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Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement

Florian Dietrich


ImmobilienmanagementPortfolio Management, Asset Management, Facility Management

Florian Dietrich MRICS ▪ Neckarstraße 3 ▪ 64560 Riedstadt ▪ Tel: 49-174-3157093 ▪ [email protected]



Florian DietrichIhr Dozent

AusbildungDipl.-Bauingenieur ▪ Immobilienökonom (ebs)

Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten

Grundstücken (IHK Darmstadt)

Zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO / IEC 17024 für das Sachgebiet „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ durch die IfS GmbH für Sachverständige, Köln

1999 - 2006 bei KPMG, Prokurist seit 2005

ab 2006 Sachverständgenbüro Dietrich

Immobilienbewertungen

Immobilienspezifische Machbarkeitsstudien

Immobilientransaktionen

Interne Revision, Risikomanagementsysteme, SOX 404

Immobilienwirtschaftliche Organisationsberatung

Berufserfahrungen

Florian Dietrich MRICS



Florian DietrichAGENDA

I. Anforderung und Aufgaben des ImmobilienmanagementsAusgangssituationEbenen und Strukturen des ImmobilienmanagementsFokus Wertschöpfung in der Immobilienbewirtschaftung

II. Begriffsdefinition und InhaltePortfoliomanagementAssetmanagementFacility Management

III. Performacemessung in der Immobilienwirtschaft

Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung



Florian DietrichAusgangssituation des Immobilienmanagements

ZeitZeit

EUR

/Ein

fluss

EUR

/Ein

fluss

00--1010 11--2020 2121--3030 3131--4040 4141--5050 5151--6060 6161--7070

Re-investitionen

Re-investitionen

StrategischeVerkaufs-zeitpunkte Ist-Ertrag

Potenzialertrag

Marktentwicklung

Nutungserhaltung

Vermietungs-profit




Florian DietrichEbenen des ImmobilienmanagementsW

erts

chöp

fung

Know-how

Portfoliomanagement

Assetmanagement

Facility Management

Unterstützende Prozesse Aktives Objekthandling Strategisches Portfoliohandling

Objektservice

Objektbuchhaltung

AdministrationNebenkostenabrechnung

Vergabe

Abrechnung

Vertragsverwaltung

Bedarfsermittlung

Outsourcing

Vertragsmanagement

InvestitionsanalysenUmnutzungen

Projektmanagement

Mieterbetreuung

Objektbewertung

Due Diligence

Portfolioanalyse

Marktbeobachtungen

Marktanalyse

Objektcontrolling Investitionsstrategien

Renditeszenarien

Investition/Deinvestition

Vermietungsstrategie

Performancemessung

ProjektentwicklungEnergiemanagement

FlächenoptimierungWerterhaltung

Entwicklung Immobilienprodukte

Drittmarktentwicklung

Risikofrüherkennung

Historische Entwicklung

Akquisition




Florian DietrichKlassische Organisation des Immobilienmanagements

Portfoliomanagement

Assetmanagement

Facility Management I

Geschäftsführung Strategische Vorgaben

Facility Management II

Facility Management III

Facility Management n

Objekt I

Objekt II

Objekt III

Objekt IV

Objekt V

Objekt n

Abstimmung/Analyse

Monit

oring

/Rep

ortin

g

Immobilienmärkte

Potenzialanalyse/ResearchStrategische Überlegungen

Assetoptimierung

Immobiliengesellschaft

Externe Servicedienstleister




Florian DietrichWertschöpfungspotenziale sind managementgetrieben

RealisierungEntwicklung

NutzungUmnutzung/Verwertung

LebenszyklusLebenszyklusLebenszyklus

1

• Kostenoptimierung• Risikoreduzierung• Entwicklungsgeschwindigkeit• Marktkonformität

• Flächennutzung• Leerstandsreduzierung• Kostenreduktion• Werterhaltungs-maßnahmen

• Vermietung

• Bewertungsszenarien• buy or hold-Analysen• Frühindikatoren• Vermeidung von Handlungszwängen

• Investitionsanalysen• Nutzungsoptimierungen• Nutzerwünsche• Timing der Entwicklung• Flexibilität des Objektes• Folgekostenoptimierung• Finanzierung

2

34




Florian DietrichBeispiel Wertschöpfung im ImmobilienmanagementW

erts

chöp

fung

Zeit

6

5 4

3

2

1

Exit

1. Realisierung des optimalen Veräußerungszeitpunktes nach weitgehender Optimierung der Immobilie und bestehenden Alternativinvestitionen mit Wertsteigerungspotenzial

2. Zeitnahe Neuvermietung zu sehr guter Marktmiete3. Neuordnung der Flächen als

Vermietungsvoraussetzung4. Leerstand aufgrund einer Insolvenz

5. Nebenkosten können durch verbessertes Energie-management reduziert werden.

6. Erweitertes Dienstleistungsangebot führt zu höherer Kundenzufriedenheit

Facility Management

Assetmanagement

Strategisches Management

Nachfolgende Aktivitäten und Ereignisse beeinflussen die Wertschöpfung der Immobilie




