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Dr. Lademann & Partner

Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH

Friedrich-Ebert-Damm 311 · 22159 Hamburg · Telefon +49 40 6455770

Dresden · Düsseldorf · Hamburg · Stuttgart

[email protected] · www.dr-lademann-partner.de

Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Spandau

Vorstellung der Überprüfung (Teilaktualisierung des bezirklichen Zentrenkonzepts aus 2013/2015)

Dipl.-Geogr. Sandra Emmerling, Geschäftsführende Gesellschafterin

Berlin, den 30. Januar 2018

SPATH NAGEL BÜRO FÜR STÄDTEBAU UND STADTFORSCHUNG

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Inhaltsübersicht

Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau

2

■ Anlass und Umfang der Anpassung

■ Rahmendaten und Nachfragepotenzial

■ Angebotssituation, Versorgungslage und Zentralität

■ Strategieempfehlung und Entwicklungsrahmen

■ Bezirkliche Leitlinien und Grundsätze

■ Zentreneinstufung und –abgrenzungen

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Im Rahmen der Einzelhandelsuntersuchung waren im Bezirk

Spandau eine Reihe an Primärerhebungen erforderlich. Ein

Großteil der Arbeiten erfolgte bereits 2013 bis 2015.


Bausteine

Primärerhebung

Zentren- und Einzelhandelskonzept

Bestandserhebung

des Einzelhandels,

Würdigung zentren-

ergänzender Nutzungen

Tel. Haushaltsbefragung

in Spandau (n= 630)

5 + 1 Abstimmungs- und

Präsentationstermine

Begehungen der

Zentren und sonst. EH-

Standorte

Ausgewählte

Expertengespräche 1 Arbeitskreissitzung

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Erarbeitung des Zentren- und Einzelhandelskonzepts

Zeitschiene


5

3 Zwischenabstimmungen (verwaltungsintern)

Startgespräch (verwaltungsintern)

September 2013

1. Quartal 2013

Vorstellung Entwurf ZEHK

(Fach-Arbeitskreis, Ausschuss)

Dezember 2012

Juni 2013

Teil-Aktualisierung Berichtsentwurf

Vorlage Berichtsentwurf

Rückmeldungen Berichtsentwurf Januar/Febr. 2014

1. Quartal 2015

Vorstellung ZEHK (Öffentlichkeit) Mai 2016

Bericht

2013

Vorstellung Entwurf ZEHK (Ausschuss) Januar 2018

Vorlage Bericht 1. Quartal 2018

1. Aktuali-

sierung

(2015)

2. Aktuali-

sierung

(2016/17)

Teil-Aktualisierung Berichtsentwurf 2017

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Wesentliche Gründe zur neuerlichen Teil-Aktualisierung

des Zentrenkonzepts


6

■ Signifikante Abweichungen bei Einwohnerstand in 2015 und

Einwohnerprognose (2 von 12 Berliner Schwerpunkte für

Wohnungsneubau liegen in Spandau). Kleinräumige Prognose von SenStadt nicht deckungsgleich mit in 2017

konkretisierten Wohnbauvorhaben nach WoFIS.

Hieraus resultieren veränderte Bedarfe und Potenziale für den Einzelhandelsstandort.

■ Entwicklung von Konversionsgrundstücken, die teils auch umfassenden Einzelhandelsbesatz aufweisen werden, v.a.

> Poststandort: Spandauer Ufer

> Insel Gartenfeld: Das Neue Gartenfeld

Überführung der Erkenntnisse in Vertiefungsbereiche

resp. Aufnahme in das Zentrenmodell

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Wesentliche Inhalte der neuerlichen Teil-Aktualisierung

des Zentrenkonzepts


7

Teilaktualisierung grundlegender als vorherige Anpassung in 2015, jedoch

keine vollständige Neuerhebung sämtlicher EH-Betriebe, d.h. z.B.

■ Beibehaltung des Grundberichts mit Zentrenabgrenzungen und Strategien) und keine Anpassung der bezirklichen Ziele an neuste

Regelwerke

Aufgrund veränderter Sortimentsstruktur und der zugrunde liegenden

Ausgabesätze und Methodik nicht direkt mit den vorherigen Gutachten

vergleichbar! D.h. z.B.

