2 FOCUS-MONEY 50/2012

M NEYSERVICE

Composing: FOCUS-MONEYFotos: Dreamtime, 123RF

Niedrige Habenzinsen, kombiniert mit

niedrigen Sollzinsen – eine idealer

Nährboden für die Flucht in Sachwerte

ATTRAKTIVE ALTERNATIVE

Immobilien

B etongold, Betongold – und nochmals Betongold. Der seit Monaten anhaltende Drang der Bundesbürger

in Immobilien bewegt nicht nur die Hauspreise, sondern auch die Deutsche Bundesbank. Sie will plötzlich Preis-übertreibungen in einigen regionalen Teilmärkten nicht mehr ausschließen.

Doch für die Verteuerung der wiederentdeckten Anla-geform Immobilien gibt es gute Gründe. So trägt allein schon „die zunehmende Wohnungsknappheit in vielen Großstädten viel zum Preis- und Mietanstieg bei“, sagt Andreas Mense, Ökonom an der Universität Erlangen und Mitautor der Studie „Wohnungspreise und Mieten stei-gen 2013 in vielen deutschen Großstädten weiter“. Einen weiteren Grund nennt die Deutsche Bundesbank selbst:

„Flucht in als sicher geltende Anlagen ist ein bedeuten-der Sonderfaktor, insbesondere in den Ballungsgebieten.“

Baugeld 200 Euro pro Monat billiger. Dazu kommen seit diesem Jahr einmalig günstige Hypothekenzinsen und ungewohnt mäßige Renditen traditioneller Anlageformen. So verführen die in unsicheren Zeiten besonders begehr-ten Bundeswertpapiere angesichts minimaler Renditen kaum zum Kauf. Die zehnjährige Bundesanleihe kompen-siert mit 1,4 Prozent Bruttorendite nach Abzug von Abgel-tungsteuer, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer nicht mal mehr die jährliche Geldentwertung.

Wenn die Habenzinsen am Boden liegen und gleichzei-tig Baugeld günstig zu haben ist, dann lockt schnell der Kauf einer Eigentumswohnung. Historisch tiefe Kredit-zinsen von weniger als drei Prozent für zehnjährige Dar-lehen machen die Fremdfinanzierung einmalig günstig. Die Monatsbelastungen für ein 100 000-Euro-Darlehen fallen heutzutage bei zwei Prozent anfänglicher Tilgungs-rate mit rund 383 Euro überschaubar aus. Wer seine Kalt-miete zu dieser Summe in Relation setzt, erkennt schnell, wie viel Baugeld er sich leisten kann. Noch vor rund fünf Jahren erschwerten Zinsen um fünf Prozent den Eigen-tumserwerb. Wer damals zur Bank ging, überweist ihr seither je 100 000-Euro-Hypothek allmonatlich 583 Euro.

Ungewohnte Preissprünge . . . Das Dilemma: Die Gold-gräberstimmung am heimischen Immobilienmarkt macht

Traumhaus: Gemessen am Ein-kommen, den Immobilienpreisen

und Kreditzinsen, ist das Wunsch-objekt noch günstig zu finanzieren

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PkteErschwinglichkeit von deutschen Immobilien

Hauspreise

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verfügbares Einkommen2000 = 100

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1996 bis 2007 2008 bis 2017

Mio.Angebot und Nachfrage bei Wohnungen

neue Haushalte

neue Wohnungen

Anzahl in Millionen

FOCUS-MONEY 50/2012 Foto: Dreamtime

ATTRAKTIVE ALTERNATIVE

Leichter bezahlbar als früher Zu wenig NachschubEine Kombination aus historisch niedrigen Zinsen, steigenden Nettoeinkommen und noch attraktiven Immobilienpreisen macht es möglich, dass die eigenen vier Wände hierzulande für viele Familien ungewöhnlich leicht zu finanzieren sind.

Weil im Verhältnis zur Nachfrage in Deutschland zu wenig gebaut wird, drohen Wohnungsmangel und Mietsteigerungen. Keine guten Aussichten für einen sorgenfreien Ruhestand. Wer sich vor unbezahlbaren Mieten schützen will, investiert ins Eigenheim.

