Hubert Blank

Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs

I. § 543 Abs.2 Satz 1 Nr.3 Buchstabe b BGB –-eigenständige Regelung oder Auffangtatbestand ?

Fall 1: Unvollständige Mietzahlung.

Nach dem Mietvertrag schuldet der Mieter eine Grundmiete von 800.-€ und eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 200.-€. Ab dem Januar 2014 zahlt der Mieter lediglich 750.-€

Wann kann der Vermieter fristlos kündigen?

I. § 543 Abs.2 Satz 1 Nr.3 Buchstabe b BGB –-eigenständige Regelung oder Auffangtatbestand ?

§ 543 Abs.2 Nr.3 Buchstabe a) ...wenn der Mieter „für zwei aufeinander folgende

Termine mit der Entrichtung ...eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“

§ 543 Abs.2 Nr.3 Buchstabe b) ...wenn der Mieter „in einem Zeitraum, der sich über mehr

als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht“

I. § 543 Abs.2 Satz 1 Nr.3 Buchstabe b BGB –-eigenständige Regelung oder Auffangtatbestand ?

Monat Geschuldet Gezahlt Rückstand

Januar 1000 750 250

Februar 1000 750 500

März 1000 750 750

April 1000 750 1000

Mai 1000 750 1250

Juni 1000 750 1500

Juli 1000 750 1750

August 1000 750 2000

I. § 543 Abs.2 Satz 1 Nr.3 Buchstabe b BGB –-eigenständige Regelung oder Auffangtatbestand ?

„Grundsätzlich mag auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Tilgungsbestimmungsregelung des § 366 BGB abbedungen werden können. Wirksam ist das jedoch nur dann, wenn in der an die Stelle des Gesetzes tretenden Regelung die Belange auch des Schuldners in angemessener Weise berücksichtigt werden... Dem Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, der sich als Gläubiger das Erfüllungsbestimmungsrecht einräumen läßt, ist zuzumuten, sich bei Vertragsschluß auf eine bestimmte Tilgungsfolge für mehrere Forderungen festzulegen. ...Die Klägerin hätte deshalb ... bestimmen müssen, in welcher Art und Weise sie Teilleistungen des in Zahlungsrückstand geratenen Mieters auf die verschiedenen Forderungen verrechnen werde“

BGH Urteil vom 20.6.1984 -VIII ZR 337/82, NJW 1984,2404

I. § 543 Abs.2 Satz 1 Nr.3 Buchstabe b BGB –-eigenständige Regelung oder Auffangtatbestand ?

Unwirksame Klausel

Befindet sich der Mieter mit Zahlungen im Rückstand, so sind Teilzahlungen nach den Bestimmungen des Vermieters ohne Rücksicht auf die Bestimmung des Mieters zu verrechnen

Wirksame Klausel ?

Befindet sich der Mieter mit Zahlungen im Rückstand, so sind Teilzahlungen auf die jeweils älteste Schuld zu verrechnen

II. Verzug bei einer Mehrheit von Vermietern

Fall 2: Unklare Verhältnisse

Vermieter einer Wohnung sind die Eheleute V. Diese trennen sich im Verlauf der Mietzeit. Die Ehefrau teilt dem Mieter mit, dass sie die Eigentümerin der Wohnung sei. Sie fordert den Mieter auf, die Miete künftig an sie zu bezahlen.

Wie soll sich der Mieter verhalten??

III. Kündigung bei Irrtum des Mieters über Zahlungspflicht -–Ein verfassungsrechtliches Problem?

Fall 3: Rechtsirrtum über Zahlungspflicht

Nachdem in der Wohnung Feuchtigkeitsschäden aufgetreten sind, mindert der Mieter die Miete um jeweils 20%. Der Vermieter wartet ab, bis ein Rückstand von 2 Monatsmieten vorliegt; dann kündigt er das Mietverhältnis fristlos. Ein im Räumungsprozess eingeholtes Gutachten kommt zum Ergebnis, dass die Feuchtigkeit auf ungenügendes Heizen/Lüften durch den Mieter zurückzuführen sei.

