16-08-16 Zustandsbericht Nussbaumstrasse Word · Mit 98 Wohnheiten in den Grössen von Studios bis...

I N H A L T

_ 1 Grundlagen 1 _ 1.1 Auftrag 1 _ 1.2 Bestehende Unterlagen 1 _ 1.3 Situation 2 _ 1.4 Betrachtungsperimeter 3 _ 1.5 Sektorbetreuende 3 _ 1.6 Vorstand 3 _ 2 Zustandsbericht 4 _ 2.1 Liegenschaft allgemein / Wohnungsspiegel 4 _ 2.2 Analyse 8 _ 2.3 Ausgeführte Unterhalts- und Renovationsarbeiten 9 _ 2.4 Zustandserfassung nach Baukostenplan (BKP) 10 _ 2.5 Bilder 27 _ 3 Strategie 33 _ 3.1 Kurzfristige Massnahmen 0 – 5 Jahre 33 _ 3.2 Mittelfristige Massnahmen 6 – 10 Jahre 33 _ 3.3 Langfristige Massnahmen 11 – 20 Jahre 33 _ 3.4 Vorgehensvorschlag 34 _ 3.5 Kostenschätzung (± 20%) 35 _ 4 Planunterlagen 47 _ Grundrisse _ Fassaden und Schnitte

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1 G R U N D L A G E N

1.1 Auftrag

Aufgrund der Bewerbungsunterlagen vom 22. September 2015 wurde die HPag Architektur in Kirchberg durch die STEG (Stockwerkeigentümergemeinschaft) Siedlung Baumgarten in Bern mit der Erstellung eines Zustandsberichts zur Nussbaumstrasse 34 - 56 in Bern beauftragt. Die Aufgabe ist es, den Ist-Zustand der gemeinschaftlichen Räume und Bauteile vor Ort zu ermit-teln und eine nach Prioritäten geordnete Unterhaltsplanung zu erarbeiten, dies unter Berücksich-tigung realistischer Investitionskosten. Die Schätzung der Grobbaukosten bildet der Verwaltung beziehungsweise der Eigentümerin eine Grundlage für die Investitionsplanung. Die Besichtigung der Siedlung Baumgarten in Bern fand am 06. Juni 2016 durch die HPag Archi-tektur, vertreten durch Daniel Blaser und André Jeannerat statt. Dabei wurden Fachspezialisten in den Rubriken „Elektroanlagen“, „Heizungs-, Lüftungs und Sanitäranlagen“, „Baumeisterarbeiten“ und „Flachdacharbeiten“ beigezogen. Eine Zweitbegehung durch die HPag Architektur fand am 21. Juli 2016 statt. Auftraggeber: STEG Siedlung Baumgarten Nussbaumstrasse 34 - 56 3006 Bern

Vertreten durch Marianne Peter-Schoch 1.2 Bestehende Unterlagen

In einem ersten Schritt fand die Grundlagenbeschaffung bei der STEG Siedlung Baumgarten, Bern und beim Bauinspektorat der Stadt Bern: _ Baugesuchspläne Mst. 1:200 Fassaden Nord-West, Nord-Ost. Süd-West, Süd-Ost _ Revisionspläne Mst. 1:50 Grundrisse, Schnitte _ Ausführungspläne Mst. 1:50/1:10 Grundrisse, Details Maisonettewohnungen _ Ausführungspläne Mst. 1:50 Elektro _ Ausführungspläne Mst. 1:50 Elektro Umgebung _ Revisionspläne Mst. 1:50 Kanalisation _ Revisionspläne Mst. 1:50 Aussparungen H/L/S/E _ Revisionspläne Mst. 1:50 Koordinationsplanung H/L/S/E _ Detailpläne Mst. 1:20 Dachgarten Pergola _ Detailpläne Mst. 1:10 Vertikalschnitt Erschliessungszone und Dachhauben _ Betriebs- und Wartungsanleitung Fortluftanlage A1-A3, B1-B3, C1-C2, D1-D4, E1-E2, T1-T2

_ Prüfheft für Sanitäranlage In einem zweiten Schritt wurden zusätzliche Grundlagen erarbeitet und beschafft: _ Luftaufnahmen vom 06. Juni 2016 _ Zustandserfassung vom 06. Juni und 21. Juli 2016 _ Begehung mit Fachspezialisten vom 06. Juni 2016 _ Wohnbauten im Vergleich / Bundesamt für Wohnungswesen, ISBN 3 7281 2685 3

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1.3 Situation

Bahn

Umfahrungsstrasse

Schützenmatt

Einstellhalle 29

Gebäude 17/19

Gebäude 27

Einstellhalle 35

Gebäude 30/32/34

Gebäude 36

Bahn

Umfahrungsstrasse

Schützenmatt

Einstellhalle 29

Gebäude 17/19

Gebäude 27

Einstellhalle 35

Gebäude 30/32/34

Gebäude 36

Nussbaumstrasse

Ostermundigenstrasse

Brechbühlerstrasse

Pulverweg

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1.4 Betrachtungsperimeter

1.5 Sektorbetreuende

Sektor Bereich Zuständige Person Telefon Sektor 1 Häuser 34 / 42 Otto Wegmüller 031 332 69 69 Sektor 2 Häuser 44 / 46 Andreas Kaufmann 031 301 23 77 Sektor 3 Häuser 36 / 38 Daniel Gyger 031 332 92 85 Sektor 4 Häuser 48 / 50 / 52 Martin Freudiger 031 331 55 63 Sektor 5 Häuser 38 / 40 René Lüthi 031 333 43 40 Sektor 6 Häuser 54 / 56 Jürg Künzle 031 348 31 15 Sektor 7 Einstellhalle Otto Wegmüller 031 332 69 69

1.6 Vorstand Bereich Zuständige Person Telefon Co-Präsidium, Energiesparen / Aussenräume Stefan Kohler 031 331 18 93 Co-Präsidium, Information Rita Galli-Jost 031 333 09 82 Siedlungsbetreuung / Aussenraumgruppe René Lüthi 031 333 43 40 Bau Marianne Peter-Schoch 031 348 03 30 Spielplätze / Siedlungsleben Simone Kaufmann 031 301 23 77 Gemeinschaftsraum / Website Rolf Siegenthaler 031 534 82 94 Protokoll Rosmarie Siegrist 031 333 15 27

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2 Z U S T A N D S B E R I C H T

2.1 Liegenschaft allgemein / Wohnungsspiegel

Parzelle

GB-Nr. 1830 GB-Nr. 4263 Baurecht

333'340 m2 12’946 m2

Nutzungszone Wohnen W3

Empfindlichkeitsstufe ES II angrenzend an ES III

Konzept Burgergemeinde 1988

Öff. Ideenwettbewerb April bis Oktober 1990

Überbauungsordnung Ende 1991

Abstimmung / Baugesuch Ende 1993

Erstellungsjahr 1995 - 1996

Erstbezug Ende 1996

Wohnungsspiegel Total 98 Wohneinheiten DachGarten | Garten | SitzPlatz

Haus 34 / C1 16 Wohneinheiten 2

3 6 5

16 32

Studio 2 Zi-Whg 3 ½ Zi-Whg (4 x DG) 4 ½ Zi-Whg (3 x DG) Keller Einstellhallenplätze

Haus 36 / B1 5 Wohneinheiten 2

1 2 6

3 ½ Zi-Whg (DG) 4 ½ Zi-Whg (DG) 6 ½ Zi-Whg (1 x DG / 1 x G&DG) Keller

Haus 36a / D3 2 Wohneinheiten 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1

3 ½ Zimmer-Wohnung 4 ½ Zimmer-Wohnung Installationsraum Heizung Waschküche Trocknungsraum Elektro-Verteilung TV / Telefon-Verteilung Briefkastenanlage Sonnerie


3 1 8 1

2 ½ Zi-Whg 4 ½ Zi-Whg (1 x DG) 5 ½ Zi-Whg (DG) Keller Waschküche

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1 1 1 1 1 1 1 1 1

Studio 3 ½ Zi-Whg Installationsraum Heizung Waschküche Trocknungsraum Elektro-Verteilung TV / Telefon-Verteilung Briefkastenanlage Sonnerie


9 1

4 ½ Zi-Whg (4 x DG / 2 x G) Keller Schutzraum (für 49 Personen)

Haus 42 / T1 4 Wohneinheiten 1

3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1

2 ½ Zi-Whg 3 ½ Zi-Whg Keller PTT Verteilerraum Kinoraum / hindernisfreies WC Gemeinschaftsraum Aufzugsanlagen Heizung Waschküche Trocknungsraum HLKE-Verteilung TV / Telefon-Verteilung

Haus 44 / A1 6 Wohneinheiten 1

2 3 8

3 Zi-Whg (DG) 3 ½ Zi-Whg (1 x DG / 1 x G) 4 ½ Zi-Whg (DG) Keller


1 1 1 1 1 1 1 1

4 ½ Zi-Whg Installationsraum Heizung Waschküche Trocknungsraum Elektro-Verteilung TV / Telefon-Verteilung Briefkastenanlage Sonnerie

Haus 46 / E1 6 Wohneinheiten 2

2 2 6

3 ½ Zi-Whg (1 x DG / 1 x G) 4 ½ Zi-Whg (1 x DG / 1 x G) 5 ½ Zi-Whg (G) Keller

6

Haus 48 - 48a / A2 6 Wohneinheiten 4

1 1 6

4 ½ Zi-Whg (3 x DG / 1 x G) 5 ½ Zi-Whg (G) 6 ½ Zi-Whg (G) Keller

Haus 50 / E2 6 Wohneinheiten 2

2 2 6

3 ½ Zi-Whg (1 x DG / 1 x G) 4 ½ Zi-Whg (1 x DG / 1 x G) 6 ½ Zi-Whg (G) Keller


1 1 1 1 1 1 1 1 1

Studio 3 ½ Zi-Whg Installationsraum Heizung Waschküche Trocknungsraum Elektro-Verteilung TV / Telefon-Verteilung Briefkastenanlage Sonnerie

Haus 52 / A3 5 Wohneinheiten 1

3 1

10 1

3 ½ Zi-Whg (SP) 4 ½ Zi-Whg (2 x DG / 1 x SP) 6 ½ Zi-Whg (DG) Keller Schutzraum (für 180 Personen)

Haus 54 / T2 5 Wohneinheiten 1

4 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 ½ Zi-Whg 3 ½ Zi-Whg Installationsraum Aufzugsanlage Heizung Waschküche HLK-Verteilung Elektro-Verteilung TV / Telefon-Verteilung Briefkastenanlage Sonnerie

Haus 56 / C2 12 Wohneinheiten 2

2 5 3

12

2 ½ Zi-Whg (DG) 3 ½ Zi-Whg (G) 4 ½ Zi-Whg (2 x DG / 3 x G) 5 ½ Zi-Whg (2 x DG / 1 x G) Keller

Nebenräume Gemeinschaftsraum im Haus 42, Schutzräume für 229 Personen, Keller, Waschküchen, Trockenräume, Heizzentralen, 32 Einstell-hallen-Plätze, Kino, Fahrradunterstände

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Gebäudekonstruktion

- Aussenwände Kellergeschoss in armiertem Beton: Fundamentplatte und Aussenwände 25 cm, Aussenwände Schutzraum 25 cm, Innenwände Schutzraum und EH 30 cm, Decke über UG 20 cm / 24 cm, Decke über Schutzraum 30 cm

- Innenwände Kellergeschoss: Kalk- und Backstein 12 cm - Geschossdecken in armiertem Beton 20 cm, Wärme- und

Trittschalldämmung 2 cm, Trennlage, Zementüberzug 6 cm, Bodenbelag

- Zwischengeschossdecken Maisonettewohnungen: Balkenlage 20 cm, Riemenboden Nut + Kamm ohne Fase 2 cm (bei Küche 1. OG Duripanel 1.8 cm), Schall- und Wärmedämmung als Mi-neralwolle 2-lagig 2 x 1.5 cm (Leitungsführung Elektro und Heizung in der Dämmebene), Trennlage, Anhydrit 4 cm, Bo-denbelag

