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GESCHÄFTSBERICHT 2009
conwert Geschäftsbericht 2009
2
CONWERT IST EIN VOLL INTEGRIERTES WOHNIMMOBILIENUNTERNEHMEN.
CONWERT BESITZT, VERMIETET, VERKAUFT UND ENTWICKELT HOCHWERTIGE
INNERSTÄDTISCHE ALTBAU-IMMOBILIEN IN WACHSTUMSSTARKEN REGIONEN
IN ÖSTERREICH UND DEUTSCHLAND UND BIETET SÄMTLICHE IMMOBILIEN-
DIENSTLEISTUNGEN AUS EINER HAND.
Intro Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
3
Performance 2009 auf einen Blick 4
Vorwort des Verwaltungsrats 6
Vorwort des CEO 8
Unternehmen
Strategie und Unternehmensstruktur 12
Märkte und Standorte 14
Portfolio-Highlights Österreich 16
Portfolio-Highlights Deutschland 18
Portfolio-Highlights Region Tschechien, Slowakei, Ungarn 20
Highlights Immobiliendienstleistungen 21
Valuation Report 22
Corporate Social Responsibility
Mitarbeiter 28
Gesellschaft 30
Umwelt 32
Investor Relations 34
Corporate Governance-Bericht 38
Konzernlagebericht
Branchenumfeld 46
Organisation und Unternehmensstruktur 48
Aktien der Gesellschaft und Stellung der Aktionäre 49
Geschäftsentwicklung 50
Umsatzentwicklung 52
Ertragsentwicklung 56
Bilanzanalyse 60
Mitarbeiter 63
Forschung und Entwicklung 63
Risikobericht 64
Ausblick und Nachtragsbericht 69
Segmentbericht 70
Immobilieninvestments Österreich 72
Immobilieninvestments Deutschland 76
Immobilieninvestments Tschechien, Slowakei, Ungarn 80
Immobiliendienstleistungen 82
Konzernabschluss 86
Konzernanhang 92
Bericht des Abschlussprüfers 150
Erklärung aller gesetzlichen Vertreter 151
Bericht des Verwaltungsrats 152
Kennzahlenüberblick 154
Finanzkalender 156
Glossar 157
Impressum 159
conwert Geschäftsbericht 2009
4
PERFORMANCE 2009 AUF EINEN BLICK
72,6Mio. EUR Funds from Operations (FFO)
50
100
150
200
20092008200720062005
45,6
104,5
172,5
69,9
94,9
EBIT (in EUR Mio.)
10
20
30
40
50
60
70
80
20092008200720062005
16,5
33,8
57,853,8
72,6
FFO (in EUR Mio.)+43%
Anstieg der Umsatzerlöse auf EUR 560 Mio.
2009
49 %
4 %
47 %
IMMOBILIENVERMÖGEN NACH REGIONEN (in %)
100
200
300
400
500
600
20092008200720062005
68,337,1
0
105,37
185,5
79,5
0
265 252,5
109,5
1,2
363,1
203,1
147,7
40,2
391,1361,3
162,3
36,6
560,1
UMSATZERLÖSE (in EUR Mio.)
Veräußerungserlöse Vermietungserlöse
Dienstleistungserlöse gesamt
71 %
14 %
2 %
9 %
4 %
2009
NUTZFLÄCHE NACH NUTZUNGSART (in %)
Wohnungen Geschäfte
Büros Gewerbliches Wohnen Sonstige
Österreich Deutschland
CZ/SK/HU
Intro Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
5
25Cent
je Aktie – conwert zahlt für das Geschäftsjahr
2009 erstmals eine Dividende
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2009200820072006 2005
17,6
45,24
97,84
-2,16 1,6
AUFWERTUNGSERGEBNIS (in EUR Mio.)
5
10
15
20
20092008200720062005
13,2114,49
16,25 15,55 15,68
BUCHWERT JE AKTIE (in EUR)KONTINUIERLICH STEIGENDE UMSATZERLÖSE
Aufgrund hoher Verkaufserlöse, steigender Vermietungserlöse und
stabiler Erlöse aus dem Dienstleistungsgeschäft erhöhten sich die
Umsatzerlöse im Vergleich zum Vorjahr um 43 % auf EUR 560 Mio.
FOKUS AUF WOHNIMMOBILIEN IN STABILEN MÄRKTEN
conwert ist zum überwiegenden Teil in den stabilen Märkten Österreich
und Deutschland aktiv: 49 % des Immobilienvermögens entfallen auf
Österreich, auf Deutschland 47 %. Entsprechend dem Unternehmens-
fokus lag der Wohnungsanteil 2009 bei 71 % (2008: 72 %) der Nutzfl äche.
CASH ERTRÄGE (FFO) STEIGEN UM 35 %
Aufgrund der operativen Ertragsstärke von conwert und positiver Ein-
maleffekte aus dem Rückkauf von Wandelschuldverschreibungen stie-
gen die Funds from Operations im Vergleich zum Vorjahr um 35 % auf
einen neuen Rekordwert von EUR 72,6 Mio.
EBIT TROTZ GERINGERER AUFWERTUNGEN GESTEIGERT
Trotz im Vergleich zu den Jahren 2005 bis 2007 fehlender nennenswerter
Aufwertungsgewinne stieg das Betriebsergebnis (EBIT) im Jahr 2009
um 35 % auf EUR 94,9 Mio. Neben der starken operativen Entwicklung
ist dieser Anstieg vor allem auf eine verbesserte Kostenstruktur zurück-
zuführen. Demnach sank die Kostenquote von 15,8 % im Jahr 2008 auf
11,7 %.
ERSTMALS EINE DIVIDENDE GEPLANT
Aufgrund der guten Unternehmensentwicklung wird conwert für das
Geschäftsjahr 2009 erstmals in der Unternehmensgeschichte eine Divi-
dende zahlen. Die Verwaltung wird den Aktionären im Rahmen der Haupt-
versammlung die Ausschüttung von EUR 0,25 je Aktie vorgeschlagen.
Performance 2009 auf einen Blick
Vorwort des Verwaltungsrats
Vorwort des CEO
conwert Geschäftsbericht 2009
6
Günter Kerbler – Vorsitzender des Verwaltungsrats
VORWORT DES VERWALTUNGSRATS
Intro Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
7
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre!
Im Geschäftsjahr 2009 hat conwert trotz der globalen Wirtschaftskrise die Umsätze gesteigert und
deutlich positive Erträge erwirtschaftet. In den letzten beiden Jahren hat sich damit bestätigt, dass
wir für verschiedenste Marktphasen gut aufgestellt sind: Wir haben eine Hochzinsphase ebenso wie
eine dramatische Liquiditätsklemme ohne große Schrammen überstanden. Den abrupten Über-
gang von Boom zu tiefer Rezession haben wir gemeistert und so auch in der Wirtschaftskrise einen
Cash-Ertrag von EUR 72,6 Mio. erzielt.
Dieser Erfolg war möglich, weil unsere strategische Ausrichtung stimmt. Als mitteleuropäischer
Wohnimmobilienkonzern sind wir in einem weitestgehend krisenresistenten Markt tätig. Indem wir
die gesamte Wertschöpfungskette abdecken, können wir zudem Rückgänge in einzelnen Geschäfts-
bereichen durch Wachstum in anderen Bereichen oder Regionen ausgleichen. Davon haben wir in
der Krise profi tiert. Gleichzeitig haben wir mit dieser Positionierung aber auch organische Wachs-
tumschancen. Denn unsere Dienstleistungen bieten wir anderen Gesellschaften und Immobilien-
eigentümern an und haben dabei 2009 vor allem in Deutschland Erfolge verzeichnet. Unsere Expertise
ist gerade jetzt, wo werterhaltende und ertragssteigernde Maßnahmen wichtig sind, ein wesentlicher
Wettbewerbsvorteil – in der Bewirtschaftung unseres eigenen Portfolios ebenso wie im Drittgeschäft.
Wir haben das Jahr 2009 auch genutzt, um unsere Strukturen weiter zu verbessern. Die zu Jahres-
beginn erfolgte Umstellung von Wachstumsorientierung auf Vertriebsorientierung hat sich bewährt.
Sowohl in Österreich als auch in Deutschland konnten neue Verkaufsrekorde erzielt werden. Auch hier
kommt uns unser ausgezeichneter Marktzugang zugute.
Unser Management-Team und unsere Mitarbeiter sind daher ein wichtiger Erfolgsfaktor
unseres Unternehmens. Unsere hohe Immobilien-Expertise haben wir auch im Jahr 2009 sowohl im
Verwaltungsrat als auch im Geschäftsführenden Direktorium weiter gestärkt und damit unsere
Schlagkraft für die Herausforderungen der Zukunft noch einmal erhöht.
Ein Unternehmen, das die Turbulenzen der letzten beiden Jahren gemeistert hat wie conwert, ist gut
gemanagt und am Markt richtig positioniert. Dies gilt sowohl für eine etwaige länger andauernde
Konsolidierungsphase als auch für zukünftiges Wachstum. Auch 2010 werden wir konsequent an der
Weiterentwicklung unseres Immobilien-Portfolios arbeiten und unser Dienstleistungsgeschäft aus-
bauen. Unsere gute Finanzbasis wird es uns aber auch ermöglichen, Akquisitionschancen am Markt
zu nutzen. Der Zukunft unseres Unternehmens sehe ich daher mit großer Zuversicht entgegen.
Ich möchte mich an dieser Stelle bei meinen Kollegen im Verwaltungsrat und im Geschäftsführen-
den Direktorium sowie bei unseren Mitarbeitern für die fruchtbare Zusammenarbeit im Geschäftsjahr
2009 bedanken. Ebenso möchte ich mich bei unseren Aktionärinnen und Aktionären für das unserer
Gesellschaft entgegengebrachte Vertrauen bedanken.
Ihr
Günter Kerbler
Vorsitzender des Verwaltungsrats
Performance 2009 auf einen Blick
Vorwort des Verwaltungsrats
Vorwort des CEO
conwert Geschäftsbericht 2009
8
Mag. Johann Kowar – CEO
VORWORT DES CEO
Werte Damen und Herren,
sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre!
Das Geschäftsjahr 2009 war von drei beherrschenden Faktoren geprägt: einerseits der weltweiten
Rezession, der weiterhin schwierigen Lage auf den Kapital- und Finanzmärkten, die sich erst im
2. Halbjahr etwas normalisierte, und andererseits der guten Nachfrage nach hochwertigen Wohn-
immobilien. Während der Absturz der Realwirtschaft in Österreich und Deutschland keine direkten
negativen Auswirkungen auf den Markt für hochwertige innerstädtischen Wohnimmobilien und
somit auf conwert hatte, stellte das nicht funktionierende Kreditgeschäft vor allem im 1. Halbjahr
ein Hemmnis für Akquisitionsaktivitäten dar. Vom Nachfrageboom bei Wohnimmobilien profi tierte
conwert.
Wir haben uns auf dieses Marktumfeld frühzeitig eingestellt und es durch ein aktives Management
optimal genutzt. Bereits zu Jahresbeginn haben wir uns vertriebsseitig stärker positioniert und damit
die Vermietungs- und Verkaufserlöse im Jahr 2009 deutlich gesteigert. Auch wurde mit einem er-
folgreich umgesetzten Kosten- und Effi zienzsteigerungsprogramm die Profi tabilität weiter verbessert.
Insgesamt konnten wir so das operativ stärkste Jahr in der Unternehmensgeschichte verzeichnen.
Unsere zu Jahresbeginn gesteckten Ziele haben wir erreicht und teilweise sogar übertroffen:
+ Das Vermietungsgeschäft hat sich wie erwartet stabil entwickelt. Die Vermietungserlöse haben
wir im Immobilienbestand (ohne Neuakquisitionen) um 3 % organisch gesteigert. Wesentlich dazu
beigetragen hat die Reduktion der Leerstandsrate. Diese konnten wir im Jahresverlauf von 21 %
auf 17 % senken.
+ Im Verkaufsgeschäft haben wir das ursprüngliche Verkaufsziel von EUR 200 Mio. bzw.
EUR 300 Mio. nach neun Monaten mit EUR 361,3 Mio. nochmals deutlich übertroffen. Dabei
wurde erneut eine zweistellige IFRS-Gewinnmarge in Höhe von 10 % und ein Cash-Gewinnmarge
von 15 % erzielt.
Intro Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
9
+ Der Verkaufstätigkeit standen Akquisitionen und Bestandsinvestitionen im Wert von
EUR 290,5 Mio. gegenüber. Die Neuerwerbungen konnten wir als bonitätsstarkes Unternehmen zu
attraktiven Konditionen refi nanzieren.
+ Im Dienstleistungsgeschäft wurden die angestrebten internen Synergien gehoben. So haben wir
allein im Geschäftsjahr 2009 über 2.000 bisher fremdverwaltete Einheiten in die eigene Hausver-
waltung übergeführt. Gleichzeitig haben wir das Fremdgeschäft insbesondere in Deutschland um-
gebaut. So haben wir unrentable Privatisierungsmandate aufgegeben und durch profi table Asset
Management-Mandate vor allem im Fondsbereich ersetzt.
+ Unsere Ressourcen haben wir optimal eingesetzt. Durch das zu Jahresbeginn implementierte
Kostenoptimierungs- und Effi zienzsteigerungsprogramm konnte die Kosten/Umsatzrelation von
16 % im Jahr 2008 auf nunmehr weniger als 12 % reduziert werden.
Auf Basis dieser starken operativen Entwicklung stieg der Umsatz auf EUR 560,1 Mio. (+43 %) und
das EBITDA auf EUR 105,0 Mio. (+11 %). Die Cash-Erträge (FFO) erhöhten sich um 35 % auf den
neuen Rekordwert von EUR 72,6 Mio., ein zweistelliger Return auf das an der Börse bewertete Ei-
genkapital der conwert.
Dem Jahr 2010 sehen wir zuversichtlich entgegen. Für die conwert-Wohnimmobilienmärkte ge-
hen wir auch für 2010 von einer stabilen Entwicklung aus. Bei guten Innenstadtlagen wird sich der
positive Trend fortsetzen, da vor allem private Investoren aufgrund der niedrigen Zinsen und der vor-
herrschenden Angst vor einer steigenden Infl ation unverändert stark Wohnimmobilien nachfragen.
Mit unserem hochwertigen Immobilien-Portfolio können wir diese Nachfrage sowohl auf dem Mieter-
als auch auf dem Käufermarkt optimal bedienen.
Auf der Akquisitionsseite wird conwert 2010 stärker präsent sein als 2009. Hier profi tieren wir einer-
seits von der Normalisierung der Kreditmärkte, andererseits von unserer Finanzkraft und unserem
breiten Zugang zu unterschiedlichen Finanzierungsquellen. So können wir Chancen wahrnehmen, die
sich anderen Marktteilnehmern nicht bieten.
Nach Hebung der internen Synergien liegt der strategische Fokus im Immobiliendienstleistungs-
geschäft auf einem noch stärkeren Ausbau des Drittgeschäfts, etwa durch neue Mandate im Asset
Management für Fremdfonds.
Auf Basis dieser positiven operativen Unternehmensentwicklung erwarten wir für 2010 eine Umsatz-
und Ertragsentwicklung, die an die Erfolge des Jahres 2009 anschließt.
Dieser positive Ausblick und die starke Entwicklung im abgelaufenen Jahr ermöglichen es uns,
erstmals in der Unternehmensgeschichte eine Dividende auszuschütten. Das Geschäftsführende
Direktorium wird daher der ordentlichen Hauptversammlung im April 2010 die Auszahlung einer
Dividende von EUR 0,25 je Aktie für das Geschäftsjahr 2009 vorschlagen.
An dieser Stelle möchten wir uns daher bei unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren
Einsatz im vergangenen Jahr bedanken, der diesen Erfolg ermöglicht hat. Ebenso gilt unser
Dank unseren Aktionären, Mietern und Partnern für das hohe Maß an Vertrauen, das sie unserem
Unternehmen entgegenbringen.
Für das Geschäftsführende Direktorium
Mag. Johann Kowar
CEO
Performance 2009 auf einen Blick
Vorwort des Verwaltungsrats
Vorwort des CEO
UNTERNEHMEN
conwert Geschäftsbericht 2009
12
2002
Börsegang
2004
Immobilienportfolio
übersteigt
EUR 500 Mio.
2005
Einstieg in die
Wachstumsmärkte
Dresden und Leipzig
2001
Gründung
2003
Einstieg in deutschen
Wohnimmobilienmarkt
COMPANY MILESTONES
STRATEGIE UND UNTERNEHMENSSTRUKTUR
WER WIR SIND UND WAS WIR TUN
Die conwert Immobilien Invest SE ist ein auf hochwertige innerstädtische Altbau-Immobilien spezi-
alisierter Wohnimmobilienkonzern. Neben dem Segment Immobilieninvestments bietet conwert als
voll integriertes Wohnimmobilienunternehmen auch sämtliche Immobiliendienstleistungen.
Ziel der Investmentstrategie ist die mittelfristige Erreichung einer attraktiven Gesamtrendite durch
Mietertragssteigerungen und die Realisierung von Wertsteigerungen sowie durch Immobilienver-
käufe. Mit den Tochterunternehmen RESAG Gruppe in Österreich, alt+kelber Immobiliengruppe
in Deutschland sowie der conwert Baudevelopment in Österreich und CEE gehört conwert zu den
größten Immobilien-Dienstleistungsgesellschaften in Österreich und Deutschland.
CONWERT GESCHÄFTSSEGMENTE
Immobilien-Investments
+ Vermietung & Development
von Wohn-Altbauten
+ Verkauf von Wohnungen
und ganzen Objekten
+ Vermietung von
Wohn-Neubauten
+ Gewerbliches Wohnen
Immobilien-Dienstleistungen
+ Immobilien-Management
+ Immobilienverwaltung
+ Immobilienmakler &
Wohnungsprivatisierungen
+ Immobilien-Versicherungs-
dienstleistungen
+ Immobilienentwicklung &
Baumanagement
CONWERT – EIN VOLL INTEGRIERTER WOHNIMMOBILIENKONZERN
Baudevelopment GmbH
13
Intro | Unternehmen Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
2006
Immobilienvermögen
übersteigt EUR 1 Mrd.
2008
+ Über EUR 2,50 Mrd.
Immobilienvermögen
+ 46 % der Umsätze stammen
aus Deutschland
2007
+ Positionierung als voll
integrierter Wohnimmobilien-
konzern
+ Übernahme von alt+kelber Gruppe
in Deutschland und RESAG Gruppe
in Österreich
2009
Operativ stärkstes
Jahr der Unternehmens-
geschichte
Unternehmensstrategie
Operative Highlights
Valuation Report
„VOLLINTEGRATION ALSWETTBEWERBSVORTEIL“
573 MITARBEITER
IMMOBILIEN1.752MIO. m² NUTZFLÄCHE2,02
conwert Geschäftsbericht 2009
14
MÄRKTE UND STANDORTE
Immobilienportfolio nach Segmentenper 31.12.2009
Anzahl Immobilien
Anzahl Mieteinheiten
Anzahl PKW-Stellplätze
Gesamtnutz-fl äche in m2
Wohnungen in %
Ø Miete EUR / m² p.M.
Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
Österreich 189 3.737 2.165 386.161 54,8 6,31
Deutschland 1.031 13.814 2.217 1.023.834 81,4 5,26
Tschechien/Slowakei/Ungarn 26 696 383 55.689 36,4 7,98
Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten
Österreich 201 2.035 550 179.036 63,5 4,87
Deutschland 99 1.119 120 85.254 93,3 5,85
Tschechien/Slowakei/Ungarn 8 34 91 1.747 79,8 n. a.
Vermietung von Wohn-Neubauten
Österreich 7 976 1.002 68.389 74,2 6,01
Deutschland 184 1.686 956 120.958 95,3 6,19
Tschechien/Slowakei/Ungarn 2 144 79 7.281 71,7 n.a.
Gewerbliches Wohnen
Österreich 0 32 0 63.768 0,0 8,32
Deutschland 4 227 121 23.896 0,0 10,35
Tschechien/Slowakei/Ungarn 1 48 17 2.241 0,0 8,06
Gesamt 1.752 24.548 7.701 2.018.254 70,9 5,80
15
Intro | Unternehmen Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
Tatsächlicher Leerstand %
Strategischer Leerstand %
Anschaffungs-wert in EUR Mio.
Rendite AW in %
Verkehrswertin EUR Mio.
Rendite VW in %
Anzahlungen/Projekte/
Grundstücke
Immobilien-vermögen
in EUR Mio.
9,02 7,11 652,45 3,89 691,83 3,67 23,10 714,93
10,35 8,77 828,77 6,35 847,07 6,21 5,25 852,32
12,55 17,49 61,64 5,53 65,82 5,18 3,56 69,38
16,57 4,38 249,12 3,43 249,12 3,43 11,28 260,40
8,44 4,22 93,83 5,59 93,83 5,59 3,64 97,47
75,29 24,71 4,42 n.a. 5,69 n.a. 10,38 16,07
4,55 0,00 102,66 5,04 118,65 4,36 5,69 124,34
5,19 0,15 164,25 5,29 192,97 4,50 7,48 200,45
82,95 0,00 7,21 n.a. 6,27 n.a. 2,96 9,23
0,06 0,85 122,11 5,16 116,41 5,42 9,05 125,46
0,00 0,00 43,46 6,92 43,79 6,87 0,00 43,79
0,00 0,00 3,75 6,97 3,54 7,37 0,01 3,55
9,98 6,92 2.333,67 5,09 2.434,99 4,88 82,40 2.517,39
KERNMÄRKTE ÖSTERREICH
UND DEUTSCHLAND
conwert investiert an über 90 Standorten in
Österreich, Deutschland und selektiv in ausge-
wählten Märkten der Region Slowakei, Ungarn
und Tschechien. Der Fokus liegt auf struktur-
starken Gebieten und Städten mit überdurch-
schnittlicher Wirtschafts- und Bevölkerungs-
entwicklung. Mit Dienstleistungsgesellschaften
ist conwert ausgehend von über 43 Standorten
in Österreich und Deutschland fl ächendeckend
sowie in Tschechien, der Slowakei und Ungarn
punktuell präsent.
KERNMÄRKTE(Immobilien-Portfolio > EUR 20 Mio.,
Dienstleistungs-Standorte)
REGIONALE MÄRKTE (Immobilien-Portfolio < EUR 20 Mio.,
Dienstleistungs-Standorte)
LOKALE MÄRKTE (Immobilien-Portfolio EUR 2 – 5 Mio.,
Dienstleistungs-Standorte)
Unternehmensstrategie
Operative Highlights
Valuation Report
conwert Geschäftsbericht 2009
16
PORTFOLIO-HIGHLIGHTS ÖSTERREICH
„BEI CONWERT VERKAUFEN WIR NICHT
NUR QUADRATMETER, SONDERN LEBENS-
RAUM: DIE BASIS DAFÜR SCHAFFEN WIR
MIT UNSEREN ERSTKLASSIGEN ALTBAU-
IMMOBILIEN IN WIEN EBENSO WIE MIT
UNSEREM HOCHKARÄTIGEN DIENST-
LEISTUNGS-TEAM.“
Thomas RohrGeschäftsführender Direktor, Region Österreich
WOHNIMMOBILIENMARKT ÖSTERREICH
Der österreichische Wohnimmobilien-Markt ist von geringer Neubautätigkeit geprägt. Zuletzt lag die
Zahl der Baubewilligungen mit 28.000 deutlich unter dem Bedarf von rund 56.000 Einheiten pro Jahr.
Zudem ist ein klarer Zuzug in die Städte bzw. Ballungsräume zu verzeichnen: Während die Bevölke-
rung im ländlichen Raum schrumpft, weisen die Ballungsräume steigende Bevölkerungszahlen auf.
Diese Trends führten in den letzten Jahren zu kontinuierlich steigenden Miet- und Eigentumspreisen
in den österreichischen Ballungsräumen.
PORTFOLIOENTWICKLUNG
Kerngeschäft der conwert ist das Altbau-Development bei innerstädtischen Immobilien. Entspre-
chend dieser strategischen Ausrichtung auf österreichische Ballungsräume befi nden sich rund
89 % des Immobilienvermögens am Heimatmarkt Wien. Der Rest verteilt sich auf die Bundesländer,
wobei die wichtigsten Investitionsstandorte Salzburg und Linz sind.
Aufgrund der hohen Nachfrage von Investoren sowie der forcierten Verkaufstätigkeit wurden im
Geschäftsjahr 2009 Immobilien im Wert von EUR 238,2 Mio. zu einer Cash-Marge von 24 % verkauft.
Gleichzeitig blieben die Mieterlöse mit EUR 60,4 Mio. stabil. Das Immobilienvermögen in Österreich
betrug zum Bilanzstichtag EUR 1.225 Mio. (2008: EUR 1.241 Mio.).
Trotz zahlreicher Verkäufe von Wohnungen mit hohen Mieten erhöhte sich die durchschnittliche
Wohnungsmiete pro Monat auf EUR 4,90/m². Im Durchschnitt wurden bei den Neuvermietungen im
Bereich Wohnen im Geschäftsjahr 2009 Marktmieten von EUR 8,57/m² p.M. erzielt. Unter Berück-
sichtigung dieser erwarteten Marktmieten ergibt sich für das Österreichportfolio ein Mietsteige-
rungspotential im Bereich Wohnen zum Stichtag in Höhe von rd. EUR 20 Mio. jährlich.
KENNZAHLEN ÖSTERREICH
Anzahl Objekte: 397
Anzahl Mieteinheiten: 6.780
Nutzfl äche: 697.354 m²
Immobilienvermögen: EUR 1.225 Mio.
IMMOBILIENVERMÖGEN ÖSTERREICH (in EUR Mio.)
300
600
900
1.200
1.500
20092008200720062005
629
1.1541.268 1.241 1.255
714
260
125
2009
124
IMMOBILIENVERMÖGEN ÖSTERREICH NACH GESCHÄFTSFELD (in EUR Mio.)
Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten
Vermietung von Wohn-Neubauten
Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing
6,5
7,0
7,5
8,0
2.100
2.200
2.300
2.400
2.500
2.600
2.700
200920082007200620052004200320022001
2.261 2.262 2.272 2.2832.317
2.358
2.548
2.6142.667
6,8
7,1
6,9 6,9
7,1 7,1
7,3 7,3
7,6
ENTWICKLUNG MARKTPREISE WIEN (in EUR/m2)
Miete (linke Achse)
Eigentumswohnung (rechte Achse)
Quelle: Immobilienpreisspiegel 2009
17
Intro | Unternehmen Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
WOHNIMMOBILIENMARKT WIEN
Wien wächst. Bis 2050 werden in Wien 2,1 Mio.
Menschen leben. Das sind rund 30 % mehr als
heute. Und alle müssen wohnen, sodass die
Nachfrage nach Wohnraum auch in Zukunft
hoch bleibt.
HOHE NACHFRAGE NACH WOHNRAUM
Wohnraum war in Wien im Jahr 2009 insbeson-
dere von privaten Investoren stark nachgefragt.
Insgesamt wurden 305 Wohnungen und 26 Zins-
häuser (mit 369 Wohnungen) veräußert. Auch im
Mietbereich war die Nachfrage hoch: Die Miet-
erlöse in Wien stiegen auf Like-for-Like-Basis
um 4 %.
DEVELOPMENT
Im Jahr 2009 hat conwert in Wien 2 Dachge-
schoßausbauten durchgeführt und damit rund
1.000 m² neuen dringend benötigten Wohnraum
geschaffen. Im Zuge von Modernisierungs-
maßnahmen wurden 298 Wohneinheiten mit
21.000 m² Nutzfl äche saniert. Aktuell befi nden
sich 11 Dachgeschoßausbauten in Umsetzung.
ZUKÄUFE
conwert hat die Erlöse aus den Verkäufen auch
wieder reinvestiert – und stand damit 2009 wie-
der verstärkt auf der Käuferseite:
+ Übernahme der Wohnimmobilien der ECO
Business-Immobilien AG
(41 Immobilien im Gesamtwert von
EUR 80,8 Mio.)
+ Paketkauf von 6 Stil-Altbauten im Gesamtwert
von EUR 24,5 Mio. in Wien
ENTWICKLUNG NUTZFLÄCHE WIEN (in 1.000 m2)
100
200
300
400
500
600
700
20092008200720062005
398
614663 645
621
KENNZAHLEN WIEN
Anzahl Objekte: 355
Anzahl Mieteinheiten: 6.392
Nutzfl äche: 621.035 m²
Verkehrswert*): EUR 1.064 Mio.*) Immobilienvermögen ohne Anzahlungen, Anlagen in Bau und Grundstücke
4% Mietertragssteigerung
auf Like-for-Like-Basis
4.615m²neuer innerstädtischer
Wohnraum geschaffen
1080 Wien, Bennoplatz 8
1010 Wien, Stubenbastei 12
1010 Wien, Hohenstaufengasse 5
Unternehmensstrategie
Operative Highlights
Valuation Report
298 sanierte
Altbauwohnungen
conwert Geschäftsbericht 2009
18
PORTFOLIO-HIGHLIGHTS DEUTSCHLAND
„CONWERT HAT DIE CHANCEN AM
DEUTSCHEN MARKT FRÜHZEITIG
ERKANNT UND EIN ERSTKLASSIGES
PORTFOLIO IN DEN OSTDEUTSCHEN
METROPOLREGIONEN AUFGEBAUT.
DAVON PROFITIEREN WIR JETZT UND
KÖNNEN MIT UNSEREN EIGENEN
DIENSTLEISTUNGSEINHEITEN DAS
OPTIMUM AUS DIESEN HOCHWERTIGEN
IMMOBILIEN HERAUSHOLEN.“
Jürgen F. KelberGeschäftsführender Direktor, Region Deutschland
WOHNIMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND
Deutschland weist europaweit den geringsten Wohnungsneubau auf. Insgesamt liegt die Neupro-
duktion mit rund 143.000 Einheiten deutlich unter dem jährlichen Bedarf von rund 350.000 – 400.000
Wohnungen. Gleichzeitig hat sich die Zahl der Haushalte seit 1991 um 13 % erhöht. Aufgrund dieser
Tendenzen warnen Experten bereits vor einer bevorstehenden Wohnungsknappheit.
PORTFOLIOENTWICKLUNG
Seit dem Jahr 2007 liegt der Akquisitionsfokus im Segment Immobilien eindeutig auf Deutsch-
land. Diesen Weg hat conwert auch 2009 konsequent weiterverfolgt und insgesamt 92 Objekte zu
EUR 104,7 Mio. erworben. Neben dem Zukauf von 1.000 Wohnungen in Berlin wurden im Rahmen
des Erwerbs der Wohnimmobilien der ECO Business-Immobilien AG auch zwei Seniorenresidenzen
in Bayern erworben. Zum Jahresende 2009 hatte conwert 1.318 Objekte und somit mehr als 62 %
der Flächen in Deutschland.
Gleichzeitig wurden Immobilien im Wert von EUR 116,3 Mio. (inkl. Gemeinschaftsportfolio)
veräußert und der Standort Hamburg infolge der Aufl ösung eines Gemeinschaftsportfolios auf-
gelassen.
Im Fokus der Geschäftstätigkeit stand die Weiterentwicklung des Portfolios: Große Leerfl ächen
wurden entwickelt, um sie anschließend zu vermieten. Gleichzeitig wurden die Marketing-Akti-
vitäten intensiviert, um Freifl ächen schneller abzubauen. Aufgrund dieser Maßnahmen sank der
strategische Leerstand auf 7,46 %, der tatsächliche Leerstand reduzierte sich auf 9,53 %.
Durch den Verkauf der hoch vermieteten Wohneinheiten in Hamburg Heidberg Villages sank die
durchschnittliche Wohnungsmiete leicht von EUR 5,21/m² p.M. auf EUR 5,17/m² p.M. Im Durch-
schnitt wurden bei den Neuvermietungen im Bereich Wohnen 2009 Mieten von EUR 5,36/m² p.M.
erzielt. Unter Berücksichtigung dieser erwarteten Marktmieten ergibt sich für das Deutschland-
portfolio ein Mietsteigerungspotential im Bereich Wohnen zum Stichtag in Höhe von rd. EUR 12 Mio.
jährlich.
IMMOBILIENVERMÖGEN (in EUR Mio.)
200
400
600
800
1.000
1.200
2009200820072006200520042003
9,6581,47
232,88
450,67
977,30
1.161,10 1.194,04
72 %
8 %
4 %
2009
16 %
IMMOBILIENVERMÖGEN DEUTSCHLAND NACH GESCHÄFTSFELD
Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten
Vermietung von Wohn-Neubauten
Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing
KENNZAHLEN DEUTSCHLAND
Anzahl Objekte: 1.318
Anzahl Mieteinheiten: 16.846
Nutzfl äche: 1.253.942 m²
Immobilienvermögen: EUR 1.194 Mio.
27 %
50 %
2009
23 %
VERKEHRSWERT*) DEUTSCHLAND NACH REGIONEN
Dresden, Leipzig, Chemnitz
Berlin/Potsdam
Restliches Deutschland
Mar
ktei
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in
Deuts
chla
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Start vo
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Akquis
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alt+
kelb
er
Ausbau
des
Por
tfolio
s
in W
estd
euts
chla
nd
*) Immobilienvermögen ohne Anzahlungen, Anlagen in Bau
und Grundstücke
19
Intro | Unternehmen Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
DRESDEN
Durch den erfolgreichen Abschluss von Deve-
lopmentmaßnahmen und die anschließende
Vermietung sank der strategische Leer-
stand von 21,40 % auf 20,46 %, der tatsäch-
liche Leerstand reduzierte sich von 4,10 % auf
3,22 %. Gleichzeitig konnte die Durchschnitts-
miete im Wohnungssegment auf EUR 4,91/m²
erhöht werden.
LEIPZIG
Durch Sanierungsmaßnahmen und die an-
schließende Vermietung sank der Leerstand
von 33 % auf 28 %. Die Durchschnittsmiete im
Wohnungssegment blieb 2009 stabil bei EUR
4,32/m².
BERLIN/POTSDAM
Mit monatlichen Wohnungsmieten von EUR 3,60
– 6,80/m² ist Berlin die günstigste Hauptstadt
Europas. Künftig wird die anhaltende Nachfra-
ge nach zeitgemäßem Wohnraum zu weiteren
Mietsteigerungen führen. Ein Grund dafür ist
die demografi sche Entwicklung. Denn entgegen
der bundesweiten Entwicklung wird die Berliner
Bevölkerung bis zum Jahr 2030 um rund 2 % auf
3,476 Millionen steigen.
HIGHLIGHTS
Durch forcierte Marketingaktivitäten sank
der Gesamtleerstand in Berlin von 8,85 % auf
7,74 %. Gleichzeitig konnte die Durchschnitts-
miete im Wohnungssegment auf EUR 5,44/m²
erhöht werden.
ZUKÄUFE
Entsprechend der forcierten Akquisitionstä-
tigkeit in Deutschland wurden im 3. Quartal
rund 1.000 Wohnungen in Berlin zugekauft. Die
Transaktion konnte zu einem attraktiven An-
schaffungswert von EUR 875/m² und einer An-
fangsrendite von über 7 % durchgeführt werden.
KENNZAHLEN BERLIN/POTSDAM
Anzahl Objekte: 355
Anzahl Mieteinheiten: 6.693
Nutzfl äche: 481.920 m²
Verkehrswert*): EUR 591,6 Mio.
KENNZAHLEN DRESDEN
Anzahl Objekte: 162
Anzahl Mieteinheiten:1.291
Nutzfl äche: 99.118 m²
Verkehrswert*): EUR 71,9 Mio.*) Immobilienvermögen ohne Anzahlungen, Anlagen in Bau und Grundstücke
KENNZAHLEN LEIPZIG
Anzahl Objekte: 500
Anzahl Mieteinheiten: 5.029
Nutzfl äche: 373.098 m²
Verkehrswert*): EUR 219,9 Mio.
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
500.000
20092008200720062005
151.120
236.377
356.445380.838 373.098
ENTWICKLUNG NUTZFLÄCHE LEIPZIG (in m²)
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
500.000
20092008200720062005
0
56.57992.714 103.617 99.118
ENTWICKLUNG NUTZFLÄCHE DRESDEN (in m²)
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
500.000
20092008200720062005
168.319
245.285
390.267 407.341
481.920
ENTWICKLUNG NUTZFLÄCHE BERLIN/POTSDAM (in m²)
METROPOLREGION SACHSENDREIECK
Der Raum Halle/Leipzig – Chemnitz/Zwickau – Dresden ist das Kerngebiet der Metropolregi-
on Sachsendreieck. Hier leben rund 3,8 Millionen Menschen. Die verkehrsgünstige Lage im
Zentrum Europas, eine Vielzahl an motivierten und hoch qualifi zierten Arbeitskräften sowie eine
ausgeprägte Forschungs- und Entwicklungslandschaft machen das Sachsendreieck zu einem
attraktiven Wirtschaftsstandort. Die positive Entwicklung des Sachsendreiecks hat insbesondere in
den größeren Städten die Nachfrage nach Wohnraum belebt. Bei mittleren und guten Wohnlagen
hat sich das Miet- und Preisniveau gefestigt. Durch Rück- und Umbau reduziert sich das große
Angebot an kleineren Wohnungen. Eine verhaltene Neubau- und Sanierungstätigkeit führt dagegen
zu einer Verknappung bei größeren Wohnungen in besseren innerstädtischen Lagen.
Unternehmensstrategie
Operative Highlights
Valuation Report
30100 Pilsen, Nerudova 10
60200 Bünn
Jakubske namesti 6
60200 Brünn
Jakubske namesti 7
conwert Geschäftsbericht 2009
20
PORTFOLIO-HIGHLIGHTS REGION TSCHECHIEN, SLOWAKEI, UNGARN
„ZEITGERECHT HABEN WIR IN TSCHECHIEN UND DER SLOWAKEI
AUF DIE GEÄNDERTE MARKTSITUATION REAGIERT UND UNSERE
IM JAHR 2009 FERTIGGESTELLTEN DEVELOPMENTPROJEKTE
VOM VERKAUF IN DIE VERMIETUNG UMGESCHICHTET.“
Ing. Gerhard HudecekGeschäftsführer Region CEE
PORTFOLIOENTWICKLUNG
Aufgrund der schwerpunktmäßigen Ausrichtung auf Österreich und Deutschland befi nden sich
nur rund 4 % des Immobilienvermögens der conwert in der Region Tschechien, Slowakei und
Ungarn. In der Region Tschechien, Slowakei und Ungarn wurden im Geschäftsjahr 2009 bereits
begonnene Development-Projekte fortgesetzt und teilweise erfolgreich abgeschlossen, wie z.B. ein
Neubauprojekt in Brünn mit rund 1.700 m2 Wohnfl äche und ein Projekt in Zilina (Slowakei) mit rund
1.300 m2 bzw. 46 Wohnungen. Angesichts der vorherrschenden Marktsituation wurden in der Region
neue Projekte nur selektiv umgesetzt.
KENNZAHLEN REGION TSCHECHIEN,
SLOWAKEI, UNGARN
Anzahl Objekte: 37
Anzahl Mieteinheiten: 922
Nutzfl äche: 66.958 m²
Immobilienvermögen: EUR 98 Mio.
89 %
2 %
2009
9 %
NUTZFLÄCHE NACH LÄNDERN
Tschechien Slowakei Ungarn
75 %
14 %
2009
11 %
IMMOBILIENVERMÖGEN NACH REGIONEN
Tschechien Slowakei Ungarn
21
Intro | Unternehmen Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
HIGHLIGHTS KOSTENOPTIMIERUNG- UND EFFIZIENZSTEIGERUNG
Im Rahmen des konzernweiten Kostenoptimierungs- und Effi zienzsteigerungsprogramms Anfang
2009 wurden das Asset Management und die Immobilienverwaltung zusammengelegt sowie in
Deutschland und Österreich Standorte zusammengefasst und reorganisiert. Gleichzeitig wurden
die Vertriebsaktivitäten gestärkt.
Zudem wurden 2009 2.048 bislang fremdverwaltete Einheiten in die eigene Immobilienverwaltung
integriert.
BEDEUTENDE AUFTRÄGE IM DRITTGESCHÄFT
Im 1. Halbjahr übernahm alt+kelber das Mandat als Asset Manager eines geschlossenen
Wohnimmobilienfonds des deutschen Fondsanbieters DWS. alt+kelber zeichnet bei dieser Zusam-
menarbeit für die komplette Wertschöpfungskette des Fonds verantwortlich – vom Ankauf über die
Entwicklung und Verwaltung der Immobilien bis hin zum Verkauf.
Im 3. Quartal wurde alt+kelber mit der Privatisierung von rund 150 Wohnungen der Leipziger
Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) beauftragt. Im Rahmen einer europaweiten Ausschreibung
konnte alt+kelber mit ihrem Privatisierungskonzept, das den sozialverantwortlichen Verkauf an
Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger vorsieht, sowie ihrer über 20-jährigen Erfahrung in der
Wohnungsprivatisierung überzeugen und den Auftrag gewinnen.
Im Bauträger- bzw. Baudevelopment-Bereich wurden aufgrund der starken Nachfrage nach
Wohnraum die Aktivitäten in Österreich intensiviert und 29 Vorsorgewohnungen für die
Wiener Privatbank SE fertiggestellt.
HIGHLIGHTS IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN
FÜHRENDE IMMOBILIENDIENSTLEISTER
Die conwert Immobilien Invest SE bietet über
ihre Dienstleistungstöchter sämtliche Immo-
bilien-Dienstleistungen aus einer Hand an.
Die Dienstleistungsgesellschaften der conwert
Gruppe zählen jeweils zu den größten Anbietern
am Immobilien-Dienstleistungssektor.
RESAG GRUPPE
Mit 1.373.428 m² verwalteter Fläche, 43 ver-kauften Zinshäusern und 184 verkauften Woh-nungen im Jahr 2009 ist die RESAG Gruppe die führende österreichische Immobilien-Service-Gesellschaft mit Spezialisierung auf Altbau-Immobilien. + Immobilienverwaltung + Immobilienmakelei + Immobilienversicherung
CONWERT BAUTRÄGER GMBH UND
CONWERT BAUDEVELOPMENT GMBH
Bauträger- und Baumanagementspezialist für hochwertige Wohnbauten und Altbau-Sanie-rungen. Aktuell befi nden sich 11 Dachgeschoß-ausbauten in Abwicklung.
ALT+KELBER IMMOBILIENGRUPPE
Mit bisher über 40.000 privatisierten Woh-nungen ist alt+kelber das führende Immobilien-dienstleistungs-Unternehmen in Deutschland. + Immobilienmanagement + Immobilienverwaltung + Immobilienmakelei & Wohnungsprivatisierung
MANAGEMENT-GESELLSCHAFTEN
Die Management-Gesellschaften der conwert (conwert Management GmbH und ECO Ma-nagement GmbH) sind auf das Management von Wohn- und Geschäftsimmobilien spezialisiert und verwalten ein Immobilienportfolio im Wert von EUR 3.339 Mio.
Unternehmensstrategie
Operative Highlights
Valuation Report
conwert Geschäftsbericht 2009
22
1. BEWERTER UND UNABHÄNGIKEIT DER BEWERTER
Im Geschäftsjahr 2009 haben folgende Sachverständige Immobilienbewertungen (für 98,8 % des
Gesamtportfolios) vorgenommen:
+ Prof. Mag. Thomas Malloth, MRICS
+ Dipl.-Ing. (FH) Michael Reinberg, MRICS
+ Dipl.-Bauingenieur Carsten Ksiazek, CIS hyp zert
+ Prof. (FH) Dr. Margret Funk
+ Prof. Dr. Gerhard Schröter
+ Brigitte Teufl -Heimhilcher
Die Bewerter haben weder direkte noch indirekte, über Partner oder Familienmitglieder, wirt-
schaftliche Interessen an der conwert Immobilien Invest SE. Alle Bewerter sind allgemein beei-
dete, amtlich zugelassene und gerichtlich zertifi zierte Sachverständige und/oder Mitglieder der
Royal Institution of Chartered Surveyors, einem weltweit tätigen und anerkannten Berufsverband von
Immobilienfachleuten.
Die Immobilien des Investmentportfolios werden vier Mal jährlich, die Immobilien des Handelsport-
folios einmal jährlich bewertet.
Bei diesem Bericht handelt es sich um eine Zusammenfassung der einzelfallbezogenen Objektbe-
wertungen.
2. ALLGEMEINE IN DEN BEWERTUNGEN VERWENDETE PARAMETER IM ÜBERBLICK
2.1. ANGEWENDETE BEWERTUNGSMETHODIK
2.1.1. ÖSTERREICHBei den Objekten des österreichischen Portfolios wird zumeist ein kombiniertes Sach- und
Ertragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung
zwischen Sach- und Ertragswert erfolgt. Für die Hotels in Brunn am Gebirge, Fieberbrunn,
Ansfelden und Wien, aber auch für andere Objekte, wenn diese rein gewerblich genutzt sind, wurde
die Discounted-Cashfl ow-Methode angewendet.
Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigen, ist im österreichischen
Markt deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch
gesetzlich vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im
reinen Ertragswertverfahren verfälschen würden.
Im Teilmarkt Österreich wurde nach folgenden Standards vorgegangen:
NATIONALE STANDARDS:
+ Liegenschaftsbewertungsgesetz
+ ÖNORM B1802: Liegenschaftsbewertung Grundlagen
+ ÖNORM B1802-2: Discounted-Cashfl ow-Verfahren
INTERNATIONALE STANDARDS:
Berufsverband Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien
+ RICS Red Book
+ TEGoVA Blue Book
+ IVSC White Book
2.1.2. DEUTSCHLANDBei den Objekten des deutschen Portfolios wird zumeist ein kombiniertes Sach- und Ertragswert-
verfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung zwi-
schen Sach- und Ertragswert erfolgt. In Ausnahmefällen wurde die Discounted-Cashfl ow-Methode
angewendet, dies insbesondere bei neu errichteten Wohnhausanlagen mit einer Nutzfl äche über
20.000 m², die als reine Investitionsobjekte anzusehen sind.
Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigen, ist im deutschen Markt
deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich
vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen
Ertragswertverfahren verfälschen würden.
VALUATION REPORT
23
Intro | Unternehmen Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
Im Teilmarkt Deutschland wurde nach folgenden internationalen Standards vorgegangen:
Berufsverband Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien
+ RICS Red Book
+ TEGoVA Blue Book
+ IVSC White Book
2.1.3. TSCHECHIENFür gemischt genutzte Objekte des tschechischen Portfolios wird ein kombiniertes Sach- und
Ertragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abwei-
chung von Sach- und Ertragswert erfolgt. Ein rein gewerblich genutztes Objekt in Prag wurde nach
der Discounted-Cashfl ow-Methode bewertet.
Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigten, ist im tschechischen
Markt deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch
gesetzlich vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im
reinen Ertragswertverfahren verfälschen würden.
Im Teilmarkt Tschechien wurde nach folgenden internationalen Standards vorgegangen:
Berufsverband Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien
+ RICS Red Book
+ TEGoVA Blue Book
+ IVSC White Book
2.2. FÜR DIE BESCHRIEBENEN TEILMÄRKTE WURDEN NACHFOLGENDE
BEGRIFFLICHKEITEN VERWENDET:
Der Market Value (Marktwert) ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie zum Bewer-
tungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach
angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Als Market Rent (Marktmiete) wurde die auf dem Markt nachhaltig erzielbare Miete angesehen. Die
Mieten wurden grundsätzlich den seitens der Gesellschaft zur Verfügung gestellten Zinslisten ent-
nommen. Insoweit diese Mietzinse als nicht nachhaltig erschienen, wurden sie entsprechend den
ermittelten Vergleichsmieten korrigiert.
Als Kapitalisierungszinssatz wurde jener Zinssatz angenommen, der von einem potentiellen Nach-
frager im Markt üblicherweise für eine Investition dieser Art angesetzt wird, die Instandhaltungs-
kosten und das Mietausfallswagnis wurden in gesonderten Positionen erfasst.
Instandhaltungskosten sollen den alterungsbedingten Wertverfall der Baulichkeiten technisch
sachgerecht aufhalten. Hierunter fallen alle Kosten, die infolge von Abnutzung, Alterung oder
Witterung aufgewendet werden müssen, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch während der
Nutzungsdauer zu ermöglichen und werden üblicherweise vom Eigentümer getragen.
Da die Instandhaltungskosten nicht jährlich in gleicher Höhe anfallen, sind die Instandhaltungs-
aufwendungen kalkulatorisch anzusetzen. Dies erfolgte – mit Ausnahme der Objekte, die im Wege
des DCF-Verfahrens bewertet wurden – als Prozentsatz der Herstellungskosten, zumal ein bloßes
Heranziehen der Erträge wegen der teilweise niedrigen, gesetzlich geregelten Mieten nicht sach-
gerecht wäre.
Das Mietausfallwagnis ist stark von der Mieterstruktur und -bonität sowie der Branche abhängig
und wurde je nach Höhe des Ausfallsrisikos in einer Bandbreite zwischen 1 % bis 7,5 % des Jahres-
rohertrages angegeben.
2.3. WERTBESTIMMENDE PARAMETER
Im besonderen Maße wertbestimmende Parameter wurden in den Bewertungen verwendet und
werden nachfolgend erläutert.
Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Bandbreite bzw. den niedrigsten und höchsten Wert des
jeweiligen Parameters.
Unternehmensstrategie
Operative Highlights
Valuation Report
conwert Geschäftsbericht 2009
24
2.3.1. ÖSTERREICHDie Kapitalisierungen im Teilmarkt Österreich konnten weitgehend gleich gehalten werden. Bei ei-
nigen Objekten musste die Risikoeinschätzung in die Höhe genommen werden. Im Teilmarkt Öster-
reich reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 2,5 % bis 6,5 %.
Die Objekte in Tirol, der Steiermark, in Kärnten und im Burgenland wurden nicht gesondert dar-
gestellt, da es sich jeweils um ein einziges Objekt handelt.
Um die Aussagekraft der o.a. Parameter zu gewährleisten, wurden jene Liegenschaften, die eine
außerordentliche Beschaffenheit aufweisen, ausgeschieden.
Die Instandhaltungskosten wurden abhängig von Zustand und Alter des jeweiligen Bewertungsob-
jekts nach Einschätzung und Erfahrung der gefertigten Sachverständigen in Ansatz gebracht.
Je nach Nutzungsart und Größe des jeweiligen Bewertungsgegenstandes wurde das Ausfallswagnis
quantifi ziert.
Die bei den Bewertungen fi ktiv angesetzten Mietzinse wurden von vergleichbaren Vermietungen
abgeleitet und die tatsächlichen Mietzinse den jeweiligen Zinslisten entnommen.
2.3.2. DEUTSCHLANDDie Kapitalisierungen im Teilmarkt Deutschland konnten weitgehend gleich gehalten werden. Bei
einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung in die Höhe genommen werden. Im Teilmarkt
Deutschland reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 4,5 % bis 6,7 %.
Die Objekte in Bielefeld, Bremen, Bochum, Erfurt, Jena, Naumburg, Meißen, Halle, Essen,
Bad Säckingen, Frankfurt und Stuttgart wurden nicht gesondert dargestellt, da es sich jeweils um
einige wenige Objekte handelt.
Kapitalisierungs-zinssatz
Instandhaltungs-kosten Mietausfallswagnis
HMZ/m²/Monat in EUR
Augsburg Minimum 4,50 % 0,5 % 2 % 6,40
Maximum 6,50 % 0,6 % 5 % 14,82
Berlin Minimum 4,00 % 0,5 % 2 % 4,03
Maximum 6,70 % 1,0 % 5 % 10,13
Fürth Minimum 5,50 % 0,5 % 3 % 4,77
Maximum 6,50 % 0,6 % 4 % 7,04
Nürnberg Minimum 4,25 % 0,5 % 3 % 3,81
Maximum 5,00 % 1,0 % 5 % 10,53
Potsdam Minimum 5,50 % 0,5 % 2 % 5,57
Maximum 6,00 % 0,6 % 2 % 8,03
Wiesbaden Minimum 4,50 % 0,6 % 3 % 7,17
Maximum 5,40 % 0,6 % 3 % 9,95
Dresden Minimum 4,75 % 0,6 % 3 % 3,50
Maximum 6,50 % 1,2 % 5 % 7,50
Leipzig Minimum 4,75 % 0,6 % 3 % 3,20
Maximum 6,5 % 1,3 % 5 % 6,50
Chemnitz Minimum 5,0 % 0,9 % 3 % 3,20
Maximum 6,5 % 1,3 % 5 % 5,50
Magdeburg Minimum 4,75 % 0,7 % 3 % 4,20
Maximum 6,25 % 1,2 % 5 % 6,50
Kapitalisierungs-zinssatz
Instandhaltungs-kosten Mietausfallswagnis
HMZ/m²/Monat in EUR
Wien Minimum 2,50 % 0,1 % 1,0 % 0,99
Maximum 6,50 % 1,5 % 6,0 % 16,54
Niederösterreich Minimum 3,50 % 0,5 % 2,0 % 2,08
Maximum 6,50 % 1,3 % 7,0 % 16,59
Oberösterreich Minimum 4,00 % 0,5 % 2,0 % 4,07
Maximum 6,00 % 1,8 % 7,5 % 12,78
Salzburg Minimum 4,00 % 0,5 % 2,0 % 5,71
Maximum 6,25 % 1,2 % 4,5 % 9,71
Vorarlberg Minimum 4,00 % 0,6 % 2,0 % 6,37
Maximum 6,30 % 1,5 % 3,0 % 10,69
25
Intro | Unternehmen Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
Um die Aussagekraft der o.a. Parameter zu gewährleisten, wurden jene Liegenschaften, die außer-
ordentliche Beschaffenheit aufweisen, ausgeschieden.
Die Instandhaltungskosten wurden abhängig von Zustand und Alter des jeweiligen Bewertungs-
objekts nach Einschätzung und Erfahrung der gefertigten Sachverständigen in Ansatz gebracht.
Je nach Nutzungsart und Größe des jeweiligen Bewertungsgegenstandes wurde das Ausfallswagnis
quantifi ziert.
Die bei den Bewertungen fi ktiv angesetzten Mietzinse wurden von regionalen Vermietungen in
Deutschland abgeleitet und die tatsächlichen Mietzinse von den jeweiligen Zinslisten entnommen.
2.3.3. TSCHECHIENDie Kapitalisierungen im Teilmarkt Tschechien konnten weitgehend gleich gehalten werden. Bei
einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung in die Höhe genommen werden. Im Teilmarkt
Tschechien reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 5,5 % bis 7,5 %. In Prag wurde mit
7 % kapitalisiert.
Prag wurde nicht gesondert dargestellt, da es sich um ein einziges Objekt handelt.
Um die Aussagekraft der o.a. Parameter zu gewährleisten, wurden jene Liegenschaften, die eine
außerordentliche Beschaffenheit aufweisen, ausgeschieden.
Die Instandhaltungskosten wurden abhängig von Zustand und Alter des jeweiligen Bewertungs-
objekts nach Einschätzung und Erfahrung der gefertigten Sachverständigen in Ansatz gebracht.
Je nach Nutzungsart und Größe des jeweiligen Bewertungsgegenstandes wurde das Ausfallswagnis
quantifi ziert.
Die bei den Bewertungen fi ktiv angesetzten Mietzinse wurden von regionalen Vermietungen in
Tschechien abgeleitet und die tatsächlichen Mietzinse den jeweiligen Zinslisten entnommen.
2.4. ABLEITUNG
Ausgehend vom Primat des Vergleiches werden sämtliche wertbestimmenden Parameter, wie auch
die ermittelten Verkehrswerte im Teilmarkt – soweit vorhanden – mit tatsächlichen Transaktionen
verprobt.
2.5. ABLEITUNG DES KAPITALISIERUNGSZINSSATZES
Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde von den Sachverständigen auf zwei Wegen
durchgeführt:
Der Kapitalisierungszinssatz wurde einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen
erschlossen, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere
etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet.
Thomas Malloth, MRICS e.h. Brigitte Teufl -Heimhilcher e.h.
Sachverständigenbüro Prof. Mag. Thomas N. Malloth
Chartered Surveyor
Allgemein beeideter und gerichtlich zertifi zierter Sachverständiger aus dem Liegenschaftswesen
Kapitalisierungs-zinssatz
Instandhaltungs-kosten Mietausfallswagnis
HMZ/m²/Monat in CZK
Brünn Minimum 5,50 % 0,5 % 2 % 90,00
Maximum 7,50 % 1 % 5 % 401,51
Ostrau Minimum 5,50 % 0,5 % 3 % 170,10
Maximum 6,00 % 0,7 % 3 % 241,08
Pilsen Minimum 6,00 % 0,5 % 3 % 79,48
Maximum 7,50 % 0,6 % 4 % 161,65
Unternehmensstrategie
Operative Highlights
Valuation Report
CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY
conwert Geschäftsbericht 2009
28
ERFOLGSFAKTOR MITARBEITER
Die Mitarbeiter sind ein zentraler Erfolgsfaktor der conwert Gruppe. Die hohe Einsatzbereitschaft und
Expertise der Mitarbeiter sind Grundbausteine für die gewinnbringende Bewirtschaftung der Immo-
bilien sowie die effi ziente Umsetzung der Entwicklungsprojekte. conwert setzt daher laufend bedarfs-
orientierte Maßnahmen, um den Anforderungen von morgen schon heute gewachsen zu sein.
Die Schwerpunkte im Personalbereich liegen auf Entwicklungsmaßnahmen, die es den Mitarbeitern
ermöglichen, sich optimal für die sich laufend ändernden Anforderungen des operativen Geschäfts zu
rüsten. Dies sind insbesondere Maßnahmen, welche die einzelnen Mitarbeiter fördern und fortbilden
und zur Verbesserung des Betriebsklimas und zur Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit beitragen.
Wesentlich ist aber auch die Bewusstseinsbildung über die Unternehmensziele und wie diese Ziele
erreicht werden.
Insgesamt beschäftigte die conwert Gruppe zum Jahresende 2009 573 Mitarbeiter (2008: 602).
Dieser Rückgang beruht auf dem zu Jahresbeginn 2009 umgesetzten Kostenoptimierungs- und
Effi zienzsteigerungsprogramm. Rund 57 % (2008: 54 %) der Beschäftigten waren Frauen, rund 43 %
(2008: 46 %) Männer. Das Durchschnittsalter lag bei 40,9 (2008: 41,7) Jahren.
HUMAN RESOURCES MANAGEMENT
Um den Anforderungen an ein modernes Personalmanagement gerecht zu werden, wurde im
Herbst 2009 eine eigene Abteilung für Human Resources Management geschaffen. Damit soll die
Personaladministration in Österreich weiter modernisiert sowie eine konzernweite Personalent-
wicklung umgesetzt werden.
MITARBEITER
„WIR VERSTEHEN IMMOBILIEN ALS ORTE
VOLLER LEBEN, MIT DENEN WIR TAGTÄG-
LICH ARBEITEN. WIR MACHEN SIE BESSER
UND UNSERE MIETER UND KÄUFER ZUFRIE-
DENER. DAFÜR BRAUCHT ES MOTIVIERTE, GUT
AUSGEBILDETE UND LOYALE MITARBEITER.
WIR HABEN SIE. UND SIE HABEN MIT IHREM
KNOW-HOW GANZ WESENTLICH ZUM ERFOLG
DER CONWERT IM JAHR 2009 BEIGETRAGEN.“
Mag. Ruth Krumböck Leiterin Human Resources
5
10
15
20
25
30
35
>6050 – 6040 – 5030 – 4020 – 30Alter
22
32
22
16
8
ALTERSSTRUKTUR (in %)
43 %
57 %
2009
MITARBEITER*) NACH GESCHLECHT
Männer Frauen
*) Per Stichtag 31.12.2009
29
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
PROJEKT RESPECTFUL BRANDING
Im Rahmen des Respectful Branding-Projekts werden für conwert wichtige und handlungsleiten-
de Werte unter dem Motto „Wir kümmern uns um unsere Häuser“ formuliert. Daneben werden
im Rahmen dieses Projekts auch Maßnahmen zur Verbesserung der internen Kommunikation ge-
setzt. Die bislang üblichen Kommunikationswege zu den Mitarbeitern (regelmäßige Teammeetings,
Intranet, E-Mail-Verteiler und Mitarbeiterjahresgespräche) wurden um institutionalisierte, unter-
nehmensweite Mitarbeiterveranstaltungen und Vortragsreihen erweitert.
AUS- UND WEITERBILDUNG
Zur Aus- und Weiterbildung der Mitarbeiter befi ndet sich derzeit ein gruppenweites Programm
in Entwicklung. Künftig werden den Mitarbeitern im Rahmen der conwert Akademie eine einheit-
liche konzernweite Grundausbildung sowie Spezialkenntnisse vermittelt. Ebenfalls in Umsetzung
befi ndet sich ein konzernweites Gesundheitsvorsorgeprogramm, das den Mitarbeitern ab 2010 zur
Verfügung stehen wird. Insgesamt wurden im Berichtszeitraum 2009 EUR 0,4 Mio. für Aus- und
Weiterbildungsprogramme aufgewendet.