III. Kündigung bei Irrtum des Mieters über Zahlungspflicht -–Ein verfassungsrechtliches Problem?

„Dem Interesse (des Mieters) wurde der Gesetzgeber

vielmehr dadurch gerecht, daß ihm erst im Falle des Verzuges, d. h. bei verschuldeter (§ 285 BGB) Unkenntnis über die Höhe des Mietzinses oder der Minderungsbefugnis, fristlos gekündigt werden darf. Dies erhält dem Mieter die Möglichkeit, Gegenrechte ohne Furcht vor Kündigung geltend zu machen, wenn er von ihrer Berechtigung überzeugt sein darf,….“

BVerfG Beschluss vom 15.3.1989 -1 BvR 1428/88, NJW 1989,1917

IV. Fälle, in denen die Kündigung möglicherweise

rechtsmißbräuchlich ist.

1. Kündigung bei Lastschriftverfahren und mangelnder Kontendeckung

2. Kündigung vor Ablauf einer Zahlungsfrist3. Kündigung wegen Rückstands mit Bagatellbeträgen

nach längerem Zuwarten4. Unverhältnismäßige Kündigung5. Kündigung trotz Möglichkeit des Zugriffs auf

Mietsicherheit?

V. Nachholrecht und Schonfrist (§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB)

Fall 5: Nachholrecht und Schonfrist Der Vermieter hat wegen Zahlungsverzugs fristlos

gekündigt und Räumungsklage erhoben, die dem Mieter am Freitag, den 4.April zugestellt wurde. Am 5. Mai zahlt der Mieter die bis einschließlich April geschuldete Miete.

Wird die Kündigung unwirksam?

§ 556b Abs.1 BGB Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten

Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

V. Nachholrecht und Schonfrist (§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB)

Fall 6: Qualifizierte Schickschuld/modifizierte Bringschuld

Der Vermieter hat wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben, die dem Mieter am Freitag, den 4.April zugestellt wurde. Am 5. Mai erteilt der Mieter seiner Bank einen Überweisungsauftrag erteilt; die Überweisung wird dem Konto des Vermieters erst am 8.Mai gutgeschrieben.

V. Nachholrecht und Schonfrist (§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB)

Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes beim Vermieter an. Bei unbarer Zahlung genügt der Mieter seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung, wenn er nach dem normalen Verlauf mit rechtzeitiger Gutschrift auf dem vom Vermieter bestimmten Konto rechnen konnte

V. Nachholrecht und Schonfrist (§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB)

§ 367 Anrechnung auf Zinsen und Kosten

(1) Hat der Schuldner außer der Hauptleistung Zinsen und Kosten zu entrichten, so wird eine zur Tilgung der ganzen Schuld nicht ausreichende Leistung zunächst auf die Kosten, dann auf die Zinsen und zuletzt auf die Hauptleistung angerechnet.

(2) Bestimmt der Schuldner eine andere Anrechnung, so kann der Gläubiger die Annahme der Leistung ablehnen.

VI. Schonfrist nach Mieterhöhung (§ 569 Abs.3 Nr.3 BGB)

§ 569 Abs.3 Nr.3

Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

VII. Ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug

–-analoge Anwendung des § 543 Abs.2 Satz 2 und 3 BGB? Fall 7: § 543 Abs.2 Satz 2 und 3 und ordentliche

Kündigung M. hat die Miete für Mai 2014 und Juni 2014 am 5. Juni

(4. Werktag des Juni) bezahlt. V. erklärt mit Schreiben vom 5.Juni eine fristlose, hilfsweise eine ordentliche Kündigung .Das Kündigungsschreiben geht dem Mieter am 6. Juni zu.

§ 543 Abs.2 Sätze 2 und 3 2Im Falle des Satzes 1 Nr.3 ist die Kündigung

ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

VIII. Fortsetzung des „Mietverhältnisses“ trotz

Vertragsbeendigung

Fall 8: Fortsetzung des „Mietverhältnisses“ trotz Vertragsbeendigung?

V. hat das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters gekündigt und einen Räumungstitel erwirkt. V. verzichtet auf die Vollstreckung: M. könne die Wohnung gegen Zahlung eines Nutzungsentgelts behalten. Bei erneuten Zahlungsrückständen werde allerdings aus dem Titel vollstreckt. Nach mehrjähriger Nutzungszeit kommt M. erneut in Zahlungsverzug.

Kann V. aus dem Räumungstitel vollstrecken?.