FONDSBROSCHÜRE IMMOBILIEN-FONDS NR. 41...32 Fachmarktzentrum Weiterstadt 20,3 10,4 2007/2008...

EINKAUFSZENTRUM FORUM GUMMERSBACH

FONDSBROSCHÜREIMMOBILIEN-FONDS NR. 41

1ILG Immobilien-Fonds Nr. 41 – Fondsbroschüre

Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,

die vorliegende Fondsbroschüre gibt Ihnen einen Überblick über den ILG Fonds Nr. 41. Der Fonds investiert in das Ein-kaufszentrum Forum Gummersbach und bietet Ihnen die Möglichkeit, sich an dieser strategischen Einzelhandelsim-mobilie zu beteiligen.

Die ILG Gruppe ist seit 35 Jahren Investor und Assetmanager von deutschen Immobilien. Wir sind insbesondere auf groß-flächige Einzelhandelsimmobilien spezialisiert. Seit der Grün-dung im Jahr 1980 haben wir 40 Publikumsfonds aufgelegt und über € 500 Mio. an Eigenkapital platziert. Unser Perfor-mance Bericht, der in Auszügen in dieser Broschüre abge-druckt ist, gibt Ihnen einen Überblick über die Ergebnisse, die wir für unsere Anleger erzielen konnten.

Der ILG Fonds Nr. 41 investiert in das innerstädtische Ein-kaufszentrum Forum Gummersbach, das am 3. September 2015 eröffnet wurde. Das Forum Gummersbach verfügt über mehr als 70 Geschäfte und bietet seinen Kunden neben allen Waren des täglichen Bedarfs ein umfassendes Angebot an Mode, Elektroartikeln und Dienstleistungen. Es ist das ein-zige Einkaufszentrum mit einem vergleichbaren Angebot in seinem Einzugsgebiet.

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich grundsätzlich um eine Anlage mit langfristigem Anlagefokus. Die Vorteile für den Anleger liegen in den auf lange Sicht attraktiven Erträgen sowie in Steuervorteilen, beispielsweise nach derzeitiger Steuergesetzgebung einer steuerfreien Ver-äußerung nach einer 10-jährigen Haltedauer im Privatvermö-gen. Die ILG Gruppe wird das Forum Gummersbach verwal-ten und Ihnen regelmäßig über die Entwicklung des Einkaufs-zentrums und des Fonds Bericht erstatten.

Maßgeblich für eine Beteiligung am ILG Fonds Nr. 41 ist der Verkaufsprospekt. Diesen finden Sie unter www.ilg-gruppe.de oder Sie erhalten auf Wunsch ein persönliches Exemplar zugesandt.

Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre. Bei Fragen stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

München, 28.10.2015

Ihre ILG Geschäftsführung

VORWORT

Uwe Hauch

Florian Lauerbach

Uwe Hauch Florian Lauerbach


INHALT

1. DER GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS ALS KAPITALANLAGE 4 2. ILG IMMOBILIENFONDS VON 1980–2015 6 3. DAS ANGEBOT IM ÜBERBLICK 8 4. DIE ILG GRUPPE 16 4.1 Übersicht 16 4.2 Entwicklung des Investitionsmarktes für Handelsimmobilien 18 4.3 Standorte der ILG Fondsobjekte 19 4.4 Qualitätsmerkmale von Handelsimmobilien 19 4.5 ILG Fondsperformance zum 31.12.2014 20 5. DAS EINKAUFSZENTRUM FORUM GUMMERSBACH 22 5.1 Makrostandort – Gummersbach im Oberbergischen Kreis 24 5.2 Mikrostandort – Das Steinmüller-Gelände im Zentrum von Gummersbach 26 5.3 Standort- und Marktanalyse 32 5.4 Wertgutachten zum Einkaufszentrum Forum Gummersbach 34 5.5 Bebauungsplan und Baugenehmigung 35 5.6 Baudurchführung 36 5.7 Gebäudebeschreibung 36 5.8 Partner HBB 38 5.9 Vermietung 40

6. TRANSAKTIONS- UND BETEILIGUNGSSTRUKTUR 50 6.1 Beteiligungsstruktur 50 6.2 Erwerbs- bzw. Share-Deal-Vertrag 50 6.3 Details der Abwicklung 51

7. WIRTSCHAFTLICHKEITSRECHNUNG 52 7.1 Finanz- und Investitionsplanung 52 7.2 Finanzierung 54 7.3 Prognoserechnung 56 7.4 Prognose eines möglichen Verkaufserlöses im Jahr 2030 60 7.5 Verkauf von Fondsimmobilien der ILG 61 7.6 Kapitaleinsatz- und Rückflussrechnung (Prognose) 62 7.7 Sensitivitätsanalyse 64

8. RISIKOHINWEISE 65

9. BILD- UND KARTENNACHWEIS 68

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1. DER GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS ALS KAPITALANLAGE

Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds stellt eine Kombination eines renditestarken Sachwertes mit interessanten steuerlichen Merkmalen dar. Sie kann zu finan-ziellen Ergebnissen führen, die von anderen Kapitalanlagen nicht erreicht werden. Geschlossene Immobilienfonds bzw. ihre Kapitalverwaltungsgesellschaften unterliegen seit 2013 der Regulierung durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sowie der Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienst-leistungsaufsicht (BaFin).

Wichtige Merkmale geschlossener Immobilienfonds sind:

Hoher AnlegerschutzDas KAGB setzt einheitliche Rahmenbedingungen für die Ausgestaltung und die Verwaltung geschlossener Immobili-enfonds (auch: „geschlossene Investmentvermögen“). Eine unabhängige Verwahrstelle (in der Regel eine Depotbank) überwacht sämtliche Zahlungsströme über die Fonds- laufzeit.

Anbieter geschlossener Immobilienfonds benötigen eine Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft durch die BaFin. Voraussetzung für eine solche Zulassung sind weit-reichende Erfahrungen mit dem Investitionsgegenstand und die Erfüllung diverser organisatorischer Anforderungen, ins-besondere an das interne Kontroll- und Risikomanagement-system der Gesellschaft.

Attraktive AusschüttungenDie Ausschüttungen geschlossener Immobilienfonds belau-fen sich aktuell auf zwischen 4,0% und 6,0% p.a., bezogen

auf das investierte Eigenkapital. Positive steuerliche Effekte für den Anleger können sich weiterhin aus den Abschreibun-gen auf das Immobilienvermögen ergeben. Sie führen häufig zu steuerlichen Ergebnissen, welche die Ausschüttungen liquiditätsmäßig deutlich weniger belasten.

Mietverträge mit Mietern guter BonitätMietverträge mit Mietern guter Bonität sichern die Mieterträge ab. Die Vermietung einer Immobilie an mehrere Mieter bewirkt zudem eine Streuung des Risikos eines Mieteraus-falls. Beides trägt zur Stabilität der erzielten Mieterträge bei.

Werthaltige SachanlageImmobilien sind eine werthaltige Sachanlage. Ihrem Kauf-preis stehen stets der Sachwert von Grund und Boden sowie des Gebäudes gegenüber. Der für eine Immobilie am Markt tatsächlich erzielbare Preis wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, wie z.B.

_ einem für die gegenwärtige und alternative Nutzung lang-fristig geeigneten Standort;

_ dem Alter und Zustand der Immobilie bei Erwerb (Stichwort ‘Reparaturstau‘);

_ den allgemeinen Umfelddaten, wie z.B. Bevölkerungs-dichte und -entwicklung, Kaufkraft, konkurrierende Flä-chenangebote, Verkehrsanbindung und Infrastruktur.

Angemessener KaufpreisDer Kaufpreis der Immobilie beeinflusst in hohem Maße die

ILG Fonds Nr. 36, Landshut Park


erzielbare Ausschüttung des Fonds. Aus diesem Grund wird jede Fondsimmobilie vor Ankauf durch mindestens einen unabhängigen Sachverständigen bewertet und der verhan-delte Kaufpreis somit geprüft.

Realistische PrognoseannahmenDie im Zuge der Objektauswahl zu prognostizierenden Ein-nahmen und Ausgaben müssen von realistischen Annahmen ausgehen. Zum Beispiel ist darauf zu achten, dass

_ die prognostizierte Mietentwicklung auf einer Inflationsrate basiert, die der Zielvorgabe der Europäischen Zentralbank (EZB) entspricht;

_ der Zinssatz für eine etwaige Anschlussfinanzierung plau-sibel gewählt wird;

_ Reserven für Mietausfälle, Instandhaltung, Reparaturen und die Revitalisierung der Immobilie berücksichtigt werden;

_ der Verkaufserlös der Immobilie zum Ende der Fondslauf-zeit realistisch eingeschätzt wird.

Die prognostizierten Ausschüttungen können nur bei einer realistischen Einschätzung dieser wesentlichen Kalkulations-parameter eingehalten werden.

InflationsschutzDie Anleger bei einem Fonds mit gewerblich genutztem Immo- bilieneigentum genießen durch mietvertragliche Wert-

ILG Fonds Nr. 39, E-Ein Z, Ebersberg bei München

sicherungsklauseln teilweisen Inflationsschutz. Darüber hin-aus besteht für den Anleger ein Vermögensschutz, da das zur Finanzierung aufgenommene Fremdkapital durch die Inflation real entwertet wird.

Aussicht auf einen attraktiven VeräußerungserlösGewerblich genutzte Immobilien werden typischerweise zu einem Vielfachen der Jahresmieteinnahmen gehandelt. Eine zum Beispiel durch eine hohe Flächennachfrage oder Indexierung bewirkte Steigerung der Jahresmieteinnahmen kann sich daher positiv auf den zum Ende der Fondslaufzeit erzielbaren Veräußerungserlös auswirken.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist nach einer Mindest-haltefrist der Immobilie (derzeit zehn Jahre) zudem die steu-erfreie Realisierung des Veräußerungsgewinns möglich.

Langfristiger AnlagefokusGeschlossene Immobilienfonds sind eine langfristige Anlage mit üblichen Laufzeiten von zehn bis zwanzig Jahren. Die Vorteile für den Anleger liegen in den auf lange Sicht bei prognosegemäßem Verlauf attraktiven und kalkulierbaren Erträgen sowie in Steuervorteilen, die derzeit erst nach einer Laufzeit von zehn Jahren nutzbar sind.

Die Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds sind grundsätzlich übertragbar. Es besteht aber ein eingeschränk-ter Markt, so dass in jedem Einzelfall ein Käufer gefunden werden muss. Inzwischen haben sich Plattformen für den Verkauf derartiger Anteile entwickelt.

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2. ILG IMMOBILIENFONDS VON 1980–2015

Fonds Nr.

Gegenstand Standort Investition

in Mio. €

Eigenkapitalinkl. Agio

in Mio. €

FertigstellungMietbeginn

Übernahme (Ü)

Nutzfläche

in m2

Anmerkung

1 Verw.- /Lagergebäude München 4,5 0,6 1981 4.925 verkauft

2 Lager- /Betriebsgebäude Ulm 8,7 1,6 1982 9.646 verkauft

3 Betriebs-/Bürogebäude Herne 5,5 0,9 1983 10.905 verkauft

4 Zentrallager Wilhelmshaven 11,2 2,2 1983 17.248 verkauft

5 Baumarkt Gifhorn 1,9 0,3 1984 2.450 verkauft

6 Baumarkt Nürnberg 3,1 0,5 1984 2.600 verkauft

7 Fachmarktzentrum1) Langweid 4,0 3,7 1984 5.360 verkauft

8 Baumarkt Bocholt 3,1 0,5 1984 3.676 verkauft

9 Baumarkt Augsburg 2,3 0,4 1984 4.027 verkauft

10 Baumarkt Gersthofen 4,0 0,7 1984 3.800 verkauft

11 Baumarkt Bensheim 2,4 2,2 1984 2.766 verkauft

12 Zentrallager Trossingen 15,4 2,9 1985 17.800 verkauft

13 Supermarkt 1) München 2,3 2,2 1987 924 verkauft

14 SB-Warenhaus Homburg/Saar 19,2 3,6 1986 13.258 verkauft

15 SB-Warenhaus Höchberg 9,0 4,3 1987 9.916 verkauft

16 Geschäftshaus Köln 8,5 4,4 1988 5.114 verkauft

17 Bürohäuser München 8,7 4,2 1987 5.726 verkauft

18 Fachmarktzentrum Heidenheim 27,5 13,2 1989 25.962

19 Bürohaus Nürnberg 3,6 2,0 1990 2.294 verkauft

20 Bürohaus Düsseldorf 16,7 10,0 1991 6.1032) Nahversorgungszentrum1) Biederitz 3,0 1,5 1992/1993 2.085 verkauft

21 Fachmarktzentrum Köthen 18,7 10,3 1993 12.185 verkauft

22 Fachmarktzentrum Stendal 37,5 20,3 1994 24.795 verkauft

23 Fachmarktzentrum Plauen 47,7 27,7 1995 29.331 verkauft

24 Nahversorgungszentrum Quedlinburg 8,0 4,6 1996 3.870

25 Stadtteilzentrum Leipzig 19,8 11,7 1995 8.837

26 Einkaufszentrum Dresden 39,9 23,7 1996 14.565

27 FachmarktzentrumVerbrauchermarkt

ZittauGörlitz 31,2 17,7 1996

1998 18.458

28 EinkaufszentrumErweiterung

Offenbach 85,16,9

34,14,9

19992012

33.4855.192

29 Fachmarktzentrum Dachau 72,6 40,0 2001 29.307

30 Fachmarktzentrum Eschwege 22,1 8,5 2004 13.69331 Einkaufszentrum

FachmarktzentrumBrühlEuskirchen 58,8 28,7 2006

2005/2006 28.678

32 Fachmarktzentrum Weiterstadt 20,3 10,4 2007/2008 14.7103)

33 Handelsensemble Eschwege 11,4 6,6 2008/2009 4.214

34 Pflegeheim Geretsried 12,8 5,7 2009 7.7964)

35 Pflegeheim Traunstein 9,8 4,8 2010 5.8294)

36 Einkaufszentrum Landshut 64,8 44,8 2011 25.4644)

37 Einkaufszentrum Einkaufszentrum Fachmarktzentrum

Garmisch-Part. Geislingen Unterschleißheim

87,5 50,0201120112011

45.9754)

38 Einkaufszentrum Friedrichsdorf 43,9 25,4 01.04.2013 (Ü) 32.1774)

39 EinkaufszentrumFachmarktzentrum

EbersbergPattensen 59,4 35,4 30.12.2012 (Ü)

30.12.2012 (Ü) 41.1623)

40 Einkaufszentrum Langenhagen 74,6 43,1 31.12.2013 (Ü) 47.4984)

41 Einkaufszentrum Gummersbach 92,8 53,8 01.08.2016 (Ü) 79.8644)

Gesamt 1.090,2 574,1 683.6701) BGB-Fonds, alle anderen in der Rechtsform der KG2) Privatplatzierung3) Inklusive verpachteter Grundstücksflächen4) Bruttogrundfläche (BGF)


„ILG … kauft höchstselektiv Fachmarkt- zentren an strategischen Standorten, erzielt für seine Anleger beste Ergebnisse und gilt auch unter Wettbewerbern als höchst seriös“ Immobilienzeitung „Es gibt Perlen, die über Jahre für ihre Anleger solide Erträge erwirtschaftet haben. Beispiel: die ILG aus München” manager magazin „ILG ist ein absoluter Spezialist für Einzel-handelsimmobilien.“ Fondsbrief „…im Bereich Handelsimmobilien eine herausragende Stellung” kapitalmarkt intern „…einen guten Namen mit Einzelhandels-fonds gemacht.” Frankfurter Allgemeine Zeitung „Urteil der Jury: Gutes Händchen” Immobilienwirtschaft „Der erste im Ranking der Immobilien- fondsinitiatoren, die ILG … Nahezu alle wichtigen Leistungsdaten verlaufen positiv“ Euro am Sonntag „Münchner Fonds bringt Anlegern attraktive Renditen” Die Welt „Sehr gute und transparente Leistungs- bilanz“ Euro am Sonntag „Positiv fällt weiter auf, wie sich die Münch-ner erfolgreich im Fonds- und Immobilien- management engagieren.” Fondsbrief „…auf Einzelhandelsobjekte spezialisierte ILG“ Handelsblatt

PRESSE ÜBER ILG

ILG Fonds Nr. 28, RING CENTER Offenbach

ILG Fonds Nr. 31, Giesler-Galerie Brühl

ILG Fonds Nr. 36, Landshut Park

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Forum Gummersbach mit moderner Stahlfassade

3. DAS ANGEBOT IM ÜBERBLICK

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Forum Gummersbach – Ansicht vom Steinmüller-Gelände

Eckdaten des Beteiligungsangebotes

Investitionsobjekt /Standort

Einkaufszentrum Forum Gummersbach, Neu-bau, eröffnet am 03.09.2015, Innenstadtlage, erweiterte Fußgängerzone

Ankermieter REWE, Saturn, Müller Drogerie, Kult, Depot, Stadtwerke Gummersbach (Parkhausbewirt- schaftung)

Mietverträge Über 70 MietverträgeGewichtete Mietvertragslaufzeit 11,8 JahreIndexierte Mietverträge, überwiegend Umsatz-mietverträge mit indexierten Mindestmieten

Fläche Grundstücksfläche: 31.544 m²Vermietbare Fläche: 22.350 m²Stellplätze: 1.456

Miete pro Jahr € 4.976.201

Gesamtinvestition € 92,85 Mio.

Ausschüttung 5,75% ab dem 01.10.20163,00% bis zum 30.09.2016

Ausschüttungsturnus Monatlich, sofort beginnend

Kapitalverwaltungs-gesellschaft

ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (KVG)

Einkunftsart Vermietung/Verpachtung, Kapitalvermögen

Handelsimmobilien als AnlageklasseDie Nachfrage nach Gütern des täglichen Bedarfes ist auch in konjunkturell schwachen Phasen stabil. Sie ist vom Online-Handel weitgehend unbeeinflusst. Großflächige Han-delsimmobilien mit einer dominanten Marktstellung in ihrem Einzugsgebiet profitieren von dieser Stabilität. Attraktive Ankermieter mit guter Bonität sichern sich diese Standorte langfristig. Die Mietverträge sind in der Regel indexiert und bieten einen teilweisen Schutz vor Inflation. Durch die Viel-zahl an Mietverträgen ist das Mietausfallrisiko diversifiziert. Das restriktive deutsche Baurecht beschränkt zudem ver-gleichbare Neuprojektentwicklungen. Dies schützt Bestands- objekte vor neuem Wettbewerb am Standort. Im Ergebnis erwirtschaften Handelsimmobilien für Investoren bei plange-mäßem Verlauf attraktive und stabile Ausschüttungsrenditen. Weitere Ertragspotenziale lassen sich durch ein professio-nelles Asset- und Centermanagement realisieren.

Beteiligungsangebot Bei dem ILG Fonds Nr. 41 handelt es sich um ein reguliertes geschlossenes Investmentvermögen gemäß § 1 Abs. 5 KAGB. Geschlossene Fonds sind eine langfristige Anlage mit



Die Fonds KG hat als Gesellschaft eine feste Laufzeit (vgl. Abschnitt 6.1 Beteiligungsstruktur).

Forum Gummersbach – Innenansicht

üblichen Laufzeiten von zehn bis zwanzig Jahren. Die Vor-teile für den Anleger liegen in den auf lange Sicht attraktiven und kalkulierbaren Erträgen sowie in Steuervorteilen.

Die Anleger beteiligen sich an der Beteiligungsfonds 41 GmbH & Co. geschlossene Investment KG (nachfolgend „Fonds oder Fonds KG“).

Der Fonds investiert in die strategische Handelsimmo- bilie Forum Gummersbach, Steinmüllerallee/Kampgasse, 51643 Gummersbach. Hierfür sammelt er von Anlegern Kapi-tal in Höhe von € 49.520.000 ein.

Der Erwerb der Immobilie erfolgt nicht unmittelbar, sondern im Wege des Erwerbs einer Mehrheitsbeteiligung an einer Objektgesellschaft (Beteiligungsobjekt Forum Gummersbach GmbH & Co. KG, nachfolgend auch „Objekt KG“), die Eigen-tümerin des Einkaufszentrums Forum Gummersbach ist. Die Fonds KG wird zum 31.07.2016 eine Beteiligung von insge-samt 94,9% an der Objekt KG erwerben.

Struktur des ILG Fonds Nr. 41

Anleger(Neukommanditist /Treugeber)

▼

Beteiligungsfonds 41 GmbH & Co. geschlossene Investment KG

(Fonds KG)

▼

Beteiligungsobjekt Forum Gummersbach GmbH & Co. KG*

(Objekt KG)

* Derzeit firmierend als HBB Gewerbebau Projektgesellschaft Forum Gummersbach mbH & Co. KG.

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Forum Gummersbach – Innenansicht Obergeschoss

Investitionsobjekt Forum GummersbachDas Forum Gummersbach ist ein modernes innerstädtisches Einkaufszentrum mit einer Gesamtmietfläche von 22.350 m² (Verkaufsfläche ca. 15.000 m²), das Kunden aus Gum-mersbach sowie den umliegenden Gemeinden anspricht. Über 70 Geschäfte verteilen sich über zwei Ebenen. Sie bie-ten Angebote für den täglichen Bedarf, Mode, Technik, Wohnaccessoires, Dienstleistungen und Gastronomie. Die hochwertige Architektur im Zusammenspiel mit großzügigen

Mallflächen erzeugt für die Kunden eine hohe Aufenthalts-qualität. In einem integrierten Parkhaus stehen den Kunden 1.456 Stellplätze zur Verfügung.

Standort GummersbachDie Kreisstadt Gummersbach mit rd. 50.000 Einwohnern liegt im Bergischen Land zwischen dem Ballungsraum Köln-Bonn und dem ländlich geprägten Sauerland im Osten. Sie ist die bevölkerungsreichste Stadt im Oberbergischen Kreis und durch die verkehrsgünstige Lage an der BAB A4 (Köln-Olpe) gut in den prosperierenden rheinischen Wirtschaftsraum ein-gebunden. Durch die hohe Zentralität der Stadt, die sich sowohl durch die Funktion als Kreisstadt mit vielen Versor-gungseinrichtungen als auch die topographischen Vorausset-zungen mit der Siedlungsstruktur im Umland entwickelt hat, ergibt sich für den Gummersbacher Einzelhandel und das Forum Gummersbach ein Einzugsgebiet von rund 240.000 Personen. Das Forum Gummersbach liegt in zentraler Lage in der Innenstadt mit Anbindung an die Fußgängerzone.

Kaufpreis/WertgutachtenDer Wertansatz für das Forum Gummersbach im Rahmen der Kaufpreisermittlung beträgt € 79.958.821 (bei den Kauf- preis beeinflussenden nicht umlagefähigen Nebenkosten von

Flächenanteile der Nutzungen des Forum Gummersbach

19% Elektronik

19% Lebensmittel

26% Mode

11% Drogerie, Gesundheit

1% Schreibwaren1% Schmuck1% Wohnaccessoires

6% Gastronomie7% Sonstiges

6% Dienstleistung

3% Hartwaren



Forum Gummersbach mit Innenstadt sowie Bahnhof und zentraler Busbahnhof

€ 260.548). Ein für das Investitionsobjekt eingeholtes Wert-gutachten ermittelt für das Forum Gummersbach einen Ertragswert von € 80.050.000.

Beteiligungshöhe und AbwicklungDie Mindestbeteiligung beträgt € 10.000. Höhere Zeich-nungsbeträge müssen durch € 1.000 teilbar sein. Zusätzlich wird zur Zeichnungssumme ein Agio von 5% erhoben. Der Anleger schließt als Treugeber mit der ILG Kapitalverwal-tungsgesellschaft mbH (KVG) einen Treuhandvertrag ab, mit dem er diese beauftragt, für ihn im Innenverhältnis eine Kom-manditbeteiligung an der Fonds KG zu begründen und treu-händerisch zu halten.

Nach rechtswirksamem Abschluss des Treuhandvertrages ist die Kapitaleinlage zzgl. 5% Agio sofort zur Zahlung fällig. Im Handelsregister wird eine Haftsumme in Höhe von 1% der jeweiligen Beteiligung eingetragen.

Ausschüttung Die Anleger erhalten prognosegemäß ab dem 01.10.2016 eine Ausschüttung von 5,75% p.a., bezogen auf das Eigen- kapital ohne Agio. Die Ausschüttung wird monatlich zur Aus-zahlung gebracht. Ab dem Tag nach der Kapitaleinzahlung

Prognostizierte Kapitaleinsatz- und Rückflussrechnung in T€ für einen Zeichnungsbetrag von T€ 100 (zzgl. 5% Agio)1)

Einlage + Agio

Ausschüt-tungen

Steuer- zahlungen2)

Veräuße-rung3)

Vermögens-zuwachs

1) Beitritt 31.12.2015, Laufzeit bis 31.12.2030.2) Angenommener persönlicher Steuersatz 30%.3) Basis-Szenario.EDV-bedingte Rundungsdifferenzen sind möglich.

bis zum 30.09.2016 wird eine zeitanteilige monatliche Aus-schüttung von 3,00% p.a. geleistet.

Steuerliche ErgebnisseDie Gesellschafter erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und gegebenenfalls aus der Anlage der Liquidi-tätsreserve Einkünfte aus Kapitalvermögen.

-105,0 81,4

-12,0 108,873,2

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Anbieter Der Fonds wird von der ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (nachfolgend „ILG KVG“) initiiert und verwaltet. Die ILG KVG besitzt die Erlaubnis für die Tätigkeit als AIF-Kapitalver-waltungsgesellschaft und unterliegt der Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Die ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH ist Teil der ILG Unternehmensgruppe. Die ILG konzipiert und verwaltet seit 1980 Immobilienfonds. Sie zählt damit zu den erfahrensten Fondsanbietern in Deutschland. Die ILG ist Spezialist für großflächige Handelsimmobilien. In diesem Segment verfügt sie über mehr als 30 Jahre Investitions- und Management- erfahrung.

Seit ihrer Gründung hat die ILG 40 Publikumsfonds mit einem Investitionsvolumen von rund € 1 Mrd. und einem Eigenka-pital von über € 500 Mio. aufgelegt und erfolgreich platziert. Es gab keine Rückabwicklungen. Alle Fondsimmobilien

werden von der ILG verwaltet. Die ILG verwaltet derzeit rund 450.000 m² Gewerbefläche (davon 430.000 m² Handels- fläche) in ganz Deutschland.

Verwahrstelle Verwahrstelle des ILG Fonds Nr. 41 ist die CACEIS Bank Deutschland GmbH. Sie verwahrt die Vermögensgegen-stände des Fonds und überwacht den Zahlungsverkehr über die gesamte Fondslaufzeit.

Investition und FinanzierungDie Investitionskosten nach dem Verkaufsprospekt belaufen sich auf € 92.849.000. Diese werden mit 58,0% Eigenmitteln (€ 49.520.000 Gesellschaftskapital zzgl. € 2.476.000 Agio hierauf, € 1.851.000 verbleibendes Gesellschaftskapital des Altgesellschafters und Kommanditeinlagen von jeweils € 1.000 bei der Fonds KG und Objekt KG) und mit 42% Fremdmitteln (€ 39.000.000) finanziert.

Finanz- und Investitionsplan (Prognose)

Aggregation (Fonds KG und Objekt KG) T€in %

der Gesamtkosten

Mittelverwendung

Anschaffungskosten und objektbezogene Kosten 83.575 90,0

Fondsbezogene Kosten (inkl. Abwicklungsgebühr) 7.402 8,0

Finanzierungskosten 483 0,5

Laufende Kosten 158 0,2

Ausschüttungen (bis 31.07.2016) 532 0,6

Liquiditätsreserve 700 0,8

Gesamtinvestition 92.849 100,0

Finanzierung

Gesellschaftskapital 49.520 53,3

Abwicklungsgebühr/Agio 2.476 2,7

Eigenkapital Altgesellschafter 1.853 2,0

Fremdkapital 39.000 42,0

Gesamtfinanzierung 92.849 100,0

EDV-bedingte Rundungsdifferenzen sind möglich.



Sicherheit durch

Strategische Handelsimmobilie

Das Forum Gummersbach hat aufgrund seiner Größe und des Mietermix eine überregionale Bedeutung. Eine solche strategische Handelsimmobilie wird aufgrund planungsrechtlicher Beschränkungen nur sehr selten genehmigt. Dies bedeutet besonderen Schutz für die Investition.

Integrierte Lage Die integrierte innerstädtische Lage und das hervorragende Angebot an Stellplätzen machen das Forum Gummersbach für alle Kunden gut erreichbar. Das Objekt liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zu den zentralen Bus- und Bahnstationen der Stadt Gummersbach.

Solider Standort Gummersbach ist die bevölkerungsreichste Stadt des Oberbergischen Kreises im Re- gierungsbezirk Köln. Die Stadt verfügt über eine niedrige Arbeitslosigkeit. Die über-durchschnittliche Einzelhandelszentralität zeigt die hohe Anziehungskraft der Stadt Gummersbach auf ihr Umfeld.

Neubau Das Forum Gummersbach wurde im September 2015 fertiggestellt und eröffnet.

LangfristigeVermietung

Die nach Miethöhe gewichtete Mietvertragslaufzeit beträgt 11,8 Jahre.

Günstiges Finanzierungsverhältnis

Rund 58% der Investition werden über Eigenkapital, rund 42% über Fremdkapital finanziert.

Sichere Finanzierung

Es besteht kein Währungsrisiko. Die Fremdfinanzierung erfolgt ausschließlich in Euro und wurde vertraglich fixiert. Die Zinsen der Fremdfinanzierung sind über den Prog-nosezeitraum von rund 15 Jahren bis zum 31.12.2030 gesichert.

