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Credit Suisse Real Estate Fund 1a Immo PK

Geprüfter Jahresbericht

Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtung der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen

30. September 2019

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Credit Suisse 1a Immo PK Geprüfter Jahresbericht per 30. September 20192

Inhalt

3 Wichtiges in Kürze

4 Verwaltung und Organe

5 Informationen über Dritte

6 Tätigkeitsbericht

14 Kursentwicklung

15 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Inventarwerte Gesamtausschüttung

16 Vermögensrechnung

17 Erfolgsrechnung

18 Anhang

20 Weitere Anlagen

21 Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten

22 Verzinsliche Darlehen und Kredite

23 Käufe und Verkäufe von Grundstücken Käufe und Verkäufe von sonstigen Anlagen Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Geschäfte mit Nahestehenden

24 Liegenschafts-/Immobilienstruktur

25 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften

26 Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben Objekt-Finanzzahlen Objektstruktur Wohnungen Objektstruktur Gewerbe

34 Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht

36 Bewertungsbericht

38 Bericht der Prüfgesellschaft


Credit Suisse 1a Immo PK Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2019 3

Wichtiges in KürzeEckdaten 30.9.2019 30.9.2018 30.9.2017

Valorennummer 844 303

Ausgabe Fondsanteile – – –

Rücknahme Fondsanteile – – –

Anzahl Anteile im Umlauf 2 827 880 2 827 880 2 827 880

Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF 1 254.78 1 241.32 1 230.68

Ausgabepreis pro Anteil CHF 1 275.00 1 260.00 1 250.00

Rücknahmepreis pro Anteil CHF 1 215.00 1 200.00 1 190.00

Schlusskurs (Geldkurs) CHF 1 355.00 1 335.00 1 480.00

Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF 1 375.00 1 470.00 1 530.00

Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF 1 305.00 1 335.00 1 470.00

Marktkapitalisierung CHF 3 831,8 Mio. 3 775,2 Mio. 4 185,3 Mio.

Agio 7,99% 7,55% 20,26%

Vermögensrechnung 30.9.2019 30.9.2018 30.9.2017

Verkehrswert der Liegenschaften CHF 4 158,8 Mio. 3 834,4 Mio. 3 796,2 Mio.

Durchschnittlicher realer Diskontierungssatz 3,52% 3,77% 3,93%

Gestehungskosten der Liegenschaften CHF 3 708,3 Mio. 3 434,4 Mio. 3 430,3 Mio.

Gesamtfondsvermögen (GAV) CHF 4 203,4 Mio. 3 869,9 Mio. 3 835,9 Mio.

Fremdfinanzierungsquote: 1

– in % der Anlagekosten 12,81% 6,07% 6,16%

– in % der Verkehrswerte 11,42% 5,44% 5,57%

Fremdkapitalquote 15,58% 9,29% 9,27%

Verzinsung der Fremdfinanzierungen 0,27% 1,02% 1,20%

Restlaufzeit der Fremdfinanzierungen Jahre 3,18 4,14 3,65

Nettofondsvermögen (NAV) CHF 3 548,4 Mio. 3 510,3 Mio. 3 480,2 Mio.

Rendite- und Performanceangaben 30.9.2019 30.9.2018 30.9.2017

Ausschüttung CHF 50.00 50.00 50.00

Ausschüttungsrendite 3,69% 3,75% 3,38%

Ausschüttungsquote 110,56% 108,84% 102,29%

Eigenkapitalrendite (ROE) 5,50% 5,26% 4,85%

Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 4,93% 4,86% 4,58%

Anlagerendite 5,30% 5,10% 4,94%

Performance 5,33% –6,60% 0,39%

Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 75,80% 76,65% 78,30%

Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0,53% 0,55% 0,56%

Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0,56% 0,53% 0,49%

Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 19,84 20,64 24,93

Kurs-/Cashflowverhältnis 31,20 28,23 30,10

Erfolgsrechnung 30.9.2019 30.9.2018 30.9.2017

Nettoertrag CHF 141,6 Mio. 141,3 Mio. 141,1 Mio.

Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF –5,1 Mio. 3,8 Mio. 0,8 Mio.

Mietzinseinnahmen CHF 178,3 Mio. 188,2 Mio. 194,9 Mio.

Mietausfallrate 5,93% 5,82% 7,60%

Restlaufzeit fixierter kommerzieller Mietverträge (WAULT) Jahre 4,68 4,52 4,92

Unterhaltsaufwand CHF 15,9 Mio. 22,1 Mio. 21,6 Mio.

1 Maximal zulässige Belastung: 30% der Verkehrswerte (Fondsvertrag § 14 Ziff. 2)



Verwaltung und OrganeFondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich

Verwaltungsrat ȩ Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied des Verwaltungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg; Präsident des Verwal-tungsrates der Bossard Holding AG, Zug; Präsident des Verwaltungsrates der Patria Genossenschaft, Basel; Mitglied des Verwaltungsrates der Hans Oetiker Holding AG, Horgen; Vizepräsident des Verwaltungsrates der Helvetia Holding AG, St. Gallen

ȩ Luca Diener, Vizepräsident Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

ȩ Ruth Bültmann, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied des Verwaltungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwal-tungsrates der BLI - Banque de Luxembourg Investments S.A., Luxemburg; Präsidentin des Verwaltungsrates der Eric Sturdza Management Company S.A., Luxemburg; Präsidentin des Verwaltungsrates der Conventum Asset Management S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwal-tungsrates der Cigogne Management S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Mitsubishi UFJ Investor Services & Banking (Luxembourg) S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Luxembourg Institute of Directors – ILA, Luxemburg; Mitglied des Verwaltungs-rates der Lithos Capital S.A.-SPF, Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Berlynvest S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Link Corporate Services S.A. Luxemburg

ȩ Patrik Marti, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich

ȩ Jürg Roth, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied des Stiftungsrates der Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich; Mitglied des Verwaltungsrates der AXA Pension Solutions AG, Winterthur; Mitglied des Stiftungsrates der Credit Suisse Anlagestiftung 2. Säule, Zürich

ȩ Raymond Rüttimann, (seit 5. April 2019), Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse Asset Manage-ment (Schweiz) AG, Zürich; Präsident des Verwaltungs-rates der Interswiss Immobilien AG, Zug; Präsident des Verwaltungsrates der Siat Immobilien AG, Zug; Präsident des Vorstandes der Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren IPB, Herrliberg; Mitglied des Verwaltungsrates der Shoppi Tivoli Management AG, Spreitenbach; Vorstandsmitglied des VIS Verband Immo - bilien Schweiz, Bern

ȩ Christian Schärer, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse (Luxembourg) S.A., Luxemburg

ȩ Dr. Christoph Zaborowski, (bis 5. April 2019), Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Präsident des Verwaltungsrates der REFL Invest AG, Zürich; Präsident des Verwaltungsrates der Deal Estate AG, Luzern; Präsident des Verwaltungsrates der BS2 AG, Schlieren; Vizepräsident des Investmentkomitee der Steiner Investment Foundation, Zürich; Mitglied des In-vestmentkomitee der FG Wohninvest Deutschland S.C.S. SICAV-SIF, Luxemburg; Mitglied des Immobilienausschus-ses der Pensionskasse der Lonza, Basel; Mitglied des Verwaltungsrates der Fundamenta Group Holding AG, Zug; Mitglied des Aufsichtsrates der Fundamenta Group Deutschland AG, München

ȩ Gebhard Giselbrecht, (bis 31. Dezember 2018), Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director, Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied der Geschäftsleitung der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich; Präsident des Verwaltungsrates der Credit Suisse Asset Management International Holding Ltd, Zürich; Präsident des Verwaltungsrates der Credit Suisse Fund Management S.A., Luxemburg; Mitglied des Stiftungsrates der Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich; Mitglied des Stiftungsrates der Credit Suisse Anlagestiftung 2. Säule, Zürich; Mitglied des Verwaltungsrates der Aventicum Capital Management Holding AG, Zürich

Geschäftsleitung ȩ Thomas Schärer, CEO Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

ȩ Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied des Verwal-tungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg

ȩ Michael Dinkel, Mitglied, Fund Services Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

ȩ Gilbert Eyb, Mitglied, Legal Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

ȩ Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Manage-ment Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

ȩ Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

ȩ Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Manage-ment Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Präsident des Verwaltungsrates der Helvetia Patria Asset Management AG, Basel

ȩ Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

Depotbank Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich

Prüfgesellschaft KPMG AG, Zürich



Informationen über DritteAkkreditierte Schät-zungsexperten

ȩ Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest Partner AG, Zürich

ȩ Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil

ȩ Reto Stiefel, dipl. Architekt ETH, Wüest Partner AG, Zürich

Delegation weiterer Teilaufgaben

Die Fondsleitung hat die Anlageentscheide an die Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich, als Vermögens-verwalterin delegiert.

Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert:

ȩ Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Complianceberatung, Facility Management und Management Information System MIS.

ȩ Credit Suisse (Schweiz) AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Complianceberatung, Personalwesen, Collateral Management, IT Dienstleistungen und First Line of Defense Support (FLDS).

ȩ Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Schweiz: Real Estate Administration (u. a. Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Liegenschaftenverwaltung).

ȩ Credit Suisse Services AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Complianceberatung, Finanzwesen der Fondsleitung und Steuerberatung.

ȩ Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung.

ȩ Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Fondsbuchhaltung, Information Management (u. a. Produkt-Masterdaten, Preis-Publika-tionen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion und Erstellen von Reportings), Legal Reporting sowie weitere Support- aufgaben.

Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren.

Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt.



Tätigkeitsbericht

vom 1. Oktober 2018 bis 30. September 2019

Der Credit Suisse 1a Immo PK ist der erste steuerprivilegierte Immobilienfonds mit direktem Grund-besitz, der sich ausschliesslich an steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie an steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen richtet. Der Fonds kombiniert die Vorteile direkter Immobilienanlagen mit den Vorteilen einer Kapitalanlage auf ideale Weise. Als Besonderheit bietet der Credit Suisse 1a Immo PK den Anlegern die Möglichkeit, eigene Liegenschaften einzubringen und sich für den entsprechenden Wert am Fonds zu beteiligen.

Die Realwirtschaft gibt den Immobilieneigentümern bedingt Rückenwind. Im Jahr 2018 ist die Wert- schöpfung real um 2,5% gestiegen und damit so ergiebig wie seit dem Jahr 2010 nicht mehr. Zwischenzeitlich ist die teilweise schon fast euphorische Wirtschaftsstimmung jedoch verflogen. Das Jahr 2019 gilt als Zwischenjahr. Die Prognostiker des Staatssekretariates für Wirtschaft (SECO) rechnen in ihrer Prognose vom September 2019 mit einem realen Wachstum des Bruttoinlandpro-duktes (BIP) von 0,8% für das aktuelle Jahr und von 1,7% für das Jahr 2020.Die vom SECO gemessene Konsumentenstimmung liegt im Juli 2019 leicht unter dem langjährigen Durchschnitt. Zwar sorgt die hohe Arbeitsplatzsicherheit – lediglich 2,3% der Erwerbstätigen sind bei einer regionalen Arbeitsvermittlungszentrale als Stellensuchende registriert – verbreitet für Vertrauen unter den Konsumenten. Aber die Steigerung des Nominallohnes im Jahr 2018 lag mit 0,5% unter der Inflationsrate.Die Zahl der Beschäftigten in der Schweiz ist seit dem Jahr 2010 jedes Jahr gewachsen. Im Jahr 2019 dürfte der Anstieg der Vollzeitäquivalente gemäss dem SECO bei 1,3% und im kommenden Jahr bei 0,8% liegen. Dienstleister wie Beratungsgesellschaften, Agenturen und Juristen haben wesentlich zum Beschäftigungsaufbau beigetragen, der am Genfersee und in der Region Zürich überdurchschnittlich ausgefallen ist.Weniger dynamisch als die Beschäftigung wächst die Bevölkerung. Die Zahl der ständigen Wohnbe-völkerung hat sich im 2018 gerade einmal um 58 190 Personen erhöht, so wenig wie seit 2006 nicht mehr. Aufgrund der Entwicklungen von Januar bis Mai 2019 kann davon ausgegangen werden, dass zumindest vorläufig die Talsohle erreicht wurde. In den ersten fünf Monaten des aktuellen Jah- res lag der Wanderungssaldo um 2 550 Personen über dem entsprechenden Zeitraum des Vorjahres. Mitverantwortlich für die Ausdehnung der Nettozuwanderung war, dass die Einwanderung aus Deutschland erstmals seit zehn Jahren wieder zugenommen hat. Wüest Partner AG erwartet, dass die Bevölkerungszahl in den Jahren 2019 und 2020 um 60 000 bis 65 000 Personen zunehmen wird.Mitte des laufenden Jahres haben sich die Perspektiven für die Geldmarktpolitik wieder gewandelt. Das Szenario einer zinspolitischen Straffung scheint für absehbare Zeit vom Tisch zu sein. Das Federal Reserve System (FED) und die Europäische Zentralbank (EZB) haben die Geldpolitik im Spätsommer nochmals gelockert. Dies bindet auch der Schweizerischen Nationalbank (SNB) die Hände. Sie erachtet eine expansive Geldpolitik in Anbetracht des aufgewerteten Schweizer Frankens, der sich gemächlicher entwickelnden Schweizer Konjunktur und einer langfristigen Inflations- prognose deutlich unter der Zwei-Prozent-Marke weiterhin für nötig. In ihrer bedingten Inflations- prognose erwartet die SNB Inflationsraten von 0,4%, 0,2% und 0,6% für die Jahre 2019 bis 2021. Diese Inflationsraten zwingen die SNB nicht zum unmittelbaren Handeln. So geht Wüest Partner AG im Basisszenario nicht von einem raschen und deutlichen Anstieg der Leitzinsen aus, zumal die SNB den Franken weiterhin als «hoch bewertet» bezeichnet. Ein Euro kostet Mitte September 2019 CHF 1.08.In der Schweiz lagen die Renditen aller Staatsobligationen im August 2019 im negativen Bereich. Dies ist neben der weiterhin expansiven Geldpolitik auf die beschränkten Kaufgelegenheiten zurück-

Anlageziel, Anlage politik, Anlegerkreis, Besonderheiten

Makro-ökonomische Rahmen-bedingungen



zuführen. Viele Marktteilnehmer bezeichnen die Märkte für eidgenössische Staatsanleihen als ausgetrocknet. In diesem Anlageumfeld bleiben Investments in Aktien und Immobilien gesucht. Entsprechend hat sich im ersten Halbjahr 2019 der Swiss-Performance-Index (SPI) um 21,8% erhöht. Der WUPIX-A (kotierte Immobilien aktiengesellschaften) stieg um 13,8% und der WUPIX-F (kotierte Immobilienfonds) um 13,7%. Auch direkte Investitionen in Immobilien sind weiterhin gefragt. Demzufolge verharren die Anfangsrenditen für Transaktionen von Schweizer Renditeliegenschaften auf dem gleichen Niveau wie im letzten Jahr. Vor allem für Geschäftsliegenschaften in den Wirt-schaftszentren und für Wohnobjekte in Gegenden mit verhältnismässig tiefen Leerständen besteht eine hohe Zahlungsbereitschaft seitens der Investoren.

Markt für MietwohnungenDie Zahl der neu erstellten Wohneinheiten befindet sich derzeit noch immer auf einem hohen Niveau. Entsprechend liquide präsentiert sich der Mietwohnungsmarkt. Im 2. Quartal 2019 wurden 173 600 Mietwohnungen ausgeschrieben, das heisst 5,5% mehr als noch ein Jahr zuvor. Damit liegt die Angebotsquote derzeit bei 7,6%.Die Zahl der per 1. Juni 2019 leerstehenden Wohnungen liegt schweizweit bei rund 75 300 Einhei-ten. Dies ergab die diesjährige Zählung der leerstehenden Wohnungen vom Bundesamt für Statistik (BFS). In der Leerwohnungszählung gelten laut BFS diejenigen Wohnungen als Leerwohnungen, die auf dem Markt zur Dauermiete bzw. zum Kauf angeboten werden. Dass sich die Zahl der leerstehen-den Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr «nur» um 4,2% erhöht hat – weniger als zunächst erwartet – dürfte auf verschiedene Faktoren zurückzuführen sein. Zum einen bilden sich aktuell noch mehr Kleinhaushalte als bereits in der Vergangenheit, womit die Belegungszahl in den neu bezogenen Wohnungen kleiner und die effektiv nachgefragte Anzahl Wohnungen höher ausfällt. Ein weiterer Grund für das in Anbetracht der regen Neubauproduktion vergleichsweise moderat ausfallende Leerstandswachstum dürfte die zunehmende Erstellung von Wohnraum im Zuge von Ersatzneubauten sein, womit der Nettozuwachs, sprich die effektive Zahl der zusätzlichen Wohnungen, etwas geringer ausfällt als aufgrund der Neubauproduktion zunächst zu erwarten wäre.Mit der steigenden Auswahl an Mietwohnungen und der gleichzeitig stagnierenden Zusatznachfrage stehen die Angebotsmieten nach wie vor unter Druck. Zwischen Mitte 2018 und Mitte 2019 sind die inserierten Mietpreise um durchschnittlich 1,5% gesunken. Begründet werden die tieferen mittleren Angebotsmietpreise jedoch auch mit dem abnehmenden Anteil an teuren Wohnungen auf den Inse- rateportalen. Ebenfalls mit dem wachsenden Mietwohnungsangebot haben sich die Vermarktungsdauern nach oben entwickelt. Die mittlere Insertionsdauer pro Inserat liegt im 2. Quartal 2019 bei 41 Tagen, im Vorjahresquartal waren es noch 39 Tage und in den fünf vorangegangenen Jahren waren es im Schnitt 34 Tage.Und obschon sich abzeichnet, dass die Wohnbautätigkeit wieder etwas nachlassen könnte, dürften in naher Zukunft immer noch mehr Wohnungen produziert werden als durch die Haushaltsneubildung absorbiert werden können. Denn während die anhaltende Phase der Negativzinsen dazu führt, dass weiterhin Gelder in den Immobilienmarkt – insbesondere in den Mietwohnungsmarkt – investiert werden, ist auf Seite der Nachfrageentwicklung nur ein moderates Wachstum zu erwarten. Die Bevöl- kerungszahl dürfte im 2019 um 60 000 bis 65 000 Personen zunehmen, das heisst um 0,7% bis 0,8%. Mit dem wachsenden Angebotsüberhang dürfte auch die Bereitschaft der Eigentümer von Mietwohnungen tendenziell grösser werden, vermehrt Preiszugeständnisse einzugehen. Wüest Partner AG erwartet daher für das Jahr 2019 einen weiteren Rückgang der inserierten Wohnungsmieten um 1,9%.

