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E&V sucht auch QuereinsteigerEngel & Völkers unterstützt seine Lizenz-partner zentral bei der Rekrutierung – auchQuereinsteiger sind erwünscht. (Seite 15)

Centermanager im MietvertragImmer mehr wird um die Umlage vonKosten auf die Mieter gestritten, auch beider Bezahlung des Centermanagers. DerBGH gibt die Richtung vor. (Seite 18)

Das richtige Presse-FutterEine Botschaft pro Absatz, gute Gliederungund Zitate mit Substanz – kurzum: wiePressemeldungen sein sollen. (Seite 19)

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SHOPPINGCENTER PERFORMANCE REPORT 2012

Platz 1 für das Lago!

Das Lago Shoppingcenter in Kons -tanz, das CentrO Oberhausen unddas Breuningerland in Sindelfingenhaben die zufriedensten Mieter. Dasist das Ergebnis einer Mieterbefra-gung in rund 400 Einkaufszentrenfür den Shoppingcenter PerformanceReport 2012. Die Befragung, in die-erstmals auch Flughäfen und Bahn-höfe einbezogen wurden, zeigt auch,dass Geschäfte in Einkaufszentrennicht erfolgreicher sind als solche inInnenstädten. Eher scheint das Ge-genteil der Fall zu sein.

Lange wurde das Projekt im Markt herum-gereicht wie eine heiße Kartoffel, heute darfsich das Lago in Konstanz als das deutscheEinkaufszentrum mit den zufriedenstenMietern bezeichnen. Nachdem es schon2011 einen Spitzenplatz belegt hatte (7),landete das rund 22.000 m2 große Center(70 Geschäfte), das direkt an der SchweizerGrenze liegt, beim Shoppingcenter Perfor-mance Report (SCPR) 2012 mit der Note1,62 auf Platz eins. „Ich bekomme Gänse-haut. Das Lago ist mein Baby. In den ersten

Frankfurter Flughafen und den Promenadenim Hauptbahnhof Hannover. Hätte man dieBahnhöfe in das Shoppingcenter-Rankingaufgenommen, hätte Köln sogar vor dem La-go den ersten Platz belegt, Frankfurt Platz 3und Hannover Platz 7. Michael Wollermann,Leiter Vermietung Nordrhein-Westfalen beiDB Station & Service, zeigte sich vom gutenAbschneiden der Bahnhöfe nicht überrascht.„Viele Filialisten haben in den Bahnhöfen ih-re Top-Flächen.“ (siehe Artikel „Jeden Tag dreiAnrufe“ zum Bahnhof Köln auf Seite 11)

In der Gruppe der am besten benotetenCenter finden sich viele, die auch schon 2011oben standen. Platz zwei belegt das CentrOOberhausen, Platz drei das Breuningerlandin Sindelfingen. Vorjahressieger Citti-ParkKiel schaffte es auf Platz 11. Unter den 20Top-Platzierten finden sich Grüne-Wiese-Center wie das Main-Taunus-Zentrum inSulzbach (Platz 12), aber auch Innenstadt-Center wie das Anger 1 in Erfurt (Platz 6) miteinem Karstadt-Warenhaus als Ankermieter.Die besten Noten in der deutschen Center-Hauptstadt Berlin bekam wie schon 2011 dasAlexa, das es auf Platz 4 in der Gesamtwer-tung Deutschland schaffte.

Weiter auf Seite 11. Eine Tabelle mit allen 400Centern finden Sie auf Seite 12.

fünf Jahren haben wir bei den Mietern vielÜberzeugungsarbeit leisten müssen“, kom-mentiert Centermanager Peter Herrmanndas Ergebnis. Er hat das Lago am 23. April2004 eröffnet und führt es seitdem. Für Joa-chim Will, Geschäftsführer von ecostra undInitiator der Umfrage, kommt der Spitzen-platz für das Lago nicht überraschend. „DasCenter profitiert aufgrund des in Deutsch-land niedrigeren Preisniveaus und der Mög-lichkeit für Schweizer Kunden zur Mehr-wertsteuerrückerstattung besonders vonKaufkraftzuflüssen aus der Schweiz.“ Esdürfte kein Zufall sein, dass beim von ecos -tra initiierten Shoppingcenter PerformanceReport Österreich 2012 ebenfalls ein unmit-telbar an der Schweizer Grenze gelegenesCenter (Messepark Dornbirn) auf den erstenPlatz katapultiert wurde.

Spitzenplatz für Bahnhof Köln

Bei der zweiten Auflage der Mieterbefra-gung in Einkaufszentren wurde nicht nur dieZahl der Center von 200 auf 400 verdoppelt,erstmals wurden auch sieben Bahnhöfe undzwei Flughäfen in die Erhebung einbezogen.Bei den Verkehrsbauwerken belegt derHauptbahnhof Köln Platz eins vor dem

35% Schweizer Kunden: Einkaufszentrum Lago in Konstanz. Bild: Lago

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Immobilien Zeitung E I N Z E L H A N D E L 27.9.2012 Nr. 39 Seite 11

SCPR 2012 – SCHLUSSLICHTER

Ausländer guckenin die RöhreWem gehören eigentlich die Ein-kaufszentren, die in der Shopping-center-Rangliste unten stehen? Vieleausländische Investoren sind darun-ter, aber nicht nur.

Der Entwickler aus Deutschland, der In-vestor aus dem Ausland, keine unüblicheKombination beim ImmobilienproduktEinkaufszentrum. Auffällig ist, dass geradebei den Centern, die beim ShoppingcenterPerformance Report (SCPR) 2012 im Tabel-lenkeller stehen, der Anteil ausländischerInvestoren recht hoch ist.

