Strategien zur nachhaltigen Inwertsetzung nicht wettbewerbsfähiger Brachflächen Altlasten und...

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Verbundvorhaben imBMBF-Fördersdchwerpunkt REFINA

SINBRA

Altlasten und KonversionAltlasten und Konversion

Prof. Dr.- Ing. habil. Jochen Großmann BBG mbH, i.V. Dipl.-Ing. Andreas Bielke Quadriga GmbH

Kommunales Flächenmanagement –Ist sparsame Flächenpolitik möglich?

13.11.2007, Potsdam

Verbundvorhaben SINBRAfachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

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SINBRA

Altlasten und KonversionAltlasten und Konversion

•Wiederinwertsetzen von Brachflächen als Bestandteil des Flächenmanagements

•Hindernisse und Risiken bei der Nachnutzung altlastenbehafteter Grundstücke

•Innovative Methoden zur Minderung des Investitionsrisikos privater Investoren


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SINBRAZu bearbeitende FragestellungenZu bearbeitende Fragestellungen

• Wie "wettbewerbsfähig" sind Brachen als Standorte?

• Unter welchen Bedingungen und mit welchen Instrumenten ist eine Inwertsetzung von Brachen sinnvoll und finanzierbar?

• Welche Herausforderungen sind zukünftig vertieft zu bearbeiten (weiterer Forschungsbedarf)?


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SINBRA

Zielstellung der Grundstücksverwertung = Zielstellung der Grundstücksverwertung = Basis jeglicher VerwertungsstrategienBasis jeglicher Verwertungsstrategien

-> Es gibt nicht -> Es gibt nicht dasdas Verwertungsziel und Verwertungsziel und somit gibt es auch nicht somit gibt es auch nicht dasdas zu zu beseitigende Problembeseitigende Problem


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SINBRA

SpannungsfeldSpannungsfeld

übergreifende politische (incl. übergreifende politische (incl. umweltpolitische) und kommunale umweltpolitische) und kommunale ZielstellungenZielstellungen--privatwirtschaftliche Interessen und privatwirtschaftliche Interessen und AufgabenAufgaben


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SINBRA

SpannungsfeldSpannungsfeld

Die übergreifenden politischen (incl. Die übergreifenden politischen (incl. umweltpolitischen) und kommunalen Aufgabenumweltpolitischen) und kommunalen Aufgabenkönnen nicht durch die Privatwirtschaft können nicht durch die Privatwirtschaft übernommen werden, die Politik hat die übernommen werden, die Politik hat die entsprechenden Zielstellungen als entsprechenden Zielstellungen als Rahmenbedingungen in geeigneter Form Rahmenbedingungen in geeigneter Form vorzugeben.vorzugeben.


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SINBRA

Hindernisse und Risiken bei der Nachnutzung Hindernisse und Risiken bei der Nachnutzung

altlastenbehafteter Grundstückealtlastenbehafteter Grundstücke

Hemmnisse bei der GrundstücksverwertungHemmnisse bei der Grundstücksverwertung


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SINBRAWesentliche aktuelle Hemmnisse Sicht BBG)Wesentliche aktuelle Hemmnisse Sicht BBG)

• militärische Vornutzung mit allen ihren Belastungen (Altlasten, Kampfmittel, Gebäudesubstanz)

• Schutzgebietsausweisungen (NSG, FFH, LSG usw.)

• Denkmalschutz (viele Kaserneanlagen stehen unter Denkmalschutz, die mögliche Nachnutzung ist aufgrund der erforderlichen Sanierung mit hohen Kosten verbunden)

• planerische Belange (die Nachnutzung ehemals militärisch genutzter Anlagen ist nicht ohne Weiteres möglich, es ist immer zunächst Baurecht zu schaffen, was aufgrund der Größe der Liegenschaften in den meisten Fällen über einen Bebauungsplan erfolgen muss, der zeitaufwendig (in der Regel etwa ein Jahr) und mit zusätzlichen Kosten verbunden ist


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SINBRAWesentliche aktuelle Hemmnisse (Sicht BBG)Wesentliche aktuelle Hemmnisse (Sicht BBG)

• unklare Eigentumssituationen an manchen Flurstücken durch konkurrierende Zuordnungsanträge Dritter

• unklare Grundstücksverhältnisse durch Zuordnung unvermessener Teilflächen von Flurstücken an mehrere Eigentümer, z. B. Bund/Land

• kaum Verwertungs-/Entwicklungsmöglichkeiten von Flächen mit früherer Nutzung als Konzentrationslager (KZ Ravensbrück in Fürstenberg)

• Militärflächen, wie Truppenübungsplätze, Radarstationen, Flugplätze, Kernwaffenlager usw. liegen oft im Außenbereich, sind flächenintensiv, oft stark bebaut und bergen viele Gefahren durch Altlasten und Kampfmittel. Zur Revitalisierung solcher Objekte sind Fördermittel unerlässlich.


