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Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehen – Immobilienrecht

Land der Lieder, Feste und des Bernsteins – Lettland

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Kinderlärm – Immobilienrecht

Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehen – Immobilienrecht

Land der Lieder, Feste und des Bernsteins – Lettland

Kinderlärm – Immobilienrecht

Mehr Raum – mehr Licht: Der Wintergarten –Das neue Zimmer mit Wohlfühlkomponente

RADIUS ImmobilienSchloßstraße 1813467 BerlinTel. +49 (0)30 32601171www.radius-immobilien.de

Editorial

Ein Glasanbau zum Stellen von ein paar Korbmöbeln, hier und danoch eine Pflanze – so kennt man den Wintergarten. Er hat schonimmer ein Stück Lebensqualität vermittelt. Allerdings hat er mit denheutigen Dimensionen der Planung nicht mehr viel gemein – dennWohnraum bestehender wie neuer Gebäude wird durch den Win-tergarten intelligent erweitert.

Es gibt viele Gründe, einen Wintergarten anzubauen. Praktische –weil man einfach mehr Wohnfläche braucht. Emotionale – weil mangerne näher an der Natur leben möchte. Oder ästhetische – weil z.B.ein eleganter Anbau einem normalen Reihenhaus eine ganz besondere Note verleiht. Auf jeden Fall bietet er mehr Licht und Luft, vor allem aber ganzjährig nutzbaren Wohnraum und ist damitdie perfekte Möglichkeit, den persönlichen Wohnkomfort groß -zügig zu gestalten.

Ob erste Frühlingssonne, warmer Sommerregen über kühlereHerbstabende bis hin zum Beobachten der tanzenden Schnee-flocken – das ‚Glashaus‘ bietet Schutz und Offenheit zugleich – eineWohlfühloase, die heute fürs ganze Jahr gemacht ist. Ideen, Anregungen und alles, was zu beachten ist, lesen Sie ab Seite 5.

Beim Immobilienkauf und -verkauf sollten Sie ebenfalls einigesbeachten und keine Abstriche machen. Wir – die RADIUS

Immobilien als Ihr ERA Immobilienexperte vor Ort beraten Sie jederzeit gerne für einen sicheren, sorglosen und zeitnahen Verkaufbzw. Kauf Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung. InformierenSie sich ausführlich und geben Sie sich nur mit dem besten Servicezufrieden!

Ihnen viel Spaß beim Lesen!

Ihr

Bernd SteidlERA Gutachter für Immobilienbewertung

Haus aus Glas

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Das neue Zimmer mit Wohlfühlkomponente

Mehr Raum – mehr Licht:Der Wintergarten

Die Terrassentür schwingt auf, ein kleiner Schritt hinaus auf den sonnenge-wärmten Boden, die frische Luft genießen und der eigene Wohnraum erscheintgleich viel größer: Gerade im Sommer, wenn die Sonne scheint und das Gründes Gartens sprießt, kann eine schön gestaltete Terrasse zum zweiten Wohn-zimmer werden.

Rund ums Jahr ein Logenplatz inmitten derNatur – das Wohnzimmer im Wintergarten! Beobachten Sie die wechselnden Jahreszeiten,während Sie die geschützte Behaglichkeit genießen.

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Gemütlich Kaffee trinken mit Freun-

den, die Kinder beim Spielen beobach-

ten, relaxen im Liegestuhl, den an-

strengenden Arbeitstag bei einem küh-

len Getränk ausklingen lassen oder ein-

fach nur den Blick ins Grüne schwenken

– ist die Terrasse gleichzeitig Wohlfühl -

oase, so ist mehr Wohnqualität garan-

tiert. Damit der erweiterte Wohnraum

auch in der kälteren Jahreszeit erhalten

bleibt, ist der An- und Ausbau zum

Wintergarten eine in Betracht zu zie-

hende Option.

Ort der Kommunikation:

Der Wintergarten

als zusätzlicher Wohnraum

Ein Ort zum Träumen, Erholen, Ent-

spannen, Leben: Baut man sich heut-

zutage einen Wintergarten, so meinen

die meisten damit einen so genannten

Wohn-Wintergarten. Im Unterschied

zum Kalt-Wintergarten, der meist als

unbeheizter Wetterschutz, Gewächs-

haus und Winterquartier für Pflanzen

dient, ist der Wohn-Wintergarten als

ganzjähriger zusätzlicher Wohnraum an-

gelegt. Entsprechend aufwändiger ist

seine Konstruktion.

Historisch gesehen hat diese Art von

Wintergarten ihren Ursprung im England

des 18. Jahrhunderts, wo sich wohlha-

bende Bürger einen luxuriösen Anbau an

ihre Häuser bauen ließen und ihn als Ort

der Kommunikation nutzten. Aber schon

aus der Antike sind Vorläufer solcher

Bauten bekannt. Einen stilistischen Hö-

hepunkt erfuhren die Wintergärten im

Viktorianischen Zeitalter mit dem Bau

5

der so genannten Orangerien, die man

heute noch in vielen Botanischen Gär-

ten, in Schlössern und Palästen finden

kann und deren Funktion längst über das

eines bloßen Gewächshauses hinaus-

gewachsen war. Heutzutage ist ein

Wintergarten, wenn auch nicht günstig,

nicht mehr nur den Betuchten vorbe-

halten. Der Trend zum gläsernen Anbau

eröffnet hingegen neue Möglichkeiten

für die Architektur. Glas als Baustoff so-

wie die Energiequelle Sonnenlicht ge-

winnen dabei an Bedeutung.

Sonnendurchfluteter Raum:

Gesundheitsfaktor Licht

Schon die österreichisch- ungari-

sche Kaiserin „Sisi“ wurde zur Kur in die

Sonne geschickt. Warum sich also nicht

in den eigenen vier Wänden so einen

Quell der Erholung in Form eines Win-

tergartens schaffen? Die positive Wir-

kung von Tageslicht für das menschliche

Wohlbefinden ist erwiesen. Licht- und

Farbtherapien sind fester Bestandteil der

Medizin. (Sonnen-)Licht prägt den Rhyth-

mus der Natur sowie den Tagesablauf

des Menschen. Seine wohltuende Wir-

kung entfaltet es dabei durch seine

Helligkeit und Wärme. Schon für Babys

ist Sonnenlicht auf der Haut für die Bil-

dung von Vitamin D lebenswichtig.