Erst im Sommer wurde das Einkaufszen-trum Komm in Offenbach (Platz 209 von214), eine Entwicklung von Hochtief, anden nordamerikanischen Investor MGPAverkauft. Als eine der ersten Maßnahmenwechselte MGPA das Centermanagementaus. Verantwortlich ist nun die Firma Kopri-an iQ, gegründet vom ehemaligen ECE-Ge-schäftsführer Helmut Koprian und seinemSohn Markus. Koprian iQ will demnächst„optimierende Maßnahmen“ umsetzen. Ko-prian iQ steuert auch das Mira in München,(Platz 205), das der Münchner EntwicklerFondara an internationale Investoren wei-terreichte, die von GLL Partners vertretenwerden. Auch das Schlusslicht beim diesjäh-rigen SCPR, die Aachen Arkaden, wurdenvon einem lokalen Entwickler konzipiert(AMW Projekte, Aachen) und dann über dieGrenzen verkauft. Eigentümer sind hollän-dische Investoren, die von TCN Propertiesvertreten werden.

Eine ähnliche Geschichte ließe sich vomLiliencarré Wiesbaden (Platz 205) erzählen:Entwicklung durch die Deutschland-Tochtervon Multi Development, Verkauf 2006 nachIrland. Der Tempelhofer Hafen (Platz 195),ein Produkt des Entwicklers Harald Huth(HGHI) aus Berlin, gehört inzwischen ei-nem Fonds von Arab Investment. Den CityPoint Braunschweig (Platz 209) hat UnionInvestment 2006 – fast möchte man sagenrechtzeitig vor dem Bau der Schloss-Arka-den – an einen schottischen Fonds veräu-ßert (siehe dazu „ECE laufen die Mieter da-von“, IZ 48/11, Seite 10). Auch das Loop5 inWeiterstadt (Platz 204) war das Projekt ei-nes Einheimischen (Appel-Gruppe), bevores der portugiesische Entwickler Sonae Sier-ra übernahm.

Allerdings finden sich unter den Centernim Tabellenkeller auch einige, die deutschenInvestoren mit intimer Marktkenntnis gehö-ren: Dollart Center Emden (Platz 195, RealI.S.), Rheinpark-Center Neuss (Platz 200,Union Investment), Mönkhof Karree Lübeck(Platz 213, Hahn-Gruppe/Wegner Beteili-gungsgesellschaft). Vielleicht ist ja am Endedoch alles bloß Zufall. (cvs)

FORTSETZUNG VON SEITE 1

Platz 1 für das Lago!Dasselbe Bild zeigt sich auch am unteren

Ende der Zufriedenheitsskala. Auch dorttummeln sich viele Shoppingcenter, dieschon 2011 schlecht abgeschnitten haben,z.B. das Loop5 in Weiterstadt (Platz 204),das Mira in München (Platz 205), das Wies-badener Liliencarré (Platz 205), Braun-schweig City Point (Platz 209) oder der 2011nach einem großen Umbau als Rheinpark-Center wiedereröffnete ehemalige Huma-Park in Neuss (Platz 200). Auf dem letztenPlatz von 214 Centern, die in die Wertungkamen, finden sich die Aachen Arkaden.Thomas Terlinden, ecostra-Mitarbeiter undCo-Autor der Studie, in der die Ergebnissedes SCPR 2012 veröffentlicht werden,meint: „Gerade die Center, die 2011 ganzoben oder ganz unten standen, wurden re-lativ ähnlich bewertet.“ Was außerdem auf-fällt: Viele Center im Tabellenkeller habenausländische Eigentümer (siehe Artikel „Aus-länder gucken in die Röhre“ auf dieser Seite).

Innenstadtläden tendenziellerfolgreicher als Centerläden

Ein interessantes Ergebnis der Umfrageist, dass Läden in Einkaufszentren aus Sichtder Mieter nicht erfolgreicher sind als solchein Innenstädten. Eher scheint das Gegenteilder Fall zu sein. 14,3% der befragten Unter-nehmen gaben an, dass ihre Geschäfte inEinkaufszentren besser laufen als die in denInnenstädten; bei 22,1% der Umfrageteil-nehmer ist es aber umgekehrt. Mit derDurchschnittsnote von 3,09 liegen Centerlä-den gegenüber Innenstadtläden leicht unterdem Durchschnitt, im vergangenen Jahr hat-ten sie mit der Note 2,84 noch leicht dar-über gelegen. Ecostra-Chef Will spricht voneinem „sensationellen“ Ergebnis. Will: „Diewirtschaftlich erfolgreicheren Standorte sindjetzt in den Geschäftslagen der Innenstädte.In Anbetracht des Umstandes, dass es sichbei Shoppingcentern um organisierte Ver-triebsformen mit gemeinsamen Öffnungs-

zeiten, Parkplatzmanagement, Security undprofessionellem Marketing handelt, ist die-ses Ergebnis in seiner Bedeutung kaum zuunterschätzen. Wir werden bei den Folgeun-tersuchungen sehen, ob sich dieser Trendweiter verfestigt.“

Große Einkaufszentren schneidenbesser ab als kleine

Insgesamt wird der Großteil der Center je-doch mit 3 (befriedigend) oder besser be-notet. Nur 69 von 214 Einkaufszentren be-kommen unterdurchschnittliche Noten. DieDurchschnittsnote aller in die Wertung ge-kommenen Center liegt bei 2,78 (2011:2,76). Terlinden meint dazu: „Ich hätte er-wartet, dass die Gesamtnote eher schlechterausfällt, da wir 2011 nur die 200 etabliertes -ten Center in die Befragung aufgenommenhaben.“

Was sich letztes Jahr schon zeigte, bestä-tigt sich auch 2012: Große Einkaufszentrenwerden von den Mietern hinsichtlich ihrerWirtschaftlichkeit besser beurteilt als mittel-große oder kleine. Shoppingcenter mit mehrals 40.000 m2 Fläche erhalten die Durch-schnittsnote 2,57, diejenigen der Klasse20.000 m2 bis 40.000 m2 eine 2,80; solchemit weniger als 20.000 m2 Fläche eine 3,12.Unterteilt man die Center nach Altersklas-sen, bekommen die zwischen 1991 bis 2000erbauten mit 2,70 die besten Bewertungen.Betrachtet man die Center nach Standorten,zeigen sich fast keine Unterschiede: Grüne-Wiese-Center (2,79), Stadtteil-Center (2,75)und Innenstadt-Center (2,80) bekommenähnliche Noten.

