Post on 10-Feb-2016
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Einführung Capitol
Betriebskostenabrechnung
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Grundlagen Betriebskosten
• II. Berechnungsverordnung (II. BV)
• Wohnungsbindungsgesetz (WobindG wegen 2% Umlageausfallwagnis)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
• Miethöhengesetz (MHG wegen Teilinklusiv-Miete)
• Deutsche Industrie Norm (DIN wegen Wohnflächenberechnung)
I. Gesetze
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II. Prinzip
Grundsteuer
Versicherung
. . .
• 1. Mieter
• 2. Mieter
• 3. Mieter
• . . .
10.000 € 10.000 €
Die anfallenden Kosten sollen möglichst gerecht auf die Verursacher aufgeteilt werden.
Grundlagen Betriebskosten
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III. Beispiele
1. Mieter A hat 100m² muss 500€ zahlen
Mieter B hat 100m² muss 500€ zahlen
gleichmäßige Aufteilung der Versicherungskosten in Höhe von 1000€ auf beide Mieter.
Zweifamilienhaus beide Wohnungen gleich groß. Gleiche Anzahl an Mietern. Gleiche Mietdauer.
Grundlagen Betriebskosten
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2. a) Mieter B zieht nach 6 Monaten aus b) Aufteilung der Kosten auf Mieter
Mieter A 1.1.-31.12. 500 € Mieter A 1.1.-31.12. 500€ +? = ?
Mieter B 1.1.-30.6. 250 € Mieter B 1.1.-30.6. 250€ +? = ?
Leerstand von 1.7.-31.12. REST 250 €
Eigentümer
Zweifamilienhaus, beide Wohnungen gleich groß
III. BeispieleGrundlagen Betriebskosten
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2 a) Mieter B zieht nach 6 Monaten aus b) Aufteilung der Kosten auf Mieter
Mieter A 1.1.-31.12. 500 € Mieter A 1.1.-31.12. 500€ +(250/750*500) =166,66 €
Mieter B 1.1.-30.6. 250 € Mieter B 1.1.-30.6. 250€ +(250/750*250) = 83,33 €
Leerstand von 1.7.-31.12. REST 250 € aufgeteilter Betrag 249,99 €
Eigentümer
Zweifamilienhaus, beide Wohnungen gleich groß
III. BeispieleGrundlagen Betriebskosten
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III. Beispiele
3. Mieter A ist von einer Kostenposition befreit, weil die Kosten nicht mietvertraglich vereinbart wurden. Gesamtkosten 1500,00 €
Mieter A = 500€Mieter B = 500€Mieter C = 500€
Mieter A zahlt Kostenposition nicht
Mieter A 0 €
Mieter B 500 €
Mieter C 500 €
EIGENTÜMER 500 €
Dreifamilienhaus, alle Wohnungen gleich groß. Gleiche Anzahl an Mietern. Gleiche Mietdauer.
Eigentümer bleibt auf Restbetrag sitzen
Grundlagen Betriebskosten
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III. Beispiele
4. Umlageschlüssel:
9 Wohnungen mit nicht gewerblichen Mietern
1 gewerblicher Mieter
1000€ Antennengebühr
Verteilung der 1.000 € auf die 9 Mieter
Rechnung: 1000,00 / 9 = 111,11 €
9 Mieter je 111,11 €
1 gewerblicher 0,00 €
Summe 999.99 €
Zehnfamilienhaus, alle Wohnungen gleich groß. Gleiche Anzahl an Mietern. Gleiche Mietdauer. Neun Wohnungen, ein Ladengeschäft ohne Antennenanschluss.
