Geschäftsbericht_11

2011 | Geschäftsbericht

2 | GEWOBAG Geschäftsbericht 2011

2011 | 68. Geschäftsbericht

Bausteineder Zukunft

BausteinProjekte

GEWOBAG Geschäftsbericht 2011 | 3

BausteinEnergie

BausteinAussenräume

BausteinNachhaltiges Bauen


Baustein

Energie

Bilderwelt: Heizzentrale Grünau, Unterstation Albisrieden


Die Zeichen der Zeit zu erkennen und das Potenzial neuer Energieträger richtig einzuschätzen – dieses Ziel verfolgen wir mit unserer Energiepolitik.


Baustein

Nachhaltiges Bauen

Bilderwelt: Siedlungen Schlieren, Seebach, Altstetten-Malojaweg


Den Menschen und der Umwelt Gutes zu tun – das verstehen wir unter nachhaltigem Bauen.


Baustein

Aussenräume

Bilderwelt: Siedlungen Höngg-Frankental, Uster, Altstetten-Malojaweg, Albisrieden, Schlieren


Aussenräume sollen bestmöglich für die Gemeinschaft nutzbar sein. Deshalb rena-turieren wir Gewässer und bringen Fahrzeuge und Abfallcontainer unter den Boden.


Bilderwelt: Siedlungen Uster, Seebach, Altstetten-Malojaweg, Schlieren


Begegnungsräume spielen im Leben von Kindern eine besondere Rolle. Fester Bestandteil unseres Grünkonzeptes sinddeshalb kindgerechte Spielplätze.


Baustein

Projekte


Für Generationen zu bauen heisst, heute das Richtige für morgen zu planen. Die GEWOBAG denkt 50 Jahre voraus.

Bilderwelt: Siedlungen Albisrieden, Höngg-Frankental, Altstetten-Malojaweg


Bilderwelt: Siedlungen Albisrieden, Urdorf, Grünau


Nach dem Projekt ist vor dem Projekt. Deshalb bleibt die GEWOBAG immer in Bewegung.


Voller Energie in die ZukunftDie GEWOBAG bietet ihren Genossenschafterinnen und Genossenschaftern eine hohe Lebensqualität und trägtgleichzeitig den Ressourcen Sorge. Beides gehört nach unserem Verständnis untrennbar zusammen. Denn wie schonSaint-Exupéry sagte, erben wir die Erde nicht von unserenVorfahren, sondern wir leihen sie von unseren Kindern. Dieser Verantwortung begegnen wir mit innovativen Ideenund einer konsequent auf erneuerbaren Energien aufbauen-den Zukunftsplanung.

Immer wieder spielen wir dabei sogar Vorreiterrollen. BeimGiardino in Schlieren war unser Anschluss an den Energiever-bund Rietbach ein wichtiger Eckpfeiler für die Umsetzungdes Energieplanes der Stadt Schlieren. Heute versorgt dieserEnergieverbund 40 Grosskunden mit Energie aus Abwärmeaus dem Klärwerk Werdhölzli.

Mit der Brennstoffzellen-Pilotanlage in der Siedlung Grünautesten Erdgas Zürich und ewz (Elektrizitätswerk der Stadt Zürich) gemeinsam eine neue zusätzliche Technologie zurWärme- und Stromproduktion. Bei allen neuen Siedlungenwird auf erneuerbare Energien gesetzt, so am Malojaweg inAltstetten mit Wärmepumpen (Erdsonden), in Seebach aufFernwärme aus der Kehrichtverbrennungsanlage Hagenholzund in der Siedlung Frankental auf Erdsonden, solare Warm-wasseraufbereitung und Gas.

Auch bestehende Siedlungen werden wo immer möglichebenfalls auf umweltfreundliche und effizientere Energiever-sorgungen umgestellt. Jüngstes Beispiel dafür wird die Sied-lung Albisrieden, welche in nächster Zeit dank 30-jährigenEnergie-Contractings mit dem ewz mit Abwärme aus dem

Rechenzentrum der Stadt Zürich beheizt wird. Dank dieser Initiative der GEWOBAG werden künftig jährlich bis zu 700 000 Liter Heizöl eingespart.

Nachhaltig in jeder BeziehungNicht nur beim Energiebezug, sondern bei allem, was die GEWOBAG unternimmt, ist Nachhaltigkeit gefordert. Dennwir planen 50 Jahre voraus. Unsere Bauten sollen ein solidesFundament und gut angelegtes Kapital für künftige Genera-tionen darstellen.

Das beginnt beim ökologischen Umgang mit Landressourcenund einem klugen verdichteten Bauen mit einem Raumange-bot, das allen Generationen und unterschiedlichen Budgetsgerecht wird. Denn nachhaltig ist auch, wenn unsere Genos-senschafterinnen und Genossenschafter möglichst lange inihrer gewohnten Umgebung bleiben können.

Heute an morgen zu denken, bedeutet auch, gesunde Bau-materialien einzusetzen. Langlebige Materialien wie beispiels-weise die Sichtmauerwerke in Altstetten-Malojaweg und inSeebach oder die Holzfassaden in Schlieren sind Bausteine,die unsere strengen Kriterien erfüllen. Dazu gehören auchParkettböden, Ökofarben, Holz/Metallfenster, hochwertigeKüchengeräte und Armaturen. Unsere Neubauten erfüllen injedem Fall den Minergiestandard. Anstelle der kontrolliertenLüftung bevorzugen wir herkömmliche Fenster, damit die frische Luft unserer schönen Aussenräume direkt in dieWohnräume gelangen kann. Unter anderem deshalb sind unsere Bauten auch nicht Minergie-zertifiziert. Wer qualitativhochwertige Immobilien erstellt und diese gut unterhält, wirdmit Nachhaltigkeit belohnt.

