Fortschreibung - tetraeder.com · 2016. 12. 1. · Einzelhandelskonzept für die Stadt Ahaus –...

Dortmund, im April 2016

EINZELHANDELSKONZEPT

für die Stadt Ahaus

– Fortschreibung –

Beispielbild

Einzelhandelskonzept

für die Stadt Ahaus

– Fortschreibung –

Im Auftrag der Stadt Ahaus

Corinna Breker

Stefan Kruse

Markt 5 - 44137 Dortmund

Telefon: 02 31-55 78 58-0 Fax: 02 31-55 78 58-50

www.junker-kruse.de [email protected]

April 2016

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Frauen und Männer angesprochen.

Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht (§ 2 Absatz 2 so-

wie § 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftragge-

ber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentli-

chung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle

erlaubt.

Einzelhandelskonzept für die Stadt Ahaus Fortschreibung

5

Inhaltsverzeichnis

1 Anlass und Zielsetzung der Fortschreibung ...................... 7

2 Methodische Vorgehensweise ......................................... 9

2.1 Angebotsanalyse ............................................................................ 9

2.2 Nachfrageanalyse ......................................................................... 16

2.3 Städtebauliche Analyse ................................................................ 17

2.4 Prozessbegleitung ........................................................................ 18

3 Nachfrageseitige Rahmenbedingungen .......................... 20

3.1 Standortrelevante Rahmenbedingungen ...................................... 20

3.2 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial im

Einzugsbereich .............................................................................. 23

4 Aktuelle Angebotssituation in Ahaus ............................. 26

4.1 Eckdaten des Einzelhandels in Ahaus ............................................ 26

4.2 Angebotsstruktur des Einzelhandels in Ahaus .............................. 32

4.3 Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Ahaus ........................ 43

4.3.1 Die Ahauser Innenstadt .............................................................................. 44

4.3.2 Ortsteilzentrum Alstätte ............................................................................. 49

4.3.3 Ortsteilzentrum Ottenstein ......................................................................... 51

4.3.4 Nahversorgungszentrum Coesfelder Straße ................................................. 53

4.3.5 Sonderstandort Adenauerring / B 70 .......................................................... 55

4.3.6 Sonderstandort Gewerbegebiet Ahaus / „ehem. Hellweg-

Standort“ .................................................................................................. 57

4.3.7 Sonderstandort Gewerbegebiet Wüllen – „Kaufland-Standort“ ................... 58

4.3.8 Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in Ahaus ............................ 60

4.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Ahaus ................................. 67

4.5 Fazit der aktualisierten Angebots- und

Nachfrageanalyse ......................................................................... 73

5 Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels in

Ahaus ............................................................................ 76

6 Aktualisierung des Leitbilds und der Zielsetzung

des Einzelhandelskonzeptes für Ahaus ........................... 86

6.1 Fortschreibung des übergeordneten

Entwicklungsleitbilds .................................................................... 86

6.2 Fortschreibung der Ziele zur Einzelhandelsentwicklung ................ 88


6

6.3 Fortschreibung des räumlichen

Standortstrukturmodells ............................................................... 93

7 Entwicklungsbereiche des Einzelhandels in Ahaus ......... 99

7.1 Zentrale Versorgungsbereiche ...................................................... 99

7.1.1 Der Hauptgeschäftsbereich in der Innenstadt ............................................ 102

7.1.2 Perspektivisches Nahversorgungszentrum Ottenstein ................................ 105

7.1.3 Ehemaliges Ortsteilzentrum Alstätte ......................................................... 107

7.2 Sonderstandorte des Einzelhandels in Ahaus .............................. 108

7.2.1 Sonderstandort Adenauerring / B70 ......................................................... 108

7.2.2 Sonderstandort Gewerbegebiet Ahaus / „ehemaliger Hellweg-

Standort“ ................................................................................................ 110

7.2.3 Sonderstandort Gewerbegebiet Wüllen / „Kaufland-Standort“ ................. 111

7.2.4 Sonderstandort Coesfelder Straße ............................................................. 113

7.3 Integrierte solitäre Standorte zur Nahversorgung ....................... 114

8 Fortschreibung der Ahauser Sortimentsliste ................. 118

9 Steuerungsgrundsätze zur Einzelhandels- und

Zentrenentwicklung ..................................................... 127

Anhang .................................................................................... 136

A1 Verzeichnisse ......................................................................................... 137

A2 Legende ................................................................................................ 140

A3 Glossar – Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe ................. 141


7

1 Anlass und Zielsetzung der Fortschreibung

Die Stadt Ahaus verfügt über ein gesamtstädtisches Einzelhandelskonzept, das vom Bü-

ro Junker + Kruse erarbeitet und 2006 vom Rat der Stadt Ahaus als „Einzelhandels-

konzept für die Stadt Ahaus“ beschlossen wurde.

Ein solches konsensfähiges Einzelhandelskonzept stellt eine unverzichtbare Grundlage

für sachgerechte Planungen zur Steuerung des Einzelhandels sowie zur Beurteilung und

Abwägung von (insbesondere großflächigen) Einzelhandelsvorhaben dar. Zum einen

erleichtert es der Stadt Ahaus, frühzeitig mögliche Auswirkungen einzelner Planvorha-

ben bzw. Standortentscheidungen auf die Versorgungsstrukturen im Stadtgebiet ein-

schätzen zu können und dient Stadtverwaltung und Politik der Stadt Ahaus so als fun-

dierte Bewertungsgrundlage und Orientierungshilfe für sachgerechte Grundsatzent-

scheidungen im Zusammenhang mit einzelhandelsspezifischen Stadtentwicklungsfrage-

stellungen.

Zum anderen zeigt das Konzept (insbesondere baurechtliche) Handlungsnotwendigkei-

ten zur Schaffung von geeigneten städtebaulichen Rahmenbedingungen für die stadt-

entwicklungspolitisch gewünschte Einzelhandelsentwicklung auf und stellt vor diesem

Hintergrund eine bedeutende Argumentations- und Begründungshilfe im Rahmen der

bauleitplanerischen Umsetzung dieser Zielsetzungen dar.

Eine bedeutsame Grundlage des Einzelhandelskonzeptes – sowohl für die Bewertung

der Ist-Situation, aber auch für die Herleitung der Schlussfolgerungen und Empfehlun-

gen – ist das empirische Grundgerüst des Konzeptes. Dieses ist mittlerweile rund zehn

Jahre alt, da die flächendeckende Erhebung des Ahauser Einzelhandelsbestandes im Juli

des Jahres 2005 stattgefunden hat. Seitdem haben nicht nur Veränderungen in der Ah-

auser Einzelhandelslandschaft stattgefunden, auch werden derzeit verschiedene Einzel-

handelsprojekte bzw. Ansiedlungsanfragen im Stadtgebiet diskutiert.

Doch nicht nur die Ahauser Einzelhandelslandschaft erfährt Veränderungen, auch die

rechtlichen Rahmenbedingungen auf Bundes- (BauGB-Novellen) wie auf Landesebene

(LEP NRW Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel – in Kraft getreten im Juli

2013 mit neuen Zielen und Grundsätzen zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels

in NRW) sowie die darauf reflektierende Rechtsprechung haben sich weiterentwickelt1

.

Aus diesen nachvollziehbaren Gründen hat der Rat der Stadt Ahaus das Planungsbüro

Junker + Kruse, Stadtforschung Planung mit einer aktuellen Einzelhandelsbestandser-

fassung sowie der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes beauftragt.

Diese Untersuchung soll – unter Berücksichtigung aktueller rechtlicher, demographi-

scher und städtebaulicher Rahmenbedingungen als auch betrieblicher Anforderungen –

einzelhandelsspezifische Entwicklungserfordernisse und -grenzen aufzeigen sowie da-

rauf aufbauende Strategien für die zukünftige Steuerung und Entwicklung des Einzel-

1 zahlreiche Urteile (OVG und BVerwG) zum Themenkomplex der Einzelhandelssteuerung im Rahmen

der Bauleitplanung, u. a. Urteil des Oberverwaltungsgerichtes NRW vom 19.06.2008 (OVG NRW 7 A

1392/07), bestätigt durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 17.12.2009 (BVerwG 4 C

2.08); Urteil des Oberverwaltungsgerichtes NRW vom 15.02.2012 (OVG NRW 10 D 32/11.NE)


8

handels in Ahaus im Allgemeinen und insbesondere der zentralen Versorgungsbereiche

im Speziellen entwickeln. Dabei spielen vor allem die städtebaulichen Zielvorstellungen

der Stadt Ahaus, wie die Sicherung und Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs

Innenstadt und die Sicherung und Weiterentwicklung einer funktionsfähigen Grundver-

sorgungssituation eine bedeutende Rolle.

Vor allem soll die neuerliche Fortschreibung des Konzeptes auch die Planungs- und

Rechtssicherheit für zukünftige Entscheidungen und Verfahren sowohl auf kommunaler

wie auch privater Seite weiterhin gewährleisten bzw. erhöhen. Die Stadt Ahaus erhält

mit dem fortgeschriebenen Einzelhandelskonzept und dem „abschließenden“ Stadt-

ratsbeschluss ein „neues“ städtebauliches Entwicklungskonzept i. S. d. § 1 (6) Nr. 11

BauGB, welches sie in die Lage versetzt, für den weitaus größten Teil der zukünftigen

Anfragen Entscheidungen auf Basis des Einzelhandelskonzeptes herbeizuführen und

dies auch im möglichen Bauleitplanverfahren zu begründen, ohne für den Einzelfall die

städtebauliche Verträglichkeit belegt oder widerlegt zu haben.2

Dies wiederum „entlas-

tet“ die Stadt von der häufig strittigen Auseinandersetzung mit einzelfallbezogenen

Wirkungsanalysen, die sehr häufig zu anderen Ergebnissen kommen als das jeweilige

Einzelhandelskonzept für den betrachteten Standort vorgibt.

Die vorliegende Fortschreibung umfasst zunächst eine Aktualisierung der angebots-

und nachfrageseitigen Datenbasis sowie eine Neubewertung der daraus abgeleiteten

Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandelsstandort Ahaus.

Darauf aufbauend sind die im Jahr 2006 formulierten konzeptionellen Bausteine des

Einzelhandelskonzeptes (Zielsetzungen, Zentrenhierarchie, Definition und Abgrenzung

zentraler Versorgungsbereiche, Sortimentsliste sowie Empfehlungen zur Steuerung der

Einzelhandelsentwicklung) kritisch geprüft und – soweit notwendig – überarbeitet bzw.

angepasst worden.

2

Urteil des BVerwG vom 26. März 2009 – 4 C 2.07


9

2 Methodische Vorgehensweise

Die vorliegende Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Ahaus stützt

sich sowohl auf die Ergebnisse aktueller primärstatistischer Erhebungen wie auch auf

sekundärstatistische Quellen.

Die primärstatistischen Erhebungen bilden im Rahmen der Fortschreibung eine

wichtige Datengrundlage und Berechnungsbasis, anhand derer eine sachgerechte

und empirisch abgesicherte Beurteilung derzeit aktueller und zukünftig anstehen-

der Einzelhandelsansiedlungen ermöglicht wird. In erster Linie zählt hierzu die er-

neute flächendeckende Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen (inkl. Leer-

stände) im gesamten Ahauser Stadtgebiet sowie die Erhebung der Dienstleistungs-

betriebe in zentralen Bereichen.

Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Pro-

gramme, Veröffentlichungen) zurückgegriffen, die in erster Linie dem interregiona-

len und intertemporären Vergleich der für die Stadt Ahaus gewonnenen Daten

dienen. Dazu zählen insbesondere auch verschiedene Kennziffern aus dem Bereich

der Handelsforschung und hier vor allem die einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-

kennziffern der IFH Retail Consultants, Köln.

Hinzu kommt eine auf einzelhandelsrelevante Belange ausgerichtete Erarbeitung

und Beurteilung städtebaulicher und qualitativer Aspekte, die unter anderem die

wesentlichen Kriterien zur Überprüfung der Definitionen und Abgrenzungen zent-

raler Versorgungsbereiche i. S. d. §§ 1 (6) Nr. 4, 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB

sowie § 11 (3) BauNVO darstellen und somit auch planungsrechtlich zwingend er-

forderlich sind. Diese städtebauliche Analyse stellt eine qualitative Ergänzung der

quantitativen Bausteine dar, so dass sich in der Gesamtschau (Angebotsanalyse,

Städtebau und Nachfrageanalyse) ein auf den Untersuchungsgegenstand ausge-

richtetes, detailliertes Bild zur Einkaufssituation in Ahaus ergibt, welches die Grund-

lage für die Erstellung der konzeptionellen Bausteine darstellt.

2.1 Angebotsanalyse

Bestandserhebung

Zur erneuten Analyse der Angebotssituation wurde im Februar 2015 eine flächende-

ckende Vollerhebung des Ahauser Einzelhandelsbestands durchgeführt. Die Voller-

hebung basiert auf einer Begehung des gesamten Stadtgebiets bei gleichzeitiger Be-

standsaufnahme und Kartierung der Einzelhandelsbetriebe. Im Rahmen der Vollerhe-

bung wurde die Verkaufsfläche der Einzelhandelsbetriebe differenziert nach Einzelsor-

timenten aufgenommen. Weiterhin wurde durch eine Kartierung die räumliche Veror-

tung und Lagezuordnung vorgenommen.

Im Rahmen dieser Vollerhebung wurden die jeweils geführten Sortimentsgruppen und

dazugehörigen Verkaufsflächen der einzelnen Anbieter unter Zuhilfenahme laserge-


10

stützter Flächenerfassungsgeräte – sofern gestattet – neu erhoben und die räumliche

Zuordnung der Geschäfte überprüft.

Der Erhebung liegt folgende Definition der Verkaufsfläche zugrunde:

Gemäß dem Urteil vom BVerwG vom 24.11.2005, 4 C 10.04 ist bei der Berechnung

der Verkaufsfläche die dem Kunden zugängliche Fläche maßgeblich. Hierzu gehören

auch Schaufenster, Gänge, Treppen, Kassenzonen in den Verkaufsräumen, Standflä-

chen für Einrichtungsgegenstände und Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vo-

rübergehend zum Verkauf genutzt werden.

Auch zur Verkaufsfläche sind diejenigen Bereiche zu zählen, die vom Kunden

zwar aus betrieblichen und hygienischen Gründen nicht betreten werden dür-

fen, in denen aber die Ware für ihn sichtbar ausliegt (Käse-, Fleisch- und

Wursttheke etc.) und in dem das Personal die Ware zerkleinert, abwiegt und

verpackt.

Ebenso zählen dazu die Flächen des Windfangs und des Kassenvorraums (ein-

schließlich eines Bereiches zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpa-

ckungsmaterials).

Flächen für die Pfandrücknahme sind gemäß aktueller Rechtsprechung (Urteil

OVG NRW (AZ 7 B 1767 / 08) vom 06. Februar 2009) der Verkaufsfläche zu-

zurechnen, soweit sie dem Kunden zugänglich sind. Für Kunden unzugängliche

Lagerräume für Pfandgut gehören nicht zur Verkaufsfläche.

Nicht zur Verkaufsfläche sind diejenigen Flächen zu zählen, auf denen für den

Kunden nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (Portionie-

rung etc.) erfolgt sowie die (reinen) Lagerflächen. Abstellflächen für Einkaufs-

wagen gehören, soweit sie außerhalb des Gebäudes gelegen sind, laut dem

Urteil des OVG NRW (AZ 7 B 1767 / 08) vom 06. Februar 2009 grundsätzlich

nicht zur Verkaufsfläche.

Eine solche primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Be-

wertungsgrundlage zwingend erforderlich. Insbesondere mit Blick auf die jüngere

Rechtsprechung zum Thema Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung ist

eine sehr dezidierte Bestandserfassung erforderlich. So müssen insbesondere auch rele-

vante Nebensortimente erfasst werden, die neben den klassischen Kernsortimenten

zentrenprägende Funktionen einnehmen können. Um eine sortimentsgenaue Differen-

zierung der Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden daher einzelne Sorti-

mente (auf der Basis eines etwa 50 Sortimente umfassenden Erhebungsschlüssels) dif-

ferenziert erfasst und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflächen ermittelt.

In der sich anschließenden Auswertung wurden die Sortimentsgruppen den in der fol-

genden Tabelle dargestellten 17 Warengruppen zugeordnet.


11

Tabelle 1: Sortimentsspezifische Erhebungssystematik Junker + Kruse

Warengruppe Sortimentsgruppe Erläuterung

überwiegend kurzfristige Bedarfsstufe

Nahrungs- und Genussmittel


Nahrungs- und Genussmittel, dazu zählen Backwaren (wenn

keine Bäckerei), Feinkost, Fisch, Fleisch (wenn keine Metz-

gerei), Getränke (in Lebensmittelläden, Tankstelle, Kiosk),

Kaffee, Obst und Gemüse, sonstige Lebensmittel, Süßwa-

ren, Tabakwaren, Tee, Wein / Sekt / Spirituosen

Backwaren / Konditoreiwaren Backwaren / Konditoreiwaren in Bäckereien

Fleischwaren Fleisch- und Metzgereiwaren in Metzgereien

Getränke Getränke inkl. Wein/Sekt/Spirituosen im Getränkemarkt

Blumen (Indoor) / Zoo

Blumen Schnittblumen (exkl. Topf- und Zimmerpflanzen)

Topfpflanzen / Blumentöpfe und

Vasen (Indoor)

Topf- und Zimmerpflanzen für die Innennutzung, Zimmer-

gestecke, Blumentöpfe und Vasen für die Innennutzung

Zoologische Artikel

Zoologische Artikel (zoologische Gebrauchsartikel, Tierfut-

ter, Reinigungs-, Pflege und Hygienemittel) / lebende Tiere

(Heim- und Kleintiere, Tiere für Aquarien und Terrarien)

Heim- und Kleintierfutter

Tierfutter für Haustiere in Lebensmittelmärkten, Bau- und

Gartenmärkten, Fachmärkten

Gesundheit und Körperpflege

pharmazeutische Artikel Freiverkäufliche Apothekenwaren

Drogeriewaren

Drogeriewaren / Körperpflegeartikel (inkl. Wasch-, Putz-,

Pflege- und Reinigungsmittel), Kosmetikartikel / Parfüme-

riewaren

Papier / Büroartikel / Schreibwaren / Zei-

tungen / Zeitschriften / Bücher

Bücher

Bücher inkl. Antiquariat (Handel mit alten und gebrauchten

Büchern)

Papier / Büroartikel / Schreibwaren

Papier / Büroartikel / Schreibwaren auch Büromaschinen

(Aktenvernichter, Beschriftungssysteme, Bindegeräte, Dik-

tiergeräte, Falzmaschinen, Kopiergeräte, Schreibmaschinen,

Tisch- und Taschenrechner)

Zeitungen / Zeitschriften Zeitungen / Zeitschriften

überwiegend mittelfristige Bedarfsstufe

Bekleidung

Bekleidung

Bekleidung, dazu zählen Damen-, Herren- und Kinderober-

bekleidung, Bademoden, Berufsbekleidung, Hüte / Mützen,

Miederwaren, Motorradbekleidung, Pelz- und Lederbeklei-

dung, Socken/Strümpfe, Wäsche

Handarbeitswaren / Kurzwaren / Me-

terware / Wolle

Handarbeitswaren / Kurzwaren / Meterware / Wolle

(Knöpfe, Nadeln, Reißverschlüsse, Schnallen, Zwirne, Stoffe,

Leder etc.)

Schuhe / Lederwaren

Schuhe Schuhe (ohne Sportschuhe) und Schuhpflegemittel

Lederwaren / Taschen / Koffer / Re-

genschirme

Lederwaren / Taschen / Koffer / Regenschirme

Glas, Porzellan, Keramik /

Haushaltswaren

GPK / Haushaltswaren

Glas / Porzellan / Keramik (keramische Erzeugnisse und

Glaswaren wie Geschirr aus Porzellan, Steingut, Steinzeug

und Glas). Haushaltswaren (Besen und Bürstenware, Be-

steck, Eimer, Kehrblech, Küchenartikel, Küchen- und Haus-

haltsbehälter, Messbecher, Messer, Pfannen, Scheren, Töp-

fe, Wäscheständer und -körbe, Kerzen, Servietten u.a.).

Spielwaren / Hobbyartikel Hobbyartikel

Künstlerartikel / Bastelzubehör (Bastel- und Malutensilien

wie Acryl-, Aquarell-, Oel- und Wasserfarben, Bastelmateri-

al, Klebstoff, Pinsel, Malblöcke, Staffeleien etc.), Sammler-

briefmarken und -münzen


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Musikinstrumente und Zubehör

Musikinstrumente und Zubehör (Instrumentenkoffer, No-

ten, Notenständer, Pflegemittel etc.)

Spielwaren

Spielwaren (inkl. Modellbau, Modelleisenbahnen und Zube-

hör)

Sport und Freizeit

Angler-, Jagdartikel und Waffen Angler- und Jagdartikel / Waffen

Campingartikel

Campingartikel dazu gehören Campingkocher, Camping-

möbel, Isomatten, Schlafsäcke, Zelte

Fahrräder und technisches Zubehör

Fahrräder und technisches Zubehör (inkl. Fahrradanhänger,

Fahrradhelme, Fahrradkörbe, Felgen, Kabel und sonstiges

Kleinmaterial für Fahrräder, Lichtsysteme, Mantel, Sattel,

Schlauch, Tachometer)

Sportartikel

Sportartikel / -kleingeräte dazu zählen Bälle, Bandagen,

Boxhandschuhe, Boxsäcke, Dartboards & Zubehör, Fahnen,

Fanartikel, Flossen, Gewichte, Gymnastikmatten, Hanteln,

Hantelstangen, Helme, Herzfrequenzmessgeräte, Inlineska-

tes und Zubehör, Pokale/Sportpreise, Reitsportartikel,

Schläger, Schlitten, Schlittschuhe, Schwimmbrillen, Skate-

boards, Skier, Snowboards, Springseile, Stepper, Stöcke,

Stutzen, Tauchermasken, Trikots, Trinkflaschen,

Waveboards

Reitsportartikel inkl. Reitsportbekleidung und Reitsportstiefel

Sportbekleidung und Sportschuhe Sportbekleidung (inkl. Reitsportbekleidung) / Sportschuhe

Sportgroßgeräte

Sportgroßgeräte dazu zählen Billardtische, Crosstrainer, Er-

gometer, Fitnessstationen, Fußball-, Hockey- oder Hand-

balltore, Großhanteln, Hantelbänke, Heimtrainer, Kickerti-

sche, Laufbänder, Trampolin, Turnmatten, Schlauchboote,

Boote und Zubehör (im Fach-Einzelhandel mit Sportbooten,

Yachten)

überwiegend langfristige Bedarfsstufe

Wohneinrichtung

Bettwaren / Matratzen

umfasst Schlafdecken, Ober- u. Unterbetten, Kopfkissen,

Steppdecken, Bettfedern, Daunen, Matratzenschoner

Matratzen Lattenroste = Möbel

Heimtextilien, Gardinen / Dekostoffe

Heimtextilien dazu zählen Bettwäsche, Haus- und Tischwä-

sche (darunter Hand-, Bade-, Geschirr- u. Gläsertücher,

Tischdecken und -tücher), Gardinen / Dekostoffe ein-

schließlich Zubehör, Vorhänge, Stuhl- und Sesselauflagen,

dekorative Decken und Kissen

Teppiche (Einzelware) Teppiche (Einzelware)

Wohndekorationsartikel

Kunstgewerbe (kunstgewerbliche Artikel/Erzeugnisse) / Bil-

der / Bilderrahmen, sonstige Wohneinrichtungsartikel (Ker-

zenständer, Statuen, Wohnaccessoires, Dekorationsartikel,

Ziergegenstände, Kunstblumen)

Möbel Möbel

Möbel dazu zählen Antiquitäten, Bad-, Büro-, Küchen- und

Wohnmöbel, Gartenmöbel / Polsterauflagen, Lattenroste

Elektro / Leuchten

Elektrogroßgeräte

Elektrogroßgeräte dazu zählen weiße Ware wie Kühl- und

Gefrierschrank, Kühltruhe, Herd, Backofen, Waschmaschine,

Trockner etc.

Elektrokleingeräte

Elektrokleingeräte dazu zählen elektrische Küchen- und

Haushaltsgeräte (Kaffeemaschine, Wasserkocher, Mikrowel-

le, Mixer, Toaster, Föhn, Rasierapparat, Staubsauger etc.)

Lampen / Leuchten / Leuchtmittel

Lampen / Leuchten / Leuchtmittel (Wohnraumleuchten wie

Wand-, Decken-, Stand- und Tischleuchten einschl. Zube-

hör)

Elektronik / Multimedia Elektronik und Multimedia

Bild-und Tonträger (Musik- und Film-CD´s/DVD´s), Com-

puter und Zubehör (Computer, Notebook, Drucker, Scan-

ner, Monitor, Tastaturen, Mouse, Speichermedien

[CD/DVD-Rohlinge, USB-Sticks], Festplatten, Gehäuse, Gra-

fik- und Soundkarten, Computerkabel und -adapter, Kühler

& Lüfter, Laufwerke, Modems, Prozessoren, Tintenpatro-


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nen, Toner, Software), Fotoartikel (Fotoapparate, Digital-

kameras und Fotozubehör), Telekommunikation und Zube-

hör (Telefone, Handys, Smartphones, Faxgeräte und Zube-

hör), Unterhaltungselektronik und Zubehör (Fernseher, Ra-

dio, HiFi-Geräte, Satelliten-Schüssel, Receiver, DVD-Player

etc.).

Medizinische und orthopädische Artikel medizinische und orthopädische Artikel Hörgeräte, Optik / Augenoptik, Sanitätsartikel

Uhren / Schmuck Uhren / Schmuck Uhren / Schmuck

Baumarktsortimente

Bauelemente / Baustoffe

Bauelemente / Baustoffe dazu zählen Baumaterialien und

-elemente aus Metall, Glas, Stein, Styropor oder Kunststoff,

Dämmstoffe, Holz (Schnittholz, Holzfaser-, Holzspanplatten,

Bauelemente aus Holz), Fenster, Türen, Tore, Saunen, Bau-

stoffe (u.a. Isoliermaterialien, Steinzeug, Glas, Sand, Ze-

ment, Bautenschutz, Folien), Flachglas, Zäune/Zaunsysteme

baumarktspezifisches Sortiment

Bodenbeläge (Kork-, Laminat-, Parkett- und PVC-Beläge

sowie Teppichbeläge [Auslegware] inkl. Reinigungs- und

Pflegemittel), Eisenwaren und Beschläge (Schrauben, Nägel,

Metallbeschläge, Scharniere, Schlösser, Schlüssel), elektro-

technisches Zubehör und Elektroinstallationsmaterial (Batte-

rien, Kabel, Schalter, Steckdosen, Sicherungen, elektr. Bau-

teile, elektr. Mess-, Prüf-, Regel- und Steuerungsgeräte,

Elektroinstallationsschränke), Farben / Lacke (Anstrichmittel,

Polituren, Mattierungen, Tapetenablösemittel, Klebstoffe,

Klebemörtel, Kitte, Holz- und Brandschutzmittel, Malerpin-

sel und -bürsten), Fliesen, Kamine / Kachelöfen, Rollläden /

Markisen (inkl. Sonnenschutz), Sanitärartikel (Armaturen,

Bad- und WC-Keramik wie Spülbecken, Dusch- und Bade-

wannen, Duschabtrennungen), Tapeten (auch Kleister), In-

stallationsmaterial für Gas, Wasser, Heizung und Klimatech-

nik, Maschinen / Werkzeuge, sonstige baumarktspezifische

Artikel (Werkstatteinrichtungen, Regalsysteme und Leitern,

Handtransportgeräte, Lager- und Transportbehälter)

Gartenmarktsortimente

Gartenartikel und -geräte

Gartenartikel und -geräte (Blumenerde, Erden, Torf, Mulch,

Bewässerungssysteme, Düngemittel, Garten- und Gewächs-

häuser, Teichbauelemente und -zubehör, Gartenwerkzeug

wie z.B. Schaufeln, Harken, Scheren, Gartenmaschinen wie

z.B. Garten- und Wasserpumpen, Hochdruckreiniger, Laub-

sauger, Motorsäge, Rasenmäher und -trimmer, Vertikutie-

rer, Grill und -zubehör, Pflanzenschutzmittel, Regentonnen,

Schläuche, Spielgeräte für Garten und Spielplatz), Pflanzge-

fäße / Terrakotta (Outdoor) wie z.B. Übertöpfe, Pflanzscha-

len und -behälter etc.

Pflanzen / Samen

Pflanzen / Samen dazu zählen abgetropfte und preislich

ausgezeichnete Beet- und Gartenpflanzen (Wasserpflanzen,

Stauden, Wurzelstöcke, Gehölze, Sträucher, Schnittgrün,

Blattwerk, Zweige, Weihnachtsbäume), Saatgut, Zwiebeln

und Knollen von Pflanzen/Blumen für den Privatgebrauch

Kfz-, Caravan- und Motorradzubehör Kfz-, Caravan- und Motorradzubehör

Kfz-, Caravan- und Motorradzubehör inkl. Autokindersitze,

Vorzelte, Wohnwagenheizungen.

Sonstiges

Aktionswaren NUR bei Lebensmitteldiscountern oder Tchibo

Erotikartikel Erotikartikel

Kinderwagen Kinderwagen

Quelle: eigene Zusammenstellung

Die in Anlehnung an die vorstehende Tabelle durchgeführte flächendeckende Voller-

hebung des Ahauser Einzelhandels im gesamten Stadtgebiet stellt eine wesentliche

Grundlage zur Aktualisierung der Analyse und Neubewertung der strukturellen Merk-

male des Einzelhandelsangebotes sowie deren Veränderung gegenüber der letzten

Vollerhebung aus dem Jahr 2005 dar.


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Auf Basis der Verkaufsflächendaten der Einzelhandelsbetriebe sowie der im Rahmen

der städtebaulichen Analyse durchgeführten räumlichen Einordnung der Betriebe in

verschiedene Lagekategorien können die absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen

ermittelt werden, die in die zukünftigen Handlungserfordernisse und planungsrelevan-

ten Aussagen einfließen. Gleichzeitig ist diese detaillierte Vorgehensweise im Hinblick

auf die im Rahmen dieses Konzeptes zu erstellende ortstypische Sortimentsliste zwin-

gend geboten (vgl. Kapitel 8).

Im Rahmen der Erhebung wurden die Einzelhandelsbetriebe den Lagekategorien zent-

rale Bereiche, städtebaulich integrierte (Solitär-)Lagen, städtebaulich nicht integrierte

Lagen zugeordnet, deren Merkmale in der nachstehenden Tabelle 2 erläutert werden:

Tabelle 2: Definition von Lagekategorien

Zentrale (Versorgungs-)Bereiche

Zentrale Lagen zeichnen sich durch städtebauliche und

funktionale Kriterien aus. Sie besitzen eine

Versorgungsfunktion für ein über den unmittelbaren

Nahbereich hinaus gehendes Einzugsgebiet. Kennzeichnend

ist in der Regel eine Multifunktionalität, d. h. Mischung von

unterschiedlichen Nutzungen wie Einzelhandel und

Dienstleistungen, aber auch Gastronomie, Kultur und

Freizeit sowie unterschiedlicher Betriebsformen und

-größen. Zentrale Versorgungsbereiche sind schützenswert

im Sinne der §§ 1 (6) Nr. 4, 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB

und § 11 (3) BauNVO.

(siehe auch weitergehende Erläuterungen im Glossar)

Beispiel: Innenstadt

Städtebaulich integrierte (Solitär-)Lage

Eine Legaldefinition des Begriffs der „integrierten Lage“

existiert nicht. Im Sinne des Ahauser Einzelhandelskonzeptes

werden hiermit Einzelhandelsbetriebe bezeichnet, die in das

Siedlungsgefüge der Stadt Ahaus städtebaulich integriert

sind und einen Bezug zu Wohnsiedlungsbereichen haben, in

denen die Einzelhandelsdichte und -konzentration jedoch

nicht ausreichen, um sie als zentralen Versorgungsbereich

zu bezeichnen. Konkret wurden alle Standorte als städte-

baulich integriert eingestuft, deren direktes siedlungs- bzw.

wohnstrukturelles Umfeld an mindestens zwei Seiten von

zusammenhängenden Wohnsiedlungen geprägt ist, ohne

dass städtebauliche Barrieren wie Autobahnen oder Bahn-

gleise den Standort von der Wohnsiedlung separieren und

die fußläufige Erreichbarkeit einschränken.

Beispiel: Penny in Wüllen


15

Städtebaulich nicht integrierte Lage

Die nicht integrierte Lage umfasst sämtliche Standorte, die

nicht oder nur in geringem Maße im Zusammenhang mit

der Wohnbebauung stehen, z. B. Einzelhandelsbetriebe an

Hauptausfallstraßen bzw. Bundesstraßen und

autokundenorientierten Standorten (z. B. in

Gewerbegebieten).

Beispiel: Raiffeisenmarkt in Wessum


Umsatzberechnung

Bei der Ermittlung der aktuellen Umsatzdaten des Ahauser Einzelhandels werden nicht

nur die ermittelte Verkaufsfläche pro Warengruppe und bundesdurchschnittliche Um-

satzkennwerte für einzelne Branchen angesetzt, sondern vielmehr die konkrete Situati-

on vor Ort mit berücksichtigt. Dazu zählen insbesondere die unterschiedliche Flächen-

produktivität der Vertriebsformen, die spezifischen Kennwerte einzelner Anbieter sowie

die Berücksichtigung der detaillierten Angebotsstrukturen in Ahaus. Diese werden

schließlich auf den Verkaufsflächenbestand für die einzelnen Warengruppen hochge-

rechnet.

Definition „Nahversorgung“

Der Zuordnung von Einzelhandelsbetrieben zu verschiedenen Lagekategorien kommt

insbesondere auch vor dem Hintergrund einer wohnungsnahen Grundversorgung eine

hohe Bedeutung zu, die im Rahmen der Einzelhandelsstruktur und kommunalen Da-

seinsvorsorge einen besonderen Stellenwert einnimmt.

Unter Nahversorgung wird hier die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleis-

tungen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum

Konsumenten angeboten werden.

Zu den Gütern des kurzfristigen Bedarfs werden die Warengruppen Nahrungs- und

Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege, Papier / Büroartikel / Schreibwaren / Zei-

tungen / Zeitschriften / Bücher sowie Blumen (Indoor) / Zoo gezählt (s. o.). Ergänzt

werden diese Warengruppen häufig durch weitere eher kleinteilige Einzelhandels- und

Dienstleistungsangebote. In der Praxis und somit auch in diesem Einzelhandelskonzept

wird als Indikator zur Einschätzung der Nahversorgungssituation einer Stadt insbeson-

dere die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel bzw. das Sortiment Lebensmittel

herangezogen.

Dabei kann es sehr unterschiedlich ausgestattete Nahversorgungsstandorte geben. Ne-

ben einer rein quantitativen Betrachtung sind vor allem räumliche und qualitative As-

pekte (Erreichbarkeit und Betriebsformenmix) von Bedeutung, die ergänzend bei der


16

Bewertung der Angebotssituation berücksichtigt werden. Geht es bei der qualitativen

Betrachtung vor allem um die warengruppenspezifische Angebotsstruktur und -vielfalt,

wird bei der räumlichen Betrachtung die (fußläufige) Erreichbarkeit von Lebensmittel-

betrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen.

Die kleinste Einheit der Nahversorgungsstandorte bilden solitäre Verkaufseinrichtungen

in Wohngebieten, die eine fußläufig erreichbare, wohnstandortnahe Versorgung im

Quartier gewährleisten sollen. Unterschiedliche wissenschaftliche Untersuchungen ha-

ben diesbezüglich ein Entfernungsmaß zwischen 500 und 1.000 m als akzeptierte Dis-

tanz herausgestellt. Aufgrund der spezifischen Situation und Siedlungsstruktur in Ahaus

wird eine Distanz von ca. 600 m als kritische Zeit-Weg-Schwelle für Fußgängerdistan-

zen definiert.

Davon zu unterscheiden sind zentrale Versorgungsbereiche wie beispielsweise Stadt-

teil- oder Nahversorgungszentren, die eine über die reine fußläufige Erreichbarkeit hin-

ausgehende Versorgungsfunktion mit Gütern und Dienstleistungen auf Ebene einzelner

Stadtteile oder -bereiche einnehmen. Folgende Sortimente bzw. Dienstleistungsange-

bote können als relevant für die wohnungsnahe Nahversorgung bezeichnet werden:

Tabelle 3: Angebotsbausteine der Nahversorgung

„idealtypische“

Ausstattung

Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittel

Brot und Backwaren

Fleisch- und Wurstwaren

Getränke

Drogerie- und Körperpflegeartikel

Apothekerwaren

Post, Bank

Ärzte, Friseur, Lotto

Zusatzausstattung

Spirituosen, Tabakwaren

Zeitungen, Zeitschriften

Bücher, Schreibwaren

Blumen

Café, Gaststätte

Reinigung, Reisebüro


2.2 Nachfrageanalyse

Ein zweiter wichtiger Baustein der Grundlagenermittlung ist die Aktualisierung der

Nachfragesituation. Sie liefert ein umfassendes Bild über das einzelhandelsrelevante

Kaufkraftvolumen der Ahauser Bevölkerung sowie der Region und ermöglicht in der

Gegenüberstellung zur Angebotssituation Rückschlüsse über den aktuellen Angebots-

und Leistungsstand des Einzelhandels.

Sekundärstatistische Daten

Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von

Einzelhandelsgutachten und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch

nur unzureichend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in

sonstigen statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und Kauf-


17

kraftpotenzial zur Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsre-

levanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Ver-

brauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden.

Entsprechende Werte werden u. a. jährlich von der IFH Retail Consultants GmbH, Köln

oder der Gesellschaft für Konsum-, Markt- und Absatzforschung (GfK) Nürnberg her-

ausgegeben. In der vorliegenden Untersuchung wird auf Daten der IFH Retail Consul-

tants GmbH, Köln zurückgegriffen, die in Teilen modifiziert und an den der Erhebung

zu Grunde gelegten Branchenschlüssel (vgl. dazu Tabelle 1) angepasst wurden.

Diese sogenannten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich aktuali-

siert veröffentlicht werden, vermitteln das Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teilein-

heit (Kommune) im Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Liegt der errech-

nete Wert unter dem Wert 100 (Bundesdurchschnitt), so ist die Region durch ein um

den entsprechenden Prozentsatz niedrigeres Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bun-

desdurchschnitt gekennzeichnet. Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert

100, liegt entsprechend ein vergleichsweise höheres Kaufkraftniveau vor.

2.3 Städtebauliche Analyse

Die städtebauliche Analyse zielt darauf ab, aktuelle Stärken und Schwächen der Ver-

sorgungsstandorte in Ahaus im Kontext der Siedlungsstruktur zu erfassen. Dabei liegt

ein Schwerpunkt der Betrachtungen auf den zentralen Bereichen. Auch im Einzelhan-

delskonzept von 2006 sind Abgrenzungen zentraler Versorgungsbereiche vorgenom-

men worden. Insgesamt werden alle vorhandenen (wie auch ggf. neue faktische oder

perspektivische) zentralen Versorgungsbereiche anhand einer transparenten und ein-

heitlichen Bewertungsmatrix überprüft und entsprechend abgegrenzt. Und dies auch

mit Blick auf die jüngste Rechtsprechung zu diesem Themenkomplex. Grundlage hier-

für bildet in jedem Fall auch eine aktuelle städtebauliche Analyse der einzelnen Stand-

ortbereiche.

Durch die Lage im Zentrum einer Stadt bzw. eines Stadtteils sind für die Prosperität ei-

nes Zentrums neben dem Einzelhandelsprofil auch städtebauliche Belange und die Or-

ganisationsstruktur verantwortlich. Für eine tiefergreifende Analyse von Geschäftszen-

tren sind daher insbesondere die Verknüpfung und die wechselseitigen Beeinflussungen

der oben beschriebenen Themenbereiche Einzelhandel, Organisation und Städtebau

von Belang. Nur dadurch ist auch gewährleistet, dass im abschließenden Schritt, bei der

Erstellung des Einzelhandelskonzeptes, die richtigen Maßnahmen für eine nachhaltige

Aufwertung und Qualifizierung der Zentren genannt werden.

Die Kriterien der städtebaulichen Analyse lauten wie folgt:

Einzelhandelsdichte3

3

Anteil der Einzelhandelsbetriebe im Vergleich zu anderen Nutzungsarten wie Gastronomie, Dienstleis-

tungs- oder Wohnnutzungen im Erdgeschoss. Hauptlagen weisen in der Regel einen durchgehenden

Einzelhandelsbesatz von ca. 90 bis 100 % auf. Bei geringeren Einzelhandelsdichten von 0 bis 25 % o-

der auch bei 25 bis 50 % ist demnach eine Dominanz anderer Nutzungen vorhanden


18

Lage der Einzelhandelsmagneten

Verteilung der Geschäfte

Ausdehnung und Kontinuität der Einzelhandelslagen

Qualität und Erhaltungszustand der Architektur

Qualität und Erhaltungszustand des öffentlichen Raumes

Nutzungsmischung mit Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben sowie kul-

turellen Einrichtungen

Einkaufsatmosphäre

Räumliche und funktionale Beziehungen zwischen dem Zentrum und seiner

Umgebung

Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr

Die städtebauliche Analyse ist ein wichtiger integraler Bestandteil des Einzelhandels-

konzeptes für die Stadt Ahaus. Hierdurch können nicht nur Veränderungen seit der

letzten Analyse aus dem Jahr 2006 bewertet werden, sie liefert auch die Grundlage zur

Ableitung städtebaulicher Handlungsempfehlungen für die Einzelhandelsstandorte der

Stadt. Gleichzeitig stellt sie aber auch einen unbedingt notwendigen Arbeitsschritt zur

räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne der §§ 1 (6) Nr. 4,

2 (2), § 9 (2a) und 34 (3) BauGB und des § 11 (3) BauNVO dar. In diesem Zusammen-

hang ist deutlich darauf hinzuweisen, dass die Fixierung der räumlichen Ausdehnung

eines Zentrums vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung4

keine planerische „Ab-

grenzungsübung“ sondern ein notwendiger Schritt ist, um eine rechtssichere Grundla-

ge für spätere Entscheidungen im Rahmen kommunaler Einzelhandelsentwicklungen zu

bieten.

2.4 Prozessbegleitung

Wie die Erfahrungen gezeigt haben, ist die Umsetzung des besten Konzeptes nur dann

möglich, wenn es gelingt, die wesentlichen Akteure sowohl in den Erarbeitungsprozess

mit einzubinden als auch – auf einer breiteren Ebene – allen Akteursgruppen (insbe-

sondere Politik, lokale Kaufmannschaft, Verwaltung) die Konsequenzen ihres Handelns

(mit und ohne Konzept) aufzuzeigen. Dies wird jedoch in der Regel nicht nur durch ei-

ne entsprechende Streuung des Konzeptes erzielt, sondern vielmehr durch gezielte und

persönliche Informationen und Diskussionen mit den Betroffenen. Aus diesem Grund

wird von Seiten des Gutachters nach wie vor ein besonderer Wert auf die Vermittlung

der jeweiligen Zwischen- und Endergebnisse gelegt.

Die Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungs- und Zentrenkonzeptes für die Stadt

Ahaus wurde dementsprechend – wie auch bei dem Einzelhandelskonzept 2006 –

durch eine projektbegleitende Arbeitsgruppe begleitet, die wie folgt besetzt war:

Bürgermeister der Stadt Ahaus

Beigeordneter der Stadt Ahaus

4

vgl. dazu u. a. Urteile des BVerwG vom 11.10.2007 (AZ 4 C 7.07) sowie des OVG NRW vom

25.10.2007 (AZ 7A 1059/06)


19

Fachbereichsleiter Stadtplanung, Mitarbeiterin Stadtplanung

Wirtschaftsförderung der Stadt Ahaus

Stadtmarketing der Stadt Ahaus

Ortsvorsteher der Ortsteile Ahaus, Alstätte, Graes, Ottenstein, Wessum, Wüllen

Fraktionsvorsitzende der Parteien CDU, FDP, Grüne, SPD, UWG

Ansprechpartner des Gewerbevereins Ahaus e. V., Vorsitzende des Gewerbever-

eins Alstätte e. V., Vorsitzende der Werbegemeinschaft Ottenstein, Vorsitzender

des Gewerbevereins Wessum, Vorsitzender des Gewerbevereins Wüllen e. V.

Bezirksregierung Münster

Einzelhandelsverband Westfalen-Münsterland e. V.

Industrie- und Handelskammer Nord Westfalen

Handwerkskammer Münster

beauftragtes Büro / Gutachter

An folgenden Terminen wurden entsprechende Sitzungen durchgeführt:

1. Arbeitskreis: 24. März 2015

2. Arbeitskreis: 21. Mai 2015

Den Teilnehmern der Arbeitskreise sei für ihr Mitwirken und ihre konstruktive Mitarbeit

an dieser Stelle ausdrücklich gedankt.


20

3 Nachfrageseitige Rahmenbedingungen

Nachstehend folgt zur grundsätzlichen Einordnung der Einzelhandelssituation in der

Stadt Ahaus eine Übersicht der aktuellen Rahmenbedingungen, die sich direkt oder in-

direkt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch die

Prosperität des Einzelhandelsstandorts Ahaus auswirken können. Gegenüber dem Ein-

zelhandelskonzept aus dem Jahr 2006 haben sich die standortrelevanten Rahmenbe-

dingungen nicht wesentlich verändert. Berücksichtigt wurden vor allem Veränderungen

der Einwohnerzahlen und der sortimentsspezifischen Kaufkraftentwicklung. Im Sinne

einer vollständigen und für sich verständlichen Fortschreibung des Konzeptes werden

die aktuellen nachfrageseitigen Rahmenbedingungen nachfolgend im Zusammenhang

dargestellt.

3.1 Standortrelevante Rahmenbedingungen

Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung

Die rund 39.170 Einwohner zählende Stadt Ahaus liegt im Nordwesten Nordrhein-

Westfalens an der Grenze zu den Niederlanden in der überwiegend ländlich strukturier-

ten Region des westlichen Münsterlandes. Nach den Städten Bocholt (70.8605

),

Gronau (Westf.) (47.4906

) und Borken (41.3507

) ist Ahaus die viertgrößte Stadt des

rund 364.300 Einwohner8

zählenden Kreises Borken und nimmt die landesplanerische

Versorgungsfunktion eines Mittelzentrums ein. Somit soll Ahaus eine entsprechende

Versorgungsfunktion für angrenzende Grundzentren wie Heek und Legden überneh-

men.

