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Konzept - PräsentationGemeinschaftliches Wohnprojekt der >Fortgeschrittenen<

im ehemaligen PRIX-Gelände in Schondorf

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1 – Gemeinschaft – Motive und Ziele

2 – Rechtliche Grundlage

3 – Bauliche Umsetzung

4 – Beitrag zum Gemeinwohl

5 – Finanzen

6 – Anträge

INHALT

Baureifmachung PRIX-Gelände Stand 12.9.16

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1 Gemeinschaft – Motive und Ziele

Wer wir sind

Die Gruppe der >Fortgeschrittenen< ist vor rund 4 Jahren aus einer Initiative im Freundeskreis entstanden und umfasst heute ca. 25 Interessenten. Verbindlich auf Basis einer Satzung sind derzeit 12 Haushalte in einer Planungs-GbR mit Geldeinlage organisiert. Diese Kerngruppe hat satzungsgemäß schon ein Anrecht auf eine Wohneinheit erworben und arbeitet fortlaufend an allen Fragen der zukünftigen Hausgemeinschaft. Das Herzstück dieser Gruppe wird von Einheimischen gebildet.

Was wir wollen

Die >Fortgeschrittenen< beabsichtigen, ein gemeinschaftliches Wohnprojekt als Mehrgenerationen-Konzept zu realisieren. Der Altersdurchschnitt liegt deutlich unter dem Rentenalter. Unsere Zielsetzung des kooperativen Zusammenwohnens ist in unseren Leitlinien und einem kleinen Flyer beschrieben.

Unsere Gruppe möchte innerhalb des ehemaligen PRIX-Geländes ein attraktives Mehrgeschossgebäu-de mit etwa 15 Wohneinheiten errichten.Mit Gemeinschaftsflächen innen und außen, die gemeinde-offen sein sollen (z. B. bei Kulturveranstal-tungen etc.), mit ausreichend Gartenumgriff und möglichst autofrei an der Oberfläche.Im Gebäudeabschnitt der >Fortgeschrittenen< sollen etwa 70% Kauf und 30% Miet-Wohnungen zur Verfügung gestellt werden.

Wir würden bei einem angemessenen Grundstückspreis den politisch gewollten „bezahlbaren Wohnraum“ umsetzen. Dies nach Möglichkeit nicht nur für den Eigenbedarf unsererSenioren und jüngeren Mitglieder, sondern auch für die anschließende Nachbarbebauung, wo wir für Gemeindebürger (auch die in Rede stehenden Junghandwerker, Ehrenamtler, jungen Familien usw.) bezahlbare Mietwohnungen schaffen werden. Dies kann ein Teil der Gruppe leisten, die ihre eigenen Immobilien auflösen und ohne die üblichen maximalen Rendite-Interessen in das PRIX-Gelände investieren würden.

Treffen der Gruppe beim Drexl

drei Generationen

unser Flyer

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Wir wollen mit Partnern (Projektentwickler/Bauträger) das gesamte Grundstück kaufen und z. B. nach einem „3-Drittel-Konzept“ zu entwickeln.

• Ein Drittel für die >Fortgeschrittenen<,

• das zweite Drittel der „bezahlbare Wohnraum“ für Einheimische und

• das dritte Drittel nutzt ggf. der Bauträger (z. B. für „Betreutes Wohnen“).

Alles abgestimmt in einem urbanen Nachbarkonzept und einer durchgängigen Architektur (siehe hierzu den Abschnitt 3 - „Bauliche Umsetzung“).

In den EGs sind zu uns passende kleinere Gewerbe-Einheiten angedacht, die entweder von den>Fortgeschrittenen< oder Dritten betrieben werden (z. B. mobiler Pflegeservice, Arzt-, psychologische Praxis, Ferien-Appartements u.Ä.)

Die >Fortgeschrittenen< werden aktiver und lebendiger Teil der Gemeinde und der neuen Ortsmitte sein.

