Wohngebäudebestand und Nutzungsperspektiven

• Nutzungsperspektiven • Steigerung der Wohn- und Lebensqualität durch Anpassung

des Bestandes • Nachhaltigkeit der Bestandsnutzung • Maßnahmestufen • Darstellung des Gebäudebestandes und dessen Nutzung

Info - Blatt Nr. 7.1

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Inhaltsverzeichnis

1 Nutzungsperspektiven 22 Steigerung der Wohn- und Lebensqualität

durch Anpassung des Bestandes 22.1 Wohnvorstellungen unterschiedlicher Haushalts-

und Altersgruppen 22.2 Anforderungen aus zeitgemäßen Wohnstandards 42.3 Grundrissgestaltung 43 Nachhaltigkeit der Bestandsnutzung 53.1 Schonung der Ressourcen 53.2 Nutzung von Flächenreserven in bebauten Arealen 53.3 Nutzung vorhandener Infrastruktur 53.4 Verringerung der Verkehrsbelastung 54 Maßnahmestufen 64.1 Instandhaltung 64.2 Instandsetzung 64.3 Modernisierung 64.4 Erweiterung / Anbau 74.5 Umnutzung 74.6 Rückbau / Abriss 85 Darstellung des Gebäudebestandes

und dessen Nutzung 95.1 Statistische Übersicht 95.2 Baualtersklassen 105.3 Gebäudebestand und Energieeinsparung 135.4 Kurzdarstellung der Gebäudecharakteristika 14

Gebäude vor 1918 15Gebäude der 20er bis 40er Jahre 20Gebäude der 50er bis 60er Jahre 24Gebäude der 70er bis 80er Jahre 29Gebäude ab 1990 34

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7.1 Wohngebäudebestand und Nutzungs-perspektiven

1 NutzungsperspektivenDie Beschäftigung mit der bestehenden Altbausubstanz ist ein spannendes Thema und imVergleich zum Neubau in mancher Hinsicht die anspruchsvollere Aufgabe. Deshalb ist zuempfehlen, bei Modernisierung und Umbauarbeiten einen engagierten und fachkundigenPlaner – Architekt oder Bauingenieur mit der nötigen beruflichen Erfahrung – sowie soweiterforderlich weitere Fachingenieure einzubeziehen.Gerade die Erhaltung und Nutzung des auch volkswirtschaftlich wertvollen Gebäude-bestandes ist nur möglich, wenn vor allem private Eigentümer und Erwerber motiviert wer-den, in Häuser aus dem Bestand zu investieren. Die Bildung von Wohneigentum spieltdabei eine entscheidende Rolle.Ansatz für die Entwicklung eines Altbaus sind seine vorhandenen Potenziale. Es gilt also,das Wesen dieses konkreten Gebäudes zu erfassen – wo liegen die Stärken und besonde-ren Qualitäten beziehungsweise wo liegen die Schwächen und Mängel. Erfahrene Planerhaben sich durch die langjährige Beschäftigung mit der Altbausubstanz einen Blick für dieversteckten Potenziale eines Gebäudes erworben und können somit den Bauherren beider Entwicklung der Modernisierungsmaßnahme unterstützen.Eine wesentliche Aufgabe in diesem Prozess ist intern seitens der Bauherrenschaft – z.B.der Familie - zu leisten. Die verschiedenen Nutzungs- und Wohnvorstellungen der Beteilig-ten müssen formuliert, diskutiert und abschließend in Übereinstimmung gebracht werden.Gemeinsam mit dem Architekten ist dann zu klären, ob diese Umgestaltungswünsche bau-technisch und letztendlich auch finanziell zu realisieren sind oder wie Alternativen ausse-hen können.Mit der Sanierung oder Modernisierung historischer Wohngebäude aber auch der Wohn-bauten aus den 50er bis 80er Jahren ist sehr oft eine Nutzungsänderung verbunden. Dieenergetische Verbesserung bzw. Anpassung an spezifische Lebensumstände sowie dieEinhaltung der schallschutztechnischen Belange gehören dabei zu den wichtigsten Aspek-ten. Hierzu zählt in erster Linie die Gewährleistung der Schalldämmung bei leichten Mas-siv- oder Holzbalkendecken im Rahmen von Funktions- oder Grundrissveränderungen. Beider notwendigen Verbesserung des Wärmeschutzes spielt der Einbau oder die Erneue-rung von Heizungs- und Sanitärinstallationen eine wesentliche Rolle.

2 Steigerung der Wohn- und Lebensqualität durch Anpassungdes Bestandes

2.1 Wohnvorstellungen unterschiedlicher Haushalts- und Alters-gruppen

2.1.1 Kleine HaushalteDie Gruppe der kleinen Haushalte wird vor allem von Singles, Paaren und Alleinerziehen-den geprägt.Dabei legen Senioren - soweit sie sich nicht für eine Seniorenwohngemeinschaft oderSenioreneinrichtungen entscheiden - in der Regel auch im Alter Wert auf eine abgeschlos-sene Wohnung, die ein selbstbestimmtes Wohnen ermöglicht. Gerade für Senioren-wohnungen sind barrierearme Zugänge und Wohnungsgrundrisse ein wesentlichesEntscheidungskriterium. Insbesondere gilt dies natürlich auch für Menschen mit Behinde-rungen.

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Junge Leute, gerade Studenten oder Auszubildende, wählen häufig gemeinschaftlicheWohnformen, wie z.B. Wohngemeinschaften, die vor allem ein kostengünstiges Wohnenermöglichen sollen.Dagegen sind die Wohnansprüche von berufstätigen Singles und Paaren sehr differenziertund abhängig vom Einkommen, der gesellschaftlichen Stellung und individuellen Vorstel-lungen. Bei der Modernisierung des Wohnungsbestandes sollten daher Überlegungen zurAnpassung der Grundrisse an entsprechende Lebenssituationen in die Planung einfließen.

2.1.2 Familien, Haushalte mit KindernFamiliengerechte Wohnungen sollten nach Möglichkeit für jedes Familienmitglied ausrei-chende Flächen als Rückzugsbereiche anbieten. Dies gilt im übrigen nicht nur für die Kin-der, sondern auch für die erwachsenen Haushaltsmitglieder. Wichtig sind weiterhin ausrei-chende Spielflächen im Haus und im Freiraum. Bei Jugendlichen und jungen Erwachsenenbesteht oftmals der Wunsch nach einem separaten Zugang zum eigenen Raum innerhalbder Familienwohnung. Wichtig sind Kommunikationsflächen im Haus und im Freiraum. AlleGruppen wollen darüber hinaus sicher und lärmgeschützt wohnen.

2.1.3 Gemeinschaftliches WohnenGemeinschaftliches Wohnen kann z.B. in Wohngemeinschaften stattfinden, die in ihrer Alters-struktur sehr unterschiedlich sein können. Bekannt sind studentische Wohngemeinschaf-ten oder junge Menschen in der Ausbildung oder am Anfang des beruflichen Werdegangsvor einer eigenständigen Haushaltsgründung. Weniger verbreitet sind Wohngemeinschaf-ten mit Bewohnern mittleren Alters. Erste Erfahrungen mit Wohngemeinschaften von Seni-oren zeigen, dass durch gemeinschaftliches Wohnen mit gegenseitiger Unterstützung undHilfestellung ein eigenständiges, selbstbestimmtes Leben im Alter durchaus als Alternativezum Altersheim funktionieren kann.Das gemeinschaftliche Wohnen im Mehrgenerationenhaus, in dem verschiedene Genera-tionen unter einem Dach leben, kann im Rahmen eines Familienverbandes stattfinden -z.B. Eltern, Großeltern und Kinder - wie in der traditionellen Großfamilie, aber auch alsgewollte Mischung von Bewohnern verschiedener Generationen in einem Mehrfamilien-wohnhaus. Der erwartete Vorteil ist die Möglichkeit der gegenseitigen Unterstützung, z.B.bei der Kinderbetreuung oder bei der Erledigung größerer Einkäufe. GemeinschaftlichesWohnen und Leben fördert die Integration der verschiedenen Generationen und Gruppenund ist ein Weg aus der Isolation und Vereinsamung, die vor allem im Alter sehr häufigvorkommt. Wichtig ist dabei sowohl Angebote zur Kommunikation und Gemeinsamkeit un-tereinander zu schaffen, als auch jeder Gruppe bzw. jedem Individuum die erforderlichenRückzugsräume zu sichern.Eine große Chance für die nachhaltige Nutzung von Wohngebäuden liegt in der Schaffungvon barrierearmen, generationen- und gruppenübergreifenden, anpassbaren Wohnan-geboten.Das Zusammenleben mehrerer Generationen ist sowohl im Geschosswohnungsbau alsauch im Eigenheimbau möglich. Voraussetzung hierfür ist die Möglichkeit einer flexiblenNutzung durch unterschiedliche Haushaltsstrukturen. Ihr Architekt kann Sie beraten undGrundrisslösungen entwickeln, die Ihren Vorstellungen und momentanen oder geplantenLebenssituation entsprechen.Folgende Aspekte sind beim generationenübergreifenden Wohnen wichtig:

Möglichst barrierefreie Zu- und Übergänge.Flexible Wohnungsgrößen als Angebot für unterschiedliche Haushaltsgrößen.Flexible Raumnutzungen der Wohnräume mit Raumgrößen von ca.14-16 m² undMindestraumbreiten von 2,50 m.Eine möglichst direkte Anbindung an die Haupterschließung, z.B. den Flur erhöht die

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Flexibilität der Nutzung der einzelnen Räume.Die Anordnung des Essplatzes in oder in der Nähe zur Küche erleichtert die Andienungund verbessert die Kommunikation.Flexible Nutzung der Freiräume.

2.2 Anforderungen aus zeitgemäßen WohnstandardsDie Anforderungen an den Wohnungsstandard werden im wesentlichen von den Wohn-bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten des Bewohners bestimmt. Verschachtelte Grund-risse, kleine Fensteröffnungen, überalterte Bäder und Küchen sowie technisch überholtehaustechnische Anlagen sind nicht mehr zeitgemäß. Neben der Heizungsanlage entsprichtinsbesondere die Sanitärausstattung oft nicht mehr den heutigen Vorstellungen.Der entscheidende Akzent einer Sanierung liegt in der Modernisierung für heutige und zu-künftige Wohnansprüche, verbunden mit den notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen.Die Wohnvorstellungen orientieren sich in der Regel an den aktuellen Neubauten, sindjedoch bei der Modernisierung eines Altbaus nicht unmittelbar umsetzbar. Anzustreben isteine gelungene Verbindung der vorhandenen Qualität und des einmaligen Charakters desAltbaus mit den Anforderungen eines aktuellen Wohnstandards.

