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Modul 3
Vertiefungsthemen
Rollenübergreifende Grundausbildung 2018
Immobilienmanagement VBS
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Inhalte des Moduls (1/2)
• Was leistet das Immobilienmanagement VBS
• Produkte / Service Levels
• Vertragsvereinbarungen
• Portfoliostrukturierung
• Bedürfnisvoranmeldung/-formulierung, Nutzer-,
Sicherheits- und Betriebskonzept /-handbuch (NSB-K/-
H), Integrales Sicherheits- und Betriebskonzept (ISK),
Bewirtschaftungs- (BW-), Betreiber (BE-) Konzept (K) / -
Handbuch (H)
Immobilienmanagement VBS
Rollenübergreifende Grundausbildung 2018
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Inhalte des Moduls (2/2)
• Belegungs- und Lagerraumsteuerung
• Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (WIBE) und
Wirtschaftlichkeitsrechnung (WIRE)
• Immobilienmanagement VBS und HERMES VBS
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WAS LEISTET DAS
IMMOBILIENMANAGEMENT VBS
Immobilienmanagement VBS
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Was leistet das Immobilienmanagement
VBS
Immobilienmanagement VBS
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Immobilienstrategie VBS
• Versorgt nach aktuellen und künftigen Bedürfnissen das VBS mit Immobilien
• Trägt zu einem sparsamen Umgang mit den Finanzen des Bundes bei
• Sorgt für eine gute Erfüllung staatspolitischer Anliegen
Produktegruppe Produkt
Kernbestand Mietsache
Objektbezogene Dienstleistungen (Gebäudebetrieb)
Nutzerspezifische Dienstleistungen
Zusatzdienstleistungen
Dispositionsbestand Verkauf / Vermietung
Bewirtschaftung von Flächen und Objekten
Sanierung und Rückbau von Flächen und Objekten
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Was leistet das Immobilienmanagement
VBS Mietsache / Nicht Mietsache
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Mietsache (Bsp.) Nicht Mietsache (Bsp.)
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PRODUKTE / SERVICE LEVELS
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ProdukteImmobilienrelevante Betreiberleistungen (IBL)
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• Instandsetzung
• Reinigung
• Hauswartung
• Umgebungspflege, Winterdienste
• Kontroll- und Sicherheitsdienste
• Ver- / Entsorgung
• Inspektion und Wartung
• Heiz- und Betriebskostenabrechnung
• Treuhänderische Bewirtschaftung
• Beratungs- und Supportleistungen
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ProdukteNicht-Immobilienrelevante Betreiberleistungen
(NIBL)
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• Objektrückgaben
• Einsatz- und Ausbildungsunterstützung
• Indoor- Leistungen
• Outdoor- Leistungen
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Service Levels
Dokument
Service Level Reinigung
Service Level Hauswartung
Service Level Umgebungspflege, Winterdienst
Service Level Loge
Service Level Alarmmanagement im VBS
Service Level Raumtemperaturen
Service Level Instandhaltung
- Service Levels sind standardisierte Grundlagen der Leistungserbringung
- Sie werden in Zusammenarbeit von Mieter, Eigentümervertreter und
Betreiber festgelegt
- Diese Service Levels sind aktuell gültig; sie sind integrierter Bestandteil der
Mietvereinbarung und SLA oder dem Dienstleistungsvertrag.
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VERTRAGSVEREINBARUNGEN
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Rahmen-SLA
Spezifische SLA
Eigentümer-
vertreter EV
Mieter
MI
Betreiber
BE
Rahmenmietvereinbarung
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Mietvereinbarung
Rahmen-SLA
Spezifische SLA
Eigentümer-
vertreter EV
Mieter
MI
Betreiber
BE
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Rahmen-SLA
Spezifische SLA
Eigentümer-
vertreter EV
Mieter
MI
Betreiber
BE
Service Level Agreement
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Immobilienrelevante Leistungen IBL
Rahmen-SLA
Spezifische SLA
(IBL)
Eigentümer-
vertreter EV
Mieter
MI
Betreiber
BE
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Nicht immobilienrelevante Leistungen
NIBL
Rahmen-SLA
Spezifische SLA
Eigentümer-
vertreter EV
Mieter
MI
Betreiber
BE
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Delegierte immobilienrelevante
Leistungen DIBL
Rahmen-SLA
Spezifische SLA
Eigentümer-
vertreter EV
Mieter
MI
Betreiber
BE
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PORTFOLIOSTRUKTURIERUNG
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PortfoliostrukturierungStruktureinheiten
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Das Immobilienportfolio wird segmentiert in:
Kernbestand Dispositionsbestand Liquidierter Bestand
Das Immobilienportfolio VBS besteht aus:
Liegenschaften, bestehend aus Objekten und Grundstücken
Objekte bestehen aus folgenden Objektarten:
VOLUMENOBJEKTE
FLÄCHENOBJEKTE PUNKTOBJEKTE
LINIENOBJEKTE
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PortfoliostrukturierungBewirtschaftungseinheiten BWE
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A B C D E
Eine BWE besteht aus einer Gruppe von zusammengehörenden
Objekten inkl. der zugehörigen Grundstücke. Es ist eine
Strukturierung mit einem geografischen und funktionalen
Ansatz.
