Vorlesung 23NOV18 09 Die Genossenschaft - ethz.ch · HAUS A HAUS B LK Landkosten (unbebaute grüne...

Vorlesung 23NOV1809 Die Genossenschaft

BauproZess: Ökonomie

Professur für Architekturund Bauprozess Prof. Sacha Menz

Seite 1 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie08 Die Genossenschaft l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel I 30APR18

09 Die GenossenschaftSemesterprogramm HS18

21SEP18 01 Editorial28SEP18 02 Die Ökonomie der Stadt05OKT18 03 Renditen12OKT18 04 Chancen & Risiken19OKT18 05 Kosten26OKT18 - Seminarwoche02NOV18 06 benotete Übung I09NOV18 07 Projektentwicklung Theorie16NOV18 08 Projektentwicklung Praxis23NOV18 09 Die Genossenschaft30NOV18 10 benotete Übung II07DEZ18 11 Case-Study Potentialanalyse / Wrap-Up


HAUS A

HAUS B

LK Landkosten (unbebaute „grüne Wiese“)Kaufpreis: 2‘600 m2 à 1‘150,- CHF/m2 = ca. 3 Mio. CHF

GK Gebäudekosten BKP 2für beide Bauten, Tiefgarage ca. 6 Mio. CHF(entspricht ca. 85% der EK)

EK Erstellungskosten BKP 1-9ca. 7 Mio. CHF

AK Anlagekosten BKP 0-9LK + EK: 3 Mio. CHF + 7 Mio. = 10 Mio. CHF

Der MarktLage: Reusstal b. BremgartenMieterträge:Wohnungen: 16 x 41/2 Zi.-Wohnungen à 105 m2 HNF: 220,- CHF/m2: 369‘600,- CHFParkplätze: n. VSS ca. 16 x 150,-/Monat: 16 x 150,- x 12M.: 28‘800,- CHFNEB

total: 398‘400,- CHF

BR BruttorenditeBR = NEB / AK: 398‘400,- / 10 Mio. CHF = 3.98%

-> zu tief für Bauherrschaft (Opportunitäten, Risk)-> zu tief für Banken (Risk)

09 Die GenossenschaftRepetition: Mischrechnung in „schwachen“ Marktlagen1. Versuch: reines Renditeobjekt


HAUS A

HAUS B

LK Landkosten (unbebaute „grüne Wiese“)Kaufpreis: 2‘600 m2 à 1‘150,- CHF/m2 = ca. 3 Mio. CHF

GK Gebäudekosten BKP 2für beide Bauten, Tiefgarage ca. 6 Mio. CHF(entspricht ca. 85% der EK)

EK Erstellungskosten BKP 1-9ca. 7 Mio. CHF

AK Anlagekosten BKP 0-9LK + EK: 3 Mio. CHF + 7 Mio. = 10 Mio. CHF

AKred

Anlagekosten reduziert BKP 0-9AK

red = AK

alt - (VEN - ca. 15% Risiko/Gewinn

VEN)

AKred

= 10 Mio. - (7‘168‘000,- - 1‘075‘200,- CHF)

AKred

= 3‘907‘200,- CHF

Der MarktLage: Reusstal b. BremgartenMieterträge Haus A:Wohnungen: 8 x 41/2 Zi.-Wohnungen à 105 m2 HNF: 220,- CHF/m2: 184‘800,- CHFParkplätze: n. VSS ca. 8 x 150,-/Monat: 8 x 150,- x 12M.: 14‘400,- CHFNEB

neu: 199‘200,- CHF

Verkaufserlöse Haus B:Wohnungen: 8 x 41/2 Zi.-Wohnungen à 105 m2 HNF: 8‘200,- CHF/m2: 6‘888‘000,- CHFParkplätze: n. VSS ca. 8 x 35‘000,- CHF: 8 x 35‘000,-: 280‘000,- CHFVEN

total: 7‘168‘000,- CHF

BRneu

Bruttorendite neuBR

neu = NEB

neu / AK

red: 199‘200,- / 3‘907‘200,- CHF = 5.10%

-> hoch genug für Bauherrschaft (Opportunitäten, Risk)-> hoch genug für Banken (Risk)

09 Die GenossenschaftRepetition: Mischrechnung in „schwachen“ Marktlagen2. Versuch: Mischobjekt 50% Rendite, 50% Verkauf


09 Die GenossenschaftEinstieg

21.10.15 11:47Mietwucher im Zürcher Kreis 4: Kakerlaken, Dreck und Wucherzinsen - NZZ Aktuell

Seite 1 von 3http://www.nzz.ch/zuerich/aktuell/kakerlaken-dreck-und-wucherzinsen-ld.2645#register

Mietwucher im Zürcher Kreis 4

Kakerlaken, Dreck undWucherzinsenAusnahmezustand im Langstrassenquartier: Ein Grossaufgebot der Polizeisperrte am Dienstag die Neufrankengasse ab. Ihr Ziel: drei Mietshäuser indesolatem Zustand. Sie sind keine Einzelfälle.

Zerbrochene Lavabos, eingeschlagene Türen und Kakerlaken als Untermieter:Das alles gibt es im Zürcher Kreis 4 für 1100 Franken im Monat. Der Preissteht nicht für eine geräumige Loft, sondern für eine Kleinstwohnungzwischen zehn und zwanzig Quadratmetern. Das zahlt Ljubisa Grulovic fürseine Unterkunft an der Neufrankengasse. Sie ist in einem desolaten Zustand:Von der Wand bröckelt der Verputz, und aus den Ritzen krabbelt Ungeziefer.Wie ist dies zu rechtfertigen?

«Zustände sind katastrophal»Die Unterkunft von Grulovic ist kein Einzelfall, wie der Polizeisprecher MarcoCortesi bestätigt: «Die Zustände in den Wohnungen sind katastrophal.»Deshalb sind die Stadt- und die Kantonspolizei Zürich amDienstagmorgen mit 150 Einsatzkräften im Langstrassenquartieraufgefahren. Ihr Ziel waren zwei Mietshäuser an der Neufrankengasse undeines an der Magnusstrasse. Das Gebiet wurde abgesperrt.

Über mehrere Stunden befragte die Polizei die 120 Bewohner derLiegenschaften – mit insgesamt 20 Dolmetschern. Bei den Bewohnernhandelt es sich um Personen aus sozial schwächeren Schichten, «die teilweiseihren Lebensunterhalt und die Wohnkosten mit Geldern der öffentlichenHand bestreiten», schreibt die Polizei in einem Communiqué.

Es ist der erste polizeiliche Grosseinsatz dieser Art gegen Mietzinswucher inder Stadt Zürich. Und er blieb nicht ohne Folgen: Die Polizei verhaftete denHausbesitzer, einen Immobilieninvestor aus Küsnacht, sowie drei Mitarbeiter– zwei Männer und eine Frau. Sie sind zwischen 19 und 56 Jahre alt undstammen aus der Schweiz und Libanon. Ein Strafverfahren läuft. NebstWucher gehe es auch um die gesundheitsgefährdenden Verhältnisse in denLiegenschaften, fügt Cortesi an. Diese seien nicht tragbar.

Ein Blick ins Treppenhaus des Gebäudes an der Neufrankengasse 14 bestätigtdas: Die Bewohner treten über Scherben, Zigarettenstummel und klebrigeFlecken. Es stinkt nach Urin. Das Treppengeländer baumelt lose herunter;daneben liegen zerknitterte Alufolien, die zum Drogenkonsum benutztwurden. Hier geht Grulovic ein und aus – vorbei an der eingeschlagenenToilettentür seines Nachbars, an der die Türfalle fehlt. Es ist offensichtlich:Aus einer Wohnung wurden zwei gemacht. Wie kann man hier leben? «Ichbin IV-Bezüger und habe keine andere Unterkunft bekommen», sagtGrulovic.

von Florian Schoop 21.10.2015, 08:54 Uhr

Quelle: www.nzz.ch



Quelle: www.tagesanzeiger.ch

09.11.15 10:36Zürichs unbezahlbares Land - News Zürich: Stadt Zürich - tagesanzeiger.ch

Seite 1 von 3http://www.tagesanzeiger.ch/zuerich/stadt/das-geld-liegt-brach/story/15957358

Für einen Spaziergang reichts, für eine Wohnung oft nicht mehr: Blick über Zürich. Bild: Keystone

Von Beat MetzlerRedaktor Hintergrund & Recherche@tagesanzeiger 07:21

Stichworte

Immobilien

Zweitwohnungen in ZürichAnzahl unbekannt

Wie viele Zweitwohnungen gibt es in der Stadt

Zürich? Das wollte die damalige Gemeinderätin

Jacqueline Badran (SP) im Jahr 2009 vom

Stadtrat wissen. Die Vermutung lautete: Immer

mehr Menschen leisten sich in Zürich eine

Ferienwohnung, die sie nur selten nutzen.

Dadurch gehen der Stadt Steuern und

Wohnraum verloren.

Ob die Vermutung zutrifft, bleibt bis heute

offen. «Eine korrekte Zahl zu erheben, ist sehr

aufwendig. Bei den Tausenden von

Wohnungswechseln gibt es immer

Ungenauigkeiten und Unbekannte», sagt

Christina Stücheli, Informationsbeauftragte des

Stadtrates. Die Stadt habe mehrere Anläufe

gemacht, keiner habe zu ausreichend genauen

Resultaten geführt. Man verfolge die Frage aber

weiter, sagt Stücheli. Die letzte Schätzung zum

Thema stammt aus der Volkszählung im Jahr

2000. Damals wurden 15 488 Wohnungen als

zweiter Wohnsitz genutzt, was 7,8 Prozent

entsprach. (bat)

Artikel zum Thema

Zürichs unbezahlbares LandHunderte Millionen Franken horten Genossenschaften, um billige Wohnungen zu bauen. Ein Beispielzeigt, wie ein 3,85-Millionen-Haus trotzdem einen anderen Käufer fand.

Sie ist superreich und gleichzeitig mausarm. Die Stiftung für günstige Wohn- undGewerberäume PWG besitzt 1522 Wohnungen und hat 140 Millionen FrankenEigenkapital. Trotzdem kann sie sich in Zürich kaum ein Haus leisten. Dieses Jahrbemühte sie sich um über 70 Liegenschaften. Eine davon hat sie gekauft. Bei allenanderen musste sie passen. Zu teuer.

