Gewerbeflächenentwicklungskonzept Bezirk Eimsbüttel · rigen Erfahrungen gilt es auch in den...

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 2


Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Eimsbüttel 2012

Bezirksamt Eimsbüttel Dezernat Wirtschaft, Bauen und Umwelt Fachamt Stadt‐ und Landschaftsplanung

4 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012


Inhalt

Vorwort ............................................................................................................................ 7

1. Einführung ........................................................................................................................ 9

1.1 Anlass und Ziele des Gewerbeflächenentwicklungskonzepts 9

1.2 Herangehensweise 9

2. Gesamtstädtische Ziele der Gewerbeflächenentwicklung ............................................... 10

3. Gewerbestandort Eimsbüttel – Bestandsanalyse............................................................. 12

3.1 Struktur des Bezirks Eimsbüttel 12

3.2 Der Wirtschaftsstandort Eimsbüttel 13

3.3 Planerische Rahmenbedingungen 17

4. Entwicklungsflächen ....................................................................................................... 21

4.1 Einordnung der gewerblichen Flächen 21

4.2 Steckbriefe 23

4.3 Potenzialflächen 59

5. Gewerbeflächenentwicklung .......................................................................................... 63

5.1 Ziele 63

5.2 Planungsstrategien 64

5.3 Entwicklungsmöglichkeiten 67

6. Schlussbetrachtung ......................................................................................................... 68

Quellenangaben ............................................................................................................. 69

Anlage ............................................................................................................................ 70


Vorwort

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Lebensqualität einer Region hängt ganz wesentlich vom Arbeitsplatz‐ und Wohnungsangebot

ab. Für den Erhalt und für die Neuansiedlung von Handwerks‐, Gewerbe‐und Industriebetrieben ist

die Verfügbarkeit von Gewerbeflächen von entscheidender Bedeutung. Eimsbüttel verfügt jedoch

nur über ein begrenztes Angebot an Gewerbeflächen. Dies ist insbesondere darin begründet, dass

der Bezirk der flächenmäßig kleinste in Hamburg ist und gleichzeitig eine sehr hohe Bevölkerungs‐

dichte aufweist. Deshalb sind angesichts der Flächenknappheit für Neuansiedlungen und Erweite‐

rungen von Betrieben insbesondere in Eimsbüttel immer wieder neue Strategien zur Bestands‐und

Standortsicherung durch ein intelligentes Gewerbeflächenmanagement gefordert.

Mit dem Gewerbeflächenentwicklungskonzept hat der Bezirk einen Auftakt gemacht, parallel zum

Wohnungsbau auch die strategische Weiterentwicklung der Gewerbeflächen voranzubringen. Mit

einer Bestandsaufnahme der bauplanungsrechtlich gesicherten Gewerbeflächen wird die Grundla‐

ge für eine strategische Flächenentwicklung gebildet. Dabei werden insbesondere die planerischen

Aspekte und die dahinter stehenden Rahmenbedingungen der Gewerbeflächenentwicklung thema‐

tisiert, um konkrete Zielsetzungen und planerische Handlungsschritte zu definieren.

Das übergeordnete Ziel des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes ist die Sicherung und Be‐

standsentwicklung vorhandener Gewerbeflächen sowie das Herausfiltern weiterer Entwicklungspo‐

tenziale zur Ansiedlung neuer Gewerbebetriebe am Wirtschaftsstandort Eimsbüttel. Ähnlich dem

Wohnungsbau wird es auch bei der Gewerbeflächenentwicklung einerseits darauf ankommen, die

wenigen städtischen Flächenkapazitäten strategisch zu nutzen. Andererseits muss auch die Vielzahl

an privaten Entwicklungsflächen aktiviert werden, um das Ziel der dauerhaften Sicherstellung von

nutzbaren Gewerbeflächen zu gewährleisten und den attraktiven Wirtschaftsstandort Eimsbüttel

zu stärken!

Ihr,

Dr. Torsten Sevecke


1. Einführung

1.1 Anlass und Ziele des Gewerbeflächenentwicklungskonzepts

Die Entwicklung und Stärkung des Wirtschaftsstandortes Hamburg ist eines der übergeordneten

Ziele der Hamburger Stadtentwicklung. Der Erhalt und die Ansiedlung von Unternehmen ist die

Basis für die Schaffung von Arbeitsplätzen und einer der Faktoren einer wachsenden Stadt. In einer

zunehmend dichter bebauten Stadt wird das Flächenangebot für Gewerbe‐ und Industriebetriebe

immer knapper und steht in Konkurrenz zu anderen Nutzungen. Insbesondere in Eimsbüttel ver‐

stärkt die Nachfrage nach Wohnraum den Druck auf brachliegende und untergenutzte Gewerbeflä‐

chen sowie die Verdrängung von ansässigen Betrieben.

Der Bezirk Eimsbüttel ist, historisch bedingt, kein klassischer Industriestandort. Vielmehr haben

sich durch die Lage und die Standortfaktoren überwiegend gemischte Strukturen entwickelt, die

insbesondere in innerstädtischen Lagen das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten begünstig‐

ten. Die wenigen zusammenhängenden Gewerbeflächen weisen hier nur geringe Größen auf und

sind meist in die verdichteten Stadtbereiche integriert. Demgegenüber befinden sich an den größe‐

ren Verkehrsinfrastrukturen großflächige Industrie‐ und Gewerbeflächen, die im Vergleich mit an‐

deren Bezirken und gesamtstädtisch betrachtet eine geringe Gesamtfläche verzeichnen.

Die Zielrichtung des Gewerbeflächenentwicklungskonzepts fokussiert sich folglich auf die Siche‐

rung und Entwicklung der vorhandenen Gewerbeflächen und die Stärkung der gemischten inner‐

städtischen Strukturen, um die Marktfähigkeit des Gewerbestandortes Eimsbüttel zu gewährleisten

und somit auch den Wohnstandort Eimsbüttel zu stärken.

Mit dem vorliegenden Konzept werden einerseits die gesamtstädtischen Rahmenbedingungen und

andererseits die Anforderungen und Ziele für den Gewerbestandort Eimsbüttel beschrieben.

1.2 Herangehensweise

Das Gewerbeflächenentwicklungskonzept untersucht vor allem die planerischen Aspekte der städ‐

tischen Gewerbestrukturen. Nach der Beschreibung der gesamtstädtischen Ziele wird eine Be‐

standsanalyse des Wirtschaftsstandortes Eimsbüttel durchgeführt, in der die wesentlichen Daten

zu Branchen, Unternehmen und Arbeitsplätzen ausgewertet wurden. Hier werden Schwerpunkte

der Wirtschaftsstruktur des Bezirks ersichtlich, die als Grundlage für zukünftige Nutzungsschwer‐

punkte herangezogen werden können.

Im nächsten Schritt werden die planerischen Rahmenbedingungen innerhalb des Bezirks analysiert

und beschrieben, da sie erheblichen Einfluss auf die gewerblich genutzten Standorte und die nie‐

dergelassenen Betriebe hatten und zukünftig haben werden. Dabei werden neben der historischen

Gewerbeentwicklung und städtebaulichen Strukturen auch die stadtpolitischen Faktoren berück‐

sichtigt.

Im Zusammenhang mit der eingehenden Untersuchung aller planungsrechtlich gesicherten Gewer‐

beflächen werden die maßgeblichen Potenziale für die strategische gewerbliche Entwicklung er‐

mittelt. Damit verbunden ist die Definition von Zielen und Leitlinien der Gewerbeflächenentwick‐

lung, die als konzeptionelle Leitvorstellungen der Attraktivierung und nachhaltigen Stärkung des

Wirtschaftsstandortes Eimsbüttel dienen sollen.


Abschließend werden die planerischen Handlungsfelder herausgearbeitet, die eine Sicherung und

Entwicklung der vorhandenen Gewerbestandorte sowie der zukünftig für Gewerbe nutzbaren Flä‐

chen unterstützen.

Zusammenfassend sind im Anhang einzelne Steckbriefe der Eimsbütteler Gewerbezonen hinsicht‐

lich ihrer Rahmendaten, städtebaulichen Struktur und der Entwicklungsperspektive beschrieben.

Dabei werden auch planerische Maßnahmen zur Aufwertung und ggf. Umstrukturierung von Ge‐

werbeflächen vorgeschlagen.

2. Gesamtstädtische Ziele der Gewerbeflächenentwicklung

Hamburg hat eine gemischte und vielseitige Wirtschaftsstruktur, die als Voraussetzung für ein dau‐

erhaftes Wirtschaftswachstum erhalten bleiben soll. Hamburg ist der Kern einer Metropolregion

mit einer hohen Lebensqualität. Das Arbeitsplatzangebot ist ein wichtiger Faktor der Lebensquali‐

tät. Daher ist die Sicherung bestehender und die Schaffung neuer Arbeitsplätze auch in Zukunft

eine Herausforderung, der sich alle verantwortlichen Akteure stellen müssen.

Trotz eines ‐mit dem wirtschaftlichen Wandel verbundenen‐ wachsenden Anteils des tertiären

Sektors, hat Hamburg einen starken industriellen Kern erhalten. Der produzierende Sektor ist in

der Stadt sowohl mit großen global agierenden Industriebetrieben als auch mit kleinen regional

und lokal agierenden Betrieben vertreten. Er ist ein bedeutender Wirtschaftsfaktor, der Wert‐

schöpfung produziert und Dienstleistungen anzieht und ein wichtiges Fundament für Wissenskom‐

petenz. Er bietet die Chance zur innovativen Weiterentwicklung von Produkten und Dienstleistun‐

gen mit dem Ziel, aus zukunftsfähigen Wertschöpfungsketten am Standort Hamburg ein qualifizier‐

tes Arbeitsplatzangebot zu generieren.

Hamburg sieht deshalb die Synergien zwischen Produktion, Forschung und Entwicklung und

Dienstleistungen als spezifisches Entwicklungspotenzial. Die Stadt wird die größten Standorte des

produzierenden Gewerbes im Hafen, in Finkenwerder, im Industriegebiet Billbrook und am Flugha‐

fen sowie die gewerbliche Nutzung an vielen weiteren Standorten der Stadt sichern und zukunfts‐

und nachfragegerecht entwickeln.

Die Hamburger Wirtschaftspolitik setzt u. a. einen Schwerpunkt auf strategische Wirtschaftsfelder

und Netzwerke in Stadt und Region. Mit seiner Clusterstrategie kann Hamburg in den Bereichen IT

& Medien, Luftfahrt, Logistik und Life Sciences bereits auf große Erfolge verweisen. Diese langjäh‐

rigen Erfahrungen gilt es auch in den jüngeren Clusterinitiativen ‐ Erneuerbare Energien, Kreativ‐

wirtschaft, Gesundheitswirtschaft und Maritimes ‐ zu transportieren. Der Wirtschaftsstandort

Hamburg soll hier seine Wettbewerbsfähigkeit mit anderen Standorten in Deutschland, in Europa

und Weltweit sichern und ausbauen.

Auch künftig soll das Handwerk in der Stadt gute Rahmenbedingungen vorfinden. So ist es im Mas‐

terplan Handwerk zwischen Handwerkskammer und Senat vereinbart. Dazu gehört auch ein aus‐

reichendes Angebot an qualitativ und preislich für Handwerksbetriebe geeigneten Flächen.


Bei der zukünftigen Entwicklung von Gewerbeflächen und der Unternehmensförderung wird das

Neben‐ und Miteinander von unterschiedlichen Nutzungen in der verdichteten Stadt mit ihrer be‐

grenzten Flächenressource auch aus gesamtstädtischer Sicht abzuwägen sein. Die Veränderung der

Arbeitswelten bieten nicht nur Anlass für Entflechtung und Trennung zwischen Gewerbe und emp‐

findlicher Wohn‐ und Freiraumnutzungen sondern auch Chancen für neue städtische Mischungen.

Diese sollen genutzt werden.

Die künftig verstärkt auf Bestandsentwicklung und Wiedernutzung gewerblicher Flächen ausge‐

richtete Steuerung und Entwicklungsstrategie erfordert eine enge und gute Kommunikation und

Kooperation mit den vorhandenen und ansiedlungsinteressierten Betrieben, um ihren Bedarfen

Rechnung zu tragen.

Die Zuständigkeit für die Betreuung von Unternehmen durch die Wirtschaftsförderung wird in die‐

sem Kontext überprüft und neu geregelt.

Die aus heutiger Sicht zukunftsfähigen gewerblichen Standorte sind zu sichern, nachhaltig zu nut‐

zen und die hiermit verbundenen Umweltbelastungen für die betreffenden Stadträume und Be‐

wohnerschaft zu minimieren. Umnutzungsdruck und Bodenspekulation an diesen Standorten soll

auch durch klare Aussagen des Planungsrechts unterbunden werden. Flächeneffizienz soll in Be‐

standsquartieren und bei neuen Gewerbegebieten aktiv befördert werden. Auch bei hoher Nut‐

zungskonkurrenz sollen stadtverträgliche Gewerbe‐, Produktions‐ und Handwerksbetriebe an in‐

nerstädtischen Standorten gehalten werden.

Historische gewerbliche Standorte, deren Lagequalitäten sich heute für gewerbliche Nutzungen

nicht mehr und für andere Nutzungen aus gesamtstädtischer Sicht besser eignen, sind behutsam

neu zu strukturieren. Für Konversionen mit neuen Nutzungsmischungen gibt es in Hamburg viele

gelungene Beispiele. Zur Zeit wird geprüft, ob bei Umwidmung gewerblicher Ausweisungen die

Wertsteigerungen der Grundstücke auch mit Verpflichtungen zur Kostenbeteiligung an der Ent‐

wicklung anderer Gewerbestandorte verbunden werden können.

Gewerbliche Flächenpotentiale im sensiblen Landschaftsraum sieht der aktuelle Flächennutzungs‐

plan nur an wenigen Standorten vor. Über die Mobilisierung dieser Potentialflächen bzw. neuer

Potentialflächen wird einzelfallbezogen nach gesamtstädtischen Interessen und lokalen Rahmen‐

bedingungen zu entscheiden sein.

Das Angebot an städtischen Gewerbeflächen soll gemäß Vereinbarung im Masterplan Industrie

weiterhin einen jährlichen Vorrat an sofort verfügbaren Flächen von rund 100 ha beinhalten. Dies

ist aktuell gesichert. Die Flächenvorsorge bleibt aber eine wichtige Aufgabe der weiteren Stad‐

tentwicklung.


3. Gewerbestandort Eimsbüttel – Bestandsanalyse

3.1 Struktur des Bezirks Eimsbüttel

Historie der Gewerbeflächenentwicklung

Die Abgrenzung des Bezirks Eimsbüttel bildet weniger die historisch gewachsenen Zusammenhän‐

ge als vielmehr das verwaltungsbezogene Diskussionsergebnis der Nachkriegszeit ab. Wirtschaft‐

lich gesehen war Eimsbüttel eher schlecht aufgestellt und kaum konkurrenzfähig. Im Gegensatz zu

den anderen Hamburger Bezirken, die durch Häfen sowie wasser‐ und schienenbezogene Indust‐

rien geprägt waren, besaß der Eimsbüttel weder eigene Rohstoff‐Ressourcen noch eine entspre‐

chende infrastrukturelle Anbindung (Tiefwasserhafen, Binnenwasserhafen, Kanäle, Eisenbahn,

Autobahn, Flughafen).

Einziger Standortvorteil bis in die 30er Jahre: die Nähe zum Absatzmarkt, der in Harvestehu‐

de/Rotherbaum gebildet wurde durch das reiche Bürgertum, in Eimsbüttel und Hoheluft durch das

‚mittlere‘ Bürgertum und Arbeiter, in Lokstedt, Niendorf und Schnelsen durch eine Mischung aus

(neu‐) reichen Hamburger Familien und landwirtschaftlich dörflichen Strukturen, in Stellingen und

Eidelstedt aus den Familien der Mitarbeiter der Ottensener und Bahrenfelder Industriebetriebe.

Die baulich‐gewerbliche Struktur ist deshalb von jeher geprägt von mittelständischen quartiersna‐

hen Gewerbebetrieben, die meist in den Hinterhöfen angesiedelt waren, z.T. in sog. ‚Mietfabriken‘.

Beispiele hierfür sind u.a. der Eppendorfer Weg 87a (Mietfabrik), Hoheluftchaussee 95 (Tabakfab‐

rik Von Eicken), Fettstraße 7 (Spiegelfabrik Carl. B. Marcus; Holzbearbeitungsfabrik O. Bauer) Gärt‐

nerstraße 18‐20 (Fassfabrik Traun + Co.), Unnastraße 48 (‚Keimzelle‘ der Chemiefabrik Beiersdorf)

u.v.m.

Ab Mitte der 1930er Jahre entstanden im Zuge der Aufrüstung des Deutschen Reiches an mehreren

Standorten im Bezirk Rüstungsbetriebe, später sogenannte ‚kriegswichtige Betriebe‘ z.B. Valvo in

Lokstedt und die eng damit kooperierenden Forschungsgesellschaft für Elektronik (später Philips‐

Forschungszentrum) an der Vogt‐Kölln‐Straße in Stellingen. Insgesamt handelte es sich um ein

Konzept der Dezentralisierung.

Die gravierendste Änderung, die der Bezirk bezüglich seiner wirtschaftlichen Entwicklung vollzogen

hat, hat weniger mit dem Standort zu tun als mit gesamtgesellschaftlichen Entwicklungen, insbe‐

sondere der dramatischen Zunahme des tertiären Sektors. In Eimsbüttel und Hoheluft‐West ver‐

drängten die Dienstleistungsbetriebe vor allem das produzierende Gewerbe, das sich in den Hin‐

terhöfen angesiedelt hatte.

