Jahresbericht 2018 · Bern 2 Gutenbergstrasse 50 21990 998 m 765 m 1291 m2 398 m2 24 Dübendorf...

Jahresbericht 2018

www.constivita.ch

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Constivita Immobilien Anlagestiftung Jahresbericht 2018

Editorial 3

Das Geschäftsjahr 2018 im Überblick 4

Jahresrechnung

Vermögensrechnung Anlagevermögen 6

Erfolgsrechnung 7

Bilanz Stammvermögen 8

Anhang zur Jahresrechnung 9

Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung 16

Liegenschaften 18

Inhalt

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Liebe Leserinnen und Leser

Die Stiftung weist per Ende 2018 ein Gesamtvermögen in der Höhe von CHF 112,1 Mio. und eine Eigenkapitalrendite von 4,2 % aus. Damit ist sie auch im Tiefzins- umfeld und in stark schwankenden Finanzmärkten ein sicherer Wert für die Perso-nalvorsorge-Stiftungen der SV Group.

2018 war das letzte Jahr unter der Führung von Dr. Hermann Walser. Seit der Grün-dung im Jahr 2008 hat er die Stiftung als Präsident sehr kompetent und umsichtig geführt. Dafür danken wir ihm herzlich.

Zug und Dübendorf im April 2019

Laurence Uttinger Philipp KüngPräsidentin des Stiftungsrates Geschäftsführer

Editorial

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Geschäftsergebnis

Die Stiftung erzielte einen Gesamterfolg von rund CHF 4,6 Mio. (Vorjahr: CHF 4,2 Mio.). Die Eigenkapitalrendite betrug im Berichtsjahr 4,2 % (Vorjahr: 3,8 %).

Die folgende Grafik zeigt eindrücklich, wie mit diesem Immobilienportfolio die fi-nanzielle Stabilität der Personalvorsorge-Stiftungen gestärkt wird. Das Portfolio weist im Zehnjahresvergleich mit dem Swiss Performance Index deutlich gerin-gere Schwankungen auf und erreicht im Durchschnitt eine höhere Performance als der Swiss Bond Index.

Gegenüber dem Vorjahr wurden die bereits bestehenden Immobilien netto um CHF 0,44 Mio. (Vorjahr: CHF 0,85 Mio.) aufgewertet. Der Marktwert des Portfo-lios steigerte sich seit der Gründung der Stiftung im Oktober 2008 kontinuierlich von CHF 76,1 Mio. auf CHF 107,9 Mio.

Das Geschäftsjahr 2018 im Überblick

Swiss Performance Index (SPI)Swiss Bond Index (SBI)unsere Immobilien

Performanceentwicklung

30 %

25 %

20 %

15 %

10 %

5 %

0 %

-5 %

-10 %

2015 2016 20172009 2010 2011 2012 2013 2014 2018

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Stiftungsratswahlen

Im zweiten Quartal 2018 fanden die Stiftungsratswahlen für die Amtsperiode 2019 bis 2021 statt. Die Mitglieder der bisherigen und neuen Amtsperiode sind auf Seite 9 aufgeführt. Die einzige Mutation ergab sich durch den Wechsel des Präsidiums von Dr. Hermann Walser zu Laurence Uttinger.

Rücktritt von Dr. Hermann Walser

Dr. Hermann Walser ist per 31. Dezember 2018 aus dem Stiftungsrat zurückgetre-ten. Seit der Gründung hat er die Stiftung als Präsident sehr kompetent und umsich-tig geführt. Er hat massgeblich dazu beigetragen, dass die Stiftung gut aufgestellt ist für die Zukunft.

Qualitäts- und Datenschutzmanagement weiterhin auf Kurs

Die Stiftung lässt sich gemäss ISO 9001 und gemäss GoodPriv@cy zertifizieren. Das Audit im November 2018 hat ergeben, dass die Stiftung die Anforderungen weiterhin vollumfänglich erfüllt.

