Post on 06-Apr-2016
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 1
UmlegungGeschäftsstelle Kreis Borken
neues
Bauland
wird
geschaffen
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 2
Überblick Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Wer führt Umlegungsverfahren durch? Wer ist an der Umlegung beteiligt? Grundsätze der Umlegung Bewertung der Grundstücke Welche Vorteile bietet die Umlegung? Verfahrensablauf
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 3
Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Aktueller Zustand:
überwiegend landwirtschaftliche Nutzung
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 4
Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Aktueller Zustand:
überwiegend landwirtschaftliche Nutzung
die Gemeinde plant Bauland (Bebauungsplan)
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 5
Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Aktueller Zustand:
überwiegend landwirtschaftliche Nutzung
die Gemeinde plant Bauland (Bebauungsplan)
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 6
Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Aktueller Zustand:
überwiegend landwirtschaftliche Nutzung
die Gemeinde plant Bauland (Bebauungsplan)
Bebauung ist wegen der Grundstücksgrenzen nicht sinnvoll möglich
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 7
Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Aktueller Zustand:
überwiegend landwirtschaftliche Nutzung
die Gemeinde plant Bauland (Bebauungsplan)
Bebauung ist wegen der Grundstücksgrenzen nicht sinnvoll möglich
Abhilfe schafft eine Bodenordnung durch Umlegung
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 8
Umlegung bedeutet ... ... alte Grenzen
aufzuheben
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 9
Umlegung bedeutet ... ... alte Grenzen
aufzuheben
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 10
Umlegung bedeutet ... ... alte Grenzen
aufzuheben ... und neue Grenzen
sinnvoll nach dem Bebauungsplan zu bilden (nach Lage, Form, Größe für bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltet)
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 11
Umlegung bedeutet ... ... alte Grenzen
aufzuheben ... und neue Grenzen
sinnvoll nach dem Bebauungsplan zu bilden (nach Lage, Form, Größe für bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltet)
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 12
Wer führt die Umlegung durch?
Der Rat der Gemeinde ordnet die Umlegung an.
Der Rat wählt den Umlegungsausschuss.
ist weisungsunabhängig und entscheidungsbefugt besteht aus fünf Mitgliedern
(3 Sachverständige und 2 Ratsmitglieder) die Geschäftsstelle ist beim Kreis Borken eingerichtet
Der Umlegungsausschuss:
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 13
Wer führt die Umlegung durch?
Geschäftsstelle desUmlegungsausschusses
beim Kreis Borken
Ansprechpartner füralle Beteiligten
Erörterungsgesprächemit den Beteiligten
Führung derVerwaltungsgeschäfte
Vorbereitung der Entscheidungen
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 14
Wer ist beteiligt?
Grundstücks-eigentümer
Rechtsinhabernach Grundbuch,
z.B. Bank mit Grund-schuld, Person mit
Wohnrecht
Gemeinde,Bedarfs- und
Erschließungsträger
Rechtsinhaberaußerhalb des
Grundbuchsz.B. Pächter, Mieter
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 15
Grundsätze der Umlegung Mindestens wertgleiche Zuteilung von Bauland
Grundflächen für gemeinschaftliche und öffentliche Anlagen (Straßen, Ausgleichsflächen...) werden von allen Eigentümern zu gleichen Anteilen aufgebracht