Markt für Wohneigentum Das Interesse an Wohneigentum ist nach wie vor hoch. Das Kaufinteresse wird gestützt durch die nochmals gesunkenen Hypothekarzinsen, womit das Finanzierungsumfeld attraktiv bleibt. Dennoch zeich- nen sich Mitte 2019 erste Anzeichen einer Sättigung ab. Zum einen war die Auswahl freistehender Woh- nungen im Stockwerkeigentum im 2. Quartal auf 58 500 Objekte gestiegen, das sind 13,6% mehr inserierte Wohnungen als ein Jahr zuvor. Bei einem schweizweiten Bestand von knapp über einer Million Eigentumswohnungen entspricht dies einer Angebotsziffer von 5,8%. Zum anderen ist die durchschnittliche Insertionsdauer der inserierten Kaufobjekte innert Jahresfrist von 64 auf 73 Tage angestiegen. Die Auswahl hat sich zuletzt vor allem in den kleinen und mittelgrossen Zentren sowie in deren Agglomerationsgemeinden ausgeweitet, wo derzeit eine grössere Auswahl inserierter Eigen-tumswohnungen anzutreffen ist. Hier zeigt sich, dass die Objektqualitäten teilweise nicht zu den geforderten Preisen der Verkäufer passen und es dort deshalb immer schwieriger wird, Abnehmer für diese Objekte zu finden. Die nunmehr stockende Absorption dürfte zudem mit den namhaften Preisanstiegen in der Vergangenheit zusammenhängen, die sich auch im vergangenen Jahr weiter fortgesetzt haben. Schweizweit sind die Preise bei den Freihandtransaktionen in den letzten zwölf Monaten um 2,8% gestiegen. Vor allem Regionen, in denen die Preisniveaus aus Gesamtschweizer

Wohnungs-markt



Perspektive noch als moderat einzustufen sind, haben sowohl in der jüngsten als auch in der längeren Vergangenheit überdurchschnittlichen Zuwachs verzeichnet. Da sich das wirtschaftliche Umfeld weiterhin positiv entwickelt und sich das Finanzierungsumfeld nach wie vor attraktiv für Wohneigentumskäufe gestaltet, dürfte die Nachfrage nach Stockwerkeigentum dennoch weiterhin lebendig bleiben. Für das Jahr 2019 geht Wüest Partner AG von einer Stagnation der inserierten Kaufpreise für Eigentumswohnungen aus.Im Einfamilienhaussegment hat sich der Nachfragedruck weiter fortgesetzt. Die Zahl der inserierten Einfamilienhäuser hat sich im 2. Quartal 2019 etwas erhöht, die Angebotsquote liegt jedoch noch immer auf einem tiefen Niveau von 3,5% – auf der anderen Seite ist die Zahl der Suchabos für Einfamilienhäuser von Mitte 2018 bis Mitte 2019 um mehr als 7,5% gestiegen. Entsprechend nach oben geklettert sind auch die qualitätsbereinigten Handänderungspreise für Einfamilienhäuser innert Jahresfrist – im Schweizer Durchschnitt um stolze 4,4%.Die Entwicklung der Neubaubewilligungen zeigt, dass die Bautätigkeit in diesem Segment weiter zurückgeht. Die Zahl der bewilligten Neubauobjekte hat in den letzten zwölf Monaten um 8,0% abgenommen. Damit dürfte die Auswahl bei anhaltendem Kaufinteresse grundsätzlich beschränkt bleiben. Wüest Partner AG prognostiziert für das laufende Jahr einen schweizweiten Anstieg der inserierten Einfamilienhauspreise von 1,0%.

Markt für Büroflächen Das Nachfrageumfeld für Büroflächen gestaltet sich nach wie vor freundlich. Nach der letztjährigen Hochkonjunkturphase wächst die Schweizer Wirtschaft zwar vorerst nur noch unterdurchschnittlich, dennoch bleibt die Entwicklung ansprechend. Zwischen dem 2. Quartal 2018 und dem 2. Quartal 2019 stieg die Zahl der Beschäftigten im Dienstleistungssektor um 1,1%. Die Vermarktungsdauer für Büroflächen ist im 2. Quartal 2019 zwar leicht gestiegen, liegt mit durchschnittlich 81 Tagen jedoch auf gleichem Niveau wie ein Jahr zuvor. Auch das schweizweite Angebot an Büroflächen, die zur Vermietung ausgeschrieben sind, ist im 2. Quartal 2019 zwar etwas gestiegen, liegt dabei mit rund 3,92 Mio. Quadratmetern dennoch nur knapp über dem Vorjahresniveau (+0,8%). Und weil der Indikator der Beschäftigungsaussichten weiter nach oben zeigt, dürfte sich die lebhafte Flächenab-sorption am Schweizer Büroflächenmarkt weiter fortsetzen.Für das Jahr 2019 rechnet Wüest Partner AG mit einem durchschnittlichen Preiswachstum von 0,2%. Da sich die nachfrageseitigen Aktivitäten auf den Geschäftsflächenmärkten in den kommenden Monaten fortsetzen dürften und weil davon auszugehen ist, dass sich die zurzeit noch sehr rege Neu- bautätigkeit in den kommenden Jahren zurückbilden wird, gestalten sich auf längere Sicht auch die Mietpreisperspektiven wieder etwas verheissungsvoller. Denn das baubewilligte Neubauvolumen für Büroflächen ist zwischen dem 2. Quartal 2018 und dem 2. Quartal 2019 um 45% geschrumpft.

Markt für Verkaufsflächen Der stationäre Detailhandel steht nach wie vor stark unter Druck. Zwar sorgen die robuste Arbeits-marktlage und die hohe Arbeitsplatzsicherheit sowie die zuletzt wieder gestiegenen Konsumausgaben für positive Impulse im Einzelhandel. Strukturelle Veränderungen der Branche, wie der wachsende Onlinehandel, wirken sich jedoch dämpfend auf das Verkaufsgeschäft aus. So konnte der Onlinehan- del im 2018 erneut umsatzseitig um 10% zulegen. Für die stationären Ladenbesitzer wird es damit immer schwieriger, Umsatz zu generieren. Viele Detaillisten – gerade im Non-Food-Bereich – reagieren in diesem Umfeld mit der Reduktion ihrer Verkaufsflächen und dies hat unmittelbare Auswirkungen auf den Verkaufsflächenmarkt. Derzeit stehen rund 635 000 Quadratmeter Verkaufsfläche im Ange - bot – knapp 10% mehr als im Vorjahresquartal. Dies entspricht 1,8% des schweizweiten Bestandes. Zusätzlich zu der rückläufigen Nachfrage nach Verkaufsflächen kommt hinzu, dass künftig sogar mit einem weiteren Angebotsschub gerechnet werden muss. Daraufhin deutet das bewilligte Neubauvo-lumen. In den vergangenen zwölf Monaten betrug das Investitionsvolumen für baubewilligte Verkaufs-flächen rund CHF 500 Mio. – rund 15% mehr als in der Vorjahresperiode. Ein wesentlicher Treiber des derzeitigen Flächenwachstums im Verkaufsflächensegment ist der Bau- boom im Schweizer Mehrfamilienhaussegment. Viele neue Ladenlokale entstehen in Erdgeschossen von gemischt genutzten Arealüberbauungen – und damit in erster Linie aufgrund von Nutzungskon-zeptionen und weniger im Hinblick auf den tatsächlichen Flächenbedarf. Geplante Verkaufsflächen als Erdgeschossnutzung in gemischt genutzten Überbauungen werden derzeit auch zunehmend in den Grosszentren und deren Agglomerationen beobachtet. Da zuletzt einige neu erstellte und moderne Ladenlokale auf den Markt gekommen sind und mehr Verkaufsläden an überdurchschnittlicher Lagequalität inseriert wurden, konnte zuletzt auch eine Aufwärtstendenz bei den angebotenen Flächenmieten beobachtet werden. Von Mitte 2018 bis Mitte 2019 verzeichneten die Angebotsmieten ein schweizweites Plus von 2,0%. In Anbetracht der wachsenden Wohnbevölkerung und der steigenden Haushaltseinkommen ist damit zu rechnen, dass der private Konsum weiter zulegen wird. Und wenn auch der Onlinehandel ein

Geschäfts-flächenmarkt



rasantes Wachstum verzeichnet, so hat zumindest der Einkaufstourismus im benachbarten Ausland jüngst etwas nachgelassen. Das Umfeld bleibt damit zwar anspruchsvoll, dennoch dürften sich die Rahmenbedingungen für den hiesigen Detailhandel damit insgesamt etwas verbessern. Wüest Partner AG geht davon aus, dass die Mietpreise generell weiterhin unter Druck bleiben und rechnet mit einem Rückgang der inserierten Mieten von 2,1%.

Da die Liquidität auf dem Transaktionsmarkt vielerorts tief ist, lag bei vielen institutionellen Immobilien-investoren die Erstellung neuer Renditeliegenschaften im Fokus. Wüest Partner AG geht davon aus, dass die Bauausgaben im 2019 nochmals leicht ansteigen werden. Beim Neubau ist ein nomi- neller Investitionsanstieg von 0,7% zu erwarten. Damit liegt der Anstieg vor allem an der Rückkehr der Bauteuerung. Gegenüber dem Vorjahr ist der Baupreisindex des Bundesamtes für Statistik (BFS) im April 2019 um 0,7% in die Höhe geklettert. Damit verharrt der Hochbaumarkt auf einem sehr hohen Investitionsniveau, das sich seit 2002 kontinuierlich ausgedehnt hat. Für den Wohnungsmarkt bedeutet dies im Jahr 2019 eine durch Wüest Partner AG erwartete Neubau- produktion von 53 000 Wohneinheiten (einschliesslich Einfamilienhäuser), womit die Zahl der auf den Markt kommenden Neubauwohnungen ähnlich hoch ausfallen dürfte wie in den beiden Vorjahren. Die treibende Kraft hinter der regen Wohnbautätigkeit ist und bleibt das hohe Investitionsvolumen in den Bau von Mehrfamilienhäusern. Mehr als 45% aller Neu- und Umbauausgaben kommen mittler- weile diesem Bereich zugute. Um die Jahrtausendwende lag deren Anteil noch bei 29,3%.Gestützt von der zuletzt positiven Wirtschaftsentwicklung, sind zuletzt grössere Summen in den Geschäfts- flächenbau investiert worden. Zum einen gestaltet sich der Bau neuer Flächen aus Investitionszwe-cken aufgrund der Entwicklungen auf dem Arbeitsmarkt und der zu erwartenden Nachfrage auf dem Vermietungsmarkt attraktiv, zum anderen werden vermehrt expansionsgetriebene Investitionen in die betriebseigenen Liegenschaften getätigt. Beim Neubau von Geschäftsflächen wird im Jahr 2019 ein Anstieg der Investitionen um 2,3% erwartet. Denn angesichts der vielen erneut erfreulichen Geschäftsabschlüssen im 2018 werden viele Firmen bereit sein, in den Ausbau ihrer Liegenschaften zu investieren.Im Jahr 2020 dürfte der Baumarkt in seinem hohen Tempo langsam nachlassen. Darauf deutet die Entwicklung der vorauseilenden Baubewilligungsdaten hin. Beim Bau von neuen Mehrfamilienhäusern (mit Mietobjekten oder Stockwerkeigentum) ist die Zahl der neubaubewilligten Einheiten zwischen Mitte 2018 und Mitte 2019 im Vergleich zur Vorjahresperiode um 15,5% zurückgegangen. In dieser Zeit wurden Neubaubewilligungen für 41 260 Wohnungen (28 860 Mietobjekte und 12 400 Eigen-tumswohnungen) erteilt – eine so tiefe Jahressumme an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern war letztmalig im Jahr 2012 zu verzeichnen. Einzig die Zahl der Neubaubewilligungen für Mietwohnungen in den fünf Grossstädten Basel, Bern, Genf, Lausanne und Zürich hat sich im Vorjahresvergleich erhöht. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die Städte stärker denn je darum bemüht sind, den Bau von «bezahlbaren» Mietwohnungen voranzutreiben.Nicht nur im Wohnungsbau, sondern auch in den anderen Hochbausegmenten lässt die Dynamik nach. Bei den Geschäftsflächen (Büro-, Verkaufs- und Gastronomieflächen) und ebenso im übrigen Hochbau (unter anderem Infrastruktur, Industrie und Gewerbe) ist das Neubauvolumen in der Bewilli-gungsstatistik zwischen Mitte 2018 und Mitte 2019 um knapp 30% geschrumpft. Dies liegt einer-seits daran, dass Mitte letzten Jahres ein ausserordentlich hohes Investitionsvolumen baubewilligt wurde. Andererseits könnte auch die jüngst wieder gemächlichere wirtschaftliche Entwicklung einige Unternehmen dazu bewegen, mit möglichen Aus- und Neubauten ihrer Liegenschaften abzuwarten.Wüest Partner AG rechnet für das Jahr 2020 mit Rückgängen bei den Neubauten und Umbauten von Geschäftsflächen. Gerade bei den firmeneigenen Gewerbeliegenschaften werden einstweilig ange-dachte Projekte auf die lange Bank geschoben. Dies nachdem der konjunkturelle Rückgang die Aus- sichten verdüstert hat.

Nachhaltigkeit ist elementarer Bestandteil unserer Geschäftstätigkeit. Hierbei fokussieren wir auf einen ganzheitlichen ESG (Environmental, Social, Governance) Integrationsansatz, der sowohl Umwelt faktoren als auch Sozial- und Governance-Faktoren bzw. Aspekte der guten Unternehmens-führung berücksichtigt.Für einen umfassenden Nachhaltigkeitsansatz über die gesamte Immobilien-Wertschöpfungskette fokussieren wir auf drei Kernelemente: (a) Nachhaltigkeitslabel und Zertifizierungen (primär für Neubauten/Totalsanierungen); (b) energetische Gebäudeoptimierung (für Bestandsliegenschaften); (c) Nachhaltigkeitserfolgsmessung mittels ESG Benchmark.Für eine kontinuierliche Überprüfung der Nachhaltigkeit und Vergleich mit dem Immobilienmarkt erfolgt eine jährliche Evaluation mittels «Global Real Estate Sustainability Benchmark» (GRESB). Die Ergebnisse des GRESB sind im Folgenden dargestellt.

Baumarkt

Nachhaltig-keitsbericht



Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) ist ein Nachhaltigkeits-Massstab für eine systematische und objektive Beurteilung von Nachhaltigkeitskriterien bei Immobilienanlagen.2019 bewertete GRESB ca. 1 000 Immobilienfonds und Immobilienunternehmen und mehr als 130 000 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von mehr als CHF 4,5 Billionen.Der Credit Suisse 1a Immo PK erreicht bei der GRESB-Bewertung einen Gesamtwert von 71 von 100 Punkten (Vorjahr 72); die direkte Vergleichsgruppe und der GRESB Durchschnitt liegen mit 72 von 100 im Bereich des Credit Suisse 1a Immo PK.

Der Credit Suisse 1a Immo PK erreicht 3 von 5 GRESB-Sterne als Gesamtergebnis.

Fondswert Vergleichsgruppe GRESB Durchschnitt

54

98 96

79

94 9584

66 65

E S G

Der ESG-Vergleich gibt Einblick in die Bewertung der einzelnen ESG-Kategorien und weist jeweils einen Kennwert von maximal 100 erreichbaren Punkten aus.Der Credit Suisse 1a Immo PK erreicht in der ESG-Verteilung für die Kategorien Umwelt (E), Soziales (S) und Governance (G) folgende Punkteverteilung im Vergleich zu seiner Vergleichsgruppe und dem GRESB-Durchschnitt.

Die Energiekennzahlen Strom- und Wärmeverbrauch sowie Energieverbrauch und CO2-Emissionen sind in den nachfolgenden Grafiken dargestellt.

GRESB Gesamtwert

Fondswert Vergleichsgruppe GRESB Durchschnitt

71 72 72

GRESB-Sterne

9

GRESB ESG-Verteilung

Energie- Kennzahlen

Strom:

–17%Wärme:

–4%Energie:

–8%CO2-Emissionen:

–14%

2012–2018



Die Entwicklung der verwendeten Energieträger (2010–2018) im Credit Suisse 1a Immo PK zeigt eine signifikante Reduktion von klimaschädlichen Energieträgern, wie Heizöl und Erdgas und eine zu-nehmende Verwendung von Fernwärme und erneuerbaren Energiequellen, wie Biomasse und Biogas.

Das Portfolio Credit Suisse 1a Immo PK verfügt über 25,8% Nachhaltigkeitslabel und Energie-ausweise (bezogen auf den Verkehrswert). Mit 17,3% sind zehn Liegenschaften mit Minergie zertifiziert, sechs verfügen über Energieausweise, zwei Liegenschaften haben das Credit Suisse Gütesiegel greenproperty für Nachhaltige Immobilien.

114

111

106

110 110

105

113

116

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Energie-Performance (kWh/m2)–8%

117

CO2-Performance (kg CO2/m2)24,3

22,3

21,1

22,2

20,9

23,924,2

22,8

24,3

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

–14%

Entwicklung der Energie-träger (2010–2018)

–48%

–6%–17%

59%

87%

Heizöl Erdgas Fernwärme Biomasse Elektrizität Biogas

Nachhaltig-keitslabel und Energieausweise

74,2% nicht zertifiziert

17,3% MINERGIE (CH)

2,3% Energieausweise

6,3% greenproperty



Dank strikter Auswahlkriterien verfügt der Fonds über ein solides Immobilienportfolio, welches breit diversifiziert ist und einen nachhaltigen Ertrag erzielt. Gemessen an den Verkehrswerten entfallen 43,20% auf kommerziell genutzte Liegenschaften, 26,20% auf Wohnbauten, 12,60% auf gemischte Bauten und 18,00% auf Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten. Rund 47,00% der gesamten Mieterträge stammen aus kommerziell genutzten Mietobjekten, 33,45% aus Wohnliegen-schaften, 6,70% aus Parking und die restlichen 12,85% aus Lager, Gastronomie und übrigen Flächen.

Das Geschäftsjahr des Credit Suisse 1a Immo PK dauert jeweils vom 1. Oktober bis zum 30. September.

Zu Beginn des Geschäftsjahres wurden im Rahmen eines Asset Swaps zwei Liegenschaft in Zürich im Wert von total CHF 138,74 Mio. verkauft. Der Fonds erwarb im Gegenzug einen weiteren Anteil am Urban Entertainment Center «Sihlcity» von 15,20% zum Verkehrswert per 30. September 2018 von CHF 124,27 Mio. Weiter konnte der Fonds erfolgreich im aufstrebenden «Parc du Simplon» in Renens bei Lausanne in zwei Büro-Neubauten investieren. Der Gesamtwert des Projekts beträgt CHF 141,09 Mio. Die Schweizerische Bundesbahnen AG (SBB) als das grösste Transportunterneh-men der Schweiz wird Anfang 2021 seinen Westschweizer Hauptsitz mit rund 1 000 Mitarbeitenden langfristig in die beiden Liegenschaften in Renens verlegen. Zudem wurde das Projekt «Valle Maggia Center» in Locarno für CHF 28,36 Mio. erworben. Weiter wurde im abgeschlossenen Geschäftsjahr ein Liegenschaftspaket, bestehend aus fünf Liegenschaften in Arbon, Hochdorf, Rorschach, Stans-stad und Villeneuve, welches über rund 100 Mietobjekte (Wohnungen, Büros, Retail, Gewerbe, Restauration) sowie über 200 Parkplätze verfügt, erworben. Die jährlichen Mietzinseinnahmen des Liegenschaftsportfolios belaufen sich auf rund CHF 2,59 Mio. Zudem wurden in St. Gallen und Zürich zwei weitere Bestandesliegenschaften erworben. Der Verkehrswert der Liegenschaften wurde aufgrund der Käufe von Bestandesliegenschaften gesamthaft im Umfang von CHF 208,56 Mio. gesteigert. Per Stichtag des Abschlusses befanden sich acht Liegenschaften in der Bau-/Umbau- und Repositionierungsphase.Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz sind die Verkehrswerte aller Liegenschaften nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) durch die Wüest Partner AG neu ermittelt worden. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert von CHF 4 158,77 Mio. (3 834,37 Mio.). Der durchschnittliche Diskontierungssatz beträgt 3,52% (3,77%).Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 475,05 Mio. (208,60 Mio.) oder 11,42% (5,44%) des Ver-kehrswertes der Liegenschaften. Die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen sind gestaffelt. Die Rückstellungen für künftige Reparaturen belaufen sich auf CHF 38,57 Mio. (52,27 Mio.) oder 0,93% (1,36%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückge-winn-/Handänderungssteuern) werden auf CHF 91,21 Mio. (83,30 Mio.) geschätzt, was einer Zunahme von CHF 7,91 Mio. entspricht. Das Nettofondsvermögen beträgt nach Abzug der geschätz-ten Liquidationssteuern CHF 3 548 374 601 (3 510 315 016). Die Anlagerendite beträgt pro Anteil 5,30% (5,10%) bei einem Inventarwert von CHF 1 254.78 (1 191.32 ex Coupon).

Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 178,82 Mio. (188,35 Mio.). Einerseits führen die sich in der Bau- phase befindenden Liegenschaften und andererseits die Verkäufe zu Beginn des Geschäftsjahres zu tieferen Mietzinseinnahmen von CHF 178,26 Mio. (188,22 Mio.). Ferner erhielt der Fonds im Geschäftsjahr 2017/18 für die Liegenschaft Thurgauerstrasse 80, «Leonardo», in Zürich noch eine einmalige Abschlagszahlung von rund CHF 8,4 Mio. aufgrund der vorzeitigen Aufhebung des beste-henden Mietvertrags mit dem Ankermieter.Die Mietzinsausfälle infolge von Leerständen und Inkassoverlusten belaufen sich auf CHF 11,24 Mio. (11,63 Mio.) oder auf 5,93% (5,82%) der Sollmietzinseinnahmen.Der Grossteil der Leerstände ist bei den kommerziell und gemischt genutzten Liegenschaften in Opfikon, Petit-Lancy, Carouge und Wallisellen zu verzeichnen. Sämtliche Leerstände sind in den aktuellen Verkehrswerten berücksichtigt. Der mit gezielten Massnahmen teilweise bereits realisierte sowie angestrebte Abbau dieser Leerstände wird sich weiter positiv auf die Ertragsentwicklung auswirken.

Immobilien-portfolio

Erläuterungen zur Jahres rechnung

Vermögens-rechnung

Erfolgs-rechnung



Die Fremdfinanzierungskosten haben sich aufgrund des Kapitalmarktes und der Neufinanzierungen von CHF 2,37 Mio. auf CHF 1,76 Mio. reduziert. Dabei beträgt der durchschnittliche Zinssatz 0,27% (1,02%) bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 3,18 (4,14) Jahren. Für Unterhalt und Repara-turen wurden CHF 15,89 Mio. (22,08 Mio.) beansprucht, was rund 8,91% (11,73%) der Mietzins-einnahmen inkl. Baurechtszinseinnahmen ausmacht. Die Abnahme ist durch tiefere Sanierungsmass-nahmen mit werterhaltendem Charakter und höhere Repositionierungsmassnahmen, die zur Wertvermehrung der Immobilien beitragen, bedingt. Die Ausgaben für Baurechtszinsen betragen CHF 1,59 Mio. (1,65 Mio.). Die Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand belaufen sich auf CHF 8,81 Mio. (8,57 Mio.) oder 4,94% (4,55%) der Mietzinseinnahmen inkl. Baurechtszinseinnah-men. Die Steuern und Abgaben belaufen sich auf CHF 2,02 Mio. (2,92 Mio.) und der Schätzungs- und Prüfaufwand auf CHF 0,34 Mio. (0,32 Mio.).Für die Leitung des Anlagefonds werden CHF 13,54 Mio. (13,43 Mio.) in Rechnung gestellt, was 0,35% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres entspricht. Die reglementari-schen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen von CHF 5,86 Mio. (6,01 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen inkl. Baurechtszinseinnahmen. Der Gesamtauf-wand beträgt CHF 37,23 Mio. (47,04 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV) als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt tiefe 0,53% (0,55%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds.Nach Berücksichtigung einer Nettoentnahme von CHF 13,70 Mio. (Nettoentnahme 11,40 Mio.) der Rückstellungen für künftige Reparaturen beläuft sich der Nettoertrag auf CHF 141,59 Mio. (141,31 Mio.) oder CHF 50.07 (49.97) pro Anteil. Der Cashflow (Nettoertrag vor Abschreibungen und Rückstellungen) beträgt CHF 127,89 Mio. (129,91 Mio.) oder CHF 45.23 (45.94) pro Anteil. Basierend auf dem Nettoertrag, unter Einschluss der realisierten und nicht realisierten Kapitalgewinne und -verluste sowie der Veränderung der Liquidationssteuer wird ein Gesamterfolg von CHF 193,15 Mio. (182,90 Mio.) erreicht.

Für das Geschäftsjahr 2018/19 werden CHF 141,39 Mio. (141,39 Mio.) oder CHF 50.00 (50.00) pro Anteil ausbezahlt. Die Coupons Nr. 20 sind ab dem 12. Dezember 2019 (Ex-Datum 10. Dezem-ber 2019) spesenfrei einlösbar bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich, und deren Geschäftsstel-len in der Schweiz.Von der Verrechnungssteuer ausgenommen sind die in einer kollektiven Kapitalanlage gemäss KAG erzielten Kapitalgewinne und Erträge aus direktem Grundbesitz sowie die durch die Anleger geleiste-ten Kapitaleinzahlungen, sofern sie über einen gesonderten Coupon (oder in der Abrechnung an den Anleger gesondert ausgewiesen) ausgerichtet werden.Der Anleger kann die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer auf übrigen Erträgen (Erträge aus übrigen Anlagen) durch Deklaration in der Steuererklärung respektive durch separaten Verrechnungs-steuerrückerstattungsantrag zurückfordern. Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus. Ände-rungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten.Der Nettoinventarwert pro Anteil stieg im abgelaufenen Geschäftsjahr von CHF 1 191.32 (ex Coupon) auf CHF 1 254.78. Die Anlagerendite beträgt somit 5,30% (5.10%).

Geschäftsjahr 2018/19 2017/18

Coupon Nr. 20 19Brutto CHF 50.00 CHF 50.00Abzüglich 0% eidg. Verrechnungssteuer CHF 0.00 CHF 0.00

Total Ausschüttung CHF 50.00 CHF 50.00

Im Berichtsjahr 2018/19 fand keine Emission statt.

Ausschüttung, Rendite

Emission



Kursentwicklung

1600

1500

1400

1300

1200

1100

1000

9002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

CHF

Geschäftsjahr 2018/19

Höchst = 1 375.00 Tiefst = 1 305.00

Rücknahmepreis nach Ausschüttung

Die Sekundärmarktperformance war anfänglich geprägt von einer stabilen Seitwärtsbewegung und entwickelte sich zum Ende des Geschäftsjahres positiv. Der Schlusskurs lag am Ende des Geschäfts-jahres bei CHF 1 355.00 was einer Zunahme von CHF 20.00 respektive 1,50% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Performance beträgt 5,33% (–6,60%) und liegt mit 7,67 Prozentpunkten unter dem Benchmark SXI Real Estate Funds Broad (TR), der in der gleichen Zeit eine Performance von 13,00% aufweist. Das Agio, das sich aus der Differenz zwischen Marktkurs und Inventarwert ergibt, liegt am Ende der Berichtsperiode bei 7,99% (7,55%).

Am Ende des Rechnungsjahres 2018/19 wurden keine Anteile gekündigt.

Stand am 1. Oktober 2018 2 827 880 AnteileRücknahmen 0 AnteileAusgaben 0 Anteile

Stand am 30. September 2019 2 827 880 Anteile

Kursentwick-lung in CHF (1.10.2018–30.9.2019)

1600

1550

1500

1450

1400

1350

1300

1250

1200 Okt. Nov. Dez. Jan. Feb. März Apr. Mai Juni Juli Aug. Sep. 2018 2018 2018 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019

Swiss Market Index (SMI)Credit Suisse 1a Immo PKSXI Real Estate Funds Broad (TR)

Rücknahmen

Anteile im Umlauf



Inventarwerte (ex Coupon)

60

50

40

30

20

10

0

CHF

Gesamtausschüttung

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

1220

1200

1180

1160

1140

1120

1100

1080

1060

1040

1020

1000

CHF

Abschluss per30.09.

Anteile im Umlauf

Inventarwert ex Coupon

CHF

Ausschüttung aus ord. Ertrag

CHF

Kapital - gewinn

CHF

Gesamt-ausschüttung

CHF

Nettovermögen zu Verkehrswerten

in Mio. CHF

2010 2 639 355 1 111.82 53.00 0.00 53.00 3 074,4

2011 2 639 355 1 128.41 53.00 0.00 53.00 3 118,2

2012 2 639 355 1 135.27 52.00 0.00 52.00 3 133,6

2013 2 639 355 1 139.86 52.00 0.00 52.00 3 145,8

2014 2 827 880 1 148.79 52.00 0.00 52.00 3 395,7

2015 2 827 880 1 162.22 52.00 0.00 52.00 3 433,7

2016 2 827 880 1 172.33 52.00 0.00 52.00 3 462,3

2017 2 827 880 1 180.68 50.00 0.00 50.00 3 480,2

2018 2 827 880 1 191.32 50.00 0.00 50.00 3 510,3

2019 2 827 880 1 204.78 50.00 0.00 50.00 3 548,4

Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019



Vermögensrechnungper 30. September 2019

Aktiven

30.9.2019Verkehrswert

CHF

30.9.2018Verkehrswert

CHF

Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken 79 117 59 948

Grundstücke

– Wohnbauten 1 090 081 000 980 508 000

– Kommerziell genutzte Liegenschaften 1 797 389 020 2 113 241 000

– Gemischte Bauten 522 310 000 467 860 000

– Bauland einschl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten 748 990 000 272 760 000

Total Grundstücke 4 158 770 020 3 834 369 000

Sonstige Vermögenswerte 44 586 776 35 518 969

Gesamtfondsvermögen 4 203 435 913 3 869 947 917

Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten

– Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 242 300 000 27 350 000

– Kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite 17 750 000 31 250 000

– Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten 88 801 312 67 731 901

Total kurzfristige Verbindlichkeiten 348 851 312 126 331 901

Langfristige Verbindlichkeiten

– Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 215 000 000 150 000 000

Total langfristige Verbindlichkeiten 215 000 000 150 000 000

Total Verbindlichkeiten 563 851 312 276 331 901

Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 3 639 584 601 3 593 616 016

Geschätzte Liquidationssteuern 91 210 000 83 301 000

Nettofondsvermögen 3 548 374 601 3 510 315 016

Anzahl Anteile im Umlauf 2 827 880 2 827 880

Nettoinventarwert pro Anteil 1 254.78 1 241.32

Abzüglich Ausschüttung Berichtsperiode (Coupon Nr. 20) 50.00 50.00

Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung 1 204.78 1 191.32

Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres 3 510 315 016 3 480 213 620

Ausschüttungen –141 394 000 –141 394 000

Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0

Gesamterfolg 193 153 584 182 895 396

Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen –13 700 000 –11 400 000

Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres 3 548 374 601 3 510 315 016

Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil

30.9.2019 3 548 374 601 1 254.78

30.9.2018 3 510 315 016 1 241.32

30.9.2017 3 480 213 620 1 230.68



Erfolgsrechnung(abgeschlossen per 30. September 2019)

Erträge

1.10.2018bis 30.9.2019

CHF

1.10.2018bis 30.9.2019

CHF

1.10.2017bis 30.9.2018

CHF

1.10.2017bis 30.9.2018

CHF

Negativzinsen –1 534 –365

Mietzinseinnahmen 178 179 612 188 142 465

Baurechtszinseinnahmen 77 400 74 400

Erträge aus Hypotheken und anderen hypothekarisch sichergestellten Darlehen 0 3 722

Erträge aus Anteilen an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften 3 640 2 800

Sonstige Erträge 560 180 131 628

Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0

Total Erträge 178 819 298 188 354 650

Aufwendungen

Erhaltene Negativzinsen –247 745 0

Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten 1 880 423 2 281 496

Sonstige Passivzinsen 124 654 88 016

Baurechtszinsen 1 593 064 1 651 238

Unterhalt und Reparaturen 15 890 688 22 083 188

Liegenschaftenverwaltung

– Liegenschaftsaufwand 7 460 876 7 538 657

– Verwaltungsaufwand 1 352 560 1 030 075

Steuern und Abgaben

– Liegenschaftssteuern 2 012 028 2 923 872

– Abgaben 10 681 0

Schätzungs- und Prüfaufwand 335 756 321 105

Rückstellungen für künftige Reparaturen

– Zuweisung 0 0

– Entnahme –13 700 000 –11 400 000

Reglementarische Vergütungen an

– die Fondsleitung 13 544 818 13 425 752

– die Depotbank 1 819 074 1 044 064

– den Market Maker 1 234 021 0

– die Immobilienverwaltungen 5 859 743 6 008 853

Kosten für Rechenschaftsbericht 24 063 12 441

Aufsichtsabgaben 1 863 1 500

Sonstige Aufwendungen 29 027 29 799

Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0

Total Aufwand 37 225 594 37 225 594 47 040 056 47 040 056

Nettoertrag 141 593 704 141 314 594

Realisierte Kapitalgewinne und -verluste –5 092 240 3 813 502

Realisierter Erfolg 136 501 464 145 128 096

Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 64 561 120 42 351 300

Veränderung der Liquidationssteuern –7 909 000 –4 584 000

Gesamterfolg 193 153 584 182 895 396

Verwendung des ErfolgesNettoertrag des Rechnungsjahres 141 593 704 141 314 594

Vortrag des Vorjahres 1 734 393 1 813 799

Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 143 328 097 143 128 393

Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg 141 394 000 141 394 000

Vortrag auf neue Rechnung 1 934 097 1 734 393

1 Ab dem 1. Februar 2019 wird das Market Making direkt vergütet (vorher über die Depobank).



30.9.2019 30.9.2018

Höhe des Abschreibungskontos CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.

Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen CHF 38,6 Mio. 52,3 Mio.

Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.

Gesamtversicherungswert des Vermögens CHF 3 404,1 Mio. 3 026,4 Mio.

Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine

Kennzahlen 30.9.2019 30.9.2018

Mietausfallrate 5,93% 5,82%

Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 11,42% 5,44%

Ausschüttungsrendite 3,69% 3,75%

Ausschüttungsquote 110,56% 108,84%

Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 75,80% 76,65%

Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0,53% 0,55%

Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0,56% 0,53%

Eigenkapitalrendite (ROE) 5,50% 5,26%

Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 4,93% 4,86%

Agio 7,99% 7,55%

Performance 5,33% –6,60%

Anlagerendite 5,30% 5,10%

Angaben über DerivateKeine

Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des NettoinventarwertsDer Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile.

Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regel- mässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufs-verhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Oppor- tunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.

Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten sowie der Schätzungsmethode und quantitativen Angaben zu den Annahmen im Schätzungsmodell können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden.

Anhangper 30. September 2019



Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fonds - reglement Maximalsätze angegeben sind

30.9.2019 30.9.2018

Effektiv Maximal Effektiv Maximal

a) Vergütungen an die Fondsleitung

– Jährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,35% 0,50% 0,35% 0,50%

– Kommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und Umbauten auf Basis der Baukosten 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

– Entschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

– Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichts-periode auf Basis der Bruttomietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen) 3,29% 5,00% 3,19% 5,00%

– Ausgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile 0,00% 2,50% 0,00% 2,50%

– Rücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile 0,00% 1,50% 0,00% 1,50%

b) Vergütungen an die Depotbank

– Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungs-verkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in § 4 des Fondsvertrages aufgeführ-ten Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,02% 1 0,05% 0,03% 0,05%

– Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger 0,00% 0,50% 0,00% 0,50%

c) Vergütungen an den Market Maker

– Kosten und Honorare im Zusammenhang mit der Sicherstellung eines regelmässigen börslichen und ausserbörslichen Handels der Immobilienfondsanteile auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,01% 1 0,01% n/a n/a

1 Ab dem 1. Februar 2019 wird das Market Making direkt vergütet (vorher über die Depobank).

Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften 30.9.2019 30.9.2018

Grundstückkäufe CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.

Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften CHF 190,6 Mio. 61,7 Mio.

Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren 30.9.2019 30.9.2018

1 bis 5 Jahre CHF 80,0 Mio. 70,0 Mio.

> 5 Jahre CHF 135,0 Mio. 80,0 Mio.

Anlagen 30.9.2019 30.9.2018

Anlagen, die an einer Börse kotiert sind oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden; bewertet zu den Kursen, die am Hauptmarkt bezahlt werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. a CHF n/a n/a

Anlagen, für die keine Kurse gemäss Buchstabe a verfügbar sind: bewertet aufgrund von am Markt beobachtbaren Parametern; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. b CHF n/a n/a

Anlagen, die aufgrund von am Markt nicht beobachtbaren Parametern mit geeigneten Bewer-tungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten bewertet werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. c

Details siehe dazu Inventar der Liegenschaften ab Seite 26 CHF 4 158,8 Mio. 3 834,4 Mio.

Details siehe dazu Weitere Anlagen ab Seite 20 CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.

Total Anlagen CHF 4 158,8 Mio. 3 834,4 Mio.

Generelle BemerkungWeitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden.



Laufende Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalan-lagen

Kreditart

Laufzeit Betrag in CHF Zinssatzvon bis

Keine

Abgelaufene Geschäfte zwischen kollektiven Kapital-anlagen

Kreditart


Keine

Weitere AnlagenWährend des Geschäftsjahres 2018/19 hat der Credit Suisse 1a Immo PK keine Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3 Bst. a KKV) bei den Immobilienfonds derselben Fondsleitung getätigt.