UmfrageMuss Zürich mehr tun für günstige Wohnungen?

Ja

Nein

Abstimmen

Ein Beispiel. 2014 bewarb sich die PWG um ein Haus an der Klingenstrasse. IhrAngebot: 3,85 Millionen Franken. Den Zuschlag bekam Anleger Peter Sander. Wieviel mehr er zahlte, ist nicht bekannt. Sander, der derzeit wegen Verdachts aufWucher in Untersuchungshaft sitzt, kündigte den Mietern, verkleinerte einigeWohnungen. Nun vergibt er die Zimmer einzeln. Bei einem Kauf durch die PWGhätten alle Bewohner zur gleichen Miete bleiben können.

Ähnliche Schwierigkeiten wie die PWG erwarten auch die neue städtische StiftungBezök, die «bezahlbare und ökologische» Wohnungen erstellen soll. 80 MillionenFranken haben ihr die Stimmbürger vor zwei Jahren zugesprochen. Von diesem Geldhat sie noch keinen Rappen fürs Wohnen ausgegeben. Der Stiftungsrat ist seit guteinem Jahr aktiv, Ende Jahr will er eine Anlagestrategie ausgearbeitet haben. Manprüfe etwa einen städtischen Boden hinter dem Bucheggplatz, sagt Patrick Pons,

In der «Kalki» leben auchMillionäre

Video Gut ein Jahr nach der Einweihungzeigt sich: Die Genossenschaft Kalkbreitebasiert nicht nur auf dem Engagement für dieGemeinschaft. Geld ist ebenso ein Faktor.




(...)



Für einen Spaziergang reichts, für eine Wohnung oft nicht mehr: Blick über Zürich. Bild: Keystone

Von Beat MetzlerRedaktor Hintergrund & Recherche@tagesanzeiger 07:21

Stichworte

Immobilien

Zweitwohnungen in ZürichAnzahl unbekannt

Wie viele Zweitwohnungen gibt es in der Stadt

Zürich? Das wollte die damalige Gemeinderätin

Jacqueline Badran (SP) im Jahr 2009 vom

Stadtrat wissen. Die Vermutung lautete: Immer

mehr Menschen leisten sich in Zürich eine

Ferienwohnung, die sie nur selten nutzen.

Dadurch gehen der Stadt Steuern und

Wohnraum verloren.

Ob die Vermutung zutrifft, bleibt bis heute

offen. «Eine korrekte Zahl zu erheben, ist sehr

aufwendig. Bei den Tausenden von

Wohnungswechseln gibt es immer

Ungenauigkeiten und Unbekannte», sagt

Christina Stücheli, Informationsbeauftragte des

Stadtrates. Die Stadt habe mehrere Anläufe

gemacht, keiner habe zu ausreichend genauen

Resultaten geführt. Man verfolge die Frage aber

weiter, sagt Stücheli. Die letzte Schätzung zum

Thema stammt aus der Volkszählung im Jahr

2000. Damals wurden 15 488 Wohnungen als

zweiter Wohnsitz genutzt, was 7,8 Prozent

entsprach. (bat)

Artikel zum Thema

Zürichs unbezahlbares LandHunderte Millionen Franken horten Genossenschaften, um billige Wohnungen zu bauen. Ein Beispielzeigt, wie ein 3,85-Millionen-Haus trotzdem einen anderen Käufer fand.

Sie ist superreich und gleichzeitig mausarm. Die Stiftung für günstige Wohn- undGewerberäume PWG besitzt 1522 Wohnungen und hat 140 Millionen FrankenEigenkapital. Trotzdem kann sie sich in Zürich kaum ein Haus leisten. Dieses Jahrbemühte sie sich um über 70 Liegenschaften. Eine davon hat sie gekauft. Bei allenanderen musste sie passen. Zu teuer.

UmfrageMuss Zürich mehr tun für günstige Wohnungen?

Ja

Nein

Abstimmen

Ein Beispiel. 2014 bewarb sich die PWG um ein Haus an der Klingenstrasse. IhrAngebot: 3,85 Millionen Franken. Den Zuschlag bekam Anleger Peter Sander. Wieviel mehr er zahlte, ist nicht bekannt. Sander, der derzeit wegen Verdachts aufWucher in Untersuchungshaft sitzt, kündigte den Mietern, verkleinerte einigeWohnungen. Nun vergibt er die Zimmer einzeln. Bei einem Kauf durch die PWGhätten alle Bewohner zur gleichen Miete bleiben können.

Ähnliche Schwierigkeiten wie die PWG erwarten auch die neue städtische StiftungBezök, die «bezahlbare und ökologische» Wohnungen erstellen soll. 80 MillionenFranken haben ihr die Stimmbürger vor zwei Jahren zugesprochen. Von diesem Geldhat sie noch keinen Rappen fürs Wohnen ausgegeben. Der Stiftungsrat ist seit guteinem Jahr aktiv, Ende Jahr will er eine Anlagestrategie ausgearbeitet haben. Manprüfe etwa einen städtischen Boden hinter dem Bucheggplatz, sagt Patrick Pons,

In der «Kalki» leben auchMillionäre

Video Gut ein Jahr nach der Einweihungzeigt sich: Die Genossenschaft Kalkbreitebasiert nicht nur auf dem Engagement für dieGemeinschaft. Geld ist ebenso ein Faktor.



Ein Besuch in der VillaSonnenbergGenossenschaft, Musikschule, Residenz fürDemente – das sind nur drei Ideen für eineNeunutzung der städtischen Liegenschaft.Doch etwas scheuen die Interessenten, wiesich am Besichtigungstag zeigte. Mehr...Von Tina Fassbind 03.12.2014

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Sprecher des Finanzdepartements.

Keinen Rappen ausgegeben

Auch die Genossenschaften haben Mühe, zu wachsen. Der Regionalverband Zürichbeschäftigt drei Spezialisten, die nach Böden Ausschau halten. Rund 40Genossenschaften interessierten sich für dieses Angebot, sagt Andreas Gysi, LeiterImmobilienentwicklung und Akquisition. Letztes Jahr konnte sein Team in ZürichPlatz für 156 Wohnungen vermitteln. 150 davon erstellt die Genossenschaft BEP aufeinem Areal in der Manegg, das sie einer Druckerei abgekauft hat. Der Wogenovermittelte der Verband ein Haus an der Köchlistrasse im Kreis 4. «Das Bedürfnisder Genossenschaften übersteigt in Zürich das Angebot bei weitem», sagt Gysi.Teilweise bemühen sich mehrere Genossenschaften oder Stiftungen um die gleichenGrundstücke.

Die Situation scheint absurd: In Zürich liegen Hunderte von Millionen Frankenungebraucht herum; Millionen, die dazu da wären, günstige Wohnungen zu sichern.Dies entspricht dem Willen der Stadtzürcher Bevölkerung. Über drei Viertel derStimmbürger verlangten 2011, den Anteil an gemeinnützigen Wohnungen bis 2050auf ein Drittel zu erhöhen. Dazu kommt: Die Genossenschaften sind derzeit sobeliebt, dass die meisten ihre Wartelisten wegen des Grossansturms schliessenmussten.

Alle wollen den Zürcher Boden haben

Überkaufter Markt. So heisst der Fachausdruck für die Situation. Zürcher Bodenverspricht sichere, langfristige Renditen. Alle wollen ihn haben. DochPensionskassen und kommerzielle Anleger können mehr zahlen als Stiftungen undGenossenschaften. Diese hätten genug Geld zum Mitbieten. Doch um die Kaufpreisewieder hereinzuholen, müssten sie sehr hohe Mieten verlangen. Das widersprichtihren Grundsätzen. «Wir zahlen gut. Trotzdem sind wir auf Verkäufer angewiesen,die nicht den vollen Marktpreis verlangen», sagt Kornel Ringli, Sprecher der StiftungPWG.

Die PWG wüsste, wie sie ihre Chance vergrössern könnte: mit billigem Geld. «Wegender tiefen Zinsen bekommt die Stadt Zürich Kapital praktisch zum Nulltarif», sagtDaniel Meier, PWG-Stiftungsrat und früherer CVP-Gemeinderat. Die PWG dagegenmuss bei Bankkrediten mit mindestens 1,5 Prozent Zins rechnen. «Die Stadt solltefür die PWG Geld aufnehmen», sagt Meier. Dank dem Gewinn, den die PWG durchden tieferen Zinssatz erhielte, könnte sie in Bietverfahren länger mithalten. «Sohätten wir 2015 fünf Häuser mehr kaufen können.»

Diese Strategie wäre mit «null Risiko» verbunden, sagt Meier. Die PWG stehe -finanziell extrem stabil da; selbst im unwahrscheinlichen Fall, dass sie wegen einerImmobilienkrise bankrottgehe, blieben als Gegenwert 131 Häuser. «DochFinanzvorsteher Daniel Leupi (Grüne) hat unseren Vorschlag abgelehnt. Das ärgertmich», sagt Meier. Die Bedingungen am Kapitalmarkt seien für die Stadt «nurunwesentlich besser» als für Genossenschaften, begründet Patrick Pons die Absage.Ausserdem könne die Stadt die PWG nicht als einzige Stiftung finanziell bevorzugen.

