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Um Wohnen zu verstehen, den Wohnwandel zu beschreiben, und Folgerungen für Planung und Bau von Wohnquartieren und Wohngebäuden zu ziehen, können aus der Sicht der Wohnsozio-logie vier einfache Fragen hilfreich sein (vgl. Häußermann/Siebel 1996, S.15): • Was tut man, wenn man wohnt? • Wer wohnt (mit wem zusammen)? • Wie wird Wohnen erlebt? • Wie kommt man zur Wohnung? Bei der Auseinandersetzung mit konkreten Auf-gaben – etwa der Planung einer Wohnsiedlung – ist es sehr sinnvoll, sich diese Fragen zu stellen und sie nicht nur aus eigenem Erleben, sondern ausdrücklich auch aus der Perspektive der späte-ren Nutzerinnen und Nutzer zu stellen (vgl. et-wa den Lehrbaustein »Nutzerperspektiven, Nachfragepräferenzen«).

Im Folgenden steht vor allem die letzte Frage im Mittelpunkt der Betrachtung – und zwar in ei-nem erweiterten Blickwinkel. Denn hier wird gefragt: Wer bietet, für wen Wohnungen an? Also: Wer investiert in den Wohnungsbau und warum? Und: wer fragt wo, welche Wohnun-gen nach? Es geht um die Organisation von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungs-markt und den daraus resultierenden Anforde-rungen für den Wohnungsbau. Unsere weitere Betrachtung beinhaltet daher drei Perspektiven auf das Wohnen/die Wohnung:• als Wirtschaftsgut mit den entsprechenden Investitions- und Renditemöglichkeiten,• als Lebensweise und Gebrauchsgut mit den entsprechenden Bedürfnissen und Wünschen der BewohnerInnen, • als Produkt (Wohnung, Haus, Quartier) mit den (zeitgemäßen, nachgefragten) Qualitätsan-forderungen.

Wohnungsmarkt und Wohnungsversorgung

In der Bundesrepublik erfolgt die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum im Wesentli-

chen über den Markt. Den Mechanismen des Wohnungsmarktes liegen die Wirkungsweisen der Marktwirtschaft zugrunde, die die Funktion haben, das Handeln von Akteuren in Bezug auf das Wirtschaftsgut Wohnen zu organisieren so-wie Angebot und Nachfrage in Übereinstim-mung zu bringen.

Die Wohnungswirtschaft als Anbieter von Wohnnutzungen setzt sich aus institutionellen Anbietern (Wohnungsunternehmen) und priva-ten Anbietern (Kleineigentümern) zusammen, die sowohl Wohnraum vermieten als auch Wohnimmobilien zum Kauf anbieten.Bei privaten Eigentümern, die den größten Marktanteil halten, nehmen die Selbstnutzer eine Sonderrolle ein, da sich bei ihnen die An-bieter- und Nachfragerrolle in einer Person ver-eint. Grundsätzlich sollte man davon ausgehen, dass alle Anbieter von Wohnnutzungen eine Gewinnoptimierung anstreben. Hinsichtlich des Unternehmenszweckes, der Renditeorientierung und der Rechtsform der Gesellschaft muss man innerhalb der Wohnungsbranche jedoch noch weitere Differenzierungen treffen.Vor allem die Genossenschaften nehmen als Organisationsform eine Sonderolle ein, da sie

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Wohnen: Markt, Nachfrage, QualitätenWelche Rahmenbedingungen das Marktgeschehen bestimmen, was »Nachfrageorientierung« heute heißt und welche Standort- und Wohnungsqualitäten (für wen) von Belang sind…

Abb. 1 Verteilung des Wohnungsbestandes nach Eigentümern; Quelle: Wfa 2007

aus ihrer Tradition heraus nicht an Gewinnerzie-lung, sondern an der dauerhaften Vermietung und Wertverbesserung ihres Bestandes interes-siert sind.