Auch eine positive Wirkung gegen jede

Art von Depression und bei der Be-

handlung von Hautkrankheiten ist be-

kannt.

Die meist gläserne Konstruktion ei-

nes Wintergartens bietet optimale Be-

dingungen für einen sonnendurchflute-

ten Raum, der dennoch vor Kälte und an-

deren widrigen Wettereinflüssen ge-

schützt ist. Positiver Effekt der persön-

lichen Lichtoase ist die automatische

Versorgung mit natürlichem Licht und

damit die Verbesserung der Lebens-

qualität.

Drinnen und trotzdem auch draußen:

Schnittstelle zur Natur

Durch seinen Ursprung als Ge-

wächshaus beziehungsweise ge-

schütztes Refugium für Pflanzen ist die

Nähe zur Natur schon bei der Planung

ein wesentlicher Bestandteil eines Win-

tergartens. Kaum ein Raum ermöglicht

einen gelungeneren Ausblick ins Grüne

und Erholung für die Augen – so man-

ches Urlaubsgefühl inklusive. Ein Win-

tergarten stellt mit seinen Pflanzen im

Inneren und dem transparenten Blick in

den Garten eine Schnittstelle zur Natur

dar. Gleichzeitig ermöglichen moderne

Funktionsgläser mit integriertem Son-

nenschutz, Wärmedämmung oder ab-

perlender Beschichtung Bedingungen

für einen optimalen Blick ins Freie sowie

ein ganzjährig angenehmes Raumklima,

auch bei Schmuddelwetter.

Wichtige Tipps: Worauf muss man

beim Bau achten?

Erster Schritt vor Planung und Bau ei-

nes Wintergartens ist das Einholen ei-

ner Baugenehmigung, die in der Regel

erforderlich ist. Zuständig ist die Bau-

behörde des Wohnortes. Falls der Win-

tergarten nahe an der Grundstücks-

grenze zum Nachbarn entsteht, ist zu-

dem dessen Wohlwollen nötig. An-

schließend geht es an die individuelle

Planung des Anbaus. Wichtige Fragen

vorab.

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Palmenhaus im Schlosspark von Schloss Schönbrunn,Wien, errichtet in den Jahren 1881/82 nach Plänen Franz Xaver Segenschmids. Das Schönbrunner Palmenhaus ist das letzte und größte seiner Art auf dem europäischen Kontinent.

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• Wofür möchte ich den Wintergarten

nutzen?

• Wie viel möchte ich investieren?

• Welche Materialien möchte ich ver-

baut haben?

• Wie möchte ich die Finanzierung ge-

stalten?

Zudem ist die Lage des Wintergar-

tens wichtig, denn ein im Norden ste-

hender Anbau braucht in jedem Fall ein

Heizsystem, während bei einem südlich

gelegenen auch die geeignete Be-

schattung eine Rolle spielt. Außerdem

sollte über die Wahl des Fundamentes,

die Art des Aufbaus sowie ein passen-

des Lüftungssystem nachgedacht wer-

den. Eventuell sind laut Wärmeschutz-

verordnung für die Bodenplatte und

den Bau bestimmte Mindest-Dämm-

Werte festgelegt, auf die man achten

muss. Zuletzt muss geklärt werden, ob

man sich an einen Selbstbausatz her-

antraut oder gleich eine qualifizierte

Fachfirma beauftragt. Entsprechend

unterschiedlich bewegen sich die

Angebote auf dem Markt von etwa

€ 10.000,– bis unbegrenzt, je nachdem

welche Anforderungen der jeweilige

Bauherr an seinen Wintergarten stellt.

Naturverbunden oder modern:

Die Wahl der Materialien

Bei der Wahl der Trägerprofile spie-

len vor allem der individuelle Geschmack

und der Geldbeutel des Bauherrn die

Hauptrollen: Möglich sind Konstruktio-

nen aus Holz, Aluminium, Kunststoff und

Mischvarianten. Holzrahmen wirken

warm und naturverbunden, haben aber

regelmäßige Pflege nötig. Kunststoff ist

kostengünstig und leicht zu reinigen. Alu-

minium verleiht einen moderneren Look

und ist ebenso pflegeleicht.

Auch beim Bodenbelag steht vor

dem Bau die Qual der Wahl. Steinfliesen

wirken elegant, sind zeitlos, pflegeleicht

und beständig sowie gut mit einer Fuß-

bodenheizung kombinierbar. Holzbelag ist

angenehm rustikal und natürlich und un-

terstreicht die Funktion des Wintergar-

tens als Schnittstelle zwischen Haus und

Für effektive Außenbeschattung sorgen Markisen,die die Sonnenstrahlen abfangen, bevor sie auf die Glasfläche treffen. Für die Innenbeschattungensorgen z.B. Rollos, Plissees. Angenehmer Neben -effekt ist der variabel regulierbare Sichtschutz.

Garten. Kunststoffbodenbeläge sind

pflegeleicht, barfußfreundlich und leicht

zu reinigen. Auf dem Markt sind zum Bei-

spiel Dielen in Holzoptik oder auch

Kunstrasen. Wichtig ist bei der Ent-

scheidung, ob der Bodenbelag im Win-

tergarten eher noch den Charakter einer

Terrasse haben soll oder mehr den eines

normalen Wohnraumes. Auch Kombi-

nationen verschiedener Materialien sind

denkbar und können eine sehr schöne

Wirkung entfalten.

Heizung und Belüftung

Damit der Wintergarten auch wirklich

das ganze Jahr über als zusätzlicher

Wohnraum genutzt werden kann, muss

bei Planung und Bau auf ein geeignetes

Heizungs- und Lüftungssystem geach-

tet werden sowie auf die passende Wär-

medämmung und Beschattung. Fra-

gen vorab:

• Sind gesonderte Systeme notwendig

oder ist zum Beispiel ein Anschluss an

die Hausheizung möglich?