Quelle: Deutsche Bank Quelle: Feri EuroRating Services

die eigenen vier Wände fast im Monatsrhythmus teurer. Seit 2006 stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnun-gen laut dem Internet-Portal immowelt.de in München um 15 Prozent, in Berlin um 18 und in Hamburg um 22 Pro-zent. Auch in kleineren Städten zogen die Preise an: In Regensburg um 21, in Oldenburg um 25 und in Trier um 26 Prozent. Für das Gesamtjahr 2012 prophezeit die Deut-sche Bundesbank einen weiteren Preisanstieg um drei bis vier Prozent. Für die sieben wichtigsten deutschen Groß-städte erwartet sie sogar einen Anstieg um elf Prozent.

Der Run in Betongold zeigt Wirkung: Manche wittern bereits eine Marktüberhitzung. Doch am Ende geben die meisten Fachleute Entwarnung, vermuten die Preisblase allenfalls bei luxuriösen Neubauprojekten in Berlin, Mün-chen und Hamburg. Für Verallgemeinerungen aber ist der heimische Immobilienmarkt viel zu heterogen. Schon von Straße zu Straße, von Haus zu Haus unterscheiden sich die Preistendenzen bisweilen stark.

Bei den zuletzt gesehenen Preissprüngen handelt es sich zudem vielerorts eher um Anpassungen. Ein Blick in die Vergangenheit offenbart, dass die Preise im vergange-nen Jahr erstmals über dem Niveau von 1995 lagen. „Zu-vor waren sie bis 2005 beinahe durchgängig gefallen“, sagt Eva Grunwald von der Deutschen Bank. „Inflations-bereinigt liegen die Preise sogar ein knappes Fünftel un-terhalb des alten Niveaus und nahmen 2010 zum ersten Mal überhaupt im Betrachtungszeitraum zu.“

Gute Konjunktur, aber wenige Neubauten. Auch das Ins- titut der deutschen Wirtschaft (IW) konstatiert in seiner jüngsten Studie: „Derzeit gibt es keine Anzeichen für eine spekulative Blase am deutschen Immobilienmarkt.“ Vielmehr folgen die Preise der starken konjunkturellen Entwicklung und der zu geringen Bautätigkeit (s. Gra-fik unten). „Was wir derzeit beobachten, sind Nachhol- effekte“, sagt IW-Immobilienexperte Ralph Henger. Da-rüber hinaus wirkt die hierzulande typische konservati-ve Hausfinanzierung mit relativ hohem Eigenkapitalan-teil stabilisierend bei Preisrückgängen. „Aktuell ist eher

zu beobachten, dass der Eigenkapitalanteil steigt und die Kredite schneller zurückgezahlt werden“, sagt Professor Michael Voigtländer, Mitautor der IW-Studie.

. . . und dennoch erschwinglich. Zudem ist im internationa-len Vergleich die Wohnkostenbelastung hierzulande noch gering. Selbst in München lebt es sich noch deutlich güns- tiger als in Paris, London oder Madrid. Deutschland ist das einzige Land, wo die Erschwinglichkeit deutlich un-ter dem langfristigen Durchschnitt liegt. Der Erschwing-lichkeitsindex – er setzt die Hauspreise in Relation zu den verfügbaren Einkommen – fällt seit dem Jahr 2000 fast kontinuierlich gen Süden (s. Grafik unten links).

Das aktuell erreichte Indextief signalisiert, dass es einer Familie relativ leicht fällt, Wohnungseigentum zu finan-zieren. So lässt sich vorrechnen, dass unter der Annah-me, dass die Erschwinglichkeit bis 2020 auf ihren lang-fristigen Durchschnitt zurückgeht, die Hauspreise noch Luft nach oben haben. Wenn etwa die durchschnittliche Wachstumsrate des verfügbaren Einkommens bei zwei Prozent läge, könnten sich die Hauspreise um fünf Pro-zent pro Jahr erhöhen. Erst dann wird im Jahr 2020 wie-der ein Erschwinglichkeitsindex von 100 erreicht.

