Augsburg im Fokus der InvestorenAugsburg putzt sich heraus. Die 290.000-Einwohner-Stadt buhlt um Fachkräfte, will attraktiv sein für Rückkehrer vom Land und neue Firmen anlocken.

von Michael Thiede, Real Estate Solutions GmbH

Der Augsburger Immobilienmarkt zeichnet sich seit Jahren durch hohe Dynamik und bemer-kenswerter Stabilität aus. Das belegen einmal mehr die Daten und Fakten, die Experten 2015 aktuell selbst ermittelt haben und die demnächst im 1. Augsburger Immobilienmarkt-Report 2016 veröffentlicht werden.

Wesentliche ErkenntnisseAugsburg hat erfolgreich seinen Platz an der

Spitze vergleichbarer C-Standorte eingenommen. Der Markt für Büroflächen zeigt rege Nachfrage nach innovativen Bürokonzepten mit gestiegenem Flächenumsatz in City- und Cityrandlagen. Das Flächenangebot nimmt weiter zu – bei weiterhin geringer Leerstandsquote. Ein positives Bild zeigt sich auch im Bereich der Logistikimmobilien – ein lebhafter Markt mit niedriger Leerstandsquote und noch verhältnismäßig günstigen Mietprei-sen. Mit sehr guter Nachfrage am Wohnimmobi-lienmarkt und guter Prognose muss auch künftig von steigenden Preisen und Mieten ausgegangen werden. Von Aufbruchsstimmung geprägt ist die Augsburger Innenstadt: Mit neuen Marken und Anbietern sowie zukunftsorientierten Projekten unterstreicht die City ihre Attraktivität.

Spitzenmiete Büroflächen Augsburg City

Spitzenmiete Büroflächen Augsburg Cityrand

Durchschnittsmiete Bürofläche Augsburg City

Durchschnittsmiete Büroflächen Augsburg Cityrand

in Pfersee wie auch der Augsburg Innovationspark und das Bürozentrum H4 (Umweltpark, Lechhau-sen). Zum Jahresende 2015 wurden in den Randbe-reichen bereits 80 Prozent des Umsatzes generiert. Ihr Angebot an Büroflächen ist attraktiv und die Anbindung an die City wie auch B17 und A8 ist perfekt. Dies spiegelt sich auch in den Mietprei-sen wieder, welche entlang der B17 in Richtung A8 deutlich angezogen haben und die maßgebende Preisachse bilden.

Erfreulich ist auch die deutlich gestiegene Nachfrage aus dem Ballungsraum München nach Büroflächen mit guter Verkehrsinfrastruktur.

Bautätigkeit bleibt stabilDas Neubauvolumen in Augsburg stieg 2013

bis 2015 kräftig an. Mit über 28.000 m² p.a werden deutlich mehr Bürofläche fertiggestellt wie in den Jahren zuvor.

Dieser Trend setzt sich fort. 2017/18 werden allein durch Neubauprojekte insgesamt rund 35.000 m² moderne Büroflächen entstehen – wovon knapp 50 Prozent bereits vermietet sind. Der Schwerpunkt der Neubautätigkeiten liegt in der Peripherie Augsburgs wie dem Sheridan Park oder dem Augsburg Innovationspark, der auf einer Fläche von über 70 Hektar ein internationales Kompetenzzentrum für produktionsorientierte Entwicklung von Technologie zu Ressourceneffizi-enz bildet.

Nach wie vor wenig LeerständeUnter den deutschen C-Städten zeichnet sich

Augsburg durch geringe Leerstände aus. Durch-schnittlich lag die Leerstandsquote in den C-Städ-ten 2013 bis 2014 bei rund 6,2 Prozent, während sie sich in der Fuggerstadt aktuell bei rund 6 Prozent bewegt. Verantwortlich dafür ist eine zurückhal-tende Projektentwicklungsstrategie, die den Bau neuer Flächen erst anstrebt, wenn ausreichend Vorvermietungen sichergestellt sind.

Höchstmietpreise in der PeripherieDie Kombination aus guter Nachfrage mit

mittleren bis gutem Flächenumsätzen und weni-gen Neubauten führte 2014/15 in allen Lagen zu

Büromieten (in Euro/m2)

moderaten Mietpreissteigerungen, vor allem im Spitzensegment. Die nachhaltigen Spitzenmie-ten in der City liegen in 2015 bei 13 Euro/m². Die Durchschnittsmiete hält sich bei vergleichsweise hohen 8 Euro/m². Die nachhaltigen Spitzenmieten in City-Randlagen liegen in 2015 bei 12 Euro/m², die Durchschnittsmiete ebenfalls bei 8 Euro/m². Preistreibend wirkt dabei vor allem die Nachfrage nach modernen Flächen, die aktuell hauptsäch-lich in der Peripherie bedient werden kann. Hier können punktuell sogar Höchstmieten bis zu 15 Euro/m² realisiert werden.

