Finanzierungs- bedingungen zur Eigentums- bildung · Juristischen Interpretationsspielraum...

Finanzierungs-bedingungen

zur Eigentums-bildung

1. Die Datenbasis: Europace

2. Entwicklung der Immobilienpreise und -finanzierungen

3. Ideen für mehr Wohneigentum

Agenda

3

Der etwas andere Finanzdienstleister

Der Hypoport-Konzern

EUROPACE ist der B2B-Finanz(ierungs)marktplatz

Geschäftsmodell Europace

PRODUKTE:

BaufinanzierungenBausparprodukte

RatenkrediteVersicherungen

PRODUKTANBIETERVERTRIEBE

Unabhängige Finanzvertriebe

Maklerpools

Eigenvertriebe

Geschäftsbanken

Versicherungen

Bausparkassen

4

Banken

Versicherungen

Sparkassen

Genossenschaftsbanken

Bausparkassen

Spezialkreditinstitute

5

Rund 4 Mrd. € private Baufinanzierungen pro MonatTransaktionsvolumen Europace-Plattform




Agenda

7

Immobilienpreise steigen in allen SegmentenHauspreis-Index EPX

Der EPX wurde im Jahr 2005 gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung BBR entwickelt und wird seitdem monatlich erhoben. Erläuterungen zur hedonischen Berechnungsmethodik finden Sie unter http://www.europace.de/presse/index-epx-hedonic/.

8

Hamburg steigt weiter, Hannover holt kräftig aufDr. Klein Trendindikator Immobilienpreise Hamburg und Hannover

9

Boomregion Ost…Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise Berlin und Dresden

10

… und deutlich weniger Dynamik im WestenDr. Klein Trendindikator Immobilienpreise Düsseldorf, Köln und Dortmund

11

Frankfurt: Wenig Dynamik bei hohen NiveauDr. Klein Trendindikator Immobilienpreise Frankfurt und Stuttgart

12

Starker Preisanstieg trotz höchsten NiveauDr. Klein Trendindikator Immobilienpreise München

13

Baufinanzierung kompensiert ImmobilienpreisanstiegDr. Klein Trendindikator Baufinanzierung

575

608

493471

428

400

450

500

550

600

650

Dez 12 Dez 13 Dez 14 Dez 15 Dez 16

Standardrate in €

Standardrate: 150 T€ Darl. , 2% Tilgung, 80% Beleihung, 10 J. Zinsbindung

Nov

2,30 2,33

2,60

3,012,94

2,00

2,25

2,50

2,75

3,00

3,25


Tilgungssatz in %

Nov

159164

172175

197

150

160

170

180

190

200


Darlehenshöhe in T€

Nov11

12

13

14


Zinsbindung in Jahren

Nov

12/1

11/5

12/912/6

13/10

14

Das niedrigen Zinsniveau spiegelt sich auch in höheren Darlehenssummen wiederDarlehenssummen 2004-2016

� Die durchschnittliche Darlehenshöhe ist von rd. 130 TEUR in 2004 auf knapp 200 TEUR angestiegen.

� Der Anteil an Finanzierungen über 300 TEUR (dunkelgrau) hat sich seit 2004 fast vervierfacht.

� Finanzierungen unter 50 TEUR (Sanierungen/Umschuldungen) spielen erst seit 2009 eine Rolle.

15

Eindeutiger Trend zu langen ZinsbindungenZinsbindungsdauer 2004 - 2016

� Mehr als die Hälfte aller Kreditnehmer finanziert mit Zinsbindungsfristen über 15 Jahre (rot/grau).

� Immer noch finanzieren über 40 % mit zehnjähriger Zinsbindung.

� Zinsänderungsrisiken werden noch zu wenig beachtet.

16

Gesunkenes Zinsniveau führt zu höherer TilgungTilgungsstruktur 2004 - 2016

� Die Tilgungsleistung hat sich seit 2004 nahezu verdoppelt.

� Sondertilgungsoptionen sind nicht mehr die Ausnahme sondern die Regel.

� Kreditnehmer finanzieren risikobewusster.