5

Quelle: Westmünsterland, Kreis Borken: Zahlen und Fakten 2014/2015; https://kreis-

borken.de/fileadmin/internet/downloads/fe15/statistik/Zahlen_und_Fakten_2014.pdf; Stand:

31.12.2013

6

Quelle: Netzwerk der Stadt Gronau (Westf.):

http://www.gronau.de/index.phtml?mNavID=1486.42&sNavID=1486.161&La=1; Stand:

31.12.2014

7

Quelle: Stadt Borken 2015: http://www.borken.de/de/stadtleben/stadtportrait/daten-zahlen-

fakten/bevoelkerung/tabelle-bevoelkerung.html; Stand: 07.04.2015

8

Quelle: Westmünsterland, Kreis Borken: Zahlen und Fakten 2014/2015; s. o.


21

Karte 1: Lage der Stadt Ahaus in der Region

Quelle: eigene Darstellung © OpenStreetMap-Mitwirkende, CC-BY-SA

Neben den beiden angrenzenden Grundzentren Heek und Legden sowie dem Mittel-

zentrum Gronau (Westf.) grenzen noch Stadtlohn und Vreden als weitere konkurrie-

rende Mittelzentren in unmittelbarer Nähe an das Ahauser Stadtgebiet an. Das nächst-

gelegene Oberzentrum in ca. 50 km südöstlicher Richtung ist die Stadt Münster. Nur

rund 20 km ist die niederländische Großstadt Enschede – nordwestlich der Stadt Ahaus

gelegen – entfernt.

Die räumlich-funktionalen Verflechtungen der Stadt Ahaus mit der Region werden

durch eine gute verkehrliche Anbindung begünstigt. In erster Linie bieten die Bundes-

straßen B 70 (Richtung Borken und Rheine) und B 474 (Richtung Gronau und Coesfeld)

gute überörtliche Straßenverbindungen. Anbindungen an das Autobahnnetz bietet vor

allem die südöstlich an das Stadtgebiet angrenzende Anschlussstelle zur A 31 (Emden –

Bottrop).

Mit der DB-Anschlussstelle „Ahaus“ bestehen Nahverkehrsverbindungen in regelmäßi-

ger stündlicher Taktung Richtung Dortmund bzw. Enschede mit der Regionalbahn 51.

Neben einer Stadtbuslinie wird das Stadtgebiet zudem durch mehrere Regionalbuslinien

erschlossen und an umliegende Kommunen angebunden.

Siedlungsstruktur und Bevölkerungsverteilung

Die Stadt Ahaus entstand in ihrer heutigen Form im Zuge der kommunalen Gebietsre-

form in NRW durch die Eingemeindung der ehemals eigenständigen Gemeinden Wül-

len, Alstätte, Ottenstein und Wessum.

http://www.openstreetmap.org/


22

Karte 2: Siedlungs- und Stadtstruktur von Ahaus

Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Geobasisdaten der Stadt Ahaus

Das Stadtgebiet umfasst rund 151 km², wovon mehr als die Hälfe der Fläche von land-

wirtschaftlicher Nutzung beansprucht wird. Die Stadt Ahaus setzt sich aus sechs Orts-

teilen zusammen.


23

Tabelle 4: Ahauser Ortsteile mit Einwohnerzahlen

Ortsteil Einwohner*

Ahaus 18.320

Alstätte 4.970

Graes 1.690

Ottenstein 3.860

Wessum 4.750

Wüllen 5.580

Gesamt 39.170

*gerundete Werte; durch Rundungen kann es zu Abweichungen in den Summen kommen;

Quelle: Angaben der Stadt Ahaus, Stand: 31.12.2014

Den Siedlungsschwerpunkt bildet die Kernstadt Ahaus mit knapp 47 % aller Einwohner

im Stadtgebiet (rd. 18.320 Einwohner). Dort befinden sich mit der Ahauser Innenstadt

der historische Siedlungskern, das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der Stadt so-

wie das Schloss Ahaus. Neben seiner Funktion als Sehenswürdigkeit dient das Denkmal

heute zudem dem Sitz der Technischen Akademie Ahaus. Weitere Gebäude des Schlos-

ses werden durch das Torhaus- sowie das Schulmuseum genutzt. Außerdem finden

sowohl Schlosskonzerte als auch Konzerte im Rahmen des „Musikherbstes Westmüns-

terland“ statt, die jährlich präsentiert werden.

Angrenzend an die Kernstadt Ahaus befinden sich zwei der größeren Ortsteile Wessum

im Nordwesten sowie Wüllen im Westen bzw. Südwesten. Zusammen besitzen diese

Ortsteile rund 10.330 Einwohner, mehr als ein Viertel der gesamten Ahauser Bevölke-

rung. Die weiteren Ortsteile liegen siedlungsstrukturell abgesetzt nördlich (Graes),

nordwestlich (Alstätte) und westlich (Ottenstein) der Kernstadt. Insgesamt verteilen

sich mit ca. 10.520 Einwohnern auch auf diese Ortsteile etwas mehr als ein Viertel der

gesamtstädtischen Einwohner. Gekennzeichnet sind die Ortsteile vor allem durch eine

aufgelockerte Bebauung, wie sie für eine disperse Siedlungsstruktur im ländlich gepräg-

ten Raum typisch ist.

3.2 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsbereich

Zur Abbildung der aktuellen Nachfragesituation wird auf sekundärstatistische Rahmen-

daten der IFH-Retail Consultants (Köln) zurückgegriffen. Diese werden durch die IFH-

Marktforschung bundesweit ermittelt und aktuell fortgeschrieben. Anhand der Bevöl-

kerungszahlen und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in einem Ge-

biet vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial im Einzelhandel gesamt und

nach Warengruppen ermitteln.

Dieses stellt sich für die Stadt Ahaus folgendermaßen dar:


24

Tabelle 5: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale in Ahaus

Warengruppe

Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial

der Ahauser Wohnbevölkerung

Pro Kopf

(in Euro/Jahr)

Gesamt

(in Mio. Euro)

Nahrungs- und Genussmittel 2.240 87,7

Blumen (Indoor) / Zoo 113 4,4

Gesundheit und Körperpflege 356 14,0

PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 178 7,0

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 2.887 113,1

Bekleidung / Textilien 516 20,2

Schuhe / Lederwaren 139 5,4

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 66 2,6

Spielwaren / Hobbyartikel 118 4,6

Sport und Freizeit 100 3,9

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 940 36,8

Wohneinrichtung 119 4,7

Möbel 290 11,3

Elektro / Leuchten 159 6,2

Elektronik / Multimedia 397 15,6

Medizinische und orthopädische Artikel 74 2,9

Uhren / Schmuck 71 2,8

Baumarktsortimente 474 18,6

Gartenmarktsortimente 83 3,3

Überwiegend langfristiger Bedarf 1.667 65,3

Sonstiges 33 1,3

Kaufkraftpotenzial gesamt 5.527 216,5

Quelle: Eigene Berechnung nach IFH Retail Consultants Köln – Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennzif-

fern 2015

Diesem monetären einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial liegt – unter Berücksich-

tigung der Einwohnerzahlen – das örtliche Kaufkraftniveau der Stadt Ahaus zu Grunde.

Die sogenannte einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis

der örtlich vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einwoh-

nerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Dabei gibt sie die Abwei-

chung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Kaufkraft in Ahaus vom Bundesdurch-

schnitt (= 100) an. Derzeit ergibt sich in Ahaus eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft-

kennziffer von 97,08, d. h. dass die Ahauser Bevölkerung über ein leicht unter dem

Bundesdurchschnitt liegendes Kaufkraftniveau verfügt. Im Vergleich zum Jahr

2005/2006 (96,51) ist das Ahauser Kaufkraftniveau leicht gestiegen, das absolute


25

Kaufkraftvolumen hingegen hat sich im gleichen Zeitraum sogar um rund 21 % er-

höht9

.

Karte 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im regionalen Ver-

gleich

Quelle: Eigene Darstellung nach IFH Retail Consultants Köln – Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennzif-

fern 2015

In den Nachbarkommunen der Stadt Ahaus ist die Entwicklung des einzelhandelsrele-

vanten Kaufkraftniveaus differenziert zu betrachten. Während das Kaufkraftniveau in

den Städten und Gemeinden Coesfeld, Gescher, Gronau, Schöppingen und Stadtlohn

hauptsächlich leichte Rückgänge erfahren hat, können neben Ahaus auch Heek, Leg-

den, Metelen, Rosendahl sowie Südlohn und Vreden (leicht) gestiegene Kaufkraftni-

veaus verzeichnen. Bis auf die Stadt Coesfeld, die ein leicht überdurchschnittliches

Kaufkraftniveau verzeichnet, liegen jedoch die Kaufkraftkennziffern aller weiteren in

Karte 3 dargestellten Kommunen unter dem bundesdeutschen Indexwert von 100. Im

regionalen Vergleich wird deutlich, dass das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau in

Ahaus im Schnitt leicht über dem Kaufkraftniveau der benachbarten Kommunen liegt.

9

Das 2006 erstellte Einzelhandelskonzept wies auf Basis der IFH-Daten (damals: BBE) anhand der dama-

ligen Bevölkerungszahl ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen von rund 179 Mio. Euro auf.


26

4 Aktuelle Angebotssituation in Ahaus

Unter Berücksichtigung der im vorstehenden Kapitel beschriebenen standortrelevanten

Rahmenbedingungen werden im Folgenden die Einzelhandelsstandorte und Einzelhan-

delsstrukturen in Ahaus unter einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Gesichts-

punkten analysiert. Hierfür wird zunächst ein gesamtstädtischer Betrachtungsbogen ge-

spannt, bevor in einem vertiefenden Schritt eine räumliche Differenzierung sowie eine

Betrachtung der Grundversorgungssituation im Stadtgebiet erfolgen.

Um die Entwicklung des Einzelhandelsbesatzes vergleichbar darstellen zu können, ba-

sieren die nachfolgenden Erläuterungen zur räumlich-funktionalen Angebotsstruktur

auf dem bestehenden Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2006. Das heißt: Die zentra-

len Versorgungsbereiche (Innenstadt, Ortsteil- und Nahversorgungszentren) wurden

entsprechend ihrer damaligen Funktion und Abgrenzung in die Analyse eingestellt. Im

Rahmen der Fortschreibung ist es allerdings möglich, dass sich – entsprechend der zwi-

schenzeitlich erfolgten einzelhandelsrelevanten Entwicklungen – Veränderungen in den

räumlichen Abgrenzungen ergeben haben oder damals abgegrenzte zentrale Versor-

gungsbereiche heute nicht mehr als solche definiert werden können.

4.1 Eckdaten des Einzelhandels in Ahaus

Auf Basis der vorhandenen Datengrundlage aus der sortimentsspezifischen flächende-

ckenden Erhebung aller Anbieter können differenzierte Aussagen zur Versorgungssitua-

tion in Ahaus getroffen werden. Die nachfolgenden Zahlen beziehen sich grundsätzlich

auf den Bestand zum Erhebungszeitpunkt (Februar 2015). Die wesentlichen Kennwerte

des Einzelhandels in Ahaus stellen sich zu diesem Zeitpunkt wie folgt dar:

Es bestehen 273 Betriebe des Einzelhandels im engeren Sinne (d. h. ohne KFZ-

und Brennstoffhandel, vgl. Kapitel 2) mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund

101.900 m². Seit 2005/2006 ist somit ein Verkaufsflächenrückgang von rund

15.500 m² (-13 %) festzustellen sowie ein Rückgang von 33 Betrieben (-11 %).


27

Abbildung 1: Warengruppenspezifische Verkaufsflächenausstattung Ahaus –

Vergleich 2005/2006 und 2015

Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Bestandserhebungen in den Jahren 2005 und 2015 (Junker +

Kruse)

Obwohl die Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente im Vergleich zu

2006 einen deutlichen Rückgang in der Verkaufsflächenausstattung erfahren ha-

ben, liegt mit ca. 27 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche das quantitativ größ-

te Angebot weiterhin innerhalb der flächenintensiven Branchen Bau- und Garten-

marktsortimente (zusammen rd. 27.900 m² Verkaufsfläche; - 39 %). Der Ange-

botsrückgang in diesen Warengruppen von rund 17.900 m² Verkaufsfläche ist vor

allem durch Betriebsaufgaben bedingt, die in ihrer Größenordnung zu entspre-

chend hohen Unterschieden führen.

Eine hohe quantitative Bedeutung weisen auch die teilweise flächenintensiven Wa-

rengruppen Möbel und Wohneinrichtung mit insgesamt ca. 20.000 m² Verkaufs-

fläche auf. In der Gesamtschau der zusammengefassten Warengruppen lässt sich

lediglich ein geringer Rückgang der Verkaufsfläche feststellen.

Mit einem Anteil von rund 20 % an der Gesamtverkaufsfläche innerhalb der

Stadt Ahaus entfällt auf die nahversorgungsrelevante Warengruppe Nahrungs-

und Genussmittel (rd. 19.900 m² Verkaufsfläche; +16 %) der quantitativ dritt-

größte Verkaufsflächenanteil. Hinsichtlich der Grundversorgung stellt der hohe ge-

samtstädtische Verkaufsflächenanteil somit einen wichtigen Beitrag für die Ahauser

Bevölkerung dar.

Der vierte quantitative Angebotsschwerpunkt ergibt sich zusammengefasst inner-

halb der Warengruppen Bekleidung / Schuhe. Mit einer Verkaufsfläche von rund


28

16.400 m² ist ein Anstieg von knapp 10 % gegenüber der letzten Erhebung für das

Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2006 festzustellen. Der Anstieg der Verkaufs-

fläche zeigt, dass die Warengruppen Bekleidung und Schuhe als Leitsortimente des

innerstädtischen Einzelhandels weiterhin einen hohen Stellenwert innerhalb der

Stadt Ahaus haben bzw. der Stellenwert noch angewachsen ist. Für die Außenwir-

kung eines Einzelhandelsstandortes ist dies vorteilhaft und kann für den Standort

Ahaus weitere positive Entwicklungen nach sich ziehen.

Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb beträgt rund 373 m² und ist im

Vergleich zu 2005/2006 (384 m²) leicht gesunken. Dies ist vor allem auf den ho-

hen Verkaufsflächenrückgang zurückzuführen, der seit der letzten Erhebung antei-

lig größer ist als der Rückgang der Betriebe.

Im Vergleich zu den durchschnittlichen Werten aus vergleichbaren Erhebungen des

Büros Junker + Kruse in anderen Mittelzentren (292 m²) oder Städten mit

25.000 – 50.000 Einwohnern (302 m²) ist der Ahauser Wert jedoch nach wie vor

überdurchschnittlich.

Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt etwa 2,60 m² pro

Einwohner und rangiert damit – losgelöst von branchenspezifischen Betrachtungen

– deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnittswert von rund 1,4 m² pro

Einwohner, was jedoch auch auf einen hohen Anteil in den flächenintensiven Wa-

rengruppen Möbel, Bau- und Gartenmärkte im Stadtgebiet zurückzuführen ist (vgl.

auch nachfolgende warengruppenspezifische Betrachtungen). Im interkommunalen

Vergleich liegt dieser Wert deutlich über dem Durchschnitt (zum Vergleich: Der

diesbezügliche Durchschnittswert aller Kommunen mit 25.000 – 50.000 Einwoh-

nern aus der bundesweiten Junker + Kruse Datenbank beträgt rund 2,35 m², der

Durchschnittswert aus allen Erhebungen in Mittelzentren liegt bei 2,16 m²). In der

Gegenüberstellung zur letzten Erhebung im Jahr 2005 (3,06 m²) ist der Wert ge-

sunken, gleichwohl liegt er nach wie vor auf einem hohen Niveau.

Auch in einem warengruppenspezifischen Vergleich der einwohnerbezogenen Ver-

kaufsflächenausstattungsgrade zu Kommunen ähnlicher Größenordnung bzw. Versor-

gungsfunktion zeigen sich aus rein quantitativer Sicht zunächst überwiegend normale

Angebotsausstattungen in einem z. T. überdurchschnittlichen Rahmen:


29

Tabelle 6: Einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattungen im Vergleich

Warengruppe

Verkaufsfläche je Einwohner

Ahaus

Städte mit 25.000 – 50.000

Einwohnern Mittelzentren

(Durchschnitt)

Spektrum Durchschnitt

Nahrungs- und Genussmittel 0,51 0,24 – 0,62 0,43 0,43

Blumen (Indoor) / Zoo 0,10 0,03 – 0,26 0,07 0,05

Gesundheit und Körperpflege 0,06 0,04 – 0,11 0,08 0,08

PBS* / Zeitungen / Zeitschr. / Bücher 0,04 0,01 – 0,07 0,04 0,04

Bekleidung 0,34 0,07 – 0,49 0,23 0,23

Schuhe / Lederwaren 0,07 0,02 – 0,15 0,06 0,06

GPK** / Haushaltswaren 0,05 0,03 – 0,17 0,08 0,09

Spielwaren / Hobbyartikel 0,03 0,02 – 0,09 0,04 0,03

Sport und Freizeit 0,09 0,01 – 0,18 0,06 0,06

Wohneinrichtung 0,14 0,02 – 0,16 0,07 0,07

Möbel 0,32 0,04 – 0,61 0,24 0,25

Elektro / Leuchten 0,05 0,01 – 0,10 0,05 0,04

Elektronik / Multimedia 0,06 0,02 – 0,11 0,05 0,04

Medizinische und orthopädische Artikel 0,02 0,01 – 0,05 0,02 0,02

Uhren / Schmuck 0,01 0,00 – 0,02 0,01 0,01

Baumarktsortimente 0,37

0,12 – 1,13 0,50 0,47

Gartenmarktsortimente 0,34

Gesamtsumme 2,60 0,92 – 3,73 2,04 1,98

Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage von eigenen primärstatistischen Einzelhandelserhebungen durch

Junker + Kruse; durch Rundungen kann es zu Abweichungen in den Summen kommen

* Papier / Büroartikel / Schreibwaren

** Glas, Porzellan, Keramik

Im Einzelnen stellt sich die Angebotssituation des Einzelhandels in Ahaus, untergliedert

in verschiedene Warengruppen, wie in Tabelle 7 aufgeführt dar:


30

Tabelle 7: Einzelhandelsbestand in Ahaus nach Warengruppen

Warengruppe

Verkaufsfläche

in m²

(gerundete Werte)

Umsatz

(in Mio. Euro)

Zentralität

(2015)

Zentralität

(2006)

Nahrungs- und Genussmittel 19.920 84,2 0,96 1,06

Blumen (Indoor) / Zoo 3.970 8,2 1,86 1,14

Gesundheit und Körperpflege 2.510 13,1 0,94 1,14

PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 1.530 6,8 0,98 1,10

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 27.940 112,4 0,99 1,08

Bekleidung 13.270 41,1 2,03 1,69

Schuhe / Lederwaren 2.560 9,3 1,71 1,44

GPK / Haushaltswaren 1.770 3,7 1,43 1,97

Spielwaren / Hobbyartikel 1.270 3,9 0,84 1,23

Sport und Freizeit 3.340 9,5 2,41 2,61

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 22.200 67,5 1,83 1,72

Wohneinrichtung 5.570 9,3 1,99 1,13

Möbel 12.640 15,9 1,41 0,95

Elektro / Leuchten 2.130 6,8 1,09 1,54

Elektronik / Multimedia 2.230 13,1 0,84 1,18

Medizinische und orthopädische Artikel 700 4,8 1,66 1,51

Uhren / Schmuck 340 3,0 1,08 1,35

Baumarktsortimente 14.470 17,9 0,97

1,10

Gartenmarktsortimente 13.430 9,5 2,90

Überwiegend langfristiger Bedarf 51.500 80,4 1,23 1,17

Sonstiges 260 0,8 0,62 1,21

Gesamtsumme 101.900 261,1 1,21 1,23

Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelserhebungen Junker + Kruse in Ahaus, Febru-

ar 2015 sowie Juli 2005; gerundete Werte; durch Rundungen kann es zu Abweichungen in den

Summen kommen

Dem in der Stadt Ahaus vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial

von fast 217 Mio. Euro steht ein geschätztes Jahresumsatzvolumen von rund

261 Mio. Euro gegenüber. Daraus ergibt sich eine Einzelhandelszentralität von

1,21 über alle Warengruppen, d. h. der erzielte Einzelhandelsumsatz liegt über

20 % über dem örtlichen Kaufkraftvolumen. Es sind somit per Saldo deutliche

Kaufkraftzuflüsse an den Einzelhandelsstandort Ahaus aus der Region nachweisbar.

Dies entspricht zunächst – unabhängig von warengruppenspezifischen und räumli-

chen Betrachtungen – der landesplanerischen Versorgungsfunktion der Stadt als

Mittelzentrum und ist angesichts der überregionalen Angebots- und Konkurrenzsi-

tuation grundsätzlich als guter Wert einzuordnen.

Gegenüber dem Jahr 2006 (rd. 220,4 Mio. Euro) ist eine positive Umsatzentwick-

lung (+18 %) zu beobachten und auch das Kaufkraftvolumen (2006: 179,2 Mio.

Euro) stieg in diesem Zeitraum (+21 %) an. Die Zentralität über alle Warengrup-


31

pen liegt dementsprechend in etwa auf dem Niveau des Jahres 2006 (1,23).

In einer warengruppenspezifischen Betrachtung zeigen sich in den meisten Waren-

gruppen Zentralitäten von z. T. deutlich über 1. Ausnahmen bilden innerhalb der

kurzfristigen Bedarfsstufe jedoch fast alle Warengruppen. Außer der Waren-

gruppe Blumen (Indoor) / Zoo liegen die Zentralitäten dieser Bedarfsstufe bei Wer-

ten zwischen 0,94 und 0,98. Die Warengruppe Spielwaren / Hobbyartikel stellt die

einzige Ausnahme im mittelfristigen Bedarfsbereich dar. Hier liegt der Zentrali-

tätswert bei 0,84. Alle weiteren Warengruppen dieser Bedarfsstufe weisen jedoch

Werte von deutlich über 1 bzw. sogar über 2 auf. Im langfristigen Bedarfsbereich

sind es die Warengruppen Elektronik / Multimedia (0,84) sowie Baumarktsortimen-

te (0,97), die eine Zentralität von unter 1 aufweisen.

Mit Blick auf die Zentralitäten aus dem Jahr 2006 haben sich in den letzten Jahren

deutliche Veränderungen in den einzelnen Warengruppen abgezeichnet, obwohl

sich in der Gesamtschau die Zentralität lediglich um 1,6 % verringert hat.

In etwas mehr als der Hälfte aller Warengruppen ergeben sich gegenüber dem Jahr

2006 niedrigere Zentralitätskennziffern, bei denen die Veränderungen meistens

über 10 % – oftmals sogar deutlich darüber – liegen. Auffällig sind hier vor allem

die Warengruppen Spielwaren / Hobbyartikel (-32 %), Elektro / Leuchten sowie

Elektronik / Multimedia (jeweils rd. -29 %), GPK / Haushaltswaren (-27 %) und

Uhren / Schmuck (-20 %). Unter einer Veränderungsquote von 20 % bewegen

sich die Zentralitätswerte der Warengruppen Gesundheit und Körperpflege (-

18 %), PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher (-11 %), Nahrungs- und Genuss-

mittel

(-9 %) sowie Sport und Freizeit (-8 %).

Deutliche Steigerungen ergeben sich hingegen insbesondere in den Warengruppen

Wohneinrichtung (+76 %), Blumen (Indoor) / Zoo (+63 %) und Möbel (+48 %).

Weitere positive Entwicklungen verzeichnen die Warengruppen Bekleidung

(+20 %) und Schuhe / Lederwaren (+19 %) sowie weiterhin Bau- und Garten-

marktsortimente (+14 %) und medizinische und orthopädische Artikel (+10 %).

Vor dem Hintergrund der Versorgungsfunktion der Stadt Ahaus erscheinen aus rein

quantitativer Sicht insbesondere die Zentralitätswerte in den Warengruppen der

kurzfristigen Bedarfsstufe – Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körper-

pflege sowie PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher – ausbaufähig. Auch in den

Warengruppen Spielwaren / Hobbyartikel sowie Elektronik / Multimedia und Bau-

marktsortimente bestehen Erweiterungspotenziale. Weiterführende Betrachtungen

hierzu erfolgen in den weiteren Analyseschritten zur qualitativen bzw. strukturellen

sowie räumlichen Angebotsstruktur in Ahaus. Die daraus abgeleiteten Aussagen zu

Entwicklungsperspektiven des Ahauser Einzelhandels erfolgen in Kapitel 5 dieser

Untersuchung.

Neben dieser überwiegend quantitativen Betrachtung spielen für die Bewertung eines

Einzelhandelsstandortes vor allem auch qualitative und räumliche Aspekte eine ent-

scheidende Rolle. In einem weiteren Schritt wird das Einzelhandelsangebot der Stadt

Ahaus daher unter diesen Gesichtspunkten näher betrachtet.


32

4.2 Angebotsstruktur des Einzelhandels in Ahaus

Das Einzelhandelsangebot in Ahaus weist auf gesamtstädtischer Ebene folgende struk-

turelle Merkmale auf:

Warengruppen der überwiegend kurzfristigen Bedarfsstufe

Mit fast 19.920 m² entfällt der größte Einzelanteil (rd. 20 %) der Gesamtverkaufs-

fläche in Ahaus auf die nahversorgungsrelevante Warengruppe Nahrungs- und

Genussmittel. Auch der mit Abstand größte Teil der Betriebe (82 Betriebe, ca.

30 %) ist dieser Hauptbranche zuzuordnen, wobei in diesem Zusammenhang je-

doch insbesondere auch die zahlreichen Betriebe des Lebensmittelhandwerks (v. a.

Bäckereien) eine wichtige Rolle spielen. Entsprechend nimmt der Bereich Nah-

rungs- und Genussmittel mit rund 84 Mio. Euro den größten Einzelanteil (32 %)

am Umsatz in den verschiedenen Warengruppen ein. Auch die einwohnerbezoge-

ne Verkaufsflächenausstattung in dieser Warengruppe von ca. 0,51 m² liegt so-

wohl über dem bundesdurchschnittlichen Orientierungswert von etwa 0,35 –

0,40 m² als auch über dem Vergleichswert aus anderen Mittelzentren und Kom-

munen vergleichbarer Größenordnung10

von 0,43 m² pro Einwohner. Diese Werte

zeigen aus rein quantitativer Sicht zunächst einen guten Ausstattungsgrad in der

Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel und unterstreichen die hohe Bedeu-

tung dieser Sortimentsgruppen innerhalb der privaten Verbrauchsausgaben der

Haushalte.

Mit zwei Verbrauchermärkten (Kaufland, K+K), acht Supermärkten (4x Edeka, 4x

K+K), sieben Lebensmitteldiscountern (3x Aldi, 2x Netto, Lidl, Penny) sowie diver-

sen Fachmärkten (v. a. Getränke) und zahlreichen Lebensmittelläden, Fachgeschäf-

ten und Betrieben des Lebensmittelhandwerks besteht insgesamt eine gute Ange-

bots- und Betriebsformenmischung in Ahaus.

Auch die Werte in den weiteren Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs spiegeln

aus rein quantitativer Sicht zunächst eine gute bis leicht unterdurchschnittliche An-

gebotsausstattung in der Stadt Ahaus wider. Rund 2.500 m² Verkaufsfläche entfal-

len auf die ebenfalls nahversorgungsrelevante Warengruppe Gesundheits- und

Körperpflege. Mit rund 0,06 m² Verkaufsfläche je Einwohner besteht hier eine für

Städte dieser Größenordnung bzw. Versorgungsfunktion nahezu marktübliche

Verkaufsflächenausstattung (Schnitt: 0,08 m² / EW)11

. Bedeutendster Anbieter die-

ser Warengruppe ist der moderne dm-Drogeriemarkt, der durch seine innerstädti-

sche Lage in der Marktstraße eine positive Wirkung als Frequenzerzeuger auch für

die ihn umgebenden Einzelhandelslagen der Innenstadt hat. Das weitere innerstäd-

tische Fachangebot besteht vor allem aus einer Parfümerie und einigen Apotheken.

Darüber hinaus finden sich Gesundheits- und Körperpflegeartikel vor allem in zahl-

reichen Apotheken im Stadtgebiet sowie als Nebensortimente der Lebensmittelan-

10

Quelle: J+K Datenbank aus eigenen Erhebungen in Städten vergleichbarer Größe und / oder Versor-

gungsstruktur in den vergangenen 5 Jahren

11

Junker + Kruse Datenbank; eigene Erhebungen in Mittelzentren bzw. Städte der Größenordnung

25.000 – 50.000 Einwohner.


33

bieter, wo sie maßgeblich zur wohnortnahen Grundversorgung der Ahauser Bevöl-

kerung beitragen.

Gegenüber der Untersuchung aus dem Jahr 2006 (rd. 2.700 m² Verkaufsfläche)

ist auch in dieser Warengruppe das Verkaufsflächenangebot rückläufig (-7 %).

Diese Veränderung in dieser Branche hängt vor allem mit der Insolvenz der Fa.

Schlecker und den damit verbundenen Betriebsschließungen zusammen. Unter

räumlichen Aspekten bedeutet diese räumliche Konzentrationstendenz auf der ei-

nen Seite eine Ausdünnung des wohnortnahen Versorgungsnetzes. Auf der ande-

ren Seite wird durch die Insolvenz der Fa. Schlecker jedoch auch eine mangelnde

ökonomische Rentabilität kleiner Märkte aus den jeweiligen Einzugs- bzw. Versor-

gungsgebieten an ihren Standorten deutlich. Die geringen Flächengrößen entspre-

chen nicht mehr den heutigen Kundenwünschen und Standortanforderungen.

Während die Schlecker-Märkte in Ahaus im Schnitt weniger als 200 m² Verkaufs-

fläche pro Betrieb umfassten, weisen moderne Drogeriemärkte (z. B. dm, Ross-

mann) in der Regel Verkaufsflächen von (zum Teil deutlich) mehr als 500 m² und

entsprechend weitläufigere Einzugsbereiche (von bis zu 15.000 – 20.000 Einwoh-

nern) auf.

Die sortimentsspezifische Zentralität von 0,94 zeigt ein nur annähernd ausgewo-

genes Verhältnis zwischen dem in Ahaus erzielten Umsatz und der örtlichen Kauf-

kraft, die eine „Vollversorgung“ der eigenen Bevölkerung (Zielzentralität: 1,0)

leicht unterschreitet und somit auf Kaufkraftabflüsse hinweist.

Das Verkaufsflächenangebot in der Warengruppe Blumen (Indoor) / Zoo hat sich

im Vergleich zur letzten Erhebung um das 2,4-fache auf aktuell rd. 3.970 m² er-

höht. Mit rund 39 % der Verkaufsfläche entfällt allein auf das Gartencenter Hilgert

der größte Einzelanteil an dieser Warengruppe. Die Angebotsausstattung innerhalb

dieser Warengruppe konzentriert sich daher vor allem bei Gartenfachmärkten oder

auch Baumärkten (insbes. Teilsortiment Topfpflanzen / Blumentöpfe und Vasen

(Indoor)) sowie Fachmärkten für zoologischen Bedarf (Fressnapf, Terra-Mucha

Heimtierbedarf). Ansonsten finden sich überwiegend „kleinflächige“ Angebote in

Fachgeschäften (insbes. Blumen) und Randsortimente größerer Lebensmittelmärkte

und Drogeriemärkte (Tierfutter und Blumen). Der gegenüber dem Jahr 2005 zu

verzeichnende Verkaufsflächenzuwachs von rd. 2.320 m² ist teilweise mit saisona-

len Schwankungen bei jeweils genutzten Frei- bzw. Gewächshausflächen von Gar-

tenmarktbetrieben, mit Sortimentsänderungen innerhalb eines Betriebes, vor allem

aber auch mit methodischen Abweichungen12

zu begründen. Zudem gab es seit

2005/2006 Neuansiedlungen, wie die Zoofachmärkte Fressnapf (Bahnhofstraße)

und Terra-Mucha Heimtierbedarf (Bocholder Esch). Infolgedessen ist die sorti-

mentsspezifische Zentralität von 1,86 im Vergleich zum Jahr 2006 (1,14) um mehr

als 60 % gestiegen. Insgesamt ist ein gutes Angebot zu konstatieren.

In der Warengruppe Papier / Bücher / Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften

entfallen rund 41 % der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche von insgesamt rund

12

Das Sortiment Topfpflanzen / Blumentöpfe und Vasen wurde in der Untersuchung aus dem Jahr

2005/2006 den Hauptwarengruppen Gartenmarktsortimente (Topfpflanzen) und GPK / Hausrat / Ge-

schenkartikel (Blumentöpfe und Vasen) zugeordnet.


34

1.530 m² auf typische Fachangebote wie Buch-, Presse- oder Schreibwarenhandel.

Bedeutendste Anbieter sind Schulten an der Bahnhofstraße in Ahaus sowie die

Buchhandlungen Schaten und Lesezeit sowie Weltbild und Paper Markt im Haupt-

zentrum Innenstadt. Große Teile des sortimentsspezifischen Fachangebots entfallen

auch auf Randsortimentsangebote, vor allem Schreibwaren und Zeitschriften in

zahlreichen Lebensmittelmärkten, aber auch Angebote in Tankstellenshops, Son-

derpostenmärkten oder Billigläden (z. B.Tedi / Kik).

In der Gegenüberstellung zur Untersuchung aus dem Jahr 2005/2006 ist insgesamt

ein Verkaufsflächenrückgang von rund 22 % bzw. ca. 440 m² festzustellen. Die

Geschäftsaufgabe des Betriebes Guttermann (Fachhandel für Bürobedarf) mit ca.

600 m² kann als einer der Hauptgründe für diese Entwicklung angesehen werden.

Mit der Verkaufsfläche ist auch die Zentralität von 1,10 auf 0,98 leicht gesunken.

Weitere Entwicklungen in der Verkaufsflächenausstattung sind in den letzten Jah-

ren vorwiegend auf kleinteiligere Veränderungen zurückzuführen. Sowohl die Ver-

kaufsflächenausstattung von 0,04 m² / Einwohner und die Zentralität von 0,98

weisen auf eine quantitativ normale bis leicht unterdurchschnittliche Angebotsaus-

stattung hin. Positiv zu werten ist die Konzentration an qualitativem Facheinzel-

handel in der Innenstadt sowie die kleinteiligen Grundversorgungsangebote in den

Ortsteilen.

Insgesamt entfällt mit fast 27.940 m² rund 27 % des gesamtstädtischen Verkaufsflä-

chenangebots und rund 43 % des Umsatzes im Ahauser Einzelhandel auf die Waren-

gruppen der kurzfristigen Bedarfsstufe. Dies liegt vor allem an dem hohen Anteil die-

ser Warengruppen (v. a. Lebensmittel) an den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsaus-

gaben. Die Gesamtzentralität der Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs zeigt mit

0,99 per Saldo minimale Kaufkraftabflüsse. Insgesamt ist eine gute strukturelle Ange-

botsmischung zu verzeichnen.

Seit der Untersuchung aus dem Jahr 2005/2006 ist innerhalb der Warengruppen der

kurzfristigen Bedarfsstufe ein gestiegenes Verkaufsflächenangebot (2005/2006:

23.510 m²) bei einer leicht gesunkenen Zentralität (2005/2006: 1,08) zu verzeichnen.

Detailliertere Aussagen zur wohnortnahen Grundversorgungssituation in Ahaus folgen

in Kapitel 4.4 dieser Untersuchung.

Warengruppen der überwiegend mittelfristigen Bedarfsstufe

Im Bereich der mittelfristigen Bedarfsstufe liegt der quantitative Angebotsschwer-

punkt mit rund 13.300 m² Verkaufsfläche (ca. 13 % der Gesamtverkaufsfläche), 48

Betrieben (ca. 18 % aller Ahauser Betriebe) und rund 41 Mio. Euro Umsatz in der

zentralen Leitbranche des innerstädtischen Einzelhandels Bekleidung. Gegenüber

der Untersuchung aus dem Jahr 2006 ist zwar ein leichter Rückgang der Betriebe

zu verzeichnen (4 Betriebe bzw. rd. 8 % der Betriebe), allerdings hat sich die Ver-

kaufsflächenausstattung innerhalb der Warengruppe um rund 10 % erhöht.

Gleichzeitig ist der Umsatz um rund 36 % gestiegen. Die hohe positive Umsatz-

entwicklung ist vor allem der Grund für die sehr hohe Zentralität von 2,03, die sich

seit dem Jahr 2006 (Zentralität Bekleidung: 1,69) um ca. 20 % erhöht hat. Die

Zentralität in der innerstädtischen Leitbranche Bekleidung bleibt für die Stadt wei-


35

terhin bei einem Wert deutlich über 1 bzw. aktuell über 2, was auf eine positive

Entwicklung des Einkaufsstandortes Ahaus schließen lässt. Die Kaufkraftzuflüsse aus

der Region übersteigen die sortimentsspezifische Kaufkraft der Ahauser Bevölke-

rung damit um mehr als das Doppelte. Die einwohnerbezogene Verkaufsflächen-

ausstattung ist von 0,31 m² auf 0,34 m² leicht gestiegen und liegt damit weiterhin

über dem Wert anderer Städte zwischen 25.000 und 50.000 Einwohnern

(0,23 m² / EW) bzw. anderen Mittelzentren (0,23 m² / EW)13

.

Größte Bekleidungsanbieter in der Innenstadt sind die Modehäuser Steingrube so-

wie Haverkamp Moden. Die ansässigen Filialisten sind vor allem bekannte Anbieter

aus dem Standard- bis Discountsegment, während interessantere „Labels“ und

namhafte Betreiber aus dem Standard- und höherwertigen Segment in der Innen-

stadt vergleichsweise unterrepräsentiert sind. Ein Großteil des innerstädtischen An-

gebots ist zudem durch eine Vielzahl kleinteilig strukturierter und inhabergeführter

Betriebe geprägt. Rund 35 % der innerstädtischen Hauptsortimentsanbieter im Be-

reich Bekleidung weisen eine Gesamtverkaufsfläche von weniger als 100 m² auf. In

der Gesamtschau ist ein gutes, individuelles Angebot zu konstatieren.

Mit einer Verkaufsflächenerweiterung von ca. 37 % auf rund 2.600 m² weist die

Warengruppe Schuhe / Lederwaren ebenfalls ein gutes Angebot auf. Die einwoh-

nerbezogene Verkaufsflächenausstattung von 0,07 m² / Einwohner und die sorti-

mentsspezifische Zentralität von 1,71 liegen in einem für Mittelzentren bzw. Städte

dieser Größenordnung normalen bis leicht überdurchschnittlichen Bereich. Die

Kaufkraftzuflüsse aus der Region übersteigen die sortimentsspezifische Kaufkraft

der Ahauser Bevölkerung damit um mehr als zwei Drittel.

Der räumliche Angebotsschwerpunkt liegt mit rund 1.450 m² Verkaufsfläche im in-

nerstädtischen Hauptgeschäftsbereich. Zu den größten Anbietern mit der Hauptwa-

rengruppe Schuhe / Lederwaren zählen die Fachanbieter Schuhhaus Kramer sowie

Robers Schuhe und ABC-Schuhe in der Innenstadt. Der größte Anbieter dieser Wa-

rengruppe ist jedoch der discountorientierte Filialist Deichmann an der Coesfelder

Straße.

Ein weiterer Angebotsbaustein der mittelfristigen Bedarfsstufe ist die Warengruppe

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren mit rund 1.770 m² Verkaufsfläche

und rund 3,7 Mio. Euro Umsatz. Im Vergleich mit dem Einzelhandelsbestand von

2005/2006 ist ein deutlicher Rückgang von rund 55 % der Verkaufsfläche festzu-

stellen. Gleichzeitig ist der Betriebsbestand um zwei Drittel gesunken – von ehemals

zwölf Anbietern mit der Warengruppe GPK / Haushaltswaren (ehemals: GPK /

Hausrat / Geschenkartikel) als Hauptsortiment verbleiben lediglich vier Betriebe.

Dies ist zum einen durch Betriebsaufgaben zur erklären, zum anderen durch eine

veränderte Erhebungssystematik des Büros Junker + Kruse. In der letzten Erhebung

wurde das Sortiment Geschenkartikel separat aufgenommen. Allerdings erwies sich

die Zuordnung von Sortimenten zu „Geschenkartikeln“ als nicht eindeutig. Die

ehemals zu Geschenkartikeln zugeordneten Sortimente teilen sich hauptsächlich auf

die Sortimente GPK / Haushaltswaren oder Wohndekorationsartikel auf. Zudem

13

Junker + Kruse Datenbank, Werte aus eigenen primärstatistischen Einzelhandelserhebungen


36

haben einige Betriebe ihre Betriebsstruktur verändert, so dass der Anteil an der Wa-

rengruppe GPK / Haushaltswaren zu Gunsten anderer Sortimente verkleinert wur-

de. Trotz eines verringerten Verkaufsflächenangebotes liegt die Zentralität (1,43)

weiterhin bei einem Wert weit über 1,0, was auf eine – zumindest quantitative –

gute Angebotsstruktur schließen lässt. Das Angebot beinhaltet nur wenige qualita-

tiv hochwertige Fachangebote, zumal während der Erstellung des Einzelhandels-

konzeptes der Fachanbieter Koch-Tischideen Terweh seinen Betrieb schließen

musste. Weitere Angebote dieser Warengruppe finden sich vor allem bei preisori-

entierten Billiganbietern (z. B. Tedi, Kodi) oder als Randsortimente bzw. wechseln-

den Aktionswaren von Lebensmittelanbietern oder Bau- bzw. Gartenfachmärkten.

Trotz der überdurchschnittlichen Zentralität ist in dieser Branche insgesamt eine e-

her durchschnittliche bis niedrige Angebotsqualität festzuhalten. Negativ erscheint

insbesondere der in der Innenstadt fehlende inhabergeführte Facheinzelhandel.

In der Warengruppe Spielwaren / Hobbyartikel ist unter den Warengruppen des

mittelfristigen Bedarfs mit 0,84 die mit deutlichem Abstand niedrigste Zentralität zu

verzeichnen. Etwas weniger als die Hälfte des gesamtstädtischen Verkaufsflächen-

angebotes dieser Warengruppe von rund 1.270 m² entfällt auf zwei Anbieter in

nicht integrierter Lage (Spielwaren & Landmaschinen Wiese in Alstätte, Kinderland

in Ahaus). Im zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt befinden sich zwei

Fachanbieter (Thiemanns Basteln + Spielen, Traumfabrik), die mit einer Verkaufs-

flächengröße von jeweils unter 100 m² ein vergleichsweise kleinteiliges Angebot

darstellen. Ergänzt wird das innerstädtische Angebot insbesondere durch das Rand-

sortimentsangebot innerhalb des K+K. Weiterhin werden Spielwaren in zwei Ge-

mischtwarenläden im Ortsteilzentrum Ottenstein angeboten. Darüber hinaus findet

sich ein Angebot der Warengruppe fast ausschließlich als Randsortiment oder Akti-

onsware bei Niedrigpreisanbietern (z. B. Kik, Kodi, Ernsting’s family, TEDI). Gegen-

über der letzten Erhebung aus dem Jahr 2005 ist ein Rückgang der sortimentsspezi-

fischen Verkaufsfläche (-29 %) festzustellen. Dieser Verkaufsflächenrückgang ist

jedoch hauptsächlich auf Veränderungen der Sortimentsstruktur des Gartencenter

Hilgert zurückzuführen. Mit über 600 m² wurden in der letzten Erhebung die Rand-

sortimente Künstlerbedarf / Bastelzubehör (heute: Hobbyartikel) aufgenommen,

die in der aktuellen Betriebsstruktur nicht mehr vorhanden sind.

Zwar bestehen für die Warengruppe Spielwaren / Hobbyartikel in Ahaus in quanti-

tativer Sicht Ausbaupotenziale, jedoch ist das vorwiegend kleinteilige Angebot an

Spielwaren und Hobbyartikeln in qualitativer Hinsicht insgesamt als gut einzustu-

fen. Ergänzend ist auch anzumerken, dass der mittelständische Spielwarenhandel in

den letzten Jahren verstärkt durch Angebotskonzentrationen in großen Fachmärk-

ten sowie die zunehmende Konkurrenz des E-Commerce geprägt war. Dennoch

besitzt dieser Angebotsbaustein eine hohe Bedeutung für eine attraktive innerstäd-

tische Angebotsstruktur, so dass insbesondere eine Qualitätssicherung – möglich-

erweise durch Angebotsergänzungen – in diesem Angebotssegment angestrebt

werden sollte.

Die Warengruppe Sport und Freizeit ist mit über 3.340 m² Verkaufsfläche und ei-

nem sortimentsspezifischen Umsatz von rund 9,5 Mio. Euro aus quantitativer Sicht

umfangreich vertreten. Mit einem Wert von 2,41 weist die Warengruppe Sport und


37

Freizeit die höchste Zentralität von allen Warengruppen des mittelfristigen Bedarfs

auf sowie gleichzeitig die zweithöchste Zentralität aller Warengruppen in Ahaus.

Jedoch entfällt davon lediglich rund 13 % der Verkaufsfläche auf die Ahauser In-

nenstadt, in der ein Fahrradfachanbieter fast ausschließlich das innerstädtische An-

gebot in der Warengruppe Sport und Freizeit stellt.

Der größte Anbieter dieser Warengruppe ist Intersport Sandberg im SO Adenauer-

ring mit mehr als 600 m² Verkaufsfläche. Gegenüber 2005/2006 sind ein Rückgang

der Verkaufsfläche von rd. 1.000 m² und ein leichter Rückgang der Zentralität

(2005/2006: 2,61) festzustellen.

Mit insgesamt mehr als 22.200 m² Verkaufsfläche, 73 Hauptsortimentsanbietern und

einem Umsatz von rund 68 Mio. Euro (Gesamtzentralität: rd. 1,83) haben die Waren-

gruppen des mittelfristigen Bedarfs einen bedeutenden Anteil am gesamtstädtischen

Einzelhandelsangebot in Ahaus, bei einer für ein Mittelzentrum dieser Größenordnung

insgesamt leicht überdurchschnittlichen quantitativen Angebotsausstattung. Die

hohen Zentralitätswerte unterstreichen zunächst die mittelzentrale Versorgungsfunkti-

on der Stadt und weisen im Schnitt Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland auf.