Hohe Mieten in Kauf nehmen

SP-Nationalrätin Jacqueline Badran hält die Wohnbaupolitik ebenfalls für «viel zuzögerlich». Seit längerem fordert sie eine «schnell handelnde Landkaufstiftung», dieBoden erwirbt und ihn an die Gemeinnützigen weitergibt. Laut Badran müssten sichdiese damit abfinden, die jetzigen Marktpreise zu zahlen. «Am Anfang führt das zu

Eine Einschätzung. Mehr...Von Simon Eppenberger 26.09.2015

Die Wohn-Elite ist eingezogenAnalyse Ein Neubau wie jener derGenossenschaft Kalkbreite ist nur in Zürichmöglich. Das Haus und seine Bewohner lotendie Grenzen der Gemeinschaft aus. Mehr...Von Simon Eppenberger. 25.08.2014



12.02.15 13:48Bürgerliche wollen Bauland für Genossenschaften verteuern - News Zürich: Stadt Zürich - tagesanzeiger.ch

Seite 1 von 3http://www.tagesanzeiger.ch/zuerich/stadt/Buergerliche-wollen-Bauland-fuer-Genossenschaften-verteuern/story/28825964

Blick über die ganze Stadt: Anstelle der bisherigen Spitalhäuser soll eine Genossenschaftssiedlungentstehen. Bild: Nicola Pitaro

Von Beat Metzler 05.09.2012

Stichworte

Genossenschaften

Raumplanung

Artikel zum Thema

Kreative müssen an den

Stadtrand

Nach der Wohnungsnot kommt jetzt dieGewerbenot. Neue Wohnungen verdrängenAteliers – wie etwa an der Brauerstrasse imKreis 4. Mehr...Von Beat Metzler 16.07.2012

«Baut endlich bezahlbare

Hochhäuser»

Genossenschaften stoppen die Wartelistenfür Wohnungsbewerber. Die Meldung vonTagesanzeiger.ch/Newsnet stösst den Lesernsauer auf. Sie klagen über den unfairenWettbewerb. Mehr...14.06.2012

Digitale Karte für günstige

Wohnungen

Alle gemeinnützigen Wohnungen im KantonZürich sind neu auf einer Übersicht imInternet abrufbar. Damit sind erstmals dievergünstigten Wohnungen kartografischerfasst. Mehr...05.07.2012

Bürgerliche wollen Bauland für

Genossenschaften verteuernAm Sonnenhang von Wipkingen zahlen Private fünfeinhalbmal mehr für städtisches Bauland alseine Genossenschaft. Die Vorlage über 100 Wohnungen droht heute im Gemeinderat zu scheitern.

Immobilienmakler würden eine «Traumlage» anpreisen: Abendsonne, Waldnähe,Blick über See und Alpen. Solche Träume können sich in Zürich sonst nur Reicheverwirklichen, an der Wipkinger Tièchestrasse werden sie für den Mittelstanderschwinglich. Denn hier baut eine Genossenschaft; die Vierzimmerwohnung mit 105Quadratmetern soll 2500 Franken kosten.

Auf dem Areal entstehen gleichzeitig 30 Eigentumswohnungen. Im Gegensatz zu den70 Genossenschaftswohnungen werden diese alles andere als erschwinglich sein,obwohl die Häuser von den gleichen Architekten stammen und dieEigentumswohnungen nur wenig grösser ausfallen. Der Grund für den grossenUnterschied auf engem Raum liegt in den Preisen, zu denen die Stadt ihr Land imBaurecht abgibt.

Der private Investor, eine Immobilienfirma aus Frauenfeld, bezahlt jährlich 3616Franken pro Quadratmeter. Die Baugenossenschaft des eidgenössischen Personals(BEP) bekommt den Quadratmeter des gleichen Grundstücks (leicht tiefer gelegen)für 648 Franken. Sie zahlt also gut 5,5-mal weniger.

FDP kämpft für doppelten Preis

Diese Differenz hält die FDP für stossend. Von versteckten Subventionen sprichtGemeinderätin Cäcilia Hänni- Etter. «Auf die 92 Jahre lange Baurechtsdauergerechnet, entgehen den Steuerzahlern rund 90 Millionen Franken.» Gemeinsam mitSVP, Grünliberalen und CVP kämpft die FDP heute Abend im Gemeinderat dafür,




Abstimmungsplakat GenossenschaftenQuelle: die-wohnbaugenossenschaften.ch


6/6

Leerwohnungszählung in der Stadt Zürich 2013nach Stadtquartier und -kreis, Stand 1. Juni 2013

Stand 1.6.2013 Leerwohnungsbestand 2013 Leerwoh- Leerwohnungsbestand

Total davon mit … Zimmer(n) davon in … nungs- 2012 2011 2010 2009 2008

1 2 3 4 5 u. EFH 1 Neu- ziffer mehr bauten 2 2013

Stadt Zürich 242 31 57 72 43 39 17 17 0.11 206 125 136 109 57Kreis 1 14 5 2 2 2 3 – – 0.28 10 3 2 1 –

Rathaus 9 5 1 1 1 1 – – 0.34 6 1 2 – –Hochschulen 1 – – – – 1 – – 0.18 – – – – –Lindenhof 2 – 1 – – 1 – – 0.19 3 2 – 1 –City 2 – – 1 1 – – – 0.26 1 – – – –

Kreis 2 29 1 6 7 10 5 2 – 0.16 12 8 13 2 1Wollishofen 17 1 5 2 7 2 1 – 0.17 2 3 6 1 1Leimbach 1 – – – 1 – 1 – 0.04 1 3 – 1 –Enge 11 – 1 5 2 3 – – 0.19 9 2 7 – –

Kreis 3 9 3 3 1 1 1 – – 0.03 22 4 13 5 6Alt-Wiedikon 7 3 1 1 1 1 – – 0.07 22 3 10 1 –Friesenberg – – – – – – – – 0.00 – – 2 – 2Sihlfeld 2 – 2 – – – – – 0.02 – 1 1 4 4

Kreis 4 11 4 4 2 1 – – – 0.06 31 5 4 5 8Werd 4 3 1 – – – – – 0.16 2 – – – 1Langstrasse 4 – 2 1 1 – – – 0.06 3 3 2 3 –Hard 3 1 1 1 – – – – 0.04 26 2 2 2 7

Kreis 5 6 2 1 3 – – – – 0.07 – 1 3 2 1Gewerbeschule 6 2 1 3 – – – – 0.10 – 1 3 1 –Escher Wyss – – – – – – – – 0.00 – – – 1 1

Kreis 6 22 2 4 13 – 3 1 – 0.11 11 9 10 6 4Unterstrass 15 2 3 9 – 1 – – 0.12 5 7 1 1 2Oberstrass 7 – 1 4 – 2 1 – 0.11 6 2 9 5 2

Kreis 7 43 1 7 8 11 16 7 2 0.19 33 25 35 16 6Fluntern 20 – 1 5 6 8 2 – 0.40 12 8 8 4 2Hottingen 12 1 5 1 2 3 2 – 0.17 12 8 11 2 3Hirslanden 1 – – – – 1 – – 0.02 5 3 8 4 –Witikon 10 – 1 2 3 4 3 2 0.16 4 6 8 6 1

Kreis 8 19 1 4 7 3 4 2 – 0.17 14 11 6 8 1Seefeld 6 – 1 3 1 1 – – 0.16 3 3 1 1 –Mühlebach 10 – 3 3 2 2 1 – 0.24 8 6 4 6 –Weinegg 3 1 – 1 – 1 1 – 0.09 3 2 1 1 1

Kreis 9 35 2 12 13 6 2 1 2 0.12 10 19 9 7 8Albisrieden 24 1 10 10 3 – – – 0.21 6 9 4 3 3Altstetten 11 1 2 3 3 2 1 2 0.06 4 10 5 4 5

Kreis 10 22 7 5 2 4 4 1 3 0.10 13 15 13 9 2Höngg 9 1 3 1 1 3 1 3 0.07 11 10 7 8 2Wipkingen 13 6 2 1 3 1 – – 0.13 2 5 6 1 –

Kreis 11 30 3 7 14 5 1 3 10 0.08 46 22 25 35 14Affoltern 3 – – 2 – 1 2 – 0.02 9 11 5 3 3Oerlikon 10 3 3 2 2 – 1 1 0.08 24 7 9 – 4Seebach 17 – 4 10 3 – – 9 0.13 13 4 11 32 7

Kreis 12 2 – 2 – – – – – 0.01 4 3 3 13 6Saatlen – – – – – – – – 0.00 – 2 – 1 1Schwamendingen-Mitte 1 – 1 – – – – – 0.02 3 1 2 8 3Hirzenbach 1 – 1 – – – – – 0.02 1 – 1 4 2

1 EFH = Einfamilienhäuser Quelle: Statistik Stadt Zürich2 Neubauten = seit 2011 erstellt


Quelle: Amt für Statistik, Stadt Zürich


09 Die GenossenschaftEinstieg, Extrembeispiel New York City

Long-term Affordability Rests on Expanding New York’s Rental Supply

(http://streeteasy.com/blog)StreetSmarts

∠ Go to StreetEasy.com (/)

TRENDS & DATA (HTTP://STREETEASY.COM/BLOG/CATEGORY/RESEARCH)

Bright Lights, Big Rent Burden:Understanding New York City’sRent Affordability Problem

New York City has a lot of nicknames – the Big Apple, the City that Never Sleeps, Gotham

City – but perhaps we should add one more to the list: the Big Rent Burden.

As a classic rule of thumb, a rent-to-income ratio of 30 percent or lower is considered

“affordable,” meaning that renters spend 30 percent or less of their monthly income on

rent – freeing up the majority of their income for other costs of living and savings. Even

when considering that residents of large cities will typically spend more of their incomes

on rent than in less amenity-rich areas, New York is in a league of its own.

BY ALAN LIGHTFELDT (HTTP://STREETEASY.COM/BLOG/AUTHOR/ALANLIGHTFELDT/) MAR. 1, 2015

" # $ %

Quelle: www.streeteasy.com/blog


09 Die GenossenschaftDie 5S der Genossenschaften

5Sder

Genossenschaften

Selbstbe-stimmung

Selbst-verantwortung

Selbst-verwaltung

SelbsthilfeSolidarität

5S der Genossenschaften


09 Die GenossenschaftHistorische Entwicklung gemeinnütziger Wohnungsbau

.

.