1 Gemeinschaft I

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2 Rechtliche Grundlage

Die Kerngruppe der >Fortgeschrittenen< ist derzeit als Rechtsorgan einer Planungs-GbR mit Satzung, Geldeinlage usw. organisiert. Diese Rechtsform wird im Zuge der Sicherung eines Grundstücks mittels eines Bauherrenvertrages in eine Bauherren-GbR überführt.Der Vertrag der Gründungsgesellschafter nach BGB bleibt solange offen für den Beitritt weiterer Gesellschafter, bis die Wohneinheiten gemäß Plan belegt sind (das kann auch noch nach Bezugsfertigkeit geschehen). Typische Gliederung unseres Bauherrenvertrages:

• Rechtsform

• Name und Sitz

• Zweck

• Pflichten der Gesellschafter

• Geschäftsbesorgung

• Gesellschafterbeschlüsse

• Übertragung Gesellschafterstellung

• Guthabenverwendung und Nachschusspflicht

• Dauer der Gesellschaft

• Schlussbestimmungen

Vollzug über Änderung des Grundbuchs: die BGB-Gesellschaft (GbR) erlischt über die Anlegung der einzelnen Grundbücher und Definition des Sondereigentums. Diese Umwandlungen lösen keine Grunderwerbssteuer aus.

Aus Gründen der Praktikabilität wird ein Geschäftsbesorger (GB) zu bestellen sein. In obigem Vertrag wird genau geregelt, was der GB darf und was beschlussbedürftig ist (GB muss kein Mitglied der GbR sein).

Die Teilungserklärung (TE) regelt die Verhältnisse der Eigentümer untereinander nach WEG; auch diese sollte schon Gegenstand des Bauherrenvertrages sein. Die GbR-Anteile entsprechen dann in Tausendstel jedem Sondereigentum nach WEG.

Die Baugemeinschaft gibt sich darüber hinaus eine Gemeinschaftsordnung (GO), die über die gesetzlichen Erfordernisse hinaus alles regelt, was insbesondere für die Nachhaltigkeit des Gemeinschaftlichen Wohnprojekts von Bedeutung ist.Es wird derzeit geklärt, welche privatrechtlichen Verträge auszuarbeiten sind, um im Prinzip an Wirkungen einer eingetragenen Genossenschaft (eG) heranzukommen.

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3 Bauliche Umsetzung I

Bau – Architektur – Nachhaltigkeit

Für den Bereich des „Aals“ wollen wir ein fortschrittliches Konzept wie folgt umsetzen:

• Bauen in einer Baugruppe für kostengünstiges Bauen,

• unter max. Einbeziehung mehrerer Bauherren und

• Stärkung des sozialen Aspekts beim

• gemeinsamen Wohnen in einer Mehrfamilien-/Mehrgeschosshaus-Anlage durch

• gemeinsame Planung.

• Wir wollen alle Belange von Nachhaltigkeit, Umweltgerechtigkeit, Ressourcenschonung und architektonisch moderner Formensprache erfüllen“.

• Barrierefreies Bauen ist mittlerweile selbstverständlich, wir bauen auch behindertengerecht.

Wir möchten die Lage am Nord-Ostrand des PRIX-Geländes, parallel zur Bahn und Staatsstraße, erheblich aufwerten. Ziel ist eine Architektur, die sich an dieser zentralen Lage auch den täglich Vorbeifahrenden positiv einprägt, Schondorf ein adäquates Image gibt. Man soll sehen, dass dort urbanes Leben, die neue Dorfmitte ist.

In maximaler Kooperation mit der Gemeinde wollen wir unseren Beitrag leisten, die „Konversionsfläche PRIX-Gewerbegebiet“ in ein attraktives, lebendiges neues Schondorfer Wohnquartier umzuwandeln. Dabei sollen bisherige Schondorfer Qualitäten, wie die hohe Durchgrünung, auch das neue Wohngebiet kennzeichnen.

Der „Aal“, derzeit als klotziger Riegel im Bebauungsplan, soll weiterentwickelt, gut gestaffelt und strukturiert, ein angenehmes Wohnen bieten.

