Inhaltsverzeichnis
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Feierlichkeiten zum Mauerfall vor 25 Jahren bestimmten die Schlagzeilen. Am Vortag des 9. No-vember 1989 hatte ich gerade mein damaliges, jährliches Konjunktur-Buch im Verlag zur Endredaktion abgegeben. Ich erinnere mich noch, wie ich am frühen Morgen auf dem Weg zur Arbeit die Mittags-nachrichten hörte. Ich fuhr an den Straßenrand und dachte einige Minuten nach. Mein Weltbild geriet durcheinander. Zunächst teilte ich die positive Emotionalität. Das spätere Vereinigungs- und Wäh-rungsprocedere, das ich dann aus den USA verfolgte, testete meinen ökonomischen, gesunden Men-schenverstand allerdings über seine Grenzen.
Mein nächstes Konjunktur-Buch aus dem Oktober 1990 sah nach vergeblichem Versuch, 34 Kon-sum-Produktions-Unternehmen zu retten, deutlich weniger Euphorie als die Bonner Besichtigungspoliti-ker oder Teilzeit-Wohltätigkeits-Business-Angels bei den Vereinigungsfeierlichkeiten losgelöst von der Realität demonstrierten. Den euphorischen Immobilienunsinn konnte ich weder intellektuell noch emoti-onal nachvollziehen. Ich behielt zwar Recht, jedoch blieb ich im Gegensatz zu den anderen Matadoren, die auf der Sonder-AfA-Welle der Zeit schwammen, arm. Mit Blick auf Frau und drei Kinder wäre ich aus heutiger Sicht vielleicht doch lieber mit Steuerfonds reich geworden, statt Recht zu haben.
Die Verurteilung von Thomas Middelhoff macht sicherlich einige Manager unserer Generation nachdenklich. Mir fehlt auch die moralische Entrüstung meiner Lehrer- und Arztfreunde. Ich habe mir selber, wenn auch kopfschüttelnd, schon Supermärkte in den USA mit dem Learjet angeschaut. Ich erinnere mich auch durchaus an Freunde, die über die Zeitersparnis von Konzern-Jets berichteten. Sicherlich war es bei dem Stundenlohn von Middelhoff auch billiger, mit dem Hubschrauber zur Arbeit zu fliegen als im Baustellen-Stau am Kamener Kreuz zu stehen.
Wenn aber verlorene Bodenhaftung und prozessuale Dämlichkeit strafbar sind, trifft es mit Middel-hoff wahrscheinlich keinen Falschen. Für die meisten pressewirksamen Positionen der Staatsanwalt-schafts-Liste kann ich zwar durchaus Verständnis aufbringen, andererseits rechne ich selber meine Reisekosten auf demselben Konto gegen, auf dem ich meine Aufsichtsrats-Tantiemen versteuere. Vielleicht entwickele ich auch nur neidgetriebene Störgefühle, wenn ein Angestellter über Kapitalanla-gen im dreistelligen Millionenbereich verfügt, einen interessanten Lebensstil pflegt und immer noch versteuerte Bargeldkonten von über 20 Mio. hat. Dafür muss einen Verkäuferin lange stricken. Zur Karstadt-/Arcandor-Perspektive Middelhoffs äußerten wir frühzeitig Skepsis. Schließlich hatte Middel-hoff, dessen Bertelsmann-Karriere ich über einen gleichzeitig eingestiegenen Freund schon lange ver-folgten, nie die Umsetzung gelernt, sondern war immer guter strategischer Denker und Deal-Maker. Deal-Gespür belegen auch die Karstadt-Immobilienverkäufe. Das rettet nur keinen Handelskonzern.
Ungeschickt war dagegen, es an der notwendigen geldstrafenfähigen, prozessualen Demut fehlen zu lassen. Das können Fußballspieler besser. Verbreitete Manager-Allüren hebeln nun einmal keine Gesetze aus. Aus Sicht eines Beamten, für den 90.000 Euro Flugkosten noch spürbar Familien-Urlaubsgeld sind, und der die gesamte Gemengelage Karstadt/Esch/Sal.Op./Schickedanz und Tausen-de Arbeitsplatzverluste nicht lustig findet, ist bei eindeutiger Gesetzeslage wenig menschliches Ver-ständnis zu erwarten. Ich fürchte, das wird Thomas Middelhoff auch in der Revision noch lernen.
Weihnachten naht: Wenn Sie um die Weihnachtszeit einmal eine sinnvolle Spendenadresse mit Immobilienbezug suchen, bei der sich schon renommierte Branchenteilnehmer vor Ort über die Mittel-verwendung informiert haben und die vom GdW unterstützt wird, denken Sie doch bitte einmal über DESWOS nach (Infos letzte Seite). In eigener Sache: Wegen der von uns organisierten Tagung des immpresseclub e. V., des Verbandes der deutschen Immobilienjournalisten, erscheint unsere kommende Ausgabe nicht am Freitag, sondern erst am Montag, den 8.12.. Mich würde es freuen, wenn Sie uns an dem Wochenende etwas vermissen.
Werner Rohmert, Herausgeber
Editorial 1
vdp Index: Weiterer Preis-anstieg bei Gewerbe und Wohnen
2
Londoner Gherkin von Brasilianer gekauft
3
Asien-Pazifik bleibt lang-fristig intakt
4
Logistik-Investments in Europa auf Rekordkurs
8
Zwei Anbieter dominieren Volumen genehmigter Geschlossener Fonds
10
DIC profitiert von starkem operativen Geschäft
12
LEG setzt dynamisches Wachstum fort
14
RICS Commercial Property Monitor
15
Institutionelle präferieren indirekte Anlage
16
Zwischen Wutbürger und Mutbürger (Krentz)
27
Baudetail AG - Unterneh-mensvorstellung
28
Immobilienbrief Köln 31
Global Investor Sentiment Survey 2015
16
Trügerische Ruhe am Immobilienmarkt (Junius)
18
DIW: Markt ist gesund (Krentz
25
Immobilienmarkt Italien (Wellstein)
21
Investoren suchen Schutz für Kapitalanlagen (Körfgen)
19
Investoren legen zu 27
Bausparbranche konsoli-diert (Ries)
26
AWI: Marktgleichgewicht in Sicht
24
Empirica sieht wachsende Blasengefahr
23
BaFin genehmigt Verkaufs-prospekt für TSO-DNL
11
Zum 45. Arbeitsjahr der DESWOS nachgefragt
30
Immoblienbrief Ruhr 33
Impressum 32
Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouwfonds Investment Management, Catella Real Estate AG, Deka Immobilien Investment, E&P Real Estate GmbH & Co. KG, fairvesta, Garbe Group, Project Gruppe, publity AG, Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH, und
sontowski & partner gmbh.
Leipzig: Die Geschäftslei-
tung des publity Performan-
ce Fonds Nr. 7 geht nach
dem derzeitigen Platzie-
rungsstand davon aus, noch
vor dem 31.12.2014 in den
Erwerb einer ersten Immobi-
lie investieren zu können.
Gegenstand der derzeitigen
Prüfung ist ein südlich von
Stuttgart gelegener Bürokom-
plex, der im Jahr 2002 auf
einem ca. 6.000 qm großen
Grundstück errichtet wurde.
Das hochwertige, 4-stöckige
Bürogebäude verfügt über
einen attraktiven Atriumbe-
reich, der sich über die ge-
samten Etagen erstreckt,
sowie insgesamt 77 Stellplät-
ze. In unmittelbarer Nachbar-
schaft haben sich namhafte
nationale und internationale
Unternehmen aus der Ferti-
gungs- und Dienstleistungs-
branche angesiedelt.
Durch die Anbindung an die
B 464 ist die Universitätsstadt
Tübingen in 15 Autominuten
erreichbar. Der Flughafen
und das Stadtzentrum von
Stuttgart sind 25 km entfernt
und sind bequem mit der S-
Bahn zu erreichen.
Mit der rechtlichen Due Dili-
gence wurden die Rechtsan-
wälte CMS Hasche Sigle,
mit der Erstellung des Wert-
ermittlungsgutachtens wurde
der Sachverständige Eber-
hard Stöhr, Berlin, beauf-
tragt. Nach Vorliegen der
Prüfberichte mit jeweils
„positivem Abschlussver-
merk“ und Zustimmung der
Geldverwahrstelle, der CA-
CEIS Bank Deutschland
GmbH, soll der Ankauf im
Dezember 2014 erfolgen.
vdp Index sieht weiteren Preisanstieg bei Gewerbe
und Wohnen in Q3
MFH +7,2%, Büro +3,7%, Handel + 3,9%
Gegenüber dem Vorjahresquartal haben deutsche Immobilien im Index des vdp Ver-
band deutscher Pfandbriefbanken noch einmal deutlich bei den Preisen zugelegt. Der
Trend hält an. Für das 3. Quartal zeigt der vdp Index der 38 im vdp zusammenge-
schlossenen Institute ein Plus von 4,8%, das vor allem vom dynamischen Wohnungs-
markt mit 5,2% getragen wird. Im gewerblichen Immobilienmarkt erhöhten sich die
Preise im Jahresvergleich um 3,7%. Während Wohnen noch deutlich zulegte, wird die
Wachstumskurve bei Gewerbe flacher.
Die von vdp Research ermittelten Ergebnisse sind in vielen Kreditinstituten wesentlicher
Baustein für die Bewertung und Einschätzung der Objekt- und Marktrisiken. Das gute Zah-
lenwerk des Wohnungsmarktes beruht vor allem auf der Entwicklung bei Mehrfamilienhäu-
sern mit +7,2% (siehe 10-Jahreschart: blau = Kapitalwert, rot = Mietindex, grün = Liegen-
schaftsindex). Ermittelt wird der Index auf Basis der Kapitalwerte, die die Entwicklung der
Marktmiete und des Liegenschaftszinsatzes bzw. der Einkaufs-Rendite verknüpfen. Der
Index des Mehrfamilienhaus-Marktes mit +7,2% resultiert aus einem Mietanstieg von 4,6%
bei gleichzeitigem Rückgang des Liegenschaftszinses um 2,5%. In Metropolen angespannte
Mietmärkte treffen hier auf nationales und internationales Anlageinteresse. Selbstgenutzte
Eigenheime (+3,3%) und Eigentumswohnungen (+2,6%) legten nur um 3,1% zu.
Der Preisanstieg bei Gewerbe hat sich vor allem bei Büros mit 3,7% gegenüber 5% im
Vorquartal etwas beruhigt. Der Kapitalwert-Index setzt sich aus einer Mietentwicklung von
1,8% und einer Senkung des Liegenschaftszinssatzes um gleichfalls 1,8% zusammen, die
multiplikativ verknüpft 3,7% ergeben. Die gedämpften gesamtwirtschaftlichen Aussichten
führen nach Ansicht des vdp zu vorsichtigem Agieren der Akteure. Die Preisdynamik bei
Einzelhandelsimmobilien ist dagegen unverändert.
Erste Investition
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Anleger-Enteignung: Londoner Gherkin von Brasilianer gekauft
Milliardär soll 926 Millionen Euro bezahlt haben
Berichtstechnisches Unverständnis ruft die IVG Berichterstattung hervor Die Presse
berichtet, als habe es den größten immobilienwirtschaftlichen Skandal des
Verdummens einer deutschen Immobilien-Ikone nie gegeben und Aktionäre,
Anleihegläubiger und Fonds-Anleger hätten nie Milliarden verloren. Die Londoner
Gherkin ist wohl das Paradebeispiel des überflüssigen Verschleuderns von
Anlegergeldern durch finanztechnisches Unverständnis und regulierungsgetuntem
Bankenverhalten. (WR)
Jetzt hat der brasilianische Banker Joseph Safra hat die ”Gurke” für umgerechnet knapp
930 Mio. Euro gekauft. Seine Safra-Gruppe ist die
Muttergesellschaft des Bankhauses Sarasin. Deloitte
LLP verkaufte das Gebäude im Auftrag der
Gläubigerbanken. Es hatte einem geschlossenen
Publikumsfonds, den die IVG mit Verweis auf die
Immobil ienqualität und währungskongruente
Finanzierung emittiert hatte, und dem Investmenthaus
Evans Randall gehört. Zu spät bekamen Anleger und
Analysten mit, dass der Kreditvertrag mit harten
Covenants unterlegt war und statt währungskongruenter
Finanzierung de facto eine Drei-Währungs-Spekulation
mit SFR, BP und Euro stattfand, die im Gefolge der
Finanzkrise schiefging. Trotz unveränderter
Immobiliendaten wurde so der Fonds und damit das
Anlegerkapital verdummt. Aktuell gibt die IVG keine
Auskunft über die Anleger-Effekte. Wir bleiben am Ball, allerdings fehlen uns immer mehr
die Infos, da die neue IVG mauert.
Grünwald: Kurt Holderer,
CEO und CFO der KGAL,
wird das Unternehmen auf
eigenen Wunsch zum
31.12.2014 verlassen. Gert
Waltenbauer (Foto) über-
nimmt die
Rolle des
CEO.
Herr Holde-
rer ist seit
2007 bei der
KGAL und
erfüllte zu-
nächst die Funktion des
CFO, bis er im Dezember
2013 zusätzlich interimswei-
se die Rolle des CEO in der
KGAL Gruppe übernahm.
Herr Holderer verlässt das
Unternehmen zum Jahresen-
de aus privaten Gründen.
Herr Waltenbauer ist seit
1993 bei der KGAL und seit
2007 Mitglied der Geschäfts-
führung der KGAL GmbH &
Co. KG. Er übernimmt mit
sofortiger Wirkung die Rolle
des CEO.
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Spielraum*
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Investment-Story Asien-Pazifik bleibt langfristig intakt
Investment-Empfehlungen der SEB AM zwischen
„Core-Appeal“ in Australien und ”Zyklus” in Japan
Während Europa und Nordamerika immer noch die Folgen des Konjunktureinbruchs
2008/09 abarbeiten, konnte Asien-Pazifik die Wirtschaftsleistung seit 2007 um über
30% steigern. Dies entspricht mehr als dem aktuellen Bruttoinlandsprodukt (BIP) von
Deutschland und Frankreich zusammen. Die Urbanisierung stellt für die
Immobilienmärkte wahrscheinlich den wichtigsten Wertetreiber dar. Die
nachfragerelevante Mittelklasse wird sich lt. OECD bis 2030 etwa auf rund 3,2 Mrd.
Menschen verdreifachen. (WR)
Nach dem Rekordjahr 2013
beruhigten sich die
Investmentaktivitäten in Asien-
Pazifik im bisherigen Verlauf
dieses Jahres wieder. Der aktuelle
Real Estate Market View Asien-
P a z i f i k d e r S E B As s e t
Management (SEB AM) sieht
dennoch Asien-Pazifik weiterhin
l ang f r i s t i g a l s l ohnendes
Investmentz ie l . Überdurch-
schnittliches Wirtschaftswachs-
Düren: Die Deutsche Immo-
bilien Gruppe baut ihre Ge-
schäftsfelder Property & As-
set Management sowie Shop-
ping Center-Management
aus. Dafür konnte das Unter-
nehmen Guido Spahn (45)
gewinnen, der den Bereich
als Head of Client Services
verantwortet und Ansprech-
partner für institutionelle In-
vestoren ist. Zuletzt war er im
Düsseldorfer Büro von CBRE
als Asset Manager tätig.
„Wir freuen uns, mit Guido
Spahn einen erfahrenen Profi
gewonnen zu haben, der den
Geschäftsbereich strategisch
weiterentwickeln wird“, so
Helmut Jagdfeld, Geschäfts-
führer der DVI Deutsche Ver-
waltungsgesellschaft für Im-
mobilien mbH.
Personalie
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tum, steigender Wohlstand und fortschreitende
Urbanisierung seien unverändert die Treiber für die
Entwicklung der Immobilienmärkte.
Die enorme Zunahme der städtischen
Bevölkerung vor allem in China erkläre, warum
zyklische Erwägungen hinter langfristigen
strukturellen, sozialen und umweltpolitischen
Herausforderungen, die mit der Urbanisierung in
China verbunden seien, zurückstünden, begründet
Norbert Schley, SEB AM Global Real Estate
Strategist. Die drei bevölkerungsreichsten
Metropolen der Region Asien/Pazifik, Tokio, Neu-
Delhi und Shanghai, würden nach UN-Prognose
bis 2030 die größten Städte der Welt bleiben.
Als Core-Märkte schätzt SEB AM Australien,
Japan, Hongkong und Singapur ein. Für Core plus-
bzw. Value Add-Strategien kommen China,
Südkorea, Taiwan, Malaysia und Neuseeland in
Frage. Die übrigen Länder, darunter Thailand,
Indien und Indonesien seien noch reine Value Add-
Märkte. Zu den Märkten mit zyklischem
Aufwärtspotenzial zählt Schley unverändert Japan.
In Tokio seien die Landpreise jetzt den seit 2
Jahren steigenden Mieten gefolgt. Auf dem
Investmentmarkt näherten sich die An-
kaufsrenditen den Tiefständen von 2008. Zugleich
blieben in Japan die Zinsdifferenzen zwischen
Ankaufsrenditen und Kapitalmarktzinsen unver-
ändert attraktiv. Zyklisches Aufwärtspotenzial
böten ebenso Hongkong und Singapur. Im direkten
Vergleich empfiehlt Schley eher Investments in
Singapur, da sowohl das Renditeniveau als auch
das kurzfristige Mieterholungspotenzial höher sei
als in Hongkong.
Australien profitiere langfristig vom wirt-
schaftlichen Aufstieg Asiens und weise für ein
Bf
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Bouwfonds Investment Management ist der Geschäftsbereich für Real Asset Anlage-lösungen innerhalb der Rabo Real Estate Group, eine der führenden Immobilien gesellschaften Europas. Wir bieten innovative Investment-möglichkeiten für institutionelle und private Anleger in Immobilien, Infra struktur und natürliche Ressourcen. In diesen Kategorien konzentrieren wir uns auf fünf Sektoren: Gewerbe immobilien, Wohnimmobilien, Park hausimmobilien, Kommunikations infra-struktur und Farmland. Der Wert des verwalte-ten Gesamt portfolios beläuft sich auf 5,7 Mrd. €. Bouwfonds Investment Management unter-hält regionale Geschäftsstellen in den Nieder-landen, Deutschland, Frankreich, Polen und Rumänien mit über 150 Vollzeitbeschäftigten.
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Fokussierung auf Real Assets
Frankfurt: Die DIC Asset
AG hat bereits vor Baubeginn
rund 24.000 qm Mietfläche
des „WINX - The Riverside
Tower“ auf dem MainTor-
Areal an die Union Asset
Management Holding AG
vermietet. UI hat für zunächst
10 Jahre die unteren 12 Ge-
schosse des Turms sowie
das Portal-Gebäude mit einer
spektakulären gläsernen Lob-
by von 11 m Höhe angemie-
tet; damit sind bereits jetzt
knapp 60% der WINX-
Büroflächen vermarktet.
Insgesamt wird der WINX-
Tower 29 Geschosse umfas-
sen. Die Fertigstellung erfolgt
plangemäß bis Ende 2017.
Die DIC ist als Co-Investor
mit 40% an der Projektent-
wicklung beteiligt.
Industrieland ein robustes
Bevölkerungswachstum auf.
„Core-Appeal“ und die zyklische
Attraktivität hätten den aus-ra-
lischen Bieterwettbewerb ange-
feuert und zu einer weiteren
Renditekompression geführt.
Noch seien aber die Renditen
anders als in anderen asiatischen
Märkten nicht auf dem Niveau
des letzten zyklischen Tiefpunkts.
China spielt derzeit eine Sonderrolle. In China sorgen derzeit die Korrektur bei
Wohnimmobilien sowie die Verfassung der Kreditmärkte für Besorgnis. Rückläufige
Aktivitäten im Wohnungsbau tragen mittlerweile auch zum verringerten Wirtschaftswachstum
bei. Erste Regulierungsschritte in dem bisher kaum regulierten Bereich der Schattenbanken
führten bereits zu einer rückläufigen Kreditvergabe. Angesichts der Preiskorrekturen em-
pfehlen die Researcher bei Wohnimmobilien in China derzeit Zurückhaltung. Sie er-warten,
bevor die Lockerung der Regulierungen greift, einen weiteren Preisrückgang von 5 bis 10%.
In Südkorea ist lt. SEB AM allem der Logistikmarkt angesichts der erfolgreichen
Freihandelspolitik und des E-Commerce Wachstums attraktiv. Für die südkoreanischen
Büromärkte ist SEB AM skeptischer. Malaysia bietet mit über 7% Ankaufsrendite im
Bürosektor ein interessantes Renditeniveau, allerdings mit begrenzten Mietperspektiven
durch hohen Flächenzugang. begrenzt.
Deal
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Logistik-Investments in Europa auf
Rekordkurs
Knapp 13 Mrd. Euro in 9 Monaten
investiert
In den ersten 3 Quartalen 2014 flossen lt. JLL mit 12,9
Mrd. Euro europaweit 11% mehr Kapital in Logistikimmo-
bilien als im Vorjahresvergleich. Mit 3,6 Mrd. Euro von
Juli bis Ende September war das dritte Quartal das
schwächste des Jahres. Das sei auf die geringere Anzahl
von Portfolioabschlüssen zurückzuführen. Insgesamt
summierten sich Portfoliotransaktionen bis Ende Sep-
tember mit insgesamt 5,4 Mrd. Euro auf Vorjahresniveau.
Dabei liegen Großbritannien und Deutschland mit einem
Neunmonatsvolumen von jeweils über 1 Mrd. Euro auch
in dieser Betrachtung vorn. (WR)
In Deutschland verbesserten Logistikimmobilien ihren
Marktanteil am gesamten Investitionsvolumen für Gewerbe-
immobilien von 7 auf jetzt 11%. Die deutschen Renditen sind
im Durchschnitt der BIG 7-Logistikregionen um weitere 23
Basispunkte auf 6,28% gesunken. Der deutsche Vermie-
tungsmarkt erzielt wie im Vorjahr in den ersten drei Quarta-
len ein Umsatzvolumen von rund 4 Mio. qm.
In Europa entfielen in den ersten drei Quartalen 2014
gut 2 Mrd. Euro (+20%) auf Einzeltransaktionen über 50
Mio. Euro. Das beruht auf dem steigenden Interesse an
Mega-Hallen mit einer Fläche von jeweils über 50 000 qm.
Die Investoren haben bei „Mega-Hallen“ ihre anfängliche
Skepsis hinsichtlich der Nachvermietbarkeit relativiert.
Wachstumspotential sieht in diesem Segment Alexandra
Tornow, JLL-Head of EMEA Logistics & Industrial Re-
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search. In Anbetracht der Neuausrichtung der Lieferkette und den massiven Struk-
turveränderungen bei Logistik dürften die Marktgrundlagen stark bleiben. Die Aussicht auf
steigende Mieten für Logistikobjekte und die Erwartung einer weiteren Renditekompression
könnten für ein beschleunigtes Kapitalwertwachstum in der Region sorgen. Tornow erwartet
ein Plus von 4% am Ende des Jahres. Das Erreichen der 20 Mrd. Euro Marke hänge davon
ab, inwieweit die weitere Zunahme internationalen Kapitals durch die jüngsten Ereignisse in
Europa und die Konjunkturkrisen in den USA und China beeinträchtigt würden.
