Ableitung neuer Marktanpassungsfaktoren im …...S Eckgrundstücke mit einer Frontbreite zwischen 6...
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_______________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Thema: in der Landeshauptstadt Düsseldorf Marktanpassungsfaktoren Ableitung neuer Marktanpassungsfaktoren im Sachwertverfahren MAF- 01 Dipl.-Ing. Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung neuer
Marktanpassungsfaktoren
im Sachwertverfahren
MAF- 01 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Gruumlnde fuumlr die neue Kaufpreisanalyse
S Gutachten fuumlr die Auszligenwohnbereichsentschaumldigung des Flugshyhafens
S Uumlberpruumlfung der veroumlffentlichten Marktanpassungsfaktoren da es unplausibel erschien dass Objekte uumlber 400000- EUR im Vergleich zu preiswerteren Objekten houmlhere Marktanpassungsshyfaktoren nach sich ziehen
S Einfuumlhrung der NHK2000
MAF-02 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
1 Verfahrensablauf 11 Zusammenstellung moumlglicher Einflussgroumlszligen auf die Zielshy
groumlszlige KPSW 12 Zusammenstellung der Stichproben 13 Uumlberpruumlfung der moumlglichen Einfluszliggroumlszligen 14 Erstellung des statistischen Modells 15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsanalyse
2 Kaufpreisanalyse 21 Auswertung der 1 Stichprobe (Ein-Zweifamilienhaumluser) Ershy
gebnisdarstellung 22 Auswertung der 2 Stichprobe (Renditeobjekte) Ergebnisshy
darstellung
MAF-03 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswert e Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
1 Verfahrensablauf
11 Zusammenstellung moumlglicher Einflussgroumlszligen auf die Zielgroumlszlige KPSW (= Marktanpassungsfaktor)
Vorgehensweise S Einbeziehung fruumlherer Analysen der Geschaumlftsstelle S Heranziehung der Marktberichte anderer GA S Befragung der Gutachter
Ergebnis groszlige Vielzahl von moumlglichen Einflussgroumlszligen
MAF-04 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Unterscheidung von 3 Einflussbereichen
a) Vertragsbezogene Einfluumlsse b) Grundstuumlcksbezogene Einfluumlsse c) Gebaumludebezogene Einfluumlsse
MAF-05 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
a) Vertragsbezogene Einfluumlsse
S Kaufzeitpunkt (Vertragsdatum) S Gesamtkaufpreis (laut Kaufvertrag) S Verkaufsumstaumlnde (Erstverkauf Weiterverkauf )
MAF-06 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
b) Grundstuumlcksbezogene Einfluumlsse
S Bodenwert (gesamter Grundstuumlckswert) S verzinster Bodenanteil (Bauland ohne Gartenland) S Bodenanteil am Sachwert (prozentueller Anteil des Bodens am
Sachwert) S Grundstuumlcksart (wie Eckgrundstuumlck) S Lage (wie Wohnlage oder Richtwertgebiet) S Immissionen (vorhanden bzw keinekaum Immissionen)
MAF-07 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
c) Gebaumludebezogene Einfluumlsse
S Gebaumludeart (Ein-Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser Renditeshyobjekte)
S Baujahr (Vor-Nachkriegsbauten Neubauten) S Wohn-Nutzflaumlche S Sachwert (NHK2000 [Regionalisierungsfaktor 115] Gesamtshy
nutzungsdauer 80 Jahre Alterswertminderung nach Ross) S Wohnungsausstattung S Modernisierungsgrad
MAF-08 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
12 Zusammenstellung der Stichproben
Sichtung des vorhandenen Kaufpreismaterials
Auswahl der auszuwertenden Kaufpreise S Auswertungszeitraum 1980 bis 2002 (25112002) S nur ausgewertete und geeignete Kaufpreise werden analysiert S Vorabeinteilung der Kaufpreise in 2 Gruppen
(typische Sachwertobjekte typische Ertragswertobjekte) S Ausschluszlig von untypischen Objekten
(zB Reihenhaumluser mit einer Wohnflaumlche von 400 msup2)
MAF-09 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
13 Uumlberpruumlfung der moumlglichen Einfluszliggroumlssen auf Signifikanz und Korrelation
Uumlberlegung wie die moumlglichen Einflussgroumlszligen durch Variablen der Kaufpreissammlung ausgedruumlckt und damit uumlberpruumlfbar gemacht werden koumlnnen
Zusammenfassung einzelner Auspraumlgungen zu Variablengruppen
MAF-10 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
14 Erstellung des statistischen Modells
Auswahl der Variablen(-gruppen) der Kaufpreissammlung die das Modell am besten wider geben (Regressionsanalyse)
Uumlberpruumlfung dieser Variablen(-gruppen) auf Abhaumlngigkeiten (Korshyrelation) untereinander
Bei miteinander korrelierten Variablen Auswahl derjenigen Variablen die das Modell am besten wider geben
MAF-11 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsshyanalyse
S Qualitative Einfluumlsse die mit hoher Wahrscheinlichkeit den Marktanpassungsfaktor beeinflussen und daher das statistische Modell bilden (Tabellenstruktur)
S Quantitative Einfluumlsse dh Unterschiedsauspraumlgungen zwischen den einzelnen Merkmalen in Prozent zur Norm (zB typisches Gebaumlude)
S Ableitung einer Tabelle fuumlr Marktanpassungsfaktoren unter Anshywendung der prozentualen Unterschiedsauspraumlgungen an den Einzelfall
MAF-12 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
2 Kaufpreisanalyse
21 1 Stichprobe (typische Sachwertobjekte)
Gebaumludeart Ein- und Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser
durchschnittliche Beschreibung der Ein- und Zweifamilienhaumluser
S Wohn-Nutzflaumlche zwischen 50 und 350 msup2 S Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 150 und 1500 msup2 S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-13 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
durchschnittliche Beschreibung der Reihenhaumluser
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 70 und 270 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Hauptgrundstuumlck) zwischen 90 und 500 msup2 S Mittelgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 4 und 15 m S Eckgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 6 und 25 m
MAF-14 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Gruumlnde fuumlr die neue Kaufpreisanalyse
S Gutachten fuumlr die Auszligenwohnbereichsentschaumldigung des Flugshyhafens
S Uumlberpruumlfung der veroumlffentlichten Marktanpassungsfaktoren da es unplausibel erschien dass Objekte uumlber 400000- EUR im Vergleich zu preiswerteren Objekten houmlhere Marktanpassungsshyfaktoren nach sich ziehen
S Einfuumlhrung der NHK2000
