P R I V A T B A N K

P R I V A T E I M M O B I L I E N

R E A L E S T A T E

F U N D S & A S S E T

Investmentmarkt Stuttgart 2016/2017. Mit Marktkommentar München.

Inhalt.

Stuttgart

Investmentmarkt Stuttgart ...................................................................... 3

Transaktionsvolumen/Renditenüberlick ............................................... 4

Nutzungsarten/Käufer-/Verkäufergruppen .......................................... 5

Fazit & Prognose ......................................................................................... 6

Ihre Ansprechpartner.................................................................................. 7

München

Marktkommentar ....................................................................................... 8

ELLWANGER & GEIGER Real Estate .......................................................10

German Property Partners ......................................................................11

Foto Umschlag: Stefan Schilling

Mit einem Transaktionsvolumen von 2,0 Milliarden Euro im Jahr 2016 bricht der Stuttgarter Immo-bilien-Investmentmarkt erneut den Umsatzrekord. Nur 2007 und 2015 konnte ein ähnliches Ergebnis rea-lisiert werden. Das Plus gegenüber dem Transaktionsvolumen des Jah-res 2015 betrug 200 Millionen Euro beziehungsweise 11,1 Prozent. Mit dem neuerlichen Rekordergebnis wurde die Milliardengrenze nun be-reits zum fünften Mal in Folge über-schritten.

Während die ersten drei Quartale 2016 mit jeweils rund 350 Millionen Euro sehr ausgeglichen waren, ent-wickelte sich das vierte Quartal 2016 mit etwa 900 Millionen Euro Transak-tionsvolumen zum umsatzstärksten Quartal überhaupt. Insgesamt wurden im Jahr 2016 rund 80 Transaktionen getätigt. Der Preis bewegte sich bei etwa 40 Prozent der Abschlüsse im einstelligen Millionen-bereich.

Das besondere Interesse der Investo-ren lag im Erfassungszeitraum auf der Nutzungsart Büro. Auf Büroimmo-bilien entfielen - nicht zuletzt durch die Veräußerung des „CityGate“, des „Telekom-Areal“, des „Europe Plaza“ und des „City Plaza“ - rund 65 Prozent

des Transaktionsvolumens. Handel-simmobilien machten einen Anteil von etwa elf Prozent des Umsatzes aus, gefolgt von den Nutzungsarten Grundstücke/Development und Woh-nen mit jeweils rund neun Prozent.

Käufer waren vor allem Offene Fonds und Spezialfonds mit einem Anteil von rund 36 Prozent sowie Oppor-tunity Fonds beziehungsweise Equity Fonds mit etwa 24 Prozent Anteil am Gesamtvolumen. Jeweils acht Prozent der Käufe wurden durch private Käu-fer beziehungsweise Family Offices sowie Versicherungen und Pensions-kassen getätigt, gefolgt von Projekt-entwicklern beziehungsweise Bau-trägern die rund sieben Prozent des Transaktionsvolumens generierten.Verkäuferseitig waren Projektent-wickler und Bauträger mit einem Anteil von etwa 33 Prozent am Trans-aktionsvolumen die dominierende Gruppe. Aber auch Immobilien AGs zeigten sich aktiv, der Umsatz dieser Gruppe belief sich auf rund 15 Pro-zent, gefolgt von privaten Verkäufern beziehungsweise Family Offices und Geschlossenen Fonds, die zirka zehn Pro-zent beziehungsweise neun Prozent An-teil am Transaktionsvolumen stemmten.Nachdem der Anteil ausländischer Marktteilnehmer im Jahr 2015 lediglich 16 Prozent betragen hatte, stieg er auf

Käuferseite wieder und betrug, unter anderem aufgrund des Verkaufs der IVG-Tochter Officefirst an Blackstone, rund 49 Prozent. Auf Verkäuferseite leisteten ausländische Markteilneh-mer mit 17 Prozent lediglich einen geringen Beitrag am Transaktionsge-schehen.