WORK-LIFE-BALANCE
conwert bietet ihren Mitarbeitern Rahmenbedingungen, die es ihnen ermöglichen, den beruf-
lichen und persönlichen Herausforderungen optimal gegenüberzutreten. Dazu zählen Teilzeit-
bzw. Eltern-Teilzeit-Modelle. conwert verfolgt dabei die Strategie, ein optimales Maß zwischen den
Bedürfnissen der Mitarbeiter und den Notwendigkeiten im Unternehmen zu fi nden. Im Geschäftsjahr
2009 befanden sich 5 Mitarbeiter in Österreich in Karenz, 25 Mitarbeiter waren teilzeitbeschäftigt.
In Deutschland waren 2009 46 Mitarbeiter in Teilzeit.
Ziele 2009/2010 umgesetzt in Entwicklung
Projekt Respectful Branding: Formulierung wichtiger und handlungsleiten-der Werte unter dem Motto „Wir kümmern uns um unsere Häuser“ Schaffung der Abteilung Human Resources Management conwert Akademie: Schaffung eines umfassenden konzernweiten Aus- und Weiterbildungsprogramms Einführung eines konzernweiten Gesundheitsprogramms
MITARBEITER*) GESAMT
100
200
300
400
500
600
700
20092008
573602
MITARBEITER NACH BEREICHEN
63 %Property Management
10,5 %Konzernverwaltung
13,3 %Vertrieb
9,2 %Asset Management
4 %Sonstige Dienstleistungen
2009
*) Per Stichtag 31.12.2009
Mitarbeiter
Gesellschaft
Umwelt
Investor Relations
Corporate Governance
conwert Geschäftsbericht 2009
30
Als Wohnimmobilien-Unternehmen trägt conwert zur Befriedigung des menschlichen Grundbe-
dürfnisses Wohnen bei. conwert ist sich der daraus resultierenden Verantwortung für die Gesell-
schaft bewusst und trägt dieser Verantwortung Rechnung. Durch die Tätigkeit als Altbau-Developer
trägt conwert aktiv zu der Erhaltung des Stadtbildes und der baukulturellen Identität einer Stadt
bei. So hat conwert alleine in Wien in den letzten Jahren mehr als 100 Altbauten saniert und trägt
damit einen wesentlichen Anteil daran, das weltweit einzigartige, typische Wiener Stilzinsambiente
zu bewahren. Gleichzeitig schlägt conwert durch die behutsame Sanierung geschichtsträchtiger
Altbauten oder architektonisch spannende Dachausbauten eine Brücke zwischen Alt und Neu und
schafft gleichzeitig benötigten neuen Wohnraum.
Als wesentlicher Marktteilnehmer bringt sich conwert auch in wichtigen immobilienrelevanten
und stadtpolitischen Belangen aktiv in die Gesellschaft ein. So hat conwert in den letzten Jahren
im Rahmen von Presseveranstaltungen, Kommentaren sowie Interviews mit führenden Medien auf
die wichtige gesellschaftspolitische Dimension des Wohn- und Immobiliensektors hingewiesen,
Problemstellungen aufgezeigt und Lösungsvorschläge erarbeitet. Wesentliche Betätigungsfelder
waren dabei Themen wie Konjunkturförderung durch Wohnbau und Wohnraumsanierung, der Er-
halt von stadtbildprägenden Altbauten sowie die Verbesserung der Rahmenbedingungen bei der
Schaffung von Wohnraum in innerstädtischen Gebieten.
„CONWERT NIMMT IHRE GESELLSCHAFTLICHE
VERANTWORTUNG IN VIELFÄLTIGER WEISE WAHR:
DURCH UNSERE UNTERNEHMENSTÄTIGKEIT
SCHAFFEN WIR NICHT NUR WOHN- UND LEBENS-
RAUM FÜR MENSCHEN, SONDERN SETZEN UNS
IM SINNE EINES GUTEN CORPORATE CITIZENSHIP
AUCH FÜR SOZIALE, KULTURELLE UND KARITATIVE
BELANGE EIN. DARÜBER HINAUS BRINGEN WIR
UNS AKTIV IN WICHTIGE GESELLSCHAFTSPOLI-
TISCHE DISKUSSIONEN RUND UM DEN WOHN-
UND IMMOBILIENSEKTOR EIN.“
Mag. Wolfgang TutschMitglied des Geschäftsführenden Direktoriums
GESELLSCHAFT
Gesellschaftliches Engagement von conwert
Gesellschaftspolitisch + Einbringung zu aktuellen immobilienrelevanten und stadtpolitischen Themen (z.B. „Wohnbau und Wohnhaussanierung als Konjunkturmotor“, „Verbesserung der Rahmenbedingungen zur Wohnraumschaffung“)
+ Erhaltung des Stadtbilds und der baukulturellen Identität durch Altbausanierung + Beitrag zur Befriedigung des Grundbedürfnisses Wohnen
Sozial + Förderung sozialer und karitativer Projekte (z.B. Unterstützung von obdach-losen Menschen im Rahmen der VinziWerke)
+ Sponsoring und Unterstützung von Schulen und Sport-Events (Gymnasium Albertgasse 3, Sport-Ausrüstungspaket für Special Olympics)
Kulturell + Kultursponsoring und Unterstützung kultureller Einrichtungen (zB Wiener Burgtheater, Architekturzentrum Wien)
+ Förderung junger Künstler (z.B. Kultursponsoring Katalog „Julian Kohl“)
31
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
SOZIALES ENGAGEMENT
Im Sinne einer guten Corporate Citizenship setzt sich conwert aktiv für soziale Belange ein.
So unterstützte conwert karitative Wohnprojekte für obdachlose Menschen wie die VinziWerke:
Bis Jahresmitte bzw. bis zum Beginn der Developmentarbeiten am Objekt wurden für das soziale
Projekt „Kuckucksnest – Notschlafstelle für jedermensch“ in der Boltzmanngasse im 9. Wiener
Gemeindebezirk 3 Etagen in einer conwert Immobilie zur Verfügung gestellt. Aktuell sucht conwert
weitere geeignete Objekte und wird wieder Wohnungen für Bedürftige bereitstellen.
UNTERSTÜTZUNG KULTURELLER EINRICHTUNGEN
conwert nimmt ihre gesellschaftliche Verantwortung auch auf kulturellem Gebiet wahr und
engagiert sich intensiv bei der Förderung kultureller Einrichtungen. So besteht seit 2007 eine
Zusammenarbeit mit dem Architekturzentrum Wien und seit 2008 mit dem Wiener Burgtheater.
ERFOLGSKRITERIUM KUNDENZUFRIEDENHEIT
Kundenzufriedenheit ist ein wesentliches Erfolgskriterium für conwert. Als Wohnimmobilien-Unter-
nehmen trägt conwert den besonderen Anforderungen der Wohnungsmieter und -käufer Rechnung,
um größtmöglichen Kundennutzen und Kundenzufriedenheit zu erzielen. Um die Anforderungen
und Bedürfnisse der Kunden zu erkennen und bestmöglich darauf zu reagieren, gibt conwert in
regelmäßigen Abständen Studien in Auftrag. Verbesserungsvorschläge, Anregungen und Kritikpunkte
werden analysiert und mit dem Bestreben, den Kunden ein optimales Angebot zu bieten, umgesetzt.
SONSTIGE STAKEHOLDER
Die hohen Ansprüche, die conwert an die eigene Leistung hat, stellt sie auch an ihre Partner. conwert
setzt daher Projekte ausschließlich mit anerkannten Experten mit langjähriger Erfahrung um und
verlangt von ihren Geschäftspartnern, Lieferanten und Zulieferern den Einsatz der besten Materialien.
conwert hält sich an die Gesetze und verlangt dies auch von ihren Partnern. Daher arbeitet conwert
nicht mit Unternehmen zusammen, die sich an Schwarzarbeit bereichern.
Als Eigentümerin ist conwert ihren Aktionären besonders verpfl ichtet. Eine kontinuierliche, transpa-
rente und aktive Kommunikationspolitik gegenüber den Stakeholdern ist ein wesentlicher Bestand-
teil der Unternehmenskultur. conwert bekennt sich zudem zur Umsetzung des Österreichischen
Corporate Governance Kodex als Instrument einer verantwortungsvollen Unternehmensführung.
Detaillierte Ausführungen dazu fi nden Sie im Kapitel Investor Relations ab Seite 34 sowie im Kapitel
Corporate Governance ab Seite 38.
Mitarbeiter
Gesellschaft
Umwelt
Investor Relations
Corporate Governance
conwert Geschäftsbericht 2009
32
Innerstädtische Altbauten bieten nicht nur Wohnraum, sondern bei einer weiteren Betrachtung von
Umweltaspekten auch viele Vorteile. Zwar liegt die unmittelbare Energieeffi zienz eines Altbaus zu-
meist deutlich unter jener eines (Passivhaus-)Neubaus, durch die Nutzung bereits vorhandener In-
frastruktur ist die Ökobilanz aber ungleich vorteilhafter. So müssen für Altbauten weder neue Straßen
noch Leitungen (Strom, Kanal etc.) gebaut oder gelegt werden. Auch kann die Nahversorgungs-In-
frastruktur voll genutzt werden, während bei Stadterweiterungsgebieten am Stadtrand zumeist auch
Schulen, Kindergärten und Einkaufszentren gebaut werden müssen, während innerstädtische Re-
sourcen gleichzeitig ungenutzt bleiben. Hinzu kommen die bessere Erschließung mit öffentlichen Ver-
kehrsmitteln und die Nähe zum Arbeitsplatz oder Kultureinrichtungen, die den täglichen Individual-
verkehr reduzieren. Bei Nutzung und Weiterentwicklung dieser innerstädtischen Altbauimmobilien
bleibt aber auch wertvoller Naherholungsraum in Stadtnähe erhalten.
ALTBAUSANIERUNG ALS WESENTLICHER BEITRAG ZUR ENERGIEEFFIZIENZ
Abseits dieser gesamtwirtschaftlichen Ökobilanz setzt conwert bei der Sanierung von Altbauwoh-
nungen natürlich auch Maßnahmen, die einen wesentlichen Beitrag zur Senkung des Energieaus-
stoßes und Reduktion von Treibhausgasen bewirken sollen. So prüft conwert bei Sanierungsmaß-
nahmen von Altbauten, die im Zuge von Dachgeschoßausbauten vorgenommen werden, regelmäßig
auch mögliche Aktivitäten, um die Energieeffi zienz eines Altbau-Gebäudes zu erhöhen.
Dazu gehören Fassadendämmungen, Fenster- und Türentausch oder Keller- und Dachdämmungen
ebenso wie die Erneuerung und Dämmung von Heizleitungen und der Tausch von Thermen. So
verbraucht eine neue Therme um bis zu 20 % weniger Energie als ein Vorgängermodell. Für einen
durchschnittlichen Drei-Personenhaushalt mit einer Wohnfl äche von 70 m² ergibt sich alleine durch
den Thermentausch eine Heizkostenersparnis von rund EUR 70 pro Jahr. Zudem reduziert sich
der CO2-Ausstoß um rund 0,27 Tonnen pro Jahr. Durch die Summe dieser Modernisierungs- und
Sanierungsmaßnahmen kann ein Gebäude mit der physikalischen Beurteilung von Energieklasse
D auf Klasse A verbessert werden. Um das Energiepotenzial künftig noch besser festzustellen, hat
conwert im Jahr 2009 für alle ihre Häuser in Wien einen Energieausweis erstellen lassen.
Als modernes Unternehmen ist conwert insbesondere auch innovativen Sanierungskonzepten gegen-
über aufgeschlossen. So wurde in Leipzig ein Pilotprojekt zur Steigerung der Energieeffi zienz durch
Installierung einer Infrarot-Heizung gestartet. Nach Auswertung erster Ergebnisse wird eine Reduk-
tion der Heizkosten von 15 – 20 % erwartet.
Insgesamt hat conwert im Jahr 2009 rund 950 Wohnungen in Österreich und Deutschland vollstän-
dig saniert und damit auch deren Energieeffi zienz erhöht. Bei weiteren 250 Wohnungen erfolgte eine
Teilsanierung. Daneben wurden rund 760 Fenster getauscht und rund 210 neue Thermen installiert.
„INNERSTÄDTISCHE ALTBAUTEN HABEN GE-
GENÜBER NEUBAUTEN IN EINER BREITEREN
UMWELTBETRACHTUNG EINIGE VORZÜGE: DIE
KOMPLETTE INFRASTRUKTUR IST BEREITS
VORHANDEN UND DER ARBEITSPLATZ ODER
DER ARZT AUCH MIT ÖFFENTLICHEN VER-
KEHRSMITTELN GUT ERREICHBAR. GLEICH-
ZEITIG BLEIBT DIE NATUR IN DEN STADTER-
WEITERUNGSGEBIETEN ERHALTEN.“
BM DI Christian Ehritz, MBAGeschäftsführer, conwert Baudevelopment GmbH
UMWELT
33
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
EINSATZ ÖKOLOGISCHER BAUSTOFFE
Auch bei der Sanierungstätigkeit selbst haben Umweltaspekte für conwert einen hohen Stellenwert.
Im Vordergrund stehen dabei der Einsatz umweltfreundlicher Werkstoffe und umwelttechnische
Optimierungen beim Immobilien-Development sowie die Befreiung des Objekts von Altlasten und
schadstoffhaltigen, umweltschädlichen Stoffen im Zuge des Development-Prozesses. So werden
veraltete und gesundheitlich bedenkliche Wasserleitungsrohre aus Blei durch moderne Kunststoff-
rohre ersetzt. Insbesondere bei Leicht-Dachgeschoßausbauten wird der CO2-neutrale Werkstoff Holz
verstärkt eingesetzt. Die forcierte Verwendung des Baumaterials Holz ist ein wichtiger Beitrag zur
Senkung der CO2-Emissionen, denn laut wissenschaftlichen Erkenntnissen bindet ein Kubikmeter
Holz rund eine Tonne CO2.
Gleichzeitig wird bei sämtlichen Bauvorhaben eine sinnvolle Minimierung des Materialverbrauchs
durch Verwendung bereits vorhandener Rohstoffe mit sinnvoller Ergänzung durch neue Materialien
umgesetzt.
NACHHALTIGES HANDELN WIRD GESCHÄTZT
Die positive Einstellung von conwert bezüglich Nachhaltigkeit trägt zur Senkung des Energieaus-
stoßes und damit zur Schonung der Umwelt bei. Dieses Engagement wird geschätzt: In der jüngsten
Analyse des deutschen Bankhauses DZ Bank vom November 2009 wurde die nachhaltige Orientierung
von conwert durch die Geschäftstätigkeit der Altbausanierung von Wohngebäuden positiv hervorgeho-
ben. Denn, die Bestandsimmobilien von conwert, die vor dem Jahr 1919 errichtet wurden (immerhin
80 % der Objekte), befi nden sich technisch auf neuestem Stand.
*) Die Beispiele beziehen sich auf Altbausanierungen in Wien (exkl. Dachgeschoßausbauten) und sind nur exemplarisch.
Überblick über die Sanierungstätigkeit 2009
Vollsanierte Wohnungen rd. 950
Teilsanierte Wohnungen rd. 250
Neue Fenster rd. 760
Neue Thermen rd. 210
300.000Liter
Wasserersparnis durch Erneuerung
von 180 Geschirrspülgeräten*)
43tCO
2-Ersparnis durch Tausch
von Gasthermen*)
Mitarbeiter
Gesellschaft
Umwelt
Investor Relations
Corporate Governance
conwert Geschäftsbericht 2009
34
AKTIONÄRSSTRUKTUR
conwert Immobilien Invest SE verfügt über eine breit gestreute Aktionärsbasis. Der Streubesitz beläuft
sich auf rund 85 %. Nach Kenntnis der Gesellschaft befanden sich zum Bilanzstichtag rund 40 % der
Anteile in Hand von privaten Aktionären. Weitere rund 45 % der Anteile wurden von institutionellen
Investoren gehalten. Die Fortis Investments Gruppe hält davon rund 5 % in Publikumsfonds. Durch
Rückkäufe eigener Aktien waren 5,116 % der Anteile im Besitz der Gesellschaft. Die restlichen Anteile
von knapp 10 % wurden von einer langfristig engagierten Kernaktionärsgruppe bestehend aus Mitglie-
dern des Managements und diesen nahe stehenden Personen gehalten.
Regional kommen die conwert Aktionäre nach Kenntnis von conwert überwiegend aus Europa, wobei
Österreich (45 %) und Kontinentaleuropa (24 %) den Schwerpunkt bilden. Außerhalb Kontinentaleuro-
pas sind vor allem Investoren aus UK und den USA mit einem Anteil von rund 16 % in conwert investiert.
BÖRSENOTIZ
Die Aktie der conwert Immobilien Invest SE ist seit November 2002 an der Wiener Börse gelistet.
Seit Juni 2006 notiert die Aktie im Prime Market, dem Premium-Segment des Wiener Börseplatzes.
An der Wiener Börse ist conwert in den Indizes ATX-Prime (Gewichtung 1,64 %), Wiener Börse In-
dex (WBI; Gewichtung 0,91 %) und Immobilien-ATX (IATX) mit einer Gewichtung von 21,21 % enthal-
ten. International ist die conwert Aktie in den Immobilien-Indizes GPR 250 Property Securities Index
und FTSE EPRA/NAREIT Europe, die die größten börsenotierten Immobiliengesellschaften Europas
abbilden, gelistet.
Die Marktkapitalisierung von conwert belief sich zum Ende 2009 auf EUR 706,77 Mio. (Ende 2008:
EUR 273,15 Mio.). Das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen der conwert Aktie lag 2009 mit
413.260 Stück Aktien pro Tag (Doppelzählung) leicht unter dem Niveau des Vorjahres (436.756 Stück).
Der durchschnittliche Geldumsatz lag aufgrund des niedrigeren Aktienkurses im Vergleich zum
Vorjahr bei EUR 2,82 Mio., nach EUR 4,05 Mio. 2008.
conwert gehört damit bei Marktkapitalisierung und Handelsvolumen zu den größten gelisteten Unter-
nehmen an der Wiener Börse.
INVESTOR RELATIONS
„TRANSPARENZ, RASCHE INFORMATION
UND PERSÖNLICHER KONTAKT SIND
DIE GRUNDSÄTZE UNSERER INVESTOR
RELATIONS-ARBEIT. SO KONNTEN WIR
DAS VERTRAUEN IN UNSER UNTERNEH-
MEN AUCH 2009 STÄRKEN. ERGEBNIS:
CONWERT WURDE VON PRIVATANLEGERN
ZUR AKTIE DES JAHRES 2009 GEWÄHLT;
UND MEHR ANALYSTEN ALS JEMALS
ZUVOR BEFASSEN SICH MIT UNSEREM
UNTERNEHMEN. DAMIT GEHÖRT UNSERE
AKTIE ZU DEN BESTPERFORMERN UNTER
DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENTITELN.“
Mag. Peter SidloLeiter Investor Relations
+167%Kursgewinn 2009
85%Streubesitz
10 Kaufempfehlungen von 12 Analysehäusern
40 %5 %
40 %
5 %
10 %
2009
AKTIONÄRSSTRUKTUR NACH TYP
Retail Institutionelle Fortis
Eigene Aktien Management
53 %
13 %
22 %
11 %1 %
2009
Kontinental Europa UK und Irland
Nordamerika Österreich Rest der Welt
AKTIONÄRE NACH REGION (Institutionelle)
15,68Buchwert (NAV) je AktieEUR
35
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
KURSENTWICKLUNG 2009
Nach den massiven Kurseinbrüchen im Jahr 2008 und einem volatilen Jahresbeginn 2009 begannen
sich die internationalen Börsen ab März 2009 zusehends zu erholen. Die Leitindizes der wichtigsten
Börsen konnten für 2009 deutliche Zugewinne ausweisen: Der Wiener ATX stieg im Jahresverlauf um
+43 %, der deutsche DAX erhöhte sich um +24 %.
Besonders starke Kursgewinne konnten Immobilienaktien verbuchen, die von der Korrektur im Jahr
2008 in besonderem Ausmaß betroffen gewesen waren. Der österreichische IATX entwickelte sich mit
+217 % besonders stark. Der europäische EPRA/NAREIT Europe verbuchte einen Anstieg von +28 %.
Die conwert Aktie gehörte im Jahr 2009 mit einem Kursplus von 167 % zu den Bestperformern unter
den internationalen Immobilien-Aktien. Im internationalen EPRA/NAREIT war conwert sogar die Aktie
mit dem höchsten Zugewinn.
conwert startete mit einem Kurs von EUR 3,20, der den Jahrestiefststand des Papiers
markierte, in den Börsehandel 2009. Nach Kursgewinnen erreichte die Aktie am
15. September mit EUR 10,11 den Jahreshöchstkurs. Von der Kurskorrektur im
4. Quartal 2009 konnte sich auch conwert nicht abkoppeln und so schloss die Aktie
zum Jahresende bei einem Kurs von EUR 8,54. Trotz dieser erfreulichen Kursent-
wicklung im Gesamtjahr notierte die Aktie Ende 2009 immer noch um 45 % unter dem
Buchwert (NAV)/Aktie von EUR 15,68.
AKTIENRÜCKKAUFPROGRAMM
Im Geschäftsjahr 2009 wurde das zweite Aktienrückkaufprogramm der conwert Immobilien Invest
SE beendet. Ab Oktober 2008 notierte die conwert Aktie unter dem von der Hauptversammlung be-
schlossenen Mindestpreis von EUR 8,00, daher wurden ab diesem Zeitpunkt bis zum Ende des Rück-
kaufprogramms am 25. April 2009 keine weiteren Aktien zurückgekauft. Insgesamt wurden im
Rahmen der ersten beiden Rückkaufprogramme 4.267.466 Aktien oder 4,999 % des Grundkapitals
erworben.
Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE hat am 10.12.2009 vom Hauptversamm-
lungsbeschluss vom 26.05.2009 Gebrauch gemacht und ein drittes Aktienrückkaufprogramm be-
schlossen. Im Rahmen dieses Rückkaufprogramms (Geltungsdauer vom 16.12.2009 bis längstens
30.06.2010) dürfen bis zu 5,001 % des Grundkapitals und somit maximal 4.267.466 Stück Aktien in
einer Preisspanne von EUR 1,00 bis EUR 10,00 je Aktie erworben werden. Bis zum Stichtag 31.12.2009
wurden insgesamt 99.932 Stück Aktien zu einem Preis von EUR 8,38 je Aktie erworben. Dies entspricht
0,117 % des Grundkapitals. Der Durchschnittspreis der bis zum Jahresende 2009 insgesamt zurück-
gekauften Aktien lag bei EUR 10,8771 je Aktie, gegenüber dem Buchwert (NAV) von EUR 15,68 ein
Discount von 31 %. Änderungen sowie die im Rahmen des Rückkaufprogramms durchgeführten
Transaktionen werden gemäß Börsegesetz und Veröffentlichungsverordnung über die Website
www.conwert.at veröffentlicht.
100
150
200
250
300
350
400
DezNovOktSepJulJunMaiAprMärFebJan Aug
KURSENTWICKLUNG SEIT 01/2009
2009 2008
Anzahl der Aktien Ultimo Anz. 80.991.875 81.091.807Durchschnittliche Anzahl der Aktien abzgl. eigene Aktien
Anz. 81.089.020 82.532.847
Kurs Jahresanfang EUR 3,20 12,04
Kurs Jahresende EUR 8,54 3,20
Höchstkurs EUR 10,11 12,40
Tiefstkurs EUR 3,20 2,93
Marktkapitalisierung EUR Mio. 706,77 273,15
AKTIENKENNZAHLEN
PERFORMANCE 2009*)
conwert +166,9 %
IATX +217,3 %
EPRA/NAREIT Europe +27,9 %
*) Berechnung nach BVI-Methode
conwert
IATX
EPRA/NAREIT Europe Index (EUR)
Mitarbeiter
Gesellschaft
Umwelt
Investor Relations
Corporate Governance
conwert Geschäftsbericht 2009
36
WANDELSCHULDVERSCHREIBUNGEN
Das tiefe Kursniveau der im Jahr 2007 begebenen 1,50 % Wandelschuldverschreibung mit Laufzeit
2014 (ISIN AT0000A07PZ5) hat conwert für weitere Rückkäufe genutzt. Im Jahr 2009 wurden Anteile
mit einem Nominalwert von EUR 25,5 Mio. zu einem durchschnittlichen Kurs von EUR 50,50 zurück-
gekauft.
Im Jänner 2010 wurde eine neue Wandelschuldverschreibung (ISIN AT0000A0GMD6) mit einem
Gesamtnominale von EUR 135 Mio. platziert. Der halbjährlich zu zahlende Kupon der Wandelschuld-
verschreibungen mit 6 Jahren Laufzeit beläuft sich auf 5,25 %. Der anfängliche Wandlungspreis von
EUR 12,06 liegt 32,5 % über dem Referenzaktienkurs.
INVESTOR RELATIONS-AKTIVITÄTEN
Gemäß ihrer transparenten und aktiven Kommunikationspolitik hat conwert den Informationsaus-
tausch mit allen Stakeholdern im Jahr 2009 weiter intensiviert. Anleger, Journalisten, Analysten und
Mitarbeiter wurden regelmäßig und zeitnah über die aktuellen Unternehmensergebnisse, die stra-
tegischen Zielsetzungen und die wirtschaftliche Situation des Unternehmens informiert. Um dem
wachsenden Informationsbedürfnis von Anlegern und Analysten Rechnung zu tragen, wurden die
Investor-Relations-Aktivitäten kontinuierlich verstärkt.
Der Kontakt zu institutionellen Anlegern und Analysten wurde insbesondere durch die Teilnahme an
14 Investorenkonferenzen und 9 Roadshows in Europa (u.a. London, Paris, Kitzbühel, Frankfurt,
Amsterdam) und den USA (u.a. New York) sichergestellt. Daneben wurden institutionelle Investoren
in 13 Einzelgesprächen und 6 Conference Calls über die aktuellsten Unternehmensaktivitäten
informiert.
Für nationale und internationale Investoren und Analysten veranstaltete conwert im Jahr 2009 zwei
Capital Market Days. Im Juni waren rund 30 Teilnehmer in Wien versammelt, im Oktober rund 25
Teilnehmer in Berlin. Thematische Schwerpunkte waren jeweils die Unternehmensstrategie an den
jeweiligen conwert Standorten, eine Markteinschätzung sowie ein aktuelles Unternehmens-Update.
Das Investoreninteresse hat sich im Laufe des Berichtsjahres deutlich geändert und zeigt ein wieder
verbessertes Sentiment gegenüber Immobilien-Aktien: Während vor allem im 1. Halbjahr Finanzie-
rungs- und Bewertungsthemen im Mittelpunkt des Investoren- und Analysteninteresses standen, wa-
ren es im 2. Halbjahr 2009 wieder verstärkt Fragen zur operativen Unternehmensperformance, der
Entwicklung des Buchwertes je Aktie sowie zum Thema Dividende.
Die direkte Kommunikation mit Privatinvestoren fand auf Finanz- und Immobilienmessen, Kon-
gressen sowie über IR-News statt. Zudem hat conwert auch an Informationsveranstaltungen diverser
Institutionen zu Immobilien-Investments und an Immobilien-Messen teilgenommen.
Als modernes Unternehmen setzt conwert neue und innovative Informationsmedien ein, um Transpa-
renz, Service und Aktualität für die Stakeholder zu gewährleisten. Neben der laufenden Bereitstellung
aller wichtigen Informationen und Neuigkeiten im Internet unter www.conwert.at werden auch CEO-
Statements als Videos angeboten. Dabei kommentiert Johann Kowar, Vorsitzender des Geschäfts-
führenden Direktoriums, die aktuelle Unternehmensentwicklung. Daneben wurde der Bericht des
Geschäftsführenden Direktoriums bei der Hauptversammlung am 26. Mai 2009 live über das Internet
in deutscher und englischer Sprache übertragen und somit weltweit zugänglich gemacht.
Der Kontakt mit der Medienöffentlichkeit erfolgte über zahlreiche Presseinformationen und Medien-
veranstaltungen. Daneben wurden Journalisten laufend betreut sowie umfassend und zeitnah über
aktuelle Ereignisse informiert. Aktionäre und die Financial Community wurden außer über Pfl icht-
publikationen wie Geschäfts- und Quartalsberichte sowie Ad hoc-Meldungen mittels eines täglich
aktuellen Factsheets, einer regelmäßig aktualisierten Unternehmenspräsentation sowie über
IR-News und Newsletter informiert.
COVERAGE DEUTLICH AUSGEBAUT
Durch die verstärkte Präsenz am deutschen Markt und die weiter intensivierten Kontakte mit
Investoren und Analysten hat sich die Analysten-Coverage im Jahr 2009 deutlich erweitert. Im ersten
Quartal begannen die Experten von CA Cheuvreux und Erste Group das Potenzial der conwert Aktie
zu analysieren. Im dritten Quartal wurde die Aktie von HSBC Trinkhaus & Burkhardt und der DZ Bank
erstbewertet. Im Dezember nahm das Analysehaus Credit Suisse die Beobachtung von conwert auf.
Zum Bilanzstichtag wurde die conwert Aktie von insgesamt 12 Analysehäusern beobachtet.
37
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
Analysten Empfehlung Kursziel
CA Cheuvreux Selected List EUR 12,20
Credit Suisse Outperform EUR 11,00
DZ Bank Buy EUR 12,00
Erste Group Research Buy EUR 10,70
Goldman Sachs International Neutral EUR 9,80
HSBC Trinkaus & Burkhardt Overweight EUR 12,00
J.P. Morgan Securities Neutral EUR 9,20
Kempen & Co Add EUR 9,40
Raiffeisen Centrobank Buy EUR 11,00
Sal. Oppenheim Buy EUR 11,00
SRC Research Buy EUR 13,50
UniCredit Buy EUR 11,40
Damit zählt conwert zu den am meisten gecoverten Immobilien-Titeln im deutschsprachigen Raum.
Zum Zeitpunkt der Erstellung des Geschäftsberichts lagen die Kursziele der Analysten in einer Span-
ne von EUR 9,20 bis EUR 13,50. Das mittlere Kursziel beläuft sich auf EUR 11,10. Im Vergleich zum
Aktienkurs bei Erstellung des Geschäftsberichts von EUR 8,30 sehen die Analysten ein Kurspotenzial
für die conwert Aktie von rund 25 %.
Die conwert Aktie wird von Analysten folgender Institute bewertet:
CONWERT IST
AKTIE DES JAHRES 2009
IM FEBRUAR 2010 WURDE DIE
CONWERT-AKTIE BEIM PUBLI-
KUMSVOTING DES ÖSTERREI-
CHISCHEN BÖRSENPUBLIKUM-
PREISES „DER BÖRSIANER“ ALS
„AKTIE DES JAHRES“ AUSGEZEICH-
NET UND KONNTE SICH DAMIT
GEGENÜBER RENOMMIERTEN
ÖSTERREICHISCHEN TOP-
UNTERNEHMEN DURCH-
SETZEN.
Unternehmenskalender
9. ordentliche Hauptversammlung 15. April 2010
Ergebnis 1-3 / 2010 26. Mai 2010
Ergebnis 1-6 / 2010 25. August 2010
Ergebnis 1-9 / 2010 24. November 2010
Jahresergebnis 2010 23. März 2011
Bilanzpressekonferenz 23. März 2011
Informationen zur conwert Aktie
Investor Relations Manager Mag. Peter Sidlo
Aktionärs-Hotline +43 / 1 / 521 45-700
E-Mail cw@conwert.at
Website www.conwert.at
Wiener Börse CWI
Bloomberg CWI AV
Reuters CONW.VI
ISIN AT0000697750
Art der Aktien Stammaktien
Anzahl der Aktien inkl. eigener Aktien 85.359.273
Grundkapital EUR 853,59 Mio.
Segment Wiener Börse, Prime Market
Indizes ATX-Prime, IATX, GPR 250,FTSE EPRA/NAREIT Europe
Specialist Wiener Privatbank SE
Market Maker CA Cheuvreux, RCB, UniCredit CAIB
Aktionärsstruktur Streubesitz 85 %
Mitarbeiter
Gesellschaft
Umwelt
Investor Relations
Corporate Governance
conwert Geschäftsbericht 2009
38
Corporate Governance bildet einen effektiven Rahmen für eine verantwortungsvolle, transparente
und auf nachhaltige Wertschaffung ausgerichtete Unternehmensführung. Der Österreichische
Corporate Governance Kodex (ÖCGK) enthält die international üblichen Standards für gute Unter-
nehmensführung und bietet österreichischen Aktiengesellschaften sowie in Österreich eingetra-
genen börsennotierten europäische Aktiengesellschaften einen Ordnungsrahmen für die Leitung
und Überwachung des Unternehmens. Der Österreichische Corporate Governance Kodex ist auf der
Website www.corporate-governance.at abrufbar.
Als erste österreichische Immobiliengesellschaft hat sich conwert bereits im Jahr 2005 zur freiwil-
ligen Einhaltung des ÖCGK verpfl ichtet.
Der Kodex in der Fassung Jänner 2009 umfasst insgesamt 83 Regelungen. „L-Regeln“ basieren auf
zwingenden Rechtsvorschriften und müssen eingehalten werden. „C-Regeln“ sind Normen, die ein-
gehalten werden sollen. Abweichungen müssen erklärt werden, um ein kodexkonformes Verhalten
zu erreichen. „R-Regeln“ haben Empfehlungscharakter, Abweichungen müssen weder offengelegt
noch begründet werden.
Auf conwert als monistische Societas Europaea (SE), sind sämtliche C- und R-Regeln des ÖCGK
betreffend Vorstand sinngemäß auf die Geschäftsführenden Direktoren und die C- und R-Regeln
betreffend Aufsichtsrat sinngemäß auf den Verwaltungsrat anzuwenden. Daher werden bei der
Anwendung des ÖCGK auf die conwert Immobilien Invest SE folgende Grundsätze beachtet:
+ Die Anwendung der einzelnen Kodex-Regeln in Bezug auf den Verwaltungsrat und/oder die
Geschäftsführenden Direktoren hat sich nach dem vom Kodex verfolgten Zweck zu richten und
muss anhand der Kompetenzverteilung innerhalb der Organe der SE erfolgen.
+ Die Verhaltensregeln des ÖCGK für den Aufsichtsrat sind grundsätzlich vom Verwaltungsrat
einzuhalten.
+ Die Verhaltensregeln des ÖCGK für den Vorstand sind grundsätzlich von den Geschäftsführen-
den Direktoren einzuhalten, wobei die gesetzlich oder aufgrund der Satzung dem Verwaltungsrat
zugewiesenen Geschäfte in die Kompetenz/Verantwortung des Verwaltungsrats fallen.
Die Regeln 27, 30 und 31 betreffen sowohl das Geschäftsführende Direktorium als auch den
Verwaltungsrat.
GESCHÄFTSFÜHRENDES DIREKTORIUM
CORPORATE GOVERNANCE-BERICHT
Verantwortungsbereich Erstbestellung
Weitere Organfunktionen in Auf-sichts- bzw. Verwaltungsräten oder vergleichbare Funktionen in anderen in- und auslän-dischen, nicht in den Kon-zernabschluss einbezogenen Gesellschaften
Mag. Johann Kowar,geb. 24.03.1959
Vorsitzender;Strategie, Treasury, Inve-stor Relations; Personal
Am 14.12.2007 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt
ECO Business-Immobilien AG, Stv.-Vorsitzender des Aufsichts-rates; Kapital & Wert Immobi-lienbesitz AG, Vorsitzender des Aufsichtsrats
Mag. Claudia Badstöber,geb. 03.02.1968
Konzernrechnungs-wesen, Controlling, Risikomanagement
Am 14.12.2007 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt
Kapital & Wert Immobilienbesitz AG, Mitglied des Aufsichtsrats
Franz Jürgen Kelber,geb. 21.09.1957
Region Deutschland Am 14.12.2007 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt
Thomas Rohr, geb. 30.03.1965
Region Österreich Am 01.03.2009 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt
ECO Business-Immobilien AG,Mitglied des Aufsichtsrats
Mag. Wolfgang Tutsch,geb. 16.04.1964
Recht, Organisation, EDV Am 14.12.2007 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt
39
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
IM GESCHÄFTSJAHR 2009 AUS DEM GESCHÄFTSFÜHRENDEN DIREKTORIUM AUSGESCHIEDEN:
ARBEITSWEISE DES GESCHÄFTSFÜHRENDEN DIREKTORIUMS
Das Geschäftsführende Direktorium führt die Geschäfte der Gesellschaft gemäß dem Gesetz,
der Satzung und der Geschäftsordnung für das Geschäftsführende Direktorium. Die regelmäßig
stattfi ndenden Sitzungen des Geschäftsführenden Direktoriums werden vom Vorsitzenden des
Geschäftsführenden Direktoriums einberufen und geleitet. Sie dienen der wechselseitigen Infor-
mation und Entscheidungsfi ndung in allen Angelegenheiten, die der Genehmigung des Organs
bedürfen. Die Geschäftsordnungen des Verwaltungsrates und des Geschäftsführenden Direktori-
ums enthalten Informations- und Berichtspfl ichten des Geschäftsführenden Direktoriums sowie
einen Katalog der Maßnahmen, die der Zustimmung durch den Verwaltungsrat bedürfen.
VERGÜTUNG DES GESCHÄFTSFÜHRENDEN DIREKTORIUMS
Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Geschäftsführenden Direktoriums sieht einen fi xen
sowie einen variablen Gehaltsbestandteil vor. Stock-Options-Programme sowie eine Pensionsre-
gelung bestehen nicht.
Die Gesamtbezüge gliedern sich in ein Fixgehalt sowie einen variablen Gehaltsbestandteil. Je nach Er-
reichen der Erfolgskriterien kann der variable Anteil am Gesamtgehalt bis zu 60 % betragen. Für eine
Erfolgsbeteiligung sind folgende Kennzahlen ausschlaggebend: Bis zu 50 % der Erfolgsbeteiligung stehen
zu, wenn der durchschnittliche volumensgewichtete Aktienkurs eines Jahres um 10 % steigt. Weitere bis
zu 50 % der Erfolgsbeteiligung stehen zu, wenn das Ergebnis pro Aktie im Geschäftsjahr um 10 % steigt.
Es kam bei den Grundsätzen für die Erfolgsbeteiligung zu keinen wesentlichen Änderungen gegenüber
dem Vorjahr. Allerdings wurde im Geschäftsjahr 2009 auf 20 % des Fixgehaltes verzichtet und eine stärkere
Gewichtung des variablen Gehaltsbestandteils um 20 % vereinbart.
VERGÜTUNG 2009
Für ausscheidende Direktoren ist eine Abfertigungsregelung vorgesehen:
+ Abfertigung infolge Change of Control: Der Geschäftsführende Direktor hat bei Beendigung seines An-
stellungsvertrages Anspruch auf das ihm im Falle einer Erfüllung des Anstellungsvertrages bis zu des-
sen Beendigung durch Zeitablauf zustehende Entgelt, mindestens jedoch auf Zahlung eines, höchstens
jedoch auf zwei Jahresbruttoentgelte, wobei die Auszahlung als Einmalzahlung zuerfolgen hat und am
Beendigungstermin ohne Abzinsung zur Zahlung an den Geschäftsführenden Direktor fällig ist.
+ Abfertigung infolge Nichtverlängerung bzw. altersbedingten Ausscheidens: Endet der Anstellungs-
vertrag mit Ablauf der Funktionsperiode, weil der Verwaltungsrat dem Geschäftsführenden Direktor
weder die Fortsetzung noch den Neuabschluss des Anstellungsvertrages zu gleichen Bedingungen
angeboten hat oder diesen für eine weitere Funktionsperiode bestellt hat, steht dem Geschäfts-
führenden Direktor eine Abfertigung zu, die nach der ersten Funktionsperiode einen halben Jah-
resbruttobezug und nach der zweiten Funktionsperiode einen ganzen Jahresbruttobezug beträgt.
Scheidet der Geschäftsführende Direktor aus, weil er die satzungsgemäße Altersgrenze für die Neu-
bestellung erreicht hat, steht ihm ebenfalls eine Abfertigung in Höhe eines Jahresbruttogehaltes zu.
Erstbestellung Funktionsende
KR Friedrich Scheck,
geb. 15.09.1954
Am 25.02.2008 für die Dauer von
5 Jahren erstbestellt
Mit Wirkung vom 20.01.2009
ausgeschieden
Ing. Andreas Nittel,
geb. 03.09.1957
Am 14.12.2007 für die Dauer von
5 Jahren erstbestellt
Mit Wirkung vom 28.02.2009
ausgeschieden
Dr. Alexander Zartl,
geb. 17.06.1969
Am 14.12.2007 für die Dauer von
5 Jahren erstbestellt
Mit Wirkung vom 28.02.2009
ausgeschieden
Siegfried Walter Leitner,
geb. 28.12.1958
Am 14.12.2007 für die Dauer von
5 Jahren erstbestellt
Mit Wirkung vom 28.02.2009
ausgeschieden
Fixer Bezug Variabler Bezug Sachbezug Gesamt
Mag. Johann Kowar 411.361,72 304.200 7.374,36 722.936,08
Franz Jürgen Kelber 336.030,58 243.360 7.200,00 586.590,58
Thomas Rohr 145.910,49 106.470 6.145,30 258.525,79
Mag. Claudia Badstöber 176.113,70 127.764 7.374,36 311.252,06
Mag. Wolfgang Tutsch 176.113,70 127.764 7.374,36 311.252,06
Summe Geschäftsführende Direktoren 1,245.530,19 909.558 35.468,38 2.190.556,4
Mitarbeiter
Gesellschaft
Umwelt
Investor Relations
Corporate Governance
conwert Geschäftsbericht 2009
40
VERWALTUNGSRAT
IM GESCHÄFTSJAHR 2009 AUS DEM VERWALTUNGSRAT AUSGESCHIEDEN:
VerwaltungsratFunktion Erstbestellung
Ende der Funktionsperiode
Weitere Aufsichts- bzw. Verwaltungsratsmandate und ver-gleichbare Funktionen in in- und ausländischen Gesellschaften
Günter Kerbler,
geb. 7.07.1955
+ Vorsitzender des Verwaltungsrates
+ Vorsitzender des Immobilien-
Ausschusses
+ Mitglied des Nominierungs-
und Vergütungsausschusses
Gem. § 48 Abs. 2
SEG am 14.12.2007
zum ersten
Verwaltungsrat
der Gesellschaft
bestellt
o.HV 2014 + Wiener Privatbank SE, Mitglied
+ ViennaEstate Immobilien AG, Stv.-Vorsitzender
+ S.C. Solproiect S.A., Mitglied
Dr. Michael Kraus,
geb. 13.11.1947
+ Stv.-Vorsitzender des
Verwaltungsrates
+ Stv.-Vorsitzender des Ausschusses
für Related Party Angelegenheiten
+ Mitglied des Immobilien-Ausschusses
26.05.2009 o.HV 2014 + UEG AG, Mitglied des Aufsichtsrats
Mag. Franz Zwickl,
geb. 11.11.1953
+ Stv.-Vorsitzender des Immobilien-
Ausschusses
+ Stv.-Vorsitzender des Bilanz/
Prüfungsausschusses
Gem. § 48 Abs. 2
SEG am 14.12.2007
zum ersten
Verwaltungsrat
der Gesellschaft
bestellt
o.HV 2014 + Wiener Privatbank SE, Vorsitzender
+ Oesterreichische Kontrollbank AG, Mitglied
+ Österreichisches Verkehrsbüro AG, Mitglied
+ card complete Service Bank AG, Mitglied
+ UniCredit S.p.A., Mitglied
Mag. Friedrich Kadrnoska,
geb. 28.06.1951
+ Vorsitzender des
Related Party-Ausschusses
+ Vorsitzender & Finanzexperte des
Bilanz/Prüfungsausschusses
+ Streubesitzvertreter
Gem. § 48 Abs. 2
SEG am 14.12.2007
zum ersten
Verwaltungsrat
der Gesellschaft
bestellt
o.HV 2014 + Wiener Privatbank SE, Mitglied
+ Wiener Börse AG, Vorsitzender
+ Wienerberger AG, Vorsitzender
+ Österreichisches Verkehrsbüro AG, Vorsitzender
+ card complete Service Bank AG, Mitglied
+ Allgemeine Baugesellschaft – A. Porr AG,
Vorsitzender
+ Porr Projekt und Hochbau AG, Mitglied
+ Porr Technobau und Umwelt AG, Mitglied
+ UniCredit S.p.A., Mitglied
Dr. Volker Riebel,
geb. 15.10.1955
+ Stv.-Vorsitzender des Nominierungs-
u. Vergütungsausschusses
+ Mitglied des Immobilien-Ausschusses
+ Mitglied des
Related Party Ausschusses
+ Streubesitzvertreter
Am 27.05.2008
zum ersten
Verwaltungsrat
der Gesellschaft
bestellt
o.HV 2014 + AVW Assekuranzvermittlung der Wohnungswirtschaft
GmbH & Co. KG, Vorsitzender
Mag. Harald Nograsek,
geb. 05.10.1958
+ Mitglied des Bilanz- und
Prüfungsausschusses
+ Mitglied des Nominierungs- und
Vergütungsausschusses
26.05.2009 o.HV 2014 + Wienerberger AG, Mitglied
+ DDSG – Blue Danube Schiffahrt GmbH, Mitglied
+ Kärnten Verkauf Incoming GmbH, Mitglied
+ Motel One Central & East Europe GmbH, Mitglied
+ Verkehrsbüro Business Travel GmbH,
Stv.-Vorsitzender
+ Verkehrsbüro Hotellerie GmbH, Vorsitzender
+ Verkehrsbüro-Ruefa Reisen GmbH, Stv.-Vorsitzender
Erstbestellung Funktionsende
Dr. Winfried Kallinger,geb. 28.07.1942
Gem. § 48 Abs. 2 SEG am 14.12.2007 zum ersten Verwaltungsrat der Gesellschaft bestellt
Mit Wirkung vom 26.05.2009 ausgeschieden
Dr. Thomas Prader,geb. 12.09.1954
Gem. § 48 Abs. 2 SEG am 14.12.2007 zum ersten Verwaltungsrat der Gesellschaft bestellt
Mit Wirkung vom 30.11.2009 ausgeschieden
41
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
UNABHÄNGIGKEIT DER VERWALTUNGSRATSMITGLIEDER
Gemäß der Regel 53 des ÖCGK hat die conwert Immobilien Invest SE folgende Leitlinien für die
Unabhängigkeit von Verwaltungsratsmitgliedern defi niert:
Ein Verwaltungsratsmitglied ist als unabhängig anzusehen, wenn es in keiner geschäftlichen oder
persönlichen Beziehung zu der Gesellschaft oder deren Direktorium steht, die einen materiellen
Interessenkonfl ikt begründet und daher geeignet ist, das Verhalten des Mitglieds zu beeinfl ussen.
Der Verwaltungsrat soll sich bei der Festlegung der Kriterien für die Beurteilung der Unabhängig-
keit eines Verwaltungsratsmitglieds auch an folgenden Leitlinien orientieren:
+ Das Verwaltungsratsmitglied soll zu der Gesellschaft oder einem Tochterunternehmen der Gesell-
schaft kein Geschäftsverhältnis in einem für das Verwaltungsratsmitglied bedeutenden Umfang
unterhalten oder im letzten Jahr unterhalten haben. Dies gilt auch für Geschäftsverhältnisse mit
Unternehmen, an denen das Verwaltungsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse
hat. Dies gilt nicht, wenn das Bestehen eines derartigen Geschäftsverhältnisses vor der Bestel-
lung offengelegt worden ist. Die Genehmigung einzelner Geschäfte durch den Verwaltungsrat ge-
mäß § 95 Abs. 5 Z 12 Aktiengesetz führt nicht automatisch zur Qualifi kation als nicht unabhängig.
+ Das Verwaltungsratsmitglied soll in den letzten drei Jahren nicht Abschlussprüfer der Gesell-
schaft oder Beteiligter oder Angestellter der prüfenden Prüfungsgesellschaft gewesen sein.
+ Das Verwaltungsratsmitglied soll nicht Vorstandsmitglied in einer anderen Gesellschaft sein,
in der ein Vorstandsmitglied der Gesellschaft Verwaltungsratsmitglied ist.
+ Das Verwaltungsratsmitglied soll kein enger Familienangehöriger (direkte Nachkommen, Ehe-
gatten, Lebensgefährten, Eltern, Onkel, Tanten, Geschwister, Nichten, Neffen) eines Vorstands-
mitglieds oder von Personen sein, die sich in einer in den vorstehenden Punkten beschriebenen
Position befi nden.
Gemäß der Regel 53 sowie den oben dargestellten Leitlinien des ÖCGK sind alle Mitglieder des
Verwaltungsrates als unabhängig anzusehen:
+ Günter Kerbler
+ Mag. Franz Zwickl
+ Mag. Friedrich Kadrnoska
+ Dr. Volker Riebel
+ Dr. Michael Kraus
+ Mag. Harald Nograsek
SITZUNGEN DES VERWALTUNGSRATES 2009
Im Geschäftsjahr 2009 hat sich der Verwaltungsrat zu 12 Sitzungen zusammengefunden.
VERWALTUNGSRATSAUSSCHÜSSE
Daneben wurden einige Beschlüsse von Ausschüssen im Umlaufwege gefasst. Berichte über
Ausschüsse fi nden sich im Bericht des Verwaltungsrats.
Funktion Sitzungen 2009Immobilien-Ausschuss Der Immobilien-Ausschuss hat über die in seinem Pouvoir befi ndlichen
Immobilienengagements nach eingehender Prüfung zu entscheiden. Dem Immobilien-Ausschuss obliegt weiters die Funktion des Ausschusses zur Entscheidung in dringenden Fällen.
5
Prüfungsausschuss Der Prüfungsausschuss diskutiert den Jahres- und Konzernabschluss, die Prüfberichte sowie den Management-Letter des Abschlussprüfers und den Bericht des Abschlussprüfers über die Funktionsfähigkeit des Risikoma-nagementsystems und berichtet darüber dem Verwaltungsrat. Weiters be-fasst sich der Prüfungsausschuss mit der Vergütung des Abschlussprüfers.
3
Nominierungs- und Vergütungsausschuss
Die Tätigkeit des Nominierungs- und Vergütungsausschusses konzentriert sich auf die Unterbreitung von Vorschlägen zur Besetzung von Mandaten im Geschäftsführenden Direktorium an den Verwaltungsrat und deren Vergü-tung und befasst sich mit Fragen der Nachfolgeplanung.
1
Ausschuss für Related Party Angelegenheiten
Der Ausschuss für Related Party Angelegenheiten befasst sich mit dem Er-werb von Immobilien nahestehender juristischer und natürlicher Personen sowie Verkäufen von Immobilien der conwert Immobilien Invest SE an solche Personen.
2
Mitarbeiter
Gesellschaft
Umwelt
Investor Relations
Corporate Governance
conwert Geschäftsbericht 2009
42
VERGÜTUNG VERWALTUNGSRAT
Die Hauptversammlung am 26.05.2009 hat eine Vergütungsregelung für den Verwaltungsrat getrof-
fen. Die neue Vergütungsregelung kommt ab dem Geschäftsjahr 2009 zur Anwendung.
VERGÜTUNGSSYSTEM VERWALTUNGSRAT PRO JAHR
VERGÜTUNG AUSSCHÜSSE (MIT MAXIMALEM ZUSCHLAG VON 50 % GEDECKELT*)
VERGÜTUNG DES VERWALTUNGSRATS 2009 (IN EUR)
Bis zur Beschlussfassung der neuen Vergütungsregelung durch die Hauptversammlung vom
26.05.2009 wurde den Mitgliedern des Verwaltungsrats für 2009 lediglich ein Vorschuss gewährt.
VERSICHERUNG
In der conwert besteht eine D&O-Versicherung (Vermögensschadenhaftpfl icht) zugunsten leitender
Organe (Geschäftsführendes Direktorium, Verwaltungsrat, Geschäftsführer). Die Kosten werden
vom Unternehmen getragen.
EXTERNE EVALUIERUNG
conwert hat gemäß Regel 62 des ÖCGK die Einhaltung der Kodexbestimmungen für das
Geschäftsjahr 2009 extern von der Univ.-Prof. DDr. Waldemar Jud Corporate Governance Forschung
CGF GmbH evaluieren lassen. Der Bericht steht auf www.conwert.at zum Download bereit. Auch für
das Geschäftsjahr 2010 wurde die Evaluierung in Auftrag gegeben.
COMPLIANCE
Die conwert Immobilien Invest SE hat in Übereinstimmung mit dem österreichischen Börsegesetz
und der Emittenten-Compliance-Verordnung eine Compliance Richtlinie verfasst, die die miss-
bräuchliche Verwendung und Weitergabe von Insider-Informationen vermeiden soll.
Die conwert Immobilien Invest SE wurde als ständiger Vertraulichkeitsbereich defi niert.
Sonstige für die conwert Immobilien Invest SE tätigen Personen sowie Personen, die im Rahmen von
Projekten Zugang zu Insider-Informationen haben, sind zur Beachtung der Bestimmungen in der
Compliance-Richtlinie verpfl ichtet.
Funktion Fix Sitzungsgeld pro Sitzung
Vorsitzender EUR 50.000 EUR 2.500
Stv.-Vorsitzender EUR 25.000 EUR 2.500
Mitglied EUR 15.000 EUR 2.500
Ausschuss Vorsitzender Mitglied Sitzungsgeld pro Sitzung*)
Immobilien-Ausschuss 50 % der fi xen Vergütung 25 % der fi xen Vergütung EUR 2.500
Prüfungsausschuss 50 % der fi xen Vergütung 25 % der fi xen Vergütung EUR 2.500
Nominierungsausschuss 25 % der fi xen Vergütung 12,5 % der fi xen Vergütung EUR 2.500
Related Party Ausschuss 25 % der fi xen Vergütung 12,5 % der fi xen Vergütung EUR 2.500
Sonstige Ausschüsse 25 % der fi xen Vergütung 12,5 % der fi xen Vergütung EUR 2.500
*) sofern nicht am selben Tag eine Plenarsitzung des Verwaltungsrats stattfi ndet
Fix Zuschläge Sitzungsgelder Gesamt
Günter Kerbler 50.000,00 25.000,00 27.500,00 102.500,00
Dr. Michael Kraus 14,583,33 5.468,75 15.000,00 35.052,08
Mag. Franz Zwickl 19.166,67 9.583,33 27.500,00 56.250,00
Mag. Friedrich Kadrnoska 15.000,00 7.500,00 30.000,00 52.500,00
Dr. Volker Riebel 15.000,00 7.500,00 25.000,00 47.500,00
Mag. Harald Nograsek 8.750,00 3.281,25 17.500,00 29.531,25
Dr. Thomas Prader (bis 30.11.2009) 22.916,67 10.156,25 25.000,00 58.072,92
Dr. Winfried Kallinger (bis 26.05.2009) 6.250,00 2.343,75 10.000,00 18.593,75
Gesamt 151.666,67 70.833,33 177.500,00 400.000,00
43
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility Konzernlagebericht | Konzernabschluss |
Um Führungskräfte und Personen aus dem Vertraulichkeitsbereich mit den Compliance-Richtli-
nien vertraut zu machen, und um einen bewussten und verantwortungsvollen Umgang mit vertrau-
lichen Informationen sicherzustellen, hält conwert in regelmäßigen Abständen Schulungen für die
betroffenen Mitarbeiter ab. Darüber hinaus wurden Sperrfristen und Handelsverbote vor sensiblen
Unternehmensereignissen (z.B. Jahres- und Quartalsabschlüsse, Kapitalerhöhungen) festgelegt
und ein Compliance-Veranwortlicher ernannt.
Entsprechend dem Corporate Governance-Kodex und dem Börsegesetz wird der Handel von
conwert Aktien durch Führungskräfte der Gesellschaft auf der Website veröffentlicht und zudem der
Finanzmarktaufsicht gemeldet.
DIRECTORS’ DEALINGS
Transaktionen von Mitgliedern des Managements werden gemäß § 48d (4) des Börsegesetzes auf
der Unternehmenswebsite www.conwert.at unter Investor Relations / Corporate Governance /
Directors’ Dealings veröffentlicht und der Finanzmarktaufsicht gemeldet.
Von Mitgliedern des Verwaltungsrats und des Geschäftsführenden Direktoriums direkt und indirekt
gehaltene Aktien stellen sich wie folgt dar:
Name Anzahl per 31.12.2009 %
Verwaltungsrat
Günter Kerbler 3.208.331 3,76
Dr. Michael Kraus 0 0
Mag. Franz Zwickl 9.762 0,01
Mag. Friedrich Kadrnoska 9.450 0,01
Dr. Volker Riebel 0 0
Mag. Harald Nograsek 0 0
Summe Verwaltungsrat 3.227.543 3,78
Geschäftsführende Direktoren
Mag. Johann Kowar 2.644.574 3,10
Jürgen F. Kelber 1.608.000 1,88
Thomas Rohr 89.385 0,10
Mag. Claudia Badstöber 8.774 0,01
Mag. Wolfgang Tutsch 5.875 0,01
Summe Geschäftsführende Direktoren 4.356.608 5,10
Gesamtsumme 7.584.151 8,89
Wien, am 15. März 2010
Das Geschäftsführende Direktorium der
conwert Immobilien Invest SE
Mag. Johann Kowar Mag. Wolfgang Tutsch Mag. Claudia Badstöber
Vorsitzender
Thomas Rohr Jürgen F. Kelber
Mitarbeiter
Gesellschaft
Umwelt
Investor Relations
Corporate Governance
KONZERNLAGEBERICHT
46
conwert Geschäftsbericht 2009
ALLGEMEINES WIRTSCHAFTLICHES UMFELD
Die Weltwirtschaft verzeichnete im Jahr 2009 einen massiven Einbruch, der im 1. und 2. Quar-
tal seinen Höhepunkt fand. Erst zur Jahresmitte verlangsamte sich der Abschwung. In der zweiten
Jahreshälfte konnte die Wirtschaft wieder ein leichtes Wachstum ausweisen, die starken Rückgänge
jedoch nicht wettmachen. Für Österreich erwartet die Europäische Kommission für 2009 einen Rück-
gang der Wirtschaftsleistung von 3,7 % des BIP. Für Deutschland wird ein Wirtschaftsabschwung von
5,0 % gesehen. Die tschechische Wirtschaft soll sich um 4,8 % reduzieren, für die ungarische
Wirtschaft wird ein Rückgang von 6,5 % erwartet und für die Slowakei sieht die Kommission
einen Abschwung von 5,8 %. Für das laufende Jahr 2010 erwartet die Kommission in allen genannten
Ländern mit Ausnahme Ungarns ein Wirtschaftswachstum (Österreich: 1,1 %, Deutschland: 1,2 %,
Tschechien: 0,8 %, Ungarn: -0,5 %, Slowakei: 1,9 %). Im Jahr 2009 haben die internationalen Noten-
banken die Bankhäuser mit massiven Zinssenkungen unterstützt. So lag der 3-Monats-EURIBOR im
Jahresdurchschnitt 2009 mit 1,22 % deutlich unter dem Jahresdurchschnitt 2008 (4,64 %).
ALLGEMEINES BRANCHENUMFELD
Auch im Jahr 2009 waren die europäischen Immobilienmärkte stark durch die Weltwirtschaftskrise
beeinfl usst. Liquiditätsverknappungen und die restriktive Kreditvergabe von Banken führten insbe-
sondere bei großvolumigen Immobilientransaktionen zu Verschiebungen oder Absagen. Insbesondere
zu Jahresbeginn kam es zu einem starken Rückgang des Investmentvolumens in Europa. Im weiteren
Jahresverlauf 2009 zeigte sich eine Bodenbildung. Vor allem im 2. Halbjahr (+71 % auf EUR 44 Mrd.
gegenüber dem 1. Halbjahr 2009) erholten sich die Investmentmärkte. Trotzdem lag das Investment-
volumen 2009 in Europa mit EUR 70 Mrd. deutlich unter dem Niveau 2008 (EUR 121 Mrd.). Laut einer
Studie von PricewaterhouseCoopers (PwC) und dem Urban Land Institute (ULI) sehen Immobilien-
experten Anzeichen für eine Erholung des europäischen Immobilienmarktes. Gemessen an einer
Skala von neun („hervorragend“) bis eins („katastrophal“) bewerten die Experten die Rendite von
Immobilieninvestitionen für 2010 mit 4,74 und damit etwas besser als 2009 (4,71). Für Immobilien-
akquisitionen wird eine Rendite von 4,94 gesehen. Damit liegt die Bewertung von Akquisitionen über
jener für Bestandsimmobilien (4,54).
WOHNIMMOBILIEN DEUTLICH KONJUNKTURUNABHÄNGIGERWährend der Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien von der globalen Wirtschaftskrise relativ stark
betroffen ist, erweist sich der Wohnimmobilienmarkt als deutlich robuster. Dies ist insbesondere in
Ländern wie Deutschland oder Österreich der Fall, wo sich die Preise in den letzten Jahren moderat
entwickelt haben und es zu keiner Überhitzung wie in Großbritannien oder Spanien gekommen ist. So
stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in Österreich laut Immobilien.net im Jahr 2009 um 3 %,
in Wien um 6 %. In Deutschland blieben die Eigentumspreise mit +1 % ebenfalls stabil. Vor allem in
Großstädten und Ballungszentren fi el der Preisanstieg jedoch, wie zum Beispiel in Dresden, mit +3 %
deutlicher aus.