■ Veränderte Annahmen zur Ermittlung der VKF-Ermittlung bis 2025

■ Steigende Bedeutung des Online-Handels i.V.m. veränderten

Analysedaten zu (stationären) Pro-Kopf-Ausgaben

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Übersicht über die kleinräumigen Wohnbaupotenziale nach LOR-

Bezirksregionen (kurz- bis mittelfristiger Realisierungshorizont WoFIS)


9

Die erwartbare Dynamik bei der Einwohnerentwicklung ist kleinräumig teils gravierend:

LOR-Prognoseraum/

LOR-Bezirksregion

Einwohner-

potenzial

nach WOFIS*

Einwohnerstand

nach StatLA (2017)

Einwohnerstand

nach Umsetzung

Veränderung

gesamt

jährliche

Veränderung

(2017-2025)

0501 - SPA 1 11.365 101.374 112.739 11% 1,4%

01 Hakenfelde 7.624 24.391 32.015 31% 3,9%

02 Falkenhagener Feld 1.167 40.670 41.837 3% 0,4%

03 Spandau Mitte 2.574 36.313 38.887 7% 0,9%

0502 - SPA 2 6.935 89.715 96.650 8% 1,0%

04 Brunsbütteler Damm 2.076 23.412 25.488 9% 1,1%

05 Heerstraße Nord 1.563 29.006 30.569 5% 0,7%

06 Wilhelmstadt 3.296 37.297 40.593 9% 1,1%

0503 - SPA 3 16.171 28.797 44.968 56% 7,0%

07 Haselhorst 5.279 15.560 20.839 34% 4,2%

08 Siemensstadt 10.892 13.237 24.129 82% 10,3%

0504 - SPA 4 892 20.056 20.948 4% 0,6%

09 Gatow/Kladow 892 20.056 20.948 4% 0,6%

05 - Spandau GESAMT 35.363 239.942 275.305 15% 1,8%

Übersicht über die kleinräumigen Wohnbaupotenziale nach LOR-Bezirksregionen

Quelle: Eigene Darstellung nach WoFIS-Fortschreibung mit Datenstand 31.12.2016 (SenStadtWohnen, I A 12, 29.03.2017 [Endergebnis])

sow ie Amt für Statistik B-B. *Nur in Realisierung befindliche Vorhaben sow ie kurz- und mittelfristige Realisierung.

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Das Nachfragepotenzial im Bezirk Spandau wird bis zum Jahr

2025 um rund +60 bis +178 Mio. € auf 1,3 bis 1,4 Mrd. € ansteigen.


Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial i.e.S. im Bezirk Spandau

208 218 237

344 361 394

674 708 771

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

2017 2025(Untergrenze)

2025(Obergrenze)

nahversorgungsrelevante Sortimente sonstige zentrenrelevante Sortimente

nicht-zentrenrelevante Sortimente

nach Branchengruppen N

FP

in

Mio

. €

Untergrenze: Annahmen in Anlehnung an SenStadt (+0,6 % p.a.)

Obergrenze: Annahmen in Anlehnung an WOFIS (+1,8 % p.a.)

Bereits abgezogen wurden die Ausgaben im Onlinehandel (2012: ca. 10

% des NFP i.w.S.).

Im Jahr 2012 noch nicht absehbares Zusatz-Potenzial durch

überproportionale Zuwanderung/neue Einwohnerprognosen.

10

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2,33

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Das Nachfragepotenzial im Bezirk Spandau lehnt sich an die

Bevölkerungszahlen der einzelnen LOR-Bezirksregionen an. Nach

WOFIS werden Haselhorst und Siemensstadt aufgrund umfassender

Wohnbautätigkeit über nennenswerte Steigerungen aufweisen.


Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial i.e.S. im Bezirk Spandau

123 162

205 210

167 179

125 136

150 158

190

207 73

97 65

119 128

134

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

2017 2025 (Obergrenze)

9 - Gatow/Kladow

8 - Siemensstadt

7 - Haselhorst

6 - Wilhelmstadt

5 - Heerstraße Nord

4 - Brunsbüttler Damm

3 - Spandau Mitte

2 - Falkenhagener Feld

1 - Hakenfelde

nach Räumen

NF

P i

n M

io. €

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Inhaltsübersicht








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9,7 0,25 10,2

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109.190

43.130

12.460 10.120 14.190

8.780 7.200

76.200

50.500

Periodischer Bedarf

Bekleidung/Schuhe

Elektro/Foto

Sport/Spiel

Hausrat/Wohnaccessoires

Heimtextilien

Sonstige Hartwaren

Bau- und Gartenbedarf

Möbel/Teppiche

Sortimentsstruktur des Einzelhandels im Bezirk Spandau

(rd. 331.700 qm VKF)


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2,33

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Gegenüber 2013/15 steigende Verkaufsflächen und Umsätze des

Einzelhandels in Spandau bei jedoch sinkender Anzahl an

Betrieben feststellbar.


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.

Branchenstruktur des Einzelhandels im Berliner Bezirk Spandau

567

109.190

461

305

95.860

372

204

126.680

75

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Umsatz in Mio. € (rd.1.076)

Verkaufsfläche in qm(rd. 333.700)

Anzahl der Betriebe(908)

nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht zentrenrelevant

14

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9,7 0,25 10,2

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Die bezirklichen Zentren stehen weiterhin mit einem Verkaufs-

flächenanteil von rd. 37 % im Wettbewerb zu den sonstigen Lagen.


Qu

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16

Räumlich-funktionale Struktur des Einzelhandels in Spandau

8.480

59.230

53.520

48.140

10.820

2.290

70.060

25.810

53.380

0% 20% 40% 60% 80% 100%

nicht-zentrenrel.Sortimente

sonstige zentrenrel.Sortimente

nahversorgungsrel.Sortimente

Zentren Fachmarktagglomerationen Streulagen

15

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9,7 0,25 10,2

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2,33

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3,73

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Per Saldo fließen aus Spandau rd. 12 % der Nachfrage ab.

Die deutlichen Einwohnerzuwächse spiegeln sich insbesondere

bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten wieder.


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Zentralität (in %)

84 89 98 88

0

20

40

60

80

100

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3,73

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Die Verkaufsflächendichte i Bezirk Spandau insgesamt fällt mit

1.400 qm /TEW durchschnittlich aus. U.a. Einwohnerinduzierte

Potenziale durch Abbau von Angebotslücken und Erweiterungen.

Die Verkaufsflächendichten in der Nahversorgung fallen in den

Spandauer LOR-Bezirksregionen unterschiedlich aus.


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20

16

.

Nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche in qm / 1.000 Einwohner

500

270

550

320 380

640 560

490 420

460

0

100

200

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700

17

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18

• Berücksichtigung von

Wohngebieten im Bestand

und in Planung

• Nahversorgungsradien nach

Versorgungsqualität

-> Hinweise auf

Nachverdichtungspotenziale

und Besondere

Nahversorgungsstandorte

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Die Nahversorgungssituation weist v.a. auf kleinräumiger Ebene

auf Optimierungsbedarf hin.


■ 461 Betriebe mit rd. 109.200 qm nahversorgungsrel. Verkaufsfläche

■ Verkaufsflächendichten fallen kleinräumig unterschiedlich aus: 270 qm/TEW

(LOR Falkenhagener Feld) bis 640 qm/TEW (LOR Wilhelmstadt)

■ Mäßig ausgebaute Nahversorgungsstruktur: Erreichbarkeit des LEH ab 400

qm VKF (500/800 m Isochronen) deutet auf räumliche Versorgungslücken hin

■ Dem LEH kommt zur Stabilisierung der Zentren wichtige Bedeutung zu.

■ In Streulagen werden ‚Lücken‘ zu stärker von Lebensmitteldiscountern besetzt.

■ Unterdurchschnittliche Betriebsgrößen (z.B. Discounter <800 qm, Supermärkte

<600 qm)

■ Empfehlung:

o Zur Stärkung der wohnungsnahen Versorgung sollten bestandssichernde

Maßnahmen (Großflächigkeit) zugestanden werden

o Ggf. Umstrukturierungen zugunsten des Vollsortiments

o Zuordnung modernen Einzelhandels im Kontext von neuen

Wohnbauschwerpunkten

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Spezialisieren – Konzentration auf die Zentren


• maßvolle Erweiterung bestehender Standorte

• Sensible Einzelfallprüfung neuer Standorte

Nicht-zentrenrel.