Bausteine der GEWOBAGDie Zukunft soll man nicht voraussehenwollen, sondern möglich machen.Antoine de Saint-Exupéry


Aussenräume sind WohnräumeNachhaltig sollen auch die Aussenräume unserer Siedlungensein. Als eine der ersten Wohnbaugenossenschaften über-haupt haben wir ein umfassendes Grünkonzept entwickelt –ein wichtiger Baustein für jede Siedlung. Die grosszügigenGrünflächen, welche wir den GEWOBAG-Gründern zu ver-danken haben, nutzen wir als Ergänzung der Wohnräume.

Auch bei Neubauten versuchen wir, immer so viel Aussen-raum wie möglich sinnvoll zu erhalten und zu gestalten. Hiersollen sich die Menschen begegnen, die Kinder spielen. Dafür erstellen wir Begegnungsräume mit Spielplätzen undBrunnen oder renaturieren Gewässer. Dafür lassen wir Autosin Tiefgaragen parkieren und versenken Abfallcontainerunter den Boden. Unser Gartenteam pflegt die Grünflächennaturnah und pflanzt auch gezielt Nutzbäume oder gar einen kleinen Rebberg wie in Höngg-Frankental.

Immer ein gutes ProjektMit einem Bestand von knapp 2000 Wohnungen und 2155Nebenobjekten gehört die GEWOBAG schweizweit zu denTop-Ten-Genossenschaften und gemäss einer Studie des Ver-bandes zu den bauaktivsten Genossenschaften in Zürich. DieGeschäftsstelle ist entsprechend gefordert. Grossbaustellenwie das «Giardino» in Schlieren, am Malojaweg in Altstettenoder aktuell Seebach, Höngg-Frankental, Albisrieden I-III, Albisrieden Fellenbergstrasse und Küsnacht binden Man-power und Managementkapazitäten.

In engagierten Diskussionen mit Fachleuten wird vorgeschla-gen, verworfen, entwickelt, geplant und immer wieder alleshinterfragt, bis die bestmögliche Lösung präsentiert werdenkann. Immer auch verbunden mit der langfristigen Finanzie-rung durch optimal verzinste Baukredite und Festhypotheken.

Umbauten sind nie angenehm für die Betroffenen. Um dieUmtriebe möglichst gering zu halten, treffen wir zusätzlicheMassnahmen. Ein gutes Beispiel dafür sind die Wohncontai-ner, welche wir beim Umbau in der Grünau erstmals mit Erfolg eingesetzt haben. Im Verbund mit guten Planungs-und Baupartnern können wir unsere Projekte jeweils inner-halb der ehrgeizigen Zeitfenster fertigstellen. Das Vertrauenin die Projektarbeit und die Freude an den sanierten Wohnungen motiviert alle Beteiligten immer wieder zuHöchstleistungen.

Wissensvermittlung und KommunikationEin weiterer Baustein mit Zukunft ist die Ausbildung undWeiterbildung. Wir engagieren uns nicht nur als Lehrbetrieb,sondern legen grossen Wert auf Fachwissen. Und wir moti-vieren unsere Mitarbeitenden, sich stetig weiterzubilden. Alsmodernes Unternehmen pflegen wir eine gute Kommunika-tion nach innen und aussen mit Partnern und Behörden. Genossenschafterin oder Genossenschafter zu sein, beinhal-tet mehr als nur das Mieten einer günstigen Wohnung. Indiesem Sinne freuen wir uns auf ein reges Siedlungsleben mit

gemeinsamen Aktivitäten und danken allen, die sich in ihrerFreizeit dafür engagieren.

Wir haben immer ein offenes Ohr für die Anliegen unsererGenossenschafterinnen und Genossenschafter. Entscheidefällen wir nach bestem Wissen und Gewissen und im überge-ordneten Interesse der gesamten Genossenschaft. Wir infor-mieren im «aktuell», im Jahresbericht, an den Siedlungsver-sammlungen und natürlich an der jährlichen Generalver-sammlung.

Weitere Ideen, um spezifische Siedlungsinformationen nochbesser zu kommunizieren, sind in der Pipeline. Die Zukunftbei der Information geht immer mehr Richtung interaktive Online-Kommunikation in offenen oder geschlossenen Netzwerken. Bereits online ist unsere neu gestaltete und mitvielen Zusatzinformationen versehene, flexibel ausbaubareWebsite. Wir verfolgen die Entwicklung aufmerksam undsind bereit für weitere Schritte.

Rückblick auf ein aktives JahrWir können wiederum ein erfreuliches Ergebnis vorweisen.Die Bilanz stimmt insbesondere dank unseres überzeugendenWohnraumangebots. Ausserdem gibt es bei der GEWOBAGkeine Quersubventionierung von Neubauten durch die Mieter der Altbauten. Die Mietzinse sind dank der effektivenKostenmiete für jede Wohnung selbsttragend und damittransparent. Laufende Investitionen sorgen dafür, dass diesauch so bleibt.

Das 2011 war sehr ereignisreich. Viele Siedlungsbauten sindauf gutem Wege, am Malojaweg in Altstetten wurde diekleine Liegenschaft angrenzend an die Siedlung zugekauftund die Baurechnung Budget-konform abgeschlossen, in Urdorf der Kindergarten mit den zwei Klassenzimmern ein-geweiht, in Küsnacht wurde dem Umbau an der Siedlungs-versammlung begeistert zugestimmt, in Altstetten-Grünaudie erste Umbauetappe abgeschlossen und die Planungen für Albisrieden und Baueingaben für die Siedlung Höngg-Frankental fertiggestellt.

