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USA: Die Traumimmobilie kaufen und vermieten

großen Seen und Städten wie New York, Boston oder Chicago, das Vulkan-Paradies Hawaii oder der Süd-westen mit den großen Nationalparks und dem Grand Canyon.

Florida am beliebtesten

Die meisten Vermieter bei FeWo-direkt, die eine Immobilie in den USA besitzen, haben sich jedoch für Florida als Standort entschieden. Hier ist die Zahl der Buchungsanfragen in den letzten Jahren gestiegen, vor allem von 2010 bis 2011 um 62 Prozent. Aber auch der Neuenglandstaat Massachusetts oder New Jersey an der Atlantikküste kletterten auf der Beliebtheitsskala der Vermieter. Kaufkräftigen Interessenten bieten sich also viele erstklassige Zielregionen in den USA: Vor allem Ein-heimische, die sich infolge der Wirtschaftskrise von ihren Feriendomizilen und Sommersitzen in den bevorzugten Ferienregionen der USA trennen müssen, suchen noch

Surfen in Kalifornien, Shopping in New York

oder Ski fahren in den Rocky Mountains – die

Vereinigten Staaten bestechen mit vielfältigen

Angeboten für Urlauber. Da ist vom frostigen

Klima und wilder Natur im Norden bis hin zu

tropischen Temperaturen und südamerikani-

schem Flair im Süden garantiert für jeden das

Richtige dabei. Die USA hält sich als belieb-

testes Fernreiseziel seit Jahren in der Top 10

der beliebtesten Reiseziele bei der jährlichen

Deutschen Ferienhaus-Urlaubsanalyse von

FeWo-direkt.

Der folgende Ratgeber zeigt Ihnen in sieben

Schritten, worauf Sie beim Immobilienkauf in

den USA achten müssen und welche Faktoren

für die Vermietung wichtig sind.

Diese Beliebtheit bei Urlaubern macht den Stiefelstaat für Vermieter von Ferienhäusern und -wohnungen besonders interessant. Und die Gelegenheit, sich die Traumimmobilie im Süden zu kaufen, ist derzeit günstig: So ist beispielsweise das durchschnittliche Preisniveau in den 13 größten italienischen Städten noch immer leicht rückläufig. Wie das italienische Wirtschaftsforschungsin-stitut Nomisma in einem Bericht vom Juli 2011 über den inländischen Immobilienmarkt feststellt, wird sich dieser Trend voraussichtlich auch 2012 fortsetzen.

Es kann sich also durchaus lohnen, über die Anschaffung einer Immobilie in Italien nachzudenken. Was Sie bei de-ren Auswahl, Kauf und Vermietung beachten sollten und welche rechtlichen und steuerlichen Hürden es geben kann, verrät Ihnen dieser Ratgeber.

Top-Regionen

Wer eine Ferienimmobilie in den USA sucht, schaut zuerst in die besonders bekannten Urlaubsregionen: Hierzu gehören die Metropolen Los Angeles oder San Francisco in Kalifornien, der Nordosten mit seinen

• Top-Regionen

• Perlen auf den zweiten Blick

• Das ist für eine Vermietung wichtig

• Der Eigentumsübergang

• Welche Steuern anfallen

• Die Finanzierung

• Die Aufenthaltsgenehmigung

Inhalt

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immer vielerorts nach Käufern.

Mit etwas Glück sind die Objekte noch vor der drohen-den Versteigerung durch die Bank zum Teil unter dem ausstehenden Darlehensbetrag zu haben. Kleine Wohnungen in Strandnähe in Florida gibt es dabei mitunter bereits für 30.000 Euro. Eine extravagante Villa mit Pool und privatem Strandabschnitt kostet mit rund 700.000 Euro 40 bis 60 Prozent weniger als im Jahr 2005.