Die Botschaft von der Bezahlbarkeit hören viele Bun-desbürger gern. Denn mittlerweile bewerten nach einer Postbank-Studie 71 Prozent der Berufstätigen, die ihre Al-tersvorsorge aufstocken wollen, das Eigenheim als „be-sonders sichere Anlageform“. Sie macht unabhängig von Mietsteigerungen und Wohnungsnot. Im Ruhestand ent-lastet obendrein die nicht mehr anfallende Miete den Geldbeutel. Kein Wunder, dass gut 50 Prozent mehr als noch im Vorjahr den Erwerb einer eigenen Wohnung oder eines eigenen Hauses planen.

Dank der steigenden Nachfrage dürfte die Bundesbank mit ihrer Prognose richtig liegen, dass das „Rückschlag-potenzial der Immobilienpreise in Deutschland bisher ins-gesamt begrenzt“ ist.

MICHAEL GROOS

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2008 2009 2010 2011 2012

%Zinsen für Baugeld und Festgeld

50 000 Euro Festgeld über 6 Monate

Baugeld, 10 Jahre

Fotos: Canstockphoto, Dreamtime

Baupläne: Nur wer seine Finanzierung sauber kalkuliert, erspart sich später schlaflose Nächte

Zinsen animieren zum FinanzierenDie historisch tiefen Habenzinsen reizen kaum noch, Ersparnisse auf die hohe Kante zu legen. Es macht eher Sinn, das niedrige Zinsiveau für die Finanzie-rung der eigenen vier Wände einzusetzen.

Quelle: biallo.de

*bei unveränderten Konditionen

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Darlehensbetrag – 100 000 Euro –Sollzins – 2,60 Prozent –monatliche Kreditrate 300,00 Euro 383,33 Euro 466,67 EuroRestschuld nach 10 Jahren 88 594 Euro 77 188 Euro 65 781 EuroDarlehen komplett 49 Jahren u. 32 Jahren u. 24 Jahren u. getilgt nach* 4 Monaten 1 Monat 1 Monat

Anfangstilgung 1 Prozent 2 Prozent 3 Prozent

Tilgung bestimmt LaufzeitÜber die Qualität einer Baufinanzierung entscheidet nicht nur die Zinshöhe. Auch die Tilgungsleistung beeinflusst wichtige Parameter wie die Zeit bis zur Schuldenfreiheit.

Die Mieten steigen, doch Baugeld wird

immer günstiger. Höchste Zeit, vom Mieter

zum Eigentümer zu avancieren

Einmalig günstig

Hausfinanzierung

Mitte November war es so weit: Der FMH-Baugeld-Index für zehnjährige Hypotheken durchbrach

erstmals die 2,55-Prozent-Schallmauer. Zwei Jahre zuvor mussten Häuslebauer im Schnitt noch 3,5 Prozent zahlen.

Die Zinsschmelze hat Signalwirkung: Denn eine der stärksten Triebfedern für die Entscheidung, eine Immo-bilie zu kaufen, ist und bleibt das Zinsniveau. Rund 41 Prozent der von Interhyp und Immobilienscout24 im Rah-men ihres Immobilienbarometers Befragten geben an, die derzeit günstigen Baugeldkonditionen nutzen zu wollen.

Frühere Generationen mussten tiefer in die Tasche grei-fen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Wer zwischen 1980 und 1990 eine Hypothek mit zehnjähriger Zinsbindung aufnahm, musste nach Angaben des Inter-net-Portals FMH im Schnitt horrende 8,73 Prozent zahlen. In der Zeit von 1990 bis 2000 waren es mit 7,69 Prozent mehr als doppelt so viel wie heute.

FOCUS-MONEY 50/2012

INTERVIEW

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INTERVIEW

„Immobilien bleiben erschwinglich“Eva Grunwald, Leiterin der Baufinanzierung bei der Deutschen Bank, über die aktuellen Trends am deutschen Immobilienmarkt

