Kreuzlingen & Arbon

Verkehrswertschätzung

Eigentümer/ Patrick Baliarda, Dörfli 26, 8585 Zuben

Auftraggeber Betreibungsamt Kreuzlingen

Frau Ramona Zülle

Auftrag Verkauf / Verwertung

Objektadresse Dörfli 26, 8585 Zuben

Beschrieb 5½ Zimmer-Hausteil (Parz. 1350)

Baujahr 1991

Parzelle / Fläche / Zone Nr. 1350 357m² Wohnzone 2 (Tiefe Dichte)

Grundbuch Langrickenbach

Dienstbarkeiten/Anmerkungen Ausnützunsübertragung baul. Ausnützung an 68m2 BGF Zulasten 1349

Grenzbaurecht Zugunsten/Zulasten 1346

Mitbenützungsrecht an Gemeinschaftlichen Anlagen

Benützungsrecht einer Einzelgarage mit Vorplatz Zugunsten 1349

Amt für Umwelt geringe Gefärdung durch Wasser, kein Werteinfluss

Amt für Denkmalpflege kein Eintrag

Mietwert 2'200.00 pro Monat

Verkehrswert Fr.

Bewerter Attila Wohlrab, immokanzlei AG

Kreuzlingen, 14. Januar 2019

665'000.00

Kreuzlingen & Arbon

Lage

Makrolage Mikrolage

Die Liegenschaft befindet sich in einem Einfamilienhausquartier in Zuben. Von der Hauptstrasse sind

Immissionen hörber. Das Wohnhaus befindet sich an einer verkehrsberuhigten Lage im Aussenbezirk des Quartiers. Die Zufahrtsstrasse "Dörfli" endet in einer Sackgasse.

Langrickenbach

Die Gemeinde Langrickenbach (TG) ist eine eher ländliche Gemeinde und zählt 1'269 Einwohner (Veränderung 2010bis 2014: 13.2%). Der Anteil der besonders einkommensstarken Personen (hochqualifizierte und qualifizierteFührungskräfte) lag in Langrickenbach im Jahr 2014 bei 15% (Schweiz: 12%). In einem Perimeter von 10 und 20 Minuten Fahrzeit rund um Langrickenbach leben 14'000 respektive

123'000Einwohner (zum Vergleich Stadt Zürich: rund 391'000 respektive 705'000 Personen). Die Anzahl der Beschäftigten im Industrie- und Dienstleistungssektor (Vollzeitäquivalente) betrug im Jahr 2013 131,wovon 61.1% im Dienstleistungssektor arbeiteten (Schweiz: 73.5%). Die Region Untersee, in der Langrickenbach liegt,wies zwischen 2015 und 2016 einen positiven Firmenwanderungssaldo auf, d.h., es sind mehr Firmen aus anderenRegionen zu- als weggezogen.

In der Region Untersee gibt es insgesamt ca. 298'000 m2 Verkaufsfläche (davon 4'000 m2 in Langrickenbach). ProEinwohner der Region stehen somit 4.9 m2 Verkaufsfläche zur Verfügung, etwa gleich viel wie im SchweizerDurchschnitt (4.1 m2 pro Einwohner). Gemessen am Schweizer Mittelwert bewegten sich in der Region Untersee dieNeubauinvestitionen bei den Verkaufsflächen (in Bezug auf den

Flächenbestand) in den vergangenen Jahren auf einemdurchschnittlichen Niveau.

In Langrickenbach werden bei Neuvermietungen von Verkaufsflächen im Mittel CHF 112 pro m2 und Jahr bezahlt.Dieser Wert liegt unter dem Schweizer Referenzwert von CHF 227 pro m2 und Jahr. Im Standort- und Marktrating von Wüest & Partner, welches auf Grund von rund 300 Faktoren die Standortattraktivitätfür Verkaufsflächen für jede Gemeinde berechnet, gilt Langrickenbach als Ort mit

mässiger Standortqualität (3.6 Punkteauf einer Skala von 1 [Gemeinde mit exzellenter Standortqualität] bis 5 [Gemeinde mit extrem schlechterStandortqualität]). Quelle Wüest und Partner

Seite 1

Kreuzlingen & Arbon

Situationsplan Zonenplan

Wohnzone 2

Die Wohnzone bezweckt die Erhaltung und Schaffung ruhiger Wohnverhältnisse. Zulässig sind Wohnbauten und nichtstörende Betriebe, falls sie sich bezüglich Gestaltung und Verkehrsaufkommen in das Quartier einfügen und sie in ihrer Art mit der Wohnzone verträglich sind.

