NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT - … · NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Inhaltsverzeichnis 3...

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT

Erfahrungen und Fakten aus dem deutschen Markt

EINE ANLEITUNG ZUM HANDELN

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENTErfahrungen und Fakten aus dem deutschen Markt

2 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Impressum

Impressum

AUFTRAGGEBER SCHWEIZER ORIGINALAUSGABE

Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren, IPB, Jegenstorf, SchweizKoordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren, KBOB, Bern, Schweiz

PROJEKTTEAM

HTW Berlinpom+International GmbH

PROJEKTLEITUNG

Dr. Marion Peyinghaus, pom+International GmbHHeinz Rütter, Rütter+PartnerDr. Peter Staub, pom+Consulting AGProf. Dr.-Ing. Regina Zeitner, HTW Berlin

AUTOREN

Vanessa Caspar, pom+Consulting AGChristian Kuniß, HTW BerlinStefanie Liese, pom+International GmbH Oliver Rometsch, HTW BerlinUrsula Rütter-Fischbacher, Rütter+PartnerJudit Wothe, HTW BerlinAndré Zesling, HTW Berlin

BEGLEITGRUPPE SCHWEIZER ORIGINALAUSGABE

René Beeler, Zürcher KantonalbankPrimo Bianchi, Swiss ReAlbert Buchmueller, NovartisChristian Coppey, Maus FrèresReinhard Friedli, Bundesamt für Bauten und LogistikHeinrich Gugerli, Stadt Zürich, Amt für HochbautenMarkus Jauslin, armasuisse ImmobilienHans Kaufmann, IKEAKurt Michel, ClariantMichael Quetting, ETH-Rat

EXTERNE EXPERTEN SCHWEIZER ORIGINALAUSGABE

Prof. Dr. Holger Wallbaum, ETHZDr. Erika Meins, Universität Zürich

VORLAGENGESTALTUNG

Picnic Terminal, Visuelle Kommunikation, Zürich

SATZ UND LAYOUT

Christian Kuniß, HTW Berlin Oliver Rometsch, HTW BerlinAndré Zesling, HTW Berlin

PAPIER

Gedruckt auf FSC-zertifiziertem und mit dem EU Ecolabel ausgezeichnetem Recyclingpapier

VERTRIEB

Download (kostenfrei) unter: http://www.ccpmre.de/voe.htmlBroschüre (Schutzgebühr 10,- €) Bestellung unter: [email protected]

ISBN Nummer: 978-3-86262-014-2

1. Auflage Juni 2012

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Inhaltsverzeichnis 3

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis ........................................................................... 5

Vorwort .................................................................................................. 7

1. Künftige Trends und Herausforderungen ......................................... 8

2. Gegenüberstellung Regelwerke Deutschland – Schweiz ................ 12

3. Nachhaltigkeitsziele ....................................................................... 14

4. Anwendung der Factsheets ............................................................. 15

Dimension Gesellschaft ....................................................................... 16

1.1.1 Integration, Durchmischung ............................................................. 17

1.1.2 Soziale Kontakte ............................................................................... 18

1.1.3 Solidarität, Gerechtigkeit ................................................................... 19

1.1.4 Partizipation ....................................................................................... 20

1.1.5 Rücksicht .......................................................................................... 22

1.2.1 Räumliche Identität, Wiedererkennung ........................................... 23

1.2.2 Individuelle Gestaltung ..................................................................... 25

1.3.1 Grundversorgung, Nutzungsmischung ............................................ 26

1.3.2 Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr ....................................... 28

1.3.3 Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für alle ........................................... 29

1.4.1 Sicherheit ........................................................................................... 31

1.4.2 Licht ................................................................................................... 33

1.4.3 Raumluft ........................................................................................... 35

1.4.4 Strahlung ........................................................................................... 36

1.4.5 Sommerlicher Wärmeschutz ........................................................... 37

1.4.6 Lärm, Erschütterung ........................................................................ 39

Dimension Wirtschaft .......................................................................... 40

2.1.1 Standort ............................................................................................. 41

2.1.2 Bausubstanz ..................................................................................... 42

2.1.3 Gebäudestruktur, Ausbau ................................................................. 44

2.2.1 Lebenszykluskosten .......................................................................... 46

2.2.2 Finanzierung ..................................................................................... 47

2.2.3 Externe Kosten ................................................................................... 48

2.3.1 Betrieb und Instandhaltung .............................................................. 49

2.3.2 Instandsetzung................................................................................... 51

Dimension Umwelt ............................................................................... 53

3.1.1 Verfügbarkeit der Rohstoffe .............................................................. 54

3.1.2 Umweltbelastung ............................................................................... 56

3.1.3 Schadstoffe ........................................................................................ 57

3.1.4 Rückbau ............................................................................................. 58

3.2.1 Wärme (Kälte) für Raumklima .......................................................... 59

3.2.2 Wärme für Warmwasser ................................................................... 61

3.2.3 Elektrizitätsbedarf ............................................................................ 62

4 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Inhaltsverzeichnis

3.2.4 Deckung Energiebedarf ..................................................................... 63

3.2.5 Abwärmenutzung ............................................................................... 65

3.3.1 Grundstücksfläche ............................................................................. 67

3.3.2 Freianlagen ....................................................................................... 69

3.3.3 Landschaft ......................................................................................... 71

3.3.4 Nächtliche Lichtbelastung ................................................................ 73

3.4.1 Mobilität ............................................................................................. 75

3.4.2 Abfälle aus Betrieb und Nutzung ...................................................... 76

3.4.3 Wasser ................................................................................................ 78

3.5.1 Bauzonen .......................................................................................... 79

3.5.2 Schutzgebiete .................................................................................... 80

3.5.3 Verkehr ............................................................................................. 82

3.5.4 Leitbild................................................................................................ 83

5. Management der Nachhaltigkeit .................................................... 84

5.1 Ökologisch nachhaltiges Immobilienmanagement bei ABB in Deutschland mittels Bewertungssystem „Green CREM-Index“ ..... 85

5.2 Nachhaltiges Bauen am Flughafen Frankfurt ................................. 89

5.3 Nachhaltigkeit bei Deutsche Post Real Estate Germany GmbH ..... 92

5.4 Nachhaltigkeit bei der IVG – Vom Modell zum Geschäft ................. 94

5.5 Nachhaltige Modernisierung und Projektentwicklung für langfristigen Werterhalt ................................................................... 97

5.6 Nachhaltigkeit hat vielfältige Facetten ........................................... 101

5.7 Nachhaltiges – Projekt – Management ......................................... 105

5.8 Integration der LEED-Zertifizierung in den SIEMENS Real Estate Projektprozess ................................................................................ 107

5.9 Nachhaltigkeit im Segment von Union Investment ........................ 111

5.10 Aufbau und Umsetzung eines nachhaltigen Projektmanagements bei der Berliner Immobilienmanagement GmbH .......................... 113

5.11 Bilfinger Berger One – Real Estate Performance Guarantee ........ 114

Abkürzungen und Begriffe ................................................................. 119

Literatur ............................................................................................ 120

Gesetze und Regelwerke .................................................................... 124

Wichtige Links ................................................................................... 129

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Abbildungsverzeichnis 5

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1 Gegenüberstellung SIA 112/1 und DGNB Steckbriefe .............11/12

Abb. 2 Gesellschaftliche Themen, Aspekte und Nachhaltigkeitsziele ... 15

Abb. 3 Polizeiabschnitt 66, Karlstraße 8, Berlin-Köpenick ..................... 20

Abb. 4 DIE WELLE, Frankfurt am Main ................................................... 23

Abb. 5 Kita in der St.-Ingbert-Straße, München ..................................... 26

Abb. 6 Kita in der St.-Ingbert-Straße, München ..................................... 26

Abb. 7 Förderschule mit dem Förderschwerpunkt Sehen, Düren ......... 29

Abb. 8 Förderschule mit dem Förderschwerpunkt Sehen, Duisburg ..... 29

Abb. 9 Munitionsreste und Blindgänger auf dem Truppenübungs- platz Wittstock ............................................................................... 31

Abb. 10 Auf ganzer Fläche verteilt liegen Munitionsreste und Blindgänger .................................................................................... 31

Abb. 11 Neue VR Bank Nürnberg .............................................................. 33

Abb. 12 Prinzip Fassade – Kastenfenster .................................................. 33

Abb. 13 Neue VR Bank Nürnberg – Fassade mit Kastenfenster .............. 37

Abb. 14 Strömungssimulation Kastenfenster ........................................... 37

Abb. 15 Wirtschaftliche Themen, Aspekte und Nachhaltigkeitsziele ....... 39

Abb. 16 Historische Bausubstanz vor der Modernisierung, Pirna ............ 42

Abb. 17 Historische Bausubstanz nach der Modernisierung, Pirna ........ 42

Abb. 18 Neues Kranzler Eck, Berlin .......................................................... 44

Abb. 19 v. l. n. r. : Dr. Riegel (HSGZ), Hr. Kälberer (HSGZ), Hr. Katzemich, (HSGZ), Fr. Helwig (IBM), Fr. Zahn (IBM) ............. 49

Abb. 20 BHKW Standort Böblingen ............................................................ 49

Abb. 21 Bestandssituation, Württembergische Straße 6-10, Berlin ....... 56

Abb. 22 Planung, Württembergische Straße 6-10, Berlin ........................ 51

Abb. 23 Themen und Nachhaltigkeitsziele in der Dimension Umwelt ..... 53

Abb. 24 RHEIN-GALERIE, Ludwigshafen ................................................... 55

Abb. 25 RHEIN-GALERIE, Ludwigshafen ................................................... 55

Abb. 26 Hauptsitz ABB „Wabenbau“, Mannheim ...................................... 60

Abb. 27 Innenbereich, Mannheim ............................................................... 60

Abb. 28 Rheinwerk 2, Bonner Bogen ......................................................... 64

Abb. 29 Rheinwerk 2, Bonner Bogen ......................................................... 64

Abb. 30 Rheinwerk 2, Innenbereich ........................................................... 64

Abb. 31 München-Perlach .......................................................................... 64

Abb. 32 München-Perlach .......................................................................... 66

Abb. 33 Zentrale Allee mit den angegliederten Funktionen ...................... 68

Abb. 34 Regenrückhaltebecken mit verdeckter Versickerung und Verdunstung ................................................................................... 68

Abb. 35 Reste der ehemaligen Raketenstation vor dem Rückbau ........... 70

Abb. 36 IST Zustand 2011 nach dem Rückbau ........................................... 70

Abb. 37 Biomassepark Hugo, Gelsenkirchen-Buer ................................... 72

6 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Abbildungsverzeichnis

Abb. 38 Die optimierte Beleuchtungsplanung reduziert die Aufhellung des Nachthimmels und reduziert Blendungen ........................... 74

Abb. 39 Empfehlungen zu Beleuchtungsstärken in verschiedenen Bereichen ...................................................................................... 74



Abb. 42 Gesperrter aktiv militärisch genutzter Truppenübungsplatz ...... 81

Abb. 43 Energie-Portfolioanalyse .............................................................. 85

Abb. 44 Konzeptstufe 1 „Energieeffizienz“ ................................................ 86

Abb. 45 Bewertungssystem „Green CREM-Index“ .................................... 87

Abb. 46 Vorgehen zur Entwicklung der Nachhaltigkeitsstrategie ............ 90

Abb. 47 IVG 4/6 Modell: Bezugsrahmen für das Verständnis von Nachhaltigkeit ............................................................................... 95

Abb. 48 Tevi House ....................................................................................... 97

Abb. 49 PE Reiterstaffel ............................................................................. 98

Abb. 50 Front de Paris ................................................................................. 99

Abb. 51 Solaranlage von über 5.300 m² Kollektorfläche ........................ 102

Abb. 52 Auszug aus dem Energie-Monitoring-System (EMS) ................ 103

Abb. 53 Darstellung eines Sustainability Assessments der EPM .......... 104

Abb. 54 Diagramm Portfolio-Management Nachhaltiges Bauen .......... 108

Abb. 55 Ausschnitt, LEED 2009 for New Construction and Major Renovations .................................................................................. 107

Abb. 56 Energieverbrauch und Schutz der Erdatmosphäre ................... 108

Abb. 57 Empfehlungen SRE Sustainability (LEED) .................................. 108

Abb. 58 LEED Prozesses als SRE Standard (Siemens 2010) .................. 109

Abb. 59 Stuktur/Organigramm ................................................................. 113

Abb. 60 Innenhof ........................................................................................ 117

Abb. 61 Foyer ............................................................................................ 118

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Vorwort 7

Vorwort

Nachhaltigkeit ist ein zentrales Thema der Immobilien-wirtschaft. Bei der Umsetzung stellen sich in der Praxis aber immer wieder Fragen nach der Wirkung des nach-haltigen Handelns, nach Zielkonflikten oder Synergien, die dadurch entstehen können. Die schweizerische Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren (IPB) und die Koordinati-onskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren (KBOB) haben sich mit diesen Fragestellungen auseinandergesetzt und diese in zwei Schwerpunkten konkretisiert:

Als Ergebnis dieser Untersuchung entstand 2010 in Zu-sammenarbeit mit den Unternehmen Rütter & Partner und pom+Consulting die zweiteilige Publikation „Nach-haltiges Immobilienmanagement Hauptbroschüre und Factsheets“ (Links zu den Publikationen siehe S. 129), deren Urheberrechte bei der IPB und der KBOB lie-gen. Im Fokus dieses Kompendiums stehen methodi-sche Grundlagen, praxisnahe Handlungsempfehlungen und anwendungsorientierte Angaben zu den einzelnen Nachhaltigkeitszielen. Diese Veröffentlichungen stießen in der Schweiz auf sehr positive Resonanz und haben auch in Deutsch-land großes Interesse hervorgerufen. Aufgrund dieser grenzübergreifenden Beachtung entstand der Wunsch nach einer Erweiterung der Publikation für den deut-schen Immobilienmarkt. Durch die Kooperation der HTW Berlin und der pom+International GmbH wurde diesem Wunsch Rechnung getragen. Die vorliegende Veröffentlichung ergänzt das Schweizer Kompendi-um, indem die Factsheets landesspezifisch überarbei-tet und aktualisiert wurden. Zudem zeigt ein weiteres Kapitel, wie das Thema Nachhaltigkeit in Unternehmen umgesetzt wird.

Die erläuterten Nachhaltigkeitskriterien sind als Nach-schlagewerk zu verstehen, stellen detaillierte Informa-tionen zu einzelnen Nachhaltigkeitszielen bereit und werden durch Praxisbeispiele unterlegt. Nachhaltigkeit muss auch im Unternehmen veran-kert werden. Um die Integration der Nachhaltigkeit in die Strukturen und Prozesse zu verdeutlichen, stellen namhafte Immobilienunternehmen vor, wie sie in ihrem Geschäftsmodell die Ziele der Nachhaltigkeit realisie-ren. Unser herzliches Dankeschön gilt an dieser Stellen den Unternehmen und Autoren, die durch ihre Beiträge einen Einblick in spannende Projekte und Strategien er-möglichen.

• ABB Grundbesitz: S. Wonner• argoneo: A.-K. Tischer• BIM: S. Lemiss, G. Meier, B. Püschel• Bilfinger Berger Facility Services: J.-S. Sibilla• BIMA: G. Reitz, L. Schmid• CORPUS SIREO: M. Lippmann• Deutsche Post Real Estate Germany: P. Camposeo• EPM Assetis: N. B. Löffler• Fraport: J. Kämer• HSG Zander: D. Przemeck, R. Wenzel, O. Baumann• HVG Grünflächenmanagement: U. Pinick, N. Büsing• IVG: Dr. T. Beyerle• jb architekten: J. Bisch• KGAL: P. Windmeißer• LVR: M. Sauer, D. Ufrecht• Siemens Real Estate: Dr. B. Heibel• Union Investment Real Estate

Wir bedanken uns an dieser Stelle auch bei der IPB und der KBOB für die Möglichkeit, auf Grundlage ihrer Forschung nachhaltige Praxisprojekte und nachhaltiges Immobilienmanagement vorzustellen.

Dr. Marion Peyinghaus, pom+International GmbHProf. Dr.-Ing. Regina Zeitner, HTW Berlin

>Für welche Entscheidungsträger des Immobilien-managements sind Nachhaltigkeitsaspekte relevant und wie können sie in Entscheidungen berücksichtigt werden?

>Wie hoch ist die Wirtschaftlichkeit entsprechen- der Nachhaltigkeitsmaßnahmen?

8 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 1. Künftige Trends und Herausforderungen

Nachhaltigkeit umfasst langfristiges Denken. Da Gebäude in der Regel

über eine lange Zeit bestehen und einen hohen Nutzen generieren sol-

len, spielt Nachhaltigkeit beim Management von Immobilien eine zent-

rale Rolle. Um diesen langfristigen Nutzen zu gewährleisten, gilt es, bei

Entscheidungen zukünftige Trends vorwegzunehmen und Risiken ent-

gegenzuwirken. In diesem Kapitel werden mögliche Entwicklungen und

deren Wirkungen auf Immobilien beschrieben.

In deutschen Bauten sind nach der Vermögensbilanz des statistischen Bun-desamtes rund 6,9 Bill. Euro gebunden (Destatis, 2010). Der Substanzwert vieler Firmen wird maßgeblich von den eigenen Liegenschaften bestimmt. Immobilien spielen auch eine wichtige Rolle bei der Absicherung von Vor-sorgegeldern (Schalcher, 2003). Nachhaltiges Immobilienmanagement geht somit weit über ideelles Handeln im Dienste der Gesellschaft hinaus. Es ist ein fortlaufender Optimierungsprozess am Einzelobjekt und im Im-mobilienbestand. Über den gesamten Lebenszyklus werden gesellschaftli-che, wirtschaftliche und umweltrelevante Entwicklungen vorausschauend einbezogen, um die Gebäude für kommende Herausforderungen zu opti-mieren. Der Wert und die Rentabilität von Investments werden gesichert, gleichzeitig wird ein Beitrag gegen den Klimawandel erbracht.

GROSSE TECHNISCHE FORTSCHRITTE, UNGENÜGENDE UMSETZUNG

Erste Maßnahmen zur Nachhaltigkeit von Immobilien gehen in Deutsch-land auf die Unterzeichnung des Kyoto-Protokolls (Vereinte Nationen, 1997) zurück. Der Energieverbrauch der Bauwerke als wichtiger Aspekt der Nachhaltigkeit wurde als Schlüssel auf dem Weg zu einem effektiven Klimaschutz erkannt. In Bezug auf die Energieeffizienz und erneuerbare Energien wurden seither große Fortschritte erzielt. Die technischen und wirtschaftlichen Potenziale werden bei Modernisierungen und bei Neubau-ten jedoch oft ungenügend ausgeschöpft. So werden Gebäude auf eine Art und Weise erstellt und betrieben, die im Hinblick auf eine optimale Nutzung ein Risiko darstellen.

BEWUSSTSEIN UND NACHFRAGE NACH NACHHALTIGEN IMMOBILIEN STEIGEN

Insgesamt steigt das Bewusstsein für den Wert nachhaltiger Gebäude. Studien der Zürcher Kantonalbank (ZKB) und des Center for Corporate Responsibility and Sustainability der Universität Zürich (CCRS) zeigen, dass Energieeffizienz (Minergie-Label) als ein wichtiger Aspekt der Nach-haltigkeit, einen Aufpreis von 7 % bei Einfamilienhäusern und 3.5 % bei Stockwerkeigentum am Markt erzielt (CCRS, ZKB, 2008). Bei neuen Miet-wohnungen führt das Minergie Label im Durchschnitt zu 6 % höheren Mie-ten (CCRS, ZKB, 2010). Der Studie „Nachhaltigkeit und Verkehrswert“ (TU München/Hochtief, 2011) zufolge ist für 60 % der Teilnehmer (Büronutzer und Entscheider) die Nachhaltigkeit ein Kriterium für ihre Anlageentschei-dung, welches die Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden steigen lässt. „Büronutzer sind bereit, eine maximal 5,5 % höhere Miete bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu bezahlen, wenn nicht direkt quantifizierba-re, gewünschte Eigenschaften vorhanden sind, die heute noch nicht als

1. Künftige Trends und Herausforderungen

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 1. Künftige Trends und Herausforderungen 9

Standard nachhaltiger Büroimmobilien gelten. (…) Für quantifizierbare Ei-genschaften wie reduzierter Verbrauch von Strom, Wärme, Kälte und Was-ser wird – je nach Höhe der Kaltmiete, der Standort- und Objektmerkmale der Immobilie – ein Zuschlag von zirka 5 % akzeptiert. Zusammengenom-men wäre also eine Steigerung der ortsüblichen Büromiete um maximal 10,5 % möglich und damit ein deutlicher Einfluss auf den Verkehrswert.“ Eine Umfrage bei Investoren von Union Investment in Deutschland, Groß-britannien und Frankreich zeigt zudem, dass sich ein Markt für nachhaltige Immobilien herausbildet und ein einheitliches Europäisches Nachhaltig-keitszertifikat gewünscht wird (Union Investment, 2008).

WER JETZT HANDELT, HAT DIE NASE VORN

Immobilien lassen sich nicht kurzfristig an neue Gegebenheiten anpassen. Von einer Projektidee bis zum neuen oder modernisierten Gebäude ver-gehen in der Regel mehrere Jahre. Die Mehrzahl der institutionellen und öffentlichen Bauherren hat die Chance erkannt und optimiert ihr Portfolio schrittweise in Hinblick auf umweltrelevante und gesellschaftliche Zielset-zungen. Damit gewährleisten sie, dass die Investitionen nachhaltig rentabel bleiben.

ZUKÜNFTIGE HERAUSFORDERUNGEN

In Hinblick auf nachhaltige Immobilien ist es entscheidend, sich verstärkt mit zukünftigen Entwicklungen auseinanderzusetzen. Dabei geht es um die Frage, wie sich diese Entwicklungen auf eine gute Nutzbarkeit und Werter-haltung auswirken.

Demografischer Wandel > Der Anteil an über 65-Jährigen in der Bevölke-rung nimmt zu. Der Anteil der erwerbstätigen Bevölkerung nimmt entspre-chend ab. Ältere Leute bleiben länger in ihren Wohnungen. Die Nachfrage nach altersgerechten, barrierefreien Gebäuden steigt. Das Bedürfnis nach einem guten Anschluss an den öffentlichen Verkehr wird zunehmen.

Neue Wohn- und Familienmodelle > Bereits seit längerem besteht eine Tendenz zu neuen Wohnformen wie WGs, Klein-Haushalten und Patch-workfamilien. Wohnsiedlungen mit einem guten Mix an Wohnungsgrößen und flexiblen, anpassbaren Grundrissen decken diese Bedürfnisse optimal ab.

Steigendes Sicherheitsbedürfnis und Gesundheitsbewusstsein > Gebäude mit gut einsehbaren Zugängen und Außenanlagen erhöhen das Gefühl von Sicherheit. Die Sicherheit der Umgebung wird zudem durch eine gute Bevölkerungsdurchmischung und dem optimalen Unterhalt der Im-mobilien erhöht. Dem steigenden Gesundheitsbewusstsein wird entspro-chen, wenn beim Bau der Gebäude auf schadstoffarme Materialien und eine gute Durchlüftung geachtet wird. Gleichzeitig wird so das Haftungs-risiko gesenkt.

10 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 1. Künftige Trends und Herausforderungen

Multikulturelle Gesellschaft > Die Einwanderung von Menschen aus Län-dern mit einem anderen kulturellen und religiösen Hintergrund erfordert auf gesamtgesellschaftlicher Ebene wirkungsvolle Integrationsmaßnah-men. Die Integration ist erfolgreicher, wenn am Wohnstandort eine gute gesellschaftliche Durchmischung gewährleistet ist.

Verkürzung der Produktlebenszyklen > Eine schnellere Produktentwick-lung und -vermarktung führt zu einer Verkürzung der Nutzungsdauer ins-besondere von betriebsnotwendigen Immobilien. Dies hat wiederum kür-zere Lebenszyklen von Geschäftsmodellen oder kürzere Mietdauern zur Folge. Immobilien mit einer hohen Flexibilität und guten Rückbaubarkeit lassen sich einfacher an diese Veränderungen anpassen.

Konzentration auf Entwicklungszentren > Der Wandel von der Produk-tions- zur Wissensökonomie führt zu einem sinkenden Bedarf an Produk-tionsflächen. Die Bildung von Branchenclustern und Metropolregionen sowie eine ungeeignete Verteilung der Baulandreserven verschärft die Konkurrenz um zentrale Standorte. Eine genaue Potenzialanalyse bei der Standortwahl und entsprechende Maßnahmen zur Stärkung eines Stand-orts mindern das Risiko eines späteren Wertverlustes (Quetting, 2009).

Gesetzgebung > Eine Verschärfung der Gesetzgebung hinsichtlich Ener-gieverbrauch, Erdbebensicherheit, Brandschutz, Lärmschutz, Bauökologie und Innenraumklima ist absehbar. Gebäude, die in dieser Hinsicht voraus-schauend mit hoher Qualität erstellt worden sind, werden ihren Wert be-halten.

Steigende und volatile Energiepreise > Der Preis fossiler Energieträger wird aufgrund zunehmender Knappheit und wegen der Kosten der CO2-Emissionen steigen. Als Folge der Substitution von Erdöl durch Strom und des zunehmenden Einsatzes von Solarenergie wird sich der Strompreis er-höhen. Gute Wärmedämmung, kompakte Bauweisen und energieeffiziente Geräte reduzieren das Risiko hoher Betriebskosten. Der Einsatz von erneu-erbaren Energien wird zunehmend wirtschaftlich.

Klimawandel > Aufgrund weiterhin steigender Treibhausgasemissionen wird sich der Klimawandel verstärken und zu häufigeren und längeren Hit-zeperioden sowie zu mehr extremen Wetterereignissen wie Stürmen, Star-kregen und Hagel führen. Ein guter sommerlicher Wärmeschutz wird für alle Gebäudearten wichtiger. Lagen, die in Bezug auf Naturgefahren unsi-cher sind, werden vermehrte Schadensereignisse in Kauf nehmen müssen und daher weniger nachgefragt.

Wasserknappheit > Verbunden mit dem Klimawandel wird auch in Deutschland die Verfügbarkeit der Ressource Wasser zu einem Thema werden: Die Nutzung von Regenwasser gewinnt an Bedeutung, wasserspa-rende Armaturen sind bereits heute im Einsatz.

Münchener Rück > Die Münchener Rück teilt mit, dass vor allem die ver-heerenden Erdbeben in Japan und Neu-seeland sowie die Überschwemmun-gen in Thailand und zahlreiche Stürme in den USA 2011 für Gesamtschäden von etwa 291 Mrd. Euro verantwortlich waren. Die Summe der versicherten Schäden überstieg damit den Rekord-wert von 2010 um mehr als das Dop-pelte. Wetterkatastrophen verursachen 2011 nach den Erdbeben die meisten Kosten. Alleine die Schäden durch die ungewöhnlich heftige Tornado-Saison in den USA betrugen 25 Mrd. US-Dollar.

Flächenverbrauch > Der tägliche Flä-chenverbrauch ist nach Angaben des Umweltbundesamtes in Deutschland von 129 ha/Tag im Jahr 1997 auf 94 ha/Tag im Jahr 2009 gesunken. Dieser Wert ist jedoch immer noch höher als der von der Bundesregierung in der na-tionalen Nachhaltigkeitsstrategie vor-gegebene Wert von 30 ha/Tag bis 2020. Eine schnellere Reduktion des Flächen-verbrauchs ist nur durch eine nachhalti-ge Entwicklung wie z. B. wohnungsnahe Infrastruktur, Reaktivierung von Brach-flächen und einer bedarfsgerechten öf-fentlicher Förderpolitik zu erreichen.

Quelle: Münchener Rückversicherungs-

Gesellschaft, 2010

Quelle: Umweltbundesamt, 2010

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 1. Künftige Trends und Herausforderungen 11

Flächenverbrauch einschränken > In den letzten 60 Jahren hat sich die Siedlungs- und Verkehrsfläche in Deutschland mehr als verdoppelt und liegt bei rund 46.000 km2 (KBU, 2009). Ziel der Bundesregierung ist es, bis zum Jahr 2020 die Flächeninanspruchnahme für Siedlungen und Verkehr auf 30 ha pro Tag zu reduzieren (Rat für nachhaltige Entwicklung, 2004). Eine Antwort auf den Schutz der Flächenressourcen sind Gebäude mit ei-ner architektonisch sensiblen, aber kompakten Bauweise und eine hohe Ausnutzung der Grundstücke. Auch sollte darauf geachtet werden, das Flä-chenangebot für Wohnungen nicht weiter zu erhöhen.

Umweltbewusstsein der Bevölkerung > Im Zusammenhang mit dem Klimawandel hat sich das Umweltbewusstsein der Bevölkerung insgesamt erhöht. Die Nachfrage nach ressourceneffizienten Bauten mit schadstoff-armen Materialien und einer natürlichen Umgebungsgestaltung steigt.

Flächenverschwendung für Wohnen > Die Siedlungsfläche der privaten Haus-halte stieg im Zeitraum von 1992 bis 2004 um rund 22 % (d. h. 61 ha pro Tag), während die Zahl der Einwohner nur um 1,9 % zunahm. Der Flächenverbrauch für Wohnen nahm im betreffenden Zeit-raum um 16,7 % von 36 m²/Person auf 42 m²/Person zu.

Quelle: KBU, 2009

12 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 2. Gegenüberstellung Regelwerke

2. Gegenüberstellung Regelwerke Deutschland – Schweiz

SIA 112/1 DGNB Steckbriefe

1. Dimension Gesellschaft Factsheet Nr.

Integration, Durchmischung

29 Öffentliche Zugänglichkeit

Soziale Kontakte kein Äquivalent

Solidarität, Gerechtigkeit

kein Äquivalent

Partizipation 44 Integrale Planung

Rücksicht kein Äquivalent

Räumliche Identität, Wiedererkennung

31 Sicherung der gestalterischen und städtebaulichen Qualität im Wettbwerb

Individuelle Gestaltung

32 Kunst am Bau

Grundversorgung, Nutzungsmischung

60 Nähe zu nutzungsspezifischen Einrichtungen

Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr

30 Fahrradkomfort, 59 Verkehrsanbindung

Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für alle

26 Barrierefreiheit

Sicherheit

25 Sicherheit und Störfallrisiken,33 Brandschutz, 34 Schallschutz, 58 Image und Zustand von Standort und

Quartier

Licht 22 Visueller Komfort

Raumluft18 Thermischer Komfort im Winter,20 Innenraumhygiene

Strahlung kein Äquivalent

SommerlicherWärmeschutz

19 Thermischer Komfort im Sommer

Lärm, Erschütterung21 Akustischer Komfort,34 Schallschutz

2. Dimension Wirtschaft

Standort 56 Risiken am Mikrostandort

Bausubstanz35 Wärme- und feuchteschutztechnische

Qualität der Gebäudehülle, 50 Qualitätssicherung Bauausführung

Gebäudestruktur, Ausbau27 Flächeneffizienz, 28 Umnutzungsfähigkeit

Lebenszykluskosten16 Gebäudebezogene Kosten im

Lebenszyklus

Finanzierung kein Äquivalent

Externe Kosten kein Äquivalent

Betrieb und Instand-haltung

40 Reinigungs- und Instandhaltungs-freundlichkeit des Baukörpers,

47 Vorrausetzungen für eine optimale Nutzung und Bewirtschaftung

Instandsetzung47 Vorrausetzungen für eine optimale

Nutzung und Bewirtschaftung

Zur Anpassung der Schweizer Pub-likation Nachhaltiges Management – Factsheets an den deutschen Markt, wurden deutsche Regelwer-ke gesucht, die folgender Intention der SIA 112/1 entsprechen: „Die Empfehlung SIA 112/1 Nachhalti-ges Bauen – Hochbau ist ein Instru-ment zur Verständigung zwischen Auftraggebenden und Planenden bei der Bestellung und Erbringung spezieller Planerleistungen für ein nachhaltiges Bauen in den Berei-chen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt. Die Empfehlung dient dem Planungsprozess und hilft, die rele-vanten, objektspezifischen Kriterien der drei Bereiche zu bestimmen und deren Umsetzung zu vereinba-ren. Dabei sollen die Kriterien nicht einzeln für sich, sondern immer im Kontext mit den Kriterien der an-deren Bereiche betrachtet werden. (…) Sie leistet einen Beitrag zu ei-nem umfassenden Architektur- und Planungsverständnis, welches die Forderungen der Nachhaltigkeit berücksichtigt.“

So lag es für den deutschen Markt nahe, die vorhandenen DIN-Nor-men und den Kriterienkatalog der DGNB auf eine vergleichbare Syste-matik hin zu prüfen.

Die DIN 15643 „Nachhaltigkeit von Bauwerken“ ist die einzige DIN-Norm, die übergreifend Ansätze zur Bewertung der Nachhaltigkeit ent-hält. Dies erfolgt jedoch nicht in der Ausführlichkeit und Detaillierung der SIA 112/1, auf deren Gliederung die Factsheets dieser Veröffentli-chung basieren.

1.1.5

1.2.2

1.3.1

1.3.2

1.3.3

1.4.1

1.4.2

1.4.3

1.4.4

1.4.5

1.4.6

2.1.2

2.1.3

2.3.1

2.3.2

2.2.1

2.2.2

2.2.3

1.1.2

1.1.3

1.1.4

1.1.1

1.2.1

2.1.1

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 2. Gegenüberstellung Regelwerke 13

SIA 112/1 DGNB Steckbriefe

3. Dimension Umwelt Factsheet Nr.

Verfügbarkeit der Rohstoffe

08 Nachhaltige Ressourcenverwendung/ Holz

61 Anliegende Medien/Erschließung3.1.1

Umweltbelastung42 Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlich-

keit, Demontagefreundlichkeit3.1.2

Schadstoffe 06 Risiken für die lokale Umwelt 3.1.3

Rückbau42 Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlich-

keit, Demontagefreundlichkeit 3.1.4

Wärme (Kälte) für Raumklima

11 Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie

Wärme für Warmwasser11 Gesamtprimärenergiebedarf und

Anteil erneuerbarer Primärenergie

Elektrizitätsbedarf kein Äquivalent

Deckung Energiebedarf11 Gesamtprimärenergiebedarf und

Anteil erneuerbarer Primärenergie

Abwärmenutzung kein Äquivalent

Grundstücksfläche15 Flächeninanspruchnahme, 27 Flächeneffizienz 3.3.1

Freianlagen24 Gebäudebezogene Außenraumqualität, 57 Verhältnisse am Mikrostandort

3.3.2

Landschaft kein Äquivalent 3.3.3

Nächtliche Lichtbelastung kein Äquivalent 3.3.4

Mobilität30 Fahrradkomfort,59 Verkehrsanbindung, 3.4.1

Abfälle aus Betrieb und Nutzung

kein Äquivalent 3.4.2

Wasser14 Trinkwasserbedarf und Abwasserauf-

kommen 3.4.3

Bauzonen kein Äquivalent 3.5.1

Schutzgebiete kein Äquivalent 3.5.2

Verkehr kein Äquivalent 3.5.3

Leitbild kein Äquivalent 3.5.4

Der inhaltliche Vergleich des Krite-rienkatalogs der DGNB mit den In-halten der SIA 112/1 weist in großen Teilen Übereinstimmungen auf. Je-doch konnten nicht allen Factsheets Äquivalente der DGNB-Steckbriefe zugeordnet werden (vgl. Abb. 1).

Da das Ziel dieser Veröffentlichung die vollständige Erfassung aller Kri-terien eines nachhaltigen Immobi-lienmanagements ist, wird auf die Systematik der SIA 112/1 zurück-gegriffen. In den Factsheets wird auf entsprechende Steckbriefe der DGNB und ergänzend auf deutsche Gesetze, Verordnungen und sonsti-ge Regelwerke hingewiesen.

Abb. 1: Gegenüberstellung SIA 112/1 und DGNB Steckbriefe

Quelle: Empfehlung SIA 112/1 und DGNB Kriterien Katalog

3.2.1

3.2.2

3.2.3

3.2.4

3.2.5

14 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 3. Nachhaltigskeitsziele

3. Nachhaltigskeitsziele

Um das Nachhaltigkeitskonzept umzusetzen, braucht es Ziele, die als

Grundlage für die Verständigung zwischen allen am Immobilienprozess

beteiligten Akteuren dienen. Von diesen Zielen lassen sich Vereinbarun-

gen zur Vorbereitung von Entscheiden und zur Messung des Erreichten

ableiten. Dieses Vorgehen ist nicht neu. Im Unterschied zur herrschen-

den betriebswirtschaftlichen Praxis werden mit den Nachhaltigkeitszie-

len jedoch zusätzliche Aspekte einbezogen und der Zeithorizont erwei-

tert. Im vorliegenden Kapitel werden die Ziele tabellarisch dargestellt,

kurz beschrieben und zum Teil anhand von Beispielen illustriert.

Die Nachhaltigkeitsziele können bei Managemententscheiden auf ver-schiedenen Ebenen unterstützend wirken:

Ebene des Standorts > Wie ist ein potenzieller Standort im Bezug auf ei-nen Nachhaltigkeitsaspekt zu beurteilen? Birgt er für die geplante Investi-tion langfristig Risiken bzw. Chancen?

Ebene des Gebäudes > Welche Voraussetzungen muss ein Gebäude erfül-len, um nachhaltig, d. h. zukunftsfähig zu sein und seinen Wert zu erhalten?

Ebene des Portfolios > Ist die Gesamtheit der Objekte geeignet, die Nach-haltigkeitsziele zu erreichen? Wie ist das Portfolio anzupassen? Welche ku-mulierten Risiken bestehen und welche Chancen bieten sich?

Ebene der Immobilienprozesse > Welche organisatorischen Vorausset-zungen führen zu einem reibungslos funktionierenden Gebäude und zu ein-fachen, aber wirkungsvollen Lösungen beim Unterhalt?

Ebene des Investors/Asset Manager > Kann mit Investitionen in und dem Halten von Immobilien ein nachhaltiger Effekt für die eigene Existenzsiche-rung erreicht werden? Bieten Immobilien zusätzliche Risiken oder helfen sie andere Risiken zu kompensieren (Diversifikation)?

Gesamtgesellschaftliche Ebene > Wie kann mit einem Gebäude oder Portfolio zur Lösung eines gesellschaftlichen Problems oder zur Errei-chung eines gesellschaftlichen Ziels beigetragen werden?

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 4. Anwendung der Factsheets 15

4. Anwendung der Factsheets

Die Factsheets geben konkrete Handlungsempfehlungen für die einzelnen Akteure des Immobilienmanagement. Die Zieldefinitionen sowie die Be-schreibung der Wirkungen dieser Ziele basieren – wie bereits im voran-gegangenen Kapitel erläutert – auf der Empfehlung der SIA 112/1 „ Nach-haltiges Bauen – Hochbau“. Die übrigen Angaben wurden im Rahmen des Projektes auf der Basis von Interviews mit Immobilienverantwortlichen und weiteren Grundlagen ausgearbeitet.

Die Factsheets sind als Nachschlagewerk zu verstehen und stellen detail-lierte Informationen zu einzelnen Nachhaltigkeitszielen bereit. Weiter sind Handlungsempfehlungen für einzelne Akteure, Umsetzungsbeispiele so-wie fallweise auch Messgrößen ausgewiesen, die zur Kontrolle der Zieler-reichung herangezogen werden können. Die entsprechenden Benchmarks sind von Akteuren – entsprechend ihrer Strategie – individuell festzulegen. Die Factsheets enthalten auch Hinweise zu Synergien und Zielkonflikten zwischen den Nachhaltigkeitszielen und den primären Zielen der Akteu-re im Immobilienprozess. Die primären Ziele der Akteure wurden im Rah-men der Interviews und in Diskussionen der Begleitgruppe des Schweizer Projekts „Nachhaltiges Immobilienmanagement – Die Risiken von morgen sind die Chancen von heute“ festgelegt (vgl. Schweizer Hauptbroschüre Kap. 5.5). Es hat sich gezeigt, dass je nach Strategie der Akteure und Art der Bauwerke sehr unterschiedliche Synergien und Zielkonflikte entste-hen. Die Angaben in den Factsheets sind somit nicht abschließend sondern als Denkanstöße gedacht. Die Factsheets enthalten überdies Hinweise auf weiterführende Literatur und Regelwerke.

Die Auswahl der Nachhaltigkeitsziele, die ein Unternehmen anstreben möchte, ist Teil der individuellen Strategiefindung. Dazu bietet die in der Schweizer Hauptbroschüre dargestellte Zielmatrix Hilfestellung (vgl. Hauptbroschüre Kap. 5.6). Sie dient dazu, Synergien und Zielkonflikte zwi-schen klassischen Zielen der Akteure und den Nachhaltigkeitszielen indivi-duell zu eruieren und eine Priorisierung vorzunehmen.

16 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft

GESELLSCHAFT

Gemeinschaft Factsheet Nr.

Integration, Durchmischung

Gute altersmäßige und kulturelle Durchmischung

1.1.1

Soziale KontakteKommunikationsfördernde Begegnungsorte schaffen

1.1.2

Solidarität, Gerechtigkeit

Unterstützung benachteiligter Personen 1.1.3

PartizipationAkzeptanz und Optimierung durch Par-tizipation 1.1.4

Rücksicht 1Größtmögliche Rücksicht auf Nutzer bei Verkauf/Modernisierung/Rückbau 1.1.5

Gestaltung

Räumliche Identität, Wiedererkennung 2

Orientierung und räumliche Identität durch Wiedererkennung 1.2.1

Individuelle Gestaltung

Hohes Maß an Identifikation durch persönliche Gestaltungsmöglichkeiten 1.2.2

Nutzung, Erschließung

Grundversorgung, Nutzungsmischung

Kurze Distanzen, attraktive Nutzungsmischung im Quartier 1.3.1

Langsamverkehr und ÖPNV

Gute sichere Erreichbarkeit und Vernetzung 1.3.2

Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für alle

Behindertengerechte Gestaltung der Gebäude, Anlagen und Umgebung 1.3.3

Wohlbefinden, Gesundheit

Sicherheit Sicherheit in Bezug auf Unfall, Einbruch und Naturgefahren 1.4.1

Licht Optimierte Tageslichtverhältnisse, gute Beleuchtung 1.4.2

Raumluft Geringe Belastung der Raumluft durch Allergene und Schadstoffe 1.4.3

StrahlungGeringe Immissionen durch ionisierende und nicht ionisierende Strahlung 1.4.4

Sommerlicher Wärmeschutz

Hohe Behaglichkeit durch guten sommerlichen Wärmeschutz 1.4.5

Lärm, ErschütterungGeringe Immissionen durch Lärm und Erschütterung 1.4.6

Dimension Gesellschaft

Zu den gesellschaftlichen Nachhal-tigkeitszielen gehören die Themen Gemeinschaft, Gestaltung, Nutzung und Erschließung sowie Wohlbe-finden und Gesundheit. Die einzel-nen Ziele werden in den Factsheets 1.1.1-1.4.6 detailliert erläutert.

Abb. 2: Gesellschaftliche Themen, Aspekte und Nachhaltigkeitsziele

Quelle: Empfehlung SIA 112/1. 1Ziel in Ergänzung zur Empfehlung SIA 112/1. 2Interpretation

wurde gegenüber SIA 112/1 erweitert.

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft 17

1.1.1 Integration, Durchmischung

Gute altersmäßige und kulturelle Durchmischung

Wirkungen: Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung:

Quartiere, die soziodemografisch durchmischt sind und bei denen die soziale und kommerzielle Infrastruktur in ei-nem günstigen Verhältnis zu Wohnen und Arbeiten steht, haben sich als stabil und anpassungsfähig erwiesen. Eine gute altersmäßige und kulturelle Durchmischung in einem Quartier, einer Gemeinde oder Stadt führt zu einem hohen Wohlbefinden der Bevölkerung. Die Vermieter von Wohnun-gen können mit weniger Mieterwechsel und Leerständen, als auch die öffentliche Hand mit einer erhöhten Sicherheit sowie mit einer stabilen Auslastung der Infrastruktur (z. B. Schulen) rechnen.

Die Durchmischung eines Quartiers geht unter dem Thema Mikrolage in die Bewertung von Liegenschaften ein. Gewer-be- und Bürobauten der öffentlichen Hand können durch or-ganisatorische Maßnahmen die Durchmischung des Quar-tiers unterstützen, indem Räume und die Umgebung (z. B. am Wochenende) öffentlich zugänglich gemacht werden.

