Kennzahlen - fluewo-geschaeftsbericht.de · denen Angeboten für ein duales Studium wählen – vom...

Kennzahlen2018 2017

Bilanzsumme 504,6 Mio. € 477,6 Mio. €

Jahresüberschuss 9,2 Mio. € 13,6 Mio. €

Eigenkapital 226,6 Mio. € 217,5 Mio. €

Eigenkapitalquote 44,9 % 45,5 %

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 70,7 Mio. € 69,3 Mio. €

2018 2017Wohnungen 9.342 9.448

Investitionen in Modernisie-rungen und Instandhaltungen 15,5 Mio. € 12,0 Mio. €

Investitionen in Neubauten 19,0 Mio. € 16,1 Mio. €

Investitionen in Gebäude- und Grundstückskäufe 23,9 Mio. € 0,0 Mio. €

Mietwert 7,8 7,8

Gebäudeerhaltungs-koeffi zient 25 €/m² 20 €/m²

2018 2017Mitglieder 10.461 10.287

Mitarbeiter 105 105

davon Auszubildende und duale Studenten 10 8

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Inhalt

Interview mit dem Vorstand

FLÜWO-Ausbildung

Azubi-Leben bei der FLÜWO

FLÜWO-Traineeprogramm

Bestand

Lagebericht 2018

Grundlagen des Unternehmens

Wirtschaftsbericht

Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

Bericht des Aufsichtsrats

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2018

Anhang des Jahresabschlusses 2018

Bestätigungsvermerk 2018

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FLÜWO digital

Mehr Informationen in Wort und Bild zum Geschäftsjahr 2018 finden Sie jetzt auch unter www.fluewo-geschaeftsbericht.de

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Interview mit dem VorstandInterview

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Gemeinsam Perspektiven entwickelnDie strategischen Handlungsfelder soziale Teilhabe, Wachstum und Diversifika-tion haben sich für die FLÜWO als zielführend und als idealer Gestaltungsrahmen erwiesen. Die Weiterentwicklung dieses strategischen Ansatzes bringt neue Herausforderungen und Chancen mit sich. Neu ist auch die Zusammensetzung im Vorstand der FLÜWO Bauen Wohnen eG. Seit 1. Januar 2019 bilden Nina Weigl und Rainer Böttcher gemeinsam das Vorstandsteam der FLÜWO.

Das neue Vorstandsteam der FLÜWO: Nina Weigl und Rainer Böttcher.

Frau Weigl, bei der FLÜWO kannte man Sie bisher als Prokuristin und Leiterin der Bestandsbetreuung. Jetzt sind Sie seit 1. Januar 2019 Mitglied des Vor-stands. Wie fühlt sich die erste Zeit im neuen Amt an?

Nina Weigl: Sehr gut! Die konstruktive und positive Arbeitsatmosphäre, wie ich sie aus meiner langjähri-gen Tätigkeit bei der FLÜWO kenne, hat mir auch beim Start in die neue Aufgabe geholfen. So war ich nach verschiedenen Positionen mehrere Jahre als Leiterin der Bestandsbetreuung und als Prokuristin tätig. Was mich immer begleitet hat, waren hilfsbe-reite Kolleginnen und Kollegen, die mir größtmögli-che Unterstützung zukommen ließen. Mit Rainer Böttcher habe ich heute einen erfahrenen Vorstands-kollegen, der mich tatkräftig unterstützt und jederzeit für einen Austausch zur Verfügung steht. Daher habe ich mich sehr gefreut, dass mich der Aufsichtsrat für die altersbedingte Nachfolge von Holger Hansen vor-gesehen hat.

Rainer Böttcher: Vorab geht mein Dank an Holger Hansen, der mich als erfahrener Teamplayer seit dem Jahr 2015 durch seine umfangreiche Berufserfahrung kompetent unterstützt hat.

Mit der Berufung von Nina Weigl bin ich mir sicher, dass wir den mit Holger Hansen erfolgreich einge-schlagenen Weg der FLÜWO weiter fortsetzen wer-den. Nina Weigl steht sozusagen sinnbildlich für die Personalentwicklung der FLÜWO, denn neben der Einstellung neuer Fach- und Führungskräfte spielt die Förderung der eigenen Mitarbeitenden eine immer größere Rolle in unserem Unternehmen. Dies zeigt sich ganz konkret an der Vielzahl der Kolleginnen und Kollegen, die sich berufsbegleitend weiterbilden, der Besetzung von Führungspositionen mit dem eigenen Nachwuchs und nicht zuletzt an unserer hohen Aus-bildungsquote, die aktuell rund zehn Prozent beträgt.

Weshalb ist das für die FLÜWO so wichtig?

Nina Weigl: Der Fachkräftemangel macht natürlich auch vor der Wohnungswirtschaft nicht halt. Zudem kommen in unserem Fall zwei weitere Faktoren hinzu. Wir befinden uns in einer für Arbeitnehmer hoch- attraktiven Region mit einer Vielzahl an Weltkonzer-nen und erfolgreichen Mittelständlern, mit denen wir um die Fachkräfte konkurrieren. Diese finden bei den Unternehmen in der Region eine große Auswahl an interessanten und gut bezahlten Arbeitsplätzen. Wir müssen ihnen aber zeigen, dass sie auch bei uns

ihren Weg gehen können. Zudem befindet sich die FLÜWO in einer Phase des Umbruchs und wächst stetig, sodass wir im Vergleich zu anderen Woh-nungsunternehmen einen erhöhten Personalbedarf haben. Dies auch in Bereichen, die nicht auf den ers-ten Blick mit Baugenossenschaften in Verbindung gebracht werden, wie beispielsweise im Bereich der Unternehmensentwicklung oder der Digitalisierung.

Sie sprechen von Umbruch? Was verstehen Sie da-runter?

Rainer Böttcher: Wir verstehen darunter keine kurz-fristig abgeschlossene Handlung, sondern einen über viele Jahre angelegten Prozess. Aus den zukünftigen Herausforderungen der Wohnungswirtschaft wie dem demografischen Wandel sowie der Entwicklung der Einkommen, dem Bedarf an neuen Wohnformen und der Digitalisierung haben wir schon 2014 die strategischen Handlungsfelder soziale Teilhabe, Wachstum und Diversifikation abgeleitet. Dieser An-satz hat sich für uns als zielführend und als idealer Gestaltungsrahmen erwiesen. Die in den letzten Jah-ren daraus abgeleiteten Projekte sind inzwischen ent-weder abgeschlossen, zurückgestellt oder in die Operative übernommen worden.

Können Sie das genauer ausführen?

Rainer Böttcher: Die Kriterien der verschiedenen Wohnformen, die wir in dem Projekt „FLÜWO-Pro-dukte“ entwickelt haben, fließen jetzt in unsere Inves-titionsentscheidungen ein, sowohl im Neubau und beim Kauf von Bestandsgebäuden als auch bei der Modernisierung. Im Rahmen von „FLÜWO-Telemetrie“ hat unsere Tochter, die FLÜWO Bau + Service GmbH, in den letzten Jahren rund 8.400 Wohnungen in den

Neubau Stuttgart-Giebel.

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Interview mit dem Vorstand

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FLÜWO-Ausbildung

G leichzeitig wird die Lage auf dem Bewerber-markt schwieriger. Das bedeutet: Heute haben es die Unternehmen schwerer, ihre Stellen mit guten Arbeitskräften zu besetzen. Auch die

Wohnungswirtschaft bekommt das zu spüren.

Nachwuchsförderung wird immer wichtigerDaher verfolgt die FLÜWO mit ihrer Personalent-wicklung das Ziel, unter anderem durch intensive Nachwuchsförderung Kompetenzen innerhalb des Unternehmens weiter aufzubauen. Nicht ohne Grund sind ca. zehn Prozent der rund 110 Mitarbeitenden Auszubildende oder duale Studenten.

Um dem anhaltenden Fachkräftemangel in Deutsch-land entgegenzuwirken, bietet die FLÜWO jungen Menschen dabei vielfältige, attraktive Einstiegs- undWeiterbildungsmöglichkeiten für eine sichere, beruf-liche Zukunft – über ein duales Studium oder eine Ausbildung bis hin zum Trainee-Programm. Denn nach der Ausbildungszeit stehen die Chancen für eine berufliche Karriere bei der FLÜWO außerordentlich gut:

Der Großteil der Auszubildenden und Studenten – nämlich rund 77 Prozent – konnte direkt nach erfolg-reichem Abschluss in eine unbefristete Festanstellung übernommen werden.

Die FLÜWO wächst. Das bedeutet nicht nur mehr Wohnungen und mehr Vermögen, sondern auch mehr Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Vor fünf Jahren arbeiteten etwa 80 Menschen für die FLÜWO. Heute sind es schon 110. In ein paar Jahren werden es voraussichtlich 140 sein. Von einem kleinen Unternehmen wird die FLÜWO zum Mittelständler und die Nachwuchsförderung damit immer wichtiger.

FLÜWO – Ausbildung weitergedacht

Der Messeauftritt auf der Ausbildungsmesse Stuzubi wurde von den Auszu-bildenden und dualen Studenten organisiert.

eigenen Abrechnungsdienst überführt. Dafür wurden etwa 60.000 Messgeräte eingebaut und in ein Funk-netz eingebunden. Das Kernthema des Projekts „FLÜWO-Cloud“ ist in diesem Jahr die Einführung unseres neuen ERP-Systems. Zudem sind in diesem Bereich eine Vielzahl von Teilprojekten in unseren Ar-beitsabläufen, unserer Kommunikation und bei der Ausstattung unserer Wohnungen in Vorbereitung, die in Abhängigkeit zu unserem neuen ERP-System ste-hen. Im Bereich „Soziales“ führen unser Sozialma-nagement und unser rollender Nachbarschaftstreff, das FLÜWO-MOBIL, ihre erfolgreiche Arbeit weiter. Dabei sorgen sie einerseits für eine angemessene Fürsorge und ermitteln darüber hinaus die verschie-densten Bedarfe unserer Mieter in ihren Wohnungen und Quartieren. Die Gründung der FLÜWO Stiftung im Februar 2018 war ein weiterer Baustein zur Stär-kung der Quartiere und der individuellen Hilfe für un-sere Mieter. Die Umsetzung der Pläne zur FLÜWO Energiegesellschaft für die kostengünstige Beschaf-fung von Strom und Wärme haben wir vorerst zurück-gestellt. Unsere Untersuchungen haben ergeben, dass wir damit unter den derzeitigen Rahmenbedin-gungen keinen Kostenvorteil für unsere Mieter gene-rieren können.

Was ist für die kommenden Jahre geplant?

Rainer Böttcher: Durch die Vereinigung von wirt-schaftlichen Zielsetzungen, die sich vor allem im Handlungsfeld Wachstum und Diversifikation wieder-finden, bildet die soziale Teilhabe, aber auch die Di-versifikation den Handlungsrahmen für Ziele, die sich sehr stark am satzungsgemäßen Förderauftrag der FLÜWO orientieren. Es stellt sich für uns die Frage, wie wir in diesem Rahmen unseren bisherigen stra-tegischen Ansatz weiterentwickeln können. Dabei sehen wir es als primäre Zielstellung, wie die hohe Identifikation der Mieter der ersten Generation der FLÜWO erhalten und durch zeitgemäße Inhalte trans-formiert werden kann. Der daraus entwickelte Leit-gedanke sieht vor, dass wir unsere Mieter zukünftig mit unserem Wohnungs- und Dienstleistungsange-bot entlang ihrer gesamten Lebensbiografie beglei-ten werden.

Was bedeutet das konkret?

Nina Weigl: Die bisherige Definition unserer Wohnfor-men beinhalt vor allem bauliche Standards und Aus-stattungsmerkmale in der Wohnung und im Gebäude selbst. Auf lange Sicht müssen wir diesen Ansatz je-doch mindestens auf Quartiersebene erweitern. Des-halb ist es notwendig, das bisherige zentrale Betrach-tungselement Wohnung um die Bedarfe der jeweiligen Zielgruppe zu erweitern, die nicht primär mit der Woh-nung verbunden sind. Konkret bedeutet dies, dass wir uns aktuell intensiv mit den Bedürfnissen unserer Mie-ter in allen Lebensphasen auseinandersetzen, um so die Dienstleistungen zu identifizieren, die zukünftig von der FLÜWO angeboten werden können.

Rainer Böttcher: Dabei erschwert der Streubesitz der FLÜWO die Einführung eines erweiterten Dienst-leistungsangebots erheblich. Auch unser satzungs-gemäß verankerter Gleichbehandlungsgrundsatz sieht vor, unseren Mietern ein weitgehend vergleich-bares Angebot zu bieten. In diesem Zusammenhang gewinnt das quantitative Wachstum der FLÜWO noch stärker an Bedeutung. Daher werden wir die Anzahl unserer Wohnungen an den jeweiligen Standorten deutlich ausbauen, damit alle geplanten Dienstleis-tungsangebote vor Ort wirtschaftlich sinnvoll abge-bildet werden können. Eine besondere Rolle kommt dabei unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern zu, welche die Veränderungen nicht nur mittragen, son-dern sich aktiv in den Prozess einbringen und damit die Zukunft der FLÜWO mitgestalten. •

Studentisches Wohnen in Dossenheim.

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FLÜWO-Ausbildung FLÜWO-Ausbildung

AUSBILDUNG zum ImmobilienkaufmannSchwerpunkt: Wohnungswirtschaft in den verschie-denen Abteilungen wie Vermietung, Technik, Haus-bewirtschaftung und BuchhaltungDauer: 3 Jahre

AUSBILDUNG zum Kaufmann für BüromanagementSchwerpunkt: Abwicklung der gesamten betrieb-lichen Kommunikation und Korrespondenz sowie all-gemeine Verwaltungs- und OrganisationsaufgabenDauer: 3 Jahre

AUSBILDUNG zum InformatikkaufmannSchwerpunkt: Analyse und Optimierung von Ge-schäftsprozessen mit IT-UnterstützungDauer: 3 Jahre

DUALES STUDIUM der Studienrichtung BWL – Immobilienwirtschaft (B. A.)Schwerpunkt: Betriebswirtschaftliche Abläufe, spe-ziell in Bezug auf Themen der Immobilienwirtschaft wie Vermietung, bautechnische Betreuung, Immobilien-bewirtschaftung, -bewertung und ControllingDauer: 6 Semester

DUALES STUDIUM der Studienrichtung Angewandte Informatik – Kommunikationsinformatik (B. Sc.)Schwerpunkt: Analyse und Optimierung von Ge-schäftsprozessen und ihrer IT-technischen UmsetzungDauer: 6 Semester

Das Angebot an Ausbildungsplätzen ist kontinuierlich gewachsen: von einer Azubi-Stelle im Jahr 2011 auf 13 Auszubildende und duale Studenten im Ausbil-dungsjahr 2019.

Gewachsen ist gleichzeitig auch das Angebot an unterschiedlichen Berufsbildern. Aktuell können Schulabsolventen bei der FLÜWO zwischen drei möglichen Ausbildungsberufen sowie sechs verschie-denen Angeboten für ein duales Studium wählen – vom kaufmännischen bis hin zum technischen und sozialen Bereich.

Als Ausbildungsstätte der DHBW (Duale Hochschule Baden-Württemberg) in Stuttgart, Heidenheim sowie Mosbach bietet die Genossenschaft die Möglichkeit eines Studiums der Fachrichtungen Angewandte Informatik- Kommunikationsinformatik, BWL-Immobilien-wirtschaft, BWL- Digital Business Management, Bau- ingenieurwesen-Projektmanagement, Sozialmanage-ment oder Soziale Arbeit.