Für vollvermietete Büroinvestments in Citylagen wurden 2016 Faktoren von bis zu 26,0 aufgerufen. Das ent-spricht einer Bruttoanfangsrendite von zirka 3,8 Prozent. Für Geschäfts-häuser in 1A-Lage wurden im vergan-genen Jahr Faktoren von bis zu 28,5 erzielt (3,50 Prozent Bruttoanfangs-rendite). Für langfristig vollvermietete Büroobjekte in Cityrand- beziehungs-weise peripheren Lagen wurden Fak-toren zwischen 17,0 und 21,0 (rund 5,9 bis 4,75 Prozent Bruttoanfangs-rendite) erzielt.

Das Transaktionsvolumen auf dem Stuttgarter Investmentmarkt bewegt sich weiterhin auf sehr hohem Ni-veau. Die Prognose von Anfang 2016 mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro wurde deut-lich übertroffen - nicht zuletzt deswe-gen, weil der Verkauf der IVG-Tochter Officefirst an die Blackstone Group drei großvolumige Immobilien in Stuttgart einschloss.

Fokus der Investoren galt Büroimmobilien.

I 3

Top-3-Deals

SchwabenGalerie: Swiss Life hat das Objekt von der Deutschen Fonds Holding (DFH) für einen Preis zwischen 120 und 130 Millionen Euro gekauft.

CityGate: Die Eastern Property Holding (EPH) erwarb im Rahmen eines Sharedeals 94 Prozent der Objektgesellschaft für rund 110 Millionen Euro.

Telekom-Areal: J.P. Morgan Asset Management bezahlte rund 95 Millionen Euro an New Star für das Areal in Stuttgart Bad Cannstatt.

Foto: Stefan Schilling

Rekordmarke in Stuttgart.

Transaktionsvolumen/Renditenüberlick I 4

Transaktionsvolumen Stuttgart* in Milliarden Euro

Quelle der zwei Darstellungen: Research ELLWANGER & GEIGER Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2016

Spitzenrenditen (Bruttoanfangsrenditen) für Gewerbeimmobilien Stuttgart in %

4 I

2010 2011 2012 2013 20142011

0,50

2012

1,20

/1,6

0**

2013

1,00

2014

1,15

2015

1,80

/2,4

5**

20162,

00* inklusive Leinfelden-Echterdingen

** inklusive Wohnportfolio

20152014201320122011 2016

4,60

5,50

7,50

7,50

5,25

4,60

7,50

5,25

4,60

4,25

5,00

7,25

4,25

4,50

6,25

5,50

3,80

3,50

8,00

7,00

6,80

5,70 5,

80

Fachmarkt-zentren

Logistik

Büroobjekte

Geschäfts-häuser

Transaktionsvolumen.Renditenüberblick.

5 I Nutzungsarten/Käufer-/Verkäufergruppen

Volumen nach Verkäufergruppen in %

Quelle der drei Darstellungen: Research ELLWANGER & GEIGER Real Estate GmbH © Stand: 31.12.2016

Volumen nach Nutzungsarten in %

Volumen nach Käufergruppen in %

I 5

Büro

Handel

Grundstücke/Development

Wohnen

Hotel Sonstige

65 %

11 %

9 %

5 %

1 %

9 %

Immobilien AGs

Private Investoren/Family Offices

Geschlossene Fonds

Offene Fonds/Spezialfonds

Projektentwickler/Bauträger

Öffentliche Verwaltung

Sonstige

Bestandshalter

Corporates/Eigennutzer/Non-Properties

Pensionskassen/Versicherungen

Opportunity Fonds/Equity Fonds

33 % 15 %

10 %

9 %

8 %8 %5 %

4 %

4 %

2 %

2 %

Bestandshalter

Öffentliche Verwaltung

Geschlossene Fonds

Pensionskassen/Versicherungen

Banken

Corporates/Eigennutzer/Non-Properties

Projektentwickler/ Bauträger

Private Investoren/ Family Offices

Offene Fonds/Spezialfonds

REITs

Opportunity Fonds/Equity Fonds

24 %

36 %

8 %

8 %

7 %

5 %

4 %

3 %2 %2 %1 %

Foto: Stefan Schilling

Nutzungsarten.Käufer- & Verkäuferübersicht.