2.3 GrundrissgestaltungDie Anforderungen der Bewohner an die verschiedenen Räume sind sehr unterschiedlich.Ob eine Wohnküche mit Essplatz oder eine reine Funktionsküche und dafür Platz für ver-schiedene Sitzgruppen im Wohnbereich bevorzugt wird, ist von den individuellen Wohnvor-stellungen abhängig, ebenso Anzahl und Ausstattung der Bäder, bis hin zum Wellnessraum.Übereinstimmend wird der Wunsch nach einer Terrasse mit Zugang zum eigenen Garten,zumindest aber nach einem Balkon oder Wintergarten geäußert.

Gemeinsam mit Ihrem Architekten kann das Potenzial des vorhandenen Gebäudes heraus-gearbeitet und eine wirtschaftliche Umsetzung erreicht werden. Häufig bietet der vorhande-ne Grundriss gute Möglichkeiten zur Veränderung. Aus vielen Häusern lässt sich etwasmachen - umbauen, anbauen, Dach ausbauen, aufstocken – die Möglichkeiten finden ihreGrenzen oft nur im Budget des Bauherren.Gerade in älteren Ein- und Zweifamilienhäusern ist der Garten vom Wohnraum oft wedereinsehbar noch erreichbar. Um hier eine bessere Wohnqualität zu erreichen, können dieWohnräume im Erdgeschoss zum Garten hin durch den Einbau neuer Tür- und Fenster-elemente geöffnet und über einen kleinen aufgeständerten Freisitz ein Zugang zum Gartengeschaffen werden.

Abb. 1/2: Modernisierung eines Reihenhauses mit Öffnung der Fassade zum Garten [1]

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3 Nachhaltigkeit der Bestandsnutzung

3.1 Schonung der RessourcenDen vorhandenen Gebäudebestand gilt es auch im Sinne der Aspekte der Nachhaltigkeitzu erhalten und für die Zukunft weiterzuentwickeln. Dabei werden Ressourcen geschont.So wird die Flächeninanspruchnahme für die Ausweisung neuer Baugebiete deutlich redu-ziert und damit auch ein Beitrag zum schonenden Umgang mit unseren Naturräumen ge-leistet. Es gibt in unseren Städten und Gemeinden sehr viele gelungene Beispiele in denenüber die neue Nutzung von alten Gebäuden, deren lange Nutzungsdauer gesichert wird.Durch eine stärkere Nutzung des Gebäudebestandes, einhergehend mit entsprechendenErneuerungsmaßnahmen bzw. den Neubau innerhalb von bebauten Arealen (Nutzung vonBaubrachen), gegenüber der weiteren Ausweisung neuer Baugebiete, lassen sich die fol-genden Grundsätze der Nachhaltigkeit umsetzen:

Erhaltung des Landschafts- und Stadtbildes.Sparsamer Umgang mit Grund und Boden.Verminderung des Ressourcenverbrauchs, Wasser, Grund- und Ausbaustoffe.Vermeidung von Umweltbeeinträchtigungen, wie Verunreinigung von Luft, Boden undWasser, Lärmentwicklung etc.Rationeller Einsatz von Energie, unter weitgehender Verwendung regenerativer Energien.Einsatz umweltfreundlicher, gesundheitlich unbedenklicher und recyclingfähiger Bau-stoffe.Schutz der natürlichen Lebensräume.

3.2 Nutzung von Flächenreserven in bebauten ArealenEinige Bundesländer haben bereits mit einer Neuorientierung ihrer Förderung reagiert. Sowerden nach verschiedenen Landesförderrichtlinien vorrangig der Erwerb von dauerhaftleerstehenden oder bereits selbstgenutzten Wohnungen aus dem Bestand, einschließlichder Modernisierungs- und Instandsetzungskosten gefördert. Im Bereich des Neubaus wirddort eine Förderung nur noch für die Schließung von Baulücken oder die Nutzung vonRecyclingflächen in innerörtlichen Lagen gewährt.

3.3 Nutzung vorhandener InfrastrukturEin wesentlicher Aspekt ist die weitere Nutzung der vorhandenen Infrastruktur. Der Gebäude-bestand befindet sich oft in bereits vollständig erschlossenen Lagen, teilweise zentral gele-gen und mit einer weitgehend intakten Infrastruktur. Gerade ältere Ein- und Zweifamilienhaus-gebiete weisen oft relativ große, eingewachsene Grundstücke auf, die selbst in städtischenLagen ein ruhiges Wohnen erwarten lassen. Durch den Zuzug, z.B. von Familien mit Kin-dern, lassen sich die bestehenden Einrichtungen, wie Kindergärten und Schulen weiternutzen. Gleiches gilt für Versorgungseinrichtungen, wie das Ärztehaus oder die Apothekeund den ortsansässigen Einzelhandel, wie den Bäcker an der Ecke. Nicht nur die vorhan-denen bebauten Flächen für Wohnzwecke sollten durch Modernisierung den Wohn-bedürfnissen angepasst werden, sondern auch die trotz Zuzug nicht mehr benötigte Infra-struktur, wie z.B. Schulen, Kindergärten und andere öffentliche Gebäude, die leer stehen,sollten einer neuen Nutzung zugeführt werden.

3.4 Verringerung der VerkehrsbelastungDer Bestand in städtischer Lage zeichnet sich durch eine gute Erschließungssituation so-wohl beim Individualverkehr, als auch beim öffentlichen Nahverkehr aus. Ein erhöhtesVerkehrssaufkommen durch weiträumigen Pendlerverkehr kann reduziert werden, wennWohnen in der Stadt wieder attraktiver wird, wovon auch unsere Umwelt profitieren kann.

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Die vorhandenen Versorgungsangebote in der Stadt können besser ausgelastet werdenund damit wirtschaftlicher betrieben werden. Doch auch der private Wohnungserwerberkann so seine Ausgaben senken. Vielfach kann auf das zweite Auto im Haushalt verzichtetwerden, wenn Arbeitsplatz, Kindergarten oder Schule günstig mit dem öffentlichen Nahver-kehr oder sogar zu Fuß und mit dem Fahrrad erreichbar sind. Die Kosten für ein zweitesAuto erreichen schnell 200 Euro und mehr im Monat, dieses Geld kann auch in die Finan-zierung des Wohneigentums investiert werden. Die gewonnene Freizeit durch reduzierteFahrzeiten kommt allen zu Gute.

4 MaßnahmestufenAuf Grund der vielfältigen Fragestellungen, sollte sich der Bauherr professionelle Hilfe zurBeurteilung der Bausubstanz und daraus ableitend zur Feststellung erforderlicher Instand-setzungs- und Modernisierungsmaßnahmen holen. Im folgenden werden die verschiede-nen Maßnahmestufen kurz vorgestellt.

4.1 InstandhaltungDie laufende Instandhaltung ist wesentliche Grundlage jeder Nutzung eines Gebäudes. Siedient dem Werterhalt der Immobilie und schützt damit vor dem Substanzverlust. Durch dieregelmäßige Inspektion und Wartung lässt sich die Lebensdauer der einzelnen Bauteileund damit auch des gesamten Hauses erheblich steigern. (Nähere Informationen zum The-ma Instandhaltung von Gebäuden und der technischen Gebäudeausrüstung bietet das Info-Blatt 7.3)

4.2 InstandsetzungZur Instandsetzung zählen diejenigen baulichen Maßnahmen, die zur Wiederherstellungdes ordnungsgemäßen Zustands und zur Behebung baulicher Mängel dienen. Mängel kön-nen durch Abnutzung, Alterung, Unterlassen der regelmäßigen Instandhaltung oder durchaußergewöhnliche einmalige Ereignisse (z.B. Sturm, Wasserschaden) entstanden sein.Bei der Planung von Instandsetzungsmaßnahmen sollte geprüft werden, ob nicht gleichzei-tig weitere Maßnahmen (z.B. eine Modernisierung) in einem sinnvollen Zusammenhangdurchgeführt werden können. Damit kann der Bauablauf und insbesondere die Kosten op-timiert werden. Möglich ist auch eine schrittweise Modernisierung, wobei diese jedoch zueiner wiederholten Belastung der Bewohner und gegebenenfalls auch zu einer Erhöhungder Kosten führen kann. So kann z.B. auf die Ausbesserung eines alten Putzes verzichtetwerden, wenn ein Wärmedämmverbundsystem aufgebracht wird.(Nähere Informationen zum Thema Instandsetzung, Modernisierung und Umbau von Ge-bäuden bietet das Info-Blatt 8.1)

4.3 ModernisierungEine Modernisierung umfasst einerseits Maßnahmen, die eine bewohnergerechte Gestal-tung des Gebäudes und des Umfeldes beinhalten. Dazu gehören Verbesserungen derWohnungszuschnitte (Grundrissveränderungen, Wohnungszusammenlegungen oder –teilungen), die Erneuerung der Küchen und Bäder oder die barrierearmen Nutzungs-möglichkeiten der Wohnung und des Umfeldes. Auch eine Verbesserung des Schallschutzes(Wohnungstrennwände, Fenster, Türen) zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen.

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Andererseits gehören dazu bau- und haustechnische Maßnahmen, die nachhaltig zu einerVerringerung des Energie- und Wasserverbrauchs führen, die sogenannte energetischeModernisierung. Diese umfassen die Verbesserung des baulichen Wärmeschutzes, denEinbau effizienter Heizungs- und Warmwasseranlagen (Niedertemperatur- oder Brennwert-kessel, Wärmepumpen, Solarkollektoren) sowie lüftungstechnischer Anlagen und die Nach-rüstung wassersparender Armaturen.

Umbaumaßnahmen können in Betracht gezogen werden, wenn die bisherige Raumauf-teilung unbefriedigend ist oder eine Anpassung an moderne Wohnverhältnisse erforderlicherscheint. In Verbindung mit einer Umbaumaßnahme kann auch das Herrichten eines Dach-raumes oder die Einrichtung von Räumen im Kellergeschoss zu Wohnzwecken erfolgen.

4.4 Erweiterung / AnbauWenn die vorhandene Fläche für die beabsichtigte künftige Nutzung nicht ausreicht, be-steht oft die Möglichkeit durch einen Anbau zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Durchden Anbau z.B. eines Wintergartens kann auch eine neue Qualität entstehen, die den Wohn-raum funktional und atmosphärisch aufwertet. (Nähere Informationen zum Thema Gebäude-erweiterungen bietet das Info-Blatt 8.3).