Die Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt unter-scheiden sich aufgrund ihrer Mietzahlungsfähig-keit oder Kaufkraft und ihren Anforderungen an die Wohnung hinsichtlich Größe, Zuschnitt, Ausstattung und Lage. Hier wird schon deutlich, dass es keinen einheit-lichen Wohnungsmarkt gibt, sondern sich unter-schiedliche Teilmärkte nach Qualität, Preis und Lage herausbilden. Einkommensstarken Nach-fragern bieten sich die größtenWahlmöglichkeiten auf den unterschiedlichen Teilmärkten und Haushalte, die kein oder nur ein geringes Einkommen haben, kommen unter Umständen zu kurz. Hier liegt die Ursache dafür, dass auch der Staat als Akteur in den Wohnungsmarkt eingreift, um die Versorgung aller Teile der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum zu sichern. Der Ein-fluss des Staates auf den Wohnungsmarkt kon-zentriert sich in der Bundesrepublik vornehmlich auf vier Bereiche:• Wohnungsbauförderung• Steuerrecht• MietrechtWohngeld.

Wohnungspolitik ist wiederkehrend ein Feld in-tensiver ideologischer Debatten um die Frage, inwieweit die Bereitstellung von Wohnungen (als ökonomisches Gut) dem Markt überlassen werden kann oder ob die Bereitstellung von Wohnungen (als Sozialgut) für breite Schichten der Bevölkerung eine Aufgabe des Staates ist, die es rechtfertigt, den Markt zu regulieren. In der Vergangenheit – vor allem in den ersten Jahrzehnten nach den beiden Weltkriegen – gab es immer wieder Phasen akuter Wohnungsnot, in denen eine intensive staatliche Regulierung vonnöten war. Aber auch in späteren Phasen hat staatliche Wohnungspolitik den Woh-nungsmarkt in der Bundesrepublik geprägt. Die öffentlich geförderten „Produkte“ der Nach-kriegszeit – der Soziale Mietwohnungsbau und die privaten Eigenheime am Stadtrand – prägen bis heute das Erscheinungsbild unserer Städte und das Verständnis vom Wohnen als eine an

der bürgerlichen Kleinfamilie orientierte weitge-hend standardisierte Wohnform.

Lokale Wohnungsmarktentwicklung – aktuelle Trends, Tendenzen und StrategienAuch aktuell gibt es immer noch Versorgungs-probleme für verschiedene Nachfragergruppen (z.B. Migranten), aber generell besteht die Auf-fassung, dass die Zeiten, in denen es galt, ech-ten Wohnraummangel zu beseitigen, endgültig vorbei sind. Trotz der insgesamt entspannten Lage auf den Wohnungsmärkten muss die Situ-ation in Abhängigkeit von den regionalen als auch lokalen Rahmenbedingungen jedoch sehr differenziert betrachtet werden. Welche Rahmenbedingungen prägen die Ent-wicklung lokaler Wohnungsmärkte? Als Ant-wort auf diese Frage ist es naheliegend, zwei Einflussgrößen zu nennen: • die Bevölkerungsentwicklung – sowohl hin-sichtlich der Gesamtzahl (Sinken die Bevölke-rungszahlen oder sind Zuwächse zu erwarten?)

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Abb. 2 Artikel zur Ausstellung „Mehr als ein Dach über dem Kopf“ Quelle: SZ 25.09.09

Abbildung 3: Rahmenbedingungen lokaler Wohnungs-marktentwicklung (aus der Vorlesung)

wie auch hinsichtlich der Alters- und Haushalts-struktur.• die wirtschaftliche Entwicklung, die sich über bildungs- und berufsbedingte Zu- und Abwan-derungen als Wachstums- oder Schrumpfungs-tendenz auf dem jeweiligen Wohnungsmarkt zeigt und das örtliche Investitionsklima im Bau- und Immobiliensektor prägt.

Obwohl die Trends regional stark variieren,lassen sich in einer übergreifenden Betrachtung der Wohnungsmarktentwicklung folgende all-gemeine Tendenzen festhalten:• Bevölkerungsrückgänge und die Zunahme des Anteils älterer Menschen wirken sich verstärkt auf die Wohnungsmärkte aus.• Ein Nachfragerückgang durch sinkende Bevöl-kerungszahlen wird zurzeit und in den nächsten Jahren noch durch steigende Haushaltszahlen überdeckt.• Die Wohnungsbaukonjunktur befindet sich seit der Mitte der 1990er Jahre in einer rezessi-ven Phase und ist nach wie vor rückläufig. Vor allem die Fertigstellungszahlen im Wohnungs-neubau sind auf einem historisch niedrigen Ni-veau.

