Gabriele Bobka GuG-Jahrestagung 2017 - Reguvis · 2017. 10. 13. · trieb von LORA Suite, einer...
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WertV erwiesen – aktuell vorrangig im Bereich der gewerblichen Immo- bilien. Mit den statistischen Kosten- kennwerten fɒr GebȨude, Bauele- mente und Positionen liefert das BKI eine deutschlandweit einheitliche Systematik fɒr die Ermittlung regio- nal und objektspezifischer Herstel- lungskosten. Diese Daten basieren auf tatsȨchlich abgerechneten Bau- projekten, welche ergȨnzend trans- parent verçffentlicht werden. Sie stellen somit eine verlȨssliche Ver- gleichs- und Alternativbasis dar, wenn die tatsȨchlichen Herstellungs- kosten des zu bewertenden Objekts nicht bekannt sind. Durch die jȨhr- liche Ƞberarbeitung, Anpassung und Neupublikation ist eine stȨndige Ak- tualitȨt der Daten gewȨhrleistet. Die Kostenkennwerte werden dabei de- taillierter aufgegliedert als dies in den NHK der Fall ist, was einen deut- lichen Informationsgewinn liefert. Ebenfalls wird die Systematik dieser Darstellung den Anforderungen der BelWertV zu den Herstellungskosten gerecht. Das BKI weist diese je Raum- bzw. FlȨcheneinheit aus. (NutzflȨche/BGF etc.) Damit kçnnen diese Angaben einfach mit der Be- zugsgrçße des zu bewertenden Ob- jekts vervielfacht werden, was den Vorgaben bzw. der Definition des Herstellungswertes gemȨß der Bel- WertV entspricht. Im Zuge aufsichts- rechtlicher Prɒfungen wurde die sachgerechte Anwendung der statis- tischen Kostenkennwerte des BKI im Rahmen der Beleihungswertermitt- lung bisher nicht beanstandet. Es bleibt somit festzuhalten, dass die statistischen Kostenkennwerte des BKI fɒr die Ermittlung des Herstel- lungswertes im Rahmen der Belei- hungswertermittlung eine sehr gute und anerkannte Alternative zur Ver- wendung der NHK 2010 darstellen. Ron Heß ist Mitarbeiter im Ver- trieb von LORA Suite, einer Be- wertungssoftware von on-geo. Gabriele Bobka GuG-Jahrestagung 2017 Die Umsetzung gesetzlicher Vorgaben und neuer Richtlinien erfordert von SachverstȨndigen neben hoher fachlicher Kompetenz auch die Bereitschaft, sich permanent weiterzubilden. Auf der diesjȨhrigen, gut be- suchten GuG-Jahrestagung griffen die Referenten aktuelle Praxisprobleme und Neuerungen auf, erlȨuter- ten die Hintergrɒnde und Auswirkungen und diskutierten mit den Teilnehmern mçgliche Lçsungswege. Die mit der Bodenrichtwertrichtlinie eingefɒhrte wertrelevante GeschossflȨchenzahl kam ebenso zur Sprache wie der Werteinfluss von BaumȨngeln und -schȨden und die geplante Grundsteuerreform. Die Geschossflächenzahl als tragende Säule der Boden- wertermittlung Prof. Wolfgang Kleiber „Das Konstrukt der wertrelevanten GeschossflȨchenzahl, auf die sich nach Empfehlungen des zustȨndigen Bundesministeriums kɒnftig Boden- richtwerte beziehen sollen, stellt ei- nen gravierenden bewertungstech- nischen Schwachpunkt dar“, fɒhrte Prof. Wolfgang Kleiber, Ministerial- rat a.D., aus. Das in § 6 der Immo- WertV geregelte Maß der baulichen Nutzung sei im Hinblick auf das Er- gebnis jeder Bodenwertermittlung von ɒberragender Bedeutung. Dort heiße es: „Art und Maß der bauli- chen oder sonstigen Nutzung erge- ben sich in der Regel aus den fɒr die planungsrechtliche ZulȨssigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die die Nutz- barkeit betreffen. Wird vom Maß der zulȨssigen Nutzung in der Umgebung regelmȨßig abgewichen, ist die Nut- zung maßgebend, die im gewçhnli- chen GeschȨftsverkehr zugrunde ge- legt wird.