4.5 UmnutzungDie Umnutzung von Gebäuden zu Wohn-zwecken nahm in der letzten Zeit deutlichzu. Insbesondere in früheren Industrie-und Gewerbegebieten aus der Zeit der In-dustrialisierung wurden durch den Weg-bruch ganzer Industriezweige ehemaligeProduktions- und Lagerflächen frei. DieGebäude verfügen über besondereRaumqualitäten, die vor allem bei Bauher-ren der jungen Generation beliebt sind.Geschätzt werden hier die hohen und gro-ßen Räume, die für eine zukünftige Wohn-nutzung maximale Freiheit bei der Grund-rissgestaltung versprechen.Neben dem optischen Erscheinungsbildsollte allerdings darauf geachtet werden,ob die Bausubstanz, die ursprünglich nichtfür Wohnnutzung geplant wurde, mit ver-tretbarem Aufwand umgebaut werden kann. Hier sei einerseits die Problematik der nach-träglichen Wärmedämmung (z.B. große Fensterflächen mit Stahlrahmen, Einscheiben-verglasung, veraltete Heizsysteme, massive Außenwände mit ungenügenden Wärmedämm-

Abb. 3: Aufbau eines Wintergartens Abb. 4: Wohnraumerweiterung durch Anbau

Abb.5: Arbeiten und Wohnen im alten Fabrikgebäude [2]

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eigenschaften) und andererseits die Problematik von evtl. Kontaminierung durch Produk-tionsmittel genannt.Um hier bösen Überraschungen vorzubeugen, sind bei Umnutzungen von Gebäuden desproduzierenden Gewerbes besonders umfangreiche Bestandsuntersuchungen mit einzu-planen. Denn das Gefahrenpotenzial ist weit gespannt und umfasst z.B. Gefahrstoffe wieÖle, Lösungsmittel, - die gesundheitsgefährdend sein können - bis hin zu optischen Mängel-erscheinungen. Als Beispiel kann hier die Umnutzung von Stallungen landwirtschaftlicherGebäude genannt werden, deren Mauern in der Regel durch die Tierhaltung mit Ammoni-ak verunreinigt sind. Bei der Umnutzung der Ställe zu Wohnräumen werden die Räume inder Regel trockener. Dabei trocknet auch die Wand aus. Durch die entweichende Feuch-tigkeit wird das Ammoniak mit transportiert, das sich an der Wandoberfläche als Salz nie-derschlägt. Ein weißer Flaum, der jede Oberflächengestaltung mit einem optischen Män-gel belegt und je nach Konzentration übliche Putzsysteme innerhalb weniger Jahre zumAbplatzen bringt.(Nähere Informationen zu Umnutzungen bietet das Info-Blatt 8.3)

4.6 Rückbau / AbrissDer Begriff Rückbau ist insbesondere in den ostdeutschen Bundesländern in aller Munde.Weite Verbreitung fand das Thema Rückbau durch den staatlich ausgelobten städtebauli-chen Wettbewerb „Stadtumbau Ost“. Grund für diesen Wettbewerb waren die eklatantenProbleme zahlreicher Gemeinden mit leerstehenden Wohngebäuden. Der Begriff Rück-bau versinnbildlicht den behutsamen Umgang mit vorhandener Bausubstanz, die abge-brochen werden muss. Das typische Anwendungsbeispiel für Rückbau ist der Abbruchvon einzelnen Etagen eines mehrgeschossigen Wohngebäudes. Dieser Umgang mit Bau-substanz hat insbesondere in den neuen Bundesländern in den letzten Jahren zu etlichenkostengünstigen und architektonisch wertvollen Modernisierungsmaßnahmen von Wohn-gebäuden geführt. Deshalb sollte eine Rückbaumaßnahme immer als Variante zum kon-ventionellen Abbruch gesehen werden. Dies ist immer dann zu empfehlen, wenn im Weite-ren das Grundstück sowieso für Wohnzwecke genutzt werden soll. Rückbaumaßnahmensind im Vergleich zu konventionellen Abrissmaßnahmen zwar aufwändiger zu planen, aberin der Regel kostengünstiger als Neubau. Bereits im Vorfeld der eigentlichen Planungs-und Baumaßnahme müssen insbesondere bei bewohnten Gebäuden Gespräche mit allenBeteiligten geführt werden. Erfahrungen aus Beispielen in den neuen Bundesländern zei-gen, dass besonders gut gelungene Rückbau- und Umbaumaßnahmen mit rechtzeitigenGesprächen mit Bewohnern und umbauenden Planern und Firmen einhergingen.Abrissmaßnahmen kommen immer dann zum Tragen, wenn der Altbestand auf dem nach-zunutzenden Grundstück mit vertretbarem Aufwand nicht mehr einer Nutzung zugeführtwerden kann. Hierbei muss unbedingt beachtet werden, dass Abrissmaßnahmen ebensowie andere Baumaßnahmen im allgemeinen genehmigungspflichtige Bauvorhaben sind.Nur für kleinere Gebäude werden in einigen Ländern Genehmigungsfreistellungen erteilt.Hier muss im Einzelfall die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes beachtet wer-den. Ein weiteres meist unterschätztes Gefahrenpotenzial stellt eine mangelnde Abriss-planung dar. Insbesondere bei nicht zu Wohnzwecken genutztem Gebäudebestand be-steht die Möglichkeit einer Kontaminierung, aber auch in Wohngebäuden wurden in be-stimmten Bauepochen Gefahrstoffe unbewusst eingebaut. Werden diese Gefahrstoffe erstbei der eigentlichen Abbruchmaßnahme festgestellt, führt dies unweigerlich zu erhebli-chen Mehrkosten.

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Zuhause in den eigenen vier WändenAnteil der Bürger mit Wohneigentum (2003)

63

61

58

57

56

55

50

50

46

45

41

29

16

66

53

51

50 %

52

Alle Angaben in %

Quelle: empirica/LBS Research

Saarland

Rheinland-Pfalz

Baden-Württemberg

Bayern

Thüringen

Schleswig-Holstein

Hessen

Bremen

Sachsen-Anhalt

Brandenburg

Nordrhein-Westfalen

Sachsen

Mecklenburg-Vorpommern

Hamburg

Berlin

Deutschland gesamt

Niedersachsen

5 Darstellung des Gebäudebestandes und dessen Nutzung

5.1 Statistische Übersicht

5.1.1 Anteile selbstgenutztes WohneigentumNach den aktuellsten statistischen Daten wohnten im Jahre 2003 bereits 52 Prozent derMenschen in Deutschland im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung. In absolutenZahlen stellen 42,5 Millionen Selbstnutzer im Vergleich zu den rund 40 Millionen Mieterninzwischen die Mehrheit (Abb.6).Der scheinbare Widerspruch zu den bekannten Größenordnungen der Wohneigentums-quoten ist nach Mitteilung von LBS Research leicht erklärt: Tatsächlich lebten zwar auch2003 „nur“ 44 Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wänden. Dabei ist aber zu berück-sichtigen, dass die Eigentümerhaushalte in der Regel größer sind als die Mieterhaushalte;vor allem Familien mit Kindern wohnen seltener zur Miete. Deshalb liegt die personen-bezogene Wohneigentumsquote in der Regel fast 10 Prozentpunkte höher als die haushalts-oder wohnungsbezogene Quote.

Damit bleibt die Wohneigentumsquote, insbesondere im Vergleich mit anderen europäi-schen Staaten in Deutschland immer noch weit hinter dem vorhandenen Potenzial zurück.Marktuntersuchungen im eigenen Land machen deutlich, welche enorme Lücke zwischenWunsch und Wirklichkeit beim Thema Wohneigentum besteht. LBS Research erinnert indiesem Zusammenhang an eine aktuelle Umfrage von TNS Emnid, die erneut bestätigt hat,dass zusätzlich zu den bereits erfolgreichen Eigentümern rund 60 Prozent der Mieter lieberin eigenen vier Wänden leben würden, statt weiterhin zur Miete wohnen zu bleiben.

Abb. 6: Anteil der Bürger am Wohneigentum

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5.1.2 Wohnflächenverteilung nach Ein- und Zweifamilienhäusern /Mehrfamilienhäusern

Ein- und Zweifamilienhäuser umfassen insgesamt einen Anteil von 57,6 % der Wohnflächein Deutschland, dabei stellen sie gleichzeitig über 82 % aller Wohngebäude dar (Abb. 7).Diese Zahlen zeigen, welche Bedeutung dieser Wohnungsbestand hat. Umso wichtiger istes, diesen Bestand im Rahmen einer sinnvollen Instandsetzung und Modernisierung zeit-gemäßen Anforderungen anzupassen und damit im Wert zu erhalten.

5.2 BaualtersklassenDer Wohnungsbestand in der Bundesrepublik Deutschland betrug im Jahr 2002 insgesamtrund 38.689.800 Wohnungen [3]. Dieser Bestand wird zur besseren Übersicht in Bau-altersklassen eingeteilt. Die vom Statistischen Bundesamt vorgenommene Einteilung bietetden Vorteil einer quantitativen Einschätzung des Bestandes. Zur qualitativen Grobein-schätzung des Bestandes wird im Folgenden eine Übersicht über die Baualtersklassendargestellt, die konstruktive und technische Charakteristika der jeweiligen Baualtersklassezuordnet.Für die genauere Beschreibung der typischen Merkmale der Gebäude werden folgendeBaualtersklassen eingeführt:

1. Baualtersklasse bis 19182. Baualtersklasse 20er bis 40er Jahre3. Baualtersklasse 50er bis 60er Jahre4. Baualtersklasse 70er bis 80er Jahre5. Baualtersklasse ab 1990

Abb. 7: Prozentuale Verteilung des Bestandes im Jahr 2000

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1949 - 197847%

1919 - 1948 13%

bis 191815%

2001 und später1%

1979 - 199014%

1991 - 200010%

Abb. 8: Anteil der Wohnungen nach Baualtersstufe [3]

Die grafische Darstellung (Abb. 8) macht deutlich, dass nur etwa 10 % des gesamtenGebäudebestands in Deutschland nach 1990 gebaut wurde und damit im Wesentlichen demaktuellen Neubaustandard entspricht.In der Baualtersklasse vor 1918 sind vielfältigste Gebäudeformen zusammengefasst. In die-ser Gruppe befinden sich, überproportional vertreten, denkmalgeschützte Gebäude, annä-hernd alle Fachwerkgebäude und die großzügig proportionierten Gründerzeitgebäude mitihren hohen Räumen und StuckfassadenEinen vergleichbaren Anteil stellt die Gebäudeklasse von 1919 bis 1948 dar. Die Gebäudeaus dieser Zeit haben unsere gegenwärtige Architektursprache bis heute nachhaltig beein-flusst. Neben dem Heimatschutzstil mit seiner konservativen Formensprache entwickeltesich das avantgardistische Bauen, als dessen wichtigste Strömung das Bauhaus zu nennenist, die weltweit bis heute die Architektur prägt.Der anteilig größte Bestand ist im Zeitraum von 1948 bis 1978 entstanden. Zu Beginn wur-den die Gebäude architektonisch maßgeblich durch die verschiedenen Strömungen der vor-hergehenden Baualtersklasse geprägt. Die sich beschleunigende technische Entwicklung,insbesondere im Bereich der Baukonstruktion und der Baustoffe führte zu einem sehr diffe-renzierten Gebäudebestand. Deshalb finden sich auch in dieser Gruppe ansprechende Ge-bäude, die zusätzlich durch ihr geringeres Alter im Mittel weniger Sanierungsaufwendungenbenötigen, als vergleichbare ältere Gebäude.