Aus rein quantitativer Sicht kann zunächst nur in der Warengruppe Spielwaren / Hob-

byartikel ein signifikantes Angebotsdefizit festgestellt werden, aus dem sich ein Nach-

holbedarf ableiten ließe. Aus qualitativer bzw. räumlich-struktureller Sicht bestehen

hingegen noch Entwicklungsmöglichkeiten. Positiv ist derzeit das vorhandene Ange-

bot des innerstädtischen (v. a. mittelständischen) Fachhandels zu werten. In mehreren

Branchen ist jedoch ein breiteres und qualifizierteres Spektrum an Fachangeboten wün-

schenswert. Auch weisen teilweise Anbieter in Streulagen (u. a. auch preisorientierte

Fachmarkt- und Randsortimentsangebote) außerhalb der Innenstadt nennenswerte

Angebotsanteile auf und leisten ihren Beitrag zu einer quantitativ hohen Zentralität.

Warengruppen der überwiegend langfristigen Bedarfsstufe

Mit rund 51.500 m² Verkaufsfläche entfällt etwas mehr als die Hälfte der gesamt-

städtischen Verkaufsfläche auf Waren der überwiegend langfristigen Bedarfsstufe.

Quantitative Angebotsschwerpunkte liegen in den Warengruppen Bau- (rd.

14.470 m² Verkaufsfläche) und Gartenmarktsortimente (rd. 13.430 m² Verkaufs-

fläche) sowie Möbel (rd. 12.640 m² Verkaufsfläche). Diese Flächenanteile reprä-

sentieren jedoch nicht zwangsläufig einen besonderen Stellenwert dieser Waren-

gruppen innerhalb der Ahauser Einzelhandelsstrukturen, sondern sind vor allem auf

das flächenintensive Angebot der Betriebe dieser Warengruppen zurückzuführen.

Mit knapp 41 % der warengruppenspezifischen Verkaufsfläche stellt der Baumarkt

Hellweg einen Großteil der Baumarktsortimente. Als weitere großflächige Anbie-

ter mit Baumarktsortimenten sind Fliesen Rundmund, Teppich Janning, Bettings

Mühle sowie Hammer zu nennen. Der enorme Verkaufsflächenrückgang innerhalb

der Warengruppe Baumarktsortimente ist insbesondere auf die Betriebsaufgabe des

Baustoffe-Fliesen-Fachmarktes Rudde mit einer Verkaufsfläche von knapp

20.000 m² zurückzuführen. Durch diesen Umstand ist auch die aktuell leicht unter-

durchschnittliche Zentralität von 0,97 erklärbar. Trotz leichter Kaufkraftabflüsse ist


38

jedoch insgesamt für die Warengruppe Baumarktsortimente eine gute Angebots-

ausstattung festzustellen.

Gartenmarktsortimente werden in Ahaus zu rund 37 % im Gartencenter Hilgert

angeboten, auf das mit ca. 5.000 m² Verkaufsfläche der größte Anteil an dieser

Warengruppe entfällt. Weitere nennenswerte Anbieter von Gartenmarktsortimen-

ten finden sich in der Baumschule Terbrack, im Baumarkt Hellweg sowie im Raiffei-

sen-Markt, Bettings Mühle oder Behrendt Frischemarkt. Mit einer deutlich hohen

Zentralität von 2,90 sind fast dreimal so viele Kaufkraftzuflüsse aus der Region fest-

stellbar wie die Ahauser Bevölkerung alleine an Kaufkraftvolumen aufbringt.

Mit einer Zentralität von aktuell 1,25 für die Warengruppen Bau- und Garten-

marktsortimente gesamt ist trotz Verkaufsflächenrückgang eine positive Umsatz-

entwicklung zu konstatieren (Zentralität 2006: 1,10).

In der Warengruppe Möbel sind in der Gegenüberstellung zur Erhebung aus dem

Jahr 2005 keine signifikanten Veränderungen festzustellen. Bei einer nahezu identi-

schen Verkaufsfläche von rund 12.640 m² sind (vor allem inflationsbedingt) hohe

Umsatzzuwächse (+64 %) festzustellen. Demzufolge hat sich auch der Zentrali-

tätswert positiv entwickelt und zeigt heute mit einem Wert von 1,41 deutliche

Kaufkraftzuflüsse aus der Region auf (2006: 0,95). Die einwohnerbezogene Ver-

kaufsflächenausstattung ist von 0,33 m² auf 0,32 m² minimal gesunken, was bei

einer konstanten Verkaufsfläche auf die gleichzeitig leicht gestiegene Einwohner-

zahl zurückzuführen ist. Dieser Wert liegt deutlich über dem Wert anderer Städte

zwischen 25.000 und 50.000 Einwohnern (0,24 m² / EW) bzw. anderen Mittelzen-

tren (0,25 m² / EW)14

.

Bedeutendste Anbieter im Möbelbereich sind das Möbelhaus van Weyck in Alstät-

te, Möbel Discount Magazin Ahaus im SO Gewerbegebiet Ahaus sowie Polster Es-

seling an der Wüllener Straße, auf die knapp 47 % der sortimentsspezifischen Ver-

kaufsfläche in Ahaus entfallen.

In der Warengruppe Wohneinrichtung ist eine im Vergleich zu anderen Mittelzen-

tren bzw. Städten der Größenordnung von Ahaus sehr gute Verkaufsflächenaus-

stattung von rund 5.570 m² (0,14 m² / Einwohner) festzuhalten und eine Zentrali-

tät von 1,99. Die Kaufkraftzuflüsse aus der Region übersteigen die sortimentsspezi-

fische Kaufkraft der Ahauser Bevölkerung damit um fast das Doppelte. Dies liegt

jedoch nur in untergeordnetem Maße an innerstädtischen Facheinzelhandelsbetrie-

ben (z. B. Wohnträume, Wohndesign + Mode, Dora Albers), sondern vielmehr

auch an dem Angebot in nicht integrierten Streulagen wie dem Fachmarkt Teppich

Janning im SO Gewerbegebiet Ahaus, dem Heimtextilien-Fachmarkt Hammer im

SO Gewerbegebiet Wüllen sowie Randsortimentsangeboten von Bau- und Gar-

tenmärkten (Hellweg, Gartencenter Hilgert), niedrigpreisorientierten Fach- oder

Sonderpostenmärkten (Dänisches Bettenlager, Matratzen Concord) oder einer Viel-

zahl von kleineren Fachanbietern in Streulagen im Stadtgebiet.

14

Junker + Kruse Datenbank, Werte aus eigenen primärstatistischen Einzelhandelserhebungen


39

Das Angebot in den Warengruppen Elektro / Leuchten und Elektronik / Multi-

media umfasst zusammen rund 4.360 m² Verkaufsfläche. Größte Anbieter sind

zum einen der Expert-Markt an der Wüllener Straße sowie der Euronics XXL im SO

Adenauerring. Insgesamt sind innerhalb dieser Warengruppen seit der letzten Erhe-

bung nur geringfügige Verkaufsflächenrückgänge zu verzeichnen (Elekt-

ro / Leuchten: -6 %; Elektronik / Multimedia: -5 %). Allerdings sind für beide Wa-

rengruppen niedrigere Zentralitäten festzustellen. In der Warengruppe Elekt-

ro / Leuchten ist die Zentralität von 1,54 auf 1,09 gesunken, in der Warengruppe

Elektronik / Multimedia von 1,18 auf 0,84. Während in der Warengruppe Elekt-

ro / Leuchten weiterhin – wenn auch in deutlich geringerem Maße – minimale

Kaufkraftzuflüsse aus der Region zu konstatieren sind, gibt es im Bereich Elektro-

nik / Multimedia deutliche Kaufkraftabflüsse.

In den Angeboten der Warengruppen medizinische und orthopädische Artikel

(rd. 700 m² Verkaufsfläche) sowie Uhren / Schmuck (rd. 340 m² VKF) sind nach

wie vor kleinteilige Angebotsstrukturen mit hoher Angebotskonzentration in der

Innenstadt vorherrschend. Im Bereich Uhren / Schmuck sind keine signifikanten

Veränderungen des Angebotsbestandes zu erkennen. Innerhalb der Warengruppe

medizinische und orthopädische Artikel kann ein enormer Verkaufsflächenrückgang

festgestellt werden. Zum einen spielen hier die veränderte Sortimentsstruktur des

Fachmarktes Pietsch (ehemals rd. 660 m² Sanitätsbedarf (medizinische und ortho-

pädische Artikel)), zum anderen ist der Verkaufsflächenrückgang hauptsächlich me-

thodisch bedingt. Während der letzten Untersuchung wurde das Sortiment Apo-

theke mit pharmazeutischen, medizinischen und orthopädischen Artikeln / Optik

zusammengefasst. Heute zählt das Sortiment zu pharmazeutischen Artikeln und

damit zur Warengruppe Gesundheit und Körperpflege. Trotz eines Verkaufsflä-

chenrückgangs bzw. der Zuordnung von Verkaufsflächenanteilen zu anderen Wa-

rengruppen, hat sich die Zentralität der Warengruppe medizinische und orthopädi-

sche Artikel von 1,51 auf 1,66 erhöht. Bei Uhren / Schmuck ist der Zentralitätswert

von 1,35 auf 1,08 gesunken. In beiden innenstadtrelevanten Sortimenten sind je-

doch Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland festzustellen. Insgesamt ist in Ahaus in

beiden Warengruppen ein gut strukturiertes Angebot vorhanden.

Insgesamt zeigt sich aus rein quantitativer Sicht ein überwiegend umfangreiches Ange-

bot. Zwar ist in allen Warengruppen dieser Bedarfsstufe ein nahezu durchgehend sin-

kendes Angebot zu verzeichnen (Verkaufsflächenrückgang aller Sortimente der über-

wiegend langfristigen Bedarfsstufe: -26 %), allerdings ist die Zentralität über alle Wa-

rengruppen von 1,17 auf 1,23 leicht angestiegen. Der Kaufkraftzufluss aus der Region

hat sich demnach erhöht und zeigt eine positive Entwicklung in Ahaus. Darüber hinaus

liegt in den meisten Branchen auch eine vergleichsweise gute Angebotsmischung vor.

Zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten sind vor allem vor dem Hintergrund räumlicher

und struktureller Optimierungen zu sehen, beispielsweise die Stärkung des innerstädti-

schen Angebots (z. B. durch eine Verlagerung des Angebots in den Branchen Elekt-

ro / Leuchten bzw. Elektronik / Multimedia).


40

Zwischenfazit – Angebotsstruktur des Einzelhandels in Ahaus:

Insgesamt zeigt sich anhand der sortimentsspezifischen Verkaufsflächenausstat-

tung und der Angebotsschwerpunkte (Hauptbranchen) der Betriebe, dass in jeder

Branche ein gewisses Angebot in Ahaus vorhanden ist und überwiegend ein

quantitativ adäquates Angebot vorliegt.

Gleichwohl sind in manchen Branchen Defizite in der vorhandenen Angebotsbrei-

te und -tiefe, der Betriebsgrößenstrukturen sowie der Angebotsqualität festzu-

stellen, die einen Entwicklungsspielraum für qualitative wie räumliche Verbesse-

rungen erkennen lassen. Zwar bewegen sich die sortimentsspezifischen Zentrali-

täten mit wenigen Ausnahmen (Branchen der überwiegend kurzfristigen Bedarfs-

stufe, Spielwaren, Elektronik / Multimedia, Baumarktsortimente) auf einem insge-

samt hohen Niveau, sind jedoch auch auf Angebote in Streulagen außerhalb der

Innenstadt zurückzuführen.

Großflächiger Einzelhandel in Ahaus

Aktuell existieren in Ahaus 31 großflächige Anbieter15

mit einer Verkaufsfläche

von zusammen ca. 59.600 m². Obwohl diese Betriebe nur rund 11 % aller Anbieter

darstellen, umfassen sie fast 58 % des gesamtstädtischen Verkaufsflächenange-

bots.

Mit mehr als 30.700 m² Verkaufsfläche entfallen knapp 52 % der Fläche der groß-

flächigen Betriebe auf Anbieter der Hauptbranche Bau- und Gartenmarktsorti-

mente. Der größte Anbieter in Ahaus von Baumarktsortimenten ist der Baumarkt

Hellweg, für Gartenmarktsortimente weist das Gartencenter Hilgert die größte Ver-

kaufsflächenausstattung im Stadtgebiet auf. Beide Betriebe sind im Ortsteil Wüllen

ansässig.

Mit 11 Betrieben und rund 13.400 m² Verkaufsfläche, d. h. rund 23 % der Ver-

kaufsfläche der großflächigen Anbieter, entfallen knapp 35 % der großflächigen

Betriebe auf Anbieter der Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel. Hier sind

in erster Linie der K+K-Verbrauchermarkt im Hauptzentrum Innenstadt, der Kauf-

land-Verbrauchermarkt am Sonderstandort GE Wüllen sowie der K+K in integrier-

ter Streulage im Stadtteil Ahaus zu nennen.

Der größte Möbelanbieter im Ahauser Stadtgebiet ist mit rund 3.000 m² das Mö-

belhaus van Weyck im Ortsteil Alstätte. Die anderen Anbieter mit der Hauptbran-

che Möbel befinden sich innerhalb des Stadtteils Ahaus in Streulagen oder Sonder-

gebieten.

Mit dem K+K-Verbrauchermarkt, dem Modehaus Steingrube sowie Haverkamp

Moden befinden sich lediglich drei großflächige Anbieter in der Ahauser Innen-

stadt. Zwei weitere großflächige Anbieter sind in – nach den Abgrenzungen des

15 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich

eine eigenständige Nutzungsart. Die Einstufung als großflächiger Betrieb erfolgte bislang nach § 11 (3)

BauNVO ab einer Bruttogeschossfläche von rund 1.200 m². Die relevante Rechtsprechung besagt da-

zu, dass der Tatbestand der Großflächigkeit ab einer Verkaufsfläche von 800 m² zutrifft (Vgl. Urteil

vom 24.11.2005: BVerwG 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05).


41

Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2006 – in zentralen Bereichen ansässig. Zum

einen ist dies das Modehaus Render in Alstätte und zum anderen der Lebensmittel-

discounter Aldi an der Coesfelder Straße. Alle weiteren großflächigen Einzelhan-

delsbetriebe in Ahaus befinden sich in integrierten oder nicht integrierten Streula-

gen sowie Sonderstandorten.

Karte 4: Großflächige Einzelhandelsbetriebe in Ahaus

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Junker + Kruse in Ahaus, Februar

2015, Kartengrundlage: Geobasisdaten der Stadt Ahaus


42

Leerstände in Ahaus

Zum Erhebungszeitpunkt Februar 2015 bestehen im Stadtgebiet 23 Leerstände

von Ladenlokalen mit einer Verkaufsfläche von rund 2.000 m². Dies entspricht ei-

ner Leerstandsquote von etwa 8 % der Ladenlokale und rund 2 % der Verkaufsflä-

che.

Größere Leerstände mit einer Fläche über 300 m² sind aktuell nicht im Ahauser

Stadtgebiet zu finden. Insgesamt weisen sieben leerstehende Ladenlokale eine Flä-

che von jeweils über 100 m² auf. Alle weiteren Leerstände zeichnen sich häufig

durch weitaus geringere Flächengrößen aus, so dass die Situation der Leerstände

innerhalb des gesamtstädtischen Einzelhandels in Ahaus durch kleinflächige leer-

stehende Ladenlokale geprägt ist.

Rund 35 % der Ladenleerstände (8 Ladenlokale) befinden sich in Streulagen im

Stadtgebiet. Diese häufig zu beobachtende Tatsache ist auf eine schlechte Wett-

bewerbsposition kleinteiliger Ladenlokale in (häufig solitären) Streulagen und oft-

mals fehlenden Nachfolgern im Zuge des „Generationenwechsels“ zurückzufüh-

ren.

Gleichzeitig sind 8 leerstehende Ladenlokale mit rund 500 m² Verkaufsfläche im

Bereich der Ahauser Innenstadt zu beobachten. Bezogen auf die Innenstadt beträgt

die Leerstandsquote rund 8 % der Ladenlokale und 3 % der Fläche. Damit liegt

auch die Ahauser Innenstadt noch im Bereich üblicher Fluktuationsraten. Gleichzei-

tig zeigt sich aber auch, dass vor allem kleinflächige und inhabergeführte Einzel-

handelsbetriebe der Konkurrenz mit größeren Fachgeschäften häufig nicht mehr

standhalten können.

Räumliche Konzentrationen von Leerständen sind nicht zu beobachten. Zwar ver-

teilen sie sich hauptsächlich auf das Hauptzentrum Innenstadt sowie das Ortsteil-

zentrum Ottenstein, jedoch befinden sich einige der Leerstände auch in Nebenla-

gen. Insgesamt kann nicht von einer Akkumulation von leerstehenden Ladenloka-

len gesprochen werden.


43

Karte 5: Leerstände in Ahaus

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Junker + Kruse in Ahaus, Februar

2015, Kartengrundlage: Geobasisdaten der Stadt Ahaus

4.3 Räumliche Verteilung des Einzelhandels in Ahaus

Die konkrete räumliche Verteilung des Einzelhandels im Ahauser Stadtgebiet ist insbe-

sondere mit Blick auf die strukturellen Aussagen zur weiteren Einzelhandelsentwicklung

von grundlegender Bedeutung. In Ahaus kristallisieren sich folgende räumlich funktio-

nale Angebotsschwerpunkte heraus, die in besonderem Maße durch Einzelhandels-

nutzungen geprägt sind:


44

4.3.1 Die Ahauser Innenstadt

Das Ahauser Geschäftszentrum erstreckt sich im Wesentlichen entlang der Bahnhof-

straße im Nordosten sowie der Wallstraße und der Marktstraße im Süden.

Karte 6: Die Einzelhandelslagen der Ahauser Innenstadt

Quelle: Eigene Darstellung auf Kartengrundlagen der Stadt Ahaus


45

Die Bahnhofstraße im Nordosten des zentralen Versorgungsbereichs stellt den nördli-

chen Eingangsbereich der Innenstadt dar. Mit dem Verbrauchermarkt K+K beginnt das

Hauptgeschäftszentrum in diesem Bereich mit einem starken Magnetbetrieb für die In-

nenstadt. Zudem stellt auch das großflächige Modehaus Haverkamp Moden im Über-

gangsbereich zwischen Bahnhofstraße und Fußgängerzone einen wichtigen Magnetbe-

trieb für den Einzelhandelsstandort Ahaus dar.

Fotos 1 und 2: Bahnhofstraße

Quelle: eigene Aufnahmen

In westlicher Richtung an die Bahnhofstraße anschließend stellt die Königstraße die

nördliche Grenze des zentralen Versorgungsbereiches dar. Hier befinden sich neben

dem Schuhhaus Kramer sowie dem Möbelanbieter Pomberg vorrangig ergänzende

Dienstleistungsbetriebe.

In südlicher Richtung an die Bahnhofstraße schließt sich der Markt und somit der Be-

ginn der Fußgängerzone der Ahauser Innenstadt an. Viele kleinere inhabergeführte

Fachgeschäfte sowie einige Filialisten stellen ein abwechslungsreiches Einzelhandelsan-

gebot im Bereich um die Kirche dar.

Fotos 3 und 4: Königstraße und Markt


Die wichtigste Einzelhandelslage ist der Markt bzw. die in südliche Richtung anschlie-

ßende Marktstraße, die als Fußgängerzone den dichtesten Geschäftsbesatz innerhalb

der Innenstadt aufweist. Das Einzelhandelsangebot ist geprägt durch Anbieter der in-

nerstädtischen Leitsortimente Bekleidung und Schuhe. Auch der großflächige Modean-


46

bieter Steingrube Mode ist hier in zentraler Lage verortet. Das übrige Angebot ist

überwiegend kleinteilig strukturiert und weist den höchsten Anteil an Filialisten (z. B.

dm, Fielmann, Jeans Fritz, s.Oliver, Weltbild, Stadtparfümerie Pieper) innerhalb der Ah-

auser Innenstadt auf. Insgesamt ist die Hauptlage städtebaulich ansprechend gestaltet

und macht einen lebendigen Gesamteindruck.

Fotos 5 und 6: Markt


Die Marktstraße inmitten der Fußgängerzone verbindet zudem mehrere wichtige Be-

reiche der Ahauser Innenstadt. Im nördlichen Bereich geht sie aus dem Markt bzw.

dem Platz um die Kirche hervor, um im südlichen Bereich den Abschluss der Fußgän-

gerzone mit dem Rathausplatz herzustellen. Im mittleren Bereich sind sowohl Verbin-

dungen zur westlich gelegenen Wallstraße sowie zum östlich angrenzenden Schloss

Ahaus gegeben.

Fotos 7 und 8: Marktstraße


Mittig der Fußgängerzone befindet sich der Oldenkottplatz, der den Übergangsbe-

reich zwischen Innenstadt und Schloss darstellt. In diesem Bereich befinden sich vor al-

lem gastronomische Angebote sowie weitere Dienstleistungsangebote mit einem kultu-

rellen Schwerpunkt. Als Denkmal inmitten des Innenstadtbereichs dient das Schloss un-

ter anderem als Anziehungspunkt auch für auswärtige Besucher der Stadt. So stellt der

Oldenkottplatz in diesem Sinne – neben der Kirche – eine weitere städtebauliche Mitte


47

der Stadt dar, die als Eingangsbereich zum Schloss einen wichtigen Identitätsfaktor mit

der Innenstadt verbindet.

Foto 9 und 10: Oldenkottplatz


Am südlichen Bereich der Fußgängerzone schließt sich der Rathausplatz an. Geprägt

von den dominanten Gebäuden des Rathauskomplexes stellt der große Platz das südli-

che Eingangstor zur Ahauser Innenstadt bzw. zur Fußgängerzone dar. Eine Verbesse-

rung der Aufenthaltsqualität wurde beispielsweise durch installierte Wasserelemente

erzielt, die eine Auflockerung des Platzes bewirken. Um den Platz als Tor zum Haupt-

geschäftszentrum weiter hervorzuheben, können weitere gestalterische Elemente sinn-

voll sein.

In diesem Zusammenhang sind die Planungen für den südlichen Eingangsbereich des

zentralen Versorgungsbereiches zu erwähnen. Am Rathausplatz ist die Entstehung ei-

nes Kaufhauses bzw. eines kleinen Einkaufscenters geplant, das zu einer maßgeblichen

Attraktivitätssteigerung der Innenstadt insgesamt beitragen kann.

Foto 11 und 12: Rathausplatz


Die angebotsseitigen Kennwerte der Ahauser Innenstadt werden in der folgenden Ta-

belle dargestellt:


48

Tabelle 8: Verkaufsflächenangebot in der Ahauser Innenstadt

Warengruppe

Anzahl der

Betriebe

Verkaufsfläche

(in m²)

Anteil an

Gesamtstadt

Nahrungs- und Genussmittel 14 3.260 16 %

Blumen (Indoor) / Zoo 1 < 100 2 %

Gesundheit und Körperpflege 5 950 38 %

PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 5 680 45 %

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 25 4.960 18 %

Bekleidung 31 7.980 60 %

Schuhe / Lederwaren 7 1.670 65 %

GPK / Haushaltswaren 2 470 27 %

Spielwaren / Hobbyartikel 2 410 32 %

Sport und Freizeit 1 440 13 %

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 43 10.970 49 %

Wohneinrichtung 3 600 11 %

Möbel 1 390 3 %

Elektro / Leuchten - < 100 1 %

Elektronik / Multimedia 6 340 15 %

Medizinische und orthopädische Artikel 7 620 88 %

Uhren / Schmuck 4 280 82 %

Baumarktsortimente - < 100 < 1 %

Gartenmarktsortimente - < 100 < 1 %

Überwiegend langfristiger Bedarf 21 2.280 4 %

Sonstiges 1 100 36 %

Gesamtsumme 90 18:310 18 %

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Junker + Kruse im Februar 2015; gerundete Werte

Mit insgesamt 90 Betrieben und rund 18.310 m² Verkaufsfläche ist die Innenstadt der

bedeutendste Einzelhandelsstandort in Ahaus. Das hier vorhandene Angebot umfasst

rund 18 % des gesamtstädtischen Verkaufsflächenangebots bzw. rund 33 % der Be-

triebe in Ahaus. Es übernimmt eine wesentliche Versorgungsfunktion für Ahaus und

darüber hinaus. Im Rahmen des Einzelhandelsangebotes sind alle Warengruppen ver-

treten, wobei der typische innenstadtprägende Einzelhandel (z. B. Bekleidung, Schuhe)

dominiert. Tendenziell unterrepräsentiert sind dabei allerdings die Warengruppen

Spielwaren, GPK / Haushaltswaren und Elektronik / Multimedia. Das Einzelhandelsan-

gebot ist – wie für Innenstadtlagen dieser Stadtgrößen typisch – überwiegend kleintei-

lig strukturiert. Die größten Magnetbetriebe bilden derzeit vor allem die Modehäuser

Steingrube Mode am Markt, Haverkamp Moden in der Bahnhofstraße sowie der Ver-

brauchermarkt K+K in der Bahnhofstraße. Neben inhabergeführten Fachgeschäften,

die ein besonderes Qualitätsmerkmal der Ahauser Innenstadt darstellen, sind auch

mehrere Filialunternehmen vorhanden, wobei sich das Angebotsniveau der Filialisten

jedoch im Schnitt auf einem preisorientierten, einfachen bis mittlerem Standard befin-


49

det.

Im Vergleich zur Untersuchung aus dem Jahr 2006 ist das innerstädtische Verkaufsflä-

chenangebot insgesamt leicht rückläufig, wobei sich die Gesamtverkaufsfläche kaum

verändert hat (-10 Betriebe bzw. -10 %; -160 m² Verkaufsfläche bzw. knapp -1 %).

4.3.2 Ortsteilzentrum Alstätte

Aufgrund der dispersen Siedlungsstruktur der Stadt Ahaus mit Kernstadt und mehreren

Ortsteilen, die teilweise mehrere Kilometer vom Stadtkern entfernt liegen, existieren

auch zwei Ortsteilzentren. Ein – das Hauptzentrum ergänzender – zentraler Versor-

gungsbereich befindet sich im nordwestlich der Kernstadt liegenden Ortsteil Alstätte.

Das derzeitige Ortsteilzentrum Alstätte verläuft im Bereich um die Kirche entlang der

Kirchstraße im Ortskern des Ortsteils Alstätte im Nordwesten des Ahauser Stadtgebie-

tes. Die Wohnsiedlungsbereiche erstrecken sich nördlich, vor allem aber südlich des

Zentrums.

Karte 7: Die Einzelhandelslagen des zentralen Bereichs Alstätte


Die Ausstattung mit Einzelhandelsbetrieben innerhalb des Ortsteilzentrums lässt sich als

dünn charakterisieren. Das Modehaus Render stellt mit einer Verkaufsfläche von knapp

1.200 m² den mit Abstand größten Betrieb dar. Zusätzlich befinden sich noch der Fahr-

radspezialist Potreck sowie der Optiker Banken, Bäckerei Schlüter und der Elektronik-

fachmarkt Schulten als kleinteiliges Angebot im Alstätter Ortsteilzentrum. Ergänzt wird

der geringe Einzelhandelsbesatz durch mehrere Dienstleistungsbetriebe (z. B. Fahrschu-


50

len, Gastronomiebetriebe, Hotels), die in quantitativer Hinsicht einen größeren Anteil

der Betriebsstätten stellen, so dass der derzeitige zentrale Versorgungsbereich haupt-

sächlich einen dienstleistungsorientierten Schwerpunkt aufweist.

Die angebotsseitigen Kennwerte des zentralen Bereichs in Alstätte werden in der fol-

genden Tabelle dargestellt:

Tabelle 9: Verkaufsflächenangebot im Ortsteilzentrum Alstätte

Warengruppe

Anzahl der

Betriebe

Verkaufsfläche

(in m²)

Anteil an

Gesamtstadt

Nahrungs- und Genussmittel 1 < 100 < 1 %

Blumen (Indoor) / Zoo - - -

Gesundheit und Körperpflege - - -

PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher - - -

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 1 < 100 < 1 %


Schuhe / Lederwaren - - -

GPK / Haushaltswaren - - -

Spielwaren / Hobbyartikel - - -



Wohneinrichtung - < 100 < 1 %

Möbel - - -

Elektro / Leuchten 1 < 100 2 %

Elektronik / Multimedia - - -

Medizinische und orthopädische Artikel 1 < 100 6 %

Uhren / Schmuck - < 100 12 %

Baumarktsortimente - - -

Gartenmarktsortimente - - -

Überwiegend langfristiger Bedarf 2 140 < 1 %

Sonstiges - - -

Gesamtsumme 5 1.730 2 %


Im zentralen Bereich des Ortsteilzentrums Alstätte sind fünf Einzelhandelsbetriebe

(2005/2006: -29 %) mit insgesamt rund 1.730 m² Verkaufsfläche (2005/2006:

+30 %) angesiedelt. Der Verkaufsflächenzuwachs ist vor allem durch die Erweiterung

des Modehauses Render zurückzuführen, das sich seit der letzten Erhebung nahezu

verdoppelt hat. Mit dem Fahrradspezialisten Potreck zusammen liegt die Gesamtver-

kaufsfläche der mittelfristigen Bedarfsstufe innerhalb des Ortsteilzentrums bei rund

1.570 m², was nahezu 91 % der Verkaufsfläche am Standort ausmacht. Somit liegt der

Angebotsschwerpunkt eindeutig im mittelfristigen Bedarfsbereich. Weitere Einzelhan-

delsangebote sind allerdings äußerst lückenhaft vorhanden. Zwei Betriebe des langfris-


51

tigen Bedarfs stellen den zweiten Angebotsschwerpunkt dar, wohingegen der kurzfris-

tige Bedarfsbereich mit einer Bäckerei nicht ausreichend vertreten ist, um eine Nahver-

sorgungsfunktion für den Ortsteil Alstätte zu erfüllen.

4.3.3 Ortsteilzentrum Ottenstein

Neben Alstätte weist auch der Ortsteil Ottenstein ein Ortsteilzentrum auf, das im Ein-

zelhandelskonzept 2006 wie in Karte 8 abgegrenzt wurde. Das Ortsteilzentrum über-

nimmt in erster Linie die Versorgungsfunktion für die Bewohner des Ortsteils Otten-

stein.

Der zentrale Versorgungsbereich ist im Siedlungskern des Ortsteils zu finden und er-

streckt sich in nord-südlicher Richtung entlang der Straße Wiegbold sowie – mittig des

Zentrums – entlang der Parkstraße in westliche Richtung.

Karte 8: Die Einzelhandelslagen des Ortsteilzentrums Ottenstein


Der größte Einzelhandelsbetrieb ist der kleinflächige Supermarkt Edeka Rever. Dieser

übernimmt eine Grundversorgungsfunktion für den Ortsteil Ottenstein. Mehrere klei-

nere Anbieter (u. a. Bäckerei, Blumenladen, Bekleidungsgeschäft, Apotheke) ergänzen

das Angebot. Daneben sind Dienstleistungs- und Gastronomieangebote, wie beispiels-

weise eine Bank, Gaststätten, eine Fahrschule sowie ein Friseur, anzutreffen.

Die nachstehende Tabelle zeigt die angebotsseitigen Kennwerte des zentralen Berei-

ches im Ortsteil Ottenstein:


52

Tabelle 10: Verkaufsflächenangebot im Ortsteilzentrum Ottenstein

Warengruppe

Anzahl der

Betriebe

Verkaufsfläche

(in m²)

Anteil an

Gesamtstadt

Nahrungs- und Genussmittel 3 540 3 %

Blumen (Indoor) / Zoo - < 100 < 1 %

Gesundheit und Körperpflege 1 100 4 %

PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 2 120 8 %

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 6 760 3 %

Bekleidung 1 120 1 %


GPK / Haushaltswaren - < 100 2 %

Spielwaren / Hobbyartikel 1 120 10 %

Sport und Freizeit - < 100 < 1 %

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 2 290 1 %


Möbel - - -

Elektro / Leuchten - < 100 < 1 %


Medizinische und orthopädische Artikel - - -

Uhren / Schmuck - - -



Überwiegend langfristiger Bedarf 1 170 < 1 %

Sonstiges - < 100 2 %



Im zentralen Bereich in Ottenstein sind neun Einzelhandelsbetriebe mit insgesamt rund

1.230 m² Verkaufsfläche angesiedelt. Im Vergleich zu der Erhebung im Jahr 2005/2006

ist das Einzelhandelsangebot auf einem konstanten Niveau. Der Angebotsschwerpunkt

liegt mit rund 760 m² Verkaufsfläche (rund 62 % der Verkaufsfläche am Standort) in

den Warengruppen der kurzfristigen Bedarfsstufe. Daneben sind im Ortsteilzentrum

vier Leerstände zu verzeichnen, von denen einer beispielsweise durch die Schlecker-

Insolvenz erklärbar ist. Einzelhandelsangebote in den Warengruppen der mittel- und

langfristigen Bedarfsstufe sind eher lückenhaft vorhanden, bilden jedoch grundsätzlich

ein ergänzendes kleinteiliges Angebot für das Ortsteilzentrum. Insgesamt erfüllt der

Einzelhandelsbesatz im zentralen Bereich eine Nahversorgungsfunktion für den Ortsteil

Ottenstein.


53

4.3.4 Nahversorgungszentrum Coesfelder Straße

Das derzeitige Nahversorgungszentrum Coesfelder Straße befindet sich nördlich des

Adenauerrings und ist westlich durch die Ahauser Aa und nördlich durch die Coesfelder

Straße im südlichen Ahauser Stadtteil begrenzt. Der Einzelhandelsbesatz ist kompakt

aufgestellt und hauptsächlich durch Autokunden gut erreichbar.

Die Karte zeigt die Abgrenzung des Nahversorgungszentrums aus dem Jahr 2006. Da

sich im Zuge von Verkaufsflächenerweiterungen Betriebsverlagerungen im Gebiet er-

geben haben, liegen einige Betriebe außerhalb der ursprünglich festgelegten Abgren-

zung des zentralen Versorgungsbereiches. Diese zählen aber weiterhin zum Angebot

des Nahversorgungszentrums.

Karte 9: Die Einzelhandelslagen des zentralen Bereichs Coesfelder Straße


Neun Einzelhandelsbetriebe befinden sich im zentralen Bereich an der Coesfelder Stra-

ße in Ahaus (2005/2006: 8 Betriebe) mit insgesamt rund 3.530 m² Verkaufsfläche

(2005/2006: 2.340 m²). Mit rund 2.130 m² Verkaufsfläche (rund 60 % der Verkaufs-

fläche am Standort) und fünf Betrieben liegt der Angebotsschwerpunkt in den Waren-

gruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe. Rund 29 % der Verkaufsfläche am Standort

entfallen auf Betriebe der kurzfristigen Bedarfsstufe, die insbesondere durch den ansäs-

sigen Aldi-Markt geprägt ist. Das Einzelhandelsangebot in den Warengruppen der

langfristigen Bedarfsstufe konzentriert sich hauptsächlich auf kleinere Randsortiments-

flächen.

Neben dem Lebensmitteldiscounter Aldi entfallen auf die Betriebe Takko (rd. 620 m²),

Deichmann und Kik (jeweils knapp 500 m²) die größten Verkaufsflächenanteile. Im


54

Hinblick auf das gesamtstädtische Angebot entfallen ca. 10 % des Angebotes im mit-

telfristigen Bedarfsbereich auf diesen Standort. Die Warengruppe Schuhe / Lederwaren

kommt dabei sogar auf einen hohen Anteil von rund 20 %.

Mit Blick auf die dem Zentrum an der Coesfelder Straße zugewiesene Funktion eines

Nahversorgungszentrums erfüllt dieser Standort diese Funktion eher nachrangig, da der

Fokus mehrheitlich auf Waren des mittelfristigen Bedarfs liegt. Zudem schließen sich

durch die Lage an der B474 (Adenauerring) Wohngebiete vorwiegend nur in nördlicher

Richtung an, so dass sich das Zentrum an einer Ortsrandlage befindet und lediglich von

einem geringeren Teil der Ahauser Bevölkerung fußläufig erreicht werden kann.

Die angebotsseitigen Kennwerte des zentralen Bereichs an der Coesfelder Straße wer-

den in der folgenden Tabelle dargestellt:

Tabelle 11: Verkaufsflächenangebot im Nahversorgungszentrum Coesfelder

Straße

Warengruppe

Anzahl der

Betriebe

Verkaufsfläche

(in m²)

Anteil an

Gesamtstadt


Blumen (Indoor) / Zoo - < 100 1 %

Gesundheit und Körperpflege - 110 4 %

PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher - < 100 5 %



Schuhe / Lederwaren 1 510 20 %

GPK / Haushaltswaren 1 130 7 %

Spielwaren / Hobbyartikel - < 100 5 %




Möbel - - -

Elektro / Leuchten - < 100 1 %

Elektronik / Multimedia - < 100 < 1 %


Uhren / Schmuck - < 100 6 %



Überwiegend langfristiger Bedarf 1 380 1 %

Sonstiges - - -




55

Es wird deutlich, dass im ausgewiesenen Ahauser Nahversorgungszentrum im Vergleich

zu 2006 ein Ausbau an zentrenrelevanten Sortimenten stattgefunden hat, so dass die

Funktion des Nahversorgungszentrums vergleichsweise nachrangig ist.

4.3.5 Sonderstandort Adenauerring / B 70

Von hohem quantitativen Gewicht und auch regionaler Bedeutung sind drei Sonder-

standorte des Einzelhandels im Stadtgebiet. Dabei handelt es sich um Standortagglo-

merationen für überwiegend großflächige Fachmärkte in autokundenorientierter Lage.

Dazu zählt zum einen der im Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2006 definierte Son-

derstandort Adenauerring / B70, welcher sich im südwestlichen Bereich der Ahauser

Kernstadt in verkehrsgünstiger Lage am Adenauerring (B474) befindet. Der Standort

umfasst sechs Einzelhandelsbetriebe mit zusammen rund 3.000 m² Verkaufsfläche. Der

Einzelhandelsbesatz verläuft entlang der Wüllener Straße sowie der B474.

Karte 10: Die Einzelhandelslagen am Standort Adenauerring / B70


Mit knapp 2.200 m² Verkaufsfläche liegt der Angebotsschwerpunkt im langfristigen

Bedarfsbereich. Mit rund 1.100 m² Verkaufsfläche stellt der einzige großflächige Be-

trieb Euronics XXL mit der Hälfte der Angebote des Standortes den größten Verkaufs-

flächenanteil. Gleichzeitig stellt der Elektronikfachmarkt im Sortiment Elektronik / Mul-

timedia rund ein Drittel der gesamtstädtischen Verkaufsfläche in dieser Warengruppe.

Weitere Angebotsschwerpunkte entfallen auf die Warengruppen Möbel, Sport und

Freizeit, Baumarktsortimente sowie Elektro / Leuchten. Insgesamt entfällt ein hoher


56

Verkaufsflächenanteil auf zentrenrelevante Sortimente. Neben der Warengruppe Elekt-

ronik / Multimedia entfällt auch auf die Warengruppe Sport und Freizeit (ca. 640 m²)

mit knapp 20 % ein hoher Anteil auf eine weitere zentrenrelevante Warengruppe in

dem Sonderstandort.

Einen Überblick über die Angebotssituation am Standort gibt die nachfolgende Tabelle:

Tabelle 12: Verkaufsflächenangebot am Standort Adenauerring / B 70

Warengruppe

Anzahl der

Betriebe

Verkaufsfläche

(in m²)

Anteil an

Gesamtstadt





Überwiegend kurzfristiger Bedarf 2 130 < 1 %

Bekleidung - - -

Schuhe / Lederwaren - < 100 < 1 %

GPK / Haushaltswaren - - -



Überwiegend mittelfristiger Bedarf 1 650 3 %

Wohneinrichtung - - -

Möbel 1 740 6 %

Elektro / Leuchten - 360 17 %

Elektronik / Multimedia 1 710 32 %



Baumarktsortimente 1 370 3 %



Sonstiges - - -



Gegenüber der Erhebung von 2005/2006 ist ein relativ konstantes Verkaufsflächenni-

veau für den Sonderstandort Adenauerring / B70 zu konstatieren, auch wenn sich –

beispielsweise mit der Ansiedlung des ATU – Änderungen im Hinblick auf die dort an-

sässigen Betriebe ergeben haben.


57

4.3.6 Sonderstandort Gewerbegebiet Ahaus / „ehem. Hellweg-Standort“

Ein weiterer Standort mit überwiegend großflächigen Einzelhandelsbetrieben stellt das

Gewerbegebiet Ahaus dar, an dem bis zum Jahr 2005/2006 auch der Baumarkt Hell-

weg ansässig war. Der Sonderstandort befindet sich am südöstlichen Siedlungsrand der

Ahauser Kernstadt und wird im Westen durch die Von-Braun-Straße, im Norden durch

die Schorlemerstraße sowie im Osten durch den Schumacherring begrenzt. Vom Schu-

macherring besteht eine direkte Verbindung zum Adenauerring (B474), so dass der

Standort insgesamt über eine verkehrsgünstige Lage verfügt.

Karte 11: Die Einzelhandelslagen des Standortes Gewerbegebiet Ahaus /

„ehem. Hellweg-Standort“


Der Standort Gewerbegebiet Ahaus / „ehem. Hellweg-Standort“ wird im Einzelhan-

delskonzept von 2006 als Sonderstandort für überwiegend großflächigen Einzelhandel

definiert. Dementsprechend befinden sich dort mehrere große Betriebe. Im Vergleich

zur letzten Erhebung hat sich die Verkaufsfläche um rund 30 % verringert. Dieser Ver-

kaufsflächenrückgang ist auf die Verlagerung des Baumarktes Hellweg zurückzuführen,

der zum Zeitpunkt der Erhebung noch am Sonderstandort im Gewerbegebiet Ahaus

ansässig war. Insgesamt hat sich auch die Anzahl der Betriebe sowie die Verkaufsfläche

des Sortiments Getränke verringert. Durch die Ansiedlungen der Fachmärkte Dänisches

Bettenlager sowie Bettenstudio Elmar konnte sich das Angebot im Hinblick auf das Sor-

timent Möbel jedoch verstärken.

Wie in Tabelle 13 zu erkennen ist, liegt der Angebotsschwerpunkt auf Warengruppen

der überwiegend langfristigen Bedarfsstufe (rd. 87 %):


58

Tabelle 13: Verkaufsflächenangebot am Standort Gewerbegebiet Ahaus /

„ehem. Hellweg-Standort“

Warengruppe

Anzahl der

Betriebe

Verkaufsfläche

(in m²)

Anteil an

Gesamtstadt




PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher - - -

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 2 770 3 %

Bekleidung - - -


GPK / Haushaltswaren - < 100 2 %


Sport und Freizeit - - -

Überwiegend mittelfristiger Bedarf - < 100 < 1 %

Wohneinrichtung - 1.590 29 %

Möbel 3 2.620 21 %

Elektro / Leuchten - - -




Baumarktsortimente 1 1.140 8 %



sonstige - -



Die Gesamtverkaufsfläche am Sonderstandort beträgt insgesamt rund 6.170 m², von

denen allein knapp 42 % auf das Sortiment Möbel entfallen. Die größten Anbieter sind

die Fachmärkte Teppich Janning sowie Möbel Discount Magazin Ahaus. Zusammen

stellen sie rund 66 % der Verkaufsfläche an dem Sonderstandort.

4.3.7 Sonderstandort Gewerbegebiet Wüllen – „Kaufland-Standort“

Am westlichen Siedlungsrand des Ortsteils Wüllen befindet sich das Gewerbegebiet

Wüllen, in dem der Standort um den Verbrauchermarkt Kaufland als Sonderstandort

definiert ist. Neben dem Lebensmittelvollsortimenter befinden sich an dem Standort

noch der Kaufland Getränkemarkt sowie der Heimtextilienmarkt Hammer. Neben dem

Schwerpunkt des überwiegend kurzfristigen Bedarfsbereiches wird zudem auch rund


59

ein Drittel der Verkaufsfläche mit Warengruppen des langfristigen Bedarfsbereiches

angeboten.

Karte 12: Die Einzelhandelslagen des Standortes Gewerbegebiet Wüllen –

„Kaufland-Standort“


Im Einzelhandelskonzept von 2006 wird der Kaufland-Standort im Gewerbegebiet

Wüllen als Sonderstandort definiert. Drei Betriebe stellen zusammen eine Gesamtver-

kaufsfläche von rund 3.700 m². Ein Großteil der Verkaufsfläche entfällt mit mehr als

2.000 m² auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel, die sowohl durch den

Verbraucher- als auch den Getränkemarkt abgedeckt wird. Baumarktsortimente des

Baumarktes Hammer stellen mit knapp 1.000 m² den zweithöchsten Verkaufsflächen-

anteil in dem Sonderstandort Gewerbegebiet Wüllen / „Kaufland-Standort“ dar.

Einen Überblick über die Verkaufsflächenausstattung des Sonderstandortes gibt Tabelle

14:


60

Tabelle 14: Verkaufsflächenangebot am Standort Gewerbegebiet Wüllen –

„Kaufland-Standort“

Warengruppe

Anzahl der

Betriebe

Verkaufsfläche

(in m²)

Anteil an

Gesamtstadt

Nahrungs- und Genussmittel 2 2.010 10 %

Blumen (Indoor) / Zoo - < 100 < 1 %

Gesundheit und Körperpflege - 160 6 %



Bekleidung - < 100 < 1 %

Schuhe / Lederwaren - < 100 < 1 %

GPK / Haushaltswaren - 160 9 %


Sport und Freizeit - - -

Überwiegend mittelfristiger Bedarf - 230 1 %

Wohneinrichtung - 260 5 %

Möbel - - -

Elektro / Leuchten - - -




Baumarktsortimente 1 980 7 %



Sonstiges -



4.3.8 Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in Ahaus

Ergänzend zu diesen – oben aufgeführten – räumlichen Standortagglomerationen exis-

tieren auch zahlreiche Einzelbetriebe in solitären Lagen, die von hoher Bedeutung für

die Ahauser Einzelhandelsstruktur sein können. Neben großflächigen Fachmärkten sind

hier vor allem auch die strukturprägenden Lebensmittelmärkte zu nennen, die einen

wichtigen Beitrag zur wohnortnahen Grundversorgung im Stadtgebiet leisten. Die

nachfolgende Karte zeigt die räumlichen Angebotsschwerpunkte gemäß Einzelhandels-

konzept aus dem Jahr 2006 sowie die räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe

in Ahaus.