Quellen: CB Richard Ellis European Investment Quarterly, Studie PwC und ULI „Emerging Trends in Real Estate Europe 2010“, empirica Miet- und Kaufpreisranking Q4/2009
BRANCHENUMFELD
-8
-6
-4
-2
2
4
6
8
10
12
UngarnSlowakeiTschechienDeutschlandÖsterreich
WIRTSCHAFTSENTWICKLUNG 2006 BIS 2010
(in % des BIP)
2006 2007 2008 2009 2010
Quelle: Eurostat
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
Q1
06
Q2
06
Q3
06
Q4
06
Q1
07
Q2
07
Q3
07
Q4
07
Q1
08
Q2
08
Q3
08
Q4
08
Q1
09
Q2
09
Q3
09
Q4
09
INVESTITIONSVOLUMEN EUROPA
(in EUR Mio.)
Quelle: CBRE
47
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
BRANCHENUMFELD ÖSTERREICH
Entgegen der wirtschaftlich rückläufi gen Entwicklung blieb der Wohnimmobilienmarkt 2009 in Österreich stabil. Der steigende Zuzug vom Land in die
Ballungsräume, wachsende Bevölkerungszahlen und steigende Haushaltszahlen führten zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig
liegt die Neubautätigkeit in Österreich seit Jahren (2009: 36.000 neue Wohnungen) deutlich unter dem jährlichen Bedarf von 46.000 – 55.000 Einheiten.
Zudem zögern Immobilienbesitzer in Anbetracht der unsicheren Wirtschaftslage mit dem Verkauf ihrer Immobilien und halten ihr Vermögen bevorzugt in
Sachwerten. Daneben werden Immobilien vor dem Hintergrund der aktuellen Niedrigzinsphase und steigender Infl ationsängste stark nachgefragt.
WIENDer Wiener Wohnimmobilienmarkt ist seit Jahren von einem deutlichen Zuzug und steigenden Bevölkerungswachstum geprägt. Gleichzeitig bleibt die
Neuschaffung von Wohnraum mit rund 5.000 – 6.000 Einheiten netto deutlich hinter dem jährlichen Bedarf von 8.000 – 10.000 Einheiten zurück. Insgesamt
ergab sich im Jahr 2009 daher bei Eigentumswohnungen ein Preisanstieg von 6 %, die Mieten erhöhten sich um 2 %. Quelle: IIBW, Immobilien.net
VERÄNDERUNG MIET- UND EIGENTUMSPREISE
EUR/m² 2009 in %
Quelle: Immobilien.net
BRANCHENUMFELD DEUTSCHLAND
Die Preise für Wohnimmobilien sind im Jahr 2009 in den 118 größten Städten leicht gestiegen (+1 %). In den Großstädten und Metropolregionen wurde
hingegen ein deutlich stärkerer Anstieg verzeichnet: So stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin um knapp 2 % und in Dresden um 3 %. Die
Mieten in den 118 größten Städten stiegen 2009 um 2 %, während in Berlin ein Zuwachs von 7 % verbucht wurde. Insgesamt ist der Wohnimmobilienmarkt
in Deutschland von einer steigenden Nachfrage geprägt. Die Anzahl der Haushalte wird bis 2025 auf rund 40,5 Mio. steigen. Im Vergleich zum Jahr 2006
wird sich die Anzahl der deutschen Haushalte damit um 3 % erhöhen. Gleichzeitig ist der Markt von einer geringen Bautätigkeit geprägt. Bereits seit der
Jahrtausendwende werden in Deutschland zu wenige Wohnungsneubauten fertig gestellt, um den mittel- bis langfristigen Bedarf zu decken. Neubau-
prognosen für die kommenden Jahre zeigen, dass der Wohnungsneubau noch einige Jahre hinter dem wachsenden Bedarf zurück liegen wird. Bis zum
Jahr 2025 wird ein Bedarf von jährlich 400.000 neuen Wohnungen erwartet. 2009 lag das Fertigstellungsvolumen nur bei rund 143.000 Wohnungen. Hinzu
kommt, dass laut statistischer Landesämter der Pro-Kopf-Wohnraumbedarf in den letzten 10 Jahren um 10 % auf 41 m² gestiegen ist.
Quellen: empirica Miet- und Kaufpreisranking Q4/2009, statistische Landesämter, Pestel Institut
BRANCHENUMFELD TSCHECHIEN, SLOWAKEI UND UNGARN
Der Wohnimmobilienmarkt in der Region Tschechien, Slowakei und Ungarn ist langfristig gesehen durch positive Trends gekennzeichnet. Insgesamt weist
der Wohnimmobilienmarkt der Region im Vergleich zu Westeuropa nach wie vor quantitativen und qualitativen Nachholbedarf auf und ist nach wie vor von
einer überalterten Baustruktur geprägt. Nach dem Einbruch in den 1990er-Jahren konnte sich die Wohnungsproduktion nur teilweise erholen. Die durch-
schnittlich verfügbare Wohnfl äche liegt in dieser Region mit unter 70 m² ebenfalls deutlich unter dem EU-Schnitt von 87 m².
Quellen: UniCredit Residential Real Estate in CEE, UniCredit Real Estate Country Facts
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
Mietpreise
Eigentumspreise
48
conwert Geschäftsbericht 2009
conwert ist eine börsennotierte, monistische Societas Europaea (SE). Organe der Gesellschaft sind
der Verwaltungsrat und das Geschäftsführende Direktorium. Der Gesellschaftssitz ist Wien.
Im Segment Immobilien-Investments ist conwert in den Ländern Österreich, Deutschland sowie in
Tschechien, Ungarn und der Slowakei aktiv. Das operative Geschäft wickelt conwert mehrheitlich über
konzerneigene Immobilien-Besitz-Gesellschaften ab.
Im Segment Immobilien-Dienstleistungen wickelt conwert das Geschäft über folgende Immobilien-
Dienstleistungs-Gesellschaften ab:
MANAGEMENTGESELLSCHAFTEN
Die conwert Management GmbH managt das conwert-Immobilienportfolio.
Die ECO Management GmbH managt das Büro- und Handelsimmobilienportfolio der ECO Business-
Immobilien AG.
Lokale Managementgesellschaften managen die Bestände in Ungarn, der Slowakei und Tschechien.
RESAG GRUPPE
Die RESAG Gruppe ist in Österreich für das Immobilien-Dienstleistungsgeschäft wie Verwaltung,
Makelei und Immobilien-Versicherungsdienstleistungen verantwortlich.
CONWERT BAUDEVELOPMENT GRUPPE
Unter der Baudevelopment Gruppe sind sämtliche Bauträger- und Baumanagement-Aktivitäten in
Österreich und dem CEE-Raum gebündelt.
ALT+KELBER GRUPPE
Die 100%ige conwert Tochter alt+kelber Immobiliengruppe (Heilbronn) zeichnet mit ihren Tochterge-
sellschaften für sämtliche Immobilien-Dienstleistungen in Deutschland verantwortlich.
ORGANISATION UND UNTERNEHMENSSTRUKTUR
49
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
Zum Bilanzstichtag 31.12.2009 verfügte die conwert Immobilien Invest SE über ein Grundkapital von
EUR 853.592.730, das in 85.359.273 auf Inhaber lautende stimmberechtigte nennbetragslose Stamm-
aktien (Stückaktien) mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 10,00 je Stück eingeteilt
war. Das Grundkapital der Gesellschaft ist zur Gänze einbezahlt.
Sämtliche Aktien sind in einer veränderbaren Sammelurkunde verbrieft. Die Urkunde ist bei der
Oesterreichischen Kontrollbank AG, Am Hof 4, 1010 Wien, als Wertpapiersammelbank hinterlegt. Eine
Einzelverbriefung der Aktien ist satzungsgemäß ausgeschlossen. Alle zum Bilanzstichtag ausgege-
benen Aktien der Gesellschaft sind zum Handel an der Wiener Börse unter der ISIN AT0000697750
zugelassen.
Jede Aktie gewährt das Recht zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur Stimmrechts-
ausübung. Dabei entspricht jeder Aktie eine Stimme. Somit verfügt kein Aktionär über besondere
Kontrollrechte.
Nach Kenntnis der Gesellschaft befanden sich zum Bilanzstichtag rund 85 % der Anteile im Streube-
sitz. Zum Bilanzstichtag waren durch Rückkäufe von eigenen Aktien 5,116 % der Anteile im Besitz der
Gesellschaft. Die restlichen Anteile von rund 10 % wurden von einer langfristig engagierten Kernak-
tionärsgruppe bestehend aus Mitgliedern des Managements und diesen nahe stehenden Personen
gehalten. Seit dem Bilanzstichtag gab es nach Kenntnis des Verwaltungsrats/Geschäftsführenden
Direktoriums keine wesentliche Veränderung der Aktionärsstruktur (ausgenommen Rückerwerb
eigener Aktien).
Satzungsänderungen bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses der Hauptversammlung. Gemäß
§ 4 Absatz 3 der mit 09. Februar 2010 letztgültigen Satzung ist der Verwaltungsrat ermächtigt bis
08.06.2011 das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu Nominale EUR 26.674.770 durch Ausgabe
von bis zu Stück 2.667.477 auf Inhaber lautende Stückaktien zum Mindestausgabekurs von 100 % des
anteiligen Betrags am Grundkapital pro Aktie, in einer oder mehreren Tranchen auch unter gänz-
lichem oder teilweisen Bezugsrechtsausschluss, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts gemäß
§ 153 Absatz 6 Aktiengesetz, gegen Bar- oder Sacheinlage zu erhöhen und den Ausgabekurs sowie die
Ausgabebedingungen festzusetzen (genehmigtes Kapital).
Im Geschäftsjahr 2009 wurde das zweite Aktienrückkaufprogramm der conwert Immobilien Invest SE
beendet. Ab Oktober 2008 notierte die conwert Aktie unter dem von der Hauptversammlung beschlos-
senen Mindestpreis von EUR 8,00, daher wurden ab diesem Zeitpunkt bis zum Ende des Rückkauf-
programms am 25. April 2009 keine weiteren Aktien zurückgekauft. Insgesamt wurden im Rahmen
der ersten beiden Rückkaufprogramme 4.267.466 Aktien oder 4,999 % des Grundkapitals erworben.
Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE hat am 09.12.2009 vom Hauptversammlungs-
beschluss vom 26.05.2009 Gebrauch gemacht und ein drittes Aktienrückkaufprogramm beschlossen.
Im Rahmen dieses Rückkaufprogramms (Geltungsdauer vom 16.12.2009 bis längstens 30.06.2010)
dürfen bis zu 5,001 % des Grundkapitals und somit maximal 4.267.466 Stück Aktien in einer Preis-
spanne von EUR 1,00 bis EUR 10,00 je Aktie erworben werden. Bis zum Stichtag 31.12.2009 wur-
den insgesamt 99.932 Stück Aktien zu einem Preis (ohne Transaktionsspesen) von EUR 837.869,86
erworben. Dies entspricht 0,117 % des Grundkapitals.
Änderungen sowie die im Rahmen des Rückkaufprogramms durchgeführten Transaktionen werden
gemäß Börsegesetz und Veröffentlichungsverordnung über die Website www.conwert.at veröffentlicht.
Die sonstigen gemäß § 243a UGB anzuführenden Angaben treffen nicht zu.
AKTIEN DER GESELLSCHAFT UND STELLUNG DER AKTIONÄRE
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
50
conwert Geschäftsbericht 2009
IMMOBILIENPORTFOLIO UND -VERMÖGEN
Im Laufe des Geschäftsjahres 2009, insbesondere im 3. und 4. Quartal haben sich die Rahmenbe-
dingungen an den Immobilieninvestmentmärkten aufgehellt. Die restriktive Kreditvergabe der
Banken wurde kontinuierlich gelockert, der Investmentmarkt hat sich leicht belebt. Aufgrund der
starken Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere durch private Investoren, konnte conwert die
Verkaufsziele 2009 deutlich übertreffen. Ab dem 3. Quartal war conwert auch wieder verstärkt auf der
Käuferseite zu fi nden.
Zum Bilanzstichtag umfasste das Immobilien-Portfolio 1.752 Objekte (2008: 1.710) in Österreich,
Deutschland, Tschechien, der Slowakei und Ungarn mit einer Gesamtnutzfl äche von 2.018.254 m²
(2008: 2.035.420 m²). Die Anzahl der Mieteinheiten reduzierte sich von 24.931 auf 24.548, davon
20.692 Wohnungen (2008: 21.009), die PKW-Stellplätze von 7.768 auf 7.701.
Entsprechend dem Unternehmensfokus lag der Wohnungsanteil bei 71 % (2008: 72 %) der Nutzfl äche.
Ende 2009 belief sich das Immobilienvermögen auf EUR 2.517 Mio. (2008: EUR 2.497 Mio.). 2009 wur-
den Aufwertungsgewinne von EUR 1,6 Mio. verbucht, was die Werthaltigkeit des Immobilienbestandes
unterstreicht. Die Gesamtsumme der Investitionen in die Anschaffung neuer Liegenschaften sowie
das Development von im Bestand befi ndlichen Objekten betrug EUR 290 Mio.
Österreich Deutschland
CZ/SK/HU gesamt
GESCHÄFTSENTWICKLUNG
ENTWICKLUNG GESAMTNUTZFLÄCHE
(in 1.000 m2)
ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERMÖGEN
(in EUR Mio.)
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
200920082007
1.268
977
100
2.345
1.1611.241
95
2.497
1.225 1.194
98
2.517
500
1.000
1.500
2.000
2.500
200920082007
734
1.049
113
1.896
705
1.225
105
2.035
697
1.254
67
2.018
4
6
8
10
2009200820072006200520042003
3,143,59
3,964,45
4,735,09 5,09
5,81
7,21
8,18 8,20 7,99 7,87 7,81
ENTWICKLUNG DURCHSCHNITTSMIETEN (p.M./m² in EUR)
Wohnungen Büros/Geschäfte
Österreich Deutschland
CZ/SK/HU gesamt
14 %
71 %
9 %
4 %
2009
2 %
NUTZFLÄCHE NACH NUTZUNGSART
Wohnungen Geschäfte Büros
Gewerbliches Wohnen Sonstiges
51
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN
2009 lag der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit
bei den Immobilien-Dienstleistungen auf dem
weiteren Ausbau des Geschäfts mit externen
Auftraggebern sowie der Nutzung von Syner-
gien innerhalb der Konzern-Gesellschaften. In
Deutschland konnte die Dienstleistungs-Tochter
alt+kelber durch die Kooperation mit dem Fonds-
anbieter DWS und den Privatisierungsauftrag
der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft
(LWB) zwei wichtige Aufträge gewinnen.
Ende 2009 verwalteten die Dienstleistungsge-
sellschaften 55.781 Einheiten (2008: 51.775)
mit einer Nutzfl äche von rd. 4,14 Mio. m² (2008:
4,10 Mio. m²). Davon entfi elen 63 % auf externe
Auftraggeber. Im Maklergeschäft wurden 2009
956 Wohnungen (2008: 1.351) und 103 Einzel-
liegenschaften (2008: 30) verkauft, davon 74 %
bzw. 51 % im Fremdgeschäft. Insgesamt wurden
7.609 Mieteinheiten vermittelt (2008: 6.708), da-
von 69 % für Auftraggeber außerhalb des Kon-
zerns. Die Managementgesellschaften des con-
wert Konzerns conwert Management GmbH und
ECO Management GmbH verwalteten Ende 2009
ein Immobilienportfolio im Gesamtwert von
EUR 3,34 Mrd. (2008: EUR 3,57 Mrd.).
1.000
2.000
3.000
4.000
200920082007
1.400
3.230
1.514
2.589
4.103
1.373
2.765
4.138
1.830
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
LeipzigDresdenBerlinWien
1.6491.713
113
2.667
1.0851.107
721
2.193
730
1.767
591 589
1.642
ANSCHAFFUNGSKOSTEN VS.
VERKEHRSWERTE VS. MARKTPREISE (in EUR /m²)
ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERWALTUNG
(verwaltetes Volumen in 1.000 m²)
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
200920082007
2.4972.345
2.517
1.2331.074
822
23 62 52
3.601 3.6333.391
ASSETS UNDER MANAGEMENT (in EUR Mio.)
conwert ECO
alt+kelber gesamt
RESAG alt+kelber gesamt Anschaffungskosten Verkehrswerte
Marktpreise
ENTWICKLUNG MIETEN UND LEERSTAND
Die hohe Nachfrage nach Wohnraum spiegelt sich auch in der Vermietungsleistung wider: Trotz zahl-
reicher Verkäufe von Wohnungen mit hohen Mieten stabilisierte sich die durchschnittliche Wohnungs-
miete pro Monat bei EUR 5,09/m² nach 5,09/m² im Vorjahr. Aufgrund von erfolgreichen Abschlüssen
von Development-Projekten und intensiver Asset Management-Aktivitäten sank der strategische
Leerstand von 12,2 % auf 6,9 %. Der tatsächliche Leerstand erhöhte sich von 7,7 % auf 10 %, der
Gesamtleerstand sank somit von 19,9 % auf 16,9 %.
Quellen: Immobilienspiegel 2009, empirica Miet- und Kaufpreisranking Q4/2009
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
52
conwert Geschäftsbericht 2009
UMSATZERLÖSE
Im Geschäftsjahr 2009 stiegen die Um-
satzerlöse im Vergleich zum Vorjahr von
EUR 391,1 Mio. um 43,2 % auf den neuen Re-
kordwert von EUR 560,1 Mio. Dieser Anstieg
resultiert einerseits aus höheren Vermietungs-
erlösen, zum größten Teil jedoch aus den stark
gestiegenen Veräußerungserlösen.
UMSATZENTWICKLUNG
Umsatz nach Regionen und Geschäftsbereich(bereinigt um Konsolidierungseffekte) EUR Mio. Ö D CEE 2009 2008 Veränderung
Vermietung & Development von Wohn-Altbauten EUR Mio. 35,7 78,4 5,0 119,1 102,2 16,5 %
Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten EUR Mio. 12,3 7,5 0,0 19,9 20,0 -0,7 %
Vermietung von Wohn-Neubauten EUR Mio. 6,9 10,1 0,0 17,0 19,5 -13,2 %
Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing EUR Mio. 3,1 2,9 0,3 6,3 5,94 6,1 %
Vermietungserlöse EUR Mio. 58,0 98,9 5,3 162,3 147,7 9,8 %
Veräußerungserlöse Hold-Portfolio EUR Mio. 167,8 105,1 5,7 278,6 144,9 92,2 %
Veräußerungserlöse Trading-Portfolio EUR Mio. 70,4 11,4 1,2 82,7 58,2 42,1 %
Veräußerungserlöse EUR Mio. 238,2 116,3 6,9 361,3 203,1 77,9 %
Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 18,9 17,6 0,1 36,6 40,2 -9,1 %
Umsatzerlöse EUR Mio. 315,1 232,8 12,2 560,1 391,1 43,2 %
78%
Anstieg der Veräußerungserlöse
auf EUR 361,3 Mio.
ENTWICKLUNG UMSATZERLÖSE (in EUR Mio.)
100
200
300
400
500
600
200920082007
252,4
109,4
1,2
363,1
203,1
147,7
40,2
391,1361,3
162,3
36,6
560,1
Veräußerungserlöse Vermietungserlöse
Dienstleistungserlöse gesamt
53
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
VERMIETUNGSERLÖSE
Mit einem Zuwachs von 9,8 % auf
EUR 162,3 Mio. (2008: EUR 147,7 Mio.) konnte
im Kerngeschäft Vermietung im Geschäfts-
jahr 2009 trotz der starken Verkaufsaktivitäten
ein stabiles Wachstum der Vermietungserlöse
verbucht werden. Dieser Anstieg beruht vor
allem auf Mietsteigerungen bei Neuvermie-
tungen in Österreich sowie auf der Reduktion
von Leerfl ächen in Deutschland, zu einem ge-
ringeren Teil auch auf den im 3. Quartal 2009
durchgeführten Akquisitionen.
Auf Basis eines unveränderten Immobilien-
Portfolios (Like-for-Like-Betrachtung zum Ende
2008) belief sich das organische Wachstum der
Mieterträge auf 2,6 %. Dieser Anstieg resultiert
zu rd. 40 % aus Mieterhöhungen bzw. Stei-
gerung der Durchschnittsmieten und Vermie-
tung von neugeschaffenen Zusatzfl ächen und
zu 60 % aus der Leerfl ächenreduktion.
35,7 %
3,3 %
2009
60,9 %
VERMIETUNGSERLÖSE NACH REGION
Österreich Deutschland
CZ/SK/HU
12,2 %
73,4 %
10,4 %
3,9 %
2009
VERMIETUNGSERLÖSE NACH GESCHÄFTSFELD
Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten
Vermietung von Wohn-Neubauten
Gewerbliches Wohnen
Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for-Like) 12/2008 12/2009 Veränderung in %
Österreich
Durchschnittsmieten in EUR p.M. 6,1 6,4
Leerstandsrate in % 10,6 10,2
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 2,3 2,4
Deutschland
Durchschnittsmieten in EUR p.M. 5,3 5,4
Leerstandsrate in % 19,6 17,9
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 4,2 4,4
Tschechien
Durchschnittsmieten in EUR p.M. 8,5 7,3
Leerstandsrate in % 27,7 26,8
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 0,33 0,28
Hold-Portfolio
Durchschnittsmieten in EUR p.M. 5,68 5,74
Leerstandsrate in % 17,5 16,1
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 6,8 7,0
-3,7
4,0
4,5
-8,6
0,7
2,8
-3,3
-14,3
-13,7
-7,6
1,0
2,6
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
54
conwert Geschäftsbericht 2009
VERÄUSSERUNGSERLÖSE
Mit Veräußerungserlösen in Höhe von EUR 361,3 Mio. konnte das von ursprünglich
EUR 200 Mio. auf EUR 300 Mio. angehobene Verkaufsziel 2009 nochmals deutlich übertroffen wer-
den. Im Vergleich zum Vorjahr (EUR 203,1 Mio.) stiegen die Veräußerungserlöse damit um 78 %.
Vor allem der sich im Jahresverlauf erholende Investmentmarkt und die anhaltend hohe Nachfrage
nach Zinshäusern und Eigentumswohnungen haben erheblich zu diesem Wachstum beigetragen.
Insgesamt wurden im Jahr 2009 1.715 Wohneinheiten veräußert. 1.320 Wohnungen davon ent-
fi elen auf Paketverkäufe oder den Verkauf ganzer Liegenschaften (65 Zinshäuser 2009 nach 29
im Jahr 2008). Als Eigentumswohnungen wurden insgesamt 395 Wohnungen (2008: 171) ein-
zeln abverkauft. Gemessen am gesamten Immobilienvermögen zum Bilanzstichtag betrug
der Wert der verkauften Immobilien 14 %. Bei den Verkäufen konnten erneut hohe Gewinne
erzielt werden: Unter Berücksichtigung eines negativen Cash-Beitrages aus der Aufl ösung
eines Gemeinschaftsportfolios in Deutschland ergab sich eine IFRS-Marge von durchschnitt-
lich rund 10 % sowie eine Cash-Gewinnmarge auf Basis der Anschaffungskosten von rund
15 %. Ohne diese außerordentliche Transaktion erzielte conwert im Geschäftsjahr 2009 eine IFRS-
Gewinnmarge von rund 13 % und eine Cash-Gewinnmarge von rund 22 %.
66 %
2 %
2009
32 %
VERÄUSSERUNGSERLÖSE NACH REGION
Österreich
Deutschland
CZ/SK/HU
Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten
Vermietung von Wohn-Neubauten
Gewerbliches Wohnen
Immobiliendienstleistungen
21 %
62 %
14 %
1 %
2009
2 %
VERÄUSSERUNGSERLÖSE NACH GESCHÄFTSFELD
395verkaufte Eigentumswohnungen
55
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
UMSATZERLÖSE DIENSTLEISTUNGEN
Im Geschäftsjahr 2009 konnten die Dienstleis-
tungsgesellschaften der conwert Gruppe einen
Umsatz von insgesamt EUR 70,5 Mio. (2008:
EUR 70,7 Mio.) erwirtschaften. Davon wurden
EUR 36,6 Mio. bzw. 51,98 % im Geschäft mit
externen Auftraggebern erzielt. Der Rückgang
im Vergleich zum Vorjahr (EUR 40,2 Mio.) erklärt
sich vor allem aus dem Verlust externer Vertriebs-
aufträge sowie der Aufl ösung von nicht kostende-
ckenden Property Management-Aufträgen. 10
20
30
40
50
60
70
80
1,2 0,1 1,1
40,2
30,4
70,7
36,633,9
70,5
ENTWICKLUNG IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN
(in EUR Mio.)
Umsätze Drittgeschäft
Umsätze intern Dienstleistungsumsätze gesamt
5
10
15
20
25
30
200920082007
15
24
27
18
12
22
27
14
8
29
23
13
MARGEN VERÄUSSERUNGSERLÖSE (in %)
Hold-Portfolio Trading-Portfolio
Cash-Marge IFRS-Marge
Bei den Verkaufsmargen wurde der negative Effekt aus der
Aufl ösung eines Gemeinschaftsunternehmens in Deutschland
nicht berücksichtigt. Bei Berücksichtigung dieser Transaktion
belaufen sich die Hold-Marge auf 6 %, die Trading-Marge auf
29 %, die Cash-Marge auf 15 % und die IFRS-Marge auf 10 %.
36,6EUR Mio.Dienstleistungserlöse Drittgeschäft
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
56
conwert Geschäftsbericht 2009
Die starken Veräußerungsaktivitäten bei gleich-
zeitig hohen Verkaufsmargen sowie die ge-
stiegenen Vermietungserlöse und das stabile
Dienstleistungsgeschäft führten im Geschäfts-
jahr 2009 zu einer deutlichen Zunahme der we-
sentlichen Ertragskennzahlen. Das operative
Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen
(EBITDA) stieg aufgrund dieser starken opera-
tiven Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr um
11 % auf EUR 105,0 Mio. (2008: EUR 94,6 Mio.).
ERTRAGSENTWICKLUNG
+11%Anstieg beim EBITDA auf EUR 105 Mio.
Überblick über ausgewählte Daten der Ertragslage nach Regionen (bereinigt um Konsolidierungseffekte) Ö D CEE 2009 2008 Veränderung
Vermietungserlöse EUR Mio. 58,0 98,9 5,3 162,3 147,7 9,9 %
Veräußerungserlöse EUR Mio. 238,2 116,3 6,9 361,3 203,1 77,9 %
Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 18,9 17,6 0,1 36,6 40,2 -9,1 %
Umsatzerlöse EUR Mio. 315,1 232,8 12,2 560,1 391,1 43,2 %
Immobilienaufwendungen EUR Mio. (22,7) (45,0) (1,6) (69,4) (62,3) -11,3 %
Abgang von Anlagevermögen EUR Mio. (210,3) (111,8) (5,7) (327,9) (177,5) -84,7 %
Sonstige betriebliche Erträge EUR Mio. 4,0 2,6 0,9 7,6 5,2 45,6 %
Personalaufwendungen EUR Mio. (17,8) (15,0) (0,8) (33,6) (29,4) -14,4 %
Sonstige betriebliche Aufwendungen EUR Mio. (18,2) (11,3) (2,3) (31,8) (32,7) 3,0 %
Betriebsergebnis vor Zu- & Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 50,1 52,3 2,8 105,02 94,3 11,1 %
Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes EUR Mio. 3,5 4,9 (2,9) 5,5 (2,2) 352,9 %
Abschreibungen u. Wertminderungen EUR Mio. (11,0) (0,6) (0,1) (11,7) (22,2) 89 %
Negative Zeitwertanpassung zum Verkauf gehaltene Objekte EUR Mio. (3,3) (0,2) (0,4) (3,9) (0,1) -Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. 39,1 56,5 (1,0) 94,9 69,9 35,4 %
Finanzergebnis EUR Mio. (30,2) (30,7) (2,1) (63,0) (98,8) -
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) EUR Mio. 8,9 25,8 (2,8) 31,9 (28,8) -
Konzernergebnis EUR Mio. 23,7 (29,9) -
Konzernergebnis nach Anteilen anderer Gesellschafter EUR Mio. 23,8 (30,2) -
Funds from Operations (FFO) 1) EUR Mio. 72,6 53,8 34,9 %
Cash Profi t 2) EUR Mio. 68,0 53,0 28,3 %
Net Rental Income (NRI) EUR Mio. 94,6 85,6 10,5 %
Gewinn je Aktie EUR 0,29 (0,37) -
Adaptierter Gewinn je Aktie 3) EUR 0,34 (0,35) -
FFO je Aktie EUR 0,90 0,65 38,5 %
1) FFO: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) – Nettogewinn Zeitwertanpassung +
Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS-Veräußerungsgewinne + Abschreibungen +
unbare Teile Finanzergebnis und Investitionskosten2) Cash Profi t: FFO – tatsächlich liquiditätswirksame Steuern 3) Gewinn je Aktie unter Berücksichtigung des tatsächlich cashwirksamen Ertragsteueraufwandes
94,9EUR Mio. EBIT (+ 36 %)
57
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
NEUBEWERTUNGSERGEBNIS
Die Neubewertung der gehaltenen Immobilien
durch unabhängige Sachverständige gemäß IAS
40 führte im Berichtszeitraum zu einem leicht po-
sitiven Bewertungsergebnis. Das Nettoergebnis
aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts,
in dem sämtliche Auf- und Abwertungen enthal-
ten sind, belief sich auf EUR 5,5 Mio. nach einem
negativen Nettoergebnis von EUR -2,2 Mio. im
Vorjahr.
Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Im-
mobilien gemäß IAS 40 muss stets der von unab-
hängigen Sachverständigen ermittelte Fair-Value
berücksichtigt werden. Aufwertungen bzw. Ab-
wertungen sind somit bilanz- und ertragswirk-
sam und im Nettoergebnis aus den Zeitwertan-
passungen ersichtlich. Hingegen gilt bei zum
Verkauf gehaltenen Immobilien (Geschäftsfeld
„Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten“)
das strenge Niederstwertprinzip. Demnach muss
stets der niedrigere Wert aus Anschaffungs- bzw.
Zeitwert berücksichtigt werden. Daher werden
Abwertungen voll bilanzwirksam, während Auf-
wertungen über den Anschaffungspreis hinaus
nicht möglich sind.
ENTWICKLUNG EBITDA (in EUR Mio.)
20
40
60
80
100
120
200920082007
75,5
94,6105,0
ENTWICKLUNG FFO (in EUR Mio.)
20
40
60
80
100
200920082007
57,753,8
72,6
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
58
conwert Geschäftsbericht 2009
ABSCHREIBUNGEN
Im Vergleich zum Vorjahr sanken die Abschreibungen deutlich von EUR 22,2 Mio. auf
EUR 11,7 Mio. Neben den laufenden Abschreibungen wurde der Goodwill im Bereich gewerblichen
Wohnens bedingt durch die konjunkturbedingte schwache Situation in der Hotel- und Tourismus-
branche um EUR 1,4 Mio. wertberichtigt.
PERSONALAUFWENDUNGEN
Die Personalaufwendungen stiegen von EUR 29,4 Mio. auf EUR 33,6 Mio. Zum einen erhöhten sich
aufgrund des starken Verkaufsgeschäfts die erfolgsabhängigen Vergütungen insbesondere der Ver-
triebsmitarbeiter deutlich. Zum anderen führten einmalige Belastungen aus Aufwendungen im Zu-
sammenhang mit dem Mitarbeiterabbau in der Verwaltung sowie die vorzeitige Beendigung eines
Geschäftsführervertrages bei der ECO Management GmbH (EUR 1,9 Mio.) zu höheren Personal-
kosten.
Insgesamt ist es conwert durch das 2009 durchgeführte Ressourcenoptimierungs- und Kostenein-
sparungsprogramm gelungen, die allgemeinen Sach- und Personalkosten bei EUR 65,4 Mio. (Vor-
jahr EUR 62,1 Mio.) inklusive der oben beschriebenen Einmaleffekte weitestgehend stabil zu halten.
Die Kosten-Umsatz-Relation hat sich damit bei einem deutlichen Geschäftsausbau signifi kant von
15,8 % im Vorjahr auf 11,7 % im Geschäftsjahr 2009 verbessert.
BETRIEBSERGEBNIS (EBIT)
Aufgrund der starken operativen Performance, des positiven Neubewertungsergebnisses, welche
Abwertungen im Bereich der zum Verkauf gehaltenen Immobilien kompensieren konnten, sowie
eine im Vergleich zum Vorjahr geringeren Abschreibungen stieg das Betriebsergebnis (EBIT) gegen-
über dem Vorjahr um 35,4 % auf EUR 94,9 Mio. (2008: EUR 69,9 Mio.).
Fair-Value-Anpassungen 2009 nach Segmenten/Regionen EUR Mio. Ö D CEE 2009
fortgeführte Anschaffungskosten*) Verkehrswerte
Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
Aufwertung EUR Mio. 16,3 24,8 0,6 41,7
Abwertung EUR Mio. (14,3) (19,0) (3,5) (36,9)
Gesamt EUR Mio. 2,0 5,7 (2,9) 4,8 1.542,9 1.604,7
Vermietung von Wohn-Neubauten
Aufwertung EUR Mio. 1,1 1,7 0,0 2,9
Abwertung EUR Mio. (0,3) (1,9) 0,0 (2,3)
Gesamt EUR Mio. 0,8 (0,2) 0,0 0,6 274,1 317,9
Gewerbliches Wohnen
Aufwertung EUR Mio. 3,3 0,0 0,0 3,3
Abwertung EUR Mio. (2,6) (0,6) (0,1) (3,2)
Gesamt EUR Mio. 0,7 (0,6) (0,5) 0,1 169,3**) 163,8**)
Aufwertungen Gesamt EUR Mio. 20,8 26,4 0,6 47,9
Abwertungen Gesamt EUR Mio. (17,3) (21,5) (3,6) (42,4)
Gesamt EUR Mio. 3,5 4,9 (3,1) 5,5 1.986,3 2.086,4
*) Anschaffungskosten einschließlich realisierter Investitionen
**) Aufgrund der gemischten Nutzung fast aller Objekte im Bereich Gewerbliches Wohnen ist eine gesonderte
Darstellung nur in eingeschränktem Ausmaß möglich. Die Zuordnung erfolgte im Segment
„Vermietung & Development von Wohn-Altbauten“
59
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
FINANZERGEBNIS
Das Finanzergebnis verbesserte sich im Vergleich zu 2008 von EUR -98,8 Mio. auf EUR -63,0 Mio.
Die deutliche Ergebnisverbesserung ist mehrfach bedingt: Zum einen resultiert diese Verbesse-
rung aus niedrigeren Zinsen für Kredite, die vor allem zu geringeren Finanzaufwendungen führten
(EUR 78,0 Mio. nach EUR 84,4 Mio.). Zum anderen konnte durch den unterpreisigen Rückkauf
der Wandelschuldverschreibung ein Ertrag von EUR 10,3 Mio. erzielt werden, welcher sich po-
sitiv auf die Entwicklung der Finanzerträge ausgewirkt hat. Dadurch sind die Finanzerträge von
EUR 12,9 Mio. auf EUR 16,8 Mio. gestiegen. Zudem lag der negative Ergebnisbeitrag der at equity
konsolidierten ECO Business-Immobilien AG mit EUR -1,7 Mio. deutlich über dem Niveau des Vor-
jahres von EUR -8,9 Mio. Die verbesserte Ergebnissituation verbunden mit einer allgemein leichten
Verbesserung der Markt- und Börsesituation hat zu keinen zusätzlichen Wertminderungen des at
equity bewerteten Beteiligungsansatzes geführt.
ERGEBNIS VOR STEUERN (EBT)
Das Ergebnis vor Steuern wurde auf EUR 31,9 Mio. nach EUR -28,7 Mio. im Geschäftsjahr 2008
gesteigert.
KONZERNERGEBNIS UND GEWINN JE AKTIE
Das Konzernergebnis erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr von EUR -29,9 Mio. auf EUR 23,7 Mio.
Davon entfi elen EUR 23,8 Mio. auf Anteilseigner des Mutterunternehmens. Das unverwässerte Er-
gebnis je Aktie belief sich auf EUR 0,29 (2008: EUR -0,37). Das adaptierte Ergebnis auf Basis der
liquiditätswirksamen Ertragsteuern lag bei EUR 0,34 (2008: EUR -0,35).
FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) UND CASH PROFIT
Aufgrund der starken operativen Unternehmensentwicklung konnte im Geschäftsjahr 2009 auf
Cash-Basis ein neuer Rekordwert verzeichnet werden. Die Funds from Operations (FFO) stiegen im
Vergleich zum Vorjahr um 34,9 % von EUR 53,8 Mio. auf EUR 72,6 Mio. Der FFO je Aktie erhöhte sich
auf EUR 0,90 (2008: EUR 0,65). Der Cash Profi t (FFO bereinigt um die tatsächlich liquiditätswirk-
samen Steuern) stieg von EUR 53,0 Mio. auf EUR 68,0 Mio.
ENTWICKLUNG FUNDS FROM OPERATIONS FFO (IN EUR MIO.)
*) Unbare Teile des Finanzergebnisses Folgende nicht zahlungswirksame Posten sind im Finanzergebnis enthalten: + Nicht zahlungswirksamer Posten im Zusammenhang mit Wandelschuldverschreibungen in Höhe von EUR 6,5 Mio. + Transaktionskosten für Kreditlinien Im Allgemeinen werden diese Kosten über die Laufzeit der jeweiligen Kreditlinien abgeschrieben. Im Fall verstärkter Handelsaktivitäten werden Kredite zurückgezahlt. Zu diesem Zeitpunkt werden die Transaktionskosten als Aufwand verbucht.
Unbare Teile der Investitionskosten + Nicht zahlungswirksame Posten im Zusammenhang mit Investitionskosten Diese Kosten betragen EUR 6 Mio. und stehen im direkten Zusammenhang mit den Konsolidierungsverfahren aufgrund unserer Dienstleistungsunternehmen. Dieser Effekt tritt ein, wenn unsere Dienstleistungsgesellschaften ihre Services Immobilienunternehmen im Fall von Kauf- oder abgeschlossenen Entwicklungsaktivitäten zur Verfügung stellen. Diese Kosten stellen Einsparungen bei Investitionen aufgrund der Internalisierung dar, die in einer externen Managementstruktur als zahlungswirksame Posten aufgetreten wären.
Vermindert um + a.o. Cash Verlust aus der Aufl ösung eines Gemeinschaftsportfolios in Deutschland in Höhe von EUR 5,2 Mio.
EBTNettoergebnis aus
Zeitwertanpas-
sungen
Differenz Cash-Veräuße-
rungsgewinn zu IFRS-
Veräußerungsgewinn
Abschreibungen at equity ECO Busi-
ness Immobilien
AG
Unbare Teile Finanzer-
gebnis und Investiti-
onskosten
Funds from
Operations (FFO)
20
09
1,631,9 21,5 11,7 1,7 7,4*)
72,6
20
08
(2,2)(28,8) 18,0 22,2 27,3 13,0 53,8
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
60
conwert Geschäftsbericht 2009
BILANZSUMME
Die Bilanzsumme (EUR 2.962,5 Mio.) der conwert Immobilien Invest SE Gruppe zeigt sich im Ver-
gleich zum Vorjahr (EUR 3.016,2 Mio.) nahezu unverändert. Dieser Status ist darauf zurückzuführen,
dass die doch dynamische Verkaufstätigkeit des Geschäftsjahres 2009 durch Investitionen ins Im-
mobilienvermögen, welche im zweiten Halbjahr des Geschäftsjahres wieder stärker forciert wurden,
nahezu vollständig kompensiert wurde.
So zeigt sich das langfristige Vermögen zum Ende 2009 mit EUR 2.428,9 Mio. gegenüber dem Vor-
jahr mit EUR 2.438,2 Mio. nahezu unverändert.
Das kurzfristige Vermögen belief sich auf EUR 533,6 Mio. und lag damit um EUR 44,4 Mio. unter
dem Wert Ende 2008 von EUR 578 Mio. Für diesen Rückgang sind einerseits die geringeren liquiden
Mittel (EUR 61,6 Mio. nach EUR 69,9 Mio.), anderseits niedrigere sonstige fi nanzielle Vermögens-
werte (EUR 17,2 Mio. nach EUR 59,3 Mio.) verantwortlich. Der Wert der zum Verkauf gehaltenen
Immobilien ist mit EUR 373,9 Mio. hingegen leicht über dem Niveau des Vorjahres (EUR 360,1 Mio.).
BILANZANALYSE
Überblick Bilanzkennzahlen EUR Mio. 2009 2008 Veränderung
Summe langfristige Vermögenswerte EUR Mio. 2.428,9 2.438,2 -0,4 %
davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien EUR Mio. 2.143,4 2.137,2 0,3 %
davon Anteile an assoziierten Unternehmen EUR Mio. 71,0 73,3 -3,1 %
davon fi nanzielle Vermögenswerte EUR Mio. 3,2 1,4 128,1 %
Summe kurzfristige Vermögenswerte EUR Mio. 533,6 578,0 -7,7 %
davon zum Verkauf gehaltene Immobilien EUR Mio. 373,9 360,1 3,8 %
Summe Vermögenswerte EUR Mio. 2.962,5 3.016,2 -1,8 %
Summe Eigenkapital EUR Mio. 1.279,9 1.274,2 0,5 %
davon Minderheitenanteile EUR Mio. 10,0 13,1 -23,9 %
Summe langfristige Schulden EUR Mio. 1.305,9 1.371,6 -4,8 %
davon langfristige Kreditverbindlichkeiten EUR Mio. 968,3 1.011,1 -4,2 %
davon Anleiheverbindlichkeiten EUR Mio. 49,5 49,2 0,6 %
davon Wandelschuldverschreibung EUR Mio. 152,5 166,7 -8,5 %
Summe kurzfristige Schulden EUR Mio. 376,5 370,4 1,65 %
davon kurzfristige Kreditverbindlichkeiten EUR Mio. 320,8 321,9 -0,3 %
Summe Eigenkapital und Schulden EUR Mio. 2.962,5 3.016,2 -1,8 %
Buchwert (NAV) je Aktie EUR 15,68 15,55 0,83 %
Eigenkapitalquote*) % 43,2 42,3 2,13 %
Gearing**) % 115,0 115,2 -0,2 %
Nettoverschuldung EUR Mio. 1.472,5 1.467,5 0,3 %
*) Eigenkapital inkl. Minderheitenanteile **) Summe Nettoverschuldung/Summe Eigenkapital
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
PassivaAktiva
Kurzfristige VermögenswerteEUR 533,6 Mio.
2.962,5 2.962,5
Kurzfristige SchuldenEUR 376,5 Mio.
Langfristige SchuldenEUR 1.305,9 Mio.
EigenkapitalEUR 1.279,9 Mio.
Langfristige VermögenswerteEUR 2.428,9 Mio.
BILANZSTRUKTUR
(in EUR Mio.)
61
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
EIGENKAPITAL
Zum Ende 2009 belief sich das Eigenkapital auf EUR 1.279,9 Mio. und lag damit auf dem Niveau
des Vorjahres (EUR 1.274,2 Mio.). Die Eigenkapitalquote stieg im Vergleich zum Vorjahr um einen
Prozentpunkt auf 43,2 % (2008: 42,3 %) und liegt damit nach wie vor innerhalb des von conwert an-
gepeilten Zielkorridors der Finanzierungsstruktur von rund 40 % Eigenmittel und 60 % Fremdmittel.
Das Gearing zum Stichtag 31. Dezember 2009 belief sich auf 115 % nach 115 % im Vorjahr.
BUCHWERT (NAV) UND DILUTED EPRA NAV JE AKTIE
Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Buchwert (NAV) je Aktie zum Bilanzstichtag Ende Dezember 2009
um 0,83 % auf EUR 15,68 (nach EUR 15,55 Ende 2008).
Ausgangsbasis für die Berechnung des Diluted EPRA Net Asset Value sind die Marktwerten bewerteten
Aktivposten der Bilanz sowie Steuerlatenzen. Der Diluted EPRA NAV stieg im Vergleich zum Vorjahr
um 3 % auf EUR 16,78 (2008: EUR 16,28).
LANGFRISTIGE UND KURZFRISTIGE SCHULDEN
Das gesamte Finanzierungsvolumen zum Ende 2009 belief sich auf EUR 1.491,9 Mio. (ohne Trans-
aktionskosten). Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr (EUR 1.559,4 Mio.) resultiert vor allem aus
den oben dargestellten deutlich gesteigerten Veräußerungserlösen sowie den damit in Zusammen-
hang stehenden Kreditrückführungen. Vom Finanzierungsvolumen entfi elen EUR 968,2 Mio. (2008:
EUR 1.011,1 Mio.) auf langfristige Kredite und EUR 320,9 Mio. (2008: EUR 321,9 Mio.) auf kurzfristige
Kredite. Von den kurzfristigen Krediten sind EUR 101,8 Mio. binnen Jahresfrist fällig. Die durchschnitt-
liche Restlaufzeit der Finanzierungen belief sich Ende 2009 auf 11,5 Jahre, nach 11,4 Jahren Ende
2008. 73 % des bestehenden Finanzierungsvo-
lumens sind variabel verzinst, 28 % sind fi x ver-
zinst. Von den verzinslichen Verbindlichkeiten
waren 52 % gegenüber Zinsänderungsrisiken
abgesichert. Unter Berücksichtigung der Zins-
sicherungsinstrumente, des fi xen Finanzie-
rungsvolumens sowie der Bauspardarlehen ist
das gesamte Finanzierungsvolumen im Ausmaß
von 84 % gegen Zinsänderungen abgesichert.
FINANZIERUNGSSTRUKTUR NACH VERZINSUNG
20,1 %Variabel
27,5 %Fix
52,4 %Zinssicherungs-
instrumente
2009
20
40
60
80
100
120
201220112010
49,9
102,1 106,4
FRISTIGKEITEN DER FINANZVERBINDLICHKEITEN(Prolongationsvolumen in EUR Mio.)
5
10
15
20
200920082007
16,25 16,17 16,2815,55
16,28 16,4215,68
16,7815,76
BUCHWERT, DILUTED EPRA NAV UND NNNAV
JE AKTIE (in EUR)
Buchwert (NAV) Diluted EPRA NAV
Diluted EPRA NNNAV
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
62
conwert Geschäftsbericht 2009
Die durchschnittliche Verzinsung enthielt einen Aufschlag von 110 Basispunkten zum EURIBOR.
Bei Neufi nanzierungen betrug der Aufschlag zwischen 112 und 175 Basispunkte. Die Verbindlich-
keiten bestanden mit 98,9 % zum überwiegenden Teil in Euro. Die restlichen 1,1 % bestanden in
Fremdwährungen (Ungarischer Forint, Tschechische Krone, Schweizer Franken). Weitere Informa-
tionen fi nden Sie in der Zinssensitivitätsanalyse im Anhang auf Seite 124. Aufgrund der Ausweitung
des gegen Zinsänderungen abgesicherten Volumens (insbesondere im Zusammenhang mit Neu-
krediten) beträgt die Ergebnisauswirkung einer Zinssatzerhöhung von 100 Basispunkten lediglich
EUR -2,5 Mio.
Vom gesamten Finanzierungsvolumen von EUR 1.503,0 Mio. betrug das auf Immobilienprojekte
bezogene Finanzierungsvolumen EUR 1.391,1 Mio. Diesem stand ein Immobilienvermögen von
EUR 2.517,4 Mio. gegenüber. Der Loan-to-Value (LTV) Ende 2009 betrug 55 % (2008: 58 %). Für
Österreich wurde ein LTV von 57,2 % (2008: 62,71 %) ausgewiesen. In Deutschland lag der LTV bei
55,8 % (2008: 55,5 %), in der Region Tschechien, Slowakei und Ungarn lag er bei 23,3 % (2008: 33,01 %).
conwert verfügt über eine breit gestreute Kreditgeberstruktur, die von großen internationalen Ban-
ken und Hypothekenfi nanzierern bis zu kleinen regionalen Sparkassen und Landesbanken reicht
(siehe Grafi k „Bankverbindlichkeiten“). Rund 82,4 % der Projektfi nanzierungen sind hypothekarisch
besichert, was den konservativen Zugang der conwert dokumentiert.
conwert hat im Jahr 2009 Wandelschuldverschreibungen im Nominale von EUR 24,0 Mio. zu einem
durchschnittlichen Kurs von 50,5 % zurückgekauft. Auch 2010 sollen Rückkäufe getätigt werden.
Insgesamt wurden bislang Wandelschuldverschreibungen im Nominale von EUR 32,1 Mio. zu
Kursen von 44,5 % bis 93,25 % (Durchschnitt 59,1%) zurückgekauft.
Die Nettoverschuldung Ende 2009 belief sich auf EUR 1.472,5 Mio. (2008: EUR 1.467,5 Mio.).
CASHFLOW
Das gute operative Ergebnis der Gruppe hat zu deutlich verbesserten Cashfl ow-Zahlen gegenü-
ber dem Vorjahr geführt. Zwar hat sich der Cashfl ow aus dem Ergebnis gegenüber dem Vorjahr
nur um 10,8 % auf EUR 102,2 Mio. verbessert, der Cashfl ow aus der Geschäftstätigkeit konn-
te hingegen gegenüber dem Vorjahr signifi kant gesteigert werden. Der Cashfl ow aus der Inves-
titionstätigkeit ist durch den Überhang von Mittelzufl üssen aus den Verkäufen geprägt und mit
EUR 89,7 Mio. positiv (2008: EUR -145,9 Mio.). Die Mittelzufl üsse im operativen sowie im Investiti-
onscashfl ow wurden zur Finanzierung der Mittelabfl üsse im Finanzierungscashfl ow verwendet. Ins-
gesamt haben sich die liquiden Mittel gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig von EUR 69,9 Mio. um
EUR 8,6 Mio. auf EUR 61,6 Mio. verändert.
Finanzierungsvolumen in EUR Mio.(vor Abzug von Transaktionskosten)
Finanzierungs-volumen
Davon fi xverzinst
Davon variabel verzinst
davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr 101,8 5,5 96,4
davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren 575,7 277,3 298,3
davon Restlaufzeit über 5 Jahre 825,5 131,0 694,5
Gesamt 1.503,0 413,8 1.089,2
300
600
900
1.200
1.500
2009
335,8
291,9
672,4
32 BankenBandbreite<EUR 30,5 Mio.
6 BankenBandbreiteEUR 37,2 Mio. – EUR 61,8 Mio.
5 BankenBandbreiteEUR 73,7 Mio. – EUR 196,2 Mio.
BANKVERBINDLICHKEITEN(in EUR Mio.)
Überblick Cashfl ow 2009 2008 Veränderung
Zwischensumme (Cashfl ow aus Ergebnis) EUR Mio. 102,1 92,2 10,8 %
Cashfl ow aus Geschäftstätigkeit EUR Mio. 152,9 3,7 4.033 %
Cashfl ow aus Investitionstätigkeit EUR Mio. 89,9 (145,9) 161,5 %
Cashfl ow aus Finanzierungstätigkeit EUR Mio. (250,9) 113,7 -
Veränderung der liquiden Mittel EUR Mio. (8,6) (28,5) -
Liquide Mittel zu Beginn der Periode EUR Mio. 69,9 100,2 -30,2 %
Differenz aus der Währungsumrechnung EUR Mio. 0,3 (1,8) -
Liquide Mittel zum Ende der Periode EUR Mio. 61,6 70,0 -11,9 %
63
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
Grundlage des Erfolgs eines Unternehmens
sind das Engagement, die Kreativität und die
Qualifi kation seiner Mitarbeiter. conwert setzt
daher laufend Maßnahmen um ihren Mitarbei-
tern optimale Rahmenbedingungen zu bieten.
conwert erarbeitet laufend Maßnahmen und
bietet Programme zur Aus- und Weiterbildung
ihrer Mitarbeiter an, um den hohen Standards
und Anforderungen in den Bereichen Mitar-
beiter-Qualifi kation, Mitarbeiter-Führung und
Mitarbeiter-Entwicklung gerecht zu werden.
Im Berichtsjahr 2009 wurden daher regelmä-
ßig Mitarbeiterschulungen und -ausbildungen
sowie Fachveranstaltungen mit dem Schwer-
punkt in den Bereichen Immobilien, EDV, Recht,
Rechnungswesen, Kapitalmarkt und Personal
angeboten. Daneben wurden Seminare für Füh-
rungskräfte zur Vermittlung von Führungsstil,
Sozialkompetenz und Mitarbeitermotivation
veranstaltet. Insgesamt wurden im Geschäfts-
jahr 2009 EUR 0,4 Mio. für Aus- und Weiter-
bildungsmaßnahmen innerhalb des conwert
Konzerns aufgewendet. Derzeit befi ndet sich
das Aus- und Weiterbildungsprogramm „con-
wert Akademie“ in Entwicklung, über welches in
Zukunft eine einheitliche gruppenweite Grund-
ausbildung sowie Spezialkenntnisse vermittelt
werden.
Im Herbst 2009 wurde überdies eine eigene
Abteilung für Human Resources Management
geschaffen, um den Anforderungen an ein
modernes Personalmanagement gerecht zu
werden.
Insgesamt beschäftigte die conwert Gruppe
zum Jahresende 2009 573 Mitarbeiter
(2008: 602). Neue Mitarbeiter wurden vor
allem in den Bereichen Asset Management
und Hausverwaltung aufgenommen, während
das im Jahr 2009 umgesetzte und abgeschlos-
sene Ressourcenoptimierungsprogramm auch
zum Abbau von Mitarbeitern in den Bereichen
der Konzernverwaltung führte. Die Personal-
kosten 2009 beliefen sich auf EUR 33,6 Mio. nach
EUR 29,4 Mio. im Geschäftsjahr 2008. Die
höheren Personalaufwendungen resultierten
vor allem aus höheren variablen Gehaltsbe-
standteilen aufgrund der starken operativen
Entwicklung sowie einmaligen Kosten für den
Personalabbau im Rahmen des Ressourcen-
optimierungsprogramms.
Für die conwert Gruppe konzentrieren sich
Forschung und Entwicklung auf eine zentra-
le Anforderung: Die nachhaltige Wertstei-
gerung von Liegenschaften. conwert inves-
tiert daher laufend in die Verbesserung und
Modernisierung ihrer Immobilien und arbeitet
mit einschlägig erfahrenen Partnern zusam-
men. Sämtliche Entwicklungstätigkeiten der
conwert Gruppe zielen auf die langfristige Wert-
sicherung der Immobilien ab.
Aufgrund der strategischen Ausrichtung von
conwert als Altbau-Development- und Immo-
biliendienstleistungsunternehmen sind For-
schung und Entwicklung jedoch nicht in einer
eigenen F&E-Abteilung organisiert. Aus diesem
Grund werden für Forschung und Entwicklung
auch keine eigenen Mittel aufgewendet bzw.
ausgewiesen.
MITARBEITER FORSCHUNG UND ENTWICKLUNG
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
64
conwert Geschäftsbericht 2009
Als international tätiges Unternehmen ist conwert im Rahmen der laufenden Geschäftstätigkeit ver-
schiedenen wirtschaftlichen und fi nanziellen Risiken ausgesetzt. Aus diesem Grund hat conwert ein un-
ternehmensweites Risikomanagementsystem entwickelt, welches die zentrale Koordination und Über-
wachung des Risikomanagement-Prozesses für den gesamten Konzern inne hat. Mit diesem System
sollen Gefahrenpotenziale verringert, der Bestand gesichert und die erfolgreiche Weiterentwicklung der
conwert unterstützt werden. Das zentrale Risikomanagement erfasst und bewertet die wesentlichsten,
bestandsgefährdenden Risiken nach Eintrittswahrscheinlichkeit und Auswirkung auf die Unterneh-
mensziele und kommuniziert diese direkt mit der Unternehmensführung und dem Management.
Eine weitere Aufgabe ist es, bei der Abschwächung von Risiken aktiv mitzuarbeiten und entsprechende
Maßnahmen mit den betroffenen Abteilungen und Versicherern umzusetzen. Berichtswege und Be-
richtsfrequenzen sind standardisiert und erleichtern so die Beobachtung der relevanten Frühindikatoren.
STRATEGISCHE RISIKEN
Innerhalb des strategischen Risikomanagements stehen vor allem Eckpunkte der Geschäftsstrategie
der conwert im Vordergrund. Durch die strategische Ausrichtung als vollintegrierter Wohnimmobili-
enkonzern verfügt conwert über eine große Risikodiversifi kation. conwert profi tiert neben Erträgen
aus Vermietung und dem Verkauf eigener Immobilien auch von Erträgen aus den Dienstleistungs-
Bereichen. Die Service-Gesellschaften erbringen ihre Dienstleistungen nicht nur konzernintern,
sondern bieten sie auch Dritten an.
RISIKOBERICHT
„NUR EIN UNTERNEHMEN, DAS RISIKEN FRÜHZEITIG ERKENNEN UND IHNEN SYSTEMATISCH BE-GEGNEN KANN, IST IN DER LAGE, CHANCEN ZU NUTZEN UND DA-DURCH DEN UNTERNEHMENS-WERT ZU STEIGERN.“Mag. Claudia BadstöberMitglied des Geschäftsführenden DirektoriumsBereichsleiterin Risikomanagement
AnalyseRegelmäßige Kontrolle und Analyse der bestehenden Risiken nach Eintrittswahrscheinlichkeit
und [fi nanzieller] Auswirkung [auf die Unternehmensziele].
GegenmaßnahmenEvaluierte Risiken werden je nach Auswirkung vermieden, minimiert, überwälzt, oder in be-
stimmten Fällen bewusst in Kauf genommen.
Verantwortlichkeit Jedes Risiko ist einem jeweils zuständigen Bereich (Risk Owner) klar zugeordnet.
Überwachung und
Kontrolle
In regelmäßigen Abständen wird die Entwicklung der jeweiligen Risikokategorien überwacht
und erhobene Risiken werden zumindest ein Mal jährlich neu bewertet.
65
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
conwert verfügt über eine klar defi nierte Investitionsstrategie. Dazu wurden Investitionsrichtlinien
sowohl regional als auch sektoral festgelegt und somit wesentliche strategische Risiken minimiert
oder ausgeschlossen. So werden etwa Lage, Art und Mindestrendite der zu erwerbenden Immobilien
defi niert, sodass unter langfristigen Gesichtspunkten Ertragswert- und Substanzwertsteigerungen
sowie eine Ertragsoptimierung erzielt werden können. Entsprechend der strategischen Unterneh-
mensausrichtung kommt der Lage von zu erwerbenden Immobilien entscheidende Bedeutung zu, der
mit genauen Standortanalysen im Vorfeld von Investitionen Rechnung getragen wird.
Zudem bedürfen Investitionen und Immobilienverkäufe mit einem Volumen von über EUR 3,0 Mio.
nach einer positiven Beurteilung durch das Geschäftsführende Direktorium auch der Zustimmung
des Verwaltungsrats. Dazu wurde im Verwaltungsrat ein eigener Immobilien-Ausschuss eingerichtet,
der mit Immobilien-Experten besetzt ist und sich mit den genehmigungspfl ichtigen Geschäften in-
tensiv beschäftigt. Darüber hinaus ist ein geografi scher Investitionsfokus auf EU-Staaten vorgesehen.
Demnach sollen 90 % des Immobilienvermögens in den EU-Mitgliedsstaaten und können maximal
10 % außerhalb der EU – allerdings innerhalb Europas – investiert werden. Zumindest 30 % des Im-
mobilien-Portfolios müssen zudem in Österreich investiert sein.
WESENTLICHE STRATEGISCHE RISIKEN
IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN
Der Immobilienmarkt ist in seiner Gesamtheit konjunkturellen und volkswirtschaftlich determinierten
Entwicklungen unterworfen. Allgemein kann festgestellt werden, dass der Wohnimmobilienmarkt
insgesamt weniger zyklisch reagiert als etwa der Büro- oder Gewerbeimmobilienmarkt. Die Nach-
frage nach Wohnimmobilien ist von regionalen oder lokalen Entwicklungen bestimmt und wird insbe-
sondere durch Veränderungen bei demografi schen Kennzahlen (Bevölkerungs- und Haushaltszahl,
Geburtenrate, Anzahl der Personen im Haushalt) und vom Nettoeinkommen der Mieter und Käufer,
der Arbeitsmarktsituation sowie dem Zinsniveau und nicht zuletzt der Neubautätigkeit beeinfl usst.
Durch ihre strategische Ausrichtung auf Wohnimmobilien im Allgemeinen und hochwertige Altbau-
Wohnungen in innerstädtischen Lagen im Speziellen ist conwert in einem Marktsegment tätig, das
von Konjunkturschwankungen weitestgehend unabhängig ist.