Grundlagen Betriebskosten
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Hausmeister 1.000,- € 1.190,- € 190,- €
Grundsteuer 1.000,- € 1.000,- € 0,- €
Abwasser 1.000,- € 1.190,- € 190,- €
Netto Brutto Mehrwertsteuer
brutto3.000,- € 3.380,- €
Wohnungsmieter A (100m²) 1.690,- €
Gewerblicher Mieter B (100m²) 1.500,- €
+19% 285,- €
1.690,- € +1.785,- € = 3.475,- €
3.475,- € - 3.380,- € = 95,- €
Differenz von 95,- €
Mehrwertsteuerberichtigung
netto
III. Beispiele5. Gewerbliche Mieter
1.785,- €
Grundlagen Betriebskosten
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CapitolBetriebskostenabrechnungProgramm zur Erfassung und Berechnung von Betriebskosten
• Erfassung der Betriebskosten, Mieter, Zahlungen• Verwaltung der Sonderbelastungen• Wirtschaftsplan• Leerstandskontrolle• §35a EStG – haushaltsnahe Dienstleistungen • Erstellung einer Nutzerabrechnung nach gesetzlichen Ansprüchen• Zahlungseingänge des Nutzers •Gültig nach aktueller Rechtssprechung• die Abrechnung wurde von einem vereidigten Wirtschaftsprüfer testiert
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Startmaske
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Beispiel Betriebskostenabrechnung .
Wohnhaus mit 3 Wohneinheiten
Abrechnungszeitraum 01.01.2012 – 31.12.2012
Einheit Fläche Miete BK Mieter ZeitraumWohnung 1 50 m² 380 € 45 € Maier Renate 01.01.- 31.12.2012
Wohnung 2 90 m² 500 € 60 € Kraus Hans 01.01.- 31.12.2012
Wohnung 3 80 m² 450 € 50 € Huber Klaus 01.01.- 31.05.2012
Müller Maria 01.06.- 31.12.2012
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Beispiel Betriebskostenabrechnung Angefallene Kosten:
Hausmeister 1000,00 €
Gebäudeversicherung 400,00 €
Grundsteuer 350,00 €
Müllgebühr 380,00 €
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Objekt anlegen
Über die Hauptmaske wird das Objektmodul geöffnet
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Objektdaten
1. Objektdaten
2. Hausverwaltung/Eigentümer
3. Abrechnungszeitraum
4. Bankverbindung
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Objektdaten
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Umlageschlüssel
Über die Hauptmaske wird das
Umlageschlüsselmodul geöffnet
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Umlageschlüssel
Die gängigsten Umlageschlüssel sind bereits vordefiniert, können aber frei angepasst werden
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Umlageschlüssel
Über Doppelklick kann der jeweilige Schlüssel bearbeitet werden.
Doppelklick
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Kosten erfassen
Über die Hauptmaske wird das Kostenmodul
geöffnet
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Kosten erfassen
Die gängigsten Kostenpositionen sind bereits vordefiniert, können aber frei angepasst und nicht benötigte Positionen gelöscht werden.
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Kosten erfassen
Beispiel:
HausmeisterHausmeister 1000,00 € 1000,00 €
Gebäudeversich. 400,00 €
Grundsteuer 350,00 €
Müllgebühr 380,00 €
Doppelklick
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Kosten erfassen
Beispiel:
Hausmeister 1000,00 €Hausmeister 1000,00 €
Gebäudeversich. 400,00 €
Grundsteuer 350,00 €
Müllgebühr 380,00 €
1. Bezeichnung & Kosten
2. Umlageschlüssel
3. Aufteilung Restbetrag
4. Definition §35a
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Kosten erfassen
Beispiel:
Hausmeister 1000,00 €
Gebäudeversich. 400,00 €Gebäudeversich. 400,00 €
Grundsteuer 350,00 €
Müllgebühr 380,00 €
Wenn die gewünschte Position nicht vorhanden ist, legen Sie eine neue Zeile an
Neue Zeile anlegen
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Kosten erfassen
Beispiel:
Hausmeister 1000,00 €
Gebäudeversich. 400,00 €Gebäudeversich. 400,00 €
Grundsteuer 350,00 €
Müllgebühr 380,00 €
1. Bezeichnung & Kosten
2. Umlageschlüssel
3. Aufteilung Restbetrag
4. Definition §35a
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Kosten erfassen
Nicht benötigte Positionen können gelöscht werden
Position löschen
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Kosten erfassen
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Nutzer erfassen
Über die Hauptmaske wird das Nutzermodul
geöffnet
29
Nutzer erfassen
Zum Erfassen der Nutzer wählen Sie die Zeilen mit Doppelklick an.
Die Anzahl der Nutzer wurde vorab im Objektmodul festgelegt.
