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Einführung zum Immobilienmarkt Schweiz Begriffe – Werte – aktuelle Entwicklungen
Universität Zürich, Rechtswissenschaftliches Institut Kolloquium Immobiliarsachenrecht, 07.03.2016 Andreas Bleisch
Wüest & Partner: Historie und Eckwerte
Einführung Immobilienmarkt Schweiz / 07.03.2016 2
Geschichte Wüest & Partner AG: gegründet 1985, seit 1999 eine Aktiengesellschaft Deutsche Tochtergesellschaft W&P Immobilienberatung GmbH seit 2007 Tochtergesellschaft Datahouse AG: Akquisition 2014
Kernkompetenz Wüest & Partner bedient die Akteure der Immobilienwirtschaft mit erstklassigen Entscheidungsgrundlagen
Eigentümer 17 Partner, alle aktiv im Tagesgeschäft
Hauptsitz Alte Börse Zürich
Weitere Standorte Genf, Frankfurt und Berlin / NEU: Bern ab 1.4.2016
Umsatz 2015 41.7 Mio. CHF (konsolidiert), total rund 130 Mitarbeit (VZÄ)
Positionierung Führend in Immobilienbewertung, -beratung, -marktbeobachtung
Immo-Monitoring® Halbjährliche Publikation über den Schweizer Bau- und Immobilienmarkt (seit 1992)
Wüest & Partner: Dienstleistungen und Produkte
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1
WUPNET Strategie und Management
Bewertungsserver Entwicklung
WUPRIS Transaktion
GeoInfo Finanzierung
Steuertool Immobilien und Steuern
Rating-Plattform Nachhaltigkeit
Entwicklungsatlas
Applikationen Beratung
Transaktionsbewertung
Bilanzerstellung
Projektbewertung
Finanzierungsbewertung
Spezialbewertung
Bewerternetzwerk
Bewertung weltweit
Bewertung
Daten
Indizes
Modelle
Ratings
Studien und Berichte
Referate
Markt
Applikationen der Datahouse AG
Ziel der Veranstaltung
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Einblick in die Grundlagen des Schweizer Immobilienmarktes geben
Verschiedene Teilmärkte und Marktakteure kennen lernen
Gefühl für Liegenschaftswerte entwickeln
Bewertungsmethoden kennenlernen
Aktuelle Marktentwicklungen benennen und besprechen
Einleitung
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Immobilienmarkt Schweiz: Terra incognita?
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• Bis vor einigen Jahren nur wenig Forschung in der Schweiz (z.B. NFP 22 «Boden» 1991, NFP 54 «Nachhaltige Siedlungsentwicklung» 2011), Immobilien-Lehrgänge haben sich erst in den letzten paar Jahren etabliert
• Erste Bauzonenstatistik Schweiz (ARE, 2007)
• Grundbuch ist zwar öffentlich, Transaktionen jedoch nicht
• Publikationsdichte hat in den letzten Jahren markant zugenommen
• Immobilien- und Bodenmarkt sind in der Schweiz stark reguliert und vor allem auch emotional besetzte Themen: - Hohe Gewichtung der Eigentumsrechte (Sachenrecht) - Spekulation (Bäuerliches Bodenrecht, Grundstückgewinnsteuer) - Zersiedelung (Zweitwohnungsinitiative, Revision RPG) - Ausverkauf der Heimat (Lex Koller) - Wohnungsknappheit (Mietrecht) - Immobilienblase (Bankenregulierung)
Bedeutung der Immobilien für die CH Volkswirtschaft
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Quellen: Kantonale Gebäudeversicherungen, Modell Wüest & Partner, Daten SIX Group
0
500
1'000
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2'000
2'500
3'000
3'500
4'000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Werte der Schweizer Immobilien im Vergleich zur Börsenkapitalisierung (Mrd. CHF)
Bösenkapitalisierung (SPI) Marktwert aller Schweizer Immobilien
Immobilienvermögen der privaten Haushalte
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Quellen: BFS, SNB, Wüest & Partner
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2'000
2'500
3'000
3'500
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4'500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bruttovermögen der privaten Haushalte (Mrd. CHF)
Immobilien Bargeld und Einlagen weitere Vermögenswerte Aktien Ansprüche PK/Versicherungen
Akteure im Schweizer Immobilienmarkt
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Akteure im Schweizer Immobilienmarkt
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Staat
Private Investoren
• Regulator • Public Real Estate • Baurechtsgeber • Investor • PPP
Unternehmungen • Corporate Real Estate • Mieter