Größere Gewerbeflächen entstanden im Zuge neuer bzw. ausgebauter Verkehrstrassen in den äu‐

ßeren Stadtteilen in Niendorf, Schnelsen und Eidelstedt, vor allem an den Rändern zu den Bezirken

Altona und HH‐Nord. Eigentlich geplant für mittelständische Handwerksbetriebe, gerieten sie aber

zunehmend unter den Druck von großflächigem Einzelhandel.

Stadträumliche Struktur

Eimsbüttel ist flächenmäßig der kleinste, aber gleichzeitig der am dichtesten besiedelte Bezirk

Hamburgs. Er setzt sich aus neun Stadtteilen zusammen, die jeweils unterschiedliche stadtstruktu‐

relle Merkmale aufweisen. Die innerstädtischen Stadtteile Eimsbüttel, Harvestehude, Hoheluft‐

West, Rotherbaum zählen zu den sehr stark nachgefragten Wohnbereichen, die über hervorragen‐

de Standortqualitäten, attraktive vielfältige Nutzungen und unterschiedliche Arbeitsplatzangebote


(v.a. im Dienstleistungsbereich) verfügen. Sie weisen eine hohe Bebauungs‐ und Bevölkerungsdich‐

te auf und lassen dementsprechend nur noch begrenzte bauliche und somit auch keine raumgrei‐

fende gewerbliche Entwicklung zu.

Lokstedt und Stellingen können von der Lage fast als zum Kerngebiet zugehörig definiert werden,

unterscheiden sich aber von diesem durch eine sehr heterogene, offenere Bebauungsstruktur. Die

gewerbliche Struktur ist von einer Vielzahl unterschiedlich großer Gewerbeflächen geprägt, die

sich einerseits im Umfeld der großen Verkehrsinfrastrukturen (BAB, Kieler Straße, Bahn) befinden

und andererseits historisch gewachsen sind (z.B. Firma Beiersdorf).

Die äußeren Stadtteile Eidelstedt, Niendorf und Schnelsen in unmittelbarer Nachbarschaft zu

Schleswig‐Holstein haben teilweise noch kleinstädtischen Charakter mit aufgelockerter Bebauung.

Sie weisen stadtteilbezogen einzelne, überwiegend kleinteilige Gewerbestandorte auf. Ausnahme

stellen die Eidelstedter Gewerbeflächen an der Schnackenburgallee dar.

Daraus wird erkenntlich, dass Eimsbüttel tendenziell ein Wohnstandort ist.

Die gewerbliche Struktur ist sehr differenziert zu betrachten. Neben den gemischt genutzten inner‐

städtischen Quartieren, die kleinteilig durch Handwerksbetriebe und Dienstleistungsunternehmen

genutzt werden, befinden sich in Eimsbüttel auch großflächige Gewerbebereiche, die von Weltkon‐

zernen wie die Firma Beiersdorf bestimmt werden.

3.2 Der Wirtschaftsstandort Eimsbüttel

Entwicklung der Gewerbeflächennachfrage im Bezirk

Zu einem Gewerbeflächenentwicklungskonzept für Hamburg und seine Bezirke gehört neben der

Untersuchung des privaten und öffentlichen gegenwärtigen und prognostizierbaren Angebots an

Gewerbeflächen auch die Analyse der aktuellen und zukünftigen Nachfrage nach Gewerbeflächen.

Hier wiederum ist es besonders schwierig, die zukünftige mittelfristige Entwicklung der privaten

Nachfrage nach Gewerbeflächen abzuschätzen. Informationen über schon getätigte Anfragen nach

Erweiterungsflächen wie von Neuansiedlungen von Unternehmen liegen vor, aber über ihre mögli‐

che zukünftige Entwicklung in den nächsten zehn Jahren hängen von außerordentlich vielen Fakto‐

ren ab, die wiederum nicht genau prognostizierbar sind. Genannt seien nur die konjunkturelle

Entwicklung und die Veränderung der Wirtschaftsstruktur. Können auf der gesamtwirtschaftlichen

Ebene hierfür teilweise vorhandene Studien herangezogen werden, so ist dies für ein einzelnes

Bundesland schon sehr viel schwieriger und noch schwieriger für einen Hamburger Bezirk. Not‐

wendig ist aber in jedem Fall, zunächst die Entwicklung in den vergangenen Jahren zu betrachten.

Dies kann erste Anhaltspunkte geben.

Um eine grobe Vorstellung von der Bedeutung des Bezirks Eimsbüttel als Wirtschaftsstandort und

damit seiner Gewerbeflächen zu erhalten, werden hier einige wenige ökonomische Kennziffern

herangezogen.

Diese Daten sollen ermöglichen, die absolute wie relative Stellung der Eimsbütteler Ökonomie und

seiner Gewerbeflächen als Teil der Wirtschaft des Bundeslandes Hamburg und seiner Bezirke über‐

schlägig einzuschätzen. Deshalb werden die genannten Indikatoren nicht nur isoliert für Eimsbüt‐

tel, sondern ebenfalls für die anderen Bezirke sowie für Hamburg insgesamt angegeben. Die Dy‐

namik, d.h. die zeitliche Dimension wird dadurch erfasst, dass die Kennziffern jeweils für verschie‐

dene Zeitpunkte bzw. Zeiträume dargestellt werden.


Unternehmenszahl und Branchenstruktur nach der Handelskammer‐Statistik

Die Anzahl der handelskammerzugehörigen eingetragenen Unternehmen ist in den Bezirken ‐ bis

auf Hamburg‐Mitte ‐ erheblich geringer als die der nicht eingetragenen Unternehmen. Wird die

Entwicklung der Anzahl der eingetragenen Unternehmen in den einwohnerstärkeren Bezirken, d.h.

ohne Bergedorf und Harburg, verglichen, dann hat sich diese Zahl in Eimsbüttel von 2001 auf 2011

um 891 Unternehmen erhöht. Dies ist unter den genannten fünf Bezirken der geringste absolute

Zuwachs. Dies gilt auch für die nicht eingetragenen Unternehmen.

Jahr HH‐Mitte Altona Eimsbüttel HH‐Nord Wandsbek Bergedorf Harburg HAMBURG

insgesamt

2001 17404 6767 6923 7056 7294 1616 2837 49897

2011 24618 10592 7814 8456 8387 1709 2359 64112

Abbildung 1: Anzahl der handelskammerzugehörigen eingetragenen Unternehmen für die Hamburger Bezirke und für Hamburg insgesamt (Quelle: Handelskammer Hamburg)

Jahr HH‐Mitte Altona Eimsbüttel HH‐Nord Wandsbek Bergedorf Harburg HAMBURG

insgesamt

2001 8968 8202 9803 11356 13558 3465 4512 59864

2011 17724 14711 15442 18170 20594 5482 6462 98875

Abbildung 2: Anzahl der handelskammerzugehörigen nichteingetragenen Unternehmen für die Hamburger Bezirke und für Hamburg insgesamt. (Quelle: Handelskammer Hamburg) Anmerkung: Als nichteingetragene kammerzugehörige Unternehmen gelten Gewerbetreibende, die nicht im Handelsregister oder im Genossenschaftsregister eingetragen sind.

Wirtschaftszweige / Branchen Eimsbüttel

2001 Eimsbüttel

2011

HAMBURG insgesamt

2001

HAMBURG insgesamt

2011

Land‐ und Forstwirtschaft, Fischerei 0,54 0,06 0,64 0,08

Produzierendes Gewerbe 7,48 5,40 7,04 6,70

Handel 29,48 21,16 30,83 22,15

Verkehr und Lagerei 5,16 4,67 7,75 8,01

Gastgewerbe 4,50 3,58 4,89 3,80

Information und Kommunikation 6,42 9,23 5,87 7,73

Finanz‐ u. Versicherungsdienstleistungen 4,35 3,29 4,87 3,85

Grundstücks‐ und Wohnungswesen 6,58 5,78 6,06 6,04

Freiberufliche, wissenschaftliche u. technische Dienstleistungen; sonstige wirtschaftl. Dienstl.

31,50 36,93 28,12 32,67

Sonstige Dienstleistungen 4,00 9,90 3,93 8,97

Insgesamt 100,00 100,00 100,00 100,00

Abbildung 3: Übersicht zur Entwicklung der Branchenstruktur im Bezirk Hamburg‐Eimsbüttel und in Hamburg insgesamt für die Jahre 2001 und 2011. Die Zahlen sind Prozentanteile von der jeweiligen Gesamtzahl der handelskammerzugehö‐rigen Unternehmen in Eimsbüttel bzw. in Hamburg insgesamt. (Quelle: Handelskammer Hamburg)


Insgesamt besitzt Eimsbüttel im Jahre 2001 ‐ eingetragene und nicht eingetragene handelskam‐

merzugehörige Unternehmen zusammen ‐ einen Anteil an den Hamburger Unternehmen in Höhe

von 15,24 Prozent. Die Anzahl der Unternehmen hat sich in Eimsbüttel bis zum Jahr 2011 von

16.726 auf 23.256 erhöht, also um 39 Prozent. In Hamburg insgesamt ist sie von 109.761 auf

162.987 gestiegen, d.h. um 48 Prozent, also stärker als in Eimsbüttel, so dass sich die relative Be‐

deutung Eimsbüttels – gemessen an diesem Indikator – leicht verringert hat. Berücksichtigt man

allerdings die Einwohnerzahl der Bezirke im Verhältnis zu der Unternehmensanzahl, dann liegt

Eimsbüttel bei den nicht eingetragenen Unternehmen nach Hamburg‐Mitte an zweiter Stelle. Bei

den eingetragenen Unternehmen belegt Eimsbüttel dann hinter Hamburg‐Mitte und Altona den

dritten Platz.

Wie in ganz Hamburg lässt sich auch in Eimsbüttel eine starke Tendenz zum tertiären Sektor, insbe‐

sondere zur Dienstleistungsbranche, feststellen. 2011 erreichten die Unternehmen in der Sparte

freiberufliche, wissenschaftliche, technische und sonstige Dienstleistungen 36,93 %, gefolgt vom

Handel mit 21,16 % und sonstigen Dienstleistungen mit 9,90 %.

Unternehmenszahl und Branchenstruktur nach der Handwerkskammer‐Statistik

Die Handwerkskammer unterscheidet bei ihrer Statistik zwischen zulassungspflichtige und zulas‐

sungsfreie Handwerke sowie handwerksähnliche Gewerbe. Die beiden ersten zeigen sehr unter‐

schiedliche quantitative Entwicklungen in den Jahren von 2000 bis 2011 auf. Dies ist in einem er‐

heblichen Maße auf die Reform der Handwerksordnung in 2004 zurückzuführen. In den Jahren

2000 (1977 Betriebe) bis 2003 (1877 Betriebe) sank die Zahl der Handwerksbetriebe in Eimsbüttel

um 5,1 %. Ab dem Jahr 2004 stieg sie jedoch wieder an und 2011 gab es in Eimsbüttel mit 2032

Handwerksbetrieben wieder mehr Betriebe als im Jahre 2000.

Abbildung 4: Vergleich der Prozentanteile der einzelnen Handwerksgewerbe an allen Handwerksgewerben im Bezirk Eimsbüttel für die Jahre 2000 und 2011: EM = Elektro‐ und Metallgewerbe; BA = Bau‐ und Ausbaugewerbe; GKR = Ge‐sundheit, Körperpflege, Reinigung; Holz=Holzgewerbe; BTL= Bekleidung, Textil, Leder; GPK = Glas, Papier, Keramik, sonst.; NMG = Nahrungsmittelgewerbe (Quelle: Handwerkskammer Hamburg)

Die Bedeutung der einzelnen Handwerksbranchen, gemessen an der Zahl der jeweiligen Betriebe,

änderte sich ebenfalls in der Zeitspanne von 2000 bis 2011. Im Jahre 2000 dominierte in Eimsbüttel

das Elektro‐ und Metallgewerbe, gefolgt von der Bau‐ und Ausbaubranche. Sie stellten im Hand‐

werksbereich und als Teil des Produzierenden Sektors damit mehr als die Hälfte aller Handwerks‐

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %

30 %

35 %

E B GK Holz BTL GPK NMG

2000

2011


gewerbe in Eimsbüttel (55%). Bis zum Jahre 2011 fiel dieser Prozentsatz auf 46,3 % zurück. Bereits

ab 2006 begann der Bereich Gesundheit, Körperpflege, Reinigung den Handwerkssektor zu domi‐

nieren. Somit fand auch hier eine Trendwende in Richtung Dienstleistungen statt.

Allerdings ist die Dynamik der Strukturveränderung der Branchen verglichen mit denen in anderen

Unternehmenssektoren weniger ausgeprägt. Die Bereiche Elektro‐ und Metallgewerbe und die Bau

‐und Ausbaubranche machen immer noch einen großen Teil des gesamten Handwerkssektors aus.

Betriebsgrößen

Hinsichtlich der Betriebsgrößen liegen Daten der Agentur für Arbeit vor. Sie bildet Betriebsgrößen‐

klassen nach der Anzahl der in den Betrieben sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Die Abbil‐

dung 5 zeigt den prozentualen Anteil für die 13 Beschäftigtengrößenklassen nach Bezirken und für

Hamburg insgesamt.

Wie die Beschäftigtenzahlen zeigen, herrschen in Hamburg insgesamt klein‐und mittelständische

Betriebe mit unter 10 Beschäftigten vor, wobei die Unternehmen mit 1‐3 Beschäftigten stark

überwiegen. In Eimsbüttel liegt der Prozentsatz der klein‐und mittelständischen Unternehmen (0‐

499 Beschäftigte) bei 99,97 %. Großunternehmen weisen mit 0,03 % eine geringe Relevanz auf.

Beschäftigte Altona Bergedorf EimsbüttelHamburg‐Mitte

Hamburg‐Nord

Harburg Wandsbek HAMBURG insgesamt

keine 1,85 1,66 1,49 2,83 1,47 1,60 1,41 1,89

1 ‐ 3 90,80 93,10 92,14 85,39 92,20 92,28 93,17 90,40

4 ‐ 6 4,08 2,29 3,63 5,91 3,15 2,85 2,82 3,97

7 ‐ 9 1,18 1,10 1,03 1,81 1,04 0,87 1,00 1,25

10 ‐ 19 1,21 1,06 1,05 2,07 1,11 1,15 0,96 1,34

20 ‐ 49 0,43 0,36 0,34 0,94 0,44 0,55 0,31 0,53

50 ‐ 99 0,24 0,24 0,12 0,49 0,23 0,37 0,13 0,27

100 ‐ 199 0,16 0,10 0,10 0,32 0,19 0,22 0,12 0,19

200 ‐ 499 0,03 0,04 0,06 0,11 0,07 0,09 0,04 0,07

500 ‐ 999 0,02 0,04 0,03 0,12 0,08 0,02 0,03 0,06

1000 ‐ 4999 0,00 0,00 0,02 0,00

5000 ‐ 9999 0,00 0,01 0,00

10000 und mehr

0,00 0,00

Summe 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

KMU 99,98 99,96 99,97 99,88 99,90 99,98 99,97 99,93

GU 0,02 0,04 0,03 0,12 0,10 0,02 0,03 0,07

Abbildung 5: Prozentualer Anteil der Anzahl der Betriebe nach Beschäftigtengrößenklassen in Hamburg und in seinen Bezirken zum 30. Juni 2010 (Quelle: Agentur für Arbeit)


Firmeninsolvenzen

Neben der Betriebsgröße und der vorhandenen Unternehmen sind auch die Firmeninsolvenzen

von Interesse. Eimsbüttel nimmt hier bei einem Hamburger Durchschnitt von ‐8 % mit einem Wert

von ‐17 % eine solide Position ein.

Bezirk 1. Halbjahr 2010 1. Halbjahr 2011 Veränderung in %

Altona 90 71 ‐21,1%

Bergedorf 47 30 ‐36,2%

Eimsbüttel 47 39 ‐17,0%

Harburg 45 32 ‐28,9%

Mitte 112 150 33,9%

Nord 74 58 ‐21,6%

Wandsbek 84 79 ‐6,0%

Gesamt 499 459 ‐8,0%

Abbildung 6: Firmeninsolvenzen in Hamburg (Quelle: Bürgel Wirtschaftsinformation aus Abendblatt 08.04.2011 „ Fir‐menpleiten gehen um – 8 % zurück“)

Die quantitative und strukturelle Entwicklung der Unternehmen am Wirtschaftsstandorts Eimsbüt‐

tel in den vergangenen zehn Jahren, die hier nur kursorisch wiedergegeben werden konnte, lässt

sich selbstverständlich nicht einfach linear fortschreiben, um so eine belastbare Prognose für die

Nachfrageseite eines Gewerbeflächenentwicklungskonzept zu erhalten.

3.3 Planerische Rahmenbedingungen

Planungsrechtlich gesicherte Gewerbe‐ und Industriegebiete

Eimsbüttel verfügt über ca. 65 planungsrechtlich gesicherte Industrie‐ und Gewerbeflächen mit

einer Gesamtfläche von ca. 294 ha. Nach absoluten Zahlen besitzt Eimsbüttel im gesamtstädti‐

schen Vergleich damit eine geringe gewerblich nutzbare Fläche. Dies ist einerseits in der geringen

Flächengröße, andererseits durch die hohe Bebauungsdichte und die innerstädtische Lage begrün‐

det. Demgegenüber hat Eimsbüttel in Bezug auf die jeweilige bezirkliche Gesamtfläche einen ver‐

gleichsweise hohen Anteil an Gewerbeflächen.

