Immobilienmärkte Europa Frühjahr 2012 · die Tendenzen und Ergebnisse aus dem 1. Quartal des...

iii-investments. Research.

Immobilienmärkte EuropaFrühjahr 2012

3

Wir freuen uns, Ihnen unseren Immobilienmarkt-

bericht Europa, Frühjahr 2012, überreichen zu können.

Das Fazit vorab: Die europäischen Mietmärkte zeig-

ten sich seit unserem letzten Bericht aus dem Herbst

2011 als Folge der konjunkturellen Abschwächung

uneinheitlich. Einerseits gingen in den letzten Mo-

naten die Flächenumsätze im Vergleich zum Vorjahr

etwas zurück. Das Mietniveau andererseits ist wie

erwartet stabil geblieben, da die Leerstandsraten in

nahezu allen europäischen Märkten tendenziell rück-

läufig sind. Der wesentliche Grund hierfür ist, dass

Developer und Banken bei neuen Projekten weiterhin

sehr zurückhaltend sind und folglich in den nächsten

Monaten beziehungsweise Jahren nahezu keine spe-

kulativen (nicht vorvermietete) Projekte mehr auf den

Markt kommen werden. Vor allem im Segment der

Grade A-Flächen zeichnet sich in immer mehr Märk-

ten allmählich eine Flächenknappheit ab, die trotz der

moderaten wirtschaftlichen Entwicklung in vielen

Ländern steigende Mieten zur Folge hat.

Am Investmentmarkt sollten sich aufgrund der expan-

siven Maßnahmen der europäischen Zentralbanken

die im zweiten Halbjahr 2011 gestiegenen Fremd-

kapitalkosten (in Form von Fundingaufschlägen und

erhöhten Margen), die auch eine Folge der Vertrau-

enskrise der Banken und den Verschärfungen durch

Basel III sind, allmählich stabilisieren. Vor allem in den

europäischen Kernländern wird dies in Kom bination

mit dem leicht verbesserten Wirtschafts ausblick so-

wie der Knappheit an Immobilien für sta bile bis leicht

steigende Preise im Core-Segment sorgen, sodass

Total Returns von mehr als 5 Prozent mittelfristig rea-

listisch sind.

Der historisch hohe Spread zwischen Staatsanleihe-

und Immobilienanfangsrenditen, der in den europä-

ischen Kernländern bei bis zu 300 Basispunkten liegt,

hat sich in den letzten Monaten nicht verringert

und macht damit die Immobilie in Relation zu den

Bond-Märkten weiterhin attraktiv. Steigende Bond-

Renditen in Kombination mit einer verbesserten

Wirtschaftsentwicklung sollten als Folge steigender

Mieten mit zunehmenden Immobilienwerten einher-

gehen. Erst bei einem deutlich verringerten Spread

zwischen Immobilienrendite und Fremdkapitalzins be-

ziehungsweise Bond-Rendite nimmt aus unserer Sicht

die Gefahr von Preisrückgängen deutlich zu.

Wir wünschen Ihnen eine interessante und auf-

schlussreiche Lektüre und freuen uns auf Ihr Feed-

back.

Reinhard Mattern Stefan Janotta

Editorial

4

Konjunktur und Immobilienmarkt in Europa – unsere Marktmeinung

5 Konjunktur und Kapitalmarkt

8 Immobilienmarkt

8 Büroimmobilienmarkt

10 Einzelhandelsimmobilienmarkt

12 Logistikimmobilienmarkt

15 Investmentmarkt

18 Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte

19 Marktthermometer

Markt- und Standorteinschätzung ausgewählter Immobilienmärkte in Europa

22 Deutschland

28 Belgien

31 Finnland

34 Frankreich

37 Großbritannien

41 Italien

44 Niederlande

47 Polen

49 Russland

52 Schweden

55 Spanien

58 Tschechien

61 Ungarn

64 CEE-Märkte und Türkei

Anhang

67 Rechtlicher Hinweis

68 Impressum

Inhalt

5

Deutschland und Nordeuropa mittelfristig

Spitzen reiter bei Wirtschaftswachstum und

Miet steigerungen

Das weltweite Wirtschaftswachstum hat sich deutlich

von den Folgen der Finanzkrise erholt. Die großen In-

dustrieländer verzeichneten hohe Wachstumsraten –

allen voran Deutschland mit einer BIP-Steigerung von

3,6 Prozent in 2010 und 3,0 Prozent in 2011.

Die Weltkonjunktur zeigte sich trotz der Krise an den

Finanz- und Kapitalmärkten zuletzt weiterhin relativ

stabil, auch wenn ihre Wachstumsrate im Vergleich

zum Vorjahr abnimmt. Der kritische Konjunkturaus-

blick vieler Investoren auf 2012 hat sich bis bislang

nicht bewahrheitet, vor allem aufgrund der wirt-

schaftlichen Erholung in den Schwellenländern.

In Euroland wird dagegen deutlich, dass die Konjunk-

turerholung nicht nur durch eine günstige Zinsland-

schaft – kombiniert mit einer Liquiditätsschwem-

me – herbeigeführt werden kann. Die umfassende

Liquiditätsausstattung der Banken durch die EZB hat

zwar die Unsicherheit an den Staatsanleihemärkten

der peripheren Länder eindämmen können; allerdings

leiden insbesondere die südeuropäischen Volkswirt-

schaften weiter an den hohen Verschuldungsquoten,

vor allem im Privatsektor, sowie der geringen Wett-

bewerbsfähigkeit.

Insofern kommen Italien und Spanien an tief greifen-

den Strukturreformen nicht vorbei. Immerhin wurden

aber die Grundsteine hierfür in beiden Ländern über

Liberalisierungen der jeweiligen Arbeitsmärkte gelegt.

Es ist aber erst mittelfristig von Erfolgen und einer

verbesserten Wettbewerbsfähigkeit auszugehen.

Insbesondere Deutschland sollte sich als Folge des

nach wie vor stabilen Exports und der weiter sin-

kenden Arbeitslosenzahlen wirtschaftlich weiterhin

überdurchschnittlich entwickeln. Steigende Wohn-

immobilienpreise als Folge der niedrigen Zinsen sor-

gen in Deutschland zudem für einen „wealth effect“,

der ebenfalls zu einem verbesserten Konsum beiträgt.

Deutschland wird in den nächsten Jahren durch einen

in Relation zur deutschen Wirtschaftsstärke zu „nied-

rigen Euro-Kurs und Leitzinssatz“ profitieren, der den

Export und die deutschen Asset-Preise begünstigen

sollte. Ähnliches gilt für Finnland.

Die Wirtschaft Großbritanniens ist im Schlussquartal

2011 stärker geschrumpft als zunächst angenommen.

Auf Jahressicht stieg das BIP nur noch um 0,5 Prozent.

Größter Belastungsfaktor waren zum Jahresende die

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2002 2004 2006 2008 2010 2012

indiziert, Basis: Juli 2002 = 100 (Daten bis März 2012)

Deutschland: Ifo Geschäftsklimaindex

Frankreich: Business Climate Synthetic Indicator

USA: Purchasing Managers Index

Grafik 1 – Quellen: Research iii-investments (ifo Institut, INSEE, ISM).

Geschäftsklima

Konjunktur und Kapitalmarkt

6


rückläufigen Investitionen der Unternehmen, wäh-

rend der private Konsum und der Außenhandel das

Wachstum stützten. Die britische Notenbank drehte

wegen der schwachen Konjunktur erneut den Geld-

hahn auf. Die laufenden Aufkäufe britischer Staatsan-

leihen wurden zuletzt um 50 Mrd. GBP erhöht. Bislang

wurden bereits 275 Mrd. GBP investiert. Der Leitzins

beträgt weiterhin 0,5 Prozent, auch das langfristige

Zinsniveau ist derzeit auf einem historisch niedrigen

Stand.

Die Renditeaufschläge der jeweiligen Staatsanleihen

haben sich auch als Folge der massiven Liquiditäts-

spritzen der EZB seit Dezember letzten Jahres ver-

ringert. Allerdings zeigen zwischenzeitlich erfolgte

Auktionen in Spanien und Italien, dass das Verschul-

dungsproblem noch nicht gelöst ist. Die entsprechend

erhöhten Aufschläge gegenüber der deutschen

Staatsanleihenrendite legen wir als Benchmark un-

serer Risikobetrachtung der Immobilienmärkte zu-

grunde. Hierbei ist zu bemerken, dass sich Irland im

Zuge der Haushaltssanierungen zuletzt sehr positiv

ent wickelt hat, was sich durch rückläufige Staatsan-

leihen-Renditen ausdrückt und sich mittelfristig auch

wieder positiv auf den Immobilienmarkt auswirken

sollte.

Die Auswirkungen der skizzierten Konjunktur- und

Kapitalmarktentwicklungen auf die verschiedenen

Nutzungsarten der europäischen Immobilienmärkte

lassen sich wie folgt zusammenfassen:

> Reduzierte Wachstumsaussichten bis 2014 als

Folge der Zuspitzung der Schuldenkrise werden

die Nachfrage am Büro-, Einzelhandels- und

Logistikmarkt in West- und Nordeuropa bremsen,

in Südeuropa weiter schwächen. Demzufolge

haben wir diese Werte auf der Nachfrageseite in

unseren Prognosemodellen zur Miet- und Kauf-

preisentwicklung entsprechend berücksichtigt.

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2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

%

in Prozent (Daten bis März 2012)

EZB Bank of England

Fed Riksbank (Schweden)

Grafik 3 – Quellen: Research iii-investments (EZB, Fed, Bank of England,

Sveriges Riksbank).

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012p 2013p

%

in Prozent (Stand: Februar 2012)

Euroraum Großbritannien USA

Deutschland Schweden Russland

Frankreich Welt

Grafik 2 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit Research, ifw Institut für

Weltwirtschaft).

Leitzinssätze im Vergleich

BIP (real) im Vergleich zum Vorjahr

7


> In Zusammenhang mit der Alternativverzinsung

und den Staatsanleihenrenditen hat sich der

Spread zwischen stabilen Ländern wie Deutsch-

land, Finnland oder Frankreich gegenüber

Ländern mit Haushaltsproblemen wie Spanien,

Italien oder Portugal in den letzten Monaten

wieder eingeengt.

> Im Hinblick auf die Yield-Prognose gehen wir in

unserem mid case-Szenario von weiterhin histo-

risch niedrigen Zinsen bei moderaten wirtschaft-

lichen Wachstumsaussichten in Westeuropa aus.

> Zudem legen wir zugrunde, dass sich die Finan-

zierungsmöglichkeiten- und konditionen in West-

und Nordeuropa in den nächsten Monaten nicht

verbessern werden.

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1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013p

indexiert, Basis: 1999 = 100

Deutschland Großbritannien Spanien

Frankreich Irland EU27

Griechenland Italien

Grafik 4 – Quellen: Research iii-investments (OECD).

Lohnstückkosten ausgewählter Länder in Europa

Haushaltsdefizite ausgewählter Länder in Europa in Prozent des BIP

2007 2008 2009 2010 2011 2012p 2013p

Belgien – 0,3 – 1,3 – 5,9 – 4,1 – 3,6 – 4,6 – 4,5

Deutschland 0,3 – 0,1 – 3,2 – 4,3 – 1,3 – 1,0 – 0,7

Finnland 5,2 4,2 – 2,6 – 2,5 – 1,0 – 0,7 – 0,7

Frankreich – 2,7 – 3,3 – 7,5 – 7,0 – 5,8 – 5,3 – 5,1

Großbritannien – 2,7 – 5,0 – 11,5 – 10,3 – 9,4 – 7,8 – 5,8

Italien – 1,5 – 2,7 – 5,4 – 4,6 – 4,0 – 2,3 – 1,2

Niederlande 0,2 0,5 – 5,6 – 5,1 – 4,3 – 3,1 – 2,7

Polen – 1,9 – 3,7 – 7,3 – 7,8 – 5,6 – 4,0 – 3,1

Schweden 3,6 2,2 – 0,7 0,2 0,9 0,7 0,9

Spanien 1,9 – 4,5 – 11,2 – 9,3 – 6,6 – 5,9 – 5,3

Tschechien – 0,7 – 2,2 – 5,8 – 4,8 – 4,1 – 3,8 – 4,0

Ungarn – 5,0 – 3,7 – 4,6 – 4,2 3,6 – 2,8 – 3,7

Grafik 5 – Quellen: Research iii-investments (Bundesfinanzministerium).

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-1.000 -500 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500

Paris (Zentrum)

London (Zentrum)

München

Berlin

Frankfurt

Mailand

Madrid

Brüssel

in 1.000 m2

2. Halbjahr 2011 2011 (gesamt)

2. Halbjahr 2010

Grafik 6 – Quellen: Research iii-investments (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL, PMA).

rückhaltung der Unternehmen aus, was den Vermie-

tungsmarkt bremst. Obwohl gerade die Mietniveaus

der spanischen A-Märkte Madrid und Barcelona im

Vergleich zu 2007 bis zu 60 Prozent korrigiert haben,

ist die Tatsache, dass es derzeit kaum Neutransaktio-

nen auf diesem niedrigen Niveau gibt, als kritisch zu

werten. Der Gewerbeimmobilienmarkt ähnelt der Zeit

vor dem Euro-Eintritt Spaniens.

In Hinblick auf die Bautätigkeit liegt der entscheiden-

de Unterschied im Vergleich zum Jahr 2009 darin, dass

keine hohen Fertigstellungsvolumina mehr von den

europäischen Büromärkten absorbiert werden müs-

sen, wie dies 2009 noch der Fall war. Damals wurden

viele Projekte, die in der Boomphase 2006/2007 ini-

tiiert wurden, finalisiert. Insofern ist in den nächsten

Jahren angebotsseitig keine Belastung für die Miet-

märkte zu erwarten, da die Banken als Finanzierer für

spekulative Neubauprojekte als Folge von Basel II/III

ausfallen. Versicherungen scheinen derzeit als Konse-

quenz der geringeren Eigenkapitalunterlegungen im

Rahmen von Solvency II zwar erhöhtes Interesse an

dieser Finanzierungslücke zu haben, allerdings ist eine

Umsetzung der ehemaligen Größenordnungen in den

nächsten Jahren nicht zu erwarten.

Nachdem die Leerstandsraten auf den europäischen

Märkten derzeit mit durchschnittlich rund 9 Prozent

immer noch relativ hoch sind, zukünftig aber keine

neuen Flächen auf den Markt kommen, sollten – zu-

mindest in Kerneuropa – bei einer stabilen wirtschaft-

lichen Entwicklung auch wieder Bestandsobjekte

mehr Nachfrage von Mietern erfahren und die Leer-

standsraten zurückgehen.

Dies würde dann die sogenannten Core+ Objekte

oder Value added Objekte wieder näher in den Fokus

von Mietnachfragern rücken, sodass allmählich auch

die Durchschnittsmieten weiter ansteigen sollten.

Am Beispiel von München lässt sich dies anschaulich

Büroimmobilienmarkt

Zunehmender Mangel an Grade A-Flächen mittel-

fristig als Treiber für Mietwachstum in Kerneuropa

Der Vermietungsumsatz 2011 an den wichtigsten

europäischen Bürostandorten war im Vergleich

zum Vorjahreszeitraum relativ stabil, in einigen

deutschen Märkten wie München konnten teilweise

sogar deutliche Zuwächse verzeichnet werden. Auch

die Tendenzen und Ergebnisse aus dem 1. Quartal

des laufenden Jahres lassen darauf schließen, dass

sich die seit Sommer 2010 aufkeimende Finanz- und

Schuldenkrise bislang nur begrenzt auf die Aufwärts-

dynamik in Deutschland ausgewirkt hat. In Südeuropa

hingegen drücken sich die zunehmende Sparpolitik in

Kombination mit den erhöhten Zinskosten in einer Zu-

Immobilienmarkt

Büroflächenumsatz ausgewählter Großstädte in Europa

9

illustrieren. Gab es in der Parkstadt Schwabing, als B-

Standort, jahrelang Leerstände im Neubausegment,

konnten 2011 im Zuge der Flächenverknappung große

Mieter wie Osram und MAN angelockt werden, was

zu einer erheblichen Reduzierung der Leerstandsrate

in diesem Teilmarkt geführt hat.

Nachdem volatile Märkte wie London, Paris oder

Stockholm bereits Ende 2009 den Aufwärtstrend der

Mieten eingeleitet haben, konnte in 2011 auf nahezu

allen Märkten Kerneuropas (bis auf Irland und Spa-

nien) die Trendwende der Mietmärkte festgestellt

werden.

Dublin, Madrid oder Barcelona sollten für Core-

Objekte erst in den kommenden zwölf Monaten den

Tiefpunkt des Mietmarktes erreichen. Mietsteigerun-

gen sind vor allem in Spanien mittelfristig nicht zu

erwarten.

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% %

in Prozent des Bestandes p. a.

Flächenzunahme Durchschnitt 1990 – 2011 Leerstandsrate Q1 2012

Flächenzunahme Prognose 2012 – 2015 (rechte Achse)

Grafik 7 – Quellen: Research iii-investments (PMA).

Immobilienmarkt

Flächenzunahme und Leerstand ausgewählter Großstädte

Auszug von bedeutenden Büroimmobilientransaktionen in Europa

Standort Adresse KäuferFläche in

m²Datum

Preis in

Mio. EUR

FR Paris, 52 Hoche and Avant Seine, Paris 8 & 13 JP Morgan Asset Management 54.500 Q1 2012 508,0

GB London, One Exchange Square Permodalan Nasional Berhad 35.158 Q1 2012 467,5

ES Madrid, Plaza de Pablo Ruiz Picasso 1 Pontegadea Inmobiliaria 71.700 Q4 2011 400,0

GB London, Milton & Shire House, 1 Silk Street Permodalan Nasional Berhad 41.727 Q4 2011 396,5

DE Frankfurt, Silberturm IVG Institutional Funds 72.000 Q4 2011 390,0

GB London, Peterborough Court, Fleet St Gaw Capital Partners 34.374 Q1 2012 342,1

GB London, Tower 42, 25 Old Broad Street Kirsh Group 28.471 Q4 2011 320,0

FR Paris, Defense Plaza (75 Prozent) Northwood Investors 31.160 Q3 2011 290,0

DK Kopenhagen, United Nations HQ, Marmormolen ATP / Pension Danmark / Copenhagen City & 45.000 Q4 2011 281,6

GB London, 1 Bunhill Row St Martins Property 24.179 Q4 2011 215,3

PL Warschau, Platinium Business Park Allianz Real Estate 44.000 Q4 2011 200,0

GB London, 60 Threadneedle St St Martins Property 18.756 Q4 2011 199,4

GB London, Sanctuary Buildings, 16–20 Great Smith Tishman Speyer Properties 21.098 Q3 2011 198,3

GB London, Eland Hse, Stag Place, Bressenden Place Tishman Speyer 23.170 Q1 2012 193,8

GB London, St Katherine Docks Max Property Group / Newmarket Property 46.452 Q3 2011 176,7

Grafik 8 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Presseauswertungen).