Für die Wohnungsmarktakteure in den Städten und Regionen ergeben sich aus diesen Entwick-lungen Handlungsbedarfe, für die unterschiedli-che Strategien zu entwickeln sind (Schaffung von nachfragerechtem Wohnraum in ange-spannten Märkten oder Umgang mit sinkender Nachfrage in entspannten Märkten).Die Kommunen übernehmen auch in der jetzi-gen Phase bei der Wohnungsmarktentwicklung in der Regel eine verantwortliche und gestalten-de Rolle. Zu ihren Aufgaben zählen unter ande-rem: • Marktbeobachtung und Entwicklungsplanung• Unterstützung der Investitionstätigkeit

• Neubau- und Bestandsförderung• Wohnungsaufsicht und Wohnungsvermitt-lung.

NachfrageorientierungÜber viele Jahrzehnte waren die Wohnungs-märkte in Deutschland »angebotsorientiert«, das heißt: Die Wohnungsanbieter bestimmten, was gebaut wurde und die Nutzer – insbeson-dere jene, die auf preiswerten Wohnraum an-gewiesen waren – mussten nehmen, was sie am Markt fanden. Heute hat sich die Situation in vielen (aber durchaus nicht in allen) Regionen Deutschlands geändert: Es gibt sehr viel mehr Auswahl, die Nutzer können wählen und die Wohnungsanbieter müssen sich Gedanken ma-chen, für welche Nachfragergruppen sie Woh-nungen anbieten. Für die erfolgreiche Vermark-tung von Wohnraum ist es also erforderlich, zu wissen, wo und wie die Menschen wohnen wol-len. Heute spricht man daher von »Nachfrage-orientierung« auf dem Wohnungsmarkt.

Diese Verschiebung vom Anbieter- zum Nach-fragermarkt spiegelt sich in einem qualitätsbe-wussten Verhalten der Nachfrager wider, das sich sowohl in gestiegenen als auch differenzier-teren Ansprüchen an das Wohnen zeigt. Die Ursachen hierfür liegen unter ande-rem in der gesellschaftlichen Entwicklung der vergangenen Jahrzehnte, vielfach auch als „So-zialer Wandel“ beschrieben, die sich in einer allgemeinen Wohlstandssteigerung, einer länge-ren Lebenserwartung, besseren Bildungschan-cen, der veränderten Rolle der Frau niederge-schlagen haben und für den Einzelnen zu einer größeren Wahlfreiheit in der persönlichen Le-

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Abb. 4 Wohnungsfertigstellungen zwischen 1994 und 2004 Quelle: Just, Tobias, 2005, Deutsche Bank Research

Abb. 5: Ein Beispiel für die Anwendung des Milieuansat-zes auf den Umbau eines Altbaus in Essen (statt traditio-neller Grundrisse, die von der entsprechend zahlungsfähi-gen Klientel an diesem Standort nicht nachgefragt worden wäre, richtete sich der Bauträger mit den realisierten Lö-sungen an andere Milieus) aus: Deutsche Immobilienzei-tung Nr. 22/2006

bensgestaltung und Wahlmöglichkeiten der Ein-kommensverwendung geführt hat.

Die daraus resultierende „Pluralisierung der Le-bensstile“ und „Individualisierung der Lebens-läufe“, äußert sich auch in einer differenzierten Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, da gera-de die Wohnverhältnisse als prägendes Element für die Qualität des Alltagslebens gelten. Und das Wohnen, die Wohnung und der Wohnort, für die Ausbildung, Abgrenzung und Darstel-lung von „Lebensstilen“ von besonderer Bedeu-tung ist.

Der Umgang mit den vielfältigen Ansprüchen an das Wohnen stellt für Fachleute und Praktiker eine Herausforderung dar. Dabei stehen die Ak-teure, z.B. die Wohnungsunternehmen, vor der schwierigen Fragestellung, wie sich die aktuellen und zukünftigen Entwicklungen fundiert ab-schätzen lassen.