Inflationsschutz Die abgeschlossenen Mietverträge sind größtenteils indexiert. Dies trägt zum Schutz gegen die Inflation bei.

Fairer Kaufpreis Unabhängige Wertgutachten bestätigen den vereinbarten Kaufpreis.

Rücklagen für Instandhaltung

Die Prognoserechnung sieht Rücklagen in Höhe von rd. € 5.359.000 für Instandhal-tung und Revitalisierung über die Prognoseperiode vor. Hinzu kommen weitere Bei-träge von Mietern aufgrund der teilweisen Umlagefähigkeit.

Berücksichtigung möglicher Mietausfälle

In der Prognoseperiode ist ein möglicher Mietausfall in Höhe von rd. € 2.300.000 (3% der Jahresnettokaltmiete) berücksichtigt.

Beschränkte persönliche Haftung

Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme des Treuhandkommanditisten (und damit mittelbar des Anlegers) beträgt 1% seiner Kapitaleinlage. Eine Nachschuss-pflicht über die geleistete Kapitaleinlage hinaus besteht nicht.

ErfahrenerFondsanbieter

Die ILG konzipiert und verwaltet seit 1980 Immobilienfonds. Sie ist spezialisiert auf großflächige, strategische Handelsimmobilien.

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4.1 ÜBERSICHT

Seit 35 Jahren führender Partner für Immobilien- InvestorenSeit 1980 konzipiert und verwaltet die ILG Immobilienfonds. Sie zählt damit zu den erfahrensten Fondsinitiatoren in Deutschland. Seit ihrer Gründung hat die ILG 40 Publikums-fonds mit einem Investitionsvolumen von rund € 1 Mrd. erfolg-reich aufgelegt und platziert. Von 40 initiierten Fonds wurden zwischenzeitlich 21 nach Veräußerung der Immobilien wieder aufgelöst. Hierbei erzielte die ILG für ihre Anleger eine durch-schnittliche Nachsteuerrendite von 10,3% p.a. Die durch-schnittliche Nachsteuerrendite der aufgelösten ILG Fonds mit Handelsimmobilien beläuft sich auf 9,9% p.a.

Umfangreiche Erfahrung mit Immobilieninvestitionen in ganz DeutschlandDie ILG hat sich seit ihrer Gründung auf Immobilienfonds in Deutschland spezialisiert. Aufgrund dieser Fokussierung und der langjährigen Marktpräsenz kann sie auf umfassende Marktkenntnisse sowie ein weitreichendes Netzwerk rund um die Immobilie, insbesondere bei Handels- und Pflegeimmo-bilien, zurückgreifen.

Jede Immobilieninvestition erfolgt nach klaren, konservativen und wertorientierten Kriterien. Neben attraktiven Immobilien

an guten Standorten und langfristigen Verträgen mit Mietern guter Bonität achtet die ILG besonders darauf, dass die Miete durch die vorgesehene Nutzung nachhaltig verdient werden kann. Hierzu muss die Immobilie gemeinsam mit ihren Mie-tern in der Lage sein, sich am jeweiligen Standort etablieren zu können. Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung müssen langfristig ausreichend Nachfrage sicherstellen. Basierend auf diesen Kriterien werden alle Investitionen der ILG auf ihr langfristiges Erfolgspotenzial analysiert. Klares Ziel ist es, den Anlegern eine Investition mit attraktivem Rendite- /Risi-koprofil anzubieten.

Über € 500 Mio. an Eigenkapital platziertIm Vertrieb kann die ILG auf ein über Jahrzehnte gewach-senes Vertriebsnetzwerk zurückgreifen. An den bisher initiierten und stets erfolgreich platzierten ILG-Fonds haben sich rd. 10.000 Anleger mit über € 500 Mio. Eigenkapital beteiligt. Die Quote der Wiederzeichner ist bei der ILG hoch.

Erfahrener Partner im Asset Management – Vermietungs-stand 99%Die Verwaltung der Fondsimmobilien gehört zum Kernge-schäft der ILG. Eine engagierte, sorgfältige Verwaltung und eine straffe Kostenkontrolle sind wesentlich für Wertbe- ständigkeit und Vermögensmehrung. Die Fläche der von ILG Fonds derzeit gehaltenen Objekte beläuft sich auf über 450.000 m2. Die Ergebnisse der Auswahl und Verwaltung der Immobilien spiegeln sich in den Leistungsdaten der ILG wider. Der Vermietungsstand lag in den letzten Jahren stets zwischen 97% und 99%. Per 31.12.2014 lag dieser bei rund 99%.

Alle wichtigen Kompetenzen unter einem DachMit ihren rund 50 spezialisierten Mitarbeitern bietet die ILG alle wesentlichen Dienstleistungen rund um Immobilieninves-tition und -verkauf, Fondsvertrieb sowie Fonds-, Asset- und Centermanagement aus einer Hand an. Die eigenständige Durchführung dieser Kernaktivitäten erlaubt es der ILG, dau-erhaft hohe Qualität sicherzustellen.

4. DIE ILG GRUPPE

Unternehmensstruktur

ILG Holding GmbH

ILG Kapitalverwaltungs

GmbH

ILG Assetmanagement

GmbH

ILG Centermanagement

GmbH

ILG Vertriebs GmbH

ILG Capital GmbH

_ Strukturierung und Ver-waltung von ILG Fonds für Privatanleger

_ Asset-, Property- und Vermietungs- management

_ Centermanagement und -marketing

_ Vertrieb von Immo- bilienfonds an private Investoren

_ Strukturierung von Investments für institu-tionelle Investoren

Jährliche Nachsteuerrendite (IRR) der ILG Fonds mit Handelsimmobilien1)

Jährliche Nachsteuerrendite (IRR) in %2)

15

10

5

0

ILG-Nr. 23 22 21 15 14 11 9 8 6 5

Zeit-raum

1993–

20061992

–2006

1992–

20061987

–2007

1985–

20051983

–1999

1984–

20041983

–1997

1983–

20021983

–1993

1) Quelle: ILG Performance-Bericht 2014. Betrachtung mit Spitzensteuersatz ohne Kirchen-steuer. Für die ILG Fonds Nr. 7 und 13 sowie für ein Private Placement sind aufgrund des Einflusses der individuellen Fremdfinanzierung auf Anlegerebene keine Nachsteuerrenditen ermittelbar.2) Die Nachsteuerrendite (IRR) gibt ökonomisch gesehen die Verzinsung des jeweils in der Kapitalanlage gebundenen Kapitals p.a. im Durchschnitt über den Betrachtungszeitraum an.

7,8 8,2 8,2 7,6 9,0 10,2 10,012,5

10,0

15,9


99%VERMIETUNGSSTANDÜBER ALLE OBJEKTE

450.000 m²VERWALTETE FLÄCHEN

10.000BETREUTE INVESTOREN

35 JAHREERFAHRUNG MIT IMMOBILIEN-INVESTMENTS

40AUFGELEGTE UND

PLATZIERTE FONDS

€ 1 MRD.INVESTITIONSVOLUMEN

IN IMMOBILIEN

ÜBER € 500 MIO. PLATZIERTES

EIGENKAPITAL

(INKLUSIVE AGIO)

18

4. DIE ILG GRUPPE

4.2 ENTWICKLUNG DES INVESTITIONSMARKTES FÜR HANDELSIMMOBILIEN Einzelhandelsimmobilien erfreuen sich als Assetklasse bei deutschen und ausländischen Investoren großer Beliebtheit. Für 2015 wird mit einem Rekordtransaktionsvolumen bei deutschen Einzelhandelsimmobilien von bis zu € 20 Mrd. gerechnet.

Die Attraktivität des deutschen Marktes für Einzelhandelsim-mobilien basiert in großen Teilen auf der stabilen wirtschaft-lichen Situation Deutschlands auch im Vergleich zu seinen europäischen Nachbarn. Der Gesamtumsatz des Einzelhan-dels ist in Deutschland besonders stabil. Von 2009 bis 2015 verzeichnete der Einzelhandel Umsatzsteigerungen von rund 2% p.a.

Neben der allgemeinen wirtschaftlichen Stärke Deutschlands und einer weitgehend stabilen demografischen Entwicklung sind vor allem die umfangreichen sozialen Sicherungssys-teme für diese Stabilität ausschlaggebend. Diese führen dazu, dass die Ausgaben für Güter des täglichen Bedarfs nur in geringem Umfang konjunkturellen Schwankungen unterliegen.

Lediglich die Entwicklung im Bereich des E-Commerce und neuer digitaler Angebotsformen stört dieses Bild des stabilen Einzelhandelsmarktes ein wenig. Neuen Statistiken zufolge legt der E-Commerce-Anteil am Gesamtumsatz des deut-schen Einzelhandels weiter zu und liegt 2014 bei 8,8%. Die neuen Angebote und Angebotsformen stoßen auf großes Interesse und Neugier bei den Kunden, insbesondere der jüngeren Generation. Dieser veränderten Nachfrage- situation müssen sich die Händler aktiv stellen. Sie müssen experimentieren, mit welchem Kanal (online oder stationär)

sie dem Kunden den besten Service und das beste Angebot bieten können. Die Stimmung der deutschen Einzelhändler ist jedoch positiv. Sie erkennen die Vorteile des stationären Point-of-Sale und lernen, diese mit diversen anderen Ange-boten, auch digitalen, im Interesse des Kunden zu verbin-den. Eine durch die ILG Gruppe initiierte Studie, die Einzel-händler (und damit Mieter) zu ihren Zukunftserwartungen und Präferenzen in der Standortwahl befragte, ergab, dass über 66% der befragten Einzelhändler von zunehmenden oder gleichbleibenden Verkaufsflächen ausgehen. Noch deutlicher fiel die Antwort in Bezug auf die Anzahl der Stand-orte aus: über 72% der befragten Händler plant künftig mehr Standorte und damit eine Verdichtung des Filialnetzes. Die Nähe zum Kunden gewinnt also zunehmend an Bedeu- tung. Der filialisierende Einzelhandel wird sich mit dieser Entwicklung voraussichtlich deutlich leichter tun als Einzel-läden. Der Trend hin zu filialisierenden Konzepten wird also anhalten.

„Der Handel folgt den Menschen“ – dieses Credo wird also auch in Zukunft zutreffen. Dies wird auch dadurch belegt, dass die Frequenz in Einkaufszentren in Deutschland und in ganz Europa in den letzten Jahren zugenommen hat.

Die Rahmenbedingungen für Einzelhandelsimmobilien sind entsprechend gut. Investoren finden einen stabilen Markt mit einem breiten Angebot. Mit den Veränderungen im Han-del verändern sich jedoch auch die Herausforderungen der Asset- und Centermanager. Die Teams des ILG Assetma-nagement und des ILG Centermanagement verfolgen diese Entwicklungen intensiv, um Eigentümern und Mietern ein guter Partner sein zu können.

Die Verkaufsfläche wird ...

... zunehmen

... gleich bleiben

... abnehmen

Keine Angabe

Quelle: ILG Studie „Der Mieter im Fokus“ 2015 n=121

22,3%

43,8%

27,3%

6,6%

Die Anzahl der Standorte wird ...

... zunehmen

... gleich bleiben

... abnehmen

Keine Angabe

Quelle: ILG Studie „Der Mieter im Fokus“ 2015 n=119

72,3%

12,6%

1,7%

13,4%


steigt ihr Bekanntheitsgrad und festigt sich die Kundenbe- ziehung.

Gute MieterbonitätenDie führenden filialisierenden Einzelhandelsunternehmen überzeugen in der Regel durch gute Bonität. Ihre Ratings sind häufig sehr gut.

Gute Bewertbarkeit des StandortsDie Qualität von Einzelhandelsstandorten ist gut bewertbar. Die Methoden des Einzelhandels zur Standortuntersuchung, -beurteilung und -entscheidung sind wissenschaftlich deutlich besser fundiert als z.B. die Methoden zur Bürostandort- bewertung.

Stabile Investitionen außerhalb teurer MetropolenEinzelhandel findet beim Kunden statt. Bei Einzelhandelsob-jekten können daher hervorragende Anlage- und Renditeper-spektiven nicht nur in Metropolen, sondern insbesondere auch in Mittel- und Kleinstädten gesichert werden.

4.4 QUALITÄTSMERKMALE VON HANDELS- IMMOBILIEN Standorte nicht beliebig vermehrbarDurch planungsrechtliche Beschränkungen wird das Angebot an großflächigen Einzelhandelsstandorten deutlich knapper gehalten als bei kleinflächigen Einzelhandelsstandorten und Büro- und Gewerbeflächen.

Langfristige MietverträgeDie großen filialisierenden Einzelhändler sichern sich gute Standorte dauerhaft und schließen in der Regel langfristige Mietverträge ab.

Hohe Investitionen der MieterEinzelhandelsmieter tätigen sehr häufig hohe Eigeninvestiti-onen in die Mietfläche und kümmern sich überdurchschnitt-lich intensiv um den Mietgegenstand.

Standortkontinuität der Mieter Einzelhandelsmieter halten vergleichsweise lange an einem Standort fest, denn mit einer zunehmenden Verweildauer

4.3 STANDORTE DER ILG FONDSOBJEKTE

Fachmärkte, Gersthofen

Landshut Park, Landshut

InCenter, Dachau

UeZ, Unterschleißheim

E-EinZ, Ebersberg

GEP, Garmisch-Partenkirchen

Pflegeheim, Geretsried

Pflegeheim, Traunstein

Dreiländerpark, Zittau

Verbrauchermarkt, Görlitz

Sachsen-Forum, Dresden

Portitz-Treff, Leipzig

SACHSEN

BAYERN

SACHSEN-ANHALT

Nahversorgungszentrum Weyhegarten, Quedlinburg

Giesler-Galerie, Brühl

Georg-Park, Euskirchen

Ring-Center, Offenbach

Fachmarktzentrum, Heidenheim

Nel Mezzo, Geislingen

Fachmarktzentrum, Weiterstadt

Taunus Carré, Friedrichsdorf

Werra-Center, Eschwege

Stad-Galerie, Eschwege

NIEDERSACHSEN

THÜRINGEN

NORDRHEIN-WESTFALEN

BADEN-WÜRTTEMBERG

HESSEN

Calenberg Center, Pattensen

City Center Langenhagen

Forum Gummersbach

20

4.5 ILG FONDSPERFORMANCE ZUM 31.12.2014

Fonds Nr.

Fondsobjekt(e) Emissionsjahr Mietfläche Vermietungs-stand

Gesamt- investition

Eigenkapitalohne Agio

in m ² in % in T€ in T€

HandelsflächenStandorte in den alten Bundesländern

5 Baumarkt Gifhorn 1983 2.450 verkauft 1.899 275

6 Baumarkt Nürnberg 1983 2.600 verkauft 3.121 513

7 Fachmarktzentrum Langweid 1984 5.360 verkauft 3.949 3.757

8 Baumarkt Bocholt 1983 3.676 verkauft 3.106 504

9 Baumarkt Augsburg 1984 4.027 verkauft 2.312 399

10 Baumarkt Gersthofen 1984 3.800 verkauft 3.980 656

11 Baumarkt Bensheim 1983 2.766 verkauft 2.428 438

13 Supermarkt München 1985 924 verkauft 2.291 2.224

14 SB-Warenhaus Homburg 1985 13.258 verkauft 19.246 3.410

15 SB-Warenhaus Höchberg 1987 9.916 verkauft 8.989 4.415

18 Fachmarktzentrum Heidenheim 1989 22.167 97 27.500 12.706

18*

Nahversorgungszentrum Biederitz 1993 2.231 verkauft 3.000 1.500

28 Ring Center Offenbach 1998 33.416 100 85.100 32.605

Erweiterung Ring Center Offenbach 2012 4.616 100 6.900 4.900

29 InCenter Dachau 2000 29.307 100 72.544 38.194

30 Werra-Center Eschwege 2004 13.733 100 22.136 8.530

31 Giesler-Galerie Brühl, Georg-Park Euskirchen 2005 28.868 99 58.631 25.920

32 Fachmarktzentrum Weiterstadt 2008 10.432 100 20.340 9.247

33 Stad-Galerie Eschwege 2008 4.264 98 11.378 6.192

36 Landshut Park 2010 19.510 100 64.787 42.654

37 GEP Garmisch-Partenkirchen, Nel Mezzo Geislingen, UeZ Unterschleißheim 2011 29.224 100 87.492 47.600

38 Taunus Carré Friedrichsdorf 2013 15.646 94 43.933 24.222

39 E-EinZ Ebersberg, Calenberg Center Pattensen 2013 25.825 100 59.387 33.702

40 City Center Langenhagen 2014 22.287 100 74.554 39.942

Zwischensumme 310.303 99 689.003 344.504

HandelsflächenStandorte in den neuen Bundesländern

21 Fachmarktzentrum Köthen 1992 12.185 verkauft 18.704 9.779

22 Fachmarktzentrum Stendal 1992 24.796 verkauft 37.491 19.345

23 Fachmarktzentrum Plauen 1993 29.231 verkauft 47.685 26.337

24 Nahversorgungszentrum Quedlinburg 1994 3.952 96 8.015 4.364

25 Portitz-Treff Leipzig 1995 7.485 98 19.853 11.166

26 Sachsen Forum Dresden 1995 11.704 97 39.935 22.599

27 Dreiländerpark Zittau, Verbrauchermarkt Görlitz 1997 17.026 100 31.172 16.924

Zwischensumme 106.379 98 202.854 110.514

Summe Handelsflächen 416.682 99 891.857 455.018Summe sonstige Flächen 91.207 100 108.335 37.455Summe alle Flächen 507.889 99 1.000.192 492.473

EDV-bedingte Rundungsdifferenzen sind möglich.

Anmerkungen: Es wurden keine Fonds rückabgewickelt. ILG Fonds Nr. 5, 8, 11, 21, 22, 23: Die jeweilige Rendite übertraf die Prognose wegen der durch den vorzeitigen Verkauf wesentlich früher als prospektiert zugeflossenen Abschlußzahlungen deutlich. ILG Fonds Nr. 18*: Hier sind die kumulierten Werte nach dem Prognosezeitraum ausgewiesen. Da den Ist-Werten nach den Prognosezeiträumen keine Soll-Werte gegenüberstehen, werden als Soll-Werte die Ist-Werte angesetzt. ILG Fonds Nr. 31, 32, 36, 37, 38, 39, 40: Aufgrund langsamerer oder schnellerer als kalkulierter Kapitaleinzahlungen kam es im Platzierungszeitraum zu Abweichungen bei den zu zahlenden Ausschüttungen. Die Soll-Ausschüttung wurde entsprechend der tatsächlichen Kapitaleinzahlungen angepasst. ILG Fonds Nr. 25: Revitalisierungsmaßnahme in 2010 über T€ 1.834. Bereits ab 2007 wurden Ausschüttungen einbehalten, um die Liquiditätsreserve auf € 2 Mio. zu erhöhen. Die Revitalisierungsmaßnahme hat die Liquiditätsreserve vollständig aufgebraucht.

4. DIE ILG GRUPPE


Fonds Nr.

Liquiditätsreserve Tilgung Ausschüttung kumuliert

Ausschüt-tung 2014

Fonds- performance

Soll

in T€

Ist

in T€

Abwei-chung

in %

Soll

in T€

Ist

in T€

Abwei-chung

in %

Soll

in T€

Ist

in T€

Abwei-chung

in %

Ist

in %

5 vorzeitig verkauft 1993 vorzeitig verkauft 1993 127 127 n/a über Plan

6 verkauft 2002 verkauft 2002 673 673 n/a im Plan

7 verkauft 2006 verkauft 2006 3.789 3.717 n/a unter Plan


9 verkauft 2004 verkauft 2004 683 683 n/a im Plan

10 verkauft 2012 verkauft 2012 2.938 2.938 n/a im Plan




15 verkauft 2007 verkauft 2007 5.325 5.325 n/a über Plan

18 5.015 4.967 -0,97 11.729 11.487 -2,1 0,00 unter Plan

18* 382 382 0,0 2.484 2.484 0,0 632 632 0,0 0,00

verkauft verkauft

28 4.708 6.050 28,5 9.669 9.685 0,16 31.747 31.006 -2,3 6,00 im Plan

n/a29 1.455 1.553 6,7 5.602 5.602 -0,01 28.910 25.014 -13,5 4,00 unter Plan

30 803 1.223 52,3 2.835 2.909 2,61 6.435 6.624 2,9 7,50 über Plan

31 1.744 1.286 -26,2 2.610 2.572 -1,46 14.729 15.525 5,4 7,00 über Plan

32 310 433 39,6 674 674 0,00 3.989 4.015 0,7 6,30 im Plan

33 354 430 21,6 0 0 0,00 2.203 2.245 1,9 6,25 im Plan

36 895 1.817 102,9 423 423 -0,02 10.253 10.253 0,0 6,00 im Plan

37 2.365 2.923 23,6 564 575 1,81 8.581 8.581 0,0 6,00 im Plan

38 500 877 75,5 148 149 0,75 2.588 2.588 0,0 6,10 im Plan

39 775 1.697 118,9 230 236 2,30 2.472 2.472 0,0 6,00 im Plan

40 738 1.080 46,3 146 146 0,00 2.200 2.200 0,0 6,00 im Plan

15.029 19.751 31,4 30.400 30.422 0,06 148.601 144.675 -2,7

21 vorzeitig verkauft 2006 vorzeitig verkauft 2006 7.509 7.571 0,8 n/a über Plan



24 183 345 88,8 1.001 1.001 0,02 4.832 2.930 -39,4 0,00 unter Plan

25 626 -183 -129,2 2.386 2.950 23,66 12.520 5.081 -59,4 0,00 unter Plan

26 1.270 1.582 24,7 4.665 4.706 0,88 23.778 12.045 -49,3 1,00 unter Plan

27 1.376 2.313 68,0 3.436 4.127 20,11 16.529 11.683 -29,3 3,50 unter Plan

3.455 4.057 17,5 11.488 12.784 11,29 99.222 73.367 -26,1

18.484 23.808 28,8 41.888 43.206 3,14 247.863 218.041 -12,2883 694 -21,4 3.519 3.048 -13,38 33.173 17.817 -46,3

19.367 24.502 26,5 45.407 46.254 1,86 281.036 235.858 -16,1

Mit der Revitalisierung wurde die Fondsimmobilie einem zeitgemäßen Erscheinungsbild des Einkaufszentrums, einer ansprechenden Raumaufteilung und einem passenden Mietermix angepasst. ILG Fonds Nr. 31: Vermögensmehrung aufgrund einer Gesellschaftskapitalreduzierung um 6,47%-Punkte in Folge eines durch Insolvenz untergegangenen Gesellschafteranteils über T€ 1.178. Die Auszahlung des zustehenden Guthabens an den Altgesellschafter über T€ 820 stellt hierfür eine zeitlich begrenzte außerplanmäßige Liquiditätsinanspruchnahme dar. Die vollständige Liquiditätsrückführung erfolgt bis 30.09.2021 aus dem Liquiditätsüberschuss der Ausschüttungen aus dem untergangenen Gesellschaftsanteil. Neben dem höheren Liquiditätsüberschuss, der ab dem 01.10.2021 zu einer erhöhten Ausschüttung führen wird, erhöht sich der einzelne Gesellschafteranteil am späteren Veräußerungserlös.

22

5. DAS EINKAUFSZENTRUM FORUM GUMMERSBACH

Forum Gummersbach, Kampgasse mit Unterführung zur bestehenden Fußgängerzone

24

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Morsbach

Burbach

Much Netphen

Neunkirchen Wilnsdorf

Wenden

Windeck

Reichshof

Engelskchn.

Marienheide

Eitorf

Seelscheid-Neunkirchen

Nümbrecht

Lindlar

Kirc

Swisttal

Weiler-swist

Alfter

KürtenOdenthal

mers-hn.

RösrathOverath

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Region Köln-Bonn mit Stadt Gummersbach

© Veröffentlichung der Kartografie mit freundlicher Genehmigung des Verwaltungs-Verlages Mering www.stadtplan.net – Lizenz-Nr. 15-11-60

5.1 MAKROSTANDORT – GUMMERSBACH IM OBERBERGISCHEN KREIS

Die Stadt Gummersbach liegt im Bergischen Land zwischen dem Ballungsraum Köln-Bonn und dem ländlich geprägten Sauerland im Osten. Durch die verkehrsgünstige Lage an der Bundesautobahn A4 (Köln-Olpe) ist eine gute Einbindung in den prosperierenden rheinischen Wirtschaftsraum gewähr- leistet.

Gummersbach ist die Kreisstadt des Oberbergischen Kreises im Regierungsbezirk Köln. Köln liegt rd. 50 km westlich ent-fernt. In der Regionalplanung wird Gummersbach mit rd. 50.000 Einwohnern als Mittelzentrum klassifiziert. Der Ober-bergische Kreis hat rd. 270.000 Einwohner.

Gummersbach ist im Kreis die mit Abstand bevölkerungs-reichste Stadt.

In vergleichsweise geringer Entfernung sind mit Wipperfürth, Meinerzhagen, Olpe, Waldbröl und Engelskirchen Städte mit gleicher zentralörtlicher Bedeutung vorhanden. Sie weisen jedoch deutlich geringere Einwohnerzahlen (die größte der genannten Städte ist Olpe mit rd. 25.000 Einwohnern) und zum Teil auch unterdurchschnittliche Zentralitätswerte auf. Hierunter versteht man ein Maß für die Attraktivität eines Standortes als Einkaufsort.

Die Wirtschaftsstruktur von Gummersbach wird, anders als im Oberbergischen Kreis, im Wesentlichen von Unternehmen aus der Dienstleistungsbranche geprägt, in der rd. 70% der Beschäftigten arbeiten. Bekannte Unternehmen der Dienst-leistungsbranche mit überregionaler Bedeutung sind u.a.:

_ Ferchau Engineering (Marktführer für Ingenieurdienst- leistungen)

_ Opitz Consulting (Partnerunternehmen von Oracle) _ Kienbaum Unternehmensberatung _ Kreiskrankenhaus Gummersbach (fungiert als akademi-sche Lehranstalt der Uni Köln) mit insgesamt 3.000 Beschäftigten und 40.000 ambulanten bzw. 22.000 statio-nären Patienten pro Jahr.

Bekannte produzierende Unternehmen sind z.B.:

_ Abus (Kransysteme) _ AS Creation (Tapeten) _ Gizeh (Raucherbedarf) _ Fisia Babcock (Müllverbrennungsanlagenbau)

Forum Gummersbach – Ansicht vom Steinmüller-Gelände



Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist im Zeitraum von 2008 bis 2013 um rd. 10,8% bzw. rd. 2.600 angestiegen. Nach den Daten des Statistischen Landesam-tes NRW (Stand 2012) hat Gummersbach einen deutlichen positiven Pendlersaldo vorzuweisen, d.h. mehr Berufsein-pendler als Berufsauspendler (21.872 Einpendler zu 12.057 Auspendlern).

Den Schwerpunkt der Wirtschaft im Oberbergischen Kreis bil-det heute die metallerzeugende und -bearbeitende Industrie gefolgt von der Elektrotechnik und der Kunststoffverarbeitung. Kräftig zugelegt hat in den letzten Jahren insbesondere die Wachstumsbranche Mikroelektronik.

Von den rd. 86.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten arbeitet knapp die Hälfte im verarbeitenden Gewerbe. Weite-res Kennzeichen für die oberbergische Wirtschaftsregion ist ihre Wachstums- und Beschäftigungsdynamik. Anders als in benachbarten Kreisen, in denen fast 30% der Erwerbstätigen ihren Arbeitsplatz in den benachbarten Ballungsräumen suchen müssen, kann der Standort Oberbergischer Kreis die ansässige Bevölkerung weitgehend selbst mit Arbeitsplätzen versorgen.

Einer der größten Arbeitgeber in der Region ist die BPW Bergische Achsen KG in Wiehl mit 1.750 Beschäftigten. Auch ISE Innomotive Systems Europe beschäftigt im Werk Berg-neustadt 1.785 Personen.

Dass die regionale Wirtschaft im Oberbergischen Kreis so stark ist, liegt auch an der Vielzahl technischer Problemlö-sungen, die hier entwickelt wurden. Die Fähigkeit zur Inno-vation – im Volksmund gerne als „oberbergische Tüftler-Men-talität“ bezeichnet – ist eine der Stärken des Kreises. Dies ist auch auf die dortige Ausbildungsqualität zurückzuführen. Allein Industrie und Handel bieten in 100 Ausbildungsberufen rd. 3.000 Ausbildungsplätze an. Ein hoher technischer Stan-dard der Berufsschulen sowie praxisnahe Weiterbildungsan-gebote der IHK verbinden vorhandene Strukturen mit inno-vativem Know-how.

Der Technologietransfer wird zusehends durch den Campus Gummersbach der Technischen Hochschule Köln mit den Fachbereichen Maschinenbau, Informatik, Elektrotechnik und Wirtschaftsingenieurwesen gefördert. Zahlreiche Studenten haben sich bereits mit zukunftweisenden Vorhaben in der Region selbständig gemacht. Unterstützt wird diese Entwick-lung durch das Gründer- und Technologie-Zentrum Gum-mersbach, das technologieorientierte Jungunternehmer, die am Markt noch Fuß fassen müssen, fördert. In den letzten Jahren konnten 38 Unternehmen, die 190 Arbeitsplätze schu-fen, angesiedelt werden.