• Familiengesellschaften • Privatpersonen • Erbengemeinschaften • Private Equity Formen
Institutionelle Anleger • Vorsorgeeinrichtungen • Versicherungen • Immobilienfonds • Kotierte Immobilien-AG‘s
Bauträger • Entwickler • Bauunternehmungen
Banken • Finanzierungspartner • Recovery
Genossenschaften & Stiftungen • Baugenossenschaften • Stiftungen für gemeinnützigen Wohnungsbau
WOHNEN Schweiz: rund 40% Wohneigentum rund 60% Mietwohnungen BÜRO Schweiz: Rund 1/3 Public Real Estate rund 1/3 Büros zur Miete Rund 1/3 Coporate Real Estate
Wesentliche Aufteilung
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Selbstnutzer
• Wohneigentum • Public Real Estate • Corporate Real Estate
Vermietung
• Vermietung der Liegenschaften an Dritte
Investment-Markt
Trend
Trend
Eigentumsanteile im Investmentmarkt
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Nicht-institutionelle Anleger: Private, Privat Equity, Genossenschaften etc. Institutionelle Anleger
Eigentümer im Investmentmarkt
Quelle: Div. Geschäftsberichte, Erhebungen Wüest & Partner (Stand 2014)
CHF 903 Mia. = 79%
CHF 238 Mia. = 21%
Pensionskassen, CHF 81 Mia.
34%
Versicherungen, CHF 52 Mia.
22%
Kotierte Immobilienfonds,
CHF 38 Mia. 16%
Anlagestiftungen, CHF 34 Mia.
14%
Kotierte Immobilien-
gesellschaften, CHF 33 Mia.
14%
Werte und Bewertung
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Was gibt es überhaupt zu bewerten?
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Klassische Wohnliegenschaften
Geschäfts-liegenschaften
Spezialliegenschaften Bauland / Projekte
Mietwohnungen
Reihenhäuser
Stockwerkeigentum
Einfamilienhäuser
Büro
Gewerbe / Industrie
Verkauf
Gastro
Einkaufszentren
Hotel
Freizeit / Event
Parking
Bauland
Projektentwicklungen
Logistik
Spital
Schulen
Baurechte
Landwirtschaftsland
Infrastrukturen
etc. etc.
Grössenordnung Wohn- und Geschäftsflächen
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Quellen: Kantonale Gebäudeversicherung und Hochrechnung von Wüest & Partner (2014)
Eigentumswohnungen
Wohnen
Total Mietwohnungen
Einfamilienhäuser
971‘200
4‘097‘300 2‘165‘700
960‘400
~ 694 Mia. CHF
~ 2‘504 Mia. CHF ~ 896 Mia. CHF
~ 914 Mia. CHF
EWG
Einheiten Wohnungen
EFH
Mio. m2 BGF Verkaufsflächen
Geschäftsflächen Total Büroflächen
Lagerflächen
34
234 54
27
~ 146 Mia. CHF
~ 734 Mia. CHF ~ 267 Mia. CHF
~ 30 Mia. CHF
Mio. m2 BGF Mio. m2 BGF
Mio. m2 BGF
Gewerbe / Industrie 119 ~ 291 Mia. CHF Mio. m2 BGF
Ohne Parkplätze Bestand 2013 Marktwert 4. Q. 2015
Unterschiedliche Voraussetzungen pro Teilmarkt
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hhoocchh
HHoommooggeenniittäätt
ttiieeff
ggrroossss ggeerriinngg TTrraannssaakkttiioonnssvvoolluummeenn
EEiiggeennnnuuttzzeerr RReennddiittee oohhnnee CCaasshhfflloowwss mmiitt CCaasshhfflloowwss
Wohn- eigentum
Rendite- liegen-
schaften
Schematischer Überblick Bewertungsmethoden
Einführung Immobilienmarkt Schweiz / 07.03.2016 22
Statistisch fundierte Vergleichswertmethode
Heute Hauptmethode bei Banken zur Vergabe von
Wohneigentumshypotheken
Hedonische Bewertung
Einfamilienhäuser
Stockwerkeigentum
Ertragswert- methode
(= Kapitalisierungs-
methode)
Rendite- liegenschaften
DCF- Methode
Rendite- liegenschaften
Realwert- methode
(= Sachwert)
(= Substanzwert)
Verbindendes Element: Vergleichswertmethode in irgendeiner Form als Hintergrund
Heute nur noch bei Spezial-liegenschaften oder für
Plausibilisierungen anderer Methoden von Relevanz
Dynamische Ertragswertmethode
Statische Ertragswertmethode
Realwertmethode
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Gute Lage: CHF 1‘400‘0000 Einfache Lage: CHF 600‘000
Substanzwert Gebäude CHF 500‘000
Landwert CHF 100‘000
Landwert CHF 900‘000
Substanzwert Gebäude CHF 500‘000
~64% ~17%
Realwert = Neubauwert Gebäude minus Altersentwertung + Landwert Beispiel: Preisdifferenzen für EFH an guter oder an einfacher Lage
Hedonische Immobilienbewertung
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• Die hedonische Methode ist eine statistisch basierte Vergleichswertmethode. Aus einer Stichprobe wird versucht, Rückschlüsse auf die zu bewertenden Objekte zu ziehen.
