Rechtsanwalt in Vietnam Dr. Oliver Massmann IMMOBILIEN

Vietnams Immobiliensektor – Aktuelle Probleme und Loesungen fuer Anleger mit

Ausblick auf die Handelsabkommen TPP 11 und EUVNFTA

Autor: Dr. Oliver Massmann

A. Einleitung

Der gesetzliche Rahmen fuer den Immobilienbereich wird seit dem 01.07.2015 durch das

Immobiliengeschaeftsgesetz (LREB) und das Wohnhausgesetz (LRH) vorgegeben.

Das LREB wurde durch das Dekret Nr. 76/2015/nd-CP eingefuehrt, das LRH durch das Dekret

Nr. 99/2015/nd-CP. Darueber hinaus wurde mit dem lang ersehnten Dekret Nr. 01/2017/ND-CP

vom 06.01.2017 drei Verordnungen, die das Grundbesitzgesetz betreffen, geaendert. Durch diese

Aenderung konnte der Immobilienmarkt neue Investitionen verzeichnen.

B. Fragen

Allerdings bleiben weitere Fragen offen:

1. Verzoegerungen bei der Erteilung von Flaechennutzungsrechten (LURC)

Die Erteilung von Flaechennutzungsrechten an Auslaender ist eine wesentliche Voraussetzung

fuer die Durchfuehrung von Immobilienprojekten. Artikel 75 des Dekrets 95/2015 verpflichtet das

Bauamt zum Erlass einer “Liste von verbotenen Bauprojekten fuer Auslaender”. Eine solche Liste

wurde bisher jedoch noch nicht veroeffentlicht. Aus diesem Grund verzichtet das Amt fuer Natur

und Umwelt auf die Erteilung der LURCs an Auslaender.

Deshalb sollte diese Liste sobald wie moeglich veroeffentlicht werden. So koennten Auslaender,

die in Vietnam Land kaufen, die LURC erhalten und ihre Bauprojekte verwirklichen.

2. Was sind “auslandsfinanzierte Unternehmen”?

Das LREB, das Grundbesitzgesetz und das Investmentgesetz 2014 (LOI) nennen das

“auslandsfinanzierte Unternehmen”. Dennoch bleiben Unklarheiten bestehen. Das LREB nennt

keinerlei Definition. Das Grundbesitzrecht besagt, dass Joint-Ventures, zu 100%

auslandsfinanzierte Unternehmen und vietnamesische Unternehmen, an denen Auslander Anteile

halten, miteinander fusionieren koennen oder untereinander Anteile voneinander erwerben

koennen ohne Anteile zu nennen. Laut des LOI soll eine Gesellschaft mit auslaendischem Investor

ein auslandsfinanziertes Unternehmen darstellen, wenn der Auslaender 51% oder mehr der Anteile

haelt. Auf der anderen Seite werden Gesellschaften mit weniger als 51% nicht als inlaendische

Unternehmen klassifiziert. Dieser Unterschied ist jedoch aufgrund der unterschiedlichen

Behandlung inlaendischer und auslaendischer Unternehmen entscheidend. So sind z.B.

inlaendische Unternehmen in der Lage, Fleachennutzungsrechte in Form von Teilen einer Flaeche

zu erwerben, waehrend dies den auslandsfinanzierten Unternehmen versagt ist. Dies entspricht

auch dem Inhalt des Dokuments Nr. 386/BXD-Qin vom 28.02.2017 des Bauministeriums, indem

festgestellt wird, dass das LREB keine Bestimmungen ueber auslaendisch finanzierte

Unternehmen erbringen muss, wie es das LOI bereits getan hat. Das Dokument 286 sagt jedoch

nicht aus, dass das LREB dieselbe Definiton uebernehmen kann.

3. Beschraenkungen der Kapitalquellen

Aufgrund der Beschraenkung der Kapitalquellen bei Wohnhaeusern durch das LRH koennen

auslaendische Bauunternehmer keine Kredite von Offshore-Kreditinstituten mehr erhalten. Diese

Massnahme verringert die Moeglichkeit zur effektiven Kapitalerhoehung und letztendlich auch

die Wettbewerbsfaehigkeit der auslaendischen Bauunternehmer. Dies gilt, obwohl keine

Notwendigkeit dazu besteht.

4. Aenderung der Rechte des Grundbesitzers im Falle des Erwerbs von Anteilen/Kapitaleinlage

Artikel 2.27 des Dekrets 01/2017 verpflichtet ein Unternehmen zur Abaenderung von

Grundbesitzrechten oder zur Registrierung von solcher Aenderungen am Land selbst oder an

Zubehoer des Grundbesitzes, sobald eine Aenderung der Eigentumsverhaeltnisse eintritt. Im Falle

des Erwerbs von Grund bleibt dieser solang beim alten Eigentuemer. Ausserdem kann der

Uebertragungsprozess zu finanziellen Verpflichtungen fuehren. Dies kann fuer Investoren zu

Schwierigkeiten fuehren, wenn Aktien erworben wurden oder Kapital ins Unternehmen

eingebracht wurde.