Die Arbeitslosenquote liegt demzufolge sowohl in Gum-mersbach mit 6,6% als auch im Oberbergischen Kreis mit 5,5% erheblich unter der Arbeitslosenquote für das Bundes-land Nordrhein-Westfalen mit 8,0% (Stand August 2015).

Forum Gummersbach – Innenansicht Mall

26

5.2 MIKROSTANDORT – DAS STEINMÜLLER- GELÄNDE IM ZENTRUM VON GUMMERSBACH

Das Einkaufszentrum Forum Gummersbach befindet sich auf dem sogenannten Steinmüller-Gelände in der Gummersba-cher Kernstadt. Es wurde als eines der letzten Projekte im Zuge der Revitalisierung des ehemaligen Werksgeländes der Firma L & C Steinmüller in den Jahren 2013 bis 2015 errichtet.

Im Osten, Norden und Süden grenzt das Steinmüller-Ge-lände an die Bahnlinie Köln-Gummersbach-Marienheide. Durch umfangreiche Bau- und Erschließungsmaßnahmen wurde das Steinmüller-Gelände zu einem Teil der Gum-mersbacher Innenstadt. Der Bahndamm wurde hierfür durch drei neu geschaffene attraktive und lichtdurchflutete Unter-führungen durchbrochen.

Die großzügigste dieser Unterführungen verläuft in Ost-West-Richtung unter dem Bahndamm hindurch. Sie verlängert die Fußgängerzone in der Kampstraße um die durch das Ein-kaufszentrum verlaufende Kampgasse. Um den bestehenden Höhenunterschied zwischen Kampstraße und Kampgasse leicht zu überwinden, wurde diese Unterführung mit einer breiten Treppenanlage, einem Aufzug und 2 Rolltreppen versehen. Sie wurde aufgrund ihrer hohen Bedeutung für den Passantenfluss und das städtebauliche Gefüge der Stadt Gummersbach zudem besonders hell und attraktiv ge- staltet.

Durch die neu geschaffenen Unterführungen erreicht man vom Steinmüller-Gelände aus in wenigen Schritten zudem den jenseits der Bahnlinie gelegenen neuen Bahnhof und den dort angrenzenden ebenfalls neuen Zentralen Omnibusbahn-hof (ZOB).

Im Westen wird das Gebiet durch die Steinmüllerallee sowie die Rospestraße begrenzt. An der Rospestraße befindet sich auch das sog. Ackermann-Areal, auf dem vorrangig Wohn-nutzungen in Form von u.a. Eigentumswohnungen, Reihen-häusern oder Studentenwohnungen errichtet wurden.

Die Erreichbarkeit des Forum Gummersbach ist für den PKW- und den ÖNPV-Kunden gleichermaßen gut. Maßgeblich für die PKW-Erschließung ist die Steinmüllerallee, über die die Zufahrten zum Parkhaus/Parkdeck im Nord- und Südteil des

Steinmüller-Gelände in der Gummersbacher Kernstadt

Kampgasse mit Unterführung und Bahndamm

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Halle 32

SchwalbeArena

TH Köln (Campus Gummersbach)


Wichtige Struktur-, Standort- und Objektdaten

a) Strukturdaten

Bevölkerung 01.01.2015 1) 49.734

Arbeitslosenquote August 2015 2) 6,6%

Positiver Pendlersaldo 3) 9.815

b) Standortdaten

Zentralität 4) 124,0

Einzugsgebiet Personen 4) 240.860

Kaufkraftpotential 4) € 1.332 Mio.

Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 4) 99,2

c) Objektdaten

Name Forum Gummersbach

Objektart Einkaufs- zentrum

Grundstückslage Zentrale Innenstadtlage

Schätzung Jahresbruttoumsatz (ohne Umsätzefür Dienstleistungen und Gastronomie 4))

€ 61,2 Mio.

Grundstücksgröße 31.544 m2

Bruttogrundfläche (inkl. Stellplätze) 79.864 m²

Nettogrundfläche (inkl. Stellplätze) 75.534 m2

Bruttorauminhalt 338.209 m3

Vermietbare Fläche 22.350 m²

Anzahl Stellplätze 1.456

Vermietungsstand Oktober 2015 96% der Miete94% der Fläche

d) Ankermieter ReweSaturn

Müller DrogerieKult

DepotStadtwerke Gummersbach

1) Landesbetrieb Information und Technik, Nordrhein-Westfalen2) Bundesagentur für Arbeit, in % von allen zivilen Erwerbspersonen, Bundesdurchschnitt: 6,4% (08/2015)3) Statistisches Landesamtes NRW, Stand 20124) bulwiengesa AG, Hamburg, Markt- und Standortanalyse 26.09.2014

Einkaufzentrums bequem erreichbar sind. Im Verlauf der Neugestaltung des Steinmüller-Geländes wurde zudem der Innenstadtring vollständig ausgebaut und geschlossen, womit die verkehrliche Erreichbarkeit weiter verbessert wurde.

Eine Einbindung in das erweiterte lokale sowie regionale Ver-kehrsgerüst erfolgt über die Rospestraße, die im Süden direkt auf die Westtangente (B 256) führt und über die Brü-ckenstraße das weitere Stadtgebiet erschließt. Die nächstlie-gende Anschlussstelle „Gummersbach“ an die südlich gele-gene Bundesautobahn A4 (Köln-Olpe) ist in ca. 10 Minuten vom Stadtzentrum über die Westtangente (B256) zu errei-chen. Das Zentrum von Köln ist bei normaler Verkehrslage in ca. 45 Min., der Flughafen Köln-Bonn in ca. 40 Min. zu er- reichen.

Die ÖNPV-Erreichbarkeit erfolgt maßgeblich über den Bahn-hof und den nach Verlegung unmittelbar angrenzenden ZOB. Dieser wird von insgesamt 15 Buslinien angefahren, die neben dem Gummersbacher Stadtgebiet auch die umliegen-den Gemeinden bedienen. Vom Bahnhof bestehen Zugver-bindungen nach Köln Hauptbahnhof (Fahrzeit ca. 70 Min.) sowie Meinerzhagen (ca. 20 Min.).

Gummersbach und das Steinmüller-Gelände – eine ErfolgsgeschichteMit der Insolvenz der Kesselbauschmiede L & C Steinmüller im Jahr 1999, des früher größten Arbeitgebers in Gum-mersbach und im Landkreis, sank die Zahl der Arbeitsplätze und führte u.a. zu einem negativen Wanderungssaldo und damit zum einem Bevölkerungsrückgang in Gummersbach und im Oberbergischen Kreis.

Mit der Revitalisierung des ehemaligen Steinmüller-Geländes und vor allem durch die neue Präsenz der Fachhochschule Köln (ab 2015 in Technische Hochschule Köln umbenannt) in Gummersbach – dem Campus Gummersbach (fertigge-stellt 2007/2008) – konnte der Rückgang der Abwanderung gestoppt werden. Seit 2009 wächst die Zuwanderung nach Gummersbach. Seit 2012 hat Gummersbach einen positiven Wanderungssaldo, in dessen Folge auch die Bevölkerung von Gummersbach wieder zunimmt (vom 31.12.2013 mit 49.665 Einwohnern auf 49.734 zum 31.12.2014). Auch der Oberbergische Kreis hat eine wachsende Bevölkerung.

Die Wachstumsimpulse im Zusammenhang mit der Restruk-turierung des Steinmüller-Geländes und insbesondere durch den Campus Gummersbach (Unternehmensneugründungen bzw. -ansiedlungen) bilden die Basis für eine in Zukunft posi-tive Bevölkerungsentwicklung in Gummersbach.

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Stadtgebiet Gummersbach mit Kennzeichnung des Objektstandorts

© Veröffentlichung der Kartografie mit freundlicher Genehmigung des Verwaltungs-Verlages Mering www.stadtplan.net – Lizenz-Nr. 15-11-60

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Steinmüller-Gelände im Jahr 2007 mit der Firma L & C Steinmüller

Die Hintergründe und die besondere Bedeutung, die mit der Gesamtmaßnahme der Entwicklung bzw. Umgestaltung des Areals im engen Zusammenhang stehen und zu der auch das Einkaufszentrum Forum Gummersbach gehört, werden in den nachfolgenden Textauszügen aus einem Bericht des Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reak-torsicherheit vom April 2012 deutlich:

„Die Stadtgeschichte wurde über 125 Jahre erheblich durch die 1855 gegründete Kesselbauschmiede L & C Steinmüller geprägt. Die Firma und damit das am damaligen Innenstadt-rand gelegene Werksgelände expandierten über die Jahr-zehnte und zahlreiche Arbeiter zogen in die Stadt. Zu Hoch-zeiten in den 1970er Jahren waren am Standort Gum-mersbach rund 3.000 Mitarbeiter bei der Firma Steinmüller beschäftigt, die damit größter Arbeitgeber in der Stadt und im Oberbergischen war. Mit einer Größe von 18 ha hatte das Firmengelände in etwa die gleiche Ausdehnung wie die gesamte Gummersbacher Innenstadt erreicht.

1990 wurde der Familienbetrieb L & C Steinmüller verkauft, neuer Hauptanteilseigner wurde die Philipp Holzmann AG, die jedoch 1999 in Konkurs ging. Die Firma Steinmüller wurde daraufhin vom Konkurrenzunternehmen Babcock Borsig auf-gekauft, das die Produktion am Standort Gummersbach ein-stellte. Damit ging eine industrielle Ära zu Ende, die die Stadt nicht nur wirtschaftlich, sondern auch städtebaulich und men-tal geprägt hatte. Die Stadt Gummersbach stand also vor mehreren Herausforderungen: Es galt, das im Herzen der Stadt liegende, überwiegend mit Produktionsstätten unter-schiedlichen Baualters verstellte Gelände zu revitalisieren und die innerstädtische „terra incognita“ baulich und

funktional neu zu gestalten. Zugleich bedeutete das Ende der Firma Steinmüller strukturelle Veränderungen durch den Ver-lust zahlreicher Arbeitsplätze und (zeitlich verzögert) auch ein Zurückgehen der Bevölkerungszahl (-5,8% zwischen 2004 und 2011). Außerdem galt es, die resignative öffentliche Stim-mungslage nach dem Ende der Firma Steinmüller in eine Zuversicht für neue Entwicklungschancen zu transfor- mieren.

Noch im Jahr der Produktionseinstellung 1999 stellte die Stadt Gummersbach wesentliche Weichen für eine Neuord-nung des Steinmüller-Areals: Zunächst stimmte sie die städ-tebaulichen Zielvorstellungen ab, setzte im Sinne einer gewünschten Mischnutzung unterschiedliche Baugebiete in einem Bebauungsplan fest, und erließ eine Vorkaufsrechtsat-zung. Ein Jahr später fasste der Stadtrat einen Beschluss über den Beginn vorbereitender Untersuchungen nach §165 (4) BauGB. Durch diese Maßnahmen nahm die Stadt Gum-mersbach bewusst eine aktive und gestaltende Rolle im Rah-men dieses in der Stadtgeschichte einmaligen Stadtentwick-lungsprojektes ein.

Die Orientierung in Richtung einer funktionsgemischten Nachnutzung ergab sich u.a. aufgrund der ausgezeichneten Lagebedingungen des Areals unmittelbar an Innenstadt und Bahnhof angrenzend. Vor diesem Hintergrund wurde die Neuentwicklung des Steinmüller-Geländes in den darauf fol-genden Jahren im Rahmen verschiedener Konzeptionen (z.B. „Masterplan Innenstadt“) auch in Zusammenhang mit den Entwicklungsperspektiven der Innenstadt gesehen.

2002 erwarb die Stadt Gummersbach – nach einstimmigem



Steinmüller-Gelände im Jahr 2015 mit Forum Gummersbach

Ratsbeschluss zur Ausübung des Vorkaufsrechts – das Steinmüller-Areal von der Firma Babcock Borsig. Das Gelände wurde erstmals zugänglich und ermöglichte wichtige planerische Voraussetzungen wie Untersuchungen zur Alt-lastensituation oder der Bodenbeschaffenheit. Außerdem konnten gewerbliche Zwischennutzungen in einigen ehema-ligen Verwaltungsgebäuden für junge Unternehmen aus den Bereichen Maschinen- und Anlagenbau, Gesundheitswirt-schaft, Aus- und Weiterbildung sowie unternehmensorien-tierte Dienstleistungen ermöglicht und nicht zuletzt das Gelände erstmals für eine breite Öffentlichkeit erlebbar gemacht werden. Letzteres erfolgte u.a. in Form so genann-ter jährlicher Projekttage, von denen zwischen 2005 und 2012 bereits sieben durchgeführt wurden, um den ehemali-gen Produktionsstandort zu entdecken und die zukünftige Entwicklung zu diskutieren. Während des Projekttages 2011 wurde auf den zehn Jahre währenden Entwicklungsprozess zurückgeblickt.

Ein weiterer Meilenstein im Zuge der Neuentwicklung des Steinmüller-Areals war 2003/2004 die Vorbereitung einer Bewerbung als Projekt im Rahmen der „Regionale 2010“. Mit Verleihung des so genannten A-Stempels, der höchsten Qua-lifizierungsstufe für ein Vorhaben der Regionale im Mai 2005, erfuhr das Projekt durch ideelle und finanzielle Unterstützung des Landes Nordrhein-Westfalen eine weitere Dynamisie-rung. Zudem nahm Gummersbach erfolgreich am Landes-wettbewerb „Stadt macht Platz“ teil. Ebenfalls 2005 wurde ein Freiraumwettbewerb durchgeführt, der unter dem Motto „Steinmüller veröffentlichen!“ insbesondere neue Zugangslö-sungen zum Areal hervorbrachte.

2006 erfolgte die Aufnahme der Stadt Gummersbach in das Städtebauförderungsprogramm „Stadtumbau West“. Das Stadtumbau-Gebiet wurde im Oktober 2006 nach §171b BauGB vom Stadtrat förmlich festgelegt und hat eine Gesamt-größe von rund 45 ha, da es neben dem Steinmüller-Areal auch die Innenstadt und einen weiteren unmittelbar angren-zenden ehemaligen industriellen Produktionsstandort, das so genannte Ackermann-Gelände, umfasst. Dessen Freiwerden zeichnete sich bereits zu diesem Zeitpunkt ab und erfolgte schließlich bis 2009/10.

Im Zuge der Aufnahme in das Programm „Stadtumbau West“ wurde ein städtebaulicher Rahmenplan erarbeitet, der seither fortgeschrieben wird. Die organisatorischen Strukturen wur-den dahingehend angepasst, dass ein Treuhandvertrag mit der städtischen Entwicklungsgesellschaft Gummersbach mbH abgeschlossen wurde, die seither – begleitet durch eine Lenkungsgruppe mit Vertretern aus Politik, Verwaltung und Entwicklungsgesellschaft – die Planung und Koordination des gesamten Revitalisierungsvorhabens innehat.

Ab 2007 begann der Rückbau alter Bausubstanz auf dem Steinmüllergelände, der sich sukzessive vollzieht, parallel dazu konnten erste bauliche Maßnahmen abgeschlossen und wichtige Ansiedlungen vollzogen werden, darunter auch die der Fachhochschule Köln, die den so genannten Campus Gummersbach als neu errichtete Außenstelle im Herbst 2007 eröffnete und damit einen wichtigen Impuls für die Entwick-lung des Steinmüller-Geländes leistete. Weitere Projekte sind u.a. ein Einzelhandelszentrum, weitere Gewerbe- und Infra-strukturansiedlungen sowie Freiraumentwicklungen.

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Forum Gummersbach – Luftbild mit Halle 32 und Schwalbe-Arena

Einzelmaßnahmen (Auswahl)

_ Fachhochschule Köln, Campus Gummersbach

Im Süden des Steinmüller-Geländes ist 2007 der Neubau der Fachhochschule Köln, Campus Gummersbach eröffnet worden. Das ehemalige Gebäude dieser Außenstelle der Fachhochschule musste schadstoffbedingt aufgegeben werden. Daher veräußerte die Stadt Gummersbach 2003 eine über 2,6 ha große Teilfläche des Areals an den Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes Nordrhein-Westfa-len, der als Bauherr und Investor auftrat. So entstanden ein Verwaltungsgebäude mit Laboren, Seminar- und Büroräume, sowie Hörsäle, eine Mensa und eine Biblio-thek. Der Neubau des Campus Gummersbach war das erste große Bauprojekt auf dem Steinmüller-Gelände und daher ein ganz wichtiger Entwicklungsimpuls: Die Fach-hochschule, die etwa 2.700 Studenten in den Fachrichtun-gen Informatik und Ingenieurswissenschaften ausbildet, zieht seither kleine und mittelständische Unternehmen an, die sich Vorteile durch Kooperationen und Synergien zwi-schen Wissenschaft, Lehre und Praxis versprechen.

Anmerkung: Zum Wintersemester 2015 sind rd. 4.850 Studenten in inzwischen 4 Fachbereichen immatrikuliert.

_ Halle 32

Die Halle 32 ist eine Ende des 19. Jahrhunderts errichtete ehemalige Produktionshalle der Firma Steinmüller. Als ein-ziges Gebäude bleibt sie erhalten und wird zu einem Ver-anstaltungsort umgebaut, wo zukünftig u.a. Firmen- und

Kulturveranstaltungen, Tagungen und Seminare abgehal-ten werden können. Ergänzt wird die Nutzung um gastro-nomische Angebote. Mit dem Erhalt der Halle 32 soll ein Teil der Geschichte des Steinmüller-Geländes bewahrt und repräsentiert werden. Anfang 2012 haben die Umbauarbei-ten begonnen.

Anmerkung: Die Halle 32 bietet bis zu 1.500 Gästen Platz.

_ Wohngebiet Ackermann-Gelände

Ein Wohnungsmarktbericht für Gummersbach kam 2007 zu dem Ergebnis, dass die Stadt ihr Potenzial als Wohn-standort nicht ausreichend nutzt, da es an qualitativem Wohnraum in zentraler Lage fehle. Das brach gefallene Ackermann-Areal, westlich an das Steinmüller-Gelände und somit unmittelbar an die Fachhochschule angrenzend, bietet hierfür großes Entwicklungspotenzial und wurde daher 2008 von der Entwicklungsgesellschaft Gum-mersbach mbH gekauft. Ziel ist die Entwicklung eines innerstädtischen Wohnangebotes, aufgegliedert in insge-samt sieben Quartieren, das mit Angeboten für ältere Bewohner demografischen Aspekten sowie mit Angeboten für Mitarbeiter und Studierende der Fachhochschule seiner Lagegunst Rechnung tragen soll. Auch innovative Wohn-formen wie Generationen übergreifendes Wohnen oder besondere Wohnprojekte sollen zum Tragen kommen. Als erster Bau wurde 2010 eine Kindertagesstätte fertig gestellt. Parallel wurden ein städtebaulicharchitektonisches Qualifizierungsverfahren, Rückbauarbeiten und Informati-onsveranstaltungen für Interessierte durchgeführt. Baube-ginn für die ersten Wohnbauten ist im Sommer 2012.



_ Einkaufszentrum

Um die Kaufkraftbindung des innerstädtischen Einzelhan-dels zu erhöhen, hat die Stadt Gummersbach im Jahr 2008 eine Ausschreibung für ein Einkaufszentrum ausgelobt, das im östlichen Bereich des Steinmüller-Geländes errich-tet und einen direkten Anschluss an die Innenstadt mittels einer Überquerung bislang trennender Bahnschienen erhalten soll. Auf einer Verkaufsfläche von 15.000 m² soll ein hochwertiges Sortiment u.a. aus den Bereichen Beklei-dung, Elektronik, Lebensmittel, Drogerie und Gastronomie angeboten werden. Im Mai 2011 traf der Stadtrat eine Vor-entscheidung zugunsten eines Investors. Im Zuge des Einkaufszentrums sollen zudem 1.500 Kfz-Stellplätze geschaffen werden, die die Bedarfe mehrerer Einrichtun-gen (u.a. auch der Halle 32) abdecken werden.“

Die HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsge-sellschaft mbH, Hamburg hat diese Ausschreibung gewon-nen. Sie wurde im Jahr 2011 vom Stadtrat ausgewählt, um das Forum Gummersbach zu entwickeln. Das Forum Gum-mersbach wurde am 03.09.2015 eröffnet.

_ Schwalbe-Arena

Als Neubau auf dem Steinmüller-Gelände wurde 2013 die Schwalbe-Arena für über 4.000 Handballfans unmittelbar neben der denkmalgeschützten Halle 32 errichtet. Sie dient dem Handball-Erstligisten VfL Gummersbach als Heim-spielstätte. Sie ist als multifunktionale Halle zudem in bis zu 4 Nutzungseinheiten teilbar und dient auch dem Schul-sport mehrerer ortsansässiger Schulen. Daneben werden

auch Unterhaltungs- und Musikveranstaltungen, Ausstel-lungen und Kleinmessen, Firmenveranstaltungen oder themengastronomische Veranstaltungen durchgeführt.

Die inzwischen über 12 Jahre andauernde Arbeit aller, ins-besondere aber die der Entscheidungsträger der Stadt Gum-mersbach, war erfolgreich. Die Mühen haben sich bei Betrachtung des inzwischen fast feststehenden Endergeb-nisses der Umgestaltung dieses riesigen, früher industriell genutzten Areals in zentraler Lage in Gummersbach auf jeden Fall gelohnt. Hiermit hat die Stadt einen positiven Ver-änderungsprozess mit zukunftsweisenden Perspektiven wei-testgehend erfolgreich abgeschlossen.

Zurecht titelt deshalb auch die Immobilien-Zeitung in einem Artikel am 17.09.2015:

„ALLES RICHTIG GEMACHT IN GUMMERSBACH“

Forum Gummersbach – Ansicht Parkhaus

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5.3 STANDORT- UND MARKTANALYSE Über das Einkaufszentrum Forum Gummersbach liegt eine Markt- und Standortanalyse der bulwiengesa AG, Hamburg vor.

Die ILG hat im September 2014 den Erwerb des damals noch im Bau befindlichen Einkaufszentrums Forum Gummersbach geprüft. Zu den Prüfungshandlungen gehörte auch die Beauf-tragung einer detaillierten Markt- und Standortanalyse bei der bulwiengesa AG. Die Markt- und Standortanalyse eruiert die Stärken und Schwächen sowie die Chancen und die Risiken einer Investition in das Forum Gummersbach. Das Gutachten datiert vom 26.09.2014.

Das Fazit des Gutachtens von bulwiengesa AG lautet wie folgt (wobei die nachfolgenden Textpassagen aus dem Gut-achten wörtlich übernommen wurden):

Fazit Mikrostandort

Der Mikrostandort ist gut in das städtische Verkehrsgerüst und damit auch in das regionale Hauptverkehrsgerüst einge-bunden. Die Erreichbarkeit wird im Zuge der zusätzlichen Erschließungsmaßnahmen verbessert. Hierzu zählen unter anderem die endgültige Fertigstellung der Ringstraße sowie die von der Kampstraße ausgehende Unterführung. Sied-lungsstrukturell und aus Einzelhandelssicht stellt sich der Standort aufgrund der bisherigen industriellen Nutzung und der trennend wirkenden Bahnlinie in der Vergangenheit, trotz seiner innerstädtischen Lage als Solitärlage dar. Diese wird allerdings nach vollständig abgeschlossener Revitalisierung des Geländes aufgebrochen werden.

Neben der Veranstaltungshalle „Halle 32“, dem Neubau der Heimspielstätte des VfL Gummersbach (Schwalbe Arena), dem bereits bestehenden Campus Gummersbach und dem Stadtgarten im Umfeld des Einkaufszentrums fördern Wohn-bauvorhaben mit bis zu 160 Wohneinheiten auf dem Acker-mann-Gelände die städtebauliche Integration des Ein- kaufszentrums.

Für eine weitere Belebung des Gesamtareals sorgen zudem die Niederlassungen bzw. Firmensitze von Ferchau sowie Steinmüller Babcock Environment. Insgesamt arbeiten aktu-ell rd. 600 Personen auf dem Steinmüller-Areal, wobei die Zahl der Beschäftigten nach Abschluss der Revitalisierung bis auf 1.500 Arbeitsplätze steigen dürfte. Das zukünftige Einkaufszentrum übernimmt als wesentlicher Ankerbaustein eine bedeutende Magnetfunktion für dieses attraktive inner-städtische Quartier und für das angrenzende, gewachsene Innenstadtzentrum.

Wettbewerb

Das neue EKZ „Forum Gummersbach“ wird künftig der zen-trale, leistungsfähigste und attraktivste Einkaufsort in der Innenstadt von Gummersbach sein. Er dominiert die übrigen Einzelhandelslagen und -anbieter der Stadt. Den Intraeinzel-handelswettbewerb wird das „Forum Gummersbach“ in Anbe-tracht seiner Größe, Angebotsvielfalt, Modernität und Funk-tionalität für sich entscheiden.

Auch im zwischenstädtischen Wettbewerb mit den benach-barten Mittelzentren kann die Stadt künftig mit dem „Forum Gummersbach“ in Ergänzung zum heutigen City-Einzelhan-delsbesatz wieder an Attraktivität gewinnen und besitzt so die Chance, Kunden wieder für sich neu zu gewinnen und aus Mittelzentren wie Meinerzhagen abzuwerben.

Anders ist hingegen die Wettbewerbsbeziehung zum Ober-zentrum Köln mit seinem vielfältigen, dominanten Einzelhan-delsangebot zu sehen. Die Kölner Innenstadt sowie die dor-tigen Shopping Center stellen für die Einwohner des Einzugs-gebietes einen attraktiven Einzelhandelsstandort dar. Jedoch ist zu berücksichtigen, dass die Entfernung von Gum-mersbach nach Köln trotz guter Erreichbarkeit über die A 4 rd. 50 Kilometer beträgt, so dass hier keine regelmäßige Einkaufstätigkeit zu erwarten ist. Aus gutachterlicher Sicht ist die Stadt Köln zwar als Wettbewerbsstandort dominanter, sie darf jedoch hinsichtlich der Wettbewerbswirkung auf das Objekt nicht überbewertet werden.

Abgrenzung des Einzugsgebietes

Folgende Faktoren liegen der Abgrenzung des einzelhan-delsrelevanten Einzugsgebietes für das „Forum Gummers- bach“ zu Grunde:Einzugsgebiet mit Unterteilung in 3 Zonen


© bulwiengesa AG 2014 – P1408-1318 Seite 19

bulwiengesaGummersbach – Forum Gummersbach

Einzugsgebiet

Zone 1 49.665 EW

Zone 2

Zone 3

gesamt

76.663 EW

114.532 EW

240.860 EW

N

Quelle: © dds © NAVTEQ; bearbeitet durch bulwiengesa AG

Standort


_ die hohe Attraktivität des neuen innerstädtischen Shop- ping-Centers mit seinem vielfältigen Angebotsmix und sei-ner räumlichen Dichte des Gesamtangebotes

_ der integrierte Standort mit der guten Verkehrsanbindung und mit zügiger PKW-Erreichbarkeit

_ die Wettbewerbssituation innerhalb der Stadt Gummers- bach sowie die hinreichenden zeitlichen Entfernungen zu den Shopping-Centern in den benachbarten Ober- zentren

_ dem nur unzureichenden Einzelhandelsangebot an Waren des gehobenen Bedarfs in den benachbarten Mittel- zentren

_ der guten Arbeitsplatzzentralität von Gummersbach (-> etablierte „Trampelpfade“)

_ die gewachsene Versorgungsbedeutung als Kreisstadt des Bergischen Kreises für einen Großteil des Kreisgebietes

Das so abgegrenzte Einzugsgebiet hat eine maximale zeitli-che Entfernung zum neuen innerstädtischen Einkaufs-

zentrum von rd. 25 Minuten bis Wipperfürth bzw. Kierspe und im Durchschnitt rd. 20 Minuten. Im definierten Einzugsgebiet leben gut 241.00 Einwohner. Das Einzugsgebiet ist hinsicht-lich der Intensität der Einkaufsbeziehungen in drei Zonen unterteilt:

_ Zone 1 umfasst das Stadtgebiet der Stadt Gummersbach mit ca. 50.000 Einwohnern.

_ Zu Zone 2 zählen die nördlich, östlich und südlich angren-zenden Gemeinden Bergneustadt, Engelskirchen, Marien-heide und Wiehl mit rd. 76.700 Einwohnern.

_ Zone 3 besteht aus den Gemeinden Kierspe, Lindlar, Mei-nerzhagen, Nümbrecht, Reichshof sowie Wipperfürth mit insgesamt rd. 115.000 Einwohnern.

Insbesondere im nördlichen Bereich der Zone 3 ist von Kauf-kraftabflüssen in Richtung Lüdenscheid auszugehen, da sich hier die Einzugsgebiete teilweise überschneiden.

Struktur des Nachfragevolumens

Einwohner und Kaufkraft im Einzugsgebiet Zone 1 Zone 2 Zone 3 Einzugsgebiet gesamt

Einwohner 49.665 79.663 114.532 240.880

Kaufkraftindex 99,2 102,5 102,8 101,2

Nachfragevolumen Warengruppen Nachtragsvolumen* in € Mio. p.a.