Außerdem bietet die FLÜWO Ausbildungsplätze zum Kaufmann für Büromanagement, zum Immobilien-kaufmann und zum Informatikkaufmann an. •

DUALES STUDIUM BWL – Digital Business Management (B. A.)Schwerpunkt: Kennenlernen der informationstech-nischen Herausforderungen (IT) sowie der vielfältigen betriebswirtschaftlichen Anforderungen, die mit der digitalen Transformation verbunden sindDauer: 6 Semester

DUALES STUDIUM der Studienrichtung Sozialmanagement (B. A.)Schwerpunkt: Vermittlung der Inhalte sozialer Arbeit wie die Gestaltung von (sozialen) Dienstleistungen, kombiniert mit betriebswirtschaftlichen ThemenDauer: 6 Semester

DUALES STUDIUM der Studienrichtung Bauingenieurwesen – Projektmanagement (B. Eng.)Schwerpunkt: Vorbereitung auf die vielfältigen Tätig-keitsfelder der Bauwirtschaft, um Bauprojekte selbst-ständig planen, leiten und ausführen zu könnenDauer: 6 Semester

DUALES STUDIUM der Studienrichtung Soziale Arbeit mit älteren Menschen / Bürgerschaftliches Engagement (B. A.)Schwerpunkt: Vermittlung von umfassendem Grund-lagenwissen in der sozialen Arbeit im Bereich metho-disches Planen, Beraten, Begleiten, Unterstützen, Vernetzen und Koordinieren der AktivitätenDauer: 6 Semester

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Azubi-Leben bei der FLÜWOAzubi-Leben bei der FLÜWO

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Grillen, Business-Knigge und ein starkes TeamOb in der Ausbildung oder im dualen Studium: Für ihre Nachwuchskräfte legt sich die FLÜWO richtig ins Zeug.

D enn: „In Stuttgart konkurrieren wir mit vielen sehr attraktiven, großen Arbeitgebern. Da muss man sich etwas einfallen lassen, um für die guten Azubis und Studierenden interes-

sant zu sein“, sagt Sabrina Schaal aus dem Personal-recruiting der FLÜWO. „Dazu gehört das übertarifliche Gehalt, das wir den Nachwuchskräften hier zahlen. Aber auch viele andere Faktoren sind wichtig.“

Noch vor dem ersten Arbeitstag gibt es für die neuen Auszubildenden und Studierenden der FLÜWO einen Willkommenstag. Beim Grillen oder bei einem ge-meinsamen Ausflug können sie sich auf diese Weise frühzeitig kennenlernen. „So nehmen wir ihnen ein wenig Aufregung vor dem ersten richtigen Tag“, er-klärt Sabrina Schaal. Das Angebot wird gern genutzt. „Der Willkommenstag war sehr wichtig, um gut in den Betrieb eingegliedert zu werden“, erzählt Valesca- Pauline Kimmich. Sie durchläuft bei der FLÜWO ge-rade ihre Ausbildung zur Immobilienkauffrau.

Wer bin ich und was mache ich hier?Direkt von der Schule in den Beruf – das kann ganz schön schwierig sein. Was ziehe ich an? Wie melde ich mich am Telefon? Wem sage ich Bescheid, wenn ich krank bin? „Natürlich gibt es viele Fragen, wenn man zum ersten Mal in einem Unternehmen arbeitet“, sagt Sabrina Schaal. Deshalb gehören zur Ausbildung und zum dualen Studium bei der FLÜWO nicht nur fach-liche Schulungen, sondern auch eine Weiterbildung in Business-Knigge.

Zudem bekommen die FLÜWO-Nachwuchskräfte einen Leitfaden an die Hand, in dem sie wichtige Informati-onen nachlesen können. Dort steht zum Beispiel, wie die Einträge in den Berichtsheften aussehen müssen.

Die regelmäßigen Teambuilding-Events sind bei den Auszu-bildenden und dualen Studenten eine beliebte Abwechslung.

Darf’s ein bisschen mehr sein? Teambuilding wird bei der FLÜWO schon während der Ausbildung und des Studiums großgeschrieben. Einmal jährlich lädt sie die Nachwuchskräfte aller Jahr-gänge zu einem gemeinsamen Ausflug ein – ein Highlight für das Team! Das Programm bestimmen die älteren Auszubildenden mit. In den letzten Jahren waren zum Beispiel ein Floßbau, eine Kanufahrt und ein Ausflug in den Klettergarten dabei.

Wie sehr der Nachwuchs ernst genommen und wert-geschätzt wird, beweisen die zahlreichen anderen „Goodies“, die eine Ausbildung bei der FLÜWO von anderen Ausbildungsplätzen unterscheiden:

Regelmäßige Feedbackgespräche zeigen den Nachwuchskräften, wo sie gerade stehen, und geben Raum für

individuellen Austausch.

Mobile Endgeräte für die Nachwuchskräfte zur Nutzung im Unternehmen und in der

Berufsschule oder Hochschule.

Trainee-Programm im Anschluss an die Ausbildung oder das Studium.

Gleitzeit für die Mitarbeitenden, sodass sie sich ihre Arbeitszeiten

einteilen können.

Eigener Raum mit Einzelarbeitsplätzen für die Auszubildenden und

Studierenden im Unternehmen, um beispielsweise ihre Berichtshefte

zu führen.

„Ich würde die FLÜWO auf jeden Fall weiterempfehlen, da man so viele

Abteilungen durchläuft und verschiedene Aufgaben bekommt.“

Laura Maria Kilper, Azubi zur Immobilienkauffrau

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Azubi-Leben bei der FLÜWOAzubi-Leben bei der FLÜWO

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„Die Wohnungswirtschaft bietet Perspektiven für Menschen mit den unterschiedlichsten Interessen und

Fähigkeiten. Von der IT bis zum Sozialmanagement. Von der Technik bis zur Vermietung. Deshalb ist die

Arbeit hier so reizvoll.“Sabrina Schaal, Personalentwicklung und Recruiting

Um Eigenverantwortlichkeit zu lernen, bekommen die Auszubildenden und Studierenden eigene Projekte. Das kann zum Beispiel die Betreuung der Facebook- Seite sein oder die Organisation eines Messeauftritts.

Außerdem unterstützt die FLÜWO Auszubildende über das EU-Förderprogramm „Erasmus+“ dabei, internationale Berufserfahrung zu sammeln. „Wenn jemand besonders engagiert ist, honorieren wir das“, erzählt Sabrina Schaal. Mit Erasmus+ können Azubis ein Praktikum bei einem Unternehmen im Ausland machen. „Eine unserer Auszubildenden konnte auf diese Weise ein paar Wochen in London arbeiten.“ Neben dem Aufenthalt hat die FLÜWO ihr einen zwei-wöchigen Sprachkurs finanziert.

Botschafter der FLÜWO„Viele Schülerinnen und Schüler wissen gar nicht, was für sie beruflich überhaupt möglich ist“, meint Sabrina Schaal. „Deshalb unterstützen wir die Initia-tive ,Ausbildungsbotschafter‘ der IHK. Bei diesem Programm werden Azubis für Berufs-Infotage an Schulen freigestellt. Dort erzählen sie dann aus ihrem Berufsalltag.“

Außerdem stellt die FLÜWO sich auf Ausbildungs- und Studienmessen wie der „Stuzubi“ vor. Auch dort sind die Auszubildenden als Ansprechpartner mit dabei. „So haben wir schon viele junge Leute für uns begeis-tern können“, sagt Sabrina Schaal.

Auf der Ausbildungsmesse, als IHK-Ausbildungsbotschafter oder als „Erasmus+“-Praktikantin – die Mög-lichkeiten, sich zusätzlich zu engagie-ren, sind bei der FLÜWO vielfältig.

Das Highlight: die Kolleginnen und Kollegen„Ich würde die FLÜWO auf jeden Fall weiterempfehlen, da man so viele Abteilungen durchläuft und so viele verschiedene Aufgaben bekommt. Das macht die Ausbildung sehr spannend“, lautet das Fazit von Laura Maria Kilper. Sie absolviert gerade ihre Aus-bildung zur Immobilienkauffrau bei der FLÜWO. „Au-ßerdem sind die Kolleginnen und Kollegen bei Fragen sehr hilfsbereit.“

Den menschlichen Zusammenhalt betont auch Laura Apprich, die als Studentin im dualen Studiengang Bauingenieurwesen-Projektmanagement bei der FLÜWO ist: „Mein bisheriges Highlight im Betrieb ist der Umgang der Kolleginnen und Kollegen miteinan-der. Die Hilfsbereitschaft und Freundlichkeit begeis-tern mich immer wieder aufs Neue.“ Ihr gefallen außer-dem die Weiterbildungsangebote und die Bandbreite an Arbeitsbereichen. Nach dem Bachelor-Abschluss möchte sie ein berufsbegleitendes Master-Studium absolvieren.

Vielfältige PerspektivenAuch Laura Maria Kilper möchte sich nach der Aus-bildung berufsbegleitend weiterbilden. Ihr Ziel ist die Arbeit als Mieterbetreuerin, denn schon jetzt ist die Vermietungsabteilung ihr Favorit unter den Ausbil-dungsstationen. „Dort hat man den meisten Kontakt mit den Mieterinnen und Mietern. Das ist mir per-sönlich sehr wichtig.“ Ihre Kollegin Valesca-Pauline Kimmich hingegen fühlt sich in der technischen Ab-teilung am wohlsten und möchte dort Fuß fassen.

„Die Wohnungswirtschaft bietet Perspektiven für Men-schen mit den unterschiedlichsten Interessen und Fähigkeiten. Von der IT bis zum Sozialmanagement. Von der Technik bis zur Vermietung. Deshalb ist die Arbeit hier so reizvoll“, resümiert Sabrina Schaal. „Das möchten wir jungen Menschen vermitteln, auch wenn sie vorher noch gar keine Vorstellung von un-serer Branche hatten.“ •

Das gesamte Ausbildungs- und Studienangebot in einer Broschüre

Eine Broschüre für Azubis und Studierende fasst alle Informationen zur Berufsausbildung und zum dualen Studium bei der FLÜWO zusammen. Die Broschüre kann angefordert werden unter [email protected]. Außerdem steht sie auf der Website zum Download bereit unter: www.fluewo.de/karriere.

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Ausbildung und duales Studium

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FLÜWO-Traineeprogramm FLÜWO-Traineeprogramm

A lle Mitarbeitenden der FLÜWO können re-gelmäßig an Seminaren und Schulungen teil nehmen. Viele Kolleginnen und Kollegen absolvieren berufsbegleitend ein Studium oder

eine Ausbildung – beispielsweise zum Immobilien-

ökonom, Betriebswirt, Bilanzbuchhalter oder Master im jeweiligen Bereich. Hierbei unterstützt die FLÜWO, in-dem sie sich an den Kosten beteiligt und entsprechen-de zeitliche Freiräume lässt. Immer mehr Mitarbeitende nutzen dieses Angebot.

Wie geht es weiter nach Ausbildung und Studium?Die allermeisten Studierenden und Azubis bleiben nach ihrem Studium oder der Ausbildung bei der FLÜWO. Hier können sie entweder eine reguläre Stelle antreten oder das neue Traineeprogramm durchlaufen. So oder so: Lernen gehört weiterhin dazu.

Die Trainees können zwischen vier Bereichen wählen:

1. Steuerung und KontrolleRechnungswesen, Controlling und

Unternehmenssteuerung

2. MarktVermietung, Soziales und

Hausbewirtschaftung

3. Technik Neubau, Instandhaltung und

Modernisierung

4. BaukostencontrollingTechnik, Rechnungswesen, Controlling

und Unternehmenssteuerung

„Es geht darum, selbst Verantwortung zu übernehmen und schon einmal die Leitung

eines Projekts zu üben.“ Sabrina Schaal, Personalentwicklung und Recruiting

Ganzheitlich: das neue TraineeprogrammDoch nicht jeder weiß direkt nach der Ausbildung oder dem Studium, wo der berufliche Weg hinführen soll. Gleichzeitig brauchen Unternehmen Mitarbeitende mit einem ganzheitlichen Verständnis von der Arbeit. Das gilt auch für die FLÜWO. Deshalb hat sie ein Trainee-programm ins Leben gerufen. Es richtet sich vorrangig an Personen, die bereits ihre Ausbildung oder das duale Studium bei der FLÜWO absolviert haben. „Wir nehmen aber auch Menschen als Trainee auf, die nicht bei der FLÜWO gelernt haben“, sagt Sabrina Schaal. Sie arbeitet bei der FLÜWO in der Personalentwick-lung und im Recruiting.

Das Traineeprogramm der FLÜWO dauert 18 Monate und soll einen tieferen Einblick in einen bestimmten Be-reich des Unternehmens und dessen Schnittstellen bieten. Die Mitarbeitenden sind fest angestellt und erhalten ein entsprechendes Gehalt – wie bei einer „herkömmlichen“ Festanstellung.

In ihrem jeweiligen Bereich arbeiten die Trainees im Tagesgeschäft mit. Das Ziel ist es, dort alle Prozesse und Schnittstellen intensiv kennenzulernen. Denn sie sollen zu Fachspezialistinnen und -spezialisten für ihren jeweiligen Bereich werden.

Darüber hinaus betreuen die Trainees eigene Projekte. „Das kann zum Beispiel bedeuten, einen Prozess be-zogen auf das jeweilige Fachgebiet zu überarbeiten“, sagt Sabrina Schaal.

Ein weiterer Baustein des Programms ist die Hospita-tion bei einem anderen Wohnungsunternehmen. „Wir möchten dabei mit befreundeten Wohnungsunterneh-men kooperieren und Mitarbeitende für einen kurzen Zeitraum austauschen. So können beide Unternehmen von dem Wissen, dem Können und dem Blick des je-weils anderen profitieren“, erzählt Sabrina Schaal. Ab-gerundet wird das Traineeprogramm der FLÜWO durch regelmäßige Feedbackgespräche und Fortbildungen.

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Frau Polster, Sie sind gelernte Immobilienkauffrau. Bevor Sie mit dem Traineeprogramm anfingen, haben Sie schon als Teamassistentin in der Abteilung Technik bei der FLÜWO gearbeitet. Berufsbeglei-tend studieren Sie außerdem BWL. Wie kam es zu der Entscheidung, nun auch noch das Traineepro-gramm bei der FLÜWO zu absolvieren?

Für mich ist der Mix aus Studium und Traineeprogramm perfekt. Im Studium lerne ich die Theorie. Das Gelern-te kann ich im Arbeitsalltag direkt praktisch umsetzen. Natürlich erfordert die Kombination einen zeitlichen Mehraufwand. Diesen leiste ich aber gerne und sehe das Ganze als große Chance. Außerdem habe ich als Trainee eine klare inhaltliche Marschrichtung. Das motiviert mich ungemein.

Wie meinen Sie das?

Ich absolviere das Programm im Bereich Baukosten-controlling. Das heißt: Auch wenn es bereichsüber-greifende Einsätze gibt, liegt der inhaltliche Fokus – meine Spezialisierung – klar auf dem Bau kosten - controlling. Nach Beendigung des Programms soll ich als Schnittstelle zwischen der Technik und dem Unternehmenscontrolling agieren. Somit habe ich ein klares Ziel vor Augen. Nach und nach bekomme ich deshalb schon jetzt immer mehr Aufgaben und Ver-antwortung übertragen. Daran wachse ich.

Erst prüfen, dann festlegenDie erste Trainee startete Anfang 2019 bei der FLÜWO im Bereich Baukostencontrolling. Drei weitere werden im Herbst 2019 in den Bereichen Steuerung und Kont-rolle, Markt sowie Technik das Programm beginnen. Der Vorteil für die Trainees: Sie müssen sich nach der Aus-bildung nicht auf eine konkrete Stelle festlegen, sondern nur auf einen Bereich. Anschließend können sie noch einmal 18 Monate dafür nutzen, um herauszufinden, welche Aufgabe im Unternehmen ihnen wirklich liegt.

„Wer gern mit Zahlen arbeitet, wird sich zum Beispiel eher für den Bereich Steuerung und Kontrolle ent-scheiden. Während des Traineeprogramms kann er sich diesen Bereich im Detail anschauen. Dann sagt er, ob ihm eher das Rechnungswesen, die Unterneh-menssteuerung oder vielleicht das Controlling mehr liegt – oder eine Kombination daraus“, erklärt Sa brina Schaal. „Aus Unternehmenssicht ist es das Ziel, auf diese Weise Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auszubil-den, die über Abteilungs- oder Bereichsgrenzen hin-aus denken.“

Die erste Trainee der FLÜWOIm Februar 2019 startete Sophie Polster das neue 18- monatige Traineeprogramm im Baukostencon-trolling der FLÜWO. Damit ist sie die erste Trainee der Genossenschaft.

Sie hätten sich als Trainee auch auf einen anderen Bereich spezialisieren können. Wieso haben Sie sich für das Baukostencontrolling entschieden? Ich bin von klein auf immer technisch interessiert ge-wesen. Meine Fachhochschulreife habe ich auf einem technischen Gymnasium abgeschlossen. Danach habe ich eine kaufmännische Ausbildung im Immo-bilienbereich gemacht, da mich die Immobilienbranche ebenfalls schon früh reizte. Es war also naheliegend, beide Interessengebiete zu verbinden.