FOCUS-MONEY: Während die Zinsen angenehm günstig sind, verteuern sich Immobilien. Wie geht’s weiter? Eva Grunwald: Im vergangenen Jahr sind die Preise für deut-sche Wohnimmobilien im Durchschnitt um sechs Prozent gestiegen. Dabei war die Preisdynamik in Top-Lagen, insbe-sondere der Metropol-Regionen, deutlich höher als in ein-fachen Lagen. Dieser Trend wird sich unserer Einschätzung nach fortsetzen. Wir erwarten, dass die Hauspreise bis 2015 im Schnitt jährlich um rund fünf Prozent steigen werden, wobei die regionalen Unterschiede jedoch erheblich sein sollten. Insbesondere in den wirtschaftsstarken Regionen werden die Preise weiter anziehen. MONEY: Droht sogar eine Preisblase? Grunwald: Eine Blase am deutschen Immobilienmarkt sehen wir nicht. Die nominellen Preise für Wohnimmobilien bewe-gen sich heute etwa auf dem Niveau von 1999. Gemessen am verfügbaren Einkommen, liegen die Hauspreise sogar rund 20 Prozent unter ihrem langfristigen Durchschnitt. Wegen der günstigen Zinsen schlagen steigende Hauspreise und Finanzierungsvolumina in der monatlichen Belastung der Haushalte derzeit kaum zu Buche. Immobilien bleiben daher auch für den normalen Häuslebauer erschwinglich.MONEY: Was empfehlen Sie also Mietern?Grunwald: In vielen deutschen Städten sind die Mieten deut-lich schneller gestiegen als die Immobilienpreise. So sind in Berlin die Mieten in den letzten fünf Jahren für neue Objek-te um fast 25 Prozent und für den Bestand um rund zwölf Pro- zent gestiegen, während sich Einfamilienhäuser im gleichen Zeitraum nur um knapp drei Prozent verteuert haben. In den nächsten Jahren ist mit weiteren Mietsteigerungen zu rech-nen. Gründe dafür sind unter anderem die steigende Zahl der Haushalte, der Trend zum Wohnen in der Stadt, aber auch die Umlage der Kosten für energetische Sanierungen. Wer heute 1000 Euro Miete zahlt, kann mit derselben mo-natlichen Belastung eine Wohnung für 150 000 Euro in rund 15 Jahren komplett abbezahlen. Mieter sollten daher prüfen, ob angesichts steigender Mieten und niedriger Hypotheken-zinsen der Erwerb einer eigenen Immobilie in Frage kommt.

MONEY: Gilt die Empfehlung auch für Kapitalanleger?Grunwald: Deutsche Immobilien gelten als sicherer Ha-fen, weil sich deren Wertentwicklung weitgehend un-abhängig von den Kapitalmärkten vollzieht. Darüber hinaus bieten sie als Sachwert einen Schutz vor Infla-tion. Kapitalanleger suchen Sicherheit und Alternati-

ven zu niedrig verzinsten Geldanlagen, die nach Ab-zug von Inflation und Abgeltungsteuer oftmals eine Negativrendite erzielen, während die durchschnittli-

chen Mietrenditen weiterhin über vier Prozent bleiben. Darüber hinaus bieten Häuser und Wohnungen als Sach-

wert einen Schutz vor Inflation. Solange die Märk-te volatil bleiben und die Euro-Krise nicht ab-

schließend gelöst ist, wird weiterhin Liquidität in den deutschen Immobilienmarkt fließen.

Der Zinsunterschied hat es in sich. Bei 2,6 Prozent beträgt die Monatsbelastung eines 200 000-Euro-Darle-hens mit zwei Prozent Anfangstilgung nur 767 Euro. Heut-zutage reichen 1000 Euro – so viel zahlen viele Mieter an ihren Vermieter – pro Monat, um mit Ersparnissen plus Kredit eine Eigentumswohnung im Wert von 272 000 Euro zu erstehen (s. Beispielrechnung S. 6). Fazit: Mehr Mieter denn je sollten prüfen, ob sich Betongold rechnet.

Finanzierungsrisiken reduzieren. Aber Achtung: Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten die größte Investiti-on ihres Lebens. Wer ein Haus oder eine Eigentumswoh-nung finanziert, geht extrem langfristige Verpflichtungen ein. Die damit unweigerlich verbundenen Risiken lassen sich zwar nicht ganz vermeiden, aber deutlich verringern. Dies gelingt potenziellen Immobilienkäufern, wenn sie vor dem Erwerb folgende Regeln beachten:

Grundsätzlich gilt für selbst genutzte Objekte: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Wer zwischen 20 und 30 Pro-zent des Objektpreises an Erspartem einbringt, finanziert solide. Zudem sollten Bauherr und Bank stets prüfen, ob zinsgünstige KfW-Förderdarlehen in Anspruch genom-men werden können. Wer mehrere Finanzierungsformen miteinander kombiniert, etwa ein Bauspar- und ein Bank-darlehen, muss gut rechnen können. Oder er muss seinen Berater nach dem Effektivzins des Gesamtpakets fragen, um Alternativen zu prüfen.