Florian DietrichWandel in dem ImmobilienmanagementAnforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung



Florian DietrichWettbewerbsvorteile werden durch Management erzeugt

Nutzung/Funktionalität

Mietermix

Grundstücks-/Standortfaktoren

Objektgestaltung/Außenwirkung

Rendite/Finanzierung

Wertentwicklung

Investitions- und Folgekosten

• Funktionales Grundkonzept• Nutzungsadäquanz• Drittverwendungsfähigkeit

• Flexibilität• Flächenproduktivität

• Branchenmix• Größen- und Flächenmix• Bonität

• Prestige/Standing• Vertragsmanagement

• Lage-/Standortvolatilität• Belastungen/Altlasten• Baurechtschaffung• Physische Grundstücks-

beschaffenheit

• Flächenreserven• Expansionsfähigkeit• Verkehranbindung• Bauliches Umfeld• Nutzungen Umfeld

• Lageadäquanz• Nutzungs-/Mieteradäquanz

spricht Zweckoptimalität• Technologische Adäquanz

• Qualität der Substanz• Eigenständigkeit• Image/Adresse

• Anfangsrendite• VOFI-Rendite

• Fremdfinanzierung• Risikostruktur

• Wertsteigerungspotenzial• Werterhaltende Investitionen• Modernisierungen

• Nutzungsreserven• Nutzungsanpassungen• Umwidmungen

• Personelle und finanzielleRessourcenbindung

• Bewirtschaftungs-/Instand-haltungsaufwand

• Redevelopmentbedarf• Lebenszyklusanalysen• Langfristige Investitons-

analysen

Die Entwicklungsmöglichkeiten und die Erzeugung von Wertbewerbsvorteilen für Immobilien sind auf Objektebene vielfältig:




Florian DietrichDefinition Portfoliomanagement

Unter Portfoliomanagement versteht man die Zusammenstellung und Verwaltung eines Portfolios, d.h. eines Bestandes an Investitionen, im Sinne der mit dem Investor vereinbarten Anlagekriterien, insbesondere durch Käufe und Verkäufe mit Blick auf die erwarteten Marktentwicklungen.

Der Portfoliomanagementprozess beinhaltet die

Portfolioplanung (Anlegeranalyse, Finanzanalyse, Vermögensverwaltungsanalyse)Portfoliorealisation (Asset Allokation, Monitoring, Revision)Portfoliokontrolle (Performancemessung, Attribution)

Zwei Grundstrategien:

Der Top-Down-Ansatz (von oben herab) geht von den Zielen aus und versucht auf deren Basis die Strategie festzulegen. Die Strategie ergibt sich aus der Analyse und der darauf aufbauenden Entscheidung. Daraus ergibt sich die Taktik, welche abschließend von der Performanceanalyse untersucht wird. Den umgekehrten Weg nennt man Bottom-Up-Ansatz.




Florian DietrichPortfoliomanagementstrategien

Immobilienportfolio(Einzelobjekte verschiedener

Nutzungsarten, Standorte, Größe …)

Top-Down-Approachbei neu zu erstellendem Portfolio

Botton-Up-Approachbei bestehendem Portfolio




Florian DietrichKlassifikationen der Immobilien im Portfolio

Question Stars Marks

Poor CashDogs Cows

Question Stars Marks

Poor CashDogs Cows

P3P3

P1P1

P2P2 P4P4

Relativer WettbewerbsvorteilLage

Subs

tanz

Markt

attra

ktivit

ät

Zone der Mittelbindung

Zone der Mittelfreisetzung

Abschöpfung

Investition

Deinvestition

Selektion

hoc h

hochmittel

mitte

lnie

drig

niedrigsehr schlecht bis ausgezeichnet

sehr

schle

cht

bis

a

usge

zeich

net

Vier-Felder-Matrix Neun-Felder-Matrix




Florian DietrichGrundsätzliche Investitionsstrategien

Halten

Kaufen

Verkaufen

Entwickeln

Zeit

Wer

tAnforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung



Florian DietrichDefinition Assetmanagement

objektes




Florian DietrichRisikosteuerung: Chancen nutzen, Risiken senken durch…

Mieter-branche Objekt-

alter

Objekt-größe

Investitions-volumen

StandortRegionLand

MikrolageLagefaktoren

Nutzungsart

Investitionsbedarf

Mieter-qualität

Leer-stand

Attraktivität

Effizienz

Flexibilität

Vertrags-wesen

Risiko-steuerung im Objekt

Assetmanagement

… Portfoliomanagement

Clusterbildung

Risiko-steuerung im Portfolio




Florian DietrichDefinition Facility Management

Facility Management




Florian DietrichPerformancekriterien im ImmobilienmanagementAnforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung



Florian DietrichPerformancekriterien an das ImmobilienmanagementAnforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung

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