Modellvorhaben Siedlungsflaechenentwicklung

MODELLVORHABEN „UNTERSTÜTZUNG VON GEMEINDEN

BEI DER NEUAUSRICHTUNG IHRER FLÄCHENPOLITIK

IM RAHMEN DER REGIONALENTWICKLUNG“

Abschlussbericht

im Auftrag des Niedersächsischen Ministeriums für Ernährung, Landwirtschaft, Verbraucherschutz und Landesentwicklung

sowie

der Modellkommunen

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INHALTSVERZEICHNIS 1. EINLEITUNG ..................................................................................................... 4

1.1 Siedlungspolitische Problemstellung........................................................................... 4 1.2 Offensive Flächenausweisungen und Infrastrukturfalle .............................................. 8 1.3 Trends der Wohnungsnachfrage in der Region ........................................................ 14

2. AUFGABENSTELLUNG, METHODIK UND ABLAUF .................................................18 3. BETEILIGTE MODELLKOMMUNEN.......................................................................23

3.1 Einzeldarstellung der beteiligten Kommunen ........................................................... 26

3.1.1 Gemeinde Kreiensen ........................................................................................ 26

3.1.2 Stadt Moringen ................................................................................................. 32

3.1.3 Flecken Adelebsen............................................................................................ 36

3.1.4 Gemeinde Gleichen .......................................................................................... 40

3.1.5 Samtgemeinde Bad Grund (Harz) .................................................................... 43

3.1.6 Stadt Osterode am Harz ................................................................................... 49

3.1.7 Stadt Bad Sachsa.............................................................................................. 53

4. SZENARIEN KÜNFTIGER ENTWICKLUNG DER MODELLGEMEINDEN .........................58

4.1 Gemeinde Kreiensen .................................................................................................. 65

4.2 Stadt Moringen ........................................................................................................... 71

4.3 Flecken Adelebsen...................................................................................................... 77

4.4 Gemeinde Gleichen .................................................................................................... 83

4.5 Samtgemeinde Bad Grund (Harz) .............................................................................. 88

4.6 Stadt Osterode am Harz ............................................................................................. 94

4.7 Stadt Bad Sachsa ...................................................................................................... 100

5. ERKENNTNISSE, ERGEBNISSE UND HANDLUNGSFELDER .................................... 105

5.1 Wahrnehmung und Vermittlung von Schrumpfung ............................................... 107

5.2 Städtebauliche Leitvorstellungen für Kommunen................................................... 110

5.3 Regionale Abstimmung ............................................................................................ 113

5.4 Kommunale Haushalte und Immobilienpreisverfall ................................................ 114

5.5 Revitalisierung der Ortskerne als Aufgabe .............................................................. 115

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5.6 Weiterentwicklung von Instrumenten...................................................................... 116

5.6.1 Einsatz vorhandener Instrumente .................................................................. 116

5.6.2 Modifizierung städtebaulichen Planens......................................................... 116

5.6.3 Leerstands- und Grundstücksmanagement .................................................. 116

5.6.4 Staatliche Eingriffsmöglichkeiten................................................................... 117

5.6.5 Fondslösungen für Sanierung und Abriss..................................................... 117

5.6.6 Ausbau regionaler Zusammenarbeit ............................................................. 118

5.6.7 Fortbildungen.................................................................................................. 119

5.6.8 Bewusstseinsbildung und Ehrenamt ............................................................. 119

5.6.9 Städtebauförderung, Dorferneuerung und Wohnraumförderung ............... 120

5.7 Handlungskonzept für Niedersachsen ..................................................................... 121

5.8 Übertragbarkeit ......................................................................................................... 122

6. METHODISCHE BEWERTUNG........................................................................... 123

6.1 Beschränkung auf das Thema „Siedlungsentwicklung“ ......................................... 123

6.2 Auswahl der Modellkommunen............................................................................... 124

6.3 Methodischer Ansatz ................................................................................................ 124

6.4 Mitwirkung der Kommunen...................................................................................... 125

6.5 Mitwirkung der Teilnehmer und Teilnehmerinnen.................................................. 126

7. SCHLUSSFOLGERUNGEN UND AUSBLICK .......................................................... 126 8. ANLAGEN .....................................................................................................130

8.1 Rede von Landrat Michael Wickmann (Landkreis Northeim) ................................. 130

8.2 Pressespiegel zum Modellvorhaben........................................................................ 132

8.3 Der demographische Wandel in anderen Orten ..................................................... 137

9. LITERATURLISTE ............................................................................................138 IMPRESSUM………………………...……………………………………………..….145

KARTENMATERIAL………………………..…………………….……………………146

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1. EINLEITUNG

1.1 SIEDLUNGSPOLITISCHE PROBLEMSTELLUNG

Den Städten und Gemeinden der Bundesrepublik Deutschland wird durch Artikel 28 Absatz 2 GG das Recht gewährleistet, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze in eigener Verantwortung zu regeln. Zu dem Recht auf Selbstverwaltung gehört die kommunale Planungshoheit. Sie ermöglicht den Gemeinden, ihre städtebauliche Entwicklung mit dem Instrument der Bauleitplanung eigenverantwortlich zu gestalten. Damit zählen die Koordination der unterschiedlichen, an die Grundstücksflächen in der Gemeinde gestellten Nutzungsansprüche und die Sicherung nachhaltiger Siedlungsstrukturen zu den zentralen Aufgabenfeldern kommunaler Selbstverwaltung und Daseinsvorsorge. Die örtliche Gemeinschaft der Bürgerinnen und Bürger, vertreten durch die von ihnen gewählten Gemeinderäte, entscheidet damit im Wesentlichen darüber, welche Flächen unter Berücksichtigung der Ziele der Raumordnung und der Vorgaben des Baugesetzbuches dem Naturhaushalt entnommen und einer Nutzung für Verkehrswege, Industrie und Gewerbe sowie dem Wohnungsbau zugeführt werden. Die kommunale Selbstverwaltung prägt also die Entwicklung der Städte, Gemeinden und Regionen maßgeblich. Der Kommunalpolitik kommt demnach eine herausragende siedlungspolitische Bedeutung zu. Langfristig wird die Frage, ob den kommunalpolitisch Verantwortlichen die Lösung der siedlungspolitischen Probleme gelingt, zum Lackmustest für die Funktionsfähigkeit kommunaler Selbstverwaltung. Flächenausweisungen erfolgten in den Landkreisen Osterode am Harz, Northeim und Göttingen mit der Universitätsstadt Göttingen als Oberzentrum bis vor wenigen Jahren in Zeiten wirtschaftlichen Wachstums und steigender Bevölkerungszahlen. Die Siedlungs-entwicklung in der Region Südniedersachsen war seit Anfang der 50er Jahre des vergangenen Jahrhunderts durch einem Trend zum Wohnen „im Grünen“ geprägt, der auf wachsendem Wohlstand, einer steigenden Verfügbarkeit von PKW, übereinstimmenden gesellschaftlichen Vorstellungen vom idealen Wohnen und dem städtebaulichen Ziel der Funktionstrennung fußte. In der Folge dieser Suburbanisierung zogen auch Teile des Handels, der Industrie und des Gewerbes ihre Standorte aus den Zentren ab und verlagerten sie – häufig im Zuge der Erweiterung betrieblicher Aktivitäten – an die Peripherie der Kommunen. Der damit einhergehende Flächenverbrauch führte zu einer Zersiedlung der

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Landschaft sowie zu höheren Pendlerdistanzen mit ihren vielfältigen ökologischen und sozialen Folgen. Mit der Ausdehnung der Siedlungsflächen ging eine Erhöhung der volkswirtschaftlichen Raumüberwindungskosten einher. Angesichts steigender Mobilitätskosten, aber auch einer gewandelten Einstellung zum Urbanen und einer wachsenden Zahl kleiner Haushalte deutet sich nunmehr auch in den von großen Pendlerdistanzen geprägten USA eine Renaissance der Stadt an. Das dramatisch gesunkene Qualitätsniveau der Immobilien in monofunktionalen Siedlungen weitab von Städten warf dort lange vor der großen Finanzkrise im Spätsommer 2008 die Frage auf, ob hier die Slums von morgen entstehen.1

Samtgemeinde Bad Grund (Harz) als Beispiel:Wohnen und Gewerbe 1926, 2008 und Planung

(Graphik: Regierungsvertretung Braunschweig 2008)

Die Siedlungs- und Verkehrsfläche in der Bundesrepublik Deutschland wuchs seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs prozentual wesentlich stärker als die Bevölkerungszahl. Ein Abnehmen des Flächenverbrauchs ist nicht absehbar.

1 Christopher B. Leimberger: The Next Slum? In: The Atlantic Monthly, März,

2008

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Noch heute werden in Deutschland täglich einhundert bis 120 Hektar Freifläche für Verkehrs-, Gewerbe- und Wohnnutzung umgewandelt – ein Thema, das das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) während einer Fachtagung am 23. November 2004 in Göttingen2 ausführlich diskutiert hat. Seit dem Jahr 2000 ist der jährliche Flächenverbrauch bundesweit leicht zurückgegangen - dies wird jedoch auf die konjunkturellen Probleme bis zum Jahr 2006 zurückgeführt.3 Es ist davon auszugehen, dass sich der Flächenverbrauch seitdem wieder erhöht hat und erst im Zuge der sich seit September 2008 abzeichnenden Rezession reduziert wird. Festzuhalten ist, dass es bislang nicht gelungen ist, Flächenverbrauch und Wirtschaftswachstum zu entkoppeln. Noch nicht ausreichend geklärt ist auch die Frage, wie die externen Kosten des Flächenverbrauchs (z. B. Auswirkungen auf Wasserhaushalte und Klima) ermittelt werden können. Wenig ausgeprägt ist auch bundesweit die Neigung von Kommunen, zu errechnen, welche finanziellen Auswirkungen die Flächeninanspruch-nahme nach sich zieht und in welchem Verhältnis die erzielbaren Erträge zu den Kosten stehen. In den Jahren 2001 bis 2004 betrug der durchschnittliche Flächenverbrauch in Niedersachsen mehr als 14 Hektar täglich; das entspricht fast der Größe von zwanzig Fußballfeldern. Nach Angaben des Niedersächsischen Landesamtes für Bergbau, Energie und Geologie4 wurden im Jahr 2006 in den drei südniedersächsischen Landkreisen einschließlich der Stadt Göttingen 44 Hektar Freifläche in Anspruch genommen, im Jahr 2007 lag diese Zahl bei 97 Hektar - dabei ist zu berücksichtigen, dass es auch zuvor große Unterschiede zwischen den Jahresergebnissen gab. Im Landkreis Göttingen wurden statistisch im Jahr 2007 täglich 0,22 Hektar in Anspruch genommen, in Northeim 0,25 Hektar. Wegen einer statistischen Besonderheit wies das Landesamt für den Landkreis Osterode am Harz für 2007 rein rechnerisch einen negativen Wert aus.

2 „Umbau statt Zuwachs“: Siedlungsentwicklung und öffentliche Daseins-

vorsorge im Zeichen des demographischen Wandels, Hrsg. Bundes-ministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR); an dem zweijährigen Modellvorhaben der Raumordnung (MoRo) war auch der Regionalverband Südniedersachsen beteiligt.

3 Kilian Bizer: Ökonomische Instrumente für den nachhaltigen Bodenschutz, local land & soil news 4/2002, Seiten 17 - 18

4 www.ibeg.niedersachsen.de

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Sebastian Schäfer (Geographisches Institut der Universität Göttingen) Die Gründe für die Inanspruchnahme von Freiflächen sind vielfältig: Zum einen nehmen die Menschen im Durchschnitt immer mehr Wohnfläche in Anspruch. Während die Durchschnittsfläche pro Person und Jahr 1950 noch bei 14 Quadratmetern lag, ist diese Zahl inzwischen auf 42 Quadratmeter gestiegen – ein Zuwachs, der nicht nur mit gestiegenem Anspruchsdenken, sondern auch der Verkleinerung der Haushalte zu erklären ist. Aber auch das produzierende Gewerbe, der Straßen- und sonstige Verkehrswegebau sowie der großflächige Einzelhandel mit den weiterhin stark ausgeweiteten Sortimenten tragen zum Flächenverbrauch bei. Von dem erklärten Ziel5, künftig täglich nur noch zusätzlich 30 Hektar in Anspruch zu nehmen, ist die Bundesrepublik Deutschland auch zu Zeiten stagnierender und in einigen Regionen sogar rückläufiger Bevölkerungszahlen weit entfernt. Suburbanisierung, Discounterisierung6 des Lebensmitteleinzelhandels und Zentralisierungstendenzen in weiteren Wirtschaftssektoren - 5 http://www.nsl.ethz.ch/IRL/lep/forschung/workshop16032006/klauseinig.pdf 6 Die Discounterisierung bezeichnet den wachsenden Marktanteil der

Discounter im Lebensmitteleinzelhandel. s. Deutsche Bundesbank, Hauptverwaltung Hannover, Branchenkonjunktur, Herbst 2003, S.14, http://www.bundesbank.de

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Prozesse also, die mit dem Abbau von Arbeitsplätzen verbunden sind - führen in den Kernen vieler Kommunen Südniedersachsens zu deutlichen Funktionsverlusten. In den Mittelzentren gilt das sowohl für die Innenstädte als auch für die Ortsteilzentren. Die Unterauslastung von Infrastruktur in den Ortskernen geht einher mit einer wachsenden Nachfrage im suburbanen Raum. Andererseits zwingen immer enger werdende finanzielle Spielräume die Kommunen dazu, über die Konzentration ihrer Einrichtungen der Daseinsvorsorge auf zentrale Standorte nachzudenken. Im Ergebnis führt das zur weiteren Ausdünnung der Versorgungsleistungen in gering besiedelten und peripheren Gebieten. Die zu beobachtenden Verödungs-tendenzen reduzieren die Standortattraktivität und höhlen die Zukunfts-fähigkeit aus. Diese Probleme äußern sich inzwischen in Leerständen von Hotels und Gaststätten sowie landwirtschaftlichen Gebäuden und Wohnhäusern. Selbst im Oberzentrum Göttingen sind in einigen Ortsteilen erste Anzeichen der beschriebenen Funktionsverluste erkennbar.

1.2 OFFENSIVE FLÄCHENAUSWEISUNGEN UND

INFRASTRUKTURFALLE

Bereits in den achtziger Jahren war in Südniedersachsen außerhalb der Stadt Göttingen der demographische Wandel unübersehbar. Die Einwohnerzahlen begannen zu sinken, der Anteil der Älteren stieg. Bereits im November 1988 forderte der damalige Gemeindedirektor der Gemeinde Kreiensen, der Vizepräsident des Niedersächsischen Städte- und Gemeindebundes und Vorsitzender des Arbeitskreises ´Gemeinden im Jahre 2000`, Gerhard Böhme, in einem Zeitungsartikel ein radikales Umdenken in der Kommunalpolitik. Insbesondere durch den Geburtenmangel und das Höfesterben sei zu befürchten, dass im Jahr 2000 „Gebäude und Hofstellen verfallen und die Dorfgestalt Schaden nehmen wird. Eine Lösung für dieses Problem sehe ich derzeit nicht“, so wurde Böhme damals von der Presse zitiert. Die Grenzöffnung und die damit verbundene Steigerung der Einwohnerzahlen in weiten Teilen Südniedersachsens führten im Zuge konjunktureller Belebungen zu einer trügerischen befristeten Trendumkehr. So verschwand mit Beginn der neunziger Jahre der demographische Wandel als relevantes Thema aus den regional- und kommunalpolitischen Diskussionen. Im Rückblick kann dies als erstaunliche Fehleinschätzung der politisch Verantwortlichen gewertet werden. Die Differenz zwischen der Zahl der Todesfälle und der Geburten erhöht sich seit 1997 deutlich. Sie addiert sich mit den negativen

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Wanderungssaldi. Dieser Trend wird sich aller Voraussicht nach fortsetzen und vermutlich noch beschleunigen.

Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung; Fachtagung „Wohnungsmärkte in Südniedersachsen“

Südniedersachsen zählt in den alten Bundesländern zu den Regionen mit dem höchsten Durchschnittsalter. Mehrfach haben sich deshalb die Regierungsvertretung Braunschweig7 und der Regionalverband Südniedersachsen8 mit den Auswirkungen des demographischen Wandels auf verschiedene Politikfelder befasst. Der Regionalverband Südniedersachsen hat sich darüber hinaus an mehreren Modellvorhaben der Raumordnung (MoRo) des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) beteiligt9. Die meisten Untersuchungen gehen davon aus, dass - bei aller Unsicherheit mittel- und langfristiger Prognosen - in den nächsten Jahrzehnten die heute zu erwartende Bevölkerungsentwicklung in Südniedersachsen bestenfalls marginal zu beeinflussen ist. Das gilt selbst für die Annahme, dass familienpolitischen Initiativen auf den ver-schiedenen Ebenen Erfolg beschieden ist. Die drei folgenden Graphiken 7 „Bevölkerungsvorausberechnung für den räumlichen Zuständigkeitsbereich

der Regierungsvertretung Braunschweig“, Braunschweig. März 2007, u. a. 8 Regionales Entwicklungskonzept für die Arbeitsmarktregion

Göttingen/Northeim (1999), Nachhaltigkeit in Südniedersachsen (Cassing, Göttingen 2002), Regionale Entwicklungs-Strategie (Göttingen 2006), Karsten Hiege, Wolf-Ekkehard Hesse: Regionalanalyse des Landkreises Göttingen (Göttingen 2006), Modellregion Südniedersachsen (Göttingen 2007), Leitbild Dassel: Attraktive Landstadt (Cassing, Göttingen, 2008)

9 Regionen der Zukunft, Netzwerk Regionen der Zukunft sowie Demographie und soziale Infrastruktur

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zeigen, dass nicht nur ein Anstieg des Durchschnittsalters, sondern auch ein weiterer Rückgang der Bevölkerungszahl zu erwarten ist.

LSKN, Graphik: Regierungsvertretung Braunschweig


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Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung; Fachtagung „Wohnungsmärkte in Südniedersachsen“

Die demographische Entwicklung hat bislang zu keinem konsequenten Umdenken in der Siedlungspolitik geführt. Zwar wird der demographische Wandel inzwischen von vielen Verantwortlichen als zentrale kommunal-politische Herausforderung angesehen, in der Ausweisungspraxis herrscht aber vielfach eher die gemeindebezogene Sichtweise vor.

LSKN, Graphik: Lutz-Michael Schmidt, Regierungsvertretung Braunschweig

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Insbesondere Ortsräte neigen dazu, in der Planung neuer Flächen ein adäquates Mittel zu Sicherung und Entwicklung der Infrastruktur zu sehen. Sie verweisen auf vorhandene oder vermeintliche Standortvorteile, die dazu geeignet seien, Neubürgerinnen und Neubürger in die Gemeinde zu locken. Verdrängt wird bei vielen Stellung-nahmen häufig die Tatsache, dass auch in der Nachbargemeinde ähnlich argumentiert wird.


Durch die offensive Ausweisungspolitik entstehen Überkapazitäten. Bei tendenziell sinkenden Einwohnerzahlen führt die Aufrechterhaltung der Infrastruktur zu einer Erhöhung der Pro-Kopf-Fixkosten. Den am Siedlungsrand zusätzlich entstehenden Kosten für die Schaffung und Aufrechterhaltung von Infrastruktur steht eine immer weniger effizient genutzte Infrastruktur in den Zentren gegenüber. Auch dieser Effekt führt zu einer zusätzlichen Kostenbelastung für die Bürgerinnen und Bürger, die damit in eine „Infrastrukturfalle“ geraten.

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Beobachtungen aus den Jahren 2007 und 2008 zeigen, dass diese Zusammenhänge bei den politisch Verantwortlichen der Samtgemeinden und der größeren Einheitsgemeinden stärker verankert sind als in den Mitgliedsgemeinden und Ortsräten. Dort werden Restriktionen in der Ausweisungspolitik eher als Beschneidung der Entwicklungs-möglichkeiten angesehen denn als konsequente Reaktion auf den demo-graphischen Wandel und den damit einhergehenden tief greifenden Ve-ränderungen auf dem Wohnungsmarkt.

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1.3 TRENDS DER WOHNUNGSNACHFRAGE IN DER

REGION

In den meisten Kommunen Südniedersachsens übertrifft seit Ende der neunziger Jahre das Wohnraumangebot die Nachfrage. Das gilt mit wenigen Ausnahmen für alle Preissegmente. Durch die starke Position der Nachfrager differenziert sich die Nachfrage immer weiter aus. Nach Einschätzung von Prof. Dr. Ruth Rohr-Zänker von „Stadtregion – Büro für Raumanalysen und Beratung, Hannover“10 wird sich die Nachfragedynamik auf den Wohnungsmärkten im Zuge des demo-graphischen Wandels weiter abschwächen. Was für die meisten Regionen Niedersachsens bislang erst eine Langfristperspektive darstellt, gilt für Südniedersachsen bereits jetzt: Es werden weniger Wohnungen benötigt als vorhanden sind. Insbesondere in den Landkreisen Osterode am Harz und Northeim gehen nicht nur die Einwohnerzahlen, sondern auch die Haushaltszahlen zurück.

Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung (Fachtagung „Wohnungsmärkte in Südniedersachsen“ Northeim)

Zu beachten sind dabei allerdings nicht nur Differenzen zwischen den Landkreisen, sondern auch Unterschiede zwischen den Gemeinden. Und

10 Vortrag am Dienstag, 20. November 2007, im Rahmen der Regional-

konferenz des Regionalverbandes Südniedersachsen in Osterode am Harz

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mehr noch: Selbst innerhalb von Gemeindegrenzen gibt es wachsende, stagnierende und schrumpfende Stadt- und Ortsteile. Außerhalb des Oberzentrums Göttingen sind längst erhebliche Leerstände zu beobachten. Dass der Umfang der Leerstände nicht noch größer ist, liegt auch an der relativ hohen Zahl der Zweit-, Ferien- und Gästewohnungen, der Zusammenlegung von Wohnungen, der erhöhten Wohnungsnachfrage der jungen Leute, die frühzeitig aus der elterlichen Wohnung ausziehen, der Zunahme der Ein-Personen-Haushalte und dem bereits erwähnten Anstieg der statistischen Pro-Kopf-Wohnfläche.

Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung

(Fachtagung „Wohnungsmärkte in Südniedersachsen“)

In vielen Gemeinden der Region Südniedersachsen gewinnt der Standortfaktor Bildung an Bedeutung. Jüngere Einwohnerinnen und Einwohner ziehen wegen des vielfältigen Bildungsangebots in die Ober-zentren. Auf die Wanderungen hat auch die geänderte Familienstruktur Einfluss. Die Wanderungsbewegungen werden zudem durch veränderte berufliche Situationen angeregt. Von Erwerbstätigen und Arbeitsuchenden wird höhere Mobilität verlangt. Firmen setzen eine hohe Umzugsbereitschaft und flexible Arbeitszeiten voraus. Je höher die Pendlerdistanzen sind, desto mehr wird die eigentlich verfügbare Freizeit eingeschränkt. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Bereitschaft zum Erwerb von Grundstücken und die Art der Nachfrage. Eher werden kleinere, einen geringeren Unterhaltungsaufwand benötigende Grundstücke nachgefragt. Die

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Bedeutung von Motivationen wie das „Bauen für`s Leben“ oder das „Bauen für die Kinder“ nimmt eher ab. Es ist zu beobachten, dass sich der Anstieg der Wohnfläche auch im Zuge steigender Energiekosten verlangsamt und die durchschnittliche Haushaltsgröße nur noch langsam abnimmt – diese beiden Aspekte aber waren in den vergangenen Jahren die treibenden Kräfte auf dem Wohnungsmarkt. Die Wohnungsnachfrage wird also auch künftig weniger von größeren und mehr von kleineren Wohnungen geprägt sein. Zwei Trends verstärken sich gegenseitig: Konzentrationstendenzen bei den Arbeitsplätzen erfolgen vielfach zu Lasten des ländlichen Raumes. Parallel dazu geht die Zahl der Haushalte, die periphere Standorte bevorzugen, zurück. Das liegt in erster Linie an der sinkenden Zahl junger Familien, aber auch daran, dass sich innerhalb der Familien die traditionelle Arbeitsteilung zwischen den (Ehe-)Partnern weiter auflöst und immer mehr Frauen berufstätig sind. Damit wächst auch unter jungen Familien die Zahl derer, die sich für zentrale und gut angebundene Wohnstandorte entscheiden. Nach dieser Logik verlieren demnach kleinere, peripher gelegene Gemeinden an Attraktivität. Eine vergleichbare Verschiebung ist auch innerhalb der Kommunen zu erwarten: Durch die Zunahme der kleineren Haushalte in allen Alters-gruppen und die wachsende Bedeutung neuer Haushaltstypen (wie etwa Gemeinschaftswohnungen für Seniorinnen und Senioren) werden integrierte urbane Lagen aufgewertet. In der Planungspraxis der meisten Kommunen schlagen sich diese Erkenntnisse ganz offensichtlich noch nicht in ausreichendem Umfang nieder. Nach den Berechnungen von „Stadtregion – Büro für Raum-analysen und Beratung“ verfügen die Landkreise Osterode am Harz und Northeim über geplante Bauflächen in einer Größenordnung, der die zu erwartende Nachfrage der nächsten einhundert Jahre überschreitet. Zum Vergleich: Der Landkreis Vechta verfügt über geplante Flächen lediglich für die nächsten vier Jahre. Die interkommunale Konkurrenz hat also bereits in den vergangenen Jahren zu Ausweisungen geführt, die den demographischen Wandel mit den skizzierten Konsequenzen ausblendet. Noch bis in die Gegenwart orientieren sich viele Bauland-Ausweisungen an klassischen Zielgruppen wie jungen Familien, die nichts sehnlicher wünschen als das Häuschen im Grünen. Übersehen wird, dass auch erschlossenes Bauland in fast allen Orten in völlig ausreichendem Umfang verfügbar ist. Die folgende Darstellung veranschaulicht die Reserven von Wohn-bauland-Ausweisungen, wie sie „Stadtregion – Büro für Raumanalysen und Beratung“ im Jahr 2006 erhoben hat.

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Prof. Dr. Ruth Rohr-Zänker erklärt dazu: „Wenn man Neubau und vor allem die weitere Anpassung der Siedlungsfläche minimieren will, muss man den Bestand anpassen. Denn solange das Angebot die An-forderungen an Wohnungstypen, Lage und Nachbarschaft nicht erfüllt, wird der Neubau auf Kosten des Bestands anhalten. Dabei geht es nicht nur um einzelne Gebäude, sondern um ganze Ortsteile und Wohn-quartiere. Wie viele Gemeinden haben schon damit zu kämpfen, dass ihre zentralen Bereiche und ihre älteren Wohnungen immer mehr an Attraktivität verlieren und dass sich Unternutzung, Vernachlässigung und Leerstand ausbreiten. Hier ist lokale Politik gefordert, Konzepte zu entwickeln und zu entscheiden,

• wo das Wohnumfeld aufgewertet werden muss, • welche Standorte langfristig aufgegeben oder rückgebaut

werden sollten und • wo Neubau noch zu verantworten ist.“

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2. AUFGABENSTELLUNG, METHODIK UND ABLAUF

Angesichts der beschriebenen Bevölkerungsentwicklung und deren Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben die Regierungsvertretung Braunschweig und der Regionalverband Südniedersachsen im Herbst 2007 die Initiative für das Modellvorhaben „Unterstützung von Gemeinden bei der Neuausrichtung ihrer Flächenpolitik im Rahmen der Regionalentwicklung“ ergriffen. Grundlage waren die im Rahmen des Projektes „Modellregion Südniedersachsen“ formulierte Entwicklungs-partnerschaft zwischen der Landesregierung und der Region sowie die Regionale Entwicklungs-Strategie (RES) „Wissens-Region Göttingen". Abgestimmt mit dem Land Niedersachsen beschreibt die RES als Leitziel 4 „Die lebenswerte Wohnregion“. Unter diesem Leitziel ist die Regionalpolitik gefordert, sich in peripheren ländlichen Räumen mit den sich aus dem demographischen Wandel ergebenden Konsequenzen für die Siedlungsentwicklung und die Flächennutzungsplanung auseinanderzusetzen. Das Modellvorhaben wurde in der Zeit vom 1. Februar bis zum 30. Juni 2008 umgesetzt. Die Auswertung wurde Mitte Dezember 2008 abgeschlossen. Anspruch war es, Kommunen in ihren Bemühungen zu unterstützen, die eigene Flächenpolitik an den Herausforderungen des demographischen Wandels zu orientieren. Den Schwerpunkt bildete die Wohnflächenentwicklung. Dabei wurde ein pragmatischer, induktiver Modellansatz verfolgt und sowohl auf neue empirische Studien als auch auf wissenschaftlich abgesicherte neue Prognosen verzichtet. Der Grund für dieses Vorgehen lag zum einen am begrenzten zeitlichen und finanziellen Rahmen des Modellvorhabens und zum anderen an den Erwartungen der teilnehmenden Gemeinden. Sie erhofften sich konkrete Vorschläge für das eigene Verhalten. Der Verzicht auf weitere empirische Untersuchungen ergab sich auch aus der bereits vorliegenden großen Anzahl von Untersuchungen zum demographischen Wandel in Südniedersachsen.11

Durch die Einschaltung des Bremer Planungsbüros „proloco - Stadt und Region, Planung und Entwicklung“ (Dipl.-Ing. Michael Glatthaar), das die Aufgabe hatte, die beteiligten Kommunen bei der Auseinandersetzung

11 Dr. Gerd Cassing: Projektergebnisbericht „Generationen-Netzwerk

Südniedersachsen; Modellplanung zur generationsübergreifenden Infrastrukturentwicklung, Göttingen 2005; Dr. Gerd Cassing: Leitbild Dassel – demographische Herausforderungen und Handlungsstrategien, Göttingen 2008

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mit ihrer eigenen Entwicklung und bei der Erarbeitung erster Leitvorstellungen zur Siedlungsentwicklung zu unterstützen, wurde sichergestellt, dass die Gegebenheiten vor Ort den weiteren Prozess determinierten. Damit wurde der kommunalen Selbstverwaltung im Kontext der Regionalentwicklung Rechnung getragen. Im Verlauf des Modellvorhabens nahmen die Repräsentantinnen und Repräsentanten der beteiligten Kommunen die siedlungspolitischen Auswirkungen des demographischen Wandels gebündelt wahr. Sie diskutierten Konsequenzen und entwickelten konkrete Hinweise für zukünftige siedlungspolitische Ausrichtung. Ihre Projektträger und Initiatoren agierten nicht als belehrend auftretende Institutionen. Vielmehr ging es ihnen darum, die Gemeinden in ihrer Eigeninitiative zu stärken und den Austausch von Ausgangsbedingungen und Lösungsmöglichkeiten über Kommunalgrenzen hinweg zwischen den Teilnehmern zu erleichtern. Die Gemeinden lernten sich dabei gegenseitig besser kennen, und sie lernten voneinander. Das Modellvorhaben förderte damit den kommunalen Dialog und trug zumindest tendenziell zum Abbau von Konkurrenzdenken zwischen den beteiligten Kommunen bei. Die Arbeit erfolgte methodisch auf zwei Ebenen: In den Modellkommunen wurde jeweils eine „Vor-Ort-Projektgruppe“ gebildet, die sich mit den Ausgangsbedingungen, Entwicklungstendenzen und (so vorhanden) Leitvorstellungen für ihre jeweilige Kommune auseinander setzte. In diesem Gremium waren die Bürgermeister und Bürgermeisterinnen, die Bauamtsleiter, das Planungsbüro, der Regionalplaner des jeweiligen Landkreises, die Regierungsvertretung Braunschweig und der Regionalverband Südniedersachsen e. V. tätig. Über die jeweilige Einbeziehung der Kommunalpolitik wurde in Abstimmung mit der Bürgermeisterin und dem Bürgermeister entschieden. Alle Vor-Ort-Projektgruppen zusammen bildeten die „interkommunale Projektgruppe“. Ihre Arbeit half bei der vertiefenden Vermittlung der Ziele des Modellvorhabens, dem Erkenntnisaustausch zwischen den Modell-kommunen und der Schärfung des Problembewusstseins. Sie diente damit dem besseren Austausch zwischen kommunaler, regionaler und Landesebene. Bei der Umsetzung des Modellvorhabens wurde darauf geachtet, dass kommunale Flächenentwicklung im regionalen Kontext gesehen wurde. Das kam durch die aktive Beteiligung der Regionalplaner der drei beteiligten Landkreise zum Ausdruck. Auch der städtebauliche Qualitäts-anspruch sollte einen besonderen Stellenwert erhalten. Der Prozess war so angelegt, dass er modellhaft für andere, unter vergleichbaren Rahmenbedingungen tätigen Kommunen in Süd-

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niedersachsen und darüber hinaus in anderen Regionen Niedersachsens sein konnte. Der Ablauf des Modellvorhabens erfolgte in sechs Schritten: Einem gemeinsamen Auftakt und einer gemeinsamen Rundreise von Vertreterinnen und Vertretern der Modellkommunen durch die „interkommunale Projektgruppe“ folgten drei Sitzungen der „Vor-Ort-Projektgruppen“ in jeder einzelnen Kommune. Zum Abschluss erfolgte (am 1. Juli 2008 in Osterode am Harz) ein gemeinsamer Austausch im Rahmen der „interkommunalen Projektgruppe“.

