Liebe Leser,

zuletzt war es offensichtlich, dass Nicolas Berggruen das „Abenteuer Karstadt“ nur noch hinter sich lassen wollte. Dass René Benko mit seiner Signa-Gruppe für die Übernahme des operativen Geschäfts der 83 nor-malen Karstadt-Häuser, die Restbeteiligung an Karstadt Sports und den Premium-Häusern nichts mehr nachschießen musste, zeigt, wie eilig es ihm war, das Engagement zu beenden. Damit ist Benko - nachdem die Übernahme des Kaufhof gescheitert ist - nun Eigentümer von Karstadt. Allerdings mit dem Unterschied, dass er mit dem Kaufhof-Portfolio viel mehr Immobilien erworben hätte - und das ist nun mal sein Spezialgebiet. Von Karstadt gehören ihm etwa 14 - genaueres ist nicht bekannt.

Hält man sich vor Augen, dass Benko bei den Verhandlungen über Kauf-hof viel Phantasie entwickelt hat, wie man Verkaufsflächen in den Immo-bilien lukrativer untervermieten könnte, stellt sich jetzt die Frage, welche Pläne er als Eigentümer des operativen Karstadt-Geschäfts ver folgt? Da ihm der weitaus größte Teil der Immobilien nicht gehört - mit 38 Häusern ist das Highstreet-Konsortium immer noch der größte Eigentümer - bleibt ihm primär die Rolle des operativen Warenhausbetreibers und Sa-nierers. Ob ihm diese Aufgabe besser gelingt als seinem Vorgänger, wird davon abhängen, wie viel Gespür er für das deutsche Warenhausgeschäft und seine Kunden mitbringt und ob er eine kompetente Führungsmann-schaft hat.

Denn auch wenn viel über die Krise der Warenhäuser diskutiert wird, der ehemals größte europäische Warenhaus-Konzern ist nicht durch den Strukturwandel, sondern die Fehler seiner Großaktionäre in die Knie ge-gangen. Das begann Mitte der 1990er-Jahre mit der Beteiligung der Her-tie Stiftung. Obwohl Karstadt den seit Jahren darbenden Wettbe-werber Hertie mit der Übernahme 1994 zweifellos vor dem Untergang gerettet hatte, zettelte dessen Aufsichtsratsvorsitzender 1997 einen Machtkampf an, weil er glaubte, er sei eher geeignet, den damaligen Dax-Konzern erfolgreich zu lenken.

Auch die folgende Fusion mit dem Versender Quelle und der Schicke-danz-Familie als Großaktionärin brachte nicht den erhofften Befreiungs-schlag. Die Familie setzte mit Wolfgang Urban zunächst auf einen über-ehrgeizig Vorstandschef, der bei dem Bestreben, Spitzengewinne zu er-zielen, am Ende den größten Teil der Substanz verbrannt hatte. Und unter dem Branchenfremden Thomas Middelhoff kam das Unternehmen letzt-lich nicht aus der Schieflage heraus. Die Folgen sind bekannt.

Dass der einstmals kleinere Wettbewerber Kaufhof heute besser dasteht, liegt daran, dass er mit dem Handelskonzern Metro einen kompetenten und langfristigen Eigentümer hat. Dabei ist es schon fast eine Ironie des

Schicksals, dass der frühere Kartellamtspräsident Wolf-gang Kartte Mitte der 1980er-Jahre mit allen Mitteln versucht hatte, die Übernahme des Kaufhofs zu verhin-dern und Metro dafür bis in die letzte rechtliche Instanz gehen musste. Für Kaufhof hat es sich gelohnt.

Nr. 178 vom 22.08.2014

Kostenlos per E-Mail

ISSN 1860-6369

Editorial 1

Kommunen im Internet-Zeitalter: Städte müssen über ihre Existenzfähig-keit nachdenken

2

Fachmarktzentren: Genehmigungspra-xis belastet den Strukturwandel

5

Insolvenzverfahren: Eine zweite Chan-ce für das Seidnitz Center

8

Hahn-Gruppe: Das beste Zeichnungs-ergebnis der Firmengeschichte

10

Factory Outlet Center: Fester Bestand-teil der deutschen Handelslandschaft

12

Hamborner: Unternehmen kommt beim Portfolio-Umbau voran

15

Berlin: Die Metropole profitiert von den vielen Touristen

16

Thema der Woche: Anfängerfehler darf die Signa-Gruppe nicht machen

17

Impressum 18

Inhaltsverzeichnis

Dr. Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin

Partner des Handelsimmobilien Report

Ihr direkter Weg zu uns!

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Cities & Center & Developments

Kommunen im Internet-Zeitalter

Städte müssen über ihre Zukunftsfähigkeit nachdenken Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Die Umbrüche im Einzelhandel zwingen die Städte über ihre Existenzfähigkeit nachzu-denken. Dabei spielt auch in Mittelstädten die Digitalisierung eine zentrale Rolle, um damit die Grundlage zu schaffen, für den Einzelhandel lokale Marktplätze aufzubauen und so dem Online-Handel Paroli zu bieten. Die Abwärtsspirale, die der Strukturwan-del ausgelöst hat, kann aus Sicht von Experten nur durch die Bündelung aller Kräfte bewältigt werden. Dabei ist auch privatwirtschaftliches Engagement gefragt.

Der wachsende Internet-Handel wird viele Verlierer hervorbringen. Neben Handels-konzepten, die austauschbar geworden sind, zählen Experten auch viele Städte jenseits der Metropolen ohne überregionale Zugkraft dazu. Der große Zuzug in die angesagten Großstädte ist ein Indiz dafür. Das Verschwinden des mittelständischen Facheinzelhan-dels reißt gerade in den Klein- und Mittelstädten im ländlichen Raum Löcher ins Ein-zelhandelsangebot, was wiederum den Online-Handel in diesen Regionen stark macht und den verbliebenen Handel weiter schwächt.

Im Wettbewerb mit dem Online-Handel empfiehlt Manuel Jahn, Head of Real Estate Consulting bei GfK Geomarketing, dem stationären (filialisier ten) Einzelhandel deshalb, seine Präsenz in der Fläche zu stärken und sich mehr auf die Mittelstädte zu konzentrieren - um den „physischen Kundenkontakt“ durch die wohnortnahe Präsenz zu halten und die Online-Konkurrenz auf Distanz zu halten.

Doch gerade in vielen dieser Mittelstädte sind die Bedingungen für den Einzelhandel nicht immer ideal und ein Teil des Immobilienbestands ist überaltert. Das wirft die Fra-ge auf, was die Kommunen im Internetzeitalter tun können, um die Attraktivität ihrer Städte zu sichern? Denn für seinen Erfolg braucht der Einzelhandel eine gut funktio-nierende Stadt mit Aufenthaltsqualität.

So konstatiert der Kölner Unternehmensberater Ulrich Eggert in seiner Studie „Die Digitalisierung von Stadt und Handel“, dass die Umbrüche im Einzelhandel alle Städte zwingen würden, „über ihre künftige Existenzfähigkeit nachzudenken und ge-eignete Schritte einzuleiten, um für die (potenziellen) Bewohner attraktiv zu bleiben“. Denn die Wirtschaft - und insbesondere der Einzelhandel - sind aus Sicht des Experten die treibende Kraft, wenn es darum geht, die Existenz der etwa 11 000 eigenständigen Kommunen in Deutschland zu sichern.

Rosengårdcentret wird neustrukturiert Die ECE beginnt mit dem bislang größten Refur-bishment in der Geschich-te des Rosengårdcentret in Odense. Das zweit-größte Shopping-Center Dänemarks, wurde 1971 eröffnet und bietet auf rd. 100 000 qm über 160 Shops. Durch die Um-strukturierung der ehema-ligen Mietfläche eines Kvickly-Hypermarkets entstehen auf 10 000 qm 32 neue Shops primär für internationale Mode. Das

Investitionsvolumen be-trägt über 16 Mio. Euro. Im März 2013 hatte der ECE European Prime Shopping Centre Fund das Center erworben und damit seinen Markteintritt in Skandinavien geschafft. ATP Real Estate betei-ligte sich im November 2013 mit 25%. Der Um-bau soll im März 2015 abgeschlossen sein.

Unternehmens News

Die Digitalisierung wird bei der kommunalen Arbeit immer wichtiger Foto: GfK

6. DEUTSCHER FACHMARKT-IMMOBILIENKONGRESS 2014

21. und 22. Oktober 2014 Dorint Pallas Hotel Wiesbaden

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Eggerts Maßnahmenkatalog ist recht umfangreich und am Anfang steht zwangsläufig die Positionsbestimmung einer Stadt mit Antworten auf die Fragen, wo die Kommune hin will, wo sie steht und wo sie herkommt? Eine „Zukunftskonferenz“, die sich als ständige Einrichtung aus Vertretern von Politik, Parteien, Verwaltung, Handel, Hand-werk, Industrie, Dienstleistung und Bürgern zusammensetzt, muss demnach zunächst die Ziele formulieren, den Prozess steuern und kontrollieren.