• höhere Baukosten infolge flexibler Grundrisse und ver-schiedener Wohnungsgrößen• Konflikte zwischen den Mietern infolge zu großer Unter-

schiede in der Lebensführung (bei kleineren Bauprojekte diesem Umstand Rechnung tragen)

Mögliche Synergien/positive Wirkung:

•Wertbeständigkeit von Bauten in gut durchmischten Quartieren• geringe Leerstände und geringere Mobilität der Mieter in

gut durchmischten Quartieren• geringeres Risiko im Hinblick auf gesellschaftliche Ver-

änderungen

Einfluss der Akteure

INVESTOR/ASSET MANAGER

• bestehende soziale, kulturelle und altersmäßige Durchmischung in der Gemeinde oder im Quartier analysieren• Informationen über geplante Vorhaben in der Umgebung mit einbeziehen• Ziele formulieren im Hinblick auf eine gemischte Bewohner- bzw. Nutzerstruktur (vielfältiges Wohnungsangebot,

unterschiedliche Wohnungsgrößen und Ausbaustandards, Gewerbeanteil, anmietbare Arbeits- und Wohnräume)• Synergien mit den Bedürfnissen der Umgebung suchen (z. B. Betriebsparkplätze am Wochenende für die Bevöl-

kerung freigeben; öffentliche Nutzung von Cafeteria, betrieblichen Grünräumen, Schulanlagen, Sportanlagen, militärischen Anlagen)

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• planerische Maßnahmen im Hinblick auf eine gemischte Bewohner-/Nutzerstruktur treffen (vielfältiges Woh-

nungsangebot, unterschiedliche Wohnungsgrößen und Ausbaustandards, Gewerbeanteil, anmietbare Arbeits- und Wohnräume)

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Vermietungs-, Kommunikations- und Verwaltungskonzepte erstellen, die eine gute Durchmischung gewährleisten• Konzept zur Kommunikation und Begleitung unterschiedlicher Nutzergruppen erarbeiten (Sprachen, grafische Auf-

bereitung von Unterlagen)

NUTZER/MIETER• Bekenntnis zur Gemeinschaft, Toleranz, Integrationswillen zeigen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Arbeitsmarktdaten der Bundesagentur für Arbeit• Bevölkerung nach Altersgrößen• Bruttojahresverdienste• Klassengröße Primar-/Sekundarstufe• Migrations- und Integrationsanteile• Bildungsstand

• DGNB Steckbrief (2009): 29 Öffentliche Zugänglichkeit• statistische Daten der Gemeinden• Statistisches Bundesamt Deutschland• BMVBS, BBR (2008): Integration vor Ort – Kulturelle Vielfalt

der Städte und Gemeinden als Chance nutzen, Zwischen-bericht

Beispiele

• Mehrgenerationenhaus „Haus am oberen Berg“, Stuttgart• Genossenschaften: Landesbaugenossenschaft Würt-

temberg e. G. Mehrgenerationenhaus Rümelinstraße 37, Stuttgart• Nutzung durch Bevölkerung: Olympiastadion, Berlin • Degewo: Mehrgenerationenhaus in Wedding und Marzahn,

Berlin


1.1.2 Soziale Kontakte

Kommunikationsfördernde Begegnungsorte schaffen


Die Pflege von sozialen Kontakten fördert das gegenseiti-ge Verantwortungsbewusstsein und den Aufbau tragfähi-ger sozialer Netze. Soziale Kontakte können jedoch nicht erzwungen werden. Es können aber räumliche Vorausset-zungen geschaffen werden, um diese zu ermöglichen und zu erleichtern. Halböffentliche Bereiche wie Erschließungs-zonen, Außen- und gut platzierte Gemeinschaftsräume eig-nen sich besonders gut dafür. Zugänge über Tiefgarage und Lift sind in dieser Hinsicht ungünstig.

Im Arbeitsbereich sind Begegnungszonen besonders wich-tig, da sie informelle Kontakte ermöglichen.

Beim Einzelhandel können Cafébars, Lounges etc. diese Funktion erfüllen.

• höhere Bewirtschaftungskosten• vermehrte Störungen im Betrieb• höhere Nutzungskosten/Mieten


• geringerer Flächenbedarf im privaten Wohnbereich und entsprechende Kostenersparnis, da gemeinschaftlich genutzte Räume• geringerer Flächenbedarf bei Open-Space Konzepten im

Bürobereich (Desksharing)• höhere Arbeitsproduktivität, höhere Arbeitszufriedenheit



• Zielsetzungen und Bedürfnisse bezüglich sozialer Kontakte im Hinblick auf die geplante Nutzung erstellen und mit bestehenden und geplanten Nutzungen in der Nachbarschaft abstimmen• Synergien mit den Bedürfnissen der Umgebung suchen (z. B. Betriebsparkplätze am Wochenende für die Bevöl-

kerung freigeben; öffentliche Nutzung von Cafeteria, betrieblichen Grünräumen, Schulanlagen, Sportanlagen, militärischen Anlagen)

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Begegnungsorte unter Einbezug der vorhandenen Strukturen planen• informelle Begegnungsorte im Erschließungsbereich vorsehen; Zugänge kommunikationsfreundlich gestalten• Räume und Außenanlagen ansprechend gestalten• Darstellen von Anordnung, Größe, Gestaltung und Qualität der Räume, in denen soziale Kontakte stattfinden, unter

Beachtung von Störfaktoren und Immissionen; Funktion und Zusammenwirken der privaten, halbprivaten, halböf-fentlichen und öffentlichen Bereiche im Gebäude und dessen Umgebung aufzeigen

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• störende Immissionen falls möglich beseitigen• Vorschriften passend zu vorhandenen Strukturen und zu den Bedürfnissen der Nutzenden formulieren• periodische Bedürfnisabklärung bei den Nutzenden durchführen

NUTZER/MIETER• Formulierung von entsprechenden Bedürfnissen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anzahl Gemeinschaftsräume/-plätze in Relation zur Ge-

samtzahl an Räumen/Plätzen• Auslastung der Gemeinschaftsräume• Zufriedenheit der Nutzer mit den Begegnungsorten

• BMVBS, BBR (2008): Integration vor Ort - Kulturelle Vielfalt der Städte und Gemeinden als Chance nutzen, Zwischenbe-richt 2008

Beispiele

• Mehrgenerationenhaus Dieburg Straße, Darmstadt• Mehrgenerationenhaus „Haus am oberen Berg“, Stuttgart• Genossenschaften: Landesbaugenossenschaft Würt-

temberg e. G. Mehrgenerationenhaus Rümelstraße 37, Stuttgart• Öffentliche Bauten: Nutzung durch Bevölkerung, FEZ

Wuhlheide, Berlin• Olympiastadion, Berlin


1.1.3 Solidarität, Gerechtigkeit

Unterstützung benachteiligter Personen


Das Kriterium zielt darauf ab, dass Wohn- und Geschäfts-räume auch für sozial und finanziell schwächer Gestell-te finanzierbar sind. Im Streben nach einer gerechten und solidarischen Gesellschaft sollen deshalb die Bedürfnisse Benachteiligter stärker wahrgenommen werden und in die Planung und Projektierung einfließen.

Bei Wohnbauten kann dies über einen Solidaritätsfond er-folgen, der in der Regel von den Mietern finanziert wird und der bei Notlagen unbürokratisch und ohne Stigmatisierung Überbrückung leistet.

• reduzierter Kapitalgewinn• höhere Nutzungskosten/Mieten


• geringere Leerstände• Imagewirkung



• Ziele und Lösungsansätze zur Unterstützung von weniger zahlungskräftigen Mietern und Mieterinnen sowie Eigen-tümern und Eigentümerinnen formulieren (z. B. Einrichtung eines Solidaritätsfonds)• prüfen, ob eine gemeinnützige Form der Bauträgerschaft möglich ist (Genossenschaft, Stiftung usw.)• finanzelle Unterstützung für sozial benachteiligte Personen prüfen (kommunale und kantonale Wohnbauförderung,

Bundeshilfe)• Grundlagen erarbeiten, damit die Immobilienverwaltung Probleme erkennen kann; möglicherweise Kommunika-

tions- und Begleitungsprojekt aufbauen (z. B. Bildung von Projektgruppen)

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• flexible Lösungen bezüglich der Nutzereinheiten und der Grundrisse unter Berücksichtigung der Mietkosten/Ver-

kaufskosten entwickeln• Grundlagen erarbeiten, damit die Immobilienverwaltung Probleme erkennen kann; möglicherweise Kommunika-

tions- und Begleitungsprojekt aufbauen (z. B. Bildung von Projektgruppen)

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Verwaltungs-, Betriebs- und Unterhaltskonzept im Hinblick auf Eigenleistung und Kosteneinsparung optimieren• Vermietungs-, Kommunikations- und Verwaltungskonzept auf die übergeordneten Ziele abstimmen

NUTZER/MIETER• Bereitschaft, einen Solidaritätsbeitrag zu leisten

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anzahl benachteiligter Personen pro Anzahl Mieter• Anzahl sozialer Wohnungsbauobjekte pro Gemeinde/Stadt

• AGG, Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (2009)• WOFG, Wohnraumförderungsgesetz (2010)• BMVBS, Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtent-

wicklung: Altersvorsorge „Wohn-Riester“Beispiele

• Gesewo und andere Genossenschaften• Öffentliche Hand


1.1.4 Partizipation

Akzeptanz und Optimierung durch Partizipation


Im Planungsprozess kann durch die Mitwirkung verschiede-ner Zielgruppen ein Bauvorhaben breiter abgestützt werden und an Akzeptanz gewinnen. Dabei sollen Ideen, Wünsche und Meinungen geäußert und diskutiert und die Bedürfnis-se der Nutzer geklärt werden. Erfolgserlebnisse und damit größere Wirksamkeit stellen sich erst ein, wenn die Anre-gungen auch in die Entscheidungsprozesse einfließen. Der Umgang mit Zielkonflikten und die Suche nach vertretbaren Kompromissen sind zeitaufwändig und verlangen von den Beteiligten hohe soziale Kompetenz.

Ein wichtiger Aspekt der Partizipation ist der Einbezug der Facility Manager in die Bauplanung, damit das Gebäude hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten optimiert werden kann.

• Zeitverzögerungen infolge aufwändiger Prozesse• unterschiedliche Interessen der Stakeholder


• keine Zeitverzögerungen durch Einsprüche• niedrigere Planungskosten• niedrigere Bewirtschaftungskosten (Optimierung)• hohe Zufriedenheit der Nutzer• geringere Leerstände



• Ziele und Methoden der Partizipation festlegen (z. B. Workshop, Brainstorming, Zukunftswerkstatt)• Zusammensetzung und Organisationsform des Projektteams festlegen und eine Vertretung der verschiedenen Inter-

essensgruppen sicherstellen• Vorgehen bei Zielkonflikten festlegen (z. B. Moderation, Team-Supervision)

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Konzept zur Partizipation erarbeiten, welches den ganzen Planungs- und Bauablauf umfasst• Form und Umfang der Mitgestaltung/Mitbestimmung der verschiedenen Interessensgruppen wählen sowie Zeit-

punkt des Einbezuges festlegen

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Nutzungskonzept erarbeiten, welches die Integration der Gebäudenutzer bei Entscheidungen sowie bei Verwaltung,

Betrieb und Unterhalt des Gebäudes sicherstellt

NUTZER/MIETER• an den verschiedenen Möglichkeiten zur Partizipation teilnehmen, die vom Eigentümer, Bauherrn und Facility

Manager zur Verfügung gestellt werden• Bedürfnisse und Anforderungen formulieren und ins Projekt einbringen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Zeitpunkt Einbezug beteiligter Personen• Anzahl Stakeholder

• DGNB Steckbrief (2009): 44 Integrale Planung• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin (2011): Hand-

buch zur Partizipation• Jungk/Müllert (1989): Zukunftswerkstätten

Beispiele

• LBBW, Bürgerbeteiligung soziale Stadt, Bruchsal• Quartiersmanagement Moabit West, Berlin• Genossenschaft Möckernkiez, Berlin• Stärkung von Nachbarschaftsnetzwerken „Weißenseer

gestalten Weißensee“, Berlin• Freiraumgestaltung am Gleisdreieck, Berlin


AKZEPTANZ UND OPTIMIERUNG DURCH PARTIZIPATION

„Es ist wirklich ein Schmuckstück geworden!“ Dass die Polizisten der Direktion 6 im Februar 2011 nach ihrem Umzug in den frisch moder-nisierten Polizeiabschnitt 66 in der Karlstraße 8 dieses Fazit zogen, freute die BIM GmbH sehr. Denn als Eigentümervertretung und Bauherr hatte es ihr oblegen, den desola-ten Plattenbau aus dem Jahr 1989 mit Mitteln des Konjunkturpakets II in eine moderne, optimal an die Bedürfnisse der Berliner Polizei angepasste Immobilie zu verwan-deln und mit einer zielgerichteten energetischen Modernisierung eine deutliche CO2-Einsparung zu gene-rieren. Um diesen durchaus ästhetischen, vor allem aber funktionalen und energetischen Erfolgskriterien ge-recht zu werden, hatte die BIM mit dem Mieter des Gebäudes, der Ber-liner Polizei, schon seit der ersten Projektentwicklung einen Partner, der sein Bedarfsprogramm eindeu-tig artikulierte. Die BIM wiederum konnte diese Erfordernisse bereits während der frühen, regelmäßig einberufenen Planungssitzungen berücksichtigen und optimal in den Projektfortschritt integrieren. Der BIM war es wichtig, eine größtmög-liche Akzeptanz der Nutzer mit „ih-rem“ Gebäude zu erzeugen. Indem sie bereits in die frühesten Bemus-terungen einbezogen und danach fortlaufend über die Ausführungs-planung informiert wurden, gelang es, dass sich die künftigen Mitar-beiter am Standort schon während der kontinuierlichen Baustellenbe-suche „heimisch“ fühlten. Manche Erfordernis seitens der BIM, die als Bewirtschafterin im-mer den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes im Blick hat, konnte bereits innerhalb dieser Bespre-chungen begründet werden und

fand so schneller das Verständnis und die Akzeptanz der Mieter, als dies wahrscheinlich bei nachträgli-chen Vorgaben geschehen wäre. Die Mietervertretung unterstütz-te das Vorhaben von Anfang an und konnte ihre positive Haltung als Multiplikator an alle künftigen Mitarbeiter kommunizieren. Wenn also die Berliner Polizisten ihren neuen Arbeitsplatz in Köpenick als ihr Schmuckstück beschreiben, so ist dies vor allem eines: das sehr schöne Ergebnis eines von Gebäu-debetreiber und Nutzer immer wie-der gleichermaßen unterstützten Entwicklungsprozesses von der ersten Planungsidee bis zum heute belebten Polizeiabschnitt 66.

(Autorin: Gabriele Meier, Berliner Immobilienmanagement GmbH )

BIM GmbH > Im Auftrag des Landes verwaltet die BIM die Dienstgebäude der Berliner Hauptverwaltung ebenso wie Finanzämter, Gerichtsgebäude und berufsbildende Schulen sowie die Immobilien der Berliner Polizei und Feuerwehr.

Abb. 3: Polizeiabschnitt 66, Karlstraße 8, Berlin-Köpenick

Foto: BIM GmbH


1.1.5 Rücksicht

Größtmögliche Rücksicht auf Nutzer bei Verkauf/Modernisierung/Rückbau


Das Kriterium zielt darauf ab, den Nutzer eines Gebäudes bei ihn betreffenden Eingriffen wie Verkauf, Erneuerung oder Rückbau so früh als möglich zu informieren und ihm pro-fessionelle Hilfestellung bei der Suche nach Alternativen zu leisten. Je nach Marktlage stellt sich für ihn die mehr oder weniger schwierige Aufgabe eine neue, seiner Nutzung ent-sprechende, Immobilie zu finden. Dies ist in der Regel mit Angst und Enttäuschung verbunden. Frühzeitige Information schafft Vertrauen und führt zu einem reibungsloseren Pro-zessablauf für alle Beteiligten. Bei größeren Siedlungen soll der Ersatzneubau wenn möglich schrittweise realisiert wer-den, so dass ein Umzug innerhalb der Siedlung möglich ist.

• Leerstände, sofern keine Zwischennutzung möglich• Kosten für Change-Management


• gutes Image• weniger rechtliche Auseinandersetzungen mit den

Mietern



• Realisierung in Abschnitten anstreben, so dass Mieter innerhalb einer Siedlung Ersatz finden• Umgebung mit einbeziehen; Absprachen innerhalb eines Quartiers; nicht alle Bauarbeiten gleichzeitig durchführen• Zwischennutzungen ermöglichen; Provisorien bereitstellen• Aufbau eines Managements für die sozialverträglich professionelle Abwicklung des Um- oder Neubaus

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• bei der Planung von Erneuerungsprojekten mit bestehenden Mietverhältnissen auf einen Bauablauf achten, welcher

den Nutzer so wenig als möglich beeinträchtigt• frühzeitig Zusammenarbeit mit dem Bewirtschafter suchen• Bauzeit optimieren

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Change-Management in Zusammenarbeit mit Eigentümer

NUTZER/MIETER• selbstverantwortliches, kooperatives Vorgehen bei der Suche nach Alternativen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Zeitspanne von Information bis Baubeginn• Vorhandensein von professioneller Unterstützung und Kom-

munikation

• BGB § 554 Abs. 3 (2011)• bo-wohnungswirtschaft.de: Bauen im Bestand Nr. 15,

Umzugsmanagement Newsletter Nr. 22

Beispiele

• GEWOBAU Erlangen, Modernisierungsvorhaben, Erlangen• Wohnungsbaugesellschaft Lößnitz mbH Projekt Lessing-

straße, Lößnitz

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gestaltung 23

1.2.1 Räumliche Identität, Wiedererkennung

Orientierung und räumliche Identität durch Wiedererkennung


Jeder Ort hat eine eigene Identität und Ausstrahlung. Das Gebäude und dessen Umgebung können diese Stimmung und die Bezüge dazu unterstützen oder auch hinterfragen.

Wiedererkennen von gebauten Strukturen und Landschaften dient der menschlichen Orientierung im Raum und vermit-telt das Gefühl von Sicherheit und Geborgenheit. Räumliche Identität ermöglicht die Stabilisierung der eigenen Identität und fördert die Verantwortung gegenüber Umwelt und Mit-menschen. Ortsgebundenheit und soziale Integration tragen zu einer besseren Lebensqualität bei.

Das Anliegen nach räumlicher Wiedererkennung geht über den Schutz von Baudenkmälern hinaus. Die Ausbildung von Außenräumen wie Straßen, Plätzen und Höfen, welche diffe-renzierte Nutzungen ermöglichen und Begegnungen unter den Bewohnern fördern, ist wichtig.

• keine


• Corporate Identity• hohe Zufriedenheit der Nutzer• gute Werthaltung• positive Wirkung auf das Quartier/die Gemeinde/die Stadt



• bei der Standortwahl vorhandene räumliche Strukturen bezüglich Wiedererkennung und identitätsstiftender Wirkung analysieren und bewerten

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• bei größeren Bauprojekten Gesamtkonzept zur räumlichen Identität und Wiedererkennung im privaten und im

halböffentlichen Raum entwickeln• Architekturwettbewerb durchführen

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• keine Handlungsoption

NUTZER/MIETER• keine Handlungsoption

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Orientierungsmerkmal (ja/nein)• Qualität Städtebau, Architektur, Außenraum• Funktionalität

• RPW (2008): Richtlinien für Planungswettbewerbe

• Hilber/Ergez (2004): Stadtidentität – der richtige Weg zum Stadtmarketing• Lampugnani et al. (2009): Handbuch zum Stadtrand• DGNB Steckbrief (2009): 31 Sicherung der gestalterischen

und städtebaulichen Qualität im WettbewerbBeispiele

• Berliner Bogen, Hamburg• Elbphilarmonie, Hamburg• Allianz Arena, München• Unilever-Haus, Hamburg• Stadthaus, Ulm


DIE WELLE, FRANKFURT AM MAIN

DIE WELLE, ein aus sechs Bau-teilen bestehender Büro- und Ein-zelhandelskomplex im Zentrum Frankfurts, wurde zwischen 2001 und 2003 fertiggestellt. Bei Entwurf und Planung des Areals, das zwi-schen Bankenviertel und Wohnge-biet liegt und direkt an die Alte Oper angrenzt, entschieden sich JSK Ar-chitekten ganz bewusst gegen eine Hochhausbebauung. Stattdessen konzipierten die Architekten einen Bau, der die vorhandenen Struktu-ren aufnimmt – mit einer modera-ten Blockrandbebauung, die einen harmonischen Übergang zwischen dem Bankenviertel mit seinen Hochhäusern, dem Opernviertel und dem Westend mit den Wohnge-bäuden aus der Gründerzeit schafft. Identität und Wiedererkennungs-wert gewinnt DIE WELLE über die Aufnahme des Elements Wasser in Architektur und Gebäudeplanung. So bildet eine elegant wellenförmig geschwungene Scheibe das Rück-grat des Gebäudes – sie prägt den architektonischen Charakter des Gebäudekomplexes und gibt ihm seinen Namen. Darüber hinaus er-innert ein circa 150 m langer Was-serlauf im Innenhof der WELLE, der sogenannten Promenade, an den alten Leerbach, der im 19. Jahr-hundert hier einmal oberirdisch geflossen ist. Der Wasserlauf bil-det Herzstück und Lebensader des Gebäudes, er schafft für die Men-schen im Objekt einen Ort der Be-gegnung und Kommunikation aber auch der Ruhe und Entspannung. An den entlang des Wasserlaufs platzierten Restaurant- und Café-Tischen können die in der WELLE arbeitenden Menschen entspannt ihre Mittagspause verbringen, Kaf-fee trinken, Ruhe und Kraft tanken und ihren Feierabend ausklingen lassen. Zum Treffpunkt von WELLE -Mietern und Menschen aus dem

angrenzenden Wohnviertel und der Stadt wird die WELLE Promenade in Zeiten sportlicher Großereignisse. So trafen sich hier zu den Public-Viewing-Veranstaltungen während der Fußballwelt- und europameis-terschaften 2008 und 2010 täglich bis zu 10.000 Menschen.

(Autorin: Anne-Kristin Tischer, Argoneo Real Estate GmbH)

Abb. 4: DIE WELLE, Frankfurt am Main

Mit ihrer moderaten Blockhausbebauung schafft DIE WELLE einen harmonischen Übergang

zwischen den Hochhäusern des Frankfurter Bankenviertels und dem Wohngebiet Westend

Foto: argoneo

argoneo > Ein Unternehmen der EPM, ist ein europaweit tätiger Immo-bilien Asset Manager mit Sitz in Frank-furt am Main und Niederlassungen in Berlin, Hamburg und München. Im Auftrag verschiedener institutioneller Investoren betreut argoneo als reiner Dienstleister eines der größten zusam-menhängenden Asset Management Vo-lumina auf dem deutschen Gewerbeim-mobilienmarkt sowie Immobilien in europäischen Wirtschaftsregionen. Der Gesamtwert der von argoneo betreuten Immobilien liegt bei rund 3,7 Mrd. Euro.


1.2.2 Individuelle Gestaltung

Hohes Maß an Identiikation durch persönliche Gestaltungsmöglichkeiten


Im alltäglichen Wohn- und Arbeitsumfeld benötigt der Mensch Identifikationsmerkmale. Die gebauten Räume, in denen wir uns aufhalten, sollten uns die Möglichkeit zur Selbstdarstellung und Identitätspflege bieten. Dazu gehören nicht nur der eigene Raum bzw. Arbeitsplatz, sondern auch Bereiche, die von anderen eingesehen werden können (z. B. Erdgeschosszonen, Eingangsbereiche, Vorgärten und Bal-kone). Die Möglichkeit der Personalisierung dieser Bereiche vermittelt das Gefühl von Geborgenheit und stärkt das Si-cherheitsempfinden. Die Personalisierung der halb-öffent-lichen Bereiche kann der Anonymität entgegenwirken, denn individuelle Gestaltungselemente dienen auch der Kommu-nikation mit anderen.

• höhere Bau- und Nutzungskosten durch größtmögliche Wahrung der Flexibilität und entsprechend unterschiedli-che Anforderungen an die Bewirtschaftung• höhere Lebenszykluskosten, da Individualisierungen evtl.

wieder rückgebaut werden müssen• entspricht bei Bürogebäuden nicht dem heutigen Trend

zu Open-Space und Desksharing


• hohe Zufriedenheit der Nutzer• wenig Mieterwechsel, geringe Leerstände



• Spielraum zu individuellen Gestaltungsmöglichkeiten im privaten und halböffentlichen Bereich geben

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Gesamtkonzept zum individuellen Gestaltungsspielraum im privaten und im halböffentlichen Bereich entwickeln

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Nutzungskonzept erarbeiten, welches die Gebäudenutzer bezüglich des Gesamtkonzeptes informiert und Möglich-

keiten von Nutzungsänderungen regelt

NUTZER/MIETER• Definition der Anforderungen/Bedürfnisse an die Gestaltung

Messgrößen Literatur, Regelwerke • individuelle Raumaufteilung (ja/nein)• individuelle Materialwahl (ja/nein)• individuelle Wahl der Haustechnik (ja/nein)

• DGNB-Steckbrief (2009): 32 Kunst am Bau• Ahern (2010): Get Creative: Der praktische Guide für individu-

elle Raumgestaltung• Gilg/Schaeppi (2007): Lebensräume

Beispiele

• Genossenschaft Wogeno e. G., München

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Nutzung, Erschliessung 26

1.3.1 Grundversorgung, Nutzungsmischung

Kurze Distanzen, attraktive Nutzungsmischung im Quartier


Ein Ziel der nachhaltigen Entwicklung im urbanen Raum ist die Förderung eines Quartierlebens und einer funktionieren-den Nahversorgung. In reinen Wohnquartieren müssen die Bewohner für die Versorgung oft größere Distanzen zurück-legen und der Weg zur Arbeit verursacht Pendlerströme. Ge-mischte Nutzungen und eine hinreichende Nahversorgung im Quartier helfen, diesen unerwünschten Erscheinungen entgegenzuwirken. Dies ist besonders bei neuen Quartieren am Stadtrand zu beachten. Kurze Distanzen sind überdies ein wichtiger Faktor für die körperliche Aktivität: Die Chan-ce, täglich mindestens eine halbe Stunde aktiv zu sein, steigt mit jedem zusätzlichen, zu Fuß erreichbaren Ziel (Dienstleis-tungen, Infrastrukturen, Freizeitort) um 13 Prozent (Schmid, Stadt in Bewegung, 2007).

• keine


• gute Vermietbarkeit und Werterhaltung• Zeit- und Kosteneinsparung für Nutzer, die evtl. höhere

Mieten und somit höhere Erträge rechtfertigen• geringeres Risiko im Bezug auf Trends (wie älter werden-

de Bevölkerung und hohe Mobilitätskosten)



• Bedürfnisse der Nutzer bezüglich der maximalen Distanzen zu Verpflegungs- und Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Arbeitsplätzen und Wohnräumen abklären• aus den Bedürfnissen der Nutzer Vorgaben zur Standortwahl definieren, wie z. B. Bevorzugung von gemischt ge-

nutzten Quartieren und gemischt nutzbaren Grundstücken • Ausschöpfen der Möglichkeit der Nachverdichtung von Quartieren• standortbezogene Rahmenbedingungen bezüglich Nutzungsmischung/Quartierstruktur abklären• Quartierverein einbeziehen und Stellungnahmen von verschiedenen Stellen einholen (z. B. Gemeinde, Verbände etc.)

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Lösungskonzepte und Nutzungsvarianten mit kurzen Distanzen und attraktiven Nutzungsmischungen erarbeiten

und vorhandene Strukturen im Quartier sinnvoll ergänzen; künftige Nutzungsänderungen zulassen; durch die Bau-ordnung gegebene Bebauungsmöglichkeiten ausnutzen (Dichte, Geschossfläche etc. ausnutzen)• Möglichkeiten für spätere Nutzungsänderungen planen (z. B. flexible Installationen)• Dokumentation der Nutzungs- bzw. Umnutzungsmöglichkeiten, welche im Gebäude eingeplant wurden, für den

Bewirtschafter erstellen


NUTZER/MIETER• Grundversorgung und Nutzungsmischung bei der Standortwahl berücksichtigen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Distanz zu Erholungsräumen, Einkauf, Arbeitsplatz, Ausbil-

dung, Kinderbetreuung• DGNB-Steckbrief (2009): 60 Nähe zu nutzungsspezifischen

Einrichtungen • BMVBS, BBR (2000): Nutzungsmischung im Städtebau• Schütze/Willkomm (2000): Planungskriterien für nutzungsva-

riable Gebäude, Fachhochschule Hamburg• Isphording (2003): Bauen und Wohnen in der Stadt: Stadthäu-

ser, Aufstockungen, Nachverdichtungen

Beispiele

• Minihaus als Nachverdichtung, Frankfurt am Main• 1.000 Baulücken, NRW• Komponistenviertel, Ingolstadt


INFRASTRUKTUR AM STANDORT

Ein gutes Angebot in der Stand-ortinfrastruktur verhilft den Mit-arbeitern zu einer ausgewogenen Work-Life Balance und trägt somit zu einer nachhaltigen Unterneh-menskultur bei.Als Arbeitgeber fördert Siemens die körperliche und geistige Fitness der Mitarbeiter und stellt durch gezielte Maßnahmen Motivation und Zufrie-denheit sicher. Insbesondere durch Einrichtungen (Friseur, Reinigung, Bank) am Standort kann der Mitar-beiter private Wege und Wartezeiten reduzieren.

19 Standorten zur Verfügung. Bis Ende 2015 soll die Zahl der Kinder-betreuungsplatze auf 2.000 steigen. Die Kitas erfüllen nicht nur höchste Anforderungen an Schadstofffrei-heit und Umweltfreundlichkeit der eingesetzten Materialien, sondern zeichnen sich durch gute Raum-akustik, hohe gestalterische und energetische Qualität sowie einen guten Außenraumbezug aus. Die EU-Kommission hat bisher sechs Siemens Kitas in Deutschland in die Green Building Partnerschaft aufgenommen. Die Gebäude un-

>Von SRE empfohlen werden dabei unterstützende „Einrich-tungen & Services“, wie Kin-derbetreuung, Einkaufsmög-lichkeiten und Bankservice

> Im Rahmen „Gesundheit und Wohlbefinden“ werden Indoor- und Outdoor-Trainingsanlgen und Ernährungsberatung vor-geschlagen, Wohlfühlprograme für Mitarbeiter müssen ver-pflichtend angeboten werden.

>Angeboten werden geeignete Konzepte für diverse Gruppen (Ethnie, Alter, Religion, etc.)

Der Standort Siemens München Perlach verfügt über zwei Betriebs-kasinos, einen Fitnesscenter, einen Supermarkt, mehrere Cafeterien, eine Bank, einen Reinigungsdienst, einen Friseur und einen Mietwa-genservice. Auch wurde im Rah-men des Projektes ein Hotel in direkter Nähe zum Standort er-richtet. Insbesondere durch kurze Wege zu Kindertagesstätten wer-den die Arbeitnehmer entlastet. Seit Ende 2011 stehen für die Mitarbeiter von Siemens rund 800 Kinderbetreuungsplätze an

Abb. 5: Kita in der St.-Ingbert-Straße, München

Foto: Siemens Real Estate

Siemens > Der Immobilienbestand des Siemens-Konzerns umfasst rund 17 Mio m². Etwa 60 % dieser Immobilien, die sich auf rund 100 Länder und mehr als 2.500 Standorte verteilen, befinden sich derzeit im Eigentum des Konzerns.

Abb. 6: Kita in der St.-Ingbert-Straße, München


terschreiten den Standard der je-weils aktuellen Energieeinsparver-ordnung im Mittel um etwa 50 %. (Autor: Dr. Bernd Heibel, Siemens Real Estate)


1.3.2 Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr

Gute und sichere Erreichbarkeit und Vernetzung


Gute Fußwegverbindungen und eine optimale Anbindung an den öffentlichen Verkehr gehören zu den klassischen La-gemerkmalen einer Liegenschaft und beeinflussen deren Wert positiv. Sie sind sowohl im Wohn- wie im Arbeitsbe-reich wichtig. Zu Fuß gehen ist zudem für die körperliche und seelische Gesundheit förderlich. Um das Ziel zu errei-chen, sind einerseits attraktive Fuß- und Fahrradwege mit einer sicheren, gut beleuchteten Wegführung, andererseits eine optimale Anbindung an den öffentlichen Verkehr nötig. Aus gesamtgesellschaftlicher Sicht sind gute Fußwegver-bindungen und eine gute Erschließung durch den ÖPNV ein Schlüsselfaktor, um den Privatverkehr einzudämmen und die Ziele der 2.000-Watt-Gesellschaft zu erreichen.

• keine


• gute Vermietbarkeit und Werthaltung• Zeit- und Kosteneinsparung für Nutzer, die evtl. höhere

Mieten und somit höhere Erträge rechtfertigen• geringeres Risiko in Bezug auf Trends wie ältere Bevölke-

rung und hohe Mobilitätskosten



• Zielvorgaben zur Anbindung an das Fuß- und Radwegnetz und an den öffentlichen Verkehr festlegen• Wegerechte für öffentliche Nutzung zulassen

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Erschließungskonzept erarbeiten, vorhandene Fußwegverbindungen und Stationen des öffentlichen Verkehrs sowie

die regionale und lokale Verkehrsplanung (bestehende Entwicklungskonzepte oder Leitbilder, z. B. Fußweg- und Fahrradkonzept) unter spezieller Berücksichtigung der Stellung des Gebäudes zum Straßenraum sowie der Lage und Gestaltung der Eingangsbereiche usw. einbeziehen• Konzept für die Beschilderung der Fußwege erarbeiten (z. B. Richtungs- und Distanzangabe, Fahrpläne des öffentli-

chen Verkehrs im Eingangsbereich des Gebäudes)

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Haus- und Benutzungsordnung erarbeiten, in welcher die Zuständigkeiten und der Unterhalt für die Pflege der

Erschließungsanlagen definiert und geregelt sind

NUTZER/MIETER• Bedürfnisse für Fuß- und Radwege festlegen• im Arbeitsbereich die Nutzung von Fussgängerverbindungen und ÖV fördern

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Distanz zu öffentlichem Verkehr• Fahrradabstellplatz (ja/nein)• Distanz zu Fuß- und Radwegnetz

• DGNB-Steckbrief (2009): 30 Fahrradkomfort• DGNB-Steckbrief (2009): 59 Verkehrsanbindung• Epple (2004): Ein Plan für „20 Grüne Hauptwege“ in Berlin• UBA (2006): Modellvorhaben Fußgänger- und fahrradfreund-

liche Stadt• BMVBS, BBSR (2008): „Abschätzung und Bewertung der

Verkehrs- und Kostenfolgen von Bebauungs- und Flächen-nutzungsplänen insbesondere für die kommunale Siedlungs-planung unter besonderer Berücksichtigungen des ÖPNV• ADCF „Allgemeiner Deutscher Fahrrad-Club e.V.“• Fahrrad-Broschüre „ERlangen ERfahren“

Beispiele

• autoreduzierter Stadtteil Vauban, Freiburg im Breisgau• Fahrradstadt, Münster • autoreduzierte Siedlung Ochsenanger, Bamberg• Fahrradstadt, Erlangen


1.3.3 Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für alle

Behindertengerechte Gestaltung der Gebäude, Anlagen und Umgebung


Eine gute Zugänglichkeit und Nutzbarkeit von Bauten und Anlagen ist nicht nur für Menschen mit körperlichen oder geistigen Behinderungen wichtig, sie ist auch wertvoll und attraktiv für Leute ohne Behinderungen, z. B. Eltern mit Kin-derwagen etc.

Seit 2002 ist im Behindertengleichstellungsgesetz (BGG) vorgeschrieben, dass Wohnbauten mit mehr als acht Woh-nungen, Bauten mit mehr als 50 Arbeitsplätzen und öf-fentlich zugängliche Gebäude hindernisfrei erstellt werden müssen.

• höhere Baukosten infolge barrierefreier Bauweise und Berücksichtigung der behindertengerechten Breite von Türen, Gängen, Liften etc.


•Werterhaltung, da an sich ändernde Altersstruktur ange-passt• geringere Reinigungs-, Ver- und Entsorgungskosten

(z. B. Schwellenlosigkeit)



• bei der Standortevaluation Barrierefreiheit der Umgebung und der Erschließung einbeziehen

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• funktionales und räumliches Anforderungsprofil bezüglich Hindernisfreiheit von Gebäude und Umgebung definieren• Lösungsstrategien gemäß Anforderungsprofil festlegen• spezifische Detailplanung (z. B. genügend Beleuchtung, Erreichbarkeit der Bedienungselemente)• Varianten bezüglich der Betriebstauglichkeit (z. B. tatsächliche Nutzbarkeit eines Nebeneinganges) und der Kosten

überprüfen

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• betriebliches Anforderungsprofil bezüglich der Hindernisfreiheit von Gebäude und Umgebung definieren• Pflichtenheft für die Beseitigung von Hindernissen sowie von Stolper- und Rutschfallen erarbeiten• Information und Signalisierung von speziellen Einrichtungen (z. B. Behindertenparkplätze, Behinderten-WCs)

NUTZER/MIETER• Anforderungen an das Gebäude definieren

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Lift (ja/nein)• behindertengerechte Toilette (ja/nein)• schwellenlose und genügend breite Zugänglichkeiten

(ja/nein)

• DGNB-Steckbrief (2009): 26 Barrierefreiheit• BGG (2007): Gleichstellung von behinderten Menschen• NFP 45, Sozialstaat (2004): Behindertengerechtes Bauen-

Vollzugsprobleme im Planungsprozess Teil A, technische und finanzielle Machbarkeit• Schweizerische Fachstelle für behindertengerechtes Bauen:

Ordner „hindernisfrei-bauen.ch“• Hypjoint GmbH (2012): barrierefrei behindertengerecht

planen – bauen – wohnen• DIN 18024 - 1(1998): Barrierefreies Bauen - Teil 1:

Straßen, Plätze, Wege, öffentliche Verkehrswege• DIN 18040 - 1 (2010): Barrierefreies Bauen - Teil 1:

Öffentlich zugängliche Gebäude• DIN 18040 - 2 (2011): Barrierefreies Bauen - Teil 2:

Planungsgrundlagen Wohnung

Beispiele

• WOBAU Haldensleben: Generationenübergreifendes Wohnen, Haldensleben• BEWOS Oschersleben: Barrierefreie Wohnungen, Seilerweg

12, Oschersleben


BARRIEREFREI FÜR ALLE

Ziel des LVR ist die behinderten-gerechte, barrierefreie, Gestaltung der Gebäude, Anlagen und Umge-bung für Menschen mit beispiels-weise Geh-, Seh- und Hörbehin-derungen. Neben der klassischen Barrierefreiheit für Menschen mit Handicaps wird im LVR für öffent-liche Gebäude die Umsetzung des Zwei Sinne-Prinzips für Menschen mit Sinnesbehinderung plane-risch angestrebt. Informationen zur Kompensation von Einschrän-kungen sollen sowohl auditiv als auch visuell bereitgestellt werden. Uneingeschränkt gilt dies für Neu-bauten und unter Berücksichtigung der Gegebenheiten sinngemäß für die Planung von Umbauten und Mo-dernisierungen.

Richtungsweisend ist u. a. die Lou-is-Braille Förderschule in Düren, die auch im Rahmen des European Green Building-Programms aus-gezeichnet wurde. Die anerkann-ten Regeln der Technik ergänzend, werden spezifische bauliche Lö-sungen etwa bei Förderschulpro-jekten oder gerontopsychiatrischen Baumaßnahmen, unter besonderer Berücksichtigung der Belange ge-handicapter Menschen, in enger Abstimmung mit den vorhanden Lehr-, Pflegekräften und Ärzten entwickelt und umgesetzt. Diese Erkenntnisse sind die Grund-lage der Planungshilfe der LVR-Standards des barrierefreien Bau-ens: Motto und Ziel des LVR ist „Qualität für Menschen“.

(Autoren: Markus Sauer/Dieter Ufrecht, Landschaftsverband Rheinland)

Landschaftsverband Rheinland > Der LVR erfüllt rheinlandweit Aufgaben in der Behinderten- und Jugendhilfe, in der Psychiatrie und der Kultur. Er ist der größte Leistungsträger für Menschen mit Behinderungen in Deutschland, betreibt 41 Förderschulen, zehn Kliniken und drei Netze Heilpädagogischer Hilfen sowie elf Museen und vielfältige Kultureinrichtungen. Er engagiert sich für eine inklusive Gesellschaft in allen Lebensbereichen.

Abb. 7: Förderschule mit dem Förderschwerpunkt Sehen, Düren

Foto: Landschaftsverband Rheinland

Abb. 8: Förderschule mit dem Förderschwerpunkt Sehen, Duisburg

Foto: Landschaftsverband Rheinland

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Wohlbeinden, Gesundheit 31

1.4.1 Sicherheit

Hohes Sicherheitsempinden schaffen, Verminderung der Gefahrenpotenziale


Sicherheit in Bezug auf Naturgefahren, Gewalt und Unfälle trägt zum Wohlbefinden und zur sozialen und wirtschaftli-chen Stabilität einer Gesellschaft bei. Nutzer und Nutzerinnen von Gebäuden müssen sich im Gebäude selbst und in dessen Umgebung sicher fühlen und sicher sein. Standort, Gebäude-konzeption und Freiraumgestaltung beeinflussen die Sicher-heit in vielerlei Hinsicht. Die Sicherheit vor Naturgefahren wird in Zukunft an Bedeutung gewinnen. Dies ist insbesondere bei touristischen Anlagen und Immobilien in Berggebieten der Fall, da infolge der Klimaveränderung vermehrt mit Überschwem-mungen und Erdrutschen zu rechnen ist. Sicherheit in und um das Gebäude kann durch bauliche Maßnahmen und entspre-chende betriebliche Services gefördert werden (rutschsichere Materialien, Brand- und Erdbebenschutz, gute Einsehbarkeit, optimale Beleuchtung).

• höhere Baukosten infolge baulicher Präventionsmaßnah-men (Schutzwälle etc.) • als Folge der höheren Baukosten möglicherweise höhere

Nutzungs- oder Nebenkosten


• geringere Risiken in Bezug auf zukünftige Entwicklungen• besseres Image aufgrund wachsender Sicherheitsbedürf-

nisse• höherer Marktwert und bessere Werthaltung



• Abklären von Naturgefahrenzonen und Erdbebenzonen bei der Standortdefinition• Zielvorgaben zum persönlichen Sicherheitsempfinden sowie bezüglich Schutz vor Unfällen, Einbrüchen und Natur-

gefahren definieren

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Gefahrenpotenzial abschätzen• Grobbeurteilung der Risiken bzw. Anforderungen vornehmen, Planungsschwerpunkte festlegen• bauliche, technische und organisatorische Detailkonzepte zur Erreichung der Sicherheitsziele erarbeiten

(z. B. Konzept für Statik, Brandschutz, Sicherheits- und Schließanlage, Beschilderung)• subjektives Sicherheitsempfinden bei der Projektierung berücksichtigen (z. B. Vermeiden von Unsicherheit und

Angst auslösenden Strukturen)• sicherheitstechnische Anforderungen an die verwendeten Bauteile und Materialien definieren• sicherheitstechnische Werkabnahmen durchführen (z. B. unter Beteiligung eines Sicherheitsbeauftragten)

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Anweisungen zur Information der Gebäudenutzer bezüglich des Sicherheitskonzepts erstellen (z. B. in der Haus-

und Benutzungsordnung)• Pflichtenheft für die sicherheitstechnische Stelle erarbeiten• Alarmierungsplan erarbeiten (z. B. unter Einbezug von Nachbarn)• Führen von Statistiken und Durchführung von Erfolgskontrollen vorbereiten

NUTZER/MIETER• Sicherheitsrisiken und Defekte am Bau dem Hausmeister melden• bei Beobachtung von ungewöhnlichen Vorkommnissen Hausmeister/Polizei verständigen• soziale Kontakte pflegen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Standort außerhalb von Naturgefahren (ja/nein)• Nachtbeleuchtung (ja/nein)• Nachtwache (ja/nein)• Anzahl sicherheitsrelevanter Vorfälle

• DGNB-Steckbrief (2009): 25 Sicherheit und Störfallrisikien• DGNB-Steckbrief (2009): 33 Brandschutz• DGNB-Steckbrief (2009): 34 Schallschutz• DGNB-Steckbrief (2009): 58 Image und Zustand von Standort

und Quartier• GFZ Potsdam (2007): Risikokarten für Deutschland, Gefah-

renkarten der Kommunen• DIN 4149 (2007): Bauten in deutschen Erdbebengebieten• Merkblätter zu Unfallverhütung• Musterbetriebsanweisung gemäß § 20 der Gefahrstoff-

verordnung

Beispiele

• Konversionsobjekt, Kyritz-Ruppiner-Heide


DAS STRATEGISCHE HANDLUNGSKONZEPT FÜR DEN EHEMALIGEN TRUPPENÜBUNGSPLATZ WITTSTOCK („BOMBODROM“)

Der 110 km2 große, ehemalige Trup-penübungsplatz Wittstock (Bran-denburg) wurde bis 1992 durch die Sowjetarmee als Trainingsgelände für die Luftwaffe genutzt. Aus die-ser Zeit sind in erheblichem Um-fang Kampfmittel vorhanden, die nicht zur Wirkung gekommen sind und die noch heute als Munitions-belastung (“Blindgänger“) eine akute Gefahr sowohl für Bediens-tete der Bundesanstalt als auch für Dritte darstellen. Nachdem die Bundeswehr ent-schieden hat, die militärische Nut-zung zu beenden, hat die Bundes-anstalt für Immobilienaufgaben diese Liegenschaft in ihr Eigentum und somit in ihre Verantwortung übernommen. Sie hat für den Über-gang aus dem militärischen in den zivilen Status in Abstimmung mit dem Land Brandenburg und den anliegenden Kommunen ein Stra-tegisches Handlungskonzept (SHK) erstellt. Darin werden die beste-henden Gefahren analysiert und bewertet, um in den folgenden etwa fünfzehn Jahren die erforderlichen Maßnahmen umzusetzen. Dabei ar-beitet sie eng mit der „Leitstelle des Bundes für Boden- und Grundwas-serschutz“ der Oberfinanzdirektion Niedersachsen zusammen. Auf Grundlage dieses Konzeptes wird in einem Alarmplan geregelt, wie Bedienstete der Bundesanstalt und Dritte, beispielsweise Feuer-wehr und Rettungsdienste, im Not-fall zusammenarbeiten. Eine zivile Gefahrenabwehrverordnung nimmt Bezug auf das SHK und regelt das Betretungsrecht Dritter. Mit diesem umfassenden Sicherheitskonzept kann die Liegenschaft, von der er-hebliche Gefahren ausgehen, unter zivilen, nicht militärischen Bedin-

gungen verwaltet und anschließend in Konversionsüberlegungen einbe-zogen werden.