Projektablauf; Graphik: Corinna Birkhofer,

(Regionalverband Südniedersachsen) Im Dezember 2007 und im Januar 2008 erfolgten in den Gemeinden Vorgespräche. Die offizielle Auftaktveranstaltung fand am 11. März 2008 in der Stadthalle in Moringen statt. Per Bus bereisten Vertreterinnen und Vertreter der Modellkommunen mit den Initiatoren des Modellvorhabens am 27. und 28. März die Region. Besichtigt wurden die Kernorte sowie ausgesuchte Baugebiete. An die Bereisung schlossen sich drei Workshops in jeder der beteiligten Kommunen an. Die erste Sitzung der jeweiligen Vor-Ort-Projektgruppe diente der Bewertung der Ausgangssituation und der Einschätzung der bisher unternommenen Ansätze zur Gestaltung des demographischen Wandels im Bereich der Siedlungspolitik.

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Routenpläne Bereisung, Graphik: Metropolconsult Das Planungsbüro proloco bereitete aus fachlicher Sicht die Diskussionen vor. Das Büro stellte die Einwohnerentwicklung im Zeitraum von 2000 bis 2007 (für die Gesamtgemeinde und - soweit möglich - für die einzelnen Ortsteile), die Wanderungssalden von 1987 bis 2006 sowie die Zahl der Baufertigstellungen im Zeitraum von 2000 bis 2006 vor. Die Darstellungen erfolgten auf Grundlage der Daten des Niedersächsischen Landesbetriebs für Statistik und Kommunikations-technologie Niedersachsen (LSKN), das ausgehend vom Jahr 2006 eine Bevölkerungsprognose bis zum Jahr 2016 auf Gemeindeebene erstellt hatte. Das Planungsbüro schrieb diese Zahlen bis zum Jahr 2020 fort. In den Vor-Ort-Projektgruppen wurden die Prognosen fast ausnahmslos als realistisch qualifiziert. In einzelnen Kommunen wurde sogar die Vermutung geäußert, dass die Bevölkerungsrückgänge noch deutlicher ausfallen werden als vom LSKN prognostiziert. Aus diesen Diskussionen sowie vor dem Hintergrund punktueller optischer Eindrücke der Bereisung wurde die Diskussion durch Thesen strukturiert. Ein Schwerpunkt im ersten Workshop lag in der Frage, welche Strategien die Kommunen für die Anpassung an den demo-graphischen Wandel verfolgt haben (z. B. Dorferneuerung und Stadtsanierung), wie die Instrumente wirkten (z. B. dauerhafte Belebung der Ortskerne) und wie Chancen und Risiken einzelner Ortsteile eingeschätzt werden.

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Auf Grundlage der Erkenntnisse der Bereisung und der ersten Sitzung stellte das Planungsbüro in der zweiten Sitzung in jeder Kommune die voraussichtliche Einwohnerentwicklung bis zum Jahr 2020 auf einer „Prognosekarte“12 vor. Anhand von drei Szenarien wurden die Auswirkungen auf die Ortsteile und den Baubestand erörtert. Beim Szenario „Weiter so – Schrumpfung für alle“ wird der bisherige Trend fortgeschrieben, ohne dass planerisch eingegriffen wird. Beim Szenario „Konzentration - leere Dörfer“ werden die größeren, infrastrukturell gut ausgestatteten Ortsteile gestärkt; die übrigen Ortsteile werden nicht gefördert und verlieren Einwohner. Im Szenario „Jeder für sich“ wird die Entwicklung der innerörtlichen Konkurrenz überlassen, so dass die Ortsteile ihre Wettbewerbsvorteile aktiv nutzen und deutlich mehr Neubaugebiete mit entsprechend größerem Leerstand ausweisen. Anhand dieser Szenarien wurden die Vor- und Nachteile dieser Vorgehensweisen sowie Eingriffsmöglichkeiten der Politik diskutiert. Auf einer „thematischen Handlungskarte“13 wurden im Verlauf der dritten Sitzung der Vor-Ort-Projektgruppen erste Leitvorstellungen diskutiert. Die daraus abgeleiteten Handlungsempfehlungen wurden vom Planungsbüro präsentiert. Es erfolgte eine Verständigung der Teilnehmer auf die Handlungsempfehlungen, die damit als Ergebnis gemeinsamer Diskussionen gewertet werden können. In allen Modellkommunen herrschte Konsens darüber, dass über die bestehenden Baugebiete hinaus keine neuen Flächen auszuweisen seien – vielmehr solle die Innenentwicklung gefördert werden. Neubau soll nur auf innerörtlichen Baulücken oder auf Abrissflächen möglich sein. Rückbauaktivitäten erfolgen mit dem Ziel, die Attraktivität der Orte zu erhöhen. Neben „Orten der Konzentration und der Innenentwicklung“ wurden innerhalb der teilnehmenden Modellkommunen Ortsteile identifiziert, die bei der Entwicklung von Umnutzungs- und Rückbau-strategien begleitet werden sollen. Die Anlage zu diesem Bericht enthält Karten zu verschiedenen Szenarien für die Entwicklung der Modellkommunen. Quelle ist die Landesvermessung + Geobasisinformation Niedersachsen (LGN); die Bearbeitung erfolgte durch proloco und den Regionalverband Südniedersachsen, das Layout durch Metropolconsult. Die Karten sind nicht maßstabsgetreu.

12 Siehe Kartenmaterial ab S. 146 13Siehe Kartenmaterial ab S. 146

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3. BETEILIGTE MODELLKOMMUNEN Durch die Beteiligung der Städte Osterode am Harz, Bad Sachsa und Moringen, der Samtgemeinde Bad Grund, der Gemeinden Gleichen und Kreiensen sowie des Fleckens Adelebsen wurden in den Landkreisen Göttingen und Northeim je zwei Gemeinden berücksichtigt, im Landkreis Osterode am Harz drei. Innerhalb der Landkreise wurden jeweils eine oberzentrumsnahe und eine oberzentrumsferne Kommune ausgewählt.

Beteiligte Modellkommunen; Graphik: Metropolconsult

In den sieben Modellkommunen leben insgesamt rund 72.250 Einwohnerinnen und Einwohner. Das Modellvorhaben wurde damit rein rechnerisch für rund 14 Prozent der Gesamtbevölkerung Süd-niedersachsens umgesetzt. Die Entwicklung Südniedersachsens der vergangenen Jahre war geprägt durch Strukturwandel in allen Wirtschaftssektoren – in der Landwirtschaft ebenso wie im gewerblichen Sektor, bei den Dienstleistungen und in der Kommunikationstechnologie. Bei den Prozessen der vergangenen Jahre spielten Veränderungen bei Bahn und Post sowie Energie-versorgungsunternehmen eine besondere Rolle. Kreiensen als früherer Bahnknotenpunkt ist dabei in besonderer Weise betroffen – die Konversion des früheren Bundeswehrstandorts in Osterode zählt zu den besonderen Herausforderungen, vor denen die Kreisstadt derzeit steht. Zwischen den Kommunen des Modellvorhabens bestehen viele Gemeinsamkeiten. Der demographische Wandel prägt mindestens seit

23

Mitte der neunziger Jahre ihre Entwicklung - wenn auch in unter-schiedlicher Intensität. Die Bevölkerungszahl der Region ist rückläufig – und sie wird weiter sinken. Am wenigsten spürbar sind die im statistischen Mittel erkenn-baren Tendenzen zum Bevölkerungsrückgang und zur Steigerung des Durchschnittsalters in den Ortsteilen der Gemeinde Gleichen, die vom Oberzentrum Göttingen besonders gut zu erreichen sind. Stark spürbar ist der demographische Wandel hingegen in Kommunen wie Kreiensen und Bad Grund, die vom Oberzentrum Göttingen aus gesehen peripher liegen. Mit Ausnahme von Gleichen ist Leerstand von Wohnungen und gewerblichen Objekten (wie früheren Hotels und Gaststätten, Einzel-handelsgeschäften und Tankstellen) in allen Orten zu beobachten. Es besteht ein großes Angebot an Bau- und Gewerbeflächen, das einen erheblichen Druck auf das Preisniveau ausübt. Die finanziellen Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden des Modellvorhabens sind beschränkt. Unterschiede sind zu erkennen etwa bei der Erreichbarkeit innerhalb des überregionalen Verkehrsnetzes, dem Arbeitsplatz- und Schulangebot, der Versorgungsinfrastruktur und der Identifikation von Bürgerinnen und Bürgern mit ihrer Gemeinde. Bei aller Unterschiedlichkeit der Erwartungen nannten bei der Auftakt-veranstaltung am 11. März 2008 in der Stadthalle Moringen die Vertreterinnen und Vertreter der Kommunen folgende Motive für ihre Beteiligung an dem Modellvorhaben: 1. Feststellung und Dokumentation des Ist-Zustands (einschließlich

Leerstandsproblematik) 2. Sensibilität von Politik und Öffentlichkeit für Konsequenzen, die aus

dem demographischen Wandel gezogen werden müssen 3. Anpassung der kommunalen Infrastruktur an den demographischen

Wandel sowie „Leitbild ´Old City`“ mit der Anpassung der Infrastruktur an Jung und Alt

4. Stärkung der Kernorte 5. Interkommunale Abstimmung bei Flächenausweisungen 6. Förderung der Zusammenarbeit zwischen Ortschaften innerhalb der

Gemeinden und innerhalb der Landkreise sowie der Region Südniedersachsen

7. Erarbeitung von Vorschlägen für soziale Treffpunkte 8. Entwicklung von Strategien zur Vermeidung von Leerständen 9. Vermittlung der Notwendigkeit, dass Flächenausweisungen nur

erfolgen dürfen, wenn die Vermarktbarkeit nachgewiesen werden kann

24

10. Vorschläge, wie der Bevölkerungsrückgang gestoppt werden kann 11. Vorschläge für die Identifikation und Konzentration von

Infrastrukturangeboten 12. Vorschläge zur Revitalisierung von Dörfern, in denen es keine

Infrastruktur mehr gibt Diese Zusammenstellung zeigt, wie vielfältig die mit dem demographischen Wandel in Verbindung stehenden Aspekte sind und wie hoch die Erwartungen an Projekte sind, die sich mit diesem Thema befassen. Wie unter 6.1 dieser Ausarbeitung dargelegt, erfolgt eine Konzentration auf das Thema Siedlungsflächenentwicklung. Die zitierten Aussagen machen deutlich, dass der demographische Wandel auch zu städtebaulichen Chancen geführt hat. In vielen Orten sind innenstadt-nahe Flächen entstanden, die zumindest von ihrer Lage her gute Voraussetzungen für Wohnnutzung sowie die Ansiedlung von Klein-gewerbe und Nahversorgern bieten. Möglich wird so eine Reintegration von Arbeitsstätten in zentralen Orten. Gleichen Adelebsen Moringen Kreiensen Bad Grund Osterode a.H. Bad Sachsa Ortsteile

16 7 9 15 5 15 4

Einwohner (2006)

9.500

6.750

7.500

7.300

9.300

24.700

8.000

Einwohner- entwicklung (2000 bis 2006) gerundet

+ 500

- 300

-250

-500

-550

-1.500

-600

Leerstand kein

deutlich

deutlich

deutlich

deutlich

deutlich

deutlich

Freie Bau-grundstücke

103

124

54

46

32

264

94

Überblick über Strukturen der Modellkommunen, Stand: September 2008 (Karsten Hiege, Regionalverband Südniedersachsen)

Der Vergleich der Einwohnerzahlen der sieben Modellkommunen macht deutlich, dass die addierte Einwohnerzahl seit Anfang der neunziger Jahre rückläufig ist und bis zum Ende des Prognosezeitraums weiter zurückgehen wird. Mit Ausnahme der Gemeinde Gleichen wird dieser negative Bevölkerungstrend auch für jede einzelne der beteiligten sechs Modellkommunen prognostiziert14.

14 siehe Grafik: Vergleich der Einwohnerzahlen der sieben Modellkommunen im Anhang (LSKN, Regierungsvertretung Braunschweig)

25

3.1 EINZELDARSTELLUNG DER BETEILIGTEN

KOMMUNEN

3.1.1 Gemeinde Kreiensen

Bevölkerungsentwicklung

6.900

7.000

7.100

7.200

7.300

7.400

7.500

7.600

7.700

7.800

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Fläche: 65,28 km² Einwohner 7.223

Bevölkerungsdichte: 112 Einwohner pro km²

LSKN, Graphik: Metropolconsult In der Gemeinde Kreiensen wohnen 7.707 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand: 30. Juni 2007)15 in fünfzehn Ortsteilen (inkl. Nebenwohnsitz) mit folgender Verteilung: Kreiensen (2.701), Greene (1.626), Opperhausen (832), Ahlshausen-Sievershausen (571), Erzhausen (351), Billerbeck (323), Rittierode (240), Orxhausen (227), Bentierode (223), Garlebsen (176), Olxheim (118), Beulshausen (100) , Ippensen (91), Haieshausen (90) und Bruchhof (mit 38 Einwohnerinnen und Einwohnern).

15 Die hier genannten Zahlen beruhen auf Angaben der Gemeinden. Die

erheblichen Differenzen zu den Zahlen des LSKN sind offensichtlich, da die Gemeinden u. a. auch Zweitwohnsitze mitzählen. Dieser Hinweis gilt auch für die Darstellung der weiteren Gemeinden.

26

Kreiensen profitierte durch die Grenzöffnung in den frühen neunziger Jahren von Zuwanderungen. Bis auf das Jahr 2004 waren die Wanderungssaldi aber seit 1995 negativ. Zwischen dem Jahr 2000 und dem Jahr 2007 sank die Einwohnerzahl Kreiensens um etwa 500 Personen. Der Rückgang verteilte sich auf die genannten Jahre relativ gleichmäßig; lediglich in den Jahren 2003 und 2004 stagnierte die Einwohnerzahl.

LSKN, Graphik: proloco

Kreiensen, Wanderungssaldo je 10.000 EW

-250

-200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

250

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

Größte Ortschaften der Gemeinde sind Kreiensen und Greene. Auf vier Hügeln gelegen besteht die Ortschaft Kreiensen aus Siedlungsflächen, die räumlich und sozial bislang nur unvollständig zusammengewachsen sind. Die Gleisanlagen wirken als trennende Elemente. Diese Lage trägt dazu bei, dass sich die Ortschaft Kreiensen bislang nicht zum unbestrittenen Mittelpunkt der Gemeinde entwickeln konnte. Angesichts des eher geringen Zusammenhalts der Bevölkerung bezieht sich die Identität der Bürgerinnen und Bürger auf die Ortschaft - man ist eher „Greener“, „Kreienser“ oder „Opperhäusener“. Historisch gesehen eher ein Konstrukt als eine gewachsene Gemeinde verfügt die Gemeinde Kreiensen zudem über keine zentrale Versammlungsstätte. Die Gemeinde bietet erschlossene Bauplätze an - an preisgünstigen Bauflächen besteht kein Mangel. In den vergangenen Jahren sind wichtige Wirtschaftszweige weg gebrochen. Bis 1995 war Kreiensen Postverteilzentrum mit 350 Mit-arbeitern, die Deutsche Bundesbahn war mit rund eintausend Mitarbeitern größter Arbeitgeber. Trotz der abnehmenden Bedeutung der Bahn als Arbeitgeber gilt Kreiensen bislang noch immer als wichtiger Verkehrsknotenpunkt. Den Haltepunkt nutzen nach Schätzung der Gemeinde 3.000 bis 4.000 Ein- und Auspendler. Diese Lagegunst trug in den vergangenen Jahren aber weder nennenswert zur Anwerbung von Neubürgerinnen und Neubürgern

27

noch zur Ansiedlung von Betrieben bei. Nun hat die Deutsche Bahn AG entschieden, den IC Stralsund-Karlsruhe künftig über die Neubaustrecke zu führen. Damit wird in Kreiensen künftig fahrplanmäßig kein IC mehr halten. Zu den Konsequenzen der fehlenden Dynamik in Kreiensen gehören auch Ladenleerstände. In den meisten Ortschaften bestehen Probleme bei der Nahversorgung. Eine Ausnahme ist die Ortschaft Kreiensen selbst: Hier gelang es dem Bürgermeister, einen Neubau für die Lebensmittelversorgung in integrierter Lage anzusiedeln. Der Strukturwandel der Landwirtschaft äußert sich in deutlich ins Auge fallenden un- oder untergenutzter Scheunen. Die Entwicklung Kreiensens ist eng mit der früheren Kreisstadt Bad Gandersheim verknüpft. Bedingt durch den Abbau von Infrastruktureinrichtungen in Bad Gandersheim wie etwa dem Freibad verliert diese Verbindung aber derzeit an Bedeutung. Der Rat der Gemeinde Kreiensen fasste 1997 einen Grundsatzbeschluss zur Siedlungsentwicklung. Dem liegt ein städtebauliches Rahmenkonzept zur Wohnbauentwicklung bis zum Jahr 2010 zugrunde. Konzept und Beschluss werden vom Rat beobachtet. Derzeit werden in allen Ortschaften Bauplätze angeboten. Bereits heute verfügt Kreiensen über ein Baulückenkataster. Zur Flächenmobilisierung ist dieses Instrument offenbar ungeeignet. Ein Leerstandsverzeichnis wurde bisher nicht erstellt. Die Gemeinde hält ein Siedlungsflächenkonzept für Südniedersachsen mit teilregionalen Schwerpunktsetzungen für sinnvoll. Mit diesem Instrument wird die Hoffnung verbunden, die interkommunale Konkurrenz um Einwohner zu reduzieren. In der ersten Jahreshälfte 2008 dürfte der Leerstand bei Wohngebäuden in der Ortschaft Kreiensen unter zehn Prozent gelegen haben. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Einliegerwohnungen meist in Hauptwohnungen integriert werden - ihr Leerstand wirkt sich wohnungspolitisch also ledig-lich als Unterauslastung aus. Auf dem Wohnungsmarkt erfolgten in der ersten Jahreshälfte 2008 keine nennenswerten Bewegungen - das gilt sowohl für Kauf als auch für Miete. Eine Nachfrage nach Gebäuden des Altbestandes war nicht zu erkennen. Wenn überhaupt Wohnraum nachgefragt wurde, bezog sich diese Nachfrage auf preisgünstigen Nachkriegswohnungsbau. Damit ver-bunden ist ein erheblicher und anhaltender Wertverlust. Die Gemeinde Kreiensen setzt sich das Ziel, die Abwanderung zu stoppen und die Attraktivität zu steigern. Dafür plant sie beispielsweise in Opperhausen die Kombination von Gaststätte und Dorfgemeinschafts-

28

haus mit der Option zur Nahversorgung. Da die Ausrichtung auf einen nennenswerten Zuzug von Neubürgerinnen und Neubürgern derzeit als unrealistisch gilt, wird eine Wachstumsstrategie nicht verfolgt. Es geht eher darum, die Infrastruktureinrichtungen dem demographischen Wandel anzupassen. Dabei sollen die Bedürfnisse der verschiedenen Generationen berücksichtigt werden und in die Infrastrukturplanungen einfließen. Für wenig sinnvoll hält es die Gemeinde, sich ausschließlich auf junge Familien mit Kindern zu konzentrieren. Die Streichung von Eigenheimzulage und die Kürzung der Pendlerpauschale tragen nach ihrer Auffassung dazu bei, die Bedeutung Kreiensens als reiner Wohnstandort zu schwächen. Im Flecken Greene stieß das Neubaugebiet „Löberfeld“ auf eine lebhafte Nachfrage aus Greener Familien und konnte rasch vermarktet werden. Seit Fertigstellung dieser neuen Bebauung besteht offenbar keine nennenswerte Nachfrage mehr nach neuem Wohnraum. Der Leerstand fällt weniger stark ins Auge als im Kernbereich von Kreiensen, dürfte aber vergleichbar hoch sein. Im Gegensatz zur Ortschaft Kreiensen ist die Einwohneridentität mit dem Flecken Greene ausgeprägt. Greene zeichnet sich durch ein intensives Vereinsleben aus. Zu den Besonderheiten gehören der Burg-Förderverein und der Heimatverein. Greene besitzt kaum Gewerbe. Vorhanden sind jedoch ein Nahversorger, eine Arztpraxis, ein Schul-zentrum (Grundschule und Kindergarten) und ein Hallenbad mit Sauna. Statistisch auffällig ist der gegenüber der Ortschaft Kreiensen deutlich geringere Bevölkerungsrückgang. In Opperhausen, das nur einen geringen Wohnungsleerstand aufweist, wurden in den vergangenen zehn Jahren 57 Dorferneuerungs-maßnahmen durchgeführt - davon vier im öffentlichen Bereich. Über-wiegend erfolgten die Investitionen jedoch privat. Diese Maßnahmen veränderten das Ortsbild nachhaltig. Die hohe Identifikation der Bürgerinnen und Bürger mit der Ortschaft dokumentiert sich durch die erfolgreiche Arbeit des Heimatvereins. Dennoch sind auch in Opperhausen seit dem Jahr 2000 die Einwohnerzahlen rückläufig. Gaststätte und Nahversorger wurden kürzlich geschlossen, es existieren aber ein Hofladen und ein Biobauernhof mit Direktvermarktung. Pro Jahr werden zwei bis drei Grundstücke bebaut. Zehn der 15 vorhandenen Bauplätze des Neubaugebietes sind inzwischen vermarktet. Auch die Neubürgerinnen und Neubürger konnten weitgehend in das Vereinsleben integriert werden, allerdings scheint die Bereitschaft vieler Menschen zum sozialen Engagement nachzulassen. Alshausen liegt in einem „Talkessel“ zwischen dem Krieberg, Rott und Sonnenberg. Vorhanden sind eine Diskothek sowie ein gastronomischer Betrieb, in dem sich die Mitglieder von zehn örtlichen Vereinen treffen.

29

Eine Nahversorgung mit Lebensmitteln besteht nicht mehr. Wenn auch die Identifikation der Menschen mit ihrem Ortsteil als beachtlich hoch gilt, so sind dennoch Wegzüge nach Einbeck und Northeim zu beobachten. Leerstände sind schon heute zu verzeichnen – angesichts der Bevölkerungsstruktur und des hohen Durchschnittsalters ist zu erwarten, dass die Zahl der nicht genutzten Häuser und Wohnungen weiter steigt. Das Ortsbild ist durch die landschaftstypische Fachwerkbebauung geprägt; dennoch besteht kein besonderer Modernisierungsdruck. Auch in Alshausen ist eine nachlassende Bereitschaft der Einwohner zu sozialem Engagement festzustellen. Erzhausen besitzt ein Pumpspeicherwerk eines Stromversorgers. Prägend für den Ortsteil ist die von der Preussen-Elektra ehemals gebaute und später an Bewohnerinnen und Bewohner verkaufte Siedlung. In einem 1992 ausgewiesenen Baugebiet wurde bis heute nur ein Grundstück verkauft. Neuerdings existiert wieder ein Café mit einem angeschlossenen Minigolfplatz. Billerbeck zeichnet sich aus durch ein lebhaftes Vereinsleben und eine gute Dorfgemeinschaft aus. Die Umnutzung eines großen landwirtschaftlichen Gebäudes zu dem Restaurant „Schinkenscheune“ gilt über die Ortschaftsgrenzen hinaus als gutes Beispiel für einen ge-lungenen Strukturwandel. Die Dorferneuerung wurde in Orxhausen nur mit mäßigem Erfolg umgesetzt – das Instrument selbst bewerten viele Bürgerinnen und Bürgern kritisch. Ausgelöst wurden nur geringe öffentliche Investitionen mit entsprechenden Auswirkungen auf den privaten Sektor. Zur Freisetzung bürgerschaftlichen Engagements sind Wettbewerbe offenbar inzwischen keine ausreichend motivierenden Instrumente mehr. Die anderen Ortschaften der Gemeinde Kreiensen sind landwirtschaftlich geprägt. Mit Ausnahme von Beulshausen, das ein Bürgerhaus hat, verfügen sie über Feuerwehrhäuser und zum Teil über Dorf-gemeinschaftshäuser. Der Gebäudeleerstand dürfte in diesen kleinen Ortsteilen unter zwei Prozent liegen.

30

Nach Angaben der Gemeinde Kreiensen werden derzeit folgende Baugebiete vermarktet (Stand: 22. September 2008):

Bebauungs-plan

Satzungs-beschluss

Inkrafttreten Zahl der Bauplätze


Greene „Löberfeld“ 06.06.2002 12.07.2002 27 13

Kreiensen „Hainberg II“ 05.12.1985 16.06.1987 9 4

„Hainberg III“ 13.09.2001 05.10.2001 46 26

„Brunstein/ Eskuhle“

06.07.2000 28.07.2000 8 0

Opperhausen „Am Hohlwege“

07.10.1999 14.04.2000 17 3

31

3

FEB

I(f(L ÜKe(nedB MGG

3

.1.2 Stadt Moringen

läche: 82,25 km² inwohner 7.379 evölkerungsdichte: 90 Einwohner pro km²


7.250

7.300

7.350

7.400

7.450

7.500

7.550

7.600

7.650

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

LSKN, Graphik: Metropolconsult

n der Stadt Moringen wohnen 7.950 Einwohnerinnen und Einwohner Stand 2007) in neun Ortsteilen (einschließlich Nebenwohnsitz) mit olgender Verteilung: Moringen (4.813), Fredelsloh (1.117), Nienhagen 557), Großenrode (400), Thüdinghausen (364), Behrensen (269), utterbeck (183), Oldenrode (153) und Blankenhagen (194).

ber die Bundesautobahn (BAB) 7 sowie Bundes-, Landes- und reisstraßen ist Moringen gut in das überörtliche Verkehrsnetz ingebunden. Wer allerdings mit dem Öffentlichen Personennahverkehr ÖPNV) nach Göttingen pendeln will, kommt ohne Umsteigevorgänge icht aus. Die Stadt Moringen sucht deshalb nach Möglichkeiten, ihre igene Position zum Oberzentrum Göttingen zu stärken. Viel besser ist ie Busverbindung nach Northeim. Nach Hardegsen besteht eine usverbindung mit unregelmäßigen Abfahrtzeiten.

oringen verfügt über ein gegliedertes Schulsystem. Im rundschulbereich werden Behinderte integriert. Die Kooperative esamtschule (5. bis 13. Klasse) wird derzeit zur Ganztagsschule

2

ausgebaut. Geprüft wird die Umnutzung von Klassenräumen für den Hortbedarf. Vom 30. Juni 2006 bis zum 30. Juni 2007 verlor die Stadt Moringen 92 Einwohnerinnen und Einwohner, in der Kernstadt allein fünfzig. Die Kommune rechnet weiter mit einem stärkeren Bevölkerungsverlust in den kleineren Ortschaften. Durch den demographischen Wandel wird ein Bevölkerungsverlust von ca. 600 Einwohnern bis zum Jahr 2020 erwartet, etwa 400 weitere Wohneinheiten dürften dann leer stehen. Bei der Anwerbung neuer Bürgerinnen und Bürger sieht sich Moringen in direkter Konkurrenz zur Stadt Hardegsen, die Baugrundstücke besonders preiswert anbietet. Moringen vermarktet das freie Bauland nicht über eine Gesellschaft, sondern in Eigenregie. Im Baugebiet „Am Hagenberg“ verfügt Moringen über ausreichend Bauplätze. Während die Vermarktung der Baugebiete im Rahmen der Eigenentwicklung in früheren Jahren relativ rasch erfolgte, bestehen derzeit Vermarktungsprobleme. Die Nachfrage von außerhalb ist eher verhalten oder gar nicht erkennbar. Innerhalb der Gremien der Stadt Moringen wurde deshalb im Herbst 2008 ein Maßnahmen-Paket diskutiert, das der Stabilisierung der Bevölkerungsentwicklung dienen soll. Finanziell gefördert werden sollen der Erwerb und die Sanierung alter Bausubstanz, die Bebauung von Baulücken sowie der Abriss alter Gebäude und Neubau an gleicher Stelle. Seit etwa vier Jahren weist Moringen keine neuen Baugebiete mehr aus. Innerhalb der Gremien der Stadt besteht Konsens darin, eine Bebauung nur dort zu genehmigen, wo bereits jetzt Baurecht besteht. Unter Verweis auf eine gute Nahversorgung versucht Moringen, sich attraktiver zu vermarkten. Die Stadt sieht Potentiale im Ausbau z. B. des Freizeit-bereiches. Die Stadtsanierung wirkte als Förderinstrument in Moringen positiver als die Dorferneuerung in den Ortschaften. Öffentliche Maßnahmen zogen private Gebäudesanierungen nach sich. Im Stadtgebiet Moringen gibt es betreutes Wohnen, Tagespflege sowie einen ambulanten Pflegedienst; ein Altenheim ist nicht vorhanden. In vielen Dörfern besteht eine hohe Identifikation der Menschen mit ihrer Heimat. Ganz offensichtlich ist der demographische Wandel als zentrale kommunalpolitische Herausforderung dort noch nicht angekommen. Das liegt möglicherweise daran, dass bis zum Jahr 2002 noch ein positiver Wanderungssaldo verzeichnet wurde.

33

Moringen, Wanderungssaldo je 10.000 EW

-200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

LSKN, Graphik: proloco Im Kernort Moringen selbst besteht ein Leerstand von etwa fünfzig Wohnungen und Läden. Ob die Lage, die Ausstattung oder andere Ursachen hierfür verantwortlich sind, ist bisher nicht erkennbar. Auch fehlen Angaben über die Dauer des Leerstandes. Die Baunachfrage im Kernort ist eher gering und kommt überwiegend aus der einheimischen Bevölkerung. Behrensen zeichnet sich durch seine Lagegunst zur BAB 7 aus. Der Ort hat die Aufnahme in das Dorferneuerungsprogramm beantragt. Blankenhagen liegt in Kernstadtnähe; nennenswerter Leerstand ist nicht vorhanden. Die Grundstücke der sechs Baulücken sind offenbar derzeit nicht zu vermarkten. Fredelsloh gilt als eine Art zweites Gemeindezentrum, das über Nahversorgung, viele Kunsthandwerker sowie weitere prosperierende Unternehmen verfügt. Dennoch ist wenig Nachfrage nach Bauland und kaum Eigenentwicklung vorhanden. Der Leerstand liegt bei zwanzig Wohneinheiten, davon fünf Fachwerkhäusern, bei deren Vermarktung besondere Probleme bestehen. Neubauten werden weit unter dem Schätzwert angeboten. Der Ortsteil liegt „hinterm Berg“ und ist relativ weit von der BAB entfernt. Die Dorferneuerung in Fredelsloh stieß bei der Bevölkerung auf eher verhaltene Resonanz und löste im privaten Sektor wenige Impulse aus. Begründet wird diese Zurückhaltung mit den teilweise langen Bearbeitungszeiten der Anträge. Viele Bürgerinnen und Bürger nehmen deshalb Erneuerungen und Sanierungen lieber ohne staatliche Subventionierung vor. Dies ermöglicht ihnen eine größere und kosten-günstigere Materialauswahl. Eine Verbesserung des Dorfbildes durch private Maßnahmen wurde nicht erreicht. Trotz der Lagegunst zur BAB besteht in Großenrode nur eine geringe Nachfrage nach Baugrundstücken – wenn eine Vermarktung erfolgt,

34

dann meist an Einheimische. Während es in Lutterbeck derzeit sieben Leerstände gibt, stehen in Nienhagen mehrere Ferienwohnungen und drei Häuser leer. Die derzeitigen Immobilieneigentümer orientieren sich bei ihren Preisvorstellungen offenbar eher an dem Preisniveau von Groß-städten. Der Ort Nienhagen steht für einen positiven Verlauf der Dorf-erneuerung. Oldenrode liegt im südlichen Stadtgebiet eher in Randlage und weist zwei Leerstände auf. Thüdinghausen ist gekennzeichnet durch seine besondere Lagegunst zur BAB 7. Nach Angaben der Stadt Moringen werden derzeit folgende Baugebiete vermarktet: (Stand: 25. August 2008)

Bebauungsplan Satzungs-beschluss

Inkrafttreten Zahl der Bau-plätze

freie Bau-grundstücke

Moringen „Hagenberg“ 29.09.1998 30.10.1998 44 23Fredelsloh „Nordfeld" 08.12.1994 05.05.1995 15 7Großenrode „Im Knipstale" 24.06.1999 20.08.1999 34 24

35

3

FEB

Im(S(3(4 AdDddvFRvn ImAbeü

3

.1.3 Flecken Adelebsen



6.500

6.600

6.700

6.800

6.900

7.000

7.100

7.200

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007


Flecken Adelebsen wohnen 6.807 Einwohnerinnen und Einwohner tand 2007) in sieben Ortsteilen mit folgender Verteilung: Adelebsen .237), Barterode (1.026), Lödingsen (831), Güntersen (658), Erbsen 02), Wibbecke (350) und Eberhausen (303).

delebsen liegt an der Bahnstrecke von Göttingen nach Paderborn. Mit er Regionalbahn beträgt die Fahrzeit nach Göttingen zwanzig Minuten. er Güterverkehr (Cargotransport) von Holz und Basalt ist für den Erhalt er Trasse besonders wichtig. Immer wieder wird in Adelebsen die Frage iskutiert, ob die gute Bahnanbindung ein herausgehobener Standort-orteil ist. Die Meinungen hierzu gehen auseinander – so auch zu der rage, ob eine bessere Taktung zu einer Erhöhung der Akzeptanz der egionalbahn führen würde. Adelebsen versteht sich als „grüne Lunge on Göttingen“ – ein Umstand, der im Oberzentrum allerdings offenbar icht so deutlich wahrgenommen wird.