5.2.1 Typische Merkmale der BaualtersklassenVor allem für den Erwerb oder die Modernisierung eines Gebäudes ist es praktikabel anhandeiner Grobabschätzung über die Baualtersklasse die Charakteristika zu bestimmen, bevoreine Bestandsaufnahme über die baulichen oder funktionalen Qualitäten des Gebäudeskonkret Auskunft geben kann. Diese Grobeinschätzung kann bereits zeigen, dass bestimm-te Anforderungen nicht erfüllt werden oder nur mit größerem Aufwand in der Zukunft erfüllbarsind und damit eine aufwändige Bestandsaufnahme vermeiden. Dazu ist es hilfreich typi-sche Merkmale eines Gebäudes zu kennen und einordnen zu können.Oftmals wird die Einordnung in das vorgegebene System nicht ohne weiteres möglich sein,da Baustile, Bau- und Ausführungstechniken zeitlich und regional von einander abweichen.Auch wird besonders bei älteren Gebäuden nur in den seltensten Fällen der originale Bau-zustand anzutreffen sein. Die Gebäude können bereits mehrere Sanierungsmaßnahmendurchlaufen haben, die unter Umständen nicht immer vorteilhaft für das Erscheinungsbildwaren. Insbesondere die Maßnahmen zur Energieeinsparung können massiv in Funktionund Architektur eingreifen. Es ist deshalb sehr hilfreich, sich vor Sanierungs- und Moder-nisierungsmaßnahmen des Ursprungszustandes bewusst zu werden, um Ziel und Aufwand

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der gewünschten Modernisierung festlegen zu können.Im weiteren Verlauf wird auf die typischen Eigenschaften näher eingegangen.

Baualtersklassen

Gebäudeteil bis 1918

20er bis 40er

Jahre

50er bis 60er

Jahre

70er bis 80er

Jahre ab 1990

1. Außenwände Keller Ziegel massiv

Stampfbeton Stahlbeton Hochlochmauerwerk, porosierte Baustoffe

Geschosse Mauerwerk massiv Hochlochmauerwerk, porosierte Baustoffe Mauerwerk zweischalig Fachwerk

2. Innenwände Fachwerk Mauerwerk

Trennwände Holzfachwerk Mauerwerk Wandbauplatten (meist Gips), Ständerbauart

3. Außenwandbekleidungen Stuckfassaden Glatte Putzfassaden Sichtmauerwerk hinterlüftete Fassaden, Vorsatzmauerwerk mit/ohne Dämmung

Wärmedämmverbundsysteme 4. Fenster

Holzfenster Einscheibenverglasung Kastenfenster, Holz Verbundfenster, Holz Holz, Kunststoff, Metall 2-Scheibenisolierglas Holz, spezielle Isolierverglasungen

5. Dach Flachdach Steildach Dachdeckung Schuppendeckung: (Z)iegel, (B)eton,

Schindeln (Z)

(Z/B)

(Z/B)

(Z/B)

(Z/B)

Tafeldeckung: Faserzement, Blech

Bahnendeckung: Teer-bzw. Bitumenbahn Kunststoffbahn

Gründach 6. Decken

Holzbalkendecke Stahlsteindecken Stahlbetondecken

7. Fußböden Holzdielen auf Deckenbalken Holzdielen auf Massivdecken Verbundestrich Schwimmender Estrich Teppichbeläge, Kunststoffbeläge Linoleum

8. Treppen Holztreppen Stahlsteintreppen Stahlbetontreppen Kellertreppe aus Holz Kellertreppe aus Beton Kellertreppe gemauert

9. Sanitär WC auf Treppenpodest WC in der Wohnung Waschtisch in der Wohnung Badewanne in der Wohnung Kaltwasseranschluss Kohleboiler für Warmwasser Gasdurchlauferhitzer Elektrodurchlauferhitzer Thermische Solaranlagen Regenwassernutzung Zentrale Warmwasserbereitung Spülsysteme ohne oder mit geringem Wasserbedarf

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Baualtersklassen

Gebäudeteil bis 1918

20er bis 40er

Jahre

50er bis 60er

Jahre

70er bis 80er

Jahre ab 1990

10. Heizung Einzelofenheizung Kohle-Zentralheizung Öl-Zentralheizung Gas-Einzelöfen Gas-Zentralheizung Gas-Etagenheizung Fernwärmeheizung Brennwertkessel, Wärmepumpe, regenerative Energien Regelungstechnik (z.B. Thermostatventile)

11. Elektrotechnik Geringe Leitungsquerschnitte Leitungen auf Putz Leitungen unter Putz Auf-Putz-Dosen/Schalter Unter-Putz-Dosen/Schalter Drehsicherungen zentral Drehsicherungen Wohnungsverteilung Sicherungsautomaten Wohnungs-Unterverteilungen Photovoltaik

12. Lüftung freie Lüftung (Fensterlüftung) maschinelle Lüftung Luftdichtheit der Gebäudehülle

Legende: Überwiegend anzutreffen teilweise anzutreffen

Abb. 9: Typische Konstruktionen von Wohngebäuden aufgeteilt nach Baualtersklassen (in Anlehnung an [6])

Die Fragen des Schallschutzes spielen bei der Beurteilung der Wohnqualität eine zuneh-mende wichtige Rolle. Diesem Aspekt sollte daher bei der Modernisierung besondere Be-achtung zukommem.(Ausführliche Informationen dazu finden Sie im Info-Blatt 8.4)

5.3 Gebäudebestand und EnergieeinsparungDer Eigentümer eines Altbaus sollte die charakteristischen Schwachstellen der entspre-chenden Baualtersklassen kennen. Als einer der aktuellsten Themen im Bereich derAltbaumodernisierung wird die Minimierung von Heizenergie gesehen. Altgebäude mit sehrhohem Heizenergiebedarf werden von Gebäudegutachtern durchaus als mangelhaft ein-gestuft.Die energetische Situation der Baualtersklassen wird in Abbildung 10 deutlich. Dort ist derHeizenergiebedarf pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr dargestellt. Der spezifischeHeizwärmebedarf der Gebäude bis etwa 1968 kann Werte über 200 kWh/(m²·a) erreichen.In Abgleich mit den Angaben zum Wohngebäudebestand in GRE [4] liegen die Werte auchbei 150 kWh/(m²·a) für große Mehrfamilienhäuser und bei 350 kWh/(m²·a) für kleine Einfa-milienhäuser. Wesentliche Grundlagen für die Entwicklung nach 1968 waren die Normen(DIN 4108: Wärmeschutz im Hochbau) und Verordnungen (Wärmeschutzverordnungen(WschVO) und Energieeinsparverordnung (EnEV)). Deutlich wird das beträchtliche Poten-zial für die Energieeinsparung im Gebäudebestand, die vor allem die Gebäudeteile Außen-wand, Außenwandbekleidung, Fenster, Decken, Dach, Heizung und Lüftung betreffen.

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0

100

200

300

0 20 40 60 80 100

Anteil der Wohnungen in %

Jahr

es-H

eizw

ärm

ebed

arf i

n kW

h/(m

²·a)

bis 1918 1918 - 19481949 - 1957

1958 - 1968

1969 -1977

DIN 4108 (1958; 1969)

Wärme-schutzV

1.

3.

2.EnEV2002

Originalzustand

1978 -2002

Wirtschaftlich optimale Wärmedämmung

Abb. 10: Heizwärmebedarf des Wohnungbestandes einer Großstadt im energetisch unsanierten Zustand(Originalzustand) und nach wirtschaftlich optimaler Dämmung [5]

Die Eingriffe in alte Bausubstanz durch energetische Modernisierungsmaßnahmen kanneinen erheblichen Umfang annehmen. Es sollte jedoch daran gedacht werden, dass durchdie Energieeinsparung die Baumaßnahme zum großen Teil refinanziert werden kann.(Weitere Informationen finden Sie im Info-Blatt 8.3)

5.4 Kurzdarstellung der GebäudecharakteristikaIm weiteren Verlauf wird bezogen auf die Baualtersklassen, auf die typischen Eigenschaf-ten der 12 Gebäudeteile - die in Abb. 9 tabellarisch dargestellt sind - näher eingegangen.

15

Gebäude vor 1918Diese Baualtersklasse umfasst den größten Zeit-raum und beinhaltet mehrerer Bauepochen. DieGebäude reichen von der Romanik bis zum Ju-gendstil. Das Gebäudeangebot in dieser Klasseist dem entsprechend vielfältig.Die Gebäude entsprechen in ihrem Orginalzustandin den seltensten Fällen den gegenwärtigen Bau-standards, jedoch haben viele dieser Gebäudearchitektonische Qualitäten und reiche handwerk-liche Bauteile, die aus heutiger Sicht sehr viel teurerzu erwerben, oder nach handwerklichen Maßstä-ben gar nicht zu beschaffen wären. Deshalb ste-hen nicht wenige Gebäude unter Denkmalschutz.Annähernd alle Fachwerkbauten werden dieserKlasse zugeschlagen. Sie prägen in einigen Regi-onen die historischen Innenstädte. Weiterhin ingroßer Vielzahl vertreten sind die Gebäude derGründerzeit mit Ihren hohen großzügig geschnit-tenen Räumen und Stuckverzierungen.

Geschosse:Außenwände überwiegend aus massivem Mau-erwerk. Wanddicken von 25 cm bis 49 cm, bei älte-ren Gebäuden auch dicker.Material: massive Tonziegel in unterschiedlichenFormaten. Ab 1870 einheitliches Format (Reichs-format) in Preußen. Bis in die 50er Jahre auch an-dere Ziegelformate am Markt.Materialeigenschaften: hohe Stabilität, hohe Schall-dämmung und hohe Wärmespeicherfähigkeit.Wärmedämmeigenschaft der Wände gering. Diessollte bei Baumaßnahmen mit berücksichtigt wer-den.Etwa 10 bis 15 % der Gebäude wurden mit Holz-fachwerk errichtet. Diese Gebäude brauchen mehrPflegeaufwand als vergleichbare Massivbauten.Auf Grund der bauphysikalischen Randbedin-gungen besondere Anforderungen bei wärme-schutztechnischer Modernisierung

(1)

Einschaliges Sichtmauerwerk

Fachwerkbau

(3)

(2)

Balken

Rähm

Riegel

Stiel,Pfosten

Schwelle

16

Innenwände meist aus den gleichen Materialienwie Außenwände.Trennwände in unterschiedlichsten Ausführungen.Konstruktion: massives Mauerwerk, sehr schlankaufgebaute Leichtbaukonstruktionen, Mischkon-struktionen aus Holz und Mauerwerk möglich, über-wiegend mit Kalkputz auf Putzträgern aus Schilf-rohr oder Rabitz aufgetragen.