Ganz wichtig für die kommunale Arbeit im Internetzeitalter ist die umfassende Digita-lisierung und Vernetzung der Wirtschaft. Dazu gehör t eine geeignete Infrastruk-tur mit schnellem Internet. Denn nicht jede kleine Stadt hat die guten Voraussetzungen wie die Metropolen. Das sind nicht nur wichtige Wettbewerbsfaktoren für die Indust-rie, sondern auch wichtige Voraussetzungen für den lokalen Einzelhandel, im Rahmen einer Multichannel-Strategie an regionale Marktplätze anzudocken und sich so am eCommerce zu beteiligen. Als Positivbeispiel nennt Eggert die neue Online-Plattform „my simply local“, die den lokalen Einzelhandel in den Städten optimal unterstützt und ihn mit dem Know-how und der hochentwickelten Technologie versorgt, die er für die Herausforderungen in der digitalen Welt braucht. Der kooperierende Fachhandel kann dagegen ie Marktplätze der Verbundgruppen nutzen.

Wenn die für solch ambitionierten Projekte angesetzten Budgets nicht ausreichen, sind laut Unternehmensberater Eggert Ideen und Initiative gefragt, beispielsweise um För-dergelder, Sponsoren oder Investoren zu gewinnen. Das gilt auch bei der Suche nach Investoren für Public Private Partnerships (PPP), die immer bedeutsamer werden - und zweifellos auch auf wachsendes privatwirtschaftliches Interesse stoßen dürften. Denn immer mehr Anleger interessieren sich für Mittelstädte, nachdem das Thema Ge-

München: Die Allianz hat das Büro- und Einzel-handelsobjekt Isartor City im Zentrum von München für gut 120 Mio. Euro ge-kauft. Die Immobilie mit Läden, Gastronomie, ei-nem Großkino und Büros befindet sich in unmittel-barer Nähe der Münchner Altstadt und ist voll ver-mietet. Verkäufer ist ein von UBS Real Estate KAG mbH gemanagter Fonds. Isartor City wurde 1994 gebaut und 2011 renoviert. Das Haus hat insgesamt 22 500 qm Flä-che, davon werden rd. 10 000 qm als Büros und rund 8 600 qm für den Einzelhandel genutzt. Rund 3 400 qm stehen für das Multiplex Kino bereit.

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schäftshäuser in den Top-Lagen deutscher Metropolen in punkto Kaufpreise und Ren-diten allmählich ausgereizt ist - zumal Handel und Retail Assets mit Blick auf ihre Ver-sorgungsfunktion auch in Klein- und Mittelstädten von Bedeutung sind.

Überhaupt kommt den Kommunen bei ihrer Aufgabe, „lebens- und liebenswerte“ Städ-te zu entwickeln, aus Eggerts Sicht mit Blick auf den Einzelhandel vor Ort eine wichti-ge Coaching-Funktion zu: Der Handel müsse in die gesamten städtischen Aktivitä-ten integriert werden. Auf Grundlage des Stadtmarketings, das nach den Worten von Professorin Claudia Bornemeyer von der Universität Bielefeld darauf abzielt, die Attraktivität einer Kommune als Wohnort, Einkaufsort, Wirtschaftsstandort und als

Anziehungspunkt für Touristen zu steigern und sie selbst zur Marke zu machen, sollten Homepages lanciert werden. Ne-ben der zentralen Homepage der Kommunen sollte aber auch der Aufbau regionaler eCommerce-Plattformen für den lokalen Han-del, gefördert werden.

Da ein einzelner Händler in der Regel nicht genügend Anziehung hat, um einen Einkaufsstandort aufzuwerten, erstreckt sich die Coaching-Funktion der Kommu-nen laut Eggert auch darauf, die Branche zu mehr gemeinschaftli-

chen Aktivitäten wie Werbegemeinschaften, Citygemeinschaften, Voror tgemein-schaften und Straßenwerbung zu bewegen: „Daraus können regionale Marktplätze ent-stehen, die auch mit Kundenkarten wie City Cards unterlegt werden“, so der Berater, der im nächsten Schritt die Kommunen zudem auffordert, dem Handel zu helfen, Ag-glomerationen aufzubauen. Denn, wie die erfolgreichen Einkaufsstraßen und Shopping-Center zeigen, gilt in der Branche der stringente Grundsatz: Konkurrenz belebt das Geschäft.

Das zeigt schon die Entstehungsgeschichte des Einzelhandels, der sich an wichtigen Straßen und Plätzen angesiedelt hat. Und es belegt die soziale Bedeutung der Branche als Ort der Begegnung. Eggert empfiehlt den Kommunen, dem Einzelhandel Flächen für Agglomerationen zur Verfügung zu stellen und die Ansiedlung zu steuern: „Die Kommunen müssen dazu übergehen, klare Standortempfehlungen auszusprechen und hierfür entsprechende Anreize zu schaffen.“

Direkte Kommunikation mit dem Bürger via Internet Wenn die Mittelstädte im ländlichen Raum auch bei der jungen Generation up to date sein wollen, müssen sie ein „Social Marketing“ für Kommunen aufbauen. Darunter sind nicht allein Auftritte bei den angesagten sozialen Netzwerken wie Facebook, Twitter, YouTube und Co zu verstehen, sondern es bedeutet, dass auch die städtischen Homepages entsprechend hergerichtet werden mit Blogs, Foren, Fotostrecken und Downloads, wie der Unternehmensberater aufzählt. Die direkte Kommunikation mit dem Bürger hat für die Kommunalpolitiker zudem den Vorteil, dass sie erfahren, was die Menschen in ihrer Stadt denken und wollen.

Da im Handel bekanntlich alles ständig im Fluss ist, sind in den Kommunen Erfah-rungsaustauschgruppen hilfreich und die „regelmäßige straßenzugsmäßige Stadtbege-hung von Marketingprofis, die auf Fehlentwicklungen hinweisen und im direkten Ge-spräch mit einzelnen Händlern und Händlergemeinschaften versuchen, gegenzusteu-ern“, empfiehlt der Experte. Wichtige Instrumente - jenseits des Einzelhandels - zur

50 Mio. Euro für Städtebau-Projekte Das Bundesbauministeri-um hat ein neues För-derprogramm für Inves-titionen in nationale Pro-jekte des Städtebaus auf-

gelegt. Insgesamt stehen 50 Mio. Euro für Projekte von besonderer nationa-ler Bedeutung und Quali-tät zur Verfügung. Dabei geht es vor allem um gro-ße, baulich anspruchsvol-le und auch experimentel-le Vorhaben. Das Pro-gramm ergänzt die Städ-tebauförderung des Bun-des, die 2014 von 455 Mio. auf 650 Mio. Euro angehoben wurde. Somit stehen 700 Mio. Euro zur Verfügung. Nach den Worten des Parlamentari-schen Staatssekretärs im Bauministerium, Flori-an Pronold, sollen mit dieser Bundesinitiative Kommunen unterstützt werden, die gute Ideen für die Zukunft ihrer Stadt haben oder städtebauli-che Aufgaben mit natio-naler Relevanz umsetzen. Gesucht werden heraus-ragende Projekte, die bei-spielgebend sind für die Lösung von drängenden Stadtentwicklungsaufga-ben. Städte und Gemein-den sind aufgerufen, bis 22. September 2014 Pro-jekte beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) einzureichen. Info unter: www.nationale-staedtebauprojekte.de

Förderprogramm

Ein schnelles Internet ist heute ein Muss Fotolia

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Belebung sind zudem Wochenmärkte, Events und dane-ben die ansprechende Gestaltung des öffentlichen Raums sowie eine gute Verkehrsanbindung und Parkplätze.

All diese Maßnahmen gegen eine Abwärtsspirale in den Innenstädten, die durch die Online-Konkurrenz ausgelöst wurde, müssten von allen Beteiligten wie Einzelhandel, Handwerk, Gastronomie, Dienstleister, Kunst ,Kultur und vor allem den Immobilieneigentümern und die örtliche Verwaltung, getragen worden, ist der Unternehmensbera-ter überzeugt. In diesem Konzert kommt den Kommunen die Rolle des Regisseurs zu.

Fachmarktzentren

Die restriktive Genehmigungspraxis belastet den Strukturwandel

Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Fachmärkte und Fachmarktzentren sind bei Investoren derzeit sehr gefragt. Im 1. Halbjahr 2014 waren sie mit 2,65 Mrd. Euro die stärkste Anlageklasse auf dem Invest-mentmarkt für deutsche Handelsimmobilien. Da das Gros der SB-Warenhäuser, Baumärkte oder Fachmarktzentren in Westdeutschland in den 1980er- und in Ostdeutschland in den 1990er-Jahren am Stadtrand oder auf der grünen Wiese gebaut wurde, steht bei vielen Objekten eine Mo-dernisierung oder Revitalisierung an. Doch die Genehmi-gungspraxis bei Großflächen auf der grünen Wiese hat hierzulande ihre Tücken.

Denn dem Erneuerungsbedarf bei den Immobilien und den Veränderungen bei Handelskonzepten wie SB-Warenhäusern mit anderen Flächenanforderungen auf der einen Seite steht das deutsche Planungsrecht gegenüber,

das enge Grenzen setzt, wenn es darum geht, auf der grünen Wiese Sortimente an-zusiedeln, die für die Innenstädte von Be-deutung - sprich: innenstadtrelevant - sind. Das engt den Spielraum etwa beim Umbau eines zu groß gewordenen SB-Warenhauses zur Mall und der Ansiedlung

neuer Sortimente ein.