10

Einzelhandelsimmobilienmarkt

Stark steigende Preise für Einzelhandelsimmobilien

vor allem in Deutschland; B-Lagen aus IRR-Sicht aber

oft nicht wirtschaftlich

Aufgrund des gestiegenen Nachfragedrucks an den

meisten westeuropäischen Topmärkten hat sich das

ohnehin begrenzte Flächenangebot in den A-Lagen

weiter verringert.

Während die Toplagen in Kerneuropa steigende Mie-

ten aufweisen, machten sich im Zuge des Nachfrage-

rückganges an den südeuropäischen Standorten die

zahlreichen Fertigstellungen der letzten zehn Jahre

negativ bemerkbar und führten zu einem deutlichen

Anstieg der Leerstandsraten in B-Lagen. Die A-Lagen

in Madrid, Barcelona oder auch Mailand konnten sich

dagegen zuletzt stabilisieren.

Einen neuen Höhepunkt der Kapitalwerte gab es in

der New Bond Street von London. Für Retail-Objekte

sind Investoren mittlerweile bereit, Anfangsrenditen

von unter 3 Prozent zu bezahlen, während die Topmie-

ten mittlerweile die Marke von 1000 GBP/sqft/Jahr

überschritten haben. Auch die deutschen High-Street-

Lagen konnten in den letzten Monaten wieder leicht

steigende Mieten verzeichnen. Neben der Flächen-

knappheit sind vor allem die Expansionspläne vieler

internationaler Filialisten dafür verantwortlich, dass

Immobilienmarkt

Auszug von bedeutenden Einzelhandelsimmobilientransaktionen in Europa


m²Datum

Preis in

Mio. EUR

GB Stratford, Westfield Stratford City (50 Prozent) APG and CPPIB 168.990 Q3 2011 993,7

SE Stockholm, Portfolio 3 Shopping Center AMF Pension 60.000 Q4 2011 450,0

DE München, PEP Einkaufs-Center TIAA-CREF 50.000 Q4 2011 408,0

DE Frankfurt, Skyline Plaza (80 Prozent) Allianz 40.000 Q3 2011 288,0

CZ Brno, Olympia Brno, U dalnice ECE European Prime Shopping Centre Fund n/a Q3 2011 250,0

DK Kopenhagen, Illum department store, Stroget MGPA / Partners Group 40.300 Q3 2011 220,0

CZ Prague, Palac Flora, Vinohrady Atrium European Real Estate 38.000 Q3 2011 191,0

GB London, Berkeley Complex, 1–3 Berkeley Street Unknown 3.160 Q4 2011 180,7

DE Kiel, Sophienhof, Sophienblatt 20 Union Investment Real Esate 41.700 Q4 2011 151,0

NL Eindhoven, Piazza Center, 18 Septemberplein Wijs & van Oostveen Vastgoed/TB Investments 30.000 Q3 2011 140,0

DE Berlin, Die Mitte, Grunerstr. 1 Dogan Group 19.300 Q3 2011 130,0


11

aber weiterhin zu den bedeutendsten Zielmärkten,

wobei das Investment der Allianz in die Europa Passage

in Hamburg zu den größten Deals zählte. Im Laufe des

Jahres rechnen wir mit einem leicht steigenden Investi-

tionsvolumen, der Fokus wird dabei neben Deutschland

und Großbritannien verstärkt in Nordeuropa und Polen

liegen.

Während die Anfangsrenditen in den Prime-Lagen in

den letzten Monaten relativ stabil geblieben sind und

zwischen 3,0 Prozent (z. B. London, Zürich, Wien) bis

5,5 Prozent (z. B. Rom, Mailand, Madrid) liegen, gibt es

bei den B-Lagen noch deutliche Renditeaufschläge.

In Deutschland haben sich die Renditeaufschläge bei

Objekten in B-Lagen auf circa 200 bis 250 Basispunkte

(z. B. bei Fachmarktzentren) weiter reduziert. Die zu-

letzt beobachteten verbesserten Stimmungsindikato-

ren sollten vor allem in Kerneuropa dafür sorgen, dass

die Binnenkonjunktur ein belebendes Element bleibt.

Insofern ist in dieser Region weiterhin mit steigenden

Mieten zu rechnen, während in Südeuropa als Folge der

Lohnreduzierungen und Sparmaßnahmen die Mieten

und Preise mittelfristig kein Upside-Potenzial bieten.

Kritisch sehen wir weiterhin das Preisniveau an

einigen B-Standorten in Deutschland. Unsere Beob-

achtungen zeigen, dass Mieter nach Auslauf der Miet-

verträge häufig nur bereit sind, bei deutlichen Ab-

schlägen im Objekt zu bleiben. Aus IRR-Sicht sind dann

Objekte mit einem ursprünglichen 10-Jahres Vertrag

bei Anfangsrenditen zwischen 6,75 und 7,75 Prozent

oftmals nicht wirtschaftlich und weisen negative IRRs

aus.

mittlerweile auch Nebenstandorte zunehmend mehr

Nachfrage erfahren.

Der europäische Investmentmarkt im Einzelhandels-

segment konnte 2011 ein positives Ergebnis vermelden.

So stiegen die Umsätze um rund 5 Prozent auf über

37 Mrd. EUR an. Zu den bedeutendsten Investitions-

zielen gehörten neben Deutschland und Großbritan-

nien auch die CEE-Länder, während südeuropäische

Länder kaum nachgefragt wurden. Zu den größten In-

vestoren zählten institutionelle Anleger wie TIAA-CREF

oder die Allianz. Im 1. Quartal 2012 ging das Transak-

tionsvolumen im Vergleich zum Vorjahresquartal deut-

lich zurück. Deutschland und Großbritannien gehörten

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%

in Prozent (Daten bis März 2012)

Brüssel, Rue Neuve Mailand, Viktor-Emanuel-Galerie

Frankfurt, Zeil München, Kaufinger Straße

London, New Bond Street Paris, Champs Élysées

Madrid, Calle Serano Prag, Wenzelsplatz


Spitzenrenditen High-Streets

Immobilienmarkt

12

Auf Jahressicht konnten vor allem die deutschen

Märkte für Topflächen leicht steigende Mieten ver-

zeichnen, während die südeuropäischen Standorte

Mailand, Madrid oder Barcelona weiter eine rückläu-

fige Tendenz aufwiesen. Bestandsobjekte in diesen

Märkten sind selbst zu deutlichen Mietabschlägen von

über 60 Prozent kaum mehr zu vermieten. Für Käufer,

die in den Jahren 2005 bis 2007 gekauft haben, erwei-

sen sich solche Objekte aus IRR-Sicht als eindeutig zu

teuer und zeigen, wie überhitzt der Immo bilienmarkt

in diesen Ländern damals war.

Als Folge der rückläufigen Fertigstellungen nahmen

die Leerstandsraten in Kerneuropa bis zuletzt ab. Vor

allem bei den knappen hochwertigen Flächen sind in

den nächsten Monaten Mietsteigerungen realistisch.

Die niedrigsten Leerstandsraten können nach wie

vor in Skandinavien verzeichnet werden, während in

Ost- und Südeuropa die höchsten Werte registriert

werden. Neue Projekte werden derzeit vor allem

von großen Playern wie Goodman oder Prologis in

Deutschland, Polen, Frankreich oder Großbrintannien

initiiert und in der Regel nur mit Vorvermietung be-

gonnen, sodass Nachfrager am Markt bis 2013 wieder

mehr auf Bestandsobjekte ausweichen werden.

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EUR

in EUR/m²/Jahr (Daten bis Q4 2011)

Amsterdam Hamburg Paris

Brüssel Madrid

Dublin Mailand

Grafik 11 – Quellen: Research iii-investments (PMA, JLL).

Immobilienmarkt

Spitzenmieten (Prime) Logistikimmobilien

Logistikimmobilienmarkt

Geringes Mietwachstum in Kerneuropa, weitere

Wertrückgänge in der Peripherie

Etwas zeitverzögert zur Konjunkturentwicklung

entwickelten sich die Vermietungsaktivitäten auf

den europäischen Logistikmärkten 2010 und 2011

zunächst positiv, durch das Aufkeimen der Finanz- und

Schuldenkrise war im zweiten Halbjahr 2011 aber

bereits weider eine etwas verhaltenere Nachfrage zu

spüren.

13

Immobilienmarkt

Auszug von bedeutenden Logistikimmobilientransaktionen in Europa


m²Datum

Preis in

Mio. EUR

1 GB Portfolio, UK Logistics Fund (UKLF) Segro / Moorfield jv 404.128 Q4 2011 356,9

2 GB Rugby, Teal Portfolio Blackstone 325.158 Q4 2011 181,5

3 FR Portfolio, Portefeuille Corridor GLL Real Estate Partners 280.000 Q3 2011 177,0

4 CZ Portfolio, VGP Logistics Portfolio 2 (80 Prozent) Tristan Capital Partners k. A. Q4 2011 135,0

5 GB Dartford, The Bridge, Bob Dunn Way Malaysia's Employees Provident Fund 62.300 Q3 2011 93,7

6 SE Örebro, Hallsberg Kuwait Finance House 70.000 Q4 2011 52,7


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Q4 2006 Q4 2007 Q4 2008 Q4 2009 Q4 2010 Q4 2011

EUR

Das Transaktionsvolumen im europäischen Logistik-

investmentsektor stieg 2011 im Vergleich zu

2009/2010 weiter an und erreichte ein Volumen von

über 10 Mrd. EUR. Die höchsten Investitionsvolumina

gab es mit 4 Mrd. EUR am britischen Markt und mit

knapp 2 Mrd. EUR in Nordeuropa.

Der deutsche Investmentmarkt war 2011 während

des zweiten Halbjahres weniger lebhaft, das Volumen

war mit etwa 600 Mio. EUR niedriger als in der ersten

Hälfte mit rund 800 Mio. EUR Investitionsvolumen.

Sowohl der Miet- als auch der Investmentmarkt

werden in 2012 maßgeblich von der konjunkturellen

Entwicklung beeinflusst, da angebotsseitig kaum

Veränderungen zu erwarten sind. Insofern rechnen

wir in unserem Basisszenario mit stabilen Werten von

Core-Immobilien in den europäischen Kernländern.

Vor allem ältere Bestandsobjekte in Südeuropa sollten

dagegen weiter an Wert verlieren.

in Mrd. EUR (Daten bis Q4 2011)

Europa Frankreich Italien

Deutschland Großbritannien Spanien


Summe des Investitionsvolumens in Büro-, Einzelhandels- und

Logistik immobilien

14

Immobilienmarkt

AmsterdamLondon Berlin

Helsinki

Valletta

Kopenhagen

Tallinn

Riga

Vilnius

Warschau

Prag

WienBratislava

Budapest

Ljubljana

Zagreb

Sarajewo

Tirana

Skopje

Sofia

Bukarest

Belgrad

Istanbul

Athen

Chisinau

Minsk

Moskau

Oslo

Odessa

Dublin

Tiflis

Eriwan

Baku

LissabonMadrid

Nikosia

Birmingham

Glasgow

Basel

Brüssel

Paris

Lyon

Mailand

Antwerpen

Stockholm

Göteborg

Hamburg

München

Ankara

Kiew

Rom

Palermo

St. Petersburg

Barcelona

Edinburgh

Lille

Manchester

Marseille

Rotterdam

Frankfurt

Düsseldorf

Grafik 14 – Quellen: Research iii-investments (EU).

RU

GB

SE

FI

PL DE

NL

BEEU

ES

IT

HU

CZ

FR 4

2

6

5

1

CEE

Geplanter Ausbau und Verbesserungen bei Transportwegen

„Priority Axes and Projects“ der Europäischen Kommission

Straße

Transportwege

Bahn

Schienennetz

Wasserstraßen

Seefahrtswege

kontinentale Wasserwege

Prognose Renditeentwicklung Logistikimmobilienmarkt

3-Monats-Tendenz

Logistikimmobilientransaktionen

1 Standorte (s. Seite 12)

3

15

beziehungsweise erwarteten in einigen Märkten

sogar Mietrückgänge. Als Folge der Maßnahmen der

EZB mit der Leitzinssenkung im November sowie der

Liquiditätsausstattung der Banken (ca. 500 Mrd. EUR

im Dezember 2011 und ca. 530 Mrd. EUR im Februar

2012) hat sich die Situation auf den Kapitalmärkten

stabilisiert. Die entsprechend positiven Effekte auf die

Realwirtschaft, die durch einige Stimmungsindikato-

ren vor allem in Deutschland bereits bestätigt wer-

den, sollten den Mietmärkten zeitverzögert zugute

kommen.

Für die Wertentwicklung auf den europäischen Immo-

bilienmärkten dürfte sich diese Verschärfung der

Schuldenkrise mittelfristig sogar positiv auswirken:

Bis Sommer letzten Jahres waren Developer, vor al-

lem in London, wieder relativ positiv gestimmt und

Investmentmarkt

Negative Realzinsen als Treiber der Immobilien-

nachfrage

Nachdem das Transaktionsvolumen auf dem euro-

päischen Investmentmarkt 2010 sowie dem ersten

Halbjahr 2011 im Vergleich zu 2008/2009 deutlich an-

gestiegen ist, war auch das zweite Halbjahr 2011 trotz

der konjunkturellen Abkühlung relativ stabil.

Bis Mitte 2011 gingen Immobilieninvestoren im

Zuge leicht steigender Zinsen von relativ hohen

Mietsteigerungen aus. Mit der Verschärfung der

Schulden krise und deren Auswirkungen auf die

Real wirtschaft korrigierten die Investoren ihre Miet-

steigerungserwartungen entsprechend nach unten

Ausgewählte Ereignisse seit 2008

Datum Ereignis

29.09.2008 Rettungspaket für Hypo Real Estate, Island übernimmt 75 Prozent an Glitnir, Fortis wird gerettet

08.10.2008 Konzertierte Leitzinssenkung: Fed senkt um 50 Bp auf 1,5 Prozent, EZB senkt um 50 Bp auf 3,75 Prozent

16.12.2008 Fed senkt Leitzins in eine Bandbreite zwischen 0 Prozent und 0,25 Prozent

13.02.2009 US-Kongress verabschiedet knapp 790 Mrd. USD schweres Konjunkturpaket

07.05.2009 Nach diversen Senkungen Leitzins EZB bei 1,00 Prozent

03.11.2010 Quantitative Easing II – Fed kündigt Ankauf 600 Mrd. USD Staatsanleihen an

11.03.2011 Tsunami und Atomkatastrophe in Japan

07.04.2011 EZB Zinserhöung um 25 BP auf 1,25 Prozent

07.07.2011 EZB Zinserhöung um 25 BP auf 1,50 Prozent

21.09.2011 Fed verkündet Operation Twist mit einem Volumen von 400 Mrd. USD

06.10.2011 EZB legt ein 40 Mrd. EUR schweres Ankaufprogramm für Pfandbriefe und andere gedeckte Anleihen auf

03.11.2011 EZB Zinssenkung um 25 BP auf 1,25 Prozent

08.12.2011 EZB Zinssenkung um 25 BP auf 1,00 Prozent

21.12.2011 Start Drei-Jahres-Tender der EZB in zwei Schritten mit einem Gesamtvolumen von 1 Billion EUR

09.03.2012 Schuldenschnitt in Griechenland, private Gläubiger verzichten auf insgesamt ca. 74 Prozent ihrer Forderungen

Grafik 15 – Quelle: Research iii-investments.

Investmentmarkt

16

planten neue Projekte. Diese Pläne wurden durch die

Stimmung an den Kapitalmärkten und der Zurück-

haltung der Banken zur Finanzierung gebremst. Als

Konsequenz davon werden die Fertigstellungen nicht

nur bis 2013, sondern nun bis 2014/15 auf einem his-

torisch niedrigen Niveau bleiben. Spekulative Neubau-

ten, welche auf den Immobilienmärkten vor allem in

den Jahren 2002/03 und 2008/09 für einen deutlichen

Mietrückgang verantwortlich waren, werden somit in

den nächsten Jahren keinen Belastungsfaktor für die

Märkte darstellen.

Unter Berücksichtigung des Preisniveaus alternativer

Asset-Klassen bietet das derzeitige Preisniveau in Kern-

europa attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Nega tive

Realzinsen wie in Deutschland und in Skandinavien in

Kombination mit einem Bond-Yield-Spread von bis zu

300 Basispunkten zu Core-Objekten bieten institutio-

nellen Investoren derzeit attraktive Rahmenbedingun-

gen für Immobilieninvestitionen. Zudem sind die Mar-

gen von unter 100 Basispunkten für Core-Immobilien

bei LTVs von 50 Prozent aus Leverageaspekten nach

wie vor wirtschaftlich. Allerdings ist das Angebot an

diesen Core-Immobilien begrenzt und wird sich als Fol-

ge der geringen Fertigstellungen in den nächsten Jah-

ren auch nicht ändern. Solange sich die Unsicherheiten

hinsichtlich des wirtschaft lichen Ausblickes nicht än-

dern, werden Investoren und auch die finanzierenden

Banken bei risikoreicheren Immobilien zurückhaltend

bleiben.

Im Gegensatz zu Kerneuropa ist der Bond-Yield-Gap in

den PIIGS-Staaten sogar negativ. Trotzdem akzeptie-

ren dort vor allem private Investoren eine geringere

Anfangsrendite bei Immobilien als bei Staatsanleihen.