Ein gestaffelter 3-Geschossbau, ggf. mit gemischten Dachformen, Gründachflächen, vorzugsweise als modularer Holz-Hybridbau (eine Pilotfunktion für Schondorf), Material- und Strukturwechsel, Holz/Glas/Stein, Balkone/Umgänge, Terrassen, Vertikal-Grün, Freiformflächen usw.

Bei Überlassung des Grundstücks zu einem vernünftigen Preis wollen wir das Baufenster nicht unbedingt bis an seine Grenzen maximal auslasten. Wichtiger ist uns das Gesamterscheinungsbild mit strukturierten Gebäuden und Fassaden. Keinesfalls soll dort ein „Kasten mit dem Image typisch sozialer Wohnungsbau“ entstehen ...

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3 Bauliche Umsetzung II

Beispiel: Isolierte Laubengänge schaffen ruhiges Wohnen

Beispiel: Typischer Schnitt eines zur Straßenseite „Lauben-isolierten“ Hauses

Beispiel: Vergleichbare Situation, Schalldämmung zur Straßenseite

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Den Belangen des Schallschutzes soll in besonderer Weise Rechnung getragen werden (Schallschutz-Gutachten, Maßnahmen-Katalog).Unser Projekt kann eine direkte und hohe lärmschützende Wirkung auf die neue Nachbarbebauung haben, setzt aber unsere Bereitschaft fürentsprechende umfassende Investitionen voraus.

Ein zentrales Heizwerk würden wir sehr begrüßen. Dies könnte vorteilhaft in Verlängerung des „Aals“ vor der neuen Turnhalle platziert werden. Auch ein Blockheizkraftwerk, in moderner, farbiger Architektur kann straßenseitig, aber auch von innen, ein Blickfang sein. Die Gemeinde möge berichten, wie der Stand zur Ferngas-Versorgung ist, und ob sich evtl. eine Gasversorgung anbietet.

Die >Fortgeschrittenen< möchten ein Gebäude nach bestem ökologischem Standard realisieren. Wirtschaftliche Interessen wägen wir mit Nachhaltigkeits-kriterien ab und tendieren zu langfristig sinnvollen ökologischen Lösungen. Ein Energieberater wird uns hier unterstützen.

Bei der Umsetzung unseres Gebäudes setzten wir den Fokus auf ökologische Materialien. Dämmstoffe auf Erdölbasis lehnen wir ab. Ggf. möchten wir unsere Gebäudetechnik optimieren, um ein zuträgliches Raumklima zu erreichen und unökologische Bauprodukte zu vermeiden. Ein Hybridbau, bei dem die Wohngeschosse aus Holz aufgebaut sind, wird favorisiert. Wegen der Nähe zu Bahn und Straße werden hier jedoch auch akustische Randbedingungen zu berücksichtigen sein.

Die Einbindung regenerativer Energien ist uns ein Anliegen. Über eine Nahwärmeversorgung der Gemeinde sind wir aufgeschlossen. Auch einer Wärmepumpe gegenüber sind wir offen. Nach Möglichkeit sollen fossile Energieträger vermieden werden. Auf jeden Fall möchten wir unsere Energiebilanz mit Sonnenkol-lektoren (Warmwasser und Heizung) und Photovoltaik (auch für unsere E-Autos) aufbessern.

Den Anforderungen der Feuerwehr an ein größeres Bauvolumen wollen wir durch ein Brandschutz-Konzept entgegenkommen. Aus unserer Sicht muss ein beidseitiges Befahren unserer Wohnzeile nicht sein, und der Rad- und Fußweg an der Bahn ist zugleich Feuerwehr-Zufahrt, sodass auch aus diesem Aspekt die bisher vorgesehene normale Straße südlich-parallel zum „Aal“ nicht nötig ist, sowie sie auch zur Erschließung der nord/westl. Grundstücke nicht erforderlich wird. Die stattdessen gewonnene Fläche wollen wir eingrünen und schlagen dort, zwischen den Grundstücken einen schmalen, geschwungenen reinen Fuß-/Radweg bis zum „Dorfplatz“ vor.