Dabei handelt es sich bei solchen SB-Warenhäusern und Fachmarktzentren um wichtige Versorgungsschwerpunk-te, die sich in den vergangenen 30 Jahren fest etabliert haben, wie Jörg Wege (Foto), Head of Strategic Develop-ment, Merger & Acquisition bei der MEC Metro ECE Centermanagement in Düsseldorf, zu bedenken gibt. Vor allem bei großen SB-Warenhäusern der 1. Generati-on, die sich heute primär auf ein großes Lebensmittelsorti-ment und ein überschaubares Nonfood-Angebot auf klei-nerer Fläche konzentrieren, gilt es, die frei werdende Flä-che mit interessanten Handelskonzepten zu füllen.

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Oder bei großen Fachmarktzentren, in denen einzelne Anbieter - beispielsweise ein Baumarkt - schließt oder auszieht, ist es oft notwendig, die Flächen zu parzellieren o-der einen Nachmieter aus einer anderen Branche zu suchen, da sich oft kein Baumarkt-betreiber mehr findet. Hinzu kommt, dass unter dem Druck der Online-Konkurrenz etwa Elektrofachmarktbetreiber über eine Verkleinerung der Verkaufsflächen nachden-ken, wodurch in Bestandsmärkten Flächen frei werden.

Zum Schutz des innerstädtischen Einzelhandels hat der Gesetzgeber seit 1986 jedoch die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsmärkte auf der grünen Wiese grundsätzlich stark eingegrenzt. Zudem werden heute über das Steuerungsinstrument „Einzelhandelskonzept“ resp. „städtebauliches Entwicklungskonzept“ für typische

innerstädtische Sortimente wie Bekleidung, Schuhe, Heim-textilien oder Sportbekleidung quantitative Ori-entierungswerte festgelegt, die als „Zentren verträglich“ gel-ten - beispiels-weise maximal

60 qm Verkaufsfläche für Glas, Porzellan, Keramik oder Schuhe auf der grünen Wiese, die den City-Einzelhändlern nicht gefährlich werden können.

Solche sortimentsspezifischen Orientierungswerte lassen aus Sicht von Sandra Emmer-ling, Projektleiterin Dr. Lademann & Partner in Hamburg, den Bezug zu wir t-schaftlich tragfähigen Aspekten vermissen. Zumal die Begrenzung von „Zentren rele-vanten“ Randsortimenten z.B. auf 350 qm wie in der Region Stuttgart auf Willkür be-ruhe und wettbewerbsverzerrend sei, da der „verträgliche Schwellenwert“ ja „gesetzt“ sei und nur teilweise aus den vorgefundenen Sortimentsstrukturen des Einzelhandels abgeleitet werde. Zudem führen nach Erfahrung von Iris Schöberl, Vorsitzende des ZIA-Ausschusses Handel und Soziales, „unterschiedliche Sor timentslisten in den einzelnen Gemeinden bei den Investoren zur Verunsicherung und zu langwierigen Ver-fahren, bis die jeweilige Zulassung einzelner Punkte der Sortimentsliste geklärt ist“. Als zusätzliches Problem erweist sich aus Sicht der Expertin das Rücksichtnahmegebot gegenüber Nachbargemeinden, die gegebenenfalls ganz andere Sortimente auf ihrer innenstadtrelevanten Liste haben.

Aus Sicht von MEC-Manager Wege muss das Thema vor allem aus dem Blickwinkel des Kunden betrachtet werden, denn die geplanten Modernisierungen, Neupositionie-rungen oder Revitalisierungen dienen dem Zweck, die Versorgungssituation für die Verbraucher zu verbessern. Da letztlich allein der Kunde über den Erfolg der Handel-simmobilie entscheidet, ist es vordringlich, die sich ständig wandelnden Kundenwün-sche zu berücksichtigen. Dazu gehört mit Blick auf die hohen Benzinpreise und das enge Zeitbudget vieler Menschen auch, dass Handelsagglomerationen wichtig sind, weil sie viele Besorgungen auf einmal ermöglichen.

Das gilt aus Weges Sicht auch ganz besonders mit Blick auf den demographischen Wandel und den wachsenden Anteil älterer Menschen an der Bevölkerung. Zwar ist der fußläufig erreichbare Nahversorger um die Ecke für die meisten wünschenswert, doch ist er nicht überall realisierbar. Am ehesten lässt sich der wohnortnahe Supermarkt noch in großen Städten realisieren, wo die Bevölkerungsdichte sehr hoch ist, doch wird das in Kleinstädten und Kommunen auf dem flachen Land schon schwieriger, zumal in den zentralen Lagen die großen Flächen für moderne Supermärkte meist fehlen - die Autostandorte sind hier dominierend.

Düsseldorf: Das italieni-sche Luxusmodelabel Versace hat gut 500 qm in der Königsallee 21-23 gemietet und die Fläche auch bereits übernom-men. Es handelt sich um eine Eckfläche. Die Eröff-nung von Versace ist für November gemeinsam mit allen anderen Mietern auf der Kö-West geplant. Die IKP Immobiliengruppe hat den Mietvertrag ver-mittelt. Diese Vermietung schließt das Projekt Kö-West nach den Worten von Lars Kuchenbuch, Geschäftsführer der IKP, erfolgreich ab. Ziel ist es, das Image dieser Seite der Königsallee, die früher vor allem von Ban-ken geprägt wurde, aufzu-werten und als neue Lu-xuslage für Handelsmar-ken zu etablieren. Mit so hochkarätigen Luxusla-bels wie Hermès, Chan-del, Zadig & Voltaire, Ver-sace und Barbara Frères, die hier eine Boutique mit Designermode für Kinder betreiben wird, könne sich die Kö-West zu einem neuen Hot-Spot entwi-ckeln. Das Nutzungskon-zept für „Kö-West“ hatte die IKP mit der RMA Ma-nagement entwickelt.

Frankfurt/M: Ein Privat-investor hat ein denkmal-geschütztes Wohn- und Geschäftshaus in der Bleichstraße in Frankfurt erworben. Der Stilaltbau, der 2002 saniert wurde, hat ca. 1 065 qm Fläche, davon 7 Wohnungen (834 qm) und eine Gewerbeflä-che (231 qm). Verkäufer ist ein privater Eigentü-mer. Engel & Völkers Frankfurt vermittelte.

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Fachmarktzentren sind wichtige Versorgungsschwerpunkte Foto: MEC

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Mit dem wachsenden Anteil älterer Menschen wird es deshalb auch interessant, über eine bessere Anbindung der Standorte an den Öffentlichen Personennahverkehr nach-zudenken. Und hier sind größere Handelsagglomerationen zweifellos nachhaltiger als Einzelstandorte, wie Wege zu bedenken gibt. Vor diesem Hintergrund ist das landes-planerische Ziel beispielsweise des „sachlichen Teilplans großflächiger Einzelhan-del“ von Nordrhein-Westfalen, die Ansammlung von kleineren Einzelhandelsmärkten, die in der Gesamtheit wie Großbetriebe wirken (Agglomerationen) zu begrenzen oder die Entstehung neuer Ansammlungen zu verhindern, mit Blick auf die Bedürfnisse der Konsumenten kontraproduktiv.

Ein Umdenken hält der MEC-Manager auch bei der Begrenzung von „innenstadtrelevanten“ Sortimenten für sinnvoll. Er schlägt vor, dass für eine Agglo-meration wie ein Fachmarktzentrum eine Gesamtquote für alle betroffenen Sortimente festgelegt wird. Und wird dann etwa die vorgegebene Quote bei Glas, Porzellan, Kera-mik nicht erreicht, kann der verbliebene Teil einem anderen Sortiment zugeschlagen werden. Grundsätzlich besteht für die Betreiber von Fachmarktzentren laut Wege das Problem, dass sie als Vermieter nicht exakt steuern können, was der Mieter auf seiner Verkaufsfläche macht - also wie groß etwa sein Schuh-Sortiment tatsächlich ist.

So wünscht sich der MEC-Manager, dass das Planungsrecht mehr auf die Anforderun-gen eingeht, die durch die Revitalisierung von Großflächen auf der grünen Wiese ent-stehen. Wenn sich beispielsweise ein SB-Warenhaus der 1. Generation verkleinert und sein Sortiment aus Bekleidung und Schuhen aufgibt, dann ist es aus Sicht der Konsu-menten sinnvoll, wenn sich auf der frei werdenden Fläche Mieter aus diesen Branchen

Köln: Seidensticker hat in Kölns Breite Straße 135 rd. 130 qm Einzelhandels-fläche gemietet. Der 1. Laden des Hemdenher-stellers aus Bielefeld wird im Frühjahr 2015 eröffnet. BNP Paribas vermittelte. Vermieterin ist die Kar-stadt Warenhaus GmbH. Das 1919 in Ostwestfalen gegründete Familienun-ternehmen Seidensticker zählt zu den Top 3 der größten Hemdenhersteller weltweit. Die Unterneh-mensgruppe ist heute in 80 Ländern vertreten und vertreibt ihr Sortiment, zu dem u. a. auch Damen-blusen und Krawatten gehören, in eigenen Stores und Outlets.

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Handelsimmobilie braucht Handelswissen.

