Inhaltsverzeichnis Sehr geehrte Damen und Herren,...Inhaltsverzeichnis NR. 349 I 24.KW I 08.06.2015...

Inhaltsverzeichnis

NR. 349 I 24. KW I 08.06.2015 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Deutsche Bank hat gestern sogar mich überrascht. Wahrscheinlich scheint es doch noch so eine Art von „vox populi, vox dei“ zu geben. Mein letztes „Der Immobilienbrief“-Editorial dürften die DB-Vorstände

wohl nicht gelesen haben. Immobilienpresse interessiert die Bank sowieso nicht mehr. Daraus macht sie kein Hehl. Vermutlich wurde die „Stimme des Volkes als Stimme Gottes“ wohl eher von ein paar Großak-

tionären geäußert. Überraschend war der Rücktritt (?), da ja mit ein paar Milliarden russische Geldwä-sche in den letzten 2 Wochen nur ein neuer Skandal dazugekommen ist. Lassen wir das Nachkarten.

Zumindest bei Anshu Jain, dessen Unschuld/Unkenntnis wir rechtsstaatlich allerdings nach wie vor ver-muten, war der Schritt überfällig. Jürgen Fitschen ist sowieso alt genug, um sich eine programmierte, scheibchenweise Demontage seiner Reputation nicht antun zu müssen. Strategisch sind die Weichen

gestellt, obwohl der zukünftige Erfolg natürlich andere Väter haben wird. Der Schritt zu John Cryan wird in der Fachpresse positiv aufgenommen. Hausgewächse hätten wohl nicht nur bei mir wenig Glauben in einen Kulturwandel geweckt. Wie soll man einen erfolgreichen Investmentbanker ethisch zähmen? Cry-

an genießt zumindest den öffentlichen Glauben. Ob er eine Chance und den Willen hat, weiß ich nicht.

Zumindest spricht er deutsch, auch wenn das sicherlich kein Charaktermerkmal ist. Ein wenig Stolz auf eine neue Deutsche Bank täte der Nation aber gut.

Die Demontage der Mietpreisbremse hat in Berlin-Charlottenburg eine pressewirksame Fortsetzung

erfahren. Als Amtsgerichtsurteil könnte es theoretisch eine Fußnote bleiben. Aber das würde die Bedeu-tung der Unwirksamkeitserklärung des Berliner Mietspiegels nicht erfassen. Denn das Urteil war nichts

anderes als eine saubere Umsetzung des BGH-Urteils aus November 2013. Zum Schmunzeln gibt es aber keinen Grund; denn jetzt ist die letzte Sicherheit auch beim Vermieter draußen (siehe Seite 13).

Ehrlich, die Paternoster-Posse nehme ich Andrea N. wirklich übel. Das Beten des Rosenkranz gab den „Fahrkabinen“ den Namen, Andrea N. machte sie führerscheinpflichtig. Der Paternoster-Führerschein ist sicherlich einer der Highlights Brüsseler und deutschem bürokratischen Gutmenschen-

tums. Dabei gilt in der Politik das gleiche wie in der Wirtschaft: Fehler darf man machen, fachliche Ah-nungslosigkeit ist Standard, aber sich lächerlich zu machen, sollte man tunlichst vermeiden.

Aber die Welt verändert sich. Leistungen, die mir als 6-jährigem möglich waren, verlangen heute

eine europaeinheitliche, behördliche Genehmigung. Vor immerhin über 50 Jahren war es in der ersten Schulklasse meine vornehmliche Aufgabe, mich nach Indianermanier ungesehen unter dem Pförtner-

Fenster vorbei in das Barmer Rathaus einzuschleichen und dann bis zum sicheren Rausschmiss – manchmal sogar mit polizeilicher Unterstützung – mit immerhin knapp über 1 km/h mit dem Paternoster

durch die Etagen zu rasen. Sogar Johannes Rau soll ihn als OB hunderte Male unfall- und führerschein-frei genutzt haben. Besonderes Highlight, das regelmäßig als Mutprobe eingesetzt wurde, war das

Durchfahren der oberen und unteren Wendepunkte. Riesengroße, mahlende Zahnräder ließen die Phan-tasie jedes i-Dötzchen Purzelbäume schlagen. Sicherlich hat das auch „Bruder Johannes“ genossen. Als

ich letztes Jahr zur Audienz beim Wuppertaler Oberbürgermeister war, lief der inzwischen TÜV-geprüfte, alte Paternoster nach wie vor, scheinbar unaufhaltsam, seine Runden. Natürlich habe ich es mir nicht

nehmen lassen, hier eine Ehrenrunde zu fahren. Statt mahlender Zahnräder fand

sich lediglich eine weiße Wand. Am 1.6. wurde er abgestellt. 180.000 Euro kostet der Ersatz. Vielleicht vermisst ihn sogar das eine oder andere i-Dötzchen, wenn der

iPhone-Akku gerade leer ist. Jetzt haben 343.000 Einwohner Wuppertals Angst vor dem Damoklesschwert des nächsten Brüsseler Idioten, dem die Schwebebahn in

ihrer Einmaligkeit und Effizienz zu gefährlich wird.

Werner Rohmert, Herausgeber

Editorial 1

JLL Victor - Immobilien-werte erreichen Rekord

2

City Investment Intensity Index - Europa führt

6

empirica - steuerliche Woh-nungsbau-Förderung falsch

8

Büro - Trotz Top-Konjunktur nur wenig Neu-bau

10

ZIA - Büromärkte dynami-scher als erwartet

12

Wohnen - Preisentwicklung beruhigt sich

16

Kommentar aus der Schweiz - Deutsches Lohn-niveau zu niedrig (Junius)

17

Raiffeisen Schweiz - No-tenstein sieht Zenit über-schritten

19

Offene Immobilienfonds - Investitionsdruck bei bester Stimmung

20

Logistik Hamburg - Müdes Quartal und Sorgen wegen Olympia (Richter)

21

Asiaten investieren 42,5 Mrd. USD im Ausland

23

Impressum 34

Project Gruppe - Kunden-wünsche gehen nicht auf Kosten der Fonds

25

Investments - in europ. Gewerbeimmobilien fließen 44% mehr Geld als im VJ

24

Immobilienbrief Berlin - Degewo baut mehr - LBS sieht leichte Entspan-nung auf Wohnungmarkt - Pankow soll neue Woh-nungen bekommen - Wohnungsinvestment-Risiko in Potsdam, Dresden und Berlin am niedrigsten

28

Serie Hospitality - 12. Gebot 26

Charlottenburger Miet-spiegel-Urteil setzt BGH Urteil um (Eggert)

13

Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouwfonds Investment Management, Catella Real Estate AG, Deka Immo-bilien Investment, E&P Real Estate GmbH & Co. KG, fairvesta, Garbe Group, Project Gruppe, publity AG, Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs

GmbH, sontowski & partner GmbH sowie die vdp Research GmbH.

Leipzig: Die von der publity

Finanzgruppe aufgelegte

publity Performance Fonds

Nr. 4 GmbH & Co. KG plant,

im Jahr 2015 weitere Aus-

zahlungen in Höhe von ins-

gesamt 20% des eingezahl-

ten Kapitals bzw. 6.820.400

Euro an die betreffenden

Anleger vorzunehmen.

Die publity Performance

Fonds Nr. 4 GmbH & Co. KG

hat bis zum Ende der Emissi-

onsphase im Juni 2013 mit

2.249 Anlegern ein Emissi-

onskapital in Höhe von

34.102.000 Euro eingewor-

ben. Im Mai 2013 wurde an

die betreffenden Anleger der

Frühzeichnerbonus in Höhe

von 5% bzw. 3%, mithin ge-

samt 662.420 Euro, ihrer

Beteiligungen ausgezahlt. Im

Mai 2014 erfolgten weitere

Auszahlungen an die Anleger

in Höhe von 10% bzw.

3.410.200 Euro. Auf Grundla-

ge der aktuellen guten Er-

lössituation aus bereits ver-

werteten Kreditportfolien sind

Anfang Juni 2015 Auszahlun-

gen in Höhe von 5% bzw.

1.705.100 Euro und bis zum

15.10.2015 in Höhe von 15%

des von den Anlegern jeweils

eingezahlten Kommanditkapi-

tals vorgesehen. Die Auszah-

lungen werden durch die

Treuhandkommanditistin, die

Rödl & Richter Fondstreu-

hand GmbH vorgenommen.

„Unser Ziel ist es, unsere

Prognosen zu übertreffen

und Erlöse zu erwirtschaften,

um an unsere Anleger vorzei-

tig Auszahlungen vornehmen

zu können," so Christoph

Blacha, Geschäftsführer

der publity Investor GmbH.

Immobilienwerte erreichen Rekordniveau

2007er Hype klar übertroffen

Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“,

Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Wir hatten im letzten Editorial kurz berichtet. Heute die Detailinfos. Der neue JLL Vic-

tor, der die Entwicklung der Kapitalwerte von Immobilieninvestments aufzeigt, lässt

die Boomentwicklung von 2006/2007 hinter sich. Die Jahre 2015/2016 werden eine

neue Geschichte schreiben. In der letzten Dekade erwies sich der Hype als Auszeit

des gesunden Menschenverstandes, die schnell bestraft wurde. Erleben wir das wie-

der oder haben die Paradigmen gewechselt? In dem brandaktuellen "Der Platow

Brief“ Immobilien Spezial, das in wenigen Tagen erscheint, haben wir herausgearbei-

tet, dass im Euro tatsächlich die Rahmenbedingungen zumindest für die nächsten

Jahre neu definiert wurden. Das zeigt Victor im Moment deutlich auf. Victor be-

schreibt, was die institutionellen Investoren im Zusammenspiel von jeweils aktueller

Markt-Rendite und Markt-Miete heute für Top-Immobilien bezahlen. Vorsicht ist aller-

dings geboten, auf dieser Basis von einheitlichen Wertsteigerungen auszugehen. Die

Transaktionsorientierung des Index kann in der Bestandbewertung leicht zur Überin-

terpretation führen.

Der Victor-Chart, der die Indexentwicklung von 2003 bis heute zeigt, erinnert ein we-

nig an ein Werbelogo für die Immobilie. Es fehlt nur noch der dicke Pfeil nach rechts oben.

Für Volkswirte könnte Victor

aufzeigen, was Investoren heu-

te vom Euro halten. Für die

Bevölkerung scheint der Euro

inzwischen nur noch ein Ver-

zehrgutschein mit Verfallsda-

tum. Die Wertaufbewahrungs-

funktion ist vergessen. Für die

großen Player ist Geld nur ein

Excel-Spiel, das die innere

Verantwortung beim Geldaus-

geben überdeckt. Mit Politik-

versprechen bedrucktes Papier, ist meine Geld-Definition. Wer glaubt an die Versprechen?

„Sichere“ Staatsanleihen gibt es nicht mehr. Damit ersetzt die Zinsdifferenz den gesunden

technischen Verstand.

Der Indikatorwert hat zum Ende des Q1 ´15 einen Wert von 134,5 Punkte erreicht

und liegt damit um mehr als 11 Zähler über dem Peak aus 2007. Das ist allein ggü. Vorquar-

tal ein Plus von 1,7%. München und Frankfurt legten in nur 3 Monaten um +3,9% und +3,3%

zu. Im Jahresvergleich sind das im Metropolendurchschnitt +5,3%, wobei allein München mit

bester Jahresperformance um +8,8% zulegte. Daraus errechnet sich aus der Summe von

Mietrendite und Wertänderungsrendite eine „laufende jährliche Gesamtverzinsung (Total

Return) des Immobilienkapitals in den letzten 12 Monaten um +9,9%“. Hier setzt natürlich

der Irreführungscharakter an, denn die echte, vor einigen Jahren erworbene Immobilie muss

deswegen nicht die angegebene Wertänderungsrendite haben. Die IPD Datenbank echter

Bestandsimmobilien kommt für das sehr gute letzte Jahr z. B. nur auf eine Wertänderungs-

rendite von 0,7% (siehe Tabelle). Die stärkste Anlegergruppe in EMEA bei grenzüberschrei-

tenden Transaktionen in Q1 2015 waren opportunistische amerikanische Fonds. ►

publity: Weitere Auszahlungen

NR. 349 I 24. KW I 08.06.2015 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

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Auch der deutsche Immobilien-

markt dürfte damit zukünftig verstärkt von

der Zinspolitik abhängig werden, meint

JLL. Zwar ist München Spitzenreiter, je-

doch zeigt sich auch in Frankfurt mit

+3,3% nur für das Q1 ein deutlicher Preis-

sprung. Für Düsseldorf mit +0,0%, Ham-

burg mit -0,1% und Berlin -0,8% konnten

dagegen keine größeren Preissprünge

ermittelt werden. Die drei Städte rangie-

ren mit +4,3%, +4,1% und +1,6% auch im

Jahresvergleich deutlich hinter den bei-

den Top-Performern München (+8,8%)

und Frankfurt (+6,2%). Die Entwicklung

der Jahresperformance des VICTOR Pri-

me Office sorgt mit +9,9% für einen leich-

ten Zuwachs des Total Return gegenüber

dem Vorquartal (+ 9,7%). Mit München (+

13,1%) und Frankfurt (+ 10,9%) bewegen

sich zwei Städte dabei über der 10%-

Marke. Für die Innenstädte von Düssel-

dorf (+ 9,0%), Hamburg (+ 8,6%) und

Berlin (+ 6,2%) schlagen unterdurch-

schnittliche Werte zu Buche. ►

Eschborn: Dr. Christian

Schütz wird mit Wirkung

zum 15. Juni 2015 als Chief

Financial Officer (CFO) in die

Geschäftsführung der Aurelis

Real Estate GmbH & Co.

KG eintreten und dort die

Bereiche Finanzen & Control-

ling, Treasury und IT verant-

worten.

Schütz war zuletzt als Ge-

schäftsführer bei CORPUS

SIREO Investment Manage-

ment S.à r.l. verantwortlich

für die Konzeption und den

Vertrieb institutioneller Kapi-

talanlageprodukte.

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Da die zur Ermittlung des „Risikoaufschlages“ für Immobilien herangezogenen Ver-

gleichszinssätze „risikoloser“ Bonds weniger stark sinken als die Renditeanforderung der

Immobilien-Investoren ist auch der Risikoaufschlag auf Immobilieninvestments, der „JLL

Prime Risk Premium (JLL-PRP)“, leicht auf 499 Basispunkte gesunken (505 Basispunkte in

Q4 2014). Vor allem Deutschlands Big 5 ziehen nach wie vor viel internationales Kapital an,

meint JLL. Besonders US-Fonds und asiatische Fonds seien auf der Suche nach einem

relativen gesicherten und vertretbaren Return auf ihr Investment. Dabei sei auch zu be-

obachten, dass die Schere zwischen Prime- und Sekundärlagen zumindest nicht signifikant

größer werde, da neben Core-Objekten auch die B-Lagen in den Topstandorten zunehmend

auf der Einkaufsliste der Anleger stünden. □

Leipzig: Die publity Finanz-

gruppe konnte zur Verstär-

kung des Immobilien-Asset-

managements 3 Assetmana-

ger gewinnen. Konrad Mech

(30) schließt derzeit das Kon-

taktstudium Immobilienökono-

mie an der ire|bs Immobilien-

akademie erfolgreich ab.