Zwei Anbieter dominieren Volumen genehmigter
Geschlossener Fonds
90% in Immobilien, davon 52% Jamestown und 34% REAL I.S.
Die BaFin hat im dritten Quartal 2014 insgesamt zehn Publikums-AIF (Alternative
Investmentfonds) nach KAGB zum Vertrieb zugelassen. Dies sind immerhin 7 Ge-
schlossene Fonds mehr als im Q2, in dem lediglich 3 AIF die Vertriebszulassung
erhalten haben. Im Q1 hatte lediglich eine Publity-Investment KG die Zulassung
erhalten. Von den vom Verband bsi avisierten mehr als 30 Fonds ist der Markt noch
weit entfernt.
Die neuen Fonds haben lt. FERI EuroRating Services insgesamt ein prospektiertes
Eigenkapital in Höhe von 428,1 Mio. Euro und ein Fondsvolumen von 848,4 Mio. Euro.
Davon sind 5 AIF Immobilienfonds, die mit 386,92 Mio. Euro rund 90% des zu platzierenden
Realis
München: Hannover Lea-
sing hat aus seinem Fonds
Nr. 91 "Verwaltungs- und
Technikzentrum, München"
ein Verwaltungsgebäude mit
63.000 qm Mietfläche ver-
kauft. Käuferin des an die
Deutsche Bahn AG vermie-
teten Objekts ist die Quan-
tum Immobilien AG, han-
delnd für eine Objektgesell-
schaft, hinter der mehrere
deutsche Versorgungswerke
stehen. .
Das Technik- und Verwal-
tungszentrum an der Ri-
chelstraße 1-5 war im Jahr
2000 modernisiert und um
einen Neubau erweitert wor-
den. Der Fonds wird im An-
schluss an den Verkauf auf-
gelöst.
Deal
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Assetmanagement mit ErfolgFür institutionelle und private Anleger managt die Real I.S. insgesamt gewerbliche Flächen von rd. , Mio. Quadrat-metern in Ländern auf Kontinenten. Das Vermögen, das wir aktuell für unsere Anleger in Immobilien investiert haben, beträgt rd. EUR , Mrd. Unsere Erfolgsbilanz mit einem durchschnittlichen Vermietungsstand von rd. % beruht dabei auf nachhaltigen Konzepten für langfristige Mieterbindung.
www.realisag.deMehr Informationen: www.realisag.de
, Mio. qm
5 Millionen Euro) zwei Fonds von der BaFin gestattet, die
zusammen ein prospektiertes Fondsvolumen von 52,7
Millionen Euro erreichen.
BaFin jetzt in Genehmigungs-Form
Verkaufsprospekt für TSO-DNL
Active Property genehmigt
TSO Europe Funds, Inc. meldete, dass der
Verkaufsprospekt für das öffentliche Angebot von
Limited Partner Anteilen an der TSO-DNL Active
Property, LP von der BaFin gebilligt wurde. Es ist
geplant, insgesamt Anteile in Höhe von USD 125
Millionen zu platzieren. Dieses Gesamt-
platzierungsvolumen kann auf max. USD 225 Millionen
erhöht werden.
Die Anlagestrategie der Gesellschaft sieht Investitionen
über Tochterunternehmen in unterbewertete
Gewerbeimmobilien im Südosten der USA vor. Hierbei
sollen entweder Grundstücke erworben und neu bebaut
oder bereits bestehende Gewerbeimmobilien umfangreich
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Kapitals ausmachen. Jamestown 29 mit einem
prospektierten Eigenkapital in Höhe von 203,5 Mio. Euro
stellt über die Hälfte des Immobilienangebotes. Real I.S.
Grundvermögen macht mit 132,6 Mio. Euro noch einmal
mehr als 34%. Die restlichen drei vertriebszugelassenen
Publikums-Immobilien-AIF sind IMMAC Sozialimmobilien
71. Renditefonds mit 18,2 Mio. Euro, der den PLATOW
Award-Preisträgern in wenigen Wochen aus der Hand
gerissen worden ist, Hamburg Trust domicilium 11 (16,9
Mio. Euro) und Project Wohnen 14 (15,75 Mio. Euro). Die
restlichen Zulassungen entfielen auf zwei Produkte aus dem
Hause Aquila Capital aus dem Bereich New Energy mit
25,41 Mio. Euro und Private Equity mit 15,8 Mio. Euro.
Bei den BaFin-Gestattungen nach VermAnlG beträgt auf
Grundlage der 8 Fonds, für die auswertbares Zah-
lenmaterial vorliegt, lt. FERI-Analyse Investmentvermögen
im dritten Quartal 2014 die Höhe des prospektierten
Eigenkapitals 66 Millionen Euro, was einem deutlichen
Anstieg von 201 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal
entspricht. In der Assetklasse Immobilien wurden mit dem
„ImmoChance Deutschland 6“ (prospektiertes
Eigenkapital: 10,02 Millionen Euro) und dem PROIMMO
Bestandsportfolio Hannover (prospektiertes Eigenkapital:
Fv
saniert bzw. umgebaut, operativ betrieben und schließlich veräußert werden. Während der
Bewirtschaftungsphase sollen die Anleger eine Vorzugsausschüttung von 8% p.a. erhalten.
Von November 2006 bis April 2014 wurden von TSO Europe Funds, Inc. vier
geschlossene Immobilienfonds mit einem Eigenkapital von ca. USD 200 Millionen aufgelegt
und im deutschen Markt durch die DNL Real Invest AG Düsseldorf platziert. Diese Fonds
schütten bisher prospektgemäß 8% p.a. aus erwirtschafteten Erträgen aus. Erste
Objektverkäufe haben stattgefunden – die Anleger haben hierauf ihr investiertes Kapital
zuzüglich zweistelliger Renditen von TSO Europe Funds, Inc. ausgezahlt bekommen. Der
Vertrieb der Anteile an der TSO-DNL Active Property wird ausschließlich durch die DNL
Real Invest AG, Düsseldorf durchgeführt (www.dnl-invest.com).
DIC Asset AG profitiert von starkem operativen Geschäft
Mieterlöse und FFO auf Vormarsch
Die DIC Asset AG legte letzte Woche ihren Bericht über das Ergebnis der ersten neun
Monate 2014 vor. Die AG profitierte dabei besonders vom operativen Geschäft. Die
Bruttomieteinnahmen stiegen deutlich um 20% auf 110,7 Mio. Euro. Die
Mieteinnahmen aus dem Ende 2013 übernommenen Joint Venture-Portfolio
überstiegen dabei den Wegfall von Mieteinnahmen aufgrund von Immo-
bilienverkäufen. Der FFO (Funds From Operations: operatives Ergebnis vor
Abschreibungen und Steuern, sowie vor Gewinnen aus Verkäufen und Ent-
wicklungsprojekten) um ist um +3% auf 35,4 Mio. Euro gestiegen (Vor-
jahresvergleich: 34,3 Mio. Euro). Die Vermietungsleistung erreichte über 155 000 qm,
wovon 66 900 qm neu vermietet wurden. Die Leerstandsquote, die auf Grund des
Geschäftsansatzes der DIC automatisch höher ist als bei Core-Investoren blieb stabil
bei 11,5%. Der Durchschnittszinssatz der Finanzierungen ist auf 3,9% gesunken
(31.12.2013: 4,1%). Das Zahlenwerk bestätigt die Jahresprognose eines FFO zwischen
47 und 49 Mio. Euro.
Kräftig gestiegene Mieteinnahmen, ein hohe Vermietungsleistung, rege
Verkaufsaktivitäten mit weiteren Transaktionen in der Pipeline für das vierte Quartal und die
Emission der dritten Unternehmensanleihe, die die höher verzinste erste
Unternehmensanleihe aus 2011 ersetzt, prägen lt. Vorstand die positive
Unternehmensentwicklung. Durch kontinuierliche hohe Vermietungsleistung generierte die
DIC Asset AG in den ersten neun Monaten Mietverträge mit annualisierten Mieteinnahmen
von rund 16,3 Mio. Euro (Vj.: 15,2 Mio. Euro), davon 7,6 Mio. Euro im Rahmen von
Neuvermietungen und 8,7 Mio. Euro als Anschlussvermietungen. Das entspricht einer
Vermietungsleistung von rund 155.000 m², Das Verkaufsvolumen liegt bis heute bei rund 85
Mio. Euro. Weitere Transaktionen sind bereits in der Pipeline, insgesamt ist ein Jahresziel
von 130 Mio. Euro angestrebt. Auch das Fondsgeschäft entwickelte sich verlässlich: Trotz
verringerter Beteiligungsquote der DIC Asset AG am ersten Spezialfonds „DIC Office
Balance I“ von 20% auf 10% im laufenden Geschäftsjahr entwickelte sich der FFO-Beitrag
aller drei Fonds in den ersten neun Monaten mit 4,0 Mio. Euro nahezu stabil (9M/2013: 4,4
Mio. Euro). Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender der DIC Asset AG: „Alle notwendigen
Schritte zum Erreichen unsere Jahresziele sind eingeleitet: Dank verbesserter Ertrags- und
Finanzierungsbasis werden wir auch das Jahr 2014 mit einem attraktiven Ergebnis für
unsere Aktionäre abschließen.“
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 12
Erlangen: Die Sontowski &
Partner Group hat zusam-
men mit einem namhaften
norddeutschen Family Office
das Investmenthaus Pega-
sus Capital Partners GmbH
mit Fokus auf interessante
Projektentwicklungen und
Immobilien mit Wertsteige-
rungspotenzial in den deut-
schen Metropolregionen ge-
gründet.
Seit 30 Jahren entwickelt und
investiert die inhabergeführte
Sontowski & Partner Group
erfolgreich Immobilienprojek-
te. Insbesondere werden
dabei regional bestätigte Im-
mobilienkonzepte auf eine
nationale Basis gehoben.
Somit wurde das Leistungs-
angebot strategisch ergänzt
und das Wachstum des mit-
telständischen Unterneh-
mens konsequent vorange-
trieben.
Klaus-Jürgen Sontowski,
Geschäftsführender Gesell-
schafter von S&P: „Wir haben
bereits über zehn Jahre ge-
meinsam mit Family Offices
und anderen institutionellen
Investoren projektbezogen
opportunistisch investiert.
Dieses opportunistische Ge-
schäft werden wir zusammen
mit einem namhaften nord-
deutschen Family Office in
der Pegasus Capital Partners
GmbH bündeln und ausbau-
en.“ Pegasus wird dabei mit
drei Geschäftsfeldern am
Markt agieren: Investment-
und Transaktionsmanage-
ment, Fonds Management
und Structuring sowie Mezza-
nine Partnering.
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Gelsenkirchen: Knapp fünf
Monate nach dem Erwerb des
rund 77.000 qm großen Areals
in Gelsenkirchen-Ückendorf
hat Aurelis Real Estate
GmbH & Co. eine weitere
Teilfläche von rund 11.000 qm
südlich der Hohenfriedberger
Straße / Möckernhof an die
MBM Hochbau GmbH ver-
kauft. Das Olfener Bauunter-
nehmen wird dort rund 40
Doppelhäuser und Reihen-
häuser in Massivbauweise
errichten.
Bereits im Juni hatte die Vista
Reihenhaus GmbH & Co.
KG von Aurelis eine Teilfläche
zur Errichtung von 67 Doppel-
haushälften und Reihenhäu-
sern gekauft.
LEG setzt dynamisches Wachstum fort
Wohnungs-AG profitiert von Mieterhöhungen
Die positive Geschäftsentwicklung der LEG Immobilien AG setzte sich im dritten
Quartal 2014 fort. Die LEG Immobilien AG konnte in den ersten neun Monaten des
Jahres 2014 die Mieterlöse im Jahresvergleich um +6,5% auf 286,6 Mio. Euro steigern.
Auf vergleichbarer Fläche stieg sich Miete pro qm um +3,4%. Die frei finanzierten Be-
stände legten dabei um +3,8% zu. Die Leerstandsquote lag Ende September 2014 mit
3,2% auf vergleichbarer Fläche temporär leicht über dem Niveau des Vorjahres. Als
wesentliche finanzielle Kennzahl konnte der FFO I im Jahresvergleich deutlich um
+19,7% auf 123,9 Mio. Euro gesteigert werden.
Die Gewinndynamik sei vor allem auf die positiven Skaleneffekte und erzielten Effizienz-
steigerungen zurückzuführen, begründet Thomas Hegel, Vorstandsvorsitzender der LEG
Immobilien AG. Die LEG behauptet damit nach eigenen Angaben eine führende Profitabili-
tät im deutschen Wohnimmobiliensektor. Sie ist mit rund 110 000 Mietwohnungen eines der
größten Wohnungsunternehmen in Deutschland. Der EPRA-Net Asset Value lag zum Quar-
talsstichtag bei 48,85 Euro pro Aktie. Bereinigt um die Effekte der Dividendenzahlung be-
deute dies einen Anstieg von +4,2% im Vergleich zum Bilanzstichtag. Die Nettoverschul-
dung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) bleibe auf einem niedrigen
Niveau von 48,7%.
Im dritten Quartal konnte der Ankauf von weiteren 2 400 Wohneinheiten unterzeichnet
und die Akquisition des NRW Vitus-Portfolios mit rund 9 600 Wohneinheiten vorbereitet
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 14
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werden. Damit habe die LEG mit insgesamt rund 19 000
angekauften Einheiten seit dem IPO die gesteckten
Wachstumsziele deutlich übertroffen. Die LEG werde
diese Wachstumsstrategie weiter mit aller Entschlossen-
heit umsetzen, bekräftigt Thomas Hegel. Auf Basis der
positiven Geschäftsentwicklung werde der Ausblick für
den FFO I-2014 mit 158 bis 161 Mio. Euro bestätigt.
Weltweit positive Aussichten für den
gewerblichen Immobilienmarkt
RICS Commercial Property Monitor
Der RICS Commercial Property Monitor für das
dritte Quartal 2014 sieht trotz – oder aus ”Der
Immobilienbrief”-Sicht vielleicht „wegen“ - der
zuletzt unruhigen Lage an den Finanzmärkten eine
Verbesserung der wichtigsten Stimmungs-
indikatoren der weltweiten Immobilienmärkte.
Japan, Großbritannien und Neuseeland erholen sich
weiter. Auch auf einigen europäischen Märkten, die
wie Portugal, Spanien und Irland von der
Finanzkrise von 2008 besonders stark getroffen
wurden, ist das Marktvertrauen deutlich gewachsen.
In Russland ist die Stimmung dagegen
sanktionsbedingt gedrückt.
In Deutschland sei die wirtschaftliche Dynamik wie
im übrigen Euroraum etwas abgeschwächt, berichtet der
RICS Commercial Property Monitor. Dennoch bleibe
der Arbeitsmarkt robust. Die Schwellenländer Brasilien,
Indien, China und Südafrika (BRICS) böten
unterschiedliche Szenarien. Indien liege bei der
Stimmung am Markt vorne. In China wachse das
Angebot schneller als die Nachfrage. Das deutet auch
aus RICS-Sicht darauf hin, dass die Preisentwicklung
bei Mieten und Gewerbeimmobilien in näherer Zukunft
eher schwach ausfallen wird (siehe SEB AM Analyse).
Auch in Südafrika lassen sich ähnliche Trends wie in
China beobachten, doch hier ist das Investoreninteresse
in den letzten drei Monaten gewachsen. In Brasilien
scheint das sich abschwächende Wirtschaftswachstum
und das höhere Zinsniveau von der Immobilienbranche
seinen Tribut zu fordern. Die Stimmungslage hat sich in
allen Bereichen verschlechtert.
publity
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 15
DEUTSCHE IMMOBILIEN AUS BANKEN-VERWERTUNG
Die publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co. geschlossene Investment KG erhielt als erste Ge-schlossene Publikums-Investment KG von der BaFin die Vertriebszulassung nach neuem Recht und investiert mit deutschen Immobilien aus Bankenverwertung in ein breites Spektrum gewerblich genutzter Qualitätsimmo-bilien in guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen mit Wachstumspotential wie Frankfurt/Main, Düssel-dorf, Hamburg, Berlin und München.
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Leipzig: Die von der publity
Finanzgruppe aufgelegte
publity Performance Fonds
Nr. 6 GmbH & Co. KG hat
die Auszahlung des Früh-
zeichnerbonus und die erste
reguläre Auszahlung i. H. v.
5% des jeweils eingezahlten
Kommanditkapitals bzw.
2.273.570 Euro an die betref-
fenden Anleger angekündigt.
Die publity Performance
Fonds Nr. 6 GmbH & Co. KG
hat bis zum Ende der Emissi-
onsphase am 30.06.2014 mit
2.147 Anlegern ein Emissi-
onskapital i. H. v. 33.443.000
Euro eingeworben. Spätes-
tens bis zum 15.12.2014 wird
an die betreffenden Anleger
der Frühzeichnerbonus i. H.
v. 601.420 Euro ausgezahlt
sowie die erste reguläre Aus-
zahlung i. H. v. 5% bzw.
1.672.150 Euro vorgenom-
men. Die Auszahlungen wer-
den aus den Erlösen vorge-
nommen, die aus dem Ver-
kauf einer Immobilie und aus
der Vermietung bzw. Ver-
pachtung von 3 Immobilien
erwirtschaftet worden sind.
„Entsprechend unserer
„manage to core“-Strategie
optimiert unser Assetmana-
gement laufend die Bewirt-
schaftung der erworbenen
Immobilien mit dem Ziel, die-
se nach kurzer Haltedauer
bestmöglich zu verwerten“,
so Christoph Blacha, Ge-
schäftsleiter der publity Per-
formance GmbH.
Institutionelle präferieren die indirekte Anlage
Trotz Anlagedrucks wandeln Institutionelle ”auf
ausgetreten Pfaden”
Eine Befragung von Rueckerconsult von rund 100 institutionellen Investoren auf einer
Fonds-Veranstaltung sieht als Ergebnis, dass institutionelle die indirekte Anlage,
bevorzugt Immobilien-Spezialfonds, präferieren. Dabei hat sich die alte ”Der
Immobilienbrief”-Recherche, dass Investoren bevorzugt mit ähnlich gesinnten
Partnern investieren, bestätigt. Deutsche Investoren wollen am liebsten mit anderen
deutschen Investoren zusammen gehen. Das Sicherheitsbedürfnis sei nach wie vor
sehr hoch. Entsprechend gering sind die Renditeerwartungen. Trotz Anlagedrucks
wandelten die Institutionellen ”auf ausgetreten Pfaden”. Dies zeige sich am nach wie
vor eher geringen Interesse an alternativen Investments wie Immobilienanleihen,
Wandelanleihen und Kreditfonds. Zum anderen liege der Fokus oft immer noch bei
Büroimmobilien in den deutschen Metropolen. (WR)
Insgesamt könnte sich künftig lt. einer Befragung von Rueckerconsult der Anteil der
indirekten Immobilienanlagen verstärken. 28% der Befragten wollten den Anteil indirekter
Immobilienanlagen erhöhen, nur 19% dagegen den Anteil der direkten Investments. Weitere
26% wollen künftig ausschließlich indirekte Immobilieninvestitionen tätigen. Die meisten
Spezialfonds-Investoren wünschen sich eine Mindestinvestorenanzahl zwischen zwei und
zehn, wobei der Großteil ein bis drei Co-Investoren als optimal empfindet. Vor allem nicht-
deutsche Investoren, insbesondere internationale Private Equity Fonds und internationale
Staatsfonds, stoßen auf weniger Gegenliebe.
Bei den durchschnittlichen rund zwei Drittel nennen eine durchschnittliche Mietrendite
zwischen 4,0 und 5,0%. 14% der Befragten geben sich mit Mietrenditen von 3,75% oder
weniger zufrieden und nur 7% streben Mietrenditen oberhalb von 6% an. Der Viertel der
Befragten haben ihren Fokus weiterhin ganz klassisch auf den Nutzungsarten Büro und
Einzelhandel. Bei den Versicherungen und Pensionskassen ist der Anteil mit 87%
beziehungsweise 83% noch größer. Bei der Nutzungsart Büro verhalten sich die Investoren
wie gewohnt: Rund 70% wollen weiterhin in den Metropolen investieren. Nur 20% erwägen
ein Ausweichen auf Mittelstädte bzw. B-Städte.
„Global Investor Sentiment Survey 2015“
Europäische Institutionelle planen Investmentzuwachs in EMEA
Die Umfrage „Global Investor Sentiment Survey 2015“ von Colliers International zeigt,
dass mehr als Dreiviertel aller Investoren im Jahr 2015 eine Erhöhung ihrer
Immobilieninvestitionen planen. Dem Bericht zufolge wollen 78% der in EMEA
ansässigen Investoren (plus 17%punkte im Vergleich zum Vorjahr) sowie 67% der
Investoren von außerhalb Europas ihre Immobilienportfolios in der Region EMEA in
nächsten 12 Monaten ausbauen.
An der Befragung nahmen über 600 Investoren weltweit teil, angefangen bei staatlichen
Investitionsfonds bis hin zu Private-Equity-Gesellschaften aus den USA, Kanada,
Lateinamerika, Asien, Australien, Europa und im Nahen Osten. Die Ergebnisse führen eine
Reihe wichtiger weltweiter Trends auf. So gaben beispielsweise 30% der asiatischen bzw.
28% der US-amerikanischen Investoren an, Interesse an Investitionen in der EMEA-Region
zu haben. Darüber hinaus planen 71% der kanadischen Umfrageteilnehmer in den
kommenden 12 Monaten Investitionen in Europa.
Auszahlung
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 16
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Trügerische Ruhe am Immobilienmarkt
Steigende Zinsen sind nicht die
grösste Gefahr
Karsten Junius
Chefvolkwirt, Bank J. Safra Sarasin
Wer nach gut drei Jahren in den USA wieder zurück in
Europa aufschlägt, wundert sich über Vieles; so
beispielsweise über die hier unerwartet gute Stimmung
an den Immobilienmärkten. Die Preise steigen, die
Anfangsrenditen fallen, die Suche nach Core-
Immobilien und Core-Lagen geht weiter, wobei ”Core”
zunehmend wohlwollend interpretiert wird – ähnlich wie
der Kreis ”sicherer Anlagen” durch die EZB und die
Finanzmärkte. Aber hat sich in den letzten drei oder vier
Jahren tatsächlich so viel zum Positiven verändert?
Gemessen an der guten Stimmung auf der Expo Real,
müsste man das klar bejahen. Dort schienen Gefahren
allenfalls in steigenden Finanzierungszinsen gesehen
zu werden.
Welch ein Irrtum! Um den festzustellen, braucht man
noch nicht einmal eine US-Brille, durch welche die Gefahren
Im Hinblick auf die Investitionsziele der internationalen
Kapitalströme in EMEA zeichnet sich ein Wandel ab.