In der Vergangenheit wurden Wohnansprüche vor allem über das Einkommen und die Haus-haltsgröße definiert und Wohnungsmarktunter-suchungen arbeiteten in der Regel anhand von sozio-ökonomischen Daten mit Schichtkonzep-ten, Haushaltstypen und an typische Lebensbio-grafien angelehnte Zielgruppen.Mit dem „Lebensstilkonzept“ wurde in der So-ziologie seit Mitte der 1980er Jahre ein Untersu-chungsansatz entwickelt, der versuchte, den Wandel der sozialen Differenzierungen ange-messener abzubilden. Der Milieu- oder Lebensstil-AnsatzMan hatte, zum Beispiel auf den Wohnungssek-tor bezogen, erkannt, dass Nachfrager, die hinsichtlich ihrer Zahlungsfähigkeit oder Le-benssituation vergleichbar erscheinen, durchaus verschiedene Wohnungen nachfragen. Um dem gerecht zu werden, wurden komplexe »Milieus« gebildet, die neben der sozialen Lage (ihrerseits wieder eine zusammengesetzte Größe, die u.a. Einkommen, Bildung etc. enthält) auch auf Wertorientierungen und Lebensstile eingeht.

Frank Jost und Benjamin Poddig, Mitarbeiter des Bundesverbandes für Wohneigentum und Stadtentwicklung e.V. (vhw), beschreiben dieden Umgang mit der neuen Unübersichtlichkeit am Wohnungsmarkt anhand der Forschungs- und Beratungsansätze des vhw zur »Nachfrage-orientierung«, die sich auf die Erkenntnisse der

Milieuforschung der Heidelberger Sinus Sociovi-sion GmbH stützen: »Im Gegensatz zu sozialen Schichten beschreiben die Sinus-Milieus real e-xistierende Subkulturen in der bundesdeutschen Gesellschaft mit gemeinsamen Sinn- und Kom-munikationszusammenhängen in ihrer Alltags-welt. Die Sinus-Milieus gruppieren also Men-schen, die sich in ihrer Lebensauffassung und Lebensweise ähneln, zu Gruppen Gleichgesinn-ter. Grundlegende Wertorientierungen gehen dabei ebenso in die Analyse ein, wie Alltagsein-stellungen zur Arbeit, zur Familie, zur Freizeit, zu Geld, zum Konsum, Wohnen und zu anderen Lebensbereichen. Sie rücken den Menschen und das gesamte Bezugssystem seiner Lebenswelt ganzheitlich ins Blickfeld. …

Die Grenzen zwischen den Milieus sind fließend. Es liegt in der Natur der sozialen Wirklichkeit, dass Lebenswelten nicht so (scheinbar) exakt – etwa nach Einkommen oder Schulabschluss – eingrenzbar sind wie soziale Schichten. Dabei handelt es sich um einen grundlegenden Bestandteil des Milieu-Konzepts: Zwischen den verschiedenen Milieus gibt es Berührungspunkte und Übergänge.

Diese Überlappungspotenziale sowie die Positi-on der Milieus in der deutschen Gesellschaft nach sozialer Lage und Grundorientierung las-sen sich anhand der Grafik veranschaulichen: Je höher das entsprechende Milieu in dieser Grafik angesiedelt ist, desto gehobener sind Bildung, Einkommen und Berufsgruppe; je weiter es sich nach rechts erstreckt, desto weniger traditionell ist die Grundorientierung des jeweiligen Mi-lieus«.

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Abbildung 6: Die sog. »Kartoffelgrafik« von Sinus-Socio-vision veranschaulicht verschiedene Lebensstile/Milieus (hier der Stand 2005 nach Jost/Poddig 2008, S. 109

Was, so wird hier also gefragt, will welches Mi-lieu, welche Zielgruppe und wie kann ich dem mit meinen »Produkten« entsprechen?Das Ziel dieser Untersuchungen besteht im Kern darin, aus den empirischen Erkenntnissen prakti-sche Hinweise für wohnungswirtschaftliche oder wohnungsmarktpolitische Maßnahmen zu lie-fern. Der Milieuansatz von „Sinus Sociovision“ und „WohnWissen“ ist dabei nur ein Beispiel für den Versuch, aus Lebensstilkonzepten relevante Aussagen zu Wohnpräferenzen abzuleiten.

In der Praxis werden die Lebensstilkonzepte in erster Linie von Wohnungsunternehmen und Bauträgern als ein Instrument für das Marketing genutzt oder mittlerweile auch bei der Erstellung kommunaler Wohnungsprogramme berücksich-tigt. Es stellt sich daher die Frage, ob nicht auch in der Architektur und Stadtplanung, die Ausei-nandersetzung mit den Lebensstilkonzepten zu einer differenzierten Betrachtung der Interessen und Präferenzen der Nutzer und Nachfrager an konkreten Standorten führen kann und sich die-ses Wissen um die Wohnbedürfnisse und Wohnpräferenzen für die Erstellung oder quali-tative Weiterentwicklung von Wohnraum nutz-bar machen lässt.

