Starker Bedeutungszuwachs der Logistik

Vielfältige gesellschaftliche und ökonomische Entwicklungenhaben in den letzten Jahren dazu geführt, dass Logistik einenimmer höheren Stellenwert in Deutschland einnimmt. PolitischeTreiber wie die Globalisierung oder die EU-Osterweiterung lie-ßen Deutschland mehr und mehr zum logistischen ZentrumEuropas werden. Die wettbewerbsfähige, exportorientierteWirtschaft befördert diesen Prozess, viele große und mit-telständische Unternehmen sind weltweit tätig und deutscheProdukte erfreuen sich einer regen globalen Nachfrage. Auchdas Verhalten der privaten Konsumenten verstärkt den Bedeu-tungszuwachs des Logistikbereichs. In immer kürzeren Abstän-den werden, vielfach über das Internet, die aktuellsten Produk-te bezogen, wodurch die Ansprüche an die Dienstleistungendurch Zeitfenster-Belieferungen und Retourenlogistik steigen.Es wird erwartet, dass sich diese Muster in Zukunft weiter ver-stärken werden.

Die optimale Befriedigung der Ansprüche von Industrie und pri-vaten Konsumenten erfordert hohe Flächenkapazitäten undadäquate Objektqualitäten, die viele Bestandsflächen schonheute z. T. nicht mehr erfüllen können. Akteure (z. B. Entwick-ler, Investoren) benötigen daher valide Marktkenntnisse, umauch zukünftig wettbewerbsfähig zu bleiben und auf neue He-rausforderungen reagieren zu können. Die Frage nach demWer, Wo und Wieviel ist deshalb essenziell. Da insbesondereder gewerbliche Flächenmarkt wenig transparent ist, setzt bul-wiengesa mit ihrem Themen-Screening an dieser Stelle an.

Research von Gewerbe- und Logistikflächenin Deutschland

Wichtige Kenngrößen des Immobilienmarktresearchs sind u. a.der Flächengesamtbestand und die Bautätigkeit. Diese Kenn-ziffern sind für den Gewerbeimmobilienmarkt, dem die Logistikzugeordnet wird, jedoch nur in Grundzügen vorhanden. Ermit-telt werden kann der Bestand grundsätzlich über zwei Ansätze:der Top-down-Ansatz leitet über regionalökonomische Statisti-ken den Gesamtbestand ab, der Bottom-up-Ansatz ermitteltüber eine Primärerhebung alle Objekte inkl. der Gebäudeflä-

chen. Der erste Ansatz ist vergleichsweise schnell durchführ-bar, reagiert aber durch viele Schätzannahmen sehr sensibelauf statistische Verzerrungen und liefert kaum Detailwissenhinsichtlich der Merkmale, Eignung und des Zustands der Ob-jekte. Der Bottom-up-Ansatz ist dem gegenüber sehr genauund liefert vertiefendes Wissen hinsichtlich qualitativer Fakto-ren, ist jedoch sehr arbeitsintensiv und zeitaufwändig, weshalbflächendeckende Zahlen nur für wenige Segmente oder Teil-räume verfügbar sind. Die bulwiengesa verfolgt beide Ansätze,so dass Hochrechnungen und Schätzungen durch erhobeneDaten verifiziert und unterlegt werden.

Die zunehmende immobilienwirtschaftliche Bedeutung vonLogistik- und Industrieimmobilien auch als Investitionsobjektwurde von bulwiengesa schon früh erkannt. Seit 1997 wird da-her der Markt auf Objektebene kontinuierlich beobachtet. Seit-dem konnte in der internen Datenbank deutschlandweit ein Be-stand von über 8.000 Objekten aus dem Logistik- und Indust-riesektor aufgenommen werden, der rund 80 Mio. qm Flächeumfasst. Kaum ein anderes Unternehmen in Deutschland hatin diesem Segment eine so umfassende immobilienwirtschaftli-che Kenntnis marktrelevanter Kennzahlen wie Mieten, Transak-tionen oder Flächenbeständen. Dennoch sind mit Ausnahmeeiniger Regionen nur wenige Informationen über den Gesamt-flächenbestand vorhanden. Durch die systematische Auswei-tung der objektbezogenen Betrachtung des deutschen Immobi-lienmarktes verbessert die bulwiengesa auf diese Weise suk-zessive die Markttransparenz.