(Autor: Georg Reitz, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben)

Bundesanstalt für Immobilienaufga-ben (BImA) > Mit einem Portfolio von Grundstücken mit einer Gesamtfläche von über 300.000 ha und 42.240 Woh-nungen ist die Bundesanstalt für Immo-bilienaufgaben (BImA) einer der größten Immobilieneigentümer Deutschlands. Sie verfügt über 6.300 Beschäftigte an bundesweit 477 Standorten und hat eine Bilanzsumme von rd. 12 Mrd. Euro.

Abb. 9: Munitionsreste und Blindgänger auf dem Truppenübungsplatz Wittstock

Foto: L. Schmid, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Abb. 10: Auf ganzer Fläche verteilt liegen Munitionsreste und Blindgänger



1.4.2 Licht

Optimierte Tageslichtverhältnisse, gute Beleuchtung


Das Tageslicht ist für das Wohlbefinden und die Gesundheit der Menschen sehr wichtig, denn die Helligkeit der Sonne und der Tagesgang des Lichtes beeinflussen den Hormon-haushalt und synchronisieren die innere Uhr. Tageslicht wirkt stimulierend. Winterdepressionen entstehen infolge von Lichtmangel. Eine gute Beleuchtung hilft Ermüdungser-scheinungen vorzubeugen und Augen- und Kopfschmerzen zu reduzieren.

Das architektonische Know-How ist bei Wohnbauten in dieser Frage groß. Der aktuelle Architekturtrend mit stark verglasten Fassaden erlaubt gut belichtete Wohnungen. Da-durch wird der Bedarf an künstlicher Beleuchtung minimiert und ein hohes Energieeinsparpotenzial erreicht.

Problematischer ist die Situation bei Bürobauten. Trotz voll verglaster Fassaden sind viele Büroflächen ungenügend be-lichtet, da moderne Bürogebäude eine große Bautiefe auf-weisen. Unbelichtete Mittelzonen lassen nur eingeschränk-te Nutzungen zu, was sich negativ auf die Flächeneffizienz auswirkt.

• höhere Baukosten, bei Büro- und Gewerbebauten durch bauliche Maßnahmen für zusätzlichen Tageslichteinfall im Gebäudekern• höhere Nutzungskosten/Mieten bei Büro- und Gewerbe-

bauten


• hohes Wohlbefinden der Nutzer, bessere Arbeitsleistung• gute Vermietbarkeit und in der Folge Werthaltung• geringerer Elektrizitätsverbrauch und entsprechend nied-

rigere Bewirtschaftungskosten (sofern keine Überhitzung)



• Zielvorgaben zur Tageslichtnutzung und zur Beleuchtung definieren

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Optimierung des räumlichen Konzeptes bezüglich Tageslichtnutzung (Position eines Gebäudes und seiner Räume

bezüglich Himmelsrichtungen, Fenstergröße, Raumtiefe, Sonnenschutz usw.)• Beleuchtungssituation im Gebäude simulieren (Tageslichtsimulation, Beleuchtungsstärkeverteilung, Leuchtdichte-

werte, Wärmelasten)• Optimierung der Raumgestaltung (Reflexionsflächen und Farbgebung von Decken, Wänden und Böden)• Einsatz von Tageslichtsystemen prüfen

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Optimierungspotenziale bezüglich Lichtquellen ausschöpfen und dementsprechende Verbesserungsmaßnahmen

treffen (z. B. bessere Beleuchtungsanlagen)

NUTZER/MIETER• Beschattungsanlagen den Bedürfnissen entsprechend steuerbar • Tageslichtquotient

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anzahl Räume mit Tageslicht • DGNB-Steckbrief (2009): 22 Visueller Komfort

• DIN 5034-1 (2011): Tageslicht in Innenräumen • VDI 6011 (2006): Optimierung von Tageslichtnutzung• BINE Informationsdienst (2005): Themeninfo 1/05 Tageslicht-

nutzung in Gebäuden• Corrodi/Spechtenhauser (2008): LichtEinfall. Tageslicht im

Wohnbau• Corrodi/Spechtenhauser (2005): Immer mehr Licht?

Beispiele

• Büroneubau Fa. Saegeling Heidenau bei Dresden• Bürohaus LTD1, Hamburg• Firmenzentrale Etrium, Köln• Umweltbundesamt, Dessau


TAGESLICHTNUTZUNG FÜR DIE VR BANK NÜRNBERG

Ziel ist eine möglichst gute Tages-lichtbeleuchtung bei geringem Ener-gieeintrag im Sommer. Dies wird durch einen hohen Verglasungs-anteil und deckenbündige Fenster für eine maximale Lichteintragstiefe erreicht. Der Verglasungsanteil der Fassade liegt bei 50 %, der Licht-transmissionsgrad der Gesamtver-glasung liegt bei mehr als 65 %. Hinsichtlich der Wärmeeinträge/-verluste wurde eine Gegenprüfung mit energetischer Simulation und Berechnungen durchgeführt. Gegenüber der Raumtiefe eines herkömmlichen Bürogebäudes mit einem Innenmaß von 13,00–14,00 m weist das Beispielgebäude eine Lichte von 11,50 m auf und ist damit deutlich schlank gehalten. Der pla-nerischen Vorgabe folgend, liegen alle Arbeitsplätze direkt an der Fas-sade (keine Plätze in zweiter Reihe mit schlechter Tageslichtqualität). Weiterhin ergeben sich optima-le Belichtungstiefen und stützen-freie, flexible Nutzungseinheiten.

Durch ein zentralgesteuertes Son-nenschutzsystem wird der Ener-gieeintrag auf ein Minimum redu-ziert. Ein nutzerseitiger Eingriff im Bereich der Regelarbeitsplätze ist dabei nicht vorgesehen. Sonder-bereiche wie z. B. Besprechungs-zonen können für sich gesteuert werden, eine Rückstellung erfolgt dann nach 30 Minuten. Der Son-nenschutz besteht aus textilen Glasfaser-Markisoletten, die eine maximale Transparenz für den Au-ßenbezug aufweisen. Im Gegensatz zu konventionellen Systemen wie Blechlamellenstores bleibt der Au-ßenbezug erhalten und der Einsatz von Kunstlicht wird reduziert. Der außenliegende Sonnschutz be-findet sich witterungs- und windge-schützt im Scheibenzwischenraum der Kastenfensterkonstruktion und

Abb. 12: Prinzip Fassade – Kastenfenster

Foto: jb architekten

erfüllt somit energetische und funktionale Gebäudeanforderun-gen. Diese Konstruktion ermög-licht zusätzlich das Abführen von Wärme durch Hinterlüftung auch im Fensterbereich und dient außer-dem der Entrauchung im Brandfall. Als Ergänzung zum automatischen außenliegenden Sonnenschutz ist ein nach DIN 5034 und der Bild-schirmarbeitsplatzverordnung ausgelegter Innenblendschutz in-talliert. Dieser besteht aus einem textilen Screen, der horizontal ver-schiebbar, mehrlagig und farblichin Helligkeit differenziert ist und eine

Abb. 11: Neue VR Bank Nürnberg


jb architekten > Mittelständisches Architekturbüro, Bauten für Industrie, Banken, Verwaltungen, Umnutzungen von Industriearealen, komplexe me-dizintechnische Gebäude. Seit 1982 in allen Bauten Umsetzung nachhaltiger Entwurfskonzepte. Wissenschaftliche Tätigkeit und Lehre im Bereich Indust-rie-Entwurf und Nachhaltigkeit.

individuelle Einstellung der Ver-schattungsstärke ermöglicht.

(Autor: Jürgen Bisch, jb architekten GmbH)


1.4.3 Raumluft

Geringe Belastung der Raumluft durch Allergene und Schadstoffe


Menschen halten sich bis zu 90 % ihrer Zeit in Innenräumen auf. Die Raumluftqualität hat deshalb großen Einfluss auf das Wohlbefinden. Schlechte Raumluft kann zahlreiche kör-perliche Symptome zur Folge haben: Müdigkeit, Kopfweh, Unwohlsein und Schwindel, Konzentrationsschwierigkeiten, Reizung der Augen usw. mit hohen krankheitsbedingten Kostenfolgen. Umgekehrt trägt eine gute Raumluft erheb-lich zu einer besseren Konzentrations- und Leistungsfä-higkeit bei und erhöht so die Arbeitsproduktivität. Dies wird durch internationale Studien belegt (Frisk (2000), Seppänen (1999)). Die zentralen Einflussfaktoren auf die Raumluftqua-lität sind die Emissionen von Quellen im Gebäude und der Frischluftwechsel. Bei Gebäuden mit einer dichten Außen-hülle ist diesem Umstand besonders Rechnung zu tragen.

• höhere Baukosten infolge Lüftung und/oder speziell schadstoffarmer Materialien• als Folge der höheren Baukosten allenfalls höhere Nut-

zungs- oder Nebenkosten


• hohe Qualität für Nutzer, hohe Arbeitsproduktivität• geringeres Risiko für Schäden mit Kostenfolgen• langfristig gute Vermietbarkeit und Werthaltung



• Zielvorgaben zur Raumluft (z. B. Hygiene, Raumluftqualität, Oberflächen, Staubbildung) definieren (vgl. 3.1.3 Schad-stoffe) und vertraglich vereinbaren• standortbezogene Umweltbeeinträchtigungen ermitteln und beurteilen (z. B. Luftverschmutzung, Staubaufwirbe-

lung durch Verkehr)• Maßnahmen zur Sicherstellung des Luftwechsels einplanen

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• bauliche Lösungen und Vorkehrungen erarbeiten, um Staubbildung zu vermindern (z. B. keine Hohlräume, in denen

sich Staub ansammeln kann)• bei Wohn- und Arbeitsräumen in der Nähe von Abstelleinrichtungen für Fahrzeuge deren Emissionen vollständig

und sicher ableiten• Bauaustrocknung und Auslüftzeit gewährleisten und kontrollieren

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Konzept für eine einfache und umweltfreundliche Reinigung erstellen• Innenraumbelastungen messen• Nutzungskonzept erstellen, welches u. a. Folgendes enthält: Vorgehen und Anlaufstelle bei Beschwerden über das

Innenraumklima, Orientierung der Gebäudebenutzer bezüglich des umweltfreundlichen Reinigens, regelmäßige Kontrolle und Wartung der Lüftungsanlagen, Empfehlungen für die Möblierung (Vermeiden von Staubansammlun-gen)

NUTZER/MIETER• in nicht automatisch belüfteten Räumen mehrmals am Tag lüften (sog. „Stoßlüftung“)

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Messwert Schadstoffe (z. B. Formaldehyd und TVOC)• CO2-Pegel in genutzten Räumen

• DGNB-Steckbrief (2009): 18 Termischer Komfort im Winter• DGNB-Steckbrief (2009): 20 Innenraumhygiene• KBOB, IPB Empfehlung (2004): Gutes Innenraumklima ist

planbar• Courtalides/Sträuli (2009): Innenraumklima – Wege zu ge-

sunden Bauten• Arbeitsplatzrichtlinien• DIN 1946-6 (2009): Raumlufttechnik – Lüftung von Wohn-

ungen

Beispiele

• Neues Regionshaus, Hannover• Passivhaus-Prenzlauer-Berg, Berlin• Passivhaus, Darmstadt-Kranichstein


1.4.4 Strahlung

Geringe Immissionen durch ionisierende und nichtionisierende Strahlung


Baustoffe, die Radionuklide enthalten, können zu einer zu-sätzlichen Belastung durch ionisierende Strahlung führen. Zu diesen Baustoffen zählen vor allem Bims, Eruptivgesteine (z. B. Granit), bestimmte Gipsarten oder Glasuren von Flie-sen. Nichtionisierende Strahlung (sog. Elektrosmog) ent-steht überall dort, wo elektrischer Strom fließt und deshalb Magnetfelder entstehen oder beim Vorhandensein elekt-rischer Spannung. Sie wird von Hochspannungsleitungen, Transformatoren, Hausinstallationen und Haushaltgeräten (Niederfrequenz) wie auch von Sendeanlagen (Hochfre-quenz) erzeugt. Bei hoher Intensität sind Schädigungen von Menschen nachgewiesen, bei niedriger Intensität bestehen Hinweise auf schädliche Wirkungen oder auf Störungen des Wohlbefindens.

• höhere Baukosten infolge von Lüftungen oder zusätzli-chen Abschirmungen• geringere Dienstleistungen bei Verzicht auf leitungsunab-

hängige Netzwerke• Ertragsverzicht hinsichtlich lukrativer Angebote der

Provider von Mobilfunkantennen zugunsten des Wohlbe-findens der Nutzer und Nachbarn


•Wohlbefinden, Gesundheit der Nutzer• geringes Risiko in Bezug auf gesetzliche Änderungen und

verschärfte Grenzwerte• geringes Risiko im Hinblick auf steigende Sensibilität der

Nutzer



• Zielvorgaben und Grenzwerte bezüglich Strahlenbelastung festlegen (z. B. geringe Belastung durch ionisierende und nichtionisierende Strahlung)• bei der Standortevaluation (Baugrund) eine Grobbeurteilung der Radonbelastung vornehmen (Radonkarte)• bei der Standortevaluation eine Grobbeurteilung der nichtionisierenden Strahlung vornehmen (Bahnlinien, Hoch-

spannungsleitungen, Mobilfunkantennen, Trafostationen usw.)

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Belastung durch nichtionisierende Strahlung durch entsprechende bautechnische Maßnahmen reduzieren und

fachtechnische Normen im Bereich Elektroplanung berücksichtigen• Baustoffe mit geringer radioaktiver Belastung wählen• in den Submissionsunterlagen Anforderungen und Vertragsvereinbarungen bezüglich Radon und elektromagneti-

scher Felder von Elektroanlagen spezifizieren• Nachkontrolle von elektrischen und magnetischen Wechselfeldern, hochfrequenten Feldern, elektrischen und mag-

netischen Gleichfeldern durch Messung

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Informationsgrundlagen bereitstellen, welche die Gebäudebenutzer bezüglich des Umgangs mit Elektrogeräten

informieren


Messgrößen Literatur, Regelwerke • Distanz zu Hochspannungsleitungen• Distanz zu Funkmasten• Radonbelastung• Elektrosmogbelastung

• BFS (2010): Radonkarte Deutschland• BFS (2011): Radon in Gebäuden• BNetzA (2011): Funkanlagenstandorte• BMU (2011): Strahlenschutzverordnung (StrlSchV)• Menzler et al. (2006): Abschätzung des attributablen Lungen-

krebsrisikos in Deutschland durch Radon in Wohnungen• GSF (2007): Radon in Wohnhäusern: Unterschätzte Lebens-

gefahr

Beispiele

• Minergie-P-Eco Haus, Trogen


1.4.5 Sommerlicher Wärmeschutz

Hohe Behaglichkeit durch guten sommerlichen Wärmeschutz


Im Sommer überwärmte, unbehagliche Räume geben häu-fig Anlass zu Beanstandungen, vor allem bei neueren Bau-ten mit einem hohen Glasanteil und nicht vorhandenem oder nur mangelhaft funktionierendem Sonnenschutz.

Der Wärmeschutz soll aus energetischen Gründen durch passive Maßnahmen erfolgen, z. B. durch Sonnenschutzvor-richtungen, Lüftungsmöglichkeiten für eine Nachtausküh-lung usw. Eine aktive Kühlung ist bei Gebäuden mit norma-len inneren Wärmelasten zu vermeiden. Unter der Annahme einer weiteren Klimaerwärmung müssen feste und beweg-liche Elemente zur Beschattung in die Gestaltung einbezo-gen werden.

• höhere Baukosten infolge der baulichen Maßnahmen


• geringerer Energiebedarf, da keine Kühlung nötig• hohe Behaglichkeit im Sommer• gute Werthaltung auch im Hinblick auf einen verstärkten

Klimawandel• höhere Arbeitsleistung der Mitarbeitenden in Büro-/

Gewerbebauten



• Zielsetzungen bezüglich sommerlichen Wärmeschutz definieren (z. B. durch passive Kühlung, Beschattungsmög-lichkeiten)

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Prüfung des sommerlichen Wärmeschutzes nach den Kriterien Sonnenschutz, Glasanteil und Bauweise, Klima- und

Temperatursimulationen• Optimierung des sommerlichen Wärmeschutzes nach dem DGNB-Steckbrief 19 (2009) unter spezieller Berücksich-

tigung der inneren Wärmelasten• Prüfung einer nicht mechanischen Kühlung (z. B. über Erdregister, thermisch aktivierte Bauteile/Flächen, mit der

Raumlüftung verbundenen Erdsonden)

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Anweisungen zur Nutzung der Sonnenschutzeinrichtungen formulieren und Nutzer unterweisen

NUTZER/MIETER• richtiges Lüften in der warmen Jahreszeit (frühmorgens, spätabends)• richtiger Einsatz von Einrichtungen zum passiven Sonnenschutz

Messgrößen Literatur, Regelwerke • passive Kühlung (ja/nein)• Anzahl Räume mit möglicher Beschattung

• DGNB-Steckbrief (2009): 19 Thermischer Komfort im Som-mer• DIN 4108 (2011): Wärmeschutz und Energie – Einsparung in

Gebäuden • KBOB, Stadt Zürich (2008): Empfehlungen nachhaltiges Bau-

en 2008/2, Bauen wenn das Klima wärmer wird

Beispiele

• Bundesministerium für Gesundheit, Bonn• Neues Regionshaus, Hannover• Verwaltungszentrale Nycomed GmbH, Konstanz


SOMMERLICHER WÄRME-SCHUTZ, VR BANK NÜRNBERG

Begleitend zum Planungsprozess wurde eine Gebäudeoptimierung für den sommerlichen Wärmeschutz durch thermische und strömungs-technische Gebäudesimulationen einschließlich Tageslichtsimulatio-nen durchgeführt.Die Simulation kam zu dem Er-gebnis, dass im Sommer während 10 % der Arbeitszeit die Temperatur am Arbeitsplatz über 26 °C steigen kann. Mit dem Auftraggeber wurde gemeinsam entschieden, dass die-se Überschreitung zu Gunsten der Ökologie und Ökonomie zu akzep-tieren ist. Die inneren Wärmelasten werden durch den Einsatz von Green IT und der Vermeidung von Überbelegung von Räumen minimiert. Das Pla-nungsziel liegt bei 22 W/m² der Bü-ronutzfläche.Die ohnehin erforderliche Grün-dung mittels Bohrpfählen wird zur Energiegewinnung aus dem Bau-grund durch Aktivierung von Bohr-pfählen der Bauwerksgründung ge-nutzt. Die Untersuchungen ergaben für den Sommer eine max. verfüg-bare Kälteleistung von 80 kW. Die Temperierung des Gebäudes erfolgt über Bauteilaktivierung mittels wasserführender Stahlbetondecken in Kombination mit einer sogenann-ten kontrollierten Lüftung, um hygi-enische Luftqualitäten zu gewähr-leisten und auf Fensterlüftung bei klimatischen Extrembedingungen verzichten zu können. (Alle Fenster sind aber öffenbar). Zur Vortempe-rierung der Zuluft wird diese über einen Erdkanal (Durchmesser 2 m, Gesamtlänge 75 m) angesaugt. Mittels Wärmetauschern wird ein Energierückgewinnungsgrad von ~65 % erreicht. In den Nutzungs-einheiten erfolgt die Zuführung in minimalen Mengen über Quell-luftauslässe im Bodenbereich. Bei extremer Hitze kann die Fortluft

mittels adiabater Kühlung, durch Nachbefeuchtung ergänzend, tem-periert werden. Um den sommer-lichen Wärmeschutz sowie die Tageslichtnutzung zu optimieren, wurden Fenster mit Wärmeschut-zisolierverglasung und hinterlüfte-ter Außenscheibe eingebaut. Der notwendige Sonnenschutz erfüllt die Vorgaben Außenbezug, mini-maler Energieeintrag und Redukti-on von Kunstlicht. Dies wird durch einen im Zwischenraum des Kas-tenfensters geführten Textilbehang mit hohem Lichttransmissionswert erreicht. Das Abführen von Wärme

Abb. 13: Neue VR Bank Nürnberg – Fassade mit Kastenfenster


Abb. 14: Strömungssimulation Kastenfenster


wird durch die strömungsoptimierte Hinterlüftung ermöglicht. Zusätz-lich zu den äußeren Maßnahmen ist im Gebäude ein individuell einstell-barer Nutzerblendschutz installiert.

(Autor: Jürgen Bisch, jb architekten GmbH)


1.4.6 Lärm, Erschütterung

Geringe Immissionen durch Lärm und Erschütterung


Lärm stellt aus gesundheitlicher und ökonomischer Sicht heute eines der großen Umweltprobleme in Deutschland dar. 2005 wurden erstmals mit der Umsetzung der EG-Umgebungs-Lärmrichtlinie Vorschriften über strategische Lärmkartierung und Aktionspläne in das Bundesimmissi-onsschutzgesetz übernommen. Dabei werden die Dezibel-Stärken an Lärmquellen gemessen und entsprechende Gegenmaßnahmen vorgeschlagen. Die Fristen dafür laufen maximal bis zum Jahr 2013.

Lärm beeinträchtigt Schlaf und Erholung, mindert die kör-perliche und geistige Leistungsfähigkeit und behindert die sprachliche Kommunikation. Beeinträchtigungen durch Lärm können bereits bei sehr niedrigen Schallpegeln auftre-ten. Das Risiko einer Erkrankung ist umso größer, je höher der Schallpegel ist. Deshalb sind Beeinträchtigungen durch Außenlärm zu minimieren und die Lärmbelastung zwischen unterschiedlichen Nutzungseinheiten zu vermeiden. Dank guter Außenbauteilen wird bei heutigen Wohnungen der Außenlärm weniger wichtig, dafür können gebäudeinnere Schallübertragungen (z. B. Leitungsgeräusche) störender werden. Ein besonderes Augenmerk ist auf die Vermeidung von technischen Geräuschen (z. B. Lüftungsgeräte) zu legen. Besonders kritisch kann dies bei Umbauten werden, wo die Außengeräusche wegfallen, dafür die störenden Innenge-räusche wesentlich besser wahrgenommen werden.

• höhere Baukosten infolge spezieller Lärmschutzmaß- nahmen• als Folge der höheren Baukosten höhere Nutzungskos-

ten/Mieten


• höhere Qualität des Bauwerks und evtl. höhere Erträge• gute Werthaltung auch bei zunehmender Belastung• geringe Störungen in Betriebsabläufen• höhere Arbeitsproduktivität• reduzierter Energiebedarf durch bessere Wärmedäm-

mung



• Zielvorgaben zur maximalen Lärmbelastung definieren und prüfen, ob die Standardanforderungen gemäß BImSCHG und DIN 18005 und VDI 2719 genügen oder ob spezielle Anforderungen vereinbart werden sollen• bei der Standortevaluation eine Grobbeurteilung der Lärmbelastung sowie der Erschütterungen (z. B. durch Ver-

kehr, Tram, Eisenbahn) vornehmen

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Minimierung der Lärmbelastung von empfindlichen Räumen (z. B. durch entsprechende Anordnung der Räume,

Ausrichtung der Fenster, Unterbrechung der Sichtlinie zur Lärmquelle sowie durch gebäudeinterne Schallschutz-maßnahmen)• Nachweis erbringen, dass die in der Zielvereinbarung festgelegten Belastungswerte bezüglich Lärm und Erschütte-

rungen eingehalten werden

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Informationsblatt erarbeiten, das die Gebäudenutzer über lärmarme Verhaltensweisen im Umgang mit Geräten und

bei sonstigen lärmproduzierenden Tätigkeiten instruiert

NUTZER/MIETER• auf lärmarmes Verhalten im Umgang mit Geräten und sonstigen lärmproduzierenden Tätigkeiten achten• Instruktionen der Hausmeister bezüglich Emissionsminimierung befolgen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anzahl Überschreitungen Tagesgrenzwert Lärmbelastung

(je nach Zone)• DGNB-Steckbrief (2009): 21 Akustischer Komfort• DGNB-Steckbrief (2009): 34 Schallschutz• BImSchV (2010)• DIN 18005-1 (2002): Schallschutz im Städtebau• DIN 4109 (2006): Schallschutz im Hochbau• DIN 4150-2 (1999): Erschütterungen im Bauwesen • VDI 2719 (1987): Schalldämmung von Fenstern

Beispiele

• Bürohaus LTD1, Hambug

40 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft

Aus wirtschaftlicher Sicht sind Im-mobilien nachhaltig, wenn sie lang-fristig einen finanziellen Nutzen erzeugen. Der Wert der Investition und eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals müssen gesichert sein. Gleichzeitig soll die Immobilie einen Ertrag generieren, der es erlaubt, sie instand zu hal-ten und am Ende des Lebenszyklus zu ersetzen. Dies ist der Fall, wenn eine gute Nutzbarkeit oder Vermiet-barkeit gewährleistet ist. Die einzel-nen Ziele werden in den Factsheets 2.1.1-2.3.2 detailliert erläutert.

Nachhaltige Immobilien nehmen zukünftige Risiken von gesell-schaftlichen, wirtschaftlichen und umweltbezogenen Veränderungen so gut wie möglich vorweg, um während ihrer gesamten Lebens-dauer marktgerecht zu bleiben und den Wert des Investments zu si-chern. Die Investition in die Nach-haltigkeit ist deshalb auch als eine „Versicherung“ gegen künftige Ri-siken zu betrachten, für die eine gewisse „Prämie“ zu entrichten ist. Die wirtschaftlichen Nachhal-tigkeitsziele sind langfristig aus-gerichtet und entsprechen daher kurzfristigen betriebswirtschaftli-chen Zielen nicht immer. Sie ste-hen jedoch selten im Widerspruch zu den gesellschaftlichen und um-weltrelevanten Zielen, sondern de-cken sich mit diesen mehrheitlich. Ein Gebäude, das z. B. einen guten sommerlichen Wärmeschutz auf-weist (gesellschaftliches Ziel) wird eine gute Nutzbarkeit behalten und tendenziell an Wert zunehmen (wirtschaftliches Ziel), wenn infolge des Klimawandels im Sommer ge-häuft Hitzetage auftreten. Gleich-zeitig wird es keine Energie für eine künstliche Kühlung benötigen (um-weltrelevantes Ziel).

WIRTSCHAFT

Gebäudesubstanz Factsheet Nr.

Standort Eine langfristige, dem Standort entsprechende wirtschaftliche Nutzung gewährleisten

2.1.1

BausubstanzErreichen einer auf die Lebensdauer bezogenen Wert- und Qualitäts- beständigkeit

2.1.2

Gebäudestruktur, Ausbau

Hohe Flexibilität für verschiedene Raum- und Nutzungsbedürfnisse

2.1.3

Anlagekosten

Lebenszyklus- kosten

Investitionen unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten tätigen

2.2.1

FinanzierungLangfristig gesicherte Finanzierung von Anlage-, Instandsetzungs- und Rückbaukosten

2.2.2

Externe Kosten Minimierung der externen Kosten 2.2.3

Betriebs- und Unterhaltskosten

Betrieb und Instandhaltung

Niedrige Instandhaltungskosten durch frühzeitige Planung und kontinuierliche Maßnahmen

2.3.1

Instandsetzung Niedrige Instandsetzungskosten durch gute Zugänglichkeit und Qualität gewährleisten

2.3.2

Die Herausforderung der wirt-schaftlichen Nachhaltigkeit besteht somit nicht in der Lösung von Ziel-konflikten, sondern in der richtigen Einschätzung der zukünftigen Risi-ken und Trends und deren Kosten-folgen über den gesamten Lebens-zyklus hinweg. Die wirtschaftlichen Nachhaltigkeitsziele liefern An-haltspunkte, welche Aspekte bei dieser Abschätzung beachtet wer-den müssen. Sie sind unterteilt in die Themen Gebäudesubstanz, Anlagekosten sowie Betriebs- und Unterhaltskosten.

Dimension Wirtschaft

Abb. 15: Wirtschaftliche Themen, Aspekte und Nachhaltigkeitsziele

Quelle: Empfehlung SIA 112/1

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft > Gebäudesubstanz 41

2.1.1 Standort

Eine langfristige, dem Standort entsprechende wirtschaftliche Nutzung gewährleisten


Der Standort ist der wichtigste Faktor der ökonomischen Gebäudebewertung. In diesen Wert fließen einerseits land-schaftliche Qualitäten ein, andererseits auch diverse weitere Aspekte, die gleichzeitig zu den gesellschaftlichen Nach-haltigkeitszielen zählen (soziale Durchmischung, räumliche Identität, kurze Distanzen und Nutzungsmischung, gute Er-reichbarkeit und Vernetzung, Sicherheit vor Naturgefahren und Gewalt, geringe Immissionen durch Lärm, Erschütte-rung, Schadstoffe und Strahlung etc.). Verschiedene Lage-merkmale sind heute dank leistungsfähigen geografischen Informationssystemen (GIS) detailliert erfasst und in Form von Karten publiziert.

Bei einer langfristig ausgerichteten Standortbeurteilung müssen auch Chancen, Risiken und Veränderungspotenzi-ale analysiert werden, um eine nachhaltige Rentabilität des Standorts zu gewährleisten.

Ein hochwertiger Standort bedingt zudem eine angemesse-ne Nutzungsdichte, welche gleichzeitig zu einem geringeren Bedarf an Bauland beiträgt (ökologisches Ziel).

• höhere Nutzungskosten/Mieten infolge höherer Landprei-se an optimalen Standorten


• gute Werthaltung• hohe Chance für Wertsteigerung• höhere Erträge an optimalen Standorten• höhere Arbeitsqualität



• Festlegen der Nutzungsdauer aufgrund der zu erwartenden Standortentwicklung und der definierten Nutzungs-absichten• Durchführen einer Standortbewertung über die geplante Nutzungsdauer unter Berücksichtigung der langfristigen

Eigentümer- und Mieterbedürfnisse (Markt-Objektchancenmatrix). Standortbewertungskriterien: Image, land-schaftliche Qualität, Terrainverhältnisse, Baugrund, Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und Distanz zu Bildungs-, Versorgungs- und Kulturzentren usw.• frühzeitiges Abklären der Bauvorhaben in der näheren Umgebung, um mögliche Risiken zu erkennen und Syn-

ergien auszunützen

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Abklärung bezüglich Möglichkeit zu verdichteter Bauweise• Möglichkeiten für gemeinsame Einrichtungen zur sparsamen Baulandnutzung prüfen• Flächenreserven, Kaufrechte oder Vorkaufsrechte im Hinblick auf mögliche Erweiterungen einplanen• Erstellung eines Konzepts für eine standortkonforme Nutzung über die geplante Nutzungsdauer

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• optimale Vermietungskonzepte für den Standort erstellen


Messgrößen Literatur, Regelwerke • Baulandpreis• Leerstandsquote

• DGNB-Steckbrief (2009): 56 Risiken am Mikrostandort• Gefahrenkarten/Risikokarten Gemeinden/Kantone• Polizeistatistiken, Erdbebenkarten• Statistische Daten der Gemeinden• Karten mit Daten zur Bevölkerungsstruktur• Markt- und Konjunkturdaten• Wüest&Partner (diverse Jahre): Immo-Monitoring• ROG (2009)• BauGB (2011)• BImSchG § 1 (2011)• BMU (2009): Richtlinie 2009/31/EG: Umweltverträglichkeits-

prüfung• Standortanalysen (Banken)

Beispiele

• Erweiterung südlich Innenstadt, Regensburg• Komponistenviertel, Ingolstadt• Paul-Wunderlich-Haus, Eberswalde• ICADE Premier Haus 1, München


2.1.2 Bausubstanz

Erreichen einer auf die Lebensdauer bezogenen Wert- und Qualitätsbeständigkeit


Der Begriff Bausubstanz umfasst alle Elemente, die fest mit dem Gebäude und somit auch mit dem Grundstück verbun-den sind. Die Qualität der Bausubstanz und der entspre-chende Unterhalt müssen auf die Lebensdauer des gesam-ten Gebäudes abgestimmt sein. Mit einem entsprechenden Management wird vermieden, dass einzelne Bauteile im Zuge von Instandhaltung zu früh, d. h. vor dem Ende ihrer Lebensdauer, ersetzt werden müssen. Damit werden einer-seits Kosten, andererseits auch graue Energie eingespart. Gleichzeitig wird vermieden, dass ein zu später oder unge-nügender Unterhalt zu Schäden an Bauteilen führt, die den Gebäudewert verringern.

Die Lebensdauer von Materialien und Bauteilen muss auf-einander abgestimmt sein. Elemente mit unterschiedlich langer Lebensdauer sind voneinander zu trennen (tragende Primärstruktur, Innenausbau, Installationen, die dem Zeit-geschmack unterliegen). Die Bauteile müssen unterhalts-freundlich sein, periodische Reparaturen zulassen und gute Alterungseigenschaften aufweisen.

• höhere Baukosten infolge qualitativ hoher Baustoffe


• gute Werthaltung• niedrige Lebenszykluskosten



• Definieren der wirtschaftlichen Ziele für die Bausubstanz bezüglich Lebensdauer und Qualität• Aufbau eines Managementsystems für den periodischen Unterhalt und den Ersatz der Bauteile im Rahmen der

Instandhaltungszyklen

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Bestimmung der Bausubstanz aufgrund von Lebenszykluskosten (in Zusammenarbeit mit Facility Manager mit

Bezug auf die Betriebs- und Unterhaltskosten)• Vorgaben für Bauverfahren auflisten, welche die Wert- und Qualitätsbeständigkeit der Bausubstanz gewährleisten• Bestimmung der zu berücksichtigenden Kriterien für die Bausubstanz wie z. B. Standort, Nutzungsart, Lebens-

dauer, Erdbebensicherheit, Umnutzungsmöglichkeiten und Rückbau des Gebäudes• Erstellen eines Raumbuches für die Bewirtschaftung (z. B. Nutzungsdauer, Umnutzungsmöglichkeiten, Qualität

und Lebensdauer der Bausubstanz)• bei bestehenden Bauten evtl. Simulationen durchführen, ob eine Instandsetzung oder ein Ersatzneubau sinnvoller

ist

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Abschätzung der notwendigen Aufwendungen für Betrieb und Unterhalt zum Zweck der Werterhaltung der Bausub-

stanz• Planung der Instandhaltung und der Instandsetzungszyklen der Bausubstanz über die gewünschte Nutzungsdauer• Aktualisieren des Raumbuches für die Bewirtschaftung mit Angaben der vorgesehenen Nutzungsdauer der Bausub-

stanz

NUTZER/MIETER• sorgfältige Nutzung der baulichen Einrichtungen und technischen Anlagen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Lebenszykluskosten• Lebensdauer• Instandsetzungszyklus

• DGNB-Steckbrief (2009): 35 Wärme- und feuchteschutztech-nische Qualität der Gebäudehülle• DGNB-Steckbrief (2009): 50 Qualitätssicherung der Bauaus-

führung• DIN 31051 (2011): Grundlagen der Instandhaltung• Stahr et al.: Erkennen und Beheben von Bauschäden• Pfeiffer/Arlt (2005): Lebensdauer der Baustoffe und Bauteile

zur Harmonisierung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer im Wohnungsbau

Beispiele

• Jarrestadt, Hamburg


HISTORISCHE BAUSUBSTANZ – MODERNER BETRIEB, SCHLOSS SONNENSTEIN PIRNA

Schloss Sonnenstein in Pirna stellt ein gelungenes Beispiel dafür dar, wie historische denkmalgeschützte Bausubstanz so modernisiert wer-den kann, dass sie den Anforderun-gen eines modernen Verwaltungs-gebäudes entspricht. Das baufällige Schloss wurde nach jahrelangem Leerstand und einem entsprechen-den Schadensbild im Auftrag des Landkreises Sächsische Schweiz-Osterzgebirge durch Bilfinger Ber-ger im Rahmen einer Öffentlich-Privaten Partnerschaft saniert und wird heute als Landratsamt ge-nutzt. Ob massive Schäden an der Gebäudehülle, geschädigte Holz-balkendecken oder lokale Brand-schäden – in enger Abstimmung mit dem Denkmalschutz wurden in Pirna unterschiedliche Ansätze für den Umgang mit dem Bestand gewählt. So konnte in manchen Be-reichen die historische Substanz erhalten bzw. wiederverwendet werden. Teile des Dachstuhls konn-ten beispielsweise mit an anderer Stelle demontiertem Holz verstärkt und dadurch erhalten werden. Die Außenwände erhielten eine hori-zontale Sperre gegen aufsteigende Feuchte und in gefährdeten Berei-chen einen Sanierputz, um mit des-sen Austausch evtl. Ausblühungen durch Restfeuchte im Laufe der 25-jährigen Betriebsphase zu be-seitigen. An wieder anderen Stellen wurden Sonderlösungen gefunden. So wurden erhaltenswerte Fenster durch ein innenliegendes moder-nes Holzfenster ergänzt, um die An-forderungen an den Wärmeschutz nach EnEV 2009 einzuhalten. Wäh-rend die behutsam in das Gebäude-ensemble eingefügten Neubauten gleich bedarfsgerecht geplant und errichtet werden konnten, wurde

die Bestandsstruktur in Teilbe-reichen optimiert. Konsequent wurde im Schloss ein moderner technischer Standard umgesetzt. Lüftungs- und Kälteanlagen für ausgewählte Bereiche, Aufzüge und eine umfangreiche Gebäudeleit-technik sind hier exemplarisch zu nennen. Insgesamt wird so für alle Nutzer von Archiv bis Zulassungs-stelle und von Landrat bis Betreiber eine in ihrer Funktionalität zeitge-mäße Arbeitsumgebung bereitge-stellt.

Abb. 17: Historische Bausubstanz nach der Modernisierung, Pirna

Foto: HSG Zander GmbH

Abb. 16: Historische Bausubstanz vor der Modernisierung, Pirna


HSG Zander > HSG Zander bietet als führender Systempartner für integrier-tes Facility Management innovative und leistungsfähige Lösungen in Deutsch-land und Europa an.

(Autoren: Daniel Przemeck HSG Zander GmbH; Jan-Steffen Sibilla, Bilfinger Berger Facility Services GmbH)


2.1.3 Gebäudestruktur, Ausbau

Hohe Flexibilität für verschiedene Raum- und Nutzungsbedürfnisse


Die langfristige Marktfähigkeit und Rentabilität einer Inves-tition hängt in hohem Maß von den verschiedenen Nutzun-gen und den Ausbau- oder Umbaumöglichkeiten ab, welche die Gebäudestruktur zulässt. Um eine hohe Flexibilität zu gewährleisten, müssen einzelne Bauteile gut zugänglich sein und die Gebäudestruktur eine einfache Anpassung des Ausbaus entsprechend der verschiedenen Nutzungen wäh-rend der Nutzungsdauer ermöglichen.

Um den Wert langfristig zu erhalten, muss der Ausbau mit wenig Aufwand neuen Entwicklungen und verschiedenen Nutzungsbedürfnissen angepasst werden können. Dadurch kann flexibel auf zukünftige Erfordernisse reagiert werden.

Die Flexibilität eines Gebäudes wurde im Rahmen der For-schungsarbeit zur nachhaltigen Bewertung von Immobilien als wichtiger Faktor erkannt. Der Indikator geht in den ESI®-Faktor ein und ist somit bestimmend für den nachhaltigen Wert eines Gebäudes.

• höhere Baukosten durch Erhalt größtmöglicher Flexibilität


• niedrigere Lebenszykluskosten• gute Zweckerfüllung• geringes Risiko bei gesellschaftlichen Veränderungen• nachhaltige Wertsteigerung



• Bedürfnisanalyse erstellen und die verschiedenen Nutzeranforderungen über die Nutzungsdauer des Gebäudes beachten• Ausbauphasen und zukünftige Erweiterungsmöglichkeiten während der Nutzungsdauer definieren• Ausrichten des Raumangebots auf zukünftige flexible Nutzungen und Erweiterungen

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• gewünschtes Raumprogramm auf Mehrfachnutzungen sowie Optimierungsmöglichkeiten bei den Nutzflächen

untersuchen• Varianten unter spezieller Beachtung der gegenseitigen Abhängigkeiten und Nutzungsflexibilität von Tragwerk,

Haustechnik und Ausbau unter Berücksichtigung der geplanten Nutzungsdauer prüfen• bei der Planung der Installationen eine hohe Flexibilität über die Nutzungsdauer sicherstellen• in der Detailplanung eine klare Trennung zwischen Tragstruktur und Ausbau berücksichtigen

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Mitarbeit bei Bedürfnisabklärung der Nutzer

NUTZER/MIETER• Formulierung der aktuellen Bedürfnissen und Abschätzung zukünftiger Bedürfnissen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Zugriff auf technische Ausstattung• Stauraumfläche im öffentlichen Bereich• Raumhöhe• Verhältnis BGF/NF

• DGNB-Steckbrief (2009): 27 Flächeneffizienz• DGNB-Steckbrief (2009): 28 Umnutzungsfähigkeit• Creis Real Estate Solutions: „Immobilien Performance-

Benchmarking“• Wüest&Partner (diverse Jahre): Immo-Monitoring, Wohn-

index• Creis Real Estate Solutions (2011): OSCAR-Bürokosten-

Analyse• pom+consulting (diverse Jahre): FM Monitor• Rotermund Ingenieure (2010/2011): FM Benchmarking

Bericht

Beispiele

• HTW Berlin, Campus Wilhelminenhofstraße, Berlin• Jahrhunderthalle, Bochum


NEUES KRANZLER ECK, BERLIN

Ob 20 m² Einzelbüro im hausinter-nen Business Center, 800 m² Grup-penbüro oder 2.000 m² Open Space Office – das Gebäudeensemble Neues Kranzler Eck am Berliner Kurfürstendamm kann für Mietge-suche jeder Größe und jedes Nut-zungstyps eine passende Fläche an-bieten. Die hohe Flexibilität der auf drei Bauteile verteilten, rund 37.000 m² umfassenden Bürofläche, wird durch aufgeständerte Doppelbö-den möglich. Sie enthalten die Lei-tungen und Kabel für die Regelung der Luftzufuhr und Klimatisierung sowie für die Strom- und EDV-Ver-sorgung und erlauben es, an nahe-zu jeder Stelle in der Fläche einen Arbeitsplatz zu realisieren – ganz nach den Wünschen und Bedürf-nissen des Mieters. Darüber hinaus erlauben flexible Trennwandsyste-me das Einrichten von Büroeinhei-ten, Konferenz-, Empfangs- und Aufenthaltsbereichen. Diese Trenn-wände können in der Fläche inner-halb des Fassadenrasters von 1,30 m bis 2,60 m errichtet werden. Jeder der drei Bauteile des Ge-bäudeensembles ist mit einem se-paraten Eingang, drei bis vier Auf-zugsbereichen und einem direkten Zugang zur hauseigenen Tiefgara-ge komplett erschlossen. Um auch kleinste Mietgesuche abdecken zu können, bietet ein Business Cen-ter im Neuen Kranzler Eck Büro-einheiten sowie die passende Inf-rastruktur bereits ab einer Größe von 20 m² an. Neben den baulichen Voraussetzungen und Strukturen im Objekt und einem intelligenten Mietermix entscheidet auch die Schnelligkeit und Flexibilität des Asset Managers über eine erfolg-reiche Vermietung und die Gesamt-vermietungsquote im Objekt. So bildet eine innerhalb weniger Tage nach dem ersten Besichtigungster-min gelieferte Grundriss-Planung,

die die wesentlichen Bedürfnisse und Ansprüche des Mieters an die Fläche ebenso berücksichtigt wie dessen Corporate Identity, eine wichtige Grundlage für eine detail-lierte Flächenplanung und erfolg-reiche Mietvertragsverhandlungen. (Autorin: Anne-Kristin Tischer, Argoneo Real Estate GmbH)

Abb. 18: Neues Kranzler Eck, Berlin

Das Neue Kranzler Eck bietet 37.000 m² flexibel teil- und nutzbarer Bü-rofläche an. Im Business Center im Objekt können Büroeinheiten bereits ab 20 m² angemietet werden

Foto: argoneo

argoneo > ein Unternehmen der EPM, ist ein europaweit tätiger Immobilien Asset Manager mit Sitz in Frankfurt am Main und Niederlassungen in Berlin, Hamburg und München. Im Auftrag verschiedener institutioneller Investoren betreut argoneo als reiner Dienstleister eines der größten zu- sammenhängenden Asset Management Volumina auf dem deutschen Gewerbe-immobilienmarkt sowie Immobilien in europäischen Wirtschaftsregionen. Der Gesamtwert der von argoneo betreuten Immobilien liegt bei rund 3,7 Mrd. Euro.