61

Karte 13: Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in Ahaus und

räumliche Angebotsschwerpunkte gemäß Einzelhandelskonzept

aus dem Jahr 2006


Insbesondere die Angebote in der Innenstadt, an den Sonderstandorten sowie am

Nahversorgungszentrum Coesfelder Straße nehmen Versorgungsfunktionen für das ge-

samte Stadtgebiet sowie den darüber hinaus reichenden regionalen Verflechtungsbe-

reich wahr. Die Angebote in den Ortsteilzentren dienen hingegen insbesondere der

Grundversorgung der Bevölkerung. Entsprechend der Lage dieser räumlichen Ange-

botsschwerpunkte zeigen sich bei der räumlichen Verteilung des Einzelhandelsangebots

im Stadtgebiet teilweise deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Ahauser Orts-

teilen:

Tabelle 15: Einzelhandelsangebot in den Ahauser Ortsteilen

Ortsteil

Einwohner

2014

(absolut)*

Anzahl der

Betriebe

Verkaufsfläche

(in m²)

Verkaufsflächen-

ausstattung

(in m² je EW)

Ahaus 18.320 183 54.020 2,95

Alstätte 4.970 32 11.380 2,29

Graes 1.690 5 4.120 2,44

Ottenstein 3.860 15 2.850 0,74

Wessum 4.750 14 4.720 0,99

Wüllen 5.580 24 24.820 4,45

Gesamt 39.170 273 101.900 2,60


*Stadt Ahaus, Stand: 31.12.2014


62

Der deutliche Angebotsschwerpunkt mit einer hohen quantitativen Angebotsaus-

stattung befindet sich in der Kernstadt Ahaus. Rund zwei Drittel der Betriebe und

mehr als die Hälfte der Verkaufsflächen (ca. 53 %) entfallen auf diesen Ortsteil.

Neben der Innenstadt und dem Nahversorgungszentrum Coesfelder Straße befin-

den sich noch zwei Sonderstandorte innerhalb der Kernstadt, die zusammen die

hohe gesamtstädtische Verkaufsflächenausstattung erklären. Im Ortsteil Alstätte

sind rund 12 % der Betriebe und 11 % der Verkaufsflächen verortet. Auf den

Ortsteil Wüllen entfallen ca. 9 % der Betriebe und 24 % der Verkaufsflächen. Der

hohe Verkaufsflächenanteil in Wüllen geht vor allem auf mehrere großflächige Be-

triebe zurück, die in dem Ortsteil ansässig sind (z. B. Hellweg, Gartencenter Hilgert,

Kaufland, Hammer, Behrendt Frischemarkt). Geringere Einzelhandelsangebote wei-

sen die drei Ortsteile mit den wenigsten Einwohnerzahlen auf. In Graes, Ottenstein

und Wessum sind jeweils maximal rund 5 % der Betriebe bzw. der Verkaufsflächen

vorhanden.

Die höchste einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung erreicht mit deutli-

chem Abstand der westlich der Kernstadt gelegene Ortsteil Wüllen mit 4,45 m² pro

Einwohner. Der – wie oben erwähnt – vergleichsweise hohe Ausstattungsgrad mit

großflächigen Betrieben spiegelt sich in dem Ortsteil mit rund 5.600 Einwohnern

demzufolge auch in einer hohen Verkaufsflächenausstattung wider. Die Kernstadt

Ahaus nimmt im Hinblick auf die Verkaufsflächenausstattung mit 2,95 m² pro Ein-

wohner den zweiten Rang ein. Deutlich über 1 liegen auch die Werte in den Orts-

teilen Graes (2,44 m² / EW) und Alstätte (2,29 m² / EW). Der im Verhältnis zur ge-

ringen Anzahl an Betriebsstätten hohe Wert in Graes ist auf die Baumschule Ter-

brack zurückzuführen, die mit rund 3.500 m² knapp 85 % der Graeser Verkaufsflä-

che einnimmt. Deutlich unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattungen erzie-

len die Ortsteile Ottenstein (0,74 m² / Einwohner) und Wessum (0,99 m² / Ein-

wohner).

Bei der Beurteilung der lokalen Einzelhandels- und Versorgungssituation und mögli-

chem Handlungsbedarf in den Themenfeldern „wohnortnahe Grundversorgung der

Bevölkerung“ sowie der „Vitalität der multifunktionalen städtebaulichen Zentren“ geht

es neben der räumlich funktionalen Konzentration der Einzelhandelseinrichtungen zu

verschiedenen Standortbereichen vor allem auch um die Einordnung der einzelnen Ein-

zelhandelsbetriebe hinsichtlich ihrer städtebaulichen Lage, d. h. ihrer siedlungsräumli-

chen und städtebaulichen Integration in zentrale Versorgungsbereiche oder Wohnsied-

lungsbereiche. Im Rahmen der Einzelhandelsbestandserhebung wurde eine Zuordnung

aller Betriebe zu den städtebaulichen Lagekategorien zentraler Versorgungsbereich (In-

nenstadt und Nahversorgungszentrum), integrierte Lage und nicht integrierte Lage

vorgenommen (vgl. hierzu Kapitel 2). Dabei wurden zunächst alle zentralen Versor-

gungsbereiche gemäß dem Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2006 in ihrer damaligen

Funktion und Abgrenzung in diese räumlich differenzierte Analyse eingestellt. Es ergibt

sich folgendes aktuelles Bild:


63

Abbildung 2: Verteilung der Verkaufsflächen und Betriebe in Ahaus differen-

ziert nach städtebaulicher Lage bzw. Standortkategorie

Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelserhebungen Junker + Kruse in Ahaus 2015,

räumliche Zuordnung gemäß Standortmodell aus dem Einzelhandelskonzept 2006

Die Betrachtung nach städtebaulicher Lage im Vergleich zum Jahr 2006 muss an

dieser Stelle differenziert betrachtet werden. Alleine durch die Betriebsaufgabe des

Baustoffe-Fliesen-Fachmarktes Rudde im Ortsteil Wüllen fallen rund 20.000 m²

Verkaufsfläche in nicht integrierten Lagen weg. Die zunächst positiv erscheinende

Entwicklung, dass die Gesamtverkaufsfläche in nicht integrierten Lagen zurückge-

gangen ist, täuscht. Bei Betrachtung der Differenz der Verkaufsflächen wird deut-

lich, dass sich – ohne Berücksichtigung des Baustoffe-Fliesen-Fachmarktes – die

Verkaufsfläche in nicht integrierten Lagen sogar erhöht hat. Dies trifft auch für die

Anzahl der Betriebe zu.

Insgesamt ist eine leichte Verschiebung der Betriebsstätten Richtung nicht inte-

grierte Lagen bzw. Sonderstandorte zu verzeichnen. Städtebaulich integrierte La-

gen und der Hauptgeschäftsbereich verlieren dagegen Betriebsstätten. Im Hinblick

auf die Verkaufsflächen stellt sich ein ähnliches Bild dar. Während die Innenstadt

sowie integrierte Standorte Verkaufsflächenrückgänge verzeichnen, konnten Orts-

teil- bzw. Nahversorgungszentren und Sonderstandorte Verkaufsflächenzuwächse

verzeichnen.

In der Gesamtbetrachtung ist insbesondere an den Sonderstandorten sowohl ein

Verkaufsflächenzuwachs (mehr als 900 m²; +8 %) als auch eine gestiegene Zahl

an Einzelhandelsbetrieben (+3 Betriebe; +25 %) zu verzeichnen. Dies ist auf meh-

rere Veränderungen an den Standorten zurückzuführen, die auf Verkaufsflächen-

erweiterungen oder Betriebsaufgaben sowie Betriebsansiedlungen zurückzuführen

ist.

Der Verkaufsflächenanteil der Innenstadt ist mit rund 18 % des gesamtstädtischen


64

Einzelhandelsangebots auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau16

. Gegenüber

2006 hat sich der Anteil an der innerstädtischen Verkaufsflächenausstattung er-

höht (2006: ca. 16 %), allerdings ist die reine Verkaufsfläche leicht zurückgegan-

gen. Die Gesamtzahl der innerstädtischen Einzelhandelsbetriebe ist dabei im glei-

chen Zeitraum um 10 % gesunken. Gleichwohl befinden sich noch immer rund

33 % aller Ahauser Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt, was die kleinteilige

Angebotsstruktur und Versorgungsbedeutung dieses Standortes widerspiegelt.

In den 2006 definierten Ortsteil- und Nahversorgungszentren ist zwar ein mini-

maler Rückgang der Betriebsanzahl, jedoch eine nicht unwesentliche Erweiterung

der Verkaufsflächen zu erkennen. Hier spielen insbesondere die Verkaufsflächen-

erweiterungen und Angebotsergänzungen im Nahversorgungszentrum Coesfelder

Straße eine entscheidende Rolle, da mehr als die Hälfte der Verkaufsfläche in den

Ahauser Ortsteil- bzw. Nahversorgungszentren auf den Standort an der Coesfelder

Straße entfällt.

Ein Rückgang der Verkaufsfläche (knapp -2.700 m²; -9 %) sowie ein Rückgang der

Anzahl der Einzelhandelsbetriebe (-29 Betriebe; -24 %) ist in städtebaulich inte-

grierten Solitärlagen festzustellen. Dies liegt an Betriebsaufgaben und / oder

-verlagerungen, welche vor allem auch eine Vielzahl kleinteiliger Betriebe in Streu-

lagen betreffen. Die Wohnsiedlungsbereichen unmittelbar räumlich zugeordneten

Einzelhandelslagen weisen in Ahaus ein Verkaufsflächenangebot von knapp

27.000 m² auf. Dies entspricht rund 26 % der gesamten Verkaufsfläche der Stadt.

Hier spielen vor allem auch Anbieter nahversorgungsrelevanter Sortimente, insbe-

sondere Nahrungs- und Genussmittel, eine Rolle, aber auch Anbieter nicht-

zentrenrelevanter Warengruppen, wie Möbel, Bau- und Gartenmarktsortimente.

In städtebaulich nicht integrierten Solitärlagen steht eine geringe Zunahme an

der Anzahl der Betriebe (+3 Betriebe; +6 %) einem vergleichsweise hohen Ver-

kaufsflächenrückgang von rund 29 % (-15.130 m²) gegenüber. Wie oben bereits

erläutert, geht diese Entwicklung hauptsächlich auf die Betriebsaufgabe des groß-

flächigen Baustoffe-Fliesen-Fachmarktes Rudde zurück. Während demzufolge auch

der Verkaufsflächenanteil an der Gesamtstadt von 45 % auf 37 % gesunken ist,

hat sich der Anteil der Betriebe in städtebaulich nicht integrierten Solitärlagen von

16 % auf 19 % erhöht. 52 Einzelhandelsbetriebe und mehr als 37.300 m² Ver-

kaufsfläche entfallen in Ahaus auf diese Lagekategorie. In diesem Verkaufsflächen-

volumen spielen jedoch vor allem auch die flächenintensiven Möbel-, Bau- und

Gartenmärkte eine wesentliche Rolle.

Während Angebotsanteile städtebaulich nicht integrierter Standorte für die üblicher-

weise als nicht-zentrenrelevant einzuordnenden und sehr flächenintensiven Angebote

in den Warengruppen Möbel sowie Bau- oder Gartenmarktsortimente in der Regel un-

kritisch zu bewerten sind, so ist ein hoher Angebotsanteil nicht integrierter Einzelhan-

delslagen in üblicherweise als zentrenrelevant einzuordnenden Warengruppen kritisch

16

Erfahrungswerte durch bundesweite Untersuchungen des Büros Junker + Kruse in vergleichbaren

Kommunen zeigen, dass die Verkaufsflächenanteile der Innenstädte im Schnitt bei 20 - 25 % liegen,

vitale und funktionsfähige Innenstädte jedoch in der Regel einen Anteil von rund einem Drittel (oder

mehr) des gesamtstädtischen Verkaufsflächenangebots aufweisen.


65

zu bewerten. Im Folgenden wird die räumliche Angebotsverteilung auf die einzelnen

Lagekategorien daher sortimentsspezifisch betrachtet (vgl. nachfolgende Abbildung 3):

Abbildung 3: Räumliche Verteilung des Verkaufsflächenangebots in Ahaus im

Jahr 2015 nach städtebaulicher Lage – warengruppenspezifische

Betrachtung

Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Bestandserhebung im Februar 2015, räumliche Zuordnung gemäß

Standortmodell aus dem Einzelhandelskonzept 2006

In Ahaus ist der Angebotsanteil der Sonderstandorte und städtebaulich nicht

integrierten Lagen in vielen Warengruppen überdurchschnittlich hoch. Mit rund

50 % befindet sich die Hälfte der gesamtstädtischen Verkaufsfläche außerhalb der

zentralen Bereiche und Wohnsiedlungsbereiche. Das sind im Vergleich dennoch

rund 5 Prozentpunkte weniger als noch im Jahr 2005. Die Verschiebung der Ver-

kaufsflächenanteile ist vor allem auf die oben erwähnte Betriebsaufgabe des Bau-

stoffe-Fliesen-Fachmarktes zurückzuführen. Eine erkennbare Entwicklung des Ein-

zelhandels in Richtung zentrale Versorgungsbereiche ist nach wie vor nicht ables-

bar.17

Diese Entwicklung betrifft jedoch nicht nur üblicherweise nicht-zentrenrelevante

Angebote, sondern auch nahversorgungs- und zentrenrelevante Angebote, die

weiterhin in beträchtlichem Umfang an Sonderstandorten und in nicht integrierten

Einzelhandelslagen zu finden sind.

Die Angebote in den Warengruppen der überwiegend kurzfristigen Bedarfsstu-

fe sind mehrheitlich – mit Ausnahme der Warengruppe PBS / Zeitungen / Zeit-

schriften / Bücher – außerhalb der zentralen Bereiche ansässig. In der Warengrup-

pe Nahrungs- und Genussmittel ist zudem mit 54 % ein sehr hoher Verkaufsflä-

17

Diese Feststellung kann sich aber mit der Realisierung des „Kaufhauses“ in der Innenstadt deutlich än-

dern.


66

chenanteil in städtebaulich integrierten Lagen zu beobachten, was in erster Linie

mit dem nahversorgungsrelevanten Charakter dieses Angebotes zu begründen ist.

Auch in den Warengruppen der überwiegend mittelfristigen Bedarfsstufe ent-

fallen ebenfalls z. T. hohe Verkaufsflächenanteile auf Sonderstandorte bzw. städte-

baulich nicht integrierte Lagen. Die Verkaufsflächen in der zentrumsprägenden

Leitbranche Bekleidung befinden sich zu 60 % in der Ahauser Innenstadt. Weitere

relevante Angebote in dieser Warengruppe sind zu 18 % in den übrigen zentralen

Bereichen sowie zu 22 % an den Sonderstandorten und städtebaulich nicht inte-

grierten Lagen zu beobachten.

Mit rund 65 % Verkaufsflächenanteil sind knapp zwei Drittel des Angebotes in der

ebenfalls zentrumsprägenden Leitbranche Schuhe / Lederwaren in der Ahauser

Innenstadt lokalisiert. Neben dem Anteil des Verkaufsflächenangebotes von 20 %

in weiteren zentralen Lagen, spielen städtebaulich integrierte Lagen, Sonderstand-

orte sowie städtebaulich nicht integrierte Lagen für diese Warengruppe lediglich

eine untergeordnete Rolle.

In den Warengruppen GPK / Haushaltswaren sowie Spielwaren / Hobbyartikel

entfallen jeweils weniger als ein Drittel der Verkaufsfläche auf die Ahauser Innen-

stadt. Der Warengruppe Sport und Freizeit kommt im Vergleich dazu eine noch

geringere Bedeutung für die Innenstadt zu (13 %). Die Verkaufsflächenschwer-

punkte dieser Warengruppen liegen jeweils in städtebaulich nicht integrierten La-

gen bzw. weisen hohe Verkaufsflächenanteile an den Sonderstandorten auf.

Das Angebot in den Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufen entfällt zu

großen Teilen auf die Sonderstandorte und städtebaulich nicht integrierten Lagen.

Ausnahmen stellen die Warengruppen medizinische und orthopädische Artikel

sowie Uhren / Schmuck dar, die überwiegend bzw. ausschließlich im zentralen Be-

reich ansässig sind.

Vor allem die flächenintensiven Angebote der Warengruppen Bau- und Garten-

marktsortimente sowie Möbel sind (fast) ausschließlich außerhalb der Innenstadt

ansässig.

Die Warengruppen Wohneinrichtung, Elektro / Leuchten und Elektronik / Mul-

timedia spielen in der Ahauser Innenstadt eine untergeordnete bis gar keine Rolle

(warengruppenspezifischer Verkaufsflächenanteil von maximal 15 %) und konzent-

rieren sich mehrheitlich an den Sonderstandorten und städtebaulich nicht integrier-

ten Lagen (Wohneinrichtung). Mit rund 50 % sind die Warengruppen Elektro /

Leuchten sowie Elektronik / Multimedia jedoch vorwiegend in städtebaulich inte-

grierten Lagen angesiedelt.


67

Zwischenfazit – räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebots:

In der Stadt Ahaus ist nach wie vor ein hoher relativer Anteil der Sonderstandorte und

weiterer städtebaulich nicht integrierter Lagen am gesamtstädtischen Einzelhandelsan-

gebot festzustellen. Auch wenn sich eine Verschiebung der Anteile im Vergleich zu

2006 in Richtung städtebaulich integrierte Lagen bzw. Zentren abgezeichnet hat, ist

dies – im Hinblick auf die tatsächlichen Entwicklungen bzw. Verkaufsflächengrößen –

noch kein positiver Trend. Ein verstärkter Fokus auf das Hauptgeschäftszentrum sollte

demnach zukünftig im Vordergrund stehen.

Seit der letzten Erhebung hat eine städtebauliche Neugestaltung der Fußgängerzone

stattgefunden, durch die die Ahauser Innenstadt sowohl eine Aufwertung als auch eine

Steigerung der Attraktivität erfahren hat. Insgesamt hat sich der Hauptgeschäftsbereich

in den letzten Jahren im Hinblick auf die Einzelhandelsstruktur jedoch nicht nennens-

wert weiterentwickeln können. Zwar ist die relative Bedeutung der Innenstadt im Ver-

gleich zur Erhebung 2005/2006 leicht angestiegen, allerdings ist das nicht auf Entwick-

lungen im Innenstadtbereich zurückzuführen. Das Verkaufsflächenangebot und die An-

zahl der Betriebe sind hier rückläufig.

In den Ortsteilzentren fanden im Vergleich zur Situation im Jahr 2005/2006 keine

nennenswerten Entwicklungen statt. Die Verkaufsflächenentwicklung ist jedoch eher

rückläufig, so dass die bisherigen Zentren den heutigen Anforderungen nicht mehr ge-

recht werden. Im Vergleich dazu konnte das Nahversorgungszentrum Coesfelder

Straße vor allem durch den Ausbau an zentrenrelevanten Sortimenten an Bedeutung

gewinnen. Zukünftig erfüllt das Zentrum jedoch nicht mehr die Kriterien für ein Nah-

versorgungszentrum und ist daher differenziert zu betrachten.

Die Sonderstandorte entfalten aufgrund der großflächigen und strukturprägenden An-

bieter eine gesamtstädtische und regionale Ausstrahlung und stellen – insbesondere

aufgrund ihres hohen Anteils an zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten –

bedeutsame Konkurrenzstandorte sowohl zur Ahauser Innenstadt als auch teilweise zu

wohnungsnahen Grundversorgungsangeboten dar. Eine Weiterentwicklung von Ver-

kaufsflächenangeboten in typischen zentrenrelevanten Sortimentsgruppen wie von

Bekleidung, Schuhen / Lederwaren oder auch Nahrungs- und Genussmittel über das

bereits gutachterlich untersuchte, politisch beschlossene und baurechtlich abgesicherte

Maß hinaus, wäre daher negativ zu bewerten.

Ein wesentliches Ziel der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Ahaus

muss der Erhalt und die Weiterentwicklung der Funktionsvielfalt und des Einzel-

handelsangebots als wesentliche Leitfunktionen in der Ahauser Innenstadt sein.

4.4 Wohnungsnahe Grundversorgung in Ahaus

Wie in den vorstehenden Ausführungen bereits geschildert, ist in der Gesamtschau für

die Stadt Ahaus eine aus rein quantitativer Sicht zunächst gute Angebotsausstat-

tung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten zu verzeichnen:


68

Derzeit führen in Ahaus 82 Einzelhandelsbetriebe Nahrungs- und Genussmittel als

Hauptsortiment und zahlreiche weitere Betriebe als (dem Hauptsortiment untergeord-

netes) Rand- bzw. Nebensortiment. Vom gesamten einzelhandelsrelevanten Angebot

entfallen rund 19.920 m² Verkaufsfläche auf diese Warengruppe, was einem Anteil

von rund 20 % an der Gesamtverkaufsfläche in der Stadt Ahaus entspricht.

Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung in der Warengruppe Nah-

rungs- und Genussmittel beträgt 0,51 m² pro Kopf und liegt somit deutlich oberhalb

des bundesweiten Vergleichswerts von 0,35 – 0,40 m². Mit rund 84 Mio. Euro Um-

satz entfallen rund 32 % des Gesamtumsatzes des Ahauser Einzelhandels auf die Bran-

che Nahrungs- und Genussmittel. Der Zentralitätswert von 0,98 zeigt dennoch, dass

der Umsatz der lokalen Einzelhandelsbetriebe in der Hauptbranche Nahrungs- und Ge-

nussmittel knapp 2 % unter dem sortimentsspezifischen Kaufkraftvolumen der Bevöl-

kerung in Ahaus und somit knapp unterhalb des Orientierungswerts einer „Vollversor-

gung“ (Zielzentralität: 1,0) liegt.

Bei einer Betrachtung der Kennzahlen in den Ahauser Ortsteilen wird deutlich, dass es

im Hinblick auf die Lebensmittelverkaufsflächenausstattung zum Teil erhebliche Unter-

schiede, entsprechend der Einwohnergröße beziehungsweise der vorhandenen Mantel-

bevölkerung, gibt.

Tabelle 16: Kennziffern zum Lebensmittelangebot in den Ahauser Ortsteilen

Ortsteil

Einwohner

2014

(absolut)*

Anzahl der

Betriebe NuG

Verkaufsfläche

NuG

(in m²)

Verkaufsflächen-

ausstattung NuG

(in m² je EW)

Ahaus 18.320 47 11.070 0,60

Alstätte 4.970 12 2.190 0,44

Graes 1.690 2 380 0,22

Ottenstein 3.860 6 1.270 0,33

Wessum 4.750 5 1.460 0,31

Wüllen 5.580 10 3.540 0,63

Gesamt 39.170 82 19.920 0,51


NuG = Nahrungs- und Genussmittel

* Stadt Ahaus; Stand: 31.12.2014

Die Verkaufsflächenausstattung in der Ahauser Kernstadt ist mit 0,60 m² Lebens-

mittelverkaufsfläche pro Einwohner sowohl im Hinblick auf den Bundesdurchschnitt

(0,35 m² – 0,40 m² pro Einwohner) als auch auf den gesamtstädtischen Durch-

schnitt (0,51 m² pro Einwohner) als überdurchschnittlich einzustufen. Gegenüber

der Verkaufsflächenausstattung im Jahr 2005/2006 ist eine konstante Entwicklung

feststellbar. Neben einer leichten Zunahme der Einwohnerzahl ist auch – trotz ge-

sunkener Betriebsanzahl mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel

(2005/2006: 53 Betriebe) – die sortimentsspezifische Verkaufsfläche leicht ange-

stiegen. Diese sehr gute Verkaufsflächenausstattung entspricht nach wie vor der

Versorgungsfunktion der Ahauser Kernstadt. Obwohl die umliegenden Ahauser

Ortsteile teilweise über eigene Versorgungsstrukturen verfügen, ist die Kernstadt


69

ein wichtiger Versorgungstandort – auch im Hinblick auf das Lebensmittelangebot.

Insbesondere der K+K-Verbrauchermarkt an der Bahnhofstraße in der Innenstadt

ist mit über 3.000 m² Verkaufsfläche ein wichtiger Versorgungsstandort, der über

die Nahversorgung der umliegenden Siedlungsbereiche klar hinausgeht.

Der höchste Ausstattungswert mit Verkaufsfläche der Warengruppe Nahrungs- und

Genussmittel zeigt sich im Ortsteil Wüllen, der über eine Lebensmittelverkaufsflä-

che von 0,63 m² / Einwohner verfügt. Seit der letzten Erhebung hat sich die Ver-

kaufsflächenausstattung pro Einwohner um knapp 70 % erhöht (2005/2006:

0,37 m² / Einwohner). Der größte Lebensmittelanbieter im Ortsteil Wüllen ist mit

Abstand der Verbrauchermarkt Kaufland, der zusätzlich durch einen Getränkemarkt

ergänzt wird, allerdings eine nicht integrierte Lage innerhalb des Gewerbegebiets

Wüllen aufweist und somit als autokundenorientierter Standort einzustufen ist. Die

wohnungsnahe Grundversorgung wird daher hauptsächlich durch den Lebensmit-

teldiscounter Penny an der Stadtlohner Straße sichergestellt. Ein ergänzendes An-

gebot findet sich im Ortsteil mit einem weiteren Getränkemarkt sowie vorwiegend

mit Betrieben des Lebensmittelhandwerks.

Mit 0,44 m² Verkaufsfläche pro Einwohner liegt auch im Ortsteil Alstätte die Ver-

kaufsflächenausstattung mit Nahrungs- und Genussmitteln über dem bundesdeut-

schen Durchschnittswert. Im Vergleich mit der letzten Erhebung ist eine leicht rück-

läufige Entwicklung zu konstatieren (2005/2006: 0,48 m² / Einwohner). Durch den

Supermarkt K+K am nordöstlichen Siedlungsrand in nicht integrierter Lage, den

Standortverbund des Lebensmitteldiscounters Aldi und des Supermarktes Edeka im

westlichen Siedlungsbereich sowie ergänzenden kleinteiligen Angeboten des Le-

bensmittelhandwerks ist die Nahversorgung in Alstätte in einem vergleichsweise

hohen Ausstattungsgrad gesichert.

Ein leicht unterdurchschnittlicher Ausstattungsgrad der Versorgung mit Lebensmit-

teln zeigt sich mit 0,33 m² pro Einwohner im Ortsteil Ottenstein. Seit der letzten

Erhebung hat sich die Verkaufsflächenausstattung allerdings etwas mehr als ver-

doppelt, was auf die Neuansiedlung des Lebensmitteldiscounters Netto im Ortskern

zurückzuführen ist. Neben dem weiterhin bestehenden Edeka im zentralen Bereich

trägt der zusätzliche Discounter zur wohnungsnahen Grundversorgung im Ortsteil

bei. Ergänzungen mit Betrieben des Lebensmittelhandwerks sind auch in Ottenstein

zu finden.

Im Ortsteil Wessum ist mit aktuell 0,31 m² / Einwohner ebenso eine gestiegene

Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner mit Nahrungs- und Genussmitteln seit

der letzten Erhebung feststellbar (2005/2006: 0,26). Zwar ist die Anzahl der Be-

triebe leicht rückläufig, die Verkaufsfläche hat sich jedoch etwas erhöht, was auch

auf die Erweiterung des Supermarktes K+K an der Schulstraße zurückzuführen ist.

Ergänzend zu dem großflächigen Supermarkt stellen der kleinflächige Lebensmittel-

vollsortimenter Edeka sowie ergänzende Bäckereibetriebe die Grundversorgung im

Ortsteil Wessum sicher.

Mit einem Wert von 0,22 m² / Einwohner ist für den Ortsteil mit der niedrigsten

Einwohnerzahl auch die niedrigste Verkaufsflächenausstattung festzustellen


70

(2005/2006: 0,17 m² / Einwohner). Mit einem kleinen Edeka-Lebensmittelmarkt

sowie einem Hofladen wird ein kleiner Beitrag zur Nahversorgung im Ortsteil Graes

geleistet.

Im Hinblick auf die Stärkung der Grundversorgung durch zusätzliche, strukturprägende

Lebensmittelanbieter ist festzuhalten, dass aus einzelbetriebswirtschaftlicher Sicht eine

entsprechende Mantelbevölkerung (einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial) vor-

handen sein muss. Sie liegt im Hinblick auf heutige Marktzutrittsgrößen bei rund 5.000

Einwohnern. Diese Schwelle ist – mit Ausnahme der Ahauser Kernstadt sowie des Orts-

teils Wüllen – in allen Ortsteilen signifikant unterschritten, wobei die Ortsteile Alstätte

und Wessum diese Schwelle nur vergleichsweise geringfügig unterschreiten. Grund-

sätzlich ist eine kleinteilige Angebotsarrondierung bzw. die Ansiedlung eines Marktes

unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit für die Versorgung der dünner besiedelten

Ortsteile aus konzeptioneller Sicht denkbar. Voraussetzungen dafür sind eine am

Nachfragevolumen der Bevölkerung orientierte, maßvoll dimensionierte Größen-

ordnung, ein Standort in städtebaulich integrierter Lage sowie die Stärkung der

wohnortnahen Grundversorgungsstrukturen.

Die qualitative Angebotsmischung aus zwei Verbrauchermärkten, acht Supermärkten

und sieben Lebensmitteldiscountern sowie zahlreichen kleineren Lebensmittelläden, Be-

trieben des Lebensmittelhandwerks, Getränkefachmärkten, Kiosks, Tankstellenshops

und Hofläden ist positiv zu bewerten, da insgesamt eine nahezu ausgewogene Ange-

bots- und Betriebsformenmischung im Lebensmittelsegment festzustellen ist. Gleich-

wohl sind insbesondere im Bereich der größeren Lebensmittelmärkte auch qualitative

Defizite zu beobachten. Hinsichtlich Betriebsgrößen, Stellplatzsituation und Warenprä-

sentation sind einige Märkte nicht mehr zeitgemäß.

Im Hinblick auf eine möglichst flächendeckende und wohnortnahe Grundversorgung

spielt neben der quantitativen Ausstattung und strukturellen Zusammensetzung des

Angebots an Nahrungs- und Genussmitteln vor allem die räumliche Verteilung dieses

Angebots eine wichtige Rolle. In einem nächsten Schritt muss daher das nahversor-

gungsrelevante Angebot mit Lebensmitteln vor allem auch räumlich differenziert be-

trachtet werden. Als Bewertungsmaßstab können vor allem die siedlungsräumliche In-

tegration und fußläufige Erreichbarkeit der Lebensmittelanbieter herangezogen wer-

den. In der nachfolgenden Karte werden alle größeren Lebensmittelanbieter in Ahaus

mit einer Fußwegedistanz von 600 m dargestellt, was im Mittel einem noch akzeptab-

len Fußweg von rund 5 Minuten Dauer entspricht.


71

Karte 14: Strukturprägende Lebensmittelanbieter in Ahaus mit 600 m –

Fußwegedistanzen

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelserhebung Junker + Kruse in Ahaus im Februar 2015;

Kartengrundlage: Geobasisdaten der Stadt Ahaus

Insgesamt zeigt sich, dass strukturprägende Lebensmittelanbieter fast ausschließlich in

allen Ortsteilen des Ahauser Stadtgebietes lokalisiert sind und somit ein nahezu flä-

chendeckendes Netz an Nahversorgungsstrukturen bilden. Die Isodistanzen der fußläu-


72

figen Einzugsbereiche der Anbieter überlappen sich sowohl in der Ahauser Innenstadt

also auch teilweise in den Ortsteilen mehrfach, so dass eine sehr gute Abdeckung der

Siedlungsbereiche durch die größeren Lebensmittelanbieter gegeben ist. In der Innen-

stadt führt vor allem der Verbrauchermarkt K+K ein umfängliches Lebensmittelsorti-

ment, aber auch zahlreiche kleinteilige Betriebe wie Bäcker und Metzger bieten Nah-

rungs- und Genussmittel als Hauptsortiment an. Räumlich unterversorgte Bereiche sind

nur wenige zu identifizieren. Diese ergeben sich beispielsweise im dünn besiedelten

Ortsteil Graes, in den Siedlungsrandbereichen der Kernstadt sowie Wüllen. Randberei-

che weiterer Ortsteile werden ebenso nicht vollständig durch Isodistanzen abgedeckt.

Dies bedeutet jedoch nicht grundsätzlich ein räumliches Versorgungsdefizit. Vielmehr

sind vor dem Hintergrund der geringen Mantelbevölkerung in diesen Ortsteilen die

Entwicklungsperspektiven zu Ansiedlung eines strukturprägenden Lebensmittelmarktes

eingeschränkt.

Außerhalb der zentralen Bereiche bieten aktuell vor allem folgende Lebensmittelmärkte

eine städtebaulich integrierte Lage mit unmittelbarem Bezug zu umliegenden Wohn-

siedlungsbereichen:

Netto, Bahnhofstraße (Kernstadt Ahaus)

Aldi, Fuistingstraße (Kernstadt Ahaus)

Aldi, Haaksbergener Straße (Alstätte)

Edeka, Hamalandstraße (Wessum)

K+K, Schulstraße (Wessum)

Penny, Stadtlohner Straße (Wüllen)

Netto, Textilstraße (Ottenstein)

Edeka, Thieweg (Alstätte)

K+K, Wessumer Straße (Kernstadt Ahaus)

Lidl, Wessumer Straße (Kernstadt Ahaus)

Edeka Wilpers, Wüllener Straße (Kernstadt Ahaus)

K+K, Zum Rotering (Kernstadt Ahaus)

Die Standorte dieser Märkte sind aus den umliegenden Wohnsiedlungsbereichen auch

fußläufig gut erreichbar und spielen unter diesem Aspekt eine wichtige Rolle als Nah-

versorgungsstandorte.

Bei der Bewertung der räumlichen Versorgungssituation sind vor dem Hintergrund ei-

ner durchschnittlichen quantitativen Verkaufsflächenausstattung vor allem aber auch

übergeordnete stadtentwicklungspolitische Zielvorstellungen heranzuziehen. Dabei sind

Standorte außerhalb zentraler Bereiche im Hinblick auf die Schaffung eines engmaschi-

gen, flächendeckenden Netzes bei der Versorgung mit Lebensmitteln nur dann zusätz-

lich notwendig, wenn sie zur Schließung von Versorgungslücken beitragen. Im Hinblick


73

auf eine zentrenstärkende Stadtentwicklung sind dabei nur jene Standorte sinnvoll, von

denen keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf bestehende Zentren oder

deren Entwicklungsmöglichkeiten ausgehen und denen eine Nahversorgungsfunktion

für den umliegenden Wohnbereich zukommt.

4.5 Fazit der aktualisierten Angebots- und Nachfrageanalyse

Mit 273 Einzelhandelsbetrieben auf rund 101.900 m² Verkaufsfläche präsen-

tiert sich die Stadt Ahaus in der Gesamtbetrachtung über alle Warengruppen der-

zeit zunächst mit einer guten quantitativen Angebotsausstattung. Umgerechnet

auf aktuell rund 39.200 Einwohner ergibt sich eine Verkaufsflächenausstattung

von rund 2,60 m² je Einwohner, was sowohl im bundesweiten Vergleich (Bun-

desdurchschnitt: 1,4 m² / EW) als auch im Vergleich mit Städten ähnlicher Grö-

ßenordnung oder Versorgungsfunktion18

(1,98 – 2,04 m² / EW) einen überdurch-

schnittlichen Wert darstellt. Seit der Untersuchung aus dem Jahr 2005/2006 ist

ein Rückgang der Verkaufsfläche um rund 15.500 m² zu verzeichnen. Dies ist in

erster Linie auf den Wegfall des Baustoffe-Fliesen-Fachmarktes Rudde (ca.

20.000 m² Verkaufsfläche) zurückzuführen.

Es sind Angebote aus allen Hauptbranchen zu finden, insgesamt zeigen sich aus

rein quantitativer Sicht zunächst kaum signifikante Angebotslücken. Eine unter-

durchschnittliche Angebotsausstattung, die auf einen gewissen Entwicklungs-

spielraum hindeutet, zeigt sich insbesondere in der Branche Spielwaren / Hobbyar-

tikel.

Mit einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial von ca. 216 Mio. Euro

weist Ahaus ein im bundesweiten wie regionalen Vergleich leicht unterdurch-

schnittliches Kaufkraftniveau (Kaufkraftkennziffer: 97,08) auf. Demgegenüber

steht ein jährlicher Umsatz von rund 261 Mio. Euro im Ahauser Einzelhandel, so

dass sich im Verhältnis eine Zentralitätskennziffer von rund 1,21 ergibt. Per Saldo

sind deutliche Kaufkraftzuflüsse an den Einzelhandelsstandort Ahaus aus der Regi-

on nachweisbar, was der landesplanerischen Versorgungsfunktion als Mittelzent-

rum entspricht. Hohe Zentralitäten von z. T. deutlich über 1 und Kaufkraftzuflüs-

se zeigen sich in den meisten Warengruppen. Ausnahmen bilden die Warengrup-

pen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege, PBS / Zeitungen /

Zeitschriften / Bücher, Spielwaren / Hobbyartikel sowie Elektronik / Multimedia

und Baumarktsortimente.

Im Vergleich zu 2006 ist die Zentralitätskennziffer von damals rund 1,23 leicht ge-

sunken. Steigerungen ergeben sich hingegen u.a. in den Branchen Blumen (In-

door) / Zoo, Bekleidung, Schuhe / Lederwaren, Wohneinrichtung, Möbel, Garten-

marktsortimente. Rückläufige Zentralitäten sind vor allem in den Branchen Nah-

rungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege, Spielwaren / Hobbyarti-

kel, Elektro / Leuchten sowie Elektronik / Multimedia zu verzeichnen. Dabei spie-

18

Junker und Kruse Datenbank – Eigene Erhebungen in Mittelzentren bzw. Städten der Größenordnung

zwischen 25.000 und 50.000 Einwohnern im Rahmen der Erstellung kommunaler Einzelhandelskon-

zepte


74

len neben Neuansiedlungen oder Erweiterungen bzw. Betriebsaufgaben auch die

Summe kleinteiliger Entwicklungen, eine ungleiche Entwicklung von Umsatz und

Kaufkraft innerhalb der Branchen, aber auch methodische Abweichungen eine Rol-

le.

Bedeutendster Angebotsstandort ist die Ahauser Innenstadt. Diese präsentiert

sich mit ihren kompakten städtebaulichen Strukturen und ihrer multifunktionalen

Nutzungsmischung aus Einzelhandel, öffentlichen und privaten Dienstleistungsein-

richtungen sowie Kultur- / Gastronomieangeboten grundsätzlich als attraktiver und

funktionsfähiger Standort. Unter einzelhandelsseitigen Gesichtspunkten handelt es

sich um ein quantitativ gut ausgestattetes Zentrum mit Angebotskonzentrationen

in den Warengruppen des mittelfristigen Bedarfs, insbesondere in den Sortimenten

der Warengruppe Bekleidung und Schuhe / Lederwaren, aber auch Nahrungs- und

Genussmitteln. Die Betriebsstruktur besteht vorwiegend aus kleinen, inhaberge-

führten Einzelhandelsbetrieben sowie Filialisten. Größte Anbieter sind der Verbrau-

chermarkt K+K sowie die Modehäuser Steingrube und Haverkamp Moden. Die

Haupteinkaufslage des Geschäftszentrums erstreckt sich insbesondere entlang der

Fußgängerzone Markt und Marktstraße. Die historische und kulturelle Mitte der

Innenstadt bildet der Markt mit der Kirche in der Mitte. Auch hier befinden sich

mehrere kleinflächige Einzelhandelsbetriebe. Nebenlagen stellen die Königstraße,

Wallstraße und Bahnhofstraße dar, in den oftmals Dienstleistungen dominieren.

Die Ortsteilzentren Alstätte und Ottenstein sowie das Nahversorgungszentrum

Coesfelder Straße sollen vorrangig der Versorgung der umliegenden Wohnbevöl-

kerung in den Ortsteilen bzw. in den angrenzenden Siedlungsbereichen dienen.

Auch wenn sich das Einzelhandelsangebot an den einzelnen Standorten nicht maß-

geblich verändert hat, sind diese Zentren aus heutiger Sicht nicht mehr in ihrer ur-

sprünglichen Form beizubehalten. Eine neue Einstufung dieser Standorte ist im

Hinblick auf die aktuelle Rechtsprechung sowie zukünftige Entwicklungen notwen-

dig.

Im Ahauser Stadtgebiet sind drei autokundenorientierte Standortagglomeratio-

nen lokalisiert (Adenauerring / B70, Gewerbegebiet Ahaus / „ehemaliger

Hellweg-Standort“ und Gewerbegebiet Wüllen / „Kaufland-Standort“) an de-

nen sich 15 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd.

12.800 m² befinden. Der Standort Adenauerring / B70 verfügt über ein relevantes

Angebot an den zentrenrelevanten Warengruppen Elektronik / Multimedia sowie

Sport und Freizeit, im Gewerbegebiet Ahaus / „ehemaliger Hellweg-Standort“

liegt der Schwerpunkt auf Warengruppen des langfristigen Bedarfs (Möbel und

Baumarktsortimente). Im Gewerbegebiet Wüllen / „Kaufland-Standort“ werden

hauptsächlich die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Baumarktsor-

timente angeboten.

Mit Blick auf eine räumlich ausgewogene wohnungsnahe Grundversorgung ist

festzustellen, dass gesamtstädtisch eine quantitativ wie qualitativ gute Angebots-

ausstattung mit Gütern des täglichen Bedarfs vorhanden ist, die einen Großteil des

Ahauser Stadtgebietes abdeckt. Eine vollständige „Flächendeckung“ ist hinsichtlich

einiger dünner besiedelter Ortsteile oder Siedlungsrandbereiche mit geringerem


75

Einwohnerpotenzial nicht vorhanden.

Insgesamt ist festzuhalten, dass der Ahauser Einzelhandel aus rein quantitativer Sicht

eine gute Angebots- und Nachfragesituation aufweist. Es bestehen keine erheblichen

quantitativen Angebotsdefizite. Eine differenzierte Betrachtung der Angebotsstruktur

unter qualitativen und funktionalen Aspekten zeigt jedoch, dass stellenweise einzelnde

Verbesserungen möglich sind. Insgesamt wird Ahaus seiner mittelzentralen Versor-

gungsfunktion gerecht. Hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen ist vor allem die beste-

hende funktionale Konzentration des Einzelhandelsangebots auf sich gegenseitig er-

gänzende Standortbereiche weiter herauszuarbeiten. Dabei zeigt sich Handlungsbedarf

hinsichtlich der Aktivierung von kleineren Leerständen, die insbesondere für inhaberge-

führte Einzelhandelsbetriebe genutzt werden könnten.

Mit Blick auf die zukünftige Stadt-, Einzelhandels- und Zentrenentwicklung ist der zent-

rale Versorgungsbereich Innenstadt als wichtigster Versorgungsstandort im Stadtgebiet

zu sichern und zu fördern, ergänzende Standorte sind weiterhin zentrenverträglich zu

gestalten.


76

5 Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels in Ahaus

Im Folgenden soll eine neutrale Einschätzung der aktuellen mittelfristigen Entwick-

lungsperspektiven (Prognosehorizont: 2025) des Einzelhandels in Ahaus erfolgen. Für

die Stadt als Träger der kommunalen Planungshoheit können entsprechende Aussagen

als Orientierungsrahmen zur Beurteilung perspektivischer Neuansiedlungen, Erweite-

rungen oder Umnutzungen von Einzelhandelsflächen dienen. In die Ermittlung der in

den nächsten Jahren voraussichtlich zu erwartenden Entwicklungsperspektiven des Ein-

zelhandels in Ahaus fließen folgende Faktoren ein:

Die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation

Zur Darstellung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation wurde eine um-

fassende Analyse angestellt (vgl. dazu Kapitel 3 und 4). Insbesondere der branchenspe-

zifische Verkaufsflächenbestand sowie die ermittelten einzelhandelsrelevanten Zentrali-

täten fließen in die Ermittlung zu künftigen Entwicklungsspielräumen ein. Aber auch

qualitative Bewertungen der Angebotsstruktur sowie der räumlichen Angebotssituation

sind hier von Bedeutung.

Entwicklung einzelhandelsrelevanter Umsatzkennziffern / Flächenproduktivitäten

Die Entwicklung der Flächenproduktivität19

wird als konstant angenommen. Sie ist in

der Vergangenheit bundesweit durch den ausgesprochen intensiven Wettbewerb mit

dem Ziel partieller Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den letzten

Jahren hat sich diese Tendenz jedoch durch die hohe Dynamik der Betriebstypenent-

wicklung deutlich ausdifferenziert. Zudem sind in zahlreichen Betrieben die Grenzren-

tabilitäten erreicht, was durch die hohe und zunehmende Zahl der Betriebsaufgaben

angezeigt wird und mit Marktsättigungstendenzen einhergeht. Durch die damit ver-

bundenen fortschreitenden Konzentrationsprozesse kann deswegen zukünftig zumin-

dest teilweise wieder mit steigenden Flächenproduktivitäten gerechnet werden. Diese

Tendenzen und Perspektiven abwägend, wird für die zukünftige Entwicklung in Ahaus

von einer konstanten bis leicht rückläufigen Flächenproduktivität ausgegangen.

Bevölkerungsentwicklung in Ahaus bis 2025

Die vorliegenden Bevölkerungsvorausberechnungen der Stadt Ahaus prognostizieren

für die nächsten Jahre zunächst eine leichte Bevölkerungszunahme, die ab 2017 dann

in eine negative Entwicklung umschlägt. Ausgehend vom Basisjahr 2011 wird in der

Hauptvariante für die Stadt Ahaus bis zum Jahr 2025 eine minimale Bevölkerungsab-

nahme von weniger als 1 % prognostiziert. 20

Die Basisvariante des Landesbetriebs In-

formation und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) geht von einer ähnlichen, je-

doch mit knapp 1,2 % etwas höheren Bevölkerungsabnahme aus. Der Abschätzung

der quantitativen Entwicklungsspielräume werden demnach Annahmen zu konstanten

bis leicht rückläufigen Bevölkerungszahlen zu Grunde gelegt.

19

Die Flächenproduktivität bezeichnet den Umsatz eines Einzelhandelsbetriebes pro m² Verkaufsfläche.