Verlauf der drei Workshops diskutierte die Vor-Ort-Projektgruppe die ttraktivität Adelebsens für Wohnungssuchende. Adelebsen, so wurde etont, liegt weiter als zehn Kilometer von Göttingen entfernt - damit kann ine psychologische Grenze für das Pendeln ins Oberzentrum berschritten sein. Der Flecken Adelebsen ist damit keine typisch

6

suburbane Gemeinde. In der Ortschaft Adelebsen wurde bis 2004 etwa die Hälfte des Gebäudebestands im Ortskern saniert. Einige Gebäude, die das Ortsbild prägen (wie beispielsweise der ehemalige Rathauskeller), sind allerdings nicht darunter. Der Sanierung des Rathauskellers könnte im Sinne einer starken Impulswirkung zur städtebaulichen Aufwertung des Innenbereichs führen. Ein besonderer Problembereich ist die Lange Straße als ehemalige Hauptverkehrstraße. Hier treten verstärkt Leerstände in Geschäften und in einzelnen Wohngebäuden auf. Die Stadtsanierung löste bislang keine nachhaltigen positiven Effekte aus. Mit der Ausweisung des Baugebietes „Am Antonsberg" in den neunziger Jahren sollte der Kernort strategisch gestärkt werden – das gelang bislang nur bedingt. Die Vermarktungsprobleme dieses Baugebiets trugen dazu bei, dass in den letzten fünf Jahren in anderen Ortsteilen keine anderen Neubaugebiete ausgewiesen wurden. Das Baugebiet ist bisher nur zum Teil erschlossen. Seine Bewohner stammen überwiegend aus Adelebsen selbst. Das in einer Talaue am südlichen Ortsrand liegende Holzwerk beeinflusst die Gemeindeentwicklung in vielerlei Hinsicht. Von Süden betrachtet prägt das Werk mit der neu gebauten Landesstraße 554 im Vordergrund das mittelalterliche Stadtbild des Fleckens mit seiner erhöht liegenden Burg. Positive Einflüsse dieses wichtigen Arbeitgebers auf die Einwohnerentwicklung konnten bislang nicht registriert werden. Lediglich in den Jahren 2001 und 2002 lag die Zahl der Zuzüge über der Zahl der Wegzüge.

Wanderungssalden Adelebsen (1987-2006)

-200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200


37

Sechs Orte waren bislang an der Dorferneuerung beteiligt. Die Maßnahme schob verschiedene private Investitionen an – wie etwa den Ausbau der Wasserscheune in Erbsen. Eine Ausnahme bildete aber Wibbecke, hier war die Beteiligung der Bürger verhaltener. Die Dorf-erneuerung trug insgesamt zu einer Aufwertung der Ortsbilder bei, wenn-gleich sie nur in geringem Umfang längerfristige Belebungen in den Innenbereichen auslöste. Barterode verfügt neben der überregional bekannten „Barteroder Feinkost GmbH“, die die berühmte Bihun-Suppe produziert, über eine ausreichende Infrastruktur (Bäcker, Schlachter, Gewerbe und Ärzte) und eine gute Anbindung zum Oberzentrum. Mit seiner hohen emotionalen Bindung seiner Einwohner an den Ort nimmt Barterode innerhalb des Flecken Adelebsen eine Sonderstellung ein. Diese Identifikation trägt zur stabilen Einwohnerentwicklung bei. Dennoch sind sowohl Baulücken als auch Leerstände vorhanden. Bei der Ausweisung von Bauflächen war Barterode immer zurückhaltend – die Baulandnachfrage ist traditionell eher gering. In Erbsen, einem Dorf, das nur über wenige Infrastruktureinrichtungen verfügt, gibt es ein Neubaugebiet mit zwölf Plätzen, die relativ schnell vermarktet wurden. Erbsen und Lödingsen nehmen gemeinsam an dem derzeit geplanten Projekt „Bioenergiedorf“ des Landkreises Göttingen teil. In Lödingsen war vor einigen Jahren die Ausweisung eines großen Baugebietes mit fünfzig Plätzen vorgesehen – das Vorhaben wurde bisher aber nicht realisiert. Im Ort gibt es bisher kaum Leerstand und nur wenig Modernisierungsbedarf. Güntersen, das unter dem Bevölkerungs-rückgang besonders leidet, ist stark nach Dransfeld orientiert. Wibbecke und Eberhausen sind stark landwirtschaftlich geprägt. Die Dorferneuerung ist dort abgeschlossen. Die Bevölkerung nahm sie eher verhalten an. Einzelne Leerstände sind hier bereits sichtbar.

38

Nach Angaben der Gemeinde Adelebsen werden derzeit folgende Baugebiete vermarktet: (Stand: 22. September 2008)

Bebauungsplan Satzungs-beschluss



Adelebsen Nr. 21 „Am Antonsberg“

17.09.1998 05.11.1998 74 59

Eberhausen Nr. 25 „Eichhof“,

20.12.2001

14.02.2002

17 17

Lödingsen Nr. 8 „Am Lindenberge“,

noch nicht gefasst

48 48

39

3

FEB

IERKRBW( GWOeMwBZUGvd

4


9.250

9.300

9.350

9.400

9.450

9.500

9.550

9.600

9.650

9.700

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

.1.4 Gemeinde Gleichen



n der Gemeinde Gleichen wohnen 10.446 Einwohnerinnen und inwohner (Stand 2007). Sie verteilen sich auf die 16 Ortschaften einhausen (Sitz der Gemeindeverwaltung, 1.560), Diemarden (1.463), lein Lengden (1.3479; Groß Lengden (1.040), Bremke (925), ittmarshausen (776), Sattenhausen ((563), Gelliehausen (425), ischhausen (403), Wöllmershausen (401), Benniehausen (371), eißenborn (280), Kerstlingerode (255), Beienrode (250), Etzenborn

222) und Ischenrode (165 Einwohnerinnen und Einwohner).

leichen ist eine typische suburbane Gemeinde mit dem Schwerpunkt ohnen im Grünen. Sie liegt unmittelbar im Südosten des berzentrums. In das Göttinger Stadtbusnetz ist Gleichen jedoch nicht ingebunden. Von allen beteiligten Kommunen im Rahmen des odellvorhabens in Südniedersachsen ist Gleichen bislang am enigsten vom demographischen Wandel betroffen. Bis 2020 wird ein evölkerungsrückgang von lediglich rund zwei Prozent erwartet. Im usammenhang mit Neubautätigkeit wird es allerdings in geringem mfang zu weiteren Leerständen kommen - dies vor allem in den emeindeteilen, die weiter entfernt von Göttingen liegen. Die Gemeinde-erwaltung erwartet weitere Zuzüge aus Göttingen – allerdings auf eutlich geringerem Niveau als in der Vergangenheit.

0

Strategisch will Gleichen seine Innenentwicklung stärken und keine Neubaugebiete mehr ausweisen. Bislang strebte die Gemeinde eine Konzentration von Infrastruktureinrichtungen nicht an. Zukünftig könnte sich die Gemeinde jedoch stärker auf eine funktionale Konzentration hin ausrichten. Denkbar ist, das Schulangebot in Rittmarshausen, Reinhausen und Klein Lengden zu stärken. Bisher gibt es fünf Grund-schulen. Angesichts der rückgängigen Schülerzahlen werden die Einrichtung eines Schulzentrums und alternativ die Konzentration auf nur drei Grundschulstandorte erwogen. Die Frage, wie sich die drei Ortsteile weiter stärken lassen, bleibt offen, weil der Handlungsspielraum der Gemeinde hierbei stark eingeschränkt ist. Eine weitere Möglichkeit neben der Schulkonzentration wäre die Einrichtung von Ganztagsbetreuungs-angeboten im Krippen- und Hortbereich. Problembereiche in der Gemeinde sind die engen Ortsdurchgangs-straßen wie in Bremke und Reinhausen und die teilweise schlechte Bausubstanz einiger älterer Gebäude. Hier wurde eine finanzielle Förderung im Altbaubereich zur Erhaltung des Ortsbildes und zur Erreichung der Klimaschutzziele angeregt. Die Modernisierung und Sanierung der Bausubstanz erfolgte in der Vergangenheit in großem Umfang. Dazu gehörten Umnutzungen von landwirtschaftlichen Gebäuden oder Gaststätten zu Wohnzwecken. Das Instrument der Dorferneuerung trug hierzu positiv bei. Aufgrund der aktuell geringeren Nachfrage nach Wohnraum wird sich der Umnutzungstrend jedoch nicht fortsetzen. In die Dorferneuerungs-programme wurden nach und nach zwölf der 16 Dörfer aufgenommen. Die Maßnahmen verliefen erfolgreich. Gefördert wurden auch größere private Investitionen. In Diemarden gibt es Nahversorgungslücken. Als Ausgleich weitete ein Bioladen sein Angebot für diverse andere Sortimente und Produkte aus. Zusätzlich bietet ein Lebensmittelhändler aus dem Nachbarort an, Kunden aus den Ortsteilen zu seinem Geschäft zu fahren. Reinhausen verfügt über ein Lebensmittelgeschäft mit Postannahmestelle, zudem sind weitere Infrastruktureinrichtungen wie Ärzte, Grundschule und Kindertagesstätte vorhanden. Eine ausreichende Anzahl attraktiver Bauplätze steht hier zur Verfügung. In Bischhausen stehen acht Gebäude zum Verkauf. Viele Verkäufer realisieren allerdings noch nicht, dass sich die erzielbaren Verkaufspreise nach unten entwickelt haben. Eine realistischere Einschätzung des Immobilienmarktes durch die potenziellen Verkäufer könnte zur Verkürzung der Leerstandszeiten beitragen. Da der Erwerb von Altbauten mit kaum abschätzbaren Modernisierungsaufwendungen verbunden ist, die Grundstücke, anders als in Innenstädten, aber kaum Lagevorteile

41

aufweisen, werden im ländlichen Raum tendenziell eher Neubauten bzw. jüngere Gebrauchtimmobilien nachgefragt.

LSKN; Graphik: proloco Nach Angaben der Gemeinde Gleichen werden derzeit folgende Baugebiete vermarktet: (Stand: 22. September 2008)

Bebauungsplan- Nr.

Satzungsbe-schluss


Freie Baugrund-stücke

Bischhausen 067 "Winkelbreite",

18.09.2002

17.10.2002

9

4

Bremke 060 "Am Eschenberg"

10.12.2003

15.01.2004

12

4

Reinhausen 073 "Diemardener Straße"

29.03.2006

06.04.2006

21

19

Rittmarshausen 061 "Bäckberg", 17.03.1999 08.09.1999 47 47 Sattenhausen 059 "Wasserfurth"

15.12.1998 07.01.1999

10

10

Wanderungssalden, Gleichen (1987-2006)

-150

-100

-50

0

50

100

150

20019

87

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

42

3.1.5 Samtgemeinde Bad Grund (Harz)

Fläche: 41,18 km² Einwohner 9.217 Bevölkerungsdichte: 227 Einwohner pro km²


8.900

9.000

9.100

9.200

9.300

9.400

9.500

9.600

9.700

9.800

9.900

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007


In Bad Grund, der einzigen Samtgemeinde im Modellvorhaben von Regionalverband und Regierungsvertretung, wohnen mit folgender Verteilung 9.217 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 31. Dezember 2007) in fünf Gemeinden: Bad Grund (2.473), Gittelde (1.982), Badenhausen (1.974), Eisdorf (1.774) und Windhausen (1.014). Die Bevölkerungsentwicklung verläuft in den einzelnen Ortsteilen unterschiedlich. Im Grunde ist eine Zweiteilung in der Gemeinde-entwicklung gegeben. Bad Grund und Windhausen haben deutliche Bevölkerungsverluste. In den anderen Gemeinden ist die Einwohnerentwicklung noch relativ stabil. Ein nennenswerter Zuzug von außen erfolgt derzeit nicht. Die angebotenen Baugebiete versorgen überwiegend die einheimische Bevölkerung. Für Gebäude aus den 70er Jahren gestaltete sich der Bewohnerwechsel in den vergangenen Jahren weitgehend problemlos. Alte Häuser prägen viele Ortsbilder. Festzustellen ist insgesamt ein Fortzug jüngerer Einwohnerinnen und Einwohner.

43

Insgesamt fällt der hohe Altersdurchschnitt auf. In naher Zukunft wird die Bevölkerungszahl weiter deutlich abnehmen. Noch gibt es - wenn auch auf niedrigem Preisniveau - einen Markt für ältere Ein- und Zweifamilienhäuser. Größere Objekte sind dagegen schwer zu vermarkten und stehen häufig leer. Ein Grund für die Stagnation auf dem Immobilienmarkt dürfte auch in den nicht marktgerechten Preisvorstellungen der Verkäufer liegen. Probleme gibt es im Bereich landwirtschaftlicher Bausubstanz. Hier fehlen Umnutzungsmöglichkeiten. Die Samtgemeinde verfügt über ausreichend Altenheimplätze (drei Einrichtungen; Bad Grund hat ein neues Altenheim) und gewinnt so auch ältere Einwohner hinzu. Die Samtgemeinde versteht sich nicht als reiner Wohnstandort, sondern auch als Standort für Gewerbe und Wohnen. Mit Ausnahme des Jahres 2004 war der Wanderungssaldo seit dem Jahr 1996 negativ.


Bad Grund, Wanderungssaldo je 10.000 EW

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

250

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Die Entwicklung der Arbeitsplätze diktiert Zu- und Fortzüge in der Gemeinde. Nach Schließung des Preussag-Werkes erfolgte ein deutlicher Bevölkerungsrückgang. Mit einer Fabrik für Drucktechnik und einem Holzwerk sind in der Samtgemeinde zwei auch für den Landkreis Osterode am Harz besonders wichtige Arbeitgeber angesiedelt. Der Rückzug großindustrieller Betriebe, die mangelnde Attraktivität von Kur- und Fremdenverkehrsangeboten sowie der Rückgang der Bevölkerung beeinträchtigen die finanzielle Handlungsfähigkeit der Samtgemeinde. Diese Entwicklung erschwert eine Beteiligung an Fördermaßnahmen im Städtebau und in der Dorferneuerung.

44

Die Neuausweisung von Baugebieten wird für den Gemeindehaushalt auch finanziell schnell zum Problem, wenn die Belegung des Gebietes angesichts des unzureichenden Bedarfs bei gleichzeitiger Notwendigkeit, Ortskernbereiche zu stärken, zweifelhaft ist. Die Samtgemeinde Bad Grund profitierte in der Vergangenheit von Zuzügen aus dem Mittel-zentrum Osterode am Harz. Im Zuge der Preispolitik der Nachbarstadt schwächte sich der Zuzug aus der Kreisstadt allerdings deutlich ab. Dies trifft vor allem die südlichen Gemeinden der Samtgemeinde. Rückläufige Einwohnerzahlen trugen zu einem deutlich sichtbaren Leerstand von Gebäuden bei. Bei vielen Gebäuden herrscht ein Modernisierungsstau. Die größeren landwirtschaftlichen Gebäude lassen sich nur schwer vermieten und nur mit erheblichem finanziellen Aufwand renovieren. Insbesondere trifft dieses für die eigentlich erforderlichen energetischen Sanierungen zu. Der Preisverfall für Immobilien wird von Verkäufern noch nicht ausreichend erkannt. Zu hohe Erwartungen führen zu längeren Leerständen und Verfall, insbesondere bei größeren landwirtschaftlichen Gebäuden. Leerstand erscheint derzeit noch in erster Linie als ein Problem einzelner Eigentümer und wird noch nicht als Herausforderung für die Dorfgemeinschaften erkannt. Gebäudesicherungsmaßnahmen wie das Zumauern von Fensteröffnungen zeigen negative Wirkungen im Ortsbild. Für die Gemeinden, die einstmals für den blühenden Tourismus standen, bedeutet dies eine wenig vorteilhafte Imagewirkung. Bei sinkender Bevölkerungszahl ist das Gebührenaufkommen für den Samtgemeindehaushalt kaum seriös kalkulierbar. Problematisch ist die Tatsache, dass jede Gemeinde innerhalb der Samtgemeinde mit unter-schiedlichem Hebesatz für die Grundsteuer arbeitet. Eine Diskussion über die Umwandlung der Samtgemeinde in eine Einheitsgemeinde hat deshalb begonnen. Wie beschrieben ist im Kur- und Fremdenverkehrsbereich derzeit keine nennenswerte Nachfrage vorhanden. Die derzeitigen Angebote des einzigen Moorheilbades im Westharz16 sind für Kururlauber nicht attraktiv genug. Das veränderte Freizeit- und Erholungsverhalten vieler potenzieller Gäste wurde bei der Angebotsgestaltung offenbar nicht ausreichend berücksichtigt. Die Samtgemeinde und der Landkreis erhoffen sich mit dem Betrieb des 2008 eröffneten Höhlenerlebniszentrums „Iberger Tropfsteinhöhle“17 verbesserte Rahmenbedingungen für den Tourismus. Gleichzeitig

16 http://www.badgrund.de/index.html 17 HöhlenErlebnisZentrum Iberger Tropfsteinhöhle, http://www.hoehlen-erlebnis-

zentrum.de

45

versucht die Samtgemeinde, im Kurbereich weitere Krankenkassen für die Anerkennung von Höhlentherapiemaßnahmen im Eisensteinstollen (Atemtherapie) zu gewinnen. Der Öffentliche Personennahverkehr einschließlich der Verbindungen auf der Schiene ist für die Samtgemeindeentwicklung von besonderer Bedeutung. Wunsch der Samtgemeinde ist zum einen eine Erhaltung und zum anderen eine Verbesserung des ÖPNV-Angebotes insbesondere in Eisdorf, Windhausen, Willensen und der Gemeinde Bad Grund. Die Einführung von Sammeltaxen gilt dort als sinnvoll, wo die Nachfrage zu gering für den Busverkehr ist. Dorferneuerungsprogramme werden in der Samtgemeinde grundsätzlich positiv bewertet. Die Mitgliedsgemeinden sehen in der Dorferneuerung ein Instrument zur Innenentwicklung. Sie verhalfen mehreren Ortskernen zu höherer Attraktivität. Als problematisch gilt, dass ältere Haus-eigentümer sich aus unterschiedlichen Gründen nicht mehr an der Dorferneuerung beteiligen. Dazu gehörte in der Vergangenheit sowohl die schwierige finanzielle Situation von Immobilienbesitzern als auch die lange Bearbeitungsdauer für die Förderanträge. Zudem bezweifeln manche Bürgermeister, dass hier Prozesse angestoßen wurden, die nachhaltig in die Zukunft hineinwirken. Sie halten generell eine Entwicklung ihrer Gemeinden nur mit Hilfe von Fördermitteln für möglich – das Fehlen eigener Haushaltsmittel schränkt ihren Handlungsspielraum erheblich ein. Die Bergstadt Bad Grund ist immer noch ein Kur- und Tourismusort. Sie weist jedoch auch die größten Leerstände in diesem Sektor auf. Das Bewusstsein über die Bedeutung des weiter fortschreitenden Leerstands ist in der Bevölkerung durchaus vorhanden. Gravierende Leerstände gibt es im sozialen Wohnungsbau, weniger in einzelnen Wohngebäuden. Der Rückbau von „Reizobjekten“ ist möglich und in einigen Fällen auch unabwendbar. Fehlende Infrastruktureinrichtungen fördern den Leerstand im Kern. In Bad Grund ist die Ausweisung neuer Bauflächen nicht sinnvoll. Bad Grund besitzt einen hohen Anteil an denkmalgeschützten Häusern mit Modernisierungsstau. Die Stadtsanierung hatte einen positiven Effekt auf den Marktplatzbereich. Hierdurch gewann der Ortskern, in dem vor kurzem auch ein Lebensmittelmarkt öffnete, an Attraktivität. Weitere private Investitionsmaßnahmen blieben aber während der Stadtsanierung aus. Windhausen - Sitz der Samtgemeindeverwaltung - verzeichnet ebenfalls einen hohen Bevölkerungsrückgang. Die Nachfrage nach Bauplätzen ist gering. Neben dem Wohnungsleerstand fällt auch der Leerstand von Geschäften sowie Filialen von Banken, Sparkassen und Post auf. Ein

46

Bäckerladen ist geöffnet. Für das bestehende Baugebiet „Alter Berg“ wurde in Windhausen im Rahmen des Integrierten ländlichen Entwicklungskonzeptes (ILEK) ein neues Konzept angekündigt. Die Ausweisung eines weiteren Neubaugebiets ist nicht geplant. Dem Flecken Gittelde kommt durch seinen Bahnhaltepunkt eine besondere Bedeutung zu. Er liegt an der Strecke Braunschweig – Bad Sachsa – Nordhausen (TH) und wird im Stundentakt frequentiert. Die Dorferneuerung des Fleckens gilt als erfolgreich - es wird sogar von einem Vorzeigedorf gesprochen. Die Nachfrage ergibt sich zumeist durch Bauwünsche aus Familien des Fleckens. Die Einwohnerentwicklung ist seit mehreren Jahren stabil. Ganz offensichtlich konnte mit der Dorf-erneuerung dem Leerstand entgegengewirkt werden. Nahversorgungs-einrichtungen sind vorhanden. Viele mehrgeschossige Gebäude in Gittelde mit ihren nicht mehr zeitgemäßen Grundrissen sind derzeit nur schwer zu vermarkten bzw. zu vermieten. Es ist zu befürchten, dass sie dauerhaft leer stehen werden und mittelfristig möglicherweise abgerissen werden müssen. In Badenhausen gibt es wenige Wohnungsleerstände; Nahversorger sind vorhanden. Die Nachfrage nach Baugebieten entwickelt sich aus Sicht der Gemeinde nicht zuletzt durch die Nähe zur Kreisstadt Osterode am Harz relativ gut. Die Dorferneuerung war in Badenhausen nicht ganz so erfolgreich wie in Gittelde. Es mangelte an Privatinitiativen zur Nutzung dieses Instruments. Zudem stand der Kommune kein ausreichender finanzieller Spielraum für die erforderliche Mitfinanzierung zur Verfügung. In Eisdorf - ebenfalls in der Nähe zur Stadt Osterode am Harz liegend - besteht ein großes Baugebiet aus den 90er Jahren. Die Ausweisung dieser Bauflächen belebte den Zuzug. Die vorhandenen Neubauflächen in Eisdorf decken den Bedarf vermutlich für die nächsten zwanzig Jahre. Hier ist die bauliche Entwicklung weitgehend abgeschlossen. Im Juli 2008 nahm die Niedersächsische Landesregierung Eisdorf neben elf anderen Dörfern landesweit in das Dorferneuerungsprogramm „Modellprojekte zur Umnutzung landwirtschaftlicher Altgebäude und Hofanlagen“18 auf. Im Außenbereich von Teichhütte wurde kürzlich ein Einkaufszentrum errichtet. Diese Investition trug zu Laden-Leerständen im Kernbereich bei. Hinzu kam, dass Filialen von Post und Geldinstituten in den letzten Jahren geschlossen wurden. Es existiert ein Bringservice von Teichhütte aus. In Willensen stehen ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude leer. Hier werden die Zeichen des demographischen Wandels besonders deutlich.

18 Dorferneuerung - Modellprojekte zur Umnutzung landwirtschaftlicher

Altgebäude und Hofanlagen (Beschluss des Landtages vom 14.November 2007 - Drs. 15/4227)

47

Nach Angaben der Samtgemeinde Bad Grund werden derzeit folgende Baugebiete vermarktet: (Stand: 22. September 2008)

Bebauungsplan- Nr.

Satzungs-beschluss



Eisdorf 11 „Oberdorf“ 29.07.2002 01.11.2002 30 22 Gittelde 20 „ Unter den

Beekwiesen“ 28.02.2005 14:03.2005 9 5

22 „Breslauer Straße“

28.02.2005 14.03.2005 8 5

Windhausen Nr. 06 „Hinter dem Knick“

12.09.2005 23.09.2005

48

3.1.6 Stadt Osterode am Harz



23.000

23.500

24.000

24.500

25.000

25.500

26.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007


In der Stadt Osterode am Harz wohnen 24.730 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2007) in 14 Ortschaften mit folgender Verteilung: Osterode am Harz (11.500), Freiheit (2.100), Förste (2.000), Schwiegershausen (1.800), Dorste (1.650), Lasfelde (1.300), Katzenstein (1.200), Lerbach (1.200), Petershütte (800), Marke (150), Düna (140) und Ührde (100). Die Kreisstadt Osterode am Harz ist die bevölkerungsreichste Stadt des Landkreises und wird auch von der Bevölkerung als Zentrum des Landkreises wahrgenommen. Förste und Lasfelde bilden weitere Kern-bereiche. Viele der in Osterode am Harz ansässigen Unternehmen entwickeln sich derzeit gut. Erweiterungsinvestitionen tragen zu einer positiven Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt bei. Diese Entwicklungen sicheren das raumordnerische Planungsziel „Arbeit“ für die Kreisstadt. Seit Ende der neunziger Jahre sind jedoch aus Osterode mehr Menschen weg- als zugezogen.

49

Osterode, Wanderungssaldo je 10.000 EW

-100

-50

0

50

100

150

20019

87

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006


Durch die Bereitstellung von kommunalem Baugeld will die Stadt Osterode am Harz weiterer Abwanderung entgegenwirken. Mit der Subventionierung beim Verkauf städtischer Grundstücke will sie zudem dazu beitragen, die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen zu erhalten. Das Thema „demographischer Wandel“ wird seit dem Jahr 2004 in der Öffentlichkeit als wichtiges kommunalpolitisches Thema wahrgenommen und diskutiert. Besondere Bedeutung bekam dabei die Schließung von Schulstandorten. Die Stadtverwaltung richtete 2007 den Arbeitskreis „demographischer Wandel“ ein, der eine differenzierte Analyse der Ausgangssituation vornimmt, um ein „Strategie-entwicklungskonzept“ zu erarbeiten. Grundsätzlich ist die Verwaltung bemüht, ihre Dienstleistungen auch dezentral vorzuhalten. In diesem Zusammenhang erörtert die Projektgruppe verschiedene Möglichkeiten zur Verifizierung von Leerständen (wie die Erfassung über Stromzähler, Auswertung von Zeitungsannoncen und Befragung von Immobilienmaklern). Osterode am Harz gehört zurzeit zu den Bewerberstädten im Bund-Länder-Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“. Bei Umbau und Umnutzung von Gebäuden wird der Denkmalschutz vielfach als Inves-titionshemmnis wahrgenommen. Die Stadtverwaltung hält deshalb behutsame, die historische Originalität bewahrende Änderungen von Vorgaben des Denkmalschutzes für notwendig. Zum Erhalt des Stadtbildes berät der Landkreis Osterode als Untere Bauaufsichts-behörde die Bürgerinnen und Bürger bei der Fassadengestaltung.

50

Der Wohnungsmarkt ist vom Handel mit Einfamilienhäusern geprägt - hier besteht bei Preisen unterhalb von 100.000.- Euro derzeit eine lebhafte Nachfrage. Häuser, die teurer sind als 150.000.- Euro lassen sich allerdings kaum vermarkten. Wohneigentum wird verstärkt von Migranten (beispielsweise Türken) erworben. Sie kaufen Gebäude mit eher unterdurchschnittlicher Bauqualität. Leerstände sind sowohl im Wohnbaubestand als auch im gewerblichen Bereich zu erkennen. Die Kreiswohnbau Osterode am Harz GmbH verzeichnet bei einem Bestand von 2000 im eigenen Besitz befindlichen bzw. verwalteten Wohneinheiten lediglich einen Leerstand von fünf Prozent. Vier Wohnblöcke aus den sechziger Jahren mit 24 Wohneinheiten ließ sie abreißen und ersetzte sie durch Häuser mit zeitgemäßem Standard und seniorengerechten Ausstattungen. Nach Einschätzung der Geschäftsführung besteht für diese Wohnungen ein Bedarf, der auch von Zuwanderungen von außen gespeist wird. Ein hoher Stellenwert kommt der Mobilisierung von Brachflächen zu. Die Stadt Osterode am Harz strebt die bedarfsgerechte Umnutzung kommunaler Liegenschaften an – so die Umnutzung einer Schule zu einem Multifunktionsraum. Ein mehrgeschossiger Neubau mit 30 Wohneinheiten als Reurbanisierungsmaßnahme soll realisiert werden. Darüber hinaus wird über die Umnutzung des Lerbacher Schwimmbades zu einem Abenteuerspielplatz und der Umbau des ehemaligen Krankenhausgebäudes in eine Anlage für betreutes Wohnen diskutiert. Für die Einrichtung einer Wintersporthalle, eines Kinos oder einer Diskothek auf dem aufgegebenen Kasernengelände fanden sich bislang keine geeigneten Investoren. Da die potenziellen Baugrundstücke nicht dem Markt zur Verfügung stünden, hält die Stadtverwaltung die Aufstellung eines Baulücken-katasters für wenig sinnvoll. Lasfelde ist der Standort wichtiger Industriebetriebe mit zahlreichen Arbeitsplätzen. In Lerbach - einem bis in die achtziger Jahre durch den Tourismus geprägten Straßendorf in enger Tallage - stehen zahlreiche ehemalige Hotels und Pensionen leer. Infrastruktureinrichtungen sind dort kaum vorhanden. Es bereitet erhebliche Schwierigkeiten, vorhandenen Wohnraum zu vermieten. Mit Schreiben der Behörde für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften (GLL) vom 12. August 2008 wurde der Ort in das Dorferneuerungsprogramm des Landes Niedersachsen aufgenommen. Förste und Dorste gelten als weitgehend intakte Ortsteile mit kleinen Nahversorgungseinrichtungen. Schwiegershausen wird von Dorste und Förste aus versorgt.

51

Nach Angaben der Samtgemeinde Bad Grund werden derzeit folgende Baugebiete vermarktet: (Stand: 22. September 2008)

Bebauungsplan – Nr.