Centerbranche vermuten lassen. Das könnteauch daran liegen, dass die meisten Mietersich unabhängig vom Center um ihre On-line-Präsenz kümmern. 64,9% von ihnengeben an, dass sie eine Multi-Channel-Stra-tegie verfolgen.

Die Bedeutung von Einkaufszentren fürden Einzelhandel in Deutschland schätzen64,9% der Befragten als hoch ein, 11,7% so-gar als sehr hoch. Etwas anders sieht es aus,wenn man nach der Bedeutung für das eige-ne Unternehmen fragt: Hier antworten nur40,3% mit hoch und 10,4% mit sehr hoch.Eine klare einfache Mehrheit (42,9%) ist zu-dem der Meinung, dass es in Deutschlandbereits zu viele Einkaufszentren gibt. DieAussage, dass es zu wenige sind, halten nur9,1% der Befragten für zutreffend. (cvs)

Zum Thema Einkaufszentren beachten Sieauch den Artikel auf Seite 23 („Bislang bliebendie Katastrophen aus“), der sich mit den Aus-wirkungen von neuen Einkaufszentren in Duis-burg, Dortmund und Essen auf die dortigen In-nenstädte beschäftigt.

Die Mieter wurden auch gefragt, welcheFaktoren sie bei der Anmietung eines La-dens im Einkaufszentrum am wichtigstenfinden. Die größte Bedeutung wird demUmsatzpotenzial eines Standorts zugemes-sen (1,22). Eine große Rolle spielen auchBranchenmix (1,33), innere Erschließung(1,43) und Marktposition des Centers imlokalen bzw. regionalen Wettbewerb (1,47).Wesentlich weniger wichtig werden dagegenEnergieeffizienz des Gebäudes (3,17) undeine möglichst lange Laufzeit von Mietver-trägen (3,55) genommen.

Online-Präsenz des Centers spielteine untergeordnete Rolle

Das gilt überraschenderwese auch für dieOnline-Präsenz (3,39), nach deren Bedeu-tung 2012 erstmals gefragt wurde. Die Ver-netzung des Einkaufszentrums mit sozialenNetzwerken wie Twitter oder Facebookspielt für Einzelhändler offenbar eine weitgeringere Rolle, als die vielen Online-Veran-staltungen und Internet-Diskussionen in der

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Methodik des SCPR 2012

Für den Shoppingcenter Performance Report(SCPR) 2012 hat die Firma ecostra zwischen21. Juni und 9. September 2012 die Mieterin 400 deutschen Einkaufszentren mit mehrals 10.000 m2 Geschäftsfläche online befragt.Dabei ging es neben allgemeinen Fragenzum Markt auch darum, wie zufrieden dieLadeninhaber mit den Umsätzen im Ver-gleich zu ihren Läden in anderen Shopping-centern sind. Die Mieter konnten Noten von1 (sehr gut) bis 5 (mangelhaft) vergeben.Daraus entstand eine Rangliste. In die Wer-tung kamen nur Center, denen mindestensfünf Mieter eine Note gaben; dies waren214. Es durften nur Mieter teilnehmen, diemindestens drei Läden in Einkaufszentren be-treiben. 77 Mieter beteiligten sich an derUmfrage, genauso viele wie 2011. Dass estrotz der Verdopplung der Centeranzahl ge-genüber dem SCPR 2011 (von 200 auf 400)nicht mehr waren, führt ecostra-Chef Joachim Will auch auf den extrem hohen Fi-lialisierungsgrad vieler Einzelhändler zurück.„Verschiedene Teilnehmer haben Standortein nahezu jedem der 400 Center, da ist dasAusfüllen des Befragungsbogens richtig Ar-beit.“ Die 400 Einkaufszentren wurden demShoppingcenter Report 2011 des Instituts fürGewerbezentren entnommen. (cvs)

250.000 Menschen passieren den Hauptbahnhof Köln jeden Tag, das lässt die Kassen klingeln. Bild: Michael Wollermann/DB Station & Service

SCPR 2012 – HAUPTBAHNHOF KÖLN

„Jeden Tag drei Anrufe“Der Kölner Hauptbahnhof ist nichtnur eine Verkehrsdrehscheibe erstenRanges, sondern auch ein erfolgrei-ches Einkaufszentrum. 2011 setztenEinzelhandel und Gastronomie rund80 Mio. Euro um. Bei potenziellenMietern gibt es lange Wartelisten.

Wenn im Hauptbahnhof Köln ein Ladenfrei wird, herrscht bei Mietern Alarm. DieGeschäfte und Imbissbuden sind heiß be-gehrt. „Wir bekommen jeden Tag drei Anru-fe“, berichtet Michael Wollermann, Vermie-tungsleiter Nordrhein-Westfalen bei DB Sta-tion und Service. Die Warteliste sei „unend-lich“. Die Glücklichen, die in letzter Zeit ei-nen Laden ergattert haben: Rewe to go,Esprit, Dunkin’ Donuts und Yormas.