Wohnqualitäten: welche Wohnungen für wen?

Trotz der vielen Untersuchungen, die sich be-mühen, die aktuellen Nachfragepräferenzen zu erfassen und aufzubereiten, gibt es bislang we-nig systematische Antworten auf die Frage, wie sich die (neuen) Ansprüche an das Wohnen denn in (neue) Wohnqualitäten übertragen las-sen. Und an welchen quantitativen Indikatoren und qualitativen Kriterien sich der „aktuelle Wohnungsbau“ als „Bauaufgabe im Bestand und im Neubau“ orientieren sollte? Die Tatsache, dass Wohngebäude als Immobili-en langfristige Investitionen darstellen, deren Abschreibungszeiten bis zu 50 Jahren dauern und die Lebenszyklen der Gebäude weit über ein Jahrhundert hinausreichen können, lässt es naheliegend erscheinen, die Zukunftsfähigkeit und Wertbeständigkeit der Wohnimmobilien besonders im Auge zu behalten. Daher wäre es auch zunächst zu kurz gegriffen, empirisch er-mittelte Wohnpräferenzen und Wohnwünsche, die in Verbindung mit der Kaufkraft/ Mietzah-lungsfähigkeit als Bedarf, die aktuelle Nachfrage auf dem Markt prägen, direkt in generelle An-

forderungen und Leitlinien für den Wohnungs- und Städtebau zu übertragen.

Auch das praktische Baugeschehen, die Realisie-rung und Vermarktung von Neubau- oder Be-standsprojekten im Wohnungsbau, bietet mit Blick auf die (neuen) Wohnqualitäten zu-nächst keine klaren Orientierungen. Aus der Vielzahl der aktuellen Projekte und experimen-tellen Lösungsansätze lassen sich zurzeit zwei – teils konträr erscheinende – Tendenzen ablesen, wie mit dieser Themenstellung umgegangen wird:• die einen setzen auf „Nachfrageorientierung“ durch „maßgeschneiderte“ Produkte für eine festgelegte Zielgruppe • und die anderen stellen die Nutzungsneutrali-tät und generelle Qualitäten, die von einem breiten Nutzerspektrum nachgefragt werden können, in den Vordergrund.

Hinzu kommt – und dies macht die Suche nach klaren Leitlinien noch komplexer – dass die De-batte um das „städtische Wohnen“ und die Su-che nach „neuen Wohnformen“ sich nicht auf die Maßstabsebene der Wohnung oder des Ge-bäudes beschränken lässt, sondern auch die gewandelten Anforderungen an das Wohnum-feld, den Freiraum, das Quartier und den öf-fentlichen Raum einschließen sollte.

Dennoch gibt es „Orientierungen“ für den Ar-chitekten und Planer, der sich dieses komplexe Handlungsfeld erschließen will.

Mögliche Orientierungen zum Thema Wohn-qualitäten:

Zunächst lassen sich, wenn man Qualitäten als notwendige Eigenschaften eines Produktes (Wohnen) definiert, eine Reihe von Quellen fin-den, die ein hohes Maß an fachimmanenter a-ber auch fachübergreifender Übereinstimmung erkennen lassen und quasi „zeitlose“ Anforde-rungen an das Wohnen darstellen.

(1) Hier wären die über die letzten 100 Jahre hinweg entwickelten, wohnkulturell oder sozio-logisch bestimmten, Grundanforderungen an das moderne Wohnen zu nennen. Häußermann/Siebel geben ihrem Band „Sozio-logie des Wohnens“ (vgl. Häußermann/Siebel

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1996, S.13ff) vier Merkmale des Idealtypus mo-dernen Wohnens an:• aus sozialer Sicht: die Wohnung als Ort der Familie (oder einer anderen sozialen Einheit)• aus der funktionalen Perspektive: die Tren-nung von Wohnen und Arbeiten • sozialpsychologisch betrachtet: die Wohnung als Ort der Privatheit und Intimität (in der Pola-rität zwischen Privatheit und Öffentlichkeit)• rechtlich und ökonomisch gesehen: die indivi-duelle Aneignung der Wohnung durch Kauf o-der Miete.