• Welche Heizleistung ist für die jewei-

lige Größe des Wintergartens nötig?

• Möchte ich eine Fußbodenheizung,

Konvektorheizung oder eine Wärme-

pumpe, die auch Staub und Pollen her-

ausfiltert und Temperaturschwan-

kungen das ganze Jahr ausgleicht?

• Reicht zur Belüftung eine große Men-

ge von zu öffnenden Fenstern oder

muss eine technische Belüftungsan-

lage (eventuell Klimaanlage) eingebaut

werden?

• Braucht man außen Rollläden und

Markisen oder reichen große Pflanzen

beziehungsweise Sonnensegel, Gar-

dinen oder ähnliches im Inneren zur

Beschattung aus?

Hat der Bauherr diese Fragen in

Hinblick auf die individuellen Anforde-

rungen durchdacht, steht ihm eine gro-

ße Bandbreite von Systemen zur Ver-

fügung, damit der Wintergarten weder

zur Sauna noch zur Kältekammer wird.

Innen und außen werden eins: Perfekte Wohnraumerweiterung – sind die beiden Glas-Faltwände geöffnet, verschmelzen Innen- und Außenraum.

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Um das optimale Raumklima zu errei-

chen, kann ein Fachmann bei der pas-

senden Auswahl helfen. Oftmals bietet

auch eine Mischung verschiedener tech-

nischer Systeme die individuell beste

Lösung.

Mediterran oder asiatisch:

Accessoires zaubern

das passende Ambiente

Damit der Wintergarten zur persön-

lichen Wohlfühloase wird, können sei-

ne Nutzer mit passenden Accessoires

das gewünschte Ambiente schaffen.

Terracotta-Fliesen, Blumentöpfe und

Orangenbäumchen schaffen beispiels-

weise mediterranes Flair, exotische Ge-

wächse, Rattanmöbel und Bangkirai-

Holzdielen hingegen wirken eher asia-

tisch. Wichtig für die gewünschte At-

mosphäre ist die passende Kombinati-

on aus verschiedenen Pflanzen, Mö-

belstücken und kleinen Details. Je nach-

dem, ob ein kleiner Stein-Buddha, ein al-

tes Holzfass, ein Terracotta-Krug, eine

Zinn-Gießkanne oder ein Leuchtturm aus

einem Blumenarrangement herausragt,

können verschiedene Urlaubsgefühle ins

Eigenheim geholt und Stimmungen er-

zeugt werden.

Dabei sind dem Spiel mit den Varia-

tionsmöglichkeiten der Dekorations-

elemente im Rahmen der eigenen Ide-

en und Vorlieben keine Begrenzungen

gesetzt. Wohlriechende Pflanzen und

exotische Gewächse können zudem

kleine Duftoasen zum Träumen und

Entspannen schaffen. Auch kleine Brun-

nen oder Wasserbecken sind als schö-

Dieses ländliche Idyll zeigt, wie perfekt ein Wintergartenals behutsame Erweiterung des Wohnraums mit traditio-neller Handwerkskunst harmoniert. Der historischeCharme des denkmalgeschützten Bauernhauses blieb.

Sobald die Sonne den Wintergarten nicht mehr erhellt, zaubern geschickt platzierte

Lichtquellen ein gemütliches Ambiente.

ner Augenschmaus im Wintergarten

denkbar. Bei der Auswahl der Möbel-

stücke ist wichtig, dass sie zur ge-

wünschten Wirkung als Terrassen- oder

Wohnlandschaft passen. Möglich ist

alles von Stein- oder Metallmöbeln über

Holzelementen bis hin zur klassischen

Wohnzimmercouch und -sessel. Je

nachdem, wie viele Pflanzen im Win-

tergarten stehen, sollten die Möbel

aber am besten nicht allzu empfindlich

auf Feuchtigkeit reagieren.

An Pflanzen sind im Wintergarten

grundsätzlich alle Arten möglich – von

ganzen Obstbäumen, Palmen oder Wein-

ranken bis hin zu Orchideen, Geranien

oder Bonsai-Bäumchen. Wie auch im

Garten sollte darauf geachtet werden, ob

es sich eher um Schatten- oder Son-

nenliebhaber handelt. Da der Faktor

Wärme durch technische Systeme kon-

stant gehalten werden kann, kann der

gläserne Anbau aber im Gegensatz zum

heimischen Garten auch ohne Probleme

exotische Gewächse beheimaten.

Mehr Wohnqualität

und gleichzeitig Kapitalanlage

Positiver Nebeneffekt eines Win-

tergartens: Neben der Wohnqualität er-

höht der Anbau auch den Wert eines

Hauses und kann damit gleichzeitig als

Kapitalanlage angesehen werden. Vor

dem Hintergrund nötiger Eigeninitiative

bei der Grundsicherung für das Alter

kann die Wertsteigerung des Eigen-

heims ein wertvoller Baustein sein. In-

vestiert man schon in jüngeren Jahren

in seine eigene Sonnenoase in Form ei-

nes Wintergartens kann man natürlich

auch schon vorher ihre Vorteile nutzen

und das ganze Jahr über seine Lebens-

und Wohnqualität steigern. Besonders

wenn ein Fachbetrieb für die Planung

und den Bau beauftragt wurde, sollte

man sich sicher sein können, dass der

gläserne Anbau sich nach seiner Fer-

tigstellung sowohl harmonisch an die Ar-

chitektur des Hauses anpasst als auch

sämtliche Systeme perfekt auf einander

abgestimmt sind. Anschließend können

Hausherren ihren persönlichen „Platz an

der Sonne“ inklusive Urlaubsgefühl in

den eigenen vier Wänden genießen.

Sollten sie sich dann doch einmal mit

Verkaufsgedanken tragen, ist ein gut ge-

machter Wintergarten immer auch ein

positives Verkaufsargument.