Für das Jahr 2017 ist eine anhaltend hohe Dynamik auf dem Investment-markt zu erwarten. Die wirtschaft-lichen Rahmenbedingungen sind nach wie vor positiv und der Standort Stuttgart wird sich auch zukünftig als Investitionsstandort empfehlen. Die Investitionsbereitschaft ist unvermin-dert groß - auch, weil der Stuttgarter Immobilienmarkt für eine geringe Vo-

latilität und für eine der attraktivsten Wirtschaftsregionen europaweit steht. Die Renditen werden sich wegen des Nachfrageüberhangs auf einem nied-rigen Niveau stabilisieren.

Aufgrund des geringen Angebotes an Co-re-Immobilien ist weiterhin zu erwarten, dass verstärkt Core-plus- und Value-ad-ded-Produkte nachgefragt werden.

Trotz dieser Voraussetzungen wird angebotsbedingt ein ähnliches Trans-aktionsvolumen für 2017 nicht reali-sierbar sein. Wir erwarten für das Jahr 2017 gleichwohl eine hohe Transak-tionstätigkeit und rechnen mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro.

Fazit & Prognose.

6 IFoto: Stefan Schilling

Im Investmentgeschäft zählen Erfah-rung, eine strategisch ausgerichtete Arbeitsweise und äußerste Vertrau-lichkeit. Nutzen Sie unseren Research, unsere Transaktionserfahrung und un-ser Know-how, wenn es um Ihre ge-werbliche Immobilie geht.

Unser Team in Stuttgart freut sich auf Sie.

Sie erreichen uns unter:Tel.: 0711/2148-300 oder Fax: 0711/2148-290.

Informationen im Internet: www.ellwanger-geiger.de

Björn HolzwarthGeschäftsführer Telefon 0711/2148-192 Bjoern.Holzwarth@ellwanger-geiger.de

Simone WiedmannResearch, Beraterin Investment Telefon 0711/2148-375 Simone.Wiedmann@ellwanger-geiger.de

Michael LindenBerater Investment Telefon 0711/2148-205 Michael.Linden@ellwanger-geiger.de

Haftungshinweis:

Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der durch geführten Ein schätzungen kann keine Haftung

übernommen werden. Hierfür bitten wir um Verständnis.

Ihre Ansprechpartner.

Tobias SchneiderBerater Investment Telefon 0711/2148-105 Tobias.Schneider@ellwanger-geiger.de

Stefan KnödlerBerater Investment Telefon 0711/2148-196 Stefan.Knoedler@ellwanger-geiger.de

Penelope VlahuAssistentin InvestmentTelefon 0711/2148-286 Penelope.Vlahu@ellwanger-geiger.de

I 7

Marktkommentar München.

Transaktionsvolumen München in Milliarden Euro

Ein grandioser Endspurt sorgt für ein Rekordjahr auf dem Münchner Inves-tmentmarkt. Die bereits sehr hohen Umsatzergebnisse aus den vorange-gangenen Jahren konnten 2016 noch-mals übertroffen werden. In Summe wurden in der bayerischen Landes-hauptstadt gewerblich genutzte Im-mobilien im Wert von rund 6,4 Milliar-den Euro transferiert. Dies bedeutet im direkten Vergleich mit 2015 ein Um-satzplus von knapp 19 Prozent. 17 De-als mit Kaufpreisvolumina von jeweils über 100 Millionen Euro, teils deutlich darüber, machten einen Anteil von zir-ka 54 Prozent am Gesamtumsatz aus.