MAF-02 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
1 Verfahrensablauf 11 Zusammenstellung moumlglicher Einflussgroumlszligen auf die Zielshy
groumlszlige KPSW 12 Zusammenstellung der Stichproben 13 Uumlberpruumlfung der moumlglichen Einfluszliggroumlszligen 14 Erstellung des statistischen Modells 15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsanalyse
2 Kaufpreisanalyse 21 Auswertung der 1 Stichprobe (Ein-Zweifamilienhaumluser) Ershy
gebnisdarstellung 22 Auswertung der 2 Stichprobe (Renditeobjekte) Ergebnisshy
darstellung
MAF-03 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswert e Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
1 Verfahrensablauf
11 Zusammenstellung moumlglicher Einflussgroumlszligen auf die Zielgroumlszlige KPSW (= Marktanpassungsfaktor)
Vorgehensweise S Einbeziehung fruumlherer Analysen der Geschaumlftsstelle S Heranziehung der Marktberichte anderer GA S Befragung der Gutachter
Ergebnis groszlige Vielzahl von moumlglichen Einflussgroumlszligen
MAF-04 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Unterscheidung von 3 Einflussbereichen
a) Vertragsbezogene Einfluumlsse b) Grundstuumlcksbezogene Einfluumlsse c) Gebaumludebezogene Einfluumlsse
MAF-05 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
a) Vertragsbezogene Einfluumlsse
S Kaufzeitpunkt (Vertragsdatum) S Gesamtkaufpreis (laut Kaufvertrag) S Verkaufsumstaumlnde (Erstverkauf Weiterverkauf )
MAF-06 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
b) Grundstuumlcksbezogene Einfluumlsse
S Bodenwert (gesamter Grundstuumlckswert) S verzinster Bodenanteil (Bauland ohne Gartenland) S Bodenanteil am Sachwert (prozentueller Anteil des Bodens am
Sachwert) S Grundstuumlcksart (wie Eckgrundstuumlck) S Lage (wie Wohnlage oder Richtwertgebiet) S Immissionen (vorhanden bzw keinekaum Immissionen)
MAF-07 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
c) Gebaumludebezogene Einfluumlsse
S Gebaumludeart (Ein-Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser Renditeshyobjekte)
S Baujahr (Vor-Nachkriegsbauten Neubauten) S Wohn-Nutzflaumlche S Sachwert (NHK2000 [Regionalisierungsfaktor 115] Gesamtshy
nutzungsdauer 80 Jahre Alterswertminderung nach Ross) S Wohnungsausstattung S Modernisierungsgrad
MAF-08 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
12 Zusammenstellung der Stichproben
Sichtung des vorhandenen Kaufpreismaterials
Auswahl der auszuwertenden Kaufpreise S Auswertungszeitraum 1980 bis 2002 (25112002) S nur ausgewertete und geeignete Kaufpreise werden analysiert S Vorabeinteilung der Kaufpreise in 2 Gruppen
(typische Sachwertobjekte typische Ertragswertobjekte) S Ausschluszlig von untypischen Objekten
(zB Reihenhaumluser mit einer Wohnflaumlche von 400 msup2)
MAF-09 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
13 Uumlberpruumlfung der moumlglichen Einfluszliggroumlssen auf Signifikanz und Korrelation
Uumlberlegung wie die moumlglichen Einflussgroumlszligen durch Variablen der Kaufpreissammlung ausgedruumlckt und damit uumlberpruumlfbar gemacht werden koumlnnen
Zusammenfassung einzelner Auspraumlgungen zu Variablengruppen
MAF-10 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
14 Erstellung des statistischen Modells
Auswahl der Variablen(-gruppen) der Kaufpreissammlung die das Modell am besten wider geben (Regressionsanalyse)
Uumlberpruumlfung dieser Variablen(-gruppen) auf Abhaumlngigkeiten (Korshyrelation) untereinander
Bei miteinander korrelierten Variablen Auswahl derjenigen Variablen die das Modell am besten wider geben
MAF-11 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsshyanalyse
S Qualitative Einfluumlsse die mit hoher Wahrscheinlichkeit den Marktanpassungsfaktor beeinflussen und daher das statistische Modell bilden (Tabellenstruktur)
S Quantitative Einfluumlsse dh Unterschiedsauspraumlgungen zwischen den einzelnen Merkmalen in Prozent zur Norm (zB typisches Gebaumlude)
S Ableitung einer Tabelle fuumlr Marktanpassungsfaktoren unter Anshywendung der prozentualen Unterschiedsauspraumlgungen an den Einzelfall
MAF-12 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
2 Kaufpreisanalyse
21 1 Stichprobe (typische Sachwertobjekte)
Gebaumludeart Ein- und Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser
durchschnittliche Beschreibung der Ein- und Zweifamilienhaumluser
S Wohn-Nutzflaumlche zwischen 50 und 350 msup2 S Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 150 und 1500 msup2 S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-13 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
durchschnittliche Beschreibung der Reihenhaumluser
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 70 und 270 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Hauptgrundstuumlck) zwischen 90 und 500 msup2 S Mittelgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 4 und 15 m S Eckgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 6 und 25 m
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
1 Verfahrensablauf 11 Zusammenstellung moumlglicher Einflussgroumlszligen auf die Zielshy
groumlszlige KPSW 12 Zusammenstellung der Stichproben 13 Uumlberpruumlfung der moumlglichen Einfluszliggroumlszligen 14 Erstellung des statistischen Modells 15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsanalyse
2 Kaufpreisanalyse 21 Auswertung der 1 Stichprobe (Ein-Zweifamilienhaumluser) Ershy
gebnisdarstellung 22 Auswertung der 2 Stichprobe (Renditeobjekte) Ergebnisshy
darstellung
MAF-03 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswert e Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
1 Verfahrensablauf
11 Zusammenstellung moumlglicher Einflussgroumlszligen auf die Zielgroumlszlige KPSW (= Marktanpassungsfaktor)
Vorgehensweise S Einbeziehung fruumlherer Analysen der Geschaumlftsstelle S Heranziehung der Marktberichte anderer GA S Befragung der Gutachter
Ergebnis groszlige Vielzahl von moumlglichen Einflussgroumlszligen
MAF-04 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Unterscheidung von 3 Einflussbereichen
a) Vertragsbezogene Einfluumlsse b) Grundstuumlcksbezogene Einfluumlsse c) Gebaumludebezogene Einfluumlsse
MAF-05 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
a) Vertragsbezogene Einfluumlsse
