DER STADT ZEITZ FASSUNG VOM 30. NOVEMBER 2018€¦ · • Die Stadtwerke Zeitz stellten Adressen,...

DER STADT ZEITZ

FASSUNG VOM 30. NOVEMBER 2018

GEFÖRDERT VON

IM AUFTRAG DER STADT ZEITZ

STADTENTWICKLUNG

BEARBEITUNG: Tobias Jacobs

Beatrice Diez

KARTOGRAPHIE: Beatrice Diez

Wilhelm-Kritzinger-Str. 11, 06722 Droyßig

Tel: 034425/227 85

Fax: 034425/300 19

E-Mail: [email protected]

www.timourou.de

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INHALT

1 Ziel und Aufgabenstellung der Leerstandsanalyse _________________________ 1

2 Vorgehen bei der Leerstandserfassung _____________________________________ 2

2.1 Ermittlung der Adressen mit Wohnraum ___________________________________ 3

2.2 Bestands- und Leerstandsermittlung _______________________________________ 7

3 Leerstand als gesamtstädtisches Problem _________________________________ 11

3.1 ein kurzer Rückblick _______________________________________________________ 11

3.2 aktuelle Leerstandssituation ______________________________________________ 12

3.3 Sonderauswertung: Leerstand der Wohnungsunternehmen ____________ 21

3.4 Leerstandsgefährdung ____________________________________________________ 24

4 Fortschreibung _______________________________________________________________ 31

Anhang _______________________________________________________________________________ 33

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1 ZIEL UND AUFGABENSTELLUNG DER LEERSTANDSANALYSE

Der demographische Wandel trifft Zeitz wie

viele andere Städte in Sachsen-Anhalt, kaum

eine andere Stadt ist jedoch so stark von Woh-

nungsleerständen geprägt. Dabei handelt es

sich um ein gesamtstädtisches Leerstandsprob-

lem, denn Leerstand befindet sich nicht nur in

der Großsiedlung Zeitz-Ost, sondern vor allem

auch in den Altbauquartieren. Darüber hinaus

sind die Altbauquartiere häufig von Totalleer-

ständen geprägt. Die Leerstände führen in vie-

len Quartieren der Stadt zu gestörten städte-

baulichen Strukturen und in der Folge wird der

Wohnungsmarkt von Zeitz sowohl von Auswärti-

gen als auch von den eigenen Bürgern als wenig

attraktiv eingestuft, was wiederum die Woh-

nungsnachfrage negativ beeinflusst und neue

Leerstände produziert. Der Leerstand und seine

Folgen hat eine Dimension erreicht, die mit den

üblichen Instrumenten von Rückbau, Sanierung

und Aufwertung kaum noch in den Griff zu be-

kommen sind. Entsprechend sind neue Ansätze

erforderlich, die sich auch in den Strategien des

derzeit fortzuschreibenden Integrierten Stadt-

entwicklungskonzeptes (ISEK) sowie den Stad-

tumbaustrategien wiederfinden sollen.

Um diese Ansätze zu entwickeln, bedarf es je-

doch umfangreicher und aktueller Grundla-

geninformationen zu Struktur und Dynamik des

Wohnungsleerstandes. Ziel ist es, den tatsächli-

chen Umfang des Leerstandes zu ermitteln, ins-

besondere hinsichtlich seiner räumlichen

Schwerpunkte, differenziert nach Bauweise und

vor allem unterschieden nach marktaktivem

und nicht-marktaktivem Leerstand. Um mit den

Leerstandszahlen auch strategisch arbeiten zu

können, ist eine Systematik zur Einordnung und

Bewertung der Leerstandsstrukturen sinnvoll.

Zudem bedarf es eines Instrumentariums für

eine laufende Beobachtung der Leerstandsent-

wicklung, die auch Grundlage für das Stadtum-

bau-Monitoring des Landes Sachsen-Anhalt sein

soll.

Vor diesem Hintergrund wurde eine aktuelle Er-

fassung der Wohnungsleerstände und deren

Strukturen durchgeführt. Dabei wurden ver-

schiedene Datenquellen herangezogen und auf

ihre Plausibilität geprüft.

• in einem ersten Schritt galt es zu klären, in

welchen Gebäuden sich überhaupt Woh-

nungen befinden.

• in einem zweiten Schritt wurde die Zahl

der Wohnungen in den Gebäuden ermit-

telt, was insbesondere bei Totalleerstän-

den problematisch ist.

• in einem dritten Schritt wurde bewertet,

welche von den Wohnungen leer stehen,

um so auch Leerstandsquoten bilden zu

können.

• des Weiteren wurden auch Bautyp und

Baualtersklasse ermittelt, um abschlie-

ßend Leerstandstypen bilden zu können.

Die Beantwortung dieser scheinbar selbstver-

ständlichen Fragen hat sich als äußert schwierig

erwiesen. Durch das Zusammenspielen dieser

Daten verbunden mit ergänzenden Vor-Ort-Er-

hebungen wurde eine umfassende digitale und

kartographische Grundlage geschaffen. Diese

Erkenntnisse sind Grundlage um die Leer-

standsgefährdung derzeit noch nicht leerste-

hender Gebäude abschätzen zu können. Das

Wissen um leerstandsgefährdete Bestände ist

elementar, um erfolgreiche Leerstands- und

Stadtumbau-Strategien entwickeln und hinsicht-

lich ihrer Erfolge evaluieren zu können.

Im Rahmen der Erarbeitung der vorliegenden

Studie wurde auch die (Fach-)Öffentlichkeit be-

teiligt, Ergebnisse diskutiert und Anregungen

aufgenommen. So

• erfolgte eine Bürgerbeteiligung in Form ei-

ner öffentlichen Auslegung beim Sachge-

biet Stadtentwicklung

• wurden die Ergebnisse in einer eigenen

Sitzung der Zeitzer Wohnungswirtschaft

präsentiert und diskutiert

• wurde der Bauausschuss des Stadtrates

Zeitz in einer Sitzung umfassend infor-

miert

• wurden die Ergebnisse der Analysen in ei-

ner öffentlichen Veranstaltung im Rahmen

des Leitbildprozesses präsentiert.

Der folgende Bericht ist im Wesentlichen in drei

Teile gegliedert. Im ersten Abschnitt erfolgt eine

- 2 -

Darstellung der Methodik. Die Leerstandserfas-

sung basiert vor allem auf dem Verschneiden

von Ergebnissen aus unterschiedlichen Daten-

quellen und wurde um eine Kartierung erwei-

tert. Ein Verständnis über die Arbeitsschritte be-

ziehungsweise über die Probleme und Lösun-

gen sind unerlässlich, um die Ergebnisse richtig

interpretieren und anwenden zu können. Auf-

bauend auf dieser Datengrundlage werden die

Ergebnisse der Analyse dargestellt und nach un-

terschiedlichen Merkmalen, wie die räumliche

Verteilung oder die Leerstandsgefährdung aus-

gewertet. Im letzten Teil wird das Prinzip der

Fortschreibarkeit erläutert.

2 VORGEHEN BEI DER LEERSTANDSERFASSUNG

Eine Leerstandserfassung ist aufgrund der Kom-

plexität des Themas und der oftmals mangel-

haften Datengrundlage stets mit Schwierigkei-

ten und Restunsicherheiten verbunden. Dies ist

zum einen auf tiefgreifende Wissenslücken zu-

rückzuführen und hängt zum anderen auch mit

Unsicherheitsfaktoren der jeweils gewählten

Methodik zusammen. So gilt die Aussage von

Klebsch aus dem Jahr 1997 „Eine allseits akzep-tierte Definition des Leerstands von Wohnun-

gen gibt es bislang nicht“ noch immer.1 Generell

und stark verallgemeinert wird unter dem Woh-

nungsleerstand eine zeitpunktbezogene Nicht-

nutzung einer Wohnung verstanden. Uneinig-

keit und Unstimmigkeiten liegen jedoch im De-

tail: Werden auch kurzzeitig leerstehende Woh-

nungen betrachtet oder soll nur der mittel- und

langfristige Wohnungsleerstand abgebildet wer-

den? Werden sowohl marktaktive als auch nicht-

marktaktive Wohnungsleerstände erfasst und

ab wann wird von nicht-marktaktiven Woh-

nungsleerständen gesprochen? Inwieweit wer-

den Gästewohnungen oder ausgebaute Garten-

und Freizeitgrundstücke berücksichtigt? Wie wir

eine vermietete aber (noch) nicht bewohnte

Wohnung gezählt? Insgesamt ist bei einer Leer-

standserfassung immer eine Auseinanderset-

zung mit den Thematiken der Marktgängigkeit

und der Dauer der Nichtnutzung notwendig.

_________________________________________________________________________________________________________________________

1 Aufgeführt in: Mändle/Galonska (Herausgeber): Wohnungs- und Immobilienlexikon, Seite 536.

Dies hat zur Folge, dass Ergebnisse unterschied-

licher Erhebungen nicht immer kompatibel und

miteinander vergleichbar sind.

Neben diesen inhaltlichen Fragestellungen

hängt beschränkte Vergleichbarkeit auch mit

der Bandbreite an möglichen Erhebungsmetho-

den zusammen. Diese reichen von der Erhe-

bung von Primärdaten – beispielsweise durch

Kartierungen – bis hin zu der Auswertung von

Sekundärdaten – beispielsweise Versorgungs-

daten von den Stadtwerken oder Eigentümer-

befragungen. Je nach Verfahren können unter-

schiedliche Probleme auftauchen. Beispiels-

weise führt die Kartierung erfahrungsgemäß zu

einer Überschätzung des Wohnungsleerstan-

des, indem unter anderem temporär genutzte

Wohnungen zum Erhebungszeitraum häufiger

als unbewohnt eingestuft werden. Dabei weist

jedes Verfahren gewisse Ungenauigkeiten oder

sogar Lücken sowie Fehler beziehungsweise

Fehlerquoten auf. Grundidee der Vorgehens-

weise der vorliegenden Studie ist es daher – ne-

ben forschungsökonomischen Gründen – meh-

rere Datenquellen zusammenzuführen und so

die Datenqualität zu verbessern und die Fehler

zu minimieren.

Ob und wie es gelingt, die Fehlerquoten mög-

lichst gering zu halten und die Strukturmerk-

male leerstehender Wohnungen einer Stadt be-

sonders gut zu erfassen, hängt von zahlreichen

- 3 -

(und nicht immer beeinflussbaren) Faktoren ab.

Die Leerstandserhebung für die Stadt Zeitz war

mit vielen Herausforderungen verbunden, so-

dass das ursprünglich geplante Verfahren ent-

sprechend der tatsächlichen Datenverfügbar-

keit und -qualität laufend angepasst werden

musste.

In Zeitz wurde der Wohnungsbestand und -leer-

stand in der Kernstadt erstmals 2006 kartiert.

Die adressscharfen Ergebnisse konnten der ak-

tuellen Leerstandserfassung – wenn auch un-

vollständig – bereitgestellt werden. Im Jahr 2011

erfolgte eine gesamtstädtische Leerstandserfas-

sung im Rahmen der Gebäude- und Wohnungs-

zählung (kurz GWZ 2011), wobei die Ergebnisse

inzwischen aus datenschutzrechtlichen Grün-

den nicht mehr zur Verfügung stehen. Die Infor-

mations- und Datenlücken führten dazu, dass

zuerst die Adressen mit Wohnraum ermittelt

werden mussten, bevor sich dem eigentlichen

Untersuchungsgegenstand – der Erhebung des

Wohnungsbestandes und -leerstandes – gewid-

met werden konnte. Der folgenden Abbildung

können die Vielzahl an Datenquellen und die

umfassenden Arbeitsschritte entnommen wer-

den. In den nächsten Kapiteln werden die Da-

tenverfügbarkeiten und -qualitäten der jeweili-

gen Arbeitsschritte diskutiert.