Kein Wunder, dass der Bahnhof mit einerGesamtnote von 1,50 beim ShoppingcenterPerformance Report 2012 auf Platz eins inder Kategorie Bahnhöfe/Flughäfen gelandetist. Es haben zwar nur sechs Mieter abge-stimmt, doch Wollermann ist sich sicher,dass das Ergebnis nicht viel anders ausgefal-len wäre, hätten sich alle 73 Mieter an derUmfrage beteiligt. „Dass wir auf Platz einsstehen, liegt an der Frequenz und der gutenBetreuungsintensität“, sagt er. Die A-Passagezwischen Bahnhofsvorplatz und AusgangBreslauer Platz, intern „Rennstrecke“ ge-nannt, wird täglich von 250.000 Menschenpassiert. Damit steht Köln in der DB-inter-nen Hitliste der Passantenfrequenz nur hin-ter München, Frankfurt und Hamburg. DieFlächenproduktivität der Gastronomie er-reicht bis zu 23.000 Euro/m2/Jahr. Ein Mie-ter, der nur 5.000 Euro/m2 macht, wird inKöln als schwach angesehen. Vergleich: In

normalen Einkaufszentren gelten 4.000Euro/m2 als guter Wert. Der HauptbahnhofKöln bietet inklusive Nebenflächen (Büroetc.) 19.700 m2 Mietfläche. Davon entfallen4.800 m2 auf Gastronomie, 1.600 m2 aufBuch und Presse, 2.200 m2 auf Gesundheitund Körper (Kosmetik, Apotheke etc.),2.000 m2 auf Lebensmittel, 1.400 m2 aufNon-Food und 2.100 m2 auf Dienstleistung.

Bahn setzt auf Mindestmiete mitUmsatzbeteiligung

Es gilt eine Mindestmiete mit Umsatzbe-teiligung. Beispiel: Hätte ein Laden 1.000m2 Fläche, 1 Mio. Euro Jahresumsatz und10% Umsatzmiete, würde er 100.000 Europro Jahr zahlen. Die Bahn sichert sich mit75% bis 80% dieses Betrags als Mindest-miete ab. Das heißt, macht der Laden nur600.000 Euro Umsatz, muss er 75.000 bis80.000 Euro Miete zahlen, würde er aber 2Mio. Euro Umsatz machen, läge die Mietebei 200.000 Euro pro Jahr. Die Umsatzmie-te bewegt sich zwischen 2% und 20%. Diehöchsten Sätze zahlen Gastronomen, dieniedrigsten Discounter. Apotheken zahleneine Festmiete. Diese Regeln gelten für dieVermietung aller deutschen Bahnhöfe. DieVerträge laufen meist zehn Jahre und wer-den bei Nichtverlängerung ausgeschrieben.

Entwicklungshelfer der Bahn in SachenLadenmanagement war ECE. 1999 schlossder Centerentwickler mit der Bahn eine aufzehn Jahre befristete Kooperation für dieBahnhöfe Köln, Hannover und Leipzig. Seit2009 hat die Bahn in Köln und Hannoverwieder selbst den Hut auf. Die Vermietungs-abteilung bei DB Station & Service hat etwa200 Mitarbeiter. (cvs)

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Seite 12 Nr. 39 27.9.2012 E I N Z E L H A N D E L Immobilien Zeitung

Shoppingcenter Performance Report 2012 – 391 Einkaufszentren, sieben Bahnhöfe und zwei Flughäfen auf einen Blick*:

Auf der Siegertreppe: Lago Shoppingcenter Konstanz, Centro Oberhausen und Breuningerland Sindelfingen

* Grundlage dieser Rangliste ist eine Mieterbefragung in 400 deutschen Einkaufszentren. Die Mieter bewerteten die wirtschaftliche Performance ihres Ladens in einem Einkaufszentrum im Vergleich zu Läden in anderen Centern, in denen das Unternehmen vertreten ist. Zur Auswahl standen dieNoten 1 (sehr gut) bis 5 (mangelhaft). Eine Platzierung bekamen nur Center, denen mindestens fünf Mieter eine Note gaben (Nennungen). © Immobilien Zeitung; Quelle: ecostra

Rang Center Ort Durch-schnittsnote

Nen-nungen

1 Lago Shopping Center Konstanz 1,62 132 Centro Oberhausen 1,67 183 Breuningerland Sindelfingen 1,71 174 Alexa Shopping- und Freizeitc. Berlin 1,74 235 Brücken-Center Ansbach 1,80 56 City Center Langenhagen 1,83 66 Famila Einkaufsland Wechloy Oldenburg 1,83 126 Anger 1 Erfurt 1,83 69 Breuningerland Ludwigsburg 1,86 219 Chemnitz Center Chemnitz 1,86 7