17

Hohe Beleihungsausläufe rückläufigBeleihungsauslauf 2004 - 2016

18

Fazit: Wohneigentum ist so günstig wie noch nieVergleich der Finanzierungskosten heute und im Jahr 2000

Annahme: Von den Erwerbskosten werden 2.000 Euro pro qm finanziert

� Variante 1: 30 Jahre Zinsbindung als Volltilger

� Kondition: Zinssatz 2,35% p.a., anfängliche Tilgung 2,35 %� Aufwand für Kapitaldienst: 7,83 Euro/qm

� Variante 2: 20 Jahre Zinsbindung bei 2 % Tilgung

� Kondition: Zinssatz 1,71% p.a.� Aufwand für Kapitaldienst: 6,42 Euro/qm� Restschuld 1.050 Euro

� Variante 3: 10 Jahre Zinsbindung bei 2 % Tilgung

� Kondition: 1,40% p.a.� Aufwand für Kapitaldienst: 5,67 Euro/qm� Restschuld 1.570 Euro

� Zum Vergleich: Kapitaldienst im Jahr 2000 bei 1.400 Euro finanzierte Erwerbskosten

� Kondition: Zinssatz 6 % p.a. (10 Jahre), anfängliche Tilgung 2 %� Aufwand für Kapitaldienst: 9,33 Euro/qm� Restschuld 1.455 Euro� Mit den gleichen Aufwand für den Kapitaldienst aus dem Jahr 2017

konnte man im Jahr 2000 nur 850 Euro pro qm finanzieren




Agenda

20

Der ÖPNV als Maßstab für politischen Willen Investment Highlights 2015

(Idee des Tagesspiegel)

Wartenberg

S-Bahn Netz Berlin von 1952

Die schwarzen Strecken sind bis in die 80er Jahre stillgelegt worden und bis heute nicht wieder in Betrieb genommen.

21

KfW-Wohneigentumsprogramm: teuer und gefährlichAnalyse und Vergleich

Konditionen KfW-Wohneigentumsprogramm (124)

Sollzins (Effektiv-zins) pro Jahr

Laufzeit tilgungsfreie Anlaufzeit

Zinsbindung Restschuld bei 25/1

0,75 % (0,75 %) 4 bis 25 Jahre 1 bis 3 Jahre 5 Jahre 85 %

1,40 % (1,41 %) 4 bis 25 Jahre 1 bis 3 Jahre 10 Jahre 66 %

max. 50 TEUR, keine Sondertilgungsoption


0,68 % (0,73 %)

1,07 % (1,10 %)

(Stand: 23.01.2017)

� Der Zinssatz liegt über den Angeboten aus dem Markt.

� Das Zinsänderungsrisiko nach fünf bzw. zehn Jahren ist nicht vertretbar.

Exkurs: Regionale Förderung am Beispiel des IBB-Familienbaudarlehen

� bis zu 100% der Gesamtkosten

� Einkommensgrenze für einen Drei-Personen-Haushalt ca. 40.680 EUR (180% v. § 9 Absatz 2 WoFG )

� Mindestens 15 % Eigenkapital erforderlich (ca. ein Jahreshaushaltsnettoeinkommen!)

� Zinssatz: 10 Jahre Zinsbindung 1,12 %, 20 Jahre 1,60 % (Marktkondition 2,00 %)

� Anzahl der 2016 gewährten Familienbaudarlehen: (s. Tagesspiegel vom 21.11.16)1

Kombination KfW 10/10/10 und Bausparen

22

KfW Energieeffizient Bauen auch optimierungsfähigMarktvergleich KfW-Programm „Energieeffizient Bauen“ (153)

Gesamtlaufzeit ca. 19 Jahre 20 Jahre + X ca. 19 Jahre ca. 25 Jahre 30 Jahre

Zinssatz* p.a.KfW für Zinsbindung / DEED** für Gesamtlaufzeit

1,02 %(Sollzins 1,55 %)

1,34 %(Sollzins 1,75 %)

0,91 % 1,31 % 1,82%(Zinsbindung 20J.)

Annu-itätp.a.

Jahr 1- 10Jahr 11 – X

6,08 % (506,62 €) 4,40 % (366,62 €)6,71 % (559,08 €)4,70 % (392,00 €)

5,17 % (431,08 €) 4,31 % (358,40 €)

4,34% (361,67 €)

Zinsaufwand*** (ca.) 10.400,- € 18.700,- € 8.500,- € 16.500,-€ 26.060,-€

Restschuld (ca.) 0,00 € 33.400,- € 0,00 € 0,00 € 39.260,- €

Hinweis: Der aktuelle KfW-Zinssatz im KfW-Programm 153 (Energieeffizient Bauen) beträgt die KfW-Laufzeitvariante 10/10/10 (10 Jahre Darlehenslaufzeit, 10 Jahre

Tilgungsfreiheit, 10 Jahre Zinsbindung) 1,10 % p.a.