Nutzung nach HH‐Mitte(in ha)

Altona (in ha)

Eimsbüttel(in ha)

HH‐Nord(in ha)

Wandsbek(in ha)

Bergedorf (in ha)

Harburg (in ha)

Insges. (in ha)

GE (BauNVO) 212,6 158,8 198,8 181,9 404,6 259,9 126,9 1.543,5

GI (BauNVO) 367,6 89,6 62,4 29,9 37,0 89,7 137,9 814,1

I (BPVO) 443,8 74,5 32,2 9,5 25,0 12,8 108,5 706,3

Gesamt 1.024,0 322,9 293,4 221,3 466,6 362,4 373,3 3.063,9

Anteil an Gesamtfläche

9,5 % 4,1 % 5,8 % 3,8 % 3,1 % 2,3 % 3,0 % 4,1 %

Abbildung 7: Planungsrechtlich gesicherte Gewerbeflächen


Die Eimsbütteler Gewerbeflächen bilden verschiedene, räumliche Zusammenhänge und z.T. spezi‐

fischen Nutzungsschwerpunkten ab, wodurch sie auf den Bezirk bezogen in elf verschiedene Ge‐

werbezonen eingeteilt werden können. Diese Gewerbezonen werden im Nachgang in einzelnen

Steckbriefen detailliert beschrieben. Des Weiteren sind sogenannte Streulagen erkennbar, die als

Einzelflächen hinsichtlich ihrer Lage und Nutzung als autarke Gewerbeflächen angesehen werden

können.

Infrastrukturelle Standortfaktoren

Die vorhandenen Gewerbeflächen liegen überwiegend an großen Infrastrukturen. Insbesondere

die Gebiete in Stellingen, Eidelstedt und Schnelsen verfügen durch die Lage an den Autobahnen

BAB 7 und BAB 23 sowie der Anbindung an die gesamtstädtischen Hauptverkehrsstraßen (z.B. B4

und B5) über eine sehr gute Straßenverkehrserschließung und somit auch über die größten Ge‐

werbeflächen im Bezirk Eimsbüttel. Darüber hinaus sind die Gewerbeflächen in Stellingen, Eidels‐

tedt und Schnelsen an das überregionale Schienennetz angebunden. Die östlich gelegenen Gewer‐

begebiete in Lokstedt und Niendorf sind größtenteils an die B 447 (Kollaustraße) und teilweise an

die Güterumgehungsbahn angebunden.

Außerdem befinden sich die Niendorfer und Lokstedter Gewerbeflächen im Umfeld des Hamburger

Flughafens Fuhlsbüttel, wodurch ein großer infrastruktureller Standortvorteil für flughafenaffines

Gewerbe gegeben ist.

Die Universität Hamburg stellt einen weiteren Standortfaktor dar. Seit den 90er Jahren haben sich

in Rotherbaum zahlreiche wissenschaftliche Einrichtungen entwickelt, die – gemessen an der Ge‐

schossfläche – inzwischen mit über 100.000 m² Nutzfläche ca. 50 % der Universität am Standort

ausmacht. Durch den von der Hochschule angestrebten Wissens‐ und Technologietransfer sollen

wirtschaftliche Innovationen und der Praxisbezug des Studiums gefördert werden. Hieraus ergeben

sich für den Gewerbestandort Eimsbüttel u.a. Potenziale zur Rekrutierung von Arbeitskräften oder

Möglichkeiten zur Entwicklung innovativer Technologien.

Begrenzte Flächenverfügbarkeit

Die gesamtstädtische Entwicklung Hamburgs und die damit verbundenen Wachstumseffekte be‐

wirken ein „Zusammenrücken“ der verschiedenen städtischen Nutzungen. Insbesondere die hohe

städtebauliche Dichte und die Attraktivität Eimsbüttels als Wohnstandort fördern den Druck auf

nicht bzw. untergenutzte Flächen, d.h. Gewerbegrundstücke mit niedriggeschossigen Gebäude,

großen Parkplätzen und Lagerflächen stehen einem Nachverdichtungsdruck gegenüber. Im Um‐

kehrschluss sind auch die räumlichen Erweiterungsmöglichkeiten bestehender Gewerbebetriebe

beschränkt oder z.T. gar nicht möglich. Einer darauf folgenden Abwanderung von Unternehmen

muss entgegengewirkt werden.

Liegenschaftsflächen

Der Bezirk Eimsbüttel verfügt aktuell über ca. 10 freie Liegenschaftsflächen, die mit einer Größe

von 0,1 bis 2,0 ha einen insgesamt geringen Flächenanteil an den derzeitig brachliegenden Flächen

haben. Insgesamt beträgt die Größe der freien Liegenschaftsflächen ca. 8 ha.

Die größeren entwickelbaren Gewerbeflächen befinden sich in privater Hand. Der städtische Hand‐

lungsspielraum bei der Koordination und Vergabe von Gewerbeflächen ist demnach begrenzt.


Gemengelagen

Die vorhandenen Firmen und Unternehmen verteilen sich einerseits auf die planungsrechtlich aus‐

gewiesenen Gewerbeflächen. Andererseits befinden sich insbesondere die klassischen Handwerks‐

betriebe in innerstädtischen Gemengelagen. Durch den hohen Wohnungsdruck in Eimsbüttel ent‐

wickelt sich insbesondere das Kerngebiet nicht nur über seine Grenzen hinaus weiter, sondern

verursacht innerhalb der dicht bebauten Stadtteile auch einen hohen Umnutzungsdruck auf vor‐

handenes Gewerbe. Firmen Insbesondere die vorhandenen Gemengelagen von Wohnbereichen

und Handwerksbetrieben in den innenstadtnahen Lagen sind gefährdet. Die Umsetzung des städ‐

tebaulich nachhaltigen Ziels von Wohnen und Arbeiten in gemischt genutzten Quartieren wird da‐

durch erschwert.

Eine besonders erwähnenswerte gewerbliche Typologie sind die Gewerbehöfe, die vor allem in den

Blockinnenbereichen der innerstädtischen Lagen zu finden sind. Diese liegen meist in bzw. direkt

neben planungsrechtlich ausgewiesenen Misch‐ und Wohngebieten und verdeutlichen die Situati‐

on der Gemengelagen aus Wohnen und Arbeiten.

Als klassischer Gewerbehof ist die rückwärtige Bebauung der Gärtnerstraße 18 zu sehen. Die Nut‐

zungen zeigen eine Mischung aus klassischen Handwerksbetrieben (z.B. Schlosserei, Kfz‐, Fahrrad‐

Werkstatt), Dienstleistungsunternehmen aus der Kreativbranche (Werbung, Modeagentur) sowie

einem Großhändler (Mode). In vielen anderen Gewerbehöfen finden sich vermehrt Dienstleis‐

tungsunternehmen, die das klassische Handwerk „verdrängt“ haben.

Die Lage der bestehenden Handwerksbetriebe verdeutlicht, dass das Handwerk im Eimsbütteler

Kerngebiet sehr verstreut und meist in der gewachsenen Nachbarschaft zu Wohnnutzungen liegt.


Abbildung 8: Gewerbeflächen nach BPVO und BauNVO(grau) und die Lage der Handwerkbetriebe (rot) in Eimsbüttel


4. Entwicklungsflächen

4.1 Einordnung der gewerblichen Flächen

Bei den im Bezirk Eimsbüttel vorhandenen Gewerbeflächen handelt es sich historisch bedingt zu‐

meist um – im gesamtstädtischen Vergleich – kleinere Einheiten. Aus diesem Grund wird mit die‐

sem Gewerbeflächenkonzept das Ziel verfolgt die einzelnen Gewerbeflächen nach inhaltlichen so‐

wie räumlichen Gemeinsamkeiten in sogenannten Gewerbezonen zusammenzufassen.

Nur solche Flächen, die keine inhaltlichen und räumlichen Bezüge haben, werden als Streu‐ bzw.

Einzelflächen klassifiziert.

Die meisten der 69 einzelnen planungsrechtlich gesicherten Gewerbe‐ und Industrieflächen wer‐

den in insgesamt 11 Gewerbezonen zusammengefasst. Von den nicht dabei berücksichtigten Flä‐

chen werden 7 als Streu‐ bzw. Einzelflächen aufgenommen und dargestellt. Weiterhin bleiben da‐

bei 7 Flächen (Eidelstedt9, Eimsbüttel31/Rotherbaum8, Schnelsen23, Schnelsen63, Schnelsen68,

Stellingen51/Lokstedt51) unberücksichtigt, da diese entweder zu klein, mit fremdartiger Dauernut‐

zung (z.B. Hotel) belegt oder sich derzeit in Umwandlung befinden.

Gewerbezonen

Die eingeführten Gewerbezonen sollen die bestehenden planungsrechtlich gesicherten Gewerbe‐

und Industrieflächen des Bezirks Eimsbüttel sinnvoll zusammenführen und unterteilen. Mit Hilfe

dieser Gewerbezonen sollen die Einzelflächen aufgewertet und von einer Einzelbetrachtung auf

eine Gesamtbetrachtung abgehoben werden.

Insofern bilden die Gewerbezonen auch die Basis des Eimsbütteler Gewerbeflächenentwicklungs‐

konzepts. Auf dieser Ebene erfolgt zudem eine übergreifende Bedeutungszuordnung der einzelnen

Gewerbezonen für die gesamtstädtische Ebene. Die aufgeführten Gewerbezonen mit ihrer Zusam‐

mensetzung, der Charakteristik sowie den enthaltenen Entwicklungsflächen werden in den nach‐

folgenden Steckbriefen detailliert beschrieben und analysiert.

Als Gewerbezonen werden beschrieben:

01 Lokstedt / Hoheluft‐West 02 Waterloohain 03 Stellingen Süd / Langenfelde 04 Stellingen West 05 Nedderfeld / Papenreye 06 Niendorf – Hinschkoppel 07 Niendorf – Krähenweg 08 Niendorf – Vierenkamp 09 Eidelstedt – Holsteiner Chaussee 10 Schnelsen West 11 Schnelsen – Modezentrum

Die Größe der einzelnen Gewerbezonen variiert stark nach Lage und Anzahl der zusammengefass‐

ten Gewerbeflächen. Die Gewerbezonen lassen sich der Größe nach in drei Kategorie einteilen,

fünf Gewerbezonen haben eine zusammengefasste Fläche zwischen 2 ha und 13 ha, fünf weitere

eine Fläche zwischen 23 ha und 43 ha und eine Gewerbezone eine Fläche von 82 ha.


Abbildung 9: Gewerbeflächen in Eimsbüttel – Gewerbezonen („zusammenhängende“ Gewerbeflächen) und Streuflächen

Gewerbezonen

Streuflächen

von gesamtstädtischer Bedeutung

z.T. von gesamtstädtischer Bedeutung

Aktuelle Bebauungsplanverfahren mit geplanter Gewerbeflächenausweisung


4.2 Steckbriefe

Die Steckbriefe der einzelnen Gewerbezonen werden nachfolgend hinsichtlich verschiedener Pla‐nungsparameter untersucht und beschrieben:

Rahmendaten:

Gebietsgröße

Fläche mit gesamtstädtischer Bedeutung

Planungsrecht

Darstellung im Flächennutzungsplan

geltendes Planungsrecht:

Planungsrechtliche Festsetzungen

Charakterisierung

Derzeitige Nutzung

Gebietscharakter

Städtebauliche Struktur

Flächenausnutzung

Erschließungsqualität

Typologie

Geschossigkeit

Entwicklungsperspektive

Problemlagen


Entwicklungsflächen

Ziele / Handlungsschritte

Die Plandarstellungen zeigen jeweils einen Lageplan mit Abgrenzung der Gewerbe ausweisenden Bebauungsplangebiete, einen Lageplan mit Kennzeichnung der tatsächlichen Nutzung sowie ein Luft‐bild der Gewerbezone, meist in etwas größerem Ausschnitt.

Industrie und Gewerbe Handel und Dienstleistung

Legende der ALKIS‐Darstellungen


01 Lokstedt / Hoheluft‐West

Rahmendaten

Gebietsgröße(brutto): 31,3 ha

Flächen mit gesamt‐ städtischer Bedeutung:

ja

Planungsrecht

Darstellung im FNP: Gewerbliche Bauflächen, Gemischte Bauflächen

geltendes Planungsrecht: Hoheluft‐West 4 / Hoheluft‐Ost 7, Hoheluft‐West 5, Lokstedt 16, Lokstedt 17, Lokstedt 38 / Hoheluft‐West 11, Lokstedt 44, Lokstedt 46 / Hoheluft‐West 12, BSP Eimsbüttel‐Hoheluft‐West, BSP Niendorf‐Lokstedt‐Schnelsen

Festsetzungen: GE II‐VII , GRZ 0,6‐1,0 , GFZ 1,2‐2,4 , TRH 8,0 m, einschränkende Festsetzungenvorhanden;

Industriegebiet (BS)

Charakterisierung

Derzeitige Nutzung: verschiedene Gewerbe‐ und Dienstleistungsbetriebe, Gewerbehöfe, Firmensitz Beiersdorf mit Büronutzung und klassischem Produktionsgewerbe, Polizei, vereinzelte Fremdnutzungen (Wohnen, Einzelhandel)

Gebietscharakter: einerseits große, z.T. klassische Gewerbegebiete mit einer Mischung aus mehr‐geschossigen Bürogebäuden und Hallenstrukturen, andererseits gemischte Strukturen, die dienstleistungs‐ und handwerksbezogene Gewerbehöfe und eine Mischung aus Wohnen und Arbeiten aufweisen. Da nahezu alle Nutzungen zu den allgemein in Gewerbegebieten zulässigen Nutzungen zählen, kann im planungsrechtlichen Sinn nicht von einer Überfor‐mung gesprochen werden. Die vereinzelten Fremdnutzungen (Wohnen, Ein‐zelhandel) beeinflussen diesen Eindruck nur marginal.


Lokstedt / Hoheluft‐West 01

Städtebauliche Struktur: heterogen, Die Strukturierung/ Parzellierung innerhalb des Gebiets entspricht weitgehend den Gegebenheiten in der Umgebung. Ausnahme sind die z.T. sehr großen Baukörper nördlich und südlich der Troplowitzstraße sowie südlich der Quick‐bornstraße, deren Struktur sich wesentlich vom städtebaulichen Umfeld ab‐hebt. In dem durch Wohn‐ und Mischgebietsstrukturen geprägten Stadtbereich, in dem die Blockinnenbereiche zum Teil gewerbliche Nutzungen aufweisen, pas‐sen sich die einzelnen Gewerbegebiete in die vorherrschende stadträumliche Typologie ein.

Flächenausnutzung: Die Bebauungsdichte ist sehr unterschiedlich zu bewerten. Während der Ge‐werbehof nördlich der Gärtnerstraße eine geringe Dichte aufweist, sind die Flächen westlich und östlich der Stresemannstraße sehr dicht bebaut.

Erschließungsqualität: Die Gebiete liegen teilweise an gut ausgebauten Straßen (z.B. Troplowitzstra‐ße), die auch für Schwerlastverkehr geeignet ist. Andere Flächen (z.B. Quick‐bornstraße) liegen in Wohngebieten mit entsprechend dimensionierten Stra‐ßen. Einige Gewerbeflächen liegen im Blockinnenbereich (z.B. die Gewerbehöfe), welche nur über Tordurchfahrten oder enge Einfahrten zu erreichen sind und z.T. geringe Rangierflächen aufweisen.

Typologie: mehrgeschossige Bürogebäude, Hallenstrukturen, Gewerbehöfe, Backsteinge‐bäude unterschiedlichen Baualters (z.T. denkmalgeschützt)

Geschossigkeit: überwiegend II‐III, stellenweise auch bis VII Geschosse

Nutzungsverteilung ALKIS (Legende S.23)


01 Lokstedt / Hoheluft‐West


Problemlagen: Gemengelagen bzw. Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe, v.a. in Ge‐werbehöfen; begrenzter Entwicklungsraum

Entwicklungsperspektive:

Größere Flächen werden durch etablierte gewerbliche Nutzer in Anspruch genommen, deren Verbleib für den Wirtschaftsstandort Hamburg von großer Bedeutung ist. Daher besteht derzeit und auch perspektivisch kein Handlungs‐bedarf zur Nutzungsänderung des Gebiets. In Teilbereichen ist die bauliche Dichte im Vergleich zum Umfeld sehr niedrig. Es bieten sich daher z.T. Nachverdichtungspotenziale bzw. auch Möglichkeiten einer Nutzungsänderung, um den einzelnen städtebaulichen Qualitäten ge‐recht zu werden. Denkbar ist in diesen Bereichen (z.B. zw. Hoheluftchaus‐see/Wrangelstraße) die langfristige Entwicklung durch eine Mischgebietsaus‐weisung, welche die vitalen Gewerbehöfe und die anderen gewerblichen Nut‐zer in den Hinterhöfen nicht gefährdet und bspw. durch eine höhere mögliche Geschossigkeit Entwicklungsperspektiven bietet. Die vorhandenen Nutzungen wären im Rahmen eines MI zulässig und sollten am Standort dementsprechend planungsrechtlich abgesichert werden, um die besondere Qualität eines engen Nebeneinanders von Wohnen und Arbeiten zu erhalten. Alle Flächen befinden sich in Privateigentum. Die kleinen, verstreuten städtischen Flächen sind ver‐kauft bzw. disponiert. Die Schul‐ und Sportflächen sind nicht entbehrlich. Durch die innerstädtische Lage besteht grundsätzlich ein Umnutzungsdruck in Richtung Wohnungsbau.

Entwicklungsflächen: keine Brachflächen vorhanden; Entwicklung nur durch Umstrukturierung bzw. Neuordnung möglich, z.B. zwischen Wrangelstraße u. Hoheluftchaussee

Ziele / Handlungsschritte: ‐ planungsrechtliche Standortsicherung durch Aktualisierung des Planrechts‐ Stärkung und Sicherung der gesamtstädtisch wichtigen Firmenstandorte, der kleinteiligen Gewerbehofstrukturen und der ansässigen Handwerksbetriebe

‐ Nachverdichtungspotenziale in weniger dicht bebauten Bereichen prüfen ‐ Erhalt eines verträglichen Nebeneinanders von Arbeiten und Wohnen


Waterloohain 02

Rahmendaten



nein

Planungsrecht

Darstellung im FNP: Gemischte Bauflächen

geltendes Planungsrecht: D 237;

Im Verfahren : Eimsbüttel 35 (Stand: im Feststellungesverfahren)

Festsetzungen: GEe III‐V , GRZ 0,6, einschränkende Festsetzungen vorhanden

Charakterisierung

Derzeitige Nutzung: Kreativwirtschaft, Tankstelle

Gebietscharakter: Gewerbegebiet (Kreativwirtschaft):Alle im Gebiet vorhandenen Nutzungen sind regelhaft in einem Gewerbegebiet zulässig. In einem durch Wohn‐ und Mischgebietsstrukturen geprägten Stadt‐bereich, in dem die Blockinnenbereiche zum Teil gewerbliche Nutzungen auf‐weisen, passt sich das Gewerbegebiet in die vorherrschende stadträumliche Typologie ein.