Laufende Hypotheken und Festvorschüsse

Kreditart


Festvorschuss 23.08.2019 25.10.2019 93 500 000 –0,230%Festvorschuss 05.09.2019 05.11.2019 138 800 000 –0,320%Festhypothek 31.03.2016 31.03.2020 10 000 000 0,780%Festhypothek 13.12.2013 13.12.2020 10 000 000 1,830%Festhypothek 14.12.2016 31.12.2020 10 000 000 0,490%Festhypothek 28.02.2014 28.02.2021 10 000 000 1,530%Festhypothek 13.12.2013 13.12.2021 10 000 000 2,020%Festhypothek 28.02.2014 28.02.2022 10 000 000 1,710%Festhypothek 30.11.2014 30.11.2022 10 000 000 1,200%Festhypothek 08.04.2016 08.04.2024 20 000 000 0,600%Festhypothek 08.04.2016 08.04.2025 20 000 000 0,650%Festhypothek 14.12.2016 31.12.2026 20 000 000 0,780%Festhypothek 03.06.2019 02.06.2028 15 000 000 0,420%Festhypothek 03.06.2019 01.06.2029 20 000 000 0,490%Festhypothek 03.06.2019 03.06.2030 15 000 000 0,560%Festhypothek 01.02.2018 31.01.2031 2 500 000 0,980%Festhypothek 01.02.2018 31.01.2031 8 500 000 0,980%Festhypothek 01.02.2018 31.01.2031 9 000 000 0,980%Festhypothek 14.06.2019 03.06.2031 25 000 000 0,630%

Total laufende Hypotheken und Festvorschüsse 457 300 000

Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten

Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse

Kreditart


Festvorschuss 28.09.2018 01.10.2018 1 350 000 0,600%Festvorschuss 05.10.2018 15.10.2018 360 000 0,600%Festvorschuss 25.10.2018 05.11.2018 500 000 0,600%Festvorschuss 01.11.2018 05.11.2018 380 000 0,600%Festvorschuss 23.11.2018 05.12.2018 8 960 000 0,000%Festvorschuss 05.12.2018 14.12.2018 300 000 0,600%Festvorschuss 05.12.2018 14.12.2018 600 000 0,600%Festvorschuss 05.12.2018 14.12.2018 13 800 000 0,000%Festvorschuss 12.12.2018 24.12.2018 2 550 000 0,600%Festvorschuss 14.12.2018 24.12.2018 10 000 000 0,000%Festvorschuss 24.12.2018 04.01.2019 13 100 000 0,000%Festvorschuss 31.12.2018 04.01.2019 500 000 0,600%Festvorschuss 12.12.2018 11.01.2019 138 800 000 –0,160%Festvorschuss 04.01.2019 15.01.2019 12 260 000 0,000%Festvorschuss 15.01.2019 25.01.2019 260 000 0,000%Festhypothek 01.02.2010 01.02.2019 20 000 000 2,700%Festvorschuss 25.01.2019 05.02.2019 980 000 0,000%Festvorschuss 29.01.2019 05.02.2019 450 000 0,600%Festvorschuss 11.01.2019 15.02.2019 138 800 000 –0,160%Festvorschuss 22.02.2019 25.02.2019 850 000 0,600%Festvorschuss 15.02.2019 15.03.2019 138 800 000 –0,160%Festvorschuss 15.03.2019 25.03.2019 138 800 000 –0,180%Festvorschuss 25.03.2019 25.04.2019 18 800 000 –0,190%Festvorschuss 25.04.2019 03.05.2019 18 800 000 –0,190%Festvorschuss 03.05.2019 15.05.2019 18 800 000 –0,200%Festvorschuss 25.03.2019 24.05.2019 120 000 000 –0,200%Festvorschuss 15.05.2019 25.05.2019 18 800 000 –0,200%Festvorschuss 25.05.2019 05.06.2019 13 000 000 –0,200%Festvorschuss 03.06.2019 14.06.2019 11 000 000 0,630%Festvorschuss 05.06.2019 14.06.2019 18 400 000 –0,200%Festvorschuss 14.06.2019 25.06.2019 18 400 000 –0,200%Festvorschuss 17.06.2019 25.06.2019 500 000 0,600%Festvorschuss 25.05.2019 25.07.2019 120 000 000 –0,200%Festvorschuss 25.06.2019 25.07.2019 18 800 000 –0,200%Festvorschuss 24.06.2019 23.08.2019 93 500 100 –0,200%Festvorschuss 25.07.2019 05.09.2019 138 800 000 –0,200%Festvorschuss 22.08.2019 05.09.2019 1 200 000 0,600%

Die Zinssätze bei den Festhypotheken sowie Festvorschüssen sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.



Laufende Kredite

Kreditart


Festvorschuss 25.09.2019 04.10.2019 17 750 000 0,000%

Total laufende Kredite 17 750 000

Abgelaufene Kredite

Kreditart


Festvorschuss 25.09.2018 01.10.2018 31 250 000 0,050%

Festvorschuss 01.02.2019 05.02.2019 20 000 000 0,000%

Festvorschuss 05.02.2019 15.02.2019 21 650 000 0,000%

Festvorschuss 15.02.2019 25.02.2019 19 500 000 0,000%

Festvorschuss 25.02.2019 05.03.2019 21 000 000 0,000%

Festvorschuss 28.02.2019 05.03.2019 1 500 000 0,000%

Festvorschuss 05.03.2019 15.03.2019 22 500 000 0,000%

Festvorschuss 15.03.2019 25.03.2019 19 700 000 0,000%

Festvorschuss 25.03.2019 05.04.2019 18 900 000 0,000%

Festvorschuss 26.03.2019 05.04.2019 270 000 0,000%

Festvorschuss 05.04.2019 15.04.2019 17 100 000 0,000%

Festvorschuss 15.04.2019 25.04.2019 8 750 000 0,000%

Festvorschuss 25.04.2019 03.05.2019 9 500 000 0,000%

Festvorschuss 03.05.2019 15.05.2019 9 500 000 0,000%

Festvorschuss 15.05.2019 25.05.2019 2 750 000 0,000%

Festvorschuss 28.05.2019 03.06.2019 9 000 000 0,000%

Festvorschuss 21.05.2019 14.06.2019 10 000 000 0,000%

Festvorschuss 31.05.2019 14.06.2019 16 250 000 0,000%

Festvorschuss 14.06.2019 25.06.2019 11 700 000 0,000%

Festvorschuss 20.06.2019 25.06.2019 11 000 000 0,000%

Festvorschuss 25.06.2019 05.07.2019 24 200 000 0,000%

Festvorschuss 05.07.2019 12.07.2019 23 000 000 0,000%

Festvorschuss 12.07.2019 15.07.2019 33 200 000 0,000%

Festvorschuss 15.07.2019 25.07.2019 22 900 000 0,000%

Festvorschuss 25.07.2019 05.08.2019 24 300 000 0,000%

Festvorschuss 05.08.2019 15.08.2019 600 000 0,000%

Festvorschuss 15.08.2019 23.08.2019 16 900 000 0,000%

Festvorschuss 23.08.2019 05.09.2019 16 900 000 0,000%

Festvorschuss 05.09.2019 13.09.2019 21 700 000 0,000%

Festvorschuss 13.09.2019 25.09.2019 16 400 000 0,000%

Verzinsliche Darlehen und KrediteWährend des Geschäftsjahres 2018/19 hat der Credit Suisse 1a Immo PK folgende ungesicherte Kredite erhalten.

Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.

Laufende Geschäfte zwischen kollektiven Kapital-anlagen

Kreditart


Keine

Abgelaufene Geschäfte zwischen kollektiven Kapital-anlagen

Kreditart


Kredit 25.09.2018 05.10.2018 6 000 000 0,025%

Kredit 01.10.2018 05.10.2018 18 300 000 0,025%

Kredit 05.10.2018 15.10.2018 20 600 000 0,025%

Kredit 15.10.2018 25.10.2018 9 650 000 0,025%

Kredit 25.10.2018 05.11.2018 11 350 000 0,025%

Kredit 05.11.2018 15.11.2018 12 550 000 0,025%

Kredit 15.11.2018 23.11.2018 6 650 000 0,025%

Während des Geschäftsjahres 2018/19 hat der Credit Suisse 1a Immo PK vom Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund International folgende Kredite erhalten.

Bei den dabei angewandten Zinssätzen handelt es sich um durchschnittliche, marktkonforme Zinssätze zwischen Fest-vorschüssen und Festgeldern beziehungsweise vergleichbaren Anlagen. Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.



Käufe und Verkäufe von Grundstücken Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2018/19

Käufe Gebäudeart GB-Nr.Grundstücks-

fläche m2

Arbon, Südstrasse 1 Wohnbau 4289 1 271

Hochdorf, Industriestrasse 2 Kommerziell genutzte Liegenschaft 266 5 324

Locarno, Via Valle Maggia 13, 15 / Via Domenico Galli 8, 10, «Valle Maggia Center» Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 2320, 2321,

2322, 3650 2 912

Renens, Rue du Simplon Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 2766 2 537

Rorschach, Thurgauerstrasse 4, 6 Gemischte Bauten 46 444

St. Gallen, Bohl 17 Kommerziell genutzte Liegenschaft 824 511

Stansstad, Unter Sagi 6 Kommerziell genutzte Liegenschaft 1002 2 361

Villeneuve, Chemin du Cabinet 5, 7, 9, 11 Wohnbauten 1428 7 428

Zürich, Sihlcity Kommerziell genutzte Liegenschaft, Miteigentumsanteil 152/1 000 an WD9078, 5027 –

Zürich, Waldmannstrasse 12, 12a Gemischte Bauten 546 363

Verkäufe Gebäudeart GB-Nr.Grundstücks-

fläche m2

Zürich, Giesshübelstrasse 15 Kommerziell genutzte Liegenschaft 4827 1 717

Zürich, Müllerstrasse 16, 20 Kommerziell genutzte Liegenschaften 2110 3 864

Käufe und Verkäufe von sonstigen AnlagenGemäss Fondsvertrag § 8, Ziff. 2 Bst. b und § 15, Ziff. 4 Bst. d und KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. a

Keine

Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Kein Mieter des Credit Suisse 1a Immo PK erreichte diese Grenze.

Geschäfte mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wur-den (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand 13. September 2016).



Gestehungskosten Verkehrswerte Versicherungswerte

CHF % CHF % CHF

Wohnbauten 833 173 200 22,45% 1 090 081 000 26,20% 798 578 515

Kommerziell genutzte Liegenschaften 1 673 207 000 45,15% 1 797 389 020 43,20% 1 451 759 104

Gemischte Bauten 445 873 000 12,00% 522 310 000 12,60% 397 726 018

Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 756 081 600 20,40% 748 990 000 18,00% 756 081 600

Total 3 708 334 800 100,00% 4 158 770 020 100,00% 3 404 145 237

Liegenschafts/ Immobilienstrukturper 30. September 2019

26,20% Wohnbauten

18,00%Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten

12,60% Gemischte Bauten

43,20% Kommerziell genutzte Liegenschaften

Immobilienstruktur nach Verkehrs werten



Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften

18,80% Nordwestschweiz

1,90%Bern

39,10%Zürich

9,35%Zentralschweiz

2,50%Südschweiz

3,10%Ostschweiz

4,85% Westschweiz

20,40% Genfersee



Inventar der LiegenschaftenWohnungen Gewerbe

Anzahl Gebäude

Total Miet-objekte

Total Miet-fläche

Grundstücks-fläche

Erstellungs - jahr

Erwerbs - datum

Eigentums- verhältnis

Gestehungs- kosten

Verkehrs- wert

Soll- Mietertrag 1 Mietzinsausfälle 1

Bruttoerträge(Nettomietertrag) 1 Zimmer Total Wohnungen Parking Läden

Büros, Praxis- räume usw.

Kinos / Hotels / Restaurants Lagerräume

Übrige kommer-zielle Räume

Total Gewerbeobjekte ohne GA/EP/PP

Ort, Adresse m2 m2 in CHF in CHF in CHF in CHF in % in CHF 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+ Anz. m2 % Anz. Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 %

WohnbautenAadorf, Friedaustrasse 11, 13, 15 3 60 2 583 4 703 1974 01.11.1999 Alleineigentum 7 557 000 10 080 000 461 450 23 995 5,20 437 455 – – 9 14 5 28 2 583 100,00 31 – – – – – – – – 1 – 1 – – Agno, Via P. Vecchio 15, 16, 17, 18, 19, 20 / Residenza Le Bolle 6 181 7 996 9 347 1991 01.11.1999 Alleineigentum 18 376 000 15 160 000 1 099 413 64 860 5,90 1 034 553 – 20 – 55 – 75 7 856 98,25 103 – – 1 120 – – – – 2 20 3 140 1,75 Arbon, Südstrasse 1 1 36 1 472 1 271 2015 01.06.2019 Alleineigentum 7 753 000 7 583 000 107 224 15 740 14,68 91 484 – – 6 8 – 14 1 472 100,00 22 – – – – – – – – – – – – – Basel, Bleichestrasse 23, 25, 27 / Mattenstrasse 31 1 48 2 813 1 231 1994 01.01.2002 Alleineigentum 8 966 000 12 470 000 602 321 31 912 5,30 570 409 4 2 22 – 1 29 2 571 91,40 15 – – 1 134 – – – – 3 108 4 242 8,60 Basel, Delsbergerallee 1 14 1 087 596 1901 01.11.1999 Alleineigentum 4 039 000 5 268 000 238 619 1 976 0,83 236 643 – 6 6 2 – 14 1 087 100,00 – – – – – – – – – – – – – – Basel, Fasanenstrasse 140, 150 / Schorenweg 38a, 40 3 187 8 133 7 514 1972 01.01.2002 Alleineigentum 28 276 000 39 470 000 1 896 261 47 516 2,51 1 848 745 39 39 63 – – 141 8 133 100,00 45 – – – – – – – – 1 – 1 – – Basel, Luzernerring 60, 62, 64, 68, 70, 72 / Flughafenstrasse 77, 79, 81 / Gustav-Wenk Strasse 1, 3, 5, 11, 13, 15

15 180 10 450 10 382 1957 01.01.2002 Alleineigentum im Baurecht 26 721 000 28 370 000 2 100 714 78 745 3,75 2 021 969 – 30 103 17 – 150 10 382 99,35 26 – – – – – – – – 4 68 4 68 0,65

Basel, Maulbeerstrasse 63, 65, 67, 69, 71 5 138 4 799 3 258 1981 01.01.2002 Alleineigentum 14 026 000 19 790 000 998 089 10 195 1,02 987 894 – – 20 25 5 50 4 620 96,27 85 – – – – – – 1 64 2 115 3 179 3,73 Basel, Spalenring 55, 57, 59, 61 4 61 3 241 1 866 1954 01.01.2002 Alleineigentum 8 982 000 15 630 000 703 432 8 586 1,22 694 846 4 20 24 – – 48 3 214 99,17 12 – – – – – – 1 27 – – 1 27 0,83 Bern, Oberweg 1, 3, 5 3 48 2 113 2 480 1960 01.11.1999 Alleineigentum 6 790 000 10 780 000 458 124 – – 458 124 10 2 6 15 1 34 2 113 100,00 14 – – – – – – – – – – – – – Binningen, Bottmingerstrasse 5, 7, «1Stein» 2 56 2 308 3 004 2007 01.01.2002 Alleineigentum 9 968 000 13 750 000 609 121 39 037 6,41 570 084 – 12 12 – – 24 2 308 100,00 32 – – – – – – – – – – – – – Binningen, Bruderholzstrasse 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38 16 236 9 848 15 425 1995 01.01.2002 Alleineigentum 41 221 000 54 710 000 2 417 618 75 477 3,12 2 342 141 6 44 36 23 – 109 9 653 98,02 120 – – 1 116 – – – – 6 79 7 195 1,98 Birsfelden, Rheinparkstrasse 4, 6, 8 3 69 3 106 2 603 1960 01.01.2002 Alleineigentum im Baurecht 8 861 000 13 780 000 644 131 36 468 5,66 607 663 – 6 24 13 2 45 3 106 100,00 24 – – – – – – – – – – – – – Bottmingen, Falkenstrasse 6, 8, 10, 12 4 49 1 926 4 121 1969 01.01.2002 Alleineigentum 9 273 000 12 240 000 522 998 81 651 15,61 441 347 10 – 8 12 – 30 1 926 100,00 19 – – – – – – – – – – – – – Brugg, Fröhlichstrasse 48 / Zimmermannstrasse 25, 27, 29, 33, 35, 37, 39 / Seidenstrasse 35 9 432 17 319 10 421 1974 01.11.2003 Alleineigentum 55 229 000 70 120 000 3 304 773 28 146 0,85 3 276 627 – 33 105 74 – 212 17 313 99,97 219 – – – – – – – – 1 6 1 6 0,03 Bussigny-Lausanne, Route d'Eguechaudens 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21 8 201 7 127 6 542 1993 01.01.2000 Alleineigentum 20 909 000 27 350 000 1 484 681 12 804 0,86 1 471 877 – 25 46 10 1 82 6 713 94,19 102 – – – – – – 1 10 16 404 17 414 5,81 Cham, Eichstrasse 19a, 19b 2 34 1 598 1 883 1994 31.03.2000 Alleineigentum 5 867 200 9 321 000 423 132 540 0,13 422 592 – 2 2 8 4 16 1 566 98,00 16 – – – – – – – – 2 32 2 32 2,00 Cham, Eichstrasse 28 1 18 760 989 1981 31.03.2000 Alleineigentum 3 638 000 5 322 000 208 639 570 0,27 208 069 – 2 3 3 – 8 728 95,79 8 – – – – – – – – 2 32 2 32 4,21 Cham, Eichstrasse 31 1 18 760 1 030 1981 31.03.2000 Alleineigentum 3 727 000 5 383 000 212 648 2 115 0,99 210 533 – 2 3 3 – 8 728 95,79 8 – – – – – – – – 2 32 2 32 4,21 Clarens, Sentier des Borgognes 2, 4 2 85 2 898 1 887 1990 01.12.1999 Alleineigentum 7 977 000 10 100 000 570 851 4 978 0,87 565 873 11 6 26 – – 43 2 898 100,00 42 – – – – – – – – – – – – – Cugy, Epi d'Or 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23 12 200 7 283 18 531 1984 01.01.2002 Alleineigentum 17 401 000 21 720 000 1 335 671 17 199 1,29 1 318 472 – – 24 24 12 60 6 978 95,81 122 – – – – – – 17 305 1 – 18 305 4,19 Dietlikon, In Lampitzäckern 41, 43, 45 3 72 2 695 2 778 1984/1985 01.12.1999 Alleineigentum 13 865 000 18 890 000 853 400 77 965 9,14 775 435 – 9 8 16 – 33 2 536 94,10 31 – – – – – – – – 8 159 8 159 5,90 Dornach, Wollmattweg 2, 4, 6, 8 4 92 3 320 4 899 1966 01.01.2002 Alleineigentum 9 284 000 14 270 000 648 935 17 887 2,76 631 048 – 6 24 13 – 43 3 193 96,17 46 – – 1 94 – – – – 2 33 3 127 3,83 Dübendorf, Ahornstrasse 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 / Höglerstrasse 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 48, 50

18 378 14 360 20 983 1993 01.01.2002 Alleineigentum 55 535 000 69 380 000 3 207 254 24 710 0,77 3 182 544 – 18 48 60 – 126 13 452 93,68 202 – – – – – – – – 50 908 50 908 6,32

Effretikon, Müslistrasse 7, 9 3 40 2 034 2 221 1967 01.11.1999 Alleineigentum 6 342 000 9 231 000 381 960 – – 381 960 – – 12 12 – 24 2 028 99,71 15 – – – – – – – – 1 6 1 6 0,29 Horgen, Kalkofenstrasse 25 1 70 2 826 2 702 1979 01.11.1999 Alleineigentum 8 938 000 14 580 000 640 393 5 746 0,90 634 647 – 9 18 9 – 36 2 826 100,00 34 – – – – – – – – – – – – – Horw, Brunnmattstrasse 12 1 62 1 808 1 865 1974 01.11.1999 Alleineigentum 5 587 000 8 022 000 363 710 7 389 2,03 356 321 4 4 3 3 8 22 1 808 100,00 40 – – – – – – – – – – – – – Jona, Seeblickstrasse 10, 12, 14, 16 / Seehofstrasse 3 5 92 2 592 5 832 1960 01.11.1999 Alleineigentum 10 474 000 10 990 000 630 408 5 045 0,80 625 363 3 12 14 14 2 45 2 592 100,00 47 – – – – – – – – – – – – – Lugano, Via F. Borromini 7a 1 61 2 242 2 125 1991 01.03.2000 Alleineigentum 7 024 000 7 565 000 447 298 1 620 0,36 445 678 – 10 14 2 2 28 2 242 100,00 33 – – – – – – – – – – – – – Lugano, Via Fontana 8 1 35 1 359 749 1993 01.02.2000 Alleineigentum 5 236 000 6 030 000 326 420 25 040 7,67 301 380 – 9 4 2 – 15 1 359 100,00 20 – – – – – – – – – – – – – Luterbach, Grüttbachstrasse 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18 9 182 7 807 14 283 1988 01.11.1999 Alleineigentum 16 679 000 19 710 000 1 170 925 28 661 2,45 1 142 264 – 11 23 43 – 77 7 407 94,88 97 – – 1 145 – – – – 7 255 8 400 5,12 Luzern, Matthofring 20, 22, 24 3 34 1 588 2 174 1960 01.11.1999 Alleineigentum 6 323 000 9 672 000 402 029 26 593 6,61 375 436 – – 12 9 – 21 1 588 100,00 13 – – – – – – – – – – – – – Luzern, Würzenbachstrasse 22, 24, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 38, 40 14 226 8 915 17 448 1954 01.11.1999 Alleineigentum 25 456 000 42 200 000 1 845 744 23 217 1,26 1 822 527 – – 55 51 4 110 8 673 97,29 111 2 212 – – – – – – 3 30 5 242 2,71 Männedorf, Eintrachtweg 2, 4 2 36 1 371 3 050 1974 01.11.1999 Alleineigentum 4 717 000 6 930 000 303 981 14 318 4,71 289 663 2 – 4 3 4 13 1 265 92,27 19 – – – – – – 1 31 3 75 4 106 7,73 Muttenz, Seemättlistrasse 8, 10, 12, 14 / Lachmattstrasse 69, 71 6 148 4 306 2 822 1974 01.01.2002 Alleineigentum 14 749 000 22 400 000 951 516 60 843 6,39 890 673 4 8 19 27 – 58 4 306 100,00 90 – – – – – – – – – – – – – Riehen, Bäumlihofstrasse 388, 390, 394 / Gotenstrasse 6 / Helvetierstrasse 2, 4, 6 7 67 3 788 4 683 1960 01.01.2002 Alleineigentum im Baurecht 8 664 000 10 930 000 769 106 12 335 1,60 756 771 8 16 22 8 2 56 3 548 93,66 9 1 120 – – – – 1 120 – – 2 240 6,34 Riehen, Dörnliweg 1, 3, 15, 17, 19, 20 ,21, 22, 23, 25, 27, 29, 31, 33 / Obere Wenkenhofstrasse 33