“ Konkreter bestimme sich das Maß der baulichen Nutzung ge- mȨß § 16 BauNVO durch die Grund- flȨchenzahl (GRZ), die GeschossflȨ- chenzahl (GFZ), die Baumassenzahl (BMZ), die Zahl der Vollgeschosse oder die Hçhe der baulichen Anla- gen. Der planungsrechtlich zulȨssigen GFZ komme bei der Ermittlung von Marktwerten eine besondere Bedeu- tung zu. Eine Legaldefinition der GFZ biete § 20 BauNVO, der diese eindeu- tig als planungsrechtlich zulȨssige GFZ qualifiziere. Die in § 6 Abs. 1 Im- moWertV formulierte Ausnahmerege- lung gelte auch fɒr die GFZ. Weiche die Bebauung im gewçhnlichen Ge- schȨftsverkehr regelmȨßig von der planungsrechtlich zulȨssigen GFZ ab, gelte das Maß der baulichen Nut- zung, das im Grundstɒckshandel und der anschließenden Nutzung zu- grunde gelegt werde. In der Praxis werde diese GFZ als „lagetypische Nutzung“ bzw. „lagetypische GFZ“ bezeichnet. Dieser Auslegung folgend spreche § 16 Abs. 4 ImmoWertV von .................................................................................................... WERTERMITTLUNG 18 5/2017 • Der Immobilienbewerter
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WertV erwiesen – aktuell vorrangigim Bereich der gewerblichen Immo-bilien. Mit den statistischen Kosten-kennwerten f�r Geb�ude, Bauele-mente und Positionen liefert das BKIeine deutschlandweit einheitlicheSystematik f�r die Ermittlung regio-nal und objektspezifischer Herstel-lungskosten. Diese Daten basierenauf tats�chlich abgerechneten Bau-projekten, welche erg�nzend trans-parent verçffentlicht werden. Siestellen somit eine verl�ssliche Ver-gleichs- und Alternativbasis dar,wenn die tats�chlichen Herstellungs-kosten des zu bewertenden Objektsnicht bekannt sind. Durch die j�hr-liche �berarbeitung, Anpassung undNeupublikation ist eine st�ndige Ak-
tualit�t der Daten gew�hrleistet. DieKostenkennwerte werden dabei de-taillierter aufgegliedert als dies inden NHK der Fall ist, was einen deut-lichen Informationsgewinn liefert.
Ebenfalls wird die Systematik dieserDarstellung den Anforderungen derBelWertV zu den Herstellungskostengerecht. Das BKI weist diese jeRaum- bzw. Fl�cheneinheit aus.(Nutzfl�che/BGF etc.) Damit kçnnendiese Angaben einfach mit der Be-zugsgrçße des zu bewertenden Ob-jekts vervielfacht werden, was denVorgaben bzw. der Definition desHerstellungswertes gem�ß der Bel-WertV entspricht. Im Zuge aufsichts-rechtlicher Pr�fungen wurde die
sachgerechte Anwendung der statis-tischen Kostenkennwerte des BKI imRahmen der Beleihungswertermitt-lung bisher nicht beanstandet. Esbleibt somit festzuhalten, dass diestatistischen Kostenkennwerte desBKI f�r die Ermittlung des Herstel-lungswertes im Rahmen der Belei-hungswertermittlung eine sehr guteund anerkannte Alternative zur Ver-wendung der NHK 2010 darstellen.
Ron Heß ist Mitarbeiter im Ver-trieb von LORA Suite, einer Be-wertungssoftware von on-geo.
Gabriele Bobka
GuG-Jahrestagung 2017Die Umsetzung gesetzlicher Vorgaben und neuer Richtlinien erfordert von Sachverst�ndigen neben hoherfachlicher Kompetenz auch die Bereitschaft, sich permanent weiterzubilden. Auf der diesj�hrigen, gut be-suchten GuG-Jahrestagung griffen die Referenten aktuelle Praxisprobleme und Neuerungen auf, erl�uter-ten die Hintergr�nde und Auswirkungen und diskutierten mit den Teilnehmern mçgliche Lçsungswege. Diemit der Bodenrichtwertrichtlinie eingef�hrte wertrelevante Geschossfl�chenzahl kam ebenso zur Sprachewie der Werteinfluss von Baum�ngeln und -sch�den und die geplante Grundsteuerreform.