Wer den günstigsten Geldgeber finden will, muss Zeit investieren. Und sich vor dem Beratungsgespräch Gedan-ken machen über die benötigte Kreditsumme, die Höhe der Anfangstilgung und die Zinsbindungsfrist. Grund-sätzlich sollte in Zeiten niedriger Kreditkosten die Zins-bindungsfrist mindestens zehn Jahre und die Anfangstil-gung mindestens zwei Prozent betragen.

Reserve sicherstellen. Und unter dem Strich sollten Re-serven für unvorhergesehene Handwerkerleistungen üb-rig bleiben. Ebenso sollten der vertraute Lebensstandard und die lieb gewonnenen Hobbys nicht unter der Haus-finanzierung leiden. Denn die Zeit bis zum Tilgungsende ist lang. Finanzielle Engpässe können einem die Freude am Eigenheim schnell verleiden.

Einmalige Chancen, ihren Lebensstandard trotz Hy-pothek sogar zu verbessern, bieten sich jenen, die ihre Restschuld bald prolongieren müssen. Dank der im Ver-gleich zu ihren Altkonditionen deutlich niedrigeren Kre-ditkosten lässt sich die Haushaltskasse merklich entlas-ten. Um die Sparmöglichkeiten auszuloten, sollten sich Anschlussfinanzierer rechtzeitig – etwa sechs bis zwölf Monate vor dem Ende der Zinsbindung – mehrere Angebote einholen.

Für die Wahl des Kreditgebers können, abgesehen vom günstigeren Effektivzins, auch Vorteile in der Tilgungsphase den Ausschlag geben. Im Idealfall erlaubt die Bank jährliche Sondertilgungen ebenso wie mehrmalige Veränderungen des Tilgungssatzes während der Laufzeit – ohne Zinsaufschlag. Von solchen Freiheiten profitieren jene Schuldner, bei denen sich die finan-ziellen Verhältnisse überraschend, etwa durch extreme Gehalts-sprünge oder Erbschaften,

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PkteVerschuldung privater Haushalte

Irland

Großbritannien

Spanien

Niederlande

Deutschland

Gross-Debt-to-Income-Ratio in Prozent

Foto: Dreamtime

verbessern. Auch eine Senkung der Monatsrate sollte möglich sein, wenn beispielsweise Geld für die Ausbil-dung der Kinder oder eine teure Reparatur gebraucht wird.

Zinsanstieg gefährdet die Anschlussfinanzierung. Was Kreditnehmer generell nicht in den Griff bekommen, ist die Entwicklung der Kapitalkosten. Die kann sich am Ende der Zinsfestschreibung als dramatisch erweisen, wenn sich das allgemeine Zinsniveau, beispielsweise als Folge von Inflation oder Bontitätsverfall der Bundesrepub- lik Deutschland, verdoppelt oder verdreifacht hat. Wenn dann das Nettogehalt dem Zinstrend nicht gefolgt ist, kann das Traumhaus schnell zum Albtraum werden.

Beispiel: Für 100 000 Euro zu rund 2,60 Prozent Effek-tivzins zahlen Kreditnehmer für Baugeld mit zehnjähri-ger Zinsfestschreibung heutzutage pro Monat 300 Euro bei den üblichen ein Prozent anfänglicher Tilgung. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist stehen dann noch 88 594 Euro Restschuld zu Buche. Ist der Zins bei der Prolongati-on des Darlehens gegenüber dem heutigen Tief unverän-dert, sinkt die Monatsrate ab 2022 für weitere zehn Jahre auf 266 Euro. Eine angenehme Entlastung.

Liegen die Kreditkosten 2022 aber höher, bei beispiels-weise vier Prozent, ergeben sich 369 Euro als Monatsbe-lastung. Die 69 Euro Mehrausgabe sollte der Hausbesit-zer stemmen können. Doch geht die Kalkulation auch noch auf, wenn die in der Vergangenheit üblichen Durch-schnittswerte erreicht werden? Steigen die Baugeldzinsen etwa auf sechs Prozent, verlangt die Bank Monat für Mo-nat plötzlich 517 Euro. Also 217 Euro mehr als heute – pro 100 000 Euro Darlehen. Für 300 000 Euro wären schon 651 Euro mehr aus dem Nettogehalt zu zahlen.