ABB. 1 VORGEHENSWEISE

Darstellung: Timourou

2.1 ERMITTLUNG DER ADRESSEN MIT WOHNRAUM

Zum Bearbeitungszeitpunkt lag keine vollstän-

dige Auflistung der Adressen mit Wohnraum in

der Stadt Zeitz vor. Diese Grundlage musste mit

der Studie erst erstellt werden. Dazu wurden

die folgenden Quellen zusammengeführt, wobei

in einem ersten Schritt die Schreibweise aller

Adressen vereinheitlicht werden musste, um die

Daten verknüpfen zu können:

• Anhand der Angaben des Einwohnermel-

deamtes Stadt Zeitz wurden Adressen

herangezogen, an denen entweder Ein-

wohner mit Hauptwohnsitz gemeldet wa-

ren („bewohnte Adressen“) oder nicht ge-meldet waren („unbewohnte Adressen“). Insgesamt handelte es sich um 6.964 Ad-

ressen.

• Das Landesvermessungsamt Sachsen-

Anhalt weist in seinem amtlichen Liegen-

schaftskatasterinformationssystem (ALKIS)

Adressen für Wohn- und Nichtwohnge-

bäude aus. Das waren insgesamt

6.184 Adressen.

• Die Stadtwerke Zeitz stellten Adressen,

an denen Stromzähler mit und ohne Ver-

träge gemeldet sind, zur Verfügung. Dies

betraf insgesamt 6.252 Adressen.

Im Ergebnis ergab sich ein Pool an 7.750 ver-

schiedenen Adressen. Damit wird deutlich, dass

keine der drei Quellen Informationen zu allen

Adressen beinhaltet und durch das Zusammen-

führen mehr Gebäude mit potenziellem Wohn-

raum erfasst werden als mit einer einzigen

Quelle. Kommt eine Adresse in allen drei Daten-

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quellen vor, so besteht eine sehr hohe Wahr-

scheinlichkeit, dass es sich bei der Adresse tat-

sächlich um ein Gebäude mit Wohnraum han-

delt. Diese Konstellation traf aber nur auf zwei

Drittel aller Adressen zu (siehe Abbildung 2). Das

übrige Drittel musste sehr detailliert analysiert

werden. Dabei gab es 34 mögliche Kombinatio-

nen, die es zu überprüfen galt, ob sich an den

Adressen tatsächlich oder wahrscheinlich

Wohnraum befindet. Diese Komplexität und

auch Fehleranfälligkeit sollen anhand von drei

Beispielen aufgezeigt werden.

ABB. 2 DATENQUELLEN UND KOMBINATIONEN ZUR ERMITTLUNG VON ADRESSEN MIT WOHNRAUM


Beispiel 1: Nur bewohnte Adresse gemäß Einwohnermeldeamt

Bei dieser Kombination tauchte die Adresse nur

beim Einwohnermeldeamt auf. Insgesamt betraf

dies 31 Adressen.2 Überwiegend handelt es sich

um ausgebaute Freizeit- und Gartengrundstü-

cke, die inzwischen zum Wohnen genutzt wer-

den. Die Kombination kann aber auch dann auf-

treten, wenn ein Neubau fertiggestellt wurde

und die Einwohner sich bei der Stadt umgemel-

det haben, während das Landesvermessungs-

amt und die Stadtwerke ihre Daten jedoch noch

nicht aktualisieren konnten. Insgesamt fließen

alle 31 Fälle als Adressen mit Wohnraum in die

weitere Analyse ein.

Beispiel 2: Nur Wohngebäude laut Landesvermessungsamt

248 Adressen wies allein das Landesvermes-

sungsamt Sachsen-Anhalt aus, darunter 55 Ad-

ressen mit Nichtwohngebäuden und 193 Adres-

sen mit Wohngebäuden. Entsprechend der Auf-

gabenstellung entfielen die Adressen mit den

Nichtwohngebäuden, wie zum Beispiel Kloster-

kirchhof 2, Schützenplatz 21a oder Goe-

thestraße 31 in Luckenau. Die 193 Adressen mit

Wohngebäuden – wie zum Beispiel Wasser-

vorstadt 21 oder Schillerstraße 15 – werden

weiterhin berücksichtigt. Sowohl die zwei be-

nannten Beispiele als auch das Fehlen dieser

Adresse bei den städtischen Daten und den

Stadtwerken weist auf komplett leerstehende

Gebäude hin. Aus diesem Grund wurden die

ausgewählten Adressen mit der Markierung „To-talleerstände“ versehen.

_________________________________________________________________________________________________________________________

2 Aus Datenschutzgründen können hierzu und im Folgenden keine konkreten Beispieladressen aufgeführt werden.

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Beispiel 3: bewohnte Adresse und Adresse ohne Zählerverträge

In sieben Einzelfällen war nach Angaben der

Stadt Zeitz mindestens eine Person an der Ad-

resse gemeldet, während das Landesvermes-

sungsamt Sachsen-Anhalt an der Adresse kein

Gebäude verzeichnet hat und die Stadtwerke

keine aktiven Verträge. Im Wesentlichen traf

dies auf Rückbauflächen zu, wie D.-Bonhoeffer-

Straße 65 und Sebald-Waldstein-Straße 41 bis

44. Diese Adressen werden für die Analyse nicht

weiter berücksichtigt.

Fazit

Durch die Analyse der 34 Kombinationen wur-

den schlussendlich die Adressen aus 13 Kombi-

nationen weiterhin berücksichtigt. Im Ergebnis

umfasst die zusammengestellte Datenbank

rd. 5.900 Adressen mit Wohnraum.

Da dieses Vorgehen vielen Einzelprüfungen und

teilweise pauschalen Annahmen unterlag,

wurde die Auswahl anschließend plausibilisiert.

Dafür ermittelte die Stadt Zeitz basierend auf

dem Einwohnermelderegister die Einwohner-

zahl an den Adressen mit Wohnraum. 2017 wa-

ren in der gesamten Stadt 29.010 Personen ge-

meldet, darunter 27.841 Personen an den Ad-

ressen mit Wohnraum (siehe Abbildung 3). Die Dif-

ferenz von 1.169 Personen weist auf ein nen-

nenswertes Ausmaß an Karteileichen bei der

Stadt hin. Dies deutete sich bereits bei der

Kombination „Beispiel 4: bewohnte Adresse + Adresse ohne Verträge“ an, wonach noch Ein-wohner an Rückbauadressen gemeldet sind. Da

die Stadt Zeitz über keine (geschlossene) Statis-

tikstelle verfügt, ist dieses Problem kurzfristig

nicht zu lösen. Die Differenz ist allerdings nicht

ausschließlich auf Karteileichen zurückzuführen.

Entsprechend der Fragestallung sind in der Ad-

ressauswahl nicht alle Heime enthalten, bei der

kommunalen Gesamtzahl jedoch schon. Ange-

sichts dieser beiden Faktoren erscheint die Ein-

wohnerzahl nach Angaben des Statistischen

Landesamtes am realistischsten. Gleichzeitig

wird aus gutachterlicher Sicht die Adressaus-

wahl als plausibel eingeschätzt.

ABB. 3 UNTERSCHIEDLICHE EINWOHNERZAHLEN

Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Stadt Zeitz

Berechnungen/Darstellung: Timourou

30.192 29.908 29.695 29.45429.010

30.148 29.639 29.557 29.284 29.052 28.826

28.206 28.948 28.632 28.471 28.283 28.072 27.841

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000Stadt Zeitzinsgesamt

StatistischesLandesamtSachsen-Anhalt

Stadt Zeitz anAdressen mitWohnraum

Einwohner mit Hauptwohnsitz

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STRASSENABSCHNITTE

Um die Leerstandsstruktur analysieren zu kön-

nen, müssen neben der alleinigen Anzahl an

Wohnungsleerständen auch die räumliche Ver-

teilung und die Betroffenheit nach Bauweise

und -alter in den Blick genommen werden. Aus

diesem Grund wurden im Stadtgebiet Zeitz

knapp 100 Straßenabschnitte gebildet. Sie stel-

len relativ homogene Räume mit ähnlichen

Merkmalsausprägungen dar (siehe Abbildung 4).

Bei der Erstellung waren Kriterien wie Bauweise,

Baualter, Wohnungsgrößen und -zustand, Typo-

logie, Verkehrsbelastung, Einwohnerentwick-

lung, Sozialstruktur etc. ausschlaggebend. Im

Vergleich zu einer Darstellung auf Ebene der

einzelnen Gebäude bietet dieses Vorgehen

mehrere Vorteile:

• Die innerstädtische Verteilung der Woh-

nungsleerstände kann anschaulicher dar-

gestellt werden.

• Homogene Problemlagen – wie zum Bei-

spiel die Belastung an Hauptverkehrsstra-

ßen – können einfacher identifiziert wer-

den.

• Es existiert eine Grundlage für die Zuord-

nung der Bestände zu unterschiedlichen

Strukturtypen, wie zum Beispiel zu Einfa-

milienhaussiedlungen oder Gebieten mit

industriellem Geschosswohnungsbau.

• Anhand der Straßenabschnitte können

leichter Wechselwirkungen zwischen in-

nerstädtischen Räumen erkannt und letzt-

endlich Strategien und Maßnahmen abge-

leitet werden.

Darüber hinaus führten datenschutzrechtliche

Gründe zu der Auswertung auf Ebene der Stra-

ßenabschnitten. Die Straßenabschnitte können

auf der Ebene der Kernstadt und Ortsteile so-

wie Gesamtstadt zusammengefasst werden. Die

Aggregierung auf Ebene der Fördergebiete ist

überschlägig möglich, denn die jeweiligen Gren-

zen sind nicht immer identisch.

ABB. 4 STRASSENABSCHNITTE IN DER ALTSTADT

Kartengrundlage: Stadt Zeitz, Landesvermessungsamt Sachsen-Anhalt


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2.2 BESTANDS- UND LEERSTANDSERMITTLUNG

Zum Bearbeitungszeitpunkt existierte für Zeit

keine vollständige Adressliste mit dem Woh-

nungsbestand und -leerstand. 2006 wurde zwar

solch eine erstellt, allerdings bezog sich diese

nur auf die Kernstadt und liegt inzwischen nicht

mehr vollständig vor. Eine gesamtstädtische

Wohnungsbestand- und Leerstandsermittlung

fand 2011 im Rahmen der GWZ statt. Die Ergeb-

nisse wurden allerdings für die Stadt Zeitz nie

auf kleinräumiger Ebene (zum Beispiel Straßen-

abschnitte oder Blöcke) ausgewertet. Da sie in-

zwischen auch nicht mehr zur Verfügung ste-

hen, entfiel diese Quelle für die aktuelle Ermitt-

lung.

Auf der Seite der Wohnungsnachfrage besteht

ein zweiter Datenmangel, denn wie viele Haus-

halte in der Stadt Zeitz leben und Wohnungen

nachfragen, ist unbekannt. Da die Anzahl der

Haushalte nicht statistisch erfasst wird, muss sie

berechnet werden. Dafür verwenden einige Ge-

meinden ein sogenanntes Haushaltsgenerie-

rungs-Programm (kurz HHGen). Die Stadt Zeitz

verfügt diesbezüglich jedoch weder über perso-

nelle und finanzielle, noch technische Ressour-

cen.