Liegenschaften

Eine Übersicht über die Liegenschaften finden Sie auf Seite 18.

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Aktiven 31.12.18 31.12.17 CHF CHFUmlaufvermögen 4'240'713.56 5'755'180.85 Flüssige Mittel 4'187'583.01 5'714'607.26 Kurzfristige Forderungen 53'130.55 40'573.59

Anlagevermögen 107'900'000.00 107'460'000.00 Fertige Bauten (inkl. Land) 107'900'000.00 107'460'000.00 Gesamtvermögen 112'140'713.56 113'215'180.85

Passiven 31.12.18 31.12.17 CHF CHFFremdkapital 3'713'558.46 3'667'113.02 Kurzfristige Verbindlichkeiten 205'086.26 267'776.17 Passive Rechnungsabgrenzung 31'133.20 86'285.85 Latente Steuern 3'377'339.00 3'213'051.00 Kontokorrent Stammvermögen 100'000.00 100'000.00

Nettovermögen 108'427'155.10 109'548'067.83 a) Ansprüche Anzahl Ansprüche im Umlauf zu Beginn des Geschäftsjahres 90'508 90'508 Ausgabe von Ansprüchen 0 0 Rücknahme von Ansprüchen -1'240 0 Anzahl Ansprüche am Ende des Geschäftsjahres 89'268 90'508 Kapitalwert je Anspruch 1'213.40 1'163.39 Nettoertrag des Rechnungsjahres je Anspruch 48.20 46.98 Inventarwert je Anspruch vor Ausschüttung 1'261.61 1'210.37 Ausschüttungen -46.98 0.00 Inventarwert je Anspruch nach Ausschüttung 1'214.63 1'210.37 b) Veränderung des Nettovermögens Nettovermögen zu Beginn des Geschäftsjahres 109'548'067.83 105'350'363.78 Ausgabe von Ansprüchen 0.00 0.00 Rücknahme von Ansprüchen -1'500'858.80 0.00 Ausschüttungen -4'193'838.05 0.00 Gesamterfolg des Geschäftsjahres 4'573'784.12 4'197'704.05

Nettovermögen am Ende des Geschäftsjahres 108'427'155.10 109'548'067.83

Jahresrechnung

Vermögensrechnung Anlagevermögen

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2018 2017 CHF CHFMietertrag Netto 5'545'030.64 5'368'529.29 Soll-Mietertrag 6'027'207.44 6'115'522.29 Minderertrag Leerstand -481'969.20 -746'993.00 Inkassoverluste auf Mietzinsen und NK-Forderungen -207.60 0.00

Unterhalt Immobilien -635'638.48 -446'351.16 Instandhaltung -593'887.96 -446'351.16 Instandsetzung -41'750.52 0.00

Operativer Aufwand -393'577.34 -437'929.10 Ver- und Entsorgungskosten, Gebühren -19'193.90 -19'995.81 Nicht verrechenbare Heiz- und Betriebskosten -7'020.98 -96'640.79 Versicherungen -71'350.65 -71'956.60 Bewirtschaftungshonorare -205'253.27 -200'846.74 Vermietungs- und Insertionskosten -40'328.10 -9'218.98 Steuern und Abgaben -25'987.50 -29'468.80 Übriger operativer Aufwand -24'442.94 -9'801.38

Operatives Ergebnis 4'515'814.82 4'484'249.03 Sonstige Erträge 0.00 0.00 Übrige Erträge 0.00 0.00

Finanzierungsaufwand -520.95 -209.48 Sonstige Passivzinsen -520.95 -209.48

Verwaltungsaufwand -212'157.75 -231'945.95 Geschäftsführungshonorar -127'619.15 -125'476.75 Schätzungs- und Revisionsaufwand -18'947.65 -25'964.00 Übriger Verwaltungsaufwand -65'590.95 -80'505.20