Investoren aus Asien fokussieren sich nicht mehr
ausschließlich auf London als Eintrittsmarkt in Europa,
sondern auch auf europäische A-Standorte wie München,
Frankfurt, Paris, Madrid und Rom. „Das Gesam-
tinvestitionsvolumen in EMEA belief sich Ende des dritten
Quartal 2014 auf 128 Milliarden Euro, was einer Steigerung
um fünf% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.
Wir erwarten ein starkes viertes Quartal 2014 und ein im
Jahr 2015 weiter steigendes Investitionsvolumen“, so
Trombello in seinem Ausblick.
Neben London ziehen hauptsächlich die deutschen Top
6-Standorte das Interesse der EMEA-Investoren auf sich,
angeführt von Berlin mit 22%, gefolgt von Paris (16%) und
Madrid (10%). Zudem planen EMEA-Investoren vermehrt in
den USA und dabei insbesondere in New York (18%) sowie
in der Region Asien-Pazifik, China und Australien zu
investieren. Shopping-Center sind im Ranking der
Assetklassen um zwei Plätze nach oben gestiegen und
konkurrieren in EMEA nun mit Büroimmobilien.
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 18
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NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 19
von Deflation, zu hoher Arbeitslosigkeit und zu niedriger
Nachfrage immer etwas schärfer zu sehen sind als
hierzulande. Es reicht, die Panglos’sche Brille abzunehmen
und die vom Liquiditätsnebel verdeckten Risiken wieder
wahrzunehmen. 2010 waren die institutionellen Risiken in
der Währungsunion allgegenwärtig. Vor allem waren sie an
den Bondmärkten noch transparent ablesbar. Investoren
hatten die Nachhaltigkeit der Wirtschaftspolitiken
angezweifelt und ihr Kapital entsprechend verlagert und
zwar so schnell, dass die EZB zur Hilfe eilte und Länder vor
dem Staatsbankrott, die Währungsunion vor Austritten und
Investoren vor Verlusten schützte.
Es ist festzuhalten, dass dies weitgehend gelungen ist.
Um vor unliebsamen Entwicklungen auf den Finanzmärkten
auch in Zukunft zu schützen, wurden zusätzliche Pro-
gramme und Institutionen aufgebaut – EFSF, ESM, OMT,
SSM, SMP... – die Liste der neuen Akronyme ist lang. Aber
werden die nationalen Wirtschaftspolitiken dadurch
nachhaltiger und die mittelfristigen Risiken geringer?
Mitnichten. Sicherlich, die hohen Leistungsbilanzdefizite in
den Peripheriestaaten konnten abgebaut werden, ein Erfolg,
auch wenn er mit hoher Arbeitslosigkeit, geringerer
Nachfrage und schwacher Inflation erkauft wurde, welche
wiederum die Schuldentragfähigkeit vieler Länder bedroht.
Das Wesentliche fehlt aber immer noch: Ein Konsens
über die mittelfristig gebotene Wirtschaftspolitik, über die
erforderlichen Strukturreformen und über die ökonomischen
Anpassungsmechanismen, bei denen geringe Nachfrage
und Inflation in einer Region durch entsprechend höhere in
einer anderen ausgeglichen würden. Nur so würde die
Währungsunion institutionell stabil sowie politisch und
öffentlich auf breiterer Basis befürwortet. Und nur so könnte
die Währungsunion insgesamt einem hohen
Beschäftigungsniveau, kräftigem Wachstum und einer
Inflationsentwicklung von nahe 2% kommen. Die Finan-
zierungskosten am Immobilienmarkt wären in solch einem
Szenario tatsächlich höher als derzeit. Dies wäre allerdings
eher eine Chance als ein Risiko. Denn einhergehen würde
damit auch ein stärkeres Mietwachstumspotenzial.
Die wahren Gefahren für den Immobilienmarkt liegen
also eher darin, dass die Investitionen nicht das gewünschte
oder kalkulierte Mietwachstum und nach einer Halteperiode
den erwarteten Verkaufsertrag abwerfen. Die Finan-
zierungskosten dagegen werden allein aus dem Grund
niedrig bleiben, weil die hohe Verschuldung vieler Haushalte
und Staaten einen Hebeleffekt darstellt, der dazu führt, dass
bereits geringe Zinserhöhungen eine starke ökonomische
Bremswirkung ausübten. Angesichts der hohen Arbeits-
losigkeit in Euroland sind daher weiterhin geringe Zinsen
das wahrscheinlichere Szenario, geringes Mietwachstum
leider auch.
Core-Immobilien, die blue chips der
realen Werte
Investoren suchen Schutz für
Kapitalanlagen
Thomas Körfgen
Geschäftsführer SEB Investment GmbH
Niedrige Zinsen, politische Unsicherheiten und die
Angst vor Inflation – in diesem Umfeld suchen Investo-
ren Schutz für ihre Kapitalanlagen. Mehr und mehr, aber
immer noch zu langsam, ersetzen Investitionen in Akti-
engesellschaften des DAX (Deutscher Aktienindex) mit
kontinuierlichen Dividendenzahlungen den ehemals
sicheren Hafen der Rentenwerte. Das ist sinnvoll, denn
die Rendite der Staatsanleihen ist oftmals so niedrig,
dass daraus kaum Mehr-
wert geschaffen werden
kann. Auch ist die traditio-
nelle Sicherheit von
Staatsanleihen spätestens
seit dem Desaster Grie-
chenlands nur noch Maku-
latur. Investitionen in Im-
mobilien als weitere Alter-
native verfügen noch über
einen großen Vorteil gege-
nüber Aktieninvestitionen.
Die Mieterträge werden den Eigentümern monatlich in
voller Höhe gezahlt, während die Dividende von Aktien-
gesellschaften in Deutschland nur einmal jährlich und
nur anteilig am Gewinn ausgeschüttet wird.
Für alle Investoren, die ihre Portfolios nach Rendite-
Risiko-Kriterien strukturieren, hat die Diversifikation zentrale
Bedeutung. Die entscheidende Frage ist: Welche Risiken
sind es wert eingegangen zu werden? Hierbei ist das wich-
tigste Kriterium der Anlagestil, weil er festlegt, wie Erträge
erzielt werden können. So wie es an den Aktienmärkten
unterschiedliche Arten von Gesellschaften gibt, so mannig-
faltig stellen sich auch Immobilieninvestitionen dar. Börsen
gelisteten Unternehmen, die gemeinhin als konservativ an-
gesehen werden, finden wir in Deutschland vor allem im
DAX und in Europa im EURO STOXX 50. Sehen wir einmal
von den Finanzwerten ab, so finden sich in diesen Indizes
substanz- und ausschüttungsstarke Werte – die so genann-
ten „Blue Chips“ –, welche oftmals über Jahrzehnte eine
schwankungsarme Rendite und kontinuierliche Dividenden-
zahlung erbracht haben und auch künftig erbringen werden.
Doch kann das, was an den Aktienmärkten Bestand hat,
auch auf andere Asset-Klassen, insbesondere die Immobi-
lienmärkte übertragen werden? Die Antwort lautet: Ja.
Frankfurt: Die DIC Asset
AG erwirbt den sogenannten
„Blauen Turm“ in der Wiesen-
hüttenstraße 10 mit rd.
19.000 qm Bürofläche on der
DZ BANK. Nach Abmietung
der heutigen Mieter bis Mitte
2018 plant die DIC ein um-
fassendes Redevelopment
für das Landmark-Gebäude,
um es einer neuen Funktion
und Nutzung zuzuführen.
Finanzierungspartner ist die
Deutsche Hypo.
Der sogenannte „Blaue
Turm“ wurde 1978 auf einer
mehr als 4.000 qm großen
Grundstücksfläche erbaut.
Auf 93 m Höhe erstrecken
sich 19 Geschosse, ein ange-
hängter Flachbau sowie drei
Tiefgaragen-Untergeschosse.
Deal Blue CHips gibt es an der Börse – und an den Immobilienmärkten
Investitionsgegenstand im „Core-Bereich“ sind bestehende und hochwertige Immobilien mit
einem stabilen Mietertrag in etablierten Märkten. Core-Strategien gelten als risikoarm, wer-
den mit niedrigen Fremdkapitalquoten finanziert und haben auf Grund ihres niedrigeren
Risikoprofils schwankungsarme Renditen. Damit gleichen sie den Blue Chips am Aktien-
markt, die ebenfalls über stabile Cashflows auf ihren jeweiligen Märkten verfügen und de-
ren Bilanzen oftmals keinerlei Fremdkapital aufweisen. Dementsprechend niedrig ist auch
ihre relative Volatilität.
Doch Investitionen in Immobilien verfügen über einen großen Vorteil gegenüber Aktien-
investitionen. Die Mieterträge werden den Eigentümern monatlich in voller Höhe gezahlt,
während die Dividende von Aktiengesellschaften in Deutschland nur einmal jährlich und nur
anteilig am Gewinn ausgeschüttet wird. Der Vergleich zwischen Immobilieninvestments und
Aktienengagements funktioniert über die Risikoklassifizierung auch in anderen Bereichen.
Betrachten wir den Core-plus-Stil; auch hier steht die Anlage in schon bestehende, vermie-
tete Immobilien im Vordergrund, jedoch kommen auch Standorte mit künftigem Entwick-
lungspotenzial in Betracht. Auch kürzere Laufzeiten der Mietverträge werden akzeptiert, um
bei künftigen Neuvermietungen über eine Steigerung des Mietzinses Werte zu schaffen.
Das Ganze oftmals gepaart mit einer etwas höheren Fremdkapitalquote. Die möglichen
Renditen liegen auf Grund des etwas höheren Risikos leicht über denen reiner Core-
Investitionen. Vergleichbare Aktien mit ähnlichem Risikopotenzial findet man bei konservati-
veren Wachstumsunternehmen, die neben einer jährlichen, niedrigeren Ausschüttung auch
wegen möglicher Kurssteigerungen erworben werden.
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 20
Garbe
Aber auch Value-add-Investitionen im Immobilienbereich
können mit gelisteten Unternehmen des Aktienmarktes ver-
glichen werden. Während es bei den Immobilien darum geht,
durch Renovierung oder Revitalisierung signifikante Wert-
steigerungen zu erzielen, stehen bei den reinen Wachstums-
unternehmen der Börse mögliche Kurssteigerungen im Vor-
dergrund. So wie bei Value-add-Immobilieninvestitionen zu
Beginn keine kontinuierlichen Mieterträge erwartet werden,
werden auch die reinen Wachstumsunternehmen nicht für
ihre Dividendenausschüttungen gekauft.
Der Vergleich unterschiedlicher Arten von Immobilienin-
vestitionen mit den jeweiligen Aktienengagements ist ebenso
problemlos auch mit Staatsanleihen und anderen Rentenin-
vestitionen möglich. Je geringer das Risiko einer Anleihe,
umso niedriger der erwartete Zinsertrag. Je stärker das er-
wartete Wachstum des zugrunde liegenden Emittenten, um-
so höher die Chance auf Kurssteigerungen des jeweiligen
Rentenpapiers.
Immobilien sind im ganzheitlichen Investitionsansatz
unterrepräsentiert
Wir müssen uns wegbewegen von einem statischen Asset-
Klassen-Denken hin zu einer risikodominierten Investitions-
entscheidung. Denn wenn ich Volatilität scheue und die Er-
zielung ordentlicher Erträge im Vordergrund meiner Investiti-
on steht, muss es nebensächlich sein, ob ich dies mit Zinsen
über Renten, Dividenden bei Aktien oder Mieterträgen von
Immobilien erreiche. Dies gilt natürlich auch, wenn ich mit
meiner Investition höhere Risiken eingehen möchte, um bes-
sere Rendite zu erzielen.
Gemeinsam bleibt allen Asset-Klassen, dass sich Inves-
toren zunächst einmal über ihre eigene Risikopositionierung
im Klaren sein müssen. Ein ganzheitlicher Investitionsansatz
muss entwickelt werden, in dem einzig und allein Risiko-
Ertrag-Gesichtspunkte im Vordergrund stehen. Das Errei-
chen der gewünschten Rendite unter Berücksichtigung des
individuellen Risikobudgets ist das alleinige Ziel. Damit ist
die Allokation des Gesamtportfolios entscheidend. In diesem
Zusammenhang sind Rentenwerte fast ausnahmslos viel zu
hoch allokiert und absolut überbewertet, Investitionen in Im-
mobilien hingegen sind von viel zu geringer Bedeutung.
Immobilienmarkt Italien
Reformen auf dem Weg, aber noch
nicht in Kraft
Andreas Wellstein
Immobilien Research DekaBank
In Italien wurden zwar Reformen auf den Weg gebracht,
doch in Kraft getreten sind sie bislang nicht. Viele weiterge-
hende Reformen stehen darüber hinaus noch aus. Immer-
hin erfreut sich Renzi als wahrscheinlich europafreundlichs-
ter Politiker Italiens einer ausgesprochen hohen Beliebtheit,
die Euroskeptiker Grillo und Berlusconi wurden weit abge-
hängt. Die Konjunktur kommt dagegen nicht aus der Rezes-
sion heraus. Dieses Jahr wird das Bruttoinlandsprodukt zum
dritten Mal in Folge schrumpfen und auch im kommenden
Jahr ist nur ein geringes Wachstum zu erwarten.
Büromarkt Mailand: Zentrale Lagen robust, Nebenlagen
mit hohem Leerstand
Der Büroflächenumsatz lag in den vergangenen zehn Jah-
ren durchschnittlich bei gut 200.000 qm. Im ersten Halbjahr
2014 erreichte er 103.000 qm und war damit doppelt so
hoch wie im ersten Halbjahr 2013. Die Nachfrage stammte
überwiegend von Industrieunternehmen und unternehmens-
nahen Dienstleistern. Der Anteil von Finanzdienstleistern
und auch aus dem TMT-Sektor (Technologie, Medien, Tele-
kommunikation) war weiterhin moderat und blieb deutlich
unter dem Vorkrisenniveau. Jeweils ein gutes Drittel des
Flächenumsatzes entfiel auf Semicentro und Peripherie.
Flächenkonsolidierung und Kosteneffizienz stand für viele
Unternehmen im Vordergrund bei der Anmietung neuer
Flächen. Einige Unternehmen nutzten die rückläufigen Mie-
ten in zentralen Lagen, um in günstigere und hochwertigere
Flächen zu ziehen.
Die Leerstandsquote stieg im ersten Halbjahr 2014 auf
15,8%. Im Centro und Semicentro stehen schätzungsweise
zwischen 6 und 10% leer, in den peripheren Lagen teilweise
mehr als 15%. Der Leerstand nimmt vor allem in älteren
Gebäuden zu, der Anteil von Class A-Flächen am Gesamt-
leerstand lag zur Jahresmitte nur bei 24%. Das Nettoneu-
bauvolumen (Fertigstellungen abzüglich Abrisse und Um-
nutzungen) erreichte 2013 einen zyklischen Tiefpunkt nach
vier Jahren mit hoher spekulativer Bautätigkeit. Im laufen-
den Jahr kommen rund 110.000 qm auf den Markt, davon
ca. 30% in den beiden neuen Hauptverwaltungen von Alca-
tel und Nestlé in Vimercate und Milanofiori Nord. Derzeit
befinden sich rund 150.000 qm im Bau, davon 30% speku-
lativ. Zu den größten Bauvorhaben im Stadtgebiet gehören
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Mexiko: Die Deka Immobi-
lien GmbH erwirbt für den
Offenen Immobilien-
Publikumsfonds „Deka-
ImmobilienGlobal ein
Bürogebäude des Ensem-
bles „Terret Polanco“ von
einem Fonds von Tresalia
Capital. Das Gebäude „Torre
Sur“ ist Teil eines Bürokom-
plexes bestehend aus zwei
Bürotürmen.
Das Gebäude verfügt über
eine Gesamtmietfläche von
rund 32.000 qm und ist voll-
ständig vermietet. Hauptmie-
ter ist der Nahrungsmittelkon-
zern Nestlé. Der zweite Bü-
roturm „Torre Norte“ befindet
sich derzeit noch im Bau.
Der Fonds konnte sich
auch dieses Objekt kauf-
vertraglich sichern
die Überbauung des alten Messegeländes („CityLife“) mit dem Torre Isozaki und dem Torre
Hadid, die gegenwärtig als neue Unternehmenszentralen von Allianz und Generali im Ge-
spräch sind. Wir erwarten bis Anfang 2015 einen weiteren Leerstandsanstieg auf über 16%,
erst ab 2016 ist mit einem leichten Rückgang zu rechnen.
Die Spitzenmiete für Class A-Flächen im Centro hat sich 2013 um 6,2% vermindert und
verharrte im ersten Halbjahr 2014 auf dem Niveau von 445 Euro/qm/Jahr. Sie wird im histori-
schen Zentrum sowie im neuen CBD um die Porta Nuova erzielt, allerdings finden in dieser
Preisklasse kaum Abschlüsse statt. Im Semicentro, z.B. im Bereich Fiera/Corso Sempione,
liegt die Spitzenmiete bei 310 Euro/qm/Jahr. In peripheren Lagen erreichen die Mieten je
nach Mikrolage und Gebäudequalität zwischen 140 und 270 Euro/qm/Jahr. Die Differenz
zwischen Nominal- und Effektivmieten in den besten Lagen beträgt derzeit etwa 20%. Viele
Vermieter sind zu größeren Zugeständnissen bereit, um Leerstand zu vermeiden. Das
schwierige wirtschaftliche Umfeld überschattet im kommenden Jahr noch die Mietentwick-
lung. Wir prognostizieren erst ab 2016 Mietanstiege. Das Mietwachstum zwischen 2016 und
2018 dürfte bei durchschnittlich 2,7% liegen.
Einzelhandel spürt die Rezession
Der Einzelhandelsumsatz in Italien hat sich zwar im bisherigen Jahresverlauf erholt, ist aber
rezessionsbedingt immer noch sehr schwach. Im zweiten Quartal 2014 lag der Zuwachs
gegenüber dem Vorjahr bei 0,2% und damit deutlich unter dem EU-Durchschnitt von 2%. Die
hohe Arbeitslosigkeit und nur sehr geringe reale Lohnzuwächse belasten das Konsumenten-
vertrauen, das im dritten Quartal erneut einbrach. Internationale Einzelhändler expandieren
zwar weiterhin in Italien, allerdings deutlich zurückhaltender als vor der Krise. Die einheimi-
Deal
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 22
RMC
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schen Ketten haben ihr Filialnetz konsolidiert. Die Nachfra-
ge konzentriert sich auf gut etablierte Shopping-Center und
die 1a-Lagen der größeren Städte im Norden und in der
Mitte des Landes. Der Online-Handel gewinnt in Italien an
Bedeutung, auch wenn der Anteil am gesamten Einzelhan-
del noch nicht so groß ist wie in den nördlichen Nachbar-
staaten. Mailand und Rom gehören neben London und
Paris zu den teuersten Einzelhandelsstandorten Europas.
Nach sieben Jahren Stabilität sind die Mieten in den
Top-Lagen im dritten Quartal 2014 erstmals wieder gestie-
gen. Ablösezahlungen („Key money“) für Ladenlokale spie-
len nach wie vor eine große Rolle. Allerdings hat der wirt-
schaftliche Druck die Flexibilität der Vermieter auch in Top-
Lagen erhöht.
Logistikmarkt: Nachfrage und Neubauvolumen im zykli-
schen Tief
Die anhaltende Schwäche der italienischen Wirtschaft
schlug sich auch an den Logistikmärkten nieder. Im ersten
Halbjahr 2014 erreichte der Flächenumsatz landesweit
300.000 qm. Die Nachfrage konzentrierte sich auf den
Großraum Mailand. Die Leerstandsquote betrug zur Jahres-
mitte 2014 landesweit etwa 5%. Im laufenden Jahr dürfte
das Neubauvolumen nur ca. 150.000 qm betragen und da-
mit einen zyklischen Tiefpunkt erreichen. Die Spitzenmieten
für Logistikobjekte haben sich weiter vermindert. In Mailand
betrug der Rückgang bis zur Jahresmitte 4%, in Rom 5,5%.
Kostenersparnis und Rationalisierung werden für viele Unter-
nehmen weiterhin Gründe bleiben, in effektivere Flächen
umzuziehen. Mittelfristig erwarten wir aufgrund der Zurück-
haltung der Projektentwickler weitere Leerstandsrückgänge
und überwiegend stabile Mieten im Top-Segment.
Aufbruchsstimmung am Investmentmarkt
Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien in den
ersten drei Quartalen 2014 summierte sich auf rund 2,9 Mrd.
Euro und erreichte damit das Niveau des Vergleichszeit-
raums 2013. Italiens Investmentmarkt folgt mit zeitlicher Ver-
zögerung Irland und Spanien, wo viele ausländische Investo-
ren bereits im vergangenen Jahr den Wiedereinstieg vollzo-
gen haben. In Italien entfielen bis September 71% des ge-
samten Investmentvolumens auf Ausländer, 2013 waren es
bis dahin nur 35%. Das Finanzierungsumfeld hat sich weiter
verbessert. Die Spitzenrenditen gaben in allen Marktsegmen-
ten nach. Die Erholung des Investmentmarktes dürfte sich bis
zum Jahresende weiter beschleunigen und auch 2015 fort-
setzen. Umfragen unter Investoren zeigen ein deutlich gestie-
genes Interesse an allen Marktsegmenten. Daher rechnen
wir für 2015 überall mit weiteren Renditerückgängen und
frühestens 2017 mit leichten Anstiegen. Im Prognosezeitraum
bis 2018 bieten Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen die
besten Ertragsperspektiven vor Logistikobjekten, Shopping-
Centern und Bürogebäuden in Toplagen.
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Empirica sieht wachsende Blasengefahr
5 der 12 größten Städte auf Warnstufe
Der empirica-Blasenindex 2014 für das 3. Quartal sieht
zwar nach wie vor keine Bubble-
Gefahr für Gesamt-Deutschland,
warnt jedoch vor zunehmenden
Überzeichnungen in den Metropo-
len. Der Samen einer Blase keime
weiter, meinen die Wissenschaftler.
Mieten, Preise und Einkommen
entwickelten sich mancherorts
nicht mehr im Gleichklang. Noch
drohten aber kein Wohnungsüber-
angebot und auch keine Kredit-
schwemme. Dennoch sei Vorsicht
angebracht. (WR)
Der empirica-Blasenindex 2014
steht nunmehr in 5 der 12 größten
deutschen Städte auf „mäßig hoher“
Gefahr. Vor zwei Jahren waren es erst zwei Städte und vor
drei Jahren noch keine Stadt, in der Fehlentwicklungen er-
kennbar waren. Außerdem werde die Mietpreisbremse die
Blasengefahr unnötig in die Länge ziehen. Als politische
Kompensation werde dafür noch eine Erhöhung der AfA-
Oberhausen: Das Berater-
haus RUHRWERT veräußert
im 3. Quartal 2014 Portfolios
mit insgesamt 468 Wohnein-
heiten i. A. verschiedener in-
und ausländischer Immobi-
lieneigentümer an den Stand-
orten Castrop-Rauxel, Dort-
mund, Datteln, Hamm, Iser-
lohn, Lünen und Radevorm-
wald. Das Portfolio hat eine
Gesamtwohnfläche von
28.809 qm sowie 47.854 qm
Grundstücksgröße. Des Wei-
teren gehören ebenfalls 202
PKW-Stellplätze zu den
erworbenen Paketen.