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft > Anlagekosten 46

2.2.1 Lebenszykluskosten

Investitionen unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten tätigen


Lebenszykluskosten sind die Summe aller Kosten, die ein Gebäude von der Projektentwicklung bis zu seinem Rückbau verursacht. Eine höhere Anfangsinvestition kann zu niedri-geren Betriebs- und Instandhaltungskosten eines Gebäudes führen. Dies ist von Bedeutung, da die Betriebs- und In-standhaltungskosten in einigen Fällen schon nach wenigen Jahren die Kosten für dessen Erstellung übersteigen. Die Ermittlung der Lebenszykluskosten setzt eine sehr gute Da-tenbasis und ein Berechnungsmodell voraus. Für die wirt-schaftliche Nachhaltigkeit von Investitionsentscheidungen sind Lebenszykluskosten entscheidend.

• höherer Aufwand in der strategischen Planungsphase•möglicherweise höhere Baukosten, da Optimierung über

gesamten Lebenszyklus


• niedrigere Nutzungskosten und Nebenkosten• optimierte Lebenszykluskosten



• Varianten nicht nur auf Investitionskosten überprüfen, sondern auch die Lebenszykluskosten gegenüberstellen• mit eventuell höheren Anfangsinvestitionen niedrigere Betriebs- und Unterhaltskosten erzielen• Definieren des Verhältnisses zwischen Erstellungskosten und Betriebs-/Instandsetzungskosten• Zielvereinbarung einer nachhaltig angestrebten Rendite im Sinne von qualitativen und quantitativen Kennzahlen

erstellen (Balanced Scorecard)

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Lebenszykluskosten für die Überprüfung der Rentabilität und der Wertbeständigkeit über die gesamte Nutzungs-

dauer des Bauwerkes abschätzen• Erarbeiten einer Immobilienstrategie unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten• Lebenszykluskosten des Projektes durch Außenstehende überprüfen lassen (z. B. mittels baubegleitendem Facility

Management)

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Vorgaben für die jährlichen Bewirtschaftungskosten und die damit verbundenen Leistungen erarbeiten• Bewirtschaftungs- und Betriebskonzept erstellen, um die geplanten jährlichen Kosten über die vorgesehene Nut-

zungsdauer einhalten zu können• periodisches Bewirtschaftungscontrolling einsetzen, das Benchmarks und Vergleiche mit den Angaben der Lebens-

zykluskosten aus der Vorstudienphase enthält

NUTZER/MIETER• sorgsamer Umgang mit Ressourcen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Amortisationsdauer• Baunutzungskosten• Lebenszykluskosten• Instandsetzungszyklen

• DGNB-Steckbrief (2009): 16 Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus• Kennzahlen von Finanzinstituten• BASEL II• SOLVENCY II• VDI 6025 (1996): Betriebswirtschaftliche Berechnungen für

Invenstionsgüter und Anlagen• pom+consulting (diverse Jahre): FM Monitor• GEFMA-Richtlinie 200 (2004)• GEFMA-Richtlinie 210 (2006)• Schultheiß (2009): Immobilienkennzahlen• Jones Lang LaSalle (2011): OSCAR Office Service Charge

Analysis Report

Beispiele

• Modernisierung des Betriebs- und Verwaltungsgebäudes der Remscheider Entsorgungsbetriebe, Remscheid


2.2.2 Finanzierung

Langfristig gesicherte Finanzierung von Anlage-, Instandhaltungs- und Rückbaukosten

Wirkungen:

Im Sinne der Nachhaltigkeit sind Kosten anzustreben, die im Rahmen der zu erwartenden Veränderungen zu langfristig finanzierbaren Kapitalkosten für Erstellungs-, Instandhal-tungs-, Umbau- und Rückbaukosten führen. Dies bedeutet auch, dass die Anlagen über ihre Nutzungsdauer amortisiert werden sollen, damit am Ende die Mittel zur Verfügung ste-hen, um das Gebäude wieder ersetzen zu können. Folgende Faktoren tragen zu einer gesicherten und flexiblen Finan-zierung bei:

• hoher Eigenkapitalanteil ist eine Bedingung für eine trag-bare Fremdfinanzierung• zeitlich gestaffelte Hypothekarisierung senkt das Risiko

von Zinsschwankungen•Mitbeteiligung der Nutzer (genossenschaftliche Modelle)

generiert Eigenkapital, verteilt das Risiko und reduziert den Fremdkapitalbedarf

• zinsbegünstigte Hypotheken: Investitionen in die Nach-haltigkeit werden von KfW mit reduzierten Zinssätzen oder mit direkten Zuschüssen unterstützt• Fördermittel: Energetische Maßnahmen werden durch

staatliche Mittel unterstützt

Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung:

• keine


• niedrige Kapitalkosten, höhere Sicherheit


INVESTOR/ASSET MANAGER• Rahmenbedingungen wie steuerliche Entwicklung, Immissionen, Verkehr, finanzielle Altlasten usw. über die geplan-

te Nutzungsdauer des Gebäudes untersuchen• Erstellen eines Grobfinanzierungskonzeptes mit der Höhe des Eigenkapitalanteils, Sicherheiten, Rückzahlungszei-

ten usw. über die geplante Nutzungsdauer• Abklären der notwendigen Rückstellungen für die Erstellung, die Unterhaltskosten und den Rückbau• Eigenkapitalanteil auf Risiken während der Nutzungsdauer überprüfen• Vergleich der Kreditgeber nach Qualitätskriterien wie Transparenz, Beratung, Erfahrungen im Umfeld, Firmenleit-

bild, Unterstützungen usw. durchführen• Prüfen von finanziellen Synergien in der Umgebung oder bei ähnlichen Projekten• Prüfen von Fördermöglichkeiten der öffentlichen Hand und vergünstigten Hypotheken der Banken

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Bonität der gewählten Unternehmer anhand realisierter Bauprojekte überprüfen• Erstellen einer Worst-Case-Variante bei der Finanzierung der anfallenden Kosten• Finanzierungskonzept detailliert auf Rückstellungen, Sicherheiten, Rentabilität, Investitionsplanung überprüfen• Prüfen staatlicher Förderprogramme im Hinblick auf soziale und ökologische Maßnahmen• Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten bezüglich Risikoverminderung prüfen



Messgrößen Literatur, Regelwerke • Fremdkapitalrisiko, Eigenkapitalquote• Zinssätze/Steuersatz• Amortisationsbetrag• Nebenkosten

• BASEL II• VDI 6025 (1996): Betriebswirtschaftliche Berechnungen für

Invenstionsgüter und Anlagen • pom+consulting (diverse Jahre): FM Monitor• GEFMA-Richtlinie 200 (2004)• GEFMA-Richtlinie 210 (2006)• Schultheiß (2009): Immobilienkennzahlen• Jones Lang LaSalle (2011): OSCAR Office Service Charge

Analysis Report

Beispiele

• Verwaltungsgebäude der Remscheider Entsorgungs-betriebe, Remscheid


2.2.3 Externe Kosten

Minimierung der externen Kosten


Bei Erstellung, Betrieb, Unterhalt und Rückbau von Gebäu-den werden externe Effekte erzeugt (z. B. Luftverschmut-zung infolge Verbrennung fossiler Brennstoffe, Lärm oder Sondermüll). Ein Teil der erfassbaren externen Effekte wird heute durch volkswirtschaftlich kostendeckende Gebühren ermittelt (z. B. Wasser und Abwasser), andere hingegen nicht (Luftbelastung, Klimakosten). Für die Berücksichti-gung der externen Kosten wurden vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung eine Studie heraus-gegeben, die konkret zeigt, wie die Kosten bei Wirtschaft-lichkeitsberechnungen im Rahmen von Nachhaltigkeitsbe-trachtungen berücksichtigt werden können. Es ist nicht nur aus ökologischen, sondern auch aus volkswirtschaftlichen Gründen sinnvoll, dass der Verursacher die externen Kosten trägt.

• höhere Baukosten zugunsten reduzierter externer Kosten (z. B. bessere Dämmung)


• geringeres Risiko in Bezug auf Gesetzesänderungen wie z. B. CO2-Abgabe



• Grundlagen und Zielwerte für den Anteil externer Kosten unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten definieren

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Abklären, bei welchen Kostenstellen bzw. Varianten die externen Kosten in die Entscheidungsfindung einbezogen

werden sollen• Abschätzen und Optimieren der externen Kosten beim Energieverbrauch• Konzepte zur Verminderung der externen Kosten von der Planung bis zum Rückbau bei Schadstoffen, Abfällen,

Energieverbrauch (Verkehr, Heizung etc.), Lärm usw. entwickeln

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Bewirtschaftungskonzept für die Betriebsphase und den Rückbau mit Einbezug der Ziel- und Grenzwerte für die

externen Kosten aktualisieren


Messgrößen Literatur, Regelwerke • CO2-Emissionen• Energiekennzahl• Lärmemissionen• Abfallmengen

• BMVBS (2010): Online-Publikation 17/10: Externe Kosten im Hochbau

Beispiele

• Bürohaus LTD 1, Hamburg

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft > Betriebs- und Instandhaltungskosten 49

2.3.1 Betrieb und Instandhaltung

Niedrige Instandhaltungskosten durch frühzeitige Planung und kontinuierliche Maßnahmen


Unter die Betriebs- und Instandhaltungskosten fallen sämt-liche laufenden, wiederkehrenden Aufwendungen innerhalb der Nutzungsphase eines Gebäudes. Sie setzen sich vor al-lem aus den Aufwendungen für Energie und für die Arbeits-leistung der für die Reinigung und den technischen Unter-halt zuständigen Personen zusammen. Da die Betriebs- und Instandhaltungskosten zusammen mit den Kapitalkosten gewöhnlich den größten Teil der Lebenszykluskosten aus-machen, führt eine Optimierung dieser Kosten zu niedrige-ren Lebenszykluskosten.

• höhere Baukosten durch evtl. höhere Investitionen im Bau


• niedrige Lebenszykluskosten


INVESTOR/ASSET MANAGER• Ziele für die Betriebs- und Instandhaltungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes definieren• Einbezug des Facility Managers in den Planungsprozess

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• nicht nur die Investitionskosten der Varianten überprüfen, sondern auch die jährlichen Betriebs- und Instandhal-

tungskosten gegenüberstellen• bei der Produkte- und Anlagenwahl die Auswirkungen auf die Betriebs- und Instandhaltungskosten ermitteln und

mit den Zielwerten abgleichen• Oberflächen bezüglich Reinigungskosten überprüfen• Zugänglichkeit zu den Anlageteilen sicherstellen• intelligente Steuerungen (Zonen und Betriebszeiten) z. B. für die Belüftung und Beleuchtung einsetzen• Facility Manager und Nutzer bei der Abnahme der haustechnischen Anlagen beiziehen und in Bezug auf eine kos-

teneffiziente Benutzung schulen• baubegleitendes Facility Management vorsehen

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Betriebs- und Instandhaltungsprozesse optimieren, um durch Effizienzsteigerungen Kosten zu sparen• Kostenplan für die Instandhaltung erstellen• Messkonzept als Grundlage für die Auswertung von Energie- und Wasserverbrauch erstellen• Verfügbarkeit von Sicherheitseinrichtungen für den Betrieb und Unterhalt überprüfen• Nutzungseinschränkungen und Verhaltenskonzepte für den Nutzer erstellen• Konzept zur Erfassung relevanter Daten und für das Controlling erstellen

NUTZER/MIETER• Nutzungseinschränkungen und Instruktionen befolgen• frühzeitiges Melden von Bauwerksmängeln• sparsamer Umgang mit Wasser, Energie und Abfall

Messgrößen Literatur, Literatur • Kostenkennzahlen für Wasser- und Energieversorgung, Ent-

sorgung, Reinigung, Pflege, Überwachung, Instandhaltung, Kontrolle, Sicherheit, Abgaben, Beiträge• Energiekennzahl, Energiebezugsfläche

• DGNB-Steckbrief (2009): 40 Reinigungs- und Instandhal-tungsfreundlichkeit des Baukörpers• DGNB-Steckbrief (2009): 47 Schaffung von Vorraussetzungen

für eine optimale Nutzung und Bewirtschaftung• DIN EN 13306 (2010): Begriffe der Instandhaltung• DIN 31051(2011): Grundlagen der Instandhaltung• pom+Consulting AG (diverse Jahre): FM Monitor• KBOB (2000): Empfehlungen: Energie-Messkonzept, Haus-

technik-Anlagen, MSRL-Technik• Schweiger (2008):Lebenszykluskosten optimieren• Wildemann (2005): Instandhaltung effizient gestalten

Beispiele

• Kino Cinemaxx Potsdamer Platz, Berlin• Energie Forum, Berlin• Hauptverwaltung Siedlungswerk GmbH, Stuttgart


BETRIEB UND INSTAND-HALTUNG – ANWENDUNG DES INTEGRIERTEN FACILITY MANAGEMENT

Seit 1995 ist HSG Zander mit integrierten Facility Management Dienstleistungen für IBM in 24 Län-dern mit einer Nutzfläche von insge-samt ca. 1,2 Mio. m² beauftragt. Das zu erbringende Leistungsspektrum reicht von der Betriebsführung und Instandhaltung der Gebäudetechnik und -hülle über die Erbringung von infrastrukturellen Dienstleistungen bis hin zum Betrieb der Hochver-fügbarkeitsrechenzentren sowie dem Management aller Projekte. In den vergangenen Jahren wur-den umfangreiche Analysen der Ist-Situation in den deutschen IBM-Großlokationen durchgeführt. Mittels energetischer Inspektionen und der Auswertung von erzeugten Messdaten, konnten der derzeitige Gebäudezustand bewertet und vor-handene Optimierungspotenziale aufgezeigt werden. Als wesentliche Maßnahme zur Verbesserung der Energieeffizienz wurde z. B. ein de-zentrales Energieversorgungssys-tem für zwei Großstandorte entwi-ckelt. Durch ein innovatives Kraft-/Wärme-/Kälte-Kopplungskonzept wurde seit der Umsetzung ca. 25 % des Strombedarfs, über 40 % des Wärmebedarfs und über 35 % des Kältebedarfs selbst erzeugt. Die Einsparungen ermöglichen eine Amortisation der Investitionskosten innerhalb von vier Jahren. Die Pla-nung, der Bau und die Finanzierung der BHKWs sowie die gesamte Be-triebsführung erfolgt dabei aus ei-ner Hand. Auch im infrastrukturellen Bereich unterstützt HSG Zander IBM bei der Optimierung der Bewirtschaf-tungskosten. Durch Analysen der Nutzerfrequentierung in zuvor op-timierten Nutzerzonen (Büro, Flur, Forum etc.) aller Liegenschaften, konnte der Reinigungsbedarf defi-

niert werden. Die darauf aufbauen-de Neuausrichtung der Reinigungs-leistungen über ein Zoning Modell, entsprechend der Anforderungen und Notwendigkeiten, ermöglich-te die nachhaltige Reduzierung der Kosten und des Ressourcen-verbrauchs. Durch die integrierte Erbringung ganzheitlicher Facility Management Leistungen der HSG Zander wurden in der Vergangen-heit für IBM ca. 120 Mio. Euro ein-gespart. Dies war und ist nur durch die professionelle und partner-

schaftliche Zusammenarbeit des Auftraggebers IBM mit HSG Zander sowie dem Einsatz von innovativen Controlling- und Management-Tools möglich.

(Autoren: Jan-Steffen Sibilla, Bilfinger Berger Facility Services GmbH; Robert Wenzel, HSG Zander GmbH)

Abb. 19: v. l. n. r. : Dr. Riegel (HSGZ), Hr. Kälberer (HSGZ), Hr. Katzemich (HSGZ), Fr. Helwig (IBM), Fr. Zahn (IBM)


Abb. 20: BHKW Standort Böblingen



2.3.2 Instandsetzung

Niedrige Instandsetzungskosten durch gute Zugänglichkeit und Qualität gewährleisten


Unter Instandsetzung werden Maßnahmen zur Wieder-herstellung des geforderten Sollzustandes von Gebäuden und Bauteilen verstanden. Dies sind insbesondere die Be-seitigung auftretender Mängel und die Gewährleistung der Sicherheit und der Gebrauchstauglichkeit für eine festge-legte Dauer. Um die wirtschaftliche Nachhaltigkeit eines Gebäudes zu gewährleisten, sind Qualität und Lebensdauer der einzelnen Bauteile und ihrer Komponenten auf die Nut-zungsdauer der Räumlichkeiten und der technischen Anla-gen abzustimmen. Dadurch wird erreicht, dass leistungsfä-hige Komponenten ihre technische Lebensdauer erreichen und nicht vorzeitig entfernt werden müssen. Wenn man dies frühzeitig plant, lassen sich mit kleinem finanziellem Auf-wand die Qualität des Gebäudes und damit die langfristige Werterhaltung sicherstellen. Planung und Ausführung ha-ben so zu erfolgen, dass sich Instandsetzungsmaßnahmen mit möglichst geringem Aufwand durch gute Zugänglichkeit und einfache Ersetzbarkeit durchführen lassen.

• höhere Baukosten durch höhere Investitionen im Bau


• niedrige Lebenszykluskosten


INVESTOR/ASSET MANAGER• Vergleich der Wirtschaftlichkeit zwischen Instandsetzung und Neubau unter Einbezug der Nachhaltigkeits-

kriterien Gesellschaft und Umwelt durchführen• Investitionen in qualitativ hochwertige Baumaterialien und technische Anlagen tätigen• Instandsetzungsmaßnahmen frühzeitig auslösen, um hohe Folgekosten zu vermeiden• Simulationen durchführen

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Konzepte für einen späteren Aus- oder Umbau des Gebäudes unter der Annahme möglicher Nutzungsänderungen

ausarbeiten• bei der Gebäudekonzeption und bei der Systemwahl auf leichte Instandsetzung und Austauschbarkeit achten• Instandsetzungszyklen auf die geplante Lebensdauer der Bauteile sowie mögliche Nutzungsänderungen/Umbauten

abstimmen• Varianten aufgrund der Nutzungsdauer und der Ersetzbarkeit der Bauteile beurteilen• Rohbau und Innenausbau auf hohe Flexibilitätsmöglichkeiten ausrichten• Haustechniksysteme und andere Bauteile auf ihre Zugänglichkeit und Kompatibilität überprüfen• Einfordern von Angaben über die Richtwerte für die Nutzungsdauer von Bau- und Anlageteilen in der Ausschrei-

bungsphase

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Bewirtschaftungskonzept mit Angaben über die geplante Nutzungsdauer von Bau- und Anlageteilen erstellen• durch regelmäßige Kontrollgänge und Überprüfungen der Funktionstüchtigkeit der Haustechnik das frühzeitige

Erkennen von Mängeln ermöglichen

NUTZER/MIETER• durchgehende Zugänglichkeit der Anlagen sicherstellen• bautechnische Mängel und Fehlfunktionen bei deren Feststellung umgehend an den Hausmeister weiterleiten

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Instandsetzungskosten/m2 BGF • DGNB-Steckbrief (2009): 47 Schaffung von Vorraussetzungen

für eine optimale Nutzung und Bewirtschaftung• DIN EN 13306 (2010): Begriffe der Instandhaltung• DIN 31051 (2011): Grundlagen der Instandhaltung• VDI 2888 (1999): Zustandsorientierte Instandhaltung• VDI 3822 (2011): Grundlagen und Durchführung einer

Schadensanalyse• pom+Consulting AG (diverse Jahre): FM Monitor

Beispiele

• Kongresshalle „Schwangere Auster“, Berlin• Degewo, Mariengrün, Berlin• BIM, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin

52 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Wirtschaft

ETAPPENSIEG

Um eine wirtschaftliche und nach-haltige Modernisierung eines Ge-bäudes zu erreichen, ist es zunächst sinnvoll, sich ein vollumfängliches Bild hinsichtlich der baulichen und technischen Mängel des Gebäu-des im Sinne einer Due Diligence zu machen. Diese Vorgehensweise lässt sich beispielhaft an der Mo-dernisierung und Instandsetzung des Gebäudes Württembergische Straße 6-10 in Berlin erläutern. Nach der Erstellung der Mängel-aufnahme und der Ermittlung der zugehörigen Kosten war klar, dass die Maßnahmen viele Jahre dauern werden, so dass sinnvolle Bauab-schnitte gebildet wurden, um den weiteren Wertverlust des Gebäudes zu verhindern. Ein Aspekt bei der Modernisierung ist die Erneuerung des gebäudeprägenden Glaser-kers über dem Haupteingang, der gleichzeitig den wichtigsten Saal im Gebäude umschließt. Dieser Erker weist erhebliche Standsicherheits-probleme auf und lässt aufgrund mangelnder energetischer Eigen-schaften und auch fehlendem Son-nenschutz eine, der Bedeutung des Saals angemessene, Nutzung nicht zu. In einem langen Planungsprozess und intensiven Diskussionen mit den Denkmalschutzbehörden, die den Erker als wichtiges Bauteil des Gebäudes erhalten wollten, konnte schließlich eine Lösung gefunden werden, die den Erker durch einen zeitgemäßen Neubau im Duktus der alten Konstruktion ersetzt. Eine Instandsetzung des Bestandser-kers hätte, neben den immensen technischen Schwierigkeiten, bei vergleichbaren Kosten zum Neu-bau, keine nachhaltige Lösung er-bracht, da weder die energetischen Parameter hätten entscheidend verbessert werden können noch für den Nutzer eine Verbesserung des gesamten Raumklimas eingetreten

wäre. Durch den Neubau werden die Bewirtschaftungskosten deut-lich sinken bei gleichzeitiger hoher Zufriedenheit des Nutzers, dem nun endlich ein für ein Ministerium adäquater Saal zur Verfügung ste-hen wird.

(Autor: Berndhard Püschel, Berliner Immobilienmanagement GmbH )

Abb. 21: Bestandssituation, Württembergische Straße 6-10, Berlin

Foto: BIM GmbH

BIM GmbH > Seit 2003 kümmert sich die BIM um die optimale Verwaltung und Bewirtschaftung der Immobilien des Landes Berlin. Insgesamt bewirt-schaftet die Gesellschaft über 4 Mio. m2 Brutto-Grundfläche.

Abb. 22: Planung, Württembergische Straße 6-10, Berlin

Foto: BIM GmbH

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt 53

UMWELT

Baustoffe Factsheet Nr.

Verfügbarkeit der Rohstoffe

Gut verfügbare Primärrohstoffe und hoher Anteil an Sekundärrohstoffen

3.1.1

UmweltbelastungGeringe Umweltbelastung bei der Herstellung

3.1.2

Schadstoffe Wenig Schadstoffe in Baustoffen 3.1.3

RückbauEinfach trennbare Verbundstoffe und Konstruktionen 3.1.4

Betriebsenergie

Wärme (Kälte) für Raumklima

Geringer Heizwärme- und Heizenergiebedarf durch bauliche und haustechnische Vorkehrungen

3.2.1

Wärme für Warmwasser

Geringer Energiebedarf für Warmwasser

3.2.2

ElektrizitätsbedarfGeringer Elektrizitätsbedarf durch konzeptionelle und betriebliche Massnahmen

3.2.3

Deckung Energiebedarf

Hoher Anteil an erneuerbarer Energie 3.2.4

Abwärmenutzung 1Optimale Nutzung von Prozess- und Abwärme 3.2.5

Boden, Landschaft

Grundstückfläche Geringer Bedarf an Grundstückfläche 3.3.1

Freianlagen Große Artenvielfalt 3.3.2

Landschaft 1Gute Einpassung in Ortsbild und Landschaft 3.3.3

Nächtliche Lichtbelastung 1

Geringe nächtliche Lichtbelastung 3.3.4

Infrastruktur

MobilitätUmweltverträgliche Abwicklung der Mobilität 3.4.1

Abfälle aus Betrieb und Nutzung

Gute Infrastruktur für die Abfalltrennung 3.4.2

WasserGeringer Trinkwasserverbrauch und geringe Abwassermenge 3.4.3

Raumplanung

Bauzonen 1Führt nicht zur Zersiedelung (regionale Koordination der Bau- und Gewerbezonen) 3.5.1

Schutzgebiete 1 Tangiert keine Schutzgebiete/-objekte 3.5.2

Verkehr 1Führt nicht zu einer Überlastung der Verkehrsträger 3.5.3

Leitbild 1Entspricht den Zielen der Gemeinde/Stadt 3.5.4

Dimension Umwelt

Am Anfang der Nachhaltigkeitsdis-kussion stand die Einsicht, dass die natürlichen Ressourcen geschont und schädliche Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden müssen. Die Methodik, umweltrelevante Ziele zu erreichen, ist daher be-reits weit fortgeschritten. Die ent-sprechenden Techniken und Ver-gleichswerte zur Überprüfung von Maßnahmen stehen zur Verfügung. Trotzdem hat die Dringlichkeit der Anliegen eher zugenommen. In Deutschland wurden 2010 35 % des Primärenergieverbrauchs für Raumwärme und Warmwasser auf-gewendet. Weitere 3 % wurden für die Beleuchtung benötigt. Der Bo-denverbrauch und die Zersiedelung nehmen zu: Weite Gebiete haben ih-ren ländlichen Charakter verloren, ohne städtische Qualitäten zu ge-winnen (Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2011 mit Ergänzungen durch das Umweltbundesamt).Die Erreichung der Ziele der Di-mension Umwelt ist eine Vorausset-zung, um wichtige gesellschaftliche (räumliche Identität, Wohlbefinden und Gesundheit) und wirtschaftli-che Ziele (langfristige Nutzbarkeit, Wert- und Qualitätsbeständigkeit, geringe Nutzungskosten) zu errei-chen. Die Nachhaltigkeitsziele im Bereich Umwelt sind unterteilt in die Themen Baustoffe, Betriebs-energie, Boden, Landschaft, Inf-rastruktur und Raumplanung. Sie werden in den Factsheets 3.1.1-3.5.4 detailliert erläutert.

Abb. 23: Themen und Nachhaltigkeitsziele in der Dimension Umwelt

Quelle: Empfehlung SIA 112/1. 1Ziele in Ergänzung zur Empfehlung SIA 112/1.

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Baustoffe 54

3.1.1 Verfügbarkeit der Rohstoffe

Gut verfügbare Primärrohstoffe und hoher Anteil an Sekundärrohstoffen


Als gut verfügbare Primärrohstoffe gelten u. a Holz aus lo-kaler Produktion, Lehm und Kies in gebrochener Form. Se-kundärrohstoffe bezeichnen Baustoffe, die durch Recycling gewonnen werden. Rohstoffe wie Kupfer, Chrom, Holz und Steinplatten aus Übersee werden als schlecht verfügbar bezeichnet. Das Nachhaltigkeitsziel „Verfügbarkeit von Rohstoffen“ zielt auf:

• einen Schutz der Abbaugebiete von Primärrohstoffen, durch Einsatz von Sekundärrohstoffen,• einen geringen Bedarf an Deponieraum,• eine nachhaltige Bewirtschaftung der Rohstoffvorräte,• einen niedrigen Energieverbrauch für den Transport • sowie die Schonung des Rohstoffes selbst.

• keine


• positive Wirkung auf Image, Vorreiterrolle


INVESTOR/ASSET MANAGER• die Verwendung von gut verfügbaren Primärrohstoffen und Sekundärrohstoffen als Projektziel definieren• kompakte Bauvarianten zur Schonung der Ressourcen bevorzugen

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Entwicklung von Konzepten mit einer hohen Flexibilität des Gebäudes, der Konstruktionen und der Installationen

zur einfacheren Anpassung und somit zur Schonung der Ressourcen bei sich ändernden Bedürfnissen• Konstruktionen mit wenig Materialverbrauch und geringen Abfallmengen entwickeln. Materialkonzept hinsichtlich

Einsatz von gut verfügbaren Primärrohstoffen (wie lokal verfügbares Holz) und Sekundärrohstoffen (recycelten Bau-stoffen wie Beton, Stahl, Metallen) überprüfen• Abschätzungen der Grauen Energie für den Transport (Transportmittel und Transportdistanz)



Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anteil gut verfügbarer Primärrohstoffe• Anteil Sekundärrohstoffe

• DGNB-Steckbrief (2009): 08 Nachhaltige Ressourcen- verwendung/Holz• DGNB-Steckbrief (2009): 61 Anliegende Medien/Er-

schließung• KBOB, eco-bau, IPB (2007): Empfehlungen „Beton aus

recyklierter Gesteinskörnung“• KBOB, eco-bau, IPB (2009): Empfehlungen Ökobilanzdaten

im Baubereich• KBOB, IPB, BKB (2004): Empfehlung, nachhaltig produzier-

tes Holz beschaffen.• Naturplus-Label• Bauteilbörse: Informationen über wiederverwendbare Bau-

teile• Bauteilnetz Deutschland

Beispiele

• Bürohaus LTD1, Hamburg• Umweltbundesamt, Dessau


RHEIN-GALERIE, LUDWIGSHAFEN

Im Jahr 2010 wurde auf einem alten Industriegelände in der Stadt Lud-wigshafen am Rhein, die RHEIN-GALERIE fertig gestellt. Bei Pla-nung und Bau des Gebäudes wurde die Nachhaltigkeitsstrategie von Union Investment verfolgt. Erst-mals gelang es auch die Mieter bei ihrem Ausbau hinsichtlich der Ver-wendung von umweltfreundlichen Bauprodukten zu verpflichten. Bei Auswahl und Einsatz der verwen-deten Baustoffe stand deren Dauer-haftigkeit und Umweltverträglich-keit im Vordergrund. Im Gebäude wurden nur einheimische Hölzer aus nachhaltiger Forstwirtschaft verwendet. Auf die Verwendung von Tropenholz wurde beim Innenaus-bau komplett verzichtet. Auch wur-den umweltfreundliche Farben und Beschichtungen bevorzugt. Bei der Planung der HKLS Technik wurden in allen Bereichen Maßnahmen ge-troffen um Heizenergie, Stromver-brauch und Wasserverbrauch zu reduzieren und eine hohe Effizienz zu erreichen. Die Versorgung der RHEIN-GALERIE erfolgt durch die Lieferung von zertifiziertem Öko-strom von Vattenfall. Im Innen- und Außenbereich werden modernste Leuchtmittel mit einem besonders hohen Wirkungsgrad eingesetzt. Die vertikale Beförderung von Per-sonen und Lasten innerhalb der RHEIN-GALERIE erfolgt durch energiesparende Aufzüge. Im Cen-ter werden nur wassersparende Armaturen verwendet und die WCs für Kunden sind mit wasserlosen Urinalen ausgestattet. Die Laden-straße der RHEIN-GALERIE ist na-türlich belüftet, wodurch auf eine künstliche Kühlung und Belüftung verzichtet werden kann. Durch den Bau von offenen Parkdecks auf dem Dach des Gebäudes entfällt außer-dem die künstliche Belüftung einer Tiefgarage. Bei der Planung des Ge-bäudes wurden die Bedürfnisse äl-

terer und körperlich eingeschränk-ter Menschen wie auch von Familien in besonderem Maß berücksichtigt. Barrierefreiheit in allen öffentlichen und nichtöffentlichen Bereichen ist gegeben. Das Center in der Innen-stadt verfügt über mehrere direkte Anbindungen an das Liniennetz im öffentlichen Personennahverkehr. Der S-Bahn- und Fernbahnhof Ludwigshafen Mitte ist nur wenige Gehminuten vom Center entfernt.

Abb. 24: RHEIN-GALERIE, Ludwigshafen

Foto: Copyright Union Investment

Union Investment > Ist einer der führenden europäischen Immobilien Investment Manager mit Schwerpunkt auf Offenen Immobilienfonds für private und institutionelle Anleger. Derzeit betreut Union Investment acht Immobilienfonds mit einem Gesamtfondsvermögen von rund 20 Mrd. Euro.

Abb. 25: RHEIN-GALERIE, Ludwigshafen

Nutzfläche: 41.258 m², Mietfläche: 40.970 m², Anzahl Mieter: ca. 120 Das Objekt erhielt ein DGNB Zertifikat nach NHA09 in Gold.

Foto: Copyright Union Investment

(Autor: Union Investment Real Estate GmbH)


3.1.2 Umweltbelastung

Niedrige Instandsetzungskosten durch gute Zugänglichkeit und Qualität gewährleisten


Das Kriterium „Umweltbelastung“ zielt einerseits auf die Minimierung der Grauen Energie ab. Die Graue Energie bezeichnet den Energieverbrauch für die Herstellung der Baustoffe, d. h. für den Rohstoffabbau und sämtliche nach-folgenden Prozesse bis zum verkaufsfertigen Produkt. Eine Gesamtbetrachtung der Umweltbelastung berücksichtigt andererseits aber auch die Gewinnungsart und Erneuerbar-keit von Rohstoffen und Energie, die Auswirkungen auf das Klima sowie die Belastung von Luft, Wasser und Boden bei deren Nutzung und die Beeinträchtigung der menschlichen Gesundheit.

• Baukosten


• positive Wirkung auf Image


INVESTOR/ASSET MANAGER• Minimierung der grauen Energie und der Umweltbelastung als Projektziel definieren• Umnutzungs-, Instandsetzungs- und Verdichtungsmöglichkeiten bestehender Gebäude als Alternative zu Neubau-

ten in Bezug auf Ressourcenschonung prüfen• beim Rückbau Kriterien für Bauabfallentsorgung und Wiederverwertung definieren• Zusammenarbeit mit zertifizierten Bau- bzw. Entsorgungsfirmen

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Gebäudeform in Hinblick auf Kompaktheit und Einfachheit optimieren• Klären, inwieweit eine verdichtete Bauweise möglich ist• Wettbewerbe und Studienaufträge nach SNARC bezüglich Kriterien Erstellung, Betrieb und Umnutzung überprüfen• Materialkonzept unter Berücksichtigung der geplanten Nutzungsdauer und der ökologischen Gesamtbelastung

einzelner Bauteile und des gesamten Bauwerkes optimieren• Ausschreibung mit Instrumenten erstellen, welche die ökologischen Anliegen berücksichtigen • beim Rückbau effektives Controlling von Entsorgung und Recycling der Materialien sicherstellen• Transportdistanzen und Art der Fahrzeuge beachten

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Bewirtschaftungskonzept mit Angaben über die geplante Nutzungsdauer von Bau- und Anlageteilen erstellen• durch regelmäßige Kontrollgänge und Überprüfungen der Funktionstüchtigkeit der Haustechnik frühzeitiges

Erkennen von Mängeln ermöglichen


Messgrößen Literatur, Regelwerke • Lebensdauer Bauteile• Kompaktheitsgrad Gebäude• Graue Energie/m2 BGF

• DGNB-Steckbrief (2009): 42 Rückbaubarkeit, Recycling-freundlichkeit, Demontagefreundlichkeit• SIA (2006): SIA D 0200, SNARC, Systematik zur Beurteilung

der Nachhaltigkeit von Architekturprojekten für den Bereich Umwelt• SIA (2004): SIA Effizienzpfad Energie. Graue Energie von

Baustoffen• SIA (2010): SIA Merkblatt 2032. Graue Energie von Gebäuden• KBOB, eco-bau, IPB (2009/1): Empfehlung, Ökobilanzdaten

im Baubereich• Cradle-To-Grave-Prinzip

Beispiele

• Bürohaus LTD1, Hamburg• Umweltbundesamt, Dessau


3.1.3 Schadstoffe

Wenig Schadstoffe in Baustoffen


Das Kriterium bezweckt eine Verminderung der Schadstoff-emissionen von Baustoffen während ihres Lebenszyklus im Gebäudeinneren und im Außenbereich. Bei den Schad-stoffen im Innenbereich ist der Luftwechsel von zentraler Bedeutung. Durch die Beachtung der sechs Baustoffgrup-pen Anstrichstoffe, Fugendichtstoffe, Holzwerkstoffplatten, Klebstoffe, Kunststoffprodukte und Metalle lässt sich ein Großteil der gesamten Schadstoffbelastung durch Baustoffe im Innen- und Außenbereich erfassen und maßgeblich redu-zieren. Für den Innenausbau sind emissionsgeprüfte Bau-stoffe zu bevorzugen. Entsprechende Produkte sind auf dem Markt erhältlich, die Auswahl ist aber noch beschränkt. Pro-bleme in Bezug auf die Schadstoffemission von Materialien kann es auch im Mieterausbau von Gewerbeliegenschaften geben, da dieser vom Eigentümer der Liegenschaft oft nicht kontrolliert werden kann.

•möglicherweise höhere Baukosten durch Auswahl der Baustoffe


• langfristig gute Vermietbarkeit und Werthaltung• geringes Risiko bei Gesetzesänderungen und erhöhter

Sensibilität der Nutzer/innen• gute Innenraumluft (vgl. Kriterium 1.4.3, Raumluft)



• Vorgaben für schadstoffarme Bauweise definieren

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Baustoffe hinsichtlich Schadstofffreiheit prüfen; Schadstoffgehalt auf das Notwendigste reduzieren• bei Umbauten, Modernisierungen und Instandsetzungen bei Verdacht auf Asbest, PCB und PCP einen Gebäude-

check durchführen• Notwendigkeit von Anstrichen prüfen • Fugendichtstoffe im Außenbereich vermeiden • mit Formaldehydharz verleimte Holzwerkstoffplatten vermeiden• mechanische Verbindungen sind Klebstoffen vorzuziehen• Anwendung von Reaktionsharzen vermeiden• im Außenbereich Metalle mit geringer Korrosions- und Abschwemmrate wählen• Ausschreibung mit Instrumenten, welche die ökologischen Anliegen berücksichtigen• effektives Controlling auf der Baustelle etablieren

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• einen gemäß den Zielvereinbarungen ausreichenden Luftwechsel sicherstellen (vgl. 1.4.3 Raumluft)

NUTZER/MIETER• Ziele bezüglich Innenraumklima festlegen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Verwendung gesundheitsschädlicher Baustoffe/Geräte

(ja/nein)• DGNB-Steckbrief (2009): 06 Risiken für die lokale Umwelt• Berg (2009): Schadstoffe in Innenräumen und Gebäude• KBOB, IPB (2001): Empfehlung Metalle für Dächer und

Fassaden• KBOB, eco-bau, IPB (2004): Empfehlungen PCB in Fugendich-

tungen

Beispiele

• REWE Group Building, Berlin


3.1.4 Rückbau

Einfach trennbare Verbundstoffe und Konstruktionen


Durch die Wiederverwendung ganzer Komponenten sowie durch das Recycling von Baustoffen lassen sich Rohmateri-al und in den meisten Fällen auch Energie sparen. Eine Er-höhung der Nachfrage nach Recyclingmaterial hilft, solche Produkte günstiger zu produzieren und konkurrenzfähiger zu machen. Rezyklieren ist erst dann möglich, wenn sich die Konstruktionen und Systeme in ihre ursprünglichen Kom-ponenten/Materialien trennen lassen. Das Kriterium zielt für einzelne Schichten wie für ganze Konstruktionen auf die vermehrte Verwendung von wiederverwerteten oder Bau-stoffen mit einem hohen Recyclingmaterialanteil ab.

•möglicherweise höhere Baukosten durch Auswahl der Baustoffe


• niedrigere Lebenszykluskosten



• Zielvorgaben für die Verwendung von trennbaren Verbundstoffen und Konstruktionen definieren• Zusammenarbeit mit zertifizierten Bau- und Entsorgungsfirmen anstreben

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Entwicklung von Konstruktionen mit mechanischen Befestigungen, die sich bei den Instandsetzungsarbeiten wie

beim Rückbau einfach trennen lassen; Verbundsysteme (geklebt) vermeiden• Materialien und Systeme wählen, die sich verwerten (recyclen) und wiederverwenden lassen• Abklären, ob für die Tragkonstruktion Recyclingmaterialien wie Recyclingbeton oder Recyclingsteine verwendet

werden können• Abklären, ob für einzelne Bauteilschichten Recyclingmaterialien verwendet werden können• Abklären, ob sich gebrauchte Bauteil- und Apparatekomponenten wiederverwenden lassen• Ausschreibung mit Instrumenten erstellen, die ökologische Anliegen berücksichtigen

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• bei baulichen Maßnahmen betreffend Instandsetzung und Modernisierung auf deren Rückbaubarkeit achten


Messgrößen Literatur, Regelwerke • Verbundstoffe trennbar (ja/nein)• Bauteile verwertbar bzw. wiederverwendbar (ja/nein)

• DGNB-Steckbrief (2009): 42 Rückbaubarkeit, Recycling-freundlichkeit, Demontagefreundlichkeit• KBOB, eco-bau, IPB (2007/2): Empfehlungen Beton aus

recyclierter GesteinskörnungBeispiele

• Wohnhaus ‘Sieben Geschosse in Holzbauweise‘, Berlin• Stadtumbau Neu-Schmellwitz, Cottbus• ehemaliges Glaswerk, Friedrichshain-Spremberg

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Betriebsenergie 59

3.2.1 Wärme (Kälte) für Raumklima

Geringer Heizwärme- und Heizenergiebedarf durch bauliche und haustechnische Vorkehrungen


Das Kriterium zielt auf einen geringen Verbrauch an Hei-zenergie für Gebäude, die in Deutschland etwa 40 % des gesamten Energieverbrauches ausmacht. Maßgeblich ist eine kompakte, gut dämmende und luftdichte Gebäudehül-le. Eine dichte Gebäudehülle bedingt Maßnahmen für eine genügende Frischluftzufuhr, die sinnvollerweise mit einer Wärmerückgewinnung der Abluft verbunden ist.

Die Energieeinsparverordnung schreibt in Deutschland vor, wie viel Energie maximal durch eine Wand in einem Gebäude verloren gehen darf. Da dies nur gilt, wenn Gebäude neu er-richtet werden, mussten alle Gebäude einen Energieausweis erhalten. Aus diesem sind nicht nur die Verbräuche oder Energiebedarfe des jeweiligen Gebäudes ersichtlich, son-dern es werden auch Hinweise zu Maßnahmen gegeben, die den Energieverbrauch deutlich minimieren können.