BuBuBu

13

Immobilienrecht

Vermeidung/Erstattung der Vorfälligkeitsentschädigungbei ImmobiliendarlehenDie meisten Haus- und Wohnungseigentümer finanzieren ihren Immobilienerwerbmit einem Kredit und binden sich damit langfristig an eine Bank. Möchte oder mussder Eigentümer die Immobilie wegen Scheidung, Umzug oder aus anderen Grün-den vor dem Auslaufen der meist 10jährigen Zinsbindungsfrist veräußern, konfrontiertdie Bank ihre Darlehensnehmer mit einer Vorfälligkeitsentschädigung. Nicht seltenist diese so hoch, das ein Verkauf der Immobilie zum Minusgeschäft wird. Doch dasmuss nicht sein!

Bei Immobiliendarlehensverträgen

mit Formfehlern kann die Vorfällig-

keitsentschädigung teilweise oder kom-

plett vermieden werden!

Viele Kreditinstitute haben seit Ende

2002 Immobiliendarlehensverträge mit

Formfehlern abgeschlossen. Die Folge:

Diese Verträge können noch heute wi-

derrufen werden. Eine Vorfälligkeits-

entschädigung wird dann nicht oder

nur teilweise fällig. Ganz überwiegend

regeln die mit uns kooperierenden An-

waltskanzleien diese Fälle für unsere

Kunden außergerichtlich mit den Kre-

ditinstituten. Nachstehend beispielhaft

drei abgeschlossene Fälle.

Erstattung von

Vorfälligkeitsentschädigung

Die Mandanten kauften im Jahr

2006 eine Eigentumswohnung. Sie

finanzierten den Kauf mit einem Darle-

hen ihrer Bank in Höhe von € 212.000,–.

Der Zinssatz betrug 4,6% bei einer

Zinsbindung bis zum Jahr 2016. Mitte

dieses Jahres 2013 verkauften sie ihre

Wohnung, um eine größere Wohnung

zu beziehen. Ihre Bank forderte von

ihnen für die vorzeitige Rückzahlung des

Darlehens eine Vorfälligkeitsentschä -

di gung in Höhe von € 25.015,58. Un-

serer Kanzlei gelang es nach kurzen

Verhandlungen mit der Bank diesen

Betrag für unsere Mandanten zurück-

zuholen.

Ersparnis: € 25.015,58

Keine Vorfälligkeitsentschädigung

bei vorzeitiger Vertragsbeendigung

Die Darlehensnehmerin erwarb 2008

mit ihrem Ehemann zwei Immobilien,

finanziert durch zwei Darlehen mit

zehnjähriger Zinsbindung. Nach dem

Tod ihres Mannes wollte sie die Darle-

hen vorzeitig ablösen. Ihre Bank ver-

langte jedoch eine Vorfälligkeitsent-

schädigung von € 42.000,–. Nach har-

ten Verhandlungen mit der Bank wurde

sie aus beiden Verträgen ohne Berech-

nung einer Vorfälligkeitsentschädigung

entlassen.

Ersparnis: € 42.000,–

Ausstieg aus laufender

Finanzierung

Der Mandant nahm in den Jahren

2005 bis 2008 zur Finanzierung und Mo-

dernisierung eines Mehrfamilienhau-

ses mehrere Darlehen bei seiner Bank

auf. Darlehensvolumen: € 441.000,–,

Zinssätze: 4,9%, 5,7% und 6,0%. Die-

se Verträge wollte er vorzeitig beenden.

Banken dürfen keine Bearbeitungsgebühren für Verbraucherkredite/

Immobiliendarlehen verlangen!

Entsprechende Klauseln in den Kreditverträgen seien unwirksam, entschiedder Bundesgerichtshof (BGH). Zahlreiche Vorinstanzen hatten bislang zugunstender Verbraucher entschieden. Was fehlte, war ein höchstrichterliches Grund-satzurteil. Die Entscheidung war mit Spannung erwartet worden. Betroffene Kun-den können das Geld jetzt zurückfordern! Im Zuge der Fallbearbeitung und Prü-fung von Immobiliendarlehensverträgen bzgl. Formfehler zur Vermeidung bzw.Erstattung der Vorfälligkeitsentschädigung bieten die KMR Consulting ihren Kun-den die zusätzliche Prüfung Ihrer Darlehnsverträge von Konsumentenkreditenan. Dies gilt für Darlehen mit einem Abschlussdatum ab 2011.

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Die Bank verlangte dafür € 40.000,– Vor-

fälligkeitsentschädigung. Nachdem un-

sere Kanzlei den Fall übernahm, redu-

zierte die Bank die Vorfälligkeitsent-

schädigung am Ende auf € 13.800,–.

Der Kunde kann nun zu wesentlich zins-

günstigeren Konditionen umfinanzieren.

Ersparnis: € 26.200,–

Kommentar

Die Rechtslage ist inzwischen klar:

Immobiliendarlehensverträge sind wi-

derruflich, das Widerrufsrecht kann bei

nicht ordnungsgemäßen Darlehensver-

trägen unbegrenzt wahrgenommen wer-

den!

Das Widerrufsrecht erlischt also

nicht, wenn eine Belehrung gänzlich aus-

geblieben oder aber die Belehrung

unvollständig, fehlerhaft oder undeutlich

ist. Selbst kleinste Fehler bei der

Abfassung der Widerrufsbelehrung –

wie eine mangelnde Hervorhebung im

Vertragstext oder ein „falsches“ Wort in

der Belehrung – machen den Vertrag

ggfs. widerrufbar. Diese und weitere

Formfehler eröffnen somit den Ver-

brauchern unter Umständen die Mög-

lichkeit, sich zinsentschädigungsfrei aus

der Darlehensbeziehung zu verab-

schieden.

Wichtige Hinweise

Dieser Ansatz ist äußerst attraktiv,

benötigt aber zur erfolgreichen Umset-

zung einer erfahrenen anwaltlichen Be-

gleitung in Form einer sorgfältigen juri-

stischen Prüfung der abgeschlossenen

Verträge.

