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www.dip-immobilien.de
MARKT FAKTENUN
D
2016Entwicklungen und Trends am deutschen Immobilienmarkt
DER MARKT FÜR
p BÜROFLÄCHEN
p EINZELHANDEL
p IMMOBILIENINVESTMENTS
p LOGISTIKFLÄCHEN
DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER
2 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE
INHALT
INHALT
INHALTSVERZEICHNIS .................................................... S. 2
VORWORT ............................................................................ S. 3
DIP-HISTORIE ..................................................................... S. 4
DIP-PARTNER ..................................................................... S. 5
NEU BEI DIP ........................................................................ S. 8
NEUES BEI DIP ................................................................... S. 11
MÄRKTE IM ÜBERBLICK
p DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN ...................... S. 14
p DER MARKT FÜR EINZELHANDEL
UND GEWERBE ......................................................... S. 16
p DER MARKT FÜR GRUNDSTÜCKE
UND INVESTMENTS ............................................... S. 18
MÄRKTE IM EINZELNEN
p DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN
Höchster Flächenumsatz an den
deutschen Büromärkten ......................................... S. 22
p DER MARKT FÜR EINZELHANDELSFLÄCHEN
Weiter im Aufwind ................................................... S. 26
p DER MARKT FÜR IMMOBILIENINVESTMENTS
Immobilieninvestment-Ralley
in Deutschland .......................................................... S. 28
p DER MARKT FÜR LOGISTIKFLÄCHEN
Abbild des Wandels .................................................. S. 33
IMPRESSUM
DIP-Partner ................................................................ S. 38
2 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE
WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE 3
Verehrte Leser,
die Erkenntnis dieses Zitates beschreibt die Vorgehensweise der DIP • Deutsche Immobilien-Partner, dem Zusammen-
schluss aus 14 bekannten Partnern aus der Immobilienbranche:
p DIP ist ein partnerschaftlicher Zusammenschluss aus lokal, regional und überregional sowie in den unterschied-
lichsten Bereichen der Immobilienwirtschaft tätigen Dienst leistungsunternehmen.
p DIP hat seit 1988 die bundesweiten Immobilienräume mit seinen regionalen und überregionalen Besonderheiten und
Facetten für seine Kunden erschlossen. Das beeindruckende Ergebnis sind ein in 2015 bundesweit kontrahiertes
Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen in Höhe von rd. EUR 1,5 Mrd. sowie eine gewerbliche Vermietungs-
leistung von mehr als 300.000 m2.
p DIP ist aber viel mehr als ein Verbund von Immobilienberatern und Transaktions-Vermittlern. Das einzigartige Allein-
stellungsmerkmal besteht in der zusätzlichen strukturierten Partnerschaft mit erstklassigen Partnern wie DEKRA
Industrial International GmbH, ALLIANZ Handwerker Services GmbH, der EBZ BUSINESS SCHOOL und der GLS
ImmoWert GmbH, die bei Bedarf konsultiert und wertschöpfend in Ihre Immobiliendispositionen mit einbezogen
werden können.
p DIP konnte zur Erweiterung seines Dienstleistungsspektrums zum 1. Januar die bekannte, bundesweit agierende
Wirtschafts-Sozietät GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Köln, mit 270 Anwälten an sechs Standorten als
„preferred partner“ gewinnen. Diese Full–Service–Kanzlei mit den Schwerpunkten Insolvenz, Restrukturierung und
Vergaberecht ermöglicht DIP-Kunden den direkten Zugriff auf diese Spezialgebiete und macht DIP damit noch kom-
petenter! Auf der anderen Seite erschließt sich GÖRG einen erweiterten Marktzutritt.
p DIP zählt drei Immobilientöchter aus dem Bereich der Sparkassen und Banken zu seinen Partnern.
Dank dieser einzigartigen Bündelung von Know-how und Kompetenz der einzelnen Partner in einem Verbund ist DIP auch
für Sie der bundesweit richtige Berater für all Ihre anstehenden Immobiliendispositionen. Nehmen Sie mich beim Wort!
Ihr
Henrik Hertz
DIP – Sprecher 2016
ZUSAMMENARBEIT:
Die Strategie ist
eine Ökonomie der Kräfte.
Clausewitz
VORWORT
4 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE
DIP HISTORIE
HISTORISCHES:
Im Jahre 1988 veranlasste die zunehmende überregiona-
le Aufgabenstellung – vor allem in den Sparten „Invest-
ment“ und „gewerbliche Vermietung“ – die befreundeten
inhabergeführten Traditionsfirmen AENGEVELT (seit
1910) in Düsseldorf, ARNOLD HERTZ (seit 1900) in Ham-
burg und Ellwanger & Geiger (1912) in Stuttgart, einen
Verbund zu gründen. Das Ziel: Die wichtigsten und inter-
essanten Standorte sollten durch den Beitritt renom-
mierter Immobilien-Maklerfirmen eng miteinander ver-
netzt werden.
Es war die passende Antwort auf die Frage, wie man den
Bedürfnissen überregional agierender inländischer und
ausländischer Investoren gerecht werden kann!
Der hohe Bekanntheitsgrad der drei Gründungsgesell-
schafter sollte weiteren ausgesuchten Partnerfirmen aus
anderen Regionen die Möglichkeit bieten, auch für ihre re-
gionalen Kunden die bundesdeutschen Märkte zu erschlie-
ßen. Die Erfassung regionaler Marktdaten ermöglichte als
Pionierleistung in der Branche die Herausgabe des alle re-
levanten Märkte in West- und Ostdeutschland erstmalig
vergleichenden Marktreports „MARKT und FAKTEN“, den
Sie heute in der 28. Jahrgangsausgabe in der Hand halten.
Er gilt seitdem mit seinen vergleichenden Marktdaten aus
west- und ostdeutschen Städten als einer der wichtigsten
Marktreports.
AKTUELLES:
Neun Spitzen-Immobilien-Dienstleister mit mehr als 25
Niederlassungen gehören dem flächendeckenden DIP-Ver-
bund heute an. Jeder Partner ist an seinem Standort lang-
jährig tätig, vernetzt, erstklassig eingeführt und beleumun-
det. Unsere Zusammenarbeit basiert auf der Grundlage
großen Vertrauens und steht auf dem Fundament fachli-
cher Qualifikation und aktiver Marktpräsenz.
Ein von einem Partner betreuter Kunde genießt unseren
höchsten Respekt, oberste Priorität und erfährt die seriöse
Beratung und Transaktionsbegleitung, die dieser selbst-
verständlich erwarten darf und von seinem regionalen Im-
mobilienberater gewohnt ist!
Unser„CODE OF CONDUCT“ ist unsere Erfolgsgrundlage,
von der unsere Kunden einzigartig profitieren:
p MEHR VERTRAUEN:
Jeder Partner handelt bei allen Geschäften ehrlich und
verantwortungsbewusst.
p MEHR KOMPETENZ:
Jeder Partner setzt sein gutes Renommee ein und bie-
tet eine hochwertige Dienstleistung.
p MEHR QUALITÄT:
Jeder Partner gewährleistet mit seiner Marktstellung
an seinem jeweiligen Standort den zugesicherten Qua-
litätsstandard.
Die Partnerschaft mit den bekannten, nachstehenden Fir-
men, die mit ihren Dienstleistungen das Spektrum rund um
die Immobilie ergänzen, gibt dem DIP-Verbund ein Allein-
stellungsmerkmal:
p ALLIANZ HANDWERKER SERVICES GMBH,
Aschheim (München)
p DEKRA INDUSTRIAL INTERNATIONAL GMBH,
Saarbrücken
p EBZ BUSINESS SCHOOL GMBH - University of
Applied Sciences, Bochum
p GLS IMMOWERT GMBH, Nürnberg
p GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Köln
DIP DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNEREIN ATTRAKTIVER VERBUND VON SPEZIALISTEN!
Gemeinsame Werte bieten die beste Basis für Ihren
Erfolg!
p Mehr Ideen, mehr Kompetenzen, mehr Chancen
in der Vermarktung oder der Beschaffung Ihrer
Immobilien ergänzen unsere Kernkompetenzen
für Sie auf das Wirkungsvollste!
WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE 5
DIP PARTNER
DIP-PARTNER
AIGNER IMMOBILIEN GMBH
p München
Steinsdorfstraße 18
80538 München
Kontakt: Thomas Aigner
Patrick Schönleiter
Philip G. Eilmer
Telefon: +49 (0) 89 17 87 87 0
Telefax: +49 (0) 89 17 87 87 88
www.aigner-immobilien.de
Patrick Schönleiter Philip G. Eilmer
Thomas Aigner
AENGEVELT IMMOBILIEN GMBH & CO.KG
p Düsseldorf/Berlin/Dresden/
Frankfurt/Leipzig/Magdeburg
Kennedydamm 55/Ross-Straße
40476 Düsseldorf
Kontakt: Dr. Lutz Aengevelt
Dr. Wulff Aengevelt
Chiara Aengevelt
Mark Aengevelt
Telefon: +49 (0) 211 8391-0
Telefax: +49 (0) 211 8391-330
www.aengevelt.com
Chiara Aengevelt
Dr. Wulff Aengevelt
Mark Aengevelt
Dr. Lutz Aengevelt
ARNOLD HERTZ & CO. KG
p Hamburg/Rostock
Große Bleichen 68
20354 Hamburg
Kontakt: Henrik Hertz
Telefon: +49 (0) 40 35 91 9-210
Telefax: +49 (0) 40 35 46 78
www.arnoldhertz.de
seit 1900
Philipp Hertz
Henrik Hertz
Holger Hertz
IMMOBILIENMARKT HANSE GMBH
p Hamburg
Hammerbrookstraße 65
20097 Hamburg
Thomas Steffens
Telefon: +49 (0) 40 2385 4260
www.immobilienmarkt-hanse.de
Thomas Steffens
KSK-IMMOBILIEN GMBH
p Köln
Richmodishaus am Neumarkt
Richmodstraße 2
50667 Köln
Kontakt: Dr. Guido Stracke
Hermann-Josef Hochhausen
Matthias Wirtz
Telefon: +49 (0) 221 179494-11 bzw. -75
Telefax: +49 (0) 221 179494-98
www.ksk-immobilien.de
Matthias WirtzHermann-Josef
Hochhausen
Dr. Guido Stracke
6 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE
DIP PARTNER
Peter Schneider
SCHNEIDER & PRELL
IMMOBILIENTREUHAND AG
p München - Wolfratshausen
Baierbrunner Straße 25
81379 München
Kontakt: Peter Schneider
Telefon: +49 (0) 89 724419-10
Telefax: +49 (0) 89 724419-20
www.schneider-prell.de
Michael Zagel
GmbH
IMMOBILIEN SOLLMANN+ZAGEL GMBH
p Nürnberg
Burgstraße 11
90403 Nürnberg
Kontakt: Michael Zagel
Telefon: +49 (0) 911 2361 - 0
Telefax: +49 (0) 911 2361 - 21
www.sollmann.de
Joachim SchöpeAndré Aechtner
JUSTUS GROSSE PROJEKTENTWICKLUNG
GMBH
p Bremen
Langenstraße 6 – 8
28195 Bremen
Kontakt: Joachim J. Linnemann
Clemens Paul
Burkhard Bojazian
Telefon: +49 (0) 421 – 30 80 6-51
Telefax: +49 (0) 421 – 30 80 6-113
www.justus-grosse.de
Clemens Paul
Joachim Linnemann
Burkhard Bojazian
IMMOBILIENVERMITTLUNG BW GMBH
p Stuttgart
Fritz-Elsas-Straße 31
70174 Stuttgart
Kontakt: Robin Frank
Mükremin Akyildiz
Telefon: +49 (0) 711 124-42778 bzw. -42081
Telefax: +49 (0) 711 124-42613 bzw. -44420
www.bw-bank.de/immobilien
Mükremin AkyildizRobin Frank
PARTNER
WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE 7
DIP PARTNER
PREFERRED PARTNER
DEKRA
INDUSTRIAL INTERNATIONAL GMBH
p Saarbrücken - Standort Koblenz
Wallersheimer Weg 63-67
56070 Koblenz
Kontakt: Andrea Woll
Telefon: +49 (0) 261 80 73-59
Telefax: +49 (0) 261 80 73-58
www.dekra.com
Andrea Woll
EBZ BUSINESS SCHOOL GMBH
p Bochum
Springorumallee 20
44795 Bochum
Kontakt: Prof. Dr. habil. Sigrid Schaefer
Telefon: +49 (0) 234 9447-700
Telefax: +49 (0) 234 9447-777
www.ebz-business-school.de
Sigrid Schaefer
GLS IMMOWERT GMBH
p Nürnberg
Büro im MERIAN-FORUM
Leipziger Platz 21 / 9. Stock
90491 Nürnberg
Kontakt: Jochen Nagel
Telefon: +49 (0) 911 56 77 28 – 77
Telefax: +49 (0) 911 56 77 28 – 99
www.gls-immowert.de
Christof HülsdünkerWolfgang Renn
Jochen Nagel
GÖRG PARTNERSCHAFT VON RECHTSANWÄLTEN MBB
p Berlin/Essen/Frankfurt am Main/Hamburg/Köln/München
Jan Lindner-Figura
Klingelhöferstraße 5
10785 Berlin
Tel. +49 30 884503-0
Fax +49 30 882715-0
Dr. Markus Heider
Dr. Damian Tigges
Kennedyplatz 2
50679 Köln
Tel. +49 221 33660-0
Fax +49 221 33660-80
Dr. Damian Tigges
Jan Lindner-Figura
Dr. Markus Heider
ALLIANZ HANDWERKER SERVICES GMBH
p Aschheim bei München
Regionalbüro Berlin
An den Treptowers 3
12435 Berlin
Kontakt: Rüdiger Kahde
Christian Koch
Telefon: +49 (40) 300 603 41 28
Telefax: +49 (40) 300 603 19 41 28
Mobil: +49 (160) 4786754
www.allianz-handwerker.de
Christian KochRüdiger Kahde
8 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE
NEU BEI DIP
NEU BEI DIPNEUER PARTNER ALLIANZ HANDWERKER SERVICES GMBH
Allianz Handwerker Services GmbH wurde 1999 ge gründet
und ist mittlerweile eine 100 %ige Tochter der ALLIANZ.