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ansiedeln können. Projektleiterin Emmerling sieht die Gefahr, dass durch die konserva-tiven planungsrechtlichen Hürden „die notwendige (Weiter-)Entwicklung respektive die Anpassungsfähigkeit von großflächigen Einzelhandelsimmobilien an nicht inte-grierten Standorten verzögert bzw. gefährdet werden“. Zumal der Druck, die älteren Einzelhandelsobjekte mit Blick auf den konkurrierenden Onlinehandel zu modernisie-ren, stetig wachse. So fordert Iris Schöberl „gesetzliche Rahmenbedingungen und eine Genehmigungspraxis, die Raum lassen, Fachmarktzentren zukunftsfähig zu gestalten“.

Gleichzeitig bedauert sie, dass bei der Argumentation der Baubehörden mit Blick auf Revitalisierungen häufig die Vorstellung durchscheine, die Fachmarktzentren seien eine Gefahr für die Innenstadt: „Dabei wird gerne übersehen, dass sich viele Flächen-nachfragen für als innenstadtrelevant eingestufte Sortimente häufig innerhalb der Zen-tren gar nicht bedienen lassen.“ Mit mehr Kompromissbereitschaft und Flexibilität las-sen sich aus Sicht der Expertin hier Lösungen finden, die das wirtschaftlich Machbare mit dem politisch Gewünschten verbinden. Nach ihren Worten will der ZIA eine Dis-kussion über die Frage anstoßen, inwieweit einheitlichere Regelungen den Einzelhan-del und Investitionen in attraktiven Städten fördern könnten.

Insolvenzverfahren

Eine zweite Chance für das Seidnitz Center Dresden HIR DRESDEN. Der Insolvenzverwalter Bruno M. Kübler von der Kanzlei Kübler in Dresden brachte zur Pressekonferenz für das insolvente Seidnitz-Center in der Elbstadt gleich eine gute Nachricht mit: Er konnte mit dem Supermarktbetreiber Rewe und dem Discounter Aldi zwei bonitätsstarke Ankermieter für das Center an der Enderstraße in Dresden-Seidnitz präsentieren. Die Mietverträge wurden bereits unterzeichnet. Nach-dem der frühere Ankermieter Marktkauf (Edeka) seine Filiale Ende 2013 geschlossen hatte, setzt der Insolvenzverwalter nun auf die Zugkraft von 2 namhaften Mietern, um die Attraktivität zu steigern.

Nachdem die Eigentümergesellschaft des Seidnitz-Centers (Foto: RME), die Einkaufs-zentrum HVD Dresden S.á.r.l. & Co. KG mit Sitz in Köln, Ende August 2013 In-

solvenz anmelden musste, ist dies nun eine wichtige Botschaft für die Zukunft des 20 Jahre alten Centers, das zuletzt erheblich an Wert verloren hatte, da das Geld für die umfangreichen Investitio-nen fehlte. Denn die Gespräche über die Verlängerung und die notwendige Ausweitung der im Jahr 2012 ausgelaufenen Kredite waren gescheitert, nicht zuletzt, weil die Gesellschafter der Ei-gentümerin keine zusätzlichen

Eigenmittel mehr zuschießen wollten. Verschärft wurde die Lage, als die Betreiberge-sellschaft CEV Mitte 2013 den Generalmietvertrag kündigte und Marktkauf zum Jah-resende zumachte. Danach blieb nur noch der Insolvenzantrag.

Nach den Worten von Insolvenzverwalter Bruno M. Kübler von der Kanzlei Kübler in Dresden, ist das Seidnitz Center kein Einzelfall. Viele Einkaufszentren würden sich in einer solchen Lage befinden: Das Konzept sei veraltet und das Geld für die Moderni-sierung fehle. Da das Center in dem Zustand, in dem es sich zum Zeitpunkt der Insol-venz befand, nicht zu einem akzeptablen Preis verkauft werden konnte, hatte sich der Verwalter in Abstimmung mit den Gläubigern entschieden, das Center fortzuführen

Deutsche Euro Shop ist bislang voll im Plan Mit einem Umsatz von 99,7 Mio. Euro - nach

88,8 Mio. Euro im Vorjah-reszeitraum - und einem Ebit von 88,3 Mio. Euro (77,2 Mio. Euro) sieht sich der Shopping-Center-Investor Deutsche Euro Shop AG (DES) nach den ersten 6 Monaten 2014 voll im Plan und im Rahmen seiner Jahres-prognose. Nach den Wor-ten von Vorstandsspre-cher Claus-Matthias Bö-ge ist das Wachstum vor allem auf die volle Konsolidierung der Alt-markt-Galerie Dresden seit Mai 2013 zurückzu-führen. Die DES hatte ihre Beteiligung damals auf 100% aufgestockt. Das Konzernergebnis hat sich gegenüber der Vorjahres-periode um knapp 23% auf 46,3 Mio. Euro erhöht. Das Ergebnis je Aktie stieg auf 0,86 Euro und die um Bewertungseffekte bereinigten EPRA Ear-nings je Aktie stiegen um 19% auf 0,91 Euro. Die Funds from Operations verbesserten sich um 16% von 0,94 auf 1,09 Euro je Aktie. Vor diesem Hintergrund bestätigt der Vorstand seine Prognose für 2014 und stellt eine Dividende von 1,30 Euro je Aktie in Aussicht.

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und zu revitalisieren. Für die Gläubiger hat diese Variante den Charme, dass sie beim späteren Verkauf eine höhere Quote erhalten. Die 10 Mio. Euro für die Revitalisierung stellt laut Kübler die Deutsche Bank als Massedarlehen zur Verfügung.

Das von Kübler im Rahmen der Pressekonferenz vorgestellte neue Konzept für das Einkaufszentrum sieht vor, dass die beiden Lebensmittelmärkte Rewe und Aldi im Basement des Seidnitz-Centers angesiedelt werden. Als Nahversorger schaffen sie sich auch an einem schwierigeren Standort die notwendige Frequenz selbst. Auf der attrak-tiven Verkaufsfläche im Erdgeschoss will Kübler neue Handelskonzepte ansiedeln, um das Angebot auszuweiten und aufzuwerten.

Der Umbau soll bis Sommer 2015 abgeschlossen sein Der Bauantrag soll in Kürze eingereicht werden. Mit der Baugenehmigung für den Umbau rechnet der Insolvenzverwalter in etwa 3 Monaten. Bis Sommer 2015 soll der Umbau abgeschlossen sein. Dann gehen auch die beiden neuen Rewe- und Aldi-Märkte an den Start.. Weil aus Küblers Sicht auch die grundlegende Überarbeitung des werblichen Gesamtauftritts einschließlich einer neuen Corporate Identity und eines neuen Internet-Auftritts notwendig ist, soll noch im September eine Werbegemein-schaft gegründet werden. Unter ihrer Führung „wird dann eine neue Werbestrategie zur Ausweitung des Einzugsgebietes erarbeitet, der werbliche Gesamtauftritt des Seidnitz-Centers erneuert und das Kundenleitsystem überarbeitet und optimiert. Dies soll er-gänzt werden durch ein professionelles Aktions- und Veranstaltungsmanagement für regelmäßige verkaufsfördernde Maßnahmen.“

Als Center-Manager konnte Kübler die RME (Retail Management Expertise) gewin-nen. Sein Ziel ist es, ein hochmodernes Einkaufszentrum resp. Stadtteilzentrum mit

Berlin: Rückwirkend zum 1. Mai wurde JLL mit dem Property- und Shop-ping-Center-Management für die mischgenutzte Im-mobilie „TheQ.“, ehemals „Quartier 205“, in der Ber-liner Toplage Friedrich-straße 70 beauftragt. Auf-traggeberin ist die Q 205 Real Estate GmbH. Der Gebäudekomplex bietet knapp 50 000 qm Büro- und Einzelhandelsfläche sowie 36 exklusive Woh-nungen und 500 Stellplät-ze. Mieter im rd. 17 000 qm großen Einzelhandels-bereich sind Frankonia, H&M und Rewe/Temma. Seit 2011 ist JLL bereits mit dem Property Ma-nagement des benachbar-ten „Q206“ beauftragt.

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Nahversorgungscharakter zu entwickeln, das in der Lage ist, das vorhandene Frequenz- und Umsatzpotenzial im Einzugsgebiet voll zu nutzen. Dafür will Kübler weitere at-traktive Mieter finden und am Ende des Insolvenzverfahrens auch einen Investor, der das Objekt übernimmt, um am Ende die Quote der Gläubiger zu erfüllen.

Hahn-Gruppe

Das beste Zeichnungsergebnis der Firmengeschichte HIR DÜSSELDORF. Die Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG hat in der ersten Jah-reshälfte bedeutsame Schritte zur Sicherung ihres Wachstums unternommen. Eine wichtige Etappe war dabei die Lizensierung der im Vorjahr gegründeten Kapitalver-waltungsgesellschaft durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) im April dieses Jahres.

„Darüber hinaus haben wir erfolgreich zwei regulierte Alternative In-vestmentfonds (AIF) für semi-professionelle und professionelle Anleger aufgelegt“, zieht Thomas Kuhlmann (Foto), Vorstand der Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG, Bilanz. Die frühere Prognose für das Jahr 2014 - ein Konzernergebnis nach Steuern zwischen 2,2 und 3,2 Mio. Euro - bestätigt er. Voraussetzung ist, dass der neue Publikums-AIF noch in diesem Jahr in den Vertrieb geht.

Mit den beiden institutionellen Immobilienfonds konnte die Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG aus Bergisch Gladbach Eigenkapitalzusagen in Höhe von 160 Mio. Euro (2013: 109 Mio. Euro) einwerben. „Damit ist bereits zur Jahresmitte sichergestellt, dass wir in diesem Jahr das beste Zeichnungsergebnis der Unterneh-mensgeschichte erzielen werden“, stellt Kuhlmann fest.