Satzungsbeschluss



Stadt Osterode 40 „Am Breiten Busch“

10.06.1980

17.12.1980

260

11

„Am Hellenberg“ 10.06.1980 17.12.1980 38 17 „Am Steckenfeld“ 10.06.1980 17.12.1980 17 5 „Steile Mahnte“ 10.06.1980 17.12.1980 20 2 „Am Sonnenkopf“ 10.06.1980 17.12.1980 27 4 „Schiefe Halbe“ 10.06.1980 17.12.1980 25 22 “Im Himmelreich“ 10.06.1980 17.12.1980 32 19 „Harzblick“ 10.06.1980 17.12.1980 4 2 „Steiler Ackerweg“ 10.06.1980 17.12.1980

4 2

70 „Hördener Breite“

22.06.1995

07.03.1996

18

4

„Sösepark“ 31.10.2002 01.12.2002 58 35 „Alte Gärtnerei“ 21.06.2001 09.07.2001 14 3 „Breitenbergweg“ 18.10.2000 08.11.2000

11 8

Dorste „Silberkuhle“ 27.02.1997 16.07.1997 19 10 Förste „In den

Kampwiesen“ 26.06.1997

11.12.1997

22

1

„Kunstbucht“ 02.01.2006 29.11.2006 24 19 Katzenstein

„Hirtenweg-Teichwiese“

28.02.1985

05.09.1985

40

32

Schwiegers-hausen

„Am Bruchwege“

30.11.2000

14.12.2000

22

14

52

3.1.7 Stadt Bad Sachsa



7.600

7.700

7.800

7.900

8.000

8.100

8.200

8.300

8.400

8.500

8.600

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

LSKN, Graphik: Metropolconsult In der Stadt Bad Sachsa wohnen 7.998 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2007), die sich wie folgt verteilen: Bad Sachsa (5.847), Steina (789), Neuhof (703) und Tettenborn (659). Durch die geographisch besondere Lage verfügt Bad Sachsa über viele Standortvorteile. Die Stadt ist staatlich anerkannter heilklimatischer Kurort. Durch den ständigen Luftkreislauf zwischen dem nördlichen Harzgebirgszug und den umgebenden Wäldern entsteht ein angenehmes Klima, das besonders ältere, Erholung suchende Menschen zu schätzen wissen. Neben vielen Kurinfrastruktureinrichtungen bietet der 660 Meter hohe Ravensberg für alle Altersgruppen gute Wintersportmöglichkeiten. Seit einigen Jahren betreibt Bad Sachsa aktiv einen Imagewandel vom Kurort zur Freizeit- und Erholungsstadt. Das Zentrum von Bad Sachsa ist durch ein differenziertes Angebot an Einzelhandels- und Dienstleistungsgeschäften geprägt. Die Stadt setzt aktiv auf eine Stärkung der Innenentwicklung in der Kernstadt. Dafür nutzt sie die Fördermittel aus der Stadtsanierung und dem Europäischen

53

Fonds für Regionalentwicklung (EFRE). Die Stadtsanierung erfolgte sowohl räumlich als auch zeitlich in zwei Abschnitten. Der erste scheiterte Anfang der neunziger Jahre, weil zu wenige Privatinvestitionen folgten. Nach einem zweiten Anlauf und der Bewilligung von EFRE-Mitteln veränderte sich das Bild erheblich. Es gelang der Kommune, zur Erweiterung eines Einzelhandelsgeschäftes am Standort beizutragen. Sie verhinderte damit einen Umzug auf die grüne Wiese. Zudem gelang es, einen Discounter in ein bestehendes Gebäude zu integrieren und mehrere weitere Gebäude zu sanieren und zu modernisieren. Über das Instrument „Quartierskonzept“ kam es zu „Quartiers-gesprächen“ mit den Bewohnern und Bewohnerinnen sowie mit dem Handwerk. Sie führten im Ergebnis zu positiven Folgeeffekten: Die Stadtverwaltung bearbeitet aus der Kernstadt zurzeit rund 40 Förderanträge pro Jahr. Viele Anträge werden zur Modernisierung von Fassaden gestellt. Heute zeigt sich die Innenstadt städtebaulich attraktiv. Ohne die Wünsche Jüngerer zu vernachlässigen ist der öffentliche Raum auf die Bedürfnisse älterer Menschen ausgerichtet. Er nimmt Rücksicht auf die Bürgerinnen und Bürger mit eingeschränkter Mobilität. So erleichtern beispielsweise abgesenkte Bürgersteige den Zugang zu Einzelhandels-, Dienstleistungs- und gewerblichen Betrieben. Ältere Personen fragen derzeit insbesondere Angebote im Segment „Einfamilienhäuser“ nach. Standard sind ebenerdige, 120m2 große Wohnflächen zum Preis von bis zu 120.000 Euro. Interessant ist Bad Sachsa als Wohnstandort für Personen aus dem nahe gelegenen Thüringen. Bei rückläufigen Preisen konzentriert sich die Wohnungs-nachfrage auf Einfamilienhäuser in der Kernstadt. Pensionshäuser sind hingegen kaum vermarktbar; Verkäufe gelingen nur, wenn die Verkäufer zu erheblichen Preisnachlässen bereit sind. Im Segment der kleinen Eigentumswohnungen gibt es derzeit so gut wie keine Nachfrage. Die meisten Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen liegen am Rande der Kernstadt. Die größten Probleme sind bei den Gebäuden entstanden, deren Eigentümergemeinschaften nicht vor Ort ansässig sind. Da nur eine geringe Wohnungsnachfrage besteht und ihre Grundstücke kaum neuen oder anderen Nutzungen zugeführt werden können, werden die Eigentümer, so die Prognose der Vor-Ort-Projektgruppe im Rahmen des Modellvorhabens, weder investieren noch ihre Gebäude abreißen. Neben den qualitativen Veränderungen auf dem Ferienwohnungsmarkt ist die Lage an den Hängen (30 bis 60 Meter über der Kernstadt) nicht mehr attraktiv. Die Kreiswohnbau Osterode am Harz ließ inzwischen ein Objekt mit zwölf Wohneinheiten abreißen.

54

Für Bad Sachsa ist der „Zuzug im Alter“ ein derzeit stabiler Trend, dem sich der Immobilienmarkt anpasst. Städtebaulich reagierte die Stadt, in dem sie Neubaugebiete am Rande der Kernstadt erschloss und in den Ortslagen die Bebauung von Baulücken anregte. Während in der Kernstadt der gehobene Mittelstand („als Externe“) Baugrundstücke nachfragt, findet ein Umzug zwischen den Dörfern nicht statt. Die Dorferneuerung war in den Orten wie Neuhof, Tettenborn und Steina für private Investitionen wenig erfolgreich. Vielfach wurden die Zuschüsse als zu gering empfunden.

Bad Sachsa, Wanderungssaldo je 10.000 EW

-100

0

100

200

300

400

500

600

700

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006


Seit Mitte der neunziger Jahre ist der Wanderungssaldo negativ. Der Bevölkerungszuwachs liegt überwiegend bei älteren Menschen. Mit Fertigstellung der Bundesstraße 243 will der Kurort seinen Wert als Wohnstandort ausbauen und mit dem vielschichtigen Schulangebot werben. Durch die Regionalbahn, die im Stundentakt verkehrt, ist Bad Sachsa gut mit Braunschweig, Osterode am Harz sowie der thüringischen Kreisstadt Nordhausen verbunden. Die Stadt Bad Sachsa will ihre hohe Lebensqualität mit Angeboten zur Gesundheitsförderung strategisch verbinden und neue Wohnformen für alte Menschen etablieren. Dabei dient der Umbau eines ehemals land-wirtschaftlichen Hofes in Tettenborn als Beispiel für eine positive, ökologisch orientierte Umnutzung im Innenbereich.

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Der Leerstand von Eigentumswohnungen in den Wohnblöcken stellt mehr und mehr ein visuelles und städtebauliches Problem dar. Die Stadtverwaltung versucht die Eigentümer, die überwiegend nicht am Ort wohnen, für einen zeitgemäßen Umbau oder Abriss zu gewinnen. Durch eine zentrale Anlaufstelle, die die Zusammenarbeit der Stadt mit der Sparkasse, Maklern und Verwaltern von Eigentumswohnungen koordiniert, sollen hier neue Impulse bewirkt werden. Der ehemalige Luftkurort Steina hat den Wandel zu einem zeitgemäßen Freizeit- und Tourismusstandort verpasst. Heute ist der Ort gekennzeichnet durch den hohen Altersdurchschnitt in der Bevölkerung. Im Ortsrat findet derzeit ein Austausch über Zukunftsperspektiven, beispielsweise im derzeit laufenden Dorferneuerungsprozess, nicht statt. Während zunächst befürchtet worden war, dass der Dorfladen 2008 würde schließen müssen, zeigt sich nun, dass der Laden zunächst weiterbetrieben werden kann. Neben Häusern mit schlechter Bau-substanz und Modernisierungsstau gehörte lange Zeit ein das Ortsbild prägende Hotel in Gründerzeitarchitektur zu den Leerständen. Nach Abschluss des Modellvorhabens kaufte ein Investor das Hotel und begann mit den Sanierungsarbeiten. Ziel ist es, dort wieder Gastronomie zu betreiben. Im Neubaugebiet „Moseberg“ aus den siebziger Jahren lassen sich derzeit einige ehemalige Feriengäste aus der Generation „60plus“ nieder. Eine Mehrzweckhalle wurde verkauft und von der Stadt zurückgemietet. Für eine innerörtliche Baufläche will die Stadt Bad Sachsa erst dann einen Bebauungsplan aufstellen, wenn ein Investor eine ausreichende Zahl von Bauwilligen verbindlich nennen kann. Bei guter Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger lief die Dorferneuerung von 2002 bis 2005 für Maßnahmen im privaten Bereich eher schleppend. Es gestaltet sich nach wie vor schwierig, Immobilienbesitzer zu Investitionen zu motivieren. Bislang wurden eine private und eine öffentliche Maßnahme (Kirche/Umfeld) realisiert. Der vom Dorferneuerungsplan vorgesehene Bau eines Jugendplatzes stößt auf geteiltes Echo. Weil die Jugendlichen, die ihn zu Beginn der Dorf-erneuerungsmaßnahme forderten, inzwischen angesichts ihres fort-geschrittenen Alters wenig Interesse an diesem Angebot haben, stellt sich die Frage nach dem Bedarf heute anders. Der Ortsteil Neuhof profitiert durch die Aufwertung des Bahnhaltepunkts „Bad Sachsa“ von der Nähe zur Kernstadt. Neuhof verfügt über wenige Bauflächen. Die Nachfrage richtet sich auf Bestandsimmobilien aus. Grundstücke anderer Orte werden von Neuhöfern nicht nachgefragt („Kein Neuhofer zieht nach Steina und umgekehrt“).

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Der Rat der Stadt Bad Sachsa folgte dem Wunsch des Ortsbürgermeisters und stellte einen Bebauungsplan für ein Neubaugebiet auf. Zu einer Realisierung kam es bislang nicht, weil sich eine Erschließungsgesellschaft als Trägerin nicht finden ließ. Neuhof erlebte in den neunziger Jahren und seit 2000 zwei Zuzugswellen aus Thüringen: Die erste suchte preiswerten Mietwohnungsbau; die zweite konzentrierte sich auf Einfamilienhäuser. Das Dorfgemeinschaftshaus „Schlachthaus“ bietet Räume für die ortsansässigen Vereine und wird in Form einer Gastronomie betrieben. Die Dorferneuerung bestand in den achtziger Jahren aus der Maßnahme „Kirche/Umfeld“. Das dörflich geprägte Tettenborn verfügt über gute Erfahrungen in der Schließung von Baulücken. Dadurch konnte auf eine Erweiterung der Siedlungsfläche verzichtet werden. Ein attraktives Ortsbild, die vielfältige Nutzung des Dorfgemeinschaftshauses und eine weitgehend intakte Nachbarschaft kennzeichnen Tettenborn heute. Die Dorferneuerung konzentrierte sich in den achtziger Jahren auf die Maßnahme „Umfeld der Kirche“. Probleme bereiten die nicht ausreichend genutzten großen landwirtschaftlichen Objekte. Die Tettenborn-Kolonie besteht aus einem Gewerbegebiet mit einer ehemaligen Arbeiterwohnsiedlung aus den zwanziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts. Ein Mehrfamilienhaus steht leer. Die geringe Eigenentwicklung löste wenig Nachfrage nach Bauland aus. Der Ortsteil ist verhältnismäßig klein und hat keine Infrastrukturangebote. Nach Angaben der Stadt Bad Sachsa werden derzeit folgende Baugebiete vermarktet: (Stand: 22. September 2008) :

Bebauungsplan - Nr. Satzungs-beschluss



Bad Sachsa 4 A „Pfaffenberg“ 30.01.1978 03.08.1978 76 51 „Östlich

Berliner Straße“ 06.06.1994

10.11.1994

Keine Angaben

2

„Östlich Mosebergstraße“

14.01.1999

30.04.1999

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4. SZENARIEN KÜNFTIGER ENTWICKLUNG DER MODELLGEMEINDEN

Im Rahmen des Modellvorhabens spielten die insgesamt 21 jeweils drei- bis vierstündigen Workshops in den Vor-Ort-Projektgruppen eine besondere Rolle. Alle sieben Modellkommunen schöpften das Angebot, sich mit externer Unterstützung im Rahmen von jeweils drei Diskussionsrunden mit mittel- und langfristigen Perspektiven der Gemeindeentwicklung zu befassen, vollständig aus. Grundsätzlich wurde in allen drei aufeinander aufbauenden Workshops ein ähnliches Vorgehen gewählt. Im ersten Workshop äußerten sich die Vor-Ort-Projektgruppen der Modellkommunen zu der Bevölkerungs- und Wanderungsentwicklung. Während das Planungsbüro in der zweiten Runde der Workshops jeweils drei unterschiedliche Szenarienkarten vorstellte, erfolgte in der Abschlussrunde eine gemeinsame Einschätzung. Die folgenden verbalen Darstellungen orientieren sich an den Diskussionen in den Workshops. Der Ablauf der Sitzungen war in den einzelnen Schritten gut vorbereitet – die Debatten verliefen aber naturgemäß in den einzelnen Gemeinden im Detail unterschiedlich. Um die tatsächlichen Diskussionsverläufe in ihren Grundzügen nach-zuvollziehen, wird an dieser Stelle auf eine strikte Formalisierung der Ergebnisse verzichtet. Diskutiert wurden jeweils folgende Szenarien:

1. „Weiter so“: Dieses Szenario schreibt die Entwicklungen der letzten Jahre zur innerörtlichen Verteilung der Bevölkerungsrückgänge fort. Die anfängliche Akzeptanz dieser Strategie wird sich bei Zunahme des Leerstands in ihr Gegenteil umkehren. Das Festhalten an alten Maßstäben und Standards fördert den weiteren Rückzug aus der Fläche. In der Folge verliert die Gemeinde ihre Handlungsfähigkeit. Wesentliche Merkmale sind:

• die weitere Ausdünnung der Infrastrukturangebote • gleichzeitige Kostensteigerung • Verschärfung der sich abzeichnenden Problemlagen vor

allem in den Innenbereichen und entlang von Durch-gangsstraßen

• deutlich wahrnehmbare Anzahl leer stehender Gebäude • Neubautätigkeiten in geringem Umfang an den

Siedlungsrändern

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2. „Konzentration“: Dieses Szenario entspricht einem Zentrale-

Orte-Konzept im Kleinen. Die Siedlungsflächenentwicklung wird in den Orten konzentriert, die über gute Infrastruktur verfügen. Aktive Unterstützung für diese Strategie erfolgt durch ein Umzugsmanagement oder kommunale Anreizinstrumente für eine stärkere Innenentwicklung. Wesentliche Merkmale dieses Szenariums sind:

• verstärkte Bevölkerungsrückgänge und Leerstände in

peripheren Orten • Wüstungen in Einzelfällen • in den größeren Orten Leerstände in geringerem

Umfang.

3. „Teilraumkonzentration“ (oder „Jeder für sich“): Dieses Szenario beschreibt den planerisch unbeschränkten Wettbewerb zwischen Ortsteilen und Dörfern. Wesentliche Merkmale dieses Szenariums sind:

• die Orte mit besonderer Lagegunst (gute überörtliche

Verkehrsanbindung) sind von den Bevölkerungs-rückgängen weniger betroffen,

• größere Neubautätigkeiten an attraktiven Standorten • Bevölkerungsrückgänge und Leerstände finden nicht dort

statt, wo es planerisch sinnvoll (Infrastrukturauslastung) ist, sondern dort, wo die größten Marktchancen liegen.

• die Gesamtattraktivität der Gemeinde nimmt ab • Kernorte bluten aus (bis hin zur Entkernung von

Ortsmitten). Für alle sieben Modellkommunen stellte das Planungsbüro drei Szenerien kartographisch dar. Dieses Vorgehen wird am Beispiel der Stadt Moringen im Folgenden erläutert. Auf die Wiedergabe der Szenarien aus den anderen sechs Modellvorhaben19 mussten die Verfasser aus Platzgründen leider verzichten. Für alle sieben Modell-kommunen werden jedoch die Ergebnisse der Diskussionen in den Workshops anhand von Szenarien in Kapitel 4.1 bis 4.7 dargestellt.

19 Der Regionalverband Südniedersachsen stellt die Karten Interessentinnen

und Interessenten bei Bedarf gern zur Verfügung.

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Zur Veranschaulichung am Beispiel der Stadt Moringen hier die Vergleiche der drei Szenarien (Kernort Moringen sowie die drei Orte im Süden des Stadtgebiets Moringen): Aus den jeweils drei, in der ersten Workshoprunde vorgestellten Szenarienkarten pro Modellkommune wurden für alle Modellkommunen Prognosekarten abgeleitet. Diese Prognosekarten geben die räumliche Darstellung von Leerstand und Neubautätigkeit unter der Prämisse „keine planerischen Eingriffe“ wieder. Die jeweiligen Vor-Ort-Projektgruppen verständigten sich auf die Methodik zur Bestimmung der Prognosewerte. Abweichend vom üblichen Vorgehen wurde die zu erwartende Bevölkerungsentwicklung nicht in einem Verhältnis von zwei Einwohnern (EW) je Wohneinheit räumlich konkretisiert (Bevölkerungsrückgang zu 50 Prozent flächenwirksam), sondern es wurde angenommen, dass bei einem Bevölkerungsrückgang um drei Personen sogar zwei Wohneinheiten leer stehen werden (also der Bevölkerungsrückgang zu zwei Dritteln flächenwirksam wird).

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Begründung für diese Annahme: Schon heute sind viele ältere Ein-Personen-Haushalte in den Modellkommunen anzutreffen. Bei dem angenommenen Bevölkerungsrückgang verstärkt dieser Umstand den prognostizierten Leerstandseffekt. Auf der Grundlage der Empfehlungen des Planungsbüros legten die Vor-Ort-Projektgruppe jeweils folgende Handlungsoptionen fest:

• keine Ausweisung von Neubaugebieten (weder kommunal noch privat);

• Festhalten an bisheriger Strategie der Konzentration; • Überprüfung von Bebauungsplänen bezüglich der Rücknahme

von Baurecht (als Signalwirkung); • Konzentration der künftigen Entwicklungen auf Kernorte

(städtebauliche Entwicklungs- und Umbaukonzepte erarbeiten); • Innenentwicklung als einzige Entwicklungsoption in allen Orten

(Nach- oder Umnutzung von Bestandsimmobilien); • Neubau nur auf innerörtlichen Baulücken oder auf Abrissflächen; • Begleitung der kleineren Orte beim Umbau; Rückbau mit dem

Ziel, die Attraktivität durch neue Freiflächen zu erhöhen und • Bekenntnis zu Zwischennutzungen von Gebäuden.

Die Prognosekarte 2020 für die sieben Modellkommunen stellen in der Regel einen Mix aus den Szenarien „Weiter so“ und „Konzentration“ dar. Sie geben die räumliche Verteilung der Bevölkerungsrückgänge unter der Annahme wider, dass keine weiteren Maßnahmen zur Anpassung von Entwicklungen an den demographischen Wandel vorgenommen werden. In den abschließenden dritten Workshops wurden die künftigen Handlungsoptionen erörtert und räumlich zugeordnet („Thematische Handlungsfeldkarte“). Die Kartendarstellungen reduzieren die künftigen Aufgaben auf die Bereiche

• „Orte der Konzentration“ und • „Orte mit begleitetem Umbau/geordnetem Rückbau“.

Im Folgenden werden komprimiert wiedergegeben:

• die wesentlichen Aspekte der Diskussionen, • die daraus abgeleiteten künftigen Handlungsempfehlungen

der Modellkommunen, die in den Gemeinden diskutiert und abgestimmt wurden.

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4.1 GEMEINDE KREIENSEN

Die Ergebnisse aus dem ersten Workshop vom 14. Februar 2008:

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Daraus ergeben sich folgende drei Szenarien:

Im Szenario „Konzentration“ werden im Kernort Kreiensen ca. 40 Wohneinheiten leer fallen und 30 Wohneinheiten neu eingerichtet werden.

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Im dritten Szenario „Jeder für sich“ wird davon ausgegangen, dass ca. 200 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 leer stehen und ca. 20 Wohn-einheiten neu gebaut werden.

Erklärtes Ziel der Gemeinde Kreiensen ist es, die Abwanderung zu stoppen und die Attraktivität zu steigern. Dies soll beispielsweise durch die Kombination der Aktivitäten von Gaststätten und Dorfgemeinschafts-häusern und Einbindung von Nahversorgung (für Opperhausen geplant) erfolgen. Da die Ausrichtung auf einen nennenswerten Zuzug von Neubürgerinnen und Neubürgern als derzeit unrealistisch gilt, wird keine Wachstumsstrategie verfolgt. Es geht eher darum, die Infrastruktur-einrichtungen dem demographischen Wandel anzupassen. Dabei sollen die Bedürfnisse der verschiedenen Generationen berücksichtigt werden und in die Infrastrukturplanungen einfließen.

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Bisher sind noch in allen Ortsteilen Bauplätze zur Eigenentwicklung vorhanden. Bereits jetzt verfügt Kreiensen über ein Baulückenkataster. Zur Flächenmobilisierung ist dieses Instrument aber offenbar ungeeignet. Ein Leerstandsverzeichnis ist bisher nicht erstellt worden. Die Gemeinde hält ein Siedlungsflächenkonzept für Südniedersachsen mit teilregionalen Schwerpunktsetzungen für sinnvoll. Mit diesem Instrument wird die Hoffnung verbunden, die interkommunale Konkurrenz um Einwohner zu begrenzen. Der Bevölkerungsrückgang findet am deutlichsten in der Kernstadt statt, aber auch die kleineren Ortsteile sind davon betroffen. Die Entwicklung ist bereits seit Mitte der siebziger Jahre durch eine Konzentration auf Kreiensen und Greene geprägt. In den anderen Ortschaften wurden größere Bauflächen nicht ausgewiesen, allerdings wurden Bauplätze für den Eigenbedarf zur Verfügung gestellt. Dennoch wird das Konzentrationsszenario von der Gemeinde nicht angestrebt. Vielmehr erwarten die Vertreter der Gemeinde für die Entwicklung ihrer Gemeinde eine Mischung aus den drei Szenarien. Für die nächsten Jahre erwartet die Gemeinde für die kleineren Ortschaften einen deutlich höheren Leerstand. Auf Unverständnis stoßen bei Kommunalpolitikerinnen und Kommunalpolitikern die oft als kompromisslos empfundenen Vorgaben der Denkmalschutzbehörde, die aus dem an sich richtigen Schutzgedanken vielfach einen Erhalt verhindern oder aber Änderungs- und Umnutzungskonzepte scheitern lassen. Ihre Auflagen führen häufig zu Mehrkosten, die für Investoren wirtschaftlich kaum darstellbar sind. In Einzelfällen, so heißt es, lassen die Eigentümer ihre geschützten Gebäude verfallen – mit entsprechenden Folgen für das Ortsbild. Ein Ratsbeschluss sichert das bestehende Geschäftszentrum in Kreiensen. Weiterer Einzelhandel wird sich hier vermutlich nicht mehr ansiedeln lassen. Nach Einschätzung der Vor-Ort-Projektgruppe wird der Bevölkerungsrückgang in der Kernstadt besonders deutlich. Für die kleineren Ortsteile gilt das weniger stark.

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Die Vor-Ort-Projektgruppe erörterte folgende Perspektiven:

• Die am Harzrand bereits zu beobachtende Wohngebäude-nachfrage von Personen aus den Niederlanden könnte eine Chance für einen Zuzug oder den Erhalt von baulichen Anlagen bedeuten. Die Größenordnungen sind jedoch nicht so, dass dadurch eine Trendumkehr in der Bevölkerungsentwicklung eintreten könnte.

• Die Ausrichtung einer Tagung (beispielsweise durch den Regionalverband Südniedersachsen) mit Vertretern der Denkmalpflege zur Zukunft geschützter Gebäude könnte das gegenseitige Verständnis fördern.

• Ein Sonderfonds könnte zur Unterstützung von Gebäudeabrissen eingerichtet werden.

• Orts- und Dorfgespräche und -planungen könnten die Rück-entwicklung in den Stadtvierteln und Ortsteilen begleiten. Dadurch könnten auch neue Impulse für die Bewohner entstehen. Als Beispiel einer städtebaulichen Aufwertung führen die Gemeindevertreter den Abriss eines Gebäudes in Greene an. Hier wurde ein „Garten der Sinne“ angelegt.

• Wohnberatung kann nur gemeinsam mit weiteren Gemeinden erfolgen. Möglicherweise ist es sinnvoll, für die Region eine mobile Wohn- bzw. Wohnanpassungsberatung anzubieten, wie sie von der Freien Altenarbeit Göttingen in Kooperation mit dem Regionalverband Südniedersachsen konzipiert wurde.

• Ausrichtung von Informationsveranstaltungen in den einzelnen Ortsteilen über die Ergebnisse dieses Modellvorhabens hinaus.

Mögliche Handlungsinstrumente sind nach Einschätzung der Projektgruppe die Einrichtung eines Abrissfonds, die Ausrichtung von Informationsveranstaltungen, die Stärkung der verkehrlichen Infrastruktur sowie ein abgeändertes Investitionsprogramm. Nach ihrer Auffassung bietet sich ein Regionalmanagement im Landkreis Northeim an, das sich intensiver mit den Themen „Demographie“ und „Siedlungsflächen-entwicklung“ befasst. Die Vor-Ort-Projektgruppe hält die inter-kommunalen Kooperationen im Siedlungs- und Gewerbebereich für nicht ausreichend. Die Orte sollten sich stärker mit dem Bereich Senioren-wohnen und der Zielgruppe „Ältere Menschen“ auseinander setzen. Das Planungsbüro fasste die künftigen Herausforderungen für die Gemeinde Kreiensen so zusammen:

• Der Bevölkerungsrückgang setzt sich fort. Bis zum Jahr 2020 wird die Einwohnerzahl um 800 Personen sinken – das entspricht elf Prozent. Der Rückgang wird Kreiensen und einzelne kleine Ortsteile in besonderer Weise treffen.

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• Die bisherige Entwicklungsstrategie der Gemeinde führte nicht dazu, dass der Prozess des Rückgangs der Bevölkerungszahlen aufgehalten wurde.

• Der Bevölkerungsrückgang in Kreiensen und Greene war bislang deutlich, in den anderen Ortsteilen gering.

• Gering (Opperhausen) und stark (Kreiensen) schrumpfende Ortsteile liegen in enger räumlicher Nähe.

• Zwei Drittel des Rückgangs wird zu weiteren Wohnungs-leerständen führen – also zu rund 540 zusätzlich leer stehenden Wohnungen und Häusern. In Garlebsen, Ippensen und Orxheim ist diese Quote geringer, in Opperhausen einschließlich Oster-bruch deutlich höher.

• Der Erfolg von Dorferneuerungsmaßnahmen war unterschiedlich (in Opperhausen positiv, in Orxhausen eher negativ).

Handlungsansätze wie die folgenden wurden in der Vor-Ort-Projektgruppe ausführlich diskutiert: Stärkung von Freizeiteinrichtungen, Verbesserung im Radwegebau, Erhalt von alten, das Ortsbild prägenden Einrichtungen und Gebäuden, Verzicht auf die Ausweisung von Neubaugebieten, Sicherung von Schulstandorten und -angeboten, Entfernung von Bauruinen und Leerständen, Pflege der Kulturangebote, Quartiersentwicklung, Sicherung der Infrastruktur, Erarbeitung einer Strategie zur Einwohnerentwicklung sowie die Neupositionierung der Gemeinde. Insgesamt soll eine Steigerung der Attraktivität und der Erhalt der Handlungsfähigkeit durch abgestimmte Strategien (intern und in Zusammenarbeit mit den Nachbargemeinden) erreicht werden. Hierzu zählen auch die Erfassung des Leerstands (Ausgangssituation) sowie eine Diskussion über Kosten und Folgekosten.

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4.2 STADT MORINGEN

Die Ergebnisse aus dem ersten Workshop vom 14. April 2008:


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Das Szenario „Weiter so“ weist für die Kernstadt Moringen einen Leerstand von 120 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 auf, gleichzeitig Neubautätigkeit in der Größenordnung von zehn Wohneinheiten. Im zweiten Szenario werden für die Kernstadt Moringen keine weiteren Leerstände mehr entstehen. Gleichzeitig werden etwa 30 Wohneinheiten neu realisiert.

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Im dritten Szenario „Jeder für sich“ wird davon ausgegangen, dass ca. 80 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 leer stehen und zwanzig Wohn-einheiten neu entstehen.

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Das Szenario „Weiter so“ weist für die Kernstadt Moringen einen Leerstand von 120 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 auf - bei gleichzeitigem Neubau von etwa zehn Wohneinheiten. Im Szenario „Konzentration“ wird davon ausgegangen, dass in der Kernstadt keine weiteren Leerstände mehr entstehen und gleichzeitig 30 Wohneinheiten neu gebaut werden. Im dritten Szenario „Jeder für sich“ wird davon ausgegangen, dass 80 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 leer stehen und zwanzig Wohneinheiten neu gebaut werden. Der Erhalt von Gebäuden hängt - neben den schwer überschaubaren Sanierungskosten - von den bisweilen kostenintensiven Vorgaben des Denkmalschutzes ab. Sollen Altbauten erhalten und Neubauten eingeschränkt werden, sind Kompromisse zwischen der Denkmalpflege und den potentiellen Bauherrn unerlässlich. Durch einen „gelenkten“ Rückbau können Dörfer ihre Ortsbilder erhalten und sich auf diese Weise „gesund schrumpfen“. Neben den emotionalen Bindungen sprechen mögliche Änderungen im Arbeitsverhalten (z. B. Telearbeit) für ein Leben auf dem Land. Es werde nicht mehr für „die Ewigkeit“ gebaut. Das Haus werde damit vom „Traum-“ zum „Gebrauchsobjekt“. Im Baugebiet „Kirchberg“ in Moringen findet neben der Umnutzung von landwirtschaftlich genutzten Gebäuden auch Neubau statt. Hier werden zunehmend Gebäude mit geringerem Standard (z.B. kein Kellergeschoss) errichtet. In Moringen und Fredelsloh besteht eine ausreichende Versorgung, in den Dörfern eine Grundversorgung. Es gibt zurzeit keine Möglichkeit, Moringen und Fredelsloh allein zu stärken. Die Vor-Ort-Projektgruppe lässt die Frage nach Instrumenten, die das steuern könnten, offen.