- Ausnützung, max.: 0.40

- Gebäude- Firsthöhe: 7,0m - Gebäudelänge, max.: 30.00 m

- Grenzabstand, min.: 4m - Empflindlichkeitsstufe: II Weitere Angaben siehe Baureglement der Gemeinde Langrickenbach.

Seite 2

Kreuzlingen & Arbon

Fakten zur Liegenschaft

Umgebung

Vorplatz, Gartenanlage Wohnhaus Untergeschoss Heizung, Keller, Garage (Teile UG und Heizung gemeinsam mit Nachbarliegenschaft) 1 Garage fremdgenutzt, siehe Grundbuchauszug

Erdgeschoss Küche, Esszimmer, Wohnzimmer, Zimmer, Gäste-WC, Gartensitzplatz Küche ca. 2017 erneuert Obergeschoss Zimmer, Schlafzimmer, Badezimmer

Dachgeschoss Zimmer, Abstellraum Bauausführung Massivbauweise, UG Aussenwände Beton, innen Mauerwerk, Geschossdecken Beton, Mauerwerk mit

Aussenisolation, Dachgeschoss mit Vorgehängter hinterlüfteter Fassade, Fenster Holz/Holz, Bodenheizung mit Raumthermostat, Rafflamellenstoren, Teppich und Plattenboden, Wände und Decken Abrieb/Tapete/Täfer Heizung/Technik Bodenheizung, Ölheizung, Tank 2 x 1'500l. Boiler elektrische 300l.

Baujahr Die Liegenschaft wurde 1991 erstellt.

Seite 3

Kreuzlingen & Arbon

Zinssatzberechnung

Fremdkapital 80% zu 2.50% 2.00% 12'322.98 Eigenkapital 20% zu 1.50% 0.30% 1'848.45 Nettozinssatz 2.30% 14'171.43

Betriebskosten 0.45% 2'772.67 Verwaltungskosten 0.00% - Mietzinsrisiko 0.25% 1'540.37 Unterhalt und Reparaturen 0.60% 3'696.89

Zwischentotal 1.30% 8'009.94

erford. Rückstellg. 0.68% 4'218.63

Brutto-Kapitalisierungssatz 4.28% 26'400.00

Ertragswertberechnung

Monat Jahr

Mietwert Einfamilienhaus 2'200.00 26'400.00

inkl. Garagen und Parkplätze

Total 26'400.00

Ertragswert

(Mietwert kapitalisiert mit Brutto-Kapitalisierungssatz)

616'149.03

Zinssatzberechnung Die Zinssatzberechnung dient für die Ermittlung der Entwertung, den erforderlichen Rückstellungen

sowie der Ermittlung des Ertragswertes.

Seite 4

Kreuzlingen & Arbon

Rückstellungsbedarf

Bauteil Anteil in %

an BKP 2

Anteil Fr.

inkl. BNK

Gesamtlebens-

dauer

Rückstellbedarf

BKP 2 Rohbau 35% 179'694 100 J. GLD 145 Hülle 25% 128'353 40 J. GLD 1'351

Installationen 20% 102'682 50 J. GLD 673 Ausbau 20% 102'682 30 J. GLD 1'831

100%

BKP 4 Umgebung 33'480 50 J. GLD 219

Total Rückstellungen 513'411 4'219

Entwertung

Bauteil Restnutzungs-

dauer

Techn. Alter Entwertung

BKP 2 Rohbau 100 J. RND 0 J. Alter 0 Hülle 20 J. RND 20 J. Alter 40'222

Installationen 20 J. RND 30 J. Alter 37'722 Ausbau 20 J. RND 10 J. Alter 21'981

BKP 4 Umgebung 20 J. RND 30 J. Alter 12'299

Total Entwertung 112'224.58

Zinssatz für die Berechnung der erforderlichen Rückstellungen: 4.00%

Berechnung mit Rückstellungsbedarf und Entwertung

Die Berechnungen werden mittels Barwertmethode ausgeführt.