Die Baukosten haben sich in den letzten Jahren enorm verändert. Sie sind geradezu explodiert. Ge-rade in einer Genossenschaft, die nicht profitorientiert arbeitet, sondern für ihre Mitglieder wirtschaftlich agiert, ist es eine spannende Aufgabe, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen. Ich freue mich deshalb sehr darauf, hierfür Verantwortung zu übernehmen: unsere Kostenentwicklung im Blick zu haben, um früh-zeitig gegensteuern zu können, Potenziale zu entdecken und den einen oder anderen Prozess zu hinterfragen.

Wenn Sie über das Hinterfragen bestehender Pro-zesse sprechen – Inhalt des Programms ist auch ein eigenes Projekt.

Richtig, es ist Teil des Traineeprogramms, ein eigenes Projekt zu bearbeiten. Darauf freue ich mich, da ich dabei meine eigenen Ansätze verfolgen kann und das Baukostencontrolling aktiv mit aufbaue.

Das klingt nach viel Verantwortung.

Definitiv. Das macht das Traineeprogramm bei der FLÜWO aus. Aber es lief von Anfang an äußerst struk-turiert. Ich fühle mich gut betreut und unterstützt. Das ist vor allem dann beruhigend, wenn man selbst Ver-antwortung übernimmt.

Heißt das, Sie würden das Traineeprogramm der FLÜWO weiterempfehlen?

Auf jeden Fall. Es ist die beste Möglichkeit, um sich beruflich wie auch persönlich weiterzuentwickeln. Von Beginn an hat mir die FLÜWO die Zeit eingeräumt, um mir nötige Kompetenzen anzueignen. Ich erhalte alles, was ich brauche, um so viel wie möglich mitzu-nehmen. So habe ich zum Beispiel an der Weiterbil-dungsakademie der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in Nürtingen-Geislingen einen Zertifikatslehr-gang zur Instandhaltungsmanagerin absolvieren dürfen. Dadurch konnte ich meinen ganzheitlichen Blick auf die Immobilienwirtschaft schärfen.

Es ist ein schönes Gefühl, dass der Arbeitgeber uns Mitarbeitende fördert und nun auch diese Weiterbil-dungsmöglichkeit bietet. Dafür bin ich sehr dankbar. •

„Für mich ist der Mix aus Studium und Traineeprogramm perfekt. Im Studium

lerne ich die Theorie. Das Gelernte kann ich im Arbeitsalltag direkt

praktisch umsetzen.“Sophie Polster, Trainee im Baukostencontrolling


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BestandBestand

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Investitionen in den BestandZur Sicherung der Zukunftsfähigkeit der FLÜWO werden jedes Jahr beträchtliche Summen in die Qualität des Bestands investiert.

Das Geschäftsjahr 2018 war durch Neu- und Er-satzbautätigkeiten in Stuttgart, Göppingen, Ulm, Esslingen, Schwetzingen und Dresden geprägt.

In der Heidenauer Straße in Dresden konnten im Fe- bruar mit den zwei verbleibenden Stadtvillen die letz-ten sechs der insgesamt 67 Wohneinheiten fertigge-stellt werden. In der Giebelstraße und im Sandbuckel in Stuttgart wurden im Oktober bei 28 Wohnungen, und im Marianne-Schmidt-Weg in Esslingen im No-vember bei 15 Mietwohnungen die Baumaßnahmen erfolgreich beendet. In der Julius-Keck-Straße in Göppingen wurde im Februar mit dem Neubau von 69 Wohnungen begonnen, die Fertigstellung ist für das dritte Quartal 2019 vorgesehen. Zusätzlich haben in der Walther-Rathenau- / Friedrich-Ebert-Straße in Schwetzingen und in der Gneisenau- / Scharnhorst-straße in Ulm die Arbeiten für weitere Wohnbaupro-jekte begonnen.

Die Instandhaltung und Modernisierung der bestehen-den Gebäude haben neben der energetischen Opti-mierung, einem attraktiven Erscheinungsbild und einer höheren Aufenthaltsqualität für die Mieter auch die Be-seitigung von Barrieren in und um die Wohngebäude zum Ziel. Zudem gewinnt die Anpassung des Woh-nungsbestands an die zielgruppenspezifischen Bedürf-nisse der Mieter im Rahmen der FLÜWO-Produktstra-tegie zunehmend an Bedeutung. Im Geschäftsjahr 2018 wurden in die Instandhaltung und Modernisierung der Gebäude rund 15,5 Millionen Euro investiert, was etwa 28,5 Prozent der Nettokaltmiete entspricht.

Durch den Ankauf von Wohnungen und Grundstücken zur späteren Bebauung strebt die FLÜWO weiterhin auch die quantitative Erhöhung des Wohnungsbe-stands an. Aufgrund mangelnder Grundstücksange-

bote rückt dabei zunehmend der Kauf von schlüssel-fertigen Neubauvorhaben in den Fokus. Im März 2018 hat die FLÜWO daher drei im Bau be-findliche Wohn- und Bürogebäude mit 14 Wohnungen und vier Gewerbeeinheiten in der Löffel- / Schrempf- straße in Stuttgart gekauft. Die Fertigstellung der Ge-bäude ist für Ende 2019 geplant.

Am Goetheplatz in Dossenheim erweitert die FLÜWO ihr Wohnungsangebot im Raum Heidelberg um zwei Gebäude mit 45 Studentenapartments, 27 Senioren-wohnungen und einer Gewerbeeinheit. Die schlüs-selfertige Übergabe der Wohnungen und Apartments ist für das erste und zweite Quartal 2019 geplant.

Im August und Dezember 2018 hat die FLÜWO das im Bau befindliche Wohnungsbauvorhaben „TENon5“ im Quadrat T5 in Mannheim erworben. Mit den 147 Wohnungen in zehn Stadtvillen, zwei Gewerbeeinheiten und einer Tiefgarage mit 152 Stellplätzen, die im Früh-jahr 2021 schlüsselfertig in den Bestand der Genossen-schaft übergehen werden, stellt das Neubauvorhaben im Zentrum Mannheims eine der bis dato größten Ein-zelinvestitionen in der Geschichte der FLÜWO dar.

Zusätzlich wurde im Juli der Kaufvertrag über den Erwerb einer 3.500 Quadratmeter großen Gewerbe-einheit in der Löffelstraße in Stuttgart geschlossen. Nach erfolgter Modernisierung wird die FLÜWO dort im Jahr 2022 ihre neuen Geschäftsräume beziehen. Damit trägt die Genossenschaft ihrem starken Wachstum Rechnung, das sich auch in der Mit-arbeiteranzahl und dem damit verbundenen Raumbedarf niederschlägt.

Um weiterhin auch eigene Neubauvor-haben realisieren zu können, wurde im Geschäftsjahr 2018 ein Grundstück in der Scheffelstraße in Göppingen er-worben. Auf diesem plant die FLÜWO, ein Gebäude mit 20 Wohneinheiten zu errichten. •

Instandhaltung und Modernisierung

2017 2018 2019 geplant

12,0 Mio. € 15,5 Mio. € 17,2 Mio. €

Investitionen ca. 9,7 Mio. €

Dresden und UmgebungTauber-

bischofsheim

Künzelsau

Schwäbisch Hall

Schwäbisch Gmünd

Aalen

Heidenheim

Tübingen

Reutlingen

Mosbach

Waiblingen

L.-Echterdingen,F.-Bernhausen Ostfildern,

Neuhausen

Ludwigsburg

Böblingen,Gärtringen

SindelfingenLeonberg

Gerlingen

Heilbronn

Altbach

Freudenstadt

Calw


Schwetzingen


Esslingen


Ulm und Umgebung


Göppingen und Umgebung


Stuttgart


Karlsruhe


Pforzheim


Mannheim

Investitionen ca. 16 Mio. €

Heidelberg und Umgebung


Bruchsal

Gebäude- und Grundstückskäufe

2017 2018 2019 geplant

0,0 Mio. € 23,9 Mio. € 59,2 Mio. €

Modernisierungen

2017 2018 2019 geplant

0,6 Mio. € 0,8 Mio. € 0,8 Mio. €

Neubauten

2017 2018 2019 geplant

16,1 Mio. € 19,0 Mio. € 21,4 Mio. €

Coswig

Investitionen in das Anlagevermögen 2017 – 2019

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Lagebericht 2018 /// WirtschaftsberichtLagebericht 2018 /// Grundlagen des Unternehmens

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I. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

WirtschaftsberichtGrundlagendes Unternehmens

Neubau Stuttgart-Giebel.

Die FLÜWO eG ist zu 100 % an der 1992 gegründe-ten FLÜWO Bau + Service GmbH (im Folgenden kurz „FLÜWO GmbH“ genannt) beteiligt. Die Tochter-gesellschaft unterstützt die FLÜWO eG als Dienst-leister und Servicepartner im Bereich der Bestands-bewirtschaftung. Dabei bündelt die FLÜWO GmbH über den Gesamtbestand der FLÜWO eG Service-leistungen zu günstigen Konditionen durch die Be-reitstellung von technischen Anlagen im Rahmen der Gebäudeversorgung.

Die Geschäftstätigkeit der FLÜWO Bauen Wohnen eG (im Folgenden kurz „FLÜWO eG“ genannt) ist geprägt durch die Vermietung der nahezu 9.350 eigenen Woh-nungen an ihre Mitglieder (Stand März 2019). Damit gehört sie zu den großen Wohnungsbaugenossen-schaften in Deutschland. Die FLÜWO eG wurde 1948 mit Sitz in Stuttgart gegründet. Neben dem Hauptsitz in Stuttgart-Degerloch unterhält die FLÜWO eG eine Geschäftsstelle in Heidelberg sowie drei Regional-büros und fünf Mieterbüros in Baden-Württemberg und seit 2016 ein Regionalbüro in Dresden.

Das Kerngeschäft der FLÜWO eG umfasst die Vermie-tung, Bewirtschaftung und Entwicklung der eigenen Wohnungsbestände in einem erweiterten regionalen Umfeld. Die FLÜWO eG ist insgesamt an 30 Stand-orten vertreten, die sich weitestgehend in Baden- Württemberg befinden. Ein Großteil der Bestände konzentriert sich auf den Großraum Stuttgart und die Metropolregion Rhein-Neckar. Weitere Bestände be-finden sich in den Städten Karlsruhe, Pforzheim, Ulm, Göppingen und außerhalb Baden-Württembergs in Dresden und Coswig.

Im Rahmen ihres nachhaltigen Geschäftsmodells ge-hört die Wohnungsvermietung mit einem ausgewo-genen Verhältnis von Preis und Leistung zu den we-sentlichen Aufgaben der FLÜWO eG. Dies zeigt sich vor allem an den umfangreichen Investitionen zur Ver-besserung und Erweiterung des Wohnungsbestands durch Neubau-, Erwerbs- und Modernisierungsmaß-nahmen.

Das aktuelle makroökonomische Umfeld, geprägt durch das niedrige Zinsniveau und hohe Beschäfti-gung, besteht unverändert fort. Das baden-württem-bergische Wirtschaftsministerium geht für 2018 von einem realen Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) in Baden-Württemberg von 1,6 bis 1,8 % aus, Ende des Jahres 2017 war für 2018 noch mit einem Anstieg von 2,25 % gerechnet worden. Für Gesamt-deutschland wird für 2018 mit einem Wirtschafts-wachstum von 1,6 % gerechnet. Gründe für die gegen-über den Erwartungen geringeren Wachstums raten sind die verbreiteten Unsicherheiten u. a. wegen des Handelsstreits zwischen den USA und China, des Brexits, der Probleme der Automobilindustrie mit Die-selfahrzeugen, der Schuldenkrise Italiens und der Sanktionen gegen Russland. Für 2019 wird von den Wirtschaftsforschungsinstituten zwar ein weiterer Rückgang der Wachstumsraten, aber keine Rezession erwartet.

Trotz abgeschwächter Wirtschaftsentwicklung hat sich der Beschäftigungsaufbau in Deutschland fortgesetzt. Im Oktober 2018 belief sich die Zahl der sozialversi-cherungspflichtig Beschäftigten in Deutschland auf 33.474.000 und hat sich damit gegenüber dem Vor-jahresmonat um 696.000 Beschäftigte erhöht. Die Zahl der gemeldeten Arbeitslosen in Baden-Württemberg belief sich im Dezember 2018 auf 185.480 (Dezember 2017: 195.975). Damit betrug die Arbeitslosenquote im Dezember 2018 in Baden-Württemberg 3,0 % (Gesamtdeutschland 4,9 %).

Während nach einer Information der Wirtschaftsaus-kunftei Creditreform 2017 noch 71.960 Verbraucher in Deutschland Privatinsolvenz anmeldeten, wird die-ser Wert 2018 auf voraussichtlich 68.600 sinken. Die Zahl der Unternehmensinsolvenzen in Deutschland soll von 20.140 im Jahr 2017 auf voraussichtlich 19.900 im Jahr 2018 abnehmen.

Nach der Pressemitteilung 303/2018 des Statisti-schen Landesamtes Baden-Württemberg betrug die

Teuerungsrate in Baden-Württemberg im Dezember 2018 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresmo-nat 2,0 %. Getrieben wird die Inflation (Stand Oktober 2018) vor allem vom Preisanstieg bei Energie (im Ok-tober 2018 Anstieg um 8,9 % gegenüber dem ver-gangenen Jahr). Nahrungsmittel verteuerten sich um 1,9 % und Dienstleistungen um 1,8 %. Die Nettokalt-mieten erhöhten sich in Deutschland nach einer Ver-öffentlichung des Statistischen Bundesamtes (Stand November 2018) gegenüber dem Vorjahresmonat um 1,5 %. Damit lagen die Preissteigerungen für Netto-kaltmieten unter der allgemeinen Preissteigerung.

Im 4. Quartal 2018 erhöhten sich die Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden in Baden-Württem-berg gegenüber dem Vorjahresquartal um 5,2 %. Besonders deutlich verteuerten sich die Bauleistun-gen bei den Rohbauarbeiten für Wohngebäude (+6,6 %). Insbesondere die Preise für Betonarbeiten (+7,5 %), Mauerarbeiten (+7,1 %) und Erdarbeiten (+6,9 %) zogen merklich an. Die Preissteigerung war für Ausbauarbeiten (+4,2 %) weniger stark ausge-prägt, auch wenn für Tischlerarbeiten (+7,5 %) und Fliesen- und Plattenarbeiten (+6,5 %) spürbar mehr zu bezahlen war.

Wie im Vorjahr herrschten auch 2018 gute konjunk-turelle Rahmenbedingungen für den Bausektor (nied-riges Zinsniveau, Zuzüge, Trend zu kleineren Haus-haltsgrößen). Zwischen Januar und September 2018 wurden in Baden-Württemberg 31.943 Neubauwoh-nungen (+9 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum) zum Bau freigegeben, davon entfielen 18.351 auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, was einer Zu-nahme dieses Segments um 22 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.

Die Einwohnerzahl Baden-Württembergs lag am 30. September 2017 bei 11.010.202 Personen und hat damit erstmals die 11-Millionen-Grenze überschritten. Seit der Gründung des Südweststaats im Jahr 1952 erhöhte sich die Einwohnerzahl um über 4 Millionen.

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Lagebericht 2018 /// WirtschaftsberichtLagebericht 2018 /// Wirtschaftsbericht

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Nach dem Erwerb des Grundstückes Heidenauer Straße in Dresden im Jahr 2015 konnte im April 2016 planmäßig mit dem Neubauvorhaben begonnen wer-den. Insgesamt wurden 67 Wohneinheiten auf rund 5.716 m² Wohnfläche, die in drei Laubenganghäuser und fünf Stadtvillen aufgeteilt sind, sowie 80 Tiefga-ragenstellplätze geplant. Im Dezember 2017 konnten die Laubenganghäuser und drei der Stadtvillen sowie im Februar 2018 die übrigen zwei Stadtvillen fertigge-stellt werden. Die Einheiten sind vollständig bezogen.

Nach dem Abbruch der auf dem Grundstück in der Giebelstraße/Sandbuckel in Stuttgart befindlichen Garagen konnte im Mai 2017 mit dem Bauvorhaben begonnen werden. Die insgesamt 28 Mietwohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 2.613 m² und einer Tiefgarage mit 62 Stellplätzen wurden im Oktober fertiggestellt. Die Einheiten sind fast vollständig be-zogen (Stand März 2019).