Periodischer Bedarf 128,1 207,7 298,9 634,7

Aperiodischer Bedarf 135,9 229,7 331,7 697,3

davon

Modischer Bedarf, darin 31,5 53,0 76,5 160,9

- Bekleidung, Mode 26,3 44,5 64,2 135,0

- Schuhe, Lederwaren 5,1 8,5 12,3 25,9

Elektro/Technik 22,8 38,0 54,9 115,7

Bau/Garten/Freizeit 29,8 50,3 72,7 152,8

Möbel/Einrichtung 29,7 50,8 73,4 153,9

Sonstige Hartwaren/Pers. Bed. 22,2 37,6 54,3 114,0

Einzelhandel gesamt 264,0 437,4 630,6 1.332,0

Definitionen

Periodischer Bedarf Nahrungs- und Genussmittel, Körper- und Gesundheitspflege (inkl. freiverkäuflichen Arzneimit-teln), Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel, Zeitungen/Zeitschriften, Heimtiernahrung

Modischer Bedarf Bekleidung, Schuhe, Lederwaren, Kurzwaren, Accessoires

Elektro Haushaltstechnik, Unterhaltungs- u. Kommunikationselektronik, Computer und Zubehör, Tonträger und Foto

Möbel/Einrichtung Möbel, Einrichtungsbedarf, Bodenbeläge, Heimtextilien, Lampen u. Leuchten

Bau/Garten/Freizeit Bau- u. Heimwerkerbedarf, Gartenartikel, Blumen/Pflanzen, Sport- und Campingartikel (ohne Textil), Zweirad- und Kfz-Zubehör

Sonstige Hartwaren Zoobedarf, Haustiere, Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Schreibwaren, Optik, Spielwaren, Bücher, Geschenkartikel, Uhren/Schmuck, Gebrauchtwaren, med.-orthopäd. Artikel

Quelle: Datenbasis Kaufkraftkennziffer gem. RB-Research, Nürnberg, 2014. Einwohner gem. Statistischem Landesamt NRW zum 31.12.2013*ohne Berücksichtigung des Nachfragevolumens für Distanz-/Versandhandel

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Nachfragevolumen im Einzugsgebiet

Für das definierte Einzugsgebiet ergibt sich unter Beachtung des jeweiligen spezifischen Kaufkraftniveaus ein ladenhan-delsrelevantes Nachfragevolumen in Höhe von rd. 1,3 Mrd. Euro p.a. Hiervon entfallen 20% auf die Stadt Gummersbach (Zone 1), 33% auf die Zone 2 und weitere 47% auf die in Zone 3 zusammengefassten Gemeinden.

Einen Überblick über die Struktur des Nachfragevolumens entsprechend der bulwiengesa-Warengruppensystematik gibt die vorstehende Tabelle.

Baulich-funktionale Aspekte

Dem Einkaufszentrum Gummersbach liegt mit einem drei-eckigen Rundlauf ein erprobtes Mall-Konzept zu Grunde.

Die bauliche Funktionalität erfüllt die Anforderungen an eine erfolgreiche Betreibung eines Shopping Centers. Bau- und Besatzkonzept, so Anordnung der Ankermieter, Platzierung der Rolltreppen, Konzeption der Parkdecks sowie die Anbin-dung an die Innenstadt durch die Unterführung an der Kampstraße/Kampgasse gewährleisten eine gute Frequenz-durchmischung innerhalb des Einkaufszentrums und Kunden- interaktion zwischen City-Handel und Center.

Der in Umsetzung befindliche Branchenmix ist bezogen auf den Standort, die lokale Einzelhandelsausstattung und das Einzugsgebiet als angemessen und stimmig zu beurteilen. Der Branchenmix betont gleichermaßen das Periodische und das Modische Angebot und profiliert sich damit auch als Nahversorgungscenter. Für die Verankerung des Segments Elektro/Technik konnte mit Saturn ein leistungsfähiger Anbie-ter gewonnen werden, der zudem schon seit Jahren in der City Gummersbach etabliert ist.

Absatzwirtschaftliche Aspekte

Aus absatzwirtschaftlicher Sicht existiert eine gut dimensio-nierte Nachfragebasis für den wirtschaftlichen Erfolg des „Forum Gummersbach“.

Der prospektive Einzelhandelsumsatz wird auf rd. € 61,2 Mio. p.a. (brutto) eingeschätzt. Das Umsatzvolumen entspricht einer gut betreibungsfähigen Flächenproduktivität von rd. € 4.000/qm VKF (bezogen auf rd. 15.470 qm Einzelhandels- verkaufsfläche).

Entscheidend für einen erfolgreichen Marktauftritt wird eine gute Profilierung als präferierte Einkaufsstätte insbesondere für die Bewohner der Marktgebietszone 1 und 2 sein.

Mit dem Angebot im neuen Einkaufszentrum müssen also nicht nur die Kunden aus Gummersbach gewonnen und

gebunden werden, sondern auch aus dem direkt angrenzen-den Marktgebiet der Zone 2 sowie ergänzend aus Teilen der Zone 3. Letztgenannte wird bereits durch die Einzugsberei-che anderer ähnlich Gummersbach positionierter Mittelzent-ren konkurrenziert.

Abschließende Beurteilung

Bei dem Einkaufszentrum Gummersbach handelt es sich um ein modernes und attraktives innerstädtisches Shopping-Center.

Aufgrund der Größe, der zügigen Pkw-Erreichbarkeit und der guten Anbindung an regionale Verkehrsachsen des Bergi-schen Landes bestehen gute Chancen, sich über Gum-mersbach hinaus als der präferierte Einkaufsort für Bewohner des direkten Umlands zu positionieren.

Die Profilierungschancen des Einkaufszentrums ergeben sich unter anderem aus dem Umstand, dass im gesamten Einzugsgebiet bisher kein vergleichbares, räumlich konzen-triertes Einzelhandelsangebot vorhanden ist und zudem bis-her nicht am Standort vertretene Mieter für das Center gewonnen werden können und so die Einzelhandelsattrakti-vität der Kreisstadt Gummersbach nachhaltig gestärkt wird.

Insgesamt werden dem Einkaufszentrum Gummersbach gute Marktchancen eingeräumt, sich im Marktgebiet zu behaupten und zentralitätssteigernd zu wirken.

5.4 WERTGUTACHTEN ZUM EINKAUFSZENTRUM FORUM GUMMERSBACH Die ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH hat im Septem-ber 2014 für die Ermittlung des Verkehrswertes/Marktwertes des Forum Gummersbach zu Ankaufszwecken zwei Gutach-ter beauftragt. Hierbei handelt es sich zum einem um den bei der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, Herrn Architekt und Betriebswirt Arndt Klein, Krefeld, und zum anderen um den von der Industrie- und Handelskammer Wuppertal-So-lingen-Remscheid öffentlich bestellter und vereidigter Sach-verständiger, Herr Dipl.-Kfm. Ulrich Renner, Wuppertal. Beide Gutachten tragen den Bewertungsstichtag 23. Septem-ber 2014.

Der Verkehrswert des bebauten Grundstücks wird aufgrund der Nutzungsstruktur der Gebäude aus dem Ertragswert abgeleitet. Der Verkehrswert wird zum Bewertungsstichtag 23.09.2014 von dem Sachverständigen Klein mit € 79,35 Mio. und von dem Sachverständigen Renner mit € 79,40 Mio. fest-gelegt. Der Sachverständige Klein hat mit Schreiben vom 18.07.2015 sein Wertgutachten entsprechend der sich im Zuge des Baufortschritts ergebenden Änderungen der



Nettokaltmieten und Mietflächen ergänzt und einen Ertrags-wert /Verkehrswert von € 80,05 Mio. festgestellt.

Der vereinbarte Wertansatz für die Immobilie im Rahmen der Kaufpreisermittlung beträgt € 79,96 Mio. und damit unter dem aktualisierten Verkehrswert des Sachverständigen Klein.

Beide Gutachter kommen bei einer zusammenfassenden Beurteilung zu einem positiven Ergebnis. Die Beurteilung des Architekten Herrn Arndt Klein geben wir nachfolgend wörtlich wieder:

„Das Bewertungsgrundstück befindet sich an einem für die Objektart gut geeigneten zentralen innerstädtischen Standort von Gummersbach – am Rande der etablierten Geschäfts-lage auf einer revitalisierten Industriebrache mit sehr guter Verkehrsanbindung jedoch eingeschränkter Anbindung an die zentrale Einkaufslage aufgrund der notwendigen Über-windung des trennenden Bahndamms.

Das derzeit im Bau befindliche Bewertungsobjekt soll voraus-sichtlich im Spätsommer 2015 eröffnet werden. Soweit aus den vorliegenden Unterlagen ersichtlich, wird das Objekt im objekttypischen Bau- und Ausstattungsstandard mit einem ausgewogenen, auf das Einzugsgebiet abgestimmten Bran-chenmix und moderner Flächengestaltung geplant.

Die Chancen einer langfristigen Sicherung der Marktposition des Shopping-Centers werden durch die in Bezug auf die Handelsflächen entspannte Konkurrenzsituation, bei der die derzeitige Einkaufslage kaum einen Kontrapunkt setzen kann, insgesamt als sehr gut eingeschätzt.

Das Bewertungsobjekt ist im Bereich der Handelsflächen bereits mit weitgehend langlaufenden Mietverträgen zu rd. 78% Flächenanteil (bzw. rd. 80% Jahresrohertragsanteil) vorvermietet. Für die übrigen Flächen laufen derzeit Vertrags-verhandlungen in verschiedenen Stadien. Die abgeschlosse-nen Mieten bewegen sich im Bereich der für vergleichbare Nutzungen im vorliegenden Kaufkraftumfeld erwartbaren Mietbandbreiten und können als marktgerecht angesehen werden. Die bestehenden mietvertraglichen Regelungen hin-sichtlich Laufzeit (inkl. Sonderregelungen), Indexierung und Nebenkostenumlage sowie Staffelungen wurden im Rahmen der Wertermittlung gewürdigt“.

5.5 BEBAUUNGSPLAN UND BAUGENEHMIGUNG Bebauungsplan

Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des seit 09.02.2013 rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 264 „Gum-mersbach – Einkaufszentrum“.

Die bebaubaren Grundstücksbestandteile wurden durch Bau-grenzen festgesetzt, die teilweise identisch sind mit der Stra-ßenbegrenzungslinie (entlang der Steinmüllerallee). Die fest-gesetzten Baugrenzen dürfen durch Vordächer bis zu 2,00 m sowie Werbeanbringungen um bis zu 1,50 m überschritten werden.

Auf dem Grundstück ist ein von der Kampstraße als öffentli-che Verkehrsfläche (Fußgängerzone) durchschnittener, mit-hin quasi zweigeteilter Gebäudekomplex mit oberirdisch zwei Geschossen nebst teilweisem Zwischengeschoß (Parkdeck) und Dachaufbauten errichtet. Durch die Bebauung ist das Grundstück als vollständig ausgenutzt angesehen; abtrenn-bare und selbstständig bebaubare Grundstücksteile sind nicht gegeben.

Innerhalb des Einkaufszentrums sind Dienstleistungseinrich-tungen und gastronomische Einrichtungen (Schank- und Speisewirtschaften) sowie Apotheken zulässig. Ausnahms-weise sind Einrichtungen für kulturelle und sportliche

Wesentliche Festsetzungen im Bereich der überbaubaren Grundstücksflächen:

Baugebiet gem. Baunutzungsverordnung

Sondergebiet (SO-Gebiet Einkaufszentrum EKZ)

Zweckbestimmung Unterbringung eines Einkaufszentrums und Unter- bringung von Stellplätzen

GRZ/GFZ 0,95/2,4

Maximale Höhe der baulichen Anlagen

OK 268,00 m über NN

Festsetzung zulässiger Verkaufsflächen und Warengruppen:

Maximale Gesamtverkaufsfläche 15.000 m²

Verkaufsflächenobergrenzen bestimmter Warengruppen:

Nahrungs- und Genussmittel 3.700 m²

Gesundheit und Körperpflege 300 m²

Bücher 650 m²

Bekleidung/Wäsche 4.100 m²

Schuhe/Lederwaren 900 m²

Glas, Porzellan und Keramik/Haushaltswaren 1.000 m²

Spielwaren/Hobbyartikel 550 m²

Sport und Freizeit(einschl. max. 400 m² Sportbekleidung)

950 m²

Elektronik/Multimedia 3.500 m²

Uhren, Schmuck 250 m²

Nicht zentrenrelevante Sortimente (gem. Sortimentsauflistung zum Bebauungsplan)

3.000 m²

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_ Herstellung der Parkdeckspindeln im Norden und Süden des Einkaufszentrums

_ Herstellung der Anlieferzonen, der privaten und öffentli-chen Fahr- und Wegeflächen sowie Grünflächen um das Einkaufszentrum

_ Sicherung des Bahndamms mittels Bohrpfahlwand ein-schließlich der Rückverankerung in das Flurstück 4935 der Deutschen Bahn AG

Im Zuge der Durchführung des Generalunternehmervertra-ges wurden insgesamt noch 266 Nachträge abgeschlossen. Der Auftraggeber hat am 01.07.2015 die Abnahme der Leis-tung/des Bauwerkes protokolliert und erklärt.

5.7 GEBÄUDEBESCHREIBUNG

Gebäudekonzept Eines der wesentlichen Ziele bei der Konzeption und Reali-sierung des Einkaufszentrums Forum Gummersbach war und ist die Integration des Steinmüller-Geländes in die Einzelhan-delsstruktur der Stadt Gummersbach.

Die Verknüpfung des Centers mit dem vorhandenen Einzel-handel erfolgt durch eine integrierte Passage. Diese bildet eine Verbindung zwischen dem etablierten Hauptgeschäfts-zentrum und dem sich dynamisch entwickelnden Steinmül-ler-Gelände. Die Passage, die als die Verlängerung der Kampstraße ausgebildet wird, erhält den Charakter einer öffentlichen selbstständigen Fußgängerstraße, der Kampgasse.

Der beidseitige Ladenbesatz entlang der Kampgasse belebt diese zusätzlich und übernimmt dabei die Leitfunktion für die Kundenlaufströme auf das Steinmüller-Gelände und in umge-kehrter Richtung.

Der Höhenunterschied zwischen Hindenburgstraße und Steinmüller-Gelände sowie die notwendige Unterquerung der Bahntrasse wird durch komfortable Straßentreppen überwun-den, die auch aus vielen europäischen Städten mit bewegter Topografie bekannt sind. Diese verstehen sich als Element des öffentlichen Straßenraumes und werden parallel durch Rolltreppen und einen Aufzug ergänzt. Dieser Komfort bietet den Kunden der etablierten Fußgängerzone einen möglichst leichten und schnellen Zugang zum neuen Einkaufsbereich des Forum Gummersbach.

In dem Einkaufszentrum sind über 70 Läden im Erdgeschoss und im oberen Galeriegeschoss angeordnet. Die Verkaufs- ebenen im Erd- und Obergeschoss sind deckungsgleich, wodurch die Kunden stets eine gute Orientierung behalten. Der Handelsrundlauf wird durch die zweigeschossige

Zwecke, für soziale und gesundheitliche Zwecke und Büro- und Praxisräume sowie Räume für freie Berufe zulässig. Unzulässig sind allerdings Betriebe zum Vertrieb oder zur Vorführung von Filmen, Darbietungen, Schriften, Abbildungen sowie Artikeln mit pornographischen Inhalten.

Flächen/Kubatur

Die Grundstücksfläche beträgt insgesamt 31.544 m². Die Nettogrundfläche (NGF) beträgt insgesamt 75.534 m². Sie setzt sich wie folgt zusammen:

Die Bruttogrundfläche (BGF) summiert sich auf 79.864 m². Der Bruttorauminhalt beträgt insgesamt 338.209 m³.

Baugenehmigung

Mit Datum 20.06.2013 wurde die bauaufsichtliche Genehmi-gung (Nr. 12/8/01/01687/NG) erteilt. Die Genehmigung der Stadt Gummersbach wurde mit Bedingungen, Auflagen und Hinweisen versehen.

Zudem wurden eine Stützwand, eine Bohrpfahlwand entlang des Bahndamms und die Herstellung des Wasserhausan-schlusses gesondert bauaufsichtlich genehmigt.

Nach Fertigstellung der Baumaßnahme hat die Stadt Gum-mersbach die „Bescheinigung über die Bauzustandsbesich-tigung nach abschließender Fertigstellung gemäß § 82 BauO NRW“ am 30.06.2015 ausgestellt.

5.6 BAUDURCHFÜHRUNG Die Objekt KG hat am 04.07.2013 mit der Firma Bauwens Construction GmbH & Co. KG, Köln, einen Generalunterneh-mervertrag abgeschlossen, der als Vertragsgegenstand die Errichtung der nachfolgenden Flächen und Baumaßnahmen umfasste:

_ Einkaufszentrum mit ca. 79.860 m² BGF (über alles mit Parkdeck)

_ Parkplätze mit Parkdecks im EG, 1.OG, Zwischengeschoß und 2.OG mit mindestens 1.455 Stellplätzen

Umschlossene

Bereichein m²

Parken

in m²

NGF gesamt

in m²

EG 20.668 2.239 22.907

1.OG 13.958 7.981 21.939

ZG 1.674 7.511 9.185

2.OG 1.742 19.761 21.503

Summe 38.042 37.492 75.534



Hauptgalerie mit guter Anbindung an die Stellplätze auf bei-den Ebenen, die eingeschossige Diagonalanbindung in Rich-tung Innenstadt und die Kampgasse gebildet

An diesen Lauf ist die Hindenburgstraße über die Kampgasse nach Osten hin angebunden, der Zentralbereich des Stein-müller-Geländes mit dem Gewerbe- und Wissenschaftspark nach Westen. Nach Norden führt eine weitere Erschließungs-möglichkeit zum nördlichen Teil des Steinmüller-Geländes und somit auch zur nördlichen Innenstadt. In diesem Bereich liegt auch der Food-Court, der sich nach außen auf den Nordeingang der denkmalgeschützten Halle 32 und der ebenfalls neuen Multifunktionshalle (Schwalbe-Halle) orien-tiert. Die Halle 32 wird als Gastronomie- und Eventbereich genutzt.

So trägt auch das Einkaufszentrum durch eine Vielzahl von Verbindungen zur Integration und Verzahnung der verschie-denen Teilgebiete des Steinmüller-Geländes bei.

Das Einkaufszentrum verfügt über Einzelhandelsverkaufsflä-chen von ca. 15.000 m². Die Gesamtmietfläche des bogen-förmigen Gebäudekörpers beträgt 22.350 m². Hierzu zählen alle Einzelhandels-, Gastronomie-, Dienstleistung und Lager- flächen.

Flächenprogramm

Architektur

Das Steinmüller-Gelände wurde und wird noch in ein moder-nes Dienstleistungs- und Bildungsquartier umgeformt, bei dem auch die industrielle Spur erhalten und demonstriert werden soll. Dieser Ansatz spiegelt sich ebenfalls in der Architektur des Forum Gummersbach wider. Klinker als selbstverständliches Material der Industrialisierung, Corten-

stahl als Bezug zum Kesselbau von Steinmüller stellen markante Anschlüsse zu der historischen Nutzung des Areals dar.

Unter Bezugnahme auf die Historie des Geländes wurde an den Hauptfassaden Cortenstahl als das prägende Material verbaut. Die homogene Gestaltung des Forum erstreckt sich bis in die Kampgasse, in der die Fensteröffnungen und die Vordächer mit Cortenstahlrahmungen versehen sind.

Zur Steinmüllerallee hin wurde eine gläserne Fassadenaus-bildung gewählt, die auch in den Abendstunden für eine helle und freundliche Atmosphäre sorgt. Zusätzlich stellt in diesem Bereich das 12 m hohe Vordach ein markantes Entree zum Forum dar.

In ähnlicher Form, jedoch an den innerstädtischen Maßstab angepasst, wurde der Zugang zur Kampgasse an der Kamp-/ Hindenburgstraße ausgebildet.

Insgesamt unterstreichen die hochwertigen Materialien, Klin-ker und Cortenstahl, den besonderen Charakter des auf den Ort „auf Steinmüller“ bezogenen Einkaufszentrums.

Innenarchitektur

Die hochwertige Gestaltung des Forum Gummersbach setzt sich im Innenraum fort. Ein heller Keramikboden mit abge-setzten farblichen Bereichen für die Ruhezonen führt den modernen industriellen Charakter im Innenraum fort. Die Möblierung der Mall rundet das Innenkonzept ab.

Großzügige Glasflächen über der Hauptmall und dem Mall-Zentrum bringen Tageslicht in den Innenbereich. Zusätz-liche Effektbeleuchtung setzt im Bereich der geschlossenen Deckenbereiche farbige Lichtakzente.

Zu dem hellen Boden und der weißen Decke stellen die in Cortenstahl ausgebildeten Mietertrennelemente einen gewünschten Kontrast dar. Sie bilden einen Rahmen um die hell leuchtenden Schaufenster und Eingangsbereiche der einzelnen Mieter.

Parken

Die 1.456 Stellplätze werden über ein nördliches- und ein südliches Spindelbauwerk erschlossen. Durch zwei Spindel-bauwerke sind differenzierte Betriebsformen der einzelnen Parkebenen je nach zugeordneten Nutzungen einfach mög-lich, wie z.B. bei überregionalen Sportereignissen oder Ver-anstaltungen. Eine Erreichbarkeit sämtlicher Stellplätze ist auch außerhalb der Öffnungszeiten des Einkaufszentrums gewährleistet.

Nutzungsart Miet-fläche

in m2

Anzahl

Einzelhandelsflächen > 500 m² (7 Einheiten)

12.210

Einzelhandelsfläche 100–500 m² (26 Einheiten)

5.140

Einzelhandelsfläche < 100 m² (34 Einheiten)

2.036

Gastronomieflächen inkl. teilweise Mall-Bestuhlung (12 Einheiten)

1.325

Centermanagement (2 Einheiten, Büro- und Mall-Anmietung)

626

Lager (19 Einheiten) 400

Sonstige 613

Parkplätze EG/Zwischengeschoss/1.OG/Parkdeck

1.456

Summe 22.350 1.456

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Baubeschreibung

Die nachfolgende Grob-Baubeschreibung stammt vom Archi-tekturbüro RKW Rhode Kellermann Wawrosky, Düsseldorf, das das Forum Gummersbach entworfen hat. Die Angaben beziehen sich auf die dominierenden Ausstattungs- merkmale.

Außenanlagen

Das Grundstück ist nahezu vollflächig überbaut. Nur die als öffentliche Fläche gewidmete Kampstraße auf dem Grund-stück sowie die Fahrwege sind im Wesentlichen nicht überbaut.

Rohbau

Tragkonstruktion Stahlbeton-FertigteilkonstruktionDachaufbauten mit Trapezblech-Flachdach-Kon-struktionen, Stahlbeton/Ortbeton, verklinkert

Außenwände Dachaufbauten: Sandwichpaneel-Fassaden

Decken Ortbeton oder Hohlkörperdecken z.T. abgehängt

Treppen Stahlbeton

Dach Flachdach; überwiegend als Parkdeck ausgebildet

5.8 PARTNER HBB

Die Objekt KG hat mit der HBB Centermanagement GmbH & Co. KG, (HBB) Hamburg einen langfristigen Objektma-nagementvertrag abgeschlossen, der die HBB als Auftrag-nehmer mit der kaufmännischen und technischen Objektver-waltung und dem Centermanagement des Einkaufszentrums Forum Gummersbach beauftragt. Der Objektmanagement-vertrag beinhaltet die Erbringung von Vermietungsleistungen für das Forum Gummersbach.

Die Grundlage des Leistungsumfangs, den der Auftragneh-mer für das Forum Gummersbach zu erbringen hat, ist sehr dezidiert im Leistungsverzeichnis des Vertrages aufgelistet. Hierzu gehört u.a. die:

_ Vermietung/Nachvermietung auf Grundlage des abge-stimmten Vermietungskonzeptes mit der Fortentwicklung und Optimierung des Konzeptes

_ Aufstellung eines Jahresplans über objektspezifische Kos-ten, Investitions- und Ertragsbudgets, der mit dem Auftrag-geber abzustimmen ist

_ Informations- und Berichterstattung mit Soll- / Ist-Verglei-chen rechtliche Koordination bei gerichtlichen Auseinan-dersetzungen mit Mietern oder Dienstleistern

_ Betreuung von Versicherungsverträgen _ Abschluss, Änderung, Verlängerung und Kündigung sowie die Überwachung aller objektbezogenen Verträge

_ betriebswirtschaftliche und technisch organisatorische Unterstützung des eingeschalteten Steuerberaters

Die Vor-Ort-Betreuung umfasst im Wesentlichen folgende Bereiche:

_ Sicherstellung, dass ausreichende Mitarbeiter während der Kernöffnungszeiten ansprechbar sind

_ Erhaltung der Funktions-, Betriebsfähigkeit und Sicherheit des Objektes

_ Überwachung des Bezuges und der ordnungsgemäßen Räumung der Mietbereiche auf Grundlage der mitvertrag-lichen Bestimmung

_ Koordination der Neuvermietung oder von Mieterum- bauten

_ Optimierung der objekteigenen Hinweisbeschilderungen _ Unterstützung bei der Feststellung von Baumängeln sowie bei deren Verfolgung und Abarbeitung

_ Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen _ Kontrolle der mieterseits durchzuführenden Wartungen

In Bezug auf das Centermanagement gliedern sich die Leis-tungen wie folgt auf:

_ Mieterbetreuung, wozu laufende Mietergespräche zu Umsatzzahlen, Öffnungszeiten, Verbesserungen des

Ausbau

Heizung/Warmwasser

Fernwärme

Lüftung/Klimatisierung

Große Mieteinheiten: eigenständige Lüftungs-anlagen; restliche Mieter und Verkehrsflächen: teilweise Allgemeinanlagen

Schaufenster/Fenster

Kunststoff- /Leichtmetall-Fenster bzw. Pfosten- Riegel-Konstruktion, doppelverglast

Innenwände Tragende Wände: Mauerwerk, StahlbetonNichttragende Wände: Mauerwerk, Stahlbeton, Gipskarton-Ständerwerk

Tore/Türen Eingangsanlagen als Metall- /Glaskonstruktion mit Isolierverglasung; teilw. automatische Türanlagen;

Innentüren beschichtete Holztüren, überwie-gend in Stahlumfassungszargen

Lagerverbindungs- und Brandschutztüren in Stahl

Bodenbelag überwiegend Feinsteinzeug oder Naturstein auf Verbundestrich

Sanitäreinrichtungen WC-Anlagen je Mieteinheit für Kunden und Personal

Elektroinstallation Den Anforderungen der Mieteinheiten entsprechend

Wärme-/Schallschutz

zeitgemäß



Obergeschoss Forum Gummersbach

Erscheinungsbildes des Geschäftes zwecks Steigerung der Leistungskraft des einzelnen Mieters und des Einkaufs-zentrums gehören und die Organisation und Durchführung von Mieterversammlungen

_ Marketing, hierzu gehören:

a) Kontaktpflege zu Behörden und Verbänden, der Presse sowie allgemeine Öffentlichkeitsarbeit,

b) gegebenenfalls lokale Einbindung in Interessengemein-schaften, innerstädtische Organisationen und Vereine,

c) Leitung und Vorsitz der Werbegemeinschaft,

d) Organisation, Beauftragung und Steuerung aller im Rah-men des Centermanagements durchzuführenden Marke-ting-, Werbe- und Eventaktionen,

e) Planungen, Aufstellung eines Aktionsplanes für jedes Wirtschaftsjahr

Mit diesem aufgelisteten Leistungsumfang wird die HBB das Forum Gummersbach betreuen. Ziel der Tätigkeiten der HBB ist es, durch ein effektives Centermanagement die Investition zu sichern, zu pflegen und deren Wert nachhaltig zu stei- gern.

Bei der HBB Centermanagement GmbH & Co. KG handelt es sich um ein Tochterunternehmen der HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Hamburg.

Dieses Unternehmen existiert bereits seit 1972. Es hat sich auf das Planen, Projektieren und Koordinieren der Erstellung von Einzelhandelsflächen und Einkaufszentren spezialisiert. Das Unternehmen ist bundesweit tätig und betreut eine Viel-zahl vergleichbarer Objekte.

Im Zuge dieser erfolgreichen Projektentwicklungsarbeit lag es auf der Hand, ein hauseigenes Centermanagement auf-zubauen, um das angesammelte Knowhow in Verbindung mit dem vorhandenen Netzwerk, insbesondere aus dem Einzel-handel, für die eigenen entwickelten Handelsimmobilien und Einkaufszentren mehrwertbringend einzusetzen.

Die HBB Centermanagement GmbH & Co. KG ist mit einem Kapital von € 500.000 ausgestattet. Das Unternehmen zeich-net sich durch qualifizierte Mitarbeiter mit langjähriger Erfah-rung im Bereich des Managements von Einkaufszentren aus.

Der Auftragnehmer HBB wird funktionsbedingt durch seine Betreuungs- und Centermanagement-Leistung erheblichen Einfluss auf die zukünftige Geschäftsentwicklung des Forum Gummersbach nehmen. Die Muttergesellschaft des Auftrag-nehmers, die HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteili-gungsgesellschaft mbH, bleibt am Kapital der Objekt KG mit einer Einlage von über € 1.800.000 beteiligt.

Die HBB hat bereits das City Center Langenhagen (ILG Fonds Nr. 40) errichtet und betreut dieses.

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5.9 VERMIETUNG 5.9.1. Center- und VermietungskonzeptDas Forum Gummersbach ist ein modernes, innerstädtisches Einkaufszentrum, das Kunden aus Gummersbach sowie den umliegenden Gemeinden anspricht. Über 70 Geschäfte bie-ten Angebote für den täglichen Bedarf (sog. periodischer Bedarf), Mode, Technik, Wohnaccessoires, Dienstleistungen und Gastronomie. Die hochwertige Architektur im Zusam-menspiel mit großzügigen Mallflächen erzeugt für die Kunden eine hohe Aufenthaltsqualität. Das Forum Gummersbach verstärkt damit die Versorgungsfunktion der Innenstadt von Gummersbach für das gesamte Bergische Land.