1900

1910

1920

1930

1940

1950

1960

1970

1980

1990

Neu erstellte Wohnungen in der Stadt Zürich pro Jahr Private Bauträger

Öffentliche Hand und Baugenossenschaften

3500

3000

2500

2000

1500

1000

0500

0000t

1918Ende 1.Weltkrieg

grosse WohnungsnotMaterialknappheit

1945Ende 2.Weltkriegunzerstörte Schweizwichtiger Wirtschaftsfaktor

1919Gründung SVWschweizerischerVerband fürWohnungswesen

1931Wohnbauförderunggesetzlich verankert

seit 1950er JahrenAbgabe Land im Baurecht

1975WEG Wohnbau und

Eigentumsförderungs-gesetz

1990erWohnungsnot

1991Ausführugnsverordnung

Wohnbauförderungsgesetz

1916Gründung

ABZ

„ grosse Bauwelle“ „ neue“Genossen-

schaft

Quelle: Scheidegger & Spiess, Wegweisend wohnen, 2000



Die Pionierzeit

„Die Genossenschaft baut nicht nur Wohnungen,sie baut mit an einer neuen, besseren Menschengemeinschaft,in der einer den anderen nicht bekämpfen und übervorteilenmuss, sondern hilft und fördert.“ (Dora Staudinger, 1923)





1893-1897 Siedlung Sonneg- und Feldstrasse, Zürich12 Gebäude / ZBWG, Zürcher Bau- und Wohngenossenschaft

1920 Kolonie ‚Röntgenplatz‘, Zürich83 Wohnungen / Baugenossenschaft BEP

1914 Gartenstadt-Siedlung Entlisberg, Zürich10 Häuser mit 29 Wohneinheiten / Genossenschaft Bergdörfli

1928 Städtische Siedlung Ehrismannhof, Zürich169 Wohnungen / Stadt Zürich

Wurzeln und Entwicklungslinien 9des gemeinnützigen Wohnens

Die Pionierzeit

«Die Genossenschaft baut nicht nur Wohnungen,

sie baut mit an einer neuen, besseren Menschengemein-

schaft, in der einer den anderen nicht bekämpfen und

übervorteilen muss, sondern hilft und fördert.»

Dora Staudinger 1

An einer neuen, besseren Welt zu bauen, diese Idee hat ein

Jahrhundert lang immer neue Generationen von Genossen-

schaften motiviert. Schöner Wohnen war nur ein Teil ihres

Anspruchs, das Ziel war ein besseres Leben. In gemeinsamer

Selbsthilfe wollten sie konkrete Alternativen zur Gesellschaft

und ihren Wohnformen schaffen, mindestens aber ein

Muster und Vorbild sein. Die vielen Arbeitsstunden in Vor-

ständen und Kommissionen, die Mitwirkung an Festen und

Anlässen, die finanziellen und zeitlichen Opfer wurden ge-

leistet, weil sich Genossenschafterinnen und Genossen-

schafter für praktische Weltverbesserung einsetzten, weil sie

wegweisend bauen und wegweisend wohnen wollten.

Sparen und Bauen

Das war schon 1892 so. Damals wurde die Zürcher

Bau- und Spargenossenschaft als erste wirkliche Mieter-

genossenschaft im Kanton Zürich gegründet. Übrigens auf

Initiative des Zürcher Mietervereins (heute Mieterverband),

der damals selber erst ein Jahr alt war. Selbsthilfe war die

Devise: Statt sich Hausbesitzern und Hypothekengläubigern

auszuliefern, sollten Mieter ihre kleinen Eigenmittel zusam-

menlegen und daraus Grosses schaffen.

Die wenigen anderen gemeinnützigen Bauträger je-

ner Zeit basierten gewöhnlich nicht auf Selbsthilfe, sondern

auf sozialem Engagement reicher Bürgerinnen und Bürger.

So in Winterthur ab 1872 die Gesellschaft für Erstellung billi-

ger Wohnhäuser, in Zürich gleichzeitig der Aktienbauverein

und 1891 die Eigenheim-Genossenschaft. Diese Unterneh-

mungen propagierten den Grundsatz Klein aber mein und

verkauften die Häuschen günstig an ihre Bewohner, um sie

zu Sparsamkeit und Sesshaftigkeit zu erziehen.

Anders die Zürcher Bau- und Spargenossenschaft. Ihr Grund-

satz war nicht Klein aber mein, sondern sie wollte ihre Häuser

auf Dauer «der Spekulation entziehen».2 Die Spekulanten je-

ner Zeit hatten aus dem Wohnhaus ein kurzfristiges Rendite-

objekt gemacht. Da sie Miethäuser zum Verkauf erstellten,

legten sie oft mehr Wert auf schönen Schein als auf innere

Qualitäten. Demgegenüber erstrebte die Genossenschaft

eine «solide Bauart und daher geringere Reparaturkosten».

Die mit der Zeit eintretenden Mehrwerte sollten der Allge-

meinheit zugute kommen und nicht einzelnen Käufern:

«Was das Haus im Laufe der Zeit an Grundrentenwert ge-

winnt, wird in keine Privattaschen verzettelt. Es bleibt bei

Daniel Kurz

«Die Genossenschaftbaut mit an einerbesseren Menschen-gemeinschaft»Wurzeln und Entwicklungsliniendes gemeinnützigen Wohnens

Äusserlich verraten die Häuser an der Sonnegg- und Feldstrassein Zürich nicht, dass sie einer Genossenschaft gehören(Architekten: Heinrich Ziegler, Jakob Rehfuss). Die Bauplätzesind maximal ausgenützt, die Häuser sind vier und fünf Ge-schosse hoch und besitzen nur die üblichen Hofflächen. DieBacksteinfassaden mit Veranden, Erkern und Giebeln orientierensich ganz am bürgerlichen Wohnungsbau der Jahrhundert-wende. Bürgerliche Standards herrschen auch in den Wohnun-gen. Sie sind grosszügig konzipiert, zählen oft vier und fünfZimmer und sind mit grossen Veranden, zum Teil sogar mitBadezimmer ausgestattet.

der Unternehmung und kommt allen zu.» Die Genossen-

schaft sollte dadurch immer reicher werden. Mit der Zeit,

hofften die Pioniere, würde sie immer mehr Häuser aufkau-

fen und schliesslich so gross werden, dass sie die Preise am

Wohnungsmarkt positiv beeinflussen konnte.

Zunächst war von Reichtum jedoch noch weit und

breit nichts zu sehen, im Gegenteil. Dafür zeichneten um so

mehr Mut und Risikobereitschaft die Gründer der ersten

Mietergenossenschaft aus. Im April 1893 kauften sie an der

Sonneggstrasse in Zürich ein Grundstück für ihre erste Sied-

lung und begannen alsbald mit dem Bau der ersten Häuser.

Ein kühner Schritt, denn zu diesem Zeitpunkt hatten gerade

erst 9 von 125 Genossenschaftern ihre Anteile voll einbe-

zahlt. Mit 16.000 Franken Eigenmitteln unterschrieben die

Gründer Verträge über 350.000 Franken. Der Mut zahlte

sich aus, die Genossenschaft wuchs wie ein Pilz im Regen-

wetter. Innert sechs Jahren besass sie bereits 21 Häuser mit

insgesamt 140 Wohnungen.3 Und wer weiss, wie gross die

Bau- und Spargenossenschaft geworden wäre, wenn nicht

1898 ein brutaler Liegenschaften-Crash das Werk gestoppt

hätte.

Die Gartenstadt-Idee

Auf der Höhe des Entlisberg, weitab vom damaligen

Stadtrand, wurde 1914 das Zürcher Bergdörfli erbaut. Mit

seinen kleinen, romantischen Giebelhäusern und grossen

Gärten ist es ein ganz und gar unstädtisches Idyll und ein

frühes Beispiel für die Gartenstadt-Idee, die um die Jahrhun-

dertwende aufkam und die Genossenschaftsbewegung

prägte. Gartenstadt bedeutete den Abschied von der Miets-

kaserne, dem seelenlosen Blockgeviert der Grossstädte und

die Rückkehr zu gesunden ländlichen Wohnformen, am

liebsten im kleinen Einfamilienhaus mit eigenem Garten, wo

man Obst und Kartoffeln ziehen und der Familie einen ge-

schützten Rahmen bieten konnte: Geschützt vor dem Stress

und Kampf der Grossstadt, geschützt vor Dreck, Lärm und

Gestank, geschützt auch vor Unmoral und umstürzlerischen

Gedanken.

Die Gartenstadt war zunächst ein Projekt für reform-

willige Lehrer, Beamte, Ärzte – für die «Alternativen» der

Jahrhundertwende. Vegetarier und Lebensreformerinnen

waren hier zu finden, kaum aber die Opfer der Wohnungs-

not – keine Arbeiterinnen und Arbeiter, keine Zugewanderte

aus Italien oder Russland. Die «Alternativen» von damals

unterschieden sich nur wenig von den heutigen: Sie waren

bereit, für ein besseres Leben etwas aufzuwenden und sie

orientierten sich an den Idealen von Selbsthilfe und Selbst-

bestimmung. Sie prägten auch den Begriff der «Kolonie» für

den Siedlungsbau. Eigentlich keine Selbstverständlichkeit,

denn um 1910 lagen «Kolonien» gewöhnlich in Asien oder

Afrika. Unter Koloniegründung verstand man eben das Ge-

winnen von «Neuland», einen sozialen Neubeginn und den

Aufbruch in eine bessere Welt.

Betrachten wir dieArchitektur jener frühenGartenstadt-

Siedlungen, so springt die Orientierung am Heimatlichen

und Gemütlichen ins Auge: Sprossenfenster, Spaliergitter,

Erker und Zinnen, steile Satteldächer mit Biberschwanz-

ziegeln. Heimatstil war um 1910 höchst modern.

Die grossen Bauwellen (1918–1950)

Erst kurz vor dem Ersten Weltkrieg schlossen sich auch

Arbeiterinnen und Arbeiter zu Genossenschaften zusam-

men. Den Anfang machten 1910 die Eisenbahner und Pöst-

ler, sie gründeten die Baugenossenschaft des Eidgenössi-

schen Personals (BEP). Ein ähnliches Unternehmen entstand

im Sommer 1916: Die 15 Arbeiter, die sich in einer Gast-

stube an der Langstrasse erstmals versammelten, brachten

nur Mut und Idealismus mit, aber praktisch kein Kapital.

Trotzdem gaben sie ihrem jungen Unternehmen den stol-

zen Namen Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ).