Aufgrund der fehlenden Datengrundlage

musste zuerst der Wohnungsbestand und -leer-

stand ermittelt werden, indem die Informatio-

nen aus verschiedenen Datenquellen miteinan-

der verbunden wurden. Letztendlich standen

die folgenden Datenquellen für die aktuelle Be-

stands- und Leerstandsermittlung zur Verfü-

gung (siehe Abbildung 5).

Die vier Wohnungsunternehmen Wohnbau-

gesellschaft Zeitz (WBG), Wohnungsgenossen-

schaft 1. Mai, Zeitzer Wohnungsgenossenschaft

(ZWG) und Wohnbau Theißen stellten woh-

nungsspezifische Bestands- und Leerstandsda-

ten zur Verfügung. Adressen ohne Leerstand

wurden von einem Unternehmen nicht mitgelie-

fert. Abweichende Angaben gegenüber anderen

Quellen können auf unterschiedliche Definitio-

nen und Festlegungen beruhen: So führen bei-

spielsweise die meisten Unternehmen stillge-

legte Wohnungen in ihrer Bestandsdatei nicht

mehr auf, während diese Wohnungen bei den

Stadtwerken in der Regel als Leerstand auftau-

chen. Bei den Wohnungsunternehmen gilt eine

Wohnung als leer, wenn sie nicht vermietet ist;

liegt ein Mietvertrag vor, gilt sie als bewohnt,

auch wenn der Mieter zum Beispiel noch gar

nicht eingezogen ist.

Die Stadtwerke Zeitz lieferten ebenfalls Be-

stands- und Leerstandsdaten. Bei dem Abgleich

der Angaben mit anderen Quellen sind jedoch

einige Abweichungen aufgetreten, sodass die

Angaben bei der Leerstandsanalyse nur teil-

weise einflossen (siehe Beispiele unten sowie Kasten

Hinweise zur Stromzählermethode).

ABB. 5 DATENQUELLEN DER WOHNUNGSBESTANDS- UND LEERSTANDSERMITTLUNG


Die Kartierung im Jahr 2006 wurde in der

Kernstadt durchgeführt. Die Wohnungsbe-

standsdaten wurden in erster Linie zur Plausibi-

lisierung herangezogen und darüber hinaus je

nach Qualität der Daten aus anderen Quellen

verwendet. Bei dem Abgleich der Ergebnisse mit

anderen Quellen traten zwei Probleme auf: Zum

einen fehlten Angaben, beispielsweise zur Kra-

merstraße, Hospitalstraße, Fischstraße oder

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auch teilweise zur August-Bebel-Straße. Ande-

rerseits wurden Adressen des industriellen Ge-

schosswohnungsbaus zu Wohnblöcken zusam-

mengefasst. Zum Beispiel wurden an der Ad-

resse D.-Bonhoeffer-Straße 10 insgesamt

160 Wohnungen aufgeführt, während sich in

den anderen Quellen die Wohnungen auf die

Adressen D.-Bonhoeffer-Straße 10 bis 21 vertei-

len.

Ergänzend zu den vorliegenden Daten wurden

an 650 Adressen im September 2018 von

Timourou eigene Kartierungen durchge-

führt, darunter zum Beispiel in der August-Be-

bel-Straße, Posaer Straße oder Geußnitzer

Straße (siehe Anhang Abbildung 25). Dies war not-

wendig, um widersprüchliche Angaben überprü-

fen und fehlende Informationen auffüllen zu

können. Beispielsweise können die Zeitzer

Stadtwerke bei einer leerstehenden Einheit

nicht zwischen einer leerstehenden Wohnung

oder einer leerstehenden Gewerbe-/Geschäfts-

einheit unterscheiden. Lagen keine weiteren In-

formationen von den Wohnungsunternehmen

oder der Kartierung von 2006 vor, so wurden

diese Adressen kartiert (siehe Kasten Hinweise zur

Kartierung).

Aus diesen vier Quellen wurden die Informatio-

nen übereinandergelegt und miteinander abge-

glichen.3 Idealerweise stimmen die jeweiligen

Angaben der Quellen überein, tatsächlich traten

jedoch auch dort zahlreiche Abweichungen auf.

Abweichungen zwischen Angaben der

Wohnungsunternehmen und der Stadt-

werke Zeitz

Ein unerwartet großes Problem trat beim Ab-

gleich der Angaben der Wohnungsunterneh-

men und der Stadtwerke Zeitz auf. Hier kam es

zu umfangreichen Abweichungen zwischen den

beiden Datenquellen. So weicht die Zahl der

Wohnungen in unterschiedlichem Maße ab, mal

sind es bei den Stadtwerken mehr, mal bei den

Wohnungsunternehmen, und zwar sowohl im

Altbau als auch im industriellen Wohnungsbau;

auch die Leerstände weichen ab und manchmal

gibt es weniger Wohnungen, aber mehr Leer-

stand und umgekehrt.

HINWEISE ZUR STROMZÄHLERMETHODE

Etliche Städte in Deutschland erfassen seit meh-

reren Jahren die Wohnungsleerstände mit der

sogenannten Stromzählermethode. Im Fall von

Zeitz war dabei der Status der Stromzähler aus-

schlaggebend (Zähler mit und ohne Vertrag).

Die Informationen wurden von den Zeitzer

Stadtwerken zur Verfügung gestellt.

Im Vergleich zur Kartierung sind bei dieser Me-

thode die enorme Zeitersparnis und die jährli-

che Aktualisierbarkeit große Vorteile. Im Grunde

liegen die Daten bereits vor und müssen für ei-

nen möglichen Abgleich mit anderen Daten nur

aufbereitet und plausibilisiert werden. Im güns-

tigsten Fall treten keine Komplikationen auf und

die Daten können direkt ausgewertet werden.

Dies ist jedoch selten der Fall.

In Zeitz traten im Wesentlichen zwei große

Probleme auf:

_________________________________________________________________________________________________________________________

3 Die Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft (kurz DSK) kartierten 2009 den Wohnungsleerstand in den Förderge-

bieten. Eine kurze Überprüfung der Qualität der Erhebung zeigte einige unplausible Abweichungen auf. Beispielswurde wurde der

Roßmarkt 14 (Erdgeschoss McPaper) als reines Wohngebäude kartiert. Schlussendlich werden diese Daten bei der aktuellen Be-

stands- und Leerstandsanalyse nicht weiter berücksichtigt.

• Die Stadtwerke können bei einer leerste-

henden Einheit (Zähler ohne Vertrag) nicht

zwischen einer leerstehenden Wohnung o-

der einer leerstehenden Gewerbe-/Ge-

schäftseinheit differenzieren.

• Sogenannte „Leerwohnungen“ können aus der Datenbank nicht gelöscht werden. Die

Wohnungsleestände werden an dieser

Stelle überschätzt, denn der Datensatz

kann um Wohnraumzusammenlegungen,

Stilllegungen und Abrisse nicht bereinigt

werden.

Über die Verschneidung der Ergebnisse mit an-

deren Quellen wurden die Daten plausibilisiert

und je nach Ausmaß der Abweichungen in der

Bestands- und Leerstandsermittlung verwendet.

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Die Ursachen für diese Abweichungen sind viel-

seitig. Möglich ist, dass die Datenbanken unter-

schiedlich schnell aktualisiert und gepflegt wer-

den (Stichtag-Problem). Weitere mögliche

Gründe können Wohnraumzusammenlegun-

gen, Stilllegungen oder Abrisse sein. So können

zum Beispiel die Stadtwerke inzwischen stillge-

legte Wohnungen aus ihrer Datenbank nicht lö-

schen. Zudem können weitere Zähler installiert

sein und viele andere Gründe mehr. Insgesamt

sind die Abweichungen durchweg unsystema-

tisch – sie schlagen mal in die eine und mal in

die andere Richtung aus, sodass auch die Kor-

rektur über einen Faktor nicht möglich war, son-

dern nur normative Setzung über die wahr-

scheinlich richtigere Angabe. Dazu wurden

Stichprobenprüfungen konkreter Gebäude vor-

genommen. Im Ergebnis wurden in den Fällen,

in denen Daten der Wohnungsunternehmen

vorlagen, diesen den Vorrang vor den Angaben

der Stadtwerke gegeben.

Abweichungen zwischen Angaben der

Zeitzer Stadtwerke und der Kartierung

von 2006

Aufgrund der unterschiedlichen Methodik wur-

den auch in diesem Fall Abweichungen erwar-

tet. Exakt die gleichen Wohnungsanzahl könnte

theoretisch auch auf ein Zufall beruhen. Da

beide Erhebungsverfahren ihre Stärken und

Schwächen aufweisen, wurden auch beide Er-

gebnisse berücksichtig: bei kleinen Abweichun-

gen (+/- 5 Wohnungen) wurde die Anzahl der

Wohnungen von 2006 übernommen und die

der leeren Wohnungen von den Zeitzer Stadt-

werken. Adressen mit größeren Abweichungen

(49 Fälle) wurden mit der eigenen Kartierung ge-

sondert erfasst.

ERMITTLUNG DER TOTALLEERSTÄNDE

Die Totalleerstände, definiert als komplett leer-

stehende Gebäude, bilden eine eigene Leer-

standsgruppe.

Die Ermittlung der Wohnungszahlen nach äuße-

rem Schein ist problematisch, da Postkästen,

Klingelschilder etc., als Hilfsmerkmal oft ausfal-

len, manchmal ist auch schwer zu erkennen, ob

sich auf einer Etage sich ein, zwei oder drei

Wohnungen befinden, wenn das Gebäude nur

von vorne besichtigt werden kann. Dazukommt,

dass die Stromzählermethode zumeist ausfällt,

weil keine Zähler mehr vorhanden sind.

Vor diesem Hintergrund wurde für diese

600 Adressen umfassende Gruppe die Be-

standszahlen durch einen Methoden-Mix ermit-

telt: bei rd. 15 Adressen stammen die Informati-

onen von den Wohnungsunternehmen,

rd. 30 Adressen wurden selbst und 285 Adres-

sen bereits 2006 kartiert. Bei den restlichen

260 Adressen wurde die Anzahl der Wohnun-

gen pauschal berechnet, indem je nach Stadtteil

eine durchschnittliche Anzahl an Wohnungen je

Adresse angesetzt wurde. Die Durchschnitts-

werte leiteten sich aus den Ergebnissen der

GWZ 2011 ab, der Durchschnitt über alle Total-

leerstände betrug 3,8 Wohnungen je Gebäude.

Wegen der Ungenauigkeiten werden die Werte

gerundet dargestellt, aber auch weil die Anzahl

der Wohnungen, die nach Instandsetzungs-,

Modernisierung-, und Umbaumaßnahmen letzt-

endlich auf den Markt kommen, können ganz

andere Ausmaße annahmen als derzeit zu ver-

zeichnen sind. Sie sind also in erster Linie als

Größenordnung und Orientierungsrahmen zu

verstehen.