- Wohnungstrennwände Spring-Schalungsstein 25 cm - Innenwände Maisonettewohnungen 3-Schichtplatte 1.9 cm,

Holzständerkonstruktion, Hohlraumisolation Steinwolle 4 cm, 3-Schichtplatte 1.9 cm

- Brüstungen im Balkonbereich als Metallkonstruktion - Brüstungen im Laubenbereich Sichtbeton und als Metallkon-

struktion - Fassadenaufbau: Massivbauweise, in 3 Ausführungen:

1. Armierter Beton 25 cm, Wärmedämmung Styrofoam geklebt 12 cm, Ständer 5 cm, Beplankung 3-Schichtplatte 1.9 cm 2. Spring-Schalungsstein 20 cm / 25 cm, Wärmedämmung Flumroc Typ 3 14 cm, Hinterlüftung 3 cm, Eternit 1.5 cm 3. Dämmelement: 3-Schichtplatte 2.1 cm, Latten kreuzweise 2 x 2.4 cm / 4.8 cm, Windpapier, Holzrahmen 6 / 14 cm, Wärmedämmung 14 cm, Fensterelement 5.4 cm

- Flachdach begrünt: Armierter Beton im Gefälle 20 – 28 cm, Dampfsperre Sarnavap EA4, Wärmedämmung Sarnatherm 2 x 10 cm, Wasserisolation Sarnafil TG 55-20, Sarnafil-T Schutz-bahn, Drainage und Filterlage 1.5 cm, extensive Dachbegrü-nung 8 cm

- Flachdach Terrasse: Betondecke im Gefälle 20 – 28 cm Dampfsperre Sarnavap EA4, Wärmedämmung Sarnatherm 2 x 10 cm, Wasserisolation Sarnafil TG 55-20, Sarnafil-T Schutz-bahn, Trennlage, Splitt 3 – 11 cm, Zementplatten 4 cm

- Spenglerarbeiten in Kupfer-Titan-Zink - Aussentreppen als vorfabrizierte Betonelemente, teils aufgrund

Schwingungen mit Stahlschwerter verstärkt - Laubengänge als vorfabrizierte Betonelemente - 2 Aufzugsanlagen 630 kg / 8 Personen in Haus 42 und 54 - Kein Warenaufzug vorhanden - 6 Gasheizungen Cipag, Typ 3DHR/6, 109 kW (Jg. 1997) - 6 Boiler CTC, 1'500 l, Erwärmung via Gasheizung

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2.2 Analyse Mehrfamilienhäuser Siedlung Baumgarten, Nussbaumstrasse 34 - 56

Standort Die Siedlung Baumgarten liegt am östlichen Stadtrand von Bern an der Ostermundigenstrasse. Die Kantonshauptstadt mit etwas mehr als 130’000 Einwohner ist der einwohnerstärkste Ort im Kanton Bern. Die Stadt Bern mit ihren vielen Sehenswürdigkeiten, der eimaligen Altstadtkulisse, den zum verweilen einladenden Lauben und dem Reichtum an Kultur, Musse und Genuss findet man nur schwer in einer anderen Stadt der Schweiz. Die Siedlung Baumgarten ist vom Bahnhof Bern in 5 Minuten mit dem 10er Bus bequem erreichbar. Durch die Nähe der Autobahn A6, der Ausfahrt Bern-Wankdorf ist die Siedlung auch für den motorisierten Individualverkehr ideal er-schlossen.

Mehrfamilienhäuser Die Siedlung Baumgarten an der Nussbaumstrasse 34 - 56 in Bern wurde 1995 bis 1996 realisiert und im selben Jahr durch die ersten Stockwerkeingentümer bezogen. Die Mehrfamilienhäuser bestehen aus drei Vollgeschossen und einem Attikageschoss, das die Dachgärten beherbergt. Die Siedlung besteht aus zwei durch Treppenhäuser gegliederte Zeilenbauten nördlich und süd-lich, die mit zwei senkrecht dazu stehenden Zeilen einen grossen, verkehrsfreien Hof bilden. Die-ser ist durch zwei innere Volumen in zwei öffentliche Höfe und einen privaten Aussenraum zwi-schen den beiden Volumen gegliedert. Die Anlage wird durch eine Lärmschutzwand und zwei Atelierbauten an der Ostermundigenstrasse vor dem starken Verkehrslärm geschützt. Mit 98 Wohnheiten in den Grössen von Studios bis 6 ½-Zimmer-Wohnungen bietet die Siedlung Baumgarten einen breiten Wohnungsmix. Ehemalige Büroräumlichkeiten wurden mittlerweile in Studios und 2 ½-Zimmer-Wohnungen umgenutzt. Der Schwerpunkt liegt auf den 4 ½-Zimmer-Wohnungen. Es werden sowohl Etagen- als auch Maisonette-Wohnungen angeboten. Architektur Sichtbeton, volumetrische Setzung, Aussenraumkonzeption, Fassadengestaltung, Individualität – Dies sind nur einige Stichwörter die den architektonisch Ausdruck des aus einem Ideenwettbe-werb hervorgegangenen Genossenschaftsbaus „Siedlung Baumgarten“ beschreiben. Ein Zeit-zeuge aus den 90er-Jahren, dessen Einzigartigkeit unbedingt erhalten werden sollten. Alle Wohnungen werden hofseitig über vier offene Treppenhäuser erschlossen. Im 2. Oberge-schoss erschliesst ein ebenfalls offener Laubengang die Maisonette-Wohnungen, verbindet sämt-liche Volumen miteinander und schafft so eine Zusammengehörigkeit der ganzen Anlage. Die gesamte Siedlung Baumgarten ist mit einer Schottenbauweise konzipiert. Das Achsenmass von 5.25 m wird in allen Baukörpern konsequent wiederverwendet und bildet das Grundmodul für sämtliche Wohnungstypen und Wohnungsgrössen. Das Mitbestimmungsrecht der Stockwerkei-gentümer hat sich massgeblich auf die Gestaltung ausgewirkt und gibt der einheitlichen Ras-terstruktur eine Vielfalt und Individualität. Das Planungsteam erstellte eine einheitliche Struktur (den Rohbau) und erarbeitete einen Ausbaukatalog, bei dem jeder Bewohner je nach Geschmack und finanzieller Lage auswählen und seine Wohneinheit individuell zusammenstellen konnte. Speziell dabei war, dass dieser Ausbaukatalog nebst der inneren Organisation auch verschiede-ne Fassadenelemente beinhaltete. So konnte der Glasanteil, die Öffnungsarten und die Fassa-denstruktur durch die Bewohner frei gestaltet werden. In den beiden unterschiedlich gestalteten Innenhöfen, zu denen fast jede Wohnung einen Blick-bezug hat, spielt sich das öffentliche Leben ab. Der Laubengang, als halbprivater Aussenbereich, bildet eine kommunikationsfördernde Begegnungszone der Bewohner. Zudem beherbergt jede Wohnung (mit einer Ausnahme) einen privaten Aussenraum in Form eines Dachgartens, Gartens oder Sitzplatzes.

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2.3 Ausgeführte Unterhalts- und Renovationsarbeiten 2000 _ Haus 42 (1. UG) | Ausbau Gemeinschaftsraum 2002-2004 _ Häuser 42, 54, 36a, 40a, 44a, 54a (3. OG) | Erstellung von Überdachungen _ Laubengänge | Sanierung der Zementüberzüge _ Laubengänge | Ersatz von diversen Metallstützen als Pilotprojekt 2004 _ Haus 34 | Umbau der Büros in zwei 2-Zimmer-Wohnungen und 1 Gästezimmer 2004-2008 _ Laubengänge inkl. Überdachung | Ersatz der Kittfugen 2009 _ Laubengänge Haus 50 | Ersatz der Oberlichter als Pilotprojekt 2011-2014 _ Laubengänge | Ersatz aller Oberlichter (nicht wie Pilotprojekt) 2014 _ Häuser 36a, 40a, 44a, 52a (3. OG) | Ersatz Brüstungsplatten der Eingangsfronten _ Häuser 42, 54 | Sanierung der Laubengangs-Passarellen _ Laubengänge und Durchgänge (EG) | Ausbesserung der Zementüberzüge _ 2 Wohnungen | Sanierung der undichten Oberlichter _ 20 Wohnungen | Reinigung der Oberlicht-Verglasungen inkl. Erneuerung Fugen _ Wohnungseingänge | Ersatz diverser Türblätter infolge gelösten Deckblätter _ Haus 34 | Abdichtung Fassadenanschluss Treppe infolge Wassereinbruch zu EH _ Hof 1 | Komplettersatz Mergelfläche 2015-2016 _ Haus 56 | Ersatz beider Treppenläufe der Aussentreppe Nord-West

laufend _ Kontrolle der Flachdächer _ Jährliches Mähen aller extensiv begrünten Dächer _ Laubengänge und Durchgänge (EG) | Ausbesserung der Zementüberzüge _ Wohnungseingänge | Ersatz diverser Türblätter infolge Oberflächenbeschädigung

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2.4 Zustandserfassung nach Baukostenplan (BKP)

Allgemein Die Liegenschaft befindet sich in einem guten und gepflegten Zustand. Im All-gemeinen sind keine gravierenden Schäden festzustellen. Aufgrund des Alters der Liegenschaft stehen in den nächsten Jahren in sämtlichen Sektoren ver-schiedene Instandsetzungs- und Unterhaltsarbeiten an. Die 1996 abgenommenen Schutzräume sind im kantonalen Register vermerkt und somit noch in Gebrauch. Die Luftschutzeinrichtungen bieten Platz für 49 (Haus 40) und 180 (Haus 52), total 229 Personen. Aufgrund des Baujahres nach 1990 sind sowohl in Dilatationsfugen, in Fa-serzementplatten und dergleichen keine Schadstoffe zu erwarten. Bei den Begehungen konnten sicherheitstechnische Mängel bzgl. Blitzschutz, Absturzsicherungen und Not- / Fluchtwegbeleuchtung festgestellt werden. Die betroffenen Arbeitsgattungen sind nachfolgend mit einem * markiert Energetisch entspricht das Gebäude nicht mehr den heutigen Vorschriften. Aufgrund des hohen Sichtbeton-Anteils und der damit verliehenen Identität / Ausdrucksstärke scheint eine energetische Optimierung der Hülle einzig im Bereich der Fenster / Türen, Holzelemente und Flachdächer sinnvoll.

BKP 197 Gebäudeerhebung Es liegen gebrauchstaugliche Revisionspläne vor. Zur Planung einer allfälligen Gebäudesanierung sollte der betroffene Bauteil anhand der Plangrundlagen aufgearbeitet, digital aufgezeichnet und gemäss den örtlichen Gegebenheiten kontrolliert bzw. ergänzt werden. Diese Kosten sind im Architektenhonorar integriert (s. Kostenschätzung BKP 291).

BKP 211 Baumeisterarbeiten (Ortbeton)

Umgebungsmauern Vereinzelt sind lokale Abplatzungen und korrodierende Bewehrungsteile infol-ge von karbonatisierendem Beton und zu geringer Bewehrungsüberdeckung zu erkennen. Auffällig war jedoch die generell mittel bis stark ausgeprägte Verschmutzung. Diese ist für die Stahlbetonbauteile zwar nicht direkt schäd-lich, hat aber zwei Nachteile: Einerseits sind bereits vorhandene Betonschä-den visuell nur schwer zu erkennen (Dauerhaftigkeitsproblem), andererseits wird die Ästhetik beeinträchtigt (Gebrauchstauglichkeitsproblem). Die Umge-bungsmauern sind mit hoher Wahrscheinlichkeit taumittelhaltigem Wasser ausgesetzt. Die exponierten Umgebungsmauern (Häuser 42, 46, 50, 54) sollten mit dem Höchstdruckwasserstrahl-Verfahren „HDW“ gereinigt werden. Lokale Fehlstel-len sind zudem instand zu setzen. Kurzfristig werden weitere Untersuchungen (Sondagen, Karbonatisierung, Überdeckung, Chloridgehalt) empfohlen.