Sabine Dorn (27) hat das

Studium zum Bachelor of

Art´s an der Universität

Leipzig/Universidade do

Porto erfolgreich abge-

schlossen. Christian Krenn

(30) war mehrere Jahre im

Property Management tätig.

publity verstärkt Assetmanagement


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Köln: Corpus Sireo ver-

stärkt ihre in Luxemburg an-

sässige Investment-

Management-Sparte. Dazu

beruft das Unternehmen

Hans Stuckart (43) und Tim

Brückner (37) in das Füh-

rungsteam der CORPUS

SIREO Investment Manage-

ment S.à r.l. Sie treten an

die Seite der bestehenden

Geschäftsführung und folgen

auf Dr. Christian Schütz, der

das Unternehmen aufgrund

seiner persönlichen Karriere-

planung im Juni verlässt.

Europa führt im City Investment Intensity Index

Deutsche Städte unter weltweiten Top Ten

Im neuesten City Investment Intensity Index von JLL notieren zwei deutsche Städte im

globalen Vergleich unter den Top 10: München auf Platz 2 und Frankfurt auf Platz 9.

Angeführt von London finden sich damit sieben europäische Städte unter den ersten

zehn: Oslo, Stockholm, Kopenhagen und Göteborg auf den Plätzen 3, 4, 5 und 10 ne-

ben den bereits genannten. Tokio und New York liegen in der Investmentintensität bei

Berücksichtigung der Größe der Metropolen erst in den 20 ern.

Der City Investment Intensity Index (CIII) konzentriert sich

auf Städte, die im Verhältnis zu ihrer Größe eine über-

durchschnittliche Performance im Blick auf Immobilien-

Investments zeigen. Er vergleicht das Volumen direkter

Immobilien-Investments im Verhältnis zur ökonomischen

Größe einer Stadt. Die Relativierung ist ein nützliches

Barometer für die Wettbewerbsfähigkeit einer Stadt. In

absoluten Zahlen finden sich in den Investment-Rankings

meist die Mega-Cities an der Spitze. Bezieht man die Grö-

ße der Städte mit ein, so liegen auf den Top 5 des welt-

weiten Rankings nur europäische Metropolen. Die einzige

Mega-City, die auch unter Berücksichtigung ihrer Einwohnerzahl in der Investmentintensität

ganz vorne steht, ist London (Foto). ►

Foto: AE

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Finanzmetropolen. Lon-

don liegt trotz seiner

Größe auch bei relativer

Betrachtung vor Mün-

chen, Oslo, Stockholm

und Kopenhagen. Eine

wachsende Bedeutung

als Finanzplatz zeigt

Warschau (15. Platz).

Im asiatisch-pazifischen

Raum stechen insbe-

sondere Sydney und

Auckland auf Platz 6

und 7 hervor. In Tokio

hat das Transaktionsvo-

lumen (Q2 2014 - Q1

2015) im 12-Monats-

Vergleich um 30% zu-

gelegt. □

empirica hält steuerliche Wohnungsbau-Förderung für falsch

Verbandsargumentation ginge nicht auf

In Folge aktueller „Landflucht“ in attraktive Metropolen,

niedriger Zinsen und volkswirtschaftlicher Verunsiche-

rung sind Mieten und Preise gestiegen. Wohnungsver-

bände fordern deshalb jetzt eine steuerliche Förderung

des Wohnungsbaus. Konkret soll die Abschreibung

(AfA) für neue Wohnimmobilien erhöht werden. Davon

verspricht sich lt. empirica die Wohnungswirtschaft

eine doppelte Dividende. Der Wohnungsneubau würde

angekurbelt und die Mieten würden sinken. Empirica

hält die Rechnung für falsch und sieht fünf Fallstricke

der steuerlichen Neubauförderung.

1. Die Mietpreisbremse beeinträchtige die mietsenkende

Wirkung steuerlicher Förderung. Zwar zeige die historische

Erfahrung, dass eine erhöhte AfA einen mietsenkenden

Effekt im Neubau haben könne, jedoch sei fraglich, ob die-

ser Effekt nach Einführung der Mietpreisbremse überhaupt

noch zum Tragen komme. Vermieter seien nur noch im

Neubau in der Mietgestaltung frei. Im Ergebnis werde man


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bei der Erstvermietung die Miete möglichst hoch ansetzen. Dies bremse die mietsenkende

Wirkung einer erhöhten AfA völlig aus.

2. Eine Steuerförderung des Neubaus sei kostentreibend. Steuerliche Effekte wür-

den durch Anbieter von Bauleistungen oder Bauland abgeschöpft. So seien z.B. in den

1990er Jahren neue Eigentumswohnungen infolge der Sonder-AfA Ost in Leipzig fast ge-

nauso teuer wie in München gewesen. Hinzu käme, dass die Bau-Wirtschaft derzeit ohnehin

nahe der Kapazitätsgrenze ausgelastet sei. Auch bei Bauland seien schon jetzt ausreichen-

de Flächenreserven Mangelware. Steuerliche Förderung würde also fast zwangsläufig in

höheren Bau- und Bodenpreisen verpuffen.

3. Steuerliche Förderungen sind gar nicht mehr notwendig. Der Wohnungsbau

gewinne ohnehin schon an Fahrt. Nach jahrelanger Talfahrt sei der Wohnungsneubau seit

der Talsohle 2009 um mehr als ein Drittel angestiegen und liege damit nur noch 5% unter

dem errechneten Soll. Darüber hinaus drängten viele neue Investoren wie Versicherungen,

Fonds oder auch Privathaushalte aus dem In- und Ausland auf den Markt für

deutsche Wohnimmobilien. Weitere Anreize für Immobilienanlagen seien damit derzeit

schlicht nicht erforderlich.

4. Steuerliche Förderungen führen zu Fehlallokation. Steuerliche Anreize für den

Mietwohnungsbau seien nicht nur nicht erforderlich, sondern sie wirkten auch prozyklisch

und seien daher sogar potentiell schädlich. Bereits jetzt bestünde die Gefahr einer Immobi-

lienblase. Das erhöhe in der aktuellen Lage die Gefahr eines künftigen Überangebotes mit

Leerständen, Preisverfall und dem Platzen einer Blase. ►

vdp

London/Offenbach: Doric

hat den bis 2017 laufenden

Mietvertrag mit dem Vermö-

gensverwalter Montanaro

Asset Management Ltd.

im Immobilienkomplex Lion

Plaza in der City of London

bis 2025 verlängert. Die

Mietfläche befindet sich im

1. Stockwerk umfasst rund

4.000 sq.ft. Die bestehende

Miete konnte um 20% erhöht

werden.

Das kernsanierte Objekt Lion

Plaza mit seiner historischen

Fassade ist vollständig ver-

mietet. Eigentümer ist der

GENO EuropaFonds 2.

Die Immobilienaktivitäten der

Doric Gruppe sind in der

Quadoro Doric Real Estate

GmbH gebündelt.

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5. Steuervorteile treiben Spekulation und

wirken sozial ungerecht. Höhere Abschreibungs-

sätze erhöhen die Rendite vor allem für Investoren

mit hohen Steuersätzen. Jede Steuerförderung

habe eine neue Gerechtigkeitsdiskussion hervor-

gerufen, die stets in der Forderung mündete,

„Steuerschlupflöcher für die Reichen“ schnellst-

möglich wieder zu stopfen.

Fazit: Eine steuerliche Förderung des

Wohnungsbaus würde eher schaden als nutzen.

Der Vorteil würde bei Mietern nicht ankommen.

Dagegen bestehe die reale Gefahr, dass am fal-

schen Ort die falschen Objekte und davon zu viele

gebaut würden. Leerstände und Preisblasen wür-

den begünstigt. Zusätzlich sind nach „Der Immobi-

lienbrief“-Überzeugung flächendeckende Gieß-

kannen-Modelle steuerlicher Pauschalförderung

nicht geeignet, regionale Engpässe zu beseitigen.

Es gibt keine flächendeckende Wohnungsknapp-

heit in Deutschland. Wieso empirica dieses Argu-

ment auslässt, bleibt schleierhaft.

Trotz Top-Konjunktur nur wenig neue Büros

Projektplanungen auf niedrigstem Wert seit 15 Jahren

Wieder einmal ist es so weit, dass über 10 Jah-

re alte Analysen von „Der Immobilienbrief“

durch die Realität belegt werden. Wir hatten

Ihnen vor 10 Jahren berechnet, dass durch die

Überbauung des Internet-Booms Verhaltens-

mechanismen für mindestens 3 Zyklen geän-

dert werden würden. Nach aktueller Analyse

von BNP Paribas Real Estate Deutschland

scheint sich seit der Finanz- und Wirtschafts-

krise das Neubauvolumen sowohl von der

Nachfrage- und Umsatzentwicklung als auch

vom Konjunkturverlauf entkoppelt zu haben.

An den großen deutschen Bürostandorten wür-

den seitdem nur vergleichsweise wenig neue

Flächen gebaut. Die insgesamt dynamischere

Entwicklung der Büromärkte als im Frühjahrs-

gutachten des Rates der Immobilienweisen

noch zu Beginn des Jahres prognostiziert wur-

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Das sei früher anders gewesen. Zuvor sei die

Entwicklung des Projekt- und Fertigstellungsvolumen in

einem zyklischen Verlauf den gesamtwirtschaftlichen Zyk-

len gefolgt. In Phasen steigender Umsätze und sinkender

Leerstände hätten früher die Entwickler viele neue Bau-

vorhaben angeschoben. Bei dem daraus resultierenden

Überangebot, wurde dann die Bautätigkeit rapide herun-

tergefahren. Vor ca. 10 Jahren hatten Ihnen „Der Platow

Brief“ und „Der Immobilienbrief“ nach Vorliegen der

Überbauungszahlen des Internet-Booms, die bis etwa

2003 fertig gestellt wurden, vorgerechnet, dass sich für

wahrscheinlich 3 Zyklen das Verhalten ändern werde. Das

habe Auswirkungen auf Neubau und Mieten. Zukünftig

(aus 2005er Sicht) würden nicht mehr Überangebot und

Knappheit sich abwechseln, sondern Überangebot mit

weniger Nachfrage mit Überangebot mit mehr Nachfrage.

Ausgenommen seien nur kleine Nischenmärkte, neue

Segmente oder eben absolute Topmärkte „Class A, Spit-

zenlage, Neubau, Erstbezug“.

Ein vergleichbares Bild zeigen lt. BNPPRE die

Projektplanungen. Die Projektpipeline für alle Vorhaben

mit einer Realisierungswahrscheinlichkeit von mindestens


de, wirkt sich (noch) nicht aus (siehe ZIA-Artikel unten).

Auch die Projektplanungen lägen auf dem niedrigsten

Wert seit 15 Jahren. Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht

könnte das auch ein Zeichen sein, dass die Profis den

aktuellen Jubelmeldungen doch nicht so recht trauen

oder vielleicht doch in der Lage sind, über Demografie-

Folgen für Büros nachzudenken. Zudem lohnt es sich

vielleicht auch zu reflektieren, inwieweit die vorrangige

Berichterstattung über Core und fehlende Investitionsge-

legenheiten die breite Realität wirklich abbildet.

Seit über fünf Jahren bewege sich die jährliche Bautätigkeit

an den Big-Six-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,

Hamburg, Köln und München stabil in einem relativ engen

Korridor zwischen 0,75 und 0,95 Mio. qm pro Jahr, recher-

chiert BNP Paribas Real Estate Deutschland (BNPPRE). Der

höchste Wert sei 2014 mit 950.000 qm erreicht worden. Hier-

zu habe aber ein überproportional hoher Anteil größerer Ei-

gennutzerobjekte wie die neue EZB-Zentrale mit allein knapp

150.000 qm maßgeblich beigetragen. Für 2015 zeichne sich

ein Fertigstellungsvolumen in Höhe von knapp 900.000 qm

ab. Der größte Anteil hiervon entfalle mit 288.000 qm auf

München.

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Der Wohnimmobilienfonds für Deutschland:

PROJECT Wohnen 14

Werte für Generationen

12 GETÄTIGTE OBJEKTINVESTITIONEN

50% belaufe sich an den Big-Six-Standorten aktuell auf rund 5,8 Mio. qm. Dies sei der

niedrigste Wert der vergangenen 15 Jahre. Er läge gleichzeitig um knapp 15% unter dem

langjährigen Durchschnitt. Als Gründe macht BNPPRE zum einen auf Bankenseite noch

die schweren Zeiten der Finanzkrise aus. Nur relativ risikoarme Projekte würden finanziert.

Zum anderen würden „die Entwickler selbst gezielter auf die Marktentwicklungen

reagieren und sich beispielsweise nicht vom aktuellen Investmentboom verrückt machen

lassen.“ BNPPRE schiebt die Erkenntnis nach, dass das „Wichtigste für eine

erfolgreiche Projektentwicklung ... nach wie vor die Nutzer (seien) und die Nachfrage und

Flächenumsätze ... nun einmal an der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung (hinge), die sich

heute mehr denn je aufgrund externer Einflüsse und Unsicherheiten kurzfristig ändern“ kön-

ne. Glückwunsch zum Erkenntnisschub! □

Deutscher Büroimmobilienmarkt dynamischer als erwartet

ZIA fasst Büromarktdaten noch einmal zusammen

Im Nachtrag zur Vielzahl der Maklerberichterstattungen jeweils zu Quartalsende sieht

sich der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss wohl noch einmal in der Pflicht, in einer

Pressekonferenz eine wissenschaftliche Zusammenfassung der Büromärkte zu ge-

ben. Sinnvolle Zielgruppe sind sicherlich die Journalisten aus Publikums- und Rand-

medien, die Verbandsaussagen mehr trauen als Maklerberichten oder letztere erst gar

nicht zur Kenntnis nehmen. Die Erkenntnisse: Renditen geraten weiter unter Druck.

Investoren weichen auf alternative Assetklassen aus. Mietpreissteigerungen stoßen

vielerorts an ihre Grenzen. (WR)

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sieht in einer Pressekonferenz deutsche Büroim-

mobilien bei nationalen und internationalen Investoren hoch im Kurs stehen. Die Niedrig-

zinspolitik der Europäischen Zentralbank sorge für einen weiterhin hohen Kapitalzustrom am

Büroimmobilienmarkt. Als Folge stiegen die Kaufpreise. Die von Investoren geforderten

Renditen blieben weiter unter Druck. Insgesamt sei die Entwicklung der Büromärkte deutlich

dynamischer als im Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen zu Beginn des

Jahres prognostiziert wurde. Die Aussichten für das laufende Jahr seien positiv.