Auf diese Eigenschaften der abgeschlossenen Kleinwohnung als dominierende Wohnform des 20. Jahrhunderts lassen sich letztlich die in heu-tigen Normen und Gesetzen festgeschriebenen, über die Jahre hinweg an die jeweiligen gesell-schaftlichen Rahmenbedingungen angepassten Anforderungen an das Wohnen (wie Woh-nungsgrößen, Grundrissgestaltung, Lärmschutz, Sichtschutz etc.) zurückführen.

(2) Die jeweils gültigen Normen, Richtlinien und gesetzliche Vorgaben im Wohnungsbau, geben den „Stand der Technik“ oder auch einen ge-sellschaftlich akzeptierten als angemessen defi-nierten Standard wider. Die Kenntnis dieser bes-tehenden Vorgaben, die man übersichtlich zu-sammengefasst in Standardwerken (wie Frommhold/Hasenjäger, 2008, Wohnungsbau-Normen) finden kann, sollte für Architekten und Stadtplaner Voraussetzung sein – vor allem wenn sie über Innovationen und neue Qualitä-ten im Wohnungsbau nachdenken.

(3) Die allgemeinen, programmatischen Ziele der Politik auf nationaler oder internationaler Ebene zu Nachhaltigkeit, Klimaschutz, usw. las-sen sich auch für das Handlungsfeld „Wohnen“ konkretisieren oder operationalisieren (nähere Ausführungen hierzu, siehe: Lehrbaustein „Woran orientiert sich die Stadtplanung“).

• In den Förderprogrammen des Bundes und der Länder werden wohnungspolitische Zielset-zungen und Anforderungen an den Wohnungs-bau oder die Quartiersentwicklung als Fördervo-raussetzungen definiert. So schreiben beispiels-weise die Förderrichtlinien in NRW für den Neubau von Mietwohnungen vor, dass die Wohnungen barrierefrei und mit einem Jahres-primärenergiebedarf von nicht mehr als 60 kWh pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche zu errich-

ten sind. Einen guten Überblick über die Wohn-raumförderung in NRW bietet zum Beispiel das Wohnraumportal der NRW Bank (www.nrwbank.de/de/wohnraumportal).

(4) Den Stand der fachlichen Debatte, welche (Wohn-)Qualitäten die planenden Fachleute für das Bauen und Wohnen, in einem Nachfrage-rmarkt mit differenzierten Wohnpräferenzen in der Stadt sehen, wird gegenwärtig in der Fachli-teratur oder auf Tagungen thematisiert, so auch in dem nachstehend erwähnten Beitrag:

• Der Artikel „Qualitäten im aktuellen Woh-nungsbau. Neue Entwicklungen durch Design for all?“ von Tina Hörmann und Frank Pflüger behandelt die Qualitätsorientierung im Woh-nungsbau und zeichnet die Diskussionslinien zwischen Nachfrageorientierung und Nutzungs-neutralität im Sinne von »Universal Design« nach. Die Ergebnisse ihrer Befragung von Woh-nungs(bau)-Fachleuten zu Qualitäten im Woh-nungsbau ermöglichen erste Folgerungen im Sinne allgemeingültiger Qualitätsanforderun-gen.

Die zentrale Frage »Was sind Ihrer Meinung nach heutzutage die wichtigsten Qualitätskrite-rien im Wohnungsbau?« stieß auf großes Inte-resse und lieferte Antworten zu acht verschie-denen Aspekten:• Standort- und Infrastrukturangebot• Gebäude- und Wohnungsumfeld• Wohnungsgrundriss und Raumangebot• Ausstattung, bauliche und technische Details• Gemeinschaft Bewohnermischung und Bele-gung• Hilfsnetzwerke und Sicherheit• Finanzielle Aspekte• Partizipation und Prozess(Der Beitrag ist in dem Band „Bestand? Per-spektiven für das Wohnen in der Stadt“ – siehe Literaturangabe – abgedruckt. Im ersten Ab-schnitt des Buches gehen noch weitere Artikel auf die Frage ein, mit welchen Wohnqualitäten den Anforderungen auf einem nachfrageorien-tierten Wohnungsmarkt begegnet werden kann.)

(5) Die Anforderungsniveaus und Qualitätsziele von Architekturwettbewerben und Bauherren-preisen, die programmatischen Ausrichtungen von Modellprojekten, die Initiativen und Quali-tätsoffensiven von verschiedenen Akteuren tra-gen dazu bei, die aktuelle Debatte um Wohn-

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qualitäten zu konkretisieren und zu veranschau-lichen. Hier seien exemplarisch drei Beispiele, wie unterschiedliche Akteure mit der Qualitäts-frage im Wohnungsbau umgehen, erwähnt.