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
Risikobeschreibung Auswirkung Gegensteuerung
Strategisches Unternehmensrisiko
+ Strategische Ziele werden nicht erreicht
+ Unternehmensentwicklung verläuft nicht wie geplant
+ Effi zienzverlust + Fehlende Identifi kation der Mitarbeiter
+ Nichtrealisierung von externen Aufträgen
+ Verzögerungen bei Projektab-wicklungen
+ Laufende Überprüfung der Un-ternehmensteile und Budgets
+ Laufende Überprüfung von Verantwortungsbereichen und Ablauforganisation
+ Gespräche mit und Informations- fl uss zu den Mitarbeitern
+ Verbesserung der internen Informationsweitergabe
Allgemeines Wirtschaftsrisiko + Wirtschaftskrisen und Markt-zyklen belasten den Immobili-enmarkt
+ Einbruch der Immobilienmärkte + Geschäftsrückgänge
+ Diversifi ziertes Immobilienport-folio:
+ 71 % Wohnimmobilien + 14 % Geschäfte + 9 % Büros + 4 % Gewerbliches Wohnen + 2 % Sonstiges
+ Hohe Preisstabilität bei hochwertigen Immobilien in Top-Lagen
+ Einkünfte aus einem breiten Spektrum von Immobiliendienst-leistungen
+ Geschäftstätigkeit in Märkten mit fundamental positiver Entwicklung
+ Wachstumsstarke Regionen in Österreich und Deutschland
66
conwert Geschäftsbericht 2009
WESENTLICHE IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN
FINANZIERUNGSRISIKEN UND WÄHRUNGSRISIKEN
Bereits seit der Unternehmensgründung setzt conwert bei der Finanzierung des Immobilienvermö-
gens auf einen ausgewogenen Einsatz von Eigen- und Fremdmitteln. Im Rahmen einer soliden Bilanz-
struktur wird das Immobilien-Portfolio langfristig zu durchschnittlich rund 40 % mit Eigenkapital und
zu rund 60 % mit Fremdkapital fi nanziert.
Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen aus der langfristigen Fremd-
fi nanzierung des Immobilienvermögens. Aus diesem Grund werden die Gegebenheiten der Finanz-
märkte laufend einer Prüfung unterzogen, um bei Änderungen der Zinsniveaus entsprechend schnell
reagieren zu können. Zur Reduktion des Zinsänderungsrisikos setzt conwert auf effektiv wirksame
Zinssicherungsgeschäfte. So werden für etwa 84,3 % der Finanzverbindlichkeiten Maßnahmen wie
Hedging, Fixzinsvereinbarungen, Zinsobergrenzen oder Ähnliches gesetzt.
conwert ist investitionsseitig zum überwiegenden Teil im Euro-Raum aktiv (96 % des Immobilienver-
mögens) und daher kaum nennenswerten Währungsrisiken sowie Währungsänderungsrisiken aus-
gesetzt.
Risikobeschreibung Auswirkung Gegensteuerung
Immobilienbewertung + Schwankung von Immobilien-preisen durch geänderte wirt-schaftliche Rahmenbedingungen
+ Ergebnisabweichungen im Geschäftsabschluss
+ Auswirkung auf Kreditwürdigkeit
+ Quartalsweise Portfolio-bewertung durch unabhängige Sachverständige
+ Hochqualitative und preisstabile Immobilien in Top-Lagen
+ Geschäftstätigkeit in Märkten mit fundamental positiver Entwicklung+ Wachstumsstarke Regionen in Österreich und Deutschland
Veräußerung + Nachfrage nach Wohn-immobilien bricht ein
+ Ertragsschwankungen im Trading-Geschäft
+ Hochqualitative und preisstabile Immobilien in Top-Lagen
+ Laufende Standortanalysen + Rasche Reaktion auf Markt-gegebenheiten und -trends
+ Wertsteigerungsstrategie zur Aufwertung der Immobilien
Vermietung + Vermietung von Wohnungen geht zurück bzw. Mieter zahlen nicht
+ Kosten durch Leerstände + Entfall von Vermietungserlösen aufgrund mangelnder Bonität der Mieter oder sinkender Marktpreise
+ Aktives Asset Management zur Reduktion der Leerstände
+ Bonitätsprüfung + Hohe Diversifi zierung des Immobilienportfolios:
+ 24.548 Mieteinheiten + Hochqualitative und preisstabile Immobilien in Top-Lagen
+ Indexgebundene Mieten + Mietanpassungen auf Markt-niveau
+ Wertsteigerungsstrategie zur Aufwertung der Immobilien
Development + Schwankende Investitionskosten bei Developmentprojekten
+ Kostenüberschreitung bei Pro-jektentwicklungen
+ Streuung des Kostenrisikos (Lieferanten, Dienstleister usw.)
+ Vereinbarung von Pönalen + conwert Baudevelopment GmbH als konzerninterner Anbieter
+ Laufende Budget- und Baufort-schrittsüberwachung
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Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
WESENTLICHE FINANZIERUNGS- UND WÄHRUNGSRISIKEN
INTERNES KONTROLLSYSTEM ÜBER DIE FINANZBERICHTERSTATTUNG
Die Gesamtverantwortung für das Risikomanagement der conwert Gruppe liegt beim Geschäfts-
führenden Direktorium, während die unmittelbare Verantwortung bei den Geschäftsführern der
operativen Einheiten liegt.
Demzufolge besitzt das interne laufende Berichtswesen an die Konzernzentrale besonders hohe
Bedeutung, um Risiken frühzeitig erkennen und Gegenmaßnahmen ergreifen zu können. Dies er-
folgt durch eine zeitnahe monatliche Berichterstattung über die notwendigen Informationen von den
operativen Einheiten an das Geschäftsführende Direktorium.
Für die Tochterunternehmen wurden vom Konzern einheitliche Standards für die Umsetzung und Do-
kumentation für den Rechnungslegungsprozess vorgegeben. Dadurch sollen jene Risiken vermieden
werden, die zu einer unvollständigen oder fehlerhaften Finanzberichterstattung führen können.
Weiters werden die von den Tochtergesellschaften erstellten internen Berichte in der Konzernzentrale
auf Plausibilität geprüft und mit Planungsrechnungen verglichen, um bei Abweichungen geeignete
Maßnahmen setzen zu können. Hierzu werden von den Gesellschaften Jahresbudgets angefordert,
welche vom Geschäftsführenden Direktorium genehmigt werden müssen.
Risikobeschreibung Auswirkung Gegensteuerung
Kapitalmarkt + Volatilität an den Börsen/ Börsencrash
+ Finanzkrisen
+ Erschwerte Aufbringung von Eigenkapital
+ Geringe Liquidität + Eingeschränkte Expansions-möglichkeiten
+ Zielvorgabe bei Finanzierung: 40 % Eigenkapital und 60 % Fremdkapital (2009: 43 % Eigen-kapitalquote)
+ Breite und langfristige Streuung der Kredite (durchschnittlich 11 Jahre Laufzeit bei über40 Banken)
+ Stärkung der Innenfi nanzie-rungskraft
+ Laufende Liquiditätsplanung und -steuerung
+ Verbreiterung der Liquiditäts-basis
Zinsrisiko + Steigende Zinsen + Steigende Finanzierungskosten
+ Liquiditätsverknappung + Abschluss von Zinssiche-rungsgeschäften (84,3 % des Finanzierungsvolumens sind abgesichert)
+ Max. 60 % Fremdfi nanzierung + Laufende Risikoeinschätzung des ungehedgten Kredit-volumens
+ Breite und langfristige Streuung der Kredite (durchschnittlich 11 Jahre Laufzeit bei über 40 Banken)
Kreditrisiko + Restriktive Kreditvergabe von Banken
+ Steigende Finanzierungskosten + Liquiditätsverknappung
+ Stärkung der Innen-fi nanzierungskraft
+ Breite und langfristige Streuung der Kredite (durchschnittlich 11 Jahre Laufzeit bei über 40 Banken)
Währungsrisiko + Volatilität bei Fremdwährungen + Liquiditätsverknappung + conwert ist fast ausschließlich
im Euro-Raum aktiv: + 96 % des Immobilienvermögens + 97 % der Vermietungserlöse + 98 % der Veräußerungserlöse
Finanzinstrumenterisiko + Negative Bewertungseffekte + Ineffi zientes Hedging von Kredit-verbindlichkeiten
+ Verringerung des Eigenkapitals + Bewertung ineffi zienter Hedges hat negativen Einfl uss auf das Finanzergebnis
+ Volumen der Derivative steht in vernünftigem Verhältnis zum Eigenkapital
+ Durch Umbrellahedges in der Holding ist eine fl exible Zuord-nung zu Kreditverbindlichkeiten auf SPV-Ebene möglich
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
68
conwert Geschäftsbericht 2009
Die Ordnungsmäßigkeit des Rechnungswesens bei den Tochtergesellschaften wird durch Prüfungs-
tätigkeiten des Konzerncontrollings überwacht.
Im Zuge von regelmäßigen Sitzungen des Geschäftsführenden Direktoriums mit den lokalen
Geschäftsführungen werden die laufende Geschäftsentwicklung sowie absehbare Chancen und
Risiken besprochen.
Für die Erstellung des Konzernabschlusses bestehen in Ergänzung zu den internationalen
Rechnungslegungsvorschriften konzerninterne Richtlinien, um eine einheitliche Darstellung bei den
berichtenden Gesellschaften zu gewährleisten (Bewertungs- und Ausweisfragen).
Die wesentlichen Merkmale des bei der conwert Immobilien Invest SE Gruppe bestehenden inter-
nen Kontrollsystems und des Risikomanagementsystems im Hinblick auf den (Konzern-)Rechnungs-
legungsprozess können wie folgt beschrieben werden:
+ Es gibt in der conwert Immobilien Invest SE Gruppe eine klare Führungs- und Unternehmens-
struktur. Dabei werden bereichsübergreifende Schlüsselfunktionen zentral über die conwert
Immobilien Invest SE gesteuert, wobei gleichzeitig die einzelnen Tochtergesellschaften über ein
hohes Maß an Selbständigkeit verfügen.
+ Die Funktionen der im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess wesentlich beteiligten
Bereiche Finanz- und Rechnungswesen sind von anderen Verantwortungsbereichen, wie etwa
Konzernfi nanzierung und Konzerntreasury, klar getrennt. Die Verantwortungsbereiche sind klar
zugeordnet.
+ Die eingesetzten Finanzsysteme sind durch entsprechende Einrichtungen im EDV-Bereich gegen
unbefugte Zugriffe geschützt.
+ Im Bereich der eingesetzten Finanzsysteme, wird, soweit möglich, Standardsoftware verwendet.
+ Ein adäquates Richtlinienwesen (Bilanzierungsrichtlinien, Zahlungsrichtlinien etc.) ist einge-
richtet und wird laufend aktualisiert.
+ Die am Rechnungslegungsprozess beteiligten Abteilungen und Bereiche werden in quantitativer
wie qualitativer Hinsicht geeignet ausgestattet.
+ Erhaltene oder weitergegebene Buchhaltungsdaten werden auf Vollständigkeit und Richtigkeit,
z.B. durch Stichproben, geprüft.
+ Bei allen rechnungslegungsrelevanten Prozessen wird durchgängig das Vier-Augen-Prinzip
angewendet.
+ Für die automationsunterstützte Aufstellung des Konzernabschlusses wird ein Konsolidierungs-
Programm verwendet, welches mit den notwendigen Prüf- und Konsolidierungsroutinen aus-
gestattet ist.
+ Rechnungslegungsrelevante Prozesse werden regelmäßig durch die (prozessunabhängige)
interne Revision überprüft.
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess,
dessen wesentliche Merkmale oben beschrieben sind, stellt sicher, dass Geschäftsvorfälle bilanziell
stets richtig erfasst, aufbereitet und gewürdigt sowie in die Rechnungslegung übernommen werden.
Die geeignete personelle Ausstattung, die Verwendung von adäquater Software sowie klare gesetz-
liche sowie unternehmensinterne Vorgaben stellen die Grundlage für einen ordnungsgemäßen, ein-
heitlichen und kontinuierlichen Rechnungslegungsprozess dar. Die klare Abgrenzung der Verantwor-
tungsbereiche sowie verschiedene Kontroll- und Überprüfungsmechanismen stellen eine korrekte
und verantwortungsbewusste Rechnungslegung sicher. Es wird so erreicht, dass Geschäftsvorfälle
in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften, der Satzung sowie internen Richtlinien er-
fasst, verarbeitet und dokumentiert sowie zeitnah und korrekt buchhalterisch erfasst werden. So wird
sichergestellt, dass Vermögenswerte und Schulden im Jahres- und Konzernabschluss zutreffend an-
gesetzt, ausgewiesen und bewertet sowie verlässliche und relevante Informationen vollständig und
zeitnah bereitgestellt werden.
69
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
AUSBLICK
Nach der tiefen Rezession im abgelaufenen Jahr haben sich die Wirtschaftsdaten für das Geschäfts-
jahr 2010 verbessert. So gehen die Prognosen der Europäischen Kommission von einem Wachstum
der Realwirtschaft im EU 27-Raum von 0,7 % aus. Die Wirtschaftserholung sollte in Österreich zu
einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 1,1 % führen, in Deutschland von 1,2 %. Die
Lage am Arbeitsmarkt wird dagegen auch 2010 angespannt bleiben. Hier werden sich Erholungs-
tendenzen erst zeitverzögert niederschlagen.
Um die wirtschaftliche Erholung zu unterstützen, wird die Europäische Zentralbank das Zinsniveau
auch im laufenden Jahr auf niedrigem Niveau halten. Der Zugang zu günstigem Kapital wird 2010
dennoch schwierig bleiben. Zwar hat sich die Entwicklung auf den Finanz- und Kapitalmärkten
im Verlauf des Jahres 2009 stabilisiert, die Versorgung von Unternehmen mit Wachstumsfi nanzie-
rungen ist aufgrund der höheren Refi nanzierungskosten der Banken jedoch weiterhin angespannt.
Zugang zu Kapital haben damit insbesondere Unternehmen mit guter Bonität und einem breiten
Zugang zu unterschiedlichen Finanzierungsquellen.
Für die Wohnimmobilienmärkte in Österreich und Deutschland wird 2010 mit einer anhaltend
stabilen Entwicklung gerechnet. Dabei sollten insbesondere Metropolregionen vom erwarteten
wirtschaftlichen Aufschwung und dem kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs profi tieren. Durch
die unverändert niedrige Neubautätigkeit – die teilweise um 50 % unter dem jährlichen Bedarf
liegt – ist aufgrund des vorherrschenden Nachfrageüberhangs vor allem in guten Lagen mit weiter
steigenden Preisen und Mieten zu rechnen. Hinzu kommt eine anhaltend starke Nachfrage nach
hochwertigen Wohnimmobilien als infl ationsgeschützte Anlageform.
PROFITABLES WACHSTUM
In diesem Umfeld wird sich conwert aufgrund des integrierten Geschäftsmodells und der guten
Finanzausstattung auch 2010 positiv entwickeln.
Im Segment Immobilien-Investments wird conwert als bonitätsstarkes Unternehmen und aufgrund
des breiten Zugangs zu Finanzierungsmöglichkeiten wieder verstärkt als Käufer auftreten. Dabei
liegt der Fokus unverändert auf den Kernmärkten in Österreich und Deutschland. Die Akquisitionen
können dabei sowohl über den Erwerb von Immobilien als auch von Unternehmen erfolgen. conwert
will dabei fallweise auch Chancen in einem erwarteten Konsolidierungsprozess aktiv nutzen.
Insgesamt sollen im Geschäftsjahr 2010 die Zukäufe die Verkäufe übersteigen, wobei im lau-
fenden Verkaufsgeschäft ein Umsatz von rund 10 % des aktuellen Immobilienbestandes bzw.
EUR 250 Mio. geplant ist. Die Verkaufsmargen sollen dabei auf den bisher erzielten historischen
Niveaus (10 – 15 % IFRS-Gewinnmarge) zu liegen kommen.
Durch die laufende Weiterentwicklung des Immobilienbestandes sollen zudem die Freifl ächen wei-
ter reduziert (von 16,9 % auf 11 % – 12 %), neue hochwertige Wohnfl äche geschaffen und somit die
Durchschnittsmieten angehoben werden.
Im Segment Immobilien-Dienstleistungen wird das Drittgeschäft 2010 ausgebaut. Insbesondere im
Bereich Asset Management für Fremdfonds sieht conwert im Geschäftsjahr 2010 Wachstumsmög-
lichkeiten. Zudem werden die 2009 umgesetzten Optimierungsmaßnahmen – wie etwa die Über-
führung der eigenen Wohneinheiten in die eigene Immobilienverwaltung in Deutschland – weitere
positive Ergebniseffekte zeigen.
Auf Basis dieser positiven operativen Unternehmensentwicklung erwartet conwert für das
Geschäftsjahr 2010 eine Umsatz- und Ertragsentwicklung, die an die Erfolge des Jahres 2009
anschließt.
NACHTRAGSBERICHT
Im Jänner 2010 hat die conwert Immobilien Invest SE Wandelschuldverschreibungen mit einem Ge-
samtnominale von EUR 135 Mio. platziert. Das Bezugsrecht der Aktionäre wurde durch die Haupt-
versammlung am 27. Mai 2008 ausgeschlossen. Die Laufzeit der Wandelschuldverschreibungen be-
trägt sechs Jahre. Der halbjährlich zu zahlende Kupon beläuft sich auf 5,25 % p.a. Der anfängliche
Wandlungspreis von EUR 12,06 liegt 32,5 % über dem Referenzaktienkurs. Die Inhaber haben das
Recht ihre Wandelschuldverschreibungen vier Jahre nach Emission zum Nennbetrag einschließlich
aufgelaufener Stückzinsen vorzeitig fällig zu stellen. Die Wandelschuldverschreibungen werden zu
100 % des Nennbetrags von EUR 100.000 pro Schuldverschreibung ausgegeben. Die Wandelschuld-
verschreibungen notieren im Dritten Markt der Wiener Börse unter der ISIN AT0000A0GMD6.
AUSBLICK UND NACHTRAGSBERICHT
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
70
conwert Geschäftsbericht 2009
Aufgrund der starken Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere durch private Investoren,
konnte conwert die Verkaufsziele 2009 deutlich übertreffen. Gleichzeitig wurden aber auch die Ver-
mietungserlöse gesteigert. Ab dem 3. Quartal war conwert auch wieder verstärkt auf der Käufer-
seite zu fi nden.
Zum Bilanzstichtag umfasste das Immobilien-Portfolio 1.752 Objekte (2008: 1.710) in Österreich,
Deutschland, Tschechien, der Slowakei und Ungarn, mit einer Gesamtnutzfl äche von 2.018.254 m²
(2008: 2.035.420 m²). Die Anzahl der Mieteinheiten reduzierte sich aufgrund zahlreicher Verkäufe
von 24.931 auf 24.548, davon 20.645 Wohnungen (2008: 21.009), die PKW-Stellplätze von 7.768 auf
7.701.
TRADING UND DEVELOPMENT
Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien wurden insgesamt Immobilien im Wert
von EUR 361,3 Mio. veräußert. Die IFRS-Gewinnmarge lag bei 10 %, der Veräußerungsgewinn auf
IFRS-Basis betrug EUR 33,4 Mio. Ohne die Belastung aus der Aufl ösung eines Gemeinschaftsport-
folios in Hamburg lagen die Margen mit 13 % bzw. 22 % im langjährigen Durchschnitt. Der durch-
schnittliche Verkaufspreis für Liegenschaften lag bei EUR 2.196/m².
Der Verkaufstätigkeit standen Akquisitionen und Developments im Wert von EUR 290,5 Mio.
gegenüber. Die bedeutendsten Zukäufe waren der Erwerb des von der ECO Business-Immo-
bilien AG gehaltenen 50 %-Anteils am Allianz-Trading-Portfolio (EUR 52,0 Mio.), ein Paketkauf von
6 Stil-Altbauten in Wien (EUR 24,5 Mio.) sowie die Akquisition von über 1.000 Wohnungen in Berlin
(EUR 67 Mio.).
SEGMENTBERICHT
ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERMÖGEN
(in EUR Mio.)
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
200920082007
1.268
977
100
2.345
1.1611.241
95
2.497
1.225 1.194
98
2.517
ENTWICKLUNG GESAMTNUTZFLÄCHE
(in 1.000 m2)
500
1.000
1.500
2.000
2.500
200920082007
734
1.049
113
1.896
705
1.225
105
2.035
697
1.254
67
2.018
Österreich Deutschland
CZ/SK/HU gesamt
Österreich Deutschland
CZ/SK/HU gesamt
Immobilienportfolio
ÖsterreichDeutsch-
land
Tschechien, Slowakei,
Ungarn 2009 2008 Veränderung
Anzahl Immobilien # 397 1.318 37 1.752 1.710 -
Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 6.780 16.799 922 24.548/7.701 24.931/7.768 -1,7 %
Gesamtnutzfl äche m² 697.355 1.253.942 66.958 2.018.254 2.035.421 -1,1 %
Immobilienvermögen EUR Mio. 1.225,1 1.194,0 98,2 2.517,4 2.497,3 0,8%
Durchschnittsmieten Wohnung EUR/m²/p.M. 4,90 5,17 5,00 5,09 5,09 -
Durchschnittsmieten Geschäft/Büro EUR/m²/p.M. 7,96 7,15 10,76 7,81 7,87 -0,8 %
Strategischer Leerstand % 5,14 7,5 15,2 6,92 12,2 -44 %
Tatsächlicher Leerstand % 9,70 9,53 21,42 9,98 7,7 29 %
71
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
MIETENTWICKLUNG UND LEERSTAND
Trotz zahlreicher Verkäufe von Wohnungen mit hohen Mieten stabilisierte sich die durchschnitt-
liche Wohnungsmiete pro Monat bei EUR 5,09/m² nach 5,09/m² im Vorjahr. Im Durchschnitt wur-
den bei den Neuvermietungen im Bereich Wohnen Mieten von EUR 8,57/m² p.M. in Österreich und
5,36/m² p.M. in Deutschland erzielt. Im Büro- und Gewerbe-Bereich stagnierten die durchschnitt-
lichen Mieten bei EUR 7,81/m² p.M. nach EUR 7,87/m² p.M. im Jahr 2008.
Aufgrund erfolgreicher Projektfertigstellungen sank der strategische Leerstand von 12,2 % im Jahr
2008 auf 6,9 %. Davon entfi elen rund 40.000 m² oder 29 % auf lediglich 8 Objekte, die zum Berichts-
stichtag Freifl ächen von jeweils mehr als 90 % aufwiesen. Der tatsächliche Leerstand zum Jahres-
ende belief sich auf 10 % nach 7,7 % im Vorjahr.
LIKE-FOR-LIKE
Der Erfolg der intensiven Neuvermietungs- und Development-Aktivitäten zeigt sich insbesondere
bei der Like-for-Like-Betrachtung: Auf Basis eines unveränderten Immobilienportfolios im Ver-
gleich zum Vorjahr wurde ein organisches Mietertragswachstum von 2,55 % erzielt.
UMSATZ- UND ERTRAGSENTWICKLUNG
Im Vergleich zum Vorjahr erhöhten sich die Umsatzerlöse um 48,6 % auf EUR 517,9 Mio. Dieser
Anstieg resultiert insbesondere aus den Zuwächsen im Verkaufsgeschäft (EUR 361,3 Mio. nach
EUR 203,1 Mio.) und der positiven Entwicklung im Vermietungsgeschäft (EUR 162,3 Mio. nach
EUR 147,8 Mio.).
Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) verbesserte sich um 18,9 % auf
EUR 91,0 Mio. Das Betriebsergebnis (EBIT) stieg um 27,4 % auf EUR 86,6 Mio. Das Ergebnis vor
Steuern (EBT) erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 347,1 % auf EUR 22,7 Mio. Damit wurden
92,4 % der Umsätze und 91,3 % des EBIT im Segment Immobilieninvestments erzielt.
EUR361,3 Mio.Veräußerungsserlöse
+9,9 %Vermietungserlöse auf EUR 162,3 Mio.
Immobilienportfolio nach Geschäftsfeldern GF I GF II GF III GF IV 2009 2008 Veränderung
Anzahl Immobilien # 1.246 308 193 5 1.752 1.710 2,5 %
Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 18.247/4.765 3.188/761 2.806/2.037 307/138 24.548/7.701 24.931 /7.768 -1,5 %/-0,9 %
Gesamtnutzfl äche m² 1.465.684 266.037 196.628 89.905 2.018.254 2.035.421 -0,8 %
Immobilienvermögen EUR Mio. 1.636,6 373,9 334,0 172,8 2.517,4 2.497,3 0,8 %
GF I: Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
GF II: Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten
GF III: Vermietung von Wohn-Neubauten
GF IV: Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing
Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for-Like) 12/2008 12/2009 Veränderung in %
Hold-Portfolio
Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m² 5,68 5,74
Leerstandsrate in % 17,5 16,1
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 6,8 7,0
-7,6
1,0
2,6
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
72
conwert Geschäftsbericht 2009
Im Geschäftsjahr 2009 lag der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit in Österreich neben dem klein-
teiligen Verkaufsgeschäft auf der Umsetzung weiterer Wertsteigerungsaktivitäten. Im Laufe des
Jahres verbesserten sich die Finanzierungsbedingungen gegenüber kapitalstarken Immobilienun-
ternehmen, daher war conwert ab dem 3. Quartal auch verstärkt wieder auf der Käuferseite zu
fi nden.
Das Immobilienportfolio in Österreich setzte sich zum Jahresende 2009 aus 397 Objekten
(2008: 405) mit 697.354 m² Nutzfl äche (2008: 705.208 m²) zusammen. Auf den Investitionsstand-
ort Wien entfi elen 355 Objekte (2008: 357) bzw. 89 % der Nutzfl äche des Österreich-Portfolios
(2008: 91 %). Das Immobilienvermögen belief sich auf EUR 1.225 Mio. (2008: EUR 1.241 Mio.).
IMMOBILIENINVESTMENTS ÖSTERREICH
UMSATZERLÖSE ÖSTERREICH
(in EUR Mio.)
100
200
300
400
500
200920082007
265,1
336,7
295,0
IMMOBILIENVERMÖGEN ÖSTERREICH
(in EUR Mio.)
500
1.000
1.500
2.000
200920082007
1.241 1.2251.268
Immobilienportfolio Österreich Wien Österreich 2009 2008 Veränderung
Anzahl Immobilien # 355 397 405 -2 %
Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 6.392/3.012 6.780/3.717 7.171 /3.141 -6 %/+18 %
Gesamtnutzfl äche m² 621.035 697.354 705.208 -1,1 %
Immobilienvermögen EUR Mio. - 1.225,1 1.241,0 -1,3 %
Durchschnittsmieten Wohnung EUR/m²/p.M. 4,85 4,90 4,82 1,7 %
Durchschnittsmieten Geschäft/Büro EUR/m²/p.M. 7,96 7,96 7,85 1,4 %
Strategischer Leerstand % 5,6 5,1 7,3 -30 %
Tatsächlicher Leerstand % 9,3 9,7 7,1 37 %
89 %Wien
11 %Bundesländer
2009
NUTZFLÄCHE NACH REGION/ÖSTERREICH
73
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
TRADING UND DEVELOPMENT
Das Jahr 2009 war besonders durch die hohe Nachfrage von privaten Investoren nach hochwer-
tigen Eigentumswohnungen und Zinshäusern geprägt. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr Immo-
bilien im Wert von EUR 238,2 Mio. veräußert. Die Gewinnmarge ist gegenüber dem Vorjahr zwar
leicht rückläufi g, liegt aber nach wie vor im zweistelligen %-Bereich bei 13,2 %. Der Veräußerungs-
gewinn auf IFRS-Basis betrug EUR 27,9 Mio. Insgesamt wurden 305 Eigentumswohnungen so-
wie 36 Zinshäuser (mit 520 Wohnungen) veräußert. Entsprechend der Standortkonzentration auf
Wien wurde in Graz ein Liegenschaftspaket mit einer Gesamtnutzfl äche von über 12.500 m² um
rund EUR 16 Mio. veräußert. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Liegenschaften in Österreich lag
bei EUR 2.351/m², die Bandbreite für Eigentumswohnungen lag bei EUR 750/m² bis über
EUR 4.000/m².
Der Verkaufstätigkeit standen Akquisitionen und Developmentmaßnahmen im Wert von
EUR 136,5 Mio. gegenüber. Am Investitionsstandort Wien kaufte conwert zum Jahresende 6 Stil-
Altbauten mit rund 13.500 m² Nutzfl äche um rund EUR 24,5 Mio. Bereits zum Ende des 1. Quartals
2009 hat conwert den bisher von der ECO Business-Immobilien AG gehaltenen 50 %-Anteil am
Allianz-Trading-Portfolio (Kaufpreis EUR 52,0 Mio.) und ein Hotel mit angeschlossenem Fachmarkt-
zentrum erworben. conwert besitzt nunmehr 100 % an dem im Jahr 2006 gemeinsam mit ECO
übernommenen Allianz-Trading-Portfolio.
Im Zuge von Developmentmaßnahmen wurden 2009 2 Dachgeschoße ausgebaut und damit
ca. 1.000 m² neue Wohnfl äche geschaffen. In der Neuvermietung wurden hier Mieten von
EUR 11 – 15/m² erzielt. Daneben wurden 298 Wohnungen mit 21.000 m² saniert. Aktuell befi nden
sich 11 Dachgeschoße mit rund 5.700 m² Nutzfl äche in Ausbau.
305 Eigentumswohnungen verkauft
2.351 EUR/m2
Verkaufspreis für Liegenschaften
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
74
conwert Geschäftsbericht 2009
MIETENTWICKLUNG UND LEERSTAND
Durch erfolgreiche Neuvermietungen und intensive Asset Management-Aktivitäten stiegen
die Durchschnittsmieten im Hauptsegment Wohnen von EUR 4,82/m² p.M. im Jahr 2008 auf
EUR 4,90/m² p.M. Im Durchschnitt wurden bei den Neuvermietungen im Bereich Wohnen 2009 Mie-
ten von EUR 8,57/m² p.M. erzielt. Nach wie vor ist das Österreich-Portfolio von einer großen Anzahl
an Mietverträgen mit niedrigen Ist-Mieten gekennzeichnet. Alleine in Wien waren zum Jahresende
2009 26 % der Wohnfl ächen zu Mieten von unter EUR 3,08/m² p.M. vermietet (ohne Leerfl ächen).
Gegenüber den aktuellen Marktmieten von EUR 8,00 – 10,00/m² p.M. besteht hier noch großes
Potenzial.
Im Büro- und Gewerbe-Bereich erhöhten sich die Monatsmieten aufgrund erfolgreicher Neuver-
mietungen auf EUR 7,96/m² nach EUR 7,85/m² im Jahr 2008. Insgesamt stiegen die durchschnitt-
lichen Mieten in Wien im Jahr 2009 um 1,9 % auf EUR 6,23/m² p.M.
Der strategische Leerstand sank aufgrund erfolgreicher Projektfertigstellungen im Vergleich
zum Vorjahr von 7,3 % auf 5,1 % bzw. 35.848 m². Von diesem strategischen Leerstand entfi elen
rd. 27.500 m² oder 77 % auf lediglich 3 Objekte, die zum Berichtsstichtag Freifl ächen von jeweils
mehr als 90 % aufwiesen und deren weitere Verwertung aktuell evaluiert wird. Der tatsächliche
Leerstand zum Jahresende belief sich auf 9,7 % nach 7,1 % im Vorjahr.
LIKE-FOR-LIKE
Auf Like-for-Like-Basis (unverändertes Immobilienportfolio im Vergleich zum Vorjahr) zeigt sich
mit einem organischen Mietertragswachstum von 4,6 % der Erfolg der intensiven Neuvermietungs-
und Development-Aktivitäten.
Immobilienportfolio Österreich nach Geschäftsfeldern GF I GF II GF III GF IV 2009 2008 Veränderung
Anzahl Immobilien # 189 201 7 0 397 405 -2 %
Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 3.737/2.165 2.035/550 976/1.002 32/0 6.780/3.717 7.171/3.140 -5,5 %/+18 %
Gesamtnutzfl äche m² 386.161 179.036 68.389 63.768 697.354 705.208 -1,1 %
Immobilienvermögen EUR Mio. 714,9 260,4 124,3 125,5 1.225,1 1.241,0 -1,2 %
GF I: Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
GF II: Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten
GF III: Vermietung von Wohn-Neubauten
GF IV: Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing
Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for-Like) 12/2008 12/2009 Veränderung in %
Österreich
Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m² 6,13 6,38
Leerstandsrate in % 10,6 10,2
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 2,26 2,37
-3,7
4,0
4,5
DURCHSCHNITTSMIETEN ÖSTERREICH
(p.M./m2 in EUR)
4
6
8
10
2009200820072006200520042003
3,14
3,29
3,42
4,37 4,504,82 4,90
5,816,32
7,658,34 8,23
7,85 7,96
Büro/Geschäft
Wohnen
75
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
UMSATZ- UND ERTRAGSENTWICKLUNG
Die Umsatzerlöse in Österreich erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 27 % von EUR 265,1 Mio.
auf EUR 336,7 Mio. Dieser Anstieg resultiert insbesondere aus den Zuwächsen im Verkaufsgeschäft
(EUR 238,2 Mio. nach EUR 161,33 Mio.).
Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) reduzierte sich um 8,3 % auf
EUR 54,3 Mio. Der Rückgang ist bedingt durch höhere Sach- und Personalaufwendungen,
die durch Einmalaufwendungen das EBITDA belastet haben. Bedingt durch geringfügige
Abwertungen im Immobilienbereich hat sich das Betriebsergebnis (EBIT) um 16,1 % auf
EUR 39,8 Mio. reduziert. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) sank im Vergleich zum Vorjahr um 43,3 %
auf EUR 8,7 Mio. Damit wurden 2009 60,1 % der gesamten Umsatzerlöse und 41,9 % des EBIT von
conwert in Österreich erzielt.
20
40
60
80
100
200920082007
47,439,8
96,7
ENTWICKLUNG EBIT ÖSTERREICH (in EUR Mio.)
Kennzahlen Österreich 2009 2008 Veränderung
Umsatzerlöse EUR Mio. 336,7 265,1 27,0 %
davon Vermietungserlöse EUR Mio. 60,4 60,4 0,1 %
davon Veräußerungserlöse EUR Mio. 238,2 161,3 47,6 %
davon Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 38,1 43,4 -12,3 %
Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 54,3 59,1 -8,3 %
Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. 39,8 47,4 -16,1 %
Ergebnis vor Steuern (EBT) EUR Mio. 8,7 15,3 -43,3 %
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
76
conwert Geschäftsbericht 2009
Im Geschäftsjahr 2009 lag der Schwerpunkt in Deutschland auf einer konsequenten Portfolio-
Optimierung und einer nachhaltigen Bewirtschaftung des Hold-Portfolios sowie auf einer forcierten
Verkaufstätigkeit im kleinteiligen Geschäft. Daneben trat conwert aber auch wieder verstärkt als
Käufer auf.
Das Immobilienportfolio in Deutschland setzte sich zum Jahresende 2009 aus 1.318 Objekten
(2008: 1.254) mit 1.253.942 m² Nutzfl äche (2008: 1.224.605 m²) zusammen. Das Immobilienvermö-
gen belief sich auf EUR 1.194,0 Mio. (2008: EUR 1.161 Mio.). Damit befanden sich zum Jahresende
2009 bereits 62 % (2008: 60 %) der Flächen und 47,4 % (2008: 47 %) des Immobilienvermögens in
Deutschland, was den sukzessiven Ausbau des Deutschland-Portfolios dokumentiert.
IMMOBILIENINVESTMENTS DEUTSCHLAND
IMMOBILIENVERMÖGEN DEUTSCHLAND
(in EUR Mio.)
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
200920082007
1.161 1.194
977
UMSATZERLÖSE DEUTSCHLAND
(in EUR Mio.)
50
100
150
200
250
300
200920082007
131,3
245,8
57,8
Immobilienportfolio Deutschland Berlin/Potsdam Leipzig Dresden
Bundes-länder
Deutschland 2009 2008 Veränderung
Anzahl Immobilien # 335 500 126 357 1.318 1.254 5,1 %
Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 6.693/1.410 5.029/446 1.291/169 3.833/1.389 16.846/3.414 16.451/3.588 2,4 %/-4,8 %
Gesamtnutzfl äche m² 481.920 373.098 99.118 299.806 1.253.942 1.224.605 2,4 %
Immobilienvermögen EUR Mio. – – – – 1.194,0 1.161,1 2,8 %
Durchschnittsmieten Wohnung EUR/m²/p.M. 5,63 4,32 4,91 5,27 5,17 5,21 -0,8 %
Durchschnittsmieten Geschäft/Büro EUR/m²/p.M. 8,57 4,96 6,49 7,67 7,15 7,27 -1,6 %
Strategischer Leerstand % 0,85 12,12 20,46 7,99 7,46 11,74 -36,5 %
Tatsächlicher Leerstand % 6,18 16,25 3,22 8,62 9,53 8,19 16,4 %
77
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
TRADING UND DEVELOPMENT
Neben der Durchführung intensiver Wertsteigerungs- und Entwicklungsmaßnahmen stand
vor allem das kleinteilige Verkaufsgeschäft im Fokus der Geschäftstätigkeit. So wurden ins-
gesamt 849 Wohnungen veräußert, die sich aus 90 Einzelwohnungen und 25 Zinshäu-
sern bzw. Globalverkaufsobjekten mit 759 Wohnungen zusammensetzen. Im Rahmen der
Aufl ösung eines gemeinschaftlich mit dem Bauverein zu Hamburg gehaltenen Portfolios
wurden in Hamburg 311 Wohneinheiten mit einer Nutzfl äche von rund 28.000 m² verkauft. Ins-
gesamt wurden im Geschäftsjahr Immobilien im Wert von EUR 116,3 Mio. veräußert. Aufgrund
der Aufl ösung des Gemeinschaftsportfolios lag die IFRS-Gewinnmarge mit 4,0 % unter den his-
torischen Werten, ohne Berücksichtigung dieser Portfolio-Bereinigung betrug die Gewinnmarge
7,6 % und lag damit auf dem Niveau der Vorjahre.
Der Verkaufstätigkeit standen Akquisitionen und Developmentmaßnahmen im Wert von EUR 141,6
Mio. gegenüber. Im Rahmen der Akquisition der Wohnimmobilien der ECO Business-Immobilien
AG erwarb conwert im 1. Quartal auch zwei Seniorenresidenzen der ECO mit einer Gesamtnutzfl ä-
che von 14.700 m² in Bayern. Im 3. Quartal wurde mit dem Erwerb von über 1.000 Wohnungen in
Berlin mit einem Transaktionswert von EUR 67 Mio. das Deutschland-Portfolio weiter ausgebaut.
Die Akquisition in Berlin konnte zu einem attraktiven Anschaffungswert von EUR 875/m² und einer
Anfangsrendite von über 7 % durchgeführt werden.
Im Zuge von Entwicklungsmaßnahmen wurden insgesamt 800 Wohnungen mit einer Fläche von
48.000 m² saniert.
15%Leerfl ächenreduktion
NUTZFLÄCHE NACH REGION/DEUTSCHLAND
8 %Dresden
38 %Berlin/Potsdam
7 %Bundesländer
WEST
30 %Leipzig
17 %Bundesländer
OST
2009
4,61
4,50
5,00
5,50
6,00
2009200820072006
4,89
5,21 5,17
ENTWICKLUNG WOHNUNGSMIETEN DEUTSCHLAND
(in EUR/m2 p.M.)
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
78
conwert Geschäftsbericht 2009
MIETENTWICKLUNG UND LEERSTAND
Der erfolgreiche Abschluss von Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen von großen Leerfl ä-
chen und deren anschließende Vermietung an den Standorten Leipzig und Dresden sowie ver-
stärkte Vertriebsaktivitäten in Berlin und Dresden spiegeln sich auch in der Vermietungslei-
stung und der Leerstandentwicklung wider. So konnte der strategische Leerstand im Vergleich
zum Vorjahr von 11,7 % auf 7,5 % reduziert werden. Der tatsächliche Leerstand stieg von 8,2 % auf
9,53 %. Durch den Verkauf der hoch vermieteten Wohneinheiten in Hamburg Heidberg Villages sank
die durchschnittliche Wohnungsmiete leicht von EUR 5,21/m² p.M. auf EUR 5,17/m² p.M.
LIKE-FOR-LIKE
Entsprechend den erfolgreichen Developmentaktivitäten und Leerfl ächenreduktionen zeigt sich auf
Like-for-Like-Basis eine gute operative Entwicklung der Mieterträge. Für Deutschland ergab sich
eine Steigerung der Mieterträge von 2,8 %. In Berlin lag der Zuwachs bei 3,8 %, in Leipzig bei 3,4 %
und in Dresden wurde ein Anstieg der Mieterträge von 3,8 % erzielt.
Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for Like) 12/2008 12/2009 Veränderung in %
Deutschland
Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m² 5,34 5,38
Leerstandsrate in % 19,6 17,9
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 4,24 4,36
Berlin
Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m² 6,01 6,18
Leerstandsrate in % 8,3 7,4
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 0,77 0,80
Leipzig
Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m² 4,43 4,39
Leerstandsrate in % 28,1 25,0
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 1,12 1,15
Dresden
Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m² 5,11 5,19
Leerstandsrate in % 26,6 23,9
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 0,37 0,38
-8,6
0,7
2,8
-11,7
2,7
3,8
-11,4
-0,9
3,4
-6,9
1,6
3,8
79
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
UMSATZ- UND ERTRAGSENTWICKLUNG
Die Umsatzerlöse in Deutschland erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 87,2 % von
EUR 131,3 Mio. auf EUR 245,8 Mio. Dieser Anstieg beruht auf den Zuwächsen im Verkaufs-
geschäft (EUR 116,3 Mio. nach EUR 22,4 Mio.) und im Vermietungsgeschäft (EUR 99,0 Mio. nach
EUR 83,3 Mio.).
Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) verbesserte sich um 41,3 % auf EUR 53,6 Mio.,
das Betriebsergebnis (EBIT) um 143,8 % auf EUR 56,1 Mio. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) belief
sich auf EUR 25,4 Mio. (2008: EUR -4,62 Mio.). Damit wurden 2009 43,9 % der gesamten Umsatzer-
löse und 59,1 % des EBIT von conwert in Deutschland erzielt.
10
20
30
40
50
60
70
80
200920082007
23,0
56,1
71,0
EBIT DEUTSCHLAND (in EUR Mio.)
Kennzahlen Deutschland 2009 2008 Veränderung
Umsatzerlöse EUR Mio. 245,8 131,3 87,2 %
davon Vermietungserlöse EUR Mio. 99,0 83,3 18,8 %
davon Veräußerungserlöse EUR Mio. 116,3 22,4 419,7 %
davon Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 30,6 25,6 19,5 %
Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 53,6 38,0 41,3 %
Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. 56,1 23,0 143,9 %
Ergebnis vor Steuern (EBT) EUR Mio. 25,4 -4,6 651,0 %
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
Immobilienportfolio Deutschland nach Geschäftsfeldern GF I GF II GF III GF IV 2009 2008 Veränderung
Anzahl Immobilien # 1.031 99 184 4 1.318 1.254 5,1 %
Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 13.814/2.217 1.119/120 1.686/956 227/121 16.846/3.414 16.451/3.588 2,4 %/-4,8 %
Gesamtnutzfl äche m² 1.023.834 85.254 120.958 23.896 1.253.942 1.224.605 2,4 %
Immobilienvermögen EUR Mio. 852,3 97,5 200,4 43,8 1.194,0 1.161,1 2,8 %
GF I: Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
GF II: Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten
GF III: Vermietung von Wohn-Neubauten
GF IV: Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing
80
conwert Geschäftsbericht 2009
IMMOBILIENINVESTMENTS TSCHECHIEN, SLOWAKEI UND UNGARN
In der Region Tschechien, Slowakei und Ungarn wurden im Geschäftsjahr 2009 bereits begonnene
Development-Projekte fortgesetzt und teilweise erfolgreich abgeschlossen. Angesichts der vorherr-
schenden Marktsituation wurden jedoch keine neuen Projekte in der Region begonnen. Im Rahmen
des konzernweiten Kostenoptimierungs- und Effi zienzsteigerungsprogramms wurden sämtliche
Aktivitäten in Ungarn auf ein Minimum reduziert.
Das Immobilienportfolio in der Region belief sich zum Jahresende 2009 auf 37 Objekte
(2008: 51) mit 66.958 m² Nutzfl äche (2008: 105.608 m²). Das Immobilienvermögen betrug EUR 98,2 Mio.
(2008: EUR 95,2 Mio.). Damit befanden sich zum Jahresende 2009 4 % (2008: 4 %) des Immobilien-
vermögens in der Region.
NUTZFLÄCHE NACH LÄNDERN
2 %Ungarn
9 %Slowakei
2009
89 %Tschechien
UMSATZERLÖSE REGION TSCHECHIEN,
SLOWAKEI UND UNGARN (in EUR Mio.)
5
10
15
20
25
30
200920082007
27,4
14,0
10,4
Immobilienportfolio RegionTschechien, Slowakei und Ungarn Tschechien Slowakei Ungarn Region 2009 2008 Veränderung
Anzahl Immobilien # 28 2 7 37 51 -27,5 %
Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 759/416 138/92 25/62 922/570 1.309/1.040 -29,6 %/-45,2 %
Gesamtnutzfl äche m² 59.383 5.877 1.698 66.958 105.608 -36,6 %
Immobilienvermögen EUR Mio. 73,3 11,4 13,6 98,2 95,2 3,2 %
Durchschnittsmieten Wohnung EUR/m²/p.M. 4,99 6,88 - 5,00 4,99 -
Durchschnittsmieten Gewerbe EUR/m²/p.M. 14,54 - - 14,54 14,88 -0,7 %
Durchschnittsmieten Büro EUR/m²/p.M. 8,20 - - 8,2 8,95 -8,4 %
Strategischer Leerstand % 13,9 25,5 25,4 15,2 49,4 -
Tatsächlicher Leerstand % 14,8 72,9 74,6 21,4 7,4 -
20
40
60
80
100
120
200920082007
95,2 98,2100,2
IMMOBILIENVERMÖGEN REGION TSCHECHIEN,
SLOWAKEI UND UNGARN (in EUR Mio.)
DEVELOPMENT UND TRADING
In Brünn wurde das Projekt Rostislavovo Na-
mesti erfolgreich abgeschlossen. Am Stand-
ort Zilina wurden die Wohnprojekte Cube und
Arboreum weitergeführt. In Ungarn wurde der
Abverkauf bestehender Eigentumswohnungen
gestartet. In Brünn wurden 4 Zinshäuser mit
einer Fläche von über 4.300 m² mit einem Ge-
samtvolumen von EUR 5,7 Mio. verkauft. Insge-
samt wurden in der Region CEE Immobilien im
Wert von EUR 6,9 Mio. veräußert.
81
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
MIETENTWICKLUNG UND LEERSTAND
In Tschechien, dem Hauptmietmarkt von conwert in der Region, zeigte sich im Vermietungsgeschäft
ein differenziertes Bild. Während im für conwert wichtigen Segment Wohnen eine stabile Entwick-
lung der Mieten verzeichnet wurde (EUR 4,99/m² p.M. nach EUR 4,99/m² p.M. in Jahr 2008), waren
die Vermietungserlöse im Bereich Büro (EUR 8,20/m² p.M. nach EUR 8,95/m² p.M.) und Geschäft
(EUR 14,54/m² p.M. nach EUR 14,88/m² p.M.) durch das schwierige konjunkturelle Umfeld belastet.
Der strategische Leerstand in der Region belief sich zum Jahresende 2009 auf 15,2 % und spiegelt
damit die große Zahl der fertiggestellten und modernisierten Flächen wider. Der tatsächliche Leer-
stand belief sich auf 21,4 %.
UMSATZ- UND ERTRAGSENTWICKLUNG
Die Umsatzerlöse in der Region beliefen sich auf EUR 14,0 Mio. nach EUR 27,41 Mio. im Jahr 2008.
Dieser Rückgang beruht auf stark reduzierten Verkaufsaktivitäten in Ungarn sowie auf Währungs-
verlusten der lokalen Währungen gegenüber dem Euro. Die Verkaufserlöse betrugen EUR 6,9 Mio.
nach EUR 19,4 Mio., die Vermietungserlöse beliefen sich auf EUR 5,4 Mio. nach EUR 6,3 Mio.
Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) belief sich auf EUR 3,1 Mio., das Betriebsergeb-
nis auf EUR -1,0 Mio. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) betrug EUR -3,1 Mio.
4 Zinshäuser in Brünn verkauft
Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for-Like) 12/2008 12/2009 Veränderung in %
Tschechien
Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m² 8,49 7,27
Leerstandsrate in % 27,7 26,8
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 0,33 0,28
-3,3
-14,3
-13,7
Kennzahlen Region Tschechien, Slowakei und Ungarn 2009 2008 Veränderung
Umsatzerlöse EUR Mio. 14,0 27,4 -48,9 %
davon Vermietungserlöse EUR Mio. 5,4 6,3 -15,2 %
davon Veräußerungserlöse EUR Mio. 6,9 19,4 -64,7 %
davon Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 1,8 1,7 8,0 %
Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 3,1 2,9 5,1 %
Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. (1,0) (0,4) -
Ergebnis vor Steuern (EBT) EUR Mio. (3,1) (3,0) -
-1
1
2
3
4
5
200920082007
-0,4
-1,0
4,8
EBIT REGION TSCHECHIEN, SLOWAKEI
UND UNGARN (in EUR Mio.)
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
82
conwert Geschäftsbericht 2009
Die conwert Immobilien Invest SE bietet über ihre Dienstleistungstöchter sämtliche Immobilien-
Dienstleistungen aus einer Hand an. Die Dienstleistungsgesellschaften RESAG Gruppe (RESAG
Immobilienmakler GmbH, RESAG Insurance Broker GmbH, RESAG Property Management GmbH),
die conwert Bauträger GmbH und die conwert Baudevelopment GmbH in Österreich sowie die
alt+kelber Immobiliengruppe GmbH in Deutschland zählen jeweils zu den größten Anbietern im
Immobilien-Dienstleistungssektor.
NUTZUNG VON SYNERGIEN INNERHALB DER CONWERT GRUPPE
Im Segment Immobiliendienstleistungen lag der Fokus der Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr
2009 auf der Restrukturierung des Drittgeschäfts hin zu weniger, aber profi tableren Aufträgen und
der weiteren Nutzung von Synergien innerhalb der Konzerngesellschaften. Im Rahmen des Anfang
2009 umgesetzten Kostenoptimierungs- und Effi zienzsteigerungsprogramms wurden das Asset
Management und die Immobilienverwaltung zusammengelegt sowie in Österreich und Deutsch-
land Standorte zusammengefasst. In Ungarn wurden die Bauträger-Aktivitäten zurückgefahren
und der Personalstand in Budapest auf ein Minimum reduziert. Um Wachstumschancen in den
Bereichen Immobilien-Vertrieb und Immobilienverwaltung besser nutzen zu können, wurden die
Vertriebsaktivitäten in Österreich und Deutschland verstärkt.
Gleichzeitig wurden 2009 weitere Synergiepotenziale durch die Überführung von 2.048 bisher fremd-
verwalteten conwert Einheiten in die eigene Immobilienverwaltung genutzt. Damit wurden in den
letzten beiden Jahren bis einschließlich Jänner 2010 so gut wie alle deutschen Einheiten in die
Eigenverwaltung übergeleitet.
Im Drittgeschäft konnte vor allem die deutsche Tochtergesellschaft alt+kleber mit der Kooperation
mit dem Fondsanbieter DWS sowie mit dem Privatisierungsauftrag der Leipziger Wohnungs- und
Baugesellschaft (LWB) bedeutende Mandate hinzugewinnen.
IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN
DIE DIENSTLEISTUNGSGESELLSCHAFTEN DER
CONWERT ZÄHLEN IN IHREN BEREICHEN JEWEILS
ZU DEN GRÖSSTEN ANBIETERN IM IMMOBILIEN-
DIENSTLEISTUNGSSEKTOR.
83
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
OPERATIVE ENTWICKLUNG
Zum Stichtag Ende 2009 verwalteten die Dienstleistungsgesellschaften der conwert 55.781
Einheiten (2008: 51.775) mit rund 4,138 Mio. m² (2008: rund 4,103 Mio. m²). Damit zählen die
Immobilienverwaltungsgesellschaften von conwert zu den größten Anbietern in Österreich und
Deutschland. Rund 2,613 Mio. m² oder 63 % werden für Auftraggeber außerhalb des conwert
Konzerns verwaltet.
Im Maklergeschäft wurden 956 Wohnungen und 103 Einzelliegenschaften verkauft, davon 709 Woh-
nungen bzw. 51 Einzelliegenschaften im Drittgeschäft. Insgesamt wurden 7.609 Mieteinheiten ver-
mittelt, davon 5.260 Mieteinheiten bzw. 69 % für Auftraggeber außerhalb des conwert Konzerns.
DIENSTLEISTUNGSERLÖSE (in EUR Mio.)
10
20
30
40
50
60
70
80
200920082007
0,1 1,1 1,2
30,4
40,3
70,6
33,9 36,6
70,5
Kennzahlen Dienstleistungsgesellschaften
conwert Management GmbH
ECO Management GmbH
alt+kelber Immobiliengruppe
RESAG Gruppe inkl. conwert Bauträger-Gruppe gesamt
Dienstleistungserlöse EUR Mio. 21,7 5,2 24,6 19,0 70,5
Umsatzerlöse*) EUR Mio. 24,1 5,2 24,6 24,6 78,7
EBITDA**) EUR Mio. 9,2 (0,7) 2,6 8,8 19,9
EBITDA-Marge % 38,3 -14,9 10,7 35,9 25,4
*) Umsatzerlöse enthalten auch Vermietungs- und Veräußerungserlöse in Höhe von EUR 8,2 Mio.**) Das EBITDA der ECO Management GmbH ist über eine Abfi ndungszahlung in Höhe von EUR 1,9 Mio. außerordentlich belastet. Unter Herausrechnung dieses Betrages beträgt die normalisierte EBITDA-Marge 23,1 %.
UMSATZ- UND ERTRAGSENTWICKLUNG
Die Umsatzerlöse im Segment Dienstleistungen beliefen sich auf EUR 78,7 Mio. nach EUR 75,3 Mio.
im Vorjahr. Von den Dienstleistungserlösen wurden EUR 36,6 Mio. (2008: EUR 40,3 Mio.) im Drittge-
schäft erwirtschaftet. Der EBITDA-Beitrag belief sich auf EUR 19,9 Mio. (2008: EUR 24,2 Mio.), die
Cash-Profi t-Marge auf 25,4 % (2008: 31,2 %).
Umsatzerlöse intern
Umsatzerlöse extern gesamt
DIENSTLEISTUNGSERLÖSE NACH REGIONEN
2,5 %CZ/SK/HU
43,5 %Deutschland
2009
54 %Österreich
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
84
conwert Geschäftsbericht 2009
Zur Stärkung der Vertriebsoptimierung und zur effi zienteren Bewirtschaftung des Immobilienbe-
standes wurden das Asset Management und die Immobilienverwaltung zusammengelegt. Weiters
wurden aus Effi zienzgründen der Firmensitz der RESAG Property Management GmbH und die Bau-
trägergesellschaften zum Hauptsitz der conwert verlegt.
Ende 2009 verwalteten die conwert Gesellschaften ein Portfolio von rund 16.076 Einheiten mit ins-
gesamt 1.373.428 m² Nutzfl äche. Davon wurden 8.094 Einheiten mit 835.789 m² für externe Auf-
traggeber (inkl. WEG) verwaltet. Das Maklergeschäft profi tierte von der starken Nachfrage nach
Eigentumswohnungen und Zinshäusern: Insgesamt wurden 184 Wohnungen sowie 43 Zinshäuser
verkauft, davon 38 Wohnungen und 10 Zinshäuser für Dritte. Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein
Anstieg von 40 % bei Wohnungen bzw. 43 % bei Zinshäusern. Zudem wurden 627 Mieteinheiten
(2008: 603) vermittelt, 136 davon für dritte Auftraggeber.
Im Bauträger- bzw. Baudevelopment-Bereich wurden aufgrund der starken Nachfrage nach Vor-
sorgewohnungen die Aktivitäten intensiviert. So wurden 29 Vorsorgewohnungen für dritte Auf-
traggeber fertiggestellt. Im Rahmen von Developmentprojekten wurden 282 Wohneinheiten mit
17.903 m² fertiggestellt. In Wien wurde im September ein Hotelerweiterungsprojekt mit der Über-
gabe an den Pächter abgeschlossen. Im Zuge des Ausbaus wurde ein bereits bestehendes Hotel
um ein gegenüberliegendes Objekt erweitert. Im Dezember wurde in Fieberbrunn ein weiteres Ho-
telprojekt mit der Übergabe an den Pächter abgeschlossen. Aktuell werden 11 Dachgeschoßaus-
bauten mit 70 Einheiten und 5.684 m² Nutzfl äche umgesetzt.
UMSATZ UND ERTRAGSENTWICKLUNG
Im Segment Immobilien-Dienstleistungen wurden 2009 in Österreich Umsätze von EUR 46,3 Mio.
(2008: EUR 46,0 Mio.) erzielt. Davon entfi elen 41 % auf Umsätze mit externen Auftraggebern. Der
EBITDA-Beitrag belief sich auf EUR 13,4 Mio. (2008: EUR 20,9 Mio.). Die Cash Profi t-Marge betrug
29 % nach 45,4 % im Vorjahr.
IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGENÖSTERREICH
16.076verwaltete Wohneinheiten
UMSATZERLÖSE ÖSTERREICH
(in EUR Mio.)
10
20
30
40
50
200920082007
0,2 1 1,2
25,5
20,5
46 46,3
27,4
18,9
38,1
Kennzahlen Dienstleistungen Österreich 2009 2008 Veränderung
Umsatzerlöse in EUR Mio. 46,3 46,0 -12,3 %
Umsatzerlöse Drittgeschäft in EUR Mio. 18,9 20,5 -7,2 %
Verwaltete Einheiten in 1.000 16,08 13,98 15 %
Verwaltete Fläche in m² 1.373.428 1.514.014 -9,3 %
EBITDA-Beitrag in EUR Mio. 13,4 20,9 -30,3 %
Umsatzerlöse intern
Umsatzerlöse extern gesamt
85
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |
Zur Effi zienzerhöhung wurden 2009 einige organisatorische Maßnahmen umgesetzt: So wurden einzelne Wohnungsprivati-
sierungsstandorte geschlossen und eine Konzentration der Mandate von institutionellen Investoren vorgenommen. Markt-
bedingt wurde die Mitarbeiteranzahl im Bereich der Immobilien-Akquisition reduziert. Der Bereich Immobilien-Research
wurde in bestehende Geschäftseinheiten integriert. Um Wachstumschancen optimal nutzen zu können, wurden die Ver-
triebsaktivitäten verstärkt. Auch wurde der Bereich Immobilienverwaltung verstärkt, um die geplante Integration des eige-
nen Immobilienbestandes auch ressourcenseitig zu ermöglichen.
GEWINN BEDEUTENDER DRITTMANDATE
Im 1. Halbjahr übernahm alt+kelber das Mandat als Asset Manager eines geschlossenen Wohnimmobilienfonds des
deutschen Fondsanbieters DWS. Dabei zeichnet alt+kelber für die komplette Wertschöpfungskette des Fonds verantwort-
lich – vom Ankauf über die Entwicklung und Verwaltung der Immobilien bis hin zum Verkauf.
Auch im Bereich Wohnungsprivatisierung konnten bedeutende Drittaufträge gewonnen werden. So konnte alt+kelber die
europaweit ausgeschriebene Privatisierung von rund 150 Wohnungen der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB)
IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGENDEUTSCHLAND
für sich entscheiden. Zudem wurde mit dem Wohnungsunternehmen SAGA (Hamburg) ein Folgeauftrag und mit der Deut-
sche Invest Immobilien ein neuer Vertriebsrahmenvertrag fi xiert. In Summe ist alt+kelber damit mit der Privatisierung von
6.641 Wohnungen beauftragt. 639 Wohn- und 4 Gewerbeeinheiten konnten 2009 erfolgreich privatisiert werden.
Das Hausverwaltungsgeschäft entwickelte sich auch 2009 positiv. So wurden zum Ende 2009 Immobilienportfolios mit
39.705 Einheiten und 2.764.394 m² Nutzfl äche verwaltet, ein Zuwachs an Nutzfl äche in Höhe von 6,8 %. Zusätzlich konn-
ten 2009 im Rahmen von Effi zienzsteigerungsmaßnahmen insgesamt 1.927 bisher fremdverwaltete Einheiten des conwert
Portfolios in die eigene Immobilienverwaltung überführt werden.
Im Maklergeschäft wurden 761 Einheiten verkauft, davon 671 für dritte Auftraggeber. Beispielsweise wurde beim Start des
Produkts „Restantenpakete in Bremen“ zum Jahresende 2009 mit dem Verkauf von 2 Paketen (21 Einheiten) eine erfolg-
reiche Einführung erzielt. Darüber hinaus wurden 6.982 Einheiten vermittelt, davon 5.124 Einheiten für Dritte.
UMSATZ UND ERTRAGSENTWICKLUNG
Die Umsatzerlöse der Immobilien-Dienstleistungen in Deutschland beliefen sich auf EUR 30,6 Mio. (2008: EUR 25,6 Mio.).