Die Lage des Einkaufszentrums auf dem Steinmüller-Ge-lände ist in die bestehenden Siedlungs- und Einzelhandels-strukturen der Stadt Gummersbach eingebunden. Die direkte Anbindung an die Fußgängerzone ist über mehrere Durch-gänge gegeben. Durch diese Integration wird der Einzelhan-delsstandort Gummersbach nachhaltig gestärkt und es ent-steht eine symbiotische Beziehung zwischen dem Einkaufs-zentrum und der erweiterten Fußgängerzone. CenterkonzeptionBeim Forum Gummersbach handelt es sich um ein zweige- schossiges Einkaufszentrum mit insgesamt 1.456 Parkplät-

zen, die sich auf dem Dach des Gebäudes sowie in einem integrierten Parkhaus befinden. Im Erdgeschoss ist das Cen-ter über die Kampgasse an die Fußgängerzone sowie das weitere Steinmüller-Gelände angebunden. Im Obergeschoss erfolgt der Zugang ebenerdig aus der ersten Etage des Park-hauses oder über Rollsteigen aus dem darüber liegenden Zwischengeschoss des Parkhauses. Erstes Geschoss und Zwischengeschoss des Parkhauses verfügen insgesamt über rund 560 Stellplätze.

Die Anordnung der Mieter trägt der Centerkonzeption Rech-nung: an den nicht an der Kampgasse liegenden Mallenden wurden strategisch Frequenzbringer positioniert. Im Erdge-schoss finden sich überwiegend Modeanbieter. Am Mallende liegt mit Kult ein Anker aus dem Modebereich ergänzt um den Food-Court mit zahlreichen gastronomischen Angeboten. Im Obergeschoss befindet sich mit Saturn ein frequenzstarker Ankermieter. Im Bereich des Zugangs aus dem Parkhaus im Obergeschoss sind eine große Postfiliale und das Oberge-schoss von Müller angesiedelt.

Die große Anzahl an Parkplätzen ist auch auf die benach-barte Schwalbe Arena zurückzuführen. Hier finden Veran- staltungen, wie z.B. Spiele des heimischen Handball-


Erdgeschoss

MODE 1 Kult 7 Camp David 8 Jack & Jones 9 Street one 10 Heimatliebe 11 Esprit 12 Chisu 22 Ernsting’s family 26 Tredy Fashion 29 Bonita 30 engbers 35 s.Oliver 37 Vero Moda 41 Liberty 42 hunkemöller 43 Tom Tailor 45 Cecil

46 comma, 47 ORSAY

DIENSTLEISTUNGEN 16 Volksbank Oberberg eG 18 Roland Reinigung 24 Sonnenklar Reisebüro 27 Super Cut 28 AggerEnergie

TECHNIK 50 mobilcom debitel

LEBENSMITTEL/GENUSSMITTEL 14 Früchteparadies Cebba 19 REWE Dornseifer 38 Hussel Confiserie

DROGERIE/OPTIK 21 Müller 64 Müller 44 eyes + more

SCHMUCK/ ACCESSOIRES 25 Bijou Brigitte 33 Lieblingsstücke 40 Christ Juweliere 49 We ♥ Bags

WOHNEN 20 Nanu Nana 23 Depot

SCHUHE/LEDERWAREN 48 Reno

GASTRONOMIE 2 Grill Heuser 3 Best Döner 34 Eiscafé Martini 61 Eiscafé Martini 4 Jade 5 Buffet Deluxe 6 Landbäckerei Sommer 13 Kunstwerk 31 Ditsch 39 Süße Ecke

TABAK/ZEITUNG 32 K-Kiosk


Bundesligisten, dem VfL Gummersbach statt. Für das Ein-kaufszentrum stellen sie ein bedeutsames Alleinstellungs-merkmal dar, da Kunden hier bequem parken und neben dem Einkaufszentrum von hier aus auch die bisherige Fußgänger-zone besuchen können.

BranchenmixDer Branchenmix des Forum Gummersbach hat einen Schwerpunkt im periodischen Bereich, d.h. dem Angebot des täglichen Bedarfs. Hier finden sich mit REWE Dornseifer und Müller zwei starke Ankermieter. Der zweite Schwerpunkt liegt im Bereich Mode. Hier ergänzt das Einkaufszentrum beste-hende Angebote der Fußgängerzone um zahlreiche nationale und internationale Modekonzepte, wie z.B. Kult, Camp David und Esprit.

Insgesamt ist der Branchenmix des Einkaufszentrums sehr zeitgemäß. Der vergleichsweise große Anteil im Elektro-niksortiment ist auf den seit vielen Jahren am Standort Gum-mersbach etablierten Mieter Saturn zurückzuführen. Saturn hat sein Geschäft innerhalb von Gummersbach in das Ein-kaufszentrum umgelagert. Die zahlreichen gastronomischen Angebote sprechen neben den Kunden auch die Mitarbeiter

der umliegenden Unternehmen und die Studenten der Tech-nischen Hochschule an.

CentermanagementDas Center wird durch ein Vor-Ort-Centermanagement per-manent betreut. Dies garantiert den direkten und täglichen Kontakt zu den Mietern sowie eine gute lokale Einbindung.

Das Centermanagement ist auch verantwortlich für die Lei-tung der Werbegemeinschaft des Forum Gummersbach. Centermanagement und Werbegemeinschaft sind für Marke-ting und Außenauftritt des Einkaufszentrums verantwortlich. Gemeinsam ist es ihr Ziel, das Forum Gummersbach im Ein-zugsgebiet zu etablieren und so nachhaltige Kundenbezie-hungen zu schaffen. Dies geschieht durch auf die relevanten Zielgruppen ausgerichtete Marketing- und PR-Maßnahmen sowie durch regelmäßige Aktivitäten und Events im Center.Das Forum Gummersbach wurde am 3. September 2015 eröffnet. In den ersten drei Tagen nach der Eröffnung konnte das neue Center bereits über 190.000 Besucher verzeichnen. Die Facebook Seite wurden zwischenzeitlich von über 7.000 Personen mit einem „like“ bewertet.

Obergeschoss

DIENSTLEISTUNGEN 54 Kiddieland 62 Deutsche Postbank AG 63 Deutsche Post Postfächer 65 Kundeninformation 69 Barbier 70 Fotofix 71 Schuh- und Schlüsseldienst 73 Nailtastic 74 Hair Express

BÜCHER/SCHREIBWAREN 67 Büro Exklusiv

DROGERIE/OPTIK 21 Müller 64 Müller WOHNEN 66 Goldstar Betten

LEBENSMITTEL/GENUSSMITTEL 52 Vom Fass 59 Asian Market 60 Vinotalio

MODE 68 Diva Mode 72 KIK

GASTRONOMIE 34 Eiscafé Martini 61 Eiscafé Martini 53 Chocolate Company 75 Tasty Donuts

TECHNIK 51 Saturn 56 Teleo 57 Speed Phone Shop

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Das Forum Gummersbach verfügt über insgesamt 22.350 m² Mietfläche und 1.456 Stellplätze. Zum Stand 26.10.2015 sind rd. 94% der Flächen vermietet. Die vermieteten Flächen erwirtschaften rd. 96% der geplanten Zielgesamtmiete des Centers. Noch nicht bzw. an kurzzeitige Mieter vermietet sind aktuell 6 Ladenflächen und dazugehörende Nebenflächen.

Im Folgenden werden Angaben zu den vertraglichen Verein-barungen mit den wesentlichen Mietern des Forum Gum-mersbach sowie allgemeine Angaben zu den Mietverträgen mit den übrigen Mietern gemacht. Die zehn größten Mieter des Einkaufszentrums werden ebenfalls kurz vorgestellt.

LaufzeitAlle Mietverträge des Forum Gummersbach weisen eine feste Vertragslaufzeit, in der Regel beginnend mit der Flä-chenübergabe auf. Die Laufzeit liegt in der Regel bei 10 Jah-ren. Ausnahmen sind REWE mit einer Laufzeit von 15 Jah-ren, der Mietervertrag mit den Stadtwerken Gummersbach mit 30 Jahren sowie ein Fotoautomat und eine DHL Packsta-tion mit jeweils 5 Jahren. Die durchschnittliche nach Miete gewichtete Mietvertragslaufzeit beträgt 11,8 Jahre.

Für die noch unvermieteten Mietflächen ist der Verkäufer der Kommanditanteile der Objekt KG verpflichtet, Mietverträge abzuschließen. Diese müssen festgelegte Kriterien einhalten, die sich an der bisherigen Vermietung sowie an den Vorga-ben eines Mustermietvertrages für das Einkaufszentrum ori-entieren. Sollten zum 31.07.2016 noch Flächen unvermietet sein, greift eine Erstvermietungsgarantie, wonach der Ver-käufer für fünf Jahre für die geschuldeten Mieten einsteht,

sofern die vereinbarte Jahresnettokaltmiete des Centers nicht erreicht wird.

Es gibt Mietverträge, die besondere Kündigungsmöglichkei-ten vorsehen, beispielsweise für den Fall, dass ein festgeleg-ter Teil des Einkaufszentrums über einen längeren Zeitraum nicht vermietet ist oder ein festgelegter Mindestumsatz zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht erreicht wird. Bei den vor-genannten 10 größten Mietern bestehen die folgenden besonderen Kündigungsrechte:

Saturn: Recht des Mieters zur Kündigung, wenn und solange für einen zusammenhängenden Zeitraum von mehr als neun Monaten weniger als 70% der restlichen Verkaufsflächen vermietet bzw. belegt und betrieben werden. Auf die Ausfüh-rungen zur Betriebspflicht wird verwiesen.

Reno: Recht des Mieters zur Kündigung, wenn während der Mietzeit ein Leerstand im Center von mehr als 25% der Ein-zelhandelsmietflächen für mehr als neun Monate nach Eröff-nung des Centers eintritt.

KiK: Recht des Mieters zur Kündigung zum 5. Mietjahr, wenn der Nettoumsatz im 4. Mietjahr unter € 850.000 liegt.

MietzinsBis auf den Mietvertrag mit J.P. Görgens (Kult), mit dem eine reine Umsatzmiete vereinbart ist, enthalten alle Mietverträge wertgesicherte Mindestmieten. Die Mindestmiete ist vom Mie-ter unabhängig von dessen erwirtschafteten Umsätzen zu entrichten.

Mieter Nutzung Mietflächein m2

Laufzeitin Jahren

Miete/Monat in €

Miete/Jahrin €

Miete/Jahrin %

Mietflächein %

Bonität(Bisnode)

REWE Lebensmittel 3.548 15 46.127 553.519 11,1 15,9 Hervorragend

Saturn Elektronik 3.813 10 34.241 410.895 8,3 17,1 Hervorragend

Müller Drogerie 2.321 10 32.797 393.560 7,9 10,4 Gut

Stadtwerke Gummersbach

Parkplätze – 30 23.352 280.224 5,6 – Sehr gut (178)*

Kult Mode 753 10 19.083 229.000 4,6 3,4 Gut

Reno Mode 630 10 15.750 189.000 3,8 2,8 Angespannt (Sehr gut – 180)*

Depot Wohnacces-soires

521 10 9.498 113.972 2,3 2,3 Gut

Deutsche Postbank Post 468 10 9.804 117.645 2,4 2,1 Gut

Volksbank Oberberg Bank 308 10 9.104 109.242 2,2 1,4 Gut

KiK Mode 567 10 8.182 98.185 2,0 2,5 Gut

10 größte Mieter 12.929 207.937 2.495.242 50,1 57,8

Weitere Mieter 9.421 206.747 2.480.959 49,9 42,2

Forum Gummersbach gesamt 22.350 414.683 4.976.201 100,0 100,0* Bei den Mietern Stadtwerke Gummersbach und Reno wurde eine Bonitätsauskunft von Creditreform angegeben. Bei den Stadtwerken Gummersbach ist keine Bisnode Auskunft verfügbar. Bei Reno gibt Bisnode eine „angespannte Bonität“, Creditreform eine „sehr gute Bonität“ an; Grund für die Abweichung ist auskunftsgemäß eine unterschiedliche Informationsbasis der beiden Dienste.



Mit den meisten Mietern wurden zusätzlich Umsatzmieten vereinbart. Die durch den Mieter zu zahlende Miete richtet sich entsprechend nach dessen erwirtschaftetem Umsatz. Bei den 10 größten Mietern beinhalten die Mietverträge mit Saturn, den Stadtwerken Gummersbach, der Volksbank Oberberg und der Deutschen Postbank keine Umsatz- miete.

Sofern die vereinbarte Umsatzmiete im Abrechnungsjahr über der Mindestmiete liegt, ist durch den Mieter eine ent-sprechende Nachzahlung zu entrichten. Beim Mieter J.P. Görgens (Kult) sieht der Mietvertrag lediglich eine Umsatz-miete ohne Mindestmiete vor. In der Prognoserechnung wurde für diesen Mieter eine Jahresnettomiete von € 229.000 angesetzt. Bei allen übrigen Mietverhältnissen wurde in der Prognoserechnung lediglich die vereinbarte Mindestmiete ohne zusätzliche Umsatzmietzahlungen angesetzt.

Mit einigen Mietern wurden Staffelmieten vereinbart. Hier-nach erhöht sich der Mietzins mit fortwährender Dauer des Mietverhältnisses. Diese Vereinbarungen wurden entspre-chend in der Prognoserechnung und bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt. In der Mieterliste ist jeweils der höchste Staf-felbetrag angesetzt.

Saturn: Der Mieter hat das Recht, den Mietzins zu reduzieren, wenn die zugesagte Mindestanzahl an Besucherstellplätzen (480) unterschritten wird. Ferner kann die Miete gekürzt wer-den, wenn und solange für einen zusammenhängenden Zeit-raum von mehr als vier Monaten insgesamt weniger als 70% der restlichen Verkaufsflächen vermietet sind (Minderung um 25% pro Monat). Gleiches gilt bei mehr als sechs Monaten, sodann 50% pro Monat.

MietanpassungenFür alle Mindestmieten sind Wertsicherungsklauseln verein-bart. Die Regelungen basieren auf dem Verbraucherpreisin-dex von Deutschland, der vom Statistischen Bundesamt monatlich ermittelt und veröffentlicht wird. Die überwiegende Anzahl der vereinbarten Regelungen sieht bei einer Verän-derung des Verbraucherpreisindex in gleichem Umfang eine Anpassung der vereinbarten Mindestmiete vor. In einigen Fällen wurde zudem ein Schwellwert vereinbart, dessen Überschreitung für eine Mietanpassung erforderlich ist. In einigen weiteren Fällen wurden Freijahre vereinbart, in denen sowohl die Mindestmiete unverändert bleibt als auch Verän-derungen des Verbraucherpreisindex nicht berücksichtigt werden. Soweit Wertsicherungsklauseln vor dem 01.08.2016 greifen, wurden die Mieten in der Prognoserechnung unter einer Inflationsannahme von 1,0% p.a. berechnet und der voraussichtliche Stand im Jahr 2016 angegeben.

OptionenMit einigen Mietern wurden Optionsrechte vereinbart, wonach sie den Mietvertrag zu den bestehenden Vertrags-

bedingungen verlängern können (z.B. ein Optionsrecht, wonach der Vertrag einmalig um fünf Jahre verlängert werden kann).

KautionenMit den meisten Mietern wurden Mietsicherheiten in marktüb-lichem Umfang vereinbart. Bei größeren, filialisierenden Mie-tern sind diese jedoch nicht üblich und deshalb auch nicht vereinbart.

Umlegbarkeit NebenkostenDie Nebenkosten sind in der Regel gemäß Betriebskosten-verordnung auf die Mieter entsprechend deren Mietflächen-anteil umlagefähig. Die bestehenden Ausnahmen sind in der Prognoserechnung mit geschätzten Werten als Aufwand für den Vermieter berücksichtigt.

Zudem sehen die Mietverträge in der Regel vor, dass die Kosten des Centermanagements auf die Mieter entspre-chend deren Mietflächenanteil umgelegt werden.

Instandhaltung/InstandsetzungDie Mieter übernehmen Kosten für Instandhaltung oder Instandsetzung in den Mieträumen und den gemeinschaftlich genutzten Anlagen inklusive des Parkhauses bis zu individu-ell festgelegten Höchstbeträgen, welche in der Regel als Prozentsatz der Jahresnettomiete vereinbart sind. Der Ver-mieter trägt grundsätzlich die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und Fach.

WerbegemeinschaftZwischen den meisten Mietern und dem Centermanagement bestehen separate Verträge zur Erbringung von Werbe- und anderweitigen Maßnahmen. Die Mieter entrichten hierzu einen Beitrag an das Centermanagement.

KonkurrenzschutzvereinbarungenKonkurrenzschutzvereinbarungen bestehen für die Mieter Rewe im Hinblick auf einen Lebensmittelverbrauchermarkt und Getränkeshop, Saturn in Bezug auf Elektrofachmärkte sowie Geschäfte mit ähnlichen Sortimenten und der Deut-schen Postbank in Hinblick auf das Hauptsortiment der Deut-schen Postbank und der Deutschen Post. Des Weiteren wurden im Mietvertrag mit Reno Vermietungen an Schuh-händler mit einer Fläche von über 500 m² ausgeschlossen. Gleiches wurde mit Müller in Bezug auf Vermietungen an Drogerie und Parfümerien mit einer Verkaufsfläche von über 200 m² vereinbart.

BetriebspflichtMit den Mietern des Forum Gummersbach wurde vertraglich eine Betriebspflicht vereinbart. Die Mieter sind demnach ver-pflichtet, den Betrieb ihrer Läden entsprechend der festge-legten Zweckbestimmung während der Öffnungszeiten des Centers durchgehend zu gewährleisten.

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die Baumärkte von toom Baumarkt. Zur Touristik gehören die Veranstalter ITS, JAHN REISEN, DERTOUR, MEIER’S WELTREISEN und ADAC REISEN sowie Reisebüros.

Das REWE Vollversorgerkonzept für den Nahbereich umfasst 10.000–25.000 Artikel und konzentriert sich im Wesentlichen auf Lebensmittel. Der Kaufmann Friedhelm Dornseifer ist seit 1965 als Einzelhändler aktiv. Die Unternehmensgruppe Dorn-seifer feiert entsprechend 2015 ihr 50-jähriges Firmenjubi-läum. Heute betreibt Dornseifer zahlreiche Märkte zwischen Siegen und Köln. REWE Dornseifer Märkte zeichnen sich durch ein besonders umfangreiches und attraktives Frische- Angebot aus, welches bisher am Standort Gummersbach noch nicht anzutreffen war. Neben seiner Funktion als selbst-ständiger Kaufmann ist Herr Dornseifer auch Präsident des Bundesverbands des deutschen Lebensmittelhandels (BVLH).

5.9.3 Vorstellung wesentlicher Mieter

Mieter: REWE Markt GmbHDie REWE-Group mit Sitz in Köln ist einer der führenden Handels- und Touristikkonzerne Europas. Im Forum Gum-mersbach hat die REWE einen Markt ihrer Vollsortiment- sparte. Der Markt wird durch den selbstständigen Kaufmann Friedhelm Dornseifer betrieben.

Die genossenschaftlich organisierte Unternehmensgruppe wurde 1927 gegründet. Der Name REWE leitet sich von „Revisionsverband der Westkauf-Genossenschaften“ ab. Seit ihrer Gründung wächst die Unternehmensgruppe in Bezug auf Umsatz und Anzahl der Beschäftigten. Die REWE Group erwirtschaftet 2014 mit mehr als 330.000 Beschäftigten einen Umsatz von rund € 51 Mrd. Das mehr als 80 Jahre alte Unter-nehmen ist in 13 Ländern mit über 15.500 Märkten präsent. Zu den Vertriebslinien zählen Super- und Verbrauchermärkte der Marken REWE und BILLA, der Discounter PENNY und


Forum Gummersbach – Rewe Dornseifer


Mieter: Saturn Electro-Handelsgesellschaft mbHGummersbachSaturn ist eine Vertriebsmarke der Media-Saturn-Holding. Media-Saturn ist die größte Elektronik-Fachmarktkette in Europa. In Deutschland hat die Gruppe über 400 Märkte.

Der Erfolg der unter dem Dach der Media-Saturn-Holding GmbH vereinten Vertriebslinien beruht auf der großen Aus-wahl an Markenprodukten, kompetenter Beratung, gutem Service, einem unverwechselbaren Werbeauftritt und ihrer dezentralen Struktur. Die Märkte agieren dabei als eigenstän-dige Gesellschaften, an denen die Marktleiter als Geschäfts-führer beteiligt sind. Das stationäre Geschäft wird um einen Online-Shop und zahlreiche Multi-Channel-Angebote ergänzt. Saturn Deutschland erwirtschaftete in 2013/14 einen Net-toumsatz von € 9,8 Mrd. in 155 Märkten. Die Gesellschaft beschäftigt über 8.000 Mitarbeiter.

Der erste Saturn-Elektrofachmarkt öffnete im Jahr 1961 am Kölner Hansaring seine Türen. In den frühen sechziger Jah-

ren war das Unternehmen Pionier bei der Einführung von HiFi-Stereoanlagen. Zu Beginn der siebziger Jahre bot es als erstes Handelshaus in Deutschland ein großes Schallplatten-sortiment in Selbstbedienung zu weit unter dem Marktdurch-schnitt liegenden Preisen an. Mit der Eröffnung eines Saturn-Marktes in Frankfurt begann 1985 die Expansion der Handelsmarke innerhalb Deutschlands. Ein schnelles Wachs-tum folgte und das Unternehmen erstreckte sich mit der Wie-dervereinigung bald auf ganz Deutschland. 1990 erwarb Mediamarkt die Saturn-Hansa Handels GmbH. Seither wer-den die beiden Marken unabhängig voneinander unter dem Dach der Media-Saturn-Holding GmbH geführt, die sich ihrer-seits mehrheitlich im Besitz der METRO Group befindet.

Saturn hat am Standort Gummersbach seit vielen Jahren bereits eine Filiale betrieben. Diese lag in der Fußgänger- zone, weniger als 100 Meter vom Forum Gummersbach ent-fernt. Diese Filiale wurde in das neue Einkaufszentrum verlagert.

Forum Gummersbach – Saturn Markt

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Mieter: Stadt Gummersbach – Eigenbetrieb Stadtwerke Gummersbach Die Stadtwerke Gummersbach sind ein Eigenbetrieb der Stadt Gummersbach. Sie sind in die fünf Teilbetriebe Abwasser, Wasser, Wärme, Bäder und Parken untergliedert.

Im Bereich Parken betreiben die Stadtwerke Gummersbach Parkhäuser, Parkplätze für Kurzparker und Parkplätze für Dauerparker. Neben dem Parkhaus im Forum Gummersbach gehören hierzu die Tiefgaragen „Rathaus“ und „Bismark-platz“, das Parkhaus „Alte Post“ und der City Parkplatz Lebrechtstraße.

Das Parkhaus im Forum Gummersbach umfasst insgesamt 1.456 Stellplätze. Diese stehen den Kunden des Einkaufs-zentrums zur Verfügung. Zudem dient das Parkhaus auch den Besuchern der benachbarten Schwalbe Arena und dem Veranstaltungszentrum Halle 32.

Mieter: MH Müller Handels GmbHDas Traditionsunternehmen Müller mit Sitz in Ulm sieht sich selbst als modernes „Erlebniskaufhaus“. Das Müller-Sorti-ment umfasst bis zu 185.000 Artikel in den Sortimenten Dro-gerie, Parfümerie, Multi-Media, Schreibwaren, Spielwaren sowie Haushaltsartikel. Müller ist damit mehr als ein reiner Drogerie-Fachmarkt.

Das Familienunternehmen wurde 1953 von Erwin Franz Mül-ler gegründet. In der elterlichen Wohnung in Unterfahlheim eröffnete er sein erstes eigenes Friseurgeschäft. Anschlie-ßend erweiterte er das Sortiment seines Geschäfts um Dro-gerie-, Parfümerie-, und Kosmetikwaren, bevor er 1968 die erste Müller-Filiale eröffnete. 25 Jahre später umfasste die Müller-Gruppe bereits 250 Filialen. Heute ist Müller ein inter-nationaler Konzern mit rd. 31.000 Mitarbeitern und einem Bruttoumsatz von über € 3,9 Mrd. in 2013/14. Das Unterneh-men ist in zahlreichen Ländern Europas vertreten und verfügt über 730 Filialen, wovon alleine 522 in Deutschland sind.

Forum Gummersbach – Müller Markt; Eingang Obergeschoss



Mieter: J.P. Görgens GmbHDie Scheer und Görgens Gruppe betreibt im Forum Gum-mersbach ein Geschäft ihrer Marke Kult. Kult bietet modische Textilien, Schuhe und Accessoires für ein junges Zielpublikum an. Die Marke setzt dabei auf einen sehr markanten und trendbewussten Auftritt.

Die Familie Görgens gründete 1948 ihren Textilhandel in Köln. Die deutschlandweite Expansion begann 1979. Heute zählt die Gruppe über 90 Filialen. Die Geschäfte werden unter den Marken Kult, Olymp & Hades, ELB, Jeans Palast, Planet und Steinbruch betrieben.

Mieter: RENO Schuh GmbHDer Schuh-Filialist Reno gehört zur international tätigen Hamm-Reno-Group und vertreibt Schuhe zahlreicher Marken im mittleren Preissegment.

Die Unternehmensgruppe wurde 1977 durch Dieter Götz und Franko Posser ins Leben gerufen. Das Unternehmen startete als Versandhandel in Deutschland. 1983 wurde ein neues Vertriebskonzept umgesetzt und RENO eröffnete die ersten Schuh-Fachmärkte. 1997 wurde der Schwerpunkt vom Ver-sandhandel auf das Filialgeschäft verlagert. Nach dem schrittweisen Rückzug der Firmengründer wurde das Unter-nehmen zunächst an die METRO AG veräußert.

Heute gehört das Unternehmen zur fusionierten Hamm-Re-no-Group (HR-Group) in Osnabrück. Die Holding blickt damit auf eine 129-jähige Tradition zurück und verfügt über umfas-sende Expertise im Schuhhandel. Die HR-Gruppe ist das derzeit zweitgrößte Schuhhandelsunternehmen in Europa und gemessen an der Anzahl der Verkaufsstellen die Nr. 1 in Deutschland.

Die HR-Gruppe beschäftigt rund 4.500 Mitarbeiter und erwirt-schaftet einen Umsatz von € 600 Mio. In Deutschland betreibt die Gruppe rund 500 Läden.

Forum Gummersbach – Innenaufnahme

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Forum Gummersbach – Innenaufnahme

Mieter: Gries Deco Company GmbHDepot ist eine deutsche Warenhauskette für Geschenkartikel, Dekorationsaccessoires und Kleinmöbel. Mit seinen Eigen-marken DEPOT und IPURO bietet Depot Design-Artikel zu einem bezahlbaren Preis. 2010 wurde Depot mit dem Award des deutschen Handelsverbandes „Store of the year“ aus- gezeichnet.

Gegründet wurde Depot vor über 60 Jahren als „Oskar Gries Fabrikation von künstlichen Früchten und Christbaum-schmuck“. Auch heute ist die Gesellschaft mehrheitlich im Besitz der Gründerfamilie. Weiterer wesentlicher Gesell-schafter mit einer Beteiligung von 49% ist der Schweizer Handelskonzern Migros.

Im Jahr 2014 hatte die Gries Deco Company 414 Filialen und beschäftigte rund 6.800 Mitarbeiter. Der Umsatz betrug dabei im Geschäftsjahr 2014 rund € 450 Mio. Depot ist mittlerweile flächendeckend vertreten und hat damit deutschlandweit eine große Bekanntheit.

Mieter: Deutsche Postbank AGDie Postbank ist eine der größten Privatkundenbanken in Deutschland. Neben Bankdienstleistungen werden in den Filialen auch Postdienstleistungen angeboten.

Die Postbank ist mit rund 14 Millionen Kunden eine der größ-ten Banken Deutschlands. Sie beschäftigt 15.000 Mitarbeiter und hat eine Bilanzsumme von € 154 Mrd. Im Jahr 2014 erwirtschaftete sie einen Konzerngewinn von € 278 Mio. Schwerpunkt des Geschäfts sind Privatkunden sowie klei-nere und mittelständische Unternehmen.

Im Forum Gummersbach wird die Postbank ein Post- und Bankdienstleistungszentrum betreiben. Kunden können im Rahmen ihres Besuchs im Einkaufszentrum entsprechend bequem ihre Post- und Bankgeschäfte erledigen.



Headsets und bewegen sich frei in der Filiale. Ziel ist es, nicht sofort das Gefühl zu vermitteln, in einer Bank zu sein. Es können dennoch sämtliche Bankgeschäfte erledigt werden.

Mieter: KiK Textilien- und Nonfood GmbHKiK ist mit über 3.200 Filialen die größte Textildiscountkette in Deutschland. Das Sortiment umfasst sehr preisgünstige Textilien sowie weitere Nebensortimente.

Die erste KiK-Filiale wurde 1994 in Düsseldorf gegründet. 1996 umfasste das Filialnetz in Deutschland bereits 225 Geschäfte. Anschließend expandierte das Unternehmen in weitere Länder Europas und ist derzeit in Österreich, Rumä-nien, Tschechien und der Slowakei tätig. Heute hat KiK über 3.200 Filialen, davon allein 2.600 in Deutschland. 2013 wurde das Logo von KiK überarbeitet und das Filialnetz moderni-siert. Das Unternehmen investierte beträchtlich in eine neue, modernere und gleichzeitig hochwertigere Aufstellung.