20

Stadt Ahaus (2013): Demografiebericht 2013, Situation und Entwicklung


77

Abbildung 4: Prognose zur Bevölkerungsentwicklung in Ahaus bis zum Jahr 2025

Quelle: Eigene Darstellung Stadt Ahaus: Demografiebericht 2013, Situation und Entwicklung

Entwicklung des privaten Verbrauchs bzw. der branchenspezifischen einzelhan-

delsrelevanten Verbrauchsausgaben:

Ein weiterer Einflussfaktor für die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Nachfrage

ist die Veränderung der branchenspezifischen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsaus-

gaben. Die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben insgesamt ist grundle-

gend von zwei Faktoren abhängig:

zum einen von privaten Einkommen bzw. dem daraus resultierenden privaten Ver-

brauch,

zum anderen von dem Anteil dieser Ausgaben im Einzelhandel bzw. für spezifische

Einzelhandelsprodukte (Ausgabenanteile nach Warengruppen).


78

Abbildung 5: Entwicklung des privaten Verbrauchs / Entwicklung des Anteils

der Einzelhandelsausgaben am privaten Verbrauch (bundesweit)

Quelle: EHI Retail Institute 2014 (www.handelsdaten.de); Statistisches Bundesamt 2014

(www.destatis.de)

Die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland sind in den letzten

Jahren kontinuierlich gestiegen. Deutlich zugenommen haben jedoch vor allem die

Konsumausgaben u. a. für Wohnen und Energiekosten, während der Anteil der

Einzelhandelsausgaben an den privaten Konsumausgaben seit dem Jahr 2003

um mehr als vier Prozentpunkte auf einen Anteil von aktuell rund 29 % zurückge-

gangen ist – Tendenz anhaltend21

.

In der Summe stagnieren somit die einzelhandelsrelevanten Ausgaben weitest-

gehend. Diese Tendenz zeigt sich auch am gesamtdeutschen Einzelhandelsum-

satz, der seit dem Jahr 2000 bei jährlichen Wachstumsraten zwischen -2 und

+2 % weitestgehend stagniert (2013: rd. 440 Mrd. Euro)22

.

Dieser Trend kann – in einer gewissen Spannweite – für die nächsten Jahre fortge-

schrieben werden. Das bedeutet, dass insgesamt nicht mit einer Zunahme der dem Ein-

zelhandel zur Verfügung stehenden realen23

Kaufkraft zu rechnen ist.

21

EHI Retail Institute 2014 (www.handelsdaten.de); Statistisches Bundesamt 2014 (www.destatis.de):

Anteil des Einzelhandelsumsatzes an den Konsumausgaben der Privathaushalte in Deutschland 2003

bis 2013 (in Prozent)

22

EHI Retail Institute 2014 (www.handelsdaten.de); Statistisches Bundesamt 2014 (www.destatis.de):

Bruttoumsatz im Einzelhandel im engeren Sinne in Deutschland von 2000 bis 2013 mit Prognose für

2014 (in Milliarden Euro)

23

Es muss zwischen einer nominalen und der realen Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft

unterschieden werden. Da die nominale Entwicklung die Inflation nicht berücksichtigt, lassen sich aus

der Entwicklung keine Rückschlüsse auf zusätzlich absatzwirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächenpo-

tenziale ziehen. Daher wird auf inflationsbereinigte Werte zurückgegriffen, die die reale Entwicklung

beschreiben.


79

Jedoch sollten spezifische Entwicklungen in den einzelnen Warengruppen berücksich-

tigt werden, d. h. es erfolgt eine Prognose, die verändernde Ausgabenanteile für ein-

zelne Warengruppen berücksichtigt. Die Trends sind in der folgenden Tabelle darge-

stellt:

Tabelle 17: Ausgabenanteile für verschiedene Branchen im Einzelhandel –

Trendaussagen

Quelle: EHI Retail Institute 2014 (www.handelsdaten.de); Handelsjournal: Factbook

Einzelhandel 2008-2014

Entwicklung des E-Commerce in Deutschland

Ein Trend, der den stationären Einzelhandel auch zukünftig vor große Herausforderun-

gen stellen wird, ist der sogenannte E-Commerce (= Onlinehandel). Die Vorteile des

Onlinehandels, wie oftmals günstigere Preise, die direkte Vergleichbarkeit von Angebo-

ten, die unmittelbare Verfügbarkeit von Testberichten und / oder Kundenbewertun-

gen, keine Bindung an Ladenöffnungszeiten und / oder die Lieferung der bestellten

Produkte ins Haus haben in den vergangenen Jahren zu einem sukzessiven Bedeu-

tungszuwachs dieses Vertriebsweges geführt. Der im Onlinehandel erzielte Einzelhan-

delsumsatz wuchs von rund 2,5 Mrd. Euro im Jahr 2000 bis auf rund 33 Mrd. Euro im

Jahr 2013. Für das Jahr 2014 wird eine weitere Zunahme auf rund 38,7 Mrd. prognos-

tiziert. Gemessen an den insgesamt im Einzelhandel erzielten Umsätzen entsprechen

diese Werte relativen Umsatzanteilen von ca. 0,6 % im Jahr 2000 bzw. ca. 8,5 % im

Jahr 201424

(vgl. nachfolgende Abbildung 6).

24

vgl. EHI Retail Institute Köln 2015: Anteil des B2C-E-Commerce am Einzelhandelsumsatz in Deutsch-

land in den Jahren 2000 bis 2014 (mit Prognose für 2015); Daten abrufbar unter

www.handelsdaten.de (zuletzt zugegriffen am 31. Juli 2015)


80

Abbildung 6: Anteil des B2C-E-Commerce am Einzelhandelsumsatz in

Deutschland in den Jahren 2000 bis 2014 (mit Prognose für

2015)

Quelle: Eigene Darstellung nach EHI Retail Institute unter www.handelsdaten.de

Dabei ist zu beobachten, dass vor allem bestimmte Sortimentsgruppen von den Vortei-

len des Onlinehandels profitieren. Gemäß aktueller Angaben des Bundesverbandes des

Deutschen Versandhandels wurden im Jahr 2013 rund 55 % des im interaktiven Han-

del25

erzielten Umsatzes in den fünf Sortimentsgruppen Bekleidung, Bücher, Unter-

haltungselektronik und -artikel, Schuhe sowie Bild- und Tonträger erwirtschaftet

(absolut rd. 21,6 Mrd. Euro von 39,3 Mrd. Euro)26

. Alle übrigen Sortimentsgruppen27

leisteten hingegen einen deutlich untergeordneten Beitrag zum Gesamtumsatz des in-

teraktiven Handels. Diese seit jeher „onlineaffinen“ Sortimentsgruppen werden voraus-

sichtlich auch zukünftig28

die Umsatzzahlen und -zuwächse im Onlinehandel bestim-

men.

Trotz dieser aktuell hohen Zuwachsraten, wird der Onlinehandel den stationären Han-

del jedoch auch zukünftig nicht ersetzen können. Verschiedene Einkaufsmotive, wie die

persönliche Beratung im Geschäft, das Aus- bzw. Anprobieren des jeweiligen Produktes

und / oder die direkte Verfügbarkeit der Ware, genießen in Kundenkreisen weiterhin

25

Zum interaktiven Handel ist neben dem Vertriebsweg „Onlinehandel“ auch der Vertriebsweg „Ver-

sandhandel“ zu zählen.

26

vgl. Bundesverband des deutschen Versandhandels 2013. Daten abrufbar unter www.bvh.info (zuletzt

zugegriffen am 31. März 2014)

27

Differenziert in insgesamt 16 weitere Sortimentsgruppen: Haushaltswaren und -artikel, Hobby-, Sam-

mel- und Freizeitartikel, Computer und Zubehör, Möbel, Spielwaren, Telekommunikation, Bürobedarf,

Drogerieartikel, Bau- und Gartenmarktartikel, Kfz- und Motorradzubehör, Tierbedarf, Lebensmittel,

Uhren und Schmuck, Haus- und Heimtextilien, Medikamente, Sonstiges

28

vgl. Lührmann (2014): Trendbarometer Einzelhandel – Retail 2014. Osnabrück: S. 32


81

ebenfalls einen hohen Stellenwert. Ein Beleg für die anhaltende Attraktivität auch des

stationären Einzelhandels ist nach wie vor die dynamische Verkaufsflächenentwicklung:

So ist im letzten Jahrzehnt die bundesweite Gesamtverkaufsfläche im stationären Ein-

zelhandel um rund 12 % von 109 Mio. m² im Jahr 2000 auf knapp 122,4 Mio. m² im

Jahr 2011 angestiegen29

.

Zudem kann auch der stationäre Einzelhandel über das sogenannte „Multi-Channel-

Konzept“30

von der Attraktivität des Onlinevertriebs profitieren. So gaben bei einer

Befragung des Handelsverbandes Deutschland im Jahr 2013 knapp 29 % der befragten

Einzelhandelsunternehmen an, dass sie bereits über einen eigenen Online-Shop verfü-

gen. Knapp 9 % der befragten Unternehmen planten die Einführung eines eigenen

Online-Shops in den nächsten 12 Monaten.31

Eine aktuelle Umfrage unter 2.287 Ex-

pansionsverantwortlichen in Deutschland ergab zudem, dass 93 % der Befragten das

Multi-Channel-Konzept als „wesentlichen Erfolgsfaktor“ ihrer Vertriebsstrategie be-

werten und bereits heute knapp 19 % den Onlinehandel eher nicht als Konkurrenz des

stationären Einzelhandels in den Innenstädten sehen.32

Folglich fließen die aus dem stationären Einzelhandel „wegbrechenden Umsätze“ nicht

zu 100 % in den „reinen“ Onlinehandel ab. Unter anderem über eigene Online-Shops

oder Online-Marktplätze (wie z. B. bei den Onlineanbietern eBay oder Amazon) bleibt

dem auch stationär präsenten Einzelhandelsunternehmen ein nicht unwesentlicher, ein-

zelhandelsrelevanter Umsatzanteil erhalten. Für den Non-Food-Einzelhandel im Jahr

2015 werden die nachfolgend aufgelisteten Umsatzanteile je Vertriebsweg prognosti-

ziert: 73 % rein stationär erzielte Umsätze, 10 % rein online erzielte Umsätze und

17 % Umsatzgenerierung mittels Multi-Channel-Konzept33

.

Die dargestellten Trends zeigen, dass der Onlinehandel einerseits zwar unbestritten ei-

ne zunehmende Konkurrenz für den stationären (insbesondere auch mittelständischen

und inhabergeführten) Einzelhandel darstellt, die mögliche Verschneidung der einzel-

nen Vertriebswege zugleich jedoch auch eine Chance für die Entwicklung des stationä-

ren Einzelhandels sein kann. Um sich weiterhin im Wettbewerb um den Kunden be-

haupten zu können, gilt es vor allem, auch zukünftig die Stärken des stationären Ein-

zelhandels zu profilieren (u. a. persönliche, qualitativ hochwertige Beratung, direkte

Prüf- und Verfügbarkeit des nachgefragten Produktes) und durch eine konsequente

räumliche Steuerung des einzelhandelsrelevanten Angebotes in die städtischen Zentren,

29

vgl. EHI Retail Institute Köln 2013. Daten abrufbar unter www.handelsdaten.de (zuletzt zugegriffen

am 31. März 2014

30

Bei dem Multi-Channel-Konzept verknüpfen die Kunden die positiven Implikationen eines jeden Ver-

triebsweges ohne bewusst zwischen stationärem Handel und Onlinehandel zu unterscheiden. Auch der

Einzelhandel entdeckt zunehmend die neue Wertigkeit der verschiedenen Vertriebskanäle und versucht

über die verstärkte Verknüpfung der einzelnen Absatzwege ein breiteres Kundenspektrum zu errei-

chen.

31

vgl. Handelsverband Deutschland 2013. Daten abrufbar unter www.einzelhandel.de (zuletzt zugegrif-

fen am 31. März 2014)

32

vgl. Lührmann (2014): Trendbarometer Einzelhandel – Retail 2014. Osnabrück: S. 30-31

33

vgl. EHI Retail Institute Köln 2013. Daten abrufbar unter www.handelsdaten.de (zuletzt zugegriffen

am 31. März 2014)


82

sogenannte kompakte Strukturen zu erhalten bzw. zu entwickeln.

Zielzentralitäten für das Jahr 2025

Die Zielzentralität definiert die angestrebte und realistisch erreichbare Kaufkraft-

abschöpfung in der Region unter Berücksichtigung der raumordnerischen Versorgungs-

funktion der Stadt Ahaus als Mittelzentrum sowie der regionalen Wettbewerbssituati-

on.

Im Hinblick auf eine optimale Grundversorgung der Bevölkerung im Bereich der

Warengruppen des überwiegend kurzfristigen Bedarfs wird eine Zielzentralität von

1,0 angenommen. Dieser Wert wird heute lediglich in der Warengruppe Blumen

(Indoor) / Zoo erreicht bzw. sogar nennenswert überschritten. Die übrigen Waren-

gruppen dieser Bedarfsstufe unterschreiten die Zielzentralität bislang nur minimal,

so dass sich aus quantitativer Sicht leicht Arrondierungsspielräume erkennen lassen.

In allen bestehen teilweise strukturelle Optimierungsmöglichkeiten unter qualitati-

ven wie räumlichen Aspekten.

Im mittelfristigen Bedarfsbereich werden Zielzentralitäten von 1,2 bis teilweise

1,4 angenommen, die die mittelzentrale Versorgungsfunktion der Stadt Ahaus in

der Region widerspiegeln. Die angesetzten Werte werden – mit Ausnahme der

Warengruppe Spielwaren / Hobbyartikel – in allen Branchen bereits jetzt erreicht

bzw. teilweise sogar nicht unwesentlich überschritten. Entwicklungsspielräume sind

hier eher unter qualitativen Aspekten zu betrachten.

Im langfristigen Bedarfsbereich werden über alle Warengruppen Zielzentralitäten

von 1,1 bis maximal 1,3 angenommen. Bis auf die Warengruppen Elektronik /

Multimedia und Baumarktsortimente erreichen bzw. überschreiten die aktuellen

Zentralitäten zumindest den niedrigeren Orientierungswert.


83

Abbildung 7: Zielzentralitäten des Einzelhandels in Ahaus als rein quantitative

Orientierungsgröße

Quelle: eigene Darstellung auf Basis der errechneten Zentralitätskennziffern in Ahaus

Schlussfolgerungen

Insgesamt ergeben sich in der Stadt Ahaus aus rein quantitativer Sicht nur in wenigen

Branchen absatzwirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächenpotenziale in einer relevan-

ten Größenordnung. Aber auch gute quantitative Zentralitäten bedeuten nicht, dass

künftig keine Entwicklung mehr stattfinden kann. Unter Berücksichtigung eindeutiger

räumlicher Vorgaben und eines nachvollziehbaren wie widerspruchsfreien Sortiments-

und Standortkonzeptes kann eine Entwicklung und Optimierung des einzelhandelsrele-

vanten Angebotes auch über die ermittelten quantitativen Entwicklungsspielräume hin-

aus sinnvoll sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn diese Entwicklung dem Ausbau

der wohnungsnahen Grundversorgung sowie der Stärkung des zentralen Versor-

gungsbereiches Innenstadt dient. Bei potenziellen Ansiedlungs-, Erweiterungs- oder

Verlagerungsvorhaben kommt es demnach auf folgende Aspekte an:

Ist der avisierte Standort städtebaulich sinnvoll?

Wie stellen sich die Größe des Vorhabens und der Betriebstyp im gesamtstädti-

schen Zusammenhang und im Hinblick auf die zugedachte Versorgungsaufgabe

dar?

Welche Funktion wird der Einzelhandelsbetrieb übernehmen? Werden bestehende

Strukturen ergänzt bzw. gestützt und Synergien zu bestehenden Anbietern ausge-

nutzt?


84

Jedoch kann zusätzliche Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem bestimmten Maße

und in bestimmten Branchen mobilisiert werden. Werden darüber hinaus Einzelhan-

delsvorhaben realisiert, führt dies ebenso zu Umsatzumverteilungen innerhalb der loka-

len Einzelhandelslandschaft und somit zu Umsatzverlusten bzw. einer Marktverdrän-

gung bestehender Betriebe jeweils in Abhängigkeit der Relevanz eines Vorhabens. Dies

trifft insbesondere auch auf den Lebensmittelbereich zu. Schließlich wird dieser Sorti-

mentsbereich in erster Linie am Wohnstandort nachgefragt, so dass sich eine Überver-

sorgung auch vorrangig auf die entsprechenden Wohnsiedlungsbereiche auswirkt. In

der Folge kann es zu Funktionsverlusten von Zentren bzw. Nahversorgungsstandorten

sowie zu negativen städtebaulichen Auswirkungen kommen.

Die oben dargestellte (quantitative) Betrachtung der Zielzentralitäten hat somit lediglich

einen „Orientierungscharakter“. Erst die Beurteilung eines konkreten Planvorhabens

nach

Art (Betriebsform und -konzept),

Lage (Standort: Lage im Stadt- und Zentrenkontext) und

Umfang (teilweiser oder gesamter Marktzugang des ermittelten Verkaufsflächen-

potenzials)

erlaubt die Abschätzung der absatzwirtschaftlichen Tragfähigkeit und städtebauli-

chen Verträglichkeit eines Vorhabens.

So bestehen – trotz bereits hoher Zentralitäten (z. B. in den Branchen Bekleidung, Sport

und Freizeit, Schuhe / Lederwaren) – Möglichkeiten zur funktionalen Ergänzung des

Einzelhandelsbesatzes in Ahaus beispielsweise in einzelnen Angebotssegmenten, durch

die Ansiedlung weiterer qualitativ attraktiver (Filial-)Betriebe aus dem bekannten Stan-

dard- und teilweise auch höherwertigen Sortiment sowie durch die Schaffung moder-

ner Betriebsgrößen und -typen. Magnetanbieter wie bestimmte Textilfilialisten oder

auch ein moderner Verbrauchermarkt tragen maßgeblich zur Kundenbindung an einen

Standort bei – wie in Ahaus bereits der Verbrauchermarkt K+K im Hauptzentrum zeigt.

Auch neuartige Marken und Konzepte sind für eine ausgewogene und attraktive An-

gebotsmischung für Kunden aller Altersstufen ebenso von hoher Bedeutung, wie aus-

reichend große Ladeneinheiten (z. B. Fachgeschäfte mit „mittleren“ Betriebsgrößen

von mehr als 200 m² bzw. auch 400 m² Verkaufsfläche).

Vor allem geht es auch um die räumliche Einzelhandelsentwicklung. So bestehen in

der Stadt Ahaus nach wie vor Potenziale zur Konzentration insbesondere zentrenprä-

gender Warengruppen innerhalb des Hauptgeschäftsbereiches. Während Standorte,

die nicht den zentralen Versorgungsbereichen oder ergänzenden Grundversorgungs-

standorten zugeordnet sind, grundsätzlich eher kritisch zu beurteilen sind, können Vor-

haben an stadtentwicklungspolitisch sinnvollen Standorten zur qualitativen wie räumli-

chen Verbesserung und Attraktivierung des Einzelhandelsangebots, insbesondere

auch in der Innenstadt, führen. In diesem Zusammenhang stellen in der Innenstadt ei-

nige Leerstände möglicherweise geeignete Flächenpotenziale in zentraler Lage des

Hauptgeschäftsbereichs dar. Die Ansiedlung insbesondere von Angebotsergänzungen

in Warengruppen mit defizitären Angebotsausstattungen als zusätzlicher Frequenzbrin-


85

ger könnte zur weiteren Profilierung der Innenstadt und Stärkung des zentralen Ver-

sorgungsbereiches beitragen. Auch eine verstärkte Ansiedlung zentrenrelevanter Sorti-

mente, die bislang mehrheitlich außerhalb der Innenstadt angesiedelt sind, ist in diesem

Sinne anzustreben.

Mit dem vorliegenden Einzelhandelskonzept wird eine klare politische und planerische

Zielvorstellung fortgeschrieben, die eine räumliche und funktionale Gliederung der zu-

künftigen Einzelhandelsentwicklung mit einer klaren arbeitsteiligen Struktur ausgewähl-

ter Einzelhandelsstandorte auch weiterhin beinhaltet. Dieses Entwicklungskonzept und

eine darauf basierende konsequente Anwendung des baurechtlichen und planerischen

Instrumentariums ermöglichen auch zukünftig eine zielgerichtete Steuerung der Einzel-

handels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Ahaus und stellen für die verantwortli-

chen Akteure aus Einzelhandel, Verwaltung und Politik einen langfristigen Entschei-

dungs- und Orientierungsrahmen und eine wichtige Argumentations- und Begrün-

dungshilfe für die bauleitplanerische Steuerung der Einzelhandelsentwicklung dar.

Es ist festzuhalten, dass die Einordnung potenzieller Neuvorhaben, Erweiterung o-

der Umnutzung von Einzelhandelsflächen in einen städtebaulichen und absatz-

wirtschaftlichen Kontext unabdingbar ist.

Generell gilt, dass das übergeordnete Ziel die Sicherung und Verbesserung der quali-

tativen sowie der räumlich strukturellen Angebotssituation ist, was impliziert, dass

über zusätzliche Angebote nur nach eingehender Prüfung entschieden werden sollte.

Einzelhandelsansiedlungen sind unter anderem sinnvoll, wenn...

...sie die zentralörtliche Funktion der Stadt Ahaus als Mittelzentrum und die Ver-

sorgungssituation in der Stadt sichern und verbessern,

...sie die zentralen Versorgungsbereiche in ihrer Funktion stärken,

...sie zu einer räumlichen Konzentration des Einzelhandels an städtebaulich sinnvol-

len Standorten beitragen,

...die wohnortnahe Grundversorgung gesichert und verbessert wird,

...neuartige oder spezialisierte Anbieter zu einer Diversifizierung des Ange-

botsspektrums beitragen.


86

6 Aktualisierung des Leitbilds und der Zielsetzung des Ein-

zelhandelskonzeptes für Ahaus

Die Betrachtung der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation (vgl. Kapitel 3 und

Kapitel 4) sowie die Überlegungen zu daraus ableitbaren Entwicklungsperspektiven

(vgl. Kapitel 5) zeigen, dass sich Entwicklungsspielräume nach wie vor für stadtent-

wicklungspolitisch wünschenswerte Standorte im Sinne einer räumlichen und qualita-

tiven Verbesserung der Angebotssituation ergeben.

Weiterhin sind Entwicklungsabsichten sowie unverhältnismäßige Angebotsverschie-

bungen zentrenrelevanter Sortimente an Angebotsstandorte, die nicht den zentralen

Versorgungsbereichen i. S. d. §§ 1 (6) Nr. 4, 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie

§ 11 (3) BauNVO oder ergänzenden (städtebaulich wünschenswerten) Sonder- bzw.

Ergänzungsstandorten zugeordnet sind, kritisch zu bewerten.

Die vorangegangenen Analysen stellen die Basis für die im Folgenden dargestellten all-

gemeinen und konkreten Handlungsempfehlungen dar. Dabei gilt es vor allem, die

räumliche Angebotsstruktur mit einer Konzentration auf die Ahauser Innenstadt zu si-

chern und zu profilieren, die wohnungsnahe Grundversorgung zu erhalten bzw. zu

stärken sowie ergänzende Sonderstandorte zentrenverträglich weiterzuentwickeln. Die

Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Ahaus umfasst im Wesentlichen

die nachfolgend aufgelisteten konzeptionellen Bausteine:

Räumliches Entwicklungsleitbild (vgl. Kapitel 6.1)

Ziele der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung (vgl. Kapitel 6.2)

Räumliches Standortstrukturmodell (vgl. Kapitel 6.3)

Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Kapitel 7.1)

Definition von Ergänzungsstandorten und Empfehlungen zu deren zentrenverträgli-

chen Weiterentwicklung (vgl. Kapitel 7.2)

Identifikation und Definition solitärer Nahversorgungsstandorte zur Sicherung der

wohnungsnahen Grundversorgung (vgl. Kapitel 7.3)

Ahauser Sortimentsliste (vgl. Kapitel 8)

Steuerungsgrundsätze zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung (vgl. Kapitel 9)

6.1 Fortschreibung des übergeordneten Entwicklungsleitbilds

Der Einzelhandelsstandort Ahaus soll seinen Potenzialen entsprechend gefördert wer-

den. Insbesondere gilt es weiterhin, die klare räumliche Angebotsstruktur mit Konzent-

ration auf die Innenstadt zu bewahren und zu profilieren. In diesem Zusammenhang

ist eine Verschärfung der innerkommunalen Konkurrenzsituation zu vermeiden und der


87

Entwicklungsfokus auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sowie eine mög-

lichst wohnortnahe Grundversorgung beizubehalten.

Dazu hat sich das gesamtstädtische Leitbild der „räumlich-funktionalen Gliederung“

grundsätzlich etabliert und in der Umsetzung bewährt. Es setzt einen klaren räumlichen

wie funktionalen Rahmen für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung: Der Einzelhan-

del wird weiterhin in Abhängigkeit von Sortiments- und Größenstrukturen, der ökono-

mischen Rahmenbedingungen und in funktionaler Ergänzung auf ausgewählte Einzel-

handelsschwerpunkte im Ahauser Stadtgebiet konzentriert. Eine stringente Steuerung

seitens der Stadt Ahaus innerhalb dieser „Leitplanken“ ermöglicht die Chance einer

sinnvollen und zukunftsfähigen räumlich-funktionalen Entwicklung des Einzelhandels.

Karte 15: Räumliches Entwicklungsleitbild

Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: Geobasisdaten der Stadt Ahaus

Es ist dementsprechend fortzuschreiben und an die aktuelle Einzelhandelsentwick-

lung im Stadtgebiet anzupassen.

Aus ökonomischer Sicht wird durch die Berücksichtigung klarer sortiments- und

größenspezifischer Zielvorstellungen ein ruinöser Verdrängungswettbewerb ver-

mieden. Durch klare räumlich-funktionale Strukturen und Vorgaben kann die Aus-

strahlung des Einzelhandels verbessert werden und (möglicherweise) eine bessere

Ausschöpfung des Kaufkraftvolumens der Bevölkerung erreicht werden. Durch die-

se Zielvorgaben seitens der Stadt Ahaus (vgl. Kapitel 6.2) bleiben Investitions- und

Ansiedlungsinteressen, insbesondere auch in den zentralen Versorgungsbereichen,

erhalten. Mögliche Entwicklungsimpulse zur Stärkung bzw. Erweiterung des Einzel-

handelsstandorts Ahaus können – durch das Zusammenwirken von gesamtstädti-

schem Entwicklungsleitbild und definierten Zielen zur Einzelhandels- und Zentren-

entwicklung – entsprechend planerisch gefördert und gelenkt werden. Es besteht


88

die Chance einer zukunftsfähigen Verstärkung von sinnvollen und tragfähigen Ein-

zelhandelsstrukturen.

Aus politischer und planerischer Sicht ist die Anwendung des Leitbildes mit einer

stringenten Planungs- und Steuerungspraxis verbunden; die Planungs- und Investi-

tionssicherheit – sowohl auf Seiten der Investoren als auch der bestehenden Betrei-

ber – ist somit weiterhin gegeben. Die Stadtplanung wird ihrer Steuerungsfunktion

für die Stadtentwicklung gerecht und die aktive Rolle von Politik und Verwaltung in

der Stadtplanung bleibt erhalten. Durch die Förderung einer in sich verträglichen

und ergänzenden Arbeitsteilung des Ahauser Einzelhandels wird zudem das Ent-

wicklungsziel eines attraktiven und lebendigen städtebaulich-funktionalen Zent-

rums unterstützt. Eine stringente Anwendung des Leitbilds setzt sowohl positive

Signale nach innen als auch nach außen. Einzelinteressen werden der Stadtentwick-

lung nachgeordnet und es entstehen diesbezüglich keine Abhängigkeiten.

Aus rechtlicher Sicht nutzt die Stadtplanung auch weiterhin ihre umfangreichen

gesetzlichen Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten, was eine zielgerichtete und

konsequente Anwendung des rechtlichen Instrumentariums bedeutet. Für Investo-

ren ist Planungs- und Rechtssicherheit im Stadtgebiet gegeben. Städtebauliche Be-

gründungen, z. B. im Rahmen von Bauleitverfahren, werden erleichtert. In rechtli-

chen Streitfällen ist durch die klare Linie eine verbesserte rechtliche Position gege-

ben.

Zwischenfazit – Entwicklungsleitbild

Das Entwicklungsleitbild „räumlich-funktionale Gliederung“, d. h. räumliche

Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in Ahaus in Abhängigkeit von Größen-

und Sortimentsstrukturen, ist in sich konsequent und hat sich grundsätzlich be-

währt. Es erfolgen klare räumliche Begrenzungen und Zuweisungen von Einzel-

handelsfunktionen im Stadtgebiet. Hierdurch wird eine direkte und stringente An-

sprache von Betreibern und Investoren ermöglicht, die auch die städtebaulichen

Zielvorstellungen der Stadt berücksichtigt.

Aus der Sicht des Gutachters trägt das Leitbild zu einer Optimierung der Ange-

botsstruktur in der Stadt Ahaus bei. Durch eine derartige Steuerung der Einzel-

handelsentwicklung wird eine weitere Angebotsverschiebung zu Lasten der In-

nenstadt und integrierten Versorgungsstandorte minimiert. Gleichzeitig kann die

mittelzentrale Ausstrahlungskraft der Stadt Ahaus erhalten und ausgebaut wer-

den. Bei einer Vernachlässigung des Steuerungsauftrags seitens der Stadt wäre

langfristig ein nachhaltiger Bedeutungsverlust sowohl der Innenstadt als auch des

Einzelhandelsstandorts der Stadt Ahaus insgesamt nicht zu verhindern.

6.2 Fortschreibung der Ziele zur Einzelhandelsentwicklung

Bereits im Einzelhandelskonzept des Jahres 2006 wurden – basierend auf der damaligen

einzelhandelsspezifischen Situation in Ahaus und den daraus resultierenden Bewertun-


89

gen – übergeordnete Steuerungs- und Handlungsleitlinien zur Einzelhandels- und Zen-

trenentwicklung definiert. Nach Aktualisierung der Grundlagenanalysen, in Anbetracht

der zwischenzeitlichen Einzelhandelsentwicklung sowie der Erfahrungen im Umgang

mit dem Einzelhandelskonzept ist zu empfehlen, an den grundlegenden Zielen zur Ein-

zelhandels- und Zentrenentwicklung festzuhalten und diese – entsprechend der aktuel-

len Nachfrage- und Angebotssituation – fortzuschreiben und anzupassen. 34

Im Folgenden wird daher der überarbeitete Zielkatalog vorgeschlagen, welcher der zu-

künftigen Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Ahaus zu Grunde zu le-

gen ist. Am übergeordneten Handlungsziel für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung

in der Stadt Ahaus, der Sicherung der landesplanerischen Versorgungsfunktion als

Mittelzentrum sowie eines attraktiven und wettbewerbsfähigen Einzelhandelsan-

gebots in der Stadt, kann insgesamt festgehalten werden.

Erhaltung und Stärkung der landesplanerischen Versorgungsfunktion

(Mittelzentrum mit Versorgungsfunktion für die Stadt Ahaus und das nähere Umland)

Ein bedeutendes stadtentwicklungsrelevantes Ziel für die Stadt Ahaus bleibt weiterhin

die Erfüllung ihrer raumordnerisch zugewiesenen Funktion als Mittelzentrum mit zent-

ralen Versorgungsfunktionen für die Stadt Ahaus und die Gemeinden des näheren Um-

landes. Diese wird, rein quantitativ und ohne jede (allerdings zwingend erforderliche)

räumliche Differenzierung betrachtet, derzeit angemessen erfüllt (Einzelhandelszentrali-

tät von 1,21).

Die räumliche Angebotssituation innerhalb der Stadt und vergangene Ansiedlungen

zeigen jedoch vor allem auch im Bereich der zentrenrelevanten Warengruppen Ver-

schiebungen der Verkaufsflächenanteile von gewachsenen Zentren an Standorte in

städtebaulich nicht integrierten Lagen wie den Standort Coesfelder Straße. Diesbezüg-

lich würde eine Entwicklung von Standorten außerhalb der städtebaulich dafür vorge-

sehenen Versorgungsstandorte auch eine weitere Angebotsverschiebung in städtebau-

lich nicht integrierte Lagen bedeuten. Ein vordringliches Ziel der Stadtplanung in Ahaus

bleibt es, einer solchen drohenden und in einigen Warengruppen bestehenden räumli-

chen „Schieflage“ und ausgeprägten innerkommunalen Konkurrenzsituation innerhalb

der Stadt zu begegnen und die mittelzentrale Versorgungsfunktion gesamtstädtisch

auszubauen. Ein Fokus liegt in diesem Zusammenhang insbesondere auf der Innenstadt

als „Aushängeschild“ der Stadt sowie auf einer zentrenverträglichen Weiterentwick-

lung ergänzender Angebotsstandorte im Stadtgebiet. Dabei ist insbesondere ein attrak-

tiver Branchen- und Betriebstypenmix in der Innenstadt von hoher Bedeutung für die

überörtliche Attraktivität des Einkaufsstandorts Ahaus und die Kundenbindung in zen-

trenrelevanten Sortimenten. Die in Planung befindliche Ansiedlung des geplanten

Kaufhauses im südlichen Eingangsbereich des Hauptgeschäftszentrums kann dazu in

Zukunft beitragen.

34

Es sei an dieser Stelle explizit darauf hingewiesen, dass es in diesem Zusammenhang nach wie vor nicht

darum geht, den Wettbewerb im Einzelhandel zu verhindern, sondern die möglichen Entwicklungen

auf bestimmte Standorte bzw. Standortbereiche zu lenken, so dass sowohl neue als auch bestehende

Betriebe – unter Berücksichtigung einer geordneten Stadtentwicklung – davon profitieren.


90

Sicherung eines attraktiven und wettbewerbsfähigen Einzelhandelsangebotes so-

wie der gesamtstädtischen Versorgungsstruktur

Die Attraktivität eines Einkaufsstandorts bestimmt sich durch die Quantität des Einzel-

handelsangebotes (gemessen in Quadratmetern Verkaufsfläche), seine strukturelle Zu-

sammensetzung (Vielfalt der Warengruppen, Sortimentstiefe, Betriebsformen und

-konzepte sowie Betriebsgrößenordnungen) sowie die Qualität des vorhandenen An-

gebots. Nur durch ein Miteinander dieser Komponenten kann es gelingen, den Einzel-

handelsstandort Ahaus auch zukünftig attraktiv zu gestalten und längerfristig zu erhal-

ten bzw. zu sichern. Ein Ziel bleibt es daher, ein im oben genannten Sinne vielfältiges

und gut strukturiertes Angebot zu erlangen bzw. zu erhalten, das der Versorgungs-

funktion der Stadt Ahaus innerhalb der Region gerecht wird.

Von grundlegender Relevanz ist in diesem Zusammenhang die Formulierung klarer

räumlich-struktureller Prioritäten. Voraussetzung für ein Konzept zur räumlichen

Lenkung des Einzelhandels ist ein Zielsystem für die funktionale Entwicklung der Ge-

samtstadt, der Ahauser Versorgungsstandorte und der Ortsteile.

Sicherung und Stärkung einer räumlich-funktional gegliederten Versorgungsstruk-

tur mit einer zukunftsfähigen „Arbeitsteilung“ der Einzelhandelsstandorte gemäß

dem Entwicklungsleitbild

Wesentliche Grundlage für eine regional konkurrenzfähige und attraktive gesamtstädti-

sche Einzelhandelssituation der Stadt Ahaus ist eine ausgewogene, räumlich und funk-

tional gegliederte Versorgungsstruktur. Eine funktionale Arbeitsteilung zwischen den

verschiedenen Einzelhandelsstandorten ist unabdingbar, um Doppelungen im Einzel-

handelsangebot sowie Überschneidungen von Einzugsgebieten mit potenziell negati-

ven Folgewirkungen zu vermeiden. Eine bedeutende Rolle spielt hier insbesondere die

bestehende Konzentration von zentrenrelevanten Einzelhandelsangeboten im zentralen

Versorgungsbereich der Ahauser Innenstadt sowie grundversorgungsrelevanten Sorti-

menten im perspektivischen Nahversorgungszentrum und an ergänzenden Versor-

gungsstandorten.

Im Gegensatz dazu kann eine hierarchisch und funktional nicht gegliederte Öffnung

neuer oder eine Stärkung vorhandener (in der Regel autokundenorientierter) Einzel-

handelsstandorte außerhalb der gewachsenen Strukturen (wie z. B. den Sonderstandor-

ten, an denen bereits heute eine sehr hohe Angebotskonzentration an nahversorgungs-

und zentrenrelevanten Sortimenten zu beobachten ist) zu einer Schwächung der beste-

henden Einzelhandelsstruktur führen und einen ruinösen Wettbewerb schüren.

Für eine langfristig zielorientierte und erfolgreiche Siedlungsentwicklung im Sinne des

räumlichen Entwicklungsleitbildes ist daher eine klare, räumlich-funktionale Gliederung

der städtischen Einzelhandelsstandorte unerlässlich. Eine Funktionsteilung zwischen

dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt, dem perspektivischen Nahversorgungs-

zentrum und den Nahversorgungsstandorten auf der einen sowie den ergänzenden

Sonderstandorten auf der anderen Seite ist dabei unabdingbar, so dass eine wechselsei-

tige Ergänzung der Angebote angestrebt werden kann.


91

Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelszentralität sowie der Funktionsvielfalt

des Ahauser Hauptgeschäftsbereichs in der Innenstadt

Die europäische Stadttradition weist insbesondere den innerstädtischen Geschäftszen-

tren eine herausgehobene Funktion zu. Der Ahauser Hauptgeschäftsbereich stellt den

historisch, siedlungsräumlich und städtebaulich wichtigsten Einzelhandelsstandort in-

nerhalb der Stadt Ahaus dar, der sich vor allem durch seine Multifunktionalität (Einzel-

handel, Dienstleistungen, Kultur- und Freizeiteinrichtungen, Verwaltung, Wohnen etc.)

auszeichnet. Diese Vielfalt ist prägend für die Attraktivität der Ahauser Innenstadt und

soll erhalten werden. Die Konzentration städtebaulicher und infrastruktureller Investiti-

onen in der Innenstadt zeigt den Stellenwert, den die Stadt dem Ziel der Entwicklung

und Qualifizierung des Hauptgeschäftsbereichs bereits in der Vergangenheit beigemes-

sen hat.

Auch zukünftig soll der Fokus der Einzelhandelsentwicklung (insbesondere der Entwick-

lung von klein- wie großflächigen Betrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten)

auf den Ahauser Hauptgeschäftsbereich gerichtet werden. Dieser Standort genießt

oberste Priorität innerhalb der Standortstruktur der Stadt Ahaus, dem sich alle weiteren

Standorte vor dem Hintergrund einer hierarchischen und arbeitsteiligen Gliederung un-

terzuordnen haben. Für den Einzelhandelsstandort Innenstadt ist eine weitere Qualifi-

zierung des Angebots, beispielsweise durch Ergänzungen der Sortimentsstrukturen und

der Betriebsformen- bzw. -größenstrukturen, anzustreben. Die Ansiedlung moderner

Filialisten und Magnetbetriebe sowie weiterer Fachgeschäfte mit attraktiven zentrenre-

levanten Angeboten kann zu einem gut strukturierten Angebotsmix aus inhabergeführ-

ten Fachgeschäften und überregionalen Filialisten und somit zur Attraktivierung des

zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt sowie dem Einzelhandelsstandort Ahaus all-

gemein beitragen. Mit der geplanten Ansiedlung des Kaufhauses am Rathausplatz wird

in Ahaus ein zusätzlicher Magnetbetrieb geschaffen, der zu einer Attraktivitätssteige-

rung des Hauptgeschäftszentrums maßgeblich beitragen kann.

Sicherung und Stärkung einer möglichst flächendeckenden wohnungsnahen

Grundversorgung im Stadtgebiet durch ein Netz funktionsfähiger Nahversor-

gungsstandorte

Es soll eine wohnungsnahe (und somit auch fußläufige) und möglichst flächendeckende

Versorgung ermöglicht werden. Ein über verschiedene Betriebsformen reichendes und

möglichst dichtes Grundversorgungsangebot ist nicht nur unter sozialen und kommuni-

kativen Aspekten ein wichtiger Bestandteil eines zukunftsfähigen Einzelhandelskonzep-

tes. Häufig bilden Lebensmittelanbieter eine wichtige Magnetfunktion auch für weitere

Nutzungen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistung). Zunehmend stehen diesen

planerisch wie gesamtentwicklungspolitisch sinnvollen Standorten jedoch insbesondere

im ländlichen Raum betriebswirtschaftliche Notwendigkeiten35

gegenüber, die eine

Umsetzung dieses Zieles erschweren. Besonders trifft diese Problematik auf Siedlungs-

randbereiche und / oder Wohnsiedlungsbereiche mit geringen Einwohnerzahlen zu.

Daher muss unbedingt darauf geachtet werden, eine räumlich (Standorte) wie funktio-

35

Mindestgrößen zur attraktiven Präsentation eines entsprechenden Warensortiments haben entspre-

chende Mindestumsätze zur Folge, die wiederum ein entsprechendes Kaufkraftpotenzial im näheren

Einzugsgebiet bedingen.


92

nal (verschiedene Betriebsformen und -größen) abgestufte und ausgewogene Grund-

versorgungsstruktur im Ahauser Stadtgebiet zu schaffen bzw. zu erhalten. Ein primäres

Ziel sollte es sein, die vorhandenen Nahversorgungsstandorte zu erhalten und (soweit

es geht) qualitativ zu verbessern und zu stärken.

Eine hohe Zentralität in fast allen Warengruppen darf dabei nicht als Argument gegen

Investitionen/ Ansiedlungen an städtebaulich sinnvollen Standorten (wie z. B. innerhalb

der zentralen Versorgungsbereiche oder in Wohnsiedlungsbereichen mit defizitären

Angebotsausstattungen) angeführt werden.

Zentrenverträgliche Weiterentwicklung von ergänzenden Einzelhandelsstandorten

für (großflächige) Einzelhandelsbetriebe mit regionaler Ausstrahlungskraft

Die bestehenden Sonderstandorte (Adenauerring / B70, Gewerbegebiet Ahaus –

„ehemaliger Hellweg-Standort“, Gewerbegebiet Wüllen – „Kaufland-Standort) sowie

auch verschiedene solitär gelegene Einzelbetriebe mit überörtlicher Bedeutung stellen

einerseits zwar Konkurrenzstandorte für die Innenstadt, andererseits jedoch auch eine

sinnvolle und (in Teilen) notwendige Ergänzung des Einzelhandels in der Ahauser In-

nenstadt dar.

Im Sinne einer funktionalen Arbeitsteilung sind diese Standorte auch weiterhin als zen-

trenverträgliche Ergänzungsstandorte zu sichern und – soweit erforderlich – weiter zu

entwickeln. Dies hat zwingend zur Folge, dass hier eine gezielte und geordnete Ent-

wicklung und Bestandspflege insbesondere der großflächigen Einzelhandelsbetriebe36

angestrebt werden muss.

Bei Neuansiedlungen, Erweiterungen oder Umnutzungen bestehender Betriebe an allen

Standorten außerhalb der Innenstadt ist jeweils die Verträglichkeit und Kompatibilität

des Vorhabens mit den formulierten gesamtstädtischen Zielen und Empfehlungen zu

überprüfen. An geeigneten städtebaulich nicht integrierten Standorten im Stadtgebiet

sind Angebotsausweitungen in nicht-zentrenrelevanten Sortimenten nach einer solchen

positiven Einzelfallprüfung prinzipiell möglich, Neuansiedlungen oder Erweiterungen

von Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Hauptsortimenten (über

den genehmigten Bestand hinaus) sind an nicht integrierten Standorten jedoch auszu-

schließen.

Sicherung von Gewerbegebieten für Handwerk und produzierendes Gewerbe

Die mit Hilfe des Baurechts geschaffenen bzw. abgesicherten Gewerbegebiete sind der

eigentlichen Zielgruppe, nämlich Handwerk und produzierendem Gewerbe, zuzufüh-

ren. Da diese Betriebe oftmals nicht in der Lage sind mit den preislichen Angeboten des

Einzelhandels für Grund und Boden zu konkurrieren, ist insbesondere in den Gewerbe-

36

Großflächiger Einzelhandel i. S. v. § 11 (3) BauNVO ist in besonderem Maße geeignet, negative städ-

tebauliche und raumordnerische Auswirkungen zu bedingen, wenn seine Ansiedlung nicht durch eine

konsequente Stadtplanung gesteuert wird. Unterschiedliche räumliche Folgewirkungen können insbe-

sondere von Einzelhandelsgroßbetrieben mit sowohl zentren- als auch nicht-zentrenrelevanten Kern-

sortimenten ausgehen. Deshalb ist die gezielte und geordnete Entwicklung dieser Betriebe in die Ahau-

ser Innenstadt bzw. die dezentralen Ergänzungsstandorte zu lenken.


93

und Industriegebieten der komplette Ausschluss von Einzelhandel (mit Ausnahme des

Handwerkerprivilegs) eine mögliche Entwicklungsoption.

Vermeidung „neuer“ Einzelhandelsstandorte und Verhinderung konterkarierender

Planungen

Die räumliche Bündelung von Einzelhandelsbetrieben an städtebaulich und siedlungs-

strukturell sinnvollen Standorten ist gemäß dem stadtentwicklungspolitischen Leitbild

einer „Stadt der kurzen Wege“ anzustreben. Insbesondere ein kompakter Hauptge-

schäftsbereich mit kurzen Wegen ist hierbei eine wichtige Voraussetzung für die Ent-

wicklung und das Entstehen lebendiger urbaner Räume. Darüber hinaus dient auch ein

möglichst flächendeckendes Netz an funktional gegliederten Versorgungsstandorten

einer bevölkerungsnahen Versorgung sowie einer Reduzierung der notwendigen Ver-

kehrswege. Vor diesem Hintergrund ist es das Ziel der Stadtentwicklung, keine zusätzli-

chen Handelsstandorte – an städtebaulich wie stadtentwicklungspolitisch ungewünsch-

ten Standorten – zu schaffen.