Aus unserer Sicht sind diese Länder aus Rendite-

Risiko-Sicht weiterhin kritisch zu sehen. Hier muss

erst eine deutliche Korrektur der Anfangsrenditen auf

über 6 Prozent vollzogen werden, bevor Märkte wie

Madrid, Barcelona oder Mailand wieder auf unserer

Investmentmarkt

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

140,0

160,0

180,0

0

4.000

8.000

12.000

16.000

20.000

24.000

28.000

Q4 2005 Q4 2006 Q4 2007 Q4 2008 Q4 2009 Q4 2010 Q4 2011

Kapitalwert* Paris CBD in EUR/m2 DAX 30 Kursindex

Kapitalwert* Madrid in EUR/m2 (indexiert: 2005=100)

Kapitalwert* München City in EUR/m2

* Prime-Kapitalwerte in EUR/m2 (errechnet aus Prime-Miete kapita lisiert mit jewei-

liger Prime Yield je Quartal)

Grafik 16 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA).

Vergleich Immobilienmarkt und Aktienmarkt

100

120

140

160

180

200

220

240

260

Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011

%

in Prozent (Basis: Investorenbefragung)

Deutschland Niederlande

Frankreich Schweden

Großbritannien Spanien

Italien CEE


Fremdkapitalzinsen (Core-Objekte)

17

Watchliste stehen.

Irland sendet seit Mitte 2011 als erstes der PIIGS-

Krisenländer positive Signale aus, die Verschuldungs-

krise in den Griff zu bekommen. So deuten rückläufige

Staatsanleiherenditen und – als Folge der Lohnsen-

kungen – verbesserte Produktivitätskennziffern da-

rauf hin, dass das Land wieder wettbewerbsfähiger

wird.

Als Fazit bleibt festzuhalten, dass die wirtschaftliche

Situation in Irland nach wie vor erhebliche Risiken birgt,

die auch im Kontext mit der weiteren Entwicklung der

Verschuldungsproblematik im Euroraum zu werten ist.

Die Preiskorrektur auf den Gewerbeimmobilienmärkten

scheint aber im Gegensatz zu Spanien weiter fortge-

schritten zu sein. Die geringe Bautätigkeit wird zudem

dafür sorgen, dass ein weiterer deutlicher Rückgang der

Mieten und Kapitalwerte nicht mehr eintreten sollte.

Antizyklische Investoren sollten für ihre Investitions-

entscheidungen vor dem Hintergrund der nach wie

vor bestehenden Unsicherheit besonderen Wert auf

langfristige Mietverträge, eine sehr gute Mieterbonität

und die besten Lagen wie die Grafton Street oder Henry

Street legen.

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

EUR %

Investitionsvolumen Immobilien in Europa in Mrd. EUR

Leitzinssatz der EZB in Prozent

5 J EUR Swap Rate in Prozent

Marge+Funding (ungedeckt) in Prozent

Grafik 19 – Quellen: Research iii-investments (PMA, EZB).

-3,0

-2,0

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012p

%%

Büroimmobilien Einzelhandelsimmobilien Logistikimmobilien

12M EURIBOR (rechte Achse)

Grafik 18 – Quellen: Research iii-investments (PMA, EZB, Knight Frank).

Investmentmarkt

Durchschnitt Total Return Top 10 Märkte in Europa (Prime) im

Vergleich mit 12M EURIBOR

Zusammenhang Fremdkapitalkosten und Investitionsvolumen

18

Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte

London

Stockholm

Brüssel

Paris

Helsinki

Warschau

Prag

Budapest

Madrid

Moskau*

Mailand

Frankfurt

Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte im Frühjahr 2012

Büroimmobilien

Spitzenrendite (Ø) in Prozent

Spitzenmiete in EUR/m²/Monat

Einzelhandel



Logistikimmobilien



Prognose Renditeentwicklung

3-Monats-Tendenz

* in USD/m²/Monat

Grafik 20 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA, Colliers, Newsec, Catella, CBRE).

4,2595

6,08,5

3,0459

5,7519

7,253,8

5,0138

4,8536

6,756

4,5260

4,662

7,04,4

4,5516

6,2519

8,254,6

6,0144

6,025

8,05,3

7,088

4,7538

6,758,9

5,0121

5,425

7,258

5,0160

9,069

10,57,5

9,5259

7,014

9,03,5

6,590

5,7542

8,04,6

5,0238

5,2525

8,255,3

4,85215

19

Anmerkung

Das Ergebnis dieser Investmentanalyse spiegelt den

allgemeinen Markttrend bei vollvermieteten moder-

nen Büroobjekten wider und wird in erster Linie dazu

genutzt, das optimale Timing von Ankaufs- bezie-

hungsweise Verkaufsentscheidungen innerhalb einer

definierten Anlagestrategie zu bestimmen.

Märkte, die als attraktiv eingestuft werden, bieten auf

Fünfjahressicht insgesamt Preissteigerungspotenzial,

wohingegen die als kritisch eingestuften Märkte eher

Preisrückgänge befürchten lassen.

Für die Ermittlung einer strategischen Asset Allokation

innerhalb eines Immobilienportfolios wären jedoch

weitere Parameter, wie zum Beispiel volkswirtschaft-

liche, rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen

oder die Objektverfügbarkeit, zu berücksichtigen.

attraktiv

moderat

kritisch

selektivattraktiv

Brüssel (City)

Stuttgart

Birmingham

Lyon

Düsseldorf

Hamburg

Warschau

Paris (CBD)

Amsterdam

Glasgow

London (M 25 West)

Paris (WBD)

Stockholm

Rom

Madrid (City)

MailandLissabon

Marseille

Köln

Prag

München (City)

Helsinki

Rotterdam

WienLondon (Westend, Mid)

London (City)

Paris (La Défense)

Frankfurt/M. (City)London (Docklands)

Budapest

Barcelona

Dublin

Frühjahr 2011

Grafik 21 – Quelle: Research iii-investments.

Marktthermometer

Lyon

Hamburg

Marseille

Stuttgart

München (City)

Amsterdam

Frankfurt/M. (City)

Prag

Warschau

Wien

Brüssel (City)

London (Docklands)

Rotterdam

Rom

Madrid (City)

MailandLissabon

Berlin

Helsinki

Birmingham

Stockholm

Düsseldorf

London (City)

Paris (CBD)

London (M 25 West)London (Westend, Mid)

Glasgow

Paris (WBD)

DublinParis (La Défense)

Budapest

Barcelona

moderat

selektivattraktiv

kritisch

attraktiv

Marktthermometer

Frühjahr 2012

20

Marktthermometer

Erklärung Marktthermometer

Als Folge der Verschärfung der europäischen Ver-

schuldungssituation hat sich die Renditedifferenz der

Staatsanleihen zwischen den stabilen Volkswirtschaf-

ten wie Deutschland, Finnland oder den Niederlanden

und den Krisenländern bis Dezember 2011 weiter

vergrößert. Als Folge der Liquiditätsausstattung der

Banken hat sich dieser Spread in den ersten Monaten

2012 wieder etwas verringert. Die höheren Renditen

in Italien, Spanien, Portugal oder Irland verstehen

wir zum einem als Benchmark für eine Immobilien-

investition in diesen Ländern. Zum anderen belasten

die hohen Zinskosten in der Peripherie auch deren

wirtschaftliche Entwicklung, weshalb die Nachfrage

am Immobilienmarkt dort sehr eingeschränkt bleiben

wird und wir mittelfristig an diesen Standorten in na-

hezu allen Immobiliensegmenten kaum Mietwachs-

tum erwarten.

Dagegen wird sich der niedrige Zins in Deutschland,

Finnland, Schweden oder Österreich mittelfristig po-

sitiv auf die wirtschaftlichen Aktivitäten auswirken

und die Mietnachfrage auf den Immobilienmärkten

beleben. Deutschland sollte künftig zudem von den

relativ moderaten Lohnniveaus profitieren, die auf

die Lohnzurückhaltung während der letzten 15 Jahren

zurückzuführen ist.

Unter Berücksichtigung des Bond-Yield Gaps und der

positiven Mietaussichten schätzen wir die deutschen

Märkte wie schon in 2011 weiterhin als attraktiv ein,

wobei wir aufgrund der positiven Mieterwartungen das

bessere Rendite-Risiko Verhältnis bei Core-Objekten mit

kurz laufenden Mietverträgen sehen. Dies wird durch

den Aufschlag bei den Anfangsrenditen von bis zu

100 Basispunkten bei solchen Objekten unter strichen.

Während wir das Preisniveau an den Märkten in Paris

(CBD) und im Londoner Westend in 2009 und 2010

als attraktiv beurteilt haben, sehen wir dort aufgrund

der gefallenen Anfangsrenditen und der gestiegenen

Mieten nur noch geringeres Preispotenzial. In den

B-Märkten von Großbritannien erwarten wir zukünf-

tig zwar nur moderate Mietsteigerungen, aufgrund

des hohen Bond-Yield Spreads mit bis zu 400 Basis-

punkten haben wir Märkte wie Birmingham oder

Glasgow auf unsere erweiterte Watchlist und auf den

selektiv attraktiven Bereich gesetzt.

Die Märkte in den niederländischen Städten Amster-

dam und Rotterdam sind aufgrund des hohen Bond-

Yield Gaps interessant, wegen hoher Leerstandsraten

und nur geringen Mietsteigerungserwartungen sind

diese Standorte aber nur im Mittelfeld des Thermo-

meters zu finden. Amsterdam leidet noch immer un-

ter der hohen spekulativen Bautätigkeit ab dem Jahr

2000 und weist europaweit mit rund 17 Prozent die

höchste Büroleerstandsrate der A-Märkte auf.

Trotz einer rückläufigen Pipeline und nahezu keinen

Fertigstellungen in den nächsten Jahren halten wir das

Preisniveau auf den südeuropäischen Märkten vor dem

Hintergrund der Verschuldungsproblematik und der

hohen Staatsanleiherenditen weiterhin für kritisch. Das

Risiko der zukünftigen volkswirtschaftlichen Entwick-

lung und der eingeschränkte fiskalpolitische Spielraum

zur Ankurbelung der Konjunktur mit entsprechenden

Auswirkungen auf die Mietnachfrage, ist aus unserer

Sicht in Prime Yields von 5,25 bis 5,75 Prozent in Mai-

land, Rom, Barcelona oder Madrid nicht abgedeckt.

Irland sendet seit Mitte 2011 als erstes der PIIGS-Kri-

senländer positive Signale aus, die Verschuldungskrise

in den Griff zu bekommen und ist damit in unseren

Rangordnung einige Stufen nach ‚oben‘ gerutscht. Un-

terstützt wird diese Einschätzung durch eine verstärk-

te Flächennachfrageaktivität insbesondere größerer

Unternehmen, die die stark gefallenen Mieten für

neue Vertragsabschlüsse nützen.

21

Marktthermometer

Die Kapitalwerte bzw. Quadratmeterpreise für Core-

Immobilien im Büro- und Einzelhandelssektor haben

in Dublin seit 2007 um mehr als 70 Prozent korrigiert.

Während Investoren damals noch Anfangsrenditen

unter 4 Prozent bei Büromieten von über 600 EUR/m²/

Jahr und Einzelhandelsmieten von rund 10.000 EUR/

m²/Jahr akzeptiert haben, werden die gleichen Immo-

bilien heute zu rund 7 Prozent bei Prime-Büro-Objek-

ten und 6,5 Prozent bei Retail-Immo bilien gehandelt.

Aufgrund der starken Mietrückgänge weisen viele

Objekte, die in den Jahren vor 2008 vermietet wurden,

zum Teil „overrents“ von mehr als 50 Prozent auf.

Neben dem wirtschaftlichen Einbruch seit 2008 ist

auch die viel zu hohe spekulative Bautätigkeit der

letzten Jahre dafür verantwortlich, dass die Büro-Leer-

stände in Dublin 2010 auf über 25 Prozent gestiegen

sind. Im Hinblick auf die zukünftige Entwicklung zeigt

sich jedoch, dass die Neubautätigkeit in Dublin nahe-

zu komplett eingestellt wurde, was bereits zu einem

leichten Rückgang der Büro-Leerstandsrate geführt

hat.

Markteinschätzung am Beispiel London – Marktthermometer Frühjahr 2007 und Frühjahr 2009

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012p

GBP %

Kapitalwerte in GBP/sq ft/Jahr

Bürorenditen (Prime) in Prozent

London City London Westend

Grafik 22 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).

Marseille

Helsinki

Stuttgart

Brüssel (City)

Lyon

München (City)

Glasgow

Hamburg

Wien

Stockholm

Edinburgh

Rotterdam

Frankfurt/M. (City)

London (M 25 West)

Paris (La Défense)

WarschauBarcelona

Madrid (City)Budapest

London (Westend, Mid)

London (City)

Manchester

Lille

Paris (CBD)

Köln

AmsterdamPrag

Birmingham

Paris (WBD)

DüsseldorfBerlin

Mailand

Rom

moderat

kritisch

attraktiv

Helsinki

Marseille

Rotterdam

Lyon

Brüssel (City)

München (City)

Amsterdam

Berlin

Wien

Stuttgart

Prag

Rom

Paris (La Défense)

London (Docklands)

Manchester

EdinburghLondon (Westend, Mid)

GlasgowMadrid (City)

London (City)

Stockholm

Lille

Hamburg

Paris (WBD)

Köln

Frankfurt/M. (City)

WarschauMailand

Düsseldorf

Paris (CBD)

London (M 25 West)Budapest

Birmingham

Barcelona

moderat

kritisch

attraktiv

22

Deutschland

Für 2012 erwarten wir in Deutschland ein Wachstum

von 0,5 bis 1 Prozent. Die Wirtschaft wächst damit et-

was kräftiger als der gesamte Euro raum. Deutschland

ist nach wie vor der Wachstumsmotor in der Eurozone

und nimmt selbst bei einer langsameren Gangart eine

Sonderstellung ein. Durch die stabilen Rahmenbedin-

gungen (niedrige Arbeitslosenquote, Exportstärke)

könnte die aktuelle Schwächephase in Deutschland

schneller überwunden werden als in anderen Euro-

Ländern, was sich im mehrmaligen Anstieg des ifo-

Index bereits andeutete. Dennoch bleibt die große

Gefahr im Jahr 2012 eine erneute Zuspitzung der

Finanzkrise und die damit verbundenen negativen

Auswirkungen auf die Weltwirtschaft.


Im Jahr 2011 wurden bundesweit insgesamt ca.

22,5 Mrd. EUR in gewerbliche Immobilien investiert.

Das bedeutet einen Anstieg von über 18 Prozent im

Jahresvergleich. Das Jahr 2011 lieferte somit das

beste Ergebnis nach den beiden Boomjahren 2006/07

und das drittbeste innerhalb den letzten 12 Jahre.

Der Büromarkt, insbesondere in den Topstandorten,

wurde von einer hohen Umsatzdynamik, verbunden

mit einer positiven Nettoabsorption und rückläufi-

gen Neubauvolumina, geprägt. Diese Entwicklung

hat für sinkende Leerstandsraten gesorgt. Darüber

hinaus führte der Trend zur Nachfrage nach hochwer-

tigen Flächen und in diesem Segment zu steigenden

Mieten.

An den wichtigsten deutschen Bürostandorten (Ber-

lin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und

Stuttgart) wurde im Jahr 2011 3,1 Mio. m² Fläche um-

gesetzt. Hiernach zeigten sich die Büromieter umsatz-

freudiger als noch in den Finanz- und Wirtschaftskri-

sen geplagten Vorjahren. Insbesondere in den letzten

Monaten des Jahres 2011 gehörten Anmietungen

durch den Leuchtenhersteller Osram mit 46.000 m² in

Übersicht Deutschland mit 3-Monats-Tendenz

Prime-Rendite

in Prozent

Prime-Rendite

(Tendenz)

Spitzenmiete

(Tendenz)

Mü

nch

en

Büro 4,6 – 5,0

Einzelhandel 3,75 – 4,5

Logistik 6,5 – 7,25

Fran

kfu

rt

Büro 4,8 – 5,5

Einzelhandel 4,75


Ber

lin

Büro 4,8 – 5,5



Ham

bu

rg

Büro 4,8 – 5,5



Dü

ssel

do

rf

Büro 5,0 – 5,5



Grafik 23 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, JLL, PMA).

23

Deutschland

München und mit 22.700 m² durch Lufthansa Airplus

in Frankfurt zu den größten Abschlüssen.

Wie erwartet lief das Jahr 2012 im 1. Quartal verhal-

tener an. An einigen Märkten wurden zwar Flächen-

umsatzrückgänge im Vergleich zum 1. Quartal 2011

registriert, allerdings lassen relativ viele Gesuche auf

eine weiterhin stabile Tendenz in 2012 schließen.

Vor dem Hintergrund einer eingetrübten konjunktu-

rellen Lage, muss in 2012 gegenüber dem Vorjahr mit

einem etwas geringeren Flächenumsatz auf den deut-

schen Büromärkten gerechnet werden.

Im Jahr 2011 zeichnete sich in einzelnen Standorten

ein unterschiedliches Bild ab. Schwächere Umsatzer-

gebnisse als im Vorjahr erzielten Frankfurt am Main

mit einem Minus von ca. 6 Prozent (424.400 m²) und

Düsseldorf mit einem Rückgang von ca. 9 Prozent

(394.200 m²). Dennoch wurde die Jahresprognose dort

leicht übertroffen. Festzuhalten bleibt, dass im Jahres-

vergleich sowohl in Düsseldorf als auch in Frankfurt

mehr Mietverträge abgeschlossen wurden. Somit kann

auch in diesen Städten von einer positiven Entwick-

lung für 2011 gesprochen werden. Spitzenreiter beim

Umsatzwachstum mit knapp 49 Prozent und einem

Flächenumsatz von 860.000 m² ist München. Zugleich

wurde damit das beste Ergebnis seit zehn Jahren erzielt.

Stuttgart weist eine Steigerungsrate von 47 Prozent

aus und stellt mit neu belegter Fläche von 284.500 m²

sogar einen Umsatzrekord seit Datenaufzeichnung auf.

Im Größensegment über 5.000 m² wurden fast jeder

zweite der 86 Mietverträge in Stuttgart oder München

abgeschlossen. Vor allem expandierende Unternehmen

aus dem verarbeitenden Gewerbe waren ausschlag-

gebend für die Umsatzentwicklung. In Berlin konnten

Umsatzzuwächse von 12 Prozent (542.500 m²) und

in Hamburg von 7 Prozent (540.000 m²) registriert

werden.

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p

EUR %

Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr


Berlin Frankfurt/Main München

Düsseldorf Hamburg

Grafik 24 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA).