Nettoertrag des Rechnungsjahres 4'303'136.12 4'252'093.60

Realisierte Kapitalverluste -5'064.00 0.00 Realisierte Kapitalverluste -5'064.00 0.00

Nicht realisierter Erfolg 275'712.00 -54'389.55 Nicht realisierte Kapitalgewinne 1'250'000.00 1'314'300.00 Nicht realisierte Kapitalverluste -810'000.00 -1'234'757.55 Veränderung latente Steuern -164'288.00 -133'932.00 Gesamterfolg des Rechnungsjahres 4'573'784.12 4'197'704.05

Erfolgsrechnung

8


Aktiven 31.12.18 31.12.17 CHF CHFVermögensanlagen 100'000.00 100'000.00 Kontokorrent Anlagevermögen 100'000.00 100'000.00

Total Aktiven 100'000.00 100'000.00

Passiven 31.12.18 31.12.17 CHF CHFStammvermögen 100'000.00 100'000.00 Stammvermögen 100'000.00 100'000.00

Total Passiven 100'000.00 100'000.00 2018 2017 CHF CHFErtrag Kontokorrent Anlagevermögen 100.00 100.00Verwaltungsaufwand -100.00 -100.00

Ertrags-/Aufwandüberschuss 0.00 0.00

Bilanz Stammvermögen

Erfolgsrechnung

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Constivita Immobilien Anlagestiftung Jahresbericht 2018Anhang zur Jahresrechnung

1 Grundlagen und Organisation

1.1 Rechtsform und Zweck

Bei der Constivita Immobilien Anlagestiftung (im Folgenden: Constivita) handelt es sich um eine Stiftung im Sinne von Art. 80 ff. ZGB. Die Stiftung wurde 2008 von der BVG- und der Personalvorsorgestiftung der SV Group gegründet. Ihr Zweck besteht in der Anlage der eingebrachten Gelder in schweizerische Immobi-lien, deren Verwaltung und Unterhalt.

1.2 Angabe der Urkunde und Reglemente

Stiftungsurkunde vom 31.10.2008 Statuten vom 05.05.2014 Stiftungsreglement vom 05.05.2014 letzte Anpassungen per 10.12.2018 Anlagerichtlinien vom 04.05.2016 letzte Anpassungen per 01.12.2016Reglement über die Umsetzung der ASIP-Charta vom 14.12.2012 Reglement zum Zeichnungsrecht vom 13.12.2013

1.3 Führungsorgane / Geschäftsführung / Zeichnungsberechtigung

Anlegerversammlung und StiftungsratDie Anlegerversammlung ist das oberste Organ. Sie setzt sich aus sämtlichen Stiftungsräten zusammen. Der Stiftungsrat ist das oberste geschäftsführende Organ. Er besteht aus sämtlichen Mitgliedern des Stiftungsrates der zwei Anle-ger. Die Amtsperiode dauert jeweils drei Jahre. Am 1. Januar 2019 hat eine neue Amtsperiode begonnen. Dr. Hermann Walser, Präsident (bis Dezember 2018) kollektiv zu zweienLaurence Uttinger, Präsidentin (ab Januar 2019) kollektiv zu zweienMarkus Bürgi Oliver Bürgin (bis Juni 2018) Heinz Giezendanner kollektiv zu zweienAlexander Kunz (ab Juli 2018) Andreas Matter kollektiv zu zweienDr. Peter Meier, Prof. em. Marina Ricklin Stephanie Sanders Hanspeter Steiger Geschäftsführung/VerwaltungPhilipp Küng, Geschäftsführer kollektiv zu zweienRoland Küttel, Liegenschaftenverwaltung, stv. Geschäftsführer kollektiv zu zweienRosi Giezendanner-Ricciardi, Finanzen und Personaladministration kollektiv zu zweien

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1.4 Revisionsstelle, Aufsichtsbehörde, Schätzungsexperte

Revisionsstelle BDO AG, ZürichAufsichtsbehörde Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge OAK BV, BernSchätzungsexperte André Roth AG, Baden

2 Bewertungs- und Rechnungslegungsgrundsätze, Stetigkeit

2.1 Bestätigung über Rechnungslegung nach Swiss GAAP FER 26

Die Jahresrechnung wurde sinngemäss nach den Vorschriften von Swiss GAAP FER 26 erstellt.