Im 1. Halbjahr 2014 konnte der Spezialist für großflächige Handelsimmobilien wie Fachmärkte, SB-Warenhäuser und Fachmarktzentren zudem das betreute Immobilien-vermögen ausbauen und die Managementerlöse aus Immobilien- und Fonds-Management um 6,8% auf 4,88 Mio. Euro steigern. Allerdings bewirkte die durch die Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs veränderte Genehmigungs-lage für Neuprodukte, dass der Rohertrag - erwartungs-gemäß - von 7,71 Mio. Eu-ro auf 6,41 Mio. Euro ge-sunken ist.

Die beiden neu aufgelegten Spezial-AIF haben laut Hahn-Gruppe ein Ziel-Investitionsvolumen von jeweils 200 Mio. Euro. Die institutionellen Kapitalzusagen werden schrittweise in Abhängigkeit von den Fondsinvestitionen abgerufen. In den ersten 6 Monaten dieses Jahres hat das Unternehmen insgesamt 4 großflächige Einzel-handelsimmobilien mit einem Gesamtvolumen von rd. 100 Mio. Euro in ihre Fonds einbringen können.

Im Einzelnen konnte für den mit der LRI Invest S.A. verwalteten institutionellen Fonds Hahn FCP - FIS German Retail Fund 2 Fachmarktzentren in München für 35 Mio. Euro und in Lüneburg-Adendorf für 25 Mio. Euro erworben werden. Anker-

Bauer wechselt zu CIMA in Leipzig Die CIMA wird ihren Füh-rungskreis erweitern und einen neuen Partner als Mitgesellschafter aufneh-men: Dr. Manfred Bauer, eines der Schwergewichte der deutsche Beratungs- und Gutachterlandschaft, wechselt von der GMA (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung) zur CIMA und übernimmt ab 1. November 2014 die Leitung der Niederlassung Leipzig und weitere Auf-gaben im Unternehmen. Bauer wurde 1958 in Bay-reuth geboren, hat in Re-gensburg und Norwich (GB) studiert und an der Uni Regensburg promo-viert. Seit 1991 war er bei der GMA, seit 1992 als Büroleiter Erfurt (später Dresden) und in den ver-gangenen 14 Jahren als Mitglied der Geschäftslei-tung. Nach den Worten von CIMA Geschäftsfüh-rer Roland Wölfel war Bauer der Wunschkandi-dat des Unternehmens, weil er in den Kommunen, im Handel und in der Im-mobilienwirtschaft ge-schätzt wird. Wölfel er-wartet von dem neuen Leiter eine Stärkung der CIMA-Position in den neu-en Bundesländern.

Düsseldorf: Denn´s Bio-markt mietet zum 1. September 2014 Am Wehrhahn in Düsseldorf 495 qm. Die Eröffnung ist im 4. Quartal geplant. Das Objekt gehört der IVG. Engel & Völkers Düssel-dorf vermittelte.

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Deals Übernahmeobjekt in München Foto: Hahn

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mieter sind Rewe (München) und Marktkauf (Lüneburg). Zudem wurde für einen der Spezial-AIF für zusammen rund 40 Mio. Euro das SB-Warenhaus Salzgitter und das Fachmarktzentrum Gelnhausen erworben. Bei dem Real-SB-Warenhaus in Salzgitter handelt es sich nach Unternehmensangaben um einen ehemaligen Pluswertfonds der Hahn-Gruppe. Darüber hinaus wurde im Auftrag des Hahn FCP im 1. Halbjahr 2014 das Fachmarktzentrum Implerstraße in München, (Investitionsvolumen: rd. 25 Mio. Euro) veräußert. Die Immobilie war zuvor für den Fonds revitalisiert und neu positio-niert worden.

Verzögerung durch komplexere Regulierungsauflagen Im Privatkundengeschäft konnten im 1. Halbjahr auf Grund der veränderten Genehmi-gungslage für Neuprodukte noch keine Investmentfonds vermarktet werden, wie es im Halbjahresbericht weiter heißt: „Die komplexeren Regulierungsauflagen für Publikums-AIF erfordern einen längeren Konzeptions- und Zulassungszeitraum. Dies wurde bei den Planungen der Hahn-Gruppe berücksichtigt.“ Dadurch sank das Ergebnis aus Ver-äußerung und Vermittlung von Immobilien von 1,96 Mio. Euro auf 0,85 Mio. Euro.

Dass sich die sonstigen betrieblichen Erträge ermäßigten, begründet das Unternehmen damit, dass im Vergleich zur Vorjahresperiode ein geringes Volumen an Immobilien-objekten angebunden war, so dass die Mieterlöse niedriger ausfielen. Der Personalauf-wand stieg von 3,2 Mio. Euro auf 3,41 Mio. Euro. Darin spiegelt sich der Anstieg der Mitarbeiterzahl auf 75 wider. Die höhere Kosten für Rechts- und Beratungskosten lie-ßen die betrieblichen Aufwendungen von 2,84 Mio. auf 3,24 Mio. Euro steigen. Das Ergebnis vor Finanzergebnis und Ertragsteuern (Ebit) lag mit -0,38 Mio. unter dem Vorjahreswert von 1,53 Mio. Euro.

London: Die Aareal Bank AG hat eine Kre-ditfazilität in Höhe von 190,5 Mio. £ für ein Joint Venture von Tochterge-sellschaften des Brockton Capital Fund II L.P. und der Pradera UK Limited zur Verfügung gestellt. Die Aareal Bank, die be-reits für zwei Retail Parks des Joint Ventures als Kreditgeber fungiert, stellt nun eine weitere Finan-zierung zur Verfügung. Diese dient zum einen der Refinanzierung der übri-gen sechs Retail Parks aus dem bestehenden Portfolio. Zum andern dient sie, um weitere Übernahmeobjekte zu finanzieren.

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Pipeline in Deutschland

Factory Outlet Center sind Teil der Handelslandschaft Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Der Bau des - bis Mitte August - einzigen Factory Outlet Centers im bevölkerungs-reichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen, in Ochtrup, hat gleich Geschichte ge-schrieben. Im Zuge des Rechtsstreits wurde § 24,a des Landesentwicklungsprogramms (LePRO) NRW gekippt. Im Kern ging es darum, dass die Landesplanung den Bau von FOC mit mehr als 5 000 qm in Städten mit weniger als 100 000 Einwohnern verbieten wollte. Der Fall Ochtrup ist beispielhaft für das Konfliktpotenzial, das die Ansiedlung von Factory Outlet Center im eng besiedelten Deutschland in sich birgt.

Auf der einen Seite stehen die deutschen Einzelhändler, die anders als der Handel im FOC-Mutterland USA die Ware ins Eigentum und nicht in Kommission nehmen und die mit ihren Saison-Schluss-Verkäufen deshalb in direkter Konkurrenz zu den Fabrik-

verkäufen stehen. Auf der anderen Seite die Bekleidungshersteller, die einen vernünftigen Absatzkanal brauchen, um ihre überschüssige Ware so abzusetzen, dass die gehobenen Marken keinen Schaden nehmen. Denn der Verkauf über den grauen Markt oder Discounter würde die Kunden der teuren Mode zweifellos verprellen.

Mittendrin stehen die Kommunen und das restriktive deutsche Pla-nungsrecht, das darauf abzielt, Einzelhandel jeglicher Art auf der grü-

nen Wiese möglichst zu unterbinden. Das erklärt, warum es in Deutschland bislang nur 10 Factory bzw. Designer Outlet Center (FOC/DOC) gibt, in Großbritannien aber 36, in Italien 24, in Frankreich 20 und in Spanien 17. Nach Feststellung des Wiesbadener Beratungsunternehmens Ecostra ist die Zahl der Outlet Center hierzulande zwischen 2003 und 2014 aber immerhin von 3 auf die erwähnten 10 nahezu explodiert. Insge-samt erzielen diese Outlet Malls einen Gesamtumsatz von 780 Mio. Euro.

Die aktuelle Pipeline mit 14 Fabrikverkaufszentren in der Planung zeigt nach Einschät-zung von Ecostra-Geschäftsführer Joachim Will (Foto), dass sich diese Ver tr iebs-form inzwischen auch am hiesigen Markt etabliert hat: „Es gibt zwischenzeitlich von Schleswig-Holstein bis Bayern solche Fabrikverkaufszentren.“ Outlet Center seien heute eindeutig Teil der deutschen Handelslandschaft.

Das Beispiel Bad Münstereifel (siehe HIR Nr. 177 vom 8. August), wo das Fabrikver-kaufszentrum ein Teil der innerstädtischen Einkaufsstraße ist, zeigt, dass gerade kleine-re Städte mit Strukturproblemen nach innovativen Lösungen suchen, um für Bewohner und Besucher at-traktiv zu werden - zumal gerade De-signer Outlets auch bei Städtetouristen eine wichtige Rolle spielen. So kommt es nicht von unge-fähr, dass die Fab-rikverkaufszentren meist im Dunstkreis großer Städte stehen, oder - wie im niederländischen Roermond - direkt an der Grenze zum bevölkerungsreichsten deutschen Bundesland NRW, wo der Bau von FOCs bislang sehr restriktiv gehandhabt wurde.