11 Citti-Park Kiel 1,88 812 Main-Taunus-Zentrum Sulzbach 2,00 2412 Strelapark Stralsund 2,00 512 Südring-Center Paderborn 2,00 512 Sophienhof Kiel 2,00 1312 Goethe Galerie Jena 2,00 817 Westpark Ingolstadt 2,05 1918 Rotmain-Center Bayreuth 2,07 1518 NordWest-Zentrum Frankfurt am Main 2,07 1518 Allee-Center Hamm 2,07 1421 Forum Allgäu Kempten 2,08 1322 Olympia-Einkaufszentrum München 2,11 1923 Donau-Einkaufszentrum Regensburg 2,13 1524 City-Galerie Siegen 2,14 1425 Altmarkt-Galerie Dresden 2,15 2626 Förde Park Flensburg 2,17 627 Mercado Altona-Ottensen Hamburg 2,20 1028 Europa Passage Hamburg 2,21 1428 Köln Arcaden Köln 2,21 1930 Stern Center Potsdam 2,22 1831 City Point Kassel 2,23 1332 Schloss-Arkaden Braunschweig 2,24 2132 Ruhrpark Bochum 2,24 1734 Schloss Arkaden Heidenheim 2,25 834 Weserpark Bremen 2,25 1634 KaufPark Dresden Dresden 2,25 1237 Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim 2,26 1938 Werre-Park Bad Oeynhausen 2,27 1538 Gera Arcaden Gera 2,27 1140 RheinRuhrZentrum Mülheim/Ruhr 2,28 1841 Schlössle-Galerie Pforzheim 2,29 741 Königsbau Passagen Stuttgart 2,29 743 Saarpark-Center Neunkirchen 2,30 2344 City-Galerie Augsburg 2,31 1645 PEP Einkaufs-Center München 2,32 1946 Hallen Am Borsigturm Berlin 2,33 1246 Blechen Carré Cottbus 2,33 646 Ostsee Park Rostock Lambrechtshagen 2,33 646 Leine-Center Laatzen 2,33 1246 Shopping Cité Baden-Baden 2,33 951 Erlangen Arcaden Erlangen 2,35 2351 Riem Arcaden München 2,35 1751 DEZ Kassel 2,35 1751 Allee-Center Magdeburg 2,35 1755 Sachsen-Allee Chemnitz 2,36 1156 City Galerie Aschaffenburg 2,38 756 Regensburg Arcaden Regensburg 2,38 1658 Löhr-Center Koblenz 2,39 2359 Shopping-Plaza Garbsen 2,40 559 Stadtgalerie Langenfeld 2,40 559 Citti-Park Lübeck 2,40 559 Südharz Galerie Nordhausen 2,40 559 Weimar Atrium Weimar 2,40 564 Luisencenter Darmstadt 2,42 1264 Zwickau Arcaden Zwickau 2,42 1266 Rathaus-Center Pankow Berlin 2,43 766 Quarree Wandsbek Markt Hamburg 2,43 1466 Hanse Center Bentwisch 2,43 766 Hürth-Park Hürth 2,43 1470 Ettlinger Tor Karlsruhe 2,44 2770 Franken-Center Nürnberg 2,44 1870 Galerie Roter Turm Chemnitz 2,44 973 HavelPark Dallgow-Döberitz 2,45 1174 Stadtgalerie Passau Passau 2,47 1575 A10-Center Wildau 2,48 2376 KaufPark Eiche Ahrensfelde 2,50 676 Shopping Arkaden Bocholt 2,50 676 Huma Einkaufspark Sankt Augustin 2,50 676 Rathaus-Center Dessau 2,50 1076 Halle Center Peißen 2,50 681 Alstertal Einkaufs-Zentrum Hamburg 2,52 2982 City-Galerie Wolfsburg Wolfsburg 2,53 1982 Stadt-Galerie Plauen 2,53 1584 Schönhauser Allee Arcaden Berlin 2,54 1384 Elbe-Einkaufszentrum Hamburg 2,54 1886 Eastgate Berlin 2,55 2086 Flora Park Magdeburg 2,55 1188 Das Schloss Berlin 2,56 1689 Blautal-Center Ulm 2,57 1489 Paunsdorf Center Leipzig 2,57 1491 Hessen-Center Frankfurt/Main 2,60 2091 T.E.C. Thüringer Einkaufsc. Erfurt 2,60 1093 Marktplatz-Center Neubrandenburg 2,62 1393 Elbepark Dresden 2,62 1395 Gropius Passagen Berlin 2,63 1695 Lookentor Lingen 2,63 897 Allee-Center Berlin 2,67 697 Forum Köpenick Berlin 2,67 997 Allee-Center Essen 2,67 9

100 Gesundbrunnen-Center Berlin 2,68 19100 Schlosspark-Center Schwerin 2,68 19102 Limbecker Platz Essen 2,69 26103 Spandau Arcaden Berlin 2,72 18104 Kornmarkt-Center Bautzen 2,73 15105 Pasing Arcaden München 2,75 12105 Ernst-August-Galerie Hannover 2,75 28105 Schadow Arkaden Düsseldorf 2,75 8105 Rathaus Galerie Wuppertal 2,75 8105 Saarbasar Saarbrücken 2,75 8110 Potsdamer Platz Arkaden Berlin 2,77 13111 Forum Duisburg Duisburg 2,78 9111 City-Arkaden Wuppertal 2,78 18111 Dessau Center Dessau 2,78 9111 Neustadt-Centrum Halle (Saale) 2,78 9115 Das Es! Esslingen 2,80 5115 City Rondell Villingen-Schwenningen 2,80 5115 Huma-Park Schwabach 2,80 5115 Rhein-Center Weiden Köln 2,80 25119 Ring-Center Berlin 2,81 16120 Nova Eventis Leuna (Günthersdorf) 2,82 17121 Europa-Center Berlin 2,83 6121 Sankt-Annen-Galerie Brandenburg 2,83 6121 Forum Wetzlar Wetzlar 2,83 18121 Kaiser-Passage Worms 2,83 6125 Kaufland-Center Heidelberg 2,86 7125 Märkische Zeile Berlin 2,86 7125 RheinBerg Galerie Bergisch Gladbach 2,86 7128 Kamp-Promenade Osnabrück 2,89 9129 Herold-Center Norderstedt 2,92 13130 Stern-Center Lüdenscheid 2,93 15131 Rathaus Galerie Leverkusen 2,94 18132 Stadtgalerie Heilbronn 2,95 19133 SchwabenGalerie Stuttgart 3,00 6133 Schwarzwald-Baar-Center Villingen-Schwenningen 3,00 7133 Stadtgalerie Schweinfurt 3,00 16133 Einkaufszentrum Der Clou Berlin 3,00 6133 Forum Steglitz Berlin 3,00 13133 Neues Kranzler Eck Berlin 3,00 5133 Oder-Center Schwedt 3,00 9133 StadtCenter Düren 3,00 8133 DuMont-Carré Köln 3,00 5133 Allee-Center Remscheid 3,00 13133 Flensburg Galerie Flensburg 3,00 7145 Stadt-Galerie Hameln 3,05 20146 Schlosshöfe Oldenburg 3,06 17