ABB. 6 TOTALLEERSTÄNDE 2017 (gerundete Werte)


insg

esam

t

Wohnungs

-

untern

ehmen

Kartie

rung

2018

Kartie

rung

2006

Berech

nung

Adressen 600 15 30 285 260

Wohnungen 2.200 115 120 1.160 840

Wohnungen pro Adresse 3,8 7,9 4,3 4,1 3,2

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Letztendlich lagen analog zur Ermittlung der Ad-

ressen mit Wohnraum als Zwischenergebnis

mehrere Kombinationen vor und mit jeder

Kombination wurde unterschiedlich umgegan-

gen. Bei der Bestands- und Leerstandsermitt-

lung handelte es sich demnach um ein differen-

ziertes und geschichtetes Vorgehen. Je nach

Kombination wurden Informationen aus den

einzelnen Quellen komplett oder nur teilweise

übernommen, es fanden Stichproben und Ge-

samterhebungen statt (eigene Kartierung) und

in wenigen Fällen wurden über pauschale An-

nahmen die Bestandszahlen berechnet (siehe

Kasten Ermittlung der Totalleerstände). Das komplexe,

zeit- und personalintensive Verfahren hat zur

Folge, dass es im gleichen Umfang nicht fort-

schreibbar ist. Ein vereinfachtes Verfahren wird

im Kapitel 4 beschrieben.

HINWEISE ZUR KARTIERUNG

Ergänzend zu den anderen Datenerhebungen

wurden Kartierungen durchgeführt, um Daten-

lücken anderer Quellen schließen oder Ergeb-

nisse plausibilisieren zu können. Vorteilhaft ist,

dass weitere wohnungsspezifische Angaben –

wie zum Beispiel der Wohnungsleerstand nach

Etage – erhoben werden können. Aber auch die

Kartierung ist mit zwei Problemen behaftet.

Zum einen erfordert sie einen hohen personel-

len Zeitaufwand – dieser reicht von einer Schu-

lung, um eine einheitliche Bewertung garantie-

ren zu können, über die Begehung vor Ort bis

hin zur Plausibilisierung der Ergebnisse im

Nachgang. Zum anderen gibt es bei der Bege-

hung erhebliche Unsicherheiten und Ungenau-

igkeiten hinsichtlich der Einschätzung, wie viele

Wohnungen in einem Gebäude tatsächlich vor-

handen sind und welche davon leer stehen. Ein

Beispiel: Dem äußeren Erscheinungsbild des

Wohngebäudes in der Brüderstraße 16 nach,

sind ungefähr 6 bis 8 Wohnungen und eine Ge-

werbeeinheit im Erdgeschoss denkbar. Ein Blick

in den (nicht öffentlich zugänglichen) Innenhof

nach, gibt es dort jedoch neben der Gewerbe-

einheit insgesamt 14 Wohnungen (siehe Abbil-

dung 7).

ABB. 7 BRÜDERSTRASSE 16

Außenansicht Innenhof Foto: Timourou

Klingelschilder und Briefkästen sind allerdings

kein Garant für eine richtige Erfassung der Be-

stands- und Leerstandszahlen. So erschien in

einem Fall das Gebäude dem äußeren Erschei-

nungsbild nach als überwiegend bewohnt, wäh-

rend alle Briefkästen auf Leerstand hinwiesen.

In einem weiteren Fall standen auf dem Klingel-

schild Namen wie „Sachsen“ oder „Sachsen-An-

halt“ (siehe Abbildung 8).

- 11 -

ABB. 8 NICHT EINDEUTIGE KLINGELSCHILDER UND BRIEFKÄSTEN

leere Briefkästen, obwohl überwiegend bewohnt unrealistische Namen am Klingelschild Foto: Timourou

Bei der Kartierung traten die meisten Probleme

in den Altbaugebieten auf. Problematisch sind

zudem seit längerem komplett leerstehende

Gebäude: Häufig befinden sie sich in einem

schlechten baulichen Zustand, Klingelschilder

oder Briefkästen fehlen oftmals und eine Unter-

scheidung zwischen einer Wohnung oder einem

Büro ist meistens nicht mehr möglich. Schwierig

ist die Bewertung einer leerstehenden Einheit

nach ihrer Nutzung nicht nur bei den Totalleer-

ständen, sondern generell in der Zeitzer Alt-

stadt.

Neben diesen objektiven Hemmnissen, können

subjektive Einschätzungen zu unterschiedlichen

Ergebnissen führen. Beispielsweise wurde die

Kalkstraße 2006 und 2018 kartiert. Trotz glei-

cher Methode wichen die Wohnungsbestands-

zahlen teilweise ab, ohne dass in der Zwischen-

zeit Umbaumaßnahmen stattgefunden hatten.

In der Summe kann die Kartierung demnach zu

einer nicht geringen Fehlerbreite bei den Daten

führen.

3 LEERSTAND ALS GESAMTSTÄDTISCHES PROBLEM

Im Jahr 2016 beschrieb auf einer Fachtagung

zum Thema „Wohnungsleerstände in Deutsch-land – Ausmaß – Wahrnehmung – Reaktionen“ Christian Villiers, Sachgebietsleiter Stadtentwick-

lung der Stadt Zeitz, die Zeitzer Leerstandssitua-

tion als ein gesamtstädtisches Problem. Diese

Aussage wird in den folgenden Kapiteln mit Zah-

len untermauert, indem ein kurzer Rückblick ge-

ben wird und die Auswertung der aktuellen

Leerstandsanalyse erfolgt. Darüber hinaus wird

die Leerstandsstruktur und -gefährdung thema-

tisiert.

3.1 EIN KURZER RÜCKBLICK

Im Jahr 2006 hat es eine umfassende Bege-

hung der Kernstadt von Zeitz gegeben, mit

der versucht wurde, den Leerstand vollständig

und gebäudescharf zu erfassen. Die Kartierung

wurde von Mitarbeitern einer Arbeitsförde-

rungsgesellschaft im Auftrag der Stadtverwal-

tung durchgeführt und 2008 federführend

durch Bertram Schiffers – ehemaliger Mitarbei-

- 12 -

ter am Helmholtz-Zentrum für Umweltfor-

schung UFZ – ausgewertet. Den Ergebnissen

nach umfasste der Bestand in der Kernstadt

19.531 Wohnungen, wovon 4.787 Wohnungen

leer standen. Dies entspricht einer Leerstands-

quote von 24,5 %. Eine Analyse der Leerstands-

struktur ergab, dass Mehrfamilienhäuser mit ei-

ner Leerstandsquote von 26,5 % stärker betrof-

fen waren als Ein- und Zweifamilienhäuser

(10,1 %). Neben dem überdurchschnittlich ho-

hen Leerstand in Altbaugebieten (Leerstands-

quote von 40,7 % beziehungsweise 3.400 leere

Wohnungen), war auch noch der industrielle

Geschosswohnungsbau durch hohe Leerstände

charakterisiert (17,1 % beziehungsweise knapp

1.000 Wohnungen). Schon damals lag die Leer-

standsquote mit ungefähr 7 % in der Völker-

freundschaft unter dem städtischen Durch-

schnitt.

Fünf Jahre später wurde mit der bundesweiten

Gebäude- und Wohnungszählung GWZ 2011

eine Vollerhebung bei allen Eigentümern in

Zeitz (inclusive Ortschaften) durchgeführt. Bei

der GWZ handelte es sich um eine schriftliche

Befragung der Eigentümer, also um ein grund-

sätzlich anderes Erhebungsverfahren als 2006.

Darin liegt ein wichtiger Grund, dass die Ergeb-

nisse von 2011 und von 2006 deutlich vonei-

nander abweichen.

Den Ergebnissen der GWZ nach, umfasste der

Wohnungsbestand 2011 in der gesamten Stadt

einschließlich der nördlichen und südlichen Ort-

steile 19.919 Wohnungen in Gebäuden mit

Wohnraum. Dies entspricht in etwa dem Um-

fang der 2006 erhobenen Wohnungen, nur

dass diese sich ausschließlich auf die Kernstadt

bezogen. Offensichtlich wurden bei der GWZ

nicht alle Gebäude erfasst, was erfahrungsge-

mäß im Wesentlichen auf die Untererfassung

der Totalleerstände zurückzuführen ist: Bei vor

allem ruinösen Beständen kann in der Regel der

Eigentümer nicht aufgefunden und somit be-

fragt werden. Dies hat zur Folge, dass im Rah-

men der GWZ 2011 eine niedrigere Leerstands-

quote ermittelt wurde, vor allem für die Kern-

stadt mit 16 %. Abgesehen von dem Niveauun-

terschied bildeten die Altbaubestände auch

2011 den Leerstandsschwerpunkt: Von allen

leerstehenden Wohnungen wurden 43 % vor

1919 gebaut und von allen Altbauwohnungen

standen 23 % – also fast jede vierte Wohnung –

zum Erhebungsstichtag leer. Im Gegensatz dazu

hatte sich die Leerstandssituation in Zeitz-Ost

aufgrund umfangreicher Rückbauten in der Zwi-

schenzeit verbessert. Eine vertiefende Analyse

möglicher Gründe für die Abweichungen ist

nicht mehr möglich, da die Datensätze aus da-

tenschutzrechtlichen Gründen vom Statisti-

schen Landesamt gelöscht wurden.

3.2 AKTUELLE LEERSTANDSSITUATION

Die vorliegende Wohnungsbestands- und Leer-

standsanalyse kommt zu dem Ergebnis, dass es

in Zeitz Ende 2017 rd. 21.200 Wohnungen

gab, von denen insgesamt rd. 4.800 Wohnun-

gen leer standen. Dies entspricht eine Leer-

standsquote von 23 %.

Ungefähr jede vierte Wohnung steht in der

Kernstadt leer, die südlichen und nördlichen

Ortschaften sind im Durchschnitt gleicherma-

ßen vom Leerstand betroffen: Die Leerstands-

quoten liegen jeweils bei rd. 13 % (siehe Abbil-

dung 9). Von den beiden größten Ortschaften ist

Kayna mit 15 % vom Leerstand stärker betrof-

fen als Theißen mit 7 % (siehe Anhang Abbil-

dung 22). Relativ unabhängig von dieser räumli-

chen Gliederung setzt sich der Wohnungsleer-

stand aus rd. 2.600 marktaktiven Leerständen

und ca. 2.200 Totalleerstände zusammen.

- 13 -

ABB. 9 WOHNUNGSLEERSTÄNDE 2017 IN DER KERNSTADT SOWIE DEN SÜDLICHEN UND NÖRL-

DICHEN ORTSCHAFTEN (gerundete Werte)


Eine Auswertung nach Fördergebieten weist

für das Fördergebiet 3 – Stadtmitte die höchste

Leerstandsquote aus: Dort stehen 44 % der

Wohnungen leer und etwas mehr als zwei Drit-

tel davon sind Totalleerstände (siehe Abbildung 10

sowie Anhang Abbildung 23 und 24). Etwas niedrigere

und trotzdem ausgesprochen hohe Leerstands-

quoten zeigen die beiden gründerzeitlich ge-

prägten Fördergebiete 1 und 4 – dort stehen je-

weils rd. ein Drittel der Wohnungen leer und in

45 % beziehungsweise 59 % der Fälle handelt es

sich um Totalleerstände. In den letzten Jahren

und Jahrzehnten hat sich die Leerstandssitua-

tion in diesen Gebieten nicht verbessert. Bereits

2006 standen im Fördergebiet 1 ungefähr 34 %

und im Fördergebiet 4 ca. 23 % der Wohnungen

leer. Demgegenüber steht das Fördergebiet 2 –

Zeitz-Ost: aufgrund der zahlreichen Rückbau-

maßnahmen liegt dort die Leerstandsquote mit

derzeit 18 % auf einem unterdurchschnittlichen

Niveau. Darin enthalten sind auch 130 Totalleer-

stände, bei ihnen handelt es sich um Gebäude,

die bereits für den Rückbau vorbereitet werden.