S Kaufzeitpunkt (Vertragsdatum) S Gesamtkaufpreis (laut Kaufvertrag) S Verkaufsumstaumlnde (Erstverkauf Weiterverkauf )
MAF-06 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
b) Grundstuumlcksbezogene Einfluumlsse
S Bodenwert (gesamter Grundstuumlckswert) S verzinster Bodenanteil (Bauland ohne Gartenland) S Bodenanteil am Sachwert (prozentueller Anteil des Bodens am
Sachwert) S Grundstuumlcksart (wie Eckgrundstuumlck) S Lage (wie Wohnlage oder Richtwertgebiet) S Immissionen (vorhanden bzw keinekaum Immissionen)
MAF-07 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
c) Gebaumludebezogene Einfluumlsse
S Gebaumludeart (Ein-Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser Renditeshyobjekte)
S Baujahr (Vor-Nachkriegsbauten Neubauten) S Wohn-Nutzflaumlche S Sachwert (NHK2000 [Regionalisierungsfaktor 115] Gesamtshy
nutzungsdauer 80 Jahre Alterswertminderung nach Ross) S Wohnungsausstattung S Modernisierungsgrad
MAF-08 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
12 Zusammenstellung der Stichproben
Sichtung des vorhandenen Kaufpreismaterials
Auswahl der auszuwertenden Kaufpreise S Auswertungszeitraum 1980 bis 2002 (25112002) S nur ausgewertete und geeignete Kaufpreise werden analysiert S Vorabeinteilung der Kaufpreise in 2 Gruppen
(typische Sachwertobjekte typische Ertragswertobjekte) S Ausschluszlig von untypischen Objekten
(zB Reihenhaumluser mit einer Wohnflaumlche von 400 msup2)
MAF-09 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
13 Uumlberpruumlfung der moumlglichen Einfluszliggroumlssen auf Signifikanz und Korrelation
Uumlberlegung wie die moumlglichen Einflussgroumlszligen durch Variablen der Kaufpreissammlung ausgedruumlckt und damit uumlberpruumlfbar gemacht werden koumlnnen
Zusammenfassung einzelner Auspraumlgungen zu Variablengruppen
MAF-10 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
14 Erstellung des statistischen Modells
Auswahl der Variablen(-gruppen) der Kaufpreissammlung die das Modell am besten wider geben (Regressionsanalyse)
Uumlberpruumlfung dieser Variablen(-gruppen) auf Abhaumlngigkeiten (Korshyrelation) untereinander
Bei miteinander korrelierten Variablen Auswahl derjenigen Variablen die das Modell am besten wider geben
MAF-11 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsshyanalyse
S Qualitative Einfluumlsse die mit hoher Wahrscheinlichkeit den Marktanpassungsfaktor beeinflussen und daher das statistische Modell bilden (Tabellenstruktur)
S Quantitative Einfluumlsse dh Unterschiedsauspraumlgungen zwischen den einzelnen Merkmalen in Prozent zur Norm (zB typisches Gebaumlude)
S Ableitung einer Tabelle fuumlr Marktanpassungsfaktoren unter Anshywendung der prozentualen Unterschiedsauspraumlgungen an den Einzelfall
MAF-12 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
2 Kaufpreisanalyse
21 1 Stichprobe (typische Sachwertobjekte)
Gebaumludeart Ein- und Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser
durchschnittliche Beschreibung der Ein- und Zweifamilienhaumluser
S Wohn-Nutzflaumlche zwischen 50 und 350 msup2 S Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 150 und 1500 msup2 S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-13 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
durchschnittliche Beschreibung der Reihenhaumluser
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 70 und 270 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Hauptgrundstuumlck) zwischen 90 und 500 msup2 S Mittelgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 4 und 15 m S Eckgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 6 und 25 m
MAF-14 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswert e Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
1 Verfahrensablauf
11 Zusammenstellung moumlglicher Einflussgroumlszligen auf die Zielgroumlszlige KPSW (= Marktanpassungsfaktor)
Vorgehensweise S Einbeziehung fruumlherer Analysen der Geschaumlftsstelle S Heranziehung der Marktberichte anderer GA S Befragung der Gutachter
Ergebnis groszlige Vielzahl von moumlglichen Einflussgroumlszligen
MAF-04 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Unterscheidung von 3 Einflussbereichen
a) Vertragsbezogene Einfluumlsse b) Grundstuumlcksbezogene Einfluumlsse c) Gebaumludebezogene Einfluumlsse
MAF-05 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
a) Vertragsbezogene Einfluumlsse
S Kaufzeitpunkt (Vertragsdatum) S Gesamtkaufpreis (laut Kaufvertrag) S Verkaufsumstaumlnde (Erstverkauf Weiterverkauf )
MAF-06 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
b) Grundstuumlcksbezogene Einfluumlsse
S Bodenwert (gesamter Grundstuumlckswert) S verzinster Bodenanteil (Bauland ohne Gartenland) S Bodenanteil am Sachwert (prozentueller Anteil des Bodens am
Sachwert) S Grundstuumlcksart (wie Eckgrundstuumlck) S Lage (wie Wohnlage oder Richtwertgebiet) S Immissionen (vorhanden bzw keinekaum Immissionen)
MAF-07 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
c) Gebaumludebezogene Einfluumlsse
S Gebaumludeart (Ein-Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser Renditeshyobjekte)
S Baujahr (Vor-Nachkriegsbauten Neubauten) S Wohn-Nutzflaumlche S Sachwert (NHK2000 [Regionalisierungsfaktor 115] Gesamtshy
nutzungsdauer 80 Jahre Alterswertminderung nach Ross) S Wohnungsausstattung S Modernisierungsgrad
MAF-08 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
12 Zusammenstellung der Stichproben
Sichtung des vorhandenen Kaufpreismaterials
Auswahl der auszuwertenden Kaufpreise S Auswertungszeitraum 1980 bis 2002 (25112002) S nur ausgewertete und geeignete Kaufpreise werden analysiert S Vorabeinteilung der Kaufpreise in 2 Gruppen
(typische Sachwertobjekte typische Ertragswertobjekte) S Ausschluszlig von untypischen Objekten
(zB Reihenhaumluser mit einer Wohnflaumlche von 400 msup2)
MAF-09 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
13 Uumlberpruumlfung der moumlglichen Einfluszliggroumlssen auf Signifikanz und Korrelation
Uumlberlegung wie die moumlglichen Einflussgroumlszligen durch Variablen der Kaufpreissammlung ausgedruumlckt und damit uumlberpruumlfbar gemacht werden koumlnnen
Zusammenfassung einzelner Auspraumlgungen zu Variablengruppen
MAF-10 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
14 Erstellung des statistischen Modells