Büromieten im Augsburger Stadtgebiet

Markt BüroimmobilienMehr Nachfrage – weniger Eigennutzer

Der Augsburger Markt für Büroflächen ist geprägt durch eine gute Nachfrage nach hoch-wertigen und innovativen Flächen. In den letz-ten Jahren konnten durchschnittlich 15.000 m² umgesetzt werden, in den Jahren 2014/15 gar rund 20.000 m². Der Erfolg ist nicht zuletzt Unterneh-men zu verdanken, die groß angelegte Neubau-projekte gestartet bzw. realisiert haben – wie z. B. das Sheridan Business Quartier (SBQ), Sheridan Management Center (SMC) oder das Patrizia Haus in der City.

Der Anspruch an die Qualität steigt jedoch, und dies nicht nur für die Bereiche IT und Energie. Green Building, intelligent Offices sowie soziales Networ-king sind nur einige Schlagwörter, die im Zusam-menhang neuer Projekte aufgerufen werden.

Höherer Umsatz in der PeripherieDurch die gute Nachfrage in den kleinen Grö-

ßenklassen 100 bis 300 m² verlagert sich der Büromarkt aktuell aus der City, in der zurzeit nur wenig bis keine große, moderne Büroflächen zur Verfügung stehen, in die Außenbereiche. Insbe-sondere profitieren davon die Bürozentren wie beispielsweise das SMC oder das Sheridan Center

// 8 – 9 Panorama

4,00 €

6,00 €

8,00 €

10,00 €

12,00 €

14,00 €

201520142013201220112010

Perspektive 2016/17Auch in den kommenden beiden Jahren

wird die Nachfrage aller Voraussicht nach sta-bil bleiben. Der Flächenumsatz wird stark davon abhängen, welche Baustarts von Eigennutzern hinzukommen. Ferner ist davon auszugehen, dass die Beliebtheit der Peripherie anhält. Projekte in der City sind derzeit nicht bekannt, so dass die Peripherie etwas mehr in den Fokus der Nachfrage rücken wird. Der Flächenbedarf wird vorrausicht-lich bis 2019 bei rund 50.000 m² liegen, worin rund 67.000 Beschäftige Raum finden bei konti-nuierlicher Beschäftigungsentwicklung. Die Ren-diteerwartungen sind attraktiv und versprechen ein interessantes Investment.

Büroflächenleerstand im Vergleich zu C-Standorten

Durchschnittsrenditen für Immobilien (Gewerbe/Büro) in Augsburg (in Euro/m²)

Renditespannen für gewerbliche Objekte in Augsburg in Prozent

75

80

85

90

95

5,5

6,0

6,5

7,0

7,5

8,0

201520132011200920072005

Leer

stan

dsra

te

Bür

ofläc

henl

eers

tand

(m2 M

F/G)

Derzeitig Tiefststand bei den Prime-Yields

(net) in allen Städteklassen –

Augsburg bestätigt seinen Status

als C-Stadt

Büroflächenleer-stand liegt unter

dem Durchschnitt der C-Standorte –

Bürobedarf entspricht derzeitiger Bautätigkeit

Allgemeine Renditespannen für gewerbliche Objekte „Bruttoan-fangsrendite (%)“ der Stadt Augsburg

Markt Logistikimmobilien/Produktion

Augsburg ist aufgrund der hervorragenden Lage am Autobahnkreuz eines von vier Logistikzentren in Schwaben. In Schwaben ist die Logistik – gemes-sen an der Beschäftigung – die drittgrößte Bran-che. Schwaben hat sich damit unter den 20 größten Logistikstandorten in Deutschland etabliert.

Mietpreisniveaus überwiegend stabilTrotz der guten Nachfragesituation sind die

Mietpreisniveaus 2015 überwiegend stabil geblie-ben. Auch die Mietpreisspannen in den analy-sierten Logistik-Agglomerationen zeigten sich überwiegend unverändert. Allerdings haben sich die oberen Spannenwerte in einigen Standorten leicht erhöht.