Nürnberg: Die balandis real
estate ag hat in der Liegen-
schaft Bucher Str. 103 einen
Mietvertrag mit einem Stutt-
garter Ingenieurbüro über
rund 440 qm Fläche abschlie-
ßen können. Damit wurde in
dem zum deutschen Kern-
portfolio gehörenden über
3.600 qm großen Objekt in
der Innenstadt die Vollver-
mietung erreicht.
Hamburg: Die DWI Gruppe
hat im Rahmen einer
Zwangsversteigerung den
Spaldinghof in der City Süd
erworben. Das ca. 13.000 qm
Nutzfläche umfassende Ob-
jekt ist derzeit zu ca. 60%
vermietet. Hauptmieter sind
aktuell Staples und Würth.
Die DWI Gruppe beabsich-
tigt, das 1957 erstellte Objekt
zu revitalisieren und neu am
Markt zu positionieren. An-
germann hat den Verkaufs-
prozess exklusiv begleitet.
Deals Deals Deals Sätze diskutiert, ergänzt empirica. Steuerliche Begünstigungen als Gießkannen-Förderung
seien bisher stets mit Fehlallokationen und einem Überangebot einhergegangen.
Bundesweit gebe es aber keinerlei Blasengefahr. Zwar habe der Gesamtindex im dritten
Quartal nochmals zugelegt, jedoch liege die Marktbreite der Blasengefahr weiterhin unter
dem Ursprungsniveau des Referenzjahres 2004. Während die Einzelindices „Preis-
Einkommen“, „Vervielfältiger“ und „Wohnungsbaukredite“ gegenüber dem Vorquartal nur
leicht ansteigen, schlage sich die aufblühende Wohnungsbautätigkeit im Indikator
„Fertigstellungen“ deutlicher nieder. Alle Einzelindices liegen aber weiterhin unter ihrem
Referenzwert aus 2004. Als Blase bezeichnet empirica einen spekulativen Preisauftrieb,
der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu
rechtfertigen sei.
Das Schädliche daran seien aber weniger die hohen Preise selbst, sondern vielmehr die
dadurch überzeichnete Knappheit. In der Folge komme es zu Fehlallokationen. Der Woh-
nungsbau und die
dazu erforderliche
Kreditvergabe wür-
den über Gebühr
angekurbelt, Kapital
für alternative Anlage-
investitionen werde
knapp. Gefährlich
werde eine Blase
aber erst, wenn sie
platzte. Dann wird
Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren. Es entstehen
Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle
überhand nehmen.
Wohninvestment-Index AWI gibt erneut über alle Lagen nach
Marktgleichgewicht in Sicht
Der Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI, der jedes Quartal die Einschätzungen
von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft erfragt, sinkt in
der aktuellen Herbstbefragung von 68,7 auf 67,7 Punkte. Damit nähert sich der
aktuelle Vermieter-/Eigentümermarkt allmählich dem Marktgleichgewicht zwischen
40 bis 60 Punkten an.
Der Rückgang des Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI vollzog sich über alle
Wohnlagen. In guten Lagen gab er sogar bereits zum achten Mal in Folge nach. Zum einen
werde vielerorts ein natürlicher Mietpreisdeckel erreicht, zum anderen seien häufig
Mietpreiserhöhungen bei den Bestandsmieten bereits erfolgt. Grundsätzlich rechnet gut die
Hälfte (51%) der Befragungsteilnehmer aber immer noch mit steigenden Mieten. In
mittleren Lagen erwarten dies 60% (Sommer 2014: 64%), in guten Lagen 50% (Sommer
2014: 55%) und selbst in einfachen Lagen sind es 44% (Sommer 2014: 50%). Dabei
profitieren Eigentümer besonders in einfachen Lagen vom Abbau der Leerstände ohne
substanzielle Verbesserung der Wohnungsqualität. Mit einem Rückgang der Mieten
rechnen (über alle Lagen) lediglich 6% (Sommer 2014: 7%). Ungeachtet des bereits
geringen Leerstandes erwartet ein Großteil der Befragten einen weiteren Abbau der
Leerstände.
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 24
Solingen oder Dortmund (bei Neubauten) und Paderborn
(Bestand).
Gegen eine Blasenbildung auf dem Gesamtmarkt spre-
che auch, dass der Zinssatz für Immobilienkredite im
Schnitt langfristig gebunden sei und keine auffälligen Ent-
wicklungen bei der Kreditvergabe zu erkennen seien. Das
stabile Kreditvolumen zeige auch, dass die gesamtwirt-
schaftlichen Gefahren der Immobilienpreisentwicklung wei-
terhin überschaubar seien. „Politische Interventionen halten
wir derzeit nicht für notwendig“, urteilen die Experten.
„Trotzdem sollten die Entwicklungen auch an den regiona-
len Immobilienmärkten genau beobachtet werden.“
Wissenschaftlich lassen sich Fehlentwicklungen am Ge-
samtmarkt nur schwer erkennen. Für ihre Studie haben die
DIW-Forscher deswegen umfangreiche, regional aufge-
schlüsselte Miet- und Kaufpreisdaten des Immobilienana-
lysten Bulwiengesa AG analysiert und mit einem neuen
statistischen Testverfahren auf Anzeichen spekulativer
Preisblasen untersucht. Der Forschungsfokus lag dabei auf
den regionalen Wohnungsmärkten. Dort werden spekulative
Tendenzen bereits sichtbar, bevor sie in deutschlandweiten
Indizes erkennbar sind. Als Indikator für die Risikobereit-
schaft von Investoren gilt das Verhältnis von Preisen zu
Mieten. Ein deutlicher Anstieg dieser Relation ist ein mögli-
ches Anzeichen spekulativer Preisentwicklungen. „Zwar
sind die Immobilienpreise in einigen Regionen seit 2010
deutlich gestiegen, die Kaufpreise haben sich aber überwie-
gend in ähnlichem Maß entwickelt wie die Mietpreise“, so
die Autoren.
Die gesamtdeutschen Trends, die die Wissenschaftler auf
Grundlage der regionalen Daten ermittelten, wiesen keine
Anzeichen für spekulationsgetriebene Entwicklungen auf.
Insgesamt wurden Eigentumswohnungen in Deutschland
zwischen 2010 und 2013 im Schnitt um 17% teurer. In
Hamburg stiegen die Preise um etwa 23%, in Oberhausen
waren es hingegen nur 9%. Die realen Bauinvestitionen
stiegen um rund 16%. „In den Großstädten wächst die
Nachfrage durch den Zuzug von Menschen aus dem In-
und Ausland. Dazu kommen die angesichts globaler Unsi-
cherheiten auf den vermeintlich sicheren deutschen Immo-
bilienmarkt drängenden Investoren sowie das günstige
Zinsniveau“, erläutern die DIW-Forscher. KK
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 25
Ein langsamer Prozess zurück Richtung
Marktgleichgewicht ist lt. Aengevelt zu erkennen. Die
Bautätigkeit steige. Doch die Diskussion um Mietobergrenzen
und um Subventionen halte einige Inves-toren von Bau und
Bestandssanierung ab. Das erhalte weiterhin eine
Wohnungsknappheit in den Wachstumskernen und treibe das
Mietniveau. Die Zeit des starken Preisauftriebs sei allerdings
vorbei. Da die Löhne nicht in dem Maße gestiegen seien wie
die Mieten, seien insbesondere in den guten Lagen
Mietsteigerungspotentiale weitgehend ausgereizt. Eine
weitere Renditekontraktion scheint in den guten Lagen
ebenso kaum noch möglich. Spielräume gibt es am ehesten
noch in mittleren Lagen.
Immobilienpreisblase: Der Markt ist
gesund, konstatiert das DIW
Doch Preise in 40 Städten sind
spekulationsgetrieben
In Deutschland droht nach Einschätzung des Deutschen
Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) derzeit kei-
ne gesamtwirtschaftlich riskante Immobilienpreisblase. „Die
Struktur des deutschen Immobilienmarktes ist insgesamt wei-
terhin gesund“, so das Fazit der DIW-Experten Konstantin
Kholodilin, Claus Michelsen und Dirk Ulbricht. Allerdings
fanden die Forscher in 40 der untersuchten 127 Städte Anzei-
chen für spekulationsgetriebene Preisblasen bzw.
„explosionsartige Preisentwicklungen“ auf Teilmärkten: In 31
Städten scheinen die Kaufpreise am relativ kleinen Markt für
Neubauten überhitzt, in neun sind die Bestandswohnungen
betroffen. In den meisten Fällen werde der Preisanstieg von
der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum getragen.
Mit Ausnahme von Potsdam sind nur westdeutsche Städte
betroffen. Für München, Köln und Hamburg, aber auch für
beliebte Universitätsstädte sei eine spekulative Preisblase
wahrscheinlich. Für Berlin, Stuttgart und Düsseldorf könne
dagegen „keine ausschließlich in den Preisen vorhandene
Dynamik gefunden werden“, heißt es. Überraschende Kandi-
daten für Preisblasen sind Städte wie Detmold, Wuppertal,
Frankfurt: Die Jury des In-
ternationalen Hochhaus
Preises (IHP) 2014 hat ein-
stimmig entschieden: Die
Wohnhochhäuser Bosco
Verticale in Mailand/Italien
gewinnen den mit 50.000
Euro dotierten Wettbewerb
um das weltweit innovativste
Hochhaus. Der Architekt Ste-
fano Boeri und Bauherr
Manfredi Catella (Hines
Italia SGR S.p.A.), nahmen
die Preisstatuette und das
Preisgeld im Rahmen eines
Festakts in der Frankfurter
Paulskirche entgegen. Über-
reicht wurde der Preis von
Prof. Dr. Felix Semmelroth,
Dezernent für Kultur und Wis-
senschaft der Stadt Frankfurt
am Main, und Dr. Matthias
Danne, Immobilien- und Fi-
nanzvorstand der DekaBank.
Der Internationale Hochhaus
Preis wird seit 2004 alle zwei
Jahre von der Stadt Frankfurt
am Main ausgelobt. Initiiert
wurde der IHP 2003 gemein-
sam von der Stadt Frankfurt,
dem Deutschen Architek-
turmuseum und der Deka-
Bank. Finanziert wird er vom
Deutschen Architekturmuse-
um und der DekaBank. Im
Jahr 2014 wird er zum sechs-
ten Mal verliehen.
IHP 2014 Bausparbranche konsolidiert trotz wieder wachsender
Beliebtheit
Branche trotzt Niedrigstzinsen
Hans-Christoph Ries
freier Journalist, Analyst DVFA
Der Wohnungsbau in Deutschland verzeichnet einen Aufwärtstrend. Im ersten Halb-
jahr 2014 wurden mit insgesamt 136 800 Wohnungen fast 10% mehr als im Vorjahres-
vergleich genehmigt. In einer aktuellen Studie hat Deutsche Bank Research (DBR)
den Markt unter die Lupe genommen.
Wachstumstreiber sind lt. Deutsche Bank Research (DBR) Analyse aktuell klar Mehrfa-
milienhäuser (H1 2014: +12,8%). Ein- und Zweifamilienhäuser dagegen waren zuletzt
sogar leicht rückläufig. Diese
strukturellen Verschiebungen
spiegeln auch die steigende
Nachfrage in urbanen Regio-
nen. Auch der Trend bei den
Fertigstellungen weist aufwärts.
Niedrigzinsen fördern die Immo-
biliennachfrage.
Seit dem 10-Jahres-
Tiefpunkt 2009 ist die Anzahl
der neu abgeschlossenen
Bausparverträge jedes Jahr
stetig angestiegen. 2013 wur-
den rd. 3,3 Mio. Neuverträge abgeschlossen (+2,1% ggü. Vorjahr). Die Gesamtzahl liegt
derzeit bei rd. 30 Mio. Bausparverträgen. 2013 wurden rund 3,3 Mio. Neuverträge abge-
schlossen (+2,1% ggü. Vorjahr). Die Gesamtzahl liegt derzeit bei rd. 30 Mio. Bauspar-
verträgen. Die Bausparsumme nahm seit 1991 im Schnitt um rd. 2,3% pro Jahr zu. Im Lang-
zeitvergleich entspricht dies in etwa der durchschnittlichen Veränderungsrate der verfügba-
ren Einkommen. Dabei wuchs die Bausparsumme in den 90er Jahren mit rd. rd. 3,5% stär-
ker als in den Nullerjahren mit 1,6%. Seit 2010 gibt es mit durchschnittlich 2,8% wieder stär-
kere Zuwächse. Die Geldeingänge bei Bausparkassen beliefen sich 2013 auf rd. 41,6 Mrd.
Euro. Die Auszahlungen der Bausparkassen stiegen mit 41,3 Mrd. Euro ebenfalls leicht.
Insbesondere Vor- und Zwischenfinanzierungen verzeichneten in den vergangenen Jahren
Zuwächse.
Seit Mitte der 90er Jahre durchlief der Bausparkassenmarkt in Deutschland eine Konso-
lidierungsphase. Hierbei
hat sich der Schrump-
fungstrend lt. DBR zwar
verlangsamt, halte aber
auch aktuell weiter an.
Durch Zusammenschlüsse
und Übernahmen im priva-
ten Sektor hat sich die An-
zahl der Institute ggü. 1996
inzwischen fast halbiert. Im
öffentlichen Bausparsektor
kündigten jetzt zwei Lan-
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 26
Foto: © Kirsten Bucher
desbausparkassen (LBS) ihre Fusion an. Damit
verbleiben derzeit 9 öffentliche und 12 private Bausparkas-
sen im Markt. Neben Deutschland und Österreich, die
beide eine lange Bauspartradition besitzen, sind ähnliche
Bausparmodelle auch in einer Reihe anderer europäischer
Staaten zu finden.
Die Zinsen für neue Wohnungsbaukredite sind in den
vergangenen Jahren außerordentlich stark gesunken und
erreichten im September mit 2,3% einen neuen Tiefstand.
Der Anstieg der reinen Baukosten blieb dagegen mit 1,7% p.
a. seit 2000 moderat. Im historischen Vergleich ist Wohnei-
gentum weiterhin erschwinglich, da steigende verfügbare
Einkommen und das niedrige Zinsniveau höheren Hausprei-
sen entgegenwirken. Abhängig von Ort und Objekt gestaltet
sich jedoch die Erschwinglichkeit von Wohneigentum regional
mitunter sehr unterschiedlich. Der Erschwinglichkeitsindex,
der die jährlichen Aufwendungen für eine Hypothek dividiert
durch das verfügbare Jahreseinkommen zeigt, widerlegt das
politisch forcierte Drama steigender Preise. Die wieder wach-
sende Beliebtheit des Bausparens in den letzten Jahren sei
sowohl durch die Suche nach sicheren und attraktiven Anla-
gemöglichkeiten im Niedrigzinsumfeld als auch durch ein
wieder stärker ausgeprägtes Interesse am Immobilienerwerb
bedingt, fasst Deutsche Bank Research zusammen.
3,3 Mrd. Euro für neue Bauprojekte im
Pflegemarkt für 2015
Investoren aus der Immobilienbranche
legen zu
Knapp 3,3 Mrd. Euro werden 2015 in Pflegeheim-
Bauprojekte investiert. Das ermittelt der neue Trendre-
port Pflegeheim-Bauprojekte von marktdialog.com. Der
Löwenanteil entfalle mit rund 2,2 Mrd. Euro auf den Bau
von 167 neuen Pflegeheimen mit knapp 15.000 neuen
Pflegebetten. Ca. 2.300 Pflegebetten-Abgänge durch
Schließung nicht mehr sanierungsfähiger Heime stehen
dem gegenüber.
Die durchschnittliche Bettenkapazität sinkt weiter auf 65
je Neubau. Hinzu kommen verbundene Angebote wie die fast
600 Tagespflegeplätze und annähernd 4 900 Seniorenwoh-
nungen. Die meisten Neubauten werden in Baden-
Württemberg entstehen, das damit das bevölkerungsreichste
Bundesland NRW überholt. Bei den Pflegeheimplätzen behält
NRW knapp die Nase vorn. Bei den künftigen Heimbetreibern
liegen die drei Kategorien sozial orientierte wie etwa Arbei-
terwohlfahrt oder Rotes Kreuz, die großen nationalen
Betreiberketten und die kirchlich orientierte wie Caritas oder
Diakonie fast gleichauf. Finanziert werden die Bauvorhaben
meist aus der Pflegebranche selbst. Deutlich zugelegt haben
Investoren aus der Immobilienbranche.
Zwischen Wutbürger und Mutbürger
Möglichkeiten und Grenzen von
Bürgerpartizipation
Karin Krentz
Kein anderes Infrastrukturprojekt hat bisher Deutsch-
land so in Atem gehalten wie Stuttgart 21. Seit über 20
Jahren wurde über das Vorhaben diskutiert, wurden
von Projektverantwortlichen und Befürwortern Gutach-
ten um Gutachten erstellt. Doch bis zum „Baggerbiss“
im Sommer 2011 war nichts geklärt, die Fronten verhär-
tet. Die Bürger fühlten sich von allen Seiten übergegan-
gen und begehrten auf – der Wutbürger war geboren.
Seitdem fordern immer mehr Bürger ihre Teilhabe an
bedeutenden Infrastruktur- oder Stadtentwicklungspro-
jekten oder solchen von großer internationaler Tragwei-
te mit möglichen tiefen Eingriffen in ihr Umfeld. Die
Ablehnung der Olympiabewerbung Münchens und der
Randbebauung des Tempelhofer Feldes in Berlin sind
die jüngsten prägnanten Beispiele.
Möglichkeiten und Grenzen von Bürgerpartizipation wa-
ren das Thema der 9. Immobilienkonferenz der Wirt-
schaftskanzlei Olswang in Berlin. Warum funktioniert das
eine Großprojekt gut, das andere dagegen weniger? Dieser
Frage und Antwort
nahm sich Rainer
Bomba, Staatssek-
retär im Bundesmi-
nisterium für Ver-
kehr und digitale
Infrastruktur (Foto;
Quelle Olswang) an.
„Einige Projekte lau-
fen nach Plan, andere dagegen aus dem Ruder“, sagte er
mit Verweis auf die Vorhaben Humboldt-Forum und den
Großflughafen BER. Es dürfe nicht angehen, dass eine
majorisierende Minderheit, die gegen alles sei, den Kurs
des Handelns vorgebe. Bomba verweist auf sechs Kardinal-
fehler, die bei derartigen Projekten den Verantwortlichen
nur allzu gerne unterliefen wie: keine konkrete Ermittlung
der Bauherrenwünsche, unzureichende Planung vor Baube-
ginn, keine Risikoanalyse und kein Risikomanagement,
unabhängige Kostenplanung, größtmögliche Transparenz
(„Großprojekte leben von ihrer Akzeptanz“) und dabei IT-
gestützte Arbeitsmethoden. Doch: „Jede Bürgerbeteiligung
hat ihre Grenzen“, sagt Bomba. Und zwar dann, wenn das
nationale Interesse höher zu gewichten sei als einfache
kommunale Interessen. Auch die Grundannahme der Pla-
nung basiere auf Zahlen, die noch vor Baubeginn erhoben
wurden und jegliche Index-Steigerung, die die Kosten in die
Höhe trieben, allzu oft außer Acht ließen siehe BER.
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 27
Chance, sondern vor allem auch das Risiko des Verlustes
des Gewohnten, des Vertrauten, der Besitzstände“, sagt
der Immobilienexperte. Doch: Ein wesentlicher Erfolgsfaktor
für Großprojekte sei Vertrauen in die Politik und die Fähig-
keit der Verwaltung. So ging er mit der Berliner Politik hart
ins Gericht: „Einer Regierung und Verwaltung, die keinen
Flughafen bauen kann, keine Ausschreibung bei der S-
Bahn gerichtsfest hinbekommt und keine Stromnetzkonzes-
sion fristgemäß vergeben kann, (eine Regierung), die we-
der weiß, was sie mit dem Flughafengebäude in Tempelhof
noch mit dem ICC anfangen soll, will man auch nicht zu-
trauen, dass sie mit ihren Gesellschaften 4.500 Wohnungen
errichtet, ohne dass das gesamte Areal des Tempelhofer
Feldes jahrzehntelang unter einem Lärm- und Staubteppich
versinkt.“
Es stehe auch außer Zweifel, dass diese Argumente der
Bürgerbeteiligung in Zukunft nicht einfach verschwinden
würden, auch wenn Politik und Verwaltung wieder das Heft
des Handelns in der Hand hielten. „Wer heute eine wichtige
Investition oder ein großes Projekt erfolgreich durchsetzen
will, muss sich nicht nur auf den kritischen Dialog einlassen.
Er muss ihn selbst gestalten, denn die Ablehnung eines
Vorhabens egal welcher Art stelle ein Krisenfall dar – für die
Politik“, meint der Kommunikationsexperte.
Für eine Krisenprävention bedarf es sechs Regeln:
1) Projekte brauchen klare Prozesse!
2) Den Kompromiss suchen!
3) Ihr Projekt verdient eine klare Haltung!
4) Seien Sie sensibel und gelassen!
5) Sorgen Sie für Fürsprecher!
6) Beharren Sie auf Ihrem Recht!
Und: Eine Blaupause gibt es nicht. In diesem Sinn: Viel
Glück!
Baudetail AG - Unternehmensvorstellung:
Komplexe Herausforderungen sind
unsere Spezialität!
Die Jahresbauleistung in Deutschland betrug 2012 rund
109 Mrd. Euro. Die anhaltende Niedrigzinsphase führt
zu weiter ansteigenden Investitionen in Immobilien und
damit zu einer deutlichen Erhöhung der Auftragsein-
gänge aber auch des Kosten- und Zeitdrucks bei Bau-
unternehmen. Gleichzeitig bleiben Bauprojekte immer
seltener innerhalb der geplanten Budgets. Alleine im
Jahr 2012 wurden in Deutschland durch Planungs- und
Umsetzungsfehler ca. 9 Mrd. Euro zusätzliche Kosten
Bomba verweist auf das „Handbuch Bürgerbeteiligung
bei Großprojekten“ von 2012, denn schon damals sah sich
das Bauministerium in der Klemme, Stuttgart 21 ließ grü-
ßen. Das Handbuch, gar als „Werkzeugkasten“ bezeichnet
(Der Immobilienbrief berichtete), sollte Projektträgern und
Behörden als Leitfaden für bessere Beteiligung und Bürgern
zur Information dienen. Die damalige Bundesregierung hat-
te sich im Koalitionsvertrag zum Ziel gesetzt, die Bürgerbe-
teiligung zu verbessern und gleichzeitig den Bau großer
Projekte zu beschleunigen.