Ferner bedarf es auch einer um-

sichtigen und richtigen Vorgehenswei-

se bei der Erklärung des Widerrufs.

Ohne Begleitung eines bankerfah-

renen Rechtsanwalts sollte hier nie-

mand auf eigene Faust agieren.

Aufgrund unserer erstklassigen Ko-

operationen mit Fachanwälten aus dem

Bereich Kapitalmarkt- und Bankenrecht

können wir für Sie unterstützend tätig

werden.

Kontakt

KMR ConsultingZum Waschenberg 5042551 VelbertTelefon: 02051-604677Mobil: 0151-11468660Telefax: 03222-6812683Web: www.kmrconsulting.deE-Mail: [email protected]

Frank Funke – KMR Consulting

Unsere Stärken – Ihre ErfolgsgarantieBeim Verkauf einer Immobilie geht es um viel Geld. Eine transparente und professionelle Auftragsbearbeitung ist eine wesent licheVoraus setzung für den Erfolg. Von Ihrem ERA Immobilienexperte dürfen Sie erwarten, dass er professionellen Service bietet:

✓ Professionelle MarktbewertungIhrer Immobilie

✓ Umfangreiche und detaillierte Präsentation der Dienstleistung

✓ Wirksame, geplante Vermarktung

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✓ Regelmäßige Berichterstattungüber die Verkaufsvorgänge

✓ ERA Garantie für Haustechnik

✓ Möglichkeit der Finanzierung von Kaufinteressenten

✓ ServiceGarantie „Das ERA Verspre-chen zur vorausgesetzten Leis tung“

✓ Einbindung der Netzwerkpartner imstarken ERA Verbund

✓ Qualitätskontrolle durch das ERAServiCenter

ERA Deutschland | Rather Straße 23c | 40476 Düsseldorf www.ERAimmobilien.de

ERA Service

Informieren Sie sich bei Ihrem lokalen ERA Partner, was er/sie dar über hinaus für den aktiven Verkauf Ihrer Immobilie zu bieten hat.

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Lettland ist Bernsteinland: Hier dreht sich vieles um den Stein, der genauergenommen versteinertes Harz, der Bernsteinkiefer ist und noch heute regel-mäßig an Lettlands Ostseestränden angespült wird. Denn dort, wo sich heutedie Ostsee befindet, standen vor 40 Millionen Jahren dichte Wälder. Lettlandliegt mitten an den seit jeher vom reichen Handel geprägten Bernsteinstraßen.Wegen seiner außergewöhnlichen Reinheit wurde der weltberühmte baltischeBernstein in früheren Zeiten sogar als Währung genutzt.

Lettland

Land der Lieder, Feste und des Bernsteins

16

Sogar im Grab des ägyptischen Pha-

rao Tutanchamun soll er gefunden wor-

den sein. Heute findet Bernstein in

Lettland nicht nur als Schmuck Ver-

wendung, sondern auch in der Wis-

senschaft, als Objekt zahlreicher Aus-

stellungen sowie in kosmetischen Pro-

dukten als Öl oder Puder.

Doch Lettland (auf lettisch Latvija) als

mittlerer der drei baltischen Staaten

zwischen Estland im Norden und Litauen

im Süden hat noch viel mehr zu bieten:

Der „Town Hall Square“ in Riga gehört zu den schönsten Plätzen des Landes. Viele Musiker spielen hier den ganzen Tag über und geben dem Platz eine ganz besondere Atmosphäre, die zum Verweilen einlädt . . .

14

17

malerische Kleinstädte im Kontrast zur

Hauptstadt-Metropole Riga zusammen

einen zauberhaften Mix aus liebevoll

bewahrter Tradition und spannender

Moderne.

Das Herz Lettlands schlägt in Riga

Die alte Hansestadt Riga ist Zentrum

und Herz Lettlands in jeglicher Hinsicht.

Knapp 700.000 von nicht ganz zwei Mil-

lionen Letten wohnen in der Haupt-

stadt, was sie zugleich zur größten

Stadt des gesamten Baltikums macht.

Der Ruf ihrer mehr als 800 prachtvollen

Jugendstilbauten eilt ihr voraus. Ebenso

beeindruckend ist die architektonische

Mischung aus restaurierten Kauf-

mannshäusern, machtvoller Backstein-

gotik sowie modernen Neubauten wie

der erst 2013 entstandenen neuen Na-

tionalbibliothek, die der Ostseemetropole

alten und neuen Glanz verleihen. Ihr hi-

storischer Stadtkern der Altstadt Vecri-

ga ist seit 1997 Teil des Unesco-Welt-

kulturerbes. Einem Steinhausbauverbot

des russischen Zaren Peter I. ist es zu

verdanken, dass hier auch eine unge-

wöhnlich hohe Anzahl von Holzhäusern

zu sehen ist, die zum Teil noch aus dem

18. Jahrhundert stammen.

Ihr besonderes Stadtbild sowie ihr

breites Angebot an (Kunst-)Ausstellun-

gen, Theater-, Ballett- und Opernauf-

führungen haben dazu geführt, dass Riga

2014 zur offiziellen Kulturhauptstadt

Europas gewählt wurde. Allein 30 Mu-

seen, zwölf Theater- und Opernhäuser

sowie 26 Hochschulen decken kulturell

alle Bereiche ab, die man sich vorstel-

An der etwa 500 Kilometer langen

Küste der baltischen Republik, die mit

ihrer Größe von 64.589 km2 nicht ganz

so groß wie Irland ist, finden sich feine

Sandstrände neben aufregenden Steil-

küsten. Im Landesinneren bilden Burgen

und Schlösser, riesige Wälder, rund

3.000 Seen und zahlreiche Flüsse sowie

15

18

Kilometerlange naturbelassene Strände laden zu erholsamen Spaziergängen ein. Wer gerne möchte, kann in Lettland stundenlang wandern ohne einem anderen Menschen zu begegnen.

len kann. Anlässlich des Kulturhaupt-

stadtjahres haben sie allesamt ihr oh-

nehin schon breites Programm noch ein-

mal aufgestockt. Vor allem die Oper liegt

den Letten am Herzen. Eine besonde-

re Rolle spielt dabei die Musik Richard

Wagners, der zwei Jahre seines Lebens

in der Stadt an der Daugava verbrachte.