Sortimente

• Stabilisierung und Modernisierung der Zentren

• Konzentriertes Ausnutzen des verbleibenden Expansionsrahmens

• Größtmögliche Absicherung der fußläufigen Nahversorgung

Chancen

• Geringe Risiken Risiken

• Fokussierung auf die höherrangigen Zentren Zentrenrelevante

Sortimente

• In quantitativ gut versorgten Ortsteilen mit hoher räumlicher Abdeckung

v.a. qualitative Verbesserungen (Erweiterung bestehender Betriebe auf

zukunftsfähige und moderne Betriebsgrößen; nur

struktureller/qualitativer Handlungsbedarf (z.B. bei Dominanz Discounter)

• Wo keine vollständige räumliche Abdeckung vorhanden, gezielte

Neuansiedlungen fördern (an Wohnsammelstraßen); ggf. auch

zukunftsfähige Kombinationsstandorte (Konzentration) auch i.V.m.

umfassenden Wohnungsneubau; flächendeckende fußläufige

Versorgung allerdings schwer erreichbar

Nahversorgungs-

rel. Sortimente

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Strategieempfehlung: „Konzentration auf die Zentren“ -

Strategie der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung:


Quelle

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r. L

adem

ann &

Part

ner

Erhöhung der Gesamtausstrahlung durch unterschiedliche Standortprofile

Ziel: Erh ö hung/St ä rkung der kommunalen Gesamtausstrahlung

durch arbeitsteilige Standortprofile

Standorte f ü r

zentrenrelevanten

Einzelhandel

‚ Lustkauf ‘

Nahversorgungs -

standorte

Standorte f ü r

autoorientierte

Massenversorgung

‚ Lastkauf ‘

+ +

H ö herrangige Zentren Nahversorgungs -

zentren Fachmarktstandorte

Ziel: Erhöhung/Stärkung der kommunalen Gesamtausstrahlung

durch arbeitsteilige Standortprofile

Standorte für

zentrenrelevanten

Einzelhandel

‚ Lustkauf

‘

Nahversorgungs-

standorte +

(Standorte mit

besonderer

Nahversorgungs

-bedeutung)

Standorte für autoorientierte

Massenversorgung

‚Lastkauf‘

+ +

Höherrang. Zentren* Nahversorgungs-

zentren Fachmarktagglomer.

* Ortsteil-, Stadtteil- und Hauptzentren.

22

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung im Bezirk Spandau


Wachstumsfaktoren

Verkaufsflächen-

entwicklung

in Spandau

bis 2025

Zentralitäts-

defizite

Defizitfaktoren

Strukturelle

Defizite

Räumliche

Versorgungslücken

Bevölkerungs-

entwicklung und

demografischer Wandel

Pro-Kopf-

Nachfrage

Betriebsformen-

wandel

bringt Impulse für die Entwicklung in

Spandau

bringt keine Impulse für die Entwicklung in

Spandau

23

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Wesentliche (veränderte) Annahmen

bei der Ermittlung des Entwicklungsrahmens*

für den Bezirk Spandau bis 2025

zur Weiterentwicklung sind:


24

■ Untergrenze – Moderate Bevölkerungsdynamik

(in Anlehnung an SenStadt2015)

■ Obergrenze – Hohe Bevölkerungsdynamik

(in Anlehnung an WoFIS, 2017)

1 Potenziale durch Erhöhung der Nachfragebindung

durch Abbau der Defizitfaktoren

2

Potenziale durch Einwohnerentwicklung

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Inhaltsübersicht








25

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Dem Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Berliner Bezirk

Spandau liegen weiterhin die Vorgaben übergeordneter

Planungen u.a. zur Einstufung und Lage von Zentren zugrunde:


26

■ Landesentwicklungsprogramm 2007

■ Landesentwicklungsplan Berlin - Brandenburg (LEP B-B)

■ Flächennutzungsplan

■ Stadtentwicklungsplan „Zentren 3" (Senatsbeschluss vom 12.4.2011)

mit Leitlinien und Steuerungsgrundsätzen

■ Fachmarktkonzept (Entwurf -> Beschluss 2013)

■ Ausführungsvorschriften Einzelhandel (2014)

■ Ausführungsvorschriften Zentrenkonzepte (2009 -> 2015)

- Bezirkliche Leitlinien der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung

(in Anlehnung an die AV Zentrenkonzepte)

- Bezirkliche Grundsätze zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung

(in Anlehnung an die AV Zentrenkonzepte)

Gegenstromprinzip: U.U. Anpassung übergeordneter Konzepte auf

Grundlage des Zentren- und Einzelhandelskonzepts

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98







Bezirkliche Leitlinien I

der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung

(in Anlehnung an die AV Zentrenkonzepte 2009)

■ Sicherung und Entwicklung der festgelegten zentralen Versorgungsbereiche zu

attraktiven und multifunktionalen Zentren.