Seite 5

Kreuzlingen & Arbon

Realwert

Einheit Fr./Einheit Prozent Summe

BKP 0 Grundstück genutzt 357 m² x 650 Fr./m² 30% 232'050

BKP 1 Vorb./Erschliessung 1 x - 0% -

BKP 2 Gebäude Keller 225 m³ x 350 Fr./m³ 10% 78'750 Wohnhaus 624 m³ 650 Fr./m³ 52% 405'600

BKP 3 Betriebseinrichtungen 0 x 0 0% -

BKP 4 Umgebung 279 m² x 120 Fr./m² 4% 33'480

BKB 5 Baunebenkosten 6% 4% 29'061.00

Total 100% 778'941

Reprokosten (ohne Grundstück, Erschliessung, Umgebung)

- Total Realwert 778'941 - Grundstück -232'050 - Vorbereitung/Erschliessung - - Umgebung -33'480

Total 513'411

Seite 6

Kreuzlingen & Arbon

Zusammenfassung

Ertragswert 616'149.03

Realwert Wohnhaus über m³ 778'941.00

Entwertung Liegenschaft -99'925.11

Entwertung Umgebung -12'299.47

Zwischentotal 666'716.42

Zuschläge -

Abzüge -

Verkehrswert 666'716.42

Verkehrswert gerundet Fr. 665'000.00

Bruttorendite 3.97%

Der Verkehrswert wird über den Realwert, abzüglich Entwertungen berechnet.

Der Ertragswert dient einzig zur Vergleichbarkeit.

Seite 7

Kreuzlingen & Arbon

Wertübersicht

Verkehrswert (gerundet) Fr. 665'000.00

Grundlagen: - Grundbuchauszug 31.12.2018 - Police Thurgauer Gebäudeversicherung 20.11.2018 - Baureglement Kreuzlingen aktuell - Amt für Denkmalpflege aktuell

- Amt für Umwelt aktuell - Besichtigung durch Bewerter - Fotos durch Bewerter - Baupläne

Zusammenfassung:

Ein objektiver heutiger Verkehrswert von Fr. 665'000.- für das Hausteil mit Garten kann als realistisch betrachtet werden.

Ausnahmen / Bewertungsszenario:

± Der Grundstückspreis wurde anhand Vergleichswerten und Lageklasse ermittelt. ± Der Mietwert wurde auf Basis des aktuellen Zustand bew- Rückstellungen wurden anhand der Reprokosten und dem Alter ermittelt.

- Die Altersentwertung wurde vom Bewerter im Realwert festgelegt und abgezogen.

Chancen/Risiken: + Einfamilienhäuser und Doppeleinfamilienhäuser in dieser Preisklasse sind gefragt und lassen sich

in einer durchschnittlichen Dauer vermarkten (3-6 Monate).

Potenzial / Nutzungsänderungen: + kein Potential

Seite 8

Kreuzlingen & Arbon

Schlussbemerkungen

Ausschlüsse Unternehmerische Werte die mit der Nutzung verbunden sind, wurden in dieser Schätzung nicht berücksichtigt. Grundstücke können, auch ohne einen Eintrag im Verdachtsflächenkataster, kontaminiert sein. Die Schätzung geht von der Voraussetzung aus, dass die Angaben vom Amt für Umwelt korrekt

sind. Sämtliche eingesetzten baulichen Materialien wurden nicht detailliert untersucht und ausschliesslich oberflächlich beurteilt. Der Einsatz von gesundheitsschädlichen Baustoffen und Elementen (Asbest etc.) kann den Wert einer Liegenschaft massiv verändern. Diese Schätzung geht davon aus, dass keine gesundheitsschädlichen Baustoffe eingesetzt wurden und

vorhanden sind.

Diese einfache Verkehrswertschätzung erfolgt nach bestem Wissen und Gewissen auf Grund der vorhanden und zur Verfügung gestellten Unterlagen, sowie der erteilten Auskünfte, beruht aber auch auf verschiedenen Annahmen.