Das ist zwar nichts für den kleinen Geldbeutel, aber für Vermieter, die eine besondere Immobilie suchen, ein Schnäppchen. Spezielle Maklerfirmen wie etwa das Hamburger Unternehmen Dolce Villa haben sich mittler-weile auf die Vermittlung luxuriöser Objekte spezialisiert.

Auch begehrt: New York und San Francisco

Wer in die klassischen Touristenzentren der USA inves-tiert, kann in der Regel mit guten Buchungserfolgen rechnen. Vor allem Immobilien in den bei Reisenden begehrten städtischen Lagen wie in New York oder San Francisco haben einen großen Vorteil, wenn sie zum Beispiel nahe am öffentlichen Verkehrsnetz liegen und interessante Sehenswürdigkeiten unkompliziert

zu erreichen sind. Das bestätigen auch aktuellen Zahlen: So verzeichnet die jährlich erhobene Deutsche Ferien-haus-Urlaubsanalyse von FeWo-direkt in jedem Jahr starkes Interesse an den USA als Reiseziel.

Perlen auf den zweiten Blick

Neben den Top-Regionen bieten aber auch weniger bekannte Gebiete interessante Objekte für Kaufwillige. So gibt es zum Beispiel immer wieder günstige Häuser in den Peripherien größerer Städte.

Atlanta

Ein Beispiel ist Atlanta: Hier sind die Preise durch die noch nicht allzu lang zurückliegende Immobilienkrise gesunken. Eigenheime kosteten 2014 im Schnitt 150.000 US Dollar (www.manager-magazin.de). Und die Region hat durchaus ihre Reize für Touristen, Atlanta ist die Hauptstadt Georgias und hat ein subtropisches Klima – also heiße Sommer mit über 30 Grad Celsius wechseln sich mit relativ milden Wintern ab, die trotz-dem in höheren Lagen regelmäßig für Schnee sorgen. Der Appalachen-Höhenzug, in dessen Vorgebirge Atlanta liegt, ist ein beliebtes Ausflugsziel für Wanderer und Naturfreunde. Die Stadt selbst bietet ebenfalls viele Freizeitmöglichkeiten: Es gibt große Parks, eines der größten Aquarien der Welt, einen eindrucksvollen Zoo, unzählige Jazzclubs und Discotheken, elegante Res-taurants, sowie riesige Einkaufskomplexe. Mit diesem abwechslungsreichen Angebot lässt sich eine Immobilie das ganze Jahr an Touristen vermieten.

Charleston, Kalifornien

Ähnliche Perlen, deren Vorzüge sich oft erst auf den zweiten Blick erschließen, finden sich überall in den USA. Hierzu gehört etwa das elegante Charleston in South Carolina, das einst als Kulturmetropole des alten Südens galt und durch seine romantische Architektur besticht.

Lexington, Kentucky

Interessant ist auch Lexington in Kentucky als Mekka für Reitsport- und Pferdeliebhaber. Die Stadt zählt zu den wichtigsten Pferdezucht-Zentren der USA. Viele Gestüte geben gerne einen Einblick in ihre Arbeit. Museen rund um den Pferdesport, der Kentucky Horse Park sowie verschiedene internationale Veranstaltungen runden das Angebot für Touristen ab.

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Lake Tahoe, Kalifornien

Eines der weniger bekannten Sommererholungsgebiete ist der Lake Tahoe, der Kalifornien und Nevada verbin-det. Der alpine See lädt zum Baden und Wassersport ein und die angrenzenden Naturparks sind ein waldreiches Wandergebiet. Für begeisterte Sportler werden auch geführte Fahrradtouren angeboten. Eine besondere Fitness setzen diese in der gebirgigen Landschaft aller-dings voraus. Im Winter bieten die Orte rund um den See Abfahrtspisten für Ski- und Snowboard-Begeisterte, Langlaufloipen oder Snowmobile zur Miete.

Neben diesen Beispielen gibt es noch unzählige weitere Gebiete, die zu erforschen es lohnt und in denen Inter-essierte, die bereit sind, ein wenig zu suchen, attraktive Immobilien in für Urlauber günstiger Umgebung finden können.