Auch von den attraktiven Zinsen der Depositenkasse profitie-ren immer mehr Genossenschafterinnen und Genossen-schafter, der Zulauf von Neugeldern hat entsprechend zuge-nommen. Ein Zukunftsbaustein der etwas anderen Art wardas GEWOBAG-Engagement für das Kinderdorf Pestalozzi,bei dem wir gemeinsam mit Partnern die Renovation desWohnhauses «Yambhu Lagang» ermöglichen.

Bausteine in Bilderform haben Sie auf den vorangehendenSeiten gesehen, die GEWOBAG in Zahlen entdecken Sie beimWeiterblättern.

Fredy Schär Luzi Cadonau Norbert Toldo Renato Aiolfi

Waldemar Rütter Beat Indergand Maurizio Fiera Lydia Biondo

Yvonne Brand Cécile von Rotz Yvonne Furrer

VorstandPräsident Fredy Schär 1998

Vorstand 1980Vizepräsident/ Luzi Cadonau 1986PersonalvertreterMitglieder Norbert Toldo 1995 Renato Aiolfi 1989

Waldemar Rütter 1986 Beat Indergand 2001

Maurizio Fiera 2010 Lydia Biondo 2004

Yvonne Brand 2004Protokoll Yvonne Furrer 2009

Vertreter der BehördenStadt Zürich Cécile von Rotz 2002

StiftungsratPräsident Norbert Toldo 2001Mitglieder Lydia Biondo 2010 Lorenz Meng 2010

Kontrollstelle PricewaterhouseCoopers AG, Zürich

Genossenschaftsorgane


Lorenz Meng Daniel Muff René Nussbaumer Walter Müller

Brigitte Giorgianni Annemarie Ledermann Amanda Schmid Marianna Ehrat

Irene Meier Nadia Bascio Olivier Gozzer Simone Scarcia


Geschäftsstelle Geschäftsleiter Lorenz MengTelefon 044 406 82 [email protected]

Bau und Unterhalt, Stv. GL Daniel MuffTelefon 044 406 82 [email protected]

Olivier GozzerBauprojekte Telefon 044 406 82 [email protected]

Liegenschaftenbewirtschaftung René NussbaumerTelefon 044 406 82 [email protected]

Brigitte GiorgianniTelefon 044 406 82 [email protected]

Amanda SchmidTelefon 044 406 82 22 [email protected]

Annemarie LedermannTelefon 044 406 82 24 [email protected]

Simone ScarciaUnterhaltsdiensteTelefon 044 406 82 39 [email protected]

Buchhaltung Walter MüllerTelefon 044 406 82 27 [email protected]

Irene MeierTelefon 044 406 82 26 meier@gewobag .ch

Nadia BascioTelefon 044 406 82 [email protected] Golda Stieger (Lernende)Telefon 044 406 82 [email protected]

Sekretariat und Empfang Marianna EhratTelefon 044 406 82 36 [email protected]

Langgrütstrasse 140, 8047 ZürichTelefon 044 406 82 20Fax 044 406 82 [email protected]

Schalteröffnung:Montag bis Freitag, 9.30 bis 11.30 Uhr, zusätzlich Dienstag, 13.30 bis 15.30 Uhr, oder nach telefonischer Vereinbarung.

Golda Stieger


Norbert Wüthrich Rafael Guggisberg

Doris Steiner Flavia Stierli Norbert Wüthrich

Cyrill Zöbeli Philip Meili Irene Meier Cyrill Zöbeli

DiensteMalerbetrieb Norbert WüthrichLanggrütstrasse 154, 8047 ZürichTelefon 044 400 28 46Fax 044 400 28 [email protected]

Rafael Guggisberg, Silvio Porrini, René Wettach, Jana Winkelmann, André Bruhlmann, Daniel Bru hlmann,Michelle Bachmann (Lernende), Rebecca Ritter (Lernende),Denise Schneider (Lernende)

Reinigung Doris SteinerTelefon 043 931 75 [email protected]

Flavia Stierli, Elfriede Lehner, Ana Schlatter, Joana Fernandes, Patricia Holzer, Alexandra Kümin,Diana Ribeiro, Manuela Leuthold

Grünflächenunterhalt Cyrill ZöbeliTelefon 043 931 75 [email protected]

Philip Meili, Carlos Kull, Ulrike Brunnhofer, Roland Waller

Hauswarte Bruno Muller, Rainer Jeker, Beatrice Kipfer, Martin Leeb, André Muller, Kurt Hog, Christian Habegger, Mario Boldini,Ralf Dingetschweiler,Svetlana Jidkova (Lernende)


Jahresrechnung 2011Fakten und Zahlen


Bilanz per 31. Dezember 2011(in Schweizer Franken)

Aktiven 2011 2010 Umlaufvermögen Flüssige Mittel Kasse, Postcheck 68'808.78 Bank 3'920'881.98 Festgeld 0.00 3'989'690.76 2'459'865.39 Wertschriften Obligationen 0.00 0.00 Übrige Forderungen Debitoren Mieter 34'106.75 Debitoren Diverse 237'537.43 Übrige kurzfristige Forderungen 28'400.00 Delkredere –23'000.00 277'044.18 379'346.10 Noch nicht einbezahltes Anteilkapital 76'082.50 24'060.00 Vorräte 1.00 1.00 Aktive Rechnungsabgrenzungen Abrechnungsguthaben Heizung 1'002'935.00 Diverse Rechnungsabgrenzungen 9'920.50 1'012'855.50 1'101'721.35 Umlaufvermögen 5'355'673.94 3'964'993.84 Anlagevermögen Sachanlagen Gebäude und Grundstücke 323'586'725.53 204'830'457.05 Gebäude auf Land im Baurecht 59'678'928.75 59'566'180.75 Baukonti 44'485'159.35 137'109'608.28 Mobiliar, Maschinen, Fahrzeuge 179'839.20 270'504.40 Finanzanlagen Übrige 175'502.00 175'502.00 Anlagevermögen 428'106'154.83 401'952'252.48 Total Aktiven 433'461'828.77 405'917'246.32