10 «Die Genossenschaft baut mitan einer besseren Menschengemeinschaft»

Die Genossenschaft Bergdörfli baute ab 1914 auf der Höhe desEntlisbergs eine der ersten Gartenstadt-Siedlungen in Zürich(Architekt: Arnold Huber-Sutter). Heimatliche Bauformencharakterisieren diese Siedlung. Die kleinen Mehrfamilienhäuserhaben einen separaten Eingang für jede Wohnung.

lich zum Ausdruck. Den Kern der Siedlung bildete meistens

ein gestalteter grüner Innenhof, und die grossen, politisch

geführten Genossenschaften erstellten in jeder grösseren

Kolonie einen Gemeinschaftsraum, oft «Kolonielokal» ge-

nannt, der dem geselligen Leben diente und für Versamm-

lungen, Feste und Vorträge genutzt wurde. Im Zürcher Frie-

senberg ist es sogar ein eigenes Genossenschaftshaus, das

die Idee der Siedlungsgemeinschaft zum Ausdruck bringt.

Der Traum vom Einfamilienhaus

In Winterthur setzten die Genossenschaften haupt-

sächlich auf den Bau von Einfamilienhäusern. Die Stadt för-

derte den Bau von Reihenhäusern und verlangte sogar, dass

die Häuser an die Bewohnerinnen und Bewohner verkauft

wurden.6 So kam das investierte Kapital rasch an die Stadt

zurück. Ausserdem waren die Politiker interessiert daran, das

private Eigentum zu fördern.

Architekten und Politiker verbanden mit der Förde-

rung des kleinen Arbeiterhäuschens zum Teil sehr konserva-

tive politische Vorstellungen. In einer Flugschrift der ABZ aus

dem Jahr 1923 bezeichnete der damalige Zürcher Stadtbau-

meister Hermann Herter den Bau von Kleinhäusern als «eine

staatserhaltende Aktion». Genau wie die philanthropischen

Fabrikherren des 19. Jahrhunderts dachte er, dass das Spa-

ren für den Hauszins und die Arbeit im Gemüsegarten die

Arbeiter und Arbeiterinnen erziehen helfe: «Es kann kein

Zweifel bestehen, dass im Kleinhaus der bessere Nährboden

für ein gutes Gedeihen einer Familie sich findet als in der

Mietskaserne mit all den bekannten Nachteilen. Der sittliche

Einfluss ist feststehend; aus Interesse am Eigenheim werden

Ordnungsliebe, Sparsamkeit, Liebe zu diesem und damit

Liebe zum Vaterland mächtig gefördert.»7

Auf dem teuren Boden der Stadt Zürich liess sich das Einfa-

milienhaus seltener verwirklichen als in Winterthur. Grosse

Gartenstadt-Siedlungen finden sich trotzdem am Friesen-

berg, im Milchbuckquartier und am Rand von Wollishofen.

Auch sie kamen durch städtische Förderung zustande. Hin-

gegen waren die Stadtzürcher Behörden traditionell dage-

gen, dass Genossenschaften ihre Häuser verkaufen, denn sie

befürchteten spekulative Preistreiberei beim späteren Wei-

terverkauf. So verwaltet die Familienheim-Genossenschaft

am Friesenberg über 900 Reihenhäuser, die dank Mietprei-

sen von teils weniger als 1000 Franken auf dem Zürcher

Wohnungsmarkt bis heute eine Oase im doppelten Sinn

bilden.

Wurzeln und Entwicklungslinien 13des gemeinnützigen Wohnens

Der «Rote Block» der Baugenossenschaft des EidgenössischenPersonals, im Zürcher Industriequartier (Architekt: PeterGiumini). Die 1920 erstellte Kolonie beherrscht wuchtig undwehrhaft den Röntgenplatz. Fensterreihen und Gesimse fassendie Häuser zu einer einzigen, monolithischen Erscheinungzusammen, als Zeichen «genossenschaftlicher Solidarität undTreue».

Wohnsiedlungen im kommunalen Inventar 57Wohnsiedlungen im kommunalen Inventar 57Wohnsiedlungen im kommunalen Inventar

Luftbild 1930 (BAZ)

Detail: Hofeinfahrt, Blockecke

Strenger Ausdruck der Strassenfassaden (W),

Analogien zum «Sonnenheim»

Städtische Siedlung Erismannhof Kreis 04/As



Quelle: Scheidegger & Spiess, Wegweisend wohnen, 2000Gartenstadt Friesenberg ab 1925

19893-1897 Siedlung Sonneg- und Feldstrasse, Zürich12 Gebäude / ZBWG, Zürcher Bau- und Wohngenossenschaft

Ein Teil der «Befreiungsbewegung unserer Zeit»

Die ABZ sah kein Problem darin, dass sie trotz enor-

mer Bautätigkeit für die meisten Mitglieder nicht so rasch

eine Wohnung bereitstellen konnte. Denn sie war über-

zeugt, schon in wenigen Jahren so sehr zu wachsen, dass

sie mit ihren günstigen Mietzinsen den Markt beeinflussen

könne. In nicht so ferner Zukunft, glaubten die ABZ-

Gründer, werde der Kapitalismus aus dem Wohnungswesen

überhaupt verschwinden und «an seine Stelle sozialer Bo-

denbesitz und sozialer Häuserbau» treten. Die Genossen-

schaft sah sich als einen praktischen Teil der (sozialistischen)

«Befreiungsbewegung unserer Zeit, welche die Arbeit er-

lösen und den Menschen zu sich selbst und seiner Würde

führen will». Die einzelne Kolonie war für die ABZ nicht Mit-

telpunkt der Welt und Ziel der gesamten Bemühungen, son-

dern nur ein kleiner, praktischer Beitrag zum Sozialismus. In

ihren vielen Mitgliedern ohne Wohnung sah sie Garanten

für ihre eigene Vitalität: «Nur wenn in einer Baugenossen-

schaft immer ein grosser Teil der Mitglieder gewissermassen

noch unbefriedigt ist, noch nach einer Wohnung streben

muss, nur dann behält die Genossenschaft Schwung und

Lebenskraft.8»

Schwung und Lebenskraft kamen in den zwanziger

Jahren in einer fast fieberhaften Bautätigkeit handgreiflich

zum Ausdruck. Gestützt wurde diese Lebenskraft durch die

Einrichtungen der Genossenschaftsdemokratie, die sich nicht

auf die alljährliche Generalversammlung beschränkte. In der

ABZ zum Beispiel besass jede Siedlung ihre eigene Kolonie-

kommission, wo Alltagsprobleme und -konflikte zur Sprache

kommen konnten. Vertrauensleute trugen diese Anliegen in

die Genossenschaftsorgane zurück. Die Koloniekommissio-

nen waren besonders auch für die Durchführung des alljähr-

lichen Genossenschaftstages verantwortlich, der mit Beflag-

gung, nächtlicher Lampion-Beleuchtung in den Fenstern,

Kinderspielen und Gartenfest gefeiert wurde.

14 «Die Genossenschaft baut mitan einer besseren Menschengemeinschaft»

Der Friesenberg ist die erste richtige Gartenstadtsiedlung derStadt Zürich, hier herrscht das kleine Reihenhaus mit Garten vor.Das Quartier ist ab 1925 über Jahrzehnte planmässig gewachsen(massgebliche Architekten: Kessler & Peter). Sein Grundelementsind Häuserreihen, die parallel zu den Höhenlinien verlaufen undbergwärts in weite Grünflächen übergehen. Die zahlreichenBachläufe sind offen geführt, begleitet von Baumgruppen undWiesenflächen. Sie gliedern das Quartier und lassen die Naturweit in die Stadt vordringen. (Fotografie um 1934)



Der Traum vom Einfamilienhaus

„Es kann kein Zweifel bestehen, dass im Kleinhaus der bessereNährboden für ein gutes Gedeihen einer Familie sich befindetals in der Mietskaserne mit all den bekannten Nachteilen. Der sittliche Einfluss ist feststehend; aus Interesse am Eigen-heim werden Ordnungsliebe, Sparsamkeit, Liebe zu diesem unddamit Liebe zum Vaterland mächtig gefördert.“ (Hermann Herter, ABZ-Festschrift, 1923)




Entwicklung der technischen Wohnungsausstattung Ausbaustandard der neu gebauten Genossenschafts-Wohnungen in Zürich von 1917-1930

Eigenes Bad

Ausstattung 1917-1925

75.9%22.5%

8.9%

0.1%

0.2%

2029

Gemeinschaftliches Bad

WarmwasserversorgungZentralheizung

elektrischer Kochherd

Anzahl Wohnungen

1926

92.1%7.8%

36.7%

8.7%

0.2%

875

1927

89.2%10.7%

36.6%

27.9%

8.7%

825

1928

97.8%0%

57.9%

54.9%

24.0%

1217

1929

95.6%4.3%

57.9%

54.9%

24.0%

1217

1930

98.7%1.2%

80.2%

90.5%

56.2%

1310



09 Die GenossenschaftHeutige Situation

Quelle: Statistik Stadt Zürich


Annahme: 80% Belehnung, Kreisdiagramme = Anteil Familienhaushalte in der Schweiz mit entsprechendem Einkommen

Quelle: Credit Suisse, Meta-Sys AG, Eidgenössische Steuerverwaltung, Geostat

Anteil Familienhaushaltein der Schweiz mit:

genügend Einkommen

zu wenig Einkommen

Benötigtes Einkommen (in CHF 1000)

125 – 150

> 150

100 – 125

80 – 100

60 – 80

50 – 60

< 50

09 Die GenossenschaftWo besteht ein Anreiz für die Genossenschaften?

Quelle: Credit Suisse, Meta Sys AG, Eidgenössische Steuerverwaltung, Geostat


09 Die GenossenschaftDer Markt

Quelle: Bundesamt für Statistik, Schweizerische Nationalbank, Credit Suisse

Mietpreisindex Genf (Bestand)

Angebotsmieten Genfseeregion

Entwicklung Bestandes- und Angebotsmieten

100

120

140

160

180

200

220

Index: 2000 = 100

Mietpreisindex CH

Angebotsmieten CH


09 Die GenossenschaftDer Markt

Quelle: REIDA, Credit Suisse

Anteil der Mietwohnungen mit einer Vertragsdauer von mehr als zehn Jahren

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%Basel-Stadt

Quelle: REIDA, Credit Suisse

Luzern Zürich Zug Bern Lausanne Genf


09 Die GenossenschaftGenossenschaftliche Bauten auf städtischem Land

Aktuelle Wohnpolitik5.6.2012, Seite 8

Aktuelle Wohnbauprojekte auf städtischem Land

924 Genossenschaftenund Stiftungen

820 Stadt Zürich

347 StädtischeStiftungen

2ʹ091 Wohnungen

Stadt ZürichFinanzdepartement

Quelle: Stadt Zürich, Finanzdepartement


09 Die GenossenschaftGenossenschaftliche Bauten auf städtischem Land

2015 Siedlung mehr als wohnen, Hunzikerarel, Schwamendingen370 Wohnungen in 13 Gebäuden / Baugenossenschaft mehr als wohnen