Davon entfi elen 57,5 % auf Umsätze mit externen Auftraggebern. Der EBITDA-Beitrag belief sich auf EUR 6,5 Mio. (2008:
EUR 2,5 Mio.). Die Cash Profi t-Marge betrug 21,3 % (2008: 9,8 %).
6.708
DWS-Wohnimmobilienfonds
alt+kelber managt
Wohn- und Gewerbeeinheiten zur
Privatisierung in Verantwortung von alt+kelber
Kennzahlen Dienstleistungen Deutschland 2009 2008 Veränderung
Umsatzerlöse in EUR Mio. 30,6 25,6 19,5 %
Umsatzerlöse Drittgeschäft in EUR Mio. 17,6 19,9 -11,6 %
Verwaltete Einheiten in 1.000 39,71 37,78 5,1 %
Verwaltete Fläche in m² 2.764.394 2.588.754 6,8 %
EBITDA-Beitrag 6,5 2,5 61,5 %
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
20092008
39.70537.775
ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERWALTUNG
(Einheiten in Verwaltung)
Wien, am 18. März 2010
Das Geschäftsführende Direktorium der conwert Immobilien Invest SE
Mag. Johann Kowar e.h., Mag. Claudia Badstöber e.h., Jürgen F. Kelber e.h.,
Thomas Rohr e.h., Mag. Wolfgang Tutsch e.h.
BranchenumfeldOrganisation und Aktien
GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung
BilanzanalyseMitarbeiter
Forschung und EntwicklungRisikobericht
AusblickNachtragsbericht
Segmentbericht
KONZERNABSCHLUSS
conwert Geschäftsbericht 2009
88
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR 2009 (Beträge in Mio. EUR)
AnhangPunkt 01.01. – 31.12.2009 01.01. – 31.12.2008
1. Vermietungserlöse 7.1. 162,3 147,7
2. Veräußerungserlöse aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien 82,7 58,2
3. Veräußerungserlöse aus als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 278,6 144,9
4. Umsatzerlöse Dienstleistungen 7.2. 36,6 40,3
5. Umsatzerlöse 560,1 391,1
6. Immobilienaufwendungen 7.3. (69,4) (62,3)
7. Aufwendungen aus dem Abgang von zum Verkauf gehaltenen Immobilien (64,4) (47,7)
8. Aufwendungen aus dem Abgang von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
(263,5) (129,8)
9. Zwischensumme aus 5. bis 8. 162,9 151,3
10. Gewinne aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes 47,9 48,4
11. Verluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes (42,4) (50,6)
12. Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes (Zwischensumme aus 10. und 11.)
5,5 (2,2)
13. Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien (3,9) (0,1)
14. Abschreibungen (11,7) (22,2)
15. Sonstige betriebliche Erträge 7,6 5,3
16. Personalaufwendungen 7.4. (33,6) (29,4)
17. Sonstige betriebliche Aufwendungen 7.5. (31,8) (32,7)
18. Betriebsergebnis (EBIT) 94,9 70,0
19. Finanzerträge 7.6. 16,8 12,9
20. Finanzaufwendungen 7.7. (78,0) (84,4)
21. Anteil am Ergebnis eines assoziierten Unternehmens (1,7) (8,9)
22. Wertminderungsaufwand zu Anteilen an assoziierten Unternehmen 0,0 (18,4)
23. Finanzergebnis (63,0) (98,8)
24. Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 31,9 (28,8)
25. Ertragsteuern 7.8. (8,2) (1,2)
26. Konzernergebnis 23,7 (30,0)
davon entfallen auf Minderheitenanteile (0,1) 0,3
davon entfallen auf Anteilseigner des Mutterunternehmens 23,8 (30,3)
unverwässertes Ergebnis pro Aktie in Euro 7.9. 0,29 (0,37)
verwässertes Ergebnis pro Aktie in Euro 7.9. 0,29 (0,37)
gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien 7.9. 81.089.020 82.532.847
KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNGFÜR DEN ZEITRAUM 01.01. – 31.12.2009(Beträge in Mio. EUR)
01.01. – 31.12.2009 01.01. – 31.12.2008Konzern Minderheiten Gesamt Konzern Minderheiten Gesamt
Konzernergebnis nach Ertragsteuern 23,8 (0,1) 23,7 (30,3) 0,3 (30,0)
Sonstige Ergebnisse
Währungsdifferenzen (0,3) 0,0 (0,3) 0,0 0,0 0,0
Steuereffekt auf Währungsdifferenzen 0,1 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0
Cashfl ow Hedges (14,9) 0,0 (14,9) (53,3) 0,0 (53,3)
Steuereffekt auf Cashfl ow Hedges 3,9 0,0 3,9 12,9 0,0 12,9
Sonstiges Ergebnis aus assoziierten Unternehmen
(0,6) 0,0 (0,6) 0,0 0,0 0,0
Übrige 0,0 0,0 0,0 (5,1) 0,0 (5,1)
Summe sonstiger Ergebnisse (11,9) 0,0 (11,9) (45,6) 0,0 (45,6)
Gesamtperiodenergebnis 11,9 (0,1) 11,8 (75,9) 0,3 (75,6)
89
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
KONZERNBILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2009(Beträge in Mio. EUR)
Vermögenswerte AnhangPunkt 31.12.2009 31.12.2008
A. Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 8. 2.143,4 2.137,2
Firmenwert 162,7 164,1
Immaterielle Vermögenswerte 42,7 52,1
Anteile an assoziierten Unternehmen 5. 71,0 73,3
Sonstige Sachanlagen 2,0 2,0
Andere fi nanzielle Vermögenswerte 3,2 1,4
Latente Steueransprüche 8.8. 3,8 8,1
Summe langfristige Vermögenswerte 2.428,9 2.438,2
B. Kurzfristige Vermögenswerte
Zum Verkauf gehaltene Immobilien 8.4. 373,9 360,1
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 8.10.1. 69,2 83,2
Sonstige fi nanzielle Vermögenswerte 8.10.1. 17,2 59,3
Sonstige Vermögenswerte 8.5. 11,7 5,4
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 8.6. 61,6 69,9
Summe kurzfristige Vermögenswerte 533,6 578,0
Summe Vermögenswerte 2.962,5 3.016,2
Eigenkapital und Schulden
C. Eigenkapital 8.7.
Grundkapital 853,6 853,6
Kapitalrücklagen 319,7 323,7
Eigene Anteile (48,2) (47,4)
Angesammeltes Ergebnis 198,6 177,3
Sonstige Rücklagen (53,8) (46,2)Anteil der Gesellschafter des Mutterunternehmens am Eigenkapital
1.269,9 1.261,1
Minderheitenanteile 10,0 13,1
Summe Eigenkapital 1.279,9 1.274,2
D. Langfristige Schulden 8.10.
Langfristige Kreditverbindlichkeiten 968,3 1.011,1
Anleiheverbindlichkeiten 49,5 49,2
Wandelschuldverschreibung 152,5 166,7
Rückstellungen 0,2 0,2
Latente Steuerverbindlichkeiten 8.8. 50,0 56,4
Mieterfi nanzierungsbeiträge 13,6 13,6
Sonstige langfristige fi nanzielle Schulden 71,7 74,3
Summe langfristige Schulden 1.305,9 1.371,6
E. Kurzfristige Schulden 8.10.
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten 320,8 321,9
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 32,7 29,1
Ertragsteuerschulden 2,6 6,6
Sonstige kurzfristige fi nanzielle Schulden 11,9 9,1
Sonstige kurzfristige Schulden 8,5 3,7
Summe kurzfristige Schulden 376,5 370,4
Summe Eigenkapital und Schulden 2.962,5 3.016,2
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
90
ENTWICKLUNG DES KONZERN-EIGENKAPITALS(Beträge in Mio. EUR)
Grund-kapital
Kapital-rücklagen
Eigene Anteile
Ange-sammeltes
ErgebnisSonstige
RücklagenZwischen-
summeMinder-
heitenanteileEigenkapital
SummeStand zum 01.01.2008 853,6 326,2 0,0 207,6 (0,6) 1.386,8 20,4 1.407,3
Gesamtperiodenergebnis 0,0 0,0 0,0 (30,3) (45,6) (75,9) 0,3 (75,6)
Auswirkung Rückkauf Wandelschuldverschreibung
0,0 (0,2) 0,0 0,0 0,0 (0,2) 0,0 (0,2)
sonstige Kapitalveränderungen 0,0 (2,3) 0,0 0,0 0,0 (2,3) 0,0 (2,3)Erwerb eigener Anteile 0,0 0,0 (47,4) 0,0 0,0 (47,4) 0,0 (47,4)
Veränderung Minderheitenanteile 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 (7,6) (7,6)
Stand zum 31.12.2008 853,6 323,7 (47,4) 177,3 (46,2) 1.261,1 13,1 1.274,2
Stand zum 01.01.2009 853,6 323,7 (47,4) 177,3 (46,2) 1.261,1 13,1 1.274,2
Gesamtperiodenergebnis 0,0 0,0 0,0 21,3 (8,9) 12,5 (0,1) 12,4
Auswirkung Rückkauf Wandelschuldverschreibung
0,0 (3,3) 0,0 0,0 1,2 (2,1) 0,0 (2,1)
sonstige Kapitalveränderungen 0,0 (0,7) 0,0 0,0 0,0 (0,7) (1,7) (2,4)
Erwerb eigener Anteile 0,0 0,0 (0,8) 0,0 0,0 (0,8) 0,0 (0,8)
Veränderung Minderheitenanteile 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 (1,3) (1,3)
Stand zum 31.12.2009 853,6 319,7 (48,2) 198,6 (53,8) 1.269,9 10,0 1.279,9
91
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
KONZERN-CASHFLOW STATEMENT (GELDFLUSSRECHNUNG) FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2009 (Beträge in Mio. EUR)
AnhangPunkt 2009 2008
Ergebnis nach Ertragsteuern 23,7 (30,0)
Finanzergebnis 63,0 98,8
Ertragsteuern 8,2 1,2
Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes (5,5) 2,2
Abwertungen der zum Verkauf gehaltenen Immobilien 3,9 0,3
Abschreibungen auf das Anlagevermögen 11,7 22,2
Gewinn aus der Veräußerung von Finanzinvestitionen (15,1) (14,5)
Gezahlte Ertragsteuern (4,6) (0,8)
Zinseinzahlungen 16,8 12,9
Zwischensumme 102,1 92,2
Veränderung der Posten
Zum Verkauf gehaltene Immobilien 26,8 (5,4)
Forderungen und sonstige Vermögenswerte 18,5 11,7
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1,9 (36,7)
Steuerrückstellungen (4,3) (2,8)
Sonstige kurzfristige fi nanzielle Schulden 2,8 (58,6)
Sonstige kurzfristige Schulden 4,4 3,1
Cashfl ow aus dem operativen Bereich 152,3 3,7
Auszahlungen für den Erwerb von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
(129,0) (270,0)
Auszahlungen für den Erwerb von sonstigen Wertpapieren (1,8) 0,0Einzahlung aus der Veräußerung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
200,8 131,1
Mittelabfl üsse aus dem Erwerb von Tochtergesellschaften abzüglich erworbener Finanzmittel
9. (23,7) (12,6)
Mittelzufl üsse aus der Veräußerung von Tochtergesellschaften abzüglich abgegebener Finanzmittel
9. 43,7 5,6
Cashfl ow aus dem Investitionsbereich 89,9 (145,9)
Auszahlungen Erwerb eigener Anteile (0,8) (47,4)
Transaktionskosten für Kapitalmarkttransaktionen (0,7) (3,1)
Auszahlung durch den Abgang von Minderheiten (3,0) (7,7)
Einzahlungen aus der Aufnahme kurzfristiger Finanzkredite (1,6) 40,1 Auszahlungen / Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Verbindlichkeiten
(153,4) 204,8
Rückführungen sonstiger langfristiger fi nanzieller Schulden (19,8) 4,3
Gezahlte Zinsen (71,5) (77,4)
Cashfl ow aus dem Finanzierungsbereich (250,9) 113,7
Veränderungen des Finanzmittelbestandes (8,6) (28,5)
Finanzmittelbestand
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode 69,9 100,2
Differenz aus der Währungsumrechnung 0,3 (1,8)
70,2 98,4
Finanzmittelbestand am Ende der Periode 61,6 69,9
Veränderungen des Finanzmittelbestandes (8,6) (28,5)
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
92
SEGMENTBERICHTERSTATTUNG NACH GESCHÄFTSFELDERN(Beträge in Mio. EUR)
Vermietung & Development von
Wohnaltbauten
Verkauf von Altbauwohnungen
und ganzen Objekten Vermietung von
Wohn-Neubauten Gewerbliches Wohnen01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12.
2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008
Vermietungserlöse 111,7 101,2 19,9 20,0 22,1 19,6 8,4 5,9
Veräußerungserlöse 223,2 137,1 77,1 56,8 50,7 0,0 4,9 7,8
Dienstleistungserlöse (0,0) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Erlöse 334,8 238,4 96,9 76,9 72,8 19,6 13,3 13,7
Immobilienaufwendungen (52,0) (45,9) (10,2) (8,8) (8,0) (7,1) (1,3) (1,1)
Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien (208,8) (122,8) (59,7) (46,7) (50,6) 0,0 (4,2) (7,0)Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes
(1,3) (0,7) 0,0 0,0 0,2 (9,0) 0,5 1,2
Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Objekten
0,0 0,0 (3,9) (0,1) 0,0 0,0 0,0 0,0
Abschreibungen (0,0) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Wertminderung 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Personalaufwendungen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Sonstige betriebliche Erträge 5,2 3,9 0,6 0,2 0,5 0,4 0,2 0,1
Sonstige betriebliche Aufwendungen (24,6) (27,4) (9,0) (5,9) (3,3) (2,8) (1,6) (1,1)
Betriebsergebnis (EBIT) 53,6 45,5 14,6 15,6 11,6 1,1 6,8 5,8
Finanzergebnis (44,9) (38,4) (7,8) (10,8) (8,4) (10,5) (2,9) (3,2)
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 8,8 7,2 6,8 4,8 3,2 (9,5) 3,9 2,6
Immobilienvermögen 1.632,2 1.624,9 370,7 354,5 334,0 374,2 172,8 133,7
Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten bezogen auf
das Immobilienvermögen
943,8 992,0 189,4 201,3 170,8 191,2 83,5 62,8
Investitionen in das Immobilienvermögen 241,9 228,0 14,8 39,2 11,5 27,6 20,1 33,5
Sämtliche Veräußerungserlöse entfallen auf externe Kunden. Von den Dienstleistungserlösen entfällt ein Betrag von Mio EUR 36,6 (2008: 40,3) auf externe Kunden. Von den Vermietungserlösen entfällt ein Betrag von Mio EUR 2,5 (2008: Mio EUR 2,3) auf Erlöse mit anderen Segmenten. Betreffend weiterer Erläuterungen verweisen wir auf Punkt 6.
SEGMENTBERICHTERSTATTUNG NACH REGIONEN(Beträge in Mio. EUR)
Österreich01.01.-31.12. 01.01.-31.12.
2009 2008
Vermietungserlöse 60,4 60,4
Veräußerungserlöse 238,2 161,3
Dienstleistungserlöse 38,1 43,4
Erlöse 336,7 265,1
Immobilienaufwendungen (24,4) (21,5)
Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien (210,3) (140,0)
Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes (0,1) 9,9
Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Objekten (3,4) (0,1)
Abschreibungen (9,6) (9,6)
Wertminderung (1,4) (12,0)
Personalaufwendungen (17,8) (14,4)
Sonstige betriebliche Erträge 4,0 2,4
Sonstige betriebliche Aufwendungen (33,8) (32,5)
Betriebsergebnis (EBIT) 39,8 47,4
Finanzergebnis (31,1) (32,1)
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 8,7 15,3
Immobilienvermögen 1.225,1 1.241,0
Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten bezogen auf das Immobilienvermögen 700,7 778,2
Investitionen in das Immobilienvermögen 136,5 95,2
93
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
Zwischensumme
Immobilienprojekt-
gesellschaften
Immobilien-dienstleistungen Konzernüberleitungen Konzern
01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12.
2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008
162,1 146,7 2,7 3,3 (2,5) (2,3) 162,3 147,7
355,8 201,8 5,5 1,3 0,0 0,0 361,3 203,1
(0,0) 0,0 70,5 70,7 (33,9) (30,4) 36,6 40,3
517,9 348,5 78,7 75,3 (36,4) (32,7) 560,2 391,1
(71,6) (62,9) (2,5) (2,4) 4,8 2,9 (69,4) (62,3)
(323,4) (176,5) (4,5) (1,1) 0,0 0,0 (327,9) (177,5)
(0,5) (8,5) (0,0) 0,7 6,0 5,6 5,5 (2,2)
(3,9) (0,1) 0,0 0,0 0,0 0,0 (3,9) (0,1)
(0,0) 0,0 (10,3) (10,2) 0,0 0,0 (10,3) (10,2)
0,0 0,0 (1,4) (12,0) 0,0 0,0 (1,4) (12,0)
0,0 0,0 (33,6) (29,4) 0,0 0,0 (33,6) (29,4)
6,5 4,6 1,0 0,7 0,0 0,0 7,6 5,3
(37,5) (37,2) (18,9) (19,6) 25,6 24,1 (31,8) (32,7)
86,6 68,0 8,2 2,0 0,0 0,0 94,9 69,9
(64,0) (62,9) 0,1 0,5 0,9 (36,4) (63,0) (98,8)
22,7 5,1 8,3 2,5 0,9 (36,4) 31,9 (28,8)
2.509,7 2.487,3 7,6 10,0 0,0 0,0 2.517,4 2.497,3
1.387,4 1.447,4 2,7 7,1 101,1 105,4 1.491,1 1.559,9
288,3 328,3 2,2 0,9 0,0 0,0 290,5 329,2
Deutschland übrige Länder Konzernüberleitung Konzern01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12.
2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008
99,0 83,3 5,4 6,3 (2,5) (2,3) 162,3 147,7
116,3 22,4 6,9 19,4 0,0 0,0 361,3 203,1
30,6 25,6 1,8 1,7 (33,9) (30,4) 36,6 40,3
245,8 131,3 14,0 27,4 (36,4) (32,7) 560,2 391,1
(47,9) (41,9) (1,8) (1,8) 4,8 2,9 (69,4) (62,3)
(111,8) (19,2) (5,7) (18,4) 0,0 0,0 (327,9) (177,5)
3,2 (14,4) (3,6) (3,3) 6,0 5,6 5,5 (2,2)
(0,1) 0,0 (0,4) 0,0 0,0 0,0 (3,9) (0,1)
(0,6) (0,5) (0,1) (0,1) 0,0 0,0 (10,3) (10,2)
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 (1,4) (12,0)
(15,0) (14,2) (0,8) (0,9) 0,0 0,0 (33,6) (29,4)
2,6 1,3 0,9 1,5 0,0 0,0 7,6 5,2
(20,2) (19,5) (3,5) (4,9) 25,6 24,1 (31,8) (32,8)
56,1 23,0 (1,0) (0,4) 0,0 0,0 94,9 70,0
(30,7) (27,6) (2,1) (2,6) 0,9 (36,4) (62,8) (98,8)
25,4 (4,6) (3,1) (3,0) 0,9 (36,4) 31,9 (28,8)
1.194,0 1.161,1 98,2 95,2 0,0 0,0 2.517,4 2.497,3
666,5 644,9 22,9 31,4 101,1 105,4 1.491,1 1.559,9
141,6 218,0 12,5 16,0 0,0 0,0 290,5 329,2
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
94
KONZERNANHANG ZUM 31. DEZEMBER 2009 UND 2008
1. INFORMATIONEN ZUM UNTERNEHMEN
Die conwert Immobilien Invest SE ist eine Europäische Aktiengesellschaft und notiert im „Prime
Market“ der Wiener Börse. Der eingetragene Firmensitz der conwert Immobilien Invest SE befi ndet
sich in 1080 Wien, Albertgasse 35, Österreich. Die Gesellschaft ist in das Firmenbuch beim Han-
delsgericht Wien zu FN 212163f eingetragen. Der vorliegende Konzernabschluss wurde von den
geschäftsführenden Direktoren der conwert Immobilien Invest SE am 18. März 2010 fertig gestellt
und unterzeichnet und wird voraussichtlich am 22. März 2010 vom Verwaltungsrat zur Kenntnis
genommen. Das oberste beherrschende Mutterunternehmen sowie das Mutterunternehmen in Ös-
terreich ist die conwert Immobilien Invest SE.
Die Unternehmenstätigkeit der conwert Immobilien Gruppe (der „Konzern“) liegt im Bereich des
Immobilien-Investments im Ankauf, der Entwicklung, der Vermietung und der bestmöglichen Ver-
wertung von Liegenschaften mit dem Ziel der Veranlagungs-optimierung. Umgesetzt werden diese
Ziele in den vier strategischen Geschäftsfeldern:
+ Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
+ Verkauf von Altbauwohnungen und ganzen Objekten
+ Vermietung von Wohnneubauten
+ Gewerbliches Wohnen – „Temporary Housing“
Im Bereich der Immobilien-Dienstleistungen konzentriert sich der Konzern auf folgende
Geschäftsfelder:
+ Management von Immobiliengesellschaften
+ Immobilienverwaltung
+ Immobilienmakler & Immobilienvertrieb
+ Immobilienentwicklung & Baumanagement
+ Immobilienversicherungsdienstleistungen
2. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE
2.1. ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE
Der vorliegende Konzernabschluss wurde unter der Verantwortung der Geschäftsführenden
Direktoren in Übereinstimmung mit den Richtlinien der International Financial Reporting Standards
(„IFRS“) wie sie in der Europäischen Union („EU“) anzuwenden sind, aufgestellt. Die Anforderungen
der angewandten Standards und Interpretationen wurden vollständig erfüllt. Der Abschluss vermit-
telt ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des conwert Konzerns.
Der Rechnungslegung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen die einheit-
lichen Rechnungslegungsvorschriften der conwert Immobilien Gruppe zugrunde. Der Bilanzstichtag
sämtlicher Unternehmen ist der 31. Dezember 2009. Der Konzernabschluss wurde grundsätzlich
nach dem Prinzip der historischen Anschaffungskosten, modifi ziert durch die Zeitwertbewertung
von Grundstücken und Gebäuden nach IAS 40 sowie bestimmten Finanzinstrumenten, erstellt. Die
Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Der Konzernabschluss ist in Millionen EURO („Mio EUR“) aufgestellt. Zahlreiche Beträge und
Prozentsätze, die im Konzernabschluss dargestellt werden, wurden gerundet, Summierungen kön-
nen deshalb rechnerisch von den dargestellten Beträgen abweichen.
Im Konzern waren im abgelaufenen Geschäftsjahr 2009 zum Bilanzstichtag 573 (2008: 602)
Vollzeitäquivalente (FTE) an über 43 (2008: 60) Standorten in sechs Ländern (2008: sechs) beschäf-
tigt. Die Anzahl der Dienstnehmer zum Bilanzstichtag, getrennt nach Arbeitern und Angestellten,
beträgt 562 (2008: 591) Angestellte und 11 (2008: 11) Arbeiter.
95
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
2.2. ÄNDERUNGEN DER BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE
Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2008
wurden unverändert auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2009, mit Ausnahme der nach-
folgenden erläuternden Änderungen, angewandt.
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses wurden alle bis zum 31.12.2009 verpfl ichtend an-
zuwendenden Änderungen bestehender IAS, neuer IFRS sowie Interpretationen des International
Financial Reporting Interpretation Committee („IFRIC“) und Standard Interpretation Committee-
(„SIC“), wie sie in der EU anzuwenden sind, beachtet. Neue Standards und Interpretationen bezie-
hungsweise Änderungen von bestehenden Standards werden im Regelfall erst zum Zeitpunkt der
verpfl ichtenden Anwendung umgesetzt.
Folgende IFRS Regelungen, die im Geschäftsjahr 2009 neu anzuwenden sind (wenn nicht in 2008
vorzeitig angewendet), wurden vom Konzern erstmals angewendet. Eine Auswirkung auf den
Konzernabschluss zum 31.12.2009 ergab sich jedoch nur, wenn dies in der folgenden Tabelle mit
„ja“ gekennzeichnet ist.
Sofern aus der Anwendung eines Standards oder einer Interpretation Auswirkungen auf die
Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns resultieren, werden diese
Auswirkungen nachfolgend näher erläutert.
Regelung IFRS
Inkrafttreten1)
Auswirkungen auf den
Konzern-abschluss
IFRS 1 und IAS 27
Erstmalige Anwendung der International Financial Reporting Standards und Konzern- und separaten Einzelabschlüsse nach IFRS
01.01.2009 nein
IFRS 2 Änderungen zu IFRS 2 – Aktienbasierte Vergütungen 01.01.2009 nein
IFRS 7 Finanzinstrumente: Angaben 01.01.2009 ja
IFRS 8 Geschäftssegmente 01.01.2009 ja
Regelung IAS
IAS 1 Darstellung des Abschlusses 01.01.2009 ja
IAS 23 Fremdkapitalkosten 01.01.2009 jaIAS 32 Finanzinstrumente: Darstellung und IAS 1 Darstellung des Ab-
schlusses: Kündbare Finanzinstrumente und bei Liquidation entstehende Verpfl ichtungen
01.01.2009 nein
IAS 39 und IFRS 7
Umgliederung fi nanzieller Vermögenswerte 01.07.2008 nein
Regelung IFRIC
IFRIC 12 Dienstleistungskonzessionsvereinbarungen 01.01.2010 nein
IFRIC 13 Kundenbindungsprogramme 01.01.2009 neinIFRIC 14, IAS 19
Die Begrenzung eines leistungsorientierten Vermögenswertes, Mindestfi nanzierungsvorschriften und ihre Wechselwirkung
01.01.2009 nein
IFRIC 15 Vereinbarungen über die Errichtung von Immobilien 01.01.2009 neinIFRIC 16 Absicherung einer Nettoinvestition in einen ausländischen
Geschäftsbetrieb01.10.2008 nein
1) Anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem angegebenen Datum beginnen
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
96
IFRS 7: FINANZINSTRUMENTE: ANGABEN
Der geänderte Standard sieht zusätzliche Angaben über die Ermittlung der beizulegenden Zeit-
werte und das Liquiditätsrisiko vor. Die Änderung verlangt eine quantitative Analyse der Ermitt-
lung von beizulegenden Zeitwerten auf Grundlage einer dreistufi gen Hierarchie für jede Klasse von
Finanzinstrumenten, die zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden. Zusätzlich ist nun bei Be-
wertungen zum beizulegenden Zeitwert der Stufe 3 eine Überleitung von Anfangs- auf Endsaldo
vorgeschrieben sowie die Angabe wesentlicher Umgliederungen zwischen den Stufen 1 und 2 der
Ermittlungshierarchie. Mit der Änderung werden ferner die Anforderungen für Angaben von Liqui-
ditätsrisiken in Bezug auf Geschäftsvorfälle, die sich auf Derivate beziehen, und von für Zwecke
des Liquiditätsmanagements eingesetzten Vermögenswerten klargestellt. Die Angaben zur Ermitt-
lung von beizulegenden Zeitwerten werden in der Erläuterung 8.10.4 dargestellt. Die Angaben zum
Liquiditätsrisiko erfahren keine wesentlichen Änderungen durch die Neuregelung; sie werden
unter Punkt 12 dargestellt.
IFRS 8: GESCHÄFTSSEGMENTE
Ab dem Zeitpunkt seines Inkrafttretens ersetzt IFRS 8 IAS 14 Segmentberichterstattung (IAS 14).
Anstatt der in IAS 14 vorgesehenen Berichterstattung von Geschäfts- und geografi schen Segmenten
verfolgt IFRS 8 einen „Management Ansatz“ unter dem die veröffentlichten Segmentinformationen
auf jenen Informationen basieren, die auch die Hauptentscheidungsträger des Unternehmens für
ihre Entscheidungen über die Allokation von Ressourcen und Bewertung der Ertragskraft heran-
ziehen. Die Unterscheidung in primäre und sekundäre Segmente fällt weg. Dagegen sind gemäß
IFRS 8 grundsätzlich auch Geschäftssegmente berichtspfl ichtig, die ausschließlich oder über-
wiegend interne Leistungen für andere Bereiche des Unternehmens erbringen. Die Segment-
berichterstattung nach IAS 14 erfolgte bislang ebenfalls nach dem internen Managementreporting,
so dass die erstmalige Anwendung von IFRS 8 im conwert Konzern zu keiner geänderten Segment-
berichterstattung führt.
IAS 1: DARSTELLUNG DES ABSCHLUSSES
Der überarbeitete Standard verlangt separate Darstellungen für Eigenkapitalveränderungen, die
aus Transaktionen mit den Anteilseignern in ihrer Eigenschaft als Anteilseigner entstehen, und
anderen Eigenkapitalverändungen. Die Eigenkapitalveränderungsrechnung umfasst folglich ledig-
lich Details zu Geschäftsvorfällen mit Anteilseignern, während andere Eigenkapitalveränderungen
in Summe in Form einer Überleitung für einzelne Eigenkapitalbestandteile gezeigt werden. Zu-
dem führt der Standard eine Gesamtergebnisrechnung ein, in der sämtliche in der Gewinn- und
Verlustrechnung erfassten Ertrags- und Aufwandsposten sowie alle erfolgsneutral im Eigenkapi-
tal erfassten Ergebnisbestandteile entweder in einer einzigen Aufstellung oder in zwei miteinan-
der verbundenen Aufstellungen dargestellt werden. Der Konzern hat entschieden, zwei getrennte
Aufstellungen vorzulegen.
IAS 23 R*): FREMDKAPITALKOSTEN
Die Änderung sieht die Aktivierungspfl icht von Fremdkapitalkosten vor, die direkt dem Erwerb,
dem Bau oder der Herstellung eines qualifi zierten Vermögenswerts zugeordnet werden können.
Das Wahlrecht zur sofortigen erfolgswirksamen Erfassung wurde dadurch abgeschafft. Aus der
Anwendung der Änderung des IAS 23 werden sich keine Auswirkungen auf die Darstellung der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ergeben, da die Aktivierung der Fremdkapitalzinsen die
bereits bisher gewählte Bilanzierungsmethode des Konzerns darstellt.*) R – Revised (überarbeitet)
VERBESSERUNGEN ZU IFRS 2008Im Mai 2008 veröffentlichte der Board erstmals einen Sammelstandard zur Änderung verschiedener
Standards mit dem primären Ziel, Inkonsistenzen zu beseitigen und Formulierungen klarzustel-
len. Für jeden Standard gibt es eigene Übergangsregelungen. Änderungen von Standards, die im
Rahmen des Projekts Verbesserungen zu IFRS 2008 entwickelt wurden, wurden im Geschäfts-
jahr 2009 erstmals angewendet.
Aus sämtlichen Neuregelungen in Verbesserungen zu IFRS 2008 ergaben sich keine Auswirkungen
auf die Rechnungslegungsmethoden und die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des Konzerns.
97
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
Die nachfolgend aufgelisteten bereits veröffentlichten aber noch nicht verpfl ichtend anzuwen-
denden neuen oder geänderten Standards und Interpretationen, die von der EU bereits übernom-
men wurden, hat der Konzern noch nicht vorzeitig angewendet.
Mit Ausnahme der nachfolgend erläuterten erwartet der Konzern aus der erstmaligen Anwen-
dung dieser geänderten oder neuen Standards oder Interpretationen keine Auswirkungen auf die
Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.
IFRS 3 UNTERNEHMENSZUSAMMENSCHLÜSSE (ÜBERARBEITET) UND IAS 27 KONZERN- UND EINZELABSCHLÜSSE (ÜBERARBEITET)IFRS 3 (überarbeitet) führt wesentliche Änderungen bezüglich der Bilanzierung von Unternehmens-
zusammenschlüssen ein, die nach dem Anwendungszeitpunkt stattfi nden. Es ergeben sich Aus-
wirkungen auf die Bewertung von Anteilen ohne beherrschenden Einfl uss, die Bilanzierung von
Transaktionskosten, die erstmalige Erfassung und die Folgebewertung einer bedingten Gegen-
leistung sowie sukzessive Unternehmenserwerbe. Diese Neuregelungen werden sich auf die
Ansatzhöhe des Geschäfts- oder Firmenwerts, auf das Ergebnis der Berichtsperiode, in der ein
Unternehmenszusammenschluss erfolgt, und auf künftige Ergebnisse auswirken.
IAS 27 (überarbeitet) schreibt vor, dass eine Veränderung der Beteiligungshöhe an einem Tochter-
unternehmen, die nicht zum Verlust der Beherrschung führt, als Transaktionen mit Anteilseignern
in ihrer Eigenschaft als Anteilseigner bilanziert wird. Aus einer solchen Transaktion kann da-
her weder ein Geschäfts- oder Firmenwert noch ein Gewinn oder Verlust resultieren. Außerdem
wurden Vorschriften zur Verteilung von Verlusten auf Anteilseigner des Mutterunternehmens und
die Anteile ohne beherrschenden Einfl uss und die Bilanzierungsregelungen für Transaktionen, die
zu einem Beherrschungsverlust führen, geändert.
Die Neuregelungen aus IFRS 3 (überarbeitet) und IAS 27 (überarbeitet) können sich auf künftige
Erwerbe oder Verluste der Beherrschung an Tochterunternehmen auswirken.
Regelung IFRS
Inkrafttreten1)
Auswirkungen auf den
Konzern-abschluss
Noch nicht anzuwenden, außer vorzeitige Anwendung
IFRIC 9 und IAS 39
Neubeurteilung eingebetteter Derivate und IAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung
30.06.2009 nein
IFRIC 17 Sachdividenden an Eigentümer 01.07.2009 nein
IFRIC 18 Übertragung von Vermögenswerten von Kunden 01.07.2009 nein
IFRS 1 Erstmalige Anwendung der IFRS 01.07.2009 neinIFRS 3 und IAS 27
Unternehmenszusammenschlüsse und IAS 27 Konzern- und Einzelabschlüsse
01.07.2009 ja
IAS 32 Einstufung von Bezugsrechten 01.02.2010 neinIAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung: Geeignete Grund-
geschäfte01.07.2009 nein
1) Anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem angegebenen Datum beginnen
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
98
2.3. KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE
2.3.1. ALLGEMEINE KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZEDie IFRS sehen für Unternehmenszusammenschlüsse die zwingende Anwendung von IFRS 3 vor.
Diesbezüglich verweisen wir auf unsere Ausführungen unter Punkt 2.4.2. Erwirbt ein Unternehmen
eine Gruppe von Vermögenswerten oder Nettovermögen, die kein Unternehmen bilden, so hat das
Unternehmen die Anschaffungskosten zwischen den einzelnen identifi zierbaren Vermögenswerten
und Schulden der Gruppe auf der Grundlage der relativen beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbs-
zeitpunkt aufzuteilen (IFRS 3.4). Bei sämtlichen Akquisitionen von Immobilienprojektgesellschaften
in den Jahren 2008 und 2009 handelte es sich um den Erwerb von einzelnen Vermögenswerten
durch die Gesellschaft und nicht um Unternehmenszusammenschlüsse im Sinne des IFRS 3, da
es sich um Gesellschaften handelt, die ausschließlich Immobilieneigentümerfunktion haben und
somit keine integrierten Gruppen von Tätigkeiten und Vermögenswerten darstellen. Die Konsoli-
dierung dieser Gesellschaften erfolgte gem. IFRS 3.4 und IAS 27 zum Zeitpunkt des Erwerbes, die
Endkonsolidierung zu dem Zeitpunkt, ab dem keine Kontrolle mehr besteht.
2.3.2. KONSOLIDIERUNGSKREISDer Konzernabschluss beinhaltet die conwert Immobilien Invest SE („conwert SE“) und die von ihr
kontrollierten Tochterunternehmen. Tochterunternehmen werden ab dem Erwerbszeitpunkt, d.h.
ab dem Zeitpunkt, an dem der Konzern die Beherrschung erlangt, voll konsolidiert. Die Konsolidie-
rung endet, sobald die Beherrschung durch das Mutterunternehmen nicht mehr besteht.
Zum Kreis der vollkonsolidierten und quotenkonsolidierten Unternehmen gehören 79 inländische
(2008: 86) und 159 ausländische (2008: 145) Unternehmen. Eine Übersicht über die Konzernunter-
nehmen des Konzerns ist unter Punkt 16.) ersichtlich.
2.3.3. KONSOLIDIERUNGSSTICHTAGEntsprechend dem Grundsatz des einheitlichen Abschlussstichtages wurde der Konzernabschluss
auf den Stichtag des Jahresabschlusses der Muttergesellschaft conwert Immobilien Invest SE
aufgestellt. Alle Einzelabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften
wurden zum Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.
2.3.4. KONSOLIDIERUNGSMETHODENAlle konzerninternen Transaktionen zwischen Unternehmen des Voll- und Quotenkonsolidierungs-
kreises und damit zusammenhängende Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, andere
Erträge und Aufwendungen werden eliminiert.
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Gesellschaften wurden mit Forderungen gegen-
über nahe stehenden Gesellschaften aufgerechnet, soweit die Voraussetzungen gemäß IAS 32.42
vorlagen.
Der Konzern ist Partner an gemeinschaftlich geführten Unternehmen (Joint Ventures). Ein
Joint Venture wird als eine vertragliche Vereinbarung von zwei oder mehreren Parteien zur Durch-
führung einer wirtschaftlichen Tätigkeit, die einer gemeinschaftlichen Führung unterliegt, defi niert.
Ein gemeinschaftlich geführtes Unternehmen ist ein Joint Venture, das die Gründung eines eigen-
ständigen Unternehmens beinhaltet, an dem jedes Partnerunternehmen beteiligt ist. Die Anteile
an den Joint Ventures werden unter Anwendung der Quotenkonsolidierung erfasst. Es werden
daher entsprechend dem Anteil die Vermögenswerte, Schulden, Erträge und Aufwendungen der
Joint Ventures in den entsprechenden Posten des Konzernabschlusses zusammengefasst. Die
Abschlüsse der Joint Ventures werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Be-
wertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunter-
nehmens.
Unternehmen, auf deren Geschäfts- bzw. Finanzpolitik ein maßgeblicher Einfl uss ausgeübt werden
kann (assoziierte Unternehmen), werden at equity bilanziert, wobei der anteilige Jahresüberschuss/
-fehlbetrag des Unternehmens in den Buchwert der Anteile eingeht.
99
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
Minderheitenanteile stellen den Anteil des Ergebnisses und des Reinvermögens dar, der nicht dem
Konzern zuzurechnen ist. Minderheitenanteile werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
und in der Konzern-Bilanz separat ausgewiesen. Der Ausweis in der Konzern-Bilanz erfolgt in-
nerhalb des Eigenkapitals, getrennt von dem auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens ent-
fallenden Eigenkapital. Der Erwerb von Minderheitsanteilen, die sich aus Unternehmenszusam-
menschlüssen ergeben haben, wird nach der so genannten Parent-Entity-Extension-Methode
bilanziert. Dabei wird die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Buchwert des anteiligen
erworbenen Reinvermögens als Geschäfts- oder Firmenwert erfasst.
2.3.5. WÄHRUNGSUMRECHNUNGGESCHÄFTSTRANSAKTIONEN IN AUSLÄNDISCHER WÄHRUNG
Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung mit dem
am Tag der Transaktion gültigen Referenzkurs. Die Umrechung der monetären Vermögenswerte
und Verbindlichkeiten in Euro erfolgt mit dem am Bilanzstichtag gültigen Devisenreferenzkurs der
Europäischen Zentralbank. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im
Geschäftsjahr ergebniswirksam erfasst.
UMRECHNUNG VON EINZELABSCHLÜSSEN IN AUSLÄNDISCHER WÄHRUNG
Berichtswährung und funktionale Währung für Konzerngesellschaften in Österreich und Ländern,
die Teilnehmer der Europäischen Wirtschafts- und Währungsunion sind, ist der Euro. Die in Fremd-
währung aufgestellten Abschlüsse der in den Konzern einbezogenen Tochterunternehmen werden
gem. IAS 21 in Euro umgerechnet. Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten wer-
den mit dem Mittelkurs am Bilanzstichtag, das Eigenkapital wird mit Ausnahme der direkt im Ei-
genkapital erfassten Erträge und Aufwendungen zu historischen Kursen umgerechnet. Erträge und
Aufwendungen sind grundsätzlich mit dem Wechselkurs am Tag des Geschäftsvorfalls umzurech-
nen. Da die Währungen jedoch keinen wesentlichen Schwankungen unterliegen, hat der Konzern
aus Vereinfachungsgründen als Näherungswert den Jahresdurchschnittskurs für die Umrechnung
herangezogen. Gewinne und Verluste aus der Umrechnung sind erfolgsneutral erfasst.
Der Währungsumrechnung wurden 2009 und 2008 folgende Kurse zugrunde gelegt:
2.4. ZUSAMMENFASSUNG WESENTLICHER BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN
2.4.1. IMMOBILIENVERMÖGEN2.4.1.1. ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN
Der Zugang von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt zu Anschaffungskosten.
Die Folgebewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert, wobei Gewinne oder Verluste aus der
Änderung des beizulegenden Zeitwertes erfolgswirksam berücksichtigt werden. Zum Zeitpunkt
des Erwerbes der einzelnen Objekte wird in Abhängigkeit von den Renditeerwartungen bzw. von
der künftigen strategischen Ausrichtung des Objekts die Kategorisierung in als Finanzinvestitionen
gehaltene Immobilien bzw. zum Verkauf gehaltene Immobilien vorgenommen. Bei einer Übertra-
gung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien auf als zum Verkauf gehaltene Immobilien
entsprechen die Anschaffungskosten der Immobilien für Zwecke der Folgebewertung deren beizu-
legendem Zeitwert zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immo-
bilien werden ausgebucht, wenn sie veräußert werden oder wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt
werden können und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen aus ihrem Abgang mehr erwartet wird.
Immobilien werden nur dann aus dem Bestand der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
in die zum Verkauf gehaltenen Immobilien übertragen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt.
Während der Entwicklung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden Fremdkapi-
talkosten in Höhe der zurechenbaren Zinsaufwendungen aktiviert. Weitere Einzelheiten fi nden sich
unter Punkt 8.1.
Stichtagkurs Durchschnittskurs31.12.2009 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2008
Ungarn HUF 270,420 266,700 280,169 251,215
Tschechien CZK 26,473 26,875 26,521 25,141
KonzernanhangBericht des
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2.4.1.2. ZUM VERKAUF GEHALTENE IMMOBILIEN
Der Zugang der zum Verkauf gehaltenen Immobilien erfolgt zu Anschaffungskosten, Umgliede-
rungen von den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeit-
wert im Zeitpunkt der Umgliederung vorgenommen. In weiterer Folge erfolgt der Ansatz der zum
Verkauf bestimmten Immobilien entsprechend IAS 2 mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs-
oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert. Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien
werden ausgebucht, wenn der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt ist. Weitere Einzelheiten
fi nden sich unter Punkt 8.4.
2.4.2. UNTERNEHMENSZUSAMMENSCHLÜSSE UND GESCHÄFTS- UND FIRMENWERTDer Erwerb von Tochterunternehmen und Geschäftsbetrieben wird nach der Erwerbsmethode
bilanziert. Dies beinhaltet die Erfassung von identifi zierbaren Vermögenswerten (einschließlich
der zuvor nicht erfassten immateriellen Vermögenswerte) und Schulden (einschließlich Eventual-
schulden, jedoch ungeachtet künftiger Restrukturierung) des erworbenen Geschäftsbetriebs zum
beizulegenden Zeitwert.
Der Geschäfts- oder Firmenwert aus einem dieser Unternehmenszusammenschlüsse wird bei
erstmaligem Ansatz zu Anschaffungskosten bewertet, die sich als Überschuss der Anschaffungs-
kosten des Unternehmenszusammenschlusses über den Anteil des Erwerbers an den beizule-
genden Zeitwerten der identifi zierbaren Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden des
erworbenen Unternehmens bemessen. Nach dem erstmaligen Ansatz wird der Geschäfts- oder
Firmenwert zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewer-
tet. Zum Zweck des Wertminderungstests wird der im Rahmen eines Unternehmenszusammen-
schlusses erworbene Geschäfts- oder Firmenwert ab dem Erwerbszeitpunkt den zahlungsmittel-
generierenden Einheiten bzw. Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet, die
von den Synergieeffekten aus dem Unternehmenszusammenschluss profi tieren. Dies gilt unab-
hängig davon, ob andere Vermögenswerte oder Schulden des Erwerbers diesen zahlungsmittel-
generierenden Einheiten oder Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet
werden. Weitere Einzelheiten fi nden sich unter Punkt 8.2.
2.4.3. IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTEEinzeln erworbene immaterielle Vermögenswerte werden bei der erstmaligen Erfassung zu An-
schaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Die Anschaffungskosten von im Rahmen des Un-
ternehmenszusammenschlusses erworbenen immateriellen Vermögenswerten entsprechen ihrem
beizulegenden Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt. Die immateriellen Vermögenswerte werden in den
Folgeperioden mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschrei-
bungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Die Abschreibung basiert auf
der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswerts. Die Abschreibungsdauer und Abschrei-
bungsmethode werden bei immateriellen Vermögenswerten mit einer begrenzten Nutzungsdauer
mindestens zum Ende eines jeden Geschäftsjahres überprüft. Die aufgrund von Änderungen der
erwarteten Nutzungsdauer oder des erwarteten Verbrauchs des zukünftigen wirtschaftlichen Nut-
zens des Vermögenswerts erforderlichen Änderungen der Abschreibungsmethode oder Abschrei-
bungsdauer werden als Änderungen von Schätzungen behandelt. Abschreibungen auf immaterielle
Vermögenswerte mit begrenzter Nutzungsdauer werden in der Gewinn- und Verlustrechnung in
der Zeile Abschreibungen erfasst. Gewinne oder Verluste aus der Ausbuchung immaterieller Ver-
mögenswerte werden als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert des
Vermögenswerts ermittelt und in der Periode, in der der Vermögenswert ausgebucht wird, erfolgs-
wirksam erfasst. Weitere Einzelheiten hierzu fi nden sich unter Punkt 8.2.
Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern der Vermögenswerte
zugrunde:
Software: 3 Jahre
Kundenbeziehungen und Managementverträge: 5 – 11 Jahre
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2.4.4. ANTEILE AN ASSOZIIERTEN UNTERNEHMENDie Anteile an einem assoziierten Unternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert. Ein
assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, bei welchem der Konzern über maßgeblichen
Einfl uss verfügt und das weder ein Tochterunternehmen noch ein Joint Venture ist. Nach der
Equity-Methode werden die Anteile an einem assoziierten Unternehmen in der Bilanz zu Anschaf-
fungskosten zuzüglich nach dem Erwerb eingetretener Änderungen des Anteils des Konzerns am
Reinvermögen des assoziierten Unternehmens erfasst. Die Gewinn- und Verlustrechnung enthält
den Anteil des Konzerns am Erfolg des assoziierten Unternehmens. Unmittelbar im Eigenkapital
des assoziierten Unternehmens ausgewiesene Änderungen werden vom Konzern in Höhe seines
Anteils im sonstigen Ergebnis erfasst. Gewinne und Verluste aus Transaktionen zwischen dem
Konzern und dem assoziierten Unternehmen werden entsprechend dem Anteil am assoziierten
Unternehmen eliminiert.
Die Abschlüsse der assoziierten Unternehmen werden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie
der Abschluss des Mutterunternehmens. Soweit erforderlich, werden Anpassungen an konzern-
einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden vorgenommen. Weitere Einzelheiten hierzu
fi nden sich unter Punkt 5.
2.4.5. SACHANLAGENSachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter plan-
mäßiger Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt.
Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern der Vermögenswerte
zugrunde:
Technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung: 5 – 10 Jahre
2.4.6. LEASINGVERHÄLTNISSEDer Konzern tritt sowohl als Leasinggeber für die von ihm gehaltenen Immobilien an Mieter, als
auch als Leasingnehmer für Immobilien im Fall von Sale and Lease back Transaktionen auf.
Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis beinhaltet, wird auf Basis des wirt-
schaftlichen Gehalts der Vereinbarung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung getroffen
und erfordert eine Einschätzung, ob die Erfüllung der vertraglichen Vereinbarung von der Nutzung
eines bestimmten Vermögenswerts oder bestimmter Vermögenswerte abhängig ist und ob die
Vereinbarung ein Recht auf die Nutzung des Vermögenswerts einräumt. Eine erneute Beurteilung
ist nach dem Beginn des Leasingverhältnisses nur unter den Voraussetzungen des IFRIC 4 vor-
zunehmen.
Bei Sale and Lease Back Transaktionen, welche nach IFRS als Finance Lease qualifi ziert werden,
wird der Überschuss der Verkaufserlöse über den Buchwert nicht unmittelbar als Ertrag erfasst,
sondern über die Laufzeit abgegrenzt und erfolgswirksam verteilt.
Leasingverhältnisse, bei denen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken über-
tragen werden, werden als Finance Leases klassifi ziert.
Leasingverhältnisse, bei denen nicht im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen
Chancen und Risiken vom Konzern auf den Leasingnehmer übertragen werden, werden als
Operating Leases klassifi ziert und entsprechend bilanziert.
Bei der Klassifi zierung von Leasingverhältnissen von Grundstücken und Gebäuden wird die
Grundstücks- und Gebäudekomponente grundsätzlich getrennt betrachtet. Die Mindestleasing-
zahlungen für die Grundstücks- und Gebäudekomponente werden im Verhältnis der relativen
Fair Values aufgeteilt. Die Grundstückskomponente wird normalerweise als Operating Lease
klassifi ziert, es sei denn das Eigentum geht am Ende der Laufzeit auf den Leasingnehmer über.
Die Gebäudekomponente wird unter Verwendung der Kriterien des IAS 17 als Operating Lease oder
Finance Lease klassifi ziert.
Die Leasingzahlungen für Operating Lease Verhältnisse werden linear über die Laufzeit des
Leasingverhältnisses als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Leasinggegen-
stände, welche als Finance Lease qualifi ziert werden, werden über die Nutzungsdauer des Ge-
genstandes abgeschrieben. Ist der Eigentumsübergang auf den Konzern am Ende der Laufzeit
des Leasingverhältnisses jedoch nicht hinreichend sicher, wird der Leasinggegenstand über den
kürzeren der beiden Zeiträume von erwarteter Nutzungsdauer und Laufzeit des Leasingverhält-
nisses vollständig abgeschrieben.
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Eine gesonderte Bewertung der Grundstücks- und Gebäudekomponente ist jedoch nicht erforder-
lich, wenn es sich bei dem Anteil des Leasingnehmers an den Grundstücken und Gebäuden um als
Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien im Sinne von IAS 40 handelt und nach dem Fair Value
Model bilanziert wird.
Eine Übersicht über Finanzierungsverbindlichkeiten und deren Fristigkeit ist in Kapitel 8.10. dar-
gestellt.
2.4.7. WERTMINDERUNGEN VON NICHT-FINANZIELLEN VERMÖGENSWERTENDer Konzern beurteilt an jedem Bilanzstichtag, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein nicht-
fi nanzieller Vermögenswert wertgemindert sein könnte. Liegen solche Anhaltspunkte vor oder ist
eine jährliche Überprüfung eines Vermögenswerts auf Werthaltigkeit erforderlich, nimmt der Kon-
zern eine Schätzung des erzielbaren Betrages des jeweiligen Vermögenswerts vor. Der erzielbare
Betrag eines Vermögenswerts ist der höhere der beiden Beträge von beizulegendem Zeitwert eines
Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abzüglich Veräußerungskosten
und dem Nutzungswert.
Für bestimmte Vermögenswerte sind zusätzlich folgende Kriterien zu berücksichtigen:
FIRMENWERT
Die Werthaltigkeit des Geschäfts- oder Firmenwerts wird mindestens einmal jährlich überprüft.
Ein Werthaltigkeitstest wird auch dann durchgeführt, wenn Ereignisse oder Umstände darauf hin-
deuten, dass der Buchwert gemindert sein könnte.
Firmenwerte werden zum Zweck des Wertminderungstests zahlungsmittelgenerierenden
Einheiten zugeordnet. Die Wertminderung wird durch die Ermittlung des erzielbaren Betrages
der zahlungsmittelgenerierenden Einheit bestimmt, der der Firmenwert zugeordnet wurde, wobei
der erzielbare Betrag durch die Berechnung des Nutzungswerts durch die Abzinsung der durch die
Einheit generierten Cashfl ows ermittelt wird. Unterschreitet der erzielbare Betrag den Buchwert
dieser Einheit, wird ein Wertminderungsaufwand erfasst, der in den nachfolgenden Berichts-
perioden nicht aufgeholt werden darf. Zahlungsmittelgenerierende Einheiten werden durch die
Zusammenfassung von Vermögenswerten, die selbstständig Cashfl ows generieren, gebildet.
Weitere Einzelheiten hierzu fi nden sich unter Punkt 8.2.
LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE, DIE PLANMÄSSIG ABGESCHRIEBEN WERDEN
Bestehen objektive Anhaltspunkte dafür, dass eine Wertminderung bei planmäßig abzu-
schreibenden langfristigen Vermögenswerten eingetreten ist, ergibt sich die Höhe des Wertmin-
derungsverlusts als Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswerts und seinem erziel-
baren Betrag. Der erzielbare Betrag wird durch die Berechnung des Nutzungswerts durch die Ab-
zinsung der durch den Vermögenswert generierten Cashfl ows oder des beizulegenden Zeitwertes
abzüglich Veräußerungskosten ermittelt. Der Buchwert des Vermögenswerts wird unter Verwen-
dung eines Wertberichtigungskontos reduziert. Der Wertminderungsverlust wird ergebniswirksam
erfasst.
Verringert sich die Höhe der Wertberichtigung in den folgenden Berichtsperioden und kann diese
Verringerung objektiv auf einen nach der Erfassung der Wertminderung aufgetretenen Sachverhalt
zurückgeführt werden, wird die früher erfasste Wertberichtigung rückgängig gemacht. Der neue
Buchwert des Vermögenswerts darf jedoch die fortgeführten Anschaffungskosten zum Zeitpunkt
der Wertaufholung nicht übersteigen. Die Wertaufholung wird erfolgswirksam erfasst.
ASSOZIIERTE UNTERNEHMEN
Nach Anwendung der Equity-Methode ermittelt der Konzern, ob es erforderlich ist, einen zusätz-
lichen Wertminderungsaufwand für die Anteile des Konzerns an assoziierten Unternehmen zu er-
fassen. Der Konzern ermittelt an jedem Bilanzstichtag, inwiefern objektive Anhaltspunkte dafür
vorliegen, dass ein Anteil an einem assoziierten Unternehmen wertgemindert ist. Ist dies der Fall,
so wird die Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert des assoziierten Unternehmens und
dem Buchwert als Wertminderungsaufwand erfolgswirksam erfasst.
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2.4.8. ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTEDie Guthaben bei Kreditinstituten und Sparbücher werden zum Tageswert am Bilanzstichtag ange-
setzt. Die Sparbücher haben eine ursprüngliche Fälligkeit von weniger als 3 Monaten. Für Zwecke
der Konzerngeldfl ussrechnung umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente den in
diesen Posten ausgewiesenen Betrag.
2.4.9. FINANZINSTRUMENTEFinanzinstrumente werden in Übereinstimmung mit dem wirtschaftlichen Gehalt der vertraglichen
Bedingungen als fi nanzielle Vermögenswerte bzw. fi nanzielle Verbindlichkeiten klassifi ziert. Finan-
zielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur dann saldiert, wenn zum gegenwärtigen
Zeitpunkt ein Rechtsanspruch besteht, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen und beab-
sichtigt ist, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Realisierung des
betreffenden Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen.
Der beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten, die auf organisierten Märkten gehandelt wer-
den, wird durch den am Bilanzstichtag notierten Marktpreis (Geldkurs) bestimmt. Der beizulegende
Zeitwert von Finanzinstrumenten, für die kein aktiver Markt besteht, wird unter Anwendung von
allgemein anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Zu diesen Bewertungsmethoden gehören
die Verwendung der jüngsten Geschäftsvorfälle zwischen sachverständigen, vertragswilligen und
unabhängigen Geschäftspartnern, der Vergleich mit dem aktuellen beizulegenden Zeitwert eines
anderen, im Wesentlichen identischen Finanzinstrument, sowie die Analyse von diskontierten
Cashfl ows.
Zinsen, Dividenden, Gewinne und Verluste aus diesen Finanzinstrumenten sind als Aufwendungen
oder Erträge (exkl. Gewinne und Verluste für Derivate die zum Cashfl ow Hedging verwendet
werden – siehe Kapitel 8.10.3.) im Finanzergebnis dargestellt.
2.4.9.1. FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE
ERSTMALIGER ANSATZ
Finanzielle Vermögenswerte im Sinne von IAS 39 werden in Abhängigkeit vom Einzelfall entweder
als fi nanzielle Vermögenswerte, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden,
als Kredite und Forderungen, als bis zur Endfälligkeit gehaltene Finanzinvestitionen oder als zur
Veräußerung verfügbare fi nanzielle Vermögenswerte klassifi ziert. Die fi nanziellen Vermögenswerte
werden bei der erstmaligen Erfassung zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Außer bei erfolgswirk-
sam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten fi nanziellen Vermögenswerten werden darüber hinaus
Transaktionskosten berücksichtigt, die direkt dem Erwerb des Vermögenswerts zuzurechnen sind.
Die Beurteilung, ob ein Vertrag ein eingebettetes Derivat enthält, wird zum Zeitpunkt vorgenommen,
zu dem das Unternehmen erstmals Vertragspartei wird. Die eingebetteten Derivate werden vom
Basisvertrag getrennt, wenn dieser nicht zum beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam erfasst wird,
und eine Analyse ergibt, dass die wirtschaftlichen Merkmale und Risiken des eingebetteten Derivats
nicht eng mit den wirtschaftlichen Merkmalen und Risiken des Basisvertrags verbunden sind.
Die Designation der fi nanziellen Vermögenswerte in die Bewertungskategorien erfolgt bei ihrem
erstmaligen Ansatz. Umwidmungen werden, sofern diese zulässig sind und erforderlich erschei-
nen, zum Ende jedes Geschäftsjahres vorgenommen. Alle marktüblichen Käufe und Verkäufe von
fi nanziellen Vermögenswerten werden am Handelstag, d. h. am Tag, an dem das Unternehmen
die Verpfl ichtung zum Kauf des Vermögenswerts eingegangen ist, bilanziell erfasst. Marktübliche
Käufe und Verkäufe sind Käufe oder Verkäufe von fi nanziellen Vermögenswerten, die die Lieferung
der Vermögenswerte innerhalb eines durch Marktvorschriften oder -konventionen festgelegten
Zeitraums vorschreiben.
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FOLGEBEWERTUNG
Die Folgebewertung von fi nanziellen Vermögenswerten hängt, wie in der Folge erläutert, von deren
Klassifi zierung ab.
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete fi nanzielle Vermögenswerte Die Gruppe der erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten fi nanziellen Vermögens-
werte enthält die zu Handelszwecken gehaltenen fi nanziellen Vermögenswerte. Finanzielle Vermö-
genswerte werden als zu Handelszwecken gehalten klassifi ziert, wenn sie für Zwecke der Veräu-
ßerung in der nahen Zukunft erworben werden. Derivate werden ebenfalls als zu Handelszwecken
gehalten eingestuft, mit Ausnahme von Derivaten, bei denen es sich um eine Finanzgarantie handelt
oder die als Sicherungsinstrument designiert wurden und als solche effektiv sind. Gewinne oder
Verluste aus fi nanziellen Vermögenswerten, die zu Handelszwecken gehalten werden, werden er-
folgswirksam erfasst.
Kredite und ForderungenKredite und Forderungen sind nicht-derivative fi nanzielle Vermögenswerte mit festen oder be-
stimmbaren Zahlungen, die nicht in einem aktiven Markt notiert sind. Nach der erstmaligen Erfas-
sung werden die Kredite und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich Wertbe-
richtigung für Wertminderungen bewertet.
Zur Veräußerung verfügbare fi nanzielle Vermögenswerte Zur Veräußerung verfügbare fi nanzielle Vermögenswerte sind nicht-derivative fi nanzielle Vermö-
genswerte, die als zur Veräußerung verfügbar klassifi ziert und nicht in eine der vorstehend genann-
ten Kategorien eingestuft sind. Nach der erstmaligen Erfassung werden zur Veräußerung verfüg-
bare fi nanzielle Vermögenswerte zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wobei die nicht realisierten
Gewinne oder Verluste grundsätzlich im sonstigen Ergebnis erfasst wurden. Bei Abgang derartiger
fi nanzieller Vermögenswerte wird der zuvor im Eigenkapital erfasste kumulierte Gewinn oder
Verlust erfolgswirksam in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht. Erhaltene oder gezahl-
te Zinsen werden als Zinserträge oder Zinsaufwendungen ausgewiesen. Es wird die Effektivzins-
methode angewandt. Dividenden werden mit Entstehung des Rechtsanspruchs auf die Zahlung
erfolgswirksam als „erhaltene Dividenden“ erfasst.