• höhere Baukosten durch bessere Dämmung und evtl. den Einbau einer Komfortlüftung


• niedrigere Lebenszykluskosten• niedrigere Nebenkosten/Nutzungskosten• gute Werthaltung, geringeres Risiko in Bezug auf

Energiepreissteigerungen



• in kompakt konzipierte Gebäude investieren• Standard festlegen für das Energiekonzept z. B. nach Holzbau Handbuch, Reihe 1 Entwurf und Konstruktion, Teil 3

Wohn- und Verwaltungsbauten, Folge 10 – Das Passivhaus – Energie-Effizientes-Bauen

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Gebäudeausrichtung für eine passive Sonnenenergienutzung optimieren• Bauweise (massiv, leicht, gemischt) auf passive Sonnenenergienutzung abstimmen• haustechnische Anlagen zur Erzeugung der Heizwärme mit hohem Nutzungsgrad und hohem Anteil an erneuerba-

rer Energie projektieren• Gebäudehülle kompakt, gut wärmedämmend und luftdicht konzipieren• durch geeignete Systeme die Wärmerückgewinnung der Abluft sicherstellen• Gebäudekonzept so gestalten, dass eine Kühlung im Sommer nicht notwendig ist, andernfalls das Konzept der

passiven Kühlung anwenden• speziell bei Leicht- und Mischbauweisen während der Realisierung die Luftdichtigkeit kontrollieren

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• periodische Information der Nutzer über die Bedienung der Haustechnik und des Nutzerverhaltens• Verhalten der Nutzer kontrollieren• bei Instandsetzungen/Modernisierungen von technischen Anlagen die Möglichkeiten für energieeffizientere Geräte

prüfen

NUTZER/MIETER• keine Fenster gekippt lassen, sondern mehrmals täglich mit möglichst weit offenen Fenstern durchlüften,

Heizkörper (wenn möglich) dabei ausschalten• bei starker Sonneneinstrahlung die Beschattungsmöglichkeiten ausnutzen (z. B. Storen schließen)• sparsamer Umgang mit Energie im Allgemeinen pflegen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Heizenergiebedarf/m2 BGF• Betriebskosten/m2 BGF• Energiekosten/m2 BGF

• DGNB-Steckbrief (2009): 11 Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie• EnEV § 3, 4, 6, 7, 20 (2009)• Frauenhofer-Institut für Bauphysik: Raumklimasystme• KBOB (2000): Empfehlungen, Haustechnikanlagen • Deutsche Gesellschaft für Holzforschung e.V.: • Holzbau Handbuch (2002): Reihe 1 Entwurf und Konstruktion,

Teil 3 Wohn- und Verwaltungsbauten, Folge 10 – Das Passiv-haus - Energie-Effizientes-Bauen

Beispiele

• HOWOGE, Europas größtes Niedrigenergiehaus, Berlin• Firmenzentrale Etrium, Köln


„WABENBAU“ DER ABB IN MANNHEIM

Auf dem ABB-Areal Saalbaugelän-de, dem Hauptsitz der deutschen ABB in Mannheim, befindet sich der sogenannte „Wabenbau“, ein Groß-raumgebäude mit rund 25.000 m², das 1972 erbaut wurde. Der Betrieb des Gebäudes gestaltete sich von Jahr zu Jahr unrentabler, daher er-arbeiteten die ABB-Immobilienex-perten in enger Abstimmung mit dem Mieter ein Modernisierungs-konzept für das komplette Büroge-bäude mit den Zielen, Energie- und Instand-haltungskosten zu verrin-gern, die CO2-Emissionen zu re-duzieren und den Gebäudewert zu steigern. Die Maßnahmen bestan-den im Wesentlichen aus

Abb. 26: Hauptsitz ABB „Wabenbau“, Mannheim

Foto: Gero Ulmrich

Abb. 27: Innenbereich, Mannheim

Foto: Gero Ulmrich

ABB > Durch ein strategisches Immobilienmanagement werden Kosten gesenkt, Erträge gesteigert und Bilanz- werte optimiert. Dabei stehen ins-besondere auch Nachhaltigkeit und Ökologie im Fokus der Immobilien-experten.

>der Modernisierung der Klimatechnik,

>dem Austausch der Glasfas- sade und dem Einsatz einer licht- und windabhängigen Verschattungsanlage,

>der Regulierung und Über wachung der energetischen Gebäudeprozesse durch moderne ABB-Gebäudeleit technik und der

>Modernisierung von Kunden- Center, Gebäudeeingang sowie Büro- und Funktions- flächen.

Das Ergebnis dieser Maßnahmen war, dass die Energie- und In-stand-haltungskosten um ca. 40 % gesenkt werden konnten und das ABB-Projekt mit dem Label „Good Practice Energieeffizienz“ der Deutschen Energie-Agentur (dena) in der Kategorie Objektbezogene Projekte ausgezeichnet wurde.

(Autorin: Stefanie Wonner, ABB Grundbesitz GmbH)


3.2.2 Wärme für Warmwasser

Geringer Energiebedarf für Warmwasser


Das Kriterium zielt auf einen geringen Verbrauch an Energie für das Warmwasser ab. Gerade bei Wohnbauten, wo durch tägliches Duschen sehr viel Warmwasser verbraucht wird, ist dies ein zentrales Thema. Ein energiebewusstes Benut-zerverhalten hilft dabei, den Wärmebedarf für Warmwasser maßgeblich zu senken.

• keine


• niedrigere Lebenszykluskosten• niedrigere Nebenkosten/Nutzungskosten• gute Werthaltung, geringeres Risiko in Bezug auf

Energiepreissteigerungen• niedrige Umweltbelastung



• Standard für das Energiekonzept nach Norm DIN-Norm V 18599-8 festlegen • Informationsschrift für wassersparendes Verhalten für Betreiber und Nutzer ausarbeiten

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Nasszonenbereiche zusammenfassen und mit kurzer Leitungsführung Verteilverluste minimieren• wassersparende Armaturen verwenden• Warmwassererzeugung im Rahmen des Gesamtenergiekonzeptes festlegen• haustechnische Anlagen zur Wärmeerzeugung für Warmwasser mit hohem Nutzungsgrad und hohem Anteil an

erneuerbarer Energie projektieren• Einsatz von erneuerbaren Energien, z. B. von Solarwärme und Abwärme auf der Erzeugerseite, im Rahmen des

Gesamtenergiekonzeptes abklären

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• durch energiebewusstes Verhalten die Verbrauchsmenge von Warmwasser reduzieren• Nutzer durch geeignete Informationsmittel regelmäßig auf energiebewusstes Verhalten aufmerksam machen• verbrauchsabhängige Abrechnung• Informationsschrift für wassersparendes Verhalten für Betreiber und Nutzer ausarbeiten

NUTZER/MIETER• durch energiebewusstes Verhalten die Verbrauchsmenge von Warmwasser reduzieren

Messgrößen Literatur, Regelwerke • wärmesparende Armaturen (ja/nein)• verbraucherspezifische Abrechnung (ja/nein)

• DGNB-Steckbrief (2009): 11 Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie• KBOB (2000): Empfehlungen, Haustechnikanlagen • EDV-Tool Polysun, Simulation thermischer Solaranlagen

§ 14 EnEV (2009) • DIN-Norm V 18599-8 (2001)

Beispiele

• Firmenzentrale Etrium, Köln• Sonnenkraft Haus der Zukunft, Regensburg


3.2.3 Elektrizitätsbedarf

Geringer Elektrizitätsbedarf durch konzeptionelle und betriebliche Maßnahmen


Die elektrische Energie ist eine Schlüsselgröße in den Kon-zepten nachhaltiger Entwicklung. Das Kriterium zielt auf ei-nen rationellen Einsatz von Elektrizität durch konzeptionel-le und betriebliche Maßnahmen ab. Maßgebende Faktoren sind ein sinnvolles Maß an Raum- und Komfortansprüchen, eine gute Tageslichtnutzung durch bauliche Maßnahmen, eine angemessene Ausstattung mit Betriebseinrichtungen sowie energieeffiziente Geräte und Anlagen.

• evtl. höhere Baukosten durch bauliche Maßnahmen bezüglich Tageslichtnutzung


• geringe Lebenszykluskosten• geringe Betriebskosten• geringe Umweltbelastung



• Zielwerte für ein energieeffizientes Bauwerk bestimmen (z. B. nach EnEV 2009)

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Belichtungskonzept für eine hohe Tageslichtnutzung durch bauliche Maßnahmen erstellen• alternative Energieerzeugungssysteme prüfen• Komfortansprüche und Nutzungsbedingungen für Betriebseinrichtungen, Beleuchtung, Lüftung/Klimatisierung,

diverse haustechnische Anlagen und Wärme festlegen• spezielle Kontrolle der Apparate betreffend der Spezifikation in der Ausschreibung• Informationsvorschrift für energiesparendes Verhalten im Alltag für Facility Manager und Nutzer ausarbeiten

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Informationsvorschrift für energiesparendes Verhalten im Alltag ausarbeiten• Elektrizitätsverbräuche kontrollieren und mit Zielgrößen vergleichen• periodische Information der Nutzer über die Bedienung der Haustechnik• Verhalten der Nutzer kontrollieren

NUTZER/MIETER• Informationsvorschriften für energiesparendes Verhalten befolgen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Energieeffizienzklasse der Geräte• Energiekennzahl Gebäude• Anzahl Räume mit Tageslicht

• EnEV § 5 (2009) • KBOB (2000): Empfehlungen Energie-Messkonzept• KBOB (2004): Einsatz von Elektrokabeln• KBOB (2006): Universelle Kommunikationsverkabelung

Beispiele

• Deutsche Börse, Eschborn• Nullemissionsfabrik Solvis, Braunschweig• Solarsiedlung, Freiburg• Deutsche Post, Briefzentren Greven und Straubing


3.2.4 Deckung Energiebedarf

Hoher Anteil an erneuerbarer Energie


Das Kriterium zielt auf einen hohen Anteil an erneuerbarer Energie zur Deckung des Energiebedarfs. Von besonderer Bedeutung sind Elektrizität aus Wasserkraft und Windener-gie, Energie aus Biomasse wie Holz für die Gas-, Wärme- und Stromerzeugung, Solarwärme aus Sonnenkollektoren, Umgebungswärme, genutzt mittels Wärmepumpen, Elektri-zität aus Photovoltaik sowie Solarwärme durch passive Son-nenenergienutzung als erneuerbare Energiequellen. Eine sinnvolle Nutzung der erneuerbaren Energien ergibt sich vor allem dann, wenn der benötigte Gesamtenergiebedarf durch bauliche und betriebliche Maßnahmen möglichst reduziert wird.

Zur Finanzierung von großen Anlagen kann ein Contracting geprüft werden.

• höhere Baukosten durch bauliche Maßnahmen zur alternativen Energiegewinnung• höhere Betriebskosten aufgrund teurer erneuerbarer

Energie


• geringeres Risiko in Bezug auf Energiepreissteigerungen• Vorbildfunktion, Image



• Bauinvestitionen zwecks Nutzung erneuerbarer Energien tätigen, z. B. durch Installation einer Wärmepumpe• eventuell Contracting zur Finanzierung der Anlagen prüfen

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Rahmenbedingungen für den Einsatz erneuerbarer Energie und Abwärme abklären (Geologie, Hydrologie)• Prüfen, inwieweit ein möglichst großer Anteil des Energiebedarfes für Raumheizung, Warmwassererzeugung sowie

Licht und Elektroversorgung mit erneuerbarer Energie abgedeckt werden kann• Klären, wie der Energiebedarf mit möglichst umweltschonend erzeugten Energieträgern gedeckt werden kann

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Informationsschrift für Betreiber und Nutzer von Gebäuden mit passiver Solarnutzung ausarbeiten• periodische Information der Nutzer über die Bedienung der Haustechnik• Verhalten der Nutzer kontrollieren• Einkauf von Ökostrom prüfen

NUTZER/MIETER• Informationsvorschriften bezüglich der Nutzung bestimmter Anlagen befolgen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anteil Energiebezug durch erneuerbare Energieträger • DGNB-Steckbrief (2009): 11 Gesamtprimärenergiebedarf

und Anteil erneuerbarer Primärenergie• EDV-Tool Polysun, Simulation thermischer Solaranlagen• EnEV § 3, 4 (2009)Beispiele

• Deutsche Börse, Eschborn• SMA Solar Technology AG Neubau Schulungsgebäude,

Niestetal bei Kassel• Passivhaus-Hallenbad, Lünen


RHEINWERK 2 – BONNER BOGEN

Der „Bonner Bogen“ ist ein neuer Stadtteil in Bonn Beuel. Auf dem ehemaligen Portland-Zementfab-rikgelände ist ein multifunktiona-ler lebendiger Ort entstanden, mit Büro-, Gastronomie- und Park-flächen sowie einem Hotel. Eines der Bürogebäude ist das durch die KGAL erworbene Rheinwerk 2. Es wurde 2011 mit dem DGNB Zertifikat in der Kategorie Silber ausgezeichnet. Das Rheinwerk 2 zeichnet sich durch ein innovatives und ressourcenschonendes Ener-giekonzept des Mikrostandortes aus. Herzstück des Konzeptes ist eine oberflächennahe Grundwas-ser-Geothermie-Anlage mit einem intelligent betriebenen Aquiferspei-chersystem, das die Beheizung und Kühlung realisiert. Nahezu 100 % der notwendigen Gebäudekühlung werden aus der Grundwassertemperatur gedeckt. Ebenfalls Teil des Energiekonzep-tes ist die integrierte Betonkern-temperierung der Immobilie und ein Strom-Contracting mit den Mietern, das einen Strombezug aus CO2-neutralen Quellen garantiert. Aufgrund der besonders effizienten Wärme- und Kälteversorgung kann bei der Energieversorgung eine jährliche Reduzierung um ca. 400 t CO2-Ausstoß erzielt werden.

(Autor: Peter Windmeißer, KGAL GmbH & Co. KG)

Abb. 28: Rheinwerk 2, Bonner Bogen

Foto: Palladium Photodesign, Köln

Abb. 29: Rheinwerk 2, Bonner Bogen


Abb. 30: Rheinwerk 2, Innenbereich


KGAL > Als aktiver Asset Manager betreut die KGAL alle Investments von Beginn bis zur Beendigung – für einen nachhaltigen Erfolg.


3.2.5 Abwärmenutzung

Optimale Nutzung von Prozess- und Abwärme


Das Kriterium zielt auf die Rückgewinnung und Nutzung der Abwärme von Prozessen und technischen Anlagen ab, z. B. Abwärme von Kühlaggregaten (Einzelhandel), Fabrikations-prozessen (Industrie), EDV-Anlagen (Büro). Dadurch kann der Verbrauch von extern zugeführter Energie reduziert werden.

• höhere Baukosten durch bauliche Maßnahmen


• geringeres Risiko in Bezug auf Energiepreissteigerungen• niedrigere Lebenszykluskosten• niedrigere Betriebskosten-/Nebenkosten• Vorbildfunktion, Image• geringe Umweltbelastung



• Investition in Technologien zur Wärmerückgewinnung

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Rahmenbedingungen für die Nutzung von Abwärme klären• Systeme zur Nutzung der Abwärme von Gebrauchtwasser, Abluft, Kühlaggregaten, EDV-Anlagen usw. auf Einsetz-

barkeit prüfen und entsprechend konzipieren

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Stand der Technik der Systeme zur Abwärmenutzung im Zug von Instandsetzungen überprüfen und gegebenenfalls

erneuern• periodische Information der Nutzer über die Bedienung der Haustechnik• Verhalten der Nutzer kontrollieren

NUTZER/MIETER• Informationsvorschriften bezüglich der Nutzung bestimmter Anlagen befolgen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Abwärmenutzung Abluft (ja/nein)• Abwärmenutzung Brauchwasser (ja/nein)

• Henning (2009): Kühlen und Klimatisieren mit Wärme• Korn (2011): Effizienter Betrieb von Kälteanlagen: Energie-

einsparung, Wärmerückgewinnung, Abwärmenutzung

Beispiele

• Bundesumweltamt, Dessau• Paul-Wunderlich-Haus, Eberswalde• Deutsche Börse, Eschborn


ABWÄRMENUTZUNG VON DRUCKLUFTKOMPRESSOREN, BÜROGEBÄUDE MÜNCHEN- PERLACH

Am Standort München-Perlach (rund 440.000 m² NGF oberirdisch, davon 17.000 m² Laborfläche, Bau-jahr 1975-1988) wird seit 2006 mit einem Schraubenkompressor öl-freie Druckluft erzeugt.

Der Kompressor ist wassergekühlt und hat eine Motornennleistung von 160 kW. Zusätzlich betreibt ein Mieter, ein Spezialist in der Bereitstellung und Lieferung von technischen Gasen, eine Stickstof-ferzeugungsanlage am Standort. Ein Bestandteil dieser Stickstof-ferzeugungsanlage ist ein ölfreier wassergekühlter Druckluftschrau-benkompressor mit einer Motor-nennleistung von 355 kW. Die von diesen beiden Kompressoren auf-genommene eletrische Leistung wird bei der Luftkompression voll-ständig in thermische Energie um-gewandelt. Durch eine technische Modifikation der Kühlwasserfüh-rung in den Druckluftkompressoren lassen sich bis zu 80 % der ther-mischen Energie, die im Kühlwas-ser enthalten ist, zurückgewinnen. Die nach der Modifikation auf 80 Grad Celsius erhitzten Kühlwas-serströme beider Kompressoren werden in einem Rohrleitungs-system gekoppelt und über einen Wärmetauscher in das Siemens – Standortheizungsnetz eingespeist.

Durch diese Wärme-Eigenerzeu-gung von ca. 400 kW der beiden Druckluftkompressoren vermindert sich der Fernwärmebezug vom ex-ternen Energieversorger. Die Ge-samtkosten für dieses Projekt be-liefen sich auf ca. 125.000 Euro, die Einsparungen betragen pro Jahr 145.000 Euro bei einer jährlichen Reduktion von 930 t CO2. Das Kon-zept wurde 2006 mit dem Siemens

Abb. 31: München-Perlach


Abb. 32: München-Perlach


Umweltpreis ausgezeichnet und an weiteren Standorten in Leipzig und Lingang, China mit Erfolg umge-setzt.

(Autor: Dr. Bernd Heibel, Siemens Real Estate)

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Boden, Landschaft 67

3.3.1 Grundstücksfläche

Geringer Bedarf an Grundstücksläche


Die Bundesregierung hat sich das Ziel gesetzt, die Inan-spruchnahme neuer Flächen für Siedlungs- und Verkehrs-zwecke bis zum Jahr 2020 auf 30 ha pro Tag zu begrenzen. Boden ist ein endliches und nicht unbeschränkt zur Verfü-gung stehendes Gut. Priorität hat daher die Optimierung des Raumbedarfs in bestehenden Gebäuden. In zweiter Linie geht es um eine bessere Ausnützung (Verdichtung) im be-stehenden Siedlungsgebiet und auf Brachflächen. Eine hohe Verdichtung bedingt jedoch eine hervorragende Architek-tur. Die Verdichtung kann zu einer starken Veränderung der Siedlungsstruktur führen, so dass einzelne Gemeinden als Reaktion bereits auf eine Reduktion der Ausnützung drän-gen.

• Verzicht auf strategische Standortsicherung beim Einzel-handel• höhere Baukosten bei Gewerbe, z. B. bei unterirdischen

Parkplätzen• negative Wirkungen der Verdichtung möglich: Wertverlust

für bestehende Gebäude im Quartier, Veränderung der Sozialstruktur


• positive Imagewirkungen möglich• Vermeidung von Überkapazitäten und entsprechende

Kosteneinsparung• Kosteneinsparungen durch geschickte Rohstoffwahl



• Bedürfnisse der Nutzer abklären, um einen angemessenen, reduzierten Standard zu erreichen; Anforderungen für Wohnen und Arbeiten sowie zur Erholung (öffentlich/allgemein zugänglicher Freiraum) einhalten• Wohnbauten: Konzepte mit Räumen zur gemeinsamen Nutzung (Hypothese: Wohlbefinden in der Gemeinschaft und

den öffentlichen Räumen führt zu geringerem Bedarf an privater Wohnfläche)• Büro, Verwaltung: Konzepte für eine Mehrfachbelegung von Arbeitsplätzen (Desksharing) und Gemeinschaftsräu-

men (Begegnungsorte, Pausenräumen etc.) erwägen• Einzelhandel: keine Überkapazitäten ohne konkrete Nutzungspläne aus firmenstrategischer Sicht, die sich langfris-

tig auch wirtschaftlich als nicht nachhaltig erweisen könnten• Möglichkeiten gemeinsamer Nutzungen in angrenzenden Arealen abklären• Möglichkeiten zur besseren Grundstückausnutzung abklären (z. B. durch das Instrument der Arealüberbauung oder

durch Umnutzung bestehender Baulichkeiten, Verdichtungen)

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Varianten für verdichtete Bauweise, Ergänzung bestehender Bauten und Reaktivierung von Brachflächen prüfen• nutzungsneutrale, flexible Räume schaffen• Möglichkeiten für Nutzungsüberlagerungen (Mehrfachnutzungen) in denselben Gebäuden bzw. Räumlichkeiten

klären


NUTZER/MIETER• persönliche Platzansprüche kritisch hinterfragen und auf ein vertretbares Maß reduzieren

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Grundstücksfläche• BGF pro Mitarbeiter/Mieter• Zeitliche Nutzung von Büroflächen staffeln

• DGNB-Steckbrief (2009): 15 Flächeninanspruchnahme• DGNB-Steckbrief (2009): 27 Flächeneffizienz• KBOB (2004): Empfehlungen 2004/3,

LKS Landschaftskonzept Schweiz • Destatis (2010): Nachhaltige Entwicklung in Deutschland -

Indikatorenbericht• BauNVO (1993)• Niedersächsisches Innenministerium (2002): Revitalisierung

von Brachflächen

Beispiele

• RWE, Rekultivierung im Rheinland – Die Landschaft nach dem Tagebau, Rheinland• BPP, Revitalisierung eines Industriestandortes –

Expo Projekt Chemiepark, Bitterfeld-Wolfen• Bergbau, Sanierung und Revitalisierung von Industrieland-

schaften – Brikettfabrik, Spremberg


DAS PRINZIP DER ÜBERLAGERTEN NUTZUNGSEBENEN

Das Mehrgenerationenwohnen bei Evonik Wohnen bedeutet Individu-alität und sollte ebenso wenig eine Frage des Alters wie der körperli-chen Verfassung sein. Darum bieten wir z. B. im neuen Quartier Essen-Bausemshorstmaßgeschneiderte Lösungen für verschiedene Lebens-situationen an. Jung und Alt, Fami-lien und Singles, Menschen mit und ohne Behinderung. Jeder wohnt hier in seinen eigenen vier Wänden und trotzdem in Gemeinschaft mit anderen Menschen unterschied-licher Generationen – eine neue Form von Nachbarschaft und Soli-darität, die viele Menschen schät-zen. Denn viele wünschen sich eine Wohngemeinschaft, in der mehrere Menschen unter einem Dach leben und jederzeit zusammen kommen können – aber nicht müssen.Die Architektur der Essener Sied-lung „Bausemshorst“ spiegelt diese Idee wider: Es gibt einen Gemein-schaftsraum und vor den Erdge-schosswohnungen jeweils eine ge-räumige Veranda. Diese können die Bewohner als zusätzlichen Balkon nutzen. Im Innenteil der Siedlung entstehen ein Garten mit Kinder-spielplatz und Ruhezonen. Evonik plant darüber hinaus einen Rosen-garten, ein Beachvolleyball-Feld sowie einen Grillplatz. Im Sinne ei-ner möglichst nachhaltigen Bewirt-schaftung der Grundstücksfläche, wurden durch die Architekten der Evonik Wohnen GmbH gemeinsam mit den Landschaftsarchitekten der Haus Vogelsang GmbH das Prinzip der überlagerten Nutzungsebe-nen in die Freianlagen übertragen. So begrenzt ein Wasserbecken die Terrasse am Gemeinschaftsraum und erschließt zentral den gemein-schaftlich genutzten Innenhof.Das erforderliche Wasser wird über die Dachentwässerung der umlau-

Abb. 34: Regenrückhaltebecken mit verdeckter Versickerung und Verdunstung

Foto: Claudia Dreyße

Abb. 33: Zentrale Allee mit den angegliederten Funktionen

Foto: Claudia Dreyße

fenden Gebäudekörper gewonnen und über einen verdeckten Ver-dunstungs- und Versickerungs-strang dem Bodenwasserhaushalt des Grundstückes zugeführt. Die einzelnen Aufenthalts- und Spiel-bereiche für die verschiedenen Al-ters- und Nutzergruppen werden über einen alleeartig ausgeführten Längsweg entlang der Wassertrep-pe erschlossen. Mit dieser urbanen Lösung werden die unterschiedli-chen Funktionen gebündelt unddie Grundstücksfläche nachhaltig und multifunktional, entsprechend den

ebenso unterschiedlichen Nut-zungsanforderungen genutzt. Da-rüber hinaus gelingt es, durch die umfassende Bewirtschaftung aller Freiflächen, z. B. das durch den Gehölzschnitt gewonnene, organi-sche Material, anfallende Laub und Grünschnitt einer weiteren Verwer-tung durch Kompostierung zuzu-führen.

(Autor: Ulli Pinick, HVG Grünflä-chenmanagement GmbH)


3.3.2 Freianlagen

Große Artenvielfalt


Ein Bauwerk stellt immer einen Eingriff in die Umwelt dar. Es entzieht den Pflanzen und Tieren den natürlich gewach-senen Boden als Lebensgrundlage. Das Kriterium bezweckt die Erhaltung bzw. Neuschaffung von natürlichen Lebens-räumen wie extensiven Wiesen und Rasenflächen, roh be-lassenen und unversiegelten Flächen, Retentionsflächen und Biotopen, Bäumen und Hecken, Dach- und Fassaden-begrünungen.

Generell ist das Umfeld für eine Immobilie wichtig. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie Arbeitsplätze oder Wohnraum bietet. Auch Arbeitgeber legen immer häufiger Wert auf ein gutes Umfeld im Bezug auf die Arbeitsplätze. So sollen sich Mitarbeiter in ihren Pausen erholen können. Die-se Firmenphilosophie kann zu einem positiven Image bei-tragen. Dass das Umfeld einer Immobilie generell stimmen muss, drückt sich nicht zuletzt durch die Kategorisierung in Lagen aus.

• höhere Bewirtschaftungskosten, da evtl. höherer Pfle-geaufwand• höhere Nebenkosten


• gute Werthaltung• gutes Image• hohe Erholungswirkung und dadurch Steigerung der

Arbeitsproduktivität



• Ziele für einen ökologischen Ausgleich des verbauten Bodens formulieren• Erhaltung einer möglichst großen Artenvielfalt als Projektziel definieren

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Bestandsaufnahme des näheren und weiteren Umfeldes; Potenzial für einen ökologischen Ausgleich evtl. gemein-

sam mit Experten-Verbänden und Naturschutzorganisationen abschätzen• Standard für eine große Artenvielfalt festlegen• Studien zu Freianlagen ausarbeiten und Varianten mit einer guten und möglichst großen, naturnahen Freianlage bevorzu-

gen (zusammenhängende Grünflächen, wertvolle natürliche Lebensräume für einheimische Tiere und Pflanzen)• Freianlagen zur Erhaltung bzw. zur Neuschaffung von natürlichen Lebensräumen projektieren, z. B. extensive Wie-

sen- und Rasenflächen, roh belassene und unversiegelte Flächen, Retentionsflächen/Biotope, Bäume und Hecken, Dach- und Fassadenbegrünung• Pflichtenheft für die Bewirtschaftung zwecks Erhaltung der Artenvielfalt erstellen• Nutzungsvorschriften erarbeiten, um einer Übernutzung vorzubeugen

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• sachverständiger Unterhalt der vorhandenen Freianlagen und natürlichen Lebensräumen• Extensivierung von Grünflächen zur Kostensenkung und Erhöhung der Artenvielfalt

NUTZER/MIETER• Nutzungsvorschriften befolgen• umweltbewusste Nutzung der Erholungsräume wie Dachterrassen, Grünflächen etc.

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anteil nicht versiegelter Flächen• Anteil einheimischer Arten

• DGNB-Steckbrief (2009): 24 Gebäudebezogene Außenraum-qualität• DGNB-Steckbrief (2009): 57 Verhältnisse am Mikrostandort • Bundesnaturschutzgesetz § 14, 15 (2012)• Baugesetzbuch § 1a,35 (2011): Eingriffsregelung• KBOB (2004): Empfehlungen 2004/3,

LKS Landschaftskonzept Schweiz

Beispiele

• Ökoflächen der Gemeinde Haar, bei München • Wohnquartier auf dem Gelände des ehemaligen Stadt-

bahndepots , Frankfurt am Main


ÖKOPUNKTEMASSNAHMEN-PROJEKT, RAKETENSTATION OCKSTADT (HESSEN)

Die im Außenbereich liegende Fläche wurde von der BImA, Spar-te Bundesforst mit der Zielsetzung übernommen die Unterhaltungs-kosten und den Kontrollaufwand zu reduzieren. Die Neuplanung er-folgte unter ökologischen Gesichts-punkten und umfasste im Einzel-nen den Abriss aller Gebäude, den Rückbau aller Versorgungsleitun-gen, die Entsiegelung und Über-nahme von vorhandenen Struk-turen und die Wertschöpfung der „Problemliegenschaft“ durch Ver-marktung von Ökopunkten.Es wur-de ein Planungsbüro damit beauf-tragt, den Ausgangszustand (IST) zu dokumentieren und die Planung (SOLL) bei gleichzeitiger Ermittlung der Verbesserung des Biotopwertes unter wirtschaftlichen Gesichts-punkten vorzunehmen. Beispiele für die geplanten und vollzogenen Maßnahmen sind:

Abb. 35: Reste der ehemaligen Raketenstation vor dem Rückbau

Foto: M. Pollmeier, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Abb. 36: Zustand 2011 nach dem Rückbau


>Entsiegelung von Gebäude-flächen und Entfernen der Schwarzdecke > Entwicklung zu Biotopen auf Mager- und Halbtrockenstandorten

>Abbau Doppelzaunanlage > Verbesserung der Durch- gängigkeit für Tiere

>Rückbau bzw. Umgestaltung von Gräben > Wiederherstel- lung des natürlichen Wasser- haushaltes und Anlage von Amphibientümpeln

>Abriss und Übererdung der Raketensilos mit Einlagerung des Betons als Substitutions-material > Entwicklung und Pflege von Extensivgrünland

>Maschinengewehrstände > Umgestaltung zu Lesestein- haufen als Lebensraum für Reptilien

Die Umsetzung erfolgte in der Zeit von September 2009 bis März 2010. Die Abriss-, Rückbau-, Erd- und Landschaftsbauarbeiten wurden im Rahmen einer öffentlichen Aus-schreibung vergeben. Probleme be-reiteten die Materialtrennung der asbesthaltigen Verbundstoffe und die nachträgliche Ummodellierung der Raketensilos. Die auf Grund dieser umgesetzten Maßnahmen von der Naturschutzbehörde aner-kannten und im Ökokonto gutge-schriebenen Ökopunkte sind im

A&E-Geschäft am Markt frei han-delbar. Sie wurden von Bundesforst bereits vollständig an Vorhabens-träger zur Kompensation für Ein-griffe bei Straßenbaumaßnahmen verkauft.

(Autor: Lothar Schmid, Bundes-anstalt für Immobilienaufgaben)


3.3.3 Landschaft

Gute Einpassung in Ortsbild und Landschaft


Das Kriterium zielt darauf ab, dass bei der Gebäudeplanung auf eine gute Einpassung in die Landschaft geachtet wird. Eine gute Einpassung führt zu größerer Akzeptanz in der Bevölkerung und gleicht den landschaftlichen Eingriff, den jedes Bauwerk in unterschiedlichem Maße bedeutet, besser aus.

Bei Bauwerken mit großen Dimensionen (Hochhäuser, Krankenhäuser, Einkaufszentren usw.) ist der Einpassung in die Landschaft besondere Beachtung zu schenken, da die negativen Auswirkungen einer ungenügenden Einpassung entsprechend größer sind.

• höhere Baukosten bei Gewerbe, z. B. bei unterirdischen Parkplätzen• höhere Nutzungskosten/Mieten


• gute Werthaltung der Liegenschaft



• Ziele hinsichtlich guter Einpassung in die Landschaft definieren• Beratung durch Fachleute im zwangsläufigen Genehmigungsverfahren mit den Naturschutzbehörden

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• bei der Planung auf eine gute Einpassung in die Landschaft achten• Beratung durch Fachleute im zwangsläufigen Genehmigungsverfahren mit den Naturschutzbehörden• Architekturwettbewerbe durchführen

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• auf eine an die Umgebung angepasste Bepflanzung und Möblierung der Freiräume achten


Messgrößen Literatur, Regelwerke • gute Einpassung (ja/nein) • Fotografien der umgebenden Landschaft

• KBOB (2004): Empfehlungen 2004/3, LKS Landschaftskonzept Schweiz• Bundesnaturschutzgesetz § 14, 15 (2012)• Baugesetzbuch § 1a, 35 (2011): Eingriffsregelung• Bauordnung, Bebauungspläne, Ortssatzungen• Naturschutzbehörden

Beispiele

• Unilever-Haus, Hamburg• Wohnquartier auf dem Gelände des ehemaligen Stadtbahn-

depots, Frankfurt am Main


BIOMASSENUTZUNG – EINE LOHNENDE VERBINDUNG FÜR FORSTWIRTSCHAFT, ENERGIEWIRTSCHAFT UND WOHNQUARTIERE

Die gedankliche Kombination von Land- und Forstwirtschaft auf der einen Seite und Stadtentwicklung auf der Anderen ist nicht gerade Routine. Die Gegensätze zwischen Stadt und Land sind strukturell tief verwurzelt und auch in modernen Flächennutzungsplänen ist eine Verbindung zwischen versiegelten Siedlungen und landwirtschaftli-chen Flächen schwer zu gestal-ten. Nicht so beim Biomasse-Park Hugo in Gelsenkirchen. Auf 22 ha ehemaligen Zechengrundes wer-den nach und nach rund 10.000 schnell wachsende Pappeln und Weiden gepflanzt, die alle sechs bis zehn Jahre geerntet werden, und als CO2-neutraler Brennstoff für Wärme sorgen. „Es ist das erste Mal, dass man mit einem solchen Projekt auf ein ehemaliges Berg-werksgelände geht“, sagt RAG-Im-mobilien-Sprecher Conrad. „Hugo ist zudem die erste Kurzumtriebs-Plantage dieser Größenordnung in Europa“, ergänzt Chefplaner Lohr-berg. Damit der alte Zechengrund überhaupt wieder für irgendwas taugen konnte, musste der Boden ohnehin saniert werden. Während die altbelastete Deckschicht zu ei-nem eingekapselten Hügel oder Wall zusammengeschoben wird, kommt der neue Mutterboden von aktuellen Baustellen im Ruhrgebiet. „Und dafür kriegen wir quasi als Entsorger sogar noch Geld“, strahlt Conrad. Einnahmen kommen in den Folgejahren zudem aus dem Erlös der Holzernte, die man auf etwa 8 t Biomasse/ha schätzt. Verfeuern kann man das entweder im Dins-lakener Biomasse-Kraftwerk, dem Regionalforstamt Ruhrgebiet oder bei den Grünflächenmanager der Haus Vogelsang GmbH, die als Ko-

Abb. 37: Biomassepark Hugo, Gelsenkirchen-Buer

Foto: Lohrberg, RAG Montan Immobilien GmbH

operationspartner das Gelände zu-künftig bewirtschaften. Der abseh-bare Nutzen soll nicht immer nur materiell sein. Lohrberg hofft auf ein „Vorzeige- und Erfolgsmodell für Standorte, bei denen noch kei-ne längerfristige Weiterverwendung absehbar ist“. Großer Pluspunkt werde die Bindung an das Wohn-quartier und die öffentliche Zu-gänglichkeit sein – der Biomasse-Park auch als Stadtteil-Grünfläche. Am Beispiel „Hugo“ bedeute das: Die Mauer zur Rungenberg-Sied-lung ist weg. Ein Radweg mit Blüh-streifen quert die Plantage, deren Pflanzreihen so ausgerichtet sind, dass auch die Kirche im Stadtteil als Bezugspunkt aufgewertet wird. Umgekehrt hat man von der be-nachbarten Halde Einblick in die verschiedenen Wachstumsstadien. Es soll Führungen geben und Expe-rimentierflächen für Schul-klassen. (Autorin: Nicole Büsing, HVG Grün-flächenmanagement GmbH)

Haus Vogelsang > Mit rund 300 Mitar-beitern zählt die Haus Vogelsang GmbH in Deutschland zu den größten Unter-nehmen im Bereich Grünflächenmana-gement und Consulting.

Potentiale des Biomasseparks

Hugo:

>Stärkung des Erholungs- qualität in der Stadt

>qualitative Aufwertung der umliegenden Wohnquartiere durch direkte Anbindung

>Rekultivierung und Nutzung einer brachliegenden Alt- industriefläche

>Standort für bildungsbezoge- ne Projekte (Waldschule, Bau botanik)

>Beitrag zum Klimaschutz sowohl durch lokalklimatische Wirkung als auch die Vortei- len der Bioenergie (CO2-Ein- sparung)

>Sicherung von Arbeitsplätzen


3.3.4 Nächtliche Lichtbelastung

Geringe nächtliche Lichtbelastung


Das Kriterium zielt darauf ab, die Lichtbelastung der Umwelt infolge nächtlicher Beleuchtung zu minimieren. Künstliches Licht während der Nacht wirkt störend auf im Umkreis le-bende Tiere, aber auch auf menschliche Bewohner in der näheren Umgebung. Die Reduzierung der Lichtbelastung ist zum einen ein Umweltkriterium, zum anderen aber auch aus ökonomischer Sicht sinnvoll, da der Verbrauch an elek-trischer Energie verringert werden kann.

• verminderte Attraktivität bei repräsentativen Bauten oder Gewerbeliegenschaften• Beeinträchtigung der Sicherheit


• niedriger Energieverbrauch und in der Folge niedrigere Bewirtschaftungskosten



• Ziele für eine Minimierung der nächtlichen Lichtbelastung definieren

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• in der Planung das Problem der nächtlichen Lichtbelastung berücksichtigen und durch eine Minimierung der

Beleuchtungsquellen entgegenwirken• Beleuchtungsquellen mit niedrigerer Leuchtstärke einsetzen• gute Abschirmung der Lichtquellen nach oben

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• nächtliche Lichtbelastung durch gezielte Steuerung der Lichtautomatik optimieren• Verzicht auf nächtliche Lichtquellen, die nicht einem Schutzzweck dienen

NUTZER/MIETER• nicht benötigte Lichtquellen ausschalten

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anzahl Leuchtquellen• nächtliche Lichtemissionen• Qualität und Abschirmung der Leuchten

• DNR-Rundbrief (2002)• Ganslandt/Hofmann (2000): Handbuch der Lichtplanung• BUND (2003): Lichtökologie-Insektenfreundliche und Energie

sparende Außenbeleuchtung• Länderausschuss für Immissionsschutz (2000): Richtlinie zur

Messung und Beurteilung von LichtimmissionenBeispiele

• Ausstellung „Ökologische Stadtbeleuchtung“, Bad Nauheim


LICHTVERSCHMUTZUNG

Siemens Real Estate strebt an, bei allen Neubauprojekten die Licht-verschmutzung zu minimieren. Dies beinhaltet

Abb. 38: Die optimierte Beleuchtungsplanung reduziert die Aufhellung des Nachthimmels und reduziert Blendungen

Foto: SITECO OSRAM

Für ländliche Gebiete sind die An-forderungen strenger als für städ-tische Baugebiete und Indust-riegebiete. Die Beleuchtung von Firmenlogos und zur Sicherheit von Einfahrten unterliegt nicht den oben genannten Anforderungen. Mit dieser Maßnahme wird eine geringere Belastung der Umwelt, insbesondere des Lebensraums nachtaktiver Tiere, erreicht. Mit ei-ner optimierten Beleuchtungspla-nung gehen geringere Beeinträch-

>die Gestaltung der Beleuch- tungswinkel von Innenleuch- ten, so dass sie nicht durch die Fenster leuchten und

>eine sorgfältige Beleuch- tungsplanung der Außenbe- leuchtung, die auch im Hin- blick auf Minimierung der Lichtausbreitung zur Seite und nach oben die Ausleuch- tung verbessert und Blendung verhindert.

>geregelte Innenraumbe- leuchtung (außer Notfallbe- leuchtung), die sich außer- halb der Geschäftszeiten aus- schaltet

>Beleuchtung des Außen- raums nur zur Sicherheit bei Erschließungswegen und zum Komfort

>Berechnung des Lichtaus- trages in der Außenbeleuch- tungsplanung, der nicht die Bodenfläche beleuchtet

Zur Erreichung des Zieles empfiehlt die Siemens Real Estate die Einhaltung des LEED ANSI/ASHRAE/IES Standard 90.1:

Siemens > Siemens Real Estate ist der Immobiliendienstleister der Siemens AG und bündelt das gesamte Immobilienportfolio des Konzerns weltweit.

Abb. 39: Empfehlungen zu Beleuchtungsstärken in verschiedenen Be-reichen (nach ANSI/ASHRAE/IES Standard 90.1)

Quelle: Siemens

tigungen der Nachbarn, weniger Verschmutzung von Leuchten durch tote Insekten und Vermeidung von Blendung durch ungünstige Außen-beleuchtung einher.


Bereich (Wohngebiet) Beleuchtungsstärke

Nicht überdachte Parkplätze 1,6 W/m²

Gehwege, weniger als 10 feet (3,0 m) breit

3,3 W/m

Gehwege, breiter als 10 feet (3,0 m) 2,1 W/m

Haupteingänge 98 W/m der Türbreite

Andere Türen 66 W/m der Türbreite

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Infrastruktur 75

3.4.1 Mobilität

Umweltverträgliche Abwicklung der Mobilität


Das Kriterium bezweckt eine umweltverträgliche, dem Nut-zer entsprechende Abwicklung der Mobilitätsbedürfnisse. Bauliche Maßnahmen und Anreizsysteme sollen die Voraus-setzungen für eine Umlagerung des Individualverkehrs auf die öffentlichen Verkehrsmittel schaffen. Eine wichtige Vor-aussetzung ist ein mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut er-schlossener Standort mit kurzer Distanz zu Einkauf, Schule, Arbeit und Erholung (vgl. Kriterium 1.3.2, Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr).

• keine


• niedrigere Baukosten bei konsequenter Reduktion der Anzahl Parkplätze (Wohn- und Arbeitsbereich)



• Standorte mit guter Erschließung durch den öffentlichen Verkehr sowie mit Anschluss an das Radwegnetz in naher Distanz zu Einkauf, Schule, Erholung usw. eruieren• finanzielle Anreize für die Benutzung des öffentlichen Verkehrs (ÖPNV-Abonnement) zwecks Reduktion der Park-

platzzahl prüfen• Carsharing-Modelle prüfen

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Konzept zu einer umweltverträglichen Abwicklung der Mobilität erstellen, das auf den spezifischen Bedürfnissen

von Fußgängern, Fahrrädern, Autos inkl. Ver- und Entsorgung basiert• Szenarien für verschiedene Nutzungen, die unterschiedliche Mobilitätsbedürfnisse generieren, erarbeiten• Parkiervarianten mit möglichst geringer Belastung des Grundstückes durch kompakte und periphere Anordnung

erarbeiten• Parkplatzzahl zwecks Verkehrsumlagerung auf den öffentlichen Verkehr optimieren• Fahrradabstellmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe der Nutzer planen• Duschen beim Arbeitsplatz vorsehen

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Nutzer auf die verschiedenen Mobilitätsmöglichkeiten aufmerksam machen (Fahrradabstellmöglichkeiten, die

nächsten ÖPNV-Haltestellen, Carsharing usw.)• Verbesserungspotenziale erkennen und Vorschläge an den Eigentümer weiterleiten• Anleitung zur Instruktion der Nutzer und zum Vorgehen bei späteren Verbesserungen erarbeiten

NUTZER/MIETER• öffentliche Verkehrsmittel benutzen• bei kurzen Arbeitswegen mit dem Fahrrad zur Arbeit fahren• Fahrgemeinschaften mit Arbeitskollegen bilden

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Distanz zu ÖPNV-Haltestellen• Fahrradabstellmöglichkeiten (ja/nein)

• DGNB-Steckbrief (2009): 30 Fahrradkomfort• DGNB-Steckbrief (2009): 59 Verkehrsanbindung• Stiewe (2011) Mobilitätsmanagement: Betrachtungen und

Erkenntnisse aus Wissenschaft und PraxisBeispiele

• Lebens(t)raum Johannisthal, Berlin• Vaubangelände, Freiburg• Kolumbusplatz 2, München-Riem


3.4.2 Abfälle aus Betrieb und Nutzung

Gute Infrastruktur für die Abfalltrennung


Das Kriterium bezieht sich auf Betriebs- und Haushaltabfäl-le. Es sollen Voraussetzungen geschaffen werden, die durch getrenntes Sammeln und Verwerten von Abfällen vor allem in Haushalten, Büros, Schulen usw. eine optimale Verwer-tung und eine Schließung der Stoffkreisläufe ermöglichen. Von primärer Bedeutung sind die baulichen Vorkehrungen. Abfallentsorgungssysteme erfordern eine geregelte Betreu-ung, wobei der Erfolg von der Information der Nutzer ab-hängt.