Die Aufgaben der AHS sind:
p die korrekte Ausführung der Schadenbehebung in Ver-
sicherungsfällen,
p professionelles Refurbishment, Modernisierung, In-
standhaltung etc., begleitet von klassischer General-
übernehmer-Haftung.
AHS ist bundesweit leistungsbereit (7 Regionalbüros: Ham-
burg, Berlin, Leipzig, Düsseldorf, Frankfurt/M, Stuttgart,
München) und hat die Immobilien der Auftraggeber ganz-
heitlich im Blick, ganz gleich, ob Aus- und Umbau von Ge-
werbe- und Büroflächen, Revitalisierung, Wohnungsmoder-
nisierung, energetische Gebäudesanierung, technisches
Ge bäude management oder Umsetzung individueller Bau-
vorhaben.
Auftraggeber sind namhafte Unternehmen der Immobili-
en-, Wohnungs- und Versicherungswirtschaft, Architekten
und Ingenieure (Fachplaner) sowie Unternehmen aus den
kommunalen und sozialen Bereichen.
Partner der AHS sind mehr als 2.500 regionale Hand-
werksbetriebe, mit denen auf Basis von Rahmenverträgen
und regionalen Preisabkommen der Investitionsbedarf der
Auftraggeber umgesetzt wird.
Die sorgfältige Auswahl und laufende Kontrollen der Part-
ner der AHS sichern die hohe Qualität der Leistungen.
Rüdiger Kahde
Prokurist
Christian Koch
Key Account Manager
Allianz Handwerker Services GmbH
p Berlin
An den Treptowers 3
12435 Berlin
Telefon: +49 (0) 40 30 06 03-4128
www.allianz-handwerker.de
WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE 9
NEU BEI DIP
NEU BEI DIPNEUER PARTNER GÖRG PARTNERSCHAFT VON RECHTSANWÄLTEN MBB
GÖRG ist eine der führenden unabhängigen Wirtschafts-
kanzleien Deutschlands. Mit über 270 Anwälten an den
sechs Standorten Berlin, Essen, Frankfurt am Main, Ham-
burg, Köln und München berät GÖRG als unabhängige Sozi-
etät in allen Kernbereichen des Wirtschaftsrechts.
GÖRG ist als Full-Service-Kanzlei
p bundesweit führend in den Bereichen „Insolvenz und
Restrukturierung“
p mit Top-Positionen in allen Kernbereichen des Wirt-
schaftsrechts, u. a. im Gesellschafts-, Immobilien- und
Vergaberecht
p und zählt insgesamt zu den TOP 20-Sozietäten in
Deutschland.
Zu den Mandanten zählen namhafte in- und ausländische
Unternehmen aus allen Bereichen von Industrie, Banken,
Immobilien, Handel, Medien und Dienstleistung.
Im Immobilienwirtschaftsrecht berät GÖRG in allen Kern-
gebieten. Hierzu zählt unter anderem die Beratung bei Im-
mobilientransaktionen, bei Immobilienfinanzierungen, bei
Projektentwicklungen und im Bau- und Anlagenbaurecht,
im Rahmen von Infrastrukturprojekten, im Architekten-
und Ingenieurrecht, im gewerblichen Miet- und Pachtrecht
sowie bei Spezialimmobilien.
GÖRG und DIP erkennen gemeinsame Interessen, vor allem
in der gegenseitigen Empfehlung der jeweiligen Kernkom-
petenzen bei den entsprechenden Kunden-Zielgruppen.
Dr. Markus Heider
Rechtsanwalt/Partner
Dr. Damian Tigges
Rechtsanwalt/Assoziierter Partner
GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB
p Köln
Kennedyplatz 2
50679 Köln
Telefon +49 (0) 221 33660-0
Telefax +49 (0) 221 33660-80
www.goerg.de
10 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE
NEU BEI DIP
NEU BEI DIPPARTNER SEIT JUNI 2015IMMOBILIENMARKT HANSE GMBH, HAMBURG
Als 100%ige Tochter der Hamburger Volksbank (eine von
ca. 1.040 VR-Banken in Deutschland) ist die „Hanse“ so-
wohl für die Volksbankkunden, für „Noch-Nicht-Kunden“
und alle anderen Immobilienkunden in und um Hamburg
als Immobilienvermittler mit sechs Mitarbeitern bereits
seit 1987 tätig.
Der Geschäftsführer Thomas Steffens ist seit dem Grün-
dungsjahr 1995 Vorsitzender des Vorstandes des Immobili-
enverbundes Norddeutscher Volks- und Raiffeisenbanken
(VR-Nord) als Verein zahlreicher Immobilienabteilungen
bzw. Immobilien-GmbH von VR-Banken mit ca. 237 Makler-
Mitarbeitern und ca. 2.750 Immobilien im Verkaufsbestand.
ZU DEN KERNKOMPETENZEN GEHÖREN:
p Wohnimmobilienvermittlung - hauptsächlich
Kaufobjekte
p Kapitalanlage-Immobilien (WEG-Aufteilergeschäft,
z.B. Pflegeappartements, Boardinghouses, Studenten-
appartements, als Mietpool- oder Betreibermodell)
p Netzwerk in gesamt Norddeutschland
UNSER LEISTUNGSANGEBOT UMFASST:
p Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Ein- und
Zweifamilienhäuser
p Zins-, Wohn- und Geschäftshäuser
p Grundstücksprojektierungen mit/ohne Altbestand
p Ferienimmobilien zur Selbst- und/oder Fremdnutzung
p Genossenschaftswohnen
p Kapitalanlage-Immobilien (z.B. Pflegeappartements,
Boardinghouses, Studentenappartements)
p Baulanderschließung
Thomas Steffens
Geschäftsführer
Immobilienmarkt Hanse GmbH
p Hamburg
Hammerbrookstraße 65
20097 Hamburg
Telefon: +49 (0) 40 2385 4260
www.immobilienmarkt-hanse.de
MIT EXKLUSIVEN KOOPERATIONSPARTNERN:
p Investment und Exklusiv-Immobilien
p Hotels, Büro-, Gewerbe- und Logistikimmobilien,
Einzelhandel- und Produktionsflächen
(Kauf/Miete/Pacht)
WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE 11
NEU BEI DIP
NEUES BEI DIPAENGEVELT HAT MIT EINTRITT DER VIERTEN GENERATION DIE WEICHEN FÜR DIE ZUKUNFT GESTELLT
Das am 1. April 1910 gegründete, bundesweit und inter-
national tätige Maklerhaus AENGEVELT IMMOBILIEN
GmbH & Co. KG gehört zu den Gründungsmitgliedern von
DIP • Deutsche Immobilien-Partner (1988) und zählt zur
Gruppe der Branchenführer in Deutschland.
Mit erfolgreicher Etablierung der vierten Generation und
ihrer allmählichen Übernahme von Führungsaufgaben ist
dabei generationsübergreifend auch zukünftig die Traditi-
on als - bewusst gegen den Branchentrend - absolut
weisungs freies und zudem auch im Interesse der Auftrag-
geber vollkommen banken- und konzernunabhängiges Fa-
milienunternehmen weiterhin langfristig sichergestellt.
So erweitert Chiara Aengevelt mit Wirkung vom
01. Januar 2016 den Gesellschafterkreis der AENGEVELT
IMMOBILIEN GmbH & Co. KG, dem bislang Dr. Lutz Aenge-
velt, Vater von Chiara Aengevelt, Dr. Wulff Aengevelt und
- als weiteres Mitglied der vierten Generation - dessen
Sohn Mark Aengevelt angehören.
Die Erweiterung des Gesellschafterkreises zunächst um
Mark und Chiara Aengevelt und später um weitere Mit-
glieder der vierten Generation mit entsprechendem immo-
bilienwirtschaftlichen Background durch Schule, Studium
und Praxis ist Bestandteil der planmäßigen schrittweisen
Übernahme von Führungsaufgaben durch die nächste
Gene ration.
Dazu zählt Alicia Aengevelt, Zwillingsschwester von Mark,
die sehr erfolgreich seit 2014 in Düsseldorf in dem seit
Jahrzehnten erfolgreich betriebenen Geschäftsbereich
„Projektaufbereitung und Projektentwicklung“ tätig ist.
Max Aengevelt, Sohn des geschäftsführenden Gesellschaf-
ters Dr. Lutz Aengevelt, arbeitet derzeit sehr erfolgreich im
immobilienwirtschaftlichen Bereich eines international re-
nommierten ausländischen Großunternehmens des Einzel-
handels.
Mark Aengevelt Alicia Aengevelt
Max Aengevelt Chiara Aengevelt
Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG
p Düsseldorf/Berlin/Dresden/
Frankfurt/Leipzig/Magdeburg
Kennedydamm 55/Ross-Straße
40476 Düsseldorf
Telefon: +49 (0) 211 8391-0
Telefax: +49 (0) 211 8391-330
www.aengevelt.com
12 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE
NEUES BEI DIP
NEUES BEI DIPDEKRA INDUSTRIAL INTERNATIONAL GMBHALLES IM GRÜNEN BEREICH
DEKRA bietet Dienstleistungen
rund um Immobilien. Als Partner
von DIP sehen wir unseren Auftrag
u. a. im Bereich der Energieeffi-
zienz, Technischen Due Diligence,
Qualitätssicherung und Nachhal-
tigkeits-Zertifizierung sowie In ge-
nieur leistungen von fördertech-
nischen Anlagen in Gebäuden.
Wir beantworten Ihre Fragen ger-
ne, egal ob es sich um Dienstleistungen für Neubauten, Sa-
nierungen oder Bestandsimmobilien handelt.
IMMOBILIENPRÜFUNG
Überprüfung der Bauausführung im Hinblick auf die Ver-
einbarungen des bestehenden Vertrages bzw. die a.a.R.d.T.
zu festgelegten Zeitpunkten in den wesentlichen Bau-
phasen bei Neubau oder Sanierung, mit dem Ziel des früh-
zeitigen Erkennens von Ausführungsmängeln.
BAUSCHADENGUTACHTEN
DEKRA erstellt Schadengutachten für alle Schäden an Ge-
bäuden sowie für einzelne Bauteile. Dabei wird beurteilt, ob
und welche Mängel vorliegen, Schadensursachen werden
ermittelt und Schadensbehebungskonzepte sowie Kosten-
schätzungen aufgestellt.
WERTERMITTLUNG
Verkehrswertermittlung für Immobilen nach Immo-WertV,
Kurzgutachten zur Immobilienbewertung.
ENERGIEAUSWEISE / ENERGIEEFFIZIENZ
Erstellung von Energieausweisen für Bestandsimmobilien
bei Vermietung/Verkauf und auch für Neubauvorhaben
bundesweit zu allen Gebäudetypen (Wohn-/Nichtwohnge-
bäude), inkl. Beratung zur Wahl des sinnvollsten Energie-
ausweises.
NACHHALTIGKEITS-ZERTIFIZIERUNGEN
Nachhaltigkeit von Gebäude spielt in der Immobilien-
branche eine immer größere Rolle. DEKRA berät Sie im
Vorfeld, welches Zertifizierungssystem am sinnvollsten ist
(DGNB, LEED, BREEAM) und begleitet das Projekt von der
Konzeptphase bis zur Gebäudeübergabe mit dem Ziel der
Erreichung eines Nachhaltigkeits-Zertifikates.
TECHNISCHE DUE DILIGENCE (TDD)
Bauliche und technische Mängel können den Wert eines
Kaufobjektes erheblich beeinträchtigen. Sie haben nicht
nur wesentlichen Anteil daran, welche Kosten für Instand-
haltung und Instandsetzung zu veranschlagen sind, son-
dern entscheiden auch über das tatsächliche Modernisie-
rungspotenzial einer Immobilie.
DEKRA TOCHTER - UPDOWN INGENIEURTEAM
FÜR FÖRDERTECHNIK
UPDOWN bietet herstellerneutrale Dienstleistungen für
Aufzüge, Fahrtreppen und fördertechnische Anlagen,
Rundumservice für bestehende Anlagen (inkl. Hotline und
Gefährdungsbeurteilungen) und unterstützt bei der Pla-
nung oder Modernisierung von Aufzügen oder Fahr-
treppen.
