Monitoringbericht Neue Chancen für die WEG nach Inkrafttreten des MietRÄndG TTDB/MKT1 | 31.10.2013...

MonitoringberichtNeue Chancen für die WEG nach Inkrafttreten des MietRÄndG

TTDB/MKT1 | 31.10.2013 | © Bosch Thermotechnik GmbH 2011. Alle Rechte vorbehalten, auch bzgl. jeder Verfügung, Verwertung, Reproduktion, Bearbeitung, Weitergabe sowie für den Fall von Schutzrechtsanmeldungen.

Die für die energetische Sanierung wichtigsten Gesetzesänderungen im neuen Mietrecht

Tätigkeitsschwerpunkte:Projektentwicklung - Betreuung und Beratung der Wohnungswirtschaft sowie von Contractoren und Energieversorgern

Markus Haan Bosch Thermotechnik GmbHBuderus NL MainzTechnischer Berater Außendienst

Fax +49(711) 8115046134Mobil +49(172)[email protected]

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Das Mietrechtsänderungsgesetz1. Mai 2013

TTDB/SGC-MZ | 31.10.2013 | © Bosch Thermotechnik GmbH 2011. Alle Rechte vorbehalten, auch bzgl. jeder Verfügung, Verwertung, Reproduktion, Bearbeitung, Weitergabe sowie für den Fall von Schutzrechtsanmeldungen.

Die Mietrechtsreform betrifft die folgenden Regelungskomplexe:

• Energetische Modernisierung von Wohnraum

• Bekämpfung von Mietnomaden

• Förderung des Contracting

• Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Das Gesetz soll der Vereinbarkeit von Klimaschutz und Mietrecht Rechnung tragen.

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Die energetische Modernisierung von Wohnraum


Das Mietrechtsänderungsgesetz sieht eine Reform der Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor (bisher § 554 BGB).

Der neu geschaffene Tatbestand „Energetische Modernisierung" umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, zum Beispiel

• die Dämmung der Gebäudehülle • der Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung.

Die neue Regelung soll investitionswilligen Vermietern mehr Rechtssicherheit bieten.

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Wichtiger Hinweis:

Im Rahmen der energetischen Modernisierung wird das Recht auf eine Mietminderung des Mieters für die ersten 3 Monate der Durchführung ausgeschlossen.

Bei anderen Modernisierungen (z. B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.

Energetische Modernisierungen sollen für einen Zeitraum von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung führen können

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Die „Härtefallklausel“ in Bezug auf die unzumutbare wirtschaftliche Härte bei fehlender wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit des Mieters kann nun auch nicht mehr den Beginn der Modernisierungsmaßnahmen verzögern. Vielmehr wird die Härtefallprüfung des Mieters nun auf das spätere Mieterhöhungs-verfahren verzögert.

Ferner kann der Vermieter fortan weitestgehend auf Sachverständigen-gutachten zur Modernisierungsbegründung verzichten und sich auf Pauschalwerte berufen. Dies senkt die Planungskosten erheblich.

Ebenfalls wurde die energetische Ausstattung als Kriterium mit in den §558 BGB integriert. Somit sind nicht mehr nur Art, Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblich, sondern auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit.

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Neue Chancen auch für Wohnungseigentümergemeinschaften


Beispiel BHKW:Das Mietrechtsänderungsgesetz führt auch zu einem Umschwung zu Gunsten der WEG, bei denen der Beschluss zum Einbau eines BHKW`s bisher an nicht ausreichenden Mehrheiten gescheitert war.

Wenn also durch den Einbau eines BHKW nachweislich nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird – was üblicherweise einer der Hauptgründe für die Investition in ein BHKW ist – handelt es sich um eine Modernisierung und demzufolge um eine Maßnahme, die regelmäßig mit der Mehrheit gem. § 22 II WEG wirksam beschlossen werden kann. Somit ist anstatt der Allstimmigkeit für bauliche Veränderungen eine doppelt qualifizierte Mehrheit für die Beschlussfassung ausreichend.