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Die Dorferneuerung kann als (Dorf-) Entwicklungsplanung den demographischen Wandel aufgreifen und darstellen. Als Ziel führende Strategie innerhalb der Stadt Moringen sieht die Vor-Ort-Projektgruppe eine Konzentration auf die Kernorte Moringen und Fredelsloh. Parallel sollen Anpassungsstrategien für die Dörfer erarbeitet werden. Einen „Rückzug“ aus den Dörfern im Sinne der Übernahme von Verantwortung für die Gesamtstadt soll nicht Teil dieser Strategie sein. Vielmehr geht es um die bewusste Auseinandersetzung mit Themen wie Bestandspflege, Rückbau, Anpassung und Stärkung von Innenentwicklungen. Angesichts ihrer finanziellen Situation wird sich die Stadt Moringen eher auf die Erfüllung der Pflichtaufgaben beschränken müssen. Die Finanzierung von freiwilligen Aufgaben steht in der aktuellen Haushalts-politik durch Herausstellen und Bewerten des Dorfgemeinschaftshauses, der Kindertagesstätten und der Sportplätze zur Disposition. Zu den Zielen der Dorfentwicklung zählt der ortsbildverträgliche Rückbau von Leer-ständen. In den Workshops hat die Vor-Ort-Projektgruppe die Frage thematisiert, ob steigende Energiepreise, sinkende Immobilienpreise und hohe Abrisskosten die Nutzung von Altbauten in bevorzugten Lagen begünstigen können. Das Ansteigen von Energiekosten kann die Bewohner und Bewohnerinnen in den Dörfern motivieren, neue Konzepte für die Energieversorgung zu entwickeln. Städte und Dörfer werden möglicherweise eigene Wege in der Ver- und Entsorgung gehen. Es bestehen Zweifel, ob ein Ausbau und eine stärkere Nachfrage-orientierung des ÖPNV nicht nur wünschenswert sondern auch realisierbar sind. Eine Abfrage in der Projektgruppe nach den wichtigsten Handlungsfeldern für die Stadt Moringen im Siedlungsbereich ergab folgende Aspekte: Image der Stadt verbessern, Einzelhandel stärken, Informationen und Veranstaltungen zum Thema Umnutzungen, Bündelung von Fördertöpfen, Darstellung der Stärken der Gemeinde, Bauflächenkataster erstellen, Stadtsanierung fördern, Altbauten erhalten, stärkere Zusammenarbeit mit Werbegemeinschaften, Rad- und Wanderwege ausbauen, ein Miteinander von Jung und Alt fördern (Mehr-generationenhaus), Unterschiede der Ortschaften herausarbeiten und weiterentwickeln, Anpassung der Infrastruktur an den Einwohner-rückgang und Förderung durch die Dorferneuerung. Die Vor-Ort-Projektgruppe hat eine Maßnahme beschrieben, in der die Stadt Altgebäude und Grundstücke aufkauft und saniert bzw. abreißen lässt. In einem moderierten Verfahren könnten alle Betroffenen im

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Gewerbebereich und im allgemeinen Wohnungsmarkt an einen Tisch geholt werden, um in Einzelfällen über Objekte zu beraten und Lösungen anzubieten. Den finanziellen und räumlichen Rahmen könnte das Projektmanagement im Landkreis Northeim (LEADER bzw. ZILE/ILEK) bieten. Sinnvoll wäre eine Konzentration der notwendigen Infrastruktur auf den Kernort und eine Überprüfung des Flächennutzungsplanes mit dem Ziel, Bauflächen zurückzustufen oder herauszunehmen. Leitlinien der künftigen Entwicklung für die Stadt Moringen sind (Zusammenfassung):

• Erhalt der Handlungsfähigkeit und Steigerung der Attraktivität durch eine abgestimmte Strategie;

• keine Ausweisung neuer Baugebiete; • Neubau auf erschlossenen Bauplätzen nur noch in Moringen und

Fredelsloh (zur Stärkung der Infrastrukturangebote); • Überprüfung des Flächennutzungsplanes und geeigneter

Bebauungspläne, um ggf. das Baurecht zurück zu nehmen (Signalwirkung);

• Erfassung von Leerständen; • Diskussion über Leistungsstandards inklusive der Diskussion

über Kosten (Kostentransparenz) sowie • kleinere Ortsteile beim Umbau / Rückbau begleiten.

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4.3 FLECKEN ADELEBSEN


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Das Szenario „Weiter so“ weist für den Flecken Adelebsen einen Leerstand von ca. 200 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 auf, gleichzeitig Neubautätigkeit in Höhe von ca. 20 Wohneinheiten.

Im Szenario „Konzentration“ wird davon ausgegangen, dass in der Kernstadt keine weiteren Leerstände mehr entstehen und gleichzeitig zehn Wohneinheiten neu realisiert werden.

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Im dritten Szenario „Jeder für sich“ wird davon ausgegangen, dass in Adelebsen ca. 250 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 leer stehen und zehn Wohneinheiten neu bebaut werden. Die Nähe zu Göttingen ergibt eine Lagegunst für Erbsen und Lödingsen.

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Adelebsen setzt sich das Ziel einer Stärkung der Identität der Bewohner mit dem Kernort – ähnlich wie sie bereits in Barterode vorherrscht. Hierzu strebt die Gemeindeverwaltung einen Ausbau im sozialen Bereich an. Sie will Kindertagesstätten, Krippen und Schulen sichern und ausbauen. Im Flecken wurde bereits ein Mehrgenerationenhaus und ein „Runder Tisch Tourismus / Naherholung“ eingerichtet; ein Jugendring wurde gegründet. Sechs Orte waren bislang an der Dorferneuerung beteiligt. Angeschoben wurden damit private Investitionen – wie etwa der Ausbau der Wasserscheune in Erbsen. Eine Ausnahme bildete aber Wibbecke, hier war die Beteiligung der Bürger verhaltener. Die Dorferneuerung hat aber insgesamt zu einer Verschönerung der Ortsbilder beigetragen, wenn-gleich nur in geringem Umfang längerfristige Belebungen der Innen-bereiche ausgelöst wurden. Die künftige Siedlungsflächenentwicklung des Fleckens Adelebsen wird sich den folgenden gemeinsam diskutierten Herausforderungen stellen:

• Die Schrumpfungstendenzen werden sich fortsetzen. Bis 2020 wird der Flecken noch einmal rund 800 Einwohnerinnen und Einwohner verlieren. Der Rückgang wird sich auf bis zu zwölf Prozent belaufen.

• Dementsprechend werden weitere 550 Wohneinheiten bis 2020 leer stehen.

• Die bisherige Strategie der Ausweisung von Bauflächen führte nicht dazu, dass die Bevölkerungsentwicklung stabilisiert wurde.

• Bevölkerungsrückgang und Leerstände verteilen sich auf alle Ortsteile - mit einem Schwerpunkt im Kernort und in Güntersen.

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Im Rahmen lokaler Diskussionen wird im Flecken über weitere Ideen zur Steigerung der Attraktivität des Ortskerns von Adelebsen nachgedacht. Die Vor-Ort-Projektgruppe hält eine Umgestaltung und Belebung der „Langen Straße“ für besonders wichtig. Die stärkere Ausrichtung der ehemaligen Hauptstraße als Wohnstraße mit entsprechenden Um-nutzungen von leer stehenden Gebäuden oder eine temporäre Belebung des Straßenraums sowie längerfristig die Stärkung des Einzelhandels stellen für sie wichtige Ziele dar. Folgende Ideen zur Stärkung des Kernbereichs sollen von den Gemeindevertretern mit Unterstützung durch den Landkreis Göttingen und den Regionalverband Südniedersachsen weiter geprüft werden:

• Städtebauliche Wettbewerbe für Ideen für neue Nutzungs- und Gestaltungsbeispiele;

• Entwicklung und Durchführung einer Veranstaltungsreihe mit guten Beispielen aus der Stadtsanierung sowie

• Durchführung von Expertenworkshops und einer Ideenbörse. Hinsichtlich der Steuerung der Siedlungsflächenentwicklung besteht innerhalb der Gemeinde Ungewissheit über die politische Durchsetz-barkeit von verschiedenen Strategien. Als positives Beispiel nannten die Gemeindevertreter und -vertreterinnen die Konzentration der letzten Jahre auf das zentrale Baugebiet „Am Antonsberg“. Mit Verweis auf die ausreichende Anzahl an Bauplätzen in Adelebsen verfolgt die Gemeindeverwaltung die Ausweisung eines Neubaugebiets in Lödingsen derzeit nicht. Ob eine Rücknahme von Baugebieten (im Flächennutzungs- oder Bebauungsplan) innerhalb der Gemeinde durchsetzbar wäre, schätzt die Projektgruppe unterschiedlich ein. Von dieser Idee könnte jedoch eine Signalwirkung ausgehen. In Eberhausen läuft zurzeit die Dorferneuerung. Für Güntersen erwartet die Projektgruppe deutlich stärkere Folgen des demographischen Wandels als in anderen Dörfern. Für Güntersen wären Anpassungs-strategien hilfreich, die zusammen mit der Entwicklung neuer Nutzungs-ideen entwickelt werden. In Barterode gibt es nach Einschätzung der Vor-Ort-Projektgruppe noch keine Leerstände. Eine stabile Entwicklung und ein ausgeprägtes Vereinsleben werden durch die gut funktionierende Dorfgemeinschaft gefördert. Der ÖPNV wird in Barterode gut angenommen. Lödingsen verzeichnet einen starken Einwohnerrückgang, aber bislang kaum Leer-stand. Wibbecke ist ein kleiner Ort ohne Nahversorgungseinrichtungen. In Erbsen ist die Entwicklung im Ortskern unproblematisch, Leerstand gibt es bislang dort kaum.

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Die Projektgruppe zählt folgende Stichworte zu den aus ihrer Sicht wichtigsten Handlungsfeldern zur Siedlungsentwicklung: Sensibilisierung von Politik und Bevölkerung für die Bedeutung des Themas Siedlungsentwicklung, Entwicklung von Lösungsansätzen zur Gestaltung der Langen Straße, Unterstützung privater Investoren bei der Umnutzung von Gebäuden, aktive Begleitung bei der Sanierung von leer stehenden Geschäften, Abbau des Konkurrenzdenkens zwischen den Ortsteilen, Stärkung der Gemeinschaft der Bürger sowie Auslobung von Ideenwettbewerben in einzelnen Ortsteilen zum Thema „Anpassung an den demographischen Wandel“. Handlungsfelder der Gemeinde im Siedlungsbereich werden künftig darin liegen, Anreize zu schaffen, um das Bauen im Bestand zu forcieren. Der Rückbau von Gebäuden wird ein Zukunftsthema im Flecken Adelebsen sein. An die Adresse des Landes wurde der Wunsch geäußert, Förderinstrumente zum Abriss und Umbau zu entwickeln – also das Programm „Stadtumbau West“ auf ländliche Räume und bereits bestehende Förderrichtlinien anzupassen. In diesem Kontext will der Flecken neue Wege im Dialog mit dem Denkmalschutz gehen. Als Initialzündung beabsichtigt er, nicht mehr vermarktbare, im Gemeindebesitz befindliche Gebäude abzureißen. Auf der anderen Seite wünscht er sich vom Denkmalschutz mehr Flexibilität bei der Einschätzung erhaltenswerter Gebäude, weil nicht alle schützen-werten Gebäude erhalten werden können. Leitlinien der künftigen Entwicklungen für den Flecken Adelebsen

• Erarbeitung einer abgestimmten Siedlungsflächenentwicklungs-strategie in allen Ortsteilen zum Erhalt der kommunalen Handlungsfähigkeit;

• Konzentration der künftigen Flächenentwicklungen (Innen-entwicklung) auf Adelebsen und Barterode (Infrastrukturangebote);

• Neubau nur in Adelebsen (Neubaugebiet „Am Antonsberg“); • Konzentration in Adelebsen auf die Entwicklungen in der „Langen

Straße“, möglichst unter Einbeziehung der Burg und des ehemaligen Ratskellers;

• Überprüfung des Flächennutzplanes und der Bebauungspläne im Hinblick auf die Rücknahme von Baurecht (städtebauliche Signalwirkung);

• Begleitung kleinerer Ortsteile beim Umbau und beim Rückbau sowie

• Erfassung der Leerstände

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4.4 GEMEINDE GLEICHEN


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Das Szenario „Weiter so“ für die Gemeinde Gleichen bestimmt für seinen Kernort Reinhausen einen Leerstand von 15 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020, gleichzeitig eine Neubautätigkeit in Höhe von zwanzig Wohneinheiten.

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Das Szenario „Konzentration“ geht davon aus, dass in Reinhausen keine weiteren Leerstände mehr entstehen und gleichzeitig zwanzig Wohn-einheiten neu realisiert werden.

Im dritten Szenario „Jeder für sich“ werden in Reinhausen ca. 15 Wohn-einheiten bis zum Jahr 2020 leer stehen und zwanzig Wohneinheiten neu gebaut werden. Durch die räumliche Nähe zu Göttingen besteht eine Lagegunst für Diemarden, Klein Lengden und Groß Lengden. In den verbleibenden zwölf Ortschaften sind Rückgänge bei den Bevölkerungszahlen zu erwarten.

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Die Vor-Ort-Projektgruppe diskutierte die Frage, ob eine Nachfrage aus Göttingen nach Häusern mit geringeren Baustandards eine neue Sub-urbanisierung auslösen kann. Für ländlich orientierte Nachfrager stellen die Kosten für die Anmietung oder den Kauf eines Hauses eine attraktive Alternative zu entsprechenden Kosten für Wohnraum in der Stadt Göttingen dar. Die Vor-Ort-Projektgruppe erwartet, dass die Nachfrage nach Gebrauchtimmobilien der 1950er bis 1960er Jahre in den Gemeindeteilen, die in der Nähe des Oberzentrums liegen, anhalten wird. Von allen beteiligten Kommunen im Rahmen des Modellvorhabens ist Gleichen bislang am wenigsten vom demographischen Wandel betroffen. Der prognostizierte Bevölkerungsrückgang von rund zwei Prozent bis 2020 stellt für die Gemeinde allein kein Problem dar. Er wird aber im Zusammenhang mit Neubautätigkeit zu geringen Leerständen kommen - dies vor allem in den Gemeindeteilen, die weiter entfernt zur Stadt Göttingen liegen. Es wird erwartet, dass die Zuwanderung aus Göttingen anhalten wird, wenn auch auf deutlich geringerem Niveau als in der Vergangenheit. Obwohl kein aktueller Handlungsbedarf besteht, wird in der Gemeinde Gleichen diskutiert, wie auf die zu erwartende Entwicklung rechtzeitig reagiert werden kann. Als ein zentrales Instrument zum Erhalt der Handlungsfähigkeit der Gemeinde und damit zur Lenkung der künftigen Flächenentwicklung thematisierte die Vor-Ort-Projektgruppe die Option, trotz einer noch vorhandenen Nachfrage künftig Neubaugebiete nicht mehr auszuweisen. Die vorhandene Flächennachfrage soll in die Bestands- und Innenentwicklung gelenkt werden. Zusätzlich sollen sich die künftigen Flächenentwicklungen an den vorhandenen Infrastruktur-einrichtungen ausrichten.

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Insgesamt soll das Thema „demographischer Wandel“ in der Gemeinde künftig breit diskutiert werden. In diesem Zusammenhang bieten sich nach Auffassung der Projektgruppe Informationsveranstaltungen innerhalb der Gemeinde an. Dabei soll es auch um einen stärkeren Austausch mit den Nachbargemeinden gehen. Die Gemeinde Gleichen wünscht sich eine stärkere Zusammenarbeit mit ihren Nachbarge-meinden sowie mit der Stadt Göttingen, um die Konkurrenz untereinander abzubauen. Zur Bestimmung des Leerstands und damit zur differenzierten Erhebung der Ausgangssituation will der Bürgermeister seine ehrenamtlich tätigen Ortsbürgermeister bitten, jährlich den Leerstand innerhalb ihrer Ortsteile zu erfassen. Das Thema der Schließung oder Zusammenlegung von Grundschulstandorten ist innerhalb der Gemeinde derzeit ein Diskussionsthema. Folgende Aspekte sollen künftig die Siedlungsflächenentwicklung determinieren: Keine Ausweisung neuer Baugebiete – nur noch einzelne Arrondierungen, Ausrichtung der künftigen Siedlungsflächenentwicklung an der Infrastruktur, Förderung der Innenentwicklung (auch Bebauung in zweiter Reihe) als Entwicklungsoption in allen Ortsteilen, Thematisierung von Rückbau und Abriss (zunächst für landwirtschaftliche Gebäude) sowie Zwischennutzungen für gering ausgelastete Gebäude.

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4.5 SAMTGEMEINDE BAD GRUND (HARZ)


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Das Szenario „Weiter so“ weist für die Bergstadt Bad Grund einen Leerstand von 300 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 auf, gleichzeitig Neubautätigkeit in Höhe von zehn Wohneinheiten.

Im Szenario „Konzentration“ wird davon ausgegangen, dass in der Bergstadt Bad Grund 300 Leerstände entstehen und keine neuen Wohn-einheiten realisiert werden.

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Das Szenario „Jeder für sich“ geht davon aus, dass in Bad Grund 300 Leerstände entstehen und zehn neue Wohneinheiten realisiert werden. Durch Standortvorteile wie den Bahnanschluss in Gittelde sowie die Nähe zur Kreisstadt Osterode am Harz werden nach Einschätzung der Vor-Ort-Projektgruppe in Badenhausen und Eisdorf je zwanzig Neubauten entstehen.

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Den Hintergrund für die Diskussion von künftigen Handlungsoptionen bilden die folgenden Ausgangspunkte, die gemeinsam im zweiten Workshop erarbeitet wurden:

Bevölkerungsrückgang bis 2020 (1.000 EW Einwohner, elf Prozent) wird zu zwei Dritteln in Leerstand sichtbar (bis zu 700 Wohneinheiten);

Neubau auch in schon ausgewiesenen Baugebieten hat weiteren Leerstand zur Folge.

Der Bevölkerungsrückgang wird in Bad Grund am stärksten und Windhausen am zweitstärksten sichtbar. In Gittelde wird es Leerstände insbesondere in mehrgeschossigen Gebäuden geben. In Teichhütte werden trotz vorhandener Einzelhandelsangeboten weitere Leerstände entstehen. Etwas günstiger wird die Entwicklung in Eisdorf sein. Willensen muss mit Leerständen vor allem bei landwirtschaftlichen Gebäuden rechnen. Das geringste Ausmaß der Leerstände wird vermutlich in Badenhausen entstehen. Die Prognosekarte zeigt die räumliche Verortung dieser diskutierten und abgestimmten künftigen Entwicklungserwartungen20. Vor diesem Hintergrund wünschen sich die Gemeindevertreter seitens des Landes eine Konzentration von Förderprogrammen. Die in fast allen Förderprogrammen enthaltenen Voraussetzungen der kommunalen Kofinanzierung erschweren den Zugang zu diesen grundsätzlich positiven Entwicklungsmöglichkeiten. In der Konsequenz ist für die Samtgemeinde eine zukunftsorientierte Planung kaum möglich. Hilfreich wäre ein entsprechendes Umschuldungsprogramm. Die Samtgemeinde will sich künftig auf die Innenentwicklung konzentrieren. Die Gemeindevertreter versicherten, dass Neubaugebiete nicht mehr ausgewiesen werden sollen. Der Erhalt des Baubestandes besitze Priorität. Der Rückbau von nicht renovierbaren Gebäuden soll in Einzelfällen und im Einvernehmen mit dem Denkmalschutz („Denkmalpflege mit Augenmaß“) verstärkt geprüft werden. Fördergelder des Landes sollen Abrisse finanziell ermöglichen. Förderprogramme des Bundes und des Landes sollen auf die Erhaltung des Gebäudebestandes im ländlichen Raum ausgerichtet werden. Das Problembewusstsein der Bevölkerung im Hinblick auf die Auswirkungen des demographischen Wandels muss nach Auffassung der Projektgruppe gestärkt werden. Sie sieht hier die Notwendigkeit für ein Engagement des Landkreises Osterode am Harz und des Regionalverbandes Südniedersachsen. Dabei könne es beispielsweise 20 Siehe Kartenmaterial ab S. 146

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um die Ausrichtung von Informationsveranstaltungen gehen. Es besteht die Möglichkeit zur Entwicklung einer gemeinsam mit der Regionalplanung abgestimmten überörtlichen Strategie: Das Instrument des regionalen Flächennutzungsplans bietet während der Erarbeitung einen gemeinsamen Diskussions- und Entwicklungsgrundlage. Der Regionalverband könnte eine Plattform für regionale Kooperationen im Siedlungsbereich entwickeln. Hier könnten verbindliche Vereinbarungen getroffen werden, um die Preiskonkurrenz im Baulandbereich zu reduzieren. Positiv sieht die Vor-Ort-Projektgruppe die neuen Ansätze der Dorferneuerung. Das Thema demographischer Wandel werde mit einer Abriss- bzw. Freiflächenplanung aufgenommen. Inzwischen bemüht sich die Samtgemeinde um die Erneuerung ihres Sta-tus als „Kurort“. Bei einer erneuten Anerkennung hofft sie auf einen Aufschwung im Tourismus- und Kurbereich. Parallel will sie den Radtourismus weiter ausbauen. Die Problematik „Gebäudeleerstand und Folgewirkungen“ kann, so ein Vorschlag aus der Projektgruppe, das Thema für moderierte Verkaufsverhandlungen sein. Die Sammlung und Vorstellung von gelungenen Umnutzungs- und Rückbaubeispielen unterstützt die Moderation. Gleichzeitig informieren die Beispiele im Rahmen von Bereisungen, Messen oder einer Broschüre die Öffentlichkeit. Hier kann sich die Projektgruppe eine Zusammenarbeit mit den Kreditinstituten und der Immobilienwirtschaft vorstellen. Der Leerstand konzentriert sich in der Samtgemeinde auf Fachwerkhäuser. Die Teilnehmer regen ein Beratungsverfahren an, um die (Wieder-)Nutzung von Fachwerkhäusern zu aktivieren21. Hierzu gehören eine neutrale Bewertung von Häusern (Liegenschaftsausschuss, Katasteramt) sowie eine realistische Kosteneinschätzung nach einer Bestandaufnahme durch ein Planungsbüro. Die Ausrichtung von Kreditprogrammen auf den Wohnungsneubau auch in der Werbung wird als nicht mehr zeitgemäß qualifiziert. Das Bauen und Umbauen im Bestand sollte vordringliches Thema werden. Zusammenfassend sieht die Projektgruppe folgende künftige Handlungsleitlinien: Steigerung der Attraktivität und Erhalt der Handlungsfähigkeit durch abgestimmte Strategien (intern und in Zusammenarbeit mit den Nachbarkommunen), Grundsatz: keine Ausweisung neuer Baugebiete, Anpassung der Wohngebiets-ausweisungen an den künftigen Bedarf bis hin zur Rücknahme von Baurecht, Diskussion über Leistungseinschränkungen bei der

21 Ggf. lässt sich die Moderation auf den Mietwohnungsbau aus den 70er Jahren

übertragen.

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kommunalen Infrastruktur, Erfassung des Leerstands, Innenentwicklung als einzige Entwicklungsoption in allen Orten (Nach- und Umnutzung), Konzentration des Rückbaus auf Bad Grund und Windhausen (städtebauliche Rückbaukonzepte), Umnutzung und Rückbau in Willensen, Eisdorf, Teichhütte und Gittelde sowie eine Konzentration auf die Innenentwicklung in Badenhausen.

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4.6 STADT OSTERODE AM HARZ


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Das Szenario „Weiter so“ weist für die Stadt Osterode einen Leerstand von 250 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 auf, gleichzeitig Neubautätigkeit in Höhe von 60 Wohneinheiten.

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Im Szenario „Konzentration“ wird davon ausgegangen, dass in der Kernstadt 150 Leerstände mehr entstehen und gleichzeitig 120 Wohn-einheiten neu gebaut werden.

Im dritten Szenario „Jeder für sich“ werden für den Kernort Osterode am Harz ein Leerstand von 250 Wohnungen und Häuser und ein Neubau von 80 Wohneinheiten angenommen.

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Siedlungspolitische Strategie der Stadt Osterode am Harz ist die Stärkung der Kernstadt. Das bedeutet Vorrang für ihre Innenentwicklung. Gleichzeitig werden die Ortsteile Förste/Nienstedt, Schwiegershausen und Dorste mit ihren Infrastrukturbereichen gesichert und weiter-entwickelt. Diese Ortsteile verfügen noch über ausreichend Bauplätze. Verlierer der demographischen Entwicklung sind die Bergdörfer Lerbach und Riefensbeek. In Lerbach will die Stadt versuchen, durch eine Beteiligung am Dorferneuerungsprogramm die Themen „Demographie“ und „Gesundschrumpfen“ offensiv zu diskutieren. Die Vor-Ort-Projektgruppe weist darauf hin, dass ein veränderter Arbeitsmarkt Einfluss auf Wohn- und Eigentumsformen hat. So dürfte sich der Trend zu kleineren Wohneinheiten verstärken und den Mietwohnungsmarkt beleben. Die Vor-Ort-Projektgruppe sieht für die Stadt Osterode am Harz einen differenzierten Untersuchungsbedarf, wo Leerstand entstehen wird und wie der Entwicklung gegengesteuert werden kann. Erörtert werden muss nach Einschätzung der Vor-Ort-Projektgruppe, wie der Kauf von Gebäuden und deren Sanierung gefördert werden kann. Untersucht werden müsse auch, mit welchen Instrumenten eine Belebung gefährdeter Standorte unterstützt werden kann und welche Rolle dabei die Höhe der Grundsteuer spielt. So müsse gefragt werden, ob Abriss- oder Sanierungsprämien geeignete Instrumente sind. Klärungsbedarf besteht zudem in der Frage, wie hoch das Nachfragepotential von Dänen und Niederländern, die sich derzeit für Zweitwohnsitze in Osterode am Harz interessieren, wirklich mittel- und langfristig ist.

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Gemeinsames Ergebnis der Diskussionen in den Workshops ist ein erwarteter Bevölkerungsrückgang bis zum Jahr 2020 um ca. 2.800 Einwohner (elf Prozent). Mit dem Angebot eines kommunalen Baugeldes wird der Erwerb städtischer Grundstücke subventioniert. Damit wird gleichzeitig das Ziel verfolgt, die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen zu erhalten. Die Stadt hat vor einem Jahr den Arbeitskreis „demographischer Wandel“ eingerichtet, der eine differenzierte Analyse der Ausgangssituation vornimmt. Leerstände und Unterauslastungen sind bereits jetzt vorhanden – sie konzentrieren sich in einigen Quartieren in der Altstadt wie etwa am Rollberg. Von diesem Problem kann sich die Stadt allein nicht befreien. Für die Lösung dieser Aufgaben wünscht sie sich eine Förderung von Landesseite sowie eine starke Einbindung der Gebäude- und Grundstückseigentümer. Die Projektgruppe diskutierte über die Erarbeitung einer extern begleiteten Entwicklungsstrategie unter Einschluss von Abrissplanungen, die Notwendigkeit weiterer direkter Gespräche mit Grundstückseigentümern am Rollberg und Umnutzungs-varianten in der Altstadt. In den anderen Ortsteilen geht es im Wesentlichen im den Erhalt der Gebäudesubstanz und die Infrastruktur. Die Dorferneuerung in Lerbach soll Diskussionen in anderen Orten anregen. Einzelne Häuser sollen aufgekauft und abgerissen werden – finanziert werden könnten diese Maßnahmen über die Anhebung der Grundsteuer oder einen Abriss-fonds. Außerdem wurde über die Einrichtung eines Risikofonds für Erwerber von Altbauten diskutiert. Eine Abfrage der für die Vor-Ort-Projektgruppe wichtigsten Handlungsfelder im Siedlungsbereich ergibt folgende Ergebnisse: Landes- und Bundesförderung (auch durch Denkmalschutz) zur Unterstützung der Kommunen wird erwünscht, Konzentration auf gesicherte Standorte, Stärkung der vorhandenen Infrastruktur, Förderung für Altbau und Kernbereich, Wohnthemen entwickeln (getrennt nach Kernstadt, Dorf, Gemeinde), stärkere Außenwerbung (nötig wäre eine klare Vermarktungsstrategie), Konzentration der notwendigen Infra-struktur, Stärkung der Kernstadt, Erhalt der Profile der Ortsteile sowie Sicherung der Altbauten durch Anreize.

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Leitlinien der künftigen Entwicklung in Osterode sind:

• Steigerung der Attraktivität und Erhalt der Handlungsfähigkeit durch eine abgestimmte Strategie (intern und in Zusammenarbeit mit den Nachbarkommunen)

• Grundsatz: keine neuen Baugebiete ausweisen (weder kommunal noch privat)

• Erfassung des Leerstands • Konzentration auf Osterode und Förste (Infrastrukturausstattung) • verstärkter Rückbau in Bergdörfern (städtebauliche

Rückbaukonzepte) • Entwicklung von Umnutzungs-/ Rückbaustrategien für alle

anderen Ortsteile • Diskussion über Leistungseinschränkungen und Kosten des

demographischen Wandels (wie bereits im Bereich Schulentwicklung).

Nach Angaben der Stadtverwaltung hat für die Stadt Osterode am Harz bereits die Umsetzungsphase der im Modellvorhaben gesammelten Erkenntnisse begonnen. So wurde die Bestandsaufnahme für ein zu erstellendes Leerstandskataster im September 2008 abgeschlossen. Als nächster Schritt soll überlegt werden, Wohnbauflächen, für die noch kein Bebauungsplan aufgestellt worden ist, wieder aus dem Flächennutzungsplan herauszunehmen.

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4.7 STADT BAD SACHSA


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Das Szenario „Weiter so“ weist für Bad Sachsa einen Leerstand von 250 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 auf, gleichzeitig Neubautätigkeit von zwanzig Wohneinheiten.

Im zweiten Szenario wird für den Kernort Bad Sachsa ein Leerstand von einhundert Wohneinheiten angenommen, dem ca. 40 Neubauten gegenüberstehen werden.

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Das dritte Szenario erwartet für den Kernort Bad Sachsa einen Leerstand von 250 Häusern und Wohnungen und einen Neubau von 30 Wohn-einheiten.

Nach Auffassung der Projektgruppe wird die künftige Siedlungsflächenentwicklung der Stadt Bad Sachsa durch folgende Herausforderungen bestimmt:

• Der Bevölkerungsrückgang von eintausend Einwohnern bis 2020 (zwölf Prozent) wird zu einem Wohnungsleerstand von 700 Wohneinheiten führen;

• Neubauflächen sind in ausreichendem Maße vorhanden;

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• Neubauten in schon ausgewiesenen Baugebieten haben weiteren Leerstand zur Folge;

• der Bevölkerungsrückgang wird sich ungleich verteilen: Der Schwerpunkt des Rückgangs wird in Steina liegen, in allen anderen kleineren Ortsteilen werden künftig vermehrt Leerstände erwartet. Die geringsten Leerstände werden im Kern von Bad Sachsa erwartet;

• die bisherige Stabilität der kleineren Ortsteile wird nicht dauerhaft anhalten;

• problematisch wird die Situation bei Eigentümergemeinschaften (Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen), großen Pensionshäusern und im Altgebäudebereich in Bad Sachsa.

Die Entwicklung von Perspektiven für die Ortschaften schließt den Bereich „Wohnortmarketing“ und den Bereich „Tourismus“ ebenso ein wie den Wunsch an das Land, neue Förderinstrumente zu erschließen, die helfen, Rückbau zu finanzieren. Ein Vorschlag geht dahin, einen Teil der Grundsteuereinnahmen zum Rückbau zu verwenden – quasi analog zu den Einnahmen aus der Kraftfahrzeugsteuer. Überlegungen, die Gebührengestaltung je nach Entfernung vom Ver- und Entsorger zum Nutzer zu erheben, wurden innerhalb der Vor-Ort-Projektgruppe verworfen. Weitere Möglichkeiten, neue Zielgruppen für Bad Sachsa zu gewinnen, sieht die Vor-Ort-Projektgruppe allerdings darin, gezielt die Bevölkerungsgruppe „50plus“ anzusprechen. Es bleibt offen, ob diese Zielgruppenorientierung als ausschließliche Strategie angesehen werden oder vielmehr als Ergänzung zur Standort-vermarktung etabliert werden soll. Als Wohnstandort für die thüringische Kreisstadt Nordhausen bietet Bad Sachsa gute Chancen für gezielte Vermarktungsstrategien. Kontrovers diskutierte die Vor-Ort-Projektgruppe die städtebauliche Entwicklung für Steina. Erörtert wurde die Frage, ob durch ein neues Baugebiet an der Auffahrt zum Warteberg die Lagenachteile im Tal abgemildert und damit eine neue Nachfrage angeregt werden kann. Auf der einen Seite wurde die Gefahr gesehen, dass sich die Leerstände im Dorfkern verstärken. Auf der anderen Seite galt als nicht aus-geschlossen, dass dadurch neue Entwicklungsimpulse entstehen könnten. Die derzeit geringe Bereitschaft der Bevölkerung, in den baulichen Bestand zu investieren, führten die Mitglieder der Vor-Ort-Projektgruppe auf die Altersstruktur der Bevölkerung und das vergleichsweise geringe Einkommensniveau zurück. Die Gruppe sieht in der laufenden Dorf-erneuerungsmaßnahme eine Chance, die Entwicklung Steinas positiv zu beeinflussen.

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Für die beiden ländlich geprägten Orte Neuhof und Tettenborn besteht ein Bedarf, Nutzungskonzepte für größere Gebäude zu entwickeln. Dazu gehören Umbaumaßnahmen für unterschiedliche Wohnformen. Die Projektgruppe hat folgende Handlungsleitlinien erarbeitet: Entwicklung einer gesamtstädtischen Strategie zum Erhalt der Handlungsfähigkeit, Neubau auf erschlossenen Bauplätzen nur noch im Kern der Stadt Bad Sachsa, Bebauung von Baulücken und Abrissflächen in allen Ortsteilen, Rückbau „vom Rand her“ in Bad Sachsa, Immobilienumbau zugunsten altengerechter Wohnformen, Erfassung von Leerständen in allen Ortsteilen, Diskussion über Leistungsstandards und Kosten, Entwicklung von Rückbau- bzw. Anpassungsstrategien für Steina sowie Entwicklung von Umbau- und Rückbaustrategien für die kleineren Ortsteile (neue Qualitäten durch Freiflächen).