Andrea Woll
Key Account Managerin
Nachhaltiges Bauen/
Energieeffizienz
Industrial International GmbH
p Stuttgart
Handwerkstraße 15
70565 Stuttgart
Telefon +49 (0) 711 7861 3920
Telefax +49 (0) 711 7861 3950
www.dekra.com
WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE 13
DIP • DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER
DER MARKT FÜR
p BÜROFLÄCHEN .................. S. 14
p EINZELHANDEL UND GEWERBE ............................ S. 16
p GRUNDSTÜCKE UND INVESTMENTS ..................... S. 18
MÄRKTE IM ÜBERBLICK
14 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE
MÄRKTE IM ÜBERBLICK
DER MARKT FÜR
BÜROFLÄCHEN
k. A. keine Angaben*=nach „gif“
BÜROMARKT BE
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TG
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Flächenumsatz in m2 - 2015 Vermietungsleistung + Eigennutzer 854.000 75.000 88.000 471.000 123.000 389.000 540.000 120.000 295.000 102.000 33.000 720.000 62.000 12.000 290.000
Flächenumsatz in m2 - 2014 Vermietungsleistung + Eigennutzer 600.000 72.000 85.000 317.000 95.000 365.000 525.000 120.000 255.000 80.000 18.500 580.000 60.000 10.000 275.000
Flächenumsatz in m2 - 2013 Vermietungsleistung + Eigennutzer 490.000 95.000 95.000 384.000 115.000 445.000 440.000 110.000 260.000 72.000 20.000 585.000 60.000 15.000 250.000
Spitzenmiete 2015*in EUR/m2/Monat 23,50 12,70 12,00 26,00 14,00 39,00 25,00 14,30 21,30 13,00 10,80 34,50 14,20 12,00 21,00
Spitzenmiete 2014*in EUR/m2/Monat 22,50 13,50 12,00 26,00 14,00 38,00 24,50 14,20 21,50 13,00 10,80 34,00 14,00 12,00 20,60
Spitzenmiete 2013*in EUR/m2/Monat 22,50 12,50 12,00 27,50 14,00 37,00 24,00 14,00 22,00 12,00 10,80 32,50 13,50 11,60 20,00
Durchschnittsmiete Gesamtstadt 2015 in EUR/m2/Monat 14,95 k. A. 7,70 13,90 k. A. 18,60 14,50 k. A. 11,60 7,00 6,50 15,80 8,60 k. A. 12,50
Durchschnittsmiete City 2015 in EUR/m2/Monat 17,20 8,70 8,50 17,80 9,90 24,30 18,50 10,00 13,30 9,00 8,50 23,30 9,80 8,50 14,00
Durchschnittsmiete Cityrand 2015in EUR/m2/Monat 15,00 7,60 6,50 14,60 7,80 13,60 14,30 8,50 9,90 6,50 6,50 16,00 8,65 6,50 11,50
Durchschnittsmiete Außenbezirke 2015in EUR/m2/Monat 12,50 6,70 5,50 11,60 6,20 12,30 10,00 7,40 7,25 5,80 4,50 12,00 7,30 5,50 9,50
Leerstand absolut in m2 - Ende 2015 1.050.000 105.000 240.000 905.000 165.000 1.320.000 800.000 235.000 470.000 350.000 108.000 1.040.000 195.000 72.000 300.000
Leerstand absolut in m2 - Ende 2014 1.290.000 110.000 260.000 1.040.000 195.000 1.460.000 900.000 260.000 520.000 435.000 123.000 1.300.000 240.000 75.000 315.000
Leerstandsquote in % - Ende 2015 5,7 3,1 9,7 9,7 5,3 10,9 5,7 5,3 6,1 10,4 10,4 5,4 5,5 7,3 3,9
Leerstandsquote in % - Ende 2014 7,0 3,2 10,5 11,2 6,3 11,9 6,5 5,9 6,9 12,9 11,9 6,8 6,8 7,6 4,1
Prognose Flächenumsatz 2016 ➘ k. A. ➙ ➘ k. A. ➚ ➙ k. A. ➚ ➙ ➘ ➘ ➙ ➙ ➘
Prognose Spitzenmiete - Ende 2016 ➚ k. A. ➙ ➙ k. A. ➚ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙
Prognose Durchschnittsmiete Gesamtstadt - Ende 2016 ➙ k. A. ➚ ➙ k. A. ➚ ➚ k. A. ➙ ➚ ➚ ➙ ➙ ➙ ➙
Prognose Leerstand absolut - Ende 2016 ➘ k. A. ➘ ➘ k. A. ➘ ➘ k. A. ➘ ➘ ➘ ➘ ➙ ➘ ➘
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MÄRKTE IM ÜBERBLICK
BÜROMARKT BE
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Flächenumsatz in m2 - 2015 Vermietungsleistung + Eigennutzer 854.000 75.000 88.000 471.000 123.000 389.000 540.000 120.000 295.000 102.000 33.000 720.000 62.000 12.000 290.000
Flächenumsatz in m2 - 2014 Vermietungsleistung + Eigennutzer 600.000 72.000 85.000 317.000 95.000 365.000 525.000 120.000 255.000 80.000 18.500 580.000 60.000 10.000 275.000
Flächenumsatz in m2 - 2013 Vermietungsleistung + Eigennutzer 490.000 95.000 95.000 384.000 115.000 445.000 440.000 110.000 260.000 72.000 20.000 585.000 60.000 15.000 250.000
Spitzenmiete 2015*in EUR/m2/Monat 23,50 12,70 12,00 26,00 14,00 39,00 25,00 14,30 21,30 13,00 10,80 34,50 14,20 12,00 21,00
Spitzenmiete 2014*in EUR/m2/Monat 22,50 13,50 12,00 26,00 14,00 38,00 24,50 14,20 21,50 13,00 10,80 34,00 14,00 12,00 20,60
Spitzenmiete 2013*in EUR/m2/Monat 22,50 12,50 12,00 27,50 14,00 37,00 24,00 14,00 22,00 12,00 10,80 32,50 13,50 11,60 20,00
Durchschnittsmiete Gesamtstadt 2015 in EUR/m2/Monat 14,95 k. A. 7,70 13,90 k. A. 18,60 14,50 k. A. 11,60 7,00 6,50 15,80 8,60 k. A. 12,50
Durchschnittsmiete City 2015 in EUR/m2/Monat 17,20 8,70 8,50 17,80 9,90 24,30 18,50 10,00 13,30 9,00 8,50 23,30 9,80 8,50 14,00
Durchschnittsmiete Cityrand 2015in EUR/m2/Monat 15,00 7,60 6,50 14,60 7,80 13,60 14,30 8,50 9,90 6,50 6,50 16,00 8,65 6,50 11,50
Durchschnittsmiete Außenbezirke 2015in EUR/m2/Monat 12,50 6,70 5,50 11,60 6,20 12,30 10,00 7,40 7,25 5,80 4,50 12,00 7,30 5,50 9,50
Leerstand absolut in m2 - Ende 2015 1.050.000 105.000 240.000 905.000 165.000 1.320.000 800.000 235.000 470.000 350.000 108.000 1.040.000 195.000 72.000 300.000
Leerstand absolut in m2 - Ende 2014 1.290.000 110.000 260.000 1.040.000 195.000 1.460.000 900.000 260.000 520.000 435.000 123.000 1.300.000 240.000 75.000 315.000
Leerstandsquote in % - Ende 2015 5,7 3,1 9,7 9,7 5,3 10,9 5,7 5,3 6,1 10,4 10,4 5,4 5,5 7,3 3,9
Leerstandsquote in % - Ende 2014 7,0 3,2 10,5 11,2 6,3 11,9 6,5 5,9 6,9 12,9 11,9 6,8 6,8 7,6 4,1
Prognose Flächenumsatz 2016 ➘ k. A. ➙ ➘ k. A. ➚ ➙ k. A. ➚ ➙ ➘ ➘ ➙ ➙ ➘
Prognose Spitzenmiete - Ende 2016 ➚ k. A. ➙ ➙ k. A. ➚ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙
Prognose Durchschnittsmiete Gesamtstadt - Ende 2016 ➙ k. A. ➚ ➙ k. A. ➚ ➚ k. A. ➙ ➚ ➚ ➙ ➙ ➙ ➙
Prognose Leerstand absolut - Ende 2016 ➘ k. A. ➘ ➘ k. A. ➘ ➘ k. A. ➘ ➘ ➘ ➘ ➙ ➘ ➘
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MÄRKTE IM ÜBERBLICK
DER MARKT FÜR
EINZELHANDEL UND GEWERBE
k. A. keine Angaben* = markttypische Spannbreite
EINZELHANDEL BE
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Spitzenmiete (Top A-Lage) in EUR/m2 310 150 110 280 125 320 280 210 300 140 60 380 140 80 320
Miete in EUR/m2: City A-Lage (EG < 100 m2)* 100-235 k. A. 50-110 130-240 70-90 290-320 240-280 k. A. 210-300 120-140 25-60 250-380 100-140 35-70 240-280
Miete in EUR/m2: City B-Lage (EG < 100 m2)* 25-50 k. A. 20-50 70-100 10-30 130-150 60-120 k. A. 80-135 30-40 15-25 75-200 60-90 18-35 50-120
Miete in EUR/m2: Stadtteillage/-zentrum (EG < 100 m2)* 20-80 k. A. 10-20 20-40 15-30 20-50 30-65 k. A. 20-40 10-15 8-11 25-70 20-60 8-15 6-35
Miete in EUR/m2: Discounter/Fachmarkt - nonfood 7-15 k. A. 5-12 10-20 5-10 15-25 k. A. k. A. 10-14 8-10 6-10 15-25 10-25 k. A. 5-6
Miete in EUR/m2: Discounter/Fachmarkt - food 7-15 k. A. 5-12 8-12 5-10 14-18 k. A. k. A. 10-15 10-12 6-10 18-26 10-25 k. A. 10-14
PROGNOSE 2016
Mietpreisentwicklung 1A-Lagen ➚ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙
Mietpreisentwicklung B-Lagen ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➘ ➙ ➙ ➘
Flächennachfrage 1A-Lagen ➚ k. A. ➚ ➚ k. A. ➙ ➚ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➘ ➙
Einzelhandelsumsatz 1A-Lagen ➚ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➘ ➙
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MÄRKTE IM ÜBERBLICK
EINZELHANDEL BE
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Spitzenmiete (Top A-Lage) in EUR/m2 310 150 110 280 125 320 280 210 300 140 60 380 140 80 320
Miete in EUR/m2: City A-Lage (EG < 100 m2)* 100-235 k. A. 50-110 130-240 70-90 290-320 240-280 k. A. 210-300 120-140 25-60 250-380 100-140 35-70 240-280
Miete in EUR/m2: City B-Lage (EG < 100 m2)* 25-50 k. A. 20-50 70-100 10-30 130-150 60-120 k. A. 80-135 30-40 15-25 75-200 60-90 18-35 50-120
Miete in EUR/m2: Stadtteillage/-zentrum (EG < 100 m2)* 20-80 k. A. 10-20 20-40 15-30 20-50 30-65 k. A. 20-40 10-15 8-11 25-70 20-60 8-15 6-35
Miete in EUR/m2: Discounter/Fachmarkt - nonfood 7-15 k. A. 5-12 10-20 5-10 15-25 k. A. k. A. 10-14 8-10 6-10 15-25 10-25 k. A. 5-6
Miete in EUR/m2: Discounter/Fachmarkt - food 7-15 k. A. 5-12 8-12 5-10 14-18 k. A. k. A. 10-15 10-12 6-10 18-26 10-25 k. A. 10-14
PROGNOSE 2016
Mietpreisentwicklung 1A-Lagen ➚ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙
Mietpreisentwicklung B-Lagen ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➘ ➙ ➙ ➘
Flächennachfrage 1A-Lagen ➚ k. A. ➚ ➚ k. A. ➙ ➚ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➘ ➙
Einzelhandelsumsatz 1A-Lagen ➚ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➘ ➙
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GRUNDSTÜCKSMARKT – KAUFPREISE/M2 BE
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Gewerbegrundstücke (mittlere Lagen) 150-1.500 k. A. 25-100 120-490 k. A. 75-2.300 k. A. k. A. 200-400 35-60 20-80 500-1.300 150-250 18-39 210-630
Sekundärsektor (produzierendes Gewerbe) 50-250 45-130 25-70 120-260 65-150 75-250 85-210 65-200 100-155 35-60 25-65 350-1.300 130-200 25-60 210-550
Tertiärsektor (Dienstleistungen) 150-750 k. A. 40-100 260-490 k. A. 1.500-2.300 k. A. k. A. k. A. 35-60 18-22 k. A. 150-220 k. A. 300-630
Büro- und Geschäftsgrundstücke (Citylagen)2.000-15.000 500-800 200-1.200
2.700-25.000 k. A.