Die Strukturierung des Portfolios in BWE knüpft an die im
Sachplan Militär vewendete Einteilung an.
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PortfoliostrukturierungWirtschaftseinheit (WE)
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PortfoliostrukturierungBWE-Einteilung und Segmentierung
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BWE-Einteilung Segmentierung der Objekte
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O
KB
1.1
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2
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B5
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6.2
DB
LB
Kern
besta
nd
AALangfristig
militärisch genutzt
(X) (X) X (X) (X) (X) (X) (X) (X) (X)
AWeiterhin militärisch
genutzt
(X) X (X) (X) (X) (X) (X) (X)
BÜberprüfung X (X) (X) (X) (X) (X)
CZukünftig nicht mehr
militärisch genutzt
X X (X) (X)
CCStrategische
Reserve
X (X) (X) (X)
DB O
Nicht mehr
militärisch genutzt
X (X)
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ObjektstrategieAngebotsplanung, strategische Stossrichtung
Standorte im
Dispositions-Bestand
Schlüssel-Standorte
langfristig gesichert
Standorte die aus
Kernbestand
ausscheiden
laufender
Instandsetzungs-
bedarf
Gesetzliche
Massnahmen
Neuinvestitionen
Abbau Nachholbedarf
Instandsetzung
Weitere Standorte
mittelfristig gesichert oder
in Überprüfung
1. Wenn möglich organisatorische / betriebliche Massnahmen
2. Reduktion der Ausgaben für bauliche Massnahmen
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BEDÜRFNISVORANMELDUNG,
BEDÜRFNISFORMULIERUNG,
NUTZER-, SICHERHEITS- UND
BETRIEBS- KONZEPT/-HANDBUCH
INTEGRALES SCHUTZ- KONZEPT
BEWIRTSCHAFTUNBS- KONZEPT/-
HANDBUCH
BETREIBER- KONZEPT/-HANDBUCH
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Bedürfnisvoranmeldung /-formulierung /
Nutzer-, Sicherheits- und Betriebskonzept /
Integrales Schutzkonzept
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Nutzer-, Sicherheits- und Betriebskonzept
NSB -K
Integrales
Schutzkonzept
(ISK)
Bedürfnis-
voran-
meldung
Bedürfnis-
formulierungGenehmigte
Bedürfnisformulierung
(bei komplexen
Vorhaben > 3 Mio.
zusätzlich mit dem
NSB –K und fallweise
ISK)
NSB-K ist in seiner ersten Version Grundlage für die Bedürfnisvoranmeldung resp.
Bedürfnisformulierung (< 3 Mio.)
>3 Mio.
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Drei Schritte zur Anmeldung
Immobilienbedürfnis:
Bedürfnisvoranmeldung /-formulierung /
NSB-K / ISKVorgehen
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Kein Bauvorhaben
Kein Bauvorhaben
Immobilien-
Massnahme
Organisatorische
Lösung prüfen
(vor Anmeldung
Bedürfnis)
Lösung im
Mieterportfolio
(Kernbestand)
prüfen
Anmeldung Immobilien-
Massnahme mit
Bedürfnisvoranmeldung/
-formulierung
Formular
1.
2.
3.
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BE-K
Eigentümervertreter (EV)
-Facility Manager (FM)
Betreiber (BE) BE-K
BW-K BW-K BW-K
BE-K
Bedürfnisplanung
und - formulierungPlanung und Realisierung Vorhaben
Nutzung
Mieter (MI)
Informations- und
Objektsicherheit (IOS)
NSB-
KNSB-
K
NSB-
K
BW-K BW-K
BE-K
NSB-
K
NSB-
K
NSB-
K
Abstim
mu
ngen
Abstim
mu
ngen
NSB-
H
BW-
HA
bstim
mu
ngen
BE-H
NSB-
H
BW-
H
Nutzer (NU) N N N N N N
N N
Mieter
Nutzer
Facility
Management
Betreiber
FO
B* B B B B
Betrieb
Nutzung
Betrieb
BE-H
Modell NSB-, BW- und BE-K / -H
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BELEGUNGS- UND
LAGERRAUMSTEUERUNG
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Belegungs- und LagerraumsteuerungPlanung der Raumzuteilung mit BELPLAN
Immobilienmanagement VBS
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BELPLAN Zeitachse
Effektive
Belegung
t -3 Jahre t -1 Jahre t 0
Kontrolle
Feinplanung
Konsoli-
dierung/
Verfeinerung
Grobplanung
Aufgebot
zur
Planung
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Belegungs- und LagerraumsteuerungBelegung BELPLAN
Immobilienmanagement VBS
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0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52
Belegung Kaserne
Belegung 65 % 100 %
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LagerraumsteuerungLagerraumsteuerung LBA - Anforderungen
• Schweizweite Übersicht
• Zentrale Führung der Lagerraumauslastung
• Faktenbasierte Aussage bezüglich Belegung
Lagerorte
• Zentrales Führungsinstrument
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LagerraumsteuerungBeispiel Lagerraumsteuerung LBA
Immobilienmanagement VBS
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Lager Einh Kapazität Belegt Leer Auslastung %