15 104 4 760 10 503 1965 01.01.2002 Alleineigentum 21 651 200 22 480 000 1 160 835 43 395 3,74 1 117 440 – – 10 8 19 37 4 722 99,20 63 – – – – – – – – 4 38 4 38 0,80

Seuzach, Stadlerstrasse 26, 28, 30, 32, 35 4 102 3 236 6 828 1992 01.01.2002 Alleineigentum 12 248 000 15 470 000 755 874 15 962 2,11 739 912 – 2 10 20 – 32 3 159 97,62 68 – – 1 52 – – 1 25 – – 2 77 2,38 Spiez, Obere Bahnhofstrasse 22a–m 12 193 7 206 13 322 1984 01.11.1999 Alleineigentum 28 712 000 34 440 000 1 587 581 56 133 3,54 1 531 448 6 9 32 36 2 85 6 928 96,14 91 – – – – – – – – 17 278 17 278 3,86 Urdorf, Baumgartenstrasse 18, 20 9 45 1 625 3 089 1996 01.11.1999 Alleineigentum 7 232 000 8 916 000 420 151 390 0,09 419 761 – 4 5 10 – 19 1 597 98,28 24 – – – – – – – – 2 28 2 28 1,72 Villeneuve, Chemin du Cabinet 5, 7, 9, 11 4 156 4 523 7 428 2017 01.06.2019 Alleineigentum 32 803 000 31 250 000 427 694 28 015 6,55 399 679 – 18 21 11 7 57 4 432 97,99 96 – – – – – – 3 91 – – 3 91 2,01 Volketswil, Ackerstrasse 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41 14 323 10 321 17 584 1985 01.03.2006 Alleineigentum 38 511 000 45 470 000 2 192 762 283 532 12,93 1 909 230 – 20 50 27 11 108 9 768 94,64 176 – – – – – – – – 39 553 39 553 5,36 Wädenswil, Speerstrasse 1, 3 2 41 1 480 2 975 1967 01.11.1999 Alleineigentum 5 493 000 8 494 000 363 774 2 198 0,60 361 576 – 9 10 4 – 23 1 480 100,00 17 – – – – – – – – 1 – 1 – – Wettingen, Neufeldstrasse 23 1 33 1 548 1 939 1993 31.12.1999 Alleineigentum 5 918 000 6 913 000 335 633 225 0,07 335 408 – 4 2 9 – 15 1 516 97,93 17 – – – – – – – – 1 32 1 32 2,07 Wettingen, Neufeldstrasse 27, 29 2 27 861 1 055 1996 31.12.1999 Alleineigentum 3 468 000 4 349 000 207 878 569 0,27 207 309 – 4 2 4 – 10 806 93,61 14 – – – – – – – – 3 55 3 55 6,39 Winterthur, Eichgutstrasse 2, 4, 6 / Rudolfstrasse 21, 23, 25, «Eichgut» 6 242 11 477 4 391 2005 13.10.2003 Alleineigentum 47 119 800 76 930 000 3 007 915 35 348 1,18 2 972 567 2 12 38 34 4 90 9 317 81,18 129 – – 4 1 222 1 174 1 45 17 719 23 2 160 18,82 Winterthur, Im Grüntal 19, 21, 23, 25 4 68 2 818 3 862 1984 01.11.1999 Alleineigentum 12 921 000 17 420 000 184 140 32 080 17,42 152 060 – 10 10 9 3 32 2 787 98,90 33 – – – – – – – – 3 31 3 31 1,10 Winterthur, Schlossacker 5, 7, 9, 11, 13 / Hegifeld 85, 87, 89 8 98 4 649 6 568 1993 01.01.2002 Alleineigentum 14 225 000 17 650 000 872 599 60 061 6,88 812 538 – 4 12 18 4 38 4 380 94,21 50 – – – – – – – – 10 269 10 269 5,79 Zürich, Dörflistrasse 58, 60 2 22 784 543 1954 01.11.1999 Alleineigentum 2 946 000 5 252 000 227 525 – – 227 525 4 12 – – – 16 772 98,47 3 – – – – – – – – 3 12 3 12 1,53 Zürich, Hagenholzstrasse 86, 88, 90, 92, 94, 96, 98, 100, 102, «Andreaspark» 9 367 21 261 13 661 2005 13.06.2003 Alleineigentum 85 495 000 115 850 000 5 109 405 267 245 5,23 4 842 160 14 5 39 45 57 160 20 224 95,12 191 2 394 2 402 1 146 3 24 8 71 16 1 037 4,88 Total Wohnbauten 272 5 767 237 180 291 446 833 173 200 1 090 081 000 50 196 755 1 739 032 3,46 48 457 723 131 476 1 069 813 160 2 649 228 659 96,41 2 844 5 726 12 2 285 2 320 30 742 225 4 448 274 8 521 3,59 davon im Baurecht 44 246 000 53 080 000 3 513 951 127 548 3,63 3 386 403

Kommerziell genutzte LiegenschaftenAarau, Hintere Bahnofstrasse 5, 6, 7, 8, 10 5 191 10 052 7 888 2003 01.06.2001 Alleineigentum 38 152 000 55 350 000 2 680 740 10 993 0,41 2 669 747 – – – – 10 10 1 430 14,23 154 – – 14 7 710 – – 8 837 5 75 27 8 622 85,77 Baden, Langhaus 1, 2, 3, 4, 5, «Langhaus Baden Bahnhof West» 1 243 14 158 2 532 2001 01.11.1999 Alleineigentum im Baurecht 52 613 000 80 210 000 4 369 428 7 773 0,18 4 361 655 8 11 18 7 3 47 4 292 30,32 150 5 3 573 16 3 709 2 591 18 1 598 5 395 46 9 866 69,68 Basel, Freie Strasse 90 1 9 3 025 936 1842 18.06.2007 Alleineigentum 18 695 000 20 980 000 318 301 318 301 100,00 – – – – – – – – – 4 – – 4 2 443 – – 1 582 – – 5 3 025 100,00 Bellinzona, Via dei Gaggini 3 1 241 15 846 28 280 1998 01.04.2001 Alleineigentum 44 212 000 44 020 000 3 075 419 123 414 4,01 2 952 005 – – – 1 – 1 109 0,69 195 – – 19 13 756 – – 9 1 265 17 716 45 15 737 99,31 Bern, Holzikofenweg 22 1 82 1 488 1 708 1966 01.11.1999 Alleineigentum 6 066 000 7 740 000 403 203 53 956 13,38 349 247 1 1 1 1 1 5 380 25,54 60 – – 8 869 – – 6 116 3 123 17 1 108 74,46 Bern, Schönburgstrasse 41 1 93 3 069 2 018 1965 01.11.1999 Alleineigentum 6 921 000 9 742 000 594 840 4 095 0,69 590 745 – – – – – – – – 64 – – 11 1 883 – – 14 736 4 450 29 3 069 100,00 Biel, Bahnhofstrasse 19 1 10 954 246 1880 01.11.1999 Alleineigentum 4 265 000 5 543 000 254 955 – – 254 955 – 5 1 – – 6 447 46,86 – 2 336 2 171 – – – – – – 4 507 53,14 Carouge, Avenue Industrielle 4, 6 2 135 3 633 2 347 1990 01.06.2007 Alleineigentum 26 777 000 28 290 000 1 464 851 812 625 55,47 652 226 – – – – – – – – 116 – – 15 3 495 – – 4 138 – – 19 3 633 100,00 Egerkingen, Riedstrasse 4 1 207 45 184 70 859 1966 01.06.2013 Alleineigentum 61 572 200 61 690 000 3 723 539 – – 3 723 539 – – – – – – – – 200 – – 1 2 379 – – 3 29 605 3 13 200 7 45 184 100,00 Emmenbrücke, Seetalplatz 1, «CinéMarché» 1 465 11 892 7 181 2000 01.12.1999 Alleineigentum 68 851 000 64 110 000 4 235 156 60 326 1,42 4 174 830 – – – 1 – 1 123 1,03 433 2 2 726 1 60 6 8 008 10 797 12 178 31 11 769 98,97



Allgemeine Objektangaben / ObjektFinanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur GewerbeAndere Anlagen gem. KKV-FINMA Art. 84 Abs. 2 Bst. c

Wohnungen GewerbeAnzahl

GebäudeTotal Miet-

objekteTotal Miet-

flächeGrundstücks-

flächeErstellungs -

jahrErwerbs -

datumEigentums-

verhältnisGestehungs-

kostenVerkehrs-

wertSoll-

Mietertrag 1 Mietzinsausfälle 1Bruttoerträge

(Nettomietertrag) 1 Zimmer Total Wohnungen Parking LädenBüros, Praxis-

räume usw.Kinos / Hotels /

Restaurants LagerräumeÜbrige kommer-

zielle RäumeTotal Gewerbeobjekte

ohne GA/EP/PPOrt, Adresse m2 m2 in CHF in CHF in CHF in CHF in % in CHF 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+ Anz. m2 % Anz. Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 %

WohnbautenAadorf, Friedaustrasse 11, 13, 15 3 60 2 583 4 703 1974 01.11.1999 Alleineigentum 7 557 000 10 080 000 461 450 23 995 5,20 437 455 – – 9 14 5 28 2 583 100,00 31 – – – – – – – – 1 – 1 – – Agno, Via P. Vecchio 15, 16, 17, 18, 19, 20 / Residenza Le Bolle 6 181 7 996 9 347 1991 01.11.1999 Alleineigentum 18 376 000 15 160 000 1 099 413 64 860 5,90 1 034 553 – 20 – 55 – 75 7 856 98,25 103 – – 1 120 – – – – 2 20 3 140 1,75 Arbon, Südstrasse 1 1 36 1 472 1 271 2015 01.06.2019 Alleineigentum 7 753 000 7 583 000 107 224 15 740 14,68 91 484 – – 6 8 – 14 1 472 100,00 22 – – – – – – – – – – – – – Basel, Bleichestrasse 23, 25, 27 / Mattenstrasse 31 1 48 2 813 1 231 1994 01.01.2002 Alleineigentum 8 966 000 12 470 000 602 321 31 912 5,30 570 409 4 2 22 – 1 29 2 571 91,40 15 – – 1 134 – – – – 3 108 4 242 8,60 Basel, Delsbergerallee 1 14 1 087 596 1901 01.11.1999 Alleineigentum 4 039 000 5 268 000 238 619 1 976 0,83 236 643 – 6 6 2 – 14 1 087 100,00 – – – – – – – – – – – – – – Basel, Fasanenstrasse 140, 150 / Schorenweg 38a, 40 3 187 8 133 7 514 1972 01.01.2002 Alleineigentum 28 276 000 39 470 000 1 896 261 47 516 2,51 1 848 745 39 39 63 – – 141 8 133 100,00 45 – – – – – – – – 1 – 1 – – Basel, Luzernerring 60, 62, 64, 68, 70, 72 / Flughafenstrasse 77, 79, 81 / Gustav-Wenk Strasse 1, 3, 5, 11, 13, 15

15 180 10 450 10 382 1957 01.01.2002 Alleineigentum im Baurecht 26 721 000 28 370 000 2 100 714 78 745 3,75 2 021 969 – 30 103 17 – 150 10 382 99,35 26 – – – – – – – – 4 68 4 68 0,65

Basel, Maulbeerstrasse 63, 65, 67, 69, 71 5 138 4 799 3 258 1981 01.01.2002 Alleineigentum 14 026 000 19 790 000 998 089 10 195 1,02 987 894 – – 20 25 5 50 4 620 96,27 85 – – – – – – 1 64 2 115 3 179 3,73 Basel, Spalenring 55, 57, 59, 61 4 61 3 241 1 866 1954 01.01.2002 Alleineigentum 8 982 000 15 630 000 703 432 8 586 1,22 694 846 4 20 24 – – 48 3 214 99,17 12 – – – – – – 1 27 – – 1 27 0,83 Bern, Oberweg 1, 3, 5 3 48 2 113 2 480 1960 01.11.1999 Alleineigentum 6 790 000 10 780 000 458 124 – – 458 124 10 2 6 15 1 34 2 113 100,00 14 – – – – – – – – – – – – – Binningen, Bottmingerstrasse 5, 7, «1Stein» 2 56 2 308 3 004 2007 01.01.2002 Alleineigentum 9 968 000 13 750 000 609 121 39 037 6,41 570 084 – 12 12 – – 24 2 308 100,00 32 – – – – – – – – – – – – – Binningen, Bruderholzstrasse 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38 16 236 9 848 15 425 1995 01.01.2002 Alleineigentum 41 221 000 54 710 000 2 417 618 75 477 3,12 2 342 141 6 44 36 23 – 109 9 653 98,02 120 – – 1 116 – – – – 6 79 7 195 1,98 Birsfelden, Rheinparkstrasse 4, 6, 8 3 69 3 106 2 603 1960 01.01.2002 Alleineigentum im Baurecht 8 861 000 13 780 000 644 131 36 468 5,66 607 663 – 6 24 13 2 45 3 106 100,00 24 – – – – – – – – – – – – – Bottmingen, Falkenstrasse 6, 8, 10, 12 4 49 1 926 4 121 1969 01.01.2002 Alleineigentum 9 273 000 12 240 000 522 998 81 651 15,61 441 347 10 – 8 12 – 30 1 926 100,00 19 – – – – – – – – – – – – – Brugg, Fröhlichstrasse 48 / Zimmermannstrasse 25, 27, 29, 33, 35, 37, 39 / Seidenstrasse 35 9 432 17 319 10 421 1974 01.11.2003 Alleineigentum 55 229 000 70 120 000 3 304 773 28 146 0,85 3 276 627 – 33 105 74 – 212 17 313 99,97 219 – – – – – – – – 1 6 1 6 0,03 Bussigny-Lausanne, Route d'Eguechaudens 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21 8 201 7 127 6 542 1993 01.01.2000 Alleineigentum 20 909 000 27 350 000 1 484 681 12 804 0,86 1 471 877 – 25 46 10 1 82 6 713 94,19 102 – – – – – – 1 10 16 404 17 414 5,81 Cham, Eichstrasse 19a, 19b 2 34 1 598 1 883 1994 31.03.2000 Alleineigentum 5 867 200 9 321 000 423 132 540 0,13 422 592 – 2 2 8 4 16 1 566 98,00 16 – – – – – – – – 2 32 2 32 2,00 Cham, Eichstrasse 28 1 18 760 989 1981 31.03.2000 Alleineigentum 3 638 000 5 322 000 208 639 570 0,27 208 069 – 2 3 3 – 8 728 95,79 8 – – – – – – – – 2 32 2 32 4,21 Cham, Eichstrasse 31 1 18 760 1 030 1981 31.03.2000 Alleineigentum 3 727 000 5 383 000 212 648 2 115 0,99 210 533 – 2 3 3 – 8 728 95,79 8 – – – – – – – – 2 32 2 32 4,21 Clarens, Sentier des Borgognes 2, 4 2 85 2 898 1 887 1990 01.12.1999 Alleineigentum 7 977 000 10 100 000 570 851 4 978 0,87 565 873 11 6 26 – – 43 2 898 100,00 42 – – – – – – – – – – – – – Cugy, Epi d'Or 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23 12 200 7 283 18 531 1984 01.01.2002 Alleineigentum 17 401 000 21 720 000 1 335 671 17 199 1,29 1 318 472 – – 24 24 12 60 6 978 95,81 122 – – – – – – 17 305 1 – 18 305 4,19 Dietlikon, In Lampitzäckern 41, 43, 45 3 72 2 695 2 778 1984/1985 01.12.1999 Alleineigentum 13 865 000 18 890 000 853 400 77 965 9,14 775 435 – 9 8 16 – 33 2 536 94,10 31 – – – – – – – – 8 159 8 159 5,90 Dornach, Wollmattweg 2, 4, 6, 8 4 92 3 320 4 899 1966 01.01.2002 Alleineigentum 9 284 000 14 270 000 648 935 17 887 2,76 631 048 – 6 24 13 – 43 3 193 96,17 46 – – 1 94 – – – – 2 33 3 127 3,83 Dübendorf, Ahornstrasse 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 / Höglerstrasse 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 48, 50

18 378 14 360 20 983 1993 01.01.2002 Alleineigentum 55 535 000 69 380 000 3 207 254 24 710 0,77 3 182 544 – 18 48 60 – 126 13 452 93,68 202 – – – – – – – – 50 908 50 908 6,32

Effretikon, Müslistrasse 7, 9 3 40 2 034 2 221 1967 01.11.1999 Alleineigentum 6 342 000 9 231 000 381 960 – – 381 960 – – 12 12 – 24 2 028 99,71 15 – – – – – – – – 1 6 1 6 0,29 Horgen, Kalkofenstrasse 25 1 70 2 826 2 702 1979 01.11.1999 Alleineigentum 8 938 000 14 580 000 640 393 5 746 0,90 634 647 – 9 18 9 – 36 2 826 100,00 34 – – – – – – – – – – – – – Horw, Brunnmattstrasse 12 1 62 1 808 1 865 1974 01.11.1999 Alleineigentum 5 587 000 8 022 000 363 710 7 389 2,03 356 321 4 4 3 3 8 22 1 808 100,00 40 – – – – – – – – – – – – – Jona, Seeblickstrasse 10, 12, 14, 16 / Seehofstrasse 3 5 92 2 592 5 832 1960 01.11.1999 Alleineigentum 10 474 000 10 990 000 630 408 5 045 0,80 625 363 3 12 14 14 2 45 2 592 100,00 47 – – – – – – – – – – – – – Lugano, Via F. Borromini 7a 1 61 2 242 2 125 1991 01.03.2000 Alleineigentum 7 024 000 7 565 000 447 298 1 620 0,36 445 678 – 10 14 2 2 28 2 242 100,00 33 – – – – – – – – – – – – – Lugano, Via Fontana 8 1 35 1 359 749 1993 01.02.2000 Alleineigentum 5 236 000 6 030 000 326 420 25 040 7,67 301 380 – 9 4 2 – 15 1 359 100,00 20 – – – – – – – – – – – – – Luterbach, Grüttbachstrasse 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18 9 182 7 807 14 283 1988 01.11.1999 Alleineigentum 16 679 000 19 710 000 1 170 925 28 661 2,45 1 142 264 – 11 23 43 – 77 7 407 94,88 97 – – 1 145 – – – – 7 255 8 400 5,12 Luzern, Matthofring 20, 22, 24 3 34 1 588 2 174 1960 01.11.1999 Alleineigentum 6 323 000 9 672 000 402 029 26 593 6,61 375 436 – – 12 9 – 21 1 588 100,00 13 – – – – – – – – – – – – – Luzern, Würzenbachstrasse 22, 24, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 38, 40 14 226 8 915 17 448 1954 01.11.1999 Alleineigentum 25 456 000 42 200 000 1 845 744 23 217 1,26 1 822 527 – – 55 51 4 110 8 673 97,29 111 2 212 – – – – – – 3 30 5 242 2,71 Männedorf, Eintrachtweg 2, 4 2 36 1 371 3 050 1974 01.11.1999 Alleineigentum 4 717 000 6 930 000 303 981 14 318 4,71 289 663 2 – 4 3 4 13 1 265 92,27 19 – – – – – – 1 31 3 75 4 106 7,73 Muttenz, Seemättlistrasse 8, 10, 12, 14 / Lachmattstrasse 69, 71 6 148 4 306 2 822 1974 01.01.2002 Alleineigentum 14 749 000 22 400 000 951 516 60 843 6,39 890 673 4 8 19 27 – 58 4 306 100,00 90 – – – – – – – – – – – – – Riehen, Bäumlihofstrasse 388, 390, 394 / Gotenstrasse 6 / Helvetierstrasse 2, 4, 6 7 67 3 788 4 683 1960 01.01.2002 Alleineigentum im Baurecht 8 664 000 10 930 000 769 106 12 335 1,60 756 771 8 16 22 8 2 56 3 548 93,66 9 1 120 – – – – 1 120 – – 2 240 6,34 Riehen, Dörnliweg 1, 3, 15, 17, 19, 20 ,21, 22, 23, 25, 27, 29, 31, 33 / Obere Wenkenhofstrasse 33