Das Unternehmen beschäftigt heute mehr als 22.000 Mitar-beiter und erwirtschaftete 2014 einen Umsatz von € 1,7 Mrd. Auch für die Zukunft ist eine weitere Expansion geplant.

Mieter: Volksbank Oberberg eGDie Volksbank Oberberg eG ist eine Genossenschaftsbank. Sie verfügt über 30 Niederlassungen im Oberbergischen Kreis und der Stadt Remscheid.

Die Genossenschaft wurde am 1. Mai 1874 gegründet. Die Volksbank Oberberg setzt bei ihrer Vertriebspolitik auf Dezen-tralität. Kunden können in einer Filiale alle Bankgeschäfte abwickeln: Bargeldversorgung, Geldanlage, Finanzierungen, etc. Bei komplexeren Themen werden Spezialisten aus den Fachabteilungen unterstützend in der Filiale hinzugezogen.

Die Volksbank Oberberg beschäftigt aktuell 454 Mitarbeiter und verfügt über mehr als 93.000 Kunden. Das Bilanzvolu-men der Bank liegt bei € 2,773 Mrd.; das betreute Kunden-volumen bei € 4,700 Mrd.

Im Forum Gummersbach betreibt die Volksbank Oberberg eine hochmoderne Filiale mit dem Namen „PORTAL by Volks-bank“. Die Filiale ist anders als man sich eine Bankfiliale vorstellt. Das PORTAL Konzept zeichnet sich durch eine ein-ladende und sehr offene Architektur aus. Es gibt keine Büros und keine festen Telefone. Die Mitarbeiter tragen mobile

Innenaufnahme Volksbank-Filiale im Forum Gummersbach

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6. TRANSAKTIONS- UND BETEILIGUNGSSTRUKTUR

6.1 BETEILIGUNGSSTRUKTUR

Anleger beteiligen sich indirekt als Treugeber an der Beteili-gungsfonds 41 GmbH & Co. geschlossene Investment KG (Fonds KG).

Die Fonds KG erwirbt 94,9% der Anteile an der Beteiligungs-objekt Forum Gummersbach GmbH & Co. KG (Objekt KG), die Eigentümerin des Einkaufszentrums ist.

Die Fondsgesellschaft hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2034. Eine Verkürzung oder eine Verlängerung der Laufzeit des Fonds ist durch einen Beschluss der Gesellschafter mit der im Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Mehrheit möglich. Eine Verlängerung ist maximal zweimal um jeweils bis zu fünf Jahre möglich, jedoch nur, wenn zum 31.12. des Vorjahres der Nettoinventarwert der Gesellschaft weniger als 110% des gezeichneten Kapitals beträgt. Ungeachtet dessen kann der Anleger über seine Beteiligung jederzeit frei verfügen (z.B. verkaufen, verschenken).

An der Fonds KG sind neben den Anlegern (über den Treu-handkommanditisten, ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH) die ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, die ILG Komplementär I GmbH (ohne Kapitalanteil) und die ILG Kommanditist I GmbH (Kapitalanteil € 1.000) beteiligt. Das Zielkapital der Fonds KG beträgt € 49.521.000, wovon € 49.510.000 von Anlegern kommen.

Die ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH fungiert als Treuhänder (Treuhandkommanditist) für beitretende Anleger, d.h. Anleger beauftragen sie, treuhänderisch für sie Anteile an der Fonds KG zu halten. Der Anleger tritt damit nicht namentlich im Handelsregister in Erscheinung. Anleger haben jedoch die Möglichkeit, das Treuhandverhältnis zu kündigen und Direktkommanditist mit eigener Eintragung im Handelsregister zu werden. Die Kosten der Eintragung im Handelsregister hat der jeweilige Anleger zu tragen.

6.2 ERWERBS- BZW. SHARE-DEAL-VERTRAG

Die Fonds KG hat sich mittels notariellem Erwerbsvertrag vom 22.07.2015 verpflichtet, zum 31.07.2016 eine Beteili-gung von insgesamt 94,9% an der Objekt KG zu erwerben. Der Vertrag wurde vom Notar Martin Gollasch, Lübeck, als UR-Nr. 391/2015 beurkundet. Der Vertrag sieht als Stichtag für die Zahlung des Kaufpreises sowie zur Erfüllung der wei-teren vertraglichen Verpflichtungen und die Übertragung der Gesellschaftsanteile den 31.07.2016 vor.

Die Objekt KG firmiert derzeit noch unter HBB Gewerbebau Projektgesellschaft Forum Gummersbach mbH & Co. KG. Mit der Übertragung der Anteile an die Fonds KG wird die Fir-mierung in Beteiligungsobjekt Forum Gummersbach GmbH & Co. KG geändert und der Sitz der Gesellschaft nach Mün-chen verlegt.

Beteiligungsstruktur des ILG Fonds Nr. 41

Anleger(Neukommanditisten/Treugeber)

▼Beteiligungsfonds 41 GmbH & Co.

geschlossene Investment KG(Fonds KG)

Gesellschafter Kapitalanteil in €

ILG Komplementär I GmbH 0

ILG Kommanditist I GmbH 1.000

ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH 10.000

Neukommanditisten/Treugeber überILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH 49.510.000

Gesamtkapital 49.521.000

▼ „Share Deal“1. Gesellschaftsbeitritt der Fonds KG durch Übernahme von 94,9% des Gesellschaftskapitals der Objekt KG2. Kapitalerhöhung auf € 36.301.0003. Neuaufnahme eines langfristigen Darlehens über € 39.000.0004. Ablösung der Alt-Verbindlichkeiten der Gesellschaft5. Zahlung des Kaufpreises für die erworbenen Gesell- schaftsanteile

▼Beteiligungsobjekt Forum Gummersbach GmbH & Co. KG

(Objekt KG)

Gesellschafter Kapitalanteil in €

ILG Komplementär I GmbH 0

ILG Kommanditist I GmbH 1.000

Altgesellschafter 1.851.350

Fonds KG 34.448.650

Gesellschaftskapital 36.301.000

▼Einkaufszentrum Forum Gummersbach


6.3 DETAILS DER ABWICKLUNG

Zum Stichtag (vorgesehen 31.07.2016) übernimmt die Fonds KG 94,9% der Gesellschaftsanteile der Objekt KG in Höhe von zunächst € 9.490. Gleichzeitig tritt die ILG Komplementär I GmbH als neuer Komplementär (persönlich haftender Gesellschafter) in die Objekt KG ein und der bisherige Kom-plementär scheidet aus der Gesellschaft aus. Der bisherige Kommanditist der Objekt KG, die HBB Gewerbebau GmbH, Hamburg, hält weiterhin € 510 (5,1%) des Gesellschafts- kapitals. Das Kapital der beiden Kommanditisten wird erhöht, so dass anschließend die Fonds KG € 34.448.650 und die HBB Gewerbebau GmbH € 1.851.350 am Gesellschaftskapital halten. Zudem wird die ILG Kommanditist I GmbH der Gesell-schaft als weiterer geschäftsführungsbefugter Kommanditist

Forum Gummersbach – Luftbild

mit einem Gesellschaftskapital von € 1.000 beitreten. Das Gesellschaftskapital der Objekt KG beträgt dann insgesamt € 36.301.000. Die Objekt KG im neuen Gesellschafterbestand nimmt zudem ein Darlehen in Höhe von € 39.000.000 auf, das zusammen mit dem vorgenannten Gesellschaftskapital ausreicht, die bestehenden Altverbindlichkeiten der Gesellschaft abzulösen und weitere notwendige Aufwendungen der Objekt KG (inklu-sive der Bildung einer Liquiditätsreserve) zu tätigen.

Die Objekt KG war und ist weiterhin Eigentümerin des Ein-kaufszentrum Forum Gummersbach. Damit wird die Fonds KG mittelbar (zu 94,9 %) Eigentümerin des Forum Gummersbach.

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7. WIRTSCHAFTLICHKEITSRECHNUNG

7.1 Finanz- und Investitionsplanung (Prognose)

Finanz- und InvestitionspläneObjekt KG, Fonds KG und Aggregation bis 31.07.2016

Objekt KG Fonds KG Aggrega-tion

Anteil amGesamt- aufwand(T€ 92.849)

Anteil am EKinkl. Agio(T€ 53.849)

Je m² BGF8)

79.864 m2

in T€ in T€ in T€ in % in % in €

A. Mittelverwendung

1. Anschaffungskosten und objektbezogene Kosten

Grundstück1) 3.018 3.0187) 3,3 5,6

Herstellung Gebäude1) 68.209 68.2097) 73,5 126,7

Kaufpreis Gesellschaftsanteil1) 9) 9.012 9.0127) 9,7 16,7

Due Diligence/Ankaufskosten2) 3) 9) 2.156 2.156 2,3 4,0

Vermittlung Gesellschaftskapital3) 9) 727 727 0,8 1,3

Bauabnahme2) 3) 125 125 0,1 0,2

Notar2) 9) 10) 133 133 0,1 0,2

Grundbuch9) 10) 27 27 0,0 0,1

Sonstige2) 9) 167 167 0,2 0,3

Beteiligung Fonds KG1) -34.4496) 34.449

83.575 90,0 155,2 1.046

2. Fondsbezogene Kosten (inkl. Abwicklungsgebühr)

Konzeption1) 2) 3) 9) 149 149 0,2 0,3

Platzierungsgarantie1) 2) 3) 9) 495 495 0,5 0,9

Beschaffung Gesellschaftskapital1) 3) 4) 5) 9) 5.942 5.942 6,4 11,0

Prospektherstellung1) 2) 3) 9) 198 198 0,2 0,4

Gutachten2) 9) 231 231 0,2 0,4

Rechtsberatung2) 9) 173 173 0,2 0,3

Handelsregister10) 20 20 0,0 0,0

Sonstiges2) 9) 194 194 0,2 0,4

7.402 8,0 13,7 93

3. Finanzierungskosten

Zwischenfinanzierungszinsen 28 13 41 0,0 0,1

Bankbearbeitungsgebühren10) 211 231 442 0,5 0,8

483 0,5 0,9 6

4. Laufende Kosten

Verwahrstelle2) 39 39 0,0 0,1

Fondsverwaltung 20151) 2) 3) 9) 119 119 0,1 0,2

158 0,2 0,3 2

5. Ausschüttung bis 31. 07.2016 532 532 0,6 1,0 7

6. Liquiditätsreserve 500 200 700 0,8 1,3 9

Gesamtaufwand 40.852 51.997 92.849 100,0 172,4 1.163

B. Mitttelherkunft

1. Eigenmittel

Gesellschaftskapital Anleger 1 49.520 49.521 53,3 92,0

Abwicklungsgebühr5) 2.476 2.476 2,7 4,6

Gesellschaftskapital Altgesellschafter 1.851 1 1.852 2,0 3,4

53.849 58,0 100,0

2. Fremdkapital

Langfristiges Fremdkapital1) 39.000 39.000 42,0 72,4

Gesamtkapital 40.852 51.997 92.849 100,0 172,4Geringfügige Abweichungen sind rundungsbedingt


ErläuterungenDer aggregierte Finanz- und Investitionsplan enthält zusammengefasst die Werte der Objekt KG und der Fonds KG.

1) Diese Positionen sind vertraglich fixiert.

Die Erwerbsurkunde sieht – basierend auf nicht umlegbaren Nebenkosten von € 260.548 und unterstelltem Staffelmietausgleich von € 207.276 – einen Wertansatz der Immobilie im Rahmen der Kaufpreisermittlung von € 79.958.821 vor. Bei den nicht umlegbaren Nebenkosten handelt es sich um eine Schätzung. Die tatsächlich heranzuziehenden nicht umlegbaren Nebenkosten ergeben sich erst aus der Nebenkostenabrechnung des ersten vollen Betriebsjahres 2016. Dabei ist in der Urkunde geregelt, dass die maximal zu berücksichtigende Abweichung um den Schätzwert € 35.000 beträgt. Zur Sicherstellung der Finanzierung des maximalen Wertansatzes der Immobilie wurde deshalb der Betrag von € 225.548 (€ 260.548 - € 35.000) herangezogen. Der maximale Wertansatz beträgt danach € 80.553.821. Weitere Auswirkungen ergeben sich aus der Plan-bilanz und dem Kaufpreis für 94,9% der Gesellschaftsanteile. Die Planbi-lanz weist einen um € 170.000 höheren Saldo aus Verbindlichkeiten und Forderungen aus, der zu diesem Betrag zu addieren ist. Der sich erge-bende Wert von 100% der Gesellschaftsanteile beträgt € 9.496.610. Hier-von sind für 94,9% der Gesellschaftsanteile € 9.012.290 von der Fonds KG zu bezahlen. Der auf den Altgesellschafter entfallende Wert von 5,1% der Gesellschaftsanteile in Höhe von € 484.330 ist wiederum vom Gesamt-kaufpreis in Abzug zu bringen, der sich insgesamt wie folgt darstellt:

Sofern bei der Abrechnung höhere nicht umlegbare Nebenkosten vorlie-gen sollten, ergibt sich eine Kaufpreisreduktion. Diese wird der Liquiditäts-reserve der Gesellschaft zugeführt, so dass hieraus die höheren laufenden nicht umlegbaren Nebenkosten beglichen werden können.

Für den Fall, dass die prognostizierten nicht umlagefähigen Nebenkosten von € 260.548 zutreffen, würde sich der Kaufpreis um € 595.000 auf € 79.958.821 reduzieren.

Andere Positionen, wie z.B. die Kosten für Notar, Grundbuch, Verwahr-stelle, Bauabnahme, Rechtsberatung, Handelsregister, Bankbearbeitungs-gebühren, Sonstiges, Ausschüttungen und Zwischenfinanzierungszinsen können sich ändern und hätten dann Auswirkungen auf die Liquiditätsre-serve. Ursache hierfür können Abweichungen bei den zur Kostenermitt-lung unterstellten Prämissen sein.

Langfristiges Fremdkapital wird nur auf Ebene der Objekt KG aufgenom-men, hinsichtlich aufgenommener Zwischenfinanzierungsdarlehen bei der Fonds KG wird auf das Kapitel „Finanzierung“ verwiesen.

2) In diesen Kostenpositionen sind nicht abzugsfähige Vorsteuern enthal-ten. Bei der Fonds KG sind 100% der Vorsteuern als nicht abzugsfähig berücksichtigt. Bei der Objekt KG ist ein Anteil von 3,83% der Vorsteuern als nicht abzugsfähig kalkuliert. Diesbezüglich sind auf Basis der späteren tatsächlichen Nutzungen hinsichtlich der noch nicht vermieteten Flächen Änderungen gegenüber der Planung möglich.

3) Diese Positionen beinhalten Vergütungen an den Anbieter. Die Brutto-vergütung des Anbieters beläuft sich auf ca. T€ 3.884 (inkl. nicht abzugs-fähiger Vorsteuern). Darin sind Fremdkosten des Anbieters in Höhe von voraussichtlich T€ 198 brutto enthalten. Somit beträgt die Vergütung des Anbieters T€ 3.645 brutto (inkl. Umsatzsteuer) bzw. T€ 3.259 netto.

4) Die Kosten für die Beschaffung des Gesellschaftskapitals betragen 12% des einzuwerbenden Eigenkapitals (darin enthalten 5% Agio). Die Gesamthöhe der Provisionen beträgt somit € 5.942.400. Die ILG Vertriebs GmbH, ein mit dem Anbieter verbundenes Unternehmen, erhält diesen Betrag für die Eigenkapitalvermittlung. Die ILG Vertriebs GmbH ist berech-tigt, Untervermittler zu beauftragen. Dabei erhält jeder Untervermittler eine individuell vereinbarte Provision, im Einzelfall jedoch maximal 12% des vermittelten Eigenkapitals.

5) Auf das Gesellschaftskapital der Neukommanditisten wird ein Agio (Abwicklungsgebühr) von 5% erhoben, das für die Beschaffung des Gesellschaftskapitals verwendet wird und in der Kostenposition „Beschaf-fung Gesellschaftskapital“ enthalten ist.

6) Im Zuge der Beteiligung übernimmt die Fonds KG eine Beteiligung an der Objekt KG in Höhe von T€ 34.449. Bei der Aggregation wird diese konsolidiert und bleibt deshalb bei der Darstellung der Mittelherkunft auf Ebene der Objekt KG außer Ansatz. Bei der Darstellung der Mittelverwen-dung ist die vorgesehene Kapitalerhöhung daher auf Ebene der Objekt KG mit einem negativen Vorzeichen darzustellen.

7) Der auf die Fonds KG entfallende Aufwand für den Erwerb oder die Herstellung der Immobilie (ohne Notar und Grundbuch) summiert sich insgesamt auf T€ 80.239. (vgl. Ausführungen bei Fußnote 1). Die beim Wertansatz der Immobilie gekürzten Staffelmieten wirken sich in der Ver-mietungsphase durch entsprechend niedrigere Mieten aus. Sollten die für die Ermittlung des Kaufpreises herangezogenen nicht umlagefähigen Nebenkosten höher sein, ergibt sich eine entsprechende Kaufpreisredu-zierung. Die dadurch vorhandene Mehrliquidität wird dann über die Prog-noseperiode zur Abdeckung der höheren nicht umlagefähigen Nebenkos-ten herangezogen, so dass sich hieraus keine Auswirkungen ergeben.

8) Bezogen auf die Bruttogrundfläche (inkl. Stellplätze) von insgesamt 79.864 m² beträgt der Gesamtaufwand rd. € 1.163/m². Bezogen auf die Mietfläche von 22.350 m² beträgt der Gesamtaufwand inkl. des Aufwandes für die Parkflächen rd. 4.154 €/m2.

9) Diese Kosten werden zur Ermittlung der steuerlichen Abschreibungs-grundlage quotal auf Grundstück und Gebäude/Außenanlagen aufgeteilt, wobei von Notar- und Grundbuchkosten nur T€ 92 hierunter fallen.

10) Diese Kosten stellen sofort abziehbare Werbungskosten dar, wobei bei den Notar- und Grundbuchkosten ein Anteil von T€ 68 für die Bestel-lung und Eintragung von Grundschulden berücksichtigt ist.

Insgesamt summieren sich die Werbungskosten auf T€ 538.

Der Gesamtaufwand für die Fonds KG beträgt ohne Liquiditätsreserve T€ 92.149. Er setzt sich zusammen aus T€ 83.575 Anschaffungskosten und objektbezogene Kosten, T€ 7.402 Fondsbezogene Kosten, T€ 483 Finanzierungskosten, T€ 158 Laufende Kosten und T€ 532 Ausschüt-tungen bis 31.07.2016. T€ 700 sind als Liquiditätsreserve geplant.

Die kaufpreisrelevante Nettojahresmiete beträgt T€ 4.976 (ohne Berücksichtigung der beim Kaufpreis gekürzten Staffelmieten). Das bedeutet, dass sich die Neukommanditisten/Treugeber zum rd. 18,52-fachen der Jahreseingangsmieten am Objekt beteiligen. Der maximale Kaufpreis von T€ 80.554 entspricht dem 16,19-fachen der Nettojahresmiete. Die Differenz von 2,33 Jahresmieten ergibt sich im Wesentlichen aus den fondsbezogenen und objektbezogenen Kosten.

Maximaler Wertansatz € 80.553.821+ Saldo Planbilanz Forderungen/Verbindlichkeiten € 170.000- Wert Anteil 5,1% € 484.330= Grundstück/Gebäude/ Kaufpreis Gesellschaftsanteil

€ 80.239.491

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7.2 FINANZIERUNG

Die Darlehensaufnahme erfolgt ausschließlich in Euro. Die nachfolgenden Bankdarlehen werden von der Deutsche Genossenschafts-Hypotheken-bank AG ausgereicht.

a) Langfristiges Bankdarlehen an die Objekt KG über € 39.000.000 Swapvereinbarung über € 39.000.000Am 31.08.2015 wurde von der Objekt KG ein Darlehensvertrag in Höhe von € 39.000.000 geschlossen. Das Darlehen liegt weitgehend im erstran-gigen Bereich. Das Darlehen hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2030.

Die Auszahlung ist plangemäß für den 01.08.2016 vorgesehen. Es handelt sich um ein Darlehen mit veränderlichem Zins basierend auf dem 3-Monats-Euribor zuzüglich einer Kreditmarge von 0,89%. Falls der Refe-renzzins unter Null fällt, wird er mit Null angesetzt. Bezüglich möglicher Auswirkungen wird auf den Verkaufsprospekt im Abschnitt Risiken/Finan-zierung verwiesen.

Um den veränderlichen Zins langfristig abzusichern, wurde am 31.08.2015 ein Zinstauschgeschäft (Swapvereinbarung /Forward Swap) über € 39.000.000 abgeschlossen. Dabei wurde ein Festzinssatz gegen den 3-Monats-Euribor getauscht. Der 3-Monats-Euribor wird damit egalisiert. Die Zahlungsverpflichtung der Gesellschaft setzt sich somit zusammen aus der Zahlung des Festzinssatzes an den Swappartner und der Zahlung der Kreditmarge an die Bank. Damit sind die Zinskonditionen bis zum 31.12.2020 fixiert.

Der an den Swappartner zu bezahlende Zinssatz beträgt 1,09% p.a. ab 01.08.2016 bis zum 30.06.2026 und danach 2,52 % p.a. bis zum 31.12.2030. Der insgesamt zu leistende Zinssatz beträgt damit 1,98% p.a. (1,09% + 0,89%) bis zum 30.06.2026 und danach 3,41% p.a. (2,52% +0,89%) bis zum 31.12.2030. Der Monat wird in beiden Fällen mit den genauen Tagen und das Jahr mit 360 Tagen berechnet (Zahlungsmodalität act /360).

Das Darlehen ist ab 01.10.2016 in Höhe von 0,50% p.a. vom ursprüngli-chen Darlehensbetrag zu tilgen. Die Tilgungsraten der einzelnen Jahre sind fixiert und bilden weitgehend die Modalitäten eines annuitätischen Darlehens ab, bei dem die Tilgungen aufgrund ersparter Zinsen steigen. Die konkreten angesetzten Zins- und Tilgungsraten sind der Prognose-rechnung zu entnehmen. Die Abrechnung von Zins und Tilgung erfolgt jeweils vierteljährlich nachträglich. Der Monat wird mit den genauen Tagen und das Jahr mit 360 Tagen berechnet. Die Systematik der Zahlungs-ströme wird in der nachfolgenden Grafik dargestellt.

Das Darlehen mit veränderlichem Zins kann (z.B. bei Veräußerung der Immobilie) quartalsweise gekündigt werden. Hierfür fällt eine Exit Fee in Höhe von 0,40% pro verbleibendem Laufzeitjahr auf den Rückzahlungs-betrag an. Gleichzeitig können die Swap-Vereinbarungen zum aktuellen

Marktwert aufgelöst werden. Mögliche Marktwertveränderungen, die sich aus veränderten Zinsstrukturen ergeben, führen entweder zu Zahlungs-verpflichtungen oder Erstattungsansprüchen. Diese spiegeln ein ansons-ten abzurechnendes Vorfälligkeitsentgelt wider.

Für die Gewährung des Kredits wurde eine einmalige Bearbeitungsgebühr von € 179.500 sowie die Übernahme von Kosten in Höhe von € 15.500 vereinbart. Hinzu kommt eine Zusagegebühr für nicht in Anspruch genom-mene Darlehensteile von 0,36% p.a., beginnend mit dem 02.08.2016.

b) Kurzfristiges Bankdarlehen an die Fonds KG über € 28.200.000Ebenfalls am 31.08.2015 wurde von der Fonds KG ein Vertrag über ein kurzfristiges Bankdarlehen in Höhe von € 28.200.000 abgeschlossen. Dieses hat eine Laufzeit maximal bis zum 31.12.2016.

Das Darlehen dient zusammen mit dem unter c) genannten Darlehen zur Vorfinanzierung der durch die Fonds KG zu erbringenden Kapitaleinlage bei der Objekt KG in Höhe von T€ 34.449 sowie zur Finanzierung des Kaufpreises des erworbenen Gesellschaftsanteils. Die Auszahlung ist frü-hestens am 01.07.2016 vorgesehen und soll plangemäß ganz oder teil-weise – je nach dem bis dahin eingeworbenen Eigenkapital der Fonds KG – am 01.08.2016 erfolgen. In Anspruch genommene Darlehensteile wer-den sukzessive durch eingeworbenes Eigenkapital der Fonds KG zurück- geführt.

Der vereinbarte Zinssatz beträgt 2,19%-Punkte p.a. über dem Referenz-satz EONIA. Der Monat wird mit den genauen Tagen und das Jahr mit 360 Tagen berechnet (Zahlungsmodalität act /360).

Für die Gewährung des Kredits wurde eine einmalige Bearbeitungsgebühr von € 141.000 vereinbart. Hinzu kommt eine Zusagegebühr für nicht in Anspruch genommene Darlehensteile von 0,42% p.a., beginnend mit dem 01.08.2016.

c) Nachrangiges Darlehen der ILG an die Fonds KG über bis zu € 12.445.000Die ILG Holding GmbH hat der Fonds KG am 31.08.2015 ein kurzfristiges Darlehen in Höhe von bis zu € 12.445.000 verbindlich zugesagt. Hiermit soll zusammen mit dem unter b) beschriebenen Darlehen die durch die Fonds KG zu erbringenden Kapitaleinlage bei der Objekt KG sowie der Kaufpreis des erworbenen Gesellschaftsanteils finanziert werden. Die Fonds KG wird dieses Darlehen oder einen Teilbetrag hiervon am 01.08.2016 in Anspruch nehmen, sofern zu diesem Zeitpunkt nicht aus-reichend platziertes und eingezahltes Eigenkapital bei der Fonds KG vor-handen sein sollte, um alle Zahlungen aus dem Erwerbsvertrag leisten zu können.

Eventuell in Anspruch genommene Darlehensbeträge sind mit 3,0% p.a. zu verzinsen und bis 31.12.2016 befristet.

d) Nachrangiges Darlehen der ILG an Fonds KG und Objekt KGMit diesen Darlehensverträgen vom 31.08.2015 erklärt sich die ILG Hol-ding GmbH bereit, auch weitere im Zusammenhang mit der Realisierung des Objektes notwendige Ausgaben (z.B. Notar- und Grundbuchkosten, Gutachter- /Beratungskosten, Bankbearbeitungsgebühren, Prospektkos-ten) zu einem Zinssatz von 6,0% p.a. zwischenzufinanzieren. Die Prog-noserechnung berücksichtigt hierfür Zinsaufwendungen von rd. € 41.000.

Die Darlehen der ILG gem. c) und d) sind nicht besichert.

Das kurzfristige Darlehen gem. b) und die Darlehen der ILG gemäß c) und d) werden aus noch zu platzierendem Gesellschaftskapital der Fonds KG zurückgeführt, wobei hierfür 93% des platzierten Gesellschaftskapitals zur Verfügung stehen. Dabei werden von der ILG zwischenfinanzierte Beträge für Bankbearbeitungs- und Wertermittlungsgebühren von € 195.000 und € 141.000 sowie einmalige Aufwendungen in Höhe von € 700.000 und aus Eigenkapital zu bezahlende Kaufpreisteile inkl. Erwerbsnebenkosten vor-rangig vor der Rückführung des Darlehens gem. b) bedient. Weitere

Zinszahlungen aus Darlehens- und Swapvereinbarung

Swappartner(Bank)

Festsatz1,09% p.a. 01.08.2016 bis 30.06.20262,52% p.a. 30.06.2026 bis 31.12.2030

3-Monats-Euribor

Darlehen (Bank)

Objekt KG

3-Monats-Euribor + Kreditmarge 0,89% p.a.

Empfangener und zu bezahlender 3-Monats-Euribor neutralisieren sich. Somit verbleibt der zu bezahlende Festsatz an den Swappartner und Zahlung der Kreditmarge an die Bank.



Fremdmittel werden weder in Form von Zwischen- noch in Form von End-finanzierungsmitteln in Anspruch genommen. Diese sind auch nicht ver-bindlich zugesagt.

Sicherheiten/wesentliche Auszahlungsvoraussetzungen der Bank-darlehen gem. a) und b) _ Eingetragene Grundschulden von zunächst € 62.200.000 zu Lasten des

Objektgrundstückes in Gummersbach

_ Gegebenenfalls rangrichtige Grundschuldeintragung von weiteren € 10.600.000 innerhalb von 3 Wochen nach Auszahlung (soweit das Darlehen gemäß b) entsprechend in Anspruch genommen wird)

_ Vollstreckbares abstraktes Schuldversprechen des Darlehensnehmers in Höhe von € 8.550.000

_ Gesamtschuldnerische Mithaftung der ILG Holding GmbH bezüglich etwaiger Kosten der Nichtabnahme des Darlehens gem. a) und Ver-pfändung von Guthaben der ILG Holding GmbH in Höhe von € 900.000 bei Abschluss der Darlehensverträge

_ Abtretung der Ansprüche aus der Platzierungsgarantie der ILG Holding GmbH in Höhe eines erstrangigen Teilbetrages von € 40.080.000

_ Einsatz von Eigenmitteln von mindestens € 12.178.000

_ Abtretung der Mietzinsforderungen aus Miet- und Pachtverträgen mit sämtlichen gegenwärtigen und zukünftigen Mietern/Pächtern des Beleihungsobjektes.

_ Verpfändung der Liquiditätsrücklage, wobei eine Entwicklung gemäß Businessplan unterstellt wird (Guthaben im Jahr 2024 ca. € 1,8 Mio.)