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5. ERKENNTNISSE, ERGEBNISSE UND HANDLUNGSFELDER

Die Auswirkungen des demographischen Wandels fallen schon jetzt in den Ortsbildern der meisten Städte und Gemeinden Südniedersachsens ins Auge. Wohnungen und Häuser stehen leer, viele Gebäude sind durch so genannte „Unternutzungen“ geprägt. Mit Ausnahme von Gleichen waren während der Laufzeit des Modellvorhabens in der ersten Jahreshälfte 2008 Leerstände auch von gewerblichen Objekten (wie ehemaligen Hotels und Gaststätten, Einzelhandelsgeschäften und Tankstellen) zu beobachten. Während in der Gemeinde Kreiensen Leerstände insbesondere in den Kernorten zu beobachten sind, sind wie dargelegt in Bad Sachsa eher die Randbereiche von dieser Entwicklung betroffen. Es ist zu erwarten, dass sich in den nächsten Jahren Zahl und Umfang der Leerstände mit gravierenden Auswirkungen auf die Ortsbilder erhöhen werden. Zweite zentrale Erkenntnis: Es besteht in vielen Orten ein großes Angebot an sofort verfügbaren Bau- und Gewerbeflächen, dem keine ausreichende Nachfrage gegenübersteht. Bürgerinnen und Bürger klagen darüber, dass die Erschließungsmaßnahmen in Neubaugebieten sich jahrelang verzögern oder ganz ausbleiben, weil die Vermarktung freier Flächen so schleppend verläuft, dass den Erschließungsträgern Einnahmen fehlen, um zugesagte Pflanzungen vornehmen, Bürgersteige anlegen oder Verschleißdecken auftragen zu können. Dritte Erkenntnis: Noch immer gibt es große Vorbehalte gegen die Erfassung von Leerständen. Die Bedenken sind zum einen datenschutzrechtlicher Art und beinhalten die Furcht, dass benannte Leerstände auch vom kriminellen Milieu genutzt werden könnten. Außerdem heißt es, die Erfassung sei aufwändig. Zudem sei nicht der Status Quo das eigentliche Problem, sondern der künftige Leerstand – und der sei nun mal nicht zu erfassen. Als besonders problematisch gilt, dass auf der Basis vorhandener Leerstandszahlen auch interkommunale Rankings erstellt werden können, die zu weiteren Immobilienpreis- und Imageverlusten in den Gemeinden führen könnten, in denen der Leerstand besonders hoch ist. Nicht alle Bedenken lassen sich ohne weiteres ausräumen. Aber teuer muss die Erfassung nicht überall sein - Ortsbürgermeister verfügen in aller Regel über Kenntnisse auch zu vermutlich bald eintretenden Leerständen. Zur Erfassung der Leerstände können Angaben von Energieversorgern über Stromzähler genutzt werden. Die Gemeinden, die Anpassungsstrategien zur Förderung der Lebensfähigkeit der

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Zentren entwickeln wollen, sind gut beraten, eine Bestandsaufnahme zu erstellen. Und dazu gehört der Umfang der Leerstände. Vierte Erkenntnis: Das Preisniveau auf dem Immobilienmarkt ist in den vergangenen Jahren abgesackt. Die Rückgänge fallen teilregional unterschiedlich aus. In einigen Orten ist das Preisniveau so gesunken, dass Hauseigentümer ihre Immobilien nicht mehr verkaufen können. Vielfach sind ihre Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten höher als der erzielbare Verkaufspreis. Bei Banken und Sparkassen ist Wertberichtigungsbedarf entstanden. Fünfte Erkenntnis: Der Einzelhandel erweitert nach wie vor massiv seine Verkaufsflächen und versucht im Zuge der Sortimentserweiterungen, Randlagen zu besetzen. Insbesondere Discounter üben auf die Kommunen einen erheblichen Druck aus. Die Konzerne versuchen im Rahmen ihrer Expansionsstrategien durch die Etablierung immer neuer Märkte ihre Marktstellungen zu sichern und auszubauen. Durch diese betriebswirtschaftlich begründete Flexibilität entsteht die Gefahr, dass durch Investitionen an einem Standort Leerstände an anderen entstehen. Diese Mechanismen können dazu führen, dass die Lebensqualität in vielen Dörfern und Ortsteilen gerade auch für weniger mobile Menschen geschwächt wird. Sechste Erkenntnis: Eine Diskussion über innovative Handlungsansätze wie etwa der Vergabe von und dem Handel mit Flächenausweisungsrechten (analog dem Emissionshandel) innerhalb der Raumordnung oder einer Flächennutzungssteuer wird derzeit in der Öffentlichkeit in Südniedersachsen erst am Rande geführt. Es erscheint nahe liegend, die bestehenden Kontakte zum Wirtschaftswissen-schaftlichen Fachbereich der Universität Göttingen22 zur Diskussion über Anwendungsmöglichkeiten und Perspektiven solcher neuen Instrumente zu nutzen. Das Modellvorhaben hatte den Anspruch, Kommunen in ihren Bemühungen zu unterstützen, die eigene Flächenpolitik an den Herausforderungen des demographischen Wandels zu orientieren. Unterstützt durch die Anschauung der Probleme vor Ort, die gezielte Behandlung des Themas, Meinungs- und Erfahrungsaustausch mit Verantwortlichen anderer Kommunen sowie Informationen durch die Initiatoren des Modellvorhabens und das Planungsbüro gelang es, die Sensibilität der Beteiligten für die Bedeutung des demographischen Wandels auf die Siedlungsentwicklung zu erhöhen. Während noch in der Auftaktveranstaltung am 11. März 2008 in Moringen einige der kommunalen Vertreter von ihrem Bestreben sprachen, den Trend sinkender Bevölkerungszahlen stoppen oder sogar umkehren zu können,

22 insbesondere der Lehrstuhl für Volkswirtschaftspolitik und Mittelstands-

forschung, Prof. Dr. Kilian Bizer

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setzten sich bis zur Abschlussveranstaltung am 1. Juli 2008 in Osterode folgende Erkenntnisse durch:

• Der Trend ist nicht aufzuhalten, • mit Ausnahme Gleichens sind alle beteiligten Gemeinden

kurzfristig betroffen, • ortsspezifische und verallgemeinerbare Lösungen, die helfen,

das Schrumpfen zu gestalten, müssen erarbeitet werden. Der demographischer Wandel hat Auswirkungen auf die Siedlungs-entwicklung in allen Gemeinden. Jeder Ort weist spezifische, aber auch verallgemeinerbare Ausgangsbedingungen auf. In einigen Gemeinden werden nur noch drei bis vier Bauplätze jährlich vermarktet, in anderen sind es deutlich mehr. Dementsprechend ergeben sich übertragbare und daneben gleichzeitig individuelle Lösungsansätze. Patentrezepte, wie die Verantwortlichen dem Trend schrumpfender Städte und Dörfer wirksam begegnen können, gibt es angesichts der Unverwechselbarkeit einer jeden Gemeinde nicht. Die Erkenntnisse des Modellvorhabens konkretisieren die Handlungsempfehlungen der Enquête-Kommission „Demographischer Wandel – Herausforderungen an ein zukunftsfähiges Niedersachsen“ (Hannover 2007)23. Die Vertreter der teilnehmenden Gemeinden be-stätigten in der Abschlussveranstaltung die Qualität des gewählten Moderationsprozess und zeigten sich von den Ergebnissen beeindruckt. Im Folgenden werden zusammenfassend die Ergebnisse des Modellvorhabens im Einzelnen vorgestellt und weitergehende Handlungsfelder benannt.

5.1 WAHRNEHMUNG UND VERMITTLUNG VON

SCHRUMPFUNG

Der demographische Wandel wird mit all seinen Facetten zwar bundesweit diskutiert, und er ist in der Schließung von Infrastruktureinrichtungen (zunächst insbesondere Kindergärten und Grundschulen) örtlich konkret erfahrbar. Wenn Siedlungsentwicklung und Bevölkerungsrückgang aber als zusammenhängend wahrgenommen wurden, dann allenfalls in der vermeintlichen Logik, dass Ausweisung und Erschließung neuer Baugebiete den Bevölkerungsrückgang mildern, stoppen oder sogar umkehren könnten.

23 Drucksache 15/3900, Bericht der Enquête-Kommission: Demographischer

Wandel – Herausforderung an ein zukunftsfähiges Niedersachsen, Hannover, 8. Juni 2007, http://www.landtag-niedersachsen.de

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Den Teilnehmern des Modellvorhabens wurde deutlich, dass die Bereitstellung von preiswertem Bauland kein wirksames Instrument kommunaler Bevölkerungspolitik mehr ist. Sie haben erkannt, dass nach allen Prognosen gerade in der Alterspanne der Dreißig- bis Vierzig-jährigen – also derjenigen, die traditionell Wohnbauflächen für das eigene Einfamilienhaus nachfragen – ein besonders starker Bevölkerungs-rückgang zu erwarten ist. Und gerade von dieser Altersgruppe wird ein Maß an Mobilität erwartet, das nur schwer mit dem Erwerb einer Immobilie zu vereinbaren ist. Neuausweisungen von Wohnbauflächen tragen also allenfalls zur Umverteilung vorhandener Bevölkerung durch Umzug und zu Leerstand im vorhandenen Baubestand bei. Zu den neuen Herausforderungen an rational handelnde Kommunal- und Regionalpolitik gehört deshalb, die Entwicklung der Siedlungsflächen an die Bevölkerungsentwicklung anzupassen. Dabei kommt es darauf an, realistische Erwartungen zu entwickeln und Wunschdenken so weit wie möglich zurückzustellen. In vielen Gemeinden ist jedoch zu beobachten, dass theoretische Erkenntnis und praktische Umsetzung nicht immer deckungsgleich sind. Da die Auswirkungen des demographischen Wandels auf allen Feldern kommunalen Handelns derzeitig aber erst ansatzweise deutlich werden, ist eine Intensivierung der Auseinandersetzung örtlicher Entscheidungs-träger und darüber hinaus der Öffentlichkeit geboten, um eine stärkere Bewusstseinsbildung zu erreichen und auf Grundlage der jeweiligen Erkenntnisse frühzeitig reagieren und gestaltend eingreifen zu können. Die Thematik des demographischen Wandels ist derzeit eher negativ besetzt. Die Gestaltung von Schrumpfungsprozessen gilt als wenig attraktiv – die Gesellschaft in Deutschland verfügt dabei auch über wenig Erfahrung. Daher wird es auf eine behutsame und gleichzeitig gezielte Öffentlichkeitsarbeit ankommen, die Vorbehalte und Ängste abbaut und die Notwendigkeit des Handelns – aber auch Chancen der gestaltenden Einflussnahme – herausstellt. Eine Intensivierung der Öffentlichkeits-arbeit wurde von den Vertretern der teilnehmenden Kommunen für ihre Orte und darüber hinaus flächendeckend für Südniedersachsen als erforderlich angesehen. Im Hinblick auf das Modellvorhaben werden die in den nächsten Jahren zu erwartenden Auswirkungen des demographischen Wandels auf Wohnungsmarkt und Siedlungsentwicklung zu diskutieren sein. Hierzu gehört auch die Auseinandersetzung mit einem Tabuthema, nämlich der Frage des Abrisses von Wohngebäuden. Dieses Thema ist für die meisten Beteiligten neu, da nach Jahrzehnten des Wachstums das „Schrumpfen“ nun einen Paradigmenwechsel darstellt. Kommunalpolitisches Laisser-faire wird damit zur Disposition

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gestellt: Während in der Öffentlichkeit vielfach noch immer der Eindruck vorherrscht, als könnten die erkennbaren (und vielfach erkannten) Probleme durch ein entschiedenes „Weiter-so!“ gelöst werden, zeigt das Modellvorhaben, dass die Kosten erforderlicher Anpassungsmaßnahmen umso höher sind, je länger mit dem Umsteuern gewartet wird. Mehr noch: Je länger gerade in den ländlichen Räumen gewartet wird, desto schwächer wird die Position peripherer Standorte. Wenn über Abriss diskutiert wird, dann muss dies mutig und entschieden gleichermaßen erfolgen. Rückbau wird erforderlich sein, um wirtschaftlich oder baulich nicht mehr sanierungsfähige Gebäude vom Markt nehmen zu können. Andererseits muss aber auch dem Denkmalschutz Rechnung getragen werden. Die Rundreise durch die Modellkommunen24 hat deutlich gemacht, dass auch landwirtschaftliche Gebäude (wie etwa Scheunen) vielfach so Ortsbild prägend sind, dass ihr Abriss nicht zu rechtfertigen wäre. Wichtig ist noch ein zweiter Aspekt: Historische Gebäude prägen nicht nur das Ortsbild, sie sind darüber hinaus auch für die Identifikation der Menschen mit ihrer Heimat unverzichtbar. Bei den Diskussionen über den Abriss von Gebäuden ist zudem zu berücksichtigen, dass in Südniedersachsen – anders als in weiten Teilen der neuen Bundesländer – eine dezentrale Eigentümerstruktur vor-herrscht. Abrisse mögen vielfach städtebaulich und wohnungspolitisch sinnvoll sein, sie müssen aber für die Eigentümer auch wirtschaftlich vertretbar sein. Ein Fall wie in Adelebsen, wo eine Gruppe von Bürgern ein baufälliges Gebäude nur erwarb, um es abzureißen und damit einen Beitrag zur Ortsbildverschönerung zu leisten, dürfte eher die Ausnahme bleiben. Räten und Verwaltungen, aber auch den gesellschaftlich relevanten Gruppen der Kommunen muss im Ergebnis deutlich werden, dass letztlich nur eine aktive und mutige Gestaltung der Stadt- und Gemeindeentwicklung die Verschlechterung der Lebensverhältnisse verhindert und dass räumliche und sachliche Schwerpunktsetzungen die Lebensfähigkeit der Kommune sichern und ausbauen. Für die Öffentlichkeitsarbeit sollten nicht nur die Tageszeitungen, sondern auch die Gemeinde- und Kirchenblätter, das Regional-Journal RegJo sowie die Darstellungen der Kommunen im Internet25 genutzt werden. Mit der Einbindung der Bevölkerung besteht die Chance, ablehnende, passive Haltungen abzubauen und aktiv Mitwirkende zu gewinnen.

24 siehe auch Kapitel 2 dieses Berichts 25 auch auf Internetplattformen wie www.regionalverband.de und

www.region-goettingen.de

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5.2 STÄDTEBAULICHE LEITVORSTELLUNGEN

FÜR KOMMUNEN

Das Modellvorhaben dürfte in vielen Kommunen dazu beitragen, dass über die Notwendigkeit siedlungspolitischer Leitlinien und Stadtentwicklungskonzepte nachgedacht wird26. Die kommunale Bauleitplanung ist in der Praxis bislang meist mehr den Erwartungen einzelner Bürger und Investoren verpflichtet als der ganzheitlichen Entwicklung der Orte. Die Nachfrage nach Bauland, lange Zeit gefördert durch Eigenheimzulage und Pendlerpauschale, führte im ländlichen Raum zur Ausweisung und Erschließung ausgedehnter Neubaugebiete. So verfügen die Kommunen Südniedersachsens, die am Modellvorhaben teilnahmen, über ausreichende – oder allzu zu große – Flächenreserven. Mit dem Wegfall von Subventionen, geänderten Lebensentwürfen vieler Menschen und angesichts des demographischen Wandels sinkt die Nachfrage nach Bauland. Das gilt in besonderem Maß für die Flächen, die von den Arbeitsplätzen potenzieller Bauherren weit entfernt liegen. So füllen sich die erschlossenen Baugebiete viel langsamer als noch in den neunziger Jahren. Meist sind es lediglich einheimische Bürgerinnen und Bürger, die Bauland innerhalb der eigenen Gemeinde nachfragen. Im Gegenzug ist festzustellen, dass insbesondere ältere und größere Gebäude in Ortskernen leer fallen. Lagenachteile wie Belastungen durch den Durchgangsverkehr sind typische Merkmale solcher leer stehenden Gebäude. Häufig weisen sie einen schwer abschätzbaren Sanierungs- und Modernisierungsbedarf auf und bilden damit für Investoren ein kaum zu kalkulierendes finanzielles Risiko. Der Wohnungsleerstand ist in fast allen Ortsteilen der sieben Modellkommunen sichtbar. In einigen Gemeinden sind kleinere Ortsteile weniger betroffen. Die Gründe der unterschiedlichen Leerstände sind vielschichtig: Ortsbindung, Identifikation, Lagevorteile und Lagenachteile, kommunale Siedlungsstrategie (Konzentration auf den Ortskern oder großzügige Ausweisung von Neubaugebieten auf der „Grünen Wiese“), Vereinsleben, Verwandtschaft/Freunde oder die Aufgabe von Dienstleistern etwa im Einzelhandel dürften von Bedeutung sein. Im Verlauf des Modellvorhabens wurde deutlich, dass Leerstand – insbesondere in den Ortskernen – auch dann eintreten wird, wenn auf Neubau an den Ortsrändern künftig vollständig verzichtet wird. Dies

26 Die Stadt Göttingen hat im September 2007 ihr „Leitbild 2020: Göttingen stellt

sich der Zukunft – städtebauliches Leitbild“ vorgestellt. Das Leitbild macht auch Aussagen zur Notwendigkeit regionaler Zusammenarbeit und Abstimmung beim Aufbau ausgewogener Nutzungs- und Siedlungsstrukturen (siehe Seiten 95ff des Leitbildes)

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führte zu der Frage, ob den Kommunen empfohlen werden sollte, Diskussionen mit dem Ziel anzustoßen, durch Gremienbeschlüsse auf weitere Flächenausweisungen zu verzichten. Für eine derartige Empfehlung einer politischen Signalwirkung spricht, dass die Vor-bereitung solcher Grundsatzbeschlüsse geeignet ist, die Sensibilität von Bevölkerung und kommunalpolitisch Verantwortlichen zu stärken. Wichtiges Gegenargument: Es bestehe, so hieß es, die Gefahr, dass mit solchen Diskussionen politische Energien ineffizient eingesetzt würden. Da die Nachfrage in vielen Baugebieten ohnehin gegen Null tendiere, sei es irrelevant, ob ein Votum gegen neue Baugebiete gefasst werde. Wegen der fehlenden Nachfrage außerhalb des Oberzentrums stelle der Markt ohnehin sicher, dass keine neuen Baugebiete mehr ausgewiesen würden – mit oder ohne politische Grundsatzbeschlüsse. Zweitens erkannten die Verantwortlichen der sieben Modellkommunen im ersten Halbjahr 2008, dass längerfristige Leerstände die historischen Ortsbilder bedrohen und deren Image schädigen. Damit verbunden sind weitere Attraktivitätsverluste der Ortsmittelpunkte und eine Beschleunigung des Rückzugs von Geschäften und anderen Dienstleistungseinrichtungen. Dabei ist festzuhalten, dass der aktuelle Leerstand von Wohnungen und Wohngebäuden nur ein Frühindikator ist. Möglicherweise viel problematischer ist die quantitative Unternutzung von Wohnraum (nur eine Person in einem für Großfamilien ausgelegten Gebäude) wie beispielsweise die Nutzung von Wohnraum durch hochaltrige Menschen. Die Literatur spricht in diesem Zusammenhang von „Witwenhäusern“, die leer fallen, wenn die Bewohnerin verstirbt. Auf längere Sicht ist ein Verlust ortsbildprägender Bausubstanz und damit von Identitätsobjekten zu befürchten. Diese Entwicklung würde sich auf die Attraktivität der gesamten Gemeinde und der Lebensqualität ihrer Einwohner auswirken, den kommunalen Haushalt zusätzlich belasten und die Aufrechterhaltung der derzeit vorhandenen öffentlichen Infrastruktur infrage stellen. Der demographische Wandel wird sich in unterschiedlicher Ausprägung flächendeckend auf dem gesamten Gebiet der Kommunen niederschlagen. Auch Neubaugebiete der Nachkriegszeit und Siedlungsbereiche der sechziger und siebziger Jahre des vorigen Jahrhunderts bedürfen städtebaulicher Aufmerksamkeit. Der sich abzeichnende Überhang an Wohnungen wird vor dem Hintergrund des Wohnungsbestandes der gesamten Gemeinde zu diskutieren sein und mittelfristig einen gezielten Rückbau erforderlich machen. Für die Kommunen ergibt sich damit die Notwendigkeit, sich ganzheitlich mit der Entwicklung ihrer Orte zu befassen. Dabei sind auch Besonderheiten zu berücksichtigen wie etwa die Eigentumswohnungs-häuser in Bad Sachsa. Einige der dortigen Wohnungen wurden in den

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vergangenen Jahren saniert, andere sind noch auf dem Stand der 1970er Jahre und damit kaum nutzbar. Hier geht es um die schwierige Managementaufgabe, die unterschiedlichen Interessen und verschiedenen finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer so aufeinander abzustimmen, dass angemessene gemeinsame Gebäude- oder quartiersbezogene Lösungen erreicht werden. Leitvorstellungen für die städtebauliche Entwicklung der Kommune und ihrer Ortsteile müssen also diskutiert und als Handlungsgrundlage verabredet werden. Die Gespräche sollten dabei auch unter Ein-beziehung der Sparkassen und Volksbanken, der Immobilienwirtschaft sowie Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine geführt werden. Gut vorbereitete siedlungs-politische Konferenzen können dazu dienen, die Marktmechanismen sichtbar zu machen und Interessen aufeinander abzustimmen. Nur auf Grundlage gesamtörtlicher Ziele und eines darauf fußenden Entwicklungskonzeptes für die Gemeinde erscheint es sinnvoll, für Teilräume Entwicklungsvorstellungen und städtebauliche Aufgaben-stellungen zu definieren. Kommunale Entwicklungskonzepte müssen sich auch auf die Einzelhandelsentwicklung beziehen. Nur wenn die Nahversorgung in den Zentren sichergestellt oder wiederhergestellt wird sind die Kernorte attraktive Wohnquartiere. Aufgabe der Kommunen ist es, über Re-vitalisierungskonzepte nachzudenken, wie sie beispielsweise in der Samtgemeinde Elbtalaue für die Stadt Dannenberg unter Mitwirkung von Studierenden der Universität Göttingen seit Jahren praktiziert wird27. Wenn es richtig ist, dass die Verkaufsflächen in Grundzentren in den nächsten Jahren reduziert werden, wird eine vorausschauende Stadtentwicklung auch zu prüfen haben, ob die Ausdehnung von Fußgängerzonen reduziert werden muss. Längerfristig gültige Ortsentwicklungskonzepte fördern in jedem Fall die Planungssicherheit auch (potenzieller) privater Investoren und sind zugleich eine Herausforderung des bürgerschaftlichen Engagements. Auf Vorbehalte, aber auch auf Interesse stieß bei einigen am Modellvorhaben beteiligten Kommunen der Vorschlag, Bauleitpläne zu überprüfen und Darstellungen und Festsetzungen zurückzunehmen. Mit einer öffentlichen Diskussion über solche Maßnahmen könnte eine Sensibilisierung der Öffentlichkeit für Erfordernisse des demographischen Wandels unterstützt werden.

27 http://www.elbtalaue.de/index.htm?baum_id=3592&inhalt_id=1179509

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5.3 REGIONALE ABSTIMMUNG

Die räumliche Planung in Deutschland verfolgt die Leitvorstellung einer nachhaltigen Raumentwicklung, zu der die Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse in allen Teilräumen gehört. Das Zentrale-Orte-Konzept unterstützt im ländlichen Raum die Bündelung von Einrichtungen vor allem der Daseinsvorsorge in zumutbarer Entfernung von den Wohnplätzen der Bewohner. Eine kompakte Siedlungsstruktur bietet hierfür gute Voraussetzungen. Die Schwächung von Grundzentren durch Verteilung der Bevölkerung über eine große Fläche, Bevölkerungsrückgang und Konzentrations-prozesse bei Trägern der Daseinsvorsorge bergen die Gefahr, dass Einrichtungen der Daseinsvorsorge in Grundzentren erodieren. Nicht auszuschließen ist, dass ihre Funktionszuweisung geschwächt wird. Damit könnte in schrumpfenden Regionen die Bereitstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse unterhalb der Ebene der Mittelzentren auf Dauer infrage gestellt werden. Um der Abwärtsentwicklung von Grundzentren begegnen zu können, muss dem Attraktivitätsverlust von Ortsmittelpunkten begegnet werden. Neben der Auseinandersetzung der Kommunen mit Leitvorstellungen und Entwicklungskonzepten für den gesamten Ort und seine Ortsteile dürfte auch der regionalen Abstimmung und Zusammenarbeit der Kommunen eine größere Bedeutung zukommen. Die Wirklichkeit ist hiervon noch entfernt: Im Modellvorhaben wurde bemängelt, dass derzeit einige Kommunen ihre Lagevorteile zu Göttingen übermäßig nutzen. Die Anwerbung von Neubürgern über Neubauprämien und ähnliches sollte unterbunden werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Literatur28 überwiegend von „den ländlichen Räumen“ im Plural spricht. Die lange Zeit gängige Charakterisierung des ländlichen Raums als Gegenstück zu verdichteten städtischen Wachstumszentren ist aufgrund der differenzierten Entwicklung der Teilräume jedoch nicht mehr vertretbar. Neben einer besseren Abstimmung in Fragen der Siedlungsentwicklung hat sich im Rahmen des Modellvorhabens die Frage gestellt, ob die im Jahr 2004 von der Hälfte der Kommunen Südniedersachsens unter-zeichneten regionalen Einzelhandelskooperation ausreicht, um die Nahversorgung in den ländlichen Räumen sicherzustellen oder ob eine Weiterentwicklung dieses Instruments geprüft werden muss. Unterstützt

28 Bruch-Krumbein, Waltraud und Hochmuth, Elke: Und was wird aus den

ländlichen Räumen? Clusterinitiativen in ländlichen Räumen und ihre Förderung – unter besonderer Berücksichtigung der Bundesländer Bayern, Brandenburg und Niedersachsen, Hrsg. Institut für Regionalforschung e. V. an der Universität Göttingen, Göttingen 2008

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von der IHK Hannover hat die Stadt Göttingen vorgeschlagen, die Erarbeitung eines regionalen Einzelhandelskonzeptes zu beginnen.29

5.4 KOMMUNALE HAUSHALTE UND

IMMOBILIENPREISVERFALL

Eine Fortsetzung der bisherigen Ausweisungs- und Erschließungspolitik können sich angesichts der Entwicklung des Wohnungsmarktes künftig nur noch die Gemeinden erlauben, die keine nennenswerten finanziellen Probleme haben. Wer jahrelang mit einer Haushaltsunterdeckung gewirtschaftet hat und fürchten muss, dass sich daran in absehbarer Zeit wenig ändert, steht vor der Notwendigkeit, auch siedlungspolitische Entscheidungen unter finanziellen Erwägungen zu bewerten. Planungs- und Erschließungskosten rechneten sich so lange, wie Nachfrage nach Grundstücken in ausreichendem Umfang vorhanden war. Mindestens bei den sieben Modellkommunen Südniedersachsens ist dies aber nicht mehr in ausreichendem Umfang der Fall. In den vergangenen Jahren ist es bei ihnen zu einem erheblichen Preisverfall auf dem Immobilienmarkt gekommen. Diese Entwicklung, die - jedenfalls mit Ausnahme der oberzentrumsnahen Ortsteile der Gemeinde Gleichen - zu einer erheblichen Vernichtung von Vermögen und damit auch zu Wertberichtigungen von Sparkassen und Banken geführt hat, trägt zur mangelnden Vermarktbarkeit von Bauflächen bei. Es ist davon auszugehen, dass auch wegen fallender Immobilienpreise der Wohnungsbau auf der „grünen Wiese“ in peripheren Räumen mehr oder weniger zum Erliegen kommt. Verbleibende Nachfrage konzentriert sich auf gebrauchte Wohngebäude mit überschaubarem Modernisierungs-bedarf, angemessener Wohnfläche und günstigem Preis. Eine Fortsetzung der bisherigen Ausweisungspolitik ist aber noch unter einem anderen Gesichtspunkt für die Kommunen und damit ihre Bürgerinnen und Bürger problematisch. Wenn steigende technische und soziale Infrastrukturkosten auf eine gleich bleibende Zahl von Einwohnerinnen und Einwohnern umgelegt wird, führt dies für den Einzelnen mindestens in der langfristigen Betrachtung zu höheren Fixkosten. Diese Verteuerungen fallen noch dramatischer aus, wenn die höheren Infrastrukturkosten auf eine sinkende Zahl von Einwohnerinnen und Einwohnern umgelegt werden müssen. Die sieben Modellkommunen stehen damit vor der Aufgabe, im Rahmen einer konsequenten Gemeindeentwicklung einen weiteren Flächenverbrauch zu vermeiden und innenstadtnahe Quartiere aufzuwerten. 29 http://www.regionalverband.de/pressemitteilung_18_11_2008

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5.5 REVITALISIERUNG DER ORTSKERNE ALS

AUFGABE

Revitalisierung und Aufwertung von Ortsmitten dürften künftig Schwerpunkte des städtebaulichen Handelns darstellen. Sie dienen der Stabilisierung der Zentrenstruktur und dem Erhalt der Identität stiftender Gebäude und Straßenzüge. Mit der Konzentration auf die Ortskerne wird zudem die vorhandene Infrastruktur gestützt. Das Modellvorhaben hat gezeigt, dass sich die innerörtliche Entwicklung nicht auf die Umnutzung und Erneuerung des Gebäudebestandes oder das Schließen von Baulücken beschränken kann. Abbruch weniger wertvoller Gebäude zur Verringerung des Leerstandes, Wohnumfeld-verbesserungen und Neubau auf Abbruchflächen werden ebenfalls zur Weiterentwicklung der Ortskerne erforderlich, wobei dem städtebaulichen Qualitätsanspruch ein hoher Stellenwert einzuräumen ist. Für die Kommunen stellt sich die Aufgabe, Leerstände frühzeitig zu erkennen und zu erfassen und sich aktiv für die Wiedernutzung einzusetzen. Die kommunale Werbung für das Wohnen in Ortskernen und die Förderung der Modernisierung und Umnutzung historischer Bausubstanz mit kommunalen Finanzmitteln sollte intensiviert werden. Motivation und Fähigkeiten der privaten Hausbesitzer, ihre Gebäude energetisch und unter den Gesichtspunkten der Seniorengerechtigkeit zu sanieren, müssen unterstützt werden. Ideenwettbewerbe könnten zur Umnutzung im Bestand und zur Attraktivitätssteigerung der Ortskerne Anregungen und Lösungsmöglichkeiten bieten. Gefragt sind beispielhafte Konzepte

• zur Wohnungsplanung für eine alternde Gesellschaft, die in einem ansprechenden Wohnumfeld zu Hause sein möchte,

• zur energetischen Sanierung historischer Bausubstanz und • zur Umnutzung von Gebäuden zu Wohnungen und für

Dienstleistungen. Zu beachten ist dabei, dass die Stärkung des Ortskerns tendenziell zu Lasten der umliegenden Dörfer geht und daher behutsam erfolgen muss. Wie die Gespräche in allen Modellkommunen zeigten, sind die denkmalpflegerischen Vorgaben für Gebäude so kostenintensiv, dass neben dem üblichen Finanzierungsrisiko eines Altbaus mit weiteren „Unbekannten“ zu rechnen ist. Für viele Bauinteressierte ist dieses Wagnis investitionshemmend. Die Gefahr von Gebäudeverfall bei steigenden Kosten ist damit gegeben. Bauinteressenten und Kommunen bewegen sich unter der Aufsicht der Denkmalpflege oft auf einer Gratwanderung zwischen Machbarkeit und Fachlichkeit. Wünschenswert ist eine Denkmalpflege, die mit ihrem berechtigten konservatorischem

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Denken und Handeln einen architektonischen Freiraum eröffnet, der allen Beteiligten zum Ziel verhilft.

5.6 WEITERENTWICKLUNG VON INSTRUMENTEN

5.6.1 Einsatz vorhandener Instrumente

Die vorhandenen Planungsinstrumente sollten zunächst konsequent ausgeschöpft werden. Dabei sollten die Kommunen fachlich unterstützt und beraten werden. Zwischen der Forderung nach Herstellung gleichwertiger Lebensbedingungen als Leitbild der öffentlichen Daseinsvorsorge, den Grundsätzen des Landesraumordnungsprogramms für den ländlichen Raum, den Zielen und Grundsätzen der regionalen Raumordnungs-programme und der Handlungsebene klafft eine Lücke. Die Möglichkeiten vorhandener Planungsinstrumente wie Bauleitplanung, Dorferneuerung und informeller Konzeptentwicklung werden in den Modellkommunen bisweilen noch nicht voll genutzt. Dorferneuerung und Städtebauförderung sind räumlich und zeitlich begrenzt. Mit Ende der Förderung erlöschen in der Regel auch die jeweiligen örtlichen Aktivitäten. Die Anteilsfinanzierung bereitet einigen Modellkommunen Probleme.