■ Sicherstellung der wohnungsnahen Versorgung mit Waren und Dienstleistungen des

täglichen Bedarfs v.a. für die weniger mobile Bevölkerung. Nahversorgungszentren sind

vor schädlichen Auswirkungen von Einzelhandelsansiedlungen und -erweiterungen zu

schützen.

■ Konzentration von Neuansiedlungen auf die bezirklichen Zentren; dies gilt insbesondere

für Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten. Die Verkaufsfläche muss in

Übereinstimmung mit der Versorgungsfunktion des jeweiligen Zentrums stehen.

■ Verbrauchermärkte (ab 1.500 qm VKF) und SB-Warenhäuser mit einem deutlich über die

Nahversorgung hinausgehenden Einzugsbereich sollen v.a. in höherrangigen Zentren

(vom Ortsteilzentrum aufwärts) zugelassen werden.

■ Neuansiedlungen außerhalb der bestehenden Zentren sollen in einer bezirklichen

Gesamtbewertung im Hinblick auf ihre Einflüsse auf die Zentrenstruktur untersucht

werden. Zentrenrelevante Sortimente sind zu vermeiden, zentrenrelevante

Randsortimente wirksam zu begrenzen.

27

Unverändert übernommen

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98







Bezirkliche Leitlinien II

der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung

(in Anlehnung an die AV Zentrenkonzepte 2009)

■ Nahversorgungsangebote sind vorrangig innerhalb der Zentren anzusiedeln; außerhalb

von Zentren nur dann, wenn sie der Sicherung bzw. Aufwertung der Nahversorgung

dienen und keine schädlichen Auswirkungen auf die benachbarten Zentren haben.

■ Vermeidung von Nahversorgungsangeboten auf bestehenden oder gemäß dem

Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich vorgehaltenen

Gewerbeflächen.

■ Begrenzung der Stellplätze auf ein für die Nahversorgungsfunktion erforderliches Maß

bei nahversorgungsrelevanten Anbietern.

■ Neue Einzelhandelsbetriebe müssen sich in die städtebaulichen Strukturen ihres

Umfeldes einfügen.

■ Kommunale, kulturelle, und gastronomische Einrichtungen sowie bevölkerungs- und

freizeitorientierte Dienstleistungen sind vorrangig innerhalb der städtischen Zentren

anzusiedeln

28

Unverändert übernommen

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Bezirkliche Grundsätze zur Steuerung der Einzelhandels-

entwicklung (in Anlehnung an die AV Zentrenkonzepte 2009)


29

■ Nahversorgungsrelevante Sortimente

■ Sonstiger zentrenrelevanter Einzelhandel

■ Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel

■ Bestandsschutz/Sicherung bestehender Betriebe

■ Handwerkerprivileg

■ Kriterien für die Bewertung von Vorhaben hinsichtlich ihrer Auswirkungen

Differenzierte Regelungen wurden unverändert aus den Zentrenkonzept-Entwürfen aus 2013ff. übernommen

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Inhaltsübersicht








30

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Was ist ein zentraler Versorgungsbereich?