_ Abtretung der Rechte und Ansprüche der Fonds KG aus dem Share Deal-Vertrag gegen die Verkäufer sowie gegen den beurkundenden Notar, auch für den Fall der Rückabwicklung der Verträge

Besondere Darlehensvereinbarungen der Bankdarlehen gem. a) und b)

1. Debt Service Coverage Ratio (DSCR)Während der gesamten Laufzeit sieht der langfristige Darlehensvertrag die Einhaltung von definierten Wertbemessungsgrundlagen durch den Kreditnehmer vor. Hierbei handelt es sich zum einen um eine Debt Service Coverage Ratio (DSCR), die mit mindestens 150% nachzuweisen ist. Die DSCR gibt an, mit wie viel Prozent der gesamte Kapitaldienst für den Berechnungszeitraum am Stichtag durch die zu erwartenden Nettomiet- einnahmen (unter Berücksichtigung von mindestens 15% Bewirtschaf-tungskosten) des Berechnungszeitraumes gedeckt ist.

Die Annuität beträgt rd. € 980.000 p.a. im Zeitraum ab Valutierung bis 30.06.2026. Demzufolge dürfen die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich 15% Bewirtschaftungskosten nicht unter rd. € 1.470.000 fallen. Dies ent-spricht ca. 34,8 % der Jahresmiete von anfänglich rd. € 4.230.000 (= T€ 4.976 abzgl. 15% Bewirtschaftungskosten). Im Zeitraum 30.06.2026 bis 31.12.2030 beträgt die Annuität rd. € 1.520.000. In diesem Zeitraum dürfen die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich 15% Bewirtschaftungskos-ten nicht unter rd. € 2.280.000 fallen. Dies entspricht ca. 48,9% der für das Jahr 2026 kalkulierten Jahresmiete von T€ 4.665 (= T€ 5.488 abzgl. 15% Bewirtschaftungskosten).

2. Loan to Value Ratio (LTV)Zum anderen darf die Loan to Value Ratio (LTV) 60% nicht überschreiten. LTV ist das Verhältnis des gesamten Schuldsaldos des Darlehens zum aktuellsten Marktwert des Beleihungsobjektes, wie er von einem unabhän-gigen Gutachter festgestellt ist.

Die Bank hat bei einer Überschreitung des LTV von 55% das Recht, den Zinssatz des Darlehens gem. a) um 0,20% p.a. zu erhöhen.

Bezogen auf eine anfängliche Darlehenshöhe von € 39,0 Mio. darf dem-zufolge der Marktwert nicht unter € 65,0 Mio. (entspricht LTV 60%) sinken (Gutachterwert € 80,05 Mio.). In diesem Fall könnte die Bestellung von Zusatzsicherheiten oder eine Ausschüttungskürzung seitens der Bank gefordert werden. Bei einem Marktwert unter € 70,9 Mio. (entspricht LTV 55%) würde die Zinserhöhung greifen. Unter Berücksichtigung erfolgter Tilgungen sinkt der kritische Schwellenwert kontinuierlich.

3. VermietungscovenantDie Bank geht davon aus, dass Ende August 2024 für 80% der Flächen, deren Mietverträge im Laufe des Jahres 2025 enden, diese Verträge (bei im Durchschnitt mindestens gleichem Mietzins wie heute) um mindestens weitere 5 Jahre (ausgehend von den heute bekannten Ablaufterminen) verlängert sind (Ausnahme: REWE und Stadt Gummersbach für Park-deck). Sollten die Mietverträge nicht – wie vorgenannt – verlängert worden sein, sind sämtliche Objektüberschüsse auf ein separates Konto einzu-zahlen, was gleichzeitig eine Ausschüttungs- und Entnahmesperre bedingt. Dies gilt solange, bis auf diesem Konto ein Guthaben von € 2,2 Mio. vorhanden ist.

4. MieterdienstbarkeitenSoweit Mietverträge Mieterdienstbarkeiten vorsehen, sind diese mit der Bank abzustimmen und können nur mit deren Zustimmung bestellt und am Beleihungsobjekt eingetragen werden. Bereits vereinbarte Mieter-dienstbarkeiten mit den Mietern REWE, Saturn, Getec und Stadt Gum-mersbach sind zugestanden und bereits im Grundbuch eingetragen.

5. Change of Control-Klausel Die wirtschaftliche Reputation der Darlehensnehmer und der geschäfts-führenden Gesellschafter und wiederum deren Gesellschafter sowie das Vertrauen in die Qualifikation ihrer Geschäftsleitung sind für die Bank wesentliche Faktoren einer positiven Risikoeinschätzung des gesamten Finanzierungsprojektes und somit wesentliche Voraussetzung der Darle-hensgewährung. Im Falle einer beabsichtigten wesentlichen Änderung der Beherrschungsverhältnisse über die Darlehensnehmer ist mit der Bank eine für beide Seiten zufriedenstellende Einigung über die Fortsetzung des Darlehens mit ggf. veränderten Konditionen, z.B. hinsichtlich Verzins-ung, der Besicherung oder sonstiger Absprachen vor Eintritt eines solchen Umstands anzustreben.

6. Übertragbarkeit der DarlehenEs gelten die Allgemeinen Geschäftsbedingungen und die Allgemeinen Darlehensbedingungen der Bank. Das in den Allgemeinen Geschäftsbe-dingungen der Bankdarlehensverträge ursprünglich vorgesehene Recht zur Übertragung der Kreditforderung und/oder des wirtschaftlichen Risikos (z.B. zum Zweck der Verbriefung) wurde im Vertrag auf Übertragungsmög-lichkeiten im genossenschaftlichen Finanzverbund des Darlehensgebers beschränkt.

Ansprüche der Bank aus den Darlehensverträgen verjähren nach Ablauf von 5 Jahren.

7. Hebelwirkung der FinanzierungDie Fremdkapitalquote auf die Gesamtfinanzierung exkl. Agio beträgt auf konsolidierter Ebene mit der Fonds KG rund 43,2%. Bezogen auf die Gesamtfinanzierung inkl. Agio beträgt die Fremdkapitalquote auf konsoli-dierter Ebene 42,0%, auf Ebene der Objekt KG 51,8% [T€ 39.000 / (T€ 40.852 + T€ 34.449)] und auf Ebene der Fonds KG 0,0%. Durch den Einsatz von Fremdkapital kann ein sog. Hebeleffekt auf das Eigenkapital entstehen, weil mit einem vergleichsweise geringen Geldbetrag ver-gleichsweise größere Vermögenswerte gesteuert werden können. Auf diese Weise kann die Eigenkapitalrendite einer Investition gesteigert wer-den. Das setzt jedoch voraus, dass das eingesetzte Fremdkapital zu einem niedrigeren Zinssatz erworben wird, als die Gesamtkapitalrendite beträgt. Die tatsächliche Wirkung des Hebeleffekts ist daher abhängig von der Zins- und Renditeentwicklung.

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7.3 PROGNOSERECHNUNG

Ergebnisprojektion für die Jahre 2016 bis 2030

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 kumuliert2016–2030

in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€A. Liquiditätsentwicklung

Mieteinnahmen vertraglich 2.008,1 4.876,5 4.969,2 5.011,1 5.055,1 5.085,9 5.132,8 5.278,9 5.400,7 5.443,9 5.488,2 5.536,5 5.703,4 5.841,1 5.896,8 76.728,1. / . Mietausfallwagnis (kalkulatorisch) -62,3 -149,6 -149,9 -150,4 -151,7 -152,6 -154,0 -158,4 -162,0 -163,3 -164,6 -166,1 -171,1 -175,2 -176,9 -2.308,1Mieteinnahmen kalkuliert 1.945,8 4.727,0 4.819,3 4.860,7 4.903,5 4.933,3 4.978,8 5.120,6 5.238,7 5.280,6 5.323,6 5.370,4 5.532,3 5.665,9 5.719,8 74.420,1Zinseinnahmen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

= Summe Einnahmen (1) 1.945,8 4.727,0 4.819,3 4.860,7 4.903,5 4.933,3 4.978,8 5.120,6 5.238,7 5.280,6 5.323,6 5.370,4 5.532,3 5.665,9 5.719,8 74.420,1

Annuität 372,6 975,8 982,2 971,6 975,9 975,9 973,9 976,0 978,2 976,1 1.248,1 1.517,1 1.513,6 1.527,3 1.510,2 16.474,7 - davon Zins 323,9 778,3 780,7 772,4 770,5 764,2 757,9 753,5 757,3 746,6 1.011,6 1.269,4 1.257,3 1.258,6 1.242,4 13.244,6 - davon Tilgung 48,8 197,5 201,5 199,2 205,4 211,7 216,1 222,6 220,9 229,5 236,5 247,7 256,2 268,7 267,8 3.230,0Instandhaltung 39,5 96,6 97,6 99,3 101,0 102,8 104,6 106,4 108,3 110,4 112,6 114,9 117,2 119,5 121,9 1.552,4Revitalisierung 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1.988,4 0,0 0,0 0,0 0,0 1.818,1 3.806,5Nicht umlagefähige Nebenkosten Objektgesellschaft 127,0 295,7 298,5 303,5 308,7 314,0 319,4 325,0 330,8 337,7 344,5 351,3 358,3 365,6 373,2 4.753,1Prüfungs-/Jahresabschlusskosten/ Haftungsvergütung/Sonstige Nebenkosten

64,1 64,9 65,7 66,8 68,0 69,2 70,5 72,0 73,6 75,1 76,5 78,0 79,7 81,6 83,2 1.089,0

Kosten Verwahrstelle 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 580,1Verwaltungskosten 236,1 234,6 231,0 229,5 230,7 233,0 235,8 241,9 253,1 262,7 267,2 270,5 277,5 290,3 299,5 3.793,4

= Summe Ausgaben (2) 877,9 1.706,3 1.713,7 1.709,4 1.722,9 1.733,6 1.742,9 1.760,0 1.782,6 3.789,1 2.087,6 2.370,5 2.384,9 2.422,9 4.244,8 32.049,2

Liquiditätsüberschuss (1)–(2) 1.067,9 3.020,6 3.105,6 3.151,3 3.180,5 3.199,7 3.235,9 3.360,6 3.456,0 1.491,5 3.235,9 2.999,9 3.147,4 3.243,0 1.475,0 42.370,9

Ausschüttung 1.025,9 3.012,3 3.012,3 3.012,3 3.014,2 3.014,2 3.014,2 3.014,2 3.014,2 1.578,2 3.018,8 3.018,8 3.018,8 3.020,7 3.020,7 41.809,6

Ausschüttung in % des Zeichnungsbetrages (ohne Agio)

4,65% * 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 3,00% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 82,40%

= kumulierte Liquiditätsreserve (Stand 31.07.2016: T€ 700,0)

742,0 750,3 843,6 982,6 1.149,0 1.334,5 1.556,3 1.902,7 2.344,5 2.257,7 2.474,9 2.456,0 2.584,6 2.806,9 1.261,3

B. Fremdkapital

Stand Jahresende 38.951,3 38.753,8 38.552,3 38.353,1 38.147,7 37.936,0 37.719,9 37.497,4 37.276,5 37.046,9 36.810,4 36.562,8 36.306,5 36.037,8 35.770,0in % der Ursprungsdarlehens (T€ 39.000,0) 99,9% 99,4% 98,9% 98,3% 97,8% 97,3% 96,7% 96,1% 95,6% 95,0% 94,4% 93,8% 93,1% 92,4% 91,7%

in % der Gesamtinvestitionskosten (T€ 92.849) 42,0% 41,7% 41,5% 41,3% 41,1% 40,9% 40,6% 40,4% 40,1% 39,9% 39,6% 39,4% 39,1% 38,8% 38,5%

C. Steuerliches Ergebnis

Fonds KG insgesamt -73,3 1.386,5 1.471,1 1.512,1 1.545,7 1.569,8 1.608,1 1.732,2 1.820,8 -35,6 1.626,3 1.412,7 1.560,4 1.662,5 -16,2 18.686,2

in % vom Gesellschaftskapital (ohne Agio) -0,1% 2,8% 3,0% 3,1% 3,1% 3,2% 3,2% 3,5% 3,7% -0,1% 3,3% 2,9% 3,2% 3,4% 0,0% 37,7%

* Der Ausschüttungssatz für das Jahr 2016 beträgt 3,0% p.a. vom 01.01.2016–30.09.2016 und 5,75% p.a. ab dem 01.10.2016. Dadurch ergibt sich ein durchschnittlicher Ausschüttungssatz von 4,65% p.a. vom 01.08.–31.12.2016. Ausschüttungen bis zum 31.07.2016 sind im Finanz- und Investitionsplan berücksichtigt.



Ergebnisprojektion für die Jahre 2016 bis 2030

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 kumuliert2016–2030

in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€A. Liquiditätsentwicklung

Mieteinnahmen vertraglich 2.008,1 4.876,5 4.969,2 5.011,1 5.055,1 5.085,9 5.132,8 5.278,9 5.400,7 5.443,9 5.488,2 5.536,5 5.703,4 5.841,1 5.896,8 76.728,1. / . Mietausfallwagnis (kalkulatorisch) -62,3 -149,6 -149,9 -150,4 -151,7 -152,6 -154,0 -158,4 -162,0 -163,3 -164,6 -166,1 -171,1 -175,2 -176,9 -2.308,1Mieteinnahmen kalkuliert 1.945,8 4.727,0 4.819,3 4.860,7 4.903,5 4.933,3 4.978,8 5.120,6 5.238,7 5.280,6 5.323,6 5.370,4 5.532,3 5.665,9 5.719,8 74.420,1Zinseinnahmen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

= Summe Einnahmen (1) 1.945,8 4.727,0 4.819,3 4.860,7 4.903,5 4.933,3 4.978,8 5.120,6 5.238,7 5.280,6 5.323,6 5.370,4 5.532,3 5.665,9 5.719,8 74.420,1

Annuität 372,6 975,8 982,2 971,6 975,9 975,9 973,9 976,0 978,2 976,1 1.248,1 1.517,1 1.513,6 1.527,3 1.510,2 16.474,7 - davon Zins 323,9 778,3 780,7 772,4 770,5 764,2 757,9 753,5 757,3 746,6 1.011,6 1.269,4 1.257,3 1.258,6 1.242,4 13.244,6 - davon Tilgung 48,8 197,5 201,5 199,2 205,4 211,7 216,1 222,6 220,9 229,5 236,5 247,7 256,2 268,7 267,8 3.230,0Instandhaltung 39,5 96,6 97,6 99,3 101,0 102,8 104,6 106,4 108,3 110,4 112,6 114,9 117,2 119,5 121,9 1.552,4Revitalisierung 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1.988,4 0,0 0,0 0,0 0,0 1.818,1 3.806,5Nicht umlagefähige Nebenkosten Objektgesellschaft 127,0 295,7 298,5 303,5 308,7 314,0 319,4 325,0 330,8 337,7 344,5 351,3 358,3 365,6 373,2 4.753,1Prüfungs-/Jahresabschlusskosten/ Haftungsvergütung/Sonstige Nebenkosten

64,1 64,9 65,7 66,8 68,0 69,2 70,5 72,0 73,6 75,1 76,5 78,0 79,7 81,6 83,2 1.089,0

Kosten Verwahrstelle 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 38,7 580,1Verwaltungskosten 236,1 234,6 231,0 229,5 230,7 233,0 235,8 241,9 253,1 262,7 267,2 270,5 277,5 290,3 299,5 3.793,4

= Summe Ausgaben (2) 877,9 1.706,3 1.713,7 1.709,4 1.722,9 1.733,6 1.742,9 1.760,0 1.782,6 3.789,1 2.087,6 2.370,5 2.384,9 2.422,9 4.244,8 32.049,2

Liquiditätsüberschuss (1)–(2) 1.067,9 3.020,6 3.105,6 3.151,3 3.180,5 3.199,7 3.235,9 3.360,6 3.456,0 1.491,5 3.235,9 2.999,9 3.147,4 3.243,0 1.475,0 42.370,9

Ausschüttung 1.025,9 3.012,3 3.012,3 3.012,3 3.014,2 3.014,2 3.014,2 3.014,2 3.014,2 1.578,2 3.018,8 3.018,8 3.018,8 3.020,7 3.020,7 41.809,6

Ausschüttung in % des Zeichnungsbetrages (ohne Agio)

4,65% * 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 3,00% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 82,40%

= kumulierte Liquiditätsreserve (Stand 31.07.2016: T€ 700,0)

742,0 750,3 843,6 982,6 1.149,0 1.334,5 1.556,3 1.902,7 2.344,5 2.257,7 2.474,9 2.456,0 2.584,6 2.806,9 1.261,3

B. Fremdkapital

Stand Jahresende 38.951,3 38.753,8 38.552,3 38.353,1 38.147,7 37.936,0 37.719,9 37.497,4 37.276,5 37.046,9 36.810,4 36.562,8 36.306,5 36.037,8 35.770,0in % der Ursprungsdarlehens (T€ 39.000,0) 99,9% 99,4% 98,9% 98,3% 97,8% 97,3% 96,7% 96,1% 95,6% 95,0% 94,4% 93,8% 93,1% 92,4% 91,7%

in % der Gesamtinvestitionskosten (T€ 92.849) 42,0% 41,7% 41,5% 41,3% 41,1% 40,9% 40,6% 40,4% 40,1% 39,9% 39,6% 39,4% 39,1% 38,8% 38,5%

C. Steuerliches Ergebnis

Fonds KG insgesamt -73,3 1.386,5 1.471,1 1.512,1 1.545,7 1.569,8 1.608,1 1.732,2 1.820,8 -35,6 1.626,3 1.412,7 1.560,4 1.662,5 -16,2 18.686,2

in % vom Gesellschaftskapital (ohne Agio) -0,1% 2,8% 3,0% 3,1% 3,1% 3,2% 3,2% 3,5% 3,7% -0,1% 3,3% 2,9% 3,2% 3,4% 0,0% 37,7%

* Der Ausschüttungssatz für das Jahr 2016 beträgt 3,0% p.a. vom 01.01.2016–30.09.2016 und 5,75% p.a. ab dem 01.10.2016. Dadurch ergibt sich ein durchschnittlicher Ausschüttungssatz von 4,65% p.a. vom 01.08.–31.12.2016. Ausschüttungen bis zum 31.07.2016 sind im Finanz- und Investitionsplan berücksichtigt.

58

Annahmen und ErläuterungenDie Prognoserechnung beruht zum Teil auf Annahmen (z.B. Inflationsent-wicklung, Reparaturen, Revitalisierungsaufwendungen, Nebenkosten und Entwicklung des Nettoinventarwertes), deren Eintritt oder Nichteintritt von einer Vielzahl von Faktoren abhängt und deren Entwicklung naturgemäß nicht vorausgesagt werden kann. Abweichungen von der angenommenen Entwicklung haben einen direkten Einfluss auf die Prognoserechnung und schlagen sich damit auch in den hier zugrundegelegten Liquiditäts- und steuerlichen Ergebnissen nieder.

Die Prognoserechnung beginnt am 01.08.2016 aufbauend auf dem Finanz- und Investitionsplan zum 31.07.2016.

1. Mietentwicklung/MieteinnahmenDie vorliegenden Mietverträge beinhalten hinsichtlich der Mietbemes-sungsgrundlage unterschiedliche Regelungen, denen bei der Mietentwick-lung über die Prognoseperiode Rechnung getragen wurde.

Bei den Ankermietern wie z.B. Rewe, Müller und Saturn erfolgt eine Anpas-sung der Miete nach der jeweils vereinbarten Indexklausel. Mit einer Viel-zahl von Mietern wurde eine Umsatzmiete in Kombination mit einer wert-gesicherten Mindestmiete kontrahiert. Die Miete aus diesen Verträgen wurde in der Kalkulation lediglich mit den Mindestmieten berücksichtigt, wobei eine Anpassung nach der Indexregelung des jeweiligen Vertrages erfolgte. Erträge aus den Umsatzmietvereinbarungen sind aus Vorsichts-gründen nicht in die Prognoserechnung eingeflossen, stellen aber ein zusätzliches Mietertragspotenzial dar.

Lediglich mit dem Mieter J. P. Görgens GmbH (Kult) wurde eine reine Umsatzmiete vereinbart. Eine Anpassung des erwarteten Mietzinses in Höhe von € 229.000 p.a. erfolgt über die Prognoseperiode nicht.

Die Inflationsrate wurde mit 1,0% p.a. bis 2018, 1,75% p.a. für den Zeit-raum 2019–2024 und 2,0% p.a. ab 2025 angenommen.

Bei einigen Mietverträgen wurden Staffelmietvereinbarungen getroffen. Insofern sind in der Prognoserechnung nur die von den Mietern in den jeweiligen Jahren zu bezahlenden Beträge erfasst.

2. MietausfallwagnisDas Mietausfallwagnis ist durchgängig mit 3,0% der Jahresnettomieten unterstellt. Es ist kalkulatorisch als Einnahmenminderung erfasst. Nicht beanspruchte Beträge aus dem Mietausfallwagnis sollen thesauriert und der Liquiditätsreserve zugeführt werden.

3. ZinseinnahmenDie Anlage der Liquiditätsreserven und unterjährig vorhandener liquider Mittel erwirtschaftet üblicherweise Guthabenzinsen.

Aufgrund des seit langem und auch aktuell niedrigen Zinsniveaus sind weder für die langfristige Anlagen von liquiden Mitteln in börsengängigen Papieren, die während der Anlagedauer nicht zur Deckung laufender Kos-ten benötigt werden, noch für unterjährig zur Verfügung stehende Mittel Zinserträge über die Prognoseperiode kalkuliert.

4. Annuität/FremdkapitaldienstDer langfristige Kredit beträgt T€ 39.000. Für den Zeitraum ab Valutierung (voraussichtlich 01.08.2016) bis 30.06.2026 beträgt der insgesamt zu leis-tende Zinssatz 1,98% p.a. (Zinsberechnungsmethode actual /360, d.h. die Zinstage werden kalendergenau bestimmt, das Zinsjahr hat also 365 bzw. 366 Tage und das Basisjahr wird unabhängig von der Anzahl der tatsäch-lichen Tage mit 360 Tagen angesetzt). Für den Zeitraum ab 01.07.2026 beträgt der insgesamt zu bezahlende Zins 3,41% p.a. für die Zinsbin-dungsperiode bis zum 31.12.2030, dem Zeitpunkt einer unterstellten Ver-äußerung der Immobilie (Zinsberechnungsmethode actual /360). Das Darlehen wird ab dem 01.10.2016 mit einer Eingangstilgung von 0,5% p.a. annuitätisch zurückgeführt. Die Tilgungsraten der einzelnen Jahre sind fixiert und bilden weitgehend die Modalitäten eines annuitätischen Darle-

hens ab. Die Summe der Tilgungen bis zum 31.12.2030 beträgt T€ 3.230,0, wodurch sich ein Darlehensrestbetrag von 91,7 % des Ursprungsdarlehens ergibt.

Der Darlehensrestbetrag von T€ 35.770,0 entspricht nur noch dem 6,1-fachen der im Jahr 2030 kalkulierten Miete. Bezüglich weiterer Details wird auf den Abschnitt „Finanzierung“ verwiesen.

5. Instandhaltung und RevitalisierungDie Immobilie in Gummersbach wurde im September 2015 fertiggestellt und eröffnet. Für alle beauftragten Arbeiten bis auf alle drehenden und sich bewegenden Teile, Motoren, Pumpen, Verschleißteile (2 Jahre), alle elektronischen Bauteile (1 Jahr) und alle im Objekt eingesetzten Leucht-mittel (6 Monate) wurde eine Gewährleistungszeit von 5 Jahren und 1 Monat, für Dacheindeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten (ohne Park-deck) von 10 Jahren bei Abschluss von geeigneten Wartungsverträgen vereinbart. Die Gewährleistungsfrist begann am 01.07.2015.

Die Kalkulation sieht für den Vermieter über die Prognoseperiode Aufwen-dungen für Instandhaltung und Revitalisierung in Höhe von rd. T€ 5.359 (T€ 1.552,4 Instandhaltung + T€ 3.806,5 Revitalisierung) vor. Durchschnitt-lich wurde für eine Mietfläche von 22.350 m² ein Betrag von € 12,25/m² und Jahr angesetzt, insgesamt also T€ 4.107 (22.350 m² x € 12,25/m² x 15 Jahre). Des Weiteren sind für die 1.456 Parkplätze insgesamt durch-schnittlich rd. € 57,3 je Parkplatz und Jahr vorgesehen (1.456 x € 57,3 x 15) also T€ 1.252.

Aus den Mietverträgen ergibt sich zum Teil zusätzlich eine Umlagefähigkeit von Instandhaltungsaufwendungen bis zu einer jeweiligen mieterspezifi-schen Obergrenze.

Die kalkulierten Kosten werden im Wesentlichen aus den jeweiligen Liqui-ditätsreserven, die hierfür aus Erträgen der Gesellschaften aufgebaut werden, finanziert. Zusätzlich erfolgt im Jahr 2025 eine Reduzierung der Ausschüttung von 5,75% p.a. auf 3,00% p.a. Sollten diese Aufwendungen nicht oder nicht in voller Höhe anfallen, wird die Ausschüttung im Jahr des tatsächlichen Anfalls entsprechend angepasst.

6. Nicht umlagefähige Nebenkosten Aufgrund der mietvertraglichen Regelungen sind Teile der anfallenden objektbezogenen Nebenkosten nicht auf die Mieter umlagefähig. In dieser Position sind die erwarteten nicht umlagefähigen Nebenkosten erfasst. Die Nebenkostenpositionen sind auf Basis von Erfahrungswerten und den mietvertraglichen Vereinbarungen geschätzt und entsprechend der in Zif-fer 1 genannten Inflationsannahmen indexiert berechnet. Dabei sind die niedrigsten Nebenkosten von T€ 225, die für die Kaufpreisermittlung maß-geblich sein können, berücksichtigt (vgl. Erläuterung 1 im Abschnitt „Finanz- und Investitionsplan).

7. Prüfungs-, Jahresabschlusskosten/Haftungsvergütung/Sonstige NebenkostenHier sind die jährlichen Kosten für die Prüfung der Jahresabschlüsse und der Erstellung der Steuererklärungen der Objekt KG und der Fonds KG, die Haftungsvergütung für die jeweilige Komplementärin der Gesellschaf-ten, die sich am Nettoanlagevermögen bemisst, sonstige Kosten sowie nicht abzugsfähige Vorsteuern in geschätzter Höhe aufgrund der Prognose- annahmen enthalten.

8. Verwahrstelle/DepotbankFür die im Rahmen der Regulierung obligatorische Verwahrstelle, die sämtliche Zahlungsströme über die Fondslaufzeit überwacht, sind Kosten von jährlich T€ 32,5 (zuzüglich nicht abzugsfähiger Vorsteuer) kalkuliert, die sich am Gesamtinvestitionsvolumen des Fonds bemessen.



9. Verwaltungskostena) Geschäftsbesorgungsvertrag der Fonds KG mit der ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

Dieser Vertrag umfasst u.a. die allgemeine Verwaltung aller kaufmänni-schen Belange, wie z.B. Buchhaltung, Erstellung der Jahresabschlüsse, Berichtswesen und Korrespondenz mit den Anlegern.

Der Vertrag hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2030. Ab dem 01.01.2031 kann der Vertrag von beiden Seiten mit einer Frist von 6 Monaten zum Jahresende gekündigt werden.

Die Vergütung beträgt im Jahr 2015 € 100.000 zzgl. gesetzlicher USt. Ab dem Jahr 2016 beträgt die Vergütung inkl. Umsatzsteuer 0,357% des Nettoinventarwerts der Fonds KG. Die ILG KVG kann außerdem eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von bis zu 20% (Höchstbetrag) des Betrages erhalten, um den der Anteilwert am Ende der Abrechnungsperi-ode unter Berücksichtigung bereits aus Ausschüttungen geleisteter Aus-zahlungen die gezeichnete Kommanditeinlage zuzüglich einer jährlichen Verzinsung von 6,25% p.a. übersteigt (absolut positive Anteilwertermitt-lung). Die laufende Vergütung ist in vier gleichen Raten zu Beginn eines Quartals fällig.

b) Geplanter Geschäftsbesorgungsvertrag der Objekt KG mit der ILG Holding GmbH

Der Vertrag wird nach Abwicklung des Anteilskaufvertrages über den zu erwerbenden Anteil an der Objekt KG zum Stichtag und nach Eintritt des neuen persönlich haftenden Gesellschafters in die Objekt KG wirksam und hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2030. Ab dem 01.01.2031 wird der Vertrag von beiden Seiten mit einer Frist von 6 Monaten zum Jahresende kündbar sein.

Mit diesem Vertrag verpflichtet sich die ILG zur objektbezogenen Betreu-ung/Verwaltung der Immobilie Forum Gummersbach. Dies umfasst die Verwaltung der Mietverträge unter besonderer Wahrung des Vermieterin-teresses, Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen, Vergabe von Dienstleistungsverträgen/Steuerung externer Dienstleister, Überwachung der Center-Management-Leistungen aus dem abgeschlossenen Cen-ter-Management-Vertrag, Überwachung des Instandhaltungs- und Instandsetzungsmanagement sowie Objektbuchhaltung einschließlich Forderungsmanagement.

Der Auftragnehmer hat das Recht, in Absprache mit dem Auftraggeber ggf. andere Unternehmen mit Teilleistungen zu beauftragen.

Die Vergütung beträgt jährlich 0,25% des Nettoinventarwerts der Fonds KG (zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer). Hiervon werden 0,5% der jähr-lich vereinnahmten Nettomieteinnahmen, welche die Objekt KG aus der Vermietung erzielt, als auf die Mieter umlagefähig kalkuliert. Auch bereits vor Vertragsschluss erbrachte Leistungen der ILG sind mit dieser Vergü-tung abgegolten. Die jährliche Vergütung wird im Voraus in vier gleichen Raten jeweils zu Beginn eines Quartals fällig. Für das Jahr 2016 wird die Zahlung in einem Betrag am 05.10.2016 fällig. Die jeweils geltende gesetz-liche Mehrwertsteuer ist zusätzlich zu entrichten.