• Ein klassischer Immobilienschätzer wendet im Grundsatz dasselbe Vorgehen an.
• Wesentlich ist die Grösse der Stichprobe, damit eine statistisch fundierte Aussage möglich ist (Signifikanz). Genügend Transaktionsdaten finden sich insbesondere für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Die Grundidee: Zahlungsbereitschaften • Die Eigenschaften einer Liegenschaft haben implizite Preise, da die Marktteilnehmer nicht Beton,
Backsteine, Ziegel, Holz und Glas sowie den Untergrund an sich kaufen, sondern ein Nutzenbündel (Hedonismus-Gedanke; vergl. griech. hedone, «Lust»).
• Die Messung von Transaktionen erlaubt den Rückschluss (Regression) auf die Preise von anderen Objekten mit anderen Qualitäten.
• Übliche erklärende Variablen in der hedonischen Bewertung für EFH-Transaktionspreise: - Makrolage (Gemeinde innerhalb der Schweiz) - Mikrolage (Lage in der Gemeinde: Quartierprestige, Exposition, Aussicht, Nähe Infrastruktur, Lärm...) - Grundstücksgrösse, Gebäudevolumen, Nutzflächen, Parkplätze - Standard und Zustand
Ertragswertmethode
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• Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert einer Liegenschaft.
• Der MMiieettwweerrtt entspricht dem erzielbaren, marktkonformen Mietertrag. Der Mietwert entspricht nicht unbedingt dem aktuellen Mietertrag.
• Der KKaappiittaalliissiieerruunnggssssaattzz ist der Prozentsatz/Zinssatz, mit welchem der Mietwert kapitalisiert wird. Es handelt sich um eine Bruttokapitalisierung. Der Kapitalisierungssatz muss markt- und objektgerecht festgelegt werden und neben der eigentlichen Kapitalverzinsung auch die mit der Liegenschaft verbundenen Kosten und Risiken abdecken.
Ertragwert = Mietwert in CHF p.a. (x 100) Kapitaliserierungssatz in %
Beispiel: CHF 600'000.- p.a. (x 100) 6.00 % bzw. CHF 600'000.- p.a.
0.06 = CHF 10'000'000.-
DCF-Methode (Discounted Cashflow Methode)
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Der Wert eines Vermögensbestandteils entspricht der Summe der auf den Bewertungszeitpunkt ddiisskkoonnttiieerrtteenn zukünftigen erwarteten Nettonutzleistungen bzw. Nettocashflows.