24

Deutschland

Auszug bedeutender Investmenttransaktionen in Deutschland

Stadt Adresse KäuferFläche in

m²Datum

Preis in

Mio. EUR

Frankfurt Bockenheimer Warte (BBW), Bockenheim Tristan Capital Partners 34.844 Q1 2012 90,0

Hamburg Hanse Atrium, City-Süd Next Estate Income Fund k. A. Q1 2012 45,0

Frankfurt Silberturm, Jürgen-Ponto-Platz 1/Gallusanlage 8 IVG Institutional Funds 72.000 Q4 2011 390,0

München Unterföhring IVG Private Funds 131.000 Q4 2011 320,0

Frankfurt WestendGate, Hamburger Allee 2–10 RFR Holding 54.053 Q4 2011 150,0

München HVB Bank HQ, Kardinal-Faulhaber-Straße 1 Bayerische Hausbau k. A. Q4 2011 120,0

München Prinzregentenplatz 7–9, Altbogenhausen UniImmo Deutschland 20.300 Q4 2011 100,0

Düsseldorf Four Elements, Georg-Glock/Kaiserswerther Hansainvest 13.600 Q4 2011 55,0

Frankfurt Weserstraße 54–58, Bankenviertel Tishman Speyer 17.519 Q4 2011 50,0

Hamburg Ehem. Oberpostdirektion, Gorch-Fock-Wall 3–7 Catella Real Estate AG 13.500 Q4 2011 34,8

München Premino, Wilhelm-Wagenfeld-Str., Parkstadt Competo Capital Partners 11.400 Q4 2011 33,2

Berlin Ernst-Reuter-Haus, Straße des 17. Juni 112 R + V Versicherung 30.000 Q3 2011 90,6

München Altstadt Palais, Bürkleinstr. 3–5 Pembroke Real Estate 9.500 Q3 2011 85,0

Hamburg Lindley Carrée, Sachsenstraße 6 Deka WestInvest ImmoValue 19.600 Q3 2011 65,0

Hamburg Deichtor-Center, Oberbaumbrücke Alpina Real Estate 19.500 Q3 2011 64,0

München Haus der Kommunikation, Brienner Straße 43 HIH Hamburgische Immobilien Handlung 16.500 Q3 2011 55,0

Berlin Friedrich Carré, Friedrichstr. 149/Dorotheenstr. 54 Deka Immobilien Investment 11.500 Q3 2011 53,0

Düsseldorf Kennedydamm-Center, Schwannstraße 3 k. A. 17.801 Q3 2011 41,0

München NuOffice project Hamborner REIT AG 12.000 Q3 2011 38,9

München Elsenheimerstr. 41-43, Charles-de-Gaulle-Str. 2-3 Jargonnant Partners 23.000 Q3 2011 36,0

Düsseldorf Metropolitan, Bleichstraße 14 Hines Pan-European Core Fund 7.100 Q3 2011 34,6

Frankfurt Junghofstrasse 13/15, Bankenviertel LaSalle IM 6.054 Q3 2011 33,3

Frankfurt Occidens, Bockenheimer Landstrasse 47 Deka WestInvest ImmoValue 9.400 Q2 2011 74,4

Düsseldorf Thyssen-Hochhaus / Dreischeibenhaus Black Horse Investments GmbH (BHI) 22.000 Q2 2011 72,0

Berlin Philip-Johnson-Haus, Q106, Friedrichstraße 20 Allianz Real Estate 21.100 Q2 2011 70,0

Berlin Treptower, An den Treptowers 1 – Mediaspree EPISO Fund (AEW Europe & Tristan Capital 35.000 Q2 2011 45,0

Frankfurt Accent Office Center AOC, Hanauer Landstr. 291 Activum SG 29.300 Q2 2011 36,0

Hamburg Berliner Bogen, Anckelmannsplatz 1 Dieter Becken 30.500 Q1 2011 80,0

Hamburg Ansgarhof, Valentinskamp 18 Real I.S. 18.186 Q1 2011 58,4

Berlin Berlin Airport Center, Schönefeld HCI Capital 18.770 Q1 2011 52,0

Grafik 25 – Quellen: Research iii-investments (Presseauswertungen, PMA, CBRE, JLL).

25

Deutschland

Das Leerstandsvolumen in den sechs Topstandorten

verringerte sich innerhalb von einem Jahr auf knapp

7,1 Mio m². Dies entspricht einer Abnahme von

1,1 Prozent auf nunmehr 8,9 Prozent. Ausschlag-

gebend für den Rückgang waren neben den hohen

Flächenumsätzen die geringe Fertig stellung von

Neubauflächen. Die Leerstandsquote beträgt per

Q1 2012 in Berlin aktuell 7,9 Prozent, in Düsseldorf

10,7 Prozent, in Frankfurt 15,8 Prozent, in Hamburg

8,0 Prozent, in München 7,1 Prozent und in Stuttgart

5,7 Prozent.

Am Investmentmarkt wurden 2011 insgesamt

8,2 Mrd. EUR in Büroimmobilien investiert, was einem

Anteil von ca. 34 Prozent am gesamten Transaktions-

volumen entspricht. Die bedeutendste Transaktion

im 4. Quartal 2011 war der Ankauf des Silberturms in

Frankfurt.

Die Spitzenrenditen sind im Jahresvergleich Q1 2011

und Q1 2012 in allen Märkten bei 4,75 bis 5 Prozent

stabil geblieben. Die jetzigen Prime-Renditen liegen

bei 4,9 Prozent in Berlin und Düsseldorf, 4,8 Prozent

in Frankfurt, 4,85 Prozent in Hamburg, 5,2 Prozent

in Köln, 5,1 Prozent in Stuttgart und 4,75 Prozent in

München.

Die in vielen Bundesländern be schlossene Erhöhung

der Grunderwerbsteuer könnte sich belastend auf

die Wertentwicklung vieler Immobilien auswirken

und wird zumindest die Gesamtinvestitionskosten

er höhen.


In den ersten drei Monaten des Jahres 2012 wurden

rund 1,5 Mrd. EUR in deutsche Einzelhandelsimmo-

bilien investiert, ein deutlicher Rückgang zum Vorjah-

resquartal. Mit 350 Mio. EUR wurde ein Viertel aller

Retail-Investments in den Top 5-Investmentzentren

Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München

getätigt. Im Jahr 2011 verbuchte der Einzelhandels-

sektor noch ein Transaktionsvolumen von rund

9,8 Mrd. EUR. Damit belegt dieses Segment den ersten

Platz und war die stärkste Assetklasse am Investment-

markt. Die größte Transaktion mit mehr als 400 Mio.

EUR war der Verkauf des Einkaufzentrums PEP in

München.

Auch zu Beginn des Jahres 2012 liegt der Investoren-

fokus überwiegend auf Shopping-Centern. In diesen

Objekttyp wurden mit über 575 Mio. EUR fast die

Hälfte des bisherigen Gesamtvolumens investiert

(u. a. das Hamburger Einkaufscenter Europa Passage

mit Investor Allianz, das Luisencenter in Darmstadt

mit Investor LaSalle Investment Management).

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%m2

Flächenneuzugang in 1.000 m2 Leerstand in Prozent

Flächenumsatz in 1.000 m2


Marktverzerrung in Berlin durch zu viele neue Flächen Mitte

der 1990er Jahre

26

Deutschland

weisen aufgrund des hohen Fertigstellungsvolumens

bei Mietvertragsverlängerungen dagegen häufig

deutliche Mietabschläge auf.

Auffällig ist, dass im Jahresvergleich die durchschnitt-

lich angemietete Ladenfläche von 510 m² auf aktuell

(Q 4 2011) 700 m² angestiegen ist. Dies lässt auf ein

erhöhtes Interesse der Einzelhändler an größeren

Flächen schließen. Desweitern sind die Anforderungen

der Retailer in Bezug auf die Standortqualität enorm.

Die hohe Nachfrage nach Bestlagen bei internatio-

nalen sowie nationalen Filialisten ist ungebremst.

Gerade für ausländische Retailer bietet der deutsche

Einzelhandelsmarkt gegenüber den Nachbarländern

volkswirtschaftliche Stabilität.

Bei den Vermietungen dominieren die 1A-Lagen, ge-

folgt von Shopping-Centern. Besonders vorteilhaft bei

Prime-Objekten ist eine hohe Passantenfrequenz. Dies

spielt gerade beim Markteintritt und der Marktposi-

tionierung eine entscheidende Rolle. Gerade ausländi-

sche Retailer wählen beim Markteintritt Toplagen, um

sich optimal zu präsentieren.

Die Prime Yields im Einzelhandel in Toplagen blieben

in den letzten Monaten unverändert stabil. Für Berlin

werden aktuell 4,6 Prozent, für Frankfurt 4,25 Prozent,

für Köln und Düsseldorf 4,1 Prozent und für Hamburg

und München jeweils 3,7 Prozent notiert. Spitzenrei-

ter beim Flächenumsatz mit knapp 70.000 m² sowie

bei der Mietentwicklung war der Berliner Einzel-

handelsmarkt. Das knappe Flächenangebot und die

ungebrochene Mieternachfrage in den 1A-Lagen von

Frankfurt, München und Hamburg hat auch hier zu

einem Anstieg der Spitzenmieten auf jeweils 280, 320

bzw. 250 EUR/m²/Monat geführt.

Hinsichtlich der Wertentwicklung erwarten wir sta-

bile Anfangsrenditen und weiterhin leicht steigende

Mieten in den A-Lagen. Bestandsobjekte in B-Lagen

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EUR %

Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr

Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent


Köln Hamburg


27

Deutschland


Das Transaktionsvolumen in deutsche Lager-, Logistik-

und Produktionsimmobilien war 2011 mit ca. 1,2 Mrd.

EUR fast genauso hoch wie im Vorjahr.

Das höchste Anlagevolumen bei Logistik- und In-

dustrie immobilien setzten offene Immobilienfonds

und Spezialfonds mit rund 550 Mio. EUR um und

waren somit an 47 Prozent aller Kauf-Transaktionen

beteiligt. REITs folgten mit einem Investitionsvolumen

von 200 Mio. EUR, den dritten Rang belegten die Cor-

porates und Eigennutzer mit 160 Mio. EUR.

Das geringe Angebot an Core-Produkten und die

verstärkte Nachfrage nach erstklassigen Objekten,

wirken sich in einer sinkenden Spitzenrendite gegen-

über dem Vorjahr aus.

In Stuttgart (7,1 Prozent) und Berlin (7,4 Prozent)

sank die Rendite um 30 Basispunkte, in Düsseldorf

(7,25 Prozent) um 25 Basispunkte, in Frankfurt

(6,65 Prozent) und in München (6,9 Prozent) um

jeweils 10 Basispunkte. Nur in Hamburg blieb die

Rendite gegenüber dem Vorjahr unverändert bei

7,2 Prozent.

Wir erwarten bei der Yield-Entwicklung in 2012 vor-

erst keine Änderungen. Die Spitzenmieten sollten

leicht zulegen, während Bestandsobjekte eher mit

rückläufigen Mieten zu kämpfen haben, da aus Inves-

torensicht vor allem neugebaute Objekte mit sehr gu-

ter Mieterbonität und lang laufenden Mietverträgen

bevorzugt sind.

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EUR %

Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr

Logistikrenditen (Prime) in Prozent


Düsseldorf Hamburg

Grafik 28 – Quellen: iii-investments (CBRE, JLL, PMA).

28

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2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p

EUR %

Belgien befindet sich seit Mitte des Jahres 2011 in

einer Rezession. Nachdem die Wirtschaft in zwei

aufeinanderfolgenden Quartalen schrumpfte, ist die

Belgische Wirtschaft 2011 dank der guten ersten Jah-

reshälfte dennoch um fast 2 Prozent gewachsen.

Die relativ hohe Verschuldungsquote des Staates mit

rund 100 Prozent des BIP sorgte letztes Jahr in Kombi-

nation mit der Dexia-Pleite zwischenzeitlich für eine

deutlich steigende Rendite der belgischen Staatsan-

leihen auf über 5 Prozent (10 Jahre). Mit derzeit rund

3,5 Prozent hat sich die Situation etwas entspannt.

Positiv ist, dass Belgien mittlerweile wieder eine Re-

gierung hat, nachdem das Land mehr als 500 Tage nur

begrenzt handlungsfähig war.


Mit einem gehandelten Volumen von 834 Mio. EUR

an Büroimmobilien lag das Jahr 2011 etwa auf dem

Niveau von 2010. Der Flächenumsatz am wichtigsten

Büromarkt Brüssel lag im Jahr 2011 bei 320.000 m².

Damit ist die Vermietungsaktivität gegenüber dem Jahr

2010 um 35 Prozent gefallen und auf dem niedrigsten

Stand seit 10 Jahren. Besonders der Öffentliche Sektor

fragte Flächen nach und fungierte damit als Stabilisator

des Umsatzes.

Der Leerstand hat sich als Folge der geringen Fertig-

stellungen von 1,55 Mio. m² im Jahr 2010 auf

1,49 Mio. m² marginal reduziert, das entspricht

11,8 Prozent.

Die Prime Rents in Brüssel sind stabil und liegen der-

zeit bei 225 EUR/m². Für Topflächen im Quartier Leo-

pold werden auch bis zu 300 EUR/m²/Jahr gezahlt.

Wir erwarten relativ stabile Anfangsrenditen von

rund 6 bis 6,25 Prozent bei Objekten mit 3/6/9-Veträ-

gen und rund 5,25 bis 5,5 Prozent bei Objekten mit

langfristigen Mietverträgen.



Brüssel

Grafik 30 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL).

Belgien

Übersicht Belgien mit 3-Monats-Tendenz

Prime-Rendite

in Prozent

Prime-Rendite

(Tendenz)

Spitzenmiete

(Tendenz)

Brü

ssel

Büro 5,25 – 6,5




29

Belgien


Der belgische Einzelhandel hat sich 2011 wieder recht

gut behauptet. Die Einzelhändler waren bis zuletzt

relativ optimistisch und sind weiterhin bereit, an be-

deutenden Standorten zu expandieren, obwohl sich in

den letzten Monaten die Stimmung der Konsumenten

als Folge der schwierigen wirtschaftlichen Lage und

der Sparmaßnahmen der Regierung etwas eingetrübt

hat. Sowohl bei neuen Marktteilnehmern als auch bei

bestehenden Retailern ist die Nachfrage nach größeren

Flächen in den Zentren bemerkenswert. Mietpreise sind

in den High-Streets stabil bis leicht steigend, während

Standorte abseits der Toplagen mit rückläufigen Mie-

ten und steigenden Leerständen zu kämpfen haben.

Die Prime Yields liegen bei 4,75 bis 5,25 Prozent und

sollten in den nächsten Monaten bei leicht steigenden

Mieten stabil bleiben.

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Brüssel


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Belgien

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2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p

EUR %



Brüssel



Trotz der schwierigen Wirtschaftslage hat sich die

Nachfrage 2011 im belgischen Logistiksektor rela-

tiv gut entwickelt. Dadurch, dass kaum spekulative

Entwicklungen auf den Markt gekommen sind, hat

sich die Leerstandsrate reduziert. Dies hat zu leicht

steigenden Prime-Mieten geführt. Ein beachtlicher

Aufschwung wurde 2011 im Größensegment über

10.000 m² festgestellt. Hier trat hauptsächlich die

Konsumgüterindustrie als Nachfrager auf. Ebenso zu-

genommen hat die Nachfrage im kleineren Segment

(< 10.000m²) auf ca. 580.000 m².

Im Schnittpunkt der Autobahnen A12/E19 fiel der

Leerstand auf 7 Pozent. Ebenfalls ging der Leerstand

in Liége von 13 Pozent auf 6,4 Prozent zurück.

Die Prime Yields in Belgien verharrten bei geringem

Transaktionsvolumen bei rund 6,5 bis 7,5 Prozent

(Brüssel und Antwerpen) auf dem gleichen Niveau

wie im Vorjahr. Bei den Spitzenmieten ist im weiteren

Jahresverlauf nicht mit Änderungen zu rechnen, im

Falle einer gesamtwirtschaftlichen Eintrübung sollten

die Yields jedoch 25 bis 50 Basispunkte nach oben

korrigieren.

31

Finnland

Die Wirtschaft ging in fast allen EU-Staaten am Ende

des Jahres 2011 zurück. In Finnland gab es im 4. Quar-

tal dagegen im Vergleich zum Vorquartal keine roten

Zahlen. Im kommenden Jahr wird für Finnland vom

Finanzministerium ein geringfügiges Wachstum von

rund 0,4 Prozent prognostiziert. Der starke Export, die

vergleichsweise geringe Arbeitslosigkeit, der Zustand

des stabilen Staatshaushalts und das bestmöglichste

AAA-Rating sind Gründe für diese überdurchschnitt-

liche Entwicklung. Allerdings bleibt das Land aufgrund

der hohen Exportquote stark von der Entwicklung der

Weltwirtschaft abhängig.


Die Spitzenmieten in den CBD‘s der finnischen Top-

standorte setzten ihre steigende Tendenz bis zuletzt

weiter fort, dagegen befinden sich die Mieten in B-

Lagen und Business Parks weiter unter Druck. Ältere

Bestandsobjekte stehen 2012 vor größeren Heraus-

forderungen, da im Großraum Helsinki im 2. Quartal

2012 mehrere Projekte fertiggestellt werden. Insge-

samt kommen dadurch 46.000 m² neue Büroflächen

auf den Markt.

Der Leerstand ist im 1. Quartal 2012 gegenüber

dem Jahresende 2011 in Helsinki geringfügig auf

9,6 Prozent gefallen, die Spitzenmieten sind leicht

auf 300 EUR/m²/Jahr gestiegen. Bedeutende Trans-

ak tionen konnten seit der zweiten Jahreshälfte 2011

nicht registriert werden. Die verstärkte Nachfrage

der Investoren nach Core-Immobilien spiegelt sich

auch in dem Prime Yield wider, der bei 5,0 bis 5,5 Pro-

zent liegt.

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Helsinki

Grafik 34 – Quelle: Research iii-investments (Newsec, PMA).

Übersicht Finnland mit 3-Monats-Tendenz

Prime-Rendite

in Prozent

Prime-Rendite

(Tendenz)

Spitzenmiete

(Tendenz)

Hel

sin

ki

Büro 5,0 – 5,5


Logistik 7,5

Grafik 33 – Quellen: Research iii-investments (KTI, PMA).

