Post on 22-Jan-2016
description
empirica
Wohnimmobilien zur Altersvorsorge –Worauf muss man achten?
Dr. Reiner Braun und Ulrich PfeifferBerlin, 28. Oktober 2013
empirica
2
Was ist (gut für die) Altersvorsorge?
langfristige Vermögensanlage: Aufbau im Laufe des Erwerbslebens Verzehr im Ruhestand
Nebenbedingungen: Effizienz
(Langlebigkeitsrisikos + Substanzverzehr) stabile Erträge in der Verzehrphase
-> Tilgungssparen
-> Mieteinnahmen / ersparte Miete
-> Ja, bei umsichtiger Objektwahl
Was ist dabei zu berücksichtigen?
-> vererbte Immobilien sind sanierungsbedürftig
empirica
3
Inhalt
Trends am Markt für Wohnimmobilien Bisherige Entwicklung Künftige Entwicklung
Chancen und Risiken mit Wohnimmobilien Demographie Konjunktur Bewertungs- und Informationsdefizite Wohnungspolitik Finanzmärkte
Drohen Preisblasen?
empirica
4
Angebot: Früher jedes Jahrzehnt ein neuer ZyklusFertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 1967-2011
Quelle: Destatis
Geschätzte Lücke allein im Zeitraum 2006-10: rd. 650 Tsd. Wohnungen
empirica
5
Knappheit und Leerstand durch BinnenwanderungVeränderung Einwohner, Haushalte und Wohnungsbestand 2006-2011
Quelle: empirica-Regionaldatenbank, DestatisFallzahl (Zu-/Abwanderung/Stagnation) = (167/118/118) Zu-/Abwanderung: Saldo pro Tsd. Einwohner >5 (<-5)
Mehr Haushalte +Binnenwanderung-> quantitative Lücke.Neubau trotz Leerstand-> qualitative Lücke.
empirica
6
Es gibt kein allgemeines „zurück in die Stadt“Umlandwanderung und überregionale Wanderung in Großstädten
Quelle: BBSR
Wachstumsregionen Schrumpfungsregionen
Zahlen = Wanderungssaldo je Tsd. Einwohner von/aus.. Kernstadt Umland überregional
Städte wachsen durch Umlandwanderung und/oder überregionale Wanderung. Letztere ist „nachhaltiger“!
-2
+8
2007
1997
-5
+1 +1
-1
2007
1997
-7
-3
empirica
7
Hintergrund: Schwarmwanderungenzunehmende regionale Konzentration junger Menschen
Quelle: empirica / Stat. Ämter
Die noch verbleibenden jungen Menschen „rotten“ sich zusammen
Jena
K
Erfurt
Schwarmwanderungen
empirica
8
Inhalt
Trends am Markt für Wohnimmobilien Bisherige Entwicklung Künftige Entwicklung
Chancen und Risiken mit Wohnimmobilien Demographie Konjunktur Bewertungs- und Informationsdefizite Wohnungspolitik Finanzmärkte
Drohen Preisblasen?
empirica
9
(Nur) gute Objekte auch langfristig nachgefragtPrognose der Wohnungsnachfrage in Deutschland bis 2030
Quelle: Destatis und empirica
Nach 2020 sinkt die Nachfrage
empirica
10
Nicht alle Regionen auch langfristig nachgefragtPrognose der Wohnungsnachfrage in Deutschland bis 2030
Quelle: Destatis und empirica
Nachfrage sinkt- nicht nur im Osten- nicht nur auf dem Lande
empirica
11
Inhalt
Trends am Markt für Wohnimmobilien Bisherige Entwicklung Künftige Entwicklung
Chancen und Risiken mit Wohnimmobilien Demographie Konjunktur Bewertungs- und Informationsdefizite Wohnungspolitik Finanzmärkte
Drohen Preisblasen?
empirica
12
Was viele vergessen: es gibt Zyklen!Beispiel: Wohnungszyklus der 1990er Jahre
Quelle: Destatis und empirica
Mietsteigerung ist Zeitverzögert und ebbt schon vor dem Peak im Neubau ab!
empirica
13
Inhalt
Trends am Markt für Wohnimmobilien Bisherige Entwicklung Künftige Entwicklung
Chancen und Risiken mit Wohnimmobilien Demographie Konjunktur Bewertungs- und Informationsdefizite Wohnungspolitik Finanzmärkte
Drohen Preisblasen?
empirica
14
Zunehmende Ausschläge der Mietpreise 1970-2000Reale Änderung der Nettokaltmieten
Quelle: Destatis und empirica
Wohnungspolitik verzerrt die Preissignale.Dadurch Preisausschläge größer als notwendig
empirica
15
Inhalt
Trends am Markt für Wohnimmobilien Bisherige Entwicklung Künftige Entwicklung
Chancen und Risiken mit Wohnimmobilien Demographie Konjunktur Bewertungs- und Informationsdefizite Wohnungspolitik Finanzmärkte
Drohen Preisblasen?
empirica
16
Werden Wohnungen unbezahlbar?Entwicklung der Hauspreise in Relation zum BIP
Quelle: Eurostat, OECD
Relativ zum Einkommen (BIP) fallen die Preise in Deutschland
empirica
17
Droht ein Überangebot an Wohnungen?Fertiggestellte Wohnungen pro Tausend Einwohner
Quelle: Eurostat, OECD
Ohne Worte
empirica
18
Indikatoren für Preisblasen in DeutschlandIndikatoren für Mieter, Käufer und Wohnungsbau 2004-2013
Quelle: DESTATIS und empirica-Preisdatenbank
Bundesweit keine Blasengefahr.Regionale Abweichungen -> s. Anhang
empirica
empirica agForschung und Beratung AG Kurfürstendamm 234, D-10719 BerlinFon: 030 / 884 795-0Fax: 030 / 884 795 17Mail: berlin@empirica-institut.deUSt.-ID: DE 177 317 244St.Nr.: 27/473/3029
empirica gmbhQualitative Marktforschung, Stadt- und Strukturforschung GmbH Kaiserstr. 29, D-53113 BonnFon: 0228 / 914 89-0Fax: 0228 / 217 410Mail: bonn@empirica-institut.deUSt.-ID: DE 122 113 967St.Nr.: 205/5715/0047
komet-empirica gmbhRegionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbHSchreberstr. 1, D-04109 LeipzigFon: 0341 / 96008-20Fax: 0341 / 96008-30Mail: leipzig@empirica-institut.deUSt.-ID: DE 122 656 478St.Nr.: 231/1120/7720
www.empirica-institut.de