6.500-35.000 k. A. k. A. 800-28.500 2.000 500-800
4.000-80.000 3.000-8.000 995 3.400-20.000
Wohnungsbaugrundstücke (gute Lagen) 1.000-5.000 800-1.100 150-900 80-1.300 600-800 1.000-3.500 1.500-4.500 750-950 800-1.200 150-350 200-300 2.700-3.500 680-970 400-600 850-1.750
GEWERBLICHES INVESTMENT – Spitzenfaktoren
Geschäftshaus 25,0 18,0 16,5 24,0 19,0 28,0 29,0 19,0 27,0 24,0 15,0 30,0 23,0 17,0 22,0
Bürohaus 22,0 17,0 18,5 23,0 18,0 24,0 25,0 18,0 22,0 18,0 14,5 25,0 20,0 16,0 23,0
SB-/Fachmarkt/-zentrum 16,5 15,0 14,7 15,0 15,0 16,5 17,0 15,0 18,0 15,0 13,0 18,0 15,0 12,5 14,0
Industrie/Gewerbe/Logistik 14,2 15,6 13,5 13,0 14,5 15,5 18,0 16,7 17,2 14,0 11,0 18,7 13,0 10,5 13,0
GEWERBLICHES INVESTMENT - Marktübliche Einstiegsfaktoren
Geschäftshaus 16,5-23,5 14,1-17,9 12,5-15,5 15-20 15,6-18,9 16-20 22-28 14,7-19,2 19-24 14-24 12,5 20-26,3 17-19 11,6-16,7 16-20
Bürohaus 14,3-20,5 15,5-16,5 11,5-15,5 15-20 15,6-18,9 15-20 18-22 14,7-19,2 14-21 12-18 12,5 14-22 15-17 11,6-16,7 15-20
SB-/Fachmarkt/-zentrum 9,5-17,0 14-15 11,5-13 12-14 14-15 11-15 15-17 13-15 13,5-16,5 10-15 11,5 14-17 13-14 10-12,5 11,5-13,0
Industrie/Gewerbe/Logistik 8,0-14,3 11-15,6 9-12 8-12 11-14,5 11-13 12-18 11-16,7 11-17,2 8-12 8,7-11 13-18,7 12-13 9-10,5 10,5-13
WOHNINVESTMENT - Marktübliche Einstiegsfaktoren
Mehrfamilienhaus Neubau (mittlere Ausstattung) 21,5-25,0 19-21 18,5-21 19-25 16-18 20-23 22-26 17-20 20-25 18-20 20-22 20-25 20-25 13-18 20-23
Mehrfamilienhaus Bestand (mittlere Ausstattung) 20,0-27,5 15-18 14,5-21 17-22 16-18 19-22 21-28 17-20 18-23 14-16 12,5-18 18-35 16-18 14-16 18-28
MÄRKTE IM ÜBERBLICK
Faktor = Vervielfältiger (Netto-Kaufpreis zu Vertragsmiete/Jahr) Spitzenfaktor = höchster am Markt erzielbarer Vervielfältiger Neubau = Fertigstellung innerhalb der letzten zwei Jahre
DER MARKT FÜR
GRUNDSTÜCKE UND INVESTMENTS
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MÄRKTE IM ÜBERBLICK
GRUNDSTÜCKSMARKT – KAUFPREISE/M2 BE
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Gewerbegrundstücke (mittlere Lagen) 150-1.500 k. A. 25-100 120-490 k. A. 75-2.300 k. A. k. A. 200-400 35-60 20-80 500-1.300 150-250 18-39 210-630
Sekundärsektor (produzierendes Gewerbe) 50-250 45-130 25-70 120-260 65-150 75-250 85-210 65-200 100-155 35-60 25-65 350-1.300 130-200 25-60 210-550
Tertiärsektor (Dienstleistungen) 150-750 k. A. 40-100 260-490 k. A. 1.500-2.300 k. A. k. A. k. A. 35-60 18-22 k. A. 150-220 k. A. 300-630
Büro- und Geschäftsgrundstücke (Citylagen)2.000-15.000 500-800 200-1.200
2.700-25.000 k. A.
6.500-35.000 k. A. k. A. 800-28.500 2.000 500-800
4.000-80.000 3.000-8.000 995 3.400-20.000
Wohnungsbaugrundstücke (gute Lagen) 1.000-5.000 800-1.100 150-900 80-1.300 600-800 1.000-3.500 1.500-4.500 750-950 800-1.200 150-350 200-300 2.700-3.500 680-970 400-600 850-1.750
GEWERBLICHES INVESTMENT – Spitzenfaktoren
Geschäftshaus 25,0 18,0 16,5 24,0 19,0 28,0 29,0 19,0 27,0 24,0 15,0 30,0 23,0 17,0 22,0
Bürohaus 22,0 17,0 18,5 23,0 18,0 24,0 25,0 18,0 22,0 18,0 14,5 25,0 20,0 16,0 23,0
SB-/Fachmarkt/-zentrum 16,5 15,0 14,7 15,0 15,0 16,5 17,0 15,0 18,0 15,0 13,0 18,0 15,0 12,5 14,0
Industrie/Gewerbe/Logistik 14,2 15,6 13,5 13,0 14,5 15,5 18,0 16,7 17,2 14,0 11,0 18,7 13,0 10,5 13,0
GEWERBLICHES INVESTMENT - Marktübliche Einstiegsfaktoren
Geschäftshaus 16,5-23,5 14,1-17,9 12,5-15,5 15-20 15,6-18,9 16-20 22-28 14,7-19,2 19-24 14-24 12,5 20-26,3 17-19 11,6-16,7 16-20
Bürohaus 14,3-20,5 15,5-16,5 11,5-15,5 15-20 15,6-18,9 15-20 18-22 14,7-19,2 14-21 12-18 12,5 14-22 15-17 11,6-16,7 15-20
SB-/Fachmarkt/-zentrum 9,5-17,0 14-15 11,5-13 12-14 14-15 11-15 15-17 13-15 13,5-16,5 10-15 11,5 14-17 13-14 10-12,5 11,5-13,0
Industrie/Gewerbe/Logistik 8,0-14,3 11-15,6 9-12 8-12 11-14,5 11-13 12-18 11-16,7 11-17,2 8-12 8,7-11 13-18,7 12-13 9-10,5 10,5-13
WOHNINVESTMENT - Marktübliche Einstiegsfaktoren
Mehrfamilienhaus Neubau (mittlere Ausstattung) 21,5-25,0 19-21 18,5-21 19-25 16-18 20-23 22-26 17-20 20-25 18-20 20-22 20-25 20-25 13-18 20-23
Mehrfamilienhaus Bestand (mittlere Ausstattung) 20,0-27,5 15-18 14,5-21 17-22 16-18 19-22 21-28 17-20 18-23 14-16 12,5-18 18-35 16-18 14-16 18-28
k. A. keine Angaben
20 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE
DIP • DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER
MÄRKTE IM EINZELNEN
WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE 21
DIP • DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER
DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN
Höchster Flächenumsatz an den
deutschen Büromärkten ................................... S. 22
DER MARKT FÜR EINZELHANDELSFLÄCHEN
Weiter im Aufwind ............................................. S. 26
DER MARKT FÜR IMMOBILIENINVESTMENTS
Immobilieninvestment-Ralley in
Deutschland ........................................................... S. 28
DER MARKT FÜR LOGISTIKFLÄCHEN
Abbild des Wandels .............................................. S. 33
22 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE
p Die Umsatzdynamik, d. h. der Anteil des Flächenumsat-
zes am Bestand, erreichte einen höheren Wert als im
Vorjahr (2015: 3,8 %, 2014: 3,1 %). Am dynamischsten,
d. h. oberhalb der mittleren Performance aller 15 DIP-
Märkte (3,3 %), waren die Flächenabsätze an den
Märkten Düsseldorf (5,1 %), Berlin (4,6 %), Essen
(4,0 %), Hamburg (3,9 %), Köln (3,9 %) sowie München
und Stuttgart (jeweils 3,8 %). Etwa im Mittel lag die
Umsatzdynamik in Dresden (3,6 %), Frankfurt/Main
(3,2 %), Magdeburg (3,2 %) und Leipzig (3,0 %). Ver-
haltene Büroflächenabsatzquoten erreichten demge-
genüber Hannover (2,7 %), Bremen (2,2 %), Nürnberg
(1,7 %) und Rostock (1,2 %).
Im Rahmen einer insgesamt positiven Wirtschaftsent-
wicklung in Deutschland, die 2015 ein BIP-Wachstum von
1,7 % ermöglichte, haben sich die deutschen Bürover-
mietungsmärkte von Unsicherheiten aufgrund geopoliti-
scher und weltwirtschaftlicher Risiken freimachen kön-
nen, und die Unternehmen haben verstärkt ihre
Flächenexpan sions- und Umzugspläne realisiert. Dabei
waren die Auswirkungen auf die verschiedenen Markt-
segmente und Standorte sowohl in unterschiedlichem
Ausmaß als auch in unterschiedlicher Geschwindigkeit zu
spüren.
BÜROFLÄCHENUMSATZ AUF REKORDNIVEAU
p Wurden im Jahr 2014 an den 15 DIP-Standorten insge-
samt rd. 3,46 Mio. m2 Büroflächen umgesetzt, stieg der
Flächenumsatz im Folgejahr 2015 markant um ca.
710.000 m2 bzw. rd. 21 % auf 4,17 Mio. m2. Dieser jüng-
ste Umsatzwert ist der höchste der letzten 25 Jahre
und liegt rd. 18 % über dem mittleren Absatzwert der
jüngsten zehn Jahre (Ø 2005 - 2014: 3,52 Mio. m2 p. a.).
p In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln,
München und Stuttgart) wurden rd. 3,56 Mio. m2
bzw. 85 % der Büroflächenumsätze aller 15 DIP-
Märkte umgesetzt. Das war somit ein um 22 %
höherer Flächenumsatz als 2014 (2,92 Mio. m2). Das
aktuelle Ergebnis liegt 21 % über dem mittleren
Niveau der vorangehenden Dekade (Ø 2005 - 2014:
2,95 Mio. m2 p. a.). Die vier umsatzstärksten
Märkte waren 2015 Berlin (854.000 m2), München
(720.000 m2), Hamburg (540.000 m2) und Düsseldorf
(471.000 m2).
MÄRKTE IM EINZELNEN
DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN HÖCHSTER FLÄCHENUMSATZ AN DEN DEUTSCHEN BÜROMÄRKTEN
Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH
* B, D, DD, E, F, H, HB, HH, HRO, K, L, M, MD, N, S; inklusive Eigennutzer
n = Büroflächenumsatz (1.000 m2)
n = Nettoabsorption (1.000 m2)
= Umsatzdynamik (Prozent)p
DIP-BÜROMÄRKTE*: Büroflächenumsatz, Nettoabsorption und Umsatzdynamik
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
2006 2007 2008 2009 2010 2011
2012 2013 2014 2015
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
0,0
0,5
1,0
1,5
in Tsd. m2 %
WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE 23
MÄRKTE IM EINZELNEN
HOHE NETTOABSORPTION AN BÜROFLÄCHEN
Nachdem in den Jahren 2011 und 2012 der Büroflächen-
mehrverbrauch (Nettoabsorption) mit jeweils über
1,5 Mio. m2 p. a. im Zuge der Konjunkturerholung nach der
internationalen Wirtschafts- und Finanzkrise 2008 - 2010
wieder angezogen hatte, verringerte sich die Nettoabsorp-
tion im Jahre 2013 aufgrund des Konjunkturrückgangs und
der entsprechenden Zurückhaltung auf den Büromärkten
auf unter 1 Mio. m2. In den beiden letzten Jahren wurde im
Zuge der positiven Wirtschaftsentwicklung dagegen wie-
der deutlich mehr Bürofläche absorbiert, und zwar 2014
rd. 1,4 Mio. m2 und 2015 ca. 1,7 Mio. m2.
REDUZIERUNG DER BÜROFLÄCHENÜBERHÄNGE
Angesichts hoher anhaltender Nettoabsorption sank der
Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen
in den 15 analysierten deutschen Märkten im Jahresver-
lauf 2015 um rd. 1,16 Mio. m2 auf 7,36 Mio. m2 Bürofläche.
Die mittlere Leerstandquote der 15 DIP-Märkte reduzierte
sich damit von 7,7 % Ende 2014 binnen Jahresfrist auf
6,6 %.
Im Mittel standen 2015 rd. 14 % weniger Bürofläche zur
kurzfristigen Anmietung zur Verfügung als noch ein Jahr
zuvor. Damit hat das Leerstandsvolumen in den 15 DIP-
Märkten den tiefsten Stand seit 2002 (rd. 6,5 Mio. m2) er-
reicht:
p Zu den Märkten mit deutlich höherer Dynamik beim
Leerstandsabbau gehörten 2015 besonders Leipzig
und München (jeweils -20 %) sowie Berlin und Nürn-
berg (jeweils -19 %).
p Moderatere Leerstandsabbauraten wurden in Dresden
(-8 %), Stuttgart (-5 %) und Rostock (-4 %) analysiert.
Nirgendwo wurden Angebotsreserven aufgebaut.