5.6.2 Modifizierung städtebaulichen Planens

Die Gestaltung des Schrumpfens erfordert eine modifizierte Herangehensweise städtebaulichen Planens: Erforderlich sind städtebauliche Entwicklungs- und Umbaukonzepte, die zunächst noch keine präzisen städtebaulich-architektonischen Vorgaben machen. In einem langfristig angelegten Prozess des Umbaus werden sie stufenweise vertieft und den derzeit nur bedingt absehbaren Veränderungen angepasst. Über Zwischennutzungen zum Erhalt ansonsten leer stehender Bausubstanz ist nachzudenken.

5.6.3 Leerstands- und Grundstücksmanagement

Es kann sinnvoll sein, in allen Städten und Gemeinden zu untersuchen, welche Leerstände bestehen und vor allem zu analysieren, wo weitere Leerstände drohen. Leerstand entsteht an ganz verschiedenen Stellen: in manchen Orten eher an den Rändern, in anderen vorwiegend in den Ortskernen. Neben der geschilderten Praxis, Leerstände als Planungsgrundlage zu verwenden, bietet sich ein aktives gemeindliches Leerstands- und Grundstücksmanagement zur Forcierung der innerörtlichen Entwicklung

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an. So besteht die Möglichkeit, Zwischennutzungen etwa in der Übernahme von Patenschaften zu fördern. Die Kommunen können dabei auch von den Landkreisen unterstützt werden. Beispielhaft könnte hier der Landkreis Osnabrück sein, der im Herbst 2007 Handlungsansätze für ein wohnungswirtschaftliches Siedlungsmanagement vorgestellt hat.

5.6.4 Staatliche Eingriffsmöglichkeiten

In Deutschland genießt der Schutz des Eigentums hohe Priorität. Rücksichtslosem Umgang mit Eigentum durch das Verfallen lassen von Bausubstanz können die Bauaufsichtsbehörden bisher nur in begrenztem Umfang mit Mitteln der Gefahrenabwehr begegnen. Zukünftig müssten Anordnung und Ersatzvornahme zur Wiedernutzung oder zum Abriss von leer stehender, das Ortsbild belastender und die Öffentlichkeit gefährdender Bausubstanz erleichtert werden. Zu prüfen wäre darüber hinaus, ob durch Gesetzgebung rechtliche Instrumente zu Rekultivierung von Baugrundstücken nach dem Verursacherprinzip bereitgestellt werden können.

5.6.5 Fondslösungen für Sanierung und Abriss

Zur Abfederung des „Wundertüteneffekts“ bei der Sanierung von Altbauten könnte die Einrichtung eines Risikofonds von Banken und Sparkassen Planungssicherheit bieten. Die Schwierigkeit, Sanierungskosten von Fachwerkbauten richtig abzuschätzen, schreckt Bauwillige bislang häufig von der Geldaufnahme für Sanierungsmaßnahmen ab. In Fällen, die auch von Bausachverständigen als hoch risikobehaftet eingestuft werden, könnte dieser Fonds eintreten. Des Weiteren ist zu prüfen, ob die Kommunen, Wohnungsbaugesellschaften und Kreditinstitute sich selber stärker in die Sanierung von Gebäuden und Quartieren durch Ankauf, Sanierung und Weiterveräußerung sowie Abbruch und Renaturierung einbringen können. Sparkassen und Volksbanken könnten durch entsprechende Kreditprogramme die städtebaulichen Zielsetzungen unterstützen. In den Vor-Ort-Projektgruppen wurde die Frage diskutiert, wie sich der Abriss der Gebäude, deren Eigentümer über keine ausreichende finanzielle Basis verfügen, realisieren lässt. Grundsätzlich liegt eine Möglichkeit in der Gestaltung der Grundsteuer. Nach diesen Überlegungen würde jeder Eigentümer mit seiner Steuerzahlung für den möglichen Rückbau vorsorgen. Die zweite Möglichkeit besteht in der Schaffung eines Abrissfonds, der aus dem Grundsteueraufkommen und weiteren Quellen gespeist werden könnte.

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5.6.6 Ausbau regionaler Zusammenarbeit

Nachhaltige Regionalentwicklung setzt Kooperation der Gebietskörperschaften und eine Vernetzung der unterschiedlichen Akteure voraus. Für die Erhaltung der Lebens- und Aufenthalts-bedingungen in Südniedersachsen ist daher eine Intensivierung der Zusammenarbeit zwischen den Gemeinden, Landkreisen und der Stadt Göttingen auf regionaler Ebene erforderlich. In ihrem Vortrag während der Regionalkonferenz des Regionalverbandes Südniedersachsen am 20. November 2007 hatte Prof. Dr. Rohr-Zänker30 erklärt: „Nicht nur Städte und Gemeinden müssen Strategien entwickeln. Mehr und mehr dieser Herausforderungen sind lokal gar nicht mehr zu gestalten, weil sie im größeren räumlichen Zusammenhang stehen. Darum müssen auch die Landkreise mehr Gestaltungsaufgaben übernehmen und die Siedlungsflächen aktiver und auch restriktiver steuern. Baulandreserven auf Jahrzehnte oder noch länger anzulegen ist für die einzelnen Gemeinden wie für den gesamten Landkreis kontraproduktiv. Aber nur wenn sich alle Gemeinden an Abstimmungen, Richtlinien und Vorgaben halten, haben lokale Konzepte, in denen es immer auch um schmerzliche Einschränkungen gehen wird, überhaupt Aussicht auf Erfolg. Andernfalls wird die interkommunale Konkurrenz dafür sorgen, dass sich kaum jemand traut, den notwendigen Paradigmenwechsel von der Orientierung auf Wachstum zur Orientierung auf Qualifizierung und Umbau vorzunehmen.“ Der demographische Wandel verlangt im Hinblick auf die Gefährdung von Grundzentren einen intensiven Gedankenaustausch und vernetzte Lösungsansätze. Eine Vielzahl der aus dem Bevölkerungsrückgang resultierenden Veränderungen (beispielsweise im öffentlichen Nahverkehr) ist nur in vertrauensvoller regionaler Zusammenarbeit lösbar. Baulandreserven auf Jahrzehnte oder noch länger anzulegen ist für die einzelnen Gemeinden kontraproduktiv. Eine regional abgestimmte Siedlungsflächenentwicklung sollte im Gegenstromprinzip mit örtlichen Konzepten erarbeitet werden. Dabei ist zu prüfen, wie weit die Möglichkeiten freiwilliger Zusammenarbeit reichen und zu welchem Zeitpunkt mehr Verbindlichkeit in den Vereinbarungen verankert werden kann/muss. Großräumige Entwicklungsstrategien und die Vernetzung mit wirtschaftsstärkeren Teilräumen stehen in Südniedersachsen noch weitgehend aus. Es müssen Instrumente zum Abbau interkommunaler Konkurrenz entwickelt werden. Nur wenn sich alle Gemeinden an Abstimmungen, Richtlinien und Vorgaben halten, haben lokale Konzepte, in denen es

30 „Stadtregion – Büro für Raumanalysen und Beratung, Hannover“

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immer auch um schmerzliche Einschränkungen gehen wird, Aussicht auf Erfolg. Kommunen, die den Paradigmenwechsel von der Orientierung auf Wachstum zur Orientierung auf Qualifizierung und Umbau vollziehen wollen, dürfen im Wettbewerb um Bürgerinnen und Bürger keine Nachteile entstehen. Getroffene Absprachen müssen verbindlich gemacht sein. Insbesondere muss sichergestellt werden, dass die Kommunen, die zugunsten regionaler Absprachen entscheiden und sich an getroffene Vereinbarungen halten, gegenüber anderen, weniger kooperationswilligen Städten und Gemeinden nicht benachteiligt werden. Das genaue Gegenteil muss eintreten: Wer im regionalen Kontext entscheidet, muss mindestens davon auch profitieren. Sollte eine regionale Lösung in dieser Frage zumindest kurzfristig nicht gelingen, ist auch denkbar, dass Nachbargemeinden durch vertragliche Vereinbarungen versuchen, ruinösen Wettbewerb abzubauen.

5.6.7 Fortbildungen

Das Modellvorhaben zeigt, wie wichtig Gespräche mit Gemeinden sind, die aufgrund ihrer qualitativen und quantitativen personellen Kapazitäten aus sich heraus das ganze Spektrum der demographischen Herausforderungen nicht alleine bewältigen können. Viele von ihnen sind durch die Neuartigkeit der mit dem demographischen Wandel auf sie zukommenden Fragestellungen möglicherweise überfordert. Während der Abschlussveranstaltung des Modellvorhabens am 2. Juli 2008 in Osterode am Harz wurde daher auch seitens teilnehmender Kommunen angeregt, dass der Regionalverband Südniedersachsen das Modell-vorhaben als Fortbildungsseminar auch anderen Kommunen anbieten sollte. Unabhängig davon sollte eine Intensivierung der Beratungsleistung und die Verbreitung guter Beispiele durch das Land geprüft werden. Kommunalwettbewerbe zu Themen des Städtebaus, der Wohnqualität, der Entwicklung neuer Wohnformen usw. könnten unterstützend wirken. Die Initiierung weiterer Modellvorhaben zu Themen der demographischen Entwicklung erscheint sinnvoll.

5.6.8 Bewusstseinsbildung und Ehrenamt

Der demographische Wandel stellt örtliche Gemeinschaften vor erhebliche Herausforderungen. Nicht alle Veränderungen sind beeinflussbar. Aber die Entwicklung ist nicht schicksalhaft und unabänderlich, sondern gestaltbar. Entscheidend für eine gestaltende Bewältigung des Wandels sind engagierte Bürgerinnen und Bürger, die sich aktiv für die Entwicklung ihrer Kommune einsetzen. Notwendiges

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Umdenken ist oftmals von Schlüsselakteuren abhängig, die es schaffen, ihre Mitbürger von Ideen zu überzeugen und diese kontinuierlich zu motivieren. Für eine Aufbruchstimmung bedarf es positiver Motivations- und Öffentlichkeitsarbeit. Damit werden das Selbstbewusstsein der Beteiligten sowie der Glaube an die eigene Handlungskraft gestärkt. Den Kommunen muss bewusst werden, dass es zu ihren Aufgaben gehört, den Prozess selbst aktiv zu gestalten. Die Landkreise sollten sich als Interessenvertreter ihrer Kommunen stark machen. Ehrenamt ist in kleineren Orten häufig besonders ausgeprägt und könnte im Sinne eines Standortvorteils etwa durch die Einrichtung ehrenamtlicher Pflegegruppen weiterentwickelt werden. Die Dorferneuerung sichert mit der Förderung von Infrastruktureinrichtungen diesen Teil des dörflichen Lebens, der Wettbewerb „Unser Dorf hat Zukunft“ regt die aktive Auseinandersetzung der Dorfgemeinschaft mit ihrer Zukunft an.

5.6.9 Städtebauförderung, Dorferneuerung und Wohnraumförderung

Durch das Modellvorhaben wurde in Südniedersachsen die Frage erörtert, ob die Instrumente der Dorferneuerung mit dem Ziel weiterentwickelt werden sollten, dem Ausbluten von Ortskernen effektiv entgegenzutreten. In diesem Zusammenhang sollte geprüft werden, welche Instrumente auch auf Bundesebene einschließlich der Städte-bauförderung stärker genutzt werden können. So können nach dem im Mai 2008 in Berlin vorgestellte Programm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ 31 Finanzhilfen des Bundes für die Profilierung der Zentren und für eine Aufwertung der Standorte eingesetzt werden. Unterstützt wird beispielsweise auch das Citymanagement. Die Auswahl geeigneter Projekte kann mit einem Verfügungsfonds gestützt werden, in den auch Bundesmittel fließen können. Darüber hinaus bietet es sich an, weitere Programme daraufhin zu überprüfen, ob sie geeignet sind, der im ländlichen Raum geschilderten Problemlage zu begegnen. Der Bedarf an Förderinstrumenten für Gemeinden im ländlichen Raum hat sich im Verlauf des Modellvorhabens deutlich gezeigt. Die Gemeinden sind mit der Entwicklung von Anpassungsstrategien sowie der Umsetzung einzelner Maßnahmen (insbesondere dem teilweise notwendigen Abriss von Gebäuden) überfordert. Die vorhandenen Förderinstrumente sollten daraufhin überprüft werden, ob neue rechtliche Instrumente und Förder-möglichkeiten erwickelt werden müssen. In der Auswertung des Modellvorhabens sollte in Abstimmung mit dem für Städtebau zuständigen Niedersächsischen Sozialministerium überlegt werden, ob

31 http://www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-

Wohnen/Stadtentwicklung/Programme-,1548.1025207/Aktive-Stadt- und-Ortsteilzentr.htm

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eine modifizierte Schwerpunktsetzung zugunsten des ländlichen Raums in den Bundesprogrammen wie „Soziale Stadt“ und „Stadtumbau-West“ erforderlich wird32. Über neue Förderinstrumente, die unter strukturpolitischen Gesichtspunkten flächendeckend in Räumen mit demographischen Verwerfungen eingesetzt werden könnten, sollte einschließlich der Gestaltung von Sonderabschreibungen nachgedacht werden. Öffentliche Mittel sollten nicht mehr nur für den Ausbau von Infrastrukturen bereitgestellt werden, sondern sie müssen auch für Rück- und Umbau nutzbar sein. Das im Entwurf vorliegende Niedersächsische Wohnraumfördergesetz, das in seiner Begründung auf die Herausforderungen der demographischen Entwicklung hinweist und den Regionalbezug des Gesetzes betont, bedarf hinsichtlich der Demographie und des Regionsbezugs noch der Operationalisierung.

5.7 HANDLUNGSKONZEPT FÜR NIEDERSACHSEN

Die bisherigen Ausführungen zeigen, dass der demographische Wandel im Bereich der Siedlungsentwicklung Aktivitäten auch beim Land Niedersachsen erforderlich macht. Das Thema „demographischer Wandel“ geht dabei weit über den Bereich der Siedlungsentwicklung hinaus. Da es alle Bereiche der Politik berührt, beabsichtigt die Landesregierung eine Lenkungsgruppe einzurichten33. Zu deren Aufgaben wird es gehören, auf der Grundlage des Berichtes der Enquête-Kommission „Demographischer Wandel – Herausforderung an ein zukunftsfähiges Niedersachsen“ ein Handlungskonzept für Nieder-sachsen zu erarbeiten. Hierbei sollen besonders die unterschiedlichen Entwicklungen in den Regionen untersucht werden. Geprüft wird in diesem Zusammenhang auch die Einrichtung einer Internet-Plattform zum Flächenverbrauch nach den Beispielen Bayerns34 und Nordrhein-Westfalens.35

32 Gelegenheit bietet sich durch eine Konferenz am 28. Januar 2009 in Rosdorf

33 s. Statement des Niedersächsischen Ministerpräsidenten vom 2. September 2008: „Das Thema Demographischer Wandel. Dieses für Niedersachsen wichtige Thema berührt alle Bereiche der Politik. Deshalb werden wir uns mit diesem Thema gesondert beschäftigen. Wir werden eine Lenkungsgruppe der Landesregierung einrichten. Zu deren Aufgaben wird es gehören, auf der Grundlage des Berichts der Enquete-Kommission Demographischer Wandel ein Handlungskonzept für „Den demographischen Wandel gestalten“ zu erarbeiten. Hierbei müssen auch die unterschiedlichen Entwicklungen in den Regionen untersucht werden. Wir brauchen weiter eine gute medizinische Infrastruktur. Jeder muss sich ortsnah an den Hausarzt seines Vertrauens wenden können. Deshalb müssen wir auch künftig eine hausärztliche Versorgung im ländlichen Raum sicherstellen. Hier werden Lösungen gefunden“. http://www.niedersachsen.de/master/C49478262_L20_D0_I484_h1.html#

34 http://www.stmugv.bayern.de/umwelt/boden/flaechensparen/index.htm 35 http://www.allianz-fuer-die-flaeche.de/

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Das mit Hilfe des Landes Niedersachsen erarbeitete Modellvorhaben „Unterstützung von Gemeinden bei der Neuausrichtung ihrer Flächenpolitik im Rahmen der Regionalentwicklung“ zeigt eine Reihe von Handlungsnotwendigkeiten auf, die bei der Erarbeitung des landesweiten Handlungskonzeptes zu berücksichtigen sind. Geprüft werden sollte, ob über die NBank ein Sanierungsprogramm „Wiedernutzbarmachung leer stehender Wohngebäude“ aufgelegt werden kann.

5.8 ÜBERTRAGBARKEIT

Am Ende des Modellvorhabens ist nunmehr die Übertragbarkeit der Ergebnisse auf andere Kommunen in Südniedersachsen und anderen Regionen des Landes zu behandeln. Jede Kommune hat ihre eigene Geschichte, ihre individuellen Stärken und Schwächen. Gleichwohl machte der Blick auf die Überlegungen und Erfahrungen in Regionen und Kommunen anderer Bundesländer („Havelland-Fläming“ in Mecklenburg-Vorpommern, Region Anhalt-Bitterfeld, Verbandsgemeinde Wallmerod in Rheinland-Pfalz, Dorferneuerung in Baden-Württemberg) deutlich, dass der demographische Wandel ähnliche Fragestellungen und damit übertragbare Lösungsansätze hervorruft. Die Ergebnisse des Modellvorhabens dürften daher für andere Kommunen in Südniedersachsen bzw. in Niedersachsen, die durch ähnliche demo-graphische Entwicklungen betroffen sind, von Interesse sein. Die detaillierte Darstellung von Ausgangssituationen, ihre Bewertungen und die unterschiedlichen Handlungsoptionen für die Zukunft machen deutlich: Es zeichnen sich auf der einen Seite sehr wohl generelle Trends und künftige strategische Elemente ab. Auf der anderen Seite wurde jedoch klar, dass jeweils individuelle Anpassungsstrategien entwickelt und umgesetzt werden müssen, da die Unterschiede dieser vornehmlich ländlichen geprägten Gemeinden jeweils individuelle Ansätze erfordern. Die Veröffentlichung der Ergebnisse des Modellvorhabens erfolgt mit dem Ziel, die Erkenntnisse auszutauschen und andere Gemeinden zu ermutigen, das Thema Flächenentwicklung und Demographie offensiv anzugehen. Dies könnte einen ersten Schritt zur Erarbeitung von Stadtentwicklungs- und regional abgestimmten Konzepten zur Siedlungs-flächenentwicklung darstellen.

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6. METHODISCHE BEWERTUNG Das Modellvorhaben „Unterstützung von Gemeinden bei der Neuausrichtung ihrer Flächenpolitik im Rahmen der Regionalentwicklung“ verfolgte das Ziel, Kommunen in ihren Bemühungen zu unterstützen, die eigene Flächenpolitik an den Herausforderungen des demographischen Wandels zu orientieren. An diesem Ziel richtete sich die gewählte Methodik des Modellvorhabens aus. Das Modellvorhaben konnte erfolgreich durchgeführt und abgeschlossen werden. In der Abschlussveranstaltung wurde dies von den beteiligten Kommunen bestätigt. Ob die Sensibilisierung der Beteiligten allerdings mit einer nachhaltigen Neuorientierung der bisher auf Wachstum angelegten Siedlungspolitik verbunden ist, kann derzeit nicht beantwortet werden.

6.1 BESCHRÄNKUNG AUF DAS THEMA

„SIEDLUNGSENTWICKLUNG“

Der demographischen Wandel beinhaltet verschiedene Aufgabenbe-reiche und Handlungsebenen. Dazu zählen:

• Wirtschaftsstruktur und Arbeitsmarkt, • Siedlungsentwicklung und Wohnungsmarkt, • Bildungs- und Versorgungsinfrastruktur, • technische Infrastruktur, • seniorengerechte Ausstattung und • kommunale Finanzen

Mit der Siedlungsentwicklung wurde im Rahmen des Modellvorhabens ein städtebaulich und regionalplanerisch bedeutendes Thema in den Blick genommen. Diese Reduktion erfolgte in der Absicht

• die Komplexität der Thematik zu begrenzen, • einen wichtigen Baustein des Leitziels „Die lebenswerte

Wohnregion“ der zwischen Land und Regionalverband abgestimmten Regionalen Entwicklungs-Strategie (RES) zu bearbeiten und

• ein Aufgabengebiet anzugehen, das auf kommunaler Ebene bisher kaum oder nur unter dem Gesichtspunkt thematisiert wird, mit neuem Bauland neue Einwohner gewinnen zu können.

Mit der Reduzierung der Thematik des demographischen Wandels auf die kommunale Aufgabe der Siedlungsentwicklung sollte keine Blick-verengung einhergehen. Das Modellvorhaben betrifft einen wichtigen

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Teilaspekt, ist für sich allein genommen jedoch unzureichend, die komplexe Thematik des demographischen Wandels zu behandeln.

6.2 AUSWAHL DER MODELLKOMMUNEN

Die Auswahl der teilnehmenden Gemeinden stand unter der Vorgabe der Freiwilligkeit. Je Landkreis sollten grundsätzlich zwei Gemeinden berücksichtigt werden. Aus der Meldung der interessierten Gemeinden ergab sich eine interessante Mischung von Grund- und Mittelzentren, Einheits- und Samtgemeinden vorwiegend aus dem peripheren ländlichen Raum, in dem sich die Bevölkerungsabnahme besonders bemerkbar machen wird. Die Einbeziehung des Mittelzentrums Osterode am Harz und der Gemeinde Gleichen als oberzentrumsnahe Wohngemeinden mit stabiler Bevölkerungsentwicklung erweitete das Spektrum und ermöglichte interessante Vergleiche. Unter dem Gesichtspunkt regionaler Abstimmung hätte allerdings die Auswahl aneinandergrenzender Gemeinden andere Vorteile geboten.

6.3 METHODISCHER ANSATZ

Um an kurzfristige Ergebnisse gelangen zu können wurde ein pragmatischer Ansatz gewählt: Es erfolgte keine fundierte Bestandsaufnahme z. B. zu Leerstandsdaten. Der Schwerpunkt wurde auf das „Coaching“ der Gemeinden gelegt: Die Kommunen sollten sich unter Anleitung mit ihrer jeweiligen Siedlungsentwicklung unter den Vorgaben der demographischen Entwicklung befassen. Die Gemeinden haben sich hierauf eingelassen. Methode und Vorgehen wurden von ihnen nicht infrage gestellt. Der gewählte Ansatz birgt allerdings die Gefahr, mangels umfassender Datenerhebung einzelne Gesichtspunkte nicht oder mit falscher Gewichtung in den Blick zu nehmen bzw. sich zu sehr auf „subjektive“ Einschätzungen der Teilnehmer zu verlassen. Eine Abhängigkeit des Modellvorhabens von der Mitwirkungsbereitschaft der Teilnehmer und deren Informationsbereitstellung wurde deutlich. Zwangsläufig kann das gewählte methodische Vorgehen nur eine erste grobe Einschätzung zum Ergebnis haben, die weiterer Vertiefung und Korrektur bedarf. Die jeweils drei aufeinander aufbauenden Workshops in den sieben Modellkommunen begannen mit der Diskussion über wenige Indikatoren (Bevölkerungsentwicklung, Wanderungssalden und Baufertigstellungen), ergänzt jeweils durch einzelne Angaben von den Gemeinden (Anzahl der Bauplätze, Anzahl der verkaufter Baugrundstücke bzw. realisierter Wohnungsneubauten je Jahr). Im zweiten Workshop wurde darauf aufbauend ein Bevölkerungsszenario vorgestellt und zur Diskussion gestellt sowie als Grundlage für die weiteren Arbeitsschritte verwendet.

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Positiv ist hierbei festzustellen, dass anhand weniger Indikatoren, die ergänzt wurden durch Gespräche, Eindrücke sowie einzelne Fotos von Gebäuden, in kurzer Zeit eine inhaltliche Auseinandersetzung mit den Folgen des demographischen Wandels in allen Modellkommunen erreicht wurde. Einschränkend ist allerdings festzuhalten, dass die Diskussionen auf einer geringen Datenbasis erfolgten. Die Befristung des Modellvorhabens auf wenige Monate Laufzeit und die rasche Folge der Arbeitsgruppensitzungen führte zu einer schnellen Informationserarbeitung und –vermittlung. Die zeitliche Dichte führte nahezu zwangsläufig zu gewissen Verallgemeinerungen und geringer Tiefe der Ergebnisse. Auch war die Anzahl der Sitzungstermine knapp bemessen. Mehr Zeit und weitere Sitzungen wären vertiefender Bearbeitung zugute gekommen. Vorteilhaft wäre es gewesen, wenn kurze Aufträge zur Leerstandserfassung sowie für vertiefende Auswertung von örtlichen Statistiken hätten erteilt werden können. Als beauftragter Moderator und „Coach“ bereitete Dipl.-Ing. Michael Glatthaar (proloco) die Teilnehmer gut auf die weiteren Diskussionen in den einzelnen Sitzungen vor. Pointiert vorgetragene Szenarien schärften den Blick. Protokolle verhalfen, Ergebnisse festzuhalten und gewährleisteten einen Überblick über den Verlauf der aufeinander aufbauenden Sitzungen. Günstig wäre gewesen, den Abschlussbericht durch den Moderator und den Projektmanager erarbeiten zu lassen. Bedauerlicherweise konnte auch der Projektmanager nicht bis zur Fertigstellung des Abschlussberichtes aus den zur Verfügung gestellten Mitteln beschäftigt werden.

6.4 MITWIRKUNG DER KOMMUNEN

Im Laufe der Bearbeitung des Modellvorhabens vertiefte sich der Eindruck, dass für die teilnehmenden Kommunen Flächennutzungspläne bei der strategischen Ausrichtung der Siedlungsentwicklung offenbar keine herausragende Bedeutung haben. Flächennutzungspläne wurden weder seitens der Kommunen in die Vorbereitung eingebracht, noch wurden die dort verankerten Aussagen im Verlauf der Workshops thematisiert. Die Gemeinden sollten wegen der vorhandenen Arbeitsbelastungen über die Sitzungstermine hinaus möglichst nicht in Anspruch genommen werden. Diesem Anspruch konnte das Modellvorhaben weitgehend gerecht werden. Einige Kommunen gingen Fragestellungen aus den Vor-Ort-Projektgruppen außerhalb der Sitzungen weiter nach und speisten neue Erkenntnisse in die nächste Sitzung ein. In der Regel beschränkten sich die Aktivitäten der Kommunen auf einen aktiven, offenen

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Gedankenaustausch in den Sitzungen. In allen Sitzungen fanden offene und konstruktive Diskussionen bei konstanter Teilnahme insbesondere der Bürgermeister und Bürgermeisterinnen statt.

6.5 MITWIRKUNG DER TEILNEHMER UND

TEILNEHMERINNEN

Die Kommunen wählten die Teilnehmer ihrer Arbeitsgruppen unterschiedlich aus: Überwiegend war die Verwaltung mit ihrer Bürgermeisterin bzw. ihrem Bürgermeister und Bauamtsleiter und dem Bauausschussvorsitzenden vertreten. In der Samtgemeinde Bad Grund nahmen sämtliche Gemeindebürgermeister teil. Bei einigen Kommunen kamen Politiker der verschiedenen Fraktionen hinzu. In Bad Sachsa waren zeitweise auch die Sparkasse und Mitglieder des Stadtentwicklungsbeirates vertreten. Seitens der Landkreise waren deren Regionalplaner in den Sitzungen vertreten. Die Regionalplaner nahmen jeweils nur die Termine wahr, die ihre jeweiligen kreisangehörigen Gemeinden betrafen. Mit dieser Fokussierung auf die Kommunen kam der Gesichtspunkt der Landkreisgrenzen überschreitenden regionalen Zusammenarbeit zwangsläufig zu kurz. Möglicherweise hätte im Projektdesign eine stärkere aktive Rolle der Regionalplanung verankert werden sollen – besser wäre es auch gewesen, wenn die Regionalplanung in ihrer steuernden Aufgabe für die Siedlungsentwicklung der jeweiligen Landkreise stärker herausgestellt worden wäre. Bedauerlicherweise kam auch die Einbindung der Behörden für Landentwicklung durch den Regionalverband zu kurz. Ihre regelmäßige Teilnahme wäre im Hinblick auf die an der Dorferneuerung geäußerte Kritik zur Verdeutlichung der Möglichkeiten der Förderung im ländlichen Raum, zur Vermittlung guter Beispiele, aber auch zur Optimierung des eigenen Handelns von Vorteil gewesen.