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Sichtbetonfassaden Die Sichtbetonfassaden weisen keine bzw. nur unbedeutende Betonschäden auf. Auch die Verschmutzung der Betonoberflächen hält sich in Grenzenob-wohl doch gut erkennbare Verunreinigungen vorhanden sind. Dies jedoch nur lokal und in annehmbarem Ausmass. Ferner sind auch Stellen erkennbar, welche bereits ausgebessert wurden (teilweise sogar beim Neubau). Die Aus-bildung als Schalungstyp 2 entspricht der damaligen Bestellung und weist noch die gleiche Charakteristik wie nach Bauvollendung auf. Über die Gefährdung für eventuelle, zukünftige Schäden bzw. das vorhandene Schadenspotential können ohne weitere Untersuchungen keine Aussagen gemacht werden. Im Wesentlichen hängt dies davon ab, bis in welche Tiefe die Karbonatisierung des Betons fortgeschritten ist und wie gross die bestehende Bewehrungsüberdeckungen sind. Es sind keine Massnahmen erforderlich. Kurzfristig werden jedoch weitere Un-tersuchungen (Sondagen, Karbonatisierung, Überdeckung) empfohlen. Laubengänge EG Das Haus 34 weist entgegen dem Rest der Siedlung auch einen Laubengang auf dem Erdgeschoss-Niveau auf. Dieser reicht vom Haus 42 entlang der Nussbaumstrasse bis zum Gebäudeende des Hauses 34 und wurde als einzi-ger der Siedlung in Ortbeton erstellt. Es ist zu erkennen, dass teilweise nach-träglich eine Beschichtung aufgebracht wurde. Diese löst sich stellenweise be-reits ab und kann ihre Aufgabe nicht mehr vollständig erfüllen. An der Deckenuntersicht sind zudem örtliche, aber grossflächige Abplatzungen er-kennbar. Weiter bestehen diverse Anzeichen für Undichtigkeiten, wie z.B. Feuchtstellen, Kalkaussinterungen und dgl. Lokale Fehlstellen sollten instand gesetzt und der gesamte Laubengang einer Systemsanierung (neue Abdichtung / Beschichtung, Wassernasen, etc.) un-terzogen werden. Kurzfristig werden jedoch weitere Untersuchungen (Sonda-gen, Karbonatisierung, Überdeckung, Chloridgehalt) empfohlen. Terrassen 3. OG Die Häuser 36a, 44a und 52a verfügen im 3.Obergeschoss über eine Terras-se. Undichtheiten bei den Fugen gegen die Laubengänge sind generell durch die entsprechenden Spuren oder aber durch die nachträglich angebrachten Blechkanäle zu erkennen. Lediglich beim Haus 40a besteht keine Rinnstelle, was auf die Erstellung eines Wintergartens, der als Witterungsschutz gilt, zu-rückzuführen ist. Es lässt sich auf einen systematischen Fehler schliessen, der mittelfristig gelöst werden sollte. Bei einer Lösung mit Blechkanälen wird zwar die Tropfstelle aufgehoben (Symptombekämpfung), das Wasser sucht sich aber nach wie vor den Weg durch die Betonkonstruktion, was langfristig zu Schäden führen wird. Die Verschmutzungen infolge der Rinnstellen sollten gereinigt und mit einer Abdichtung von oben langfristig vorgebeugt werden (Ursachenbekämpfung).

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Einstellhalle Die Einstellhalle befindet sich gutem Zustand. In der Bodenplatte sind Risse erkennbar und die sich an der Oberfläche befindlichen Stahlfasern korrodieren teilweise. Beides beeinträchtigen jedoch weder die Tragsicherheit noch die Dauerhaftigkeit und ist somit eine reine Frage der Ästhetik. Wände und De-cken zeigen sich in sehr gutem Zustand, es konnten keine wesentlichen Fehl-stellen erkannt werden. Es sind keine Massnahmen erforderlich.

BKP 211.6 Glasbausteine Die Glasbausteine, mit der die Nebenräume in den Zwischenbauten erstellt wurden, sind in einem guten Zustand, dies trotzdem einige Glasbausteine ge-spalten sind. Diese nehmen ihre Funktion aber weiterhin wahr. Es sind keine Massnahmen erforderlich.

BKP 212.2 Elemente aus Beton Sichtbetonfassaden unbewittert Die aus vorgefertigten Elementen bestehenden Sichtbetonfassaden (beinhal-tet sämtliche vertikalen Oberflächen von vorgefertigten Elementen) zeigen sich in den nicht direkt bewitterten Bereichen in ausgezeichnetem Zustand. Diese Elemente sind frei von jeglichen Rissen oder Fehlstellen. Es sind keine Massnahmen erforderlich. Sichtbetonfassaden bewittert In den direkt bewitterten Bereichen sind auffällige Netzrisse mit gelartigen Aussinterungen zu erkennen. Das vorgefundene Schadensbild deutet eindeu-tig auf die sogenannte Alkali-Agregat-Reaktion (kurz AAR, umgangssprachlich Betonkrebs) hin. Es handelt sich hierbei um einen bedeutenden und nicht zu vernachlässigenden Schaden. Da dieser Schadensmechanismus in der Schweiz erstmals Ende der 90er-Jahre festgestellt wurde und im Allgemeinen wenig bekannt ist, wir die Definition der AAK nachfolgend kurz erläutert: Alkali-Agregat-Reaktion: Die Alkali-Agregat-Reaktion ist ein langsam ablau-fender chemisch-physikalischer Prozess im Beton. Damit diese Reaktion statt-finden kann sind folgende Komponenten erforderlich: Reaktive Gesteinskör-nung, alkalische Porenlösung und Feuchtigkeit. Die alkalische Porenlösung reagiert mit gewissen Bestandteilen der Gesteinskörnung, ausgeschieden wird dabei Silikagel. Letzteres quillt unter Aufnahme von Wasser auf. Durch diese Volumenzunahme dehnt sich der Beton aus und es entstehen Risse. Mit der Bildung dieser Risse werden zusätzliche Wege für den Feuchtigkeits-, Chlorid- oder Alkalieneintrag geöffnet, was die Reaktion wiederum vorantreibt und beschleunigt. Durch eine fortschreitende AAR werden Zugfestigkeit und Elastizitätsmodul, später auch die Druckfestigkeit vermindert. Bei der AAR stellt sich die Frage, ob es sich beim betrachteten Bauteil um ein oberflächliches Problem handelt oder ob der gesamte Querschnitt betroffen ist. Ohne weitere Untersuchungen lässt sich dies nicht sicher feststellen. Die

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Tatsache, dass die Rückseiten nicht betroffen sind gibt aber Grund zur An-nahme, dass die AAR nur oberflächlich stattfindet. Bei zu weit fortgeschritte-ner AAR besteht eine Instandsetzung letztlich immer aus einem Betonersatz (oberflächlicher oder kompletter Bauteilersatz). Die betroffenen Bauteile sind statisch nicht stark belastet. Der Fortschritt der AAR im Bereich der begrünten Fassaden der Häuser 36a, 44, 46, 50 und 56 wurde nicht analysiert und bilden somit auch keinen Bestandteil der Kostenschätzung. Es sind keine Sofortmassnahmen erforderlich. Um den Prozess der AAR ver-langsamen zu können, sollte die für die Reaktion erforderliche Feuchtigkeit mittels einer (durchsichtigen) Hydrophobierung mit vorgängiger Entfernung des Fassadenbewuchses ausserhalb des Bauteils gehalten werden. Kurzfris-tig werden weitere Untersuchungen (Sondagen, Karbonatisierung, Überde-ckung, Dünnschliff) empfohlen. Erschliessungszonen Auffallend sind die insbesondere bei den Häuser 36a, 40a, 44a und 52a relativ stark ausgeprägten Verunreinigungen, die Fehlstellen übersehen lassen. Die Verunreinigungen sind zwar für die Stahlbetonbauteile nicht direkt schädlich, können aber ein ästhetisches Manko darstellen. Zudem können werden. Wei-ter konnten an diversen Stellen Schäden in Form von Abplatzungen und kor-rodierender Bewehrung festgestellt werden. Die exponierte Bauteile sollten mit dem Höchstdruckwasserstrahl-Verfahren „HDW“ gereinigt und die lokalen Fehlstellen fachgerecht instand gestellt wer-den. Kurzfristig werden jedoch weitere Untersuchungen (Sondagen, Karbona-tisierung, Überdeckung, Chloridgehalt) empfohlen. Laubengänge 2. OG Die Dilatationsfugen wurden 2004 bis 2008 erneuert und sind grösstenteils noch intakt. Einzelne, lokale Fehlstellen in Form von Abplatzungen und korro-dierender Bewehrung konnten festgestellt werden. In den direkt bewitterten Bereichen zeigen sich zwei aus den vorgängig erläuterten Bauteile bekannten Probleme: Einerseits zeigt sich auf dem Boden gegen die bewitterte Seite (generell der von den Häusern abgewandte Teil) in einigen Elementen eben-falls eine AAR. Dies jedoch nur in einzelnen Elementen und weniger ausge-prägt als in den Fassaden. Andererseits sind die direkt bewitterten Bereichen zunehmend verschmutzt. Die exponierten Bauteile sollten mit dem Höchstdruckwasserstrahl-Verfahren „HDW“ gereinigt und die lokalen Fehlstellen fachgerecht instand gestellt wer-den. Kurzfristig werden jedoch weitere Untersuchungen (Sondagen, Karbona-tisierung, Überdeckung, Chloridgehalt) empfohlen.

BKP 213 * Montagebau in Stahl

Die feuerverzinkten Stahlstützen im Bereich der Laubengänge wurden in den Jahren 2002 bis 2004 teilweise ersetzt. Die Stützen sind nicht an der Blitz-schutzanlage angeschlossen. Die Stahlstützen sind zwingend an die bestehende Blitzschutzanlage anzu-schliessen (s. BKP 223).

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BKP 214 Montagebau in Holz Die Holzaufbauten auf den gedämmten Fenster-Rahmenverbreiterungen der laubengangseitigen, witterungsgeschützten Fassaden bestehen aus 14 cm Wärmedämmung und einer hinterlüfteten, lasierten 3-Schichtplatte. Diese sind im Bezug auf das Alter grundsätzlich in einem guten Zustand vorzufinden. Je-doch die aus 3-Schichtplatten konstruierten Fensterbänke sind in verschiede-nen Bereichen stark verschmutz und weisen kleine Beschädigungen auf. Die seitlichen Fugen-Anschlüsse an die Betonwände scheinen teilweise undicht. Eine energetische Sanierung gemäss den geltenden Anforderungen ist nicht nötig. Die verschmutzten Fensterbänke sind regelmässig zu reinigen und die be-schädigten 3-Schichtplatten zu ersetzen. Alle Anschlussfugen sind auf Un-dichtigkeiten und Beschädigungen zu prüfen und wenn nötig zu ersetzen.

BKP 215.5 Äussere Bekleidungen (Faserzement) Die hinterlüfteten Leichtbaufassaden sind hauptsächlich mit Faserzementplat-ten bzw. im Sockelbereich mit Metallprofilen bekleidet. Es konnten keine mar-kanten Beschädigungen festgestellt werden, die Fassaden sind in einem gu-ten Zustand. Die Fassadenbekleidung weisen lediglich einen geringfügigen Verschmutzungsgrad auf. Hingegen die Insektenschutzgitter sind stark ver-schmutzt und schränken die Hinterlüftung und somit der Abtransport von Wärme und Feuchtigkeit innerhalb der Fassaden ein. Die verschmutzten Lüftungsgitter sollten allesamt gereinigt werden. An den Fassadenbekleidungen sind keine Massnahmen erforderlich

BKP 221.0 Fenster aus Holz Die Holz-Fenster der Wohnungen sind mit 2-fach-Isolierverglasungen und ge-strichenen Oberflächen ausgebildet. Sie sind als gebrauchsfähig einzustufen, weisen aber vermehrt kleinere Verschleissschäden und Undichtigkeiten auf. Energetisch genügen die Fenster aus den 90er Jahren den heutigen Vorga-ben nicht mehr. Alle Fenster sollten im Rahmen einer energetischen Optimierung der Gebäu-dehülle mittelfristig ersetzt werden. Ersatz mit dem System „Wechsel-Rahmen“ ist begünstigen, sodass die Holzaufbauten (s. BKP 214) von dieser Sanierung nicht betroffen sind.