Rang Center Ort Durch-schnittsnote

Nen-nungen

CCL City-Center Landshut 2,75 4Elisenhof München 2,75 4Märkisches Zentrum Berlin 2,75 4Neumarkt Galerie Köln 2,75 4Bero Zentrum Oberhausen 2,75 4Einkaufszentrum Riesapark Riesa 2,75 4Einkaufscenter Neckarsulm Neckarsulm 3,00 3Gänsbühl-Center Ravensburg 3,00 2Insel-Einkaufszentrum Weil am Rhein 3,00 3Market-Oberfranken Hallstadt 3,00 3City Arcaden Ingolstadt 3,00 1Suma Center München 3,00 1Röthenbach Center Nürnberg 3,00 2Einkaufspark Regen Regen 3,00 1Alex-Center Regensburg 3,00 3Stadtteilzentrum Helle Mitte Berlin 3,00 1Rathauspassage Eberswalde 3,00 3Tibarg Center Hamburg 3,00 4City Carree Darmstadt 3,00 1Zeilgalerie Frankfurt am Main 3,00 2Kurfürsten Galerie Kassel 3,00 1Warnow Park Rostock 3,00 2Famila-Center Brake 3,00 1Ems Center Papenburg 3,00 2City Passage Bielefeld 3,00 4Tannenbusch Center Bonn 3,00 1Giesler-Galerie Brühl 3,00 2City-Center Leverkusen 3,00 3Münster Arkaden Münster 3,00 2EKZ Königshufen Görlitz 3,00 2Elster Park Plauen 3,00 3Kaufland-Center Dessau 3,00 1Elbe Park Hermsdorf 3,00 3Ilmkreis-Center Arnstadt 3,00 1Burgaupark Jena 3,00 3Lauterbogen-Center Suhl 3,00 1Zentrum Oberwiehre Freiburg 3,25 4Hockenheim Center Hockenheim 3,25 4Einkaufszentrum Abensberg Abensberg 3,25 4Mutschler Center Neu-Ulm 3,25 4Lausitz Park Cottbus Cottbus 3,25 4Louisen-Center Bad Homburg 3,25 4Neckar Center Esslingen 3,33 3Handelscentrum Strausberg 3,33 3EKZ Jenfeld Hamburg 3,33 3Forum Wolfenbüttel Wolfenbüttel 3,33 3Stadtgalerie Hagemeyer Minden 3,33 3Haerder-Center Lübeck 3,33 3Gmünd City Center Schwäbisch Gmünd 3,50 4Kösseine-Einkaufs-Centrum Marktredwitz 3,50 2Zentrum Schöneweide Berlin 3,50 2Chinon Center Hofheim am Taunus 3,50 2Luisenforum Wiesbaden 3,50 4Carré Göttingen Göttingen 3,50 4Brückencenter Arnsberg 3,50 2Mercator Center Duisburg 3,50 2Montanus Hof Grevenbroich 3,50 4Seidnitz-Center Dresden 3,50 4Merse-Center Merseburg 3,50 2Altmark Forum Stendal 3,50 4Center Am Tierpark Berlin 3,67 3Park Center Treptow Berlin 3,67 3Hirsch Center Aachen 3,67 3Weißeritz Park Freital 3,67 3Pösna Park Großpösna 3,67 3Müller-Galerie Reutlingen 3,75 4Spree Center Hellersdorf Berlin 3,75 4Seilwolff-Center Mannheim 4,00 2Ö-Center Öhringen 4,00 1Weinheim Galerie Weinheim 4,00 3Kelheimer Einkaufscenter Kelheim 4,00 1Marktplatz Center Hellersdorf Berlin 4,00 4Shoppingcenter Neukölln Berlin 4,00 1Spree Galerie Cottbus 4,00 3Müggelpark Gosen-Neu Zittau 4,00 1Waldstadt-Center Potsdam 4,00 1Werderpark Werder 4,00 1Brunnen Center Bad Vilbel 4,00 2Schlossbergcenter Marburg (Lahn) 4,00 1Lindencenter Ludwigslust 4,00 1Lindetal-Center Neubrandenburg 4,00 2Citti-Park Rostock 4,00 3Carolinenhof Aurich 4,00 3Jute-Center Delmenhorst 4,00 1Zuckerfabrik Lehrte 4,00 1Citytor Center Salzgitter 4,00 1Fronhofer Galeria Bonn 4,00 1Rathaus-Galerie Dormagen 4,00 1Die Luminaden Leverkusen 4,00 2Shopping Galerie Mönchengladbach-Rheydt 4,00 2Brücken-Center Remscheid 4,00 2Einkaufswelt in Andernach Andernach 4,00 2O.D.C. Dresden 4,00 2PEP Grimma Grimma 4,00 1Rondo Einkaufszentrum Büdelsdorf 4,00 1Holstein Center Itzehoe 4,00 1Bieblach Center Gera 4,00 1City Center Kehl 4,33 3Theresien Center Straubing 4,33 3Opern Passagen Köln 4,33 3Donau Passage Passau 4,50 2Reiz Neuruppin 4,50 2Fritz Einkaufszentrum Kulmbach 4,67 3Uni-Center Querenburg Bochum 4,67 3Kaufcentrum Böblingen 5,00 1Der Wurm Schwerin 5,00 1Marxloh-Center Duisburg 5,00 1City Center Herne 5,00 1Obermarkt Passage Minden 5,00 1Libori-Galerie Paderborn 5,00 1Wicküler-Park Wuppertal 5,00 1Walzmühle Ludwigshafen 5,00 1Motorama Ladenstadt München - 0Pegnitztal-Einkaufszentrum Pommelsbrunn - 0Einkaufszentrum Widumer Platz Castrop-Rauxel - 0B 8 Center Flingern Düsseldorf - 0Bergischer Hof Gummersbach - 0Galeria Juliacum Jülich - 0City Center Porz Köln - 0Lippe Galerie Lippstadt - 0Ruhrtal Center Wetter - 0Rheinhessen Center Alzey - 0Saar Mosel Centrum Konz - 0Neuwied Galerie Neuwied - 0Alleencenter Trier - 0Einkaufszentrum Hüter Wirges - 0Prohliszentrum Dresden - 0Sachsenforum Dresden - 0PEP Torgau Torgau - 0Pleissen-Center Werdau-Steinpleis - 0Ritterhaus Halle/Saale - 0Kaufland Center Schönebeck - 0Fachmarktzentrum Lübeck Lübeck - 0PEP Eisenach Eisenach - 0