Auswahl der Variablen(-gruppen) der Kaufpreissammlung die das Modell am besten wider geben (Regressionsanalyse)
Uumlberpruumlfung dieser Variablen(-gruppen) auf Abhaumlngigkeiten (Korshyrelation) untereinander
Bei miteinander korrelierten Variablen Auswahl derjenigen Variablen die das Modell am besten wider geben
MAF-11 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsshyanalyse
S Qualitative Einfluumlsse die mit hoher Wahrscheinlichkeit den Marktanpassungsfaktor beeinflussen und daher das statistische Modell bilden (Tabellenstruktur)
S Quantitative Einfluumlsse dh Unterschiedsauspraumlgungen zwischen den einzelnen Merkmalen in Prozent zur Norm (zB typisches Gebaumlude)
S Ableitung einer Tabelle fuumlr Marktanpassungsfaktoren unter Anshywendung der prozentualen Unterschiedsauspraumlgungen an den Einzelfall
MAF-12 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
2 Kaufpreisanalyse
21 1 Stichprobe (typische Sachwertobjekte)
Gebaumludeart Ein- und Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser
durchschnittliche Beschreibung der Ein- und Zweifamilienhaumluser
S Wohn-Nutzflaumlche zwischen 50 und 350 msup2 S Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 150 und 1500 msup2 S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-13 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
durchschnittliche Beschreibung der Reihenhaumluser
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 70 und 270 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Hauptgrundstuumlck) zwischen 90 und 500 msup2 S Mittelgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 4 und 15 m S Eckgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 6 und 25 m
MAF-14 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Unterscheidung von 3 Einflussbereichen
a) Vertragsbezogene Einfluumlsse b) Grundstuumlcksbezogene Einfluumlsse c) Gebaumludebezogene Einfluumlsse
MAF-05 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
a) Vertragsbezogene Einfluumlsse
S Kaufzeitpunkt (Vertragsdatum) S Gesamtkaufpreis (laut Kaufvertrag) S Verkaufsumstaumlnde (Erstverkauf Weiterverkauf )
MAF-06 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
b) Grundstuumlcksbezogene Einfluumlsse
S Bodenwert (gesamter Grundstuumlckswert) S verzinster Bodenanteil (Bauland ohne Gartenland) S Bodenanteil am Sachwert (prozentueller Anteil des Bodens am
Sachwert) S Grundstuumlcksart (wie Eckgrundstuumlck) S Lage (wie Wohnlage oder Richtwertgebiet) S Immissionen (vorhanden bzw keinekaum Immissionen)
MAF-07 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
c) Gebaumludebezogene Einfluumlsse
S Gebaumludeart (Ein-Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser Renditeshyobjekte)
S Baujahr (Vor-Nachkriegsbauten Neubauten) S Wohn-Nutzflaumlche S Sachwert (NHK2000 [Regionalisierungsfaktor 115] Gesamtshy
nutzungsdauer 80 Jahre Alterswertminderung nach Ross) S Wohnungsausstattung S Modernisierungsgrad
MAF-08 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
12 Zusammenstellung der Stichproben
Sichtung des vorhandenen Kaufpreismaterials
Auswahl der auszuwertenden Kaufpreise S Auswertungszeitraum 1980 bis 2002 (25112002) S nur ausgewertete und geeignete Kaufpreise werden analysiert S Vorabeinteilung der Kaufpreise in 2 Gruppen
(typische Sachwertobjekte typische Ertragswertobjekte) S Ausschluszlig von untypischen Objekten
(zB Reihenhaumluser mit einer Wohnflaumlche von 400 msup2)
MAF-09 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
13 Uumlberpruumlfung der moumlglichen Einfluszliggroumlssen auf Signifikanz und Korrelation
Uumlberlegung wie die moumlglichen Einflussgroumlszligen durch Variablen der Kaufpreissammlung ausgedruumlckt und damit uumlberpruumlfbar gemacht werden koumlnnen
Zusammenfassung einzelner Auspraumlgungen zu Variablengruppen
MAF-10 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
14 Erstellung des statistischen Modells
Auswahl der Variablen(-gruppen) der Kaufpreissammlung die das Modell am besten wider geben (Regressionsanalyse)
Uumlberpruumlfung dieser Variablen(-gruppen) auf Abhaumlngigkeiten (Korshyrelation) untereinander
Bei miteinander korrelierten Variablen Auswahl derjenigen Variablen die das Modell am besten wider geben
MAF-11 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsshyanalyse
S Qualitative Einfluumlsse die mit hoher Wahrscheinlichkeit den Marktanpassungsfaktor beeinflussen und daher das statistische Modell bilden (Tabellenstruktur)
S Quantitative Einfluumlsse dh Unterschiedsauspraumlgungen zwischen den einzelnen Merkmalen in Prozent zur Norm (zB typisches Gebaumlude)
S Ableitung einer Tabelle fuumlr Marktanpassungsfaktoren unter Anshywendung der prozentualen Unterschiedsauspraumlgungen an den Einzelfall
MAF-12 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
2 Kaufpreisanalyse
21 1 Stichprobe (typische Sachwertobjekte)
Gebaumludeart Ein- und Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser
durchschnittliche Beschreibung der Ein- und Zweifamilienhaumluser
S Wohn-Nutzflaumlche zwischen 50 und 350 msup2 S Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 150 und 1500 msup2 S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-13 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
durchschnittliche Beschreibung der Reihenhaumluser
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 70 und 270 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Hauptgrundstuumlck) zwischen 90 und 500 msup2 S Mittelgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 4 und 15 m S Eckgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 6 und 25 m
MAF-14 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
a) Vertragsbezogene Einfluumlsse
S Kaufzeitpunkt (Vertragsdatum) S Gesamtkaufpreis (laut Kaufvertrag) S Verkaufsumstaumlnde (Erstverkauf Weiterverkauf )
MAF-06 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
b) Grundstuumlcksbezogene Einfluumlsse
S Bodenwert (gesamter Grundstuumlckswert) S verzinster Bodenanteil (Bauland ohne Gartenland) S Bodenanteil am Sachwert (prozentueller Anteil des Bodens am
Sachwert) S Grundstuumlcksart (wie Eckgrundstuumlck) S Lage (wie Wohnlage oder Richtwertgebiet) S Immissionen (vorhanden bzw keinekaum Immissionen)
MAF-07 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
c) Gebaumludebezogene Einfluumlsse