ABB. 10 WOHNUNGSLEERSTÄNDE 2017 IN DEN FÖRDERGEBIETEN* (gerundete Werte)

* Die Grenzen der Fördergebiete wurden auf Basis der Straßenabschnitte gebildet und weichen von der beschlossenen För-

dergebietskulisse etwas ab


insg

esam

t

darunte

r

ohne Tota

l-

leers

tände

darunte

r Tota

l-

leers

tände

Woh-

nungen

Leer-

stand

Leer-

stands-

quote

Woh-

nungen

Leer-

stand

Leer-

stands-

quote

Anteil

am Leer-

stand

Woh-

nungen

Anteil

am Leer-

stand

Kernstadt 18.000 4.400 25% 16.000 2.400 15% 55% 2.000 45%

nördliche Ortsteile 1.950 250 13% 1.850 150 8% 60% 100 40%

südliche Ortsteile 1.200 170 14% 1.100 70 6% 41% 100 59%

insgesamt 21.200 4.800 23% 19.000 2.600 14% 54% 2.200 46%

insg

esam

t

darunte

r

ohne Tota

l-

leers

tände

darunte

r Tota

l-

leers

tände

Woh-

nungen

Leer-

stand

Leer-

stands-

quote

Woh-

nungen

Leer-

stand

Leer-

stands-

quote

Anteil

am Leer-

stand

Woh-

nungen

Anteil

am Leer-

stand

Fördergebiet 1

"Gründerzeit"5.120 1.590 31% 4.405 875 20% 55% 715 45%

Fördergebiet 2

"Zeitz-Ost"4.255 785 18% 4.125 660 16% 84% 130 17%

Fördergebiet 3

"Stadtmitte"1.925 840 44% 1.350 270 20% 32% 570 68%

Fördergebiet 4

"Elstervorstadt"1.630 555 34% 1.300 220 17% 40% 330 59%

insgesamt 12.930 3.770 29% 11.180 2.025 18% 54% 1.745 46%

- 14 -

Eine räumlich differenziertere Betrachtung er-

möglicht die Auswertung auf Ebene der Stra-

ßenabschnitte (siehe Abbildung 11). Erkennbar

ist, dass in der Kernstadt die innerstädtischen

Altbaugebiete durchweg von besonders hohen

Leerstandsquoten betroffen sind. Besonders

viele Leerstände prägen die Straßenabschnitte

entlang der Hauptverkehrsstraßen darunter ins-

besondere die Bundesstraße B 180 – die Lagen

sind gekennzeichnet durch ein besonders ho-

hes Verkehrsaufkommen, gefolgt von immobi-

lienwirtschaftlichen Problemen und städtebauli-

chen Defiziten (siehe Abbildung 12). Dies hat zur

Folge, dass in der Rahnestraße fast zwei Drittel

der Gebäude komplett leer stehen. Da es sich

bei den Totalleerständen überwiegend um

kleine Altbauten (weniger als 4 Wohnungen)

handelt und im östlichen Teil größere Gebäude

teilweise bewohnt sind, fällt die Leerstsands-

quote mit 50 % geringer aus als zum Beispiel

am Brühl. Die Hauptverkehrsstraßen Altenbur-

ger Straße (aktuell Bundesstraße) und die Au-

gust-Bebel-Straße (ehemals Bundesstraße) tra-

gen, neben der Mittelstraße, Liebknechtstraße

und Hospitalstraße, im gesamte Fördergebiet 1

wesentlich zum Leerstand bei.

Die Leerstandsursache „schlechter baulicher

Zustand“ schlägt sich beispielsweise in der Do-naliesstraße mit durchschnittlichen Leerstands-

quoten von 50 bis 60 % nieder. Demgegenüber

sind im Gebiet der Völkerfreundschaft (7 %) und

allgemein in den Einfamilienhaussiedlungen

(3 %) niedrige Leerstandsquoten zu verzeich-

nen.

- 15 -

ABB. 11 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER WOHNUNGSLEERSTÄNDE 2017 NACH STRASSENABSCHNITTEN



- 16 -

ABB. 12 WOHNUNGSLEERSTÄNDE 2017 ENTLANG DER HAUPTVERKEHRSSTRASSEN



Die räumliche Verteilung der Wohnungsleer-

stände verdeutlicht die gesamtstädtische Leer-

standsproblematik gut, allerdings sind nicht alle

Stadtgebiete und Gebäudetypen vom Leerstand

gleichermaßen betroffen. Um dies besser abbil-

den und analysieren zu können, wurden neun

Strukturtypen gebildet, und zwar anhand der

Bauweise, der Größe, räumlichen Lage und Nut-

zung. Diese sind: Einfamilienhaus-Siedlung, klei-

ner und großer Altbau, Baujahr 1919 bis 1959

sowie Baujahr 1960 bis 1990, Neubau ab 1991,

Wohn- und Geschäftshäuser sowie Sonstiges

(siehe Kasten Ermittlung der Leerstandsstruktur). Die To-

talleerstände aller Baualtersklassen werden als

eine eigene Gruppe aufgefasst. Für die Struktur-

typen können nun ähnliche Leerstandsstruktu-

ren und Wohnungsmarktperspektiven aufge-

zeigt werden

Unter den strukturtypen weisen die ab 1991

fertiggestellten Neubauten (1 %) und Einfami-

lienhaus-Siedlungen (3 %) die niedrigsten

Leerstandsquoten auf (siehe Abbildung 13 und 14).

Beide Typen konzentrieren sich auf die Zeitzer

Kernstadt. Aktuell werden sie als stabile Be-

stände mit keinen nennenswerten Vermietungs-

problemen eingeschätzt. Zusammen liegt ihr

Marktanteil jedoch bei nur 9 % (1.910 Wohnun-

gen).

Unten den älteren Geschosswohnungsbestän-

den der Baujahre 1918 bis 1959 stehen von

1.970 Wohnungen 8 % leer. Unter den jüngeren

Beständen der Baujahre 1969 bis 1990

(5.745 Wohnungen) beträgt der Leerstand 14 %.

Die Bestände innerhalb eines Typus – und teil-

weise auch zwischen den beiden Strukturtypen

– stehen miteinander in direkter Konkurrenz

und werden in Abhängigkeit von weiteren Fakto-

ren wie zum Beispiel der Sozialstruktur und der

Lage unterschiedlich stark nachgefragt: So weist

die niedrige Leerstandsquote von 2 % im Gebiet

der Völkerfreundschaft auf eine günstigere

Nachfragesituation hin als im Gebiet entlang der

Naumburger Straße in der Elstervorstadt mit

17 %. Auch der industrielle Geschosswohnungs-

bau wird im Stadtgebiet nicht gleichermaßen

nachgefragt. An dieser Stelle lässt sich ein ge-

wisses Zentrum-Peripherie-Gefälle abbilden: im

äußere Bereich von Zeitz-Ost (entlang der Mar-

tin-Planer-Straße/Sebald-Waldstein-Straße so-

wie der Dietrich-Bonhoeffer-Straße) stehen un-

gefähr 22 % der Wohnungen leer, während ent-

lang der Robert-Schumann-Straße 16 % und der

Käthe-Niederkirchner-Straße nur 12 % der Woh-

nungen leer stehen. Auch wenn das Leerstands-

niveau noch immer erheblich ist, verbesserte

sich die Situation durch die zahlreichen Rück-

baumaßnahmen von industriellen Geschoss-

wohnungen spürbar (siehe Kapitel 3.3).

- 17 -

ABB. 13 STRUKTURTYPEN 2017 (gerundete Wert)


Wohnunge

n

Leers

tand

Leers

tands-

quote

Einfamilienhaus-Siedlung

insgesamt 1.510 50 3%

Kernstadt 1.060 35 3%

Ortsteile 450 15 3%

kleiner Altbau

insgesamt 1.450 280 19%

Kernstadt 590 150 25%

Ortsteile 865 130 15%

großer Altbau

insgesamt 3.125 650 21%

Kernstadt 2.810 605 22%


Baujahr 1918 bis 1959

insgesamt 1.970 155 8%

Kernstadt 1.890 150 8%

Ortsteile 80 5 6%

Baujahr 1960 bis 1990

insgesamt 5.745 790 14%

Kernstadt 5.605 790 14%

Ortsteile 140 0 0%

Neubau ab 1991

insgesamt 400 5 1%

Wohn- und Geschäftshäuser

insgesamt 1.070 270 25%

Kernstadt 1.020 265 26%

Ortsteile 50 5 10%

Sonstiges

insgesamt 3.680 415 11%

Kernstadt 2.615 385 15%

Ortsteile 1.065 30 3%

Totalleerstände

insgesamt 2.200 2.200 100%

Kernstadt 1.900 1.900 100%


Zeitz insgesamt

insgesamt 21.200 4.800 23%

Kernstadt 17.890 4.285 24%

Ortsteile 3.265 530 16%

- 18 -

M

ETH

OD

E

Demgegenüber manifestierte sich der Altbau als

Leerstandsschwerpunkt: sowohl der kleine

(19 %) als auch der große Altbau (21 %) wei-

sen besonders hohe Leerstandsquoten auf.

Auch der Mengeneffekt ist erheblich, denn zu-

sammen umfassen diese beiden Typen etwas

mehr als ein Drittel aller marktaktiven Woh-

nungsleerstände. Der Typ kleiner Altbau kommt

in erster Linie in den Ortsteilen vor und ein Vier-

tel der marktaktiven Wohnungsleerstände kön-

nen dort diesem Typ zugeordnet werden (in der

Kernstadt liegt der Anteil bei 4 %. Allerdings sind

die Ortschaften kleiner, sodass sich die absolu-

ten Zahlen kaum voneinander unterscheiden.

Leerstände in großen Altbauten liegen fast aus-

schließlich in der Kernstadt und dort können

14 % der marktaktiven Leerstände diesem Typ

zugeordnet werden.

Besonders problematisch erscheint die Lage in

den Wohn- und Geschäftshäusern, denn

dort fehlen sowohl Nutzer für die Wohnungen

als auch für die Gewerbe-/Geschäftseinheiten.

Der marktaktive Leerstand umfasst 270 Woh-

nungen (entspricht einer Leerstandsquote von

25 %) und 63 leerstehende Gewerbe-/Ge-

schäftseinheiten. Räumlich konzentriert sich

dieser Typ derzeit auf die Kernstadt, darunter

vor allem auf die Altstadt sowie gründerzeitlich

geprägten Gebiete und dort vor allem auf die

Hauptverkehrsstraßen.

Wohnungen, darunter 415 Leerstände (11 %)

konnten keinem Typ eindeutig zugeordnet wer-

den und wurden unter „Sonstige“ zusammen-

gefasst. Dabei handelt es sich vor allem um Ad-

ressen in gemischten Gebieten. So können zum

Beispiel Bestände in Zeitz-Rasberg nicht immer

so eindeutig einem Typ zugeordnet werden, wie

zum Beispiel in der Völkerfreundschaft.

An ungefähr 600 Adressen mit schätzungsweise

2.200 Wohnungen stehen die Wohngebäude in

Zeitz komplett leer (siehe Kasten Ermittlung der Total-

leerstände in Kapitel 2.2). Sie werden als sogenannte

Totalleerstände bezeichnet und in der Regel

befinden sie sich in einem unbewohnbaren Zu-

stand. Totalleerstände gibt es in allen Baualters-

klassen bis 1990 und in allen Stadtgebieten, al-

lerdings befinden sich rd. 90 % der Totaller-

stände in der Kernstadt und verstärkten zusam-

men mit Leerständen in den kleinen und gro-

ßen Altbauten räumlich die Leerstandskonzent-

ration (siehe Abbildung 13 und 15).