1 Hauptbahnhof Köln 1,50 62 Frankfurt Flughafen Frankfurt am Main 1,67 63 Promenade im Hauptbahnhof Hannover 1,80 54 Hauptbahnhof Berlin 2,00 95 Hauptbahnhof München 2,17 66 Promenaden Hauptbahnhof Leipzig 2,36 14

Bahnhof Altona Shopping Hamburg 1,25 4Ostbahnhof Berlin 3,33 3Airport Arkaden Düsseldorf 5,00 2

Rang Center Ort Durch-schnittsnote

Nen-nungen

147 Mercado Nürnberg Nürnberg 3,08 12147 MyZeil Frankfurt am Main 3,08 12149 Volme Galerie Hagen 3,09 11150 Waterfront Bremen 3,10 20151 Columbus Center Bremerhaven 3,11 9151 Marler Stern Marl 3,11 9153 Allee-Center Leipzig 3,13 15154 Wilhelm-Galerie Ludwigsburg 3,17 6154 Linden-Center Berlin 3,17 12154 Isenburg-Zentrum Neu-Isenburg 3,17 24157 City Center Bergedorf Hamburg 3,18 11158 Cannstatter Carré Stuttgart 3,20 5158 Fachmarktzentrum Erding Erding 3,20 5158 CityCenter Northeim 3,20 5161 Leo-Center Leonberg 3,21 14162 Galerie Neustädter Tor Gießen 3,25 8162 Trier Galerie Trier 3,25 8162 Vita-Center Chemnitz 3,25 8165 Rathaus Galerie Essen 3,27 11166 Rhein-Galerie Ludwigshafen 3,28 18167 City-Point Nürnberg Nürnberg 3,29 7167 Lenné Passagen Frankfurt (Oder) 3,29 7167 Kö-Galerie Düsseldorf 3,29 7167 City-Center Chorweiler Köln 3,29 7167 Neefepark Chemnitz 3,29 7172 Lausitz-Center Hoyerswerda 3,33 9172 Plauen Park Plauen 3,33 6172 City Carré Magdeburg 3,33 6175 Roland-Center Bremen 3,35 17176 Hamburger Meile Hamburg 3,36 22176 Forum City Mülheim/Ruhr 3,36 11176 Centrum-Galerie Dresden 3,36 14179 Post Galerie Karlsruhe 3,38 8179 Billstedt-Center Hamburg 3,38 16181 Düsseldorf Arcaden Düsseldorf 3,41 17182 Stern Center Sindelfingen 3,45 11183 Reschop Carré Hattingen 3,50 6183 Rathaus-Center Ludwigshafen 3,50 12183 Europa-Galerie Saarbrücken 3,50 16186 City Center Eisenhüttenstadt 3,60 5186 Königs-Galerie Kassel 3,60 5186 BahnhofsCenter Gelsenkirchen 3,60 5189 Teckcenter Kirchheim/Teck 3,67 6189 Biesdorf Center Berlin 3,67 6189 Harburg Arcaden Hamburg 3,67 6189 Schwanenmarkt Krefeld 3,67 6193 Wilmersdorfer Arcaden Berlin 3,69 16194 Drehscheibe/City Point Bochum 3,70 10195 Landshut Park Landshut 3,80 5195 Schloss-Straßen-Center Berlin 3,80 5195 Tempelhofer Hafen Berlin 3,80 5195 Dollart Center Emden 3,80 5199 Neukölln Arcaden Berlin 3,86 7200 Rheinpark-Center Neuss 3,91 22201 Haven Höövt Bremen 4,00 6201 Rahlstedt Arcaden Hamburg 4,00 7201 Stadtzentrum Schenefeld 4,00 8204 Loop5 Weiterstadt 4,12 25205 Mira Einkaufscenter München 4,17 6205 Einkaufszentrum Wust Brandenburg 4,17 6205 Lilien-Carré Wiesbaden 4,17 6205 StadtGalerie Witten 4,17 6209 Einkaufszentrum Atrium Bamberg 4,20 5209 Komm Offenbach 4,20 5209 City Point Braunschweig 4,20 5212 City Center Böblingen 4,29 7213 Mönkhof Karree Lübeck 4,50 6214 Aachen Arkaden Aachen 4,55 11

Herkules Center Wetzlar 1,00 1Römerpassage Mainz 1,33 3Regental-Center Cham 1,50 2EKZ Oranienpark Oranienburg 1,50 2Elisen Park Greifswald 1,50 4Emspark Leer 1,50 2Erzgebirgs-Center Annaberg-Buchholz 1,50 2Kauf Park Göttingen Göttingen 1,67 3Rhein Center Weil am Rhein 1,75 4Lindaupark Lindau 1,75 4Deverpark Papenburg 1,75 4InCenter Dachau Dachau 2,00 1Iller Park Memmingen 2,00 1CityQuartier Fünf Höfe München 2,00 2Einkaufszentrum Gäubodenpark Straubing 2,00 1Gutenberg Center Mainz 2,00 2Löwen Center Leipzig 2,00 2Petersbogen Leipzig 2,00 3Elster Forum Gera 2,00 1Spitzkrug Multi Center Frankfurt (Oder) 2,25 4Kröpeliner Tor Center Rostock 2,25 4Ertl-Zentrum Hallstadt 2,33 3CityCarree Salzgitter 2,33 3Saale-Unstrut-Center Leißling 2,33 3Shopping Center Am Steinweg Suhl 2,33 3SchwabenCenter Augsburg 2,50 2Tegel Center Berlin 2,50 4Herkules E-Center Vellmar 2,50 2Dodenhof Posthausen Ottersberg 2,50 4NordseePassage Wilhelmshaven 2,50 4EKZ Dortmund Aplerbeck Dortmund 2,50 2Siegerland Center Siegen 2,50 2Clemens Galerien Solingen 2,50 2Hallescher Einkaufspark Halle (Saale) 2,50 4Citti-Park Flensburg 2,50 2Bodensee Center Friedrichshafen 2,67 3Darmstädter Hof Centrum Heidelberg 2,67 3Kaufland Center Pforzheim 2,67 3Remspark Waiblingen 2,67 3Degg’s Einkaufspassage Deggendorf 2,67 3Rathaus Center Dietzenbach 2,67 3Rathauspassage Halberstadt 2,67 3Eiderpark Rendsburg 2,67 3