Quelle

: K

uschneru

s 2

007

Der Begriff „zentraler Versorgungsbereich“

Begriff

„Versorgungs-

bereich“

Begriff

„zentral“

Räumlich abgrenzbarer Bereich, dem eine bestimmte

Versorgungsfunktion zukommt

Bereich umfasst in der Regel neben

Einzelhandelsbetrieben auch Dienstleistungsbetriebe

und sonstige Nutzungen

Dem Bereich muss die Funktion eines Zentrums

zukommen, das die Versorgung des gesamten

Gemeindegebietes oder eines Teilbereiches mit einem

bestimmten Spektrum an Waren und sonstigen

Dienstleistungen funktionsgerecht sicherstellt

31

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Zentrale Versorgungsbereiche

und Fachmarktagglomerationen

im Bezirk Spandau


32

■ Hauptzentrum Spandau

■ Stadtteilzentrum Siemensstadt

■ Ortsteilzentrum Wilhelmstadt

■ Ortsteilzentrum Obstallee

■ Ortsteilzentrum Kladow

■ Ortsteilzentrum Streitstraße

■ Nahversorgungszentrum Neustadt

■ Nahversorgungszentrum Brunsbütteler

Damm/ Magistratsweg

■ Nahversorgungszentrum Am Kiesteich

■ Nahversorgungszentrum

Westerwaldstraße

■ Nahversorgungszentrum Haselhorst

■ Fachmarktagglomeration Gewerbehof

■ Fachmarktagglomeration Paulsternstraße

ZEHK 2013/2015

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Hauptzentrum Spandau


33

Verkaufsfläche

■ Bestand 2013/15: 63.500 qm,

2016: 62.000 qm

■ Entwicklungsrahmen

Handlungsansätze (Auswahl)

■ Ausdifferenzierung des

Einzelhandelsangebots (Altstadt,

Potenzialfläche Postareal)

■ Schaffung/ Förderung von zusätzlichen

Kultur- und Freizeitangeboten

■ Aufwertung der öffentlichen Räume +

Reduzierung Barrierewirkung d. Straßen

■ Unterstützung Altstadt-Agentur bei

Standortmanagement, Standortmarketing,

Standortprofilierung

■ Unterstützung des Geschäftsstraßen-

managements in der Klosterstraße

ZEHK 2013/2015

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Stärkung der komplementären Struktur des Hauptzentrums Spandau


Multifunktionale Altstadt

Großflächige zentrenrelevante

Konzepte

1

2

3

34

ZEHK 2013/2015

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98







35

■ Wichtigste Potenzialfläche mit Schlüsselfunktion nach ZEHK 2013ff.:

Austauschfunktion zwischen Zentrums-Teillagen sowie Eignung zum Abbau

von Angebotsdefiziten

■ Entwicklungsrahmen im Jahr 2013 vom Auftraggeber auf 5.000 qm VKF

vorgegeben

■ In 2017 erfolgt: Vertiefungsuntersuchung zur Tragfähigkeit und Verträglichkeit

der Umsetzung eines urbanen Stadtquartiers - Baulich bedingt auf 14.000 qm

VKF gedeckelt.

■ U.a. Potenzial zum Abbau von offensichtlichen Defiziten (Sortiment, Konzepte,

Großflächen)

■ Anpassung der Aussagen zu den übrigen nennenswerten Potenzialflächen im

Zentrenkonzept hinsichtlich Eignung (überwiegend in Randlage)

Spandauer Ufer – Einordnung in das Zentrenkonzept

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Stadtteilzentrum Siemensstadt


36


■ Modernisierung der Kaufmitte:

- nachfragegerechte VKF-Größen

- verbesserte Zuwegungen und

Vorbereiche

- Steuerung des Mieterbesatzes

■ Bessere Bewerbung und Vermarktung

des Zentrums, Bildung einer Interessen-/

Werbegemeinschaft.

■ Abwehr von zentrenrelevanten

Einzelhandelsansiedlungen in direkter

Nachbarschaft außerhalb von Zentren

■ Aufwertung der öffentlichen Räume +

Parkplatzflächen

Verkaufsfläche

■ Bestand 2013/15: 11.900 qm

2016: 11.500 qm

■ Entwicklungsrahmen:

(baulich und räumlich

im ZVB

nicht ausschöpfbar)

ZEHK 2013/2015

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Ortsteilzentrum Wilhelmstadt


37

Verkaufsfläche

■ Bestand 2013/15: 10.850 qm

2016: 9.200 qm



■ Stabilisierung/ Aufwertung/ Profilierung in

der Funktion als Ortsteilzentrum.

■ Konzentration des Einzelhandels auf

Kernbereiche prüfen.

■ Schließung von Angebotslücken

(höherwertiger Einzelhandel,

Dienstleistungen und Gastronomie)

■ Entwicklungen in den Bereichen Bildung,

Kultur, Soziales…

■ Verbesserung der Aufenthaltsqualität/

Reduzierung der Barrierewirkung

■ Unterstützung des Geschäftsstraßen-

managements.