Zinsänderungsrisiken minimieren. Die kaum auf lange Sicht kalkulierbare Zinstendenz gilt es also in den Griff zu bekommen. Zwei Möglichkeiten bieten sich an. Ent-weder reduziert der Schuldner seine Restschuld, indem er schon jetzt mit mehr als einem Prozent den Tilgungs-dienst beginnt. Bei drei Prozent schmilzt die Restschuld nach zehn Jahren bereits auf 65 780 Euro. Selbst ein An-stieg der Zinsen auf sechs Prozent im Jahr 2022 verteuert

die Monatsraten des verbliebenen Anschlussdarlehens von heute 300 Euro auf vielleicht eher verkraftbare 384 Euro bei dann unterstellter einprozentiger Tilgung. Auch eine längere Zinsbindungsfrist macht unabhängiger vom Auf und Ab der Märkte. Der Zinsaufschlag für 20 Jahre Ruhe liegt aktuell bei rund 0,6 Prozentpunkten.

Stressfreie Finanzierungen kommen gut an: Der Anteil zwanzigjähriger Darlehensverträge steigt seit zwei Jah-ren an. Im Vergleich zur Phase höherer Baugeldzinsen im Sommer 2011 verfünffachte sich ihr Anteil nach Er-kenntnissen der Interhyp. „Viele Darlehensnehmer ha-ben die Gunst der Stunde genutzt und die historisch nied-rigen Zinsen der letzten Monate langfristig fixiert“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp. „Sie gehen damit auf Nummer sicher und schützen sich vor den finanziellen Risiken, die mit zukünftigen Zinserhö-hungen verbunden sind.“

Ganz unabhängig von den Zinszyklen machen sich jene, die ihre Konditionen auf 30 Jahre festschreiben. Dann wis-sen sie, welche Monatsbelastungen bis zum Tilgungsende auf sie zukommen. Und am Ende können sie mit Sicher-heit ihr Eigenheim schuldenfrei genießen. Ein 30-jähri-ges Volltilgerdarlehen kostet je nach Eigenkapitalanteil monatlich rund 450 Euro pro 100 000 Euro.

Wer so seine eigenen vier Wände finanziert, braucht sich im Ruhestand keine Sorgen mehr um die Entwick-lung des FMH-Baugeld-Index zu machen.

MICHAEL GROOS

Eigenkapital als PufferEin hoher Eigenkapitalanteil bei der Hausfinanzie-rung drückt den Sollzins und bietet Schutz vor Zwangsvollstreckungen. Die zu hohe Privatverschul-dung vieler Haushalte in Europas Randstaaten führte bei Immobilien zu Blasenbildung und Preisverfall.

Bevor die Immobiliensuche beginnt, klären Kauf- willige ihre finanziellen Verhältnisse ab. Die Höhe der aktuellen Kaltmiete sowie das zur Verfügung stehende Eigenkapital verraten schnell, wie teuer das eigene Dach über dem Kopf sein darf

Quelle: Feri EuroRating Services Quelle: Interhyp

bisherige Kaltmiete 1000,00 Euro Jahresmiete 12 000,00 Euro Sollzinsbindung 10 Jahre Sollzinssatz (pro Jahr in Prozent) 2,60 anfängliche Tilgung in Prozent 2,00 Damit lässt sich ein Darlehen bedienen in Höhe von 260 869,57 Euro* Eigenkapital 50 000,00 Euro maximaler Anlagebetrag 310 869,57 Euro Zur Ermittlung des maximalen Immobilienpreises sind zu berücksichtigen: Kosten für Umbau/Modernisierung 0 Sicherheitsaufschlag 15 543,48 Euro Maklercourtage 9710,92 Euro Notar- und Grundbuchkosten 4080,22 Euro Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent 9520,51 Euro maximaler Kaufpreis also 272 014,45 Euro

Was kann ich mir leisten?