Vor dem Hintergrund der aufgezeigten Entwicklungsperspektiven für den Einzelhan-

delsstandort Ahaus (vgl. Kap. 5) besteht grundsätzlich keine Notwendigkeit zur Aus-

weisung von neuen Einzelhandelsstandorten (Agglomerationen) außerhalb der Innen-

stadt und der bestehenden Ergänzungsstandorte. Eine Öffnung neuer (in der Regel au-

tokundenorientierter) Einzelhandelsstandorte außerhalb der definierten Entwicklungs-

bereiche (vgl. Kap. 7) bewirken in der Regel eine Schwächung bestehender Standort-

strukturen und haben ggf. einen ruinösen Wettbewerb zur Folge. Hierbei gilt es auch

vor allem zu berücksichtigen, dass ein einmal für „Einzelhandelsnutzungen geöffneter

Standort“ nur sehr schwer anschließend wieder einer anderen Nutzung zugeführt wer-

den kann und somit der Umnutzungsdruck im Falle einer möglichen Einzelhandelsbra-

che enorm groß werden kann. Die Umsetzung der bestehenden Entwicklungsspielräu-

me ist somit vorwiegend auf die bestehende Standortstruktur auszurichten.

Mit Hilfe einer weiterhin konsequenten Anwendung des Planungsinstrumentariums

sollten jene Planungen, die den Entwicklungsspielräumen und Entwicklungsperspekti-

ven des Einzelhandels in Ahaus entgegenstehen, ausgeschlossen werden.

6.3 Fortschreibung des räumlichen Standortstrukturmodells

Auf Basis der in der Nachfrage- und Angebotsanalyse gewonnenen Erkenntnisse, dem

räumlichen Entwicklungsleitbild für die Stadt Ahaus sowie unter Berücksichtigung der

übergeordneten Zielvorstellungen zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung werden

die räumlichen Angebotsschwerpunkte im Ahauser Stadtgebiet unter städtebaulichen

und funktionalen Gesichtspunkten in ein arbeitsteiliges Standortstrukturmodell ein-

geordnet.

Maßgeblichen Einfluss auf die Einstufung eines Angebotsstandortes in das weiterent-

wickelte Standortstrukturmodell haben das derzeitige Einzelhandels- und Dienstleis-

tungsangebot sowie die städtebauliche Gestalt des Standortes. Hierbei fließen neben

dem Verkaufsflächenbestand und der Anzahl der Einzelhandelsbetriebe insbesondere


94

auch die städtebauliche Struktur und Gestaltung als Kriterien in die Beurteilung mit ein.

Ein weiterer wesentlicher Gesichtspunkt ist die städtebauliche und stadtentwicklungsre-

levante Zielvorstellung, die mit dem jeweiligen Standort verbunden sein soll.

Als Grundgerüst des aktuellen Standortstrukturmodells dient die bereits im Jahr 2006

festgelegte Standortstruktur des Ahauser Einzelhandels, die in ihren Grundzügen bei-

behalten sowie unter Berücksichtigung der seitdem eingetretenen einzelhandelsseitigen

Entwicklungen fortgeschrieben wird. Aktuell sind folgende Standortkategorien im

Stadtgebiet vorzufinden:

Abbildung 8: Standortstrukturmodell für die Stadt Ahaus

Quelle: eigene Darstellung

Zentraler Versorgungsbereich „Hauptzentrum Innenstadt“

Dieser Zentrentyp soll vor allem durch folgende Merkmale gekennzeichnet sein:

gesamtstädtische und regionale Versorgungsbedeutung,

möglichst vollständiges Einzelhandelsangebot im kurz-, mittel- und langfristigen

Bedarfsbereich – mit Wettbewerbssituationen,

vielfältiger Größen- und Betriebsformenmix, hoher Anteil an kleinteiligem Fachein-

zelhandel,

breit gefächertes und umfangreiches, in Wettbewerbssituationen befindliches ein-

zelhandelsnahes Dienstleistungs-, Kultur- und Gastronomieangebot sowie öffentli-

che Dienstleistungen.

Die Ahauser Innenstadt mit ihrem abgegrenzten Hauptgeschäftsbereich wird nach wie

vor als zentraler Versorgungsbereich mit örtlicher und überörtlicher Bedeutung defi-

niert. Der Angebotsstandort erfüllt die Voraussetzungen, um sich gemäß der durch die


95

Rechtsprechung37

entwickelten Kriterien als bauplanungsrechtlich schützenswerter

zentraler Versorgungsbereich zu qualifizieren.

Zentraler Versorgungsbereich „(perspektivisches) Nahversorgungszentrum“

Dieser Zentrentyp soll vor allem durch folgende Merkmale gekennzeichnet sein:

Versorgungsfunktion für den Ortsteil bzw. umliegende Wohngebiete,

breites Einzelhandelsangebot im kurzfristigen Bedarfsbereich – mit teilweise vorlie-

gender Wettbewerbssituation,

ergänzende kleinflächige Anbieter und Randsortimente aus dem mittel- und lang-

fristigen Bedarfsbereich, hinsichtlich der gesamten Warenpalette lückenhaft und

wenig differenziert,

kaum Wettbewerb am Angebotsstandort,

geringes bzw. eingeschränktes Dienstleistungsangebot,

ggf. vereinzelt Gastronomie

Die gemäß dem Einzelhandelshandelskonzept 2006 eingestuften zentralen Versor-

gungsbereiche Alstätte und Ottenstein (Ortsteilzentren) sowie Coesfelder Straße

(Nahversorgungszentrum) werden zukünftig in andere Kategorien neu eingestuft.

Die Einordnung des Ortsteilzentrums Alstätte entfällt. In seinem jetzigen Bestand ver-

fügt es aktuell nicht über das notwendige strukturprägende Mindestangebot im kurz-

fristigen Bedarfsbereich mit über den unmittelbaren Nahbereich hinausreichenden Ver-

sorgungsfunktionen. Zudem sind Neuansiedlungen oder Erweiterungen aufgrund der

fehlenden räumlichen Entwicklungspotenziale (bestehende bauliche Situation und Nut-

zungsdichte) am Angebotsstandort zukünftig nicht zu erwarten, so dass das hier lokali-

sierte Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot (insbesondere unter Berücksichtigung

der zuvor definierten Merkmale) sowohl aktuell als auch perspektivisch nicht die Funk-

tion eines Nahversorgungszentrums übernehmen und diese im Rahmen der derzeitigen

Abgrenzung nicht erfüllt werden kann. Neben fehlenden Flächenpotenzialen im ur-

sprünglich abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich ist die räumliche Nähe zum

Nahversorgungsstandort in südwestlicher Richtung zu beachten. Der Standort mit ei-

nem Lebensmittelvollsortimenter sowie einem Lebensmitteldiscounter trägt im Ortsteil

Alstätte bereits maßgeblich zur wohnortnahen Grundversorgung bei, so dass ein po-

tenzieller Ausbau nahversorgungsrelevanter Sortimente im bisherigen Zentrum – insbe-

37

„‚Zentrale Versorgungsbereiche‘ sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf

Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gast-

ronomische Angebote – eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein ‚Versor-

gungsbereich‘ setzt mithin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der

Gemeinde – gegebenenfalls auch nur eines Teils des Gemeindegebiets – insbesondere mit Waren aller

Art von Bedeutung sind. [...]. Das Adjektiv zentral ist nicht etwa rein geografisch [...] zu verstehen, [...]

es hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. [...]. Dem Bereich muss [...] die Funktion eines Zentrums

für die Versorgung zukommen. [...]. Hiervon ausgehend können als ‚zentrale Versorgungsbereiche‘

angesehen werden: Innenstadtzentren [...] Nebenzentren [...] Grund- und Nahversorgungszentren

[...]“(Quelle: OVG NRW, Urt. v. 11.12.2006 – 7 A 964/05). vgl. hierzu ergänzend die Ausführungen

in Kapitel 7.


96

sondere auch unter ökonomischen Aspekten – nicht realistisch erscheint.

Perspektivisch kann Alstätte jedoch wieder zu einem Nahversorgungszentrum einge-

ordnet werden, wenn – unter Einbeziehung des Dorfplatzes – die derzeit existierende

räumliche und funktionale Lücke zwischen Ortskern und Nahversorgungsstandort ge-

schlossen wird. Hierzu bedarf es allerdings eines städtebaulichen Gesamtkonzeptes, das

sowohl die Bebauungsstrukturen des Ortskerns als auch die des Nahversorgungsstan-

dortes mit einbezieht. Dabei soll sich die zukünftige Bebauung an der Kirchstraße in die

vorhandenen Bebauungsstrukturen sowohl städtebaulich als auch funktional einfügen

und qualitativ dem derzeitigen Umfeld angepasst sein. Das heißt, ein monofunktionaler

Zweckbau, der lediglich zur Schließung der baulichen Lücke dient, soll an dieser Stelle

vermieden werden.

Das im Einzelhandelskonzept 2006 definierte Nahversorgungszentrum an der Coesfel-

der Straße wird als Sonderstandort neu eingestuft. Der hauptsächlich autokundenori-

entierte Standort mit dem Schwerpunkt auf zentrenrelevanten Sortimenten erfüllt heu-

te nicht die Funktion eines Nahversorgungsstandortes. Der Lebensmitteldiscounter Aldi

am Standort dient weiterhin als (solitärer) Nahversorgungsstandort, um eine wohnort-

nahe Grundversorgung für die nördlich des Standortes gelegenen Wohnsiedlungsberei-

che zu gewährleisten.

Auch erfüllt das Ortsteilzentrum Ottenstein mit seinem jetzigen Bestand nach Maß-

gabe der aktuellen Rechtsprechung nicht mehr die Anforderungskriterien an einen

zentralen Versorgungsbereich. Einige bestehende Leerstände bilden jedoch beispiels-

weise Verkaufsflächenpotenziale, die für zusätzliche Einzelhandelsansiedlungen genutzt

werden können. Das bisherige Zentrum trägt mit dem bestehenden kleinflächigen Le-

bensmittelmarkt maßgeblich zur Grundversorgung der Bewohner des Ortsteils bei. Die-

se Versorgungsfunktion gilt es zu schützen und weiter zu stärken. Aus diesem Grund

wird das ehemalige Ortsteilzentrum Ottenstein aktuell als perspektivisches Nahver-

sorgungszentrum ausgewiesen. Um das Zentrum zukünftig als Nahversorgungszent-

rum einstufen zu können, müssen vorhandene Potenziale genutzt werden. Insbesonde-

re die nahversorgungsrelevanten Strukturen sind zu ergänzen.

(Solitäre) Nahversorgungsstandorte

Als solitäre Nahversorgungsstandorte qualifizieren sich jene Standorte in städtebaulich

integrierter Lage, an denen zumeist ein einzelner strukturprägender Einzelhandelsbe-

trieb lokalisiert ist und die in funktionaler und städtebaulicher Hinsicht nicht die Krite-

rien eines Zentrums erfüllen. Sie dienen der ergänzenden (auch) fußläufigen Nahver-

sorgung der Ahauser Bevölkerung, die nicht allein durch den zentralen Versorgungsbe-

reich Innenstadt geleistet werden kann. Grundsätzlich stellen die solitären Nahversor-

gungsstandorte ein bauplanungsrechtliches Schutzgut dar. Sie sind bei der Verlagerung

oder Neuansiedlung eines Anbieters im Rahmen einer Verträglichkeitsuntersuchung

i. S. v. § 11 (3) BauNVO zu berücksichtigen. Neuansiedlungen und Verlagerungen dür-

fen sich nicht städtebaulich negativ (i. S. einer Funktionsgefährdung und einer Ausdün-

nung des Nahversorgungsnetzes) auf die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung

auswirken.


97

In Ahaus sind derzeit folgende Angebotsstandorte als solitäre Nahversorgungsstandorte

zu definieren:

Bahnhofstraße (derzeit Netto)

Fuistingstraße (derzeit Aldi)

Haaksbergener Straße (derzeit Aldi)

Hamalandstraße (derzeit Edeka)

Schulstraße (derzeit K+K)

Stadtlohner Straße (derzeit Penny)

Textilstraße (derzeit Netto)

Thieweg (derzeit Edeka)

Wessumer Straße (derzeit K+K)

Wessumer Straße (derzeit Lidl)

Wüllener Straße (derzeit Edeka Wilpers)

Zum Rotering (derzeit K+K)

Sonderstandorte

Diese Angebotsstandorte sind vor allem gekennzeichnet durch folgende Merkmale:

Mindestens teilstädtische(s) und teilweise auch überörtliche(s) Einzugsgebiet / Ver-

sorgungsbedeutung,

Angebotsschwerpunkte in bestimmten Warengruppen, regelmäßig hoher Ver-

kaufsflächenanteil nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels, zudem auch Sortimente

der Grundversorgung (zumeist in Form von Lebensmittelmärkten) vorhanden,

autokundenorientierte Standorte in peripherer Lage,

kaum Wettbewerb am Angebotsstandort,

überwiegend großflächiger Einzelhandel, auch in Standortgemeinschaft,

i. d. R. kein oder nur rudimentäres Dienstleistungsangebot.

Entsprechend der vorangestellten Kriterien können nach wie vor die Angebotsstandorte

Adenauerring / B70, Gewerbegebiet Ahaus – „ehemaliger Hellweg-Standort“ und Ge-

werbegebiet Wüllen – „Kaufland-Standort“ als ergänzende Sonderstandorte bezeich-

net werden. Zusätzlich zählt nun auch das bisherige Nahversorgungszentrum Coesfel-

der Straße – nach neuer Einstufung – zu den ergänzenden Sonderstandorten, so dass in

Ahaus zukünftig vier Standortbereiche als ergänzende Sonderstandorte definiert wer-

den.


98

Diese Standorte dienen auch zukünftig insbesondere als funktionale Ergänzungsstan-

dorte für großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel. Aufgrund der hohen be-

stehenden Angebotsausstattungen und der daraus resultierenden innerkommunalen

Konkurrenzsituation sind Angebotsausweitungen an diesen Standorten in nahversor-

gungs- und zentrenrelevanten Sortimenten (über den genehmigten Bestand hinaus)

mit Blick auf die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche restriktiv zu behandeln

bzw. kritisch zu prüfen.

Trotz der weitreichenden Einzugsgebiete und ihrer Versorgungsfunktion können die

Sonderstandorte aufgrund ihrer siedlungsräumlichen Lage sowie städtebaulichen, ge-

stalterischen und funktionalen Struktur nicht als schützenswerte zentrale Versorgungs-

bereiche i.S.v. § 34 (3) oder auch § 2 (2) bzw. 9 (2a) BauGB eingestuft werden

Die räumliche Verteilung der zuvor definierten, versorgungsstrukturell bedeutsamen

Standortbereiche in Ahaus stellt sich wie folgt dar:

Karte 16: Perspektivische Standortstruktur in Ahaus

Quelle: eigene Darstellung auf Kartengrundlage: Geobasisdaten der Stadt Ahaus

Hauptzentrum

Perspektivisches Nahversorgungszentrum

Sonderstandort

solitärer Nahversorgungsstandort


99

7 Entwicklungsbereiche des Einzelhandels in Ahaus

Vor dem Hintergrund der bestehenden Angebotssituation und der somit insgesamt be-

grenzten quantitativen Entwicklungsspielräume in Ahaus ergeben sich im Sinne einer

geordneten Stadtentwicklung nur für bestimmte Standorte im Stadtgebiet Entwick-

lungsperspektiven. Diese Standorte bilden die Entwicklungsbereiche, an denen der vor-

handene Einzelhandel gesichert und seine Entwicklung – abhängig von der zukünftigen

Rolle des Standorts im Rahmen des definierten räumlichen Standortmodells (vgl. Kapi-

tel 6.3) – gefördert oder auch restriktiv behandelt wird. Im Umkehrschluss umfassen

Tabubereiche vom Prinzip her all diejenigen Standorte, die nicht im Rahmen der Ent-

wicklungsbereiche angesprochen werden. Im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung

werden hier insbesondere Flächen ausgeschlossen, an denen eine einzelhandelsrelevan-

te Ansiedlung kontraproduktiv den formulierten Entwicklungszielen entgegenstehen

würde. Hinsichtlich der Handhabung in der Praxis wird in der vorliegenden Fortschrei-

bung von der abstrakten Darstellung der Tabubereiche im Zusammenhang mit der

Standortstruktur abgesehen.

7.1 Zentrale Versorgungsbereiche

Die Abgrenzung sowie funktionale Definition des zentralen Versorgungsbereiches unter

Berücksichtigung möglicher Entwicklungsperspektiven dient als unentbehrliche Grund-

lage für die Steuerung des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung. Sie stellt des-

halb ein Pflichtelement des Einzelhandelskonzeptes für Ahaus dar. Dem Begriffspaar

„zentraler Versorgungsbereich“ kommt dabei eine besondere Bedeutung zu, nimmt es

doch durch die Novellierungen des Baugesetzbuches (BauGB) in den Jahren 2004,

2007 sowie 2011 (und hier insbesondere die neugefassten §§ 2 (2), 34 (3) und 9 (2a)

BauGB) im Hinblick auf die Einzelhandelssteuerung eine zentrale Stellung als schüt-

zenswerter Bereich ein.

Begriffsdefinition

Unter Zentralen Versorgungsbereichen sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Ge-

meinde zu verstehen, denen aufgrund von Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt

durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunk-

tion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt.38

Dabei kann es innerhalb

einer Kommune durchaus mehr als nur einen zentralen Versorgungsbereich geben

(z. B. Innenstadt und Nebenzentren). Auch Grund- und Nahversorgungszentren kön-

nen zu den zentralen Versorgungsbereichen zählen. Voraussetzung hierfür ist aller-

dings, dass in diesen Bereichen mehrere Einzelhandelsbetriebe mit sich ergänzenden

und / oder konkurrierenden Warenangeboten vorhanden sind, die einen bestimmten

Einzugsbereich, wie etwa Quartiere größerer Städte oder auch gesamte kleinere Orte,

vorwiegend mit Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs und gegebenenfalls auch

teilweise mit Waren des mittelfristigen Bedarfs versorgen. Zudem muss die Gesamtheit

der vorhandenen baulichen Anlagen aufgrund ihrer Zuordnung innerhalb des räumli-

chen Bereiches und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen

38

vgl. u. a. BVerwG, Urteil vom 11. Oktober 2007 – 4 C 7.07


100

Anbindung in der Lage sein, den Zweck eines zentralen Versorgungsbereiches – und sei

es auch nur die Sicherstellung der Grund- und Nahversorgung – zu erfüllen.39

Sonderstandorte (wie z. B. Fachmarktzentren) und solitäre Nahversorgungsstandorte

gehören demnach nicht zu den schützenswerten zentralen Versorgungsbereichen im

Sinne der Gesetzgebung, auch wenn sie eine beachtliche Versorgungsfunktion für ihr

Umfeld erfüllen können.

Unstrittig – sowohl in der bisherigen Rechtsprechung als auch der aktuellen

Literatur40

– ist, dass sich zentrale Versorgungsbereiche ergeben können aus

planerischen Festlegungen (Bauleitplänen, Raumordnungsplänen),

raumordnerischen und / oder städtebaulichen Konzeptionen (wie z. B. dem

Zentrenkonzept) oder auch

tatsächlichen örtlichen Verhältnissen.

Dabei müssen entsprechende Standortbereiche nicht bereits vollständig als zentraler

Versorgungsbereich entwickelt sein. Somit ist also auch das Entwicklungsziel ein zu

prüfendes Kriterium! Es muss aber zum Genehmigungszeitpunkt eines (in der Regel

großflächigen) Einzelhandelsansiedlungs- oder auch -erweiterungsvorhabens im Rah-

men von Planungskonzeptionen eindeutig erkennbar sein!41

Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen

Mittlerweile auch weitgehend geklärt ist die Frage, welche Kriterien an die (räumliche)

Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche anzulegen sind. Die Abgrenzung sowie

funktionale Definition eines zentralen Versorgungsbereiches unter Berücksichtigung

möglicher Entwicklungsperspektiven im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes für die

Stadt Ahaus dient als unentbehrliche Grundlage für die Steuerung des Einzelhan-

dels im Rahmen der Bauleitplanung. Vorrangiges Ziel ist dabei die Sicherung / Ent-

wicklung der Ahauser Innenstadt sowie die Sicherung einer möglichst flächendecken-

den wohnungsnahen Grundversorgung unter besonderer Berücksichtigung (städtischer)

gewachsener Versorgungsstrukturen. In diesem Zusammenhang sei nochmals darauf

hingewiesen, dass im Sinne der aktuellen Rechtsgrundlage (u. a. i. S. v. § 2 (2) BauGB,

§ 9 (2a) BauGB und § 34 (3) BauGB) sogenannte zentrale Versorgungsbereiche als

schützenswerte Bereiche einzustufen sind.

Im Sinne des Einzelhandelskonzeptes für Ahaus ist als zentraler Versorgungsbereich

jener Bereich im Stadtgebiet zu verstehen, der eine funktionale Einheit mit einem brei-

ten Nutzungsspektrum aus den Bereichen Einkaufen, Versorgen und Dienstleistungen

bildet. Dies ist in erster Linie natürlich der Hauptgeschäftsbereich in der Ahauser Innen-

39

vgl. u. a. OVG NRW, Urteil vom 19.06.2008 – 7 A 1392/07, bestätigt durch das Bundesverwaltungs-

gericht im Urteil vom 17.12.2009 – BVerwG Az. 4 C 2.08

40

vgl. u. a. Olaf Reidt, Die Genehmigung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben – die rechtliche Be-

deutung des neuen § 34 Abs. 3 BauGB. In: UPR 7/2005, Seite 241ff sowie Kuschnerus, Ulrich; Der

standortgerechte Einzelhandel; Bonn, 2007

41

Bei einer Beurteilung eines Vorhabens nach § 34 (3) BauGB sind jedoch gemäß der Rechtsprechung nur

Auswirkungen auf bestehende zentrale Versorgungsbereiche zu berücksichtigen


101

stadt, ebenso ist jedoch auch das perspektivische Nahversorgungszentrum diesbezüg-

lich zu betrachten.

Wichtige Abgrenzungskriterien des zentralen Versorgungsbereiches sind der Besatz der

Erdgeschosszonen mit Geschäftsnutzungen, die fußläufige Erreichbarkeit und funktio-

nale Verknüpfungskriterien, die z. B. auch anhand von Passantenströmen festgehalten

werden können. Die Fixierung der räumlichen Ausdehnung des zentralen Versorgungs-

bereiches ist nicht als planerische „Abgrenzungsübung“ zu sehen, sondern ein not-

wendiger Schritt, um die Voraussetzungen für Dichte, räumliche Entwicklungsmöglich-

keiten und letztendlich Prosperität zu schaffen. Es wird somit deutlich, dass neben

funktionalen Aspekten auch städtebauliche Kriterien zur Abgrenzung des zentralen

Versorgungsbereiches heranzuziehen sind.

Funktionale Kriterien

Einzelhandelsdichte im Erdgeschoss

Passantenfrequenz

Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden, Fußgänger)

Multifunktionalität der Nutzungen

Städtebauliche Kriterien

wohnsiedlungsräumlich integrierte Lage

Baustruktur

Gestaltung und Dimensionierung der Verkehrsinfrastruktur

Gestaltung des öffentlichen Raums

Ladengestaltung und -präsentation

Bei der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches sind auch künftige Entwick-

lungsperspektiven (Folgenutzungen angrenzender Flächen, Nachnutzungen von Leer-

ständen etc.) berücksichtigt worden. Hierbei handelt es sich um perspektivische Ansied-

lungs- bzw. Ergänzungsflächen, die im unmittelbaren räumlichen Kontext zu bestehen-

den Einzelhandelslagen des zentralen Versorgungsbereiches stehen und diesen – im Falle

einer Ansiedlung bzw. Bebauung – sinnvoll ergänzen können. Eine aktuelle Bebauung

bzw. Nutzung auf dieser Fläche ist nicht als Ausschlusskriterium zu werten. Grundsätzlich

ist in jedem Fall eine Einzelfallprüfung auf der Basis der relevanten Kriterien durchzufüh-

ren.

Der Vorteil dieser einheitlich zugrunde gelegten Kriterien liegt sowohl in der Transpa-

renz der Vorgehensweise, aber auch in der Tatsache, dass für zukünftige Diskussionen

und Entscheidungen ein entsprechender Kriterienkatalog vorliegt, so dass im Falle

kleinräumiger Veränderungen die Kompatibilität zu den anderen Abgrenzungen in der

Regel gewährleistet bleibt.

Abschließend sei in diesem Zusammenhang noch darauf hingewiesen, dass eine Ver-

ständigung über die Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches einerseits sowie

andererseits auch der ergänzenden Versorgungsstandorte insbesondere im Hinblick auf

die bauleitplanerische Feinsteuerung zwingend geboten ist, stellen sie doch die räumli-

che Bezugsebene für die Differenzierung der einzelhandelsrelevanten Sortimente in


102

zentren- und nicht-zentrenrelevante Sortimente dar. Hierfür ist die Herleitung und der

Beschluss einer ortsspezifischen Sortimentsliste (sog. Ahauser Sortimentsliste; siehe Ka-

pitel 8) unabdingbar.

In den folgenden Karten werden die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Ahaus

auf mikroräumlicher Ebene möglichst parzellenscharf abgegrenzt. Die Abgrenzung

wurde auf Basis der vorgestellten Kriterien vorgenommen und ist als klarer räumlicher

Bezugsrahmen für zukünftige Einzelhandelsentwicklungen („Entwicklungsbereiche“)

heranzuziehen. Im Einzelnen wurde von der parzellenscharfen Abgrenzung abgewi-

chen, da vor allem die Ausrichtung der zentralen Nutzungen zu einer Erschließungsach-

se hin ausschlaggebend ist. Durch diese Generalisierung soll deutlich werden, dass das

Entwicklungsziel darin besteht, eine Dichte zentraler Nutzungen in der linearen Aus-

richtung zu erlangen, nicht aber weiter in die Tiefe („zweite Reihe“ oder Erschließung

von „hinten“).

Im Folgenden wird – wie bereits in Kapitel 6.3 beschrieben – unterschieden zwischen

dem Hauptgeschäftsbereich der Ahauser Innenstadt (Zentrentyp I) und

dem perspektivischen Nahversorgungszentrum Ottenstein (Zentrentyp II).

Unter Berücksichtigung der benannten Abgrenzungskriterien sind die im Jahr 2006 ab-

gegrenzten zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Ahaus überprüft worden.

Empfehlungen zur zukünftigen Entwicklung und die Bewertung aktueller Planungen

werden vor dem Hintergrund der in Kapitel 6.2 konkretisierten Ziele der Einzelhandels-

entwicklung und der in den Kapiteln 3 und 4 dargestellten Versorgungssituation in den

einzelnen Ortsteilen vorgenommen. Grundsätzlich gelten die zentralen Versorgungsbe-

reiche als Entwicklungsbereiche für zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhan-

del, wobei sich die spezifische Notwendigkeit einer quantitativen Erweiterung an den

Entwicklungsempfehlungen zur zukünftigen Versorgungsfunktion und der Angebotssi-

tuation im Ortsteil orientiert.

7.1.1 Der Hauptgeschäftsbereich in der Innenstadt

Die Innenstadt der Stadt Ahaus als Hauptgeschäftsbereich ist sowohl unter qualitativen

als auch unter quantitativen Gesichtspunkten der bedeutendste Angebotsstandort in

Ahaus. Der hier ansässige Einzelhandel dient nicht nur der Versorgung der Ahauser Be-

völkerung, sondern – v. a. im Bereich der mittelfristigen Bedarfsstufen – auch der an-

grenzenden Kommunen des mittelzentralen Verflechtungsbereichs. Er nimmt deshalb

mit seinen Nutzungsstrukturen eine herausragende Stellung als Frequenzbringer ein,

der für die notwendige Lebendigkeit und Urbanität bzw. Attraktivität des Zentrums

sorgt.

Unter Berücksichtigung der zuvor aufgeführten Abgrenzungskriterien ergibt sich der

zentrale Versorgungsbereich Hauptgeschäftsbereich, wie in nachfolgender Karte 17

(durch die rote Linie) dargestellt.


103

Karte 17: Zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt“

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis der Bestandserhebung Junker + Kruse, Februar 2015; Kartengrundla-

ge: Geobasisdaten der Stadt Ahaus

Die räumliche Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereiches der Ahauser Innenstadt

wird im Wesentlichen von der räumlichen Verteilung der Einzelhandelsbetriebe sowie

durch die räumliche Verteilung der ortsansässigen Dienstleister und weiteren zentren-

prägenden Einrichtungen bestimmt. Dementsprechend ist die Abgrenzung des zentra-


104

len Versorgungsbereiches, bis auf einige kleinere Abweichungen durch eine gleichsam

parzellenscharfe Abgrenzung, weitestgehend identisch mit der Abgrenzung des Jahres

2006.

Der im Einzelhandelskonzept von 2006 als Ergänzungsfläche gekennzeichnete Bereich

im Süden des Hauptgeschäftszentrums wird nun vollständig in den zentralen Versor-

gungsbereich integriert. An dieser Stelle soll das in Planung befindliche Kaufhaus ent-

stehen, das im südlichen Eingangsbereich der Innenstadt einen wichtigen Magnetbe-

trieb für die Innenstadt darstellen sowie einen Beitrag zur Attraktivitätssteigerung der

Ahauser Innenstadt leisten soll.

Eine Kürzung des zentralen Versorgungsbereiches fand im nordöstlichen Bereich der

Innenstadt statt. Hier wurde ein Bereich der Bahnhofstraße gekürzt, in dem sich kaum

noch Einzelhandelsbesatz sowie mehrere Leerstände feststellen lassen. Um den zentra-

len Versorgungsbereich an dieser Stelle in seiner jetzigen Form bestehen zu lassen, feh-

len im Hinblick auf die Einzelhandelsentwicklung notwendige Perspektiven und Poten-

ziale. Im Sinne einer kompakten Innenstadt mit dichtem Einzelhandelsbesatz ist der

zentrale Versorgungsbereich des Ahauser Hauptgeschäftszentrums im nordöstlichen

Bereich entsprechend angepasst worden.

In westliche Richtung schließt der zentrale Versorgungsbereich den südlichen Bereich

der Königstraße ein, wo er dann in südliche Richtung den kompletten Bereich der Wall-

straße umfasst und mit der Hindenburgallee im Süden abschließt. Diese Bereiche stellen

hauptsächlich die Neben- und Ergänzungslagen der Innenstadt dar. Neben einigen

kleinteiligen und oftmals inhabergeführten Fachgeschäften sind diese Bereiche stärker

von Dienstleistungsbesatz dominiert. Den östlichen Bereich des zentralen Versorgungs-

bereiches stellt die Fußgängerzone der Innenstadt mit Markt, Marktstraße und Rat-

hausplatz dar. In diesem Bereich ist innerhalb der Innenstadt die größte Nutzungsdichte

an Einzelhandelseinrichtungen festzustellen. Zwar befinden sich die beiden großen Tex-

tilkaufhäuser im nördlichen zentralen Versorgungsbereich, allerdings sind innerhalb der

südlich anschließenden Fußgängerzone die höchsten Anteile des Einzelhandels an Erd-

geschossnutzungen von durchweg (überwiegend deutlich) über 75 % sowie die höchs-

ten Passantenfrequenzen festzustellen.

Mit der vorgenommenen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt

liegt aus gutachterlicher Sicht eine adäquate Dimensionierung vor. Mit Blick auf die

weitere Entwicklung und Wahrung der städtebaulichen Stabilität der Innenstadt ist es

auch zukünftig ratsam, den Ahauser Hauptgeschäftsbereich „von Innen nach Außen“

zu entwickeln und die einzelhandelsrelevante Entwicklung auf die bestehenden Haupt-

und Nebenlagen zu konzentrieren, um einen funktionalen Bezug einzelner Lagen mit

dem eigentlichen Kern des Hauptgeschäftsbereichs zu gewährleisten. Dabei spielt ein

funktionsfähiges städtebaulich kompaktes Grundgerüst mit starken Eckpunkten und

Eingangsbereichen eine entscheidende Rolle.

Entwicklungsziele und -empfehlungen

Oberstes Ziel bleibt die Sicherung und langfristige Stärkung der innerstädtischen Ver-

sorgungsfunktion durch vorrangige Lenkung des zentrenrelevanten, insbesondere des


105

großflächigen Einzelhandels in den innerstädtischen zentralen Versorgungsbereich. Vor

diesem Hintergrund können folgende Entwicklungsziele und -empfehlungen formuliert

werden:

Erhalt, Ausbau und nachhaltige Sicherung einer attraktiven Versorgungsstruktur

und -qualität in der Ahauser Innenstadt mit Fokus auf dem zentralen Versorgungs-

bereich „Innenstadt“.

Arrondierung des Angebotsspektrums und Attraktivitätssteigerung der Innenstadt,

insbesondere durch zielgerichtete, branchenspezifische (auch qualitative) Weiter-

entwicklungen mit Schwerpunkt in zentrenrelevanten Sortimenten. Auch in Bran-

chen mit guten Zentralitäten und Verkaufsflächenausstattungen (z. B. Bekleidung,

Schuhe / Lederwaren) sind qualitative und räumliche Verbesserungen durch zielge-

richtete Weiterentwicklungen (z. B. im bekannteren Standard- und höherwertigen

Segment) möglich.

Profilierung und Positionierung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt ge-

genüber Wettbewerbsstandorten durch qualitative und funktionale Verbesserun-

gen des Angebots in zentrenprägenden Leitbranchen und Ergänzung des Ange-

botsspektrums um weitere attraktive Anbieter (insbesondere des standardisierten

bis höherwertigen Sortiments) sowie adäquater Betriebsgrößen für moderne Fach-

geschäfte. Grundsätzlich ist ein Erhalt von Vielfalt und Kleinteiligkeit des Innen-

stadteinzelhandels anzustreben. Mögliche großformatige Entwicklungen sind daher

im Einzelfall hinsichtlich ihrer Auswirkungen zu prüfen.

Qualitative und funktionale Verbesserungen des einzelhandelsrelevanten Angebo-

tes in der Ahauser Innenstadt können bereits durch das geplante Kaufhaus entste-

hen. Durch Ergänzungen des Angebotsspektrums durch innenstadtrelevante Leit-

branchen stellt das Kaufhaus einen wichtigen Baustein für weitere zukünftige Ent-

wicklungen im Ahauser Zentrum dar.

Sicherung und Ausbau der attraktiven und multifunktionalen Angebotsmischung

auch mit ergänzenden Dienstleistungs- und Gastronomieangeboten sowie öffentli-

chen und kulturellen Einrichtungen.

Sicherung der Grundversorgung für die in der Innenstadt sowie im näheren Umfeld

lebende Bevölkerung durch Erhalt und Weiterentwicklung nahversorgungsrelevan-

ter Angebote in der Innenstadt.

Weitere Steigerung der Attraktivität und Aufenthaltsqualität der Innenstadt, bei-

spielsweise durch Sicherung der kompakten und vernetzten städtebaulichen

Grundstruktur, attraktive Angebotsformen an neuralgischen Punkten der Innen-

stadt sowie ggf. weitere gestalterische Verbesserungen auch in Kombination mit

gastronomischen Nutzungen.

7.1.2 Perspektivisches Nahversorgungszentrum Ottenstein

Das perspektivische Nahversorgungszentrum Ottenstein (2006: Ortsteilzentrum) ist mit

neun Einzelhandelsbetrieben auf zusammen mehr als 1.200 m² Verkaufsfläche sowie


106

den ergänzenden Dienstleistungseinrichtungen mit Angebotsschwerpunkt im kurzfristi-

gen Bedarfsbereich der derzeit einzige Angebotsstandort in Ahaus, der die Anforde-

rungskriterien an die Einstufung als zentraler Versorgungsbereich „perspektivisches

Nahversorgungszentrum“ erfüllen könnte. Bei einer Nutzung vorhandener Potenziale

zur Stärkung des Standortes – vor allem im Hinblick auf nahversorgungsrelevante An-

gebote – kann im Ortsteil Ottenstein perspektivisch ein Nahversorgungszentrum ent-

stehen, das die Versorgungsfunktion der Grundversorgung der ortsansässigen Bevölke-

rung in ausgebauter Form auch weiterhin übernimmt.

Karte 18: Zentraler Versorgungsbereich „perspektivisches Nahversor-

gungszentrum Ottenstein“

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis der Bestandserhebung im Februar 2015; Kartengrundlage: Geobasis-

daten der Stadt Ahaus

Die Abgrenzung des perspektivischen Nahversorgungszentrums ist an die ursprüngliche

Abgrenzung des Ortsteilzentrums angelehnt und an parzellenscharfe Flurstücksgrenzen

im Vergleich zur Abgrenzung aus dem Jahr 2006 angepasst worden. Um Entwick-

lungspotenziale zu erhalten, wurde der Bereich nicht enger gefasst. Der Versorgungs-

bereich erstreckt sich in nord-südlicher Ausdehnung über die Straße Wiegbold (im Nor-

den durch die Georgstraße abgegrenzt) bis hin zur Kettelerstraße (Standort ehemaliger

Schlecker-Markt). Im westlichen Bereich ist zudem die Parkstraße in den zentralen Be-

reich integriert.

Neben dem kleinflächigen strukturprägenden Lebensmittelvollsortimenter Edeka, der

im Wesentlichen die Versorgungsfunktion des perspektivischen Nahversorgungszent-

rums sicherstellt, sind weitere kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote

ansässig, die das nahversorgungsrelevante Angebot ergänzen.


107

Entwicklungsziele und -empfehlungen:

Entwicklung bzw. Ausbau der Funktion als Nahversorgungszentrum für die umlie-

genden Wohnsiedlungsbereiche in Ottenstein

Sicherung und Stärkung vorhandener Einzelhandelsstrukturen

Sicherung und Stärkung des vorhandenen Lebensmittelmarktes als frequenzerzeu-

gender Magnetbetrieb und wichtiger Nahversorger

Nutzung bestehender Potenziale

Arrondierung und qualitative Optimierung des grundversorgungsrelevanten Ange-

bots durch kleinteilige Ergänzungen

neue Einstufung als perspektivisches Nahversorgungszentrum bei Nutzung vorhan-

dener Potenziale

7.1.3 Ehemaliges Ortsteilzentrum Alstätte

Der im Konzept aus dem Jahr 2006 abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Ortsteil-

zentrum Alstätte kann sowohl aufgrund seines derzeitigen Einzelhandels- und Dienst-

leistungsbesatzes (vgl. Kapitel 4.3.2) als auch aufgrund der fehlenden Entwicklungsper-

spektiven nicht mehr als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen werden.

Die in der Rechtsprechung definierten „idealtypischen“ Ausstattungsmerkmale von

Neben- oder Nahversorgungszentren (bzw. Ortsteilzentren) sowie die funktionalen und

städtebaulichen Kriterien zur Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches wer-

den an diesem Angebotsstandort nicht erfüllt.

Somit wird von gutachterlicher Seite empfohlen, die Steuerungsmöglichkeiten des Ein-

zelhandelskonzeptes den örtlichen Gegebenheiten anzupassen und diesen Angebots-

standort nicht als zentralen Versorgungsbereich auszuweisen. Das bedeutet allerdings

nicht, dass zukünftig keine Erweiterungen bestehender Betriebe oder Ansiedlungen

kleinteiliger Einzelhandelsbetriebe mit insbesondere auch nahversorgungsrelevanten

Kernsortimenten an diesem Angebotsstandort stattfinden können, sofern sie sich nicht

negativ auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt oder die wohnortnahen Ver-

sorgungsstrukturen in Ahaus auswirken (vgl. hierzu Grundsatz 1 in Kapitel 9).

Der Erhalt des noch bestehenden kleinteiligen nahversorgungsrelevanten Angebotes

sowie eine mögliche quantitative Ergänzung der wohnungsnahen Grundversorgung

sind nach wie vor wünschenswert.

Entwicklungsperspektiven

In südwestlicher Richtung zum ehemaligen Ortsteilzentrums Alstätte befindet sich der

Nahversorgungsstandort Haaksbergener Straße / Thieweg. Die Verkaufsflächengrößen

der an diesem Standort vorhandenen Märkte entsprechen nicht mehr den aktuellen Er-

fordernissen, so dass zukünftige Erweiterungsabsichten sehr wahrscheinlich sind. Für

den Lebensmitteldiscounter bestehen – zu Lasten weiterer Nutzungen an dem Standort


108

– grundsätzlich Entwicklungspotenziale. Die Möglichkeiten zur Erweiterung des Le-

bensmittelvollsortimenters Edeka dagegen scheinen allerdings ausgeschöpft.

Entwicklungsperspektiven für den Nahversorgungsstandort Haaksbergener Straße /

Thieweg insgesamt ergeben sich durch die Flächenpotenziale des östlich angrenzenden

Dorfplatzes. Ein langfristiges Ziel in Ahaus ist es, im Ortsteil Alstätte die Funktion als

zentraler Versorgungsbereich wiederherzustellen. Dies kann jedoch nur gelingen, wenn

die Nutzungen des derzeitigen Nahversorgungsstandortes mit den Einzelhandelsnut-

zungen und Dienstleistern im Ortskern verknüpft und vorhandene Lücken zwischen

den Standorten geschlossen werden.

Dahingehend ist es für die Entwicklung einer Perspektive für einen zukünftigen zentra-

len Versorgungsbereich notwendig, die Lücke des Dorfplatzes zu schließen. Im Rahmen

eines städtebaulichen Konzeptes ist der Dorfplatz als Bestandteil eines potenziell zu-

künftigen Nahversorgungszentrums zu entwickeln, indem Einzelhandelsnutzungen an-

gesiedelt werden und so eine funktionale Verbindung zwischen dem Nahversorgungs-

standort Haaksbergener Straße / Thieweg und dem Ortskern geschaffen wird. Die per-

spektivische Entwicklung eines zentralen Versorgungsbereiches in Alstätte ist unter Ein-

beziehung des Dorfplatzes somit möglich, sofern ein städtebaulicher und funktionaler

Zusammenhang zwischen den einzelnen Einzelhandelsstandorten in Alstätte geschaffen

wird.

7.2 Sonderstandorte des Einzelhandels in Ahaus

Neben der Innenstadt bestehen mit mehreren peripher gelegenen und vorwiegend au-

tokundenorientierten Einzelhandelsstandorten in Ahaus weitere räumliche Angebots-

schwerpunkte im Stadtgebiet, die über ein teil- / gesamtstädtisches sowie teilweise

auch regionales Einzugsgebiet verfügen. Dabei handelt es sich um Agglomerationen

von Fachmärkten mit Angebotsschwerpunkten sowohl im nicht-zentrenrelevanten Sor-

timentsbereich (z. B. baumarktspezifische Sortimente) als auch mit grundversorgungs-

relevanten Angeboten (v. a. Nahrungs- und Genussmittel).

Im Sinne der Ergänzungsfunktion zur Innenstadt ist eine zentrenverträgliche Sicherung

und Weiterentwicklung dieser Sonderstandorte möglich. Das bedeutet, dass der per-

spektivische Entwicklungsschwerpunkt bei der Sicherung und ggf. dem Ausbau von

Fachmarktangeboten mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment liegt.

7.2.1 Sonderstandort Adenauerring / B70

Der Sonderstandort Adenauerring / B70 liegt in städtebaulich nicht integrierter Lage an

der Kreuzung der L572 sowie der L570 im südwestlichen Bereich der Ahauser Kern-

stadt. Das Einzelhandelsangebot an diesem autokundenorientierten Fachmarktstandort

umfasst aktuell rund sechs Einzelhandelsbetriebe mit zusammen weniger als 3.000 m²

Verkaufsfläche über alle Bedarfsstufen, die sich entlang der Wüllener Straße und dem

Adenauerring aneinanderreihen.


109

Karte 19: Sonderstandort Adenauerring / B70


Hinweis: die Abgrenzung von Sonderstandorten hat – anders als bei zentralen Versorgungsberei-

chen (vgl. Kap. 7.1.) keine rechtlich verbindliche Wirkung. Neuansiedlungen oder Erweiterungen

können die dargestellten Grenzen im Bedarfsfall – beispielsweise unter Einbeziehung angrenzender

Grundstücke / Parzellen – überschreiten.

Der im Einzelhandelskonzept 2006 bereits als Sonderstandort definierte Bereich am

Adenauerring / B70 soll auch zukünftig als Ergänzungsstandort für nicht-

zentrenrelevanten Einzelhandel erhalten bleiben. Angebotserweiterungen mit nicht-

zentrenrelevanten Sortimenten sind grundsätzlich denkbar, auch wenn bislang not-

wendige Entwicklungsflächen fehlen. Ansiedlungen zentrenrelevanter Angebote als

Hauptsortiment sollten nicht erfolgen.


Erhaltung des Sonderstandortes als zentrenverträglicher Ergänzungsstandort für

nicht-zentrenrelevanten, überwiegend großflächigen Einzelhandel

keine Ansiedlung nahversorgungs- und zentrenrelevanter Angebote als Hauptsor-

timent über den bauplanungsrechtlich genehmigten Bestand hinaus zur Sicherung

des zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrum Ahaus und der wohnortnahen

Grundversorgung

Bestandsschutz für bestehende Anbieter mit zentren- oder nahversorgungsrelevan-

tem Kernsortiment

nicht-zentrenrelevante Angebotserweiterungen grundsätzlich denkbar


110

7.2.2 Sonderstandort Gewerbegebiet Ahaus / „ehemaliger Hellweg-

Standort“

Der Sonderstandort Gewerbegebiet Ahaus / „ehemaliger Hellweg-Standort“ befindet

sich in städtebaulich nicht integrierter, autokundenorientierter Lage am südöstlichen

Siedlungsrand der Ahauser Kernstadt im Gewerbegebiet und außerhalb des Allgemei-

nen Siedlungsbereiches (ASB). Die derzeit sechs ansässigen Einzelhandelsbetriebe wei-

sen ein Verkaufsflächenangebot von zusammen weniger als rd. 6.200 m² Verkaufsflä-

che auf. Der Angebotsschwerpunkt dieses kompakten Standorts liegt in den Waren-

gruppen des langfristigen Bedarfsbereichs Möbel sowie Baumarktsortimente.

Als Entwicklungsziel soll in erster Linie die Erhaltung des Sonderstandortes als Ergän-

zungsstandort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel gelten. Eine Ansiedlung zen-

trenrelevanter Angebote als Hauptsortiment soll nicht erfolgen. Geringfügige Ange-

botserweiterungen zur Bestandssicherung bestehender Betriebe im nicht-

zentrenrelevanten Sortimentsbereich sind hingegen grundsätzlich denkbar.

