Die Haftung des ArchitektenDie Haftung des Architektenfür eine „haltbare Planung“für eine „haltbare Planung“

Muss er klüger sein

als das Bauordnungsamt?

Ein Vortrag von RA Dr. Thomas TroidlEin Vortrag von RA Dr. Thomas Troidl

KanzleiSchlachter & Kollegen

Fachanwaltfür Verwaltungsrecht

Lehrbeauftragteran der Bayerischen Verwaltungsschule

Adressaten des VortragsAdressaten des Vortrags

Rechtsanwälte

Architekten

Beratungund Vertretungvon Bauherrnund Architekten

Haftung

FragestellungFragestellung

Muss der Architekt klüger sein...als das Bauordnungs-amt?

AbstandsflächenAbstandsflächenBGH, BGH, III.III. Senat (19.03.92) Senat (19.03.92)

Lagerhalle + Anschüttung Baugenehmigung (rechtswidrig) erteilt, aber auf Nachbarwiderspruch aufgehoben. Schaden: 85.000,- DM (Beseitigung der bereits

vorgenommenen Aufschüttungen) Zwar (fahrlässiger) Amtspflichtverstoß der

Baugenehmigungsbehörde, aber Verweisung an den (vorrangig haftenden)

Architekten, auch wenn dieser„kein Rechtsberater des Bauherrn“,der „nicht die Beantwortungschwieriger Rechtsfragen schuldet“.

Ein Dachgeschoss zuvielEin Dachgeschoss zuvielBGH, BGH, VII.VII. Senat (25.02.99) Senat (25.02.99)

Umbau eines Fabrikgebäudes(Erhöhung von II auf III)

Baugenehmigung + Ausnahmegestattung erteilt,

aber auf Nachbarwiderspruch (und gerichtliches Eilverfahren) aufgehoben.

Schaden: 280.000,- DM (Rückbau des DG) Architekt = „im Bauwesen und Baurecht

erfahrener Berater und Treuhänder des Bauherrn“

Auflagen als Teil-VersagungAuflagen als Teil-VersagungBGH, BGH, VII.VII. Senat (19.02.98) Senat (19.02.98)

Baugenehmigung erteiltund nicht mehr aufgehoben.

Aber: zusätzliche Auflagen (Verpflichtung zur Erstellung eines Sportplatzes)

Insbesondere: modifizierende Auflagen („Rotkorrekturen“), z.B. weggefallene französische Balkone, Wohnraumhöhe 2,40 m (statt 2,50 m, wie eingegeben)

Kein Baurecht im InnenbereichKein Baurecht im InnenbereichBGH, BGH, VII.VII. Senat (25.03.99) Senat (25.03.99)

Gewerbe- und Dienstleistungs-Center im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB)

Baugenehmigung schließlich versagt. Architekt muss auch Einfügens- und

Rücksichtnahmegebot mitsamt den Modalitäten eines eventuellen Nachbarschutzes umfassend würdigen.

Vereinfachtes Genehmigungsverf.Vereinfachtes Genehmigungsverf.BGH, BGH, VII.VII. Senat (27.09.01) Senat (27.09.01)

Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren erteilt (ohne Angaben zum Brandschutz)

2 Monate nach Baubeginn: Stilllegung Demontage von 6 Häusern, Neuerrichtung der

Abschlusswände laut Brandschutz-anforderungen

Zwar eingeschränktes Prüfprogramm,aber kein eingeschränktes „Pflichten-programm“: Rechtmäßigkeit der Planung insgesamt geschuldet!

ZwischenergebnisZwischenergebnis

Ja!

Der Architekt schuldet eine „haltbare“ Planung,d.h. „Baurecht“...

... muss alsoklüger sein als das Bauordnungsamt!

Haftungsver-lagerung durch Privatisierung

Reform des Rechtsberatungs-gesetzes

Chanceoder Risiko?

Empfehlungen für Empfehlungen für ArchitektenArchitekten

Präventiver Haftungsausschluss- AGB: (-), § 309 Nr. 7 BGB, § 307 BGB

(Kardinalpflichten)- Individualvereinbarung: § 242 BGB

Verpflichtung des Bauherrn zum Widerspruch gegen Ablehnungsbescheid

Verpflichtung des Bauherrn zur Hinnahme von bzw. zum Widerspruch gegen belastende(n) Auflagen

Haftungsbeschränkung durch AGBHaftungsbeschränkung durch AGB

§ 309 Nr. 7 b BGBAuch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ...ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für sonstige Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders ... beruhen.

