G e m e i n d e s c h w i m m b a d -...

I n h a l t s v e r z e i c h n i s :1. Projektziele

2. Markt und Wettbewerbsanalyse

3. Variantenuntersuchung

4. Standort – Mikroanalyse

5. Baurechtliche Erfordernisse

6. Funktionsprogramm und Orientierung

7. Pläne

8. Kosten und Finanzierung

9. Termin

10. Resümee

P r o j e k t a r b e i t - 2 . S e m e s t e r

P r o j e k t e n t w i c k l u n g

G e m e i n d e s c h w i m m b a d

Salzburg , 11. Juli 2004

G r u n d l a g e n

Allgemeine Definitionen :

Projektbearbeiter :

Matthias Koch Gerhard Klingler, Ing. Robert Gabriel Alfred HeftbergerAn der Straß 2 Baumgartnerstraße 10 Hangstraße 1 Austrasse 22D-83404 Ainring A-6330 Kufstein A-5102 Anthering A-5020 [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]

Projektrollen :

Auftraggeber : Projektarbeit 2. Semester Projektleiter : Robert GabrielSchriftführer : Alfred HeftbergerMitarbeiter : Gerhard Klingler

Matthias Koch

Kommunikation, Dokumentation :

Projektbesprechungssitzungen im Büro Bmst. Gabriel in regelmäßigen Abständen. Folgetermine werden in der jeweiligen Besprechung vereinbart.Die Arbeitspakete werden von den Projektbeteiligten im eigenen Büro bearbeitet und in der darauffolgenden Besprechung mit den Beteiligten abgesprochen. Dabei ist eine endgültige Ausführung festzulegen.

Die Ergebnisse der Projektbesprechungssitzungen werden vom Schriftführer protokolliert und den weiteren Beteiligten per e - mail zugesandt.Kommunikation: Telefon, e - mail, FaxDokumentation : Besprechungsprotokolle, Telefonnotizen, Arbeitsunterlagen

Projektkultur :

Motto : alle ziehen an einem Strang, mit Volldampf voraus !Logo : Einteilung als Gruppe 3 wird weiter fortgesetzt, handelnde Personen werden

im Logo genannt.Abstimmung: Der Bearbeiter eines Themas enthält sich der Stimme bei Uneinigkeit.Sanktionen: Bei Verfehlungen oder Terminversäumnissen wird eine Leberkäsjause verrechnet.


G r u n d l a g e n

Allgemeine Definitionen :

Projekt :

Ziel ist es für die Gemeinde Anthering ein Konzept für die Errichtung eines neuen Freischwimmbades zu entwickeln.

Aufgabenstellung :

Die Projektarbeit wird in folgende Aufgabenpunkte unterteilt:

1. Projektziele:Analyse Kundenwunsch, Festlegung der Projektdimension,

2. Markt und WettbewerbsanalyseAnalyse der Angebots und Nachfragesituation, Vergleichsanalyse qualitativer und quantitativer Kriterien der Konkurrenz,Bestimmen der eigenen Marktposition – Orientierung als Familienbad, Größenordnung ca. 400 m2 Wasserfläche

3. VariantenuntersuchungRenovierung der alten Anlage, Neubau am best. Standort oder auf alternativem Grundstück, Ausbildung als Schwimmteich

4. Standort – MikroanalyseGrundstückssuche, Kaufpreis, Verkehrsanbindung und Infrastruktur, Belastungsquellen (Lärm), Image der Lage,Freizeitmöglichkeiten, Kriterien zur Grundstücksbeurteilung – Auswahl

5. Baurechtliche ErfordernisseWidmungs und Bebauungsbestimmungen, Grundbuchsrechte und Lasten, Erforderliche BehördenverfahrenAbänderung Flächenwidmungsplan, bau- und gewerberechtl. Bewilligung, Naturschutzrechtl. Bewilligung

6. Funktionsprogramm und OrientierungRaumprogramm und Flächenbedarf – Wasserflächenaufteilung, Liegeflächen, Gastronomie, Kinderspieleinrichtung, Parkplätze, usw., Ausrichtung Projektmarketing

7. PläneVorentwurfspläne, Funktionsschemen - Schwimmbadtechnik

8. Kosten und FinanzierungVarianten zur Finanzierung der Badeanlage, Überlegung für die Errichtung eine eigene Gesellschaft zu gründen ? (Vorsteuerabzusmöglichkeit, Leasingvarianten)

9. TerminAuflistung der erforderlichen Planungs- und Realisierungzeiträume

10. Resümee Zusammenfassung der Ergebnisse, Unterbereitung Entscheidungsvorschlag an AG

11. AnhangProtokolle, Zeitpläne, Projektstrukturpläne, div. Arbeitsunterlagen


1. P r o j e k t z i e l e

1.1 Analyse Kundenwunsch:

Das Schwimmbad der Gemeinde Anthering wurde im Jahre 1969 errichtet. Nach mehreren Instandsetzungen, wird nunmehr überlegt wesentliche Veränderungen vorzunehmen, da die technische Ausstattung, das optische Erscheinungsbild und die jährlichen Verluste nicht mehr vertretbar sind. Dazu sind Varianten für die Neugestaltung und Erweiterung des bestehenden Schwimmbadareales, sowie die Realisierung eines völlig neuen Bades auf alternativen Standorten zu entwickeln.

1.2 Festlegung der Projektdimension:

Bei der Gestaltung des neuen Bades ist auf eine wirtschaftliche Dimensionierung der Wasserfläche Rücksicht zu nehmen. Die Unterteilung in einzelne Bereiche für Kinder, Schwimmer und einen Relax & Erlebnisbereich ist anzustreben. Dazu sind Vergleiche mit Badeanlagen annähernd gleich großer Gemeinden anzustellen.