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BKP 221.4 Fenster aus Aluminium Die Pfosten-Riegel-Konstruktion des Gemeinschaftsraumes ist mit 2-fach-Isolierverglasungen ausgebildet. Sie sind als noch gebrauchsfähig einzustu-fen, jedoch scheinen Fassadenanschlüsse teilweise undicht. Einzig bei der Überdachung, die ebenfalls im Pfosten-Riegel-System integriert wurde und der Witterung ausgesetzt ist, fliesst das anfallende Regenwasser schlecht ab. Verunreinigungen sind die Folge. Sämtliche Wasch-, Trocknungs- und Technikräume verfügen über quadrati-sche (60 x 60cm) grosse Aluminiumfenster, die in die Glasbausteine einge-baut sind. Sie haben keine energetischen Anforderungen zu erfüllen. Es sind grundsätzlich keine Massnahmen erforderlich. Es sollte aber geprüft werden, inwiefern die Entwässerung der Überdachung sichergestellt werden kann. Im Rahmen einer energetischen Optimierung der Gebäudehülle sollte der Komplettersatz der Pfosten-Riegel-Konstruktion mittelfristig in Betracht gezogen werden.

BKP 221.5 Aussentüren, Tore aus Holz Die Wohnungseingangstüren (Holz mit Glaseinsätzen) sind optisch in einem gutem Zustand, bei einigen Türen lösen sich die äusseren Deckblätter und die Türrahmen weisen kleinere Beschädigungen auf. Aufgrund des laufenden Er-satzes der Türen seit 2014 weisen diese verschiedene energetische Stan-dards auf. Die Wohnungseingangstüren sollten weiterhin auf Beschädigungen an Tür-rahmen, Türblätter und Funktionstauglichkeit kontrolliert werden und beschä-digte Türen nach aktuellem Stand der Technik ersetzt werden. Im Rahmen ei-ner energetischen Optimierung der Gebäudehülle sollte der Komplettersatz mittelfristig in Betracht gezogen werden.

BKP 221.6 * Aussentüren, Tore aus Metall Die Paneltüren zu den Kellern und zur Einstellhalle sind teilweise, auch auf-grund der nicht optimalen Entwässerung der Kellerabgänge, stark verrostet und weisen Beschädigungen auf. Im Bereich der Einstellhalle entsprechen die angrenzenden Türen und Tore nicht den geltenden Brandschutzvorschriften. Der Grossteil der Paneltüren sollten im Rahmen einer energetischen Optimie-rung durch gedämmte Türen in Aluminium ersetzt werden. Brandschutztüren und –tore in der Einstellhalle sind zwingend zu ersetzen.

BKP 221.8 Spezielle lichtdurchlässige Bauteile Einige Wohnungen sind mit laubengangseitigen Windfängen ausgerüstet. Diese sind in einem guten Zustand und werden von den Bewohnern geschätzt und rege genutzt (Teppich, Leuchte, Kleiderständer, Schuhschränke, etc.). Die individuell durch die Stockwerkeigentümer erstellten Balkonverglasungen weisen keine sichtbaren Beschädigungen auf. Es sind keine Massnahmen erforderlich.

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BKP 222 Spenglerarbeiten Die Spenglerarbeiten der Flachdächer sind generell in einem guten Zustand hingegen weisen Dachwasserfassungen der Glasdächer der Häuser 42 und 54 verschiedene Materialien auf, sind undicht und teilweise verrostet. Bei nachträglichen Anpassungsarbeiten und Ergänzung der Fallrohre scheint dem Aspekt der Ästhetik bzw. architektonischen Erhaltung der Qualitäten erstaunli-cherweise keine Beachtung geschenkt worden sein – es sind unschöne De-tails vorzufinden.

Die Dachwasserfassungen der Glasdächer der Häuser 42 und 54 sollten unter Berücksichtigung der vorhandenen Architektur ersetzt werden.

BKP 223 * Blitzschutz Es ist eine Blitzschutzanlage vorhanden, diese ist in einem guten Zustand. Sämtliche Kronenbleche der Dachränder scheinen angeschlossen. Es konnte jedoch festgestellt werden, dass keine Stahlstützen, Metallüberdachungen und Geländer geerdet sind. Die Blitzschutzanlage ist zwingend zu erweitern und sämtliche Metallteile an-zuschliessen. Die heutige Situation kann Leib und Leben gefährden.

BKP 224.1 * Flachdächer Die Plattenbeläge inkl. den integrierten Entwässerungsgitter wurden gereinigt vorgefunden, was auf einen sorgfältigen und dauernden Unterhalt der jeweili-gen Bewohner schliessen lässt. Bis anhin wurden keine Feuchtigkeitsproble-me in den Flachdachbereichen oberhalb der Wohnungen (Bereich der Ober-lichter ausgenommen) festgestellt. Auf Sondagen wurde verzichtet. Die Pflanzentröge und Dachgärten sind teils so stark bewachsen, dass die Funktionalität eingeschränkt wird. Hauptsächlich ist dies jedoch Sache der Bewohner und ein allfälliger Rückschnitt wird deshalb aus dem Massnahmen-katalog ausgeklammert. Die begrünten Dachflächen ausserhalb der Dachgärten werden jährlich kon-trolliert und gemäht. Es besteht ein Service-Unterhaltsvertrag mit der Ber-naRoof AG, Bern. Für Unterhaltsarbeiten auf Flachdächer fordert die SUVA eine «persönliche Schutzausrüstung gegen Absturz» (PSgA). Eine solche ist nicht vorzufinden. In einigen der erwähnten Flächen haben Bewohner kleine Gärten oder Pflan-zen selbst angelegt, obwohl die Absturzsicherheit nicht gewährleistet ist (s. BKP 224.3). Es ist dringend eine Anseil-Schutzeinrichtung für den Unterhalt der Flachdä-cher zu installieren. Im Weiteren sind die Bewohner mit Dachgärten zwingend darauf hinzuweisen, dass das begrünte Flachdach hinter ihrem eigenen Gar-ten aus sicherheitstechnischen Gründen nicht betreten werden darf und ent-sprechende bauliche Massnahmen sind zu empfehlen (Öffnungen in der rück-seitigen Sichtschutzwand sind allesamt langfristig zu schliessen). Kurzfristig werden weitere Untersuchungen (Sondagen) empfohlen.

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BKP 224.3 * Glaseinbauten in Flachdächern Die Oblichter über den Laubengängen wurden zwischen 2011 und 2014 alle ersetzt. Die montierten Wellenplatten und die Haltevorrichtungen sind zwar in einem guten Zustand, sind aber nicht durchbruchsicher und genügen somit der Absturzsicherung nicht. Sämtliche Flachdächer sind als begehbar einzu-stufen, unabhängig ob diese nur von Fachpersonen oder von Privatpersonen betreten werden. Da die Oberlichter überhalb der Ausbauzonen gemäss Beschluss aus dem Jahr 2009 Sache der Eigentümer ist, wurde deren Zustand nicht erhoben. Auch hier gilt: Die Oberlichter müssen durchbruchsicher sein. Grundsätzlich sind sämtliche Wellplattenoberlichter mit einer durchbruchsiche-ren Konstruktion zu ersetzen. Als kostengünstigere Massnahme ist mindes-tens die Absturzgefahr durch darunterliegende Gitterroste oder zusätzlichen Geländern auf den Dächern zu eliminieren.

BKP 225.1 Fugendichtungen Die Fugendichtungen bei den Geländerstützen der Laubengänge sind teilwei-se spröde und schadhaft, ihre Funktion ist so nicht mehr gewährleistet. Die Fugendichtungen sollten weitgehend ersetzt werden.

BKP 225.4 * Brandschutzbekleidungen Die Brandschutzabschottungen sind in einem guten Zustand, weisen keine Beschädigungen und Durchdringungen auf. Die Einstellhalle verfügt über kei-ne Brandschutzabschottungen. Die fehlenden Brandschutzabschottungen in der Einstellhalle sind zwingend nachzurüsten. Eine periodische Prüfung auf Beschädigungen ist zu empfeh-len.

BKP 228.0 Fenster- / Fenstertürläden Die französischen Fensterschiebeläden aus Aluminium sind optisch in einem guten Zustand, die Funktion wurde nicht geprüft. Eintretende Funktionsfehler werden hauptsächlich durch die Nutzer erkennt und individuell behoben. Es sind keine Massnahmen erforderlich.

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BKP 228.4 Blendschutzanlagen Bei den Faltschiebeläden der stark bewitterten Fassaden ist die Holzbeplan-kung vergraut und im unteren Bereich mit Flechten und Algen bewachsen. Bei den weniger bewitterten Fassaden ist nur der unterste Teil vergraut. Die Me-tallkonstruktionen sind in einem guten Zustand. Die Funktion der Faltschiebe-läden wurde nicht geprüft. Eintretende Funktionsfehler werden hauptsächlich durch die Nutzer erkennt und individuell behoben. Flechten und Algen weisen auf einen zu hohen Feuchtegehalt im Holz hin, was vorwiegend lediglich die Ästhetik einschränkt. Eine Vergrauung der Holzoberfläche ist eine natürliche Erscheinung, bei der unter besonderer Beteiligung des UV-Lichtspektrums photochemische, physi-kalische (Auswaschungen) und biologische Prozesse (Mikroorganismen, Pilze und Bakterien) ablaufen. Es sind keine Massnahmen erforderlich.

BKP 228.1/.2 Rollläden / Lamellenstoren Die manuell mit Kurbel betätigten Rafflamellenstoren (Modell VR 90, Typ 1140 mit Profilführung der Firma Schenker Storen AG) der weisen teilweise leichte Gebrauchsspuren und kleine Schäden auf. Die Storenführungen sind in einem guten Zustand. Die auf der Fassade aufgesetzten Metall-Storenkästen sind verschmutzt und teils gar verbeult. Es sind keine Massnahmen erforderlich, sofern die optischen Einbussen nicht als störend betrachtet werden. Ansonsten können die Metall-Storenkästen er-setzt werden.

BKP 228.3 Sonnenstoren Die Knickarm- und Vertikalmarkisen sind funktionstauglich und weisen keine sichtbaren Beschädigungen auf. Es sind keine Massnahmen erforderlich.

BKP 232 Starkstrominstallationen Gebäudezuleitungen Jeder Sektor wird separat mit einer EWB-Zuleitung 3x400V / 100A (HAK), ei-ner Swisscomzuleitung (UP) nd einer Cablecomzuleitung (SÜS) auf den Hausanschlusskasten erschlossen. Es sind keine Massnahmen erforderlich. Elektroverteilungen Die Hauptverteilungen und die Unterverteilung Allgemein sind dem Alter ent-sprechend in gutem Zustand. Der FI-Schutz ist weitgehend nicht vorhanden und für die Leitungsschutzschalter gibt es keine Ersatzteile mehr. Solange keine baulichen Anpassungen vorgenommen werden, sind bezüglich FI-Schutz keine Massnahmen erforderlich. Langfristig betrachtet sollten die Verteilungen allesamt ersetzt werden.

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Einstellhalle Die Beleuchtung in der Einstellhalle ist grundsätzlich ausreichend, die Leuch-ten sind jedoch veraltet (FL mit KVG). Es ist eine CO2-Gaswarnanlage und ei-ne lokale Brandfallsteuerung des Brandabschnittstores zur angrenzenden Einstellhalle der nachfolgenden Bauetappe vorhanden. Die Einstellhalle ver-fügt über keine RWA-Anlage. Aufgrund der ins Freie führenden Öffnungen und der Einstellhallenfläche < 2'400 m2 ist keine RWA-Anlage erforderlich. Es sollte der Zustand und die Funktionstauglichkeit der CO2-Gaswarnanlage überprüft und allfällige Mängel instand gestellt werden. Gesetzliche Kontrolle der Elektroinstallationen Die Kontrollperiode für die gesetzliche Kontrolle der Elektroinstallationen be-trägt 20 Jahre. Das Aufgebot wird demnächst durch das energieliefernde Werk (EW Bern) erfolgen. Es sind vorerst keine Massnahmen erforderlich.

