RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER MAI 2012

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Für den eiligen Leser:

Der Beitrag beschäftigt sich mit den typischen 16 Schrit-ten und Überlegungen, die im Rahmen einer Due Dilgence anzustellen sind.

Dies unterteilt sich in die vier Bereiche (i) Prüfung der Do-kumente, (ii) Ortsbesichti-gung des Grundstücks - und des lokalen Umfelds, (iii) Be-such bei den Behörden und (iv) Prüfung der Rechtslage.

Die Immobilien Due Diligence erscheint auf den ersten Blick als kompliziert und kaum durchschaubar. Die Auftei-lung in 16 Einzelschritte zeigt dies zwar als komplex, aber als überschaubar und durch-aus beherrschbar. Eine un-abhängige Grundstücks-Due-Diligence ist für einen Immo-

bilienerwerb 10.000 km entfernt von der Heimat eine offensichtlich sinn-volle Investition.

Im Rahmen einer Grundstücks-Due-Diligence wer-den die rechtlichen und tatsächlichen Hintergründe von bebauten oder unbebauten Grundstücken be-leuchtet. Typischer Anwendungsfall ist die Immobili-eninvestition, bei der der Käufer die Due Diligence in Auftrag gibt.

Die Ergebnisse der Prüfung können die Kaufent-scheidung beeinflussen sowie auf den angemesse-nen Kaufpreis Einfluss haben. Es ist daher sinnvoll, sich in den vertraglichen Gestaltungen einen Aus-weg offen zu halten, falls die Prüfung zu einem ne-gativen Ergebnis kommt.

Es ist für einen verhandlungsstarken Käufer in der Praxis durchaus nicht unüblich, dass in einem derartigen Fall auch die sogenannte "Reservierungs-gebühr" zurück zu zahlen ist.

Die thailändische Immobilien-Due Diligence in vier mal vier Schritten

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Copyright: PUGNATORIUS Ltd., Bangkok, Thailand

PUGNATORIUS ist die deutsche Wirt-schafts- und Steuerkanzlei in Bangkok. Wir arbeiten nach deutschen Standards. Mit deutscher Zuverlässigkeit, deutscher Pünkt-lichkeit und deutscher Premiumqualität.

Managing Director von PUGNATORIUS ist Dr. Ulrich Eder, ein erfahrener Wirtschafts-anwalt mit langjährigen Erfahrungen im thailändischen Zivil- und Steuerrecht und zudem der einzige deutsche Steuerberater in Thailand.

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DIE THAILÄNDISCHE IMMOBILIEN DUE DILIGENCE IN 4 MAL 4 SCHRITTEN

Eine "sorgfältige Prüfung" - das ist in etwa die deutsche Übersetzung - umfasst typi-scherweise vier wesentliche Schritte, die jeweils in vier Unterpunkte aufgeteilt werden können. Diese vier mal vier, also 16 Felder werden nachfolgend als Orientierungshilfe dargestellt.

Ausgespart bleibt die Prüfung der rechtli-chen, steuerlichen und wirtschaftlichen Grundlagen einer grundstückshaltenden Company Limited, deren Gesellschaftsantei-le gegebenenfalls Gegenstand der Kaufver-handlungen sind..

I. Die Prüfung der Dokumente

Der erste Schritt betrifft die Prüfung der vom Verkäufer angeforderten Unterlagen. Sach-gerechterweise ist ihm eine detaillierte Liste der erforderlichen Dokumentenkopien zu übermitteln.

(1) Erstes und wichtigstes Dokument ist das Eigentumspapier, im Idealfall in der Form ei-nes "Chanotes". Hierzu gehören auch das Hausbuch, der Erwerbsvertrag (Kaufvertrag) sowie, falls verfügbar, Unterlagen zu den vorherigen Erwerben.

Sämtliches Marketingmaterial, einschließlich der Webseite im Internet, sind zu sichten und dokumentieren. Hieraus können sich recht-lich erhebliche Zusicherungen, aber auch offen gelegte Mängel und Einschränkungen der Kaufsache ergeben, die nach Vertrags-schluss nicht mehr beanstandet werden kön-nen.

(2) Dokumente zu Mietverträgen, Hypothe-ken, sonstigen Belastungen und Verfügun-gen sowie Sonderrechte sind von ebenso großer Bedeutung. Informationen zur Eigen-tümerstruktur, BOI Förderung, die rechtliche

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EINIGE RECHTE VORBEHALTENDieser Beitrag ist urheberrechtlich geschützt. Die Weitergabe dieser pdf-Datei ist nur in unveränderter Fassung erlaubt. Der Praxisratgeber basiert auf einer langjährigen Tätigkeit als rechtlicher, steuerlicher und wirtschaftli-cher Berater bei Immobilieninvestitionen in Thailand .