7. SCHLUSSFOLGERUNGEN UND AUSBLICK Eine unterschiedliche Wahrnehmung des demographischen Wandels wurde während der Bereisung und in den Gesprächen deutlich. Im Verlauf des Modellvorhabens wandelte sich die Einstellung zum Bauen auf der grünen Wiese und zur Ortskernentwicklung. Die Bereitschaft, Leerstand wahrzunehmen, nahm deutlich zu. Das Modellvorhaben war wichtig, um den Kommunalpolitikern die sich aus dem demographischen Wandel für die kommunale Siedlungsentwicklung ergebenden Aufgaben anschaulich nahe zu

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bringen. In der Regel war den Bürgermeistern und ihren Bauamtsleitern auch vor Beginn des Modellvorhabens die Thematik bekannt - wenn auch in unterschiedlicher Deutlichkeit. Allerdings wurden über den Verzicht auf die Ausweisung von Neubaugebieten hinaus aus diesen Erkenntnissen bezüglich der Siedlungsentwicklung keine erkennbaren Konsequenzen gezogen. Das Modellvorhaben diente damit vor allem zur Entlastung der Verwaltungen, bislang negativ belegte und damit nur schwer zu vermittelnde Erkenntnisse an ihre Politiker weiter zu vermitteln. Einem verwaltungsexternen Gutachter wird hier eher Objektivität unterstellt, seiner Argumentation schneller gefolgt. Die Wahrnehmung der Bedeutung des demographischen Wandels für die Siedlungsentwicklung nahm aber auch bei den anderen Beteiligten zu. Die überregionalen Recherchen halfen, Ansätze anderer Regionen kennen zu lernen und führten auch bei den Fachleuten zu neuen Erkenntnissen. Die Diskussion über die angerissenen Themen sollte auch unter Beteiligung weiterer Kommunen fortgesetzt werden. Gelingt dies nicht, besteht die Gefahr, dass die Beteiligten in alte Verhaltensmuster zurückfallen oder die gewonnenen Erkenntnisse in ihrer täglichen Arbeit nicht umsetzen. Durch das Modellvorhaben wurde keine Eigendynamik ausgelöst, die es den Initiatoren erlauben würde, den weiteren Diskussionsverlauf nur noch zu beobachten. Es erscheint vielmehr unerlässlich, dass zur Prüfung der Handlungsoptionen36 geeignete Arbeitszusammenhänge hergestellt werden. Dazu bedarf es einer intensiven Diskussion innerhalb der kommunalpolitischen Gremien und innerhalb des Regionalverbandes Südniedersachsen. Eine besondere Bedeutung dürfte der Haltung der zuständigen Ministerien der Landesregierung zukommen. Genutzt werden sollten zudem die Kontakte, die beispielsweise durch den Besuch des Parlamentarischen Staatssekretärs im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung am 30. Oktober 2008 in der Stadt Osterode am Harz geknüpft und vertieft wurden.37 Die Durchführung des Modellvorhabens zur Siedlungsentwicklung war richtig, wenngleich es schon vor Jahren hätte erfolgen müssen. Im Sinne der Nachhaltigkeit sollten die Kommunen nun nicht mit den Ergebnissen des Modellvorhabens „allein gelassen“ werden, sondern dabei unterstützt werden, die Thematik durch Bestandsaufnahmen und Prognosen z.B. zum Leerstand zu vertiefen, Leitbilder prozesshaft zu entwickeln und in Strukturkonzepte für die örtliche Siedlungsentwicklung umzusetzen. Mit dem Modellvorhaben initiierte sich ein Prozess, der lokal in die Breite

36 Siehe Kapitel 5 37 Veranstaltung der Stadt Osterode am Harz in Zusammenarbeit mit der

Friedrich-Ebert-Stiftung und dem Regionalverband Südniedersachsen

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getragen werden muss, sonst besteht die Gefahr des Rückfalls in alte Konzepte und Vorgehensweisen; denn nur vor dem Hintergrund eines breiten kommunalen Konsenses zu künftigen Ausrichtungen der Siedlungsflächenentwicklung ist ein dauerhaftes Umsteuern möglich. Neben jährlichen Treffen der Modellkommunen sollten Veranstaltungen durchgeführt werden, die helfen, die Vorgehensweise und vor allem die Erkenntnisse der Kommunen besser zu kommunizieren. Eine interkommunal abgestimmte gemeinsame Strategie zur künftigen regionalen Sieldungsflächenentwicklung braucht zuerst eine gemeinsame Problemwahrnehmung und die Einsicht, etwas ändern zu müssen. Eine überörtliche Koordination und Kooperation wäre flankierend erforderlich. Im Interesse des Landes Niedersachsen sollten Mittel zur Verfügung gestellt werden, um die Gemeinden und Landkreise bei ihren nächsten Schritten aktiv begleiten zu können. Viele historische Häuser können in der jetzigen Form nicht dauerhaft erhalten bleiben. Die Räume sind niedrig, die sanitären Anlagen sind sanierungsbedürftig und erforderliche Umbaumaßnahmen sind unter energetischen Aspekten sowie der Berücksichtigung der Altengerechtigkeit kaum durchführbar. Die selbst nach einer Sanierung erzielbaren Mieten sind jedoch häufig nicht hoch genug, um eine Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen zu erreichen. Gleichzeitig soll der Denkmalschutz dafür sorgen, dass die identitätsstiftende Wirkung von Fachwerkhäusern erhalten bleibt. Zu Fragen wie diesen sollte auf der Grundlage des vorliegenden Abschlussberichts deshalb eine gemeinsame Veranstaltung mit Vertretern der Denkmalpflege stattfinden. Geprüft werden sollte die Aufstellung eines Flächenkatasters als Bestandsaufnahme aller Entwicklungsflächen in Flächennutzungs- und Bebauungsplänen, Baulücken, Brach- und Freiflächen und Leerstände einschließlich der Bewertung der Eignung der Flächen für die Gemeindeentwicklung. Damit könnte Transparenz über vorhandene Flächenpotentiale geschaffen und die Planungen der Gemeinden sowie Abstimmungsprozesse untereinander gefördert werden. Künftig sollte im Herbst eines jeden Jahres unter den sieben Modellkommunen ein Erfahrungs- und Meinungsaustausch über den weiteren Verlauf der Siedlungsentwicklung organisiert werden. Erforderlich ist die Abstimmung mit dem von der Freien Altenarbeit Göttingen initiierten und vom Regionalverband Südniedersachsen begleiteten „mobilen Wohnberatung Südniedersachsen“. Zu ihren Zielsetzungen gehört die stärkere Nutzung vorhandenen Wohnraums in den Zentren. Zusammengestellt werden sollten Informationen über

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Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten von Abrissen und Umbauten (wie Stadtumbau West und KfW-Kredite). Unklar ist, ob es mit dem Modellvorhaben gelang, neben der Bewusstmachung der Aufgabenstellung eigeninitiatives weiteres Vorgehen anzustoßen. Die neuartigen Aufgaben, die mit den demographischen Herausforderungen einhergehen und ein umsichtiges, vorausschauendes Handeln in verschiedensten Feldern herausfordern, werden in ihrer Tragweite noch nicht vollständig wahrgenommen. Speziell im Wirkungsfeld Siedlungsentwicklung und Wohnungsbau werden die Folgen von nicht angepassten Wohnungen, Leerstand und Gebäudeverfall – Fehlentwicklungen, die bis zu Vandalismus und zu Brandstiftung führen können, und die sich darauf ergebenden Auswirkungen auf Lebensqualität und Ortsbild noch nicht in voller Tragweite antizipiert. Nur ein frühzeitiges planvolles Gestalten des Prozesses (im Zusammenhang mit anderen kommunalen Aufgabenbereichen, die durch die demographische Entwicklung berührt sind) verhindert eine sich verstärkende Negativentwicklung. Immerhin beabsichtigen nahezu alle teilnehmenden Kommunen, den Projektträger einzuladen, um die Ergebnisse in den kommunalpolitischen Gremien vortragen zu lassen mit der Absicht, Erkenntnisse in die Breite zu tragen und ein Umdenken in Gang zu setzen. Daneben wurde von Modellkommunen angeregt, ähnliche Coaching-Prozesse auch anderen Kommunen anzubieten. Von einigen Teilnehmern wurde die Unterstützung der Kommunen durch vom Land bereitzustellende Mittel angesprochen, da sie befürchten, allein die anstehenden Aufgaben nicht bewältigen zu können. Damit deuteten sich eine Unterschätzung der eigenen Möglichkeiten und eine gewisse Subventionsmentalität an. Die Kommunen haben laut Grundgesetz das Recht, damit aber auch die Pflicht, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze in eigener Verantwortung zu regeln. Daher kommt es darauf an, dass sie zuvörderst das ihnen zur Verfügung stehende Instrumentarium eigen-verantwortlich zur Bewältigung der demographischen Herausforderungen einsetzen. Bund und Land können nur flankierend tätig werden, haben sich aber mit der Frage zu beschäftigen, ob die bisher angebotenen rechtlichen und finanziellen Instrumente der Aufgabe angemessen sind, ob Dorferneuerung und Städtebauförderung mehr als nur räumlich und zeitlich begrenzt wirken und ob nicht deren Koordinierung im Sinne einer integrativen regionalen Entwicklung erforderlich wird.

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8. ANLAGEN

8.1 REDE VON LANDRAT MICHAEL WICKMANN (LANDKREIS

NORTHEIM)38

„Zum Auftakt der Fachveranstaltung „Wohnungsmärkte in Südniedersachsen“ am Donnerstag, 22. Mai 2008, die die NBank in Kooperation mit dem Niedersächsischen Ministerium für Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit sowie dem Regionalverband Südniedersachsen ausrichtete, äußerte Herr Landrat Michael Wickmann (Landkreis Northeim), stellvertretender Vorstandsvorsitzender des Regionalverbandes, u. a. folgende Gedanken: „Wir leben in einer Zeit eines tief greifenden demographischen Wandels. Er wirkt sich in Südniedersachsen auf den Wohnungsmarkt besonders deutlich aus. Wir wissen, dass wir dieses Thema nicht verdrängen dürfen. Wir müssen den demographischen Wandel mit seinen Auswirkungen akzeptieren. Und wir müssen lernen, damit umzugehen. Dabei ist völlig klar, dass der demographische Wandel ganz Deutschland verändern wird. Wir befinden uns aber an der Spitze der Bewegung. Südniedersachsen ist also in einem ganz anderen Sinne eine Modellregion als dies bislang öffentlich diskutiert wurde. Kommunen, Landkreise und damit die ganze Region müssen sich auf die Veränderungen einstellen. Auf der einen Seite dürfen wir das Thema nicht dramatisieren, auf der anderen Seite dürfen wir uns auch nicht wegducken. Es geht jetzt darum, wer vorangeht und die Richtung vorgibt. Erforderlich ist also so etwas wie ein wohnungspolitisches Anpassungsmanagement, das zunächst die Bedeutung des Themas richtig einordnet. Wohnen ist zunächst natürlich etwas sehr Privates, in das sich niemand gern reinreden lässt. Die Wohnwünsche äußern sich am Markt in Nachfrage. Deshalb steuert der Markt ganz wesentlich die Entwicklung. Auf der anderen Seite prägen natürlich die Gebäude, in denen wir wohnen, wesentlich das Bild einer Stadt und einer Region. Unsere Region unterscheidet sich von anderen Regionen in beeindruckender Weise durch ihre Fachwerkgebäude. Unsere Fachwerkstädte sind Standortfaktoren von herausragender Bedeutung. Sie zu vernachlässigen ist zum einen aus Gründen des Stadt- und Regionalmarketings nicht vertretbar. Viel wichtiger ist aber, dass sie die kommunale und regionale Identität prägen. Und deshalb ist es wichtig, dass der Wettbewerb um Einwohner nicht zu einem ruinösen Wettbewerb führt, der zu Lasten unserer Städte und Gemeinden ausgetragen wird. Die Aufgabe des Anpassungsmanagements liegt also darin, eine gesteuerte Anpassung vorzunehmen und Wildwuchs zu vermeiden. Oberziele sind zum einen die individuellen, sich auch mit dem demographischen Wandel verändernden Wohnwünsche sowie zweitens die Sicherung und Entwicklung unserer Kernorte – nicht nur der Mittel- und Grundzentren, sondern darüber hinaus unserer Dörfer. Dabei sind natürlich in erster Linie die Kommunen gefordert. Sie können wegen ihrer finanziellen Situation aber die Aufgabe nicht allein bewältigen, sondern brauchen die Unterstützung von Land, Bund und Europäischer Union. Die Frage ist, welche Instrumente zur Verfügung stehen und welche Instrumente entwickelt werden können. Ich schlage vor, dass sich die künftige Siedlungspolitik an folgendem Zehn-Punkte-Katalog orientiert:

1. Erforderlich ist eine stärkere Bewusstseinsbildung bei den Multiplikatoren und darüber hinaus in der Öffentlichkeit.

2. Es kann sinnvoll sein, über die Modellkommunen hinaus, die derzeit an dem Modellvorhaben von Regierungsvertretung und Regionalverband mitarbeiten, in allen Städten und Gemeinden zu untersuchen, welche Leerstände bestehen und vor allem zu analysieren, wo weitere Leerstände drohen. Leerstand entsteht an ganz verschiedenen Stellen: in manchen Orten eher an den Rändern, in anderen vorwiegend in den Zentren.

38 N-Bank „Wohnungsmarktbeobachtung in Südniedersachsen, Northeim, 22. Mai 2008

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3. Möglicherweise brauchen wir im Rahmen eines siedlungspolitischen Modellvorhabens einen regionalen Ideenwettbewerb, wie man die angestrebte Attraktivitätssteigerung der Kernorte erreichen kann.

4. Wir müssen Motivation und Fähigkeiten der privaten Hausbesitzer fördern, ihre Gebäude energetisch und unter den Gesichtspunkten der Seniorengerechtigkeit zu sanieren.

5. Wir müssen überlegen, wie auf der Grundlage des Städtebaurechts städtebauliche Sanierungsmaßnahmen gestaltet werden könnten. Ich denke an quartiersbezogene – auch ganz harte – Maßnahmen, mit denen die Öffentliche Hand auch Eigentum erwirbt, es saniert und dann wieder veräußert. Diese Maßnahmen müssen über die klassische Dorferneuerung weit hinausgehen.

6. Diskutiert werden sollte, ob es etwas bringt, Flächen aus Bebauungs- und Flächennutzungsplänen zu entfernen. Das hätte in erster Linie symbolische Wirkung. Klar muss dabei aber auch sein, dass wir die Probleme in den Kernen auch dann bekommen, wenn wir künftig auf Neubauten an den Rändern völlig verzichten.

7. Wichtig kann eine Abstimmung mit Nachbargemeinden sein. Dabei sollte darüber nachgedacht werden, ob man nicht wenigstens auf die Neubauprämien verzichtet, die manche Kommunen ausloben, um Bauanreize zu schaffen.

8. Wir werden auch über den Abriss von Häusern nachdenken müssen. Das ist in Deutschland vielfach bislang noch ein Tabu. Wir haben in Adelebsen einen Fall von fünf Personen, die eine Schrottimmobilie erworben haben, um sie abzureißen und damit das Ortsbild zu verbessern. Die Frage ist, ob man einen Abrissfonds schafft, der z. B. aus einer Erhöhung der Grundsteuer finanziert werden kann.

9. Zu überlegen ist auch, ob Banken und Sparkassen einen Risikofonds für die Sanierung von Altbauten schaffen können. Kerngedanke ist die Schwierigkeit, Sanierungskosten gerade von Fachwerkbauten richtig abzuschätzen. Dieses Risiko schreckt viele von der Aufnahme von Sanierungsmaßnahmen ab. Wenn Fälle auftreten, von denen auch Bausachverständige sagen, sie sind wirklich unvorhersehbar, könnte man den Risikofonds anzapfen.

10. Möglicherweise sollten auch Baumessen ausgerichtet werden, die sich ausschließlich mit dem Thema Sanierung befassen.

Aus diesen Ausführungen können Sie erkennen, dass es ein Patentrezept zur Rettung unserer Kernorte nicht gibt. Wir müssen vielmehr über ein ganzes Bündel von Maßnahmen nachdenken. Ich hoffe, dass die heutige Fachveranstaltung dazu beiträgt, Instrumente zu identifizieren und auf ihre Praxistauglichkeit hin zu untersuchen.“

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8.2 PRESSESPIEGEL ZUM MODELLVORHABEN

Göttinger Tageblatt, 1. März 2008

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Hessisch-Niedersächsische Allgemeine (HNA), 12. März 2008

133

Hessisch-Niedersächsische Allgemeine (HNA), 12. März 2008

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Hessisch-Niedersächsische Allgemeine (HNA), 14. August 2008

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Hessisch-Niedersächsische Allgemeine (HNA), 14. August 2008

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8.3 DER DEMOGRAPHISCHE WANDEL IN ANDEREN ORTEN

Die nachfolgenden Beispiele zeigen andere Schwerpunkte im Umgang mit dem demographischen Wandel. In einem kann mit Hilfe eines „Vitaltests“ die eigene Situation und das Ausmaß der Betroffenheit selbst erkannt und ggf. reagiert werden: Landkreis Holzminden (Schwerpunkt: Wirtschaft)

Abstimmung der Siedlungsentwicklung Erkenntnisse und Ansätze aus dem WS I am 29.11.2006 in Stadtoldendorf http://www.landkreis-holzminden.de

Regionale Planungsgemeinschaft Anhalt-Bitterfeld-Wittenberg: Schwerpunkt: Wettbewerb ”Demographischer Wandel – Zukunftsgestaltung der Daseinsvorsorge in ländlichen Regionen

Modellvorhaben “Demographischer Wandel – Zukunftsgestaltung der Daseinsvorsorge in ländlichen Regionen“ Modellregion Anhalt-Bitterfeld-Wittenberg, Köthen 2007 http://www.regionale-planungsgemeinschaft-anhalt-bitterfeld-wittenberg.de; http://www.regionale-planungsgemeinschaft-anhalt-bitterfeld-wittenberg.de/aktuell/V070629_modell-vorhaben_290607_abgabe.pdf

Regionale Planungsgemeinschaft Havelland-Fläming:

Hinterland - Ländliche Entwicklung bei stark rückläufiger Bevölkerungszahl; Projekt im Rahmen des Baltic Sea Region INTERREG III B Programms 2006 - 2007; www.hinterland-info.de; www.hinterland-info.net: Zum Vitaltest für Dörfer mit bis zu 1000 Einwohnern

Verbandsgemeinde Wallmerod Schwerpunkt: Mit dem Motto „Mittendrin ist IN“ das Leben im Dorf fördern

„Leben im Dorf Leben mittendrin „Menschen ziehen aus der Dorfmitte aus – es zieht sie nach draußen an den Rand. Für jüngere Menschen besitzt die Dorfmitte scheinbar keine Anziehungskraft mehr. Und von außen ziehen nur wenige Menschen zu. Mit ihrer Initiative "Leben im Dorf – Leben mittendrin" will die Verbandsgemeinde Wallmerod diesem Trend und den damit verbundenen ernsten Konsequenzen für die betroffene Bausubstanz entgegenwirken. Denn wo kann das Ganze schöner und umfassender erlebt werden als mitten im Dorf? http://www.wallmerod.de/home/leben_im_dorf/index.html

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9. LITERATURLISTE Akademie für Raumforschung und Landesplanung (ARL):

Aus der Kostenfalle hin zu mehr Kostenwahrheit: Kosten und Folgekosten von Siedlungen und Infrastrukturen Positionspapier Nr. 76; Hannover 2008 http://www.arl-net.de/

Akademie für Raumforschung und Landesplanung (ARL):

Folgen des demographischen Wandels für Städte und Regionen in Deutschland – Handlungsempfehlungen; Positionspapier aus der ARL Nr. 62; Hannover 2006 http://www.arl-net.de/

Arbeitskreis Theorie und Lehre der Denkmalpflege e.V.:

Schrumpfende Städte und Dörfer – Wie überleben unsere Baudenkmale?; Dresden 2007 http://www.arch.tu-dresden.de/aktld/

Bayrische Staatsregierung Bündnis zum Flächensparen Bayern http://www.stmugv.bayern.de/umwelt/boden/flaechensparen/index.htm

Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung:

Gutachten zum demographischen Wandel im Land Brandenburg; Berlin, 2008 http://www.berlin-institut.org/

Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung:

Die demographische Zukunft von Europa Wie sich die Regionen verändern; Berlin, 2008 http://www.berlin-institut.org/

Bertelsmann Stiftung (Hrsg.): Wegweiser Demographischer Wandel 2020 – Analysen und Handlungskonzepte für Städte und Gemeinden; Gütersloh 2006 http://www.bertelsmann-stiftung.de/

Bertelsmann Stiftung:

Kommunalfinanzen in Ost- und Westdeutschland Eine Bestandsaufnahme und Analyse unter Beachtung der demographischen Entwicklungstrends ARBEITSVERSION ZUM KOMMUNALKONGRESS 2007 http://www.bertelsmann-stiftung.de

Bertelsmann-Stiftung:

Demographie konkret – Regionalreport Niedersachsen Regionale Differenzierung der Cluster-Beschreibungen und Cluster-Empfehlungen für Städte und Gemeinden zwischen 5.000 und 100.000 Einwohnern ;Mai, 2008; www.wegweiser-kommune.de

Kilian Bizer: Ökonomische Instrumente für den nachhaltigen Bodenschutz, local land & soil news 4/2002, 17

Bruch-Krumbein, Waltraud und Hochmuth, Elke

Und was wird aus den ländlichen Räumen? Clusterinitiativen in ländlichen Räumen und ihre Förderung – unter besonderer Berücksichtigung der Bundesländer Bayern, Brandenburg und Niedersachsen, Hrsg. Institut für Regionalforschung e. V. an der Universität Göttingen Göttingen 2008; http://wwwuser.gwdg.de/~ifr/veroeff.htm

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.):

Siedlungsentwicklung und Infrastrukturfolgekosten – Bilanzierung und Strategieentwicklung; Endbericht Mai 2006; BBR-Online-Publikation Nr. 3/2006 http://www.gertz-gutsche-ruemenapp.de

138

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

Demographischer Wandel und Daseinsvorsorge; Eckpunktebeschluss der 35. Ministerkonferenz für Raumordnung am 29.04.2008 in Stuttgart http://www.bmvbs.de/Anlage/original_1048718/Eckpunktebeschluss-zum-Demographischen-Wandel-und-Daseinsvorsorge-29.-April-2008.pdf


Leitbilder und Handlungsstrategien für die Raumentwicklung in Deutschlang; Beschluss der 33. Ministerkonferenz vom 30.06.2006 in Berlin http://www.bmvbs.de/Anlage/original_966052/Beschluss-zu-Leitbildern-und-Handlungsstrategien-30.-Juni-2006.pdf


Sicherung und Weiterentwicklung der öffentlichen Daseinsvorsorge vor dem Hintergrund des demographischen Wandels; Beschluss der 32. Ministerkonferenz für Raumordnung am 28.04.2005 in Berlin


http://www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-Wohnen/Stadtentwicklung/Programme-,1548.1025207/Aktive-Stadt-und-Ortsteilzentr.htm

Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands VÖB:

Demographie ist Gegenwart – Förderbanken in der Verantwortung; Positionspapier; März 2006, www.voeb.de

Bundeszentrale für politische Bildung:

„Kommunen im Wandel“ Zeitschrift „Aus Politik und Zeitgeschichte“: 21-22/2006, 22.05.2006; http://www.bpb.de/publikationen/IR2N14,0,0,Kommunen_im_Wandel.html

Cassing, Dr., Gerhard; Regionalverband Südniedersachsen e.V.:

Modellregion Göttingen – „Stabilisierungsraum“ Harz-Weser / Leitbild Dassel: Attraktive Landstadt – Demographische Herausforderungen und Handlungsstrategien; Göttingen 2008; http://www.regionalverband.de/verband_projekte_modellregion

Der Präsident des Niedersächsischen Landtages – Landtagsverwaltung – :

Drucksache 15/3900 Bericht der Enquete-Kommission: Demographischer Wandel – Herausforderung an ein zukunftsfähiges Niedersachsen, Hannover, 08.06.2007 http://www.landtag-niedersachsen.de


Verordnung zur Änderung der Verordnung über das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen – Teil II –, 21. Januar 2008, (Nds. GVBl. S. 26) http://www.landtag-niedersachsen.de


Materialienband zur Verordnung zur Änderung der Verordnung über das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen http://www.landtag-niedersachsen.de


Drucksache 16/365 Dorferneuerung - Modellprojekte zur Umnutzung landwirtschaftlicher Altgebäude und Hofanlagen Unterrichtung Hannover, den 31.07.2008 http://www.landtag-niedersachsen.de

Deutsche Bank, Branchenkonjunktur Herbst 2003

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Hauptverwaltung Hannover http://www.bundesbank.de

Deutscher Bundestag:

Drucksache 14/8800 Schlussbericht der Enquete-Kommission: Demographischer Wandel – Herausforderungen unserer älter werdenden Gesellschaft an den Einzelnen und die Politik, 28. 03. 2002; http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/14/088/1408800.pdf

Deutscher Städtetag / Deutsches Institut für Urbanistik:

Demographischer Wandel – Auswirkungen und Herausforderungen für die Stadtpolitik, Workshop vom 8.- 9. November 2005, Berlin http://www.staedtetag.de/10/schwerpunkte/artikel/00008/zusatzfenster11.html

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Neue Baugebiete: Gewinn oder Verlust für die Gemeindekasse? Difu-Studie über die fiskalische Wirkungsanalyse neuer Wohn- und Gewerbegebiete http://www.difu.de

Einig, Klaus:

Prozessinnovationen im regionalen Flächenmanagement durch Modellvorhaben der Raumordnung, Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), REAL CORP 007 Proceedings / Tagungsband, Vienna, May 20-23 2007; www.corp.at

Einig, Klaus:

Positive Koordination in der Regionalplanung: Transaktionskosten des Planentwurfs in Verhandlungssystemen Informationen zur Raumentwicklung, Heft 8/9.2003 http://www.refina-dorif.de/index.php?option=com_content&task=view&id=18&Itemid=43

Einig, Klaus; Siedentop, Stefan:

Infrastrukturkostenrechnung RaumPlanung 126/127; http://www.raumplanung.uni-dortmund.de/sys/publikationen.html

Freistaat Sachsen, Staatskanzlei; Expertenkommission „Demographischer Wandel Sachsen“:

Empfehlungen zur Bewältigung des demographischen Wandels im Freistaat Sachsen; Dresden 2006 http://www.demographie.sachsen.de/de/bf/demograph/forum/inhalt_9B89B04B3E584FB1AB45E53640474B73.htm

Glatthaar, Michael proloco Stadt und Region Planung und Entwicklung Am Neuen Markt 19,28199 Bremen, Telefon 0421 59 75 900, Fax 0421 59 75 915, kontakt(@)proloco-bremen.de www.proloco-bremen.de

Gutsche, Jens-Martin; Fahrenkrug, Katrin; Schiller, Georg Michael,

Diskursive Erarbeitung regionaler Anpassungsstrategien der Daseinsvorsorge an den demographischen Wandel Informationen zur Raumentwicklung, Heft 1/2.2008 http://www.bbr.bund.de/nn_22560/DE/Veroeffentlichungen/IzR/2008/1__2/Inhalt/fahrenkruggutsche.html

Herfurth, Ulrich; Ley, Karsten im Lenkungsausschuss für regionale Entwicklung:

Südniedersachsen Projekte Entwicklung und Wachstum in Südniedersachsen Fokusbereiche und Aktionsfelder 2006; Januar 2006 http://www.suedniedersachsenstiftung.de/docs/IHK03-2005.pdf

140

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Regionalanalyse des Landkreises Göttingen; Basisdaten zu älteren Beschäftigten und Erwerbslosen, Göttingen 2006

Hrsg.: Lokale Arbeitsgruppe „Weserbergland-Solling“:

Regionales Entwicklungskonzept „Weserbergland-Solling 2007; www.uslar.de

Hrsg: Lokale Aktionsgruppe „Wir 5 – Leine los“

Regionales Entwicklungskonzept (REK) 2007 „Wir 5 – Leine los“; http://www.northeim.de/ilek.htm

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Jung, Hans-Ulrich (Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung):

Aktuelle Prognoseergebnisse für Südniedersachsen – Aktualisierung der Bevölkerungs- und Wohnungsprognose 2020 im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung der NBank; Vortrag auf der Fachveranstaltung Wohnungsmärkte in Südniedersachsen“ am 22.05.2008 in Northeim; unveröffentlichte Präsentation

Jung, Prof. Dr., Hans-Ulrich (Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung):

Regionalmonitoring Niedersachsen - Regionalreport 2007 im Auftrag des Nds. Ministerium für Ernährung, Landwirtschaft, Verbraucherschutz und Landesentwicklung

Klärle, Prof. Dr., Martina

Dorf komm! Dörfer beleben – Flächen sparen Leitfaden für Kommunen, Ministerium für Ernährung und Ländlichen Raum Baden-Württemberg, Dezember 2005, www.leader-hohenlohe-tauber.de

Klärle, Prof. Dr., Martina: Dörfer beleben Flächen sparen – der Leitfaden für Kommunen DORF KOMM! Aus Baden-Württemberg; in fub 2/2008 http://www.klaerle.de/html/DORFKOMM!.pdf

Klingholz, Dr., Reiner:

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Koch, Katharina: Innenentwicklung – Unterschätzte Chance für kleine und große Gemeinden; erste Ergebnisse des Forschungsprojektes komreg, in: BWGZ 7/2008

Kötter, Theo:

Von der Dorferneuerung zum Dorfumbau fub 2_2008 Zeitschrift für Liegenschaftswesen, Planung und Vermessung; http://www.agua-nrw.de

Kröhnert, Steffen; Medicus, Franziska; Klingholz, Reiner:

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Demographischer Wandel im gemeinsamen Planungsraum Berlin-Brandenburg Gemeinsames Symposium des Landesumweltamtes Brandenburg, Referat Raumbeobachtung und der gemeinsamen Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg am 10. Juli 2003 in Potsdam http://www.mluv.brandenburg.de

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Ergebnisse der Bürgermeisterbefragung im Landkreis Holzminden Perspektiven einer regional abgestimmten Siedlungsentwicklung; Stadtoldendorf 29.11.2006; http://www.landkreis-holzminden.de/

Landkreis Holzminden: Abstimmung der Siedlungsentwicklung Erkenntnisse und Ansätze aus dem WS I am 29.11.2006 in Stadtoldendorf http://www.landkreis-holzminden.de

Landkreis Mansfelder Land / Landkreis Sangershausen

Abraxas Integriertes ländliches Entwicklungskonzept für die Region Mansfeld-Südharz, Weimar 2006; http://www.ile-mansfeld-suedharz.de/dateien/endfassung/endfassung_bericht.pdf

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MELAP Modellprojekt Eindämmung des Landschaftsverbrauchs durch Aktivierung des innerörtlichen Potentials Übertragbare Ergebnisse, Stuttgart, 36/2005-45; http://www.melap-bw.de/

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Regionomica Demographischer Wandel in dünn besiedelten Räumen Anpassung und Gegensteuern im europäischen Vergleich; Brandenburg, 01.02.2006; http://regionomica.de/

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Nds. Städte- und Gemeindebund Schriftenreihe des Nds. Städte- und Gemeindebundes Heft 25: Gemeinden im Jahr 2000 Parteien nehmen Stellung Ein Diskussionspapier Hannover, 1989 (vergriffen)

Nds. Ministerium für Ernährung, Landwirtschaft, Verbraucherschutz und Landesentwicklung / Regierungsvertretung Braunschweig

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Niedersächsische Landestreuhandstelle: Wohnungsmarktbeobachtung 2007; Berichte zu den

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Nord/LB: Stadt 2015 – Handlungskonzept für Kommunen im demographischen Wandel, Hannover2005 http://www.nbank.de/Fachthemen/Wohnungsmarktbeobachtung/index.php

Raab, Andreas:

Nachfrageorientierte Innenentwicklung und Flächenmanagement. Zukunftsaufgabe bei Stadt- und Dorfumbau“ DVW Bayern e.V. Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement Mitteilungen 4/2006; http://www.dvw-bayern.de/mitteilungsblatt/einzelbeitraege/heft4_2006/raab.pdf

Regionale Planungsgemeinschaft Anhalt-Bitterfeld-Wittenberg:

Modellvorhaben “Demographischer Wandel – Zukunftsgestaltung der Daseinsvorsorge in ländlichen Regionen“ Modellregion Anhalt-Bitterfeld-Wittenberg, Köthen 2007 http://www.regionale-planungsgemeinschaft-anhalt-http://www.regionale-planungsgemeinschaft-anhalt-bitterfeld-wittenberg.de/

Regionale Planungsgemeinschaft Havelland-Fläming:

Hinterland - Ländliche Entwicklung bei stark rückläufiger Bevölkerungszahl; Projekt im Rahmen des Baltic Sea Region INTERREG III B Programms 2006 - 2007; www.hinterland-info.de; www.hinterland-info.net

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Wissens-Region Göttingen; Regionale Entwicklungs-Strategie (RES); Göttingen 2006; http://www.regionalverband.de/

Roll, Hartmut:

Kommunale Wohnwirtschaft im Spannungsfeld zwischen Leerstand und Versorgungsauftrag“, Kommunales WohnungsUnternehmen Prenzlau – Land GmbH www.potsdam-mittelmark.de

Rohr-Zänker, Prof. Dr. Ruth

Stadtregion, Büro für Raumanalysen und Beratung, Hannover: Wohnungsmärkte im Wandel http://www.wegweiser-kommune.de/themenkonzepte/sozialelage/download/pdf/Wohnunungsmaerkte_im_Wandel.pdf

Spangenberger, Volker:

Raumordnerische Rahmenbedingen und Vorgaben für den Stadt- und Dorfumbau fub 2_2008 Zeitschrift für Liegenschaftswesen, Planung und Vermessung http://www.agua-nrw.de/fub/fub.html

Stadt Göttingen, Fachdienst Stadt- und Verkehrsplanung:

Leitbild 2020: Göttingen stellt sich der Zukunft: Städtebauliches Leitbild für Göttingen, Göttingen, September 2007; z.B. http://www.goest.de/stadtplanung.htm

Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Hrg.):

Demographischer Wandel in Deutschland Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung im Bund und in den Ländern Heft 1, Ausgabe 2007; https://www-ec.destatis.de/csp/shop/sfg/bpm.html.cms.cBroker.cls?cmspath=st

143

ruktur,vollanzeige.csp&ID=1021430

Verbandsgemeinde Wallmerod: Mittendrin ist IN! Leben im Dorf – Leben mitten drin; www.dorfboerse.de

Wirtschaftsförderung Region Göttingen GmbH (WRG) des Landkreises Göttingen

http://wrg-goettingen.de/fileadmin/user_upload/Wissensregion_Goettingen/k070402_Wissensregion_Flyer.pdf

Wolter, Dipl.-Geogr. Katrin, Landkreis Holzminden

Perspektiven einerregional abgestimmten Siedlungsentwicklung; Stadtoldendorf 29.11.2006 http://www.landkreis-holzminden.de

144

AUTOREN

Gerhard Baselt Michael Glatthaar

Karsten Hiege Günter Piegsa Rüdiger Reyhn

GRAPHIKEN UND LAYOUT

Andrea Reese

Corinna Birkhofer Lutz-Michael Schmidt

Dirk Spenn Sebastian Schäfer

Das Ministerium für Ernährung, Landwirtschaft, Verbraucherschutz und Landesentwicklung förderte dieses Projekt

unter dem Titel „Modellvorhaben "Unterstützung von Gemeinden bei der Neuausrichtung

ihrer Flächenpolitik im Rahmen der Regionalentwicklung"

Die Freigabe der Kartenunterlagen erteilte die Behörde für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften (GLL) Northeim

http://www.gll.niedersachsen.de/master/C6503107_L20_D0.html

IMPRESSUM

Regionalverband Südniedersachsen e. V. Vorstandsvorsitzender Landrat Bernhard Reuter

Geschäftsführung Rüdiger Reyhn Barfüßerstraße 1 37073 Göttingen

www.regionalverband.de [email protected]

Tel. 0551/5472810 Fax 0551/5472820

Göttingen, im Dezember 2008

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http://www.gll.niedersachsen.de/master/C6503107_L20_D0.html

Modellvorhaben Siedlungsflaechenentwicklung

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