Platz 3 für das Breuningerland in Sindelfingen. Bild: ECE

Flughäfen und Bahnhöfe

Einkaufszentren, die keine Platzierung erhielten177 von 391 Einkaufszentren bekamen keine Platzierung, da sie nicht mindestens von fünf Mie-tern benotet wurden. Wir veröffentlichen die Ergebnisse dennoch, um maximale Transparenzherzustellen. Die Tatsache, dass nur wenige Mieter ein Center benotet haben, kann z.B. bedeu-ten, dass der Filialisierungsgrad im Center gering ist. Es durften nämlich nur Mieter an der Um-frage teilnehmen, die mindestens drei Centerläden betreiben. Die Sortierung nachDurchschnittsnote ist lediglich ein Ordnungsprinzip, es ist keine Wertung damit verbunden.

FACHZEITUNG FÜR DIE IMMOBILIENWIRTSCHAF T

Ein Beitrag aus der Immobilien Zeitung Nr. 39/12 vom 27.9.2012www.immobilien-zeitung.de

CHRISTOPH VON SCHWANENFLUG

Ein Beitrag zur TransparenzDer in diesem Jahr zum zweiten Mal durchgeführteShoppingcenter Performance Report ist eine will-kommene Lektüre für alle diejenigen in der Shop-pingcenterindustrie, die an wirklicher Markttrans-parenz interessiert sind.

Der erste Shoppingcenter Performance Report (SCPR) hatsofort nach seiner Veröffentlichung 2011 neben großerZustimmung auch heftige Kritik auf sich gezogen. Ein wichti-ges Centerunternehmen wollte die Veröffentlichung von Tei-len der Ergebnisse mit rechtlichen Mitteln verhindern. Ande-re Unternehmen reagierten souveräner und verwendeten dieTop-Platzierungen ihrer Center sogleich für Marketingzwecke.

Angebliche oder tatsächliche Statistikexperten meldetensich zu Wort. Sie monierten, dass die Benotung eines Ein-kaufszentrums durch eine Saftbar mit 20 m2 Fläche dasselbeGewicht habe wie diejenige durch ein Textilkaufhaus mit2.500 m2. Andere fanden es ungerecht, dass Händler, diezugleich Eigentümer sind, ihre eigenen Center bewerten dür-fen (z.B. Citti-Park Kiel). Dann gab es natürlich die Super-

Genauen, die sag-ten, man hätteeigentlich nochviel mehr fragenmüssen.

Die meiste Kri-tik entzündete sichaber an der Rang-liste. In der Tatkann man sich fra-gen, ob es gerecht-fertigt ist, dass2012 das vonsechs Mietern be -notete City-CenterL a n g e n h a g e n(Platz 6) vor derAltmarkt-Galeriein Dresden (Platz25) steht, für die26 Voten vorlie-

gen. Und ist es nicht unfair, das Mönkhof Karree in Lübeck(Platz 213) abzuwatschen, wo doch nur sechs Mieterbeno-tungen vorliegen? Nein, ist es nicht, wenn man aus derMethodik kein Geheimnis macht. Hinter jeder Platzierungsteht die Zahl der Nennungen, aufgrund derer die Gesamtno-te und der Tabellenplatz zustande gekommen sind. Jederkann die Ergebnisse so für sich relativieren, einordnen oderauch negieren.

Bezeichnenderweise kam Kritik vornehmlich aus der Cen-terindustrie, die Mieterseite reagierte zum Teil begeistert.„Jeder Expansionsmanager, jeder Einzelhandelsfilialist solltegrößtes Interesse an einer fundierten Transparenz des Shop-pingcenter-Marktes haben. Dazu leisten Sie und Ihr Unter-nehmen einen großartigen Beitrag!“, schrieb ein Unterneh-men aus der Dienstleistungsbranche an die Firma ecostra, diedie Umfrage initiiert und umgesetzt hat. Auch Banken zeigtengroßes Interesse, Investoren nicht minder, auch wenn dasRanking für den ein oder anderen schmerzhafte Konsequen-zen hatte. „Ich wollte das Center verkaufen. Das kann ich fürdie nächsten zwei Jahre vergessen“, sagte der Eigentümereines Einkaufszentrums, das sich 2011 im Tabellenkeller wie-derfand.

Centerentwickler und -betreiber haben versucht, denReport, so gut es geht, zu ignorieren. Beim jüngsten Jahres-treffen des German Council of Shoppingcenters stand dieBefragung, die für so viel Unruhe in der Branche sorgt, nichtauf der Tagesordnung (was allerdings nicht verwundert, weilThemen, die mit Selbstkritik zu tun haben, beim Council ger-ne ausgespart werden). Eines der interessantesten Ergebnisseder Befragung 2012 ist z.B., dass Läden in Einkaufszentrenoffenbar nicht erfolgreicher sind als solche in freien Lagen(Geschäftsstraßen).

Für alle, die an wirklicher Markttransparenz interessiertsind (auch wenn sie schmerzt) und die den ShoppingcenterPerformance Report als das lesen, was er ist – ein wertvollesIndiz dafür, wo ein Center im Wettbewerb wirklich steht –,wird die Tabelle auf Seite 12 („Auf der Siegertreppe: Lago Shop-pingcenter Konstanz ...) allerdings eine hochinteressante Lek-türe sein.

Schreiben Sie an leserbrief@iz.de

M E I N U N G

Christoph von Schwanenflug. Bild: IZ