Das ist für eine Vermietung wichtig

Hochwertige Ausstattung

Doch egal, ob man erst noch eine Immobilie kaufen möchte oder bereits Besitzer eines Ferienhauses in den USA ist, auch hier zählt neben einer günstigen Lage die richtige Ausstattung. Dabei unterscheiden sich die An-sprüche der Reisenden nicht wesentlich von denen, die lieber in Europa Urlaub machen. Unabhängig von der Urlaubsregion legen Ferienhaus-Bucher immer größeren Wert auf eine hochwertige Einrichtung und praktische Ausstattungsgegenstände wie eine Waschmaschine. Auch das Vorhandensein eines Internetanschlusses wird als sehr wichtig angesehen, ebenso im Haus vorhandene Bettwäsche und eine Terrasse. Dies zeigt einmal mehr die 10. Deutsche Ferienhaus-Urlaubsanalyse 2015 von FeWo-direkt.

Regionale Besonderheiten beachten -

Klimaanlage

Allerdings sollten Vermieter die Standards beachten, die in den USA üblich sind. Wer etwa in warmen Regionen wie Kalifornien, Florida, Texas oder Hawaii eine Wohnung oder ein Haus vermietet, sollte sein Objekt unbedingt mit einer Klimaanlage ausrüsten, wenn diese nicht bereits vorhanden ist. Außerdem sollte die Küche immer eine Grundausstattung an Gewürzen und Lebensmitteln wie Essig und Öl vorweisen. Denn im Gegensatz zum deutschen Ferienhaustourismus können Urlauber in die Vereinigen Staaten keine Nahrungsmittel mitführen.

Deutschsprachiger Ansprechpartner kommt an

Ein deutschsprachiger Ansprechpartner vor Ort ist kein Muss, kann aber bei vielen Buchern ebenfalls Pluspunkte bringen. Auf jeden Fall sollten die Mieter eine Liste mit nahe liegenden Einkaufsmöglichkeiten, Autovermie-tungen, empfehlenswerten Restaurants, sowie Karten-material für die Region vorfinden.

Der Eigentumsübergang

Maklergebühren trägt Verkäufer

Wer sich für eine Immobilie in den USA entscheidet, erwirbt das Haus oder die Wohnung grundsätzlich über einen Makler. Im Gegensatz zu Deutschland trägt dort aber nicht der Käufer, sondern der Verkäufer die anfallenden Maklergebühren.

Anwaltlicher Rat sinnvoll

Daher lohnt es sich, zusätzlich noch einen Anwalt einzuschalten, der vor der Kaufabwicklung klärt, ob die nötigen Eigentumsnachweise vorliegen und ob das

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Objekt zum Beispiel gegen Sturmschäden versichert werden kann. Das ist etwa bei von häufigen Stürmen betroffenen Gebieten wie Florida nötig, um sich vor finanzieller Belastung zu schützen.

Sachverständigen hinzuziehen

Wer an einer Bieterauktion im Rahmen einer Zwangs- versteigerung teilnimmt, sollte das Objekt vorher außer-ordentlich durch einen Sachverständigen begutachten lassen, um nicht sprichwörtlich die Katze im Sack zu kaufen.

Title Insurance

Dann erfolgt der eigentliche Eigentumsübergang: Der Kaufpreis wird gezahlt, das Eigentum übertragen und die Eigentumsurkunde ausgestellt. Allerdings muss der deutsche Käufer darauf achten, dass er eine sogenannte „Title Insurance“ erhält. Diese gewährt Schutz vor möglichen Rechten Dritter und vor Rechts-mängeln. Denn das amerikanische Register hat nicht die gleiche Aussagekraft und öffentliche Wirkung wie das deutsche Grundbuch.