S Gebaumludeart (Ein-Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser Renditeshyobjekte)
S Baujahr (Vor-Nachkriegsbauten Neubauten) S Wohn-Nutzflaumlche S Sachwert (NHK2000 [Regionalisierungsfaktor 115] Gesamtshy
nutzungsdauer 80 Jahre Alterswertminderung nach Ross) S Wohnungsausstattung S Modernisierungsgrad
MAF-08 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
12 Zusammenstellung der Stichproben
Sichtung des vorhandenen Kaufpreismaterials
Auswahl der auszuwertenden Kaufpreise S Auswertungszeitraum 1980 bis 2002 (25112002) S nur ausgewertete und geeignete Kaufpreise werden analysiert S Vorabeinteilung der Kaufpreise in 2 Gruppen
(typische Sachwertobjekte typische Ertragswertobjekte) S Ausschluszlig von untypischen Objekten
(zB Reihenhaumluser mit einer Wohnflaumlche von 400 msup2)
MAF-09 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
13 Uumlberpruumlfung der moumlglichen Einfluszliggroumlssen auf Signifikanz und Korrelation
Uumlberlegung wie die moumlglichen Einflussgroumlszligen durch Variablen der Kaufpreissammlung ausgedruumlckt und damit uumlberpruumlfbar gemacht werden koumlnnen
Zusammenfassung einzelner Auspraumlgungen zu Variablengruppen
MAF-10 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
14 Erstellung des statistischen Modells
Auswahl der Variablen(-gruppen) der Kaufpreissammlung die das Modell am besten wider geben (Regressionsanalyse)
Uumlberpruumlfung dieser Variablen(-gruppen) auf Abhaumlngigkeiten (Korshyrelation) untereinander
Bei miteinander korrelierten Variablen Auswahl derjenigen Variablen die das Modell am besten wider geben
MAF-11 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsshyanalyse
S Qualitative Einfluumlsse die mit hoher Wahrscheinlichkeit den Marktanpassungsfaktor beeinflussen und daher das statistische Modell bilden (Tabellenstruktur)
S Quantitative Einfluumlsse dh Unterschiedsauspraumlgungen zwischen den einzelnen Merkmalen in Prozent zur Norm (zB typisches Gebaumlude)
S Ableitung einer Tabelle fuumlr Marktanpassungsfaktoren unter Anshywendung der prozentualen Unterschiedsauspraumlgungen an den Einzelfall
MAF-12 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
2 Kaufpreisanalyse
21 1 Stichprobe (typische Sachwertobjekte)
Gebaumludeart Ein- und Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser
durchschnittliche Beschreibung der Ein- und Zweifamilienhaumluser
S Wohn-Nutzflaumlche zwischen 50 und 350 msup2 S Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 150 und 1500 msup2 S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-13 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
durchschnittliche Beschreibung der Reihenhaumluser
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 70 und 270 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Hauptgrundstuumlck) zwischen 90 und 500 msup2 S Mittelgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 4 und 15 m S Eckgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 6 und 25 m
MAF-14 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
b) Grundstuumlcksbezogene Einfluumlsse
S Bodenwert (gesamter Grundstuumlckswert) S verzinster Bodenanteil (Bauland ohne Gartenland) S Bodenanteil am Sachwert (prozentueller Anteil des Bodens am
Sachwert) S Grundstuumlcksart (wie Eckgrundstuumlck) S Lage (wie Wohnlage oder Richtwertgebiet) S Immissionen (vorhanden bzw keinekaum Immissionen)
MAF-07 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
c) Gebaumludebezogene Einfluumlsse
S Gebaumludeart (Ein-Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser Renditeshyobjekte)
S Baujahr (Vor-Nachkriegsbauten Neubauten) S Wohn-Nutzflaumlche S Sachwert (NHK2000 [Regionalisierungsfaktor 115] Gesamtshy
nutzungsdauer 80 Jahre Alterswertminderung nach Ross) S Wohnungsausstattung S Modernisierungsgrad
MAF-08 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
12 Zusammenstellung der Stichproben
Sichtung des vorhandenen Kaufpreismaterials
Auswahl der auszuwertenden Kaufpreise S Auswertungszeitraum 1980 bis 2002 (25112002) S nur ausgewertete und geeignete Kaufpreise werden analysiert S Vorabeinteilung der Kaufpreise in 2 Gruppen
(typische Sachwertobjekte typische Ertragswertobjekte) S Ausschluszlig von untypischen Objekten
(zB Reihenhaumluser mit einer Wohnflaumlche von 400 msup2)
MAF-09 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
13 Uumlberpruumlfung der moumlglichen Einfluszliggroumlssen auf Signifikanz und Korrelation
Uumlberlegung wie die moumlglichen Einflussgroumlszligen durch Variablen der Kaufpreissammlung ausgedruumlckt und damit uumlberpruumlfbar gemacht werden koumlnnen
Zusammenfassung einzelner Auspraumlgungen zu Variablengruppen
MAF-10 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
14 Erstellung des statistischen Modells
Auswahl der Variablen(-gruppen) der Kaufpreissammlung die das Modell am besten wider geben (Regressionsanalyse)
Uumlberpruumlfung dieser Variablen(-gruppen) auf Abhaumlngigkeiten (Korshyrelation) untereinander
Bei miteinander korrelierten Variablen Auswahl derjenigen Variablen die das Modell am besten wider geben
MAF-11 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsshyanalyse
S Qualitative Einfluumlsse die mit hoher Wahrscheinlichkeit den Marktanpassungsfaktor beeinflussen und daher das statistische Modell bilden (Tabellenstruktur)
S Quantitative Einfluumlsse dh Unterschiedsauspraumlgungen zwischen den einzelnen Merkmalen in Prozent zur Norm (zB typisches Gebaumlude)
S Ableitung einer Tabelle fuumlr Marktanpassungsfaktoren unter Anshywendung der prozentualen Unterschiedsauspraumlgungen an den Einzelfall
MAF-12 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
2 Kaufpreisanalyse
21 1 Stichprobe (typische Sachwertobjekte)
Gebaumludeart Ein- und Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser
durchschnittliche Beschreibung der Ein- und Zweifamilienhaumluser
S Wohn-Nutzflaumlche zwischen 50 und 350 msup2 S Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 150 und 1500 msup2 S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-13 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
durchschnittliche Beschreibung der Reihenhaumluser