Außenwandbekleidungen bestechen mit reicherOrnamentik. Repräsentative Fassade zum Ein-gang, weniger einsehbare können auch schlichterausfallen. Dies kann genutzt werden um den Wär-meschutz in Teilbereichen von außen zu erhöhen.Da eine energetische Sanierung der Gebäudehüllebeträchtliche Energieeinsparung einbringt, bestehtdie Möglichkeit in den Bereichen, in der die Fassa-de erhalten wird, eine Innendämmung vorzusehen.(Bauphysikalische Anforderungen beachten)

Große Vielfalt der Fensterformen. Vor 1900 wa-ren Einfach-Verglasungen die Regel. Ab 1900 wur-de in Aufenthaltsräumen das Verbundfenster oderKastenfenster Standard. Vorhang- oder Winter-fenster, wurden abgelöst. In Küchen, Arbeits- undLagerräumen weiterhin Einfach- Verglasungen.Am meisten verbreitet war das T-förmige Galgen-fenster mit kippbarem Oberlicht.Bei großen Mietshäusern drei Grundtypen:1. schlankes zweiflügliges Fenster,2. quadratisches dreiflügliges Fenster,3. vierflügliges Fenster, jeweils mit Oberlicht.

Keller:Kellerwände bestehen aus den selben Baustoffenwie die Geschosswände. Abdichtung gegen Boden-feuchtigkeit je nach Anforderung mit unterschiedli-chen Materialien ausgeführt. Dichtung genügt meistnicht mehr den heutigen Ansprüchen.

(6)

(7)

Putzgesims mit Stuckkonsolen

Ziegeltrennwand(5)

(4)

(4)

Fußleiste mitLüftungsschlitzen

DurchgehendeDichtungsschichtSockel-

schwelle

min

d. 3

30

Stuck-konsole

Trag-eisen

Einfachverglastes Fensterprofil

17

Jugendstil: (1890 bis 1914) Bewegung die sichgegen die Symmetrie des Historismus richtete.Form, Detaillierung, Farbe und Platzierung derFenster in der Fassade wurde variiert.Holz-Kastenfenster, teilweise nachträglich mitIsolierverglasung und Dichtung nachrüstbar, alsAlternative zum Austausch.

Dachkonstruktion überwiegend aus Holz. Dach-art überwiegend Steildach, enorme Vielfalt unter-schiedlichster Dachformen Satteldach, Mansard-dach, Walmdach, teilweise als Wohnraum ge-nutzt, Gauben, Turm- und Erkeranbauten üblich.Dacheindeckungen in der Regel Ziegel, regio-nal auch Schiefer. Gut gewartete Dächer auchnach so langer Standzeit mängelfrei. Schäden anverzierten Dachaufbauten etwas aufwendiger zusanieren.

Decken bis ins 19. Jhdt. ausschließlich aus Holz.Ab Mitte des 19. Jhdt. verstärkt massive Decken,meist Stahlstein-Konstruktionen, bei denen zwi-schen Stahlträgern Formsteine eingelegt und mitMörtel vergossen wurden, sehr häufig im Kellereingesetzt. Insbesondere bei feuchten Keller-räumen prüfen, ob die Stahlträger der Keller-decken angerostet sind (Fachingenieur hinzuzie-hen).Auch bewehrte Betonkonstruktionen vereinzelt imWohnungsbau angewendet.Deckenunterseite mit Putztäger aus Schilfrohr-matten oder Rabitzgewebe versehen. PutzbasisKalk und Gips.

(8)

(9)

Einfaches Blendrahmenfenster

Deutsches Schieferdach

(10)

(11)

Holzbalkendecke

Gewölbte Decke(Preußische Kappe)

Stakendecke

SchüttungStakung in Balken-nuten mit Lehm-verstrich

Widerlageraus Beton

Widerlagerals Rollschicht

18

Fußböden häufig Parkett oder Dielen auf Unter-konstruktion genagelt oder geschraubt. Holz-balkendecken mit großer Durchbiegung meistbreite Fugen in Böden, Verbindungen lösbar undreparierbar. (Bei Nivellierung Schallschutzmaß-nahme mit einplanen.)Terrazzo-, Fliesen- und Plattenbeläge häufig in Er-schließungs- und Arbeitsräumen direkt auf Mas-sivdecken.Bei Modernisierungsmaßnahmen hochwertigePlattenbeläge ausbauen und wieder verwenden.(finanziell oft günstiger als Neuprodukte, fehler-hafte Bauteile evtl. über Recyclingbörsen für his-torische Baustoffe ergänzen).

Treppen bei kleineren Gebäuden überwiegendaus Holz. Auch mehrgeschossige Gebäude mitHolztreppen.Ab Mitte 19 Jhdt. auch Stahlsteintreppen im Woh-nungsbau.Erste Versuche mit bewehrtem Beton.Treppenstufen mit Holz, Naturstein, Keramik oderTerrazzo belegt.Brandschutz der Geschosstreppen insbesonderebei Holzkonstruktionen im Mehrfamilienhaus ent-spricht meist nicht den gültigen Normen.

Ab 1870 in Bürgerhäusern Badezimmer und se-parates WC. In Mietshäusern sind bis zum 1. Welt-krieg Wohnausstattungen mit Badezimmern Aus-nahmen. Sofern noch nicht geschehen, sind Bad-und WC-Räume einzubauen. [7]Trinkwassererwärmung wahrscheinlich mehrmalsmodernisiert, bis hin zur zentralen Trinkwasser-erwärmung, gekoppelt mit Heizung, oder zu de-zentralen Lösungen (z.B. Gas, Elektro).

Holzfußboden auf Holzbalkendeckemit schwerer Füllung ( Lehm)

(15)

(14)Treppe aus Gusseisen

WC-Anlage

Eingestemmte Holztreppe(13)

(12)

Dielung

Brett-Schwarten mitLehmverstrich

Schalung, Rohrgewebe und Deckenputz

Hänge-pfosten

Frei-wange

19

(17)

Kamin dreiseitig offen

Übliche Beheizungsart: Einzelöfen, nicht notwen-diger Weise alle Räume beheizbar.Ofenart: ortsfeste Kachelöfen (Speicherofen) mitKohle, seltener mit Holz beheizt.Bei Modernisierungsmaßnahmen unter anderemauch Einzelfeuerstätten für flüssige Brennstoffe.Einzelöfen wahrscheinlich sanierungsbedürftig.Gemauerte Kaminzüge versottet, können aber mitmarktüblichen Systemen in Zusammenhang mitder Heizung saniert werden. Im Rahmen vonHeizungsmodernisierung in großem Umfang Um-stellung auf Gebäude-Zentralheizungssysteme.

Die Elektroinstallation, falls im Originalzustandvorhanden, wurde in Rohren verlegt. Dabei wur-den zwei Einzeladern in die zum Teil noch vonder Gasbeleuchtung stammenden vorhandenenRohre eingezogen. Schalter und Steckdosen ausPorzellan oder Steingut. In Kellerräumen wurdenteilweise die Einzeladern über Porzellanisolatorenfrei an der Decke geführt. Hauseinspeisung ge-nerell über Freileitungsanlagen an Holzmasten mitZubringer zur Giebelwand und entsprechenderDurchführung zum Hausanschlusskasten,Schmelzsicherung und nachgeordnetem Zählerund Abgangssicherung. Wurde noch keine Mo-dernisierung vorgenommen entspricht die Instal-lation nicht den heutigen Anforderungen und soll-te erneuert werden.

Wohnungslüftung über geöffnete Fenster undvorhandene Undichtheiten, z.B. in Form von Fens-terfugen. Notwendiger Verbrennungsluftwechselfür raumluftabhängige Feuerstätten bestimmteauch hygienisch und bauphysikalisch notwendi-gen Luftwechsel.Teilweise Schwerkraftlüftung über Schächte (Kü-chen).Bei nachträglicher Modernisierung (Fenster-wechsel) wird Luftdichtheit der Gebäudehülle ver-bessert, d.h. die nutzerunabhängige Lüftung durchungewollte Undichtheiten der Wohnung verringert.(siehe auch Infoblatt 6.2 Wohnungslüftung)

(16)

(18)

Aufputz-Installation Imputz-Installation

Entlüftung des WC-s über davorliegendeSpeisekammer

Nagel-schelle

Feucht-raum-Abstands-schelle

mind.5 mm

20

Gebäude der 20er bis 40er JahreIn den frühen 20er Jahren bildeten sich neue Strö-mungen, die alle das Ziel hatten, wieder über-schaubare einfache Formen zu entwickeln. Hiergab es zwei Hauptströmungen, eine konservati-ve und eine moderne. Die konservative wird z.B.vertreten durch den Heimatstil und den Traditio-nalismus. Auf der anderen Seite stehen Entwick-lungen wie Bauhaus und Expressionismus.So entwickeln sich neben den einfach geglieder-ten, oft mit Klinkerfassaden oder einfachen Orna-menten geschmückten Gebäuden mit Steildach,moderne Gebäude mit großen weiten Räumen,großen Fenstern und Flachdach.

Geschosse:Materialien werden geprägt durch Herstellungs-und Verarbeitungsvorschriften. Mauersteine sindweitestgehend genormt. Berechnungsvorschriftenfür Mauerwerk optimieren die Querschnitte.Außenwände sind im Schnitt etwas schlanker alsbei älteren Gebäuden.Material: Neben Ziegel, auch andere Wand-baustoffe (z.B. Kalksandstein, Bims, Beton).Wandaufbau in einzelnen Fällen 2-schalig auf-gebaut. Wandstärke 25 bis 38 cm.Keller:Kellerwände aus Mauerwerk oder Stampfbeton.Abdichtung je nach Anforderung hauptsächlichaus Teer- oder Bitumen.

Innenwände, häufig Konstruktionen wie vor 1918Trennwände als leichte Konstruktionen losgelöstvon tragenden Bauteilen, direkt auf die Deckengestellt. Dadurch flexiblere Wohnungsgrundrisse.

Gebäude je nach Region geprägt von Putzfas-saden in Kombination mit Sichtmauerwerk, auchoftmals als hart gebrannte Klinker ausgeführt.Fassaden sehr dauerhaft und meist intakt. Betonwird als Konstruktionsmaterial auch zur Fassaden-gestaltung eingesetzt. Bei Bewehrungsstahl imAußenbereich oftmals Schadstellen auf Grund vonKorrosion.

Zweischalig mit Verblendmauerwerk

(19)

(20)

Putzfassade

Außenwand

Vorwurf

Unterputz

Oberputz

(21)

21

Neue Fensterformen: Heimatschutzstil brachtekleinere Fenstergrößen, deren Flügel nochmalsmit Sprossen unterteilt sind. Fensterformen hori-zontal gegliedert.Bauhausarchitektur: großzügige weite Öffnungenmit minimalen Unterteilungen der Flügel.Konstruktion: Doppelkastenfenster, Einfachver-glasungen in einzelnen Räumen, wie Küche undBad.Alternative zum Austausch: Doppelkastenfensterlassen sich in der Regel aufarbeiten, eine zusätz-liche Abdichtung ist möglich.

Größte Neuerung: Flachdächer bei Wohnbauten,die bereits vor 1900 bei Industrie- und Gewerbe-anlagen eingesetzt wurden.Abdichtung: Teer- oder Bitumenbahnen, erfah-rungsgemäß bei vielen Dächern erneuert.Originaldämmung ungenügend.Tragende Konstruktion: Oft Deckensysteme die fürGeschossdecken verwendet wurden. Aus diesenSystemen wurden auch Steildächer entwickelt.