Landzuteilung erfolgt im Verhältnis der Werte wie vor der Umlegung (z.B. Eigentümer hat vor Umlegung 8% des Wertes des Gesamtgebietes, nach Umlegung erhält er 8% des gesamten Baulandwertes)
Zuteilung erfolgt möglichst in gleicher Lage
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 16
Grundsätze der Umlegung Der Bodenwert vor Umlegung wird ermittelt und beschlossen
z.B. 120,00 EUR/m²
z.B. 120,00 EUR/m²z.B. 2.000 m² 240.000 EURX =
- Mindestens wertgleiche Zuteilung von Bauland -
Der Wert der einzelnen Einwurfsgrundstücke wird ermittelt (Einwurfswert)
Mindestens in dieser Höhe erhält der oder die Beteilige Baugrundstücke
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 17
Grundsätze der Umlegung vom Gesamtgebiet (Umlegungsmasse) werden
die geplanten Straßen, Ausgleichsflächen... abgezogen und der Gemeinde zugeteilt
die verbleibende Fläche - das Bauland – erhaltendie Beteiligten (Verteilungsmasse)
die Verteilungsmasse wird nach dem Verhältnis der Einwurfswerte vor der Umlegung verteilt
- Straßen, öffentliche Grünflächen usw. werden zu gleichen Teilen aufgebracht -
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 18
Grundsätze der Umlegung Berechnung des Gesamtwertes
der Flächen vor der Umlegung 120 EUR/m² x100.000 m²
12.000.000 EUR=
180 EUR/m² x70.000 m² 12.600.000 EUR=
120 EUR/m² x2.000 m²
240.000 EUR=
180 EUR/m² x??? m² 252.000 EUR=
+ 5%
- Verhältnis der Grundstückswerte vor der Umlegung -
Berechnung des Baulandwertes nach der Umlegung(Wertsteigerung!)
Wert eines Einwurfsgrundstücks (Einwurfswert)
Anspruch auf Zuteilung (Sollanspruch)
+ 5%
Beispiel
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 19
Grundsätze der Umlegung- Zusammenfassung der finanziellen Grundsätze -
240.000 EUR
252.000 EUR
Anspruch auf mindestens wertgleiche Zuteilung
Anspruch auf weitere Zuteilungbis maximal zum Sollanspruch
Wert der zugeteilten Flächen = Zuteilungswert
Die Differenz zwischen Einwurfswert und Zuteilungswert erhalten oder zahlen Sie, im Bsp.: Zahlung von
180,00 EUR/m²1.375 m² 247.500 EURX =
7.500 EUR
Beispiel
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 20
Grundsätze der Umlegung- Beispielberechnung -
Zuteilungswert:
wertgleicher Anspruch:
Einwurfswert:
Sollanspruch:
tatsächliche Zuteilung:
Ausgleichsleistung:
240.000 EUR=2.000 m² x 120 EUR/m²
1.333 m²=240.000 EUR : 180 EUR/m²
247.500 EUR=1.375 m² x 180 EUR/m²
1.375 m²
7.500EUR=247.500 EUR – 240.000 EUR
1.400 m²252.000 EUR : 180 EUR/m²=
=240.000 EUR x 1,05 252.000 EUR
Beispiel
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 21
Wie kommt die Bewertung zustande?
Beschluss desUmlegungsausschusses
Zuteilungswerte fürfertiges Bauland
Einwurfswerte fürRohbauland
abgeleitet aus vergleichbaren Bodenrichtwerten /
Vergleichspreisen für Bauland, z.B. 180 EUR/m²
abgeleitet durch Abzug der geldlichen Vorteile, die die Umlegung bringt / aus Ver-
gleichspreisen, z.B. 120 EUR/m²
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 22
Wie kommt die Bewertung zustande? Einwurfswert für Rohbauland = Baulandpreis
minus geldliche Vorteile, die die Umlegung bringt (Umlegungsvorteil):
- Ausgleichsflächenvorteil- Straßenlandvorteil
- Abzinsung wegen zeitlicher Verkürzung und früherer Aufschließung
- eingesparte Kosten(Grundbuch, Vermessung,
Notar)
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 23
Welche Vorteile bietet die Umlegung? Bildung von nach Lage, Form und Größe
bebaubaren Grundstücken Gleichbehandlung aller Beteiligten frühzeitige Bebauungsmöglichkeit Umlegungsstelle = „neutrale“ Stelle, da sie
nicht an Weisungen der Gemeinde gebunden ist keine Enteignung sondern Tauschverfahren wenig Aufwand für Eigentümer, da komplette
Abwicklung durch Geschäftsstelle (Anträge, Grundbucheintragungen, ...)