Das Bild ka
Bruttoertrag Kosten Betrieb / Unterhalt Cashloss Nettoertrag
Bar
wer
t
2019 2020 2021 2016 2017 2018 2023 2024 2025 2022
• Modellierung der zukünftig erwarteten Zahlungsströme (CCaasshhflfloowwss) analog einem BBuussiinneessssppllaann
• Je weiter eine Zahlung in der Zukunft liegt, desto tiefer ist deren heutiger Wert (BBaarrwweerrtt)
DCF-Methode: Umgekehrter Zinseszinseffekt
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27.0% 38.9% 62.2%
62.0% 77.4% 94.6%
81.4% 92.0% 99.2%
100.0% 100.0% 100.0%
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900
1'000
1 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Zeitachse in Jahren
Barwert von 1‘000 CHF nach X Jahren in CHF
Bei 3% Diskontierungssatz
Bei 5% Diskontierungssatz
Bei 7% Diskontierungssatz
Bei 3%: Bei 5%: Bei 7%:
DCF-Methode: Wesentliche Werttreiber
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Kosten • Baupreise • Zustand der Liegenschaften • Rationalisierung in der Branche
Diskontierungssatz • «Risikoloser» Zinssatz • Risikozuschläge • Anlagealternativen • Marktliquidität
Marktmiete
• Schweizweiter Anstieg seit 2008: 17% • Kaufkraft, Beschäftigung, Zuwanderung • Haushaltsbildung: Anzahl und Grösse • Konkurrenz von Wohneigentum • Demografische und technologische
Veränderungen • Neu erstellte Flächen, Leerstände
Aktueller Mietertrag
• Referenzzinssatz (volumengewichteter Durchschnittszinssatz für inländische Hypotheken) Von 3.5% (2008) auf 1.75% (2015) ! Senkungspotenzial bei den Mieten: -17.36%
• Inflation (insgesamt seit 2008: 0%) • Fluktuation • Überwälzung Investitionen
Immobilienpreisentwicklung Schweiz: Überhitzung?
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Top-Wohnungspreise international
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Preisentwicklung Schweiz
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60
80
100
120
140
160
180
200
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Frankreich Norwegen USA Singapur Ungarn Schweiz MS-Region Oberes Emmental (Flop) MS-Region Genf (Top)
Wohneigentum: Transaktionspreise (nominal)
Index 1. Quartal 2006 = 100
«Blasenindikator» - UBS Swiss Real Estate Bubble Index
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Quelle: UBS
Auslöser einer Immobilienkrise
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• Einbruch bei der Nachfrage, z.B. Zuwanderung dreht in Abwanderung
• Angebotsüberhang: Überschiessende Neubautätigkeit
• Scharfe Rezession (Nachfrageeinbruch für Wohn- und Büroflächen vs. langer Bremsweg bei der Bauproduktion), exogener Schock
• Starker Anstieg der Inflation und daraus folgend starker Zinsanstieg
• Verschärfung der Kreditvergabe der Banken
• Spekulative Preisentwicklung und Anlegerverhalten (Irrationalität, Flucht in «sichere Anlagen», Einstieg unerfahrener Akteure im Immobilienmarkt, fehlende Investitionsalternativen etc.)
• Veränderung Regulierungsrahmen (Bankenregulierung, Veräusserungssperrfristen, Zweiwohnungsinitiative, steuerliche Rahmenbedingungen etc.)
Bevölkerungsentwicklung
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Quelle: BFS
-100'000
-50'000
0
50'000
100'000
150'000
200'000
1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Wanderungssaldo Geburtenüberschuss
Hochbauinvestitionen
Neubau nach Segmenten (in Millionen CHF); Prognose für 2015 gelb umrandet
39
Quelle: BFS (Baustatistik)
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0
5
10
15
20
25
30
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 (Prov.)
2015 (Progn.)