*Restschuld nach 10 Jahren: 201 358,13 Euro

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Die Inhalte des Sonderdrucks stellen einen auszugsweisen Nachdruck des in der FOCUS-MONEY-Ausgabe 50/2012 erschienenen Artikels „Attraktive Alternative“ dar. Dieser wurde redaktionell unabhängig verfasst. Die Deutsche Bank hat nachträglich um einen Sonderdruck gebeten.

GEBÄUDESANIERUNG

Formidables FundamentEnergie ist teuer. Laut Statistischem Bundesamt lagen im Oktober

die Preise für leichtes Heizöl um 11,3 Prozent über Vorjahresniveau. Gas verteuerte sich im selben Zeitraum um 3,2 Prozent. Das traf vor allem Bewohner älterer, unsanierter Immobilien, die überdurch-schnittlich viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigen.

Wer als Eigentümer eines modernisierungsbedürftigen Hauses sein Geld nicht „verheizen“ will, sollte daher über eine energetische Sanierung zum Effizienzhaus nachdenken. Nach Berechnungen der Deutschen Energie-Agentur lässt sich so der Energieverbrauch um bis zu 80 Prozent reduzieren. Zwar scheuen manche Modernisierungs-willige die Kosten. Aber das muss nicht sein. Denn der Staat greift Modernisierern mit Subventionen der KfW Bankengruppe und des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) finan-ziell unter die Arme. Alternativ eignet sich auch ein Bausparvertrag ideal zur Sanierung der eigenen vier Wände.

Wer seine betagte Immobilie komplett auf das Niveau von KfW-Effizienzhäusern der Typen 55, 70, 85, 100 oder 115 aufrüstet, wird von der KfW mit günstigen Darlehen zum Effektivzins von einem Prozent bis zu einer Darlehenshöhe von 75 000 Euro je Wohneinheit belohnt (Programm-Nummer 151). Je niedriger die Typenziffer ist, desto geringer ist der Energieverbrauch. So benötigt etwa ein Effi-zienzhaus 55 nur 55 Prozent der Energie, welche der Gesetzgeber als Maximum für Neubauten vorschreibt. Neben der Wärmedämmung von Wänden, Decken und Dachflächen unterstützt die KfW auch den Einbau moderner Fenster und Heizungsanlagen. Wichtig: Gefördert werden von der Staatsbank nur Objekte, für die vor dem 1.1.1995 ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige eingereicht wurde.

Das KfW-Darlehen ist binnen zwölf Monaten nach Zusage abzuru-fen. Ab dem 13. Monat verlangt die KfW für den noch nicht abgeru-fenen Kreditbetrag eine Bereitstellungsprovision von 0,25 Prozent pro Monat. Abhängig vom jeweiligen Energiewert des Objekts fließen Tilgungszuschüsse zwischen 2,5 und 12,5 Prozent (s. Tabelle oben r.). Wer etwa ein Gebäude aus den 30er-Jahren mit einem KfW-Kredit über 50 000 Euro auf das Effizienzniveau 100 (s. Tabelle re.) aufrüstet, erhält fünf Prozent Bonus auf die Kreditsumme – macht 2500 Euro. Lässt der Bauherr in einem Aufwasch noch eine solarthermische An-lage für Warmwasser und Heizung installieren und zudem den al-ten Kessel gegen einen neuen Brennwertkessel tauschen, kassiert er von der Bafa (www.bafa.de) nochmals Zuschüsse über 2000 Euro. Und zieht der Modernisierer auch einen Sachverständigen zu Rate, kann er dessen Honorar über das „KfW-Programm Nummer 431“ zu 50 Prozent bis zu einer Höchstsumme über 4000 Euro refinanzieren. Tipp: Auch wer mit Eigenmitteln saniert, geht bei der KfW nicht leer aus. Je nach Effizienzklasse des Objekts macht das Institut Investiti-onszuschüsse bis maximal 15 000 Euro locker (s. Tabelle rechts oben).