Ausgestaltung am gemeinsam genutzten Eigentum (Clubhaus, Schwimmbad, Garten-anlage) gehören ebenfalls hierzu.

Auch die Einsichtnahme in die Instandhal-tungsunterlagen und Betriebskostenabrech-nungen der letzten Jahre liefern wertvolle Informationen.

(3) Bezüglich Villen und anderer Aufbauten bedarf es der Vorlage der Baugenehmigun-gen sowie aller weiteren bau- oder betriebs-bezogenen Genehmigungen und Lizenzen, bis zur Bescheinigung über die Umweltver-träglichkeitsprüfung ("Environmental Impact Assessment"). Besonders kritisch zu sehen sind die in der Vergangenheit erfolgten Ü-bertragungen der Baugenehmigung und sonstiger Lizenzen.

(4) Von praktisch großer Bedeutung ist die Durchsicht des Reglements, der Hausord-nung, des Dienstleistungsvertrags oder sons-tiger auf Dauer angelegter Vereinbarungen, die die Rechtspositionen des Investors emp-findlich einschränken können und zu laufen-den Kosten führen. Wenn in der Villa ein Büro mit oder ohne Publikumsverkehr betrieben werden soll, darf dies in der Ressort-Ordnung nicht ausgeschlossen sein.

Der Vorteil der Nutzungseinschränkung ist die Gewissheit, dass der Nachbar dieselben Einschränkungen zu dulden hat und insoweit Gleichbehandlung gegeben ist - wenn dies entsprechend zugesichert wird.

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II. Ortsbesichtigung des Grundstücks - und des lokalen Umfelds

Die zweite Phase betrifft die Besichtigung des Grundstücks, gerne auch "walk-through inspection" genannt. Dieser Schritt wird häu-fig als unnötig angesehen, da der Erwerber das Grundstück vermeintlich bereits bestens kennt - aber Naivität ist auch hier ein schlechter Ratgeber.

(5) Zu überprüfen und dokumentieren sind zunächst die Größe, Lage und Begrenzung (Umzäunung, Grenzsteine) des Objekts und der Vergleich mit den vorliegenden Doku-menten. Auch die tatsächliche Beschaffen-heit und topografische Besonderheiten ste-hen nicht immer im Einklang mit den vorge-legten Papieren. Ein besonderer Augenmerk ist auf frühere Landauffüllungen und die sonstige Historie des Grundstücks und der Aufbauten zu legen.

Immobilienprojekte werden häufig vermark-tet, bevor der Projektentwickler seine Bau-arbeiten vollständig abgeschlossen hat. Dies hat auch für den Erwerber Kosten- und sonstige Vorteile, da er sich sein Stück vom Paradies freier und individueller aussuchen kann. In diesem Fall ist allerdings sicher zu stellen, dass für die restlichen Arbeiten hin-reichend Platz, Zeit, Geld, Arbeitskraft und vor allem der Vollendungswille zur Verfü-

gung stehen.

(6) Hochwasserschutz hat in der Due Dili-gence aus offensichtlichen Gründen an Be-deutung gewonnen. Die Gefahr einer Überflu-tung wurde in der Vergangenheit gerne klein-geredet. Hierzu gehört aber auch die Frage einer hinreichenden Entwässerung in der Regenzeit.

Wer in Bangkok be-obachtet hat, dass große Einkaufszen-tren bei Platzregen durch den Einsatz von Besen in uner-müdlicher Handarbeit davor geschützt wer-den müssen, voll zu laufen, der wird auch nicht bind darauf ver-trauen, dass seine Villa den örtlichen An-forderungen an einen Entwässerungsschutz en tsp r i ch t . H inzu kommen Themen wie Reservewassertanks,

Nots t romaggregate und dergleichen.

(7) Die Prüfung der Infrastruktur betrifft nicht nur die Straßenanbindung, Parkplätze, Strom, Wasser und Abwasser. Auch ein funk-tionierendes Mobilfunknetz und eine Interne-tanbindung sind in entfernteren Provinzen keine Selbstverständlichkeit. Neben Ein-kaufszentren, Schulen, Krankenhäusern und Freizeitangeboten geht es z.B. auch um Poli-zei, Feuerwehr und Müllabfuhr.