Erstmals wurde 2003 im Frühjahrsgutachten der Immobilien-weisen auf Basis umfangreicher volkswirtschaftlicher und regi-onalökonomischer Berechnungen eine Schätzung des Gesamt-flächenbestandes für Gewerbe- und Logistikflächen inDeutschland durchgeführt. Diese wurde von bulwiengesa konti-nuierlich und nach einzelnen gewerblichen Untertypen (z. B. In-dustrie, Logistik etc.) fortgeschrieben und durch Vollerhebun-gen auch qualitativ weiter geschärft. Der letzte Erhebungsstandweist für 2012 ein Gesamtflächenvolumen von knapp 2,6 Mrd.qm bzw. ein Marktvolumen von gut 1.100 Mrd. Euro aus. Füreinzelne Immobilientypen, z. B. moderne Logistikimmobilien,schätzt bulwiengesa den Flächenbestand auf 68,6 Mio. qm,was einem Marktwert von gut 61,7 Mrd. Euro entspricht.

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LogistikscreeningLogistik-Developer in Deutschland

Berlin, 01. Oktober 2013

LOGISTIK-DEVELOPER IN DEUTSCHLAND

LOGISTIKSCREENING

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© bulwiengesa AG 2013

Wer projektiert moderne Logistikflächen in Deutschland?

Um dieser Frage nachzugehen, hat bulwiengesa ihren vorhan-denen Datenbestand noch einmal mit dem Ziel geprüft, die vo-lumenstärksten Akteure im Entwicklungsmarkt für moderneLogistikflächen zu analysieren und zu kategorisieren. Als Da-tenbasis wurden sowohl interne als auch externe Datenbankensowie frei zugängliche Informationen wie Pressemitteilungenoder Exposés herangezogen. Dabei wurden für dieses Scree-ning ausschließlich Neubau-Objekte oder Erweiterungen be-rücksichtigt, die zwischen 2008 und September 2013 fertig-gestellt wurden, da sie am ehesten dem investmentfähigen Be-stand entsprechen. Da im Gegensatz zum Bürobereich kaumObjekte (teil-)spekulativ errichtet werden, wurde auch die Bau-tätigkeit der wichtigsten Eigennutzergruppen untersucht. Insge-samt wurden folgende fünf Developertypen berücksichtigt:

– Projektentwickler: Kernkompetenz in der Entwicklung von(Logistik-)Immobilien (z. B. Ixocon, Garbe etc.)

– Logistiker: Kernkompetenz in der Abwicklung von Logistik-dienstleistungen, i. d. R. für Dritte (z. B. Fiege)

– Handelslogistiker: Kernkompetenz im Handel, entwederüber ein Filialnetz oder als Lieferant (z. B. Kaufland)

– KEP-Unternehmen: Kernkompetenz in der Distribution vonKurier, Express- und Paketsendungen (z. B. DHL, Hermes)

– Sonstige Eigennutzer: sonstige Akteure, häufig Industrie-und Produktionsbetriebe sowie KMU

Während die großen Projektentwickler häufig viele Details zuihren Objekten veröffentlichen, ist die Datenqualität bei der

Gruppe „Sonstige, Eigennutzer“ sehr limitiert. VergleichbareStudien und Erhebungen haben bisher oft nur Standardgrößen(z. B. von 5.000 bis 10.000 qm) untersucht. Hier wird im Ge-gensatz der Gesamtmarkt betrachtet, um bewusst auch kleine-re Flächen zu berücksichtigen. Diese Flächen, die meist vonEigennutzern (z. B. KMUs) errichtet werden, sind deutlichschwerer erfassbar.