10. LiquiditätsüberschussDer jährliche Liquiditätsüberschuss ist in der Regel höher als die vorge-sehene Ausschüttung.

Das führt dazu, dass sich die Liquiditätsreserve sukzessive erhöht. Sie steigt in der Prognoseperiode von T€ 700,0 über T€ 2.806,9 im Jahr 2029 und sinkt auf T€ 1.261,3 im Jahr 2030, wobei in diesem Jahr weitere erhebliche Revitalisierungskosten kalkuliert sind.

In den Jahren, in denen Revitalisierungsaufwendungen erwartet werden, liegt der hierdurch bedingte niedrigere Überschuss unter der Aus- schüttung. Die Differenz wird durch Entnahme aus der zuvor aus eigener

Ertragskraft aufgebauten Liquiditätsreserve refinanziert bzw. im Jahr 2025 auch durch die geplante Kürzung der Ausschüttung.

11. AusschüttungenDie Ausschüttungen erfolgen monatlich. Neben den Ausschüttungen an die Gesellschafter der Fonds KG ist auch die Ausschüttung an den Altge-sellschafter der Objekt KG erfasst, der entsprechend seiner Kapital- beteiligung Ausschüttungen wie die Fonds KG erhält. Die kalkulierten Aus-schüttungen bis zum 31.07.2016 sind im Finanz- und Investitionsplan enthalten.

12. FremdkapitalBezüglich Details wird auf die Ausführungen zur Annuität und auf den Abschnitt „Finanzierung“ verwiesen.

13. AbschreibungDa das Objekt über nahezu keine Außenanlagen mit ggf. anderen Abschreibungssätzen verfügt, wurde eine Abschreibung von 2% p.a. der auf das Gebäude aktivierten Kosten von rd. T€ 87.226 basierend auf einer 50-jährigen Nutzungsdauer der Immobilie unterstellt.

14. Steuerliches ErgebnisDas steuerliche Ergebnis setzt sich zusammen aus dem Ergebnis der laufenden Rechnung der Fonds KG und dem auf die Fonds KG entfallen-den steuerlichen Ergebnis aus der Objekt KG. Diese wurden ermittelt aus den Einnahmen abzgl. der Ausgaben (ohne Tilgung) und der Abschreibun-gen. In der Summenspalte ist auch das kalkulierte Ergebnis der Gesell-schaften im Jahr 2015 mit - T€ 97,0 enthalten.

60

7.4 PROGNOSE EINES MÖGLICHEN VERKAUFS- ERLÖSES IM JAHR 2030

Die Immobilie kann wie andere vergleichbare Immobilien am Markt für gewerbliche Rendite-Immobilien veräußert werden. An diesem Markt werden Rendite-Immobilien üblicherweise zu einem Vielfachen der jeweiligen Jahresnettomieteinnah-men gehandelt. Die Höhe des jeweiligen erzielbaren Vielfa-chen hängt von zahlreichen Faktoren ab. Zu diesen zählen die dann herrschenden Kapitalmarktverhältnisse, die anhal-tende Vermietung bzw. Vermietbarkeit der Immobilie sowie die erwartete Mietentwicklung.

Eine Prognose über den Verlauf der vorerwähnten Faktoren bis zum Zeitpunkt der Veräußerung ist schwierig, weshalb im Folgenden 3 mögliche Szenarien für Veräußerungsfaktoren dargestellt sind.

A: 14,75-faches der Jahresmiete 2031B: 15,50-faches der Jahresmiete 2031C: 16,25-faches der Jahresmiete 2031

Basis des Veräußerungserlöses ist die prognostizierte Gesamtjahresnettomiete im Jahr 2031. Der Fonds KG steht der anteilige Liquiditätszufluss nach Veräußerung quotal ent-sprechend ihres Gesellschaftsanteils an der Objekt KG zu.

Nach zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltender Rechtslage unterliegt der Liquiditätszufluss aus der Veräu-ßerung unter bestimmten Voraussetzungen nicht der Ein- kommensteuer.

Die steuerliche Behandlung hängt u.a. von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein.

Prognose des möglichen einkommensteuerfreien Liquiditätszuflusses bei Veräußerung der Immobilie Ende des Jahres 2030

Ain T€

Bin T€

Cin T€

Ergebnis Objekt KG

Miete des Jahres 2031 5.948 5.948 5.948

x Vielfaches 14,75 15,50 16,25

= Veräußerungserlös 87.733 92.194 96.655

- Restverbindlichkeit Fremdkapital -35.770 -35.770 -35.770

+ Liquiditätsreserve Ende 2030 714 714 714

- Nebenkosten der Veräußerung1) -884 -929 -974

= Liquiditätszufluss aus steuerfreier Veräußerung 51.793 56.209 60.625

Ergebnis Fonds KG

Anteil 94,897% aus Liquiditätszufluss 49.150 53.341 57.531

+ Liquiditätsreserve Fonds KG Ende 2030 547 547 547

Liquiditätszufluss der Gesellschafter 49.697 53.888 58.078

= bezogen auf einen Zeichnungsbetrag von € 100.000 100.364 108.826 117.289

1) Die Kapitalverwaltungsgesellschaft erhält während der Vertragslaufzeit eine zusätzliche Abwicklungsgebühr in Höhe von 1% des Veräußerungserlöses zuzüglich Umsatzsteuer. Eine etwaige erfolgsab- hängige Vergütung ist hierbei nicht berücksichtigt.

Diese Ergebnisse gehen in die nachfolgende Kapitaleinsatz- und Rückflussrechnung ein. In der Sensitivitätsanalyse und Kapitaleinsatz- und Rückflussberechnung wurde Szenario B berücksichtigt.



ILG Fonds Nr. 21, Köthen, 12.185 m²

Laufzeit

in Jahren

Miete p.a.

in T€

Einkaufs-/Verkaufsfaktor

Einkaufs-/Verkaufspreis

in T€

1993–2006

1.130,61.204,1

12,5012,32

14.217,914.837,6

13 +73,5 -0,18 +619,7

ILG Fonds Nr. 22, Stendal, 24.795 m²

Laufzeit

in Jahren

Miete p.a.

in T€



in T€

1994–2006

2.249,72.397,4

12,7512,50

28.683,529.972,2

12 +147,7 -0,25 +1.288,7

7.5 VERKAUF VON FONDSIMMOBILIEN DER ILG

Steckbriefe ausgewählter Immobilienverkäufe

ILG Fonds Nr. 15, Höchberg, 9.916 m²

Laufzeit

in Jahren

Miete p.a.

in T€



in T€

1987–2006

569,71.112,7

12,7414,59

7.260,316.236,1

20 +457,0 +1,85 +9.024,2

1) inklusive Modernisierungsaufwand von T€ 6.437,5, der über eine höhere Miete vergütet wurde

1)

1)

1)

ILG Fonds Nr. 23, Plauen, 29.331 m²

Laufzeit

in Jahren

Miete p.a.

in T€



in T€

1995–2007

2.750,92.954,1

13,4814,45

37.068,742.700,0

12 +203,2 +0,97 +5.631,3

1) Durchschnittsmiete der ersten 3 Jahre wegen Mietstaffel2) inklusive Revitalisierungsbeitrag von T€ 3.650, der aus der angesparten Liquiditätsreserve geleistet wurde

1)

2)

62

Annahmen und Erläuterungen1) Der nominelle Kapitaleinsatz inkl. Agio beträgt im Beitrittsjahr € 105.000. Es wird eine Kapitaleinzahlung zum 31.12.2015 unterstellt.

2) Ausschüttungssatz bis 30.09.2016: 3,0% p.a.; ab 01.10.2016: 5,75% p.a., jeweils bezogen auf die Einzahlung (ohne Agio) zeitanteilig ab dem Tag nach Kapitaleinzahlung. Die Ausschüttung erfolgt monatlich.

3) Die Berechnung der Steuerzahlung bzw. -erstattung erfolgte für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu den o.g. persönlichen Steuersätzen unter Berücksichtigung eines Solidaritätszuschlages von jeweils 5,5% in den Jahren 2016–2030. Die konkrete steuerliche Behand-

lung hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein.

4) Die Liquidität nach Steuern ermittelt sich aus Ausschüttungen abzüg-lich Steuerzahlungen.

5) Die Ermittlung dieses Wertes unterstellt eine Veräußerung der Immo-bilien bei Szenario B zum 15,50-fachen der für das Jahr 2031 prognosti-zierten Nettojahresmiete.

Nach der prognostizierten Beendigung der Fonds KG zum Ende des Jah-


7.6 KAPITALEINSATZ- UND RÜCKFLUSSRECHNUNG (PROGNOSE)

Kapitaleinsatz- und Rückflussrechnung für einen Zeichnungsbetrag von € 100.000 (zzgl. 5% Agio) für persönliche Steuersätze von 30% und 45%

unterstellter Beitritt 31.12.15 persönlicher Steuersatz: 30,00%zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag bis 2030

Jahr Kapitalein- steuerliche Steuer- Liquidität kumuliertezahlung (-) Ergebnisse zahlung (-) nach Steuern Kapital-Ausschüt- Gewinn (+) erstattung(+)3) Zufluss (+) bindungtungen (+) Verlust (-) Abfluss (-)4)

€ € € €

Initialphase 31.12.15 -105.000 0 0 -105.0002015 0 -196 62 62

Effektiver Kapitaleinsatz 2015 -105.000 -196 62 -104.938 -104.938

Bewirtschaftungsphase 2016 3.688 -148 47 3.734 -101.2042017 5.750 2.800 -886 4.864 -96.3402018 5.750 2.971 -940 4.810 -91.5302019 5.750 3.054 -966 4.784 -86.7462020 5.750 3.121 -988 4.762 -81.9842021 5.750 3.170 -1.003 4.747 -77.2382022 5.750 3.247 -1.028 4.722 -72.5152023 5.750 3.498 -1.107 4.643 -67.8722024 5.750 3.677 -1.164 4.586 -63.2862025 3.000 -72 23 3.023 -60.2632026 5.750 3.284 -1.039 4.711 -55.5532027 5.750 2.853 -903 4.847 -50.7062028 5.750 3.151 -997 4.753 -45.9532029 5.750 3.357 -1.063 4.687 -41.2662030 5.750 -33 10 5.760 -35.505

2016–2030 81.438 37.930 -12.005 69.433

Unterstellter Liquiditäts-zufluss aus Veräußerung Szenario B 108.826 0 0 108.826 73.321im Jahr 2030

= Gesamter Liquiditäts- Szenario B 190.264 -12.005 178.259 zufluss 2016–2030

- Effektiver Kapitaleinsatz 2015 -105.000 62 -104.938

= Vermögenszuwachs Szenario B 85.264 -11.943 73.321 insgesamt 2015–2030Geringfügige Abweichungen sind rundungsbedingt

2)

1)

5)

5)

5)


res 2030 nach der Veräußerung der Immobilie und bei Kündigung der Gesellschaftsverhältnisse sowie bei Verkauf des Gesellschaftsanteils an der Fonds KG besteht eine 5-jährige Nachhaftung in Höhe von 1% der Pflichteinlage. Im Falle der Beendigung der Fonds KG entfällt die Nachhaftung, wenn alle Verbindlichkeiten der Gesellschaft aus dem Ver- äußerungserlös zurückgeführt werden.

Bei den in den Jahren 2016 bis 2018 vorgenommenen Ausschüttungen handelt es sich unter der Prämisse, dass der Verkehrswert in diesen Jah-ren konstant ist, in voller Höhe um Kapitalrückzahlungen und bei den in 2019 vorgenommenen Ausschüttungen handelt es sich um eine teilweise

Kapitalrückzahlung, ohne dass hierdurch allerdings eine Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB entsteht, da nur 1% der Pflichteinlage als Haftsumme im Handelsregister eingetragen werden. Bei den Ausschüttungen ab dem Jahr 2020 handelt es sich unter der genannten Prämisse um Gewinn- ausschüttungen.

Die wiedergegebenen Beträge der Jahre 2016 bis 2026 beruhen über-wiegend auf vertraglich fixierten Parametern. Soweit die Ergebnisse der einzelnen Jahre auf Prognosen und Annahmen beruhen, kumulieren sich die hieraus resultierenden Unsicherheiten in der Summenzeile.

8.6 KAPITALEINSATZ- UND RÜCKFLUSSRECHNUNG (PROGNOSE)

Kapitaleinsatz- und Rückflußrechnung für einen Zeichnungsbetrag von € 100.000 (zzgl. 5% Agio) für persönliche Steuersätze von 30% und 45%

unterstellter Beitritt 31.12.15 persönlicher Steuersatz: 45,00%zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag bis 2030

für beide Steuersätze

Jahr Kapitalein- steuerliche Steuer- Liquidität kumulierte anteiligeszahlung (-) Ergebnisse zahlung (-) nach Steuern Kapital- FremdkapitalAusschüt- Gewinn (+) erstattung(+)3) Zufluss (+) bindungtungen (+) Verlust (-) Abfluss (-)4)

€ € € € € €

Initialphase 31.12.152015

-105.0000

0-196

093

-105.00093

Effektiver Kapitaleinsatz 2015 -105.000 -196 93 -104.907 -104.907

Bewirtschaftungsphase 2016 3.688 -148 70 3.758 -101.149 74.6422017 5.750 2.800 -1.329 4.421 -96.728 74.2642018 5.750 2.971 -1.410 4.340 -92.389 73.8782019 5.750 3.054 -1.450 4.300 -88.088 73.4962020 5.750 3.121 -1.482 4.268 -83.820 73.1032021 5.750 3.170 -1.505 4.245 -79.575 72.6972022 5.750 3.247 -1.542 4.208 -75.367 72.2832023 5.750 3.498 -1.661 4.089 -71.278 71.8562024 5.750 3.677 -1.746 4.004 -67.273 71.4332025 3.000 -72 34 3.034 -64.239 70.9932026 5.750 3.284 -1.559 4.191 -60.048 70.5402027 5.750 2.853 -1.354 4.396 -55.652 70.0652028 5.750 3.151 -1.496 4.254 -51.398 69.5742029 5.750 3.357 -1.594 4.156 -47.242 69.0592030 5.750 -33 16 5.766 -41.477 68.546

2016–2030 81.438 37.930 -18.007 63.430

Unterstellter Liquiditäts-zufluss aus Veräußerung Szenario B 108.826 0 0 108.826 67.350 0im Jahr 2030

= Gesamter Liquiditäts- Szenario B 190.264 -18.007 172.257 zufluss 2016–2030

- Effektiver Kapitaleinsatz 2015 -105.000 93 -104.907

= Vermögenszuwachs Szenario B 85.264 -17.914 67.350 insgesamt 2015–2030Geringfügige Abweichungen sind rundungsbedingt

2)

1)

5)

5)

5)

64

7.7 SENSITIVITÄTSANALYSE

Die Sensitivitätsanalyse soll zeigen, welchen Einfluss verän-derte Annahmen auf das prognostizierte Ergebnis der Betei-ligung haben. Als Basisszenario (Vergleichswert) gemäß Prognoserechnung wird das Szenario B (Veräußerung zum 15,50-fachen der Jahresmiete) herangezogen.

Es wird jeweils eine für die wirtschaftliche Entwicklung der Fondsgesellschaft wesentliche Einflussgröße (Instandhal-tung/Revitalisierung, Verkaufsfaktor und Anschlussvermie-tung) variiert. Vergleichsparameter sind die über eine Laufzeit von rd. 15 Jahren prognostizierten laufenden Auszahlungen (zzgl. Veräußerungserlösen) an die Anleger in % ihrer Kapi-taleinlage. Der jeweils mittlere Wert bildet die Basisprognose für die Fondsgesellschaft (Basisszenario). Persönliche Steu-ern werden nicht berücksichtigt.

Das Negativszenario (erster Wert) hinsichtlich Instandhal-tung/Revitalisierung unterstellt, dass gegenüber dem Basis-szenario um 20% höhere Kosten für die Instandhaltung/Revitalisierung anfallen, das Positivszenario (dritter Wert) um 20% niedrigere Kosten. Die für den Fall der Veräußerung kalkulierten zusätzlichen T€ 1.250 wurden dabei nicht mit variiert. Es zeigt sich, dass Kostenänderungen von rund T€ 820 während der Laufzeit nur zu einer relativ geringen Veränderung der Auszahlungen von rd. +/- 1,6%-Punkten gegenüber dem Basisszenario führen.

Für die Einflussgröße Verkaufsfaktor wird im Negativszenario ein geringerer Wert von 14,75, im Positivszenario ein höherer Wert von 16,25 zu Grunde gelegt. Auf Basis der zugrunde

gelegten Jahresmiete für das Jahr 2031 führt diese Verände-rung des Verkaufsfaktors zu rd. T€ 4.190 geringeren bzw. höheren Rückflüssen aus Veräußerung auf Ebene der Gesellschafter. Dies entspricht einer Veränderung von rd. +/- 8,4%-Punkten gegenüber dem Basisszenario.

Hinsichtlich der Anschlussvermietung wird im Negativszena-rio mit 10% weniger Mietertrag aus Anschlussvermietung, im Positivszenario mit einem Zuwachs von 10% gerechnet. Die Variation dieser Größe hat Auswirkungen auf beide Rück- zahlungskomponenten. Zum einen würde dies zu verän- derten Ausschüttungen von rd. +/-4%-Punkten, zum anderen aufgrund der dann niedrigeren Jahresmiete 2031 zu ab- weichenden Rückflüssen aus der Veräußerung von +12,1/-16,4%-Punkten führen. Insgesamt beträgt die Ab- weichung bei Variation dieser Größe +16,1/-20,6%-Punkte. Eine etwaige erfolgsabhängige Vergütung ist hierbei nicht berücksichtigt.

Die einzelnen Szenarien stellen in jedem der dargestellten negativen Fälle nicht den ungünstigsten anzunehmenden Fall dar. Es kann auch zu darüber hinausgehenden negativen Abweichungen kommen. Ebenso können auch mehrere Abweichungen kumuliert eintreten. Hierdurch können sich die Einflussfaktoren ausgleichen oder aber in ihrer Gesamtwir-kung verstärken. Aussagen über die Eintrittswahrscheinlich-keit einzelner Szenarien sind nicht möglich. Die Darstellung lässt keinen Rückschluss auf die tatsächliche Wertentwick-lung der Anlage zu.

Auswirkung der Variation wesentlicher Einflussgrößen auf den Gesamtmittelrückfluss

Instandhaltung/Revitalisierung Verkaufsfaktor Anschlussvermietung

188,6% 190,2% 191,9% 181,8% 190,2% 198,6% 169,6% 190,2% 206,3%

200,0%

160,0%

120,0%

80,0%

40,0%

0,00%

+ 20% € 4.108.000 - 20% 14,75 15,50 16,25 - 10% Miete wie bisher

+ 10%

Basisszenario Basisszenario Basisszenario

Ausschüttungen Rückfluss aus Verkauf

EDV-bedingte Rundungsdifferenzen sind möglich

120,9%

85,4%79,8%

108,8%

81,4%

108,8%

83,0%

108,8%

81,4%

100,4% 108,8%

81,4%

117,2%

81,4%

92,4%

77,2% 81,4%

108,8%



Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds stellt eine langfristige unternehmerische Beteiligung dar, mit der auch Risiken verbunden sind. Die nachfolgende Darstel-lung stellt eine Zusammenfassung der wesentlichen Risiken dar. Für eine vollständige Darstellung der Risiken wird auf Kapitel 6 des Verkaufsprospektes verwiesen.

Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht bekannte Umstände negativ auf die Beteiligung auswirken können. Es besteht für den Anleger das Risiko, seine geleistete Einlage inkl. Agio vollständig zu verlieren. Es ist zudem denkbar, dass der Anleger durch die Beteiligung verursachte Steuerzahlun-gen leisten muss, ohne dass aus der Beteiligung überhaupt Rückflüsse an ihn erfolgen.

Das Risiko eines Totalverlustes (Einlage inkl. Agio) könnte insbesondere dann gegeben sein, wenn mehrere der nach-folgend aufgeführten Risiken kumulativ eintreten sollten. Einige der genannten Risiken können z.B. über Steuerzah-lungen u. ä. auch das weitere Vermögen des Anlegers gefähr-den und bis hin zur Privatinsolvenz führen. Ein Vergleich mit festverzinslichen Anlagen ist nur eingeschränkt möglich. Die Kapitalrückführung kann nicht garantiert werden. Interessier-ten Anlegern wird deshalb geraten, die nachfolgend erläuter-ten Risiken zu bewerten und bei Unklarheiten und/oder Fra-gen eine fachkundige Beratung einzuholen.

Bei der Abwicklung des Finanz- und Investitionsplans kann nicht ausgeschlossen werden, dass es zu Verzögerungen und/oder Kostenüberschreitungen kommt. Es besteht auch das Risiko, dass die Finanzierungsmittel nicht wie vereinbart zur Verfügung gestellt werden und/oder die gewährte Plat-zierungsgarantie nicht wie zugesagt erfüllt wird.

Die Prognoserechnung beruht zum Teil auf getroffenen Annahmen (z.B. Inflationsrate, Instandhaltungsaufwendun-gen etc.). Die getroffenen Annahmen können sich als unzu-treffend erweisen. Es kann ferner nicht ausgeschlossen wer-den, dass zukünftig Kosten entstehen oder Beiträge neu erhoben oder erhöht werden, die vom Vermieter (Objekt KG) bzw. vom Fonds zu tragen sind. Im Bereich der Fremdfinan-zierung können zusätzlich Kosten entstehen, wenn der Refe-renzzins unter null sinkt. Die Vermietbarkeit und die erzielba-ren Mieten können sich ebenfalls anders als erwartet entwickeln.

Es ist weiterhin nicht ausschließen, dass während der Lauf-zeit des Fonds Rechtsstreitigkeiten auftreten. In diesem Fall können zusätzliche Kosten insbesondere für Anwälte, Sach-verständige oder Gerichte entstehen.

Es besteht die Möglichkeit, dass mit der Verwaltung beauf-tragte Unternehmen während der Vertragslaufzeit insolvent werden und deshalb ihre Verwaltungs- und Dienstleistungs-

8. RISIKOHINWEISE

verträge nicht mehr erfüllen können oder qualifiziertes Per-sonal verlieren.

Es besteht ferner das Risiko, dass sich die geltende Rechts-lage, Verwaltungspraxis oder Rechtsprechung ändert und dementsprechend die getroffenen Darstellungen und Erläu-terungen so nicht mehr korrekt bzw. nicht mehr durchführbar sind. Weiterhin besteht die Gefahr, dass sich der regulatori-sche Rahmen, z.B. in Bezug auf die deutschen oder europä-ischen Regelungen ändert.

Es besteht weiterhin die Gefahr, dass das Zielinvestment durch unvorhersehbare Ereignisse wie beispielsweise Feuer, Unwetter oder Anschläge untergeht. Es besteht das Risiko, dass der bestehende Versicherungsschutz den Wiederauf-bau der Immobilie nicht oder nicht vollständig abdeckt oder der Wiederaufbau aus anderen Gründen nicht möglich ist. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass bestimmte Risiken nicht versichert sind oder nicht durch Versicherungen abgedeckt werden können. Auch kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine Versicherungsgesellschaft ausfällt.

Weiterhin können sich negative Effekte aus der Nicht-Einhal-tung von Verträgen, einem Ausfall von Vertragspartnern und/oder Leistungsstörungen ergeben.

Die unternehmerische Beteiligung an einem geschlossenen Publikums AIF ist als eine langfristige Kapitalanlage zu betrachten, da diese auf lange Zeit eingegangen wird. Sofern eine Veräußerung der Immobilie und die damit verbundene Auflösung des Fonds und bzw. oder der Objekt KG nicht zuvor erfolgt, endet die Laufzeit der Beteiligung frühestens zum 31.12.2034. Die Fonds KG ist mit dem 31.12.2034 auf-gelöst und zu liquidieren, es sei denn, die Gesellschafter beschließen mit der gemäß den Regelungen des Gesell-schaftsvertrages erforderlichen Mehrheit eine Verlängerung der Fonds KG. Ein ordentliches Kündigungsrecht der Gesell-schafter vor dem Ende der ggf. auch verlängerten Laufzeit der Fondsbeteiligung besteht nicht. Entsprechend den Rege-lungen im Gesellschaftsvertrag ist ein Verkauf der Komman-ditbeteiligung möglich. Da aber nach wie vor kein geregelter Markt für den Handel derartiger Gesellschaftsanteile existiert, kann sich ein Verkauf der Beteiligung schwierig gestalten. Dies kann zur Folge haben, dass eine Beteiligung nicht oder nur mit einem erheblichen Preisabschlag veräußert werden kann.

Grundlegende Gesellschafterbeschlüsse werden in der Regel mit qualifizierter Mehrheit gefasst, im Übrigen mit ein-facher Mehrheit. Für den einzelnen Anleger bedeutet dies, dass er an Gesellschafterbeschlüsse gebunden sein kann, obwohl er gegen diese gestimmt hat.

66

Es ist vorgesehen, dass sowohl der Fonds als auch die Objekt KG Liquiditätsreserven bilden. Bis Oktober 2020 dient die Liquiditätsreserve in Teilen auch als Sicherheit für eine an die Stadt Gummersbach ausgereichte Bankbürgschaft in Höhe von € 500.000. Es besteht das Risiko, dass die tatsäch-liche Liquiditätsreserve nicht zur Bezahlung von Verbindlich-keiten bzw. für die Sicherheitsleistung ausreicht.

Die Verträge über die Fremdfinanzierung sieht die Einhaltung von Wertbemessungsgrundlagen vor. Eine Verletzung dieser Vorgaben kann zu erhöhten Zinsaufwendungen und/oder Anforderungen an eine erhöhte Darlehensrückführung und/oder -besicherung führen.

Es ist zudem denkbar, dass der Anleger eventuell durch die Beteiligung verursachte Steuerzahlungen und Zinsen auf Steuerzahlungen aus anderen Mitteln leisten muss, ohne dass aus der Beteiligung in dieser Höhe Ausschüttungen oder sonstige Rückflüsse an den Anleger stattfinden.

Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden Steuergesetze

und -richtlinien, Verwaltungserlasse und Finanzrechtspre-chung sich während der Beteiligungsdauer (durchaus auch rückwirkend zum Ende eines Jahres auf den Beginn des Jahres) nachteilig verändern.

Der Wert der Immobilie kann sich z.B. aufgrund allgemeiner ungünstiger Entwicklungen am jeweiligen Standort und ihrer Umgebung (beispielsweise großflächiger Leerstand in der Umgebung), Immissionen, Bodenverunreinigungen, ungüns-tigen sozialen Strukturen, Bevölkerungsverlusten, Konjunk-tureinflüssen, Konsumverhalten (z.B. Auswirkungen durch den Internethandel), regionaler und überregionaler Wettbe-werbssituationen, Überkapazitäten oder Veränderungen des Mietniveaus negativ entwickeln.

Die dargestellten Risiken können sich negativ auf die Aus-schüttungen an den Anleger auswirken, zu einer Verwässe-rung der Beteiligung oder sogar zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust der Einlage inkl. Agio führen. Das maxi-male Risiko liegt bei Vermögensverlusten, die über die Betei-ligung (Einlage inkl. Agio) hinaus bis hin zu einer Privatinsol-venz des Anlegers gehen können.

68

9. BILD- UND KARTENNACHWEIS

Seite Bild/Karte/Plan Rechteinhaber

Titelseite, 2, 8/9, 10, 11, 12, 22/23, 24, 25, 26, 31, 39, 45, 46, 47, 48, 67, Rückseite

Bild Forum Gummersbach Sven Otte Fotografie

1 Bilder Geschäftsführung Christoph Vohler Photographie

4 Bild Landshut Park Sven Otte Fotografie

5 Bild E-EinZ Sven Otte Fotografie

7 Luftbild RING-CENTER Offenbach Andreas Krukemeyer, Boffzen

7 Luftbild Giesler-Galerie Brühl Mario Modelhauer, Modelhauer & Cie. Immobiliengesellschaft mbH

7 Luftbild Landshut Park Andreas Krukemeyer, Boffzen

13 Luftbild Forum Gummersbach Sven Otte Fotografie

19 Karte ILG Immobilien ILG Gruppe

24 Karte Verwaltungs-Verlag Mering - www.stadtplan.net - Lizenz-Nr. 15-11-60

26 Karte Steinmüller-Gelände HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH

27 Karte Verwaltungs-Verlag Mering - www.stadtplan.net - Lizenz-Nr. 15-11-60

28, 29 Bild Steinmüller-Gelände Entwicklungsgesellschaft Gummersbach mbH

30 Luftbild Forum Gummersbach Luftbildverlag Hans Bertram GmbH

32 Karte bulwiengesa AG

40, 41 Centerplan HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH

44 Bild Forum Gummersbach Friedhelm Dornseifer GmbH & Co. KG

49 Bild Forum Gummersbach ILG Gruppe

51 Luftbild Forum Gummersbach Sven Otte Fotografie

61 Luftbilder ILG Objekte Andreas Krukemeyer, Boffzen

HerausgeberILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbHLandsberger Str. 43981241 München

KontaktT + 49 89 88 96 98 - 0F + 49 89 88 96 98 - [email protected]

FONDSBROSCHÜRE IMMOBILIEN-FONDS NR. 41...32 Fachmarktzentrum Weiterstadt 20,3 10,4 2007/2008...

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