Karte 20: Sonderstandort GE Ahaus / „ehemaliger Hellweg-Standort“







111







Grundversorgung


tem Kernsortiment

geringfügige Angebotserweiterungen bestehender Betriebe zur Bestandssicherung

im nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich grundsätzlich denkbar

7.2.3 Sonderstandort Gewerbegebiet Wüllen / „Kaufland-Standort“

Der Sonderstandort Gewerbegebiet Wüllen / „Kaufland-Standort“ liegt in städtebau-

lich nicht integrierter Lage an der Andreasstraße in Wüllen in einem Gewerbegebiet

und außerhalb des Allgemeinen Siedlungsbereiches. Er besteht aus einem Standortver-

bund um den Verbrauchermarkt Kaufland sowie den Baumarkt Hammer, ergänzt um

einen Getränkemarkt. Diese drei dort ansässigen Einzelhandelsbetriebe umfassen zu-

sammen knapp 3.000 m² Verkaufsfläche, die sich sowohl auf baumarktspezifische Sor-

timente als auch insbesondere auf das nahversorgungsrelevante Sortiment Nahrungs-

und Genussmittel verteilt.


112

Karte 21: Sonderstandort GE Wüllen / „Kaufland-Standort“






Durch die Eingrenzung des Sonderstandortes auf die oben genannten Betriebe sind

keine Entwicklungsflächen in dem Bereich vorhanden. Ziel des Einzelhandelskonzeptes

von 2006 war es, einen langfristigen Rückbau des Standortes anzustreben. Dieses Ziel

soll nach wie vor gelten. Die bestehenden Betriebe genießen weiterhin Bestandsschutz.







Grundversorgung


tem Kernsortiment


113

7.2.4 Sonderstandort Coesfelder Straße

Der Sonderstandort Coesfelder Straße (2006: Nahversorgungszentrum) befindet sich

am südlichen Siedlungsrand der Ahauser Kernstadt an der Coesfelder Straße. Durch die

direkte Lage an der B474 ist der Standort vor allem auch autokundenorientiert, auch

wenn sich im nördlichen Bereich des Standortes Wohnsiedlungsbereiche anschließen.

Die derzeit neun ansässigen Einzelhandelsbetriebe weisen ein Verkaufsflächenangebot

von zusammen mehr als 3.500 m² Verkaufsfläche auf. Die Angebotsschwerpunkte die-

ses kompakten Standorts liegen in den nahversorgungs- und zentrenrelevanten Wa-

rengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung und Schuhe / Lederwaren.

Karte 22: Sonderstandort Coesfelder Straße







Aufhebung des zentralen Versorgungsbereiches als Nahversorgungszentrum

neue Definition als Sonderstandort


tem Kernsortiment

keine Ansiedlung bzw. weiterer Ausbau nahversorgungs- und zentrenrelevanter

Angebote als Hauptsortiment über den bauplanungsrechtlich genehmigten Bestand


114

hinaus zur Sicherung des zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrum Ahaus

und der wohnortnahen Grundversorgung

Ausnahme: Lebensmitteldiscounter Aldi als Nahversorgungsstandort für umliegen-

de Siedlungsbereiche

nicht-zentrenrelevante Angebotserweiterungen grundsätzlich denkbar

7.3 Integrierte solitäre Standorte zur Nahversorgung

Die Sicherstellung einer möglichst umfassenden, engmaschigen Nahversorgung im Ah-

auser Stadtgebiet ist ein zentrales stadtentwicklungsrelevantes Ziel der Stadt Ahaus und

rechtfertigt die räumliche Lenkung entsprechender Investitionen an die städtebaulich

dafür geeigneten Standorte. Eine funktionierende Nahversorgung bedeutet, Ein-

kaufsangebote mit Waren des täglichen Bedarfs (v. a. Nahrungs- und Genussmittel,

Getränke, Zeitschriften) und ergänzende Dienstleistungen (z. B. Post, Bank, Reinigung)

so dezentral und wohnortnah vorzuhalten, dass eine fußläufige Erreichbarkeit für mög-

lichst viele Einwohner möglich und zumutbar ist.

Da eine solche flächendeckende, wohnungsnahe Grundversorgung innerhalb der Stadt

Ahaus nicht ausschließlich über die zentralen Versorgungsbereiche sichergestellt wer-

den kann, decken die städtebaulich integriert gelegenen solitären Nahversorgungs-

standorte räumliche Versorgungslücken ab. Solitäre Nahversorgungsstandorte dienen

heute (und perspektivisch) der ergänzenden wohnungsnahen Grundversorgung, die in

Ahaus nicht allein durch den Hauptgeschäftsbereich Innenstadt und das perspektivische

Nahversorgungszentrum Ottenstein geleistet werden kann. Deshalb besitzt die Zielset-

zung, eine möglichst flächendeckende, wohnortnahe Grundversorgung im gesamten

Stadtgebiet durch funktionsfähige ergänzende Nahversorgungsstandorte zu sichern,

ebenfalls hohe Priorität.

Siedlungsräumlich integrierte Nahversorgungsstandorte sind städtebaulich schutzwür-

dig, weil sie neben den zentralen Versorgungsbereichen einen wichtigen Baustein zur

Sicherstellung der wohnungsnahen Grundversorgung der Bevölkerung darstellen. Sie

sind daher bei Verlagerung oder Neuansiedlung eines Anbieters – unabhängig, ob in-

nerhalb oder außerhalb der Stadt Ahaus – bei einer städtebaulichen Verträglichkeits-

prüfung u. a. im Sinne des § 11 (3) BauNVO zu berücksichtigen. Anders als zentrale

Versorgungsbereiche werden sie jedoch nicht räumlich abgegrenzt. Die Schutzwürdig-

keit eines solitären Nahversorgungsstandortes bezieht sich dabei immer auf seine aus-

geübte Funktion als Nahversorger. Dieser Schutzstatus stellt ausdrücklich keinen Wett-

bewerbsschutz für Einzelbetriebe oder bestimmte Anbieter dar (keine wettbewerbliche

Schutzfunktion). Die Schutzwürdigkeit entfällt zum Beispiel, wenn der Bestandsbetrieb

am jeweiligen solitären Nahversorgungsstandort dasselbe Einzugsgebiet bedient wie

das zu prüfende Vorhaben, das sich ebenfalls in städtebaulich integrierter Lage befin-

det. Sonstige (solitäre) Standorte strukturprägender Lebensmittelanbieter in städtebau-

lich nicht integrierter Lage erhalten diesen städtebaulichen Schutzcharakter nicht, da sie

aufgrund ihrer siedlungsräumlichen Randlage nicht primär der verbrauchernahen fuß-

läufigen Versorgung dienen.


115

Zum Erhebungszeitpunkt können in Ahaus folgende solitäre Nahversorgungsstandorte

in städtebaulich integrierter Lage im Stadtgebiet mit strukturprägenden nahversor-

gungsrelevanten Anbietern (ab 400 m² Verkaufsfläche) definiert werden:

Bahnhofstraße (derzeit Netto)

Fuistingstraße (derzeit Aldi)

Haaksbergener Straße (derzeit Aldi)

Hamalandstraße (derzeit Edeka)

Schulstraße (derzeit K+K)

Stadtlohner Straße (derzeit Penny)

Textilstraße (derzeit Netto)

Thieweg (derzeit Edeka)

Wessumer Straße (derzeit K+K)

Wessumer Straße (derzeit Lidl)

Wüllener Straße (derzeit Edeka Wilpers)

Zum Rotering (derzeit K+K)

Entwicklungsempfehlungen

Für den zukünftigen Umgang mit solitären Nahversorgungsstandorten können aus gut-

achterlicher Sicht folgende Empfehlungen gegeben werden:

Eine Sicherung der oben aufgeführten, unter versorgungsstrukturellen Gesichts-

punkten positiv zu wertenden Nahversorgungsstandorte ist grundsätzlich zu

empfehlen. Das bedeutet, eine mögliche Erweiterung oder Umstrukturierung dieser

Nahversorgungsbetriebe – insbesondere als wettbewerbsmäßige Anpassung des

Bestandes an aktuelle Erfordernisse – kann positiv begleitet werden, sofern das je-

weilige Vorhaben nicht über die Nahversorgungsfunktion hinausgeht (s. u.).

Aber auch eine perspektivische Entwicklung neuer integrierter Nahversor-

gungsstandorte kann vor allem dann sinnvoll und möglich sein, wenn dadurch

räumliche Versorgungslücken geschlossen werden können und die Betriebe tat-

sächlich überwiegend der Nahversorgung dienen. Räumlich-strukturelle Angebots-

defizite in der Nahversorgung konnten in Ahaus derzeit vor allem in den Siedlungs-

randbereichen ausgemacht werden. Eine Ansiedlung neuer Anbieter ist nur dann

realistisch und sinnvoll, wenn der Standort über eine entsprechende Mantelbevöl-

kerung im Nahbereich verfügt, die aus betriebswirtschaftlicher Sicht die Eröffnung

eines neuen Standortes rentabel machen würde. Angesichts der heutigen Marktzu-

trittsgrößen von Lebensmitteldiscountern ab etwa 1.000 m² Verkaufsfläche und

von Lebensmittelvollsortimentern ab rd. 1.200 m² ist dies in der Regel erst ab ei-

nem Kaufkraftpotenzial von mindestens rd. 5.000 Einwohnern im Versorgungsge-

biet der Fall. Bei weniger Einwohnern wären die Märkte auf Kaufkraftzuflüsse von


116

außerhalb des Versorgungsgebiets angewiesen. Damit einhergehende Umvertei-

lungseffekte gefährden unter Umständen die Anbieter in den zentralen Versor-

gungsbereichen bzw. an sonstigen solitären Nahversorgungsstandorten.

Als wesentliche Bedingung muss in jedem Fall gelten, dass von Erweiterungen wie

Neuansiedlungen keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsberei-

che Innenstadt und Ottenstein oder die wohnortnahen Grundversorgungsstrukturen im

übrigen Stadtgebiet ausgehen. Dazu muss das jeweilige Vorhaben folgende Kriterien

erfüllen:

nahversorgungsrelevantes Kernsortiment,

städtebauliche Integration in Wohnsiedlungsbereiche, d. h.

auch fußläufig erreichbar (max. 5 Minuten Fußweg entsprechen in der Regel einer

600m-Wegedistanz),

möglichst keine oder eine nur geringe Überschneidung mit den fußläufigen Ein-

zugsbereichen entsprechender Anbieter in zentralen Versorgungsbereichen (räum-

liche Versorgungslücken im Stadtgebiet abdecken),

eine am Nachfragevolumen der Bevölkerung im funktionalen Versorgungsgebiet

orientierte, maßvoll dimensionierte Größenordnung: Soll-Umsatz des Betriebs ist

nicht höher als die realistisch abschöpfbare sortimentsspezifische Kaufkraft im un-

mittelbaren Versorgungsgebiet (eine diesbezügliche Orientierungshilfe bietet der

Grundsatz 1 in Kapitel 9 dieser Untersuchung).

Grundsätzlich ist in jedem Fall eine Einzelfallprüfung auf der Basis der genannten Krite-

rien durchzuführen. Insbesondere Siedlungsrandbereiche aller Ortsteile bieten in der

Regel kein ausreichendes ökonomisches Potenzial für größere Lebensmittelmärkte, die

dort allein der Nahversorgung der ansässigen Bevölkerung dienen.

Durch die Insolvenz der Fa. Schlecker sind mehrere kleinere Drogeriemarkt-Filialen

auch in Ahaus geschlossen worden. Die Betriebsgrößen der ehemaligen Schlecker-

Märkte (zwischen 100 und 300 m²) entsprechen heute nicht mehr den aktuellen

Standortanforderungen der Betreiber moderner Drogeriemärkte. Die Aufgabe der

Filialen deutet ohnehin auf eine mangelnde ökonomische Rentabilität aus den je-

weiligen Einzugs- bzw. Versorgungsgebieten an diesen Standorten hin. Unter

räumlichen Gesichtspunkten hat eine Konzentration des branchenspezifischen An-

gebots stattgefunden. Neuansiedlungen von Drogeriemärkten sind angesichts

der üblichen Flächengrößen von (teilweise deutlich) mehr als 500 m² und den ent-

sprechend großen Einzugsbereichen vor allem im räumlichen Kontext des zent-

ralen Versorgungsbereiches Innenstadt sinnvoll. Weitere Standorte außerhalb

der Innenstadt sind daher auch unter Berücksichtigung der bereits bestehenden

Kaufkraftabschöpfung nicht sinnvoll.

Die Integration zusätzlicher Funktionen und Dienstleistungen in bestehende

Betriebe erhöht die Attraktivität und sichert damit die Wettbewerbsfähigkeit eines

Anbieters. Die Ergänzung von Einzelhandelsbetrieben mit kommunalen Angeboten

oder Dienstleistungen (z. B. Post, Bank) zu „kleinen Nahversorgungszentren“ er-


117

zeugt Synergie und verbessert die Standortqualität oft entscheidend. Möglich ist

dabei auch die Kombination mit anderen frequenzerzeugenden Einrichtungen wie

Tankstellen oder Systemgastronomie (Fast Food / Imbiss). Während discountorien-

tierte Filialisten diese Chancen in der Regel selbst erkennen und die Initiative er-

greifen, fehlen bei inhabergeführten Geschäften oft Bereitschaft und Know-how

zum Wandel, so dass von kommunaler Seite aktiv der Dialog gesucht und Hilfestel-

lung angeboten werden sollte.

Zwischenfazit – Wohnortnahe Grundversorgung durch integrierte Nahversorger:

Übergeordnetes Ziel ist die Sicherung einer möglichst flächendeckenden Nahver-

sorgung im gesamten Stadtgebiet, die sich auf die zentralen Versorgungsbereiche

Innenstadt und Ottenstein und die integrierten Nahversorgungsstandorte im

Stadtgebiet stützt. Insofern sind sowohl die Sicherung und Weiterentwicklung be-

stehender Nahversorgungsstandorte als auch perspektivische Neuentwicklungen

sinnvoll und möglich, wenn diese Standorte tatsächlich der Nahversorgung der

Bevölkerung der umliegenden Wohnsiedlungsbereiche dienen und negative Aus-

wirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die sonstige wohnortnahe

Grundversorgung im Stadtgebiet auszuschließen sind. Das Einzelhandelskonzept

für die Stadt Ahaus dient der Umsetzung dieses Ziels.


118

8 Fortschreibung der Ahauser Sortimentsliste

Neben der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und der Definition der Son-

derstandorte sowie solitären Nahversorgungsstandorte stellt die „Ahauser Sortiments-

liste“ ein wichtiges Instrument zur Steuerung der gesamtstädtischen Einzelhandelsent-

wicklung dar. Insbesondere für die Umsetzung der Zielvorstellungen des Einzelhandels-

konzeptes in der Bauleitplanung ist eine weiterführende Differenzierung zwischen nah-

versorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimen-

ten notwendig42

.

Grundsätzlich orientiert sich die Fortschreibung der Sortimentsliste an den Einschätzun-

gen und Festlegungen des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2006. Einzelne Neu-

bewertungen tragen sowohl veränderten Marktbedingungen (wie Betriebsformenwan-

del im Einzelhandel, kundenseitige Inanspruchnahme etc.), insbesondere aber auch

Veränderungen in der spezifischen Angebotssituation und den zukünftigen Entwick-

lungsabsichten in Ahaus Rechnung.

Rechtliche Einordnung von Sortimentslisten

Eine Sortimentsliste ist als Steuerungsinstrument des Einzelhandels im Rahmen der Bau-

leitplanung höchstrichterlich anerkannt43

. Dabei steht in der Praxis die Zuordnung des

sortimentsspezifisch differenzierten Einzelhandels zu räumlich und funktional bestimm-

ten zentralen Versorgungsbereichen (gemäß §§ 1 (6) Nr. 4, 2 (2), 34 (3), 9 (2a) BauGB,

§ 11 (3) BauNVO) sowie die Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben im Vorder-

grund der Betrachtungen. Sortimentslisten sind z. B.

für Sortimentsbindungen bei der Festsetzung von Sondergebieten für den großflä-

chigen Einzelhandel (insbesondere mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten),

bei der Zulässigkeit, dem Ausschluss bzw. der ausnahmsweisen Zulässigkeit des

sortimentsspezifischen Einzelhandels in unterschiedlichen Baugebieten nach

§§ 1-11 BauNVO unter Bezugnahme auf § 1 (5) und (9) BauNVO sowie

bei sortimentsspezifischen Festsetzungen in einfachen Bebauungsplänen im bislang

unbeplanten Innenbereich nach § 9 (2a) BauGB relevant.

Nur durch eine konsequente Ausschöpfung des Bauplanungsrechts kann – mit Hilfe der

Sortimentslisten – beispielsweise in Gewerbegebieten durch Bebauungsplanfestsetzun-

gen gemäß § 1 (9) BauNVO sowie in bislang unbeplanten Innenbereichen nach

§ 9 (2a) BauGB nahversorgungs- und zentrenrelevanter Einzelhandel gänzlich ausge-

schlossen und dadurch das Zentrengefüge geschützt werden44

. Denn für die Zentren-

struktur einer Kommune können nicht nur großflächige Einzelhandelsbetriebe oder Ein-

42

vgl. dazu U. Kuschnerus: Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, Rd.Nr. 485

43

vgl. dazu u. a. den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 10.11.2004 (BVerwG – 4 BN 33.04)

sowie auch das Urteil des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 30.1.2006

(OVG NRW – 7 D 8/04.NE)

44

vgl. dazu das Urteil des OVG NRW vom 25.10.2007 (OVG 7 A 1059/06)


119

kaufszentren außerhalb der dafür bestimmten zentralen Versorgungsbereiche, sondern

auch der nicht großflächige Einzelhandel (bis zu 800 m² Verkaufsfläche) mit nahversor-

gungs- und zentrenrelevanten Sortimenten negative städtebauliche Auswirkungen ha-

ben. Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit der Ansiedlung von Lebensmittel-

discountern oder Fachmärkten mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten. Diese operie-

ren zuweilen bewusst knapp unterhalb der Großflächigkeitsgrenze, um nicht gemäß

§ 11 (3) BauNVO kern- oder sondergebietspflichtig zu werden.

Zur Steuerung des Einzelhandels ist daher eine ortsspezifische Sortimentsliste notwen-

dig, die einen Bezug zu den lokalen Verhältnissen, aber auch zu den lokalen Ent-

wicklungsperspektiven aufweist. Ein Rückgriff auf allgemeingültige Auflistungen zen-

tren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente im Rahmen der bauleitplanerischen

Steuerung reicht nicht aus, ist rechtsfehlerhaft und kann zur Unwirksamkeit von sich

darauf berufenden Bebauungsplänen führen45

.

Begriffsdefinition

Da es in der Planungspraxis durchaus unterschiedliche Definitionen grundlegender Be-

griffe gibt, wird im Folgenden ein Kriterienkatalog dargelegt, nach dem nahversor-

gungsrelevante, zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente46

zu unter-

scheiden sind. Im Hinblick auf diese in der Praxis übliche Differenzierung bestimmen

die rechtlichen Rahmenbedingungen, der Standort, an dem die Sortimente angeboten

werden, sowie eine mögliche Zielformulierung die Zuordnung zu einer der genannten

Kategorien.

Zentrenrelevante Warengruppen sind in der Regel für einen attraktiven Waren-

gruppenmix notwendig und bedürfen einer zentralen Lage, da sie sich nicht nur

durch die hohe Erzeugung von Besucherfrequenzen und ihre hohe Ausstrahlungs-

kraft auszeichnen, sondern ihrerseits auch selbst auf andere Frequenzbringer an-

gewiesen sind. Dementsprechend sind solche Sortimente in zentralen Lagen am

stärksten vertreten und verfügen idealerweise über eine hohe Seltenheit bzw.

Überschussbedeutung. Ferner weisen sie Kopplungsaffinitäten zu anderen Einzel-

handelsbranchen bzw. Zentrenfunktionen auf, haben überwiegend einen relativ

geringen Flächenanspruch und lassen sich häufig als sogenannte „Handtaschensor-

timente“ Pkw-unabhängig transportieren. Insbesondere den Warengruppen und

Sortimenten der mittelfristigen Bedarfsstufe kommt hierbei eine hohe Leitfunktion

für die Innenstadt zu.

Nahversorgungsrelevante Sortimente sind eine Teilgruppe der zentrenrelevanten

Sortimente und dienen der kurzfristigen bzw. täglichen Bedarfsdeckung. Sie neh-

men insbesondere in Klein- und Mittelstädten, aber auch in Grund- und Nahver-

sorgungszentren zentrenprägende Funktionen ein. Eine Ansiedlung an Einzelstand-

45

vgl. dazu auch die Urteile des OVG NRW vom 3.6.2002 (OVG NRW, 7a D 92/99.NE) sowie vom

30.1.2006 (OVG NRW, 7 D 8/04.NE)

46

Als Sortiment wird die Gesamtheit der von einem Handelsbetrieb angebotenen Warenarten (-sorten)

verstanden. Der typische Charakter des Betriebes wird von seinem Kernsortiment (z. B. Möbel, Nah-

rungsmittel, Getränke) bestimmt. Das Randsortiment dient der Ergänzung des Angebotes und muss

sich dem Kernsortiment deutlich unterordnen (z. B. Glas / Porzellan / Keramik im Möbelhaus).


120

orten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche kann bei entsprechender Dimensi-

onierung im Sinne einer wohnortnahen Grundversorgung sinnvoll sein. Unter Be-

rücksichtigung des Einzelfalls sind daher hier sachgerechte Standortentscheidungen

mit dem Ziel, eine möglichst verbrauchernahe Versorgung mit z. B. Lebensmitteln

oder Gesundheits- und Körperpflegeartikeln zu gewährleisten und den Regelungs-

inhalten des § 11 (3) BauNVO sowie betriebsbedingter Anforderungen zu entspre-

chen, zu treffen.

Bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten handelt es sich schwerpunktmäßig um

solche Waren, die zentrale Standorte nicht prägen und aufgrund ihrer Größe und

Beschaffenheit überwiegend an nicht integrierten Standorten angeboten werden

(z. B. Baustoffe). Angesichts ihrer meist sehr großen Flächenansprüche (z. B. Mö-

bel) haben diese Sortimente in der Regel – wie auch in Ahaus – für den innerstädti-

schen Einzelhandel keine oder nur eine sehr untergeordnete Bedeutung und besit-

zen somit im Umkehrschluss keine oder nur sehr geringe Folgewirkung(en) für die

zentralen Einkaufsbereiche. Allerdings ist bei diesen Betrieben zunehmend die

Problematik der Randsortimente von Bedeutung. So weisen z. B. Möbelmärkte in

den Randsortimenten, die nicht selten 10 % der Gesamtverkaufsfläche (und mehr)

umfassen, ein umfangreiches Sortiment im Bereich der Haushaltswaren oder Heim-

textilien auf, das in seinen Dimensionen teilweise das Angebot in zentralen Lagen

übertreffen kann. Durch die zunehmende Bedeutung für den betrieblichen Umsatz

ist eine aus Betreibersicht forcierte Ausweitung der zentrenrelevanten Sortimente

zu beobachten.

Landesplanerische Vorgaben in NRW

Bei der Aufstellung der ortstypischen Sortimentsliste sind auch die landesplanerischen

Vorgaben zur Unterscheidung innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Wa-

ren zu berücksichtigen. Im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel des Landes-

entwicklungsplans Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) sind zentrenrelevante Leitsorti-

mente benannt, die in besonderem Maße die Angebotsstruktur nordrhein-westfälischer

Innenstädte prägen. Die Leitsortimente gemäß Anlage 1 sind bezugnehmend auf Ziel 2

des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel zu beachten und unterliegen somit

nicht der kommunalen Abwägung.

Folgende zentrenrelevante Leitsortimente werden im Teilplan Großflächiger Einzelhan-

del definiert:

Nahrungs- und Genussmittel (gleichzeitig nahversorgungsrelevant)

Gesundheits- und Körperpflegeartikel (gleichzeitig nahversorgungsrelevant)

Papier / Bürobedarf / Schreibwaren

Bücher

Bekleidung, Wäsche

Schuhe, Lederwaren


121

medizinische, orthopädische, pharmazeutische Artikel

Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik

Spielwaren

Sportbekleidung, Sportschuhe, Sportartikel (ohne Teilsortimente Angelartikel, Cam-

pingartikel, Fahrräder und Zubehör, Jagdartikel, Reitartikel und Sportgroßgeräte)

Elektrogeräte, Medien (= Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Compu-

ter, Foto – ohne Elektrogroßgeräte, Leuchten)

Uhren, Schmuck

In der kommunalen Planungspraxis ergeben sich aufgrund der Definition der zentrenre-

levanten Sortimente Zuordnungsfragen zu einzelnen Sortimenten, da die gebräuchli-

chen Sortimentslisten i. d. R. stärker differenziert sind. Darüber hinaus ergeben sich

teilweise unterschiedliche Sortimentseinteilungen bzw. -benennungen. Im Rahmen der

Aufstellung der Ahauser Sortimentsliste wurden neben den landesplanerischen Vorga-

ben insbesondere bei den Sortimenten, die nicht eindeutig den zentrenrelevanten Sor-

timentsgruppen zuzuordnen sind, die lokale Situation sowie die städtebaulichen Ziel-

vorstellungen der Stadt Ahaus näher betrachtet. Die Zentrenrelevanz kann in Einzelfäl-

len in Abhängigkeit von dem vorhandenen Angebotsbestand in den jeweiligen Zentren

und in Abhängigkeit von der städtebaulichen Situation differieren.

Herleitung der Ahauser Sortimentsliste

Die Sortimentsliste stellt einen wichtigen instrumentellen Baustein zur Sicherung der

städtebaulichen Leitvorstellungen dar. Kuschnerus47

stellt im Sinne der Rechtssicherheit

folgende Vorgehensweise als sachgerecht bei der Erstellung von Sortimentslisten dar:

Im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes werden die tatsächlich

vorhandenen, typischerweise als zentrenrelevant angesehenen Sortimentsgruppen

im zentralen Versorgungsbereich, die durch die Bauleitplanung geschützt und gesi-

chert werden sollen, nach ihrem Umfang ermittelt (Sortimente, Verkaufsflächen).

Die Aufnahme dieser Sortimente in die Liste der zentrenrelevanten Sortimente un-

terliegt regelmäßig keinen Bedenken, auch wenn dieselben Sortimente gegebenen-

falls an anderen – solitären, städtebaulich nicht integrierten Standorten – angebo-

ten werden, wenn entsprechende städtebauliche Zielvorstellungen im Gesamtkon-

zept formuliert werden, die ein weiteres Angebot dieser Sortimente im zentralen

Versorgungsbereich begründen.

In der Rechtsprechung ist darüber hinaus anerkannt, sogenannte „zentrumsbilden-

de“ Nutzungsarten, die in der Kernzone nicht oder nur geringfügig vertreten sind,

in anderen Gebieten mit dem Ziel auszuschließen, eventuelle Neuansiedlungen

zwecks Steigerung oder Erhaltung der Attraktivität dem Zentrum zuzuführen. Diese

Sortimente können als zentrenrelevant in die ortsspezifische Liste aufgenommen

47

vgl. Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, Rd.Nr. 530


122

werden (Begründung im Rahmen eines städtebaulichen Konzeptes / Einzelhandels-

und Zentrenkonzeptes notwendig).

Eine ortsspezifische Liste kann durchaus mit generellen Auflistungen übereinstim-

men, sie kann aber auch zu gewissen Abweichungen gelangen. Entscheidend ist,

dass die konkrete Ausgestaltung der gemeindespezifischen Liste auf die örtlichen

Verhältnisse abgestimmt und im Hinblick auf die sich hieraus ergebenden

konkreten städtebaulichen Erfordernisse motiviert ist.

Die Zentrenrelevanz ergibt sich demnach vor allem aus

der konkreten Verteilung der Einzelhandelsangebote in der Stadt Ahaus selbst,

der Leit- oder Magnetfunktion einzelner Anbieter bzw. Sortimente, Kopplungsaffi-

nitäten, quantitativen oder qualitativen Angebotsschwerpunkten, Betriebsstruktu-

ren etc., aber auch

der allgemeinen Bedeutung der entsprechenden Warengruppen für zentrale Ein-

zelhandelslagen in Ahaus.

Auch wenn das entsprechende Sortiment möglicherweise derzeit nicht oder nur zu ei-

nem geringen Anteil im zentralen Versorgungsbereich der Ahauser Innenstadt verortet

ist, sie aber für die Attraktivität und Lebensfähigkeit des Ahauser Zentrums besonders

wichtig ist, kann eine Warengruppe als zentrenrelevant definiert werden, sofern deren

Realisierung realistisch ist.

Das folgende Schaubild visualisiert auf Basis der dargelegten Ausführungen das Vorge-

hen zur Bestimmung der Zentrenrelevanz der angebotenen Sortimente in der Stadt Ah-

aus:


123

Abbildung 9: Bestimmung der Zentrenrelevanz von Sortimenten

Quelle: eigene Darstellung

Basierend auf der differenzierten, sortiments- und lagespezifischen Analyse des Einzel-

handels in Ahaus sowie unter Berücksichtigung der im Hinblick auf die Methodik bei

der Erstellung von Sortimentslisten dargelegten Kriterien werden die einzelnen Sorti-

mente zunächst aufgrund ihres überwiegenden, zum Zeitpunkt der Erhebung beste-

henden, Verkaufsflächenanteils in den Lagen innerhalb bzw. außerhalb des abgegrenz-

ten zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt in Ahaus aufgeteilt. Unter Berücksichti-

gung künftiger stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen zur Stärkung der ge-

wachsenen zentralen Strukturen in Ahaus ergibt sich die im Folgenden dargestellte Ah-

auser Sortimentsliste mit einer Differenzierung von nahversorgungsrelevanten, zentren-

relevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten:


124

Tabelle 18: Sortimentsliste für die Stadt Ahaus

zentrenrelevante Sortimente

hiervon nahversorgungsrelevant

Backwaren / Konditoreiwaren

Blumen

Drogeriewaren / Körperpflegeartikel

Fleischwaren

Getränke


Parfümerie- und Kosmetikartikel

pharmazeutische Artikel (Apothekenwaren)

Zeitungen / Zeitschriften

Bekleidung

Bücher

Elektrokleingeräte

Elektronik / Multimedia

Glaswaren / Porzellan / Keramik, Haus-

haltswaren

Handarbeitsartikel / Kurzwaren / Me-

terware / Wolle*

Hobbyartikel

Lederwaren / Taschen / Koffer / Re-

genschirme

Medizinische und orthopädische Artikel

Musikinstrumente und Zubehör

Papier, Büroartikel, Schreibwaren

Schuhe

Spielwaren

Sportartikel

Sportbekleidung und Sportschuhe

Uhren / Schmuck

Wohndekorationsartikel*

Zoologische Artikel

Nicht-zentrenrelevante Sortimente (keine abschließende Auflistung)

Angler- und Jagdartikel, Waffen

Bauelemente / Baustoffe

baumarktspezifisches Sortiment

Bettwaren

Campingartikel

Elektrogroßgeräte

Fahrräder und technisches Zubehör

Gartenartikel / -geräte

Heim- und Kleintierfutter

Heimtextilien, Gardinen / Dekostoffe

Kfz-, Caravan- und Motorradzubehör

Kinderwagen

Lampen / Leuchten / Leuchtmittel

Matratzen

Möbel (inkl. Küchen)

Pflanzen / Samen

Reitsportartikel

Sportgroßgeräte

Teppiche (Einzelware)

Topfpflanzen / Blumentöpfe und Vasen (In-

door)

Zoologische Artikel

Quelle: eigene Darstellung,

* Verkaufsfläche mehrheitlich außerhalb zentraler Versorgungsbereiche

blau dargestellt: Leitsortiment lt. sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel NRW

rot dargestellt: im Vergleich zu 2006 abweichende Einordnung

Die vorliegende Ahauser Sortimentsliste ist, wie eingangs erläutert, ein Ergebnis der

gutachterlichen Analysen und Einschätzungen, der landesplanerischen Vorgaben des

sachlichen Teilplans großflächiger Einzelhandel des LEP NRW sowie der städtebaulichen

Zielsetzungen der Stadt Ahaus. Sie ist uneingeschränkt im gesamten Stadtgebiet an-

wendbar. Gegenüber der „alten“ Sortimentsliste aus dem Einzelhandelskonzept aus

dem Jahr 2006 ergeben sich durch redaktionelle Änderungen einerseits und die geän-

derte Sortimentssystematik andererseits kleinteilige Veränderungen.


125

Es sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass es sich bei der Liste der nicht-

zentrenrelevanten Sortimente um keine abschließende Liste handelt.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass für nahezu alle als nicht-zentrenrelevant eingestuf-

ten Sortimente der tatsächliche Verkaufsflächenschwerpunkt auch außerhalb der zent-

ralen Versorgungsbereiche liegt. Besonders deutlich wird dies beispielsweise bei Teilsor-

timenten der Warengruppen Bau- bzw. Gartenmarktsortimente, die teilweise zu 100 %

außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs angeboten werden.

In Bezug auf die zentrenrelevanten Sortimente zeigt sich hingegen ein differenziertes

Bild: Hier ist der Angebotsschwerpunkt einzelner Sortimente nicht im zentralen Versor-

gungsbereich konzentriert, wie es unter städtebaulich-versorgungsstrukturellen Ge-

sichtspunkten wünschenswert wäre (beispielsweise in Bezug auf Sportbekleidung und

Sportschuhe, Spielwaren, Glas / Porzellan / Keramik, Haushaltswaren).

Im Folgenden werden die maßgeblichen Veränderungen gegenüber der ortstypischen

Sortimentsliste aus dem Jahr 2006 dargelegt:

In der Warengruppe Sport und Freizeit wurde das Sortiment Angler-, Jagdartikel

und Waffen 2006 als zentrenrelevant eingestuft. Aktuell befindet sich das gesamte

Angebot dieser Sortimentsgruppe außerhalb zentraler Versorgungsbereiche, so

dass Angler-, Jagdartikel und Waffen zukünftig als nicht-zentrenrelevant eingeord-

net werden.

Weiterhin ändert sich die Einstufung des Sortiments Fahrräder und technisches

Zubehör innerhalb der Warengruppe Sport und Freizeit. Ein Großteil (knapp 70 %)

des Angebots dieser Sortimentsgruppe befindet sich zwar innerhalb zentraler Ver-

sorgungsbereiche, mit Blick auf zukünftige Entwicklungen – wie Erweiterungen be-

stehender Betriebe, die innerhalb des Zentrums aufgrund fehlender Flächenpoten-

ziale nicht möglich sind, oder auch Entwicklungen der Betriebskonzepte – werden

Fahrräder und technisches Zubehör zukünftig als nicht-zentrenrelevantes Sortiment

eingestuft.

In der Warengruppe Wohneinrichtung wurde das Sortiment Heimtextilien, Gardi-

nen / Dekostoffe im Einzelhandelskonzept von 2006 als zentrenrelevant einge-

stuft (Sortimentsbezeichnungen 2006: Haus- und Tischwäsche sowie Dekostoffe,

Gardinen). Aufgrund des überwiegenden Anteils der Verkaufsfläche außerhalb

zentraler Versorgungsbereiche (ca. 85 %) wird diese Sortimentsgruppe zukünftig

als nicht-zentrenrelevant eingeordnet.

In der örtlichen Sortimentsliste von 2006 wurde das Sortiment Kinderwagen (als

Teil der Sortimentsgruppe Baby- und Kinderartikel) der zentrenrelevanten Sorti-

mentskategorie zugeordnet. Im Zuge einer Veränderung der Sortimentssystematik

– die Sortimentsgruppe Baby- und Kinderartikel wird auf verschiedene Sortimente

aufgeteilt – werden Kinderwagen innerhalb der Warengruppe Sonstiges separat

betrachtet. Da Kinderwagen in Ahaus derzeit zu 100 % außerhalb zentraler Ver-

sorgungsbereiche angeboten werden, wird das Sortiment in die nicht-

zentrenrelevante Sortimentskategorie eingestuft.


126

Das Sortiment Reitsportartikel war bislang in der örtlichen Sortimentsliste nicht

vertreten, wird aber in Ahaus aktuell ausschließlich außerhalb der zentralen Ver-

sorgungsbereiche angeboten. Zwar bleibt Sportbekleidung ausdrücklich zentrenre-

levant, es lassen sich jedoch Ausnahmeregeln für eindeutige Funktionsbekleidung,

die ausschließlich zu speziellen sportlichen Zwecken genutzt werden kann, formu-

lieren. Dazu zählen beispielsweise Reithosen und Reithelme, nicht jedoch Sport-

oder Freizeitbekleidung im Allgemeinen.

Innerhalb der Warengruppe Sport und Freizeit wird das Sortiment Sportgroßgerä-

te im Einzelhandelskonzept von 2006 als zentrenrelevantes Sortiment eingestuft.

Derzeit ist in Ahaus kein entsprechendes Angebot vorhanden. Zudem stellen

Sportgroßgeräte eine Sortimentsgruppe dar, die hauptsächlich große Flächen bean-

spruchen. Aufgrund dessen wird das Sortiment innerhalb der Sortimentskategorien

zukünftig als nicht-zentrenrelevant eingestuft.


127

9 Steuerungsgrundsätze zur Einzelhandels- und Zentren-

entwicklung

Im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes bilden gesamtstädtische

stadtentwicklungspolitische Zielvorstellungen für die Stadt Ahaus (vgl. Kapitel 6.2)

die übergeordnete Betrachtungsebene, aus der grundsätzliche Strategien zur künftigen

räumlichen Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Ahaus abgeleitet werden.

Diese als Ansiedlungsregeln bzw. Grundsätze formulierten Leitlinien zum zukünftigen

Umgang mit Einzelhandelsbetrieben bilden Grundlagen für die Bewertung einzelner

Standorte hinsichtlich ihrer Eignung als perspektivische Einzelhandelsstandorte und hel-

fen, potenzielle Ansiedlungs- wie Erweiterungsvorhaben hinsichtlich ihrer Zentrenver-

träglichkeit zu beurteilen.

Der wesentliche Vorteil dieser gesamtstädtischen Betrachtungsweise ist, dass mögli-

che Summenwirkungen von unterschiedlichen Vorhaben, aber auch des bereits vor-

handenen Einzelhandelsbestands außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innen-

stadt berücksichtigt werden. Dadurch können Umsatzumverteilungen die städtebauli-

che Relevanzschwelle – abweichend zur Einzelfallbetrachtung – (z. T. deutlich) über-

steigen und somit mögliche negative städtebauliche Auswirkungen auf die Versor-

gungsstruktur aufgezeigt werden.

Die nachfolgend aufgeführten Regelungen basieren weitgehend auf der bisherigen

Steuerungspraxis in Ahaus und entwickeln diese unter Berücksichtigung der aktuellen

Rechtsprechung fort, so dass diese Grundsätze auch zukünftig bei der Neuansiedlung,

Verlagerung oder Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben angewandt werden können.

Zur Verbindlichkeit und Anwendung dieser Grundsätze ist vorab noch Folgendes her-

auszustellen:

die Regeln haben keine unmittelbare Wirkung, sondern stellen Grundsätze

für die politische Willensbildung und Entscheidungsfindung sowie die Bauleit-

planung dar;

für die Zulässigkeit von Vorhaben ist uneingeschränkt die bauplanungsrechtli-

che Situation maßgebend;

die Grundsätze betreffen zukünftige Einzelhandelsentwicklungen, d. h. sie

gelten für Neuansiedlungen, Erweiterungen und Verlagerungen von Betrieben;

bestehende bzw. genehmigte Einzelhandelsbetriebe bleiben – bezogen auf

den genehmigten Bestand – von den formulierten Regeln unberührt (Be-

standsschutz).


128

Grundsatz 1:

Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten werden

zukünftig nur noch in den zentralen Versorgungsbereichen sowie – je nach Lage

und Verkaufsflächendimension – zur wohnortnahen Grundversorgung an inte-

grierten Nahversorgungsstandorten in den Ortsteilen und Siedlungsbereichen er-

möglicht.

Standorte für Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment sol-

len in den zentralen Versorgungsbereichen (Hauptgeschäftsbereich, perspektivisches

Nahversorgungszentrum) liegen.

Einzelhandelsbetriebe können außerhalb der Ahauser zentralen Versorgungsbereiche in

städtebaulich integrierten Lagen (z. B. in Mischgebieten und Allgemeinen Wohngebie-

ten) möglich sein, wenn sie…

der Nahversorgung dienen (d. h. die Kaufkraftabschöpfung eine Quote von in der

Regel 35 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft im funktional zugewiesenen Ver-

sorgungsgebiet nicht wesentlich überschreitet),

städtebaulich in Wohnsiedlungsbereiche integriert sind und

auch fußläufig für möglichst viele Menschen erreichbar sind (i. d. R. 600 m-

Distanz).

Erläuterungen:

Neuansiedlungen sowie Erweiterungen bestehender Betriebe mit dem Angebots-

schwerpunkt im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich sollen vor dem Hinter-

grund geschehen, die Nahversorgung zukünftig zu sichern und zu verbessern.

Standorte für Einzelhandelsbetriebe (sowohl großflächige als auch kleinflächige) mit

nahversorgungsrelevantem Kernsortiment sollen daher zukünftig grundsätzlich in den

zentralen Versorgungsbereichen liegen. Da die Nahversorgung jedoch nicht aus-

schließlich über die zentralen Versorgungsbereiche gewährleistet werden kann, sind

unter bestimmten Bedingungen auch ergänzende Nahversorgungsstandorte im Sinne

einer flächendeckenden Nahversorgung möglich. Sie dürfen die wohnortnahe Grund-

versorgung im Stadtgebiet jedoch nicht im Bestand gefährden bzw. gewünschte Ent-

wicklungen beeinträchtigen.

In städtebaulich integrierten Lagen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche

können klein- und großflächige Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimen-

ten sinnvoll und möglich sein, wenn dadurch eine Versorgungslücke im Nahbereich ge-

schlossen werden kann. Neben der Voraussetzung einer vorrangigen Nahversorgungs-

funktion ist hierbei sicherzustellen, dass vom Vorhaben keine negativen Auswirkungen

auf die zentralen Versorgungsbereiche oder die Standortstruktur im Sinne des Einzel-

handelskonzeptes ausgehen.

Für die Ermittlung einer möglichen verträglichen Dimensionierung bietet die Gegen-

überstellung von zu erzielendem Vorhabenumsatz und verfügbarer Kaufkraft im Nah-

einzugsbereich des Vorhabens sowie die Ermittlung der Distanz des Vorhabens zum


129

schützenswerten zentralen Versorgungsbereich eine Möglichkeit zur Operationalisie-

rung der genannten Kriterien.

Von einer Nahversorgungsfunktion kann demnach ausgegangen werden, wenn

es sich um einen städtebaulich integrierten Standort mit räumlichem Bezug zu

umliegenden Wohnsiedlungsbereichen handelt und

die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens im funkti-

onalen Versorgungsgebiet an einem städtebaulich integrierten Standort eine Quote

von 35 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft (z. B. in der Warengruppe Nah-

rungs- und Genussmittel)48

der Bevölkerung nicht wesentlich überschreitet (Orien-

tierungswert).

Als städtebaulich integrierte Lage im Sinne dieses Einzelhandelskonzeptes werden

Standorte definiert, deren direktes siedlungs- bzw. wohnstrukturelles Umfeld an min-

destens zwei Seiten von zusammenhängender Wohnbebauung geprägt ist, ohne dass

städtebauliche Barrieren (wie zum Beispiel Autobahnen, Hauptverkehrsstraßen ohne

geeignete Querungsmöglichkeiten oder Bahngleise) den Standort von der Wohnbe-

bauung separieren und die fußläufige Erreichbarkeit einschränken.

Als funktionales Versorgungsgebiet ist regelmäßig derjenige Bereich zu definieren,

den das Planvorhaben fußläufig versorgen soll:

Im kompakten Siedlungsbereich der Ahauser Kernstadt entspricht die fußläufige Er-

reichbarkeit in der Regel einer Entfernung von rd. 600 m. Um die vorstehenden Bedin-

gungen zu erfüllen, müsste für moderne Lebensvollsortimenter in einer Größenordnung

von rd. 1.200 m² Verkaufsfläche ein Bevölkerungspotenzial von mindestens rund 5.000

Einwohnern im fußläufigen Einzugsbereich vorhanden sein49

. Bei Nicht-Erfüllung dieser

Bedingung wäre ein entsprechender Anbieter auf Kaufkraftzuflüsse von Gebieten au-

ßerhalb des direkten Wohnumfeldes angewiesen, was negative Auswirkungen auf den

zentralen Versorgungsbereich oder die Nahversorgungsstrukturen vermuten ließe und

den eingangs formulierten Zielsetzungen somit entgegenstünde.

Um auch in dünner besiedelten oder aufgelockerten Siedlungsbereichen außerhalb der

Kernstadt mit geringerer Bevölkerungsdichte, die ansonsten lediglich über geringfügige

bzw. keine eigenständigen Versorgungsstrukturen verfügen, eine funktionierende und

zukunftsfähige Nahversorgung zu ermöglichen, kann bei der Einordnung und Bewer-

tung (Einzelfallprüfung) auf größere Siedlungsbereiche innerhalb der Stadt Ahaus zu-

rückgegriffen werden, die räumliche / funktionale Beziehung zu dem Planvorhaben-

standort aufweisen können (funktional zugewiesenes Versorgungsgebiet). Demnach ist

das funktionale Versorgungsgebiet außerhalb der Kernstadt anhand nachprüfbarer Kri-

terien einzelfallbezogen zu definieren.

48

Diese liegt derzeit bei rund 2.240 Euro pro Einwohner inkl. Back- und Fleischwaren (IFH Retail Consul-

tants Köln, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2015).

49

Bei einer Flächenproduktivität von 4.500 Euro / m² und einem Anteil der Lebensmittelverkaufsfläche

von ca. 80 %. Vergleichbares gilt – aufgrund der in der Regel höherer Flächenproduktivität – für Le-

bensmitteldiscounter in einer Größenordnung von rund 1.000 m².


130

Berechnungsbeispiel zur „35 % - Regel“:

Ausgangssituation:

- Vorhaben: Lebensmitteldiscounter mit einer Gesamtverkaufsfläche von 1.200 m²

- Standort: städtebaulich integriert, außerhalb der 600 m- Zone um die Innenstadt

- im funktional zugewiesenen Versorgungsgebiet leben rd. 3.000 Einwohner

Berechnung des Soll-Umsatzes des Vorhabens:

Der geplante Lebensmitteldiscounter bietet auf rund 80 % seiner Gesamtfläche,

d. h. rund 960 m² Nahrungs- und Genussmittel an (1.200 m² x 80 % = 960 m²).