Klassische Projektentwickler dominieren den Markt

Die Auswertung zeigt, dass im Zeitraum von 2008 bis Septem-ber 2013 allein 12,7 Mio. qm moderne Logistikflächen errichtetwurden. Gemäß der Top-down-Schätzung wäre dies ein Fünftelaller modernen Flächen. Klassische Projektentwickler habenvon diesen 55 % bzw. 7 Mio. qm errichtet. Nicht zu vernachläs-sigen ist jedoch auch die Bautätigkeit der vielen großen undauch mittelständischen Unternehmen aus verschiedenstenBranchen, die die Entwicklung ihrer Logistikimmobilien in Ei-genregie betreiben. Der Anteil der Handelslogistiker, insbeson-dere der großen Nahversorgungsketten wie Rewe, Edeka,Kaufland oder Netto, ist mit knapp 16 % aller entwickelten Log-istikflächen in Deutschland seit 2008 besonders hervorzuhe-ben. Doch auch die Logistikunternehmen und sonstige Nutzer/Industrie kommen im gleichen Zeitraum auf gut 14 % der entwi-ckelten Flächen. Gerade in der Industrie werden die Immobilienoft noch in Eigenregie geplant, beauftragt und gehalten.

Aufgrund des Booms des E-Commerce wäre zu erwarten ge-wesen, dass KEP-Unternehmen in den letzten Jahren für einenGroßteil der Bautätigkeit verantwortlich wären. Indirekt ist die-ser Nachfragegruppe in der Tat eine hohe Bedeutung beizu-messen. Im Gegensatz zu zurückliegenden Phasen erfolgt dieErrichtung der genutzten Immobilien jedoch nur noch selten inEigenregie. Die großen Logistik-Hubs der KEP-Unternehmen

Gewerbe- und Logistikflächen in Deutschland 2012

Immobilientyp

Produktion*Logistik im Bestand*Logistik im Neubau*Transformation*Gewerbeparks*

Flächenvo-lumen inMio. qm

542,0

Anteilin %

20,8254,8

68,69,82,6

60,36,6

2,30,2

Marktvolu-men in

Mrd. Euro298,1

Anteilin %

26,5127,4

61,711,35,5

42,28,9

3,70,8

Unternehmens-immobilienIndustrieHandwerkForschung & Entwicklung

932,3

1.359,0

35,7

52,0310,0

10,011,90,4

Gesamt*Bestandteil der UnternehmensimmobilienQuelle: bulwiengesa AG, fortgeschrieben auf Basis des Frühjahrs-gutachten der Immobilienweisen 2003

2.611,3 100

538,3

475,7

47,8

42,393,018,5

8,31,6

1.125,5 100

Logistik-Developer erichteter Flächen in Deutschlandzwischen 01/2008 und 10/2013 nach Typ

Quelle: bulwiengesa AG

55 %

16 %

14 %

14 %1 %

ProjektentwicklerHandelslogistikLogistiker

Sonstige EigennutzerKEP-Unternehmen

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© bulwiengesa AG 2013

werden heute häufig von klassischen Projektentwicklern errich-tet. Die kleineren Einheiten im Verteilnetz (Zustelldepots) wer-den oft auch von kleineren Projektentwicklern realisiert. Diesesind i. d. R. zwar keine Marktführer, haben sich in ihrer Nischejedoch einen festen Platz gesichert.

Große Projektentwickler führen den Markt an ...

Die Tabelle der Top 20 Projektentwickler zeigt, dass internatio-nale Unternehmen auf dem deutschen Logistikimmobilienmarktstark vertreten sind. Besonders die großen global tätigen Spe-zialisten Goodman und ProLogis dominieren auch den deut-schen Developer-Markt, allein 32 % bzw. 2,2 Mio. qm entfallenauf diese beiden. Jedoch können unter den reinen Projektent-wicklern auch deutsche Unternehmen eine starke Marktprä-senz demonstrieren. Es ist jedoch auffällig, wie groß der Vor-sprung von Goodman und ProLogis gegenüber dem drittenPlatz der deutschen GARBE-Group ist. Goodman und ProLo-gis profitieren auch im Developer-Geschäft von ihrem globalenNetzwerk, standardisierten Produkten und einer starken Ex-pansions- und Einkaufspolitik. Des Weiteren arbeiten sie mitvielen internationalen Logistikern zusammen und bieten diesenweltweit eine vergleichbare Qualität.