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 70 und 270 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Hauptgrundstuumlck) zwischen 90 und 500 msup2 S Mittelgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 4 und 15 m S Eckgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 6 und 25 m
MAF-14 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
c) Gebaumludebezogene Einfluumlsse
S Gebaumludeart (Ein-Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser Renditeshyobjekte)
S Baujahr (Vor-Nachkriegsbauten Neubauten) S Wohn-Nutzflaumlche S Sachwert (NHK2000 [Regionalisierungsfaktor 115] Gesamtshy
nutzungsdauer 80 Jahre Alterswertminderung nach Ross) S Wohnungsausstattung S Modernisierungsgrad
MAF-08 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
12 Zusammenstellung der Stichproben
Sichtung des vorhandenen Kaufpreismaterials
Auswahl der auszuwertenden Kaufpreise S Auswertungszeitraum 1980 bis 2002 (25112002) S nur ausgewertete und geeignete Kaufpreise werden analysiert S Vorabeinteilung der Kaufpreise in 2 Gruppen
(typische Sachwertobjekte typische Ertragswertobjekte) S Ausschluszlig von untypischen Objekten
(zB Reihenhaumluser mit einer Wohnflaumlche von 400 msup2)
MAF-09 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
13 Uumlberpruumlfung der moumlglichen Einfluszliggroumlssen auf Signifikanz und Korrelation
Uumlberlegung wie die moumlglichen Einflussgroumlszligen durch Variablen der Kaufpreissammlung ausgedruumlckt und damit uumlberpruumlfbar gemacht werden koumlnnen
Zusammenfassung einzelner Auspraumlgungen zu Variablengruppen
MAF-10 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
14 Erstellung des statistischen Modells
Auswahl der Variablen(-gruppen) der Kaufpreissammlung die das Modell am besten wider geben (Regressionsanalyse)
Uumlberpruumlfung dieser Variablen(-gruppen) auf Abhaumlngigkeiten (Korshyrelation) untereinander
Bei miteinander korrelierten Variablen Auswahl derjenigen Variablen die das Modell am besten wider geben
MAF-11 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsshyanalyse
S Qualitative Einfluumlsse die mit hoher Wahrscheinlichkeit den Marktanpassungsfaktor beeinflussen und daher das statistische Modell bilden (Tabellenstruktur)
S Quantitative Einfluumlsse dh Unterschiedsauspraumlgungen zwischen den einzelnen Merkmalen in Prozent zur Norm (zB typisches Gebaumlude)
S Ableitung einer Tabelle fuumlr Marktanpassungsfaktoren unter Anshywendung der prozentualen Unterschiedsauspraumlgungen an den Einzelfall
MAF-12 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
2 Kaufpreisanalyse
21 1 Stichprobe (typische Sachwertobjekte)
Gebaumludeart Ein- und Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser
durchschnittliche Beschreibung der Ein- und Zweifamilienhaumluser
S Wohn-Nutzflaumlche zwischen 50 und 350 msup2 S Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 150 und 1500 msup2 S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-13 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
durchschnittliche Beschreibung der Reihenhaumluser
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 70 und 270 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Hauptgrundstuumlck) zwischen 90 und 500 msup2 S Mittelgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 4 und 15 m S Eckgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 6 und 25 m
MAF-14 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
12 Zusammenstellung der Stichproben
Sichtung des vorhandenen Kaufpreismaterials
Auswahl der auszuwertenden Kaufpreise S Auswertungszeitraum 1980 bis 2002 (25112002) S nur ausgewertete und geeignete Kaufpreise werden analysiert S Vorabeinteilung der Kaufpreise in 2 Gruppen
(typische Sachwertobjekte typische Ertragswertobjekte) S Ausschluszlig von untypischen Objekten
(zB Reihenhaumluser mit einer Wohnflaumlche von 400 msup2)
MAF-09 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
13 Uumlberpruumlfung der moumlglichen Einfluszliggroumlssen auf Signifikanz und Korrelation
Uumlberlegung wie die moumlglichen Einflussgroumlszligen durch Variablen der Kaufpreissammlung ausgedruumlckt und damit uumlberpruumlfbar gemacht werden koumlnnen
Zusammenfassung einzelner Auspraumlgungen zu Variablengruppen
MAF-10 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
14 Erstellung des statistischen Modells
Auswahl der Variablen(-gruppen) der Kaufpreissammlung die das Modell am besten wider geben (Regressionsanalyse)
Uumlberpruumlfung dieser Variablen(-gruppen) auf Abhaumlngigkeiten (Korshyrelation) untereinander
Bei miteinander korrelierten Variablen Auswahl derjenigen Variablen die das Modell am besten wider geben
MAF-11 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsshyanalyse
S Qualitative Einfluumlsse die mit hoher Wahrscheinlichkeit den Marktanpassungsfaktor beeinflussen und daher das statistische Modell bilden (Tabellenstruktur)
S Quantitative Einfluumlsse dh Unterschiedsauspraumlgungen zwischen den einzelnen Merkmalen in Prozent zur Norm (zB typisches Gebaumlude)
S Ableitung einer Tabelle fuumlr Marktanpassungsfaktoren unter Anshywendung der prozentualen Unterschiedsauspraumlgungen an den Einzelfall
MAF-12 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
2 Kaufpreisanalyse
21 1 Stichprobe (typische Sachwertobjekte)
Gebaumludeart Ein- und Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser
durchschnittliche Beschreibung der Ein- und Zweifamilienhaumluser
S Wohn-Nutzflaumlche zwischen 50 und 350 msup2 S Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 150 und 1500 msup2 S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-13 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
durchschnittliche Beschreibung der Reihenhaumluser
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 70 und 270 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Hauptgrundstuumlck) zwischen 90 und 500 msup2 S Mittelgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 4 und 15 m S Eckgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 6 und 25 m
MAF-14 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
13 Uumlberpruumlfung der moumlglichen Einfluszliggroumlssen auf Signifikanz und Korrelation
Uumlberlegung wie die moumlglichen Einflussgroumlszligen durch Variablen der Kaufpreissammlung ausgedruumlckt und damit uumlberpruumlfbar gemacht werden koumlnnen