15 104 4 760 10 503 1965 01.01.2002 Alleineigentum 21 651 200 22 480 000 1 160 835 43 395 3,74 1 117 440 – – 10 8 19 37 4 722 99,20 63 – – – – – – – – 4 38 4 38 0,80

Seuzach, Stadlerstrasse 26, 28, 30, 32, 35 4 102 3 236 6 828 1992 01.01.2002 Alleineigentum 12 248 000 15 470 000 755 874 15 962 2,11 739 912 – 2 10 20 – 32 3 159 97,62 68 – – 1 52 – – 1 25 – – 2 77 2,38 Spiez, Obere Bahnhofstrasse 22a–m 12 193 7 206 13 322 1984 01.11.1999 Alleineigentum 28 712 000 34 440 000 1 587 581 56 133 3,54 1 531 448 6 9 32 36 2 85 6 928 96,14 91 – – – – – – – – 17 278 17 278 3,86 Urdorf, Baumgartenstrasse 18, 20 9 45 1 625 3 089 1996 01.11.1999 Alleineigentum 7 232 000 8 916 000 420 151 390 0,09 419 761 – 4 5 10 – 19 1 597 98,28 24 – – – – – – – – 2 28 2 28 1,72 Villeneuve, Chemin du Cabinet 5, 7, 9, 11 4 156 4 523 7 428 2017 01.06.2019 Alleineigentum 32 803 000 31 250 000 427 694 28 015 6,55 399 679 – 18 21 11 7 57 4 432 97,99 96 – – – – – – 3 91 – – 3 91 2,01 Volketswil, Ackerstrasse 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41 14 323 10 321 17 584 1985 01.03.2006 Alleineigentum 38 511 000 45 470 000 2 192 762 283 532 12,93 1 909 230 – 20 50 27 11 108 9 768 94,64 176 – – – – – – – – 39 553 39 553 5,36 Wädenswil, Speerstrasse 1, 3 2 41 1 480 2 975 1967 01.11.1999 Alleineigentum 5 493 000 8 494 000 363 774 2 198 0,60 361 576 – 9 10 4 – 23 1 480 100,00 17 – – – – – – – – 1 – 1 – – Wettingen, Neufeldstrasse 23 1 33 1 548 1 939 1993 31.12.1999 Alleineigentum 5 918 000 6 913 000 335 633 225 0,07 335 408 – 4 2 9 – 15 1 516 97,93 17 – – – – – – – – 1 32 1 32 2,07 Wettingen, Neufeldstrasse 27, 29 2 27 861 1 055 1996 31.12.1999 Alleineigentum 3 468 000 4 349 000 207 878 569 0,27 207 309 – 4 2 4 – 10 806 93,61 14 – – – – – – – – 3 55 3 55 6,39 Winterthur, Eichgutstrasse 2, 4, 6 / Rudolfstrasse 21, 23, 25, «Eichgut» 6 242 11 477 4 391 2005 13.10.2003 Alleineigentum 47 119 800 76 930 000 3 007 915 35 348 1,18 2 972 567 2 12 38 34 4 90 9 317 81,18 129 – – 4 1 222 1 174 1 45 17 719 23 2 160 18,82 Winterthur, Im Grüntal 19, 21, 23, 25 4 68 2 818 3 862 1984 01.11.1999 Alleineigentum 12 921 000 17 420 000 184 140 32 080 17,42 152 060 – 10 10 9 3 32 2 787 98,90 33 – – – – – – – – 3 31 3 31 1,10 Winterthur, Schlossacker 5, 7, 9, 11, 13 / Hegifeld 85, 87, 89 8 98 4 649 6 568 1993 01.01.2002 Alleineigentum 14 225 000 17 650 000 872 599 60 061 6,88 812 538 – 4 12 18 4 38 4 380 94,21 50 – – – – – – – – 10 269 10 269 5,79 Zürich, Dörflistrasse 58, 60 2 22 784 543 1954 01.11.1999 Alleineigentum 2 946 000 5 252 000 227 525 – – 227 525 4 12 – – – 16 772 98,47 3 – – – – – – – – 3 12 3 12 1,53 Zürich, Hagenholzstrasse 86, 88, 90, 92, 94, 96, 98, 100, 102, «Andreaspark» 9 367 21 261 13 661 2005 13.06.2003 Alleineigentum 85 495 000 115 850 000 5 109 405 267 245 5,23 4 842 160 14 5 39 45 57 160 20 224 95,12 191 2 394 2 402 1 146 3 24 8 71 16 1 037 4,88 Total Wohnbauten 272 5 767 237 180 291 446 833 173 200 1 090 081 000 50 196 755 1 739 032 3,46 48 457 723 131 476 1 069 813 160 2 649 228 659 96,41 2 844 5 726 12 2 285 2 320 30 742 225 4 448 274 8 521 3,59 davon im Baurecht 44 246 000 53 080 000 3 513 951 127 548 3,63 3 386 403

Kommerziell genutzte LiegenschaftenAarau, Hintere Bahnofstrasse 5, 6, 7, 8, 10 5 191 10 052 7 888 2003 01.06.2001 Alleineigentum 38 152 000 55 350 000 2 680 740 10 993 0,41 2 669 747 – – – – 10 10 1 430 14,23 154 – – 14 7 710 – – 8 837 5 75 27 8 622 85,77 Baden, Langhaus 1, 2, 3, 4, 5, «Langhaus Baden Bahnhof West» 1 243 14 158 2 532 2001 01.11.1999 Alleineigentum im Baurecht 52 613 000 80 210 000 4 369 428 7 773 0,18 4 361 655 8 11 18 7 3 47 4 292 30,32 150 5 3 573 16 3 709 2 591 18 1 598 5 395 46 9 866 69,68 Basel, Freie Strasse 90 1 9 3 025 936 1842 18.06.2007 Alleineigentum 18 695 000 20 980 000 318 301 318 301 100,00 – – – – – – – – – 4 – – 4 2 443 – – 1 582 – – 5 3 025 100,00 Bellinzona, Via dei Gaggini 3 1 241 15 846 28 280 1998 01.04.2001 Alleineigentum 44 212 000 44 020 000 3 075 419 123 414 4,01 2 952 005 – – – 1 – 1 109 0,69 195 – – 19 13 756 – – 9 1 265 17 716 45 15 737 99,31 Bern, Holzikofenweg 22 1 82 1 488 1 708 1966 01.11.1999 Alleineigentum 6 066 000 7 740 000 403 203 53 956 13,38 349 247 1 1 1 1 1 5 380 25,54 60 – – 8 869 – – 6 116 3 123 17 1 108 74,46 Bern, Schönburgstrasse 41 1 93 3 069 2 018 1965 01.11.1999 Alleineigentum 6 921 000 9 742 000 594 840 4 095 0,69 590 745 – – – – – – – – 64 – – 11 1 883 – – 14 736 4 450 29 3 069 100,00 Biel, Bahnhofstrasse 19 1 10 954 246 1880 01.11.1999 Alleineigentum 4 265 000 5 543 000 254 955 – – 254 955 – 5 1 – – 6 447 46,86 – 2 336 2 171 – – – – – – 4 507 53,14 Carouge, Avenue Industrielle 4, 6 2 135 3 633 2 347 1990 01.06.2007 Alleineigentum 26 777 000 28 290 000 1 464 851 812 625 55,47 652 226 – – – – – – – – 116 – – 15 3 495 – – 4 138 – – 19 3 633 100,00 Egerkingen, Riedstrasse 4 1 207 45 184 70 859 1966 01.06.2013 Alleineigentum 61 572 200 61 690 000 3 723 539 – – 3 723 539 – – – – – – – – 200 – – 1 2 379 – – 3 29 605 3 13 200 7 45 184 100,00 Emmenbrücke, Seetalplatz 1, «CinéMarché» 1 465 11 892 7 181 2000 01.12.1999 Alleineigentum 68 851 000 64 110 000 4 235 156 60 326 1,42 4 174 830 – – – 1 – 1 123 1,03 433 2 2 726 1 60 6 8 008 10 797 12 178 31 11 769 98,97

* In der Berichtsperiode veräusserte Liegenschaften1 Nicht annualisiert2 Miteigentum 402/1 000 = 16 880 m2 (totale Grundstücksfäche = 41 991 m2).

Per 1. Oktober 2019 wurden zu den bereits bestehenden 250 Miteigentumsanteilen noch 152 Miteigentumsanteile erworben.




GebäudeTotal Miet-

objekteTotal Miet-



jahrErwerbs -

datumEigentums-


kostenVerkehrs-

wertSoll-






ohne GA/EP/PPOrt, Adresse m2 m2 in CHF in CHF in CHF in CHF in % in CHF 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+ Anz. m2 % Anz. Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 %Frauenfeld, Langfeldstrasse 79A 1 2 6 285 16 254 2003 01.03.2004 Alleineigentum 20 192 500 23 570 000 1 268 670 – – 1 268 670 – – – – – – – – – 1 5 730 – – – – – – 1 555 2 6 285 100,00 Frauenfeld, Langfeldstrasse 89 1 1 26 513 39 434 1976 01.07.2008 Alleineigentum 42 932 300 42 790 000 2 407 068 – – 2 407 068 – – – – – – – – – – – – – – – 1 26 513 – – 1 26 513 100,00 Hochdorf, Industriestrasse 2 1 3 1 945 5 324 2015 01.06.2019 Alleineigentum 9 812 000 9 500 000 149 667 – – 149 667 – – – – – – – – – – – – – 1 435 – – 2 1 510 3 1 945 100,00 Lausanne, Avenue de Provence 15 1 186 8 271 3 524 1992 01.11.2004 Stockwerkeigentum 23 316 000 32 640 000 2 047 138 – – 2 047 138 – – – – – – – – 173 1 873 6 6 961 – – 6 437 – – 13 8 271 100,00 Lausanne, Place de la Riponne 4 1 26 4 185 905 1980 01.01.2002 Alleineigentum 24 845 000 27 390 000 1 325 986 32 805 2,47 1 293 181 3 2 5 1 3 14 1 400 33,45 – 4 1 216 3 1 248 1 302 1 17 3 2 12 2 785 66,55 Le Lignon, Chemin du Château-Bloch 11, «Mistral» 1 225 11 866 2 920 2014 01.09.2017 Alleineigentum 83 848 600 81 030 000 3 759 548 129 441 3,44 3 630 107 – – – – – – – – 177 – – 24 10 410 – – 24 1 456 – – 48 11 866 100,00 Meyrin, Hotel Industriel des Galants 1 212 25 948 12 247 2015 31.12.2015 Alleineigentum im Baurecht 104 221 000 97 520 000 3 632 181 106 121 2,92 3 526 060 – – – – – – – – 182 2 874 3 3 160 – – 18 18 683 7 3 231 30 25 948 100,00 Neuenburg, Place Pury 13 / Rue du Môle 4 2 6 1 897 555 1862 01.11.1999 Alleineigentum 6 782 000 4 799 000 392 292 45 690 11,65 346 602 – – – 1 – 1 130 6,85 – – – 4 1 507 – – – – 1 260 5 1 767 93,15 Neuenburg, Rue de l'Hôpital 20 1 22 3 058 842 1829 01.07.2000 Alleineigentum 15 391 000 16 650 000 897 149 36 799 4,10 860 350 3 1 – 3 1 8 735 24,04 – 4 614 6 825 2 867 – – 2 17 14 2 323 75,96 Neuenburg, Rue de Monruz 34 1 125 13 231 5 572 1902 01.01.2004 Alleineigentum 29 902 000 30 670 000 1 794 225 – – 1 794 225 – – – – – – – – 109 – – 11 9 292 – – 4 3 827 1 112 16 13 231 100,00 Neuendorf, Industriestrasse 9, «Logistikcenter» 1 234 41 814 31 651 2005 01.09.2006 Alleineigentum 73 530 600 65 970 000 4 172 481 51 397 1,23 4 121 084 – – – – – – – – 212 – – 5 2 182 – – 9 38 251 8 1 381 22 41 814 100,00 Petit-Lancy, Avenue des Morgines 12, «Geneva Business Center» 2 680 21 879 12 866 1981/1991 01.12.1999 Alleineigentum 123 844 000 118 830 000 9 653 827 2 253 121 23,34 7 400 706 – – – – – – – – 526 – – 82 17 846 1 643 51 2 240 20 1 150 154 21 879 100,00 Pfäffikon, Churerstrasse 120, 122 2 191 5 429 4 554 2002 01.01.2009 Alleineigentum im Baurecht 46 874 000 41 150 000 2 190 215 – – 2 190 215 – – – – – – – – 170 – – 14 5 249 – – 7 180 – – 21 5 429 100,00 Pfungen, Wanistrasse 1, «Logistikzentrum» 1 88 6 919 26 994 2008 01.10.2007 Alleineigentum 16 051 000 14 150 000 873 008 –8 111 –0,93 881 119 – – – – – – – – 82 1 – 3 726 – – 2 6 193 – – 6 6 919 100,00 Pratteln, Grüssenweg 10, «Grüssen-Center» 1 354 19 422 14 081 2000 01.09.2003 Alleineigentum 69 029 000 53 950 000 3 398 242 190 086 5,59 3 208 156 – – – – – – – – 325 12 11 711 – – 1 190 11 7 357 5 164 29 19 422 100,00 Schaffhausen, Mühlentalstrasse 36, 38 2 54 6 254 8 135 2007 17.07.2008 Alleineigentum 23 529 000 26 550 000 1 480 110 15 807 1,07 1 464 303 – – – – – – – – 29 1 200 8 5 468 – – 7 408 9 178 25 6 254 100,00 Schmitten, Bahnhofstrasse 47, 47a 2 146 23 525 41 142 1991 01.07.2008 Alleineigentum 40 388 000 40 080 000 2 512 664 – – 2 512 664 – – – 1 – 1 102 0,43 129 – – 6 942 – – 4 21 730 6 751 16 23 423 99,57 Signy, Les Fléchères, «Signy Centre» 1 97 24 714 18 694 1996 01.11.1999 Alleineigentum 139 238 000 163 640 000 9 363 356 58 581 0,63 9 304 775 – – – 2 – 2 270 1,09 1 35 14 243 15 4 682 6 2 116 26 3 267 12 136 94 24 444 98,91 Sitten, Avenue du Midi 9 / Rue de la Dent-Blanche 1 53 4 194 704 1993 01.07.2000 Alleineigentum im Baurecht 9 815 800 11 060 000 787 544 183 965 23,36 603 579 2 – 5 5 – 12 1 108 26,42 31 3 1 412 5 974 – – 2 700 – – 10 3 086 73,58 Sitten, Rue des Vergers 1 / Avenue de la Gare 1 79 3 537 601 1988 01.12.2007 Alleineigentum 7 595 000 8 579 000 584 322 16 284 2,79 568 038 – – – – – – – – 52 5 480 12 2 418 – – 9 625 1 14 27 3 537 100,00 Solothurn, Kronengasse 1, «Palais Besenval» 1 8 1 337 2 112 1703 01.10.2002 Alleineigentum im Baurecht 7 205 000 3 493 000 368 835 – – 368 835 – – – – – – – – – – – 6 – 2 1 337 – – – – 8 1 337 100,00 Solothurn, Schänzlistrasse 5 1 165 6 725 2 780 2006 01.10.2002 Alleineigentum 27 582 000 25 990 000 1 524 137 – – 1 524 137 100 – – – – 100 – – 55 – – 3 – 6 6 725 – – 1 – 10 6 725 100,00 Solothurn, Weissensteinstrasse 5 1 46 2 128 1 187 1990 01.11.1999 Alleineigentum 6 268 000 4 373 000 364 084 220 118 60,46 143 966 – – – – – – – – 34 – – 8 1 887 – – 4 241 – – 12 2 128 100,00 St. Gallen, Bohl 17 1 23 1 311 511 1802 12.07.2019 Alleineigentum 10 429 000 10 210 000 71 432 – – 71 432 – – – – – – – – 3 – – 12 1 096 – – 3 137 5 78 20 1 311 100,00 Stansstad, Unter Sagi 6 1 56 1 661 2 361 2005 01.06.2019 Alleineigentum 6 236 000 6 105 000 112 614 11 640 10,34 100 974 – – – 1 – 1 181 10,90 36 – – 15 1 002 – – 3 38 1 440 19 1 480 89,10 Zug, Grafenauweg 12, «West III» 1 65 4 786 3 341 1995 01.11.1999 Alleineigentum 25 543 000 35 760 000 1 804 048 16 804 0,93 1 787 244 – – – – – – – – 37 – – 10 4 023 – – 12 574 6 189 28 4 786 100,00 Zürich*, Giesshübelstrasse 15 – – – – Zürich, Grossmünsterplatz 6 1 17 1 424 235 1812 01.11.1999 Alleineigentum 8 142 000 17 330 000 675 732 127 507 18,87 548 225 – – – 1 – 1 207 14,54 – 1 158 7 734 – – 6 140 2 185 16 1 217 85,46 Zürich, Grubenstrasse 10 1 124 8 351 3 351 1980 01.07.2008 Alleineigentum 24 746 000 33 650 000 1 478 864 14 400 0,97 1 464 464 – – – 1 – 1 124 1,48 116 – – 7 8 227 – – – – – – 7 8 227 98,52 Zürich, Müllerstrasse 16, 20 – – – – Zürich, Sihlcity 4 464 39 022 16 880 2007 26.06.2003 Miteigentum 2 281 904 000 324 418 020 18 127 075 66 480 0,37 18 060 595 6 – – – – 6 687 1,76 341 39 16 686 14 9 440 8 8 180 40 2 983 16 1 046 117 38 335 98,24 Zürich, Stampfenbachplatz 4 / Walchestrasse 17 2 41 3 977 825 1924 01.01.2002 Alleineigentum 30 364 000 40 230 000 1 793 472 44 268 2,47 1 749 204 – 5 10 3 – 18 1 692 42,54 2 6 342 8 1 589 1 131 5 155 1 68 21 2 285 57,46 Zürich, Zollikerstrasse 164 1 12 781 654 1930 01.05.2000 Alleineigentum 5 527 000 7 637 000 360 494 45 000 12,48 315 494 – 1 1 – – 2 170 21,77 3 – – 4 570 – – – – 3 41 7 611 78,23 Total kommerziell genutzte Liegenschaften 55 5 481 441 690 405 231 1 673 207 000 1 797 389 020 100 490 912 5 049 686 5,03 95 441 226 123 26 41 29 18 237 13 587 3,08 4 201 124 61 174 392 138 933 37 29 525 328 171 826 162 26 645 1 043 428 103 96,92 davon im Stockwerkeigentum 23 316 000 32 640 000 2 047 138 – – 2 047 138 davon im Baurecht 220 728 800 233 433 000 11 348 203 297 859 2,62 11 050 344