Die Gesamtbaukosten sollen ein maximales Budget von ca. netto 1.200.000,00 Euro nicht übersteigen

Darstellung der finanziellen Entwicklung der bestehenden Anlage :

Andreas Pirner

Einnahmen/Ausgaben Freibad 1998 - 2004

14.9

00

39.6

00

14.6

00

46.2

00

16.3

89

81.2

08

14.5

79

50.6

66

11.7

13

49.2

27

15.8

84

57.0

29

13.0

00

58.9

00

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

RA 1998 RA 1999 RA 2000 RA 2001 RA 2002 RA 2003 VOA 2004

Einnahmen Ausgaben

Quelle: Statistik - Gemeinde Anthering


2. M a r k t u n d W e t t b e w e r b s a n a l y s e

2.1 Angebots und Nachfragesituation:

Zur Feststellung der Angebots und Nachfragesituation wird das Angebot an Freibadeanlagen im Umkreis von 20 km analysiert und bewertet.

Es ist festzustellen, dass im zu betrachtenden Umkreis nur insgesamt fünf Badeanlagen den Standort beeinflussen können. Die Freischwimmbäder in den Randbereichen (Straßwalchen /Thalgau / Großgmain) können auf Grund der Entfernungen vernachlässigt werden.

Im Nordosten liegen Strandbäder an den Trumerseen sowie am Wallersee. Im Südosten weitere Strandbäder am Irrsee, Mondsee sowie am Fuschl- und am Wolfgangsee. Die Badeseen im bayrischen Raum sind ebenfalls bereits an der Grenze des Betrachtungsgebietes.

Karte Umland :

Freischwimmbäder Strandbäder - Badeseen



2.2 Vergleichsanalyse:

Detailliert betrachtet ist festzustellen, dass im unmittelbaren Einzugsbereich nur die Bäder der Gemeinde Bergheim, der Stadt Salzburg und der Gemeinde Ainring im angrenzenden Bayern liegen.Ebenfalls rasch erreichbar sind die Strandbäder an den Trumerseen und am Wallersee. Die Strandbäder der Badeseen werden in die weitere Vergleichsanalyse nicht mehr mit einbezogen, da sie anderen Besuchergruppen zuzuordnen sind.

Karte Detail :

Freischwimmbäder Strandbäder - Badeseen

Freibad Leopoldskron

Aya -Alpenstraße

Volksgartenbad

Freibad Ainring

Berxi -Bergheim

Besuchereinzugsbereich :

Der Haupteinzugsbereich für das Schwimmbad besteht aus den Umlandgemeinden wie Eugendorf /Elixhausen / Bergheim bis zum Raum Oberndorf / Nußdorf / Bürmoos, sowie aus dem nördlichen Teil der Stadt Salzburg. Die südlichen Teile der Stadt sind durch die Bäder Leopoldskron / Alpenstraße / Volksgarten und Ainring gut versorgt. Besucher aus den Nachbargemeinden in Bayern sind nicht zu erwarten, da Anthering durch die Salzach verkehrstechnisch ungünstig zu erreichen ist.



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Berxi Bergheim 4840 2002 986 X X X X X X X X X X X Ø Ø ØVolksgarten Salzburg 143500 alt 1386 X Ø X X Ø X Ø X X Ø X Ø Ø Ø

Aya - Alpenstraße Salzburg 143500 renoviert 704 X Ø X X Ø X Ø X Ø Ø X Ø Ø ØLeopoldskron Salzburg 143500 renoviert 3036 X X X X X X X X X X X X X Ø

Ainring Bayern 10000 1994 2016 X X X X X X X X X X X X Ø Ø

Anthering - Neubau 3400 ? 390 X Ø X X X/2 X X X X Ø X X Ø XAnthering - Bestand 3400 1969 528 X Ø Ø X/m Ø X Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø

Legende: vorhanden

X

nicht vorhanden

Ø

nicht

komplett

X/2mangelhaft

X/m

F r e i b e r e i c h

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B a d e b e r e i c h

Freibad Ort

Einw

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2.3 Eigene Marktposition:

Die Positionierung des Schwimmbades soll mit folgenden Schwerpunkten erfolgen:

a.) Ausrichtung als Familienschwimmbad mit Schwerpunkten für Kleinkinder.

b.) Kleinanlage für ca. 300 – 400 Besucher pro Tag, die auch Ruhesuchenden älteren Besuchern genügend Erholungsraum bietet.

c.) Kinder von 8 bis ca. 14 Jahren sind anzusprechen. Das Rutschen - Angebot wird nur in beschränktem Ausmaß angeboten, damit der Erholungswert erhalten bleibt.

d.) Jugendliche über 12 Jahren sind willkommen, werden aber eher das umfangreichere Erlebnisangebot des Bades in Bergheim nutzen.

e.) Sportanlagen wie Beach Volleyball, Bocciafeld, Tischtennis..

Ø

X

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XX

XXXX

XXXnicht

erwartet

Ø X XX XXX XXXX

Ältere Besucher - Ruhesuchende

B e w e r t u n g A n s p r u c h s g r u p p e n

Kinder und Jugend ca. 8 - 14 Jahre

Legende:

Zielgruppen erwünscht bis erwartet von 1 bis 4

Bew

ertu

ng

Sportschwimmer (wettkampforientiert)

Schulnutzung

Jugend > 14 Jahre

Familien mit Kindern

2.4 Positionierung im Wettbewerbsvergleich:Die zu vergleichenden Badeanlagen sind, mit Ausnahme von Bergheim, Altanlagen die im Laufe der Zeit unterschiedlichem Ausbaugrad modernisiert und angepasst wurden. Das Volksgartenbad ist das renovierungsbedürftigste. Das Leopoldskronerbad ist in den letzten Jahren auf einen zeitgemäßen Stand gebracht worden. Nachteil all dieser Anlagen ist die notwendige Einbeziehung des Altbestandes, der teilweise in Ausstattung, sowie auch im architektonischen Erscheinungsbild, zu wünschen übrig lässt. Chance von Anthering wäre, so wie Bergheim eine komplett neue attraktive Badeanlage die in allen Gesichtpunkten den heutigen Anforderungen entspricht zu errichten.


