Herzlich willkommen wbg zürich Wohnbaugenossenschaften - soziale Nachhaltigkeit im gemeinnützigen...

Herzlich willkommen wbg zürich

Wohnbaugenossenschaften

- soziale Nachhaltigkeit im

gemeinnützigen Wohnungsbau

10.01.2014 - Stiftung Lilienberg www.wbg-zh.ch - Thomas Hardegger 1

Zur Person


• Gemeindepräsident Rümlang (seit 2006)

• Nationalrat (seit 2011)

• Kantonsrat (2001-2011) Kommission für Planung Bau

• Verfassungsrat ZH (2000 – 2005)

• gelernter Sekundarlehrer (Sek B), bis 2000

• Hardegger Immobilien AG – Geschäftsführer und Verwaltungsrat

• Hausverein Schweiz, Sektion ZH – Präsident

• Wohnbaugenossenschaften Schweiz – Regionalverband ZH – Vizepräsident

• Stiftung Alterswohnen Rümlang, Stiftungsrat

Wohnbaugenossenschaft

Selbsthilfe Träger und Nutzer identisch

(Mieter/Nutzer = Mitglied)

Mischform

Drittleistung Träger und Nutzer nicht identisch

(Mitglied = nicht Mieter)

Eigenbedarf = Kollektiver Bedarf = Sozialer Bedarf Anderer Bedarf (Zweck) =

Selbstverwirklichungswohn-baugenossenschaft

Soziale Mitgliedermietgenos-senschaft

Soziale Mietgenossenschaft Unechte Wohnbaugenossen-

schaft

Soziale Wohnbaugenossenschaft

Gemeinwohlorientiert = gemeinnützig

sehr klein klein mittel gross

Nonprofit – Organisation = Echte (Wohn-)baugenossenchaft Profit-Organisation

Eigentum Miete Eigentum

Transformationsprozess durch Zeit oder Wachstum (Grösse)

Abbildung © P. Schmid

Systematisierung der WBG


www.wbg-zh.ch - Thomas Hardegger 4

GemeinnützigkeitGemeinnützige Wohnbauträger sind: = Wohnbaugenossenschaften= Stiftungen = Vereine= Gemeinnützige Aktiengesellschaften

Kriterien der Gemeinnützigkeit (nach BWO) In Statuten (Zweck) Gemeinnützigkeit enthalten Kostenmiete Keine Tantième Anteilkapital nur zum Nennwert auszahlbar Zinshöhe begrenzt Liquidationserlös für gleichen Zweck oder öffentliche Hand

Problem: Gemeinnützigkeit wird oft philanthropisch verstanden

10.01.2014 - Stiftung Lilienberg

Geschichte der gemeinnützigen Wohnbauträger im Kanton Zürich• Erste BG ab 1890 in der Stadt Zürich • 1907 Start gemeinnütziger Wohnungsbau und WBF Stadt Zürich• 1910-1932 1. Gründungswelle von Wohnbaugenossenschaften• 1924 heutiges WBF-Gesetz der Stadt Zürich• 1943- 1955 2. Gründungs-/Bauwelle, u.a. in Horgen, Uster,

Winterthur, neu auch Handwerker- und bürgerliche Genossenschaften

• 1970 - 1985 3. Bauwelle besonders in Landgemeinden (Bsp. Effretikon)• 1985 - 1995 3. Gründungswelle mit vielen kleinen BG• 1996 - Verstärkte Neubauphase in der Stadt Zürich• 2010 Verstärkte Neubauphase in der Agglomeration• 2011 neuer wohnpolitischen Grundsatzartikel in der Zürcher

Gemeindeordnung (1/3 der Mietwohnungen gemeinnützig)

• 2012 VI wbg zh – Förderung gemeinn. Wohnbau im Kanton ZH510.01.2014 - Stiftung Lilienberg www.wbg-zh.ch - Thomas Hardegger

Der gemeinnützige Wohnungsbau in der Schweiz

• Seit 1907• 170‘000 Genossenschafts-

wohnungen• ca. 1‘800 Wohnbau-

genossenschaften • ca. 80% Mitglieder-

Mietergenossenschaften, ca. 20% Mietergenossenschaften oder Handwerker- bzw. Unternehmergenossenschaften


Die Kantone im Vergleich


Genossenschaftswohnungen in 800 Gemeinden

10.01.2014 - Stiftung Lilienberg 8www.wbg-zh.ch - Thomas Hardegger

Der gemeinnützige Wohnungsbau im Kanton Zürich

• 66'000 Genossenschaftswohnungen im Kanton Zürich• Marktanteil 8,4 %• Schwerpunkte Stadt Zürich 60%, Winterthur, Horgen, Uster, Limmattal• In 112 der 171 Zürcher Gemeinden gibt es WBG (2012)• 87% der Wohnungen Mitgliedermietgenossenschaften - 13% anderen