Deckung: Meist Ziegel, außerdem Betondach-steine mit geringerer Haltbarkeit, regional auchSchiefer und vereinzelt Metalldeckungen.

(22)

Doppeltes Blendrahmenfenster

Flachdach

(25)

Doppeldach (Biberschwanz)schwere Deckung

(23)

(24)

RohbaumaßRohbaurichtmaß

Roh

baum

aß

Grundriss

Roh

baua

ußen

maß

Roh

baur

icht

maß

Rahmenaußenmaß

22

Deckenkonstruktionen: Holzbalkendecke ver-liert marktbeherrschende Stellung, vermehrt Stahl-steindecken und Stahlbetonkonstruktionen.Typisch: Vielzahl unterschiedlicher Konstruktionendie immer schlanker werden, geminderte schall-schutztechnische Eigenschaften, da Fußboden-aufbau nicht dementsprechend mit entwickeltwurde. Dies lässt sich jedoch bei einer Moderni-sierungsmaßnahme korrigieren.

Fußböden: Holzdielen, durch Unterkonstruktionfest mit der Decke verbunden. Bei massiven De-cken wurde Verbundestrich aufgebracht.Oberfläche Keramik, Terrazzo oder Linoleum be-schichtet.Da Fußböden fest mit der Unterkonstruktion ver-bunden sind, entspricht der Schallschutz nicht denheutigen Anforderungen

Geschosstreppen siehe „Gebäude vor 1918“Die Betonkonstruktionen gewinnen an Bedeutung.In erster Linie wurde dabei in Ortbetonausführunggefertigt, aber auch Fertigteile, die besonders ingrößeren Gebäuden eingesetzt wurden, sind an-zutreffen.

Stahlsteindecke aus Lochziegelnmit Fußleiste

Fußboden auf Stahlsteindecke- Kleinsche Decke

Stahlbetontreppe

(27)

(28)

(26)

Holzdielen auf Lagerhölzern

Rundstahl

Putzträger

Werkstein

Ortbeton

StahlbetonZiegel-splittbeton

23

Bäder in Wohnungen bereits Standard. Meist mitKohlebadeöfen. Aber auch Gasthermen zurWarmwasserbereitung.Trinkwassererwärmung in der Regel moderni-siert z.B. zu einer zentralen Trinkwassererwär-mung, gekoppelt mit der Heizung, oder zu dezen-tralen Lösungen (z.B. Gas, Elektro).Sofern nicht schon umfangreich modernisiert,Bad- und WC-Räume neu gestalten.

Vorherrschende Beheizungsart: Einzelofen-heizung auf der Basis von Braunkohlenbriketts.Küchen in der Regel durch sogenannte Koch-maschinen beheizt. Gebäudezentralheizungenauf der Basis von Koks oder Braunkohlenbriketts.Teilweise Einbau von Luftheizungen.Auch in Kombinationen, die teilweise bis heutebestehen: Kachelöfen, teilweise in den Küchenaufgestellte Kohle-Kessel sowie auch Gasther-men.Zentrale Warmwasser Heizungsanlagen mit offe-nem Ausdehnungsgefäß als Schwerkraftheizungbetrieben, oft in den 70er-80er Jahren auf Pum-penbetrieb umgestellt. Radiatoren in der Regel anden Innenwänden.

Elektrische Versorgung bereits Standard. Anfor-derungen auf Beleuchtung und Betrieb von Ra-dios ausgelegt. Die zunehmende Versorgung mitElektrohaushaltsgeräten steigerte die erforderli-chen Anschlussleistungen. Daher Erneuerung derInstallation im allgemeinen vorgenommen.Orginalinstallationen genügen den heutigen An-forderungen nicht mehr und sollten modernisiertwerden.

Lüftung siehe „Gebäude vor 1918“

(29)

(30)Freistehende Badewanne

Kachelofenheizung

(32)Hausanschluss-Sicherung

(31)

24

Gebäude der 50er bis 60er JahreDie Gebäude aus den 50er und 60er Jahren fin-den sich in der Regel in guten, mittlerweile inner-städtischen Wohnlagen, die auch über eineflächendeckende Erschließung mit Infrastruktur-einrichtungen verfügen. Dies macht diesen Be-stand für eine weitere Nutzung interessant. DieArchitektur schließt teilweise an die Moderne der30er Jahre an. Überwiegend ist die Architekturrelativ schlicht, die Gebäude sind überwiegendPutzbauten. Die Grundstücke lassen in der Re-gel von der Größe und dem Baurecht eine Erwei-terung der Gebäude zu.

Geschosse:Außenwände insbesondere in den 50er Jahrenwegen knappen Rohstoffen genauer dimensio-niert. Erhebliche Mengen an wiederverwendetenMaterialien wurden verbaut. Eine Vielzahl neuerBauprodukte entsteht.Erwähnenswert: Produkte aus Ziegelsplittbeton,Verbesserung der Wärmedämmung durch Hohl-blocksteine oder mehrschichtigen Wandaufbau,die jedoch heutigen Standards nicht mehr genü-gen.

Keller:Wände im Keller wurden häufig mit festeren Ma-terialien wie Betonsteine oder Stampfbeton ge-baut. Teilweise bereits Abdichtungen ausgeführt,in der Regel dann als schwarze Dichtung.

(33)

(34)

(35)Kellerlichtschacht an gemauerter Kellerwand

Mauerwerk aus Hohlblocksteinen

bituminöse Dichtung

25

Innenwände als tragende Wände in Mauerwerk.Leichte Trennwände häufig als Gips- Bims-,Schlackebetondielen.

Fassaden in der Regel schlicht. Die Architekturorientiert sich eher am Bauhaus als am Heimat-schutzstil. Außenwandbekleidung hauptsächlichaus Putz. Sparsame Ornamentierungen, wie z.B.Fensterumrandung aus Kunststein oder Keramik.Verwendung von Glasbausteinen und Vorgehäng-ten Fassaden. Wärmedämmeigenschaften genü-gen nicht den heutigen Anforderungen, nachträg-liche Dämmung ist bei Modernisierungsmaßnah-men mit einzuplanen. Die schlichte Fassaden-gestaltung begünstigt eine nachträgliche Außen-dämmung.

Fensterform und –konstruktion vom Stil der 20erbis 40er Jahre geprägt. Neue Werkstoffe wieKunststoff und Aluminium sowie Isolierverglasun-gen kommen zum Einsatz, heute technisch über-holt.In den 50er Jahren besonders schlanke Holz-profile, die nicht zur Aufnahme von Wärmeschutz-verglasung geeignet sind.Heutige Anforderungen an Dichtheit, Schallschutzund Wärmeschutz werden nicht erfüllt, Fenstersollten in der Regel ausgetauscht werden.

(37)

(38)

Nichttragende Trennwand

Mauerwerk mit einfachem Putz

Blendrahmenfenster in Werksteingewände

(36)

U-Eisen

InnenputzMauerwerk

mineralicherOberputz

Außen

26

Dachkonstruktion überwiegend Steildächer. Beikleinen Gebäuden weiterhin Holzkonstruktionen,bei Mehrfamilienhäusern auch Massivdächer ausStahlstein und Stahlbeton. Vielfalt der Konstruk-tionsarten sehr umfangreich wie auch bei Decken-konstruktionen.Beheizte Dachräume mit Dämmung in Form vonzementgebundenen Holzwolleplatten. Diese Däm-mung entspricht nicht mehr den heutigen Anfor-derungen.

Decken: Stahlstein-Konstruktionen, hunderte ver-schiedener Deckentypen wurden entwickelt.(Stahlstein-Konstruktionen sind Decken aus Stahl-trägern oder Stahlbetonträgern zwischen denenHohlsteine eingesetzt wurden). Stahlbeton-konstruktionen meist in Ortbeton.Erste Versuche mit kleinteiligen Fertigteilen. Holz-balkendecken weitgehend verdrängt.

Fußböden überwiegend mit Verbundestrich, spä-ter auch schwimmender Estrich.Bodenbeläge: Holz, Keramik, Teppich, Kunststoff.

Treppen überwiegend in Stahlbeton. Bei dieserKonstruktion treten - vor allem in Mehrfamilien-häusern - häufig Schallschutz-Probleme auf.Holztreppen insbesondere im Mehrfamilienhaus-bau eher selten zu finden. Dies lag neben derHolzknappheit zu Zeiten des Wiederaufbaus auchan den Erfahrungen mit Gebäudebränden wäh-rend des 2. Weltkrieges.

(39)Betondachsteine

(40)

Balken- und Rippedecke aus Stahlbeton-fertigteilen

(41)Fußbodenaufbau mit Verbundestrich

(42)Stahlbetontreppe

FußbodenAuffüllungStahlbeton

27

Sanitärinstallation: Waschtisch mit fließend Kalt-in späteren Jahren auch Warmwasser über Elek-trospeicher sowie Elektro- oder Gas-Durchlauf-erhitzer. WC-Anlagen mit hochhängenden Klosett-spülkästen ausgerüstet.Vorteil: geringer Spülwasserverbrauch. Nachteil:Hohe Geräuschentwicklung beim Spülvorgang.Die Funktionsfähigkeit der Installationen imSanitärbereich sind zu überprüfen, in der RegelModernisierung der Sanitärobjekte sinnvoll.

Heizung: immer noch Einzelöfen, Zentralheizun-gen ohne ausreichende Regelungsmöglichkeitenmit überdimensionierten Heizrohrleitungen fürSchwerkraftheizungen.Heizstellen: Ein Ofen im Wohnraum, Badeofen,Herd in der Küche.Weniger als 10 % der Bestandswohnungen mitZentralheizung, nur 11 % der Neubauten wurden1955 sofort mit einer Zentralheizung ausgestat-tet. [8]Veränderung der Beheizungsart von Einzelofen-heizung zur Pumpen-Warmwasser-Zentralhei-zung begann.Starke Verbreitung der „Koks-Zentralheizung“.Später auch Öl und Gas als Brennstoff.Problem Heizung und Warmwasserversorgung:Korrosionsbildung, Rohrleitungen häufig unge-dämmt. Einführung von Thermostatventilen erstEnde der 60ger Jahre. Originale Heizungsanla-gen entsprechen nicht Stand der Technik sowiegesetzlichen Bestimmungen und müssen moder-nisiert werden [8].

(43)

Warmwasserversorgungmit 80l-Speicher (Elektro)

(45)Warmwasser-Zentralheizung

(44)

Gusseiserner Gliederkessel

28

Elektroanlage: In 60er Jahren Freileitungssystemauf Kabeleinführung in die Wohnhäuser umge-stellt. (Umstellung von isolierten 110 V Drehstrom-netzen auf geerdete 380 V Drehstromnetze).Verteilung bleibt oft als Freileitungssystem beste-hen. In den Häusern werden Leitungssysteme aufdrei Adern mit Schutzleiter und Schutzkontakt-steckdosen umgerüstet.Sind in einem Raum noch Steckdosen ohneSchutzkontakt installiert, obwohl zum Beispiel eineHeizungsanlage mit leitfähigen Rohren installiertist, so sind alle Steckdosen auf Schutzkontakt-system umzustellen. Ist in einem Raum eineSchutzkontaktsteckdose, so müssen alle anderenSteckdosen auch mit Schutzkontakt ausgerüstetwerden.