Beachten Sie: Auch in den USA gibt es beim Immobi-lienkauf eine notarielle Beglaubigung. Diese bezieht sich allerdings nur auf die abgegebenen Unterschriften, nicht aber auf den Vertrag an sich. Daher ist es schon aus diesem Gesichtspunkt ratsam, einen Anwalt beim Kauf hinzuzuziehen.

Die anfallenden Steuern

Die Kosten beim Immobilienkauf in den USA sind recht überschaubar. Da der Makler regelmäßig vom Verkäufer bezahlt wird und auch KEINE Grunderwerbssteuer an-fällt, ist der Mehraufwand durch Anwalt und/oder Notar recht gering.

Grundsteuer

Dafür ist die jährlich anfallende Grundsteuer von rund 0,4 bis zu zwei Prozent des Marktwertes der Immobilen in den meisten Fällen deutlich höher als in Deutschland. Das kann aber je nach Region sehr unterschiedlich sein, da es sich um eine kommunale Steuer handelt. Die Mieteinnahmen müssen ebenfalls in den USA versteuert werden. Diesen können in der amerikanischen Steuerer-klärung zum Beispiel Instandhaltungskosten gegenge-rechnet werden, was die Steuerlast vermindert.

Spekulationssteuer bei Verkauf

Wird das Haus irgendwann verkauft oder vererbt, fällt in der Regel eine deftige Spekulationssteuer von bis zu 20 Prozent des Verkaufspreises bzw. eine Nachlass- steuer an.

Zusätzliche Steuern sind in manchen Bundesstaaten ebenfalls möglich. Daher sollten Sie sich vor dem Kauf ausführlich über die Rechtslage in der Region informie-ren.

Beachten Sie: Eine zusätzliche Besteuerung müssen Immobilienbesitzer wegen des Doppelbesteuerungs-abkommens zwischen den USA und Deutschland nicht befürchten. Hier sind die Einkünfte aus unbeweg- lichem Vermögen – also auch Mieteinnahmen aus einer Ferienimmobilie – ausdrücklich aufgeführt.

Die Finanzierung

Wer in der Lage ist, eine Immobilie in den USA bar zu erwerben, kann beim Kauf einen zusätzlichen Preis-nachlass erfragen. Das kann sich schon bei einer kleinen Ferienwohnung für umgerechnet 50.000 Euro rechnen. Da das allerdings die Ausnahme ist, muss sich der Käufer schon im Vorfeld mit der Finanzierung beschäftigen. Hier kann der Kredit einer amerikanischen Bank in Frage kommen oder das Darlehen eines deutschen Instituts. In Deutschland verlangen Banken und Sparkassen aber in der Regel eine belastbare Sicherheit. Wer also schon über eine inländische Immobilie verfügt, tut sich bei der Finanzierung wesentlich leichter.

Die Aufenthaltsgenehmigung

Egal, ob man in seiner Ferienimmobilie selbst Urlaub machen möchte oder regelmäßig Mieter hat: Zur Einreise in die USA benötigt man neben den üblichen Formularen noch einen biometrischen Pass. Wer länger als 90 Tage bleiben möchte, etwa um im warmen Florida den Winter zu verbringen, muss sich um ein Besucher-visum bemühen, das einen Aufenthalt von bis zu sechs Monaten erlaubt und sogar eine Verlängerung ermög-licht (hilfreich ist zum Beispiel die Seite www.immig-

rationdirect.com) . Das Visum setzt allerdings einen festen Wohnsitz außerhalb der USA voraus. Außerdem muss der Antragsteller nachweisen, dass er während des Aufenthalts keiner Arbeit nachgehen wird.

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Beachten Sie: Wenn Sie vor allem Langzeit-Mieter als Zielgruppe im Blick haben, sollten Sie einen ent-sprechenden Hinweis zur Aufenthaltsgenehmigung in Ihr Inserat aufnehmen und eventuell ein Merkblatt für potenzielle Bucher zur Verfügung stellen.

Mai 2015

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