Dinslaken: 3 Monate vor Eröffnung sind über 90% der insgesamt 22 000 qm Handelsfläche im Shop-ping-Center Neutor Gale-rie Dinslaken vermietet. Zu den Neumietern zäh-len der Textileinzelhändler Bestseller (mit Jack & Jo-nes und Only), der Juwe-lier Christ und der Leder- und Taschen-Händler FredsBruder. Realisiert wird das Projekt von der Hellmich Unterneh-mensgruppe, Dinslaken. Für das Center Manage-ment zeichnet die Corpus Sireo Asset Manage-ment Retail GmbH, Köln, verantwortlich. Zu den weiteren Ankermie-tern gehören bereits H&M, C&A, ten Have, expert und Kaiser’s. Die „Neutor Galerie Dinslaken“ befindet sich im Herzen der Stadt Dinslaken. Im angrenzen-den Parkhaus entstehen ca. 530 Parkplätze. Die Eröffnung ist am 6. No-vember geplant.

Hamburg: Die Deutsche Hypothekenbank finan-ziert als alleiniger Darle-hensgeber den Erwerb des Deutschlandhauses in Hamburg. Kunde ist die ABG Gruppe. Von den rd. 25 000 qm Nutzfläche werden knapp 80% als Bürofläche und 10% für Einzelhandel genutzt. Die restliche Fläche entfällt auf sonstige Mieter. Der Vermietungsstand liegt bei 99%. Das Deutsch-landhaus befindet sich direkt in der Hamburger Innenstadt, unmittelbar am Gänsemarkt.

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So sehen die Pläne für das FOC Werl aus Visualisierung: Neinver

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Die bundesweit geplanten 14 FOC befinden sich „in einem mehr oder weniger konkre-ten Planungsstadium“, heißt es im Ecostra-Bericht. Laut Will versuchen die Outlet-Investoren, die letzten weißen Flecken auf der FOC-Landkarte zu besetzen, wobei vor allem Nordrhein-Westfalen im Fokus steht. Allerdings ist die vor einigen Jahren noch registrierte Planungseuphorie inzwischen einer realistischeren Betrachtung gewichen, wie sich daran ablesen lässt, dass damals hierzulande noch deutlich über 20 Outlet Center in der Pipeline waren. Bis zum Jahr 2020 könnten nach Wills Einschätzung bundesweit 20 FOC in Betrieb sein und einige Bestandsobjekte erweitert werden.

Investoren suchen vor allem in Nordrhein-Westfalen In Nordrhein-Westfalen gibt es laut Ecostra-Analyse Standortplanungen in Werl, Kö-nigswinter, Duisburg sowie in Remscheid, das in naher Zukunft bereits mit der Baugenehmigung rechnen könne. Das erwähnte City Outlet in Bad Münstereifel ist seit 14. August am Start. In Nordrhein-Westfalen sieht Ecostra-Geschäftsführer Will - un-geachtet des Outlets in Roerrmond, das viele Kunden aus dem Bundesland anzieht - Potenzial für insgesamt mindestens 5 Standorte. Der Streit um das geplante FOC im Norden von Duisburg, bei dem Kritiker befürchten, dass es der soeben durch diverse innerstädtische Shopping-Center und neue Marken aufgewerteten Einkaufsmeile Kö-nigsstraße schaden könnte, zeigt, dass so manches Projekt Sprengstoff in sich birgt.

Insgesamt ist der Markt für Fabrikverkaufszentren mit Blick auf seinen Marktanteil ein Nischenmarkt: „Inklusive der zu erwartenden Flächenerweiterung von Bestandsobjek-ten wird sich der Marktanteil bezogen auf den Modehandel nach unserer Einschätzung auf dann maximal 3% erhöhen“, stellt Will fest: „Und das war es dann auch“, versucht der Expert die Ängste der Einzelhändler zu zerstreuen. Bezogen auf den deutschen Ein-

Kiel: TK Maxx hat einen Mietvertrag für einen Store in der Kieler Hols-tenstraße 19-27 abge-schlossen. Comfort ver-mittelte den Mietvertrag. Der Store mit rd. 2 600 qm Verkaufsfläche auf 3 Etagen soll nach dem Umbau des ehemaligen Einkaufszentrums „Leik“ in ein Geschäftshaus im Frühjahr 2015 eröffnet werden. Vermieter ist die Düsseldorfer Centrum-Gruppe. Die kompakte Steinfassade zur Boots-hafenseite wird nach dem Umbau von zahlrei-chen Fenstern durchbro-chen. Der neu gestaltete Haupteingang wird zu-dem ausschließlich der Zugang zum Ankermieter TK Maxx sein.

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zelhandelsumsatz sei das ein Anteil von 0,2% und von 1,2% am Umsatz mit Beklei-dung, Schuhen und Sportartikel - auch wenn der Ecostra-Geschäftsführer zugibt, dass mit der Verdichtung des Standortnetzes der Wettbewerb zunimmt.

Das gilt aber vor allem für den Wettbewerb zwischen den einzelnen FOC. Mit Blick darauf hatten einige der ersten Investoren über Radiusklauseln in den Mietverträgen ihre Marktgebiete abgegrenzt. Konkret untersagen diese Klauseln den Mietern, im Ra-dius von 150 km Outlet-Stores in anderen Fabrikverkaufszentren zu eröffnen.

Wie Will aus Erfahrung weiß, gibt es aber auch selbstbewusste Betreiber, die von der

Qualität ihrer Outlet Center so überzeugt sind, dass sie auf solche Klauseln verzichten. Zumal die Zulässigkeit eines solchen weiträumigen Wettbewerbsausschlusses derzeit vom Bundeskartellamt im Rahmen eines eingeleiteten Verfahrens gegen die Wertheim Village in Süddeutschland überprüft werde. Die öster reichische Wettbewerbsbe-hörde hatte laut Ecostra-Geschäftsführer bereits vor mehr als 10 Jahren eine solche Ra-diusklausel in FOC-Mietverträgen kassiert. Hier war ein Radius von 60 km zugrunde gelegt worden. „Ich kann mir nicht vorstellen, dass das deutsche Bundeskartellamt hier zu einem wesentlich anderen Ergebnis kommt“, so Will.

Auch auf europäischer Ebene ist der Fabrikverkaufsmarkt laut Ecostra mit seinen aktu-ell 158 Standorten ein Nischenmarkt - aus Sicht der gehobenen Markenhersteller aller-dings ein sehr wichtiger. Das lässt sich daran ablesen, dass insbesondere internationale Marken Flächen in deutschen FOC suchen. In Großbritannien mit seinen 36 Outlet Center ist nach Wills Einschätzung aber das Ende der Fahnenstange erreicht. Bei einem so engen Netz würden für eine Neuentwicklung mindestens 2 Center mit schlechten Standortfaktoren oder Fehlern im Konzept ins Hintertreffen geraten.

Internationale Betreiberfirmen prägen den Markt Als interessante Investment-Produkte haben sich Factory Outlet Center allerdings fest etabliert. Geprägt wird der Markt auch hierzulande vor allem von internationalen Be-treiberfirmen. Laut Will werfen Top-Outlet-Center an guten Standorten eine ver-gleichsweise hohe Rendite ab. Da die Ware - meist aus der Vorsaison - zu herabgesetz-ten Preisen angeboten wird, steht der Fabrikverkauf bei den Kunden auch in schwieri-gen Zeiten hoch im Kurs. Das macht diese Center relativ konjunkturresistent. Voraus-gesetzt, das Netz ist nicht so eng, dass sich die Objekte gegenseitig kannibalisieren.

In diesem Markt ist das City Outlet Bad Münstereifel ein Exot, der zwar die Phantasie so mancher Kommune anregt, mit ähnlichen Konzepten Leerstandsprobleme in der City zu beseitigen, der jedoch - ganz untypisch - primär vom unternehmerischen Mut und dem Eigenkapital der lokal verwurzelten Investoren getragen wird. Will ist über-zeugt, dass ein solches Projekt, das ja nicht aus einem zusammenhängenden FOC-Dorf besteht, sondern aus einzelnen Immobilien an der Haupteinkaufsstraße, von Hypothe-kenbanken kaum finanziert werde. Es sei ein Experiment ohne Vorbild. Der Erfolg ist allerdings auch nicht ausgeschlossen.

EHI Retail Design Konferenz in Köln Wie entstehen frische Store-Formate und unver-wechselbare Erlebnisse am Point of Sale (POS)? Ein rasanter technologi-scher Wandel, massive Veränderungen im Ein-kaufsverhalten der Ver-braucher und das Entste-hen neuer Vertriebsfor-men verlangen vom Han-del ein Höchstmaß an Kreativität und Innovati-onsbereitschaft. Etablierte Vertriebskonzepte und Formate müssen sich da-her beständig neu definie-ren und ungewöhnliche Wege gehen. Mit alle die-sen Themen befasst sich die EHI Retail Design Konferenz am 23. und 24. September 2014 in Köln. Das Programm, An-meldeformular und weite-re Informationen unter: www.retail-design-konferenz.de.