Wohnen Geschäft Übriger Hochbau
Baugesuche / Baubewilligungen
Baugesuche Kosten der baubewilligten Objekte Index 1. Quartal 2005 = 100
40
Quellen: Baublatt, Wüest & Partner
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Baubewilligungen Kosten der baubewilligten Objekte Index 1. Quartal 2005 = 100
0
50
100
150
200
250
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Wohnen Geschäft übriger Hochbau
0
50
100
150
200
250
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Wohnen Geschäft übriger Hochbau
Zinsen
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Quelle: SNB Monatsheft, Wüest & Partner
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
20-jährige Bundesobligationen Spitzenrendite Mehrfamilienhäuser Zürich
Hypothekarmarkt
Einführung Immobilienmarkt Schweiz / 07.03.2016 44
Eigentümer im Investmentmarkt
Quelle: BFS, FINMA, SNB, Div. Geschäftsberichte, Erhebungen Wüest & Partner (Stand 2013) Quelle: SNB 2015, Monatsheft
Zuwachsraten: Jahresendstand im Vergleich zum Vorjahresendstand
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Hypothekarvolumen: Wachstumsraten Anteil am Hypothekarvolumen
Grossbanken 28%
Kantonalbanken 33%
Raiffeisenbanken 15%
Regionalbanken und Sparkassen
9%
Übrige Banken 9%
Alle Versicherungen
4% Alle
Pensionskassen 2%
Entscheid SNB vom 15.01.15 – Auswirkung Immobilienwerte
47
Entscheid SNB
Aufhebung des Euro-Mindestkurses
Senkung der Zinsen (Negativzinsen)
BIP-Entwicklung: Exporte/Importe
Privatkonsum Staatskonsum Investitionen
Risikoloser Zinssatz Zinsstruktur
Hypothekarzinsen Volatilität bzw. Risiken der
anderen Anlagen
Real
e W
elt
(Rea
lwir
tsch
aft)
Fina
nzw
elt
(Kap
italm
arkt
)
Renditeanforderungen an Immobilienanlagen
Zuwanderung Arbeitslosigkeit Löhne/Kaufkraft
Konsumverhalten
Flächennach-frage (Wohn-
und Geschäfts-liegenschaften)
Mietpreise Leerstände
Marktwerte Liegenschaft Veränderung
Referenzzinssatz
Inflation/Deflation
Einführung Immobilienmarkt Schweiz / 07.03.2016
Botschaften zum Schluss
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1. Immobilienmärkte sind zyklisch. Es liegt in der Natur von zyklischen Märkten, dass die Preise steigen und fallen können.
2. Die Preissteigerungen und die Robustheit des Schweizer Immobilienmarktes sind bemerkenswert. Wir befinden uns im Jahr 18 eines mehr oder weniger kontinuierlichen Preisanstieges, wobei der Zenit bei Geschäftsliegenschaften und teurem Wohneigentum überschritten ist.
3. Die aktuellen Preissteigerungen haben grossteils handfeste Gründe. Die hohen Preise sind eher Resultat des Nachfragedrucks und der historisch tiefen Zinsen als der Spekulation. Der SNB-Entscheid vom 15.01.15 hat den Anlagebereich zusätzlich befeuert. Es gibt zunehmend Projekte auf Halde.
4. Das realwirtschaftliche als auch das geldpolitische Umfeld präsentieren sich heute äusserst anspruchsvoll. Die gefühlte Unsicherheit ist wesentlich grösser als z. B. vor 10 Jahren.
5. Die Gefahr eines Preiseinbruchs bei Schweizer Immobilien besteht, wenn die Nachfrage wegbricht und insbesondere wenn die Zinsen schnell und stark ansteigen.
Einführung Immobilienmarkt Schweiz / 07.03.2016 49
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.
Andreas Bleisch +41 44 289 90 00 [email protected] www.wuestundpartner.com
Wüest & Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 CH-8001 Zürich
Laufende Publikationen
Einführung Immobilienmarkt Schweiz / 07.03.2016 50
Wesentliche Bewertungsstandards
Einführung Immobilienmarkt Schweiz / 07.03.2016 51
Literaturverzeichnis: Tipps
Einführung Immobilienmarkt Schweiz / 07.03.2016 52
David M. Geltner, Norman G. Miller. Commercial real estate analysis and investments. South-Western Thomson Learning, University of Cincinnati, 2001. ISBN: 978-0-32430-548-7
Kurt M. Maier. Risikomanagement im Immobilienwesen. Fritz Knapp Verlag, Frankfurt a.M., 1999. ISBN: 978-3-8314-0801-6
Junius, Piazolo (Hrsg.). 2008. Praxishandbuch Immobilien-Research. Immobilien Manager Verlag IMV GmbH & Co. KG, Köln. ISBN 978-3-89984-191-6
Raymond Trotz (Hrsg). Immobilien-Markt-und Objektrating. Ein praxiserprobtes System für die Immobilienanalyse. Immobilien Informationsverlag Rudolf Müller, Köln, 2004. ISBN: 978-3-89984-111-4
William C. Wheaton, Denise DiPasquale. Urban economics and real estate markets. Prentice-Hall, Inc, New Jersey. 1996. ISBN: 978-0-13225-244-7