Nach dem Erwerb des Grundstückes im Marianne- Schmidt-Weg in Esslingen erfolgte der Baustart des Neubaus im Mai 2017. Insgesamt wurden 15 Mietwoh-nungen mit Balkon, Terrasse oder Mietergarten und eine Tiefgarage mit 59 Stellplätzen erstellt. Nach der Fertigstellung im November 2018 konnten insgesamt 1.251 m² Wohnfläche an die Mieter übergeben werden.

Aufgrund der Entscheidung, der Anfrage der Stadt Göppingen zur zeitlich begrenzten Unterbringung von Flüchtlingen in den Bestandsgebäuden nachzukom-men, wurde das ursprünglich für 2016 geplante Neu-bauvorhaben Julius-Keck-Straße in Göppingen erst im Geschäftsjahr 2018 begonnen. Nach dem Abriss der Bestandsgebäude in Göppingen konnte im Fe-bruar mit dem Bau von 69 Wohnungen und Tiefgara-genstellplätzen begonnen werden. Die Fertigstellung der Einheiten mit einer geplanten Wohnfläche von 4.644 m² ist für das 3. Quartal 2019 vorgesehen.

Für zwei weitere Neubauvorhaben, deren Baubeginn im Frühjahr 2019 geplant ist, wurden im Berichtsjahr die Bestandsgebäude Walther-Rathenau-/Friedrich- Ebert-Straße in Schwetzingen und Gneisenau-/Scharnhorststraße in Ulm abgebrochen.

Modernisierungs- und InstandhaltungstätigkeitEine der Kernaufgaben der FLÜWO eG ist dabei die Sicherstellung der langfristigen Vermietbarkeit der genossenschaftlichen Wohnungsbestände.

Dies erfordert den regelmäßigen Gebäudeunterhalt sowie die Erneuerung und Verbesserung der Wohn-gebäude und des Wohnumfelds. Neben der energe-tischen Ertüchtigung steht hierbei zunehmend die Anpassung an zielgruppenspezifische Wohnbedürf-nisse im Vordergrund. Zur Erfüllung dieser Aufgaben wurden im Geschäftsjahr 2018 insgesamt 15 Moder-nisierungsmaßnahmen an den Standorten Stuttgart, Esslingen, Ostfildern, Böblingen, Sindelfingen, Mann-heim, Bruchsal, Coswig, Ulm, Dornstadt und Pforz-heim mit einem Investitionsvolumen von rund 4.656 T€ durchgeführt.

Für die Ertüchtigung von insgesamt drei Außenanlagen wurden Ausgaben von 169 T€ sowie für den Austausch von sieben Heizungen Ausgaben von 502 T€ getätigt.

Weitere Säulen, die zur Bestandssicherung beitragen, sind die laufende Instandhaltung mit 4.464 T€ sowie die Wohnungsmodernisierung mit 4.798 T€ Investiti-onsvolumen. Unter anderem bestätigt die niedrige Leerstandsquote die Strategie der kontinuierlichen Instandsetzung des Wohnungsbestands.

Durch hohe Ausgaben für Instandhaltung und Mo-dernisierung der Wohngebäude (rund 15.448 T€ bzw. 28,5 % der Nettokaltmiete) bleibt die FLÜWO eG als Wohnungsanbieter attraktiv und festigt ihre Markt-position.

Erwerbsmaßnahmen 2018Neben der qualitativen Ertüchtigung des Wohnungs-bestands wird weiterhin der zahlenmäßige Ausbau des Wohnungsbestands angestrebt. Aufgrund von mangelnden Grundstücksangeboten rückt zuneh-mend der Kauf von schlüsselfertigen Baumaßnahmen in den Fokus der Erwerbsmaßnahmen.

Im Geschäftsjahr 2018 wurden folgende Bestands-gebäude bzw. schlüsselfertige Neubauvorhaben kaufvertraglich erworben:

Durch Kaufvertrag vom 27. März 2018 wurde in Stutt-gart-Degerloch, Löffel-/Schrempfstraße ein 1.978 m² großes Grundstück mit einem im Bau befindlichen Bürogebäude mit vier getrennt nutzbaren Einheiten, einem Punkthaus mit drei Wohneinheiten sowie einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt elf Wohneinheiten erworben. Die Einheiten mit einer voraussichtlichen Gesamtfläche von 1.949 m² werden bis Ende 2019 / Anfang 2020 errichtet und übergeben.

Die FLÜWO eG war im Berichtszeitraum im Wesent-lichen mit der Bewirtschaftung, Modernisierung und Instandhaltung des Gebäudebestands sowie mit dem Neubau von Mietwohnungen für den eigenen Be-stand beschäftigt. Darüber hinaus wurden Kaufver-träge für schlüsselfertige Neubauten in Stuttgart, Dossenheim und Mannheim geschlossen sowie ein Bestandsobjekt und ein Grundstück erworben.

BestandsbewirtschaftungDer Immobilienbestand der FLÜWO eG umfasst zum Bilanzstichtag 9.342 Wohnungen, 62 Gewerbeeinhei-ten sowie 5.006 Garagen und Stellplätze. Die Wohn-/Nutzfläche beträgt 614.177 m².

II. Geschäftsverlauf

Bestandszahlen

2018 2017 2016 2015 2014Wohnungen 9.342 9.448 9.133 8.797 8.637

Gewerbe 62 63 63 59 59

Garagen/Stellplätze 5.006 4.943 4.735 4.468 4.367

Wohn-/Nutzfläche 614.177 m² 617.773 m² 597.159 m² 572.733 m² 561.268 m²

Ursächlich für die dynamische Bevölkerungsent-wicklung im Land war und ist vor allem der Zuzug; per Saldo waren dies seit 1952 rund 3 Millionen Menschen. Hinzu kam und kommt das relativ güns-tige zahlenmäßige Verhältnis von Geburten zu Ster-befällen. Seit der Gründung des Landes kamen in Baden-Württemberg etwa 1,4 Millionen Kinder mehr auf die Welt als Menschen gestorben sind. Vor allem die enorme Zuwanderung hat dazu geführt, dass die Alterung der Bevölkerung im Südwesten langsamer als im Bundesdurchschnitt verlaufen ist. Baden-Würt-temberg hat unter den Flächenländern die jüngste Bevölkerung mit im Durchschnitt 43,3 Jahren.

Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der Haushalte. Nach einer Veröffentli-chung des Statistischen Landesamtes Baden-Würt-temberg (12/2015) soll, ausgehend von den Ergeb-nissen der Bevölkerungsvorausrechnung, die Anzahl der Haushalte im Bundesland noch bis 2030 um

240.000 auf dann 5,28 Millionen Haushalte anwach-sen (+4,7 %). Erst nach 2040 soll die Zahl der Haus-halte zurückgehen. Die Angaben geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünf-tigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung können sich deutliche regionale Unter-schiede ergeben.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihre ultra-lockere Geldpolitik auch 2018 fortgesetzt. Erster Schritt für eine Normalisierung der Geldpolitik ist, dass der Ankauf von Staats- und Unternehmens-anleihen zum Ende des Jahres 2018 eingestellt wurde. Den Leitzins von zurzeit 0 % will die EZB erst dann anheben, wenn die Anleihenkäufe schon längere Zeit beendet sind. Dies wird voraussichtlich Ende 2019, möglicherweise sogar erst 2020 der Fall sein. Die Zinsen für Baufinanzierungen liegen aufgrund der Geldpolitik der EZB weiterhin auf sehr niedrigem Niveau.

Neubautätigkeit 2018Investitionen dienen der langfristigen Sicherung des Wohnungsbestands. Hierunter fallen die Bereiche Neubau, Modernisierung und Instandhaltung.

Die eigene Neubautätigkeit, in der Regel als Ersatz-bau für abgehende Substanz ausgeführt, trägt zur qualitativen Steigerung des Wohnportfolios bei und ist ein wesentlicher Bestandteil der Investitionspolitik. Das Geschäftsjahr 2018 war durch die Ausführung von Neu- und Ersatzbautätigkeiten sowie durch vor-bereitende Abbruchmaßnahmen in Stuttgart, Göp-pingen, Ulm, Esslingen, Schwetzingen und Dresden geprägt.

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Weiterhin wurde in Stuttgart-Degerloch, Löffelstraße eine Gewerbeeinheit mit einer Nutzfläche von 3.452 m² durch notariellen Kaufvertrag vom 5. Juli 2018 erwor-ben. Die Übergabe der Einheit ist im ersten Halbjahr 2019 geplant, nachgelagert sollen umfangreiche Mo-dernisierungsarbeiten durchgeführt werden. Nach er-folgter Modernisierung wird die FLÜWO eG hier ihre neuen Geschäftsräume im Jahr 2022 beziehen.

Am Standort Mannheim-Mitte wurden mit dem im Bau befindlichen Objekt „TENon5“ zehn gereihte Stadtvillen mit jeweils eigenständiger Architektur durch Kaufvertrag vom 15. August und 20. Dezember 2018 erworben. Voraussichtlich im Frühjahr 2021 werden der FLÜWO eG insgesamt 147 Wohneinhei-ten, 152 Tiefgaragenstellplätze sowie zwei Gewerbe-einheiten vom Bauträger schlüsselfertig übergeben.

Weiterhin hat die FLÜWO eG im Geschäftsjahr 2018 am Standort Dossenheim, Goethestraße durch beur-kundeten Kaufvertrag vom 17. Mai 2018 ein im Bau befindliches Objekt mit 45 Studentenapartments, 27 Seniorenwohnungen, einer Gewerbeeinheit sowie 34 Stellplätzen erworben. Eine erste Teilübergabe der vom Bauträger zu erstellenden Gebäude wird voraus-sichtlich am 1. April 2019 für die 45 Studentenapart-ments stattfinden. Im Sommer 2019 sollen die übrigen Einheiten übergeben werden. Die 45 Studenten-apartments mit einer Wohnfläche von insgesamt 1.152 m² befinden sich aktuell in der Vermietung.

Um auch zukünftig eigene Neubauvorhaben durchfüh-ren zu können, wurde im Geschäftsjahr 2018 der Grund-stücksankauf in Göppingen (Holzheim), Scheffelstraße zum 26. Februar 2018 vorgenommen, auf dem ein Neubauvorhaben mit 20 Wohneinheiten vorgesehen ist.

Finanzielle und nichtfinanzielle betriebliche Kennzahlen

Finanzielle betriebliche KennzahlenDie FLÜWO eG verfügt über folgende finanzielle Leistungsindikatoren:

VermietungssituationDie Fluktuationsquote ist von 9,2 % auf 8,7 % leicht gesunken und liegt weiterhin auf branchenüblichem Niveau. In den kommenden Jahren ist mit keiner signifikanten Änderung zu rechnen.

Wohnungswirtschaftliche Kennzahlen

Nichtfinanzielle betriebliche Kennzahlen

2018 2017 2016Durchschnittliche Wohnungsmieten pro m²/Monat 7,22 € 7,04 € 6,92 €

Anteil der Erlösschmälerungen 1,3 % 1,0 % 0,9 %

Gebäudeerhaltungskoeffizient (Modernisierungen und Instandhaltungen pro m²/Jahr) 25,23 € 19,49 € 26,93 €

Mietwert (Buchwert der vermieteten Gebäude/Jahressollmiete) 7,8 7,8 7,8

Betriebswirtschaftliche Kennzahlen

2018 2017 2016Anlagenintensität 95,7 % 94,3 % 94,1 %

Eigenkapitalquote 44,9 % 45,5 % 43,1 %

Eigenkapitalrentabilität 4,1 % 6,3 % 5,5 %

Gesamtkapitalrentabilität 3,0 % 4,2 % 3,9 %

Dynamischer Verschuldungsgrad in Jahren((Fremdkapital – Umlaufvermögen) : Cashflow nach DVFA) 11,8 8,7 11,0

Die Kennzahlen spiegeln die gute Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wider. Sämtliche Kennzahlen liegen auf branchenüblichem Niveau.

Entwicklung Fluktuation 2014–2018

2018 2017 2016 2015 2014Fluktuation 8,7 % 9,2 % 8,9 % 9,2 % 9,8 %

Bereinigte Leerstandsquote zum Stichtag 31.12.

Neubau entmietet werden sowie weitere 21 Wohnun-gen, bei denen zum Stichtag bereits ein Anschluss-mietvertrag besteht. Vermindert um leer stehende Wohnungen, für die bereits ein Anschlussmietvertrag besteht, und ohne Anrechnung von Wohnungen in Abrissgebäuden ergibt sich eine bereinigte Leer-standsquote von 0,3 %.

Die Vermietungsquote liegt nach wie vor auf hohem Niveau und beträgt zum Stichtag 99,4 %. Zum Stich-tag 31. Dezember 2018 standen insgesamt 57 Woh-nungen und zwei Gewerbeeinheiten leer, was bezo-gen auf die Wohnungen im Gesamtbestand einer Leerstandsquote von 0,6 % entspricht. Darin sind zehn Wohnungen enthalten, die für einen geplanten

2018 2017 2016 2015 2014Leerstandsquote 0,28 % 0,54 % 0,18 % 0,24 % 0,25 %

ferung mit Gas und Allgemeinstrom mit einer Lauf-zeit von drei Jahren (2019‒2021) geschlossen.

PersonalentwicklungEnde 2018 waren 105 Personen bei der FLÜWO eG beschäftigt, davon fünf Auszubildende und fünf Stu-denten der Dualen Hochschule Baden-Württemberg.

Die FLÜWO eG verfolgt mit ihrer Personalentwick-lung das Ziel, unter anderem durch intensive Nach-wuchsförderung Kompetenzen innerhalb des Unter-nehmens aufzubauen. Im Rahmen der Diversifikation des Geschäftsmodells wurde auch das Ausbildungs- und Studienangebot erweitert. Die FLÜWO eG bietet in Kooperation mit der Dualen Hochschule Baden- Württemberg sechs Studienrichtungen an: BWL- Immobilienwirtschaft, Angewandte Informatik, Bau-ingenieurwesen, Soziale Arbeit, Sozialmanagement und BWL-Digital Business Management. Darüber

Betriebskosten Die Betriebskostenabrechnungen 2017 wurden wie gewohnt gewissenhaft und in hoher Qualität erstellt sowie termingerecht an die Mieter verschickt. Die Vorauszahlungen waren kostendeckend und ange-messen kalkuliert.

Für das Kalenderjahr 2017 wurden Betriebskosten in Höhe von insgesamt 16.663 T€ abgerechnet. Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr einer Steigerung um 3,7 %. Hauptursächlich dafür ist eine Steigerung bei den abzurechnenden Einheiten um rund 3,4 %.

Für rund 8.400 Wohnungen wurden die Abrechnun-gen der Heiz-, Kaltwasser- und Warmwasserkosten für das Jahr 2017 nach der Umrüstung auf FLÜWO- eigene funkfernauslesbare Verbrauchsmessgeräte im eigenen Unternehmensverbund erstellt.

Im Rahmen des aktiven Betriebskostenmanage-ments wurden neue Rahmenverträge für die Belie-

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hinaus sind die Ausbildungsberufe Immobilienkauf-mann, Informatikkaufmann und Kaufmann für Büro-management Teil des Ausbildungsprogramms.

Zudem werden alle Mitarbeiter regelmäßig in Hard- und Softskills geschult sowie durch Weiterbildungs-maßnahmen aktiv gefördert. So ist es beispielswei-se möglich, berufsbegleitend zu studieren oder den Immobilienfachwirt (IHK) zu erlangen. In regelmäßi-gen Feedback- und Mitarbeitergesprächen werden Stärken und Schwächen sowie Entwicklungsmög-lichkeiten aufgezeigt.

FLÜWO Bau + Service GmbHDie FLÜWO GmbH war im Berichtszeitraum im We-sentlichen mit der Fortführung des Aufbaus eines ei-genen Mess- und Abrechnungsdienstes beschäftigt. Im Geschäftsjahr 2018 wurden etwa 570 Wohnungen mit eigenen Messgeräten ausgestattet. Aufgrund der unvollständigen und teilweise mangelhaften Leistungs-erbringung eines externen Montagedienstes waren in rund 600 Wohnungen Nacharbeiten notwendig. Für die bislang in den eigenen Abrechnungsdienst über-führten rund 8.400 Wohnungen wurden die Abrech-nungen der Heiz-, Kaltwasser- und Warmwasserkos-ten für das Abrechnungsjahr 2017 fristgerecht erstellt.