• „NRW wohnt“, eine Initiative der Architek-tenkammer, des zuständigen Ministeriums, des Verbandes der Wohnungsunternehmer und der Landesinitiative StadtBauKultur, versteht sich als Impulsgeber und eine Aktionsplattform in Nordrhein-Westfalen, die neue Ideen, Perspek-tiven und Visionen präsentieren und diskutieren will. Unter der Fragestellung „Wie wollen wir wohnen?“ richtet sich dieses Bündnis an Fach-leute der Planungs- und Wohnungsmarktbran-che, aus Politik und Verwaltung, Wissenschaft und Forschung als auch die BürgerInnen in NRW (www.nrw-wohnt.de).

• Die deutsche Zement- und Betonindustrieschreibt seit 1994 – zuletzt 2009 – den Archi-tekturpreis „Zukunft Wohnen“ mit folgenden Beurteilungskriterien aus:• architektonische Qualität (qualitätsbewusst)• funktionale Aspekte und Nutzungsflexibilität (sozial)• innovative Konstruktion und Technik (kosten-günstig)• Beitrag zum energieeffizienten und ökologi-schen Bauen (zukunftsorientiert).Die Projekte können in unterschiedlichen Kate-gorien, wie u.a. „Wohnen in der Stadt“ oder „Wohnen im Bestand“ oder „Wohnen in der Gemeinschaft“, eingereicht werden. Anhand der Auslobung, der Beschreibung der einzelnen Kategorien und der Auswahl der prämierten Projekte lassen sich jeweils die Trends der aktu-ellen (Architektur-)Debatte zum Thema Wohnen anschaulich ablesen (siehe: www.bdzement.de )

• Konkrete Qualitätsziele werden in einigen Städten zur Erzeugung und Sicherung von Qua-litäten in städtebaulichen Projekten ver- folgt. In der Stadt Wien entscheidet beispiels-weise der dortige Grundstücksbeirat über die Vergabe städtischer Liegenschaften an gemein-nützige oder gewerbliche Wohnungsbau- und Bauträgergesellschaften in Abhängigkeit von der jeweils angebotenen Projektqualität. Anhand einer konkreten Kriterienliste prüft der Grund-stücksbeirat die Qualität der eingereichten Pro-jekte (vgl. zu den einzelnen Kriterien die Wie-dergabe des Bewertungsblattes zum Wiener Wohnbau, s. Abb.7).

(6) Inzwischen gibt es auch Versuche, die Quali-täten von Wohngebäuden, Siedlungen und Stadtteilen zu messen. Vorbild sind amerikani-sche und englische „Zertifizierungen“, die bei Büroneubauten schon länger angewendet wer-den, so zum Beispiel als „Label“ für besondere

Nachhaltigkeit. EU-Initiativen richten sich auf die Einführung von Umweltsiegeln für ganze Stadtteile und veranlassten unter anderem in der Bundesrepublik die Einrichtung einer Kom-mission „Zertifizierung in der Stadtentwick-lung“, die die Potenziale von Zertifizierung für eine nachhaltige Stadtentwicklung unter den Umfeldbedingungen des deutschen Planungs-systems klären soll.

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Abb.7: Qualitätsziele für den Wohnungsbau und die Wohnungsbestandsentwicklung;der Bewertungsbogen für den Wiener Wohnbau;

Die Kommission befasst sich mit der Frage, in-wieweit sich Stadtqualität (wie Atmosphäre, Ge-stalt oder Nachbarschaft) mit Hilfe von Indikato-ren überhaupt messen lässt und untersucht den Erfolg und die Übertragbarkeit von Zertifizie-rungssystemen, die die Qualität von Quartieren zum Gegenstand haben (DV – Deutscher Ver-band für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (Hg.) 2009, Zertifizierung in der Stadtentwicklung – Bericht und Perspekti-ven).