Bei übrigen langfristigen fi nanziellen Vermögenswerten handelt es sich um Eigenkapitalins-
trumente, für die kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und deren beizulegender
Zeitwert nicht verlässlich ermittelt werden kann. Diese werden daher mit den Anschaffungskosten
bewertet.
AUSBUCHUNG FINANZIELLER VERMÖGENSWERTE
Ein Vermögenswert wird ausgebucht, wenn die vertraglichen Rechte an den Cashfl ows, die mit dem
Vermögenswerten verbunden sind, auslaufen. Werden alle wesentlichen Risiken und Chancen aus
einem Vermögenswert übertragen, so wird der Vermögenswert ebenfalls ausgebucht.
WERTMINDERUNG FINANZIELLER VERMÖGENSWERTE
Der Konzern ermittelt an jedem Bilanzstichtag, ob objektive Hinweise bestehen, dass eine Wert-
minderung eines fi nanziellen Vermögenswerts oder einer Gruppe von fi nanziellen Vermögens-
werten vorliegt. Ein fi nanzieller Vermögenswert oder eine Gruppe von fi nanziellen Vermögens-
werten gilt nur dann als wertgemindert, wenn infolge eines oder mehrerer Ereignisse, die nach
dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswerts eintraten (ein eingetretener „Schadensfall“), objek-
tive Hinweise auf eine Wertminderung vorliegen und dieser Schadensfall eine Auswirkung auf die
erwarteten künftigen Cashfl ows des fi nanziellen Vermögenswerts oder der Gruppe der fi nanziellen
Vermögenswerte hat, die sich verlässlich schätzen lässt. Hinweise auf eine Wertminderung kön-
nen dann gegeben sein, wenn Anzeichen dafür vorliegen, dass der Schuldner oder eine Gruppe
von Schuldnern erhebliche fi nanzielle Schwierigkeiten hat, bei Ausfall oder Verzug von Zins- oder
Tilgungszahlungen, der Wahrscheinlichkeit einer Insolvenz oder eines sonstigen Sanierungsver-
fahrens, und wenn beobachtbare Daten auf eine messbare Verringerung der erwarteten künftigen
Cashfl ows hinweisen, wie Änderungen der Rückstände oder wirtschaftlichen Bedingungen, die mit
Ausfällen korrelieren.
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Eine Wertminderung für Forderungen über ein Wertberichtigungskonto wird vorgenommen, wenn
ein objektiver substantieller Hinweis vorliegt, dass der Konzern nicht in der Lage sein wird, die
Forderungen vollständig zu realisieren. Die Höhe des Wertminderungsaufwandes ergibt sich aus
der Differenz zwischen dem Buchwert und dem Barwert der erwarteten künftigen Cashfl ows. Die
Feststellung eines Wertminderungsbedarfes erfolgt für fi nanzielle Vermögenswerte, die für sich
gesehen bedeutsam sind, individuell und bei fi nanziellen Vermögenswerten, die für sich gesehen
nicht bedeutsam sind, individuell oder gemeinsam. Stellt der Konzern fest, dass für einen einzeln
untersuchten fi nanziellen Vermögenswert, sei er bedeutsam oder nicht, kein objektiver Hinweis auf
Wertminderung besteht, nimmt er den Vermögenswert in eine Gruppe fi nanzieller Vermögenswerte
mit vergleichbaren Kreditrisikoprofi len auf und untersucht sie gemeinsam auf Wertminderung.
Vermögenswerte, die einzeln auf Wertminderung untersucht werden und für die eine Wertberich-
tigung neu bzw. weiterhin erfasst wird, werden nicht in eine gemeinsame Wertminderungsbeur-
teilung einbezogen.
Erhöht oder verringert sich die Höhe eines geschätzten Wertminderungsaufwands in einer folgenden
Berichtsperiode aufgrund eines Ereignisses, das nach der Erfassung der Wertminderung eintrat,
wird der früher erfasste Wertminderungsaufwand durch Anpassung des Wertberichtigungskontos
erfolgswirksam erhöht oder verringert.
Eine Ausbuchung der Forderungen erfolgt, wenn sie als uneinbringlich eingestuft werden. Wird
eine ausgebuchte Forderung aufgrund eines Ereignisses, das nach der Ausbuchung eintrat, spä-
ter wieder als einbringlich eingestuft, wird der entsprechende Betrag unmittelbar erfolgswirksam
erfasst.
Der Konzern ermittelt für zur Veräußerung verfügbare fi nanzielle Vermögenswerte an jedem
Bilanzstichtag, ob objektive Hinweise darauf schließen lassen, dass eine Wertminderung eines
Vermögenswerts vorliegt. Bei als zur Veräußerung verfügbar eingestuften Eigenkapitalins-
trumenten würde ein signifi kanter oder anhaltender Rückgang des beizulegenden Zeitwerts des
Instruments unter seine Anschaffungskosten einen objektiven Hinweis auf Wertminderung dar-
stellen. Bestehen Hinweise auf eine Wertminderung, wird ein Betrag in Höhe der Differenz zwischen
den Anschaffungskosten und dem aktuellen beizulegenden Zeitwert als Wertminderung erfolgs-
wirksam erfasst. Bei Schuldinstrumenten liegt eine Wertminderung vor, wenn mit einem Ausfall
oder Verzug erwarteter zukünftiger Cashfl ows zu rechnen ist. Bei der Wertminderung von als zur
Veräußerung verfügbar eingestuften Schuldinstrumenten werden auf den geminderten Buchwert
des Vermögenswerts, basierend auf dem ursprünglichen Effektivzinssatz, weiterhin Zinsen erfasst,
die im Posten Finanzerträge ausgewiesen werden. Wertminderungen werden bei Eigenkapital-
instrumenten erfolgsneutral, bei Schuldinstrumenten erfolgswirksam rückgängig gemacht.
2.4.9.2. FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN
ERSTMALIGER ANSATZ
Finanzielle Verbindlichkeiten werden bei erstmaliger Erfassung mit ihrem beizulegenden Zeitwert
einschließlich Transaktionskosten erfasst. Mit fi nanziellen Verbindlichkeiten in Zusammenhang
stehende Geldbeschaffungskosten werden mit den fi nanziellen Verbindlichkeiten saldiert darge-
stellt. Die kurzfristigen fi nanziellen Schulden umfassen kurzfristige Kreditverbindlichkeiten, Ver-
bindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristige fi nanzielle Schulden. Die
langfristigen fi nanziellen Schulden umfassen langfristige Kreditverbindlichkeiten, Anleiheverbind-
lichkeiten, Wandelschuldverschreibungen, Mieterfi nanzierungsbeiträge und sonstige langfristige
fi nanzielle Schulden. Bezüglich weiterer Einzelheiten verweisen wir auf Punkt 8.10.
Mieterfi nanzierungsbeiträgeDie in der Konzernbilanz ausgewiesenen Mieterfi nanzierungsbeiträge sind dem Geschäftsbereich
Vermietung von geförderten Wohn-Neubauten zuzuordnen. Diese Mieterbeiträge sind im Kündi-
gungsfall an den Mieter zu refundieren. Mit Neuvermietung besteht jedoch seitens des Vermie-
ters erneut ein Anspruch auf Einzahlung der Mieterfi nanzierungsbeiträge, weshalb diese unter den
langfristigen Verbindlichkeiten dargestellt wurden. Die Mieterfi nanzierungsbeiträge werden bei Er-
halt der Zahlungsmittel mit dem zugefl ossenen Betrag und in der Folge unter Berücksichtigung von
Indexanpassungen (VPI 1996 bzw. 1998) und Abschreibung für Verwohnung (2% p.a.) bewertet. Der
so ermittelte Betrag entspricht dem Rückzahlungsbetrag und dieser dem beizulegenden Zeitwert.
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FOLGEBEWERTUNG
Die Folgebewertung erfolgt mit fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektiv-
zinsmethode. Die Aufl ösung von Geldbeschaffungskosten erfolgt über die Laufzeit der Finanzierung
und wird entsprechend im Finanzergebnis dargestellt.
AUSBUCHUNG FINANZIELLER VERBINDLICHKEITEN
Eine fi nanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die dieser Verbindlichkeit zugrunde liegende
Verpfl ichtung erfüllt, gekündigt oder erloschen ist.
2.4.9.3. DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE UND BILANZIERUNG VON
SICHERUNGSBEZIEHUNGEN
ERSTMALIGER ANSATZ
Derivative Finanzinstrumente werden verwendet, um bestehende Risiken aus Zinssatzänderungen
zu vermindern. Sämtliche Derivatgeschäfte wurden mit Kreditinstituten erster Bonität abgeschlos-
sen. Die derivativen Finanzinstrumente werden zum Marktwert angesetzt. Der Ausweis der deriva-
tiven Finanzinstrumente erfolgt entsprechend der Marktbewertung gesondert unter den sonstigen
fi nanziellen Vermögenswerten oder sonstigen fi nanziellen Schulden. Derivative Finanzinstrumente
werden auf Basis der zugrunde liegenden vertraglichen Cashfl ows als kurzfristig oder langfristig
klassifi ziert. Derivative Finanzinstrumente, die als Sicherungsinstrument designiert wurden und
als solche effektiv sind, werden in Übereinstimmung mit dem zugrunde liegenden Grundgeschäft
klassifi ziert.
FOLGEBEWERTUNG
Sind die Kriterien für Cashfl ow Hedge Accounting gemäß IAS 39 erfüllt, werden unrealisierte
Gewinne oder Verluste, die den effektiven Teil des Sicherungsgeschäftes betreffen, direkt im
sonstigen Ergebnis erfasst. Die im sonstigen Ergebnis erfassten Beträge werden in der Periode in
die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht, in der die abgesicherte Transaktion das Periodener-
gebnis beeinfl usst, z.B. dann, wenn abgesicherte Finanzerträge oder Aufwendungen erfasst werden
oder wenn ein erwarteter Verkauf durchgeführt wird. Resultiert eine Absicherung im Ansatz eines
nicht fi nanziellen Vermögenswerts oder einer nicht fi nanziellen Verbindlichkeit, so werden die im
Eigenkapital erfassten Beträge Teil der Anschaffungskosten zum Zugangszeitpunkt des nicht fi nan-
ziellen Vermögenswerts bzw. der nicht fi nanziellen Verbindlichkeit.
Wird mit dem Eintritt der erwarteten Transaktion oder der festen Verpfl ichtung nicht länger gerech-
net, werden die zuvor im sonstigen Ergebnis erfassten Beträge in die Gewinn- und Verlustrechnung
umgebucht. Wenn das Sicherungsinstrument ausläuft oder veräußert, beendet oder ausgeübt wird,
ohne dass ein Ersatz oder ein Überrollen des Sicherungsinstruments in ein anderes Sicherungs-
instrument erfolgt oder die Kriterien für die Bilanzierung als Sicherungsbeziehung nicht mehr er-
füllt sind, verbleiben die bislang im Eigenkapital erfassten Beträge solange als gesonderter Posten
im Eigenkapital, bis die erwartete Transaktion oder feste Verpfl ichtung eingetreten ist.
Gewinne oder Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von derivativen Finanzinstru-
menten während des Geschäftsjahres, die nicht die Kriterien für die Bilanzierung als Sicherungs-
beziehungen erfüllen, und der unwirksame Teil eines wirksamen Sicherungsinstruments werden
sofort erfolgswirksam erfasst.
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2.4.10. AKTIENRÜCKKAUFPROGRAMM, KAPITALRÜCKLAGEN UND
SONSTIGE RÜCKLAGEN
Erwirbt der Konzern eigene Anteile, so werden diese zu Anschaffungskosten erfasst und vom
Eigenkapital abgezogen. Der Ausweis erfolgt in einem separaten Posten „Eigene Anteile“. Bei
Veräußerung eigener Anteile wird der tatsächliche erzielte Veräußerungserlös abzüglich Transak-
tionskosten als Erhöhung des Eigenkpaitals erfasst. Abweichungen zu dem bei Erwerb im Posten
„Eigene Anteile“ erfassten Betrag werden in die Kapitalrücklage eingestellt. Bezüglich weiterer
Einzelheiten zum Aktienrückkaufprogramm verweisen wir auf Punkt 8.7.1.
Die Kapitalrücklagen beinhalten das Agio aus früheren Kapitalerhöhungen sowie Gesellschaf-
ter-zuschüsse (aus dem Gründungsjahr der Gesellschaft). Die mit den Kapitalerhöhungen in Zu-
sammenhang stehenden Transaktionskosten (net of tax) wurden abgezogen.
Die sonstigen Rücklagen beinhalten die Rücklage für nicht realisierte Gewinne, Cashfl ow Hedge,
zur Veräußerung verfügbare Finanzinstrumente, EK-Anteil der Wandelanleihe und den Ausgleichs-
posten aus der Währungsumrechnung.
2.4.11. RÜCKSTELLUNGEN, EVENTUALVERBINDLICHKEITEN UND -FORDERUNGEN
Eine Rückstellung wird dann und nur dann gebildet, wenn ein Unternehmen aus einem vergangenen
Ereignis eine gegenwärtige Verpfl ichtung hat, der Abfl uss von Ressourcen mit wirtschaftlichem
Nutzen zur Erfüllung dieser Verpfl ichtung wahrscheinlich ist und eine zuverlässige Schätzung der
Höhe der Verpfl ichtung möglich ist.
Eventualverbindlichkeiten werden in der Bilanz nicht erfasst, sondern werden im Anhang offen-
gelegt. Sie werden dann nicht offengelegt, wenn die Möglichkeit eines Ressourcenabfl usses mit
wirtschaftlichem Nutzen unwahrscheinlich ist.
Eventualforderungen werden in der Bilanz nicht erfasst, aber offengelegt, wenn der Zufl uss
wirtschaftlichen Nutzens wahrscheinlich ist.
2.4.12. ZUWENDUNGEN DER ÖFFENTLICHEN HAND
Zuwendungen der öffentlichen Hand werden planmäßig als Ertrag erfasst und mit den ent-
sprechenden Aufwendungen, die sie kompensieren sollen, verrechnet. Die Zuwendungen für
Vermögenswerte (Förderungen im Sinne der Bestimmungen des Wiener Wohnbauförderungs- und
Wohnhaussanierungsgesetzes) aus dem Geschäftsbereich Erwerb und Vermietung von geförderten
Neubauten wurden entsprechend dem Wahlrecht von IAS 20 vor Neubewertung einzelner Ver-
mögensgegenstände und Schuldposten vom Buchwert des Vermögensgegenstandes abgesetzt. Im
abgelaufenen Geschäftsjahr sowie im Geschäftsjahr 2008 wurden keine neuen Zuwendungen der
öffentlichen Hand erfasst.
2.4.13. ERTRAGSREALISIERUNG
Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen dem Konzern
zufl ießen wird und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann. Erträge sind zum beizu-
legenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung zu bemessen. Skonti, Rabatte sowie Umsatzsteuer
oder andere Abgaben bleiben unberücksichtigt. Darüber hinaus setzt die Ertragsrealisierung die
Erfüllung nachfolgend aufgelisteter Ansatzkriterien voraus.
Die Realisierung von Netto-Mieterlösen und Betriebskosten erfolgt periodengerecht in Über-
einstimmung mit den Bestimmungen des zugrunde liegenden Mietvertrages.
Die Realisierung der Umsatzerlöse aus Liegenschaftsverkäufen erfolgt nach Maßgabe der in den
zugrunde liegenden Verträgen normierten Gefahren- und Risikoübergänge dann, wenn die mit dem
Eigentum verbundenen maßgeblichen Chancen und Risiken auf den Käufer übergegangen sind.
Die Realisierung von Dienstleistungserlösen erfolgt nach Abschluss der erbrachten Leistungen.
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2.4.14. ERTRAGSTEUERN
Die Ertragsteuerbelastung basiert auf dem Jahresgewinn und berücksichtigt tatsächliche und la-
tente Steuern.
Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für die laufende Periode und für
frühere Perioden werden mit dem Betrag bemessen, in dessen Höhe eine Erstattung von der Steuer-
behörde bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörde erwartet wird. Der Berechnung des Betrages wer-
den die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gelten. Tatsächliche
Steuern, die sich auf Posten beziehen, die direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden nicht in der
Gewinn- und Verlustrechnung, sondern im Eigenkapital erfasst.
Steuerlatenzen werden unter Anwendung der „balance sheet liability method“ errechnet. Latente
Steuern spiegeln die Steuereffekte der temporären Differenzen zwischen den ausgewiesenen
Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden und den entsprechenden Beträgen aufgrund der
jeweiligen steuerlichen Vorschriften wider.
Aktive und passive Steuerabgrenzungen werden unter Verwendung der erwarteten Steuersätze für
das steuerbare Einkommen ermittelt, die zum Zeitpunkt des Ausgleichs der temporären Differenzen
anwendbar sein werden. Dabei werden die Steuersätze (und Steuervorschriften) verwendet, die
zum Bilanzstichtag gültig oder angekündigt sind. Das Ausmaß der aktiven und passiven Steuerab-
grenzung spiegelt die Steuerwirkungen wider, die sich nach Einschätzung des Unternehmens zum
Bilanzstichtag ergeben würden, wenn die Buchwerte des Vermögens realisiert und die Verbindlich-
keiten beglichen würden.
Aktive und passive Steuerabgrenzungen werden grundsätzlich für alle temporären Differenzen so-
wie steuerlichen Verlustvorträge berücksichtigt, mit Ausnahme der
+ latenten Steuerschuld bzw. Steueransprüche, die aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts-
oder Firmenwerts oder eines Vermögenswerts oder einer Schuld aus einem Geschäftsvorfall, der
kein Unternehmenszusammenschluss ist und der zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das
unternehmensrechtliche Jahresergebnis noch das zu versteuernde Ergebnis beeinfl usst, und
+ latenten Steuerschuld bzw. Steueransprüche aus temporären Differenzen, die im Zusammen-
hang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Anteilen an
Gemeinschaftsunternehmen stehen, wenn der zeitliche Verlauf der Umkehrung der temporären
Differenzen gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unter-
schiede in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.
Die latenten Steueransprüche werden gebildet, wenn es wahrscheinlich ist, dass zum Zeitpunkt
der Realisierung der abzugsfähigen temporären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages ge-
nügend steuerbare Gewinne vorhanden sein werden. Zu jedem Bilanzstichtag werden die bisher
unberücksichtigten abzugsfähigen temporären Differenzen/der steuerliche Verlustvortrag sowie
der Buchwert der gebildeten aktiven Steuerabgrenzungen neu eingeschätzt. Jene bisher nicht akti-
vierten latenten Steueransprüche werden in dem Ausmaß berücksichtigt, in dem es wahrscheinlich
geworden ist, dass der zukünftige steuerbare Gewinn die Realisierung der abzugsfähigen tempo-
rären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages zulässt. Im Gegensatz dazu wird der Buchwert
latenter Steueransprüche in jenem Ausmaß wertberichtigt, in dem es nicht länger wahrscheinlich
ist, dass in Zukunft genügend steuerbare Gewinne zur Verwendung der abzugsfähigen temporären
Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages vorhanden sein werden.
Latente Steuern, die sich auf Posten beziehen, die direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden
nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung, sondern im Eigenkapital erfasst.
Zum Bilanzstichtag werden latente Steueransprüche mit latenten Steuerschulden aufgerechnet,
wenn
+ diese Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten gegenüber der selben Steuerbehörde bestehen und
+ wenn die Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten unter den für österreichische Gesellschaften beste-
henden Steuerumlage- und Gruppenvertrag fallen, welcher ein einklagbares Recht auf Aufrech-
nung zur Folge hat.
109
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
3. ERMESSENSAUSÜBUNGEN UND SCHÄTZUNGSUNSICHERHEITEN
Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende wesent-
liche Quellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein beträchtliches Risiko besteht, dass
innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine wesentliche Anpassung der Buchwerte von Ver-
mögenswerten und Schulden erforderlich sein wird, werden im Folgenden erläutert.
Die aktuelle Finanzmarktkrise und dabei im Besonderen der Zusammenbruch von bedeuteten
Investmentbanken sowie die Verstaatlichung einer nicht unbedeutenden Anzahl von Banken, die
Mitte September 2008 begann, hat zu einem signifi kanten Ausmaß an Ungewissheit in der Welt-
und Immobilienwirtschaft geführt. Die Auswirkungen dieser Ereignisse führen weiterhin zu einem
hohen Maß an Unsicherheit über das weitere Vorgehen der Marktteilnehmer. In dieser Markt-
umgebung ist es möglich, dass Preise und Wertentwicklung einer höheren Volatilität ausgesetzt
sind.
Das Management ist der Ansicht, dass wesentliche Ermessensausübungen und Schätzungen im
Wesentlichen die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Buchwerte in
Höhe von Mio EUR 2.143,4 (2008: Mio EUR 2.137,2)) betreffen. Die Bewertung von Immobilien ist
abhängig von der Art der angewendeten Bewertungsmethode und der darin verwendeten Bewer-
tungsparameter. Obwohl die erstellten Gutachten über die im Eigentum des Konzerns befi ndlichen
Objekte international anerkannten Standards entsprechen, kann nicht ausgeschlossen werden,
dass eine andere Bewertungsmethode zu einer anderen – möglicherweise geringeren – Bewertung
der Immobilien des Konzerns führt. In die Bewertung von Immobilien fl ießen neben dem Mietzins
und dessen Nachhaltigkeit, dem Zustand der Immobilie und der Lage des Objektes auch weitere zu-
sätzliche Faktoren und weitergehende Annahmen ein. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass
bei einer negativen Veränderung einer dieser Faktoren oder einer dieser Annahmen sich der Wert
der Immobilie verschlechtert, sodass dies einen negativen Einfl uss auf die Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage hat. Weitere Einzelheiten hierzu sowie zu den Buchwerten der betroffenen Posten
sind unter Punkt 8.1 zu fi nden.
Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien (Buchwerte in Höhe von Mio EUR 373,9
(2008: Mio EUR 360,1)) werden zu Anschaffungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden
Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Weitere Einzelheiten hierzu sowie zu den
Buchwerten der betroffenen Posten sind unter Punkt 8.4 zu fi nden. Hinsichtlich der Ermessens-
ausübungen und Schätzungen wird auf die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ver-
wiesen.
Der Konzern überprüft mindestens einmal jährlich, ob der Geschäfts- oder Firmenwert wert-
gemindert ist. Dies erfordert eine Schätzung der Nutzungswerte der zahlungsmittelgenerierenden
Einheiten, denen der Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet ist. Zur Schätzung des Nutzungs-
werts muss das Management die voraussichtlichen künftigen Cashfl ows der zahlungsmittel-
generierenden Einheit schätzen und darüber hinaus einen angemessenen Abzinsungssatz wählen,
um den Barwert dieser Cashfl ows zu ermitteln.
Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts betrug zum 31. Dezember 2009 Mio EUR 162,7
(2008: Mio EUR 164,1). Weitere Einzelheiten hierzu sind unter Punkt 8.2.
Immaterielle Vermögenswerte werden je nach Art des Vermögenswerts und der Verfügbarkeit
von Informationen anhand einer geeigneten Bewertungsmethode bewertet. Für die Bewer-
tung der Kundenbeziehungen und Managementverträge (Buchwerte in Höhe von Mio EUR 42,1
(2008: Mio EUR 51,4)) wird die Residualwertmethode (Multi-Period Excess Earnings Method)
angewandt. Dabei wird der Barwert der ausschließlich durch den zu bewertenden immateriellen
Vermögenswert hervorgebrachten Cashfl ows ermittelt. Ausgehend von der Annahme, dass der zu
bewertende immaterielle Vermögenswert erst im Verbund mit anderen materiellen und immateriel-
len Vermögenswerten Cashfl ows generiert, werden bei der Ermittlung der relevanten Einzahlungs-
überschüsse fi ktive Auszahlungen für diese unterstützenden Vermögenswerte (Contributory Asset
Charges) berücksichtigt.
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
110
Der Konzern ermittelt an jedem Bilanzstichtag, ob objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass
der Anteil an einem assoziierten Unternehmen wertgemindert sein könnte. Liegen solche Anhalts-
punkte vor, wird anhand einer geeigneten Bewertungsmethode (DCF-Methode) der erzielbare
Betrag bestimmt. Der DCF-Methode zugrunde liegende Planungsrechungen basieren auf einer
unternehmensinternen Mittelfristplanung unter Anwendung eines an die Tätigkeit und das Unter-
nehmensrisiko angepassten Abzinsungssatzes.
Die Verwertbarkeit der Verlustvorträge und somit die Aktivierung eines entsprechenden Aktiv-
postens (Buchwerte in Höhe von Mio EUR 3,8 (2008: Mio EUR 8,1) unter den aktiven latenten
Steueransprüchen ergibt sich nach der Einschätzung des Managements über die künftige Ergeb-
nis- bzw. Steuersituation des Konzerns. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer
negativen Veränderung von Annahmen die Aktivierung der latenten Steueransprüche in selbiger
Höhe nicht gerechtfertigt ist, sodass dies einen negativen Einfl uss auf die Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage hat. Weitere Einzelheiten hierzu sowie zu den Buchwerten der betroffenen Posten sind
unter Punkt 8.8 zu fi nden.
4. ANTEILE AN JOINT VENTURE GESELLSCHAFTEN
Die conwert Immobilien Gruppe hält Anteile an den unter Punkt 16 ersichtlichen Joint Venture Ge-
sellschaften, die im Immobilienbereich tätig sind. Die Veränderung der Vermögenswerte und Schul-
den resultiert aus der Aufl ösung eines Joint Venture. Die dem Konzern aus den Joint Ventures
zuzurechnenden Anteile an den Vermögenswerten, Schulden, Erträgen und Aufwendungen der 2009
gemeinschaftlich geführten Unternehmen stellen sich zum 31. Dezember 2009 bzw. 31. Dezember
2008 wie folgt dar:
in Mio EUR 2009 2008
Kurzfristige Vermögenswerte 1,6 71,8
Langfristige Vermögenswerte 24,4 24,4
Gesamt 26,0 96,2
Kurzfristige Schulden (18,1) (35,9)Langfristige Schulden (0,2) (19,9)
Gesamt 18,3 40,4
Vermietungserlöse 2,3 6,4
Veräußerungserlöse 0,0 15,4
Immobilienaufwendungen (1,2) (2,6)Abgang von zum Verkauf bestimmten Immobilien sowie als Finanzinvestitionen ge-haltenen Immobilien
0,0 (14,4)
Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes (0,1) 0,9
Sonstige betriebliche Erträge 0,0 0,3
Sonstige betriebliche Aufwendungen (0,1) (1,2)
Betriebsergebnis (EBIT) 0,9 4,7
Finanzaufwendungen (0,6) (3,5)
Ertragsteueraufwand 0,0 (0,5)
Ergebnis nach Ertragsteuern 0,3 0,8
111
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5. ANTEILE AN ASSOZIIERTEN UNTERNEHMEN
Der Anteil der strategischen Beteiligung an der ECO Business Immobilien AG, Wien, beträgt
24,9 %. Entsprechend der Beteiligungsquote erfolgte die Darstellung als assoziiertes Unternehmen.
Die ECO Business Immobilien AG ist ein börsenotiertes Unternehmen, dessen Unternehmensge-
genstand unter anderem Investitionen in gewerbliche Immobilien, der An- und Verkauf sowie die
Entwicklung von Gewerbeimmobilien ist. Der beizulegende Zeitwert der Anteile zum Ende der
Berichtsperiode beträgt Mio EUR 36,8 (2008: Mio EUR 11,6). Nachfolgende Tabelle enthält zu-
sammengefasste Finanzinformationen über die Beteiligung des Konzerns an der ECO Business
Immobilien AG.
Der Wertminderungsaufwand von Mio EUR 18,3 wurde im Vorjahr über die geschätzten zukünftig
zu erwartenden Cashfl ows, die vom assoziierten Unternehmen voraussichtlich als ganzes erzielt
werden können, ermittelt. Im Berichtsjahr erfolgte eine neuerliche Schätzung der zukünftig zu er-
wartende Cashfl ows, die zu keinen wesentlichen Abweichungen geführt hat, weshalb der Wertmin-
derungsaufwand unverändert fortgeführt wird.
6. SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
Zum Zweck der Unternehmenssteuerung ist der Konzern nach folgenden fünf strategischen
Geschäftsfeldern organisiert, die auch die berichtspfl ichtigen Segmente darstellen:
+ Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
+ Verkauf von Altbauwohnungen und ganzen Objekten
+ Vermietung von Wohn-Neubauten
+ Gewerbliches Wohnen - „Temporary Housing“
+ Immobiliendienstleistungen (umfasst: Management von Immobiliengesellschaften, Immobilien-
verwaltung, Immobilienmakler & Immobilienvertrieb, Immobilienentwicklung & Baumanage-
ment, Immobilienversicherungsdienstleistungen)
Parallel zur Organisation nach Geschäftsfeldern erfolgt eine Steuerung nach Regionen. Diese um-
fassen die Regionen Österreich, Deutschland und übrige Länder, welche die Länder Tschechien,
Ungarn und die Slowakei beinhalten.
Die Umsatzerlöse sind nach Geschäftsfeldern und Regionen und nach Nutzungsarten der Immo-
bilien detailliert in der Segmentberichterstattung, die ein Bestandteil dieses Konzernabschlusses
ist, dargestellt.
Das Segmentimmobilienvermögen umfasst die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
sowie die zum Verkauf gehaltenen Immobilien. Die Segmentschulden beinhalten dem Immobilien-
vermögen zurechenbare Kreditverbindlichkeiten.
in Mio EUR 2009 2008
Anteil an der Bilanz des assoziierten Unternehmens
Langfristige Vermögenswerte 207,7 270,3
Kurzfristige Vermögenswerte 6,5 7,0
Langfristige Schulden (112,5) (117,2)
Kurzfristige Schulden (12,1) (66,7)
Zwischensumme 89,6 93,4
Minderheitenanteile (0,2) (1,7)
Anteiliges Reinvermögen 89,4 91,7
Anteil an den Erlösen und dem Gewinn des assoziierten Unternehmens:
Erlöse 15,3 18,6
Verlust/Gewinn (1,7) (8,9)
Wertminderungsaufwand (18,3) (18,3)
Buchwert der Beteiligung 71,0 73,3
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
112
Die Eliminierungen der Beziehungen zwischen den Segmenten werden in der Spalte Konzern-
überleitungen und -eliminierungen vorgenommen. Die Beträge in der Überleitungsspalte Konzern-
ergebnis resultieren überwiegend aus Erträgen und Aufwendungen der Dienstleistungsgesell-
schaften sowie sonstigen Finanzposten, die Aufwendungen und Erträge, Vermögenswerte und
Schulden betreffen, die keinem Segment zugeordnet wurden. Konzerninterne Transaktionen
zwischen den Segmenten werden grundsätzlich zu marktüblichen Bedingungen durchgeführt.
Eine Verrechnung zwischen den Segmenten fi ndet im Bereich der Verrechnung von Konzernzinsen
(2009: 4,8 %, 5 % und 5,5 %, 2008: 4,8 %, 5,5 % und 6,5 %) statt. Darüber hinaus werden zwischen
den Segmenten nur externe Kosten weiterbelastet. Die Zinsaufwendungen für die im November
2007 emittierte Wandelschuldverschreibung werden nicht nach Segmenten gegliedert, da diese zur
Refi nanzierung des Gesamtkonzerns verwendet werden und dem Management keine weiteren
Detailinformationen auf Ebene der Geschäftssegmente vorliegen.
Die Ergebnisbeiträge aus assoziierten Unternehmen sowie Erträge und Aufwendungen aus der
Wandelschuldverschreibung wurden, da diese keinem Geschäftssegment direkt zuordenbar sind,
nicht in die Segmentberichterstattung aufgenommen.
7. ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
7.1. BEWIRTSCHAFTUNGSERLÖSE
Die Mieterlöse nach Nutzungsarten stellen sich wie folgt dar:
7.2. UMSATZERLÖSE DIENSTLEISTUNGEN
Die Dienstleistungsumsatzerlöse verteilen sich auf folgende Posten:
in Mio EUR 2009 2008
Netto-Vermietungserlöse 118,9 110,4
Weiterverrechnete Betriebskosten 43,4 37,3
Vermietungserlöse 162,3 147,7
abzüglich ImmobilienaufwendungenWeiterverrechnete Betriebskosten (43,4) (37,3)Bewirtschaffungskosten (26,0) (25,0)
Gesamt 92,9 85,4
in Mio EUR 2009 2008
Wohnfl ächen 139,1 131,9
Büro- und Gewerbefl ächen Eigentum 21,8 14,9
Garagen / Stellplätze 1,4 0,9
Gesamt 162,3 147,7
in Mio EUR 2009 2008
Management von Immobiliengesellschaften 6,9 8,5
Immobilienverwaltung 17,2 17,0
Immobilienmakler und Immobilienvertrieb 10,6 12,6
Immobilienentwicklung & Baumanagement 0,5 0,7
Immobilienversicherungsdienstleistungen 1,4 1,5
Gesamt 36,6 40,3
113
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
7.3. IMMOBILIENAUFWENDUNGEN
Die Immobilienaufwendungen verteilen sich auf folgende Posten:
Darin enthalten sind betriebliche Aufwendungen, die den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immo-
bilien direkt zurechenbar sind, mit denen Mieteinnahmen erzielt wurden:
7.4. PERSONALAUFWENDUNGEN
Die Personalaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
in Mio EUR 2009 2008
Weiterverrechnete Betriebskosten 43,4 37,3
Leerstehungskosten 7,4 7,4
Instandhaltungen 11,8 9,4
davon durch Versicherungsvergütungen abgegolten 1,7 0,2
Hausverwaltungsleistungen 1,1 2,8Übrige 5,7 5,1
Gesamt 69,4 62,3
in Mio EUR 2009 2008
Weiterverrechnete Betriebskosten 38,5 32,2
Leerstehungskosten 6,0 6,7
Instandhaltungen 9,5 7,9
Übrige 5,2 6,8
Gesamt 59,2 53,5
in Mio EUR 2009 2008
Löhne und Gehälter 28,3 22,5
davon Bonifi kationszahlungen 2,2 0,0
davon Abfi ndungszahlungen 2,0 0,1
Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Abgaben und Beiträge 4,7 6,3Übrige 0,6 0,6
Gesamt 33,6 29,4
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conwert Geschäftsbericht 2009
114
7.5. SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGEN
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
Die Honorare der Wirtschaftsprüfer und Immobilienbewerter setzen sich wie folgt zusammen:
in Mio EUR 2009 2008
Verwaltungskosten (aus Dienstleistungsgesellschaften):
Managementhonorare 0,2 1,2
Steuern und Gebühren 0,8 0,7
Beratungsleistungen einschließlich Werkvertragsleistungen 2,6 2,5Aufwand Subprovisionen sowie Vermittlungsprovisionen für Immobilienentwick-lung und -vertrieb
3,4 3,4
Forderungsverluste bzw. Wertberichtigung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
0,4 0,2
Werbeaufwendungen 1,2 1,7
Fortbildungsaufwendungen 0,4 0,4
Aufwand Büroraum 1,6 1,6
Aufwendungen Bürobetrieb 1,5 1,4
EDV-Aufwand 1,7 1,5
PKW-Aufwand und Reisekosten 2,1 2,4
Spesen des Geldverkehrs 0,1 0,1
Restrukturierungsaufwendungen 0,8 0,0
Übrige 0,6 0,8
Zwischensumme 17,4 17,8
Immobilienspezifi sche und Konzernübergreifende Kosten:
Managementhonorare 0,5 0,3
Steuern und Gebühren 2,4 1,4
Beratungsleistungen einschließlich Werkvertragsleistungen 4,1 3,3Aufwand Subprovisionen sowie Vermittlungsprovisionen für Immobilienentwicklung und -vertrieb
0,7 0,2
Werbeaufwendungen 1,5 1,9
Kursverluste 0,2 2,1Forderungsverluste bzw. Wertberichtigung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
2,3 2,4
Spesen des Geldverkehrs 0,9 1,3
Übrige 1,8 1,9
Zwischensumme 14,4 15,0
Gesamt 31,8 32,8
in Mio EUR 2009 2008Honorare an den Abschlussprüfer in Zusammenhang mit gesetzlichen Pfl ichtprüfungen
0,3 0,3
Honorare an den Abschlussprüfer in Zusammenhang mit sonstigen Dienstleistungen
0,1 0,4
Honorare in Zusammenhang mit der Bewertung des Immoportfolios 1,2 1,0
Gesamt 1,6 1,7
115
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7.6. FINANZERTRÄGE
Die Finanzerträge gliedern sich wie folgt:
7.7. FINANZAUFWENDUNGEN
Die Finanzaufwendungen gliedern sich wie folgt:
Die Nettoverluste aus den zu Handelszwecken gehaltenen fi nanziellen Vermögenswerten und
fi nanziellen Verbindlichkeiten betrugen Mio EUR 3,9 (2008: Mio EUR 0,1).
7.8. ERTRAGSTEUERN
Als Ertragssteuern sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten
Steuern auf Einkommen und Ertrag sowie die latenten Steuerabgrenzungen berücksichtigt.
Die Überleitung des effektiven Steuersatzes zum gesetzlich anzuwendenden Steuersatz in
Österreich von 25 % (2008: 25 %) lässt sich wie folgt darstellen:
in Mio EUR 2009 2008
Zinserträge aus Guthaben bei Kreditinstituten 5,8 7,8
Ertrag aus dem Rückerwerb der Wandelschuldverschreibung 10,2 0,0
Erträge aus fi nanziellen Vermögenswerten 0,8 5,5
Gesamt 16,8 13,3
in Mio EUR 2009 2008
Zinsaufwendungen für Darlehen und Kontokorrente 73,9 81,8
Sonstige Finanzaufwendungen 4,1 2,6
Gesamt 78,0 84,4
in Mio EUR 2009 2008
Laufender Steueraufwand (4,7) (2,5)Latenter Steuerertrag/-aufwand aus dem Entstehen und der Aufl ösung von temporären Differenzen
(3,4) 1,2
Steuersatzänderung (0,1) 0,1
Gesamt (8,2) (1,2)
in Mio EUR 2009 2008
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 31,9 (28,8)
Steueraufwand von 25 % (8,0) 7,2Steuerliche Auswirkungen des nicht steuerbaren Einkommens (nicht temporäre Differenzen)
0,5 (6,3)
Steuerliche Auswirkungen der unterschiedlichen Steuersätze (0,6) (2,2)Auswirkungen Steuersatzänderung auf ergebnisabhängige Positionen (0,1) 0,1
Ertragsteueraufwand (8,2) (1,2)
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conwert Geschäftsbericht 2009
116
7.9. ERGEBNIS JE AKTIE
Bei der Berechnung des unverwässerten Ergebnisses je Aktie (wie im Abschluss in der Konzern-
Gewinn- und Verlustrechnung angegeben) wird das den Inhabern von Stammaktien des Mutter-
unternehmens zuzurechnende Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stamm-
aktien, die sich während des Jahres im Umlauf befi nden, geteilt.
Bei der Berechnung des verwässerten Ergebnisses je Aktie wird das den Inhabern von Stammaktien
des Mutterunternehmens zuzurechnende Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl
von Stammaktien, die sich während des Jahres im Umlauf befi nden, zuzüglich der gewichteten
durchschnittlichen Anzahl der Stammaktien, welche sich aus der Umwandlung aller potenziellen
Stammaktien mit Verwässerungseffekt in Stammaktien ergeben würden, geteilt.
Das Grundkapital der conwert Immobilien Invest SE beträgt zum Bilanzstichtag EUR 853.592.730
und ist in 85.359.273 auf Inhaber lautende Stückaktien zerlegt. In den Geschäftsjahren 2008 und
2009 wurden insgesamt 4.367.398 Stück Aktien rückgekauft, so dass sich zum Bilanzstichtag
80.991.875 Stück Aktien im Umlauf befanden.
UNVERWÄSSERTES ERGEBNIS JE AKTIEDa mit 21. Dezember 2009 tageweise Aktien rückerworben wurden, wird zur besseren Über-
sichtlichkeit lediglich der Gesamtumsatz je Kalendermonat angegeben. Die jeweiligen einzelnen
Transaktionen wurden gemäß den gesetzlichen Bestimmungen sowohl auf der Homepage der
Gesellschaft als auch der Homepage der Finanzmarktaufsicht veröffentlicht.
VERWÄSSERTES ERGEBNIS JE AKTIEDas aus der Wandelanleihe resultierende verwässerte Ergebnis wurde berechnet. Es liegt jedoch
über dem unverwässerten Ergebnis und wird daher nicht angegeben. Im Vorjahr lagen keine ver-
wässerten Instrumente oder Effekte vor, daher entsprach das verwässerte Ergebnis je Aktie gem.
IAS 33.43 dem unverwässerten Ergebnis je Aktie.
in EUR bzw. Stück 2009
Gesamtzahl der Aktien zum Bilanzstichtag 80.991.875
Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien 81.089.020
auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis in Mio EUR 23,8
Ergebnis pro Aktie in EUR 0,29
in EUR bzw. Stück 2008
Gesamtzahl der Aktien zum Bilanzstichtag 81.091.807
Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien 82.532.847
auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis in Mio EUR (30,2)
Ergebnis pro Aktie in EUR (0,37)
117
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8. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ
8.1. ALS FINANZINVESTITIONEN GEHALTENE IMMOBILIEN
Die Immobilien des Konzerns wurden zum Stichtag 31. Dezember 2009 (wie auch im Vorjahr) von
mehreren unabhängigen Sachverständigen bewertet. Bewertungen im Ausland wurden in Zusam-
menarbeit mit lokalen Sachverständigen nach internationalen Bewertungsgrundsätzen und unter
Berücksichtigung der jeweiligen nationalen Verhältnisse erstellt.
Die Entwicklung der Buchwerte der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien stellt sich wie
folgt dar:
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in der Höhe von Mio EUR 2.143,4 (2008:
Mio EUR 2.137,2) sind als Besicherung für Kredit- und Anleiheverbindlichkeiten mit Hypotheken
in Höhe von Mio EUR 949,1 (2008: Mio EUR 981,2) belastet. Die als Finanzinvestitionen gehaltenen
Immobilien enthalten Objekte aus Finanzierungsleasing im Ausmaß von Mio EUR 110,1 (2008:
Mio EUR 46,1).
Im Geschäftsjahr wurden Mio EUR 2,2 (2008: Mio EUR 1,7) Fremdkapitalzinsen auf als Finanz-
investitionen gehaltene Immobilien (durchschnittlicher Zinssatz: 4,2 %; 2008: 5,7 %) aktiviert.
Zum 31. Dezember 2009 waren diverse Einzel-Liegenschaftskaufverträge im Gesamtausmaß
von rd. Mio EUR 4,9 (2008: Mio EUR 8,1) unterfertigt, deren Vermögensübergang erst nach dem
31. Dezember 2009 erfolgte bzw. erfolgen wird.
8.1.1. DER ÖSTERREICHISCHE IMMOBILIENMARKTDas österreichische Portfolio des conwert Konzerns umfasst die Nutzungsarten Wohn-, Büro-,
Gewerbe-, Lager und Hotelnutzung, wobei die Wohnnutzung deutlich überwiegt. Das Immobilien-
portfolio wurde zum Stichtag unter den in der Folge dargestellten Bewertungsparametern bewertet.
8.1.1.1. ANGEWENDETE BEWERTUNGSMETHODIK
Bei den Objekten des österreichischen Portfolios wird zumeist ein kombiniertes Sach- und Er-
tragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung
zwischen Sach- und Ertragswert erfolgt. Bei rein gewerblich genutzten Objekten (Hotels) wurde
die Discounted-Cashfl ow-Methode angewendet. Die Anwendung von Verfahren, die auch den
Substanzwert berücksichtigen, ist im österreichischen Markt deshalb erforderlich, weil es in
Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich vorgegebene und geschützte
Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen Ertragswertverfahren verfälschen
würden.
in Mio EUR 31.12.2009 31.12.2008
Buchwert zu Beginn des Geschäftsjahres 2.137,2 2.029,7
Wechselkursänderungen 1,2 (1,1)
Zugänge aus dem Erwerb von Immobilien 67,9 176,6
Zugänge in bestehenden Immobilien 61,1 109,1
Zugänge aus Erweiterung des Konsolidierungskreises 138,4 7,5
Zu/Abggänge aus der Umgliederung von Objekten als zum Verkauf gehaltene Immobilien (4,3) (52,7)
Abgänge (263,5) (129,8)
Nettoergebnis aus Anpassung des beizulegenden Zeitwerts 5,5 (2,2)
Buchwert zum Ende des Geschäftsjahres 2.143,4 2.137,2
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conwert Geschäftsbericht 2009
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Im Teilmarkt Österreich wurde nach folgenden Nationalen und Internationalen Standards vorge-
gangen:
Liegenschaftsbewertungsgesetz: + ÖNORM B 1802: Liegenschaftsbewertung Grundlagen
+ ÖNORM B 1802-2: Discounted Cashfl ow-Verfahren
Berufsverband: Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien: + Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) „Red Book“
+ The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) „Blue Book“
+ International Valuation Standards Committee (IVSC) „White Book“
8.1.1.2. WERTBESTIMMENDE PARAMETER
Nachfolgend werden besondere wertbestimmende Parameter, die in den Bewertungen verwendet
wurden, erläutert. Sämtliche in der Folge angeführten Erläuterungen beziehen sich auf die Be-
wertung zum 31. Dezember 2009. Vorjahresangaben stehen nicht zur Verfügung, insgesamt ha-
ben sich die Bandbreiten jedoch nicht wesentlich verschoben. Die nachfolgenden Tabellen zeigen
die Bandbreite bzw. den niedrigsten und höchsten Wert des jeweiligen Parameters. Aufbauend auf
diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungen in diesem Teilmarkt weitgehend gleich
gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung erhöht werden. Im Teilmarkt
Österreich reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 2,5 % bis 6,5 %.
8.1.1.3. ABLEITUNG DES KAPITALISIERUNGSZINSSATZES
Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde durch die Sachverständigen auf zwei Arten
durchgeführt:
Der Kapitalisierungszinssatz wurde einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen
erschlossen, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere
etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet.
8.1.1.4. SENSITIVITÄTSANALYSE
Sensitivitätsanalysen anhand eines österreichischen Teilmarktes zeigen, dass eine Verminderung
des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den Verkehrswert um rd. 12 % erhöht,
wohingegen eine Erhöhung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den durch-
schnittlichen Verkehrswert um rd. 8,0 % verringert.
Kapitalisie-rungszinssatz
Instandhal-tungskosten
Mietausfalls- wagnis
HMZ*)/m²/Monat in EUR
Wien
Minimum 2,5 % 0,1 % 1,0 % 0,99
Maximum 6,5 % 1,5 % 6,0 % 16,54
Niederösterreich
Minimum 3,5 % 0,5 % 2,0 % 2,08
Maximum 6,5 % 1,3 % 7,0 % 16,59
Oberösterreich
Minimum 4,0 % 0,5 % 2,0 % 4,07
Maximum 6,0 % 1,8 % 7,5 % 12,78
Salzburg
Minimum 4,0 % 0,5 % 2,0 % 5,71
Maximum 6,3 % 1,2 % 4,5 % 9,71
Vorarlberg
Minimum 4,0 % 0,6 % 2,0 % 6,37
Maximum 6,3 % 1,5 % 3,0 % 10,69
*) Hauptmietzins
119
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
8.1.2. DER DEUTSCHE IMMOBILIENMARKTDas deutsche Portfolio des conwert Konzerns schließt sämtliche Nutzungsarten ein (Wohn-, Büro-,
Gewerbe-, Lagernutzung), wobei jedoch die Wohnimmobilien deutlich dominieren.
8.1.2.1. ANGEWENDETE BEWERTUNGSMETHODIK
Bei den Objekten des deutschen Portfolios wird zumeist ein kombiniertes Sach- und Ertragswert-
verfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung zwischen
Sach- und Ertragswert erfolgt. In Ausnahmefällen wurde die Discounted-Cashfl ow-Methode an-
gewendet, dies insbesondere bei neu errichteten Wohnhausanlagen mit einer Nutzfl äche von über
20.000 m², die als reine Investitionsobjekte anzusehen sind.
Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigen, ist im deutschen Markt
deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich
vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen
Ertragswertverfahren verfälschen würden.
Im Teilmarkt Deutschland wurde nach folgenden internationalen Standards vorgegangen:
Berufsverband: Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien: + Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) „Red Book“
+ The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) „Blue Book“
+ International Valuation Standards Committee (IVSC) „White Book“
8.1.2.2. WERT BESTIMMENDE PARAMETER
Nachfolgend werden besondere wertbestimmende Parameter, die in den Bewertungen verwen-
det wurden, erläutert. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Bandbreite bzw. den niedrigsten und
höchsten Wert des jeweiligen Parameters.
Aufbauend auf diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungen in diesem Teilmarkt weitge-
hend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung erhöht werden.
Im Teilmarkt Deutschland reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 4,5 % bis 6,7 %.
Kapitalisie-rungszinssatz
Instandhal-tungskosten
Mietausfalls- wagnis
HMZ/m²/Monat in EUR
Augsburg
Minimum 4,5 % 0,5 % 2,0 % 6,40Maximum 6,5 % 0,6 % 5,0 % 14,82Berlin
Minimum 4,0 % 0,5 % 2,0 % 4,03Maximum 6,7 % 1,0 % 5,0 % 10,13Fürth
Minimum 5,5 % 0,5 % 3,0 % 4,77Maximum 6,5 % 0,6 % 4,0 % 7,04Nürnberg
Minimum 4,3 % 0,5 % 3,0 % 3,81Maximum 5,0 % 1,0 % 5,0 % 10,53Potsdam
Minimum 5,5 % 0,5 % 2,0 % 5,57Maximum 6,0 % 0,6 % 2,0 % 8,03Wiesbaden
Minimum 4,5 % 0,6 % 3,0 % 7,17Maximum 5,4 % 0,6 % 3,0 % 9,95Dresden
Minimum 4,8 % 0,6 % 3,0 % 3,50Maximum 6,5 % 1,2 % 5,0 % 7,50Leipzig
Minimum 4,8 % 0,6 % 3,0 % 3,20Maximum 6,5 % 1,3 % 5,0 % 6,50Chemnitz
Minimum 5,0 % 0,9 % 3,0 % 3,20Maximum 6,5 % 1,3 % 5,0 % 5,50Magdeburg
Minimum 4,8 % 0,7 % 3,0 % 4,20Maximum 6,3 % 1,2 % 5,0 % 6,50
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
120
8.1.2.3. ABLEITUNG DES KAPITALISIERUNGSZINSSATZES
Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde durch die Sachverständigen auf zwei Arten
durchgeführt:
Der Kapitalisierungszinssatz wurde einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen
erschlossen, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere
etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet.
8.1.2.4. SENSITIVITÄTSANALYSE
Sensitivitätsanalysen anhand eines Teilmarktes Berlin zeigen dass eine Verminderung des durch-
schnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den Verkehrswert um rd. 17 % erhöht, wohin-
gegen eine Erhöhung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den durch-
schnittlichen Verkehrswert um rd. 12,0 % verringert.
8.1.3. DER TSCHECHISCHE IMMOBILIENMARKTDas tschechische Portfolio des conwert Konzerns schließt sämtliche Nutzungsarten ein (Wohn-,
Büro-, Gewerbe-, Lagernutzung).
8.1.3.1. ANGEWENDETE BEWERTUNGSMETHODIK
Für gemischt genutzte Objekte des tschechischen Portfolios wird ein kombiniertes Sach- und Er-
tragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung
von Sach- und Ertragswert erfolgt. Ein rein gewerblich genutztes Objekt (Hotel) wurde nach der
Discounted-Cashfl ow-Methode bewertet.
Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigten, ist im tschechischen
Markt deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch
gesetzlich vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im
reinen Ertragswertverfahren verfälschen würden.
Im Teilmarkt Tschechien wurde nach folgenden internationalen Standards vorgegangen:
Berufsverband: Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien: + Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) „Red Book“
+ The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) „Blue Book“
+ International Valuation Standards Committee (IVSC) „White Book“
8.1.3.2. WERTBESTIMMENDE PARAMETER
Nachfolgend werden besondere wertbestimmende Parameter die in den Bewertungen verwen-
det wurden erläutert. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Bandbreite bzw. den niedrigsten und
höchsten Wert des jeweiligen Parameters.
Aufbauend auf diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungen in diesem Teilmarkt weit-
gehend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung erhöht wer-
den. Im Teilmarkt Tschechien reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 5,5 % bis
7,5 %. In Prag wurde mit 7,0 % kapitalisiert. Prag wurde nicht gesondert dargestellt, da es sich um
ein einziges Objekt handelt.
Kapitalisie-rungszinssatz
Instandhal-tungskosten
Mietausfalls- wagnis
HMZ/m²/Monat in CZK
Brünn
Minimum 5,5 % 0,5 % 2,0 % 90,00
Maximum 7,5 % 1,0 % 5,0 % 401,51
Ostrava
Minimum 5,5 % 0,5 % 3,0 % 170,10
Maximum 6,0 % 0,7 % 3,0 % 241,08
Pilsen
Minimum 6,0 % 0,5 % 3,0 % 79,48
Maximum 7,5 % 0,6 % 4,0 % 161,65
121
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
8.1.3.3. ABLEITUNG DES KAPITALISIERUNGSZINSSATZES
Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde durch die Sachverständigen auf zwei Arten
durchgeführt:
Der Kapitalisierungszinssatz wurde einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen
erschlossen, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere,
etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet.
8.1.3.4. SENSITIVITÄTSANALYSE
Sensitivitätsanalysen anhand des Teilmarktes Tschechien zeigen, dass eine Verminderung
des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den Verkehrswert um rd. 15 % er-
höht, wohingegen eine Erhöhung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den
durchschnittlichen Verkehrswert um rd. 25,0 % verringert.
Die Bewertung des gesamten Immobilienportfolios erfolgte durch untenstehende externe unab-
hängige Sachverständige:
8.2. IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE
Die Entwicklung der Kundenbeziehungen und Managementverträge zum 31. Dezember 2009 zeigt
folgendes Bild:
Die Position immaterielle Vermögenswerte enthält neben den Kundenbeziehungen und
Managementverträgen aktivierte Software in Höhe von EUR 0,6 Mio (2008: Mio EUR 0,7).
Bewertungsvolumen nach Sachverständigen in % 2009 2008
Sachverständigenbüro Prof. Mag. Thomas N. Malloth (MRICS) 67,1 % 63,8 %Brigitte Teufl -Heimhilcher, allgem. beeidete, gerichtliche zertifi zierte Sachverständige
3,3 % 3,0 %
Reinberg & Partner Immobilienberatung GmbH 4,1 % 3,5 %
Prof.(FH) Dr. Margret Funk (MRICS) 5,2 % 4,6 %Ksiazek u. Partner, Immobiliensachverständige 19,1 % 19,0 %Übrige 1,2 % 6,0 %
in Mio EUR Kundenbeziehungen und Managementverträge
Geschäfts- oderFirmenwert Summe
Bruttowert:
Stand 01. Jänner 2009 61,4 176,1 237,5
Erwerb von Tochterunternehmen 0,0 0,0 0,0
Investitionen 0,0 0,0 0,0
Stand zum 31. Dezember 2009 61,4 176,1 237,5
Abschreibungen und Wertminderungen:
Stand 01. Jänner 2009 (10,0) (12,0) (22,0)
Abschreibungen (9,3) (0,0) (9,3)
Wertminderungen 0,0 (1,4) (1,4)
Stand zum 31. Dezember 2009 (19,3) (13,4) (32,7)
Buchwert:
Stand 31. Dezember 2009 42,1 162,7 204,8
Stand 01. Jänner 2009 51,4 164,1 215,5
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
122
Die Entwicklung der Kundenbeziehungen und Managementverträge zum 31. Dezember 2008 zeigt
folgendes Bild:
Die im Rahmen des Erwerbs der Dienstleistungsgesellschaften erworbenen Kundenbeziehungen
sowie Managementverträge werden linear über einen Zeitraum von fünf bis elf Jahren abgeschrie-
ben. Die Abschreibungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung unter der Position Abschrei-
bungen dargestellt. Zum 31. Dezember 2009 erfolgte eine Überprüfung dieser Vermögenswerte auf
Wertminderung.
Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts wurde zum Zwecke der Wertminderungsprüfung
folgenden zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet:
In der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „alt+kelber Gruppe“ sind die in Deutschland ansässigen
Immobiliendienstleistungsgesellschaften dargestellt. In der zahlungsmittelgenerierenden Ein-
heit „RESAG Gruppe“ sind die in Österreich ansässigen Immobiliendienstleistungsgesellschaften
dargestellt.
Der relevante Wertmaßstab für den Impairment Test nach IAS 36 ist der erzielbare Betrag. Dieser
ergibt sich als höherer der beiden Beträge von beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungs-
kosten und Nutzungswert. Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswertes seinen erzielbaren
Betrag, wird in Höhe der Differenz ein Wertminderungsaufwand erfasst.
Der Nutzungswert ist der Barwert der geschätzten zukünftigen Cashfl ows, die aus der fortgesetz-
ten Nutzung eines Vermögenswertes oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abgeleitet
werden können. Die Ermittlung des Nutzungswertes entspricht methodisch einer Unternehmens-
bewertung mit einem Discounted-Cashfl ow-Verfahren. Die Beurteilung der Werthaltigkeit der
Firmenwerte erfolgt auf Basis der aus der unternehmensinternen Mittelfristplanung abgeleiteten
Vorschaurechnung für die Cashfl ows der nächsten ein bis elf Jahre und unter Anwendung eines
an die Tätigkeit und das Unternehmensrisiko angepassten Abzinsungssatzes. Als Ausgangsbasis
für die Fortrechnung der Finanzpläne wurde das genehmigte Budget 2010 herangezogen. Eine der
Prämissen zur weiteren Entwicklung der Immobiliendienstleistungsgesellschaften ist eine normale
Entwicklung der Zielmärkte (d.h. keine wesentlichen externen Schocks in den regionalen Immobili-
enmärkten), welche den Ausbau des verwalteten Immobilienportfolios unterstützt.
in Mio EUR Kundenbeziehungen und Managementverträge
Geschäfts- oderFirmenwert Summe
Bruttowert:
Stand 01. Jänner 2008 59,7 163,3 223,0
Erwerb von Tochterunternehmen 1,7 12,8 14,5
Investitionen 0,0 0,0 0,0
Stand zum 31. Dezember 2008 61,4 176,1 237,5
Abschreibungen und Wertminderungen:
Stand 01. Jänner 2008 (0,7) 0,0 (0,7)
Abschreibungen (9,3) 0,0 (9,3)
Wertminderungen 0,0 (12,0) (12,0)
Stand zum 31. Dezember 2008 (10,0) (12,0) (22,0)
Buchwert:
Stand 31. Dezember 2008 51,4 164,1 215,5
Stand 01. Jänner 2008 59,0 163,3 222,3
in Mio EUR 2009 2008
Vermietung und Development von Wohn-Altbauten 68,4 68,4
Verkauf von Altbau- Wohnungen und ganzen Objekten 10,6 10,6
ECO Management GmbH 19,9 19,9
alt+kelber Gruppe 33,7 33,7
RESAG Gruppe 28,6 28,6
Gewerbliches Wohnen 1,5 2,8
123
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
Für die Berechnung des Nutzungswertes wurden folgende Grundannahmen getroffen, die folgende
Schätzungsunsicherheiten beinhalten:
+ Wachstumsraten, die außerhalb des Budgetjahres 2010 zugrunde gelegt wurden
+ Steigerungsraten der Personal- und Sachkosten
+ Bruttogewinnmarge bei Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten
+ Ausmaß der Immobiliendrehung
+ Generelle Entwicklung des Immobilienmarktes
+ Abzinsungssätze
WACHSTUMSRATEN
Die Wachstumsraten wurden in Teilbereichen anhand von durchschnittlichen branchenüblichen An-
nahmen ermittelt, wobei für die nächsten fünf Jahre insbesondere die mittelfristige Strategie des
Mutterkonzerns betreffend die zukünftige Entwicklung des Immobilienportfolios zugrunde gelegt
wurde.
STEIGERUNGSRATEN IM PERSONAL- UND SACHKOSTENBEREICH
Die Kostensteigerungssätze hängen von Annahmen über die mittel- bis langfristige volkswirt-
schaftliche und infl ationäre Entwicklung ab.
BRUTTOGEWINNMARGE, AUSMASS DER IMMOBILIENDREHUNG UND NEUAKQUISITION
Die Bruttogewinnmarge für den Verkauf der Objekte bzw. Wohnungen orientiert sich an den durch-
schnittlichen, geschäftsüblichen Werten der letzten Jahre und realistischen Zukunftsprognosen.
Das Ausmaß der Immobiliendrehung als auch die Neuanschaffung von Immobilien hängen von den
Möglichkeiten des Immobilienmarktes sowie vom allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld ab.
Folgende Bruttogewinnmargen wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr erzielt:
GENERELLE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTES
Trotz der Finanzmarktproblematik 2008 und 2009 hat sich der Wohnimmobilienmarkt in Österreich
für den conwert Konzern sehr vorteilhaft entwickelt. Institutionelle Investoren sind zwar aktuell eher
verhalten oder auf der Verkäuferseite zu fi nden, jedoch kapitalstarke Private und Stiftungen haben
eine sehr gute Nachfragesituation im Wohnungseinzelverkauf als auch im Zinshausbereich erzeugt.
