Büroflächen · Office SpaceMarktreport 2018/2019 · Berlin

Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Berlin

Die Nachfrage nach Bürofl ächen ist in Berlin ungebrochen

hoch, jedoch reicht das begrenzte Angebot nicht aus,

um den Bedarf zu decken. Der Bürofl ächenumsatz im

Gesamtjahr 2018 betrug 835.000 m². Damit wird zwar

der Zehnjahresdurchschnitt deutlich übertro� en, es

kann jedoch nicht an den Flächenumsatz des Rekord-

jahres 2017 angeknüpft werden. Der Abnahmetrend der

Leerstandsquote hat sich fortgesetzt und die 2 %-Marke

weit unterschritten. Die Spitzenmiete bewegt sich

inzwischen über dem Durchschnitt der Top 7, jedoch

noch unter den Preisen von München und Spitzenreiter

Frankfurt.

Es ist eine Steigerung der Mietpreisspannen in allen

Teilmärkten zu beobachten, insbesondere in der City.

Der Preisdruck und die geringe Flächenverfügbarkeit

The call for o� ce space in Berlin is unrelentingly

high, but the limited amount available cannot meet

this demand. The total o� ce space take-up in 2018

was 835,000 sqm. While this fi gure signifi cantly

exceeded the ten-year average, it was not able to

surpass the record take-up statistics of 2017. The

decreasing trend in vacancy rates continued and

signifi cantly undercut the 2% mark. Peak rent is

still among the average of the top seven, but is still

lower than in Munich and Frankfurt, which holds

the top spot.

An increase in the rental price range can be observed

in all sub-markets, particularly in the centre. The

price pressure and low amount of space available in

the centre are increasing the number of rentals in the

FlächenumsatzTake-up

in T

sd. m

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m²

* Prognose/Forecast Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

0

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2019*20182017201620152014

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662

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820 90

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835

850

Flächenumsatz - GrößenklassenTake-up - size categories

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

0 % 10 % 20 % 30 % 40 %

> 5.000 m²

2.001–5.000 m²

1.001–2.000 m²

501–1.000 m²

≤ 500 m² 12 %

15 %

14 %

23 %

36 %

835.000 m2 34,70 EUR/m2 19,5 Mio. m² 221.000 m2 1,6 %

FlächenumsatzTake-up

SpitzenmietePrime rent

FlächenbestandO� ce stock

Bürofl ächen FertigstellungO� ce space completion

LeerstandsquoteVacancy rate

BERLIN

im Zentrum sorgen für vermehrte Anmietungen in den

Außenbezirken. So waren die Stadtrandlagen 2018 für

26 % des Flächenumsatzes verantwortlich (2017: 16 %).

Großabschlüsse dominieren

Flächenumsatz

Den größten Anteil am Gesamtvolumen hatten 2018

abermals Transaktionen in der Größenklasse über

5.000 m², in der ca. 32 Anmietungen verzeichnet wurden.

Im Segment über 10.000 m² wurden ca. 15 Abschlüsse

erzielt. So errichtet etwa OVG Real Estate einen

Bürokomplex am ICE-Bahnhof Südkreuz, in dem

Vattenfall ab 2021 ca. 30.000 m² belegen wird. Die

Deutsche Bahn hat einen Mietvertrag über rund 13.500 m²

in der Projektentwicklung B:HUB der Streletzki

Gruppe abgeschlossen. Das 47.300 m² große Büro- und

Geschäftsensemble am Mediaspree-Ufer soll ebenfalls

bis 2021 fertiggestellt werden. An der Heilbronner

Straße in Berlin-Wilmersdorf entwickelt Casada einen

Büroneubau mit 15.700 m² Bruttogrundfläche, die

Vermietung beginnt 2019. DIC Asset AG hat das Projekt

outlying districts. As a result, suburban districts of

Berlin were responsible for 26% of take-up in 2018

(2017: 16%).

Major deals dominate

take-up

The majority of the total volume was made up once

again by transactions in the 5,000+ sqm category in

2018, where around 32 rentals were registered. In the

10,000+ sqm segment, around 15 contracts were signed.