32


Der Einzelhandelsmarkt schwächte sich zum Ende des

Jahres 2011 aufgrund der wirtschaftlichen Unsicher-

heiten leicht ab. Darunter leiden die Nebenlagen und

kleinere bis mittelgroße Shopping-Center besonders.

Die Nachfrage nach Toplagen ist dagegen hoch, in B-

Lagen ist die Situation eher kritisch zu betrachten. Für

Einzelhandelsketten kommen vor allem Toplagen in

Betracht, was dort zu steigenden Mieten führt.

Der Einzelhandelssektor war 2011 am Transaktionsvo-

lumen mit fast einem Viertel beteiligt. Die Spitzenren-

dite in Helsinki liegt aktuell bei 5,0 bis 5,5 Prozent, an

den B-Standorten bis zu 200 Basispunkte darüber. Wir

erwarten eine stabile Entwicklung der Yields bis 2014

bei leicht steigenden Prime-Mieten.

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Helsinki Tampere Turku

Grafik 35 – Quellen: Research iii-investments (Statistic Finland, Catella, KTI, Newsec).

Finnland

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EUR %



Helsinki Tampere Turku

Grafik 36 – Quellen: Research iii-investments (Newsec).

den sich rund 50.000 m² im Bau und 200.000 m² in der

Planungsphase.

In den Regionalstandorten weisen Turku, Tampere und

Lahti die größten Flächenkonzentrationen an Logistik-

flächen auf. Desweiteren gelten Espoo, der Seehafen

in Vuosaari sowie der Flughafen Vantaa als attraktive

Logistikstandorte.

Wir erwarten leicht rückläufige Prime Yields bis 2014.

Bei Bestandsobjekten in B-Lagen sollten die Yields

steigen und die Mieten zurückgehen.

Finnland


Die wirtschaftliche Eintrübung wirkte sich bislang

kaum auf die Logistikmärkte aus. Seit 2009 blieb die

Wertentwicklung für Core-Objekte in diesem Sektor

stabil.

Die Spitzenmieten in Helsinki haben sich bei 117 EUR/

m²/Jahr stabilisiert, zukünftig rechnen wir mit einem

leichten Anstieg. Der Leerstand liegt im Großraum

Helsinki bei rund 4 bis 5 Prozent. Bei älteren Objekten

sollte der Leerstand steigen. Das Angebot an mo-

dernen Objekten wird begrenzt bleiben, weil wenig

spekulative Bauten auf den Markt kommen. Fertig

gestellt wurden 2011 in der Metropolregion Helsinki

(Espoo, Kauniainen, Vantaa) 45.000 m². Aktuell befin-

34

Die französische Wirtschaftsleistung hat sich seit

Herbst 2009 deutlich verbessert und konnte trotz Ab-

schwächung zum Jahresende 2011 ein BIP-Wachstum

von 1,6 Prozent verzeichnen. Um die bestehende

Schuldenlast zu verringern, werden sich entsprechen-

de Sparmaßnahmen künftig allerdings belastend

auswirken. Als Folge des Wahlsieges von François Hol-

lande und dessen fiskalpolitischen Plänen rechnen wir

im Basisszenario für 2012 mit einem moderaten Wirt-

schaftswachstum, das im Jahresdurchschnitt nicht

über 0,5 Prozent liegen dürfte. Als Stütze könnte, ähn-

lich wie in Deutschland, die Inlandsnachfrage dienen.

Im Zuge der europäischen Schuldendiskussion und

der Entziehung der Topboni tät durch S&P ist Frank-

reich allerdings unter Druck geraten. Die 10 Jahres-

Staatsanleihenrenditen sind trotz der aufkommenden

Schuldenprobleme nur leicht über 3 Prozent gestiegen

und dienen als Benchmark für die Attraktivität von

Immobilientransaktionen.


Trotz der makroökonomischen Eintrübung blickt der

Pariser Büromarkt auf ein erfolgreiches Jahr 2011. Im

Großraum Paris erreichte das Flächenumsatzvolumen

2,4 Mio. m² (ein Plus von 14 Prozent gegenüber dem

Vorjahr), getrieben vor allem von einem sehr starken

3. Quartal. Insgesamt gab es 2011 ein Wachstum

in allen Größensegmenten. Besonders bemerkens-

wert war die verstärkte Nachfrage nach Flächen

von mehr als 5.000 m² (ca. 1 Mio. m², verglichen mit

750.000 m² in 2010). Zu den größten Transaktionen

2011 gehörten die Anmietung von SFR in Saint-Denis

(124.000 m²), von Carrefour in Massy (85.000 m²) und

von Thalés in Gennevilliers (78.600 m²).

Das stärkste Mietwachstum für neue Immobilien

wurde mit 6 Prozent im CBD von Paris registriert. In

den anderen Teilmärkten gab es eine Spanne der Miet-

entwicklung gegenüber dem Vorjahr von 5 Prozent

Übersicht Frankreich mit 3-Monats-Tendenz

Prime-Rendite

in Prozent

Prime-Rendite

(Tendenz)

Spitzenmiete

(Tendenz)

Pari

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Büro 4,5 – 5,0



Lyo

n

Büro 6,0 – 6,5


Logistik 7,75

Mar

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e

Büro 6,0 – 6,5




Frankreich

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dsaEUR %



Lille Marseille

Lyon Paris

Grafik 38 – Quellen: Research iii-investments (CBRE).

35

Frankreich

mit 4,9 Prozent und den Arrondissements 18/19/20

von Paris mit 3 Prozent deutlich niedriger.

Mit rund 600.000 m² neu errichteter Büros im Jahr

2011 lag das Volumen etwas niedriger als im Vorjahr.

Entwickler und Investoren bleiben weiterhin vorsich-

tig mit der Initiierung neuer Projekte. 2012 sollten nur

noch 370.000 m² Büroflächen fertiggestellt werden.

Auf kurze Sicht werden sich die unsicheren wirtschaft-

lichen Rahmenbedingungen auf den Pariser Büro-

markt belastend auswirken und zu einem Rückgang

des Umsatzvolumens in 2012 führen. Im Hinblick auf

die Mietentwicklung bleibt der Pariser CBD ein attrak-

tiver Markt, Mietanpassungen nach unten sind in peri-

pheren Teilmärkten nicht auszuschließen.


Die Erholung auf dem Einzelhandelsmarkt, die

Ende 2010 begann, konnte, unterstützt durch die

starke Performance von Luxus-Einzelhändlern, die

Expansion mehrerer internationaler Marken und

einigen Neueröffnungen, im Laufe des Jahres 2011

fort gesetzt werden. Die Spitzenmieten stiegen auf-

grund der Knappheit an verfügbaren Flächen und der

hohen Nachfrage. Der anhaltende Wettbewerbsdruck

hat bei den Prime-High-Street-Yields für Abwärts-

druck von 25 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr

geführt.

Die starke Dynamik auf dem High-Street-Markt

konnte in den letzten Monaten beibehalten werden.

Insbesondere die wichtigsten Adressen von Paris,

die Rekord-Besucherzahlen aufweisen, konnten von

steigenden Konsumausgaben insbesondere im Luxus-

Segment profitieren. Einkaufszentren in B-Lagen lei-

den dagegen weiter unter der schwachen Nachfrage

und müssen mit innovativen Marketing-Strategien um

Mieter und Kunden werben.

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2000EUR %



Lyon Marseille Paris


in den Western Business Districts bis zu –13 Prozent

in den Vororten. Beeinflusst durch die geringe Bau-

tätigkeit und eine rückläufige Leerstandsrate im CBD

hat sich der Aufwärtstrend bei den Prime-Mieten bis

auf 830 EUR/m²/Jahr fortgesetzt. Wir gehen davon

aus, dass die Mieten selbst im Zuge einer moderaten

wirtschaftlichen Entwicklung bis 2014 weiter leicht

steigen sollten.

Am Investmentmarkt wirkt sich die Knappheit an

Core-Produkten und die geringe Verkaufsbereitschaft

vieler Bestandshalter weiterhin in einer deutlichen

Yield-Kompression aus. Die Spitzenanfangsrendite

liegt bei 4,5 bis 4,75 Prozent, im 2. Quartal 2009 wa-

ren es noch 6,25 Prozent. Die durchschnittliche Leer-

standsrate liegt aktuell bei 6,6 Prozent, im CBD ist sie

36


Ähnlich wie der Büromarkt konnte der Logistikmarkt

in Frankreich ein erfolgreiches Jahr 2011 verzeichnen.

Die Flächenumsätze stiegen über 30 Prozent gegen-

über 2010 und erreichten insgesamt 2,2 Mio. m². Nach

einem schleppenden Start ins Jahr 2011 hat sich die

Marktlage quartalsweise kontinuierlich verbessert

und erreichte zum Jahresende ein Rekord-Umsatz-

volumen von 855.000 m². Im Mittelpunkt des Inves-

toreninteresses standen qualitativ hochwertige, gut

gelegene Flächen. Die Spitzenrenditen sind im Laufe

des Jahres 2011 stabil geblieben und lagen bei 7 Pro-

zent im Großraum Paris, bei 7,25 Prozent in Lyon und

7,5 Prozent in Marseille.

Das Angebot an sofort verfügbaren Logistikflächen

hat sich kontinuierlich reduziert, wobei ein Großteil

davon auf die südliche Île-de-France-Region sowie

den nördlichen Teil von Isere konzentriert ist. Trotz

der konstanten Nachfrage nach neuen Gebäuden ist

die Zahl der Baustarts für spekulative Projekte im Ein-

klang mit den unsicheren wirtschaftlichen Rahmen-

bedingungen und den daraus resultierenden Schwie-

rigkeiten bei der Kreditbeschaffung zurückgegangen.

Einige großvolumige Projekte befinden sich zwar noch

in der Planungs- oder Verhandlungsphase, allerdings

sind auch potentielle Investoren zurückhaltend.

Aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit rech-

nen wir für 2012 auf den Märkten im Großraum Paris,

Lyon und Marseille mit stabilen bis leicht steigenden

Mieten und konstanten Anfangsrenditen für Core-

Objekte. Bestandsobjekte in B-Lagen können dagegen

nur mit deutlichen Mietabschlägen vermietet werden,

was einer Wertreduzierung gleich kommt.

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2000EUR %



Lyon Marseille Paris


2011 erwies sich als ein dynamisches Jahr für den

Investmentmarkt, in dem 3,3 Mrd. EUR in Retail-

Immobilien investiert wurden. Die Flächenverfüg-

barkeit in A-Lagen bleibt nach wie vor knapp, was

künftig ein entscheidender Treiber für Mietwachstum

sein sollte.

Frankreich

37

Großbritannien

Die britische Wirtschaft konnte 2011 der anhaltenden

Schuldenkrise in der Eurozone nur zum Teil trotzen,

obwohl im 3. Quartal ein unerwartet hohes BIP-

Wachstum von 0,6 Prozent ausgewiesen wurde. Zum

Jahresende fielen die Konjunkturdaten mit einem

Rückgang der Wirtschaftsleistung von 0,2 Prozent

wieder ernüchternd aus. Insgesamt betrug das BIP-

Wachstum in 2011 0,9 Prozent und blieb damit deut-

lich hinter den Erwartungen zurück. Auf der Habensei-

te gab es zum Jahresauftakt 2012 positive Zahlen vom

Einkaufsmanagerindex, der in Großbritannien deut-

lich über die kritische Schwelle von 50 Punkten anstei-

gen konnte. Darüber hinaus hat die Bank of England

durch die Fortsetzung der quantitativen Lockerung

ihr Ziel erreicht, die Renditen der 10-jährigen Gilts

zu drücken. Die Gesamtinflation dürfte 2012 ihren

Abwärtstrend fortsetzen, nachdem die Auswirkungen

der Mehrwertsteuererhöhung vom letzten Januar he-

rausfallen. Einer Eintrübung der Wirtschaft würde die

BOE mit weiteren geldpolitischen Lockerungsmaßnah-

men stützend begegnen, sodass wir in Großbritannien

zukünftig eine moderate wirtschaftliche Entwicklung

unterstellen.


Ungeachtet der Turbulenzen auf den globalen Märk-

ten im Laufe des Jahres 2011 blieben die Londoner

Büroteilmärkte relativ robust. Die Spitzenmieten

(headline) im West End und der City erreichten ein

Niveau von 102,5 GBP/sq ft/Jahr (+ 8 Prozent) bezie-

hungsweise 55,0 GBP/sq ft/Jahr (unverändert). Gleich-

zeitig verzeichneten auch einige regionale Teilmärkte

Zuwächse bei den Spitzenmieten, begünstigt von

der steigenden Nachfrage sowie dem rückläufigen

Angebot an Grade A-Flächen. Dennoch werden die

Rahmenbedingungen in vielen britischen Büromärk-

ten, zumindest in den ersten Monaten 2012, heraus-

fordernd bleiben.

Übersicht Großbritannien mit 3-Monats-Tendenz

Prime-Rendite

in Prozent

Prime-Rendite

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Spitzenmiete

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Großbritannien

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Birmingham London Manchester


ca. 4,1 Mio. sq ft, das über dem langjährigen Durch-

schnitt lag. Es profitierte gegenüber der City vor allem

von seinem ausgewogeneren Mieter-Mix. Die größte

Transaktion war die Vermietung von 191.700 sq ft im

Leadenhall Building an Aon.

Aufgrund der unsicheren Wirtschaftsaussichten in

Großbritannien bleibt die Vermietungssituation der

im Bau befindlichen Hochhäuser in der City of London

ein Risikofaktor für den Mietmarkt in 2013 und 2014.

Das Objekt Shard bleibt dabei das größte unvermiete-

te Einzelobjekt in Central London, wobei es allerdings

vielversprechende Gespräche mit einem Großmieter

geben soll.

Trotz des positiven Jahresauftakts 2012 haben einige

Mieter aufgrund der unsicheren Wirtschafts lage ihre

Expansions- oder Verlagerungspläne auf Eis gelegt.

Künftig sollten sich die mietfreien Zeiten weiter re-

duzieren (aktuell 18 bis 22 Monate bei einem 10 Jah-

resvertrag) und die Spitzenmieten nur noch leicht

steigen. In den Londoner Regionalmärkten bleiben die

Mietsteigerungserwartungen begrenzt.

Der Flächenumsatz in Central London erreichte

3,1 Mio. sq ft im 4. Quartal 2011 und konnte somit um

12 Prozent gegenüber dem Vorquartal zulegen. Her-

vorzuheben ist die Tatsache, dass im Schlussquartal

die stärkste Vermietungsaktivität im Gesamtjahr 2011

registriert wurde, die auch über dem 10-Jahres-Durch-

schnitt von 2,9 Mio. sq ft lag. Insgesamt betrug das

Umsatzvolumen 2011 rund 10,3 Mio. sq ft und blieb

deutlich unter dem Niveau von 2010 (ca. 14,6 Mio.

sq ft). Zum Jahresauftakt 2012 konnte der Flächenum-

satz im Januar nicht an den starken Vormonat Dezem-

ber anknüpfen und verzeichnete mit ca. 840.000 sq ft

vermieteter Flächen einen Rückgang von 30 Prozent.

Innerhalb der Büromärkte von Central London konnte

das West End in 2011 die stärkste Flächennachfrage

registrieren und erreichte ein Umsatzvolumen von

39

Großbritannien

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2000EUR %





New Bond Street mittlerweile auf über 1.000 GBP/

sq ft/Jahr. Sogar manche B-Lagen in Greater London

profitieren von der anhaltenden Mieternachfrage.

Die mietfreien Zeiten betragen durchschnittlich 9 bis

18 Monate bei einem Standardmietvertrag von zehn

Jahren. Obwohl die Spitzenmiete an den meisten

Standorten in Großbritannien im Jahresvergleich, mit

Ausnahme von Steigerungen im West End und in Edin-

burgh, unverändert blieb, sollte die hohe Flächennach-

frage sowie das begrenzte Angebot für zusätz lichen

Druck auf die Mieten in den Toplagen sorgen.

Der Investmentmarkt wird nach wie vor von institu-

tionellen Investoren beherrscht und bleibt auf das

Prime-Segment konzentriert. Die schwache Entwick-

lung von sekundären Lagen macht sich in der Rendite-

differenz zwischen Prime- und Sekundärobjekten

bemerkbar. In diesem Sektor sind zunehmend oppor-

tunistische Fonds und Privatinvestoren aktiv.


Trotz eines schleppenden Anstiegs der Reallöhne und

erhöhter Inflation erreichten die Einzelhandelsumsät-

ze in Großbritannien im Dezember 2011 eine positive

Entwicklung mit einem Zuwachs von 2,6 Prozent ge-

genüber dem Vorjahr. Auf Jahresbasis konnten auch

die Umsätze 2011 leicht gesteigert werden.

Die Mieternachfrage in Central London bleibt unge-

brochen, wobei sich die Haupteinkaufsstraßen im

West End (u. a. New Bond Street) größtem Interesse

seitens internationaler Luxusmarken und etablierter

Einzelhändler erfreuen. Das Flächenangebot an sol-

chen Orten bleibt sehr begrenzt, was die gezahlten

Prime-Mieten immer weiter ansteigen lässt, in der

40

Großbritannien


Das Angebot an großen, neuen Logistikimmobilien

bleibt weiterhin rückläufig. Bedingt durch die mode-

rate wirtschaftliche Entwicklung und die Kreditver-

knappung sind viele Bauvorhaben auf Eis gelegt wor-

den, mit der Folge, dass praktisch keine spekulativen

Entwicklungen bis Ende 2012 auf den Markt kommen

werden. Der Mangel an großen Vermietungstrans-

aktionen und die Zurückhaltung der Marktteilnehmer

haben sich negativ auf den Logistikmarkt ausgewirkt.

Als Folge davon gingen die Flächenumsätze in der

zweiten Jahreshälfte 2011 von 10,5 Mio. sq ft um ca.

50 Prozent auf 5,4 Mio sq ft gegenüber dem ersten

Halbjahr zurück. Zu den größten Trans aktionen mit

über 400,000 sq ft gehörten die Anmietung von Ama-

zon im Mammoth sowie von Co-Operative Group im

Cabot Park.