Es wird angestrebt, weitere Geschäftsfelder zu ent-wickeln. Mit dem Aufbau eines eigenen Regiebetriebs für Heizung und Sanitär wurde – zunächst in den ba-dischen Beständen – begonnen. Darüber hinaus wur-den Messdienstleistungen im Drittgeschäft realisiert.

Weiterhin übernimmt die FLÜWO GmbH die Bereit-stellung von technischen Anlagen im Rahmen der Gebäudeversorgung.

Mit dem Ziel, die Mitglieder- und Mieterbindung zu stärken und somit einen wesentlichen Beitrag zur po-sitiven Unternehmensentwicklung zu leisten, wird für die Zukunft die Erweiterung des Dienstleistungskata-logs der FLÜWO GmbH angestrebt.

Der Vorstand der FLÜWO eG beurteilt die Geschäfts-entwicklung positiv.

FLÜWO StiftungMit der Anerkennungsurkunde vom 28. Februar 2018 wurde die FLÜWO Stiftung als gemeinnützige Stif-tung rechtsfähig anerkannt und somit die Gründung vollzogen.

Zweck der Stiftung ist vorrangig der Aufbau und die Stärkung von nachbarschaftlichen Strukturen sowie die selbstlose Unterstützung hilfsbedürftiger Perso-nen im Quartier. Der Stiftungszweck wird insbeson-dere verwirklicht durch die Förderung und selbstlose Unterstützung von Mietern ehemals gemeinnütziger Wohnungsunternehmen, von Mietern von Wohnungs-unternehmen in kommunaler oder kirchlicher Träger-schaft oder von Mietern von Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Genossenschaft.

Im Gründungsjahr stiftete die FLÜWO eG 500 T€ in das Stiftungskapital. Die Zahlung weiterer 500 T€ er-folgte in Form einer Zuwendung. Die zukünftige jähr-liche Zuwendung an die Stiftung orientiert sich am Jahresergebnis der FLÜWO eG und ist nur möglich, wenn die wirtschaftliche Lage der FLÜWO eG dies zulässt. Als Richtwert für die Zuwendung gilt 1,0 % der im Vorjahr vereinnahmten Nettokaltmiete.

ErtragslageDie Ertragslage der FLÜWO eG ist von den Über-schüssen aus der Hausbewirtschaftung gekenn-zeichnet. Das Geschäftsjahr 2018 schließt mit einem

III. Wirtschaftliche Lage 2018

Ertragslage

2018 2017 Veränderungen

T€ T€ T€

Ergebnis

aus der Hausbewirtschaftung 21.780 22.757 –977

aus Bau- und Betreuungstätigkeit 305 326 –21

aus Kapitaldienst –712 –580 –132

aus Verwaltungskosten –11.396 –10.298 –1.098

Übrige Rechnung –600 1.402 –2.002

Steuern von Einkommen und Ertrag –130 37 –167

Jahresüberschuss 9.247 13.644 –4.397

Jahresüberschuss von 9.247 T€ ab und liegt damit 4.397 T€ unter dem Vorjahresergebnis.

Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung hat sich gegenüber dem Vorjahr um rund 977 T€ verringert. Positiv wirken sich im Wesentlichen höhere Mieter-löse nach Erlösschmälerungen (906 T€), geringere

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung

2018 2017 2016 2015 2014T€ T€ T€ T€ T€

Sollmieten 55.063 54.012 51.345 48.740 47.524

Erlösschmälerungen/Sonstige Erträge –853 –704 –538 –686 –554

Gebühren und Umlagen 16.496 15.943 14.828 15.134 15.744

Gesamt 70.706 69.251 65.635 63.188 62.714

Abschreibungen auf Grundstücke mit Wohnbauten (462 T€) sowie geringere Aufwendungen für Zinsen (657 T€) aus. Dem stehen gestiegene Instandhal-tungskosten (3.086 T€) gegenüber.

Das Ergebnis aus der Bau- und Betreuungstätigkeit betrifft in Höhe von 281 T€ Erlöse aus weiterverrech-neten Verwaltungskosten gegenüber der FLÜWO GmbH und der FLÜWO Stiftung.

Das negative Ergebnis aus dem Kapitaldienst resul-tiert hauptsächlich aus Zinsaufwendungen für die Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen (710 T€).

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Das Eigenkapital erhöht sich durch den erwirtschaf-teten Jahresüberschuss unter Berücksichtigung der Dividendenausschüttung und der Veränderung der Geschäftsguthaben. Trotz des gestiegenen Eigenka-pitals sinkt die Eigenkapitalquote um 0,6 Prozent-punkte auf 44,9 %; ursächlich dafür ist die deutliche Bilanzverlängerung.

Die Rückstellungen werden weiterhin durch die Rück-stellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen bestimmt (7.861 T€). Die Veränderung ist insbeson-dere auf die Erhöhung der Rückstellung für Pensio-nen und ähnliche Verpflichtungen (314 T€) und auf die

Auflösung der Rückstellung für drohende Verluste (329 T€), nach dem Auslaufen des Termingeschäfts in Form eines Zinsswaps, zurückzuführen.

Das Fremdkapital erhöht sich aufgrund der Darle-hensneuvalutierungen in Höhe von 22.985 T€ sowie durch Zugänge bei den Verbindlichkeiten aus Liefe-rung und Leistungen (1.715 T€) und den sonstigen Verbindlichkeiten (1.566 T€). Den Zugängen stehen die planmäßigen Tilgungen der Darlehensverbindlich-keiten (8.458 T€) gegenüber.

Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet.

Nachfolgende Kapitalflussrechnung stellt die finanzielle Entwicklung der Genossenschaft dar:Kapitalflussrechnung

2018 2017T€ T€

Jahresüberschuss 9.247 13.644

Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 12.181 12.730

Aktivierte Eigenleistungen –23 0

Zunahme langfristiger Rückstellungen 314 215

Abschreibungen auf Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände 152 375

Zuschreibungen –56 –104

(Cashflow nach DVFA/SG) (21.815) (26.860)

Abnahme der kurzfristigen Rückstellungen –175 –608

Gewinn aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens –26 –21

Zunahme kurzfristiger Aktiva –564 –872

Zunahme/Abnahme kurzfristiger Passiva 3.136 –3.012

Saldo zahlungswirksame Zinsaufwendungen/-erträge 5.266 5.925

Ertragssteueraufwand 130 37

Ertragssteuerzahlung –45 –7

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 29.537 28.302

Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen –697 –175

Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 26 24

Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen –43.907 –16.944

Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens 4 11

Erhaltene Zinsen 1 –4

Cashflow aus der Investitionstätigkeit –44.573 –17.088

Die Tabelle wird auf Seite 30 fortgeführt

Die Verwaltungskosten erhöhen sich insbesondere aufgrund höherer Beratungskosten um 811 T€ sowie aufgrund höherer Personalaufwendungen um 142 T€ auf 11.396 T€. Die gestiegenen Beratungskosten ste-hen in Verbindung mit der Verfolgung der strategi-schen Entwicklung und Ausrichtung der FLÜWO eG.

Die übrige Rechnung beinhaltet hauptsächlich Erträ-ge aus der Auflösung von Rückstellungen (538 T€) und aus Versicherungsentschädigungen (484 T€). Die Veränderung zum Vorjahr resultiert hauptsächlich aus Abrisskosten (708 T€) für drei Objekte und aus der Zuführung zum Stiftungskapital (500 T€) sowie der weiteren Zuwendung (500 T€) an die FLÜWO Stiftung.

Unverändert ist die Ertragslage der Genossenschaft als positiv zu bewerten.

Gegenüber dem ursprünglichen Ansatz im Wirt-schafts- und Finanzplan 2018 erhöht sich der Jahres-überschuss um 1.250 T€ auf 9.247 T€. Dies entspricht einem Zuwachs von 15,6 %. Positiv wirken sich hauptsächlich die höheren sonstigen betrieblichen Erträge (567 T€), geringere Instandhaltungskosten (110 T€), geringere Personalaufwendungen (881 T€) sowie niedrigere Zinsaufwendungen (358 T€) aus. Demgegenüber stehen geringere Sollmieten nach Er-lösschmälerung (89 T€), höhere Abschreibungen (179 T€) sowie höhere Verwaltungskosten (185 T€).

Vermögens- und FinanzlageGrundlage der soliden wirtschaftlichen Lage der FLÜWO eG sind die sicheren und langfristig angeleg-ten Umsätze aus der Bestandsbewirtschaftung.

Die daraus resultierenden Überschüsse gestatten auch in Zukunft eine Investitionspolitik, durch die marktkonformes Wachstum erzielt werden kann.

Vermögenslage

31.12.2018 31.12.2017 Veränderungen

T€ % T€ % T€

Anlagevermögen 483.000 95,7 450.576 94,3 +32.424

Umlaufvermögen 21.582 4,3 27.055 5,7 –5.473

Bilanzsumme 504.582 100,0 477.631 100,0 +26.951

Eigenkapital 226.649 44,9 217.538 45,5 +9.111

Rückstellungen 8.687 1,7 8.492 1,8 +195

Fremdkapital 269.246 53,4 251.601 52,7 +17.645

Bilanzsumme 504.582 100,0 477.631 100,0 +26.951

95,7 % (im Vorjahr 94,3 %) den maßgeblichen Anteil am Gesamtvermögen dar.

Die Abnahme beim Umlaufvermögen mit 5.473 T€ ist hauptsächlich auf den Rückgang der liquiden Mittel (5.912 T€), inklusive der Kontokorrentverbindlichkei-ten in Höhe von 1 T€, zurückzuführen. Dem gegen-über stehen höhere Unfertige Leistungen (522 T€). Bezüglich der Entwicklung der flüssigen Mittel wird auf die Kapitalflussrechnung verwiesen.

Im Geschäftsjahr 2018 wurden 44.627 T€ in das An-lagevermögen investiert. Nach Abzug von Abschrei-bungen und Abgängen ergibt sich eine Erhöhung des Anlagevermögens um 32.424 T€. Die Steigerung ist hauptsächlich auf die eigenen Neubauvorhaben in Giebelstraße/Sandbuckel in Stuttgart, Marianne- Schmidt-Weg in Esslingen und Julius-Keck-Straße in Göppingen sowie auf geleistete Anzahlungen für die im Bau befindlichen Kaufobjekte Löffel-/Schrempf-straße in Stuttgart und Goethestraße in Dossenheim zurückzuführen. Das Anlagevermögen stellt mit

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Lagebericht 2018 /// Prognose-, Risiko- und Chancenbericht Lagebericht 2018 /// Wirtschaftsbericht

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Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

Das positive und zufriedenstellende Ergebnis im Ge-schäftsjahr 2018 basiert auf den bereits in den Vorjahren eingeleiteten und vollzogenen Investitionen in den ge-nossenschaftseigenen Gebäudebestand, die im Jahr 2018 fortgeführt wurden und auch in den kommenden Jahren weiter verfolgt werden. Aufgrund der weiterhin geplanten Investitionen in den eigenen Gebäudebe-stand und der strategischen Weiterentwicklung der FLÜWO eG gehen wir auch künftig von einer positiven und konstanten Unternehmensentwicklung aus.

Auf Basis der Unternehmensplanung und der zugrun-de gelegten Prämissen ist für das Geschäftsjahr 2019 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von rund 8.150 T€ zu rechnen. Das Jahresergebnis verringert sich trotz gestiegener Sollmieten und sinkender sons-tiger betrieblichen Aufwendungen hauptsächlich auf-grund höherer Instandhaltungs-, Personal- und Zins-aufwendungen sowie steigender Abschreibungen.

Aufgrund der weiterhin konstanten Nachfrage, der Erstbezüge 2018 und der allgemeinen Mieterhöhun-gen bzw. Mietänderungen im Jahr 2018, die sich 2019 voll auswirken, sowie der geplanten Fertigstellung von drei Bauvorhaben im Jahr 2019, ist im kommenden Geschäftsjahr mit einem Anstieg der Sollmieten um 1.733 T€ zu rechnen. Das Leerstandsniveau wird überwiegend durch den Modernisierungsumfang im Bestand und durch die Entmietung im Zuge der Neu-bauplanung geprägt. Marktbedingte Faktoren haben lediglich eine untergeordnete Bedeutung.

Die Ausgaben in die Bestandserhaltung bewegen sich weiterhin auf hohem Niveau. Für Instandhaltun-gen und Modernisierungen sind im Geschäftsjahr 2019 Kosten in Höhe von 16.411 T€ im Wirtschafts-plan angesetzt. Dies entspricht gegenüber den Auf-wendungen im Jahr 2018 einem Zuwachs von 1.782 T€ bzw. 12,2 %. Die Steigerung ist im Wesent-lichen auf höhere geplante Instandhaltung (1.751 T€) zurückzuführen. Zusätzlich sind noch aktivierungsfä-hige Maßnahmen in Höhe von 837 T€ geplant.

Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwen-dungen um voraussichtlich 604 T€ ist im Wesentli-chen wie folgt zu begründen:

� Höhere Beratungskosten im Rahmen der strategi-schen Weiterentwicklung der FLÜWO eG und der ERP-Umstellung

� Geringere Abbruchkosten� Geringere Zuwendung an die FLÜWO Stiftung

Die steigenden Personal- (519 T€) und Zinsaufwen-dungen (439 T€) sowie die steigenden Abschreibun-gen (619 T€) sind auf das nachfolgend beschriebene hohe Investitionsvolumen in den genossenschaftli-chen Wohnungsbestand sowie auf die geplante Sub-stanzerweiterung zurückzuführen.

Mit einem voraussichtlichen Volumen von rund 81.000 T€ im Geschäftsjahr 2019 sind Investitionen in die Bauvorbereitung, -durchführung und Ankäufe an insgesamt zwölf Standorten geplant. Dabei sind folgen-de Fertigstellungen von bereits laufenden Bauvorhaben, die unter dem Punkt „II. Geschäftsverlauf“ näher er-läutert sind, für das Geschäftsjahr 2019 geplant:

� Göppingen: Julius-Keck-Straße (69 WE und 69 TG-Stellplätze)

� Dossenheim: „Wohnen am Goetheplatz“ (72 WE, 1 GE und 34 TG-Stellplätze)

� Stuttgart: Löffel-/Schrempfstraße (14 WE, 4 GE und 23 TG-Stellplätze)

Zum Erstellungszeitpunkt sind in der langfristigen Wirtschaftsplanung bis 2027 für die Bauvorbereitung, -durchführung sowie für Ankäufe Gesamtinvestitio-nen in Höhe von rund 362.000 T€ geplant. Mit dem Bau von rund 1.200 Wohn- und Gewerbeeinheiten bis ins Jahr 2027 wird neben der qualitativen Ertüchti-gung des Wohnungsbestands der zahlenmäßige Ausbau des Wohnungsbestands angestrebt, um un-sere Mitglieder auch zukünftig mit bedarfsgerechtem Wohnraum versorgen zu können.

Darüber hinaus wird sich die FLÜWO eG auch weiter-hin in verschiedenen Bieterverfahren zur Akquisition von Grundstücken und zum Ankauf von Wohnungs-

Prognosebericht

2018 2017T€ T€

Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen 22.985 1.850

Planmäßige Tilgungen –8.458 –7.535

Außerplanmäßige Tilgungen 0 –890

Gezahlte Zinsen –5.267 –5.921

Veränderung der Geschäftsguthaben 487 306

Gezahlte Dividenden –623 –601

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 9.124 –12.791

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands –5.912 –1.577

+ Finanzmittelbestand am 01.01. 10.967 12.544

= Finanzmittelbestand am 31.12. 5.055 10.967

darin enthalten: jederzeit fällige Bankverbindlichkeiten 1 0

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (29.537 T€) reicht aus, um die planmäßigen Tilgungen (8.458 T€) sowie die zu zahlenden Zinsen (5.267 T€) zu bedienen; weiterhin kann ein Teil des Mittelabflus-ses aus der Investitionstätigkeit (44.573 T€) gedeckt werden. Der Kapitalmittelbestand der Genossen-schaft reduzierte sich somit zum 31. Dezember 2018 per Saldo um 5.912 T€ auf 5.055 T€, darin enthalten sind Kontokorrentverbindlichkeiten in Höhe von 1 T€.

Die Auszahlungen für das immaterielle Anlagevermö-gen resultieren im Wesentlichen aus der anstehenden ERP-Umstellung.