Bürgerbeteiligung heute: neuer Qualität Kraft des
Internets
Was hat das bisher gebracht? „Mittlerweile gilt: keine Neu-
bauten, keine Windräder, keine Autobahn, kein Stromnetz
ohne breite Diskussion, Protest und Bürgerzorn. Deshalb
wünscht man heute einem, der ein neues Projekt in Angriff
nimmt, nicht mehr „viel Erfolg“, sondern „viel Glück“! Denn
vor allem mit Glück werden die Widers tände überwunden
werden können, die sich in
den Weg stellen“, so Peter
Strieder, Senior Partner bei
Ketchum Pleon und ehema-
liger Senator für Stadtent-
wicklung (Foto).
Grundsätzlich sei Bürgerbeteiligung als Elemente direk-
ter Demokratie nicht neu, sagt Strieder. Es gebe sie quasi
schon immer bei Raumordnungsverfahren und bei Bebau-
ungsplänen. Auch in fast allen Länderverfassungen ist ge-
regelt, dass mit Volksbegehren sogar verbindliche Gesetze
beschlossen werden können. Jedoch sei mit Stuttgart 21,
der Ablehnung der Münchner Olympiabewerbung und der
Abstimmung zur Teilbebauung des Tempelhofer Feldes
deutlich geworden, dass eine neue, andersgeartete Beteili-
gungskultur entstanden ist: Grundsätzlicher, informierter,
professioneller, eine neue Qualität auch dank Internet und
moderner Kommunikationstechnologien.
Trotz öffentlicher Planungsverfahren, Architekturwerk-
stätten, Bürgerforen, Ausstellungen und Unterstützung der
Politik ist es bei den genannten Projekten nicht gelungen,
eine Mehrheit zu überzeugen. Bei Stuttgart 21 half nur der
Trick, die Abstimmung auf ganz Baden-Württemberg auszu-
dehnen, sagt Strieder. Die Kraft, die die Gegner derartiger
Vorhaben entwickeln könnten, zögen u. a. auch die öffentli-
che und veröffentlichte Meinung auf ihre Seite – Kraft des
Internets.
Durchaus bedenkenswert ist Strieders Äußerung über
„die Angst, das Erreichte zu verlieren“. „Veränderung ist im
Bewusstsein einer zufriedenen Mittelschicht nicht nur eine
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 28
verursacht. (Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und
Raumforschung, Online Portal). Eine wesentliche
Ursache liegt in der zeitlichen Entkopplung von
Budget- bzw. Kostenplanung und der tatsächlichen
Kostenentstehung in der Bauphase. Nach Erfahrungen
der Baudetail AG sind diese Kostenrisiken vor allem
auf das Fehlen einer effizienten Kommunikation, klaren
Verantwortlichkeiten und Aktualität der Dokumenten-
lage sowie auf Planungs- und Ausführungsfehler zu-
rückzuführen.
Seit Anfang 2014 bietet die Baudetail AG daher mit
ihrem eigenentwickelten Projektraum eine auf die Steue-
rung von Immobilien im Hoch-, Tief-, Industrie- und Anla-
genbau ausgerichtete Management-Software an. Da cloud-
basiert, kann sie vom Betriebssystem unabhängig vor allem
mobil auf Tablets und Smartphones eingesetzt werden. Die
Plattform gewährleistet eine revisionssichere Dokumentati-
on aller Abläufe, ist nicht nur für die Bauphase, sondern
über den kompletten Lebenszyklus hinweg einsetzbar und
sichert eine effiziente, unternehmensübergreifende Zusam-
menarbeit in komplexen Projekten.
Initiator des 2013 in Frankfurt am Main von erfahrenen
Fachleuten aus der Immobilienbranche, von Unternehmern
und IT-Entwicklern gegründeten Unternehmens ist Helge
Winter. Der Diplom-Ingenieur (Architektur) mit langjähriger
Berufserfahrung ist zugleich Aufsichtsratsvorsitzender von
Baudetail. Operativ geführt wird das Unternehmen von
Franz Lucien Mörsdorf, Vorstand der Baudetail AG, der
auf über 25 Jahre in Führungspositionen im internationalen
Real Estate-Business zurück blicken kann.
Das Konzept von Baudetail ist es, der Immobilienbran-
che eine system- und ortsunabhängige, intuitiv zu bedie-
nende und praxisnahe Applikation zur Verfügung zu stellen,
die höchste Qualität und Kosteneffizienz garantiert. Der
Nutzen besteht in der einfachen Anwendung und Verläss-
lichkeit der Software, vor allem in der zu gewinnenden Effi-
zienz und Schnelligkeit sowie der Zeitersparnis. Mit dem
Einsatz der Software werden Koordinationsprobleme und
Ineffizienzen insbesondere bei Immobilienprojekten ab einer
Größenordnung von ca. 10 Mio. € nachhaltig vermieden
bzw. deutlich reduziert. Gleichzeitig wird der beherrschbare
Grad an Komplexität deutlich ausgeweitet.
Baudetail, die sich als Anbieter von Profis für Profis ver-
stehen, setzen dabei den Trend zur Mobilität im institutio-
nellen Bereich konsequent um. Laut führenden Marktexper-
ten wie Gartner werden auf Firmenkundenseite Tablets im-
mer stärker die technische Arbeitsbasis darstellen. Trotz
eines ähnlichen Funktionsangebotes sind andere Software-
Produkte in diesem Segment aufgrund ihrer Systemarchi-
tektur und Oberflächenstruktur bisher nicht vollständig mobil
einsetzbar und deutlich weniger bedienungsfreundlich. Die
Folgen sind eine geringe Akzeptanz der Anwender und ein
Festhalten an gewohnten, aber ineffizienten Systemen
(Exceltabellen / MS Office Dateiablage).
Die Nutzungsbereitschaft ist jedoch der erfolgskritische
Faktor beim Einsatz von Software-Produkten. Die Anwen-
der entscheiden anhand der Handlichkeit für oder gegen die
aktive Nutzung einer Software. Hinzu kommt: Im Real Esta-
te Geschäft gibt es aktuell für jede Projektphase spezifische
Softwareanwendungen, die zweckgebunden und kaum mit-
einander verzahnt sind. Dies führt dazu, dass Daten über
eine Immobilie an verschiedenen Orten, in unterschiedli-
chen Formaten und mit asynchronen Informationsständen
vorliegen und den Projektverantwortlichen weder gebündelt
an einem Ort noch vollständig zur Verfügung stehen.
Mittels der Life Cycle Software von Baudetail wird das
Management von Immobilienprojekten deutlich vereinfacht.
Es entstehen übersichtliche Strukturen, wodurch der
Workflow strukturiert und standardisiert, sowie der Worklo-
ad erheblich reduziert wird. Die Kommunikation der Projekt-
beteiligten ist aufgrund der Übersichtlichkeit zielgerichteter,
schneller und redundanzfrei. Durch die Integration aller am
Projekt beteiligten Parteien in dem eigens entwickelten,
cloudbasierten Projektraum macht die Software komplexe
Immobilienprojekte steuerbar und hilft, ausufernde Kosten
frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden.
Die Anwendung greift dabei auf praktische Erfahrungen
aus Marburger Immobilienprojekten zurück, wo sie erstma-
lig vor drei Jahren erfolgreich zum Einsatz kam und seitdem
kontinuierlich weiterentwickelt wurde.
Kunden von Baudetail sind institutionelle Immobilienunter-
nehmen mit mittleren bis großen Bauvorhaben oder einem
entsprechendem Immobilienbestand. Zu dem aktuellen
Kundenkreis zählen gewerbliche Bauherrn, Projektsteurer,
Asset Manager, Facility Manager, Spezialisten in der Man-
gelverfolgung sowie Kommunen mit ihrem Immobilienbe-
stand. (Weitere Informationen unter: www.baudetail.de)
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 29
sphäre in den Hütten, verraucht und verrußt von dem offe-
nen Herdfeuer, ist beklemmend.
Bei seinem Besuch im Juni 2014 fällt Winfried Clever die
Aufbruchsstimmung im Dorf auf. Die Bauarbeiten sind voll
im Gang. Es wird gegraben, gemauert, Baustahl gebogen,
betoniert. Auch die Arbeiten am neuen Haus für Yanibels
Familie laufen auf Hochtouren. Alle freuen sich auf das 52
m² große Gebäude – ihr neues Zuhause. Wohnen ist ein
Grundbedürfnis von existentieller Natur. Die Vereinten Nati-
onen haben es deshalb als ein soziales Menschenrecht in
Artikel 25, 1 der Allgemeinen Erklärung der Menschenrech-
te fest verankert.
Was bedeutet Wohnen, was bedeutet ein Zuhause für
Menschen in den Projekten der DESWOS? Zum 45. Ar-
beitsjahr hat die DESWOS auch in Indien und Tansania
nachgefragt. Für die unterhalb aller Kasten stehenden Da-
lits , die „Unberührbaren“ in Indien, bringt ein Haus neben
der physischen Sicherheit auch wichtige gesellschaftliche
Rechte. Für den Dorflehrer Veeramani Kaliyamorthy erhöht
es seinen sozialen Status – Voraussetzung dafür, dass er
als Dalit heiraten kann. Veeramani nimmt an einem Baupro-
jekt der DESWOS nach dem Wirbelsturm Thane teil.
Mathilda Ephraim Shoo aus der tansanischen Haupt-
stadt Arusha ist eine von 70 allein erziehenden Müttern, die
über ein Siedlungsprojekt der DESWOS im Jahr 2011 ein
Haus für ihre Familie erhalten haben. Mathilda erklärt am
Tag ihres Einzugs: „Das wird mein Zuhause sein, wo mich
keiner wegschicken kann. Heute sehe ich, dass ich ein
Mensch bin.“
45 Jahre weltweit für ein menschenwürdiges Zuhause -
Eine Kurzbilanz
seit 1982 Betreuung von etwa 500 Projekten in 50
Entwicklungsländern,
Bau von rund 35.000 Häusern, Gemeinschaftsein-
richtungen und Infrastruktur, Schul- und Wohnheim-
bauten,
Förderung Einkommen schaffender Maßnahmen,
insgesamt rund 50 Mio. Euro Projekttransfers an
Partnerorganisationen und Projektbeteiligte.
(Infos: Astrid Meinicke, DESWOS Deutsche Entwick-
lungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen
e.V., Innere Kanalstraße 69, 50823 Köln, Telefon 0221 579
89 37, Fax 0221 579 89 99, [email protected],
www.deswos.de, DESWOS e.V. Spendenkonto, IBAN
DE87 3705 0198 0006 6022 21, Sparkasse KölnBonn
SWIFT-BIC COLSDE33, Spendenstichwort: MZ Hausbau
San Rafael)
Sehr geehrte Damen und Herren,
wenn Sie um die Weihnachtszeit oder für Geburtstage oder
Veranstaltungen einmal eine sinnvolle Spendenadresse aus
der Immobilienwirtschaft suchen, bei der sich auch schon
renommierte Branchenteilnehmer vor Ort über die Mittelver-
wendung informiert haben, denken Sie doch bitte einmal
über DESWOS nach.
Die DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales
Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. ist ein gemeinnützi-
ger privater Verein und hilft Familien in Entwicklungslän-
dern.. Er wurde 1969 gegründet und wird von den im GdW
Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilien-
unternehmen organisierten Wohnungsunternehmen sowie
deren Verbänden gemeinsam mit Unternehmen anderer
Wirtschaftsbereiche und von Privatpersonen unterstützt.
DESWOS vermittelt über enge Zusammenarbeit mit örtli-
chen Partnerorganisationen Hilfe beim Bau von Wohnraum
und Siedlungen für Not leidende Familien und bei der Si-
cherung ihrer Existenz.
Für die Durchführung der Projekte ist die DESWOS
auf Spenden angewiesen, die mit öffentlichen Mitteln er-
gänzt werden. Die DESWOS arbeitet in der direkten Pro-
jekthilfe, das heißt die Spenden werden in gemeinsamer
Entscheidung mit den Partnerorganisationen und den
bedürftigen Familien nach dem Grundsatz der Hilfe zur
Selbsthilfe eingesetzt.
Vielleicht fällt Ihnen ja etwas ein. Ihr Werner Rohmert
Zum 45. Arbeitsjahr der DESWOS
nachgefragt:
Was bedeutet Zuhause? Physische Si-
cherheit, sozialen Status – es ist alles.
„Ein Haus?... Es ist alles. Denn ohne ein Dach kannst
Du nichts machen.“ Prompt und vielsagend ist die Ant-
wort von Yanibel del Carmen Rivera Zeledón auf die
Frage, was ihr das neue Haus, was ihr ein Zuhause be-
deute. Yanibel wohnt in einem kleinen Vorort von San
Rafael del Norte im nördlichen Nicaragua und nimmt
am Hausbauprojekt der DESWOS Deutsche Entwick-
lungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen
e.V. teil.
Die DESWOS fördert dort den Bau von 60 Häusern mit
Kochstelle, Waschhaus und Toilette. Winfried Clever, Pro-
jektreferent bei der DESWOS, stellte Yanibel diese Frage
beim Besuch auf der Projektreise im September 2013. Fast
alle Bewohner dort leben in Hütten aus Lehm, Holz, Plastik
und Wellblech. Die Wände und Dächer sind undicht. Die
Feuchtigkeit kriecht bis in den letzten Winkel. Die Atmo-
NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 1 NR. 336, 47. KW, 21.11.2014, Seite 31
Der Lager- und Logistikflächenumsatz für Flächen ab 5.000 qm erreichte in den ersten
drei Quartalen in der Region Köln rund 75.000 qm. Der Vergleichswert des Vorjahres
wurde um 14% unterschritten, der fünfjährige Durchschnittswert (Q1-3 2009-2013) um
32%. Dieser Rückgang ist allerdings nicht auf eine mangelnde Nachfrage zurückzufüh-
ren, sondern auf das knappe Angebot an modernen Flächen. Viele Gesuche von Unter-
nehmen konnten nicht bedient werden, da in der Region im Bestand keine entsprechen-
den Flächen verfügbar waren und nur vereinzelt spekulativ gebaut wird. Diese spekula-
tiven Bauten - zwei Flächen mit insgesamt rund 16.000 qm – schaffen indes keine signi-
fikante Verbesserung des Angebotes. JLL erwartet im 4. Quartal einige größere Ver-
tragsabschlüsse in nutzerspezifischen Projektentwicklungen, so dass der Gesamtjah-
resumsatz 2014 das Vorjahresergebnis erreichen könnte. Aufgrund des knappen Ange-
botes und der guten Nachfrage ist die Spitzenmiete für Lager- und Logistikflächen ab
5.000 qm im 3. Quartal um 4% auf 4,95 Euro/qm gestiegen, bis zum Jahresende ist ein
weiterer Anstieg auf 5,00 Euro/qm/Monat absehbar. Erzielt wird die Spitzenmiete im
Kölner Stadtgebiet. Auch in Bergisch-Gladbach und Troisdorf stiegen die Mieten leicht
an. Die Mehrzahl der Verträge wurde im Bereich zwischen 4,00 und 4,50 Euro/qm ab-
geschlossen. Bei der Spitzenrendite für Flächen ab 5.000 qm war erneut ein Rückgang
zu verzeichnen. Sie markiert mit 6,35% den niedrigsten Wert der letzten fünf Jahre und
liegt um 9% unter dem fünfjährigen Durchschnittswert.
Das erst vor wenigen Wochen fertig gestellte
Logistikprojekt „Log Plaza“ (Foto) im Industrie-
gebiet Ossendorf ist inzwischen vollständig
vermietet. Das gab der Projektentwickler und
Investor Alcaro Invest GmbH bekannt. Mit der
ersten Großanmietung über 5300 qm an den
Kölner Logistikdienstleister Publicare GmbH
noch während der Bauphase konnten nun
auch die restlichen rund 3.700 qm werden.
Neben Wohn- und Gewerbeimmobilien vertreibt die KSK-Immobilien GmbH, Makler
der Kreissparkasse Köln, nun auch land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Flächen.
Dazu gehören beispielsweise Resthöfe und ländliche Anwesen wie auch Wald-, Feld-
und Wiesenflächen.
Lagerflächen: Spitzenmiete leicht gestiegen
Kurz berichtet
Troisdorfer Neubauprojekt „Wohnen am
Stadtwald“
In der Kiefernstraße in Troisdorf-Spich
entstehen in unmittelbarer Nähe zum Spi-
cher Wald fünf Mehrfamilienhäuser mit
insgesamt 25 Eigentumswohnungen. Bau-
träger ist Gerling & Schütz, vertreten durch
den Geschäftsführer Eric Schütz. Die KSK-
Immobilien GmbH hat den Verkauf der
Wohnungen übernommen. Die barrierefrei-
en Mehrfamilienhäuser bieten Wohnungen
mit Flächen zwischen ca. 67 qm und ca.
110 qm. Vor kurzem wurde der Neubau
gelegt werden.
FMP erwirbt Flächen im Gewerbepark
Scharrenbroich
Die FMP Matratzen Manufaktur, Spezialist
für ergonomische Schlafsysteme, hat auf
Vermittlung der Immobilienexperten von
Greif & Contzen ein 5.371 qm großes
Grundstück mit Gewerbe- und Hallenflä-
che im Gewerbepark Scharrenbroich in
Rösrath erworben. Verkäufer ist die Becher
GmbH & Co. KG Verwaltungen und Be-
teiligungen aus Wiesbaden.
KölnTurm verkauft
InfraRed Capital Partners Limited und
Art-Invest Real Estate Management
GmbH & Co. KG haben den KölnTurm
veräußert. Käufer des mit 43 Stockwerken
höchsten Bürogebäudes in Köln ist der
kanadische Investor Dream Global REIT.
Der KölnTurm umfasst rund 27.000 qm
Mietfläche inklusive eines Restaurants mit
Dachterrasse im 30. Stockwerk. Die beiden
größten Nutzer sind das Institut für Qualität
und Wirtschaftlichkeit im Gesundheits-
wesen (IQWIG) sowie die Boston Con-
sulting Group. Der Kaufpreis lag bei
über 110 Mio. Euro.
Zum gleichen Zeitpunkt haben InfraRed
und Art Invest das angrenzende 217 Zim-
mer umfassende 4–Sterne-NH-Hotel an
den Internos Hotel Real Estate Fund für
ca. 29,5 Mio. Euro veräußert.
JLL und OLSWANG waren beratend
tätig.
Köln-Ossendorf: „Log Plaza“ ist vollvermietet
Land & Forst: neuer Vertriebszweig der KSK
Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:
Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:
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Impressum ADI (13), Aengevelt (24,25), Angermann (24), Aquila Capital (11), Arbeiterwohlfahrt (27),
Aurelis Real Estate (3,14), balandis real estate ag (24), Bankhaus Sarasin (3), Baudetail AG
(29), Bouwfonds IM (6), Bulwiengesa AG (25), Caceis Bank (2), Catella Real Estate (5),
CBRE (4), CMS Hasche Sigle (2), Colliers International (16), Deka (7,22,26), Deloitte (3),
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(30), Deutsche Bahn (10), Deutsche Bank Research (26),Deutsche Hypo (20), Deutsche
Immobilien Gruppe (4), DIC Asset (7,8,12,20), DIW Berlin (25), DWI Gruppe (24), DZ Bank
(20), Ebertz & Partner (9), empirica (23,24), Evans Randall (3), Fairvesta (11), Feri (10,11),
Garbe (18), GdW (30), GRI (4), Hamburg Trust (11), Hannover Leasing (10), Hines Italia
(26), Immac (11), Immobilien Manager (17), IVG (3), Jamestown (11), JLL (8), Ketchum Ple-
on (28), KGAL (3), LBS (27),LEG Immobilien (14,15), MBM Hochbau (14), Nestlé (22), Ols-
wang (27), Pegasus Capital Partners GmbH (12), Project Gruppe (11,14), publity AG
(2,15,16), Quantum Immobilien AG (10), Real I.S. (10,11), RICS (15), Rotes Kreuz (27),
Rueckerconsult (16), Ruhrwert (24), Safra Gruppe (3), SEB Asset Management
(4,6,7,15,16), sontowski & partner group (12,20), Staples (24), Tresalia Capital (22), TSO
(11,12), Union Investment (7), vdp Verband deutscher Pfandbriefbanken (2)Vista Reihen-
haus (14), Würth (24).
Boeri, Stefano (26); Bomba, Rainer (27); Clever, Winfried (30); Danne Dr., Matthias (26);
Hegel, Thomas (14); Holderer, Kurt (3); Jagdfeld, Helmut (4); Kholodilin, Konstantin (25);
Meinicke, Astrid (30); Michelsen, Claus (25); Safra, Joseph (3); Schley, Norbert (6); Semmel-
roth Prof. Dr., Felix (26); Shoo, Mathilda Ephraim (30); Sontowski, Klaus-Jürgen (12); Spahn,
Guido (4); Stöhr, Eberhard (2); Strieder, Peter (27); Tornow, Alexandra (8); Ulbricht, Dirk
(25); Waltenbauer, Gert (3); Winter, Helge (29).
NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 32
Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 1
Inhaltsverzeichnis
Sehr geehrte Damen und Herren,
da sind sich mal wieder die Zukunftsvorhersager und Vergangenheitsinterpretierer irgendwie uneinig: Die Wirt-
schaftswachstumsraten in Deutschland werden kontinuierlich heruntergeschraubt, aber der Deutsche Hypo-
Index diagnostiziert ein „ vorläufiges Ende des Abwärtstrends“ nach „ drei Monaten mit negativem
Wachstum“. Bei 241,1 Zählerpunkten im Oktober bewege man sich auf dem Niveau des – sehr guten – Jahres
2012. Da die Immobilienwirtschaft dem wirklichen Leben immer hinterherhinkt, lässt das für 2015 nichts allzu
Gutes erwarten. Obwohl alle Wohnungsmarktberichte (vgl. Näheres in dieser Ausgabe) eine spürbare Ab-
schwächung des Miet- und Kaufpreiswachstums für Wohnungen beobachten, hat das DIW aktuell in 40 von
127 deutschen Wohnungsmärkten "explosionsartige Preisentwicklungen" festgestellt, die nicht durch entspre-
chendes Mietwachstum gedeckt seien. Das heiße Blasenbildung für „München, Köln und Hamburg, aber auch
für beliebte Universitätsstädte. Für Berlin, Stuttgart und Düsseldorf könne dagegen "keine ausschließlich in den
Preisen vorhandene Dynamik gefunden werden" (was will uns das DIW damit sagen?). Überraschende Kandi-
daten für Preisblasen seien Städte wie Detmold, Wuppertal, Solingen oder Dortmund (bei Neubauten). Auch
die Neubautätigkeit wird unterschiedlich bewertet. Der IVD freut sich über + 5,2% Baugenehmigungen für Woh-
nungen bis Q3 2014 – d.h. 10.428 Wohnungen mehr als im gleichen Vorjahreszeitraum. Im Geschosswoh-
nungsbau wurden sogar 94.415 Wohnungen genehmigt, knapp 10% mehr als 2013. Der GdW interpretiert
dieselben Zahlen als sich abschwächende Dynamik, denn die 5,2% plus seien deutlich weniger als das Plus
von 9,6% noch im ersten Halbjahr und das Plus von 13,5% in den ersten drei Quartalen 2013. Der Aufschwung
des letzten Jahres werde durch Mietpreisbremse und „völlig überhöhte Anforderungen an den Wohnungsbau“
abgeschwächt, so der Präsident Axel Gedaschko. „Ebenso droht die aktuell diskutierte Befristung des Mieter-
höhungsanspruchs bei Modernisierung zur Investitionsbremse zu werden. Eine zeitliche Einschränkung der so
genannten Modernisierungsumlage bis zur scheinbaren Amortisation der Kosten, würde gerade die dringend
benötigten geringinvestiven Maßnahmen ausbremsen.“ Was die Bauwirtschaft vermeldet, ist ebenso zwiespäl-
tig interpretierbar. Laut Statistischem Bundesamt gingen im August im Hochbau die Auftragseingänge im Ver-
gleich zum Vorjahresmonat preisbereinigt um 5,2% zurück und im Tiefbau um 5,7%. Für den bisherigen Jah-
resverlauf ergibt sich– dank dem starken 1. Quartal – ein geringer Rückgang von 0,1% im Hochbau und 0,8%
im Tiefbau. Der Gesamtumsatz des Bauhauptgewerbes betrug von Januar bis August 40,0 Mrd. Euro und lag
damit um 7,5% über dem Niveau der ersten acht Monate 2013.