Zusammenfassung einzelner Auspraumlgungen zu Variablengruppen
MAF-10 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
14 Erstellung des statistischen Modells
Auswahl der Variablen(-gruppen) der Kaufpreissammlung die das Modell am besten wider geben (Regressionsanalyse)
Uumlberpruumlfung dieser Variablen(-gruppen) auf Abhaumlngigkeiten (Korshyrelation) untereinander
Bei miteinander korrelierten Variablen Auswahl derjenigen Variablen die das Modell am besten wider geben
MAF-11 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsshyanalyse
S Qualitative Einfluumlsse die mit hoher Wahrscheinlichkeit den Marktanpassungsfaktor beeinflussen und daher das statistische Modell bilden (Tabellenstruktur)
S Quantitative Einfluumlsse dh Unterschiedsauspraumlgungen zwischen den einzelnen Merkmalen in Prozent zur Norm (zB typisches Gebaumlude)
S Ableitung einer Tabelle fuumlr Marktanpassungsfaktoren unter Anshywendung der prozentualen Unterschiedsauspraumlgungen an den Einzelfall
MAF-12 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
2 Kaufpreisanalyse
21 1 Stichprobe (typische Sachwertobjekte)
Gebaumludeart Ein- und Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser
durchschnittliche Beschreibung der Ein- und Zweifamilienhaumluser
S Wohn-Nutzflaumlche zwischen 50 und 350 msup2 S Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 150 und 1500 msup2 S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-13 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
durchschnittliche Beschreibung der Reihenhaumluser
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 70 und 270 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Hauptgrundstuumlck) zwischen 90 und 500 msup2 S Mittelgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 4 und 15 m S Eckgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 6 und 25 m
MAF-14 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
14 Erstellung des statistischen Modells
Auswahl der Variablen(-gruppen) der Kaufpreissammlung die das Modell am besten wider geben (Regressionsanalyse)
Uumlberpruumlfung dieser Variablen(-gruppen) auf Abhaumlngigkeiten (Korshyrelation) untereinander
Bei miteinander korrelierten Variablen Auswahl derjenigen Variablen die das Modell am besten wider geben
MAF-11 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsshyanalyse
S Qualitative Einfluumlsse die mit hoher Wahrscheinlichkeit den Marktanpassungsfaktor beeinflussen und daher das statistische Modell bilden (Tabellenstruktur)
S Quantitative Einfluumlsse dh Unterschiedsauspraumlgungen zwischen den einzelnen Merkmalen in Prozent zur Norm (zB typisches Gebaumlude)
S Ableitung einer Tabelle fuumlr Marktanpassungsfaktoren unter Anshywendung der prozentualen Unterschiedsauspraumlgungen an den Einzelfall
MAF-12 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
2 Kaufpreisanalyse
21 1 Stichprobe (typische Sachwertobjekte)
Gebaumludeart Ein- und Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser
durchschnittliche Beschreibung der Ein- und Zweifamilienhaumluser
S Wohn-Nutzflaumlche zwischen 50 und 350 msup2 S Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 150 und 1500 msup2 S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-13 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
durchschnittliche Beschreibung der Reihenhaumluser
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 70 und 270 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Hauptgrundstuumlck) zwischen 90 und 500 msup2 S Mittelgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 4 und 15 m S Eckgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 6 und 25 m
MAF-14 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
15 Allgemeine Erkenntnisse aus der Regressionsshyanalyse
S Qualitative Einfluumlsse die mit hoher Wahrscheinlichkeit den Marktanpassungsfaktor beeinflussen und daher das statistische Modell bilden (Tabellenstruktur)
S Quantitative Einfluumlsse dh Unterschiedsauspraumlgungen zwischen den einzelnen Merkmalen in Prozent zur Norm (zB typisches Gebaumlude)
S Ableitung einer Tabelle fuumlr Marktanpassungsfaktoren unter Anshywendung der prozentualen Unterschiedsauspraumlgungen an den Einzelfall
MAF-12 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
2 Kaufpreisanalyse
21 1 Stichprobe (typische Sachwertobjekte)
Gebaumludeart Ein- und Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser
durchschnittliche Beschreibung der Ein- und Zweifamilienhaumluser
S Wohn-Nutzflaumlche zwischen 50 und 350 msup2 S Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 150 und 1500 msup2 S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-13 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
durchschnittliche Beschreibung der Reihenhaumluser
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 70 und 270 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Hauptgrundstuumlck) zwischen 90 und 500 msup2 S Mittelgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 4 und 15 m S Eckgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 6 und 25 m
MAF-14 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
2 Kaufpreisanalyse
21 1 Stichprobe (typische Sachwertobjekte)
Gebaumludeart Ein- und Zweifamilienhaumluser Reihenhaumluser
durchschnittliche Beschreibung der Ein- und Zweifamilienhaumluser
S Wohn-Nutzflaumlche zwischen 50 und 350 msup2 S Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 150 und 1500 msup2 S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-13 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
durchschnittliche Beschreibung der Reihenhaumluser
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 70 und 270 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Hauptgrundstuumlck) zwischen 90 und 500 msup2 S Mittelgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 4 und 15 m S Eckgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 6 und 25 m
MAF-14 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
durchschnittliche Beschreibung der Reihenhaumluser
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 70 und 270 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Hauptgrundstuumlck) zwischen 90 und 500 msup2 S Mittelgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 4 und 15 m S Eckgrundstuumlcke mit einer Frontbreite zwischen 6 und 25 m