• höhere Baukosten infolge Platzbedarf für Abfallsammlung•möglicherweise höhere Bewirtschaftungskosten


• bei selbst genutzten Betriebsliegenschaften, Redukti-on der Betriebskosten insgesamt, insbesondere beim Einzelhandel



• in bauliche Maßnahmen investieren, welche die Möglichkeiten für eine saubere Abfalltrennung verbessern

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Raumbedürfnisse für die Zwischenlagerung des Abfalls ermitteln• genügend Raum für die Zwischenlagerung der Abfälle vorsehen, bis diese entsorgt werden können• Kompostieranlagen planen

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Entsorgungskonzept für Betriebs-, Haushalt- und Grünabfall in Zusammenarbeit mit der öffentlichen Abfallentsor-

gungsstelle erarbeiten• Betriebskonzept erstellen und Benutzer über die Entsorgung des Abfalls instruieren• bei größeren Objekten Möglichkeiten prüfen, die ein Recyceln von Abfällen und Schließen der Stoffkreisläufe ermög-

lichen (Biogas usw.)

NUTZER/MIETER• vorhandene Möglichkeiten zur Abfalltrennung ausschöpfen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Trennungssystem (ja/nein) • KrW-/AbfG (2011)

• BMU-Broschüre: Kreislaufwirtschaft, Abfall nutzen – Ressourcen schonen• Metropolitan-Verlag (2001): Future OfficeBeispiele

• Händler (z. B. IKEA)


DIE WELLE, FRANKFURT AM MAIN

Das Abfall-Management im Ge-bäudekomplex DIE WELLE, einem ca. 80.000 m² umfassenden Büro- und Einzelhandelskomplex in der Frankfurter Innenstadt, beinhaltet drei wesentliche Prozesse, die den fachgerechten und professionellen Umgang mit den täglich anfallen-den rund 60 m³ Müll gewährleisten.Jeder der insgesamt sechs Bauteile der WELLE verfügt über einen etwa 25 m² großen Müllraum mit Tonnen zur Trennung von Rest-, Verpa-ckungs-, Papier-, und Biomüll. Die hier gesammelten Abfälle werden von zwei Fachkräften täglich alle zwei bis drei Stunden zu einer Sam-melstelle in der WELLE gebracht. Um sicherzustellen, dass der Müll korrekt zugeordnet und getrennt wurde, wird in der Sammelstelle jede Abfalltonne entleert, händisch durchsucht und die entsprechenden Container sortiert. Papier und Pap-pe sowie ein großer Teil des Rest-mülls werden zusätzlich vor Ort in großen Pressen verdichtet und für die Abholung durch das städtische Entsorgungsunternehmen FES be-reitgestellt. Das Abfall-Management der WEL-LE wird unter der Leitung des Pro-perty Mangers Argo PM, Tochter des Asset Managers Argoneo, zu-sammen mit einem Dienstleister-Team gesteuert und umgesetzt.

(Autorin: Anne-Kristin Tischer, Argoneo Real Estate GmbH)


Sammeln, sortieren, aufbereiten – das Abfallmanagement im Büro- und Einzelhandelskomplex Die WELLE beinhaltet drei zentrale Aufgabenbereiche für den fachgerechten Umgang mit täglich 60 m³ anfallendem Müll.

Foto: argoneo


Für viel Grün und eine hohe Aufenthaltsqualität in der WELLE sorgen die gepflegte Baum-, Hecken- und Blumenbepflanzung und der wellenförmig angelegte Wasserlauf im Objekt.

Foto: argoneo


3.4.3 Wasser

Geringer Trinkwasserverbrauch und geringe Abwassermenge


Trinkwasser ist ein kostbares Gut, das nicht beliebig verfüg-bar ist. Das Kriterium zielt auf einen geringen Trinkwasser-verbrauch und geringe Abwassermengen durch planerische und apparative Maßnahmen sowie durch die Nutzung von Regen- und Grauwasser ab. Der maßgebliche Faktor im Wasserverbrauch ist das Verhalten der Nutzer. Um dieses zu beeinflussen, ist eine gezielte Information notwendig.

Ein Problem für die effiziente Abwasserreinigung stellt die Versiegelung von Grundstücksflächen dar. Bei Regenfällen wird das Abwasser verdünnt und ist daher schwieriger zu reinigen. Eine Verminderung des Abwassers kann durch be-grünte Dächer und durch Freiflächen an Stelle von künstli-chen Belägen erzielt werden.

• höhere Baukosten durch bauliche Maßnahmen, z. B. zur Dächerbegrünung


• niedrigere Bewirtschaftungskosten bei selbst genutzten Betriebsliegenschaften• niedrigere Nebenkosten



• Ziel für die Minimierung des Trinkwasserverbrauchs formulieren• Ziele in Bezug auf eine Retention des Niederschlagwassers formulieren

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Nasszonenbereiche und Leitungsführung zur Minimierung der «Ausstoßzeit» zusammenfassen• Regenwassernutzung für WC- und Urinalspülung, Waschmaschinen, Gartenbewässerung und Autowäsche prüfen• Nutzung von Grauwasser aus Dusche und Bad für die WC-Spülung prüfen• Installation urinseparierender Toiletten (No-Mix-WCs) prüfen• Installation wasserloser Pissoirs prüfen• Ausschreibung mit Instrumenten erstellen, welche die ökologischen Anliegen berücksichtigen; mengenbegrenzende

Waschtischarmaturen und 2-Mengen-Spülungen für WCs vorschreiben• Dachbegrünung, unversiegelte Freiflächen und Versickerung des Regenwassers prüfen

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Informationsschrift für die Benutzer über ein wassersparendes Verhalten im Alltag erarbeiten• Maßnahmen zur Überwachung des Wasserverbrauchs und zur Lokalisierung allfälliger Unregelmäßigkeiten

erarbeiten• periodische Information und Einführung der Nutzer in die entsprechende Technik• verbraucherspezifische Abrechnung einführen

NUTZER/MIETER• sparsamer Umgang mit Trinkwasser pflegen und allfällige Informationsschriften beachten

Messgrößen Literatur, Regelwerke • wassersparende Armaturen (ja/nein)• verbraucherspezifische Abrechnung (ja/nein)• Regenwassernutzung (ja/nein)• Verbrauch Trinkwassermenge• Dachbegrünung, Freiflächen, Versickerung (ja/nein)

• DGNB-Steckbrief (2009): 14 Trinkwasserbedarf und Abwasseraufkommen• KBOB (2000): Empfehlung, Haustechnikanlagen

Beispiele

• Firmenzentrale Etrium, Köln

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Umwelt > Raumplanung 79

3.5.1 Bauzonen

Verhindern von Zersiedelung


Unter Zersiedelung versteht man das Wachstum der Sied-lung ins unbebaute Umland hinaus, z. B. die Errichtung von Gebäuden außerhalb bebauter Ortsteile und der Siedlungs-begrenzung. Dies kann in der Bevölkerung zu Verkehrs-problemen (höhere Abhängigkeit vom Individualverkehr) und zu soziale Spannungen führen, da nicht alle Bevölke-rungsgruppen in der Lage sind, die längeren Wege zu Arbeit, Schulen usw. auf sich zu nehmen. Für den Immobilienbesit-zer stellen die hohen Mobilitätskosten (inkl. Staukosten), die für die Nutzer von Bauwerken an der Peripherie entstehen, ein Risiko dar. Der Zersiedelung ist durch planerische Maß-nahmen entgegenzuwirken:

• Aktivierung bestehender Nutzungsreserven in bereits bebauten Gebieten •maßvolle bauliche Verdichtung nach innen und Durch-

mischung der Siedlungsfunktionen anstreben• bei neuen Siedlungsflächen verdichte Bauweise, schüt-

zenswerte Landschaften meiden• bestehende Bauzonen überprüfen und evtl. beschränken• Umnutzung von industriellen Bracharealen fördern

• höhere Bodenpreise an gut erschlossenen Lagen• höhere Nutzungskosten/Mieten an gut erschlossenen

Lagen


• geringere Mobilitätskosten• gute Werthaltung der Gebäude



• bei der Standortevaluation das Problem der Zersiedelung berücksichtigen (z. B. Bevorzugung von bereits bebauten Gebieten gegenüber Randzonen) und diesbezüglich Ziele definieren• Abklären der Zonenkonformität bezüglich der geplanten Nutzung• Brachflächen und Verdichtungspotenziale berücksichtigen

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Varianten für verdichtete Bauweise, Ergänzung bestehender Bauten und Reaktivierung von Brachflächen prüfen

(siehe auch 3.3.1, Grundstücksfläche)• Möglichkeiten für Nutzungsüberlagerungen (Mehrfachnutzungen) in denselben Gebäuden bzw. Räumlichkeiten

abklären



Messgrößen Literatur, Regelwerke • Bevölkerungsdichte• Bebauungsdichte• Geschossflächenzahl (GFZ)• Grundflächenzahl (GRZ)

• Bauordnung• Flächennutzungspläne• Bebauungspläne• Ortssatzungen

Beispiele

• Minihaus als Nachverdichtung, Frankfurt am Main• Wohnquartier auf dem Gelände des ehemaligen Stadt-

bahndepots, Frankfurt am Main• Nordex Forum, Hamburg• Wohnquartier Gutenberg Höfe, Heidelberg• Townhouses Friedrichswerder, Berlin


3.5.2 Schutzgebiete

Berücksichtigung und Wiederherstellung von Schutzgebieten/-objekten


Das Kriterium zielt darauf ab, durch planerische Maßnah-men zu verhindern, dass Schutzgebiete und -objekte durch die vorgesehene Nutzung des Bauwerks beeinträchtigt wer-den. Dazu gehören Objekte des Denkmal-, Natur- und Land-schaftsschutzes.

Eine Beeinträchtigung von Schutzgebieten durch Bauten wird im Prinzip durch die Gesetzgebung verhindert. Trotz-dem entstehen vor allem im touristischen Kontext immer wieder Konflikte (Golfplätze, Bergbahnen, Pisten, Hotel- und Zweitwohnungsresorts).

• keine


• Schutz der Umgebung und somit langfristige Werthaltung von bestehenden Liegenschaften• gutes Image einer Region und damit auch der dort

liegenden Gebäude



• in der Standortanalyse klären, ob Schutzobjekte und -gebiete durch das Bauvorhaben betroffen werden• Bauen in Schutzgebieten vermeiden

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• in der Projektierung den besonderen Ansprüchen infolge vorhandener Schutzzonen und -objekte Rechnung tragen• bei der Projektierung von Instandsetzungen/Modernisierung von denkmalgeschützter Gebäuden Fachleute einbezie-

hen, welche die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben garantieren

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Nutzer auf den Wert von Objekten und Gebieten aufmerksam machen und Verhaltensempfehlungen abgeben• Umgebungsgestaltung und Möblierung auf Schutzobjekte ausrichten

NUTZER/MIETER• bewusster Umgang mit schützenswerten Objekten und Gebieten, Verhalten im Alltag entsprechend anpassen

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Maßnahme betrifft Schutzgebiete und Objekte (ja/nein) • BauGB § 35 (2011): Außenbereich

• Bundesnaturschutzgesetz (2012)• Wasserschutzgesetz• DenkmalschutzgesetzBeispiele

• Benutzungsordnung der deutschen Nationalparks• Deutsche Nationalparks


DER „INTEGRATED RURAL MANAGEMENT PLAN“ AUF DEM TRUPPENÜBUNGSPLATZ SENNE

Der Truppenübungsplatz Senne ist ein rund 116 km2 großes militäri-sches Übungsgelände der briti-schen Rheinarmee in Nordrhein-Westfalen, nördlich von Paderborn, am Westrand des Teutoburger Wal-des. Gleichzeitig ist diese wertvolle Naturlandschaft Teil des europa-weiten Naturschutzgebietsnetzes „NATURA 2000“.Die Bundesanstalt für Immobi-lienaufgaben betreut die Gast-streitkräfte auf Grundlage des Nato-Truppenstatuts und seiner Zusatzabkommen. Mit ihrer Sparte Bundesforst führt sie darüber hin-aus das militärische Geländema-nagement durch und gestaltet so die Landschaft auf dem Übungs-gelände entsprechend den militäri-schen Anforderungen (Gelände als „Bühne“ für die militärische Ausbil-dung).Sowohl der Übungsbetrieb als auch das Geländemanagement sind vor-rangig. Dennoch müssen sie mit den naturschutzfachlichen und -rechtlichen Erfordernissen in Ein-klang gebracht werden, welche sich z. B. aus den NATURA-2000-Ver-pflichtungen ergeben. Hierzu hat die Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch die Bundesanstalt, mit Zustimmung der britischen Seite eine Vereinbarung mit dem für die Umsetzung von NATURA 2000 verantwortlichen Land Nord-rhein-Westfalen über den Schutz von Natur und Landschaft auf dem Truppenübungsplatz Senne ge-schlossen. Der so vereinbarte Aus-gleich zwischen den Erfordernissen der militärischen Nutzung und den naturschutzfachlichen Gegeben-heiten wird durch den „Integrated Rural Management Plan (IRMP)“ erreicht, welcher vom Bundesforst gemeinsam mit den Streitkräften

erstellt wird. Dieser Plan integriert möglichst konfliktfrei Naturschutz-belange in das an den militärischen Erfordernissen ausgerichtete Ge-ländemanagement. Im Sinne einer Benutzungsordnung identifiziert er Geländeteile, in denen die militä-rische Nutzung für die Erhaltung von wertvollen Lebensräumen von Vorteil ist (z. B. Fahrgelände zur Schaffung von Rohbodenstandorten für Sandmagerrasen). Andererseits regelt dieser Managementplan, wie das Übungsgeschehen soweit als möglich auf sensible Biotope und Arten Rücksicht nehmen kann, ohne dabei den Vorrang der militä-rischen Nutzung grundsätzlich in Frage zu stellen (z. B. Ausweisung von Horstschutzzonen während der Brutzeit).

(Autor: Georg Reitz, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben)

Abb. 42: Gesperrter aktiv militärisch genutzter Truppenübungsplatz

Foto: H. Arjes, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Bundesanstalt für Immobilien-aufgaben (BImA) > Vom Vermögens-verwalter zum Immobiliendienstleister des Bundes


3.5.3 Verkehr

Führt nicht zu einer Überlastung der Verkehrsträger


Bauwerke führen durch ihre Nutzung zu einem erhöhten Verkehrsaufkommen auf den umliegenden Verkehrsträgern wie Straße, Schiene, Fußgängerwege usw. Das Kriterium zielt darauf ab, diese Mehrbelastung nicht zu einer Überbe-lastung werden zu lassen. Dies gilt besonders für verkehrs-intensive Nutzungen wie Einkaufszentren und Einrichtungen für Freizeit und Erholung.

Gemäß des Forschungsprogramms „Verbesserung der Ver-kehrsverhältnisse in den Gemeinden“des BMVBS sollen die bisherigen Möglichkeiten zur Finanzierung von Verkehrs-projekten dahingehend erweitert werden, dass die Gemein-den auch selbständig Einnahmen für die Instandhaltung und Neugestaltung der Infrastruktur erzielen können und nicht mehr überwiegend vom Bundeshaushalt abhängig sind, was eine individuelle Anpassung jeder Gemeinde auf die entsprechenden Anforderungen bezüglich ihrer Bauwer-ke ermöglichen würde. Grundsätzlich sollten u. a. folgende Empfehlungen bei der Standortplanung beachtet werden:

• Standorte wählen, die bereits am Verkehrsnetz ange-schlossen sind• Ausbau des ÖPNV• Erschließung nicht über Wohngebiete

• verringerte Zweckerfüllung, wenn auf Parkplätze verzich-tet werden muss• hohe Baulandpreise an zentralen Lagen führen zu höhe-

ren Investitionen• Zielkonflikte in Bezug auf die Forderungen zentrale Lage

und geringe Verkehrsbelastung in besiedelten Gebieten


• gute Erreichbarkeit und damit geringeres Risiko in Bezug auf gesellschaftliche Veränderungen



• Standort entsprechend dem Verkehrsangebot wählen (z. B. Anbindung an den ÖPNV beachten)• Standorte, die möglichst nahe bei den potenziellen Kunden liegen, d. h. in der Nähe von Arbeitsplatzschwerpunkten,

öffentlichen Bauten und Anlagen, welche gut mit dem ÖPNV erreichbar sind. • Güterabwägung unter Einbezug von Umweltorganisationen vornehmen• Synergien mit anderen Einrichtungen suchen, um Infrastrukturen gut auszulasten (z. B. Freizeiteinrichtungen und

Einzelhandel)

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Anzahl Parkplätze so bestimmen, dass einer Überlastung der umliegenden Verkehrsträger entgegengewirkt werden

kann (Achtung: bei Parkplatzbeschränkung auch Verkehrsumlagerungen berücksichtigen)• Abstellmöglichkeiten für Fahrräder planen

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• durch eine entsprechende Parkplatzbewirtschaftung das Aufkommen des Individualverkehrs steuern. (Achtung: bei

Parkplatzbeschränkung auch Verkehrsumlagerungen berücksichtigen)

NUTZER/MIETER• bei Überlastungen von Verkehrsträgern auf Alternativen ausweichen (z. B. Wechsel von Pkw auf ÖPNV)

Messgrößen Literatur, Regelwerke • Anzahl Parkplätze• Abstellmöglichkeiten für Fahrräder (ja/nein)• Distanz zu ÖPNV

• Bauordnung• Flächennutzungspläne• Bebauungspläne• Ortsatzungen

Beispiele

• B5 Designer Outlet Center, Berlin • Berlin A10 Center, Wildau • Heide-Park Resort, Soltau


3.5.4 Leitbild

Entspricht den Zielen der Gemeinde/Stadt


Das Kriterium zielt darauf ab, dass ein Bauwerk dem Leit-bild der Gemeinde entsprechend geplant und gebaut wird. Dadurch wird die von der Gemeinde ausgearbeitete Entwick-lungsstrategie unterstützt.

Bei der Realisierung von Neubauten oder bei Umnutzungen ist das Gespräch mit den Verantwortlichen und auch der Einbezug von Organisationen aus dem Umwelt- und Sozial-bereich ein wichtiger Schritt.

Die Anliegen der Gemeindebehörden halten jedoch einer genauen Überprüfung im Sinne der Nachhaltigkeit nicht immer stand. Beispiele aus Tourismusregionen zeigen, dass eine einseitige Überbewertung von ökonomischen Aspekten der Fall sein kann.

• höherer Planungsaufwand


• schnellere Abwicklung der Planung möglich



• bei der Standortanalyse Leitbild der Gemeinde berücksichtigen• Gespräch mit Gemeindevertretern frühzeitig suchen und Synergien oder/und Umnutzungen prüfen• Integration von Umweltorganisationen prüfen• Vorgehen bei Zielkonflikten festlegen (z. B. Mediation, Team-Supervision)

BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER• Abklären, ob sich Ort und Zweck des Bauwerks mit dem Leitbild der Gemeinde decken

PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER• Synergien nutzen


Messgrößen Literatur, Regelwerke • Deckung mit Leitbild (ja/nein) • Stadtmarketing Velten-Leitbildentwicklung

• Bauordnung• Flächennutzungspläne• Bebauungspläne• Ortssatzungen• Gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin

und Brandenburg (2006): Leitbild Haupstadtregion Berlin-Brandenburg

Beispiele

• Leitbild der Hauptstadtregionen Berlin-Brandenburg• Leitbild für Beckingen 2020• Freiburger Agenda• Paul-Wunderlich-Haus, Eberswalde

84 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit

5. Management der Nachhaltigkeit

Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft ist nicht nur über die Entwicklung, den Bau und den Betrieb von Gebäuden zu realisieren, sondern sollte direkt im Unternehmen verankert werden. Das Ziel ist, den Ansatz der Nachhaltigkeit in allen Prozessen zu integrieren. Die Ansatzpunkte zur Integration der Nachhaltigkeit in die Prozesse sind dabei vielfältig. Betroffene Prozesse sind bspw. das Mietvertragsmanagement, die Steuerung von Dienstleistern oder das Flächenmanagement im Sinne einer Flächenoptimierung.

Dass diese Forderung auch in den Unternehmen angekommen ist, zeigen die folgenden Beispiele.

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 5. Management der Nachhaltigkeit 85

5.1 ÖKOLOGISCH NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT BEI ABB IN DEUTSCHLAND MITTELS BEWERTUNGSSYSTEM „GREEN CREM-INDEX“

Unter dem Begriff Green Corporate Real Estate Management (Green CREM) realisiert die ABB in Deutschland das Konzept eines ökologisch nachhal-tigen Immobilienmanagements. Dabei werden ökonomisches Handeln mit ökologischen und soziokulturellen Zielsetzungen beim Umgang mit den Unternehmensimmobilien verknüpft.

Nachhaltigkeit ist ein wichtiger Teil des Geschäfts von ABB. Green CREM leistet dazu einen wesentlichen Beitrag, indem es die Energieeffizienz im gesamten Immobilienportfolio steigert und den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen reduziert. Somit trägt Green CREM zur Ressourcenschonung und zum Klimaschutz bei und steigert gleichzeitig Wert und Nutzungspotenzial der einzelnen Immobilien.

Im Vergleich zu den anderen gängigen Zertifizierungssystemen geht der Green CREM-Ansatz über die Einzelobjekt-Betrachtung hinaus und bezieht komplette Standorte hinsichtlich ihrer Energieeffizienz und ökologischen Qualität innerhalb des gesamten Immobilienportfolios ein.

Das Konzept ist zweistufig aufgebaut:

Stufe I „Energieeffizienz“

Seit 2007 haben die ABB-Immobilienfachleute alle Standorte in Bezug auf den gesamten Energieverbrauch sowie den Zustand von Dächern und Fassaden und die Gebäudetechnik analysiert. Dabei wurde deutlich, dass im bundesweiten Durchschnitt etwa 53 % des Energieverbrauchs bei ABB auf Gebäude entfallen (vgl. Abb. 43: Energie-Portfolioanalyse).

Abb. 43: Energie-Portfolioanalyse

Foto: ABB Group

ABB > Durch ein strategisches Immobilienmanagement werden Kosten gesenkt, Erträge gesteigert und Bilanzwerte optimiert. Dabei stehen insbesondere auch Nachhaltigkeit und Ökologie im Fokus der Immobilienexperten.


Die Analyse des Zustands beziehungsweise Aufbaus von Dächern und Fassaden im gesamten Immobilienportfolio führte zu einer Klassifikation der Außenflächen in die nach den Ampelfarben gekennzeichneten Kategorien. 33 % der untersuchten Teilflächen wiesen erhebliche energietechnische Mängel auf. Es handelte sich dabei meist um Dächer und Fassaden ohne Wärmedämmung sowie um Fenster mit Einfachverglasungen. Entsprechend hoch sind beziehungsweise waren der Energieverbrauch und die Kosten. Unter Aufwand-Nutzen-Aspekten und in Abstimmung mit der ABB-Geschäftsstrategie erstellten die Immobilienspezialisten Maßnahmenkataloge zur Verbesserung der Energiebilanz an den jeweiligen Standorten, die sukzessive realisiert wurden bzw. werden. Die Abbildung 44 zeigt das Stufenkonzept zur Steigerung der Energieeffizienz im ABB-Immobilienportfolio.

Abb. 44: Konzeptstufe 1 „Energieeffizienz“

Foto: ABB Group

Stufe 2 „Green CREM-Index“

Mit der Ausdehnung der Qualitätsprüfung im Jahr 2009 auf die kompletten Standorte entwickelte ABB ein Bewertungssystem, das Transparenz über die ökologische Qualität und Energieeffizienz im gesamten betrieblichen Immobilienportfolio schafft und Optimierungspotenziale aufdeckt.Großen Wert legten die ABB-Immobilienspezialisten bei der Ausarbeitung dieses Instrumentes auf die Praktikabilität des Prüfungsprozesses. Die Bewertungskriterien beziehen sich sowohl auf die Qualität der Gebäude und Innenräume hinsichtlich Substanz und Ausstattung als auch auf die Standortbewirtschaftung sowie den Wasser- und Energieverbrauch (siehe Abb. 45: Bewertungssystem „Green CREM-Index“).


>Energieverbrauch: Stromverbrauch für ein Gebäude, Energie- verbrauch für Heizung

>Wasser: Regenwasser, Trinkwasser, Abwasser, Produktionswasser

>Gebäudequalität: Zustand der Fassaden und Dächer in Bezug auf Wärmedämmeigenschaften, technischem Standard der Gebäude- technik etc.

> Innenraumqualität: objektives und subjektives Innenraumklima, Gesundheit und Wohlbefinden der Menschen in den Räumen, Luftqualität, thermischer und akustischer Komfort, visueller Komfort etc. >Standortqualität: Gestaltung der Außenbereiche, Anbindung an den

ÖPNV, Reduktion des Individualverkehrs etc.

>Bewirtschaftung: Außenbereiche, Reinigung in den Gebäuden, Abfallbeseitigung, Nachhaltigkeit der Einkaufsstrategie etc.

Im Einzelnen geht es dabei unter anderem um:

Die bisher untersuchten Standorte erreichten Indexwerte zwischen 61 und 73 %; dabei geben die Prozentsätze den jeweiligen Erfüllungsgrad der untersuchten Bewertungskriterien an. Die Ermittlung des Index ist jedoch nur ein erster Schritt und führt im Anschluss an die Untersuchungen dazu, Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz sowie der Lebens- bzw. Arbeitsqualität an den einzelnen Standorten abzuleiten. In begleitenden Gesprächen mit den am Standort beheimateten Gesellschaften werden dann Prioritäten festgelegt sowie entsprechende Optimierungsmaßnahmen entschieden und umgesetzt.

Nach jeweils drei Jahren wird der Indexwert an den einzelnen Standorten erneut überprüft.

Abb. 45: Bewertungssystem „Green CREM-Index“

Foto: ABB Group


Green CREM-Bewertungssystem – Ergebnisse

Der Green CREM-Index wurde inzwischen fast an der Hälfte der zu unter-suchenden Standorte ermittelt, die identifizierten Optimierungsmaßnah-men wurden bzw. werden umgesetzt. Durch die realisierten Maßnahmen konnten bei ABB allein von 2009 auf 2010 die gebäudespezifischen Ener-gieverbräuche sowie CO2-Emissionen um rund 7 % reduziert werden. Dies entspricht einer CO2-Vermeidung von circa 3.500 t pro Jahr. Das eigens von den ABB-Immobilienspezialisten entwickelte Bewertungssystem zeich-net sich durch ein hohes Maß an Praktikabilität aus. Es ermöglicht dem sogenannten „non-property“ Unternehmen nicht nur einzelne Objekte, sondern das komplette Immobilienportfolio unter Nachhaltigkeitsaspek-ten strategisch sinnvoll zu steuern und aufzubereiten. Damit leistet der Immobilienbereich einen erheblichen Beitrag, die Wettbewerbsfähigkeit des gesamten Unternehmens zu steigern. Dies nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund, dass sich ökologische Faktoren immer mehr zum Wertekrite-rium entwickeln werden – sowohl für die Nutzer von Immobilien, aber auch für Immobilieneigentümer. Die langfristige Wertentwicklung sowie künfti-ge Vermarktungschancen von Immobilien werden nach Einschätzung der Immobilienexperten insbesondere von ökologischen Aspekten bestimmt werden.

(Autorin: Stefanie Wonner, ABB Grundbesitz GmbH)


5.2 NACHHALTIGES BAUEN AM FLUGHAFEN FRANKFURT

Nachhaltigkeit, Green Buildings, Zertifizierungen oder Lebenszykluskosten sind Themen, die auch Flughafenbetreiber zunehmend beschäftigen. Welches allerdings die richtigen Zertifizierungslabels für einen internationalen Flughafen sind und welche Strategie für das heterogene Portfolio angemessen ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Flughäfen sind geprägt von stark spezifizierten Sonderimmobilien und komplexen Kundenanforderungen. Die Fraport AG, Betreibergesellschaft des Flughafens Frankfurt, hat sich dieser Herausforderung gestellt.

Fraport AG – Full-Service-Anbieter und Immobilienentwickler

Fraport gehört international zu den führenden Unternehmen im Airport-Business und betreibt mit dem Flughafen Frankfurt eines der bedeutendsten Luftverkehrsdrehkreuze der Welt. Als erfahrener Airport-Manager entwickelt Fraport den Flughafen Frankfurt gemeinsam mit Partnern zur „Frankfurt Airport City“ einem herausragenden Mobilitäts-, Erlebnis- und Immobilienstandort. Zum Dienstleistungsspektrum der Fraport AG gehören nicht nur sämtliche Services rund um den Flugbetrieb, Fraport ist auch kompetenter Partner für Airport-Retailing und Immobilienentwicklung. Die Fraport AG ist auch für die Entwicklung und Steuerung des Immobilienportfolios des Frankfurter Flughafens verantwortlich. In den nächsten Jahren wird Fraport die Infrastruktur des Frankfurter Flughafens modernisieren und erweitern. Die jüngsten Bauprojekte und Modernisierungen werden unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit geplant, entwickelt und bewertet. So rücken zum einen Zertifizierungssysteme in den Vordergrund, die Aussagen zur Qualität der Bauprojekte zulassen, zum anderen stellt sich die Frage nach einer umfassenden Bewertung des Portfolios unter Einbezug von Nachhaltigkeitsaspekten, so dass Risiken frühzeitig erkannt und abgewendet werden können.

Verankerung der Nachhaltigkeit in den Unternehmensgrundsätzen

Mit dem Leitsatz „Wir verankern Nachhaltiges Bauen in unseren Unter-nehmensgrundsätzen“ hat sich Fraport zum Ziel gesetzt, Nachhaltigkeit nicht nur in Projektentwicklungen und Neubaubauprojekten zu integrie-ren, sondern sämtliche Prozesse auf den Prüfstein der Nachhaltigkeit zu stellen. Betroffen ist das gesamte Leistungsspektrum: von der Projektent-wicklung über den Bau bis zum Betrieb der Immobilien. Mit dazu zählen somit die Mieterbetreuung und das Mietvertragsmanagement sowie das Controlling und die Steuerung der Dienstleister. Sämtliche Prozesse wer-den sukzessive analysiert und auf Fragen geprüft, an welcher Stelle Nach-haltigkeitskriterien greifen und mit welchen Maßnahmen ein Mehrwert für die Beteiligten erwirtschaftet werden kann. Die größten Potenziale liegen in der Projektentwicklung, der Steuerung von Neubauprojekten und bei der Instandhaltung und Modernisierung. Um diese Potenziale sicher zu heben, wurde bspw. festgelegt, welche Nachhaltigkeitsfaktoren in die Betrachtung aufgenommen werden. Neben der technischen, rechtlichen und wirtschaft-lichen Überprüfung wird somit zusätzlich geprüft, welche Nachhaltigkeits-kriterien das Objekt zum aktuellen Planungsstand erfüllt und welche In-vestitionen getätigt werden müssen, um diese Kriterien erfüllen zu können.

Fraport AG > Gehört international zu den führenden Unternehmen im Air-port-Business und betreibt mit dem Flughafen Frankfurt eines der bedeu-tendsten Luftverkehrsdrehkreuze der Welt.


Verknüpfung von handlungs- und objektbezogenen Nachhaltigkeitszielen

Die Festlegung der einzelnen Ziele, Maßnahmen und Verantwortlichkeiten in den Prozessen wurde unter dem Stichwort „Handlungsbezogene Ziele der Nachhaltigkeit“ für das Unternehmen definiert. Parallel dazu fanden verschiedene Workshops statt, die zur Konkretisierung der „Objektbezogenen Ziele“ dienten (vgl. Abb. 46). Für die Festlegung der objektbezogenen Ziele wurde das Portfolio in einem ersten Schritt in Objekt-Cluster unterteilt. Unterschieden wurden somit Gebäudetypen wie Terminals, Verwaltungsgebäude oder Infrastrukturimmobilien. Als Kriterienkatalog wurden die Messgrößen der verschiedenen anerkannten Zertifizierungssysteme herangezogen. Jeder Objekttyp wurde dabei einzeln durchleuchtet. So hat der Faktor Tageslicht bei dem Objekt-Cluster Verwaltung eine viel höhere Bedeutung als bei den Retail-Flächen der Terminals oder in den Frachtbereichen. Zudem wurde bei der Prüfung differenziert, ob es sich um objekt- oder um portfoliobezogene Kriterien handelt. Auf Ebene des Portfolios stehen beispielsweise Faktoren zur Steuerung der Dienstleister oder zur Positionierung in der Gesellschaft stärker im Vordergrund als bei Einzelobjekten.

Nachhaltigkeit in den Köpfen verankert

Die Verankerung der Nachhaltigkeit in den Unternehmensgrundsätzen und die dazu durchgeführten Projekte sorgen insbesondere für die Sensibilisierung der Mitarbeiter. Die systematische Überprüfung der Prozesse und der konsequente Einsatz von Instrumenten und Systemen unter Berücksichtigung der Nachhaltigkeitskriterien schulen das Denken der Beteiligten und schaffen die Grundlage für eine differenziertere, nachhaltigere Betrachtungsweise der Objekte und Portfolios.

(Autor: Jörg Kämer, Fraport AG)

Abb. 46: Vorgehen zur Entwicklung der Nachhaltigkeitsstrategie

Foto: pom+


5.3 NACHHALTIGKEIT BEI DEUTSCHE POST REAL ESTATE GERMANY GMBH

Nachhaltigkeit bedeutet ganzheitliches, kontextualisiertes Denken. Für die strategische Ausrichtung des Konzerns Deutsche Post DHL steht dies im Mittelpunkt des Handelns.Mit der Strategie 2015 stellt der Konzern als ein Ziel die nachhaltige Verringerung von CO2-Emissionen um 30 % bis zum Jahr 2020 in den Fokus. Neben Innovationen im Transport ist eine höhere Effizienz in der Lagerhaltung ein weiterer zentraler Faktor für die Verminderung der CO2-Emissionen. Da beispielsweise bis zu 80 % der im Lagermanagement verbrauchten Energie für die Beleuchtung verwendet werden, ist das Einsparpotenzial an dieser Stelle deutlich erkennbar.

Wir, die Deutsche Post Real Estate Germany GmbH (REG), haben mit unserem Leitbild die strategische Ausrichtung des Konzerns Deutsche Post DHL übernommen. Für unsere Kunden wollen wir mit unseren Dienstleistungen rund um die Immobilie nachhaltig dazu beitragen, den Wert der Immobilen zu erhalten. Das Property- und Facility Management (PFM) von REG hat das Ziel, die CO2-Effizienz aller Immobilien von Deutsche Post DHL in Deutschland nachhaltig zu verbessern.

Unsere Tätigkeit umfasst, neben der kaufmännischen Verwaltung von Gebäuden, das Managen von FM-Dienstleistungen. Durch unsere lokale Präsenz sind wir je nach Kundenwunsch an allen Orten in Deutschland vertreten.

Insgesamt betreut REG mehr als 10.000 Gebäude mit 13 Mio. m2 und ma-nagt FM-Drittleistungen im Wert von 350 Mio. Euro im Jahr. Mit unseren rund 1.500 Spezialisten bilden wir ein Netzwerk von Servicekräften, Archi-tekten und Ingenieuren, Kaufleuten und Betriebswirten, Hausmeistern, Projektmanagern sowie Auszubildenden und Mitarbeitern aus anderen Be-rufen, die in den Immobilienbereichen der DP DHL ihr berufliches Zuhause haben.

Bei REG steht Nachhaltigkeit für vertrauensvolles Handeln

In einem Bauprogramm zur Werterhaltung der Konzern-Eigentumsim-mobilien wird der aktuelle Status des Gebäudezustands durch Objektbe-gehungen in der jeweiligen Objektmappe festgehalten. Dieses Werterhal-tungsprogramm (WEP) dokumentiert die Instandsetzungsmaßnahmen, die dringend und unverschiebbar zur Sicherstellung des Gebäudebetriebs (in rechtlicher und substanzieller Hinsicht) erforderlich sind. Die Instandset-zungsmaßnahmen teilen sich in:

>neue Maßnahmenprogramme,

>Überhänge aus dem Vorjahr und

>Sofortmaßnahmen im laufenden Jahr.

Deutsche Post Real Estate Germany > Ist der Service Provider innerhalb des Konzerns Deutsche Post DHL für Immobiliendienstleistungen in Deutschland.


>Basic-Maßnahmen < 5.000 Euro

>Advanced-Maßnahmen > 5.000 Euro

HOT – Heizungs-Optimierung in Typengebäude Brief- und Paketzentren

>Optimierung von Heizungsanlagen in Typengebäuden BZ/PZ durch Austausch der 15-19 Jahre alten Heizungskesseln sowie der Pumpen und Steuerungseinrichtung. Reduzierung der Verbrauchswerte und der CO2-Emissionen. Die Durchführung der Maßnahmen ist bis 2015 vorgesehen.

Beleuchtungspiloten >BZ Greven: LED Hallenbeleuchtung >BZ Straubing: Umrüstung auf T5 Hallenbeleuchtung mit DALI-

Steuerung >BZ Mannheim: Optimierung der Zonierung und Steuerung der

Hallenbeleuchtung >BZ Troisdorf: Umrüstung auf T5 Hallenbeleuchtung mit Optimierung

der Zonierung und Steuerung

Anhand der unterschiedlichen Intensität der Instandsetzungsmaßnahmen teilt sich das Budget in folgende zwei Maßnahmengruppen auf:

Für die jährlichen WEP-Begehungen ist ein klarer Prozessablauf vorgegeben, der die Zeiträume, Zuständigkeiten und Aufgaben beinhaltet.

Aus den WEP-Begehungen heraus werden Objektmappen erstellt, welche als Entscheidungsgrundlage für die Freigabe der Maßnahme dienen. Auf diese Weise ist ein effizientes Zusammenspiel zwischen Eigentümern und REG gewährleistet. Optimierung der Energieeffizienz in Gebäuden:

Weltweit wird der Einsatz von erneuerbaren Energien in von DP DHL genutzten Gebäuden ausgeweitet. Im Jahr 2010 wurde bereits über ein Drittel (37 %) des gesamten Energiebedarfs aus erneuerbaren Energiequellen gedeckt.

In Deutschland hat der Konzern den Betrieb der eigenen, direkt kon-trollierten Gebäude im Jahr 2009 auf erneuerbare Energien umgestellt. Kontinuierlich wird die Ausweitung des Anteils der erneuerbaren Energien an der Deckung des Strombedarfs vorangetrieben.

Wir verbessern die Energieeffizienz in bestehenden Gebäuden und Anlagen durch effizientere Beleuchtungssysteme und die Optimierung der Heiz- und Kühlsysteme. Dort, wo es sinnvoll ist, wird in neue Technologien, in Regenwasserspeicherung, Solarpaneelen, intelligente Beleuchtungskonzepte u. ä. investiert.Beim Kauf oder Bau neuer Immobilien wird auf fortschrittliche architektonische Konzepte und neueste Gebäudetechnik gesetzt, um die CO2-Emissionen zu senken und Umweltstandards zu erfüllen.

Aktuelle REG-Projekte zur Optimierung der DP DHL Immobilien sind:


Fazit

Nachhaltigkeit ist nur durch einen Schulterschluss aller beteiligten Akteure sicherzustellen. Dieser Prozess erhält eine zusätzliche Unterstützung durch den technologischen Wandel. Da diese Technologien teurer sind, ist die gegenseitige Unterstützung und die langfristige Planung aller Beteiligten entscheidend.Kooperative Ansätze werden verstärkt als Hebel für Nachhaltigkeit gese-hen; selbst Wettbewerber werden zukünftig enger zusammenarbeiten. Je mehr Bedeutung Zulieferer, Geschäftskunden und Logistikunternehmen der CO2-Reduzierung beimessen, desto häufiger entstehen vertikale und horizontale Kooperationen entlang der Lieferkette.

Nachhaltigkeit kann nur erreicht werden, wenn scheinbar widersprüchliche Ziele gemeinsam verfolgt werden.

(Autor: Pasquale Camposeo, Deutsche Post Real Estate Germany GmbH)


5.4 NACHHALTIGKEIT BEI DER IVG – VOM MODELL ZUM GESCHÄFT

Das IVG 4/6 Modell

Kern unseres Ziels eine Nachhaltigkeitsstrategie bis 2015 zu entwickeln und dieses in Abgleich mit den Marktanforderungen zu etablieren, ist unser eigenes Verständnis der Corporate Sustainability (CS). Dabei werden wir gelenkt durch nachhaltiges Handeln und den verantwortungsvollen Umgang mit vorhandenen sowie zukünftigen Ressourcen. Dass dies gerade für einen langfristig ausgerichteten Immobilieninvestor ein dauerhaft bestehendes Ziel ist, steht außer Frage. Der Rahmen dieser Überlegung basiert zum einen auf einer rein ökonomischen Prämisse: der grund-legenden Überzeugung, dass Unternehmen letztlich ihre Legitimation am Markt dafür beziehen, dass sie reale sinnstiftende Werte schaffen, abseits von rein finanzmathematischen Dienstleistungen. Zum anderen ist sich die IVG dadurch ihrer Verantwortung gegenüber einem sich ständig wandelnden Umfeld bewusst.

Kern dieser Überlegungen bildet das IVG 4/6 Modell der Nachhaltigkeit. Dieses Modell – bestehend aus 4 Dimensionen und 6 Adressaten – bildet den Rahmen und die Basis der darauf aufbauenden Prozesse. Die IVG hat neben den drei klassischen Nachhaltigkeitssäulen Ökonomie, Ökologie und Soziales, eine vierte Dimension ergänzt, um als börsengelistetes Unternehmen den Anforderungen an eine Corporate Governance Ausdruck zu verleihen. Gerade diese Dimension ist für ein Unternehmen, das täglich am Kapitalmarkt agiert und damit unter kritischer Beobachtung von Aktionären steht, von enormer Bedeutung. Gleichzeitig bietet dieser Aspekt eine enorme Chance sich als transparentes prozessorientiertes Unternehmen darzustellen. Die 4 Dimensionen – Ecological, Social, Economic und Governance – richten sich dabei an unsere 6 Adressaten, die wir damit erreichen wollen. Wir fokussieren uns dabei auf Mieter, Investoren, Aktionäre, Mitarbeiter, Dienstleister und die Öffentlichkeit. Diese Unterscheidung erscheint uns besonders wichtig, da wir letztlich individuell auf die Adressaten zugehen müssen um eine entsprechende Glaubwürdigkeit zu erlangen. Unser Ziel ist es, mit diesen Gruppen und im Sinne der gemeinsamen Interessen konstruktiv und dauerhaft zusammenzuarbeiten. Unser Anspruch ist ferner, unseren Nachhaltigkeitsansprüchen im Rahmen des Austauschs mit unseren „Stakeholdern“ so weit wie möglich gerecht zu werden.

IVG > Die IVG Immobilien AG zählt zu den großen Immobiliengesellschaften in Europa. Das Unternehmen verwaltet an 19 Standorten mit rund 590 Mitarbeitern (FTE) Assets in Höhe von rund 22 Mrd. Euro.


Umsetzung des CS-Modells – Elemente eines nachhaltigen Wirtschafts-

verständnisses

•WaswillderKunde?

Unsere Mieter sichern letztlich die zentrale und nachhaltige Ertragsgrundlage. Eine ausgewogene Mieterstruktur und langfristige Mietverhältnisse zählen zu den Ertragsgaranten des Immobiliengeschäfts. Die IVG ist bestrebt, gute Beziehungen zu ihren Mietern als Kunden zu unterhalten. Dies gelingt nur, wenn wir unseren Mietern nachhaltig hochwertige und zeitgemäße Büroflächen zur Verfügung stellen, die beiden Seiten einen Mehrwert bringen. Ein Element um dies sicherzustellen, sind jährlich durchgeführte Mieterbefragungen, die wir als Feedbackgeber aber auch als Spiegel der Wirtschaft verstehen. Gerade beim Aspekt der Nachhaltigkeit bekommen wir wichtige Hinweise zur Frage was der Kunde möchte.