Für Andreas Wellstein, Researcher bei der DekaBank, hängen die Preise vieler

Assetklassen am Tropf der Geldpolitik. Die Bewertungs-Multiples seien bei Anleihen bereits

weit jenseits historischer Werte. Aktien seien noch im Rahmen. Immobilienbewertungen

seien leicht erhöht. Die weitere Entwicklung sei abhängig vom Zinsniveau und damit von der

Geldpolitik. Neu sei, dass institutionelle Investoren bei ihren Investmententscheidungen

immer häufiger über kleinere „Schönheitsfehler“ wie beispielsweise geringe Leerstände hin-

wegsehen würden. Objekte in B-Städten versprächen zwar höhere Renditen, jedoch sei die

Anzahl attraktiver Gebäude dort nach wie vor gering. Die Märkte dieser Standorte seien eng

und deswegen risikoreicher. Bei geringer Marktliquidität sei nicht sichergestellt, ein Objekt

zum Wunschzeitpunkt wieder veräußern zu können. „Der Immobilienbrief“ ist hier allerdings

weniger skeptisch. Zum einen besteht im Rahmen eines gestreuten Portfolios nicht die Not-

wendigkeit, sich gerade von nicht marktgängigen Objekten zu trennen und zum anderen

sind in meist für alle gleichzeitig schwierigen Zeiten auch an Topstandorten Verkäufe nur mit

erheblichen Preiszugeständnissen möglich, wie London in Folge der Finanzkrise demons-

trierte. Die trifft insbesondere dann zu, wenn sich volkswirtschaftliche Problem auf die Ver-

mietungssituation auswirkten. □


Hockenheim: Die von der

balandis real estate ag ver-

waltete Fondsgesellschaft

DLF 92/12 i. L. veräußert

eine Multi-Tenant-Immobilie

an einen lokalen Investor. Die

über 2.000 qm große, 1992

fertig gestellte Liegenschaft,

deren Hauptmieter eine Sys-

temgastronomiekette ist, be-

findet sich an einem wichti-

gen Verkehrsknotenpunkt

von Hockenheim.

Claudia Gerum, Vorstand

für Asset Management bei

der balandis real estate ag

ist der Ansicht, dass für die

Fondsgesellschaft ein opti-

males Ergebnis erzielt wer-

den konnte.

Dublin: Die Union Invest-

ment erwirbt für das Portfo-

lio des Offenen Immobilien-

fonds UniImmo: Europa den

Bürokomplex „4 + 5 Grand

Canal Square“ für rund 230

Mio. Euro. Verkäufer ist der

irische Projektentwickler

Chartered Land zusammen

mit der staatlichen National

Asset Management

Agency.

Das aus zwei Gebäuden mit

einer Gesamtfläche von rund

23.300 qm bestehende En-

semble ist vollständig und

mit einer durchschnittlichen

Restlaufzeit von über zehn

Jahren vermietet. Das Büro-

ensemble ist mit 147 Stell-

plätzen ausgestattet.

Deals Deals Deals

Mailand: Cornerstone Real

Estate Advisers LLC hat

Valeria Falcone zum Count-

ry Head Italien ernannt.

Falcone war zuvor für die

Carlyle Group als Ge-

schäftsführerin tätig. Sie

berichtet an Julian Gabriel,

Head of Investment Europe

mit Sitz in London.

Zeitgleich mit dieser Ernen-

nung wird Cornerstone zudem

ein Büro in Mailand eröffnen.

Nach der Akquisition von

PAMERA Asset Manage-

ment in Deutschland im

vergangenen Jahr ist das

ein weiterer Schritt, um das

Europageschäft weiter aus-

zubauen.

Personalie Charlottenburger Mietspiegel-Urteil setzt lediglich BGH Urteil um

„Unwirksamkeits“-Bedeutung weit über Amtsgerichts-Niveau

Michael Eggert LL.M. , Noerr LLP

Es ist nicht erinnerlich, dass das Urteil eines einfachen Amtsgerichts jemals solche

Wellen geschlagen hätte, wie das Urteil des Amtsgericht Charlottenburg vom

11.05.2015, mit dem der Berliner Mietspiegel 2013 mangels Wissenschaftlichkeit für

unwirksam erklärt wurde. Kaum ein Grundbesitzer-Verband, der diesem Urteil nicht

Beispiels Funktion zuordnete, kaum ein Mieter-Verband,

der das Urteil nicht als verirrte Einzelmeinung abtat und

kaum ein Politiker der in Berlin regierenden Koalition, der

nicht tapfer die Mietpreisbremse als völlig unbeeinträch-

tigt gesund gebetet hätte. Dabei war das Charlottenbur-

ger Urteil nichts anderes als die Umsetzung des BGH-

Urteils aus November 2013, das sich zudem sogar noch

auf den Berliner Mietspiegel bezog.

Das amtsgerichtliche Urteil ist nicht vom Himmel

gefallen. Auf 12 Seiten zitiert die Amtsrichterin ein Urteil

des BGH vom 06. November 2013

(Aktenzeichen VIII ZR 346/12) nicht weniger als 5 mal: das

höchstrichterliche Urteil, das Kenner der Materie als Zeitenwende in der Beurteilung von Miet-

spiegeln bezeichnen: denn in diesem Urteil haben die höchsten Zivilrichter der Bundesrepub-

lik ausgeführt, dass nicht überall, wo die Kommunalpolitik das Etikett „qualifizierter Mietspie-


RMC

��

gel“ aufklebt, auch ein qualifizierter Mietspiegel im

Sinne von § 558d BGB drin ist. Derartig qualifizierten

Mitspiegeln kommt kraft Gesetzes (§ 558d Abs. 3

BGB) die Vermutung der Richtigkeit zu, sodass sie in

einem Prozess nahezu unangreifbar sind: es reicht

nicht aus, ihre Glaubwürdigkeit zu erschüttern, gemäß

§ 418 und § 292 ZPO muss vielmehr der vollständige

Beweis des Gegenteils geführt werden. Diese extrem

hohe Hürde galt als unüberwindbar.

Unüberwindbar, solange bis der BGH im Jahr

2013 einen Umweg um diese Hürde wies: indem er

daran erinnerte, dass nur diejenigen Mietspiegel derart

unangreifbar seien, die „nach wissenschaftlichen Krite-

rien“ aufgestellt worden seien. In seinem Urteil ist der

BGH noch weiter gegangen und hat beispielhaft aufge-

zeigt mit welchen Argumenten ein Angriff auf die Wis-

senschaftlichkeit des Mietspiegels erfolgreich geführt

werden könne. Und wie ein Vermieter vor Gericht ar-

gumentieren müsse, um eine über der Mietspiegel-

grenze liegende Mieterhöhung durchzusetzen.

Der vor dem Amtsgericht Charlottenburg kla-

gende Vermieter hat nichts anderes getan, als diese

Gebrauchsanweisung des BGH handwerklich sauber

umzusetzen. Dass er mit dieser Argumentation vor

dem Amtsgericht Charlottenburg Erfolg hat, ist nicht

erstaunlich, denn das zugrunde liegende Urteil des

BGH bezog sich auf den Berliner Mietspiegel und ließ

an dessen Wirksamkeit mehr als deutliche Zweifel

erkennen. Schließlich hatte der BGH in seinem Urteil

das entgegenstehende Berufungsurteil des Landge-

richts Berlin aufgehoben.

Aufgrund der Genese des amtsgerichtlichen

Urteil ist es auch nicht verwegen vorherzusagen, dass

dieses höchstwahrscheinlich durch die Instanzen be-

stätigt werden wird. Und dass der BGH, wenn er denn

erneut über den Mietspiegel von Berlin zu befinden

hat, sich mit hoher Wahrscheinlichkeit an die von ihm

selbstgesetzten Kriterien halten wird.

Ein Mietspiegel: zwei Achillesfersen. Ge-

nauso verfehlt wie die Kritik an der Amtsrichterin sind

die Angriffe auf den Gerichtsgutachter. Zum einen

handelt es sich gerade nicht um einen

„querulatorischen Einzelgänger“ sondern um einen

angesehenen Statistik-Professor. Und zum anderen

hat er genau diejenigen Fragen in seinem Gutachten

beantwortet, die bereits der BGH an den Berliner Miet-

Bf


Bouwfonds Investment Management ist der Geschäftsbereich für Real Asset Anlage-lösungen innerhalb der Rabo Real Estate Group, eine der führenden Immobilien gesellschaften Europas. Wir bieten innovative Investment-möglichkeiten für institutionelle und private Anleger in Immobilien, Infra struktur und natürliche Ressourcen. In diesen Kategorien konzentrieren wir uns auf fünf Sektoren: Gewerbe immobilien, Wohnimmobilien, Park hausimmobilien, Kommunikations infra-struktur und Farmland. Der Wert des verwalte-ten Gesamt portfolios beläuft sich auf 5,7 Mrd. €. Bouwfonds Investment Management unter-hält regionale Geschäftsstellen in den Nieder-landen, Deutschland, Frankreich, Polen und Rumänien mit über 150 Vollzeitbeschäftigten.

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Fokussierung auf Real Assets

Frankfurt: Die InterConti-

nental Hotels Group PLC

hat das letzte in ihrem Eigen-

tum befindliche europäische

Hotel InterContinental Paris -

Le Grand im Rahmen einer

Sale- und Manage-Back Ver-

einbarung an die Constellati-

on Hotels Holding Limited

mit Sitz in Qatar verkauft. Der

Kaufpreis (470 Zimmer) be-

läuft sich auf 330 Mio. Euro.

Zusätzlich ist auch eine um-

fassende Renovierung der

Immobilie vereinbart. Die

Hotels & Hospitality Group

von JLL hat die InterConti-

nental Hotels beraten.

Ulm: TIAA Henderson Real

Estate hat zusammen mit

Palmira Capital Partners

ein 8.000 qm großes Paket-

umschlaglager für das Portfo-

lio des German Logistics

Fund (GLOF) in Dettingen-

erworben. Das Objet wird

vom Logistikdienstleister

trans-o-flex genutzt. Ver-

käufer ist ein von AXA Invest-

ment Managers verwalteter

Investment-Fonds.

Köln: Freshfields Bruck-

haus Deringer hat die Cre-

dit Suisse AM Immobilien

Kapitalanlagegesellschaft

beim Verkauf des sogenann-

ten „Odin“-Portfolios an Orion

Capital Managers beraten.

Das Odin-Portfolio besteht

aus 19 überwiegend büroge-

nutzten Immobilien in

Deutschland und haben ei-

nen Verkehrswert von rd. 625

Mio. Euro. Sie stammen aus

den sich in Abwicklung befin-

denden Immobilien-Sonder-

vermögen CS Euroreal und

CS Property Dynamic.

spiegel gestellt hat: Wie kann es sein, dass in einer so komplexen Stadt wie Berlin nur 3

Kriterien ausreichen, um die Lage einer Wohnung zutreffend zu charakterisieren? Eine Fra-

ge, die umso berechtigter ist, als bei der Erstellung des Berliner Mietspiegels zwischen Woh-

nungen im Zentrum und im Außenbereich unterschieden wird, während diese sinnvolle Diffe-

renzierung sich im Mietspiegel selbst nicht mehr niederschlägt.

Genauso unwissenschaftlich ist das Verfahren aus der Daten-Stichprobe alle dieje-

nigen Mieten – nämlich alle über EUR 7,00 / qm liegenden Mieten – auszusortieren. Das ist

kein „Aussondern von Wuchermieten“ unter der Flagge „Extremwertbereinigung“, sondern

das Streben nach dem gewünschten Ergebnis.

Keine Flucht in die Zukunft. Und deshalb ist der Optimismus des Senators

auch nicht nachzuvollziehen, der darauf setzt, der neue Berliner Mietspiegel 2015 sei

„rechtssicherer“, weil er „einen Fehler des alten Mietspiegels nicht wiederholt“.

„Rechtssicherer“ gibt es genauso wenig wie „weniger schwanger“. Ein einziger der vom BGH

genannten Fehler führt zum Verlust der Wissenschaftlichkeit. Natürlich hat der Berliner Se-

nator Recht, wenn er darauf hinweist, dass auch andere Städte bei der Aufstellung ihrer

Mietspiegel das Berliner Verfahren anwenden. Und deshalb werden alle Mietspiegel in der

gesamten Bundesrepublik, die von interessierten Vermietern vor den zuständigen Amtsge-

richten als unwissenschaftlich angegriffen werden können, ihre privilegierte Stellung als

„qualifizierte Mietspiegel“ verlieren, spätestens beim BGH. Damit fällt das wichtigste Vehikel

um Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis zu begründen und zu limitieren weg.

Die Mietpreisbremse ist auf Sand gebaut. Als Brandbeschleuniger wirkt in

dieser Situation, dass der ab 01. Juni 2015 in Kraft tretende Mietpreisbremse dadurch das

Fundament entzogen wird. Diese begrenzt bei einer Neuvermietung die Miete und knüpft sie

an die „ortsübliche Vergleichsmiete“. Für die Ermittlung dieser ortsüblichen Vergleichsmiete

gibt es bisher aber nur ein einziges Instrument, das durch die gesetzliche Richtigkeitsvermu-

tung nobilitiert ist. Nämlich den qualifizierten Mietspiegel. Fällt dieser weg, kann die ortsübli-

che Vergleichsmiete nur durch Vergleichswohnungen oder Mietgutachter festgestellt wer-

den. Diese Erkenntnismittel sind nicht nur teurer als der kostenlose Blick in einen wirklich

qualifizierten Mietspiegel, ob sich ein solches Begründungsmittel vor dem Zivilgericht durch-

setzt, kann im Vorhinein niemand sagen. Im Endeffekt kann kein Vermieter, ohne zu prozes-

sieren, rechtssicher feststellen, wie hoch die zulässige Miete ist. Zwar kann er sich

(Kostenpunkt EUR 1.000 bis EUR 3.000) ein Gutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete

anfertigen lassen. Ob ein vom Mieter bestellter Gegen-Gutachter oder ein gerichtlicher Gut-

achter aber zum gleichen Ergebnis kommen, ist nach der gerichtlichen Praxis äußerst zwei-

felhaft.

Hausaufgaben für den Gesetzgeber. Es ist im Übrigen nicht so, dass die groß-

koalitionären Eltern der Mietpreisbremse kein Problembewusstsein gehabt hätten. Unter

Ziffer 4.2 haben sie auf Seite 81 des Koalitionsvertrags sich zum Ziel gesetzt: „Dass im Miet-

spiegel die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher

dargestellt wird.“ Dem liegt die richtige Diagnose zu Grunde: derzeit sind die Mietspiegel auf

einer zu schmalen und meist unwissenschaftlichen Datenbasis erstellt und bilden die Reali-

tät nicht ab. Das weiß im Übrigen jeder, der versucht, zu Mietspiegelpreisen eine neue Woh-

nung anzumieten. Und deshalb ist es wichtig, dass es endlich ein Gesetz gibt, mit dem bun-

deseinheitlich festgeschrieben wird, welche Mindeststandards bei der Erstellung eines quali-

fizierten Mietspiegels zu erfüllen sind. Immerhin, in der Woche nach dem Charlottenburger

Erdbeben hat sich eine interministerielle Arbeitsgruppe dieses Themas angenommen. Es

war deren erstes Treffen. □

Deals Deals Deals


kündigte Mietpreisbremse überhaupt ein mögliches Regula-

tiv sein könne.

Die unterschiedliche Entwicklung der Kaufpreise

und Mieten wird mit Blick auf den Chart, der seit 2007 den

aufsteigenden Ast des aktuellen Zyklus abbildet, deutlich.

Während seit 2007 die Kaufpreise für Neubauwohnungen

kontinuierlich zulegten, pausierten Bestandswohnungen

in der Preisentwicklung noch weitere drei Jahre. Erst ab

Anfang 2010 geht es auch hier kontinuierlich bergauf.