Die Investitionen in das Sachanlagevermögen betra-gen im Berichtsjahr 2018 insgesamt 43.907 T€. Da-von entfallen 42.860 T€ auf Neubauten und Ankäufe, 803 T€ auf aktivierte Modernisierungen und 244 T€ auf Investitionen in die Betriebs- und Geschäftsaus-stattung.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist durch die Valutierung von Darlehen (22.985 T€) bestimmt. Daneben wurden planmäßige Tilgungen in Höhe von 8.458 T€ geleistet.

Zur Vermeidung von Währungs- bzw. Kursrisiken wird im Zuge der Fremdfinanzierung auf die Verwendung von Fremdwährungsdarlehen verzichtet.

Bis auf einen geringen Anteil variabler Fremdmittel be-stehen bei allen Darlehen langfristige Zinsbindungen. Das Prolongationsvolumen wird im Zuge des Risiko-managements stetig kontrolliert. Bei der Neuvalutie-

rung wird das Zinsänderungsrisiko durch Abschluss von Darlehen mit voller Tilgung innerhalb der Zinsbin-dungszeit von 20 bis 30 Jahren ausgeschlossen.

Über die Darlehen hinaus bestehen Rahmenkredit-vereinbarungen mit Banken, die für kurzfristige Finan-zierungen von Ankäufen genutzt werden können, um anschließend diese kurzfristigen Fremdmittel in ge-eignete Darlehen im Rahmen einer langfristigen Fi-nanzierung zu überführen.

Durch Umschuldungen und Zusammenfassung von Darlehen wird unter anderem das Ziel verfolgt, Be-leihungsfreiräume zu schaffen, die Zinsstruktur zu optimieren und die Beleihungssituation so zu struk-turieren, dass sich hieraus Handlungsspielräume für zukünftige Investitionen ergeben.

Die Anzahl der Gläubiger ist unter Beibehaltung einer gewissen Streuung ausgewogen, um so die einseitige Abhängigkeit von Darlehensgebern auszuschließen.

Die finanziellen Verhältnisse waren im Geschäftsjahr 2018 jederzeit geordnet. Aufgrund vorhandener liquider Mittel, entsprechender Kreditlinien sowie Beleihungs-reserven ist die Zahlungsfähigkeit jederzeit gegeben. Die Finanzierung der für das Jahr 2019 geplanten In-vestitionen in Neubau und Modernisierung ist hierdurch sowie durch einen bereits abgeschlossenen Darle-hensvertrag in Höhe von 55.000 T€ gesichert.

NachtragsberichtBezüglich des Nachtragsberichts wird auf den Anhang verwiesen.

Fortsetzung der Tabelle Kapitalflussrechnung von Seite 29

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Lagebericht 2018 /// Prognose-, Risiko- und Chancenbericht Lagebericht 2018 /// Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

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nicht unmittelbar auf die Ertragslage auswirken. Es könnte eventuell mittel- bis langfristig in den betroffe-nen Regionen zu einer verlangsamten Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete führen. Diese Entwick-lung wird zu beobachten sein. Die gemäß Rechtsver-ordnung der Landesregierung beschlossene Senkung der Kappungsgrenze in einigen Städten und Gemein-den von 20 % auf 15 % wird sich ebenfalls aufgrund unserer Mietpreispolitik nur marginal auswirken. Auch die zum 1. Januar 2019 eintretende Mietrechtsänderung und die damit verbundene Begrenzung der Modernisie-rungsumlage wird sich auf die Ertragslage der FLÜWO eG nicht auswirken, da die hohen Investitionskosten nur teilweise und deutlich unterhalb der mietrechtlich mög-lichen Obergrenzen weitergegeben werden.

Für die Realisierung von Wachstumspotenzialen im genossenschaftlichen Wohnungsbestand ist der Er-werb geeigneter Grundstücke erforderlich. Hierzu wurden im Unternehmen geeignete Instrumente zur Potenzialanalyse von bebauten und unbebauten Grundstücken eingeführt.

Die Anhebung energetischer, bau- und regelungs-technischer Standards im Zuge der regelmäßigen An-passung der Energieeinsparverordnung sowie der Anpassung an EU-Richtlinien werden zu stetig stei-genden Baukosten führen. Zusätzlich führen die Preissteigerungen aufgrund der guten konjunkturel-len Lage im Baugewerbe zu weiteren Baukostenstei-gerungen, die eine sehr detaillierte und auf Kosten fokussierte Planungsphase bei den geplanten Neu-baumaßnahmen voraussetzen.

Die in diesem Zusammenhang nach wie vor hohen Anforderungen bei der Gebäudemodernisierung führen auch in den kommenden Jahren dazu, dass die höhe-ren Investitionen angesichts der zum Teil eingeschränk-ten Leistungsfähigkeit bzw. Kaufkraft unserer Mitglieder preisrechtlich nur begrenzt umgesetzt werden können.

Aufgrund der unsicheren europäischen Wirtschafts- und Finanzlage besteht für die Zukunft weiterhin ein sehr geringes, aber doch vorhandenes Mietausfall-risiko, wenn die Krise speziell den deutschen Arbeits-markt belasten und die Zahlungsfähigkeit unserer Mieter einschränken sollte.

Ein konkretes Risiko könnte in der Bestandsbewirt-schaftung durch eine hohe Fluktuation mit anschlie-ßendem Leerstand und den Kosten der Wohnungsmo-dernisierung entstehen. Leerstände bei Mieterwechseln nehmen wir bewusst in Kauf, wenn eine ausgewogene und sozial verträgliche Belegung der Wohnungen er-

beständen engagieren, um den Wohnungsbestand auf lange Sicht qualitativ und quantitativ zu steigern und somit die Basis des Unternehmens weiter zu sta-bilisieren. Auch in den kommenden Jahren wird sich die FLÜWO eG an bestandserweiternden Maßnahmen beteiligen, immer unter dem Gesichtspunkt einer wirt-schaftlichen und standortspezifischen Machbarkeit.

Die kontinuierliche Erhaltung bzw. Steigerung der Wohnqualität sowie die bedarfsgerechte Angebots-erweiterung an unterschiedlichen Wohnungstypen sind die Voraussetzungen für die Zukunftsfähigkeit der Bestände. In diesem Zusammenhang ist der Fokus aber auch auf die kontinuierliche Weiterentwicklung und Verbesserung der Dienstleistungsqualität zu richten.

Chancen- und RisikoberichtDie Risikobeurteilung des Vorstands geht im gegen-ständlichen Geschäftsmodell einer Vermietungsgenos-senschaft von weitgehend unveränderten Bedingungen aus. Zu begründen ist dies mit den stabilen Wettbe-werbsbedingungen in den Beschaffungs- und Absatz-märkten, in denen die FLÜWO eG als Marktteilnehmer agiert. Das Risikopotenzial beschränkt sich deshalb auf das eigentliche Vermietungsgeschäft, also Mietausfälle oder Leerstand im Bestand. Durch die Strategie, unse-re Wohnungsbestände weiter zu verbessern, wird die-sem Risiko Rechnung getragen.

Das installierte Risikomanagementsystem ist ein tragen-der Bestandteil der Unternehmensplanung und -steue-rung. Interne Kontroll- und Controlling-Systeme tragen zu einer zeitnahen Chancen- und Risikoidentifizierung bei. Die regelmäßige Berichterstattung und die Festle-gung geeigneter Maßnahmen stellen dabei die Realisie-rung von Chancen bzw. Vermeidung von Risiken sicher.

Auch im Geschäftsjahr 2018 bestand für die FLÜWO eG die Herausforderung darin, sich den stetig verändernden wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Rahmenbedin-gungen zu stellen. Die Risiken der gesamtwirtschaftli-chen Lage sind durch konjunkturelle und demografische Veränderungen bestimmt und werden durch steuerliche und gesetzliche Vorschriften ergänzt, die bei Bautätig-keiten für höhere Investitionskosten sorgen können. Ein daraus resultierendes, wesentlich beeinflussendes Risiko ist derzeit noch nicht zu erkennen.

Die im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes be-schlossene Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen wird sich auch zukünftig auf-grund der aktuellen Mietpreispolitik der FLÜWO eG

Durch Streuung der angelegten Finanzmittel auf Ge-schäftsbanken und Sparkassen werden die verschie-denen Sicherungssysteme voll genutzt. Aus dem Be-teiligungsverhältnis bestehen keine Risiken, da die Vermögenswerte überwiegend als kurzfristige Einla-gen bei Kreditinstituten angelegt sind und das Ge-schäftsmodell der FLÜWO GmbH langfristig Über-schüsse erwarten lässt.

Auf der Passivseite der Bilanz bestehen Finanzinstru-mente, insbesondere in Form von Bankverbindlichkei-ten, die nahezu ausschließlich Objektfinanzierungen betreffen. Wesentliche Risiken ergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten, insbesondere aus Finan-zierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken, Liquiditätsri-siken). Aufgrund festverzinslicher Darlehen ist die Ge-nossenschaft keinem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Die Entwicklung der Zinsen wird laufend überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen wird rechtzei-tig eine Verlängerung bzw. ein Neuabschluss ange-strebt, um die Zinsanpassungsrisiken so gering wie möglich zu halten. Zur Vermeidung eines sogenannten „Klumpenrisikos“ verteilen sich die Darlehensverbind-lichkeiten der Genossenschaft auf verschiedene Dar-lehensgeber mit unterschiedlichen Laufzeiten.

Die Entwicklung auf den Finanzmärkten wird im Rah-men unseres Risikomanagementsystems aufmerksam verfolgt, um Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und diesen somit rechtzeitig begegnen zu können.

Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken variabler verzinslicher Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinsti-tuten bestand bis Juli 2018 ein zinsbezogenes Termin-geschäft in Form eines Zinsswaps. Ab dem 1. Januar 2016 bestand eine Bewertungseinheit in Form eines Mikrohedges, wodurch sich die Zinsänderungsrisiken von Grund- und Sicherungsgeschäft gegenseitig auf-gehoben haben. Da zuvor keine Bewertungseinheit möglich war, musste aufgrund des negativen Markt-wertes des Zinsswaps eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gebildet wer-den, die im Berichtsjahr vollumfänglich aufgelöst wurde.

reicht werden soll, die durch eine nahtlose Weiterver-mietung nicht immer möglich ist. Das latent vorhan-dene Leerstandsrisiko erfordert eine differenzierte Betrachtung des regionalen Marktgeschehens an den verschiedenen Standorten, um frühzeitig mit geeigne-ten Maßnahmen gegensteuern zu können.

Die Finanzierung und die Liquidität stehen bei der FLÜWO eG auf einer gesicherten Basis, die durch gewachsene Geschäftsbeziehungen zu langjährigen Finanzierungspartnern gestützt wird. Wesentliche Ri-siken können hinsichtlich der Zinsanpassungen ent-stehen. Diese sind jedoch aufgrund der laufenden Überwachung, dem Einsatz festverzinslicher Darle-hen, diversifizierter Finanzierungspartner und der ge-zielten Steuerung der Laufzeiten der Darlehensver-bindlichkeiten kurzfristig als gering zu bewerten.

Durch dauernde Prozessoptimierungen, die Erweite-rung des Wohnungsangebotes unter permanenter Angleichung an einen zeitgemäßen Standard und den konsequenten Abruf bestehender Mieterhöhungspo-tenziale wird das Ergebnis der Bestandsbewirtschaf-tung in den nächsten Jahren weiter positiv beeinflusst. Das betriebliche Risiko wird als gering betrachtet.

Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2018 und ist auch in Zukunft durch laufende Mieteinnahmen gewährleistet. Zusätzlich bestehen zur Absicherung des Liquiditätsrisikos offene Kreditlinien bei deutschen Ban-ken, die bei Bedarf sofort abgerufen werden können.

Risiken, die den Bestand des Unternehmens gefähr-den oder seine Entwicklung wesentlich beeinträchti-gen könnten, sind derzeit nicht erkennbar.

Im Zuge von Anschlussfinanzierungen besteht die Chance, den Zinsaufwand zu reduzieren und durch den dadurch entstehenden freien Kapitaldienst entweder neue Investitionsdarlehen aufnehmen zu können oder die Entschuldung zu beschleunigen. Dieses Potenzial wird aufgrund der lang anhaltenden Niedrigzinsphase allerdings von Jahr zu Jahr geringer.

Risikoberichterstattung über FinanzinstrumenteDie Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen Anteile an verbundenen Unternehmen und flüssige Mittel. Soweit bei den Ver-mögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt.

Stuttgart, 20. März 2019

FLÜWO Bauen Wohnen eG

gez. gez.Rainer Böttcher Nina Weigl

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Bericht des AufsichtsratsBericht des Aufsichtsrats

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Bericht des Aufsichtsrats

Aufgaben des AufsichtsratsDie Aufgaben des Aufsichtsrats bestehen aus den ihm durch Gesetz und Satzung zugewiesenen Rech-ten und Pflichten, die in seiner Geschäftsordnung dargelegt sind. Er hat insbesondere die Geschäfts-führung des Vorstands zu überwachen und jederzeit das Recht, zur Erfüllung seiner Aufgaben Bericht und Aufklärung vom Vorstand zu verlangen.

Regelmäßige Beratungen des Aufsichtsrats stellen das wichtigste Element seiner Überwachungs- und Kontrollfunktion dar. Im Berichtsjahr hat der Auf-sichtsrat sieben ordentliche Aufsichtsratssitzungen einberufen, die in zwei Sitzungen mit einem internen Teil und in fünf Sitzungen gemeinsam mit dem Vor-stand abgehalten wurden.

Im Rahmen der ordentlichen Sitzungen hat der Vor-stand durch schriftlichen und ergänzenden mündli-chen Bericht den Aufsichtsrat über die zentralen Er-eignisse aus den Vorstandsbereichen informiert. Darüber hinausgehende Auskünfte wurden seitens des Vorstands erteilt. Die jeweiligen Tagesordnungs-punkte wurden inhaltsabhängig aufsichtsratsintern oder gemeinsam mit dem Vorstand diskutiert. Bei zustimmungsbedürftigen Sachverhalten wurden nach eingehender Prüfung und Beratung die satzungsge-mäß erforderlichen Beschlüsse gefasst. Die jährlich durchgeführte zweitägige Klausurtagung des Auf-sichtsrats fand im Oktober 2018 teilweise gemeinsam mit dem Vorstand statt.

Besetzung des AufsichtsratsDie Zusammensetzung des Aufsichtsrats hat sich mit der Vertreterversammlung vom 21. Juni 2018 geän-dert. Die Amtszeiten der beiden Aufsichtsratsmitglie-der Herr Hans-Werner Franz und Herr Karl-Heinz Großmann endeten turnusgemäß. Beide stellten sich nicht mehr der Wiederwahl. Von der Vertreterver-sammlung wurden mehrheitlich Frau Diana Higi und Herr Dr. Martin Voß in den Aufsichtsrat gewählt. In der anschließenden konstituierenden Sitzung des Auf-

sichtsrats wurden Frau Dr. Andrea Lauterbach als Vorsitzende und Herr Hans Klein als stellvertretender Vorsitzender wiedergewählt. In diesem Jahr enden turnusgemäß die Amtszeiten von Herrn Hans Klein und Herrn Wilfried Wallbrecht. Die Herren stellen sich wieder zur Wahl.

Gremienübergreifende ZusammenarbeitFür eine umfassende Information des Aufsichtsrats ist eine vertrauensvolle und kooperative gremienüber-greifende Zusammenarbeit von großer Bedeutung. Dazu gehören insbesondere die regelmäßig stattfin-denden gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand sowie die Teilnahme von Mitgliedern des Aufsichtsrats an Vertreterzusammenkünften.

Außerhalb der Sitzungen standen die Aufsichtsrats-vorsitzende und der stellvertretende Aufsichtsratsvor-sitzende mit dem Vorstand in einem engen Informa-tions- und Gedankenaustausch. In diesem Rahmen wurden wesentliche Entwicklungen und aktuelle Ge-schäftsvorgänge diskutiert.

VorstandsangelegenheitenDie nebenberufliche Vorstandstätigkeit von Herrn Holger Hansen endete vertragsgemäß zum 31. De-zember 2018. Er hat seit dem 15. November 2016 die FLÜWO eG wertvoll unterstützt, wofür ihm der Auf-sichtsrat seinen Dank ausspricht.

Ab dem 1. Januar 2019 wurde die langjährige Mitar-beiterin und Prokuristin Frau Nina Weigl zum Vorstand bestellt. Mit dieser Entscheidung stellte der Aufsichts-rat frühzeitig die Weichen für eine geregelte Nachfol-ge und eine Verjüngung des Vorstands.