Passiven 2011 2010

Fremdkapital

Kreditoren Verbindlichkeiten allgemein 1'955'093.20 1'260'791.40 Übrige Verpflichtungen Vorausbezahlte Mieten 1'826'996.21 Stiftung 0.00 Diverse Verpflichtungen 2'233.00 1'829'229.21 2'080'475.30 Einlagenkasse 39'989'903.24 34'977'842.13 Baukredit und Bankkontokorrent 0.00 0.00 Hypotheken, Darlehen 274'445'341.00 258'996'051.00 Passive Rechnungsabgrenzung Vorauszahlungen Heizung 1'257'182.00 Rückstellung 2'983'622.75 Diverse Rechnungsabgrenzungen 276'115.65 4'516'920.40 5'152'531.60 Fremdkapital 322'736'487.05 302'467'691.43 Wertberichtigungen Amortisationskonto 40'088'401.45 38'270'119.45 Heimfallfonds 15'173'354.00 14'942'349.00 Zwischentotal Wertberichtigungen 55'261'755.45 53'212'468.45 Fonds Erneuerungsfonds 37'393'775.70 32'502'486.05 Diverse FondsSolidaritätsfonds 885'002.15

Mietzinsausfallfonds 160'000.00 1'045'002.15 1'041'561.15 Zwischentotal Fonds 38'438'777.85 33'544'047.20

Eigenkapital

Gezeichnetes Anteilkapital 15'716'450.00 15'438'750.00 Gesetzliche Reserven 792'000.00 770'000.00 Bilanzgewinn/-verlust Vortrag aus Vorjahr 68'715.99 Jahresgewinn 447'642.43 516'358.42 484'289.24 Eigenkapital 17'024'808.42 16'693'039.24

Total Passiven 433'461'828.77 405'917'246.32


Erfolgsrechnung 2011(in Schweizer Franken)

Aufwand 2011 % 2010 % Finanzaufwand Hypothekar- und Darlehenszinsen 7'585'707.75 Zinsen Einlagenkasse 1'038'365.65 Baurechtszinsen 456'896.10 Diverse Passivzinsen 13.95 Kapitalzinszuschüsse –94'692.00 8'986'291.45 33.4 8'262'959.78 32.7 Betriebsaufwand Unterhalt, Reparaturen Eigenleistungen 3'352'032.47 Kosten Dritte 1'273'054.40 Anteile Mieter –70'930.80 4'554'156.07 16.9 4'216'466.05 16.7 Abgaben und Gebühren Strom und Gas allgemein, Wasser, Abwasser, Kehrichtabfuhr, Kabelfernsehen 1'360'959.35 5.1 1'277'853.20 5.1 Übriger Betriebsaufwand 143'563.95 0.5 115'952.69 0.5 Steuern Mehrwertsteuer (Eigenverbrauch) -7'341.55 Staats- und Gemeindesteuern 151'370.25 Bundessteuern 38'343.00 182'371.70 0.7 72'293.40 0.1 Verwaltungsaufwand Personalaufwand 1'396'889.55 Entschädigungen Vorstand 170'741.65 1'567'631.20 5.8 1'628'776.65 6.4 Sachaufwand Generalversammlung 59'512.80 Revisionsstelle und Steuerberatung 51'862.00 Diverser Verwaltungsaufwand 638'099.00 749'473.80 2.8 747'371.55 3.0

Abschreibungen auf Liegenschaften Gebäude auf Land im Eigenbesitz 1'818'282.00 6.8 1'838'448.00 7.3 Übrige Abschreibungen auf Maschinen, Mobilien 119'163.10 auf EDV 10'623.00 129'786.10 0.5 119'652.35 0.5 Fondseinlagen, Rückstellungen Erneuerungsfonds, Rückstellungen Renovationen 6'729'934.85 24.9 6'362'300.00 25.1 Heimfallfonds 231'005.00 0.9 230'686.00 0.9 Betriebserfolg 2011 bzw. 2010 447'642.43 1.7 428'137.15 1.7 26'901'097.90 100.0 25'300'896.82 100.0


Ertrag 2011 % 2010 % Mietzinseinnahmen Wohnungen, Gewerbehaus, Krippe, Werkstätten, Garagen, Abstellplätze 26'386'847.65 98.1 25'096'880.30 99.1 Aktivzinsen Bankzinsen 4'678.25 Zinsen auf Baukonti 127'042.20 Wertschriftenertrag 2'168.75 133'889.20 0.5 38'527.06 0.2 Übriger Ertrag Aufnahmegebühren 4'750.00 Diverser Ertrag 317'227.10 Verwaltungsentschädigung Heizung 58'383.95 380'361.05 1.4 165'489.46 0.7 26'901'097.90 100.0 25'300'896.82 100.0

Antrag des Vorstandes zur Verwendung des Bilanzgewinnes 2011(in Schweizer Franken)

Antrag Saldovortrag aus dem Vorjahr 68'715.99 Jahresgewinn 2011 447'642.43 Zur Verfügung der Generalversammlung 516'358.42 Einlage in die gesetzliche Reserve –23'000.00 Verzinsung des Anteilkapitals 2,75 % –425'237.60 Vortrag auf neue Rechnung 68'120.82


Liegenschaften und Investitionen(in Schweizer Franken)

Anhang zur Jahresrechnung

Liegenschaften Brutto-Anlagewert Subventionen Netto-Anlagewert Brandversicherung (Index 1025)