Genossenschaften• Insgesamt 90'000 Wohnungen im gemeinnützigen Wohnungsbau

(Genossenschaften, öffentliche Hand, Vereine und Stiftungen) • Zürich hat Vorreiterrolle in der Schweiz:

38% aller Genossenschaftswohnungen der Schweiz befinden sich im Kanton Zürich, 23% alleine in der Stadt Zürich


Genossenschaft-bewohner/-innen



Sozio-demographisches

Profil der Genossenschafter/

-innen


Genossenschaften haben einen deutlich kleineren Flächenverbrauch

Wohnflächenverbrauch

gesamte Schweiz



Befragung wbg-zh im Juni 2011:

•Fast 90 % der Zürcher Genossenschafts-wohnungen mit Belegungsvorschriften (Anzahl Zimmer/Personen, z.B. 4 ½ Zi – mind. 3 Pers).

•In fast 80% der Wohnungen Solidaritäts-beitrag der Bewohner/innen.

•In weiteren 20%: zusätzlich ein Zuschlag bei hohen Vermögen und Einkommen. (Solche Zuschläge verletzen Prinzip der Kostenmiete!)

Freiwillige Belegungsvorschriften


• Nachhaltig bezahlbarer Wohnraum - insb. für Familien, ältere Menschen, Studierende - mit beschränktem Einkommen weniger Sozialhilfe/Ergänzungsleistungen für die öff. Hand!

• geringere Wohnflächen bessere Nutzung Infrastrukturen und Boden Einsparungen öff. Ausgaben und Verdichtung

• Neu- / Ersatzneubauten sind architektonisch & städtebaulich meist vorbildlich

• WBG verschaffen Bewohner/innen Wohnsicherheit und vermeiden Verdrängungseffekte

• Genossenschaften verfolgen nachhaltige und ökologische Perspektive und investieren deutlich mehr dafür.

Gesellschaftliche Leistungen der Genossenschaften - 1


• Gemeinschaftsfördernde und soziale Angebote sowie Infrastrukturen für die öffentliche Hand

• Soziale Durchmischung

• Integrationsleistungen für Alleinerziehende, Alleinstehende, Betagte, Migrantinnen und Migranten

• Niederschwellige Sozialdienste (grössere WBG) . Entlastung öff. Dienste

• Sesshaftigkeit – Engagement in Vereinen und Behörden

• Gelebte gesellschaftliche Verantwortung wird an Kinder weitergeben

Gesellschaftliche Leistungen der Genossenschaften - 2

Mietzinse 2011 ganze Schweiz

Stadt Zürich - noch grössere Differenz (derzeit ca. 40%)


Mehr als Wohnenganze Schweiz

Für die Stadt Zürich sind die Werte noch höher

Sorgfältiger Unterhalt

Zahlen Schweiz


Autofreie Haushalte


Angriffe auf WBG mit dem wachsenden Erfolg:Kritik 1: „Genossenschaften werden subventioniert“


Tatsache ist: Die meisten Genossenschaftssiedlungen stehen auf Land, das von Privaten erworben wurde• 70 % der Wohnungen stehen auf Land, dass die WBG freihändig auf dem Markt gekauft haben. Zürich Land - Anteil noch höher.

• Vergünstigtes Land/vergünstigtes Baurecht mit Auflagen verbunden:-Ein Teil der Wohnungen muss mit kant. WBF vergünstigt werden.- Haushalte für Mieter, die in der Gemeinde wohnen oder berufstätig sind.- Einen Teil der Nutzfläche für öffentliche Bedürfnisse - unentgeltlich - Stadt Zürich: 1% der Bausumme für Kunst am Bau

- Stadt Zürich: 1% des gesamten Wohnungsbestandes für Wohnraum- verwaltung des Sozialdepartementes (früher Büro für Notwohnungen).-Baurecht: Keine Substanzbildung möglich: bei Heimfall wird nur der noch nicht abgeschriebene und rückgestellte Wert bezahlt.

Fazit: Kein Privater würde einen solchen Baurechtsvertrag unterzeichnen. Somit ist dies auch keine Subvention sondern ein Leistungsauftrag.


Kritik 2: „In Genossenschaften wohnen die falschen Personen!“

Steuerertrag


Zu wenig Neubauten


wbg zürich

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für alle Fach- und Sachfragen im Bereich des gemeinnützigen Wohnungsbaus!

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