2.2 Buchführungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Buchführungs- und Bewertungsgrundsätze entsprechen Art. 38 der Verord-nung über die Anlagestiftungen (ASV), Art. 47 und 48 der Verordnung über die berufliche Alters- Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2) sowie der Fach-empfehlung 26 Swiss GAAP FER.

Die Jahresrechnung der Anlagegruppe besteht aus der Vermögens- und Erfolgs-rechnung des Anlagevermögens, der Bilanz und Erfolgsrechnung des Stammver-mögens sowie des Anhangs.

Das Nettovermögen einer Anlagegruppe (Inventarwert) besteht im Wert der einzelnen Aktiven, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten sowie die im Fall der Veräusserung der Immobilien wahrscheinlich anfallenden Steuern. Der Ver-kehrswert der Immobilien wird jährlich durch den oder die Schätzungsexperten geschätzt. In der Regel wird die Discounted-Cashflow-Methode verwendet. Im Berichtsjahr wurden Diskontierungssätze zwischen 3,4 % und 4,3 % angewendet (Vorjahr: 3,5 % bis 4,3 %). Neu gekaufte Liegenschaften werden im ersten Jahr zu Anschaffungkosten, ab dem zweiten Jahr zum Verkehrswert bilanziert.

3 Beurteilung von Risiken

3.1 Internes Kontrollsystem

Die Interne Kontrolle wird gemäss dem vom Stiftungsrat am 10. Juni 2013 verab-schiedeten und am 11. Dezember 2017 aktualisierten Grundlagenpapier durchgeführt.

3.2 ASIP-Charta

Sämtliche gemäss Reglement über die Umsetzung der ASIP-Charta erforderlichen Erklärungen sind rechtzeitig vorgelegt worden.

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4 Erläuterung der Vermögensanlage und des Netto-Ergebnisses aus Vermögensanlage

4.1 Organisation der Anlagetätigkeit, Anlagereglement

Der Stiftungsrat erlässt das Anlagereglement und überwacht dessen Umsetzung.

4.2 Erläuterungen zum Anlagevermögen

4.2.1 Erläuterungen zu Art. 50 Abs. 1 BVV 2

Die Constivita investiert in qualitativ hochstehende, jüngere Liegenschaften und verfügt im Stiftungsrat über die erforderliche Fachkompetenz, durch aktive Be-wirtschaftung eine marktkonforme Rendite, die durch die Geschäftsführung und den Stiftungsrat überwacht wird, zu erzielen.

4.2.2 Erläuterungen zu Art. 50 Abs. 3 BVV 2

Der Risikodiversifikation in der Strukturierung der Anlagen misst der Stiftungsrat stets grosse Bedeutung zu. Es wird bewusst vermieden, Klumpenrisiken in Einzel-anlagen einzugehen.

Eine angemessene Risikodiversifikation wird dadurch erreicht, dass sich die Lie-genschaften in verschiedenen Wirtschaftsregionen befinden und unterschiedli-chen Nutzungszwecken unterliegen. Weil der Anteil der Nutzung des Arbeitgebers in Dübendorf 67,2 % beträgt, lässt Constivita die Bonität periodisch durch eine externe Revisionsgesellschaft bestätigen. Der Stiftungsrat sieht aufgrund der Qualität der Investition keine Veranlassung zu einer Veränderung.