ALC Stao 1 Pal 13471 7265 6206 54
ALC Stao 2 Pal 7709 5238 2471 68
ALC Stao 3 Pal 5007 3811 1196 76
ALC Stao 4 Pal 12015 9831 2184 81
ALC Stao 5 Pal 7501 5911 1590 78
ALC Stao 5a Pal 23105 19059 4046 82
Aapot Stao 1 Pal 2251 1957 294 87
Aapot Stao 2 Pal *** *** *** 66
Betriebsstoff Liter 100 % 75 % 25 % 75
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WIBE UND WIRE
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WIBE / WIREKostentreiber bei Immobilienvorhaben
Immobilienmanagement VBS
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WIBE / WIREVerteilung der Gesamtkosten
Kosten
Nutzung(Kerngeschäft Nutzer)
Kosten Immobilien
Nutzung;
Instand-
haltung;
Sanierung
Planung RückbauRealisierung
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WIBE / WIRE Bedeutung für die Kostenentwicklung
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Bedürfnis-
formulierung
Lösungs-
strategie Vorstudie Projekt Realisierung Nutzung
hoch
gering
Kosten-
beeinflussbarkeitKumulierte
Kosten
Betrieb
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WIBE / WIREPhasen und Ablauf
• Bedarfsprüfung und Bedürfnisprüfung:
Investitionskosten in 3 Segmenten
• Lösungsstrategie und Machbarkeitsstudie:
Integration Angaben aus der WIBE in WIRE
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WIBE / WIREBeispiel statische Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
Identifikation folgender Faktoren:
• Aufteilung in der Endkostenprognose
• Endkostenprognose: 30‘000‘000 CHF
• Kosten Instandsetzung: 10‘000‘000 CHF
• Kosten Betriebsoptimierung: 10‘000‘000 CHF
• Kosten Nutzerbedürfnis: 10‘000‘000 CHF
• Identifikation des Einsparpotentials
• Alle kumuliert: 1’000’000 CHF
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WIBE / WIREBeispiel statische Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
Die statische Rechnung
• Investitionskosten Betriebsoptimierung Nutzer
• Kosten Betriebsoptimierung: 10’000’000 CHF
• Identifikation des Einsparungspotentials
• Alle kumuliert: 1’000’000 CHF
= Amortisationsdauer
= 10 Jahre
Investition
Einsparungen
10’000’000
1’000’000
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WIBE / WIREbauliche vs. organisatorische Lösung
Immobilienmanagement VBS
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Kosten der Härtung: 4 Mio.
Bewachungskosten für:52-Wo.: 720tsd. / Amortisiert: ~6J
26-Wo.: 360tsd. / Amortisiert: 11J
10-Wo.: 139tsd. / Amortisiert: 29J
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WIBE / WIREWirkungskreis
Immobilienmanagement VBS
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IMMOBILIENMANAGEMENT VBS
UND HERMES VBS
Immobilienmanagement VBS
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Immobilienmanagement VBS und
HERMES VBS
Immobilienmanagement VBS
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HERMES VBS ist eine Projektmanagementmethode für• Projekte im Bereich Informatik
• Entwicklung von Dienstleistungen und Produkten
• Anpassungen der Geschäftsorganisation
Hermes basiert auf• HERMES Standard Bund und ist die
Projektmanagementmethode für Projekte im Bereich
Beschaffung Verteidigung und Ausserdienststellung
• HERMES unterstützt die Steuerung, Führung und Ausführung
von Projekten verschiedener Charakteristiken und Komplexität
• HERMES hat eine klare, einfach verständliche Methodenstruktur,
ist modular aufgebaut und erweiterbar
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Immobilienmanagement VBS und
HERMES VBS
Immobilienmanagement VBS
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1
2
3
4
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Abstimmung Meilensteine Immobilien-
management VBS und HERMES VBS
Immobilienmanagement VBS
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Initialisierung Konzept Realisierung Einführung
HERMES VBS
10 20 5025 30 40
Realisierung Einführung
10 20 5025 4030Vorprüfung
MPV
Entscheid
Projektpflichtenheft
Militärgenehmigungs-
planverfahren
Immobilienmanagement VBS
MPV
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Fazit Modul 3
• Notwendige Leitplanken durch verschiedene Regelwerke
• Strukturierung des Portfolios
• Grundlagenschaffung durch Konzepte
• Mit BELPLAN und Lagerraumsteuerung wird die Belegung
erfasst, um
höhere Auslastung zu ermöglichen
Kosteneinsparungen zu erzeugen
• Wirkung mit WIBE und WIRE erzielen
• Steigerung des Kostenbewusstseins
• Anwendung Projektmethode HERMES VBS
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