DEFINITION DER STRUKTURTYPEN

Als Grundlage für die Ermittlung diente die zu-

vor angelegte Adressliste, die inzwischen mit In-

formationen zur Anzahl der Bestände (Woh-

nungs- und Geschäftseinheiten) und Leer-

stände ergänzt wurde. Die Zuordnung der Ad-

ressen zu den jeweiligen Typen erfolgte nach

Bautyp, Größe, Räumliche Lage und Nutzung

wie folgt:

• Einfamilienhaussiedlung: reine Wohnge-

bäude mit einer oder zwei Wohnungen in

ausgewählten Straßenabschnitten mit

Siedlungszusammenhang

• kleiner Altbau: reine Wohngebäude mit

zwei bis vier Wohnungen in ausgewählten

Straßenabschnitten

• großer Altbau: reine Wohngebäude mit

fünf und mehr Wohnungen in ausgewähl-

ten Straßenabschnitten

• Baujahr 1918 bis 1959: nach Angaben der

Wohnungsunternehmen und über ausge-

wählte Straßenabschnitte

• Baujahr 1960 bis 1990: nach Angaben der

Wohnungsunternehmen und über ausge-

wählte Straßenabschnitte

• Neubau ab 1991: Wohngebäude mit drei

und mehr Wohnungen nach gutachterli-

chen Ortskenntnissen

• Wohn- und Geschäftshäuser: Gebäude

mit Wohn- und Geschäftseinheiten in aus-

gewählten Straßenabschnitten

• Sonstige: weitere nicht eindeutig zuord-

bare Adresse.

• Totalleerstände: alle Baualtersklassen

- 19 -

ABB. 14 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER MARKTAKTIVEN WOHNUNGSLEERSTÄNDE* 2017 NACH STRASSENABSCHNITTEN

* ohne komplett leerstehende Gebäude, Anteil der leerstehenden Wohnungen an allen Wohnungen



- 20 -

ABB. 15 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER TOTALLEERSTÄNDE* 2017 NACH STRASSENABSCHNITTEN

* komplett leerstehende Gebäude



- 21 -

3.3 SONDERAUSWERTUNG: LEERSTAND DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN

Fast ein Drittel der Wohnungen in Zeitz befin-

den sich im Eigentum der vier großen Woh-

nungsunternehmen Wohnungsbaugesellschaft

Zeitz mbH (WBG), Wohnungsgenossenschaft 1.

Mai eG, Zeitzer Wohnungsgenossenschaft eG

(ZWG) und Wohnbau Theißen eG. Auf dem Ge-

biet der Stadt Zeitz umfasst ihr Bestand

6.590 Wohnungen, wovon 995 Wohnungen be-

ziehungsweise 15 % leer stehen (siehe Anhang

Abbildung 26). Die Unternehmen sind unterschied-

lich stark vom Wohnungsleestand betroffen. Am

besten sind die Bestände der ZWG vermietet

und beim stärksten Unternehmen mit den

meisten Wohnungen (WBG) stehen 17 % der

Wohnungen leer. Die Bestände dieser Unter-

nehmen repräsentieren im Wesentlichen den

Teilmarkt der Zeitzer Nachkriegsbestände, auch

wenn noch weitere Unternehmen wie LEUWO

oder TAG oder auch privater Eigentümer über

weitere Bestände verfügen. Umgekehrt verfügt

nur die WBG über nennenswerte Bestände im

Altbau.

Insgesamt wurden 90 % ihrer Wohnungen zwi-

schen 1919 und 1990 gebaut und knapp zwei

Drittel zwischen 1966 und 1990. Erwartungsge-

mäß kann auch der Großteil der Wohnungsleer-

stände dieser Baualtersklasse zugeordnet wer-

den: Ungefähr drei Viertel der Wohnungsleer-

stände wurde zwischen 1966 und 1990 gebaut

und von diesen stehen mit 18 % überdurch-

schnittlich viele leer (siehe Abbildung 16). Räumlich

sind diese vor allem in Zeitz-Ost vorzufinden

und da die vier Wohnungsunternehmen diesen

Teilmarkt gut repräsentieren, entsprechen die

Ergebnisse in etwa den gesamtstädtischen Er-

gebnissen (siehe Abbildung 17 im Vergleich zur Abbil-

dung 11).

ABB. 16 LEERSTAND DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN NACH BAUALTER 2017

Datengrundlage: Wohnungsunternehmen


Ungefähr ein Viertel der Bestände der Woh-

nungsunternehmen wurde zwischen 1919 bis

1948 errichtet. Analog zum gesamtstädtischen

Bild sind sie verhältnismäßig gut nachgefragt

und stehen nur zu 8 % leer.

Auch bei den Wohnungsunternehmen ist der

Altbau besonders stark vom Wohnungsleer-

stand betroffen (28 % der Altbauwohnungen

stehen leer), doch die Wohnungsunternehmen

verfügen nur über wenige Altbaubestände (7 %

beziehungsweise 75 leere Wohnungen). Dies

betrifft nur Bestände der WBG in der Altstadt

und in gründerzeitlichen Gebieten, die für die

Sanierung vorgesehen sind.

7%

1%

11%

76%

1%

3%

Verteilung des Leerstandes

vor 1919 1919 - 1948

1949 - 1965 1966 - 1990

seit 1991 keine Angabe

28%

5%8%

18%

6%10%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%Anteil in % Anteil des Leerstandes

- 22 -

ABB. 17 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER WOHNUNGSLEERSTÄNDE DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN 2017 NACH STRASSENABSCHNITTEN




- 23 -

Der Teilmarkt, in dem sich die Wohnungsunter-

nehmen befinden, ist aufgrund der standardi-

sierten Bauweise durch besonders ähnliche

Wohnungsangebote charakterisiert. Die Masse

der Bestände verfügt über 2- oder 3 Räume und

ist zwischen 40 bis unter 80 m² groß. Folglich

bilden sie den Leerstandsschwerpunkt (siehe

Abbildung 18). Im Verhältnis zum Bestand sind al-

lerdings kleine (unter 40 m²) und große Woh-

nungen (100 m² und mehr) mit Leerstandsquo-

ten um die 25 % überdurchschnittlich häufig

vom Leerstand betroffen, auch wenn die quanti-

tativen Auswirkungen geringer sind. Bei den

großen leerstehenden Wohnungen handelt es

sich in erster Linie um innerstädtische Altbau-

wohnungen, während die kleinen Wohnungen

(ca. 30 bis 35 m², 1-Raum-Wohnungen) in Zeitz-

Ost leer stehen.

ABB. 18 LEERSTAND DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN NACH WOHNUNGSGRÖSSE 2017



Die größten Vermietungsschwierigkeiten haben

die Wohnungsunternehmen bei Wohnungen in

den oberen Etagen – solange es keinen Fahr-

stuhl gibt. Anschaulich kommt dies in der Abbil-

dung 19 zum Ausdruck: sowohl absolut als auch

relativ stehen die meisten Wohnungen im

4. Obergeschoss in Gebäuden ohne Aufzug leer

(22 % von allen Leerständen und 29 % der Woh-

nungen in dieser Etage). Wohngebäude mit fünf

Etagen und mehr verfügen jedoch über einen

Aufzug und die Leerstandsbetroffenheit sinkt

auf 12 %.

18%

38%

35%

6%

1%

3%


unter 40 m² 40 bis 59 m²

60 bis 79 m² 80 bis 99 m²

100 m² und mehr keine Angabe

26%

13%16%

21%25%

5%0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%


- 24 -

ABB. 19 LEERSTAND DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN NACH ETAGE 2017



3.4 LEERSTANDSGEFÄHRDUNG

Inwieweit sich die Leerstandsquoten und -struk-

turen in Zukunft entwickeln werden, hängt maß-

geblich von der Nachfrageentwicklung ab. Für

die Stadt Zeitz wird weiterhin ein Einwohner-

rückgang erwartet: Den Ergebnissen der 6. Regi-

onalisierten Bevölkerungsprognose nach,

nimmt die Zahl der Einwohner von 2017 bis

2030 um rd. 3.400 Personen ab. Eine Trendver-

längerung der Ergebnisse bis 2035 ergibt insge-

samt eine Abnahme um rd. 4.750 Personen.

Für den Wohnungsmarkt sind allerdings die

Haushaltszahlen entscheidend. Ihre Entwicklung

hängt im Wesentlichen von der Veränderung

der Einwohnerzahl und der Altersstruktur sowie

von den Präferenzen beim Zusammenwohnen

von erwachsenen Personen ab. Unter Berück-

sichtigung aller Faktoren wird bis 2035 ein leich-

ter Haushaltsverkleinerungsprozess erwartet,

sodass die Zahl der Haushalte nicht so stark ab-

nimmt wie die der Einwohner. Für den Zeitzer

Wohnungsmarkt ist ein Rückgang der Nach-

frage von 2017 bis 2035 um insgesamt

ca. 2.200 Haushalte zu erwarten.

Dieser gesamtstädtische Rahmen beeinflusst

zwar die Entwicklungen in der gesamten Stadt,

allerdings werden die Prozesse innerhalb von

Zeitz unterschiedlich ausfallen. So wird es in ei-

nigen Gebieten ausgesprochen starke

Schrumpfungsprozesse geben, während sich

andere Gebiete sogar als Nachfragegewinner

behaupten können. Da jedoch die Nachfrage

insgesamt sinken wird, nimmt die Konkurrenz

der Gebiete untereinander zu. Inwieweit sich

ein Gebiet in der Stadt Zeitz positionieren kann,

hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab:

• Objektqualität – ausschlaggebend sind

vor allem der bauliche Zustand und die

Qualität des Grundrisses,

• Lagequalität – gute Wohnlagen sind ge-

kennzeichnet durch eine gute infrastruktu-

relle Anbindung, gepflegtes Wohnumfeld,

stabile Nachbarschaften etc. und weniger

gute Wohnlagen befinden sich beispiels-

weise entlang einer Hauptverkehrsstraße

mit starker Verkehrs- und Lärmbelastung,

• Mieterstruktur – damit ist zum einen die

Altersstruktur gemeint, denn Quartiere mit

einem hohen Anteil an über 80-Jährigen

gelten zwar derzeit als stabil, doch per-

spektivisch werden dort die jetzigen Nach-

frager versterben und es stellt sich die

Frage der zukünftigen Nachfrager. Zum

anderen ist eine ungünstige Sozialstruktur

gemeint, die mit einem schlechten Image

des Quartiers und wenig stabilen Nachbar-

schaften einhergehen kann.

12%

14%

15%

22%

20%

2%

15%


EG 1. OG

2. OG 3. OG

4. OG 5. OG und höher

9% 10% 11%

23%29%

12%

19%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%


- 25 -

Diese drei Faktoren sind innerhalb der Stadt

Zeitz unterschiedlich ausgeprägt – beispiels-

weise sind die Strukturen und Perspektiven in

der Schillerstraße ganz anders zu bewerten als

im Gebiet der Völkerfreundschaft. Dies liegt

zum Beispiel daran, dass derzeit überdurch-

schnittlich viele über 80-Jährige in der Völker-

freundschaft leben (siehe Anhang Abbildung 27),

während die Schillerstraße vielmehr durch ein

schlechtes Image geprägt ist. Die kleinräumige

Analyse dieser Faktoren dient als Grundlage für

die Abschätzung der jeweiligen Leerstandsge-

fährdungen.

Leerstandsgefährdung bezeichnet das Risiko,

das zukünftig der vorhandene Leeerstand grö-

ßer wird.4 Wie hoch das Risiko ausfällt, kann an-

hand der aktuellen Rahmenbedingungen abge-

schätzt werden. Beispielsweise nimmt die Leer-

standsgefährdung in unsanierten Beständen zu.