Statistiken – und mit ihnen die Marktberichte, die in dieser Ausgabe breiten Raum einnehmen - sind gut und
nützlich, wenn dabei nicht die Sache selbst übersehen wird. Wie oft etwa die Wohnungsbestände in Dortmund-
Westerfilde noch den Besitzer wechseln, ist für die Bewohner irrelevant, so lange niemand eigenes Geld (nicht
nur Fördermittel der KfW!) in echte Sanierung investiert, und die öffentliche Hand, die nicht nur die Infrastruktur
aufrechterhalten, sondern auch die Wohnungen von Transferleistungsberechtigten bezahlen muss, geht leer
aus, weil Unternehmensanteile und nicht Wohnungen gehandelt werden: Dafür entfällt noch nicht einmal
Grunderwerbssteuer. Von Baukultur oder dem Erhalt von Stadtraumqualitäten ist da noch lange nicht die Rede.
Trotzdem lohnt es, sich den Baukulturbericht 2014/15 der Bundesstiftung Baukultur näher anzusehen, der auf
der Expo Real präsentiert wurde. Er gibt konkrete Handlungsempfehlungen und zeigt Lösungen für Politik,
Planer und weitere Akteure der Baukultur (Immobilienwirtschaft?) auf. Kernforderungen sind etwa, die bauli-
chen Konsequenzen von Wohnungsbauprogrammen und Energiewende gestalterisch in Angriff zu nehmen, die
öffentliche Bodenpolitik (!) als Mittel der Stadtentwicklung zu stärken und „baukulturelle Kriterien bei der Auf-
trags- und Grundstücksvergabe einfließen zu lassen“ – das wäre wahrhaftig revolutionär! Bauqualität auch in
ästhetischer Hinsicht und im Verhältnis zur umgebenden Stadt fehlt in allen Bewertungskatalogen der Immobili-
enwirtschaft und dabei ist es das, was letztlich einen „nachhaltigen“ Wert ausmacht.
Galina Balaschowa, deren Entwürfe für die sowjetischen Raumschiffe derzeit in
der Kunsthalle Bonn ausgestellt sind, bedauert, dass Technikern die Gestaltung von
Räumen nichts bedeute – Immobilienökonomen auch nicht, oder?
Nr.: 67 47. KW / 21.11.2014 Kostenlos per E-Mail
ISSN 1860-6369
Editorial 1
Interview mit Dr. Markus Vogel, Geschäftsführer Büro Dr. Vogel GmbH
2
Büromarktzahlen 4
Logistik und Betriebsflä-chenreserven
5
Standortentwicklung auf Industriebrachen
7
IVD: Preisspiegel für Miet- und Eigentumswoh-nungen
10
Wohnungsmärkte und Regulierung
13
Impressum
Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin
Ihr direkter Weg zu uns!
Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 2
Einfach – innovativ – flexibel – sind dies die Immobilientrends
der Zukunft?
Die Beratungsgesellschaft BÜRO DR. VOGEL aus Berlin und bulwiengesa nahmen die Expo
Real zum Anlass, nach Innovationen Ausschau zu halten. Ein Gespräch mit Dr. Markus Vogel
über Hintergründe und Ergebnisse.
Auf der Expo Real haben Sie gemeinsam mit bulwiengesa bei einem Rundgang beson-
dere „Innovationen“ vorgestellt und stießen damit auf ein ungeahnt lebhaftes Interesse.
Was hat Sie zu einem solch ungewöhnlichen Angebot veranlasst?
Dr. Markus Vogel: Die BÜRO DR. VOGEL GMBH versteht sich als Spezialist für komplexe
Entwicklungsprojekte, Planungsrechts- und Baurechtsschaffungen. Wir
begleiten Projektentwicklungen und beraten Unternehmen und Organi-
sationen, die mit Immobilienprojekten befasst sind. Uns interessiert
daher die einfache Frage: Was machen andere dabei anders?
Nach welchen Kriterien sind die Beispiele ausgewählt worden?
Dazu muss man sich erst einmal klar machen, dass Innovationen meist
im Kleinen beginnen und am Anfang immer stören, weil sie eingeübte
Abläufe, Denkweisen und Bewertungen und vor allem Märkte durch-
kreuzen. Auf die Immobilienwirtschaft und die Messe übertragen zeigen
sich Innovationen selten an den größten Ständen und in den auffälligs-
ten Projekten. Wer Innovationen sucht, muss nach den Menschen und Organisationsformen
suchen, die hinter den Immobilienprojekten der Zukunft stehen. Im Vorfeld haben wir in einer
kleinen Studie folgende Felder beleuchtet:
1. Innovationen bei der Entwicklung
2. Innovationen in den Planungsprozessen
3. Innovationen im Design
4. Innovationen bei Nutzungskonzepten für Revitalisierungsprojekte
5. Innovationen im Vertrieb von Bauprojekten
6. Innovationen bei Baustoffen und Technologien
Innovationen brechen den Markt in seinen eingefahrenen Strukturen auf, denn die entschei-
dende Frage lautet doch: In welchen Räumen wollen wir in 25 Jahren leben und arbeiten? Wer
werden die Nutzer sein und was nützt ihnen? Was innovativ ist, muss neu sein, besser sein,
dann auch Bestand haben und Wachstum ermöglichen.
Letztlich haben Sie drei Beispiele ausgewählt: den Massivholzbau WOOD CUBE, den der
Investor Matthias Korff im Rahmen der IBA Hamburg-Wilhelmsburg realisiert hat, die
Projektentwicklung „The Brick“ von aurelis real estate in Frankfurt und den internetba-
sierten Aquisitions- und Vertriebskanal asset profiler. Für den Holzbau und The Brick
könnte das Motto gelten: Weniger ist mehr, zurück zum Einfachen. Halten Sie das für
den Trend der Zukunft?
Ja, unbedingt. Zunächst einmal übertreffen beide Bauprojekte die heutigen Standards zur
Energieeinsparung und dem CO2-Fußabdruck deutlich. Darüber hinaus ist der Massivholzbau
unschlagbar bei der Bauzeit. Das Baumaterial ist vor Ort verfügbar, dauerhaft, ganz ohne
schädliche Zusätze zu 100% wieder verwertbar und schafft ein gesundes Raumklima. Dem
Büroneubau im Frankfurter Europaviertel, der auf der Expo Real mit dem DGNB Vorzertifikat in
Silber ausgezeichnet wurde, ging ein Jahr intensive konzeptionelle Arbeit voraus. Vor allem die
neuen Zielgruppen in der Frankfurter Arbeitswelt sollten erschlossen werden, die nicht die ho-
hen Mieten in den üblichen Neubauten bezahlen können und wollen. Geplant ist ein Mietniveau
einschließlich Nebenkosten von 20 Euro, das wäre etwas mehr als die Hälfte des am Standort
Rainer Koepke wird ab dem
1. Mai 2015 die Business Line
Industrial & Logistics Agency
bei CBRE leiten. Bisher war
Koepke bei JLL für die Abtei-
lung Industrial Agency verant-
wortlich. Ziel ist der bei CBRE
der Ausbau des Marktanteils
in dem Sektor.
Die Deutsche Annington hat
19,6 Mio. neue Aktien ausge-
geben, um damit den Kauf von
5.000 Wohnungen der CitCor
Residential Group zu finan-
zieren, Schätzpreis 320 Mio.
Euro. Weitere 9.600 Wohnun-
gen wurden für 484 Mio. Euro
von der LEG Immobilien er-
worben. Die Kapitalmaßnah-
me bringt 450,8 Mio. Euro ein.
Zum 25. November 2014 wird
die Deutsche Annington Im-
mobilien SE in den MSCI Ger-
many Country Index aufge-
nommen. Die Marktkapitalisie-
rung betrug am 06. November
2014 rund 6,6 Mrd. Euro.
Die CUBION Immobilien AG
vermittelte einen Mietvertrag
über rd. 430 qm Büro- und
310 qm Lagerfläche im Tech-
nologie-Quartier an die Figo
GmbH, Spezialist für Kon-
zeption und Einrichtung von
Geschäftslokalen. Die Immobi-
lie ist im Besitz eines luxem-
burgischen Immobilienfonds.
Personalien
Bochum
Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 3
üblichen im Premium Segment des Neubaus. Dafür hat das Entwicklungsteam Wege gesucht
und gefunden, um die Flächen effektiver zu gestalten und eine Nettomietfläche von 91% zu
erreichen, ohne die Bauqualität zu beeinträchtigen z.B. durch weite Stützabstände und eine
flexible Flächenteilung, die die Nutzungsvielfalt erst ermöglichen.
Für „The Brick“ hatten Sie beim Rundgang die Formulierung gewählt, sie wollten „den
typischen Frankfurter Zyklus durchbrechen“. Was meinen Sie damit?
Die Inhalte unserer Arbeitswelten ändern sich immer schneller, Arbeitsplätze werden flexibler,
Ortswechsel häufiger, Mitarbeiteraufbau- und Abbau und damit die Flächenbedarfe und die
notwendige Ausstattung können immer weniger langfristig vorhergesagt werden. Mehrfachnut-
zungen von Arbeitsplätzen und Räumen im Tagesverlauf nehmen zu. Innovative Unternehmen
legen mehr Wert auf die Kompetenz ihrer Mitarbeiter als auf einen repräsentativen Empfang.
Dies ist ein Grund, warum im „The Brick“ auch der Ausbaustandard überdacht worden ist. Was
ich immer noch in Frankfurt sehe ist die Tatsache, dass Endinvestoren und deren Anleger das
High-End-Produkt bevorzugen und dafür immer die gleiche Klientel von Mietern ansprechen.
Die ziehen dann nach wenigen Jahren in die jeweils wieder neuste Immobilie um. Sehr schnell
ist das heute noch neue dadurch veraltet und muss teuer aufgearbeitet werden, um wieder neu
zu sein. Das Einfache hat sich in der Vergangenheit als das Beständigere erwiesen. Das dürfte
künftig noch viel mehr gelten. Für „The Brick“ erwarten wir, dass die Immobilie nicht in fünf
Jahren abgewertet werden muss. Gleiches gilt übrigens auch für den WOOD CUBE als
Wohnimmobilie.
Wie passt der asset profiler, in dessen Beirat Hartmut Bulwien vertreten ist, in das Para-
digma des einfachen und flexiblen?
Die Plattform für Anbieter und Investoren löst den Widerspruch zwischen dem Wunsch nach
größtmöglicher Breite und gleichzeitig größtmöglicher Treffsicherheit bei größtmöglicher Ver-
traulichkeit. Zielgruppe und Anbieter bleiben so lange „privat“, bis ihre Interessen sich in einem
bestimmten Projekt decken. Das in anderen Bereichen der „Partnersuche“ bewährte Verfahren
des Matching ist den Besonderheiten von Immobilien angepasst worden. In jedem Punkt des
Verfahrens kann der Anbieter entscheiden, welche Details er an wen offenlegt. So ist auch
Vertraulichkeit gewährleistet, zumal die Legitimation jedes Nutzers genau überprüft wird. Auch
die Beteiligung eines Maklers ist nicht ausgeschlossen, ein Drittel der Nutzer komme aus die-
Rhenus Scharrer mietet für
einen neuen Auftrag ca. 6.500
qm Hallen- und Bürofläche
sowie ca. 21.000 qm Freiflä-
che am Rapensweg 187. Ver-
mieter ist die Otto Scherff
GmbH & Co. Savills war
vermittelnd tätig.
Anfang November eröffnete
planmäßig die Neutor-Galerie,
ein Projekt der Hellmich Un-
ternehmensgruppe, mit
rd. 22.000 qm Mietfläche,
Investment 120 Mio. Euro.
Die 85 Geschäftsräume waren
bei Eröffnung zu 97% vermie-
tet. Die Vermietung verant-
wortet Fokus Development,
Duisburg. Für das Centerma-
nagement ist Corpus Sireo
verantwortlich.
Castrop-Rauxel
Aurelis
Dinslaken
Spielraum*
Wir entwickeln Potenziale.
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Wir erkennen die Chancen, die in einer Immobilie stecken. Für jedes Grundstück und Gebäude fi nden wir das richtige Konzept. So entstehen Räume für Lager/Logistik, Produktion, Büro/Verwaltung, Bildung, Dienst-leistung, Handel und Wohnen.
Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 4
sem Bereich, wie der Betreiber mitteilt. Zukunftsfähig ist dabei die Antwort auf die rasch
voranschreitende Digitalisierung des Bauens und damit auch der Immobilienwirtschaft.
Selbst große Objekte mit großen Datenmengen können sehr einfach und zugleich flexibel
verhandelt werden.
Werden Sie das Thema der Innovationen weiter verfolgen?
Schon aus eigenem Interesse, aber auch angesichts des breiten Echos im ersten Anlauf wer-
den wir mit bulwiengesa weiter beobachten, wo Innovationen in der Immobilienwirtschaft wirk-
sam werden, und unsere Kunden und Mandanten darauf aufmerksam machen, vielleicht schon
auf der nächsten MIPIM.
Das Gespräch führte Dr. Gudrun Escher
Kleine Büroflächen gehen in Essen und Dortmund gut –
nur große nicht
Die Zahlen zum Ende des dritten Quartals fallen ernüchternd aus und werfen grundsätzliche
Fragen auf.
Büromarktzahlen für das Ruhrgebiet sind insgesamt nur in bescheidenem Maße verfügbar,
noch seltener Quartalszahlen. Nur BNP Paribas Real Estate GmbH berichtet viermal im Jahr
und das auch nur aus Dortmund und Essen. Die Ergebnisse für ein dreiviertel Jahr 2014 las-
sen die Frage offen nach der Zweckmäßigkeit solcher Zwischenberichte angesichts der be-
scheidenen Volumina. Errechnet wurden für Essen 36% weniger Büroflächenumsatz als zum
Vorjahreszeitpunkt und für Dortmund 28% weniger. In der Perspektive vertröstet Christoph
Meszelinsky, BNPPRE Essen, auf das Jahresendgeschäft und einige Großabschlüsse,
die noch „in der Pipeline“ seien. Aber mal ehrlich: Was hat die Stadt Essen davon, wenn die
100.000 qm Umsatz (bisher 65.000 qm) doch noch erreicht werden oder in Dortmund die Ziel-
marke von 66.000 qm (bisher 38.000)? Wer verteilt Medaillen, wenn der Zehnjahresdurch-
schnitt erreicht wird – und nicht „verfehlt“ wie in Essen um 21%? Entscheidender ist doch wohl,
wie viele Mietverträge für welche Stadtgebiete geschlossen wurden, ob bei Umzügen weniger
oder mehr Fläche belegt ist und welche leer stehen, kurz wie lebhaft das Wirtschaftsgesche-
hen in der Stadt ist.
Da BNPPRE weder die Zahl der Abschlüsse kommuniziert noch die Nettoabsorption erhebt,
bleibt der Leerstand. Der sei in Essen um 10% auf 5,1% gestiegen (187.000 qm), wobei ein
Viertel auf moderne Flächen entfalle, etwas mehr als im Vorjahr, und die liegen zumeist am
Cityrand in Rüttenscheid / Bredeney. Die meisten Vertragsabschlüsse betrafen Flächen bis
2.000 qm. Bei den Branchen hätten Verwaltungen von Industrieunternehmen mit nur 22% in
der Rangliste „spürbar Anteile eingebüßt“ (gehört ein solcher Ranglistenwettbewerb zu den
vordringlichen Unternehmenszielen?). Lobbyisten (sic!) trugen 10% und Banken / Finanz-
dienstleister 12% zu den Umsätzen bei. Last but not least werde deutlich weniger neu gebaut
als im Vorjahr (48%, was immer das aussagt), wovon, da konkret die zwei Großprojekte für DB
Schenker und Allbau gemeint sind, keine Flächen zur Vermietung frei wären. Die Spit-
zenmiete wird mit 14 Euro/qm angegeben und werde stabil bleiben.
Auch in Dortmund fehlten die Großabschlüsse, deshalb die niedrigen Umsätze. Der Leer-
stand wird insgesamt mit 161.000 qm entsprechend 5,5% angegeben, zwar niedriger als zum
Vorjahreszeitpunkt, aber seit Anfang 2014 wieder gestiegen. Knapp ein Drittel davon (48.000
qm) beträfen die - üblicherweise am meisten nachgefragten - modernen Flächen und ebenso
ein Drittel (49.000 qm) Flächen in der City. Im Bau befänden sich wie im Vorjahr ca. 29.000
qm, davon 78% am Phoenix See und dort seien auch noch 15.000 qm nicht vermietet. In sehr
guten Citylagen seinen Spitzenmieten von 13,50 Euro/qm erzielbar. Frage: Wird in Dortmund
immer noch für einen Markt gebaut, der hier nicht stattfindet?
Brack Capital erwirbt von
Quantum Immobilien die
Germania-Siedlung in D-
Marten mit 309 Wohnungsein-
heiten. Der Mieterverein Dort-
mund bemängelt hier seit län-
gerem einen Sanierungsstau.
SEGRO hat im SEGRO Lo-
gistics Centre Dortmund-Unna
rund 32.500 qm Hallen- und
Lagerflächen langfristig an
KiK Textilien vermietet. Ver-
mittelnd war BNPPRE tätig.
MStar Europe hat u.a. in
Dortmund und Herne vier
deutsche Light-Industrial-
Immobilien für zusammen
12,85 Mio. Euro mit gesamt
rd. 33.000 qm Mietfläche er-
worben, davon drei von einem
US-amerikanischen Fondsma-
nager. In Dortmund
(Feldbachacker 4) ist der
Hauptmieter DB Schenker,
in anderen existieren Leer-
stände.
Das Modelabel Forever 21
hat im Westenhellweg 40-46
auf drei Etagen eine mehr
als 2.000 qm große Fläche
gemietet und wird dort die
jetzige Fläche von H&M über-
nehmen. Im Herbst 2015
soll die Eröffnung sein. Ver-
mittelnd war Lührmann Immo-
bilien tätig. Eigentümerin
ist die Alte Leipziger Lebens-
versicherung.
Dortmund
Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 5
Auch wenn BNPPRE darauf hinweist, dass die Leerstandsraten im Vergleich mit anderen Städ-
ten noch niedrig seien, so dürften für B-Städte, zu denen Essen wie Dortmund zu rechnen
sind, generell ähnliche Niveaus gelten. In beiden Städten scheint sich jedoch seit den
Boomjahren vor der Finanzkrise von 2008 die Situation am Büromarkt stark verändert zu ha-
ben. Damals wurden Leerstandsraten von 3 bis 4% beobachtet und das Angebot besonders an
attraktiven, modernen Flächen war rar. Wie haben sich die Städte seither entwickelt, wo wurde
gebaut und als wie sinnvoll und zukunftsfähig haben sich die Maßnahmen erwiesen? Flächen-
summen und Prozentzahlen bekommen erst im Kontext von Städtebau und Quartiersentwick-
lung Farbe und können darauf Antworten geben, wie werthaltig die Investition in Mietflächen
tatsächlich war.
Logistik und Betriebsflächenreserven
Nach einem schwachen Jahr 2013 zog der Absatz von Logistikflächen im Ruhrgebiet in den
ersten drei Quartalen wieder spürbar an. Die Flächenreserven sind knapp.
Auch wenn die Zahlen differieren, die Tendenz der berichteten Marktdaten bei JLL und
BNPPRE ist dieselbe: Man erwartet ein überdurchschnittliches Ergebnis für das Gesamt-
jahr, einen weiterhin hohen Anteil der Eigennutzer (bei BNPPRE 20%, bei JLL 34,3%) und
gleichbleibende Spitzenmietniveaus (BNPPRE 4,30 Euro im Raum Duisburg / Mülheim und
Dortmund / Unna, JLL 4,65 Euro in Duisburg).
LEG Immobilien hat ihr ope-
ratives Ergebnis (FFO I) in
den ersten neun Monaten um
19,7% im Vergleich zum Vor-
jahr auf 123,9 Mio. Euro ge-
steigert. Der Konzernüber-
schuss erhöhte sich um rd.
31% auf 68,2 Mio. Euro. Die
Mieterlöse stiegen auf 286,6
Mio. Euro, die Mieten durch-
schnittlich um 3,4% und die
Leerstandsquote auf 3,2%.
Weitere Zukäufe von mindes-
tens 5.000 Einheiten pro Jahr
seien geplant.
Düsseldorf
Ruhrwert
Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 6
Den Großteil der
Nachfrage generie-
ren die Logistik-
dienstleister (bei
BNPPRE 48%, bei
JLL sogar 60%),
gefolgt vom Handel
(42% bzw. 28%).
BNPPRE registrier-
te allein fünf Ab-
schlüsse über mehr
als 20.000 qm, da-
von der größte mit
39.000 qm in Berg-
kamen Fertigstel-
lung 2015) an DB
Schenker, die
auch den Standort
Dortmund um wei-
tere 20.000 qm
erweitert hätten.
Aus diesen großflä-
chigen Abschlüssen
sei das Flächen-
wachstum bei
gleichbleibender
Zahl der Transakti-
onen zu erklären.
Kleinere Flächen von 8.000 bis 12.000 qm machten 19% der Umsätze aus, noch kleinere zwi-
schen 5.000 und 8.000 qm noch einmal 10%. Der Neubauanteil sei mit 61% im bundesweiten
Vergleich hoch, da Nutzer Schwierigkeiten hätten, ein ihren Ansprüchen genügendes Bestand-
sobjekt zu finden, so Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der
BNPPRE. 76.000 qm Hallenfläche seien in den ersten neun Monaten des Jahres neu gebaut
worden, bestätigt auch Arnd Sternberg, Team Leader Industrial Agency Rhein-Ruhr bei JLL in
Düsseldorf, aber meist für Eigennutzer. Da die Nachfrage nach großen Flächen anhalte, sieht
er das größte Potenzial im nördlichen Ruhrgebiet in der Region um das Autobahnkreuz
Kamen / Bergkamen. Die Flächen, die RAG Montan Immobilien in Kamp-Lintfort anbieten
könne, kämen auch in Betracht, seien aber deutlich kleiner. Das Anlegerinteresse sei ein-
deutig auf hochwertige, gut vermietete Core-Objekte mit moderner Ausstattung ausgerichtet.