2007 Siedlung Stählimatt, Seebach76 Wohnungen / Baugenossenschaft Linth-Escher und Schönau

2014 Siedlung Tièchestrasse, Zürich-Wipkingen70 Wohnungen (30 Eigentumswohnugnen) / Baugenossenschaft BEP

2014 Siedlung Kalkbreite, Aussersihl Zürich55 Wohnungen mit 97 Wohneinheiten / Genossenschaft Kalkbreite

Quelle: Stadt Zürich, Hochbauamt


09 Die GenossenschaftStädtisches Land im Baurecht


resultierender LK Land“wert“ = 16% der massgeblichen AK

EK Erstellungskosten der projektierten Bauten- ausserordentliche Investitionen (Fundationen, etc.)= Für Land“wert“ massgebliche AK Anlagekosten (=84%)

Rechenbeispiel:

EKprojektiert

= 12 Mio. CHF- Fundationen 2 Mio. CHF= EK

massgeblich = 10 Mio. CHF (84%)

-> AKfiktiv

= 10 Mio. / 84% = 11.9 Mio. CHF

LKresultierend

= 1.9 Mio. CHF

Kostenmiete im gemeinnützigen WohnungsbauLand“wert“berechnung (bei Land im Baurecht der Stadt Zürich)(«Richtlinie 65“ der Stadt Zürich)


09 Die GenossenschaftBerechnung Kostenmiete

Quelle: Stadt Zürich,Büro für Wohnbauförderung

AK Anlagekosten x Verzinsung (n. Referenzzinssatz BWO)= Kapitalkosten (+ evtl. Baurechtszins)

Gebäudeversicherungssumme x Betriebsquote= „übrige Kosten“ (Betriebskosten)

Kapitalkosten + übrige Kosten = höchzulässige Mietzinssumme

Kostenmiete im gemeinnützigen WohnungsbauBerechnung der jährlich höchstzulässigen Mietzinssumme(«Faustregel», gem. städt. Mietzinsreglement Art. 2ff.)


Toblerstrasse

Information vom 24. März 2011Seite 13

Quelle: Baugenossenschaft ABZ, Zürich


Toblerstrasse




Toblerstrasse


Voraussichtliche Mieten inkl. Nebenkosten (freitragend):

2.5-Zimmer (70m2): ca. 1‘250.-/Monat

3.5-Zimmer (80m2): ca. 1‘375.-/Monat

4.5-Zimmer (103m2): ca. 1‘650.-/Monat

5.5-Zimmer (120m2): ca. 1‘850.-/Monat

6.5-Zimmer (129m2): ca. 1‘975.-/Monat

Subventionierte Wohnungen: Minus 250.- bis 350.-/Monat

Berechnungsbasis: aktueller Referenzzinssatz von 3.00%, GVZ-Index:1025


09 Die GenossenschaftGenossenschaftliche Projektentwicklung am Objekt

Toblerstrasse


Studienauftrag fürErsatzneubau 2010

Parzelle NordaGF max. von 110% erwünscht(statt möglichen 130%)

4-5 geschossige Gebäude6 Vollgeschosse evtl. partiell

Parzelle SüdaGF max.nachRegelbauweise 90%

3 Vollgeschosse

HNF gewünscht von16‘000 m2 - 17‘000 m2

SiedlungBaugenossenschaft ABZ

Siedlung Toblerstrasse 8007 Zürich

in Ausführung

SiegerprojektBS + EMI Architetken-partner AG


09 Die GenossenschaftGenossenschaftliche Projektentwicklung am Objekt

Toblerstrasse


Parzellen NordAusnützung von 110%

4-5 Vollgeschosse

Parzelle SüdRegelbauweise (90%)

3 Vollgeschosse

Landkosten Neu (Nord + Süd)(Angaben ABZ 120 CHF / m2)inkl. 1.65 Mio AbbruchLandkosten =2‘087‘400.00 CHF

HNF Hauptnutzfläche vermietbarHNF Wohnen = 16‘500 m2HNF Nicht-Wohnen = 950 m2ParkplätzeTiefgarage 100 PPBesucher PP aussen pauschal

Kennzahlen ABZErfahrungswerte ABZ (BKP 1-5)OG: 3‘250 CHF / m2 HNF Woh.OG: 3‘050 CHF / m2 HNF Nicht-Woh.UG: 30‘000 CHF / PPpauschal Aussen-PP 200‘000 CHF

AK AnlagekostenBaukosten 1-5 inkl. LandkostenAK = 61‘809‘900 CHF



Anlagekosten

mögliche Subventionen

Zinsen Landmiete Stadt

841.150

1

Reglement über die Festsetzung, Kontrolle und Anfechtung der Mietzinse bei den unter-stützten Wohnungen (Mietzinsreglement)

Stadtratsbeschluss vom 19. Juni 1996 (1199)1 mit Änderungen bis 27. Mai 2009 (690)

A. Allgemeine Bestimmungen

Art. 1 GeltungsbereichDieses Reglement gilt für alle gemäss den Grundsätzen betref-fend die Unterstützung des gemeinnützigen Wohnungsbaus vom 9. Juli 1924 und/oder mit besondern Verbilligungsleistungen der Stadt unterstützten Wohnungen. Vorbehalten bleiben die kan-tonalen Bestimmungen über die vom Kanton mitunterstützten Wohnungen.

B. Höchstzulässige Mietzinse

Art. 2 Erstmalige MietzinsfestsetzungDie Mietzinse sind aufgrund der gesamten Investitionskosten aller Wohnungen (subventionierte und freitragende) einer Sied-lung zu berechnen. Zu berücksichtigen und auszuweisen sind:

die Verzinsung der gesamten Investitionskosten zum hy-1. pothekarischen Referenzzinssatz gemäss Mietrecht oder, sofern für sämtliche Liegenschaften angewandt und/oder aufgrund besonderer Bestimmungen vorgeschrieben, die effektive Fremdkapitalverzinsung sowie die Eigenkapital-verzinsung maximal zum Referenzzinssatz.2

die Verbilligung durch Leistungen der Stadt und des Bundes2. die ausgewiesenen Baurechtszinsen3. ein Zuschlag nach Art.4. 3 insbesondere für öffentliche Abga-ben, Einlagen in Erneuerungs- und Heimfallfonds sowie Ab-schreibungen, Versicherungen, Unterhalt und Verwaltung.3

Art. 3 Zuschlag, Verteilung der MietzinssummeDer Zuschlag gemäss Art. 2 Ziff. 4 darf in der Regel 3¼ Prozent 1 AS 42, 237.2 Fassung gemäss StRB vom 27. Mai 2009; Inkraftsetzung 1. Juni 2009.3 Geändert gemäss StRB vom 21. Dezember 2005; Inkraftsetzung 1. Januar 2006.

841.150

1










841.150

1










Quelle: Stadt Zürich, Mietzinsreglement



Gebäudeversicherungs-summe

841.150

1










841.150

1










2

des Gebäudeversicherungswertes nicht überschreiten. In die-sem Ausmass müssen die Kosten nicht effektiv nachgewiesen werden. Höhere Zuschläge werden nur anerkannt, sofern der Wohnbauträger die Mehrkosten hinreichend ausweist.4

Die bewilligte Mietzinssumme ist, aufgeteilt nach den verschie-denen Wohnungskategorien, angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Sofern nicht ein anderes, anerkanntes Wohnungsbewertungssystem nachgewiesen wird, ist das Punk-tebewertungssystem gemäss kantonalem Recht massgebend.

Art. 4 Mietzinsanpassungen5

Mietzinsanpassungen können im Rahmen von Art. 2 und 3 je-derzeit vorgenommen werden, wenn diese durch die aktuelle Finanzsituation des Wohnbauträgers ausgewiesen sind.Mietzinsanpassungen müssen insbesondere geprüft werden

wenn die Hypothekar-, Kapital- oder Baurechtszinsen seit a) der letzten Mietzinsveränderung um mindestens einen hal-ben Prozentpunkt gesenkt oder erhöht wurden;nach Veränderungen der Gebäudeversicherungswerte um b) mindestens 5%;bei Investitionen, welche eine wesentliche Wertvermehrung c) zur Folge haben, soweit diese vom Finanzvorstand aner-kannt wird;wenn festgestellt wird, dass die bewilligte Mietzinssumme d) nicht mehr im Sinne von Art. 3 Abs. 2 angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilt ist. Daraus resultierende er-hebliche Mietzinsveränderungen sind gestaffelt vorzuneh-men. Die Staffelungsschritte sollen in der Regel die be-treffenden Mietverhältnisse höchstens um jährlich 5% der bisherigen Nettomiete zusätzlich belasten oder entlasten.

C. Nebenkosten

Art. 5Nebenkosten sind von den Wohnbauträgern gesondert aus-zuweisen und werden von der Stadt nicht kontrolliert. Als nicht im Zuschlag gemäss Art. 2 Ziff. 4 und Art. 3 Abs. 1 enthaltene Nebenkosten gelten Aufwendungen für Warmwasser, Heizung, Treppenhausreinigung, Strom und Antennengebühren.

4 Geändert gemäss StRB vom 21. Dezember 2005; Inkraftsetzung 1. Januar 2006.5 Fassung gemäss StRB vom 10. Januar 2001; Inkraftsetzung 10. Januar 2001.

Betriebsquote 3.25%

Quelle: Stadt Zürich, Mietzinsreglement



Kostenmiete im gemeinnützigen WohnungsbauBerechnung der jährlich höchstzulässigen Mietzinssumme(«Faustregel», gem. städt. Mietzinsreglement Art. 2ff.)