Das Investitionsvolumen im Logistiksektor erreichte

2011 ca. 2 Mrd. GBP und lag damit um 15 Prozent

über dem Vorjahr. Das zweite Halbjahr 2011 hat maß-

geblich zu diesem Ergebnis beigetragen. In diesem

Zeitraum gab es drei große Portfolio-Transaktionen

(u. a. der Verkauf des UK Logistics Fund (UKLF) für

315 Mio. GBP an SEGRO and Moorfield und zwei Ver-

käufe von insgesamt 30 Objekten an Blackstone für

479 Mio. GBP).

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41

Italien

Die jüngsten wirtschaftlichen Indikatoren deuten

darauf hin, dass Italien in eine Double-Dip-Rezession

gerutscht ist. Die Aussichten für 2012 könnten sich

weiter verschlechtern, falls Italien weitere Sparmaß-

nahmen durchführen muss. Die neue italienische

Regierung unter Ministerpräsident Monti will mit der

Verabschiedung entsprechender Reformpakete die

langfristigen Wachstumsperspektiven Italiens verbes-

sern und bereits 2013 einen ausgeglichenen Haushalt

erreichen. Dennoch wird der eingeschlagene Sparkurs

viele fiskalische Einschnitte und (Budget-) Konsolidie-

rungsmaßnahmen erfordern, um die Wettbewerbsfä-

higkeit des Landes wiederherzustellen. Die schwache

wirtschaftliche Entwicklung in der zweiten Jahreshälf-

te 2011 hat zu einem Anstieg der Arbeitslosenquote

auf 8,5 Prozent geführt. Vor dem Hintergrund der

verschärften Verschuldungssituation sollte die Wirt-

schaft weiterhin unter Druck bleiben. Die Regierung

rechnet erst ab 2013 mit einer Entspannung auf dem

Arbeitsmarkt.


Die Umsatzvolumina in Mailand und Rom erreichten

in 2011 mit 330.000 m² und 200.000 m² ein 20- be-

ziehungsweise 50-prozentiges Wachstum gegenüber

dem Vorjahr. In Mailand sollen bis Ende 2015 ca.

370.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt werden,

die meisten davon sind jedoch noch nicht vollständig

vermietet und können sich dementsprechend negativ

auf die Leerstandsrate auswirken. In Rom dagegen hat

das gestiegene Umsatzvolumen in Verbindung mit

einem Mangel an Neubauten für einen Rückgang der

verfügbaren Büroflächen gesorgt.

Die Prime-Mieten im CBD von Mailand sind mit

520 EUR/m²/Jahr und in Rom mit 420 EUR/m²/Jahr

stabil geblieben. Die Unterschiede zwischen zentra-

len und dezentralen Lagen haben sich im Laufe der

letzten Monate weiter vergrößert. So lag die Durch-

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Mailand Rom


Übersicht Italien mit 3-Monats-Tendenz

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Rom

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Logistik 8,0


42

Italien

Rendite-Risiko Verhältnis, auch im Vergleich zu den

Staatsanleiherenditen, bieten, sind weitere Korrek-

turen bei den Anfangsrenditen Richtung 6 Prozent

erforderlich.


Der italienische Einzelhandelsmarkt mit einem Investi-

tionsvolumen von rund 2,2 Mrd. EUR wurde 2011 vom

High-Street-Segment sowie von Portfolio-Transakti-

onen geprägt. Zu den am Markt aktivsten Retailern

gehören internationale Filialisten, die sich fast aus-

schließlich auf Toplagen konzentrieren. Dies hat zu ei-

nem Anstieg der Prime-Mieten auf 7.000 EUR/m²/Jahr

in Mailand und 6.800 EUR/m²/Jahr in Rom gesorgt.

Die Entwicklung neuer Flächen ist im Laufe des Jahres

praktisch zum Stillstand gekommen, obwohl es in der

ersten Jahreshälfte 2011 einige Neueröffnungen gab,

mit deren Bau aber noch vor der Finanzkrise begonnen

wurde.

Nachdem der Verkauf des Flagship-Stores Rinascente

in Mailand für 472 Mio. EUR Anfang des Jahres 2011

zu einem erfreulichen Ergebnis beigetragen hat, zeig-

te sich der Investmentmarkt in den Sommermonaten

etwas gedämpft. Die bedeutendste Transaktion im

4. Quartal 2011 war der Verkauf des Megaló Shopping

Center in Chieti an ECE mit 48.500 m² Mietfläche für

140 Mio. EUR.

Zu den größten Transaktionen der letzten Monate

gehörten daneben der Verkauf des Fidenza Shopping

Parks, drei High-Street-Shops in Mailand, Bologna und

Venedig sowie des SB-Warenhaus E. Leclerc innerhalb

des Via Larga Einkaufszentrums in Bologna.

Die hohe Staatsverschuldung Italiens und die damit

verbundenen Sparmaßnahmen werden auch 2012

den Einzelhandelssektor belasten, dennoch rechnen

wir mit einer anhaltendenden Mieternachfrage in den

schnittsmiete in Mailand im 4. Quartal 2011 mit

220 EUR/m²/Jahr um fast 25 Prozent unter dem Wert

vom Vorquartal.

Das Investoreninteresse konzentrierte sich 2011 mit

einem Investitionsvolumen von 1,5 Mrd. EUR fast

ausschließlich auf Core-Produkte in Toplagen, davon

entfiel rund ein Drittel auf Mailand. Der Investment-

markt wird von einheimischen Investoren dominiert,

gefolgt von deutschen Immobilienfonds. Das unsiche-

re wirtschaftliche Umfeld in Italien hat in der zweiten

Jahreshälfte 2011 zu einer deutlichen Abkühlung des

Investoreninteresses geführt. Dementsprechend sind

die Prime Yields unverändert geblieben und liegen ak-

tuell bei 5,25 bis 5,5 Prozent in Mailand, in Rom etwas

darüber. Bevor diese Märkte wieder ein attraktives

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Grafik 47 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA, C&W).

43

Italien

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Mailand Rom



Der Logistikimmobilienmarkt in Norditalien, der wich-

tigsten Logistik-Region des Landes, war 2011 durch

eine Stabilisierung und positive Entwicklung der Mie-

ternachfrage gekennzeichnet, wobei weiterhin hohe

Incentives gewährt wurden. Das Umsatzvolumen in

dieser Region konnte im Vergleich zum Vorjahr über-

troffen werden. Die höchste Vermietungsaktivität

wurde im Großraum Mailand registriert. Die Mehrheit

der abgeschlossenen Mietverträge basiert auf Nach-

verhandlungen oder Verlängerungen. Die steigende

Nachfrage nach Grade A-Objekten lässt den Leerstand

in diesem Segment sinken, während der Trend beim

Leerstand für Grade B- und Grade C-Immobilien wei-

ter nach oben geht. Landesweit gibt es nur wenige

Spekulativentwicklungen.

Nachdem Investitionen im Logistiksektor ein Zwei-

Jahres-Hoch von 114 Mio. EUR im 2. Quartal 2011

erreicht haben, ist deren Volumen im weiteren Jah-

resverlauf kontinuierlich geschrumpft und erreichte

im 4. Quartal 2011 nur noch rund 20 Mio. EUR. Die

Nachfrage nach Topobjekten mit langfristigen Miet-

verträgen ist bei Investoren vorhanden. Der Invest-

mentmarkt ist aber aufgrund des eingeschränkten

Objektangebots in diesem Segment in den letzten

Monaten ausgetrocknet. Trotz der schwachen Markt-

aktivität konnten die Anfangsrenditen ihr Niveau

zuletzt halten, dabei blieb die Spitzenrendite in Mai-

land unverändert bei 7,75 Prozent. Wir erwarten, dass

dieses Niveau weiter nach oben gehen sollte, da viele

Investoren derzeit sehr zurückhaltend sind, was das

Zielland Italien betrifft.

Prime-High-Street-Lagen, vor allem von internationa-

len Retailern, die ihre Position auf dem italienischen

Markt ausbauen wollen.

B-Lagen dagegen sollten weiter unter Druck bleiben.

Hier gehen wir von einer rückläufigen Wertentwick-

lung aus.

44

Niederlande

Die niederländische Wirtschaft ist zum Ende des

Jahres 2011 erneut stärker geschrumpft als erwartet

und in eine Rezession abgerutscht. Die aktuelle BIP-

Prognose wurde auf Grund des höheren Staatshaus-

haltsdefizits und der steigenden Arbeitslosenquote

noch weiter nach unten revidiert. Erst in der zweiten

Jahreshälfte 2012 wird mit einem bescheidenem

Wachstum gerechnet.

Durch eine Belebung der Weltwirtschaft dürfte der

Export als wichtiger Wachstumsfaktor das Wirt-

schaftswachstum in den Niederlanden wieder be-

schleunigen. Die aktuelle Staatsanleiherendite (10 Jah-

re) liegt bei rund 2,3 Prozent, was die relativ solide

Haushaltssituation widerspiegelt. Belastend wirkt

dagegen die unklare politische Situation.


Der Büromarkt in Amsterdam hat in den letzten

Monaten insbesondere von zwei größeren Anmie-

tungen profitiert, 10.000 m² von der TMF Group und

20.000 m² von ING Bank. Im Laufe des Jahres 2011

ging das Angebot an Büroflächen etwas zurück, was

sich positiv auf die Leerstandsrate ausgewirkt hat, die

aktuell bei rund 16,0 Prozent liegt. Unter den ‚Big 5‘

kann Eindhoven die niedrigste Leerstandsrate mit

13,0 Prozent aufweisen. Insgesamt wurden Periphe-

rielagen von einer höheren Dynamik des Leerstands-

anstieges belastet, während der Leerstand in den

Toplagen sowie der Nähe von wichtigen öffentlichen

Verkehrsknotenpunkten, wie die Amsterdamer

Süd-Achse und das Beatrix-Viertel in Den Haag,

zurückging. Die zuletzt registrierte höhere Dynamik

auf dem Vermietungsmarkt wird jedoch mittelfris-

tig für zusätzlichen Druck auf den Leerstand sorgen,

da es bei vielen Vertragsabschlüssen um Verlage-

rungen und Flächenoptimierungen im Vordergrund

stehen.

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Grafik 50 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, BNP Paribas Real Estate).

Übersicht Niederlande mit 3-Monats-Tendenz

Prime-Rendite

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Prime-Rendite

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Niederlande

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Amsterdam


Die größten Transaktionen 2011 fanden in Amsterdam

(Zuiderhof für 61 Mio. EUR und Nijenburg für 56,1 Mio.

EUR) und in Rotterdam (De Lotus A,B für 57,1 Mio. EUR

und Blaak8 für 52,7 Mio. EUR) statt. Nachdem deutsche

Fonds (u. a. Real IS, HansaInvest und Hannover Leasing)

bislang zu der aktivsten Investorengruppe für Prime-

Objekte seit Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise

zählten, haben sie ihr Engagement mittlerweile etwas

reduziert.


Die durchschnittliche Leerstandsrate bei niederländi-

schen Einzelhandelsimmobilien erreichte zum Jahres-

ende 2011 einen neuen Höchststand von 10 Prozent.

Zurückzuführen ist dies maßgeblich auf Flächenkonso-

lidierungen und die Konzentration auf zentrale Lagen.

Dementsprechend ist eine rückläufige Flächennach-

frage in kleineren Stadtzentren und Shopping Centren

in B-Lagen zugunsten von High-Street-Flächen in den

größeren Städten zu beobachten, obwohl es dort

kaum verfügbare Flächen gibt. Rotterdam und Den

Haag haben in den letzten Quartalen von der Erweite-

rung ihrer Haupteinkaufszonen profitiert und zugleich

neue bonitätsstarke Mieter gewinnen können. Dies

hat zu steigenden Mieten geführt, insbesondere in

Den Haag und Amsterdam (Kalverstraat, Nieuwendijk

und PC Hooftstraat). Darüber hinaus hat die Markt-

expansion auf dem niederländischen Retailmarkt von

den Modeketten Primark und The Sting die Nachfrage

nach größeren High-Street-Flächen angekurbelt.

Trotz des unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes ste-

hen Core-Retail-Immobilien bei institutionellen Inves-

toren ganz oben auf der Wunschliste, das Angebot ist

aber nach wie vor begrenzt. Das Investitionsvolumen

belief sich 2011 auf ca. 1,3 Mrd. EUR, was ungefähr

dem langjährigen Durchschnitt entspricht. Es konnten

lediglich zwei Transaktionen mit einem Volumen von

über 100 Mio. EUR registriert werden (Verkauf des

Die Spitzenmieten blieben 2011 in Amsterdam mit

335 EUR/m²/Jahr, in Eindhoven mit 185 EUR/m²/Jahr

und in Rotterdam mit 200 EUR/m²/Jahr fast unver-

ändert, während Bestandsobjekte nach Auslauf der

Mietverträge meist nur mit deutlichen Mietabschlä-

gen zu vermarkten waren. Käufer sind derzeit kaum

bereit, solche Objekte zu erwerben. Angebotsrenditen

für Bestandsobjekte in B-Lagen liegen bereits bei

deutlich über 10 Prozent.

Das Investitionsvolumen lag 2011 trotz eines außeror-

dentlich starken Schlussquartals unter den Erwartun-

gen. Nachdem 2009 und 2010 jeweils rund 2 Mrd. EUR

in Büroimmobilien investiert wurden, erreichte das

Volumen 2011 nur rund 1,2 Mrd. EUR. Auch die ersten

Monaten in 2012 deuten nicht auf eine Trendwende hin.

46

Niederlande

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Shopping Center Achter de Lange Stallen in Breda so-

wie Piazza Center in Eindhoven).

Für Prime-Lagen sind wir weiter optimistisch und

erwarten stabile Yields und leicht steigende Mieten,

in B-Lagen bedeutet die Überversorgung des Marktes

Drohpotenzial für weitere Wertverluste.


Der niederländische Logistikmarkt konnte im Laufe

des vergangenen Jahres, insbesondere dank eines

starken zweiten Quartals, seine konstante Erholung

fortsetzen und das Umsatzniveau des Vorjahres leicht

übertreffen. Die gestiegene Flächennachfrage in den

Hubs West-Brabant und Tilburg hat den Markt ent-

scheidend unterstützt und sich positiv auf die durch-

schnittliche Leerstandsrate ausgewirkt. Diese konnte

seit ihrem Höchststand von 9,5 Prozent Ende 2010

deutlich auf aktuell 7,5 Prozent reduziert werden.

Dazu hat auch der konstante Rückgang von neuen

Logistikflächen beigetragen, was mittlerweile zu einer

Angebotsknappheit in diesem Segment geführt hat.

Gleichzeitig wirkt das steigende Angebot an älteren

Flächen allmählich belastend auf den Logistikmarkt

aus, da diese Flächen trotz eines zunehmenden Nach-

frageniveaus nicht absorbiert werden können. 2011

konnte kaum Mietwachstum verzeichnet werden.

Im Mittelpunkt des Investoreninteresses standen

weiterhin gut gelegene, hochwertige Flächen in den

Logistik-Hotspots, darunter die Flughäfen Schiphol

und Rotterdam. Trotz eines verbesserten Marktum-

felds scheuen viele Developer das Entwicklungsrisiko

und sind fast ausschließlich auf maßgeschneiderte

Projekte mit Vorvermietung konzentriert. Somit be-

finden sich aktuell keine spekulativen Entwicklungen

im Bau. Für die größte Investmenttransaktion des

Jahres war ProLogis mit dem Kauf von 22.500 m²

Logistikfläche in Waalwijk verantwortlich. Der deut-

liche Anstieg des Investitionsvolumens von ca. 100 auf

ca. 400 Mio. EUR gegenüber 2010 ist maßgeblich auf

den Verkauf des S&LB-Portfolios an W.P. Carey & Co

für ca. 157 Mio. EUR zurückzuführen.



Amsterdam Rotterdam


47

Die wirtschaftliche Entwicklung Polens verlief auch

2011 äußerst positiv. So stieg das BIP im Vergleich

zum Vorjahr um über 4 Prozent. Die weiterhin steigen-

de Inlandsnachfrage sowie der Anstieg der Anlage-

investitionen um mehr als 6 Prozent gegenüber 2010

kompensieren dabei das schwache Exportgeschäft.

Die Staatsanleiherendite (10 Jahre) liegt aktuell bei

über 5 Prozent.


Die Nachfrage nach Büroflächen in Polen übertraf

2011 sogar das Rekordvolumen von Ende 2010. Das

Volumen an Fertigstellungen war dabei das niedrigste

seit Mitte der 90er Jahre. Lediglich 120.000 m² neue

Büroflächen wurden übergeben, was zu einer Ange-

botslücke geführt hat.

Gegen Ende 2011 betrug die Leerstandsrate bei den

modernen Büroflächen in Warschau ca. 6,7 Prozent.

Damit blieb der Leerstand im 4. Quartal unverändert.

Wir rechnen bis 2013 mit stabilen Prime Yields und

weiterhin leicht steigenden Mieten.

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Warschau


Übersicht Polen mit 3-Monats-Tendenz

Prime-Rendite

in Prozent

Prime-Rendite

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Spitzenmiete

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War

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Büro 6,0 – 6,5


Logistik 8,0


Polen

48

Polen


Insgesamt nahmen in den letzten Monaten knapp 40

neue Marken ihre Geschäfte in Polen auf, unter ande-

rem Toys“R”Us, GAP, Footlocker, Desigual und Luxus-

marken wie Gucci und Yves Saint Laurent.

Warschau ist weiterhin der größte und wichtigste

Markt in Polen mit einem Bestand an modernen

Retailflächen von ca. 1,5 Mio. m². Trotz starker Fun-

damentaldaten bleibt die Fertigstellung der meisten

angekündigten Entwicklungen unklar oder wird

wiederholt verschoben, bedingt vor allem durch die

Schwierigkeit der Investoren, im aktuellen Marktum-

feld Finanzierungszusagen zu bekommen. Insgesamt

sprechen die guten makroökonomischen Bedin-

gungen zusammen mit der immer noch fehlenden

Präsenz von vielen internationalen Filialisten für eine

positive Entwicklung der polnischen Einzelhandels-

immobilien.