Die Mieten legten dagegen deutlich leichter aber dafür kon-

tinuierlich seit 2007 zu. Zunächst einmal zogen sie den

Preisen für Bestandswohnungen davon. Seit Ende 2012 hat

aber auch hier die Preisentwicklung die Mietentwicklung

deutlich überholt. ►

Während dieser Trend im IMX, die

Immobilienindex von Immobilien-

scout24, vor wenigen Monaten nur

in den größeren Metropolen deutlich

sichtbar gewesen sei, stiegen nun

auch in vielen Mittelstädten die An-

gebotspreise stärker als die Ange-

botsmieten, stellt Michael Kiefer,

Chefanalyst IS24 fest. Käufer wür-

den geringere Mietrenditen akzep-

tieren. Es sei jedoch fraglich, ob das

die Kaufentscheidung der Eigennut-

zer beeinflussen werde, denn die Wertentwicklungsperspek-

tiven seien mit anhaltendem Immobilien-Boom weiterhin

positiv. Insofern sei es eine spannende Frage, ob die ange-


Garbe

Preisentwicklung bei Wohnen beruhigt

Trotzdem öffnet sich Schere zwischen Mieten und Kaufpreisen immer weiter

Der IMX April 2015 von Immobilienscout24 sieht eine Beruhigung bei der Miet- und Preisentwicklung. Während aber

in April die Angebotsmieten deutschlandweit um 0,3 Prozentpunkte angestiegen seien, hätten sich die Kaufpreise um

1 Prozentpunkt verteuert. Immobilienscout24 erwartet eine Fortsetzung des Trends, der sich seit Beginn des Jahres

verschärft habe. Die Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung werde sich weiter öffnen.

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Der Blick auf die aktuelle Preisentwicklung des In-

dex für April macht deutlich, dass sich bei den Angebotsprei-

sen für Neubau-Wohnhäuser die im Trend negative Preis-

entwicklung der Vormonate im April fortgesetzt hat. Eine

Seitwärtsbewegung sei mittelfristig sehr wahrscheinlich,

meint Kiefer. Die Angebotspreise für Bestands-Wohnhäuser

hätten ihren leicht verstärkten Preisanstieg der Vormonate

im April fortgesetzt. Weiterhin leicht steigende Preise seien

mittelfristig wahrscheinlich. Ungebrochen sei der Preisauf-

trieb bei den Angebotspreisen für Neubau-Wohnungen. Hier

seien auch im April die Angebotspreise weiter deutlich

gestiegen. Eine Fortsetzung dieser Entwicklung sei wahr-

scheinlich. Das gleiche gelte auch für die Angebotspreisen

von Bestands-Wohnungen. Die Preise im Bestand stiegen

ebenfalls mit höherer Intensität und folgten damit dem

Trend der Vormonate. Leicht steigende Preise wären auch

hier mittelfristig sehr wahrscheinlich. Dagegen blieben die

Angebotsmieten bei Wohnungen in der Entwicklung kon-

stant. Sie würden in den kommenden Monaten weiterhin

leicht steigen. □

Gastkommentar zum deutschen Arbeitsmarkt aus der Schweiz

Deutsches Lohnniveau zu niedrig

Dr. Karsten Junius,

Chefvolkswirt Bank J. Safra Sarasin, Zürich

Der Arbeitskampf ist zurück. Deutschland bewegt sich.

Deutschland bewegt sich auf eine Art und Weise, die

wir seit Jahren nicht mehr kennen. Und das ist kein

Wunder, denn die Arbeitslosenquoten befinden sich auf

dem niedrigsten Stand seit über 20 Jahren. Die Unter-

nehmen verweisen auf Fachkräftemangel, das Export-

geschäft brummt. Klar, dass die Forderungen der Ge-

werkschaften ansteigen. Aber was hat das mit dem Im-

mobilienmarkt zu tun? Sehr viel! Es reflektiert eine mak-

roökonomische Situation und führt zu Anpassungspro-

zessen, die für den Immobilienmarkt weiterhin sehr po-

sitiv sind. Aber zunächst zum Arbeitsmarkt. Die Forde-

rungen einzelner Gewerkschaften soll hier nicht kom-

mentiert werden. Was aber leicht zu erkennen ist, ist

dass das deutsche Lohnniveau insgesamt deutlich zu

niedrig ist.

Für die Erkenntnis, dass das deutsche Lohnni-

veau insgesamt deutlich zu niedrig ist, braucht man keine

Schweizer Brille auf zu haben. Es soll auch nicht die Lohn-

zurückhaltung des letzten Jahrzehnts kritisiert werden. Das

Statistische Bundesamt hat jüngst erst veröffentlicht, dass

die Arbeitskosten in der Privatwirtschaft in Deutschland mit

31,8 Euro lediglich knapp über dem Euroland-Durchschnitt

von 29,2 Euro liegen. Aber so wie auch die Produktivität

nicht in allen Ländern die gleiche ist, müssen die Löhne es

auch nicht sein. Schliesslich weist Deutschland mit 4,7%

die niedrigste Erwerbslosenquote in der EU auf. Der Ar-

beitsmarkt in Deutschland ist eng und inzwischen auf Zu-

wanderung angewiesen. ►

München: Invesco Real

Estate hat die Immobilie

Neue Hopfenpost am Arnulf-

park erworben, einen reprä-

sentativen Büro-, Handels-

und Datencenterkomplex mit

einer Bruttogeschossfläche

von 50.000 qm. Neben gro-

ßen Büro- und Einzelhan-

delsflächen umfasst die Im-

mobilie mit einer diversifizier-

ten Mieterstruktur ca. 21.300

qm an Datencenter-

Einheiten. Die Akquisition

ist Teil des Akquisitionspro-

gramms für das aktiv gema-

nagte Portfolio des paneuro-

päischen Flaggschiff-Fonds

von IRE.

IRE wurde von CMS und

Mürle Partner beraten. Die

Verkäuferin der Immobilie

wurde von CBRE, GSK und

REAG beraten.

Deal Das für Deutschland wesentlich wichtigere Ungleichgewicht liegt woanders - in der

Leistungsbilanz. Die EU-Kommission prognostiziert, dass der Leistungsbilanzüberschuss

Deutschlands dieses Jahr bei 7,9% liegen wird. Ein

persistenter Wert von über 6% ist eine Indikation für

ein exzessives externes Ungleichgewicht. Die inlän-

dische Produktion ist deutlich höher als die inländi-

sche Nachfrage. In Zeiten hoher Arbeitslosigkeit

kann das erwünscht sein. Die Auslandsnachfrage

kuriert dann das Arbeitsmarktungleichgewicht. Ist

letzteres aber nicht mehr vorhanden, dann bedeutet

ein hoher Exportüberschuss lediglich, dass in

Deutschland effektiv mehr gearbeitet wird als not-

wendig ist, um den aktuellen Konsumbedarf zu de-

cken. Wir arbeiten also für andere und sparen, statt

zu konsumieren.

Bei einer flexiblen Währung würde in dieser Situation ein steigender Wechselkurs

die Wettbewerbsfähigkeit reduzieren und die Importe erhöhen – ein auch in Deutschland

akzeptierter Marktmechanismus. Bei wie in der Währungsunion festen Wechselkursen lässt

sich das gleiche Resultat über den Lohnmechanismus erreichen. Deshalb wurde Ländern

in der Währungsunion, die unter einer zu schwachen Wettbewerbsfähigkeit und Handelsbi-

lanzdefiziten zu leiden hatten, in den letzten Jahren gerne verordnet, über Lohnzurückhal-

tung wettbewerbsfähiger zu werden und so die inländische Produktion und den inländi-

schen Verbrauch wieder ins Gleichgewicht zurück zu bringen. ►


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Dr. Karsten Junius

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Aber können auch zu hohe Leistungsbilanzüber-

schüsse unerwünscht sein? Sicherlich. Und zwar genau

dann, wenn die daraus resultierenden Einnahmen und Er-

sparnisse nicht optimal genutzt werden können. Genau dies

ist in Deutschland sehr wahrscheinlich. Wir investieren unse-

re Ersparnisse in Ländern, die ähnliche demographische

Probleme haben wie wir. Die Vorstellung, dass deutsche

Rentner zukünftig ihren Lebensabend in Saus und Braus

verbringen können, weil die in der Euroland-Peripherie ange-

legten Exportüberschüsse reichlich Zinsen und Dividenden

erbringen, ist mehr als optimistisch. Kaum vorstellbar ist,

dass die meisten anderen Länder der Währungsunion ihren

Konsum zurückschrauben und hohe Leistungsbilanzüber-

schüsse erwirtschaften, um ihre Auslandsschulden an

Deutschland und die Niederlande zurückzuzahlen. Athen

lässt grüßen.

Mit anderen Worten ist es immer problematisch, der

einzige in einer Familie zu sein, der spart. Früher oder später

wird der Ruf nach Solidarität, Konvergenz, Kohäsion oder

ähnlich positiv besetzten Umverteilungsforderungen kom-

men. Dann werden die positiven Nettoauslandsinvestitionen

von Deutschland und den Niederlanden, die 42% und 47%

des BIP betragen, verglichen mit negativen Werten von -

115% in Portugal und -93% des BIP in Spanien.

Diese unvermeidbaren „Familienkonflikte“ und der

Ersparnisverlust in Deutschland werden zu vermeiden sein,

wenn die aktuellen Ungleichgewichte beseitigt werden und

die inländische Nachfrage relativ zur Auslandsnachfrage an-

steigt. Dazu bestehen mehrere Möglichkeiten: Die Fiskal-,

Struktur- und Lohnpolitik. Beharrt man auf einem ausgegli-

chenen Haushalt und verweigert sich tiefgreifenden Struktur-

reformen, dann bleibt lediglich die Lohnpolitik. Höhere inlän-

dische Löhne führen natürlicherweise zu höheren Einkom-

men und Preisen und dadurch letztlich auch zu einem stei-

genden Miet- und Immobilienpreisniveau. Und was passiert,

wenn die Löhne, der Konsum und die Importe in Deutschland

nicht steigen? Nun, zum einen geht dann wohl die aktuell

erhöhte Streiktätigkeit weiter. Und zum anderen wird der EZB

nichts anderes übrig bleiben, als die Zinsen noch länger nied-

rig zu halten, bis in anderen Ländern der Währungsunion die

Konsumnachfrage wieder ansteigt und die Euroland-

Konjunktur belebt. Für den Immobilienmarkt wäre auch das

Szenario positiv. Niedrige Zinsen haben ihm noch nie ge-

schadet. ([email protected], Tel. 0041 79

552 59 51) □

Superzyklus überschreitet Zenit - Raiffei-sen Schweiz gibt Marktüberblick

Durchschnittsrendite 5,3%, abflachende Dynamik bei Wohnen, Büros schwierig

Die Kapitalerhöhung des Fonds für institutionelle Anle-

ger der Schweizer Raiffeisen-Gruppe, Raiffeisen Futura

Immo Fonds, um 50 Mio. SFR gibt den Bankern Anlass,

auf die Marktentwicklung zu schauen. Aus Investoren-

sicht erwirtschaften Schweizer Immobilien als Anlage

seit geraumer Zeit höhere Erträge als festverzinsliche

Wertpapiere. Die Kehrseite des günstigen Zinsumfeldes

seien die hohen Bewertungen und die durch eine hohe

Nachfrage induzierte Preisdynamik bei Renditeliegen-

schaften. Dennoch habe sich die relative Attraktivität

von Immobilienanlagen erhöht. Da in absehbarer Zeit

nicht mit substantiell höheren Zinsen zu rechnen sei,

dürfte lt. Raiffeisen diese Konstellation auf absehbare

Frist fortbestehen. Der Markt entwickelt sich jedoch

nicht einheitlich.

Im Jahr 2014 betrug die Gesamtrendite (Total Return) für

direkte Immobilienanlagen in der Schweiz über alle Liegen-

schaftskategorien 5,3%. Die

beste Performance wurde er-

neut mit Wohnimmobilien er-

reicht, die eine Gesamtrendite

von 6,1% erzielten. Der Raiffei-

sen Futura Immo Fonds pro-

fitiert lt. Marco Scheurer (Foto),

Mitglied der Geschäftsleitung

des Asset Managers, der Notenstein Privatbank AG, von

der relativen Attraktivität der Immobilieninvestments.

Die Entwicklungen im Wohneigentumsmarkt seien

nicht Resultat spekulativer Überhitzung, sondern Folge des

strukturellen Nachholbedarfs. Auf Grund von Nachfra-

gesättigung und Regulierungsmassnahmen geht Notenstein

von einer Beruhigung der Preisdynamik aus, die sich mittler-

weile schon abzeichne. Der Superzyklus am Schweizer

Immobilienmarkt für Wohneigentum habe seinen Zenit über-

schritten. Der große Nachfrageüberhang am Mietwohnungs-

markt halte aber die Mieten insbesondere in urbanen

Räumen stabil. Durch demographischen Entwicklungen sei

auch in der mittleren Frist mit einem Nachfrageüberhang zu

rechnen. Das Leerstandrisiko an Standorten mit guter Er-

reichbarkeit bleibe gering. ►


Krefeld: SEGRO European

Logistics Partnership hat

ein neu entwickeltes Logisti-

kobjekt für 66,6 Mio. Euro

von der Habacker Property

32 GmbH Co. KG erworben.

DSV ist Mieterin des Objek-

tes und hat einen langfristi-

gen Mietvertrag über zehn

Jahre für das Gesamtobjekt

abgeschlossen.

Das Logistikobjekt bietet eine

Gesamtfläche von 78.300

qm, davon 57.200 qm Lager-

fläche, eine 13.000 qm mes-

sende Umschlagshalle und

6.600 qm Bürofläche. DSV

verfügt zudem über die Opti-

on, die Umschlagshalle um

5.000 qm zu erweitern.

München: Freshfields

Bruckhaus Deringer hat

AXA Real Estate im Namen

der AXA Insurance Compa-

nies beim Erwerb des Ge-

bäudekomplexes „Elisenhof“

beraten. Verkäufer ist die

Tishman Speyer Gruppe.

Der Gebäudekomplex um-

fasst die Adressen Elisen-

straße 3, Luitpoldstraße 3,

Prielmayerstraße 3, Prielma-

yerstraße 1 sowie Luisenstra-

ße 4 und bietet seit 1984 auf

46.000 qm Fläche für Büros,

Handel und Gastronomie im

Herzen Münchens.

Düsseldorf: Die Münchner

Kanzlei KMLZ - Küffner

Maunz Langer Zugmaier

mietet rd. 550 qm in der

Hafenspitze im MedienHafen,

Speditionsstraße 21+23

von Deka Immobilien.

Colliers International war

beratend tätig.