•ÜberschaubareFondspalette

Bisher haben nur wenige Immobilienunternehmen in Deutschland den Weg beschritten, nachhaltige Fondsprodukte, sogenannte Green Funds aufzulegen. Dabei stehen sich zwei grundlegende Marktsichtweisen gegenüber: Zum einen existiert eine hohe Nachfrage nach solchen Produkten, d. h. die Liquidität ist grundsätzlich vorhanden. Zum anderen mangelt es bisher an einem Marktstandard bzw. Track Record. Die IVG hat Mitte 2010 den ersten Green Funds aufgelegt. Ziel des „IVG Premium Green Fonds“ ist es, den Immobilienzyklus sowie die steigende Nachfrage nach „grünen“ Immobilien für die Erzielung eines attraktiven Veräußerungserlöses zu nutzen. Der Anspruch an wirtschaftliche Nachhaltigkeit wird dabei vordergründig durch den Aspekt des Standorts erfüllt. Die Büroimmobilien befinden sich in guten innerstädtischen Lagen und verfügen über eine hervorragende Infrastrukturanbindung. An allen vier Standorten sind Bahnhöfe bzw. Bushaltestellen des öffentlichen Personennahverkehrs fußläufig zu erreichen.

Abb. 47: IVG 4/6 Modell: Bezugsrahmen für das Verständnis von Nachhaltigkeit

Foto: IVG


•ZertiizierungalsMarkttreiber

Neben diesem fundamentalem Faktor liegt ein Teil der Zukunftsfähigkeit auf der Zertifizierung von Immobilien. Zentraler Standard der IVG ist das Green Building Zertifizierungssystem LEED, das über die größte internationale Akzeptanz bei Investoren und Mietern verfügt. Die damit ausgezeichneten Immobilien verfügen über messbare Wettbewerbsvorteile gegenüber konventionellen Gebäuden, die sich sowohl bei der Vermietung als auch bei der Wertentwicklung positiv auswirken. Die bisherige Erfahrung mit diesem Fondsprodukt verdeutlicht, dass der Markt für diese Fondsgattung bei Anlegern und Immobilienwirtschaft gleichermaßen honoriert wird.

•BestandsportfolioalsBasiszurReduzierungderCO2-Emissionen

Im Mittelpunkt unseres CS-Verständnisses steht das Bestandsportfolio. Hier lässt sich der größte Hebel ansetzen um die CO2-Emissionen zu redu-zieren: Entscheidend ist hier die Erfassung der wesentlichen energetischen Verbrauchsdaten eines Objekts. Nach diesem ersten Screening wird deut-lich, dass ein Gesamtportfolio folgende Handlungsalternativen aufweist:

>Nachhaltige Bestandsimmobilien (z. B. Technologiepark Grasbrunn, München)

>Grüne Refurbishments (z. B. CENTRAL, Frankfurt am Main)

>Developments mit Zertfizierung (z. B. An den Brücken, München)

In dieser Aufteilung spiegelt sich besonders die Erkenntnis, dass es umfassende, sprich generalisierende Umsetzungsmaßnahmen bei der Implementierung einer Immobilienstrategie über das gesamte Portfolio nicht geben kann. Immobilien stellen aus diesem objektspezifischen Blickwinkel in erster Linie Unikate dar. Deutlich wird darüber hinaus vor allem eines: Es gelingt teilweise schon mit einem relativ geringen Aufwand einen großen Wirkungsgrad zu erzielen.

Fazit

Der Markt richtet sich in Bezug auf die Nachhaltigkeit gegenwärtig auf allen Ebenen neu aus: auf der Unternehmensebene, der Finanzmarktebene und der Objektebene. Insbesondere auf der Objektebene sind gewaltige Fortschritte erkennbar, da es für energetische Maßnahmen viele Gründe gibt. Durch betriebskostenoptimierte Instandhaltung/Modernisierung kann die wirtschaftliche Lebensdauer von Gebäuden verlängert (Wertstabilität), die Leerstandswahrscheinlichkeit verringert, die künftigen Instandhaltungsausgaben minimiert und die ökonomischen Erträge erhöht werden. Wenn die Gesetze des Marktes ihre Gültigkeit behalten, wird dies in den kommenden Jahre zu höheren Mieteinnahmen bei verringertem Leerstandsrisiko und höheren Kaufpreismultiplikatoren führen. Mittel- bis langfristig erzielen Green Buildings durch außergewöhnliche Einnahmen ihre Marktgängigkeit und Preiswirksamkeit, während konventionelle Gebäude noch schneller altern, sinkende Erträge und vor allem Wettbewerbsnachteile verzeichnen. Ob eine Gewerbeimmobilie ein entsprechendes Zertifikat oder Label vorweisen kann, wird zunehmend Einfluss auf die Entscheidungen von Nutzern und Investoren gewinnen.

(Autor: Dr. Thomas Beyerle, IVG Immobilien AG)


5.5 NACHHALTIGE MODERNISIERUNG UND PROJEKT-ENTWICKLUNG FÜR LANGFRISTIGEN WERTERHALT

Mit einem betreuten Immobilienvermögen von 15,4 Mrd. Euro und über 500 Mitarbeitern an elf Standorten in Deutschland und Luxemburg gehört CORPUS SIREO zu den größten europäischen Asset Managern für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Unsere Erfahrungen reichen von der Anleger- und Mieterbetreuung über Neu- und Nachvermietung bis hin zu Akquisition und Verkauf einzelner Wohnungen oder Wohnpaketen, großer Gewerbeportfolios oder international bekannten „Landmark“-Immobilien.

Vor diesem Hintergrund spielt die Nachhaltigkeitsthematik bei CORPUS SIREO eine wichtige Rolle. In unserer Funktion als Asset Manager und Eigentümervertreter wurden im Sinne eines langfristigen Werterhalts und schonenden Ressourcenverbrauchs bereits in der Vergangenheit verschie-dene Nachhaltigkeitsprojekte über alle Unternehmenseinheiten hinweg angestoßen. Vor allem die zunehmende Bedeutung des Nachweises be-sonderer Gebäudequalität im Rahmen von Zertifizierungsmaßnahmen se-hen wir als wichtige Entwicklung im europäischen Immobilienmarkt, die wir entsprechend aufgreifen. Beispiele bereits zertifizierter oder aktuell in Zertifizierung befindlicher Immobilien der CS-Gruppe finden sich sowohl im In- als auch im Ausland.

CS Investment Management: „Tevi House“ – Lahti (FI)

Abb. 48: Tevi House

Foto: Corpus Sireo

Das 1987 erbaute Gebäude befindet sich im Stadtzentrum von Lahti, der mit rund 100.000 Einwohnern siebtgrößten Stadt Finnlands, etwa 100 km nordöstlich von Helsinki. Verteilt auf fünf Etagen und rund 6.700 m² beherbergt die Immobilie Büro- und Einzelhandelsflächen, Restaurants sowie Technik-, Lager- und Archivflächen. Das Gebäude hat mehrere Hauptmieter und ist zu 100 % vermietet.

Corpus Sireo > Ist als Full-Service-Immobiliendienstleister für Dritte tätig und gehört zu den größten Asset Managern für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Europa. Zu den Kunden zählen nationale und internationale Investoren, Banken sowie Unternehmen mit eigenen Immobilienbeständen.


Seit Ende 2011 wird eine Zertifizierung im Bestand nach LEED for Existing Buildings: Operations & Maintenance durchgeführt. Angestrebt wird eine Zertifizierung im LEED Gold-Standard, die Dauer des Umbaus wird mit etwa 18 Monaten bis Ende 2012 veranschlagt. Konkrete Baumaßnahmen umfassen die Optimierung und Verkleinerung der Heizungsanlage sowie die Neuregelung der Volumenströme an der Lüftungsanlage. Ziel ist die Steigerung der Energieeffizienz und die Verringerung der Betriebskosten um 8-9 %. Begleitet wird der Zertifizierungsprozess durch einen lokalen Dienstleister (Vahanen Oy, Helsinki).

CS Projektentwicklung Wohnen: „Reiterstaffel“ – Köln

Abb. 49: PE Reiterstaffel

Foto: PE Reiterstaffel GmbH & Co. KG

Ohne das Ziel einer nachhaltigen Zertifizierung des Bauvorhabens wäre der Erwerb des Baufelds durch die Investoren aufgrund der zunehmenden Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten zweifellos gescheitert. Gemein-sam mit dem Hauptinvestor Bauwens strebt Corpus Sireo als Co-Investor daher eine Zertifizierung für Neubauprojekte nach DGNB Gold an.

Das Projekt „Reiterstaffel“ in Köln ist aktuell eines der größten Wohnungsbauprojekte der Stadt. Mit der Bebauung entsteht ein neuer Stadtteil für ca. 1.500 Menschen. Im Wesentlichen soll auf dem Gelände eine 4- bis 7-geschossige Wohnbebauung mit ca. 500 Wohneinheiten sowie gewerblich genutzte Flächen entlang der Bonner Straße entstehen (Büro und Einzelhandel). Das Spektrum der Wohnungsgrundrisse reicht von 2- bis 5-Zimmer-Wohnungen und wird unterschiedlichen Bedürfnissen und Generationen gerecht. Das Bauvolumen umfasst insgesamt ca. 65.000 m² BGF und wird in mehreren Bauabschnitten (aktuell Baufeld 4 mit 96 WE) realisiert.


CS Investment Management: „Front de Paris“ – Levallois-Perret (FR)

Das laufende Vorhaben hat neben der Anpassung an geltende Normen und Vorschriften ebenfalls die Ertüchtigung und Modernisierung der haustechnischen Anlagen im Bereich HVAC sowie die Neugestaltung und Herrichtung der Mietflächen für die Nachvermietung zum Ziel.

Dabei werden nachhaltige Umweltstandards bei der Planung und Ausführung berücksichtigt, um eine Zertifizierung nach BREEAM, BBC und HQE-Rénovation (Green Building) für Bestandsimmobilien zu erhalten.

Neben der Berücksichtigung nachhaltiger Umweltstandards, ist die Optimierung der Energieeffizienz sowie die Angleichung der Betriebskosten zu Mitbewerbern im Segment Neubau das wesentliche Ziel der Zertifizierung.

Abb. 50: Front de Paris

Foto: Treize Cent Treize

Das 1989 erbaute Gebäude befindet sich im „Western Business District“ von Paris, nahe des Pariser Rings „Peripherique“. Die Immobilie setzt sich aus vier Gebäudeteilen zusammen und erschließt sich über acht bis neun Obergeschosse. Zudem verfügt die Liegenschaft über eine Tiefgarage sowie ein Betriebsrestaurant mit angeschlossener Cafeteria. Die Fläche umfasst rund 24.000 m² BGF, welche hauptsächlich als Büro genutzt wird.


Die einzelnen Phasen der Zertifizierung, bis zur Fertigstellung der Umbaumaßnahmen und Inbetriebnahme der Immobilie, werden durch CERTIVEA als zuständiges Organ geprüft und genehmigt. Begleitet wird dieser Prozess durch einen vor Ort zugelassenen Fachplaner. Die reinen Umbau- und Modernisierungsarbeiten sind mit neun Monaten bis Ende März 2012 veranschlagt.

Mit diesen Maßnahmen legt CORPUS SIREO den Grundstein für den langfristigen Werterhalt der genannten Immobilien. Aus Firmensicht wird die Bedeutung der Nachhaltigkeit sowie die Messung der Energieeffizienz von Gebäuden weiter zunehmen und sich noch innerhalb dieser Dekade zum Marktstandard entwickeln. Insbesondere Großunternehmen werden sich infolge einer gesteigerten öffentlichen Wahrnehmung und eines zunehmenden energetischen Kostendrucks verstärkt mit Nachhaltigkeitsaspekten beschäftigen. Vor diesem Hintergrund ist es für CORPUS SIREO zunehmend wichtig, die betreuten Immobilienbestände kontinuierlich den zukünftigen Marktgegebenheiten anzupassen, um Mieterbindungen zu erhalten und Neuvermietungen auf Marktniveau zu ermöglichen.

(Autor: Martin Lippmann, CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH)


5.6 NACHHALTIGKEIT HAT VIELFÄLTIGE FACETTEN

EPM schafft ganzheitliche Lösungen

Der Begriff „Nachhaltigkeit“ wird in unterschiedlichen Zusammenhängen mittlerweile sehr inflationär verwendet. Je nach Branche werden unterschiedliche Einzelaspekte der Nachhaltigkeit berücksichtigt oder vernachlässigt. Die EPM orientiert sich an der Grundaussage, dass Nachhaltigkeit aus den drei Aspekten Ökonomie, Ökologie und Gesellschaft besteht.

Adaptiert auf den Bereich der Immobilienbewirtschaftung bedeutet dies, dass nachhaltiges Handeln vielfältige Aspekte beinhaltet, zwischen denen teilweise Zielkonflikte bestehen. So bedeutet Nachhaltigkeit bei Eigentümern, die ihre Immobilie zumeist als Anlageobjekt sehen, eher die Sicherung von langfristigen Erträgen, als die Erfüllung gesellschaftlicher Ansprüche wie Ressourcen- und Umweltschonung. Insbesondere bei Eigentümern, die ihre Immobilien nicht selber nutzen, können die Interessen der Beteiligten (Eigentümer, Mieter und Gesellschaft) auseinandergehen. Während für Mieter grundsätzlich die Nutzung, Bequemlichkeit und Imagewirkung einer Immobilie im Vordergrund stehen, besteht das Interesse der Eigentümer wiederum darin, mit durchgeführten Investitionen die Erträge zu optimieren.

Nachhaltigkeit im Sinne der Eigentümer

Als Interessenvertreter der Eigentümer, liegt für die EPM somit zunächst das Hauptaugenmerk auf Nachhaltigkeitsmaßnahmen, die ,sich direkt oder indirekt in der ökonomischen Performance von Immobilien widerspiegeln. Handlungsansätze bieten hierbei z. B. Maßnahmen, die zu einer Einsparung der Kosten oder zur Wertsteigerung der Immobilien führen.

Eine hohe Akzeptanz bei allen Beteiligten und somit eine Schnittmenge in den Interessen finden wir in der gesellschaftlich erforderlichen Schonung der Ressourcen beispielweise durch eine Erhöhung der Energieeffizienz, welche im besten Fall mit Kosteneinsparungen für Eigentümer und Nutzer einhergeht. Noch stärkere Auswirkungen auf die Immobilie haben jedoch häufig die indirekten Maßnahmen, die z. B. einen USP für die Immobilie bilden bzw. diesen stärken und somit die erzielbaren Mieterträge und die damit einhergehenden Renditen steigern. Dies bedeutet aber auch, dass eine kurzfristige Ertragssteigerung nicht auf Kosten der langfristigen, wirtschaftlichen Gesamtperformance erreicht werden sollte.

Beispiele für nachhaltiges Immobilien-Management

Die Verbindung von nachhaltiger Renditeerwartung und der Erfüllung von gesellschaftlichen Zielsetzungen im Bezug auf die Ressourcenschonung wurde in Deutschland z. B. durch eine gezielte Förderung von Photovoltaik-anlagen erreicht. Dies führte dazu, dass messbare Mehrwerte in Form von Rendite zum eingesetzten Kapital bei gleichzeitiger Realisierung der gesellschaftlichen Nachhaltigkeitsaspekte erreicht werden konnten.

EPM > Ist ein professioneller Asset- und Property Manager für alle Immobilien-Nutzungsarten. Als Unternehmen der Bilfinger Berger-Gruppe, ist die EPM Teil eines weltweit tätigen Multi Service-Konzerns und mit mehr als 35 Mrd. Euro Asset under Management und einer betreuten Fläche von über 21 Mio. m² der größte deutsche Dienstleister für Immobilien-Management.


So hat die EPM für einen ihrer Kunden, den Verband öffentlicher Versicherer und die Deutsche Rückversicherung AG in Düsseldorf, eine Solaranlage mit über 5.300 m² Kollektorfläche errichtet. Hierbei wurden nach Abschluss der Planungsphase 3.268 Solarmodule, 63 Wechselrichter und 75 km Kabelleitungen in vier Wochen Installationszeit montiert, um pünktlich zum Jahresende 2009 an den Start zu gehen. Die Anlage produziert seither ca. 700.000 kWh pro Jahr und hat im Jahr 2011 bereits die millionste Kilowattstunde in das öffentliche Netz eingespeist (vgl. Abb. 51).

Die Notwendigkeit unterschiedliche Interessen zu vereinen, beobachtet man aktuell u. a. darin, dass der Vermietungserfolg einer Immobilie teilweise auch von der Erfüllung ihrer Nachhaltigkeitsvorgaben abhängig ist. So mieten zunehmend mehr Großkonzerne in Objekten, die mindestens Leed Silber oder DGNB erreichen. Die EPM ist nicht nur Partner für solche Zertifizierung, sie stellt auch sicher, dass die Vorgaben der erreichten Zertifikate in der Praxis weiter umgesetzt werden und einen Mehrwert für Nutzer und Investoren bilden. Ein Beispiel hierzu ist das Pollux in Frankfurt am Main, bei dem die EPM ihre Fachplanungserfahrungen zur Reduzierung des Energie- und Wasserverbrauchs mit ihren Managementerfahrungen zur Ressourcenschonung in den Bereichen Gebäudebetrieb, Reinigung, Entsorgung, Green Procurement und Kommunikation kombiniert. Das Ergebnis ist eine Gesamtverbesserung des Gebäudes inklusive der Nutzung der vorhandenen Kosteneinsparungspotentiale. Zur Sicherstellung –insbesondere der Energieeinsparungen – wird das Gebäude zusätzlich über das Energie Monitoring-System (EMS) der EPM in seiner energetischen Performance kontrolliert. Abweichungen werden frühzeitig erkannt, so dass gegensteuernde Maßnahmen den geplanten Erfolg sicherstellen.

Im Anschluss an die von der EPM initiierten Maßnahmen, wurde das Pollux mit dem DGNB-Gold-Zertifikat, der höchsten deutschen Zertifizierung, ausgezeichnet.

Abb. 51: Solaranlage mit über 5.300 m2 Kollektorfläche

Foto: Deutsche Rückversicherung AG


Zertifikate versus Rating

Immer mehr Eigentümer bevorzugen Zertifikate, die einen Mehrwert für ihre Immobilien darstellen. Jedoch bestehen Begrenzungen in der Bewertbarkeit. So wurde in der Vergangenheit bei vielen Zertifikaten nicht bedacht, dass es Immobilientypen gibt, bei denen eine starke Trennung zwischen Eigentümer- und Nutzerinteressen besteht. Zudem fallen zum Teil hohe Zertifizierungskosten an, die die Eigentümer und Manager von Bestandsobjekten vor besondere Herausforderungen stellen.

Vor diesem Hintergrund ist aus unserer Sicht für die Bewertung von Portfolien oft eher ein Performancerating als eine Zertifizierung sinnvoll. Innerhalb eines solchen Ratings soll neben der Bewertung der Nachhaltigkeitskriterien auch die wirtschaftliche Performance einer Immobilie bzw. eines Portfolios dargestellt werden. Die EPM hat aus diesem Grund das „Sustainability Assessment“ erarbeitet (vgl. Abb. 53). Hierbei werden die aus Sicht unserer Kunden wichtigsten Kriterien wiederkehrend überprüft und bewertet, um darauf aufbauend eine Entwicklungsstrategie zu konzipieren, die die Performance der Objekte unabhängig von deren Zertifizierung messbar steigert.

Abb. 52: Auszug aus dem Energie-Monitoring-System (EMS) der EPM

Foto: EPM

Der Bereich Bau-, FM- & Energie-Consulting ist innerhalb der EPM für flankierende Leistungen des Asset- und Property Managements verantwortlich. Das Team besteht aus Ingenieuren und Spezialisten, die beratend Dienstleistungen für EPM-Kunden und Drittunternehmen erbringen. Die Schwerpunkte liegen in den Fachbereichen Nachhaltigkeit, Energie, Bau, TGA, Facility Management und Wassertechnik.


Fazit

Nachhaltigkeit bedeutet für die EPM, die Erarbeitung ganzheitlicher Nach-haltigkeitslösungen unter Berücksichtigung der Bedürfnisse aus Ökono-mie, Ökologie und Gesellschaft. Hierbei sollen die Renditen der von uns gemanagten Immobilien verbessert, sowie gleichzeitig eine marktgerech-te, gesellschaftliche Positionierung dieser Immobilien geschaffen werden, sodass zukünftig sowohl für Eigentümer wie auch Nutzer eine Win-Win- Situation entsteht.

(Autor: Norbert B. Löffler, EPM Assetis GmbH)

Abb. 53: Darstellung eines Sustainability Assessments der EPM

Foto: EPM


5.7 NACHHALTIGKEIT – PROJEKT – MANAGEMENT

Steuerbar ist, was messbar ist. Klassische Messgrößen des Managements sind Kosten, Energie und Zeit. Das Steuern der Nachhaltigkeit umfasst zudem gesellschaftliche, funktionale und technische Aspekte, sowie den Planungsprozess selbst, also Größen die nicht ohne weiteres messbar sind. Bereits im Jahr 2001 hat das Bundesministerium für Verkehr, Bauen und Stadtentwicklung (BMVBS) mit dem Leitfaden Nachhaltiges Bauen theoretisch aufgezeigt, wie die Messbarkeit nachhaltiger Qualitäten durch die Bewertung von Kriterien und damit von Gebäuden möglich ist.

Die Anwendung des Nachhaltigen Bauens ist für die Nutzungsvariante „Neubau Verwaltung“, für den öffentlichen Bau im Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude (BNB)1 und privatwirtschaftlich mit der Zertifizierung durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB)2 in Deutschland, etabliert3. Wie nachhaltig Projekte sind, bestimmt sich allerdings nicht nur durch die Definitionen von Bewertungs- und Zertifizierungssystemen:

>„Nicht Bauen [ist] die umweltschonendste und kostengünstigste Problemlösungsstrategie.“4

>Bauen kann die umweltschonendste und kostengünstigste Problemlösungsstrategie sein.

Beide Thesen sind plausibel, stehen aber für grundlegend unterschiedliche Strategien.

Die Herstellung zusätzlicher Flächen (Neubau) wird durch Wachstum initiiert und bedeutet ihrerseits Wachstum. „Nachhaltiger Neubau“ begrenzt (lediglich) die ökologischen und ökonomischen Folgen des Wachstums und ist dem Grunde nach ein Paradoxon5 . „Nachhaltige Neubauten“ unterscheiden sich von „konventionellen Neubauten“ u. a. durch einen strukturierten und optimierten Planungsprozess, der in der Kriteriengruppe der Prozessqualität definiert und bewertet wird. Das Nachhaltige Management des Projektes ist Bestandteil des BNBs und des Zertifizierungssystems der DGNB. Im Ergebnis wird der Nachhaltige Neubau gegenüber konventionellen Planungen in seiner ökologischen und ökonomischen Qualitäten optimiert, und um soziokulturelle-, funktionale- und technische Qualitäten ergänzt. Für die „optimale Projektvorbereitung [beginnt das Projekt] noch vor der Leistungsphase 1 [der] HOAI“6 , jedoch erst nachdem die Projektentscheidung gefallen ist. D. h. die Grundsatzfrage der Projektentscheidung erfolgt außerhalb der Bewertungs- und Zertifizierungssysteme des Nachhaltigen Bauens. Es besteht somit das Risiko, dass Projekte initiiert, errichtet und als „Nachhaltige Gebäude“ zertifiziert werden, die ganz oder in Teilen nicht notwendig gewesen wären. Dies betrifft insbesondere Investitionen die aus einer (kurzfristigen) Markterwartung initiiert werden. In diesem Szenario ist Nichtbauen in der Tat die umweltschonendste, kostengünstigste und nachhaltigste Alternative. Bedarfsorientiert initiierte Projekte suggerieren ihre Notwendigkeit. Dies ist allerdings nur zutreffend, wenn der (Flächen-)Bedarf sorgfältig geplant ist und nicht anderweitig gedeckt werden kann.

1 Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen

für Bundesgebäude (BNB)

2 Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges

Bauen (DGNB)

3 Beschränkung der Betrachtung auf

Deutsche Systeme

4 Nachhaltigkeitsstrategie für ein Portfolio

von 4000 Liegenschaften, 2002

5 Grundlage der neuzeitlichen Definition von

Nachhaltigkeit: L. Meadows: Die Grenzen

des Wachstums (1972)

6 BMVBS, BNB Kriteriensteckbrief 5.1.1

Projektvorbereitung, Version 2011_1

Die Thesen sind auf Ökologie und Ökonomie begrenzt; zur Betrachtung der Nachhaltigkeit werden diese im

Weiteren um die soziale Komponente erweitert.

Landschaftsverband Rheinland (LVR) > arbeitet als Kommunalverband mit rund 15.000 Beschäftigten für die etwa 9,6 Mio. Menschen im Rheinland.


Profunde Kenntnisse sind zur Steuerung der Flächen und Qualitäten vorhandener Immobilien erforderlich. Nachhaltiges (Projekt)management beginnt noch vor der Projektvorbereitung in der „Phase 0“ (vgl. Abb. 54).

7 Entwicklung: LVR-Portfolio-Management

Nachhaltiges Bauen

>Nachhaltiges Managen erfordert Grundlagen …

1. Die notwendigen Daten sind zu erheben und zu verarbeiten (ökonomische, ökologische und soziale Daten von Gebäuden,Liegenschaften, Nutzenden und Betreibenden)

2. Die Bewertung des Bestands und der Projekte (auf der Datengrundlage) ist zu veranlassen.

3. Mögliche Potentiale zur Optimierung des Bestands sind zu ermitteln.

> ... und Strategie(n) und Variantenprüfungen.

4. Definition der Ziele des Nachhaltigen (Projekt-)Managements

5. Szenarien realer Potentiale zur Zielerreichung

>Auf diesen Grundlagen erfolgt …

6. Filtern effektiver Projekte unter Berücksichtigung der Portfolio Strategie

> ... und die Steuerung des Portfolios durch die

7. Priorisierung der effektiven Projekte.

Abb. 54: Diagramm Portfolio-Management Nachhaltiges Bauen

Foto: Sauer, LVR

Im LVR-Portfolio-Management Nachhaltiges Bauen7 werden in der Phase 0 alle Liegenschaften nachhaltig gemanagt und bei Bedarf nachhaltige Projekte initiiert, vorzugsweise Modernisierung und Ersatzneubau.

Auf diesen Grundlagen IST (Nachhaltiges) Bauen nicht nur die umweltschonendste, kostengünstigste und sozialste Problemlösungsstrategie, sondern der Hebel zur großangelegten Optimierung des Immobilien-Portfolio-Bestands durch Nachhaltige Projekte (Modernisierungen, Instandsetzungen, Neubauten).(Autor: Markus Sauer, Landschaftsverband Rheinland)


5.8 INTEGRATION DER LEED-ZERTIFIZIERUNG IN DEN SIEMENS REAL ESTATE PROJEKTPROZESS

Siemens Real Estate (SRE) ist der alleinige Partner der Siemens AG in al-len Fragen um die Immobilie. Konzernneubauten werden nach dem ame-rikanischen LEED-Nachhaltigkeitsstandard zertifiziert. Die Schwerpunkte liegen dabei auf einer hohen Nutzungsqualität, einem wirtschaftlichen Ge-bäudebetrieb und Innovationen. Im Allgemeinen wird ein LEED Gold Stan-dard angestrebt.

Grundlagenermittlung und Festlegung der Anforderungen

Die Anforderungen, die zur Erfüllung von LEED-Punkten erforderlich sind, müssen im Projekt möglichst früh kommuniziert werden. Die LEED-Score-card dient somit auch als Hilfe zur Spezifizierung der Anforderungen, um einen LEED Gold Standard zu erreichen.

Die LEED-Scorecard ermöglicht es, die Erreichbarkeit von Punkten nach ihrer Wahrscheinlichkeit zu bewerten („erreichbar“, „wahrscheinlich“, „möglich“, „nicht umsetzbar“). Die Nachhaltigkeitsmaßnahmen werden in der LEED NC-Scorecard als „erreichbar“ abgebildet. Beispielsweise aus dem Bereich Energy & Atmosphere können mittels der Energieeinsparung und einem strukturierten Mess- und Zählkonzept folgende Punkte erreicht werden:

Abb. 55: Ausschnitt, LEED 2009 for New Construction and Major Renovations

Foto: Siemens

Energieverbrauch und Schutz der Erdatmosphäre

EA c1: Optimize Energy Performance Energy Savings 28-30 % 10 Punkte

EA c5: Measurement & Verification 3 Punkte

Abb. 56: Energieverbrauch und Schutz der Erdatmosphäre

Quelle: Siemens


LEED pre-assessment

Der SRE-Nachhaltigkeitsstandard in den einzelnen LEED-Kategorien entspricht ca. 50 von 110 theoretisch möglichen Punkten und ist in nachfolgender Abbildung dargestellt:

Darüber hinaus sind projektspezifisch in einer Machbarkeitsstudie (pre-assessment) zusätzlich sinnvolle und wirtschaftliche Punkte zu definieren. Daraus hat der LEED Accredited Professional (AP) ein Kosten-Nutzen-Szenario abzuleiten, über das im weiteren Projektverlauf entschieden wird. Diese zusätzlichen Punkte sollen inhaltlich an die Projektaufgabe und den Standort angepasst werden. Insgesamt wird eine ausgewogene Erreichung der Punkte aus den jeweiligen Nachhaltigkeitsbereichen angestrebt, das heißt es sollten 40 % der maximal erreichbaren Punkte aus der jeweiligen LEED Kategorie möglichst nicht unterschritten werden.

Abb. 57: Empfehlungen SRE Sustainability (LEED)

Foto: Siemens


Planungs- und Bauphasen

Der Prozess der LEED Nachhaltigkeitszertifizierung ist im nachfolgendem Diagramm dargestellt und zeigt den Abgleich mit den Projekt- und Bauphasen.

Vor Beginn der Entwurfsplanung stehen die Kosten für die Zertifizierung fest und die notwendigen zusätzlichen Planungs- und Dokumentationsleistungen sind bekannt. Die notwendigen Tätigkeiten, Zuständigkeiten und Termine können in einer erweiterten tabellarischen Scorecard dokumentiert und nachverfolgt werden.

Die Phasen Machbarkeitsstudie und Vorbeurteilung werden mit dem Vorentwurf abgeschlossen. Damit sind alle Grundlagen geklärt und die projektspezifischen Nachhaltigkeitsanforderungen beschrieben.

Ebenfalls sind den Projektpartnern die Aufgaben bekannt; ggfs. werden zusätzliche projektspezifische Leistungen definiert. Die Schnittstellen bzw. Leistungsabgrenzungen zwischen LEED AP, Architekt, Landschafts- und TGA-Planer, Bauphysiker u. a. sind bekannt. Insbesondere im Bereich Energieeffizienz ist eine intensive Zusammenarbeit zwischen LEED AP und den Planern gefragt. Dies bezieht sich auf die Erstellung eines Energiekonzeptes mit Varianten, Software-Modellierung, Mess- und Zählkonzept und Planung der Inbetriebnahme des Gebäudes.

Abb. 58: LEED Prozesses als SRE Standard, Siemens 2010

Foto: Siemens


In der Entwurfsphase werden die Anforderungen umgesetzt, spezielle Nachweise erbracht, sowie die Planung nachgewiesen und beim Green Building Certification Institute (GBCI) eingereicht.

Das SRE Sustainability Office begleitet das Projekt vor allem in den energetischen Fragestellungen wie dem Energiekonzept, das energy modeling, dem Mess- und Zählkonzept sowie dem Commissioning. Die technischen Projektdaten, beispielsweise die Energie-, Wasser- und Mülleinsparungen sowie die CO2-Reduktion, der Einsatz erneuerbarer Energien und die Verwendung von Siemens Produkten werden von der SRE erfasst und dokumentiert.

In der Vergabephase werden LEED-Textbausteine in die Ausschreibung integriert und Dokumentationspflichten der Baugewerke (oder GU) in die Verträge aufgenommen. Dies schließt die strukturierte Abnahme und Übergabe (Commissioning) des Gebäudes ein.

Nach eingehender Prüfung durch das GBCI wird das LEED-Zertifikat verliehen. Die prognostizierten Energiekennwerte sind im Verlauf der Nutzung durch Messung zu überprüfen.

Durch die Zertifizierung dokumentiert die SRE gegenüber ihren Kunden einen ausgewogenen Nachhaltigkeitsstandard, insbesondere eine hohe und gleichzeitig angemessene Nutzungsqualität und Nebenkosten nach dem Stand der Technik. Darüber hinaus zeigt die SRE mit der Zertifizierung, wie sie den Zielsetzungen der Corporate Social Responsibility des Konzerns gerecht wird.



5.9 NACHHALTIGKEIT IM SEGMENT IMMOBILIEN VON UNION INVESTMENT

Alle Aktivitäten von Union Investment sind grundlegend eingebettet in das im Jahre 2011 eingeführte Umweltmanagementsystem DIN EN ISO 14001. Es ist wesentlicher Bestandteil der CSR-Strategie von Union Investment. Eine weitere Grundlage des Handelns wird durch die UN PRI geschaffen, die von Union Investment als einem der ersten Unternehmen in Deutschland unterzeichnet wurden. Durch die freiwillige Unterzeichnung dieser Richtlinien verpflichtet sich Union Investment dazu, in Themen zu Umwelt-, Sozial-, und Corporate Governance stets verantwortungsvoll zu handeln.

Union Investment verfolgt eine ganzheitliche Betrachtungsweise bei Immobilieninvestments über den gesamten Lebenszyklus in Bezug auf ökonomische, ökologische und soziokulturelle Qualität. Ziel war und ist es, den Anteil nachhaltig ausgerichteter Objekte der Immobilienfonds kontinuierlich auszubauen. So erwirbt Union Investment bevorzugt nachhaltige, im Idealfall zertifizierte Objekte.

Für die einheitliche Bewertung anvisierter Ankaufsobjekte bzw. Bestandsobjekte hat Union Investment interne Managementsysteme entwickelt, die Werkzeug zur Optimierung des Portfolios nach Nachhaltigkeitskriterien sind . Zum einen werden damit nicht zertifizierte Einkaufsobjekte auf ihre Nachhaltigkeit und Gebäudequalität hin geprüft, zum anderen wird das Bestandsportfolio nach Nachhaltigkeitsaspekten systematisch analysiert und quantifiziert, um Potentiale zu erkennen und die richtigen Maßnahmen einzuleiten.

Das erste Bewertungsinstrument von Union Investment war der Sustainable Investment Check, ein Scoring-Modell zur qualitativen Bewertung von Objekten in Ankauf und Bestand und zur Erfassung aller Objekte zur einheitlichen Beurteilung des Portfolios. Bilanziert wird jährlich auf Objekt- und Fondsebene. Mit dem SI-Check hat Union Investment in den Jahren 2009 und 2010 das gesamtes Portfolio bewertet und Optimierungsmöglichkeiten identifiziert. Die Kriterien zur Erfassung und Beurteilung, die je nach Nutzungsart unterschiedlich gewichtet werden, umfassen generell die Bereiche Energie und Umwelt, Wasserverbrauch, Abfall und Recycling, Effizienz und Flexibilität, Standortqualität sowie Gesundheit und Wohlbefinden. Die Anwendung des SI-Check im Ankauf unter Berücksichtigung von Mindestwerten ist seit Jahren Standard und ermöglicht es Union Investment, die nachhaltige Gebäudequalität auch ohne Zertifizierungen bewerten zu können.

Seit 2010 entwickelt Union Investment ein neues Bewertungs-und Managementinstrument für Bestandsobjekte: das Portfolio

Sustainabilty Management zur qualitativen und quantitativen Analyse der ökologischen Performance der Objekte aller relevanten Nutzungsarten mit dem Ziel, die Verbesserung der Umweltwirkung der Objekte und des Ressourcenverbrauchs zu dokumentieren. Das PSM ist eine Online Software zur Verbrauchswerterfassung anhand der messbaren Indikatoren, auch Key Performance Indikators genannt: Energieverbrauch, CO2-Ausstoß,

Union Investment > ist einer der führenden europäischen Immobilien Investment Manager mit Schwerpunkt auf Offenen Immobilienfonds für private und institutionelle Anleger. Derzeit betreut Union Investment acht Immobilienfonds mit einem Gesamtfondsvermögen von rund 20 Mrd. Euro.


Wasserverbrauch und Abfallaufkommen. PSM bietet eine Möglichkeit, das Immobilienportfolio in aussagekräftigen Kategorien darzustellen und CO2-Footprints auf Objektebene, auf Fondsebene und für das gesamte internationale Immobilienportfolio zu erstellen.

Es ermöglicht durch die wiederkehrende Bilanzierung der Verbrauchswerte der Gebäude und durch die Integration in die Standardprozesse des Asset- und Property Managements eine dauerhafte Überwachung der Verbrauchswerte der Gebäude im Bestand der Union Investment.

Sowohl bei Revitalisierungsmaßnahmen von Gebäuden im Bestand als auch bei erworbenen Projektentwicklungen setzt Union Investment die Nachhaltigkeitsmaßstäbe bereits in frühem Stadium, um die firmeneigenen Ziele und Entscheidungen innerhalb der Bauprozesse für alle Beteiligten nachvollziehbar und transparent zu machen. In Projektentwicklungen hat Union Investment die Möglichkeit, maßgeblichen Einfluss auf die ganzheitliche Qualität einer Immobilie zu nehmen sowie gestaltend und kontrollierend mitzuwirken.

Union Investment hat sich dazu bekannt, auch weiterhin die Gebäude nach-haltig zu betreiben. Deshalb ist es eine Aufgabe, Aufklärungs- und Über-zeugungsarbeit zu leisten, sowohl im öffentlichen Rahmen durch das Nach-haltigkeitsportal (www.nachhaltige-immobilien-investments.de), als auch durch die Sensibilisierung der Mieter und Dienstleister für Nachhaltigkeit. Einfache Maßnahmen mit deutlicher Wirkung zeigt Union Investment den Mietern bei Einzug in einem Nachhaltigkeitsguide auf. Nachhaltigkeitskri-terien werden in Vermietungsstandards eingeführt.

Im Sinne der Nachhaltigkeitsstrategie und des Verständnisses einer nach-haltigen Immobilienwirtschaft nimmt Union Investment aktiv an verschie-denen Initiativen teil, wie z. B. an der Entwicklung des „Nachhaltigkeits-kodex der Immobilienwirtschaft“ des ZIA. Durch solche Aktivitäten werden wertvolle Dialoge sowie Wissenstransfer und –vernetzung gesucht. Zudem wird die Nachhaltigkeitsexpertise von Union Investment gerne für exter-ne Initiativen zur Verfügung gestellt. Als Gründungsmitglied des DGNB hat Union Investment das Wissen durch die Mitarbeit in Arbeitsgruppen und der intensiven Begleitung von Pilotzertifizierungen in den Ausbau des DGNB-Zertifizierungssystem eingebracht.

Neben der Teilnahme an zahlreichen Initiativen ruft Union Investment sol-che auch selbst ins Leben und ist seit 2008 Ausloberin des „Prime Proper-ty Award“, einem renommierten Preis für nachhaltige Immobilieninvest-ments, der europäische Immobilienprojekte prämiert, die auf vorbildliche Weise wirtschaftlichen Erfolg mit ökologischer und sozio-kultureller Nach-haltigkeit verbinden.

(Autor: Union Investment Real Estate GmbH)


5.10 AUFBAU UND UMSETZUNG EINES NACHHALTIGEN PROJEKTMANAGEMENTS BEI DER BERLINER IMMOBILIEN-MANAGEMENT GMBH

Nachhaltiges Projektmanagement bei der BIM GmbH begann mit der Erar-beitung und Implementierung von Prozessen, Strukturen und Verantwort-lichkeiten im Kontext mit Projekten. Erarbeitet wurden die wesentlichen Eckdaten im Rahmen einer Arbeitsgruppe, in der neben erfahrenen Mitar-beitern einzelner Unternehmensbereiche auch die Geschäftsleitung ver-treten war.

Zielstellung dabei war es, einerseits die Verantwortung deutlicher als bis dahin in einem Projektteam zu bündeln und gleichzeitig ein außerhalb der Projektstruktur abgebildetes Controlling einzuführen. Die Bedeutung ei-nes Projektes drückt sich darin aus, dass sowohl Projektleiter, als auch Projektcontroller direkt an die Geschäftsführung berichten. Um neben den notwendigen Berichtspflichten einen weiteren Kommunikations- und Eskalationsweg vom Projekt zur Geschäftsleitung offen zu haben, wurde ebenso festgelegt, zu jedem Projekt einen sogenannten Projektausschuss zu bilden. Diesem gehören neben der Geschäftsleitung, der Projektleiter, der Projektcontroller, die Bereichsleiter der jeweils in einem Projektteam vertretenen Unternehmensbereiche an. Dieser Ausschuss kann vom Pro-jektleiter, bzw. -controller immer dann einberufen werden, wenn Risiken hinsichtlich der Projektziele, der Termine oder der wirtschaftlichen Rah-mendaten bestehen. Dabei muss der Wirtschaftlichkeitsnachweis als Grundlage für jede Projektumsetzung immer mit vorgelegt werden.

Eine der ersten wesentlichen Themen, die geklärt werden mussten, waren die nach der Einbindung einer Projektorganisation in die Linienorganisation des Unternehmens.

Abb. 59: Stuktur/Organigramm

Foto: BIM


So galt es, einen maximalen Teil der Verantwortung auf einen Projektleiter und sein Projektteam zu übertragen, ohne die jeweiligen Bereichsleiter und Teamleiter der Regelorganisation aus ihrem Teil der Ergebnisverantwortung zu entlassen.

Es wurden weiterhin Kriterien erarbeitet, die zutreffen müssen, damit eine gestellte Aufgabe zum Projekt wird. Für die BIM GmbH sind das im Einzelnen:

>weitgehend einmaliger/neuartiger Ablauf

>bestimmte Komplexität

>zielsetzung in vorgegebener Zeit und mit vorgegebenen Mitteln erreichbar

>bereichsübergreifende Aufgabenstellung

>bedeutendes/außergewöhnliches Vorhaben

Hierbei zu beachten ist, dass nicht zwangsläufig alle Kriterien gleichzeitig gegeben sein müssen. Die Entscheidung trifft nach Vorschlag des verant-wortlichen Fachbereichs die Geschäftsleitung. Bei der BIM werden durch-schnittlich etwa 20-25 Projekte gleichzeitig geplant und umgesetzt, dabei variiert die Laufzeit von etwa einem Jahr bis zu vier Jahren. Den wesent-lichen Teil unserer Projekte machen Flächenoptimierungen aus, in deren Folge Liegenschaften verdichtet, bzw. andere Gebäude veräußert oder ab-gemietet werden können, gefolgt von Portfolioübernahmeprojekten und Systemeinführungen.

Um die Voraussetzung dafür zu schaffen, dass Projekte standardisiert und mit hoher Qualität geplant und umgesetzt werden können, wurden und werden sämtliche Mitarbeiter, die als Projektleiter in Frage kommen, aus-gewählt und nach einem im Unternehmen entwickelten Schulungsplan ge-schult und zertifiziert. In der BIM sind das im Wesentlichen Portfoliomana-ger, Baumanager, Property Manager, sowie Daten- und Systemmanager. Vermittelt werden Prozesse, Strukturen und Verantwortlichkeiten ebenso, wie Präsentationstechniken, Führungsthemen oder entsprech-ende As-pekte von Unternehmens- und Führungsleitbild der BIM.

Am Start eines Projektes steht grundsätzlich die Erarbeitung eines Pro-jektsteckbriefes mit Projektziel, wirtschaftliche Rahmendaten (wenn mög-lich bereits Wirtschaftlichkeitsnachweis), Terminplanung und Benennung der Projektmitglieder. Dieser vom Geschäftsführer bestätigte Steckbrief führt mit dem KickOff zum Projektbeginn und setzt die Rahmendaten für das spätere Projektcontrolling.

Jeder Monatsbericht geht ein in den aggregierten Gesamtbericht aller Projekte, der monatlich der Geschäftsleitung vorliegt. Das Projekt endet mit einem Projektabschlussbericht einschließlich eines entsprechenden Erfolgsnachweises. Nur so ist es aus unserer Sicht gewährleistet, dass Projekte hinsichtlich ihrer ursprünglichen Zielstellung geplant, umgesetzt und der Erfolg auch nachgewiesen werden kann. Bei vielen Projektleitern sind Projektziele eng mit ihrer persönlichen Zielvereinbarung verbunden, so dass zusätzlich damit auch noch ein monetärer Anreiz gesetzt ist.


Projekte sind Teil des Kerngeschäfts der BIM GmbH und das Ziel zur Nach-haltigkeit ist ein Selbstverständnis der Geschäftsleitung, das sich z. B. auch in der Klimaschutzvereinbarung zwischen dem Senat von Berlin und un-serem Unternehmen ausdrückt. Die Ergebnisse von Projekten wirken in aller Regel langfristig. Dafür, dass im Sinne der Nachhaltigkeit auch die gewünschten positiven Ergebnisse erzielt werden, bedarf es bereits eines nachhaltigen Projektmanagements.