Teilweise dezentrale Lüftungssysteme in innen-liegenden Küchen und Bädern. Heutige Anforde-rungen werden nicht erfüllt. Modernisierung derAnlagen empfohlen. Keinesfalls ersatzlose Strei-chung. Systeme zur Wohnungslüftung bei Fenster-tausch und Fassadenerneuerung nachrüsten(siehe auch Infoblatt 6.2 Wohnungslüftung).

Schutzkontaktsteckdose

(46)

29

Gebäude der 70er bis 80er JahreDer Ein- und Zweifamilienhausbau der 70er und80er Jahre konzentriert sich vor allem in neu er-schlossenen Stadtrandsiedlungen, seltener auffreien Grundstücken in geschlossenen Ortslagen.Die Architektur ist sehr vielfältig, teilweise jedochauch durch eine gestalterische Beliebigkeit ge-kennzeichnet. Mit der Einführung der Wärme-schutzverordnung hat sich das energetische Ni-veau deutlich verbessert. Sowohl in den westli-chen vor allem aber in den östlichen Bundeslän-dern wurden die sogenannten Großsiedlungen ge-baut, die sich in der Regel auf die industrielle Bau-weise stützten.

Geschosse:Materialien: Hochlochmauersteine und porosierteBaustoffe. Wärmedämmputzsysteme und Wärme-dämmverbundsysteme zur Verbesserung der en-ergetischen Eigenschaften von einschaligenWandaufbauten.Zweischaliger Wandaufbau weit verbreitet, in den80er Jahren mit zusätzlicher Wärmedämmung.Große Wohngebäude verstärkt in Fertigteilbau-weise (insbesondere Ostdeutschland).

Kellerwände: meist aus Hohlblocksteinen oderOrtbetonbauweise. Stampfbetonbau durch Stahl-betonbauweise abgelöst. Da die Gebäude relativjung sind kann von funktionstüchtigen Abdichtun-gen ausgegangen werden.Ab den 80er Jahren Perimeterdämmung. Wär-meschutz entspricht nicht ganz den derzeitigenAnforderungen.

(47)

Zweischaliges Mauerwerk

Fertigteilwandelementtragend/nichttragend

Abdichtung unterkellertes Gebäude

(48)

(50)

(49)

≤ 3,

50

≤ 5,00

schichtenweiseeingebrachterBoden

30

Raumhohe Innenwandelemente aus Gips

(52)Trennwand aus Glasbausteinen mit Armierung

(51)

(53)Außenwände mit Wärmedämmung

InnenwändeDimensionierung wurde an gestiegene Anforde-rungen anpasst. z.B. Schallschutz höher als in denBaualtersklassen zuvor.Trennwände aus massiven Wandbauplatten aberauch leichte Ständerbauweisen.Wände aus Glasbausteinen kamen in Mode.

Fassaden geprägt durch wärmeschutztechnischeMaßnahmen. Bekleidungen vorwiegend Putz.Höhere Materialvielfalt, von Kalk-Zement-Putzenbis Wärmedämmputzen. Wärmedämmverbund-systeme besonders ab den 80er Jahren eingesetzt.Verstärkt hinterlüftete Fassaden, mit zusätzlicherWärmedämmung.Anwendungsvarianten: Von leichten vorgehäng-ten Fassaden mit Plattenbekleidung bis massivenhinterlüfteten Sichtmauerwerk.Wärmeschutz wesentlich verbessert, jedoch Opti-mierungspotenzial.

Dehnungsfuge Glaswolle

Bitumenpappe

Armierung

Klebemörtel

Wärmedämmumg

Armierungsschicht

Außenputz

Innenputz

Mauerwerk

Innenputztragende Innen-schale

Wärmedämmung

Anker aus nicht-rostendem Stahl

Verblender

ggf. Luftschicht

31

Anforderungen an Wärmeschutz führten beiFenstern zum verstärkten Einsatz von Ein-scheibenverglasung mit Isolierglas, im Laufe derZeit mit dauerhafteren und besseren Wärme-dämmeigenschaften. Das Einscheibenfenster seitden 60er und 70er Jahren auch in großen Dreh-Kipp-Flügelfenster ausgeführt, in den späten 70erJahren wieder mit Sprossen. Sprossen oft nur auf-gesetzt, oder eingelegt.

Typisches Merkmal der 70er Jahre: Flachdach,auch bei kleinen und mittleren Wohngebäuden.Viele Flachdächer bereits saniert oder sanie-rungsbedürftig.Problem: Damalige Abdichtungsprodukte ent-sprechen nicht der Dauerhaftigkeit der heutigen.Dämmung, nach den gegenwärtigen Standardsnicht ausreichend. Empfehlung: Bei Sanierungenneben der Dichtung auch die Dämmung erneu-ern. Auch bei den ausgebauten Steildächern Zu-satzdämmung erforderlich.

Deckenkonstruktion überwiegend in Stahlbeton.In den 80er Jahren, bedingt durch ein wachsen-des ökologisches Bewusstsein werden Alternati-ven zum Beton verstärkt in Betracht gezogen.Neben Holzbalkendecken kommen auch Ziegel-fertigelementdecken zum Einsatz.

Fußbodenenausführung: überwiegend schwim-mender Estrich, Verbundestrich vermindert imEinsatz (Ostdeutschland).Material: Estriche meist auf Zementbasis, auchselbstnivellierender Anhydritestrich.Schallschutz: Bei Verbundestrichen wird der heu-tige Standard nicht erreicht. Durch nachträglichenEinbau eines schwimmenden Systems jedochzu beheben. (Fußbodenbeläge siehe Gebäudenach 1990)

(55)Flachdachaufbau

(56

Stahlbetonplattendecke

(57)Fußboden auf Betonestrich

(54)

Dreh-Kipp-Fenster aus Profilstahlrohr

Alu-SichtblendeHalteprofilDämmungDichtung

Beton

GleitlagerMauerwerkPutz

Belag auf Feinaus-gleichBetonestrich1 Lage Pappe

DämmungPappe

Unterbeton

Kies

32

Die Treppen wurden weitgehend in Stahlbetonerstellt. Mit der Entwicklung des vorgefertigtenBauens wurden vermehrt Fertigteilelemente mithöherer Fertigungsgenauigkeit eingesetzt, dieschalltechnisch besser entkoppelt wurden als Ort-betontreppen.

In der Sanitärtechnik wurden erstmals Zirku-lationsleitungen für Warmwasser eingebaut. Vor-teil: sofortige Verfügbarkeit von warmen Wasseran der Zapfstelle.Technische Anlagen sowohl dezentral, als auchzentral ausgeführt. In den 80er Jahren überwie-gend zentrale Systeme.Die Sanitärinstallation erstmals in Wände inte-griert. Entwicklung und der Einsatz solarthermi-scher Anlagen zur Warmwasserbereitung. Funk-tionsfähigkeit und technischer Zustand heute nochgegeben.Regelmäßige Inspektion und Wartung erforder-lich, z.B. Kollektorfelder, Rohrleitung, Pumpe,Speicher, Reinigung des Leitungssystems.

Heizungsanlagen verfügen häufig bereits überThermostatventile, geregelte Heizungspumpenund außentemperaturgeführte Vorlauftempe-raturen.Stand der Technik bei ungeregelten Standard-kesseln nicht mehr gewährleistet. [4] Heizkessel,die vor dem 1. Oktober 1978 aufgestellt wurden,sind nach ENEV bis Ende 2006 auszutauschen.Ab Ende der siebziger Jahre Gasbrennwerttech-nik. Wegen der zunächst hohen Kosten Anwen-dung anfangs nur in mittleren und großen Anla-gen. Brennwerttechnik besonders für niedrigeSystemtemperaturen effektiv. Diese Technik ent-scheidend für Fußbodenheizung.[8]Großsiedlungen bestimmend für Verbreitung derFernwärme. In Ostdeutschland ca. 80% der Plat-tenbauweise mit Fernwärme beheizt.

Treppe aus Betonfertigteilen

Vorwandinstallation im Bad

(58)

(59)

Plattenheizkörper

Heizungsanlage(60)

(61)

33

Sicherungsautomat

Zweiraumschachtlüfterfür Unterputzinstallation

Zentrallüftungsanlage

(64)

(63)

(62)

Elektroinstallation: standardmäßig Unterputz, inder Regel weiter verwendbar.Leitungsabsicherung mit Sicherungsautomaten.Personenschutz über Fehlerstromschutzschalter.In den neuen Bundesländern auch Installation mitAluminium möglich. Bei Modernisierungen Aus-tausch von Aluminiuminstallation gegen Kupfer-leiter.Bei Erweiterungen dürfen Aluminium und Kupfernicht in gemeinsame Klemmen (Überhitzungs-gefahr), es sind besonders zugelassene Verbin-dungen zu verwenden. Installationen mit zwei-adriger Leitungsführung auf modernes Dreileiter-system umstellen.

Wohnungslüftung für innenliegende Küchen undBäder insbesondere in Mehrfamilienhäusern mitbeginnenden 70er Jahren von freier Lüftung überLüftungsschächte, allmählich umgestellt auf Lüf-tung mit Ventilatoren. In den westlichen Bundes-ländern vorzugsweise Einzelventilatoren-Systemezur Abluftförderung. Im Osten ausschließlich zen-trale Abluftsysteme im Mehrfamilienhausbau, Lüf-tung innenliegender Küchen und Bad-/WC-Räu-me.Insgesamt hielt die Planung lüftungstechnischerMaßnahmen bei Sanierungen nicht Schritt mit derzunehmenden Dichtheit der Gebäudehülle,insbesondere bei Austausch von Fenstern. Infol-gedessen treten häufig Lüftungsdefizite mit derFolge von Feuchtigkeitsproblemen bis hin zuSchimmelplilz auf.

Fortluft-RohrstutzenDN 80 x 3 cm lang

Zweiraumrohr-stutzenDN 80 x 3 cm lang

18 /26 cm

Ventilator

34

Gebäude ab 1990Die Bebauung seit den 90er Jahren besteht in derRegel aus Reihen- und Doppelhäusern sowie frei-stehenden Einfamilienhäusern, die vor allem amStadtrand errichtet wurden. Es setzt jedoch aucheine verstärkte Verdichtung im Bestand ein, z.B.durch die Teilung und rückwärtige Bebauung gro-ßer Grundstücke. Es gibt eine deutliche Entwick-lung im Bereich des Niedrigenergie- und Passiv-hausbaus. Insgesamt wird der Markt stark von An-geboten der Bauträger bestimmt.Geschosse:Gebäude unterlagen den Anforderungen der zwei-ten (gültig seit 1984) bzw. der dritten Wärmeschutz-verordnung (gültig seit 1995). Dies hatte enormenEinfluss auf den Aufbau der Außenwände.Konstruktion: Mehrschichtiger Wandaufbau wur-de weiter verbessert. Einschalige Wandaufbautenmit hoch wärmedämmenden Produkten wie Wär-medämmverbundsystemen (WDVS) und hinter-lüfteten Fassaden.Erhöhte Anforderungen an die Luftdichtheit derGebäudehülle, um Wärmeverluste zu minimieren.