BKP 233 * Leuchten und Lampen Treppenhäuser, Laubengänge, allgemeine Räume, Einstellhalle Die Beleuchtungen in den Treppenhäusern, Laubengängen und allgemeinen Räume haben das Ende ihrer Lebensdauer erreicht. Ersatzmaterial ist nicht mehr oder nur bedingt verfügbar. Es konnte zudem festgestellt werden, dass einzelne Beleuchtungskörper defekt oder stark beschädigt sind. Punktuell sind an den Laubengängen montierte Scheinwerfer vorzufinden. An der Unterseite des Ortbeton-Laubengangs der Häuser 34 und 42 befindet sich ein Metall-Kabeltrasse, das aufgrund der vorhandenen Feuchtigkeitsprob-lematik (s. BKP 211) starke Oxidationsschäden aufweist. Die Schaltungen und Verkabelungen können weitestgehend belassen werden. Ein Ersatz der Beleuchtungskörper wird jedoch empfohlen. Mit der heutigen LED-Technologie können zusätzlich die Stromverbrauchskosten gesenkt wer-den. Punktuelle Anpassungen bei Schalter- und Steckdoseninstallationen sind im Rahmen des Beleuchtungsersatzes notwendig. Das Metall-Kabeltrasse sollte nach der erfolgten Betonsanierung ersetzt werden. Kellerräume Die Beleuchtungen in den Kellergängen sind veraltet und ungenügend (sehr dunkel) und die Schaltungen erfolgen überwiegend manuell. Sämtliche Kellerräume sollten mit einer neuen Beleuchtung inkl. Installation ausgerüstet werden. Die Leuchten sollten als LED, geschaltet mit Bewe-gungsmeldern, ausgeführt werden. In den Kellerabteilen werden lediglich die Leuchtmittel ersetzt. Punktuelle Anpassungen bei Schalter- und Steckdosen-installationen sind im Rahmen des Beleuchtungsersatzes notwendig.

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Umgebungsbeleuchtung Die Beleuchtungskörper an den aussenliegenden Süd-Fassaden wurden im Zuge einer vorgesehenen Wegbeleuchtung seitens EWB demontiert. Die Rea-lisierung der vorgesehenen Wegbeleuchtung steht jedoch noch immer aus. Für die tägliche Nutzung, sowie aus sicherheitstechnischen Überlegungen wird eine neue LED-Beleuchtung an den bestehenden Lampenstellen empfoh-len. Punktuelle Anpassungen an Verkabelungen und Schaltungen sind dabei notwendig. Not- und Fluchtwegbeleuchtung Die Treppenhäuser und die Laubengänge müssen nicht mit einer Notbeleuch-tung ausgerüstet werden, solange keine Auflagen durch die Gebäudeversiche-rung gemacht werden. In der Einstellhalle und deren Zugänge bzw. Fluchtwe-ge entspricht die Not- und Fluchtwegbeleuchtung nicht mehr den heutigen Vorschriften. Die Einstellhalle ist zwingend mit einer neuen Not- und Fluchtwegbeleuchtung auszustatten.

BKP 236 Schwachstrominstallationen Sonnerie- / Gegensprechanlage Die Sektoren 2-5 verfügen über eine Sonnerie- / Gegensprechanlage welche teils nicht mehr vollständig funktioniert. Ersatzmaterial ist nur noch bedingt verfügbar. Ein Komplettersatz wird dringend empfohlen. Aufzugsanlage Die Alarmierung der Notruftelefone entspricht nicht den geltenden Normen. Die Aufzugsanlagen sollten mit UMTS-Modulen nachgerüstet werden.

BKP 242 Wärmeerzeugung Die Wärmeerzeugung wird mit einer Gasheizung sichergestellt. 1997 wurde ein Gaskessel der Firma Cipag, Typ 3DHR/6 mit einer Nennleistung von 109kW (Sektoren 1, 2, 4, 6) bzw. Typ 2DHR-18 mit einer Nennleistung von 70 kW (Sektoren 3 und 5) installiert. Die Verteilleitungen aus Stahlrohren mit ge-schweissten Formstücken sind optisch in einem guten Zustand und weisen keine Rinnstellen auf. Die Wassererwärmung wird zentral über die Gashei-zung sichergestellt. Dafür ist ein Speicher der Firma CTC mit 1‘500 Liter Inhalt installiert worden. Dieser wird regelmässig entkalkt und gewartet. Der an der Fassade geführte Kamin ist optisch in einem einwandfreien Zustand. Es sind keine Pechstellen oder sonstige Undichtheiten sichtbar. Die Neutralisation des Kondensats ist in einem guten Zustand und macht einen gewarteten Eindruck. Die Frischluftöffnung des Heizungsraumes ist unverschlossen, weist keine Verschmutzungen auf und funktioniert einwandfrei. Es sind keine Massnahmen erforderlich. Langfristig gilt es die Wärmeerzeu-gung je Sektor (Total 6 Stk.) zu ersetzen.

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BKP 243 Wärmeverteilung Die Verteilung erfolgt mittels geschweisster Eisenleitungen durch die Einstell-halle und die Keller der Gebäude und ist mit PIR-Dämmung und einem PVC-Mantel ausreichend isoliert. Vertikal werden die Leitungen durch die Steigzo-nen in den Badezimmern der Wohnungen geführt und über einen Wohnungs-verteiler im Reduit sternförmig zu den einzelnen Niedertemperatur-Heizkörper, welche meist vor den Fenstern positioniert sind, verteilt. Der Durchflussab-gleich wird mit Standregulierventilen vor den vertikalen Steigzonen sicherge-stellt. Die Regulierung der Heizkörper erfolgt über Thermostatventile. Alle Lei-tungen sind in einem guten Zustand und weisen keine Rinnstellen auf. Die Wärmemessung erfolgt mittels M-Bus-Wärmezähler. Die Trocknungsräume in den Erschliessungszonen wurden mit Heizkörpern ausgestattet. Der Zustand aller Heizungskomponenten ist optisch gut. Es sind keine Un-dichtheiten sichtbar. Die Leitungsisolationen weisen zum Teil leichte, mecha-nische Beschädigungen auf. Es sind keine Massnahmen erforderlich.

BKP 244 Lüftungsanlagen In der Einstellhalle ist eine Zuluftanlage installiert. Diese macht optisch einen guten Eindruck. Es wird ein Funktionstest empfohlen.

BKP 250 Sanitäranlagen Die Installationen im Gebäude sind klassisch, dem heutigen Standard ent-sprechend und erfüllen ihre Anforderungen. Die Installationen sind optisch in einem sehr guten Zustand und werden nach den vorgefundenen Wartungsun-terlagen regelmässig gewartet und kontrolliert. Diese vorbildliche Handhabung der Eigentümerin ist mitunter ein Grund für den guten Zustand der Anlagen. Kaltwasser In der Einstellhalle ist ein Wasserlöschposten installiert. Die Anschlussleitung dieses Löschpostens entspricht den Vorschriften, jedoch scheint er seit der Inbetriebnahme nicht gewartet worden sein. Für alle Sektoren ist eine Zuleitung mit Wasserzählung erstellt worden. Die Wasserqualität der Gemeinde Bern ist mittelhart (21 – 27°fH) und bedarf kei-ner Wassernachbehandlung. Die Verteilbatterie hat, bis auf ein an der Vertei-lung installiertes Gartenventil, keinen Hochdruckabgang. Nach der Druckredu-zierung und der Filtereinheit sind lediglich die zwei Abgänge Kalt- und Warmwasser vorzufinden. Die Filtereinheit wird regelmässig gewartet und do-kumentiert. Im Aussenbereich verfügt jede Erschliessungszone ein Garten-ventil. Dieses wird im Winter abgestellt. Die Verteilung ist aus Chromstahl mit Pressfittings und erfolgt in die einzelnen Gebäude und Steigzonen des Sek-tors mit T-Stücken und Strangabstellungen. die Anschlussleitungen aus PEX (vernetz- tem Polyethylen). Jede Wohnung verfügt über einen eigenen Unterputz-Pex-Verteiler mit Abstel-lungen unter den Waschtischen. Der Wasserlöschposten sollte gewartet werden.

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Warmwasser Die Materialisierung der Komponenten ist analog dem Kaltwasser ausgeführt. Die Temperaturhochhaltung zum Erhalt der erforderlichen Austosszeiten er-folgt mittels eines Begleitheizbandes. Bei den Abgängen der Verteilleitungen sind Begleitheizungen weitergezogen. Eine Umrüstung auf ein Zirkulations-system ist aufgrund der geschlossenen Schächten nicht möglich. Es sind keine Massnahmen erforderlich. Schmutzwasser Die gesamte Schmutzabwasserinstallation wurde mit PE (Polyethylen) und Guss ausgeführt und macht optisch einen guten Eindruck. Die Fallleitungen wurden höchstwahrscheinlich aus Schallschutzgründen in Guss ausgeführt. Die aus PVC bestehende Kanalisation kann nicht beurteilt werden. Um eine Beurteilung zu erstellen, müsste eine Videoaufzeichnung der Leitungen vor-genommen werden. Die Schmutzwasserleitungen sollten gespült und der effektive Zustand mittels einer Kanal-TV-Untersuchung aufgenommen werden. Regenabwasser Das Dachabwasser wird in Gussleitungen innen im Gebäude in die Kanalisa-tion geführt. Die Platzentwässerung des Innenhofes wird direkt in die Kanali-sation geführt. Es sind keine Massnahmen erforderlich. Sobald eine Baueingabe (infolge ei-ner vorgesehenen Flachdachsanierung, Gartenumgestaltung oder Gesamtsa-nierung) erfolgt, müssen entsprechende Auflagen des Bauinspektorates der Stadt Bern erfüllt oder ein Ausnahmegesuch gestellt werden. Die Realisierung eines Trennsystems (Versickerung des anfallenden Meteorabwassers) fordern finanzielle Aufwände, die zum heutigen Zeitpunkt ohne Auflagen nicht beziffert werden können.

BKP 261 Aufzugsanlagen Die Häuser 42 und 54 beherbergen je einen hydraulischen Emch-Personenaufzug für 8 Personen bzw. 630 kg (Anlage-Nr. G-004874). Die Auf-züge reichen über 5 Geschosse (UG – DG). Gemäss den vorgefundenen War-tungsunterlagen wird dieser regelmässig gewartet. Es sind keine Massnahmen erforderlich.

BKP 272.1 Briefkastenanlagen Jedes Haus verfügt über eine eigene Briefkastenanlage mit integrierter Sonne-rie- und Gegensprechanlage (s. BKP 236). Diese sind allesamt in einem schadhaften Zustand. Etliche Postentnahme-Sicherungen funktionieren nicht mehr einwandfrei und die Anlagen genügen dem heutigen Standard nicht mehr. Die Briefkastenanlagen sollten allesamt ersetzt und allenfalls mit einer Paket-box ausgestattet werden.