3 Bauliche Umsetzung III

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3 Bauliche Umsetzung IV

Beispiel: Gestaffelter Mehrgeschossbaumit Vertikal-Solarpanels

Beispiel: 7-geschossiges Holz-Hybridhaus,Quelle: Kaden+Lager

Beispiel/Vorbild: Helles HolzhausQuelle: Kaden+Lager, Berlin

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Organisation der Verkehre.Wir bieten unter „unserer“ Anlage eine „Tiefgarage für Alle an“, um möglichst viele oberirdische Stellplätze zu ersetzen und so für ein weitgehend autofreies Gelände zu sorgen. Die Tiefgarage sollte in Breite und Länge nicht, wie im derzeitigen B-Plan, deutlich über das Hausraster hinausgehen, um eine ordentliche Bepflanzung (insbesondere südlich) zu ermöglichen. Wir würden das Hausraster (Breite) weitgehend auf den erforderlichen Abmessungen der Tiefgarage aufbauen.Die Unterkellerung könnte ggf. auf der Ostseite bis unter den Rad-/Fußweg reichen, bzw. sogar unter Ausnutzung des Gefälles teilweise aus der O-Ebene herausgehoben (kostengünstiger, teilweise belich-tet) werden.

(Die Erschließung des Wohngebiets und der großen Tiefgarage, die ja auch seitens der Planer un-ter dem „Aal“ vorgesehen ist, über eine entsprechend ausgebaute zweispurige Straße, die durch das gesamte Wohngebiet führen müsste, sollte nochmals überlegt werden. Grundsätzlich halten wir die Erschließung von Süden parallel zu Staatstraße und Bahn für die besten Lösung („Lärm zu Lärm“). Voraussetzung wäre eine leichtes Einrücken der neuen Turnhalle nach Westen und die Möglichkeit flüssigen Abbiegen von Norden kommenh, nach dem Bahnübergang.Alternativ ist die Anfahrt über die vorhandene Ringstr. (die ggf. zu Lasten des PRIX-Areals etwas zu verbreitern wäre) doch nochmals zu erwägen. Uns erscheint der vorgesehene „Dorfplatz“ doch schon sehr gefährdet, durch die parallele Straße, die benachbarte Tiefgaragen-Einfahrt und das Blockheiz-kraftwerk. Eine kleine innere Wohnstraße zur Erschließung von 5 Gebäuden würde dann völlig ausreichen...).

Die >Fortgeschrittenen< werden ein „Mobilitäts-Konzept“ vorlegen. Wir werden unsere Verkehrs-teilnahme so belegen, dass eine deutliche Reduktion der „PKW-Pflicht-Stellplätze“ möglich ist und von uns entsprechend beantragt wird. Der Nachweis der Nachhaltigkeit des Projekts (Ausschluß kurzfristiger Veränderung oder Umnutzung) wird geführt werden.

Wir streben vorrangig verkehrsberuhigte/autofreie Wohnwege im Inneren an.Lebendige Quartier-Straßen, auch den Dorfplatz tangierend, von denen man sich nicht unbedingt mit Zäunen abgrenzen muss, schaffen soziale Atmosphäre. Warum soll das neue PRIX-Gelände keine „Wohn-Oase“ werden?

3 Bauliche Umsetzung V

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11Modell des PRIX-Geländes (Quelle: Maier-Mohr)3-gliedriges Wohnprojekt oben (Norden links)

Überlegung zum 3-Drittel-Konzept

3 Bauliche Umsetzung VI

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4 Beitrag zum Gemeinwohl

Die >Fortgeschrittenen< sind kein „Altenverein“ und wollen auch kein übliches „Altenheim“ in Schondorf bauen.Wir sind eine, auch altersmäßig, gut gemischte Gruppe, die zeitgemäßes, kooperatives Zusammenwohnen praktizieren will.Unsere selbstorganisierte Gruppe wird dem „Staat“, bzw. der Gemeinde, nicht zur Last fallen...