5. Investitionsgenehmigung

Bei der Hauptgenehmigung fuer Wohnsiedlungen handelt es sich entweder um eine Entscheidung

als “in-principle decision (IID)” oder um ein “in-principle approval (IAA)”.

Darueber hinaus benoetigt ein Investor, der in Vietnam ein Unternehmen gruenden will, ein

Investitionsregistrierungszertifikat (IRC).

a) Wann es einer IID bedarf

Gemaess Artikel 32 des LOI bedarf es der IID nur, wenn Bauunternehmer Fleachennutzungsrechte

direkt vom Staat durch Zuteilung oder Pacht erhalten. Ausgenommen sind Versteigerung,

Ausschreibung und Uebertragung des Eigentums. Die einzige Moeglichkeit Grund und Boden zu

erhalten, ist gemaess des Grundbesitzrechts, durch Uebertragung oder Pacht. Es ist unklar, wie

Bauunternehmer Grund uebertragen bekommen koennen.

b) Investitionsgenehmigung fuer Kapitaleinlagen im Wege der Flaechennutzungsrechte

Im Rahmen eines Joint Ventures zwischen inlaendischem und auslaendischem Investor zur

Entwicklung von Wohnsiedlungen traegt der Inlaender durch Einbringen der Landnutzungsrechte

bei. Der IID bedarf es in diesem Fall nur bei Zuteilung oder Pacht von Grundstuecken vom Staat,

mit Ausnahme der Versteigerung, Ausschreibung oder Uebertragung. Unklar ist, ob eine IIA bei

Ausschreibungen oder Eigentumsuebertragungen notwendig sein wird.

Nach dem Baugesetz 2014 bedarf es der Baugenehmigung vor dem Beginn des Baus. Ob die IIA

die Genehmigung erhalten muss, ist nicht geklaert.

c) Die verschiedenen Investitionsgenehmigungen

Das LOI stellt die Anforderungen der IRC, abgesehen von der IID und der IIA. Fuer Projekte, die

die IID benoetigen, wird die IRC automatisch fuenf Tage nach Erteilung der IID ebenfalls erteilt.

Inhaltlich aehneln sich IID und IRC, sodass keine zusaetzlichen Dokumente erforderlich sind.

Infolgedessen braucht es keiner IRC, wenn die IID erteilt wurde.

Sollte es der IIA beduerfen, muss man sich zuerst um die IRC kuemmern, ehe das Unternehmen

eingerichtet werden.

6. Kapitalbeitrag in Form der Flaechennutzungsrechte

Das Grundbesitzgesetz und das Gesellschaftsrecht von 2014 bieten fuer natuerliche Personen die

Moeglichkeit der zeitweisen Beiteiligung ueber Landnutzungsrechte an. Gemaess Artikel 80 des

Dekrets 43/2014/nd-CP vom 15. Mai 2014 erlischt die Kapitalbeteiligung in Form des

Landnutzungsrechts, wenn der Anleger verstirbt. Im Ergebnis wuerde die Kapitalbeteiligung

beendet und die LURC des Unternehmens inklusive seines Flaechennutzungsrechts versagt. Auf

der anderen Seite schreibt das Gesellschaftsrecht 2014 vor, dass ein Unternehmen das Recht ueber

eine Flaeche hat, wenn es von einer naturlichen Person als Kapitaleinlage eingebracht wurde.

Deshalb hat Artikel 80 des Dekrets Nr. 43/2014/nd-CP Verwirrung und Unsicherheit unter den

Bauunternehmern gestreut.

7. Durchfuehrung eines Immobiliengeschaefts mittels Flaechennutzungsrecht als Kapitaleinlage

Unter dem Grundbesitzgesetz koennen in- und auslaendische Unternehmen Kapitalbeteilungen in

Form von Flaechennutzungsrechten erhalten. Jedoch ergibt sich aus dem LREB keine gesetzliche

Bestimmung fuer Verbaende und natuerliche Personen. Demzufolge sind Verbaende nicht

berechtigt Kapitaleinlagen in Form von Flaechennutzungsrechte zu erhalten. Dies stellt eine

Ungleichbehandlung im Immobiliensektor dar.

C. Ausblick auf die Handelsabkommen TPP 11 und EUVNFTA

Nach dem Zurueckziehen der USA aus dem TPP im Januar 2017, einigten sich die verbleibenden

TPP-Mitglieder im November 2017 auf einen Verbund ohne die USA. Dieser traegt den Namen

CPTPP (TPP 11). Dieses Abkommen soll von allen Mitgliedern im ersten Quartal 2018

unterzeichnet werden. Danach muesste es in allen Mitgliedsstaaten ratifiziert werden, um

Wirksamkeit zu entfalten. Das TPP 11 verspricht grosse Vorteile fuer Vietnams immobiliensektor.