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BKP 272.2 * Allgemeine Metallbauarbeiten Feuerverzinkte Stahlgeländer mit Gitterfüllung Dieser Geländertyp ist vorwiegend auf den Laubengängen und Dachgärten vorzufinden. Es wurde festgestellt, dass die Absturzsicherungen nicht die nach den geltenden Vorschriften der Beratungsstelle für Unfallverhütung bfu erforderliche Höhe von 100 cm einhalten. Die Geländer sind nicht an der Blitz-schutzanlage angeschlossen. Die Geländer sollten dringend mit einem aufgesetzten Handlauf um 10 cm er-höht werden. Zudem sind diese zwingend an die bestehende Blitzschutzanla-ge anzuschliessen (s. BKP 223). Betonbrüstungen mit Lochung Dieser Geländertyp ist vorwiegend auf den Laubengängen vorzufinden. Es wurde festgestellt, dass die Absturzsicherungen nicht die nach den geltenden Vorschriften der Beratungsstelle für Unfallverhütung bfu erforderliche Höhe von 100 cm einhalten. Zudem gilt die Lochung in der vorgefundenen Grösse als Aufstiegshilfe. Die Geländer sollten dringend mit einem aufgesetzten Handlauf um 10 cm er-höht und die Lochung vollflächig aufstiegsicher gemacht werden. Betonbrüstungen ohne Lochung Dieser Geländertyp ist vorwiegend auf den Laubengängen vorzufinden. Es wurde festgestellt, dass die Absturzsicherungen nicht die nach den geltenden Vorschriften der Beratungsstelle für Unfallverhütung bfu erforderliche Höhe von 100 cm einhalten. Die Geländer sollten dringend mit einem aufgesetzten Handlauf um 10 cm er-höht werden. Feuerverzinkte Treppengeländer Dieser Geländertyp ist bei den Häuser 36a, 40a, 44a und 52a vorzufinden. Es wurde festgestellt, dass die Öffnungen zwischen Treppentritte und unterem Geländerlauf mehr als 12 cm betragen und somit einerseits ein Kleinkind durchfallen und andererseits danebengetreten werden kann. Die Treppengeländer sollten dringend ergänzt werden. Französische Balkone Dieser Geländertyp ist bei verschiedenen Wohnungen vorzufinden. Es wurde festgestellt, dass die Absturzsicherungen nicht die nach den geltenden Vor-schriften der Beratungsstelle für Unfallverhütung bfu erforderliche Höhe von 100 cm einhalten. Die Geländer sollten dringend mit einem aufgesetzten Flachstahl um 10 cm erhöht werden.

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Glasdächer Grundsätzlich sind die Glasdächer über den Erschliessungstürmen (Häuser 42, 54) in einem äusserst verschmutzten, aber technisch in einem guten Zu-stand. Jedoch sind diese, analog den Glaseinbauten in Flachdächer (s. BKP 224.3), nicht durchbruchsicher ausgerüstet. Die Konstruktionen fordern keine Massnahmen, jedoch sind die bestehenden Gläser durch Verbundsicherheitsgläser zu ersetzen. Im Rahmen des Glaser-satzes können zudem sämtliche Fugen erneuert werden. Gartentreppen Die direkt in den Hof führenden Platzspartreppen einiger Erdgeschoss-Wohnungen sind in einem guten Zustand. Doch deren Geländer sind mit hori-zontalen Drähten ausgerüstet, was das bfu als besteigbar bezeichnet. Es sollte dringend die Geländerfüllung ersetzt werden. Spindeltreppen Dachgärten Sämtliche Riffelblechtreppen sind in einem guten Zustand. Es sind keine Massnahmen erforderlich. Windschutzwände Die Gläser der Windschutzwände weisen starke Verschmutzungen und Kalkablagerungen auf. Die Windschutzwände sollten gereinigt werden. Pergola Dachgärten / Fahrradunterstände Es wurden keine Beschädigungen festgestellt, sie befinden sich in einem gu-ten Zustand. Es sind keine Massnahmen erforderlich.

BKP 273.0 Innentüren aus Holz Die Kellertüren sind in einem guten Zustand. Die Holztüren mit Glaseinsatz, Lüftungsgitter und den Spezialzargen zu den Wasch-, Trocknungs- und Hei-zungsräumen weisen viele kleine Beschädigungen auf. Die schwarze Farbe ist stark ausgebleicht und die Lüftungsgitter sind verschmutzt. Bei den Kellertüren sind keine Massnahmen erforderlich. Die Türen der Waschküchen, Trocknungs- und Heizungsräume sollten mittelfristig ersetzt werden.

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BKP 275 Schliessanlage Es wurde eine mechanische Schliessanlage (Typ SEA), die durch die Fischer Schliesstechnik AG, Bern unterhalten wird, vorgefunden. Der Auftraggeberin liegt ein Schliessplan vor. Es sollte der genaue IST-Zustand der Schliessanlage ermittelt werden. Einen Teilersatz durch eine mechatronische Sicherheitsschliessanlage, wobei für Zugänge, Briefkasten und Keller derselbe Schlüssel verwendet werden kann, könnte sinnvoll sein und ist im Detail zu prüfen. Kleinanpassungen im Rahmen dem Ersatz der Briefkastenanlage (s. BKP 272.1) und Türen (s. BKP 221.6) ist unumgänglich.

BKP 283.4 Deckendämmungen (Schichtex) Sämtliche Decken in den Kellern, unterhalb der beheizten Wohnräume, im Ki-no und im Gemeinschaftsraum sind mit 5 cm Schichtex gedämmt. Die De-ckendämmungen präsentiert sich in einem guten Zustand. Einige Platten sind wahrscheinlich auf Grund eines Wassereinbruchs örtlich verschmutzt. Grundsätzlich sind keine Massnahmen erforderlich, ein örtlicher Ersatz der verfärbten Platten ist aus optischen Gesichtspunkten zu empfehlen.

BKP 285.1 Innere Malerarbeiten

Die gestrichene Decke in der Küche des Gemeinschaftsraum Haus 42 ist in einem guten Zustand. Es sind keine Massnahmen erforderlich.

BKP 421 Gärtnerarbeiten Innenhöfe Die Entlüftungsöffnungen der Einstellhalle im Hof 1 sind weitgehend mit Klet-terpflanzen bewachsen, in der Folge deren Funktion stark beeinträchtigt ist. Die Sandkastenanlage im Hof 1 wirkt etwas vernachlässigt. Die rund um die Innenhöfe führenden Entwässerungsrinnen weisen Betonabplatzungen auf und sind stark verschmutzt. Die Holzbelattung der Sitzbänke im Hof 1 sind verwittert. Die Mergelfläche weist einige Vertiefungen auf, die liegendes Was-ser zur Folge haben. Die Einstellhallenöffnungen sind zwingend freizulegen. Bei der Sandkastenan-lage sollte der Sand ausgewechselt und eine neue Abdeckung montiert wer-den. Die Entwässerungsrinnen sollten ersetzt und mit Bundsteine ergänzt werden, sodass das Wasser optimal geführt werden kann. Die Sitzbank-Belattung kann ausgewechselt werden und der Mergelbelag sollte stellenwei-se ergänzt, die Flächen planiert und eingewalzt werden.

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Plattenbeläge Etliche Plattenbeläge im Aussenbereich weisen Senkungen und Verformun-gen auf, die mittlerweile Stolperfallen bilden. Durch die Senkungen kragen die Schächte aus dem Terrainniveau und die kontrollierte Wasserführung ist nicht mehr gewährleistet. Die Unebenheiten in den Plattenbeläge sollten allesamt inkl. den betroffenen Schächten korrigiert werden. Treppenanlagen Im Bereich der Treppenanlage der Häuser 42 und 54 wurden starke Senkun-gen festgestellt, die sowohl die Belagsfläche an sich, als auch die Treppenstu-fen und Rinnen verformten und beschädigten. Die Treppenanlagen sollten allesamt inkl. den angrenzenden Belägen und Rinnen instand gestellt werden. Bepflanzung Aufgrund der direkten Einbindung der Bäume in den Belag können die Nutzer bis unmittelbar an den Baum gehen, was die darunterliegende Erde stark ver-dichtet und die Wurzeln beschädigen kann. Teils erkennbar durch die Verfär-bung der Blätter. Früher oder später wird der eine oder andere Baum abster-ben. Langfristig ist mit dem Ersatz einiger Bäume zu rechnen.

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2.5 Bilder

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3 S T R A T E G I E

3.1 Kurzfristige Massnahmen 0 – 5 Jahre

Im Rahmen dieses Sanierungskonzepts werden sicherheitsrelevante Massnahmen an der Ge-bäudehülle bzw. allgemeinen Bauteilen als „kurzfristige Massnahmen“ vorgeschlagen und mit der höchsten Priorität behandelt. Die Investitionen zur Instandhaltung der vorhandenen Bausubstanz bzw. zur Erreichung der heutigen Sicherheitsstandards, welche innerhalb der nächsten 5 Jahren unbedingt realisiert werden sollten, sind im Wesentlichen folgende: _ Vertiefte Zustandsanalyse der Flachdächer, Betonbauteile und Kanalisationsleitungen _ Reinigen, Instandsetzen, Hydrophobieren und Beschichten einiger Fassadenelemente _ Instandstellungsarbeiten Montagebau in Holz (Fassaden, Decken) _ Optimierung der Entwässerung Pfosten-Riegel-Konstruktion Gemeinschaftsraum

* _ Brandschutz- und Fluchtwegtechnische Massnahmen im Bereich der Einstellhalle * _ Erweiterung der vorhandenen Blitzschutzanlage * _ Ausrüstung der Flachdächer mit Sicherheitseinrichtungen (Anseilsystem) * _ Durchbruchsichere Ausstattung sämtlicher Oberlichter

_ Instandstellung der Dilatationsfugen _ Erneuerung der Beleuchtungskörper

* _ Nachrüstung UMTS-Module Aufzugsanlagen _ Ersatz der Briefkasten-, Sonnerie- und Gegensprechanlage

* _ Umsetzen der Sicherheitsmassnahmen bei den Absturzsicherungen (Geländer, Brüstungen) _ Korrigieren der Unebenheiten der Plattenbeläge und Treppenanlagen

3.2 Mittelfristige Massnahmen 6 – 10 Jahre Bei den mittelfristigen Massnahmen handelt es sich hauptsächlich um werterhaltende Investitio-nen im Rahmen von einschneidenden Unterhaltsarbeiten, welche innerhalb von 6 – 10 Jahren umgesetzt werden sollten. Energetische Verbesserungen und Erneuerungen (aufgrund der fort-geschrittenen Lebensdauer der Bauteile) werden mit folgenden Massnahmen erreicht: _ Allgemeine, sich wiederholende Instandsetzungsarbeiten _ Energetische Optimierung durch den Ersatz sämtlicher Fenster und Türen _ Kontrolle und Instandstellung CO2-Anlage _ Ersatz der Entwässerungsrinnen, Mergelbeläge und einigen Bäumen in den Innenhöfen

3.3 Langfristige Massnahmen 11 – 20 Jahre Wiederkehrende Instandsetzungsarbeiten bilden einen wesentlichen Bestandteil der langfristigen Massnahmen. Weiterführende Investitionen, vorwiegend in die Erneuerung der Gebäudetechnik, sind innerhalb der nächsten 11 – 20 Jahren zu realisieren: _ Ersatz der Haupt- und Unterverteilungen _ Ersatz der Wärmeerzeuger

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3.4 Vorgehensvorschlag Nächste Schritte In einem ersten Schritt sind die in der Kostenschätzung aufgeführten Massnahmen in eine defini-tive Unterhaltsplanung zu verpacken, sodass die dafür notwendigen finanziellen Mittel zum ent-sprechenden Zeitpunkt bereitgestellt werden können. In einem zweiten Schritt erfolgt eine detaillierte Aufnahme, vertiefte Abklärungen und Untersu-chungen, der in der ersten Etappe vorgesehenen Instandstellungs- und Instandhaltungsarbeiten. Dafür empfiehlt es sich mit einem Architekten ein für das Vorhaben geeignetes Planerteam zu-sammenzustellen. Eine langfristige Zusammenarbeit innerhalb des Planerteams ermöglicht es, Synergien zu nutzen und somit auch die finanziellen Aufwendungen zu optimieren. Im dritten Schritt sollten die Planunterlagen für die betroffenen Gebäudeteile aufbereitet, die Submission erstellt und die Ausführung lanciert werden. Als vierter Schritt folgt die Reflektion der ausgeführten Massnahmen in Bezug auf die künftigen, teils wiederkehrenden Investitionen und bereit die Vorbereitung der nächsten Etappe. Konzeption Als Grundlage für die Erarbeitung eines detaillierten Kostenvoranschlages und für die Durchfüh-rung des Submissionsverfahrens, wird aufgrund der Erkenntnisse und nach Absprache mit der Auftraggeberin, ein konkretes Sanierungskonzept in Form eines Bauprojekts mit Baubewilli-gungsverfahren (wenn nötig) erstellt, welches auf den bereits definierten Massnahmenpaketen basiert. Laufender Unterhalt Kleinere Unterhaltsarbeiten und Ersatzmassnahmen werden wie gewohnt, unabhängig der über-geordneten Unterhaltsplanung, zum entsprechenden Zeitpunkt erfolgen.