02 Waterloohain

Städtebauliche Struktur: Die Strukturierung / Parzellierung ist im Vergleich zu den Gegebenheiten im südlichen Umfeld großflächiger, wegen der Lage im Blockinnenbereich aber von den Straßenräumen aus kaum wahrnehmbar.

Flächenausnutzung: Der bebaute Blockinnenbereiche spiegelt die Bebauung der Umgebung wieder, geringe Dichte im Bereich der eingeschossigen Hallen.

Erschließungsqualität: Das Gebiet liegt unmittelbar am Doormannsweg und könnte auch über diesen erschlossen werden. Derzeit erfolgt die Erschließung jedoch über einen Stich von der Waterloostraße aus, die eine schmale Wohnstraße (mit Kopfsteinpflas‐ter) ist. Die Erschließung innerhalb des Gewerbegebiets ist auch für größere Fahrzeuge ausreichend dimensioniert.

Typologie: Bürogebäude und Hallen

Geschossigkeit: I ‐ V



Waterloohain 02


Problemlagen: ‐ z.T. geringe Flächenausnutzung‐ Haupterschließung durch Wohnquartier (Waterloostraße/ ‐hain)


Angesichts des existenten Clusters aus Dienstleistungsbetrieben der Kreativ‐wirtschaft, von dem kaum Belastungen für die umgebende Bebauung ausge‐hen, sollte das Gewerbegebiet für diese Art von Betrieben erhalten bleiben. Am Standort können die spezifischen Anforderungen der Arbeitnehmer befrie‐digt werden (weiche Standortfaktoren wie soziale und gastronomische Infra‐struktur). Der mit eingeschossigen Hallenstrukuren bebaute Teil am Doormannsweg könnte angesichts der zentralen und nachgefragten Lage in der Stadt perspek‐tivisch neu organisiert werden, um die Bebauungsdichte dem Standort ange‐messen zu erhöhen. Die planungsrechtliche Voraussetzung wird durch den Bebauungsplan Eimsbüttel 35 bereits geschaffen. Das eingeschränkte Gewer‐begebiet sichert die Nutzungen entsprechend ab. Das angrenzende Mischge‐biet bietet Spielräume für die Kreativwirtschaft.

Entwicklungsflächen: 0,2 ha Tankstelle (PAUL ‐ privat, verfügbar nach 2016)

Ziele / Handlungsschritte: ‐ Sicherung des Standortes‐ Erhalt der bestehenden Nutzung


03 Stellingen Süd / Langenfelde

Rahmendaten

Gebietsgröße(brutto): 33 ha


Nein

Planungsrecht

Darstellung im FNP: Gewerbliche Bauflächen, Gemischte Bauflächen, Wohnbauflächen

geltendes Planungsrecht: Eimsbüttel 29 / Stellingen 57, Stellingen 1, Stellingen 2, Stellingen 3, Stellingen 6, Stellingen 7, Stellingen 13, Stellingen 21, Stellingen 23, Stellingen 29, Stellin‐gen 36, Stellingen 40

Festsetzungen: GI , BMZ 0,6 , TRH 12,0 m

GE, I‐VIII , GRZ 0,6‐0,8 , GFZ 0,6‐2,2 , TRH 6‐15m bzw. GH 6‐18m , tlw. GF 22.400 qm, einschränkende Festsetzungen vorhanden (räumlich beschränkt)



Stellingen Süd / Langenfelde 03

Charakterisierung

Derzeitige Nutzung: Produktionsbetriebe, Fachhändler, Gewerbehöfe, Büronutzungen, Einzelhan‐del, Tankstellen, Wohnen

Gebietscharakter: Es gibt viele Bereiche mit klassischen Gewerbebetrieben. In Teilbereichen sind nahezu alle Nutzungen in Gewerbegebieten allgemein zulässig, was den Anteil an Fremdnutzungen begründet (Wohnen, Einzelhandel ‐ z.B. entlang Kieler Straße, Alter Weg). In der Örtlichkeit ist trotz der vorhan‐denen Fremdnutzungen insgesamt der Charakter der Gewerbegebiete erkenn‐bar.

Städtebauliche Struktur: Die Strukturierung/ Parzellierung innerhalb der Gebiete ist aufgrund der unter‐schiedlichen Bebauung und der differenzierten Umgebung sehr unterschiedlich zu bewerten.

Flächenausnutzung: Die Flächenausnutzung innerhalb der Gebiete ist aufgrund der unterschiedli‐chen Bebauung sehr unterschiedlich zu bewerten.


03 Stellingen Süd / Langenfelde

Erschließungsqualität: Die einzelnen Flächen liegen unmittelbar an oder in der Nähe der Kieler Straße, die gut ausgebaut und auch für Schwerlastverkehr geeignet ist. Gleiches gilt für die ebenfalls gut ausgebauten Straßen Holstenkamp und Volksparkstraße. Zudem befindet sich die Autobahnauf‐ und ausfahrt HH‐Stellingen in den nörd‐lichen Bereichen in sehr naher Entfernung. Die Gewerbehöfe (z.B. Alter Weg) sind teilweise eng und nicht für Schwerlast‐verkehr geeignet. Engstellen sind z.T. die Wohnbereiche, deren Straßen schmal sind und zudem intensiv durch ruhenden Verkehr in Anspruch genommen werden.

Typologie: großflächige, meist niedriggeschossige Produktions‐, Lager‐ und Verkaufshal‐len, Gewerbehöfe, mehrgeschossige Bürogebäude, Wohngebäude

Geschossigkeit: I‐V, je nach Nutzung und Lage


Problemlagen: Fremdnutzungen: insbesondere die Einzelhandelsbetriebe entlang der Kieler Straße nehmen große Gewerbeflächen in Anspruch; benachbarte und eindrin‐gende Wohnbebauung stellt Einschränkungen in der Nutzungsintensität der Gewerbeflächen dar.


Der Stadtbereich stellt sich insgesamt als sehr heterogen dar. Das gesamte städtebauliche Umfeld ist durch eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe geprägt. Auch innerhalb der Gewerbegebiete befinden sich vereinzelt Wohn‐nutzungen, sodass die innerstädtischen Flächen auch für andere Nutzungen, insbesondere Wohnen, interessant erscheinen. Vor allem in der Frühlingsstra‐ße und am Alten Weg, wo zudem die Standortqualitäten für Gewerbe nicht ideal erscheinen (v.a. wegen Erschließung), ist grundsätzlich die Entwicklung von Mischgebieten denkbar. Die vorhandenen Verkehrsinfrastrukturen bergen dabei erhebliche Lärmkonflikte zur vorhandenen Wohnbebauung. Standort‐spezifische Entwicklungen müssen darauf angepasst werden. Die vorhandenen Gewerbenutzungen stellen durch die Lage im Umfeld der Kieler Straße und der S‐Bahn‐Trasse eine standortadäquate Nutzung dar. Die‐ser Standortvorteil hat jedoch die stellenweise Infiltrierung von Einzelhandel begünstigt und hindert die Ansiedlung von Gewerbebetrieben. Hier können zukünftig die Steuerungsmöglichkeiten des Eimsbütteler Einzelhandelskon‐zepts genutzt werden.

Entwicklungsflächen: ca. 6,9 ha mit Umstrukturierungs‐ bzw. Nachverdichtungspotenzial (Alter Weg + Holstenkamp)

Ziele / Handlungsschritte: Da ein Großteil der Flächen durch etablierte Bestandsnutzer in Anspruch ge‐nommen wird, vital ist und die derzeitigen Nutzer kein Konfliktpotenzial im Hinblick auf die angrenzende Wohnnutzung darzustellen scheinen, besteht kein akuter Handlungsbedarf. Dennoch sind folgende Schritte denkbar: ‐ Sicherung und Stärkung der vorhandenen Gewerbeflächen und Gewerbehöfe, z.B. durch Anpassung des Planrechts

‐ Stärkung der vorhandenen Betriebe ‐ Etablierung gewerblicher Nutzungen an der lärmbelasteten Kieler Straße ‐ perspektivische Prüfung einer differenzierteren Nutzungsteilung in Gewerbe‐gebiet, Mischgebiet und Wohngebiet

‐ Stapelung von Nutzungen, soweit sinnvoll bzw. ökonomisch tragbar ‐ effizientere Flächennutzung ‐ Kieler Straße: Erhalt der gewissen Nahversorgungsfunktion, dennoch langfris‐tige Rückbildung von zentren‐ und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel zugunsten gewerblicher Nutzungen


Stellingen West 04

Rahmendaten

Gebietsgröße(brutto): 82 ha


Ja

Planungsrecht

Darstellung im FNP: Gewerbliche Bauflächen

geltendes Planungsrecht: Eidelstedt 4, Eidelstedt 5 / Bahrenfeld 28, Eidelstedt 5 (im Verfahren), Stellin‐gen 4, Stellingen 8, Stellingen 63 – Eidelstedt 70 (im Feststellungsverfahren), Baustufenplan Eidelstedt

Festsetzungen: GI , GRZ 0,7 ‐ 0,8 , BMZ 7,0 ‐ 9,0 , GH 23m bzw. TRH 7‐20m;

GE III‐VI, GRZ 0,6 ‐ 0,8, GFZ 1,2‐2,0, TRH 12,0 m;

Industriegebiet (BSP)


04 Stellingen West

Charakterisierung

Derzeitige Nutzung: Logistik, Gewerbehöfe, Großhandel, Handwerk, Dienstleistung, Büros, Produk‐tion, großflächiger Einzelhandel (Kieler Straße)

Gebietscharakter: Ein Großteil der vorhandenen Nutzungen gehört zu den allgemein in Gewerbe‐bzw. Industriegebieten zulässigen Nutzungen. Dennoch sind Bereiche zwi‐schen Bahnlinie und Kieler Straße mit Fremdnutzungen durchsetzt, wodurch insbesondere an der Kieler Straße eine starke Überformung durch Einzelhan‐delsnutzungen besteht.

Städtebauliche Struktur: Die Strukturierung/Parzellierung innerhalb des Gebiets ist großflächiger als im Umfeld und grenzt sich von diesem deutlich ab. Lediglich südwestlich (Stadtteil Bahrenfeld) befinden sich ähnlich großflächige Strukturen.

Flächenausnutzung: Die Flächen sind intensiv genutzt, so dass es nicht möglich ist, sie effektiver zu organisieren/ dichter zu bebauen. Es befinden sich nur wenige Brachen im Gebiet.

Erschließungsqualität: Das Gebiet liegt zum Teil an der gut ausgebauten und uneingeschränkt für den Schwerlastverkehr geeigneten Kieler Straße. Die Autobahnauf‐ und ausfahrt HH‐Stellingen befindet sich unmittelbar südlich. Auch die Straßen innerhalb des Gebiets sind gut ausgebaut.

Typologie: zumeist großflächige und z.T. sehr hohe Hallenstrukturen. Vereinzelt sind Bü‐rogebäude vorhanden. Zudem gibt es einen kleinteilig strukturierten Gewer‐behof.

Geschossigkeit: überwiegend I ‐ II, teilweise V‐geschossig



Stellingen West 04


Problemlagen: Verdrängung durch Fremdnutzungen (insbesondere Einzelhandel)


Die Standortqualitäten für Gewerbe sind gut. Das Gebiet wird auch langfristig für diese Nutzung erhalten bleiben.

Entwicklungsflächen: Ottensener Straße: 0,5 ha (FHH) ab 2015

Ziele / Handlungsschritte: ‐ Die Gebiete werden vollständig durch etablierte Nutzer in Anspruch genom‐men und sollten diesen auf Grund der sehr guten planerischen Rahmenbe‐dingungen auch langfristig weiter zur Verfügung stehen und nachhaltig ge‐stärkt werden. Aus diesem Grund wird aktuell der Bebauungsplan Eidelstedt 5 geändert, um die rein gewerbliche Nutzbarkeit zu sichern.

‐ bei Reduzierung der Bahnflächen mögliche Gewerbegebietserweiterung prü‐fen

‐ aufgrund der Fluglärmzonen: Prüfung von Umwandlungsmöglichkeiten von Wohnflächen in Gewerbe

‐ Stellinger Hof: Langfristig Rückbildung von Nahversorgungs‐ und zentrenrelevantem Einzelhandel zugunsten von gewerbliche Nutzungen so‐wie Ausbau von Einzelhandelsangeboten mit nicht zentrenrelevantem Haupt‐sortiment


05 Nedderfeld / Papenreye

Rahmendaten



Ja, in Teilen

Planungsrecht

Darstellung im FNP: Wohnbauflächen, Gewerbliche Bauflächen, Grünflächen

geltendes Planungsrecht: Baustufenplan Niendorf‐Lokstedt‐Schnelsen, Lokstedt 4, Lokstedt 58, Niendorf 3, Niendorf 70,

im Verfahren: Niendorf 90, Niendorf 91

Festsetzungen: Industriegebiet (BSP) ;

GE I‐IV , GRZ 0,5‐1,0 , GFZ 0,6‐2,4 ;

räumlich beschränkte Ausschlüsse vorhanden

Charakterisierung

Derzeitige Nutzung: Betriebe der Kfz‐Branche („Automeile“ am Nedderfeld), Berufsfachschule für Physiotherapie des UKE; Gewerbehof (heterogene Nutzungsmischung aus Büro, Dienstleistung und Handwerk am Lokstedter Steindamm); teilweise Wohnen (Rütersbarg); Büro, Dienstleistung, Kleingewerbe, Einzelhandel, ein großflächiger Großhandelsbetrieb, Wohnen, Tennisplätze, Kleingartenanlage, Behelfsheimen, Brachfläche (Schmiedekoppel)


Nedderfeld / Papenreye 05

Gebietscharakter: Ein Großteil der vorhandenen Nutzungen ist regelhaft in einem Gewerbegebiet zulässig. Fremdnutzungen wie Wohnen und (Fach‐) Einzelhandel sind nur in geringem Umfang vorhanden; insgesamt überwiegen gewerbliche Betriebe, insbesondere der Kfz‐Branche; Am Rütersbarg ist eine heterogene Nutzungsmischung aus Büro, Dienstleistung und Wohnen vorzufinden. Stark überformtes Gebiet an der Schmiedekoppel, da viele Bereiche eher fremdgenutzt wirken.

Städtebauliche Struktur: An der Kollaustraße sind die Parzellen durchschnittlich etwas größer als jene im wohnbaulich geprägten Umfeld. Allerdings sind auch kleine Parzellen vor‐handen. An der Papenreye hebt sich nur der großflächige Einzelhandel im Osten deut‐lich von der umgebenden Größenstruktur ab. Die Strukturierung des Gewerbehofs ist etwas kleinteiliger als im Umfeld, aber spiegelt die heterogene Struktur der Umgebung wieder. Die übrigen Bereiche entsprechen weitgehend den Gegebenheiten im Umfeld.

Flächenausnutzung: unterschiedlich:Aufgrund der flächigen Anlagen ist die Dichte am Nedderfeld im Vergleich zum westlichen und südlichen Umfeld als hoch einzustufen. Am Offakamp deutlich lockerere Bebauung. Papenreye: im Vergleich zum Umfeld eher hoch (Geschossigkeit bis VI, durch‐schnittlich II‐III, statt I‐II). Zudem sind die Baukörper flächiger als im Umfeld. Schmiedekoppel: insgesamt eher niedrig In den anderen Bereichen ist die Bebauungsdichte insgesamt mit den Gege‐benheiten im Umfeld vergleichbar.



05 Nedderfeld / Papenreye

Erschließungsqualität: Die Erschließungsqualität der unmittelbar an Offakamp und Nedderfeld liegen‐den Flächen ist gut und auch für Schwerlastverkehr geeignet, die rückwärtigen Bereiche (ehem. Recycling‐ und Betriebshof) sind eher mäßig über einen schmalen Stich erschlossen. Die Bereiche an der Kollaustraße sind durch diese sehr gut erschlossen. Aller‐dings sind Abbiegevorgänge von der stadtauswärts führenden Fahrspur in das Gebiet nur eingeschränkt möglich. Am Rütersbarg eher schlecht, da das Gebiet innerhalb eines durch Wohnen geprägten Bereichs mit entsprechend dimensionierten Straßen liegt. Die Papenreye ist gut ausgebaut. Die rückwärtig liegenden Sportplätze und der Bereich Bekstück werden jedoch über das südlich angrenzende Wohngebiet erschlossen. In diesem Bereich ist die Erschließungsqualität daher als nicht gut zu bewerten. Der Gewerbehof liegt unmittelbar am Lokstedter Damm. Die Erschließung erfolgt jedoch über einen Stich, der für Schwerlast‐Verkehr oder größere Fahr‐zeuge nicht ausreichend dimensioniert ist. Die Schmiedekoppel, die der Erschließung rückwärtiger Bereiche dient, ist gut ausgebaut.