OVG Real Estate is constructing an o�ce complex at

the ICE train station Südkreuz, for example, around

30,000 sqm of which will be occupied by Vattenfall as

of 2021. Deutsche Bahn also concluded a rental contract

for around 13,500 sqm in the Streletzki Group’s B:HUB

project development. The 47,300 sqm o�ce and business

complex on the Mediaspree riverside development is

also set for completion in 2021. On Heilbronner Strasse

in Berlin’s Wilmersdorf district, Casada is developing

a new o�ce building with a gross area of 15,700 sqm

of o�ce space, with rentals starting in 2019. DIC Asset

Bedeutende FlächenumsätzeSignificant take-ups

Mieter User Fläche Space Bürolage Oce area

Vattenfall 30.000 m2 Sachsendamm

GASAG 15.000 m2 Torgauer Straße

DIN Institut 14.400 m2 Saatwinkler Damm

Deutsche Bahn 13.500 m2 Kynaststraße

Berliner Sparkasse 14.300 m2 Am Borsigturm

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Berlin

AG acquired the project, brokered by Engel & Völkers

Commercial. In Adlershof, the announcement three

years ago that Allianz would be moving its headquarters

there has had a knock-on e�ect, with more and more

parties starting to take an interest in the area. Allianz

Handwerker Services (2,400 sqm), Thyssenkrupp

Elevator (2,400 sqm) and The Qt Company (1,650 sqm)

have all rented space in the Europa-Center, for example.

Co-working a growing trend

The scarcity of traditional o�ce space is one of the

reasons that concepts are arising to reduce the per

capita requirements of o�ce space, such as working

from home and hot-desking. The proportion of rentals

o�ering flexible o�ce space usage will continue to

increase over the next few years. Business centres,

co-working and the hybrid model are characterised

by comparatively low overheads and are particularly

well-suited to the set-up and growth phases of

companies and to cover temporary increases in space

requirements. Some of the biggest co-working services

Flächenumsatz - LageTake-up - location

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

0 % 6 % 12 % 18 % 24 % 30 %restliche Bürolagen

Hauptbahnhof

Innenstadtlage West

Kurfürstendamm

Innenstadtlage Nord

Friedrichstraße/Unter den Linden

Mediaspree

Innenstadtlage Süd

City Ost

Stadtrandlagen

Innenstadtlage Ost

City West

13 %

6 %

3 %

10 %

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26 %

7 %

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16 %

2 %

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LeerstandVacancies

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

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Leerstandsquote/Vacancy rateLeerstand/Vacancies

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2019*201820172016201520140

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1,6 1,5

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3,7

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800

700

475

310

280

* Prognose/Forecast

unter Vermittlung von Engel & Völkers Commercial

erworben. In Adlershof hatte die Bekanntgabe der

Ansiedlung der Allianz-Zentrale vor drei Jahren eine

Signalwirkung, die den Stadtteil in den Fokus weiterer

Akteure rückte. So kam es etwa im Europa-Center zu

Flächenanmietungen durch die Allianz Handwerker

Services (2.400 m²), Thyssenkrupp Elevator (2.400 m²)

und The Qt Company (1.650 m²).

Coworking im Wachstum

Die Knappheit konventioneller Büroflächen ist mit-

verantwortlich für das Auftreten von Konzepten, die den

Pro-Kopf-Bedarf an Bürofläche reduzieren, wie etwa

Homeo�ce oder Sitzplatz-Sharing. Insbesondere der

Anteil flexibler Flächenvermietungen am Büromarkt wird

in den nächsten Jahren weiter zunehmen. Businesscenter,

Coworking und das Hybridmodell zeichnen sich

durch vergleichsweise niedrige Fixkosten aus und

eignen sich insbesondere während der Gründungs- und

Wachstumsphase von Unternehmen oder bei vorüber-

gehendem Flächenbedarf. Zu den wichtigsten Coworking-

Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Berlin

SPREE

Ost

West

City Ost

City West

Mediaspree

Hauptbahnhof

Innenstadtlage

Innenstadtlage

Kurfürstendamm

Leipziger PlatzPotsdamer Platz

Friedrichstraße

Unter den Linden

Hackescher Markt

Stadtrandlage Süd

Stadtrandlage Ost

Stadtrandlage West

Stadtrandlage Nord

Innenstadtlage Süd

Innenstadtlage Nord

Stadtrandlage SüdostStadtrandlage Südwest

Stadtrandlage Nordost

Stadtrandlage Nordwest

Flughafen Tegel

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B96a

B1/B5

A103

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A100

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A115

Anbietern in Berlin zählen u. a. WeWork, Regus/Spaces,

Unicorn.Berlin sowie Mindspace. Unter allen deutschen

Standorten hat Berlin das größte Angebot an flexiblen

Büroflächen und baut es weiter aus. Dabei absorbieren

Coworking-Anbieter große, zusammenhängende Flächen

in Zentrumslage und bieten sie hochpreisig an. Vor allem

kleinere Unternehmen, die sich die steigenden Mietpreise

nicht leisten können, werden in Randlagen verdrängt.