Adamstraße

Metzer Platz

Pichelsdorfer Straße/

Einmündung Nord

ZEHK 2013/2015

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Ortsteilzentrum Obstallee


38

Verkaufsfläche

■ Bestand 2013/15: 4.720 qm

2016: 4.400 qm



■ Weitere Stabilisierung in der Funktion der

wohnungsnahen Versorgung für eine

große Mantelbevölkerung.

■ Entwicklung/ Verbreiterung eines für

Ortsteilzentrentypischen Angebots.

■ Modernisierung des Einkaufszentrums,

Schaffung größerer Flächeneinheiten.

■ Ansiedlungsmöglichkeit eines Discounters

prüfen.

■ Kein weiterer großflächiger Einzelhandel

im Nahbereich.

ZEHK 2013/2015

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Ortsteilzentrum Kladow


39

Verkaufsfläche

■ Bestand 2013/15: 5.700 qm

2016: 5.800 qm



■ Profilierung als Ortsteilzentrum durch

Bestandsabsicherung sowie

Ansiedlung weiterer kleinflächiger

Einzelhandelsanbieter + spezifischer

Angebote sowie ergänzender,

zentrumsbildender Nutzungen.

■ Konzentration des Einzelhandels auf

die Kernbereiche des Zentrums.

■ Aufwertung von Straßenräumen

zugunsten des Fuß- und Radver-

kehrs und der Aufenthaltsqualität

ZEHK 2013/2015

Prüfen – eher 1500 ..

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98







40

Verkaufsfläche

■ Bestand 2013/15: 2.000 qm

2016: 2.100 qm



■ Es ist zu prüfen, ob und wie das

NVZ stabilisiert werden, um seiner

besonderen Bedeutung für die

Spandauer Neustadt gerecht zu

werden (z.B. durch Erweiterung des

Vollversorgers, Ansiedlung eines

Drogeriemarktes, Verlagerung von

Streulagen im Umfeld);

■ Begrenzung konkurrierender

Einzelhandelsprojekte im

Einzugsbereich

Nahversorgungszentrum Neustadt ZEHK 2013/2015

Obwohl wettbewerb

entanden ist..

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Nahversorgungszentrum Brunsbütteler Damm/Magistratsweg


41

Verkaufsfläche

■ Bestand 2013/15: 3.200 qm,

2016: 3.200 qm VKF



■ Stabilisierung des Zentrums in Nahversorg-

ungsfunktion durch laufende Modernisierung;

ggf. Zusammenlegung von Ladenlokalen.

■ Schaffung einer zweiten gesicherten

Querungsmöglichkeit über den Brunsbütteler

Damm.

■ Aufwertung des Fußgängerbereichs vor der

Ladenzeile, Verbesserung der

Aufenthaltsqualität.

■ Ausschluss konkurrierender

Einzelhandelsentwicklungen im Nahbereich.

■ Gemeinsame Aktionen zur Kundenbindung

ZEHK 2013/2015

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Ortsteilzentrum Streitstraße


42

Verkaufsfläche

■ Bestand 2013/15: 8.600 qm

2016: 12.100 qm



■ Stabilisierung des nördlichen Teilzentrums in

seiner Nahversorgungsfunktion, z.B. durch

Flächenerweiterungen (u.a. Drogeriemarkt)

■ Bessere Verknüpfung der Teile untereinander,

dazu auch stärkere Orientierung des

Fachmarktprojektes auf die Streitstraße

■ Aufwertung der Streitstraße

■ Stärkung des Zentrums durch Entwicklung

der Wohnungsbaureserven im Nahbereich

■ Ausschluss von weiteren zentrenrelevanten

Vorhaben im Nahbereich

ZEHK 2013/2015


9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98






Nahversorgungszentrum Am Kiesteich


43

ZEHK 2013/2015 Verkaufsfläche

■ Bestand 2013/15: 3.600 qm

2016: 3.300 qm VKF



■ Stabilisierung der Nahversorgungsfunktion

durch Modernisierung/optimierte

Ladengestaltung Erweiterungen, Aufwertung

der Zugangssituation und der

Fußgängerpassagen.