Der Büromarkt ist durch ein schwierig gewordenes Umfeld gekennzeichnet. Gerade

international tätige Unternehmen und große Schweizer Konzerne erhöhen die Effizienz ihrer

Flächennutzung. Diese Entwicklung sei mittlerweile weit fortgeschritten. Da die Bautätigkeit

hoch sei, zeichne sich an verschiedenen Standorten ein Überangebot ab. Die Situation ge-

stalte sich jedoch lokal stark unterschiedlich. Einzelne Standorte böten auf Grund ihrer Lage

und der ansässigen Branchenstruktur nach wie vor Potential. Insbesondere in kleineren

Büroflächenmärkten mit Fokus auf binnenmarktorientierte Branchen fänden sich gute Anla-

gemöglichkeiten. □

Anbieter offener Immobilienfonds unter Investitionsdruck

Umfrage bestätigt blendende Stimmung

Mit seiner positiven Einschätzung der offenen Immobilienfonds fühlte sich „Der Immo-

bilienbrief“ jahrelang einsam. Es sei noch nicht allzu zu lange her, da befand sich die

Branche der offenen Immobilienfonds in der Krise, meint auch Scope. Derzeit sei aber

die größte Herausforderung der Fondsmanager, die immensen Mittelzuflüsse zu ma-

nagen. Scope Ratings hat im Mai dieses Jahres Anbieter offener Immobilienpubli-

kumsfonds in Deutschland zu ihren Einschätzungen und Plänen befragt.

Die Stimmung der von Scope Ratings befragten relevanten Anbieter ist blendend. Rund 80%

bezeichnen ihre Lage in diesem Jahr als gut oder sehr gut. In den ersten drei Monaten die-

ses Jahres nahmen sämtliche Fonds, die Privatinvestoren offen stehen, netto mehr als 1,7

Mrd. Euro an Anlegergeldern auf. Das sind fast 1,0 Mrd. Euro mehr als im ersten Quartal

2014. Zwei Drittel rechnen mit deutlichen Netto-Mittelzuflüssen bis zum Jahresende. Keiner

der Umfrageteilnehmer erwartet Netto-Mittelabflüsse in diesem Jahr.

Mehr als die Hälfte der Befragten geht sogar davon aus, dass es künftig vermehrt

zu sogenannten „Cash-Stopps“, also zur Begrenzung von Mittelzuflüssen, kommen wird.

Bereits heute liegen die Liquiditätsquoten der von Scope bewerteten Publikumsfonds für

Privatanleger bei durchschnittlich 22,5% des Nettofondsvermögens. Trotz der extrem niedrig

verzinsten Liquidität erwarten alle Anbieter, dass die Renditen ihrer Fonds auf dem Vorjah-

resniveau liegen werden. Im Jahr 2014 betrug nach BVI-Angaben die Durchschnittrendite

der von Scope bewerteten Publikumsfonds 2,6%. Scope hat hier aber aus „Der Immobilien-

brief“-Sicht dezent übersehen, dass hier die nicht realisierte Wertänderungsrendite, die bei

Zinsanstieg leicht den Rückwärtsgang einschlagen kann, wesentlicher Bestandteil ist.

Die Erwartungen in Bezug auf die Mittelzuflüsse korrespondieren mit den geplanten

Investitionen. Fast 60% der Fondsanbieter rechnen für die gesamte Branche in diesem

Jahr mit einem steigendem Ankaufsvolumen. Die geplante Ausweitung der Ankäufe stelle

die Anbieter vor große Herausforderungen, meint Scope. Die hohe Ankaufskonkurrenz bei

geeigneten Immobilien veranlasse zahlreiche Fondsmanager in Projektentwicklungen

zu investieren. Schon 2014 entfiel ein Drittel des Ankaufsvolumens auf Objekte, die noch

nicht fertig gestellt sind.

Trotz der derzeitigen Herausforderungen im Ankauf geeigneter Immobilien plant

mehr als die Hälfte der Umfrageteilnehmer neue Produkte – allerdings überwiegend für insti-

tutionelle Investoren. Bei den bevorzugten Investitionsstandorten dominieren Deutschland

und Nordamerika. Objekte in Japan, Frankreich und Südeuropa stehen am häufigsten auf

der Verkaufsliste. □

Deals Deals Deals


Nachfrage und Angebot seien vorhanden, aber Nutzer hät-

ten sich mit ihren Entscheidungen viel Zeit gelassen; größe-

re Abschlüsse seien selten gewesen, kommentiert JLL.

Zudem sei der Eigennutzeranteil gesunken.

Nach Angaben von G&B war das Geschäft mit

dem größten Flächenvolumen im 1. Quartal 2015 der Er-

werb einer rund 12.000 qm großen Fläche plus 7.000 qm

Bürofläche in Hamburg West durch ein Unternehmen der

Branche Logistik/Kommunikation/Spedition. Im Rahmen

des zweitgrößten Abschlusses mietete der Luftfahrzeugzu-

lieferer Diehl Comfort Modules rund 10.340 qm Fläche mit

1.800 qm Büro in Hamburg Süd. Bei dem drittgrößten Ab-

schluss handelte es sich um die Anmietung von rund 6.650

qm der C.E. Noerpel Logistik im Logistikpark Eurolog Rade

im Umland Süd-West.

„Ein Trend zu einer schwachen Marktentwicklung

im Jahr 2015 lässt sich unserer Erfahrung nach daraus

aber nicht ableiten“, so G&B. Für das Gesamtjahr prognos-

tiziert das Unternehmen einen Vermietungsumsatz

von rund 500.000 qm, BNP hoffen auf 450.000 qm. Einige

anstehende größere Vertragsabschlüsse und Baustarts

sollten dazu einen wesentlichen Beitrag leisten, allerdings

dürften sich die zur Verfügung stehenden Flächen weiter

reduzieren.

Auch Jan Dietrich Hempel, Vorstand der Garbe

Logistic AG, empfindet den Markt als stabil, nachdem

Ende 2014 einige bedeutende Leerstände vermietet wur-

den. Vor allem die Nachfrage nach Flächen mittlerer Größe,

also im Bereich von 5.000 bis 10.000 Quadratmetern, sei

stetig auf gesundem Niveau.

Zwei Drittel des Flächenumsatzes im Stadtgebiet

Die Aufteilung des Flächenumsatzes nach Teilmärkten ver-

schob sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum komplett.

Nach einer gleichmäßigen Verteilung im Vorjahr entfielen

zwei Drittel des Flächenumsatzes auf das Hamburger Stadt-

gebiet, ein Drittel auf das Umland. Nach Branchen belegt die

Industrie mit rund einem Drittel des Umsatzes den ersten

Platz, so die Statistik von JLL. In den Vorjahren lagen die

Anteile dieser Branche jeweils weit unter 20%.

Nach Angaben von BNPPRE besteht die größte

Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen weiterhin in Bill-

brook/Allermöhe. Hier wird neben dem westlichen Stadt- und

Hafengebiet auch die Spitzenmiete für moderne Flächen er-

zielt, die nach wie vor bei 5,70 €/qm liegt. Mit einer Durch-

schnittsmiete von 4,85 Euro sei das Mietpreisniveau auch im

Gesamtmarkt konstant geblieben. JLL und G&B melden eine

Spitzenmiete (Flächen ab 5.000 qm) von 5,60 Euro und eine

Durchschnittsmiete von 4,80 Euro bzw. 4,60 Euro.

Beklagt wird nach wie vor ein Mangel an großen und

modernen Flächen im Stadtgebiet. „Hochwertige Neubestän-

de sind nur noch dort vorhanden, wo die Verkehrsanbindung

hoch staubelastet ist, wie z. B. in Altenwerder“, sagt Jan Diet-

rich Hempel. Im ersten Quartal gab es keine nennenswerte


Logistikmarkt Hamburg

Müdes Quartalsergebnis und Sorgen wegen Olympia Sabine Richter

Mit den Flächenumsätzen auf dem Hamburger Markt für Lager- und Logistikflächen sind die großen Immobilien-

dienstleister derzeit nicht zufrieden. 88.600 qm wurden nach Angaben von JLL im ersten Quartal umgesetzt, ein Er-

gebnis, das 20% unter dem 5-Jahresdurchschnitt der ersten Quartale liegt. BNP Paribas Real Estate sowie Gross-

mann & Berger melden 85.000 qm bzw. 90.000 qm für Hamburg und das Umland.

Logistik schwächelt in Hamburg. Im Rheinland wird jedoch weiter fleißig gebaut wie der Neubau von Goodman in Mönchengladbach zeigt. (Foto: Goodman)

Niederlande: Die Deka Im-

mobilien GmbH hat eine

Logistikimmobilie in Moerdijk

an Prologis veräußert. Das

Objekt gehörte zum Liegen-

schaftsvermögen eines Im-

mobilien-Spezialfonds. Die

2002 fertig gestellte Immobilie

verfügt über eine Mietfläche

von fast 57.000 qm, 275 Stell-

plätze und ist bis zum Jahr

2026 an den globalen Trans-

port- und Logistikdienstleister

DSV vermietet.

München: AXA Real Estate

hat im Namen eines seiner

Fonds das Twenty 8 Büroge-

bäude von Deka Immobilien

erworben. Das am Altstadt-

ring gelegene Core-Asset

verfügt über 4.864 qm ver-

mietbare Fläche, wovon

etwa 4.200 qm auf Büroflä-

chen entfallen und ungefähr

560 qm auf Verkaufsflächen.

Die Tiefgarage bietet 82 Stell-

plätze. Das Gebäude ist der-

zeit fast komplett an ein Fi-

nanzinstitut und an weitere

Unternehmen sowie ein

Restaurant vermietet.

Deals Deals Deals Fertigstellung von Flächen. Für 2015 werden rund 160.000 qm erwartet – das läge auf dem

Schnitt der vergangenen beiden Jahre. Davon sind allerdings nur noch rund 15% verfügbar.

Im südlichen, westlichen und östlichen Umland sei das Neubaupotential aber noch nicht

ausgeschöpft, darauf macht G&B aufmerksam. Für die positive Entwicklung dieser Märkte

spreche die um bis zu 1,50 Euro günstigere Miete als in den Hamburger Core-Lagen. Tradi-

tionsreiche Unternehmen scheuten allerdings aus Gründen des Renommeeverlustes und

der Mitarbeiterstrukturen vor Ort eine Ansiedlung im Umland.

Auch der Investmentmarkt im Bereich Logistik leidet an einem Mangel an Angebo-

ten; im ersten Quartal gab es keine nennenswerten Transaktionen, so JLL. Der Nachfrage-

überhang spiegelt sich im Rückgang der Spitzenrendite wider. Diese ist auf 6% gesunken,

ein weiterer Rückgang wird bis Jahresende erwartet.

Die Branche plagen weitere Sorgen: Olympia. Der Kleine Grasbrook, wo das

neue Stadion und das olympische Dorf entstehen sollen, ist heute ein pulsierender

Universalhafen. Insgesamt 104 Hektar heutige Hafenflächen auf dem mittleren und dem

östlichen Kleinen Grasbrook sollen für die Spiele am Wasser weichen. Im 7.236 Hektar

großen Hafen gibt es ohnehin kaum freie Gewerbeflächen. Wie der Senat einräumte,

sind gerade einmal zwölf Flächen mit rund 20 Hektar verfügbar. Dass der Hamburger

Hafen quasi mitten in der Stadt liegt, wird nun zum Problem. Es fehlt der Platz, um an

den Rändern zu wachsen.

Um die neuen Wettkampfstätten zu errichten, müssen die ansässigen städtischen

und privaten Umschlags- und Handelsbetriebe umgesiedelt werden. Entsprechend aller-

gisch reagierten die auf die Olympia-Pläne. Befürchtet werden Flächenverluste, Verkehrs-

probleme und dass das Gelände nach den Spielen für den Wohnungsbau genutzt wird.

Ganz neu ist das aber nicht; Stadtentwickler hatten schon vor Jahren für den so genannten

„Sprung über die Elbe“ ein Alternativkonzept mit Wohnbebauung vorgesehen.

Entsprechend sucht der Senat nach einem anderen Gelände für die Hafenbetrie-

be, diverse Vorschläge kursieren. Inzwischen sicherte die Stadt der städtischen Hamburger

Hafen und Lagerhaus AG (HHLA) im Fall einer erfolgreichen Olympiabewerbung adä-


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Asiaten investieren 42,5 Mrd. USD im Ausland

Key Gateway Cities New York, London und Sydney bevorzugt

Colliers International hat ermittelt, dass asiatische An-

leger 2014 mit rd. 42,5 Mrd. USD um 26% mehr in aus-

ländische Immobilien investiert haben als im Vorjahr.

Rund 39% des floss nach Amerika, 38% nach EMEA

und die verbleibenden 23% nach Australien und Neu-

seeland. Ausländer, mehrheitlich aus der Region Ame-

ricas, kauften für 13,9 Mrd. USD um 39% mehr als im

Vorjahr. Büroimmobilien waren mit der Hälfte der

Transaktionen bei asiatischen Investoren die bevor-

zugte Anlageklasse. Als Standorte wurden die so ge-

nannten Key Gateway Cities wie New York, London

und Sydney bevorzugt.

Die wichtigsten Deals asiatischer Player waren lt. Colliers

International der Kauf des Walbrook-Gebäude in London

von Cathay Life für 794 Mio. Euro mit einer Ankaufsrendite

von 4% (25-fache Jahresmiete), der in Kürze erfolgende

Erwerb des britischen Hauptsitzes der Danske Bank in

paerma

quate Mietflächen zu. Die Verlagerung erfolge in den Gren-

zen des Hafennutzungsgebietes oder auch außerhalb. Und

es werden keine Ansprüche gegen die HHLA wegen etwai-

ger Bodenverunreinigungen gestellt. Die übernimmt den

Plänen zufolge die Hafenverwaltung Hamburg Port Authori-

ty, sprich: der Steuerzahler. Ein großzügiges Angebot – das

erst einmal Ruhe in das Thema gebracht hat. „Etwas brem-

send auf die Neuentwicklung wirkt sich die Reservierung

von Flächen im Hafen für die Hamburger Olympia-

Bewerbung aus – allerdings wird zumindest im Hause Garbe

Logistic dieser kleine Stimmungsdämpfer mehr als ausgegli-

chen durch die Freude über die gute Positionierung Ham-

burgs im Wettbewerb um dieses für die Stadt so bedeutende

Event,“ sagt Garbe-Logistik-Chef Hempel dazu.

Ähnlich versöhnlich gibt sich der Vorsitzende der

Branchenvereinigung Logistik-Initiative Hamburg, Prof. Dr.

Peer Witten: „ Die Branche steht voll hinter Hamburgs

Bewerbung für Olympische und Paralympische Spiele“. Wit-

ten zeigte sich überzeugt, dass die Stadt und die von den

Spielen im Hafen betroffenen Unternehmen eine Lösung

finden werden. Angemessene Alternativflächen und ein rea-

listischer Zeitplan sollten zügig gemeinsam erarbeitet wer-

den. □

Matthias GerloffGeschäftsführerLeiter Institutional Investment [email protected]

Christoph WittkopGeschäftsführerLeiter [email protected]

Gunther DeutschGeschäftsführer Leiter [email protected]

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London für 124 Mio. Euro und 5,75% Rendite bzw. 17,4-fache Jahresmiete und der Erwerb

des Wachsfigurenmuseum Madame Tussauds in London für ca. 457 Mio. Euro durch den

taiwanesischen Investor Fubon Life. In Kontinentaleuropa kauften die chinesische Fosun für

345 Mio. Euro das ehemalige Unicredit-Headquarter mit 50.000 qm Bürofläche, Invesco und

der malaysische Employees Provident Fund (EPF) kauften die Canal+ Headquarter in

Boulogne-Billancourt im Westen von Paris für circa 215 Mio. Euro, ein südkoreanisches

Konsortium wird in Kürze den Trianon-Büroturm in Frankfurt für circa 575 Mio. Euro erwer-

ben und Gingko Tree aus China übernahm die Mehrheit am 372.000 qm großen Siemens-

Campus in München für geschätzt knapp unter 300 Mio. Euro. □

Investments in europäische Gewerbeimmobilien im 1Q um 44% gestiegen

Mega-Deals nehmen um 18% zu

Knight Frank und Savills berichten über den europäischen Gewerbeinvestmentmarkt.