Perspektive 2016/17Die Perspektiven für die deutschen Logistik-

märkte stellen sich insgesamt recht günstig dar. Mit einem prognostizierten BIP-Wachstum von um die zwei Prozent und einer weiter zuneh-menden Beschäftigung sind die Aussichten für die wesentlichen Eckpfeiler der Nachfrage posi-tiv. Auch die ansteigende Bevölkerungszahl im Zuge der Flüchtlingswanderungen dürfte stimu-lierende Impulse für die Konjunktur haben, von

denen die Logistikmärkte zumindest am Rande profitieren sollten. Vor diesem Hintergrund ist auch 2016/17 von einem Flächenumsatz auszuge-hen, der über dem langjährigen Durchschnitt lie-gen sollte.

Bedeutung als Einzelhandelsstandort

Der Einzelhandel im Oberzentrum Augsburg übernimmt die Versorgungsfunktion für ein beachtliches Umland. Das Einzugsgebiet umfasst knapp als 628.000 Menschen. Dies spiegelt sich auch in der Angebotsqualität und in der Attrak-tivität wider. Die Kaufkraft liegt auf Bundesni-veau. Die Modezentralität ist mit fast 224 Prozent bemerkenswert hoch. Ein Umstand, der als posi-tiver Anreiz wiederum viele neue Einzelhandels-konzepte in die Innenstadt zieht. Aktuell werden auf der Verkaufsfläche in der City gut 607 Mio. Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil am Gesamtum-satz der Stadt liegt mit rund 34 Prozent deutlicher höher als in Städten mit vergleichbarer Größe. Fakten, die die Leistungsstärke der Stadt unter-mauern.

Augsburg Ø C-Städte

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

7,5

20152013201120092007200520032001

Augsburg A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte

2

4

6

8

4,5 – 6,0 5,0 – 6,5 6,0 – 8,5 7,2 – 8,5

// 10 – 11 Panorama

Büroobjekt: Logistik/Produktion ab 10.000 m² modern

Büroobjekt: in bevorzugter Lage

Büroobjekt: modernes Objekt

Büroobjekt: modernes Objekt in dezentraler Lage

Investment im EinzelhandelAugsburg ist und bleibt ein äußerst interessan-

ter Ort für Investoren. In den letzten Jahren boten sich hier nur wenige Investmentchancen. Eines der Highlights war sicherlich der Immobilienver-kauf am Moritzplatz 7 mit Wöhrl als Hauptmieter. Grundsätzlich kann man in Augsburg von starken Faktoren reden. Es gab einige Objektverkäufe zu Spitzenkonditionen. Im Laufe der Zeit „glättete“ sich der Markt wieder, berichtet der COMFORT-In-vestmentexperte Thorsten Sondermann. Hervor-zuheben ist auch hier, dass aktuell einige neue Projektentwicklungen dazu führen werden, dass die Haupteinkaufsstraße Annastraße weiter auf-gewertet wird. Ebenso ist die Rückkehr von H&M an den ursprünglichen Standort bemerkenswert. Das Interesse der nationalen und internationa-len Investoren ist ungebrochen hoch, so dass man auch zukünftig von einem hohen, stabilen Preis-niveau ausgehen kann. Da sich der nachgefragte Bereich weiter auf die Toplage konzentriert, ist hier sogar mit erhöhtem Wettbewerb zu rechnen. Und so ziehen die Renditen bei leicht zunehmen-der Investorennachfrage aufgrund des kaum vor-handenen Angebots an erstklassigen Immobilien an. In Toplagen sind nachhaltig Renditen von knapp 4,8 Prozent p.a., im Einzelfall leicht darun-ter/darüber, zu erzielen.

Mieten für Gewerbeflächen in Augsburg (Euro/m²) Einzelhandel Spitzenmiete (Euro/m²)

Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2014 in %

Modezentralität 2013 in %

3,00 €

4,00 €

5,00 €

6,00 €

7,00 €

201520142013201220112010 60

70

80

90

100

110

120

130

140

2016201520142013201220112010

99,2

130,4

97,9

124,6

Zentralität

223,7

181,7

ModezentralitätEinzelhandels-kaufkraft - Index

Markt WohnimmobilienMieten und Kaufpreise steigen

Die Nachfrage steigt aufgrund einer stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit ein-hergehenden positiven Einwohner- und Haus-haltsentwicklung und wird zu höheren Preisen führen. Dagegen hält sich das Flächenangebot in Grenzen und wird den Bedarf mittelfristig nicht befriedigen können.