Engagement der Gruppe für das Gemeinwesen und das Gemeinwohl mit vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten: Nutzung der Gemeinschaftsräume für kulturelle und sonstige Veranstaltungen, wie z. B. Musik- und Informationsveranstaltungen zu aktuellen Themen,Förderung des bewussten Umgangs mit der Umwelt und mit Lebensmitteln, z. B. durch Slow Food Kochstammtische und Kochkurse für Kinder – evtl. in Kooperation mit einer benachbarten Schule (Kontakte zu Slow Food Fünfseenland und Slow Food München vorhanden)

Vermeidung negativer ökologischer Auswirkungen:

• Auto-reduzierte Zone, Elektromobilität

• Schaffung maximal möglicher Ausgleichs- und Grünflächen

• Ressourcenschonung durch den Gedanken der Share Economy –

• z. B. gemeinsame Anschaffung, Nutzung und Reparatur von Haushaltsgeräten und anderen Dingen des täglichen Lebens

(„gemeinsam nutzen, statt einzeln verbrauchen“)

• Aufbau eines Einkaufsnetzwerks mit „kurzen Wegen“ unter Einbeziehung regionaler Landwirte und Erzeuger

Soziale Ausrichtung:

• Vermietung von Wohnungen zu fairen, „bezahlbaren“ Konditionen

• Durch die geplante Art der Gemeinschaft wird das persönliche Engagement erwartbar stärker und individuelle Impulse werden besser aufgenommen und umgesetzt

• Aktive Nachbarschaft, Hilfen in allen Lebenslagen ... schließlich gilt: Eigentum verpflichtet!

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5 Finanzen

Der Kauf des Grundstücks erfolgt durch möglichst alle Gründungsgesellschafter (Bauherren-GbR); die GbR hat an sich Rechtsfähigkeit im Außenverhältnis.

Daraus folgt: Alle Gründungsgesellschafter kommen in das Grundbuch.

Die Zwischenfinanzierung

• dient der Bezahlung des Grundstücks (evtl. zunächst Anzahlung) und ggf. schon beauftragter Firmen und Dienstleister;

• sie wird in der Regel durch Zufluss von Eigenkapital entlastet;

• sie wird von den Käufern des Grundstücks beantragt und gesichert;

• sie muß in die Preiskalkulation einfließen, die auch in einer Preisliste (z. B. für weitere Akquisition) ausdrücklich zu befristen ist, auf Beitritt vor Fertigstellung:

• bei Fertigstellung wird sie im Zuge der Umwandlung nach WEG abgelöst, durch die Endfinanzierung (Hypothek oder Eigenkapital);

• nicht verkaufte Einheiten verbleiben in der GbR bei den Gründungsgesellschaftern und müssen von diesen bis zum Verkauf finanziert werden, daher steigt ggf. der Preis ab Fertigstellung.

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6 Anträge

A N T R A G 1:

Die Planungs-GbR der >Fortgeschrittenen<, vertreten durch ihre Sprecher,beantragt den freihändigen Erwerb eines Grundstücks, innerhalb des ehemaligen PRIX-Geländes, im derzeitigen Bebauungsplan-Entwurf, bezeichnet mit „WA 4“ (der sog. ‚Aal‘, ca. 4.600 qm), direkt von der Gemeinde.

Der Gemeinderat möge beschließen, dieses Grundstück an die Baugemeinschaft der >Fortgeschrittenen< zu verkaufen

A N T R A G 2 (hilfsweise):

Wie vor, jedoch nur ca. zwei Drittel des Grundstücks mit ca. 3.000 qm

A N T R A G 3 (hilfsweise):

Wie vor, jedoch nur ca. ein Drittel des Grundstücks mit ca. 1.500 qmim nordöstlichen Bereich)

zur zweckgebundenen Erstellung eines Gemeinschaftlichen Wohnprojekts (Mehrgenerationen-Konzept).

A N T R A G 4 (hilfsweise):

Optional beantragen wir die Sicherung eines neu ausgewiesenen Grundstücks zum späteren Erwerb durch die Baugruppe der >Fortgeschrittenen<, westlich der neuen Turnhalle und nördlich der Realschule, bezeichnet mit „WA 4.1“.

Bebauungsplan PRIX, Stand 12/2016

Copyright: Rainer Bohl c/o Baugemeinschaft der Fortgeschrittenen

08192 - 7466 www.diefortgeschrittenen.de