§ 307 BGBBestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. ... Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung ... wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Ereichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Empfehlungen für Empfehlungen für ArchitektenArchitekten

Bauvoranfrage Bindung von Nachbarn und Behörde „Ausschnitt aus dem feststellenden Teil

der Baugenehmigung“ (Art. 75 BayBO) Hinweis bei bauplanungs- oder

bauordnungsrechtlichen Bedenken („sicherster Weg“): Entwurfs- und Genehmigungsplanung erst nach „abgesicherter“ Vorplanung!

Fixierung im Architektenvertrag

Empfehlungen für Empfehlungen für ArchitektenArchitekten

Aufklärung und Dokumentation Trotz positiven Vorbescheids (s.o.)

keine endgültige Planungssicherheit Bauvoranfrage: zusätzliche Zeit und Gebühren Zusätzliche Architektenvergütung

(Bauvoranfrage = besondere Leistung in Vorplanung) Aufklärung über verbleibende Genehmigungsrisiken

(auch soweit Befreiungen, Abweichungen odersonstige Ermessensentscheidungen erforderlich)

Dokumentation (Schriftlichkeit) Beweislast: Architekt!

Nicht ausreichend: Unterschrift unter Bauantrag(kein Gewährleistungsverzicht!)

Empfehlungen für Empfehlungen für ArchitektenArchitekten

Gestufte Beauftragung Zunächst nur Entwurfsplanung

(§ 15 II Nr. 3 HOAI). Werkerfolg: hinreichende Aussicht auf Genehmigung

Sodann Auftrag für Genehmigungsplanung (§ 15 II Nr. 4 HOAI)

Auch bei Misserfolg der Genehmigungsplanung verbleibtdem Architekten die Vergütung für die Leistungsphasen 1 – 3 (Entwurfsplanung)

Empfehlungen für Empfehlungen für ArchitektenArchitekten

„Sonderfachmann“ RechtsanwaltBeauftragung durch Bauherrn

(nach Hinweis des Architekten)Sonst: Haftung des Architekten für

RA als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB)So früh wie möglich

(möglichst vor Einleitungdes Genehmigungsverfahrens)

Empfehlungen für Empfehlungen für BauherrnBauherrn

Formulierung des Architektenvertrags = ausschlaggebend für Pflichtenprogramm

des Architekten und seine Haftung Möglichst genaue Definition des

gewünschten Werkerfolgs(Art und Maß der baulichen Nutzung,Lage auf dem Grundstück)

Controlling von Abweichungen der tatsächlichen Bauausführung („Ist“)von der vereinbarten Planung („Soll“)

Empfehlungen für Empfehlungen für BauherrnBauherrn

Streitvermeidung Nachbar-Zustimmung (Vereinbarung) Bestandskraft (Unanfechtbarkeit):

Zustellung der Baugenehmigungan möglichst viele Nachbarn (Widerspruchsfrist :1 Monat ab Bekanntgabe)

Öffentliche Bekanntgabe(Art. 71 II 4, IV BayBO)

Investitionssicherheit

Empfehlungen für Empfehlungen für BauherrnBauherrn

Widerspruch + Verpflichtungsklage Antrag auf Beiladung des Architekten,

§ 65 I VwGO (Beteiligung am Verfahren) Bindungswirkung des Urteils

inter partes (§ 121 Nr. 1 VwGO) Bindungswirkung des Zivilgerichts

an Urteil des Verwaltungsgerichts: Rechtswidrigkeit (Aufhebung) der Baugenehmigung = Mangelhaftigkeitder Architektenplanung

Empfehlungen für Empfehlungen für BauherrnBauherrn

„Sonderfachmann“ Rechtsanwalt Beauftragung nach Hinweis

des Architekten Sonst: Mitverschulden (§ 254 BGB) Risikominimierung und –feststellung (z.B.

fehlender Hinweis auf Bauvoranfrage) Haftung des Rechtsanwalts (Berufs-

haftpflichtversicherung, § 51 BRAO)

ErgebnisErgebnis

Architekten

Bauherrn

Rechtsanwälte

müssen VIEL stärkerals bislang kooperieren, um den Rückzugder Behörden „aufzufangen“

...wie zum Beispiel im ...wie zum Beispiel im Arbeitskreis Arbeitskreis Bauvertragsrecht Nordbayern!Bauvertragsrecht Nordbayern!

Vielen Dank fürIhre

Aufmerksamkeit!