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Neue Chancen auch für Wohnungseigentümergemeinschaften


Dies sieht explizit auch die Bundesregierung so. In Beantwortung einer kleinen Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen (Drucksache 17/14034 vom 18.06.2013) führt die Bundesregierung aus:

„Der Einbau eines Blockheizkraftwerkes kann demnach eine Modernisierung im Sinne von § 22 Absatz 2 WEG in Verbindung mit § 555b BGB darstellen, da der Einsatz von Kraft-Wärme-Kopplung in der Regel zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie führen dürfte.“

Stimmen in der Literatur gehen im Übrigen davon aus, dass der Einbau eines BHKW bereits jetzt als Anpassung an den Stand der Technik eingestuft werden kann, was ebenfalls dazu führt, dass die Mehrheit des § 22 II WEG zur Beschlussfassung ausreicht.

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Contracting


Der Gesetzgeber hat eine neue Verordnung für die Kosten der Wärme-lieferung zur Umlegbarkeit als Betriebskosten eingeführt. Gemeint ist damit das sog. „Contracting“.

Contracting bedeutet, dass man als Vermieter die eigene Heizung aufgibt und ein spezialisiertes Unternehmen mit der Wärmelieferung beauftragt.

Konkret bedeutet dies, dass ein Unternehmen auf eigene Kosten eine Heizungsanlage installiert und auf eigene Kosten die Wartung und Instandhaltung der Anlage durchführt. Die nicht auf den Mieter als Betriebskosten umlegbaren Installations- und Instandhaltungskosten werden über die zu zahlenden Contracting-Beiträge abgegolten.

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Beispiel für eine verbesserte Betriebsführung


Für den Fall, dass der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 % beträgt, kann sich der Wärmelieferant anstelle des Neubaus einer Anlage auf deren Verbesserung beschränken.

Beispiel:

Ergänzung mit einem BHKW, bessere Betriebsführung durch den Contractor

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Contracting


§556c BGB

Folgende Voraussetzungen müssen zur Geltendmachung als Betriebskosten gegeben sein:

• Im Zuge der Umstellung auf Contracting wird die Energieeffizienz durch den Einsatz neuer Heizungs- anlagen oder Fernwärme gesteigert oder

• eine noch effizient zu betreibende bestehende Anlage in ihrer Betriebsführung verbessert und

• die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebs- kosten nicht übersteigen

• Die Umstellung muss mindestens 3 Monate im Voraus in Textform angekündigt werden

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Contracting


Wärmelieferverordnung – WärmeLV

• Dem Mieter ist ein Kostenvergleich vorzulegen. In diesem werden die Betriebskosten der Eigenversorgung den Kosten der Wärmelieferung gegenübergestellt • bisherige Betriebskosten: der durchschnittliche Endenergieverbrauch x durchschnittlicher Bezugspreis der letzten 3 Anrechnungsjahre zzgl. der sonstigen abgerechneten Betriebskosten des letzten Abrechnungs- zeitraums

• Kosten der Wärmelieferung: der durchschnittliche Endenergieverbrauch der letzten 3 Abrechnungsjahre x Jahresnutzungsgrad x aktueller Wärmelieferpreis

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Contracting


Wärmelieferverordnung – WärmeLV

Die Umstellungsankündigung muss enthalten:

• Art der künftigen Wärmelieferung

• voraussichtliche energetische Effizienzverbesserung

• Kostenvergleich

• geplanter Umstellungszeitpunkt

• im Wärmelieferungsvertrag vorgesehene Preise und ggfs. Preisänderungsklauseln

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Neue Chancen nach Inkrafttreten des MietRÄndG


Fazit:

Die neue Rechtslage bietet für Vermieter ein erhöhtes Maß an Investitionsanreizen und Erleichterungen. Auch in Wohnungseigentümergemeinschaften können Beschlüsse unter Berücksichtigung der Änderungen einfacher umsetzen sein.Im Zweifelsfall jedoch gilt:

Der Einzelfall ist entscheidend!

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Neue Chancen für Wohnungseigentümergemeinschaften nach Inkrafttreten des MietRÄndG

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Gerne stehen wir Ihnen für weitere Gespräche zur Verfügung

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