Europa hat 2015 einen fulminanten Start hingelegt. Mit Objekten in einem Gesamtwert

von rund 50,1 Mrd. Euro stieg im Q1 das Investmentvolumen um 44% über das Ni-

veau des Q1 2014.

Die internationale Immobilienberatung Knight Frank erwartet, dass 2015 mit ca. 220 Mrd.

Euro Investmentvolumen zum ersten Mal seit dem letzten Hoch in 2007 das Transaktions-

volumen die 200-Milliarden-Euro-Grenze überschreiten werde. Die Risikobereitschaft der

Käufer habe zugenommen. Spanien und Irland seien spürbar belebt. Italien und Portugal

würden langsam nachziehen. In London, Paris, München und Dublin seien die Ankaufsren-

diten weiter gesunken. Die gewichtete Durchschnittsrendite für Top-Büroobjekte in Europa

hat lt. Knight Frank im Q1 um 16 Basispunkte auf 5,05% weiter nachgegeben.

In einer aktuellen Ausgabe der Researchreihe „Market in Minutes” berichtet Savills,

dass die Zahl der Megadeals in Europa über 100 Mio. Euro in den ersten 3 Monaten um

18% gegenüber dem Vorjahr gestiegen sei. Portfoliotransaktionen nahmen um 23% zu und

machten zwei Drittel aller Megadeals bzw. 45% des Gesamttransaktionsvolumens aus.

Savills zufolge sind die Megadeals überwiegend auf britische, US-amerikanische und deut-

sche Investoren zurückzuführen, die für mehr als die Hälfte der Transaktionen bzw. 62%

des Gesamtinvestitionsvolumens verantwortlich zeichneten. Mit einem Anteil von 40% am

Investitionsvolumen in Europa, in Frankreich sogar 84%, stehen Savills zufolge Büroimmo-

bilien bei den Investoren weiterhin am höchsten im Kurs. Als aktuelle durchschnittliche Spit-

zenrenditen für Büro-, Shoppingcenter- und Logistikimmobilien in CBD-Lagen ermittelt

Savills 4,87%, 5,3% bzw. 7,39%. □

Hamburg: Die Wirtschafts-

prüfungsgesellschaft TPW

hat seit Inkrafttreten des

KAGB im Juli 2013 insge-

samt 20 geschlossene AIF

auf dem Weg zur BaFin-

Gestattung beratend beglei-

tet. Darunter sind sowohl

Publikums- als auch Spezial-

AIF. Das geplante Fondsvo-

lumen der 20 Fonds beläuft

sich auf 1,9 Mrd. Euro, das

prospektierte Eigenkapital

summiert sich auf rund 1

Mrd. Euro.

Hamburg: Hamburg Trust

hat seinen ersten Immobilien-

fonds gestartet, der speziell

auf Stiftungen zugeschnitten

ist. Entwickelt wurde er auf

Initiative und Anregung der

BW Equity GmbH. Der ge-

schlossene Publikums-AIF

FORum Hamburg "Fleet

Office" mit einem Volumen

von etwa 34,5 Mio. Euro in-

vestiert in den Neubau der

Hamburger Bezirksverwal-

tung der Verwaltungs-

Berufsgenossenschaft

(VBG). Etwa 21,8 Mio. Euro

Eigenkapital sollen bei Stif-

tungen eingesammelt wer-

den. Diese sollen jährliche

Ausschüttungen von durch-

schnittlich 4,1% erhalten.

Nach erfolgreichem Verkauf

des Objekts am Ende der

Laufzeit (bis 31. Dezember

2031) prognostiziert Ham-

burg Trust einen Gesamtmit-

telrückfluss von ca. 147%.

Die Mindestbeteiligung liegt

bei 100.000 Euro, zzgl. 2%

Ausgabeaufschlag.

Fonds-News

Mehr Geld fließt in Immobilien

Foto: fotolia

In unmittelbarer Nähe zum historischen Ortskern von Lich-

terfelde werden in der Curtiusstraße derzeit 14 Mehrfamili-

enhäuser mit 118 Wohnungen errichtet. Das Projekt „La

Provence“ soll mit einer Boulebahn, zahlreichen Cafés und

Bistros in der Nachbarschaft einen Hauch von Südfrank-

reich nach Berlin bringen. Seit November vergangenen Jah-

res im Vertrieb, sind mittlerweile ein Großteil der Wohnun-

gen des ersten Bauabschnitts, der 8 Mehrfamilienhäuser

umfasst, verkauft. Die Wohnungen sind zwischen 57 und

119 qm groß und verfügen alle entweder über Terrassen,

Balkone oder Dachterrassen.

Nicht von der Stange

Dabei müssen zukünftige Besitzer nicht auf Indivi-

dualität verzichten, denn Project baut nicht von der Stange.

Die zumeist im modernen mediterranen Stil errichteten Ge-

bäude können individuell gestaltet werden. Von der Wahl

der Rollläden, der

Fenster, über zu-

sätzliche Innentü-

ren, Materialien,

der Wahl zwischen

einer Kopfdusche

oder einer klassi-

schen Brausestan-

ge für die Bade-

wanne bis hin zur

Ausführung der

Dusche als Eckein-

stieg oder einer

bodengleichen

Variante, ist gestal-

terische Vielfalt

eingepreist. Auch

kann die Wohnung mit entsprechenden Sanitäreinrichtun-

gen behindertengerecht gestaltet werden. Zusätzliche Wän-

de, die nach Kundenwunsch in Leichtbauweise eingezogen

werden können, erhöhen den Spielraum für die Gestaltung

der Innenräume. Weitere Wahlmöglichkeiten bestehen: Par-

kett statt Fliesen? Das Balkongeländer verglast? Ein Gar-

tenhaus oder Rollrasen? Ob Kochinsel oder einen zusätzli-

chen Stromkreis für einen separaten Backofen - die

Project-Liste der Zusatzausstattungen ist umfangreich und

wird bei jeder Immobilienentwicklung individuell zusammen-

gestellt. So wird der

zukünftige Besitzer fast

zum Bauherrn. „Wir

versuchen die Wün-

sche unserer Kunden

möglich zu machen“, so

Juliane Mann (Foto),

Vorstand Vertrieb und

Marketing in der Project

Immobilien Gruppe.

„Für jedes Objekt wird

von unseren Innenar-

chitekten eine umfang-

reiche Wahlliste mit

Sonderausstattungen

entwickelt. Project-

Käufer können so ihrer Wohnung die gewünschte

Individualität verschaffen.“ Die individuellen Ausstattungs-

wünsche der zukünftigen Bewohner beeinflussen dabei

die Kostenstruktur der investierten AIFs nicht. „Die

Planungssicherheit der Kosten bleibt stets gewährleistet“, so

Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter

der Project Gruppe. (AE) □


Project Gruppe - Kundenwunsch muss nicht auf Kosten der Fonds gehen

Sonderausstattungsliste sorgt für Individualität

In den letzten Jahren hat die Bamberger Project Gruppe über 600 Wohneinheiten in 28 Projektentwicklungen errich-

tet. Derzeit entwickelt das Unternehmen 49 vorwiegend Wohnimmobilien in den Metropolen Deutschlands über 2.700

Wohneinheiten mit einem Verkaufsvolumen von mehr als 1 Mrd. Euro. 279 Mitarbeiter kümmern sich um die Abwick-

lung entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Ein Beispiel aus der Projektentwicklung in Berlin Lichterfelde-West

„La Provence“ zeigt, was die auf Effizienz getrimmten Strukturen leisten.

Das Wohnprojekt „La Provence“ in Berlin-Lichterfelde (Foto: Project)

Juliane Mann, Vorstand Vertrieb und Mar-keting bei der Project Immobilien Gruppe (Foto: Project)

Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter der Project Gruppe (Foto: Project)

Serie Hospitality in „der Immobilienbrief“

Was wirklich zählt:

Die unumstößlichen Gebote für erfolgreiches Hospitality Management.

Winfried D. E. Völcker www.voelcker-hospitality.de

12. Gebot: Betreiber Bonität definiert sich über des Betreibers Vermögen, ein Hotel-

konzept zu positionieren und den Hotelbetrieb damit wirtschaftlich erfolgreich sowie

sozial empathisch zu betreiben.

Es ist nicht automatisch richtig zu folgern, Geld stehe für einen weiten Horizont und Erfolg.

Nach dem Motto: Wer Geld hat ist gut und erfolgreich, wer kein Geld hat, eben nicht. Mit-

nichten! Besagter Horizont ist nicht selten „Ein Kreis mit dem Radius Null: Der eigene

Standpunkt.“ (Albert Einstein)

These No. 100: Es liegt viel Vermögen in unvermögenden Händen.

Im System der sozialen Marktwirtschaft ist das wesentliche unternehmerische Ziel die Er-

wirtschaftung einer gut auskömmlichen Rendite. Auf dem Weg dahin sind Investor und Ho-

telbetreiber ziemlich dauerhaft verbunden…

Für den Betreiber ist ein GOP Plan von rd. dreißig Prozent ein Erfolg.

Für den Eigentümer stellt sich die Frage: Steckt nicht mehr drin?

Die Frage ist also nicht wie hoch der GOP ist, (Verteilungsgröße für die Pacht) sondern was

bestenfalls tagtäglich auf jedem Quadratmeter der Angebotsflächen erwirtschaftet werden

könnte. Was geben die gebauten Kapazitäten her? Sind die Erlöse von jener Qualität, die

die Kategorie verspricht? Werden Gestehungskosten und AfA langfristig gedeckt? Können

Reserven für Dach und Fach, für Krisenjahre gebildet werden? Sind auch dreißig, vierzig

Prozent höhere Umsätze drin? Warum eigentlich nicht? Der GOP (B II) läge so, aufgrund

relativ geringer Zusatzkosten pro Verkaufseinheit, bei vierzig Prozent des höheren Gesam-

tumsatzes liegen. Es geht um Added Value.

These No. 101: In der Wertschöpfung spiegelt sich das wahre Vermögen des

„optimalen Betreibers“ wider. Der Mehr-Wert, ist Wert-voller als jede Mietsicherheit,

wenn der Eigentümer beteiligt ist.

Eigentümer müssen regelmäßig Mieteinnahmen erzielen. Egal ob es kriselt oder nicht. Des-

halb prüfen Eigentümer die Kompetenz und die Integrität des Betreibers. Die

„Pachtsicherheit“ spielt für Eigentümer „traditionell“ eine verhältnismäßig große Rolle. An

diesem Standpunkt scheitern viele geeignete Individualpächter.

Die Sicherheit ist ´was für die Krise. Doch wer wird in der Krise besser und erfolgreicher

gegensteuern, der Patron oder der „ferngesteuerte Filialleiter“? Das Wohlergehen des Pat-

rons und das seiner Familie, hängen vom Wohlergehen des Hotels ab. Sein guter Name

auch. Das ist eine starke Motivation?

In Zeiten wirtschaftlicher Turbulenzen müssen die Konzerne oft an vielen Fronten löschen.

Wenn denen da mal das „Löschwasser“ reicht…

PWC nahm sich des Themas vor Jahren an und kam – wie ich heute, leicht abgewandelt -

zu diesen Ziel führenden Thesen. Zum Reflektieren in Frageform: ►


Hamburg/Kuala Lumpur:

Die Tanzenden Türme in

Hamburg gehören nun auch

offiziell weltweit zu den bes-

ten Immobilien: Das von der

STRABAG Real Estate

GmbH entwickelte Projekt

hat den 1. Platz in der Kate-

gorie „Office“ beim World Prix

d‘Excellence belegt, mit dem

FIABCI die besten Immobi-

lienentwicklungen weltweit

kürt. Bereits im vergangenen

Jahr hatten die Tanzenden

Türme drei Immobilienpreise

gewonnen.

Die SRE hatte die Tanzen-

den Türme von 2009 bis

2013 nach einem Architektur-

Entwurf von Hadi Teherani

am Beginn der Reeperbahn

auf St. Pauli realisiert. Das

rund 80 bzw. 90 m hohe Dop-

pel-Hochhaus mit ca. 35.000

qm Mietfläche, dessen Fas-

sade an ein Tango Tanzen-

des Pärchen erinnert, wird

größtenteils von Büros be-

legt. Neben dem Doppel-

Hochhaus gehört auch ein

rund 10.500 qm großer Rie-

gelbau zum Gesamtprojekt,

in dem das 4-Sterne-Superior

Hotel ARCOTEL Onyx eröff-

net hat.

Die beiden Türme verkaufte

die SRE im Spätsommer

2014 an die Hanseatische

Investment GmbH, das Ho-

tel veräußerte sie zu Beginn

des gleichen Jahres an die

Deka Immobilien GmbH.

Der Betrieb von Hotel und

Türmen liegt seit deren Fer-

tigstellung in den Händen der

STRABAG Property and

Facility Services GmbH.

News

Schafft sein Kontrahierungs-Mix Geschäft oder Arbeit? Ho-

tels sollten nicht über den Preis konkurrieren. Hotels müs-

sen mit Werten konkurrieren. Kluge Hotelmanager „legen

´was drauf“ oder reduzieren das Angebot aber niemals den

Preis.

Guter Service ist anerkannter Luxus. Dient er der Befriedi-

gung der eigenen Bedürfnisse, so zahlt der Gast bis zu vier-

zig Prozent mehr als er plante.

These No. 106: Kann der Betreiber nachhaltig darlegen,

konzeptkonform, kundennah, sozial kompetent, kreativ,

innovativ und umsetzungsstark zu sein?

Erfolgreiche Hotels verfolgen ein klares Konzept und erzäh-

len dazu im Kommunikations-Mix die Story des Hauses.

So sieht Marketing aus, das zieht. Push Marketing ist von

gestern.

Gäste fordern Individualität, Glaubwürdigkeit, Flexibilität und

Qualität. Der Betreiber muss bereit, willig und fähig sein,

genau das zu liefern. Ständig. Qualität heißt: Niemals Ent-

schuldigung sagen zu müssen.

These No. 107: Umsetzung gemäß verhandeltem Ver-

trag ist die eine Seite. Die andere Seite ist eine faire,

konstruktive, partnerschaftliche und Ziel führende Zu-

sammenarbeit.

Pachtverträge mit Privaten oder Gruppen sind die bevorzug-

te Vertragsvariante, wenn Immobilienunternehmen, Fonds,

Familien, Bauträger oder Versicherungen ihre Hotelimmobi-

lien langfristig unter ein Dach bringen wollen. Eigentümer

wollen Eigentümer bleiben und nicht Betreiber sein. Mit ei-

nem Managementvertrag werden sie indirekt zum Hotelier,

zum Operator mit allen Risiken des Betriebes, und den Nö-

ten einer fordernden Belegschaft, die anders tickt als in an-

deren Branchen.