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3.5 Kostenschätzung (± 20%) Jahr

Beschrieb Intervall Sektor

1 Vorbereitungsarbeiten104 Flachdächer 10 J. CHF 5'000 CHF 5'000

Vertiefte Zustandserfassung / Beprobungsarbeiten 1 CHF 1'000 CHF 1'0002 CHF 1'000 CHF 1'0003 CHF 500 CHF 5004 CHF 1'000 CHF 1'0005 CHF 500 CHF 5006 CHF 1'000 CHF 1'000

192 Bauingenieur 10 J. CHF 15'000 CHF 16'000Vertiefte Zustandserfassung / Beprobungsarbeiten 1 CHF 3'000 CHF 3'000inkl. Arbeiten des Baustofflabors zu BKP 211 und 212.2 2 CHF 3'000 CHF 3'000

3 CHF 1'500 CHF 1'5004 CHF 3'000 CHF 3'0005 CHF 1'500 CHF 1'5006 CHF 3'000 CHF 3'0007 CHF 1'000

2 Gebäude211 Baumeisterarbeiten212 2 Elemente aus Beton 5-20 J. CHF 67'100 CHF 13'200 CHF 76'800

Diverse Massnahmen gemäss nachfolgender Auflistung

Klassische Betoninstandsetzung 10 J. CHF 17'100 CHF 17'100Umgebungsmauern, Erschliessungstürme, Laubengänge 1 CHF 5'300 CHF 5'300

2 CHF 1'200 CHF 1'2003 CHF 2'600 CHF 2'6004 CHF 1'200 CHF 1'2005 CHF 3'400 CHF 3'4006 CHF 3'400 CHF 3'400

Reinigung mit HDW 15-20 J. CHF 12'300 CHF 12'300Umgebungsmauern, Erschliessungstürme, Laubengänge 1 CHF 1'200 CHF 1'200


Langfristig "L"11 - 202027 - 2036

Kurzfristig "K"42020

52021

Mittelfristig "M"6 - 102022 - 2026

12017

22018

32019

36



Langfristig "L"11 - 202027 - 2036


52021


12017

22018

32019

Hydrophobierung 5-7 J. CHF 13'200 CHF 13'200 CHF 26'400bewitterte Element-Sichtbetonfassaden 1 CHF 3'300 CHF 3'300 CHF 6'600inkl. Hebeeinrichtungen 2 CHF 2'100 CHF 2'100 CHF 4'200

3 CHF 2'100 CHF 2'100 CHF 4'2004 CHF 2'100 CHF 2'100 CHF 4'2005 CHF 2'100 CHF 2'100 CHF 4'2006 CHF 1'500 CHF 1'500 CHF 3'000

Balkonbeschichtung CHF 20'000Laubengang Erdgeschoss, Haus 34 1 CHF 20'000

Balkonfugen neu abdichten CHF 4'500Balkone 3. Obergeschoss 2 CHF 1'500

3 CHF 1'5004 CHF 1'500

Allgemeine Baumeisterarbeiten CHF 21'000Im Rahmen Heizungsersatz 1 CHF 3'500

2 CHF 3'5003 CHF 3'5004 CHF 3'5005 CHF 3'5006 CHF 3'500

214 Montagebau in Holz 10 J. CHF 9'600 CHF 12'900 CHF 12'900K Schliessen der rückwärtigen Öffnungen der Dachgärten 1 CHF 1'600 CHF 2'400 CHF 2'400K Ersatz beschädigte 3-Schichtplatten 2 CHF 2'000 CHF 2'300 CHF 2'300

inkl. Kontrolle und Instandsetzung Anschlussfugen 3 CHF 1'200 CHF 1'700 CHF 1'7004 CHF 2'000 CHF 2'400 CHF 2'4005 CHF 1'200 CHF 1'700 CHF 1'7006 CHF 1'600 CHF 2'400 CHF 2'400

215 5 Äussere Bekleidungen (Faserzement) 5 J. CHF 2'800 CHF 2'800 CHF 5'600Reinigung der verschmutzten Lüftungsgitter 1 CHF 300 CHF 300 CHF 600

2 CHF 700 CHF 700 CHF 1'4003 CHF 400 CHF 400 CHF 8004 CHF 700 CHF 700 CHF 1'4005 CHF 400 CHF 400 CHF 8006 CHF 300 CHF 300 CHF 600

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219 Gerüste - CHF 4'300Fassadengerüste zur Ausführung der Bauarbeiten 1 CHF 4'300Laubengang Haus 34

221 0 Fenster aus Holz - CHF 1'812'200Ersatz zur energetischen Optimierung 1 CHF 317'300


221 4 Fenster aus Aluminium - CHF 5'000 CHF 98'400Entwässerung Überdachung Pfosten-Riegelkonstruktion 1 CHF 5'000 CHF 98'400Ersatz zur energetischen Optimierung

221 5 Aussentüren, Tore aus Holz - CHF 274'400Ersatz zur energetischen Optimierung 1 CHF 56'000


221 6 Aussentüren, Tore aus Metall - CHF 31'800 CHF 166'200K Brandschutztechnische Massnahmen Einstellhalle 1 CHF 133'200M Ersatz der Türen aus Aluminium zu den Kellern 2 CHF 6'600


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Langfristig "L"11 - 202027 - 2036


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222 Spenglerarbeiten - CHF 13'000Ersatz Dachwasser als architektonische Massnahme 1 CHF 5'000

6 CHF 8'000

223 Blitzschutz - CHF 45'000Anschliessen sämtlicher Metallteile 1 CHF 10'400


224 1 Flachdächer - CHF 58'400Persönliche Schutzausrüstung gegen Absturz 1 CHF 8'200


224 3 Glaseinbauten in Flachdächern - CHF 127'600Ergänzung Gitterroste unterhalb Kunsstoffplatten 1 CHF 21'300Variante: Ersatz als Pfosten-Riegel-Konstruktion = Faktor 5 2 CHF 26'500

3 CHF 16'0004 CHF 26'5005 CHF 16'0006 CHF 21'300

225 1 Fugendichtungen 10-15 J. CHF 49'500 CHF 49'500Kontrolle und Instandsetzung 1 CHF 10'000 CHF 10'000

2 CHF 8'500 CHF 8'5003 CHF 5'000 CHF 5'0004 CHF 9'500 CHF 9'5005 CHF 7'500 CHF 7'5006 CHF 8'500 CHF 8'5007 CHF 500 CHF 500

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225 4 Brandschutzbekleidungen - CHF 2'000Ergänzung und Instandstellung Brandabschottungen 7 CHF 2'000

232 Starkstrominstallationen - CHF 500 CHF 75'600 CHF 158'900M Kontrolle und Instandstellung CO2-Anlage 1 CHF 13'100 CHF 26'900M Punktuell defekte Apparate auswechseln 2 CHF 12'500 CHF 26'400L Neuinstallation Verkabelung Ersatz Heizungsanlage 3 CHF 12'500 CHF 26'400L Ersatz der Hauptverteilung inkl. Unterverteilung allgemein 4 CHF 12'500 CHF 26'400

5 CHF 12'500 CHF 26'4006 CHF 12'500 CHF 26'4007 CHF 500

233 Leuchten und Lampen 15-20 J. CHF 4'400 CHF 127'200 CHF 9'000Diverse Massnahmen gemäss nachfolgender Auflistung

Ersatz Beleuchtungskörper und Metall-Kabeltrasse CHF 127'200 CHF 9'000K Treppenhäuser, Laubengänge, allgemeine Räume 1 CHF 23'500 CHF 4'600M Einstellhalle, Kellerräume, Umgebung 2 CHF 21'500


Kontrolle und Ersatz Not- und Fluchtwegbeleuchtung CHF 4'400Einstellhalle, Fluchtwege aus Einstellhalle 1 CHF 2'200

7 CHF 2'200

236 Schwachstrominstallationen - CHF 27'600 CHF 2'800Nachrüstung UMTS-Module Aufzugsanlagen 1 CHF 1'400Ersatz Sonnerie- / Gegensprechanlage 2 CHF 6'900

3 CHF 6'9004 CHF 6'9005 CHF 6'9006 CHF 1'400

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Langfristig "L"11 - 202027 - 2036


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242 Wärmeerzeugung - CHF 360'000Ersatz Heizungen 1 CHF 60'000


250 Sanitäranlagen 15-20 J. CHF 17'300 CHF 17'300Wartung Wasserlöschposten 1 CHF 3'300 CHF 3'300Spülen der Leitungen und Kanal-TV-Untersuchung 2 CHF 2'800 CHF 2'800


272 1 Briefkastenanlage - CHF 83'300Ersatz komplette Briefkastenanlage mit Paketbox 1 CHF 17'000


272 2 Allgemeine Metallbauarbeiten - CHF 355'100Diverse Massnahmen gemäss nachfolgender Auflistung

Feueverzinkte Stahlgeländer mit Gitterfüllung - CHF 225'700Erhöhung Geländer mit Geländerrohr und Stützen 1 CHF 50'700


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Betonbrüstungen mit Lochung - CHF 52'600Aufgesetzter Handlauf und Ergänzen einer Geländerfüllung 1 CHF 9'100


Betonbrüstungen ohne Lochung - CHF 17'100Aufgesetzter Handlauf 1 CHF 6'000

2 CHF 9003 CHF 1'7004 CHF 9005 CHF 1'7006 CHF 5'900

Feuerverzinkte Treppengeländer - CHF 3'200Fussleiste zur Reduktion Geländeröffnung 2 CHF 800

3 CHF 8004 CHF 8005 CHF 800

Französische Balkone - CHF 30'100Absturzsicherung mit aufgesetztem Flachstahl 1 CHF 4'300Absturzsicherung bei Fenster mit festverglasten Teilen 2 CHF 5'800

3 CHF 3'9004 CHF 5'9005 CHF 3'8006 CHF 6'400

Glasdächer - CHF 23'000Glasersatz inkl. Fugen 1 CHF 5'000

6 CHF 18'000

Gartentreppen - CHF 3'400Ersatz Geländerfüllung ohne Steighilfe 1 CHF 3'400

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Langfristig "L"11 - 202027 - 2036


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22018

32019

273 0 Innentüren aus Holz - CHF 144'000Ersatz der Türen zu Waschküchen, Trocknungs- und 1 CHF 18'000Heizungsräumen inkl. Spezialzarge in Metall 2 CHF 27'000

3 CHF 27'0004 CHF 27'0005 CHF 27'0006 CHF 18'000

275 Schliessanlage - CHF 29'400 CHF 29'400Anpassungsarbeiten 1 CHF 6'000 CHF 6'000


283 4 Deckendämmungen 10 J. CHF 3'000 CHF 3'000Ersatz defekte und verfärbte Schichtex-Platten 1 CHF 500 CHF 500

2 CHF 500 CHF 5003 CHF 500 CHF 5004 CHF 500 CHF 5005 CHF 500 CHF 5006 CHF 500 CHF 500

291 Architekt - CHF 115'800 CHF 30'000 CHF 18'200 CHF 8'400 CHF 17'000 CHF 272'000 CHF 110'000Projektierung, Ausschreibung, Realisierung 1 CHF 23'500 CHF 7'000 CHF 2'200 CHF 1'600 CHF 8'100 CHF 65'600 CHF 20'700