Die Einschätzung eines Standortes allein anhand von Leer-
ständen bzw. deren Veränderungsraten greift allerdings zu
kurz. Vielmehr sind die sich verändernden Relationen zu
den Flächenumsätzen und zur Bestandserweiterung durch
die Neubautätigkeit entscheidend und damit beurteilungs-
relevant:
Der dazu von AENGEVELT-RESEARCH entwickelte Leer-
standsindex „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH LEer-
standsindeX) berücksichtigt diese Relation zwischen der
Entwicklung der Leerstände einerseits und der Umsatzdy-
namik sowie dem mittelfristigen (künftigen) Fertigstel-
lungsvolumen andererseits. Ein Indexwert von 100 ent-
ARLEX: LEERSTANDSINDEX DER DIP-BÜROMÄRKTE
Index 100: Leerstand entspricht der aktuell und mittelfristig notwendigen Fluktuationsreserve
Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH n = 2014 n = 2015
Bremen
Stuttgart
Essen
München
Hamburg
Köln
Berlin
Hannover
Düsseldorf
Frankfurt
Nürnberg
Dresden
Leipzig
Magdeburg
Rostock
0 100 200 300 400 500 600
Index
24 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE
spricht dabei einem idealtypischen Markt im Gleichgewicht,
Werte unter 100 einem Nachfrageüberhang und Werte
über 100 einem Angebotsüberhang. Nach der Berechnung
des ARLEX rücken die Ergebnisse die jeweiligen Standorte
z. T. in ein vollkommen anderes Licht, als es die reine Be-
trachtung der nominellen Leerstandquoten sowie deren
Veränderung erwarten ließe:
p Die Angebots-Nachfrage-Relationen haben sich binnen
Jahresfrist in 14 von 15 analysierten Büromärkten ver-
bessert. Der Leerstandsindex für alle untersuchten
deutschen Büromärkte stellte sich Ende 2014 auf 185,
ein Jahr später auf einen Wert von 132.
p Zu den Büromärkten mit den günstigsten Marktrelatio-
nen zwischen Flächenangebot, Nachfrage und mittel-
fristiger Flächenerweiterung gehören Hamburg (Index
105), München (101), Essen (93) und Stuttgart (91).
p In den weiteren elf analysierten Standorten liegen die
Indexwerte zwischen 79 (Bremen) und 381 (Rostock).
p Die markantesten Verbesserungen des ARLEX wurden
in Nürnberg (135 Indexpunkte), Leipzig (133 Indexpunk-
te), Magdeburg (111 Indexpunkte) und Berlin (81 Index-
punkte) registriert.
PERFORMANCE DER 15 DIP-MÄRKTE
Im Zuge der robusten Konjunkturentwicklung in Deutsch-
land im Berichtsjahr zeichneten sich die deutschen Büro-
märkte 2015 durch eine insgesamt positive Performance
aus. In Relation zum gleichen Analysezeitpunkt des Vorjah-
res haben sich die Indexwerte in 14 der 15 Standorte positiv
entwickelt. 2016 erwartet DIP im Rahmen der nachhaltig
robusten Wirtschaftsentwicklung eine weitere Verbesse-
rung der Angebots-Nachfrage-Relationen.
Das „Bürobarometer“ berücksichtigt nicht nur die Entwick-
lung der Büromieten, sondern aller weiteren wesentlichen
Kennziffern, die die Angebots-Nachfrage-Relationen wi-
derspiegeln.1 Bei der Interpretation der analysierten Index-
werte ist nicht nur die Größe der Ausschläge in Richtung
Markt-Tief oder Markt-Hoch zu berücksichtigen, sondern
auch Tempo und Richtung der Pendelausschläge im Ver-
gleich zum Vorjahresstand.
Die Reaktion auf die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung
ist in den 15 analysierten DIP-Büromärkten sehr unter-
schiedlich. Das zeigt die individuelle Position der Märkte im
Bürobarometer. Nachdem sich der durchschnittliche Büro-
barometerwert der 15 analysierten Büromärkte im Krisen-
jahr 2009 auf den Wert -63 verschlechterte, konnte er sich
im Rahmen der Markterholung ab 2010 kontinuierlich um
97 Indexpunkte verbessern und erreichte 2015 den Index-
wert 34 (2014: -38). Damit wurde für das Berichtsjahr 2015
der höchste Indexwert der historischen Reihe (ab 1994)
analysiert.
Zu den Büromärkten mit den besten Performancewerten
im Berichtsjahr 2015 gehören Nürnberg, Düsseldorf, Han-
nover und Berlin. Ein negativer Veränderungssprung in-
nerhalb der 15 DIP-Märkte wurde allein in Bremen regist-
riert.
Die niedrigsten Barometerwerte insgesamt wurden für
Rostock, Magdeburg, Frankfurt/Main, Leipzig und Dresden
ermittelt, während in Stuttgart, München, Bremen, Hanno-
ver und Essen die höchsten Werte analysiert wurden.
1) In die Berechnung der Indexwerte gehen folgende Kennziffern ein: Flächenumsatz, Nettoabsorption, verfügbares Flächenangebot, kurzfristig verfügbare Angebotsreserve, notwendige Mobilitätsreserve, Fertigstellungsvolumen, Flächenbestand, Spitzenmiete, mittlere Miete.
MÄRKTE IM EINZELNEN
WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE 25
MÄRKTE IM EINZELNEN
tiver Trend. Als gewichtete Durchschnittsmiete für Büroflä-
chen in den Citylagen wurde in den untersuchten 15 deut-
schen Märkten Ende 2015 ein Wert von rd. EUR 17,00/m2
ermittelt, Ende 2014 waren es EUR 16,40/m2. Das mittlere
Mietpreiswachstum belief sich damit binnen Jahresfrist auf
3,7 %. Ein Rückgang der mittleren Büromieten in Citylagen
wurde in keinem der 15 Büromärkte registriert. Der Anstieg
der mittleren City-Miete war in Frankfurt/Main (+8,0 %)
und Köln (+7,7 %) besonders akzentuiert.
PERSPEKTIVEN UND CHANCEN
Die Wachstumsorientierung der deutschen Wirtschaft
bleibt 2016 erhalten, so dass die gute fundamentale Ver-
fassung der Unternehmen und Haushalte hierzulande in
Verbindung mit einer positiven Beschäftigungs- und Lohn-
entwicklung weiterhin für ein robustes Nachfrageniveau
sorgen wird. Dennoch könnten die bekannten geopoliti-
schen und weltwirtschaftlichen Unwägbarkeiten, wie z. B.
in China und Nahost, je nach Verlauf und Intensität sicher-
lich auch Einfluss auf die nationalen Immobilienmärkte
ausüben:
p Für das Jahr 2016 erwartet DIP für die Mehrzahl der
untersuchten Büromärkte eine moderate Abnahme
des Büroflächenumsatzes. Das Marktvolumen wird auf
3,8 bis 4,0 Mio. m2 (2015: 4,17 Mio. m2) prognostiziert.
p In Teilmärkten kommt es in nachfrageintensiven Markt-
bereichen zu weiteren Angebotsverknappungen. Hin-
tergrund für partielle Angebotsverknappungen ist u. a.
das unzureichende spekulative Bürofertigstellungsvo-
lumen, das auch 2016 unterdurchschnittlich ausfallen
wird.
p Die dadurch weiter sinkenden marktfähigen Büroflä-
chenleerstände in zentralen Lagen führen zu einer
Verknappung von nachfragegerechten modernen Flä-
chen in Top-Lagen. Dadurch setzt sich der Druck auf
das Mietniveau fort und resultiert in weiteren Steige-
rungspotentialen, so dass sich nach Prognosen von
DIP in den umsatzdynamischsten Märkten der Trend
moderat anziehender Spitzenmieten auch 2016 fort-
setzt.
STEIGENDE SPITZENMIETEN
Die Büromieten, die 2009 und 2010 krisenbedingt zuneh-
mend unter Druck standen, ziehen seit 2011 auf breiter
Front an. Die mit den Flächenumsätzen der untersuchten
Märkte gewichtete Spitzenmiete war Ende 2015 mit
rd. EUR 25,50/m2 höher als zum Vorjahreszeitpunkt (ca.
EUR 25,00/m2). Zu den Märkten mit einem überdurch-
schnittlichen Anziehen des Spitzenmietniveaus gehörten
im Jahresvergleich Berlin (+4,4 %) und Frankfurt/Main
(+2,6 %). Höhere Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr
wurden auch in Hamburg (+2,0 %), Stuttgart (+1,9 %), Mün-
chen (+1,5 %), Nürnberg (+1,4 %) und Hannover (+0,7 %)
analysiert. Zu den Märkten, in denen 2015 das Spitzenmiet-
niveau im Vergleich zum Vorjahr stabil blieb, gehörten
Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Leipzig, Magdeburg
und Rostock. Nur in Köln wurde ein leichtes Absinken der
Spitzenmiete um 0,2 % registriert.
Beim Vergleich der mittleren Mieten für Büroflächen in
City lagen zum Jahresende 2015 zeigt sich ein starker posi-
© DIP, AENGEVELT–RESEARCHQuelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH
= mittlere Citymiete = Spitzenmiete (gewichtet)
MIETNIVEAU IN CITYLAGENSpitzenmiete und mittlere Mieten (Stand: 31.12.2015)in EUR/m2
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Ber
lin
Bre
men
Dre
sden
Düs
seld
orf
Ess
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r
Köl
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nber
g
Ros
tock
Stu
ttga
rt
26 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE
MÄRKTE IM EINZELNEN
Die deutsche Wirtschaft wächst moderat weiter. Die Kon-
junktur konnte sich 2015 trotz geopolitischer und welt-
wirtschaftlicher Unsicherheiten gut behaupten. Krisen-
szenarien in Nahost, wirtschaftliche Verwerfungen in
China, das zeitweise Wiederaufflammen der europä-
ischen Schuldenkrise in Griechenland und nicht zuletzt
die Flüchtlingskrise in der zweiten Jahreshälfte haben
die deutsche Konjunktur bislang nicht nachhaltig negativ
beeinflussen können. Das Wirtschaftswachstum in
Deutschland betrug 2015 1,7 % ( 2014: +1,6 %). Die aktu-
elle Prognose des Sachverständigenrates geht für 2016
von einem BIP-Wachstum von 1,6 % aus. Deutschland
bleibt damit auch im laufenden Jahr zugleich Motor und
Zugpferd der europäischen Wirtschaftsentwicklung. Das
seit Jahren rege Interesse von Investoren und Einzelhan-
delsmietern insbesondere an Top-Lagen in den beson-
ders nachgefragten Städten und Wachstumskernen setzt
sich auf hohem Niveau fort.
Der seit 2008 ununterbrochen expandierende Einzelhan-
delsmarkt in Deutschland wuchs auch im Berichtsjahr 2015
mit einem nominalen Umsatzplus von 2,7 % gegenüber
dem Vorjahr auf rd. EUR 471 Mrd. weiter an. Vor diesem
Hintergrund erhöhte sich das Niveau der Spitzenmieten in
DER MARKT FÜREINZELHANDELSFLÄCHEN WEITER IM AUFWIND
den bedeutendsten deutschen Einzelhandelsmetropolen
(Berlin, Hamburg, München, Frankfurt/Main, Köln, Düssel-
dorf und Stuttgart) 2015 binnen Jahresfrist um 0,5 %.
Die anhaltend dynamische Entwicklung wird v. a. von einer
positiven Einkommensentwicklung der Privathaushalte bei
niedriger Sparquote (3. Quartal 2015: 9,5 %) getragen. Das
seit Jahren steigende, sehr hohe Beschäftigungsniveau der
deutschen Volkswirtschaft bleibt erhalten. Die Arbeits-
losigkeit bleibt – bei partiellem Facharbeitermangel - mit
einer Quote von 6,1 % (Dezember 2015) weiterhin ver-
gleichsweise niedrig. Der GfK-Konsumklimaindex erreichte
im Juni 2015 mit einem Indikatorwert von 10,2 das höchste
Niveau seit 2001, um sich im Herbst 2015 im Laufe der
Flüchtlingskrise wieder etwas abzuschwächen. Die positi-
ven Rahmenbedingungen im Inland, die Arbeitsmarkt- und
Einkommensentwicklung, die ohnehin seit Jahren mode-
rate und zuletzt durch den Ölpreisverfall sogar auf Null
fallende Inflation sowie das anhaltend niedrige Zinsniveau
geben momentan die wesentlichen Impulse für den Kon-
sum. Somit bleibt Deutschland weiterhin der wichtigste
Einzel handelsmarkt in Europa und erfreut sich eines hohen
Expansionsinteresses seitens nationaler wie internatio-
naler Labels.
*ohne Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken, **Prognose Quelle: HDE, Statistisches Bundesamt
n = nominaler Umsatz in 100 Mrd EUR u = nominale Veränderung gegenüber dem Vorjahr in %
EINZELHANDELSUMSATZ* IN DEUTSCHLAND 2006 – 2015
Umsatz in 100 Mrd EUR nominale Veränderung in %
-4,0
-3,0
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
4,00
4,25
4,50
4,75
5,00
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015**
WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE 27
MÄRKTE IM EINZELNEN
STEIGENDES MIETPREISNIVEAU IN ATTRAKTIVEN TOP-LAGENDie Nachfrage nach Verkaufsflächen ist vor allem in
den Innenstädten weiter gestiegen. Am intensivsten pro-
fitieren etablierte, hochfrequentierte 1A-Lagen von den
gezielten Ansiedlungen expandierender Filialisten und
neu in den deutschen Markt eindringenden auslän-
dischen Ketten. In den „Big Seven“ liegen die Mieten
in diesen Lagen zum Jahresbeginn 2016 zwischen
280 EUR/m2 Verkaufsfläche in Düsseldorf und Hamburg
und 380 EUR/m2 Verkaufsfläche in München.
Die Fokussierung der Flächennachfrage auf Spitzenlagen,
insbesondere durch liquide Finanzinvestoren und ihre aus-
nahmslos Top-Label führenden Beteiligungsunternehmen,
stimuliert in entsprechend favorisierten Standorten insbe-
sondere in wachstumsstarken Jahren den Anstieg des Spit-
zenmietniveaus. In konjunkturschwachen Jahren werden
die Top-Mieten an 1A-Adressen zumindest stabilisiert. Das
betrifft v. a. die hochfrequentierten Hauptgeschäftslagen in
den größeren deutschen Städten bzw. Ballungszentren wie
Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düssel-
dorf und Stuttgart. So erhöhten sich in den letzten zehn
Jahren an diesen Standorten die realisierten Spitzenmieten
für kleinteilige Ladengeschäfte von im Mittel 207 EUR/m2
Verkaufsfläche (2006) um rd. 51 % auf aktuell 313 EUR/m2.