3. V a r i a n t e n u n t e r s u c h u n g

3.1 Renovierung der alten Anlage:

In den vorangegangenen Jahren waren durch die Gemeinde immer wieder erhebliche Mittel zur Instandhaltung der Altanlage aufzuwenden.

Folgende Mängel sind festzustellen :

a.) Das gesamte Becken weist an vielen Bereichen Leckstellen auf. Durch Setzungen sind angeschlossene Leitungen undicht geworden.

b.) Die gesamte Schwimmbadtechnik ist zu erneuern – teilweise noch Stand 1969 !

c.) Die baulichen Anlagen sind nicht mehr zeitgemäß und wären in vollem Umfang zu erneuern.

d.) Die derzeitige Zugangs- bzw. Zufahrtssituation ist neu zu überlegen

e.) Das Parkplatzangebot ist absolut unzureichend

Fotos – Bestand :



3.2 Neubau am bestehenden oder neuen Standort:

a.) Variante 1 – Zentrum :

Für den best. Standort spricht, dass das Grundstück zum Teil bereits vorhanden ist und nur durch eine Teilfläche zu vergrößern ist. Die Zufahrt und Parkplätze sind gänzlich neu über eine Aufschließungs-straße, die zusätzlich eine Verbindung zum Ortsteil „Kohlstatt“ schafft, einzurichten. Die Eigentums-verhältnissezwischen GP 1944 (Hotel Ammerhauser) und GP 1945/2 (Gemeinde Anthering) sind neu zu regeln, sodass das Gebäude auf GP 1945/2 entsprechend erweitert, bzw. eine Neubebauung durchgeführt werden kann. Ein Geh- und Radweg als Verbindung des Bades zum Zentrum ist auf dieser Grundfläche zu berücksichtigen.

b.) Variante 2 – Sportanlage :

An diesem Standort wäre eine Konzentration der Freizeit- und Sportanlagen möglich. Zwischen Jugendsport und Tennisanlage könnte in südlicher Positionierung das freie Grundstück zur Errichtung des Freischwimmbades genutzt werden. Die Aufschließung besteht bereits. Als zusätzliche Verbindung ist parallel zur Landstrasse ein Geh- und Radweg geplant. Die neben anliegende Freizeitanlage mit Beach-Volleyball, Skatepark und Multifunktionellem „ Fun-Court“ könnte ins Konzept mit eingebunden werden.



3. 3 Lageplan Varianten:

1:5000 Datum:Maßstab

GEMEINDE ANTHERING N

EW

S

das geographische Gemeinde-InformationssystemGemGIS Datenquelle: BEVAngaben ohne Gewähr

13.5.2004

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Variante 2S p o r t a n l a g e

Variante 1Z e n t r u m

Freizeit und Tennisanlage

Stockbahnen

Fußballplatz



3.4 Variante Schwimmteich:

Eine besondere, ökologisch interessante Variante ist die Ausführung der Badeanlage als Schwimmteich. Zur Bemessung der erforderlichen Wasserkubatur für die Errichtung eines solchen Kleinbadeteiches wurde die Studie der Universität Innsbruck, Institut für Hygiene und Sozialmedizin herangezogen.

Bemessung :

Maximale Besucherbelastung : 10,00 m3 Badewasser (nur Badezone) pro Badegast / Tag

Entsprechend der Tabelle – Besucherzahlen :

Gesamt: 20.680 Besucher pro Saison / ~ 70 Tage = 295 Besucher pro Tag im Durchschnitt

Kubatur: Spitzenwert ca. 350 Besucher x 10,00 m3 = ca. 3.500,00 m3, ergibt bei einer durchschnittlichen

Wassertiefe von 1,50m eine Bedarfsfläche von ca. 2.335,00 m2

Die sicherlich interessante Gestaltung als Teich benötigt eine immense Grundstücksfläche, da zusätzlich zu den Badebereichen Flachwasserzonen zur Wasserregeneration erforderlich sind. Die Dimensionierung dieser Bereiche ist mit speziellen, aufwendigen Verfahren zu berechnen und wird in dieser Studie nicht durchgeführt.

3.5 Zusammenfassung:

Zusammenfassend kann folgendes Ergebnis aus der Variantenuntersuchung dargestellt werden:

a.) Die beiden Varianten Neubau in Zentrallage sowie am Ortsrand bei den Sportanlagen soll weiter untersucht werden.

b.) Die Variante Sanierung scheidet aus Unzweckmäßigkeit und Unwirtschaftlichkeit aus.

c.) Die Variante Schwimmteich erhöht den Flächenbedarf auf ein absolut unwirtschaftliches Maß. Im Zentralbereich steht die benötigte Fläche nicht zur Verfügung; im Bereich Var.2 Sportanlagen ist die gesamte Bedarfsfläche anzupachten oder zu kaufen. Mit dem Schwimmteich wird eher das Zielpublikum der Strandbäder an Badeseen angesprochen. Konkurrenz zu den umliegenden Seen zu schaffen ist nicht zielführend. Somit ist auch diese Variante auszuscheiden.


4. S t a n d o r t - M i k r o a n a l y s e

F r e i s c h w i m m b a d G e m e i n d e A n t h e r i n g

4.1 Bewertung der Varianten:

Die zur weiteren Betrachtung ausgewählten Varianten wurden in den nachstehenden Diagrammen weiter analysiert , gegenübergestellt und bewertet.

Bewertungsmatrix Standortvarianten :

Grundtausch – Variante Zentrum :

Wie in den Plänen dargestellt soll im Zuge der Neugestaltung eine Korrektur der Grundeigentums-verhältnisse zwischen dem Hotel Ammerhauser und der Gemeinde Anthering im derzeitgenZufahrtsbereich angestrebt werden. Das Grundstück GP 1945/2 (Gemeinde) könnte auf 809,3 m2 vergrößert werden. Als Verbindung zum Schwimmbad könnte ein Servitutsstreifen als Geh- und Radweg eingerichtet werden. Eine Erweiterung des Altbestandes, bzw. eine neue Bebauung dieser Parzelle wäre somit möglich. Bei einer angenommenen GFZ von 0,65 könnte das Grundstück mit einer Bruttogeschoßfläche von ca. 526 m2 bebaut werden.