2 CHF 20'800 CHF 4'600 CHF 1'900 CHF 1'600 CHF 1'600 CHF 50'200 CHF 17'7003 CHF 13'800 CHF 3'700 CHF 1'100 CHF 1'000 CHF 2'000 CHF 29'300 CHF 16'7004 CHF 22'100 CHF 4'400 CHF 2'100 CHF 1'600 CHF 1'600 CHF 49'200 CHF 19'4005 CHF 14'800 CHF 3'700 CHF 1'700 CHF 1'000 CHF 1'800 CHF 30'700 CHF 17'1006 CHF 20'200 CHF 6'600 CHF 1'900 CHF 1'600 CHF 1'800 CHF 46'400 CHF 18'1007 CHF 600 CHF 7'200 CHF 400 CHF 200

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Langfristig "L"11 - 202027 - 2036


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22018

32019

292 Bauingenieur - CHF 11'000 CHF 2'200 CHF 8'600Baubegleitung Massnahmen BKP 211 und 212.2 1 CHF 5'000 CHF 600 CHF 2'200

2 CHF 1'200 CHF 500 CHF 1'7003 CHF 1'200 CHF 200 CHF 9004 CHF 1'200 CHF 400 CHF 1'3005 CHF 1'200 CHF 300 CHF 1'3006 CHF 1'200 CHF 200 CHF 1'200

293 Elektroingenieur - CHF 7'500 CHF 29'800 CHF 19'600 CHF 36'700Baubegleitung Massnahmen BKP 232, 233 und 236 1 CHF 500 CHF 5'700 CHF 4'100 CHF 6'200

2 CHF 1'600 CHF 4'900 CHF 2'900 CHF 6'1003 CHF 1'600 CHF 4'300 CHF 2'900 CHF 6'1004 CHF 1'600 CHF 4'900 CHF 2'900 CHF 6'1005 CHF 1'600 CHF 4'300 CHF 2'900 CHF 6'1006 CHF 5'700 CHF 2'900 CHF 6'1007 CHF 600 CHF 1'000

294 HLS-Ingenieur - CHF 3'600 CHF 48'900K Funktionstest Zuluftanlage Einstellhalle 1 CHF 400 CHF 8'200L Baubegleitung Massnahmen BKP 242 2 CHF 400 CHF 8'200

3 CHF 200 CHF 8'0004 CHF 400 CHF 8'2005 CHF 300 CHF 8'1006 CHF 400 CHF 8'2007 CHF 1'500

296 3 Bauphysiker - CHF 9'000 CHF 9'000Baubegleitung energetische Massnahmen 1 CHF 1'500 CHF 1'500


44



Langfristig "L"11 - 202027 - 2036


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22018

32019

4 Umgebung421 Gärtnerarbeiten - CHF 167'000 CHF 1'300 CHF 68'000 CHF 168'300

Diverse Massnahmen gemäss nachfolgender Auflistung

Innenhöfe CHF 5'500 CHF 1'300 CHF 46'000 CHF 6'800K Instandstellung EH und Sandkasten / Holzbelattung 10 J. 2 CHF 5'500 CHF 1'300 CHF 26'000 CHF 6'800M Ersatz Entwässerungsrinnen / Mergelbelag - 4 CHF 20'000

Plattenbeläge 15-20 J. CHF 146'500 CHF 146'500Korrigieren der Unebenheiten / Stolperfallen 1 CHF 32'100 CHF 32'100Anpassen von bestehenden Schächten 2 CHF 17'000 CHF 17'000

3 CHF 22'000 CHF 22'0004 CHF 28'800 CHF 28'8005 CHF 20'800 CHF 20'8006 CHF 25'800 CHF 25'800

Treppenanlagen 15-20 J. CHF 15'000 CHF 15'000Ersatz der Blockstufen inkl. Fundation und Fugen 1 CHF 8'000 CHF 8'000

4 CHF 7'000 CHF 7'000

Bepflanzung 30 J. CHF 22'000Ersatz Bäume inkl. Baumngrube und Anbindevorrichtung 2 CHF 6'000

4 CHF 10'0006 CHF 6'000

5 Baunebenkosten513 Baustrom - CHF 1'200 CHF 1'200 CHF 1'700 CHF 1'200 CHF 1'200 CHF 6'000 CHF 12'000

Provisorien und Stromkosten für Bauarbeiten 1 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 1'000 CHF 2'0002 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 1'000 CHF 2'0003 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 1'000 CHF 2'0004 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 1'000 CHF 2'0005 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 1'000 CHF 2'0006 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 200 CHF 1'000 CHF 2'0007 CHF 500

45



Langfristig "L"11 - 202027 - 2036


52021


12017

22018

32019

514 Bauwasser - CHF 900 CHF 900 CHF 900 CHF 900 CHF 900 CHF 4'500 CHF 9'000Provisorien und Wasserkosten für Bauarbeiten 1 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 750 CHF 1'500

2 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 750 CHF 1'5003 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 750 CHF 1'5004 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 750 CHF 1'5005 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 750 CHF 1'5006 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 150 CHF 750 CHF 1'500

520 Muster, Modelle, Vervielfältigungen, Dokumentation - CHF 15'700 CHF 3'200 CHF 1'600 CHF 600 CHF 1'500 CHF 45'000 CHF 16'2001 CHF 3'200 CHF 700 CHF 200 CHF 100 CHF 700 CHF 10'800 CHF 3'0002 CHF 2'800 CHF 500 CHF 200 CHF 100 CHF 100 CHF 8'300 CHF 2'6003 CHF 1'900 CHF 400 CHF 100 CHF 100 CHF 200 CHF 4'900 CHF 2'5004 CHF 3'000 CHF 500 CHF 200 CHF 100 CHF 100 CHF 8'100 CHF 2'9005 CHF 2'000 CHF 400 CHF 100 CHF 100 CHF 200 CHF 5'100 CHF 2'5006 CHF 2'700 CHF 700 CHF 200 CHF 100 CHF 200 CHF 7'700 CHF 2'7007 CHF 100 CHF 600 CHF 100

530 Versicherungen - CHF 3'000 CHF 3'000 CHF 3'500 CHF 3'000 CHF 3'000 CHF 7'500 CHF 15'000Bauzeit-, Bauwesen-, Bauherrenhaftpflichtversicherung 1 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 1'250 CHF 2'500

2 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 1'250 CHF 2'5003 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 1'250 CHF 2'5004 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 1'250 CHF 2'5005 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 1'250 CHF 2'5006 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 500 CHF 1'250 CHF 2'5007 CHF 500

570 Mehrwertsteuer - CHF 89'000 CHF 18'200 CHF 8'700 CHF 3'500 CHF 8'800 CHF 252'300 CHF 93'5008% der Investitionskosten 1 CHF 17'900 CHF 4'100 CHF 1'100 CHF 700 CHF 4'000 CHF 60'700 CHF 17'400

2 CHF 15'900 CHF 2'900 CHF 900 CHF 600 CHF 900 CHF 46'500 CHF 15'2003 CHF 10'700 CHF 2'300 CHF 600 CHF 400 CHF 1'000 CHF 27'400 CHF 14'3004 CHF 17'000 CHF 2'700 CHF 1'000 CHF 700 CHF 900 CHF 45'600 CHF 16'4005 CHF 11'400 CHF 2'300 CHF 800 CHF 400 CHF 1'000 CHF 28'600 CHF 14'6006 CHF 15'400 CHF 3'900 CHF 900 CHF 700 CHF 1'000 CHF 43'000 CHF 15'4007 CHF 700 CHF 3'400 CHF 500 CHF 200

46



Langfristig "L"11 - 202027 - 2036


52021


12017

22018

32019

580 Rückstellungen und Reserven - CHF 32'500 CHF 6'700 CHF 3'100 CHF 1'200 CHF 3'100 CHF 91'900 CHF 34'1003% der Investitionskosten 1 CHF 6'500 CHF 1'500 CHF 400 CHF 200 CHF 1'500 CHF 22'100 CHF 6'400Unvorhergesehenes und Teuerung 2 CHF 5'800 CHF 1'000 CHF 300 CHF 200 CHF 300 CHF 16'900 CHF 5'500

3 CHF 3'900 CHF 900 CHF 200 CHF 200 CHF 400 CHF 10'000 CHF 5'2004 CHF 6'200 CHF 1'000 CHF 400 CHF 200 CHF 300 CHF 16'600 CHF 6'0005 CHF 4'200 CHF 900 CHF 300 CHF 200 CHF 300 CHF 10'400 CHF 5'3006 CHF 5'600 CHF 1'400 CHF 300 CHF 200 CHF 300 CHF 15'700 CHF 5'6007 CHF 300 CHF 1'200 CHF 200 CHF 100

TOTAL INVESTITIONEN NACH SEKTOR UND JAHR inkl. 8.0 % MwSt. CHF 1'202'400 CHF 247'300 CHF 118'900 CHF 46'700 CHF 117'800 CHF 3'406'000 CHF 1'263'2001 CHF 242'250 CHF 55'750 CHF 14'750 CHF 8'850 CHF 54'250 CHF 819'100 CHF 235'5002 CHF 215'200 CHF 38'550 CHF 12'650 CHF 8'650 CHF 11'850 CHF 627'700 CHF 204'7003 CHF 144'250 CHF 31'650 CHF 7'850 CHF 5'750 CHF 13'950 CHF 369'800 CHF 193'2004 CHF 229'300 CHF 36'850 CHF 14'050 CHF 8'850 CHF 11'850 CHF 615'400 CHF 221'5005 CHF 154'100 CHF 31'650 CHF 11'250 CHF 5'750 CHF 12'950 CHF 386'600 CHF 197'4006 CHF 207'800 CHF 52'850 CHF 12'650 CHF 8'850 CHF 12'950 CHF 580'800 CHF 207'9007 CHF 9'500 CHF 0 CHF 45'700 CHF 0 CHF 0 CHF 6'600 CHF 3'000

TOTAL KURZFRISTIGE INVESTITIONEN inkl. 8.0 % MwSt.

TOTAL MITTELFRISTIGE INVESTITIONEN inkl. 8.0 % MwSt.

TOTAL LANGFRISTIGE INVESTITIONEN inkl. 8.0 % MwSt.

TOTAL GESAMTINVESTITIONEN inkl. 8.0 % MwSt.

HPag Architektur, Kanalweg 1, 3422 Kirchberg / August 2016 Baukostenindex Stand 04/15 / Gesamtvergaben und Realisierung pro BKP über alle Sektoren

CHF 1'263'000

CHF 6'402'000

CHF 1'733'000

CHF 3'406'000

47

4 P L A N U N T E R L A G E N

Quelle: Wohnbauten im Vergleich, bearbeitet durch HPag Architektur. Analog Verkaufsunterlagen 1994.

0 5 10 15 20 25 m

Massstab 1:500

B E I L A G E 1

E R D G E S C H O S S


0 5 10 15 20 25 m

Massstab 1:500

B E I L A G E 2

1 . O B E R G E S C H O S S


0 5 10 15 20 25 m

Massstab 1:500

B E I L A G E 3

2 . O B E R G E S C H O S S


0 5 10 15 20 25 m

Massstab 1:500

B E I L A G E 4

D A C H G E S C H O S S


0 5 10 15 20 25 m

Massstab 1:500

B E I L A G E 5

U N T E R G E S C H O S S

Quelle: Wohnbauten im Vergleich, bearbeitet durch HPag Architektur. Analog Verkaufsunterlagen 1994. Massstab 1:200

0 8 10 m2 4 6

B E I L A G E 6

A U S S C H N I T T EG R U N D R I S S

H A U S 4 8H A U S 5 0


0 5 10 15 20 25 m

B E I L A G E 7

L Ä N G S F A S S A D E N

N O R D H O FS Ü D F A S S A D E

N O R D F A S S A D E


B E I L A G E 8

S T I R N F A S S A D E N

O S T H O FW E S T H O F

Q U E R S C H N I T T

0 5 10 15 20 25 m


B E I L A G E 9

L Ä N G S S C H N I T T E

0 5 10 15 20 25 m

16-08-16 Zustandsbericht Nussbaumstrasse Word · Mit 98 Wohnheiten in den Grössen von Studios bis...

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