Büroflächenmangel setzt sich fort

Die Leerstandsquote wird auch 2019 abnehmen und ein

Niveau von etwa 1,5 % erreichen. Die nächsten umfang-

reichen Fertigstellungen von Büroflächen werden

erst 2020–2021 erfolgen. Deswegen werden 2019

überwiegend Neuvermietungen auf Bestandsflächen

stattfinden. Es ist davon auszugehen, dass die Fertig-

stellung von Neubauprojekten in den kommenden Jahren,

trotz hoher Vorvermietungsquoten, zu einer leichten

Entspannung des Marktes führen wird.

in Berlin include WeWork, Regus/Spaces, Unicorn.

Berlin and Mindspace. Of all German cities, Berlin has

the largest portfolio of flexible o�ce spaces, and this

upward trend is continuing. In the process, co-working

service providers acquire large, coherent spaces in

central locations and o�er them for high prices. Smaller

companies in particular who cannot a�ord the rising

rents are then pushed out to the suburbs.

Office space supply shortage continues

The vacancy rate will continue to decrease in 2019 as

well and reach a level significantly below 1.5%. The

next major completions of o�ce space projects will

only be in 2020 to 2021. As a result, 2019 will primarily

see new rentals in existing spaces. We can assume that

the completion of new construction projects in the next

few years will lead to a slight easing of the market –

despite the high proportion of pre-renting.

Büroflächen Fertigstellungen - BerlinOffice space completion - Berlin

in T

sd. m

²/in

thou

sand

m²

* Prognose/Forecast** davon vorvermietet/of which, pre-letQuelle:/Source: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial

0

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2020*2019*2018201720162015

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BüromietenOffice rents

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

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Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent

12,50 13,5014,90 16,00

18,9021,0022,00 22,50

24,0026,00

30,00

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10

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201820172016201520142013

Bauprojekte (Auswahl)New constructions (selection)

Projektname Project name Projektentwicklung Project developmentInvestor Investor

Fläche Space Bürolage Oce area

Mediencampus Axel Springer Norges Bank Investment Management 52.000 m2 City Ost

Cuvry Campus Terra-Contor Verwaltungsgesellschaft mbH 50.100 m2 Innenstadtlagen

East Side Tower OVG Real Estate GmbH 50.000 m2 Mediaspree

B:HUB Streletzki Gruppe 47.300 m2 Innenstadtlagen

Büroprojekt Casada GmbH 15.700 m2 Innenstadtlagen

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Bürolagen BerlinOffice locations in Berlin

Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KGLizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße 4 · 10969 BerlinTel. +49-(0)30-20 34 60 · BerlinCommercial@engelvoelkers.com

SPREE

Ost

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City Ost

City West

Mediaspree

Hauptbahnhof

Innenstadtlage

Innenstadtlage

Kurfürstendamm

Leipziger PlatzPotsdamer Platz

Friedrichstraße

Unter den Linden

Hackescher Markt

Stadtrandlage Süd

Stadtrandlage Ost

Stadtrandlage West

Stadtrandlage Nord

Innenstadtlage Süd

Innenstadtlage Nord

Stadtrandlage SüdostStadtrandlage Südwest

Stadtrandlage Nordost

Stadtrandlage Nordwest

Flughafen Tegel

B2

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B1/B5

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Potsdamer Platz/ Leipziger Platz25,00–34,00 EUR/m2

Kurfürstendamm17,50–40,00 EUR/m2

City West15,00–36,00 EUR/m2

Hauptbahnhof25,00–37,00 EUR/m2

Stadtrandlagen12,00–16,00 EUR/m2

Friedrichstraße/ Unter den Linden25,00–40,00 EUR/m2

Hackescher Markt25,00–35,00 EUR/m2

City Ost15,00–36,00 EUR/m2

Mediaspree26,00–30,00 EUR/m2

Innenstadtlagen14,00–20,00 EUR/m2

Bürolagen BerlinOffice locations in Berlin

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