Zumal sich der Konzern in Deutschland mit seinen Wohnimmobilien an eine gehobene Klientel
wendet, ist nach den Auswirkungen der Finanzkrise ein Aufwärtstrend sichtbar. Die Kreditvergabe
der dortigen Banken gegenüber unseren potentiellen Käufern erfolgt eher selektiv, was zusätzlich
zur Kaufabsicht auch ein gehobenes Maß an Eigenkapitalstärke bei unseren Kunden voraussetzt. In
unseren CEE Nachbarländern halten wir nur einen sehr geringen Teil unseres Portfolios. Wie in den
Margen zu sehen, können gute Innenstadtimmobilien nach wie vor zu lukrativen Preisen verkauft
werden, auch wenn die generelle Stimmung aktuell noch etwas getrübt scheint.
ABZINSUNGSSÄTZE
Bei der Ermittlung des Diskontierungsfaktors werden die Kapitalkosten als gewichteter Durch-
schnitt der Eigen- und Fremdkapitalkosten und der individuellen Verhältnisse der zahlungsmit-
telgenerierenden Einheiten ermittelt. Die verwendeten Zinssätze entsprechen angesichts der ak-
tuellen Wirtschaftslage eher einem Wert am oberen Ende der Zinsskala. Die Zinssensitivität der
Bewertungstests wurde deshalb mit +/- 50 Basispunkten gewählt.
Region Bruttogewinnmargen 2009 Bruttogewinnmargen 2008
Österreich 13,2 % 15,3 %
Deutschland 4,0 % 16,6 %
CEE 19,4 % 5,6 %
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
124
Folgende langfristige Abzinsungssätze wurden herangezogen:
SENSITIVITÄT DER GETROFFENEN ANNAHMEN
Das Management ist der Auffassung, dass für jene Bereiche der zahlungsmittelgenerierenden
Einheiten, welche den gegenwärtigen bzw. künftigen Marktschwankungen nur bedingt ausge-
setzt sind, keine nach vernünftigem Ermessen grundsätzlich mögliche Änderung einer der zur
Bestimmung des Nutzwertes der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten getroffene Annahme dazu
führen könnte, dass der Buchwert der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten ihren erzielbaren
Betrag wesentlich übersteigt.
Bei der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „Gewerbliches Wohnen“ hat das Management auf-
grund der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung des Business Travel Marktes infolge der Finanz-
krise ihre zugrundeliegenden Erwartungen für die künftigen kurz- und mittelfristigen Finanzpläne
deutlich reduzieren müssen. Aufgrund der oben genannten Grundsätze wurde eine Wertminderung
in Höhe von Mio. EUR 1,4 vorgenommen. Diese Wertminderung wird im Geschäftsfeld Gewerb-
liches Wohnen erfasst. Für die zahlungsmittelgenerierende Einheit „Gewerbliches Wohnen“, die
stärker den derzeit unsicheren nationalen wie internationalen wirtschaftlichen Rahmenbedin-
gungen ausgesetzt ist, könnte eine nach vernünftigem Ermessen grundsätzlich mögliche Änderung
der getroffenen Grundannahmen dazu führen, dass die Buchwerte der zahlungsmittelgenerie-
renden Einheiten ihren erzielbaren Betrag weiter übersteigen.
Im Folgenden werden die Ergebnisse der für die wesentlichsten Firmenwerte durchgeführten Wert-
haltigkeitstests für die Geschäftsjahre 2009 und 2008 dargestellt:
Region 2009 2008nach Steuern vor Steuern nach Steuern vor Steuern
Österreich 5,3 % 10,2 % 7,5 % 13,7 %
Deutschland 4,9 % 9,7 % 6,7 % 11,7 %
Zahlungsmittelgenerierende Einheit ZinssatzWertminderung
2009Wertminderungsbedarf
bei Basispunkten
nach Steuern vor Steuern in Mio EUR ± 50
Vermietung und Development von Wohn-Altbauten
5,3 % 9,9 % nein nein
Verkauf von Altbau-Wohnungen und ganzen Objekten
5,3 % 10,9 % nein nein
alt+kelber Gruppe 4,9 % 9,7 % nein nein
RESAG Gruppe 5,3 % 10,1 % nein nein
ECO Management GmbH 5,3 % 10,1 % nein nein
Gewerbliches Wohnen 5,3 % 7,6 % 1,4 nein
Zahlungsmittelgenerierende Einheit ZinssatzWertminderung
2008Wertminderungsbedarf
bei Basispunkten
nach Steuern vor Steuern in Mio EUR ± 50
Vermietung und Development von Wohn-Altbauten
7,5 % 11,7 % nein nein
Verkauf von Altbau-Wohnungen und ganzen Objekten
7,5% 11,7 % nein nein
alt+kelber Gruppe 6,7 % 13,7 % nein nein
RESAG Gruppe 7,5 % 11,7 % nein nein
ECO Management GmbH 7,5 % 11,7 % 12,0 nein
125
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
8.3. SONSTIGES SACHANLAGEVERMÖGEN
Das sonstige Sachanlagevermögen beinhaltet Betriebs- und Geschäftsausstattung aus dem Erwerb
der Immobiliendienstleistungsgesellschaften. Die Abschreibungen werden in der GuV unter Punkt
14 ausgewiesen. Die Entwicklung dieses Wertes stellt sich wie folgt dar:
8.4. ZUM VERKAUF GEHALTENE IMMOBILIEN
Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien des Konzerns umfassen Objekte in Liegenschaftsbesitz-
gesellschaften in Österreich, Deutschland, der Slowakei und Ungarn. Die zum Verkauf gehaltenen
Immobilien haben eine durchschnittliche Behaltedauer von sechs bis zehn Jahren.
Die Bewertung erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und
Nettoveräußerungswert. Aus der Bewertung resultiert eine Anpassung auf den niedrigeren Netto-
veräußerungswert in Höhe von Mio EUR 3,9 (2008: Mio EUR 0,1), welche in der Konzern-Gewinn-
und Verlustrechnung unter Punkt 13 dargestellt ist. Jener Liegenschaftsbestand, welcher zum Net-
toveräußerungswert bewertet wurde, beträgt Mio EUR 47,7 (2008: Mio EUR 4,4).
Die Marktwerte dieser Immobilien wurden zum Stichtag 31. Dezember 2009 (wie auch im Vorjahr)
von unabhängigen, allgemein beeideten und gerichtlich zertifi zierten Sachverständigen, unter
Berücksichtigung der allgemeinen Marktlage, bewertet.
Von den zum Verkauf gehaltenen Immobilien in der Höhe von Mio EUR 373,9 (2008: Mio EUR 360,1)
sind Mio EUR 289,4 (2008: Mio EUR 250,0) als Besicherung für Kredit- und andere Verbindlichkeiten
hypothekarisch belastet.
8.5. SONSTIGE VERMÖGENSWERTE
Der Posten „Übrige“ beinhaltet im Wesentlichen im Voraus bezahlte Vertriebsprovisionen sowie
bezahlte Aufwendungen für zukünftige Perioden. Von diesen sonstigen kurzfristigen Vermögens-
werten wird ein Betrag von Mio EUR 1,1 (2008: Mio EUR 0,4) innerhalb eines Jahres ergebnis-
wirksam.
in Mio EUR 2009 2008
Bruttowert:
Stand 01. Jänner 3,0 1,5
Investitionen 0,9 1,3
Erwerb von Tochterunternehmen 0,0 0,2
Stand 31. Dezember 3,9 3,0
Abschreibungen und Wertminderungen:
Stand 01. Jänner (1,0) (0,1)
Abschreibungen (0,9) (0,9)
Stand 31. Dezember (1,9) (1,0)
Buchwert:
Stand 31. Dezember 2,0 2,0
Stand 01. Jänner 2,0 1,4
in Mio EUR 2009 2008
Forderungen gegenüber Finanzamt 9,8 4,5
Übrige 1,9 1,0
Gesamt 11,7 5,5
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
126
8.6. ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE
Die Position setzt sich wie folgt zusammen:
Guthaben bei Kreditinstituten werden mit variablen Zinssätzen für täglich kündbare Guthaben
verzinst. Die Verzinsung der Bankguthaben im Geschäftsjahr lag dabei in einer Bandbreite von
0,12 % bis 2,00 % (2008: 0,25 % bis 4,75 %). Der beizulegende Zeitwert der Zahlungsmittel beträgt
Mio EUR 61,6 (2008: Mio EUR 69,9).
8.7. EIGENKAPITAL
8.7.1. GRUNDKAPITALDas Grundkapital der Gesellschaft beträgt EUR 853.592.730 (2008: EUR 853.592.730) und ist in
85.359.273 (2008: 85.359.273) auf Inhaber lautende Stückaktien, von denen jede am Grundkapital im
gleichen Ausmaß beteiligt ist, zerlegt. Das Grundkapital ist zur Gänze einbezahlt.
EIGENE ANTEILEIn der außerordentlichen Hauptversammlung der conwert Immobilien Invest AG vom
25. Oktober 2007 wurde der Vorstand ermächtigt, für die Dauer von 18 Monaten ab Beschlussfas-
sung eigene Aktien der Gesellschaft bis zum gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß von 10 % des
Grundkapitals zu erwerben. Der Bandbreite im Erwerbspreis der Aktien wurde mit EUR 8,00 bis
EUR 16,00 je Aktie festgelegt. In diesem Zusammenhang beschloss die Hauptversammlung auch,
dass diese Ermächtigung nach Umwandlung der Gesellschaft auch für die conwert Immobilien
Invest SE gilt.
Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE hat am 25. Jänner 2008 beschlossen, von
dieser Ermächtigung Gebrauch zu machen. Im Rahmen dieses Aktienrückkaufprogramms waren
zum 31.Dezember 2009 insgesamt 4.367.398 Stück Aktien zu einem Gesamtwert von Mio EUR 48,2
(inkl. Spesen) zum Durchschnittskurs von EUR 11,04 rückgekauft. Dies entspricht 5,1 % des
Grundkapitals.
Die Entwicklung der im Umlauf befi ndlichen Anteile stellt sich wie folgt dar:
Zum Bilanzstichtag besteht ein genehmigtes Kapital in Höhe von EUR 400.121.590 (2008: EUR
400.121.590), welches in 40.012.159 (2008: 40.012.159) auf Inhaber lautende Stückaktien zerlegt ist.
Details zur Wandelschuldverschreibung sind unter Punkt 8.10.2 dargestellt.
in Mio EUR 2009 2008
Guthaben bei Kreditinstituten 61,5 69,8
Sparbücher 0,1 0,1
Gesamt 61,6 69,9
In StückWert inkl. Spesen
in Mio. EUR
2009
Stand 31.12.2008 81.091.807
Aktienrückkauf (99.932) (0,8)
Stand 31.12.2009 80.991.875
2008
Stand 31.12.2007 85.359.273
Aktienrückkauf (4.267.466) (47,4)
Stand 31.12.2008 81.091.807
127
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
8.8. STEUERABGRENZUNG
Aktive und passive latente Steuerabgrenzungen zum 31. Dezember 2009 und 2008 resultieren aus
folgenden zeitlich begrenzten Bewertungs- und Bilanzierungsunterschieden zwischen den Buch-
werten des IFRS-Konzernabschlusses und den entsprechenden steuerlichen Bemessungsgrund-
lagen:
Sämtliche Änderungen der aktiven und passiven Steuerabgrenzungen sind erfolgswirksam, mit
Ausnahme der latenten Steuern auf die Veränderung aus Cashfl ow-Hedges und sonstigen Bestand-
teilen des sonstigen Ergebnisses in Höhe von Mio EUR 3,9 (2008: Mio EUR 12,9).
Die Veränderungen der latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen:
Die für temporäre Differenzen im Zusammenhang mit der Beteiligung an der ECO Business-Im-
mobilien AG nicht angesetzten latenten Steuerschulden betragen Mio EUR 0,4 (2008: Mio EUR 0,7).
8.9. SONSTIGE LANGFRISTIGE UND KURZFRISTIGE SCHULDEN
Die sonstigen kurzfristigen Schulden beinhalten insbesondere Umsatzsteuerverbindlichkeiten so-
wie Verbindlichkeiten aus Grunderwerbsteuern und Eintragungsgebühren.
in Mio EUR 2009 2008Aktiva Passiva Aktiva Passiva
Anpassungen an den beizulegenden Zeitwert (IAS 40) 0,0 62,1 0,0 58,9
Anpassungen an den beizulegenden Zeitwert sonstiger Vermögenswerte 0,0 11,4 0,0 16,2
Summe 0,0 73,5 0,0 75,1
Derivatbewertung 17,0 0,0 12,5 0Anpassungen an den beizulegenden Zeitwert sonstiger Schulden 0,0 4,0 0,0 0,4
Steuerliche Verlustvorträge 14,3 0,0 14,7 0,0
Aktive/Passive Steueransprüche bzw. -schulden 31,3 77,5 27,2 75,5
Aufrechnung von latenten Steueransprüchen und -schulden (27,5) (27,5) (19,1) (19,1)
Saldierte latente Steueransprüche und Steuerschulden 3,8 50,0 8,1 56,4
in Mio EUR 2009 2008
Latente Steueransprüche 8,1 0,5
Latente Steuerschulden (56,4) (63,6)
Bilanzansätze zum 31. Dezember des Vorjahres (48,3) (63,0)
Latente Steuern aus der Veränderung des Konsolidierungskreises 1,1 (0,4)
Latente Steuern aus dem Entstehen von temporären Differenzen (3,4) 1,2
Latente Steuern aus der Veränderung des Ertragsteuersatzes (0,1) 0,1Latente Steuern aus der Veränderung ergebnisneutral gebuchter Cashfl ow Hedges inklusive Available for Sale Wertpapiere
3,9 12,9
Steuerliche Auswirkungen der Kapitalerhöhung (0,2) 0,8
Sonstige Differenzen 0,8 0,1
(46,2) (48,3)
Davon
Latente Steueransprüche 3,8 8,1
Latente Steuerschulden (50,0) (56,4)
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
128
8.10. FINANZINSTRUMENTE
8.10.1. FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE Unter den langfristigen fi nanziellen Vermögenswerten sind im Wesentlichen als zur Veräußerung
verfügbar eingestufte Anteile an der Vienna Estate Immobilien AG, einer österreichischen Immo-
bilienholding, sowie Anteile an der CD Deutsche Eigenheim AG, einer deutschen Immobiliengesell-
schaft ausgewiesen, die mit den Anschaffungskosten bewertet sind.
Die Summe der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (abzüglich Wertberichtigungen zum
31. Dezember 2009) beläuft sich auf Mio EUR 69,2 (2008: Mio EUR 83,2) und umfasst Forderungen
aus dem Verkauf von Objekten bzw. Liegenschaftsanteilen und Mietforderungen sowie Forderungen
aus den Immobilien-, Management- und Immobiliendienstleistungsunternehmen.
Der Verkauf von Liegenschaftsanteilen erfolgt üblicherweise Zug um Zug. Wertberichtigungen sind
deshalb nicht vorzunehmen. Der Verkauf von ganzen Objekten bzw. Objektgesellschaften erfolgt
entweder ebenfalls Zug um Zug oder unter Einräumung kurzfristiger Zahlungsziele mit nach-
folgender treuhändischer Abwicklung. Wertberichtigungen sind deshalb nicht vorzunehmen.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen resultieren weiters aus dem Mietenbereich und
haben im Regelfall kein Zahlungsziel. Wertminderungen von Mietforderungen werden auf Grund-
lage historisch belegter Erfahrungen aus Mietausfällen erfasst.
Für Mietforderungen in Höhe von Mio EUR 15,6 (2008: Mio EUR 10,8), wurden zum Berichtszeit-
punkt unten ersichtliche Wertminderungen gebildet. Der Konzern hält Mieterkautionen in Höhe von
Mio EUR 3,2 (2008: Mio EUR 3,7) als Sicherheit für diese offenen Posten. Aus Gesamtkonzernsicht
stellt der Teil der überfälligen Forderungen kein wesentliches Bewertungsrisiko dar.
Die Altersstruktur der nicht wertgeminderten Mietforderungen des laufenden Geschäftsjahres im
Konzern stellt sich wie folgt dar:
Hinsichtlich der Vorjahresangaben kann aufgrund der Einführung eines neuen EDV Systems keine
Altersstruktur der nicht wertgeminderten Mietforderungen angegeben werden.
Die Veränderungen der Wertberichtigungen zeigt folgendes Bild:
Bei der Bestimmung der Werthaltigkeit der Mietforderungen wird jeder Änderung der Bonität des
Mieters zum jeweiligen Bilanzstichtag Rechnung getragen. Es besteht keine nennenswerte Konzen-
tration des Kreditrisikos, da der Mieterbestand sehr breit ist und keine Konzentration und Korrela-
tion bestehen. Das Management ist daher der Überzeugung, dass keine über die bereits erfassten
Wertminderungen hinausgehende Risikovorsorge notwendig ist.
Die sonstigen fi nanziellen Vermögenswerte gliedern sich wie folgt:
in Mio EUR bis 30 Tage 30 bis 60 Tage 60 bis 90 Tage 90 bis 120 Tage größer 120 Tage
Österreich, Deutschland, CEE 9,6 0,7 0,1 0,6 7,6
in Mio EUR 2009 2008
Stand zum 01. Jänner 2,3 1,0
Wertminderung von Forderungen - Zuführung 2,0 1,3
Ausbuchung wegen Uneinbringlichkeit/ Aufl ösung wegen Zahlungseingang 1,3 0,0
Stand 31. Dezember 3,0 2,3
in Mio EUR 2009 2008
Treuhandgelder aus Liegenschaftsverkäufen 6,3 2,7
Kurzfristige Finanzierungen und Darlehen 3,9 49,7
Zinsabgrenzung Derivatzahlungen bzw. positive Marktbewertung in Vorjahren 1,1 3,0
Übrige 5,9 3,9
Gesamt 17,2 59,3
129
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
Die sonstigen Forderungen und Vermögenswerte haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.
In den sonstigen kurzfristigen Finanzierungen und Darlehen sind Forderungen gegenüber nahe ste-
henden Gesellschaften bzw. Personen im Ausmaß von Mio EUR 0,6 (2008: Mio EUR 46,7) enthalten.
Diesbezüglich wird auf die Ausführungen im Kapitel 13.3 (Sonstige Leistungsbeziehungen zu nahe
stehenden Unternehmen) hingewiesen.
Zum Bilanzstichtag bestehen keine vertraglichen Aufrechnungsvereinbarungen (2008: Mio EUR 0).
8.10.2. FINANZIELLE VERBINDLICHKEITENDie Erhöhung der lang- und kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten (ohne Anleihe und Wandelschuld-
verschreibung) stellt sich wie folgt dar:
Fünf österreichische und deutsche Kreditinstitute haben an den kurz- und langfri-
stigen Bankverbindlichkeiten einen Anteil von insgesamt rd. Mio EUR 672,4. Das Kredit-
obligo dieser Banken liegt in Bandbreiten zwischen rd. Mio EUR 196,2 und Mio EUR 73,7.
Weitere sechs Kreditinstitute haben einen Anteil von rd. Mio EUR 291,9, welcher in Band-
breiten zwischen Mio EUR 61,8 und Mio EUR 37,2 liegt. Das restliche Kreditobligo von rd.
Mio EUR 335,8 verteilt sich auf weitere 32 in- und ausländische Bankinstitute, mit Kreditobligos
von jeweils unter Mio EUR 30,5.
Die Kreditverbindlichkeiten wurden um die jeweils im Zusammenhang stehenden Geld- bzw.
Transaktionskosten in Höhe von Mio EUR 11,1 (2008: Mio EUR 12,1) gekürzt.
Zum Ende der Berichtsperiode weisen die Kreditverbindlichkeiten (vor Abzug von Transaktions-
kosten) des Konzerns nachfolgende dargestellte Fälligkeiten aus. Ebenso zeigt die nachfolgende
Tabelle eine Übersicht des fi xen und variabel verzinsten Finanzierungsvolumens:
Das variabel verzinste Finanzierungsvolumen im Ausmaß von Mio EUR 1.089,2 ist über Zinsab-
sicherungsgeschäfte von rd. Mio EUR 787,9 abgesichert. Das gesamte Kreditvolumen der conwert
Gruppe ist somit (unter Berücksichtigung von Bauspardarlehen in Höhen von Mio EUR 64,9) zu rd.
84,3 % gegen künftige Zinssatzänderungen abgesichert. Der Betrag aus Zahlungen bis zu einem
Jahr von Mio EUR 101,8 setzt sich aus Kreditprolongationen, Regeltilgungen und ausgenutzten
Betriebsmittelkrediten zusammen. Der Differenzbetrag zu den in der Bilanz ausgewiesenen
kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten in Höhe von Mio EUR 320,8 betrifft den langfristigen Teil der
Kreditverbindlichkeiten der zum Verkauf gehaltenen Immobilien.
in Mio EUR 2009 2008
Stand am 01. Jänner 1.333,0 1.103,2
Zuzählung 213,3 381,0
Laufende Tilgungen (45,2) (35,8)
Rückzahlungen aus Transaktionen (212,1) (115,4)
Stand am 31. Dezember 1.289,0 1.333,0
2009 in Mio EUR
Finanzierungs-volumen*)
davon fi x verzinst
davon variabel verzinst
davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr 101,8 5,5 96,4
davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren 575,7 277,3 298,3
davon Restlaufzeit über 5 Jahre 825,4 131,0 694,5
Gesamt 1.502,9 413,8 1.089,2
2008 in Mio. EUR
davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr 120,2 1,2 119,0
davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren 340,9 107,4 233,4
davon Restlaufzeit über 5 Jahre 1.111,7 284,6 827,1
Gesamt 1.572,8 393,2 1.179,5
*) Vor Abzug von Transaktionskosten
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AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
130
Die Kreditverbindlichkeiten bestehen aus variabel verzinsten Krediten und fi x verzinsten Krediten in
Höhe von Mio EUR 100,5 (2008: Mio EUR 64,3). Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Übersicht der fi x
verzinsten Kredite:
Aufgrund der großen Anzahl an Krediten und der breiten Streuung der kreditgewährenden
Bankinstitute ist eine detaillierte Aufgliederung der Kreditgeber und Laufzeiten nicht sinnvoll. Der
gewichtete durchschnittliche Zinssatz (ohne unbare Effekte) beträgt für kurzfristige Kreditverbind-
lichkeiten in 2009 4,55 % (2008: 5,73 %) und für langfristige Finanzverbindlichkeiten in 2009 4,15 %
(2008: 4,70 %). Zum Jahresende verfügt der Konzern über noch nicht ausgenutzte Kreditlinien von
Mio EUR 16,8 (2008: Mio EUR 17,1).
Kreditverbindlichkeiten im Ausmaß von Mio EUR 1.238,5 (ausgenommen kurzfristige Betriebs-
mittelkredite) sind mittels Hypotheken dinglich besichert. Darüber hinaus sind bestehende und
künftige Mietforderungen im üblichen Ausmaß zediert.
Unter den langfristigen Kreditverbindlichkeiten werden Leasingverbindlichkeiten aus mehreren
Sale and Lease Back-Transaktion dargestellt. Die Gesamtlaufzeit der Leasingverträge beträgt
300 Monate, beginnend mit 01.Jänner 2009 bzw. 01. Dezember 2008. Im Jahr 2009 wurden ins-
gesamt Mio EUR 3,1 (2008: Mio EUR 1,7) an Leasingzahlungen bestehend aus Mio EUR 0,7
(2008: Mio EUR 0,1) an Kapitaltilgung sowie Mio EUR 2,4 (2008: Mio EUR 1,6) an Zinszahlungen
geleistet.
Art der Finanzierung Effektivverzinsung per 31.12.2009 in %
ZinsenVariabel/fi x Fälligkeit
Buchwert in Mio. EUR
Investitionskredit 1,00 Fix 01.01.2043 0,3
Investitionskredit 3,07 Fix 28.07.2028 6,6
Investitionskredit 3,36 Fix 30.05.2038 7,3
Investitionskredit 3,70 Fix 30.06.2016 13,4
Investitionskredit 3,70 Fix 30.05.2029 1,2
Investitionskredit 3,75 Fix 30.09.2025 21,4
Investitionskredite 4,36 Fix 15.01.2012 11,2
Investitionskredite 4,43 Fix 30.07.2039 14,3
Investitionskredite 4,47 Fix 31.07.2013 3,5
Investitionskredite 4,60 Fix 02.09.2013 1,4
Investitionskredit 4,63 Fix 21.06.2021 0,4
Investitionskredit 4,72 Fix 30.09.2013 0,7
Investitionskredit 4,72 Fix 31.10.2013 2,6
Investitionskredit 4,76 Fix 31.03.2014 1,9
Investitionskredit 4,86 Fix 30.01.2013 3,2
Investitionskredit 4,88 Fix 15.10.2038 7,3
Investitionskredit 4,93 Fix 31.03.2014 2,3
Investitionskredit 5,13 Fix 15.06.2024 1,0
Investitionskredit 5,43 Fix 28.02.2014 0,5
Art der Finanzierung Effektivverzinsung per 31.12.2008 in %
ZinsenVariabel/fi x Fälligkeit
Buchwert in Mio. EUR
Investitionskredit 1,00 Fix 01.10.2043 0,3
Investitionskredite 3,75 Fix 30.09.2025 22,4
Investitionskredit 4,36 Fix 15.01.2012 17,1
Investitionskredit 4,63 Fix 21.06.2021 0,4
Investitionskredit 4,88 Fix 01.07.2022 7,7
Investitionskredit 5,00 Fix 28.02.2010 11,0
Investitionskredit 5,13 Fix 15.06.2024 1,1
Investitionskredite 5,50 Fix 30.05.2018 4,3
131
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
Der Nettobuchwert der Leasingverbindlichkeit zum 31.Dezember 2009 beträgt Mio EUR 74,1 (2008:
Mio EUR 28,7). Der Barwert der zukünftigen Mindestleasingzahlungen wurde durch die Abzinsung
dieser mit dem Zinssatz 5,0 % (2008: 5,0 %) berechnet und stellt sich wie folgt dar:
Die Kriterien für die Klassifi zierung als Finanzierungsleasing waren im Wesentlichen der Barwert-
und der Laufzeittest. Zudem besteht eine Ankaufsoption zu vorteilhaften Bedingungen am Ende der
Laufzeit sowie eine Verlängerungs- und Preisanpassungsklausel.
Die wesentlichsten Leasingvereinbarungen stellen sich wie folgt dar:
+ Der Leasingnehmer übernimmt die Leasingobjekte (Miethaus) im bestehenden Zustand zur
Nutzung.
+ Bei Abschluss des Leasingvertrages bereits bestehende Bestandsverhältnisse am Leasingobjekt
sowie auch künftig abzuschließende Bestandsverträge und die daraus resultierenden Nutzen und
Lasten stehen ausschließlich dem Leasingnehmer zu.
+ Die Verwaltung der Bestandsverträge obliegt dem Leasingnehmer.
+ Nach Ende der Laufzeit des Leasingvertrages besteht die Möglichkeit sowohl die Geschäftsanteile
an der Leasinggebergesellschaft als auch die Leasingobjekte zu erwerben.
ANLEIHEVERBINDLICHKEITEN
Im Geschäftsjahr 2004 wurden 100.000 auf Inhaber lautende Teilschuldverschreibungen mit einem
Nennbetrag von jeweils EUR 500, im Gesamtwert von EUR 50.000.000 begeben. Der Ausgabe-
kurs der Teilschuldverschreibungen wurde mit Kurs 101,441 festgelegt. Das über den Rückzah-
lungsbetrag hinausgehende Aufgeld aus der Begebung der Anleihe wird über die Laufzeit der Anlei-
he ergebniswirksam aufgelöst. Die Laufzeit der Teilschuldverschreibung beginnt am 01. Dezember
2004 und endet mit Ablauf des 30. November 2011 und beträgt somit sieben Jahre. Die Teilschuld-
verschreibungen sind endfällig und werden am 01. Dezember 2011 zum Nennwert zurückgezahlt.
Die Zinsen für die Teilschuldverschreibungen sind mit 4,375 % p.a. nachträglich am 01. Dezem-
ber eines jeden Jahres zahlbar, wobei der erste Zinszahlungstermin der 01.Dezember 2005 war.
Der Effektivzinssatz für die Anleihe beträgt 4,7 % (2008: 4,7 %). Der Marktwert der Anleihe beträgt
Mio EUR 50,0 (2008: Mio EUR 46,3).
Die Anleiheverbindlichkeiten in Höhe von Mio EUR 49,5 wurden um die aus der Begebung der
Anleihe resultierenden Transaktionskosten in Höhe von Mio EUR 0,5 (2008: Mio EUR 0,8) gekürzt.
Die Transaktionskosten werden über die Laufzeit der Kreditverbindlichkeiten bzw. der Anleihe linear
ergebniswirksam aufgelöst.
Sämtliche Liegenschaften der conwert Invest GmbH im Ausmaß von Mio EUR 94,9 (2008: TEUR 91,9)
dienen der hypothekarischen Besicherung für die Anleiheverbindlichkeiten. Zum Bilanzstichtag
waren sämtliche hypothekarische Besicherungen eingetragen.
2009 in Mio EUR
Summe
davon Rest-laufzeit bis
zu 1 Jahr
davon Restlaufzeit
zwischen 1 und 5 Jahren
davon Rest-laufzeit über
5 Jahre
Mindestleasingzahlungen 155,8 2,3 13,8 139,7
abzüglich:
Zukünftige Finanzierungskosten 81,7 1,7 12,1 67,9
Barwert der Leasingverpfl ichtungen 73,9
Nettobuchwert 74,1
2008 in Mio EUR
Mindestleasingzahlungen 56,7 1,5 6,1 49,1
abzüglich:
Zukünftige Finanzierungskosten 28,0 1,4 5,1 21,5
Barwert der Leasingverpfl ichtungen 28,7
Nettobuchwert 28,7
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
132
WANDELSCHULDVERSCHREIBUNGAm 07. November 2007 hat der Konzern eine Wandelanleihe zu 100.000 EUR pro Stück und
einem Gesamtwert von Mio. EUR 196,4 emittiert. Der Umwandlungspreis beträgt 130 % vom
Aktienkurs der Stammaktien am Tag, an dem die Wandelanleihe emittiert wurde. Das Wand-
lungsrecht kann jederzeit im Zeitraum vom 27. Dezember 2007 bis zum 03. November 2014
ausgeübt werden. Wird das Wandlungsrecht nicht ausgeübt, werden die Anleihen am
12. November 2014 zu jeweils EUR 111.490 pro Stück zurückgezahlt. Die Zinszahlung erfolgt
jährlich bis zur Glattstellung und beträgt 1,5 % p.a.
Der Anleihegläubiger ist berechtigt, mit Wirkung zum 12. November 2012 alle oder einzelne
seiner Schuldverschreibungen, die noch nicht gewandelt oder zurückgezahlt sind, zu kündigen. Die
Emittentin hat das Recht, am oder nach dem 24. November 2010 die Anleihe vorzeitig zum jewei-
ligen Rückzahlungspreis zurückzuzahlen, wenn der Kurswert der aus der Wandlung zu liefernden
Stammaktien an 20 von 30 aufeinanderfolgenden Börsentagen mindestens 130 % des jeweiligen
Rückzahlungsbetrages ausmacht. Im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2008 hat der Konzern
mit dem Rückkauf der Wandelschuldverschreibung begonnen. Bis zum Bilanzstichtag waren im
Berichtsjahr im Nominale von Mio EUR 24,0 (2008: Mio EUR 1,5) Wandelschuldverschreibungen
um Mio EUR 12,3 inkl. Nebenkosten (2008: Mio EUR 0,7) rückgekauft. Dies entspricht 1.610.462
(2008: 100.672) Stk. Aktien.
Der Nettoerlös aus der Ausgabe der Anleihe wurde in eine Fremdkapitalkomponente und eine
Eigenkapitalkomponente (welche der der Option zur Wandlung der Verbindlichkeit in Eigenkapi-
tal des Konzerns zurechenbaren Restgröße entspricht) aufgeteilt. Die Aufteilung stellt sich per
31. Dezember 2009 und 2008 wie folgt dar:
Die Eigenkapitalkomponente der Wandelschuldverschreibung, die dem mit der Anleihe verbun-
denen Wandlungsrecht zuzuordnen ist, ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Ausgabeerlös
und dem unter Zugrundelegung eines marktgerechten Zinssatzes von 6,2 % (2008: 6,2 %) ermit-
telten Barwertes der Fremdkapitalkomponente. Über den Rückerwerb der Wandelschuldverschrei-
bung im Berichtszeitraum wurde die Eigenkapitalkomponente der Wandelschuldverschreibung um
Mio EUR 3,3 auf Mio EUR 30,3 reduziert. Die Eigenkapitalkomponente in Höhe von Mio EUR 30,3
(2008: Mio EUR 33,7) abzüglich auf die Eigenkapitalkomponente entfallende Transaktionskosten in
Höhe von Mio EUR 0,5 (2008: Mio EUR 0,4) wurde dem Eigenkapital zugeführt.
Die Fremdkapitalkomponente wird zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich Transak-
tionskosten in Höhe von Mio EUR 1,9 (2008: Mio EUR 2,2) bewertet. Die Differenz zwischen dem
Buchwert der Fremdkapitalkomponente zum Ausgabezeitpunkt in Höhe von Mio EUR 162,5
(2008: Mio EUR 162,5) und dem in der Bilanz zum 31. Dezember 2009 berichteten Betrag in Höhe von
Mio EUR 152,5 (2008: Mio EUR 166,7) stellt die effektiven Zinskosten nach Berücksichtigung der im
Berichtsjahr erfolgten Rückerwerbe dar.
Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Mieterfi nanzierungsbeiträge sind dem Geschäftsbereich
Vermietung von geförderten Wohn-Neubauten zuzuordnen. Diese Mieterbeiträge sind im Kündi-
gungsfall an den Mieter zu refundieren. Mit Neuvermietung besteht jedoch seitens des Vermie-
ters erneut ein Anspruch auf Einzahlung der Mieterfi nanzierungsbeiträge, weshalb diese unter den
langfristigen Verbindlichkeiten dargestellt wurden.
2009 in Mio EUR
Ausgabeerlös (ohne anteilige Transaktionskosten) abzgl Rückkauf 170,9
Fremdkapitalkomponente zum Stichtag 152,5
Eigenkapitalkomponente 30,3
2008 in Mio EURAusgabeerlös (ohne anteilige Transaktionskosten) 196,4Fremdkapitalkomponente zum Ausgabezeitpunkt 162,5Eigenkapitalkomponente 33,9
133
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
Die sonstigen kurzfristigen fi nanziellen Schulden gliedern sich wie folgt:
Die Fälligkeiten der fi nanziellen Verbindlichkeiten sind in der folgenden Tabelle dargestellt. Die
Angaben erfolgen auf Basis der vertraglichen, nicht abgezinsten Zahlungen. Die Zahlungsströme
der derivativen Finanzinstrumente sind in den Zahlungsströmen der langfristigen Kreditverbind-
lichkeiten enthalten.
Von den Kreditverbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von über fünf Jahren in der Höhe von
Mio EUR 1.178,6 (2008: Mio EUR 1.195,4) hat ein Betrag von Mio EUR 610,0 (2008: Mio EUR 472,2)
eine Restlaufzeit von über zehn Jahre.
8.10.3. DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE UND SICHERUNGSBEZIEHUNGENIm abgelaufenen Geschäftsjahr 2009 wurde im Konzern neben Zinssicherungsgeschäften mit
effektivem Sicherungszusammenhang ein Zins-Swap über Mio EUR 50,0 mit einer Laufzeit von zwei
Jahren ohne Sicherungszusammenhang abgeschlossen. Dieser Zins-Swap dient zur Verbesserung
der kurzfristigen Zinsposition des Konzerns und weist zum Bilanzstichtag einen negativen Markt-
wert von Mio EUR 0,07 aus, der erfolgswirksam erfasst wurde.
in Mio EUR 2009 2008
Kautionen 3,4 3,7
Mietzinsvorauszahlungen 0,3 0,8
Hausverwaltungen 2,2 0,6
Übrige 6,0 4,0
Gesamt 11,9 9,1
2009 in Mio. EUR
Summe
davon Rest-laufzeit bis
zu 1 Jahr
davon Restlaufzeit
zwischen 1 und 5 Jahren
davon Rest-laufzeit über
5 Jahre
Langfristige Kreditverbindlichkeiten 1.555,1 53,6 471,5 1.030,0
Anleiheverbindlichkeiten 54,4 2,2 52,2 0,0
Wandelschuldverschreibung 183,7 2,6 181,1 0,0
Mieterfi nanzierungsbeiträge 13,6 0,0 0,0 13,6
Sonstige langfristige Schulden 2,1 0,0 0,8 1,3
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten 330,7 96,7 85,4 148,6Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
32,7 32,7 0,0 0,0
Sonstige fi nanzielle Schulden 11,9 8,8 0,0 3,1
Sonstige kurzfristige Schulden 8,5 8,5 0,0 0,0
2008 in Mio. EUR
Langfristige Kreditverbindlichkeiten 1.489,8 122,8 368,2 998,8
Anleiheverbindlichkeiten 56,6 2,2 54,4 0,0
Wandelschuldverschreibung 234,8 2,9 11,7 220,2
Mieterfi nanzierungsbeiträge 13,6 0,0 0,0 13,6
Sonstige langfristige Schulden 21,4 0,0 1,3 20,1
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten 343,6 47,8 99,2 196,6Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
29,1 29,1 0,0 0,0
Sonstige fi nanzielle Schulden 9,1 5,4 0,0 3,7
Sonstige kurzfristige Schulden 3,7 3,7 0,0 0,0
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
134
Zum Bilanzstichtag hielt der Konzern folgende derivative Finanzinstrumente, die nach IAS 39
erfolgsneutral als Cashfl ow-Hedges erfasst wurden:
Zum 31. Dezember 2008 hielt der Konzern folgende derivative Finanzinstrumente, die nach IAS 39
erfolgsneutral als Cashfl ow-Hedges erfasst wurden:
Kreditinstitute
Derivat Währung Beginn Ende Absicherung
Referenzwert 31.12.2009
in Mio. EURFixierterZinssatz Referenzzinssatz
Marktwert 31.12.2009
in Mio. EUR
Landesbank Berlin Zins-Cap EUR 30.04.09 30.09.17 Zinsänderung 0,4 4,200 3-M-EURIBOR 0,0
Landesbank Hessen-Thüringen Zins-Swap EUR 02.01.07 30.12.11 Zinsänderung 27,7 3,870 3-M-EURIBOR (1,2)
Investkredit AG Zins-Swap EUR 09.06.06 30.06.14 Zinsänderung 2,7 4,250 6-M-EURIBOR (0,2)
Investkredit AG Zins-Swap EUR 02.01.06 01.07.14 Zinsänderung 1,9 3,400 6-M-EURIBOR (0,1)
Investkredit AG Zins-Swap EUR 02.01.06 01.07.14 Zinsänderung 1,0 3,400 6-M-EURIBOR (0,0)
Investkredit AG Zins-Swap EUR 02.01.06 01.07.14 Zinsänderung 3,4 3,400 6-M-EURIBOR (0,1)
UniCredit Bank Austria AG Zins-Cap EUR 17.06.05 17.06.10 Zinsänderung 2,0 3,250 3-M-EURIBOR (0,0)
UniCredit Bank Austria AG Zins-Swap EUR 17.06.05 17.06.10 Zinsänderung 2,0 3,080 3-M-EURIBOR (0,0)
Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG Zins-Cap EUR 01.03.04 01.03.11 Zinsänderung 20,0 4,000 3-M-EURIBOR 0,0
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 24.11.04 24.11.11 Zinsänderung 25,0 3,740 3-M-EURIBOR (1,0)
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 24.11.04 24.11.11 Zinsänderung 25,0 3,800 3-M-EURIBOR (1,0)
UniCredit Bank Austria AG Zins-Swap EUR 17.06.05 17.06.15 Zinsänderung 2,0 3,680 3-M-EURIBOR (0,1)
UniCredit Bank Austria AG Zins-Swap EUR 20.06.05 22.06.15 Zinsänderung 2,0 3,680 3-M-EURIBOR (0,1)
Landesbank Berlin Zins-Swap EUR 31.12.09 31.05.16 Zinsänderung 16,5 4,150 3-M-EURIBOR (1,2)
BAWAG PSK AG Zins-Swap EUR 30.09.09 30.06.16 Zinsänderung 26,0 4,150 3-M-EURIBOR (1,8)
UniCredit Bank Austria AG Zins-Swap EUR 07.05.07 08.05.17 Zinsänderung 20,0 4,090 3-M-EURIBOR (1,9)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 31.07.07 26.06.17 Zinsänderung 100,0 4,080 3-M-EURIBOR (8,6)
Landesbank Hessen-Thüringen Zins-Swap EUR 02.10.08 30.06.17 Zinsänderung 20,0 4,870 3-M-EURIBOR (2,5)
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 10.07.08 06.07.17 Zinsänderung 50,0 4,380 3-M-EURIBOR (5,4)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 07.07.08 06.07.17 Zinsänderung 30,0 4,435 3-M-EURIBOR (3,3)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 06.07.08 06.07.17 Zinsänderung 120,0 4,440 3-M-EURIBOR (13,3)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 01.10.07 01.10.17 Zinsänderung 50,0 4,160 3-M-EURIBOR (5,0)
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 01.10.07 02.10.17 Zinsänderung 50,0 4,680 3-M-EURIBOR (5,6)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 01.10.07 02.10.17 Zinsänderung 30,0 4,701 3-M-EURIBOR (3,7)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 01.10.07 02.10.17 Zinsänderung 20,0 4,687 3-M-EURIBOR (2,4)
Landesbank Hessen-Thüringen Zins-Swap EUR 30.07.08 30.04.18 Zinsänderung 10,0 4,495 3-M-EURIBOR (1,0)
Landesbank Hessen-Thüringen Zins-Collar EUR 30.07.08 30.04.18 Zinsänderung 37,0 4,800 3-M-EURIBOR (0,8)
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 22.08.08 22.08.18 Zinsänderung 14,0 6,800 3-M-EURIBOR (2,3)
Kreissparkasse Köln Zins-Swap EUR 01.10.08 01.10.18 Zinsänderung 7,0 4,500 3-M-EURIBOR (0,6)
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 07.10.08 08.10.18 Zinsänderung 50,0 4,310 3-M-EURIBOR (4,2)
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 07.08.03 01.07.23 Zinsänderung 3,5 4,373 12-M-EURIBOR (0,3)
Landesbank Berlin Zins-Swap EUR 31.03.08 31.03.18 Zinsänderung 5,0 4,280 3-M-EURIBOR (0,4)
EUROHYPO AG Zins-Swap EUR 30.06.06 31.05.16 Zinsänderung 13,7 4,150 3-M-EURIBOR (0,9)
Kreditinstitute
Derivat Währung Beginn Ende Absicherung
Referenzwert 31.12.2008
in Mio. EURFixierter Zinssatz Referenzzinssatz
Marktwert 31.12.2008
in Mio. EUR
Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG Zins-Cap EUR 01.03.04 02.03.09 Zinsänderung 20,0 4,000 3-M-EURIBOR 0,0
Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG Zins-Swap EUR 10.08.04 10.08.09 Zinsänderung 10,0 3,478 3-M-EURIBOR (0,0)
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Trigger-Swap EUR 07.08.03 21.12.09 Zinsänderung 3,5 3,310 6-M-EURIBOR (0,0)
UniCredit Bank Austria AG Zins-Cap EUR 17.06.05 17.06.10 Zinsänderung 2,0 3,250 3-M-EURIBOR (0,0)
UniCredit Bank Austria AG Zins-Swap EUR 17.06.05 17.06.10 Zinsänderung 2,0 3,080 3-M-EURIBOR (0,0)
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Cap EUR 01.03.04 01.03.11 Zinsänderung 20,0 4,000 3-M-EURIBOR 0,0
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 24.11.04 24.11.11 Zinsänderung 25,0 3,740 3-M-EURIBOR (0,5)
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 24.11.04 24.11.11 Zinsänderung 25,0 3,800 3-M-EURIBOR (0,5)
UniCredit Bank Austria AG Zins-Swap EUR 17.06.05 17.06.15 Zinsänderung 2,0 3,680 3-M-EURIBOR (0,0)
UniCredit Bank Austria AG Zins-Swap EUR 20.06.05 22.06.15 Zinsänderung 2,0 3,680 3-M-EURIBOR (0,0)
UniCredit Bank Austria AG Zins-Swap EUR 07.05.07 08.05.17 Zinsänderung 20,0 4,090 3-M-EURIBOR (1,6)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 31.07.07 26.06.17 Zinsänderung 100,0 4,080 3-M-EURIBOR (7,7)
Landesbank Hessen-Thüringen Zins-Swap EUR 02.10.08 30.06.17 Zinsänderung 20,0 4,870 3-M-EURIBOR (2,1)
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 10.07.08 06.07.17 Zinsänderung 50,0 4,380 3-M-EURIBOR (4,0)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 07.07.08 06.07.17 Zinsänderung 30,0 4,435 3-M-EURIBOR (2,6)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 06.07.08 06.07.17 Zinsänderung 120,0 4,440 3-M-EURIBOR (10,2)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 01.10.07 01.10.17 Zinsänderung 50,0 4,160 3-M-EURIBOR (4,0)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 01.10.07 01.10.17 Zinsänderung 30,0 4,701 3-M-EURIBOR (2,8)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 01.10.07 01.10.17 Zinsänderung 20,0 4,687 3-M-EURIBOR (1,8)
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 01.10.07 02.10.17 Zinsänderung 50,0 4,680 3-M-EURIBOR (4,3)
Landesbank Berlin Zins-Swap EUR 31.03.08 31.03.18 Zinsänderung 5,0 4,280 3-M-EURIBOR (0,3)
Landesbank Hessen-Thüringen Zins-Swap EUR 30.07.08 30.04.18 Zinsänderung 10,0 4,495 3-M-EURIBOR (0,8)
Landesbank Hessen-Thüringen Zins-Collar EUR 30.07.08 30.04.18 Zinsänderung 37,0 4,800 3-M-EURIBOR (0,3)
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 22.08.08 22.08.18 Zinsänderung 14,0 4,120 3-M-EURIBOR (1,4)
Kreissparkasse Köln Zins-Swap EUR 01.10.08 01.10.18 Zinsänderung 7,0 4,500 3-M-EURIBOR (0,5)
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 07.10.08 08.10.18 Zinsänderung 50,0 4,310 3-M-EURIBOR (2,8)
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 07.08.03 01.07.23 Zinsänderung 3,8 4,373 12-M-EURIBOR (0,1)
Eurohypo AG Zins-Swap EUR 30.06.06 31.05.16 Zinsänderung 30,8 4,220 3-M-EURIBOR (1,5)
Eurohypo AG Zins-Swap EUR 30.06.06 31.05.16 Zinsänderung 24,0 4,220 3-M-EURIBOR (1,3)
135
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
8.10.4 BEIZULEGENDER ZEITWERT VON FINANZINSTRUMENTENDie folgenden Methoden und Annahmen werden verwendet, um die Marktwerte einzelner Finanz-
instrumente zu schätzen:
ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE
Der Buchwert der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente entspricht aufgrund der relativ
kurzen Laufzeiten dieser Finanzinstrumente im Wesentlichen dem Marktwert.
KURZFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN GEGENÜBER
KREDITINSTITUTEN/KREDITE UND FORDERUNGEN
Der Buchwert entspricht wegen der kurzen Fälligkeit dieser Verbindlichkeiten im Wesentlichen
dem Marktwert (Verkehrswert). Dies gilt auch für auf der Aktivseite ausgewiesene Kredite und For-
derungen.
LANGFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN GEGENÜBER KREDITINSTITUTEN
Die Verkehrswerte von langfristigen Verbindlichkeiten basieren auf den aktuellen Zinssätzen für
Verbindlichkeiten mit demselben Fälligkeitsmuster. Der Verkehrswert von langfristigen Darlehen
und anderen Verbindlichkeiten mit variablen Zinssätzen entspricht im Wesentlichen deren Buch-
werten. Der Marktwert der festverzinslichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beträgt
zum Bilanzstichtag Mio EUR 107,1 (2008: Mio EUR 67,6). Siehe Punkt 8.10.2.
ANLEIHEVERBINDLICHKEITEN
Der Marktwert der Anleihe beträgt zum Bilanzstichtag Mio EUR 50,0 (2008: Mio EUR 46,3), jener der
Wandelanleihe Mio EUR 140,1 (2008: Mio EUR 71,1).
DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE
Der beizulegende Zeitwert für die als Sicherungsinstrumente oder zu Handelszwecken gehal-
tenen Derivate wird auf Basis der Marktbewertung zum Bilanzstichtag ermittelt. Der beizulegende
Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente wurde durch Abzinsung der erwarteten künftigen
Cashfl ows unter Verwendung von marktüblichen Zinssätzen berechnet.
ZUR VERÄUSSERUNG VERFÜGBARE FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE
Zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes von notierten zur Veräußerung verfügbaren fi nanzi-
ellen Vermögenswerten wurde der jeweilige Marktpreis verwendet.
Die nachfolgende Tabelle zeigt Buchwerte und beizulegende Zeitwerte der fi nanziellen Vermögens-
werte und Schulden im Konzern nach Kategorien:
in Mio EUR Zeitwerte2009
Zeitwerte2008
Buchwerte2009
Buchwerte2008
Zu Handelszwecke gehaltene derivative Finan-zinstrumente
(0,07) (0,1) (0,07) (0,1)
Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertete derivative Finanzinstrumente
(69,0) (53,3) (69,0) (53,3)
Zur Veräußerung verfügbare Finanzinstrumente
3,2 1,4 3,2 1,4
Kredite und Forderungen 159,7 217,9 159,7 217,9Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete fi nanzielle Verbindlichkeiten
1.627,1 1.593,4 1.632,4 1.684,6
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
136
Zum 31. Dezember 2009 hielt der Konzern folgende zum beizulegenden Zeitwert bewertete
Finanzinstrumente. Der Konzern verwendet folgende Hierarchie zur Bestimmung und zum Ausweis
beizulegender Zeitwerte von Finanzinstrumenten je Bewertungsverfahren:
Level 1: notierte (unangepasste) Preise auf aktiven Märkten für gleichartige Vermögenswerte oder
Verbindlichkeiten.
Level 2: Verfahren, bei denen sämtliche Input-Parameter, die sich wesentlich auf den erfassten
beizulegenden Zeitwert auswirken, entweder direkt oder indirekt beobachtbar sind.
Level 3: Verfahren, die Input-Parameter verwenden, die sich wesentlich auf den erfassten beizule-
genden Zeitwert auswirken und nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren.
Die nachfolgende Tabelle zeigt wie der beizulegende Zeitwert der fi nanziellen Vermögenswerte und
Schulden im Konzern (nach Level) ermittelt wurde:
9. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNGELDFLUSSRECHNUNG
Cashfl ow aus dem Erwerb von Vermögenswerten und Schulden in Form von Tochtergesellschaften:
Cashfl ow aus dem Abgang von Vermögenswerten und Schulden in Form von Tochtergesellschaften.
in Mio EUR Level 1 Level 2 Level 3
Langfristige Finanzielle Vermögenswerte 0,0 0,0 0,0
Derivative Finanzinstrumente mit effektivem Sicherungszusammenhang 0,0 (69,0) 0,0
Derivative Finanzinstrumente ohne Sicherungszusammenhang 0,0 (0,07) 0,0
Anleihe 50,0 0,0 0,0
Wandelschuldverschreibung 140,1 0,0 0,0
in Mio EUR 2009 2008
Flüssige Mittel (0,9) (2,4)
Immaterielle Vermögenswerte und Firmenwert 0,0 (13,4)
Forderungen und sonstige Vermögenswerte (0,6) (3,6)
Langfristiges Vermögen (76,0) (5,4)
Verbindlichkeiten und Rückstellungen 52,9 9,8
Erworbenes Reinvermögen/Schulden = Kaufpreis (24,6) (15,0)
Flüssige Mittel 0,9 2,4
Netto Cashfl ow (23,7) (12,6)
in Mio EUR 2009 2008
Forderungen und sonstige Vermögenswerte 0,1 0,5
Langfristiges Vermögen 72,1 13,0
Verbindlichkeiten und Rückstellungen (0,1) (4,2)
Langfristige Verbindlichkeiten (28,4) (3,6)
Veräußertes Reinvermögen/Schulden 43,7 5,6
Flüssige Mittel 0,0 (0,0)
Netto Cashfl ow 43,7 5,6
137
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
Aus der Veräußerung von Tochterunternehmen wurde ein Veräußerungspreis in Höhe von
Mio EUR 43,7 (2008: Mio EUR 1,1) erzielt.
Für Zwecke der Konzern-Geldfl ussrechnung setzt sich der Bestand an Zahlungsmitteln und
Zahlungsmitteläquivalenten zum 31. Dezember wie unter Punkt 8.6 erläutert zusammen.
Es wurden im laufenden Geschäftsjahr keine (2008: Mio EUR 14,9) Investitionen aus dem Erwerb
von Immobilienvermögen sowie anderen fi nanziellen Vermögenswerten saldiert dargestellt.
10. OPERATING LEASINGVERHÄLTNISSE
10.1. ANSPRÜCHE AUS OPERATING LEASINGVERHÄLTNISSEN
Der Konzern hat Operating Leasing-Verträge im Rahmen seines Vermietungsgeschäfts mit Woh-
nungsmietern abgeschlossen. Die Mietverhältnisse sind seitens der Wohnungsmieter jederzeit
kurzfristig (zwischen einem und drei Monaten) kündbar. Der unkündbare Teil des Mietverhältnisses
betrifft daher lediglich durchschnittlich einen Monatsumsatz. Der entsprechende Betrag beläuft
sich auf Mio EUR 6,2 (2008: Mio EUR 6,1).
10.2. SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN AUS OPERATING LEASINGVERHÄLTNISSEN
Der Konzern hat Leasingverträge für Kraftfahrzeuge und Büroausstattung abgeschlossen.
Die durchschnittliche Laufzeit liegt zwischen drei und fünf Jahren. Sämtliche Leasingverträge wurden
zu üblichen Konditionen abgeschlossen.
11. EVENTUALVERBINDLICHKEITEN UND SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN
Zum Abschlussstichtag bestehen im Konzern Eventualschulden von insgesamt Mio EUR 0,8
(2008: Mio EUR 1,8).
12. ZIELSETZUNG UND METHODEN DES FINANZRISIKOMANAGEMENTS
Die Wesentlichen durch den Konzern verwendeten Finanzinstrumente – mit Ausnahme derivativer
Finanzinstrumente – umfassen Bankdarlehen und Kontokorrentkredite, Schuldverschreibungen,
Schulden aus Lieferungen und Leistungen sowie gewährte Darlehen. Der Hauptzweck dieser Fi-
nanzierungsinstrumente ist die Finanzierung der Geschäftstätigkeit des Konzerns. Der Konzern
verfügt über verschiedene fi nanzielle Vermögenswerte wie zum Beispiel Forderungen aus Liefe-
rungen und Leistungen aus Objektverkäufen sowie Wohnungsverkäufen, Mietforderungen, sowie
Zahlungsmittel und kurzfristige Einlagen, die unmittelbar aus der Geschäftstätigkeit resultieren.
Des Weiteren verfügt der Konzern über derivative Finanzinstrumente. Hierzu gehören Zinsswaps,
dessen Zweck die Absicherung gegen Zinsrisiken ist, die aus der Geschäftstätigkeit des Konzerns
und seinen Finanzierungsquellen resultieren.
Im Konzern werden keine Held-to-Maturity Securities gehalten.
Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken des Konzerns umfassen
zinsbedingte Cashfl owrisiken sowie Liquiditäts-, Währungs- und Kreditrisiken. Das Management
beschließt Strategien und Verfahren zur Steuerung einzelner Risikoarten, die im Folgenden dar-
gestellt werden.
ZINSÄNDERUNGSRISIKO
Das Risiko von Schwankungen der Marktzinssätze, dem der Konzern ausgesetzt ist, resultiert über-
wiegend aus den fi nanziellen Verbindlichkeiten mit einem variablen Zinssatz. Die Steuerung des
Zinsaufwandes des Konzerns erfolgt durch eine Kombination von festverzinslichem und variabel
verzinslichem Fremdkapital. Der Konzern ist dabei, unter ständiger Beobachtung der Finanzmär-
kte, bestrebt, einen Großteil seines verzinslichen Fremdkapitals festverzinslich zu stellen. Zur Er-
reichung dieser Zielsetzung schließt der Konzern Zinsswaps ab, bei denen der Konzern in festge-
legten Zeitabständen die unter Bezugnahme auf einen vorab vereinbarten Nennbetrag ermittelte
Differenz zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen Beträgen mit dem Vertragspartner
tauscht. Zum 31. Dezember 2009 waren unter Berücksichtigung bestehender Zinsswaps rd. 84,3 %
(2008: 75,0 %) des Fremdkapitals des Konzerns festverzinslich.
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
138
ÜBERSICHT ÜBER DAS ZINSÄNDERUNGSRISIKO
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Sensitivität des Konzernergebnisses vor Steuern gegenüber
einer nach vernünftigem Ermessen grundsätzlich möglichen Änderung der Zinssätze (aufgrund
der Auswirkungen auf den restlichen Prozentsatz der variabel verzinslichen Darlehen). Die ver-
zinslichen Kredite werden auf Basis Verzinsung 3-Monats-Euribor, 6-Monats-Euribor, 12-Monats-
Euribor, sowie einer Kombination zwischen Sekundärmarktrendite und Euribor abgeschlossen. Da
bei den variabel verzinslichen Krediten der 3-Monats-Euribor als Basiszinssatz dominiert, wurde
nachfolgende Sensitivitätsanalyse auf diesen Bereich beschränkt.
Die dargestellten Effekte werden teilweise durch gegenläufi ge, direkt im sonstigen Ergebnis er-
fassten Effekte aus der Fair Value Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten kompensiert. Die
Auswirkungen der Derivate auf das sonstige Ergebnis in Form der Cashfl ow-Hedge Rücklage be-
trug im laufenden Geschäftsjahr minus Mio EUR 14,9 (2008: minus Mio EUR 53,3).
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Sensitivität des Eigenkapitals gegenüber einer nach vernünf-
tigem Ermessen grundsätzlich möglichen Änderung der Zinssätze (aufgrund der Auswirkungen auf
den restlichen Prozentsatz der variabel verzinslichen Darlehen).
WÄHRUNGSRISIKO
Der Konzern verfügt in den österreichischen und deutschen Tochtergesellschaften über keine nen-
nenswerten Kreditverbindlichkeiten in fremder Währung. Für die in Tschechischen, in Slowakischen
Kronen sowie in Ungarischen Forint abgeschlossenen Kreditverbindlichkeiten werden Währungs-
schwankungen zum Euro permanent beobachtet, um im Falle einer negativen Entwicklung ent-
sprechende Gegenmaßnahmen setzen zu können.
Erhöhung / Verringerung in Basispunkten
Auswirkungen auf das Ergebnis vor Steuern in Mio EUR
31.12.2009
3-Monats-Euribor + 50 (1,2)
3-Monats-Euribor + 100 (2,5)
3-Monats-Euribor - 50 1,4
3-Monats-Euribor - 100 3,1
31.12.2008
3-Monats-Euribor + 50 (2,7)
3-Monats-Euribor +100 (5,4)
3-Monats-Euribor - 50 2,7
3-Monats-Euribor - 100 5,2
Erhöhung / Verringerung in Basispunkten
Auswirkungen auf das Eigenkapital in Mio EUR
31.12.2009
3-Monats-Euribor + 50 17,9
3-Monats-Euribor + 100 36,5
3-Monats-Euribor - 50 (23,8)
3-Monats-Euribor - 100 (47,4)
31.12.2008
3-Monats-Euribor + 50 18,8
3-Monats-Euribor +100 38,4
3-Monats-Euribor - 50 (25,4)
3-Monats-Euribor - 100 (50,4)
139
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
KREDITRISIKEN
Kreditrisiko ist das Risiko, dass ein Geschäftspartner seinen Verpfl ichtungen im Rahmen eines
Finanzinstruments oder Kundenrahmenvertrags nicht nachkommt und dies zu einem fi nanziellen
Verlust führt. Der Konzern ist im Rahmen seiner operativen Geschäftstätigkeit Ausfallrisiken sowie
Risiken im Rahmen der Finanzierungstätigkeit, einschließlich Einlagen bei Banken und Finanzinsti-
tuten, Devisengeschäften und sonstigen Finanzinstrumenten ausgesetzt. Kreditrisiken oder das Ri-
siko des Zahlungsverzugs der Vertragspartner werden durch die Anwendung von Kreditprüfungen,
Kreditlimits und Prüfungsroutinen kontrolliert. Da unser Unternehmen jedoch ausschließlich mit
Finanzpartnern zusammenarbeitet, deren Rating bislang eine gute Bonität vermuten ließ, ist das
Kreditrisiko begrenzt. Bonitätsrisiken bestehen jedoch auch für Finanzpartner mit bester Bonität,
daher beobachten wir die Entwicklungen auf den Kapitalmärkten laufend. Das maximale, wenn
auch unwahrscheinliche Kreditrisiko beträgt Mio EUR 157,4 (2008: Mio EUR 215,4).