InvestitionsobjekteBüroobjekte waren auch 2016 die ge-fragteste Asset-Klasse. Sie trugen zu zirka 74 Prozent zum Investmentmarktumsatz der bayerischen Landeshauptstadt bei.Im Verhältnis waren die ersten beiden Quartale des Jahres 2016 eher verhalten. Im Wesentlichen schlugen in den ersten sechs Monaten der Verkauf des „Bay-Wa-Hochhauses“ in der Arabellastra-ße für rund 280 Millionen Euro an die Wealthcap sowie der Verkauf des ehe-maligen Siemens-Areals in der Richard-Strauss-Straße für rund 120 Millionen Euro an die Bayerische Versorgungskam-mer zu Buche. Im fulminanten vierten

Quartal wurden allein zehn der insge-samt 17 Deals mit je über 100 Millionen Euro registriert.

Der mit Abstand größte Einzelabschluss am Münchner Investmentmarkt war die Veräußerung der „Highlight-Towers“ in der Parkstadt Schwabing an die Com-merzReal für über 500 Millionen Euro kurz vor Jahresende. Dieser Deal sowie der Münchner Anteil des Officefirst-Port-folios mit deutlich über 700 Millionen Euro waren als „Sondereffekte“ für das Rekordergebnis maßgeblich verantwort-lich.

Quelle: Research Ellwanger & Geiger Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2015

8 I

2,85

3,70

4,15

4,97

5,45

6,40

201620152014201320122011

Top-3-Deals

HighLight Towers: die CommerzReal erwarb das Objekt im vierten Quartal für rund 500 Millionen Euro von einer Fondstochter der KanAm.

Campeon: Ganeba verkaufte an die Infineon für rund 300 Millionen Euro.

Baywa.Tower: WealthCap bezahlte rund 280 Millionen Euro an Baywa/Competo.

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien stand im Jahresverlauf erwartungsge-mäß weiterhin unter Druck und betrug zum Jahresende 3,25 Prozent (Brutto-anfangsrendite). Eine Nachfrage nach Produkten bestand zweifelsohne über alle Asset-Klassen hinweg. Core-Produkte sind nach wie vor stark begehrt, aber immer weniger am Markt verfügbar. Somit werden in dieser Asset-Klasse entsprechend hohe Multiplikatoren erzielt.

Käufer und Verkäufer

Hauptakteure auf dem Investment-markt in München waren auch im Jahr 2016 die nationalen Investoren, deren Anteil mehr als 70 Prozent des Umsatzes ausmachte. Auf Verkäu-fer- und Käuferseite waren Fonds, vor allem Offene Fonds/Spezialfonds und Pensionsfonds, abermals domi-nierend.

Ausblick

Auch im Jahr 2017 stehen die Ampeln für Investitionen in gewerblich genutzte Im-mobilien auf Grün. Nachhaltige Verände-rungen am Niedrigzinsniveau sind nicht zu erwarten und alternative Anlagemög-lichkeiten immer noch nicht wieder at-traktiv genug. Hohe liquide Mittel lassen eine anhaltend hohe Nachfrage erwarten. Lediglich die Produkte werden knapper. Die hohe Transaktionstätigkeit der letzten Jahre wird sich bemerkbar machen und könnte die Umsatzvolumina 2017 brem-sen. Nichtsdestotrotz erwarten wir wieder ein hohes Transaktionsniveau um die fünf Milliarden Euro.

Alexander ZiganNiederlassungsleiter München Telefon 089/179594-20 Alexander.Zigan@ellwanger-geiger.de

Ihre Ansprechpartner.

Björn HolzwarthGeschäftsführerTelefon 089/179594-10 Telefon 0711/2148-192 Bjoern.Holzwarth@ellwanger-geiger.de

Stefan KnödlerBerater Investment Telefon 089/179594-11Telefon 0711/2148-196 Stefan.Knoedler@ellwanger-geiger.de

I 9

Entwicklungen 2015/2016 I 15

ELLWANGER & GEIGER Real Estate.

Real Estate

Konsequenter Research bildet die Basis für marktkonforme Standort-, Portfolio- und Wirtschaftlichkeitsana-lysen. Daraus leiten wir Strategien ab, deren Ziel die Aktivierung von Ertrags- und Wirtschaftlichkeitspotenzialen ist.