Hierzu gehört nicht nur der Blick vom Grund-stück aus, sondern es ist auch eine Erkun-dung des Umfelds sinnvoll. Wenn hinter der nächsten Ecke gerade eine Kartoffelstärke-fabrik gebaut oder ein Entertainmentcenter betrieben wird - dies sind Fälle aus der jüngs-ten Praxis - , ist dies für den Investor von of-fensichtlichem Interesse.

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(8) Der gegenwärtigen Landnutzung und der Nachbarschaft wird häufig eine zu geringe Bedeutung beigemessen. Fern von Bangkok fehlt die Sicherheit und Transparenz. Wer Insellagen, Weideland, Feld und Wald für Wohnanlagen nutzen will, kann mit der Er-kenntnis konfrontiert werden, dass das Grundstück Teil eines Naturparks ist und eine Rechtsübertragung nur im Kreis der Personen zulässig ist, die hier seit langem verwurzelt sind.

Der Besuch vor Ort kann Indikationen für Drittrechte bie-ten, die gewohn-h e i t s r e c h t l i c h entstanden sind. Insoweit gilt es auf Markierungen und szenetypische Spu-ren zu achten und gegebenenfalls in Grundstücksnähe nach auskunf ts-freudigen Anwoh-nern Ausschau zu halten.

Der die Due Dili-gence durchführende bzw. leitende Rechts-anwalt sollte stets seine technischen Gren-zen erkennen. In vielen Fällen wird sich sei-ne Zuarbeiten auf die Stellung von Fragen konzentrieren und die Prüfung, ob die Ant-worten kompetent und unabhängig erteilt worden sind.

III. Der Besuch bei den Behörden

(9) Der Besuch beim Land Office zeigt, ob die vorgelegten und bereits geprüften Unter-lagen authentisch und aktuell sind. Dies gilt zunächst für die Eigentümerstellung des Verkäufers und eingetragene Belastungen des Grundstücks. Ein derartiger "Title Search" ist aber nur die Spitze des Eisbergs und wer sich hierauf beschränkt, lässt eine Vielzahl von Problemfällen ungeprüft.

(10) Nicht alle Belastungen und Drittrechte

müssen eingetragen sein, um wirksam zu werden. Die Kommunikation mit den Behör-den muss auch dieses Thema umfassen. Es bedarf der Einsicht in Karten und Pläne und einem verständigen und sachverständigem Blick auf die Grundstückshistorie.

(11) Eine möglichst lückenlose Aufarbeitung der Vorerwerbe und der sonstigen Vorge-schichte von Grund und Boden sowie Auf-bauten ist der nächste Schwerpunkt des Be-

suchs bei den Behörden. Von einem gutgläu-bigen Erwerb sollte man hierbei nicht ausge-hen. Wenn die Eigentümerkette - die lücken-lose Abfolge der Rechtsübertragungen - ein schwaches Glied aufweist, wird sie erfah-rungsgemäß zu dem Zeitpunkt reissen, an dem der ausländische Erwerber sein Geld bereits unwiderruflich investiert hat.

(12) Nach dem Blick zurück folgt notwendi-gerweise die Prüfung und Erörterung von zu-künftigen Veränderungen rechtlicher oder tat-sächlicher Art, auch auf den Nachbargrund-stücken. Welche Bauvorhaben sind bereits genehmigt, welche Bauanträge sind bereits absehbar? Wie soll der Bebauungsplan zu-künftig ausgestaltet werden? Wo sind Um-weltschutzauflagen zu erwarten und werden bestehende Umweltschutzauflagen künftig effektiver angewendet?

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IV. Prüfung der Rechtslage

Weder die Vorlage von Dokumentenkopien noch die Ortsbesichtigung oder Erörterung mit den Behörden kann eine eigenständige Prüfung der Rechtslage ersetzen. Dies ist daher die notwendige vierte Phase der Due Diligence.

(13) Die Rechtsprüfung erfolgt auf Micro-ebene (stehen die Aufbauten im Einklang mit Baugenehmigung und sonstigen indivi-duellen Genehmigungen) sowie auf Makro-ebene (Einklang mit Bebauungsplan, Zoning Laws zu Bebauungshöhe und Abstandsflä-chen sowie den Umweltschutzauflagen).

Neben den Errichtungs- sind auch die Be-

triebsberechtigungen in die Due Diligence einzubeziehen. Die meisten thailändischen Hotels haben keine entsprechende Lizenz. Ähnliches gilt für die "Developer License" für Projektentwickler.