Typologie: unterschiedlich:

kleinteiliger Gewerbehof; großflächige Bereiche an Papenreye (Einzelhandels‐betrieb) und Nedderfeld (Werkstätten und großen Hallen mit Ausstellungsflä‐chen)

Geschossigkeit: I ‐ IV


Nedderfeld / Papenreye 05


Problemlagen: ‐ Nebeneinander von Wohn‐ und Gewerbegebieten (insbesondere am Offakamp)

‐ das Gebiet westlich der Kollaustraße befindet sich z.T. im Überschwem‐mungsgebiet der Kollau und wird von einer Hochspannungsleitung gequert

‐ Brachflächen


Die Gebiete Papenreye, Kollaustraße und Rütersbarg werden überwiegend durch gewerbliche Nutzer in Anspruch genommen und sollten auch in Zukunft diesen Nutzern zur Verfügung stehen. Am Offakamp sollte die ausgewiesene Gewerbefläche einer neuen gewerbli‐chen Nutzung zugeführt werden. Die südliche Fläche an der Schmiedekoppel sollte eher als Reserve dienen, die erst bei einem Bedarf, der an anderer Stelle nicht gedeckt werden kann, akti‐viert wird. Auch die derzeitige teilweise Nutzung als Kleingartenanlage er‐scheint angesichts der Standortqualitäten des Umfelds (Prägung durch Wohnen und Grün) sinn‐voll und könnte auf die Brachflächen ausgedehnt werden. Durch die Bebauungspläne Niendorf 90, Niendorf 91 und den Senatsplan Loks‐tedt 52 / Eppendorf 9 / Groß Borstel 11 werden neue Gewerbeflächen entwi‐ckelt und bestehende gesichert, im Gebiet Niendorf 90 insbesondere für flug‐hafenaffines Gewerbe.

Entwicklungsflächen: ‐ Schmiedekoppel: 1,5 ha Kleingärten (PAUL ‐ davon 0,8 ha FHH); 2,1 ha Brach‐fläche (PAUL ‐ privat); untergenutzte Flächen des Autohändlers;

‐ Offakamp: 2 ha ‐ ehem. Stadtreinigung (PAUL ‐ FHH); ‐ Papenreye: 0,9 ha Tennisanlage (PAUL ‐ privat); 2,0 ha zw. Papenreye/Vogt‐Cordes‐Damm (PAUL ‐ FHH); 1,0 ha südlich Vogt‐Cordes‐Damm (PAUL ‐ pri‐vat);

‐ Bereich zwischen Bekstück und Willhoop ist deutlich untergenutzt; ‐ einige (Büro‐) Leerstände

Ziele / Handlungsschritte: ‐ Bebauungsplanverfahren Niendorf 90 und Niendorf 91 fortführen ‐ Nachnutzung der Stadtreinigungsfläche (Offakamp) voranbringen, d.h. Konk‐retisierung des Modellprojekts durch Ausschreibung eines Gewerbe‐ und Handwerkerhofs

‐ Aktivierungsstrategien für die untergenutzten Bereiche bzw. teilweise leer‐stehenden Gebäude

‐ Sicherung und Stärkung der vorhandenen Gewerbebetriebe ‐ langfristige Sicherung eines konfliktarmen Nebeneinanders von Wohnen und Gewerbe, z.B. Planrechtsänderung von Industriegebiet (BPVO) zu Gewerbe‐gebiet (BauNVO)

‐ Konkretisierung des FNP westlich der Kollaustraße („gewerbliche Nutzung“) durch Planrechtschaffung und Konkretisierung der Gewerbeflächenabgren‐zung

‐ Weiterentwicklung als spezialisierter Sonderstandort ‚Automeile’ Nedderfeld ‐ Langfristig Rückbildung zentrenrelevanter Hauptsortimente ‐ Entwicklungsziele für den Gesamtstandort mit dem Bezirk Nord abstimmen ‐ Sicherung der Grünverbindung entlang der Schillingsbek


06 Niendorf ‐ Hinschkoppel

Rahmendaten



nein

Planungsrecht


geltendes Planungsrecht: Niendorf 74

Festsetzungen: GE II , GRZ 0,4‐0,8 , GFZ 0,8‐1,6, einschränkende Festsetzungen vorhanden


Niendorf ‐ Hinschkoppel 06

Charakterisierung

Derzeitige Nutzung: Zentrallager Modehändler, Brachfläche

Gebietscharakter: Gewerbegebiet:die vorhandene Bebauung ist gewerbegebietstypisch und die Nutzungen grundsätzlich in Gewerbegebieten zulässig.

Städtebauliche Struktur: großflächiger als die Struktur des unmittelbaren Umfelds

Flächenausnutzung: trotz der Brachflächen im Vergleich zum Umfeld eher hoch

Erschließungsqualität: Das Gebiet liegt unmittelbar an einer gut ausgebauten Straße, die auch für Schwerlastverkehr geeignet ist. Auch der zur Erschließung der derzeit brachlie‐genden Flächen bereits vorhandene Straßenstich ist ausreichend dimensio‐niert. Zudem liegt die Fläche in unmittelbarer Nähe zum Stadtteilzentrum Tibarg.

Typologie: mehrgeschossiges Hallengebäude

Geschossigkeit: II‐III



06 Niendorf ‐ Hinschkoppel


Problemlagen: Brachfläche


Das unmittelbare und auch das weitere Umfeld des Gebiets sind zwar maßgeb‐lich durch Wohnen geprägt. Das Gebiet liegt jedoch im Siedlungsbeschrän‐kungsbereich des Flughafens Hamburg und ist daher für eine gewerbliche Nut‐zung prädestiniert. Das Gebiet sollte auch langfristig für gewerbliche Nutzungen erhalten bleiben.

Entwicklungsflächen: 2 ha Brachflächen (privat)

Ziele / Handlungsschritte: ‐ Das Gebiet sollte auch in Zukunft gewerblichen Nutzern zur Verfügung ste‐hen. Dies sollte unter den im Bebauungsplan festgesetzten Einschränkungen geschehen, um auch zukünftig Konflikte mit der angrenzenden Wohnnutzung zu vermeiden.

‐ Vermarktungsbemühungen intensivieren, ggf. Eigentümer unterstützen


Niendorf ‐ Krähenweg 07

Rahmendaten



nein

Planungsrecht


geltendes Planungsrecht: Niendorf 15, Niendorf 41

Festsetzungen: GE I‐II , GRZ 0,8 , GFZ 1,2, einschränkende Festsetzungen vorhanden


07 Niendorf ‐ Krähenweg

Charakterisierung

Derzeitige Nutzung: Handwerk, Büro, Gastrogewerbe, relativ viele Fremdnutzungen (Wohnen, Einzelhandel)

Gebietscharakter: In der Örtlichkeit ist trotz der vorhandenen Fremdnutzungen (Lebensmitteldis‐counter, Wohngebäude) insgesamt der Charakter eines Gewerbegebiets er‐kennbar.

Städtebauliche Struktur: Das Umfeld des Gebiets wird maßgeblich durch Wohnen geprägt. Die Strukturierung / Parzellierung innerhalb des Gebiets entspricht weitgehend den Gegebenheiten in der Umgebung und den Anforderungen eines Gewerbe‐gebietes.

Flächenausnutzung: Die Bebauungsdichte innerhalb des Gebiets ist nur geringfügig höher als in der Umgebung.

Erschließungsqualität: Die im Gebiet befindlichen Straßen sind gut ausgebaut und für Schwerlastver‐kehr geeignet. Allerdings erfolgt die Zufahrt über Bereiche, die maßgeblich durch Wohnen geprägt sind.

Typologie: Mischung aus mehrgeschossigen Bürogebäuden und Hallenstrukturen

Geschossigkeit: I‐III, vereinzelt IV



Niendorf ‐ Krähenweg 07


Problemlagen: Im Norden und Südosten sind einige Flächen vorhanden, die effizienter organi‐siert werden könnten bzw. in ihrem derzeitigen Zustand untergenutzt wirken. Zudem gibt es vereinzelt Brachen.


Im Gebiet sind zwar bereits Wohnnutzungen vorhanden und auch das Umfeld ist vor allem durch Wohnen geprägt. Doch sollte der Standort die überwiegend gewerbliche Nutzbarkeit ausschöpfen und wohnortnahe Arbeitsplätze erhalten und generieren. Insgesamt ist das Gebiet trotz einiger Brachen jedoch als vital zu betrachten, so dass derzeit kein akuter Handlungsbedarf zur Anpassung der Gebietsfestset‐zungen besteht. Der Standort wäre neben gewerblichen Nutzungen auch für kundenorientierte Dienstleistungen, Arztpraxen, Gastronomie geeignet.

Entwicklungsflächen: 0,6 ha Brachfläche1,9 ha mit Umstrukturierungs‐ bzw. Nachverdichtungspotenzial

Ziele / Handlungsschritte: ‐ Sicherung der vorhandenen gewerblichen Nutzungen‐ Prüfung von Nachverdichtungsmöglichkeiten, da Teile des Gewerbegebiets ein Entwicklungspotenzial bergen

‐ Langfristig Reduzierung der Einzelhandelsangebote mit nahversorgungsrele‐vantem Hauptsortiment


08 Niendorf ‐ Vierenkamp

Rahmendaten



nein

Planungsrecht


geltendes Planungsrecht: Niendorf 78

Festsetzungen: GE II‐III , GRZ 0,5‐0,7 , GFZ 1,0‐1,2 , GH 7‐12 ; einschränkende Festsetzungen

Charakterisierung

Derzeitige Nutzung: klassische Gewerbegebietsnutzungen mit Hallen, Büros; Luftfahrt‐Cluster

Gebietscharakter: Klassisches Gewerbegebiet:Alle vorhandenen Nutzungen sind allgemein in Gewerbegebieten zulässig.

Städtebauliche Struktur: Die Strukturen innerhalb des Gebiets sind großflächiger als jene des unmittel‐baren Umfelds.

Flächenausnutzung: Die Bebauungsdichte innerhalb des Gebiets ist im Vergleich zum Umfeld hoch (flächige Bebauung, II‐III Geschosse statt I). Allerdings liegen derzeit einige Flächen brach, die teilweise auch als Erweiterungsflächen vorgehalten werden.

Erschließungsqualität: Das Gebiet liegt unmittelbar am Ring 3 und auch die im Gebiet befindliche Straße ist gut ausgebaut und für Schwerlastverkehr geeignet.

Typologie: mehrgeschossigen Bürogebäuden und Hallenstrukturen

Geschossigkeit: II‐III



Niendorf ‐ Vierenkamp 08


Problemlagen: Nachbarschaft von Wohnen und Gewerbe


Das Gebiet liegt innerhalb des Siedlungsbeschränkungsbereichs des Flugha‐fens, wodurch das Gebiet für eine gewerbliche Nutzung prädestiniert ist. Ande‐re Nutzungen kommen nicht in Betracht.

Entwicklungsflächen: Teilflächen mit insgesamt 1,5 ha liegen brach (PAUL: FHH‐Flächen), befinden sich jedoch in der Vermarktung

Ziele / Handlungsschritte: ‐ langfristiger Erhalt für gewerbliche Nutzungen‐ Vermarktung der brachliegenden Bereiche


09 Eidelstedt ‐ Holsteiner Chaussee

Rahmendaten



nein

Planungsrecht

Darstellung im FNP: Wohnbauflächen, Gewerbliche Bauflächen

geltendes Planungsrecht: Eidelstedt 2, Eidelstedt 12, Eidelstedt 62, Eidelstedt 63 / Schnelsen 78, Schnel‐sen 19 / Eidelstedt 44, Schnelsen 85

Festsetzungen: GE , GRZ 0,4 ‐ 0,8 , GFZ 0,8 ‐ 1,6 , II ‐ IV Geschosse bzw. GH 12m ‐ 16m ;

einschränkende Festsetzungen vorhanden



Eidelstedt ‐ Holsteiner Chaussee 09

Charakterisierung

Derzeitige Nutzung: Tischlerei, Druckerei, Tonstudio, therapeutische Einrichtung, (Fach‐) Einzelhan‐delsbetriebe, Stellplatzanlagen, Brachflächen,

Östlich Holsteiner Chaussee: Autohandel, Brache, Wohnen in freistehenden Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern, Lebensmittel‐Discounter

Gebietscharakter: Am Lentföhrdener Weg zählen alle Nutzer zu den allgemein bzw. zumindest ausnahmsweise in Gewerbegebieten zulässigen Nutzungen. Östlich Holsteiner Chaussee ist eine starke Nutzungsmischung (insbesondere mit Wohnen) vorhanden. Gewerblichen Nutzungen beschränken sich auf den Süden des Gebiets und eine einzelne, vom Lerchenkamp erschlossene gewerb‐liche Nutzung im Blockinnenbereich. Die großflächigen Einzelhandelsbetriebe am Hörgensweg sind dem Grundsatz nach nur in Kern‐ bzw. Sondergebieten zulässig. Daher handelt es sich bei ei‐nem Großteil der im Gebiet vorhandenen Nutzer nicht um gewerbegebietsty‐pische Betriebe. Es muss daher im planungsrechtlichen Sinn von einer intensi‐ven Überformung gesprochen werden.

Städtebauliche Struktur: Lentföhrdener Weg: entspricht weitgehend Gegebenheiten der UmgebungHörgensweg: durch die hallenartigen Baustrukturen großflächiger als die in der Umgebung vorhandenen Wohnhäuser


09 Eidelstedt ‐ Holsteiner Chaussee

Flächenausnutzung: Westlich der Holsteiner Chaussee durch die sehr großflächigen u. hohen Bau‐körper relativ hoch im Vergleich zur eher kleinteilig strukturierten Umgebung Östlich Holsteiner Chaussee könnten einige Flurstücke effektiver genutzt wer‐den. Zudem sind einige Brachen vorhanden. Eher geringe Ausnutzung am Lentföhrdener Weg und östlich der Holsteiner Chaussee aufgrund vieler eingeschossiger und einzeln stehender Baukörper. Am Hörgensweg (westlich der AKN) sowie an der Holsteiner Chaussee (nördlich der A23) sind zwei große Brachflächen vorhanden.

Erschließungsqualität: Die Holsteiner Chaussee ist gut ausgebaut und auch für Schwerlastverkehr geeignet. Zudem befindet sich die Autobahnausfahrt HH‐Eidelstedt unmittel‐bar am Gebiet. Die westliche Brachfläche am Hörgensweg ist hingegen nur über eine eher schmale Wohnstraße Hörgensweg erschlossen, die zudem die AKN quert. Der Lentföhrdener Weg ist eine eher schmale Wohnstraße, die zudem noch intensiv durch ruhenden Verkehr in Anspruch genommen wird und nicht gut für Schwerlastverkehr geeignet ist. Wendevorgänge größerer Fahrzeuge kön‐nen nur durch die Umfahrung von Gebäuden innerhalb des Gebiets durchge‐führt werden.

Typologie: zumeist sehr großflächige und hohe Hallenbaukörper

Geschossigkeit: I ‐ III


Problemlagen: ‐ brachliegende und untergenutzte Flächen, aber kein FHH‐Eigentum ‐ An der Holsteiner Chaussee befinden sich gegenüberliegend auch Wohnge‐bäude, die durch gewerblichen An‐ und Abfahrtsverkehr noch stärker beein‐trächtigt werden könnten.

‐ Fehlende Vitalität der Gewerbeflächen östlich der Holsteiner Chaussee


Mit den sehr großen, brachliegenden Flächen (nördlich des Hörgenswegs, Hol‐steiner Chaussee/nördlich A23) stehen erhebliche Entwicklungspotenziale zur Verfügung, die zwar eine gute Verkehrsanbindung besitzen, aber bisher keine neuen gewerblichen Nutzer finden konnten. Das Gewerbegebiet östlich der Holsteiner Chaussee ist durch eine starke Nut‐zungsmischung geprägt und steht demnach auch unter einem gewissen Um‐nutzungsdruck, der durch die brachliegenden Flächen unterstützt wird. Das insgesamt vitale Gebiet am Lentföhrdener Weg wird nahezu vollständig durch etablierte gewerbliche Nutzer in Anspruch genommen. Alle übrigen Flächen werden jedoch von etablierten gewerblichen Nutzern in Anspruch genommen und sind auf Grund ihrer Lage und der guten Erschlie‐ßung gut für gewerbliche Nutzer geeignet.

Entwicklungsflächen: 5,7 ha Brache nördlich des Hörgenswegs (PAUL ‐ privat)1,4 ha Brache Holsteiner Chaussee/nördlich A23 (PAUL ‐ privat) 0,9 ha Nachverdichtungspotenzial östlich Holsteiner Chaussee (privat)

Ziele / Handlungsschritte: ‐ Sicherung der vorhandenen Gewerbebetriebe ‐ Unterstützung der privaten Grundstückseigentümer bei der Vermarktung der brachliegenden Flächen

‐ ggf. Anpassung des Planrechts für die Brachflächen ‐ Aktivierungsstrategien für die Nachverdichtungspotenziale ‐ Nutzen der sehr guten Erreichbarkeit ‐ Langfristig Rückbildung der zentrenrelevanten Sortimente zugunsten der Entwicklung der im Wettbewerbsumfeld liegenden zentralen Versorgungsbe‐reiche


Schnelsen West 10

Rahmendaten



Ja, in Teilen

Planungsrecht

Darstellung im FNP: Wohnbauflächen, Gemischte Bauflächen, Gewerbeflächen

geltendes Planungsrecht: Schnelsen 8, Schnelsen 10, Schnelsen 11, Schnelsen 16, Schnelsen 69, BSP Niendorf‐Lokstedt‐Schnelsen

Festsetzungen: GE II , GRZ 0,5‐0,8 , GFZ 0,8‐1,6 , GH 8 ‐ 11 m;

GI , GRZ 0,7 , BMZ 3,0;

Industriegebiet (BSP);

einschränkende Festsetzungen vorhanden



10 Schnelsen West

Charakterisierung

Derzeitige Nutzung: Am Flagentwiet / Kulemannstieg klassische Gewerbegebietsnutzungen sowie vereinzelt Wohnen und Einzelhandel;

Im Bereich Süntelstraße gewerbliche Nutzungen und auch Wohnen in freiste‐henden Einfamilienhäusern und kleinen Mehrfamilienhäusern.