Anträge müssen Bauherren vor Beginn der Sanierung über die Haus-bank bei der KfW stellen. Clou: Die Staatsbank (Tel. 08 00/5 39 90 02) billigt stets den günstigsten Zins zu. Ist dieser am Tag des Antrags- eingangs niedriger als zum Zeitpunkt der Zusage, werden die Kon-ditionen zum Zeitpunkt des Antragseingangs gewährt. Liegen hingegen die Zinsen bei Kreditzusage niedriger, erhält der Darle-hensnehmer diese zugesprochen. Im Gegenzug sind Bauherren ge-zwungen, binnen neun Monaten nach Auszahlung des Darlehens den

„programmgemäßen Einsatz der Mittel“ nachzuweisen. TS

1)pro Wohneinheit in Bezug auf die maximale Kreditsumme respektive förderfähigen Baukosten über 75 000 Euro; 2)KfW-Programm-Nr. 151; 3)KfW-Programm-Nr. 430;

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EH 55 12,5 % (max. 9 375 Euro) 20,0 % (max. 15 000 Euro)EH 70 10,0 % (max. 7 500 Euro) 17,5 % (max. 13 125 Euro)EH 85 7,5 % (max. 5 625 Euro) 15,0 % max. 11 250 Euro)EH 100 5,0 % (max. 3 750 Euro) 12,5 % (max. 9 375 Euro)EH 115 2,5 % (max. 1 875 Euro) 10,0 % (max. 7 500 Euro)EH Denkmal 2,5 % (max. 1 875 Euro) –

KfW-Effizienzhaus Kreditvariante Zuschuss-Variante(EH) Tilgungszuschuss1)2) Investitionszuschuss1)3)

Energetische KomplettsanierungWas die KfW-Bankengruppe den Bauherren an Tilgungs- und Investitionszuschüssen gewährt

1)Zuschuss wird nach neun Monaten nach Kreditauszahlung gutgeschrieben; 2) 50 % der Kosten für Baubegleitung; Bafa = Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle

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Komplettsanierung eines Einfamilienhauses zu einem KfW-Effizienzhaus 100 mit professioneller Baubegleitung durch einen Sachverständigen und Installation einer Solarthermieanlage für Warmwasser und Heizung plus Austausch des alten Gaskessels gegen einen neuen Brennwertkessel:

Darlehenssumme (KfW-Programm 151) 50 000 EuroDarlehenszins (nominal) 1 % p. a.Laufzeit 10 Jahretilgungsfreie Anlaufjahre 1 JahrTilgungszuschuss (5 % des Darlehens) 2500 Euro1)

anfänglicher Tilgungssatz 11,24 %Effektivzins (f. d. Dauer d. Zinsbindung) 0,03 %Annuität 1. bis 12. Monat 41,67 EuroAnnuität 13. bis 114. Monat 484,30 EuroSchlussrate im 115. Monat 175,80 EuroZinskosten insgesamt 2 574,60 EuroGesamtsumme der Annuitäten 50 074,44 Euro

Kosten Baubegleitung 4000 EuroZuschuss Baubegleitung (KfW-Programm 431) 2000 Euro2)

Basisförderung Solarkollektor (Bafa) 1500 Euro für 16 m2 KollektorflächeKesselaustausch-Bonus (Bafa) 500 EuroZuschüsse insgesamt 4000 Euro

tatsächlicher Rückzahlungsbetrag für 50 000 46 074,44 Euro Euro Darlehen (50 074,44 minus 4000 Euro)

SANIERUNGS-MASSNAHME

DARLEHEN

ZUSCHÜSSE

GESAMTRECHNUNG

Solide Strategie

Fassaden-Wechsel: Wer modernisiert, wird

vom Staat über KfW und Bafa subventioniert

Deutsche Bank

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„ Ich will meinen Kindernmal ein Haus hinterlassen.Und keine Finanzierung.“

* Finanzierungsbedarf bis max. 50 % des Kaufpreises, nur für Neugeschäft. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Grundschulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheitenbestellung (z. B. Kosten für das Grundbuchamt) sowie Gebäudeversicherung.

Repräsentatives Beispiel Immobilienerwerb (mit monatlicher Tilgung), Stand: 29.11.2012.

Deutsche Bank Baufi nanzierung

2,79 %gebundener Sollzinssatz p. a.*

Nettodarlehensbetrag 100.000 EURLaufzeit/Sollzinsbindung 15 JahreBearbeitungskosten 500 EURMonatliche Rate 683,98 EUREff ektiver Jahreszins 2,90 %

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