Das Vertrauen, dass man dasselbe tun darf wie der Nachbar nebenan wird nicht selten enttäuscht, wenn der Nachbar sich bei sei-nem Altbau auf Vertrauensschutz berufen kann, der neue Investor aber nicht. Zudem

können von Thailändern errichtete Schwarz-bauten nach dem Verkauf an den Ausländer zeitnah eine Abbruchverfügung nach sich ziehen. Dies ist insbesondere bei Hotelpro-jekten keine Seltenheit.

(14) Es gibt erstaunlich zahlreiche und weit-gehend unbekannte Übertragungs- und Er-werbsbeschränkungen nach örtlichem Recht. Hinzu kommen die allgemein bekannten Re-geln des Ausländerinvestitionsrechts. Der Nachteil einer soliden und rechtlich nachhal-tig und bestandskräftigen Erwerbsstruktur für eine Auslandsinvestition in thailändischen Grund und Boden ist, dass dies nicht die al-lerbilligste der denkbaren Vertragsstrukturen ist. Der Ausländer sollte sich sorgfältig über-

legen, an welcher Stelle ihn Sparmöglichkeiten teuer zu stehen kommen.

( 1 5 ) B e v o r s t e h e n d e Rechtsänderungen können das Baurecht, das Investiti-tionsrecht, Lizenzerforder-nisse, das Vertragsrecht, aber auch das Steuerrecht betreffen. Sie müssen ent-sprechend der Wahrschein-lichkeit des Eintritts bei der Due Diligence Berücksich-tigung finden.

(16) Der hier als letztes ge-nannte Punkt der Reservie-rungsvereinbarung wird je nach Sachlage in einem früheren Stadium zu prüfen sein. Der ausländische In-vestor, der eine "Reservie-

rungsgebühr" von 10% des Kaufpreises an-zahlt und dafür eine in deutscher Sprache verfasste und vom Eigentümer ausgedruckte Schmuckurkunde erhält, weiss natürlich sel-ber, dass ihm dies keinen durchsetzbaren Anspruch vor einem thailändischen Gericht geben kann.

Der Anzahlungsbetrag ist lediglich der Ein-trittspreis, der für den Beginn von Vertrags-

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verhandlungen gezahlt werden soll. Durch die Anrech-nung auf den späteren Kaufpreis wird dem Interessenten ein finanzieller Anreiz geschaffen, den er selber bezahlt hat. Oft verkennt der Interessent, dass er auch nach Zah-lung dieser „Gebühr“ einen weiten Spielraum hat, den Ge-samtkaufpreis zu verhandeln.

Die Ergebnisse der Grundstücks-Due-Diligence können in den verschiedenen eMails, Papieren, Notizen und Über-sichten gesammelt werden. Besser ist jedoch ein einheitli-cher Due Diligence Report, der das Gesamtergebnis ge-ordnet und in einheitlicher Struktur widerspiegelt. Eine derartige Unterlage kann auch im Fall eines späteren Wei-terverkaufs gute Dienste leisten.

Eine unabhängige Grundstücks-Due-Diligence ist für ei-nen Immobilienerwerb 10.000 km entfernt von der Heimat eine offensichtlich sinnvolle Investition. Wer dies durch den Berater des Verkäufers (oder einen vom Verkäufer empfohlenen Rechtsanwalt) erledigen lässt, hat den Sinn und Zweck der Übung allerdings nicht verstanden.

PUGNATORIUS Ltd.International Lawyers29th Floor, Central World Tower999/9 Rama I Road, PathumwanBangkok 10330, Thailand

Telefon: +66 2 2072647Telefax: +66 2 2072657Telefax: +49 211 2049211

Internet: www.pugnatorius.comeMail: lawyers@pugnatorius.com

Wir sprechen englisch, thailändisch und spanisch. Besonders gerne aber deutsch.

Der VerfasserManaging Director Dr. Ulrich Eder berät und vertritt Unter-nehmen und Personen bei der rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Ausge-staltung komplexer Rechts-verhältnisse.

Dr. Ulrich Eder ist seit 1989 bzw. 1993 Rechtsanwalt und Steuerberater, mit Auszeich-nung promoviert in Münster/Westfalen, zugelassen am Oberlandesgericht Düssel-dorf und ordentliches Mit-glied der dortigen Rechtsan-waltskammer und Steuerbe-raterkammer.

„Stellen Sie an Ihren Berater im Ausland mindestens die-selben Qualitätsanforderun-gen wie an Ihren Hausanwalt im Heimatland. Wer sich mit Glücksrittern einlässt, darf sich über Überraschungen nicht wundern.“

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