Die Projektentwicklerlandschaft wird zwar durch die internatio-nalen Großkonzerne geprägt, lässt allerdings genug Spielraumfür eine Vielzahl kleinerer Unternehmen, deren Entwicklungs-volumen deutlich unter dem der großen liegt. Im Logistikseg-ment wurden ebenfalls Projektentwickler identifiziert, derenKernkompetenz der Projektentwicklung neben dem Logistikbe-reich auch in anderen Segmenten wie Handel oder Wohnenliegt, wie z. B. die bauwo Grundstücks-GmbH oder die ECEProjektmanagement. Gerade im Bereich der kleineren und spe-zialisierten Logistikprojekte sind auch viele kleinere und mit-telständische Entwickler zu finden.

... konzentrieren sich jedoch vornehmlich auf die etablierten Logistikregionen

Diese Erkenntnis ergab eine Auswertung der in diesem Scree-ning untersuchten Neubauobjekte der Top 5 Projektentwicklerfür Logistikflächen in Deutschland. Die Logistikregionen wur-den im Vorfeld durch eine Analyse der Verortung, denn dieseist ein idealer Indikator für die Standortqualität, sämtlicher derin der bulwiengesa Objektdatenbank erfassten Logistikobjekteausgewiesen. Die ermittelten Logistikregionen sind in der fol-genden Karte dargestellt, zusätzlich wurden die seit 2008 er-richteten Objekte der fünf größten Projektentwickler abgebildet.

Besonders rege Bautätigkeit der großen Fünf lässt sich in die-sem Fall in NRW, Hamburg und Mitteldeutschland (Kassel/Göt-tingen, A4-Thüringen und Rhein-Main) nachweisen. Auffälligsind jedoch auch vereinzelte Projekte, die außerhalb der Logis-tikregionen liegen. Hierfür gibt es zwei entscheidende Gründe:die lokale Verortung der mietenden Unternehmen, die ihrembisherigen Standort treu bleiben wollen, sowie eine partielleAnsiedlung neuer logistischer Schwerpunkte in Deutschland,die u. a. auch auf eine zunehmende Flächenknappheit in denbestehenden Regionen oder aber eine Verbesserung der über-

Top 20 Projektentwickler moderner Logistikimmobilienvon 01/2008 bis 10/2013 in Deutschland

Rang

12345

Projektentwickler

Goodman Germany GmbH

EntwickelteFläche in

Mio. qm NF1.381.000

ProLogis Germany Management GmbHGARBE-Group

880.600555.700

Ixocon GmbHGazeley Germany (jetzt Brookfield)

387.200341.300

6789

greenfield development GmbHFIEGE Logistik

252.700212.000

Alpha Industrial GmbH & Co. KG

ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG

204.200

186.500

10111213

Gateway Real Estate AG

Habacker Holding GmbH & Co. KG

184.500

174.500

Harder & Partner

Segro

173.700

162.100

14151617

Carlyle Investment Management L.L.C.

bauwo Grundstücks-GmbH

114.800

112.600

Logicreal

Alcaro Invest GmbH

111.800

106.200

181920

Quelle: bulwiengesa AG

Panattoni Europe

Verdion

89.900

84.300

Dietz AG 75.800

Anteil der großen Fünf am entwickelten Flächenvolumender Projektentwickler von 01/2008 bis 10/2013