Gebietscharakter: Am Flagentwiet und Kulemannstieg gehört ein Großteil der vorhandenen Nut‐zungen zu den allgemein in Gewerbe‐ bzw. Industriegebieten zulässigen Nut‐zungen. In der Örtlichkeit ist trotz der vorhandenen Fremdnutzungen (entlang der Pinneberger Straße, vereinzelt am Kulemannstieg) insgesamt der Charakter eines Gewerbegebiets erkennbar. An der Süntelstraße aufgrund des großen Anteils von Wohnnutzungen eher ein Mischgebietscharakter. Im westlichen Teil liegt eine grobkörnige Nutzungsmi‐schung vor, im östlichen eine geschossweise innerhalb der Gebäuden.

Städtebauliche Struktur: Die Strukturierung/Parzellierung ist insbesondere am Flagentwiet / Kulemannstieg etwas großflächiger als im südlichen und östlichen Umfeld. Nördlich und westlich schließen ‐ bereits außerhalb Hamburgs ‐ landwirtschaft‐liche Nutzflächen und kleinteilig strukturierte Wohngebiete an.


Schnelsen West 10

Flächenausnutzung: Am Flagentwiet / Kulemannstieg hohe Ausnutzung, da die Gebäude flächiger als im Umfeld sind. Allerdings gibt es auch viele unbebaute Bereiche. Die Flächen an der Süntelstraße entsprechen weitgehend den Gegebenheiten im südlichen Umfeld. Nördlich liegen die größeren gewerblichen Baukörper des Gebiets Schnelsen. Einige Flurstücke, die derzeit nur an der Straße mit einem einzelnen Gebäude bebaut sind, könnten effektiver genutzt werden. Die nicht bebauten Bereiche der Grundstücke werden in vielen Fällen als Ab‐stell‐ und Lagerflächen oder Rangierflächen benötigt. Zudem sind einige Brachen vorhanden.

Erschließungsqualität: Während die großräumige Erschließung mit dem Autobahndreieck HH‐Nordwest in etwa 1,5 km Entfernung und der Holsteiner Chaussee also sehr gut ist, ist die Erschließungsqualität innerhalb des Gebiets als eher mäßig zu bewerten, da nur zum Teil gut ausgebauten und uneingeschränkt für den Schwerlastverkehr geeignete Straßen vorhanden sind. Insbesondere die Ver‐kehrsflächen innerhalb des Gebiets sind schmal.

Typologie: niedriggeschossige, z.T. sehr großflächige Gewerbehallen, die sich in die rück‐wärtigen Grundstücksbereiche erstrecken

Geschossigkeit: Überwiegend II‐II, vereinzelt bis V


Problemlagen: Nachbarschaft Wohnen und Gewerbe


Der Standort Flagentwiet / Kulemannstieg bietet Qualitäten für Gewerbe. Es handelt sich um eine größere Agglomeration gewerblicher Nutzungen, die nur wenigen Restriktionen unterliegt; zudem ist die großräumige Erschließungs‐qualität gut. Durch den hohen Wohnanteil sind Umstrukturierungsmöglichkeiten der Ge‐werbeflächen an der Süntelstraße denkbar, z.B. durch Umwandlung in ein Mischgebiet, um die vorhandenen gewerblichen Nutzer zu sichern. Entwicklungsflächen sind vorhanden.

Entwicklungsflächen: größere zusammenhängende Brachflächen vorhanden1,3 ha Flagentwiet nördl. (PAUL ‐ FHH) 0,8 ha Flagentwiet südl. (PAUL ‐ FHH) 1,2 ha Kulemannstieg (PAUL ‐ FHH)

Ziele / Handlungsschritte: ‐ Sicherung der vorhandenen gewerblichen Nutzungen‐ Vermarktung der Brachflächen ‐ Prüfung von Planrechtsanpassungen im Bereich Süntelstraße ‐ Klärung und Sicherstellung der Erschließung für die Entwicklungsfläche am Kulemannstieg


11 Schnelsen ‐ Modezentrum

Rahmendaten



nein

Planungsrecht


geltendes Planungsrecht: Schnelsen 39

Festsetzungen: GE IV , GRZ 0,8 , GFZ 1,6 , Ausschlüsse vorhanden

Charakterisierung

Derzeitige Nutzung: Mode‐ Centrum Hamburg (Verkaufsflächen und Showrooms von Großhänd‐lern, Importeuren und Modeagenturen für das Fachpublikum), teilweise die MesseHalle Hamburg‐Schnelsen.

Gebietscharakter: Bei den vorhandenen Betrieben handelt es sich nicht um Einzelhandelsnutzun‐gen, sondern um Verkaufsstätten für Fachpublikum/ Großhandel, sodass die Nutzungen im Gewerbegebiet als sonstige Gewerbebetriebe zulässig sind.

Städtebauliche Struktur: Die Strukturierung/ Parzellierung ist im Vergleich zum Umfeld großflächiger. Die teilweise sehr hohen Gebäude unterschiedlichen Baualters stellen sich im durchschnittlich zweigeschossigen Umfeld hinsichtlich Flächigkeit, Höhe und Nutzung als Solitäre in der vor allem wohnbaulich geprägten Umgebung dar. Die dominante Höhe und somit die stadträumliche Wahrnehmbarkeit wird durch die Lage an Autobahn und Ackerflächen verstärkt.

Flächenausnutzung: Die Baukörper sind flächiger und mit bis zu zehn Geschossen deutlich höher als die in der Umgebung vorhandenen Einfamilienhäuser. ModeCentrum und Messe nutzen das Gebiet baulich sehr intensiv, so dass nicht von untergenutzten oder ineffizient organisierten Flächen gesprochen werden kann. Es sind keine Brachen vorhanden.



Schnelsen ‐ Modezentrum 11

Erschließungsqualität: Das Gebiet liegt zwar unmittelbar an der Autobahn mit der Ausfahrt HH‐Schnelsen, wird jedoch über den von der Oldesloer Straße abgehenden Modering erschlossen, an dem auch Wohngebäude liegen. So ist die weiträu‐mige Erschließung mit den Ausfahrten HH‐Schnelsen, HH‐Schnelsen‐Nord der Bundesautobahn A7 sowie dem Dreieck HH‐Nordwest der A7/A23 von sehr guter, die kleinräumige Erschließung ‐ trotz eines guten Ausbaustandards des Moderings ‐ jedoch nur von mäßiger Qualität.

Typologie: mehrgeschossiger Gebäudekomplex sowie Einzelbaukörper, die meist über Brücken miteinander verbunden sind; zweigeschossiges Parkdeck

Geschossigkeit: I ‐ X


Problemlagen: Es besteht eine Verkehrs‐ und Emissionskonflikt mit der benachbarten Wohn‐bebauung am Modering. Anbaubeschränkungsbereich der A7 verhindert Erweiterungsmöglichkeiten .


Das Gebiet liegt an der Autobahn A7 sowie den starkbefahrenen Schleswiger Damm und der Oldesloer Straße, wodurch eine sehr gute regionale und über‐regionale Anbindung vorhanden ist. Eine weitere Nutzung als Gewerbefläche ist demzufolge sinnvoll.

Entwicklungsflächen: keine Brachfläche vorhanden;Erweiterungsmöglichkeiten sind nur im Bereich der Parkplätze / des Parkdecks denkbar.

Ziele / Handlungsschritte: ‐ Sicherung der vorhandenen Nutzung‐ ggf. Prüfung der Verkehrssituation und Maßnahmen gegen Verkehrsbelas‐tung der Wohnbebauung


Land‐ und Forstw

irtschaft, Fischerei

Produzieren

des Gew

erbe

Groß‐ und Einzelhandel

Verkehr und Lagerei

Gastgew

erbe

Inform

ation und Kommunikation

Finanz‐ u. V

ersicherungsdienstleistun‐

gen

Grundstücks‐ und W

ohnungswesen

Freiberufliche, wissenschaftliche u.

technische Dienstleistungen; sonstige

wirtschaftliche Dienstleistungen

01 Lokstedt / Hohe‐luft‐West ‐ (‐) ‐ ‐ (+) + + + +

02 Waterloohain ‐ ‐ ‐ ‐ (+) + + + +

03 Stellingen Süd ‐ (+) (+) + + + + + (+)

04 Stellingen West ‐ + (‐) (+) ‐ ‐ ‐ ‐ (‐)

05 Nedderfeld / Papenreye ‐ ‐ (+) + (+) (+) (‐) (‐) (+)

06 Niendorf – Hinschkoppel ‐ ‐ (+) ‐ (‐) + (+) (+) +

07 Niendorf – Krä‐henweg ‐ (+) (+) (‐) ‐ (+) (‐) (‐) (+)

08 Niendorf – Vierenkamp ‐ (+) ‐ (+) (‐) (+) (‐) (‐) (+)

09 Eidelstedt – Hol‐steiner Chaussee ‐ (‐) (+) + (‐) (+) (‐) (‐) (+)

10 Schnelsen West ‐ + ‐ (+) ‐ (+) (‐) (‐) (+)

11 Schnelsen – Mode‐zentrum ‐ ‐ (‐) (‐) (‐) (+) (+) (+) (+)

Abbildung 10: Nutzungsperspektive für die einzelnen Gewerbezonen

+ Nutzung ist der Gewerbezone angemessen

(+) Nutzung ist nur für Teilbereiche der Gewerbezone angemessen

(‐) Nutzung ist in der Gewerbezone nur im Einzelfall angemessen

‐ Nutzung ist in der Gewerbezone nicht angemessen


Streuflächen

Neben den Gewerbezonen sind sogenannte Streulagen erkennbar, die als Einzelflächen hinsichtlich

ihrer Lage und Nutzung als autarke Gewerbeflächen angesehen werden können. Insgesamt werden

für Eimsbüttel sieben Streuflächen identifiziert, deren Größe zwischen 1 ha und 6 ha beträgt.

A Hagendeel



Planungsrecht: Lokstedt 14

Festsetzungen: GE II‐III, GRZ 0,3, GFZ 1,0, GH 8‐12

Derzeitige Nutzung: Brache

Entwicklungsflächen: 0,9 ha nördlich (privat); 2,3 ha südlich (privat); Für beide Flächen ist die Erschließung zu klären.

B Vogt‐Kölln‐Straße


Darstellung im FNP: Flächen für den Gemeinbedarf (Einrichtung für Forschung und Lehre) und Grünfläche

Planungsrecht: Stellingen 52

Festsetzungen: GE IIg‐VIg, GRZ 0,4, GFZ 0,8

Derzeitige Nutzung: Universität, UKE, Parkplatz Firma Velux, Entlas‐tungsparkplatz Hagenbeck, Freiflächen, Wasse‐raufbereitungsanlage, Wohnen

Entwicklungsflächen: Erweiterungsabsichten der Firma Velux, Nach Umzug der Uni sind Teilflächen für Gewerbe‐nutzungen vorgesehen. (wird im B‐Planverfahren Stellingen 61 konkretisiert)

C Theodor‐Schäfer‐Damm


Darstellung im FNP: Gemischte Bauflächen

Planungsrecht: Stellingen 49

Festsetzungen: GE g, GRZ 0,6, GFZ 1,2, GH 6‐14

Derzeitige Nutzung: Druckerei, Brache

Entwicklungsflächen: 0,4 ha (FHH)


D Kieler Straße / Mühlenaustieg


Darstellung im FNP: Wohnbauflächen

Planungsrecht: Eidelstedt 9, Eidelstedt 53

Festsetzungen: GE I‐II, GRZ 0,8, GFZ 1,0‐1,2

Derzeitige Nutzung: sehr hoher Wohnanteil, Gastronomie, Einzelhandel

Entwicklungsflächen: z.T. Leerstand an der Kieler Straße, Nachverdich‐tung ggf. in 2.Reihe

E Elbgaustraße



Planungsrecht: Eidelstedt 53

Festsetzungen: GE II, GRZ 0,7, GFZ 1,2

Derzeitige Nutzung: Gewerbliche Nutzungen (Kfz, Metallverarbeitung, Ladenbau, Druckerei), hoher Wohnanteil

Entwicklungsflächen: nicht vorhanden

F Pinneberger Chaussee / Baumacker


Darstellung im FNP: Gewerbliche Bauflächen, Wohnbauflächen

Planungsrecht: Eidelstedt 2

Festsetzungen: GE, GRZ 0,6, GFZ 1,2, TRH 12,0

Derzeitige Nutzung: gewerbliche Nutzungen, Wohnen, Gastronomie, Zollschule, Lebensmittelproduktion (Vitaquell), große Freiflächen (Brachen)

Entwicklungsflächen: Brachen (ca. 2 ha), Leerstände und untergenutzte Flächen bieten Nachverdichtungspotenziale

G Pinneberger Chaussee



Planungsrecht: Eidelstedt 11 / Schnelsen 50

Festsetzungen: GE II o, GRZ 0,4, GFZ 0,8

Derzeitige Nutzung: Mischung aus kleineren Hallenstrukturen und Ge‐werbebetrieben in ursprünglichen Einfamilienhäu‐sern, Lebensmittel‐ Discounter, Wohnnutzung

Entwicklungsflächen: Nicht vorhanden


4.3 Potenzialflächen

Städtische und private Potenzialflächen

Insgesamt ist in Eimsbüttel z. Zt. ein Gewerbeflächenpotenzial von ca. 28,4 ha bekannt, wovon

12,7 ha in Besitz der Stadt Hamburg sind. Sofort verfügbar sind davon 4,6 ha, mittelfristig verfüg‐

bar (2013 / 2014 / 2015) sind 3,7 ha und langfristig (2016 und nach 2016) 4,4 ha (aus PAUL‐

Datenbank der BSU). Gemessen an der Größe des Bezirks Eimsbüttel kann zwar die Gesamtfläche

der vorhandenen Gewerbeflächen und die Verfügbarkeit der entwickelbaren Potenzialflächen als

sehr hoch eingeschätzt werden, auf der anderen Seite verfügt der Bezirk absolut gesehen nur über

wenige Potenzialflächen und im bezirklichen Vergleich sogar über die geringsten Flächenpotenziale

von stadteigenen Flächen.

Abbildung 11: Lage der gewerblichen Flächenpotenziale, aus: Paul‐Datenbank der BSU (Stand: 3.7.2012)

Hamburg‐Mitteca.120 ha27%

Altonaca. 22 ha

5%

Eimsbüttelca. 28 ha

6%

Hamburg‐Nordca. 35 ha

8%

Wandsbekca. 22 ha

5%

Bergedorfca. 101 ha

23%

Harburgca. 118 ha

26%


gesamt ge

samt

ha

120,0

21,6

28,4

34,8

22,1

100,9

118,1

445,9

Privat

ha

3,4

7,4

15,7

0,9

4,1

18,7

34,9

85,1

FHH

ha

116,6

14,2

12,7

33,9

18,0

82,2

83,2

360,8

nach 2016

gesamt

ha

74,1

6,9

7,7

23,1

5,2

38,6

57,6

213,2

Privat

ha

1,2

3,3

1,9

6,6

26,2

39,2

FHH

ha

72,9

6,9

4,4

23,1

3,3

32,0

31,4

174,0

gesamt

ha

3,4

2,8

1,1

7,3

2016

Privat

ha

0,8

0,8

FHH

ha

2,6

2,8

1,1

6,5

gesamt

ha

2,3

0,5

20,0

36,0

58,8

2015

Privat

ha

10,0

1,0

11,0

FHH

ha

2,3

0,5

10,0

35,0

47,8

gesamt

ha

2,9

1,7

5,0

0,7

5,1

8,7

4,6

28,7

2014

Privat

ha

0,4

1,8

1,1

3,3

FHH

ha

2,9

1,3

3,2

0,7

5,1

8,7

3,5

25,4

gesamt

ha

3,9

5,0

0,7

0,7

2,4

3,4

2,8

18,9

2013

Privat

ha

4,0

0,7

0,7

2,8

8,2

FHH

ha

3,9

1,0

2,4

3,4

10,7

gesamt

ha

36,8

4,6

14,5

10,3

9,4

27,4

16,0

119,0

2012

Privat

ha

2,2

2,2

9,9

0,2

2,2

2,1

3,8

22,6

FHH

ha

34,6

2,4

4,6

10,1

7,2

25,3

12,2

96,4

Hamburg‐

Mitte

Altona

Eimsbüttel

Hamburg‐

Nord

Wandsbek

Bergedorf

Harburg

Gesamt‐

summe

Abbildung 12: Verfügbarkeit der Gew

erbeflächenpotenziale, aus: Paul‐Datenbank der BSU

(Stand: 3.7.2012)


Einstufung der städtischen Potenzialflächen von Eimsbüttel

In der Potenzial‐Datenbank der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt sind insgesamt 10 stad‐

teigene Flächen mit einer Fläche von insgesamt 12,7 ha aufgeführt. Allerdings weicht diese Auflis‐

tung von der Zusammenstellung der vermarktbaren Flächen in Teilen ab. In manchen Fällen haben

sich die Zuschnitte geändert oder die Fläche ist zwar absehbar, aber noch langfristig vermietet

oder es sind Flächen, die aufgrund von aktuellen, äußeren Einflüssen (z.B. A7‐Ausbau) derzeit nicht

vermarktbar sind. Auch sind demgegenüber manche Flächen derzeit noch nicht planungsrechtlich

gesichert.

Von der Datenbank teilweise abweichend befinden sich derzeit die nachfolgenden Gewerbeflächen

in der Vermarktung bzw. sind verfügbar.

Lfd.‐Nr.