Alle eingesetzten Zahlen und Faktoren entsprechen objektiven Erfahrungswerten zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Schätzung. Die Berechnungen haben Schätzungscharakter und es muss jegliche Haftung für die Wertbeurteilung abgelehnt werden.

Kreuzlingen, 14. Januar 2019 immokanzlei AG

Attila Wohlrab

Immobilienbewerter SIV eidg. dipl. Immobilientreuhänder

Seite 9

Kreuzlingen & Arbon

Fotos

Ölheizung/Brenner

Einstellgarage

Estrich Badezimmer EG

Badezimmer EG Badezimmer EG

Keller

Elektrische Verteilung

Seite 10

Kreuzlingen & Arbon

Fotos

Wohnzimmer

Kachelofen Wohnzimmer

Schlafzimmer Schlafzimmer

Esszimmer EG

Eingangsbereich

Zimmer DG Garten

Seite 11

Kreuzlingen & Arbon

Seite 12

Kreuzlingen & Arbon

Seite 13

Kreuzlingen & Arbon

Seite 14

Kreuzlingen & Arbon

Seite 15

Kreuzlingen & Arbon

Seite 16

Kreuzlingen & Arbon

Seite 17

Kreuzlingen & Arbonimmokanzlei® AG

Verkehrswert

Gemäss Bundesgericht ist der Verkehrswert „der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden“. Er entspricht dem Marktpreis, den ein beliebiger Käufer im

Bewertungszeitpunkt zu bezahlen bereit wäre. Ertragswert Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Mietwert und Kapitalisierungssatz. Er entspricht der Kapitalsumme, die aus den Erträgnissen eines Grundstückes verzinst werden kann. Nach

neuster Erkenntnis wird der Ertragswert über einen korrekten

Kapitalisierungssatz ermittelt, welcher sich an den tatsächlichen Liegenschaftenkosten orientiert unter Berücksichtigung eines Minderwertes für die technische Entwertung (Altersentwertung).

Kapitalisierungssatz Der Kapitalisierungssatz ist die bewertungszweckabhängige Verhältniszahl in Prozent, mit welcher aus dem Mietwert der Ertragswert errechnet wird. Realwert

Der Realwert = Substanzwert + Landwert. Der Realwert entspricht den notwendigen Erstellungskosten für eine neuwertige Baute, welche nachhaltig die gleichen Anforderungen erfüllen und die gleichen Nutzungen erbringen kann, wie die zu

schätzende Baute. Davon wird ein Mehr- oder Minderwert (technische Entwertung oder Aufwertung) abgezogen oder dazugezählt. Der Abzug resp. der Zuschlag wird individuell für die herrschenden Verhältnisse gewählt. Rückstellungen

Die Rückstellungen werden über den Neuwert und die Gesamtlebensdauer GLD und das Technische Alter TA der Bauteile Konstruktion, Gebäudehülle, Technik und Ausbau finanzmathematisch berechnet.

Technisches Alter Die technische Entwertung ist der Wertverlust der alten Bausubstanz gegenüber der genau gleichen neuen Bausubstanz. Er entspricht dem

Geldbetrag, der notwendig wäre, um einen neuwertigen Zustand wiederherzustellen, ohne

gleichzeitig Qualitätsverbesserungen zu bewirken.

Glossar

GLD Gesamtlebensdauer eines Bauteils ENR/Jahr Erneuerungsrate (Rückstellungen) pro jahr TA Technsiches Alter TE% Technische Entwertung in Prozent BZG Kürzel für Mengenbezeichnung

VMF Vermietbare Fläche PPI Autoeinstellplätze PPA Aussenabstellplätze Soll/Monat Soll-Ertrag pro Monat Soll/Jahr Soll-Ertrag pro Jahr Soll/ME Soll-Ertrag pro Mengeneinheit

Ist/Monat Ist-Ertrag pro Monat Ist/Jahr Ist-Ertrag pro Jahr

Ist/ME Ist-Ertrag pro Mengeneinheit ME Mengeneinheit pl Pauschal St Stück

%RA Prozent von ME (Mengeneinheit) %RE Prozent des Ertrages %RS Prozent des Neuwertes

Seite 18