Auf dieser Fläche erwirtschaftet er im Schnitt voraussichtlich rund 5,2 Mio. Euro

(960 m² x 5.400 Euro / m² (Flächenproduktivität Lebensmitteldiscounter)

= 5,18 Mio. Euro

Abschöpfbare Kaufkraft der Bevölkerung im Versorgungsgebiet:

Die Bewohner des Versorgungsgebiets verfügen über eine Kaufkraft von rd. 6,68

Mio. Euro in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (3.000 EW x 2.240

Euro je EW = 6,72 Mio. Euro).

Ein Einzelanbieter kann in der Regel max. rd. 35 % dieser Kaufkraft abschöpfen:

6,68 Mio. Euro x 35 % = 2,35 Mio. Euro

Prüfung der Nahversorgungsfunktion (Umsatz / Kaufkraft-Relation):

Der Soll-Umsatz des Vorhabens im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel über-

steigt die abschöpfbare Kaufkraft der Bevölkerung um mehr als das Doppelte:

(5,18 Mio. Euro / 2,34 Mio. Euro = 2,20)

Schlussfolgerung:

Das Vorhaben dient nicht primär der Nahversorgung der Bevölkerung im zugedachten

Versorgungsgebiet, sondern müsste mehr als die Hälfte des Soll-Umsatzes im

Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel durch Kaufkraftzuflüsse von außerhalb

dieses Gebietes beziehen (ggf. zu Lasten anderer städtebaulich wünschenswerter

Standorte).

Das Vorhaben ist im Sinne des aus den Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes ab-

geleiteten Ansiedlungsgrundsatzes 1 nicht zulässig.

Eine über den Bestandsschutz hinausgehende Erweiterung der bestehenden sowie eine

Ansiedlung von zusätzlichen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetrieben an den

Sonderstandorten oder anderen städtebaulich nicht integrierten Standorten ist hin-

gegen auszuschließen. Insbesondere Standorte innerhalb von Gewerbe- und Industrie-

gebieten (mögliche Ausnahmen: Kioske und „Convenience-Stores“) sind ausdrücklich

ausgeschlossen, um den Charakter dieser Gebiete zu erhalten.

In jedem Fall ist bei der möglichen Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes mit nahver-

sorgungsrelevantem Kernsortiment in städtebaulich integrierter Lage eine Einzelfallbe-

trachtung unter Einbeziehung der o. a. Indikatoren durchzuführen sowie eine dezidierte

Abwägung aller einzelhandelsrelevanten städtebaulichen Belange erforderlich.


131

Grundsatz 2:

Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten (ohne nahversor-

gungsrelevante Hauptsortimente) sind zukünftig nur noch in den zentralen Ver-

sorgungsbereichen sowie ausnahmsweise zur Grundversorgung in den Siedlungs-

bereichen möglich.

Standorte für großflächige Einzelhandelsbetriebe i. S. v. § 11 (3) BauNVO mit zen-

trenrelevantem Kernsortiment im Sinne der Ahauser Sortimentsliste (ohne nahversor-

gungsrelevante Kernsortimente gemäß Grundsatz 1) müssen konsequent im zentralen

Versorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt liegen.

Standorte für nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Kern-

sortiment müssen ebenfalls im Hauptzentrum Innenstadt liegen. Innerhalb des perspek-

tivischen Nahversorgungszentrums sind nicht-großflächige Betriebe mit zentrenrelevan-

tem Kernsortiment möglich, wenn sie der spezifischen Versorgung der Bevölkerung im

Versorgungsgebiet des Zentrums (Ortsteil) dienen.

Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen nicht in Gewerbe- und Indust-

riegebieten oder anderen städtebaulich nicht integrierten Lagen angesiedelt wer-

den.

Ausnahme 1: Verkaufsstätten mit zentrenrelevanten Artikeln von produzierenden,

weiterverarbeitenden oder Handwerksbetrieben können auch in städtebaulich nicht in-

tegrierten Lagen (z. B. in GE-Gebieten) ausnahmsweise zugelassen werden, wenn keine

Negativauswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind und die

Verkaufsfläche

dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet ist,

in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist,

dem Hauptbetrieb flächenmäßig und umsatzmäßig deutlich untergeordnet ist und

die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschritten ist.

Im Einzelfall kann eine Begrenzung deutlich unterhalb der Großflächigkeit notwen-

dig sein.

Ausnahme 2: Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche können kleinflächige Be-

triebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment auch in Allgemeinen Wohngebieten, Dorf-

gebieten oder Mischgebieten in Ahaus zugelassen werden, wenn sie nachweislich der

Versorgung des umliegenden Gebietes dienen.

Erläuterungen:

Um die Zukunftsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche und insbesondere der

Ahauser Innenstadt mit seiner Versorgungsfunktion als Hauptzentrum zu gewährleisten

und so das Standortgefüge innerhalb des Ahauser Stadtgebietes attraktiv und zukunfts-

fähig zu gestalten, ist es sinnvoll und zielführend, die Ansiedlung von zentrenrelevan-

tem Einzelhandel räumlich zu steuern. Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem

Kernsortiment müssen demnach zukünftig in die zentralen Versorgungsbereiche der


132

Stadt Ahaus gelenkt werden, um diese Standorte in der jeweiligen Versorgungsbedeu-

tung zu sichern und weiter zu entwickeln sowie einen ruinösen, städtebaulich schädli-

chen Wettbewerb der verschiedenen Einzelhandelsstandorte untereinander zu vermei-

den. Eine klare Priorisierung muss dabei in Anbetracht der Funktion als Hauptzentrum

auf dem zentralen Versorgungsbereich „Hauptgeschäftsbereich Innenstadt“ liegen.

Dies gilt insbesondere für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem

Kernsortiment. Nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Kern-

sortiment können auch im perspektivischen Nahversorgungszentrum realisiert werden,

wenn die Kongruenz zwischen dem Umsatzvolumen des jeweiligen Planvorhabens und

der jeweiligen Kaufkraft im Versorgungsbereich des Zentrums gewährleistet ist.

Eine räumliche Lenkung von Einzelhandelsentwicklungen innerhalb der zentralen Ver-

sorgungsbereiche im Sinne einer positiven Innenstadtentwicklung, aber auch einer

Entwicklung des perspektivischen Nahversorgungszentrums, ist dabei zu empfehlen.

Insbesondere bei Neuansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimen-

ten müssen folgende Kriterien geprüft werden:

die Lage des Vorhabenstandortes, insbesondere im Hinblick auf die Möglichkeit

einer städtebaulichen Verknüpfung mit bestehenden Strukturen zur künftigen

Nutzung von Synergien,

die Größe (Verkaufsfläche) und das Warenangebot (Betriebstyp, Warenangebot)

des Vorhabens vor dem Hintergrund einer kommunalen und regionalen Verträg-

lichkeit sowie

die Funktion im Sinne einer Ergänzung / Diversifizierung des bestehenden Ange-

botes.

Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass nicht jede zur Verfügung stehende Fläche in-

nerhalb der zentralen Versorgungsbereiche durch Einzelhandel genutzt werden sollte /

muss, sondern im Einzelfall auch andere zentrentypische Nutzungen (wie beispielsweise

Dienstleistungen oder Gastronomie) im Sinne einer multifunktionalen Ausrichtung des

Zentrums in den Abwägungsprozess eingestellt werden sollten.

Die Zuordnung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten zu den

zentralen Versorgungsbereichen erfasst auch kleinflächige zentrenrelevante Einzelhan-

delsbetriebe. Auch diese Betriebe sind funktionsbestimmend für die zentralen Versor-

gungsbereiche. Daher impliziert der Grundsatz einen grundsätzlichen Ausschluss von

Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der

zentralen Versorgungsbereiche in Ahaus. Insbesondere die Ansiedlung mehrerer

kleinflächiger Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche kann

in der Summenwirkung dazu führen, dass die Funktionsfähigkeit der zentralen Versor-

gungsbereiche beeinträchtigt wird. Die Zielsetzung der Erhaltung und Entwicklung der

zentralen Versorgungsbereiche erfordert es, auch kleinflächige zentrenrelevante Einzel-

handelsbetriebe möglichst auf die zentralen Versorgungsbereiche zu lenken.

Jedoch sieht der Gesetzgeber unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit (mit Ausnah-

me des § 34 Absatz 3 BauGB) keinen Prüfbedarf und damit auch keinen expliziten Re-

gelungsbedarf. Trifft dies auf Lebensmittelmärkte in der überwiegenden Mehrheit der


133

Ansiedlungsfälle sogar zu, muss dies für andere zentrenrelevante Branchen (wie z. B.

Bekleidung, Schuhe, Elektronik) klar verneint werden. Fachmärkte mit einer Größen-

ordnung von beispielsweise 500 m² Verkaufsfläche erreichen schnell relativ hohe Ver-

kaufsflächenanteile im Verhältnis zu dem jeweiligen sortimentsspezifischen Angebot im

betroffenen zentralen Versorgungsbereich, so dass spätestens in der Summe mehrerer

solcher Vorhaben städtebauliche Folgewirkungen sehr wahrscheinlich wären. Will man

dies verhindert wissen, ist die Konsequenz ein gänzlicher Ausschluss von zentrenrele-

vantem Einzelhandel in Gebieten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Ist dies

z. B. in Gewerbe- und Industriegebieten, in Sondergebieten ohne Einzelhandelsvorprä-

gung sowie in reinen Wohngebieten städtebaulich sinnvoll und rechtlich auch einfach

umsetzbar, so schwer - auch und insbesondere im Hinblick auf die politische Vermittel-

barkeit dieser möglichen Erforderlichkeit - stellt sich dieser Ausschluss für Mischgebie-

te bzw. für allgemeine Wohngebiete dar.

Auch die Stadt Ahaus weist, ebenso wie zahlreiche andere Kommunen, z. T. traditionell

gewachsene kleinere Versorgungsangebote und -strukturen auf, die in der Regel durch

kleinflächige, inhabergeführte Fachgeschäfte mit zentrenrelevanten Sortimenten ge-

prägt sind. Für diese soll das Konzept keine existenzgefährdenden Rahmenvorgaben

formulieren, was i. d. R. auch einem politischen Konsens und damit den städtebauli-

chen Zielvorstellungen der Stadt entspricht. Für Mischgebiete und Allgemeine Wohn-

gebiete ist daher im Einzelfall zu prüfen, ob ein konsequenter Ausschluss zentrenrele-

vanten Einzelhandels oder eine Zulässigkeit im Sinne einer ergänzenden Versorgung

der Bevölkerung im unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dieser Läden den Zielen

und Grundsätzen des Einzelhandelskonzeptes bzw. den stadtentwicklungspolitischen

Zielvorstellungen der Stadt Ahaus entspricht. Nicht-großflächige Einzelhandelsbetriebe

mit zentrenrelevantem Kernsortiment können somit ausnahmsweise auch in den Sied-

lungsbereichen realisiert werden. Voraussetzung ist, dass von solchen Einrichtungen

keine Negativauswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind.

Diese sind in der Regel dann nicht anzunehmen, wenn Einzelhandelsbetriebe mit zen-

trenrelevanten Hauptsortimenten der ergänzenden Versorgung der Bevölkerung im

unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dieser Läden dienen.


134

Grundsatz 3:

Großflächige Einzelhandelsbetriebe50

mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimen-

ten werden zukünftig im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt und vorrangig

an dafür vorgesehenen Sonderstandorten angesiedelt.

Zentrenrelevante Randsortimente bei Betriebsstandorten großflächiger Betriebe

außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt sind zu begrenzen.

Standorte für großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 (3) S. 1 Nr. 2

BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment im Sinne der Ahauser Sortiments-

liste können im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt liegen. Bei der nach § 11

(3) BauNVO erforderlichen bauleitplanerischen Zulassungsentscheidung ist im Einzelfall

zu prüfen, ob die Ansiedlung eines derartigen Betriebes mit den städtebaulichen Ziel-

setzungen für den zentralen Versorgungsbereich vereinbart werden kann.

Daneben wird empfohlen, bauleitplanerische Standortentscheidungen für großflächige

Einzelhandelsbetriebe im Sinne des § 11 (3) S. 1 Nr. 2 BauNVO mit nicht-zentrenrele-

vantem Kernsortiment auf die definierten Sonderstandorte zu konzentrieren. Voraus-

setzung hierfür ist, dass der avisierte Standortbereich Bestandteil eines im Regionalplan

ausgewiesenen Allgemeinen Siedlungsbereichs (ASB) ist.

Nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe (≤ 800 m² Verkaufsfläche) mit nicht-

zentrenrelevantem Kernsortiment sind planungsrechtlich auch außerhalb der zentralen

Versorgungsbereiche möglich (z. B. im MI, GE). Im Sinne der Ziele des Einzelhandels-

konzeptes der Stadt Ahaus sollte vor Öffnung neuer Standorte für nicht-zentren-

relevanten Einzelhandel die Option einer Konzentration an bestehenden Standorten

geprüft werden.

Zentrenrelevante Randsortimente von großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Sinne

des § 11 (3) S. 1 Nr. 2 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment außerhalb

des zentralen Versorgungsbereiches sind im Rahmen einer Sondergebietsfestsetzung so

zu beschränken, dass schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ver-

mieden werden. Im Regelfall sollten die zentrenrelevanten Randsortimente 10 % der

Gesamtverkaufsfläche, jedoch nicht mehr als maximal 2.500 m² Verkaufsfläche, nicht

überschreiten, wobei ggf. weiterführende Beschränkungen für ein Einzelsortiment sinn-

voll und notwendig sein können (Einzelfallprüfung erforderlich). Die zulässige Randsor-

timentsfläche darf nicht von nur einem Sortiment belegt werden. Zwischen dem Kern-

sortiment und dem Randsortiment muss ein funktionaler Zusammenhang bestehen. In

Einzelfällen kann auch eine weitergehende Beschränkung mit Blick auf die Zielsetzun-

gen zur Entwicklung und Erhaltung zentraler Versorgungsbereiche sinnvoll sein.

50

Es ist darauf hinzuweisen, dass Grundsatz 3 ausschließlich Regelungen zur Steuerung des großflächigen

Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment betrifft, da sowohl das Bauplanungsrecht als

auch die übergeordnete Landesplanung keine Ermächtigungsgrundlagen zur Steuerung des kleinflächi-

gen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels bereitstellen. So kann – per Definition – ein kleinteiliger Ein-

zelhandelsbetrieb mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment die Versorgungsfunktion eines zentralen

Versorgungsbereiches, die sich im Wesentlichen auch durch das Angebot zentrenrelevanter Sortimente

definiert, nicht negativ beeinflussen.


135

Erläuterungen:

Als Vorrangstandort für die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzel-

handelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment definiert das Einzel-

handelskonzept die Sonderstandorte. Hier stehen die beiden Sonderstandorte Adenau-

erring / B 70 sowie Coesfelder Straße im Fokus, da diese im Allgemeinen Siedlungsbe-

reich liegen. Insbesondere unter Berücksichtigung der gesamtstädtischen Verkehrs- und

Lieferströme sowie der bestehenden Einzelhandelsvorprägungen an diesen Ergänzungs-

standorten ist die Konzentration großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht-

zentrenrelevantem Kernsortiment an diesen Standorten empfehlenswert. Darüber hin-

aus können derartige Betriebe auch in der Innenstadt realisiert werden, soweit Auswir-

kungen gemäß § 11 (3) BauNVO ausgeschlossen werden können und das Vorhaben

die Entwicklungsziele und -empfehlungen des zentralen Versorgungsbereiches nicht

beeinträchtigt.

Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten (Kern-)Sortimenten

führen regelmäßig sogenannte Ergänzungs- oder Randsortimente. Während von

nicht-zentrenrelevanten Randsortimenten definitionsgemäß keine Gefährdung für die

Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche ausgeht, sind bei zentrenrelevanten

Randsortimenten außerhalb des städtebaulich-funktionalen Zentrums (beispielsweise in

Möbelhäusern) Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche möglich. Obwohl

das Anbieten von zentrenrelevanten Randsortimenten außerhalb des Zentrums den

städtebaulichen Zielen dieses Einzelhandelskonzeptes widerspricht, wäre ein völliger

Ausschluss unrealistisch, da sich diese Angebotsform bereits in vielen Branchen etabliert

hat (bei Möbelanbietern z. B. Glas / Porzellan / Keramik oder Wohndekorationsartikel).

Diese zentrenrelevanten Randsortimente sollten jedoch nur in begrenztem Umfang und

vor allem nur dann, wenn ein direkter funktionaler Bezug zum Hauptsortiment vorhan-

den ist, zulässig sein. Daher sieht das Einzelhandelskonzept für die Stadt Ahaus eine

Begrenzung auf 10 % der gesamten Verkaufsfläche (jedoch nicht mehr als max.

2.500 m² Verkaufsfläche) vor. Aufgrund der kleinteiligen Angebotsstrukturen in zentra-

len Versorgungsbereichen sollte darüber hinaus sichergestellt werden, dass die Rand-

sortimentsfläche nicht von einem einzigen Sortiment belegt werden kann. Demnach

sollte weiterhin angegeben sein, wie groß die Fläche für ein einzelnes Sortiment maxi-

mal sein darf. Eine städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeit sollte dabei

ggf. im Einzelfall geprüft werden.

Bestehende großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem Kern-

sortiment, die außerhalb der ergänzenden Sonderstandorte an städtebaulich nicht inte-

grierten Standorten liegen, unterliegen grundsätzlich dem Bestandsschutz. Eine (wett-

bewerbsmäßige) Anpassung der Betriebe im Sinne einer Erweiterung der bestehenden

Verkaufsflächen oder einer Veränderung der sortimentsspezifischen Aufstellung des

jeweiligen Betriebes sollte nur im Rahmen von Einzelfallprüfungen und unter Beach-

tung der Ziele und Grundsätze des fortgeschriebenen Einzelhandelskonzeptes bewertet

werden.


136

Anhang


137

A1 Verzeichnisse

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Warengruppenspezifische Verkaufsflächenausstattung

Ahaus – Vergleich 2005/2006 und 2015 .................................. 27

Abbildung 2: Verteilung der Verkaufsflächen und Betriebe in Ahaus

differenziert nach städtebaulicher Lage bzw.

Standortkategorie ..................................................................... 63

Abbildung 3: Räumliche Verteilung des Verkaufsflächenangebots in

Ahaus im Jahr 2015 nach städtebaulicher Lage –

warengruppenspezifische Betrachtung ...................................... 65

Abbildung 4: Prognose zur Bevölkerungsentwicklung in Ahaus bis

zum Jahr 2025 ......................................................................... 77

Abbildung 5: Entwicklung des privaten Verbrauchs / Entwicklung

des Anteils der Einzelhandelsausgaben am privaten

Verbrauch (bundesweit) ........................................................... 78

Abbildung 6: Anteil des B2C-E-Commerce am Einzelhandelsumsatz

in Deutschland in den Jahren 2000 bis 2014 (mit

Prognose für 2015) .................................................................. 80

Abbildung 7: Zielzentralitäten des Einzelhandels in Ahaus als rein

quantitative Orientierungsgröße ............................................... 83

Abbildung 8: Standortstrukturmodell für die Stadt Ahaus ............................... 94

Abbildung 9: Bestimmung der Zentrenrelevanz von Sortimenten ................. 123

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Sortimentsspezifische Erhebungssystematik Junker +

Kruse ....................................................................................... 11

Tabelle 2: Definition von Lagekategorien .................................................. 14

Tabelle 3: Angebotsbausteine der Nahversorgung .................................... 16

Tabelle 4: Ahauser Ortsteile mit Einwohnerzahlen .................................... 23

Tabelle 5: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale in Ahaus ................ 24

Tabelle 6: Einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattungen im

Vergleich .................................................................................. 29

Tabelle 7: Einzelhandelsbestand in Ahaus nach Warengruppen ................. 30

Tabelle 8: Verkaufsflächenangebot in der Ahauser Innenstadt .................. 48

Tabelle 9: Verkaufsflächenangebot im Ortsteilzentrum Alstätte................. 50

Tabelle 10: Verkaufsflächenangebot im Ortsteilzentrum Ottenstein ............ 52

Tabelle 11: Verkaufsflächenangebot im Nahversorgungszentrum

Coesfelder Straße ..................................................................... 54

Tabelle 12: Verkaufsflächenangebot am Standort Adenauerring / B

70 ............................................................................................ 56


138

Tabelle 13: Verkaufsflächenangebot am Standort Gewerbegebiet

Ahaus / „ehem. Hellweg-Standort“ .......................................... 58

Tabelle 14: Verkaufsflächenangebot am Standort Gewerbegebiet

Wüllen – „Kaufland-Standort“ ................................................. 60

Tabelle 15: Einzelhandelsangebot in den Ahauser Ortsteilen ....................... 61

Tabelle 16: Kennziffern zum Lebensmittelangebot in den Ahauser

Ortsteilen ................................................................................. 68

Tabelle 17: Ausgabenanteile für verschiedene Branchen im

Einzelhandel – Trendaussagen ................................................. 79

Tabelle 18: Sortimentsliste für die Stadt Ahaus .......................................... 124

Kartenverzeichnis

Karte 1: Lage der Stadt Ahaus in der Region .......................................... 21

Karte 2: Siedlungs- und Stadtstruktur von Ahaus ................................... 22

Karte 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im

regionalen Vergleich ................................................................. 25

Karte 4: Großflächige Einzelhandelsbetriebe in Ahaus ............................ 41

Karte 5: Leerstände in Ahaus ................................................................. 43

Karte 6: Die Einzelhandelslagen der Ahauser Innenstadt ......................... 44

Karte 7: Die Einzelhandelslagen des zentralen Bereichs Alstätte .............. 49

Karte 8: Die Einzelhandelslagen des Ortsteilzentrums

Ottenstein ................................................................................ 51

Karte 9: Die Einzelhandelslagen des zentralen Bereichs

Coesfelder Straße ..................................................................... 53

Karte 10: Die Einzelhandelslagen am Standort Adenauerring /

B70 .......................................................................................... 55

Karte 11: Die Einzelhandelslagen des Standortes Gewerbegebiet

Ahaus / „ehem. Hellweg-Standort“ .......................................... 57

Karte 12: Die Einzelhandelslagen des Standortes Gewerbegebiet

Wüllen – „Kaufland-Standort“ ................................................. 59

Karte 13: Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in

Ahaus und räumliche Angebotsschwerpunkte gemäß

Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2006 ................................. 61

Karte 14: Strukturprägende Lebensmittelanbieter in Ahaus mit

600 m – Fußwegedistanzen ...................................................... 71

Karte 18: Räumliches Entwicklungsleitbild ................................................ 87

Karte 19: Perspektivische Standortstruktur in Ahaus ................................. 98

Karte 20: Zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt“ ............................ 103

Karte 21: Zentraler Versorgungsbereich „perspektivisches

Nahversorgungszentrum Ottenstein“ ..................................... 106

Karte 22: Sonderstandort Adenauerring / B70 ....................................... 109


139

Karte 23: Sonderstandort GE Ahaus / „ehemaliger Hellweg-

Standort“ ............................................................................... 110

Karte 24: Sonderstandort GE Wüllen / „Kaufland-Standort“ .................. 112

Karte 25: Sonderstandort Coesfelder Straße ........................................... 113


140

A2 Legende


141

A3 Glossar – Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe

Begriff Erläuterung

Einzelhandel

im engeren Sinne

Absatz von Waren an Endverbraucher ohne Kraftfahr-

zeug-handel, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffhandel

sowie rezeptpflichtige Apothekenwaren.

Einzelhandelsbetrieb Ein Einzelhandelsbetrieb ist ein Betrieb, der ausschließ-

lich oder überwiegend an letzte Verbraucher verkauft.

Hierzu zählen u. a. alle Kauf- und Warenhäuser, SB-

Warenhäuser, Fachgeschäfte, Verbrauchermärkte sowie

Fachmärkte. Dazu gehört auch der Direktverkauf von

Herstellern an Endverbraucher, unabhängig davon, ob

dieser am Standort des Fertigungsbetriebes oder in ei-

nem eigens dazu geschaffenen Zentrum (Factory-

Outlet-Center) erfolgt.

Einzelhandelsrelevante

Kaufkraft

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft bezeichnet denje-

nigen Anteil an den privaten Verbrauchsausgaben, der

dem Einzelhandel zufließt. Verschiedene Institute (GfK,

IFH RETAIL CONSULTANTS) ermitteln diesen Schätz-

wert auf unterschiedlichen räumlichen Einheiten und in

der Regel in regelmäßigen Abständen (jährlich aktuali-

siert).


Kaufkraftkennziffer

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer be-

schreibt das Verhältnis der in einer räumlichen Teilein-

heit vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft

pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwohner-

bezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik.

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer pro

Kopf gibt die prozentuale Abweichung der Pro-Kopf-

Einzelhandels-relevanten-Kaufkraft vom Bundesdurch-

schnitt (Indexwert = 100) an. Die Kennziffern werden

z. B. von der Gesellschaft für Konsum- Markt- und Ab-

satzforschung (GfK) in Nürnberg oder der IFH RETAIL

CONSULTANTS in Köln ermittelt und jährlich aktuali-

siert.


Zentralität

Die einzelhandelsrelevante Zentralität einer Stadt / Re-

gion stellt ein Kriterium nicht zuletzt für die Leistungs-

stärke des Einzelhandels dar, denn sie ist Indikator da-

für, wie weit es einem Teilraum gelingt, zur lokal ge-

bundenen Kaufkraft zusätzliche Kaufkraft zugunsten

des niedergelassenen Einzelhandels anzuziehen. Die

Einzelhandelszentralität ist damit eine Maßzahl für den

Kaufkraftzufluss oder den Kaufkraftabfluss einer Ge-

meinde. Die gesamtstädtische Zentralität sagt jedoch

nichts darüber aus, welche räumlichen Teilbereiche ei-

ner Gemeinde / Region zu dieser Zentralität beitragen.


142

Hierzu ist eine weitergehende Analyse erforderlich.


Zentralitätskennziffer

Die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer wird

durch das Verhältnis von Einzelhandelsumsatz zu dem

vorhandenen einzelhandelsrelevanten Nachfragevolu-

men berechnet. Ein Wert von 100 bedeutet, dass der

Einzelhandelsumsatz genauso groß ist, wie die einzel-

handelsrelevante Kaufkraft in dieser Region. Abwei-

chungen über den Basiswert (Indexwert = 100) deuten

auf eine regionale Ausstrahlung hin bzw. eine Abwei-

chung unterhalb des Basiswertes deutet auf mögliche

Strukturschwächen des Einzelhandels in der untersuch-

ten Region hin. Differenziert nach Warengruppen las-

sen sich auch auf dieser Ebene entsprechende Bewer-

tungen vornehmen.

Fachmarkt (Großflächiger) Einzelhandelsbetrieb, in der Regel ab

400 m² Verkaufsfläche, Konzentration des Sortiments

auf eine oder einige wenige Branchen des mittel- oder

langfristigen Bedarfs (Non-Food, ausgenommen Kfz-

Handel), meist Standorte außerhalb zentraler Einkaufs-

bereiche mit guter Pkw-Erreichbarkeit (v. a. in Gewer-

be- und Sondergebieten, an Ausfallstraßen, im Außen-

bereich von Städten), Dominanz des Selbstbedie-

nungsprinzips. (Beispiele: Bekleidungsfachmarkt,

Schuhfachmarkt, Unterhaltungselektronikfachmarkt,

Drogeriefachmarkt).

GPK Gängige Sortimentsgruppenbezeichnung für „Glas /

Porzellan / Keramik“.

Großflächiger Einzelhandel Großflächige Einzelhandelsbetriebe (ab einer Verkaufs-

fläche von 800 m²) unterliegen dem Sonderregime des

§ 11 (3) BauNVO, da von ihnen (als zu widerlegende

Vermutungsregel) negative städtebauliche Auswirkun-

gen ausgehen können. Zu den großflächigen Einzel-

handelsbetrieben zählen u. a. Einkaufszentren, Waren-

häuser, SB-Warenhäuser, Kaufhäuser, Verbraucher-

märkte sowie Fachmärkte.

Kaufkraftabfluss Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, die durch die am

Ort vorhandenen Anbieter nicht gebunden werden

kann und folglich in andere Orte / das Umland oder in

den Versand- / Internethandel abfließt. Kaufkraftab-

flüsse zeigen die räumliche Einkaufsorientierung der an-

sässigen Bevölkerung auf.

Kaufkraftbindung Die Kaufkraftbindung beschreibt den Anteil der einzel-

handelsrelevanten Kaufkraft der Einwohner einer Ge-

meinde / Region, der vom örtlichen Einzelhandel ge-

bunden und somit in Umsatz umgewandelt werden

kann.


143

Einzelhandelsrelevantes

Kaufkraftpotential

Das am Ort vorhandene einzelhandelsrelevante Kauf-

kraftvolumen, ermittelt aus der Einwohnerzahl und der

einzelhandelsrelevanten Kaufkraft.

Kernsortiment / Rand-

sortiment

Zwischen den Begriffen Kernsortiment und Randsorti-

ment besteht insofern eine Wechselbeziehung, da das

Randsortiment zu einem spezifischen Kernsortiment le-

diglich hinzutritt und dieses gleichsam ergänzend durch

solche Waren anreichert, die jedenfalls eine gewisse

Beziehung und Verwandtschaft mit den Waren des

Kernsortiments haben. Zugleich muss das Angebot des

Randsortiments dem Kernsortiment in seinem Umfang

und seiner Gewichtigkeit deutlich untergeordnet sein

(i. d. R. bis zu 10 % der Gesamtverkaufsfläche). Rand-

sortimente sind damit nur solche Warengruppen, die

einem bestimmten Kernsortiment als Hauptsortiment

sachlich zugeordnete und hinsichtlich des Angebotsum-

fangs deutlich untergeordnete Nebensortimente sind.

Lebensmitteldiscounter Lebensmittelmarkt ohne Bedienungselemente (z. B. Kä-

se- oder Wursttheke) mit deutlich eingeschränkter Arti-

kelzahl (ca. 1.000 bis 3.000 Artikel) im Vergleich zu

z. B. Supermärkten (Artikelzahl ca. 7.500). Angebots-

schwerpunkte sind Lebensmittel und Drogerieartikel

sowie Randsortimente (Aktionswaren), die einen be-

deutsamen Bestandteil der Marketingstrategie von Le-

bensmitteldiscountern ausmachen; z. B. Aldi, Penny,

Lidl, Netto. Verkaufsfläche ab 800 – 1.300 m².

Lebensmittel-

vollsortimenter

Im Praxisgebrauch wird der Begriff des „Lebensmittel-

vollsortimenters“ zur Abgrenzung gegenüber den „Le-

bensmitteldiscountern“ verwendet. Im Vergleich zum

Discounter (rd. 1.000 bis 3.000 Artikel) verfügt der

Vollsortimenter über Bedienelemente (Wurst- / Kä-

setheke) und vor allem ein deutlich breiteres und tiefe-

res Sortiment im Schwerpunktbereich Lebensmittel. Das

Spektrum der Lebensmittelvollsortimenter reicht von

Supermärkten über Verbrauchermärkte bis hin zu SB-

Warenhäusern. Diese Betriebsformen unterscheiden

sich untereinander vor allem hinsichtlich der Verkaufs-

flächengröße (400 m² bis teilweise mehr als 10.000 m²)

und der Anzahl der angebotenen Artikel (zwischen rd.

7.000 bis 60.000 Artikel).

Nahversorgungs-

relevantes Sortiment

Als nahversorgungsrelevantes Sortiment werden Wa-

rengruppen bezeichnet, die dem täglichen Bedarf die-

nen (Lebensmittel, Getränke sowie ggf. auch Drogerie-

und Kosmetikartikel) und demzufolge wohnortnah

(auch fußläufig) nachgefragt werden können. Die nah-

versorgungsrelevanten Sortimente sind (bzw. sollten

auch) zentrenrelevant sein.

Nahversorgungsstandort Ein Nahversorgungsstandort ist ein (meist solitärer) Ein-

zelhandelsstandort und kann z. B. aus einem Lebens-


144

mittelvollsortimenter und/oder Lebensmitteldiscounter

bestehen. Aus städtebaulicher Sicht ist er nicht in eine

funktionale Einheit eingebunden (somit i. d. R. kein

zentraler Versorgungsbereich). Ein Nahversorgungs-

standort ist lediglich in städtebaulich integrierten Lagen

anzutreffen.

Nahversorgungszentrum Ein Nahversorgungszentrum verfügt über eine erkenn-

bare städtebauliche Einheit (z. B. durch Platz oder Stra-

ßengestaltung) und liegt im Siedlungsgefüge integriert

in räumlicher Nachbarschaft zu Wohngebieten. Es stellt

ein lokales Versorgungszentrum dar, welches überwie-

gend der Nahversorgung im Bereich der kurzfristigen

Bedarfsdeckung dient. Die Angebotsstruktur wird in der

Regel durch einen Lebensmittelvollsortimenter und /

oder Lebensmitteldiscounter, Lebensmittelfachgeschäf-

te, Lebensmittelhandwerksbetriebe sowie vereinzelt

kleineren Fachgeschäften bestimmt. Darüber hinaus

sind zum Teil Dienstleistungsbetriebe, wie beispielswei-

se Friseur, Bank, Sonnenstudio angegliedert.

Nicht-zentrenrelevante

Sortimente

Nicht-zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich i. d. R.

durch hohen Flächenanspruch, geringe Kopplungsakti-

vitäten und, aufgrund ihrer Größe, eingeschränkte

Transportfähigkeit aus. Sie sind abzugrenzen von nah-

versorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sorti-

menten. Für den zentrenbezogenen Einzelhandel besit-

zen Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten

Kernsortimenten (z. B. Bau- und Gartenmärkte, Mö-

belanbieter) keine Bedeutung, so dass sie insbesondere

an nicht integrierten Standorten vorhanden sind, an

denen sie eine gute verkehrliche Erreichbarkeit und

ausreichend große Flächen vorfinden. Ein Gefähr-

dungspotential für gewachsene Zentren ist bei den

nicht-zentrenrelevanten Sortimenten i. d. R. nicht ge-

geben.

Problematisch ist in diesem Zusammenhang allerdings

der Anteil zentrenrelevanter Randsortimente, die i. d. R.

als ergänzende Sortimente von Betrieben mit nicht-

zentrenrelevanten Kernsortimenten angeboten werden

(z. B. GPK / Haushaltswaren in Möbelhäusern) und, je

nach Größenordnung, durchaus negative Auswirkun-

gen auf den Einzelhandel in den zentralen Bereichen

einer Gemeinde haben kann.

Sonderstandort bzw.

Ergänzungsstandort

Sonder-/Ergänzungsstandorte des Einzelhandels sind

Standorte des i. d. R. großflächigen Einzelhandels. Es

handelt sich dabei zum einen um Einkaufszentren und

zum anderen um Einzelhandelsbetriebe sowohl mit zen-

tren- als auch mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten

(z. B. Gartenmärkte, Baumärkte, Möbelmärkte). Kenn-

zeichnend ist dabei eine autokundenorientierte Lage.


145

Sortimentsliste

(ortstypische)

Eine ortstypische Sortimentsliste ist eins der wesentli-

chen Steuerungsinstrumente im Rahmen der Bauleit-

planung. Sie nimmt eine Differenzierung nach nahver-

sorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-

zentrenrelevanten Sortimenten vor, um in der Praxis die

Zuordnung des sortimentsspezifischen Einzelhandels zu

räumlich und funktional definierten zentralen Versor-

gungsbereichen vornehmen zu können.

Bei der Erstellung der Sortimentsliste wird der aktuell

vorhandene Bestand berücksichtigt; es können aller-

dings auch zentrenrelevante Sortimente aufgenommen

werden, die noch nicht angeboten werden (perspektivi-

sches Kriterium).

Dabei muss eine Sortimentsliste immer auf die gemein-

despezifische Situation abgestellt werden, die einen Be-

zug zu den örtlichen Verhältnissen und den Entwick-

lungsperspektiven einer Gemeinde besitzt. Bei der Er-

stellung einer ortstypischen Sortimentsliste sind zudem

die auf Landesebene vorgegebenen Zielaussagen (z. B.

durch Landesentwicklungsprogramme oder Einzelhan-

delserlasse) zu berücksichtigen.

Stadtteil- / Ortsteilzent-

rum

Ein Stadtteil- bzw. Ortsteilzentrum stellt eine städte-

bauliche Einheit dar. Aus städtebaulicher Sicht ist es

i. d. R. abgesetzt vom Hauptsiedlungsgefüge und liegt

in räumlicher Nähe zu Wohngebieten. Es dient zum ei-

nen der Nahversorgung und zum anderen der Grund-

versorgung eines Stadtteils (bzw. Versorgungsberei-

ches) mit Waren des mittel- bis langfristigen Bedarfs.

Die Angebotsstruktur ist gekennzeichnet durch Le-

bensmittelvollsortimenter und/oder Lebensmitteldis-

counter (z. T. mit Konkurrenzsituation), Lebensmittel-

fachgeschäfte und Lebensmittelhandwerksbetriebe.

Darüber hinaus umfasst das Einzelhandelsangebot Wa-

rengruppen des mittel- und langfristigen Bedarfs, je-

doch z. T. in geringer Tiefe und Breite. Darüber hinaus

sind zentrentypische Dienstleistungen (z. B. Bank, Ver-

sicherungsbüro, Post, Friseur, Reisebüro, Ärzte, Gastro-

nomie, aber auch Freizeit- und Verwaltungseinrichtun-

gen) vorhanden.

(Städtebaulich)

Integrierte Lage

Eine Legaldefinition des Begriffs der „städtebaulich in-

tegrierten Lage“ existiert nicht. Im Sinne des Ahauser

Einzelhandelskonzeptes werden hiermit Einzelhandels-

betriebe bezeichnet, die in das Siedlungsgefüge der

Stadt Ahaus integriert und weitestgehend von Wohn-

siedlungsbereichen umgeben sind, in denen die Einzel-

handelsdichte und -konzentration jedoch nicht aus-

reicht, um sie als Zentrum zu bezeichnen. Dabei wer-

den auch teilintegrierte Standorte, die nicht vollständig

von Wohnbebauung umgeben sind, in dieser Kategorie

erfasst: Konkret wurden alle Standorte als integriert


146

eingestuft, deren direktes Umfeld in mehr als zwei

Himmelsrichtungen von zusammenhängender Wohn-

bebauung geprägt ist, ohne dass städtebauliche Barrie-

ren wie Autobahnen oder Bahngleise den Standort von

der Wohnbebauung separieren.

Supermarkt

(= Lebensmittelmarkt)

Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von mind.

400 m² – max. 1.500 m². Deutlicher Angebotsschwer-

punkt (> 80 % der Verkaufsfläche) im Bereich Nah-

rungs- und Genussmittel einschl. Frischwaren und er-

gänzend Waren des täglichen und kurzfristigen Bedarfs,

aber Bedienungselemente (Käse- und Wursttheke) und

Selbstbedienungsprinzip. Weitgehender Verzicht auf

Aktionswaren und zentrenrelevante Randsortimente.

Umsatzkennziffer Umsatzkennziffern bringen die regionale Verteilung der

Einzelhandelsumsätze in Deutschland zum Ausdruck.

Berechnungsgrundlage ist die Umsatzsteuerstatistik,

wobei diese regional bereinigt werden muss. Der Um-

satz in Euro gibt den gesamten im jeweiligen Gebiet

getätigten Einzelhandelsumsatz an. Der Umsatz pro

Kopf gibt einen Durchschnittsbetrag des Einzelhandel-

sumsatzes für jeden Einwohner des Gebietes an. Die

Umsatzkennziffer pro Kopf stellt somit die prozentuale

Abweichung des Pro-Kopf-Umsatzes vom Durchschnitt

der Bundesrepublik (Indexwert = 100) dar. Abwei-

chungen über den Basiswert deuten auf einen umsatz-

stärkeren Einzelhandel im Vergleich mit dem Bundes-

durchschnitt hin bzw. eine Abweichung unterhalb des

Basiswertes deutet auf vergleichsweise niedrigere Um-

sätze im Einzelhandel in der untersuchten Region hin,

und kann somit Hinweise auf die Attraktivität einer

Stadt als Einzelhandelsstandort geben.

Verbrauchermarkt Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von 1.500

– 3.000 bzw. 5.000 m², breites und tiefes Sortiment an

Nahrungs- und Genussmitteln und an Ge- und Ver-

brauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs.

Angebotsschwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel,

aber mit zunehmender Größe nehmen die Verkaufsflä-

chenanteile von Non-Food-Artikeln zu. Überwiegend

Selbstbedienung, häufig Dauerniedrigpreispolitik oder

Sonderangebotspolitik, Standort auch autokundenori-

entiert.

Verkaufsfläche Gemäß dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom

24. November 2005 (BVerwG 4 C 10.04) sind in die

Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes auch The-

kenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden

können, die Vorkassenzone sowie ein ggf. vorhandener

Windfang einzubeziehen. Ohnehin gilt die Definition,

dass Verkaufsfläche diejenige Fläche ist, die dem Ver-


147

kauf dient, einschließlich der Gänge, Treppen in den

Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegen-

stände, Kassenzonen, Schaufenster, und sonstige Flä-

chen, soweit sie dem Kunden zugänglich sind, sowie

Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorüberge-

hend genutzt werden.

Verkaufsflächenausstat-

tung je Einwohner

Das Verhältnis der einzelhandelsrelevanten Verkaufsflä-

che (gesamtstädtisch oder auch branchenspezifisch) be-

zogen auf die jeweilige Einwohnerzahl (der Gemeinde /

Region) ist ein quantitativer Versorgungsindikator für

den Ausstattungsstandard des jeweiligen Untersu-

chungsgebietes.

Zentraler Versorgungs-

bereich

Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein (im Sinne der

§§ 1 (6) Nr. 4, 2 (2), 9 (2a), 34 (3) BauGB und § 11 (3)

BauNVO) schützenswerter Bereich, der sich aus planeri-

schen Festlegungen (Bauleitplänen, Raumordnungsplä-

nen), raumordnerischen und oder städtebaulichen Kon-

zeptionen sowie tatsächlichen, örtlichen Verhältnissen

ergibt.

Innerhalb einer Kommune kann es mehr als nur einen

zentralen Versorgungsbereich geben (innerstädtisches

Hauptzentrum sowie Stadtteil- / Neben oder Nahver-

sorgungszentren). Daneben muss ein zentraler Versor-

gungsbereich zum Betrachtungszeitraum noch nicht

vollständig entwickelt sein, wobei eine entsprechende,

eindeutige Planungskonzeption (zum Genehmigungs-

zeitpunkt eines Vorhabens) vorliegen muss. Innerhalb

der Innenstadt setzt sich ein zentraler Standortbereich

für Einzelhandel und Dienstleistungen ab. Bei dem

zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt handelt es

sich somit lediglich um einen Teil der durch ein hohes

Maß an Nutzungsvielfalt geprägten Innenstadt. Die In-

nenstadt „als Ganzes“ übernimmt dabei über den Ein-

zelhandel hinausgehende Funktionen wie öffentliche

und private Dienstleistungen, Wohnen, Freizeit, Kultur

und Erholung.

Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches

ist unter städtebaulichen und funktionalen Gesichts-

punkten vorzunehmen. Dabei kann ein zentraler Ver-

sorgungsbereich über die Grenzen des innerstädtischen

Geschäftsbereiches hinausgehen und muss nicht zwin-

gend mit einer Kerngebietsausweisung (im Bebauungs-

plan) übereinstimmen. Wesentliche Abgrenzungskrite-

rien sind:

Funktionale Kriterien: Einzelhandelsdichte, Passanten-

frequenz, Kundenorientierung der Anbieter (Autokun-

den, Fußgänger), Multifunktionalität (Dienstleistungen,

Einzelhandel, Gastronomie). Städtebauliche Kriterien:

Bebauungsstruktur, Gestaltung und Dimensionierung

der Verkehrsstruktur, Barrieren (Straße, Bahnlinie etc.),


148

Gestaltung öffentlicher Raum (Pflasterung, Begrünung

etc.) und Ladengestaltung / -präsentation.

Zentrenrelevante

Sortimente

Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich durch Besu-

cherfrequenzerzeugung, Integrationsfähigkeit, Einzel-

handelszentralität, Kopplungsaffinität und Transportfä-

higkeit aus. Sie sind abzugrenzen von nahversorgungs-

relevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten.

Für den zentrenbezogenen Einzelhandel besitzen Wa-

rensortimente mit Zentrenrelevanz eine hohe Bedeu-

tung, die mit zunehmender Sortimentsüberschneidung

der an den nicht integrierten Standorten geführten Wa-

rensortimente geschwächt werden kann. Insbesondere

Betriebe, die an dezentralen bzw. städtebaulich nicht

integrierten Standorten angesiedelt werden, können

durch das Angebot von zentrenrelevanten Sortimenten,

d. h. durch Angebotsüberschneidungen bei gleichzeitig

wesentlich günstigeren Wettbewerbsbedingungen

(Standortvorteile u. a. aufgrund günstiger Miet- bzw.

Grundstückspreise; geringen Betriebes- und Personal-

kosten, besserer (Pkw-) Erreichbarkeit; kostenfreiem

Parken), zu einem Bedeutungsverlust der Innenstädte

und Stadtteilzentren beitragen. Die von zentrenrelevan-

ten Sortimenten ausgehenden Gefährdungspotentiale

für gewachsene Zentren sind zudem abhängig von der

Größe und der zentralörtlichen Bedeutung der Kom-

mune (z. B. kann der Lebensmitteleinzelhandel in

Grundzentren - angesichts der daraus resultierenden

Kundenfrequenz, von denen auch Anbieter in anderen

Branchen profitieren - durchaus zentrentragend sein).

Im Hinblick auf die Verwendung von ortstypischen Sor-

timentslisten als räumliches Steuerungsinstrument (Bau-

leitplanung) zur Sicherung städtebaulicher Ziele ist eine

einzelfallbezogene bzw. stadtspezifische Konkretisie-

rung notwendig (z. B. in Form von Positiv-, Negativlis-

ten).

Zielzentralität Berechnungsgröße zur modelltheoretischen Ermittlung

von Entwicklungspotenzialen. Die Zielzentralität defi-

niert eine – gemessen an der Versorgungsfunktion ei-

nes Einzelhandelsstandorts – realistisch erreichbare

Kaufkraftabschöpfung im Einzugsgebiet.

Fortschreibung - tetraeder.com · 2016. 12. 1. · Einzelhandelskonzept für die Stadt Ahaus –...

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