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SINBRA

HandlungsbedarfHandlungsbedarf


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SINBRAHandlungsbedarfHandlungsbedarf

• Übergreifende Abstimmung in der Strukturentwicklung, Flächennutzungsplanung etc. (Achtung: möglicher Widerspruch zu privatwirtschaftlichen Interessen) = Kommunikation

• Eindeutige und umsetzbare Vorgabe der Randbedingun-gen incl. der erforderlichen Förderrahmenbedingungen (gezielte Symbiose von Restriktion und Förderung)

• Abgestimmte und von den Beteiligten akzeptierte Bewertungsinstrumente

• Gezielte Flächenentwicklung = Projektentwicklung


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SINBRA

Innovative Methoden zur Minderung Innovative Methoden zur Minderung des Investitionsrisikos privater des Investitionsrisikos privater InvestorenInvestoren


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SINBRA

Das Projekt Das Projekt SINBRASINBRA – –

Strategien zur nachhaltigen Inwertsetzung nicht wettbewerbsfähiger Brachflächen


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SINBRA

„Residuale Brachfläche“Charakteristika: Bedingt wettbewerbsfähig

(Infrastruktur, Stadtnähe) Strukturierender

Denkmalschutz (Gebäudeensemble)

Landschaftsschutz Altlasten: CKW und BTEX CKW

CKW/BTEX, Quellen und Schadstofffahnen nur teilweise bekannt

Konkurrenzlage mit Nachbargemeinden

Beispiel: Militärliegenschaft Beispiel: Militärliegenschaft Potsdam-KrampnitzPotsdam-Krampnitz


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SINBRAKombinierte Methoden der Kombinierte Methoden der

Kostenminimierung und Wertsteigerung Kostenminimierung und Wertsteigerung („Revitalisierungsmanagement“)(„Revitalisierungsmanagement“)

Bodenwert (nach Flächenaufbereitung)

Flächenaufbereitungs- und Sanierungskosten

A: Kommerziell wettbewerbsfähig (Private Projekte)

B: Marginal wettbewerbsfähig (PPP-Projekte)

C: Nicht wettbewerbsfähig (Öffentliche Projekte)Methoden der

Kostenminimierung

Methoden der Wertsteigerung


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SINBRAArbeitsziele der TeilvorhabenArbeitsziele der Teilvorhaben

Teilvorhaben 1 Entwicklung praktikabler Schätzmethoden zur marktorientierten Wertermittlung von

altlastenbehafteten Grundstücken und deren Integration in die standortbezogene Planung.

Entwicklung allgemeiner Handlungsempfehlungen für die Wertermittlung auf vornutzungsbedingt belasteten Grundstücken.

Teilvorhaben 2 Bewertung von Standortpotenzial aus Sicht anderer gesellschaftlicher

Anspruchsgruppen (Kommunen, Nachbarn, Umwelt etc.). Nachhaltigkeitsbewertung unter Berücksichtigung der Effekte der Alternativen zum

Flächenrecycling (= Naturflächennutzung).

Teilvorhaben 3 Entwicklung eines EDV-basierten Planungs- bzw. Entscheidungshilfeinstruments,

welches Nutzungs- und Sanierungsaspekte integriert bewertet. Entwicklung optimaler, nachhaltiger Flächenentwicklungsstrategien aus

ganzheitlicher Sicht.


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SINBRAArbeitsziele der TeilvorhabenArbeitsziele der Teilvorhaben

Teilvorhaben 4 Entwickelt auf der Grundlage einer wissenschaftlichen Bestandsaufnahme der

tatsächlichen Flächennutzungskonflikte mit den Nachbargemeinden eine Kommunikationsstrategie zur „Gewinnung“ dieser Gemeinden und ihrer Bürger.

Teilvorhaben 5 In Zusammenarbeit mit den lokalen Behörden soll an dem Demonstrationsstandort

"Potsdam Krampnitz" eine Synthese der erarbeiteten Methoden und Konzepte entwickelt und erprobt werden und somit deren Funktion und Anwendbarkeit beispielhaft am Demonstrationsstandort nachgewiesen werden.

Kernprodukt ist ein praxiserprobter Prototyp eines DV-gestütztes Entscheidungs-unterstützungs- und Managementsystems

Teilvorhaben 6 Ergebnisse werden in eine umfassende Strategie der Kommunikation (auch mit der

Öffentlichkeit) und der Ergebnisverwertung eingebetet. Im Dialog mit der Fachgemeinschaft (Workshops), werden verallgemeinerbare

Werkzeuge für eine nachhaltige Inwertsetzung nicht wettbewerbsfähiger Brachflächen entwickelt.