Als pulsierende Metropole steht

Riga im starken Kontrast zum eher we-

nig besiedelten Rest des Landes da.

Nicht umsonst heißt ein populärer

Spruch im Land: „Es gibt Lettland und

es gibt Riga“. Egal ob mit zeitgenössi-

scher Kunst, außergewöhnlichen Bauten

wie dem Dom mit der größten Orgel der

Welt, das Ordensschloss sowie die

Petrikirche, gemütlichen Cafés und

Restaurants: „Miss Baltikum“ weiß in

jeder Hinsicht zu verzaubern. Nicht

umsonst wird Riga auch die „Perle des

Baltikums“ genannt.

Ihre vorteilhafte Lage an der Dauga-

va und in der Rigaer Bucht verhalf der

1201 gegründeten Stadt schnell zu

Reichtum und Wohlstand sowie der Mit-

gliedschaft im Handelsbund der Hanse.

Kehrseite dieser Attraktivität: Diverse

Völker, darunter Deutsche, Russen, Po-

len und Schweden kämpften Jahrhun-

derte lang um die Vorherrschaft in Riga.

Seit der Wende zum 20. Jahrhundert

erlebte die lettische Hauptstadt einen re-

gelrechten Bauboom, im Zuge dessen

die verspielten Jugendstilbauten ihren

festen Platz im Stadtgefüge erhielten.

Sie können es in ihrer Schönheit locker

mit denen von Brüssel oder Wien auf-

nehmen.

Heute „funkelt“ die Metropole nicht

nur durch ihre besondere Architektur

und Kultur. Auch schicke Boutiquen, Fla-

niermeilen und ein äußerst lebenswer-

tes Stadtgeschehen locken immer mehr

Touristen aus aller Herren Länder an. Die

Einwohner Rigas putzen ihre Stadt und

sich selbst gerne heraus. Nicht umsonst

soll es in der lettischen Landeshaupt-

stadt gemessen an der Einwohnerzahl

die höchste Dichte an Friseuren als ir-

gendwo sonst auf der Welt geben.

Ursprüngliche Natur und

mittelalterliche Kreuzritterburgen

Die Natur Lettlands ist ursprünglich

und in ihrer Schönheit deutlich von der

Eiszeit geprägt. Die leicht hügelige Land-

schaft sowie die zahlreichen Seen im Hin-

terland – ursprünglich durch Gletscher-

bewegungen geformt – bieten heute ab-

wechslungsreiche Möglichkeiten für

Wassersportliebhaber, Wanderer, Rad-

fahrer und Reiter. In den drei land-

schaftlich aufregenden Nationalparks

lässt sich die Weite des nahen Russlands

erahnen. Stundenlang können Besucher

dort die Natur genießen, ohne auch nur

einem einzigen anderen Menschen zu

begegnen. Viele Strände abseits der

traditionsreichen Ostseebäder wie etwa

Jürmala bieten mit menschenleerer

Schönheit Anziehungspunkte für Natur-

liebhaber. Daneben gibt es noch mehr als

700 weitere staatlich geschützte Natur-

gebiete. Rund 43 Prozent Lettlands

besteht aus Wald. Eine Wanderung ohne

geeignete Karte ist deshalb keinem

Urlauber zu empfehlen.

Kulturliebhaber kommen durch die

Architektur der alten Hansestädte,

mittelalterlichen Kreuzritterburgen,

Schlösser und ehemaligen Guts- und

Herrenhäuser voll auf ihre Kosten. Bei

einem Besuch Lettlands hilft die politisch

heute nicht mehr korrekte Aufteilung

des Landes in die vier historischen Pro-

vinzen Kurzeme, Latgale, Zemgale und

19

Vidzeme bei der Orientierung. Wäh-

rend Kurzeme (Kurland) mit viel Küste,

alten Burgen und den Hafenstädten

Liepäja und Ventspils punkten kann,

trägt das katholisch geprägte Latgale

(Lettgallen) nicht umsonst den Spitzna-

men „Land der blauen Seen“. Wie

auch in Vidzeme (Livland), wo der Gauja-

Nationalpark liegt, kommen Naturlie-

bende hier voll auf ihre Kosten und kön-

nen unter anderem auch selten gewor-

dene Tierarten wie den europäischen

Braunbären, Elche, Luchse, Wölfe oder

Wisente beobachten. Zemgales (Sem-

gallen) Reiz hingegen macht weniger die

Landschaft selbst aus, als die prunk-

vollen Barockschlösser und verwitterten

Burgruinen, die auf ihr thronen.

Bewegte Geschichte

und aufstrebende Wirtschaft

Vorfahren der baltischen Stämme

waren es, die im Zuge der Völkerwan-

derung etwa 3000 bis 4000 Jahre vor

Christus das Gebiet des heutigen Lett-

lands erstmals besiedelten. Als See-

fahrer, Händler und sogar Seeräuber

sicherten sie sich den Respekt der Ost-

seevölker, darunter auch die skandina-

vischen Wikinger. Das kleine Volk der

Liven, von deren Namen sich später der

Landesname ableitete, lebt auch heute

noch als anzahlmäßig kleinstes Volk

Europas auf lettischem Boden.

Im frühen 13. Jahrhundert übernahm

der Deutsche Orden die Vor herrschaft

über den Großteil der lettischen Für-

stentümer. Es folgte die Gründung der

Livländischen Konföderation. Im 16. Jahr-

hundert sicherten sich Polen und Litau-

en im Livländischen Krieg die Macht im

Land, ein Jahrhundert später folgten die

Schweden und nach dem Nordischen

Krieg erstmals die Russen.