Die Anzahl der Verkäufe hat stark zugelegt, kann jedoch die wachsende Nachfrage von Eigen-nutzern und Kapitalanlegern wie auch Mieter kaum befriedigen und lassen die Kaufpreise steigen.

Für einen Neubau (ETW) wurden im Jahr 2015 bereits Spitzenpreis von ca. 5.500 Euro/m² erzielt. Das ist ein Preisschub von rund 50 Prozent in nur fünf Jahren. Die Mieten für eine Neubauwohnung haben sich auf hohem Niveau eingependelt. In der Spitze werden in City–Lagen nachhaltig 11 Euro/m² und durchschnittlich 9,30 Euro/m² erzielt. Gerin-ger ist der Anstieg bei Bestandswohnungen. Der Preisschwerpunkt liegt hier bei rund 8 Euro/m².

Die Nachfrage nach Reihenhäuser bzw. Dop-pelhäuser im Stadtgebiet kann aktuell kaum befriedigt werden. Stark angestiegene Grund-stückpreise und Baukosten heben die Preise dra-matisch.

Prognose der Bevölkerungsentwicklung im Zeitraum von 2004 bis 2035

1.496.3771.307.393

447.750432.861

211.253203.798

97.945104.679

305.000260.407

// 12 – 13 Panorama

Durchschnittsmiete Ausstellungs- und Serviceflächen

Durchschnittsmiete Lager-, Produktions- und Logistikflächen

Spitzenmiete Ausstellungs- und Servieflächen

Spitzenmiete Lager-, Produktions- und Logistikflächen

Augsburg

Städte mit vergleichbarer Größe

Augsburg

Durchschnitt Städte 200 Tsd. < 500 Tsd. Einwohner

Augsburg

Durchschnitt Städte 200 Tsd. < 500 Tsd. Einwohner

+ 14,46 %

A-Städte

B-Städte

C-Städte

D-Städte

Augsburg

2035

A-Städte

B-Städte

C-Städte

D-Städte

Augsburg

2004

20042035

+ 3,44 % + 3,66 %

- 6,43 %

+ 14,83 %

Mieten für Immobilien in Augsburg City und Nicht-Innenstadt (in Euro/m²)

Durchschnittliche Verkaufspreise von Einfamilien/Reihen-/Doppel-) Häusern in Augsburg kategorisiert nach Wohnfläche (in Tsd. Euro)

Durchschnittliche Verkaufspreise von Wohnungen (Bestand) in Augsburg kategorisiert nach Wohnflächen (in Tsd. Euro)

6,00 €

7,00 €

8,00 €

9,00 €

10,00 €

11,00 €

12,00 €

13,00 €

201520142013

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

> 200 m²150-200 m²100-150 m²76-100 m² 0

50

100

150

200

250

300

350

96-115 m²76-95 m²56-75 m²36-55 m²20-35 m²

Investmentmarkt im Wachstum und Wandel

Im Jahre 2015 summierten sich die Investments in Augsburg auf rund 284,8 Mio. Euro. Große Transaktionen haben die positive Entwicklung in Schwung gebracht. Obgleich die Renditen sinken,

ist die Nachfrage nach Investments sowohl im Neubau wie auch im Bestand anhaltend hoch und kann aktuell nur begrenzt befriedigt werden.

Diese Marktentwicklung spiegelt auch der Zinshausmarkt wider.