■ Zentrenmanagement und gemeinsame

Vermarktung.

■ Aufwertung der Verknüpfung mit dem

Zentrumsteil nördlich der Falkenseer

Chaussee.

■ Ausschluss von konkurrierenden

Einzelhandelsentwicklungen im Nahbereich

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98







44

Nahversorgungszentrum Westerwaldstraße

Verkaufsfläche

■ Bestand 2013/15: 4.200 qm

2016: 4.500 qm



■ Stärkere Profilierung als zentraler

Versorgungsbereich durch Ergänzung

von Fachgeschäften und

einzelhandelsnahen Dienstleistungen

(z.B. Geldinstitut/- automat).

■ Städtebauliche Aufwertung des

Kreuzungsbereichs, Aufwertung der

Wegeverbindungen zwischen den

Zentrumsteilen zur besseren Verknüpfung

der Lagen (sofern umsetzbar).

ZEHK 2013/2015


9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98







45

Nahversorgungszentrum Haselhorst ZEHK 2013/2015

Verkaufsfläche

■ Bestand 2013/15: 3.100 qm

2016: 3.200 qm



im ZVB nicht ausschöpfbar)


■ Stabilisierung des Zentrums und der

Magnetbetriebe in der

Nahversorgungsfunktion durch

Modernisierung/ Zusammenlegung von

Ladenlokalen; Beseitigung von Leerstand

■ Erhöhung der Aufenthaltsqualität in

Teilabschnitten der Gartenfelder Straße

■ Ausschluss von zentrenrelevanten

Ansiedlungen im Nahbereich außerhalb

Zentren; Bipolare Funktion zum Gartenfeld

■ Gemeinsame Aktionen zur Kundenbindung

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98







46

■ VKF-Bestand 2016: 0 qm

■ Einwohnerpotenzial nach WoFIS:

rd. 7.000


Eigenpotenzial Quartiersentwicklung

zzgl. Zusatzpotenziale zulasten von

Haselhorst und Siemensstadt


in bestehenden ZVB nicht

ausschöpfbar)

■ Vertiefungsuntersuchung zur

Tragfähigkeit und Verträglichkeit der

Umsetzung eines modernen

Quartierszentrums: Verträgliche und

tragfähige Obergrenze bei

6.800 bis 7.700 qm VKF

Quartierszentrum der Insel Gartenfeld

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98







47

Quartierszentrum der Insel Gartenfeld

(Belgienhalle und angrenzende Bereiche [Boulevard]) Empfehlung der Aufnahme in das Zentrenkonzept als zentralen Versorgungsbereich (Nahversorgungszentrum in Planung), da u.a.

■ Bipolare Ergänzung der bestehenden Zentren in Haselhorst/Siemensstadt, die Versorgung allein zukünftig nicht gewährleisten können (in LOR bis 2023:

Verdopplung des Nachfragepotenzials)

■ Chance „auf einen Schlag“ modernes Quartierszentrum mit besonderen Qualitäten zu schaffen (ungleich Nahversorger mit 800 qm VKF)

■ Nachhaltige / tragfähige Belegung eines denkmalgeschützten Ensembles

- sofern umsetzbar - mit Markthallencharakter

(Einzelhandel,

Soziale und

kulturelle

Infrastruktur,

Gastronomie etc.)

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98







48

Fachmarktagglomeration Gewerbehof

Verkaufsfläche

■ Bestand 2013/15: 36.900 qm

2016: 37.600 qm

■ Zzgl. Baurecht für Verbraucher-

markt

ZEHK 2013/2015

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98







49

Verkaufsfläche

■ Bestand 2013/15: 22.500 qm

2016: 23.600 qm VKF

Fachmarktagglomeration Paulsternstraße

ZEHK 2013/2015

9,7 0,25 10,2

9,7 0,25 10,2

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

6,82

5,82

5,12

4,42

3,73

3,02

2,33

7,98 7,98







50

Vielen Dank für die Aufmerksamkeit

Dr. Lademann & Partner

Gesellschaft für Unternehmens- und

Kommunalberatung mbH

Friedrich-Ebert-Damm 311 • 22159 Hamburg

Altmarkt 10d • 01067 Dresden

Prinzenallee 7 • 40549 Düsseldorf

Königstraße 10c • 70173 Stuttgart

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