Neben umfangreichen Vermietungs- dienstleistungen zählen das Projekt-consulting und das Transaktionsge-schäft zu unseren Kernkompetenzen. Bei Immobilieninvestments verfolgen wir einen ganzheitlichen Consulting- ansatz: Angefangen bei der Entwick-lung von Vermarktungsstrategien über die Aufarbeitung von Objektdaten bis zur Realisierung von Vermarktungspo-tenzialen sind wir Ihr starker Partner.

Unsere Leistungen

Research An- und Ver mietung von Büro-,

Einzelhandels-, Indus trie- und Logistikflächen

Investmentanalyse und -beratung Transaktionsbegleitung von Büro-,

Einzelhandels-, Wohn-, Hotel- sowie Industrie- und Logistik- objekten

Funds & Assset Management

Für institutionelle Anleger und profes-sionelle Privatinvestoren entwickeln, konzipieren und managen wir maßge-schneiderte Immobilienanlageproduk-te und Spezialfonds.Dabei setzen wir entsprechend den Anleger- und Produktanforderungen auf unterschiedliche Investmentvehi-kel: Spezial-AIF nach KAGB geschlosse- ne Publikums-AIF nach KAGB luxemburgische Wertpapier und Spezialfonds (SICAV, SIF) individuelle Konstruktionen für Off-Shore-Investoren

Unsere Fondsvolumen sind außerdemso gestaltet, dass damit Nischeninves-titionen und Einzelmandate realisiert werden können. Und wir achten auf eine überschaubare Anzahl von Inves-toren – das ermöglicht uns eine indivi-duelle Anlegerbetreuung während der gesamten Investitionszeit.Hierzu gehören selbstverständlich auch ein transparentes Berichtswesen durch Fondsreports mit detaillierter Berichterstattung sowie monatliche Finanz- und Statusberichte zu den Im-mobilienanlagen.

Unsere Standorte

StuttgartBörsenplatz 170174 StuttgartTelefon 0711/2148-300Telefax 0711/2148-290

MünchenHerzog-Rudolf-Straße 180539 MünchenTelefon 089/17 95 94-0Telefax 089/17 95 94-55

ELLWANGER & GEIGER Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die Asset-Klasse Immobilie. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und Seriosität behalten wir dabei für Sie stets die Orientierung in den sich schnell verändernden Märkten. Unser Erfolg basiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger Erfahrung im Immobiliengeschäft.

Unsere weiteren Publikationen

Büromarktbericht Stuttgart Büromarktbericht München Logistikmarktbericht Stuttgart

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10 I

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Optimales Leistungsportfolio für den Gewerbeimmobilien-markt

Unser Leistungsspektrum deckt sowohl Immobilien-Investments als auch die gewerbliche Vermietung ab.Für Investoren übernehmen wir deutschlandweit unter anderem den An- und Verkauf von Lager- und Logis-tikimmobilien.Dabei kann es sich um Einzelobjek-te, aber auch um komplette Portfolios handeln. Durch den Bankenhinter-grund der beiden Gründungspartner lohnt sich für Kunden bereits die Zu-

sammenarbeit bei der Vorbereitungvon Projektentwicklungen. Denn wir sind mit der Finanzbranche bestens vertraut. Zudem unterstützen wir beider Suche nach Flächen: von Büro- über Einzelhandelsflächen bis hin zu Lager-/Logistik- und Industrieflächen – mit uns haben Sie immer einen kom-petenten Partner an Ihrer Seite.

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München • Stuttgart • Frankfurt • Köln • Düsseldorf • Berlin • Hamburg

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ELLWANGER & GEIGER Real Estate GmbHUnternehmensgruppe ELLWANGER & GEIGER PrivatbankiersBörsenplatz 1, 70174 StuttgartTel.: 0711/2148-300, Fax: 0711/2148-290www.ellwanger-geiger.deAmtsgericht Stuttgart, HRB 733293, Geschäftsführer: Mario Caroli, Björn Holzwarth