Risiko- und Chancenmanagement im globalen Immobilieninvestment Verantwortungsvolles Investieren im Spannungs-feld zwischen Marktanomalie und Anlagebedarf. Martin J. Brühl FRICS IM Fokus Gipfeltreffen - Köln, 13. Juni 2016

Geopolitische Verwerfungen

Ölpreis-DUMPING

Verstärkte Volatilität

Zukunft der Europäischen Union?

Schwächelnde Wirtschaft Chinas

Erosion der Märkte Kerneuropas

Massenmigration

Historische Niederzinsphase aufgrund von Zentralbankenpolitik

Kompetitive Abwertung von Währungen Internationaler

Terrorismus

BREXIT-Referendum

Stimmungsbild im Sommer 2016...

“A turkey is fed during 1,000 days and every single feeding will firm up the bird’s

belief that it is the general rule of life to be fed every day by friendly members of the human race. The day before Christmas something unexpected will happen to the turkey. It will incur a revision of belief.”

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Nassim Nicholas Taleb

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Der Immobilienmarkt hat 7-Jahres-Zyklen und manche Player haben dabei nur 3-Jahres-Gedächtnisse...

§  Regulatorische Anforderungen an das Risikomanagement der Kapitalanlage-Gesellschaft und an das Risiko- Controlling der Sondervermögen

§  Produktversprechen und Risikostrategie: Der Kunde möchte, dass wir für ihn Risiken eingehen

§  Das volle Risiko-Management-Programm: Identifizieren-Bewerten-Priorisieren-Steuern-Überwachen-Berichterstatten

§  Frühwarnsysteme, u.a. in Bezug auf: Performance-Liquidität-Anlagegrenzen- Fremdkapital-Fremdwährung-Vermietung

Aspekte eines Risiko- und Chancenmanagements

Let‘s tweet and chat! 5

1.  Liquidität 2.  Diversifikation 3.  Portfoliomanagement 4.  Risiken von Morgen 5.  Antworten von Heute

1. Liquiditätsmanagement Bei der Zufluss-Steuerung fängt es schon an

6

§  Das Fristentransformatoren-Problem: Gesetzliche und unternehmenspolitische Mindestliquidität

§  Zufluss-Steuerung per Kontingentierung o.ä. §  Ampelschaltung §  Liquiditätsquote des Fonds §  Performanceauswirkung durch Liquiditätseffekt

§  Anforderung an die Ampelphase §  Vorlauf §  Dauer

Europa

2,97

0,32 11,89

2,40 0,36

1,43

0,07 1,74

0,91

0,04

0,32

0,49

0,79

0,46 0,46

0,19 0,29

0,44

0,60 0,96

0,06

Immobilienvermögen nach Ländern* (Mrd. Euro)

0,09

2. Diversifikation Gewachsene institutionelle Core-Immobilienvermögen weisen oft eine natürliche „Heimatmarktneigung“ auf

●  30,5 Mrd. Euro verwaltetes Fondsvermögen ●  Immobilienbestand von 27,7 Mrd. Euro ●  379 Immobilien, davon 123 in Beteiligungs-

gesellschaften, Wert 11,9 Mrd. Euro ●  504 Mitarbeiter (SIM und für SIM tätig) Quelle: Union Investment

Stand: 31.12.2015

* Darstellung über alle Immobilienfonds von Union Investment

0,14

0,29

„Willst du immer weiter schweifen? Sieh, das Gute liegt so nah. Lerne nur das Glück ergreifen. Denn das Glück ist immer da.“ Goethe „Erinnerung“

Our world. Transformed.

2. Diversifikation Schwerpunkte der Internationalisierungsstrategie sind Amerika, insbesondere die USA, und Asien-Pazifik

Projektentwicklungen Kooperation mit erfahrenen und finanzstarken Projektent-wicklern: • Verbreiterung der Sourcing-

Palette • Mitspracherecht bei

Bauqualitäten und -ausgestaltung

• Einflussnahme auf die Vermietungsstrategie

• Oft Renditeaufschlag i.V. zu Bestandsobjekten

Off-Market Deals • Direktansprache von

Besitzern uns interessierender Immobilien

• Frühzeitige Entscheidung für ein Investment nach Deal-Sicherheit

• Schnelligkeit bei der Durchführung der Due Diligence und Vertragsa-bwicklung

• Märkte Investments: Australien, Japan, gelegentlich Deutschland

2. Diversifikation Kreatives Objekt-Sourcing unter Vermeidung von „Style Drift“

Sekundär- und Regionalmärkte

•  Erstklassige Anlagemöglichkeiten in ausgewählten Wachstumsmärkten

• Geringerer Konkurrenzkampf und attraktivere Margen als in den Primärstädten

•  Fokus auf qualitativ hochwertige Gebäude mit langfristigen Mietverträgen und vergleichsweise attraktiven risikoadjustierten Renditen

Joint Ventures & Partnerschaften Kooperation mit globalen Partnern mit Kenntnis der lokalen Märkte und weitreichendem Netzwerk in strategischen Partnerschaften: • Risikoverteilung auf

mehrere Partner • Reduktion von

Klumpenrisiko • Markterschließung

11

1.602 3.117 19 15 1.077 676 884 713 976 1.451 -4.000

-3.000

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Büro Einzelhandel Hotel Sonstige

3. Portfoliomanagement Zyklen erkennen und vorausschauend Portfolien bereinigen An- und Verkäufe 2006 bis 2015 (Mio. EUR)

1.115 1.456 2.251 1.574 1.556 1.295 2.519 2.138 2.495 3.504

davon Projektentwicklungen (seit 2010) 129 230 708 548 211 583

12

4. Risiken von Morgen “Emerging Risks” – die Risiken von Morgen

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§  Neue (disruptive) Technologien sowie Veränderungen unserer Gesellschaft und unserer Umwelt stehen für neue Chancen, aber auch für neue Gefahren.

§  Um Risiken zu vermeiden und Geschäftspotenziale frühzeitig zu entdecken, müssen neue und sich verändernde Risiken aus allen Perspektiven betrachtet werden.

§  PESTLE-Analyse bietet sich als Tool an.

4. Risiken von Morgen “Fat Tail Risk“ und die Erkenntnis, dass das Leben nicht zwingend „normalverteilt“ ist...

The

Global

Real Estate

Investment Risk

Management Forum

5. Antworten von Heute Und da wird diskutiert über dies und das ...

5. Antworten von Heute Beispielhaftes Risiko-Spektrum

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5. Antworten von Heute Auf dem Weg zur “Risk Management Best Practice”

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§  Abbau von (Management-) Fehlanreizen §  Vermeidung von durch Fremdkapitaleinsatz getriebenes Rendite-Tuning §  Verpflichtung zur Einhaltung von Internationalen Ethikstandards §  Überbrückung Erfahrung-Fähigkeits-Kluft in Unternehmen §  Wahrung der treuhänderischen Anlage-Disziplin §  Marktzyklen erkennen und antizipieren §  Verantwortungsvolles Investieren = nachhaltig und mit

Risikomanagement gemäß dem „Stand von Wissenschaft und Technik“

Risiko- und Chancenmanagement im globalen Immobilieninvestment Verantwortungsvolles Investieren im Spannungs-feld zwischen Marktanomalie und Anlagebedarf. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!