Eine Sanierung beziehungsweise Verbesserung

der Objektqualität wird jedoch nicht immer zu

einer Reduzierung der Leerstandsgefährdung

führen, solange andere sanierte Bestände in

besseren Lagen oder/und günstigerer Mieter-

struktur frei vermietbar sind. Ob also aus der

Leerstandsgefährdung tatsächlich Leerstand

wird, hängt – neben der Entwicklung der Ge-

samtnachfrage – davon ab, wie ein Eigentümer

mit seinem Bestand hinsichtlich Investitionen

und Vermietungsstrategien umgeht und ob er

dadurch konkurrenzfähiger wird.

Ziel bei der Bewertung der Leerstandsgefähr-

dung ist es, unter Berücksichtigung der aktuel-

len Rahmenbedingungen, das zukünftige Risiko

abzuschätzen. Anhand dieser Bewertung kön-

nen dann Handlungsansätze und Strategien

besser abgeleitet sowie räumlich strategischer

gebündelt werden.

Im Ergebnis können einzelne Bestände anhand

ihrer derzeitigen Leerstandsquote und ihrer zu-

künftigen Leerstandsgefährdung der folgenden

Matrix zugeordnet werden (siehe Abbildung 20).

Im besten Fall weisen die Bestände eine unter-

durchschnittliche Leerstandsquote auf und ihre

Leerstandsgefährdung ist konstant oder gar ab-

nehmend – sie können als Selbstläufer einge-

stuft werden. Großer Handlungsbedarf besteht

hingegen bei Beständen mit einer zunehmen-

den Leerstandsgefährdung und vor allem dann,

wenn das bisherige Leerstandsniveau (un-

ter)durchschnittlich ist. Falls dort tatsächlich der

Wohnungsleerstand zunimmt, wird dies für den

Wohnungsmarkt größere Auswirkungen mit sich

bringen als bei bereits jetzt in hohem Maße

leerstehenden Beständen.

ABB. 20 MATRIX AUS LEERSTANDSQUOTE UND -GEFÄHRDUNG


Bevor die dominierenden Bestände der einzel-

nen Stadtgebiete bewertet werden, wird das

_________________________________________________________________________________________________________________________

4 Totalleerstände weisen keine Leerstandsgefährdung auf, da der Leerstand nicht mehr steigen kann.

Prinzip der Bewertung der Leerstandsgefähr-

dung anhand von zwei Strukturtypen exemp-

larisch aufgezeigt:

- 26 -

Die Einfamilienhaus-Siedlung entlang des Platanen-

weges in Zeitz-Süd entstand überwiegend in den

1990er Jahren, die Bestände befinden sich im Wesent-

lichen in einem guten baulichen Zustand, die Wohn-

lage gilt als gut und die meisten Einwohner haben

wahrscheinlich das Rentenalter derzeit noch nicht er-

reicht. Im Ergebnis liegt dort die Leerstandsquote auf

einem unterdurchschnittlichen Niveau (ca. 4 %)5 und

die Leerstandsgefährdung wird als konstant einge-

schätzt.

Der Strukturtyp kleine Altbau dominiert die Ortschaf-

ten. In Nonnewitz stehen davon bereits jetzt 25 % der

marktaktiven Wohnungen leer. Diese hohe Quote ist

vor allem auf die weniger guten Objekt- und Lagequali-

täten zurückzuführen. Der bisherige Nachfragerück-

gang (siehe Anhang Abbildung 28) wird sich wahrschein-

lich auch zukünftig fortsetzen, sodass mit einer zuneh-

menden Leerstandsgefährdung zu rechnen ist.

Im Gegensatz dazu sind die marktaktiven Wohnungen

in kleinen Altbauten in Theißen nur zu 12 % vom Woh-

nungsleerstand betroffen. Die Bewertung der Faktoren

fällt im Vergleich zu Nonnewitz günstiger aus und die

Leerstandsgefährdung ist vielmehr konstant.

In der Aktualisierung des Integrierten Stadtent-

wicklungskonzeptes (ISEK) 2018 wird die Stadt

Zeitz in neun Stadtgebiete untergliedert (zur

Abgrenzung siehe Anhang Abbildung 29). Jedes Stadt-

gebiet hat eigene Themen, Potenziale, Heraus-

forderungen und weist schlussendlich unter-

schiedliche Leerstandsgefährdungen auf. Im

Folgenden werden für die einzelnen Stadtge-

biete die jeweils dominierenden Strukturtypen

und ihre Leerstandsgefährdung nach den oben

genannten Kriterien beschrieben. Diese Bewer-

tung ist eine wichtige Grundlage für die Entwick-

lung wohnungswirtschaftlicher Strategien in den

Stadtgebieten und damit für das ISEK insge-

samt. Die Betrachtung der Leerstandsgefähr-

dung und die Leerstandsquoten beziehen sich

weiterhin stets nur auf den marktaktiven Woh-

nungsbestand.

_________________________________________________________________________________________________________________________

5 In der Leerstandsquote können auch Zweifamilienhäuser enthalten sein, die als Einfamilienhäuser genutzt werden.

- 27 -

Die Zeitzer Altstadt ist mit einer marktaktiven Leer-

standsquote von 20 % besonders stark vom Leerstand

betroffen. Bei den meisten Leerständen handelt es

sich um leerstehende Wohnungen in Wohn- und Ge-

schäftshäusern und in diesen Gebäuden stehen über-

durchschnittlich viele marktaktive Wohnungen leer

(22 %). Dieses Problem ist entlang der Hauptverkehrs-

straße stärker ausgeprägt – zum Beispiel in der

Kalkstraße. Angesichts der durchweg ungünstigen

Rahmenbedingungen wird die Leerstandsgefährdung

zunehmen. Allgemein fällt das Risiko bei Wohn- und

Geschäftshäusern im Vergleich zu reinen Wohngebieten

höher aus, denn auch für die Geschäfts-/Gewerberäume

ist die Nachfrage in Zeitz zu gering.

Im Vergleich zu den Hauptverkehrsstraßen fällt die Be-

wertung von Wohn- und Geschäftshäusern in Neben-

straßen/Fußgängerbereichen günstiger aus, denn dort

fällt die starke Verkehrsbelastung weg und die Ge-

bäude befinden sich in einem besseren baulichen Zu-

stand. Im Hinblick auf die Wohnungsleerstände ist eine

konstante Gefährdung wahrscheinlich.

Weiterhin dominiert in der Altstadt der Strukturtyp klei-

ner Altbau und die markaktiven Wohnungen stehen zu

26 % leer. Trotz der überwiegend guten Lage führen

im Wesentlichen der durchschnittliche Sanierungs-

stand und die oftmals kleinen Wohnflächen zu einer

überdurchschnittlichen Leerstandsquote. Insgesamt

wird die Gefährdung als konstant eingeschätzt.

Gleichzeitig wird das Potenzial gesehen, durch

aufwertende Sanierungen und Gründrissänderungen

die Leerstandsgefährdung rezudieren zu können.

In der Zeitzer Gründerzeit stehen ebenfalls rd. 21 %

der marktaktiven Wohnungen leer. Im Gegensatz zur

Altstadt handelt es sich dort jedoch in jedem zweiten

Fall um Leerstände in großen Altbauten.

Im Gründerzeitgebiet sind die einzelnen Altbauten un-

terschiedlich gut saniert und ausgestattet, auch die

Mieterstruktur ist sehr heterogen. Daraus folgt ein äu-

ßerst diverses Gebiet mit zahlreichen Mikrolagen un-

terschiedlicher Qualität und Perspektive. Aufgrund der

Kleinteiligkeit und Vielseitigkeit ist eine generelle Aus-

sage zur Leerstandsgefährdung des großen Altbaus in

der Zeitzer Gründerzeit kaum möglich.

Stattdessen wird bei der Bewertung zwischen Altbau-

ten mit guter/mittlerer Objektqualität, woran in der Re-

gel eine günstigere Mieterstruktur gekoppelt ist, und

weniger guten/mittlerer Objektqualität unterschieden.

Die Bestände mit günstigeren Rahmenbedingungen

- 28 -

weisen eine konstante Leerstandsgefährdung auf, wäh-

rend bei großen Altbauten mit weniger gut ausgepräg-

ten Faktoren die Gefährdung zunehmen wird. Insbe-

sondere das teilweise schlechte Image kann zu einer

zunehmenden Leerstandsgefährdung beitragen.

Gleichzeitig ermöglichen die Lage und Bauweise in die-

sem Gebiet gewisse Chancen, die beispielsweise mit ei-

ner Etablierung eines Teilgebietes durch Aufwertung

des Wohnumfeldes und des Wohnungsbestandes zu

einer abnehmenden Leerstandsgefährdung führen

können. Diese Strategie kann jedoch aufgrund des

großen Umfangs an (potenziellem) Wohnraum nicht

für die gesamte Zeitzer Gründerzeit gelten.

Einen weiteren Leerstandsschwerpunkt bilden die

Wohn- und Geschäftshäuser. Zwar ist der Mengenef-

fekt dieses Strukturtyps nicht so groß, allerdings ste-

hen diese marktaktiven Wohnungen zu 34 % leer.

Hinzu kommt gewerblicher Leerstand. Analog zur Alt-

stadt wird dafür maßgeblich die Lage an einer Haupt-

verkehrsstraße eine Rolle spielen. Der Unterschied zur

Altstadt liegt vor allem in der Sozialstruktur, die in der

Zeitzer Gründerzeit ungünstiger ist. Angesichts der

Faktoren werden für die Wohnungsleerstände in Wohn-

und Geschäftshäusern an Hauptverkehrsstraßen eine

zunehmende und an Nebenstraßen eine konstante

Leerstandsgefährdung abgeschätzt.

Die Anzahl der markaktiven Leerstände liegt in der Els-

tervorstadt um rd. 50 Wohnungen höher als in der

Altstadt. Aufgrund des etwas größeren Wohnungsbe-

standes beträgt dort jedoch die Leerstandsquote nur

16 %.

Vom Wohnungsleerstand sind Wohn- und Geschäfts-

häuser am stärksten betroffen: ungefähr jede vierte

Wohnung ist unbewohnt. Ursache dafür sind die hohe

Verkehrsbelastung, der teilweise schlechte bauliche

Zustand und unter anderem aufgrund des gestiegen

Migrantenanteils die vergleichsweise ungünstigere

Sozialstruktur. Zusammen führt dies zu einer zu-

nehmenden Leerstandsgefährdung.

Das Wohnungsangebot wird in der Elstervorstadt

durch Bestände der Baujahren 1918 bis 1959 geprägt.

Diese Wohnungen stehen zu 15 % leer, was in etwa

dem städtischen Durchschnitt entspricht. Teilweise

wurden die Bestände in jüngster Zeit saniert, doch die

relativ kleinen Grundrisse führen insgesamt zu einer

mittleren Objektqualität. Aufgrund des hohen Anteils

an über 80-Jährigen sind die Zwischenkriegsbestände

zunehmend leerstandsgefährdet.

- 29 -

Die höchste marktaktive Leerstandsquote weist derzeit

das Stadtgebiet Elsterband aus: Dort steht ungefähr

jede vierte Wohnung leer. Allerdings handelt es sich

nur um rd. 140 Wohnungen, denn die bauliche Dichte

ist dort deutlich geringer als in den bisher benannten

Stadtgebieten.