Zentrum Sportanlage Zentrum Sportanlage

Grundstücksbedarf7.812 m2

incl. Aufschliessung und Parkplätz

6.835 m2 incl. Aufschliessung und

Parkplätz8 10

Bodenbeschaffenheit unproblematisch unproblematisch 5 5

Baurechtskosten zentral Lage - Bauland Randlage - Grünland 6 8

Verkehrsanbindung neu - herzustellen, 2 Seitig Bestand 4 10

Parkmöglichkeiten neu - ausreichendSpitzenabdeckung - PP

Tennis 7 8

Erreichbarkeit Zentralüber die Oberndorferstr.,

Radweg und Schmidingerstr. 10 6

Image der Lageim zentralen

Erweiterungsbereich, umliegende Wohnbauten

langfristige Zusammenschliessung aller

Sportanlagen möglich3 8

Sport u. Freizeitangebotmit Schwimmbad neu zu

errichten - zumindest Beach Volleyball

nebenanliegende Jugendsport und Freizeitanlage voll

integrierbar3 8

Lärmemmissionen miten im Zentralraum - Wohngebiet situiert

Randlage - großer Abstand zu Siedlungsgebieten 2 9

48 72

40% 60%

Stichworte

Gesamt Punkteanzahl & Prozentwertung

Punktebewertung der VariantenBewertungskriterien

4. S t a n d o r t - M i k r o a n a l y s e

Bewertung nach Risikofaktoren :

Zusätzlich zur Betrachtung der Vor und Nachteile der einzelnen Standortvarianten wurden auch die Risikofaktoren analysiert.

Bedeutend Gross Mittel Klein Unbedeutend

Oft unakzeptabel unakzeptabel unakzeptabel unerwünscht akzeptabel

Wahrscheinlich unakzeptabel unakzeptabel unerwünscht unerwünscht akzeptabel

Zu Erwarten unakzeptabel unerwünscht unerwünscht akzeptabel akzeptabel

Unwahrscheinlich unerwünscht unerwünscht akzeptabel akzeptabel vernachlässigbar

Sehr Unwahrscheinlich unerwünscht akzeptabel akzeptabel vernachlässigbar vernachlässigbar

unakzeptabel

unerwünschtakzeptabelvernachlässigbar

RisikoakzeptanzkriterienA U S W I R K U N G E N E I N E S R I S I K O E R E I G N I S S E S

Keine weitere Betrachtung erforderlich

Eint

ritts

-w

ahrs

chei

nlic

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Kann nicht toleriert werden, muß eliminiert oder reduziert werden

Sollte irgendwie möglich vermieden werden, Detailbetrachtungen und Kosten / Nutzen Überlegungen sind anzustellen, laufende Betrachtung notwendigKann akzeptiert werden, vorausgestzt das Risiko wird gezielt gemanagt.

R i s i k o a u s w e r t u n g

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unakzeptabel unerw ünscht akzeptabel vernachlässigbar

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Zentrum Sportanlage

Zentrum Sportanlage Zentrum Sportanlage Zentrum Sportanlage

Abbruch Altanlage Problemstoffe - Kontaminierung Erdreich zu erwarten zu erwarten gross gross unerwünscht unerwünscht

Schwierigkeiten Pachtgrundstück Pachtkosten / Eigentümer unwahrscheinlich zu erwarten gross bedeutend unerwünscht unakzeptabel

Bodenverhältnisse Kies, bind. Material unwahrscheinlichsehr

unwahrscheinlich klein unbedeutend akzeptabel vernachlässigbar

Finanzierung BaukostenEinhaltung Kostenziel

Absicherung unwahrscheinlich unwahrscheinlich gross gross unerwünscht unerwünscht

Anrainer Einspruch / Widerstände wahrscheinlichsehr

unwahrscheinlich bedeutend klein unakzeptabel vernachlässigbar

GenehmigungsverfahrenLUA, Naturschutzrechtl.

Bewilligungsehr

unwahrscheinlich zu erwarten klein gross vernachlässigbar unerwünscht

Betriebskosten Witterung, Besucher, Konkurrenzsehr

unwahrscheinlichsehr

unwahrscheinlich bedeutend bedeutend unerwünscht unerwünscht

Pächter - Gastronomie Qualität, Preisgestaltung unwahrscheinlich unwahrscheinlich mittel mittel akzeptabel akzeptabel

Eintrittswahrscheinlichkeit RisikoTragweiteR I S I K O C H E C K L I S T E

Stichworte

B e w e r t u n g

Auswertung der Risikofaktoren :

Alle betrachteten Risikoereignisse werden nach ihrer Intensität und Auswirkung zusammengefasst und für beide Ausführungsvariantengegenübergestellt. Die Abweichungen der beidenVarianten sind gering.


5. B a u r e c h t l i c h e E r f o r d e r n i s s e

5.1 Bau – und raumordnungsrechtliche Bewilligungsverfahren :

Auf beiden in Frage kommenden Bauplätzen ist eine Abänderung des Flächenwidmungsplanes erforderlich.

Widmungen – Flächenwidmungsplan :

Derzeitige Widmung : Grünland, landwirtschaftliche NutzungErforderliche Widmung : Gebiet für Sportanlagen

Im Zentrum ist die bestehende, bereits gewidmete Fläche, zu erweitern.Die Bedarfsfläche bei der Sportanlage ist zur Gänze neu zu widmen.