Gemischte BautenFrauenfeld, Thundorferstrasse 25, 27, 27a, 27b, 29, 29b, 31, 31a, 31b 9 137 4 546 3 896 1985 01.11.1999 Alleineigentum 15 339 000 16 000 000 903 189 84 243 9,33 818 946 2 10 10 15 3 40 3 536 77,78 80 4 247 8 679 – – – – 5 84 17 1 010 22,22 Lausanne, Avenue de Beaulieu 1, 3, 5 / Avenue de France 2 4 68 4 425 1 088 1920 31.12.2002 Alleineigentum 13 838 000 18 620 000 1 130 096 71 027 6,29 1 059 069 1 10 33 – – 44 2 874 64,95 – 11 677 5 663 1 76 6 108 1 27 24 1 551 35,05 Lausanne, Avenue de Beaumont 9 1 75 2 896 1 976 1989 01.01.2002 Alleineigentum 11 042 800 15 560 000 828 130 2 140 0,26 825 990 – 10 7 4 1 22 1 948 67,27 44 – – 8 948 – – – – 1 – 9 948 32,73 Opfikon, Thurgauerstrasse 132-156, «Lindbergh-Allee», Glattpark 1 507 28 862 12 290 2015 21.02.2012 Alleineigentum 174 804 000 182 550 000 8 452 097 3 322 414 39,31 5 129 683 15 50 61 16 – 142 11 165 38,68 305 5 3 361 23 11 175 1 414 10 1 433 21 1 314 60 17 697 61,32 Rorschach, Thurgauerstrasse 4, 6 2 14 1 151 444 1985 01.06.2019 Alleineigentum 4 706 000 4 592 000 67 592 5 200 7,69 62 392 – 3 6 – 1 10 878 76,28 2 – – – – – – – – 2 273 2 273 23,72 St. Gallen, Teufener Strasse 12 1 25 1 296 592 1953 01.11.1999 Alleineigentum 3 250 000 4 006 000 244 404 51 606 21,12 192 798 1 2 6 – – 9 569 43,90 12 2 215 2 512 – – – – – – 4 727 56,10 Thun, Bälliz 54 1 18 1 695 356 1927 01.11.1999 Alleineigentum 10 950 000 11 580 000 411 311 83 165 20,22 328 146 – 12 – 3 – 15 1 212 71,50 – 1 245 1 125 – – 1 113 – – 3 483 28,50 Wallisellen, Richti Areal, Ringhof 1 207 13 877 8 504 2013 01.07.2014 Alleineigentum 90 184 000 91 320 000 3 727 567 421 260 11,30 3 306 307 – 13 39 18 1 71 7 456 53,73 89 7 1 060 14 3 020 8 1 925 18 416 – – 47 6 421 46,27 Yverdon-les-Bains, Rue d'Entremonts 13, 15, 17 3 51 2 013 3 018 1990 01.01.2002 Alleineigentum 5 090 200 6 752 000 397 255 9 060 2,28 388 195 2 7 5 – 3 17 1 529 75,96 28 – – 4 450 – – – – 2 34 6 484 24,04 Zürich, Fierzgasse 16, 18, 22, 30 / Limmatstrasse 119, 123, 125 / Limmatplatz 1 8 112 7 630 2 478 1899 01.01.2002 Alleineigentum 42 777 000 66 560 000 2 578 040 71 356 2,77 2 506 684 – 4 18 8 12 42 4 035 52,88 16 9 1 006 13 1 198 3 365 25 913 4 113 54 3 595 47,12 Zürich, Hardturmstrasse 130, «Limmatwest» 1 111 6 214 4 120 2002 23.11.1999 Alleineigentum 22 964 000 37 780 000 1 658 940 – – 1 658 940 – 14 10 9 6 39 4 097 65,93 – – – 8 1 681 – – 4 331 60 105 72 2 117 34,07 Zürich, Militärstrasse 105, 109 2 172 6 664 1 963 1964 31.12.2002 Alleineigentum 34 507 000 50 340 000 2 202 772 11 018 0,50 2 191 754 12 10 19 3 2 46 3 390 50,87 103 – – 9 2 692 1 200 10 372 3 10 23 3 274 49,13 Zürich, Waldmannstrasse 12, 12a 1 15 987 363 1884 01.06.2019 Alleineigentum 16 421 000 16 650 000 142 373 10 190 7,16 132 183 – 1 1 – – 2 173 17,53 – – – – – – – 7 130 6 684 13 814 82,47 Total Gemischte Bauten 35 1 512 82 256 41 088 445 873 000 522 310 000 22 743 766 4 142 679 18,21 18 601 087 33 146 215 76 29 499 42 862 52,11 679 39 6 811 95 23 143 14 2 980 81 3 816 105 2 644 334 39 394 47,89

Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene BautenAllschwil, Langenhagweg 7, 9 / Steinbühlweg 68, 70 4 – – 5 247 2020 01.01.2002 Alleineigentum 23 263 000 23 310 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Genf, Passage Malbuisson 19 / Rue du Marché 9, 11 2 37 12 066 1 607 1994 05.08.2004 Alleineigentum 138 465 000 173 860 000 4 299 026 –31 000 –0,72 4 330 026 – – – – – – – – – 9 4 410 15 7 340 – – 12 308 1 8 37 12 066 100,00 Glattbrugg, Stelzenstrasse 2, 4, 6, 8, «Air Center» 4 576 16 004 6 660 1988 30.06.2008 Alleineigentum 104 937 000 71 320 000 2 028 863 – – 2 028 863 – – – – – – – – 523 – – 34 14 914 – – 19 1 090 – – 53 16 004 100,00 Locarno, Via Vallemaggia 13, 15, 17 / Via Domenico Galli 8, 10 , «Valle Maggia Center» 2 – – 2 912 2021 24.06.2019 Alleineigentum 11 626 000 10 550 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Renens, Rue du Simplon 1 – – 2 537 2021 01.07.2019 Alleineigentum 101 999 000 102 360 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Zug, Zählerweg 3, 5, 7, 9, 12 / Gartenstadt 2a / Aabachstrasse 16, 18a, 18b 1 55 31 659 24 462 1951 01.11.2013 Alleineigentum 155 624 600 152 200 000 4 325 856 32 000 0,74 4 293 856 – – – – – – – – 27 – – 14 17 024 – – 10 4 887 4 9 748 28 31 659 100,00 Zürich, Armin-Bollinger-Weg 3, 5, 7 / Birchstrasse 183a / Lamprechtweg 2, 4 «Octatvo ll» 5 181 14 989 6 743 2004 20.12.2001 Alleineigentum 66 529 000 76 440 000 3 179 417 63 982 2,01 3 115 435 – 6 39 – 12 57 6 376 42,54 111 1 201 6 6 464 – – 5 1 788 1 160 13 8 613 57,46 Zürich, Thurgauerstrasse 80, «Leonardo» 1 226 25 847 10 527 2002 01.12.1999 Alleineigentum 153 638 000 138 950 000 2 232 849 244 053 10,93 1 988 796 – – – – – – – – 141 – – 32 21 202 2 1 338 51 3 307 – – 85 25 847 100,00 Total Bauland (inkl. Abgruchobjekte) und angefangene Bauten 20 1 075 100 565 60 695 756 081 600 748 990 000 16 066 011 309 035 1,92 15 756 976 – 6 39 – 12 57 6 376 6,34 802 10 4 611 101 66 944 2 1 338 97 11 380 6 9 916 216 94 189 93,66

BaurechtsgrundstückeTotal Baurechtsgrundstücke – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Gesamttotal 382 13 835 861 691 798 460 3 708 334 800 4 158 770 020 189 497 444 11 240 432 5,93 178 257 012 287 654 1 364 918 219 3 442 291 484 33,83 8 526 178 73 322 600 231 305 55 34 163 536 187 764 498 43 653 1 867 570 207 66,17 davon im Stockwerkeigentum 23 316 000 32 640 000 2 047 138 – – 2 047 138 davon im Baurecht 264 974 800 286 513 000 14 862 154 425 407 2,86 14 436 747

Inventar der Liegenschaften


32 Credit Suisse 1a Immo PK Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2019


GebäudeTotal Miet-

objekteTotal Miet-



jahrErwerbs -

datumEigentums-


kostenVerkehrs-

wertSoll-






ohne GA/EP/PPOrt, Adresse m2 m2 in CHF in CHF in CHF in CHF in % in CHF 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+ Anz. m2 % Anz. Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 %Frauenfeld, Langfeldstrasse 79A 1 2 6 285 16 254 2003 01.03.2004 Alleineigentum 20 192 500 23 570 000 1 268 670 – – 1 268 670 – – – – – – – – – 1 5 730 – – – – – – 1 555 2 6 285 100,00 Frauenfeld, Langfeldstrasse 89 1 1 26 513 39 434 1976 01.07.2008 Alleineigentum 42 932 300 42 790 000 2 407 068 – – 2 407 068 – – – – – – – – – – – – – – – 1 26 513 – – 1 26 513 100,00 Hochdorf, Industriestrasse 2 1 3 1 945 5 324 2015 01.06.2019 Alleineigentum 9 812 000 9 500 000 149 667 – – 149 667 – – – – – – – – – – – – – 1 435 – – 2 1 510 3 1 945 100,00 Lausanne, Avenue de Provence 15 1 186 8 271 3 524 1992 01.11.2004 Stockwerkeigentum 23 316 000 32 640 000 2 047 138 – – 2 047 138 – – – – – – – – 173 1 873 6 6 961 – – 6 437 – – 13 8 271 100,00 Lausanne, Place de la Riponne 4 1 26 4 185 905 1980 01.01.2002 Alleineigentum 24 845 000 27 390 000 1 325 986 32 805 2,47 1 293 181 3 2 5 1 3 14 1 400 33,45 – 4 1 216 3 1 248 1 302 1 17 3 2 12 2 785 66,55 Le Lignon, Chemin du Château-Bloch 11, «Mistral» 1 225 11 866 2 920 2014 01.09.2017 Alleineigentum 83 848 600 81 030 000 3 759 548 129 441 3,44 3 630 107 – – – – – – – – 177 – – 24 10 410 – – 24 1 456 – – 48 11 866 100,00 Meyrin, Hotel Industriel des Galants 1 212 25 948 12 247 2015 31.12.2015 Alleineigentum im Baurecht 104 221 000 97 520 000 3 632 181 106 121 2,92 3 526 060 – – – – – – – – 182 2 874 3 3 160 – – 18 18 683 7 3 231 30 25 948 100,00 Neuenburg, Place Pury 13 / Rue du Môle 4 2 6 1 897 555 1862 01.11.1999 Alleineigentum 6 782 000 4 799 000 392 292 45 690 11,65 346 602 – – – 1 – 1 130 6,85 – – – 4 1 507 – – – – 1 260 5 1 767 93,15 Neuenburg, Rue de l'Hôpital 20 1 22 3 058 842 1829 01.07.2000 Alleineigentum 15 391 000 16 650 000 897 149 36 799 4,10 860 350 3 1 – 3 1 8 735 24,04 – 4 614 6 825 2 867 – – 2 17 14 2 323 75,96 Neuenburg, Rue de Monruz 34 1 125 13 231 5 572 1902 01.01.2004 Alleineigentum 29 902 000 30 670 000 1 794 225 – – 1 794 225 – – – – – – – – 109 – – 11 9 292 – – 4 3 827 1 112 16 13 231 100,00 Neuendorf, Industriestrasse 9, «Logistikcenter» 1 234 41 814 31 651 2005 01.09.2006 Alleineigentum 73 530 600 65 970 000 4 172 481 51 397 1,23 4 121 084 – – – – – – – – 212 – – 5 2 182 – – 9 38 251 8 1 381 22 41 814 100,00 Petit-Lancy, Avenue des Morgines 12, «Geneva Business Center» 2 680 21 879 12 866 1981/1991 01.12.1999 Alleineigentum 123 844 000 118 830 000 9 653 827 2 253 121 23,34 7 400 706 – – – – – – – – 526 – – 82 17 846 1 643 51 2 240 20 1 150 154 21 879 100,00 Pfäffikon, Churerstrasse 120, 122 2 191 5 429 4 554 2002 01.01.2009 Alleineigentum im Baurecht 46 874 000 41 150 000 2 190 215 – – 2 190 215 – – – – – – – – 170 – – 14 5 249 – – 7 180 – – 21 5 429 100,00 Pfungen, Wanistrasse 1, «Logistikzentrum» 1 88 6 919 26 994 2008 01.10.2007 Alleineigentum 16 051 000 14 150 000 873 008 –8 111 –0,93 881 119 – – – – – – – – 82 1 – 3 726 – – 2 6 193 – – 6 6 919 100,00 Pratteln, Grüssenweg 10, «Grüssen-Center» 1 354 19 422 14 081 2000 01.09.2003 Alleineigentum 69 029 000 53 950 000 3 398 242 190 086 5,59 3 208 156 – – – – – – – – 325 12 11 711 – – 1 190 11 7 357 5 164 29 19 422 100,00 Schaffhausen, Mühlentalstrasse 36, 38 2 54 6 254 8 135 2007 17.07.2008 Alleineigentum 23 529 000 26 550 000 1 480 110 15 807 1,07 1 464 303 – – – – – – – – 29 1 200 8 5 468 – – 7 408 9 178 25 6 254 100,00 Schmitten, Bahnhofstrasse 47, 47a 2 146 23 525 41 142 1991 01.07.2008 Alleineigentum 40 388 000 40 080 000 2 512 664 – – 2 512 664 – – – 1 – 1 102 0,43 129 – – 6 942 – – 4 21 730 6 751 16 23 423 99,57 Signy, Les Fléchères, «Signy Centre» 1 97 24 714 18 694 1996 01.11.1999 Alleineigentum 139 238 000 163 640 000 9 363 356 58 581 0,63 9 304 775 – – – 2 – 2 270 1,09 1 35 14 243 15 4 682 6 2 116 26 3 267 12 136 94 24 444 98,91 Sitten, Avenue du Midi 9 / Rue de la Dent-Blanche 1 53 4 194 704 1993 01.07.2000 Alleineigentum im Baurecht 9 815 800 11 060 000 787 544 183 965 23,36 603 579 2 – 5 5 – 12 1 108 26,42 31 3 1 412 5 974 – – 2 700 – – 10 3 086 73,58 Sitten, Rue des Vergers 1 / Avenue de la Gare 1 79 3 537 601 1988 01.12.2007 Alleineigentum 7 595 000 8 579 000 584 322 16 284 2,79 568 038 – – – – – – – – 52 5 480 12 2 418 – – 9 625 1 14 27 3 537 100,00 Solothurn, Kronengasse 1, «Palais Besenval» 1 8 1 337 2 112 1703 01.10.2002 Alleineigentum im Baurecht 7 205 000 3 493 000 368 835 – – 368 835 – – – – – – – – – – – 6 – 2 1 337 – – – – 8 1 337 100,00 Solothurn, Schänzlistrasse 5 1 165 6 725 2 780 2006 01.10.2002 Alleineigentum 27 582 000 25 990 000 1 524 137 – – 1 524 137 100 – – – – 100 – – 55 – – 3 – 6 6 725 – – 1 – 10 6 725 100,00 Solothurn, Weissensteinstrasse 5 1 46 2 128 1 187 1990 01.11.1999 Alleineigentum 6 268 000 4 373 000 364 084 220 118 60,46 143 966 – – – – – – – – 34 – – 8 1 887 – – 4 241 – – 12 2 128 100,00 St. Gallen, Bohl 17 1 23 1 311 511 1802 12.07.2019 Alleineigentum 10 429 000 10 210 000 71 432 – – 71 432 – – – – – – – – 3 – – 12 1 096 – – 3 137 5 78 20 1 311 100,00 Stansstad, Unter Sagi 6 1 56 1 661 2 361 2005 01.06.2019 Alleineigentum 6 236 000 6 105 000 112 614 11 640 10,34 100 974 – – – 1 – 1 181 10,90 36 – – 15 1 002 – – 3 38 1 440 19 1 480 89,10 Zug, Grafenauweg 12, «West III» 1 65 4 786 3 341 1995 01.11.1999 Alleineigentum 25 543 000 35 760 000 1 804 048 16 804 0,93 1 787 244 – – – – – – – – 37 – – 10 4 023 – – 12 574 6 189 28 4 786 100,00 Zürich*, Giesshübelstrasse 15 – – – – Zürich, Grossmünsterplatz 6 1 17 1 424 235 1812 01.11.1999 Alleineigentum 8 142 000 17 330 000 675 732 127 507 18,87 548 225 – – – 1 – 1 207 14,54 – 1 158 7 734 – – 6 140 2 185 16 1 217 85,46 Zürich, Grubenstrasse 10 1 124 8 351 3 351 1980 01.07.2008 Alleineigentum 24 746 000 33 650 000 1 478 864 14 400 0,97 1 464 464 – – – 1 – 1 124 1,48 116 – – 7 8 227 – – – – – – 7 8 227 98,52 Zürich, Müllerstrasse 16, 20 – – – – Zürich, Sihlcity 4 464 39 022 16 880 2007 26.06.2003 Miteigentum 2 281 904 000 324 418 020 18 127 075 66 480 0,37 18 060 595 6 – – – – 6 687 1,76 341 39 16 686 14 9 440 8 8 180 40 2 983 16 1 046 117 38 335 98,24 Zürich, Stampfenbachplatz 4 / Walchestrasse 17 2 41 3 977 825 1924 01.01.2002 Alleineigentum 30 364 000 40 230 000 1 793 472 44 268 2,47 1 749 204 – 5 10 3 – 18 1 692 42,54 2 6 342 8 1 589 1 131 5 155 1 68 21 2 285 57,46 Zürich, Zollikerstrasse 164 1 12 781 654 1930 01.05.2000 Alleineigentum 5 527 000 7 637 000 360 494 45 000 12,48 315 494 – 1 1 – – 2 170 21,77 3 – – 4 570 – – – – 3 41 7 611 78,23 Total kommerziell genutzte Liegenschaften 55 5 481 441 690 405 231 1 673 207 000 1 797 389 020 100 490 912 5 049 686 5,03 95 441 226 123 26 41 29 18 237 13 587 3,08 4 201 124 61 174 392 138 933 37 29 525 328 171 826 162 26 645 1 043 428 103 96,92 davon im Stockwerkeigentum 23 316 000 32 640 000 2 047 138 – – 2 047 138 davon im Baurecht 220 728 800 233 433 000 11 348 203 297 859 2,62 11 050 344