Unter Berücksichtigung der aneinandergrenzenden Liegenschaften wird in Bern, Dübendorf und Zürich die in Art. 27 Abs. 4 ASV festgelegte Limite von 15 % über-schritten. Mit Verfügung vom 18. Februar 2016 hat die Aufsichtsbehörde gestützt auf Art. 26 Abs. 9 ASV eine Ausnahmebewilligung erteilt und toleriert die Über-schreitung der Limite von 15 %. Die Bewilligung ist auf fünf Jahre befristet und mit Auflagen verknüpft (vgl. Ziff. 6 des Anhangs).

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Wohn- Gewerbe- Total liegenschaften liegenschaften CHF CHF CHFStand 31.12.2017 55'181'012.00 52'278'988.00 107'460'000.00 Veränderung 454'314.00 -14'314.00 440'000.00 Stand 31.12.2018 55'635'326.00 52'264'674.00 107'900'000.00

Mietertrag netto Instandhaltung/ Operatives Operativer Aufwand Ergebnis CHF CHF CHFWohnliegenschaften 2'283'361.09 386'095.34 1'897'265.75Gewerbeliegenschaften 3'261'669.55 643'120.48 2'618'549.07 5'545'030.64 1'029'215.82 4'515'814.82

Der Liegenschaftenbestand setzt sich wie folgt zusammen:

4.3 Erläuterung der Bilanz

Anlagevermögen 31.12.2018 31.12.2017

Marktwert in % vom Marktwert in % vom CHF Gesamt- CHF Gesamt- vermögen vermögen Fertige Bauten (inkl. Land)Bad Ragaz, Bartholoméplatz 3 6'000'000.00 5,4 % 5'950'000.00 5,3 %Bern, Belpstrasse 41 3'950'000.00 3,5 % 4'060'000.00 3,6 %Bern, Belpstrasse 43 3'150'000.00 2,8 % 3'400'000.00 3,0 %Bern, Gutenbergstrasse 50 11'300'000.00 10,1 % 11'000'000.00 9,7 %Dübendorf, Wallisellenstrasse 55/57 34'000'000.00 30,3 % 34'000'000.00 30,0 %Kilchberg, alte Landstrasse 53 5'700'000.00 5,1 % 5'500'000.00 4,9 %Langenthal, Weststrasse 94/96 15'850'000.00 14,1 % 16'300'000.00 14,4 %Spreitenbach, Poststrasse 198/200 3'500'000.00 3,1 % 3'450'000.00 3,0 %Zürich, Signaustrasse 10 24'450'000.00 21,8 % 23'800'000.00 21,0 % Total Anlagevermögen 107'900'000.00 96,2 % 107'460'000.00 94,9 %

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2018 2017 CHF CHF Geschäftsführungshonorar 127'619.15 125'476.75Schätzungs- und Revisionsaufwand 18'947.65 25'964.00Beratung, Aufsicht, Stiftungsrat 19'144.45 30'884.75Allgemeine Verwaltungskosten 46'446.50 49'620.45Total 212'157.75 231'945.95

4.4 Rückerstattungen, Vertriebs- und Betreuungsentschädigungen

Die Constivita als geschlossene Immobilienanlagestiftung leistet keine Rücker-stattungen oder Entschädigungen. Die Offenlegung und Herausgabe von Ver-mögensvorteilen wurde bei allen relevanten Geschäftspartnern verlangt. Die externen Immobilienverwaltungen haben deklariert, keine herausgabepflichtigen Vermögensvorteile erhalten zu haben.

5 Erläuterung weiterer Positionen der Bilanz und der Erfolgsrechnung

5.1 Passive Rechnungsabgrenzung

Die Passive Rechnungsabgrenzung beinhaltet im wesentlichen Abgrenzungen für die Liegenschaftenschätzungen und -steuern.