Keller:Einsatz von Perimeterdämmung mit erhöhtenDämmstoffdicken bei Kelleraußenwänden zurVerbesserung des Wärmeschutzes. ZusätzlicheDämmung der Kellersohle.

(65)

Wärmedämmverbundsystem

(67)Unterkellertes Gebäude

(66)

1. Mauerwerk2. Baukleber3. Steinwollplatte4. Ausgleichmörtel5. Glasfaser- gewebe6. WDVS-Putz7. Schraubdübel

1 2 3 4 5 4 6

7

300(mind. 150)

Wasserab-weisenderSockelputz

Perimeter-Dämmung

stark wasserdurch-lässiger Boden

WDVS

35

Die Innenwände wurden meist mit dem selbenWandbaustoff erstellt, der auch bei den Außen-wänden verwendet wurde. Trennwände nebenmassivem Mauerwerk verstärkt auch als Trocken-bausystem in Ständerbauweise. Bekleidung meistGipsbauplatten.

Außenwandbekleidungen:Ein- oder mehrschalige Wandaufbauten mit hochdämmenden Schichten, z.B. porosierten Ziegeln.Sehr häufig Einsatz von Wärmedämmverbund-systemen auf massivem Mauerwerk oder Beton.Putzschicht ist bei fachgerechter Ausführung sehrhaltbar, jedoch trotz massiver Optik gegenüberStößen empfindlich.Ein weiteres Problem ist die Veralgung (haupt-sächlich vom Wasserhaushalt des Putzes abhän-gig).Vorgehängte Fassadensysteme mit vielfältigstenBekleidungen. Vorteil: leichter reparierbar

Fenster: Geprägt durch hoch wärmedämmendenRahmen und Verglasung entsprechen den gegen-wärtigen Standards.Rahmen durchweg mit Profildichtungen.Material: PVC als Hohlprofil, Holz und Aluminium(wegen schlechteren Wärmedämmeigenschaftenzurückgedrängt), Kombinationsrahmen aus Alu-minium und Holz.Rahmendimension durch höhere Anforderungenan Glasdämmeigenschaften, Dichtheit und grö-ßere Scheibenabmessungen deutlich angewach-sen.Zur Sicherung der Grundlüftung werden Fenstermit Luftdurchlässen angeboten.

Mehrschichtige Außenwand mit Faserzementplattenbekleidung

(69)

Fenster mit Isolierglas(70)

Trennwand aus Gipsbauplatten und Metallprofil

(68)

UnterkonstruktionStyropor 4 cmKonterlattungFaser-zement-platte

LattenPutz

Hoc

hloc

hzie

gel

24 cm

Grundriss

Dichtstreifen

Dämmstoff

Gipsbauplatte

Metallprofil

36

Pfannendach

Dachbegrünung, Flachdach(72)

Filigrandecke(73)

(71)

FußbodenbelagEstrichAufbeton

Fertigteil

Vorherrschende Dachart: Steildach, aber auchFlachdächer. Flachdachabdichtungen wesentlichdauerhafter. Dächer über beheizten Räumen sindgut gedämmt.Alternative zur herkömmlichen Dachdeckung: DasGründach. Kombination Flachdach-Gründachsteigert die Lebensdauer der Dichtung.Steildächer vermehrt für Wohnzwecke ausgebaut.Konstruktion bei kleinen Gebäuden überwiegendaus Holz.Massivdächer aus Stahlstein-Systemen. Verstärk-ter Einsatz von Fertigteilsystemen z.B. aus Betonoder Porenbeton aber auch als Stahlträger-systeme mit Holzverschalungen.

Decken überwiegend aus Stahlbeton. Halbfertig-teile oder Fertigteile mit hohem Vorfertigungsgrad- beispielsweise aus Porenbeton oder Ziegel-elementen - ergänzen Ortbetonbauweise.Holzdecken werden wieder verstärkt eingesetzt,insbesondere als vorgefertigte Elemente. Alle De-cken erfüllen die gegenwärtigen Standards.

Humus 30 -35 cm1 Lage Stroh od.Glasfaserfilter-schichtKies, Leca od,Perlkoks 10-20 cmSchutzestrichDachdichtungDämmungGefällebeton

Beton

Putz

37

Fußböden: Schwimmender Estrich in Zement-oder Anhydritausführung. Aufbau erfüllt die Schall-schutzstandards. Vermehrt wird eine Fußboden-heizung integriert, die gut mit den neuen Heiz-systemen (Niedrigtemperaturtechnik) kombiniertwerden kann.Bodenbeläge: Unterschiedlichste Materialien.Qualität kann stark von einander abweichen.Verlegetechnik geht zur Verklebung.Bei Modernisierungen beachten, besonders dann,wenn Produkte verlegt werden, die eine ver-gleichsweise geringe Lebensdauer haben (z.B.Teppichbeläge, Kunststoffbeläge)

Massive Geschosstreppen in der Regel als Be-ton-Fertigelemente. Daneben verstärkt offeneKonstruktionen in Stahl und Holz.

Sanitärinstallation entspricht Standard und kannbeibehalten werden.Typische Ausstattungsmerkmale: Zentrale Warm-wasserbereitung mit Zirkulationsleitung, thermo-statisch gesteuerte Mischbatterien, wasserspa-rende Armaturen und Spülsysteme.Vorgefertigte Vorwandinstallationssysteme ver-stärkt im Einsatz.Vereinzelt Systeme ohne Wasserspülung als Al-ternative zum Spülklosett. Steigender Anteil vonRegenwassernutzung zur Gartenbewässerung.Einsatz von Regen- oder Grauwasser im Gebäu-de, z.B. für Toilettenspülung erfordert getrenntesLeitungsystem.Solaranlagen auf Grund fortschreitender Entwick-lung technisch ausgereift und energetisch effizi-ent.

Fußboden aus Holzpflaster pressverlegt mitOberflächenbehandlung

(74)

(75)

Großzügige Badplanung

(76)

Treppenlaufpodestanschluss

Treppenlauf

Fuge mit dauerelasti-schem Dichtstoff

Podest

in die Schalung einge-legtes Trennelementmit Bewehrung

schwimmenderEstrich

HolzpflasterSpezialkleberAusgleichestricho. schwimmender Estrich

38

Die Entwicklungsschwerpunkte der Heizungs-technik der letzten zehn bis 15 Jahre:Minimierung der Schadstoffemissionen.Perfektionierung der Regel- und Steuerungstech-nik (Digitale Regelung/Management; Entwicklungder Peripherie der Heizungspumpe: konsequen-te Anwendung der Mikroprozessortechnik, sowieFerneinstell- und Abfragegeräte etc.).[8]Nach wie vor Öl und Gas dominierende Energie-quellen.Entwicklung und Einsatz alternativer Heizungs-systeme, gebäudeintegrierte Blockheizkraftwerkeauch in Kombination mit Nahwärmeversorgung,solarthermische Anlagen, Wärmepumpen,Biomassekessel, etc.Modernisierung und der Ausbau der Fernwärme-versorgung führte zur effizienten Versorgung an-geschlossener (bzw. neu angeschlossener) Ge-bäude.

Elektroanlage: Hauseinspeisung über Erdkabel,Absicherung 63 Ampere.Verteilung: Zentrale Wohnungskleinverteiler. Dieeinzelnen Stromkreise sind über Leitungsschutz-schalter abgesichert. Bad- und Außensteckdosenmit Fehlerstromschutzeinrichtungen.Die elektrischen Anlagen dieser Zeit entsprechenuneingeschränkt dem gegenwärtigen Standard.Verstärkte Installationen von Photovoltaikanlagenauf südorientierten Dachflächen.Über Wechselrichter wird in das Versorgernetzgegen Vergütung eingespeist.

Fußbodenheizung(78)

Netzgekoppelte Elektroanlage mitPhotovoltaikanlage

(79)

(77)Brennwertnutzung durch Rücklaufanhebung

Heizkörper Vorlauf

Rücklauf

Kessel

BrennerKondensat

Abgas

Wärmetauscher

Fußbodenaufbau v. o. n. u.- Fliesen 15 mm

in- Mörtelbett 30 mm- Gleitfolie 0,3 mm- Estrich 45 mm- Trägermatte für Heizrohre- PE-Folie 0,2 mm- Dämmung PST 33/30

1 Solargenerator2 Anschlusskasten3 Hausverteiler4 Einspeisezähler

5 Bezugszähler6 Wechselrichter7 Erzeugungszähler8 Netzanschluss

1

2

36

745

8

Rohdecke

3045

3015

39

Lüftung: Vielzahl unterschiedlicher Anlagen zurmaschinellen Wohnungslüftung. Mehrzahl derWohnungen weiterhin über Fenster gelüftet.Größten Marktanteil bei maschinellen Lüftungssys-temen hat Abluftanlage. Außenwandluftdurchläs-se in Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer installiert.Zu- und Abluftanlagen mit Wärmerückgewinnunggewinnen an Bedeutung, z.B. bei energetisch an-spruchsvollen Bauvorhaben (z.B. Passivhäuserbzw. KFW 40).Regelmäßige Wartung und Instandhaltung fürderen einwandfreien Betrieb notwendig. Insbeson-dere Luftfilterwechsel.Zu- und Abluftanlagen als zuverlässiger Beitragzur Vermeidung von Schimmelpilz und Sicherungdes hygienisch notwendigen Mindestluftwechsels.

Lüftungssystem(80)

1 Frischluft2 Erdreichwärmetauscher3 Fortluft über Dachhaube

1

2

3

40

Literatur:[1] Anja Beecken Architekten, Berlin[2] Bauherrenpreis Modernisierung 2001; Dokumentation des Wettbewerbs;

Kooperation GdW-BDA-DST; Seite 12; Berlin 2001[3] Statistisches Bundesamt Deutschland: Wohneinheiten in Gebäuden mit Wohnraum nach

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technisch wissenschaftliche Vereinigung, 1949 bis 1999. ABC Satz und Druck GmbH, 1999

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41

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62,Alfred Hösl, Roland Ayx, Die neuzeitliche und vorschriftsmäßige Elektroinstallation,ISBN 3-7785-2134-9

66,Sto.de

75,Fasold, Schallschutz im Hochbau, ISBN 3-345-00549-2,1998

77,Johannes Fechner, Altbausanierung, ISBN -3-211-83580-6, 2002

79,Ratgeber 2003, bauen, modernisieren, einrichten, Grund und Boden, Heinze-Verlag, 2003

80,AEREX, Wohnungslüftung, Haustechniksysteme, Prospekt: produktprogramm der Firma Aerex-Haustechniksysteme HmbH, 37534 Eisdorf