Albisrieden Altbauten 86'858'891 3'065'061 83'793'830 124'902'800 Albisrieden Alterswohnungen 8'139'708 0 8'139'708 8'994'000 Altstetten Malojaweg 28'662'045 0 28'662'045 26'517'600 Altstetten Feldblumenstrasse 7'873'600 0 7'873'600 6'730'800 Altstetten Grünau* 20'770'491 0 20'770'491 49'596'900 Höngg Frankental 29'073'192 0 29'073'192 52'605'500 Höngg Riedhof (Wohnhäuser)* 29'715'778 0 29'715'778 45'367'300 Höngg Riedhof (Gewerbehaus)* 4'133'000 0 4'133'000 6'227'900 Schwamendingen Glattstegweg 8'857'137 0 8'857'137 13'270'300 Schwamendingen Heerenwiesen 4'403'668 513'572 3'890'096 8'461'000 Seebach 1'141'742 0 1'141'742 24'139'900 Total Stadt Zürich 229'629'252 3'578'633 226'050'619 366'814'000 Effretikon 8'522'456 0 8'522'456 7'011'100 Küsnacht 1'516'402 131'958 1'384'444 3'850'200 Schlieren 82'558'176 0 82'558'176 65'655'500 Urdorf 21'906'683 0 21'906'683 31'561'300 Uster Brand/Oberland 25'826'371 0 25'826'371 25'849'600 Uster Burg 11'957'245 0 11'957'245 16'000'800 Rheinau* 5'059'660 0 5'059'660 5'065'000 Total Landgemeinden 157'346'993 131'958 157'215'035 154'993'500

Total Liegenschaften 386'976'245 3'710'591 383'265'654 521'807'500

*im Baurecht erstellt


Investitionen 2011 Anfangsbestand Zu- und Abgänge Überträge Schlussbestand

Baukonti Albisrieden: Bodenbeläge 0.00 77'396.30 –77'396.30 0.00 Albisrieden: Umgebungsgestaltung 137'293.75 84'780.65 0.00 222'074.40 Albisrieden: Küche-, Bad-, Fenstersanierung 0.00 537'706.00 0.00 537'706.00 Albisrieden I und II: Elektroanlagen 0.00 39'503.25 –39'503.25 0.00 Albisrieden II: Neubau MFH, Tiefgarage 9'995'950.08 149'579.90 –10'145'529.98 0.00 Albisrieden II: Erneuerung Heizzentrale 0.00 180'997.00 0.00 180'997.00 Albisrieden II: Verwaltung Klimaanlage 126'780.85 270.00 –127'050.85 0.00 Albisrieden II: Dachausbauten Langgrütstrasse 268'937.85 701'316.10 0.00 970'253.95 Albisrieden III: Neubau Fellenbergstrasse 238'762.45 251'142.25 0.00 489'904.70 Altstetten: Neubau Malojaweg 26'644'540.95 1'793'778.85 –28'438'319.80 0.00 Altstetten: Kauf Gebäude Dachslerenstrasse 0.00 3'098'422.35 0.00 3'098'422.35 Grünau: Nasszellen und Küche 230'664.00 4'528'737.15 0.00 4'759'401.15 Grünau: Bodenbeläge 0.00 34'526.70 –34'526.70 0.00 Höngg-Frankental: Ersatzbau 1'660'707.35 572'313.65 0.00 2'233'021.00 Höngg-Frankental: Bodenbeläge 0.00 105'058.25 –105'058.25 0.00 Höngg-Frankental: Fassadensanierung 73'442.25 1'006'504.65 0.00 1'079'946.90 Küsnacht: Küche-, Badsanierung 0.00 29'697.25 0.00 29'697.25 Riedhof: Bodenbeläge 0.00 60'436.20 –60'436.20 0.00 Schwamendingen: Bodenbeläge 0.00 16'764.15 –16'764.15 0.00 Seebach: Ersatzbau 18'902'867.50 10'556'936.65 0.00 29'459'804.15 Schlieren: Neubau 78'757'091.45 3'262'836.10 –82'019'927.55 0.00 Urdorf: Bodenbeläge 0.00 19'036.90 –19'036.90 0.00 Urdorf: Kindergarten Ersatzneubau 41'756.15 1'382'174.35 0.00 1'423'930.50 Uster: Sanierung Tiefgarage 30'813.65 40'472.70 –71'286.35 0.00 Uster: Bodenbeläge 0.00 4'200.30 –4'200.30 0.00 Total 137'109'608.28 28'534'587.65 -121'159'036.58 44'485'159.35


Reserven Gesetzliche Reserve Stand 1.1.2011 770'000.00 Zuweisung aus Jahresgewinn 22'000.00 Stand 31.12.2011 792'000.00

Erneuerungsreserve Stand 1.1.2011 32'502'486.05 Entnahme Albisrieden Bodenbeläge –15'479.30 Entnahme Albisrieden Elektrogeräte –12'973.70 Entnahme Altstetten Feldblumenstrasse Elektrogeräte –2'563.05 Entnahme Effretikon Bodenbeläge –4'813.00 Entnahme Grünau Elektrogeräte –4'315.55 Entnahme Grünau Bodenbeläge –6'905.70 Entnahme Höngg Frankental Bodenbeläge –21'012.25 Entnahme Höngg Frankental Elektrogeräte –22'828.60 Entnahme Riedhof Bodenbeläge –12'087.20 Entnahme Riedhof Elektrogeräte –8'116.40 Entnahme Schwamendingen Bodenbeläge –16'764.15 Entnahme Urdorf Bodenbeläge –3'807.90 Entnahme Urdorf Elektrogeräte –18'030.20 Entnahme Uster Elektrogeräte –15'611.00 Entnahme Uster Sanierung Tiefgarage –14'256.35 Reglementarische Zuweisung 5'070'854.00 Stand 31.12.2011 37'393'775.70