Frankfurt: Ein Privatin-vestor hat ein denkmalge-schütztes Wohn- und Ge-schäftshaus in zentraler Lage in der Bleichstraße in Frankfurt erworben. Der Stilaltbau, der im Jahr 2002 hochwertig saniert wurde, hat eine Gesamt-nutzfläche von ca. 1 065 qm und verfügt über 7 Wohnungen (834 qm) und eine Gewerbeeinheit (231 qm). Die hochwertig aus-gestatteten Wohnungen verfügen teilweise über Balkone und Kamine. Ver-käufer ist ein privater Ei-gentümer. Engel & Völ-kers Commercial Frank-furt vermittelte.

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Das DOC in Roermond zieht viele Besucher aus NRW an Foto: McArthurGlen

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Hamborner REIT AG

Unternehmen kommt beim Portfolio-Umbau voran HIR DUISBURG. Die Hamborner REIT AG hat ihre Politik der Portfolio-Bereinigung auch im 1. Halbjahr 2014 fortgesetzt. Im Einzelnen standen dem Zukauf größerer Objekte wie der Einzelhandelsimmobilie T-Damm Center in Berlin für 16,4 Mio. Euro, einer Büroimmobilie in Aachen für 26,9 Mio. Euro und einer Immobilie in Bad Homburg in den ersten 6 Monaten der Verkauf kleinerer Objekte in den Städten Moers, Wuppertal, Hannover und Frankfurt für insgesamt 16,2 Mio. Euro gegenüber.

Die Restbuchwerte und Veräußerungskosten lagen nach Auskunft der Hamborner REIT AG bei 8,3 Mio. Euro. Die neu erworbenen Objekte in Ber lin und Aachen werden dagegen erst Ende bzw. Anfang 2015 ins Eigentum des Duisburger Bestands-halters übergehen. Insgesamt konnte das Unternehmen das Ergebnis aus Veräußerun-gen per 30.6.2014 damit von 351 000 Euro im Vorjahreszeitraum auf 7,9 Mio. Euro steigern. Die Miet- und Pachterlöse stiegen trotz der Verkäufe im Betrachtungszeit-raum um 5,2% auf 23,3 Mio. Euro. Die Leerstandsquote wird im Halbjahresbericht mit 2,5% beziffert. Der Periodenüberschuss erhöhte sich von 5,6 Mio. auf 11,8 Mio. Euro.

Wie das Unternehmen weiter mitteilt, wurde im April zudem der Verkaufsvertrag für ein Objekt in Berlin über 4,9 Mio. Euro unterzeichnet. Die Immobilie ist aber erst nach dem Stichtag 30.6. ins Eigentum des Käufers übergegangen. Das gleiche gilt für den im Juli vereinbarten Verkauf einer Büroimmobilie in Hamburg für 1,9 Mio. Euro.

Per Saldo ist der Verkehrswert des Hamborner Immobilienportfolios im 1. Halbjahr 2014 - gemessen am Bilanzstichtag 31.12.2013 - von 691,8 Mio. auf 686 Mio. Euro

Düsseldorf: Für die von der Diskothek „Checker´s“ genutzten Flächen im Kö-Center an der Düsseldor-fer „Kö“ soll ein neuer Nutzer im hochwertigen Segment gefunden wer-den. Den Vermarktungs-auftrag hat Aengevelt er-halten. Ziel ist es das Kö-Center weiter aufzuwer-ten. Insgesamt geht es um 674 qm Einzelhandels-/ Gastrofläche im 1. und 2. OG der Königsallee 28. Zwar befindet sich die Fläche nicht in direkter Sichtlage an der Kö, es verfügt jedoch innerhalb des Kö-Centers über eine 10 m breite, sehr gut sichtbare und als Werbe-fläche nutzbare Fenster-front im 1. OG.

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gesunken. Das dürfte sich mit dem Eigentumsübergang der neuen Immobilien 2015 wieder ändern. Bei seinem Ausblick auf das 2. Halbjahr hält der Vorstand an seiner im Geschäftsbericht 2013 veröffentlichten Prognose fest: Denn da der Verkauf kleinerer, nicht mehr strategiekonformer Immobilien erfolgreich verläuft, geht er in Abhängigkeit weiterer An- und Verkäufe bei den Mieterlösen von einem Anstieg um etwa 3 bis 4% aus und plant beim FFO 2014 eine Steigerung in gleicher Größenordnung. Nach der Dividendenzahlung von 40 Cent je Aktie im Mai beträgt der NAV je Anteilsschein nach Unternehmensangaben 8,09 Euro - nach 8,25 Euro am 31. Dezember 2013. Die Eigenkapitalquote wird mit 51,6% und der Loan to Value (LTV) mit 44,1% beziffert.

Standort Berlin

Die Metropole profitiert von den vielen Touristen Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

In der Welt des globalisierten Einzelhandels hat sich Deutschland mit seiner stabilen Konjunktur inzwischen als Zielmarkt fest etabliert. Und die Bundeshauptstadt Berlin mit ihren vielen neuen Einzelhandelsprojekten und Lagen hat sich in der Wahrneh-mung der internationalen Handelsmarken einen festen Platz gesichert. Keine andere Stadt in Deutschland bietet aus Sicht des Immobiliendienstleisters Colliers Internatio-nal eine so große Zahl von starken Einzelhandelslagen.

Das beginnt schon damit, dass Berlin mit dem Kurfürstendamm und dem Tauentzien im Westteil und der Friedrichstraße, dem Alexanderplatz sowie Berlin Mitte im Ostteil zwei starke Innenstadtzentren hat. Nach der deutschen Vereinigung 1990 eröffnete der Wiederaufbau der alten Einzelhandelslagen mit modernen Verkaufsflächen im Ostteil

der Metropole ganz neue Expansionschan-cen - zunächst für die nationalen Handels-konzepte und nun zunehmend auch für die internationalen Marken. Dabei sieht Colli-ers International bei den einzelnen Lagen eine klare Rangfolge, die sich an den Spit-zenmieten für ideal geschnittene Top-Verkaufsflächen mit 60 bis 120 qm ablesen lässt. Die teuerste Lage ist demnach die Westberliner Tauentzienstraße (Foto) mit dem prominentesten deutschen Warenhaus KaDeWe und im besten Fall einer Monats-

miete von 330 Euro je qm. Der Immobiliendienstleister JLL sieht den Spitzenwert mit 280 Euro je qm und Monat allerdings noch deutlich niedriger.

Gleichwohl sind sich die Marktbeobachter über die große Bedeutung der Stadt für den nationalen und internationalen Einzelhandel einig. Laut JLL wurden im 1. Quartal 2014 in Berlin etwa 28 000 qm Einzelhandelsfläche neu vermietet - mehr als in jeder anderen deutschen Stadt. Das belegt das Interesse aber auch das Angebot. Frankfurt/M. folgt mit 10 800 qm auf dem 2. Platz. In der teuersten Stadt Deutschlands, München, lag das Neuvermietungsvolumen nur bei 7 740 qm. Hier konzentriert sich das Gros der Nachfrage auf die City und das Angebot ist begrenzt.

Auch wenn der Tauentzien die teuerste Lage in Berlin ist, so ist und bleibt nach Ein-schätzung von Colliers International Berlin der Kurfürstendamm mit seiner Premium-lage die wichtigste Einkaufsstraße. Viele bedeutende, internationale Labels und Flag- ship Stores würden sich vom Breitscheidplatz über das Kranzler Eck zur neuen Ni-veaulage zwischen Olivaer Platz und Adenauerplatz ansiedeln. Die stabile Nachfrage sorgt für stabile Mieten. Insgesamt kann sich die City West mit neuen Projekten wie

Kathleen Haubold wechselt zu Arcadia Der Leipziger Projektent-wickler Arcadia Invest-ment GmbH hat Kath-leen Haubold zum 1. Juli

2014 als Pro-kuristin und Leiterin des Bereichs Ver-mietung en-gagiert. Sie war zuvor 7 Jahre bei

Aengevelt Immobilien in Leipzig tätig – zuletzt als Leiterin der Vermietungs-abteilung. Davor hatte sie mehr als 10 Jahre bei der LBS Sachsen in Leipzig bei der Vermarktung meist selbstgenutzter Im-mobilien mitgewirkt. Ale-xander Folz, geschäfts-führender Gesellschaf-ter von Arcadia erwartet von der 38-jährigen Dip-lom-Betriebswirtin einen weiteren Impuls für die Entwicklung seines Unter-nehmens. Arcadia ist auf die bundesweite Entwick-lung von Handelsimmobi-lien, Wohnobjekten, Park-häusern und Tiefgaragen spezialisiert.

Neuss: Die Rituals Cos-metics Germany GmbH hat durch Vermittlung von BNP Paribas Real Esta-te, einen Shop in Neuss, am Büchel 18, gemietet. Das Unternehmen für Ho-me- und Bodyartikel wird im September in der City-lage auf rd. 70 qm seinen 1. Store in Neuss eröff-nen. Vormieter der Einzel-handelsfläche ist Jumex Schuhe. Eigentümer des Wohn- und Geschäftshau-ses ist eine Privatperson.

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dem Bikini Berlin damit ganz gut behaupten. Nach den Worten von Thorsten Hopp, Head of Retail bei Colliers International Ber lin, folgen die Top-Lagen im Ostteil, die Friedrichstraße und der Alexanderplatz mit je 220 Euro je qm sowie der Hackesche Markt mit 180 Euro auf den Plätzen. Hier ist die Entwicklung in den vergangenen Jah-ren aus seiner Sicht einzigartig verlaufen. Internationale Konzepte wie Nike, Desigual, The Kooples, Ikks, Sisley, El Ganso oder Eleven Paris prägen die Szene. Neueröffnun-gen von &other Stories, Yellow Korner, Monki by H&M haben allerdings auch dazu geführt, dass gastronomische Konzepte im Hackeschen Markt weichen mussten.