Gemischte BautenFrauenfeld, Thundorferstrasse 25, 27, 27a, 27b, 29, 29b, 31, 31a, 31b 9 137 4 546 3 896 1985 01.11.1999 Alleineigentum 15 339 000 16 000 000 903 189 84 243 9,33 818 946 2 10 10 15 3 40 3 536 77,78 80 4 247 8 679 – – – – 5 84 17 1 010 22,22 Lausanne, Avenue de Beaulieu 1, 3, 5 / Avenue de France 2 4 68 4 425 1 088 1920 31.12.2002 Alleineigentum 13 838 000 18 620 000 1 130 096 71 027 6,29 1 059 069 1 10 33 – – 44 2 874 64,95 – 11 677 5 663 1 76 6 108 1 27 24 1 551 35,05 Lausanne, Avenue de Beaumont 9 1 75 2 896 1 976 1989 01.01.2002 Alleineigentum 11 042 800 15 560 000 828 130 2 140 0,26 825 990 – 10 7 4 1 22 1 948 67,27 44 – – 8 948 – – – – 1 – 9 948 32,73 Opfikon, Thurgauerstrasse 132-156, «Lindbergh-Allee», Glattpark 1 507 28 862 12 290 2015 21.02.2012 Alleineigentum 174 804 000 182 550 000 8 452 097 3 322 414 39,31 5 129 683 15 50 61 16 – 142 11 165 38,68 305 5 3 361 23 11 175 1 414 10 1 433 21 1 314 60 17 697 61,32 Rorschach, Thurgauerstrasse 4, 6 2 14 1 151 444 1985 01.06.2019 Alleineigentum 4 706 000 4 592 000 67 592 5 200 7,69 62 392 – 3 6 – 1 10 878 76,28 2 – – – – – – – – 2 273 2 273 23,72 St. Gallen, Teufener Strasse 12 1 25 1 296 592 1953 01.11.1999 Alleineigentum 3 250 000 4 006 000 244 404 51 606 21,12 192 798 1 2 6 – – 9 569 43,90 12 2 215 2 512 – – – – – – 4 727 56,10 Thun, Bälliz 54 1 18 1 695 356 1927 01.11.1999 Alleineigentum 10 950 000 11 580 000 411 311 83 165 20,22 328 146 – 12 – 3 – 15 1 212 71,50 – 1 245 1 125 – – 1 113 – – 3 483 28,50 Wallisellen, Richti Areal, Ringhof 1 207 13 877 8 504 2013 01.07.2014 Alleineigentum 90 184 000 91 320 000 3 727 567 421 260 11,30 3 306 307 – 13 39 18 1 71 7 456 53,73 89 7 1 060 14 3 020 8 1 925 18 416 – – 47 6 421 46,27 Yverdon-les-Bains, Rue d'Entremonts 13, 15, 17 3 51 2 013 3 018 1990 01.01.2002 Alleineigentum 5 090 200 6 752 000 397 255 9 060 2,28 388 195 2 7 5 – 3 17 1 529 75,96 28 – – 4 450 – – – – 2 34 6 484 24,04 Zürich, Fierzgasse 16, 18, 22, 30 / Limmatstrasse 119, 123, 125 / Limmatplatz 1 8 112 7 630 2 478 1899 01.01.2002 Alleineigentum 42 777 000 66 560 000 2 578 040 71 356 2,77 2 506 684 – 4 18 8 12 42 4 035 52,88 16 9 1 006 13 1 198 3 365 25 913 4 113 54 3 595 47,12 Zürich, Hardturmstrasse 130, «Limmatwest» 1 111 6 214 4 120 2002 23.11.1999 Alleineigentum 22 964 000 37 780 000 1 658 940 – – 1 658 940 – 14 10 9 6 39 4 097 65,93 – – – 8 1 681 – – 4 331 60 105 72 2 117 34,07 Zürich, Militärstrasse 105, 109 2 172 6 664 1 963 1964 31.12.2002 Alleineigentum 34 507 000 50 340 000 2 202 772 11 018 0,50 2 191 754 12 10 19 3 2 46 3 390 50,87 103 – – 9 2 692 1 200 10 372 3 10 23 3 274 49,13 Zürich, Waldmannstrasse 12, 12a 1 15 987 363 1884 01.06.2019 Alleineigentum 16 421 000 16 650 000 142 373 10 190 7,16 132 183 – 1 1 – – 2 173 17,53 – – – – – – – 7 130 6 684 13 814 82,47 Total Gemischte Bauten 35 1 512 82 256 41 088 445 873 000 522 310 000 22 743 766 4 142 679 18,21 18 601 087 33 146 215 76 29 499 42 862 52,11 679 39 6 811 95 23 143 14 2 980 81 3 816 105 2 644 334 39 394 47,89

Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene BautenAllschwil, Langenhagweg 7, 9 / Steinbühlweg 68, 70 4 – – 5 247 2020 01.01.2002 Alleineigentum 23 263 000 23 310 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Genf, Passage Malbuisson 19 / Rue du Marché 9, 11 2 37 12 066 1 607 1994 05.08.2004 Alleineigentum 138 465 000 173 860 000 4 299 026 –31 000 –0,72 4 330 026 – – – – – – – – – 9 4 410 15 7 340 – – 12 308 1 8 37 12 066 100,00 Glattbrugg, Stelzenstrasse 2, 4, 6, 8, «Air Center» 4 576 16 004 6 660 1988 30.06.2008 Alleineigentum 104 937 000 71 320 000 2 028 863 – – 2 028 863 – – – – – – – – 523 – – 34 14 914 – – 19 1 090 – – 53 16 004 100,00 Locarno, Via Vallemaggia 13, 15, 17 / Via Domenico Galli 8, 10 , «Valle Maggia Center» 2 – – 2 912 2021 24.06.2019 Alleineigentum 11 626 000 10 550 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Renens, Rue du Simplon 1 – – 2 537 2021 01.07.2019 Alleineigentum 101 999 000 102 360 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Zug, Zählerweg 3, 5, 7, 9, 12 / Gartenstadt 2a / Aabachstrasse 16, 18a, 18b 1 55 31 659 24 462 1951 01.11.2013 Alleineigentum 155 624 600 152 200 000 4 325 856 32 000 0,74 4 293 856 – – – – – – – – 27 – – 14 17 024 – – 10 4 887 4 9 748 28 31 659 100,00 Zürich, Armin-Bollinger-Weg 3, 5, 7 / Birchstrasse 183a / Lamprechtweg 2, 4 «Octatvo ll» 5 181 14 989 6 743 2004 20.12.2001 Alleineigentum 66 529 000 76 440 000 3 179 417 63 982 2,01 3 115 435 – 6 39 – 12 57 6 376 42,54 111 1 201 6 6 464 – – 5 1 788 1 160 13 8 613 57,46 Zürich, Thurgauerstrasse 80, «Leonardo» 1 226 25 847 10 527 2002 01.12.1999 Alleineigentum 153 638 000 138 950 000 2 232 849 244 053 10,93 1 988 796 – – – – – – – – 141 – – 32 21 202 2 1 338 51 3 307 – – 85 25 847 100,00 Total Bauland (inkl. Abgruchobjekte) und angefangene Bauten 20 1 075 100 565 60 695 756 081 600 748 990 000 16 066 011 309 035 1,92 15 756 976 – 6 39 – 12 57 6 376 6,34 802 10 4 611 101 66 944 2 1 338 97 11 380 6 9 916 216 94 189 93,66

BaurechtsgrundstückeTotal Baurechtsgrundstücke – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Gesamttotal 382 13 835 861 691 798 460 3 708 334 800 4 158 770 020 189 497 444 11 240 432 5,93 178 257 012 287 654 1 364 918 219 3 442 291 484 33,83 8 526 178 73 322 600 231 305 55 34 163 536 187 764 498 43 653 1 867 570 207 66,17 davon im Stockwerkeigentum 23 316 000 32 640 000 2 047 138 – – 2 047 138 davon im Baurecht 264 974 800 286 513 000 14 862 154 425 407 2,86 14 436 747

* In der Berichtsperiode veräusserte Liegenschaften1 Nicht annualisiert2 Miteigentum 402/1 000 = 16 880 m2 (totale Grundstücksfäche = 41 991 m2).

Per 1. Oktober 2019 wurden zu den bereits bestehenden 250 Miteigentumsanteilen noch 152 Miteigentumsanteile erworben.



Der Credit Suisse 1a Immo PK ist ein steuerprivilegierter Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, der sich ausschliesslich an steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbe-freiten inländischen Sozialversicherungs- und Ausgleichkassen richtet.Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkom-men und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden.

Detaillierte Angaben zu den Kommissionen siehe dazu «Anhang» ab Seite 18 ff.

Die Handhabung von Leerstandskosten wurde per 1. Oktober 2017 geändert. Bei Totalsanierungen oder Repositionierungen/Revitalisierungen mit einem Investmentvolumen grösser als 15,0% des Verkehrswertes vor Totalsanierungen oder Repositionierungen/Revitalisierungen wird die Liegenschaft bei Beginn der Ent-mietung in Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten umklassiert. Bei Beginn der Entmie-tung werden nur noch die laufenden Mietverhältnisse sollgestellt. Für entmietete und infolge Umbaus nicht mehr vermietbare Flächen erfolgt keine Sollstellung von Mieten und Leerständen. Ab Bezugsbereitschaft wird die Liegenschaft in die Bestandesliegenschaften umklassiert und Mieten und Leerstände sollgestellt.

Erläuterung 1: Verkaufs-restriktionen USA

Erläuterung 2: Kommissionen

Erläuterung 3: Offenlegung von Leerstän-den

Erläuterungenzum geprüften Jahresbericht per 30. September 2019



Die Eidgenössische Finanzmarktauftsicht FINMA hat die von der Fondsleitung und der Depotbank be-antragten Änderungen des Fondsvertrages mit Verfügung vom 23. Januar 2019 bewilligt. Die Änderun-gen sind per 1. Februar 2019 in Kraft getreten. Die Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt und in der Neuen Zürcher Zeitung am 5. Dezember 2018 lautete wie folgt.

Mitteilung an die Anleger des Credit Suisse 1a Immo PKAnlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen

Änderung des Fondsvertrages mit Anhang resp. des Verkaufsprospekts mit integriertem Fondsvertrag und des vereinfachten ProspektsDie Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung, mit Zustimmung der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich, als Depotbank, beabsichtigt, vorbehältlich derGenehmigung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA, die folgenden Änderungen vorzunehmen:

1. Fondsvertragsänderungena) Präzisierungen in § 16 (Berechnung des Nettoinventarwertes und Beizug von Schätzungsexperten)

Bisheriger Wortlaut § 16 Ziff. 2, 7 und 8: Neuer Wortlaut § 16 Ziff. 2, 7 und 8 sowie neu eingefügte Ziff. 9 und 10:

[...]2. Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres

sowie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum Immobilienfonds gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Fondsleitung mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche oder eine juristische Person als unabhängige Schätzungsexperten (siehe Anhang). Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsex-perten ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen. Bei Erwerb/Ver-äusserung von Grundstücken lässt die Fondsleitung die Grundstücke vorgängig schätzen. Bei Veräusserungen ist eine neue Schätzung nicht nötig, sofern die bestehende Schätzung nicht älter als drei Monate ist und sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.

[...]7. Die Bewertung der Grundstücke (inkl. unbebauter Grundstücke oder

angefangener Bauten) für den Immobilienfonds erfolgt nach der aktuellen SFAMA Richtlinie für die Immobilienfonds. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt nach der DCF (Discounted Cashflow) Methode. Die Bewertung der unbebauten Grundstücke und angefangenen Bauten wird jährlich einer Werthaltigkeitsprüfung unterzogen.

8. Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf zwei Dezimal-stellen gerundet.

[...]2. Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres so-

wie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum Immobili-enfonds gehörenden Grundstücke (inkl. angefangener Bauten) durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Fondsleitung mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche oder eine juristische Person als unabhängige Schätzungs-experten (siehe Anhang). Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen. Bei Erwerb/Veräusserung von Grundstücken lässt die Fondsleitung die Grundstücke vorgängig schätzen. Bei Veräusserungen ist eine neue Schätzung nicht nötig, sofern die bestehende Schätzung nicht älter als drei Monate ist und sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.

[...]7. Die Bewertung der Grundstücke für den Immobilienfonds erfolgt nach

der aktuellen SFAMA Richtlinie für die Immobilienfonds.8. Angefangene Bauten werden zum Verkehrswert bewertet.9. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt einheitlich mittels der

Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Ausgenommen davon sind allfällige unbebaute Grundstücke, welche mit der Vergleichswert- und Residualwertmethode bewertet werden. Bei der DCF-Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu er-wartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.

10. Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf zwei Dezimal-stellen gerundet.

b) Neu hinzugefügter Bst. r) in § 19 Ziff. 4 (Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens)§ 19 Ziff. 4 wird um folgenden Bst. r) ergänzt:«r) Kosten und Honorare im Zusammenhang mit der Sicherstellung eines regelmässigen börslichen oder ausserbörslichen Handels der Immobilienfondsanteile durch eine Bank oder einen Effektenhändler. Die entsprechende Gebühr beträgt jährlich 0,01% des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres (Market Making Gebühr).»

2. Aktualisierungen des Anhangs resp. des Verkaufsprospekts und des vereinfachten ProspektsDer Anhang zum Fondsvertrag resp. der Verkaufsprospekt und der vereinfachte Prospekt werden aktualisiert.

Erläuterung 4: Änderungen des Fondsver-trages per 1. Februar 2019



Bewertungsbericht

Gemäss Kollektivanlagegesetz (KAG, in Kraft seit 1.1.2007) sind die von Immobilienfonds gehaltenen Liegenschaften jährlich per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Bewertungsexperten auf ihren aktuellen Marktwert zu bewerten.

Die Liegenschaften des Credit Suisse 1a Immo PK wurden per 30. September 2019 von unabhängi-gen, von der FINMA akkreditierten Bewertungsexperten einzeln bewertet, wobei für die Liegenschaf-ten jeweils nach drei Jahren seit der Erstbewertung oder im Falle einer erstmaligen Bewertung durch einen neuen Bewertungsexperten eine Besichtigung vor Ort erfolgte.

Wüest Partner AG war dabei von der Fondsleitung mit der Bewertungsleitung beauftragt. Dazu gehört die Koordination des gesamten Bewertungsprozesses mit Datenaufbereitung, Bereitstellung einer Bewertungssoftware sowie Zusammenstellung und Controlling der Ergebnisse der einzelnen Bewer- tungsexperten. Die von der Fondsleitung beauftragten akkreditierten Bewertungsexperten sind zuständig für die eigentliche Bewertung und Besichtigung der jeweiligen Liegenschaften. Die Credit Suisse Funds AG ist verantwortlich für die Beschaffung der Unterlagen.

Die für die Bewertungen relevanten Unterlagen wurden durch die Fondsleitung sowie die zuständigen Verwaltungsgesellschaften aufbereitet. Die Schätzungen basieren einerseits auf der Beurteilung und Analyse dieser Unterlagen, turnusgemässer Besichtigungen vor Ort sowie der Einschätzung der allgemeinen und spezifischen Marktsituation je Liegenschaft. Wüest Partner AG und die bei der FINMA akkreditierten Schätzungsexperten haben das gesamte Mandat in Abstimmung mit der Fonds-leitung von der Definition der Bewertungsparameter und der Eingabe der Daten in die Bewertungs-software über die eigentlichen Bewertungsarbeiten bis zum Controlling und zur Abgabe der Ergebnis-se neutral und nur dem Auftrag der unabhängigen Bewertung verpflichtet durchgeführt.

Wüest Partner AG bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des Kollektivanla-gengesetzes (KAG) und der Kollektivanlagenverordnung (KKV) sowie den Richtlinien der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den bran-chenüblichen Bewertungsstandards. Der je Liegenschaft ausgewiesene Marktwert versteht sich als «Fair Value», d.h. dem unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlich erzielba-ren Verkaufspreis ohne Berücksichtigung allfälliger Transaktionskosten. Liegenschaften, welche sich aktuell im Bau befinden, werden als «Projekte» bewertet.

Die Bewertungen wurden einheitlich mittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) durchgeführt. Ausgenommen davon wären allfällige unbebaute Grundstücke, welche mit der Vergleichswert- und Residualwertmethode bewertet worden sind. Für die aktuell vier angefangenen Bauten wurde je eine DCF-Bewertung per Fertigstellung vorgenommen. Bei der DCF-Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.

Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Betriebs- und Unterhaltskosten werden aufgrund Erfahrungswerten der Vergan-genheit, genehmigten Budgets sowie Benchmarkwerten bestimmt. Instandsetzungskosten basieren auf 10-Jahres-Investitionsplänen. Bei zeitlich begrenzten Mietverträgen wurden für die Zeit nach Ver-tragsablauf die aus heutiger Sicht nachhaltig erzielbaren potenziellen Mieterträge eingesetzt. Bonitäts-risiken der jeweiligen Mieter werden in der Bewertung nicht explizit berücksichtigt.

Auftrag

Bewertungs-standards

Bewertungs-methode



Dem Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte je Liegenschaft der vergan-genen Jahre, die aktuelle Vermietungssituation sowie umfassende Marktinformationen zur Verfügung. Auf dieser Basis schätzt er die zu erwartenden künftigen Cashflows und legt den Diskontierungs- satz fest. Die Bewertungen werden dabei im Sinne der Fortführung der heutigen Nutzung erstellt, d.h. dass allenfalls mögliche tiefgreifende Umnutzungen, Aufstockungen oder Verdichtungen nicht in die Beurteilung einfliessen.

Der Gesamtwert aller Liegenschaften beträgt per 30. September 2019 CHF 4 158,77 Mio. bei einem durchschnittlichen Diskontierungssatz von 3,52%.

Die akkreditierten Bewertungsexperten und Wüest Partner AG bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dem Bewertungs-mandat.

Wüest Partner AG Zürich,31. Oktober 2019

Viktoria Herdt Andreas AmmannManager Partner

Bewertungs-ergebnisse

Unabhängigkeit und Vertrau-lichkeit



Bericht der Prüfgesellschaft

Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft an den Verwaltungsrat der Fondsleitung zur Jahresrechnung des

Credit Suisse 1a Immo PK

Bericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zur Jahresrechnung

Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die Jahresrechnung des Anlagefonds Credit Suisse 1a Immo PK, bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b–h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG)1 für das am 30. September 2019 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

Verantwortung des Verwaltungsrates der FondsleitungDer Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag mit Anhang verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.

Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen PrüfgesellschaftUnsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtge-mässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrech-nung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontroll-systems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungs-methoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahres-rechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

PrüfungsurteilNach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 30. September 2019 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag mit Anhang.

Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften

Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung sowie an die Unabhängigkeit gemäss Revisions-aufsichtsgesetz erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.

KPMG AG

Jakub Pesek Adrian WalderZugelassener Revisionsexperte Zugelassener RevisionsexperteLeitender Revisor

Zürich, 11. Dezember 2019

Die deutsche Version des Jahresberichts war Bestandteil der Prüfung durch die Prüfgesellschaft. Daher bezieht sich auch der Bericht der Prüfgesellschaft nur auf die deutsche Version.

1 Makroökonomische Rahmenbedingungen, Angaben zum Wohnungsmarkt, zum Geschäftsflächenmarkt, zum Baumarkt, zum Nachhaltigkeitsbericht inkl. Energiekennzahlen, zur Kursentwicklung, zur geografischen Verteilung der Fondsliegenschaften und die regionale Aufteilung nach Verkehrswerten sowie die nicht gesetzlich vorgeschriebenen weiteren Angaben im Inventar der Liegen-schaften sind nicht Teil der weiteren Angaben und unterliegen Prüfungshandlungen im Sinne von PS 720.


Credit Suisse Funds AGUetlibergstrasse 231 / SYSU 13CH-8045 Zürich

Tel. 044 332 58 08Fax 044 337 20 82credit-suisse.com/realestatefunds

© 2019, Credit Suisse Funds AG

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