Lage Flurstück Größe[m²]

Nutzung vorhanden

Verfügbarkeit Anmerkung

1. Lokstedt, Offakamp 9b/11b

827, 828, 829, 2292 und 4089

20.000 ehem. Recyc‐linghof

sofort

2. Niendorf, Vierenkamp

18085‐1, 18085‐2, 18085‐3, 18086, 11786

19.000 unbebaut sofort, in 2012 5 Flächen zwischen 1.400 m² ‐ 8.000 m² (Luftfahrt Cluster)

3. Schnelsen, Flagentwiet (nördl. Fläche)

8595 13.000 unbebaut sofort

4. Schnelsen, Kulemannsstieg, Peter‐Timm‐Str.

7852, 402, 401

13.000 ungenutzt ggf. 2013

5. Niendorf, Papenreye 1a

8164 17.000 ehemalige Tennisplätze

2014 (Luftfahrt Cluster)

Abbildung 13: Verfügbare, städtische Gewerbeflächen in Eimsbüttel (Stand: Juli 2012)

Aufgabe des Gewerbeflächenentwicklungskonzepts ist es auch eine Einstufung der stadteigenen

Potenzialflächen hinsichtlich ihrer Bedeutung vorzunehmen. Dieses geschieht für Eimsbüttel ab‐

weichend und in Teilen unabhängig von der vorher festgelegten Einstufung der Gewerbezonen.

Dabei werden die aufgeführten 5 Gewerbeflächen als von gesamtstädtischer Bedeutung einge‐

stuft. Als Kriterien für diese Einstufung wird einerseits die Größe als auch andererseits die Lage

bzw. Bedeutung angeführt. Eimsbüttel hat grundsätzlich als Gewerbestandort eine gute Lage, da

Eimsbüttel einerseits durch die im Westen durchziehenden Autobahnen über eine gute überörtli‐

che Verkehrsanbindung verfügt. Andererseits liegen die östlichen Teile von Eimsbüttel in unmittel‐

barer Flughafennähe, welches die dortigen Gewerbeflächen von geeignetem Zuschnitt für Firmen

des Luftfahrt‐Clusters interessant macht. Aus diesem Grund werden die bestehenden sowie neu

entstehenden Gewerbeflächen in Niendorf vorrangig für das Luftfahrt‐Cluster reserviert.

Die Schnelsener Flächen wiederum begründen ihre gesamtstädtische Bedeutung aus der

verkehrlich gut angebundenen Lage sowie aus der für Eimsbütteler Verhältnis außerordentlichen

Größe. Die durch den Wegzug des Recyclinghofs frei gewordene Fläche soll wiederum im Rahmen

des Masterplans Handwerk für die Einrichtung eines städtischen Gewerbehofs genutzt werden.


Prüfflächen

Neben der Sicherung der vorhandenen Gewerbeflächen sollten trotz der Flächenknappheit und der

damit verbundenen Nutzungskonkurrenz auch Konzepte zur Entwicklung neuer Flächenpotenziale

geprüft werden. Insbesondere untergenutzte Flächen entlang großer Verkehrsinfrastrukturen, die

z.B. für eine Wohnnutzung nicht geeignet sind, kommen für eine Gewerbeflächen in Betracht.

Als Beispiel ist das Umfeld der Kieler Straße zu nennen, welches aufgrund der sehr guten Erschlie‐

ßung und der innenstadtnahen Lage durch viele geringgeschossige, mit großen Parkplatzflächen

umgebenen Einzelhandelsnutzungen geprägt ist. Hier bieten sich Nachverdichtungsmöglichkeiten

für kleinere Gewerbeeinheiten, insbesondere für Dienstleistungsnutzungen oder Handwerker.

Durch kleinere Gebäudeeinheiten, die sich am städtebaulichen Maßstab der Kieler Straße orientie‐

ren, könnten sich z.B. Gewerbehoftypologien ansiedeln, die sich an den Mischgebietslagen der

Innenstadt anlehnen.

Als weiteres Entwicklungspotenzial können die Planungen der Bahn in Betracht gezogen werden.

Einerseits durch die mögliche Verlagerung des Bahnhofs Altona nach Diebsteich, in dessen Umfeld

sich ggf. die Stellinger Gewerbeflächen am Holstenkamp weiterentwickeln könnten. Andererseits

können sich schienenbegleitende Flächen anbieten, die von der Bahn nicht mehr genutzt werden.

Des Weiteren wird zu prüfen sein, in welchem Umfang die Fluglärmentwicklung auch auf die Nut‐

zungsentwicklung innerhalb der Fluglärmschutzzonen Einfluss nimmt und ggf. auch Planrecht an‐

gepasst werden sollte.

Ziel sollte es sein, die benannten Stadträume im weiteren Prozess näher zu untersuchen, planeri‐

sche Entwicklungsziele aufzustellen und abgestimmte Strategien zu erarbeiten.


5. Gewerbeflächenentwicklung

5.1 Ziele

Das übergreifende Ziel der Eimsbütteler Gewerbeflächenentwicklung ist die Sicherung der vorhan‐

denen Gewerbestandorte. Durch die planungsrechtlichen, infrastrukturellen und konzeptionellen

Maßnahmen sollen die guten Standortbedingungen erhalten werden und die Entwicklungspotenzi‐

ale der Flächen und Unternehmen gewährleistet werden. Der Bezirk Eimsbüttel verfolgt bei der

Gewerbeflächenentwicklung darüber hinaus insbesondere folgende Ziele:

Sparsamer Umgang mit Flächen

Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten

Branchenmix

Schaffung von nutzungsspezifischen Flächenpotenzialen

Gesamtstädtisches und Bezirksübergreifendes Handeln

Sparsamer Umgang mit Flächen

Die Flächenbegrenzung des Bezirks Eimsbüttel beschränkt eine Neuausweisung von Gewerbeflä‐

chen auf der „Grünen Wiese“. Zudem sind die vorhanden Freiflächen innerhalb des Bezirks zu

schützen. Aus diesem Grund sollte eine Gewerbeflächenentwicklung möglichst im Bestand erfolgen

und Potenziale durch Nachverdichtung generiert werden, indem z.B. die Flächeneffizienz und die

Flächeneffektivität erhöht werden.

Als weitere Alternative bieten sich die Umnutzung bereits anderweitig genutzter Flächen an.

Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten

Insbesondere die gemischt genutzten Quartiere und somit die kurzen Wege zwischen Wohnen und

Arbeiten sorgen für eine lebendige und nachhaltige Stadtstruktur. Eimsbüttel ist vor allem in den

innerstädtischen Stadtteilen geprägt von dicht nebeneinander liegenden Nutzungen, die eine ge‐

genseitige Rücksichtnahme erfordern.

Das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten ist unter städtebaulichen und stadtplanerischen

Gesichtspunkten ein erstrebenswertes Ziel.

Branchenmix

Eimsbüttel verfügt über keinen gewerblichen Nutzungsschwerpunkt, sondern nimmt eine Vielzahl

an Branchen in den Gewerbegebieten auf. Allerdings liegt der Schwerpunkt weniger im Produkti‐

ons‐ oder Logistikbereich, sondern mehr auf Branchen mit hoher Flächenproduktivität. Der Dienst‐

leistungssektor wird voraussichtlich weiter wachsen. Darüber hinaus sollen durch aktive Wirt‐

schaftsförderung auch Unternehmen anderer Branchen am Standort gehalten bzw. in Eimsbüttel

angesiedelt werden, insbesondere Betriebe aus dem Handwerk, dem produzierenden Gewerbe

und Zukunftstechnologien.

Schaffung von nutzungsspezifischen Flächenpotenzialen

Die Anforderungen der verschiedenen Branchen unterscheiden sich z.T. erheblich hinsichtlich ihrer

Standortfaktoren, insbesondere bei Flächengröße, Erschließung, Emissionsgrad oder den weichen

Standortfaktoren. Hier gilt es eine innerhalb der Gesamtstadt ausgewogene Verteilung der Flächen

zu finden, die jeder Branche verschiedene Flächen zur Verfügung stellen kann.


Gesamtstädtisches und Bezirksübergreifendes Handeln

Vereinzelte Branchen und Unternehmen sind von gesamtstädtischer Bedeutung. Bei der ange‐

strebten Standortsicherung bzw. Weiterentwicklung sollten neben bezirklichen Konzepten auch

gesamtstädtischen Flächenressourcen aktiviert werden. Zudem erstrecken sich einige Gewerbeflä‐

chen über die Bezirksgrenzen und erfordern ein gemeinsames Handeln.

5.2 Planungsstrategien

Zur Umsetzung der Ziele sollten folgende Planungsstrategien (weiter‐) verfolgt werden:

Planungsrechtliche Sicherung

Nutzung von Erschließungsvorteilen

Nutzung der Entwicklungs‐ und Erweiterungspotenziale im Bestand

Aktives Flächenmanagement und Flächenaktivierung

Gewerbeflächenmanagement

Nutzungsentflechtung und Aufgabe von nicht marktgängigen Gewerbeflächen

Planungsrechtliche Sicherung

Zur Sicherung von vorhandenen Gewerbeflächen werden im Bezirk Eimsbüttel verschiedene pla‐

nungsrechtliche Strategien verfolgt.

Insbesondere die Anpassung der Gewerbegebiete an die Baunutzungsverordnung (BauNVO) kann

durch die Regelung der spezifischen planungsrechtlichen Zulässigkeit einen erheblichen Beitrag zur

Sicherung von gewerblich genutzten Flächen leisten. Dies kann einerseits durch eine erneute Fest‐

setzung einer GI‐ oder GE‐Fläche erreicht werden oder durch die Sicherung von Gewerbe innerhalb

von Misch‐ und Wohngebieten im Rahmen der Gebietstypen der BauNVO.

Die planungsrechtliche Änderung von Gewerbegebieten in Mischgebiete gemäß BauNVO trägt vor

allem den vielen Gemengelagen der innerstätischen Quartiere Rechnung. In diesen Bereichen gilt

es, die Gewerbehöfe und Handwerksbetriebe zu erhalten und das dauerhaft konfliktfreie Nebenei‐

nander von Wohnen und Arbeiten zu gewährleisten.

Darüber hinaus wurde durch das 2010 aufgestellte Eimsbütteler Einzelhandels‐ und Nahversor‐

gungskonzept ein Planungsinstrument entwickelt, das eine Ansiedlung von Einzelhandelsnutzun‐

gen in Gewerbegebieten reguliert und die Flächen langfristig für gewerbliche Ansiedlungen sichert.

Die bereits vorher praktizierte Anpassung des Planungsrechts zum Schutz der Gewerbegebiete

wurde hiermit auf eine rechtlich besser fundierte Grundlage gestellt.

Umwandlung in Gewerbeflächen

Eine Neuausweisung von neuen Gewerbeflächen ist aufgrund der Flächenknappheit nur in Einzel‐

fällen möglich. Jedoch können anderweitig genutzte Flächen durch planungsrechtliche Umwand‐

lungen als Gewerbeflächen generiert werden. Dies kann der Fall sein bei Brachflächen, bei Flächen,

die kaum oder untergenutzt sind oder Flächen, deren vorhandene Nutzung nicht standortadäquat

ist. Insbesondere jene Flächen eignen sich zur Umwandlung in Gewerbe, die durch Restriktionen

geprägt oder eine maßgebliche Änderung von Rahmenbedingungen betroffen sind, welche eine

Gewerbeansiedlung begünstigen, z.B. die Lage an Infrastrukturtrassen oder im Fluglärmbereich.


Aktuell werden aufgrund der Lage in den Fluglärmschutzzonen die Bebauungspläne Niendorf 90

und Niendorf 91 als neue Gewerbeflächen ausgewiesen.

Nutzung der Entwicklungs‐ und Erweiterungspotenziale im Bestand

Das ressourcen‐ und flächensparende Bauen kann nur durch die bestandsorientierte Entwicklung

der bereits bebauten bzw. genutzten Flächen umgesetzt werden. Die Potenziale liegen dabei vor

allem in der Optimierung der Flächennutzung. Bei der Entstehung vieler Gewerbeflächen wurde

meist mit großen Freibereichen geplant, die eine großzügige Erschließung und Erweiterungsmög‐

lichkeiten gewährleisteten. Die nunmehr gegebene Flächenknappheit und der daraus folgende

Druck auf untergenutzte Flächen können neue Entwicklungskonzepte für bestehende Flächen und

Gebäude freisetzen. Dabei sind mehrere Ansätze in der Fläche und der Höhe denkbar:

Lage und Nutzung der Erschließungsflächen: Durch effektive Verteilung der Erschließungs‐räume können mehrere Betriebe über die gleiche Zufahrt erschlossen werden. Ähnlich den Gewerbehöfen in den hochverdichteten innerstädtischen Lagen können Kosten eingespart, Flächen gewonnen und gemeinsame Adressen gebildet werden.

Nutzungsteilung: Insbesondere großflächige Stellplatzanlagen, Lagerflächen und Freiräume könnten – betriebsabhängig – von mehreren Betrieben und Nutzern in Anspruch genommen werden.

Aufstockung: Erweiterungsmöglichkeiten bieten sich nicht nur in der Fläche, sondern auch und vor allem in der Höhe. Ähnlich dem Wohnungsbau lassen sich auch Gewerbebauten durch geringe bauliche Anpassungen aufstocken und können zu einer größtmöglichen Ausnutzung eines Grundstückes beitragen.

Stapelung der Nutzungen: Die Nachverdichtung von Gewerbeflächen ist ebenso durch die Stapelung unterschiedlicher Nutzungen möglich. Das Münchener Gewerbehofmodell zeigt die Realisierbarkeit und Praxistauglichkeit von „gestapeltem Gewerbe“.

Modernisierung: Vor allem im Büro‐ und Dienstleistungsbereich haben sich die Anforderun‐gen an die Gebäude und Raumbedarfe geändert. Durch die Modernisierung, insbesondere der Bauten aus den 60er, 70er und 80er Jahren, werden Gewerbeflächen und ihr Umfeld maßgeb‐lich attraktiviert und weiterentwickelt.

Nutzung von Erschließungsvorteilen

Flächen an großen Verkehrsinfrastrukturen sind prädestiniert für gewerbliche Nutzungen. Zum

einen begünstigt eine gute Erschließung den Zu‐ und Abfahrtsverkehr und die Erreichbarkeit von

Kunden, Verbrauchern und Arbeitnehmern. Andererseits sind lärm‐ und emissionsempfindliche

Nutzungen an großen Straßen und Bahntrassen nur im Einzelfall umsetzbar. Mit der Nähe zu Auto‐

bahnen und Bundesstraßen verfügt Eimsbüttel über eine ausgezeichnete Anbindung an das über‐

regionale Straßennetz. Durch gewerbliche Ansiedlungen an verkehrsgünstig gelegenen Flächen

kann dieser Standortvorteil genutzt werden, z.B. im Umfeld der A7 und entlang der Kieler Straße.

Darüber hinaus bietet die Nähe zum Flughafen Hamburg‐Fuhlsbüttel günstige Rahmenbedingungen

die Ansiedlung von flughafenaffinem Gewerbe, insbesondere in den derzeit in Aufstellung befindli‐

chen Bebauungsplänen Niendorf 90 und Niendorf 91.

Neben den Potenzialen des Individualverkehrs befindet sich eine Vielzahl der Eimsbütteler Gewer‐

beflächen im Einzugsbereich von S‐ und U‐Bahn‐ sowie Bus‐Linien. Eine fußgängerfreundliche An‐

bindung der Gewerbeflächen an die Haltestellen und eine entsprechende Umfeldgestaltung kann

zu einer Attraktivitätssteigerung der Gewerbegebiete beitragen und gleichzeitig zu einer Entspan‐

nung der Verkehrslage auf den Straßen führen.


Eine weitere Verbesserung der strukturellen Rahmenbedingungen liegt in der Erschließungsquali‐

tät, die zumindest in Teilbereichen durch den Ausbau, aber auch durch eine ansprechende Gestal‐

tung der Straßenquerschnitte gewährleistet werden kann.

Gewerbeflächenmanagement

Weniger marktgängige Gewerbeflächen müssen nicht zwangsläufig mit neuem Planungsrecht ver‐

sehen oder sogar in andere Nutzungen umgewandelt werden. Die organisatorische oder konzepti‐

onelle Neustrukturierung der Gewerbeflächen kann die Außendarstellung und ‐ wahrneh‐

mung deutlich verbessern. Möglichkeiten sind u.a. in einem Gewerbegebietsmanagement oder

gemeinsamen Marketingstrategien zu sehen.

Aktives Flächenmanagement und Flächenaktivierung

Eine wesentliche Basis für die nachhaltige Gewerbeflächenentwicklung liegt in der Analyse der

Gewerbeflächen und der damit verbundenen Identifizierung von unternutzten und brachliegenden

Flächen. Hierzu führt die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt die Datenbank Paul, in der

private und städtische Flächen gelistet sind, die sofort oder in den nächsten Jahren für eine Akti‐

vierung zur Verfügung stehen.

Im gesamtstädtischen Vergleich besitzt Eimsbüttel die geringste Größe an gewerblichen und in

städtischem Eigentum befindlichen Potenzialflächen, die planungsrechtlich für Gewerbe gesichert

sind. Die ungenutzten und verfügbaren Gewerbeflächen in Eimsbüttel befinden sich überwiegend

in privatem Eigentum, die einerseits oftmals mit hohen Renditeerwartungen und andererseits mit

vergeblichen Vermarktungsbemühungen verknüpft sind. Für diese Flächen müssen Anreize und

unterstützende Maßnahmen entwickelt werden, welche die privaten Grundstückseigentümer akti‐

vieren und bei einer Ansiedlung von Gewerbe unterstützen.

Darüber hinaus sollte mit aktiver und strategischer Flächenpolitik agiert werden. Hierzu zählt das

gesamtstädtische Flächenmanagement, welches wichtige Entwicklungsflächen erfasst, ggf. ankauft,

nutzungsoptimiert entwickelt und vermarktet, um das benannte Flächenportfolio von jederzeit

verfügbaren 100 ha Gewerbefläche zu gewährleisten.