Doppelklick
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Nutzer erfassenWohnung 1 Wohnung 1 Maier Renate 50 m²Miete: 380,- €; BK: 45,- €
Wohnung 2 Kraus Hans 90 m² Miete: 500,- €; BK: 60,- €
Wohnung 3 Huber Klaus 80 m² bis 31.05.Müller Maria 80 m² ab 01.06.Miete: 450,- €; BK: 50,- €
1. Nutzerdaten2. Zeitraum3. Werte Umlageschlüssel4. Zuordnung von Kosten
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Nutzer erfassen
1. Nutzerdaten2. Zeitraum3. Werte Umlageschlüssel4. Zuordnung von Kosten
Wohnung 1 Wohnung 1 Maier Renate 50 m²Miete: 380,- €; BK: 45,- €
Wohnung 2 Kraus Hans 90 m² Miete: 500,- €; BK: 60,- €
Wohnung 3 Huber Klaus 80 m² bis 31.05.Müller Maria 80 m² ab 01.06.Miete: 450,- €; BK: 50,- €
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Nutzer erfassenWohnung 1 Wohnung 1 Maier Renate 50 m²Miete: 380,- €; BK: 45,- €
Wohnung 2 Kraus Hans 90 m² Miete: 500,- €; BK: 60,- €
Wohnung 3 Huber Klaus 80 m² bis 31.05.Müller Maria 80 m² ab 01.06.Miete: 450,- €; BK: 50,- €
1. Nutzerdaten2. Zeitraum3. Werte Umlageschlüssel4. Zuordnung von Kosten
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Nutzer erfassen
1. Nutzerdaten2. Zeitraum3. Werte Umlageschlüssel4. Zuordnung von Kosten
Wohnung 1 Wohnung 1 Maier Renate 50 m²Miete: 380,- €; BK: 45,- €
Wohnung 2 Kraus Hans 90 m² Miete: 500,- €; BK: 60,- €
Wohnung 3 Huber Klaus 80 m² bis 31.05.Müller Maria 80 m² ab 01.06.Miete: 450,- €; BK: 50,- €
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Nutzer erfassen
Übersicht der Nutzer:
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Vorauszahlung
Über die Hauptmaske wird das
Vorauszahlungsmodul geöffnet
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Vorauszahlung
Zum Erfassen der Vorauszahlung wählen Sie die Zeilen mit Doppelklick an.
Doppelklick
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VorauszahlungVorauszahlung:540,- Euro
monatliche Vorauszahlung: 45,- Euro
1. Bezeichnung + Betrag2. aktuelle monatliche Vorauszahlung3. Neue geplante Vorauszahlung
!!Vorauszahlungen werden nur auf der Abrechnung angezeigt, wenn eine Bezeichnung eingegeben wurde!!
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VorauszahlungÜbersicht der Vorauszahlungen:
39
Gesamtübersicht drucken
Über die Haupt-maske wird die Gesamtübersichtgeöffnet
40
Gesamtübersicht
Hier können Sie Ihre Eingaben und die einzelnen Ergebnisse kontrollieren
Rechnen
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Gesamtübersicht drucken
42
Gesamtübersicht drucken
Gewichtete Einzelwerte Bei Leerständen und Mieterwechseln können Sie hier die gewichteten Einzelwerte überprüfen
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Gesamtübersicht drucken
Gewichtete Einzelwerte
Lassen Sie sich zusätzlich die Kostenanteile der einzelnen Nutzer anzeigen
44
Abrechnung drucken
Über die Hauptmaske wird das Modul
Einzelabrechnunggeöffnet
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Abrechnung drucken
Legen Sie fest was auf der Abrechnung erscheinen soll oder ob ein Anschreiben mit gedruckt werden soll.
1. Auswahl der Nutzer
2. Druckeinstellung
Vorschau
46
Abrechnung drucken
Objektdaten &Abrechnungszeitraum
Kostenpositionen
Vorauszahlungen
Ergebnis
47
Wirtschaftsplan
Objektdaten &Abrechnungszeitraum
Kostenpositionen
Ergebnis
48
§35a EStG
49
§35a EStG
Objektdaten &Abrechnungszeitraum
Positionen
Anrechnung
Erläuterung
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