Zusätzlich sind folgende Bewilligungsverfahren notwendig :

• Bau- und gewerberechtliche Bewilligung

• Naturschutzrechtliche Bewilligung (ggf. nur bei Variante Sportanlage)

Grundstückseigentümer - Pachtflächen :

Variante 1 – Zentrum :

Teilfläche aus GP 3811 : Vogl Otto, Vogl Walburga, Vogl Wolfgang, Vogl Maria, Dorfpl. 2, 5102 AntheringEZ 09 – GB 56402 Anthering, Detailinformation siehe Grundbuchsauszug

Teilfläche aus GP 3813 : Leberer Andreas, Leberer Friederike, Dorfstr. 23, 5102 AntheringEZ 14 – GB 56402 Anthering, Detailinformation siehe Grundbuchsauszug

Variante 2 – Sportanlage :

Teilfläche aus GP 3714/1 : Vogl Otto, Vogl Walburga, Vogl Wolfgang, Vogl Maria, Dorfpl. 2, 5102 AntheringEZ 09 – GB 56402 Anthering, Detailinformation siehe Grundbuchsauszug



5.2 Grundbuchsauszüge :

GP 3811/1 – Fam. Vogl



5.2 Grundbuchsauszüge :

GP 3813 – Fam. Leberer


6. F u n k t i o n s p r o g r a m m & O r i e n t i e r u n g

6.1 Raumprogramm und Flächenbedarf - F r e i f l ä c h e n :

Wasserflächen :

Die Wasserflächen sind ein wesentlicher Faktor für den wirtschaftlichen Betrieb der Badeanlage. Die Kubatur ist für die Betriebskosten sowie auch für die Dimensionierung der technischen Anlagen zur Beheizung, Wasseraufbereitung etc. maßgeblich.

Für die Dimensionierung der Wasserflächen und Becken wurden die neu errichteten Freibäder vergleichbarer Gemeinden in Oberösterreich und der Steiermark sowie den Richtlinien für Bäderbau herangezogen.

Es soll eine Aufteilung der Becken in nachstehende Bereiche erfolgen :

• Becken für Schwimmer Wfl : ca. 160 m2 • Becken für Nichtschwimmer – Erlebnisbereich Wfl : ca. 180 m2• Becken für Kinder Wfl : ca. 50 m2

Grundstücksbedarf für Liegeflächen :

lt. Richtlinien für den Bäderbau → ca. 10 bis 16 m2 pro m2 Wasserfläche

Parkplätze :

lt. Salzburger Bauordnung, Garagenordnung § 2 Verpflichtung zur Herstellung von Einstellplätzen oder Garagen, Absatz 2 Pkt. j. :

bei Hallenbädern und Freibädern sowie bei Tribünenanlagen 1 Stellplatz je begonnene 10 Besucher nach Fassungsvermögen bzw. Besucherplätze

lt. Richtlinien für den Bäderbau → ca. 1 PKW und 2 Fahrrad Stellplätze je 200-300 m2 Grundstücksflächeergibt ca. 30 PKW Stellplätze

Maßgeblich ist jedoch die Regelung der Bauordnung:

Gem. Besucherstatistik ist durchschnittlich an 70 Öffnungstagen mit ca. 295 Besuchern zu rechnen. Gesamt Besucherzahl siehe Kapitel 8 Kosten & Finanzierung - Hochrechnung Besucherzahlen.

Zusätzliche Reserveparkplätze zur Spitzenabdeckung sind vorzusehen !; 2 Parkplätze sind behindertengerecht, nahe dem Eingangsbereich gelegen, einzuplanen.

Gesamt Wasserfläche ca. 390 m2

Gesamt Liegefläche ca. 6000 m2

Mindestanzahl : 30 PKW Stellplätze


6.2 Raumprogramm und Flächenbedarf - G e b ä u d e :

Die Ermittlung der Einzelflächen erfolgt unter Zugrundelegung der Richtlinien für den Bäderbau sowie demRaumbedarf der techn. Gebäudeausrüstung und Schwimmbadtechnik.

Räume Gebäude Aussenbereich

Eingangsbereich

Eingangsvorplatz überdacht ca. 20,00 m²

Eingangsvorplatz nicht überdacht ca. 55,00 m²

Personalräume

Erste Hilfe ca. 8,00 m²

Personal & Bademeister incl. Umkleide & Nasszelle ca. 15,00 m²

Umkleide & Sanitärräume

WC & Dusche Behindertengerecht ca. 6,00 m²

Umkleiden Damen & Herren ca. 19,00 m²

WC & Dusche Damen ca. 20,00 m²

WC & Dusche Herren ca. 15,00 m²

Gastronomie

Buffett ca. 22,00 m²

Lager ca. 19,00 m²

Kasse ca. 10,00 m²

Freibereich Gastgarten ca. 200,00 m²

Neben & TechnikräumeMüllraum ca. 12,00 m²

Abstellraum ca. 20,00 m²

Technikräume ca. 75,00 m²

ca. 261,00 m² ca. 255,00 m²Gesamt Flächenbedarf

FlächenbedarfRaumgruppen




6.4 Orientierung und Ausrichtung Projektmarketing :

Familien & Kinder :

In der Anlage sind Spieleinrichtungen die über das übliche Maß (Schaukel + Sandkiste) hinausgehend zu errichten.Es könnte auch eine Kinderbetreuung, geführt wie ein „Kids Club“ in bekannten Ferienclubs (Magic Life ..), über die Wochenenden der Sommerferien oder eventuell auch täglich mit einer bestimmten Stundeneinteilung für Kindernach bestimmten Altersgruppeneingerichtet werden.




Familien & Kinder :

Zudem ist eine kleine Rutsche, die zumindest für die kleinen Badegäste eine Attraktion darstellt, einzubauen. Das Kinderbecken ist ebenfalls entsprechend zu gestalten. Für Eltern die ihre Kinder in diesen Anlagenteilen beaufsichtigen sind angenehme Sitzmöglichkeiten mit ausreichender Beschattung (Pergola mit Bepflanzung … Sonnensegel etc.) vorzusehen.