Dennoch gibt es auch Deals mit Bestandsimmobilien, die sogar z.T. leer stehen wie jüngst
bei dem Paketerwerb durch MStar Europe über insgesamt 33.000 qm Fläche. Logistik bleibe
der wirtschaftliche Treiber im Ruhrgebiet mit einer leichten Tendenz zu begleitendem pro-
duzierendem Gewerbe.
JLL definiert „Ruhrgebiet“ als das Gebiet des RVR und errechnete dort in den ersten neun
Monaten insgesamt einen Umsatz von rund 287.000 qm an Lager- und Logistikflächen mit ei-
ner Mindestgröße ab 5.000 qm (+ 12% gegenüber dem Vorjahr). Mit 114.000 qm und dem o.g.
Abschluss von DB Schenker sei das dritte Quartal das stärkste des Jahres gewesen. BNPPRE
nennen nur 210.000 qm (+ 25% gegenüber dem Vorjahreszeitraum). 350.000 qm Umsatz für
das Gesamtjahr 2014 hält JLL für möglich, wobei die Spitzenrendite – angegeben für Flächen
um 5.000 qm mit 6,45% - weiter unter Druck geraten werde. Zum Vergleich: Für den Raum
Düsseldorf berichtet BNPPRE 211.000 qm Gesamtumsatz bis Q3 2014 (- 19% gegenüber dem
Vorjahreszeitraum) und JLL 222.000 qm – zwar das zweitbeste Ergebnis der letzten zehn Jah-
re, aber 20% weniger als im Vorjahr.
Soka-Bau hat für 29 Mio.
Euro das Wohn- und Ge-
schäftshausprojekt "Zur alten
Kaserne" in der "Gartenstadt
Reitzenstein" von der Van der
Looy Gruppe erworben. Die
zukünftige Rendite wird mit rd.
5,6% p.a. beziffert. Aengevelt
war für den Verkäufer vermit-
telnd tätig. Auf dem rd. 9.820
qm großen Grundstück entste-
hen ca. 10.000 qm Mietfläche
für Wohnen und Gewerbe,
Eröffnung 2016.
Die CG Gruppe entwickelt für
rd. 132 Mio. Euro den Neubau
des "Vertical Village" mit ca.
390 Wohneinheiten in dem
120 m hohen, 33geschossi-
gen „UpperNord Tower“. Wei-
tere 8.400 qm sind für Gewer-
beflächen vorgesehen. Bau-
beginn Sommer 2015, Fertig-
stellung 2017. Weitere sechs
Projekte nach dem neuen
Konzept VauVau sind geplant,
als Umwandlung von Büro-
hochhäusern oder Neubauten.
CUBION Immobilien AG ver-
mittelte einen Mietvertrag über
rund 465 qm Bürofläche im
Businesspark Niederrhein an
Hellmann Worldwide Logis-
tics GmbH & Co. KG mit 245
Niederlassungen in 56 Län-
dern. Eigentümer der Immobi-
lie ist ein niederländischer
Immobilienfonds.
Düsseldorf
Duisburg
Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 7
Die Flächenreserven zumal für Neubauten und größere Einzelflächen über 10.000 qm blei-
ben ein Dauerthema im Revier. Im Rahmen der Phase III des „Gewerblichen Flächenmanage-
ments Ruhr“ kann die Wirtschaftsförderungsgesellschaft wmr erstmalig verlässliche
Zahlen über die tatsächliche Nutzung der regionalen Betriebserweiterungsflächen präsentie-
ren, ein Reservoir, dem bisher einiges an Potenzialen zugetraut wurde. Diese Hoffnung hat
sich nach den Erhebungen und Einzelbefragungen in 61 Unternehmen nicht bestätigt. Die in
der Metropole Ruhr angesiedelten Unternehmen verfügen, so das Ergebnis der Studie, aktuell
über insgesamt 1.564 Hektar an Betriebserweiterungsflächen. Rund 63% davon können wegen
der vorhandenen Erschließung nur durch die ansässigen Unternehmen genutzt werden. Bei
den verbleibenden 37% wäre – ohne Berücksichtigung von Erschließungskosten und Eigen-
tumsverhältnissen – theoretisch eine Mit-Nutzung durch andere Unternehmen möglich. Aber
eben nur theoretisch: Praktisch haben etwa ein Viertel – 400 ha - der Unternehmen selbst be-
reits Erweiterungspläne auf der Fläche, weitere 88 ha sind durch Abstandsregelungen oder
Altlastenproblemen nur eingeschränkt nutzbar und für 15 ha haben die besitzenden Unterneh-
men bereits selbst die Vermarktung eingeleitet. Bleiben rund 75 ha. Im Vergleich zum Gesamt-
potenzial gewerblich-industrieller Bauflächen in der Metropole Ruhr (2.631 ha im Jahr 2013)
liegt dieser Anteil bei rund 2,9%, ist also verschwindend gering und kann nicht wie erhofft zur
Entlastung beitragen und deren Aktivierung stellt wegen des Vorrangs der Eigenbestandssi-
cherung keine Option dar. Das Fazit von Rasmus C. Beck, Geschäftsführer der wmr: „Eine
zukunftsorientierte Flächenpolitik, die beispielsweise die Mobilisierung von altindustriell belas-
teten Wirtschaftsflächen zum Ziel hat, ist daher umso wichtiger, um den Standort Metropole
Ruhr weiter zu stärken und gleichzeitig flächensparend zu agieren.“
Dazu, wie das Gemeinschaftsprojekt CultNature dazu beitragen könnte, vgl. den gesonderten
Bericht in dieser Ausgabe.
Standortentwicklung auf Industriebrachen
Wie lässt sich Ertrag bringende Flächenentwicklung darstellen ohne konkrete höherwertige
Nachnutzung? Das Projekt CultNature geht in die Probephase.
Die Ziele sind definiert, die vorbereitenden Untersuchungen abgeschlossen und vier Test-
felder warten auf die ersten Maßnahmen: Das von der EU geförderte Projekt „CultNature“ geht
in die entscheidende Phase. Natur zum Kultivieren nutzen, so könnte man das Verfahren zu-
sammenfassen, d.h. Teile von Industriebrachen – vorwiegend Bergbauareale - so erschließen
und bepflanzen, dass Energiegewinnung aus Biomasse möglich wird. Die Kosten für Anpflan-
zung und Pflege würden im Idealfall durch Erträge kompensiert – mit dem Nebeneffekt, dass
aus einem Unort eine ästhetisch ansprechende, hochwertige Umgebung entstünde mit ent-
sprechend positiven Auswirkungen nicht zuletzt auf den Marktwert.
Anlässlich einer Tagung unter dem Motto „Stadt macht Standorte“ ließ das für das Projekt
verantwortliche Institut Arbeit und Technik IAT, Gelsenkirchen, noch einmal Grundsatzüberle-
gungen und Bedingungen Revue passieren. Mit dabei im Industriemuseum Zinkhütte Altenberg
in Oberhausen u.a. der Kooperationspartner RAG Montan Immobilien, der Regionalverband
Ruhrgebiet RVR und die Wirtschaftsförderung Metropole Ruhr wmr. Die Idee, mit Grün-
nutzung brachliegendes Gelände aufzuwerten, städtebaulich einzubinden und für künftige
höherwertige Nutzungen bereit zu halten statt es verkommen zu lassen, ist nicht neu. Daraus
entwickelte etwa die IBA Emscherpark in den 1990er Jahren das Projekt der Vernetzung der
Grünzüge durch das Ruhrgebiet, auf dem u.a. das inzwischen flächendeckende und hoch
frequentierte Radwegenetz aufbaut. Aktuell ist „urbane Landwirtschaft“ oder „urban gardening“
wieder in aller Munde, „green infrastructure“ avancierte zum Leitbild der neuen Förder-
periode der EU.
Hamborner REIT hat in den
ersten neun Monaten seine
Miet- und Pachterlöse um
3,8% auf 34,9 Mio. Euro ge-
steigert, der FFO legte um
0,6% auf 18,7 Mio. Euro zu.
Der Periodenüberschuss hat
sich dank Verkäufen für 10,3
Mio. Euro auf 16,2 Mio. Euro
mehr als verdoppelt (Vj. 7,7
Mio. Euro). Die Prognose ei-
nes Anstiegs des FFO um 3-
4% für das Gesamtjahr wird
bestätigt. Die REIT-Eigen-
kapitalquote beträgt 53% und
der Loan to Value 43,3%.
Die Gebag Duisburger Bauge-
sellschaft mbH hat 134
Wohn - und zwei Gewerbe-
einheiten mit 11 Garagen an
HÄUSSER-BAU verkauft.
Die Wohn-/Nutzfläche beträgt
insgesamt rund 7.500 qm.
Die Bestände sind über das
Stadtgebiet verteilt. Bestehen-
de Mietverträge bleiben un-
angetastet, Mieterprivatisie-
rungen und Weiterverkäufe
seien möglich.
Nachdem der RVR das Ge-
bäude Kronprinzenstraße 6
von der BKK erworben hat
und der Mietvertrag der Wirt-
schaftsförderung metropo-
leruhr GmbH in Mülheim
a.d. Ruhr auslief, zieht die
wmr zum 1.12.2014 nach Es-
sen um: Kronprinzenstraße 6,
45128 Essen, Tel.: 0201 / 632
488 – 0, Fax: 0201 / 632 488
– 99. Die wmr ist eine Toch-
tergesellschaft des RVR.
Duisburg
Essen
Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 8
Wie wichtig das Thema der Flächennutzung für den Wirtschaftsstandort ist, verdeutlichte
auf der Tagung Wirtschaftsminister NRW Garrelt Duin in seinem Eingangsreferat. CultNature
mache es möglich, die übliche Erschließungsdauer von Bergbauflächen von 8-10 Jahren auf
3-4 Jahre zu verkürzen, die dort gewonnene Biomasse trete nicht in Konkurrenz zu Nahrungs-
mitteln wie der Mais auf Ackerböden und der Gewinn an Aufenthalts- und Freizeitqualität sei
geeignet, „soziale Verwerfungen“ am Rand von Brachen zu minimieren oder gar zu stoppen.
Er plädiert für ein schrittweises Vorgehen statt „auf den großen Wurf zu warten“. Dafür sei das
Land bereit, Mittel zur Verfügung zu stellen unter der Voraussetzung, das interkommunal ab-
gestimmte Konzepte mit einer klaren Prioritätenliste vorgelegt würden.
Der Schweizer Sozialforscher Franz Lehner, Fellow des IAT und Projektleiter von CultNa-
ture hob im Anschluss den Mut hervor, den das Ruhrgebiet mit diesem zukunftweisenden
Projekt beweise. Aber er sehe auch Defizite. Von den im Projektverlauf untersuchten 12.600
(!) Bergbauflächen seien bereits 70% zu Freiflächen umgewandelt, aber in einem unstruktu-
rierten Flickenteppich. Ebenso unstrukturiert verlaufe die Belegung von Brachen mit gering-
qualifizierten Dienstleistungen – gemeint insbesondere Logistik – mit der Negativfolge einer
strukturellen Abwärtsspirale, weil Bildungs- und Qualifizierungsniveaus bei den Arbeitskräften
weiter abnähmen, wo zu wenig anspruchsvolle Stellen geboten würden. Entsprechend seien
auch die Bodenpreise rückläufig [die Marktdaten Logistik und Gewerbe lassen diesen Trend
angesichts der Flächenknappheit noch nicht erkennen, vgl. Bericht in dieser Ausgabe]. Man
müsse sich klar machen, dass ein substanzieller Strukturwandel einen Vorlauf von mehreren
Jahrzehnten benötige – die Idee für Silicon Valley stamme aus den 1930er Jahren, lange vor
dem Siegeszug der IT-Technologie! - und sei nicht immer vorhersehbar. Wenn es gelingen
sollte, auf einem Teil der Opelflächen eine „world factory“ als kommunikativer Ort von Zu-
kunftstechnologien zu etablieren, würden größere Flächenbedarfe dafür vielleicht erst in
zwanzig, dreißig Jahren auftreten. Ob die politischen Gremien das Durchhaltevermögen auf-
brächten, soweit über Wahlperioden hinaus an einem bis dahin nicht ertragreichen Konzept
festzuhalten, sei sehr zu bezweifeln. Dagegen argumentierte der Bereichsleiter Planung des
RVR Martin Tönnes, dass der Regionalplan, den der RVR derzeit erstmals wieder seit den
1960er Jahren verantwortlich für das ganze Ruhrgebiet in einem breiten Abstimmungsprozess
vorbereite, solche übergreifenden Leitlinien vorsehen werde.
In der Diskussion kam auch, jenseits aller technischen noch ungeklärten Fragen - ein wei-
terer Aspekt zur Sprache. Wenn erst einmal mit Wildblumenmischungen (schön anzusehen,
gut für die Biodiversität und besonders geeignet zur Gewinnung von Biomasse) und anderer
Bepflanzung solche Teilflächen zu neuen Parklandschaften zusammen gewachsen seien,
dürfte es schwerlich durchsetzbar sein, sie dann wieder zu bebauen und gewerblich zu nut-
zen. CultNature erfordert demnach eine Art Quadratur des Kreises: Flächen zeitnah so gestal-
ten, dass sie von Anfang an attraktiv sind, gleichzeitig die Wirtschaftlichkeit wahren und sie für
künftige intensivere Nutzung vorhalten. Um Brachen nicht als „Abfall“ sondern als „Wertstoff“
zu begreifen, sei ein Umdenken in den Kommunen notwendig mit viel Kommunikationsleis-
tung auf allen Ebenen und in der Öffentlichkeit. Das Wichtigste aber: So paradox das klingen
mag, um Industrieland auf zukunftsfähigem Niveau bleiben zu können – oder zu werden -
müsse die ganze Region sich gemeinsam klare Definitionen geben und eine strukturierte Vor-
gehensweise unter der Maßgabe einer „green infrastructure“ erarbeiten, denn darin liege die
Zukunft, wie einer der Ideengeber, der international tätige Landschaftsplaner Andreas Kipar
betonte. CultNature könne sogar ein Exportartikel werden so wie die bisherigen Erfolge des
Strukturwandels im Revier bereits weltweit Anerkennung fänden.
Die konkreten Versuchsfelder sind:
1. Bergwerk Ost (Heinrich Robert) in Hamm (RAG Montan Immobilien)
2. Bergwerk West (Friedrich Heinrich) in Kamp-Lintfort (RAG Montan Immobilien)
3. Sinterfläche in Duisburg-Meiderich (NRW.URBAN)
4. Bergwerk Emscher-Lippe 3/4 in Datteln (NRW.URBAN)
Das französische Möbel- und
Einrichtungshaus Maisons du
Monde eröffnete ihren ers-
ten innerstädtischen City-
Store auf rund 1.100 qm Ge-
samtfläche in der Limbecker
Straße 75-77. COMFORT
vermittelte die Anmietung in
Kooperation mit dem französi-
schen Expansionsdienstleister
Cross Boarding.
Engel & Völkers vermittelte
zwei Verkäufe in Essen: Ein
institutioneller Investor hat ein
Mehrfamilienhaus Baujahr
1920 mit vier Wohneinheiten
und 371 qm Nutzfläche in
Frohnhausen von Privat er-
worben. In Bergerhausen
kaufte ein privater Investor ein
1963 erbautes Mehrfamilien-
haus mit ca. 470 qm Nutzflä-
che ebenfalls von Privat.
FrieslandCampina Cheese
GmbH mietet im „ Breden-
eyer Tor“ rd. 420 qm Büroflä-
che und verlegt ihren Standort
innerhalb Essens. Das
„Bredeneyer Tor“ steht im
Eigentum einer städtischen
Immobiliengesellschaft, ver-
mittelnd war CUBION Immobi-
lien AG tätig.
CUBION Immobilien AG ver-
mittelte einen Mietvertrag über
rd. 250 qm Bürofläche an ei-
nen Fachanwalt für Strafrecht.
Die Immobilie an der Huys-
senallee wurde vor wenigen
Monaten von einem lokalen
Privatinvestor erworben und
wird derzeit umgebaut.
Essen
Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 9
Kommunalprojekte untersucht CultNature mit: Bottrop, Gelsenkirchen, Herten, Marl, Hamm
und Ibbenbüren.
Michael Krüger-Charlé, Leiter der Studiengruppe CultNature am IAT fasst die Leitbilder
des Projektes zusammen:
„Das CultNature-Projekt zielt darauf ab, die energetische Nutzung (Biomasse, Wind,
Photovoltaik) ehemaliger Montanflächen als strategischen Hebel zur Attraktivierung von
Standorten und Stadtquartieren einzusetzen und so auch zur Gestaltung der Energie-
wende und des Klimawandels im RVR-Gebiet einen Beitrag zu leisten.
Mit den Leitbegriffen Fläche, Energie und Raum setzt das CultNature-Projekt Akzente,
die sich im Dreiklang von „vitalisieren, verändern und vernetzen“ zu einer Plattform
der Aktivierung und Attraktivierung von vormals industriell (insbesondere berg-
baulich) genutzten Flächen im urbanen Raum für eine nachhaltige Stadtentwicklung
zusammenfügen.
Die vom CultNature-Projekt entwickelten Gestaltungsszenarien reichen von temporären
bis hin zu dauerhaften Nutzungsoptionen und beziehen neben der Herstellung und Ver-
wertung erneuerbarer Energien alle Nutzungsarten von gewerblich/industriell über
Wohnraum bis hin zu Freiraum und Grünflächen mit ein.
Auf dieser Grundlage will CultNature einen Beitrag zum strategischen Flächenmanage-
ment im Ruhrgebiet leisten und durch Flächennutzung für erneuerbare Energien und
nachhaltige und zugleich produktive Stadtraumgestaltung die freiräumlichen Ausstat-
tungsqualitäten durch Deckungsbeiträge für Pflegeaufwendungen sicherstellen und
so neue Zugänge zur Flächenrevitalisierung und Freiraumentwicklung im Ruhrgebiet
eröffnen.“
Wohnen in Deutschland verteuerte sich 2014 nur knapp über der
Inflationsrate
Der Preisspiegel für Miet- und Eigentumswohnungen des IVD meldet im deutschlandweiten
Durchschnitt entspannte Märkte. In Ruhrgebietsstädten zeigen sich aber große Unterschiede.
Der Maklerverband IVD erhebt seit 1949 Daten aus abgeschlossenen Neuvermietungen und
Wohnungsverkäufen in Deutschland und publiziert sie bezogen auf den Durchschnitt der beo-
bachteten Städte. Deshalb weichen die Ergebnisse z.T. deutlich von den Zahlen ab, die z.B.
CBRE und LEG im NRW Wohnungsmarktreport auf der Basis von Angebotsmieten un-
terschieden nach Postleitzahlgebieten vorlegen. Dennoch stimmen die Tendenzen überein:
Der Preisanstieg hat sich verlangsamt oder ist sogar zum Stillstand gekommen, im gehobenen
Segment sind die Preise sogar oft rückläufig (vgl. DIB Ruhr Nr. 64). Im aktuellen Bericht des
IVD für das laufende Jahr 2014 wurden die tatsächlichen Wohnkosten aus 390 deutschen
Städten von Aachen bis Zwickau ausgewertet. Demnach liegen die Mieten gegenüber dem
Vorjahr - im Durchschnitt aller Wohn- und Altersklassen – bei einem Plus von 2,1%, das heißt
inflationsbereinigt bei +1,3%. Selbst im Neubau stiegen die Mieten durchschnittlich nur um
4,8% nach 6,8% im Vorjahr. Die Wohnkostenbelastung, d.h. Mietkosten in Relation zur Kauf-
Aurelis Real Estate GmbH
& Co hat nach dem Erwerb
des rund 77.000 qm großen
Areals südlich der Almastraße
in Ückendorf zur Entwicklung
eines Wohnquartiers rund
11.000 qm südlich der Hohen-
friedberger Straße / Möckern-
hof an die MBM Hochbau
GmbH in Olfen verkauft.
Das Bauunternehmen wird
dort rund 40 Doppelhäuser
und Reihenhäuser in Massiv-
bauweise errichten. Eine wei-
tere Fläche ist bereits an
Vista Reihenhaus GmbH
& Co KG veräußert.
Vivawest hat zum 1. Novem-
ber 31 Gebäude mit 187
Wohneinheiten in Dortmund
von einem Privateigentümer
gekauft. Die über das Stadtge-
biet verteilten Objekte mit
11.000 qm Wohnfläche seien
voll vermietet. Weitere Zukäu-
fe in NRW prüfe man derzeit.
In Dortmund bewirtschaftet
Vivawest nun knapp 8.600
Wohnungen.
Ein institutioneller Bestands-
halter aus Köln hat ein Wohn-
und Geschäftshaus Baujahr
1900 mit sieben Wohneinhei-
ten, Gewerbe und Garage
erworben. Die Gesamtnutz-
fläche beträgt ca. 617 qm.
Verkäufer ist ein institutio-
neller Investor. Vermittelnd
tätig war Engel & Völkers
Commercial Essen.
Gelsenkirchen
Moers
Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 10
kraft, bewertet der IVD generell niedriger als noch vor 20 Jahren, selbst für Eigentumswohnun-
gen gelte eine „sehr gute Erschwinglichkeit“, weil die Preise weniger gestiegen seien als die
Einkommen. Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD und Makler in Berlin, sieht nir-
gends in Deutschland die Gefahr einer Blasenbildung, selbst in München nicht, weil die ange-
botenen Wohnungen immer noch Käufer fänden, aber es zeichne sich eine Befriedigung des
Marktes besonders im gehobenen Segment ab. Die Nachfrage im mittleren Preissegment sei
jedoch nach wie vor sehr hoch und hier bestehe die Gefahr, dass die Mietpreisbremse zur
Baubremse werde. Leidtragende seien dann die Mieter. Vorzieheffekte mit Mieterhöhungen vor
Inkrafttreten der Marktregulierungen sehe er allenfalls bei einzelnen privaten Vermietern (ca.
30 % des Wohnungsbestandes in Deutschland ist in Privathand). Andererseits lohne sich der
Sektor Wohnen als Kapitalanlage nach wie vor bei Renditen (vor Abzug von Steuern und Be-
wirtschaftungskosten) von 4-5 %.