Mietzinsausfallreserve Stand 1.1.2011 160'000.00 Stand 31.12.2011 160'000.00

Solidaritätsreserve Stand 1.1.2011 881'561.15 Beiträge Mieter 158'441.00 Mietzinszuschuss Effretikon –15'000.00 Mietzinszuschuss Grünau –100'000.00 Mietzinszuschuss Rheinau –40'000.00 Stand 31.12.2011 885'002.15

Total Reserven 39'230'777.85


Wertberichtigung Amortisationskonto Stand 1.1.2011 38'270'119.45 Reglementarische Zuweisung 1'818'282.00 Stand 31.12.2011 40'088'401.45

Heimfallfonds Stand 1.1.2011 14'942'349.00 Zuweisung 231'005.00 Stand 31.12.2011 15'173'354.00

Total Wertberichtigung 55'261'755.45


Verzeichnis der Hypotheken und Darlehen 2011(in Schweizer Franken)

Liegenschaften Gläubiger Stand Zugang/ Stand Zinsen 31. 12. 2010 Abgang 31. 12. 2011 2011 Albisrieden 1. Rang ZKB 2'760'000.00 0.00 2'760'000.00 96'262.65 ZKB 1'200'000.00 0.00 1'200'000.00 41'853.35 ZKB 3'000'000.00 0.00 3'000'000.00 74'825.00 ZKB 2'750'000.00 2'050'000.00 4'800'000.00 92'653.15 ZKB 3'450'000.00 4'000'000.00 7'450'000.00 152'286.90 Credit Suisse 25'645'000.00 0.00 25'645'000.00 824'609.30 Bank Coop 200'000.00 –200'000.00 0.00 2'479.15Zinslose Stadt Zürich 595'350.00 0.00 595'350.00 0.00 39'600'350.00 5'850'000.00 45'450'350.00 1'284'969.50

Albisrieden/Alterswohnungen 1. Rang ZKB 5'000'000.00 0.00 5'000'000.00 155'125.00 ZKB 1'000'000.00 0.00 1'000'000.00 34'877.75 Übrige Kanton Zürich 254'560.00 –15'910.00 238'650.00 4'918.85 Zinslose Kanton Zürich 287'280.00 –17'955.00 269'325.00 0.00 6'541'840.00 –33'865.00 6'507'975.00 194'921.60

Albisrieden/Krippe 1. Rang ZKB 380'500.00 0.00 380'500.00 10'994.85 Zinslose Stadt Zürich 271'000.00 –271'000.00 0.00 0.00 651'500.00 –271'000.00 380'500.00 10'994.85

Altstetten 1. Rang Bank Coop 10'215'000.00 1'500'000.00 11'715'000.00 306'087.60 ZKB 8'500'000.00 2'800'000.00 11'300'000.00 271'551.95 ZKB 5'350'000.00 0.00 5'350'000.00 140'748.00 24'065'000.00 4'300'000.00 28'365'000.00 718'387.55 Frankental 1. Rang ZKB 19'000'000.00 0.00 19'000'000.00 575'888.90 19'000'000.00 0.00 19'000'000.00 575'888.90 Grünau 1. Rang Bank Coop 5'000'000.00 1'000'000.00 6'000'000.00 151'851.10 ZKB 3'365'500.00 –3'365'500.00 0.00 48'224.80 2. Rang PK Stadt Zürich 4'939'000.00 -57'000.00 4'882'000.00 101'587.85 Übrige Stadt Zürich 29'412.00 -20'000.00 9'412.00 488.20 Zinslose Stadt Zürich 24'791.00 -10'000.00 14'791.00 0.00 13'358'703.00 –2'452'500.00 10'906'203.00 302'151.95 Riedhof 1. Rang PK Stadt Zürich 6'160'000.00 –35'000.00 6'125'000.00 126'707.30 PK Stadt Zürich 3'010'000.00 –17'500.00 2'992'500.00 61'909.902. Rang PK Stadt Zürich 3'654'000.00 –42'000.00 3'612'000.00 75'158.15 Kanton Zürich 58'720.00 –14'680.00 44'040.00 1'283.50Übrige Kanton Zürich 55'300.00 –3'950.00 51'350.00 266.60 Kanton Zürich 877'100.00 –62'650.00 814'450.00 4'228.05 Kanton Zürich 111'200.00 –27'800.00 83'400.00 486.10


Liegenschaften Gläubiger Stand Zugang/ Stand Zinsen 31. 12. 2010 Abgang 31. 12. 2011 2011 Riedhof Zinslose Stadt Zürich 280'000.00 0.00 280'000.00 0.00 Stadt Zürich 736'000.00 0.00 736'000.00 0.00 Stadt Zürich 841'000.00 0.00 841'000.00 0.00 Stadt Zürich 114'000.00 0.00 114'000.00 0.00 15'897'320.00 –203'580.00 15'693'740.00 270'039.60