Attraktive und einladende Gestaltung – speziell für Kinder …..

aber auch an kleinen Rutschen darf es nicht fehlen !




Ältere Generationen :

Um auch den Ansprüchen älterer Besucher gerecht zu werden, könnte ein Kneipp Pfad eingerichtet werden. Solche Kneipp Anlagen sind kostengünstig in der Errichtung und ohne großen Aufwand zu warten und betreiben.

Freizeit und Sporteinrichtungen :

Unerlässlich erscheint in der heutigen Zeit die Errichtung eines Beach Volleyballplatzes, aber auch Tischtennistische, Bocciafelder, usw. können das Angebot abrunden.In einigen Badeanlagen werden auch Mini Golf Anlagen, Spielbäche Billard Hallen etc. angeboten. Derart kostenintensive Anlagen zu errichten erscheint für dieses Bad nicht sinnvoll.Vorteil für die Variante Sportanlage ist sicher die bestehende Jugendsport und Freizeitanlage, mit Skaterplatz, Multifunktions- Spielfeld und Beach Volleyballplatz, die in die Konzeption mit integriert werden kann.


7. P l ä n e

7.1 Planunterlagen :

Für beide Ausführungsvarianten wurden Vorentwurfsstudien ausgearbeitet, die jeweils im Maßstab 1: 1000 und 1: 200 beiliegen.

7.2 Detailinformation – Beckenbau :

Weitestgehend alle neu errichteten Freischwimmbecken im kommunalen Bereich werden als Edelstahl Becken ausgeführt.Die Wandteile der Becken werden in vorgefertigtem Zustand angeliefert und auf Stahlbetonfundamenten versetzt.Nach dem Einbau der Bodenleitungen wird ein Kiesplanum hergestellt, auf dem in Folge die Stahlplatten des Beckenbodens aufgelegt und verschweißt werden.

Durch eine porenfreie Oberfläche ist bei entsprechender Wasseraufbereitung eine Veralgung bzw. Pilzbildung auszuschließen.

Sämtliche Einbauteile wie Bodenabläufe und Strömungskanäle, Treppen und Leitern, Bodenblubber, oder Wassersitzbänke werden im gleichen Material hergestellt und vor Ort verschweißt.

Zur Beckenreinigung kann ein Hochdruckreiniger eingesetzt werden. Laub und Unrat sind auszubringen, das Becken wird abgesäuert (Kalk, Ruß und andere Verunreinigungen abtragen) und wiederbefüllt. Diese Grundreinigung ist jährlich durchzuführen.


7. P l ä n e

Bilddokumentation Beckenerrichtung :


7. P l ä n e

Anlagenschema Schwimmbadtechnik :


7. P l ä n e

Beispiel - Neues Freibad Gemeinde Abtenau :


8. K o s t e n u n d F i n a n z i e r u n g

8.1 Hochrechnung Besucherzahlen :

Bei allen analysierten Badeanlagen war festzustellen, dass nach den Umbauten und Modernisierungen erhebliche Steigerungen der Besucherzahlen erreichten.In der nachstehenden Tabelle sind die Vergleichswerte aufgelistet und bewertet. Von der Gemeinde Bergheim wurde eine Auflistung der Öffnungs- / Schönwettertage zur Verfügung gestellt. Daraus kann der Mittelwert der Öffnungstage berechnet werden.

Für alle weiteren Berechnungen werden die Ergebnisse dieser Matrix als Grundlage verwendet.

Tabelle Hochrechnung Besucherzahlen :

Vorher Nachher

Ainring Bayern 10000 74 2016 1994 34500 150356 435,81%Weyer OÖ 2324 74 545 2003 6250 19600 313,60%Lasberg OÖ 2981 74 354 2001 2467 15550 630,32%Königswiesen OÖ 3160 74 391 2001 4500 17500 388,89%Laussa OÖ 1367 74 355 2000 8000 14000 175,00%Bergheim Sbg 4840 74 986 2002 26707 114900 430,22%Niklasdorf Stmk 3000 74 375 2003 5180 11100 214,29%Selzthal Stmk 2136 74 544 2002 5920 17000 287,16%Ligist Stmk 3086 74 555 2003 4153 16611 399,98%

Durchschnitte 3655 74 680 10853 41846 400,00%

H o c h r e c h n u n g A n t h e r i n g neu

Anthering Sbg 3400 74 390 2005 5170 400,00% 20680

Vergleich Neubauanlagen in Tirol

Vorher Nachher

Ebbs T 5300 74 894 1998 0 100000 0,00%Elmau T 2200 74 670 1994 0 100000 0,00%

Steigerung in %

Hoch-rechnung Besucher

Ort Bundesland EinwohnerÖffnungstage

durchschnittlich pro Jahr

Wasserfl. in m² Eröffnung Steigerung

in %Hoch-

rechnung

Besucherdurchschnittlich

Besucher

Ort Bundesland EinwohnerÖffnungstage

durchschnittlich pro Jahr

Wasserfl. in m² Eröffnung

Diagramm Öffnungs - Sonnentage :

Für die Öffnungstage wurden Aufzeichnungen der Gemeinde Bergheim die bis ins Jahr 1991 zurückreichen verwendet.

Öffnungs - Sonnentage pro Jahr

7483

59

76

5364

78 76 81 81

58

75

99

74

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Jahr

Son

nent

age



8.2 Kostenschätzung :Die Baukostenschätzung wird für beide Varianten getrennt durchgeführt. Einzelne Komponenten wie Gebäude, Schwimmbad, Spielplätze usw. werden als Module für beide Varianten gleich angesetzt. Abweichende Bauteile wie Einfriedung, Zufahrtsstraßen, Parkplätze werden individuell gerechnet.