Auch in den übrigen untersuchten DIP-Standorten (Bre-
men, Dresden, Essen, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Nürn-
berg, Rostock) sind die Einzelhandelsspitzenmieten insge-
samt gestiegen. Hier stellt sich die realisierte Steigerungs-
rate im genannten Zeitraum (2006 bis 2015) auf 43 %.
Gemessen an den absoluten Werten sind die Spitzenmieten
an den weiteren untersuchten DIP-Standorten mit durch-
schnittlich 127 EUR/m2 ca. 59 % niedriger als in den markt-
führenden Einzelhandelsmetropolen.
PERSPEKTIVEN UND INVESTMENTCHANCENDas hohe Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt und
das gezielte Investment in „Betongold“ setzt sich angesichts
anhaltender Niedrigzinsphase sowie geopolitischer und
weltwirtschaftlicher Unsicherheiten auch 2016 fort. Die Im-
mobilienquoten bleiben bei marktführenden nationalen und
internationalen Versicherungen, Staatsfonds, Pensionskas-
sen etc. weiterhin hoch bzw. nehmen tendenziell noch zu.
Die Spanne der Spitzenrendite bei deutschen Retail-Immobi-
lien (Geschäftshäuser) liegt in den „Big Seven“ zwischen
3,3 % in München und 4,5 % in Stuttgart. Für 2016 ist lokal
differenziert eine Seitwärtsbewegung bis weitere Kontrakti-
on der Spitzenrenditen auf niedrigem Niveau aufgrund der
ungebrochenen Wertzuwachsperspektiven und Attraktivität
dieser Asset-Klasse bei gleichzeitig weiterhin nur geringem
Angebot zu erwarten. Hochwertige Retail-Immobilien in
Top-Lagen stellen aufgrund ihrer vergleichsweise stabilen/
dynamischen Cashflows eine sichere und darüber hinaus zu-
dem wertzuwachsaffine Anlageklasse dar, die vor allem in
turbulenten Zeiten vor dem Hintergrund niedriger Haben-
zinsen und eines anhaltend hohen Sicherheitsbedürfnisses
sehr nachgefragt ist. Dieser Trend setzt sich nach umfas-
senden Analysen von DIP auch 2016 weiter fort.
n = 2014 n = 2015
Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH* Ladengeschäfte in 1a-Lage mit ca. 100 m2 Verkaufsfläche, ebenerdig
SPITZENMIETEN* FÜR EINZELHANDELSFLÄCHEN
EU
R/m
2 V
k.
0 50 100 150 200 250 300 350 400
München
Frankfurt/M.
Stuttgart
Berlin
Köln
Hamburg
Düsseldorf
Hannover
Bremen
Leipzig
Nürnberg
Essen
Dresden
Rostock
Magdeburg
28 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE
MÄRKTE IM EINZELNEN
Nach bereits durchgängig fünf guten Immobilienjahren
mit wachsenden Investmentumsätzen legte der deutsche
Investmentmarkt 2015 nochmals deutlich zu und erreich-
te dank einiger Großtransaktionen die Spitzenwerte des
Jahres 2007. Das Volumen für gewerbliche Transaktio-
nen und Wohnungsportfolien auf dem Investmentmarkt
explodierte förmlich um rd. EUR 25,2 Mrd. bzw. 48 % auf
EUR 78,0 Mrd. (Vorjahr: EUR 52,8 Mrd.)
p Schwerpunkt sind gewerbliche Investments mit rd.
EUR 55,0 Mrd. Das sind rd. 38 % mehr als 2014
(EUR 39,9 Mrd.) bzw. rd. 58 % mehr als der 10-Jahres-
Durchschnitt (Ø 2005 bis 2014: EUR 34,7 Mrd.).
p Auf den Handel mit Wohnungsportfolien entfielen rd.
EUR 23,0 Mrd., rd. 78 % mehr als im Vorjahr (2014:
EUR 12,9 Mrd.) und EUR 13,9 Mrd. bzw. rd. 153 % über
dem Mittel der jüngsten 10 Jahre (Ø 2005 bis 2014:
EUR 9,1 Mrd.).
Das Investmentjahr 2015 glänzte durch spektakuläre Port-
folio-Großtransaktionen einzelner Player im Wohn-, Büro-
und Handelsbereich, darunter der Erwerb der Kaufhof-Wa-
renhäuser durch Hudson‘s Bay Company / Simon Property
Group (EUR 2,4 Mrd.), die renditesichernde Übergabe der
Potsdamer Platz Ensembles durch Savills Funds Manage-
ment (ehem. SEB ImmoInvest) an Brookfield Property Part-
ners im Verbund mit einem koreanischen Staatsfonds, und
die Übernahme der GAGFAH durch die Deutsche Annington
(inzwischen Vonovia). Flankierend setzten bedeutende An-
legerkreise ihre Marktaktivitäten über alle Assetklassen so-
wohl an Top- wie auch an B-Standorten fort. Wesentliche
Stimulans der Investmentrallye war das anhaltend sehr
niedrige Zinsniveau bei gleichzeitig fehlenden renditestär-
keren Investmentalternativen. Da die relevanten Finanzie-
rer ihre Anforderungen an Eigenkapitalanteil und Objekt-
qualität seit Ausbruch der globalen Finanzkrise 2008 deut-
lich steigerten, halten sich die Befürchtungen bzgl. des Ent-
stehens einer Immobilienblase bislang in Grenzen.
DER MARKT FÜR IMMOBILIENINVESTMENTSIMMOBILIENINVESTMENT-RALLEY IN DEUTSCHLAND
*Nur veröffentlichte TransaktionenQuelle: Eigene Berechnungen/Erfasssungen, Ernst&Young © DIP, AENGEVELT–RESEARCH
DER DEUTSCHE IMMOBILIENMARKT: Transaktionsvolumina: Wohn- und Gewerbeinvestments
in Mrd. EUR
n = Wohnen (Portfolios)* n = Gewerbeinvestments*
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GEWERBLICHE TRANSAKTIONEN: ETWA ZUR HÄLFTE BÜROINVESTMENTS
Im gewerblichen Segment wurde das Investmentgeschäft
weiter hälftig und damit führend von der Nachfrage nach
Büros getragen: Rd. EUR 25,2 Mrd. bzw. 46 % wurden in
dieser Nutzungsart erzielt (2014: 47 % bzw. EUR 18,7 Mrd.),
darunter die Großübernahme der Deutschen Office durch
Alstria (EUR 1,7 Mrd.).
p Angesichts des Portfolio-Erwerbs der Kaufhof-Immo-
bilien durch Simon Property Group / Hudson‘s Bay
Company (HBC) rangieren Einzelhandelsimmobilien
mit fast verdoppeltem Umsatz von rd. EUR 18,1 Mrd.
(bzw. 33 % Marktanteil) auf Platz zwei (2014: 22 %
bei EUR 8,9 Mrd.).
p Der Umsatz mit Hotel-Immobilien verbesserte sich um
gut ein Drittel auf EUR 4,4 Mrd. (stabile Marktquote bei
8 %, 2014 mit rd. EUR 3,1 Mrd.).
p Auch Industrie/Logistik konnten sich mit EUR 3,9 Mrd.
bzw. 7 % behaupten (2014: 9 % bzw. EUR 3,7 Mrd.).
p Mit sonstigen bzw. nicht eindeutig zuzuordnenden ge-
werblichen Immobilien wurde ein Transaktionsvolu-
men von rd. EUR 3,5 Mrd. oder 6 % (2014: 14 %,
EUR 5,5 Mrd.) erzielt.
BERLIN ÜBERNIMMT DIE SPITZE BEI GEWERBLICHEN INVESTMENTS IN DEN „BIG SEVEN“
Das Transaktionsvolumen in den deutschen Immobilien-
hochburgen, den „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frank-
furt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart),
erhöhte sich binnen Jahresfrist um ein Drittel von EUR
22,5 Mrd. 2014 auf EUR 30,0 Mrd. in 2015.
Dennoch sank wegen des generell gestiegenen Interesses
an B-Standorten sowie der geographischen Verteilung
der Objekte in Portfoliotransaktionen der in den „Big
Seven“ kontrahierte Anteil am deutschlandweiten Gewer-
beinvestmentmarkt leicht von 56 % im Jahr 2014 auf 54 %
in 2015.
BRUTTOANFANGSRENDITEN VERSCHIEDENER ASSET-KLASSEN
in Prozent
u = Logistik* n = SB-/Fachmarkt** p= Wohnen*** l = Büro- und Geschäftshaus****
*Logistikimmobilien (ohne trad. Lagerhalle) **Lebensmittel- und Fachmarktzentren ***MFH, Bestand, Top-Lage und hochwertige Ausstattung****Citylage, hochwertige bzw. zeitgemäße Ausstattung und hoher Handelsbesatz
© DIP, AENGEVELT–RESEARCHQuelle: eigene Erhebungen, DIP
Anmerkung: Mittelwert der markttypischen Bruttoanfangsrenditen in den analysierten DIP-Standorten
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p Berlin verdoppelte das Investment-Ergebnis und über-
nahm mit EUR 7,9 Mrd die Spitze des Feldes. Neben der
deutschlandweit größten Büro-Transaktion - mehrere
Gebäude am „Potsdamer Platz“ (ca. EUR 1,3 Mrd.) -
finden sich hier unter anderem einige Verkäufe von
Handelsobjekten, wie „TheQ“, „Boulevard Berlin
Steglitz“ und der „Galeria Kaufhof“ am Alexanderplatz.
p München (EUR 5,8 Mrd., +14 %) und Frankfurt am Main
(EUR 5,7 Mrd., +10 %) teilen sich Platz zwei mit Steige-
rungen gegenüber dem Vorjahr. Die Bürofokussierung
von Frankfurt zeigte sich am über 80 %igen Anteil an
den Transaktionen, darunter die Landmark Buildings
„Trianon“ und „Eurotower“. In München lag der
„SIEMENS“ Standort Neuperlach mit über EUR
400 Mio. an der Spitze der Investments, ferner ist
auch ein erheblicher Teil des Leonardo-Hotelportfolios
in München beheimatet.
p Hamburg rangiert mit EUR 4,0 Mrd. weiter in der Mitte
und verbesserte sein Transaktionsvolumen nochmals
um 11 %. Dabei verteilten sich die Investments u.a. auf
so unterschiedliche Immobilien wie das „Berliner Tor
Center“ und den ehemaligen „Axel-Springer“-Firmen-
sitz (Büro), das „H&M“ Distributionszentrum (Logistik)
und diverse Hotels.
p In Düsseldorf wurde ein Drittel mehr umgesetzt, das
sind EUR 2,8 Mrd (2014: EUR 2,1 Mrd.). Ganz wesentlich
trugen hier die Transaktionen der „IKB-Zentrale“ und
des Shopping Centers „Sevens“ zum Ergebnis bei.
p Auch Köln und Stuttgart profitierten von der Invest-
ment-Rallye und konnten ihre gewerblichen Transakti-
onsvolumina im Jahresvergleich sogar um gut die
Hälfte auf EUR 2,0 Mrd. (Köln, +52 %) bzw. EUR 1,7 Mrd.
(Stuttgart, +55 %) steigern. Köln und Stuttgart er-
reichten das Plus jeweils mit einer Mischung aller Ob-
jektarten, darunter jedoch keine Trophy Buildings.
RENDITEN SINKEN WEITER
Da institutionelle Anleger weiter auf die Sicherheit gut ver-
mieteter Top-Immobilien in Top-Lagen setzen, bleiben die
Spitzenrenditen dort stark unter Druck. Parallel nehmen
auch in den Nebenlagen bzw. B-Standorten die Renditen
bei steigender Risikobereitschaft ab, im Mittel von 2014 auf
2015 um ca. 30 Basispunkte. Dennoch liegen sie immer
noch markant über anderen ähnlich langfristigen und
gleichzeitig sicheren Anlagen:
p Für Top-Geschäftshäuser liegen die Spitzenverzinsun-
gen im Mittel in deutschen Zentren (DIP-Standorte)
aktuell bei rd. 4,65 % (2014: 4,89 %), die Spitzenren-
diten für reine Bürohäuser sind mit 5,05 % (2014:
5,30 %) im Mittel über alle DIP-Standorte etwas
höher.
Indizes deutscher Wertpapiere und marktüblicher Renditen für Geschäftshäuser und Büroimmobilien
Renditen bzw. Verzinsung in Prozent
Anmerkung: Mittlere marktübliche Bruttoanfangsrendite für Geschäfts- und Büroimmoblien in Deutschland (a) Wohnungsbaukredite, 5 Jahre (Stand jeweils Sept. des Jahres), privat, Neugeschäft (b) Umlaufsrenditen inländischer Inhaberschuldverschreibungen, insgesamt Durchschnitte (c) Verbraucherpreisindex (insgesamt) für Deutschland
© DIP, AENGEVELT–RESEARCH
l = Bruttoanfangsrenditen
p= Kreditzinsen (a) u = Umlaufrendite (b) n = Inflationsrate (c)
Quelle: Deutsche Bundesbank, eigene Erhebungen AENGEVELT–RESEARCH
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p Obwohl auch ihre Renditen sinken, bleiben SB- bzw.