Kapitalkosten:Anlagekosten 61‘809‘900 x 1.75% (Referenzzinssatz BWO)= 1‘854‘297 CHF(keine Subventionen und Baurechtszinse,da Land Eigentum der ABZ ist)

„übrige Kosten“:GVZ-Wert (Annahme ABZ ca. 95% der AK)= 58‘719‘405 CHF x 3.25% Betriebsquote = 1‘908‘380 CHF

Höchstzulässige Mietzinssumme:1‘854‘297 CHF + 1‘908‘380 CHF = 3‘762‘677 CHF Mietzinssumme max / a= 215 CHF / m2 NWF / a


Ersatzneubau

ABZ-Siedlung ToblerstrasseApproximative Kosten-/MietzinsberechnungApproximative Kosten-/MietzinsberechnungApproximative Kosten-/MietzinsberechnungApproximative Kosten-/Mietzinsberechnung

A) A) A) A) AnlagekostenAnlagekostenAnlagekostenAnlagekosten m2HNFm2HNFm2HNFm2HNF Fr./m2HNFFr./m2HNFFr./m2HNFFr./m2HNF Fr.Fr.Fr.Fr. Total Nettonutzfläche (HNF), m2:Total Nettonutzfläche (HNF), m2:Total Nettonutzfläche (HNF), m2:Total Nettonutzfläche (HNF), m2: 17'45017'45017'45017'450

1.1.1.1. Baukosten Wohnen Baukosten Wohnen Baukosten Wohnen Baukosten Wohnen (BKP 1-5, inkl. MWSt sowie BH-Reserve, MBS, STA, Kunst) 16'000 3'2503'2503'2503'250 52'000'00052'000'00052'000'00052'000'000 Netto-Wohnfläche Wohnungen (HNF), m2:Netto-Wohnfläche Wohnungen (HNF), m2:Netto-Wohnfläche Wohnungen (HNF), m2:Netto-Wohnfläche Wohnungen (HNF), m2: 16'00016'00016'00016'000

2.2.2.2. Baukosten SeparatzimmerBaukosten SeparatzimmerBaukosten SeparatzimmerBaukosten Separatzimmer 500 3'2503'2503'2503'250 1'625'0001'625'0001'625'0001'625'000 Netto-Wohnfläche Separatzimmer (HNF), m2:Netto-Wohnfläche Separatzimmer (HNF), m2:Netto-Wohnfläche Separatzimmer (HNF), m2:Netto-Wohnfläche Separatzimmer (HNF), m2: 500500500500

3.3.3.3. Baukosten Nicht-Wohnen Baukosten Nicht-Wohnen Baukosten Nicht-Wohnen Baukosten Nicht-Wohnen (siehe Bemerkungen unten) 950 3'0503'0503'0503'050 2'897'5002'897'5002'897'5002'897'500 Netto-Nicht-Wohnflächen (HNF), m2:Netto-Nicht-Wohnflächen (HNF), m2:Netto-Nicht-Wohnflächen (HNF), m2:Netto-Nicht-Wohnflächen (HNF), m2: 950950950950

4.4.4.4. Baukosten Parking (BKP 1-5)Baukosten Parking (BKP 1-5)Baukosten Parking (BKP 1-5)Baukosten Parking (BKP 1-5) Stk. Fr./Stk. Total Parkplätze (Annahme):Total Parkplätze (Annahme):Total Parkplätze (Annahme):Total Parkplätze (Annahme): 1001001001004.1 Tiefgaragenplätze (Annahme) 100 30'00030'00030'00030'000 3'000'000 Total Landfläche (LF), m2:Total Landfläche (LF), m2:Total Landfläche (LF), m2:Total Landfläche (LF), m2: 17'39517'39517'39517'3954.2 Aussenparkplätze (Besucher), Mofa-/Velounterstände 200'000 Anzahl Wohnungen à m2:Anzahl Wohnungen à m2:Anzahl Wohnungen à m2:Anzahl Wohnungen à m2: 95959595 169169169169

Total Baukosten Parking (BKP 1-5)Total Baukosten Parking (BKP 1-5)Total Baukosten Parking (BKP 1-5)Total Baukosten Parking (BKP 1-5) 3'200'0003'200'0003'200'0003'200'000

5.5.5.5. Landkosten neu Landkosten neu Landkosten neu Landkosten neu (inkl. Abbruchkosten von 1.65 Mio) 17'39517'39517'39517'395 120120120120 2'087'4002'087'4002'087'4002'087'400 HNF/LF:HNF/LF:HNF/LF:HNF/LF: 1.001.001.001.00 Installationszuschlag (IZ)*:Installationszuschlag (IZ)*:Installationszuschlag (IZ)*:Installationszuschlag (IZ)*: 30303030

Total Anlagekosten (inkl. Land):Total Anlagekosten (inkl. Land):Total Anlagekosten (inkl. Land):Total Anlagekosten (inkl. Land): 61'809'90061'809'90061'809'90061'809'900 exkl. Finanzierung und Begleit-/Überwachungsaufwand Bauherr > z.L. laufende Rechnung!

GVZ-Wert Wohnen (Annahme 95% von Baukosten Wohnen) 49'400'000

GVZ-Tiefgarage (Annahme 95% von Baukosten Tiefgarage) 28'500 2'850'000

Anlagekosten pro m2HNF (ohne Parking)Anlagekosten pro m2HNF (ohne Parking)Anlagekosten pro m2HNF (ohne Parking)Anlagekosten pro m2HNF (ohne Parking) 3'3703'3703'3703'370

B)B)B)B) Kostenrechnung WohnenKostenrechnung WohnenKostenrechnung WohnenKostenrechnung Wohnen2.00%2.00%2.00%2.00% 2.50%2.50%2.50%2.50% 3.00%3.00%3.00%3.00% 4.00%4.00%4.00%4.00% 5.00%5.00%5.00%5.00%

Finanzierungskosten I (Baukosten Anteil Wohnungen) 52'200'000 1'044'000 1'305'000 1'566'000 2'088'000 2'610'000Finanzierungskosten II (Landkosten Anteil Wohnungen) 1'913'948 38'279 47'849 57'418 76'558 95'697Unterhaltsquote (gemäss Reglement Stadt Zürich) 3.25%3.25%3.25%3.25% 49'400'000 1'605'500 1'605'500 1'605'500 1'605'500 1'605'500

ZwischentotalZwischentotalZwischentotalZwischentotal 2'687'7792'687'7792'687'7792'687'779 2'958'3492'958'3492'958'3492'958'349 3'228'9183'228'9183'228'9183'228'918 3'770'0583'770'0583'770'0583'770'058 4'311'1974'311'1974'311'1974'311'197Zuschlag für ertragslose Nutzflächen (GMR, Besucher-PP etc.) 1.50% 40'317 44'375 48'434 56'551 64'668

Total Kosten Wohnen p.a. (ganze Siedlung)Total Kosten Wohnen p.a. (ganze Siedlung)Total Kosten Wohnen p.a. (ganze Siedlung)Total Kosten Wohnen p.a. (ganze Siedlung) m2m2m2m2 16'00016'00016'00016'000 2'728'0962'728'0962'728'0962'728'096 3'002'7243'002'7243'002'7243'002'724 3'277'3523'277'3523'277'3523'277'352 3'826'6093'826'6093'826'6093'826'609 4'375'8654'375'8654'375'8654'375'865

Total Kosten Wohnen p.a. (pro m2 NWF, Mittelwert)Total Kosten Wohnen p.a. (pro m2 NWF, Mittelwert)Total Kosten Wohnen p.a. (pro m2 NWF, Mittelwert)Total Kosten Wohnen p.a. (pro m2 NWF, Mittelwert) m2m2m2m2 1.01.01.01.0 171171171171 188188188188 205205205205 239239239239 273273273273

Netto-Monatsmiete für 2.5-Zi-Wohnung (Kat A)Netto-Monatsmiete für 2.5-Zi-Wohnung (Kat A)Netto-Monatsmiete für 2.5-Zi-Wohnung (Kat A)Netto-Monatsmiete für 2.5-Zi-Wohnung (Kat A) IZ berücks. m2m2m2m2 62.062.062.062.0 * 993993993993 1'0931'0931'0931'093 1'1931'1931'1931'193 1'3921'3921'3921'392 1'5921'5921'5921'592Netto-Monatsmiete für 2.5-Zi-Wohnung (Kat B)Netto-Monatsmiete für 2.5-Zi-Wohnung (Kat B)Netto-Monatsmiete für 2.5-Zi-Wohnung (Kat B)Netto-Monatsmiete für 2.5-Zi-Wohnung (Kat B) IZ berücks. m2m2m2m2 70.070.070.070.0 * 1'0791'0791'0791'079 1'1881'1881'1881'188 1'2961'2961'2961'296 1'5131'5131'5131'513 1'7311'7311'7311'731Netto-Monatsmiete für 3.5-Zi-Wohnung (Kat B)Netto-Monatsmiete für 3.5-Zi-Wohnung (Kat B)Netto-Monatsmiete für 3.5-Zi-Wohnung (Kat B)Netto-Monatsmiete für 3.5-Zi-Wohnung (Kat B) IZ berücks. m2m2m2m2 80.080.080.080.0 * 1'1871'1871'1871'187 1'3061'3061'3061'306 1'4261'4261'4261'426 1'6651'6651'6651'665 1'9041'9041'9041'904Netto-Monatsmiete für 3.5-Zi-Wohnung (Kat C)Netto-Monatsmiete für 3.5-Zi-Wohnung (Kat C)Netto-Monatsmiete für 3.5-Zi-Wohnung (Kat C)Netto-Monatsmiete für 3.5-Zi-Wohnung (Kat C) IZ berücks. m2m2m2m2 88.088.088.088.0 * 1'2731'2731'2731'273 1'4011'4011'4011'401 1'5301'5301'5301'530 1'7861'7861'7861'786 2'0422'0422'0422'042Netto-Monatsmiete für 4.5-Zi-Wohnung (Kat B)Netto-Monatsmiete für 4.5-Zi-Wohnung (Kat B)Netto-Monatsmiete für 4.5-Zi-Wohnung (Kat B)Netto-Monatsmiete für 4.5-Zi-Wohnung (Kat B) IZ berücks. m2m2m2m2 102.0102.0102.0102.0 * 1'4241'4241'4241'424 1'5681'5681'5681'568 1'7111'7111'7111'711 1'9981'9981'9981'998 2'2852'2852'2852'285Netto-Monatsmiete für 4.5-Zi-Wohnung (Kat C)Netto-Monatsmiete für 4.5-Zi-Wohnung (Kat C)Netto-Monatsmiete für 4.5-Zi-Wohnung (Kat C)Netto-Monatsmiete für 4.5-Zi-Wohnung (Kat C) IZ berücks. m2m2m2m2 110.0110.0110.0110.0 * 1'5111'5111'5111'511 1'6631'6631'6631'663 1'8151'8151'8151'815 2'1192'1192'1192'119 2'4232'4232'4232'423Netto-Monatsmiete für 5.5-Zi-Wohnung (Kat A)Netto-Monatsmiete für 5.5-Zi-Wohnung (Kat A)Netto-Monatsmiete für 5.5-Zi-Wohnung (Kat A)Netto-Monatsmiete für 5.5-Zi-Wohnung (Kat A) IZ berücks. m2m2m2m2 114.0114.0114.0114.0 * 1'5541'5541'5541'554 1'7101'7101'7101'710 1'8671'8671'8671'867 2'1792'1792'1792'179 2'4922'4922'4922'492Netto-Monatsmiete für 6.5-Zi-Wohnung (Kat A)Netto-Monatsmiete für 6.5-Zi-Wohnung (Kat A)Netto-Monatsmiete für 6.5-Zi-Wohnung (Kat A)Netto-Monatsmiete für 6.5-Zi-Wohnung (Kat A) IZ berücks. m2m2m2m2 129.0129.0129.0129.0 * 1'7161'7161'7161'716 1'8881'8881'8881'888 2'0612'0612'0612'061 2'4062'4062'4062'406 2'7522'7522'7522'752