Tabellen Baukostenschätzung : Ermittlung nach ÖN B 1801-1Projekt :

Stand: Projektstudie - Vorentwurf Datum:

Zusammenstellung

Einzelsummen netto

0 GRUND € -

1 AUFSCHLIESSUNG € 61.049,60

2 BAUWERK - ROHBAU 119.025,00€

3 BAUWERK - TECHNIK 763.050,00€

4 BAUWERK - AUSBAU € 126.425,00

5 EINRICHTUNG € 43.000,00

6 AUSSENANLAGEN € 213.670,80

7 HONORARE € 132.842,93

8 NEBENKOSTEN € 5.000,00

9 RESERVEN 63.258,54€

netto 1.527.321,87€

305.464,37€

brutto 1.832.786,25€ €

1.52

7.32

1,87

€ 1.

527.

321,

87

€ 1.

326.

220,

40

Err

icht

ung

sko

sten

Ges

amt

kost

en

GESAMTSUMME

20 % MwSt

GESAMTSUMME

B a u k o s t e n s c h ä t z u n g

Freischwimmbad Gemeinde Anthering - Variante 1 Zentrum

Bau

wer

ks

kost

en€

1.00

8.50

0,00

Bau

kost

en

13.Juni 2004

Projekt :

Stand: Projektstudie - Vorentwurf Datum:

Zusammenstellung

Einzelsummen netto

0 GRUND € -

1 AUFSCHLIESSUNG € 16.049,60

2 BAUWERK - ROHBAU 119.025,00€

3 BAUWERK - TECHNIK 763.050,00€

4 BAUWERK - AUSBAU € 126.425,00

5 EINRICHTUNG € 43.000,00

6 AUSSENANLAGEN € 160.824,00

7 HONORARE € 127.294,02

8 NEBENKOSTEN € 5.000,00

9 RESERVEN 60.616,20€

netto 1.421.283,82€

284.256,76€

brutto 1.705.540,58€

Freischwimmbad Gemeinde Anthering - Variante 2 Sportanlage

Bau

wer

ks

kost

en€

1.00

8.50

0,00

Bau

kost

en

13.Juni 2004

GESAMTSUMME

20 % MwSt

GESAMTSUMME

B a u k o s t e n s c h ä t z u n g

€ 1.

421.

283,

82

€ 1.

421.

283,

82

€ 1.

228.

373,

60

Err

icht

un

gs

kost

en

Ges

amt

kost

en



8.3 Betriebskostenzusammenstellung :

Die nachstehenden Angaben wurden teilweise aus den Daten der bestehenden Anlage, sowie durch Daten die von einem Schwimmbadhersteller zur Verfügung gestellt wurden zusammengesetzt.

Tabelle Betriebskosten :

Zentrum Sportanlage

Personalkosten

Einstellung erfolgt Saisonal - 4 Monate

Mitarbeiter für: 1 Kasse, 1 Bademeister, 0,5 Reinigung (Teizeit)

Gesamtkosten pro Monat € 3.800,00 x 4 Monate 15.200,00€ 15.200,00€

Sachkosten

Verwaltung 750,00€ 750,00€

Instandhaltung 2.500,00€ 2.500,00€

Chemiekalienkosten 5.000,00€ 5.000,00€

Wartungsaufwand und Reperaturen 1.500,00€ 1.500,00€

Pachtkosten (Berechnung in Anlehnung an Pachtkosten Jugendsport)

5.097 m2 X € 0.436 2.222,00€

6.835 m2 X € 0.436 2.980,00€

Energiekosten

Stromverbrauch - Anlagentechnik Gesamt 31.800 kWh x € 0.11 3.498,00€ 3.498,00€

Stromverbrauch - allgemein, geschätzt pauschal 600,00€ 600,00€

Wasserverbrauch ohne Beckenfüllung 2.500,00 m3 x € 1.20 3.000,00€ 3.000,00€

1 x jährliche Beckenfüllung ca. 530.00 m3 x € 1.20 636,00€ 636,00€

Wasser - Kanal aus Badebereich 1.500,00 m3 x € 2.88 4.320,00€ 4.320,00€

Kanal Beckenentleerung und Sanitäre Anlagen 2.100,00€ 2.100,00€

Müllentsorgung 350,00€ 350,00€

Beheizung erfolgt zu 100% über die Solaranlage, Pumpenleistung ist

in Kosten Stromverbrauch - Anlagentechnik enthalten.

41.676,00€ 42.434,00€ Zusammenstellung Betriebskosten brutto

B e t r i e b s k o s t e n z u s a m m e n s t e l l u n gSummen brutto



8.4 Zusammenstellung Saisoneinnahmen :

Die Bewertung der Einnahmen durch Vermietung des Bade Buffets kann derzeit noch nicht erfolgen, da detaillierte Angaben über die Gestaltung und Nutzung dieses Bereiches durch den Auftraggeber zu einem späterem Zeitpunkt festgelegt werden.

Tabelle Saisoneinnahmen:

Summe brutto

Durchschnittliche Eintrittsgebühren:

gemittelt aus Erwachsenen, ermäßigtem und Kindertarif

brutto 3,00 €

Besucher pro Saison

lt. Tabelle Hochrechnung Besucher:

20.680,00 € 62.040,00

Einnahmen aus Verpachtung - Badebuffett

Nutzung und Ausbauvariante wird später festgelegt

62.040,00€

Summe brutto

Gesamteinahmen pro Saison brutto 62.040,00€

abzüglich Betriebskosten 42.434,00-€

19.606,00€

Gewinn / Verlust

Roh - Gewinn brutto

Gesamteinnahmen brutto

Einnahmenberechnung



8.5 Finanzierung :

Die gesamte Finanzierung des Projektes soll in Form eines Leasingmodells durchgeführt werden. Die Gemeinde müsste eine Betriebs- und Errichtungsgesellschaft gründen, die Unternehmereigenschaften besitzt, und damit den Vorsteuerabzug ermöglicht.

Wesentlich für die Berechnung ist der Nachweis, dass der Betrieb des Schwimmbades zumindest kostendeckend geführt werden kann. Die Refinanzierung der Errichtungskosten des Bades bleibt dabei unberücksichtigt.