Die Geschossfl�chenzahl alstragende S�ule der Boden-wertermittlung
Prof. Wolfgang Kleiber
„Das Konstrukt der wertrelevantenGeschossfl�chenzahl, auf die sich
nach Empfehlungen des zust�ndigenBundesministeriums k�nftig Boden-richtwerte beziehen sollen, stellt ei-nen gravierenden bewertungstech-nischen Schwachpunkt dar“, f�hrteProf. Wolfgang Kleiber, Ministerial-rat a.D., aus. Das in § 6 der Immo-WertV geregelte Maß der baulichenNutzung sei im Hinblick auf das Er-gebnis jeder Bodenwertermittlungvon �berragender Bedeutung. Dortheiße es: „Art und Maß der bauli-chen oder sonstigen Nutzung erge-ben sich in der Regel aus den f�r dieplanungsrechtliche Zul�ssigkeit vonVorhaben maßgeblichen §§ 30, 33und 34 des Baugesetzbuchs und densonstigen Vorschriften, die die Nutz-barkeit betreffen. Wird vom Maß derzul�ssigen Nutzung in der Umgebungregelm�ßig abgewichen, ist die Nut-zung maßgebend, die im gewçhnli-chen Gesch�ftsverkehr zugrunde ge-legt wird.“ Konkreter bestimme sichdas Maß der baulichen Nutzung ge-
m�ß § 16 BauNVO durch die Grund-fl�chenzahl (GRZ), die Geschossfl�-chenzahl (GFZ), die Baumassenzahl(BMZ), die Zahl der Vollgeschosseoder die Hçhe der baulichen Anla-gen. Der planungsrechtlich zul�ssigenGFZ komme bei der Ermittlung vonMarktwerten eine besondere Bedeu-tung zu. Eine Legaldefinition der GFZbiete § 20 BauNVO, der diese eindeu-tig als planungsrechtlich zul�ssigeGFZ qualifiziere. Die in § 6 Abs. 1 Im-moWertV formulierte Ausnahmerege-lung gelte auch f�r die GFZ. Weichedie Bebauung im gewçhnlichen Ge-sch�ftsverkehr regelm�ßig von derplanungsrechtlich zul�ssigen GFZ ab,gelte das Maß der baulichen Nut-zung, das im Grundst�ckshandel undder anschließenden Nutzung zu-grunde gelegt werde. In der Praxiswerde diese GFZ als „lagetypischeNutzung“ bzw. „lagetypische GFZ“bezeichnet. Dieser Auslegung folgendspreche § 16 Abs. 4 ImmoWertV von
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18 5/2017 • Der Immobilienbewerter
der „maßgeblichen Nutzung“. „Einerhebliches Abweichen der tats�ch-lichen von der nach § 6 Abs. 1 maß-geblichen Nutzung, wie insbesondereeine erhebliche Beeintr�chtigung derNutzbarkeit durch vorhandene bauli-che Anlagen auf einem Grundst�ck,ist bei der Ermittlung des Bodenwertszu ber�cksichtigen, soweit dies demgewçhnlichen Gesch�ftsverkehr ent-spricht.“ Der Regelfall umfasse je-doch die planungsrechtlich zul�ssigeGFZ. Auch bei der Ermittlung der Bo-denrichtwerte gelte das nach BauGBmaßgebliche planungsrechtlich zul�s-sige Maß der baulichen Nutzung, ins-besondere die bauplanungsrechtlicheGFZ bzw. die in sinngem�ßer Anwen-dung abgeleitete lagetypische GFZ.
Bei bebauten Grundst�cken gewin-ne vor allem der Unterschied zwi-schen der maßgeblichen planungs-rechtlich zul�ssigen und derrealisierten Bebauung an Gewicht.Laut § 16 ImmoWertV sei der Bo-denwert eines bebauten Grund-st�cks mit dem Wert zu ermitteln,der sich f�r ein vergleichbares un-bebautes Grundst�ck ergebe. Aller-dings sei dies nicht sachgerecht, so-fern die auf einem Grundst�cktats�chlich realisierte GFZ von dermaßgeblichen GFZ abweiche.Erhebliche Abweichungen der aty-pischen von der maßgeblichenNutzung m�ssten bei der Markt-wertermittlung Ber�cksichtigungfinden, sofern dies dem gewçhnli-chen Gesch�ftsverkehr entspreche.In diesen F�llen sei neben der maß-geblichen GFZ noch die auf demGrundst�ck realisierte GFZ fest-zustellen. Zur Ber�cksichtigung beider Marktwertermittlung empfehledie VW-RL die Ber�cksichtigungnicht beim Bodenwert, sondernals besonderes objektspezifischesGrundst�cksmerkmal gem�ß § 8Abs. 3 ImmoWertV. Der Unter-schied zwischen dem Bodenwert,der sich auf Grundlage der maß-geblichen und der auf dem Grund-st�ck realisierten GFZ ergebe, sei�ber die Dauer der Unter- bzw.�berausnutzung abzuzinsen. Dersich so ergebende Wertvorteil oderWertnachteil sei dann als besonde-res objektspezifisches Grundst�cks-merkmal nachtr�glich zu ber�ck-sichtigen.