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SINBRAIntegriertes Managementkonzept Integriertes Managementkonzept

(„Nachhaltiges Revitalisierungsmanagement“)(„Nachhaltiges Revitalisierungsmanagement“)

Ökonomie Ökologie

TV1Marktorientierte

Bodenwertermittlung

TV1Marktorientierte

Bodenwertermittlung

TV5Demonstrationsobjekt Krampnitz:

Parametrisierung, Validierung und Visualisierung der Methoden

TV5Demonstrationsobjekt Krampnitz:

Parametrisierung, Validierung und Visualisierung der Methoden

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Kommunalpolitik

TV3Ganzheitliche Planung u. Optimierung von

Sanierungs- und Nutzungsvarianten

TV3Ganzheitliche Planung u. Optimierung von

Sanierungs- und Nutzungsvarianten

TV2Ermittlung von Standort-

potenzialen aus Sicht nachhaltigenStadtentwicklung

TV2Ermittlung von Standort-

potenzialen aus Sicht nachhaltigenStadtentwicklung

TV4Analyse Siedlungs-flächenwachstum

TV4Analyse Siedlungs-flächenwachstum


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SINBRA

TV 1

TV 2

TV 3

TV 4

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Vergleichende Bewertung

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Komplexe Beschreibung Kontaminationssituation

Nutzungsszenarien inkl. Kosten

Ergebnis-Ergebnis-verwertungverwertung


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SINBRAMethoden des Revitalisierungsmanagements Methoden des Revitalisierungsmanagements

Objektivierung / Minimierung von Investitionsrisiken (Marktorientierte Wertermittlung)

Ganzheitliche Planung: Einbeziehung von ökologischen und städtebaulichen Standortwertkriterien (Nachhaltigkeit)

Erhalt der alternativ genutzten Naturflächen (Bodenwertbilanz)

Innovative Kommunikations- und Vermarktungsstrategien

Einsatz innovativer Erkundungs- und Sanierungstechnologien

Technisch-ökonomische Optimierung von Managementoptionen

Adaptives Vorgehen

Auf die (Nach-) Nutzung bezogene optimierte Sanierungs- und Flächenaufbereitungsplanung

Methoden der Kostenminimierung Methoden der Wertsteigerung


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SINBRA

Ziel: Entwicklung einer regionalen Kommunikationsstrategie zur Konzentration der Siedlungsflächenentwicklung auf

Brachflächen/ Konversionsstandorte

Arbeitsschritte:

Aufklärung der Siedlungsflächenentwicklung:

EDV-gestützte Auswertung von Luftbildern Quantifizierung der Flächeninanspruchnahme Räumliche Zuordnung der Flächeninanspruchnahme: Siedlungsränder, Anlage neuer Ortsteile, Weiterentwicklung von Splittersiedlungen, Neuentwicklung von Splittersiedlungen

Vergleich mit kommunaler Bauleitplanung

Interviews mit kommunalen Akteuren

Entwicklung von Kommunikationsstrategien

Innovative Kommunikationsstrategien Innovative Kommunikationsstrategien (Grundlagenermittlung)(Grundlagenermittlung)


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ProjektentwicklungProjektentwicklung


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SINBRAProjektentwicklungProjektentwicklung

• Gezielte Flächenverwertung erfordert die Prognose und teilweise Vorwegnahme unternehmerischer Entscheidungen. Kenntnis der relevanten Rahmenbedingungen

Prognose der Entscheidungen

Investition zur gezielten Flächenentwicklung

Gezielte Ansprache der relevanten Investorengruppe

• Gezielte Projektentwicklung ist mit erheblichen Chancen einer wirtschaftlichen Verwertbarkeit verbunden, birgt aber auch erhebliche finanzielle Risiken in sich


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SINBRA

Altlasten als wesentliche Randbedingung

Wesentliche Randbedingung:• Schadstoffbelastungen des Bodens und des Grundwassers sowie von

Gebäuden und Einrichtungen

Konsequenzen:• Maßnahmen zur Gefahrenabwehr erforderlich• Verhinderung/ Einschränkung von Nachnutzungen• Zusätzliche Kosten zur Verwertung

Boden-/Grundwasserkontaminationen führen zu erheblichen Kosten für die Gefahrenabwehr und für die Nachnutzung bzw. zur Einschränkung/ Verhinderung der Nachnutzung

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SINBRA

Fazit

Es bedarf geeigneter Instrumente zur• Optimierung der Gefahrenabwehrmaßnahmen• Ermöglichung und Optimierung der Nachnutzung

Schwerpunkte:• Ableitung wirtschaftlicher Nachnutzungskonzepte• Ableitung verhältnismäßiger Sanierungskonzepte

insbesondere für Grundwasserschäden

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SINBRA

Vielen Dank für Ihre AufmerksamkeitVielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

Prof. Dr.- Ing. habil. Jochen Großmann BBG mbH, i.V. Dipl.-Ing. Andreas Bielke Quadriga GmbH

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