Zu Veränderungen wird die Eröffnung des 64. Shopping-Centers in Berlin am Leipzi-ger Platz führen. Die Mall of Berlin mit über 270 Geschäften im 1. Bauabschnitt werde die Einzelhandelslandschaft rund um den Potsdamer Platz und die Friedrichstraße ver-ändern, glaubt Hopp. Auch in den Stadtteillagen Schlossstraße und Wilmersdorfer Straße hat Colliers eine hohe Nachfrage und eine Verknappung der Flächen registriert.

Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten oder Metropolen wie Paris und Lon-don ist die Kaufkraft in der 3,5-Millionen-Stadt mit einer Kennziffer von 96,6 jedoch unterdurchschnittlich und liegt - als Folge der 40-jährigen Insellage und der DDR-Vergangenheit - auf dem niedrigen Niveau ostdeutscher Großstädte. Als Metropole mit historischen Sehenswürdigkeiten profitiert die Stadt aber von den zahlreichen Touris-ten. Laut BBE wurden hier 2013 insgesamt 10,589 Mio. Übernachtungen registriert. In München auf Platz 2 der Rangliste waren es mit 5,924 Mio. deutlich weniger.

Thema der Woche

Anfängerfehler darf die Signa-Gruppe keine machen Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Am Ende vollzog sich der Eigentümerwechsel von Nicolas Berggruen auf René Benko sehr schnell. Seither steht die Frage im Raum, was der Immobilienspezialist, dem selbst nur gut ein Dutzend - genaue Zahlen werden nicht kommuniziert - der Karstadt-Immobilien gehören, mit dem Warenhaus-Unternehmen vor hat?

Eine erste grobe Antwort darauf gibt der neue Eigentümer, die Signa Retail GmbH, in ihrer Pressemitteilung: „Die Karstadt Warenhaus GmbH braucht von allen Beteiligten

volle Konzentration auf die gemeinsame Sache und muss raus aus den Medien und der zermürbenden öffentlichen Diskussion“, lässt sich der Ge-schäftsführer Wolfram Keil, zitieren. Deshalb würden in

nächster Zeit auch keine „Wasserstandsmeldungen“ abgegeben oder mediale Ankündi-gungen gemacht. Vielmehr sollen innerhalb des Unternehmens ausschließlich Sachthe-men wie Sanierung und die Zukunftsfähigkeit von Karstadt im Vordergrund stehen

Damit agiert die Signa-Gruppe jedoch ähnlich wie die Berggruen Holdings vor knapp 4 Jahren, als sie nach der medial ausgetragenen Übernahmeschlacht mit dem Highstreet Konsortium Karstadt zunächst aus der Öffentlichkeit heraus nahm. Und mit Blick auf Ertragszahlen lapidar erklärte: Da das Unternehmen nicht mehr an der Börse notiert sei, bestehe keine Publizitätspflicht. Zahlen würden nicht genannt

Bei einem Unternehmen, das Jahrzehntelang an der Börse notiert war, davon lange Jah-re als gewichtiger Dax-Wert, und das im Bewusstsein seiner Kunden fest verankert ist, war diese öffentliche Abstinenz ein Bruch in der Unternehmenskultur. Und es bleibt

Gropius Passagen in Berlin werden umgebaut TIAA Henderson Real Estate (TH Real Estate) und die mfi Management für Immobilien AG ha-ben im Juli 2014 mit der

Revitalisierung der Berli-ner Gropius Passagen begonnen. Das Shopping-Center aus den 1990er-Jahren wird nach den Plä-nen der Architektur-Teams Saguez & Partner aus Paris und Aukett und Heese aus Berlin mo-dernisiert. Konkret ent-steht im Erdgeschoss zwi-schen P&C sowie C&A bis Herbst 2015 eine neue Fashion Mall mit 30 Shops internationaler Marken. Zudem erhält die Fashion Mall ein moder-nes Gastronomie-Konzept mit großem, Außenbe-reich. Darüber hinaus ist die Sanierung weiterer Teile des Centers mit sei-nen 93 500 qm geplant.

Hamburg: Die Cucinaria Kitchen-Equipment Han-dels-GmbH hat den Mietvertrag mit der SEB Asset Management über rund 1 400 qm in „Halle E“, Straßenbahnring 6-18, in Hamburg-Eppendorf um 6 Jahre verlängert. BNP Paribas vermittelte den Mietvertrag.

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die Frage, ob die interessierte Öffentlichkeit eine solche Verschwiegenheit akzeptieren wird. Das berechtigte Interesse der 17 000 Beschäftigten und der Millionen Kunden an der weiteren Entwicklung von Karstadt wird nicht verschwinden. Eine konstruktive Öffentlichkeit ist durchaus ein wirksamer Schutz gegen zu viele wilde Spekulationen.

Ganz maßgeblich unterscheidet sich der neue Eigentümer von Berggruen aber durch seine Bereitschaft, sich finanziell zu engagieren. Dazu gehören die 300 Mio. Euro, die Benko für die Beteiligung von 75% an Karstadt Sports und an den Karstadt Premium-

Häusern gezahlt hat, ge-knüpft an die Bedingung, dass das Geld in die Sanie-rung des Unternehmens gesteckt werde. Auf der positiven Seite steht auch die Verlängerung der Wa-renkreditversicherung für Karstadt zu unveränderten Konditionen um ein Jahr, nachdem Signa eine Garan-

tieerklärung abgegeben hat. Und nicht zu vergessen: die Karstadt-Immobilien, die der Österreicher gekauft hat.

Dass Berggruen sich von Karstadt dagegen Millionen für die Nutzungsrechte des Na-mens zahlen ließ, zeigt die geringe Bereitschaft zum unternehmerischen Engagement. Dabei hatte sich der Insolvenzverwalter gerade mit dem Argument, Berggruen habe einen größeren finanziellen Spielraum als der Mitbieter aus dem Highstreet Konsorti-um für den Verkauf an den Deutsch-Amerikaner ausgesprochen. Dabei hatte Berg-gruen bereits vorher abgewunken, als Highstreet ihm anbot, sich auch an den Karstadt-Immobilien zu beteiligen. Das hätte die Substanz seines Engagements und seine Bin-dung zweifellos erhöht. Signa-Retail-Geschäftsführer Keil begründet die komplette Übernahme der Karstadt Warenhaus GmbH denn auch mit den Worten: „Wir sind be-reits umfangreich bei Karstadt engagiert.“ In der Tat hätte das Unternehmen viel Geld verloren und der Wert seiner Immobilien wäre zweifellos gesunken, wenn Berggruen die Lage bei Karstadt nicht hätte drehen können. Und danach sah es nach dem Aus-scheiden von Karstadt-Chefin Eva-Lotta Sjöstedt nicht aus.

Nun wollen die neuen Eigentümer daran gehen, den relevanten Gremien ihre „tragfähige Sanierungsstrategie“, die der Aufsichtsratschef Stephan Fanderl und die Karstadt-Geschäftsführung bereits mehrfach angekündigt hatten, zu präsentieren, sie mit den Arbeitnehmervertretern zu diskutieren, sie zu verabschieden und vom Manage-ment umsetzen zu lassen. Im Raum steht die von Fanderl bereits angekündigte Über-prüfung von mehr als 20 Karstadt-Filialen.

Entscheidend für die Zukunft das Warenhaus-Unternehmens wird es jedoch sein, ein tragfähiges Konzept zu entwickeln. Denn mit Kostensenkungen durch Filialschließun-gen, die zudem erst einmal zusätzliches Geld kosten, allein, kann die Zukunft eines Handelsunternehmens nicht gesichert werden. Da Karstadt durch zu viele verfehlte Strategien in der Vergangenheit bereits sehr viel Zeit verloren hat, gibt es für die Signa-Gruppe keinen Spielraum mehr, sich Anfängerfehler zu leisten. Benko braucht wirk-lich erfahrene Warenhaus-Experten an der Spitze.

Langfristig dürfte die Signa-Gruppe als Immobilienspezialistin daran interessiert sein, mit ihren Kapitalgebern im Rücken weitere interessante Karstadt-Immobilien zu erwer-ben - vorausgesetzt, die Marktbedingungen bleiben so gut, wie bisher. Nur dann kann Benko seine Vorstellungen vom Warenhaus mit mehr Untervermietungen realisieren. Aber der Weg dahin ist noch weit und führt zunächst über die Sanierung und den Turn-around im operativen Warenhausgeschäft.

Düren: Die Pandora Je-welry GmbH mietet 85 qm in der 1A-Lage von Düren. Der Concept Store des Schmucklabels in der Wirtelstraße 35 wird im August eröffnet. Eigentü-mer der Immobilie ist eine Privatperson. BNP Pa-ribas Real Estate vermit-telte. Das Schmuck-Label wurde 1982 in Kopenha-gen gegründet und be-schäftigt weltweit über 9 000 Mitarbeiter. Aktuell ist Pandora weltweit der drittgrößte Schmuckan-bieter und mit rd. 1100 Stores und 10 300 Ver-kaufspunkten in über 70 Ländern vertreten. In Deutschland ist Pandora mit 93 Shops vertreten.

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