Investitionssumme:

Die gemittelte und gerundete Summe der Gesamtkosten aus den beiden Projektsvarianten wird für die weiteren Berechnungen herangezogen:

Allgemeines:

Die Berechnungen der nachstehenden Finanzierungsmodelle wurden uns für diese Projektarbeit von derHypo Impuls Immobilien Leasing GmbH zur Verfügung gestellt.

1. RestwertmodellStandard Leasingfinanzierung mit entsprechendem Restwert, Laufzeit 25 Jahre.

2. GrundverwertungsmodellDas vorhandene Grundstück (bestehendes Bad) im Zentrum wird verkauft. Der Verkaufserlös wird in die Leasingfinanzierung eingebracht und veranlagt. Durch den jährlichen Zinsgewinn wird ein Teil der monatlichen Leasingraten abgedeckt.

Nach Ablauf der Laufzeit wird mit diesem Kapital der Restwert abgelöst.

Gesamtkosten netto € 1,500.000,00



Grundlage - Eckpunkte:

Leasingrate Afa 2,00 %

Laufzeit 25 Jahre

Restwert € 750.000,00

Finanzierungsvariante 1:

Kautionsmodell :

Leasingrate € 4.282,81 x 12 = € 51.393,72 netto(Restwert durch Kaution angespart) Kaution € 2.500,00 x 12 = € 30.000,00 netto

Gesamtbelastung aus Leasing pro Jahr netto = € 81.393,72 netto

Gesamtbelastung aus Leasing pro Monat netto = € 6.782,80 netto

Finanzierungsvariante 2:

Grundverwertungsmodell :

Grundstück im Zentrum: ca. 2.700 m2 x € 285,00 = rund € 770.000,00

Veranlagung auf Depot: jährlicher Zinsertrag von ca. € 34.650,00

Leasingrate € 4.282,81 x 12 = € 51.393,72 netto

abzüglich Zinsertrag aus Veranlagung = € 34.650,00 netto

Gesamtbelastung aus Leasing pro Jahr = € 25.430,00 netto

Gesamtbelastung aus Leasing pro Monat = € 2.119,20 netto

Betrachtet man dazu die möglichen Einnahmen, gem. Tabelle Pkt. 8.4 Saisoneinnahmen mit einem durchschnittlichen Roh- Gewinn brutto von ca. 19.500 €, wäre der Badebetrieb mit Refinanzierung fast kostendeckend zu bewerkstelligen, den einzusetzenden Erlös aus dem Grundstücksverkauf nicht mit einbezogen.


9. T e r m i n e

9.1 Planungs- und Realisierungszeiträume :

Der Terminplan wurde unter der Annahme erstellt, dass nach abgeschlossener Projektentwicklung und Entscheidungsfindung durch den Auftraggeber die weiteren Planungsschritte folgen und die Realisierung im Frühjahr 2005 erfolgt. Eine Fertigstellung

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10. R e s ü m e e

10.1 Zusammenfassung der Ergebnisse :

Nach abgeschlossener Variantenuntersuchung ist festzustellen, dass die Renovierung des alten Bades komplett unzweckmäßig erscheint. Die Ausführung als Schwimmteich kommt auf Grund des enormen Flächenbedarfes nicht in Frage.

Die weiteren Untersuchungen wurden für die zwei in Frage kommenden Bauplätze im Zentrum und bei der Sportanlage fortgeführt.

10.2 Entscheidungsvorschlag :

Begründung:

Die Untersuchungen in der Bewertungsmatrix – Standortvarianten und die Bewertung nach Risikofaktoren ergeben eindeutig Vorteile für die Variante 2.

Für die Entwicklung des Ortskerns, der sich in Zukunft in Form von Wohnbauten Richtung Süden ausdehnen wird, ist ein zentral situiertes Freibad nicht optimal. Wertvolle Grundflächen stehen für die mittelfristige Entwicklung dieses Bereiches nicht zur Verfügung.

Zusätzlich wird die Tatsache der zu erwartenden Lärmbelästigung sicher den Widerstand der umliegenden Anrainer zur Folge haben.

Für die Variante 2 spricht, dass langfristig alle Sportanlagen der Gemeinde in diesem Ortsteil konzentriert werden können.

Wir schlagen vor die Variante 2 – Sportanlage zu realisieren


11. A n h a n g

11.1 D o k u m e n t a t i o n P r o j e k t t e a m :

Zusammenfassend für den Ablauf der Ausarbeitung der Projektarbeit sind im Anhang alle Besprechungsprotokolle, Projektstrukturpläne beigelegt.

11.2 Q u e l l e n v e r z e i c h n i s :

Richtlinien für den Bäderbau, Bearbeitung und Herausgeber: Koordinierungskreis Bäder derVerbände : Deutsche Gesellschaft für das Badewesen, Deutscher Schwimmverband E.V, DeutscherSportbund E.V. , Ausgabe 2002

Bäderhygienerecht, Verlag Österreich 2 Auflage Stand 1.1.2001

Bäderhygienegesetz (254BG vom 18.06.76), Bäderhygieneverordnungen BGBI II Nr. 420/1998, BGBI Nr. 149/1999 und BGBI II Nr. 409/2000

FINA Bestimmungen über sportgerechte Ausführungen von Schwimmbädern

EN 13451-folgende, Schwimmbadgeräte Anforderungen

Sicherheitsregeln für Bäder (GUV 18.14)

ÖNORM M 6216, Wasseraufbereitung, EN 1069 Wasserrutschen

11.3 F a c h b e r a t u n g :

Schwimmbadtechnik:

Hinke Schwimmbad Österreich Gmbh – Vöklamarkt, Hr. Erich Dallinger

Finanzierung:

Hypo Impuls Immobilien Leasing GmbH - Salzburg, Hr. Mag. Dr. Hanspeter Schmalzl

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