• Ein aktuelles Beispiel für die Zertifizierung, mit dem sich auch der sogenannte Kommissionsbe-richt befasst, stellt das Qualitätssiegel »Geprüfte Lebensqualität in Siedlungen« des TÜV Rhein-land dar (s. Abb. 6). Initiator des Zertifizierungs-systems ist THS Wohnen GmbH ein freies Woh-nungsunternehmen mit rund 70.000 Wohnun-gen im Ruhrgebiet und Rheinland. Hier wird ein umfassender Kriterienkatalog für das woh-nungswirtschaftliche Qualitätsmanagement an-geboten. Unternehmen, die auf dieser Basis ein-zelne Siedlungen zertifizieren lassen, möchten damit die Qualität ihres Bestandes unter Beweis stellen – und natürlich auch dessen Marktpositi-on stärken.Fingerübungen

Falls Sie sich weiter mit diesem Thema selbst-ständig auseinandersetzen wollen, bieten sich z.B. folgende kleine Versuche an:• Fragen Sie – Vorsicht vor Suggestivfragen! – Bekannte (die nicht vom Fach sind) danach, wo und wie sie am liebsten wohnen möchten. Stellen Sie aus verschiedenen Antworten ein »Idealbild« vom Wohnen zusammen. Was sind dessen wesentliche Bestandteile? Welche Vor-stellungen von Haushalt, Familie und Alltagsle-ben stecken dahinter?

• Diskutieren Sie (am besten geht das in einer Gruppe, weil man so schneller die relevanten Argumente zusammenträgt) die Eignung des Plangebiets des StadtProjekts als Wohnstandort.• Werten Sie die Immobilienanzeigen der Tages-zeitung aus: Welche Qualitäten werden beson-ders häufig nachgefragt/angeboten? Welche Konsequenzen würden Sie draus als Architekt einer Wohnsiedlung ziehen?

Fragen zur Vorlesung• Warum ist es für Architekten und Stadtplaner sinnvoll, sich mit Nachfrager- und Nutzerge-sichtspunkten auseinanderzusetzen? Nennen Sie (mindestens) zwei Gründe?• Was wäre denjenigen zu erwidern, die be-haupten, dass Fachleute doch am besten wis-sen, was eine richtige oder gute bauliche Lö-sung darstellt?

Literatur Auf drei Grundlagenwerke zur Geschichte des Wohnens sei besonders hingewiesen. Hier erge-ben sich beim Blättern und Einlesen viele inte-ressante Erkenntnisse• Häußermann, Hartmut; Siebel, Walter, (1996): Soziologie des Wohnens. Eine Einführung in Wandel und Ausdifferenzierung des Wohnens, München [Juventa] • Harlander, Tilmann (Hg.) (2007): Stadtwoh-nen. Geschichte Städtebau, Perspektiven, Lud-wigsburg und München {DVA}

…sowie der monumentale 5-Bänder der Wüs-tenrot-Stiftung zur Geschichte des Wohnens – mit zahlreichen Einzelbeiträgen, insbesondere sei hingewiesen auf Bd.5:• Ingeborg Flagge (Hg.) (1999): Geschichte des Wohnens Bd. 5. 1945 bis heute: Aufbau, Neu-bau, Umbau, Stuttgart [DVA]

Zu den milieubezogenen Ansätzen von sinus und vhw: http://www.sinus-sociovision.de/2/2-3.htm; (auch: http://de.wikipedia.org/wiki/Sinus-Milieu) vgl. auch zahlreiche Veröffentlichungen in der Zeit-schrift Forum Wohneigentum des vhw (Bundes-verband für Wohneigentum und Stadtentwick-lung), in denen über die laufenden Erhebungen mit diesem Instrumentarium berichtet wird. Eine Kurzdarstellung findet sich auch in folgendem Aufsatz:

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Abb.8: die acht Bewertungsfelder im Zertifizie-rungsprozess des TÜV Rheinland

• Frank Jost, Benjamin Poddig (2008): Wissen, wer wo wohnt – Qualitative Nachfrageanalyse als neues Instrument für Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung. In: Gisela Schmitt, Klaus Selle (Hg.) Bestand? Perspektiven für das Woh-nen in der Stadt. Dortmund [Rohn-Verlag] S. 106 ff.Das Buch »Bestand? Perspektiven für das Woh-nen in der Stadt« sei generell zur Lektüre emp-fohlen: Hier finden sich zahlreiche Beiträge zur Wohnungsmarktentwicklung, zu Nachfrageori-entierung und Wohnqualitäten.

Links_http://www.schader-stiftung.de/wohn_wandel_www.vhw-online.de/forum/

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