Das Geschäft funktioniert besonders gut dort, wo Eigentü-

mer aus dem Fach Betreiber sind: Das Owner/Operator

Modell. Die Liste der deutschen TOP 200 Hotels aus der

AHGZ.de, Mai 2015, zeigt das auf beeindruckende Weise.

Gleich ob Betreibervertrag, Management, oder Owner/

Operator Modell. Wer in der Hospitality Branche erfolgreich

sein will muss sich 100 plus 1% committen.

These No. 108: Es gibt nur zwei Arten von Committ-

ment: Du bist committed oder Du bist es nicht. Entwe-

der Du willst, oder Du willst eben nicht. □


These No. 102: Hat der designierte Betreiber „so ein

Konzept“ schon einmal positioniert und erfolgreich be-

trieben? Kennt der Betreiber seine Gäste?

Das Hotel der Zukunft gibt es nicht. Es gibt nur den Gast der

Zukunft und ihm entsprechende Betriebskonzepte.

Bedürfnisse, Wünsche und Gelüste der Kundschaft haben

sich in der Tat z. T. um 180° gedreht. Gäste wollen sich kei-

nen Zwängen mehr aussetzen. Kein Zwang bei der Kleidung,

den Essenszeiten, Essensformen und Freizeitangeboten.

Gäste wollen absolute Freiheit über alles. „No hazzle.“ Ser-

viceangebote zu jeder Zeit: Was man will, wo man ´s will, wie

man ´s will. Keine Wartezeiten an der Rezeption. Mobile Bu-

chung. Check-in per iphone.

These No. 103: Hat der Betreiber mit der Kategorie, den

geplanten Kapazitäten und der Qualität des Konzepts

schon positive Erfahrungen gemacht?

Wird sein Leistungsvermögen dazu führen, dass Gäste

sich an den Ort und das Hotel erinnern, dass aus ihnen

Stammgäste werden die immer wieder (direkt) buchen?

Basis der Wert-Schöpfung ist ein Konkurrenz überlegener

Produkt Mix. Der wird aus dem „Genetischen Mix“ der Stand-

ort-, Konzept- und Betreiber-Gene erarbeitet. Der Genetische

Mix ist der Schlüssel: Gute Gene ziehen einander an. Frauen

wissen das. Einfach gen-ial – wie im richtigen Leben… Der

Betreiber muss relevante Angebote und Service-Leistungen,

eben nur das, was der Gast wirklich will, gleichbleibend gut

leisten können und damit sein Geld verdienen.

These No. 104: Hat die Betreibergesellschaft die passen-

den Manager für das Objekt? Verfügen die Manager über

die notwendige Management- Marketing- & Führungs-

kompetenz?

Hotels sind Managementimmobilien.

Marktführerschaft schafft, wer liebenswürdige, kompetente

und vor allem relevante Gastfreundschaft praktiziert. „Nice

people serve nice people“. Hospitality is all about people.

Was zählt, sind die Menschen die für den Betreiber arbeiten.

These No. 105: Hat der Betreiber Lotsenkompetenz im

Controlling und Marketing auf der Höhe der Zeit? Ist er

kreativ oder kontrollgesteuert?

Praktiziert der Betreiber Controlling aus der Vogelperspekti-

ve? Sieht er das große Ganze, oder zählt man Büroklam-

mern und kontrolliert?

Nr. 349, 24. KW, 08.06.2015

Holger Lippmann (51) hat

die Geschäftsführung der

Tempelhof Projekt GmbH

übernommen. Er tritt damit die

Nachfolge von Gerhard W.

Steindorf an, der die Gesell-

schaft seit 2011 leitete und in

den Ruhestand getreten ist.

Der Aufsichtsrat hatte am

19.Mai 2015 die Bestellung

Lippmanns zum Interimsge-

schäftsführer beschlossen. Er

wird das Unternehmen so

lange leiten, bis das Land

Berlin die Stelle dauerhaft neu

besetzt.

Der Jurist Holger Lippmann

war von 2001 bis 2013 Ge-

schäftsführer des Liegen-

schaftsfonds Berlin und

wechselte anschließend in die

Senatsverwaltung für Stadt-

entwicklung und Umwelt.

Mit Wirkung zum 22. Mai

2015 ist Frank Hölzle zum

Vorsitzenden des Aufsichts-

rats der Westgrund AG er-

nannt worden. Die Ernennung

aus dem Kreis der Aufsichts-

ratsmitglieder folgte unmittel-

bar nach seiner Wahl zum

Mitglied des Aufsichtsrats

durch die Hauptversammlung

der Westgrund AG. Hölzle

folgt damit dem langjährigen

Aufsichtsratsvorsitzenden

Gerhard Wacker, der sein

Amt aus persönlichen Grün-

den an diesem Tag niederge-

legt hatte.

Frank Hölzle ist zur Zeit Part-

ner der care4 AG. Mit Wir-

kung zum 1. Juni 2015 ist er

zum CEO und Verwaltungsrat

der Gesellschaft berufen. Er

ist zudem Mitglied in verschie-

denen Aufsichtsräten und

Management Boards.

Degewo baut mit eigenem Planungsbüro „bauWerk“

ab sofort mehr Wohnungen

Bis zum Jahr 2015 sollen in Berlin 400.000 neue Wohnungen entstehen. Dafür hat das größte

kommunale Wohnungsunternehmen der Stadt eine eigene Neubau-Strategie entwickelt und

als erstes Wohnungsunternehmen im Mai 2015 ein eigenes Planungsbüro eröffnet. Im

„bauWerk“ arbeiten Architekten und Bauingenieure zusammen, stimmen sich eng mit den

Kundenzentren, der Finanzierung und anderen Unternehmensbereichen ab. „Wir haben in

den vergangenen Monaten Lösungsansätze entwickelt, um künftig schneller, flexibler und

cleverer zu bauen. Die Zukunft des Bauens beginnt jetzt“, sagt degewo-Vorstand Kristina

Jahn. „ bauWerk“ ist das Herzstück der degewo-Neubau-Strategie. Gemeinsam mit den

anderen fünf städtischen Wohnungsunternehmen Berlins investiert degewo kräftig in den

Wohnungsbau. In den kommenden zehn Jahren will das Unternehmen 11.000 neue Wohnun-

gen fertig stellen.

Um möglichst viel bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, will degewo ab sofort durch

das eigene Planungsbüro mehr Eigenleistungen erbringen und damit Baunebenkosten und

Mieten senken. 80% der degewo-Neubauten sollen künftig zu Mieten von 6,50 Euro bis maxi-

mal 10,50 Euro/qm entstehen. Baukosten und Mieten stehen in einem direkten Verhältnis: Je

geringer die Baukosten ausfallen, desto niedrigere Mieten kann degewo im Neubau anbieten.

Dafür hat sich Berlins führendes Wohnungsunternehmen mit Experten aus der österreichi-

schen Metropole Wien beraten. Dort wird bereits seit Langem erheblich günstiger, schneller

und bedarfsorientierter gebaut als in der deutschen Hauptstadt.

„Wir übernehmen künftig große Teile der Planung selbst. Das spart Kosten bei exter-

nen Planern und spart Zeit, weil wir die Abläufe beschleunigen“, erklärt die Initiatorin und Lei-

terin von „bauWerk“, Jacqueline Brüschke. Zentrale Planungsphasen gibt degewo ab sofort

nicht mehr aus der Hand. Denn die Wohnungsbaugesellschaft baut und entwickelt nicht für

Unbekannte, sondern für die eigenen Kunden. Das Wissen um die einzelnen Quartiere wird

genutzt, um bedarfsgerechter zu planen und zu bauen. Mitarbeiter, Baufirmen und auch An-

wohner sollen in Zukunft früher in den Neubauprozess eingebunden werden und sich an der

Planung beteiligen. Partizipative Planung bringt internes und externes Know-how zusammen.

Personalien

Eröffnung Bauwerk; Quelle: degewo

Nr. 349, 24. KW, 08.06.2015

Die degewo-Neubau-Strategie betrachtet die sozialen, ökologischen, ökonomischen und architektonischen Anforderun-

gen gleichberechtigt nebeneinander. Das Unternehmen hat für Flächen, Volumen und Fassaden Planungsparameter entwi-

ckelt. Damit lassen sich die Planungsleistungen überprüfen und messbar optimieren. „Unser Ziel ist es, optimale Grundrisse

für unsere Kunden zu entwickeln. Funktion statt Fläche und ein Mehrwert für das Quartier, stehen im Fokus unserer Planung“,

sagt Jacqueline Brüschke. So können künftig bis zu sechs statt bisher drei Wohnungen pro Etage erschlossen werden. Außer-

dem müssen Neubauten bei degewo keine teuren Tiefgaragen haben, preiswertere Varianten für wohnungsnahe Parkplätze

sind möglich. Alle Flächen werden besser, effektiver, cleverer genutzt.

Größere Teile der Planung im bauWerk selbst zu übernehmen, zu koordinieren und umzusetzen, spart degewo viel

Geld. „Bislang sind wir davon ausgegangen, dass wir mit 500 Mio. Euro rund 2.600 Neubauwohnungen bauen können. Mit

einer gut durchdachten, funktionalen und kostengünstigen Planung im bauWerk können über 1.400 Wohnungen mehr entste-

hen“, rechnet degewo-Vorstand Kristina Jahn vor.

Das degewo-Planungsbüro „bauWerk“ entwi-

ckelt nach dem neuen Prinzip bereits 14 Neubaupro-

jekte mit insgesamt mehr als 800 Wohnungen. Aktuell

sind bei degewo 500 Wohnungen im Bau und rund 30

Projekte in Planung. Ziel des Unternehmens ist es,

jährlich 1.000 Wohnungen fertig zu stellen. (KK)

LBS: Leichte Entspannung auf dem

Wohnungsmarkt

Weiterhin enorme regionale Unterschiede –

Städte in Süddeutschland bleiben Preisführer

Die Landesbausparkassen (LBS) rechnen mit einer

leichten Entspannung auf dem

deutschen Wohnungsmarkt. Aktu-

elle Erhebungen erwarten zwar

eine weiterhin lebhafte Immobi-

liennachfrage mit steigenden Prei-

sen, allerdings mit geringerer Dy-

namik, als dies in den letzten drei

Jahren der Fall war. „Mit 2 bis 3%

bleiben die erwarteten Preisstei-

gerungen insgesamt im Rahmen der allgemeinen

Einkommensentwicklung“, so Verbandsdirektor Axel

Guthmann bei der Vorstellung der LBS-Analyse

"Markt für Wohnimmobilien 2015" in Berlin.

Nach Guthmanns Worten halte die positive

Grundstimmung der Experten der Landesbausparkas-

sen und Sparkassen mittlerweile im fünften Jahr in

Folge an. Besonders im Fokus stünden dabei Eigen-

heime aus dem Bestand sowie neue und gebrauchte

Eigentumswohnungen.

Basis der Daten ist die jährliche Umfrage bei

LBS und Sparkassen, der mit Abstand größten Mak-

lergruppe in Deutschland. Jeweils im Frühjahr berich-

Berlin ist, wenn Immobilien nicht nur Maße haben, sondern Format.So individuell wie Ihr Angebot: eine Anzeige in Berliner Morgenpost Immobilien.

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Nr. 349, 24. KW, 08.06.2015

ten sie über typische Preise für verschiedene Objektkategorien – in mittleren bis guten Lagen

– und außerdem über die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation für die wichtigsten

Wohnungsmarktsegmente, aktuell in rund 880 Städten.

Enorme Wohnungsmarktunterschiede von Region zu Region gibt es nach LBS-

Angaben traditionell bei den gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäusern, meist in attrakti-

ver Lage, die auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen. An der Preisspitze bundesdeut-

scher Großstädte erscheint laut LBS-Immobilienpreisspiegel München, wo es mit 910.000

Euro mehr als zehnmal so teuer ist wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Hinter der

bayerischen Landeshauptstadt folgen bei den Großstädten der Südwesten und der Süden

mit Wiesbaden (900.000 Euro) sowie Regensburg (775.000 Euro), Stuttgart (720.000 Euro)

und Freiburg im Breisgau (670.000 Euro).

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel der LBS auch Halbmilli-

onen-Städte, bei denen relativ günstige gebrauchte Einfamilienhäuser verfügbar sind. Typi-

sche Preise bewegen sich in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden, aber auch

in Berlin in einer Bandbreite zwischen 220.000 und 280.000 Euro.

Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise nach Auskunft der LBS-

Experten zuletzt gestiegen. "Doch sind auch hier die Einstiegspreise für Wohneigentumsinte-

ressenten nicht schlecht", so Guthmann. Lediglich im Süden signalisiere der auf 430.000

Euro gestiegene Durchschnittspreis vielerorts echte Engpässe.

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse bei gebrauchten Reihen-

häusern – im Schnitt mit einem Preisvorteil gegenüber Neubauten von gut 22%. „Vereinzelt

sind sie aber lagebedingt sogar genauso teuer wie Neubauten, etwa in Bonn“, so Guthmann.

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten vielerorts merklich gestiege-

ne Preise, vor allem an touristisch interessanten Orten, in Ballungsräumen und Universitäts-

städten.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten gleichfalls eine zu-

nehmende Nachfrage fest. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Stockwerkseigen-

tum im Vergleich zu Neubauten immer noch rund 40 Prozent. „Bei den heutigen Finanzie-

rungskonditionen sind sie für die Bewohner damit nicht teurer als vergleichbare Mietwohnun-

gen“, hob der Verbandsdirektor hervor.

Beim Bauland rechnen die Experten nach wie vor nicht mit einer Ausweitung des An-

gebots. Deshalb seien Grundstücke gerade in den süddeutschen Groß- und Mittelstädten mit

mehr als 400 Euro/qm nochmals teurer als im Vorjahr. Spitzenpreise von 1.000 Euro würden

in süd- und südwestdeutschen Großstädten registriert.

Für das Jahr 2015 liegt die prognostizierte Preissteigerung bei Bauland und Reihen-

häusern im Bereich von 2,5%, bei gebrauchten Eigentumswohnungen und frei stehenden

Einfamilienhäusern höher. Noch etwas stärker wird der Preisauftrieb bei neuen Eigentums-

wohnungen mit 3,1% gesehen. Gleichwohl blieben Immobilien hierzulande auch im internati-

onalen Vergleich relativ günstig und wegen der niedrigen Zinsen auch gut bezahlbar.