Fachmärkte attraktiv: Hier liegen die Einstiegsrenditen
über alle DIP-Standorte in der Spitze bei 6,75 % (2014:
6,95 %).
p Höher liegen die Einstiegsrenditen für Logistik-Immo-
bilien, die in den DIP-Standorten insgesamt in der Spit-
ze mit 7,05 % rentieren (2014: 7,50 %).
Beim Kaufpreisniveau für Geschäftshäuser in den „Big
Seven“ steht traditionell München an der Spitze. Hier über-
stieg der kontrahierte Einstiegsfaktor mehrfach das 30-fa-
che (Rendite 3,3 %), das schon 2014 erreicht worden war.
Auch in Hamburg (29-fach = 3,45 %), Frankfurt am Main
(28-fach = 3,57 %) und Köln (27-fach = 3,7 %) sind die Ren-
diten stark komprimiert, die Faktoren durchgehend hoch.
Im Mittelfeld liegen Berlin (25-fach = 4,0 %), Düsseldorf
und der „B+“-Standort Leipzig (je 24-fach = 4,17 %), Nürn-
berg (23-fach = 4,35 %) sowie Stuttgart (22-fach = 4,55 %).
Hannover und Essen (je 19-fach = 5,26 %) sowie Bremen
(18-fach = 5,57 %) sind günstiger, während Rostock (17-fach
= 5,88 %), Dresden (16,5-fach = 6,06 %), und Magdeburg
(15-fach = 6,67 %) mit höheren Renditen das Interesse geo-
graphisch diversifizierender Investoren wecken. In indivi-
duell begründbaren Fällen werden die genannten kontra-
hierungstypischen Faktoren zum Teil beträchtlich unter-
bzw. überschritten. Standortübergreifend sanken im Be-
richtszeitraum 2015 an allen Standorten die Renditen. Die-
ser Trend wird bei weiterhin günstigem Finanzierungsni-
veau und fehlenden Alternativen mit gleich guten Rendite-
Risiko-Profilen auch 2016 anhalten.
WOHNINVESTMENTS
2015 war der Markt hälftig geteilt zwischen den großen
Portfoliotransaktionen der börsennotierten Unternehmen
Vonovia (Erwerb von Gagfah und Südewo), Deutsche Woh-
nen (Harald-Portfolio) und Patrizia (Verkauf von Südewo-
und Harald-Portfolio, Kauf des Obligo-Portfolios) mit ca.
EUR 12 Mrd. einerseits und den mittleren bis kleineren Port-
folien andererseits, die insgesamt ca. EUR 11 Mrd. auf die
Waage brachten. Mit einem Gesamtumsatz von EUR 23,0
Mrd. wurde das Vorjahr 2014 (EUR 12,9 Mrd.) damit um
78 % übertroffen. Auf Grund der Portfoliostrukturen streu-
ten die Großinvestments geographisch meist deutlich. Bei
Projektkäufen standen dagegen hochwertige Objekte in
den nachfragegetriebenen „Big Seven“ im Mittelpunkt.
Die größeren Wohnungsunternehmen arbeiten weiter an
der Aufstockung bzw. Optimierung ihrer Bestände, wobei
jeweils nur kleinere Tranchen gehandelt werden. Der Über-
nahmekrimi zwischen Vonovia und Deutsche Wohnen wird
2016 voraussichtlich seinen vorläufigen Höhepunkt errei-
chen – mit ungewissem Ausgang.
Neben dem professionellen Markt erreichte auch der Um-
schlag von Einzelobjekten durch Privatleute oder von klei-
neren Portfolien durch Family Offices und Club Deals er-
heblichen Umfang.
Die hohe Attraktivität der Wohnimmobilen für altersabsi-
chernde Privatleute, diversifizierende in- und ausländische
Family Offices sowie institutionelle Großinvestoren treibt
die Preise. Dank des niedrigen Zinsniveaus werden bei
mittleren Leverages immer noch gute Renditen erzielt. Ge-
rade institutionelle Investoren prüfen professionell und er-
werben zügig, auch wenn die Einstiegsfaktoren für ge-
pflegte Objekte – falls überhaupt nachfragekonforme An-
gebote im Markt bestehen - meist erheblich über dem
20-fachen der Ist-Jahreskaltmiete, an Top-Standorten in
Top-Lagen auch deutlich bei bis zum 30-fachen liegen. In
der Mischung mit Einzelhandel (Wohn- und Geschäftshaus)
steigen extreme Faktoren von Spitzenobjekten sogar bis
zum über 40-fachen der Jahreskaltmiete.
Im Schnitt lagen die mittleren Renditen für die analysierten
DIP-Märkte für Wohnimmobilien/-objekte bei 5,25 %
(2014: 5,88 %). Im Spitzensegment (Neubau bzw. Bestand
nach umfassender Sanierung) sanken die Anfangsrenditen
im Durchschnitt der analysierten DIP Standorte von 4,53 %
(2014) um 18 Basispunkte auf 4,35 % (2015).
p Am teuersten sind Wohnobjekte in den „Big Seven“,
besonders im schon seit Jahrzehnten wohnraumdefizi-
tären München werden Renditen unter 3 % realisiert
(2,9 % - 4,0 %). Toplagen/-objekte in Hamburg, Berlin
und Stuttgart liegen nur wenig höher (3,6 % - 4,3 %),
Düssel dorf, Köln und Frankfurt folgen (4,0 % - 4,6 %).
p Zwischen etwa 4,5 % und 5,5 % liegen die Anfangs-
renditen in Nürnberg, Dresden, Bremen, Hannover so-
wie der Landeshauptstadt Magdeburg.
p Oberhalb von 5 % bis 6,25 % rangieren nur Essen,
Leipzig und Rostock.
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MÄRKTE IM EINZELNEN
In Wachstumskernen und Großstädten werden weiterhin
vorrangig Eigentumswohnungen im gehobenen bis hoch-
preisigen Segment erstellt und – wo bau- und satzungs-
rechtlich möglich - Mehrfamilienhäuser nach umfassender
Sanierung marktgerecht aufbereitet und in Wohneigentum
aufgeteilt und vermarktet. Der Verkauf ganzer Mehrfamili-
enhäuser an „Aufteiler“ bzw. im Einzelverkauf an private
Endkunden zur Wohneigentumsbildung (Privatisierung im
Bestand) erwirtschaftet bei professioneller Handhabung
über angemessene Vertriebszeiten auskömmliche Margen
für alle Beteiligten, so dass sich der Erwerb von Wohnungs-
eigentum trotz weiter steigender Preise sowohl für Mieter-
Käufer wie Selbstnutzer-Käufer als auch reine Kapitalanle-
ger rechnen kann, wenn Standort, Objektqualität, Objekt-
verwaltung und Finanzierungsstruktur stimmen.
Diese vorrangig auf hochwertigen Neubau und Bestands-
objekte fokussierte Entwicklung bringt auch Spezialseg-
mente wie studentische Kleinstappartements hervor. Pa-
rallel erfordert die sprunghaft angestiegene Zuwanderung
in Metropolen Nutzungsumwandlungen (Umwidmung von
gewerblicher zur Wohnungs-Nutzung) sowie vorrangig
einen zeitnah erheblich verstärkten Wohnungsneubau im
preisgünstigen Segment.
In ganz Deutschland stellt sich die essentielle Frage nach
der angemessenen Unterbringung von in 2015 mehr als
einer Million, zukünftig jährlich vielleicht 500.000 bis
800.000 Asyl-Suchenden, deren potenziellem Familien-
nachzug und den weiteren aus wirtschaftlichen Gründen in
Deutschland Ankommenden aus nicht-EU-Staaten, Nahost
und Nordafrika. Diese bringen vom derzeitigen deutschen
Mainstream teilweise sehr stark abweichende Familien-
strukturen und Kulturgewohnheiten mit sich, die sich nicht
nur auf die Bedarfsmenge, sondern auch auf die Struktur
von Wohnraum, das Zusammenleben, die Nutzung und Fi-
nanzierung von Wohnimmobilien auswirken. Hierdurch
werden die bisherigen Strategien der Stadtentwicklung
hinterfragt und in neue Richtungen gelenkt, wie modulare,
aber nachhaltige Kleinsiedlungen aus Fertigteilbauten,
Kleinstappartements für studentische Nachnutzung und
nicht zuletzt kostengünstigen Siedlungsbau an den
Rändern der wachsenden Städte. Da die öffentliche Hand
milliardenschwere Investitionen zur Schließung der Be-
darfslücke nicht alleine leisten kann, könnten die zeitnah
erforderlichen Wohnungsbauinvestitionen stark davon ab-
hängen, ob / dass breite Kreise institutioneller wie privater
Investoren bereit sind, entsprechendes Anlage- und
Sparkapital in die Schaffung adäquaten Wohnraumes zu
investieren und damit die qualitativ und quantitativ ange-
messene, regional ausgewogene Wohnraumversorgung
sozialverträglich sicherzustellen.
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MÄRKTE IM EINZELNEN
Logistik hat das Ziel, die richtige Ware in der richtigen
Menge zur richtigen Zeit am richtigen Ort bereitzustel-
len. Daher entstehen Logistik-Immobilien vor allem in der
Nähe leistungsfähiger Produzenten, großer Abnehmer-
Ballungen in Metropolräumen und/oder an möglichst
multimodalen Verkehrsknotenpunkten mit nationaler
und internationaler Anbindung. Demgemäß finden sich
die flächengrößten deutschen Logistikregionen rund um
Hamburg, in den Regionen Rhein-Ruhr/Düsseldorf,
Rhein-Main/Frankfurt und rund um München, Stuttgart
und Leipzig – Halle. Überregionale und globale Produkti-
onsvernetzung, Supply Chain Management für die „In-
dustrie 4.0“ - intelligente Fabriken, die selbstständig
Rohstoffe nachbestellen, die Produktion anpassen und
notwendige Reparaturen oder Wartungen einleiten - so-
wie die konzeptionelle Veränderung der Einzelhandels-
strukturen durch wachsenden Anteil an Online-Bestel-
lungen für haltbare und verderbliche Waren führen zu ei-
nem stetigen Bedeutungsgewinn logistischer Aktivitä-
ten. Neben ansteigenden Entwicklungs-, Vermietungs-
und Investmentzahlen bei Logistik-Immobilien sieht DIP
daher auch deren konzeptionell-bauliche Differenzierung
sowie die Weiterentwicklung der Standort- und Vernet-
zungskonzepte für die integrierte Abwicklung in Fulfil-
ment Centern und das anspruchsvolle Vorhaben der Sa-
me-Day-Delivery in Ballungszentren als Alternative zu
den „online-bestellt, im Shop abgeholt“-Konzepten.
HISTORIE UND KONZEPTIONELLE WEITERENTWICKLUNG
Historisch wurden zunächst überwiegend einfache Pro-
duktions-, Lager- und Umschlaghallen gebaut, später dann
zunehmend anspruchsvollere Hochregal-, Kühl- und Ge-
fahrgutläger. Inzwischen sieht DIP neue Typen hochspezi-
alisierter Logistik-Immobilien: In Fulfilment-Centern wer-
DER MARKT FÜR LOGISTIKFLÄCHENABBILD DES WANDELS
SPITZENMIETE EUR/m2
SPITZENRENDITE% JAHR
2014 2015 Trend 2014 2015 Trend
BERLIN 4,80 4,80 ➙ 6,60 6,00 ➘
BREMEN 4,50 4,40 ➙ 7,10 6,60 ➘
DRESDEN 4,80 4,70 ➙ 7,50 7,40 ➙
DÜSSELDORF 5,40 5,40 ➙ 6,50 6,10 ➘
ESSEN 4,30 4,70 ➚ 7,00 6,90 ➙
FRANKFURT A.M. 6,20 6,15 ➙ 6,30 5,80 ➘
HAMBURG 5,70 5,70 ➙ 6,40 5,80 ➘
HANNOVER 4,50 4,50 ➙ 6,70 6,20 ➘
KÖLN 5,00 5,40 ➚ 6,50 6,00 ➘
LEIPZIG 4,80 4,70 ➙ 6,90 6,40 ➘
MAGDEBURG 3,80 4,20 ➚ 9,00 9,00 ➙
MÜNCHEN 6,60 6,70 ➙ 6,30 5,70 ➘
NÜRNBERG 4,80 5,00 ➚ 6,70 6,70 ➙
ROSTOCK 4,00 4,00 ➙ 9,20 9,00 ➙
STUTTGART 6,50 6,40 ➙ 6,50 6,00 ➘
Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH
34 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE
MÄRKTE IM EINZELNEN
den nicht nur Waren bewegt, sondern ein erheblicher Teil
der betriebswirtschaftlichen Wertschöpfungskette von Be-
stellannahme über Konfektionierung, Lieferung und Ab-
rechnung bis zur After Sales-Kundenbetreuung von Hun-
derten Mitarbeitern im Schichtbetrieb erbracht. Dabei
entsteht eine Mischform zwischen Lager-/Transport- und
Büroimmobilie mit ganz speziellen Anforderungen. Bei
Transportdienstleistern wie z. B. DHL entsteht parallel eine
Vielzahl von Paketverteilzentren (PVZ), bei denen die
Immobilie um eine riesige Sortieranlage herum optimiert
wird. Und neben größeren Cross-Docking-Immobilien, die
den effizienten, zeit- und lagerflächensparenden Wechsel
von großvolumigen Einheiten auf detailliert konfektionier-
te Kleinladungen erlauben, werden immer mehr endver-
brauchernahe, kleine Flächen zur Unterstützung von
Same-Day-Delivery-Prozessen angemietet. Dadurch kom-
men selbst ältere Flächen mit Anpassungen neu in die
Vermarktung.
