90 Jahre Die Wohnungswirtschaft Die Geschichte des GdW und ...
Reconstructing in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft
description
Transcript of Reconstructing in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft
Kongress Zukunftsfähiges Bauen „Sanieren oder Abreissen?“ Wien, 18. Februar 2010
Reconstructing in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft
Dipl.-Ing. Walter Hüttler
Haus Sprengung Harter Plateau Linz Leonding.mp4Die Türme fallen....mp4
Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010
Gründe für Reconstructing
● Schwerwiegende bautechnische Mängel
● Leerstand wg. wirtschaftl. und demografischer Entwicklung
● Schlechtes Image, Vandalismus, hohe Mieterfluktuation
● Zeitgemäßer Wohnstandard, Qualität der Grundrisse
● Zunehmender Aufwand für thermische Sanierungen
Mögliche positive Effekte:
● Nachverdichtung der Ortskerne
● Bessere energetische, bauökolog. Qualität der neuen Gebäude
2/53
Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010
gbv-Mietwohnungen
vor 1945 errichtet ca. 45.000 WEdavon ca. 20-25.000 zw. 1939 u. 1945 errichtet, oft Werkswohnungen in
der Nähe kriegswichtiger Industrien, Südtiroler Siedlungen
1945-1960 ca. 50.000 WEdavon Gebäude aus den 50er Jahren vielfach in schlechter Qualität
gebaut
● Beispiele von mustergültigen Sanierungen von Wohngebäuden aus diesen Bauperioden (Stmk, Sbg, OÖ)
● In Summe stellt sich für max. 40-50.000 Wohnungen grundsätzlich die Frage dem Reconstructing
3/53
Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010
Wohnrechtlicher Rahmen im WGG
Wohnrechtsnovelle 2006: §23 Abs 4d WGG
● Die Bauvereinigung ist verpflichtet, in Zweifelsfällen – insbesondere bei einem unwirtschaftlich hohen energetischen Sanierungsbedarf (§ 14a Abs 2 Z 5) – in einer unternehmensinternen Kalkulation die Kosten einer umfassenden Sanierung den Kosten eines Abbruchs samt den Kosten der Errichtung einer Baulichkeit in räumlicher Nähe (§ 2 Z 1) gegenüber zu stellen. Die Sinnhaftigkeit einer umfassenden Sanierung trotz unwirtschaftlich hoher Sanierungskosten ist zu begründen.
● Verpflichtung für Vergleichsrechnung in Zweifelsfällen
● Umsetzung in der Praxis als Konsensmodell
4/53
Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010
Ökonomische Vergleichsrechnung
5/53
Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010
Unternehmensinterne Kostenkalkulation
6/53
Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010
Vergleichsrechnung Entgelt/Belastung
7/53
Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010
Modelle für die praktische Umsetzung
● Neubau zentral auf benachbartem Grundstück und Abriss nach Übersiedlung, Neubau am alten Standort (Beispiel GIWOG)
● Übersiedlung der Mieter dezentral auf unterschiedliche Standorte, Abriss und Neubau inkl. Nachverdichtung (Beispiel Neue Heimat Tirol)
● Neubau abschnittsweise voranschreitend am selben Grundstück und abschnittsweise Übersiedlung (Beispiel Fortschritt)
8/53
Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010 9/53
Harter Plateau, Linz (GIWOG)
● erbaut in 70er Jahren, 20 Geschoße, 480 Wohnungen
● Anonymität, schlechtes Image, Vandalismus, Leerstand
● Sprengung am 13. April 2003
● Ersatzwohnungen in der Nähe („Wohnen am Park“)
● 322 Wohnungen in 14 Gebäuden, 784 m² Sonnenkollektoren
● hohe Wohnzufriedenheit in der neuen Umgebung
● Wiederbebauung Harter Plateau ab September 2007 (209 Wohnungen)
Fotos: Dralon, APA, Hüttler
Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010 10/53
Südtiroler Siedlungen in Absam, Zams, Telfs … (Neue Heimat Tirol)
● insgesamt 4.000 Wohnungen in rund 200 Gebäuden
● z.T. massive statische Probleme (Korrosion der Stahlbetondecken)
● Abriss und verdichteter Neubau von rund 800 Wohnungen geplant
● Kosten für Mieter im Neubau geringer als bei Sanierung
● Neubauten mit Lift, Balkon, Tiefgarage, erneuerbarer Energie
● wahlweise Wohnung im Neubau nebenan oder im Bestand der NHT
● pro Wohnung 15.000.- € pauschal als „Übersiedlungshilfe“
Foto, Grafik: Neue Heimat TirolProjekt Absam, Im Tal
Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010 11/53
Luegerstraße/Ginzkeygasse Klagenfurt (Fortschritt)
● errichtet Anfang 50er Jahre, 54 Wohneinheiten
● z.T. statische Probleme (Holz-balkendecken eingebrochen)
● Kosten für Mieter bei Neubau geringer als bei Sanierung
● Neubau von 70 Wohnungen am gleichen Grundstück
● Fernwärme, Lift, Balkon, Tiefgarage
● schrittweise Übersiedlung der Bewohner in 3 EtappenFoto: Fortschritt
Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010
Zusammenfassung
● Öffentlich-rechtliche Verpflichtung für Vergleichskalkulation in Zweifelsfällen (gem. WGG)
● Praktische Umsetzung als „Konsensmodell“ Übergangsregelungen für bestehende Mietverträge, die Rechts- und
Terminsicherheit für beide Vertragspartner gewährleisten
● Unterschiedliche rechtlich-administrative Lösungen Privatrechtliche Vereinbarungen Fixe Sätze für Abschlagszahlungen Gegenseitiges Vertrauen
● Unterschiedliche logistische Lösungen
● Lokal/Regionalpolitik ist eingebunden
12/53
Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010
Schlussfolgerungen
● Reconstructing wird zunehmen
● Rechtliche Präzisierungen für Vergleichskalkulation
● Gegenüberstellung der Lebenszykluskosten (z.B. 30 Jahre)
● Wohnrechtliches Übergangsregime schaffen
Literatur:
Contracting und Reconstructing im gemeinnützigen Wohnungswesen - Erfahrungen und Potenziale. Studie von e7 im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Arbeit (2009)
13/53
Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010 14
Kontakt
Dipl.-Ing. Walter Hüttlere7 Energie Markt Analyse GmbHTheresianumgasse 71040 WienTel.: 01-907 80 [email protected]