Die 5,78 Euro Nettokaltmiete/qm, die sich aus dem Durchschnitt aller ausgewerteten Neu-
vertragsmieten ergeben, gelten natürlich, das liegt in der Natur der Sache, nur sehr punktuell,
mal liegen die Mieten drunter, mal um ein Vielfaches darüber. Selbst die Betrachtung auf Ebe-
ne der Städte muss sehr global ausfallen, weil z.B. in München die Hasenheide sich doch stark
von Schwabing unterscheiden dürfte. Aber selbst in München, so Schick, „käme die Mietpreis-
bremse angesichts eines deutlich unterdurchschnittlichen Mietanstiegs von 0,84%
(Durchschnitt 12 Euro/qm für mittleren Wohnwert) nicht zum Tragen“. Einer der Gründe sei
Schick zufolge die Entlastung des Mietmarktes durch die hohe Nachfrage nach Eigentumswoh-
nungen. Gerade in den Großstädten sei der Mietanstieg weitgehend gestoppt, weil die Phase
der Nachholeffekte vorbei sei. Unter den Städten mit 200.000 bis 500.000 Einwohnern gebe es
allein zehn Städte, in denen die Neuvertragsmieten im Vergleich zum Vorjahr nicht gestiegen
sind, in Zahlen +-0. Dazu gehören in der Rhein-Ruhrregion auch Düsseldorf (!), Duisburg, Gel-
senkirchen und Mülheim an der Ruhr. Anders dagegen Dortmund mit + 3,64% und besonders
Essen mit + 7,69% (Durchschnitt für mittleren Wohnwert in Dortmund 5,70 Euro/qm und in Es-
sen 7,- Euro/qm). Schick führt den auch im Bundesvergleich beachtlichen Mietpreisanstieg
darauf zurück, dass sich das Image von der Stadt der Kohle zur Kulturstadt gewandelt habe
und junge Menschen anziehe. So ist hier die Durchschnittsmiete seit 2010 (Beginn der Erhe-
bung durch den IVD) deutlich stärker gestiegen als in Düsseldorf (vgl. Grafiken). Die Wohnkos-
tenbelastung sank seit 1994 in Düsseldorf von 22,03% auf 19,75%, in Dortmund von 20,02%
auf 17,61% und in Duisburg von 21,94% auf 15,93%.
Die CUBION Immobilien AG
vermittelte einen Mietvertrag
über rund 2.900 qm Büroflä-
che für das Objekt Luxembur-
ger Allee 6-8 in an ein Han-
delsunternehmen. Die Immobi-
lie ist nun wieder voll vermie-
tet. Eigentümer ist die Varia-
Bau AG, Mülheim a.d. Ruhr.
Die Gagfah hat 1.150 Woh-
nungen mit einer Fläche von
75.400 qm in den Großräumen
von Frankfurt, Hamburg und
Köln/Düsseldorf von Patrizia
gekauft. Ebenfalls im Oktober
wurden rd. 4.960 Wohneinhei-
ten zu einem nicht genannten
Preis aus dem Griffin-
Portfolio von Corestate Ca-
pital Partners erworben, die
diese erst 2013 übernommen
hatten. Davon betroffen rd.
650 stark sanierungsbedürfti-
ge Wohnungen in Dortmund-
Westerfilde. In den ersten
neun Monaten stieg der FFO
der Gagfah um rd. 80% auf
141,3 Mio. Euro und das Ver-
mietungsergebnis erhöhte sich
um 6,9% auf 294,6 Mio. Euro.
Bei Mietsteigerungen um 2,5%
sank der Leerstand auf 3,6%.
„die kurbel“, ein gemeinnützi-
ger Verein für Jugendliche hat
138 qm Bürofläche in der
Friedrichstraße angemietet.
Eigentümer ist die WWK Ver-
sicherung. Vermittelnd tätig
war Engel & Völkers.
vormwald an ausschließlich
inländische Investoren.
.
Mülheim a.d. Ruhr
Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 11
beide Grafiken Quelle: IVD
Einen anderen Hintergrund stellen die Wanderungsbewegungen dar, die die LEG aktuell
aus Quellen des statistischen Landesamtes zusammengestellt hat. Demnach hat sich der Zu-
zug von jungen ausländischen Erwachsenen bis ca. 35 Jahre und ausländischen Familien mit
Kindern seit dem Vorjahr dramatisch verstärkt und führt vor allem entlang der Rheinschiene
und in Großstädten des Ruhrgebiets zu positiven Wanderungsbewegungen, d.h. mehr Men-
schen ziehen zu als weg. 2013 betrug der Saldo landesweit ca. 65.000 Menschen, in Essen
über 5.000, in Dortmund + 4.000, in Duisburg und Gelsenkirchen noch + 2.000. Das erzeugt
Druck auf die Wohnungsmärkte vor allem im preiswerten und mittleren Segment.
Quelle: LEG,
statistisches
Landesamt
NRW
Die Daten des IVD für den Markt für Eigentumswohnungen weichen vom Mietwohnungs-
markt erheblich ab. Zwar habe sich auch hier der Preisanstieg für allem für Bestands-
wohnungen verlangsamt und werde sich „auf hohem Niveau stabilisieren“, aber in Metropolen
seien noch zweistellige Steigerungsraten möglich. Die durchschnittliche Wohnung koste
gegenwärtig 1.082 Euro/qm und damit 4,5 % mehr als im Vorjahr - aber noch 10 % weniger als
vor 20 Jahren!
Die CUBION Immobilien AG
vermittelte einen Mietvertrag
über rd. 1.800 qm Bürofläche
und rd. 5.200 qm Logistikflä-
che langfristige an Globe
Union Germany GmbH &
Co. KG, die ihr Logistik-
zentrum von Iserlohn nach
Unna verlegt. Globe-Union-
Gruppe produziert Badaus-
stattungen. Das Objekt steht
im Eigentum eines privaten
Immobilieninvestors.
Bewerbungen um die Aus-
zeichnung zum 26. DEUBAU-
Preis für innovative junge
Architektur, sind ab sofort
möglich. Die mit 15.000 Euro
dotierte Auszeichnung der
Stadt Essen und der Messe
Essen fördert seit 1964
junge deutsche Architektin-
nen und Architekten. Der
Wettbewerb wird in einem
zweistufigen Verfahren
durchgeführt. Aus den Be-
werbungen, die bis zum 15.
Dezember 2014 eingehen,
wählen die Jurymitglieder
15 Bewerbungen für die
Finalrunde aus. Die Verlei-
hung findet auf der Bau-
messe DEUBAU
(15.-18.01. 2015) statt.
Ansprechpartner für Fragen
rund um die Bewerbung:
Prof. Johannes Kappler
Tel.: + 49.(0)171.8568-114
E-Mail: Deubau-
Unna
Bewerben!
Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 12
beide Grafiken Quelle: IVD
Dass die Durchschnittspreise für mittleren Wohnwert in Düsseldorf mit 2.100 Euro/qm (+
7,69 %) mehr als doppelt so hoch liegen wie in Duisburg (gleichbleibend 950 Euro/qm), ver-
wundert nicht, wohl aber, dass in Essen der Wert von ca. 1.000 Euro/qm ebenfalls unverändert
blieb, während Dortmund mit 1.300 Euro/qm ein Plus von sogar 8,33 % verzeichnet. Trotzdem,
so ergibt der Abgleich im Preis-Einkommens-Verhältnis, müssten heute nur noch 2,41 Jahres-
nettoeinkommen für eine Wohnung ausgegeben werden gegenüber 3,18 vor zwanzig Jahren.
In Duisburg fiel der Vergleich sogar von 3,58 Jahresnettoeinkommen auf 1,80. Wohneigentum
ist demnach in vielen Fällen trotz der Preisanstiege preiswerter geworden. Im Verein mit den
günstigen Kreditkonditionen dürfte die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden – oder dem
Anlageobjekte Wohnung – ungebrochen bleiben, auch im Ruhrgebiet. Und die Preise werden
weiter steigen, weil das Neubauvolumen (+0,4 % gegenüber dem Vorjahr für Eigentumswoh-
nungen mit mittlerem Wohnwert) bei weitem nicht ausreicht. 2013 wurden nach Angaben des
IVD in Düsseldorf 322 Wohngebäude fertiggestellt (einschließlich Ein- und Zweifamilienhäu-
sern), in Essen 257, in Duisburg 273 (davon 235 Einfamilienhäuser) und in Dortmund 396
(davon 351 EFH). Das Problem des erschwinglichen Wohnens wird mit dieser Bautätigkeit
nicht gelöst, zumal die Neubaukosten angesichts der durchschnittlich niedrigen Mietniveaus
sich nur schwer refinanzieren. Ob die „Baukostensenkungskommission“, die beim Bundes-
bauministerium eingerichtet wurde und Mitte 2015 erste Ergebnisse vorlegen soll, Substanziel-
les beiträgt, bleibt abzuwarten. Die Schere zwischen Kosten und Erträgen betrifft nicht nur den
Neubau, sondern auch den bedarfsgerechten Aus- und Umbau.
Wohnungsmärkte und Regulierung
Die Gagfah kauft Wohnungsbestände, die Deutsche Annington kauft, LEG und Vivawest kau-
fen, alle großen Bestandshalter in Deutschland kaufen Wohnungen in größeren und kleineren
Paketen. Andererseits kaufen ungenannte private Bestandshalter einzelne Wohnobjekte, wie
Engel & Völkers regelmäßig berichtet. Ob solche Häuser zu kleineren Portfolien addiert
oder aus solchen abverkauft werden, bleibt unbekannt. Dazu kommt ein gestiegenes Interesse
ausländischer Investoren an deutschen Wohnungen, so treten Russen oder Israelis z.B. im
Raum Dortmund als Käufer auf. Am Markt für Mietwohnimmobilien herrscht Bewegung – mit
welcher Tendenz? Was sind die bestimmenden Faktoren?
Catella Research registrierte im laufenden Jahr eine leicht gestiegene Anzahl von
gehandelten Bestandswohnungsportfolien (62 in Q1-3 2014, 58 im Vergleichszeitraum 2013)
und dabei zugleich einen Wandel zur Größenklasse „50 - 150 Wohneinheiten“ (17 Transaktio-
nen in 2013 Q1-Q3 auf 26 in 2014 (Q1-3). Solche kleineren Pakete seien aktuell besonders
begehrt. Dr. Thomas Beyerle, Head of Research: „Doch gerade in diesem bisher kaum er-
forschten Marktsegment findet auch die hohe Dunkelziffer an erfolgten, aber nicht kommuni-
zierten Transaktionen statt. Die beteiligten Parteien sollten sich bewusst machen, dass in die-
ser Nichtkommunikation der „weiße“ Kapitalmarkt grundsätzlich ein Risiko sieht, welches letzt-
Bottrop: Am Standort der
Hochschule Ruhr West ist
der Hochschulneubau für die
neuen Institute Informatik und
Energiesysteme sowie Ener-
giewirtschaft eröffnet worden.
Dazu gehörig der „Energy
Campus-Lab“ für praxisnahe
Lehre und Forschung mit
Ausstrahlung in die Region
und zur Wirtschaft vor Ort.
Dinslaken: Mit der Eröff-
nung des verbindenden
Parks ist ein weiterer Schritt
in der Entwicklung des Krea-
tiv.Quartier Lohberg vollzo-
gen. Die Projektgemeinschaft
von Stadt Dinslaken, Stadt-
werke Dinslaken GmbH
und RAG Montan Immobilien
plant die Realisierung eines
CO2-neutralen Energie-Plus-
Quartiers mit innovativen
Gebäudequalitäten. Der Park
schafft die Verbindung zwi-
schen dem bestehenden
Wohngebiet, dem denkmal-
geschützten Kernbereich
sowie den Neubauarrealen
im Norden für Wohnungsbau
und im Süden für Gewerbe.
Dortmund: Die Umwand-
lung des ehemaligen Muse-
um am Ostwall zum Bau-
kunstarchiv NRW mit Flä-
chen für Sonderausstellun-
gen scheint möglich. Beteiligt
sind die Stadt Dortmund, der
Förderverein für das Bau-
kunstarchiv NRW e.V., das
Land NRW und die Architek-
tenkammer NRW mit ihrer
Stiftung Deutscher Architek-
ten sowie die Ingenieurkam-
mer-Bau NRW.
Sonstiges
Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 13
lich sich bei Bieterprozessen in der Wertindikation am Markt widerspiegelt“. Deshalb unterstützt
Catella die Transparenzoffensive am Wohnungsmarkt der GEWD e.V. Gesellschaft zur Ermitt-
lung von Wohndaten e.V. Einerseits wollten private Bestandshalter die Gunst der Stunde
mit hoher Nachfrage am Markt für einen Exit nutzen, hätten damit aber wenige Erfahrung. So
fehle es oft an einer adäquaten Datengrundlage, bisherige Finanzierungsstrukturen müssten
aufgelöst werden (oft mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen) und es gebe Verständigungs-
probleme, weil institutionelle Investoren und lokale Akteure unterschiedlich urteilen und agie-
ren. Als ein Treiber des Marktes bewertet Beyerle die zunehmende Urbanisierung, die mit zu-
nehmender Dichte in den Städten einhergehe. Das wirke sich dynamisierend auf die Märkte
aus, möglicherweise noch verstärkt durch die Effekte der sog. Mietpreisbremse.
Beide Faktoren betrachtet auch Patrizia AG in einer aktuellen Studie, die die europäischen
Wohnungsmärkte vergleicht und die Marcus Cieleback auf der Expo Real vorgestellte. Auch
er diagnostiziert ein Transparenzdefizit und dies obendrein auch bezüglich der Grundlagen
der Mietpreisbremse. Sie baue auf Mietspiegeln auf, die nicht einheitlich zu bewerten
seien. Das produziere Unsicherheiten bei Investoren. Während in ganz Europa Regulie-
rungen der Wohnungsmärkte in den letzten Jahren abgebaut wurden, führe Deutschland
sie wieder ein. Mit Marktregulierungen könne man zwar umgehen, nur der Rahmen müsse
bekannt und stabil sein.
Parallel zu der wachsenden Urbanisierung und als eine Folge der Finanzkrise ging europa-
weit der Anteil an Wohneigentum zurück. Auch in Deutschland, nach der Schweiz das Schluss-
licht in Bezug auf Wohneigentum mit unter 50%, hat die Politik eine Kehrtwende vollzogen und
unterstützt die Bildung von Wohneigentum nicht mehr, was den Druck auf die Mietwohnungs-
märkte erhöhe. Ähnliches könnte die Mietpreisbremse zur Folge haben, wie auch immer sie im
Detail ausgestaltet werde, weil sie verstärkt zum Bau von Eigentums- statt von Mietwohnungen
führe und das Mietangebot im Neubausegment weiter verknappen werde mit der Aussicht auf
die Realisierung von Mieterhöhungen und Erhöhung der Cash-Flow-Renditen. Um den Nach-
fragedruck in ausgewählten Städten zu quantifizieren, beobachtete Patrizia die Vermarktungs-
dauer von Internet-Angeboten in Wochen: Sie reicht von 2,3 Wochen in München bis zu 14
Wochen in Leipzig. Dortmund mit 4,6 und Düsseldorf mit 4,9 (!) Wochen rangieren am unteren
Ende der Skala. Das Bild vervollständigt eine Analyse der Miethöhen in den TOP 7-Städten in
Bezug einmal auf die Wohnungsgröße, zum anderen auf das Baujahr, wobei beides mal fast
gleichlaufende Kurven in U-Form entstanden. Bezogen auf eine Wohnung Baujahr 2010 (mit
Balkon und Einbauküche) ergab sich, dass der Tiefpunkt der Kurven bei ca. 80 qm liegt mit
kontinuierlichem Anstieg bis 150 qm und steilem Anstieg für Apartments von 30-40 qm Größe;
nur in Hamburg waren Wohnungen von 60-70 qm preiswerter als die Referenzwohnung. Bei
den Baujahren lag der Tiefpunkt der Kurve für eine 70 qm-Wohnung im Jahr 1965 mit dem
Ausreißer nach unten nur in Berlin für Wohnungen von 1980 bis zur Wende. Selbst Bestände
der 1950er Jahre werden teurer vermietet ganz zu schweigen von Altbauten der Jahrhundert-
wende. Das erklärt Patrizia u.a. mit den in der Regel guten innerstädtischen Wohnlagen.
Einmal vorausgesetzt, dass diese Kurven in etwa auch auf die Ruhrgebietsstädte zutreffen
würden, ergäbe sich daraus der Nachweis, warum die Durchschnittsmieten hier so günstig
sind: Das Gros der Bestände stammt just aus den Jahren um 1965 und betrifft die Durch-
schnittsgröße von 70 qm. Das ist nicht Fisch und nicht Fleisch, für eine Familie mit Kindern
nach den heutigen Ansprüchen zu klein und für Singles zu groß, in der Bausubstanz oft genug
dürftig, nur mit großem Aufwand sanierungsfähig und last but not least allzu häufig in unattrak-
tiven Randgebieten gelegen. Wen wundert‘s, wenn Bestandshalter und Privatisierer sich hier
die Rosinen rauspicken und den Rest nach unten weiter reichen mit den bekannten Folgen für
Wohnqualität und Stadtgestalt? Mietpreisbremsen werden daran nichts ändern.
Duisburg: Die Duisburger
Hafen AG und die HMS
Bergbau AG Coal Division
(HMS) haben eine langfristi-
ge Partnerschaft zur weiteren
Entwicklung der Kohleninsel
geschlossen. Die HMS Berg-
bau AG Coal Division wird
hier, gemeinsam mit duisport,
eine Kohlenumschlaganlage
errichten und betreiben, die
auch zur Klassifizierung und
zum Mischen von Kohlen
genutzt werden kann. Die
Anlage soll im Frühjahr 2015
in Betrieb gehen. Die Ge-
samtinvestitionen belaufen
sich auf über 10 Mio. Euro.
Essen: Nach Zahlen der
RuhrTourismus GmbH ver-
zeichnete die Metropole Ruhr
von Januar bis September
2014 eine Steigung in der
Zahl der Gäste um 4,5% auf
2.799.984 und der Übernach-
tungen um 4,1% auf
5.533.184. Auf ausländische
Gäste entfielen 492.210
(+6,6%) Ankünfte und
936.004 (+8,4%) Übernach-
tungen. Den Erfolg der Mar-
ketingaktivitäten bestätigt die
Auszeichnung der Metropole
Ruhr als „Europäische Kultur-
tourismusregion des Jah-
res 2014“ bei den Kultur-
marken Awards in Berlin.
Sonstiges
Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 14
Weitere Nachrichten
Essen: Lt. Engel & Völkers Commercial zogen die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser
in Essen etwas an, in der Spitze auf 1.450 bis 1.950 Euro/qm, wobei die Nachfrage das Ange-
bot noch übersteige. 2013 ging die Zahl der Verkäufe auf 367 zurück, aber das Umsatzvolu-
men mit rund 205 Mio. Euro blieb auf hohem Niveau. Auf der Käuferseite wachse sie Zahl der
Anleger aus Köln und Düsseldorf sowie aus Belgien, Holland und England. Die Region werde
für institutionelle Anleger immer attraktiver.
Marl: Mit rund 567.000 Euro aus Mitteln des NRW-EU-Ziel 2-Programms unterstützt das Land
eine Machbarkeitsstudie über Nachfolgenutzungen für das Gelände des Bergwerks Auguste
Victoria, das Ende 2015 stillgelegt wird. Es bietet rd. 90 ha Fläche mit Hafenanbindung.
Den Förderantrag stellte die Stadt zusammen mit RAG, RAG Montan Immobilien, Evonik
Industries und logport ruhr.
Immobilienwirtschaftliche
Verbände und Organisatio-
nen und damit verbundene
Dienstleister aus der ganzen
Welt haben Ende Oktober
anlässlich eines Treffens bei
den Vereinten Nationen in
New York die Internationale
Koalition für Ethikstan-
dards (International Ethics
Standards Coalition, IESC)
gegründet. Die Koalition wird
bis Anfang 2016 die ersten
branchenweit geltenden
Ethikstandards für die Immo-
bilienwirtschaft ausarbeiten
und einführen.
Chefredaktion:
Dr. Gudrun Escher (V.i.S.d.P.)
Kontakt: [email protected]
Herausgeber: Werner Rohmert
Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251 E.: [email protected] www.rohmert-medien.de
Vorstand: Werner Rohmert
Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz).
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Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.
Impressum
Firmen, die in der Immobilienbrief Ruhr erwähnt werden: "die kurbel" (10), Aengevelt (6),
Allbau (4), Altel Leipziger Lebensversicherung (4), Architektenkammer NRW (12), Aurelis Real
Estate (2,3,9), BKK (7), BNPPRE (4,5,6), Brack Capital (4), bulwiengesa (2,4), Büro Dr. Vogel
(2,3), Catella Research (12,13), CBRE (2,9), CG Gruppe (6), CitCor Residential Group (2),
Comfort (8), Corestate Capital Partners (10), Corpus Sireo (3), Cross Boarding (8), Cubion
(2,6,8,10,11), DB Schenker (4,6), Deutsche Annington (2,12), Deutsche Hypo (1), DIW (1),
Duisburger Hafen AG (12), Engel & Völkers (8,9,10,12,14), evonik (14), Figo GmbH (2), Fokus
Development (3), FrieslandCampina Cheese GmbH (8), Gagfah (10,12), GdW (1), Gebag
Duisburger Baugesellschaft mbH (7), GEWD (13), Globe Union Germany GmbH & Co. KG
(11), H&M (4), Hamborner Reit (7), Häusser-Bau (7), Hellmann Worldwide Logistics GmbH &
Co. KG (6), Hellmich Unternehmensgruppe (3), HMS (13), Hochschule Ruhr West (12), IAT
(7,8,9), Ingenieurkammer-Bau NRW (12), IVD (9,10,11,12), JLL (2,5,6), Kik (4), LEG
(2,5,9,11), logport ruhr (14), Lührmann (4), Maisons du Monde (8), MBM Hochbau (9), Mstar
Europe (4), Mstar Europe (6), NRW.Urban (8), Otto Scherr GmbH & Co. (3), Patrizia (10),
Patrizia AG (13), Quantum Immobilien (4), RAG Montan Immobilien (7,8,12,14), Rhenus
Scharrer (3), RuhrTourismus GmbH (13), Ruhrwert (5), RVR (7,8), Savills (3), Segro (4), Soka-
Bau (6), Stadtwerke Dinslaken (12), Van der Looy Gruppe (6), Varia-Bau AG (10), Vista Rei-
henhaus (9), Vivawest (12), Vivawest (9), wmr (7), WWK Versicherung (10).
Personen, die in „Der Immobilienbrief Ruhr“ erwähnt werden: Balaschowa, Galina (1);
Beck, Rasmus C. (7); Beyerle, Thomas (12,13); Bulwien, Hartmut (3); Cieleback, Marcus (13);
Duin, Garrelt (8); Gedaschko, Axel (1); Hoffmann, Hans-Jürgen (6); Koepke, Rainer (2); Korff,
Matthias (2); Krüger-Charlé, Michael (9); Lehner, Franz (8); Meszelinsky, Christoph (4); Schick,
Jürgen Michael (10); Sternberg, Arnd (6); Tönnes, Martin (8); Vogel Dr., Markus (2,3,4).
Sonstiges