Risikomanagement und ComplianceDer Aufsichtsrat hat sich wie in den Vorjahren im Rah-men seiner Sitzungen mit dem Risikomanagement der FLÜWO eG befasst. Er konnte sich davon über-

und der laufenden Modernisierungen, auch im Hin-blick auf die qualitätsmäßige Sicherung des Gebäu-debestands, befasst.

Der Aufsichtsrat begrüßt alle Bemühungen, monetä-re Einsparpotenziale für Mieter im Rahmen des Be-triebskostenmanagements zu erreichen. Dazu gehör-te es, den Vorstand zu unterstützen, das Strategiefeld FLÜWO Energie hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit und des Nutzens für die Mitglieder zu prüfen.

Für die FLÜWO eG bieten sich in Anbetracht der zu-künftigen Herausforderungen der Wohnungswirt-schaft neue Möglichkeiten, die unter FLÜWO 2.0 er-fasst werden und deren Umsetzung künftig geprüft werden soll. FLÜWO 2.0 gibt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern eine verständliche Orientierung über die strategische Ausrichtung der FLÜWO eG und die konkreten Handlungsfelder der kommenden Jahre. Der Aufsichtsrat begrüßt die aktive Mitwirkung an der Gestaltung dieser Zukunftsthemen.

Weitere SchwerpunktthemenNeben den genannten Schwerpunktthemen hat sich der Aufsichtsrat mit weiteren Einzelthemen und ge-setzlichen Entwicklungen beschäftigt. Der Aufsichts-rat hat sich unter anderem mit der EU-Daten-schutz-Grundverordnung DSGVO und ihren Auswirkungen auf die FLÜWO eG und deren Mitglie-der beschäftigt.

In Zusammenhang mit weiterhin steigendem Perso-nalbedarf hat sich der Aufsichtsrat mit der Thematik eines neuen Verwaltungsgebäudes und der damit verbundenen Ausgestaltung einer modernen Arbeits-welt auseinandergesetzt.

Darüber hinaus hat sich der Aufsichtsrat vierteljähr-lich durch schriftlichen Bericht des Vorstands über die wirtschaftliche Entwicklung der FLÜWO eG und seiner Tochtergesellschaft, der FLÜWO GmbH, infor-miert.

zeugen, dass neue und bestehende Risiken adäquat identifiziert und dokumentiert sowie angemessen be-wertet wurden. Die insgesamt unkritische Gesamtein-schätzung der Geschäftsrisiken und Risikolage wur-de für die FLÜWO eG und ihr Tochterunternehmen, die FLÜWO GmbH, erneut bestätigt.

Darüber hinaus hat sich der Aufsichtsrat auf Grund-lage der regelmäßigen Unterrichtung durch den Vorstand und durch die monatliche Berichterstat- tung des externen Compliance-Beauftragten von der Angemessenheit und Wirksamkeit der bei der FLÜWO eG ergriffenen Maßnahmen und Prozesse zum Compliance-Management überzeugen können.

Corporate GovernanceUm eine unabhängige Beratung und Überwachung des Vorstands zu gewährleisten, hat sich der Aufsichtsrat selbst dazu verpflichtet, alle Haupt- und Nebentätigkeiten sowie Ehrenämter und sonstige Interessenkollisionen gegenüber der FLÜWO eG of-fenzulegen.

Handlungsfelder und FLÜWO 2.0Der Aufsichtsrat sieht die Entwicklungen in der Woh-nungswirtschaft als sehr wichtiges strategisches Thema für die FLÜWO eG. Digitalisierung, demogra-fischer Wandel, neue Wohnformen und die Entwick-lung der Einkommen stellen die zukünftigen Heraus-forderungen der Wohnungswirtschaft dar. Mit den vor diesem Hintergrund bereits 2014 entwickelten stra-tegischen Handlungsfeldern – soziale Teilhabe, Wachstum und Diversifikation – hat sich der Auf-sichtsrat gemeinsam mit dem Vorstand im Berichts-jahr weiter intensiv beschäftigt.

So hat sich der Aufsichtsrat regelmäßig über die not-wendige ERP-Umstellung und den sich in der Folge entwickelnden Bereich FLÜWO-Cloud unterrichten lassen. Der Aufsichtsrat hat sich auch mit den Ent-wicklungen der geplanten Ersatz- und Neubauten

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Bericht des AufsichtsratsBericht des Aufsichtsrats

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Jahresabschluss 2018 Der vorliegende Jahresabschluss zum 31. Dezember 2018, der Lagebericht, die wirtschaftlichen Verhält-nisse und die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsfüh-rung wurden vom Verband baden-württembergischer Wohnungsunternehmen e. V., Stuttgart, geprüft. Aufsichtsrat und Vorstand wurden unmittelbar nach Beendigung der Prüfung mündlich über das Ergebnis der Prüfung unterrichtet. Die Prüfung hat keinen Anlass zu Beanstandungen oder wesentlichen Fest-stellungen gegeben.

Pflichtgemäß hat auch der Aufsichtsrat den Jahres-abschluss 2018, den Lagebericht sowie den Vor-schlag für die Verwendung des Jahresüberschusses geprüft und darüber umfassend beraten. Es ergaben sich keine Beanstandungen. Im Rahmen seiner Prü-fungstätigkeit hat der Aufsichtsrat gemeinsam mit den Prüfern des Genossenschaftsverbands eine Rei-he von Fragestellungen, einzelne Prüfungsergebnisse und das abschließende Gesamtergebnis ausführlich erörtert.

Der Aufsichtsrat hat dem Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Jahresüberschusses zuge-stimmt.

Für die im vergangenen Geschäftsjahr erbrachten Leistungen, die geleistete Arbeit und das Engage-ment bedankt sich der Aufsichtsrat beim Vorstand und bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der FLÜWO eG.

Stuttgart, 23. Mai 2019


Der Aufsichtsrat

gez.Dr. Andrea LauterbachAufsichtsratsvorsitzende

Neubau in Esslingen-Pliensauvorstadt

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Jahresabschluss zum 31. Dezember 2018 /// BilanzJahresabschluss zum 31. Dezember 2018 /// Bilanz

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Aktivseite

2018€

2018€

2017€

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände 763.962,42 186.971,00

Sachanlagen

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 420.050.697,61 412.130.368,87

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 749.262,13 917.407,87

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 8.865.432,03 8.222.739,58

Technische Anlagen und Maschinen 10.626,00 14.065,00

Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 656.115,11 712.035,00

Anlagen im Bau 9.620.105,79 10.069.011,14

Bauvorbereitungskosten 7.450.607,36 6.796.480,28

Geleistete Anzahlungen 23.309.190,40 470.712.036,43 0,00

Finanzanlagen

Anteile an verbundenen Unternehmen 11.520.000,00 11.520.000,00

Sonstige Ausleihungen 3.299,00 6.845,00

Andere Finanzanlagen 250,00 11.523.549,00 250,00

Anlagevermögen insgesamt 482.999.547,85 450.576.173,74

Umlaufvermögen

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Unfertige Leistungen 15.714.802,97 15.192.808,68

Andere Vorräte 135.235,02 15.850.037,99 48.267,05

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen aus Vermietung 121.056,46 123.859,65

Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 15.417,62 17.592,55

Forderungen gegen verbundene Unternehmen 10.628,78 234.682,42

Sonstige Vermögensgegenstände 491.033,19 638.136,05 436.949,66

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Schecks, Kassenbestand, Bundesbank- und Postbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten 5.056.332,53 10.967.245,10

Rechnungsabgrenzungsposten

Andere Rechnungsabgrenzungsposten 38.185,28 33.424,18

Bilanzsumme 504.582.239,70 477.631.003,03

Bilanz zum 31. Dezember 2018

Passivseite

2018€

2018€

2017€

Eigenkapital

Geschäftsguthaben

der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 752.630,50 693.280,00

der verbleibenden Mitglieder 16.406.605,22 15.992.661,70

aus gekündigten Geschäftsanteilen 23.520,00 17.182.755,72 9.600,00

Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 8.114,78 8.778,30

Ergebnisrücklagen

Gesetzliche Rücklage 22.798.205,05 21.873.205,05

davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt 925.000,00 1.365.000,00

Bauerneuerungsrücklage 46.180.000,00 46.180.000,00

Andere Ergebnisrücklagen 139.165.671,77 131.009.562,89

davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt 1.156.108,88 1.068.868,50

davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt 7.000.000,00 208.143.876,82 10.500.000,00

Bilanzgewinn

Jahresüberschuss 9.246.968,24 13.644.199,95

Einstellungen in Ergebnisrücklagen 7.925.000,00 1.321.968,24 11.865.000,00

Eigenkapital insgesamt 226.648.600,78 217.537.509,59

Rückstellungen

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 7.860.915,00 7.547.282,00

Steuerrückstellungen 108.152,00 52.872,00

Sonstige Rückstellungen 717.653,98 8.686.720,98 892.310,10

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 240.205.027,10 219.483.088,42

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 5.933.316,88 12.461.664,43

Erhaltene Anzahlungen 17.218.196,04 17.097.128,98

Verbindlichkeiten aus Vermietung 140.724,73 115.093,52

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3.672.112,80 1.957.078,66

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 17.699,74 2.347,75

Sonstige Verbindlichkeiten 1.902.909,36 337.362,78

davon aus Steuern 1.732.331,98 269.089.986,65 38.793,68

Rechnungsabgrenzungsposten

Andere Rechnungsabgrenzungsposten 156.931,29 147.264,80

Bilanzsumme 504.582.239,70 477.631.003,03

41

Anhang des Jahresabschlusses 2018 Jahresabschluss zum 31. Dezember 2018 /// Gewinn- und Verlustrechnung

40

2018€

2018€

2017€

Umsatzerlöse

a) aus der Hausbewirtschaftung 70.706.254,21 69.251.141,74

b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 314.667,79 71.020.922,00 363.845,28

Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 521.994,29 495.305,87

Andere aktivierte Eigenleistungen 22.459,50 0,00

Sonstige betriebliche Erträge 1.248.827,33 1.498.899,37

Aufwendungen für bezogene Lieferungenund Leistungen

Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 30.587.906,44 26.755.916,87

Rohergebnis 42.226.296,68 44.853.275,39

Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 5.707.068,30 5.693.294,60

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 1.472.306,34 1.348.448,37

davon für Altersversorgung 335.675,69 7.179.374,64 286.197,27

Abschreibungen

auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 12.181.138,47 12.730.363,22

Sonstige betriebliche Aufwendungen 5.755.208,79 3.235.893,30

Erträge aus anderen Wertpapieren undAusleihungen des Finanzanlagevermögens 7,37 17,32

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.432,22 1.439,59 –3.988,65

Zinsen und ähnliche Aufwendungen 5.977.530,39 6.496.911,36

Steuern vom Einkommen und Ertrag 129.678,72 –36.632,36

Ergebnis nach Steuern 11.004.805,26 15.381.025,57

Sonstige Steuern 1.757.837,02 1.736.825,62

Jahresüberschuss 9.246.968,24 13.644.199,95

Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 7.925.000,00 11.865.000,00

Bilanzgewinn 1.321.968,24 1.779.199,95

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2018 Anhang des Jahresabschlusses 2018Allgemeine AngabenDie FLÜWO Bauen Wohnen eG (im Folgenden kurz „FLÜWO eG“ genannt) mit Sitz in der Gohlstraße 1 in 70597 Stuttgart ist im Genossenschaftsregister des Amtsgerichts Stuttgart unter der Nummer GnR 399 eingetragen.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB in der Fassung des Bilanzrichtlinien-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Genossen-schaftsgesetzes und der Regelung der Satzung der Genossenschaft aufgestellt.

Die FLÜWO eG ist eine große Genossenschaft im Sinne des § 267 HGB.

Die Gliederung und die Darstellung von Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung richten sich nach den Formblattvorschriften für Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Ge-samtkostenverfahren gewählt.

Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

Bilanzierungs- und Bewertungs-methodenBei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden die folgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanla-gen sind zu Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die Herstellungskosten setzen sich zusammen aus Fremdkosten und Eigenleistungen (Architektenleis-tung). Es werden folgende lineare Abschreibungssätze verwendet:

• Immaterielle Vermögensgegenstände: 33,3 %• Wohngebäude: 1,7 % bis 2,0 %• Wohngebäude mit aktivierten Modernisierungskosten: 2,5 %• Geschäftsbauten: 1,7 % bis 5,0 %• Garagen, Carports und

Stellplätze: 4,0 % bis 5,0 %• Technische Anlagen: 10,0 %• Betriebs- und Geschäftsausstattung: 7,7 % bis 33,3 %

Erworbene Objekte werden auf die ermittelte Rest-nutzungsdauer auf der Basis einer Gesamtnutzungs-dauer von 50 Jahren abgeschrieben.

Außerplanmäßig abgeschrieben werden die Bauvor-bereitungskosten für nicht realisierte Objekte:

� Esslingen, Karl-Pfaff-Straße 12‒18, Weilstraße 40‒42 1.472,85 €� Ulm, Traminerweg 26‒32 3.260,60 €• Leinfelden-Echterdingen, Untuchtstraße 2‒14, 1‒15 3.242,13 €� Dresden, Stauffenbergallee 5.412,53 €

Bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagever-mögens bis zu Nettoanschaffungskosten von 250,00 €, die einer selbstständigen Nutzung unterliegen, werden im Jahr des Zugangs in voller Höhe als Aufwand erfasst.

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungs-kosten zwischen 250,00 € und 1.000,00 € werden in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst und linear über fünf Jahre abgeschrieben.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten angesetzt.

Unter den Unfertigen Leistungen sind noch nicht abge-rechnete Betriebskosten ausgewiesen. Sie werden mit den voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt.

Die Anderen Vorräte werden zu den Einstandspreisen nach dem FiFo-Verfahren bewertet.

43

Anhang des Jahresabschlusses 2018 Anhang des Jahresabschlusses 2018

42

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Ver-pflichtungen werden gemäß Sachverständigengut-achten nach dem modifizierten Teilwertverfahren un-ter Berücksichtigung von zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung er-folgt nach versicherungsmathematischen Grundsät-zen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. Klaus Heubeck (2018 G) und dem von der Deutschen Bun-desbank nach Maßgabe der Rückstellungsabzin-sungsverordnung vom 18. November 2009 ermittel-ten Abzinsungssatz von 3,25 % (Stand Dezember 2018, Restlaufzeit 15 Jahre). Rentensteigerungen werden in Höhe von 1,0 % p. a., Fluktuationswahr-

Die Forderungen und Sonstigen Vermögensgegen-stände sind zum Nominalwert bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Bei den Forderungen aus Vermietung und den Sonstigen Vermögensge-genständen sind Einzelwertberichtigungen erfolgt.

Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert am Bilanz-stichtag angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Aus-zahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, so-weit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Erläuterungen zu den Posten der BilanzDie Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäfts-jahres nachfolgend im Anlagenspiegel dargestellt:

Anschaffungs- und Herstellungskosten (Kumulierte) Abschreibungen Buchwert

Stand zum01.01.2018

€Zugänge

€Abgänge

€

UmbuchungenStand zum31.12.2018

€

Stand zum01.01.2018(kumuliert)

€

Abschreibun-gen des Ge-

schäftsjahres €

Abgänge €

UmbuchungenZuschrei-

bungen €

Stand zum31.12.2018(kumuliert)

€31.12.2018

€31.12.2017

€Zugänge

€Abgänge

€Zugänge

€Abgänge

€I. Immaterielle Vermögensgegenstände1. Immaterielle Vermögensgegenstände 539.139,14 696.834,69 0,00 0,00 0,00 1.235.973,83 352.168,14 119.843,27 0,00 0,00 0,00 0,00 472.011,41 763.962,42 186.971,00

Summe Immaterielle Vermögensgegenstände 539.139,14 696.834,69 0,00 0,00 0,00 1.235.973,83 352.168,14 119.843,27 0,00 0,00 0,00 0,00 472.011,41 763.962,42 186.971,00

II. Sachanlagen1. Grundstücke und grundstücksgleiche

Rechte mit Wohnbauten 609.710.435,89 2.086.154,82 3.286.717,88 17.505.646,90 76.700,66 625.938.819,07 197.580.067,02 11.576.059,17 3.268.004,73 0,00 0,00 0,00 205.888.121,46 420.050.697,61 412.130.368,872. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte

mit Geschäfts- und anderen Bauten 11.488.713,02 0,00 0,00 0,00 0,00 11.488.713,02 10.571.305,15 168.145,74 0,00 0,00 0,00 0,00 10.739.450,89 749.262,13 917.407,873. Grundstücke und grundstücksgleiche

Rechte ohne Bauten 8.222.739,58 521.011,65 0,00 121.680,80 0,00 8.865.432,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.865.432,03 8.222.739,584. Technische Anlagen und Maschinen 34.353,52 0,00 0,00 0,00 0,00 34.353,52 20.288,52 3.439,00 0,00 0,00 0,00 0,00 23.727,52 10.626,00 14.065,005. Andere Anlagen, Betriebs- und

Geschäftsausstattung 3.022.117,96 244.343,29 208.404,52 0,00 0,00 3.058.056,73 2.310.082,96 300.263,18 208.404,52 0,00 0,00 0,00 2.401.941,62 656.115,11 712.035,006. Anlagen im Bau 10.069.011,14 15.882.431,92 0,00 1.174.309,63 17.505.646,90 9.620.105,79 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.620.105,79 10.069.011,147. Bauvorbereitungskosten 6.796.480,28 1.886.804,96 13.388,11 32.032,95 1.251.322,72 7.450.607,36 0,00 13.388,11 13.388,11 0,00 0,00 0,00 0,00 7.450.607,36 6.796.480,288. Geleistete Anzahlungen 0,00 23.309.190,40 0,00 0,00 0,00 23.309.190,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 23.309.190,40 0,00

Summe Sachanlagen 649.343.851,39 43.929.937,04 3.508.510,51 18.833.670,28 18.833.670,28 689.765.277,92 210.481.743,65 12.061.295,20 3.489.797,36 0,00 0,00 0,00 219.053.241,49 470.712.036,43 438.862.107,74

Summe Immat. VG + Sachanlagen 649.882.990,53 44.626.771,73 3.508.510,51 18.833.670,28 18.833.670,28 691.001.251,75 210.833.911,79 12.181.138,47 3.489.797,36 0,00 0,00 0,00 219.525.252,90 471.475.998,85 439.049.078,74

III. Finanzanlagen1. Anteile an verbundenen Unternehmen 11.520.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.520.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.520.000,00 11.520.000,002. Sonstige Ausleihungen 6.845,00 0,00 3.546,00 0,00 0,00 3.299,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.299,00 6.845,003. Andere Finanzanlagen 250,00 0,00 0,00 0,00 0,00 250,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 250,00 250,00

Summe Finanzanlagen 11.527.095,00 0,00 3.546,00 0,00 0,00 11.523.549,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.523.549,00 11.527.095,00

Anlagevermögen gesamt 661.410.085,53 44.626.771,73 3.512.056,51 18.833.670,28 18.833.670,28 702.524.800,75 210.833.911,79 12.181.138,47 3.489.797,36 0,00 0,00 0,00 219.525.252,90 482.999.547,85 450.576.173,74

Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden ihrer Restlaufzeit entsprechend mit dem von der Deutschen Bundesbank veröffent-lichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergan-genen zehn Geschäftsjahre abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

scheinlichkeit und Gehaltssteigerungen in Höhe von jeweils 2,0 % berücksichtigt.

Die Sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und ungewissen Ver-pflichtungen berücksichtigt sind. Die Bewertung er-folgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzude-cken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen wer-den berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen.

45


44

Die Genossenschaft ist als alleinige Gesellschafterin und als verbundenes Unternehmen an der FLÜWO Bau + Service GmbH mit Sitz in Stuttgart zu 100 % beteiligt.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2018 weist folgende Werte aus:

2018 2017€ €

Forderungen aus Vermietung 25.786,49 21.664,94

Sonstige Vermögensgegenstände 44.636,86 75.637,99

Gesamtbetrag 70.423,35 97.302,93

Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren in Höhe von 9.856,78 € aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und in Höhe von 772,00 € aus Sonstigen Vermögensgegenständen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren vollständig in Höhe von 96.730,19 € aus Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensionsrückstellungen mit dem 10-Jahres-Durchschnitts-zinssatz und der Bewertung nach dem 7-Jahres-Durchschnittszinssatz beträgt 974.365,00 €. In Höhe des Unter-schiedsbetrags besteht eine Auszahlungssperre.

Die Sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen:

€

Rückstellung Personalbereich 410.557,65

Rückstellung Betriebskosten 120.000,00

Jahresabschlusskosten (intern) 87.096,33

Prüfungskosten 45.000,00

€

Gezeichnetes Kapital 520.000,00

Kapitalrücklage 11.000.000,00

Eigenkapital 12.431.270,17

Jahresüberschuss 101.236,41

In der Position Unfertige Leistungen sind 15.714.802,97 € (Vorjahr 15.192.808,68 €) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr:

Erläuterungen zu den Posten der Bilanz Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten Insgesamt davon

Restlaufzeit gesichert

€unter 1 Jahr

€1 bis 5 Jahre

€über 5 Jahre

€ €Art der

Sicherung

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

240.205.027,10(219.483.088,42)

9.109.290,79(12.675.373,61)

39.923.496,42(35.310.248,11)

191.172.239,89(171.497.466,70)

240.205.027,10(219.483.088,42) GPR

Verbindlichkeiten gegenüberanderen Kreditgebern

5.933.316,88(12.461.664,43)

419.667,89(414.385,74)

1.727.230,86(1.705.139,09)

3.786.418,13(10.342.139,60)

5.933.316,88(12.461.664,43) GPR

Erhaltene Anzahlungen*

17.218.196,04(17.097.128,98)

17.218.196,04(17.097.128,98)

Verbindlichkeiten aus Vermietung

140.724,73(115.093,52)

140.724,73(115.093,52)

Verbindlichkeiten aus Lieferungenund Leistungen

3.672.112,80(1.957.078,66)

3.066.340,57(1.715.374,58)

605.772,23(241.704,08)

Verbindlichkeiten gegenüber verbun-denen Unternehmen

17.699,74(2.347,75)

17.699,74(2.347,75)

Sonstige Verbindlichkeiten

1.902.909,36(337.362,78)

1.805.616,69(234.794,08)

97.292,67(102.568,70)

Gesamtbetrag 269.089.986,65(251.453.764,54)

31.777.536,45(32.254.498,26)

42.353.792,18(37.359.659,98)

194.958.658,02(181.839.606,30)

246.138.343,98(231.944.752,85)

Bei den Zahlen in Klammern handelt es sich um die Vorjahreszahlen

*Stehen zur Verrechnung an

GPR = Grundpfandrecht

Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken variabel verzinslicher Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinsti-tuten besteht am Abschlussstichtag kein zinsbezoge-nes Termingeschäft mehr.

Seit dem 1. Januar 2016 bestand eine Bewertungs-einheit in Form eines Mikrohedges. Sowohl Grund- als auch Sicherungsgeschäft bezogen sich auf den 6-Monats-Libor. Vor der Bildung der Bewertungsein-heit musste aufgrund des negativen Marktwertes des Zinsswaps eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gebildet werden, die

Diese Verbindlichkeiten resultieren aus Kosten für Dienstleistungen (Geräte, Rauchwarnmelder, Montage und Regiebetrieb).

€

Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen 79.030,45

zeitanteilig über die Laufzeit der Bewertungseinheit im Jahr 2018 aufgelöst wurde.

Der Auflösungsbetrag der Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften beträgt 328.948,23 €, sodass die Rückstellung in Höhe von 0,00 € zum 31. Dezember 2018 besteht.

Gegenüber der FLÜWO Bau + Service GmbH bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten, die nicht unter den Positionen Forderungen/Verbindlichkeiten ge-genüber verbundenen Unternehmen ausgewiesen sind:

Derivate Finanzinstrumente und Bewertungseinheiten

47


46

Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

€

Zuwendungen FLÜWO Stiftung 1.000.000,00

Aufwendungen für Abbruch und Neubau 761.476,49

Sonstige betriebliche Erträge €

Erträge aus früheren Jahren 73.508,88

Erträge aus Zuschreibungen 56.079,43

Sonstige betriebliche Aufwendungen €

Abschreibungen/Wertberichtigungen auf Forderungen 151.935,76

Sonstige betriebliche Erträge Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind außergewöhnliche Erträge in Höhe von 538.458,29 € angefallen. Diese betreffen hauptsächlich die Auflösung von folgenden Rückstellungen:

€

Drohende Verluste aus schwebenden Geschäften 328.948,23

Pensionsrückstellungen 176.162,00

Sonstige betriebliche Aufwendungen Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind außergewöhnliche Aufwendungen in Höhe von 1.761.476,49 € angefallen.

Periodenfremde Erträge und AufwendungenIn den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind – soweit nicht vorstehend erläutert – folgende wesentliche periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten:

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer beträgt:

Anzahl davon Teilzeitbeschäftigte

Kaufmännische Mitarbeiter 55 13

Technische Mitarbeiter 16 2

Mitarbeiter im Regiebetrieb 25 3

Insgesamt 96 18

Außerdem werden durchschnittlich neun Auszubildende und 20 geringfügig Beschäftigte angestellt.

Mitgliederbewegung

Anfang 2018 10.287

Zugang 794

Abgang 620

Ende 2018 10.461

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um 413.943,52 € erhöht.

FinanzergebnisDie Sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge in Höhe von 1.432,22 € (Vorjahr –3.988,65 €) resultieren hauptsächlich aus den Festgeldzinsen in Höhe von 903,11 €. In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind in Höhe von 710.064,00 € (Vorjahr 575.859,00 €) Aufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellun-gen enthalten.

Steuern vom Einkommen und ErtragIn den Steuern vom Einkommen und Ertrag sind Auf-wendungen für das Jahr 2018 in Höhe von 83.906,74 € sowie Aufwendungen für die Vorperioden 2014 bis 2017 in Höhe von 45.771,98 € enthalten. Davon sind 31.787,24 € durch eine Betriebsprüfung verursacht.

Sonstige Angaben

€

Investitionen in das Anlagevermögen 108.238.093,00

Jährliche Beiträge für die HVK Heissmann Unterstützungskasse (Stichtag 01.01.2019) 111.000,77

Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:

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Bestätigungsvermerk 2018Anhang des Jahresabschlusses 2018

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vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.Herdweg 52/5470174 Stuttgart

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbands

Mitglieder des VorstandsRainer Böttcher, Dipl.-Kaufmann

Holger Hansen, bis 31. Dezember 2018 Dipl.-Betriebswirt (FH)

Nina Weigl, seit 1. Januar 2019 Bachelor of Arts – Real Estate

Mitglieder des AufsichtsratsDr. Andrea LauterbachAufsichtsratsvorsitzendeDipl.-Wirtschaftsmathematikerin, Wirtschaftsprüferin,Steuerberaterin, Stuttgart

Hans KleinStellv. AufsichtsratsvorsitzenderDipl.-Ingenieur (FH), Architekt, L.-Echterdingen

Falk BöhmDipl.-Ingenieur, Architekt, Hanau-Mittelbuchen

Hans-Werner Franz, bis 21. Juni 2018 Bankkaufmann, Heidelberg

Karl-Heinz Großmann, bis 21. Juni 2018 Kaufmann, Ditzingen

Diana Higi, seit 21. Juni 2018Dipl.-Finanzwirtin (FH), Sindelfingen

Dr. Martin Voß, seit 21. Juni 2018Dipl.-Physiker, Software-Entwickler, Heidelberg

Wilfried WallbrechtErster Bürgermeister, Dipl.-Ingenieur, Esslingen

Vorschlag zur Verwendung des BilanzgewinnsDer Jahresabschluss wurde aufgrund eines Beschlusses von Vorstand und Aufsichtsrat unter teilweiser Verwendung des Jahresergebnisses aufgestellt.

Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, die Vorwegzuweisung zu den Ergebnisrücklagen zu billigen und den sich ergebenden Bilanzgewinn 2018 in Höhe von 1.321.968,24 € wie folgt zu verwenden:

NachtragsberichtNach Abschluss des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge bekannt geworden, die von besonderer Bedeutung für den Jahresabschluss und die Beurteilung der wirtschaftlichen Lage sind.

Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 4 % auf das Geschäftsguthaben € 638.944,87

Zuweisung zu den Anderen Ergebnisrücklagen € 683.023,37

Stuttgart, 20. März 2019


gez. gez.Rainer Böttcher Nina Weigl

Bestätigungsvermerk des unabhängigen AbschlussprüfersAn die FLÜWO Bauen Wohnen eG, Stuttgart

PrüfungsurteileWir haben den Jahresabschluss der FLÜWO Bauen Wohnen eG, Stuttgart, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2018 und der Gewinn- und Verlust-rechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 sowie dem Anhang, ein-schließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Be-wertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der FLÜWO Bauen Wohnen eG, Stuttgart, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prü-fung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Genos-senschaften geltenden handelsrechtlichen Vor-schriften und vermittelt unter Beachtung der deut-schen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen-des Bild der Vermögens- und Finanzlage der Ge-nossenschaft zum 31. Dezember 2018 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lage-bericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, ent-spricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 S. 1 HGB erklären wir, dass un-sere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ord-nungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des La-geberichts geführt hat.

Grundlage für die PrüfungsurteileWir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 53 Abs. 2 GenG in Verbindung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festge-stellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Ab-schlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Ab-schnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lagebe-richts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Genossenschaft unab-hängig in Übereinstimmung mit den deutschen han-delsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jah-resabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deut-schen, für Genossenschaften geltenden handels-rechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belan-gen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ord-nungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermit-telt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verant-wortlich für die internen Kontrollen, die sie in Über-einstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig be-stimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresab-schlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

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Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähig-keit der Genossenschaft zur Fortführung der Unterneh-menstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungsle-gungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmens-tätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwort-lich für die Aufstellung des Lageberichts, der insge-samt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genos-senschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Ent-wicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetz-lichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig er-achtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deut-schen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aus-sagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwa-chung des Rechnungslegungsprozesses der Genos-senschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des LageberichtsUnsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darü-ber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeab-sichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen we-sentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vor-schriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lage-bericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicher-heit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Überein-stimmung mit § 53 Abs. 2 GenG in Verbindung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirt-schaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grund-sätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchge-führte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Ver-stößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwar-tet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entschei-dungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Er-messen aus und bewahren eine kritische Grundhal-tung. Darüber hinaus

� identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesent-licher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – fal-scher Darstellungen im Jahresabschluss und im La-gebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Ver-stößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prü-fung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lagebe-richts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gege-benen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit dieser Systeme der Genossenschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den ge-setzlichen Vertretern angewandten Rechnungsle-gungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemes-senheit des von den gesetzlichen Vertretern an-gewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammen-

hang mit Ereignissen oder Gegebenheiten be-steht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Genossenschaft zur Fortführung der Unterneh-menstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsi-cherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestäti-gungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemes-sen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modi-fizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestä-tigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten kön-nen jedoch dazu führen, dass die Genossenschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zu-grunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beach-tung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentspre-chung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Genossenschaft.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den ge-setzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorien-tierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise voll-ziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsori-entierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zu-kunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunfts-orientierten Angaben sowie zu den zugrunde lie-genden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künf-tige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorien-tierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwort-lichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prü-fungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Stuttgart, 23. Mai 2019

vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.

gez. Schorr gez. BauerWirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

Impressum

FLÜWO Bauen Wohnen eG, Gohlstraße 1, 70597 Stuttgart, Tel. 0711 9760-0,Fax 0711 9760-299, [email protected], www.fluewo.de; Gestaltung und Satz:Haufe Newtimes, Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg, Tel. 040 520103-62,www.haufe-newtimes.de; Druck: logo Print GmbH, Gutenbergstraße 39/1,72555 Metzingen; Bildnachweise: S.4: Lena Lux; S. 5, 6, 12 oben, 20, 30: Thomas Wagner; S. 7, 8, 12 unten, 13, 14, 16: FLÜWO; S. 13 rechts: IHK Stuttgart

Das Papier für diesen Geschäftsbericht ist aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff herge stellt. Es besteht aus Holzfasern, die aus verantwortungsvoll genutzten Wäldern stammen und gemäß den Regeln des Forest Stewardship Council ®

(FSC ®) zertifiziert sind. Die Druckfarben sind frei von Mineral ölen und aus nachwachsenden Rohstoffen produziert. Außerdem enthalten die Druckfarben keine Schwermetalle.

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Tel. 0711 9760-0Fax 0711 9760-299info@fl uewo.de

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