Schwamendingen 1. Rang Bank Coop 4'000'000.00 0.00 4'000'000.00 121'200.00 PK ZKB 2'400'000.00 0.00 2'400'000.00 65'700.00 Zinslose Stadt Zürich 21'680.00 –4'000.00 17'680.00 0.00 Stadt Zürich 141'653.00 0.00 141'653.00 0.00 6'563'333.00 –4'000.00 6'559'333.00 186'900.00 Seebach 1. Rang Credit Suisse 22'710'000.00 6'500'000.00 29'210'000.00 700'912.95 22'710'000.00 6'500'000.00 29'210'000.00 700'912.95 Effretikon 1. Rang Credit Suisse 4'450'000.00 0.00 4'450'000.00 122'944.00 4'450'000.00 0.00 4'450'000.00 122'944.00 Küsnacht 1. Rang Credit Suisse 1'500'000.00 0.00 1'500'000.00 36'000.00 1'500'000.00 0.00 1'500'000.00 36'000.00 Schlieren 1. Rang ZKB 57'500'000.00 2'000'000.00 59'500'000.00 1'838'102.20 57'500'000.00 2'000'000.00 59'500'000.00 1'838'102.20 Urdorf 1. Rang ZKB 12'550'000.00 1'850'000.00 14'400'000.00 388'633.75 PK ZKB 1'850'000.00 –1'850'000.00 0.00 0.00 2. Rang PK Stadt Zürich 222'000.00 –6'000.00 216'000.00 4'549.40 14'622'000.00 –6'000.00 14'616'000.00 393'183.15 Uster 1. Rang ZKB 11'020'000.00 –120'000.00 10'900'000.00 320'770.30

ZKB 9'850'000.00 –100'000.00 9'750'000.00 279'043.15 Credit Suisse 5'000'000.00 0.00 5'000'000.00 175'000.00 Credit Suisse 4'500'000.00 0.00 4'500'000.00 113'625.00

30'370'000.00 –220'000.00 30'150'000.00 888'438.45 Rheinau 1. Rang ZKB 2'000'000.00 0.00 2'000'000.00 60'630.50 Übrige Kanton Zürich 64'260.00 –3'780.00 60'480.00 1'242.55 Zinslose Kanton Zürich 101'745.00 –5'985.00 95'760.00 0.00 2'166'005.00 –9'765.00 2'156'240.00 61'873.05

Gesamttotal 258'996'051.00 15'449'290.00 274'445'341.00 7'585'707.75

Bestand an Mietobjekten per 31. Dezember 2011


Siedlung Baujahr Zimmer Total Wohnungen 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5 Albisrieden I–III 1947/51 37 33 233 8 72 9 2 3 397 Albisrieden in Realisierung 4 6 36 29 37 1 113 Süsslerenstrasse 1996 9 24 33 Langgrütstrasse 121/123 2009 15 7 1 23 Total Albisrieden 566 Malojaweg 2009 1 25 29 3 58 Malojaweg in Realisierung 2 10 1 13 Feldblumenstrasse 2005 17 5 1 23 Grünau 1976 23 23 43 29 7 125 Total Altstetten 219

Frankental 1961/62 49 54 63 32 24 222 Frankental in Realisierung 16 28 50 94 Riedhof 1984/85 1 72 35 44 9 161 Total Höngg 477

Heerenwiesen 1946 1 27 3 1 32 Glattstegweg 1974 2 1 3 24 10 15 55 Total Schwamendingen 87

Total Seebach 2009/2011 18 41 38 3 100

Total Effretikon 2002/03 3 13 16

Total Küsnacht 1948/49 12 6 18 Total Rheinau 1997 6 3 2 4 15

Giardino Schlieren 2007/09 18 46 92 14 170 Alterspflegezentrum 2007 9 9 Total Schlieren 179

Total Urdorf 1966/68 6 3 27 11 38 23 3 111 Oberlandstrasse 2003 2 24 4 30 Brandgrubenstrasse 2005 10 18 2 30 Burg/Heusser-Staubstrasse 1966 4 1 20 6 22 18 71 Total Uster 131

Total Wohnungen 40 13 112 346 346 427 113 470 3 49 1'919

Diverse Mietobjekte (Bastelräume, Hauswartwerkstätten, Büros etc.) 341 Kindergarten/Kinderkrippe/Ladenlokale 23 Autoeinstellplätze/PP/Motorradabstellplätze 1'791 Total Mietobjekte per 31. Dezember 2011 4'074

Eigenmittelanteil für Neuvermietungen per 31. Dezember 2011

Siedlung Zimmer 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5 Albisrieden Albisrieden I–III 4'800 5'800 6'300 7'300 7'700 8'700 9'200 10'200 11'200 Ginsterstrasse renov. 10'400 16'600 Alterswohnungen 11'600 12'600 Langgrütstrasse 121/123 12'500 16'500 20'000 Altstetten Malojaweg 13'000 16'000 19'000 23'000 Feldblumenstrasse 12'800 15'800 18'700 Grünau 6'400 8'300 10'200 12'100 14'700 Höngg Frankental 6'300 7'900 8'500 9'500 10'100 Riedhof 8'800 10'400 12'800 15'200 18'500 Schwamendingen Heerenwiesen 6'500 8'100 9'700 11'300 Glattstegweg 6'300 6'900 7'500 8'100 10'000 11'900 Seebach 12'000 15'000 18'000 21'000

Effretikon 16'100 19'200

Küsnacht 5'000 6'000 Rheinau 10'700 13'400 14'300 17'000 Schlieren 13'200 16'300 19'400 23'500 Urdorf 5'000 5'500 9'900 11'400 12'100 14'400 17'500 Uster Oberlandstrasse 16'000 19'000 23'000 Brandgrubenstrasse 15'500 18'400 22'300 Burgstrasse 7'100 7'700 8'300 9'600 10'300 12'200


Bericht der Revisionsstelle an die Generalver-sammlung der Gewerkschaftlichen Wohn- undBaugenossenschaft GEWOBAG Zürich

Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung

Als Revisionsstelle haben wir die beiliegende Jahresrechnung der Gewerkschaftlichen Wohn- und

Baugenossenschaft GEWOBAG, bestehend aus Bilanz und Erfolgsrechnung, für das am 31. Dezember

2011 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

Verantwortung des Vorstandes

Der Vorstand ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen

Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung,

Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung

einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder

Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Vorstand für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer

Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.