Das komplette Angebot an modernen Industrie-

und Logistikflächen überschritt Ende 2011 knapp

6,8 Mio. m², wobei sich ca. 40 Prozent der Flächen

in der Warschauer Region befinden. In den letzten

Monaten sind kaum neue Flächen auf den Markt

gekommen, dennoch bleiben die Leerstandsraten im

zweistelligen Bereich und ein struktureller Leerstand

beginnt sich abzuzeichnen. Wir gehen von weiterhin

stabilen Prime Yields in den Topregionen aus, B-Lagen

sollten dagegen tendenziell eher rückläufige Kapital-

werte verzeichnen.

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Warschau


49

Russland

Die russische Wirtschaft hat seit Anfang 2011 an

Fahrt verloren. Als problematisch erweist sich dabei

das sinkende Realeinkommen, hervorgerufen durch

eine steigende Inflationsrate, die die 10-Prozent-Mar-

ke fast erreicht und somit den Privatkonsum entschei-

dend geschwächt hat.

Die Staatsanleiherendite (10 Jahre) liegt derzeit bei

rund 6 Prozent.

2011 war ein Rekordjahr für Immobilieninvestments in

Russland. Es wurden mehr als 4,5 Mrd. EUR investiert,

ungefähr 1,5 mal so viel wie im Rekordjahr 2008.

Die Mehrheit der Investments auf dem russischen

Markt tätigen derzeit noch inländische Investoren,

wobei die Anzahl der Investoren aus dem Ausland seit

2010 kontinuierlich steigt.


In 2011 zeigte sich der Moskauer Büromarkt unein-

heitlich. Zum einen konnte ein Abbau des Leerstands

sowie ein Anstieg der Mieten für hochwertige Büro-

flächen beobachtet werden, zum anderen kam es zu

einem drastischen Rückgang bei den Neuvermietun-

gen. Trends, die 2010 bereits bemerkbar waren, haben

sich 2011 und zu Beginn von 2012 weiter bestätigt:

Der Markt sah eine kontinuierliche geographische

Segmentierung und ein Wachstum der Mieten für mo-

derne Flächen in populären Teilmärkten wie dem CBD

oder dem Südwesten Moskau und eine Zurückhaltung

an B-Standorten. Aufgrund der Nachwirkungen der

Finanzkrise sank das Volumen an neuen Fertigstellun-

gen deutlich. Die stabile Nachfrage und das knapper

werdende Angebot haben dazu geführt, dass die

Leerstandsrate in Moskau 2011 von 20 Prozent auf

13 Prozent gesunken ist und die Spitzenmieten über

das gesamte Jahr deutlich ge stiegen sind (30 Prozent

Mietsteigerung gegenüber 2010).

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Bürospitzenmieten in USD/m²/Jahr

Büroflächenumsatz in 1.000 m2

Moskau


Übersicht Russland mit 3-Monats-Tendenz

Prime-Rendite

in Prozent

Prime-Rendite

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Büro 9,0 – 12,0



St. P

eter

sbu

rg Büro 10,0 – 12,0



Grafik 57 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, C&W, JLL).

50

Russland

Kürzlich haben die Stadt und regionale Beamte ihre

Pläne vorgestellt, die Fläche von Moskau zu vergrö-

ßern und einen Großteil der Verwaltungseinrichtun-

gen an neuen Standorten im Süden und Südwesten

der Stadt anzusiedeln. Der 20-Jahres-Plan soll auch

dazu führen, die enorme Verkehrsbelastung und die

Bevölkerungsdichte in der Innenstadt zu verringern.


2011 wurde der Einzelhandelssektor durch Inves-

titionen in Shopping Center geprägt. Bereits nach

dem ersten Halbjahr 2011 lag die Anzahl der Käufe

und Verkäufe von Einkaufszentren über der des

Gesamtjahres 2010. Das wachsende Vertrauen der

Einzelhändler und die damit verbundene, steigende

Nachfrage sorgen in einigen Marktsegmenten für

steigende Mieten.

Größere Neueröffnungen sind in St. Petersburg sowie

in einigen großen Regionalstädten wie Ekaterinburg,

Volgograd, Rjasan und Tscheljabinsk geplant. Die

größte Transaktion in 2011 war der Kauf des Galeria

Shopping Centers in St. Petersburg. Morgan Stanley

erwarb das 191.000 m² große Einkaufszentrum zu

einem Preis von umgerechnet 840 Mio. EUR für seinen

Immobilien fonds MSREF VII.

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Einzelhandelsspitzenmieten in USD/m²/Jahr

Einzelhandelsflächenbestand in 1.000 m2

Moskau

Grafik 59 – Quellen: Research iii-investments (JLL).

Shopping Center in Moskau

Leerstandsrate in Prozent

Flächenbestand in 1.000 m2

Grafik 60 – Quellen: Research iii-investments (PMA, CBRE, JLL).

51

Russland


Niedriger Leerstand und knappes Angebot haben

2011 auch bei Logistikflächen zu einer Erholung der

Mieten geführt. Während Projektentwicklungen

hauptsächlich auf Vorvermietungen basierten, war

eine starke Nachfrage nach qualitativen hochwertigen

Flächen zu verzeichnen. Gegen Ende des Jahres 2011

kam es am Logistikmarkt zu mehr Fertigstellungen als

noch in den Vorquartalen.

Der Großteil der Nachfrage konzentriert sich nach wie

vor auf die Moskauer Region, die verkehrstechnisch

am besten erschlossen ist. Getrieben durch eine er-

höhte Investitionstätigkeit in Infrastrukturprojekte

(z. B. in den Regionen Krasnodar, Sotschi und Ekaterin-

burg) erhöht sich allerdings auch dort zunehmend die

Flächennachfrage.

Insgesamt ist der Logistiksektor aber als wenig trans-

parent zu bezeichnen, was sich durch Risikoaufschläge

in Anfangsrenditen von rund 12 Prozent widerspie-

gelt.

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Logistikspitzenmieten in USD/m²/Jahr

Logistikflächenbestand in 1.000 m2

Moskau

Grafik 61 – Quellen: Research iii-investments (C&W, JLL).

52

Schweden

2011 konnte die schwedische Wirtschaft im Vergleich

zu vielen anderen Industrieländern ein deutlich bes-

seres Wachstum vorweisen. Eine rückläufige Arbeits-

losenquote, stabile Konsumausgaben und steigende

Investitionen führten 2011 zu einem BIP-Wachstum

von rund 4 Prozent. Der Leitzins liegt derzeit bei

1,5 Prozent, die Rendite der 10 Jahres- Staatsanleihe

bei rund 2 Prozent.


Lediglich 42.000 m² neue Büroflächen kamen 2011 in

der Stockholmer Region an den Markt. Im Vergleich

zum 10-Jahres-Durchschnitt (2000 – 2010), der bei

125.000 m² pro Jahr liegt, entspricht das einem deut-

lichen Rückgang und wirkt sich unter dem Einfluss der

guten wirtschaftlichen Entwicklung positiv auf das

Wachstum der Mieten aus.

In den kommenden zwei Jahren stehen insgesamt

112.000 m² an neuen Office-Flächen in der Pipeline.

Im historischen Vergleich fällt das Neuangebot da-

mit relativ moderat aus und entspricht ca. 1 Prozent

des Gesamtangebots an Büroflächen im Großraum

Stockholm. Die dortige Leerstandsrate ist seit dem

Höhepunkt im 2. Quartal 2010 mit 13 Prozent stetig

rückläufig und pendelte sich gegen Ende 2011 bei

ungefähr 11,5 Prozent ein. Im CBD ist der Leerstand

mit unter 5 Prozent bei Grade A-Flächen deutlich

niedriger.

Augrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung

konnten die Spitzenmieten seit 2009 an allen be-

deutenden schwedischen CBD-Märkten steigen.

Auch Investoren zeigen sich zunehmend interessiert

an Schweden. Die niedrige Staatsanleiherendite als

Benchmark, kombiniert mit erwarteten Miet- und

Kapitalwertsteigerungen, sind wesentliche Elemente,

die für Investitionen in Schweden sprechen.

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Grafik 63 – Quellen: Research iii-investments (Newsec).

Übersicht Schweden mit 3-Monats-Tendenz

Prime-Rendite

in Prozent

Prime-Rendite

(Tendenz)

Spitzenmiete

(Tendenz)

Sto

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olm

Büro 4,7 – 5,25




53

Schweden


Als Hauptstadt Schwedens ist Stockholm die Heimat

von mehr als 20 Prozent der einheimischen Bevöl-

kerung und eine der von internationalen Touristen

meistbesuchtesten Städte der nordischen Länder.

Besonders beliebt bei den City-Shoppern sind Ge-

schäfte in den High-Streets und Einkaufszentren.

Diese Standorte teilen sich mit einem Umsatzanteil

von jeweils ca. 50 Prozent nahezu den gesamten Um-

satz im Einzelhandel.

In Stockholm sind die wichtigsten drei Einkaufsstra-

ßen Kungsgatan, Biblioteksgatan und Drottninggatan.

Das bekannteste Shoppingcenter im Stadtzentrum ist

das Nordiska Kompaniet, das eine große Auswahl von

Produkten internationaler Luxusmarken und schwedi-

schen Designern bietet.

Die Nachfrage nach Retailflächen in Prime-Lagen ist

ungebrochen hoch. In den letzten Jahren haben in-

ternationale Marken wie Desigual und Hollister neue

Filialen in Stockholm eröffnet, auch das Interesse

von Luxusmarkenanbietern an attraktiven Verkaufs-

flächen steigt. Nur 1,0 Prozent der Retailflächen im

Stockholmer Zentrum standen Ende 2011 leer.

Der Investmentmarkt ist nach wie vor liquide. Die

Anzahl der Investoren hat insgesamt zugenommen,

wobei zunehmend auch internationale Akteure hre

Investitionsabsichten verkündet haben. Der steigende

Investmentdruck hat zu einer Prime Yield-Kompressi-

on bei High-Street-Shops und Fachmarktzentren um

bis zu 50 BP im Jahresvergleich geführt.

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Stockholm

Grafik 64 – Quellen: Research iii-investments (Newsec, PMA).

Im Mittelpunkt des Interesses internationaler Investo-

ren steht der CBD von Stockholm, dieser ist aber zum

Großteil in der Hand einheimischer (skandinavischer)

Investoren und bietet damit kaum Raum für Investiti-

onen. Wir gehen in unseren Renditeprognosen davon

aus, dass Prime Yields in Stockholm stabil bei 4,75 Pro-

zent bis 5 Prozent bleiben und Prime-Mieten weiter

moderat steigen. Auch B-Lagen wie Solna sollten all-

mählich steigende Kapitalwerte verzeichnen können.

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Stockholm

Grafik 65 – Quellen: Research iii-investments (Colliers, Newsec, PMA).


Begünstigt durch das Wirtschaftswachstum hat sich

auch der industrielle Immobiliensektor gut entwickelt.

Es besteht weiterhin eine große Nachfrage nach Logis-

tikflächen, wodurch die Spitzenmieten in den letzten

Monaten noch einmal gestiegen sind. Ein besonderer

Fokus lag dabei auf A-Lagen, bei denen auch eine rück-

läufige Leerstandsrate zu verzeichnen war.

Die Verbesserung der Marktsituation wirkte sich

ebenfalls positiv auf neue Projektentwicklungen aus.

Ein Großteil der neuen Projekte ist allerdings nicht-

spekulativ.

Für Stockholmer Logistikflächen lagen die Prime Yields

mit 6,75 bis 7 Prozent leicht unter dem Vorjahres-

niveau. Bis 2013 sollten die Yields weiter leicht nach

unten tendieren.

Der Sale-Leaseback-Deal von Dixons Retail plc für ihr

über 100.000 m² großes Logistikzentrum in Jankoping

mit einem Investionsvolumen von 600 Mio. SEK war

die größte Transaktion im Jahr 2011.

Schweden

55

Spanien

Nachdem Spanien in der ersten Jahreshälfte 2011

mit kleinen Schritten aus der Rezession erwacht ist,

war das Wirtschaftswachstum im 4. Quartal 2011

wieder negativ. Die expansive Geldpolitik der EZB hat

dennoch für Entlastung gesorgt. Somit konnte sich

Spanien vor Kurzem noch zu günstigeren Bedingun-

gen als am Jahresende 2011 refinanzieren und vorerst

den befürchteten Dominoeffekt einer Ausweitung der

Schuldenkrise im Euro-Raum abwenden. Die jüngs-

ten Auktionen im April 2011 ließen jedoch erneut

Unsicherheit aufkommen. Die hohe Arbeitslosigkeit,

die bei jungen Spaniern sogar bei über 50 Prozent

liegt, bleibt nach wie vor ein großes Hindernis für die

erfolgreiche Umsetzung des Reformkurses. Trotz der

Sparbemühungen verfehlte die Regierung klar ihr

Defizitziel für 2011. Aufgrund des trägen Anpassungs-

und Konsolidierungsprozesses in Spanien wird das

Land einige Zeit benötigen, um wieder wettbewerbs-

fähig zu werden und Wirtschaftswachstumsraten zu

generieren, die sich dann positiv auf Mieten und Kapi-

talwerte auswirken können.


Beeinflusst durch die unsichere Wirtschaftslage und

die Zurückhaltung bei Mietern und Investoren sind

die Prime- sowie die Durchschnittsmieten in fast allen

Teilmärkten von Madrid und Barcelona leicht zurück-

gegangen. Der Büromarkt in der katalanischen Haupt-

stadt hat dabei von dem niedrigsten Fertigstellungs-

niveau in den letzten zehn Jahren profitiert, ebenso

von dem Trend vieler Unternehmen, nach Mietflächen

außerhalb des CBD in neuen, modernen und effizi-

enteren Objekten zu suchen. Dies hat im zweiten

Halbjahr 2011 zu einer Belebung des Büroimmobilien-

marktes und zu einem Rückgang der Leerstandsrate

auf aktuell 13 Prozent geführt. Da 2012 keine Spekula-

tivbauten den Markt belasten, wird die Leerstandsrate

voraussichtlich weiter zurückgehen.

Übersicht Spanien mit 3-Monats-Tendenz

Prime-Rendite

in Prozent

Prime-Rendite

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Spitzenmiete

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Büro 5,25 – 5,6


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Barcelona Madrid

Grafik 67 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, BNP Parisbas Real Estate, PMA).

56

rungsmargen und die verhaltene Aktivität auf dem

Investmentmarkt spiegeln sich im aktuellen Prime-

Renditeniveau wider, das bei rund 5,75 bis 6,0 Prozent

in Madrid und Barcelona liegt. Die Kapitalwerte, aus-

gedrückt in EUR/m² Preisen, nähern sich inzwischen

wieder den Werten vor der Euro-Einführung aus den

1990er Jahren an. Wir rechnen damit, dass sich das

Mietniveau erst ab 2013 wieder stabilisiert und hohe

Steigerungserwartungen in Madrid und Barcelona

mittelfristig nicht realistisch sind. Demzufolge sind

auch spanische Core-Immobilien aus unserer Sicht im-

mer noch zu aggressiv bepreist.


Trotz den schwierigen Geschäftsbedingungen bleibt

die Mieternachfrage, vor allem durch internationale

Einzelhändler, in den etablierten Einkaufs- und Fach-

marktzentren sowie in den Top-High-Street-Lagen

der A-Märkte hoch. Die Flächenverfügbarkeit bleibt

jedoch begrenzt. Vor diesem Hintergrund sind die

Mieten bis zuletzt nahezu unverändert geblieben,

in Barcelona gab es sogar einen leichten Anstieg der

Spitzenmiete. Im Gegensatz dazu haben B-Standorte

weiter mit steigenden Leerstandsraten und einem

Abwärtsdruck bei den Mieten und Kapitalwerten

zu kämpfen. Vor diesem Hintergrund steigt die Be-

reitschaft zur Gewährung von Mietincentives. In der

zweiten Jahreshälfte 2011 gab es nur zwei Shop-

ping Center-Neueröffnungen – Muelle I in Málaga

mit 13.000 m² und Centro Comercial Icod in Icod

de los Vinos mit 9.000 m². Aktuell befinden sich ca.

500.000 m² Retailflächen in der Pipeline, die Fertig-

stellung von vielen Entwicklungen wird sich jedoch

höchstwahrscheinlich über 2013 hinaus verzögern.

Die Investitionstätigkeit blieb aufgrund erschwerter

Finanzierungsbedingungen und des Mangels zum Ver-

kauf stehender Objekte eingeschränkt. Im Gesamtjahr

2011 blieb das Transaktionsvolumen mit rund 730 Mio.

Spanien

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Barcelona Madrid


Die Umsätze in Madrid sind im Jahresvergleich um

20 Prozent zurückgegangen. Zurückzuführen ist diese

Entwicklung vor allem darauf, dass viele Bestands-

mieter das aktuell günstige Marktumfeld nutzen,

um Mietverträge neu zu verhandeln. Durch den Still-

stand bei neuen Projektentwicklungen und einem

Angebotsmangel an Topflächen im CBD von Madrid

sind die Spitzenmieten fast unverändert geblieben,

während die Mieten in der Peripherie zwischen 5 und

20 Prozent gesunken sind.

Der Angebotsmangel an Prime-Objekten sowie

die Zurückhaltung der Banken bei Immobilien-

finanzierungen hat zu einem Rückgang der Investi-

tionstätigkeit geführt, die in Madrid 2011 nur rund

425 Mio. EUR erreicht hat. Die gestiegenen Finanzie-

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Barcelona Madrid


Spanien


2011 war Spanien von einem Rückgang der Indus-

trieproduktion gekennzeichnet, was sich belastend

auf die Entwicklung des Logistikimmobilienmarktes

ausgewirkt hat.

Die Logistikmärkte in Barcelona und Madrid konnten

sich zum Jahresende 2011 mit einem starken Anstieg

des Umsatzvolumens im Schlussquartal etwas erho-

len. Dabei entfiel der Großteil auf Standortverlage-

rungen im Zuge von Konsolidierungsmaßnahmen. Im

Zusammenhang mit der unsicheren Wirtschaftslage

ist die Leerstandsrate in Madrid weiter angestiegen,

da die schwache Nachfrage nicht in der Lage ist, vor

allem die überschüssigen Grade B-Flächen zu absor-

bieren. Die Leerstandsrate in Barcelona profitiert da-

gegen von der Tatsache, dass seit Platzen der Immobi-

lienblase die Entwicklung neuer Projekte zum Erliegen

gekommen ist.