100 % wohnwirtschaftlich genutzte Objekte, bevorzugte bis gute Lage

Bis max. 25 % gewerblich genutzteObjekte

Über 50 % gewerblich genutzte Objekte

Renditespanne für Objekte in Augsburg mit guter Bausubstanz in Prozent

Preisentwicklung: Trend ist und bleibt positiv

1

2

3

4

5

6

7

100 % wohn-wirtschaftlich genutzte Objekte, dezentrale Lage

// 14 – 15

Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt

Inde

x W

ohne

n 19

90 =

100

60

80

100

120

140

160

180

201520102005200019951990

Index Augsburg Index Deutschland

Spitzenmiete für Immobilien (WE) in Augsburg Nicht-Innenstadt

Spitzenmiete für Immobilien (WE) in Augsburg-City

Durchschnittsmiete für Immobilien (WE) in Augsburg Nicht-Innenstadt

Durchschnittsmiete für Immobilien (WE) in Augsburg-City

RMH/RM/RHH Tsd. Euro

4,0 – 6,0 5,0 – 6,0 5,0 – 7,0 5,0 – 7,0

Panorama

EFHDH/DHH

Bedarf an Wohneinheiten in Augsburg bis 2030

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

2030202520202015

Perspektive 2016/17 und weiterDer Augsburger Wohnungsmarkt wird sich

weiterhin dynamisch entwickeln. Von steigenden Kauf- und Mietpreisen ist auszugehen – sowohl für neuen als auch bestehenden Wohnraum. Bereits in 2016 werden Spitzenpreise für Neubau-wohnungen in bevorzugten Lagen bei rund 5.000 – 5.500 Euro/m² erzielt und Projekte, welche bis zum Jahresende auf den Markt kommen, werden die 6.000 Euro/m² überschreiten.

Größere Wohnungsbauprojekte, welche bis 2017 realisiert werden, sind im Stadtgebiet nicht am Markt, so dass kleinteilige Wohnbauprojekte den Markt bestimmen und positiv beleben.

Hinzu kommt perspektivisch die Bebauung der inneren Ladehöfe in der City wie auch das ehem. Gelände der Hessing Stiftung in Göggin-gen, welche dann auch wieder für mehr Wohn-raumangebot sorgen werden. Größere Projekte in der Nachbarschaft zu Augsburg liegen bereits bei 4.600 Euro/m².

International attraktiv, aber noch nicht erkannt

Das Interesse der Investoren richtete sich 2015/16 neben den klassischen Zentrumslagen auch auf die Peripherie bzw. Zentrumsrandlagen. Im Fokus standen neben Geschäfts- bzw. Büro-zentren auch gemischte Objekte. Während außer-halb vor allem Logistikimmobilien nachgefragt werden, punkten die Büro-Neubauten mit ihrer exklusiven Lagequalität. Auffällig ist das zuneh-mende Interesse internationaler Anleger und Spe-zialfonds, die Augsburg entdeckt haben.

Eine Vielfalt an Standortfaktoren machen die Region Augsburg mit ihren Landkreisen einzig-artig und werden auch in Zukunft für eine wei-tere positive Entwicklung entscheidend sein: Die naturräumlichen Gegebenheiten mit attraktive Infrastruktur, die enge Verzahnung zu München, Ulm und Stuttgart. Universität und Fachhoch-schule, die gute Erreichbarkeit über die A8 und die Stärke als Wirtschafts- und Technologiestandort.

Die dargestellten aktuellen Entwicklungen sowie die in Planung und Vorbereitung befind-lichen Projekte zeigen die Attraktivität der gesamten Region Augsburgs für Investoren, Pro-jektentwickler, für Besucher und alle, die hier leben. Vielversprechende Flächenpotenziale über alle Segmente lassen Raum für eine weitere posi-tive und dynamische Entwicklung der Region Augsburg. Erfahren Sie mehr im ausführlichen Immobilienmarktreport 2016. Bestellmöglichkei-ten finden Sie auf der Seite 17.

Ein professioneller Immobilienmarktreport ist für ein langfristig orientiertes Immobilienmanagement unerlässlich. Er schafft mit transparenten Daten und Informationen eine fundierte Entscheidungsgrundlage für alle Immobilienakteure, wie auch für Banken und Sparkassen. Damit bildet er eine wichtige Grundlage für neue Projektideen und Strategien innerhalb des Immobilienmarkts im Wirtschaftsraum Augsburg. Ein Team, bestehend aus Experten aus der Branche, von Universität und Banken sowie weiteren Akteuren erarbeitet unter der Leitung von Michael Thiede von der Real Estate Solutions GmbH die Inhalte. Die Grundlage bilden einige Datenerhebungen aus 2015, ergänzt um wichtige Informationen zum Wirtschaftsraum und demographischen Rahmen.

Die Herausgabe erfolgt durch die Regio Augsburg Wirtschaft GmbH.

Bestellung unter: www.immobilienmarktreport-augsburg.deBestellung unter willkommen@region-A3.comSchutzgebühr: 40,- Euro zzgl. gesetzl. MwSt.

IMMOBILIENMARKTREPORT WIRTSCHAFTSRAUM AUGSBURG 2016

Bedarf bis 2030 ca. 1.800 Wohneinheiten

p. a. Bautätigkeit liegt bei 50 Prozent

Bedarfsdeckung

QuellenverzeichnisStatistisches Bundesamt, Fraunhofer, COMFORT, bulwiengesa, Universität Augsburg, RES GmbH

// 16 – 17

Bedarf

Bedarfsdeckung

Real

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Panorama