5.2 Latente Steuern

Gemäss dem Stiftungsreglement sind latente Steuern gebildet worden. Diese be-rechnen sich auf dem Differenzbetrag zwischen Marktwert und Buchwert multi-pliziert mit dem Grundstückgewinnsteuersatz der jeweiligen Gemeinde. 5.3 Verwaltungsaufwand

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5.4 Kennzahlen gemäss KGAST-Richtlinien

Die nachfolgenden Kennzahlen für die Anlagegruppe sind auf Basis der KGAST-Richtlinie Nr. 1 vom 01.09.2016 berechnet worden.

6 Auflagen der Aufsichtsbehörde

Die Ausnahmebewilligung der Aufsichtsbehörde vom 18. Februar 2016 ist mit folgenden Auflagen verbunden: a) Die Constivita hat alles zu unterlassen, was zur Akzentuierung des Klumpen-

risikos führen würde. Ebenfalls zu unterlassen sind sämtliche Massnahmen, welche zu einer weiteren Verschlechterung der Diversifikation hinsichtlich der Erlösquellen (Mieterspiegel) führen könnten.

b) Falls die Constivita die Statuten ändert und sich für Dritte öffnet, nimmt die OAK BV eine Neubeurteilung vor.

c) Die Ausnahmebewilligung gilt für fünf Jahre ab Verfügungsdatum, anschlies-send erfolgt eine Neubeurteilung.

7 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Keine.

Kennzahlen Definition 2018 2017Mietausfallquote Mietausfälle in % des Soll-Mietertrages (netto) 8,00 % 12,22 %Fremdfinanzierungsquote Fremd aufgenommene Mittel in % der Immo-MW 0,00 % 0,00 %Betriebsgewinnmarge Betriebsgewinn in % des Netto-Mietertrages 78,36 % 79,20 %TERISA (GAV) Betriebsaufwand in % des Ø Gesamtvermögens 0,37 % 0,39 %TERISA (NAV) Betriebsaufwand in % des Ø Nettovermögens 0,38 % 0,40 %Eigenkapitalrendite ROE Gesamterfolg in % des Nettovermögens Ende GJ 4,22 % 3,83 %Rendite des inv. Kapitals Gesamterfolg+Finanz.aufw. in % des Ø Gesamtverm. 4,06 % 3,78 %Ausschüttungsrendite Bruttoausschüttung in % des NAV vor Ausschüttung 3,87 % 0,00 %Ausschüttungsquote Ausschüttungsbetrag in % des Nettoertrages des GJ 91,69 % 0,00 %Anlagerendite NAV Ende GJ vor Ausschüttung in % des NAV am Anfang des GJ nach Ausschüttung 4,23 % 3,98 %

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Constivita Immobilien Anlagestiftung Jahresbericht 2018 Bericht der Revisionsstelle

zur Jahresrechnung

Tel. +41 44 444 35 55

Fax +41 44 444 35 35 www.bdo.ch

BDO AG Schiffbaustrasse 2 8031 Zürich

BDO AG, mit Hauptsitz in Zürich, ist die unabhängige, rechtlich selbstständige Schweizer Mitgliedsfirma des internationalen BDO Netzwerkes.

BERICHT DER REVISIONSSTELLE

An den Stiftungsrat der BVG-Stiftung der SV Group, Dübendorf

Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung

Als Revisionsstelle haben wir die beiliegende Jahresrechnung der BVG-Stiftung der SV Group, beste-hend aus Bilanz, Betriebsrechnung und Anhang, für das am 31. Dezember 2017 abgeschlossene Ge-schäftsjahr geprüft.

Verantwortung des Stiftungsrates

Der Stiftungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften, der Stiftungsurkunde und den Reglementen verantwortlich. Diese Verantwortung bein-haltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung einer internen Kontrolle mit Be-zug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Stiftungsrat für die Auswahl und die An-wendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.