Seit der Reformation ist die Mehrheit

der Bevölkerung Lettlands protestan-

tisch. 1918 erkämpfte sich Lettland im

Ersten Unabhängigkeitskrieg seine erste

freie Phase, doch sie hielt nicht lange.

Infolge des Zweiten Weltkrieges zog

wiederum Russland als Besatzungs-

macht ein. Erst 1991 gelang der Ab-

sprung und Lettland wurde eine unab-

hängige parlamentarische Demokratie.

Seit 2004 ist das Land Mitglied der

Europäischen Union sowie der Nato. Erst

10 Jahre später, seit Anfang 2014 hat der

Euro als Landeswährung den Lats

abgelöst. Hauptbestandteile der Wirt-

schaft Lettlands waren wie in allen Län-

dern des Ostseeraumes Jahrhunderte

lang Schifffahrt und Fischerei, Handel

und Landwirtschaft. Heute macht die

Landwirtschaft nur noch etwa fünf Pro-

zent des Bruttoinlandsproduktes (BIP)

aus. Dienstleistungssektor, Einzelhandel,

Maschinen- und Fahrzeugbau, Nah-

rungsmittelindustrie, Metall verarbei-

tende Sparten sowie Textilindustrie und

Holzverarbeitung führen die lettische

Wirtschaft an. Auch die Tourismusbran-

che ist immer mehr im Kommen. Stück

für Stück mausert sich die „Kornkam-

mer“ des Baltikums zur modernen

Dienstleistungsgesellschaft.

Die mittelalterliche Burg Cesis ist ein beeindruckender Zeitzeuge, musste sie sich imLaufe der Jahrhunderte Kämpfen gegen russische, polnische und schwedische Heerestellen.

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20

Sonnenwendfeiern

und heilige Bräuche

Lettland ist auch Liederland: Im mitt-

leren der drei baltischen Staaten im

Nordosten Europas hat sich eine au-

ßergewöhnlich ausgeprägte Gesangs-

kultur erhalten. Egal ob Hochzeit, Taufe

oder Beerdigung: Zu jeder Gelegenheit

wird in Lettland gesungen – am liebsten

so genannte „Dainas“, kurze vierzeilige

Volkslieder, die über die Jahrhunderte

mündlich überliefert, mittlerweile ein

enormes Liedgut ausmachen. Statis -

tisch gesehen kommt auf etwa jeden

Einwohner Lettlands ein Lied. Die so

genannten Sängerfeste, bei denen im

Abstand von vier bis fünf Jahren Zehn-

tausende Sänger auf Freilichtbühnen

im gesamten Baltikum ihr Können ver-

einen, sind sogar Teil des Unesco-Kultur -

erbes.

Neben den Sängerfesten lieben und

pflegen die Letten traditionelle Bräuche,

Stadtfeste und Festivals jeglicher Art: von

Folklore-, Musik- über Tanz fes tivals bis

Winter-, Licht- oder Eisskulpturen fes tivals.

Einen besonderen Stellenwert haben

im Rahmen der ausgeprägten Fest- und

Feierkultur dabei die Sonnenwendfeiern

am Ligo- beziehungsweise Johannis-

tag. Raus in die Natur ist dabei seit jeher

die Devise der ursprünglich heidnischen

Fruchtbarkeitsfeste: Bei Musik, Tanz,

selbst gebrautem Bier und landestypi-

schem Kümmelkäse wird am Lager-

feuer gemeinsam in bunten Trachten bis

zum Sonnenaufgang gefeiert. Aber auch

in den Städten lässt sich der besondere

Zauber dieser Feste erleben.

Die Natur ist den Letten auch heute

noch heilig. Besonders Eichen und Bu-

chen werden zum Teil heilende Kräfte

zugeschrieben. Heidnische Glaubens-

elemente wie zum Beispiel der Glaube

an den Donnergott Perk nas oder diverse

Gottheiten in der Natur finden nicht nur

in Gedichten und Liedern auch heute

noch lebendigen Anklang.

Vielleicht werden wegen dieser Lie-

be zur Natur auch in Lettland zu jeder

sich bietenden Gelegenheit Blumen

verschenkt – allerdings nie in gerader An-

zahl, es sei denn zu Beerdigungen. Da-

neben liebt der Lette seinen „pirts“, ein

„Schwitzhäuschen“ vergleichbar mit

der finnischen Sauna oder der russi-

schen Banja. Im Anschluss ans Schwit-

zen steht traditionell ein sanftes Ab-

peitschen mit Birkenreisig und ein be-

herzter Sprung ins nächst gelegene

kalte Wasser.

Verbindendes Element zwischen al-

tem Natur- und Götterglauben und mo-

derner Wellnesskultur ist der Bernstein:

Als so genannte „Göttertränen“ ist das

Gold der Ostsee gleichermaßen bei

Letten wie Touristen als Schmuck und

Mitbringsel beliebt. Zu den landestypi-

schen Besonderheiten zählen überdies

Bernstein-Massagen.

Die Mischung macht’s! Während die historische Altstadt wunderschön restauriert wurde, besticht die Stadt auch mit moderner Architektur.Hier der Blick auf die Nationalbibliothek.

18

21

Immobilienrecht

Kinderlärm

Zwischen den Bewohnern einer Eigentümergemeinschaft kommt es häufig zuStreitigkeiten über den von Kindern ausgehenden Lärm, der nach dem Empfindeneinzelner Mitbewohner, sowohl aus Sicht der Miteigentümer als auch aus Sichtvon Mietern, den erträglichen Rahmen übersteigt und zu starken Belästigungenführt. In vielen Fällen wenden sich beide Gruppen unmittelbar an den zustän-digen Verwalter, welcher aus ihrer Sicht für Abhilfe der Beeinträchtigung sorgenmuss:

Für den Verwalter besteht nunmehr

neben der faktischen Schwierigkeit,

Kinderlärm nachhaltig eindämmen zu

können, auch die Problematik, dass die

herrschende Rechtsmeinung die von

Kindern ausgehende Lärmbelästigung

bis zu einem bestimmten Grad für die

Mitbewohner als hinnehmbar ansieht.