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 24
VerfahrensablaufPlanung
AufstellungB-Plan
Anordnung (Rat)
Umlegungsbeschluss durch
Umlegungsausschuss
Bestandskarte undBestandsverzeichnis
Sperre
U-Vermerk
Beschluss Verteilungs-maßstab und Werte
B-Planrechtskräftig
Erörterungsgespräche
Vermessung und Ausarbeitung
Aufstellung desUmlegungsplans
§ 76-Regelung
VorzeitigeBesitzeinweis.
musskann
Eintritt Unanfechtbarkeit,gleichbedeutend mit
Inkrafttreten
Berichtigung deröffentlichen Bücher
Vollziehung desUmlegungsplans
Erschließung
Baubeginn
kann
Einleitung
Durchführung
Abschluss
Umsetzung
Gemeinde
U-Ausschuss und
GeschäftsstelleAnhörung der Eigentümer
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 25
EinleitungPlanungsabsichten
Aufstellungsbeschlussfür Bebauungsplan
Umlegungsanordnung (Rat)
Umlegungsbeschluss(Umlegungsausschuss UA)
ortsübliche Bekanntmachung des Beschlusses im Amtsblatt oder
in der Tageszeitung
Bestandskarte und Bestands-Verzeichnis erstellen
öffentliche Auslegung im Rathaus, zuvor öffentliche Bekanntmachung über
Ort und Dauer der Auslegung
Verfügungs- und Veränderungssperre
Eintrag desUmlegungsvermerks in
Grundbuch und Kataster
Anhörung der Eigentümer
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 26
DurchführungAufstellungsbeschluss
für BebauungsplanBeschluss des UA
über Verteilungsmaßstab undFestsetzung der
Einwurfs- und Zuteilungswerte
Bebauungsplanrechtsverbindlich
Erörterungsgesprächemit allen Beteiligten
Vermessungdes Umlegungsgebietes und
Ausarbeitung der Vermessungssachen durch den Fachbereich
Geoinformation und Liegenschaftskatasterdes Kreises Borken
Freiwillige Vorwegregelunggem. § 76 BauGB
für einzelne Grundstücke
Vorzeitige Besitzeinweisung der Stadt/Gemeinde in die Verkehrs- und Grünflächen
musskann
kann
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 27
AbschlussVermessung und
Ausarbeitung
Aufstellung des Umlegungsplans(Beschluss des UA)
Einsichtnahme ist möglichZustellung an alle Beteiligten
ortsübl. Bekanntmachung des Beschlusses
Eintritt der UnanfechtbarkeitOrtsübliche Bekanntmachung
des Zeitpunktes der Unanfechtbarkeit bedeutet Inkrafttreten
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 28
UmsetzungInkrafttreten
Berichtigung der öffentl. BücherGrundbuch und
Liegenschaftskataster
Vollziehung des Umlegungsplans- Verschaffung der Besitz- und Nutzungsrechte- Finanzielle Abwicklung durch Stadt/Gemeinde
Erschließung des Baugebietesdurch Stadt/Gemeinde
(sofern nicht vorzeitig erfolgt)
Baubeginn
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 29
Noch Fragen?Wir helfen Ihnen gerne weiter!
FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 30
Ansprechpartner
Jochen Hansens (Geschäftsführer)Tel. 02861/822509Zimmer 2509 (Etage 5A)E-Mail: j.hansens@kreis-borken.de
Geschäftsstelle beim Kreis BorkenFachbereich Geoinformation und LiegenschaftskatasterBurloer Straße 8246325 Borken Fax:02861/821143
Georg FeldmannTel. 02861/822507Zimmer 2507 (Etage 5A)E-Mail: g.feldmann@kreis-borken.de