Verantwortung des Experten für berufliche Vorsorge

Für die Prüfung bestimmt der Stiftungsrat neben der Revisionsstelle einen Experten für berufliche Vorsorge. Dieser prüft periodisch, ob die Vorsorgeeinrichtung Sicherheit dafür bietet, dass sie ihre Verpflichtungen erfüllen kann und ob die reglementarischen versicherungstechnischen Bestimmun-gen über die Leistungen und die Finanzierung den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Für die für versicherungstechnische Risiken notwendigen Rückstellungen ist der aktuelle Bericht des Experten für berufliche Vorsorge nach Artikel 52e Absatz 1 BVG in Verbindung mit Artikel 48 BVV 2 massge-bend.

Verantwortung der Revisionsstelle

Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnach-weisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurtei-lung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer die interne Kontrolle, soweit diese für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen ent-sprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksam-keit der internen Kontrolle abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessen-heit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzun-gen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

Prüfungsurteil

Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2017 abgeschlos-sene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz, der Stiftungsurkunde und den Reglementen.

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Fax +41 44 444 35 35 www.bdo.ch

BDO AG Schiffbaustrasse 2 8031 Zürich

BDO AG, mit Hauptsitz in Zürich, ist die unabhängige, rechtlich selbstständige Schweizer Mitgliedsfirma des internationalen BDO Netzwerkes.

BERICHT DER REVISIONSSTELLE

An den Stiftungsrat der BVG-Stiftung der SV Group, Dübendorf

Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung

Als Revisionsstelle haben wir die beiliegende Jahresrechnung der BVG-Stiftung der SV Group, beste-hend aus Bilanz, Betriebsrechnung und Anhang, für das am 31. Dezember 2017 abgeschlossene Ge-schäftsjahr geprüft.

Verantwortung des Stiftungsrates

Der Stiftungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften, der Stiftungsurkunde und den Reglementen verantwortlich. Diese Verantwortung bein-haltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung einer internen Kontrolle mit Be-zug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Stiftungsrat für die Auswahl und die An-wendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.

Verantwortung des Experten für berufliche Vorsorge

Für die Prüfung bestimmt der Stiftungsrat neben der Revisionsstelle einen Experten für berufliche Vorsorge. Dieser prüft periodisch, ob die Vorsorgeeinrichtung Sicherheit dafür bietet, dass sie ihre Verpflichtungen erfüllen kann und ob die reglementarischen versicherungstechnischen Bestimmun-gen über die Leistungen und die Finanzierung den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Für die für versicherungstechnische Risiken notwendigen Rückstellungen ist der aktuelle Bericht des Experten für berufliche Vorsorge nach Artikel 52e Absatz 1 BVG in Verbindung mit Artikel 48 BVV 2 massge-bend.

Verantwortung der Revisionsstelle

Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnach-weisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurtei-lung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer die interne Kontrolle, soweit diese für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen ent-sprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksam-keit der internen Kontrolle abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessen-heit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzun-gen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

Prüfungsurteil

Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2017 abgeschlos-sene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz, der Stiftungsurkunde und den Reglementen.

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Constivita Immobilien Anlagestiftung Jahresbericht 2018Liegenschaften Constivita Immobilien Anlagestiftung

Jahresbericht 2018

Baujahr Grundstück Wohnen Gewerbe Lager PP Büro Garagen

Bad Ragaz Bartholoméplatz 3 1920 671 m2 687 m2 917 m2 142 m2

1982

Bern Belpstrasse 41 1951 806 m2 852 m2 681 m2 243 m2

Bern Belpstrasse 43 1951 749 m2 1500 m2 17

Bern Gutenbergstrasse 50 1990 998 m2 765 m2 1291 m2 398 m2 24

Dübendorf Wallisellenstrasse 55/57 2004 6220 m2 6157 m2 627 m2 82

Kilchberg Alte Landstrasse 53 1990 1855 m2 550 m2 38 m2 8

Langenthal Weststrasse 94/96 2016 7246 m2 3829 m2 39

Spreitenbach Poststrasse 198/200 1963 1346 m2 861 m2 15

Zürich Signaustrasse 10 2007 2154 m2 2095 m2 229 m2 40 m2 19

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