Grundsätzlich muss bei der Beurtei-

lung einer uneingeschränkten Duldung

des von Kindern ausgehenden Lärms

berücksichtigt werden, dass den Kindern

von Wohnungseigentümern bzw. Woh-

nungsmietern dieselben Rechte zuste-

hen wie den Wohnungseigentümern

bzw. den Wohnungsmietern selbst.

Selbst wenn die Hausordnung alle Mit-

eigentümer verpflichtet, die häusliche

Ruhe einzuhalten, so kann hieraus nicht

abgeleitet werden, dass absolute Ruhe

im Haus herrschen muss und jegliche

Geräusche zu unterlassen sind.

Gemäß neuer Entscheidungen ge-

hört das Spielen auf gemeinschaft-

lichen Flächen zu einer vertragsgemä-

ßen Nutzung, sodass die hiervon aus-

gehende Unruhe durch die Mitbewoh-

ner geduldet werden muss.

Unter Berücksichtigung der ange-

sprochenen Entscheidungen haben ver-

schiedene Land- und Amtsgerichte den

Mitmietern das Recht auf Mietminde-

rung für von Kindern ausgehenden Lärm

abgesprochen.

Dennoch muss der betroffene Mit-

eigentümer bzw. Mieter nicht jede von

Kindern ausgehende Lärmbelästigung

stillschweigend hinnehmen.

Wie bereits ausgeführt, ist es nach

herrschender Meinung selbstverständ-

lich, dass Kinder in der Wohnung spie-

len dürfen. Keinesfalls darf jedoch der

hiervon ausgehende Lärm zu einer gro-

ben Störung der übrigen Hausbewohner

führen. Insbesondere müssen die ver-

einbarten Ruhezeiten – mittags von 13

Uhr bis 15 Uhr und abends ab 22 Uhr bis

zum nächsten Morgen um 7 Uhr – ein-

gehalten werden. Darüber hinaus haben

Wohnungseigentümer und Mieter dafür

zu sorgen, dass ihre Kinder keinen ru-

hestörenden Lärm in ihrer Wohnung und

im Haus verursachen.

Die Bandbreite zwischen zu dul-

dendem Lärm und solchem, welcher

aufgrund von unnatürlichen Verhal-

tensweisen der Kinder ausgeht, ist in der

Rechtsprechung nur vage definiert. An-

hand nachfolgender Beispiele lassen

sich jedoch die Grenzen des Erträglichen

für die Mitbewohner einer Wohnanlage

aufzeigen. Während das Lachen, Wei-

nen und Schreien von Kleinkindern als

natürliches Verhalten der Kinder hinge-

nommen werden muss, hat lautes Krei-

schen, Brüllen, Hämmern, Stampfen,

Trampeln und Grölen im Treppenhaus zu

unterbleiben. Ebenso wurde bereits

entschieden, dass die durch das Ten-

nisspielen innerhalb einer Wohnung

einhergehenden Störungen nicht ge-

duldet werden müssen. Die beschrie-

benen Belästigungen begründen sich in

einem atypischen und allgemein nicht zu

erwartenden Verhalten von Kindern und

unterliegen daher nicht der Duldungs-

pflicht des typischen Kinderlärms. Neben

den Einschränkungen eines atypischen

Verhaltens der Kinder ist auch auf die

Einschränkung der Nutzung einzelner

Gemeinschaftseinrichtungen einer

Wohnanlage zu achten. So müssen Be-

wohner das Schlagen mit Stöcken ge-

gen die Eisenstäbe des Treppengelän-

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ders sowie die Eisenstäbe des Balkons

nicht akzeptieren. Aus genanntem Grund

ist Kindern auch nicht gestattet, in Kel-

lerräumen oder Treppenhäusern Fahrrad

zu fahren oder Rollschuh zu laufen.

Die einzige wirksame Maßnahme,

die Beeinträchtigung der Bewohner auf

ein akzeptables Niveau zu beschränken,

liegt darin, im Rahmen der Hausordnung

die Nutzung selbst größerer zum Haus

gehörender Garten- und Rasenflächen

grundsätzlich zu untersagen. Da die

Hausordnung sowohl für Mieter, wenn

deren Inhalt Bestandteil des Miet -

vertrags ist, als auch für Eigentümer

bindend ist, sind bei sorgfältiger Aus-

arbeitung nur wenige Streitfälle mög-

lich.

Ausnahmen bestehen nur dann,

wenn vereinbarte Regelungen rechts-

missbräuchlich und damit unwirksam

sind oder ihre Einhaltung als Schikane

angesehen werden kann. Nach Auffas-

sung verschiedener Landgerichte ist

eine Vereinbarung über das Verbot des

Rasenbetretens in einem Wohnblock

nicht unzulässig, wenn hierdurch die

Ruhe der im Haus lebenden älteren

Mieter bzw. Eigentümer gewährleistet

werden soll.

Ob ein grundsätzliches Verbot des

Betretens der zum Haus gehörenden

Rasenflächen oder des Spielens auf

ihnen wirksam ist, erscheint nach wie

vor zweifelhaft.

Vorsicht ist bei vermieteten Eigen-

tumswohnungen geboten, wenn der

Mieter die gemeinschaftlichen Flächen

und Gärten gemäß Vereinbarung im

Mietvertrag mitbenutzen darf. In diesen

Fällen ist das Verbot des Eigentümers

bzw. der Eigentümergemeinschaft un-

wirksam.

Um der gesunden und gefahrlosen

Entwicklung der Kinder gerecht zu wer-

den, kann zudem erwartet werden,

dass beim Bau größerer Wohnanlagen

ausreichend Spielgelände für Kleinkinder

und Heranwachsende vorhanden ist.

Hierbei kann der Eigentümer entschei-

den, wo auf dem Grundstück der Spiel-

platz angelegt werden soll.

Die allgemeine Ansicht, dass zu

einem zeitgemäßen Wohnen Spiel-

plätze gehören, wird darüber hinaus in

den Vorschriften des öffentlichen Bau-

rechts begründet.

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