Für Belebung auf dem Investmentmarkt hat der Ver-

kauf des ING Industrial Fund gesorgt, dessen Portfolio

vier Objekte in und um Madrid mit einer Gesamt-

fläche von ca. 121.000 m² beinhaltete. Insgesamt

konnte der Flächenumsatz des Vorjahres leicht über-

troffen werden, trotz des Mangels an Topobjekten mit

langen Mietverträgen und einer geringen Nachfrage.

Die schwache Marktaktivität hat zu einem Anstieg

der Prime Yields um 0,25 BP in Madrid und Barcelona

auf aktuell rund 8,0 Prozent geführt. Darüber hinaus

erschwert der zurückhaltende Bankensektor vielen In-

vestoren den Zugang zu Krediten, was sich belastend

auf die Preise auswirkt.

EUR deutlich unter dem Niveau des Vorjahres von fast

2,0 Mrd. EUR. Das Renditeniveau im High-Street-Seg-

ment ging in fast allen Märkten leicht nach oben und

liegt aktuell bei 4,85 Prozent in Madrid und Barcelona

und bei 5,5 Prozent in Sevilla, Bilbao, Valencia, Málaga,

Palma und Zaragoza. Eine der zuletzt bedeutendsten

Transaktionen war der Verkauf des Splau Shopping Cen-

ter in Barcelona an Unibail-Rodamco für 186 Mio. EUR.

Trotz hoher Arbeitslosigkeit und einer eingetrübten

Konsumentenstimmung als Folge der Sparprogram-

me der Regierung, dürfte die anhaltende Nachfrage

nach Flächen in Prime-Lagen bei gleichzeitig geringem

Flächenangebot, für ein stabiles Spitzenmietniveau

in Madrid und Barcelona sorgen. Objekte in B-Lagen

dürften weiterhin Wertverluste verzeichnen.

58

Tschechien

Das Wachstum der tschechischen Wirtschaft legte

2011 um 1,7 Prozent zu. Grund für die abgeschwächte

Entwicklung war die nachlassende Binnennachfrage,

die trotz der gestiegenen Exporte um 9,6 Prozent im

Vergleich zum Vorjahr nicht kompensiert werden

konnte. Die Auslandsnachfrage ist weiterhin der

Haupttreiber des Wachstums. Die Wirtschaft bleibt

insoweit stark von der Entwicklung Deutschlands, als

wichtigstem Exportpartner, ab hängig.

Das Leitzinsniveau liegt bei 0,75 Prozent, die Rendite

der 10-jährigen Staataanleihe liegt bei rund 3,5 Pro-

zent.


Der Leerstand erhöhte sich 2011 in Prag leicht von

11,8 Prozent auf 12 Prozent. Getrieben durch einen

aktiven Investmentmarkt, in dem institutionelle In-

vestoren dominieren, kam es bei den Spitzen renditen

im CBD von Prag zu einer Yield-Kompression um 25 BP

auf 6,25 Prozent. Im Fokus der Investoren lagen vor

allem 1A-Objekte in den Top lagen der Hauptstadt.

Das aktuelle Mietniveau dieser Objekte von rund

18 bis 21 EUR/m²/Monat dürfte sich bis Ende des Jah-

res nicht verändern, da Vermieter eher dazu neigen,

Incentives in Form von mietfreien Zeiten und/oder

Zuschüssen zu Mieterausbauten zu gewähren, als die

Mieten zu reduzieren.

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Prag


Übersicht Tschechien mit 3-Monats-Tendenz

Prime-Rendite

in Prozent

Prime-Rendite

(Tendenz)

Spitzenmiete

(Tendenz)

Prag

Büro 6,25 – 6,75




59

Tschechien


Die Konsumentennachfrage im Einzelhandel blieb

2011 stabil. Die Verkaufsumsätze erhöhten sich leicht

um 1,9 Prozent. Das Weihnachtsgeschäft lag 2011 un-

gefähr auf Vorjahresniveau.

Die Mieten in den High-Streets trotzten der wirt-

schaftlichen Unsicherheit. Die dort ansässigen Einzel-

händler mussten keinen Umsatzrückgang verbuchen

und die Nachfrage nach neuen Flächen ist weiterhin

bemerkenswert. Durchschnittlich 170 EUR/m²/Monat

musste ein Händler für die Top lagen in den High-

Streets von Prag bezahlen.

Die Prime Yields in Prag (Na Prikope oder Wenzels-

platz) liegen bei 5,75 bis 6,25 Prozent, wobei in diesen

Lagen kaum Transaktionen nachweisbar sind. Aus

unserer Sicht dürfte sich an diesem Redniteniveau

mittelfristig nichts ändern.

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Prag


60


Der gesamte Flächenbestand an Logistik- und Indus-

trieflächen in Tschechien belief sich Ende 2011 auf

3,8 Mio. m². Insgesamt 222.400 m² kamen 2011 neu

auf den Markt, was einem Anstieg von 25 Prozent ge-

genüber dem Vorjahr entsprach.

Neuvermietungen im 4. Quartal hatten mit 143.300 m²

ein mehr als doppelt so hohes Volumen wie im Vor-

quartal, im Jahresvergleich lagen die Vermietungszah-

len jedoch um 41 Prozent unter denen von 2010.

Die Leerstandsrate lag Ende 2011 bei 6,7 Prozent und

fiel damit um 0,2 Prozent niedriger aus als im 3. Quar-

tal. Die höchsten Leerstandsraten weisen Zentral-

böhmen mit 13,0 Prozent und die Prager Region mit

9,7 Prozent auf.

Die größte Logistik-Transaktion in Tschechien wurde

letztes Jahr mit rund 300 Mio. EUR im Prager Teil-

markt Horní Pocernice durchgeführt. Das anhaltende

Interesse internationaler Investoren, das mangeln-

de Angebot an Topflächen sowie die begrenzte

Entwicklungs-Pipeline dürften den Druck sowohl auf

die Spitzenmieten als auch auf die Spitzenrenditen

aufrechterhalten, die mit 8,0 bis 8,5 Prozent zuletzt

unverändert geblieben sind.

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Prag


Tschechien

61

Ungarn

Ungarn befand sich 2011 mit einer Wachstumsrate

von 1,7 Prozent im europäischen Mittelfeld. Die hohe

Staatsanleiherendite (10 Jahre) von über 9 Prozent un-

terstreicht jedoch die volkswirtschaftlichen und politi-

schen Risiken, die in Ungarn nach wie vor bestehen.


Im letzten Quartal 2011 kam noch einmal Bewegung

in den Budapester Büromarkt, als vier Büroobjekte mit

einem Gesamtvolumen von 71.225 m² an die Mieter

übergeben werden konnten.

Das jährliche Angebot an neuen Flächen lag 2011 mit

knapp 90.000 m² auf dem niedrigsten Niveau seit

2005. Bedingt durch den Angebotsrückgang hat sich

die durchschnittliche Vermietungsquote in modernen

Gebäuden in den letzten Jahren signifikant geändert;

waren 2008 nur 23 Prozent der neu fertiggestellten

Flächen vermietet, lag der Anteil Ende letzten Jahres

bei 81 Prozent.

Die Vermietungsaktivität in Budapest erreichte 2011

ein Rekordniveau von 397.000 m². Insgesamt wurden

597 Mietverträge abgeschlossen und damit 114 mehr

als noch im Vorjahr. Dabei waren vor allem die Teil-

märkte Inner Pest und CBD mit einem Anteil von 16

und 14 Prozent sehr nachgefragt. Die Leerstandsrate

lag im 4. Quartal 2011 bei 19,2 Prozent und damit das

erste Mal in den letzten Jahren unter 20 Prozent. Am

niedrigsten war der Leerstand in den Stadtteilen Inner

Pest und South Pest. Dort waren Ende 2011 17 Prozent

der Büroflächen nicht vermietet.

Die Mietpreise blieben 2011 nahezu unverändert. Die

Spitzenmieten lagen zwischen 14 und 16 EUR/m²/Mo-

nat und sollten mittelfristig stabil bleiben.

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2002 2004 2006 2008 2010 2012p 2014p

dsaEUR %



Budapest


Übersicht Ungarn mit 3-Monats-Tendenz

Prime-Rendite

in Prozent

Prime-Rendite

(Tendenz)

Spitzenmiete

(Tendenz)

Bu

dap

est

Büro 6,5 – 7,0

Einzelhandel 6,5

Logistik 9,0


62


Nach einem relativ schwachen Start mit nur einem

fertiggestellten Projekt in der ersten Jahreshälfte

2011, kamen im zweiten Halbjahr zwei neue Ein-

kaufszentren auf den Markt. In Budapest öffnete im

Oktober 2011 das 50.000 m² große KÖKI Terminal

Shopping Center seine Türen. Das zweite Einkaufszen-

trum befindet sich in Szeged mit einer Gesamtfläche

von 41.000 m² und Mietern wie MediaMarkt und

H&M.

Auch für Retailflächen haben sich die Mietpreise 2011

kaum verändert. Der Markt hat scheinbar seinen Tief-

stand erreicht und Eigentümer sind nicht mehr bereit,

zu noch niedrigeren Preisen zu vermieten.

Die Spitzenmieten in den High-Streets Budapests

liegen zwischen 60 und 80 EUR/m²/Monat, in Ein-

kaufszentren in Toplagen zwischen 50 und 70 EUR/

m²/Monat und in B-Lagen zwischen 20 und 30 EUR/

m²/Monat.

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Budapest


Ungarn

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Ungarn

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2000EUR %

Logistikspitzenmieten in EUR/ /Jahr


Budapest


Die Leerstandsrate ging in den letzten Monaten um

1 Prozent auf 20,8 Prozent zurück. Unter Berücksich-

tigung der Zahlen von vor der Finanzkrise ist festzu-

stellen, dass der Leerstand seit 2008 um 5,6 Prozent

deutlich gestiegen ist.

Die Spitzenmieten in Budapest liegen bei 4,0 bis

5,0 EUR/m²/Monat, während bei Logistikparks in der

Budapester Region lediglich 3,50 bis 4,0 EUR/m²/

Monat zu erzielen sind. Höhere Mieten sind nur für

Logistikobjekte in der Umgebung des Budapester Flug-

hafens realistisch.

Der Investmentmarkt hat aufgrund des Mangels an

qualitativ hochwertigen Flächen stark an Dynamik

verloren. 1A-Objekte werden aktuell nicht gehandelt,

da die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern

weit auseinander liegen. Dementsprechend ist weiter-

hin mit einem unveränderten Spitzenrenditeniveau

zu rechnen, zu dem allerdings kaum Transaktionen

nachweisbar sind.


Seit 2008 sind die Entwicklungsaktivitäten für Logis-

tikflächen rückläufig. So wurde 2011 nur ein Projekt

fertiggestellt; in der zweiten Jahreshälfte übergab

BILK ein Gebäude mit 8.600 m² Lager- und 1.500 m²

Bürofläche. Die jährlichen Fertigstellungen liegen da-

mit auf einem ‚historischen‘ Tief.

Die Nachfrage nach Logistikflächen erfolgte über-

wiegend durch Bestandsmieter, die ihre Mietverträge

verlängern wollten. Der prozentuale Anteil dieser

‚Vermietungsaktivität‘ belief sich 2011 immerhin auf

54 Prozent.

64

Übersicht CEE-Märkte und Türkei mit 3-Monats-Tendenz

Prime-Rendite

in Prozent

Prime-Rendite

(Tendenz)

Spitzenmiete

(Tendenz)

Bra

tisl

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Büro 7,25

Einzelhandel 6,75

Logistik 8,25

Bu

kare

st

Büro 8,5 – 9,0



Sofi

a

Büro 9,0

Einzelhandel 8,75


Ista

nb

ul

Büro 8,25

Einzelhandel 7,5

Logistik 10,0

Grafik 78 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, PMA, Savills).

Trotz der Eurokrise und den damit verbundenen

Marktturbulenzen haben sich die CEE-Länder relativ

positiv entwickelt. Während sich 2011 das Wirt-

schaftswachstum in der Eurozone verlangsamt hat,

konnten Länder wie Tschechien, Polen und Russland

Wachstumsraten von 1,7 bis 4,3 Prozent vorweisen.

Besonders die baltischen Staaten profitierten vom

starken Exportsektor und einer steigenden Inlands-

nachfrage. Mit einem realen Wirtschaftswachstum

von 5,5 Prozent in Lettland, 5,9 Prozent in Litauen und

7,6 Prozent in Estland zeichneten sich diese Länder als

europäische Emerging Markets aus. Auch die Türkei

ist mit einem prognostizierten Wachstum von 7,5 Pro-

zent auf den Spitzenplätzen vertreten.


Die Nachfrage nach Büroflächen blieb in den CEE-

Ländern auch 2011 relativ konstant. Die Zahl der

Neuvermietungen stieg im Vergleich zum Vorjahr so-

gar um Rund ein Drittel und das geschätzte Volumen

sollte sogar höher ausfallen als 2010. Bedingt durch

die Unsicherheit an den Märkten haben jedoch einige

Investoren ihre Expansions- und Investitionsabsichten

aufgeschoben. Damit die Vermietungsaktivität in den

CEE-Ländern weiterhin auf dem derzeitigen Niveau

gehalten werden kann, ist weiterhin eine starke In-

landsnachfrage notwendig. 2011 beschränkte sich

diese hauptsächlich auf Vertragsverlängerungen und

Neuverhandlungen der Mieten. Die Anzahl spekulati-

ver Office-Projekte wird weiter abnehmen, da seitens

der Banken hohe Eigenkapitalunterlegungen gefor-

dert werden.

Die Leerstandsraten schwanken zwischen 6,7 Prozent

in Warschau bis hin zu 22 Prozent in Sofia und Bel-

grad, wo die Marktbedingungen weiterhin als schwie-

rig anzusehen sind. Der Büromarkt in Warschau da-

gegen zeigt sich vergleichsweise solide. Trotz einiger

neuer Entwicklungsprojekte, bleibt die Leerstands rate

CEE-Märkte und Türkei

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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012p

gg%

Büroleerstandsraten in Prozent

Bratislava Istanbul Sofia

Budapest Moskau Warschau

Bukarest Prag

Grafik 80 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, Savills).

niedrig. In Istanbul standen z. B. im CBD kaum noch

Büroflächen leer. Mit einer Leerstandsrate von teilwei-

se knapp über 2 Prozent wird diese Lage nicht nur von

Mietern, sondern auch von Investoren präferiert.

Obwohl hochwertige Assets weiterhin gesucht wer-

den, diese jedoch in Märkten wie Polen und Tsche-

chien kaum vorhanden sind, hat es in Prag und War-

schau zuletzt eine Yield-Kompression gegeben. Aus

diesem Grund ist nicht auszuschließen, dass der Druck

auf die Renditen der Topobjekte in diesen Märkten

weiter zunehmen wird.


Auch 2011 hat sich der Einzelhandelsmarkt in den

CEE-Ländern und der Türkei gut entwickelt. In vielen

Großstädten wollen verstärkt internationale Marken

vertreten sein. Vor allem neue und moderne Shopping

Center erfreuen sich bei Kunden, Mietern und Inves-

toren großer Beliebtheit. Die Prime Rents in Einkaufs-

zentren liegen dabei zwischen 40 EUR/m²/Monat in

den baltischen Staaten bis hin zu 80 EUR/m²/Monat

in Prag.

Der Investmentmarkt ist meist auf Shopping Center

konzentriert, da die übrigen Flächenbestände in den

Großstädten immer noch sehr begrenzt sind.

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Bratislava Istanbul Sofia

Budapest Moskau Warschau

Bukarest Prag

Grafik 79 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, Savills).

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2006 2007 2008 2009 2010 2011

gg%

Leitzinssatz in Prozent

Polen Russland Türkei

Rumänien Tschechien Ungarn

Grafik 81 – Quellen: Research iii-investments (Nationale Zentralbanken).


Obwohl der Logistikimmobilienmarkt in vielen Län-

dern noch unterentwickelt ist, steigt an einigen

Standorten die Flächennachfrage. Ursächlich dafür

sind meist Produktionsverlagerungen internationaler

Unternehmen aufgrund erheblich niedrigerer Arbeits-

kosten in den CEE-Ländern.

Allerdings werden viele Investoren von den häufig

noch sehr schlechten Infrastrukturanbindungen von

größeren Investitionen in Logistikimmobilien abge-

schreckt. Der Fokus vieler Investoren liegt weiterhin

auf zentralen und gut angebundenen Objekten.

Prognosen zu Miet- und Kapitalwerten sind an diesen

Standorten aufgrund der geringen Transparenz nur

eingeschränkt möglich.

67

Dieser Immobilienmarktbericht richtet sich ausschließ-

lich an Partnerunternehmen von iii-investments sowie

an institutionelle Investoren. Eine Genehmigung zur

Weitergabe an private Investoren liegt nicht vor.

Die enthaltenen Informationen dienen allein der allge-

meinen Orientierung und sind keine Empfehlung oder

Angebote, ein konkretes Investment zu erwerben, zu

veräußern oder eine andere konkrete Transaktion zu

tätigen. Dieser Immobilienmarktbericht stellt selbst

keine Beratung dar und kann eine individuelle Bera-

tung auch nicht ersetzen. Er ist nicht Teil eines Ver-

kaufsprospektes.

Die Informationen beruhen auf Quellen, die von

iii-investments als verlässlich eingestuft werden. Auch

bei aller Sorgfalt kann iii-investments jedoch nicht

garantieren, dass die Angaben korrekt und vollständig

sind. Im Wesentlichen wurden folgende Quellen ver-

wendet: UniCredit Research, Jones Lang LaSalle (JLL),

PMA Property Market Analysis, Newsec, BNP Paribas

Real Estate, CB Richard Ellis (CBRE), Cushman & Wake-

field (C&W).

Soweit iii-investments Prognosen oder Erwartungen

äußert oder Aussagen über die Zukunft trifft, kön-

nen diese mit bekannten und unbekannten Risiken

verbunden sein. Die tatsächlichen Ergebnisse und

Entwicklungen können daher unter Umständen auch

wesentlich abweichen.

Die Vervielfältigung, Verbreitung und Veröffentli-

chung dieses Immobilienmarktberichts bedürfen der

ausdrücklichen Zustimmung von iii-investments.

Rechtlicher Hinweis

68

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Immobilienmärkte Europa

Frühjahr 2012

10. Auflage, Mai 2012

(Redaktionsschluss: 7. Mai 2012)

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80636 München

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