Das Abkommen zielt auf die Aufhebung von Zoellen zwischen den Mitgliedsstaaten fuer gewisse

Waren und Gueter ab. Dies wird der vietnamesischen Wirtschaft als Ganzes fuer auslaendische

Investoren interessanter machen und koennte dazu fuehren, dass sich auslaendische

Bauunternehmen aufgrund der neuen Dynamik des Markts zum Bau von Kaufhaeusern oder

Bueros entscheiden bzw. sich anderweitig am Immobilienmarkt beteiligen.

Ebenfalls interessant ist in diesem Hinblick das Handelsabkommen zwischen der EU und Vietnam,

das sog. EUVNFTA. Das EUVNFTA bietet die Moeglichkeit, sowohl fuer die EU als auch fuer

Vietnam, neue Maerkte zu erschliessen. Aufgrund des leichteren Zugangs und der Abschaffung

von 99% aller Zoelle, wird Vietnam mehr Kapital anziehen. Von dem erwarteten Wachstum in

den Bereichen Gesundheitswesen, Technologie und Bildung wird auch der Immobilienmarkt

profitieren.

Es kann von einer allgemeinen Staerkung von Vietnams Wirtschaft infolge des EUVNFTA

ausgegangen werden. Ausserdem gilt der Gleichbehandlungsgrundsatz fuer Unternehmen.

Aufgrund der neuen Moeglichkeiten Geschaefte zu machen, wird eine nachhaltige Entwicklung

hin zu einer noch dynamerischeren Wirtschaft mit besseren Investitionsmoeglichkeiten

sichergestellt.

Ausserdem wird die Moeglichkeit zur Streitbeilegung zwischen Anleger und Staat (Investor State

Dispute Settlement [ISDS]) den hoechsten Standards der Rechtssicherheit –und durchsetzung

genuegen. Anlegerschutz wird so gewaehrt.

Wir raten Ihnen, diese Standards fuer sich zu nutzen. Gerne beraten wir Sie hierbei.

Dieser Standard wird unter dem TPP 11 und der EUVNFTA Anwendung finden. Hiernach haben

Anleger bei Rechtsstreitigkeiten die Moeglichkeit, die Klage im Gastland nach den Standards der

internationalen Schiedsgerichtsbarkeit zu erheben. Um Transparenz sicherzustellen, wird das

Schiedsverfahren oeffentlich gehalten. Im Zusammenhang mit der Diskussion um die Zukunft des

TPP wurde im November 2017 der Anwendungsbereich der ISDS um die Kapitel

“Investitionsvereinbarungen” und “Investitionsbewilligung” verringert.

Weitere Sicherheit wird durch das Government Procurement Agreement (GPA) gewaehrleistet,

das ebenso Teil beider Handelsabkommen sein wird. Das GPA stellt vor allem sicher, dass

auslaendische Investoren zu vietnamesischen Investoren gleichbehandelt werden, wenn die

Regierung Waren oder Dienstleistungen ueber einen gewissen Grenzwert kauft. Vietnam

verpflichtet sich zur Veroeffentlichung von Information zur Ausschreibung, sowie den Bietern

ausreichend Zeit zur Vorbereitung und Abgabe von Angeboten zu gewaehren und die

Vertraulichkeit der Angebote zu wahren. Zudem verlangt das GPA von den Parteien die

Bewertung der Angebote auf Grundlage der Fairness und Objektivitaet. Angebote sind nach

Massstab von Bekanntmachungen und Ausschreibungsunterlagen zu bewerten und zu vergeben,

die wirksame Regelungen fuer Beschwerden und Streitbeilegung inne haben.

Dieses Instrument wird fairen Wettbewerb und Qualitaetssicherung gewaehrleisten.

D. Fazit

Die genannten Probleme beeinflussen die Wettbewerbsfaehigkeit des Immobiliensektors. Die

bestehenden Beschraenkungen, zusaetzliche Verpflichtungen fuer auslaendische Investoren und

das Fehler klarer Richtlinien zur Implementierung der Durchfuehrungsbestimmungen sind alles

Huerden fuer Investoren, die gern in diesem Markt investieren wuerden.

Angesichts des Engagements der Regierung fuer Wachstum zu sorgen, wird es notwendig sein,

diese Probleme zu beseitigen. Zwar werden die Handelsabkommen grossen Einfluss auf die

Entwicklung des Marktes nehmen. Dennoch muss die Regierung weitere Massnahmen zur

Umsetzung der rechtlichen Vorgaben des Abkommens gewaehrleisten.

Falls weitere Fragen zum Thema bestehen, wuerden wir uns ueber Ihren Kontakt freuen. Melden

Sie sich hierzu bitte an Dr. Oliver Massmann (omassmann@duanemorris.com).

Vielen Dank.