MARKTAUSWEITUNG
Allein der Handelsmarkt beträgt in Deutschland ca.
EUR 470 Mrd. p.a.. Davon nimmt der Online-Handel derzeit
etwa zehn Prozent ein und wächst mit etwa einem Prozent
Anteil pro Jahr. Allein dieses Wachstum benötigt jährlich
zusätzliche moderne Logistikflächen in der Größenord-
nung von 450.000 m2. Dies ist im Vergleich zu einem Ge-
samtbestand von etwa 300 Mio. m2 aller, auch älterer, zum
Teil nicht mehr bedarfsgerechter Qualitätsklassen zu se-
hen, von denen nur etwa 50 Mio. m2 (knapp 17 %) ausrei-
chend modern, nachhaltig (drittverwendungsfähig) und
damit für „klassische“ Investoren strukturell geeignet sind.
Die geschilderten, einander überlagernden Prozesse sti-
mulieren die Wachstumsbranche Logistik und damit die
Flächennachfrage in diesem Segment weiter. Produzenten,
Händler und Logistikdienstleister setzen in Neuentwick-
lungen die Modernisierungserfordernisse gemeinsam mit
spezialisierten Entwicklern und Investoren um. Plakative
Beispiele sind die großflächigen Neuentwicklungen bzw.
Anmietungen von Händlern wie Amazon und Zalando, Lo-
gistikdienstleistern wie DHL und Industriekonzernen wie
BMW, deren Immobilien u. a. von Spezialisten wie Goodman
realisiert werden. Dabei bleiben auch „klassische“ Einzel-
händler wie die Schwarz-Gruppe, REWE und Edeka durch-
aus mengenmäßig im Rennen.
LOGISTIK-INVESTMENT UND VERMIETUNG / EIGENNUTZUNG IN DEUTSCHLAND
2015 überstieg das Transaktionsvolumen für Logistikim-
mobilien mit ca. EUR 3,9 Mrd. das Vorjahresergebnis (2014:
EUR 3,7 Mrd.) um 6 % und lag bei stabilen 7 % der Gewer-
beimmobilien-Investmentumsätze. Ein erheblicher Teil der
Investments wurde erst im letzten Quartal abgeschlossen.
Zu den größten Einzel-Transaktionen zählten Erwerbsvor-
gänge von Teilflächen des ehem. Quelle-Versandzentrums
in Leipzig (ca. 200.000 m2, Demire von M1 Beteiligungs
GmbH) sowie das H&M Distributionszentrum bei Hamburg
(ca. 115.000 m2, ADF Asset Management von CA Immo-
bilien Anlagen AG) sowie diverse Portfolio-Transaktionen.
Zu den aktivsten Käufern bzw. Verkäufern im Logistikmarkt
zählten auch der Entwickler und Fondsspezialist Goodman,
Pramerica, die Blackstone-Logistikplattform Logicor und
die Deutsche Lagerhaus.
FLÄCHEN UND OBJEKTE WERDEN KNAPPER
Vermietet bzw. für Eigennutzer neu erstellt wurden 2015
ca. 5,7 Mio. m2 Fläche, ein Plus von ca. 14 % gegenüber
2014 (5,0 Mio. m2). Dabei entfielen etwa zwei Drittel der
Neubauten auf Eigennutzer, die übrigen sind großenteils
vorvermietet. Unverändert relativ wenige Flächen kommen
spekulativ auf den Markt, da die Finanzierungsmöglich-
keiten mit Bezug auf dazu nachzuweisende Drittver-
wendungsfähigkeit für spekulative Objekte eher kritisch
sind.
Die anhaltende und regional noch zunehmende Knappheit
an modernen Flächen führt zu einem Anstieg des Miet-
bzw. Kaufpreisniveaus und bei anhaltendem Niedrigzins-
niveau zu sinkenden Renditen. Im Vergleich zu anderen
Immobilienklassen bieten Logistik-Immobilien jedoch
weiterhin einen deutlichen Renditevorteil. Da auch die Ob-
jekt- und Markt-Transparenz einerseits sowie die Erfahrung
der Investoren andererseits gestiegen sind, nutzen nicht
nur Entwicklungsspezialisten, sondern auch breitere In-
vestorenkreise diese Asset-Klasse erfolgreich zur Diver-
sifizierung ihrer Anlagebestände.
WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE 35
MÄRKTE IM EINZELNEN
Für erstklassige Logistikanlagen zog das Preisniveau im
Jahresverlauf 2015 an bzw. gaben die Renditen nach. Im
Mittel der analysierten DIP-Standorte (Berlin, Bremen,
Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a.M., Hamburg,
Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg,
Rostock und Stuttgart) lag die Anfangsrendite 2015 bei
6,64 % und damit knapp 40 bps unter dem Vorjahreswert
(2014: 7,01 %):
p Die teuersten Städte, gemessen an den Spitzenrendi-
ten für Top-Logistikobjekte, sind München mit 5,7 %
sowie Hamburg und Frankfurt a.M. mit 5,8 %. Dort
gaben die Spitzenrenditen im Berichtsjahr jeweils um
ca. 50 - 60 Basispunkte nach.
p In Berlin, Köln und Stuttgart liegen die Spitzenrenditen
bei 6,0 %. Sie gaben ebenfalls jeweils um ca. 50 - 60
Basispunkte nach.
p Unter 7 % liegt die Spitzenrendite für Top-Logistik-
Objekte in Düsseldorf (6,1 %), Hannover (6,2 %), Nürn-
berg (6,7 %), Leipzig (6,4 %), Bremen (6,6 %) und
Essen (6,9 %). Sie sank jeweils um 40 - 50 Basispunkte,
außer in Essen (minus 10 bps).
p Über 7 % Anfangsrendite weisen Top-Logistik-Objekte
nur noch in Dresden (7,4 %), Magdeburg (9,0 %) und
Rostock (9,0 %) auf. Die Spitzenrendite sank hier nicht
oder nur geringfügig um 0 - 20 bps.
Gezielte Investment-Chancen ergeben sich, wenn man be-
rücksichtigt, dass in Abhängigkeit von der Qualität der
Mietverträge (Miete, Laufzeit, Mieterbonität) und des Ob-
jektes (Lage, Typ-Drittverwendung, Struktur-Alter, Zu-
stand) die Anfangsrenditen in der Regel über der Top-Spit-
zenrendite streuen, und zwar bis etwa 2 %-Punkte an den
Top-Standorten bzw. bis 4 %-Punkte an den anderen
Standorten.
GRUNDSTÜCKSPREISNIVEAU FÜR NEUENTWICKLUNGEN
Die Kommunen, vor allem die Umlandgemeinden von Ag-
glomerationsräumen, stehen im räumlich engen Wettbe-
werb mit ihren Nachbargemeinden und sorgen üblicher-
weise durch aktive und expansive Baulandpolitik für ein
vergleichsweise preiswertes Bodenpreisniveau für gewerb-
liche Entwicklungen. Zwar veränderte sich das Bodenpreis-
niveau lange Zeit lediglich moderat, indessen gerät es
durch zuwanderungsbedingt zunehmenden Bevölkerungs-
druck regionalisiert nun ebenfalls in den Sog der allgemei-
nen Immobilienpreissteigerungen. So stellen sich in den
analysierten 15 DIP-Märkten die mittleren Gewerbebau-
landpreise inzwischen auf EUR 163,-/m2, das sind 57 %
Steigerung gegenüber dem Vorjahr (EUR 104,-/m2). Ohne
München und Stuttgart läge das Ergebnis immerhin bei
EUR 121,-/m2 (plus 16 %).
l = Untergrenze p= Obergrenze
© DIP, AENGEVELT–RESEARCHQuelle: Eigene Ermittlungen
2.300 1.300 630
GEWERBEGRUNDSTÜCKSPREISE
Spannweiten an den jeweiligen Standorten
in EUR/m2
Ber
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Bre
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MÄRKTE IM EINZELNEN
p Die teuerste Stadt ist München mit EUR 480,-/m2, da-
nach folgen Stuttgart (EUR 400,-/m2) und Frankfurt
(EUR 315,-/m2).
p Im Mittelfeld liegen Düsseldorf (EUR 210,-/m2), Nürn-
berg (EUR 165,-/m2), Hamburg (EUR 145,-/m2), Köln
(EUR 130,-/m2) und Hannover (EUR 120,-/m2).
p Günstiger fallen aus Berlin (EUR 95,-/m2), Essen
(EUR 95,-/m2), Dresden (EUR 85,-/m2), Leipzig
(EUR 70,-/m2) und Bremen (EUR 65,-/m2).
p Am günstigsten sind Gewerbegrundstücke im Mittel in
Magdeburg und Rostock (je EUR 40,-/m2).
Wegen der steigenden Preise gibt es vielerorts in zentralen
Lagen Engpässe, Spediteure bzw. Logistiker werden immer
weiter in die Peripherie verdrängt. Das steht in starkem
Gegen satz zur gewünschten Verdichtung von Standorten
für die „last mile“ der Same-Day-Delivery, sei es an End-
kunden oder Multi-Channel-Abholstandorte („Offline geht
Online“). Diesen Bedarf sollten die Stadtentwickler ange-
messen berücksichtigen.
KONTINUIERLICH STEIGENDES MIETNIVEAU
Da nur unzureichend spekulativ gebaut wird, bestimmt ein
begrenzter Markt die Mieten mit. Zudem ist der wachsende
Anteil qualitativ höherwertiger Neubauten immer auch mit
höheren Mieten verbunden, sowohl an Top- als auch an
B-Standorten. Nach den erheblichen Preissteigerungen
des Vorjahres (DIP berichtete) blieben die Spitzenmieten
von 2014 nach 2015, von wenigen Ausnahmen abgesehen,
stabil. Dies führte bei steigenden Kaufpreisen zu sinkenden
Renditen (siehe Übersichtstabellen).
p Die wirtschaftsstarken, räumlich limitierten süddeut-
schen Standorte München (EUR 6,70/m2), Stuttgart
(EUR 6,40/m2) und Frankfurt (EUR 6,15/m2) führen das
Feld an und zeigen nahezu stabil hoch gebliebenes
Spitzenmietniveau.
p Hamburg (EUR 5,70/m2) Düsseldorf und Köln (beide
EUR 5,40/m2) folgen mit deutlichem Abstand.
p Nürnberg (EUR 5,00/m2), Berlin (EUR 4,80/m2), Dres-
den, Essen und Leipzig (alle EUR 4,70/m2) bieten zu-
nehmend gute Mietkonditionen, welche von Hannover
(EUR 4,50/m2) und Bremen (EUR 4,40/m2) noch unter-
schritten werden.
p An der unteren Skala liegen Magdeburg (EUR 4,20/m2)
und Rostock (EUR 4,00/m2), die ungeachtet des ver-
gleichsweise geringen Mietniveaus weiterhin die at-
traktivsten Renditen versprechen.
p Während an der Mehrzahl der Standorte die Spitzen-
miete nahezu unverändert blieb, stieg sie binnen Jah-
resfrist in Köln, Essen und Magdeburg um 8 - 10 % an.
PERSPEKTIVEN
Der rasante Wandel in Industrie und Handel führt auch in
der näheren Zukunft zu stetiger Steigerung der Nachfrage
nach leistungsfähigen Logistikflächen. Bei geringer speku-
lativer Neubautätigkeit verzeichnen moderne Logistikanla-
gen nur minimale Leerstände, und selbst ältere Baujahre
werden nach Ertüchtigungen zunehmend nachgefragt. Die
gegenüber Wohn- und Büroimmobilien attraktiven Rendi-
teniveaus erlauben eine wirtschaftliche Anlage-Diversifi-
kation bei recht objektiv abschätzbaren Risiken. Daher
dürften Logistikimmobilien auch mittelfristig schon aus
Diversifizierungs- und Renditesteigerungsgründen nach-
gefragt bleiben. Neben den klassischen Großstandorten
rücken verkehrsgünstige Standorte in innerstädtischen La-
gen für mittlere und kleinere Verteilerzentren in den Fo-
kus, um die „Same-Day-Delivery“ zu ermöglichen. Für ein
sicheres Investment ist allerdings auch die hohe Verände-
rungsgeschwindigkeit der Nachfrage und korrespondie-
rend dazu der Nutzeranforderungen und des Nachrüs-
tungsdrucks zu beachten: Optimale Nutzungsflexibilität
(Stichworte Nutzungsänderung, Nachvermietung) ist ein
kategorisches Muss, das sich in rigiden Anforderungen an
Standort, Infrastrukturanbindung, Baukonstruktion, Lade-
möglichkeiten, marktgerechten Betriebszeiten, Umfeld.
stimmigem Preis-Leistungs-Verhältnis, Lohnkostenniveau,
Arbeitskräftepotential und nicht zuletzt der Ausstattung
von Hallen ausdrückt.
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