Als ein Baustein der Aktivierung können die aufgeführten Nutzungsperspektiven, die für die einzel‐

nen Gewerbezonen geeignete gewerbliche Nutzungen vorschlagen, dienen. Die Grundlage hierfür

stellen u.a. planungsrechtliche, verkehrliche, stadtstrukturelle Belange und nutzungsspezifische

Verflechtungen dar.

Nutzungsentflechtung und Aufgabe von nicht marktgängigen Gewerbeflächen

Nicht jede gewerblich genutzte Fläche ist sinnvoll im städtebaulichen Gefüge untergebracht. Die

Vielzahl an Gemengelagen und Nachbarschaften zu empfindlicheren Nutzungen (z.B. Wohnen)

erfordern einen gewissen Aufwand an gegenseitigen Schutzmaßnahmen, der sich nicht immer als

wirtschaftlich darstellt. Darüber hinaus verfügen Gewerbeflächen oftmals nicht über geeignete

Standortfaktoren, wie z.B. schlechte Erschließung, keine Erweiterungsmöglichkeit, Entfernung zu

Produzenten und Verbrauchern.

Sind keine sinnvollen Maßnahmen zur Entwicklung der Betriebe am Standort möglich, sollte eine

Standortverlagerung bzw. die Aufgabe des Gewerbestandortes geprüft werden. Denkbar sind Ver‐

lagerungen auf Brachflächen oder ein Flächentausch mit anderen Nutzungen. Bei Handwerksbe‐

trieben können z.B. Verlagerungen in Gewerbehöfe sinnvoll sein, um Synergien mit anderen

Handwerksbetrieben herstellen zu können.


In diesem Sinne könnten gering genutzte oder konfliktreiche Flächen aufgegeben und einer ande‐

ren Nutzung zur Verfügung gestellt werden, sofern geeignete Alternativstandorte für die beste‐

henden Betriebe gefunden werden. Vor allem in innerstädtischen Lagen könnten dadurch Woh‐

nungsbaupotenziale geschaffen werden.

5.3 Entwicklungsmöglichkeiten

Die Entwicklungsmöglichkeiten von Gewerbeflächen in Eimsbüttel sind begrenzt. Gleichwohl kann

in Eimsbüttel aus folgenden Gründen auch von einer geringeren Nachfrage von großen Gewerbe‐

flächen ausgegangen werden:

Die starke Stellung des Dienstleistungssektors und des Handels in Eimsbüttel könnte eher eine Nachfrage nach Büro‐ und Geschäftsräumen zur Folge haben.

In Eimsbüttel gibt es überwiegend Betriebe mit einer niedrigen Beschäftigtenzahl, wodurch eher kleinere Flächen erforderlich wären.

Der Handwerkssektor hat eine wichtige Stellung, so dass hier eher Flächen mit geringer Größe nachgefragt werden.

Viele der Betriebe sind zudem nicht zwingend auf eine planungsrechtlich als gewerbliche Bau‐fläche ausgewiesene Fläche angewiesen.

Der oftmals vorherrschende Bodenpreis sorgt für eine Flächeneffizienz bei den Betrieben und einer höheren Ausnutzung der einzelnen Gewerbefläche.

Daher kann für den Bezirk Eimsbüttel eher von einer Nachfrage nach Geschäftsräumen und nach

kleineren Flächen mit guten Verkehrsanbindungen und guter Infrastruktur ausgegangen werden.


6. Schlussbetrachtung

Die Gewerbeflächen in Eimsbüttel sind grundsätzlich gut aufgestellt und stehen verschiedensten

Branchen und Nutzungen zur Verfügung. Diese Vielfalt zeigt sich an den unterschiedlichen Lagen

und Größen der Gewerbegebiete, die sowohl im Kerngebiet als auch in den äußeren Stadtteilen zu

finden sind und in einem dezentralen System die verschiedenen Standortfaktoren nutzen können.

Die zukünftigen gewerblichen Nutzungsschwerpunkte in Eimsbüttel sind nicht eindeutig definier‐

bar. Eimsbüttel ist jedoch kein Standort für großflächige Industrien, nicht historisch und auch nicht

zukünftig.

Durch die Attraktivität des Bezirks als Wohnstandort wird voraussichtlich auch mehr Kaufkraft an‐

gezogen, die mehr Einzelhandels‐ und Dienstleistungsnutzungen nach sich ziehen wird. Außerdem

sollten die Vorteile der Universität Hamburg mit ihren An‐Instituten sowie der Anbindung an das

Universitätsklinikum Eppendorf genutzt werden. Hieraus können sich Chancen im wissenschaftli‐

chen und medizinischen Bereich ergeben. Darüber hinaus sind mit dem NDR‐Standort Potenziale

im Kommunikationsbereich vorhanden.

Die städtebauliche Struktur der Eimsbütteler Gewerbeflächen stellt sich sehr unterschiedlich dar.

Nur wenige Bereiche sind so intensiv genutzt, dass es keine Möglichkeiten der Erweiterung bzw.

Nachverdichtung gibt. Die Flächenausnutzung kann zugunsten von Betriebserweiterungen und

Neuansiedlungen in vielen Bereichen erhöht werden, um dem wachsenden Flächendruck gerecht

zu werden. Dieser ist u.a. durch die steigende Wohnraumnachfrage begründet und erhöht den

Nutzungsdruck – insbesondere in den innerstädtischen Lagen. Es gilt, die Gewerbegebiete hinsicht‐

lich der Flächenausnutzung zu optimieren und in ihrer Nutzung zu schützen bzw. zu sichern!

Die Nutzungstrennung in Gewerbegebiet und Wohngebiet ist für viele gewerbliche Nutzungen un‐

abdingbar. Gleichwohl trägt das Nebeneinander von Wohnen und nicht störenden gewerblichen

Nutzungen zu einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung bei. Für die innerstädtischen Berei‐

che kann dies ein tragfähiges Leitbild sein, um vor allem die bereits ansässigen Betriebe, Handwer‐

ker und Dienstleister langfristig zu sichern.

Vor diesem Hintergrund wird der Bezirk Eimsbüttel nach den planungsrechtlich gesicherten Ge‐

werbeflächen auch eine Untersuchung der gemischt genutzten Flächen vornehmen. Denn insbe‐

sondere in den gemischt genutzten Quartieren befinden sich die beschriebenen Gemengelagen

und das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten.

Unter anderem mit dieser Mischgebietsuntersuchung wird der Bezirk das Gewerbeflächenkonzept

fortschreiben und bezüglich der Potenzialflächen und veränderten Rahmenbedingungen in ange‐

messener Zeit fortschreiben.


Quellenangaben

ALKIS‐Nutzungsarten, Amt für Landes‐ und Landschaftsplanung, Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Hamburg

Arbeitsmarkt in Zahlen, Eckwerte, verschiedene Ausgaben, Hrsg.: Bundesagentur für Arbeit, Statistik‐Service Nordost

Betriebsstatistik Hamburger Handwerk, Handwerksammer Hamburg

Frühauf, Anne: „Fabrikarchitektur in Hamburg. Entwicklung und Bestand bis 1914“, Hamburg 1991

Masterplan Handwerk 2020, Hamburg 2011

Masterplan Industrie, 2011

PAUL‐Datenbank, Amt für Landes‐ und Landschaftsplanung, Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Hamburg

Unternehmenszahlen Hamburger Handwerk , Handelskammer Hamburg


Anlage

Übersicht der Bebauungspläne mit Gewerbeausweisungen

Gewerbeflächen

entw

icklungskonzept Eim

sbüttel 2012

Ü

bersicht Bebau

ungspläne

Gewerbezone

Bebau

ungspläne

Feststellung

Gebiet


GRZ

GFZ

Geschosse

Gebäudeh

öhe

Ausschluss von

Bauweise

1 Lokstedt / Hoheluft W

est

Hoheluft‐W

est 4 /

Hoheluft‐Ost 7

26.08.1969

GE

0,8

1,2

II

8m (TR

H)

‐ o

Hoheluft‐W

est 5

24.02.1982

GE

0,8

1,2

zwingend II

‐ D

g

Lokstedt 38 /

Hoheluft‐W

est 11

05.01.1982

GE

0,8

1,2

zwingend II

‐ ‐

‐

Lokstedt 16

14.04.1970

GE

0,6

1,6 ‐ 2,0

III ‐ VII

‐ ‐

‐

Lokstedt 44

08.05.2001

GE

0,8

1,6

IV

‐ A, B

g / ‐

Lokstedt 30 /

Eimsbüttel 33

16.04.1996

GE

0,6 – 0,8

1,0 – 1,6

II‐III

8m – 12m

A, C, D

(tlw.), E

‐

Lokstedt 46 /

Hoheluft‐W

est 12

02.11.1993

GE

0,6

2

V ‐ VII

GH 20 (tlw.)

A, F

‐

BSP Eim

sbüttel ‐

Hoheluft‐W

est

14.01.1955

G

‐ ‐

V

‐ ‐

o

Lokstedt 17

25.06.1973

GE

0,8

2

III

‐ ‐

‐

2 Medienpool / W

aterloohain

D 237

geändert durch

D 237/1

22.09.1958

geändert am

16.06.1961

G

II ‐ V

g

Eimsbüttel 35

im Verfahren

GE

0,6

‐ III ‐ VI

‐ D (tlw.) , E, F

tlw: g / o / ‐

3 Stellingen Süd / Lan

genfelde

Eimsbüttel 29 /

Stellingen 57

21.05.1980

GE

0,8

1,6

III

‐ ‐

‐

Stellingen 1

Änderungen

11.06.1974

GE

0,6

0,8 / 1,0

max II / m

ax III

8m / 12m (TR

H)

‐ ‐

Stellingen 2

15.05.1964

GE

0,6

0,8

‐ 8m (TR

H)

‐ ‐

Stellingen 3

08.10.1965 /

Änderung vom

09.06.1992

GE

0,8

1,8

max III

18,5m (TR

H)

C, E, F

GI

0,8

BMZ 6,0

18m (TR

H)

C, F

Stellingen 6

03.07.1967

GE

0,6

1,6

max III

‐ ‐

‐

Stellingen 7

01.12.1987

GE

‐ ‐

tlw.: III / zwingend III / ‐

GH 7‐ 13, 5

ü. Str.

A, C, D

, F

tlw. g / ‐

Stellingen 13

01.07.1968

GE

‐ 0,6

zwingend I

‐

o

Stellingen 21

04.12.1972

GE

0,6 ‐ 0,8

1,6 ‐ 2,2

II ‐ IV

8m / 15m (TR

H)

‐ ‐

Stellingen 23

07.12.2005

GE

0,8

tlw. 1,6

tlw. 9m ‐ 18 m

GH

6m ‐ 12m (TR

H)

A, C, E, F

‐

Stellingen 29

28.05.1974

GE

0,8

2

III

‐ ‐

‐

Stellingen 36

07.05.1968

GE

0,6

1,5

III

12m (TR

H)

‐ g

Stellingen 39

04.12.1972

GE

0,8

2

II, zwd. III, zwd. IV

‐ ‐

g

Stellingen 40

08.06.1983

GE

0,4 / 0,6

1,2

II / III

‐ B, D

g

Gewerbeflächen

entw

icklungskonzept Eim

sbüttel 2012

Ü

bersicht Bebau

ungspläne

Gewerbezone

Bebau

ungspläne

Feststellung

Gebiet


GRZ

GFZ

Geschosse

Gebäudeh

öhe

Ausschluss von

Bauweise

4 Stellingen W

est

Eidelsted

t 4 ‐

Änderung

19.05.2008

GE

0,8

2,4

VI

‐ D

g

GI

0,8

9

‐ 15,5m ‐ 23m (GBH)

‐

Eidelsted

t 5 ‐

Bahrenfeld 28

08.02.1971

GI

0,8

BMZ 9,0

‐ 20m (TR

H)

‐ ‐

Eidelstedt 5

im Verfahren

Stellingen 4

10.10.1966

GE

0,6

1,2

max III

12m (TR

H)

‐ ‐

GI

0,7

7

‐ 12m / 22m (TR

H)

‐ ‐

Stellingen 8

02.03.1970

GE

0,8

2

V / VI

13m / 15,5m / 17m BH

‐ ‐

BSP Eidelsted

t 14.01.1955

I

Stellingen 63 –

Eidelsted

t 70

30.07.2012

GE

0,8

2,4

‐ 28m / 30m / 40m GH

D, E, F

‐

5 Nedderfeld / Pap

enreye

BSP Niendorf‐

Lokstedt‐Schnelsen

14.01.1955

I ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐

Lokstedt 4

23.11.1976

GE

0,5

1

II

Lokstedt 58

14.12.2010

GE

1

2,4

‐ 24m / 25m / 26m / 27m

GH

D (tlw.), F, H

‐

Niendorf 3

03.05.1978

GE

0,5 / 0,6 / 0,8

0,6 / 1,2 / 1,5 /

2,2

zwd. I, II, III, IV

‐

‐ ‐

Niendorf 70

15.09.1977

GE

0,6

0,8 / 1,2

I, II, III

‐ D, tlw. F

tlw. g / ‐

Niendorf 90

Im Verfahren

GE

0,8

‐ III

16m ‐ 23m GH

tlw. D

, E, F

‐

Niendorf 91

Im Verfahren

GE

0,5 / ‐

‐ ‐

15m ‐ 23m GH

‐

6 Niendorf ‐ Hinschko

ppel

Niendorf 74

10.05.1983

GE

0,4 / 0,8

0,8 / 1,6

II

8m HA

A, B

, D, F

‐

7 Niendorf ‐ Krähenweg

Niendorf 15

13.08.1991

GE

0,8

1,2

II

‐ tlw. D

, E

o

Niendorf 41

13.08.1991

GE

0,8

tlw. 1,2 / ‐

zwg. I / II

tlw. D

, E

o / g

8 Niendorf ‐ Vierenkamp

Niendorf 78

03.09.1998

GE

0,5 / 0,7

1,0 / 1,2

II, III

7m / 12m GH

A, B

, C, E, F

g / ‐

9 Eidelstedt ‐ Holsteiner Chau

ssee

Eidelsted

t 2

12.11.1991

GE

0,6

1 / 1,2

‐ 12m (TR

H)

tlw. B

, C, D

, E

‐

Eidelsted

t 12

26.03.1968

GE

0,6

1,6

III

‐ ‐

‐

Eidelsted

t 63 /

Schnelsen 78

16.12.1998

GE

0,6

1,2

‐ 17m HA

A, C, D

, E, tlw. F

‐

Eidelsted

t 62

24.04.2001

GE

0,8

1,6 / 60.000m²

III

12m ‐ 16m GH / ‐

A, F, tlw.: B, C, D

, E

‐

Schnelsen 85

13.02.2012

GE

0,8

1,8

II ‐ III

23,5m – 27m GH

D, F

‐

Gewerbeflächen

entw

icklungskonzept Eim

sbüttel 2012

Ü

bersicht Bebau

ungspläne

Gewerbezone

Bebau

ungspläne

Feststellu

ng

Gebiet


GRZ

GFZ

Geschosse

Gebäudeh

öhe

Ausschluss von

Bauweise

10 Schnelsen W

est

Schnelsen 8

27.02.1996

GE

0,8

1,6

tlw. III

8m ‐ 11m GH

A, C, D

, E

‐

Schnelsen 10

03.03.1964

GE

0,5

0,8

‐ 8m TRH

B

‐

Schnelsen 11 (nördl.

Teil geändert durch

Schnelsen 69)

23.02.1965

GE

0,5

0,8

max II

‐ ‐

‐

GI

0,7

3

‐ ‐

‐ ‐

Schnelsen 16

13.04.1965

GE

0,5

0,8

max II

‐ ‐

‐

Schnelsen 69

17.08.1982

GE

0,5

0,8

‐ ‐

‐ ‐

GI

0,7

3

‐ ‐

‐ ‐

BSP Niendorf‐

Lokstedt‐Schnelsen

14.01.1955

I

11 Schnelsen ‐ M

odezentrum

Schnelsen 39

22.01.1974

GE

0,8

1,6

IV

‐ D

‐

Streufläche

Bebau

ungspläne

Feststellu

ng

Gebiet


GRZ

GFZ

Geschosse

Gebäudeh

öhe

Ausschluss von

Bauweise

A Hagendeel

Lokstedt 14

07.10.1999

GE

0,3

1 / 23.000m²

II, III

8, 9, 12 GH

A, B

, C, D

, E

‐

B Vogt‐Kölln

‐Straß

e

Stellingen 52

26.01.1984

GE

0,4

0,8

II, III, IV, V

I ‐

G

g

C Th

eodor‐Schäfer‐Dam

m

Stellingen 49

03.09.1998

GE

0,6

1,2

‐ 6m / 12m‐14m GH

A, B

, D, F

g

D Kieler Straße/M

ühlenau

stieg

Eidelsted

t 53

12.11.1991

GE

0,8

1

I ‐

A, B

, E, F

‐

E Elbgaustraße

Eidelsted

t 53

12.11.1991

GE

0,7

1,2

II

‐ A, B

, E, F

‐

F Pinneberger Chau

ssee/Bau

macker

Eidelsted

t 2

12.11.1991

GE

0,6

1,2

‐ 12m TRH

B, C, D

, E

‐

G Pinneberger Straße

Eidelsted

t 11 /

Schnelsen 50

21.12.1984

GE

0,4

0,8

II

‐ ‐

‐

Abkü

rzungen

A

luftbelastende und geruchsbelästigende Betriebe

B

Betriebe m

it erheb

lichem

Zu‐ und Abfahrtsverkehr

C

gewerblichen

Freizeiteinrichtungen

D

Einzelhandelsbetrieb

e

E Vergnügungsstätten

F Lärm

kontingentierung

G

Umweltbelange (Biotop, …

) H

Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO)

Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zw

ecke (§ 9 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO)

kursiv im

Verfahren / gepl. Festsetzungen

Gewerbeflächenentwicklungskonzept Bezirk Eimsbüttel · rigen Erfahrungen gilt es auch in den...

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