* Unter Berücksichtigung des Tilgungszuschusses - im Beispiel KfW-Effizienzhaus 55 : 5 % der Darlehenssumme

** DEED-Zinssatz: p.a. Vergleichszinssatz eines Annuitätendarlehens mit gleicher Laufzeit und gleichen Zahlungsströmen

*** entspricht dem Zinsaufwand abzgl. des Tilgungszuschuss/für DEED: inklusive Berücksichtigung von Zinserträgen und Gebührenaufwendungen des Bausparvertrags

23

Förderung durch Finanzierung kann einfach seinVorschlag zu einem neuen KfW-Wohneigentumsprogramm

Konditionen KfW-Wohneigentumsprogramm (neu)

Sollzins pro Jahr Laufzeit tilgungsfreie Anlaufzeit

Zinsbindung Restschuld

1,50 % 30 Jahre keine 30 Jahre keine

max. 300 TEUR


2,04 % (2,07 %)

(Stand: 23.01.2017)

� Wird mit einer Finanzierung von 300 TEUR eine Wohnung von 100 qm finanziert, bedeutet das eine

Belastung für den Kapitaldienst von 10,50 €/qm pro Monat.

� Die Summe aller zu leistenden Zinszahlungen bis zur vollständigen Rückführung des Darlehens über

300 TEUR beträgt knapp 71.500 Euro.

� Die notwendige Zinssubvention für ein Darlehen über 300 TEUR beträgt über die gesamte Laufzeit

beim gegenwärtigen Zinsniveau rund 30.000 Euro.

� Eine wesentliche Ergänzung wäre die Erhöhung der Freigrenze für die Grunderwerbssteuer in

gleicher Höhe.

Die WIKR sorgt für VerunsicherungMedienecho auf die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR)

Umverteilung in der Altersstruktur der KreditnehmerAltersstruktur der Kreditnehmer vor/nach Einführung WIKR

Klarstellungen sind das Gebot der StundeZwischenfazit Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR)

Junge Menschen bis 40 Jahre: Anstieg ihres Anteils am Transaktionsvolumen.

40-50-Jährige: Jeder Zehnte erhält nicht mehr eine Baufinanzierung.

Mitte 50- bis Mitte 60-Jährige: Deutlicher Anstieg der Stornoquote.

Keine signifikanten Probleme, aber Umverteilung.

Fa

zit

Rechtsunsicherheiten beseitigen – z.B. klare Definition, was unter „wahrscheinlicher Rückzahlung“ zu verstehen ist.

Juristischen Interpretationsspielraum beseitigen: EU-Formulierung wortwörtlich

übernehmen statt der strengeren Formulierung im deutschen Rechts.

Anpassung auf Basis nationaler Umsetzungsgesetze oder für mehr Klarheit auf dem

Verordnungsweg sowie über die BaFin sorgen.

Grundsatz: dem Risiko entsprechend angemessen agieren.Ve

rbe

sse

run

gsp

ote

nti

al

Aus der Sicht des Finanzierers gibt es in Deutschland keine Förderung der WohneigentumsbildungFazit zu den Finanzierungsbedingungen zur Eigentumsbildung

Steigende Immobilienpreise können nur durch massiven Neubau gestoppt werden.

Das niedrige Zinsniveau ist die große Chance zur Wohneigentumsbildung.

Der Finanzierungsmarkt ist auch unter Risikoaspekten intakt. (Die WIKR brauch keiner.)

KfW-Förderung muss attraktiv und risikoarm werden.

Erhöhung der Freigrenze für die Grunderwerbssteuer bei selbstgenutzten Wohneigentum.

Denken Sie mal über den ÖPNV nach. Oder aber auch über…

Weitere mögliche Anreize zur Bildung von Wohneigentum:

Finanzierungs- bedingungen zur Eigentums- bildung · Juristischen Interpretationsspielraum...

Documents

Transcript of Finanzierungs- bedingungen zur Eigentums- bildung · Juristischen Interpretationsspielraum...