Verantwortung der Revisionsstelle

Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung

abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den

Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen

und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von

wesentlichen falschen Angaben ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnach-

weisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der

Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der

Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern

ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es

für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden

Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen

Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der ange-

wandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine

Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns

erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil

bilden.

Prüfungsurteil

Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2011 abgeschlossene

Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.


Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher VorschriftenWir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsge-setz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 906 OR in Verbindung mit Art. 728 OR) erfüllen und keine mitunserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.

In Übereinstimmung mit Art. 906 OR in Verbindung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem SchweizerPrüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Vorstandes ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.

Ferner bestätigen wir, dass die Führung des Genossenschafterverzeichnisses und der Antrag über die Ver-wendung des Reinertrages dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entsprechen und empfehlen,die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.

PricewaterhouseCoopers AG

Christine Föllmi Mirjam SelingRevisionsexpertin RevisionsexpertinLeitende Revisorin

Zürich, 10. Mai 2012


Gemeinnützige Stiftung GEWOBAGBilanz per 31. Dezember 2011 (mit Vorjahresvergleich)(in Schweizer Franken)

Aktiven 2011 2010 Flüssige Mittel Bank Coop Sparkonto 35'333.10 35'205.40 Bank Coop Kontokorrent 12'744.53 26'764.80 BGS Sparkonto 217'379.60 113'611.25

Wertschriften Obligationen 349'000.00 440'000.00 Kurzfristige Forderungen Eidg. Verrechnungssteuer 5'445.70 5'394.30

Total Aktiven 619'902.93 620'975.75

Passiven 2011 2010 Fremdkapital Kreditoren 0.00 1'080.00 Kontokorrent GEWOBAG 682.40 4'953.50

Stiftungskapital Kapital 614'942.25 602'047.85

Einnahmenüberschuss 4'278.28 12'894.40

Total Passiven 619'902.93 620'975.75

Einnahmen- und Ausgabenrechnung 2011 (mit Vorjahresvergleich)(in Schweizer Franken)

Einnahmen 2011 2010 Spenden 226.60 360.65 Aktivzinsen 15'711.15 15'570.35

Total Einnahmen 15'937.75 15'931.00

Ausgaben 2011 2010 Zuwendungen an Mieter 3'214.00 500.00 Verwaltungskosten 1'989.00 2'169.50 Bankspesen und Gebühren 6'456.47 367.10

Total Ausgaben 11'659.47 3'036.60 Einnahmenüberschuss 4'278.28 12'894.40 15'937.75 15'931.00


Bericht der Revisionsstelle zur eingeschränktenRevision an den Stiftungsrat der Gemein-nützigen Stiftung der GEWOBAG Zürich

Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Einnahmen- und Ausgabenrechnung sowie Anhang) der Gemeinnützige Stiftung der GEWOBAG für das am 31. Dezember 2011 abgeschlosseneGeschäftsjahr geprüft.

Für die Jahresrechnung ist der Stiftungsrat verantwortlich, während unsere Aufgabe darin besteht, diese zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulassung und Unabhängigkeit erfüllen.

Unsere Revision erfolgte nach dem Schweizer Standard zur eingeschränkten Revision. Danach ist dieseRevision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrechnung erkanntwerden. Eine eingeschränkte Revision umfasst hauptsächlich Befragungen und analytische Prüfungs-handlungen sowie den Umständen angemessene Detailprüfungen der bei der geprüften Stiftung vorhandenen Unterlagen. Dagegen sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des internen Kontroll-systems sowie Befragungen und weitere Prüfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungenoder anderer Gesetzesverstösse nicht Bestandteil dieser Revision.

Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dassdie Jahresrechnung nicht dem Gesetz und der Stiftungsurkunde sowie den Reglementen entspricht.

PricewaterhouseCoopers AG

Christine Föllmi Mirjam SelingRevisionsexpertin RevisionsexpertinLeitende Revisorin Zürich, 10. Mai 2012

Kurzkommentar zur Stiftungsrechnung 2011Dem Stiftungsrat der Gemeinnützigen Stiftung ist im Berichtsjahr ein Gesuch eines Genossenschafterssowie eine Bitte einer aussenstehenden Person um Unterstützung eingereicht worden. Die beiden Anfragen wurden geprüft. In einem Fall wurden dem Antragsteller Mietzinszuschüsse im Umfang von 3214 Franken gewährt.

Erstmalig hat sich der Stiftungsrat dazu entschlossen, von einem in Not geratenen Gesuchsteller Teile des GEWOBAG-Anteilkapitals zu übernehmen. Dies mit der Auflage, dass allfällige Erträge der Stiftungzufliessen.

Die Rechnung schliesst mit einem Vortrag von 4278.28 Franken ab.

Norbert ToldoPräsident des Stiftungsrates



Siedlung AlbisriedenSpiess BrunaEgger Hans-RudolfOdermatt-Huwyler GertrudPfyl Martin Kimmich Marguerite

Siedlung Altstetten- FeldblumenstrasseMarschall Hans-Jörg

Siedlung Altstetten-GrünauAccola Johann Georg

Siedlung Höngg-FrankentalHasler GermaineHeller ErnstSchiess Lotte

Marinoni IlseLang FritzEttema-Küttel Adrian Kaufmann MargritMeierhofer TheresaBühn IrmaKocher Heinz

Siedlung Höngg-RiedhofHaug HansZeller JakobFrey-Flachsmann Heidi

Siedlung RheinauStirnimann Leo

Siedlung SchlierenMüller-Treu Bruna

In memoriamAlte Reformierte Kirche Zürich-Albisrieden

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Fredy Schär Lorenz MengPräsident Geschäftsleiter

Zertifiziert nach ISO 9001:2008 und 14001:2004

Mitglied beim SVW (Schweizerischer Verband für Wohnungswesen)

Beteiligt bei der Genossenschaft mehr als wohnen

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