Andererseits sei das Angebot besonders im Gebäudebestand nach wie vor gering. Zu

Recht richte sich die wohnungspolitische Diskussion auf die Frage, wie mehr Neubau in den

Schwerpunkten der Nachfrage mobilisierbar ist – Mietwohnungen, ebenso wie bezahlbares

Wohneigentum, vor allem für Familien mit Kindern. Lokale Bündnisse für den Wohnungsbau

können nach Guthmanns Worten hier Abhilfe schaffen, mit den nötigen Akzenten bei der

Baulandausweisung und -mobilisierung sowie mit gezielten Förderanreizen. (KK)

Der Dürener Shopping Cen-

ter-Spezialist DVI Retail will

sein Pankower Einkaufszent-

rum um eine Kindertagesstät-

te (Kita) erweitern. „Damit

wollen wir einen wertvollen

Beitrag leisten, um die gera-

de im stetig wachsenden

Pankow mehr und mehr an-

gespannte Kita-Situation zu

entlasten“, erläutert Cengiz

Herrmann, verantwortlich

für das „Rathaus Center Pan-

kow“, die ungewöhnliche

Idee. Laut Statistischem Bun-

desamt hat Berlin den

schlechtesten Betreuungs-

schlüssel aller Bundesländer.

„Auf etwa 545 qm könnten

etwa 65 Kinder in drei Grup-

pen betreut werden. Da

unsere Architekten die Kita

auf dem Dach geplant haben,

hätten die Kleinen sogar ei-

nen herrlichen Blick inklusi-

ve“, so der DVI-Manager.

Ein weiterer Vorteil liegt auf

der Hand: Die Kinder können

bequem mit dem Auto direkt

zur Kita gebracht – und die

täglichen Einkäufe danach

gleich mitbesorgt werden.

Die DVI Retail hatte im

Herbst 2014 beim Bezirk

Pankow beantragt, das Ein-

kaufszentrum behutsam um

lediglich etwa 5.000 qm auf

dann etwa 30.000 qm erwei-

tern zu dürfen.

Das Angebot des „Rathaus

Centers Pankow“ erstreckt

sich heute über 80 Fachge-

schäfte auf drei Etagen, da-

runter Lebensmittelmärkte

mit u.a. einem Bio-Markt,

Bekleidungsgeschäfte, Spiel-

zeugläden, Bäckereien, Bist-

ros sowie Dienstleistungsbe-

triebe. Das Parkhaus hat

mehr als 840 Stellplätze.

DVI plant Kita

Nr. 349, 24. KW, 08.06.2015

Die Akelius GmbH wird neben

dem bisherigen Standort am

Leipziger Platz im August

2015 rund 1.300 qm Büroflä-

che in der Alexanderstraße 3

direkt am Alexanderplatz be-

ziehen. Bis zum Einzug wer-

den noch Umbaumaßnahmen

vorgenommen. Mit Akelius

wurde für die Fläche im 5.

Obergeschoss eine Vertrags-

laufzeit von fünf Jahren verein-

bart, vermittelnd war JLL tätig.

Das Objekt Alexanderstraße 1

-3-5 gehört zum Bestand der

TLG Immobilien und ist mit

insgesamt rund 43.500 qm

Mietfläche die flächenmäßig

größte Immobilie des Unter-

nehmens. Der verbleibende

Leerstand im Objekt sinkt auf-

grund der Neuvermietung um

rund 3%.

Die Boehmert & Boehmert

Anwaltspartnerschaft mbB

mietet ca. 1.425 qm Büroflä-

che am Kurfürstendamm 185 /

Wielandstraße 23 von der

Berlinhaus Verwaltung

GmbH. Die Flächen im denk-

malgeschützten, hochwertig

modernisierten Gebäude wer-

den voraussichtlich Mitte Juli

2015 bezogen. JLL war bei

dieser Anmietung vermittelnd

tätig.

Die Stefanel GmbH mietet 160

qm Einzelhandelsfläche in der

Rosenthaler Straße 49 über

BNPPRE.

Deals Pankow: Städtebauliche Entwicklung der Elisabeth-Aue bietet

die Möglichkeit für 5.000 neue bezahlbare Wohnungen – nur der

Bezirk zieht nicht voll mit

Karin Krentz

Berlin muss bauen, dass es kracht – forderte einst, d. h. vor erst zwei Jahren, ein Staatssek-

retär in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Die Vorgängerin im Amt des Stadtent-

wicklungssenators hatte gemeinsam mit dem Regierenden Bürgermeister über Jahre die

Zeichen der Zeit verkannt. Die Folge: Einen Wohnungsbedarf von bis zu 60.000 neue Woh-

nungen bis 2020 listete die Investitionsbank IBB bereits vor geraumer Zeit auf. Nun ist die

Not groß, jährlich strömen über 40.000 Neu-Berliner in die Stadt, die alle Wohnraum benöti-

gen. Mercedes, BMW, Deutsche Bahn, Abellio u.a. Unternehmen schaffen Hunderte

von neuen Stellen. Wohnraum? Fehlanzeige.

Dass es nicht „kracht“, das liegt nicht so sehr am mangelnden Willen, der der Senats-

politik nur allzu gern unterstellt wird. Die politischen Weichen sind durch verschiedene Maß-

nahmen gestellt (Der Immobilienbrief berichtete ausführlich). Die kommunalen Wohnungs-

bauunternehmen kaufen dazu und bauen zügig (Siehe bitte z. B. auch den Beitrag

„bauWerk“ in der gleichen Ausgabe), private Investoren auch, aber die eben vor allem ziem-

lich teure Eigentumswohnungen, was eigentlich am Bedarf vorbei geht. Bauland ist genü-

gend vorhanden, woran also liegt es, dass es nicht „kracht“?

In der Stadt hat sich eine Verweigerungskultur breit gemacht unter dem Pseudo-

Mäntelchen „Bürgerbeteiligung“ oder „Volksbegehren“ – Mediaspree, Tempelhofer Feld,

Lichterfelde, Heidestraße, Mauerpark, Freudenberg-Areal, ganz neu nun die Elisabeth-Aue

in Pankow – die Aufzählung ließe sich noch ergänzen. Was die Areale alle (außer Medi-

aspree) gemeinsam haben? Überall sollen neue Wohnungen entstehen, zur Miete, preis-

wert, mit Schule, Kita, etc. Investoren sind da mit rechtskräftigen B-Plänen, Geld auch und

der Bedarf. Und warum geht’s nicht voran? Seit der Entscheidung zum Tempelhofer Feld

machen sich die Nimbys breit – Not in my Backyard, nicht in meinem Hinterhof sollst du bau-

en. Auch bemerkenswert: Viele der Zugezogenen kommen mit der Großstadt und ihren Um-

brüchen nicht klar. Wird Berlin zu einer Urban Gardening Metropole verdammt, wie bereits

nach dem Volksentscheid zu Tempelhof gespottet wurde?

Neuer Problemfall Elisabeth-Aue

Nun hat am 1. Juni 2015 Berlins Senator für Stadtentwicklung und Umwelt Andreas Geisel

im Rathaus Pankow im Beisein von Bezirksbürgermeister Matthias Köhne mit den zwei kom-

Elisabeth-Aue; Foto: Berliner Zeitung/Stefan Strauß

Nr. 349, 24. KW, 08.06.2015

munalen Wohnungsgesellschaften Gesobau und Howoge

eine wichtige Absichtserklärung zur städtebaulichen Entwick-

lung der Elisabeth-Aue im Norden des Bezirks Pankow unter-

zeichnet. Auf dem über 70 ha großen landeseigenen Grund-

stück sollen bis zu 5.000 neue Wohnungen für 10.000 Men-

schen entstehen. In den kommenden Monaten wird unter-

sucht, wie dies auf der Elisabeth-Aue stadtplanerisch möglich

ist und welche Chancen sich hieraus für die Gesamtentwick-

lung im nordöstlichen Teil von Berlin ergeben.

Senator Andreas Geisel sagte bei der Unterzeich-

nung: „Für Berlin ist die Entwicklung der Elisabeth-Aue eine

große Chance. Auf landeseigenen Flächen haben wir die

Möglichkeit, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Die

beteiligten Wohnungsbaugesellschaften sind hierbei der Ga-

rant für bezahlbare Wohnungen. Ich wünsche mir einen le-

bendigen neuen Stadtteil im Nordosten von Berlin, der vor

allem für Familien und Kinder attraktiv ist.“

Der Staatssekretär für Bauen und Wohnen, Prof. Dr.-

Ing. Engelbert Lütke Daldrup, kündigte an, dass ein Se-

natsbeschluss vorbereitet werde, der die Elisabeth-Aue zu

einem Gebiet von besonderer stadtpolitischer Bedeutung

erklärt. „Die Wohnungsknappheit macht öffentlich geförderten

Wohnungsbau in allen Teilen der Stadt notwendig. Die Elisa-

beth-Aue ist dabei von gesamtstädtischer Bedeutung.“

Bezirksbürgermeister unterschreibt nicht

Die Entwicklung der Elisabeth-Aue ist keine isolierte städte-

bauliche Maßnahme. Sie soll sich einpassen in die Struktur

der umliegenden Ortsteile Französisch-Buchholz, Rosenthal,

Niederschönhausen und Blankenfelde. Doch was macht der

Bezirksbürgermeister? Der unterschreibt diese Absichtserklä-

rung nicht. Köhne sagte dazu: „Das Bezirksamt wurde von

der Bezirksverordnetenversammlung aufgefordert, die Ab-

sichtserklärung nicht zu unterschreiben. Dem werden wir

folgen.“ (In Berlin stehen im Herbst 2016 Wahlen an.) Die

Gegner der Baupläne empfingen alle Beteiligten mit Triller-

pfeifen-Lärm, Buhrufen und Protest-Plakaten unverständli-

chen Inhalts. „Hinterzimmerpolitik“, wie auf einem dieser Din-

ger zu lesen war, kann man nun dem Senat wahrlich nicht

vorwerfen.

In einem ersten Schritt wird nun u.a. untersucht, wel-

che Anforderungen durch die Entwicklung der Elisabeth-Aue

an den Verkehr entstehen oder welche soziale Infrastruktur

notwendig wird. Alles wird öffentlich präsentiert und disku-

tiert. Darauf aufbauend folgt ein Wettbewerb, in dem der kon-

krete Städtebau festgelegt wird. Im Fokus steht die Leitidee

einer „Gartenstadt des 21. Jahrhunderts“. Das bedeutet be-

zahlbares Wohnen im Grünen, sozial gemischte Quartiere

und ein hoher architektonischer Anspruch, so Lütke-Daldrup.

Und – Bürgerbeteiligung sieht eigentlich anders aus.

Dr. Lübke & Kelber: Potsdam, Dresden

und Berlin mit niedrigstem Risiko für

Wohninvestments im Osten

Potsdam, Dresden und Berlin weisen für wohnwirtschaftliche

Investments aktuell die niedrigsten Risiken in Ostdeutsch-

land & Berlin auf. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-

Rendite-Rankings 2015 für Ostdeutschland & Berlin der Dr.

Lübke & Kelber GmbH. Für insgesamt 18 Städte wurden

die Bevölkerungsentwicklung, die sozioökonomische Ent-

wicklung, der Wohnungsmarkt, die aktuellen Miet- und Kauf-

preise sowie die Nachfrage nach Wohnraum untersucht.

Daraus entwickelte der auf Immobilieninvestitionen speziali-

sierte Asset und Transaction Manager Risikoscores, die mit

den langfristig erzielbaren Renditen ins Verhältnis gesetzt

wurden. „Ziel der Untersuchung war es, das Standortrisiko

für Investoren richtig wiederzugeben. Erst so lässt sich er-

kennen, welche Rendite erzielt werden muss, um das

Standortrisiko adäquat eingepreist zu wissen“, erklärt Ulrich

Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH.

Unter Einsatz derzeit extrem günstiger Fremdfinanzie-

rungsmittel lassen sich in allen 18 analysierten Städten at-

traktive Eigenkapitalrenditen zumeist mit deutlich über 7%

erzielen, die die von Dr. Lübke & Kelber empfohlene Min-

destrendite übersteigen.

Potsdam, Dresden und Berlin mit niedrigsten Risikozu-

schlägen

Für die Analyse ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschlä-

ge auf einen risikolosen Zins, die nötig sind, um das Investiti-

onsrisiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins wurde

auf Basis einer 10-jährigen Bundesanleihe im Durchschnitt

der letzten zehn Jahre zuzüglich Kaufnebenkosten ermittelt.

Daraus ergibt sich eine risikolose Zinsspanne von 3,15 bis

3,35%.

Potsdam, Dresden und Berlin sind die risikoärmsten

Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für

die drei Städte Risikozuschläge von 1,3 Prozentpunkten für

Potsdam, 1,4 Prozentpunkten für Dresden und 1,9 Prozent-

punkten für Berlin. „Investments in solche risikoärmere und

damit besonders begehrte Standorte sind aber unter Um-

ständen mit einer überproportional niedrigeren Rendite ver-

Nr. 349, 24. KW, 08.06.2015

bunden“, meint Jacke, „wenn ein sehr knappes Angebot auf

eine besonders hohe Nachfrage stößt, steigen die Preise und

in der Folge sinken die Renditen – exemplarisch zeigt sich

das in einigen Lagen Berlins.“

Mietbelastung versus Finanzierungsbelastung

In 15 der 18 analysierten Städte führt der Erwerb, also die

Finanzierung einer Eigentumswohnung inklusive Bewirtschaf-

tung, Verwaltung und Instandhaltung, zu einer niedrigeren

durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare

Bruttomietbelastung. Insbesondere in den Städten Gera und

Magdeburg liegt die durchschnittliche Finanzierungsbelas-

tung der Haushalte mit deutlich über vier Prozentpunkten

unter der entsprechenden Mietbelastung. In den Städten

Greifswald, Berlin und Frankfurt an der Oder ist die Mietbe-

lastung geringer als die Belastung durch den Erwerb einer

Eigentumswohnung. „Selbst in den Städten, in denen mieten

günstiger ist als kaufen, ist der Vermögensbildungseffekt

durch die laufende Tilgungsleistung beim finanzierten Erwerb

einer Wohnung nicht zu vernachlässigen. Insbesondere vor

dem Hintergrund der damit verbundenen zusätzlichen Alters-

vorsorge ist der Kauf einer Wohnung häufig attraktiver als die

Anmietung“, erläutert Jacke.

Günstiges Umfeld für Wohninvestments in Ostdeutsch-

land & Berlin

„Nach wie vor stellen Investitionen in Wohnimmobilien wert-

stabile und liquiditätssichere Investments dar, die jedoch

standortbezogene deutliche Renditeunterschiede aufzeigen“,

erklärt Jacke. „Unter Einsatz einer angemessenen, langfristig

gesicherten Fremdfinanzierungsquote bieten alle von uns

analysierten Städte in Ostdeutschland & Berlin Eigenkapital-

renditen an, die über die von Dr. Lübke & Kelber empfohlene

Mindestrendite hinausgehen.“

Politische Maßnahmen belasten zukünftige Renditen

Die geplante Mietpreisbremse sowie teils schon angewandte

oder noch diskutierte Umwandlungsverbote drohen die Ren-

ditepotenziale absehbar weiter zu schmälern. Darüber hin-

aus sollen sich weitere Veränderungen im Bereich der Mo-

dernisierungsumlage sowie der Ausgestaltung von qualifi-

zierten Mietspiegeln ergeben, bei denen Experten erhebliche

negative Auswirkungen für den Wohnungsinvestor befürch-

ten. (KK)

Keine Umwege. Alle Informationen rund um die Immobilienbranche jederzeit, tagesaktuell, kostenlos.

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Gerhard W. (28), Stuckart, Hans (6); Teherani, Hadi (26); Wacker, Gerhard (28), Wellstein,

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