LIQUIDITÄTSRISIKO
Der Konzern überwacht laufend das Risiko eines etwaigen Liquiditätsengpasses mittels eines
Liquiditätsplanungs-Tools. Das Ziel des Konzern ist es, ein Gleichgewicht zwischen der kontinu-
ierlichen Deckung des Finanzmittelbedarfs und der Sicherstellung der Flexibilität durch die Nut-
zung von etwaigen Kontokorrentkrediten, Bankdarlehen, Schuldverschreibungen, Finanzierungs-
Leasingverhältnissen und Mietkaufverträgen zu wahren. Im Bereich der aus Wohnungs-Einzel-
verkäufen resultierenden Forderungen erfolgt zur Absicherung der fi nanziellen Vermögenswerte
sowohl der Käufer als auch Verkäufer eine Abwicklung selbiger Transaktionen ausschließlich über
notarielle oder anwaltliche Treuhandschaften. Im Bereich des Verkaufs von ganzen Objekten erfolgt
die Abwicklung im Regelfall ebenfalls über notarielle oder anwaltliche Treuhandschaften. Die Über-
wachung der Zahlungseingänge erfolgt über ein Treasury Software Tool. Im Mietbereich erfolgt die
Überwachung der Liquiditätsfl üsse über die entsprechenden Hausverwaltungen, welche monatlich
Mietzinsakontierungen an den Konzern vornehmen. Zur Absicherung der Mietforderungen stehen
Mieterkautionen zur Verfügung. Der Zahlungseingang wird ebenfalls über das Software-Modul
überwacht. Zum Bilanzstichtag verfügt der Konzern über rd. 32.700 Wohn-, Büro, Gewerbe- bzw.
sonstige Einheiten sowie PKW- und Stellplätze. Über die Vielzahl der Einheiten sieht der Konzern
kein Klumpenrisiko bei den Mietforderungen, weswegen die Mietforderungen kein erhöhtes Liqui-
ditätsrisiko aufweisen. Nähere Ausführungen bezüglich der Zusammensetzung der Finanzierungs-
struktur bzw. der Schulden fi nden Sie im Kapitel 8.10.2.
KAPITALMANAGEMENT
Der Konzern überwacht sein Kapital mithilfe der sog. Gearing Ratio, dem Verhältnis von Netto-
Finanzschulden zu Eigenkapital, wobei grundsätzliche interne Finanzierungsrichtlinien eine
40:60 %-ige Eigen- bzw. Fremdfi nanzierung vorsehen, welche einer Gearing Ratio von 150 % ent-
sprechen. Diese optimale Finanzierungsstruktur wird über weitere Objektrefi nanzierungen kurz-
bis mittelfristig erreicht werden. Die Netto-Finanzschulden umfassen verzinsliche langfristige
Schulden, kurzfristig liquiditätswirksame Schulden abzüglich Zahlungsmittel und Zahlungsmittelä-
quivalente sowie kurzfristig liquiditätswirksame Vermögenswerte. Das Eigenkapital umfasst das auf
die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallende Eigenkapital sowie die Minderheitsanteile.
in Mio EUR 2009 2008
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 61,6 69,9
Kurzfristige liquiditätswirksame Vermögenswerte 98,1 147,9
Kurzfristige liquiditätswirksame Schulden (376,5) (370,4)
Summe kurzfristige Nettofi nanzüberschusse (216,9) (152,6)
Langfristige liquiditätswirksame Schulden (1.255,6) (1.314,9)
Summe Nettoverschuldung (1.472,5) (1.467,5)
Eigenkapital 1.279,9 1.274,2
Gearing in % des Eigenkapitals 115,05 % 115,17 %
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
140
Der Konzern berechnet und ermittelt regelmäßig den Loan-to-Value-Ratio (Beleihungsquote) des
bestehenden Immobilienportfolios. Der Loan-to-Value-Ratio zeigt das Verhältnis zwischen der
Höhe des eingeräumten Kredites und den dafür bestehenden Sicherheiten. Das Kreditvolumen
umfasst langfristige und kurzfristige verzinsliche Schulden, die Anleiheverbindlichkeit, die Wandel-
schuldverschreibung sowie verzinsliche Kredite anderer Art.
Zusätzlich überwacht der Konzern mit der Kennzahl Funds from Operations („FFO“) die Zins-
deckung seiner bestehenden bzw. künftigen unbesicherten Schulden. Als Richtgröße wurde ein
Wert größer 1,5 defi niert. Der Zinsdeckungsgrad auf Basis einer vereinfachten FFO-Berechnung
zeigt folgendes Ergebnis:
13. GESCHÄFTSBEZIEHUNGEN ZU NAHESTEHENDEN UNTERNEHMEN UND PERSONEN
Für Zwecke der Darstellung der Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und
Personen wurden die Mitglieder des Geschäftsführenden Direktoriums und des Verwaltungsrates,
deren nahestehende Gesellschaften sowie Tochterunternehmen, Joint Ventures und assoziierte
Unternehmen als nahestehende Unternehmen oder Personen identifi ziert.
13.1. DIENSTLEISTUNGSBEZIEHUNGEN
Die Wiener Privatbank SE hat im Berichtszeitraum Provisionen im Ausmaß von Mio EUR 0,4
(2008: Mio EUR 0,7) an die conwert Immobilien Invest SE verrechnet. Da die Wiener Privatbank SE
jedoch als Clearingstelle für andere Kreditinstitute im Rahmen der Kapitalerhöhung sowie System-
vertriebe fungiert, hat die Wiener Privatbank SE einen Großteil dieser Provisionen an Partnerbanken
bzw. Partnerunternehmen weitergeleitet. Die Nettozahlung, welche daher an die Wiener Privatbank
SE zu leisten war, betrug Mio EUR 0,2. (2008: Mio EUR 0,2).
Die Wiener Privatbank SE hat darüber hinaus die Kapitalmarktbetreuung der conwert Immo-
bilien Invest SE übernommen. Für diese Tätigkeiten erhält sie ein vierteljährliches Honorar von
Mio EUR 0,2. (2008: Mio EUR 0,2).
Die conwert Immobilien Invest SE unterhält bei der Wiener Privatbank SE Bankguthaben bzw. Bank-
schulden. Diese Bankguthaben. bzw. Bankschulden werden fremdüblich verzinst.
in Mio EUR 2009 2008
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 2.143,4 2.137,2
Zum Verkauf gehaltene Immobilien 373,9 360,1
Objektbezogenes Finanzierungsvolumen 1.390,1 1.454,5
Loan-to-Value-Ratio in % 55,22% 58,24%
in Mio EUR 2009 2008
Betriebsergebnis (EBIT) 94,9 70,0
Außerordentliches Ergebnis (8,4) (0,0)
Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes 5,5 2,3
Negative Zeitwertanpassung zum Verkauf gehaltene Immobilien 3,9 0,1
Abschreibungen 11,7 22,2
Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien 258,0 177,5
Zwischensumme 354,7 271,9
Immobilienabgänge zu Anschaffungskosten (236,5) (159,5)
Sonstige unbare Aufwendungen/Erträge 6,0 5,9
Zwischensumme 124,2 118,3
Finanzergebnis abzüglich unbare Erträge bzw. zuzüglich unbare Aufwendungen (54,7) (64,5)
Funds from Operation („FFO“) bereinigt um außerordentliche Effekte 69,4 53,8
Außerordentliches Ergebnis 3,2 0,0
Funds from Operations („FFO“) 72,6 53,8
Zinsdeckungsgrad 2,27 1,83
141
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
13.2. AN- UND VERKÄUFE VON LIEGENSCHAFTEN UND SONSTIGEN VERMÖGENSWERTEN
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde eine Objektgesellschaft an der die Wiener Privatbank SE zu
25 % beteiligt ist erworben. Der Kaufpreis des Objekts betrug dabei Mio EUR 3,2.
Die Geschäftsführenden Direktoren Mag. Johann Kowar und Mag. Claudia Badstöber, das Ver-
waltungsratmitglied Günter Kerbler sowie die Geschäftsführer einzelner Tochtergesellschaften
Mag. Wolfgang Gössweiner und Ing. Karl Raabl sind an folgenden Kommanditgesellschaften wie
folgt beteiligt:
Im Geschäftsjahr wurden insgesamt 9 (2008: 25) Wohnungen im Gesamtwert von Mio EUR 0,8
(2008: Mio EUR 2,2) an nahestehende Unternehmen/Personen der conwert Gruppe verkauft.
Im Berichtszeitraum wurde eine Liegenschaft im Gesamtwert von Mio EUR 1,0 an eine durch die
Wiener Privatbank SE kontrollierte Gesellschaft verkauft. Darüber hinaus wurde eine Liegenschaft
in Höhe von Mio EUR 1,3 an eine nahe stehende Person der conwert Gruppe verkauft.
13.3. SONSTIGE LEISTUNGSBEZIEHUNGEN
Tochterunternehmen der alt+kelber Immobiliengruppe sind Mieter von Bürofl ächen in 07548 Gera,
Straße des Friedens 104 und Wiesenstraße 93, einem Objekt der AK Holding GmbH & Co. KG. Die
Vermietung erfolgt zu EUR 5,13 bzw. 6,-/m² pro Monat (Netto-Hauptmietzins ohne Betriebskosten
und Umsatzsteuer).
Die Wiener Privatbank SE ist Mieterin von Büroräumlichkeiten in 1010 Wien, Hohenstaufengasse 5.
Die Vermietung erfolgt zu EUR 13,-/m² pro Monat (Netto-Hauptmietzins ohne Betriebskosten und
Umsatzsteuer). Die mit dieser Gesellschaft erzielten Vermietungserlöse (inklusive Umsatzsteuer
und Betriebskosten) betrugen im Berichtszeitraum rd. Mio EUR 0,2.
Kerbler & Co Immobilienhandel KG
Komplementär: Richard Podzymek
Kommanditisten: Günter Kerbler Anteil 7,69 %
Johann Kowar Anteil 7,69 %
Günter Kerbler & Co Immobilienhandel KG
Komplementär: Richard Podzymek
Kommanditisten: Günter Kerbler Anteil 5,41 %
Johann Kowar Anteil 5,41 %
Seguro Immobilienverwaltung KG
Komplementär: Thomas Gell
Kommanditisten: Günter Kerbler Anteil 9,61 %
Claudia Badstöber Anteil 4,81 %
Karl Raabl Anteil 4,81 %
Johann Kowar Anteil 9,61 %
Stranz & Co Immobilienhandel KG
Komplementär: Helmut Dietler
Kommanditisten: Günter Kerbler Anteil 12,63 %
Johann Kowar Anteil 12,63 %
Helmut Dietler Immobilienverwaltung Beta KG
Komplementär: Helmut Dietler
Kommanditisten: Günter Kerbler Anteil 9,01 %
Wolfgang Gössweiner Anteil 4,76 %
Johann Kowar Anteil 9,01 %
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
142
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Immobilien im Gesamtwert von Mio EUR 113,3 samt pro-
jektbezogener Finanzierungen von der ECO Business Immoblien-Gruppe übernommen. Es handelt
sich dabei um eine Hotel- und Objektimmobilie, zwei Seniorenresidenzen in Süddeutschland sowie
um 50 % der Anteile aus dem gemeinsamen Joint Venture des im Jahre 2006 erworbenen Allianz
Portfolios. Die Kaufpreise der Transaktionen wurden mit bestehenden Forderungen verrechnet.
Der zum Stichtag offene Verrechnungssaldo beträgt Mio EUR 0,6. Aus Lieferungen und Leistungen
schuldet die ECO Business-Immobilien Gruppe Mio EUR 1,5.
Geschäftsvorfälle mit nahe stehenden Unternehmen und Personen entsprechen denen mit
unabhängigen Geschäftspartnern.
13.4. VERGÜTUNG DER PERSONEN IN SCHLÜSSELPOSITIONEN DES KONZERN
Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Geschäftsführenden Direktoriums (Schlüssel-
positionen) sieht einen fi xen sowie einen variablen Gehaltsbestandteil vor. Stock-Options-
Programme sowie eine Pensionsregelung bestehen nicht.
Die Gesamtbezüge gliedern sich in ein Fixgehalt sowie einen variablen Gehaltsbestandteil. Je nach
Erreichen der Erfolgskriterien kann der variable Anteil am Gesamtgehalt bis zu 50 % betragen.
Für eine Erfolgsbeteiligung sind folgende Kennzahlen ausschlaggebend: Bis zu 50 % der Erfolgs-
beteiligung stehen zu, wenn der durchschnittliche volumensgewichtete Aktienkurs eines Jahres
um 10 % steigt. Weitere bis zu 50 % der Erfolgsbeteiligung stehen zu, wenn das Ergebnis pro Aktie
im Geschäftsjahr um 10 % steigt. Es kam bei den Grundsätzen für die Erfolgsbeteiligung zu kei-
nen wesentlichen Änderungen gegenüber dem Vorjahr. Allerdings wurde im Geschäftsjahr 2009 auf
20 % des Fixgehaltes verzichtet und eine stärkere Gewichtung des variablen Gehaltsbestandteils
um 20 % vereinbart.
14. ANGABEN ÜBER DIE ORGANE
Das Geschäftsführende Direktorium (Executive Directors) setzt sich aus folgenden Personen
zusammen:
+ Mag. Johann Kowar, geb. 24. 03.1959
+ Mag. Claudia Badstöber, geb. 03.02.1968
+ Franz Jürgen Kelber, geb. 21.09.1957
+ Siegfried Walter Leitner, geb. 28.12.1958 (bis 23.02.2009)
+ Ing. Andreas Nittel, geb. 03.09.1957 (bis 23.02.2009)
+ KR Friedrich Scheck, geb. 15.09.1954 (bis 20.01.2009)
+ Thomas Rohr, geb. 30.03.1965 (seit 01.03. 2009)
+ Mag. Wolfgang Tutsch, geb. 16.04.1964
+ Dr. Alexander Zartl, geb. 17.06.1969 (bis 23.02.2009)
Der Verwaltungsrat (Non-Executive Directors) setzt sich aus folgenden Personen zusammen:
+ Günter Kerbler – Vorsitzender
+ Dr. Michael Kraus – Stellvertreter des Vorsitzenden (seit 26.05.2009)
+ Dr. Thomas Prader – Stellvertreter des Vorsitzenden (bis 30.11.2009)
+ Mag. Franz Zwickl – Mitglied (Stellvertreter des Vorsitzenden bis 26.05.2009)
+ Mag. Friedrich Kadrnoska – Mitglied
+ Dr. Volker Riebel – Mitglied
+ Dr. Winfried Kallinger – Mitglied (bis 26.05.2009)
+ Mag. Harald Nograsek – Mitglied (seit 26.05.2009)
in Mio EUR 2009 2008
Gesamtvergütung der Personen in Schlüsselpositionen des Konzerns (aktive und ehemalige Mitglieder)
6,0 3,1
davon kurzfristig fällige Leistungen 0,9 0,0davon variable Vergütungen 1,7 0,0
davon Leistungen aus der Beendigung des Arbeitsverhältnis 1,9 0,0
143
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
Die Verwaltungsräte haben im abgelaufenen Geschäftsjahr 2009 Zahlungen in Höhe von
Mio EUR 0,6 (2008: Mio EUR 0,1) erhalten. Davon entfällt ein Betrag von Mio EUR 0,4 für die
Tätigkeiten im Geschäftsjahr 2009 und der Betrag von Mio EUR 0,2 auf die Tätigkeiten vor dem
Geschäftsjahr 2009.
Die Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten folgende Vergütungen: Der Vorsitzende des
Verwaltungsrates erhält eine fi xe Vergütung von EUR 50.000,- pro Geschäftsjahr. Jeder Stellver-
treter des Verwaltungsratsvorsitzenden erhält eine fi xe Vergütung von EUR 25.000. Jedes einfache
Mitglied des Verwaltungsrats erhält eine fi xe Vergütung von EUR 15.000.
ZUSCHLÄGE FÜR DIE MITGLIEDER IN AUSSCHÜSSEN DES VERWALTUNGSRATS:
Der Vorsitzende des Immobilienausschusses des Verwaltungsrats und der Vorsitzende des
Prüfungsausschusses des Verwaltungsrats erhalten jeweils einen Zuschlag zur fi xen Vergütung
von 50 %. Der Vorsitzende des Nominierungsausschusses des Verwaltungsrats, der Vorsitzende
des Related Party Ausschusses des Verwaltungsrats und der Vorsitzende sonstiger Ausschüsse
des Verwaltungsrats erhalten jeweils einen Zuschlag zur fi xen Vergütung von 25 Prozent. Sonstige
Mitglieder dieser Ausschüsse des Verwaltungsrats erhalten pro Ausschuss-Mitgliedschaft jeweils
einen Zuschlag zur fi xen Vergütung von 12,5 %. Insgesamt steht jedem Mitglied des Verwaltungs-
rats für Ausschuss-Mitgliedschaften maximal ein Zuschlag von 50 % pro Geschäftsjahr zu seiner
jeweiligen fi xen Vergütung zu.
Zusätzlich erhält jedes Verwaltungsratsmitglied ein Sitzungsentgelt von EUR 2.500 pro Sitzungs-
teilnahme.
15. EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG
Nach dem Bilanzstichtag wurde eine Wandelschuldverschreibung mit einem Gesamtnennbetrag
von Mio EUR 135 emittiert. Der halbjährlich zu zahlende Kupon der Wandelschuldverschreibung
wurde mit 5,25 % p.a. festgelegt. Die Wandelschuldverschreibung hat eine Laufzeit von sechs
Jahren. Die Inhaber haben das Recht ihre Wandelschuldverschreibung vier Jahre nach Emission
zum Nennbetrag einschließlich aufgelaufener Stückzinsen vorzeitig fällig zu stellen.
Im Rahmen des Aktienrückkaufprogramms waren von 01. Jänner 2010 bis zum 05. März 2010 ins-
gesamt 1.335.929 Stück Aktien zu einem Gesamtwert von Mio EUR 11,5 (inkl. Spesen) zum Durch-
schnittskurs von EUR 8,63 rückgekauft. Dies entspricht 1,6 % des Grundkapitals.
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
144
Vollkonsolidierte Gesellschaften Sitz Beteiligung
Österreich
„Bürocenter Raxstraße“ Projektentwicklungsges.m.b.H. Wien 100 %
„CONWERT SECURITISATION“ Holding GmbH Wien 100 %
„Epssilon“ Altbaudevelopment GmbH Wien 100 %
„Epssilon“ Liegenschaftsverwertungs- und –verwaltungs GmbH Wien 100 %
„Epssilon“ Meidlinger Hauptstr. 27 Liegenschaftsverwaltung GmbH Wien 100 %
„G1“ Immobilienverwertung GmbH Wien 100 %
„GK“ Immobilienverwertung GmbH Wien 100 %
„GKHK“ Handelsgesellschaft m.b.H. Wien 100 %
„SHG“ 6 Immobilienentwicklungs GmbH Wien 100 %
1010 Wien, Marc-Aurel-Straße 7 Immobilientreuhand GmbH Wien 100 %
Anton Baumgartner-Straße 125, 1230 Wien, Projektentwicklung GmbH Wien 100 %
Boltzmanngasse 21 Revitalisierungsprojekt GmbH Wien 100 %
Bürocenter Raxstraße Projektentwicklungs GmbH & Co KG Wien 100 %
CENTUM Immobilien GmbH Wien 99,23 %
Chorherr & Reiter ökologische Bauprojekte GmbH Wien 100%
Con Tessa Immobilienverwertung GmbH Wien 100 %
Con value one Immobilien GmbH Wien 98,67 %
Con Wert Handelsges.m.b.H. Wien 100 %
conwert Baudevelopment GmbH Wien 100 %
conwert Bauträger GmbH Wien 100 %
conwert Invest GmbH Wien 100 %
conwert Management GmbH Wien 100 %
conwert Treasury OG Wien 100 %
Country INN VIC Hotelerrichtungs- und Betriebs GmbH Wien 91,08 %
cw Bauträger Projekt Eins GmbH Wien 100 %
cw Bauträger Projekt Zwei GmbH Wien 100 %
CWG Beteiligungs GmbH Wien 100 %
DATAREAL Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co. Gablenzgasse 60 KG Wien 100 %
DATAREAL Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co. Heiligenstädter Straße 9 OG Wien 100 %
ECO Management GmbH Wien 100 %
Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs GmbH Wien 92 %
Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs GmbH & Co KG Wien 92 %
GGJ Beteiligungs GmbH Wien 100 %
GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Drei OG Wien 100 %
GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Eins OG Wien 100 %
GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Fünf OG Wien 100 %
GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Sechs OG Wien 100 %
GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Vier OG Wien 100 %
GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Zwei OG Wien 100 %
GJ-Beteiligungs GmbH Wien 100 %
GJ-Beteiligungs GmbH & Co Projekt Fünf OG Wien 100 %
GJ-Beteiligungs GmbH & Co Projekt Zwei OG Wien 100 %
GJ-Beteiligungs GmbH & Co Rudolfsplatz 6 OG Wien 100 %
GKB Beteiligungs GmbH **) Wien 0 %
G-Unternehmensbeteiligung GmbH & Co Friedrichstrasse 4 KG Wien 100 %
G-Unternehmensbeteiligung GmbH & Co Meidlinger Hauptstrasse 19 KG Wien 100 %
G-Unternehmensbeteiligung GmbH *) Wien 100 %
IEG – Immobilien Errichtungs GmbH Wien 100 %
Insurance Financial Services GmbH Wien 100 %
KALLCO PROJEKT „Wienerberg City“ Entwicklungsgesellschaft m.b.H. Wien 100 %
Lifestyle Living GmbH Wien 91,08 %
Lindau 18, Doischberg Liegenschaftsdevelopment GmbH Wien 92 %
Lithinos Immobilien Invest GmbH Wien 100 %
LLL Luxury Living Liegenschaftsentwicklungs GmbH Wien 100 %
16. KONZERNUNTERNEHMEN
145
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
Vollkonsolidierte Gesellschaften Sitz Beteiligung
MAHIS Consulting GmbH Wien 100 %
Mariahilferstraße 156 Invest GmbH Wien 100 %
mog-Projektentwicklung GmbH Wien 100 %
Radetzkystraße 15+17, 1030 Wien, Projektentwicklung GmbH Wien 100 %
RESAG Immobilienmakler GmbH Wien 49 %
RESAG Insurance Broker GmbH Wien 100 %
RESAG Properties Management GmbH Wien 100 %
RG Immobilien GmbH Wien 100 %
Rossauer Lände 47 – 49 Liegenschaftsverwaltungs GmbH Wien 100 %
Schmalzhofgasse 26 Liegenschaftsentwicklungs GmbH & Co. KG Wien 100 %
S-H Vermögensverwaltungs GmbH Wien 100 %
Stadiongasse 4 Liegenschaftsverwertungs GmbH Wien 100 %
Stubenbastei 10 und 12 Immobilien GmbH Wien 100 %
Themelios Immobilien Invest GmbH Wien 100 %
TPI Immobilien Holding GmbH Wien 92 %
TPI Tourism Properties Invest AG Wien 92 %
T-Unternehmensbeteiligung GmbH *) Wien 92 %
Waldvilla Velden GmbH Wien 91,08 %
Wiener Straße 196-198 Development GmbH Wien 92 %
WZH Projektentwicklung GmbH Wien 100 %
Deutschland
alt+kelber Eigenheim GmbH Heilbronn 100 %
alt+kelber Immobiliengruppe GmbH Heilbronn 100 %
alt+kelber Immobilienkontor GmbH Gera 100 %
alt+kelber Immobilienmanagement GmbH Heilbronn 100 %
alt+kelber Immobilienverwaltung GmbH Heilbronn 100 %
alt+kelber Wohninvest GmbH Heilbronn 100 %
alt+kelber Wohnungsprivatisierung GmbH Heilbronn 100 %
CC Portfolio GmbH Berlin 100 %
conwert & kelber Besitz 10/2007 GmbH Heilbronn 94,8 %
conwert & kelber Besitz 11/2007 GmbH Heilbronn 94,8 %
conwert & kelber Bestand 10/2007 GmbH Heilbronn 94,8 %
conwert Alfhild Invest GmbH Grünwald 90 %
conwert Alfhild II Invest GmbH München 100 %
conwert alpha Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Aries Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Berlin 2 Immobilien Invest GmbH Berlin 100 %
conwert beta Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Capricornus Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Carina Invest Gmbh Berlin 100 %
conwert Cassiopeia Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Centaurus Invest GmbH ****) Leipzig 100 %
conwert delta Invest GmbH Berlin 75 %
conwert Deutschland Beteiligungsholding GmbH Berlin 100 %
conwert Deutschland Holding GmbH Berlin 100 %
conwert Deutschland Holding GmbH & Co KG Heilbronn 100 %
conwert Deutschland Immobilien GmbH Berlin 100 %
conwert Dresden Drei Invest GmbH Berlin 51 %
conwert Dresden Invest GmbH Berlin 51 %
conwert Dresden Zwei Invest GmbH Berlin 51 %
conwert Dresden Vier Invest GmbH Berlin 51 %
conwert Dresden Fünf Invest GmbH Berlin 51 %
conwert Eisa Invest GmbH Grünwald 100 %
conwert Eisa II Invest GmbH Grünwald 100 %
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
146
Vollkonsolidierte Gesellschaften Sitz Beteiligung
conwert Eisa III Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Elbfl orenz Invest GmbH Berlin 51 %
conwert epsilon Invest GmbH ****) Berlin 100 %
conwert Fenja Invest GmbH Grünwald 90 %
conwert gamma Invest GmbH Berlin 75 %
conwert Gemini Invest GmbH ****) Berlin 100 %
conwert Grazer Damm Development GmbH Berlin 100 %
conwert Grundbesitz Leipzig Besitz GmbH Heilbronn 100 %
conwert Grundbesitz Leipzig Bestand GmbH ****) Heilbronn 100 %
conwert Hulda Invest GmbH Grünwald 100 %
conwert Immobilien Development GmbH Berlin 100 %
conwert Immobilien Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Kirchsteigfeld Beteiligungs GmbH Berlin 100 %
conwert Kirchsteigfeld 11 Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Kirchsteigfeld 12 Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Kirchsteigfeld 13 Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Kirchsteigfeld 14 Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Kirchsteigfeld 15 Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Kirchsteigfeld 16 Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Kirchsteigfeld 17 Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Kirchsteigfeld 18 Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Kirchsteigfeld 19 Invest GmbH Berlin 100 %
conwert lambda Invest GmbH Leipzig 75 %
conwert Leo Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Lepus Invest GmbH Heilbronn 100 %
conwert Libra Invest GmbH Berlin 100 %
conwert omega Invest GmbH ****) Berlin 100 %
Deutsche Heimstätten omega GmbH & Co KG Heilbronn 100 %
conwert Pegasus Invest GmbH Leipzig 100 %
conwert Perseus Invest GmbH Heilbronn 100 %
conwert Phoenix Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Sachsen Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Scorpius Invest GmbH Heilbronn 100 %
conwert Seniorenzentrum Berlin Immobilien GmbH Heilbronn 92 %
conwert sigma Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Taurus Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Thüringen Portfolio GmbH Berlin 60 %
conwert Vela Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Viktoria Quartier Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Virgo Invest GmbH Berlin 100 %
conwert Wali Invest GmbH Grünwald 100 %
conwert Wali II Invest GmbH Grünwald 100 %
conwert Wali III Invest GmbH Grünwald 100 %
conwert Wara Invest GmbH Grünwald 90 %
conwert Wara II Invest GmbH Grünwald 100 %
conwert Wara III Invest GmbH Grünwald 100 %
conwert Wara IV Invest GmbH Heilbronn 100 %
conwert Wohn-Fonds GmbH Berlin 100 %
conwert Wölva Invest GmbH Grünwald 90 %
GAG Grundstücksverwaltungs AG Hamburg 94,9 %
IESA Immobilien Entwicklung Sachsen GmbH Berlin 51 %
KKS Projektentwicklung GmbH Leipzig 94,8%
Seniorenresidenz Köln Immobilien GmbH Heilbronn 100 %
147
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
Vollkonsolidierte Gesellschaften Sitz Beteiligung
Tschechien/Slowakei
conwert sk 01 s.r.o. Bratislava 100 %
conwert sk 02 s.r.o. Bratislava 85 %
conwert sk s.r.o. Bratislava 100 %
CWIcz brno, s.r.o. Brünn 100 %
CWI-Invest, s.r.o. Brünn 100 %
conwert Invest s.r.o. Prag 91,17 %
JCB Invest s.r.o. Brünn 100 %
NB Invest s.r.o. Brünn 100 %
NB-Správa nemovitostí s.r.o. Brünn 100 %
Odcz brno, s.r.o. Brünn 100 %
Pd sk Bratislava s.r.o. Bratislava 60 %
Pdcz brno s.r.o. Brünn 60 %
Weka Real s.r.o. Brünn 100 %
Ungarn
Bokréta 8 Kft. ***) Budapest 10 %
Bokréta Alfa Kft Budapest 100 %
Bokréta Béta Kft Budapest 100 %
Bokréta Gamma Kft Budapest 100 %
BOKRÉTA Management Kft Budapest 70 %
Immo-Rohr Kft Budapest 100 %
Immo-Rohr Plusz Kft Budapest 50 %
Király utca 77 Kft Budapest 100 %
Kreische Palota Kft. Budapest 100 %
Lifestyle Living Hungary Kft Budapest 91,08 %
Klauzál u. 7 – 9 Projekt Kft. Budapest 57,7 %
Mester 48 – 52 Kft. Budapest 50 %
Pasaréti ut 121-123 Kft Budapest 100 %
Tetöterek 2007 Kft Budapest 100 %
Viola 13-15 Kft. Budapest 100 %
XX. Fiume utca I Kft Budapest 100 %
Projekt Fiume Kettö Kft. Budapest 100 %
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
148
Quotenkonsolidierte Gesellschaften Sitz Beteiligung
Deutschland
Tizian Wohnen 1 GmbH Berlin 34 %
Tizian Wohnen 2 GmbH Berlin 34 %
Erstkonsolidierte Gesellschaften (inkl. Neugründung) Sitz Beteiligung
Österreich
Bösendorferstrasse 7 GmbH Wien 100 %
Favoritenstraße 34 BeteiligungsgmbH Wien 100 %
ECO Business-Immobilien-Beteiligungen GmbH & Co, 1030 Wien, Schwarzenbergplatz 7+8 OG
Wien 100 %
Hotel und Fachmarktzentrum Ansfelden GmbH Wien 92 %
Deutschland
conwert Berolinum Liegenschaftsbesitz AG Berlin 94,9 %
conwert Berolinum Eins GmbH Berlin 94,9 %
conwert Berolinum Zwei GmbH Berlin 94,9 %
conwert Berolinum Drei GmbH Berlin 94,9 %
Diak-Nd Pfl ege-Altenheime Besitz GmbH München 86,9 %
Slowakei
Správa bytov Conwert s.r.o. Bratislava 100 %
Endkonsolidierte Gesellschaften Sitz Beteiligung
Österreich
ECO Business-Immobilien-Beteiligungen GmbH & Co, 1030 Wien, Schwarzenbergplatz 7+8 OG
Wien 100 %
Mariahilferstaße 93 Bauträger GmbH Wien 100 %
GJ BeteiligungsgmbH & Co Projekt Eins OEG Wien 51 %
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. 1050 Wien, Siebenbrunnengasse 19-21 OEG
Wien 50 %
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. 1120 Wien, Schönbrunner Schloßstraße 38-42 OEG
Wien 50 %
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Vier OEG Wien 50 %
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Fünf OEG Wien 50 %
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Acht OEG Wien 50 %
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Zehn OEG Wien 50 %
Deutschland
conwert Wohnen Holding GmbH Heilbronn 100 %
conwert Wohnen Entwicklung GmbH Berlin 100 %
conwert Wohnen Verwaltungs GmbH & Co KG Heilbronn 100 %
Ungarn
Multicoop Ház Kft. Budapest 50 %
Sollers 2002 Kft. ***) Budapest 10 %
Szív 59 Kft. ***) Budapest 10 %
Tüzoltó 71-75/a Kft. ***) Budapest 10 %
Bokréta Házak Kft ***) Budapest 10 %
Hajós 37. Kft. ***) Budapest 10 %
Umstrukturierte Gesellschaften Sitz Beteiligung
Österreich
Die RESAG Real Estate Service AG und die conwert Bauträger-Development Hol-ding GmbH wurden in die conwert Dienstleistungs und Bauträger Holding GmbH verschmolzen
Wien 100 %
*) Anteil über Treuhänder gehalten**) wird über schuldrechtliche Vereinbarung einbezogen***) 10 % Anteil am Stammkapital, 75 % der Stimmrechte****) Die conwert Omega Invest GmbH, conwert Centaurus Invest GmbH, conwert Gemini Invest GmbH, conwert Grundbesitz Leipzig Bestand GmbH sowie die conwert epsilon Invest GmbH verfügen über 27 KG’s
149
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
Der vorliegende Konzernabschluss wurde von den Geschäftsführenden Direktoren der
conwert Immobilien Invest SE am 18. März 2010 fertig gestellt und unterzeichnet und wird
voraussichtlich am 22. März 2010 vom Verwaltungsrat zur Kenntnis genommen.
Wien, am 18. März 2010
Die Geschäftsführenden Direktoren der
conwert Immobilien Invest SE
Mag. Johann Kowar e.h.
Mag. Claudia Badstöber e.h.
Jürgen Kelber e.h.
Thomas Rohr e.h.
Mag. Wolfgang Tutsch e.h.
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
150
„Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der conwert Immobilien Invest SE, Wien, für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2009 bis zum 31. Dezember 2009
geprüft. Dieser Konzernabschluss umfasst die Konzernbilanz zum 31. Dezember 2009, die Konzerngesamtergebnisrechnung, die Konzerngeldfl ussrech-
nung und die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das am 31. Dezember 2009 endende Geschäftsjahr sowie den Konzernanhang.
VERANTWORTUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER FÜR DEN KONZERNABSCHLUSS UND FÜR DIE KONZERNBUCHFÜHRUNG
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Konzernbuchführung sowie für die Aufstellung eines Konzernabschlusses verantwortlich, der ein
möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards
(IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind, vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung, Umsetzung und Aufrechterhaltung eines inter-
nen Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung eines Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens,
Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, damit dieser Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen, sei es auf Grund
beabsichtigter oder unbeabsichtigter Fehler, ist; die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme von
Schätzungen, die unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen.
VERANTWORTUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS UND BESCHREIBUNG VON ART UND UMFANG DER GESETZLICHEN ABSCHLUSSPRÜFUNG
Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage unserer Prüfung. Wir haben unsere
Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung sowie der vom In-
ternational Auditing and Assurance Standards Board (IAASB) der International Federation of Accountants (IFAC) herausgegebenen International Standards
on Auditing (ISAs) durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die Standesregeln einhalten und die Prüfung so planen und durchführen, dass wir
uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil darüber bilden können, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich der Beträge und sonstigen An-
gaben im Konzernabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pfl ichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers, unter Berücksichtigung
seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf Grund beabsichtigter oder unbeabsichtigter Fehler. Bei
der Vornahme dieser Risikoeinschätzung berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem soweit es für die Aufstellung eines Konzern-
abschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens , Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, um unter
Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des
internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen, wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage
des Konzernabschlusses. Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung eine
hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.
PRÜFUNGSURTEIL
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss nach
unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum
31. Dezember 2009 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2009 bis zum 31. Dezember 2009 in
Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind.
AUSSAGEN ZUM KONZERNLAGEBERICHT
Der Konzernlagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die
sonstigen Angaben im Konzernlagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage des Konzerns erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine
Aussage darüber zu enthalten, ob der Konzernlagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen.
Der Konzernlagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Konzernabschluss. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend.“
Wien, am 18. März 2010
Ernst & Young
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.
Mag. Gerhard Schwartz e.h. Ppa Mag. Hans-Erich Sorli e.h.
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
*) Bei Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses in einer von der bestätigten (ungekürzten deutschsprachigen) Fassung abweichenden Form (zB verkürzte Fassung oder Übersetzung) darf ohne unsere Genehmigung weder der Bestätigungsvermerk zitiert noch auf unsere Prüfung verwiesen werden.
BESTÄTIGUNGSVERMERK*)
BERICHT ZUM KONZERNABSCHLUSS
151
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
„Das Geschäftsführende Direktorium bestätigt nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den
maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernabschluss ein möglichst getreues
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und dass der Konzernlagebe-
richt den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein
möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entsteht, und dass
der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen der Konzern
ausgesetzt ist.“
Wien, am 18. März 2010
Das Geschäftsführende Direktorium der
conwert Immobilien Invest SE
Mag. Johann Kowar Mag. Claudia Badstöber Jürgen F. Kelber
Vorsitzender Mitglied Mitglied
Verantwortungsbereiche: Verantwortungsbereiche: Verantwortungsbereiche:Strategie, Finanzsteuerung Konzernrechnungswesen, Region Deutschland Steuern
Thomas Rohr Mag. Wolfgang Tutsch
Mitglied Mitglied
Verantwortungsbereiche: Verantwortungsbereiche: Region Österreich Recht und Organisation
ERKLÄRUNG ALLER GESETZLICHEN VERTRETER
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
152
BERICHT DES VERWALTUNGSRATSGEMÄSS § 41 SE-GESETZ
Der Verwaltungsrat hat im Geschäftsjahr 2009 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Auf-
gaben wahrgenommen, die Gesellschaft strategisch geleitet sowie deren Geschäfte gemeinsam
mit den Geschäftsführenden Direktoren geführt. Darüber hinaus hat der Verwaltungsrat das an
das Geschäftsführende Direktorium delegierte Tagesgeschäft der Gesellschaft überwacht und das
Geschäftsführende Direktorium beratend begleitet. Er hat sich vom Direktorium regelmäßig und
umfassend schriftlich oder mündlich in und außerhalb von Verwaltungsratssitzungen über den Gang
der Geschäfte, die wirtschaftliche Lage des Unternehmens sowie die Entwicklung der Gruppe unter-
richten lassen.
Dr. Winfried Kallinger legte sein Mandat als Mitglied des Verwaltungsrats per 26.05.2009 nieder.
Der Verwaltungsrat wurde im Rahmen der 8. ordentlichen Hauptversammlung am 26. Mai 2009 um
Dr. Michael Kraus und Mag. Harald Nograsek erweitert. Dr. Thomas Prader legte sein Mandat als
Mitglied des Verwaltungsrats per 30.11.2009 nieder. Der Verwaltungsrat besteht zum 31.12.2009 aus
sechs Mitgliedern und hielt im Geschäftsjahr 2009 insgesamt zwölf Sitzungen ab.
Eingefl ossen in die Arbeit des Verwaltungsrats sind weiters auch die Ergebnisse und wesentlichen
Inhalte der Ausschüsse. Der Immobilienausschuss tagte fünfmal und hat über die in seinem Pouvoir
befi ndlichen Immobilienengagements nach eingehender Prüfung auch 31 Beschlüsse im Umlauf-
wege gefasst. Gemäß Geschäftsordnung ist betreffend jedes Immobilieninvestment mit einem Gegen-
wert von mehr als EUR 3 Mio. der Immobilienausschuss zu befassen. Der Bilanz/Prüfungsausschuss
diskutierte den Jahres- und Konzernabschluss, die Prüfberichte sowie den Management-Letter des
Abschlussprüfers und berichtete darüber dem Verwaltungsrat. Weiters befasste sich der Bilanz/
Prüfungsausschuss mit der Wahl und der Vergütung des Abschlussprüfers, mit dem für das Ge-
schäftjahr aufgestellten Revisionsplan sowie mit den wesentlichen Ergebnissen der Revisionsprüfung.
Der Bilanz/Prüfungsausschuss tagte dreimal. Die Tätigkeit des Nominierungs- und Vergütungsaus-
schusses konzentrierte sich im Berichtsjahr auf die Festlegung der Bezüge des Geschäftsführenden
Direktoriums und tagte hierzu einmal. Weiters fasste der Nominierungs- und Vergütungsausschuss
einen Umlaufbeschluss, in dem die Bestellung von Thomas Rohr als Geschäftsführender Direktor
vorgeschlagen wurde. Der Related-Party Ausschuss befasste sich im Berichtszeitraum in erster Linie
mit Erwerben von Immobilien nahestehender juristischer und natürlicher Personen sowie Verkäufen
von Immobilien der conwert Immobilien Invest SE an solche Personen und tagte zweimal. Die Vor-
sitzenden der Ausschüsse haben in den Verwaltungsratsitzungen regelmäßig über die Ergebnisse der
Ausschüsse berichtet.
Der vom Direktorium aufgestellte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 und der Lagebericht
der conwert Immobilien Invest SE sowie der Konzernabschluss und Konzernlagebericht für das
Geschäftsjahr 2009 wurden durch die Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mbH. geprüft.
Die Prüfung hat nach ihrem abschließenden Ergebnis keinen Anlass zu Beanstandungen gegeben.
Der Abschlussprüfer hat daher bestätigt, dass der Jahresabschluss der conwert Immobilien Invest
SE unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein möglichst getreues Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermitteln und der Lagebericht im Einklang
mit dem Jahresabschluss steht. Der Konzernabschluss wurde unter Beachtung der International
Standards on Auditing der International Federation of Accountants (IFAC) geprüft und als ordnungsge-
mäß bestätigt. Der Wirtschaftsprüfer hat demnach uneingeschränkte Bestätigungsvermerke erteilt.
153
Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss
Die Einklangsprüfung des Corporate Governance Berichtes nach §243b UGB wurde von der
Univ.-Prof. DDr. Waldemar Jud Corporate Governance Forschung CGF GmbH durchgeführt und hat in
ihrem abschließendem Ergebnis zu keinen wesentlichen Beanstandungen Anlass gegeben.
Das Geschäftsführende Direktorium schlug vor, das Ergebnis des Geschäftsjahres vom 1. Jänner 2009
bis 31. Dezember 2009 in Höhe von EUR 28.114.040,19 wie folgt zu verwenden. Auf jede Aktie der Ge-
sellschaft, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns (das ist
der Tag der ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft, sohin der 15. April 2010) dividenden-
berechtigt ist, wird eine Dividende in Höhe von EUR 0,25 ausgeschüttet. Der Gesamtbetrag der Divi-
dende ergibt sich sohin durch Multiplikation des Betrages von EUR 0,25 mit der Anzahl der Aktien der
Gesellschaft, die am Tag der Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns dividenden-
berechtigt sind. Der verbleibende Teil des kumulierten Bilanzgewinns wird auf neue Rechnung vorge-
tragen. Der Verwaltungsrat schließt sich diesem Vorschlag des Geschäftsführenden Direktoriums an.
Die Gesellschaft hält zum 19.03.2010, 17:35 Uhr (Börseschluss) insgesamt 5.936.076 eigene Aktien,
die nicht dividendenberechtigt sind, sodass aktuell der Gesamtbetrag der Dividende EUR 19.855.799
und der Anteil am Bilanzgewinn, der auf neue Rechnung vorzutragen ist, EUR 8.258.240,81 betragen
würde. Erhöht sich bis zum Tag der ordentlichen Hauptversammlung die Anzahl der von der Gesell-
schaft gehaltenen eigenen Aktien, so wird der Anteil am Bilanzgewinn, der auf die vom Zeitpunkt der
Erstattung dieses Gewinnvorschlages bis zur ordentlichen Hauptversammlung von der Gesellschaft
zusätzlich erworbene eigene Aktien entfällt, nicht ausgeschüttet, sondern auf neue Rechnung vor-
getragen. Verringert sich die Zahl der von der Gesellschaft gehaltenen eigenen Aktien bis zum Tag
der ordentlichen Hauptversammlung, so wird ein auf diese eigenen Aktien entfallender Anteil am
Bilanzgewinn, soweit dies für die Auszahlung einer Dividende in Höhe von EUR 0,25 je dividendenbe-
rechtigter Aktie erforderlich ist, ausgeschüttet und der verbleibende Anteil am Bilanzgewinn auf neue
Rechnung vorgetragen.
Nach dem abschließenden Ergebnis der vom Verwaltungsrat gemäß § 41 Abs 2 SE-Gesetz vorgenom-
menen Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts ist kein Anlass zu Beanstandungen ge-
geben. Der Verwaltungsrat hat den Jahresabschluss gebilligt, der damit gemäß § 41 Abs 4 SE-Gesetz
festgestellt ist.
Der Verwaltungsrat dankt dem Direktorium und allen Mitarbeitern für ihr Engagement und die
geleistete Arbeit.
Wien, am 22. März 2010
Für den Verwaltungsrat
Günter Kerbler
Vorsitzender des Verwaltungsrats
KonzernanhangBericht des
AbschlussprüfersErklärung aller
gesetzlichen VertreterBericht des
Verwaltungsrats
conwert Geschäftsbericht 2009
154
KENNZAHLENÜBERBLICK
Unternehmenskennzahlen 2009 2008 2007 2006 2005
Vermietungserlöse EUR Mio. 162,3 147,7 109,5 79,5 37,1
Veräußerungserlöse EUR Mio. 361,3 203,1 252,5 185,5 68,3
Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 36,6 40,3 1,1 - -
Umsatzerlöse EUR Mio. 560,1 391,1 363,12 265,00 105,4
Net Rental Income (NRI) EUR Mio. 94,6 85,6 65,3 49,4 23,5
NRI-Marge % 58,3 57,0 59,7 62,2 63,3
Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 105,0 94,6 75,5 59,2 27,9
EBITDA-Marge % 18,7 24,1 20,8 22,3 26,5Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts
EUR Mio. 5,5 (2,2) 97,8 45,2 17,6
Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. 94,9 69,9 172,5 104,4 45,6
EBIT-Marge % 16,9 17,9 47,5 39,4 43,2
Ergebnis vor Steuern (EBT) EUR Mio. 31,9 (28,8) 145,2 77,0 33,8
Konzernergebnis EUR Mio. 23,7 (30,0) 116,2 51,7 24,9
Funds from Operations (FFO) 1) EUR Mio. 72,6 53,8 57,8 33,8 16,5
Cash Profi t 2) EUR Mio. 68,0 53,02 57,1 37,6 16,3
Bilanzsumme EUR Mio. 2.962,5 3.016,2 2.948,4 1.921,9 1.093,5
Enterprise Value (EV) EUR Mio. 2.201,5 1.740,7 2.235,3 1.774,7 1.055,3
Loan to Value (LTV) % 55,2 58 54 62 60
EBITDA / EV % 4,8 5,4 3,4 3,3 2,7
Eigenkapitalquote % 43,2 42,3 47,7 44,6 47,6
Gearing % 115,0 115,2 85,8 94,7 93,4
Immobilienkennzahlen
Anzahl Immobilien Anzahl 1.752 1.710 1.590 981 598
Gesamtnutzfl äche m² 2.018.254 2.035.421 1.896.898 1.322.412 815.932
Immobilienvermögen EUR Mio. 2.517,39 2.497,32 2.345,25 1.673,37 911,83
Fair Value Anpassungen EUR Mio. 1,6 (2,2) 97,84 45,24 17,60
Fair Value / m² EUR 0,8 (1,1) 51,58 34,21 21,57
Investitionen in Immobilien EUR Mio. 290 328 788 869 335
Verkehrswertrendite % 4,88 4,79 4,40 4,46 4,89
Börsenkennzahlen
Anzahl der Aktien (Ultimo) Anzahl 85.359.273 85.359.273 85.359.273 58.684.500 39.123.000
Marktkapitalisierung EUR Mio. 706,8 273,15 1.027,73 962,43 569,24
Aktienkurs (Ultimo) EUR 8,54 3,20 12,04 16,40 14,55
Höchst- / Tiefstkurs EUR 10,11 /3,20 12,40 / 2,93 18,13 / 10,05 16,57 / 14,55 14,55 / 13,15
Unverwässertes Ergebnis / Aktie EUR 0,29 (0,37) 1,46 0,97 0,95
Verwässertes Ergebnis / Aktie EUR 0,29 (0,37) 1,44 0,97 0,95
Adaptiertes Ergebnis / Aktie 3) EUR 0,39 (0,36) 1,82 1,44 1,29
Cash Profi t / Aktie EUR 0,84 0,64 0,76 0,70 0,63
Buchwert (NAV) / Aktie EUR 15,68 15,55 16,25 14,49 13,21
Kurs/Buchwert-Verhältnis Ultimo 0,54 0,21 0,74 1,13 1,10
EPRA NAV / Aktie EUR 16,78 16,28 16,17 - -
EPRA NNNAV / Aktie EUR 15,76 16,42 16,28 - -
FFO / Aktie EUR 0,90 0,65 0,74 0,71 0,63
Kurs/Gewinn-Verhältnis Ultimo 2,48 2,83 8,23 16,91 15,32
Kurs/Adaptierter Gewinn-Verhältnis Ultimo 3,33 2,85 6,62 11,39 11,28
1) FFO: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) – Nettogewinn Zeitwertanpassung +
Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS-Veräußerungsgewinne + Abschreibungen +
unbare Teile Finanzergebnis und Investitionskosten2) Cash Profi t: FFO – tatsächlich liquiditätswirksame Steuern 3) Gewinn je Aktie unter Berücksichtigung des tatsächlich cashwirksamen Ertragsteueraufwandes
155
68,3100
200
300
400
500
600
20092008200720062005
37,10
105,4
185,5
79,5
0
265 252,5
109,5
1,1
363,1
203,1
147,7
40,3
391,1361,3
162,3
36,6
560,1
UMSATZERLÖSE (in EUR Mio.)
KONTINUIERLICH
STEIGENDE UMSATZERLÖSE
Aufgrund der Unternehmensexpansion und der
neuen Erlöse aus dem Dienstleistungsgeschäft
erhöhten sich die Umsatzerlöse im Vergleich zu
2005 um 432 % auf EUR 560,1 Mio.
Veräußerungserlöse Vermietungserlöse
Dienstleistungserlöse gesamt
FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) (in EUR Mio.)
ANSTIEG BEIM FFO
Bei den Cash-Erträgen (FFO) wurde in den ver-
gangenen Jahren ein deutlicher Zuwachs von
EUR 16,46 Mio. auf EUR 72,6 Mio. erzielt.
50
100
150
200
20092008200720062005
45,6
104,4
172,5
69,9
94,9
10
20
30
40
50
60
70
80
20092008200720062005
16,5
33,8
57,853,8
72,6
EBIT (in EUR Mio.)
EBIT AUF EUR 94,9 MIO. GESTIEGEN
In den Jahren 2005 bis 2007 wurden Aufwer-
tungsgewinne von EUR 18 Mio. bis EUR 98 Mio.
verbucht. Trotz Ausbleiben nennenswerter Auf-
wertungsgewinne im Jahr 2009 stieg das EBIT
auf EUR 94,9 Mio.
5
10
15
20
2009200820072006
13,21
2005
14,49
16,2515,55 15,68
BUCHWERT (NAV)/AKTIE (in EUR)
BUCHWERT (NAV)
Der Buchwert (NAV) je Aktie erhöhte sich von
2005 bis 2009 um 19 % auf EUR 15,68 je Aktie.
EIGENKAPITALQUOTE (in %)
HOHE EIGENKAPITALQUOTE
Die Eigenkapitalquote von 43,20 % liegt nach
wie vor innerhalb des von conwert angepeilten
Zielkorridors der Finanzierungsstruktur von
rund 40 % Eigenmittel und 60 % Fremdmittel
und damit auf höchst attraktivem Niveau.
500
1.000
1.500
2.000
20092008200720062005
598
981
1.5901.710 1.752
10
20
30
40
50
60
20092008200720062005
47,644,6
47,73
42,25 43,2
ANZAHL OBJEKTE
AUSBAU DES IMMOBILIENPORTFOLIOS
Im 5-Jahresvergleich zeigt sich der kontinuier-
liche Ausbau des Immobilienportfolios: von
598 Objekten mit 815.932 m² Nutzfl äche auf
1.752 Objekte mit 2.018.254 m² Nutzfl äche
Kennzahlenüberblick | Finanzkalender | Glossar | Impressum |
conwert Geschäftsbericht 2009
156
Finanzkalender
9. ordentliche Hauptversammlung 15. April 2010
Ergebnis 1 – 3 / 2010 26. Mai 2010
Ergebnis 1 – 6 / 2010 25. August 2010
Ergebnis 1 – 9 / 2010 24. November 2010
Jahresergebnis 2010 23. März 2011
Bilanzpressekonferenz 2010 23. März 2011
IR Kontakt
Investor Relations Manager Mag. Peter Sidlo
Aktionärs-Hotline + 43 / 1 / 521 45 – 700
E-Mail cw@conwert.at
Website www.conwert.at
Wiener Börse CWI
Bloomberg CWI AV
Reuters CONW.VI
ISIN AT0000697750
157
Glossar
Annualisierte Mieten
Sind die monatlichen Mieteinnahmen eines Port-folios zum Stichtag multipliziert mit zwölf, wobei potentielle Einnahmen aus Leerständen unberück-sichtigt bleiben.
Buchwert pro Aktie (NAV)
Ist das bilanzielle Eigenkapital des Anteils der Ge-sellschafter des Mutterunternehmens zum Stichtag dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befi nd-lichen Aktien zum Stichtag.
Cash Profi t
ist der FFO unter Berücksichtigung tatsächlich li-quiditätswirksamer Steuern.
EPRA
ist die European Public Real Estate Association.
Diluted EPRA Net Asset Value (EPRA NAV)
Ist der Buchwert zum Stichtag verwässert um alle Effekte aus der Differenz von Bilanzvermögen zu Marktwerten des Bilanzvermögens inklusive der Verwässerung aus Optionen und Wandelschuldver-schreibungen unter Berücksichtigung von Steuer-latenzen.
Diluted EPRA NAV pro Aktie
ist der EPRA NAV geteilt durch die verwässerte An-zahl der im Umlauf befi ndlichen Aktien.
Diluted EPRA NNNAV
Ist der diluted EPRA NAV angepasst um Effekte aus der Differenz vom Buchwert der Bilanzverbindlich-keiten zu deren Marktwerten sowie der Berück-sichtigung von Steuerlatenzen nach Eintrittswahr-scheinlichkeit.
Erwartete Marktmiete
Ist jene Miete, die in vorhandenen Teilportfolien im Geschäftsjahr bei Neuvermietungen durchschnitt-lich vereinnahmt wurde und für alle Mietverhält-nisse dieser Teilportfolien als aktuell vereinnahm-bare Miete angenommen wird.
Funds from Operations (FFO)
ist das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) plus/mi-nus Nettogewinn Zeitwertanpassung plus Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS-Veräußerungs- gewinnen plus Abschreibungen plus unbare Teile Finanzergebnis und Investitionskosten.
Verschuldensgrad
zeigt das Verhältnis von Nettoverschuldung zum bi-lanziellen Eigenkapital an.
Gewinn je Aktie
ist das auf die Anteilseigner des Mutterunterneh-mens entfallende Konzernergebnis dividiert durch die durchschnittlich-gewichtete im Umlauf befi nd-liche Anzahl von Aktien der betreffenden Periode.
Glossary
Annualised rents
The monthly rental income of a portfolio at the ba-lance sheet date multiplied by twelve, not taking into account potential income from vacancies.
Book value per share (NAV)
Is the balance sheet equity of the equity attributable to shareholders of the parent company at the ba-lance sheet date divided by the number of shares outstanding on that date.
Cash Profi t
Is FFO minus actual income taxes paid.
EPRA
Is the European Public Real Estate Association.
EPRA net assets (EPRA NAV)
Is the book value at the balance sheet date diluted by all effects from the difference between total as-sets and market value of total assets including the dilution from options and convertible bonds taking into account deferred taxation.
EPRA NAV per share
is EPRA NAV divided by the diluted number of shares outstanding.
EPRA NNNAV is the EPRA NAV adjusted to refl ect effects from the difference of the book value of liabilities and their market value, taking account deferred taxation ac-cording to the probability of occurrence.
Estimated rental value (ERV)
is the rent obtained on average in existing sub-portfolios in the fi nancial year under new rental contracts and which could currently reasonably be expected to be obtained on all new lettings.
Funds from Operations (FFO)
is earnings before tax (EBT) minus net gains on fair value adjustments plus difference of cash gain on sales to IFRS gain on sales plus depreciation and amortization plus non-cash components in the fi -nancial result and investment costs.
Gearing
Shows the ratio of net debt to balance sheet equity.
Earnings per share (EPS)
consist of the profi t attributable to equity holders of the parent company divided by the diluted weighted average number of shares outstanding during the period.
Kennzahlenüberblick | Finanzkalender | Glossar | Impressum |
158
conwert Geschäftsbericht 2009
Glossary
Like-for-like rental income growth
is the growth in gross rental income on propertiesowned throughout the current and previous pe-riods under review adjusted to refl ect purchases and sales during the year, taking into account tenant rotation, changes in vacancy and new lettings of additional spaces
Loan to Value (LTV)
is the ratio of interest-bearing property liabilities to property assets
Enterprise value (EV)
Common equity plus net debt.
Initial yield
is the ratio of annualised net rents to fair value ex-pressed as a percentage
Strategic vacancy
Refers to vacancies which are not actively marke-ted, as the vacant spaces are being developed or strategies are evaluated.
Actual vacancy
Refers to vacancies which are marketed but not let or sold at the balance sheet date.
Reversion
Is the potential of higher rental income assuming that the units let below market value will be let at market value.
Reversionary yield
is the yield which is realised when all rental units are let at market rent, expressed as a percentage in relation to fair value.
Net rental income
Net rental income is the gross rental income of a period less operating costs charged and indirect property expenses/income.
Weighted average interest rate
Is the weighted interest rate of fi nancial liabilities (incl. convertible bond), i.e. the ratio of interest ex-penses in the reporting period not taking into ac-count non-cash effects (transport costs, non-cash effects of the convertible bond) to the average vo-lume of fi nancial liabilities of the reporting period.
Glossar
Like-for-like Mietertragswachstum
ist die Veränderung der Vermietungserlöse auf Ba-sis eines gleich bleibenden Immobilien-Portfolios im Vergleich zum Vorjahr, bereinigt um unterjährige Zu- und Verkäufe, unter Berücksichtigung von Mie-terdrehung, Leerstandsveränderungen und Neu-vermietung von Zusatzfl ächen.
Loan to Value (LTV)
Ist das Verhältnis von verzinslichen Immobilienver-bindlichkeiten zu Immobilienvermögen
Enterprise value (EV)
Ist das an der Börse bewertete Eigenkapital plus Nettoverschuldung.
Verkehrswertrendite
Ist das Verhältnis von annualisierter Miete zu Ver-kehrswert, ausgedrückt in Prozent.
Strategischer Leerstand
Ist jener Leerstand, der nicht in der aktiven Ver-marktung ist, da sich die Leerfl ächen im Develop-ment befi nden oder Strategien evaluiert werden.
Tatsächlicher Leerstand
Ist jener Leerstand, der sich in der Vermarktung befi ndet, aber zum Stichtag nicht vermietet oder verkauft ist.
Mietsteigerungspotenzial
Ist das Potential an höheren Vermietungserlösen unter der Annahme, dass die unter Marktmiete vermieteten Einheiten zu Marktmieten vermietet werden.
Marktwertrendite
Ist jene Rendite ausgedrückt in Prozent zum Ver-kehrswert, die sich ergibt, wenn alle Mieteinheiten zu Marktmieten vermietet werden.
Nettomietergebnis
Das Nettomietergebnis sind die Bruttomieteinah-men einer Periode reduziert um die weiterverrech-neten Betriebskosten und die unmittelbaren Immo-bilienaufwendungen/Erträge.
Gewichtete Durchschnittsverzinsung
Ist die volumensgewichtete Verzinsung der fi nan-ziellen Verbindlichkeiten (inkl. Wandelschuld-verschreibung und Anleihe), d.h. das Verhältnis der Zinsaufwendungen des Berichtsjahres ohne Berücksichtigung von unbaren Effekten (Transak-tionskosten, unbare Effekte der Wandelschuldver-schreibung) zum Durchschnittsvolumen der fi nan-ziellen Verbindlichkeiten des Berichtsjahres.
Die Immobilien Facts & Figures, die vollständige Aufstellung aller conwert Immobilien, fi nden Sie im
Immobilien Guide 2009.
159
Impressum
Eigentümer, Herausgeber und Verlegerconwert Immobilien Invest SE
Konzeption, Beratung und TextierungMetrum Communications GmbH
Grafi k-Design, Illustration [PF: vienna
FotosPeter RigaudThomas TopfThomas Kratky
DisclaimerDieser Bericht enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die wir auf Basis aller uns zum gegenwär-tigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen ge-troffen haben. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden üblicherweise mit Begriffen wie „erwarten“, „schätzen“, „planen“, „rechnen“, „davon ausgehen“, „sollen“, „sollten“, „können“, etc. umschrieben. Die vorausschauenden Aus-sagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. Wir weisen darauf hin, dass die tatsäch-lichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Er-gebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in die-sem Bericht dargestellten Erwartungen abweichen können.
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StandMärz 2010
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