MAF-14 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
I NHK 1913 108
_____________________________________________________________________
Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Sachwertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4547 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 1682 typische Objekte 1548
MAF-15 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells (qualitativ)
S Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) S Gebaumludeart (Unterscheidung zwischen Reihenhaus janein) S Bauland (Flaumlche kleinergroumlszliger 800 msup2 nicht Reihenhaumluser) S Wohnlagen (mittlere gute) S Modernisierungstyp (modernisiert janein) S Immissionen S Nutzflaumlche (Nutzflaumlche kleinergroumlszliger 100 msup2) S NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 022
MAF-16 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
______________________________________________________________________________________________
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I Baujahrsgruppe 01237 55 I Vorkriegszeit 084 Gebaumludegruppe 00426 19 I Nachkriegszeit 090 Baulandflaumlche 00151 7 I EFH 109 gute stadtnahe Wohnlage 00104 5 I Baulandflaumlche gt 800 msup2 109 Modernisierungstyp 00100 5 I gute stadtnahe Wohnlage 105 Immissionen 00067 3 I nicht modernisiert 095 Nutzflaumlche 00067 3 I Immissionen 105 NHK-Typ 00063 3 I Nutzflaumlche lt 100 msup2 NF 095
02215 100 I NHK 1913 106
MAF-17 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Funktionaler Zusammenhang zwischen dem Marktshyanpassungsfaktor und der Baulandshyflaumlche
MAF-18 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Reihenhaumluser 44 4 87 8 323 62
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2 138 15 162 23 192 36
Ein- Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2 9 3 48 3 10 2
MAF-19 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Reihenhaumluser 130 (125) 125 (115) 110 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland lt 800 msup2
115 (110) 110 (100) 105 (100)
Ein- und Zweifamilienhaumluser Bauland gt 800 msup2
105 100 100
bei vorhandenen Immissionen (zB Fluglaumlrm im Stadtteil Lohausen) - 005 (- 5) bei besonders guten zentrumsnahen Wohnlagen + 005 (+ 5)
MAF-20 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
______________________________________________________________________________________________
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
22 2 Stichprobe (typische Ertragswertobjekte)
Gebaumludeart Renditeobjekte (Dreifamilienhaumluser Mietwohnhaumluser gemischt genutzte Gebaumlude Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude)
durchschnittliche Beschreibung
SSSS Wohn-Nutzflaumlche zwischen 120 und 3200 msup2 SSSS Grundstuumlcksflaumlche (Bauland) zwischen 100 und 2300 msup2
S Alter geringer als 150 Jahre
MAF-21 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Anzahl der Faumllle (typische Ertragswertobjekte)
Faumllle zwischen 1980 und 2002 4216 ausgewertete Faumllle (mit KPSW) 2244 typische Objekte 2068
MAF-22 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Variablen des statistischen Modells
S Gebaumludeart
S S S S
(Unterscheidung zwischen Dreifamilienhaumlusern Mietwohnhaumlusern (oumlffentlich gefoumlrdert janein gemischt genutzten Objekten Buumlro- Geschaumlftsgebaumluden) Wohnlagen (mittlere gute) Baujahr (Vorkriegs-Nachkriegsbauten Neubauten) Modernisierungstyp (modernisiert janein) NHK-Typ (NHK1913 bzw NHK2000)
Bestimmtheitsmaszlig rsup2 = 032
MAF-23 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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I NHK 1913 108
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Qualitative Ergebnisse Quantitative Ergebnisse
Einflussgroumlszligen Part Rsup2 Rel I Korrekturfaktoren an den Kauffall zur Part Rsup2 I Normierung
I soz Wohnungsbau 01145 35 I soz Wohnungsbau 130 Gebaumludegruppe 01023 32 I Dreifamilienhaus 087 Baujahrsgruppe 00315 10 I Mischgebaumlude 096 Top-Wohnlage 00686 21 I GeschaumlftshausHotel 070 Modernisierungstyp 00030 1 I Vorkriegszeit 090 NHK-Typ 00016 1 I Top-Wohnlage 085
03215 100 I nicht modernisiert 097 I NHK 1913 108
MAF-24 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Ableitung der Markanpassungsfaktoren aus aktuellem Kaufshypreismaterial (1997 - 2002) Anzahl der Kaufpreise
Vorkriegs-bauten
Nachkriegs-bauten
Neubauten
Auswertezeitraum 97-02 2002 97-02 2002 97-02 2002
Dreifamilienhaumluser 44 6 31 4 shy shy
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20 137 10 165 25 12 shy
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert - shy 10 1 2 1
gemgen Objekte gewerbl Anteil gt 20 86 9 114 20 4 1
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 4 shy 14 3 1 shy
MAF-25 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
_______________________________________________________________________________________________
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren [aktuelle Kaufpreise 1997-2002]
Vorkriegs-bauten
Nachkrbauten
iegs- Neubauten
Dreifamilienhaumluser 115 (115) 105 (100) -
Mietwohnhaumluser gewerblicher Anteil lt 20
100 (090) 095 (090) 090 (095)
Mietwohnhaumluser oumlffentlich gefoumlrdert
- 065 (060) 055 (060)
gemischt genutzte Objekte gewerblicher Anteil gt 20
100 (090) 095 (090) 080 (085)
Buumlro-Geschaumlftsgebaumlude 120 (110) 115 (110) 105 (110)
MAF-26 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
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Der Gutachterausschuss fuumlr Grundstuumlckswerte Thema in der Landeshauptstadt Duumlsseldorf Marktanpassungsfaktoren
Hinweis - nach Berichten einzelner GA wirken sich die NHK2000 nicht anders
auf den Marktanpassungsfaktor KPSW aus als die NHK1913 S bei den Duumlsseldorfer-Auswertungen zeichnet sich ein Unterschied
von ca - 5 gegenuumlber den NHK1913 ab
Verwendung im Marktbericht S Einfuumlgen der Marktanpassungsfaktoren-Tabelle bezogen auf die
NHK2000 S Beschreibung des geaumlnderten SW-Modells gem AGVGA auf der
Grundlage der NHK2000 (siehe wwwgutachterausschussnrwde) S Ergaumlnzung der Erlaumluterungen (Aumlnderung des Marktanpassungsshy
faktors bei Immissionen)
MAF-27 Dipl-Ing Ramona Elbruda