Fast zwei Drittel der markaktiven Wohnungsleerstände

befindet sich in großen Altbauten, darunter vor allem

in der Parkstraße. Die Insellage, weniger gute Sozial-

struktur und die überwiegend schlechte Sanierungsgrad

(Teilsanierungen, fehlende Balkone, etc.) führen zu einer

zunehmenden Leerstandsgefährdung.

Die marktaktive Leerstandsquote in Zeitz-Ost ent-

spricht derzeit dem gesamtstädtischen Durchschnitt.

In diesem Stadtgebiet sind fast ausschließlich Be-

stände der Baujahre 1960 bis 1990 vorzufinden.

Der ausgesprochen hohe Altersdurchschnitt trägt ak-

tuell zur Stabilität bei, doch perspektivisch führt dies zu

einem Rückgang der Nachfrage, solange nicht im glei-

chen Maße Zuzug generiert werden kann. Folglich wird

die Leerstandsgefährdung zunehmen.

Das Stadtgebiet Zeitz-West/Völkerfreundschaft ist

derzeit am wenigsten vom Leerstand betroffen und die

marktaktive Leerstandsquote liegt bei nur 6 %.

Dieses Stadtgebiet wird von Beständen der Baujahre

1918 bis 1959 (Leerstandsquote 7 %) und der Baujahre

1960 bis 1990 (Leerstandsquote 5 %) geprägt. Auf-

grund der Bauweise handelt es sich um ein Massenseg-

ment – heißt die Angebote sind hinsichtlich der Größe

und Ausstattung kaum ausdifferenziert. Aktuell liegt je-

weils der Anteil an über 80-Jährigen sehr hoch, vor al-

lem in den nach 1960 errichteten Beständen.

Die zweitniedrigste markaktive Leerstandsquote ist

derzeit in Zeitz-Süd vorzufinden (8 %). Dieses Stadt-

gebiet wird wesentlich durch Einfamilienhaus-Siedlun-

gen geprägt und dieses Segment wiederum war bisher

kaum vom Nachfragerückgang betroffen. Die durchweg

günstigen Rahmenbedingungen führen zu einer kon-

stanten Gefährdung (siehe Beispiel Platanenweg)

- 30 -

Darüber hinaus trat in Zeitz-Süd der Strukturtyp „Sons-tige“ häufig auf, beispielsweise in Rasberg oder Haini-

chen. Überwiegend handelt es sich um kleinere Wohn-

gebäude und die Leerstandsquote beläuft insgesamt

12 %. Die Objektqualität der Bestände ist sehr hetero-

gen und reicht von kaum und individuell saniert bis hin

zu vollsaniert. Im Durchschnitt wird auch dort die Leer-

standsgefährdung als konstant eingeschätzt.

Sowohl die südlichen als auch die nördlichen

Ortschaften weisen derzeit insgesamt unterdurch-

schnittliche marktaktive Leerstandsquoten auf (7 und

8 %). Dabei handelt es sich um Durchschnittswerte,

denn die einzelnen Ortschaften sind vom Leerstand

unterschiedlich stark betroffen. Die geteilte Betrach-

tung bietet sich trotzdem an, denn im Mittel sind die

südlichen Ortschaften ländlicher und kleinteiliger

strukturiert und die nördlichen Ortschaften stärker

durch den Bergbau überformt und mit Geschosswoh-

nungen versehen.

In kleinen Altbauten stehen jeweils rd. 15 % der markt-

aktiven Wohnungen leer. Je nach Sanierungsstand ist

die Objektqualität mittel bis weniger gut. Aufgrund der

ungünstigeren Wohnlage der südlichen Ortschaften

wird dort eine zunehmende Leerstandsgefährdung ge-

sehen. Die Lagequalität in den nördlichen Ortschaften

ist überwiegend günstiger und folglich die Gefährdung

konstant. Allerdings trifft dies nicht auf alle nördlichen

Ortschaften zu – so wird zum Beispiel in Luckenau von

einer zunehmenden Gefährdung ausgegangen.

Zukünftig wird für die Ortschaften das Thema der Alte-

rung eine ausschlaggebende Rolle spielen. Dies trifft

vor allem auf die Bestände der Baujahre 1918 bis 1959

in Theißen zu, die bisher so gut wie gar nicht leer ste-

hen. Trotz der mittleren Objekt- und Lagequalität kann

dies unter Umständen zu einer zunehmenden Leer-

standsgefährdung führen.

In den südlichen Ortschaften fallen über die Hälfte der

Bestände in den Typ „Sonstiges“. Analog zu Zeitz-Süd

handelt es sich dabei vor allem um Sonderimmobilien,

wie Gehöfte. Diese Nischenobjekte sind nur für eine

äußerst kleine Nachfragegruppe von Interesse und auf-

grund der vergleichsweise weniger günstigen Lage wird

eine zunehmende Leerstandsgefährdung erwartet.

- 31 -

4 FORTSCHREIBUNG

Im Rahmen der Leerstandsanalyse wurden un-

ter anderem für die Stadt Zeitz insgesamt und

nach Fördergebieten die Anzahl der Wohnun-

gen und der Wohnungsleerstände ermittelt. Die

Ergebnisse weisen den Stand 2017 aus. Um

Veränderungen am Zeitzer Wohnungsmarkt er-

fassen sowie Strategien und Maßnahmen einer-

seits ableiten und andererseits evaluieren zu

können, ist eine Fortschreibung unerlässlich.

Darüber hinaus sollen die Ergebnisse für das

Stadtumbau-Monitoring des Landes Sachsen-

Anhalt genutzt werden. Aus diesem Grund ist –

trotz der Kenntnisse über alle Fehler und Unge-

nauigkeiten bei der Leerstandserfassung – eine

Fortsetzung der Analyse notwendig.

Die aktuelle Bestands- und Leerstandsanalyse

umfasste allerdings einen hohen zeitlichen und

personellen Aufwand. Aufgrund zahlreicher

Probleme bei der Datenverfügbarkeit und -qua-

lität musste das Erhebungsverfahren angepasst

und um umfangreiche Kartierungen erweitert

werden. Dieses zeit- und arbeitsintensive Vorge-

hen ist jährlich nicht durchführbar. Ziel für die

zukünftige Leerstandsschätzung ist es, ein prag-

matisches Modell zu entwickeln, was mit gerin-

gem Aufwand und selbständig von der Stadt

Zeitz angewendet werden kann. Aus diesem

Grund beruht die zukünftige Leerstandsschät-

zung auf ein Rechenmodell, bei dem Daten der

amtlichen Statistik miteinander verknüpft wer-

den.

Ausgangspunkt der Fortschreibung sind die Er-

gebnisse der Leerstandsanalyse, Stand 2017.

Sowohl die Angebots- als auch die Nachfra-

geseite werden fortgeschrieben und aus dem

Verhältnis zueinander der Leerstand berechnet.

Die entsprechenden Arbeitsschritte wurden in

einem Excel-Tool zusammengestellt. Die Funkti-

onsweise wird im Folgenden erläutert und am

Beispiel des Fördergebietes 1 exemplarisch dar-

gestellt:

Angebotsseite

Auf Ebene der Fördergebiete und für die Stadt

Zeitz insgesamt sind in der Excel-Tabelle die Be-

standsdaten für 2017 aufgelistet. Die Anzahl der

Wohnungen wird jährlich fortgeschrieben, in-

dem die Zahl der neugebauten Wohnungen ad-

diert und die der abgerissenen Wohnungen

subtrahiert werden. Die Rechenschritte erfolgen

automatisch, es müssen lediglich die jeweiligen

Anzahlen an Wohnungen in die entsprechend

rot markierten Felder eingetragen werden

(siehe Abbildung 21). Wurde dies erfolgreich ge-

macht, erscheinen die Felder grün.

Nachfrageseite

Auf Ebene der Straßenabschnitte lagen zum Be-

arbeitungszeitpunkt die Einwohnerzahlen für

2017 vor. Die Summe der jeweils aufgelisteten

Straßenabschnitte ergibt die Einwohnerzahl der

Fördergebiete. Zukünftig sollen jährlich die Ein-

wohnerzahlen in die entsprechend markierten

Felder eingetragen werden, die Ergebnisse für

die Fördergebiete werden automatisch berech-

net.

- 32 -

ABB. 21 FORTSCHREIBUNG AM BEISPIEL DES FÖRDERGEBIETES 1


Leerstandsberechnung

Über das Verhältnis der Einwohnerzahl und der

belegten Wohnungen, Stand 2017, wird jährlich

der Wohnungsleerstand rechnerisch fortge-

schrieben. Dafür verwendet das Excel-Tool au-

tomatisch die fortgeschriebene Wohnungszahl

und berechnet aus der Einwohnerzahl die An-

zahl der belegten Wohnungen. Die Differenz

aus allen Wohnungen und der belegten Woh-

nungen ergibt den Wohnungsleerstand. Die Er-

gebnisse können dann sowohl absolut als auch

relativ (Leerstandsquote) abgelesen werden.

- 33 -

ANHANG

ABB. 22 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER WOHNUNGSLEERSTÄNDE 2017 NACH ORTSTEILE (teilweise gerundete Werte)

Berechnungen/Darstellung: Timourou zurück zum Text

Wohnunge

n

Leers

tand

Leers

tands-

quote

Kernstadt 18.000 4.400 25%

nördliche Ortsteile 1.950 250 13%

Luckenau 327 71 22%

Nonnewitz 317 30 9%

Pirkau 27 4 13%

Theißen 960 65 7%

Unterschwäditz 66 9 14%

Zangenberg 247 70 28%

südliche Ortsteile 1.200 170 14%

Bockwitz 14 1 8%

Geußnitz 190 14 7%

Kayna 528 78 15%

Lindenberg 15 2 17%

Lobas 43 9 21%

Loitsch 78 18 23%

Mahlen 23 2 11%

Roda 35 2 6%

Stockhausen 8 0 2%

Suxdorf 13 1 10%

Wildenborn 58 7 11%

Würchwitz 126 21 17%

Zettweil 75 13 18%

insgesamt 21.200 4.800 23%

- 34 -

ABB. 23 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER WOHNUNGSLEERSTÄNDE 2017 NACH FÖRDERGEBIETEN*


dergebietskulisse ab



ABB. 24 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER WOHNUNGSLEERSTÄNDE 2017 OHNE TOTALLEERSTÄNDE

NACH FÖRDERGEBIETEN*


dergebietskulisse ab



- 35 -

ABB. 25 ADRESSEN DER EIGENEN KARTIERUNG 2018 VON TIMOUROU



- 36 -

ABB. 26 BESTANDSKARTE DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN 2017




- 37 -

ABB. 27 ANTEIL DER 80-JÄHRIGEN UND ALTER 2017 NACH STRASSENABSCHNITTEN

Datengrundlage: Stadt Zeitz



- 38 -

ABB. 28 ENTWICKLUNG DER EINWOHNERZAHL 2011 BIS 2017 NACH STRASSENABSCHNITTEN

Datengrundlage: Stadt Zeitz



- 39 -

ABB. 29 STADTGEBIETE

Kartengrundlage: Stadt Zeitz

Darstellung: Büro für urbane Projekte zurück zum Text

1 Altstadt

2 Zeitzer Gründerzeit

3 Elstervorstadt

4 Elsterband

5 Zeitz-Ost

6 Zeitz-West/Völkerfreundschaft

7 Zeitz-Süd

8 nördliche Ortschaften

9 südliche Ortschaften

DER STADT ZEITZ FASSUNG VOM 30. NOVEMBER 2018€¦ · • Die Stadtwerke Zeitz stellten Adressen,...

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