Quelle: bulwiengesa AG

20 %

13 %

8 %6 %5 %

48 %

GoodmanProLogis

GARBEIxocon

GazeleySonstige

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regionalen Anbindung anderer Regionen zurückzuführen ist.Dies ist besonders deutlich in Süd- und Westdeutschland zubeobachten. Gerade der Raum zwischen München und Stutt-gart, Mittelhessen und die Region um Aachen scheinen vondieser Entwicklung zu profitieren. Die Objekte der großen Pro-jektentwickler wurden überwiegend direkt in den bereits ausge-wiesenen Logistikregionen errichtet. Hier zeigt sich, dass diegroßen Unternehmen in der Regel risikoavers bauen, da in denLogistikregionen von einer guten Akzeptanz und Vermarktbar-keit des Objektes an Mieter und Endinvestoren ausgegangenwerden kann, besonders bei spekulativen Projekten. KleinereProjektentwickler profitieren von der Fokussierung der Großenauf die klassischen Logistikregionen. Die föderale Struktur inDeutschland und die vielen klein- und mittelständischen Unter-nehmen auch in peripheren Lagen bietet kleineren Entwicklerneine Nische durch die sie ihre Marktpräsenz festigen können.

Weitere Screenings in der nächsten Zeit

Im Rahmen der bulwiengesa Logistikscreenings wird in der Zu-kunft eine weitere Beobachtung dieser Entwicklung kontinuier-lich verfolgt, dokumentiert und sukzessive in seinem Detailgradverbessert. Aber auch weitere Fragestellungen im Logistikbe-reich werden verfolgt und untersucht. Insbesondere die The-menkomplexe Eigentümerstrukturen und Bautätigkeit von Ei-gennutzern sollen intensiviert werden.

Wir sind jedoch offen für Themenvorschläge. Gern diskutierenwir mit Ihnen auch die Inhalte und Erkenntnisse des Scree-nings. Kommen Sie auf uns zu – wir freuen uns über jeglicheRückmeldung.

Logistikregionen und Neubautätigkeit ausgewählterEntwickler 01/2008 bis 10/2013

GARBE Logistic AGGazeley Germany GmbHGoodman Germany GmbH

Kartengrundlage: © dds © NAVTEQ

Ixocon GmbHProLogis Germany Management GmbHLogistikregion

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Die in diesem Screening vorgelegten Ermittlungen und Berechnungensowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen undmit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Be-arbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für diesachliche Richtigkeit für Daten und Sachverhalte aus dritter Hand wirdnicht übernommen.

Die Ausfertigungen dieses Screenings sind Eigentum der bulwiengesaAG. Das Screening ist urheberrechtlich geschützt und bei der bulwien-gesa AG registriert. Allein der Eigentümer ist berechtigt, das Screeningoder Auszüge davon weiterzugeben. Vervielfältigungen, Veröffentli-chungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte in jeglicher Form sindgrundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung der bulwien-

gesa AG und nur mit Angabe der Originalquelle gestattet. Ausgenom-men ist die Verwendung des Screenings oder Teile davon für Vermark-tungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vorherige schriftliche Einwilli-gung der bulwiengesa AG einzuholen.

Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrundder Erfahrungen der bulwiengesa AG in ihrer deutschland- und europa-weiten Forschungs- und Beratungstätigkeit. Das Screening erhebt kei-nen Anspruch auf Vollständigkeit und stellt diese öffentlich zur Verfü-gung, um hierdurch Diskussion und Dialog mit den betreffenden Akteu-ren anzuregen und mittelfristig die Markttransparenz somit zu erhöhen.Bei Fragen oder Anregungen steht Ihnen unser Logistikteam jederzeitzur Verfügung.

bulwiengesa AG

Wallstraße 6110179 BerlinTel. +49 30 27 87 68-0Fax +49 30 27 87 68-68

Projektleitung:Tobias Kassner+49 30 27 87 68-23kassner@bulwiengesa.de

Projektassistenz:Hauke Prätzel+49 30 27 87 68-26praetzel@bulwiengesa.de

Vorstand:Ralf-Peter KoschnyAndreas SchultenThomas Voßkamp

Urheberrechtlicher Hinweis