Die wertrelevante Geschossfl�-chenzahl (WGFZ)
„Die mit der Bodenrichtwertricht-linie (BRW-RL) neu eingef�hrte wert-relevante Geschossfl�chenzahl(WGFZ) ist im Unterschied zur pla-nungsrechtlichen GFZ nicht eindeu-tig definiert. Das beabsichtigte Ziel,eine weitere regionale Spreizung desSystems der Bodenrichtwertermitt-lung zu verhindern, wird damit nichterreicht“, stellte Prof. Kleiber fest.Die WGFZ solle gem�ß Ziff. 6 Abs. 6Satz 1 BRW-RL nach dem Verh�ltnisder Geschossfl�che zur Grund-st�cksfl�che ermittelt werden. Aller-dings seien dabei – abweichend von§ 20 BauNVO – nicht nur die Ge-schossfl�che in allen Vollgeschossen,sondern auch die „nach baurecht-lichen Vorschriften“ nicht anzu-rechnenden Geschossfl�chen zuber�cksichtigen, „wenn sie der wirt-schaftlichen Nutzung dienen“. Hier-zu kçnnten insbesondere Fl�chen inden Keller- und Dachgeschossenz�hlen, wenn es sich hierbei umNichtvollgeschosse handle. „Proble-matisch und extrem auslegungsf�higist dabei die Frage, welche der inden Nichtvollgeschossen gelegenenFl�chen der wirtschaftlichen Nut-zung dienen“, so Prof. Kleiber. Als„vollends hilflose und geradezu ver-h�ngnisvolle Methode“ kritisierte erden Vorschlag der BRW-RL, soweitkeine anderweitigen Erkenntnissevorl�gen, bei der Ermittlung einerWGFZ die Geschossfl�che eines aus-gebauten oder ausbauf�higen Dach-geschosses pauschal mit 75 % derGeschossfl�che des darunter liegen-den Vollgeschosses und die Ge-schossfl�che des Kellergeschosses,wenn Aufenthaltsr�ume vorhandenoder mçglich seien, pauschal mit30 % des dar�ber liegenden Voll-geschosses zu ber�cksichtigen. Einsolches Vorgehen stelle die Eignungder Bodenrichtwerte zur Ermittlungvon Bodenwerten und die Vertrau-ensw�rdigkeit der Gutachteraus-sch�sse infrage. Wertrelevant i.S.d.WGFZ kçnnten die der wirtschaftli-chen Nutzung dienenden Fl�chenbzw. Aufenthaltsr�ume nur insoweitsein, wie ihre Realisierung nach Artund Umfang am Wertermittlungs-stichtag auch tats�chlich �blich sei.Die Feststellung einer f�r den jewei-ligen Bodenwert bzw. Bodenricht-
wert einschl�gigen marktkonformenWGFZ entsprechend den Empfeh-lungen der BRW-RL sei nicht leistbarund in der Kategorie „unbebauteGrundst�cke“ nicht seriçs praktizier-bar.
Vergleichswertrichtlinie 2014
„Die mit der BRW-RL eingeleiteteungl�ckliche Entwicklung zur Be-r�cksichtigung des Maßes der bauli-chen Nutzung bei der Ableitung undAttributierung von Bodenrichtwertenfindet ihre Fortsetzung in der Ver-gleichswertrichtlinie (VW-RL) 2014“,stellte Prof. Kleiber fest. Diese emp-fehle, zur Ber�cksichtigung vonAbweichungen des Maßes der bauli-chen Nutzung der Vergleichsgrund-st�cke gegen�ber dem Werter-mittlungsobjekt „in der Regel“Umrechnungskoeffizienten auf derGrundlage der WGFZ zu verwenden.Die Empfehlung setze praxisfern vo-raus, dass der Gutachterausschussf�r Grundst�ckswerte geeignete Ver-gleichspreise bzw. Umrechnungs-koeffizienten zur Verf�gung stellenkçnne. WGFZ-basierte Umrech-nungskoeffizienten seien ebenso wiedie Ableitung WGFZ-basierter Bo-denrichtwerte mangels geeigneterDaten nicht ableitbar. „Die Markt-wertermittlung l�sst sich in Bezugauf Vertrauensw�rdigkeit und Pr�zi-sierung damit jedenfalls nicht verbes-sern“, so das Fazit von Prof. Kleiber.Die Problematik der WGFZ f�hre da-r�ber hinaus zu einer „Verschmut-zung der Liegenschaftszinss�tze undSachwertfaktoren“, da auch dieseMarktanpassungsfaktoren folgerich-tig jeweils auf der Grundlage WGFZ-basierter Bodenwerte zu ermittelnseien. „Der Sachverst�ndige ist gutberaten, in seinem Gutachten auchweiterhin die f�r das Bewertungs-objekt und die herangezogenen Ver-gleichsobjekte maßgebliche pla-nungsrechtliche GFZ auszuweisen,denn es handelt sich hierbei um einhartes und f�r den Immobilienmarktkaufentscheidendes Datum“, soProf. Kleibers Rat.
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Der Immobilienbewerter • 5/2017 19
Den kompletten Artikel finden
Sie in der Ausgabe 5/2017 des
Immobilienbewerters.