(Autor: Sven Lemiss, Berliner Immobilienmanagement GmbH )


5.11 BILFINGER BERGER ONE – REAL ESTATE PERFORMANCE GUARANTEE

Immobilien und Liegenschaften werden in ihrem Nutzen von zahlreichen Faktoren beeinflusst. Das Fachwissen und die Expertise, die man für er-folgreiche Immobilien zusammenbringen muss, werden immer komplexer und vielfältiger. Die Anzahl der Ansprechpartner wird immer unübersicht-licher.

Das Konzept eines einzigen Ansprechpartners für den Kunden wurde mit „one – Real Estate Performance Guarantee“ von Bilfinger Berger noch ei-nen Schritt weiter gedacht: So umfasst das Angebot zusätzlich zur Errich-tung, sämtlichen Planungsleistungen des Architekten und der Fachplaner und dem Gebäudebetrieb alle anfallenden Instandsetzungen und die Ener-giemengenzusicherung für die Dauer des Vertrages – zu einem garantier-ten Preis. Das Konzept „one“ zielt dabei genauso auf Neubauprojekte wie auf bestehende Liegenschaften, die optimiert und an heutige Bedürfnisse anpasst werden sollen.

Im Kern ist one das Ergebnis einer Bündelung von konzernweit vorhande-nem Fachwissen. Es galt die Vernetzung innerhalb des Konzerns zu ver-dichten und ein Gesamtkonzept zu strukturieren, um den vollständigen Leistungskatalog von der Planung über die Errichtung bis zum Gebäudebe-trieb über einen längeren Zeitraum (angedacht sind mindestens 10 Jahre) in einer Schnittstelle abbilden zu können.

Möglich wurde dies durch die zahlreichen PPP-Projekte, die bereits erfolg-reich bearbeitet wurden. Bilfinger Berger one ist das erste und bisher ein-zige Produkt, das die Lebenszyklus-Erfahrungen aus PPP-Projekten auch für private Unternehmen und Investoren nutzbar macht, denn die dort ge-wonnenen Erfahrungen bilden den Grundstock der Werkzeuge für one.

Aufgrund der Komplexität des Themas ist es wichtig, dass der Kunde Transparenz erfährt, um die richtigen Entscheidungen treffen zu können. Daher geht dem eigentlichen one Vertrag eine umfassende Beratung vor-aus. Gemeinsam werden alle wesentlichen Einzelaspekte mit Exaktheit im Detail und der übergeordneten Perspektive der ganzheitlichen Betrachtung untersucht.

Es werden mögliche Entwicklungen aufgezeigt und die passenden Strate-gien und Lösungen erarbeitet. Aufbauend auf den gewonnenen Erkennt-nissen entsteht ein maßgeschneiderter Maßnahmenkatalog, für mehr wirtschaftlichen Erfolg bei gleichbleibendem oder sinkendem Ressourcen-einsatz.

Wie auch bei PPP, so verfolgt one konsequent den Lebenszyklusansatz. Dabei geht man davon aus, dass während der Konzeption und Planung eines Immobilienprojektes die Folgekosten maximal beeinflussbar sind. Denn sind erst einmal bauliche Tatsachen geschaffen worden, kann durch den Gebäudebetrieb nur reagiert werden, was unter Umständen die lang-fristige Wirtschaftlichkeit gefährdet.


Die Herausforderung besteht darin, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Investition und Betriebskosten zu finden. Ein ideales Verhältnis gibt es nicht, weshalb für jede bauliche Aufgabe ein maßgeschneidertes Konzept entwickelt werden muss. Im Ergebnis entsteht eine auf die Anforderungen des Kunden hin optimierte Immobilie mit vertraglich garantierten Kosten für die Planung, die Errichtung und den Betrieb.

Seine erste Anwendung erfährt das Konzept von one bei der neuen Haupt-verwaltung von Bilfinger Berger Power Services in Oberhausen. Das Ge-bäude wurde nach den neuesten Nachhaltigkeitsstandards konzipiert und hat für seine hohe Qualität bereits ein Vorzertifikat in Silber der Deut-schen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen erhalten. Der fünfgeschos-sige, H-förmig angelegte Neubau verfügt über ein besonders effizientes Flächenkonzept, variable Nutzungsmöglichkeiten und bietet auf rund 10.000 m² Nutzfläche hochwertige Arbeitsplätze für rund 500 Mitarbeiter.

Abb. 60: Innenhof

Foto: Bilfinger Berger Hochbau GmbH, RKW Architektur und Städtebau


Planung, Bau und Betrieb der neuen Hauptverwaltung sind ein Gemein-schaftsprojekt mehrerer Konzerngesellschaften und beispielhaft für den hoch integrierten Ansatz von one: Bauherr ist die Bilfinger Berger Real Estate Management. Bilfinger Berger Hochbau und Bilfinger Berger Fa-cility Services zeichnen für Planung, Bau und Betrieb verantwortlich. Der Entwurf kommt vom Architekturbüro RKW Rhode Kellermann Wawrowski.

Vorausschauende Planung mit Blick auf alle Kostenfaktoren, Einsatz mo-derner Technologien zur Energieeinsparung, kluge Auswahl qualitativ hochwertiger und nachhaltiger Materialien sowie ein flexibles Gesamt-konzept führen zu einer rundum optimierten Immobilie mit transparenten, garantierten Betriebskosten. Hohe Umweltverträglichkeit und langfristige Rendite werden zu einem sicheren und werthaltigen Investment kombi-niert.

Bilfinger Berger one ist ein Bündel von Maßnahmen, Leistungen und Dienstleistungen für die Beschaffung wirtschaftlich optimierter Immobilien mit einer einzigen Schnittstelle.

Bilfinger Berger one bedeutet nachhaltige Lebenszyklusbetrachtung wirt-schaftlich und technisch optimiert – ohne Reibungsverluste.

(Autor: Oliver Baumann HSG Zander GmbH; Jan-Steffen Sibilla, Bilfinger Berger Facility Services GmbH)

Abb. 61: Foyer

Foto: Bilfinger Berger Hochbau GmbH, RKW Architektur und Städtebau

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Abkürzungen und Begriffe 119

Abkürzungen und Begriffe

AGG Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz

Bill. Billionen

BauGB Baugesetzbuch

BauNVO Baunutzungsverordnung

BGB Bürgerliches Gesetzbuch

BGF Brutto-Grundfläche

BHKW Blockheizkraftwerk

BImSchG Bundesimmissionsschutzgesetz

BImSchV Bundesimmissionsschutzgverordnung

BNatSchG Bundesnaturschutzgesetz

BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung

DIN Deutsches Institut für Normung

DGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen

EnEV Energieeinsparverordnung

ha Hektar

km² Quadratkilometer

kW Kilowatt

HKLS Technik Heizung Klima Lüftung Sanitär

IPB Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren

KBOB Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren

KPI Key Performance Indicator

KrW-/AbfG Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz

LEED Leadership in Energy and Environmental Design

m Meter

m² Quadratmeter

mm Millimeter

Mrd. Milliarden

mWh Megawattstunden

NFP45 Nationales Forschungsprogramm 45, Probleme des Sozialstaates

ÖPNV öffentlichen Personennahverkehr

p. a. per anno, pro Jahr

ROG Raumordnungsgesetz

SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein

t Tonnen

W Watt

WE Wohneinheiten

WG Wohngemeinschaft

WoFG Wohnraumförderungsgesetz

120 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Literatur

Literatur

Abwasser und Abfall e.V. DWA Deutsche Vereinigung für Wasserwirtschaft: Kleines Flächenrecycling: Empfehlungen zur Vorgehensweise für Flächenrecycling durch Abbruch, Rückbau und Nachnutzung. Hennef : Deutsche Vereinigung für Wasser-wirtschaft, 2009

AHERN, Abigail Ahern: Get Creativ:

Der praktische Guide für individuelle Raumgestaltung. München : Deutsche Verlags-Anstalt, 2010

BERG, Alexander ; BISCHOF, Wolfgang ; DILL, Ingrid ; BOSSEMEYER, Hans-Dieter ; CLEMENS-STRÖWER, Martina ; WIESMÜLLER, Gerhard Andreas: Schadstoffe in Innenräumen und Gebäude: Erfassen, bewerten, beseitigen. Köln : Müller, 2009

Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit: Broschüre: Kreislaufwirtschaft, Abfall nutzen – Ressourcen schonen. Berlin : Selbstver-lag, 2011

Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit: Konferenzbericht Klimawandel, Extremwetterereignisse und Gesundheit. Berlin : Selbst-verlag, 2001

Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit: Richtlinie 2009/31/EG: RICHTLINIE DES RATES vom 27. Juni 1985 über die Umweltver-träglichkeitsprüfung bei bestimmten öffent-lichen und privaten Projekten. Berlin : Selbst-verlag, 2009

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Abschätzung und Bewertung der Verkehrs – und Kostenfolgen von Bebauungs- und

Flächennutzungsplänen insbesondere für die kommunale Siedlungsplanung unter be-sonderer Berücksichtigung des ÖPNV. Berlin : Selbstverlag, 2011

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Online-Publikation 17/10 „Externe Kosten im Hochbau“, Berlin : Selbstverlag, 2010

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: RPW 2008: Richtlinien für Planungswettbewerbe. Berlin : Selbstverlag, 2008

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ; Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung:

Abschätzung und Bewertung der Verkehrs – und Kostenfolgen von Bebauungs- und Flächennutzungsplänen insbesondere für die kommunale Siedlungsplanung unter be-sonderer Berücksichtigung des ÖPNV. Berlin : Selbstverlag, 2011

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ; Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung:

Integration vor Ort - Kulturelle Vielfalt der Städte und Gemeinden als Chance nutzen. Berlin : Selbstverlag, 2008

Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland, Landesverband Berlin (BUND Berlin e.V.): Lichtökologie-Insektenfreundliche und Energie sparende Außenbeleuchtung. Berlin :

Selbstverlag, 2003

CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability an der Universität Zürich ; MEINS, Erika ; Zürcher Kantonalbank, SALVI, Marco ; HOREHÀJOVÀ, Andrea ; NEESER, Julie: Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben – Der Minenergie-Boom unter der Lupe. Zürich : Selbstverlag, 2010

CORRODI, Michelle: LichtEinfall. Tageslicht im Wohnbau. Basel : Birkhäuser-Verlag AG, 2008

COUTALIDES, Reto: Innenraumklima - Wege zu gesunden Bauten. Zürich : Werd Verlag, 2009

Deutsche Gesellschaft für Holzforschung e.V. -DGfH-, Entwicklungsgemeinschaft Holzbau -EGH, München (Hrsg.): Holzbau Handbuch, Reihe 1 Entwurf und Konstruktion, Teil 3 Wohn- und Verwaltungs-bauten, Folge 10 - Das Passivhaus - Energie-Effizientes-Bauen. München : Selbstverlag, 2002

Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen – DGNB e.V.: DGNB-Steckbriefe für den Neubau von Büro- und Verwaltungsgebäuden. Stuttgart : 2009

Deutscher Naturschutzring, Dachverband der deutschen Natur- und Umweltschutzverbände (DNR) e.V.: Deutschland-Rundbrief, Bonn : Selbstverlag, 2002

eco-bau Nachhaltigkeit im öffentlichen Bau: Merkblätter ökologisches Bauen. Zürich : Selbstverlag, 2011

FIZ Karlsruhe GmbH: BINE Informationsdienst Themeninfo 1/05 Tageslichtnutzung von Gebäuden. Bonn : Selbstverlag, 2005

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Literatur 121

GANSLANDT, Rüdiger ; HOFMANN, Harald: Handbuch der Lichtplanung. Wiesbaden: Vieweg+Teubner, 2000

GEFMA e.V.: GEFMA-Richtlinie 200. Bonn : Selbstverlag, 2004

GEFMA e.V.: GEFMA Richtlinie 210_1, Bonn : Selbstverlag, 2006

Gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg: Leitbild Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg. Potsdam : Selbstverlag, 2006

GILG, Mark ; SCHAEPPI, Werner: Lebensräume: Auf der Suche nach zeitgemäßem Wohnen. Sulgen : Niggli Verlag, 2007

Grün Stadt Zürich: Das Grünbuch der Stadt Zürich. Zürich : Selbstverlag, 2006

GSF Forschungszentrum für Umwelt und Gesundheit: Radon in Wohnhäusern: Unterschätzte Lebensgefahr. Neuherberg : Selbstverlag, 2007

HENNING, H.-M. ; URBANECK, T. ; MORGENSTERN, Alexander ; NÙNEZ, Tomas ; WIEMKEN, Edo THÜMMLER, Egbert: Kühlen und Klimatisieren mit Wärme. Berlin : Solarpraxis AG, 2009

HILBER, Maria L. ; ERGEZ, Ayda: Stadtidentität- der richtige Weg zum Stadtmarketing. Zürich : Orell Füssli Verlag, 2004

Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes Nordrhein-Westfalen: Bewegung in der Stadt, Dortmund : Selbstverlag, 2003

ISPHORDING, Stephan: Bauen und Wohnen in der Stadt, Stadthäuser, Aufstockungen, Nachverdichtungen. München : Deutsche Verlags-Anstalt, 2003

Jones Lang LaSalle; Creis Real Estate Solutions: OSCAR- Office Service Charge Analysis Report. Rostock : Selbstverlag 2011

KORN, Dieter.: Effizienter Betrieb von Kälteanlagen: Energieeinsparung, Wärmerückgewinnung, Abwärmenutzung. Berlin : VDE Verlag GmbH, 2011

Koordinationskonferenz für Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren: Empfehlungen: Energie-Messkonzept Haustechnik-Anlagen, MSRL-Technik. Bern : Selbstverlag, 2000

Koordinationskonferenz für Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren: Empfehlungen, Haustechnikanlagen. Bern : Selbstverlag, 2000

Koordinationskonferenz für Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren: Empfehlungen 2004/3, LKS Landschaftskonzept Schweiz. Bern : Selbstverlag, 2004

Koordinationskonferenz für Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren ; Interes-sengemeinschaft privater professioneller Bauherren: Empfehlung Metalle für Dächer und Fassaden. Bern : Selbstverlag, 2001

Koordinationskonferenz für Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren ; eco-bau Nachhaltigkeit im öffentlichen Bau ; Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren:

Empfehlungen „Beton aus recyklierter Gesteinskörnung“. Bern : Selbstverlag, 2007


Empfehlungen Nachhaltiges Bauen, Ökobilanzdaten im Baubereich, Bern : Selbstverlag, 2009


Empfehlungen PCB in Fugendichtungen. Bern : Selbstverlag, 2004

Koordinationskonferenz für Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren ; Interes-sengemeinschaft privater professioneller Bauherren ; Baseler Kantonalbank: Empfehlung, nachhaltig produziertes Holz beschaffen. Bern : Selbstverlag, 2004

LAMPUGNANI, Vittorio Magnago ; NOELL, Matthias ; BARMAN-KRÄMER, Gabriela; u. a.: Handbuch zum Stadtrand. Basel : Birkhäuser Architektur Verlag, 2007

Landesamt für Umwelt, Naturschutz und Geologie Mecklenburg-Vorpommern (LUNG): Richtlinie zur Messung und Beurteilung von Lichtimmissionen, Güstrow : Selbstverlag, 2000

LIPPERT, Werner: Future Office. Düsseldorf : Metropolitan-Verlag, 2001


MENZLER, S. ; SCHAFFRATH-ROSARIO, A. ; WICHMANN H. E. ; KREIENBROCK L.: Abschätzung des attributablen Lungenkrebsrisikos in Deutschland durch Radon in Woh-nungen. Landsberg : Ecomed-Verlag, 2006

Ministerium für Landesentwicklung und Verkehr, Sachsen-Anhalt: Bauminister Daehre: Mehr als sechs Millionen Euro für generationsübergreifendes Wohnen in Haldensleben. Magdeburg : Selbstverlag, 2010

Ministerium für Landesentwicklung und Verkehr, Sachsen-Anhalt: Bauminister Daehre: Baustart für 12 barrierefreie Wohnungen in Oschersleben. Magde-burg : Selbstverlag, 2010

Niedersächsisches Innenministerium Referat für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit: Revitalisierung von Brachflächen, Planungshilfe für niedersächsische Städte und Ge-meinden. Hannover : Selbstverlag, 2002

PFEIFFER, Martin ; ARLT, Joachim: Lebensdauer von Baustoffe und Bauteile Zur Harmonisierung der wirtschaftlichen Nut-zungsdauer im Wohnungsbau. Stuttgart : Fraunhofer Irb Verlag, 2005

QUETTING, Michael: In Search Of Excellence In Corporate Real Estate Management - Spitzenleistungen im Management betrieblicher Immobilien als Chance in der Krise. Bennwil : Selbstverlag, 2009

Rat für nachhaltige Entwicklung beim Wissenschaftszentrum Berlin gGmbH: Mehr Wert für die Fläche: Das „Ziel-30-ha“ für die Nachhaltigkeit in Stadt und Land. Berlin : Selbstverlag, 2004

ROTERMUND, Uwe: fm.benchmarking Bericht 2010/2011. Höxter : Selbstverlag, 2011

RWE Power AG: Rekultivierung im Rheinland – Die Landschaft nach dem Tagebau. Essen, Köln : Selbstver-lag, 2008

SCHALCHER, Hans-Rudolf: Immobilienmanagement: Finanzierung und Bewirtschaftung von Geschäftsliegenschaf-ten. Graz : Bilanz, 2003

SCHULTHEISS, Tobias: 100 Immobilienkennzahlen. Wiesbaden : Cometis Publishing, 2009

SCHÜTZE, Torsten ; WILLKOMM, Wolfgang: Planungskriterien für nutzungsvariable Gebäude. Hamburg : Fachhochschule Hamburg, 2000

SCHWEIGER, Stefan: Lebenszykluskosten optimieren Paradigmenwechsel für Anbieter und Nutzer von Investi-tionsgütern. Wiesbaden : Gabler Verlag, 2008

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin: Flanieren-Spazieren-Wander-20 Grüne Hauptwege. Berlin : Piekart E.K. 2010

Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein: SIA Effizienzpfad Energie. Graue Energie von Baustoffen. Zürich : Selbstverlag, 2004

Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein: SIA Merkblatt 2032. Graue Energie von Gebäuden. Zürich : Selbstverlag, 2010

Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein: SIA D 0200, SNARC, Systematik zur Beurteilung der Nachhaltigkeit von Architekturprojek-ten für den Bereich Umwelt. Zürich : Selbstverlag, 2006

Stadt Erlangen: Fahrrad-Broschüre „ERlangen ERfahren“. Erlangen : Selbstverlag, 2011

STAHR, Michael ; WEBER, Jürgen ; KOLBMÜLLER, Hilmar ; HENSEN, Friedhelm ; WILD, Uwe: Bausanierung: Erkennen und Beheben von Bauschäden. Wiesbaden : Vieweg + Teubner Verlag, 2011

Statistisches Bundesamt: Nachhaltige Entwicklung in Deutschland - Indikatorenbericht 2010, Wiesbaden : Selbst-verlag, 2010

Statistisches Bundesamt ; Deutsche Bundesbank: Sektorale und gesamtwirtschaftliche Vermögensbilanzen, Seite 7. Wiesbaden ; Frankfurt am Main : Selbstverlag, 2010

STAUB, Peter ; LEONHARDT, Susanne ; Professur für Architektur und Bauprozess ETH Zürich ; Institut für Facility Management ZHAW ; Domaine Immobilier et Infrastructures EPF Lausanne ; pom+ Consulting AG: FM Monitor. Zürich : pom + Consulting AG, 2011

STIEWE, Mechtild; REUTTER, Ulrike: Mobilitätsmanagement-Betrachtungen und Erkenntnisse aus Wissenschaft und Praxis. Essen : Klartext, 2011


THIEKEN, Annegret ; HENEKA, Patrick ; KREIBLICH, Heidi ; HOFHERR, Thomas ; GRÜNTHAL, Gottfried ; TYAGUNOV, Sergey ; POSER, Kathrin ; MÜLLER, Matthias ; WENZEL, Friedemann ; STEMPNIEWSKI, Lothar ; ZSCHAU, Jochen: Risikokarten für Deutschland. Potsdam : oekom verlag, 2007

Umwelt Bundesamt: Flächenverbrauch einschränken – jetzt handeln, Empfehlungen der Kommission Boden-schutz beim Umweltbundesamt. Dessau : Selbstverlag, 2009

Umweltbundesamt: Modellvorhaben Fußgänger- und fahrradfreundliche Stadt. Dessau : Selbstverlag, 2006

Union Investment: Studie zum Immobilieninvestitionsklima in Europa, Chart-Band Folgemessung. Frankfurt am Main, Hamburg : Selbstverlag, 2008

WILDEMANN, Horst ; HAUSLADEN, Iris: Instandhaltung effizient gestalten. München : TCW-Verlag, 2005

WITZIG, Andreas ; LAMPRECHT, Klaus: Polysun als Grundlage für die Erfüllung von Normen, Bad Staffelstein : Selbstverlag, 2010

Vereinte Nationen: Protokoll von Kyoto zum Rahmenübereinkommen der Vereinten Nationen über Klimaände-rungen. Kyoto : 2007

INTERNET

ABV Architekten und Bauherren Verlag GmbH: http://architekten24.de/projekt/quartier-icade-premier-haus-1-muenchen/uebersicht/in-dex.html, Abruf am 5.10.2011 um 11:41 Uhr

ADAM, Brigitte; BREUER, Bernd; FUHRICH, Manfred; GODERBAUER, Evi; HAURY, Stephanie; KALKA, Christiane; RENNER, Mechthild, SCHMELL, Robert; WILLINGER, Stephan: http://www.werkstatt-stadt.de/de/projekte/14, Abruf am 16.2.2012 um 13:27 Uhr

ALLÉ, Nicole ; GINTARS, Dorothee ; GRAMLICH , Thomas; HOLTZ Eva ; SCHMID, Gerhard ; SCHWARZ, Dietrich ; SOBEK, Werner ; WANGELIN, Matthias ; HOEPNER-FILLIES Stella ; KAVERMANN, Yvonne ; PFISTERER, Anja ; SCHMIDT, Urte: http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Daemmstoffe-Regionshaus-Hannover_690414.html, Abruf am 2.10.2011 um 16:43 Uhr

http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Flachdach_Mehrgenerationenhaus-in-Darm-stadt_70748.html, Abruf am 19.2.2012 um 20:20 Uhr

http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Nachhaltig-Bauen-Buerogebaeude-in-Ham-burg_1417757.html, Abruf am 2.10.2011 um 15:26 Uhr

http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Nachhaltig-Bauen-Buerogebaeude-in-Heide-nau-bei-Dresden_824568.html, Abruf am 2.10.2011 um 15:13 Uhr

http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Nachhaltig-Bauen-Bundesministerium-fuer-Gesundheit-in-Bonn_664435.html, Abruf am 5.10.2011 um 10:18 Uhr

http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Nachhaltig-Bauen-Firmenzentrale-Etrium-in-Koeln_750154.html, Abruf am 2.10.2011 um 16:41 Uhr

http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Nachhaltig-Bauen-Mehrfamilienhaus-in-Ber-lin_683154.html, Abruf am 5.10.2011 um 10:23 Uhr

http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Nachhaltig-Bauen-Mehrgenerationenhaus-in-Stuttgart_682254.html, Abruf am 19.2.2012 um 20:20 Uhr

http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Nachhaltig-Bauen-Minihaus-als-Nachverdich-tung-in-Frankfurt-am-Main_1095957.html, Abruf am 20.2.2012 um 18:05

http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Nachhaltig-Bauen-Paul-Wunderlich-Haus-in-Eberswalde_664445.html, Abruf am 2.10.2011 um 15:06 Uhr

http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Nachhaltig-Bauen-Sanierung-Betriebs-und-Verwaltungsgebaeude-in-Remscheid_1139815.html, Abruf am 21.2.2012 um 12:27 Uhr

http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Nachhaltig-Bauen-Schulungsgebaeude-in-Niestetal_1465183.html, Abruf am 3.10.2011 um 14:23 Uhr

http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Nachhaltig-Bauen-The-Cube-in-Esch-born_2279465.html, Abruf am 21.2.2012 um 16:13 Uhr

http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Nachhaltig-Bauen-Umweltbundesamt-in-Des-sau_674248.html, Abruf am 3.10.2011 um 14:39 Uhr


http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Nachhaltig-Bauen-Verwaltungszentrale-in-Konstanz_681555.html, Abruf am 5.10.2011 um 10:19 Uhr

http://www.baunetzwissen.de/objektartikel/Nachhaltig-Bauen-Wohnquartier-in-Frank-furt-am-Main_1116415.html, Abruf am 21.2.2012 um 17:43 Uhr

Allgemeiner Deutscher Fahrrad-Club e.V.: http://www.adfc.de, Abruf am 20.2.2012 um 19:23 Uhr

Allianz Arena München Stadion GmbH: http://www.allianz-arena.de/de/index.php, Abruf am 20.2.2012 um 12:44 Uhr

Angermann Real Estate Advisory AG: http://www.berlinerbogen-hh.de/content/html/willkommen/start, Abruf am 20.2.2012 um 12:40 Uhr

Arbeitsgemeinschaft Autofreies Stadtviertel an der Panke: http://www.autofrei-wohnen.de/Berlin/LebJoh.html, Abruf am 21.2.2012 um 18:32 Uhr ; http://www.autofrei-wohnen.de/proj-d-riem.html, Abruf am 23.2.2012 um 20:27 Uhr

Arbeitsgemeinschaft Stadtmarketing Velten: http://www.stadtmarketing-velten.de/index.php?pageid=119&code=, Abruf am 21.2.2012 um 19:16 Uhr

Architektenkammer Nordrhein-Westfalen: http://www.aknw.de/?id=934&modus =aktuelles_detail, Abruf am 20.2.2012 um 18:11

Architektenkammer Baden-Württemberg: http://www.akbw.de/architektur/beispielhaftes-bauen/praemierte-objekte/detailseite/ob-jekt_datenbank/single/detail////neubau-von-stadthusern-bro-und-schulgebude-mit-tief-garage-126.html, Abruf am 21.2.2012 um 19:06 Uhr

http://www.akbw.de/architektur/beispielhaftes-bauen/praemierte-objekte/detailseite/ob-jekt_datenbank/single/detail////wohnquartier-gutenberg-hfe-873.html, Abruf am 21.2.2012 um 19:03 Uhr

Axel Springer AG: http://www.welt.de/finanzen/article7816638/Eigenheimfinanzierung-so-guenstig-wie-nie-zuvor.html, Abruf am 7.12.2012 um 12:44 Uhr

B&O Stammhaus GmbH & Co. KG: http://bo-wohnungswirtschaft.de/index.php/referenzen.html, Abruf am 19.2.2012 um 21:22 Uhr

Baugruppe «Zur Börse» GbR: http://www.passivhaus-prenzlauer-berg.de/de/startseite/index.php, Abruf am 20.2.2012 um 21:30 Uhr

Bayerisches Staatsministerium für Umwelt und Gesundheit: http://www.stmug.bayern.de/umwelt/boden/bestpractice/doc/161_ingolstadt.pdf, Abruf am 21.2.2012 um 11:31 Uhr

http://www.stmug.bayern.de/umwelt/boden/bestpractice/doc/179_ffb_kfm.pdf, Abruf am 23.2.2012 um 20:13 Uhr

http://www.stmug.bayern.de/umwelt/boden/bestpractice/doc/362_regensburg_arcaden.pdf, Abruf am 21.2.2012 um 11:29 Uhr

http://www.stmug.bayern.de/umwelt/boden/bestpractice/doc/777_jengen.pdf, Abruf am 23.2.2012 um 20:16 Uhr

http://www.stmug.bayern.de/umwelt/boden/bestpractice/nachverdichtung.htm, Anruf am 21.2.2012 um 11:23 Uhr

BerlinOnline Stadtportal GmbH & Co. KG: http://www.berlin.de/ba-charlottenburg-wilmersdorf/bezirk/lexikon/siemensstadt.html, Abruf am 21.02.2012 um 11:46 Uhr

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/denkmal/denkmale_in_berlin/de/weltkulturerbe/siedlungen/index.shtml, Abruf am 21.2.2012 um 11:49 Uhr

BIM, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin: http://www.bim-berlin.de/senatsverwaltung_stadt.html#; Abruf am 27.2.2012 um 19:11 Uhr

BINE Informationsdienst, FIZ Karlsruhe: http://www.enob.info/de/betriebsoptimierung/projekt/details/hauptverwaltung-siedlungs-werk, Abruf am 21.02.2012 um 13:09 Uhr

Bochumer Veranstaltungs-GmbH: http://www.jahrhunderthalle-bochum.de, Abruf am 21.2.2012 um 12:03 Uhr

Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz: http://www.lai-immissionsschutz.de/servlet/is/7278, Abruf am 21.2.2012 um 18:26 Uhr


Bundesamt für Strahlenschutz: http://www.bfs.de/de/ion/radon/radon_boden/radonkarte.html, Abruf am 20.2.2012 um 21:39 Uhr

http://www.bfs.de/ion/radon/radon_in_haeusern.html, Abruf am 20.2.2012 um 21:42 Uhr

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: http://www.bmvbs.de/SharedDocs/DE/Artikel/SW/eigenheimrente-wohn-riester.html?view=renderDruckansicht&nn=35704, Abruf am 19.2.2012 am 20:45 Uhr

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung; Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung http://www.bbsr.bund.de/cln_032/nn_23486/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/BMVBS/WP/1998__2006/2000__Heft2__Kurzfassung.html#Start, Abruf am 20.2.2012 um 18:19 Uhr

Bundesnetzagentur für Elektrizität, Gas, Telekommunikation, Post und Eisenbahnen: http://emf2.bundesnetzagentur.de/statistik_funk.html, Abruf am 20.2.2012 um 21:46 Uhr

CORRODI, Michelle ; SPECHTENHAUSER, Claus: http://www.wohnforum.arch.ethz.ch/projekte/tageslicht.html, Abruf am 20.2.2012 um 20:43 Uhr

Das Fraunhofer-Institut für Bauphysik IBP: http://www.ibp.fraunhofer.de/Kompetenzen/raumklima/Raumklimasysteme, Abruf am 21.2.2012 um 16:00 Uhr

DECHANTSREITER, Ute: http://www.bauteilnetz.de/, Abruf am 21.2.2012 um 15:12 Uhr

degewo AG: http://www.degewo.de/content/de/Wohnen/_2-4-Kiezportraits/Tempelhof-Schoene-berg/Mariengruen.html, Abruf am 21.2.2012 um 14:51 Uhr

Deutsche Bundesbank AöR: http://www.bundesbank.de/bankenaufsicht/bankenaufsicht_basel.php, Abruf am 29.2.2011 um 14:57 Uhr

Deutsche Bundesstiftung Umwelt: http://www.dbu.de/123artikel31945rss.html, Abruf am 13.2.2012 um 14:25 Uhr

Deutsche Post AG: http://www.dp-dhl.com/de/verantwortung/umwelt/co2-effizienz_verbessern/gebaeu-de.html, Abruf am 21.11.2011 um 17:32 Uhr

Deutsche Wohnen AG: http://www.hufeisensiedlung-berlin.de/hufeisensiedlung.html, Abruf am 21.2.2012 um 11:44 Uhr

EICKER, Bertram: http://www.jarrestadt.info, Abruf am 21.2.2012 um 11:42 Uhr

FABI, Stephan: http://www.fabi-architekten.de/projekte/hausderzukunft.html, Abruf am 21.2.2012 vom 16:06 Uhr

FEZ Berlin Wuhlheide: http://www.fez-berlin.de; Abruf am 19.2.2012 um 20:28 Uhr

GEWOBAU Erlangen, Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Erlangen mbH: gewobau-erlangen.de/de/unternehmen/presse/«/216._Jahre_aktiv._GEWOBAU_be-wegt.html, Abruf am 12.2.2012 um 19:46 Uhr

GRÜNZIG, Matthias: http://www.stadtumbauinfo.de/, Abruf am 21.2.2012 um 15:45 Uhr

hamburg.de GmbH & Co. KG: http://www.hamburg.de/unilever-haus, Abruf am 20.2.2012 um 12:49 Uhr

Hamburg Musik gGmbH – Elbphilharmonie und Laeiszhalle Betriebsgesellschaft: http://www.elbphilharmonie.de, Abruf am 20.2.2012 um 12:43 Uhr

HÄNEL, Andreas: http://www.lichtverschmutzung.de, Abruf am 21.2.2012 um 17:56 Uhr

Happy Read Publishing Ltd.: http://www.deal-magazin.com/index.php?cont=news&news=16137, Abruf am 1.3.2012 um 20:59 Uhr

Haus der Kulturen der Welt: http://www.hkw.de/de/hkw/gebauede/ort_geschichte/ort.php, Abruf am 21.2.2012 um 14:48 Uhr


Heinze GmbH: http://www.heinze.de/architekturobjekt/nordex-forum-hamburg/11631709, Abruf am 5.10.2011 um 11:47 Uhr

Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin: http://www.htw-berlin.de/Die_HTW/Standorte/OSW.html, Abruf am 21.2.2012 um 12:01 Uhr

HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH: http://www.neh-berlin.de/presse/mitteilungen.php, Abruf am 21.2.2012 um 15:58 Uhr

Hyperjoint GmbH: www.nullbarierre.de, Abruf am 16.2.2012 um 15:31 Uhr

Initiative Möckernkiez: http://www.moeckernkiez.de, Abruf am 19.2.2012 um 21:19 Uhr

Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG: http://www.lbg-online.de/index.php?verbandsdirektor-und-vorstaende-von-eisenbahner-wohnungsbaugenossenschaften-besichtigen-lbg-mehrgenerationenhaus, Abruf am 19.2.2012 um 20:29 Uhr

Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Landratsamt: http://schloss-sonnenstein.eu/content,1,willkommen.html, Abruf am 21.2.2012 um 11:52 Uhr

LBBW Immobilien Management GmbH: http://www.lbbw-immobilien.de/real-estate-services/kommunalentwicklung/leistungs-spektrum/partizipation/par-tizipation-weitere/bruchsal-buergerbeteiligung-soziale-stadt, Abruf am 19.2.2012 um 21:01 Uhr

Münster Marketing: http://www.muenster.de/stadt/tourismus/fahrradhauptstadt.html, Abruf am 20.2.2012 um 19:33 Uhr

Ohne Verfasser: http://stralau.in-berlin.de/blog/index.php?s=glaswerk, Abruf am 21.2.2012 vom 15:32 Uhr

Öko-Institut e.V.: http://www.oeko.de/presse/pressemitteilungen/dok/830.php, Abruf am 21.11.2011 um 17:37 Uhr

Olympiastadion Berlin GmbH: http://www.olympiastadion-berlin.de, Abruf am 19.2.2012 um 20:35 Uhr

OMF German Services GmbH: http://www.designer-outlet-berlin.de/approach/index.php?sid=7fecdd30e7b5fe652c7 8795ae3742f87, Abruf am 21.2.2012 um 19:14 Uhr

organisationsbureau berlin: http://www.energieforum-berlin.de/2.html, Abruf am 21.2.2012 um 12:59 Uhr

Naturschutzgruppe Bad Nauheim e.V.: http://www.nabu-bad-nauheim.de/archiv/aktuelles-2011.html, Abruf am 29.2.2012 um 14:58 Uhr

NFP45 Sozialstaat: Behindertengerechtes Bauen – Vollzugsprobleme im Planungsprozess Teil A, Technische und finanzielle Machbarkeit, Zürich : Selbstverlag, 2004

Passivhaus Institut: http://www.passivhaustagung.de/Kran/Passivhaus_Kranichstein.htm, Abruf am 20.2.2012 um 21:35

PINTER, Stefan: http://www.kooperationsnetze.info/netzwerke/netzwerk?id=193, Abruf am 28.2.2012 um 17:09 Uhr

REWE-Zentral-Aktiengesellschaft: http://www.rewe-group.com/nachhaltigkeit/energie-klima-umwelt/energieeffizienz/green-building, Abruf am 21.2.2012 um 15:21 Uhr

Revitalisierung eines Industriestandortes – Expo Projekt Chemiepark Bitterfeld-Wolfen Patzer Verlag GmbH & Co. KG: http://www.neuelandschaft.de/AKTUELLES/Kernbeitr%C3%A4ge/tabid/211/NewsId/1910/Die-Okoflachen-der-Gemeinde-Haar.aspx, Abruf am 21.2.2012 um 17:46 Uhr

Schweizerische Fachstelle für behindertengerechtes Bauen: http://www.hindernisfrei-bauen.ch/index.htm, Abruf am 20.2.2012 um 20:11 Uhr

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Berlin: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/stadtplanerische_konzepte/heidestrasse, Abruf am 19.2.2012 um 21:16 Uhr

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/umwelt/umweltatlas/dinh_07.htm, Abruf am 15.10.2011 um 12:35 Uhr


Solarsiedlung GmbH: http://www.solarsiedlung.de, Abruf am 21.2.2012 um 16:18 Uhr

SOLVIS GmbH & Co KG: http://www2.solvis.de/sol_gebaeudekonzept.php, Abruf am 21.2.2012 um 16:14 Uhr

Stadt Erlangen: http://www.erlangen.de/desktopdefault.aspx/tabid-125/, Abruf am 20.2.2012 um 19:39 Uhr

Stadt Freiburg im Breisgau: http://www.freiburg.de/servlet/PB/menu/1167537_l1/index.html, Abruf am 20.2.2012 um 19:31 Uhr

Stadthaus Ulm: http://www.stadthaus.ulm.de/stadthaus/das%20stadthaus.92224.htm, Abruf am 20.2.2012 um 12:52 Uhr

Stadtteilverein Vauban e.V.: http://www.forum-vauban.de/verkehrskonzept.shtml, Abruf am 21.2.2012 um 18:39 Uhr

Stadtverwaltung Bamberg: http://www.stadt.bamberg.de/showobject.phtml?La=1&object=tx%7C332.1226, Abruf am 20.2.2012 um 19:37 Uhr

Stadtverwaltung Cottbus: http://www.cottbus.de/buerger/rathaus/gb_IV/neuschmellwitz/index.html, Abruf am 21.2.2012 um 15:43 Uhr

S.T.E.R.N. GmbH Quartiersmanagement Moabit West (Beusselstraße): http://www.moabitwest.de, Abruf am 19.2.2012 um 21:10 Uhr

WOGENOW München eG: http://www.wogeno.de, Abruf am 20.2.2012 um 12:54

Wohnungsbaugesellschaft Lößnitz mbH: http://www.wbgloessnitz.de/index.php?page=sonderdruck, Abruf am 20.2.2012 um 10:54 Uhr

Wüest & Partner AG: http://www.wuestundpartner.com/immo_monitoring/ausgabe_letzte/index.phtml, Abruf am 21.2.2012 um 11:11 Uhr

INTERVIEWS

E-Mailinterview mit HARTMANN, Sascha, am 26.9.2011 um 18:08 Uhr

Telefoninterview mit BUCHWALD, Gordon (Degewo AG), am 17.11.2011 um 14:00 Uhr

Telefoninterview mit GEHLEN, Sascha (BIMA), am 14.11.2011 um 11:30 Uhr

128 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Gesetze und Regelwerke

AGG Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz vom 14.8.2006, zuletzt geändert durch Art. 15 Abs. 66 G vom 5.2.2009

BauGB Baugesetzbuch vom 23.6.1960, neugefasst durch Bek. v. 23.9.2004, zuletzt geändert durch Art. 1 G v 22.7.2011

BauNVO Baunutzungsverordnung vom 26.6.1962, neugefasst durch Bek. v. 23.1.1990, geändert durch Art. 3 G v. 22.4.1993

BGB Bürgerliches Gesetzbuch vom 18.8.1896, neugefasst durch Bek. v. 2.1.2002, zuletzt geändert durch Art. 1 G v. 27.7.2011

BGG Gesetz zur Gleichstellung von behinderten Menschen vom 27.04.2002, zuletzt geändert durch Art. 12 G v. 19.12.2007

BImSchG Bundesimmissionsschutzgesetz vom 15.3.1974, neugefasst durch Bek. v. 26.9.2002, zuletzt geändert durch Art. 8 G v. 8.11.2011

BImSchV Bundesimmissionsschutzgesetz vom 24.7.1985, neugefasst durch Bek. v. 14.3.1997, zuletzt geändert durch Art. 5 Abs. 2 V v. 26.11.2010

BNatSchG Bundesnaturschutzgesetz vom 29.7.2009, zuletzt geändert durch Art. 5 G v. 6.2.2012

EnEV Energieeinsparverordnung vom 29.3.2009

KrW-/AbfG Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz vom 27.9.1994, zuletzt geändert durch Art. 5 G v. 6.10.2011

ROG Raumordnungsgesetz vom 22.12.2008, zuletzt geändert durch Art. 9 G v. 31.7.2009

WoFG Wohnraumförderungsgesetz vom 13.9.2001, zuletzt geändert durch Art. 2 G v. 9.12.2010

DIN 1946-6 Raumlufttechnik-Lüftung von Wohnungen (5/2009), Beuth Verlag, Berlin

DIN 4108 Wärmeschutz und Energie-Einsparung in Gebäuden (11/2011), Beuth Verlag, Berlin

DIN 4109 Schallschutz im Hochbau (11/2006), Beuth Verlag, Berlin

DIN 4149 Bauten in deutschen Erdbebengebieten (04/2005), Beuth Verlag, Berlin

DIN 4150-2 Erschütterungen im Bauwesen Teil 2: Einwirkungen auf Menschen in Gebäuden, (06/1999), Beuth Verlag, Berlin

DIN 4701-10 Energetische Bewertung heiz- und raumlufttechnischer Anlagen Teil 10: Heizung, Trinkwassererwärmung, Lüftung (08/2003), Beuth Verlag, Berlin

DIN 5034-1 Tageslicht in Innenräumen - Teil 1: Allgemeine Anforderungen (7/2011), Beuth Verlag, Berlin

DIN EN Begriffe der Instandhaltung (12/2010), Beuth Verlag, Berlin 13306

DIN 18005-1 Schallschutz im Städtebau (7/2002), Beuth Verlag, Berlin

DIN 18024-1 Barrierefreies Bauen Teil 1: Straßen, Plätze, Wege, öffentliche Verkehrs- und Grünanlagen sowie Spielplätze (1/1998), Beuth Verlag, Berlin

DIN 18040-1 Barrierefreies Bauen - Planungsgrundlagen - Teil 1: Öffentlich zugängliche Gebäude (10/2010), Beuth Verlag, Berlin

DIN 18040-2 Barrierefreies Bauen - Planungsgrundlagen - Teil 2: Wohnungen(9/2011), Beuth Verlag, Berlin

DIN V 18599 Energetische Bewertung von Gebäuden, Teil 8: Nutz- und Energiebedarf von Warmwasserbereitungssystemen (12/2001), Beuth Verlag, Berlin

DIN 31051 Grundlagen der Instandhaltung (12/2011), Beuth Verlag, Berlin

ÖNORM Lüftungstechnische Anlagen – Kontrollierte mechanische Be- und Entlüftung von Wohnungen mit Wärmerückgewinnung, H 6038 (2006-05-01) Selbstverlag, Wien

VDI 2719 Schalldämmung von Fenstern und deren Zusatzeinrichtung (8/1987), Beuth Verlag, Berlin

VDI 2888 Zustandsorientierte Instandhaltung (12/1999), Beuth Verlag, Berlin

VDI 3822 Grundlagen und Durchführung einer Schadensanalyse, (11/2011), Beuth Verlag, Berlin

VDI 6011 Optimierung von Tageslichtnutzung und künstlicher Beleuchtung - Grundlagen, (8/2002), Beuth Verlag, Berlin

VDI 6025 Betriebswirtschaftliche Berechnungen für Investitionsgüter und Anlagen (11/1996), Beuth Verlag, Berlin

SIA 112/1 Nachhaltiges Bauen – Hochbau (7/2005), Schwabe/Muttenz, Zürich

Gesetze und Regelwerke

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Wichtige Links 129

Wichtige Links

www.adfc.de

www.baunetzwissen.de

www.bbr.bund.de

www.bbsr.bund.de

www.berlin.de

www.bfs.de

www.bine.info

www.bmu.de

www.bmvbs.de

www.bundesnetzagentur.de

www.creis.net

www.destatis.de

www.dgnb.de

www.gefma.de

www.gfz-potsdam.de

www.nullbariere.de

www.umweltbundesamt.de

www.ipb-news.ch/download.html

www.bbl.admin.ch/kbob/00493/00495/index.html?lang=de

130 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Platz für Ihre Notizen

Platz für Ihre Notizen

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Platz für Ihre Notizen 131

ISBN Nummer: 978-3-86262-014-2

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT - … · NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Inhaltsverzeichnis 3...

Documents

Transcript of NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT - … · NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Inhaltsverzeichnis 3...