c) Netto-Monatsmiete für Tiefgaragenplatzc) Netto-Monatsmiete für Tiefgaragenplatzc) Netto-Monatsmiete für Tiefgaragenplatzc) Netto-Monatsmiete für Tiefgaragenplatz 115115115115 127127127127 140140140140 165165165165 190190190190

Bemerkungen: Nebenkosten für eine 4.5-Zimmerwohnung ca. Fr. 130.-/MonatBemerkungen: Nebenkosten für eine 4.5-Zimmerwohnung ca. Fr. 130.-/MonatBemerkungen: Nebenkosten für eine 4.5-Zimmerwohnung ca. Fr. 130.-/MonatBemerkungen: Nebenkosten für eine 4.5-Zimmerwohnung ca. Fr. 130.-/Monat *Mittelwerte (also vor Lage-/Stockwerkausgleich und Attikazuschlägen)*Mittelwerte (also vor Lage-/Stockwerkausgleich und Attikazuschlägen)*Mittelwerte (also vor Lage-/Stockwerkausgleich und Attikazuschlägen)*Mittelwerte (also vor Lage-/Stockwerkausgleich und Attikazuschlägen)

Nicht-Wohnflächen umfassen: Ateliers, Gemeinschaftsräume, Musikzimmer etc. (teilweise im Edelrohbau)Nicht-Wohnflächen umfassen: Ateliers, Gemeinschaftsräume, Musikzimmer etc. (teilweise im Edelrohbau)Nicht-Wohnflächen umfassen: Ateliers, Gemeinschaftsräume, Musikzimmer etc. (teilweise im Edelrohbau)Nicht-Wohnflächen umfassen: Ateliers, Gemeinschaftsräume, Musikzimmer etc. (teilweise im Edelrohbau)

****Der InstallationszuschlagInstallationszuschlagInstallationszuschlagInstallationszuschlag (in m2) trägt dem Umstand Rechnung, dass gewisse Installationen unabhängig von der Wohnungsgrösse anfallen (z.B: Küche, 1. Nasszelle, Lüftung, Energiemessungen, Leitungsdimensionen, Wohnungstüren, Treppenhaus usw.).

KalkulationszinssatzKalkulationszinssatzKalkulationszinssatzKalkulationszinssatz

November 2011 / ABZ - Martin Grüninger; Leiter Kauf und Bau ABZ_Tobler_Kosten-Mieten-Nov11

09 Die GenossenschaftBerechnung Kostenmiete ABZ


Mietpreise / Investorenprojekt

Mietpreise / Investorenprojekt vs. Genossenschaft

2.5 - Zimmer (ca. 70m2)

Wohnungsgrösse Investorenmieten (exkl. NK)

2'400.- CHF2'700.- CHF

3'400.- CHF

4'000.- CHF

4'300.- CHF

3.5 - Zimmer (ca. 80m2)

4.5 - Zimmer (ca. 103m2)

5.5 - Zimmer (ca. 120m2)

6.5 - Zimmer (ca. 129m2)

2.5 - Zimmer (ca. 70m2)

Wohnungsgrösse Investorenmieten (exkl. NK) Genossenschaftsmieten (ca. exkl.NK)

2'400.- CHF2'700.- CHF

3'400.- CHF

4'000.- CHF

4'300.- CHF

1'150.- CHF1'175.- CHF

1'450.- CHF

1'650.- CHF

1'775.- CHF

3.5 - Zimmer (ca. 80m2)

4.5 - Zimmer (ca. 103m2)

5.5 - Zimmer (ca. 120m2)

6.5 - Zimmer (ca. 129m2)

09 Die GenossenschaftVergleich Markt- und Kostenmiete


09 Die GenossenschaftVermietungskriterien

Vermietungskriterien im öffentlichen Interesse

- Belegung (Flächenverbrauch)

- Soziale Zielgruppen (z.B. Einkommen)

- Nichtdiskriminierung (z.B. Nationalitäten)

- Gesellschaftsgruppen (z.B. Familien)



09 Die GenossenschaftWohnflächenverbrauch

Wohnflächenverbrauch: Der gemeinnützigeWohnungsbau steht nicht schlecht da

Quelle: Statistik Stadt Zürich, 2003


Wohnflächenverbrauch: Der gemeinnützige Wohnungsbau steht nicht schlecht da


Nettowohnfläche pro Kopf

Stadt Zürich 31.9 m²

Genossenschaften 35.9 m²

Private VermieterInnen 46.5 m²

41,1 m²Ganze Stadt 20

03, S

tatis

tik S

tadt

Zür

ich


09 Die GenossenschaftKriterien


Bedingungen für die Mieterinnen und Mieter (Zweckerhaltungsvorschriften)


Wohnbauaktionen: Bedingungen für die Mieterinnen und Mieter (Zweckerhaltungsvorschriften)

Belegung: Mindestpersonenzahl = Zimmerzahl – 1

Höchstzulässiges steuerbares Einkommen:(inkl. 5% des Fr. 100‘000 übersteigenden Vermögens)

Höchstzulässiges Vermögen:

Behördliche Kontrolle, Sanktionen:Kurzfristig: Aufhebung der Verbilligung (=höherer Mietzins)

Langfristig: Ablösung der Subvention, Verschiebung der Subvention auf eine andere Wohnung, Wohnungswechsel

Stadt Zürich

bei Bezug Fr. nach 4 Jahren Fr.

Einzelperson 56‘80050‘700

59‘800 67‘900Mehrere Personen

Fr. 200‘000



Immer weniger Bewohnerinnen und Bewohnerpro Wohnung


4,92 Personen

1,85 Personen

Stat

istik

Sta

dt Z

üric

h

09 Die GenossenschaftDichtediskussion: Personen/Wohnung


Immer weniger BewohnerInnen pro Wohnung


09 Die GenossenschaftNotwendiges Haushaltseinkommen

Mietzins Toblerstrasse4 1/2 Zimmer-Wohnung

1'450,- / Monat+ 200,- NK ca. 1'650,- / Monat

Median-Bruttoeinkommen125'000,- / Jahr

ca. 10'400,- / Monat

Erforderliches Bruttoeinkommenlt. 25% - 30%-Regel

66'000,- bis 79'200,- / Jahr5'500,- bis 6'600,- / Monat

25% bis 30%für Wohnkostenbudgetierbar

Notwendiges Haushaltseinkommen für eine Standard- 41/2-Zi.-Neubauwohnung an der Toblerstrasse

1'650,- / Monat

Median- Bruttoeinkommen i. ZH 10'400,- / Monat

Belastbarkeit Mietszenario

5'500,-

6'600,-


09 Die GenossenschaftFiktiver Vergleich

Investorenprojekt Genossenschaftmit Landbesitz

GenossenschaftLand im Baurecht

BR

(Bruttorendite)

4.4 %

BR fiktiv

(m. LK z. Marktwert)

2.5 %

BR fiktiv

(m. LK z. Marktwert)

2.75 %

AK = EK + LK AK = EK + BaurechtszinsAK = EK ( + LK)

AK = 175‘640‘000 CHF

EK = 85‘180‘000 CHF

LK = 90‘460‘000 CHF

NEB = 7‘728‘000 CHF

ca. 400 CHF/m2

AK = 61‘809‘000 CHF

EK = 59‘722‘500 CHF

LK = 2‘087‘400 CHF

(Annahme ABZ inkl. Abbruch)

NEB = 3‘762‘700 CHF

ca. 215 CHF/m2

EK tats. + LK Markt = AK fiktiv

= 150‘182‘500 CHF

AK = 61‘809‘000 CHF

EK = 59‘722‘500 CHF

LK = 2‘087‘400 CHF

(Annahme ABZ inkl. Abbruch)

NEB = Kostenmiete +

Baurechtszins

Baurechtszins = (EK/84%) x 16%

= LK fik. 11‘375‘700 CHF x 3.25%

= 370‘000 CHF zus.

NEB total = 4‘130‘000 CHF

ca. 236 CHF/m2


09 Die GenossenschaftHinweise zur Übung II am nächsten Freitag (30NOV18)

I schriftlich, 15 Min. Einführung/Fragen, 90 Min. Arbeitszeit

I Taschenrechner mitnehmen

I Keine Computer/Smartphones

I Alle Vorlesungsfolien sind erlaubt! Siehe Homepage.


Vorlesung 23NOV18 09 Die Genossenschaft - ethz.ch · HAUS A HAUS B LK Landkosten (unbebaute grüne...

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